江苏新城地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
江苏新城地产股份有限公司
2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责
任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于 www.sse.com.cn。投资者欲了解
详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 公司年度财务报告已经普华永道中天会计事务所有限公司审计并被出具了标准无保留
意见的审计报告。
1.4 公司负责人王振华、主管会计工作负责人王振华及会计机构负责人（会计主管人员）朱
虹声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 新城 B 股
股票代码 900950
上市交易所 上海证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 唐云龙 王国宁
联系地址 上海市中山北路 3000 号长城大厦 22 楼
电话 021-32522907 021-32522907
传真 021-32522909 021-32522909
电子信箱 xcgf@900950.com wgn900950@sina.com
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§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2011 年 2010 年 本年比上年增减（%） 2009 年
营业总收入 9,222,244,674.92 6,684,250,187.70 37.97 5,452,680,583.19
营业利润 1,534,666,623.19 896,832,593.90 71.12 702,314,234.80
利润总额 1,573,413,953.67 905,117,078.48 73.84 726,487,523.74
归属于上市公司股东的净利
1,125,797,775.90 646,367,824.35 74.17 489,371,419.57
润
归属于上市公司股东的扣除非经
1,057,485,779.67 622,341,162.39 69.92 469,656,926.27
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 104,418,288.97 -1,752,538,869.72 不适用 1,255,918,382.17
本年末比上年末增
2011 年末 2010 年末 2009 年末
减（%）
资产总额 29,025,522,707.84 23,038,872,572.19 25.98 13,067,601,294.81
负债总额 24,945,766,506.72 20,118,695,235.72 23.99 10,697,902,698.32
归属于上市公司股东的所有者权
3,894,714,861.50 2,832,644,573.60 37.49 2,271,246,733.25
益
总股本 1,593,187,200.00 1,062,124,800.00 50.00 1,062,124,800.00
3.2 主要财务指标
2011 年 2010 年 本年比上年增减（%） 2009 年
基本每股收益（元／股） 0.7066 0.4057 74.17 0.3072
稀释每股收益（元／股） 0.7066 0.4057 74.17 0.3072
用最新股本计算的每股收益（元/股） 不适用 不适用 不适用 不适用
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.6638 0.3906 69.94 0.2948
加权平均净资产收益率（%） 33.47 25.47 增加 8.00 个百分点 23.84
扣除非经常性 损益后的加权 平均净资产收 益率
31.44 24.52 增加 6.92 个百分点 22.88
（%）
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股） 0.0655 -1.1000 不适用 0.7883
2011 年末 2010 年末 本年末比上年末增减（%） 2009 年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股） 2.4446 1.7780 37.49 1.4256
资产负债率（%） 85.94 87.32 减少 1.38 个百分点 81.87
3.3 非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2011 年金额 2010 年金额 2009 年金额
非流动资产处置损益 4,395,447.88 -715,552.33 2,917,600.94
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营
业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定 825,800.00 1,734,000.00 70,000.00
标准定额或定量持续享受的政府补助除外
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除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业
务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金 53,750,001.20
融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产
取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 33,526,082.60 7,266,036.91 24,146,316.85
其他符合非经常性损益定义的损益项目 25,830,629.89
少数股东权益影响额 -202,360.26 -940,140.93 -791,611.07
所得税影响额 -23,982,975.19 -9,148,311.58 -6,627,813.42
合计 68,311,996.23 24,026,661.96 19,714,493.30
§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名流通股股东持股情况表 单位：股
2011 年末股东总数 33,786 户 本年度报告公布日前一个月末股东总数 40,972 户
前 10 名股东持股情况
持股比 持有非流通股 质押或冻结的
股东名称 股东性质 持股总数
例(%) 数量 股份数量
874,5
新城控股集团有限公司 境内非国有法人 58.86 937,728,000 937,728,000 质押 00,00
0
GUOTAI JUNAN
SECURITIES(HONGKONG) 境外法人 3.61 57,536,443 未知
LIMITED
DBS VICKERS (HONG KONG)
境外法人 1.02 16,212,753 未知
LTD A/C CLIENT
金濠(合肥)建设发展有限公司 境外法人 0.67 10,633,926 未知
Golden China Master Fund 境外法人 0.52 8,302,369 未知
SCBHK A/C KG INVESTMENTS
境外法人 0.50 7,945,587 未知
ASIA LIMITED
陈素幸 境外自然人 0.35 5,528,318 未知
常州市华顺建筑工程有限公司 境内非国有法人 0.32 5,068,800 5,068,800 未知
唐起麟 境外自然人 0.28 4,433,287 未知
GOLDEN CHINA PLUS
境外自然人 0.24 3,749,985 未知
MASTER FUND
前 10 名流通股东持股情况
股东名称 持有流通股数量 股份种类
GUOTAI JUNAN
57,536,443 境内上市外资股
SECURITIES(HONGKONG) LIMITED
DBS VICKERS (HONG KONG) LTD A/C
16,212,753 境内上市外资股
CLIENT
金濠(合肥)建设发展有限公司 10,633,926 境内上市外资股
Golden China Master Fund 8,302,369 境内上市外资股
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SCBHK A/C KG INVESTMENTS ASIA
7,945,587 境内上市外资股
LIMITED
陈素幸 5,528,318 境内上市外资股
唐起麟 4,433,287 境内上市外资股
GOLDEN CHINA PLUS MASTER FUND 3,749,985 境内上市外资股
简秀枝 3,686,735 境内上市外资股
张尧 3,514,419 境内上市外资股
上述股东关联关系或一 公司未知前十名股东之间或前十名流通股股东之间是否存在关联关系或一致行动人的情
致行动的说明 况。
4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事会报告
1、报告期内市场形势分析
报告期内，国家相继出台了对房地产行业的“限购”、“限贷”等宏观调控政策，市场成
交以满足刚性居住需求的中小户型普通住宅为主，住宅的投资功能逐渐弱化，市场总体相对
低迷，多数城市成交量在限购令出台后有明显的下滑，而地方限价令及"一房一价"细则进一
步促使成交量在低位徘徊，调控效应日趋显现。
前三季度，央行 6 次上调人民币存款准备金率，流动性呈现紧缩态势，同时，银监会也
加大了对房地产信托风险的关注力度，进一步严格相关管理制度。受这些因素的影响，房地
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产行业融资渠道大幅收缩。
公司认为，在严厉的调控政策和稳健的货币政策双重作用下，住宅的投资属性将逐渐弱
化，行业的资金面将面临考验；但挑战中也蕴含着机遇，城镇化进程的加速所引发的人口地
域结构变迁将拓展新的市场空间，居民住宅消费需求的升级和多样化将催生新的细分市场。
2、报告期内公司内部运营情况
2011 年，公司在原有经营策略不变的同时，从公司内部管理、产品研究开发、销售策
略等多方面积极应对市场变化，为公司全年目标任务的完成提供了保障。
报告期内，公司产品标准化得到进一步固化和提升，完成了相关产品线的标准化产品研
发及标准化技术研究；对关键流程执行，进行了全面梳理和优化，使流程管控得到了进一步
加强；针对不断变化的市场环境，以及不断出台的调控政策，加强房地产行业发展趋势、区
域市场的研究，结合公司项目特点、目标客户，采取不同的营销策略，达成公司销售目标；
不断完善供应商选取、管理、监督检查、评价和退出机制，加强对项目现场综合检查和施工
过程中的质量问题的整改跟踪，使公司产品工程质量有明显的提高；通过精装修设计标准化
管理实现建筑设计和装修设计一体化，同时，与供应商实现战略合作，确保精装修项目的顺
利竣工，使精装产品成为公司的核心竞争力，强化项目预结算的及时性和准确性，控制项目
开发成本。
3、报告期内经营业绩回顾
虽然 2011 年房地产市场形势严峻，但是通过公司上下共同努力，积极应对市场变化，
及时调整项目开发计划和销售策略，加强全面营销力度，基本完成全年销售指标。
报告期内，公司实现销售面积 113.43 万平方米，销售金额 116.67 亿元，分别比 2010 年
下降 12.63%和增长 10.78%。
报告期内，公司共有 19 个子项目实现竣工交付，竣工面积为 140.08 万平方米，同比增
长 30.23%；实现营业收入 92.22 亿元，实现净利润 11.68 亿元，分别比 2010 年增长 37.97%
和 73.53%，实现结转面积 117.78 万平方米，同比增长 4.55%。截止 2011 年 12 月 31 日，公
司总资产 290.26 亿元，净资产 40.80 亿元，分别比上年同期增长 25.98%和 39.71%。
报告期末，公司共有 36 个子项目在建，总建筑面积达 336.31 万平方米，同比增长 24.91%。
报告期内，公司新增常州金坛尧塘镇、常州储运公司、昆山长江路东侧 62#地块和无锡
新区四个项目，新增可建面积 48.15 万平方。截止至报告期末，公司储备土地可建面积 749.83
万平方。
报告期内，公司连续 6 年获江苏省房地产业综合实力“五十强”第 1 位，同时荣获 2011
中国房地产上市公司综合实力五十强、2011 中国房地产上市公司业绩成长十强、2011 中国
房地产上市公司创新能力十强三项荣誉。新城物业获“2011 中国物业服务百强企业”，并同
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时荣获“2011 中国物业服务百强企业服务质量 TOP10”及“2011 中国物业服务百强满意度
领先企业 TOP10”。
（1）报告期内各主要项目结算和销售情况
销售面积 销售金额 结算面积 结算金额
项目名称
(平方米) (万元) (平方米) (万元)
常州新城首府 69,671.86 117,772.89 82,596.66 114,042.50
常州新城公馆 19,116.36 21,132.71 122,555.71 107,598.29
常州公园壹号 146,644.18 86,133.10 132,571.15 62,774.40
常州清水湾 42,426.97 26,104.40 132,053.23 47,609.09
常州新城域 138,455.82 88,337.17 66,454.63 36,620.81
常州新城熙园 2,246.87 4,302.82 61,236.35 34,465.81
常州玉龙湾 5,751.15 5,235.78 10,429.31 4,628.13
常州新城南都 3,645.04 1,725.22 17,075.12 4,121.01
常州金色新城 14,641.79 3,832.65
常州新城逸境 4,273.03 2,064.56 8,658.39 2,926.77
常州尚东区 1,923.96 1,031.42 7,733.29 2,141.36
常州新城长岛 596.20 522.28 5,768.83 2,088.36
常州人民家园 345.73 505.69 3,575.10 1,093.34
常州蓝钻景庭 6,539.84 983.10
常州新城金郡 50,520.85 80,529.57
常州香悦半岛 49,678.07 53,615.49
常州香溢紫郡 36,041.19 26,041.33
南京新城金郡 48,004.19 54,888.99
南京香溢紫郡 19,726.93 12,804.86
上海忆华里 54,114.05 89,478.10
上海尚上城 65,467.92 82,013.59
上海新城盛景 2,662.07 3,421.62 69,524.89 85,514.97
上海悠活城 56,534.56 81,815.43 57,324.15 84,743.07
上海新城金郡 91,348.15 127,433.91 76,042.58 108,523.18
上海新城公馆 25,145.25 51,277.83
上海碧翠园 1,734.59 6,002.62
苏州翡翠湾 90.02 64.81 55,777.83 31,250.95
苏州新城金郡 88,750.90 73,084.42 36,451.64 28,076.64
无锡盛世新城 19,662.56 24,142.83 128,034.93 101,012.70
无锡尚东雅园 42,573.42 35,345.50
昆山新城域 5,453.01 3,121.80 72,978.88 47,437.59
其他项目 41,686.06 6,775.14 9,818.58 2,659.67
合计 1,134,290.96 1,166,725.89 1,177,842.88 914,144.40
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（2）2011 年末主要在建项目一览表
占地面积 总建筑面积 计划竣工
项目名称 地理位置 开工时间
(平方米） (平方米） 交付时间
常州清水湾三期 新北区新桥镇 94,380.00 251,828.84 2010 年 5 月 2012 年 6 月
常州新城域一期 B 区 19337.15 72294.40 2010 年 8 月 2012 年 6 月
常州新城域二期 武进区湖塘夏城路 65,090.09 201,575.04 2011 年 1 月 2012 年 12 月
常州新城域二期续建 67,792.00 182,199.39 2011 年 11 月 2013 年 12 月
常州新城金郡一期 31,274.64 101,610.96 2010 年 4 月 2012 年 6 月
天宁区劳动东路
常州新城金郡二期 41,832.70 110,185.05 2011 年 6 月 2013 年 10 月
常州新城公馆综合楼 武进区长虹路 9,060.50 17,586.24 2011 年 1 月 2012 年 12 月
常州新城首府三期 钟楼区万福路 12,117.00 69,124.75 2011 年 6 月 2013 年 12 月
常州公园壹号四期 A 区 34,802.00 99,477.19 2010 年 10 月 2012 年 11 月
常州公园壹号四期 B 区 16,742.00 21,946.18 2011 年 1 月 2012 年 10 月
戚墅堰区东方大道
常州公园壹号四期 C 区 38,928.00 138,834.06 2011 年 3 月 2012 年 12 月
常州公园壹号四期 D 区 16,258.00 86,810.00 2011 年 10 月 2013 年 12 月
常州香悦半岛一期 41,243.68 185,567.68 2011 年 6 月 2013 年 12 月
钟楼区龙江路勤业路
常州香悦半岛二期 56,820.62 60,712.38 2011 年 5 月 2012 年 12 月
常州香溢紫郡一期 天宁区青洋路龙城大道 47,167.00 123,912.94 2011 年 6 月 2013 年 12 月
常州玉龙湾五期 新北区飞龙路 5,658.00 6,057.99 2011 年 3 月 2012 年 12 月
南京香溢紫郡一期 浦口区星火北路 25,866.00 54,823.00 2011 年 10 月 2013 年 10 月
南京新城金郡 栖霞区尧化门 47,456.00 132,619.73 2010 年 7 月 2012 年 10 月
上海悠活城一期 B 区 18,523.60 59,964.41 2010 年 3 月 2012 年 12 月
上海悠活城二期 嘉定区静宁路 9,876.70 29,553.42 2010 年 8 月 2012 年 12 月
上海悠活城三期 21,865.80 73,135.12 2011 年 8 月 2013 年 12 月
上海新城公馆 嘉定区南翔宝翔路 45,152.30 106,523.69 2010 年 11 月 2012 年 12 月
上海忆华里一期 50,346.40 90,985.90 2010 年 11 月 2012 年 7 月
青浦区漕盈路
上海忆华里二期 40,389.98 72,969.93 2011 年 8 月 2012 年 12 月
上海新城金郡一期续建 9,159.35 21,450.00 2010 年 5 月 2012 年 6 月
上海新城金郡二期 嘉定区白银路 36,670.00 112,426.84 2011 年 5 月 2013 年 6 月
上海新城金郡 A 二期 27,005.20 94,043.64 2011 年 6 月 2013 年 6 月
上海尚上城一期 32,347.00 78,810.14 2010 年 10 月 2012 年 10 月
上海尚上城二期 嘉定区安亭曹安路 24,250.00 85,411.45 2011 年 5 月 2013 年 6 月
上海尚上城三期 9,346.68 7,467.23 2011 年 8 月 2012 年 12 月
上海碧翠园一期 浦东新区高行镇 34910.85 96343.99 2011 年 3 月 2012 年 12 月
苏州新城金郡二期 B 区 34,300.00 75,249.45 2010 年 9 月 2012 年 5 月
苏州新城金郡二期 C 区 21,293.00 26,928.31 2011 年 3 月 2012 年 12 月
吴中区邵昂路
苏州新城金郡二期 D 区 34,300.00 97,379.14 2011 年 5 月 2012 年 12 月
苏州新城金郡二期 E 区 60,537.60 142,151.33 2011 年 12 月 2013 年 6 月
无锡尚东雅园一期 新区旺庄 54,953.00 175,100.68 2010 年 12 月 2012 年 12 月
合计 / 1,237,052.84 3,363,060.49 / /
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（3）2011 年公司竣工项目一览表
占地面积 总建筑面积 竣工交付
项目名称 地理位置 开工时间
(平方米） (平方米） 时间
常州清水湾一期 A 区 26,158.10 56,930.69 2008 年 12 月 2011 年 4 月
新北区新桥镇
常州清水湾二期 58,755.70 93,306.04 2009 年 9 月 2011 年 8 月
常州新城域一期 A 区 武进区湖塘夏城路 48,802.05 99,864.71 2010 年 6 月 2011 年 10 月
常州新城公馆三期 武进区长虹路 60,683.00 154,031.42 2009 年 11 月 2011 年 12 月
常州新城首府公寓 9,128.70 52,495.18 2008 年 7 月 2011 年 11 月
常州新城首府办公楼 钟楼区万福路 7,255.00 41,269.74 2008 年 4 月 2011 年 6 月
常州新城首府二期 24,385.50 92,068.55 2009 年 11 月 2011 年 12 月
常州新城熙园二期 9,531.63 26,329.60 2009 年 9 月 2011 年 5 月
武进区湖塘人民路
常州新城熙园三期 18,466.00 57,078.24 2009 年 12 月 2011 年 11 月
常州公园壹号三期 戚墅堰区东方大道 63,860.00 149,490.06 2009 年 9 月 2011 年 6 月
常州玉龙湾四期 新北区飞龙路 4,807.30 10,782.85 2009 年 12 月 2011 年 9 月
上海悠活城一期 A 区 嘉定区静宁路 28,103.00 67,487.74 2009 年 10 月 2011 年 10 月
上海新城盛景四期 青浦区汇金路 62,345.53 74,012.00 2009 年 9 月 2011 年 5 月
上海新城金郡一期续建 12,233.64 40,476.91 2010 年 5 月 2011 年 12 月
嘉定区白银路
上海新城金郡 A 一期 24,461.45 56,855.34 2010 年 7 月 2011 年 12 月
苏州翡翠湾三期 昆山马鞍山路 33,771.20 61,103.14 2009 年 6 月 2011 年 6 月
苏州新城金郡二期 A 区 吴中去邵昂路 29,126.00 41,942.92 2010 年 8 月 2011 年 12 月
昆山新城域五期 B 区 昆山长江路 24,017.00 50,949.65 2009 年 12 月 2011 年 12 月
无锡盛世新城二期 北塘区 66,705.60 174,280.33 2009 年 11 月 2011 年 11 月
合计 / 612,596.40 1,400,755.11 / /
（4） 公司主营业务及其经营状况
主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业利 营业收入比 营业成本比 营业利润率比
分行业 营业收入 营业成本
润率(%) 上年增减(%) 上年增减(%) 上年增减（%）
房地产开发销售 9,141,443,971.00 5,686,839,411.37 28.28 38.08 21.53 32.79
主营业务分地区情况 单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
常州市 4,262,009,466.00 45.52
南京市 6,751,868.00 -78.91
上海市 2,794,903,771.00 161.28
苏州市 1,067,651,829.00 -42.81
无锡市 1,010,127,037.00 39.73
合计 9,141,443,971.00 38.08
8
江苏新城地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
（5） 报告期内公司主要变动财务数据的对比分析
报告期内公司资产构成同比情况及分析
项目 本期末 上期末 增减额 增减幅度 原因分析
总资产 29,025,522,707.84 23,038,872,572.19 5,986,650,135.65 25.98% 公司规模扩大
部分预付土地款对应的土地证
预付账款 1,682,663,998.64 2,449,958,216.85 -767,294,218.21 -31.32%
已取得
其他应收款 500,895,652.54 163,262,978.64 337,632,673.90 206.80% 增加对联营公司往来余额
存货 20,935,377,508.91 15,858,431,230.94 5,076,946,277.97 32.01% 在建项目增加
长期股权投资 235,000,000.00 10,000,000.00 225,000,000.00 2250.00% 对联营企业投资增加
固定资产 81,786,938.48 37,622,129.66 44,164,808.82 117.39% 增加自用办公物业
可转回的可抵扣暂时性差异及
递延所得税资产 291,375,176.29 136,045,332.06 155,329,844.23 114.18%
可弥补亏损增加
应付账款 4,577,357,139.40 3,182,098,622.81 1,395,258,516.59 43.85% 应付工程款增加
应缴税费 748,315,450.85 483,850,710.86 264,464,739.99 54.66% 销售及利润上升相应税金增加
应付股利 0 37,800,000.00 -37,800,000.00 -100.00% 上年计提的应付股利已支付
一年内到期的非
2,184,062,928.00 1,140,000,000.00 1,044,062,928.00 91.58% 长期借款一年内到期部分增加
流动负债
其他流动负债 278,304,144.00 171,326,096.94 106,978,047.06 62.44% 计提土地增值税增加
车库成本会计税法差异增加，
递延所得税负债 67,896,490.75 39,844,471.82 28,052,018.93 70.40%
本年度结算面积增加
总负债 24,945,766,506.72 20,118,695,235.72 4,827,071,271.00 23.99% 银行借款和预收账款的增加
归属上市公司股 本年实现净利润及本年利润分
3,894,714,861.50 2,832,644,573.60 1,062,070,287.90 37.49%
东的股东权益 配的影响
报告期内经营成果同比情况及分析
项目 本期发生额 上期发生额 增减额 增减幅度 原因分析
主营业务收入 9,222,244,674.92 6,684,250,187.70 2,537,994,487.22 37.97% 本期交付项目增加
主营业务成本 5,801,514,542.97 4,757,034,889.30 1,044,479,653.67 21.96% 随着结算的增加而相应增加
随结算收入增加相应增加及计提
营业税金及附加 881,962,272.25 578,151,342.87 303,810,929.38 52.55%
土地增值税
销售费用 319,211,791.48 181,436,793.50 137,774,997.98 75.94% 营销费用随收入增加而增加
公司规模扩张，人员增加使得管理
管理费用 278,782,980.66 235,791,308.93 42,991,671.73 18.23%
费用增加
财务费用 61,130,742.57 48,247,258.20 12,883,484.37 26.70% 利息费用增加
归属于母公司的
1,125,797,775.90 646,367,824.35 479,429,951.55 74.17% 随着结算收入的增加而相应增加
净利润
报告期内现金流量同比情况
项目 本期发生额 上期发生额 增减额 增减幅度 原因分析
销售商品、提供劳务收
10,806,153,980.42 10,054,575,604.19 751,578,376.23 7.47% 本年销售增加
到的现金
购买商品、接受劳务支
8,505,406,348.37 10,676,496,350.84 -2,171,090,002.47 不适用 支付的土地款减少
付的现金
支付其他与经营活动
882,667,292.55 384,185,626.95 498,481,665.60 129.75% 支付的单位往来款增加
有关现金
经营活动产生的现金 经营活动收入的现金高
104,418,288.97 -1,752,538,869.72 1,856,957,158.69 不适用
流量净额 于支出额
投资支付的现金 263,065,500.00 166,000,000.00 97,065,500.00 58.47% 对联营企业投资增加
9
江苏新城地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
4、对公司未来发展的展望
公司 2012 年发展方向与策略
2012 年，受宏观经济形势影响，国内经济提振乏力，为推进经济结构转型，国家对房
地产行业的调控势必不会放松。因此，公司将 2012 年度的经营方针明确为“降本增效”、“稳
定增长”，通过落实计划执行的责任机制、执行控制、衡量和考核措施，促使目标计划达成；
通过各职能部门提升专业能力、服务水平，加强科学管理，达到降本增效预期效果。
（1）公司将继续扎实推进标准化产品的研究与不断完善，促进其全面运用于从设计、
施工、成本、采购、营销、客户服务、物业服务等过程，从而极大地提高项目管理的效率和
可复制能力，提升企业竞争力。
（2）加强公司销售目标的计划管理和落实，保证公司销售目标的达成；做好项目销售
的总结评估和客户研究工作，深入了解市场，抓准产品定位，增强区域市场产品短期销售操
控能力；加强销售信息管理和销售现场管理，规范销售流程，控制销售风险，为公司决策提
供及时准确的依据；加快商业研究步伐，组建商业管理团队，做好商业项目的发展和管理。
（3）建立起成本管理的长期规划及近期目标，将成本管理前置，实现成本控制在项目
规划设计、工程建设、精装等各开发环节的成本优化；加强成本数据信息化建设，建立起一
套有效的数据信息的收集、梳理及保存体系，以便对项目成本数据有完整而有效的管理与应
用，实现成本管理数据的规范化、体系化、及时性发布。
（4）继续推进信息化建设，使信息系统在提升公司人均效能方面发挥积极作用，确保
信息系统为管理决策提供准确数据。
（5）加强公司成品精装修队伍的团队建设，使其与公司业务发展规模相匹配；加强精
装修项目的计划管理，确保前期设计、材料采购、招标预算、工程实施各阶段的顺利按期推
进、保质保量完成；总结公司样板区和产品线建设经验，通过控制产品成本、提升产品功能，
最终提升产品附加值。
（6）加快公司团队建设，以公司业务为主线，为公司各专业条线和城市公司储备和培
养梯队人才，保障公司业务发展所需，并为未来项目拓展做好人才储备。
根据公司 2012 年总体经营方针，公司 2012 年计划新开工项目 15 个，新开工建筑面积
165.24 万平方米。
2012 年公司计划新开工项目一览表
序 占地面积 总建筑面积 竣工交付
公司名称 项目名称 地理位置 开工时间
号 (平方米） (平方米） 时间
1 江苏新城地产股份有限公司 常州新城南都剩余 武进区湖塘花园街 24,350 37,290 2012 年 5 月 2013 年 12 月
2 常州香溢澜桥一期 武进区前黄中学东侧 94,186 289,375 2012 年 4 月 2013 年 9 月
常州新城房产开发有限公司
3 常州新城公馆四期 武进区长虹路 75,854 164,191 2012 年 12 月 2014 年 6 月
4 常州市恒福置业有限公司 常州香溢紫郡二期 天宁区青洋路龙城大道 46,481 168,845 2012 年 3 月 2014 年 9 月
5 常州新城帝景酒店 19,394 45,090 2012 年 6 月 2014 年 12 月
常州万方新城房地产有限公司 武进区湖塘南田公园
6 常州新城帝景一期 19,815 66,773 2012 年 6 月 2014 年 6 月
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江苏新城地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
7 常州新城帝景别墅 50,500 31,838 2012 年 6 月 2014 年 6 月
8 常州新城创佳房地产开发有限公司 常州香悦半岛三期 钟楼区龙江路勤业路 32,476 118,795 2012 年 4 月 2014 年 9 月
9 常州新城金郡三期 天宁区劳动东路 4,713 49,017 2012 年 8 月 2014 年 12 月
常州新城金郡房地产有限公司
10 常州储运公司地块 天宁区储运公司地块 40,650 125,401 2012 年 5 月 2014 年 6 月
11 南京新城允升房地产有限公司 南京香溢紫郡二期 浦口区星火北路 48,931 177,878 2012 年 5 月 2014 年 10 月
12 苏州新城创佳置业有限公司 苏州新城金郡转角商业 吴中区邵昂路 8,281 30,548 2012 年 6 月 2013 年 12 月
13 昆山新城创宏房地产有限公司 昆山香溢紫郡一期 昆山长江路 38,784 99,268 2012 年 5 月 2013 年 12 月
14 无锡新城创置房地产有限公司 无锡尚东雅园二期 新区旺庄 37,383 153,291 2012 年 4 月 2013 年 12 月
15 上海新城创佳置业有限公司 上海新城金郡 A 三期 嘉定区白银路 18,623 94,791 2012 年 10 月 2014 年 12 月
合计 / / 560,422 1,652,390 / /
根据以往开发计划，公司 2012 年计划竣工交付项目 24 个，建筑面积约 204.33 万平方
米，比 2011 年增长 45.37%。项目主要集中在 2012 年二、四季度竣工交付。
2012 年计划竣工交付项目一览表
占地面积 总建筑面积 竣工交付
序号 项目名称 地理位置 开工时间
(平方米） (平方米） 时间
1 常州新城金郡一期 天宁区劳动东路 31,274.64 101,610.96 2010 年 4 月 2012 年 6 月
2 常州玉龙湾五期 新北区飞龙路 5,658.00 6,057.99 2011 年 3 月 2012 年 12 月
3 常州清水湾三期 新北区新桥镇 94,380.00 251,828.84 2010 年 5 月 2012 年 6 月
4 常州公园壹号四期 A 区 34,802.00 99,477.19 2010 年 10 月 2012 年 11 月
5 常州公园壹号四期 B 区 戚墅堰区东方大道 16,742.00 21,946.18 2011 年 1 月 2012 年 10 月
6 常州公园壹号四期 C 区 38,928.00 138,834.06 2011 年 3 月 2012 年 12 月
7 常州新城域一期 B 区 19,337.15 72,294.40 2010 年 8 月 2012 年 6 月
武进区湖塘夏城路
8 常州新城域二期 65,090.09 201,575.04 2011 年 1 月 2012 年 12 月
9 常州香悦半岛二期 钟楼区龙江路勤业路 56,820.62 60,712.38 2011 年 5 月 2012 年 12 月
10 常州新城公馆综合楼 武进区长虹路 9,060.50 17,586.24 2011 年 1 月 2012 年 12 月
11 上海悠活城一期 B 区 18,523.60 59,964.41 2010 年 3 月 2012 年 12 月
嘉定区静宁路
12 上海悠活城二期 9,876.70 29,553.42 2010 年 8 月 2012 年 12 月
13 上海新城金郡一期续建 嘉定区白银路 9,159.35 21,450.00 2010 年 5 月 2012 年 6 月
14 上海尚上城一期 32,347.00 78,810.14 2010 年 12 月 2012 年 10 月
嘉定区安亭曹安路
15 上海尚上城三期 9,346.68 7,467.23 2011 年 8 月 2012 年 12 月
16 上海新城公馆 嘉定区南翔宝翔路 45,152.30 106,523.69 2010 年 11 月 2012 年 12 月
17 上海忆华里一期 50,346.40 90,985.90 2010 年 11 月 2012 年 7 月
青浦区漕盈路
18 上海忆华里二期 40,389.98 72,969.93 2011 年 8 月 2012 年 12 月
19 上海碧翠园一期 浦东新区高行镇 34,910.85 96,343.99 2011 年 3 月 2012 年 12 月
20 苏州新城金郡二期 B 区 34,300.00 75,249.45 2010 年 9 月 2012 年 5 月
21 苏州新城金郡二期 C 区 吴中区邵昂路 21,293.00 26,928.31 2011 年 3 月 2012 年 12 月
22 苏州新城金郡二期 D 区 34,300.00 97,379.14 2011 年 5 月 2012 年 12 月
23 无锡尚东雅园一期 新区旺庄 54,953.00 175,100.68 2010 年 12 月 2012 年 12 月
24 南京新城金郡 栖霞区尧化门 47,456.00 132,619.73 2010 年 7 月 2012 年 10 月
合计 / 814,447.86 2,043,269.30 / /
11
江苏新城地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
（二）公司投资情况 单位:万元
报告期内投资额 191,151
投资额增减变动数 -7,672
上年同期投资额 198,823
投资额增减幅度(%) -3.86
被投资的公司情况 单位：万元
占被投资
公司权益 实际增加
被投资的公司名称 主要经营活动 原注册资本 增资后注册资本
的比例 投资额
(%)
常州嘉驰汽车配件有限公司
汽车零配件设计、制造与销售 95.80 50 1,500 1,389
(原名：常州嘉枫市场调查有限公司)
常州新城金郡房地产有限公司 房地产开发经营、房产投资 95.80 17,000 47,000 28,740
常州新城万佳房地产有限公司 房地产开发经营 95.80 45,000 70,000 23,950
常州新城创佳房地产开发有限公司 房地产开发经营 96.22 3,000 52,000 5,773
房地产开发与经营，花卉、苗木种植
金坛市新城万郡置业有限公司 47.90 - 1,000 479
与销售；物业管理服务
房产开发与经营、物业管理、房屋租
上海新城万嘉房地产有限公司 赁、建筑材料、装潢材料销售、经济 96.22 31,000 41,000 9,622
信息咨询服务
上海新城创域房地产有限公司 房地产开发、经营、物业管理 96.22 - 3,000 2,887
上海东郡房地产开发有限公司 房地产开发、经营、物业管理 100.00 10,000 40,000 30,000
上海新城创宏房地产有限公司 房地产开发经营 96.22 37,000 77,000 38,488
房地产开发、经营、物业管理、室内
上海新城金郡房地产有限公司 装潢、经济信息咨询服务、销售建筑 96.22 32,000 47,300 14,722
材料、装潢材料
房地产开发与经营、物业管理、自有
南京新城允升房地产有限公司 96.22 5,000 15,000 9,622
房屋租赁、经济信息咨询服务
房地产开发与经营，物业管理，自有
昆山新城创宏房地产有限公司 100.00 - 20,000 20,000
房屋租赁
房地产开发与经营，物业管理，自有
昆山新城创域房地产有限公司 50.00 - 10,000 5,000
房屋租赁
市场调查策划、市场营销策划；企业
常州嘉枫市场调查有限公司 95.80 - 500 479
形象策划；建筑设计咨询
合计 180,050 425,300 191,151
5.1.1报告期内，公司无委托理财及委托贷款情况。
2、报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
3、报告期内，公司非募集资金投资项目。
公司报告期内新获得储备项目 4 个，总占地面积 217,887.40 平方米，规划建筑面积总计
481,511.28 平方米。
区域 地块名称 权益比例 占地面积(平方米) 可建面积（平方米） 项目进度
常州 金坛尧塘镇谢桥村万建塘 47.90% 31,841.00 31,841.00 前期
常州 储运公司 95.80% 40,650.00 101,625.00 前期
昆山 长江路东侧青淞路南侧，62#地块 100.00% 73,830.80 147,661.60 前期
无锡 新区锡兴路与金城东路交叉口 100.00% 71,565.60 200,383.68 前期
小计 / 217,887.40 481,511.28 /
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江苏新城地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
§6 财务报告
6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更
6.2 本报告期无前期会计差错更正
6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
该等项目公司通过信托增资的方式进行融资，导致信托金融机构在法律形式上取得了
该等项目公司的部分股权(具体的股权见下表)。该等信托金融机构不参与项目公司经营决策
和利润分配，仅享有固定收益权。因此，上表列示之持股比例为本集团实际所享有的权益
份额。
于 2011 年 12 月 31 日，该等项目公司由信托金融机构持有的法律形式上的股权比例如
下：
2011 年 12 月 31 日
上海新城金郡房地产有限公司 95.77%
常州新城创佳房地产开发有限公司 82.69%
常州新城万佳房地产有限公司 62.86%
南京新城万嘉房地产有限公司 48.39%
上海新城创宏房地产有限公司 45.45%
本集团认为信托金融机构所持有的上述股权的实质是为借款所作的质押。而本集团仍享
有对该等项目公司的大部分的收益并承担主要的风险。故该等项目公司仍为本集团之子公
司，纳入本集团的合并范围。
本集团虽然对该等公司的持股比例不超过 50%，但本集团根据与其他投资者的协议，
有能力取得超过半数投票权并控制该等公司。因此，本集团将该等公司纳入合并范围。
江苏新城地产股份有限公司
二 0 一二年三月二十二日
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