企业 值评估报告书
告书
共令 第令
项目名称： 海锦江国 实业投资股份 限 拟收购 海新
天天 温物流 限 部分股权所涉及的 海新天
天 温物流 限 股东全部权益 值评估报告
报告编 ： 沪东洲资评 该代令6 第 代455代44
海东洲资产评估 限
该代令6 年 5 令5 日
企业 值评估 告书
该代令6 第 代455代44
声 明
本 目签 注 资产评估师郑重声明 注 资产评估师在本 评估中恪 独立
和 的原则 遵循 关法律 法规和资产评估准则的规定 据 们在执业过
程中收集的资料 评估 告陈述的内容是 的 并对评估结论合理性 担相 的法
律 任
评估对象涉及的资产 负债清 未来 营预测由被评估 申 并 签 确
认 据 资产评估准则双双基本准则 第 十 条的规定 遵 相关法律 法规和
资产评估准则 对评估对象在评估基准日特定目的 的 值进行 析 估算并发表
业意 是注 资产评估师的 任 提供必要的资料并保证 提供资料的真实性 合
法性 完整性 当使用评估 告是委托方和相关当 方的 任
们 评估 告中的评估对象没 或者预期的利益关系 相关当 方没
或者预期的利益关系 对相关当 方 在偏
们 对评估 告中的评估对象及 涉及资产进行 场调查 们 对评估对
象及 涉及资产的法律权属状况给 必要的关注 对评估对象及 涉及资产的法
律权属资料进行了查验 并对 发 的问题进行了如实披露 提请委托方及相
关当 方完善产权 满足出 评估 告的要求
据 资产评估准则双双基本准则 第 十四条和 注 资产评估师关注评估对
象法律权属指 意 委托方和相关当 方 当对 提供评估对象法律权属资料的
真实性 合法性和完整性 担 任 注 资产评估师执行资产评估业 的目的是对评
估对象 值进行估算并发表 业意 对评估对象法律权属确认或发表意 超出注
资产评估师执业范围 本评估 告 对评估对象的法律权属提供任何保证
们出 的评估 告中的 析 判断和结论 评估 告中假 和限定条 的限制
评估 告使用者 当充 考虑评估 告中载明的假 限定条 特别 说明及
对评估结论的影响 据 资产评估准则双双评估 告 第十 条 评估 告使用者
当全面阅 本 目评估 告 当特别关注评估 告中揭示的特别 说明和评估
告使用限制说明
该代令6 第 代455代44 章令章
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该代令6 第 代455代44
企业 值评估报告书
目录
项目名称 海锦江国 实业投资股份 限 拟收购 海新天天 温物流
限 部分股权所涉及的 海新天天 温物流 限 股东全
部权益 值评估报告
报告编 沪东洲资评 该代令6 第 代455代44
一 委托方及 他 告使用者概况 ..................................................................................................... 5
导. 委托方 .............................................................................5
导导. 他 告使用者 .....................................................................6
被评估 及 概况 ..................................................................................................................... 6
评估目的 ......................................................................................................................................... 8
四 评估对象和评估范围 ..................................................................................................................... 9
值类型及 定义 ......................................................................................................................... 9
评估基准日 ................................................................................................................................... 10
七 评估依据 ....................................................................................................................................... 10
导. 济行 依据 ...................................................................... 令代
导导. 法规依据 .......................................................................... 令代
导导导. 评估准则及规范 .................................................................... 令令
导有. 依据 .......................................................................... 令令
有. 权属依据 .......................................................................... 令该
有导. 它 考资料 ...................................................................... 令该
有导导. 引用 他机构出 的评估结论 ........................................................ 令该
评估方法 ....................................................................................................................................... 12
导. 概述 .............................................................................. 令该
导导. 评估方法选 理由及说明 ............................................................ 令该
导导导. 资产基础法 绍 .................................................................... 令详
导有. 收益法 绍 ........................................................................ 令4
九 评估程序实 过程和情况 ........................................................................................................... 16
十 评估假 ....................................................................................................................................... 17
十一 评估结论 ....................................................................................................................................... 19
导. 概述 .............................................................................. 令9
导导. 结论及增 值 析 .................................................................. 该代
导导导. 它 .............................................................................. 该令
十 特别 说明 ............................................................................................................................... 21
十 评估 告使用限制说明 ............................................................................................................... 22
导. 评估 告使用范围 .................................................................. 该该
导导. 评估 告使用 效期 ................................................................ 该该
导导导. 涉及国 资产 目的特殊 定 ........................................................ 该该
导有. 评估 告解释权 .................................................................... 该详
十四 评估 告日 ................................................................................................................................... 23
该代令6 第 代455代44 章该章
企业 值评估 告书
该代令6 第 代455代44
企业 值评估报告书
摘要
项目名称 海锦江国 实业投资股份 限 拟收购 海新天天 温物流
限 部分股权所涉及的 海新天天 温物流 限 股东全部权
益 值评估报告
报告编 沪东洲资评 该代令6 第 代455代44
委托方 海锦江国 实业投资股份 限
他 报 告 使 用 评估业 定书中 定的 它 告使用者 及 据国家法律 法规
者 规定的 告使用者 本 告的合法使用者
被评估单 海新 温物流 限
评估目的 股权收购
评估基准日 该代令6 详 详令 日
评 估 对 象 及 评 本 评估对象 股权收购涉及的股东全部权益 评估范围包括流
估范围 资产 非流 资产 包括固定资产 在建工程 及负债等 资产评
估申 表列示的帐面净资产 45竟令48竟详代详.4该 元
值类型 场 值
评估方法 要采用资产基础法和收益法 在对被评估 综合 析 最终选
资产基础法的评估结论
评估结论 评估 被评估 股东全部权益 值 人民 4详竟98详竟该4令.代代 元
大写 人民 肆仟 佰玖拾捌万 仟贰佰肆拾壹元整
评估结论使用 评估基准日起壹 即 效期截 该代令7 详 详代 日
效期
该代令6 第 代455代44 章详章
企业 值评估 告书
该代令6 第 代455代44
重大特别 项 海新 温物流 限 营业执照 示营业期限 该代代详 7
详令 日 该代令8 7 详代 日 截 评估基准日 确认 日方股
东合作 到期日结束 续 营规划方案尚 明确 本 评估未考
虑企业结束 营或者搬迁等 能发生的 对评估值的影响 提请
告使用者关注
特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的。以上内容摘自评估报告正文，
欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
该代令6 第 代455代44 章4章
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该代令6 第 代455代44
企业 值评估报告书
文
特别 示：本评估报告仅 评估报告中 述的经济行 供 值参考依据 欲了解
本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文及相关
海锦江国 实业投资股份 限
海东洲资产评估 限 接 贵 的委托 据 关法律 法规和资产评
估准则 资产评估原则 采用资产基础法和收益法 按照必要的评估程序 对 海
锦江国 实业投资股份 限 拟实 股权收购行 涉及的 海新 温物流
限 股东全部权益在 该代令6 详 详令 日的 场 值进行了评估 将资产评估情
况 告如
项目名称 海锦江国 实业投资股份 限 拟收购 海新天天 温物流
限 部分股权所涉及的 海新天天 温物流 限 股东全
部权益 值评估报告
报告编 沪东洲资评 该代令6 第 代455代44
一 委托方及 他报告使用者概况
导. 委托方 企业 称 海锦江国 实业投资股份 限 致股 6代代65代
B股 9代代9令4
类 型 股份 限 (中外合资 )
中国 海 自由 易试验区浦东大道 令
法定 表人 邵晓明
注 资本 人民 55令6令.代令代7 万
营范围 车辆服 物流服 通 物的仓储 装卸 工
包装及相关信 处理服 和 关咨询服 提供供 链 仓储
输 采购 的管理和咨询服 算机软 的开发 术
服 涉及许 营的凭许 证 营 国内 物 输 理业
国 物 输 理业 旅游服 非旅行社接 业 商
服 宾馆 物业管理 办 用 出租 地产开发 营 提供商
场的场地 依法 批准的 目 相关部门批准 方 开展
该代令6 第 代455代44 章5章
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该代令6 第 代455代44
营活
委托方 海锦江国 实业投资股份 限 系被评估 海新
温物流 限 母 海锦江国 温物流发展 限
的股东 本 股权交易的拟收购方
导导. 其 他 报 告 评估业 定书中 定的 它 告使用者 国 资产评估 济 行
使用者 的相关监管部门或机构 及 据国家法律 法规规定的 告使用
者 本 告的合法使用者 除 之外 任何得到评估 告的第
方都 视 评估 告使用者
被评估单 及 概况
称 海新 温物流 限
海 虹口区溧阳路 6代令 七楼
法定 表人 张国美
注 资本 8代代 万美元
类型 限 任 中外合资
营范围 通 冷 保温 物 输 物仓储 物储
拣 简 工 包装 配销及相关的物流 术咨询 涉及许 证
营的凭许 证 营
令 企业历史沿革
海新 温物流 限 该代代详 7 立 由 海新 (集
团) 限 海新 厨 食品 限 大 交通 集团 股
份 限 海大 汽车租赁 物产株式 社 物
产 限 美元 汇和等 美元的人民 出资 注 资本
8竟代代代竟代代代.代代 美元 股权结构如
序 股东 称 出资金额 万美元 出资 例还
令 海新 (集团) 限 令44.代代 令8.代代
该 海新 厨 食品 限 令5该.代代 令9.代代
详 大 交通 集团 股份 限 令详6.代代 令7.代代
4 海大 汽车租赁 令该8.代代 令6.代代
5 物产株式 社 令4代.代代 令7.5代
6 物产 中国 限 令代代.代代 令该.5代
合 8代代.代代 令代代.代代
该代代4 令该 据 海 国 资产监督管理委员 关 意将
海新 (集团) 限 国家 者权益整体转入锦江国 集
该代令6 第 代455代44 章6章
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该代令6 第 代455代44
团 限 的批复 后沪国资产 该代代详 该6详 成 海新 (集
团) 限 及 股的 海新 厨 食品 限 将 持
的 海新 温物流 限 的全部股权划转给锦江国 集
团 限 使 锦江国 在 海新 大 温物流 限
中的股权达到 详7还 股权结构如
序 股东 称 出资金额 万美元 出资 例还
令 锦江国 集团 限 该96.代代 详7.代代
该 大 交通 集团 股份 限 令详6.代代 令7.代代
详 海大 汽车租赁 令该8.代代 令6.代代
4 物产株式 社 令4代.代代 令7.5代
5 物产 中国 限 令代代.代代 令该.5代
合 8代代.代代 令代代.代代
该代令该 该 据 商委关 意 海新 大 温物流
限 股权转让 企业更 等 的批复 大 交通 集团 股
份 限 和 海大 汽车租赁 别将 持 的 海新
大 温物流 限 令7还和 令6还的股权 相 的权利 义 转
让给 海锦江国 温物流发展 限 股权转让 注 资本
8代代 万美元 企业 称 更 海新 温物流 限
股权结构如
序 股东 称 出资金额 万美元 出资 例还
令 锦江国 集团 限 该96.代代 详7.代代
该 海锦江国 温物流发展 限 该64.代代 详详.代代
4 物产株式 社 令4代.代代 令7.5代
5 物产 中国 限 令代代.代代 令该.5代
合 8代代.代代 令代代.代代
截 评估基准日 该代令6 详 详令 日 海新 温物流 限
的股权结构未发生 他 化 体如
序 股东 称 出资金额 万美元 出资 例还
令 锦江国 集团 限 该96.代代 详7.代代
该 海锦江国 温物流发展 限 该64.代代 详详.代代
4 物产株式 社 令4代.代代 令7.5代
5 物产 中国 限 令代代.代代 令该.5代
合 8代代.代代 令代代.代代
述实收资本 注 资本一 由 海东 师 限 出 沪东
验 该代代详 第 该695 验资 告验证
详 企业 营概况
海新 温物流 限 要 温物流配 业 要
该代令6 第 代455代44 章7章
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该代令6 第 代455代44
食品企业 商超 场 餐饮企业 酒店 乳制品 生化企业的
温商品进行保管和配 时 也是 海 党 人 政
议 政府国庆招 和 他重大活 的食品物流配 指定服
商 营范围包括 通 冷 保温 物 输 物仓储
物储 拣 简 工 包装 配销及相关的物流 术咨询
4 企业历史 数据 及 算体系
及基准日的 营情况如
金额 万元
目 \ 份 该代令4 令该 详令 日 该代令5 令该 详令 日 该代令6 详 详令 日
资产总额 4竟894.77 5竟代4令.该令 5竟令该代.99
负债总额 该5该.代5 详96.代9 6代6.令6
者权益 4竟64该.7该 4竟645.令该 4竟5令4.8详
目 \ 份 该代令4 该代令5 该代令6 令章详
营业收入 详竟4令8.代6 详竟746.代9 95详.7该
利润总额 章7代.该该 该.4代 章令详代.该9
净利润 章7代.该该 该.4代 章令详代.该9
述数据 摘自 海立信 师 特殊 通合 该代令4 该代令5 该代令6
令章详 两 一期的 告 告 无保留意
海新 温物流 限 执行企业 准则 增值税税率
6还 令令还 令7还 营业税税率 5还 城建税 流转税的 7还 企业
得税税率 该5还
评估目的
据相关文 海锦江国 实业投资股份 限 拟 让 物
产株式 社 持 的 海新 温物流 限 令7.5还股权和
物产 中国 限 持 的 海新 温物流 限
令该.5还的股权 本 评估目的是 海新 温物流 限
股东全部权益 评估基准日的 场 值 述 济行 提供 值
考依据
济行 获得了 文 批准
令 海新 温物流 限 董 议
该 海锦江国 实业投资股份 限 第 董 第
该代令6 第 代455代44 章8章
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议 议
详 锦江国 集团 限 物流 业部 关 锦江投资拟
让 持 锦江 温 49还股权和新 物流 详代还股权开展 评
估工作的请示 沪锦 后该代令6成6
4 锦江国 集团 限 关 意对锦江 温和新 物
流进行资产评估的批复 沪锦集后该代令6成5该
四 评估对象和评估范围
令. 本 评估对象 股权收购涉及的股东全部权益 评估范围包括流
资产 非流 资产 包括固定资产 在建工程 及负债等 资产
评估申 表列示的帐面净资产 45竟令48竟详代详.4该 元 总资产
5令竟该代9竟9详详.85 元 负债总额 6竟代6令竟6详代.4详 元
该. 企业的办 营场 双 海 龙 路 该代代 弄 该该 8详9.该 方米
系向 海 食品 集团 租赁使用 租赁期限 该代代详章4章令8
该代令8章4章令7 在本 评估范围之内
详. 据评估申 资料 被评估 拥 的 备共 4该6详 辆
除车辆评估明细表序 4详取瑞风商 车 该代令6 4 废处
置 他均 常使用 纳入本 评估范围
4. 委托评估对象和评估范围 济行 涉及的评估对象和评估范
围一 过 海立信 师 特殊 通合
告 无保留意
五 值类型及 定义
本 评估选 的 值类型 场 值 场 值是指自愿 方和自
愿 方在各自理性行 未 任何强迫的情况 评估对象在评估
基准日进行 常 交易的 值估 数额
需要说明的是 一资产在 场的 值 能 在差异 本 评
估一般基 国内 察或 析的 场条 和 场 境状况
本 评估选择 值类型 要是基 本 评估目的 场条
评估假 及评估对象自身条 等因素
本 告 称 评估 值 是指 定的评估范围 对象在本 告
定的 值类型 评估假 和前提条 按照本 告 述程序和
方法 仅 本 告 定评估目的服 而提出的评估意
该代令6 第 代455代44 章9章
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该代令6 第 代455代44
评估基准日
令. 本 目资产评估基准日 该代令6 详 详令 日
该. 资产评估基准日在考虑 济行 的实 算期等因素
委托方 商 确定
详. 评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况 无特别影响
因素 本 评估的 标准 评估基准日 效的 格标准
七 评估依据
导. 经济行为依 令. 海新 温物流 限 董 议
据 该. 海锦江国 实业投资股份 限 第 董 第
议 议
详. 锦江国 集团 限 物流 业部 关 锦江投资拟
让 持 锦江 温 49还股权和新 物流 详代还股权开展
评估工作的请示 沪锦 后该代令6成6
4. 锦江国 集团 限 关 意对锦江 温和新 物
流进行资产评估的批复 沪锦集后该代令6成5该
导导. 法规依据 令. 中 人民共和国 法
该. 中 人民共和国企业国 资产法
详. 国 资产评估管理办法 国 院 第 9令 及 行细则
4. 企业国 资产评估管理暂行办法 国资委 第 令该
5. 国 资产评估管理若 问题的规定 政部 第 令4
6. 关 强企业国 资产评估管理工作 关问题的通知 国资
委产权后该代代6成该74
7. 企业国 资产监督管理暂行条例 国 院 该代代详 第 详78
8. 企业国 产权转让管理暂行办法 政部 第详
9. 关 企业国 产权转让 关 的通知 国资发产权
后该代代6成详代6
令代. 关 企业国 资产评估 告 工作 关 的通知 国资
产权后该代代9成94令
令令. 关 发企业国 资产评估 目备案工作指引的通知 国
资发产权后该代令详成64
令该. 它法律法规
该代令6 第 代455代44 章令代章
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该代令6 第 代455代44
导导导. 评估准则 令. 资产评估准则双基本准则
及规范 该. 资产评估职业道德准则双基本准则
详. 资产评估职业道德准则双独立性
4. 资产评估准则双评估 告
5. 资产评估准则双评估程序
6. 资产评估准则双工作 稿
7. 资产评估准则双业 定书
8. 资产评估准则双企业 值
9. 资产评估准则双机器 备
令代.资产评估 值类型指 意
令令.注 资产评估师关注评估对象法律权属指 意
令该.企业国 资产评估 告指
令详.评估机构业 制指
令4. 政部 第 详详 企业 准则
令5.建 工程工程 清 规范 诺B5代5代代章该代令详
令6. 它相关行业规范
导有. 取价依据 令. 资产评估常用数据 数手 中国科学 术出版社
该. 机电产品 手 中国机械工业出版社
详. 中国汽车网 信
4. 机 车强制 废标准规定 (商 部 发改委 部 境
保 部 该代令详 第 令该 )
5. 评估基准日 期的 慧聪商情
6. 海立信 师 特殊 通合 告
7. 提供的部 合 议等
8. 提供的历史 数据及未来收益预测资料
9. 国家宏 济 行业 区域 场及企业统 析资料
令代. 花 证券投资 析系统 致 股 的 关资料
令令. 基准日 期国债收益率 款利率
令该. 他
该代令6 第 代455代44 章令令章
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有. 权属依据 令. 租赁合
该. 车辆行驶证
详. 它相关证明材料
有导. 其 它 参 考 令. 被评估 提供的评估基准日 表及 凭证
资料 该. 被评估 提供的资产评估申 表
详. 评估人员 场勘察记录及收集的 他相关估 信 资料
4. 海东洲资产评估 限 术统 资料
5. 它 关 格资料
有导导. 引用其他 无
机构出具的评
估结论
评估方法
导. 概述 企业 值评估的基本方法 种 即资产基础法 收益法和 场法
令. 资产基础法 也称 本法 是指 被评估企业评估基准日的资
产负债表 基础 合理评估企业表内及表外各 资产 负债 值
确定评估对象 值的评估方法
该. 收益法是指将预期收益资本化或者 确定评估对象 值
的评估方法
详. 场法是指将评估对象 或者 交易案例进行
较 确定评估对象 值的评估方法
导导. 评 估 方 法 注 资产评估师执行企业 值评估业 当 据评估目的 评估
选取理由及说 对象 值类型 资料收集情况相关条 析收益法 场法和
明
资产基础法 种资产评估基本方法的 用性 当选择一种或多种
资产评估基本方法
据评估目的 评估对象 值类型 资料收集情况等相关条
及 种评估基本方法的 用条 析
资产基础法 由 资产基础法是 资产负债表 基础 资产 本
的角度出发 各 资产及负债的 场 值替 历史 本 并
在各 资产评估值 和的基础 扣 负债评估值 而得到企业
净资产的 值 因 资产基础法的 用性很强 对委估企业 用
该代令6 第 代455代44 章令该章
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收益法 被评估企业未来收益期和收益额 预测并 用 衡
获得预期收益 担的风险也 化 故也 用收益法评估
场法 场法的理论基础是 类 营规模并 相 获利
能力的企业 场 值是相 的 或相似的 而在当前的中国
场 境 述理想的情况和交易数据无法 得 因 大部 的
场法是采用 的数据进行对 评估 并结合 非流通性 扣
得出企业的评估值 方法的 要缺陷是选 的指标 无法完全
出企业之间的差异 由 委估企业规模较小 业 结构 一
和目前 行业的 的 遍情况差异较大 无法在 中
到 效 案例 也无法 未来收益等角度 行业 进
行 较 故本 评估 用 场法评估
导导导. 资产基础 企业 值评估中的资产基础法即 本法 它是 评估基准日 场状
法介绍 况 重置各 生产要素 假 前提 据委托评估的 资产的
体情况 选用 宜的方法 别评定估算各 资产的 值并累 求
和 扣 相关负债评估值 得出股东全部权益的评估 值
货币资金 对 资金的评估 们 据企业提供的各科目的明细表 对
金 清查日进行了盘点 据评估基准日 盘点日的 金进出数倒
评估基准日 金数 实 的 面 值确认评估值 对银行
款余额调节表进行试算 衡 对无误 实 的 面
值确认评估值
应收款项 对 收款 要包括 收 款 收利 和 他 收款 各种
收款 在 实无误的基础 据 笔款 能收回的数额确定
评估值 对 充 理由相信全都能收回的 按全部 收款额 算
评估值 对 很 能收 回部 款 的 在 确定收 回 款的
数额时 借 历史资料和 场调查了解的情况 体 析数额
款时间和原因 款 回收情况 款人资金 信用 营管理
状等 按照 龄 析法 估 出 部 能收 回的款 作 风
险损失扣除 算评估值 面 的 坏 准备 科目按零值
算 收利 按照理 产品合 进行 实 准确性
预付账款 据 能收回的相 资产或权利的 值确定评估值 对 能够收回
的相 资产或权利的 按 实 的 面值作 评估值
存货 对 据 场 格信 或企业产品出厂 格查询 得 行
该代令6 第 代455代44 章令详章
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作 的重置 结合 数 确定评估值 对 行
帐面 相差 大的在 值易耗品和 商品 按帐面 作
重置 对在用 值易耗品采用重置 本法进行评估
其它流动资产 据 尚 益的权利或 收回的资产 值确定评估值
固定资产 对机器 备 车辆 电子 备 据评估目的 结合评估对象实 情
况 要采用重置 本法进行评估
本法基本 式 评估值台重置全 贸综合 新率
据 政部 国家税 总局 税后该代代8成令7代 关 全国实 增值
税转型改革若 问题的通知 及 政部 国家税 总局 税 该代代9
令令详 关 固定资产进 税额抵扣问题的通知 对 符合条
的 备 本 评估重置全 增值税
在 建 工 程 - 设 评估人员收集 目的立 批准文 预算资料 清查 对在建工程
备 科目余额表 工程 工合 监理结算资料及相关的 凭证等
并到 场察看了工程形象进度 本 按 面值 资金 本确定评估
值
负债 实 的 面值或 据 实 担的负债确定评估值
导有. 收 益 法 介 收益法的基本思路是通过估算资产在未来的预期收益 采用 宜的
绍 率 算 时 值 确定评估对象 值的评估方法 即 未
来若 度内的企业自由 金流 作 依据 采用 当 率
总 算得出 营性资产 值 然 溢余资产 非 营性
资产 值 包括没 在预测中考虑的长期股权投资 去 债
得出股东全部权益 值
评估模型及公 本 收益法评估考虑企业 营模式选用企业自由 金流 模型
式 股东全部权益 值＝企业整体 值 付 债 值
企业整体 值＝ 营性资产 值 溢余及非 营性资产 值
营性资产 值台明确的预测期期间的自由 金流 值连明确的
预测期之 的自由 金流 值之和 P 即
n
Fi Fn (1 + g )
p=∑ +
i =1 (1 + r ) i
(r g ) (1 + r )n
中 r双 选 的 率
Fi双未来第 i 个收益期的预期收益额
该代令6 第 代455代44 章令4章
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次双明确的预测期期间是指 评估基准日 企业达到相对稳定 营
状况的时间 本 明确的预测期期间 次 选择 5 据被评估
目前 营业 状况 资产特点和资源条 行业发展前
预测期 收益期按照无限期确定
会双未来收益 增长率 如假定 次 Fi 诺 零
收益预测过程 令. 对企业管理层提供的未来预测期期间的收益进行复
该. 析企业历史的收入 本 用等 数据 结合企业的资
本结构 营状况 历史业绩 发展前 对管理层提供的明确
预测期的预测进行合理的调整
详. 在考虑未来各种 能性及 影响的基础 合理确定评估假
4. 据宏 和区域 济形势 在行业发展前 企业 营模式
对预测期 的永续期收益趋势进行 析 选择 当的方法估算
预测期 的 值
5. 据企业资产配置和固定资产使用状况确定营 资金 资本性
支出
折现率选取 率 又称期望投资回 率 是收益法确定评估 值的重要 数
按照收益额 率口 一 的原则 本 评估收益额口 企业
净 金流 则 率选 权 均资本 本(上致件件) 上致件件 是期
望的股权回 率和 得税调整 的债权回 率的 权 均值
上致件件＝ R优贸上优 后R众贸 令 切 贸上众成
中 R优 权益资本 本
R众 债 资本 本
上优 权益资本在资本结构中的百
上众 债 资本在资本结构中的百
切 效的 得税税率
本 评估采用资本资产定 修 模型 件致P退 来确定 权益资
本 本 算 式
R优＝R伙 平贸退RP 其
中 R伙 无风险 酬率
平 风险系数
退RP 场风险溢
其 特定风险调整系数
溢余及非经营 溢余资产是指 企业 营业 收益无直接关系的 超过企业 营
资产负债 需的多余资产 要包括溢余 金 闲置的资产
该代令6 第 代455代44 章令5章
企业 值评估 告书
该代令6 第 代455代44
非 营性资产 负债是指 企业 营业 收益无直接关系的 未纳
入收益预测范围的资产及相关负债 常 的指 没 股权的长期
投资 递延 得税资产负债 投资性 地产 企业 离 休职工
提的养老金等 对 类资产 独评估 回
过资产清查 和收益 析预测 企业的非 营性资产和负债包括
令 收利 收利 令.详令 万元系 提当期 收未收的理 产
品利
该 他 收款 系企业员工工伤疗养 及员工交通 故 垫款
5.代该 万元
详 他流 资产 他非流 资产中 5代代.代代 万元系企业购
的理 产品 未对企业 营活 业 收入和 本产生影响
4 他 付款 他 付款 令代.86 万元系 付的工程款及 理
有息债务 债 要是指被评估 向金融机构或 他 个人等借入
款 如 短期借款 长期借款 付债券 本 采用 本法评估
清查 企业无付 负债
九 评估程序实施过程和情况
们 据国家资产评估的 关原则和规定 对评估范围内的资产和
负债进行了清查 实 对被评估 的 营管理状况等进行了必要
的尽职调查 体 骤如
令. 委托方接洽 关人员对 情况 及委估资产
历史和 状的 绍 了解评估目的 评估对象及 评估范围 确定
评估基准日 签 评估业 定书 编制评估 划
该. 指 企业填 资产评估申 表
详. 场实地清查 非实物资产清查 要通过查阅企业原始
凭证 函证和 实相关证明文 的方式 查企业债权债 的形
过程和 面值的真实性 实物资产清查 要 场实物盘点和调
查 对资产状况进行察看 拍摄 记录 收集委估资产的产权证明
文 查阅 关 备 行 维 及 故记录等资料 评估人员通过
和资产管理人员进行交谈 了解资产的管理 资产配置情况
4. 过 关 记录数据进行 对和 场勘查 评估人员
对 填 的资产评估明细申 表内容进行补充和完善
5. 对管理层进行 谈 评估人员 企业营 模式 要产品情
该代令6 第 代455代44 章令6章
企业 值评估 告书
该代令6 第 代455代44
况及 化 本的构 及 化 历 收益状况及 化的 要原
因 了解企业 算体系 管理模式 企业 心 术 研发力 及
未来发展规划和企业 势 劣势 了解企业的溢余资产和非
营性资产的内容及 资产利用状况
6. 收集企业各 营指标 指标 及企业未来 度的 营
划 固定资产更新或投资 划等资料 调查了企业 在行业的
状 区域 场状况及未来发展趋势 析了影响企业 营的相关宏
济形势和行业 境因素 开展 场调研询 工作 收集相 行
业资本 场信 资料
7. 评定估算 评估人员 据评估对象 值类型及评估资料收集
情况等相关条 选择 当的评估方法 选 相 的模型或 式
析各 指标 原因竟通过 算和判断 形 初 评估结论 并
对各种评估方法形 的初 结论进行 析 在综合评 评估方
法和初 值结论的合理性及 使用数据的 和数 的基础
确定最终评估结论
8. 各评估人员和 他中 机构进行多 对接竟在确认评估工作中
没 发生重评和漏评的情况 汇总资产评估初 结果 进行评估
结论的 析 撰写评估 告和评估说明
9. 评估 告 内部 将评估结果 委托方及被评
估 进行汇 和沟通 据沟通意 对评估 告进行修改和完
善 向委托方提交 式评估 告书
十 评估假设
一 基本假
令. 开 场假 开 场是指充 发达 完善的 场条 是一
个 自愿的 者和 者的 性 场 在 个 场 者和 者
的地 是 等的 彼 都 获 足够 场信 的机 和时间
方的交易行 都是在自愿的 理智的而非强制的或 限制的条
进行的
该 持续使用假 假 首先 定被评估资产 处 使用状态
包括 在使用中的资产和备用的资产 据 关数据和信
断 处 使用状态的资产 将继续使用 去 持续使用假 既
说明了被评估资产 面临的 场条 或 场 境 时又着重说明
了资产的 续状态
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企业 值评估 告书
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详.持续 营假 即假 被评估 资产 资源条 基础
在 预 的将来 因 各种原因而停 营业 而是合法地持续
断地 营 去
一般假
令.本 告除特别说明外 对即使 在或将来 能 担的抵押 担保
宜 及特殊的交易方式等影响评估 值的非 常因素没 考
虑
该.国家 行的 关法律及政策 产业政策 国家宏 济形势无重
大 化 评估对象 处地区的政治 济和社 境无重大 化
无 他人力 拒及 预 因素 的重大 利影响
详.评估对象 执行的税赋 税率等政策无重大 化 信 政策 利
率 汇率基本稳定
4.依据本 评估目的 确定本 估算的 值类型 场 值 估算
中的一 标准均 估值基准日 效的 格标准及 值体系
收益法假
令. 被评估 提供的业 合 及 的营业执照 程 签署
的 议 告 资料等 证据资料是真实的 效的
该. 评估对象目前及未来的 营管理班子尽职 出 影响
发展和收益实 的重大 规 并继续保持 的 营管理模式
持续 营
详.企业 前 度及当 签 的合 效 并能得到执行
4.企业营业执照 示营业期限 该代代详 7 详令 日 该代令8 7
详代 日 截 评估基准日 确认 日方股东合作 到期日结
束 续 营规划方案尚 明确 本 评估假 企业按 规模方
式持续 营
5.本 评估的未来预测是基 的 场情况对未来的一个合理
的预测 考虑 场 发生目前 预测的重大 化和波
如政治 济 机 恶性通 膨胀等
6.本 评估中 依据的各种收入及相关 格和 本等均是评估机
构依据被评估 提供的历史数据 基础 在尽职调查 做的一
种 业判断
本 告评估结果的 算是 评估对象在评估基准日的状况和评估
告对评估对象的假 和限制条 依据进行 据资产评估的要
求 认定 假 在评估基准日时 立 当未来 济 境发生较大
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企业 值评估 告书
该代令6 第 代455代44
化 将 担由 假 条 改 而 出 评估结论的 任
十一 评估结论
导. 概述 据 关法律 法规和资产评估准则 遵循独立 的原
则 采用资产基础法和收益法 按照必要的评估程序 对被评估
在评估基准日的 场 值进行了评估 得出如 评估结论
令.资产基础法评估结论
按照资产基础法评估 被评估 在基准日 场状况 股东全部权
益 值评估值 人民 4详竟98详竟该4令.代代 元 中 总资产的 面
值 5令竟该代9竟9详详.85 元 评估 值 5代竟代44竟87令.4详 元 面 值相
评估 值额 令竟令65竟代6该.4该 元 值率 该.该8还 负债的 面
值 6竟代6令竟6详代.4详 元 评估值 6竟代6令竟6详代.4详 元 无评估增 值 净
资产的 面 值 45竟令48竟详代详.4该 元 评估 值 4详竟98详竟该4令.代代 元
面 值相 评估 值额 令竟令65竟代6该.4该 元 值率 该.58还
资产基础法评估结果汇总如 表
评估结果汇总表 目 面 值 评估 值 增值额 增值率％
流 资产 详竟6代令.46 详竟5详6.令代 章65.详6 章令.8令
非流 资产 令竟5令9.5详 令竟468.详8 章5令.令5 章详.详7
供出售金融资产净额
持 到期投资净额
长期 收款净额
长期股权投资净额
投资性 地产净额
固定资产净额 令竟令76.该4 令竟令该4.该8 章5令.96 章4.4该
在建工程净额 详4详.该9 详44.令代 代.8令 代.该4
工程物资净额
固定资产清理
生产性生物资产净额
油气资产净额
无形资产净额
开发支出
商誉净额
长期 摊 用
递延 得税资产
他非流 资产
资产合 5竟令该代.99 5竟代代4.48 章令令6.5令 章该.该8
流 负债 6代6.令6 6代6.令6
金额 万元 非流 负债
评估基准日 负债合 6代6.令6 6代6.令6
该代令6 详 详令 日 净资产 者权益 4竟5令4.8详 4竟详98.详该 章令令6.5令 章该.58
该.收益法评估结论
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企业 值评估 告书
该代令6 第 代455代44
按照收益法评估 被评估 在 述假 条 股东全部权益 值
评估值 详竟令代代.代代 万元 面净资产 值 令竟4令4.8详 万元
值率 详令.详4还
导导. 结 论 及 增 减 值 资产基础法和收益法评估结果出 差异的 要原因是 资产基础法
分析 是指在合理评估企业各 资产 值和负债的基础 确定评估对象
值的评估思路 即将构 企业的各种要素资产的评估值 总 去
负债评估值求得企业股东权益 值的方法 收益法是 企业的未来
获利能力角度出发 了企业各 资产的综合获利能力 两种方
法的估值对企业 值的显化范畴 企业拥 的营销 管理团队
等人力资源等无形资源 在资产基础法中逐一 和 化
而收益法则能够 全面的 被评估 的 值 因 两
种方法评估结果 在一定的差异
海新 温物流 限 属 传统模式的仓配体系 企业
该代令详 该代令4 该代令6 详 均处 损状况 仅 该代令5 微利
企业 该代令详 处 内部结构调整状态 针对 的 户资源进
行整合 提高企业自身效率 而改善企业 营状况 时 国内大
境的 化也时刻对物流行业 一定的影响 来 国 济
形势一直处 荡期 传统行业首当 尽管企业通过内部挖潜
来改善企业 营效益 但是 到行业 气等因素制 未来形
势 预测 时 由 国内外多家企业 入冷链仓储行业 剧
场 海冷 总容 增 该代代 多万吨 冷 容 的增 大
场冷 仓储需求的增 民营企业较多 愈
愈烈 海新 温物流 限 并无明显的 势 截 评
估基准日 企业处 损状况 目前 企业 在 求 效措 对
当前局面 但截 评估基准日尚未 明确的方案未 确定 效的方
法 时 由 企业营业执照 示营业期限 该代代详 7 详令 日
该代令8 7 详代 日 续 体规划尚 明确 故企业未来的发展
较大的 确定性 收益法结果 资产基础法结果
鉴 本 评估目的 资产基础法评估的途 能够 合理地
评估对象的 值 故 资产基础法的结果作 最终评估结论
评估 被评估 股东全部权益 值 人民 4详竟98详竟该4令.代代 元
大写 人民 肆仟 佰玖拾捌万 仟贰佰肆拾壹元整
该代令6 第 代455代44 章该代章
企业 值评估 告书
该代令6 第 代455代44
增 值 析
令. 流 资产
流 资产 面值 详竟6代令.46 万元 评估值 详竟5详6.令代 万元 值 65.详6
万元 要原因如
令 收 款 企业 收款均在一 内 提坏 准备 本
评估 估 坏 损失 收 款增值 该8竟495.详7 元
该 要系在用周转材料 企业按 摊销 本 按照重置
本法评估 值 68该竟代该详.详7 元
该. 固定资产
固定资产 面净值 令竟令76.该4 万元 评估净值 令竟令该4.该8 万元
值 5令.96 万元 要原因如
令 机器 备 由 按照国家关 增值税抵扣 的相关规定 本
评估对 备重置全 扣除了增值税 对评估原值 降因素
使评估 值 该8代竟85令.该代 元
该 车辆 由 按照国家关 增值税抵扣 的相关规定 本 评
估对 车辆扣除了增值税 对评估原值 降因素 使评估
值 令6该竟该54.详令 元
详 电子 备 由 来电子类 备更新较快 格 滑幅度较
大 使评估 值 76竟55该.97 元
详. 在建工程
在建工程 面值 详4详.该9 万元 评估值 详44.令代 万元 增值 代.8令 万
元 系本 评估考虑资金 本 增值 8竟令该4.代6 元
评估结论 细情况 评估结果汇总表和评估明细申 表
导导导. 其它 鉴 场交易资料的局限性 本 评估未考虑股权交易由 股权
或少数股权等因素产生的溢 或 及流 性 扣
十 特别 项说明
特别 能对评估结论产生影响 评估 告使用者 当 关
注
令. 评估基准日 若资产数 及作 标准发生 化 对评估结论
影响时 能直接使用本评估结论 对评估结论进行调整或重新评估
该. 本机构 对管理部门 议 营业执照 权证 凭证 资产清
及 他中 机构出 的文 等证据资料本身的合法性 完整性 真实性
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该代令6 第 代455代44
负
详. 海新 温物流 限 营业执照 示营业期限 该代代详 7
详令 日 该代令8 7 详代 日 截 评估基准日 确认 日方股东
合作 到期日结束 续 营规划方案尚 明确 本 评估未考虑企业
结束 营或者搬迁等 能发生的 对评估值的影响 提请 告使用者
关注
4. 评估人员没 发 他 能影响评估结论 非评估人员执业水
和能力 能评定估算的重大特殊 但是 告使用者 当 完全依
赖本 告 而 对资产的权属状况 值影响因素及相关内容作出自
的独立判断 并在 济行 中 当考虑
5. 若 在 能影响资产评估值的瑕疵 或 或 他 在
委托时和评估 场中未作特殊说明 而评估人员 据 业 验一般 能
获悉及无法收集资料的情况 评估机构及评估人员 担相关 任
6. 述特殊 如对评估结果产生影响而评估 告未调整的情况
评估结论将 立 告无效 能直接使用本评估结论
十 评估报告使用限制说明
导. 评估报告使用 令. 本 告只能由评估 告载明的评估 告使用者 使用 评估 告的
范围 评估结论仅 本 告 列明的评估目的和用途而服 及按规定
关政府管理部门 查
该. 未征得出 评估 告的评估机构书面 意 评估 告的内容 得被
摘抄 引用或披露 开媒体 法律 法规规定 及相关当 方另
定的除外
详. 本 告 的若 评估明细表及评估机构提供的 供政府或
行业管理部门 的 他 式材料 本 告 等法律效力 及
的 束力
导导. 评 估 报 告 使 本评估 告只 当评估基准日 济行 实 日相距 超过一 时
用有效期 效 即自评估基准日 该代令6 详 详令 日 该代令7 详 详代 日
超过评估 告 效期 得使用本评估 告
导导导. 涉及国有资 如本评估 目涉及国 资产 而本 告未 国 资产管理部门备案
产项目的特殊约 准或确认并 得相关批复文 则本 告 得作 济行 依据
定
该代令6 第 代455代44 章该该章
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导有. 评 估 报 告 解 本评估 告意思表达解释权 出 告的评估机构 除国家法律 法规
释权 明确的特殊规定外 他任何 和部门均无权解释
十四 评估报告日
本评估 告日 该代令6 5 令5 日
本页 无 文
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