公司代码：600695 900919 公司简称：绿庭投资 绿庭 B 股
上海绿庭投资控股集团股份有限公司
2018 年年度报告摘要
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
独立董事 刘昭衡 工作安排 鲍勇剑
4 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司（母公司）期末可供分配的利润为
-574,903,675.92 元，因此本公司 2018 年度不进行利润分配或资本公积金转增股本。
二 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上交所 绿庭投资 600695 大江股份
B股 上交所 绿庭B股 900919 大江B股
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨雪峰 向娜
办公地址 上海市浦东新区世纪大道88号2501 上海市浦东新区世纪大道88号2501室
室
电话 86-21-60200777-8030 86-21-60200777-8027
电子信箱 yangxf@greencourtinvestment.com xiangna@greencourtinvestment.com
2 报告期公司主要业务简介
公司主要从事不动产领域的投资管理和资产管理业务。
在不动产投资管理领域：公司以多种方式投资于存量物业，通过专业化的管理能力，对其进
行改造和运营，提升商业价值，以获取投资收益。
在资产管理业务领域：公司通过全资子公司绿庭丰蓉、亘通投资和绿庭资产作为私募基金管
理人，开展境内资产管理业务，通过收取管理费及管理报酬来获取收入。绿庭丰蓉、亘通投资和
绿庭资产已经取得中国证券投资基金业协会颁发的私募投资基金管理人登记证明，分别具备股权
类、证券类、其他类基金管理人资格。根据私募投资基金管理人的相关要求，绿庭丰蓉、亘通投
资和绿庭资产均具备具有基金从业资格的专业人员和专业资产管理团队。
行业情况：
在不动产投资管理领域， 2018 年房地产市场调控政策持续深化，长效机制建设稳步推进，
金融监管力度加强，在限购限贷、预售限价等严控政策下，重点城市调控效果明显，成交价格趋
稳，新房成交面积回落，市场运行基本平稳。目前我国一线及强二线城市已逐步进入存量房时代，
应用专业的资产管理理念和先进的金融工具改造存量商业地产，提升其价值，是非常重要的商业
地产发展模式。
在资产管理业务领域， 2018 年 4 月 27 日，经国务院同意，央行、银保监会、证监会和外汇
管理局联合发布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，主要内容包括统一监管标准、
消除多层嵌套、减少监管套利、打破刚性兑付和规范资金池、降低期限错配、减少流动性风险等。
《意见》的出台，有利于进一步规范金融机构资产管理业务，统一同类资管产品监管标准，有效
防控金融风险，改善社会融资结构，引导社会资金流向实体经济，更好地支持经济结构调整和转
型升级；也有利于投资人更加关注资产管理机构的管理能力、资产价值和未来升值空间，使运作
规范、具有主动管理能力、秉承价值投资理念的资产管理机构在未来的市场竞争中胜出。4 月 25
日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。
《通知》落实了中央关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，有利于
进一步推进住房租赁资产证券化，盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市
场和相关资管业务发展。
根据中国证券投资基金业协会网站显示，截至 2018 年底，中国证券投资基金业协会已登记私
募基金管理人 24,448 家，同比增长 8.92%；已备案私募基金 74,642 只，同比增长 12.38%；管理基
金规模 12.78 万亿元，同比增长 15.12%。
总体来说，随着不动产进入“存量房时代”，精细化更新运营将是未来十年的新趋势。房产增
值运营、城市更新升级、共创空间、长租公寓等细分领域存在大量的业务机会。未来，公司将继
续围绕不动产行业，寻找“存量时代”下的业务机会，通过精细化运营、价值提升、投融资服务
等多种能力的提升，通过资产管理、运营服务等工具，抓住存量房时代新的业务机会，夯实公司
资产基础，提升核心竞争力。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2018年 2017年 2016年
增减(%)
总资产 935,101,274.06 1,233,635,677.60 -24.20 1,298,888,569.28
营业收入 47,988,330.75 50,068,057.53 -4.15 50,223,495.18
归属于上市公司 65,020,002.14 47,638,774.43 36.49 53,069,883.15
股东的净利润
归属于上市公司 -21,557,329.75 -71,353,072.15 -31,676,586.89
股东的扣除非经
常性损益的净利
润
归属于上市公司 655,174,079.90 693,891,523.20 -5.58 723,623,071.80
股东的净资产
经营活动产生的 -2,560,422.50 29,572,798.65 -108.66 -37,069,877.18
现金流量净额
基本每股收益（元 0.0914 0.0670 36.42 0.0746
／股）
稀释每股收益（元 0.0914 0.0670 36.42 0.0746
／股）
加权平均净资产 8.95 6.37 增加2.58个百分 7.13
收益率（%） 点
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 10,780,965.25 10,216,379.08 11,231,640.17 15,759,346.25
归属于上市公司股东的净利润 -18,495,270.26 12,971,532.38 10,393,946.20 60,149,793.82
归属于上市公司股东的扣除非
-19,391,848.94 6,195,399.18 6,250,797.30 -14,611,677.29
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -16,965,748.65 -13,724,385.75 6,954,351.70 21,175,360.20
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 77,022
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 82,570
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）
前 10 名股东持股情况
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 持有 质押或冻结情况 股东
（全称） 减 量 (%) 有限 性质
售条
股份
件的 数量
状态
股份
数量
绿庭(香港)有限公司 0 111,626,770 15.70 0 无 境外法人
上海绿庭科创生态科 0 36,894,304 5.19 0 质押 36,894,000 境内非国
技有限公司 有法人
招商证券香港有限公 26,413,752 34,581,152 4.86 0 未知 境外法人
司
东方证券（香港）有 7,658,567 22,348,567 3.14 0 未知 境外法人
限公司
HAITONG -289,800 6,737,444 0.95 0 未知 境外法人
INTERNATIONAL
SECURITIES COMPANY
LIMITED-ACCOUNT
CLIENT
VANGUARD EMERGING 0 4,733,900 0.67 0 未知 境外法人
MARKETS STOCK
INDEX FUND
SHENWAN HONGYUAN -266,770 4,579,830 0.64 0 未知 境外法人
NOMINEES (H.K.)
LIMITED
NOMURA SINGAPORE -1,225,500 3,554,588 0.50 0 未知 境外法人
LIMITED
VANGUARD TOTAL 239,200 3,316,001 0.47 未知 境外法人
INTERNATIONAL
STOCK INDEX FUND
沈安鑫 0 3,128,000 0.44 0 未知 境内自然
人
上述股东关联关系或一致行动的说 上述股东中，绿庭(香港)有限公司和上海绿庭科创生态科技有限
明 公司的实际控制人均为自然人俞乃奋，存在关联关系。公司未知
悉其他股东之间是否存在关联关系或一致行动人的情况。
表决权恢复的优先股股东及持股数
量的说明
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
□适用 √不适用
三 经营情况讨论与分析
1 报告期内主要经营情况
2018 年公司通过全体员工的努力，全年业务开展基本保持稳定。公司实现营业收入 4,799 万
元，相比上年同期略降 4%，其中资产管理业务收入 1,559 万元、投资业务收入 2,270 万元、房屋
租赁收入 970 万元。全年实现利润总额 6,739 万元，归属于上市公司股东的净利润 6,502 万元，
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-2,156 万元，每股收益 0.09 元。
2 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用□不适用
具体内容详见“第十一节财务报告”之附注（五）重要会计政策和会计估计之 36、主要会计
政策和会计估计的变更。
5 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用√不适用
6 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用□不适用
截至报告期末，纳入合并财务报表范围的子公司共计 25 家，详见本附注（九）1。
本报告期合并财务报表范围变化情况详见本附注（八）。
