百联集团有限公司拟以现金收购上海百联集团股份有限公司
所持有的好美家装潢建材有限公司 90%股权
所涉及的好美家装潢建材有限公司
股东全部权益价值
评估报告
银信评报字[2015]沪第 0014 号
银信资产评估有限公司
2015 年 1 月 12 日
目 录
评估师声明 ...................................................................................................... 1
摘 要 ............................................................................................................. 2
正 文 ............................................................................................................... 5
一、 委托方、被评估单位概况 ................................................................. 5
二、评估目的 ............................................................................................... 10
三、评估对象和评估范围 ........................................................................... 11
四、价值类型及其定义 ............................................................................... 15
五、评估基准日 ........................................................................................... 15
六、评估依据 ............................................................................................... 15
七、评估方法 ............................................................................................... 17
八、评估程序实施过程和情况 ................................................................... 19
九、评估假设 ............................................................................................... 20
十、评估结论 ............................................................................................... 21
十一、特别事项说明 ................................................................................... 22
十二、评估报告使用限制说明 ................................................................... 24
十三、评估报告日 ....................................................................................... 25
附 件 ............................................................................... 错误!未定义书签。
银信资产评估有限公司
地 址：上海市九江路69号2F
电 话：021-63391088
传 真：021-63391116 邮 编：200002
评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，
并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所
提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们在评估对象中没有现存或者预期的利益，与相关当事方没有现存或者预期的
利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对
象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权
属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方
完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评
估结论的影响。
六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日的价值进行分析、估算
并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象
可实现价格的保证。
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评估报告
银信评报字[2015]沪第 0014 号
摘 要
一、项目名称：百联集团有限公司拟以现金收购上海百联集团股份有限公司持有的好
美家装潢建材有限公司 90%股权所涉及的好美家装潢建材有限公司股东全部权益价值评
估项目
二、委托方： 百联集团有限公司
三、其他评估报告使用者：被评估单位股东、相关会计师事务所、工商行政管理机关
以及国家法律法规规定为实现与本次评估目的相关的经济行为而需要使用本评估报告的
其他相关当事方
四、被评估单位：好美家装潢建材有限公司
五、评估目的：百联集团有限公司拟以现金收购上海百联集团股份有限公司持有的好
美家装潢建材有限公司 90%股权。
六、经济行为：百联集团有限公司董事会文件《关于同意现金收购好美家装潢建材
有限公司 90%股权的决议》（沪百联集团董事会【2015】4 号）。
七、评估对象：被评估单位截至评估基准日的股东全部权益
八、评估范围：被评估单位截至评估基准日所拥有的全部资产和负债
九、价值类型：市场价值
十、评估基准日： 2014 年 11 月 30 日
十一、评估方法： 资产基础法
十二、评估结论：于评估基准日，委估股东全部权益的市场价值评估值为 49,956.40
万元，较审计后账面净资产增值 24,276.45 万元，增值率 94.53%。
十三、评估结论使用有效期：
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经国有资产监督管理部门备案（或核准）后，本评估报告书方可正式使用。本评估结
论仅对股权转让之经济行为有效，并仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结论
使用有效期自评估基准日起一年内（即 2014 年 11 月 30 日至 2015 年 11 月 29 日）有效。
当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评
估报告使用者应重新委托评估。
十四、特别事项说明：
1、本次评估，评估人员未取得好美家装潢建材有限公司注册号为 3110423、3110424
及 3110425 的 3 项注册商标证书，仅获取了该 3 项商标的核准续展注册证明文件，本次评
估按正常状态的商标进行评估。
2、百联集团有限公司为好美家装潢建材有限公司与上海银行虹口支行的借款提供担
保保证。具体明细如下：
序号 授信额度（万元） 期限
1 4,000.00 2014 年 1 月 27 日至 2015 年 1 月 12 日
2 4,000.00 2015 年 1 月 6 日至 2016 年 1 月 6 日
合计 8,000.00
截至评估基准日，贷款担保余额为 2,900 万元。
3、截至评估基准日，武汉好美家龙阳装潢建材有限公司账面牌照号为鄂 M58172 的别
克商务车登记证所有人为熊小兵，熊小兵承诺上述车辆产权实际为武汉好美家龙阳装潢建
材有限公司所有，本次评估将上述车辆纳入武汉好美家龙阳装潢建材有限公司评估范围进
行评估。
4、上海好美家共江建材装潢有限公司于评估基准日账面拥有嘉定区曹安公路 1488
号房产，建筑面积 38525.78 平方米，房地产权证号“沪房地嘉字（2005）第 001068 号”，
评估人员经嘉定区房地产登记处查询房屋状况及产权人信息，查询信息中权利人为母公司
好美家装潢建材有限公司，但企业申明实际权利人为上海好美家共江建材装潢有限公司，
本次将其纳入上海好美家共江建材装潢有限公司资产范围进行评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论，应当阅读资产评估报告正文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、
限制使用条件以及特别事项说明。
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（本页无正文）
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首席评估师：梅惠民
法定代表人：梅惠民 中国注册资产评估师：王盈芳
中国注册资产评估师：陈晓敏
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正 文
百联集团有限公司：
银信资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，采用
资产基础法，按照必要的评估程序，对贵公司拟与上海百联集团股份有限公司进行资产置
换之经济行为所涉及的好美家装潢建材有限公司的股东全部权益价值在 2014 年 11 月 30
日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、 委托方、被评估单位概况
（一）委托方和其他评估报告使用者：
1、委托方概况：
委托方名称：百联集团有限公司（简称：百联集团）
中华人民共和国组织机构代码：74959946-5
企业法人营业执照注册号：310000000085301
注册住所：上海市浦东新区张杨路 501 号 19 楼
法定代表人：陈晓宏
注册资本：人民币 100000.0000 万元整
公司类型：有限责任公司（国有独资）
经营范围：国有资产经营，资产重组，投资开发，国内贸易（除专项审批外），生产
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资料，企业管理，房地产开发。
【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
2.其他评估报告使用者：
被评估单位股东、相关会计师事务所、工商行政管理机关以及国家法律法规规定为实
现与本次评估目的相关的经济行为而需要使用本评估报告的其他相关当事方。
（二）被评估单位情况
1、被评估单位概况：
被评估单位名称：好美家装潢建材有限公司（简称：好美家）
中华人民共和国组织机构代码：63074211-3
企业法人营业执照注册号：310109000206772
注册住所：水电路 1015 号
主要经营场所地址：上海市黄浦区新昌路 80 号智富广场 6 楼
法定代表人：汪龙生
注册资本：人民币叁亿肆仟伍佰万元
公司类型：有限责任公司（外商投资企业与内资合资）
经营范围：销售建筑装潢材料，五金产品，工艺美术品（除金饰品），化工原料及产
品（除危险品），家具，家用电器，炊事用具，文化体育用品，纺织品，日用百货，包装
材料，陶瓷制品，花卉，劳防用品，办公用品，室内装潢，商务咨询，会务服务，自营和
代理各类商品及技术的进出口业务（除国家限定或禁止进出口的商品及技术），经营进料
加工和“三来一补”业务，经营对销贸易和转口贸易（凡涉及许可经营的凭许可证经营）。
【企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营】
经营期限：一九九八年四月十四日至二〇一八年四月十三日
2、被评估单位股权结构及历史沿革
1998 年 4 月，被评估单位成立，设立名称为上海好美家装潢建材有限公司，申请登
记注册资本为人民币 600 万元，上海友谊（集团）有限公司出资 240 万元，上海装潢总汇
出资 360 万元，上述注册资本已经上海东风审计事务所验资并出具了“沪东审（98）第
29 号”《验资报告》。
1999 年 10 月经董事会决议及上海友谊（集团）沪友谊集团投字（1999）第 357 号“关
于对上海好美家装潢建材有限公司增加注册资本的批复”同意上海友谊（集团）有限公司
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增加投入资本 500 万元，由 500 万元借款转增实收资本，变更后的注册资本为 1100 万元。
上述注册资本已经上海审计事务所验资并出具了“沪审事业（2000）1838 号”《验资报告》。
2000 年 6 月，上海友谊（集团）有限公司及上海装潢总汇分别将其持有的 57.27%、
32.73%股权转让给上海友谊华侨股份有限公司。2000 年 11 月经上海友谊（集团）有限公
司“关于同意对上海好美家装潢建材有限公司增资的批复”（沪友谊集团投字（2002）第
390 号）同意被评估单位增资 5400 万元，变更后的注册资本为 6500 万元，其中上海友谊
（集团）有限公司以货币资金出资 540 万元，上海友谊华侨股份有限公司以 4840 万元的
房产及货币资金 20 万元出资。上述注册资本已经上海上会会计师事务所验资并出具了“上
会师报字（2000）第 0586 号”《验资报告》。
2002 年 7 月，被评估单位更名为好美家装潢建材有限公司。根据被评估单位董事会
书面审议决议和修改后章程的规定，增加注册资本 12000 万元，变更后的注册资本为 18500
万元，其中上海友谊（集团）有限公司以货币资金出资 1200 万元，上海友谊集团股份有
限公司以货币资金出资 10800 万元。上述注册资本已经上海上会会计师事务所验资并出具
了“上会师报字（2002）第 725 号”《验资报告》。
2005 年 11 月，根据被评估企业股东会决议和修改后章程的规定，增加注册资本 16000
万元，变更后的注册资本为 34500 万元，上海友谊集团股份有限公司、上海友谊（集团）
有限公司分别出资 14400、1600 万元。根据市政府沪府（2003）28 号文件有关组建百联
集团有限公司的精神和市国资委沪国资委产【2003】300 号文件同意将上海友谊（集团）
有限公司等四个集团国有资产划转给百联集团有限公司，实行统一经营的精神，经被评估
企业董事会审议同意，将原出资人上海友谊（集团）有限公司变更为百联集团有限公司，
变更后股东出资比例不变。上述注册资本已经上海众和会计师事务所验资并出具了“沪众
验（2005）第 1035 号”《验资报告》。2013 年 6 月，上海友谊集团股份有限公司更名为上
海百联集团股份有限公司。
截止评估基准日，被评估单位股东及股权情况见下表：
单位：人民币
投资者名称 注册资本（万元） 投资比例
上海百联集团股份有限公司 31,050.00 90.00%
百联集团有限公司 3,450.00 10.00%
合计 34,500.00 100.00%
3、被评估单位历史财务资料
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3-1 合并报表数据
被评估单位近两年及评估基准日资产负债情况见下表：
金额单位：元
项目/报表日 2012 年12 月31 日 2013 年12 月31 日 2014 年11 月30 日
总资产 411,487,605.80 412,256,168.62 359,551,703.00
负债 325,134,525.33 323,007,458.85 303,039,086.26
所有者权益 86,353,080.47 89,248,709.77 56,512,616.74
被评估单位近两年及评估基准日当期经营状况见下表：
金额单位：元
项目/报表年度 2012 年度 2013 年度 2014 年 1-11 月
一、营业收入 667,087,848.87 599,691,596.48 499,380,364.07
减：营业成本 497,761,936.30 452,239,130.14 373,772,668.39
营业税金及附加 9,033,456.23 7,793,583.15 7,234,667.56
销售费用 175,024,788.44 147,791,694.27 140,581,742.51
管理费用 42,230,954.68 25,972,427.98 22,724,203.15
财务费用 2,906,579.79 2,124,088.29 2,840,267.50
资产减值损失 -1,772,152.10 64,228.64 724,337.51
加：公允价值变动损益 0.00 0.00 0.00
投资收益 5,160,961.35 205,794.78 5,762,380.52
二、营业利润 -52,936,753.12 -36,087,761.21 -42,735,142.03
加：营业外收入 5,057,661.32 36,630,761.62 4,880,183.46
减：营业外支出 2,022,512.38 5,898,865.68 379,454.60
三、利润总额 -49,901,604.18 -5,355,865.27 -38,234,413.17
减：所得税 3,758,926.46 1,966,897.29 819,692.37
四、净利润 -53,660,533.64 -7,322,762.56 -39,054,105.54
3-2 母公司报表数据
被评估单位（母公司）近两年及评估基准日资产负债情况见下表：
金额单位：元
项目/报表日 2012 年12 月31 日 2013 年12 月31 日 2014 年11 月30 日
总资产 446,065,663.20 1,893,161,539.37 532,528,779.58
负债 269,891,420.05 1,645,183,700.24 275,729,169.50
所有者权益 176,174,243.15 247,977,839.13 256,799,610.08
被评估单位（母公司）近两年及评估基准日当期经营状况见下表：
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金额单位：元
项目/报表年度 2012 年度 2013 年度 2014 年 1-11 月
一、营业收入 30,882,824.73 29,911,631.27 19,290,764.49
减：营业成本 32,073.61 2,446,499.00 195,404.60
营业税金及附加 2,162,141.51 1,334,404.19 893,437.02
销售费用 181,345.81 252,690.58 249,770.81
管理费用 39,351,680.70 22,212,540.46 20,862,741.18
财务费用 2,971,888.88 2,200,558.56 2,885,491.07
资产减值损失 -310,040.86 587,274.40 5,650.89
加：公允价值变动损益 0.00 0.00 0.00
投资收益 -6,813,555.90 34,215,874.35 8,137,037.45
二、营业利润 -20,319,820.82 35,093,538.43 2,335,306.37
加：营业外收入 2,559,615.30 26,539,457.70 191,593.24
减：营业外支出 1,209,585.21 47,792.01 23,141.17
三、利润总额 -18,969,790.73 61,585,204.12 2,503,758.44
减：所得税 0.00 0.00 0.00
四、净利润 -18,969,790.73 61,585,204.12 2,503,758.44
上表财务数据摘自被评估单位经审计的会计报表，其中 2012 年度至 2014 年 11 月 30
日的审计单位均为立信会计师事务所（特殊普通合伙），审计报告文号为“信会师报字
（2015）第 110029 号”。
被评估单位执行《企业会计准则》，适用增值税 17%，营业税 5%，城市维护建设税
7%，教育费及附加 3%，地方教育费及附加 2%，企业所得税 25%。
4、被评估单位经营管理状况概述
好美家成立于 1998 年，是一家全国性专业连锁超市公司，隶属于中国最大的商业集
团-百联集团，是中国第一家引进欧式风格的本土品牌装潢建材连锁超市。
（1）50000 余种优质商品，一站购齐
在好美家任何一家商场都有 50000 余种装潢建材，每类商品都有经过精选的几种品牌
可供选择，包括磁砖、地毯、厨房设备、电工电料、园艺、居家用品、五金工具、门窗型
材、地板、油漆涂料、卫生洁具龙头等。所有商品完全由顾客自己在货架中自由选购。
严格的产品质量认证体系保证了好美家的商品在低价的同时具有可靠的品质。从采购
到销售，严守每道质量关，任何有瑕疵的商品都不会进入流通渠道。大到卫浴材料、厨房
-9- 好美家装潢建材有限公司
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材料，小到五金配件、螺丝钉，都以完美的品质作保障。
（2）全透明报价，专业装修值得信赖
好美家在每家卖场都设立了装潢中心，以全透明的报价，为顾客提供专业的咨询、设
计、陪同选材、施工、售后服务等一条龙家庭装饰服务。
好美家家装一直奉行全透明报价，所有每一件装修材料都明码实价。好美家会与顾客
一起确定装修内容、精确勘测装修现场，确定平面布置方案及主材、辅材的品牌、等级，
给出精确的预算报价单，只要是顾客的支出都将在报价单上显示，让顾客清楚每一分钱的
去向。
完善的管理制度保证了好美家的装潢施工队伍是专业而可靠的。从供料、施工到售后
服务，全方位保证装修质量。严格的质监系统、确保每一道施工环节合格、安全，免除顾
客的后顾之忧。在施工过程中，好美家制度化的管理方式，使顾客完全不用费心奔波。
（3）多种业态，全方位周到服务
好美家家具广场也与建材超市、装潢设计中心联手打造 “一站式”家具装饰新理念，
为顾客打造配合完美的整体居家风格，让顾客真正得到省时、省力、省钱的新家装潢、布
置体验。
好美家家具广场汇聚现代、古典、中式、欧式百余个家具品牌，数千款品牌家具。套
房家具、办公家具、儿童家具、沙发、藤器、餐台椅等应有尽有。不同材质、不同款式的
家具满足不同层次顾客的喜好和需求，优惠的价格让更多顾客买到称心的商品。
2012 年曹安建材家居中心作为好美家探索市场转型的新业态，是首家采取市场化运
作模式与超市化管理方式相结合的建材家居市场，集建材、装潢、家具、软装、网购于一
体，即满足了顾客直接与商家沟通的需求又保持了建材连锁超市的完善服务体系，顾客还
可通过佳家网直接订购建材商品，在曹安建材家居中心顾客可以享受放心、便捷、舒适的
购物体验。
好美家团购中心为所有团购会员提供专业的 VIP 全程服务， 长期致力于售后技术支
持并保障客户利益得以实现。
二、评估目的
百联集团有限公司拟以现金收购上海百联集团股份有限公司持有的好美家装潢建材
有限公司 90%股权，需对所涉及的好美家装潢建材有限公司股东全部权益价值价值进行
- 10 - 好美家装潢建材有限公司
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评估。
上述经济行为已经百联集团有限公司董事会文件《关于同意现金收购好美家装潢建
材有限公司 90%股权的决议》（沪百联集团董事会【2015】4 号）批准。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估的对象是被评估单位截至评估基准日股东全部权益价值。
评估范围是被评估单位截至评估基准日所拥有的全部资产和负债。
具体为：
流动资产账面金额： 433,596,616.02 元；
非流动资产帐面金额： 98,932,163.56 元；
其中：可供出售金融资产账面金额： 56,177,624.10 元；
长期股权投资账面金额： 41,730,199.95 元；
固定资产账面金额： 1,024,339.51 元；
资产合计账面金额： 532,528,779.58 元；
流动负债账面金额： 263,759,763.48 元；
非流动负债账面金额： 11,969,406.02 元；
负债合计账面金额： 275,729,169.50 元；
净 资 产账面金额： 256,799,610.08 元；
上述资产、负债已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）进行审计并出具了“信会师
报字（2015）第 110029 号”《审计报告》。
1、其中，主要实物资产如下：
项 目 账面金额（元） 数 量 现状、特点
现金 32,852.64 正常使用
均为在用低值易耗品，正常使
存货 62,297.58 92 项
用。
运输设备 664,919.02 5项 均能正常行驶
其中，47 项电子设备闲置，其
电子设备 359,420.49 334 项
余均能正常使用。
2、可供出售金融资产情况如下：
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序号 被投资企业名称 投资比例% 账面价值（元）
1 百联电子商务有限公司 5.88 50,377,624.10
2 上海友谊百货有限公司 10.00 5,300,000.00
3 上海友谊百货长宁有限公司 5.00 500,000.00
合计 56,177,624.10
3、长期股权投资情况如下：
序号 被投资企业名称 投资比例% 账面价值（元） 核算方法
1 上海好美家曲阳装潢建材有限公司 90.00 450,000.00 成本法
2 上海好美家梅陇装潢建材有限公司 100.00 10,000,000.00 成本法
上海陆家嘴好美家装潢建材有限公
3 90.00 9,000,000.00 成本法
司
4 上海好美家吴中装潢建材有限公司 90.00 450,000.00 成本法
5 上海好美家金桥装潢建材有限公司 90.00 900,000.00 成本法
上海好美家真新建材家居市场经营
6 90.00 450,000.00 成本法
管理有限公司
7 上海好美家共江装潢建材有限公司 90.00 1,800,000.00 成本法
8 上海好美家斜土装潢建材有限公司 90.00 900,000.00 成本法
9 上海好美家天山装潢建材有限公司 90.00 450,000.00 成本法
10 上海好美家盈港家具有限公司 100.00 2,692,759.78 成本法
11 上海好美家南桥装潢建材有限公司 90.00 450,000.00 成本法
12 上海好美家装潢建材配送有限公司 90.00 9,000,000.00 成本法
13 南京好美家装潢建材有限公司 90.00 4,500,000.00 成本法
14 武汉好美家新华装潢建材有限公司 100.00 500,000.00 成本法
15 武汉好美家装潢建材有限公司 100.00 2,000,000.00 成本法
16 武汉好美家龙阳装潢建材有限公司 90.00 450,000.00 成本法
17 上海好美家装饰工程有限公司 90.00 4,500,000.00 成本法
18 上海亦佳电子商务有限公司 30.00 3,237,440.17 权益法
19 小计 51,730,199.95
20 减：长期股权投资减值准备 10,000,000.00
21 合计 41,730,199.95
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4、短期借款情况如下：
序号 放款银行 发生日期 到期日 月利率（‰） 账面金额（元）
1 上海银行虹口支行 2014-9-18 2015-3-18 0.4900 10,000,000.00
2 上海银行虹口支行 2014-7-25 2015-1-25 0.4900 10,000,000.00
3 上海银行虹口支行 2014-7-25 2015-1-25 0.4900 9,000,000.00
4 百联财务公司 2014-8-13 2015-2-12 0.4667 10,000,000.00
5 百联财务公司 2014-8-14 2015-2-13 0.4667 10,000,000.00
6 百联财务公司 2014-8-18 2015-2-17 0.4667 10,000,000.00
合计 59,000,000.00
上述借款中上海银行虹口支行的借款由百联集团有限公司担保保证。具体明细如下：
序号 授信额度（万元） 期限
1 4,000.00 2014 年 1 月 27 日至 2015 年 1 月 12 日
2 4,000.00 2015 年 1 月 6 日至 2016 年 1 月 6 日
合计 8,000.00
截至评估基准日，贷款担保余额为 2,900 万元。
5、被评估单位拥有的账面值为零的无形资产-商标情况如下：
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序号 商标名称 注册号 类别 申请人 注册日期 截止日期
1 好美家 3585512 1 好美家装潢建材有限公司 2006-1-14 2016-1-13
2 好美家,hommart 3110423 44 好美家装潢建材有限公司 2003-07-14 2023-07-13
3 好美家,HOMMART 3110424 35 好美家装潢建材有限公司 2004-03-07 2024-3-6
4 好美家,HOM 3110425 37 好美家装潢建材有限公司 2004-04-07 2024-4-6
5 HOMMART 3585492 9 好美家装潢建材有限公司 2005-01-07 2015-01-06
6 好美家 3585526 9 好美家装潢建材有限公司 2005-01-07 2015-01-06
7 好美家 3585524 14 好美家装潢建材有限公司 2005-01-07 2015-01-06
8 HOMMART 3585490 14 好美家装潢建材有限公司 2005-01-07 2015-01-06
9 好美家 3585568 31 好美家装潢建材有限公司 2005-01-07 2015-01-06
10 HOMMART 3585500 31 好美家装潢建材有限公司 2005-01-07 2015-01-06
11 HOMMART 3585495 4 好美家装潢建材有限公司 2005-01-14 2015-01-13
12 好美家 3585509 4 好美家装潢建材有限公司 2005-01-14 2015-01-13
13 HOMMART 3585491 11 好美家装潢建材有限公司 2005-01-21 2015-01-20
14 HOMMART 3585501 27 好美家装潢建材有限公司 2005-01-21 2015-01-20
15 HOM 3585499 35 好美家装潢建材有限公司 2005-02-21 2015-02-20
16 好美家 3585522 17 好美家装潢建材有限公司 2005-03-21 2015-03-20
17 HOMMART 3585494 6 好美家装潢建材有限公司 2005-03-28 2015-03-27
18 HOMMART 3585493 8 好美家装潢建材有限公司 2005-03-28 2015-03-27
19 好美家 3585527 8 好美家装潢建材有限公司 2005-03-28 2015-03-27
20 好美家 3585525 11 好美家装潢建材有限公司 2005-03-28 2015-03-27
21 HOMMART 3585508 17 好美家装潢建材有限公司 2005-03-28 2015-03-27
22 HOMMART 3585517 39 好美家装潢建材有限公司 2005-05-07 2015-05-06
23 好美家 3585571 39 好美家装潢建材有限公司 2005-05-07 2015-05-06
24 好美家 3585511 2 好美家装潢建材有限公司 2005-05-21 2015-05-20
25 HOMMART 3585504 22 好美家装潢建材有限公司 2005-06-07 2015-06-06
26 好美家 3585514 22 好美家装潢建材有限公司 2005-06-07 2015-06-06
27 好美家 3585569 35 好美家装潢建材有限公司 2005-06-07 2015-06-06
28 HOMMART 3585506 20 好美家装潢建材有限公司 2005-06-14 2015-06-13
29 HOMMART 3585582 1 好美家装潢建材有限公司 2005-06-28 2015-06-27
30 HOMMART 3585497 2 好美家装潢建材有限公司 2005-06-28 2015-06-27
31 HOMMART 3585489 16 好美家装潢建材有限公司 2005-06-28 2015-06-27
32 好美家 3585523 16 好美家装潢建材有限公司 2005-06-28 2015-06-27
33 好美家 3585572 42 好美家装潢建材有限公司 2005-07-14 2015-07-13
34 HOMMART 3585516 42 好美家装潢建材有限公司 2005-07-14 2015-07-13
35 HOMMART 3585515 43 好美家装潢建材有限公司 2005-07-14 2015-07-13
36 好美家 3585519 43 好美家装潢建材有限公司 2005-07-14 2015-07-13
37 HOMMART 3585496 3 好美家装潢建材有限公司 2005-08-14 2015-08-13
38 HOMMART 3585518 37 好美家装潢建材有限公司 2005-08-21 2015-08-20
39 好美家 3585570 37 好美家装潢建材有限公司 2005-08-21 2015-08-20
40 HOMMART 3585503 24 好美家装潢建材有限公司 2005-08-28 2015-08-27
41 好美家 3585566 26 好美家装潢建材有限公司 2005-09-14 2015-09-13
42 HOMMART 3585502 26 好美家装潢建材有限公司 2005-09-14 2015-09-13
43 好美家 3585510 3 好美家装潢建材有限公司 2005-10-21 2015-10-20
44 HOMMART 3585507 19 好美家装潢建材有限公司 2005-10-21 2015-10-20
45 好美家 3585521 19 好美家装潢建材有限公司 2005-10-21 2015-10-20
46 好美家 3585520 20 好美家装潢建材有限公司 2005-10-21 2015-10-20
47 好美家 3585528 6 好美家装潢建材有限公司 2006-01-21 2016-01-20
48 好美家 3585513 21 好美家装潢建材有限公司 2006-02-07 2016-02-06
49 HOMMART 3585505 21 好美家装潢建材有限公司 2006-04-14 2016-04-13
50 好美家 1367286 37 好美家装潢建材有限公司 2000-02-21 2020-02-20
51 好美家,HOMEMAAT 1595869 42 好美家装潢建材有限公司 2001-06-28 2021-06-27
52 好美家,HOMEMAAT 1607801 37 好美家装潢建材有限公司 2001-07-21 2021-07-20
53 HOMEMAAT 1627714 35 好美家装潢建材有限公司 2001-08-28 2021-08-27
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被评估单位与百联集团置业有限公司签订办公经营场所租赁合同，租赁场所为上海
市黄浦区新昌路 80 号 1 号楼 6 楼整层，租赁日期自 2008 年 11 月 1 日至 2018 年 10 月 31
日，租金已支付至评估基准日，不在本次评估范围内。
除上述情况外，被评估单位无账外有形及无形资产。
被评估单位无其他抵押担保事项。
委估实物资产均处于正常使用或受控状态。
上述列入评估范围的资产和负债与委托评估时确定的范围一致。
四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估
对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日 2014 年 11 月 30 日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
1、根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评
估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产及负债的总
体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）行为依据
1、百联集团有限公司董事会文件《关于同意现金收购好美家装潢建材有限公司 90%
股权的决议》（沪百联集团董事会【2015】4 号）。
（二）法律、法规依据
1、 《中华人民共和国公司法》（2005 年中华人民共和国主席令第 42 号）；
2、 《企业国有资产评估管理暂行办法》2005 年国务院国资委第 12 号令；
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3、 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资发产权[2006]274
号）；
4、 《企业会计准则》（财会[2006]3 号）；
5、 《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第 294 号）；
6、 《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538 号）；
7、其他有关的法律、法规和规章制度。
（三）评估准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；
3、《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；
4、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5、《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
6、《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2011]230 号）；
7、《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；
8、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
9、《资产评估准则—无形资产》（中评协[2008]217 号）；
10、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
11、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；
12、《企业国有资产评估指南》（中评协[2011]230 号）；
13、《资产评估准则—利用专家工作》（中评协[2012]244 号）；
14、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协〔2012〕248 号）。
（四）产权依据
1、委托方企业法人营业执照、组织机构代码证复印件；
2、被评估单位企业法人营业执照、组织机构代码证及国有资产产权登记证复印件；
3、被评估单位验资报告复印件（“沪东审（98）第 29 号”、“沪审事业（2000）1838
号”、“上会师报字（2000）第 0586 号”、“上会师报字（2002）第 725 号”、“沪众验（2005）
第 1035 号”）；
4、上海好美家真新建材家居市场经营管理有限公司房屋产权证复印件（沪房地嘉字
（2005）第 001068 号）；
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5、被评估单位车辆行驶证（沪 ES5212、沪 KA8189、沪 KT0162、沪 LE0528、沪 LF0108）；
6、被评估单位商标登记证书复印件（共 53 份）；
7、其他有关产权证明复印件。
（五）取价依据
1、 《资产评估常用数据手册》北京科学技术出版社；
2、 会计师事务所出具的评估基准日审计报告（“信会师报字（2015）第 110029 号”）；
3、评估基准日市场有关价格信息资料；
4、与被评估单位资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、账册及其他会计
资料；
5、本次评估电子设备及运输设备网上询价参考摘自（泡泡网、汽车之家、太平洋汽
车网）；
6、委托评估的各类资产和负债评估明细表；
7、委托方及被评估单位提供的其他与评估有关的资料；
8、经实地盘点核实后填写的委估资产清单；
9、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
进行股东全部权益价值评估，要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的市场
状况及在评估过程中资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选
择一种或多种资产评估基本方法。
资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法：
资产基础法:是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内
及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
收益法：是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象
价值的评估方法。
（一）评估方法的选择
本次评估采用资产基础法。原因如下：
由于被评估单位有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产取得成本的有关数
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据和信息来源较广，因此本次评估可以采用资产基础法。
根据近年来被评估单位损益表状况看，合并报表中所列示的营业利润均为负数，母公
司报表中剔除投资收益后，营业利润也为负数，同时其近三年现金流量表中的经营活动现
金流均为负数。被评估单位及其下属各子公司主要从事装潢建筑材料的销售及提供装修服
务，由于网络销售的飞速发展及大型卖场的不断兴起，传统的销售渠道在服务及售价等方
面的优势逐步减少，使得大多数用户不断去追求新型的购物理念，因而直接影响到被评估
单位的近年来的经营业绩。基于上述情况被评估企业未来经营状况难以预测，故不采用收
益法评估。
市场法在本次评估中是否适用，需要根据评估目的、获取参考企业信息等多方面综合
考虑，判断其是否满足市场法的适用性。由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，无法
获取参考企业信息，故本次不适用市场法进行评估。
通过以上分析，本次评估采用资产基础法。
（二）资产基础法介绍
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值得到
企业价值的一种方法。
各项资产评估方法简介：
1、货币资金主要按账面核实法进行评估，其中现金采用现场盘点日库存现金，并追
溯调整至评估基准日，确定评估值；银行存款采用将评估基准日各银行存款明细账余额与
银行对账单核对，确定评估值。
2、应收款项的评估
应收款项的评估采用函证或替代审核程序确认账面明细余额的真实性，分析其可回收
性，并在此基础上确定评估值。
3、存货的评估
存货均为在用低值易耗品，按重置成本法评估。
4、可供出售金融资产的评估
可供出售金融资产均为对非控股子公司的投资，本次评估按评估基准日的账面净资产
乘以相应持股比例作为评估值。
5、长期股权投资的评估
对于控股子公司按评估基准日评估后的股东全部权益价值乘以相应持股比例作为评
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估值；对于非控股子公司按评估基准日的账面净资产乘以相应持股比例作为评估值。
6、固定资产的评估
房屋建筑物按收益法进行评估；运输设备、电子设备按重置成本法进行评估。
7、无形资产的评估
被评估单位的无形资产为账面值为零的注册商标，由于该商标对企业收益的影响微乎
其微，与企业产品的收入、规模没有必然的联系，其超额收益难以体现，故本次评估采用
成本法进行评估。
8、负债的评估
负债按实际需要承担的债务进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估委托后，选派评估人员，组成项目评估小组开展评估工作，具体
过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
承接评估业务时，通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托方、被
评估单位、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估范围、价
值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定承接
评估业务后，与委托方签订业务约定书。
（三）编制资产评估计划
根据本评估项目的特点，明确评估对象及范围，评估时重点考虑评估目的、资产评估
对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性质、行业
特点、发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，相关资料收
集情况，委托方、被评估单位过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、
完整性和相关性，资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况后编制
合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资产评
估计划。
（四）现场调查
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根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，包括对其他实物资产进行必要
的现场勘查，了解资产的使用状况及性能；对非实物性资产进行必要的现场调查。
（五）收集资产评估资料
通过与委托方、被评估单位沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对象资
料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评估资料，根
据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。通过收集相关资料来了解被评估
单位经营状况和委估资产及现状，协助被评估单位收集有关经营和基础财务数据，将资产
评估申报表与被评估单位有关财务报表、总账、明细账进行核对，并对相关资料进行验证，
采取必要措施确信资料来源的可靠性。
（六）评定估算
对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摈弃不可
靠、不相关的信息，对不可比信息进行分析调整，在此基础上恰当选择资产评估方法并根
据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行
评估形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形
成资产评估结论，资产评估机构进行必要的内部复核工作。
（七）编制和提交资产评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，与委
托方等进行必要的沟通，听取委托方、被评估单位等对资产评估结论的反馈意见并引导委
托方、被评估单位、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论，以恰当的方式提交给
委托方。
九、评估假设
(一)基础性假设
1、交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模
拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设： 假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该
市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的
交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
3、企业持续经营假设：假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及的资
产将按其评估基准日的用途与使用方式在原址持续使用。
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(二)评估对象于评估基准日状态假设
1、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发过程
均符合国家有关法律法规规定。
2、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值的权
利瑕疵、负债和限制，假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种应付款项均已付
清。
3、 除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及房地产、设备等有形资产无影
响其持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，该等
资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
(三)限制性假设
1、本评估报告假设由委托方提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关资料
均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。
2、除非另有说明，本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视察的
现场调查结果，与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术数据、技
术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
十、评估结论
（一）评估结论
1、资产基础法评估结论
在评估基准日 2014 年 11 月 30 日，好美家装潢建材有限公司经审计后的总资产价值
53,252.87 万元，总负债 27,572.92 万元，净资产 25,679.95 万元。采用资产基础法评估后
的总资产价值 77,529.32 万元，总负债 27,572.92 万元，净资产为 49,956.40 万元（大写：
人民币肆亿玖仟玖佰伍拾陆万肆仟元），净资产增值 24,276.45 万元，增值率 94.53%。
资产评估结果汇总表
单位：人民币万元
帐面值 评估值 增减额 增减率％
项目
A B C=B-A D=C/A
流动资产 43,359.66 21,227.38 -22,132.28 -51.04
可供出售金融资产净额 5,617.76 7,017.85 1,400.09 24.92
持有至到期投资净额
长期股权投资净额 4,173.02 49,100.02 44,927.00 1,076.61
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帐面值 评估值 增减额 增减率％
项目
A B C=B-A D=C/A
长期应收款
投资性房地产
固定资产 102.43 146.30 43.87 42.83
其中：建筑物
设备 102.43 146.30 43.87 42.83
工程物资
在建工程
固定资产清理
商誉
无形资产净额 37.77 37.77
长期待摊费用
其他非流动资产
递延所得税资产
资产总计 53,252.87 77,529.32 24,276.45 45.59
流动负债 26,375.98 26,375.98
非流动负债 1,196.94 1,196.94
其中：递延所得税负债 1,196.94 1,196.94
负债总计 27,572.92 27,572.92
净资产 25,679.95 49,956.40 24,276.45 94.53
评估结论详细情况见资产评估明细表。
（二）评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述原则、
依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
4、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的
影响。
十一、特别事项说明
（一）本评估结果是根据本次评估原则、依据、前提、方法、程序和假设得出的，
只有在评估原则、依据、前提、方法、程序和假设均不变的条件下才能成立。我们的评估
工作在很大程度上，依赖于被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以被评估单位
提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及经营财务资料数据，有关法律文
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件的真实合法为假设前提。
（二）本次评估结果只为本次评估目的，即仅为股权收购这一经济行为提供价值参
考服务。
（三）本次评估结果是依据本次评估目的，以持续经营和公开市场为前提确定的现
行市场公允价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保等事宜，以及特殊的交易方式可能
追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自
然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
（四）本评估结果未考虑评估行为以外的法律问题，也未考虑评估基准日后的资产
市场变化情况。
（五）本评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的
影响。
（六）本报告是在持续经营的前提下作出的，若因持续经营的前提不存在，本报告
无效。
（七）评估报告评估基准日期后重大事项
1、在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按如下
原则处理：
（1）资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；
（2）资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有
资格的资产评估机构重新确定评估值；
（3）由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给
予充分考虑，进行相应调整。
2、若评估基准日存在本评估机构和评估人员未被告知的，与基准日存在义务相关的
延迟至基准日期后的或有负债发生时，应相应调减本报告的评估价值。
（八）由于评估目的实施日与评估基准日不同，企业净资产在此期间会发生变化，
从而对股东全部权益价值产生影响。我们建议报告使用者以不同的时点的，以企业净资产
与基准日的差额对评估结果进行调整。
（九）企业存在的可能影响股东全部权益价值评估的瑕疵事项，在委托方及被评估
单位未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员
不承担相关责任。
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（十）本次评估未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，亦未考虑
流动性对评估结论的影响，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任。
（十一）本次评估对与企业价值的评估增减值可能存在的相关税赋未作考虑。
（十二）本次评估，评估人员未取得好美家装潢建材有限公司注册号为 3110423、
3110424 及 3110425 的 3 项注册商标证书，仅获取了该 3 项商标的核准续展注册证明文件，
本次评估按正常状态的商标进行评估。
（十三）百联集团有限公司为好美家装潢建材有限公司与上海银行虹口支行的借款
提供担保保证。具体明细如下：
序号 授信额度（万元） 期限
1 4,000.00 2014 年 1 月 27 日至 2015 年 1 月 12 日
2 4,000.00 2015 年 1 月 6 日至 2016 年 1 月 6 日
合计 8,000.00
截至评估基准日，贷款担保余额为 2,900 万元。
（十四）截至评估基准日，武汉好美家龙阳装潢建材有限公司账面牌照号为鄂 M58172
的别克商务车登记证所有人为熊小兵，熊小兵承诺上述车辆产权实际为武汉好美家龙阳装
潢建材有限公司所有，本次评估将上述车辆纳入武汉好美家龙阳装潢建材有限公司评估范
围进行评估。
（十五）上海好美家共江建材装潢有限公司于评估基准日账面拥有嘉定区曹安公路
1488 号房产，建筑面积 38525.78 平方米，房地产权证号“沪房地嘉字（2005）第 001068
号”，评估人员经嘉定区房地产登记处查询房屋状况及产权人信息，查询信息中权利人为
母公司好美家装潢建材有限公司，但企业申明实际权利人为上海好美家共江建材装潢有限
公司，纳入共江店资产范围进行评估。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告使用说明
1、本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评估报
告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组成部分
（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造成对本报告
所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估假设、评估依
据、特别事项说明和被评估单位的承诺函。
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2、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对被评估单位提供的有关资产的产
权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披露，但我们不
对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系被评估单位提供，尽管我们进行
了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的准确性作
出保证。
（二）限制说明
1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估报告
的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4、本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的价值
咨询意见。
（三）评估结论的使用有效期
经国有资产监督管理部门备案（或核准）后，本评估报告书方可正式使用。评估结论
仅在评估报告载明的评估基准日成立，评估结论自评估基准日起一年内（即 2014 年 11
月 30 日至 2015 年 11 月 29 日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重
大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
十三、评估报告日
本评估报告日为 2015 年 1 月 12 日。
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首席评估师：梅惠民
法定代表人：梅惠民 中国注册资产评估师：王盈芳
中国注册资产评估师：陈晓敏
2015 年 1 月 12 日
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