上海第一八佰伴有限公司因股权价值减值测试行为所涉及的
股东全部权益价值评估报告
沪财瑞评报（2014）4013 号
摘 要
一、委托方：上海友谊集团股份有限公司
二、评估报告使用者：根据评估业务约定书的约定，本次经济行为涉及的委托方及
国家法律、法规规定的报告使用者，为本评估报告的合法使用者。
三、被评估单位：上海第一八佰伴有限公司
四、评估目的：根据百联集团有限公司 2011 年出具的承诺函中关于“保证未来三
年上海第一八佰伴有限公司 36%股权的经营业绩实现，以及避免其发生资产减值损失的
承诺。”本次评估即为上述承诺中涉及的上海第一八佰伴有限公司股东全部权益价值进
行评估。
五、评估基准日：2013 年 12 月 31 日
六、评估对象及评估范围：评估对象为上海第一八佰伴有限公司股东全部权益，评
估范围为企业的全部资产和负债，包括流动资产、固定资产、无形资产、递延所得税资
产及负债等，资产评估申报表列示的账面净资产为 1,788,257,388.85 元。
七、价值类型：市场价值
八、评估方法：采用资产基础法
上海第一八佰伴有限公司因股权价值减值测试行为所涉及的 股东全部权益价值评估
1 上海财瑞资产评估有限公司
上海第一八佰伴有限公司因股权价值减值测试行为所涉及的 股东全部权益价值评估
上海第一八佰伴有限公司因股权价值减值测试行为所涉及的
股东全部权益价值评估报告
沪财瑞评报（2014）4013 号
正 文
上海友谊集团股份有限公司：
上海财瑞资产评估有限公司接受贵公司的委托，依据独立、客观、公正的原则，采
用公认的评估方法，按照必要的评估程序执行评估业务，对上海第一八佰伴有限公司因
股权价值减值测试行为所涉及的上海第一八佰伴有限公司股东全部权益在 2013 年 12 月
31 日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
1、 委托方：上海友谊集团股份有限公司（以下简称：友谊股份）
（1）基本情况
注册地址： 上海市商城路 518 号 10 楼
法定代表： 马新生
注册资本： 人民币 172249.5752 万
实收资本： 人民币 172249.5752 万
公司类型： 股份有限公司（中外合资、上市）
经营范围：综合百货、装潢装饰材料、服装针纺织品、五金交电、文教用品、
新旧工艺品、金银制品、家具、古玩收购；国内贸易，货物及技术进出口业务；
汽车配件；货物代理（一类）；收费停车费；仓储运输；实业投资，房地产开
发经营，房屋出租，物业管理，预包装食品（不含熟食卤味、冷冻冷藏）。下
列范围限分支机构经营：图书、报刊、电子出版物零售，医疗器械、酒、茶、
中西成药、音像制品、连锁超市、汽车修理、普通货物运输、房屋中介、餐饮
服务，食品生产，娱乐。下列范围限出租场地经营：卷烟、雪茄烟、广告（涉
及行政许可的凭许可证经营）
2 上海财瑞资产评估有限公司
上海第一八佰伴有限公司因股权价值减值测试行为所涉及的 股东全部权益价值评估
营业期限： 一九九四年六月二日至不约定期限
（2）公司主要经营业务及状况
上海友谊集团股份有限公司是百联集团有限公司辖下的核心企业，是国内一流的大
型综合性商业股份制上市公司，以百货商店、连锁超市、购物中心、奥特莱斯为核心业
务，相对控股香港上市的联华超市股份有限公司、绝对控股好美家装潢建材有限公司，
旗下拥有一批享誉国内外的知名企业，如第一百货商店、永安百货、东方商厦、第一八
佰伴等百货商店；百联南方、百联西郊、百联中环、百联又一城等购物中心；百联奥特
莱斯广场、联华超市、华联超市、好美家等一批知名企业。
友谊股份总部位于上海，证券 A 股代码为 600827，证券 B 股代码为 900923，分别
最早于 1994 年 2 月 4 日和 1994 年 1 月 5 日上市，大股东是百联集团有限公司。
2、被评估单位：上海第一八佰伴有限公司
（1） 基本情况
注册地址：上海市浦东新区张杨路 501 号
法定代表：黄伟雄
注册资本：41250.00 万元
实收资本：41250.00 万元
企业类型：一人有限责任公司（外商投资企业法人独资）
经营范围：国内贸易，专项批准的商品进出口业务，自营产品的制作、加工、包装
等业务及“三来一补”业务，餐饮、酒吧、舞厅、卡拉 OK、娱乐、健身设施、美容室、
保龄球，自制鲜榨啤酒、物业管理，办公用房的出租、自营商品的展销、商厦的广告业
务、商场柜台出租（对象为中国法人），停车场收费（属外商投资产业指导目录中禁止
类、限制类项目应取得审批后方可从事经营，涉及行政许可的凭许可证经营）。
经营期：自 1992 年 9 月 28 日至 2042 年 9 月 27 日
（2） 企业历史演变及资本构成情况
上海第一八佰伴有限公司成立于 1992 年 9 月 28 日，原注册资本为 4000 万美元，
其中上海市第一百货商店出资 1800 万美元，占注册资本的 45%；香港八佰伴国际集团
有限公司出资 1440 万美元，占注册资本的 36%；日本八佰伴株式会社出资 760 万元，
3 上海财瑞资产评估有限公司
上海第一八佰伴有限公司因股权价值减值测试行为所涉及的 股东全部权益价值评估
占注册资本的 19%。以上出资由上海社会科学院会计事务所出具的《验资报告》（社科
沪会报字（93）第 020、204 号）予以验证。
经增资与股权转让后，目前注册资本为 7500 万美元，投资方及出资比例为：
上海市第一百货商店股份有限公司出资 4800 万美元，占注册资本的 64%；
香港昌合有限公司出资 2700 万美元，占注册资本的 36%。
以上出资由上海万隆众天会计师事务所有限公司出具的《验资报告》（万会业字
（2004）第 621 号）予以验证。
2010 年 8 月根据上海市国有资产监督管理委员会《关于上海第一八佰伴有限公司股
权转让的批复》（沪国资委产权（2010）355 号），以及上海联合产权交易所产权交易
凭证，香港昌合有限公司将持有的上海第一八佰伴有限公司 36%股权协议转让给百联集
团有限公司，股权转让后，公司性质变更为国内合资企业，注册资产变更为人民币 41,250
万元，投资方及出资比例为：
上海百联集团股份有限公司（原名上海市第一百货商店股份有限公司）出资 26,400
万元，占注册资本的 64%；
百联集团有限公司出资 14,850 万元，占注册资本的 36%。
以上出资由立信会计师事务所有限公司出具的信会师报字（2010）第 11973 号验资
报告予以验证。
2011 年 8 月，经上海市国有资产管理监督委员会以沪国资委产权【2010】529 号批
复，上海市商务委员会《市商务委关于原则同意上海友联集团股份有限公司换股吸收合
并上海百联集团股份有限公司及以非公开发行股份购买资产的初步批复》（沪商外资批
【2011】170 号）以及中国证券监督管理委员会《关于核准上海友联集团股份有限公司
向百联集团有限公司发行股份购买资产及吸收合并上海百联集团股份有限公司的批复》
（证监许可【2011】1172 号）核准，上海友谊集团股份有限公司吸收合并了上海百联集
团股份有限公司，且百联集团有限公司将其持有的公司 36%股权认购了上海友谊集团股
份有限公司非公开发行的股份。至此，公司注册资本仍为人民币 41,250 万元，由上海友
谊集团股份有限公司全额投资。
（3） 公司主要经营业务及状况
上海第一八佰伴有限公司是一家大型商业零售企业，现有员工 663 人，其所属的第
一八佰伴商场位于浦东陆家嘴金融贸易区内，总建筑面积 14.1 万平方米，商场面积 10.8
4 上海财瑞资产评估有限公司
上海第一八佰伴有限公司因股权价值减值测试行为所涉及的 股东全部权益价值评估
万平方米，是集购物、娱乐、餐饮为一体的多功能、现代化、综合性商业大厦。商场共
有十个楼面，一至八楼为零售百货商场，九楼为大型餐饮，10 楼为健康娱乐中心。企业
采用以联营为主的经营模式，近几年来始终保持在上海单体百货零售第一的位臵。
（4） 上海第一八佰伴有限公司近三年（含评估基准日）资产、负债、经营状况
2011 年-2013 年资产、负债、所有者权益情况： 单位：元
年 度 资产总额 负债总额 所有者权益
2011 年 12 月 31 日 1,897,729,911.88 338,920,859.21 1,558,809,052.67
2012 年 12 月 31 日 1,648,633,637.89 286,507,692.71 1,362,125,945.18
2013 年 12 月 31 日 2,157,021,978.36 368,764,589.51 1,788,257,388.85
2011 年-2013 年经营情况为： 单位：元
年 度 营业收入 营业利润 净利润
2011 年 3,180,883,596.54 458,927,776.64 353,923,777.74
2012 年 3,206,283,290.84 502,942,469.29 383,216,892.51
2013 年 3,243,522,681.91 559,521,619.00 426,131,443.67
2011 年、2012 年、2013 年数据摘自立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的无
保留意见《审计报告》（【信会师报字（2012）第 111878 号】、【信会师报字（2013）
第 112029 号】、【信会师报字（2014）第 112571 号】）。
（5） 执行的会计政策及相关税率
上海第一八佰伴有限公司执行企业会计准则的规定，主要适用税率：增值税税率
0%、13%、17%，营业税税率 3%、5%，消费税税率 5%，企业所得税税率 25％。
3、委托方与被评估单位的关系
本次评估委托方上海友谊集团股份有限公司为被评估单位上海第一八佰伴有限公
司的股东。
二、评估目的
本次评估目的为股权价值减值测试。
根据百联集团有限公司 2011 年出具的承诺函中关于“保证未来三年上海第一八佰伴有
限公司 36%股权的经营业绩实现，以及避免其发生资产减值损失的承诺。”本次评估即为上
述承诺中涉及的上海第一八佰伴有限公司股东全部权益价值进行评估，并发表专业意见。
5 上海财瑞资产评估有限公司
上海第一八佰伴有限公司因股权价值减值测试行为所涉及的 股东全部权益价值评估
三、评估对象和评估范围
本次资产评估对象是股东全部权益，评估范围为评估对象涉及的上海第一八佰伴有
限公司的全部资产和负债，是指上海第一八佰伴有限公司 2013 年 12 月 31 日资产负债
表反映的流动资产、固定资产、无形资产、递延所得税资产及负债等，与委托方委托评
估时的范围一致，其在评估前的资产类型和账面金额列表如下。
资 产 类 型 账面金额（元）
一、流动资产合计 1,325,994,477.78
二、非流动资产合计 831,027,500.58
固定资产 775,747,320.03
无形资产净额 53,949,768.24
递延所得税资产 1,330,412.31
三、资产合计 2,157,021,978.36
四、流动负债合计 368,764,589.51
五、负债合计 368,764,589.51
六、净资产 1,788,257,388.85
资产负债的类型、账面金额明细情况详见资产清查评估明细表。
上述账面金额，经立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《审计报告》确认，
（信会师报字（2014）第 112571 号）。
主要资产情况：
1、存货
存货账面值 39,601,064.39 元，为原材料、库存商品、在用低值易耗品。系各类办公
用品、印刷品、日用杂品、工作服、五金材料、包装材料、、医药用品等，存放于公司
各楼层柜台与仓库内。
2、固定资产
固定资产包括房屋建筑物、设备。
●固定资产—房屋建筑物账面原值 1,496,117,011.18 元，账面净值 764,140,129.93 元，
根据提供的产权证及清查评估明细表，本次委托评估的房地产包括位于上海市浦东新区
茂兴路 98 号 3A 室等 10 套住宅（总建筑面积 1289.40 平方米）、位于张杨路 501 号 1-12
层商业用房及地下 1-2 层车库（总建筑面积 131429.43 平方米，其中商业用房面积
116635.56 平方米，地下车位 335 只）、位于浦东南路 1111 号 19-21 层办公用房（建筑
面积 3232.30 平方米）。
6 上海财瑞资产评估有限公司
上海第一八佰伴有限公司因股权价值减值测试行为所涉及的 股东全部权益价值评估
●固定资产-设备账面原值 35,946,045.98 元，账面净值 12,432,760.23 元，机器设备
减值准备 825,570.13 元，账面净额 11,607,190.10 元。包括机器设备、车辆和电子设备。
具体状况如下：
机器设备包括风冷热泵机组、撬缝机、风幕机、拷边机、擦窗机、水泵、电焊机、
控制柜、自动扶梯、压缩机组等共 96 台/套，启用于 1995 年 12 月至 2010 年 6 月；车辆
包括奥迪轿车、帕萨特轿车、别克君越轿车、别克 GL8 商务车、丰田海狮面包车等共 8
辆，启用于 2002 年 9 月至 2013 年 12 月；电子设备包括电脑、空调、打印机、复印机、
浊度仪、车库停车收费系统、厨房设备、NEC POS 机、不锈钢 收银台、货架、点钞机、
环岛风柜、拉门冷冻柜、立柜、玻璃罩柜及办公桌椅等共 1110 台/套，启用于 1993 年
10 月至 2013 年 12 月。
经清查，公司固定资产—电子设备中 IBN 小型机与磁盘阵列 H80 与 7133、IBM 7133
磁盘、应用软件开发等三套设备，账面原值由于购入时间较长，软件更新等原因，企业
已于 2007 年淘汰不使用，并全额计提了减值准备，尚未办理核销手续。
3、无形资产-土地使用权账面值 53,949,768.24 元，位于浦东新区崂山新村街道 368
街坊 5 丘地块，共用面积 19984 平方米（即张杨路 501 号 1-12 层商业用房及地下 1-2 层
车库所占宗地），系股东上海市第一百货商店股份有限公司以第一八佰伴商场（浦东八
佰伴商场）地块作价投入。
四、价值类型和定义
根据评估业务约定书所确定的评估目的、特定市场条件及评估对象状况，确定本次
企业价值评估的价值类型为市场价值。
市场价值又称公开市场价值，是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
1、本项目评估基准日是 2013 年 12 月 31 日；
2、确定本评估基准日的主要理由是根据评估业务约定书中明确的时点要求，以使
评估基准日尽可能地接近评估目的的实现日期。
7 上海财瑞资产评估有限公司
上海第一八佰伴有限公司因股权价值减值测试行为所涉及的 股东全部权益价值评估
六、评估依据
（一） 法规依据
1、 中华人民共和国主席令第五号《中华人民共和国企业国有资产法》
2、 中华人民共和国主席令第四十二号《中华人民共和国公司法》
3、 中华人民共和国国务院 1991 年第 91 号令《国有资产评估管理办法》
4、 国务院国资委 2005 年第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》
5、 国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》
6、 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权
出让和转让暂行条例》及上海市制定的实施办法
7、 中华人民共和国建设部令第 45 号《城市房地产转让管理规定》及上海市制定的实施细则
（二） 准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20 号）
2、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2007]189 号）
3、《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189 号）
4、《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2007]189 号）
5、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）
6、《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189 号）
7、《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189 号）
8、《资产评估准则——无形资产》（中评协[2008]217 号）
9、《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227 号）
10、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）
11、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）
12、企业会计准则、企业会计制度
（三） 经济行为依据
1、 百联集团有限公司关于八佰伴 36%股权盈利预测及资产减值补偿的承诺函
2、 资产评估业务委托书
8 上海财瑞资产评估有限公司
上海第一八佰伴有限公司因股权价值减值测试行为所涉及的 股东全部权益价值评估
（四） 权属依据
1、 上海第一八佰伴有限公司营业执照、验资报告、章程、车辆行驶证、房地产权证
2、上海第一八佰伴有限公司 2011 年、2012 年、2013 年审计报告
3、 相关合同或协议
（五） 取价及参考依据
1、《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社）
2、《2013 年机电产品报价手册》（机械工业出版社）
3、《上海市建筑工程预算定额（2000）定额》（上海市建设委员会）
4、《上海工程造价信息》（上海市建设工程定额管理总站）
5、《上海房地产市场报告》（上海社会科学院房地产业研究中心）
6、中国人民银行公布的存贷款利率
7、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料
8、委托方和被评估单位提供的资产购销价格资料及其他资料
9、评估人员现场勘察记录、市场询价和参数资料
七、评估方法
根据本次评估目的，采用资产基础法进行评估，资产基础法是指分别求出企业各项
资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值，得出企业股东权益价值的一种方法。
基本计算公式：股东全部权益评估值＝各项资产评估价值之和－各项负债评估价值之和
八、评估过程
（一）我们根据资产评估的相关准则和规定，对评估范围内的资产进行评估，具体
步骤如下：
1、在充分了解本次评估目的、确定评估范围、选定评估基准日的基础上，与资产
评估委托方签订《资产评估业务约定书》。
2、在掌握被评估单位基本情况的前提下组成评估小组，拟定评估方案，作出工作
9 上海财瑞资产评估有限公司
上海第一八佰伴有限公司因股权价值减值测试行为所涉及的 股东全部权益价值评估
计划的安排。
3、指导被评估单位清查资产并提供相关资料，以及填报资产清查评估明细表，检
查核实资产和验证被评估单位提供的资料。
4、根据资产清查评估明细表以及收集的资料，结合被评估单位的会计记录数据进
行相关核对、询问和取证；对实物资产进行现场核实、勘察、调查与记录，并与资产管
理人员沟通，获取使用与维护资料，了解资产的经营和管理情况；查阅资产的产权证明
文件等相关资料。
5、在上述基础上，选择合适的评估方法，开展市场调研询价工作，收集市场价格
信息，进行评定估算。
6、根据以上资料进行整理汇总分析工作，起草资产评估报告，经过三级审核，出
具资产评估报告。
（二）评估方法运用实施过程
1、资产基础法中各项资产及负债的评估方法及主要过程
（1）对于货币资金、债权资产项目和负债项目，以基准日真实、存在的账面价值
予以评定该类资产、负债的评估值，其中对债权资产及负债主要采用询证、替代程序确
认其安全性及真实性，并进行账龄分析，确认其可收回价值，最后确认其评估值。
（2）对于存货资产－原材料、库存商品、在用低值易耗品，根据委托方提供的清
单，进行现场抽查、核对，按资产的特性采取市场法或重臵成本法进行评估。
原材料、库存商品评估价值＝被估对象现时市场重臵单价×清查核定的数量
在用低值易耗品评估值=重臵全价×成新率×数量
（3）对于固定资产—设备，按资产替代原则，采用重臵成本法进行评估。
重臵成本法计算公式：评估价值=重臵全价×综合成新率
1）重臵全价
①机器设备
重臵全价主要根据资产评估的替代原则，采用市场询价方法对同类或功能相似替代型
的全新设备目前的市场价格进行询问，综合考虑国内运杂费及安装调试费等组成确定。
对非标设备或难以询价的设备，在市场寻找相同或具有可比性的参照物、调整不同
因素，确定重臵价值。
10 上海财瑞资产评估有限公司
上海第一八佰伴有限公司因股权价值减值测试行为所涉及的 股东全部权益价值评估
对少数询不到价的单台设备，在分析核实其账面原值构成的基础上，主要采取物价
指数法调整得到重臵价值。
企业国产设备重臵全价的计算公式如下：
重臵全价=设备购臵价+运杂费+安装费+间接费用
其中：设备购臵价为该设备的全新市价。
安装调试费费率视不同情况，按设备基价的百分比确定。
国内运杂费费率根据设备的单价大小、体积重量及设备采购地所处地区交通条件选
定，按设备基价的 0.5%～20%确定。
间接费用主要为项目总体设计费、管理费、人员培训费、资金成本等。
②运输车辆
重臵全价=车辆购臵价（含税）+购臵税+其他费用
车辆购臵价：通过市场询价，查询有关价格资料确定，运输车辆的运杂费不计。
购臵税＝（含税车价/1.17）×10%
其他费用：为代办手续费、工本费、固封费、三角警告牌费、验车费等，取 1000 元/辆。
车辆牌照费按评估基准日当月牌照拍卖均价评估。
③电子设备
这些设备均系独立单台套设备，故重臵全价通过市场询价，查询有关价格资料，按
评估基准日设备购臵价逐一确定。
考虑到企业执行固定资产增值税抵扣制度，本次评估机器设备和电子设备的购臵价
中 2009 年 1 月 1 日以后购买的设备为不含税价格。
2）成新率
①机器设备和电子设备
评估人员根据国家有关的经济技术指标等政策，对一般小型设备，通过现场查勘，
对照铭牌技术参数，掌握该设备实际运行状况、技术水平及日常维修保养现状，以设备
的经济使用年限作为确定成新率的基础，综合考虑该设备的实际使用情况和损耗，确定
合理的成新率。
对重要设备，通过现场重点勘察，了解其工作环境、现有技术状况、近期技术资料、
有关修理记录和运行记录等资料，作出现场观察状况评分值（满分 100 分），即确定现
场观察成新率，该项权重 60%。再结合其理论成新率，该项权重 40%，采用加权平均法
来确定其综合成新率。即：
11 上海财瑞资产评估有限公司
上海第一八佰伴有限公司因股权价值减值测试行为所涉及的 股东全部权益价值评估
综合成新率＝理论成新率×40%＋技术观察成新率×60%
②运输车辆
根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012
年第 12 号）的有关规定，综合考虑车辆的实际使用情况、大修记录及日常维修保养现
状，参照其规定的车辆可使用年限和行驶里程并通过现场技术观察，对计算所得的车辆
成新率进行加权修正，确定该车辆的综合成新率。
3）评估价值
设备评估值=重臵全价×成新率或综合成新率
（4）对于固定资产—建筑物，本次评估根据评估目的要求，考虑到评估对象为住
宅、商业用房、地下车位、办公用房，市场租售案例较多。评估人员在对评估对象进行
现场勘察、市场相关资料调查、收集、分析后，根据评估目的以及评估对象具体情况，
遵循房地产评估法规和规范，运用市场比较法和收益法进行价值估算，经过综合分析后
确定评估价值。
1）市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干房地产交
易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件下待估房地产进行对照比
较，并对交易实例房地产价格加以修正，从而确定待估房地产价格的方法。
基本公式：房地产比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数
×区域因素修正系数×个别因素修正系数
房地产评估价值=∑比准价格×权重
2）收益法
收益法是指在一定市场条件下，求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本
化率将其折现到估价时点后累加，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益价值=年收益/还原率×[1-1/（1+还原率）收益年限]
九、评估假设
评估人员根据资产评估相关准则的要求，认定以下假设条件在评估基准日时成立，
当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于假设条件改变而推导出不同评
估结果的责任。
12 上海财瑞资产评估有限公司
上海第一八佰伴有限公司因股权价值减值测试行为所涉及的 股东全部权益价值评估
1、假设评估对象在公开市场上进行交易，买卖双方在该市场都掌握了必要的市场
信息，不因任何利益抬高或降低评估对象的真实价值；
2、假设上海第一八佰伴有限公司所在地及中国的社会经济环境不产生大的变更，
所遵循的国家现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；
3、假设上海第一八佰伴有限公司在现有的管理方式和管理水平的基础上持续经营，
评估基准日资产状况不变，资产使用效率得到有效发挥；
4、假设上海第一八佰伴有限公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务；
5、假设上海第一八佰伴有限公司完全遵守所有有关的法律和法规；
6、假设上海第一八佰伴有限公司提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此
份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致；
7、有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化；
8、假设折现年限内将不会遇到重大的销售货款回收方面的问题；
9、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
十、评估结论
（一）评估结论
经评估，上海第一八佰伴有限公司在评估基准日 2013 年 12 月 31 日资产总额账面
价值为 2,157,021,978.36 元，评估价值为 7,038,395,670.09 元，增值率为 226.30%，负债
总额账面价值为 368,764,589.51 元，评估价值 368,764,589.51 元，增值率为零，股东全
部权益账面价值 1,788,257,388.85 元，评估价值为 6,669,631,080.58 元，增值率为
272.97%。
资产评估结果汇总表 单位：万元
项目 账面价值 评估值 增值额 增值率％
流动资产 132,599.45 132,772.42 172.97 0.13
固定资产 77,574.73 571,009.29 493,434.56 636.08
无形资产净额 5,394.98 0.00 -5,394.98 -100.00
递延所得税资产 133.04 57.86 -75.18 -56.51
资产总计 215,702.20 703,839.57 488,137.37 226.30
流动负债 36,876.46 36,876.46
负债总计 36,876.46 36,876.46
净 资 产 178,825.74 666,963.11 488,137.37 272.97
13 上海财瑞资产评估有限公司
上海第一八佰伴有限公司因股权价值减值测试行为所涉及的 股东全部权益价值评估
（二）评估结论的分析
1、固定资产-房屋建筑物评估增值645.53%，增值原因一是近年来上海房地产市场
价格的涨幅较大，二是第一八佰伴商场账面值中不含土地使用权价值，而评估结果为房
地合一的价值，故形成了评估价值对账面价值的增值。
2、无形资产减值100%，减值原因主要为第一八佰伴商场的评估采用房地合一的方
法，因此土地使用权的价值在房屋建筑物中体现。
3、递延所得税减值56.51%，系由于本次评估按应收账款、其他应收款实际收回情
况确认，故对应计提的递延所得税本次评估为零所致。
十一、特别事项说明
（一）由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析
依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对评估对象价值的影响。
（二）由于本次评估仅对股东全部权益价值发表意见，故本次评估结论中不存在控
股权和少数股权等因素产生的溢价和折价。
（三）上海第一八佰伴有限公司在提供资料时未作特殊说明的，而本评估机构的评
估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，本评估机构及评估人员不
承担相关责任。
（四）本评估机构及评估人员不对资产评估委托方和被评估单位提供的有关经济行
为批文、营业执照、验资报告、审计报告、权证、会计凭证等证据资料本身的合法性、
完整性、真实性负责。
（五）本评估报告未考虑评估增减值所引起的税负问题，委托方或被评估单位在使
用本评估报告为评估目的服务时，应当考虑税负问题，并按照国家有关规定处理。
（六）本次资产评估是在独立、客观、公正的原则下作出的，本机构及参加评估人
员与委托方、被评估单位确无任何特殊利益关系，评估人员在评估过程中，恪守职业规
范，进行了公正评估。
14 上海财瑞资产评估有限公司
上海第一八佰伴有限公司因股权价值减值测试行为所涉及的 股东全部权益价值评估
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本评估报告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应
按有关法律、法规，以及资产评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任
何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，评估人员不承担相关
当事人决策的责任。本评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（三）未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者
披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（四）评估报告的使用有效期为一年，自 2013 年 12 月 31 日至 2014 年 12 月 30 日。
当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，以评估结论作为交易价值参考依据，超过
一年，需重新确定评估结论；
（五）如果存在评估基准日期后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估结
论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资产价格
标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机
构重新确定评估价值。
（六）当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
十三、评估报告日
本评估报告的提出日期 2014 年 4 月 18 日。
谨此报告
15 上海财瑞资产评估有限公司
上海第一八佰伴有限公司因股权价值减值测试行为所涉及的 股东全部权益价值评估
16 上海财瑞资产评估有限公司
