江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
江苏新城地产股份有限公司
2010 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带
责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 普华永道中天会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？否
1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否
1.6 公司负责人王振华、主管会计工作负责人王振华及会计机构负责人（会计主管人员）朱
虹声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 新城 B 股
股票代码 900950
股票上市交易所 上海证券交易所
公司注册地址和办公地址 上海市中山北路 3000 号长城大厦 22 楼
邮政编码 200063
公司国际互联网网址 www.900950.com
电子信箱 xcgf@900950.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓 名 唐云龙 王国宁
联系地址 上海市中山北路 3000 号长城大厦 22 楼
电 话 021-32522907
传 真 021-32522909
电子信箱 xcgf@900950.com wgn900950@sina.com
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§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同
2010 年 2009 年 2008 年
期增减(%)
营业收入 6,684,250,187.70 5,452,680,583.19 22.59 4,050,050,009.07
利润总额 905,117,078.48 726,487,523.74 24.59 558,688,645.22
归属于上市公司股东的
646,367,824.35 489,371,419.57 32.10 388,373,437.54
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 622,341,162.39 469,656,926.27 32.50 418,409,796.89
利润
经营活动产生的现金流
-1,752,538,869.72 1,255,918,382.17 不适用 -38,057,183.17
量净额
本期末比上年
2010 年末 2009 年末 同期末增减 2008 年末
(%)
总资产 23,038,872,572.19 13,067,601,294.81 76.31 10,951,795,390.25
所有者权益（或股东权
2,832,644,573.60 2,271,246,733.25 24.72 1,834,981,553.68
益）
3.2 主要财务指标
2010 年 2009 年 本期比上年同期增减(%) 2008 年
基本每股收益（元／股） 0.6086 0.4607 32.10 0.3657
稀释每股收益（元／股） 0.6086 0.4607 32.10 0.3657
扣除非经常性损益后的基本每
0.5859 0.4422 32.50 0.3939
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 25.47 23.84 增加 1.63 个百分点 23.67
扣除非经常性损益后的加权平
24.52 22.88 增加 1.64 个百分点 25.50
均净资产收益率（%）
每股经营活动产生的现金流量
-1.6500 1.1825 不适用 -0.0358
净额（元／股）
2009 年 本期末比上年同期末增 2008 年
2010 年末
末 减(%) 末
归属于上市公司股东的每股净
2.6670 2.1384 24.72 1.7277
资产（元／股）
扣除非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额
非流动资产处置损益 -715,552.33
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按
1,734,000.00
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 33,096,666.80
所得税影响额 -9,148,311.58
少数股东权益影响额（税后） -940,140.93
合计 24,026,661.96
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§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
□适用 √不适用
4.2 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 36,883 户
前十名股东持股情况
持股比 报告期内 股份 持有非流通 质押或冻结
股东名称 股东性质 持股总数
例(%) 增减 类别 股数量 的股份数量
质押
新城控股集团有限公司 境内非国有法人 58.86 625,152,000 0 未流通 625,152,000
625,000,000
GUOTAI JUNAN SECURITIES
境外法人 2.57 27,253,073 16,829,096 已流通 未知
(HONGKONG) LIMITED
GAOLING FUND,L.P. 境外法人 0.67 7,111,176 7,111,176 已流通 未知
金濠(合肥)建设发展有限
境外法人 0.66 6,994,284 131,000 已流通 未知
公司
SCBHK A/C KG INVESTMENTS
境外法人 0.49 5,254,895 3,554,545 已流通 未知
ASIA LIMITED
常州市华顺建 筑工程有限
境内非国有法人 0.32 3,379,200 0 未流通 3,379,200 未知
公司
唐起麟 境外自然人 0.27 2,904,758 43,500 已流通 未知
孙群锁 境内自然人 0.25 2,649,835 2,594,235 已流通 未知
简秀枝 境外自然人 0.23 2,421,406 28,800 已流通 未知
张群学 境内自然人 0.22 2,352,424 12,838 已流通 未知
前十名流通股股东持股情况
股东名称 持有流通股的数量 股份种类及数量
GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG)
27,253,073 境内上市外资股 27,253,073
LIMITED
GAOLING FUND,L.P. 7,111,176 境内上市外资股 7,111,176
金濠(合肥)建设发展有限公司 6,994,284 境内上市外资股 6,994,284
SCBHK A/C KG INVESTMENTS ASIA LIMITED 5,254,895 境内上市外资股 5,254,895
唐起麟 2,904,758 境内上市外资股 2,904,758
孙群锁 2,649,835 境内上市外资股 2,649,835
简秀枝 2,421,406 境内上市外资股 2,421,406
张群学 2,352,424 境内上市外资股 2,352,424
张尧 2,342,946 境内上市外资股 2,342,946
招商证券香港有限公司 2,321,148 境内上市外资股 2,321,148
公司未知前十名股东之间或前十名流通股股东之间是否存在关联关系或一致行
上述股东关联关系或一致行动的说明
动人的情况。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
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4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 控股股东情况
○ 法人
单位：万元 币种：人民币
名称 新城控股集团有限公司
单位负责人或法定代表人 王振华
成立日期 1996 年 6 月 30 日
注册资本 60,000
许可经营项目：房地产开发与经营。一般经营项
主要经营业务或管理活动 目：物业管理，房屋租赁，室内外装饰工程，建
筑材料、装璜材料销售，经济信息咨询服务
4.3.2.2 实际控制人情况
○ 自然人
姓名 王振华
国籍 中国
是否取得其他国家或地区居留权 是
最近 5 年内的职业及职务 企业经营
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
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§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位：股
报告期内
是否在股
从公司领
东单位或
年初持 年末持 变动 取的报酬
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 其他关联
股数 股数 原因 总额
单位领取
（万元）
报酬、津贴
（税前）
王振华 董事长 男 49 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日 282.52 否
吕小平 董事/总裁 男 50 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日 196 否
徐国平 董事/副总裁 男 55 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日 140 否
闵远松 董事 男 37 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日 是
陆忠明 董事 男 39 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日 是
唐云龙 董事/董事会秘书 男 47 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日 100 否
汪家泽 独立董事 男 61 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日 否
张 燕 独立董事 女 41 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日 否
徐建东 独立董事 男 42 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日 否
管建新 监事会主席 男 53 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日 100 否
周中明 监事 男 55 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日 是
田桂华 监事 男 41 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日 是
欧阳捷 副总裁 男 50 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日 100 否
黄 超 总裁助理 男 36 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日 100 否
邵 磊 总裁助理 男 40 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日 100 否
戚小明 总裁助理 男 42 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日 100 否
梁志诚 总裁助理 男 42 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日 100 否
严 政 总裁助理 男 34 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日 100 否
朱 虹 财务负责人 女 35 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日 65 否
合计 / / / / / / 1,483.52 /
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
1、报告期内市场形势分析
报告期内，国家分别于 4 月和 9 月两次出台针对房地产行业的调控政策，通过调整信
贷、税收政策以及推进保障性安居工程建设等方式多管齐下，遏制房价过快上涨，防止社会
资源向房地产行业过度集中。2011 年 1 月 26 日出台的“新国八条”在从严落实原有调控政
策的基础上新增了限购政策，同时开始在上海和重庆开展房产税试点，进一步抑制了投资投
机性购房的需求，对房地产市场产生较大的影响。
2010 年，全国房地产开发投资 48267 亿元，比上年增长 33.2%，全国商品房销售面积
10.43 亿平方米，同比增长 10.1%，增幅比上年回落超过 30 个百分点，商品房销售额 5.25
万亿元，同比增长 18.3%，增幅比上年回落超过 50 个百分点。2010 年的房地产价格走势表
现为稳定增长，涨幅前 4 个月逐渐扩大，后 8 个月逐渐回落。主要城市土地供应显著增长，
一线城市受限于中心城区的可开发空间，土地出让量略有下降，较高的土地价格门槛使溢价
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率也略有下降，而二三线城市则进入快速发展期，土地出让量明显增加，溢价率普遍提高。
出让土地中，居住用地比例逐渐下降，商办和保障房用地比例有所提升。
公司认为，在严厉的调控政策和稳健的货币政策双重作用下，住宅的投资属性将逐渐弱
化，行业的资金面将面临考验，但挑战中也蕴含着机遇，城镇化进程的加速所引发的人口地
域结构变迁将拓展新的市场空间，居民住宅消费需求的升级和多样化将催生新的细分市场。
2、报告期内公司内部运营情况
2010 年公司以创业精神作为全年工作的思想动力，通过强化计划的制定和落实，持续
推进产品标准化，加强城市研究，围绕满意度提升开展客服全程化、系统化建设，加强城市
公司组织功能和人员配置，改进人力资源管理，确保了公司年度目标的完成，为未来的持续
发展打下了良好的基础。
报告期内，公司在产品标准化研发方面持续推进，完成研发及标准化成果 34 项。研发
成果及时运用到了项目上，达到同一系列产品同一品质；公司对精装修标准化研究的关注也
日益加强，研究工作已经启动，公司已形成从设计到精装修的全过程标准化研究体系，为公
司战略转型奠定了基础。
公司逐步实现了采购管理二级管控，总部统筹战略采购、项目总体采购，各城市公司从
招投标、合约、过程管控等环节紧密推进采购实施。公司依据标准化材料部品的细则标准，
通过全年 20 余项战略招标，增加采购可控性，提升标准化材料及设备的采购效率。
报告期内，公司完成了上海、苏州城市研究工作，启动了南京城市研究，在应用需求调
研的基础上，加强了城市未来供地的主要区域、规模方面的研究。
公司 4008 客服热线于 2010 年 1 月 1 日正式开通，针对公司开发建设的所有项目，在投
诉报修以及楼盘咨询等方面，客服热线发挥了重要的作用。公司还通过引入新的满意度调研
机构，建立新的满意度调研测评体系，并以此为基础开展“客户满意度和品牌满意度”的专
题研究，逐步建立系统性的客户管理体系。
3、报告期内经营业绩回顾
2010 年是公司二次创业的元年，也是公司总部搬入上海，全面实施新五年发展规划的
开局之年，面对复杂多变的市场形势，公司坚持快速周转、提高品质、提升服务，以积极应
对市场变化。
报告期内，公司合同销售总值首次突破百亿，全年实现合同销售面积 130 万平方米，
合同销售金额 105 亿元，分别比 2009 年下降 1.5%和增长 45.47%。
报告期内，公司实现营业收入 66.84 亿元，实现净利润 6.73 亿元，分别比 2009 年增长
22.59%和 30.39%，实现结转面积 112.65 万平方米，同比增长 12.56%。截至 2010 年 12 月
31 日，公司总资产 230.39 亿元，净资产 29.20 亿元，分别比上年同期增长 76.31%和 23.23%。
报告期内，公司根据可持续发展和区域平衡发展的要求，新增上海青浦漕盈路项目、
上海嘉定洪德路项目、无锡旺庄项目、常州青龙紫云项目、南京浦口项目、常州前黄中学东
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侧项目、昆山长江路项目等共 9 幅土地储备，新增可建面积 244 万平方米。截至报告期末，
公司储备土地可建面积 814.24 万平方米。
报告期末，公司有常州地区“新城公馆”、“新城首府”、“新城熙园”、“清水湾”、“新城
金郡”、“新城域”、“公园壹号”、“玉龙湾”，苏州地区“新城金郡”、“翡翠湾”、“新城域”，
上海地区“新城盛景”、“新城金郡”、“新城悠活城”、“新城忆华里”、“尚上城”、“新城公馆”，
南京地区“新城金郡”，无锡地区“尚东雅园”、“盛世新城”，等共31个子项目在建，在建面
积达269.24万平方米。报告期内，公司有常州地区“新城南都”、“新城公馆”、“新城长岛”、
“新城首府”、“清水湾”、“尚东区”，苏州地区“新城金郡”、“新城域”，上海地区“新城盛
景”、“新城金郡”，无锡地区“盛世新城”等共12个子项目实现竣工交付，竣工面积为107.56
万平方米。
（1）报告期内各主要项目结算和销售情况
销售面积 销售金额 结算面积 结算金额
项目名称
(平方米) (万元) (平方米) (万元)
常州公园壹号 149,221.63 78,910.22 20,167.21 16,129.21
常州金色新城 5,928.33 1,943.87 5,393.32 1,645.99
常州新城蓝钻 2,445.56 1,033.57 4,276.93 1,830.07
常州蓝钻景庭 618.96 121.18 2,440.38 1,086.47
常州清水湾 159,507.81 81,878.84 43,776.42 15,971.37
常州尚东区 15,977.27 8,977.56 69,896.34 39,820.57
常州新城长岛 11,439.37 6,630.61 89,332.61 41,587.94
常州新城帝景 1,048.75 1,760.29 5,055.54 7,122.22
常州新城公馆 115,738.91 94,250.96 101,526.68 54,610.81
常州新城南都 9,483.53 3,720.63 65,302.32 26,157.40
常州新城首府 45,799.32 57,792.61 30,170.77 37,192.93
常州新城熙园 20,940.74 14,392.37 31,922.97 12,986.46
常州新城逸境 6,718.06 3,703.34 70,736.86 34,446.43
常州新城域 129,530.69 65,982.80
常州玉龙湾 3,795.96 1,873.65 2,021.35 767.32
常州新城金郡 35,979.69 48,793.15
上海新城金郡 83,901.90 126,455.49 28,575.05 46,409.02
上海新城盛景 59,148.97 72,370.37 74,530.88 59,931.88
上海悠活城 78,502.76 114,084.07
苏州翡翠湾 24,952.27 15,758.85 4,823.09 1,868.73
苏州新城金郡 92,408.58 70,371.32 154,267.49 91,950.10
昆山新城域 90,477.47 61,215.16 189,479.90 92,882.08
南京尚东区 2,587.96 2,017.77 3,486.11 2,580.29
南京尚座花园 120.23 85.64 737.84 475.07
南京新城金郡 25,153.52 27,667.82
无锡盛世新城 120,707.14 90,081.67 120,868.42 72,293.06
其他项目 6,017.94 1,359.20 7,751.22 2,300.85
合计 1,298,153.32 1,053,233.04 1,126,539.70 662,046.27
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（2）2010 年末主要在建项目一览表
占地面积 总建筑面积 计划竣工
项目名称 地理位置 开工时间
(平方米） (平方米） 交付时间
常州新城公馆三期 常州武进小庙 38,000.00 140,236.00 2009 年 11 月 2011 年 12 月
常州新城首府办公楼 常州万福路 8,185.00 42,115.00 2008 年 3 月 2011 年 3 月
常州新城首府公寓 常州万福路 8,200.00 52,519.80 2008 年 7 月 2011 年 11 月
常州新城首府二期 常州万福路 26,400.00 93,583.94 2009 年 11 月 2011 年 12 月
常州新城熙园二期 常州湖塘 9,524.00 25,611.00 2009 年 9 月 2011 年 6 月
常州新城熙园三期 常州湖塘 19,001.30 55,906.00 2009 年 12 月 2011 年 12 月
常州清水湾一期 A 区 常州新北区新桥镇 27,800.00 56,400.00 2008 年 12 月 2011 年 6 月
常州清水湾二期 常州新北区新桥镇 56,962.00 90,486.10 2009 年 9 月 2011 年 9 月
常州清水湾三期 常州新北区新桥镇 94,962.50 253,534.00 2010 年 5 月 2012 年 6 月
常州新城金郡一期 常州劳动东路 27,323.00 100,896.60 2010 年 4 月 2012 年 6 月
常州新城域一期 A 区 常州湖塘 48,802.05 99,397.00 2010 年 6 月 2011 年 11 月
常州新城域一期 B 区 常州湖塘 19,337.15 74,506.00 2010 年 8 月 2012 年 6 月
常州公园壹号三期 常州东方大道 63,860.00 148,940.20 2009 年 9 月 2011 年 7 月
常州公园壹号四期 A 区 常州东方大道 34,692.00 100,098.00 2010 年 10 月 2012 年 10 月
常州玉龙湾四期 常州飞龙路 5,816.03 10,773.34 2009 年 12 月 2011 年 10 月
苏州新城金郡二期 A 区 苏州吴中 29,126.00 41,421.37 2010 年 8 月 2011 年 12 月
苏州新城金郡二期 B 区 苏州吴中 34,300.00 76,831.82 2010 年 9 月 2012 年 5 月
苏州翡翠湾三期 昆山马鞍山路 33,771.20 61,247.53 2009 年 6 月 2011 年 6 月
昆山新城域五期 B 区 昆山长江路 24,000.00 55,006.30 2009 年 12 月 2011 年 11 月
上海新城盛景四期 上海青浦汇金路 62,334.00 73,975.58 2009 年 9 月 2011 年 5 月
上海金郡一期续建 上海嘉定临泽路 21,393.00 62,193.00 2010 年 5 月 2011 年 12 月
上海金郡 A 一期 上海嘉定临泽路 24,461.50 57,484.01 2010 年 7 月 2011 年 12 月
上海悠活城一期 A 区 上海嘉定区 28,103.00 67,572.00 2009 年 10 月 2011 年 10 月
上海悠活城一期 B 区 上海嘉定区 18,523.00 60,019.00 2010 年 3 月 2012 年 12 月
上海悠活城二期 上海嘉定区 9,877.00 29,781.00 2010 年 8 月 2012 年 12 月
上海新城忆华里一期 上海青浦区 50,346.70 91,005.92 2010 年 11 月 2012 年 7 月
上海尚上城一期 上海安亭 32,347.00 79,724.00 2010 年 10 月 2012 年 10 月
上海新城公馆 上海南翔 45,152.30 104,278.96 2010 年 11 月 2012 年 12 月
南京新城金郡花园 南京尧化门 47,457.00 132,714.00 2010 年 7 月 2012 年 10 月
无锡尚东雅园一期 无锡新区 54,953.00 183,391.64 2010 年 12 月 2012 年 12 月
无锡盛世新城二期 无锡北塘区 66,687.00 170,752.27 2009 年 11 月 2011 年 12 月
合 计 1,071,696.73 2,692,401.38
（3）2010 年公司竣工项目一览表
占地面积 总建筑面积 竣工交付
项目名称 地理位置 开工时间
(平方米） (平方米） 时间
常州新城南都三期 D 区 常州武进文秀苑 19,189.00 63,305.00 2008 年 7 月 2010 年 5 月
常州新城公馆西区二期 常州武进小庙 39,143.00 76,611.00 2008 年 4 月 2010 年 5 月
常州新城长岛二期 常州武进夏雷 33,255.00 82,775.00 2009 年 5 月 2010 年 11 月
常州新城首府一期 常州万福路 17,200.00 35,929.00 2008 年 4 月 2010 年 12 月
常州清水湾一期 B 区 常州新北区新桥镇 44,277.00 62,964.42 2009 年 4 月 2010 年 12 月
常州尚东区三期 常州竹林路 18,535.00 82,676.00 2008 年 7 月 2010 年 10 月
苏州新城金郡一期 苏州吴中 109,355.00 164,032.50 2008 年 5 月 2010 年 12 月
昆山新城域四期 昆山长江路 64,707.60 160,740.00 2008 年 8 月 2010 年 12 月
昆山新城域五期 A 区 昆山长江路 43,333.00 70,553.52 2009 年 9 月 2010 年 12 月
上海新城盛景三期 上海青浦汇金路 70,400.00 71,662.00 2008 年 8 月 2010 年 5 月
上海金郡一期 上海嘉定临泽路 35,400.00 58,207.80 2009 年 8 月 2010 年 12 月
无锡盛世新城一期 无锡北塘区 52,114.00 146,121.00 2008 年 5 月 2010 年 10 月
合 计 546,908.60 1,075,577.24
8
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
（4）主营业务分产品、分地区情况说明
占主营业务收入或主营业务利润总额 10%以上的主要产品 单位：人民币元
主营业务
主营业务 主营业务成 主营业务利
收入比上
分行业或分产品 主营业务收入 主营业务成本 利润率 本比上年同 润比上年同
年同期增
(%) 期增减(%) 期增减(%)
减(%)
房地产开发销售 6,620,462,702.96 4,679,337,934.34 21.29 22.35 22.37 24.90
主营业务分地区情况表 单位：人民币元
占主营业务 占主营业务利
分地区 主营业务收入 主营业务利润
收入比率 润比率
常州市 2,928,827,490.33 44.24% 513,774,457.42 36.44%
南京市 32,018,535.00 0.48% 2,061,390.01 0.15%
上海市 1,069,676,991.96 16.16% 400,146,347.67 28.38%
苏州市 1,867,009,131.00 28.20% 357,607,367.98 25.37%
无锡市 722,930,554.67 10.92% 136,200,265.19 9.66%
合计 6,620,462,702.96 100.00% 1,409,789,828.28 100.00%
报告期内，公司子公司江苏新城物业服务有限公司、常州新城万嘉建筑设计事务所有限
公司等非房地产业务的公司实现收益占公司主营业务收入比例较小，在主营业务分地区和构
成情况的讨论分析中暂不列入分析比较。
（5）控股子公司经营情况及业绩
单位：人民币万元
主要产品
公司名称 主营业务 注册资本 资产规模 净利润
或服务
常州新城房产开发有限 房产开发、销售 常州新城首府
110,000 1,168,274 109,638
公司 自有房屋租赁 常州新城公馆
常州新龙创置房地产开
房地产开发与销售 常州清水湾 35,000 211,371 -1,671
发有限公司
常州新城万嘉建筑设计
建筑、装饰等设计、咨询 建筑设计 300 1,373 -21
事务所有限公司
常州鼎佳房地产开发有 房地产开发、销售
常州玉龙湾 10,000 21,653 -646
限公司 自有房屋租赁
常州新城东郡房地产开
房地产开发与销售 常州公园壹号 10,000 15,192 3,483
发有限公司
常州新城置地房地产开 房地产开发与经营、物业管
常州尚东区 9,000 27,414 8,839
发有限公司 理、房屋租赁
常州万方新城房地产开
房地产开发与销售 常州新城帝景 2,000 35,450 2,431
发有限公司
常州市四季新城消费品
市场内摊位出租、管理服务 摊位出租、管理 50 51
市场有限公司
常州新城资产经营管理 资产经营管理、
资产的管理、租赁 100 1,179 -26
有限公司 租赁
常州嘉枫市场调查有限 市场调查、营销策划、企业形
调查、营销策划 50 17,691 -10
公司 象策划
常州万嘉置业咨询有限 置业咨询服务、房地产经纪与 房产代理与咨
100 877 188
公司 销售代理、房地产策划 询
9
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
常州新城东昇房地产开 常州公园壹号
房地产开发与销售 28,000 156,634 -830
发有限公司 三期
常州新城金郡房地产有
房地产开发与经营 常州新城金郡 17,000 79,708 -595
限公司
常州新城万佳房地产开
房地产投资、开发、销售 常州新城域 45,000 136,851 -656
发有限公司
常州新城创佳房地产开
房地产开发与销售 常州香悦半岛 3,000 37,398 -32
发有限公司
常州新城万盛房地产有
房地产投资、开发、销售 常州工商所北 -2
限公司
常州市恒福置业有限公 房地产开发与经营、物业管
常州香溢紫郡 2,000 66,655 -2
司 理、房屋租赁
南京新城创置房地产有 房地产开发与经营、物业管
南京新城尚座 12,000 49,408 112
限公司 理、房屋租赁
南京新城创嘉房地产有 房地产开发与经营、物业管 南京湖北路项
1,800 1,798 0
限公司 理、房屋租赁 目
房地产开发、经营 物业管
南京新城万嘉房地产有
理、自有房屋租赁、经济信息 南京新城金郡 31,000 134,812 -782
限公司
咨询服务
房地产开发与经营、物业管
南京新城允升房地产有
理、自有房屋租赁、经济信息 南京浦口项目 5,000 71,351 -4
限公司
咨询服务
上海新城万嘉房地产有 房地产开发与经营、物业管 上海新城悠活
31,000 400,130 27,232
限公司 理、房屋租赁 城
上海新城创置房地产有 房地产开发与经营、物业管
上海新城盛景 21,000 152,751 12,373
限公司 理、房屋租赁
上海清水颐园房地产有 房地产开发与经营、物业管
上海清水颐园 64
限公司 理、房屋租赁
上海东郡房地产开发有 房地产开发、经营 物业管 上海浦东高行
10,000 36,683 -103
限公司 理 项目
上海新城创佳置业有限
房地产开发经营 上海新城金郡 48,000 205,156 13,311
公司
上海新城创宏房地产有
房地产开发、经营 上海尚上城 37,000 82,637 -55
限公司
房地产开发、经营、物业管理、
上海新城南郡房地产有
室内装潢、商务咨询、建筑材 上海新城公馆 55,000 103,668 -64
限公司
料、装潢材料的销售
房地产开发、经营、物业管理、
上海新城金郡房地产有 上海新城忆华
室内装潢、经济信息咨询服 32,000 132,778 -59
限公司 里
务、销售建筑材料、装潢材料
苏州新城万嘉房地产有 房地产开发与经营、物业管
苏州翡翠湾 10,000 52,995 5,075
限公司 理、房屋租赁
昆山新城创置发展有限 房地产开发与经营、物业管
昆山新城域 30,000 131,246 17,210
公司 理、房屋租赁
苏州新城万博置业有限 房地产开发与经营、物业管
苏州新城金郡 40,000 144,355 6,464
公司 理、房屋租赁
无锡新城万嘉置业有限 房地产开发与经营、物业管
无锡盛世新城 42,000 191,944 8,561
公司 理、房屋租赁
无锡新城创置房地产有 房地产开发经营、物业管理、
无锡尚东雅园 20,000 120,139 -137
限公司 自有房屋出租、室内装潢服务
10
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
江苏新城物业服务有限 托管范围的房屋管理、维修、
物业管理 500 4,581 -2,366
公司 服务
上海新城万嘉物业管理 托管范围的房屋管理、维修、
物业管理 50 441 7
有限公司 服务
（6）主要供应商、客户情况
前五名供应商采购金额合计（元） 410,228,288.30 占采购总额比重 10.04%
前五名客户销售金额合计（元） 76,632,779.00 占销售总额比重 1.16%
（7）报告期内公司主要变动财务数据的对比分析
报告期内公司资产构成同比情况及分析 单位：人民币元
项目 本期末 上期末 增减额 增减幅度 原因分析
总资产 23,038,872,572.19 13,067,601,294.81 9,971,271,277 76% 经营规模扩大
预付账款 2,449,958,216.85 531,784,555.48 1,918,173,661 361% 新增土地预付款
上年末土地投标保证金本
其他应收款 163,262,978.64 338,176,174.42 -174,913,196 -52%
年收回
存货 15,858,431,230.94 9,208,284,713.63 6,650,146,517 72% 土地储备和在建项目增加
随着预售增加，预缴的税
其他流动资产 804,170,147.54 468,515,404.86 335,654,743 72%
金相应增加
可供出售金融资产 156,000,000.00 156,000,000 对苏州银行投资
预收账款 9,333,339,292.81 5,974,740,963.25 3,358,598,330 56% 预售额增加
应付利息 59,194,002.26 13,243,182.81 45,950,819 347% 融资规模增长
其他应付款 307,341,683.82 156,762,252.05 150,579,432 96% 往来款增加
银行借款和预收账款的增
总负债 20,118,695,235.72 10,697,902,698.32 9,420,792,537 88%
加
归属上市公司股东 本年净利润扣除本年利润
2,832,644,573.60 2,271,246,733.25 561,397,840 25%
的股东权益 分配的影响
报告期内经营成果同比情况及分析 单位：人民币元
项目 本期发生额 上期发生额 增减额 增减幅度 原因分析
主营业务收入 6,684,250,187.70 5,452,680,583.19 1,231,569,605 23% 本年交付项目增加
随着结算的增加而相应
主营业务成本 4,757,034,889.30 3,872,186,145.44 884,848,744 23%
增加
主营业务税金及 随着结算的增加及计提
578,151,342.87 461,567,391.05 116,583,952 25%
附加 土地增值税
随着销售增加，销售代
销售费用 181,436,793.50 115,897,796.26 65,538,997 57%
理与广告费用增加
公司规模扩张，人员增
管理费用 235,791,308.93 177,814,876.58 57,976,432 33%
加使得管理费用增加
归属于母公司的净 随着结算收入的增加而
646,367,824.35 489,371,419.57 156,996,405 32%
利润 相应增加
报告期内现金流量同比情况 单位：人民币元
项目 本期发生额 上期发生额 增减额 增减幅度 原因分析
销售商品、提供劳
10,054,575,604.19 7,001,697,213.12 3,052,878,391.07 44% 本年销售增加
务收到的现金
购买商品、接受劳 在建项目增加，以及
10,676,496,350.84 5,438,158,719.51 5,238,337,631.33 96%
务支付的现金 土地储备支出增加
经营活动产生的现 报告期在建项目的投
-1,752,538,869.72 1,255,918,382.17 -3,008,457,251.89 -240%
金流量净额 入增加
11
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
投资所支付的现金 166,000,000.00 166,000,000.00 100% 对苏州银行投资
借款所收到的现金 6,403,000,000.00 2,722,420,000.00 3,680,580,000.00 135% 本年融资规模增加
4、公司 2011 年度经营计划
2011 年是我国十二五规划的第一年，也是中国经济的重要转型年，经济结构转型及产
业结构调整将成为不可阻挡的趋势。中国已经步入加息周期，为控制过快的房地产业发展，
给过热的房地产行业降温，房地产银根紧缩，资本融资闸口几近关闭。从现有房地产政策导
向来看，围绕去化住房投资属性的一系列政策，以及国家对保障性住房建设的加快推进，必
将对未来房地产行业发展格局产生根本性影响，不同区域、不同产品和不同需求将使现有市
场产生分化。
公司将在保持规模增长的前提下，进一步提高产品的利润率。公司将通过推动产品创新、
提升产品品质和服务品质来提高产品的溢价能力，同时，通过产品标准化的深入推进以及金
融资源的充分利用保持营运效率和规模增长。
根据 2011 年宏观形势和政策环境，公司将着力做好以下工作：建立清晰的战略分解、
战略执行系统，改进绩效管理；适时增加土地储备，改善财务结构，进一步提升各城市市场
占有率；在有条件的城市尝试持有型物业，并初步形成第一代社区型商业产品标准；完成全
员培训计划，筹备新城学院；完成标准化产品线升级及展示；建立客户价值管理流程，全面
实施物业服务标准化。
2011 年公司计划新开工项目 23 个，新开工建筑面积 198.7 万平方米。
2011 年计划开发项目一览表
序 占地面积 总建筑面积 竣工交付
公司名称 项目名称 地理位置 开工时间
号 (平方米） (平方米） 时间
1 常州新城房产开发 新城首府三期 常州万福路 12,115 66,110 2011 年 5 月 2013 年 12 月
2 有限公司 新城公馆综合楼 常州武进小庙 9,060 18,121 2011 年 1 月 2012 年 12 月
常州鼎佳房地产开
3 玉龙湾五期 常州飞龙路 5,793 5,661 2011 年 3 月 2012 年 10 月
发有限公司
4 常州新城东昇房地 公园壹号四期 B 常州东方大道 16,742 22,060 2011 年 1 月 2012 年 10 月
5 产有限公司 公园壹号四期 C 常州东方大道 38,928 139,054 2011 年 3 月 2012 年 12 月
常州新城金郡房地
6 金郡花园二期 常州劳动东路 50,497 114,515 2011 年 4 月 2013 年 10 月
产有限公司
7 常州新城创佳房地 香悦半岛花园一期 常州钟楼区 60,000 26,650 2011 年 3 月 2012 年 9 月
8 产开发有限公司 香悦半岛花园二期 常州钟楼区 38,200 170,750 2011 年 3 月 2013 年 9 月
常州恒福置业有限
9 香溢紫郡一期 常州天宁区 46,720 112,800 2011 年 5 月 2013 年 6 月
公司
10 常州新城万佳房地 新城域二期 常州湖塘 65,090 120,000 2011 年 1 月 2012 年 12 月
11 产开发有限公司 新城域三期 常州湖塘 71,013 180,218 2011 年 9 月 2013 年 10 月
12 新城帝景别墅 常州湖塘 45,000 40,000 2011 年 5 月 2013 年 12 月
常州万方新城房地
13 新城帝景北住宅 常州湖塘 45,658 120,000 2011 年 5 月 2013 年 12 月
产开发有限公司
14 新城帝景酒店公寓 常州湖塘 22,053 61,900 2011 年 5 月 2013 年 6 月
江苏新城地产股份 常州武进
15 新城南都转角 24,356 36,335 2011 年 3 月 2012 年 6 月
有限公司 文秀苑
12
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
上海新城万嘉
16 悠活城三期 上海嘉定 21,867 46,571 2011 年 5 月 2013 年 6 月
房地产有限公司
17 上海新城创佳置业 新城金郡 B 二期 上海嘉定 36,670 73,461 2011 年 3 月 2013 年 6 月
18 有限公司 新城金郡 A 二期 上海嘉定 27,005 60,853 2011 年 4 月 2013 年 6 月
上海新城创宏房地
19 尚上城二期 上海嘉定 33,597 68,245 2011 年 4 月 2013 年 6 月
产开发有限公司
上海新城金郡房地
20 新城忆华里二期 上海青浦 40,390 48,455 2011 年 9 月 2012 年 12 月
产开发有限公司
上海新城东郡房地
21 浦东高行 上海浦东 79,328 136,608 2011 年 3 月 2012 年 12 月
产有限公司
苏州新城万博置业
22 新城金郡二期剩余 苏州吴中 137,603 218,700 2011 年 3 月 2013 年 12 月
有限公司
无锡新城创置房地
23 尚东雅园二期 无锡新区 45,000 100,000 2011 年 10 月 2013 年 12 月
产有限公司
合 计 972,685 1,987,067
2011 年，公司计划竣工交付项目 19 个，建筑面积约 140 万平方米，比 2010 年增长 30.68%。
截止 2010 年底已累计销售 70%以上，将主要集中在 2011 年四季度竣工交付，预计公司 2011
年度实现利润将比 2010 年度增长 50%以上。
2011 年竣工交付项目一览表
序 计划竣工
项目名称 地理位置 占地面积 总建筑面积 开工时间
号 交付时间
1 常州公园壹号三期 常州东方大道 63,860.00 148,940.20 2009 年 9 月 2011 年 7 月
2 常州清水湾二期 常州新北区新桥镇 56,962.00 90,486.10 2009 年 9 月 2011 年 9 月
3 常州清水湾一期（A 区） 常州新北区新桥镇 27,800.00 56,400.00 2008 年 12 月 2011 年 6 月
4 常州新城公馆三期 常州武进小庙 38,000.00 140,236.00 2009 年 11 月 2011 年 12 月
5 常州新城首府办公楼 常州万福路 8,185.00 42,115.00 2008 年 3 月 2011 年 3 月
6 常州新城首府二期 常州万福路 26,400.00 93,583.94 2009 年 11 月 2011 年 12 月
7 常州新城首府公寓 常州万福路 8,200.00 52,519.80 2008 年 7 月 2011 年 11 月
8 常州新城熙园二期 常州湖塘 9,524.00 25,611.00 2009 年 9 月 2011 年 6 月
9 常州新城熙园三期 常州湖塘 19,001.30 55,906.00 2009 年 12 月 2011 年 12 月
10 常州新城域一期 A 区 常州湖塘 48,802.05 99,397.00 2010 年 6 月 2011 年 11 月
11 常州玉龙湾四期 常州飞龙路 5,816.03 10,773.34 2009 年 12 月 2011 年 10 月
12 上海金郡 A 一期 上海嘉定临泽路 24,461.50 57,484.01 2010 年 7 月 2011 年 12 月
13 上海金郡一期续建 上海嘉定临泽路 21,393.00 62,193.00 2010 年 5 月 2011 年 12 月
14 上海新城盛景四期 上海青浦汇金路 62,334.00 73,975.58 2009 年 9 月 2011 年 5 月
15 上海悠活城一期 A 区 上海嘉定区 28,103.00 67,572.00 2009 年 10 月 2011 年 12 月
16 昆山新城域五期（B 区） 昆山长江路 24,000.00 55,006.30 2009 年 12 月 2011 年 11 月
17 苏州翡翠湾三期 昆山马鞍山路 33,771.20 61,247.53 2009 年 6 月 2011 年 6 月
18 苏州新城金郡二期 A 区 苏州吴中 29,126.00 41,421.37 2010 年 8 月 2011 年 12 月
19 无锡盛世新城二期 无锡北塘区 66,687.00 170,752.27 2009 年 11 月 2011 年 12 月
合 计 602,426.08 1,405,620.44
13
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
6.2募集资金使用情况
□适用 √不适用
变更项目情况
□适用 √不适用
6.3 非募集资金项目情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
漕盈路东侧地块 275,190,772.06 前期
嘉定洪德路 610,010,000.00 前期
无锡旺庄路地块 1,079,909,719.05 前期
青龙紫云地块 615,958,125.00 前期
前黄中学东侧地块 381,253,552.00 前期
南京浦口星火北路 G37 348,120,650.20 前期
南京浦口星火北路永新路 G47 315,506,365.65 前期
长江路东侧 312 国道南侧，60#地块 305,433,700.00 前期
柏庐路南延线东侧，61#地块 385,624,500.00 前期
合计 4,317,007,383.96 / /
6.4 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.5 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
经普华永道中天会计师事务所有限公司审计，本公司 2010 年度母公司净利润为
827,580,103.17 元，按照公司《章程》规定，提取 10%盈余公积 82,758,010.32 元，加年初未
分配利润为 85,625,911.13 元，减去 2009 年度利润分配 84,969,984 元，本年度可供股东分配
利润为 745,478,019.98 元。
根据公司《章程》和有关规定，董事会决定的分红派息方案如下：以 2010 年 12 月 31
日总股本 1,062,124,800 股为基数，按每 10 股送红股 5 股、并按每 10 股派送现金红利人民
币 0.6 元（含税）。2010 年度现金股利计人民币 63,727,488.00 元。分配后，公司的股份总数
将从 1,062,124,800 股增至 1,593,187,200 股，尚余可供分配利润转入以后年度分配。
B 股红利以人民币计算，以美元支付，美元与人民币的汇率按照股东大会通过派发红利决议
日后的第一个工作日，中国人民银行公布的美元兑人民币中间价计算。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□适用 √不适用
14
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
§7 重要事项
7.1 收购资产
√适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
本年初至本年 所涉及 所涉及
是否为关联
自购买日起至 末为公司贡献 的资产 的债权
交易对方或 被收购资 购买 交易（如是，
收购价格 本年末为公司 的净利润（适用 产权是 债务是
最终控制方 产 日 说明定价原
贡献的净利润 于同一控制下 否已全 否已全
则）
的企业合并） 部过户 部转移
常州市天宁
常州市恒
恒阳投资发 2010
福置业有
展有限公司、 年 6
限 公 司 20,000,000 -16,243.93 -16,243.93 否 是 是
常州市天宁 月 6
100% 股
恒祥投资发 日
权
展有限公司
7.2 出售资产
√适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
本年初起
是否为关
至出售日 所涉及的 所涉及的
联交易
被出售资 该出售资 出售产生的 资产产权 债权债务
交易对方 出售日 出售价格 （如是，
产 产为公司 损益 是否已全 是否已全
说明定价
贡献的净 部过户 部转移
原则）
利润
常州新城
是 审计
新城万博 万盛房地
2010 年 12 和资产评
置业有限 产有限公 35,814,600 -15,356.63 25,830,629.85 是 是
月 10 日 估的股权
公司 司 100%
价值
股权
7.3 重大担保
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
公司对控股子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 341,304
报告期末对子公司担保余额合计 400,281
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）
担保总额 400,281
担保总额占公司净资产的比例(%) 141.3
其中：
直接或间接为资产负债率超过 70％的被担保对
312,031
象提供的债务担保金额
担保总额超过净资产 50％部分的金额 258,648
上述二项担保金额合计 570,679
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
7.4.2 关联债权债务往来
15
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
□适用 √不适用
7.4.3 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方
案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股 5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
□适用 √不适用
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是
否达到原盈利预测及其原因作出说明
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
√适用 □不适用
占该公 期末账 报告期 报告期所有
所持对象名 最初投资成 持有数量 会计核 股份
司股权 面价值 损益 者权益变动
称 本（元） (股) 算科目 来源
比例(%) （元） （元） （元）
苏州银行股
156,000,000 30,000,000 1
份有限公司
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
7.9 公司披露了内部控制的自我评价报告或履行社会责任报告，详见年报全文。
§8 监事会报告
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
公司监事年内列席了公司各次重大经营活动会议，及部分董事会会议，通过审阅资料和现
场调查的方式对公司日常运行情况进行了解和监督。2010 年度，公司董事会按照法律法规、
16
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
中国证监会规定、公司《章程》等规范运作，严格执行公司《章程》和股东大会所赋予的职
权，促进公司业务发展、防范经营风险，不断提高公司法人治理结构和公司内部控制规范要
求，公司董事、监事和高管人员行为规范，无损害公司及股东利益的行为。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
公司监事认真审阅公司各期财务报告和报表，结合公司经营状况，监事认为公司 2010 年
度财务报告真实反映了公司经营状况和经营成果，普华永道中天会计师事务所对公司财务状
况进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告，报告客观、公正。
8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
报告期内公司无募集资金
8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
报告期内公司无重大资产收购与出售
8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内公司发生的关联交易公开、公平，无损害公司及股东利益的情况。
§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
9.2财务报表
合并资产负债表
2010 年 12 月 31 日
编制单位:江苏新城地产股份有限公司
单位:元 币种:人民币
附
项目 期末余额 年初余额
注
流动资产：
货币资金 3,044,418,273.70 2,014,537,923.00
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 6,233,485.00 17,644,030.93
预付款项 2,449,958,216.85 531,784,555.48
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江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 163,262,978.64 338,176,174.42
买入返售金融资产
存货 15,858,431,230.94 9,208,284,713.63
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 804,170,147.54 468,515,404.86
流动资产合计 22,326,474,332.67 12,578,942,802.32
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产 156,000,000.00 0
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 10,000,000.00 0
投资性房地产 1,176,206.23 1,224,888.91
固定资产 37,622,129.66 28,480,717.68
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 1,415,300.07 1,099,469.58
开发支出
商誉
长期待摊费用 2,891,624.50 3,200,856.77
递延所得税资产 136,045,332.06 89,337,146.95
其他非流动资产 367,247,647.00 365,315,412.60
非流动资产合计 712,398,239.52 488,658,492.49
资产总计 23,038,872,572.19 13,067,601,294.81
流动负债：
短期借款 1,008,000,000.00 119,500,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据 19,046,365.10
应付账款 3,182,098,622.81 1,050,733,742.10
预收款项 9,333,339,292.81 5,974,740,963.25
18
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 37,650,354.40 39,239,317.53
应交税费 483,850,710.86 151,741,716.61
应付利息 59,194,002.26 13,243,182.81
应付股利 37,800,000.00 0
其他应付款 307,341,683.82 156,762,252.05
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 1,140,000,000.00 712,500,000.00
其他流动负债 171,326,096.94 176,801,671.03
流动负债合计 15,760,600,763.90 8,414,309,210.48
非流动负债：
长期借款 4,318,250,000.00 1,960,420,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 39,844,471.82 23,173,487.84
其他非流动负债 0 300,000,000.00
非流动负债合计 4,358,094,471.82 2,283,593,487.84
负债合计 20,118,695,235.72 10,697,902,698.32
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,062,124,800.00 1,062,124,800.00
资本公积 20,251,497.56 20,251,497.56
减：库存股
专项储备
盈余公积 166,560,323.46 83,802,313.14
一般风险准备
未分配利润 1,583,707,952.58 1,105,068,122.55
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 2,832,644,573.60 2,271,246,733.25
少数股东权益 87,532,762.87 98,451,863.24
所有者权益合计 2,920,177,336.47 2,369,698,596.49
负债和所有者权益总计 23,038,872,572.19 13,067,601,294.81
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：朱虹
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江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
母公司资产负债表
2010 年 12 月 31 日
编制单位:江苏新城地产股份有限公司 单位:元 币种:人民币
附
项目 期末余额 年初余额
注
流动资产：
货币资金 85,069,256.11 53,248,785.54
交易性金融资产
应收票据
应收账款 1,458,000.00 10,811,792.93
预付款项 3,607,575.75 10,859,906.90
应收利息
应收股利 893,200,000.00 0
其他应收款 80,558,537.91 119,637,230.59
存货 147,761,374.21 276,447,397.51
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 5,957,464.04 33,135,085.97
流动资产合计 1,217,612,208.02 504,140,199.44
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款 125,000,000.00 0
长期股权投资 2,523,277,285.14 2,246,277,285.14
投资性房地产
固定资产 5,354,268.02 5,553,243.71
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 1,328,126.23 1,051,061.16
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,804,448.71 1,678,364.78
递延所得税资产 36,377,002.60 7,301,397.52
其他非流动资产
非流动资产合计 2,693,141,130.70 2,261,861,352.31
资产总计 3,910,753,338.72 2,766,001,551.75
流动负债：
20
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
短期借款
交易性金融负债
应付票据 0 710,830.00
应付账款 55,525,753.16 68,200,057.91
预收款项 5,595,833.00 244,283,480.00
应付职工薪酬 13,833,717.00 18,639,158.00
应交税费 23,678,515.59 -4,159,425.05
应付利息 4,375,000.00 8,831,666.67
应付股利
其他应付款 1,784,581,963.49 1,047,943,346.91
一年内到期的非流动负债 0 30,000,000.00
其他流动负债 0 1,000,000.00
流动负债合计 1,887,590,782.24 1,415,449,114.44
非流动负债：
长期借款 0 70,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 0 70,000,000.00
负债合计 1,887,590,782.24 1,485,449,114.44
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,062,124,800.00 1,062,124,800.00
资本公积 20,251,497.56 20,251,497.56
减：库存股
专项储备
盈余公积 195,308,238.94 112,550,228.62
一般风险准备
未分配利润 745,478,019.98 85,625,911.13
所有者权益（或股东权益）合计 2,023,162,556.48 1,280,552,437.31
负债和所有者权益（或股东权益）总计 3,910,753,338.72 2,766,001,551.75
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：朱虹
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江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
合并利润表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
附
项目 本期金额 上期金额
注
一、营业总收入 6,684,250,187.70 5,452,680,583.19
其中：营业收入 6,684,250,187.70 5,452,680,583.19
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 5,813,248,223.69 4,753,332,626.72
其中：营业成本 4,757,034,889.30 3,872,186,145.44
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 578,151,342.87 461,567,391.05
销售费用 181,436,793.50 115,897,796.26
管理费用 235,791,308.93 177,814,876.58
财务费用 48,247,258.20 68,975,546.65
资产减值损失 12,586,630.89 56,890,870.74
加：公允价值变动收益
（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 25,830,629.89 2,966,278.33
其中：对联营企业和合营企业的投
资收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 896,832,593.90 702,314,234.80
加：营业外收入 21,655,678.23 30,947,933.13
减：营业外支出 13,371,193.65 6,774,644.19
其中：非流动资产处置损失 801,600.21 251,964.85
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 905,117,078.48 726,487,523.74
减：所得税费用 231,868,354.50 210,162,131.65
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 673,248,723.98 516,325,392.09
归属于母公司所有者的净利润 646,367,824.35 489,371,419.57
少数股东损益 26,880,899.63 26,953,972.52
22
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.6086 0.4607
（二）稀释每股收益 0.6086 0.4607
七、其他综合收益
八、综合收益总额 673,248,723.98 516,325,392.09
归属于母公司所有者的综合收益总额 646,367,824.35 489,371,419.57
归属于少数股东的综合收益总额 26,880,899.63 26,953,972.52
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：朱虹
23
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
母公司利润表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 262,167,082.00 375,433,828.00
减：营业成本 186,894,677.52 245,416,058.67
营业税金及附加 61,829,205.64 25,995,678.99
销售费用 7,441,544.95 2,736,634.92
管理费用 89,135,120.10 91,830,600.10
财务费用 41,578,276.01 46,109,447.62
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 919,800,000.00 0
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 795,088,257.78 -36,654,592.30
加：营业外收入 4,907,455.33 474,300.05
减：营业外支出 788,271.70 753,856.70
其中：非流动资产处置损失 366,075.97 4,580.18
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 799,207,441.41 -36,934,148.95
减：所得税费用 -28,372,661.76 -4,508,263.32
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 827,580,103.17 -32,425,885.63
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
六、其他综合收益
七、综合收益总额 827,580,103.17 -32,425,885.63
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：朱虹
24
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
合并现金流量表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
附
项目 本期金额 上期金额
注
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 10,054,575,604.19 7,001,697,213.12
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 914,000.00 0
收到其他与经营活动有关的现金 393,352,423.29 783,392,853.51
经营活动现金流入小计 10,448,842,027.48 7,785,090,066.63
购买商品、接受劳务支付的现金 10,676,496,350.84 5,438,158,719.51
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 186,045,996.49 121,287,977.84
支付的各项税费 879,652,922.92 696,659,210.62
支付其他与经营活动有关的现金 459,185,626.95 273,065,776.49
经营活动现金流出小计 12,201,380,897.20 6,529,171,684.46
经营活动产生的现金流量净额 -1,752,538,869.72 1,255,918,382.17
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资
1,349,025.99 264,223.30
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现
35,297,256.68 28,771,692.82
金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 36,646,282.67 29,035,916.12
购建固定资产、无形资产和其他长期资
18,026,310.38 7,480,549.72
产支付的现金
25
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
投资支付的现金 166,000,000.00 0
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现
19,173,638.43 0
金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 203,199,948.81 7,480,549.72
投资活动产生的现金流量净额 -166,553,666.14 21,555,366.40
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的
现金
取得借款收到的现金 6,403,000,000.00 2,722,420,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 65,000,000.00 0
筹资活动现金流入小计 6,468,000,000.00 2,722,420,000.00
偿还债务支付的现金 3,029,170,000.00 2,589,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 428,032,255.83 268,584,151.01
其中：子公司支付给少数股东的股利、
利润
支付其他与筹资活动有关的现金 10,000,000.00 22,500,000.00
筹资活动现金流出小计 3,467,202,255.83 2,880,084,151.01
筹资活动产生的现金流量净额 3,000,797,744.17 -157,664,151.01
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,081,705,208.31 1,119,809,597.56
加：期初现金及现金等价物余额 1,845,689,018.22 725,879,420.66
六、期末现金及现金等价物余额 2,927,394,226.53 1,845,689,018.22
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：朱虹
26
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
母公司现金流量表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
附
项目 本期金额 上期金额
注
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 32,833,227.93 405,707,201.47
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,560,086,774.13 1,246,923,806.06
经营活动现金流入小计 1,592,920,002.06 1,652,631,007.53
购买商品、接受劳务支付的现金 61,160,340.23 178,436,845.46
支付给职工以及为职工支付的现金 53,512,315.33 41,393,334.20
支付的各项税费 24,247,139.65 35,375,307.59
支付其他与经营活动有关的现金 747,035,878.04 862,584,188.32
经营活动现金流出小计 885,955,673.25 1,117,789,675.57
经营活动产生的现金流量净额 706,964,328.81 534,841,331.96
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 0 1,000,000.00
取得投资收益收到的现金 26,600,000.00 13,000,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
481,102.00 0
回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 27,081,102.00 14,000,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
3,298,646.24 5,970,840.78
付的现金
投资支付的现金 277,000,000.00 354,800,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 195,000,000.00 0
投资活动现金流出小计 475,298,646.24 360,770,840.78
投资活动产生的现金流量净额 -448,217,544.24 -346,770,840.78
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 0 100,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 0 100,000,000.00
偿还债务支付的现金 100,000,000.00 144,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 126,215,484.00 92,417,330.00
27
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
支付其他与筹资活动有关的现金 0 22,500,000.00
筹资活动现金流出小计 226,215,484.00 258,917,330.00
筹资活动产生的现金流量净额 -226,215,484.00 -158,917,330.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 32,531,300.57 29,153,161.18
加：期初现金及现金等价物余额 52,537,955.54 23,384,794.36
六、期末现金及现金等价物余额 85,069,256.11 52,537,955.54
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：朱虹
28
合并所有者权益变动表
2010 年 1—12 月 单位:元 币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目
减：库 专项 一般风 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本（或股本） 资本公积 盈余公积 未分配利润 其他
存股 储备 险准备
一、上年年末余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 83,802,313.14 1,105,068,122.55 98,451,863.24 2,369,698,596.49
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 83,802,313.14 1,105,068,122.55 98,451,863.24 2,369,698,596.49
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 82,758,010.32 478,639,830.03 -10,919,100.37 550,478,739.98
（一）净利润 646,367,824.35 26,880,899.63 673,248,723.98
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 646,367,824.35 26,880,899.63 673,248,723.98
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 82,758,010.32 -167,727,994.32 -37,800,000 -122,769,984.00
1．提取盈余公积 82,758,010.32 -82,758,010.32
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -84,969,984.00 -37,800,000.00 -122,769,984.00
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 166,560,323.46 1,583,707,952.58 87,532,762.87 2,920,177,336.47
29
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
项目 归属于母公司所有者权益
实收资本（或股 减：库存 一般风 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他
本） 股 险准备
一、上年年末余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 83,802,313.14 668,802,942.98 71,497,890.72 1,906,479,444.40
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 83,802,313.14 668,802,942.98 71,497,890.72 1,906,479,444.40
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 436,265,179.57 26,953,972.52 463,219,152.09
（一）净利润 489,371,419.57 26,953,972.52 516,325,392.09
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 489,371,419.57 26,953,972.52 516,325,392.09
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 -53,106,240 -53,106,240.00
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -53,106,240.00 -53,106,240.00
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 83,802,313.14 1,105,068,122.55 98,451,863.24 2,369,698,596.49
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：朱虹
30
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
母公司所有者权益变动表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
项目
实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 112,550,228.62 85,625,911.13 1,280,552,437.31
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 112,550,228.62 85,625,911.13 1,280,552,437.31
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 82,758,010.32 659,852,108.85 742,610,119.17
（一）净利润 827,580,103.17 827,580,103.17
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 827,580,103.17 827,580,103.17
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 82,758,010.32 -167,727,994.32 -84,969,984.00
1．提取盈余公积 82,758,010.32 -82,758,010.32
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -84,969,984.00 -84,969,984.00
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 195,308,238.94 745,478,019.98 2,023,162,556.48
31
江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
项目 减：库 专项 一般风
实收资本（或股本） 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
存股 储备 险准备
一、上年年末余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 112,550,228.62 171,158,036.76 1,366,084,562.94
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 112,550,228.62 171,158,036.76 1,366,084,562.94
三、本期增减变动金额（减少以
-85,532,125.63 -85,532,125.63
“－”号填列）
（一）净利润 -32,425,885.63 -32,425,885.63
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 -32,425,885.63 -32,425,885.63
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金
额
3．其他
（四）利润分配 -53,106,240 -53,106,240.00
1．提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -53,106,240.00 -53,106,240.00
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 112,550,228.62 85,625,911.13 1,280,552,437.31
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：朱虹
32
9.3 本报告期无会计政策、会计估计的变更。
9.4 本报告期无前期会计差错更正。
江苏新城地产股份有限公司
董 事 会
二Ｏ一一年三月二十三日
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