江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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江苏新城地产股份有限公司
2009 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 江苏公证天业会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
1.5 公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
1.6 公司负责人王振华、主管会计工作负责人王振华及会计机构负责人（会计主管人员）陆忠明声明：
保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 新城B 股
股票代码 900950
股票上市交易所 上海证券交易所
公司注册地址和办公地址 上海市中山北路3000 号长城大厦22 楼
邮政编码 200063
公司国际互联网网址 www.900950.com
电子信箱 xcgf@900950.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 唐云龙 王国宁
联系地址 上海市中山北路3000 号长城大厦22 楼上海市中山北路3000 号长城大厦22 楼
电话 021-32522907 021-32522907
传真 021-32522909 021-32522909
电子信箱 xcgf@900950.com wgn900950@sina.com江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据 单位：人民币元
2009 年 2008 年
本期比上年
同期增减(%)
2007 年
营业收入 5,452,680,583.19 4,050,050,009.07 34.63 3,437,772,883.00
利润总额 726,487,523.74 558,688,645.22 30.03 678,032,926.90
归属于上市公司股
东的净利润
489,371,419.57 388,373,437.54 26.01 429,396,342.11
归属于上市公司股
东的扣除非经常性
损益的净利润
469,656,926.27 418,409,796.89 12.25 429,184,449.16
经营活动产生的现
金流量净额
1,255,918,382.17 -38,057,183.17 -1,052,453,726.87
2009 年末 2008 年末
本期末比上
年同期末增
减(%)
2007 年末
总资产 13,067,601,294.81 10,951,795,390.25 19.32 9,738,439,978.62
所有者权益（或股
东权益）
2,271,246,733.25 1,834,981,553.68 23.77 1,446,608,116.14
3.2 主要财务指标
主要财务指标 2009 年 2008 年
本期比上年同期增
减(%)
2007 年
基本每股收益（元／股） 0.4607 0.3657 25.98 0.4043
稀释每股收益（元／股） 0.4607 0.3657 25.98 0.4043
扣除非经常性损益后的基本每股收益
（元／股）
0.4422 0.3939 12.26 0.4041
加权平均净资产收益率（%） 23.84 23.67 增加0.17 个百分点 34.06
扣除非经常性损益后的加权平均净资
产收益率（%）
22.88 25.50 减少2.62 个百分点 34.04
每股经营活动产生的现金流量净额
（元／股）
1.1825 -0.0358 -0.9909
2009 年末2008 年末
本期末比上年同期
末增减(%)
2007 年末
归属于上市公司股东的每股净资产
（元／股）
2.1384 1.7277 23.77 1.3620
非经常性损益项目
√适用 □不适用 单位：人民币元
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 2,917,600.94
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
70,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 24,146,316.85
所得税影响额 -6,627,813.42
少数股东权益影响额（税后） -791,611.07
合计 19,714,493.30江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
□适用 √不适用
4.2 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 42,273 户
前十名股东持股情况
股东名称 股东性质
持股
比例
(%)
持股总数
报告期内
增减
股份
类别
持有非流通
股数量
质押或冻结
的股份数量
新城控股集团有限公司 境内非国有法人 58.86 625,152,000 0 未流通 625,152,000
质押
350,000,000
GUOTAI JUNAN
SECURITIES(HONGKONG)
LIMITED
境外法人 0.98 10,423,977 6,440,865 已流通
金濠(合肥)建设发展有限公司 境外法人 0.65 6,863,284 121,978 已流通
陈素幸 境外自然人 0.34 3,614,160 3,614,160 已流通
常州市华顺建筑工程有限公司 境内非国有法人 0.32 3,379,200 0 未流通 3,379,200
唐起麟 境外自然人 0.27 2,861,258 234,000 已流通
简秀枝 境外自然人 0.23 2,392,606 0 已流通
WARBURG DILLON READ NOMINEES
(HONG KONG) LTD - GENERAL
境外法人 0.22 2,347,185 2,347,185 已流通
张群学 境内自然人 0.22 2,339,586 -97,983 已流通
NORGES BANK 境外法人 0.19 1,986,743 -1,187,648 已流通
前十名流通股股东持股情况
股东名称 持有流通股的数量 股份种类及数量
GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG) LIMITED 10,423,977 境内上市外资股
金濠(合肥)建设发展有限公司 6,863,284 境内上市外资股
陈素幸 3,614,160 境内上市外资股
唐起麟 2,861,258 境内上市外资股
简秀枝 2,392,606 境内上市外资股
WARBURG DILLON READ NOMINEES (HONG KONG) LTD - GENERAL A/C 2,347,185 境内上市外资股
张群学 2,339,586 境内上市外资股
NORGES BANK 1,986,743 境内上市外资股
SCBHK A/C KG INVESTMENTS ASIA LIMITED 1,700,350 境内上市外资股
金春之 1,657,406 境内上市外资股
上述股东关联关系或一致行动的说明
公司未知前十名股东之间或前十名流通股股东
之间是否存在关联关系或一致行动人的情况。
新城控股集团有限公司为本公司控股股东，报告期内新城控股将其持有的本公司非流通境内法人
股35000 万股（占公司总股本的32.95%）为其向国联信托股份有限公司的信托贷款提供质押，双方于
2009 年12 月24 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理了股权质押登记手续。江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 控股股东情况
○ 法人
单位：人民币万元
名称 新城控股集团有限公司
单位负责人或法定代表人 王振华
成立日期 1996 年6 月30 日
注册资本 10,000
主要经营业务或管理活动
许可经营项目：房地产开发与经营。一般经营项
目：物业管理，房屋租赁，室内外装饰工程，建
筑材料、装璜材料销售，经济信息咨询服务
4.3.2.2 实际控制人情况
○ 自然人
姓名 王振华
国籍 中国
是否取得其他国家或地区居留权 是
最近5 年内的职业及职务 企业经营
本报告期内，控股股东及实际控制人均未发生变化：
(a) 公司控股股东“江苏新城实业集团有限公司”的公司名称于2009 年9 月18 日变更为“新城
控股集团有限公司”。
(b) 在报告期内，基于业务发展和管理结构优化整合的需要，本公司实际控制人王振华先生对其
实际控制下的相关公司进行了重组。
(c) 于重组完成之日，王振华先生将通过优域集团有限公司、新城发展控股有限公司和富域香港
投资有限公司等三家境外公司以及常州新城万博投资有限公司、常州富域发展有限公司等两
家境内公司实现对新城控股集团有限公司的实际控制。
(d) 王振华先生作为公司的实际控制人间接控制公司58.86%的股份。
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位：股
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期
报告期内从公司
领取的报酬总额
（万元）（税前）
是否在股东单位
或其他关联单位
领取报酬、津贴
王振华 董事长 男 48 2007 年5 月22 日2010 年5 月21 日282.52 否
吕小平 董事/总裁 男 49 2007 年5 月22 日2010 年5 月21 日196 否
周中明 董事 男 54 2007 年5 月22 日2010 年5 月21 日 是
徐国平 董事/副总裁 男 54 2007 年5 月22 日2010 年5 月21 日140 否
戚伯明 董事 男 58 2007 年5 月22 日2010 年5 月21 日 是
闵远松 董事/副总裁 男 36 2007 年5 月22 日2010 年5 月21 日140 否
聂梅生 独立董事 女 69 2007 年5 月22 日2010 年5 月21 日13.68 否
陈华康 独立董事 男 58 2007 年5 月22 日2010 年5 月21 日13.68 否
朱伟 独立董事 男 48 2007 年5 月22 日2010 年5 月21 日13.68 否
曹元炳 监事会主席 男 60 2007 年5 月22 日2010 年5 月21 日60 否江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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田桂华 监事 男 40 2008 年10 月16 日2010 年5 月21 日 是
王建美 监事 女 44 2007 年5 月22 日2010 年5 月21 日 是
管建新 副总裁 男 52 2007 年5 月22 日2010 年5 月21 日84 否
欧阳捷 副总裁 男 49 2007 年5 月22 日2010 年5 月21 日84 否
唐云龙 董事会秘书 男 46 2007 年5 月22 日2010 年5 月21 日60 否
陆忠明 财务负责人 男 38 2007 年5 月22 日2010 年5 月21 日80 否
说明：
报告期内，除公司董事戚伯明先生持有公司流通B 股外，其他公司董事、监事及高级管理人员均
不持有公司任何种类股份。董事戚伯明年初持股数为50880股，年末持股数为50880股。
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
1、报告期内经营情况回顾
（1）主要政策及市场情况
2009 年中国房地产市场呈现了先抑后扬的走势，优惠和补贴政策促使了刚性需求的释放，经济刺
激计划和宽松的货币政策推动了房地产市场的快速发展。
国家统计局发布的《2009 年全国房地产市场运行情况》显示：在市场需求方面，在经历2008 年
的调整之后，2009 年商品房销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高，其中商品住宅销售面积较
上年增长43.9%，销售额较上年增长80.0%；在价格表现方面，商品房销售均价大幅上涨，较上年同比
涨幅超过20%；在市场供应方面，开发投资增速低于近年来平均水平，市场供给略显不足，受房地产
市场销售快速回暖的刺激，商品房新开工面积累计同比降幅在2009 年持续减小，并于10 月份首次转
正，全年施工面积和新开工面积分别较2008 年增长12.8%和12.5%，但低于近年来的平均增速；在行
业资金状况方面，开发企业总体资金实力显著增强，全年开发企业资金来源达5.7 万亿元，较上年同
期增长44.2%。
（2）公司应对措施及效果
2009 年，管理团队励精图治，抓住机遇，深化内部各项管理，公司的发展取得了一些新的突破。
一是销售业绩再创新高，全面超额完成了年初制定的目标。2009 年，公司抓住了市场的机遇，及
时调整开发计划，加大投资力度，实现了销售额的历史性突破。全年合同销售金额72.4 亿元，较上年
同期增长64.45%，销售面积132 万平米，较上年增长65.56%，结算收入54 亿元，较上年同期增长34.67%。
二是公司总部搬迁上海，成功实现战略中心的转移和两级管控模式的确立。2009 年10 月22 日，
公司总部正式搬迁到上海长城大厦，搬迁工程的顺利完成，代表“布局长三角、深入专业化，以上海
为中心”的企业战略的全面实施。公司确立总部、城市公司两级单位的组织管控模式。总部设6 大职
能中心，整合上海、苏州、无锡、常州、南京五大城市公司，完成了总部和城市公司两级组织管理结
构调整，为应对市场形势，提高管控能力，实现持续发展，奠定了组织基础。
三是公司管理水平进一步增强，产品线建设走向正轨。启航、乐居、圆梦、尊享四大产品系列标
准初步确立，公司标准化成果推进初见成效，部品、部件的标准化覆盖率加大，通过标准化例会、物江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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业例会制度，促进标准化和物业服务建设；客户服务体系初步建立，客户服务理念在公司范围内得到
传播和认可，客户服务工作有了良好的起步；责任追究制度在探索中前进；再次引入管理咨询公司，
对流程进行优化和改进。
四是产品品质和交付项目标准得到进一步提升。2009 年，公司全年交付项目17 个，竣工面积105.59
万平米，项目交付质量较以往有了较大提高，公司首个精装修项目——常州新城公馆二期成功交付。
质量是企业的生存之本，是影响销售、利润和员工价值企业发展的最根本要素，产品质量的提高，意
味着公司竞争力和品牌影响力的增强。
五是项目拓展稳步推进。2009 年，为保证公司可持续发展，在上半年新增上海嘉定静宁路项目、
安亭汽车城项目，下半年新增南京尧化门项目、常州洪庄机械厂、上海南翔项目等，全年新增可建面
积74.63 万平米，截止报告期末，公司储备土地可建面积422 万平米。
（3）公司战略实施
2009 年，董事会贯彻“坚守信念、变中求胜”的年度方针，在 “布局长三角，深入专业化”的
发展战略的指引下，公司上下同心协力，调结构、练内功、求转变，主要财务指标均超额完成年度目
标，产品标准化取得显著成效，产品质量稳步提升、客户意识明显加强、精装修项目稳健起步、管理
总部顺利迁入上海等，为公司战略目标的全面实施奠定了基础。
（4）行业地位和客户美誉度
公司连续四年获2008 年度江苏省房地产业综合实力“五十强”第一名；获“2009 中国房地产百
强企业”第20 位，同时获评运营效率TOP10 企业第4 位；被中国房地产TOP10 研究组评为华东区域房
地产公司品牌TOP10 第一名；新城地产被江苏省人民政府授予“江苏省重合同守信用企业”称号；被
中国房地产业协会评为“2007-2008 年度中国房地产诚信企业”；连续五年被中国人力资源管理年度
评选组委会评为“2008 年度中国行业十佳雇主企业”。
（5）公司主营业务及其经营状况
公司主营业务为房地产投资、开发、销售及物业管理，公司主营业务收入主要来自于房地产业务。
报告期内，公司有常州地区 “新城南都”、“新城公馆”、“新城长岛”、“新城首府”、 “蓝
钻景庭”、“新城逸境”、“新城熙园”、 “清水湾”、“玉龙湾”、“公园壹号”、“新城尚东区”，
苏州地区 “新城金郡”、“翡翠湾”、“新城域”，上海地区“新城盛景”、“新城金郡”、“新城
悠活城”，南京地区“尚座花园”，无锡地区“盛世新城”，等共45 个子项目在建，在建面积达331.61
万平方米。
报告期内，常州地区 “新城南都”、“新城公馆”、“新城长岛”、“蓝钻景庭”、“新城逸境”、
“新城熙园”、“新城帝景”、“公园壹号”、“玉龙湾”，苏州 “翡翠湾”、“新城域”，上海“新
城盛景”，南京“尚座花园”等共17 个项目实现竣工交付，竣工面积为105.59 万平方米。
截止2009 年12 月31 日，公司总资产130.68 亿元，净资产23.70 亿元。报告期内，公司实现回
笼资金69.27 亿元，项目实现结算面积100.09 万平方米，实现主营业务收入54.53 亿元，较上年增长
34.63%；实现净利润5.16 亿元，较上年增长27.62%。
报告期内各主要项目结算和销售情况：江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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项目名称
销售面积
(平方米)
销售金额
(万元)
结算面积
(平方米)
结算金额
(万元)
常州新城南都 80,214.45 34,440.82 88,724.72 37,466.34
常州老项目 2,449.90 488.34 1,853.47 457.79
常州金色新城 13,058.38 3,984.67 14,111.30 4,515.94
常州人民家园二期 6,586.70 2,866.89 7,289.85 2,945.59
常州蓝钻 10,490.71 5,244.54 11,440.99 5,746.43
常州蓝钻景庭 19,637.10 9,164.87 69,962.14 34,181.01
常州新城逸境 71,216.14 34,417.62 75,261.21 36,881.80
常州四季金典 9,433.26 2,584.24 15,033.66 4,847.69
常州新城熙园 63,124.52 28,783.91 3,159.17 1,303.42
常州新城长岛 99,646.21 43,850.60 90,369.54 35,726.87
常州新城公馆 91,127.49 57,685.27 81,867.70 46,692.89
常州新城首府 28,390.41 38,608.62
常州清水湾 146,016.35 52,109.53
常州玉龙湾 34,402.05 12,157.55 80,815.42 29,543.75
常州公园壹号 69,644.04 32,368.24 24,794.06 11,998.78
常州尚东区 32,079.84 19,170.60 62,711.42 33,730.88
常州新城帝景 16,152.33 23,835.61 21,647.09 35,377.90
南京新城逸境 628.55 245.75 667.81 263.25
南京尚东区 3,620.13 2,507.73 3,475.44 2,324.24
南京尚座花园 31,163.12 23,271.80 39,178.25 29,029.08
上海新城枫景 1,191.60 174.24 1,162.68 169.16
上海新城盛景 105,261.75 89,973.65 125,286.53 99,140.10
上海清水颐园 9,664.02 7,674.22 31,284.74 26,730.95
上海新城尚景 464.39 303.72
昆山翡翠湾 66,940.87 29,504.72 71,584.08 27,713.00
昆山新城域 123,202.03 58,989.47 78,714.02 34,020.20
苏州新城金郡 116,412.08 64,402.61
无锡盛世新城 69,856.22 43,910.68
合计 1,321,610.25 722,416.78 1,000,859.69 541,110.77
2009 年末主要在建项目一览表：
项目名称 地理位置
占地面积
(平方米）
总建筑面积
(平方米）
计划
开工时间
计划
竣工交付时间
常州新城南都三期D区 常州武进文秀苑 19,189 63,305 2008年7月 2010年5月
常州新城公馆三期 常州武进小庙 38,000 140,236 2009年11月 2011年12月
常州新城公馆西区二期 常州武进小庙 39,143 76,611 2008年5月 2010年5月
常州新城长岛二期 常州武进夏雷 33,255 82,775 2009年5月 2010年11月
常州新城首府办公楼 常州万福路 8,185 42,115 2008年4月 2010年10月
常州新城首府公寓 常州万福路 8,200 53,082 2008年7月 2011年9月
常州新城首府一期 常州万福路 17,200 35,929 2008年4月 2010年12月
常州新城首府二期 常州万福路 26,400 93,584 2009年11月 2011年12月江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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常州新城熙园二期 常州湖塘 9,524 25,611 2009年9月 2011年6月
常州新城熙园三期 常州湖塘 18,473 55,906 2009年12月 2011年12月
常州清水湾一期（A区） 新北区新桥镇 27,800 56,400 2008年12月 2011年6月
常州清水湾一期（B区） 新北区新桥镇 44,277 62,964 2009年4月 2010年12月
常州清水湾二期 新北区新桥镇 56,962 90,486 2009年9月 2011年9月
常州公园壹号三期 常州东方大道 63,860 148,940 2009年9月 2011年7月
常州玉龙湾四期 常州飞龙路 5,816 10,773 2009年12月 2011年10月
常州尚东区三期 常州竹林路 18,535 82,676 2008年7月 2010年10月
苏州新城金郡一期 苏州吴中 79,299 122,760 2008年10月 2010年6月
苏州新城金郡一期续建 苏州吴中 30,056 80,275 2009年3月 2010年12月
苏州翡翠湾三期 昆山马鞍山路 33,771 61,248 2009年6月 2011年6月
昆山新城域四期 昆山长江路 64,708 160,740 2008年8月 2010年12月
昆山新城域五期（A区） 昆山长江路 43,333 70,554 2009年9月 2010年11月
昆山新城域五期（B区） 昆山长江路 24,000 55,006 2009年12月 2011年11月
上海新城盛景三期 上海青浦汇金路 70,400 71,662 2008年8月 2010年6月
上海新城盛景四期 上海青浦汇金路 62,334 73,976 2009年9月 2011年5月
上海金郡一期 上海嘉定临泽路 32,171 58,208 2009年8月 2010年12月
上海悠活城一期A区 上海嘉定区 28,163 67,572 2009年10月 2011年12月
无锡盛世新城一期 无锡北塘区 52,114 146,121 2008年5月 2010年10月
无锡盛世新城二期 无锡北塘区 66,687 170,752 2009年11月 2011年12月
合 计 1,021,855 2,260,267
2009 年公司竣工项目一览表
项目名称 地理位置
占地面积
(平方米）
总建筑面积
(平方米）
开工时间
竣工交付
时间
常州新城南都商业内街(西) 常州武进文秀苑8,460 5,900 2007 年11 月 2009 年3 月
常州新城南都三期C 区 常州武进文秀苑26,031 62,583 2007 年12 月 2009 年6 月
常州新城公馆二期 常州武进小庙 31,490 75,216 2007 年9 月 2009 年11 月
常州新城公馆西区一期 常州武进小庙 15,632 32,948 2007 年9 月 2009 年10 月
常州新城长岛一期C 区 常州武进夏雷 36,267 73,499 2007 年11 月 2009 年6 月
常州蓝钻景庭二期 常州常澄路 24,160 73,031 2007 年9 月 2009 年3 月
常州新城逸境一期 常州龙游路 36,469 79,987 2008 年1 月 2009 年11 月
常州新城逸境二期 常州龙游路 27,093 99,616 2008 年6 月 2009 年12 月
常州新城熙园一期 常州湖塘 23,555 40,844 2008 年9 月 2009 年12 月
常州新城帝景商业 湖塘花园街 38,200 64,829 2008 年10 月 2009 年11 月
常州公园壹号一期补建 常州东方大道 7,800 19,536 2008 年4 月 2009 年11 月
常州玉龙湾三期 常州飞龙路 36,700 81,848 2008 年3 月 2009 年10 月
苏州翡翠湾二期 昆山马鞍山路 41,680 95,141 2008 年5 月 2009 年11 月
昆山新城域三期 昆山长江路 17,006 75,444 2008 年3 月 2009 年12 月
上海新城盛景一期B 区 上海青浦汇金路51,732 75,241 2008 年3 月
2009 年5 月
2009 年10 月江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
9
上海新城盛景二期 上海青浦汇金路43,574 48,346 2008 年3 月 2009 年10 月
南京新城尚座花园 南京合班村 23,324 51,854 2008 年6 月 2009 年11 月
合 计 489,173 1,055,863
（6）主营业务分产品、分地区情况说明
占主营业务收入或主营业务利润总额10%以上的主要产品 单位：人民币元
分行业或分产品 主营业务收入 主营业务成本
主营业
务利润
率(%)
主营业务收入
比上年同期增
减(%)
主营业务成本
比上年同期增
减(%)
主营业务利润
比上年同期增
减(%)
房地产开发销售 5,411,107,711.64 3,823,777,921.62 20.86 34.68 39.73 15.58
主营业务分地区情况表 单位：人民币元
分地区 主营业务收入 占主营业务收入比率(%) 主营业务利润 占主营业务利润比率(%)
常州市 3,214,170,693.00 59.40% 603,409,705.65 53.46%
南京市 316,165,709.00 5.84% 31,152,745.02 2.76%
上海市 1,263,439,253.64 23.35% 369,249,425.86 32.72%
苏州市 617,332,056.00 11.41% 124,837,545.42 11.06%
合计 5,411,107,711.64 100.00% 1,128,649,421.95 100.00%
报告期内，公司子公司江苏新城物业服务有限公司、常州新城万嘉建筑设计事务所有限公司实现
收益占公司主营业务收入比例较小，在主营业务分地区和构成情况的讨论分析中暂不列入分析比较。
公司无锡地区开发的项目在报告期内只是处于预售期，尚未有结算收入，因此本报告仍不列入分析比
较。
（7）控股子公司的经营情况及业绩 单位：人民币万元
公司名称 主营业务 主要产品或服务 注册资本 资产规模 净利润
常州新城房产开发有限公司
房产开发、销售
自有房屋租赁
常州新城首府
常州新城公馆
110,000 791,684.49 10,994.63
常州新龙创置房地产开发有限公司 房地产开发与销售 常州清水湾 15,000 78,847.15 -430.39
常州鼎佳房地产开发有限公司
房地产开发、销售
自有房屋租赁
常州玉龙湾 10,000 27,976.80 1,555.88
常州新城东郡房地产开发有限公司 房地产开发与销售 常州公园壹号 10,000 20,424.04 538.13
常州新城置地房地产开发有限公司
房地产开发与经营、
物业管理、房屋租赁
常州尚东区 9,000 45,039.89 2,518.23
常州万方新城房地产开发有限公司 房地产开发与销售 常州新城帝景 2,000 40,063.52 14,175.20
常州新城东昇房地产开发有限公司 房地产开发与销售 常州公园壹号三期 16,000 37,959.48 -343.86
常州新城金郡房地产有限公司 房地产开发与经营 常州新城金郡 10,000 30,976.39 -6.20
常州新城万佳房地产开发有限公司
房地产投资、开发、
销售
常州新城域 1,000 26,844.88 -1.57江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
10
常州新城万嘉建筑设计事务所有限公司
建筑、装饰等设计、
咨询
建筑设计 300 854.07 -72.29
常州新城资产经营管理有限公司 资产的管理、租赁 资产经营管理、租赁100 1,208.89 -11.20
常州嘉枫市场调查有限公司
市场调查、营销策划、
企业形象策划
调查、营销策划 50 17,383.53 -2.52
常州万嘉置业咨询有限公司
置业咨询服务、房地
产经纪与销售代理、
房地产策划
房产代理与咨询 100 99.35 -0.01
常州市四季新城消费品市场有限公司
市场内摊位出租、管
理服务
摊位出租、市场管理50 51.35 -0.14
江苏新城物业服务有限公司
托管范围的房屋管
理、维修、服务
物业管理 500 5,319.17 -526.71
南京新城创置房地产有限公司
房地产开发与经营、
物业管理、房屋租赁
南京新城尚座 12,000 49,989.25 1,444.72
南京新城创嘉房地产有限公司
房地产开发与经营、
物业管理、房屋租赁
南京湖北路项目 1,800 1,798.44 -1.56
上海新城创置房地产有限公司
房地产开发与经营、
物业管理、房屋租赁
上海新城盛景 21,000 160,926.27 23,711.95
上海新城万嘉房地产有限公司
房地产开发与经营、
物业管理、房屋租赁
上海新城悠活城 20,000 143,274.28 57.60
上海清水颐园房地产有限公司
房地产开发与经营、
物业管理、房屋租赁
上海清水颐园 15,000 49,618.31 6,470.39
上海东郡房地产开发有限公司
房地产开发、经营
物业管理
上海浦东高行项目 10,000 33,670.09 -59.19
上海新城创佳置业有限公司 房地产开发经营 上海新城金郡 18,000 94,939.46 -216.96
上海新城万嘉物业管理有限公司
托管范围的房屋管
理、维修、服务
物业管理 50 352.68 0.98
苏州新城万嘉房地产有限公司
房地产开发与经营、
物业管理、房屋租赁
苏州翡翠湾 10,000 38,561.32 942.13
昆山新城创置房地产有限公司
房地产开发与经营、
物业管理、房屋租赁
昆山新城域 10,000 125,237.61 5,506.17
苏州新城万博置业有限公司
房地产开发与经营、
物业管理、房屋租赁
苏州新城金郡 55,000 172,415.11 -1,339.70
无锡新城万嘉置业有限公司
房地产开发与经营、
物业管理、房屋租赁
无锡盛世新城 42,000 148,704.26 -1,133.20
（8）主要供应商、客户情况
前五名供应商采购金额合计（元） 414,694,137.34 占采购总额比重（%） 14.95
前五名客户销售金额合计（元） 68,189,580.00 占销售总额比重（%） 1.26
（9）主要财务状况、经营成果及现金流量比较情况及分析
报告期内公司资产构成同比情况及分析 单位：人民币元
项目 2009 年12 月 2008 年12 月 增减额
增减幅
度(%)
原因分析
总资产 13,067,601,294.81 10,951,795,390.25 2,115,805,904.56 19.32 经营规模扩大
货币资金 2,014,537,923.00 891,317,317.61 1,123,220,605.39 126.02 销售回笼资金增加江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
11
应收账款 17,644,030.93 80,907,589.40 -63,263,558.47 -78.19 收回定向安置款项
存货 9,208,284,713.63 8,084,493,940.21 1,123,790,773.42 13.90 系09 年土地储备和在建项目增加
预收账款 5,974,740,963.25 4,506,089,045.77 1,468,651,917.48 32.59 销售状况较好，预售额增加
其他应付款 156,762,252.05 116,041,598.51 40,720,653.54 35.09 报告期完工项目增加代收费所致
总负债 10,697,902,698.32 9,045,315,945.85 1,652,586,752.47 18.27 银行借款和预收账款的增加
归属上市公司股
东的股东权益
2,271,246,733.25 1,834,981,553.68 436,265,179.57 23.77 本年实现的净利润增加所致
报告期内经营成果同比情况及分析 单位：人民币元
项目 2009 年12 月 2008 年12 月 增减额
增减幅
度(%)
原因分析
主营业务收入 5,452,680,583.19 4,050,050,009.07 1,402,630,574.12 34.63 09 年完工项目增加
主营业务成本 3,872,186,145.44 2,771,762,931.85 1,100,423,213.59 39.70 随结算收入的增加相应增加
主营业务税金及附加 461,567,391.05 307,307,494.93 154,259,896.12 50.20 随结算收入的增加及计提土地增值税
财务费用 68,975,546.65 52,021,191.81 16,954,354.84 32.59 融资费用增加
资产减值损失 56,890,870.74 38,945,031.29 17,945,839.45 46.08 计提存货减值准备
营业外收入 30,947,933.13 11,343,908.93 19,604,024.20 172.82 其他收入增加
营业外支出 6,774,644.19 50,658,036.24 -43,883,392.05 -86.63 主要系08 年公司支付退地违约金
归属于母公司的净利润 489,371,419.57 388,373,437.54 100,997,982.03 26.01 利润总额增加
报告期内现金流量同比情况 单位：人民币元
项目 2009 年12 月 2008 年12 月 增减额
增减幅度
(%)
原因分析
收到其他与经营活动有关现金 783,392,853.51 227,853,937.78 555,538,915.73 243.81
收回以前年度代
垫款
购买商品、接受劳务支付的现金 5,438,158,719.51 3,562,558,711.51 1,875,600,008.00 52.65
系09 年土地储备
和在建项目增加
支付其他与经营活动有关现金 273,065,776.49 550,905,298.64 -277,839,522.15 -50.43
08 年同期归还临
时往来款
2、对公司未来发展的展望
（1）2010 年宏观形势分析
今后二十年是中国城市化的加速阶段，房地产业是为城市化进程和全面建设小康社会提供物质基
础的产业，快速的城市化有赖于房地产业的快速发展，健康的城市化有赖于房地产业的健康发展。
2010 年的房地产市场最大的变数是政策因素。针对前期过热的房地产市场，政府出台多项宏观调
控措施控制房地产业的过快增长，但收效甚微。为了履行承诺，回应民众的期望，政府于4 月中旬开
始再次连续出台多项严厉政策，以遏制房价过快上涨。房地产市场进入阶段性调整的概率加大。
（2）针对上述宏观形势预期，管理层认为：
坚持战略聚焦不动摇。公司年度目标方针和经营计划始终围绕战略目标的实现展开，逐步改善整
体市场布局、产品结构、价值链管理、组织结构、资产结构，通过产品标准化、流程精细化、服务全
程化提升专业化能力。江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
12
苦练内功求转变。全年狠抓产品标准化建设，为规模化、精细化、多项目开发管理提供了技术保
障；全面梳理优化公司战略管理、组织管控、业务流程、绩效管理、品牌管理、客户服务体系，进一
步明确的权责体系和绩效体系；开展客户需求和细分市场研究，建立以流程化、信息化管理为核心的
内控体系，进一步夯实基础建设，提高产品竞争力。
加强客户满意度提升。公司确立基于客户价值链的流程管控体系，将客户服务提升到公司战略高
度，同时开通了4008 客户热线，为客户提供一站式全程无忧的保障。
（3）公司2010 年度目标与任务
2010 年，是公司的二次创业元年，面临的任务艰巨而繁重。公司将以创业精神作为全年工作的思
想动力；加强市场研究，优化市场结构和产品组合，踏准市场节奏；继续推进产品标准化研发；全面
实施新的流程管理；围绕满意度提升开展客服全程化、系统化建设；完成信息化规划，分步有序实施；
完善城市公司功能，提高人力资源管理水平。
根据2010 年宏观经济和政策环境，以及房地产市场发展现状，公司将保持对不确定市场的警觉，
全面实施产品标准化、服务系统化、流程精细化，突破发展瓶颈，争取实现结算收入65 亿元，并实现
销售100 亿元的跨越。全年公司计划新开工项目18 个，新开工建筑面积181 万平方米。
2010 年计划开发项目一览表
序号 公司名称 项目名称 地理位置
占地面积
(平方米）
总建筑面积
(平方米）
开工时间
竣工交付
时间
1 新城地产 常州新城南都转角公寓 常州武进文秀苑 9,927 21,000 2010 年6 月 2012 年6 月
2 常州新城金郡 常州金郡一期 常州劳动西路 27,323 100,000 2010 年4 月 2012 年6 月
3 常州新城万佳 常州新城域一期 常州武进夏城路 68,139 146,000 2010 年4 月 2012 年6 月
4 常州新龙创置 常州清水湾三期 常州新北区新桥镇94,963 253,000 2010 年4 月 2012 年6 月
5 常州新城创佳 常州洪庄地块项目 常州洪庄机械厂 80,000 45,000 2010 年7 月 2011 年12 月
6 常州新城东昇 常州公园壹号四期 常州戚区东方路 72,000 161,000 2010 年10 月 2012 年12 月
7 上海新城万嘉 上海悠活城一期B 上海嘉定静宁路 18,523 60,000 2010 年3 月 2012 年12 月
8 上海新城万嘉 上海悠活城二期 上海嘉定静宁路 21,866 71,000 2010 年5 月 2012 年12 月
9 上海新城万嘉 上海悠活城三期 上海嘉定静宁路 9,877 33,000 2010 年9 月 2012 年6 月
10 上海新城创宏 上海新城卡尔城 上海安亭汽车城站65,944 130,000 2010 年7 月 2012 年5 月
11 上海新城南郡 上海新城公馆 上海嘉定宝翔路 45,152 72,000 2010 年8 月 2013 年5 月
12 上海新城创佳 上海新城金郡一期续建 上海嘉定白银路 21,393 62,000 2010 年5 月 2011 年12 月
13 上海新城创佳 白银路A 地块项目 上海嘉定白银路 24,500 55,000 2010 年5 月 2011 年12 月
14 上海东郡房产 浦东高行地块项目 上海浦东高行 79,328 126,000 2010 年9 月 2012 年12 月
15 上海新城金郡 上海新城美御 上海青浦漕盈路 48,000 58,000 2010 年7 月 2011 年12 月
16 南京新城万嘉 南京新城金郡 南京栖霞尧化门 47,457 104,000 2010 年7 月 2012 年3 月
17 苏州新城万博 苏州新城金郡二期 苏州吴中 100,000 150,000 2010 年5 月 2011 年12 月
18 无锡新城万嘉 新区旺庄地块项目 无锡新区旺庄 79,000 170,000 2010 年11 月 2012 年12 月
合 计 - - 913,392 1,817,000 - -江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
13
6.2 主营业务分行业、产品情况表
请见前述6.1
6.3 主营业务分地区情况表
请见前述6.1
6.4 募集资金使用情况
□适用 √不适用
变更项目情况
□适用 √不适用
6.5 非募集资金项目情况
√适用 □不适用
（1）股权投资情况
报告期内公司股权投资额为86,083.96 万元，比上年减少27,278.04 万元，降低比例为24.06%。
被投资公司的情况 单位：人民币万元
被投资的公司名称 占被投资公司权益的比例(%) 原注册资本增资后注册资本
常州新龙创置房地产开发有限公司 99.16 10,000 15,000
常州新城东昇房地产开发有限公司 99.66 0 16,000
常州万嘉建筑设计事务所有限公司 97.48 100 300
常州新城金郡房地产有限公司 95.8 0 10,000
常州新城万佳房地产开发有限公司 95.8 0 1,000
南京新城创嘉房地产有限公司 96.22 0 1,800
上海新城万嘉房地产有限公司 96.22 3,000 20,000
上海新城创佳置业有限公司 96.22 1,000 18,000
无锡新城万嘉置业有限公司 100 22,000 42,000
（2）项目投资情况
公司报告期内新获得储备项目5 个，总占地面积367,462.60 平方米，规划建筑面积总计
746,320.73 平方米。
区域 地块名称 权益比例 占地面积(平方米) 可建面积 项目进度
上海 嘉定静宁路地块 96.22% 78,369.10 178,681.55 前期
上海 安亭汽车站地块 96.22% 65,944.10 129,909.88 前期
上海 嘉定宝翔路地块 96.22% 45,152.30 72,243.68 前期
南京 栖霞尧化门地块 96.22% 47,457.10 104,405.62 前期
常州 洪庄机械厂地块 95.80% 130,540.00 261,080.00 前期
小计 367,462.60 746,320.73江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
14
6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
经江苏公证天业会计师事务所有限公司审计，本公司2009 年度母公司净亏损32,425,885.63 元，
年初未分配利润为171,158,036.76 元；2009 年6 月10 日实施了2008 年度利润分配方案：以总股本
1,062,124,800 股为基数，每10 股派送现金人民币0.50 元，共支付现金股利53,106,240 元，本年
度可供股东分配利润为85,625,911.13 元。
根据公司《章程》和有关规定，董事会决定：本年度利润分配拟不送红股，以期末总股本
1,062,124,800 股为基数，每10 股派送现金股利人民币0.80 元，合计分配总额为84,969,984 元，尚
余655,927.13 元未分配利润结转下次分配。
本年度资本公积金不转增股本。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□适用 √不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
□适用 √不适用
7.2 出售资产
√适用 □不适用 单位: 人民币元
交易对方
被出售资
产
出售日 出售价格
本年初起至
出售日该出
售资产为公
司贡献的净
利润
出售产生的损
益
是否为关
联交易
（如是，
说明定价
原则）
所涉及的
资产产权
是否已全
部过户
所涉及的
债权债务
是否已全
部转移
常州市河
海房地产
开发有限
公司
常州泰隆
房地产开
发有限公
司100%
股权
2009 年7
月16 日
10,000,000 -876.78 8,112.31 否 是 是
江苏新城
经典置业
有限公司
常州新城
万博置业
有限公司
100%股权
2009 年8
月31 日
20,000,000 -596,746.31 2,958,166.02
是 审计
和资产评
估的股权
价值
是 是江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
15
7.3 重大担保
√适用 □不适用
单位: 人民币万元
公司对外担保情况（不包括对控股子公司的担保）
报告期内担保发生额合计 0
报告期末担保余额合计 0
公司对控股子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 174,734
报告期末对子公司担保余额合计 164,934
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）
担保总额 164,934
担保总额占公司净资产的比例(%) 72.62
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额0
直接或间接为资产负债率超过70％的被担保对
象提供的债务担保金额
136,950
担保总额超过净资产50％部分的金额 51,372
上述三项担保金额合计 188,322
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
7.4.2 关联债权债务往来
□适用 √不适用
7.4.3 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
□适用 √不适用江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
16
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利
预测及其原因作出说明
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
7.9 公司披露内部控制的自我评价报告或履行社会责任的报告的情况
1、公司披露了内部控制的自我评价报告，披露网址：www.sse.com.cn。
审计机构未出具对公司内部控制的核实评价意见。
2、公司未披露履行社会责任的报告。
§8 监事会报告
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
公司监事年内列席了公司各次重大经营活动会议，及部分董事会会议，通过审阅资料和现场调查的方
式对公司日常运行情况进行了解和监督。2009 年度，公司董事会按照法律法规、中国证监会规定、公
司《章程》等规范运作，严格执行公司《章程》和股东大会所赋予的职权，促进公司业务发展、防范
经营风险，不断提高公司法人治理结构和公司内部控制规范要求，公司董事、监事和高管人员行为规
范，无损害公司及股东利益的行为。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
17
公司监事认真审阅公司各期财务报告和报表，结合公司经营状况，监事认为公司2009 年度财务报告真
实反应了公司经营状况和经营成果，江苏公证天业会计师事务所对公司财务状况进行了审计，并出具
了标准无保留意见的审计报告，报告客观、公正。
8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
报告期内公司无募集资金。
8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
报告期内公司无重大资产收购与出售。
8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内公司发生的关联交易公开、公平，无损害公司及股东的利益情况。
§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
18
9.2 财务报表
合并资产负债表
编制单位:江苏新城地产股份有限公司 2009 年12 月31 日 单位: 人民币元
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 5-01 2,014,537,923.00 891,317,317.61
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 5-02 17,644,030.93 80,907,589.40
预付款项 5-03 531,784,555.48 736,763,006.46
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 5-04 338,176,174.42 310,881,427.16
买入返售金融资产
存货 5-05 9,208,284,713.63 8,084,493,940.21
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 5-06 468,515,404.86 763,115,677.87
流动资产合计 12,578,942,802.32 10,867,478,958.71
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产 5-07 1,224,888.91 1,273,571.59
固定资产 5-08 28,480,717.68 30,424,540.00
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 5-09 1,099,469.58 1,349,101.62
开发支出
商誉
长期待摊费用 5-10 3,200,856.77 2,446,594.16
递延所得税资产 5-11 89,337,146.95 48,822,624.17
其他非流动资产 5-13 365,315,412.60
非流动资产合计 488,658,492.49 84,316,431.54
资产总计 13,067,601,294.81 10,951,795,390.25江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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合并资产负债表（续）
编制单位:江苏新城地产股份有限公司 2009 年12 月31 日 单位: 人民币元
项目 附注 期末余额 年初余额
流动负债：
短期借款 5-14 119,500,000.00 173,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据 5-15 19,046,365.10 57,787,916.60
应付账款 5-16 1,050,733,742.10 1,128,900,994.11
预收款项 5-17 5,974,740,963.25 4,506,089,045.77
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 5-18 39,239,317.53 26,049,860.42
应交税费 5-19 151,741,716.61 110,041,950.91
应付利息 5-20 13,243,182.81 23,925,672.93
应付股利 5-21 4,200,000.00
其他应付款 5-22 156,762,252.05 116,041,598.51
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 5-23 712,500,000.00 1,158,000,000.00
其他流动负债 5-24 176,801,671.03 93,566,996.00
流动负债合计 8,414,309,210.48 7,397,604,035.25
非流动负债：
长期借款 5-25 1,960,420,000.00 1,328,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 5-11 23,173,487.84 19,711,910.60
其他非流动负债 5-26 300,000,000.00 300,000,000.00
非流动负债合计 2,283,593,487.84 1,647,711,910.60
负债合计 10,697,902,698.32 9,045,315,945.85
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 5-27 1,062,124,800.00 1,062,124,800.00
资本公积 5-28 20,251,497.56 20,251,497.56
减：库存股
专项储备
盈余公积 5-29 83,802,313.14 83,802,313.14
一般风险准备
未分配利润 5-30 1,105,068,122.55 668,802,942.98
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益
合计 2,271,246,733.25 1,834,981,553.68
少数股东权益 5-31 98,451,863.24 71,497,890.72
所有者权益合计 2,369,698,596.49 1,906,479,444.40
负债和所有者权益总计 13,067,601,294.81 10,951,795,390.25江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
20
母公司资产负债表
编制单位:江苏新城地产股份有限公司 2009 年12 月31 日 单位: 人民币元
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 53,248,785.54 32,224,794.36
交易性金融资产
应收票据
应收账款 10-01 10,811,792.93 62,792,859.40
预付款项 10,859,906.90 62,597,430.00
应收利息
应收股利 108,800,000.00
其他应收款 10-02 119,637,230.59 86,438,784.86
存货 276,447,397.51 378,465,488.12
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 33,135,085.97 32,677,588.57
流动资产合计 504,140,199.44 763,996,945.31
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 10-03 2,246,277,285.14 1,892,477,285.14
投资性房地产
固定资产 5,553,243.71 5,043,074.82
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 1,051,061.16 1,258,450.33
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,678,364.78
递延所得税资产 7,301,397.52
其他非流动资产
非流动资产合计 2,261,861,352.31 1,898,778,810.29
资产总计 2,766,001,551.75 2,662,775,755.60江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
21
母公司资产负债表（续）
编制单位:江苏新城地产股份有限公司 2009 年12 月31 日 单位:人民币元
项目 附注 期末余额 年初余额
流动负债：
短期借款 50,000,000.00
交易性金融负债
应付票据 710,830.00 6,050,000.00
应付账款 68,200,057.91 99,862,146.53
预收款项 244,283,480.00 260,654,911.00
应付职工薪酬 18,639,158.00 13,589,405.00
应交税费 -4,159,425.05 -2,879,745.79
应付利息 8,831,666.67 9,243,917.00
应付股利
其他应付款 1,047,943,346.91 764,520,558.92
一年内到期的非流动负债 30,000,000.00 94,000,000.00
其他流动负债 1,000,000.00 1,650,000.00
流动负债合计 1,415,449,114.44 1,296,691,192.66
非流动负债：
长期借款 70,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 70,000,000.00
负债合计 1,485,449,114.44 1,296,691,192.66
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,062,124,800.00 1,062,124,800.00
资本公积 20,251,497.56 20,251,497.56
减：库存股
专项储备
盈余公积 112,550,228.62 112,550,228.62
一般风险准备
未分配利润 85,625,911.13 171,158,036.76
所有者权益（或股东权益）
合计
1,280,552,437.31 1,366,084,562.94
负债和所有者权益（或股东
权益）总计
2,766,001,551.75 2,662,775,755.60江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
22
合并利润表
编制单位：江苏新城地产股份有限公司 2009 年1—12 月 单位: 人民币元
项目 附注本期金额 上期金额
一、营业总收入 5,452,680,583.19 4,050,050,009.07
其中：营业收入 5-32 5,452,680,583.19 4,050,050,009.07
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 4,753,332,626.72 3,453,329,117.40
其中：营业成本 5-32 3,872,186,145.44 2,771,762,931.85
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 5-33 461,567,391.05 307,307,494.93
销售费用 115,897,796.26 123,731,443.63
管理费用 177,814,876.58 159,561,023.89
财务费用 5-34 68,975,546.65 52,021,191.81
资产减值损失 5-35 56,890,870.74 38,945,031.29
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 5-36 2,966,278.33 1,281,880.86
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 702,314,234.80 598,002,772.53
加：营业外收入 5-37 30,947,933.13 11,343,908.93
减：营业外支出 5-38 6,774,644.19 50,658,036.24
其中：非流动资产处置损失 -2,917,600.94 -381,631.21
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 726,487,523.74 558,688,645.22
减：所得税费用 5-39 210,162,131.65 154,111,783.60
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 516,325,392.09 404,576,861.62
归属于母公司所有者的净利润 489,371,419.57 388,373,437.54
少数股东损益 26,953,972.52 16,203,424.08
六、每股收益： 5-40
（一）基本每股收益 0.46 0.37
（二）稀释每股收益 0.46 0.37
七、其他综合收益
八、综合收益总额 516,325,392.09 404,576,861.62
归属于母公司所有者的综合收益总额 489,371,419.57 388,373,437.54
归属于少数股东的综合收益总额 26,953,972.52 16,203,424.08江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
23
母公司利润表
编制单位：江苏新城地产股份有限公司 2009 年1—12 月 单位: 人民币元
项目 附注本期金额 上期金额
一、营业收入 375,433,828.00 496,313,783.00
减：营业成本 245,416,058.67 293,207,346.87
营业税金及附加 25,995,678.99 32,820,996.01
销售费用 2,736,634.92 24,043,069.28
管理费用 91,830,600.10 71,285,287.86
财务费用 46,109,447.62 18,957,808.31
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 10-05 108,800,000.00
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -36,654,592.30 164,799,274.67
加：营业外收入 474,300.05 473,157.30
减：营业外支出 753,856.70 6,247,685.67
其中：非流动资产处置损失 -620.00 3,509.60
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -36,934,148.95 159,024,746.30
减：所得税费用 -4,508,263.32 13,727,101.81
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -32,425,885.63 145,297,644.49
五、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.03 0.14
（二）稀释每股收益 -0.03 0.14
六、其他综合收益
七、综合收益总额 -32,425,885.63 145,297,644.49江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
24
合并现金流量表
编制单位：江苏新城地产股份有限公司 2009 年1—12 月 单位: 人民币元
项目 附注本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 7,001,697,213.12 4,604,350,927.81
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 5,257,729.93
收到其他与经营活动有关的现金 5-41 783,392,853.51 227,853,937.78
经营活动现金流入小计 7,785,090,066.63 4,837,462,595.52
购买商品、接受劳务支付的现金 5,438,158,719.51 3,562,558,711.51
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 121,287,977.84 100,429,447.46
支付的各项税费 696,659,210.62 661,626,321.08
支付其他与经营活动有关的现金 5-41 273,065,776.49 550,905,298.64
经营活动现金流出小计 6,529,171,684.46 4,875,519,778.69
经营活动产生的现金流量净额 1,255,918,382.17 -38,057,183.17
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 264,223.30 1,023,860.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 28,771,692.82 10,077,143.77
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 29,035,916.12 11,101,003.77
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 7,480,549.72 7,070,904.69
投资支付的现金 5,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 7,480,549.72 12,070,904.69
投资活动产生的现金流量净额 21,555,366.40 -969,900.92
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 33,600,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 33,600,000.00
取得借款收到的现金 2,722,420,000.00 2,104,200,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 2,722,420,000.00 2,137,800,000.00
偿还债务支付的现金 2,589,000,000.00 1,845,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 268,584,151.01 247,176,044.63
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 5-41 22,500,000.00 23,600,000.00
筹资活动现金流出小计 2,880,084,151.01 2,115,776,044.63
筹资活动产生的现金流量净额 -157,664,151.01 22,023,955.37
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,119,809,597.56 -17,003,128.72
加：期初现金及现金等价物余额 725,879,420.66 742,882,549.38
六、期末现金及现金等价物余额 1,845,689,018.22 725,879,420.66江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
25
母公司现金流量表
编制单位：江苏新城地产股份有限公司 2009 年1—12 月 单位: 人民币元
项目 附注本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 405,707,201.47 308,139,503.55
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,246,923,806.06 1,705,551,890.98
经营活动现金流入小计 1,652,631,007.53 2,013,691,394.53
购买商品、接受劳务支付的现金 178,436,845.46 263,212,673.39
支付给职工以及为职工支付的现金 41,393,334.20 42,541,449.67
支付的各项税费 35,375,307.59 85,201,478.85
支付其他与经营活动有关的现金 862,584,188.32 1,248,132,459.95
经营活动现金流出小计 1,117,789,675.57 1,639,088,061.86
经营活动产生的现金流量净额 534,841,331.96 374,603,332.67
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,000,000.00
取得投资收益收到的现金 13,000,000.00 708,260,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 14,000,000.00 708,260,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 5,970,840.78 2,004,478.00
投资支付的现金 354,800,000.00 1,045,400,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 360,770,840.78 1,047,404,478.00
投资活动产生的现金流量净额 -346,770,840.78 -339,144,478.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 100,000,000.00 50,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 100,000,000.00 50,000,000.00
偿还债务支付的现金 144,000,000.00 156,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 92,417,330.00 14,140,449.00
支付其他与筹资活动有关的现金 22,500,000.00 16,200,000.00
筹资活动现金流出小计 258,917,330.00 186,840,449.00
筹资活动产生的现金流量净额 -158,917,330.00 -136,840,449.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 29,153,161.18 -101,381,594.33
加：期初现金及现金等价物余额 23,384,794.36 124,766,388.69
六、期末现金及现金等价物余额 52,537,955.54 23,384,794.36江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
2 6
合并所有者权益变动表
编制单位：江苏新城地产股份有限公司 2009 年1—12 月 单位: 人民币元
股本资本公积盈余公积未分配利润股本 资本公积 盈余公积 未分配利润
一、上年年末余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 83,802,313.14 668,802,942.98 71,497,890.72 1,906,479,444.40 531,062,400.00 20,251,497.56 69,272,548.69 826,021,669.89 25,894,466.64 1,472,502,582.78
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本年年初余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 83,802,313.14 668,802,942.98 71,497,890.72 1,906,479,444.40 531,062,400.00 20,251,497.56 69,272,548.69 826,021,669.89 25,894,466.64 1,472,502,582.78
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填
列）
- - - 436,265,179.57 26,953,972.52 463,219,152.09 531,062,400.00 - 14,529,764.45 -157,218,726.91 45,603,424.08 433,976,861.62
（一）净利润 489,371,419.57 26,953,972.52 516,325,392.09 388,373,437.54 16,203,424.08 404,576,861.62
（二）其他综合收益 - -
上述（一）和（二）小计 - - - 489,371,419.57 26,953,972.52 516,325,392.09 - - - 388,373,437.54 16,203,424.08 404,576,861.62
（三）所有者投入和减少资本 - - - - - - - - - - 33,600,000.00 33,600,000.00
1．所有者投入资本 - 33,600,000.00 33,600,000.00
2．股份支付计入所有者权益的金额 - -
3．其他 -
（四）利润分配 - - - -53,106,240.00 - -53,106,240.00 - - 14,529,764.45 -545,592,164.45 -4,200,000.00 -535,262,400.00
1．提取盈余公积 - 14,529,764.45 -14,529,764.45 -
2．提取一般风险准备 - -
3．对所有者（或股东）的分配 -53,106,240.00 -53,106,240.00 -531,062,400.00 -4,200,000.00 -535,262,400.00
4．其他 - -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - - 531,062,400.00 - - - - 531,062,400.00
1．资本公积转增资本（或股本） - -
2．盈余公积转增资本（或股本） - -
3．盈余公积弥补亏损 - -
4．其他 - 531,062,400.00 531,062,400.00
（六）专项储备 - -
1．本期提取 - -
2．本期使用 - -
四、本期期末余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 83,802,313.14 1,105,068,122.55 98,451,863.24 2,369,698,596.49 1,062,124,800.00 20,251,497.56 83,802,313.14 668,802,942.98 71,497,890.72 1,906,479,444.40
项目
本期金额 上年同期金额
归属于母公司所有者权益
少数股东权益所有者权益合计
归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
27
母公司所有者权益变动表
编制单位：江苏新城地产股份有限公司 2009 年1—12 月 单位: 人民币元
一、上年年末余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 112,550,228.62 171,158,036.76 1,366,084,562.94 531,062,400.00 20,251,497.56 98,020,464.17 571,452,556.72 1,220,786,918.45
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 112,550,228.62 171,158,036.76 1,366,084,562.94 531,062,400.00 20,251,497.56 98,020,464.17 571,452,556.72 1,220,786,918.45
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） - - - -85,532,125.63 -85,532,125.63 531,062,400.00 - 14,529,764.45 -400,294,519.96 145,297,644.49
（一）净利润 -32,425,885.63 -32,425,885.63 145,297,644.49 145,297,644.49
（二）其他综合收益 - -
上述（一）和（二）小计 - - - -32,425,885.63 -32,425,885.63 - - - 145,297,644.49 145,297,644.49
（三）所有者投入和减少资本 - - - - - - - - - -
1．所有者投入资本 -
2．股份支付计入所有者权益的金额 -
3．其他 -
（四）利润分配 - - - -53,106,240.00 -53,106,240.00 - - 14,529,764.45 -545,592,164.45 -531,062,400.00
1．提取盈余公积 - 14,529,764.45 -14,529,764.45 -
2.提取一般风险准备 - -
3．对所有者（或股东）的分配 -53,106,240.00 -53,106,240.00 -531,062,400.00 -531,062,400.00
4．其他 - -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - 531,062,400.00 - - - 531,062,400.00
1．资本公积转增资本（或股本） - -
2．盈余公积转增资本（或股本） - -
3．盈余公积弥补亏损 - -
4．其他 - 531,062,400.00 531,062,400.00
（六）专项储备 - - - - - - - - - -
1．本期提取 - -
2．本期使用 - -
四、本期期末余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 112,550,228.62 85,625,911.13 1,280,552,437.31 1,062,124,800.00 20,251,497.56 112,550,228.62 171,158,036.76 1,366,084,562.94
项目
本期金额 上年同期金额
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
28
9.3 本报告期无会计政策、会计估计的变更。
9.4 本报告期无前期会计差错更正。
9.5 企业合并及合并财务报表
9.5.1 合并范围发生变更的说明
本年新增纳入合并范围的子公司：
(1)、本公司和子公司常州新龙创置于2009 年5 月分别出资9,600 万元和6,400 万元设立常州东昇公
司， 2009 年度将其纳入公司合并报表范围。
(2)、子公司南京新城创置于2009 年6 月出资1800 万元独资设立南京创嘉，持有其100%股权。由于
本公司拥有南京新城创置96.22%的股权，故本公司间接拥有南京创嘉100%的股权，2009 年度将其纳
入公司合并报表范围。
(3)、子公司常州新城房产于2009 年9 月出资10,000 万元独资设立常州金郡，持有其100%股权。由
于本公司拥有常州新城房产95.80%的股权，故本公司间接拥有常州金郡100%的股权，2009 年度将其
纳入公司合并报表范围。
(4)、子公司常州新城房产于2009 年12 月出资1,000 万元独资设立常州万佳，持有其100%股权。由
于本公司拥有常州新城房产95.80%的股权，故本公司间接拥有常州万佳100%的股权，2009 年度将其
纳入公司合并报表范围。
本年期末不再纳入合并范围的子公司：
(1)、子公司常州新城房产于2009 年8 月以协议方式处置了其持有的常州万博置业100%股权, 常州万
博置业处置日资产总额561,128,223.75 元，负债总额544,086,389.77 元，所有者权益总额
17,041,833.98 元，本年年初至处置日净利润-596,746.31 元。本公司期末未将常州万博置业的资产负
债表纳入合并报表范围，将常州万博置业的09 年1-8 月的利润表及现金流量表纳入合并报表范围。
（2）、公司与子公司常州新城房产于2009 年7 月分别以协议方式处置了其持有的常州泰隆公司100%
股权, 常州泰隆公司处置日资产总额99,196,887.69 元，负债总额89,205,000.00 元，所有者权益总
额9,991,887.69 元，本年年初至处置日净利润-876.78 元。本公司期末未将常州泰隆公司的资产负债
表纳入合并报表范围，将常州泰隆的09 年1-7 月的利润表及现金流量表纳入合并报表范围。
（3）、公司与子公司上海新城万嘉于2009 年5 月决定注销其投资的子公司上海新城宝缘, 并成立清
算组进行清算， 处置清偿后的剩余财产按股东出资比例分配，2009 年7 月31 日完成了清算工作，并
办妥了工商注销登记手续。本公司期末未将上海新城宝缘的资产负债表纳入合并报表范围，将上海新
城宝缘公司的09 年1-7 月的利润表及现金流量表纳入合并报表范围。
（4）、子公司南京新城创置于2009 年5 月决定注销其投资子公司南京尚郡公司, 并成立清算组进行
清算， 处置清偿后的剩余财产已分配给股东，2009 年10 月23 日完成了清算工作，并办妥了工商注
销登记手续。本公司期末未将上南京尚郡公司的资产负债表纳入合并报表范围，将南京新城尚郡的09江苏新城地产股份有限公司 2009 年年度报告摘要
29
年1-10 月的利润表及现金流量表纳入合并报表范围。
纳入合并范围的说明：
依据公司与江苏省国际信托投资有限责任公司(以下简称“江苏信托”)签订的苏州万博公司股权
投资集合资金信托计划，江苏信托在本次交易中能够确保获取定额的投资收益，不享有超过定额收益
之外的收益，故公司认为，按照实质重于形式的原则，该项信托计划实为公司信托借款，所以，在报
告期内仍将苏州万博公司纳入合并报表范围。
9.5.2 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
9.5.2.1 本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经
营实体
单位: 人民币元
名称 期末净资产 本期净利润
常州新城东昇房地产有限公司 156,561,409.10 -3,438,590.90
南京新城创嘉房地产有限公司 17,984,413.22 -15,586.78
常州新城万佳房地产有限公司 9,984,335.50 -15,664.50
常州新城金郡房地产有限公司 99,938,007.57 -61,992.43
9.5.2.2 本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的
经营实体
单位: 人民币元
名称 处置日净资产 期初至处置日净利润
常州新城万博置业有限公司 17,041,833.98 -596,746.31
常州泰隆房地产有限公司 9,991,887.69 -876.78
南京新城尚郡房地产有限公司 -38,831.37
上海新城宝缘房地产有限公司 21,763.21
江苏新城地产股份有限公司
2010 年4 月26 日
