江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
江苏新城地产股份有限公司
900950
2013 年半年度报告
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江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司负责人王振华、主管会计工作负责人王振华及会计机构负责人（会计主管人员）
朱虹声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、
规划、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不
受公司控制，且将影响着公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与
这些陈述出现重大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公
司声明，本公司没有义务对本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法律规
定外）。本公司及其任何员工或联系人，并未就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任
何该等声明负责。
六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 7
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 8
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 9
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 19
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 21
第七节 董事、监事、高级管理人员情况................................................................................... 23
第八节 财务报告（未经审计）................................................................................................... 24
第九节 备查文件目录 ................................................................................................................ 114
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江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
新城控股集团有限公司，本公司第一大股东，持有本公司
新城控股 指
58.86%股权
新城地产 指 即指本公司、公司，全称江苏新城地产股份有限公司
常州新城房产开发有限公司，本公司子公司，持有 95.8%股
常州新城房产 指
权
常州新龙创置房地产开发有限公司，本公司与常州新城房产
常州新龙创置 指 共同设立之子公司，本公司持有 80%股权，常州新城房产持
有 20%股权
常州鼎佳房地产开发有限公司，常州新城房产与常州新龙创
常州鼎佳房产 指 置共同拥有之子公司，常州新城房产持有 84%股权，常州新
龙创置持有 16%股权
常州新城东郡房地产开发有限公司，本公司与常州新龙创置
常州新城东郡 指 共同设立之子公司，本公司持有 60%股权，常州新龙创置持
有 40%股权
常州新城东昇房地产开发有限公司，本公司与常州新龙创置
常州新城东昇 指 共同设立之子公司，本公司持有 60%股权，常州新龙创置持
有 40%股权
常州新城置地房地产开发有限公司，常州新城房产之子公司，
常州新城置地 指
持有 100%股权
常州万方新城房地产开发有限公司，本公司与常州新城房产
常州万方新城 指 共同拥有之子公司，本公司持有 2.5%股权，常州新城房产持
有 97.5%股权
常州新城金郡房地产有限公司，常州新城房产之子公司，持
常州新城金郡 指
有 100%股权
常州新城万佳房地产开发有限公司，常州新城房产之子公司，
常州新城万佳 指
持有 100%股权
常州新城创佳房地产开发有限公司，常州新城房产持有 90%
常州新城创佳 指
股权，本公司持有 10%股权
常州市恒福置业有限公司，常州新城房产之子公司，持有
常州恒福置业 指
100%股权
常州新城万嘉建筑设计事务所有限公司，常州新城房产持有
常州万嘉设计 指
60%股权，本公司持有 40%股权
常州新城资产经营管理有限公司，本公司与常州新城房产共
常州资产管理 指 同设立之子公司，本公司持有 90%股权，常州新城房产持有
10%股权
常州万嘉置业咨询有限公司，本公司之子公司，持有 100%
常州万嘉置业 指
股权
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江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
常州新城瑞壹国际酒店有限公司，常州新城房产全资子公司，
常州新城瑞壹 指
持有 100%股权
常州嘉枫市场调查有限公司，常州新城房产全资子公司，持
常州嘉枫市场调查 指
有 100%股权
常州嘉驰汽车配件有限公司，常州新城房产之子公司，持有
常州嘉驰汽车配件 指
100%股权
南京新城创置房地产有限公司，本公司与常州新城房产共同
南京新城创置 指 设立之子公司，常州新城房产持有 90%股权，本公司持有 10%
股权
南京新城允升房地产有限公司，南京新城万嘉之子公司，持
南京新城允升 指
有 100%股权
南京新城创嘉房地产有限公司，南京新城创置之子公司，持
南京新城创嘉 指
有 100%股权
南京新城万嘉房地产有限公司，本公司与常州新城房产共同
南京新城万嘉 指 设立之子公司，常州新城房产持有 90%股权，本公司持有 10%
股权
南京新城创隆房地产有限公司，南京新城万嘉之子公司，持
南京新城创隆 指
有 100%股权
上海东郡房地产开发有限公司，本公司独资设立之子公司，
上海东郡房产 指
持有 100%股权
上海新城万嘉房地产有限公司，本公司与常州新城房产共同
上海新城万嘉 指 设立之子公司，本公司持有 10%股权，常州新城房产持有 90%
股权
上海新城创置房地产有限公司，上海新城万嘉独资设立之子
上海新城创置 指
公司，持有 100%股权
上海新城创佳置业有限公司，上海新城万嘉独资设立之子公
上海新城创佳 指
司，持有 100%股权
上海新城创宏房地产有限公司，上海新城万嘉独资设立之子
上海新城创宏 指
公司，持有 100%股权
上海新城万嘉物业服务有限公司，江苏新城物业与上海新城
上海新城万嘉物业 指 万嘉共同拥有之子公司，江苏新城物业持有 90%股权，上海
新城万嘉持有 10%股权
上海新城创域房地产有限公司，上海新城万嘉控股子公司，
上海新城创域 指
持有 95%股权
上海新城金郡房地产有限公司，上海新城万嘉独资设立之子
上海新城金郡 指
公司，持有 100%股权
上海富铭房地产开发有限公司，上海新城万嘉全资子公司，
上海富铭房产 指
持有 100%股权
上海新城宝郡置业有限公司，上海新城万嘉全资子公司，持
上海新城宝郡 指
有 100%股权
苏州新城万嘉房地产有限公司，本公司与常州新城房产共同
苏州新城万嘉 指 设立之子公司，本公司持有 10%股权，常州新城房产持有 90%
股权
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江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
苏州新城创佳置业有限公司，本公司之子公司，持有 100%
苏州新城创佳 指
股权
苏州新城创恒房地产有限公司，苏州新城创佳全资子公司，
苏州新城创恒 指
持有 100%股权
苏州创盛置业有限公司，苏州新城创佳全资子公司，持有
苏州创盛置业 指
100%股权
昆山新城创域 指 昆山新城创域房地产有限公司，苏州新城创佳持有 50%股权
昆山新城创置发展有限公司（原名昆山新城创置房地产有限
昆山新城创置 指 公司），常州新城房产与苏州新城万嘉共同设立之子公司，常
州新城房产持有 80%股权，苏州新城万嘉持有 20%股权
昆山新城创宏房地产有限公司，苏州新城创佳全资子公司，
昆山新城创宏 指
持有 100%股权
无锡新城万嘉置业有限公司，本公司独资设立之子公司，持
无锡新城万嘉 指
有 100%股权
无锡新城创置房地产有限公司，无锡新城万嘉独资设立之子
无锡新城创置 指
公司，持有 100%股权
江苏新城物业服务有限公司，本公司与常州新城房产共同拥
江苏新城物业 指 有之子公司，本公司持有 90%股权，常州新城房产持有 10%
股权
金坛新城万郡 指 金坛市新城万郡置业有限公司，常州新城房产持有 50%股权
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
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江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 江苏新城地产股份有限公司
公司的中文名称简称 新城地产
公司的外文名称 JIANGSU FUTURE LAND CO.,LTD
公司的外文名称缩写 FUTURE LAND
公司的法定代表人 王振华
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 唐云龙 杭磊
上海市中山北路 3000 号长城大 上海市中山北路 3000 号长城大
联系地址
厦 22 楼 厦 22 楼
电话 021-32522907 021-32522907
传真 021-32522909 021-32522909
电子信箱 xcgf@900950.com hangl@900950.com
三、 基本情况变更简介
江苏省常州市武进区湖塘镇人民东路 158 号高新
公司注册地址
开发区经创中心
公司注册地址的邮政编码 213161
公司办公地址 上海市中山北路 3000 号长城大厦 22 楼
公司办公地址的邮政编码 200063
公司网址 www.900950.com
电子信箱 xcgf@900950.com
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报、香港商报
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
B股 上海证券交易所 新城 B 股 900950
六、 公司报告期内的注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
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江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年同
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
营业收入 3,503,886,242.61 3,619,126,504.27 -3.18
归属于上市公司股东的净利润 402,454,196.30 446,232,998.88 -9.81
归属于上市公司股东的扣除非经常
395,345,199.90 438,416,765.99 -9.82
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -2,587,998,718.37 1,260,370,877.78 不适用
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 5,411,155,899.62 5,160,080,835.32 4.87
总资产 32,833,583,489.98 29,280,647,387.17 12.13
(二) 主要财务指标
本报告期比上年同
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.2526 0.2801 -9.81
稀释每股收益（元／股） 0.2526 0.2801 -9.81
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.2481 0.2752 -9.82
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 7.58 10.91 减少 3.33 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
7.45 10.72 减少 3.27 个百分点
资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 -202,694.99
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，
符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府 1,407,900.00
补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
6,000,012.00
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 321,689.52
少数股东权益影响额 -9,960.47
所得税影响额 -407,949.66
合计 7,108,996.40
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
(一)报告期内整体经营情况的讨论与分析
2013 年上半年，我国经济总体运行平稳，国家在坚持房地产调控政策不放松的同时，有倾
向于通过建立市场化长效机制来逐步替代原有行政调控手段的趋势。市场有效供给的增加、房
产税试点范围的扩大、个人住房信息系统的建立及不动产登记条例的出台等正在落实或未来可
能落实的措施大大稳定了房地产市场的预期。在上述宏观政策环境下，2013 年上半年房地产行
业总体呈现回暖态势，刚需和首改缓慢释放，成交量逐步复苏，重点城市房产和土地市场成交
价格持续上行。在产品同质化严重的背景下，行业竞争更加激烈，集中度进一步提升，龙头企
业在融资渠道、拓展布局、品牌与人才建设、抗风险能力上的优势进一步体现，中小房企的发
展空间被进一步压缩，市场份额被进一步挤占。
2013 年初，公司基于对市场、政策与行业趋势的综合判断，结合自身资源和管控水平，确
立了“价值创新保利润增长，组织优化促绩效提升”的年度经营方针，报告期内，公司上下共同
努力，积极应对市场变化，及时调整项目开发计划和销售策略，加强营销力度，达成了公司半
年度销售目标。
报告期末，公司共 38 个子项目在建，总建筑面积达 427.57 万平方米。
报告期内，公司实现销售面积 66.84 万平方米，销售金额 63.27 亿元，分别比去年同期增长
9.46%和 4.59%。报告期内，公司共 5 个子项目实现竣工交付，竣工面积为 30.82 万平方米，同
比减少 42.51%。
截止报告期末，公司总资产 328.34 亿元，净资产 56.34 亿元。报告期内，公司实现结算面
积 28.78 万平方米，实现结算金额 33.93 亿元。
公司总体实现营业收入 35.04 亿元，较上年同期减少 3.18%；实现净利润 4.09 亿元，较上
年同期减少 11.57%。
1、报告期内各主要项目结算和销售情况
销售面积 销售金额 结算面积 结算金额
项目名称
(平方米) (万元) (平方米) (万元)
常州香悦半岛 56,168.95 41,935.01 17,977.32 23,715.68
常州新城域 19,530.68 10,634.95 5,343.49 2,897.04
常州新城公馆 3,778.66 1,816.44 2,404.32 2,154.36
常州新城首府 13,862.36 14,912.97 3,294.67 4,834.37
常州公园壹号 26,250.48 13,650.17 5,919.69 3,827.47
常州金郡 19,145.49 21,513.10 5,727.43 6,051.84
常州香溢紫郡 61,150.85 32,984.87
常州香溢澜桥 73,942.89 49,125.35
常州帝景 7,423.32 19,742.46
上海悠活城 7,158.06 8,926.57 1,861.12 2,656.74
上海公馆 9,051.42 19,781.37 4,485.21 9,265.14
上海金郡 36,857.02 56,902.81 71,497.31 93,932.05
上海忆华里 11,682.52 3,201.10 18,723.62 13,293.23
上海尚上城 2,695.24 3,407.98 51,692.36 56,199.33
上海碧翠园 39,611.10 112,173.11 29,005.61 66,338.93
南京金郡花园 2,793.30 3,578.82 5,764.60 6,999.84
南京香溢紫郡 82,833.97 70,654.18
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苏州新城金郡 20,483.45 15,221.79 35,491.61 28,536.62
昆山香溢紫郡 36,669.32 27,794.26
苏州香溢澜桥 53,873.82 53,128.27
无锡尚东雅园 55,536.46 43,546.92 18,966.27 14,940.09
其他项目 27,898.61 8,033.82 9,681.50 3,683.08
合计 668,397.97 632,666.32 287,836.13 339,325.82
2、报告期末主要在建项目一览表
占地面积 总建筑面积 计划竣工
项目名称 地理位置 开工时间
(平方米） (平方米） 交付时间
常州新城首府三期 万福路 12,117 69,125 2011 年 6 月 2013 年 12 月
常州香溢澜桥一期 A 区 前黄中学东侧 42,134 68,548 2012 年 4 月 2013 年 9 月
常州香溢澜桥一期 B 区 前黄中学东侧 13,065 39,551 2012 年 4 月 2014 年 6 月
常州香溢澜桥一期 C 区 前黄中学东侧 38,985 180,049 2012 年 6 月 2014 年 3 月
常州香溢澜桥二期 前黄中学东侧 74,851 266,806 2013 年 5 月 2014 年 12 月
常州南都 C1 商业街 武进湖塘花园街 7,118 7,120 2012 年 12 月 2013 年 12 月
常州帝景酒店 武进湖塘南田公园 21,754 62,741 2012 年 9 月 2014 年 5 月
常州帝景酒店公寓办公 武进湖塘南田公园 16,400 66,773 2013 年 6 月 2015 年 5 月
常州新城帝景一期 武进湖塘南田公园 47,811 29,290 2012 年 10 月 2013 年 12 月
常州新城帝景二期 武进湖塘南田公园 41,420 155,976 2013 年 1 月 2015 年 6 月
常州新城域二期续建 湖塘夏城路 67,792 181,870 2011 年 11 月 2013 年 8 月
常州新城金郡二期 劳动东路 38,465 112,050 2011 年 6 月 2013 年 11 月
常州新城金郡三期 劳动东路 4,713 49,017 2013 年 1 月 2015 年 6 月
丽华北路与关河东路
常州香溢峻园 45,420 208,139 2013 年 5 月 2014 年 12 月
交叉口
常州公园壹号四期 D 区 潞横路 20,481 87,037 2011 年 10 月 2013 年 10 月
常州香悦半岛一期 龙江路勤业路 41,244 189,775 2011 年 6 月 2013 年 9 月
常州香悦半岛三期 龙江路勤业路 32,476 122,375 2012 年 5 月 2014 年 9 月
常州香溢紫郡一期 青洋路龙城大道 47,167 123,913 2011 年 6 月 2013 年 9 月
常州香溢紫郡二期 青洋路龙城大道 46,481 168,830 2012 年 2 月 2013 年 12 月
常州香溢紫郡三期 青洋路龙城大道 36,995 132,249 2013 年 3 月 2014 年 11 月
南京香溢紫郡一期 浦口星火北路 25,866 54,823 2011 年 10 月 2013 年 10 月
南京香溢紫郡二期 浦口星火北路 48,931 173,543 2012 年 5 月 2014 年 10 月
南京香溢紫郡三期 浦口星火北路 31,808 50,612 2012 年 9 月 2013 年 12 月
南京香溢紫郡四期 浦口星火北路 26,758 119,995 2012 年 9 月 2014 年 12 月
南京香溢紫郡五期 浦口星火北路 23,017 139,763 2013 年 5 月 2015 年 9 月
上海悠活城三期 嘉定区静宁路 8,746 47,664 2011 年 8 月 2013 年 12 月
上海新城金郡 A 二期 嘉定白银路 27,005 93,842 2011 年 6 月 2013 年 8 月
2013 年 12 月
上海新城金郡 A 三期 嘉定白银路 35,259 72,487 2012 年 7 月
2014 年 6 月
2013 年 12 月
上海碧翠园二期 浦东高行 30,528 91,401 2012 年 7 月
2014 年 9 月
上海香溢澜庭 嘉定洪德路 41,895 95,768 2012 年 12 月 2014 年 12 月
苏州新城金郡二期 E 2013 年 6 月
吴中邵昂路 45,403 113,002 2011 年 12 月
区 2013 年 12 月
苏州新城金郡转角商 吴中邵昂路 8,281 26,943 2012 年 6 月 2013 年 12 月
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江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
业
吴中开发区枫津路西
苏州香溢澜桥一期 35,323 58,661 2012 年 10 月 2013 年 12 月
侧，东吴南路北侧
吴中开发区枫津路西
苏州香溢澜桥二期 39,487 171,868 2012 年 10 月 2014 年 12 月
侧，东吴南路北侧
长江路东侧 312 国道
苏州香溢紫郡一期 38,784 101,679 2012 年 3 月 2013 年 12 月
南侧
苏州香溢紫郡二期 A 昆山长江路东，青淞
49,382 119,302 2013 年 3 月 2014 年 10 月
区 路南侧（S4）
无锡尚东雅园二期 新区旺庄 37,560 152,785 2012 年 4 月 2013 年 12 月
新区锡兴路与金城东
无锡香溢紫峻 71,566 270,349 2013 年 4 月 2014 年 12 月
路交叉口
合计 1,322,487 4,275,719
3、报告期内公司竣工项目一览表
占地面积 总建筑面积 竣工交付
项目名称 地理位置 开工时间
(平方米） (平方米） 时间
常州香悦半岛二期 常州龙江路勤业路 56,820.62 59,167.00 2011 年 5 月 2013 年 2 月
上海悠活城三期（部
上海嘉定区静宁路 13,119.48 25,471.57 2011 年 8 月 2013 年 6 月
分竣工）
上海新城金郡 B 二期 上海嘉定白银路 36,670.00 112,426.84 2011 年 5 月 2013 年 6 月
上海尚上城二期 上海安亭曹安路 24,250.00 85,293.48 2011 年 5 月 2013 年 6 月
苏州新城金郡二期 E
苏州吴中邵昂路 15,134.40 25,791.21 2011 年 12 月 2013 年 6 月
区（部分竣工）
合计 145,994.50 308,150.10
(二)主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
变动比例
科目 本期数 上年同期数 变动原因
（%）
由于项目交付时间分布，交付量略
营业收入 3,503,886,242.61 3,619,126,504.27 -3.18
有减少
营业成本 2,351,696,795.20 2,328,897,901.37 0.98 交付项目结构性因素影响
营业税金及附加 335,273,186.70 369,631,299.32 -9.30 土地增值税、营业税减少
公司上半年着力于营销费用控制，
调整了多个项目的销售管理模式，
销售费用 109,665,835.85 150,628,115.14 -27.19 减少了销售佣金支出，同时优化了
费效评估体系，在过程中更加严谨
的控制推广费用的发生。
公司规模进一步扩大，人员成本及
管理费用 170,745,491.19 150,653,084.60 13.34
行政支出增加。
当期利息支出的资本化率高于上
财务费用 4,580,794.10 12,209,359.63 -62.48
年同期。
归属于本公司股东的 本年项目交付时间分布及结构
402,454,196.30 446,232,998.88 -9.81%
净利润 差异的影响
经营活动产生的现金 本期用于土地投资的支出较上年
-2,587,998,718.37 1,260,370,877.78 不适用
流量净额 同期增加。
投资活动产生的现金 本期投资活动较上年同期减少。
-14,691,755.24 -20,809,183.52 不适用
流量净额
11
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
筹资活动产生的现金 新增项目借款增加
1,797,716,007.38 -1,855,367,279.82 不适用
流量净额
2、 其它
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
公司利润构成和利润来源主要来自于房地产开发业务，未发生重大变动。
(2)报告期内公司主要变动财务数据的对比分析
项目 本期末 上期末 增减额 增减幅度 原因分析
资产总计 32,833,583,489.98 29,280,647,387.17 3,552,936,102.81 12.13% 公司规模扩大
存货 23,270,998,772.45 19,632,148,216.68 3,638,850,555.77 18.54% 在建项目增加
应付票据 451,672,485.93 555,906,654.89 -104,234,168.96 -18.75% 减少银行承兑汇票支付
项目销售增加，预售额增
预收款项 12,483,574,618.89 9,974,534,809.04 25.15%
2,509,039,809.85 加
上年末计提的税费在本
应交稅费 278,075,082.18 583,224,463.18 -305,149,381.00 -52.32%
年支付
成本核算的税务与会计
递延所得税负债 119,148,830.71 119,673,834.56 -525,003.85 -0.44%
差异变动
本年实现净利润及本年
归属本公司股东权益合计 5,411,155,899.62 5,160,080,835.32 251,075,064.30 4.87%
利润分配的影响
(三) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产开 减少 3.77
3,393,258,179.36 2,275,391,379.08 32.94 -4.25 1.45
发销售 个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
常州市 456,386,343.00 -82.56
南京市 71,526,371.00 17,560.83
上海市 2,419,979,291.36 494.09
苏州市 291,881,558.00 -37.23
无锡市 153,484,616.00 181.28
合计 3,393,258,179.36 -4.25
(四) 核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生明显变化，具体参见公司 2012 年度报告。
(五) 投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
(1) 持有金融企业股权情况
所持对 最初投资金 期初持 期末持 期末账面价 报告期损 报告期 会计核 股份来
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江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
象名称 额（元） 股比例 股比例 值（元） 益（元） 所有者 算科目 源
（%） （%） 权益变
动（元）
苏州银
可供出
行股份
156,000,000 1 1 156,000,000 6,000,012 0 售金融 收购
有限公
资产
司
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
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江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
4、主要子公司、参股公司分析
2013 年 6 月
子公司名称 所处行业 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
常州香溢澜桥
常州新城房产开发有限公司 房地产开发 1,100,000,000.00 12,519,720,262.12 2,311,976,225.91 61,651,507.26 -35,890,040.28 -27,899,861.43
常州新城帝景
常州新龙创置房地产开发有限公司 房地产开发 常州清水湾 350,000,000.00 622,737,503.92 529,398,331.45 1,309,865.00 -3,301,152.20 -2,476,388.58
常州鼎佳房地产开发有限公司 房地产开发 常州玉龙湾 100,000,000.00 166,774,864.47 151,276,245.48 1,349,253.00 -88,397.06 -350,739.17
常州新城东郡房地产开发有限公司 房地产开发 常州公园壹号 100,000,000.00 146,638,398.61 141,212,415.38 2,616,000.00 386,516.26 235,885.10
常州新城置地房地产开发有限公司 房地产开发 常州尚东区 90,000,000.00 116,646,997.10 110,221,808.11 -4,754,750.00 -696,400.75 -626,894.74
常州万方新城房地产开发有限公司 房地产开发 常州新城帝景 650,000,000.00 1,421,950,644.15 686,439,956.67 1,188,115.03 -5,454,667.44 -4,029,358.08
常州公园壹号三四
常州新城东昇房地产开发有限公司 房地产开发 360,000,000.00 1,029,230,274.43 559,276,655.51 35,658,677.00 1,065,259.25 833,823.82
期
常州新城金郡房地产有限公司 房地产开发 常州新城金郡 470,000,000.00 2,175,903,315.10 671,978,652.79 60,518,379.00 26,610,329.50 19,938,806.19
常州新城万佳房地产开发有限公司 房地产开发 常州新城域 700,000,000.00 1,905,008,806.50 866,209,989.01 29,020,031.00 19,554,016.99 14,726,989.37
常州新城创佳房地产开发有限公司 房地产开发 常州香悦半岛 520,000,000.00 2,292,194,482.04 481,363,897.14 237,156,820.00 -11,200,002.66 -8,194,192.93
常州市恒福置业有限公司 房地产开发 常州香溢紫郡 20,000,000.00 1,968,569,134.62 -9,863,198.51 - -6,134,062.28 -4,453,496.81
金坛市新城万郡置业有限公司 房地产开发 谢桥村万建塘项目 10,000,000.00 52,570,068.59 9,748,309.06 - -114,339.56 -88,016.67
常州新城瑞壹国际酒店有限公司 酒店管理 酒店管理 1,000,000.00 2,932,872.89 -260,726.28 6,186,733.25 719,263.10 539,439.32
上海新城创置房地产有限公司 房地产开发 上海新城盛景 210,000,000.00 494,641,153.44 476,529,860.84 1,305,048.00 -1,190,464.04 -798,758.43
上海新城万嘉房地产有限公司 房地产开发 上海新城悠活城 410,000,000.00 5,426,941,176.98 1,019,049,007.24 30,012,231.00 5,057,147.06 3,800,578.13
上海新城创域房地产有限公司 房地产开发 上海洪德路项目 589,000,000.00 2,357,922,167.13 587,418,005.48 - -1,576,424.79 -1,224,720.59
上海东郡房地产开发有限公司 房地产开发 上海碧翠园 400,000,000.00 2,365,502,275.06 851,976,841.54 663,389,335.00 290,934,982.50 217,784,788.09
上海新城创佳置业有限公司 房地产开发 上海新城金郡 760,000,000.00 2,793,274,451.24 1,307,466,812.48 1,031,971,946.36 298,359,155.38 223,832,620.93
上海新城创宏房地产有限公司 房地产开发 上海尚上城 420,000,000.00 633,852,312.59 429,005,967.23 561,993,272.00 -17,598,581.99 -13,117,916.22
上海新城金郡房地产有限公司 房地产开发 上海新城忆华里 820,000,000.00 932,253,783.66 831,448,263.69 132,932,259.00 2,388,367.84 1,843,987.39
上海富铭房地产开发有限公司 房地产开发 上海 A11-4 地块 338,000,000.00 1,689,941,328.96 307,092,502.75 - -6,527,332.40 -4,824,511.79
上海新城宝郡置业有限公司 房地产开发 上海宝山月浦地块 20,000,000.00 355,998,938.97 19,678,938.97 - -428,081.38 -321,061.03
南京新城创置房地产有限公司 房地产开发 南京新城尚座 120,000,000.00 496,278,204.30 150,108,404.89 1,796,000.00 -1,362,219.31 -1,296,007.26
南京新城创嘉房地产有限公司 房地产开发 南京湖北路项目 18,000,000.00 17,983,304.75 17,983,304.75 - -136.79 -136.79
14
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
南京新城万嘉房地产有限公司 房地产开发 南京新城金郡 310,000,000.00 3,389,959,165.49 291,225,799.51 69,998,371.00 1,888,440.88 1,411,722.61
南京新城允升房地产有限公司 房地产开发 南京浦口项目 860,000,000.00 2,861,878,023.21 830,565,527.62 - -11,866,699.14 -8,813,807.62
南京新城创隆房地产有限公司 房地产开发 南京九龙湖项目 550,000,000.00 2,048,389,606.69 548,895,878.04 - -1,472,162.61 -1,104,121.96
苏州新城万嘉房地产有限公司 房地产开发 苏州翡翠湾 100,000,000.00 546,413,393.96 198,293,186.48 1,328,558.00 115,047.70 86,285.76
昆山新城创置发展有限公司 房地产开发 昆山新城域 300,000,000.00 555,689,920.74 458,717,100.51 5,186,790.00 -32,730,711.47 -23,030,211.12
苏州新城创佳置业有限公司 房地产开发 苏州新城金郡 500,000,000.00 3,625,535,133.93 769,756,130.41 285,377,250.00 83,465,236.04 63,459,556.85
昆山新城创宏房地产有限公司 房地产开发 苏州香溢紫郡 460,000,000.00 1,538,027,829.58 442,619,430.76 - -5,660,651.25 -4,238,324.27
昆山新城创域房地产有限公司 房地产开发 苏州柏庐路项目 100,000,000.00 99,880,452.32 99,878,452.32 - -574.60 -430.95
苏州新城创恒房地产有限公司 房地产开发 苏州新城公馆 300,000,000.00 599,700,639.12 299,765,846.12 - -288,286.60 -216,214.95
苏州新城创盛置业有限公司 房地产开发 苏州清树湾项目 20,000,000.00 318,574,813.00 19,992,350.00 - -10,200.00 -7,650.00
无锡新城万嘉置业有限公司 房地产开发 无锡盛世新城 420,000,000.00 1,463,517,866.50 444,259,329.90 4,083,669.00 -14,767,949.35 -10,995,375.12
无锡新城创置房地产有限公司 房地产开发 无锡尚东雅园 500,000,000.00 2,746,525,026.35 454,689,084.69 149,527,145.30 -1,451,434.58 -879,952.10
常州新城万嘉建筑设计事务所有限
设计服务 设计服务 3,000,000.00 15,459,489.03 11,418,060.66 - -1,630,173.11 -1,286,026.83
公司
常州嘉驰汽车配件有限公司(原名： 汽车零配件设 汽车零配件设计、制
15,000,000.00 15,088,094.82 15,087,590.13 2,018.75 73,263.93
常州嘉枫市场调查有限公司) 计、制造与销售 造与销售 -
常州万嘉置业咨询有限公司 置业咨询服务 房地产代理与咨询 1,000,000.00 6,740,933.94 1,640,215.42 6,876,253.00 157,991.59 118,493.69
江苏新城物业服务有限公司 物业服务 物业管理 5,000,000.00 88,013,875.61 -24,869,002.55 106,095,928.52 28,862,437.50 28,786,475.01
上海新城万嘉物业服务有限公司 物业服务 物业管理 500,000.00 2,496,079.41 -4,480,160.84 6,953,122.76 1,094,026.33 1,094,026.73
市场调查、营销
常州嘉枫市场调查有限公司 调查、营销策划 5,000,000.00 176,795,588.55 4,019,903.83 3,292,220.05 1,135,472.70 729,097.09
策划
常州新城资产经营管理有限公
资产管理 资产经营管理、租赁 1,000,000.00 708,644.14 -617,132.78 126,395.00 -495,921.49 -371,941.11
司
合计 13,026,500,000.00 62,084,861,298.01 17,367,594,061.81 3,494,146,424.53 599,858,642.24 458,649,723.46
15
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
5、 非募集资金项目情况
公司投资情况 金额（单位：万元）
报告期内公司投资额 216,900
投资额增减变动数 175,400
上年同期投资额 41,500
投资额增减幅度（%） 423%
被投资公司情况： 单位：万元
占被投资公司 原注册资 增资后注 实际增加投
被投资的公司名称 业务性质 权益的比例(%) 本 册资本 资额
常州万方新城房地产开发有限公司 房地产开发 95.91% 30,000 65,000 35,000
上海新城创域房地产有限公司 房地产开发 91.41% 3,000 58,900 55,900
上海新城宝郡置业有限公司 房地产开发 96.22% 0 2,000 2,000
南京新城创隆房地产有限公司 房地产开发 96.22% 0 55,000 55,000
昆山新城创宏房地产有限公司 房地产开发 100.00% 37,000 46,000 9,000
苏州新城创恒房地产有限公司 房地产开发 100.00% 2,000 30,000 28,000
苏州新城创盛置业有限公司 房地产开发 100.00% 0 2,000 2,000
无锡新城创置房地产有限公司 房地产开发 100.00% 20,000 50,000 30,000
合计 92,000 308,900 216,900
报告期内，公司获得土地储备 2 块。
占地面积 可建面积
区域 地块名称 权益比例 项目进度
（平方米） （平方米）
南京 南京九龙湖（双龙大道 G86） 96.22% 95,819 287,457 前期
苏州 苏州吴江经济开发区清树湾 100.00% 122,463 325,946 前期
(六)公司下半年的经营计划
下半年，政府将继续推动经济结构转型，并优化市场资金流向配置，支持实体经济发展和
居民消费，房地产行业大环境将维持基本平稳，但行业洗牌仍将持续，对于拿地稳健、布局合
理、销售积极、具备多融资渠道与合作优势的企业而言将更具优势。
2013 年中期，公司提出“坚定目标提速保发展，凝聚能量增效共成长”的经营主题，坚持以
高周转促增长，坚持以产品力提利润，通过加强存货去化、加强新区域土地拓展、尝试多元化
融资渠道等措施改善资产结构，走有利润的可持续规模化之路。
根据公司 2013 年总体经营方针，公司 2013 下半年计划新开工项目 11 个，新开工建筑面积
142.71 万平方米；计划竣工交付 21 个项目，实现竣工面积 190.25 万平方米。
2013 下半年公司计划新开工项目一览表
序 占地面积 总建筑面积 竣工交付
公司名称 项目名称 地理位置 开工时间
号 时间
(平方米） (平方米）
江苏新城地产股份有限公
1 常州南都 A3B1 商业 武进湖塘花园街 17,229 45,663 2013 年 8 月 2014 年 12 月
司
南京新城允升房地产有限
2 南京九龙湖地块一期 江宁双龙大道 31,611 177,584 2013 年 8 月 2015 年 12 月
公司
上海新城创佳置业有限公
3 上海金郡 A 四期 嘉定白银路 18,623 84,842 2013 年 8 月 2014 年 12 月
司
4 上海新城金郡房地产开发 上海忆华里三期 青浦区漕盈路 46,310 126,251 2013 年 9 月 2014 年 12 月
16
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
有限公司
上海新城创宏房地产开发 2014 年 12 月
5 上海洪德路 A06 地块 嘉定洪德路 80,755 228,741 2013 年 8 月
有限公司 2015 年 12 月
2014 年 6 月
6 上海宝郡置业有限公司 上海宝山月浦地块 月浦沈巷蕰川路 64,911 109,091 2013 年 9 月
/2014 年 12 月
上海富铭房地产开发有限 马陆镇茹水南路以
7 上海馥华里 38,366 114,284 2013 年 8 月 2014 年 12 月
公司 西叶城路以南
昆山新城创宏房地产有限 昆山长江路东，青淞
8 苏州香溢紫郡二期 B 区 24,449 55,437 2013 年 10 月 2015 年 6 月
公司 路南侧（S4）
苏州新城创恒房地产有限 吴中开发区越溪街 2014 年 9 月
9 苏州新城公馆一期 45,430 136,867 2013 年 7 月
公司 东侧，苏街南侧 2015 年 9 月
苏州新城创盛置业有限公 吴江区兴昂路北侧、 2014 年 12 月
10 苏州清树湾一期 56,680 228,000 2013 年 9 月
司 兴吴路南侧 2015 年 10 月
无锡新城创置房地产有限
11 无锡尚东雅园三期 新区旺庄 36,979 120,376 2013 年 10 月 2015 年 6 月
公司
合计 461,342 1,427,135
2013 下半年计划竣工交付项目一览表
占地面积 总建筑面积 竣工交付
项目公司 项目名称 地理位置 开工时间
（平方米） （平方米） 时间
常州新城房产开发有限公司 常州新城首府三期 常州万福路 12,117 69,125 2011 年 6 月 2013 年 12 月
常州新城房产开发有限公司 常州香溢澜桥一期 A 区 前黄中学东侧 42,134 68,548 2012 年 4 月 2013 年 9 月
常州新城东昇房地产有限公司 常州公园壹号四期 D 区 常州潞横路 20,481 87,037 2011 年 12 月 2013 年 10 月
常州新城金郡房地产有限公司 常州新城金郡二期 常州劳动东路 38,465 112,050 2011 年 5 月 2013 年 11 月
常州新城创佳房地产开发有限
公司 常州香悦半岛一期 常州龙江路勤业路 41,244 189,775 2011 年 6 月 2013 年 10 月
常州市恒福置业有限公司 常州香溢紫郡一期 常州青洋路龙城大道 47,167 123,913 2011 年 6 月 2013 年 9 月
常州市恒福置业有限公司 常州香溢紫郡二期 常州青洋路龙城大道 46,481 168,830 2012 年 2 月 2013 年 12 月
常州新城万佳房地产开发有限
公司 常州新城域二期续建 常州湖塘夏城路 67,792 182,870 2011 年 12 月 2013 年 8 月
常州万方新城房地产有限公司 常州新城帝景一期 常州武进湖塘南田公园 47,811 29,290 2012 年 10 月 2013 年 12 月
江苏新城地产股份有限公司 南都 C1 商业街 常州武进湖塘花园街 7,118 7,120 2012 年 10 月 2013 年 12 月
南京新城允升房地产有限公司 南京香溢紫郡一期 南京浦口星火北路 25,866 54,823 2011 年 10 月 2013 年 10 月
南京新城允升房地产有限公司 南京香溢紫郡三期 南京浦口星火北路 31,808 50,612 2012 年 10 月 2013 年 12 月
上海新城万嘉房地产有限公司 上海悠活城三期 上海嘉定区静宁路 8,746 47,664 2011 年 8 月 2013 年 12 月
上海新城创佳置业有限公司 上海新城金郡 A 二期 上海嘉定白银路 27,005 93,842 2011 年 6 月 2013 年 8 月
上海富铭房地产开发有限公司 上海新城金郡 A 三期 上海嘉定白银路 35,259 72,487 2012 年 8 月 2013 年 12 月
上海东郡房地产开发有限公司 上海碧翠园二期 上海浦东高行 30,528 91,401 2012 年 7 月 2013 年 12 月
苏州新城创佳置业有限公司 苏州新城金郡二期 E 区 苏州吴中邵昂路 45,403 113,002 2011 年 9 月 2013 年 12 月
苏州新城创佳置业有限公司 苏州新城金郡转角商业 苏州吴中邵昂路 8,281 26,943 2012 年 6 月 2013 年 12 月
昆山新城创宏房地产有限公司 苏州香溢紫郡一期 长江路东侧 312 国道南侧 38,784 101,679 2012 年 5 月 2013 年 12 月
吴中开发区枫津路西侧，
苏州新城创佳置业有限公司 苏州香溢澜桥一期 东吴南路北侧 35,323 58,661 2012 年 9 月 2013 年 12 月
无锡新城创置房地产有限公司 无锡尚东雅园二期 无锡新区旺庄 37,560 152,785 2012 年 4 月 2013 年 12 月
合计 695,373 1,902,456
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江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
二、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
公司 2012 年度合并报表实现的归属于上市公司股东的净利润为 1,315,768,260.43 元。经 2013 年
4 月 25 日召开的公司 2012 年度股东大会审议通过，以 2012 年 12 月 31 日总股本 1,593,187,200
股为基数，按每 10 股派送现金红利人民币 1.00 元（含税）。此利润分配方案已于 2013 年 6 月
19 日实施完毕。
三、 其他披露事项
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
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江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
第五节 重要事项
一、 重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
本报告期公司无重大诉讼、仲裁和媒体质疑事项。
二、 破产重整相关事项
本报告期公司无破产重整相关事项。
三、 资产交易、企业合并事项
√ 不适用
四、 公司股权激励情况及其影响
√ 不适用
五、 重大关联交易
√ 不适用
六、 重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
√ 不适用
(二) 担保情况
单位:元 币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 0
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担
0
保）
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 2,590,004,200
报告期末对子公司担保余额合计（B） 5,340,442,600
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 5,340,442,600
担保总额占公司净资产的比例(%) 98.69
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0
直接或间接为资产负债率超过 70％的被担保对象提
3,863,076,600
供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产 50％部分的金额（E） 2,634,864,650
上述三项担保金额合计（C+D+E） 6,497,941,250
(三) 其他重大合同或交易
本报告期公司无其他重大合同或交易。
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江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
七、 承诺事项履行情况
√不适用
八、 聘任、解聘会计师事务所情况
2012 年度股东大会批准公司续聘普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2013 年
度审计事务所。
九、 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购
人处罚及整改情况
报告期内，公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购
人均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
十、 公司治理情况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所股票
上市规则》的规定，完善法人治理结构，规范公司运作，加强投资者关系管理。报告期内，公
司控股股东严格规范自身行为，控股股东及其附属企业等关联方不存在占用公司资金的情况，
公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务等方面做到五分开。
报告期内，公司按照公司《章程》的要求及时召开了股东大会、董事会、监事会及各专门委员
会会议，公司董事、监事、各专门委员会委员、董事会秘书及高级管理人员均能以维护公司和
股东利益为原则，忠实、诚信、勤勉的履行职责；董事会秘书认真做好信息披露工作，严格遵
守“三公”原则，确保公司信息披露及时、准确、真实、完整。公司治理的实际状况符合有关
法律法规和中国证监会有关要求。
20
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
第六节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
(二) 限售股份变动情况
报告期内，本公司限售股份无变动情况。
二、 股东情况
(一) 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 30,851
前十名股东持股情况
质押或冻
持股比 报告期内 持有有限售条
股东名称 股东性质 持股总数 结的股份
例(%) 增减 件股份数量
数量
境内
新城控股集团有限公司 58.86 937,728,000 0 937,728,000 无
非国有法人
GUOTAI JUNAN
未
SECURITIES(HONGKONG) 境外法人 3.65 58,141,951 -12,948,371
LIMITED 知
DBS VICKERS (HONG KONG) 未
境外法人 1.49 23,755,546 150,000
LTD A/C CLIENT 知
未
金濠(合肥)建设发展有限公司 境外法人 0.67 10,633,926 0
知
未
顾寅 境外自然人 0.33 5,233,531 104,721
知
SAUDI ARABIAN MONETARY 未
境外法人 0.33 5,183,264 3,430,864
AGENCY 知
境内 未
常州市华顺建筑工程有限公司 0.32 5,068,800 0 5,068,800
非国有法人 知
未
唐起麟 境外自然人 0.28 4,433,287 0
知
未
JIASHAN SHEN 境外自然人 0.24 3,883,072 539,253
知
未
简秀枝 境外自然人 0.23 3,686,735 0
知
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件
股东名称 股份种类及数量
股份的数量
GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG)
58,141,951 境内上市外资股
LIMITED
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江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
DBS VICKERS (HONG KONG) LTD A/C CLIENT 23,755,546 境内上市外资股
金濠(合肥)建设发展有限公司 10,633,926 境内上市外资股
顾寅 5,233,531 境内上市外资股
SAUDI ARABIAN MONETARY AGENCY 5,183,264 境内上市外资股
唐起麟 4,433,287 境内上市外资股
JIASHAN SHEN 3,883,072 境内上市外资股
简秀枝 3,686,735 境内上市外资股
张尧 3,504,419 境内上市外资股
彭胜文 3,500,000 境内上市外资股
公司未知前十名股东之间或前十名流通股股东之间是否存在
上述股东关联关系或一致行动的说明
关联关系或一致行动人的情况。
三、 控股股东或实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东或实际控制人没有发生变更。
22
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
第七节 董事、监事、高级管理人员情况
一、 持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
报告期内公司董事、监事、高级管理人员持股未发生变化。
二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
公司第五届董事会第三
吕小平 副董事长 选举 十二次会议选举吕小平
先生为副董事长
王晓松 董事 选举 董事会换届
欧阳捷 董事 离任 董事会换届
欧阳捷 监事 选举 监事会换届
周中明 监事 离任 监事会换届
因公司总裁吕小平先生
辞职，公司第五届董事会
王晓松 总裁 聘任 第三十二次会议聘任王
晓松先生担任公司总裁
职务
公司第六届董事会第一
梁志诚 副总裁 聘任 次会议聘任梁志诚先生
为公司副总裁
公司第六届董事会第一
周科杰 副总裁 聘任 次会议聘任周科杰先生
为公司副总裁
吕小平先生因个人原因
辞去公司总裁职务，吕小
吕小平 总裁 离任 平先生辞去公司总裁职
务后仍担任公司董事职
务
公司董事会换届后，欧阳
欧阳捷 副总裁 离任 捷先生不再担任公司副
总裁
23
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
第八节 财务报告（未经审计）
除特别注明外，金额为人民币元
合并资产负债表
项目 附注 2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
流动资产
货币资金 五(1) 2,857,422,315.15 3,748,073,756.37
应收票据 4,000,000.00 -
应收账款 五(2) 1,552,233.11 2,770,358.95
预付款项 五(4) 3,862,688,158.78 3,298,561,976.85
其他应收款 五(3) 530,002,413.85 517,915,857.22
存货 五(5) 23,270,998,772.45 19,632,148,216.68
其他流动资产 五(6) 1,079,440,983.72 881,954,878.19
流动资产合计 31,606,104,877.06 28,081,425,044.26
非流动资产
可供出售金融资产 五(7) 196,186,605.23 181,186,605.23
长期股权投资 五(8) 227,500,050.13 229,890,446.85
投资性房地产 五(10) 344,128.20 351,949.26
固定资产 五(11) 79,545,147.79 80,229,567.98
无形资产 五(12) 3,082,973.38 3,640,293.14
长期待摊费用 五(13) 21,597,373.19 23,516,921.73
递延所得税资产 五(14) 331,974,688.00 313,158,911.72
其他非流动资产 五(15) 367,247,647.00 367,247,647.00
非流动资产合计 1,227,478,612.92 1,199,222,342.91
资产总计 32,833,583,489.98 29,280,647,387.17
24
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
合并资产负债表（续）
项目 附注 2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
流动负债
短期借款 五(17) 2,107,654,300.00 762,960,000.00
应付票据 五(18) 451,672,485.93 555,906,654.89
应付账款 五(19) 4,494,659,556.51 5,550,958,701.52
预收款项 五(20) 12,483,574,618.89 9,974,534,809.04
应付职工薪酬 五(21) 15,216,498.50 53,895,789.84
应交税费 五(22) 278,075,082.18 583,224,463.18
应付利息 五(23) 57,906,250.07 70,556,515.14
其他应付款 五(24) 296,388,191.66 288,645,889.06
一年内到期的非流动负债 五(25) 1,638,008,100.00 2,315,560,000.00
其他流动负债 五(26) 510,662,325.35 479,325,251.04
流动负债合计 22,333,817,409.09 20,635,568,073.71
非流动负债
长期借款 五(27) 4,747,013,500.00 3,148,970,000.00
递延所得税负债 五(14) 119,148,830.71 119,673,834.56
非流动负债合计 4,866,162,330.71 3,268,643,834.56
负债合计 27,199,979,739.80 23,904,211,908.27
股东权益
股本 五(28) 1,593,187,200.00 1,593,187,200.00
资本公积 五(29) 57,448,158.95 49,508,570.95
盈余公积 五(30) 183,173,043.68 183,173,043.68
未分配利润 五(31) 3,577,347,496.99 3,334,212,020.69
归属于本公司股东权益合计 5,411,155,899.62 5,160,080,835.32
少数股东权益 五(32) 222,447,850.56 216,354,643.58
股东权益合计 5,633,603,750.18 5,376,435,478.90
负债及股东权益总计 32,833,583,489.98 29,280,647,387.17
后附财务报表附注为财务报表的组成部分
企业负责人：王振华 主管会计工作的负责人：王振华 会计机构负责人：朱虹
25
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
公司资产负债表
项目 附注 2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
流动资产
货币资金 117,572,055.49 607,574,466.19
应收账款 十一(1) - 1,010,000.00
预付款项 2,769,926.34 1,500,355.08
应收股利 - 190,000,000.00
其他应收款 十一(2) 16,059,459.69 48,458,728.03
存货 120,985,644.85 103,257,218.77
其他流动资产 8,633,221.33 5,914,345.43
流动资产合计 266,020,307.70 957,715,113.50
非流动资产
长期应收款 十一(3) 125,000,000.00 125,000,000.00
长期股权投资 十一(4) 3,196,027,285.14 3,187,277,285.14
固定资产 5,163,765.38 5,498,828.02
无形资产 2,245,947.99 2,711,462.89
长期待摊费用 810,726.53 1,069,710.77
递延所得税资产 43,210,412.96 41,101,980.93
非流动资产合计 3,372,458,138.00 3,362,659,267.75
资产总计 3,638,478,445.70 4,320,374,381.25
26
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
公司资产负债表（续）
项目 附注 2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
流动负债
应付账款 22,572,349.28 23,308,206.09
预收款项 12,724,642.00 6,860,023.00
应付职工薪酬 88,081.41 23,527,574.26
应交税费 5,756,450.90 1,270,364.11
其他应付款 1,723,898,942.15 2,219,505,303.14
流动负债合计 1,765,040,465.74 2,274,471,470.60
负债合计 1,765,040,465.74 2,274,471,470.60
股东权益
股本 1,593,187,200.00 1,593,187,200.00
资本公积 20,251,497.56 20,251,497.56
盈余公积 211,920,959.16 211,920,959.16
未分配利润 48,078,323.24 220,543,253.93
股东权益合计 1,873,437,979.96 2,045,902,910.65
负债及股东权益总计 3,638,478,445.70 4,320,374,381.25
后附财务报表附注为财务报表的组成部分
企业负责人：王振华 主管会计工作的负责人：王振华 会计机构负责人：朱虹
27
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
合并利润表
项目 附注 2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
一、营业收入 五(33) 3,503,886,242.61 3,619,126,504.27
减：营业成本 五(33) 2,351,696,795.20 2,328,897,901.37
营业税金及附加 五(34) 335,273,186.70 369,631,299.32
销售费用 五(35) 109,665,835.85 150,628,115.14
管理费用 五(36) 170,745,491.19 150,653,084.60
财务费用-净额 五(37) 4,580,794.10 12,209,359.63
资产减值损失 五(16)、五(38) - -
加：投资收益 五(39) 3,976,643.08 4,500,000.00
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益 - -
二、营业利润 535,900,782.65 611,606,744.21
加：营业外收入 五(40) 5,640,549.22 7,299,224.23
减：营业外支出 五(41) 4,113,654.69 2,136,898.63
其中：非流动资产处置损失 237,766.34 18,448.36
三、利润总额 537,427,677.18 616,769,069.81
减：所得税费用 五(42) 128,880,273.90 154,750,672.82
四、净利润 408,547,403.28 462,018,396.99
其中：归属于本公司股东的净利润 五(31) 402,454,196.30 446,232,998.88
少数股东损益 6,093,206.98 15,785,398.11
五、每股收益
基本每股收益(人民币元) 五(43a) 0.2526 0.2801
稀释每股收益(人民币元) 五(43b) 0.2526 0.2801
六、其他综合收益 - -
七、综合收益总额 408,547,403.28 462,018,396.99
归属于本公司股东的综合收益总额 402,454,196.30 446,232,998.88
归属于少数股东的综合收益总额 6,093,206.98 15,785,398.11
后附财务报表附注为财务报表的组成部分
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28
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
公司利润表
项目 附注 2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
一、营业收入 十一(5) 12,754,104.00 12,303,471.00
减：营业成本 十一(5) (15,032,781.12) 12,502,551.01
营业税金及附加 1,058,900.97 1,250,745.52
销售费用 420,600.69 859,330.45
管理费用 46,535,271.57 47,250,075.45
财务费用-净额 (2,898,312.41) (1,272,781.13)
加：投资收益 - -
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益 - -
二、营业利润 (17,329,575.70) (48,286,450.30)
加：营业外收入 0.00 3,900.00
减：营业外支出 109,371.88 8,124.79
其中：非流动资产处置损失 - -
三、利润总额 (17,438,947.58) (48,290,675.09)
减：所得税费用 (4,292,736.89) (10,762,654.07)
四、净利润 (13,146,210.69) (37,528,021.02)
五、其他综合收益 - -
六、综合收益总额 (13,146,210.69) (37,528,021.02)
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合并现金流量表
项目 附注 2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 6,010,144,178.30 5,923,662,045.70
收到的税费返还 1,347,900.00 722,465.00
收到其他与经营活动有关的现金 五(44a) 358,932,285.41 146,419,203.84
经营活动现金流入小计 6,370,424,363.71 6,070,803,714.54
购买商品、接受劳务支付的现金 7,384,023,178.26 3,162,182,813.46
支付给职工以及为职工支付的现金 197,329,961.87 165,044,917.26
支付的各项税费 954,792,652.95 999,371,510.11
支付其他与经营活动有关的现金 五(44b) 422,277,289.00 483,833,595.93
经营活动现金流出小计 8,958,423,082.08 4,810,432,836.76
经营活动产生/(使用)的现金流量净额 五(45a) (2,587,998,718.37) 1,260,370,877.78
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金
取得投资收益所收到的现金 6,367,039.80 4,500,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产收回的现金净额 657,526.47 143,300.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - -
投资活动现金流入小计 7,024,566.27 4,643,300.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 6,716,321.51 7,681,358.49
投资支付的现金 15,000,000.00 5,186,605.23
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - 12,584,519.80
支付的其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 21,716,321.51 25,452,483.52
投资活动使用的现金流量净额 (14,691,755.24) (20,809,183.52)
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 - -
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 - -
取得借款收到的现金 4,793,855,900.00 1,246,875,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 4,793,855,900.00 1,246,875,000.00
偿还债务支付的现金 2,528,670,000.00 2,718,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 467,469,892.62 383,742,279.82
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 - -
支付其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流出小计 2,996,139,892.62 3,102,242,279.82
筹资活动产生的现金流量净额 1,797,716,007.38 (1,855,367,279.82)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 五(45a) (804,974,466.23) (615,805,585.56)
加：期初现金及现金等价物余额 五(45a) 3,150,164,721.93 3,592,636,509.86
六、期末末现金及现金等价物余额 五(45c) 2,345,190,255.70 2,976,830,924.30
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江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
公司现金流量表
项目 附注 2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 19,628,723.00 9,642,548.00
收到其他与经营活动有关的现金 39,595,345.94 645,627,765.30
经营活动现金流入小计 59,224,068.94 655,270,313.30
购买商品、接受劳务支付的现金 4,701,073.03 3,975,286.83
支付给职工以及为职工支付的现金 55,158,723.41 33,218,774.27
支付的各项税费 1,202,825.68 5,328,353.42
支付其他与经营活动有关的现金 509,471,837.52 28,237,919.79
经营活动现金流出小计 570,534,459.64 70,760,334.31
经营活动产生的现金流量净额 十一(6) (511,310,390.70) 584,509,978.99
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金
取得投资收益所收到的现金 190,000,000.00 -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 11,600.00 800.00
投资活动现金流入小计 190,011,600.00 800.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 634,900.00 712,032.49
投资支付的现金 8,750,000.00 48,000,000.00
投资活动现金流出小计 9,384,900.00 48,712,032.49
投资活动使用的现金流量净额 180,626,700.00 (48,711,232.49)
三、筹资活动产生的现金流量
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 159,318,720.00 79,659,360.00
筹资活动现金流出小计 159,318,720.00 79,659,360.00
筹资活动使用的现金流量净额 (159,318,720.00) (79,659,360.00)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 十一(6) (490,002,410.70) 456,139,386.50
加：年初现金及现金等价物余额 十一(6) 607,574,466.19 125,586,203.97
六、期末现金及现金等价物余额 117,572,055.49 581,725,590.47
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江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
合并股东权益变动表
归属于本公司股东权益 少数股东权益 股东权益合计
附注
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润
2012 年 1 月 1 日年初余额 1,593,187,200.00 20,251,497.56 169,825,224.60 2,111,450,939.34 185,041,339.62 4,079,756,201.12
2012 年度增减变动额
净利润 - - - 1,315,768,260.43 31,313,303.96 1,347,081,564.39
股东投入和减少资本
股东投入资本 - 29,257,073.39 - - - 29,257,073.39
利润分配 - - - - - -
提取盈余公积 五(31) - - 13,347,819.08 (13,347,819.08) - -
对股东的分配 五(31) - - - (79,659,360.00) - (79,659,360.00)
2012 年 12 月 31 日年末余额 1,593,187,200.00 49,508,570.95 183,173,043.68 3,334,212,020.69 216,354,643.58 5,376,435,478.90
2013 年 1 月 1 日年初余额 1,593,187,200.00 49,508,570.95 183,173,043.68 3,334,212,020.69 216,354,643.58 5,376,435,478.90
2013 年 1 至 6 月增减变动额
净利润 - - - 402,454,196.30 6,093,206.98 408,547,403.28
股东投入和减少资本
股份支付计入股东权益的金额 - 7,939,588.00 - - - 7,939,588.00
利润分配
提取盈余公积 - - - - - -
对股东的分配 五(31) - - - (159,318,720.00) - (159,318,720.00)
2013 年 6 月 30 日年末余额 1,593,187,200.00 57,448,158.95 183,173,043.68 3,577,347,496.99 222,447,850.56 5,633,603,750.18
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江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
公司股东权益变动表
附注 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
2012 年 1 月 1 日年初余额 1,593,187,200.00 20,251,497.56 198,573,140.08 180,072,242.24 1,992,084,079.88
2012 年度增减变动额
净利润 - - - 133,478,190.77 133,478,190.77
利润分配
提取盈余公积 五(31) - - 13,347,819.08 (13,347,819.08) -
对股东的分配 五(31) - - - (79,659,360.00) (79,659,360.00)
2012 年 12 月 31 日年末余额 1,593,187,200.00 20,251,497.56 211,920,959.16 220,543,253.93 2,045,902,910.65
2013 年 1 月 1 日年初余额 1,593,187,200.00 20,251,497.56 211,920,959.16 220,543,253.93 2,045,902,910.65
2013 年 1 至 6 月增减变动额
净利润 - - - (13,146,210.69) (13,146,210.69)
利润分配
提取盈余公积 - - - - -
对股东的分配 五(31) - - - (159,318,720.00) (159,318,720.00)
2013 年 6 月 30 日期末余额 1,593,187,200.00 20,251,497.56 211,920,959.16 48,078,323.24 1,873,437,979.96
后附财务报表附注为财务报表的组成部分
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33
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
一、 公司基本情况
江苏新城地产股份有限公司(以下简称“本公司”或“公司”)的前身江苏五菱柴油机股
份有限公司是经江苏省人民政府苏政复[1997]81 号文批准，由武进柴油机厂作为主
要发起人，与武进市油泵油嘴厂、武进市湖塘邱墅铸造厂、武进市戴溪东尖有色金
属铸造厂、武进市万盛机械厂、武进市夏溪农机具修造厂，以募集方式于 1997 年 10
月 10 日共同发起设立的股份有限公司。
本公司于 1997 年度经有关政府部门批准发行境内上市外资股(“B 股”) 100,000,000
股，每股面值人民币 1 元。本公司授权承销商超额配售 B 股最多至 115,000,000 股。
本公司实际收到超额配售 B 股 1,450,000 股，B 股总数为 101,450,000 股。本公司 B
股于 1997 年 10 月 16 日在上海证券交易所上市。
于 2001 年 8 月 6 日，本公司之原控股股东及原最终母公司—武进柴油机厂签署协议，
以每股人民币 1.12 元的价格将其持有的本公司 58.86%的股权(195,360,000 股)分别转
让予下列公司：
股数 股权比例
江苏新城实业集团有限公司(“新城集团”) 97,445,370 29.36%
常州环球房地产发展有限公司(“环球房地产”) 73,021,080 22.00%
常州泛华科技投资有限公司(“常州泛华”) 24,893,550 7.50%
195,360,000 58.86%
上述股权转让协议于 2001 年 9 月 18 日获得江苏省人民政府的批准，并于 2002 年 9
月 3 日获得财政部的批复。
根据 2001 年 11 月 15 日召开的临时股东大会决议，本公司将原经营的柴油机业务和
相关的净资产转让予武进柴油机厂，并受让新城集团持有的常州新城房产开发有限
公司(原名“武进新城房产开发有限公司”)95.8%的股权和环球房地产所拥有的
333,333 平方米的土地使用权。同时，本公司更名为江苏新城房产股份有限公司。
于 2005 年 8 月 31 日，新城集团分别与环球房地产和常州泛华达成股权转让协议，
以每股人民币 1.57 元的价格收购环球房地产所持有的本公司 22%的股权和常州泛华
所持有的本公司 7.5%的股权。该转让合同于 2005 年 11 月 4 日获得中国证券监督委
员会的批准。股权转让于 2005 年 11 月 17 日完成。至此，新城集团对本公司的持股
比例增至 58.86%。
34
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
一、 公司基本情况(续)
本公司原股本为 251,450,000 元(含 101,450,000 股境内上市外资股(B 股)及
150,000,000 股发起人股，每股面值人民币 1 元)，在江苏省工商行政管理局登记注册。
1998 年 5 月 25 日经股东大会决议，并经江苏省证管委字(1998)101 号文批准，公司
以资本公积 25,145,000 元转增股本(即每 10 股转增 1 股)，转增后股本总额为
276,595,000 元。2000 年 5 月 26 日经股东大会决议并经江苏省工商行政管理局核准，
公司以资本公积 55,319,000 元向全体股东每 10 股转增 2 股股份，转增后总股本为
331,914,000 元。公司注册资本为 331,914,000 元。
2007 年 5 月 22 日经公司 2006 年度股东大会决议，公司以 2006 年 12 月 31 日的股份
为基准，每 10 股转增 6 股，以未分配利润向全体股东转增股份 199,148,400 股。此
次未分配利润转增方案实施后，公司的注册资本变更为 531,062,400 元。
2008 年 3 月 31 日经公司 2007 年度股东大会决议，公司以 2007 年 12 月 31 日的股份
为基准，每 10 股转增 10 股，以未分配利润向全体股东转增股份 531,062,400 股。此
次未分配利润转增方案实施后，公司的注册资本变更为 1,062,124,800 元。
2009 年 1 月 21 日经公司 2009 年第一次临时股东大会决议，本公司更名为“江苏新城
地产股份有限公司”。
2011 年 4 月 20 日经公司 2010 年度股东大会决议，公司以 2010 年 12 月 31 日的股份
为基准，每 10 股转增 5 股，以未分配利润向全体股东转增股份 531,062,400 股。此
次未分配利润转增方案实施后，公司的注册资本变更为 1,593,187,200 元。
公司注册地为江苏省常州市武进区湖塘人民东路 158 号高新开发区经创中心。本公
司母公司是新城控股集团有限公司(原名“江苏新城实业集团有限公司”)，最终控制人
是王振华先生。
本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要经营房地产开发经营和自有物业管理。
截止 2013 年 6 月 30 日，公司股本结构为：
股数 股权比例
境内法人股
新城控股集团有限公司 937,728,000 58.86%
常州市华顺建筑工程有限公司 5,068,800 0.32%
常州市宜煜铸造有限公司 3,168,000 0.20%
常州市武进湖塘邱墅铸造厂 3,168,000 0.20%
江苏万盛铸造有限公司 1,267,200 0.08%
950,400,000 59.66%
境内上市外资股 642,787,200 40.34%
1,593,187,200 100.00%
本财务报表由本公司董事会于 2013 年 8 月 15 日批准报出。
35
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
二、 主要会计政策和会计估计
1 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则—基本准则》和
38 项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他
相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券
的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》(2010 年修订)的披露规定
编制。
2 遵循企业会计准则的声明
本公司 2013 年半年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公
司 2013 年 6 月 30 日的合并及公司财务状况以及截止 2013 年 6 月 30 日半年度的合
并及公司经营成果和现金流量等有关信息。
3 会计年度
本公司的会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
4 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5 企业合并
(a) 同一控制下的企业合并
合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。合并方取得的净资产账
面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股
本溢价)不足以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生
时计入当期损益。
(b) 非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。
合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，
确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。
36
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
二、 主要会计政策和会计估计(续)
6 合并财务报表的编制方法
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
子公司指本集团有权管控其财政及经营政策的所有主体(包括特殊目的主体)，一般附
带超过半数投票权的股权。在评定本集团是否控制另一主体时，目前可行使或可兑
换的潜在投票权的存在及影响均予考虑。如本集团不持有超过 50%投票权，但有能
力基于实质控制权而管控财务和经营政策，也会评估是否存在控制权。实质控制权
可来自例如增加少数股东权益的数目或股东之间的合约条款等情况。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控
制权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本
公司同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净
利润在合并利润表中单列项目反映。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计年度不一致的，按
照本公司的会计政策和会计年度对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表
进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润(未实现亏损除资产减值外)在合并财务
报表编制时予以抵销。子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部
分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下
单独列示。
7 现金及现金等价物
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流
动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8 外币折算
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为
购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本
化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非
货币性项目采用交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量
表中单独列示。
37
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
9 金融工具
(a) 金融资产
(i) 金融资产分类
金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、
应收款项、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本集团对
金融资产的持有意图和持有能力。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括持有目的为短期内出售的金
融资产，该资产在资产负债表中以交易性金融资产列示。
应收款项
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。
可供出售金融资产
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被划
分为其他类的金融资产。自资产负债表日起 12 个月内将出售的可供出售金融资产在
资产负债表中列示为其他流动资产。
持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且管理层有明确意图和
能力持有至到期的非衍生金融资产。取得时期限超过 12 个月但自资产负债表日起 12
个月(含 12 个月)内到期的持有至到期投资，列示为一年内到期的非流动资产；取得
时期限在 12 个月之内(含 12 个月)的持有至到期投资，列示为其他流动资产。
(ii) 确认计量
金融资产于本集团成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，取得时发生的相关交易费用计
入当期损益；其他金融资产的相关交易费用计入初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照公允价
值进行后续计量，但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具
投资，按照成本计量；应收款项以及持有至到期投资采用实际利率法，以摊余成本
计量。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动作为公允价值变
动损益计入当期损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利以及处置时产生的
处置损益计入当期损益。
除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值
变动直接计入股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允价值变
动累计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算的利
息，以及被投资单位已宣告发放的与可供出售权益工具投资相关的现金股利，作为
投资收益计入当期损益。
(iii) 金融资产减值
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团于资产负债表日对
金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计
提减值准备。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未
来信用损失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融
资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予
以转回，计入当期损益。
当有客观证据表明可供出售金融资产发生减值时，原直接计入股东权益的因公允价
值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债
务工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，
原确认的减值损失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工
具投资，期后公允价值上升直接计入股东权益。
(iv) 金融资产的终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量的合同
权利终止；(2) 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬转移给转入方；或者(3) 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入股东权益的公允价
值变动累计额之和的差额，计入当期损益。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
(b) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和
其他金融负债。本集团的金融负债主要为其他金融负债，包括应付款项、借款及应
付债券等。
应付款项包括应付账款、其他应付款等，以公允价值进行初始计量，并采用实际利
率法按摊余成本进行后续计量。
借款及应付债券按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利
率法按摊余成本进行后续计量。
其他金融负债期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资
产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为
非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除
的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
(c) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场
的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交
易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融资产的当
前公允价值、现金流量折现法等。采用估值技术时，尽可能最大程度使用可观察到
的市场参数，减少使用与本集团特定相关的参数。
10 应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款等。本集团对外销售商品或提供劳务形成的应
收账款，按从购货方或劳务接受方应收的合同或协议价款的公允价值作为初始确认
金额。
(a) 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项：
对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。当存在客观证据表明本集团将
无法按应收款项的原有条款收回款项时，计提坏账准备。
单项金额重大的判断标准为：单项金额超过 3,000,000 元。
单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流
量现值低于其账面价值的差额进行计提。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
(b) 按组合计提坏账准备的应收款项：
对于单项金额不重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按信用风
险特征划分为若干组合，根据以前年度之具有类似信用风险特征的应收款项组合的
实际损失率为基础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。
按组合计提坏账准备的计提方法为：根据应收款项组合结构及类似信用风险特征(债
务人根据合同条款偿还欠款的能力)，按历史损失经验及目前经济状况与预计应收款
项组合中已经存在的损失评估确定。
11 存货
(a) 分类
存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等，按成本与可变现净值孰低计量。
拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地；开发成本是指尚未
建成、以出售为目的的物业；开发产品是指已建成、待出售的物业。
(b) 存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。对购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在
尚未投入开发前，在“存货”项目中单列“拟开发土地”科目进行核算。项目开发时，将
其全部转入“开发成本”。开发成本于办理竣工验收后，转入“开发产品”。
开发成本和开发产品包括土地使用权、建筑开发成本、资本化的借款费用、其他直
接和间接开发费用。
开发产品结转主营业务成本时按个别项目的不同期别实际总成本于已售和未售物业
间按建筑面积比例分摊核算。
(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，
以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税
费后的金额确定。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
12 长期股权投资
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企
业的长期股权投资；以及本集团对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，
并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务
报表时按权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算；对
被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允
价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。
(a) 投资成本确定
对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在
合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下
企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投
资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
(b) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的
现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，
并相应调增长期股权投资成本。
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益
份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价
值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负
有承担额外损失义务且符合或有事项准则所规定的预计负债确认条件的，继续确认
投资损失并作为预计负债核算。被投资单位除净损益以外股东权益的其他变动，在
本集团持股比例不变的情况下，按照持股比例计算应享有或承担的部分直接计入资
本公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，
相应减少长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损
益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。
本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的
未实现损失不予抵销。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指有权决定被投资单位的财务和经营政策，并能据以从其经营活动中获取利
益。在确定能否对被投资单位实施控制时，被投资单位当期可转换公司债券、当期
可执行认股权证等潜在表决权因素也同时予以考虑。
共同控制是指按照合同约定对某项经济活动所享有的控制，仅在与该项经济活动相
关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制
或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
(d) 长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值
时，账面价值减记至可收回金额(附注二(19))。在活跃市场中没有报价且其公允价值
不能可靠计量的其他长期股权投资发生减值时，按其账面价值超过按类似金融资产
当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认减值损失。减值
损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
13 投资性房地产
投资性房地产包括以出租为目的的建筑物以及正在建造和开发过程中将来用于出租
的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济
利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，
于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残
值率对建筑物计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧
率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
建筑物 30 年 4% 3.2%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定
资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，
将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作
为转换后的入账价值。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度终了进行
复核并作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，
终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣
除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注
二(19))。
14 固定资产
(a) 固定资产确认及初始计量
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一
年，单位价值较高的有形资产。固定资产包括房屋及建筑物、运输工具、电子设备
以及其他设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以
确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能
够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所
有其他后续支出于发生时计入当期损益。
(b) 固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内
计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值
及依据尚可使用年限确定折旧额。
固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 25-35 年 4% 2.74%至 3.84%
运输工具 5-10 年 4% 9.6%至 19.2%
电子设备 5-10 年 4% 9.6%至 19.2%
其他设备 5-10 年 4% 9.6%至 19.2%
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作
适当调整。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
(c) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(19))。
(d) 固定资产的处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固
定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费
后的金额计入当期损益。
15 在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化
条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在
建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建
工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(19))。
16 借款费用
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态之固
定资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可
使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建
的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如
果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用
的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
对于为购建符合资本化条件的固定资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发
生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资
取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的固定资产而占用的一般借款，按照累计资产支出超过
专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际利率计算
确定一般借款借款费用的资本化金额。实际利率为将借款在预期存续期间或适用的
更短期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额所使用的利率。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
17 无形资产
无形资产包括软件等，以实际购入成本计量。
本公司的无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三
者中最短者分期平均摊销。摊销金额计入当期损益。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并
作适当调整。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二
(19))。
18 长期待摊费用
长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负
担的、分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际
支出减去累计摊销后的净额列示。
19 长期资产减值
固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产
及对子公司、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行
减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提
减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与
资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础
计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产
组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。
减值测试时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或
资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低
于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资
产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项
资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
20 职工薪酬
职工薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费及住房公积
金、工会经费和职工教育经费等其他与获得职工提供的服务的相关支出。
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受
裁减而提出给予补偿的建议，当本集团已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自
愿裁减建议并即将实施、且本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时，
确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债，同时计入当期费用。
除因解除与职工的劳动关系给予的补偿外，于职工提供服务的期间确认应付的职工
薪酬，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。
21 股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
22 预计负债
因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益
的流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑
与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大
的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行
的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最
佳估计数。
23 收入确认
收入的金额按照本集团在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同
或协议价款的公允价值确定。收入按扣除销售折让及销售退回的净额列示。
与交易相关的经济利益能够流入本集团，相关的收入能够可靠计量且满足下列各项
经营活动的特定收入确认标准时，确认相关的收入：
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(a) 销售商品
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，既没有保留通常与所有权相
联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地
计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地
计量时，确认商品销售收入的实现。
物业销售收入于相关开发产品已经完成竣工验收、签订销售合同、向购买方交付物
业，并符合上述销售商品收入确认的其他条件时确认。
确认收入前预售物业收取的款项列示于资产负债表预收账款项下。
(b) 提供劳务
本集团对外提供劳务，以劳务总收入和总成本能够可靠地计量，与交易相关的经济
利益能够流入企业，劳务的完工程度能够可靠地确定时，确认劳务收入的实现。
(c) 让渡资产使用权
利息收入按照他方使用或占有本集团货币资金的时间，采用实际利率计算确定。
经营租赁收入按照直线法在租赁期内确认。
24 政府补助
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、
财政补贴等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为
货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公
允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命期限平均分配，
计入当期损益；按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，
并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，
直接计入当期损益。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
25 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额
(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵
扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不
确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵
扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不
确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产
和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税
款抵减的应纳税所得额为限。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税
负债，除非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未
来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣
暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主
体征收的所得税相关；
本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定
权利。
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26 租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁
为经营租赁。
经营租赁的租金支出依照租赁期限按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
27 分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分
部为基础确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1) 该组成部分能够在日常活
动中产生收入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，
以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经
营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并
且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
本集团仅从事房地产开发业务，所有收入均来源于中国境内，所有资产亦位于中国
境内。同时，本集团在内部组织结构和管理要求方面并未对其业务进行区分，管理
层在复核内部报告、决定资源配置及业绩评价时，亦认为无需对其业务的经营成果
进行区分。故本集团无分部信息的相关披露。
28 重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会
计估计和关键判断进行持续的评价。
(a) 重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设如果发生重大变动，则可能会导致以后会计年度的资
产和负债账面价值的重大影响：
(i) 物业开发成本
本集团确认物业开发成本时需要按照开发成本和开发进度作出重大估计和判断。当
房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的存货和
营业成本。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
(ii) 存货跌价准备
本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算
需要利用假设和估计。如果管理层对估计售价及完工时将要发生的成本及费用等进
行重新修订，将影响存货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产
生影响。
(iii) 税项
本集团在多个地区需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，很多交易和事项的最
终税务处理都存在不确定性。在计提各个地区的各种税项时，本集团需要作出重大
判断。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对
作出上述最终认定期间的税金金额产生影响。
(iv) 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债按照预期该递延所得税资产变现或递延所得税负
债清偿时的适用税率进行计量。递延所得税资产的确认以本集团很可能取得用来抵
扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。
本集团按颁布或实际上已完成立法的税收法律，以及预期递延所得税资产转回的未
来期间本集团的盈利情况的最佳估计来确认递延所得税资产。但估计未来盈利或未
来应纳税所得额需要进行大量的判断及估计，并同时结合税务筹划策略。不同的判
断及估计会影响递延所得税资产确认的金额。本集团将于每个资产负债表日对作出
的盈利情况的预计及其他估计进行重新评定。
(b) 采用会计政策的关键判断
(i) 收入确认
在正常的商业环境下，本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从
银行获取按揭贷款以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款
协议。在该协定下，购房客户需支付至少购房款总额的 20%－40%作为首付款，而
本集团将为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保时
限一般为 6 个月至 2 年不等。该项阶段性连带责任保证担保责任在购房客户办理完
毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。
在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按
揭贷款部分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本
集团追索。
51
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
二、 主要会计政策和会计估计(续)
根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担
保期间内，因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率
很低且本集团可以通过向购房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付
的代垫款项，在购房客户不予偿还的情况下，本集团可以根据相关购房合同的约定
通过优先处置相关房产的方式避免发生损失。因此，本集团认为该财务担保对开发
产品的销售收入确认没有影响。
(ii) 信托融资安排下的合并范围的确定
本集团之部分项目公司通过信托增资的方式进行融资(附注四(c))。该等融资约
定本集团应于协议到期日以固定金额回购相关股权。在部分上述融资协议安排
下，本集团对部分项目公司的持股比例低于 50%，本集团需对上述项目公司是
否纳入合并范围做出重大判断。
根据上述项目公司的经营环境和治理结构，所有重大财务和运营政策通常在信
托协议签署前就已确定，不可随意变更。同时，根据各项法律文件，包括公司
章程、信托协议、框架协议以及其他与信托融资相关的协议，本集团保留了对
上述项目公司的财务和经营政策的决策权。而相关信托金融机构持有的项目公
司的股权其实质是为其到期按固定金额收回本息提供的保障。
由于根据信托融资协议，本集团应于协议到期日以固定金额回购相关股权。因
此，该等融资已作为本集团的负债进行核算。在该等安排下，信托金融机构仅
收取固定回报，而本集团则对上述项目公司经营活动享有大部分的利益并承担
主要风险。
鉴于上述信托融资协议的本质为质押借款，且本集团保留了对该等公司的财务
和经营的决策权，并从其经营活动中获取主要收益并承担主要风险。因此，管
理层认为该等项目公司应被纳入合并范围。
52
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
三、 税项
1 本集团适用的主要税种及其税率列示如下：
税种 计税依据 税率
企业所得税 (a) 应纳税所得额 25%
营业税 (b) 应纳税营业额 5%
城市维护建设税 应缴纳的营业税 1%-7%
教育费附加 应缴纳的营业税 3%-4%
土地增值税 (c) 应纳税增值额 按超率累进税率
30%-60%
房产税 房屋原值的 70%-80% 1.2%
出租收入 12%
(a) 企业所得税
本集团按全国人民代表大会于 2007 年 3 月 16 日通过的《中华人民共和国企业所得
税法》(以下简称“所得税法”)计算及缴纳企业所得税。依据所得税法的相关规定，本
集团适用的企业所得税率为 25%。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，收入加预收账款的预计毛利
(5%-15%)减成本、费用、损失及其他按所得税法调整后的余额为应纳税所得额。预
缴部分已确认为其他流动资产，并在相关预收账款结转销售收入的年度确认为所得
税费用。
(b) 营业税
本集团的房地产收入适用营业税，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实
施细则，税率为 5%。本集团于取得预收款项时预缴营业税，预缴时确认为其他流动
资产，并于结转相关销售收入时确认为营业税金及附加。
(c) 土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，本集团适用土地增值税。土地增值税
按土地增值额部分以 30%至 60%的超率累进税率计算。土地增值额以房产销售收入
减去允许扣除之成本，包括土地成本、建筑成本、借款费用、税金及其他可扣除的
费用等确定。
本集团于取得预收款项时，按照预收款项的 2%-4%预缴土地增值税，预缴部分账列
其他流动资产。于确认相关销售收入时，本集团根据 30%至 60%的超率累进税率计
算并确认土地增值税，账列营业税金及附加。
53
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
四、 企业合并及合并财务报表
1 子公司情况
(a) 于 2013 年 6 月 30 日通过设立或投资等方式取得的子公司
少数股东权益中
年末实际 实质上构成对子 用于冲减少数股
注册资本 组织机 出资额 公司净投资的其 持股比例 表决权比例 是否合 少数股东权益 东损益的金额
子公司名称 子公司类型 注册地址 业务性质 人民币千元 经营范围 企业类型 法人代表 构代码 人民币千元 他项目余额 (%) (%) 并报表 人民币千元 人民币千元
南京新城创置房地产 间接投资 南京市栖霞区 房地产开发 120,000.00 房产开发与经营、 有限责任公司 王振华 742357 115,464.00 - 96.22% 96.22% 是 1,138.10 -
有限公司 控股子公司 仙林街道办事 物业管理、建筑材 77-0
处 207 室 料、装潢材料销
售、经济信息咨询
服务、房屋租赁
上海新城创置房地产 间接投资 青浦区公园东 房地产开发 210,000.00 房产开发与经营、 有限责任公司 王振华 747258 202,062.00 - 96.22% 96.22% 是 10,074.83 -
有限公司 控股子公司 路 1818 号 16 楼 物业管理、房屋租 42-1
赁、建筑材料、装
潢材料销售、经济
信息咨询服务
上海新城万嘉房地产 间接投资 嘉定区菊园新 房地产开发 410,000.00 房产开发与经营、 有限责任公司 王振华 748073 394,502.00 - 96.22% 96.22% 是 23,022.05 -
有限公司 控股子公司 区 1 街坊 1-1 宗 物业管理、房屋租 35-x
赁、建筑材料、装
潢材料销售、经济
信息咨询服务
苏州新城万嘉房地产 间接投资 江苏省苏州市 房地产开发 100,000.00 房产开发与经营； 有限责任公司 王振华 765139 96,220.00 - 96.22% 96.22% 是 3,715.48 -
有限公司 控股子公司 玉山镇前进西 物业管理、自有房 07-1
路 168 号 屋租赁、市内装修
装潢服务
常州新城东郡房地产 直接投资 江苏省常州市 房地产开发 100,000.00 房产开发与经营、 有限责任公司 王振华 782729 99,660.00 - 99.66% 99.66% 是 138.47 -
开发有限公司 控股子公司 戚墅堰区东方 自有房屋租赁 18-8
东路 165 号
54
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
四、 企业合并及合并财务报表(续)
1 子公司情况(续)
(a) 于 2013 年 6 月 30 日通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
少数股东权益中
年末实际 实质上构成对子 用于冲减少数股
注册资本 组织机 出资额 公司净投资的其 持股比例 表决权比例 是否合 少数股东权益 东损益的金额
子公司名称 子公司类型 注册地址 业务性质 人民币千元 经营范围 企业类型 法人代表 构代码 人民币千元 他项目余额 (%) (%) 并报表 人民币千元 人民币千元
常州新城万嘉建筑设 间接投资控 江苏省常州市 设计服务 3,000.00 建筑工程设计、工 有限责任公司 邵磊 773785 2,924.40 - 97.48% 97.48% 是 212.14 -
计事务所有限公司 股子公司 武进高新技术 程设计咨询 53-2
产业开发区人
民东路 158 号创
业中心 585 号
常州新城资产经营 直接投资控 江苏省常州市 资产管理 1,000.00 托管范围内的资 有限责任公司 黄超 793343 995.80 - 99.58% 99.58% 是 (6.79) -
管理有限公司 股子公司 武进高新技术 产经营管理、租 59-8
产业开发区人 赁，限分公司经营
民东路 158 号 的项目：健身服
务，食品饮料、服
装、运动器材零售
昆山新城创置发展有 间接投资控 江苏省昆山市 房地产开发 300,000.00 房产开发与经营 有限责任公司 王振华 787652 287,652.00 - 95.88% 95.88% 是 6,532.80 -
限公司(原名：昆山新 股子公司 玉山镇前进西 49-0
城创置房地产有限 路 168 号 6 楼
公司)
常州新城置地房地产 间接投资控 江苏省常州市 房地产开发 90,000.00 房地产的投资、开 有限责任公司 王振华 796508 86,220.00 - 95.80% 95.80% 是 849.32 -
开发有限公司 股子公司 武进高新技术 发、销售、托管范 57-0
产业开发区人 围房屋及其附属配
民东路 158 号 套设施、设备维修
及租赁；托管范围
内场地及园林绿化
的管理及服务
55
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
四、 企业合并及合并财务报表(续)
1 子公司情况(续)
(a) 于 2013 年 6 月 30 日通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
少数股东权益中
年末实际 实质上构成对子 用于冲减少数股
注册资本 组织机 出资额 公司净投资的其 持股比例 表决权比例 是否合 少数股东权益 东损益的金额
子公司名称 子公司类型 注册地址 业务性质 人民币千元 经营范围 企业类型 法人代表 构代码 人民币千元 他项目余额 (%) (%) 并报表 人民币千元 人民币千元
上海东郡房地产开发 直接投资全 上海市浦东新 房地产开发 400,000.00 房地产开发、经 有限责任公司 王振华 662434 400,000.00 - 100.00% 100.00% 是 - -
有限公司 资子公司 区东靖路 1831 营、物业管理 85-2
号 604 室
无锡新城万嘉置业 直接投资全 江苏省无锡市 房地产开发 420,000.00 房地产开发经营、 有限责任公司 王振华 665794 420,000.00 - 100.00% 100.00% 是 - -
有限公司 资子公司 北塘区新桥花 物业管理、自有房 84-5
园 50-1 屋租赁、室内装饰
装璜服务
苏州新城创佳置业有 直接投资全 苏州吴中经济开 房地产开发 500,000.00 房地产开发经营、 有限责任公司 王振华 667636 500,000.00 - 100.00% 100.00% 是 - -
限公司(原名：苏州新 资子公司 发区东吴南路 物业管理、自有房 27-7
城万博置业) 165 号 3 幢第五层 屋租赁
常州嘉驰汽车配件有 间接投资控 江苏省常州市 汽车零配件 15,000.00 汽车零配件设计、 有限责任公司 王振华 796510 14,370.00 - 95.80% 95.80% 是 3.68 -
限公司(原名：常州嘉 股子公司 钟楼区常新路 设计、制造与 制造与销售 40-0
枫市场调查有限公 138 号 销售
司)
常州万嘉置业咨询有 直接投资全 江苏省常州市 置业咨询服 1,000.00 置业咨询服务；房 有限责任公司 王振华 670992 1,000.00 - 100.00% 100.00% 是 - -
限公司 资子公司 武进区湖塘镇 务 地产经纪与销售 82-x
人民东路 158 号 代理；房地产策划
上海新城创佳置业有 间接投资控 上海市嘉定区 房地产开发 760,000.00 房地产开发经营 有限责任公司 王振华 672686 731,272.00 - 96.22% 96.22% 是 20,694.25 -
限公司 股子公司 叶城路 1288 号 5 56-x
幢 228 室
56
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
四、 企业合并及合并财务报表(续)
1 子公司情况(续)
(a) 于 2013 年 6 月 30 日通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
实质上构成对 少数股东权益中
年末实际 子公司净投资 用于冲减少数股
注册资本 组织机构 出资额 的其他项目余 持股比例 表决权比例 是否合 少数股东权益 东损益的金额
子公司名称 子公司类型 注册地址 业务性质 人民币千元 经营范围 企业类型 法人代表 代码 人民币千元 额 (%) (%) 并报表 人民币千元 人民币千元
常州新城东昇房地产 间接投资控 江苏省常州市 房地产开发 360,000.00 房地产开发、房产 有限责任公司 王振华 69028234 358,776.00 - 99.66% 99.66% 是 669.57 -
开发有限公司 股子公司 常州公园壹号 销售 -x
花园 1 号
南京新城创嘉房地产 间接投资控 江苏省南京市 房地产开发 18,000.00 房地产开发经营、 有限责任公司 王振华 69041296 17,319.60 - 96.22% 96.22% 是 (0.63) -
有限公司 股子公司 南京市鼓楼区 物业管理、房屋租 -8
渊声巷 17 号 赁、经济信息咨询
服务
常州新城万佳房地产 间接投资控 江苏省常州市 房地产开发 700,000.00 房地产开发经营 有限责任公司 王振华 69792298 670,600.00 - *95.80% 95.80% 是 6,980.82 -
有限公司 股子公司 武进高新技术 -7
产业开发区人
民东路 158 号创
业服务中心 686
号
常州新城金郡房 间接投资控 江苏省常州市 房地产开发 470,000.00 房地产开发经营、 有限责任公司 王振华 69451591 450,260.00 - 95.80% 95.80% 是 8,483.10 -
地产有限公司 股子公司 龙游路新城逸 房产投资 -3
境园 33 号
常州新城创佳房地产 间接投资控 常州市钟楼经 房地产开发 520,000.00 房地产开发与销 有限责任公司 王振华 55023675 86,598.00 - *96.22% 96.22% 是 (1,460.44) -
开发有限公司 股子公司 济开发区玉龙 售 -5
路6号
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江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
四、 企业合并及合并财务报表(续)
1 子公司情况(续)
(a) 于 2013 年 6 月 30 日通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
少数股东权益中
年末实际 实质上构成对子 用于冲减少数股
注册资本 组织机 出资额 公司净投资的其 持股比例 表决权比例 是否合 少数股东权益 东损益的金额
子公司名称 子公司类型 注册地址 业务性质 人民币千元 经营范围 企业类型 法人代表 构代码 人民币千元 他项目余额 (%) (%) 并报表 人民币千元 人民币千元
南京新城万嘉房地产 间接投资控 南京市栖霞区 房地产开发 310,000.00 房地产开发经营、 有限责任公司 王振华 698371 153,952.00 - *96.22% 96.22% 是 (709.66) -
有限公司 股子公司 尧化街道尧辰 物业管理、自有房 67-0
社区尧佳路 58-2 屋租赁、经济信息
号 咨询服务
南京新城允升房地产 间接投资控 南京高新开发 房地产开发 860,000.00 房地产开发与经 有限责任公司 王振华 562877 827,492.00 - 96.22% 96.22% 是 (1,112.62) -
有限公司 股子公司 区 15 号楼 511 营、物业管理、自 57-6
室 有房屋租赁、经济
信息咨询服务
上海新城创宏房地产 间接投资控 上海市嘉定区 房地产开发 420,000.00 房地产开发经营 有限责任公司 王振华 550054 404,124.00 - 96.22% 96.22% 是 340.43 -
有限公司 股子公司 城北路 255 弄 12 30-2
号2幢
上海新城金郡房地产 间接投资控 上海市青浦区 房地产开发 820,000.00 房地产开发、经 有限责任公司 王振华 552917 789,004.00 - 96.22% 96.22% 是 432.74 -
有限公司 股子公司 夏阳街道盈港 营、物业管理、室 65-0
东路 8300 弄 6-7 内装潢、经济信息
号 1 幢三层 A 区 咨询服务、销售建
301 室 筑材料、装潢材料
无锡新城创置房地产 间接投资全 无锡新区龙山 房地产开发 500,000.00 房地产开发经营、 有限责任公司 王振华 554679 500,000.00 - 100.00% 100.00% 是 - -
有限公司 资子公司 路 4 号 B 幢 1108 物业管理、自有房 09-4
室 屋出租、室内装潢
服务
58
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
四、 企业合并及合并财务报表(续)
1 子公司情况(续)
(a) 于 2013 年 6 月 30 日通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
少数股东权益中
年末实际 实质上构成对子 用于冲减少数股
注册资本 组织机 出资额 公司净投资的其 持股比例 表决权比例 是否合 少数股东权益 东损益的金额
子公司名称 子公司类型 注册地址 业务性质 人民币千元 经营范围 企业类型 法人代表 构代码 人民币千元 他项目余额 (%) (%) 并报表 人民币千元 人民币千元
金坛市新城万郡置业 间接投资控 金坛市尧塘镇 房地产开发 10,000.00 房地产开发与经 有限责任公司 王振华 571379 4,790.00 - **47.90% 47.90% 是 4,868.87 -
有限公司(2a) 股子公司 尧汤公路 8 号 营，花卉、苗木 20-2
种植与销售；物
业管理服务
上海新城创域房地产 间接投资控 上海市嘉定区 房地产开发 620,000.00 房地产开发、经 有限责任公司 王振华 574150 566,735.80 - 91.41% 96.22% 是 (59.80) -
有限公司(2a) 股子公司 澄浏中路 2572 营、物业管理 34-X
号 106 室
昆山新城创宏房地产 间接投资全 玉山镇新城域 房地产开发 460,000.00 房地产开发与经 有限责任公司 王振华 576725 460,000.00 - 100.00% 100.00% 是 - -
有限公司(2a) 资子公司 花园 1 号楼 1-2 营，物业管理， 73-3
室 自有房屋租赁
昆山新城创域房地产 间接投资控 玉山镇新城域 房地产开发 100,000.00 房地产开发与经 有限责任公司 王振华 576743 50,000.00 - **50.00% 50.00% 是 49,939.23 -
有限公司(2a) 股子公司 花园 1 号楼 3-4 营，物业管理， 79-8
室 自有房屋租赁
常州新城瑞壹国际酒 间接投资控 常州市通江南 酒店管理 1,000.00 酒店管理服务；会 有限责任公司 王振华 582272 958.00 - 95.80% 95.80% 是 (52.95) -
店有限公司(2a) 股子公司 路 98 号 议服务；公寓房 06-4
租赁服务；物业
管理服务
常州嘉枫市场调查有 间接投资控 常州市常新路 建筑设计 5,000.00 市场调查策划、市 有限责任公司 王振华 582308 4,790.00 - 95.80% 95.80% 是 (41.16) -
限公司(2a) 股子公司 138 号 场营销策划；企 74-1
业形象策划；建
筑设计咨询
59
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
四、 企业合并及合并财务报表(续)
1 子公司情况(续)
(a) 于 2013 年 6 月 30 日通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
少数股东权益中
年末实际 实质上构成对子 用于冲减少数股
注册资本 组织机 出资额 公司净投资的其 持股比例 表决权比例 是否合 少数股东权益 东损益的金额
子公司名称 子公司类型 注册地址 业务性质 人民币千元 经营范围 企业类型 法人代表 构代码 人民币千元 他项目余额 (%) (%) 并报表 人民币千元 人民币千元
苏州新城创恒房地产 间接投资全 苏州吴中经济 房地产开发 300,000.00 房地产开发与经 有限责任公司 王振华 051841 300,000.00 - 100.00% 100.00% 是 - -
有限公司(2a) 资子公司 开发区越溪街 营，物业管理 56-3
道吴中大道
1368 号 1 幢
上海新城宝郡置业有 间接投资控 上海市宝山区 房地产开发 20,000.00 房地产开发、经 有限责任公司 王振华 060897 19,244.00 - 96.22% 96.22% 是 (12.14) -
限公司(2a) 股子公司 德都路 266 号 营、物业管理 44-6
401-402 室
南京新城创隆房地产 间接投资控 南京市江宁区 房地产开发 550,000.00 房地产开发与经 有限责任公司 王振华 062621 529,210.00 - 96.22% 96.22% 是 (41.74) -
有限公司(2a) 股子公司 胜太路 68 号 营，物业管理， 67-0
自有房屋租赁
苏州新城创盛置业有 间接投资全 吴江经济技术 房地产开发 20,000.00 房地产开发与经 有限责任公司 王振华 072728 20,000.00 - 100.00% 100.00% 是 - -
限公司(2a) 资子公司 开发区云梨路 营，自有房屋租 27-9
北侧 赁
60
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
四、 企业合并及合并财务报表(续)
1 子公司情况(续)
(b) 通过同一控制下的企业合并取得的子公司
少数股东权益中
年末实际 实质上构成对子 用于冲减少数股
注册资本 组织机 出资额 公司净投资的其 持股比例 表决权比例 是否合 少数股东权益 东损益的金额
子公司名称 子公司类型 注册地址 业务性质 人民币千元 经营范围 企业类型 法人代表 构代码 人民币千元 他项目余额 (%) (%) 并报表 人民币千元 人民币千元
常州新城房产开发有 直接投资控 武进高新技术 房地产开发 1,100,000.00 房产投资、开发、 有限责任公司 王振华 716899 1, 053,800.00 - 95.80% 95.80% 是 50,903.00 -
限公司 股子公司 产业开发区 销售、自有房屋租 07-4
赁
江苏新城物业服务有 直接投资控 常州市武进区 物业服务 5,000.00 托管范围房屋及 有限责任公司 吕小平 714911 4,979.00 - 99.58% 99.58% 是 (125.45) -
限公司 股子公司 湖塘镇广电中 其附属配套设施、 54-3
路 15 号-1-15 设备、场地及园林
绿化、装潢的管
理、维修、服务
上海新城万嘉物业服 间接投资控 嘉定区环城路 物业服务 500.00 物业管理、洗衣、 有限责任公司 吕小平 756979 496.20 - 99.24% 99.24% 是 (37.65) -
务有限公司 股子公司 601 号 水电、管道设施定 04-4
期保养、维修，绿
化工程，道路养
护。室内装饰，建
筑材料、装潢材
料、日用百货、五
金交电、花卉的销
售
61
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四、 企业合并及合并财务报表(续)
1 子公司情况(续)
(c) 通过非同一控制下的企业合并取得的子公司
少数股东权益中
年末实际 实质上构成对子 用于冲减少数股
注册资本 组织机 出资额 公司净投资的其 持股比例 表决权比例 是否合 少数股东权益 东损益的金额
子公司名称 子公司类型 注册地址 业务性质 人民币千元 经营范围 企业类型 法人代表 构代码 人民币千元 他项目余额 (%) (%) 并报表 人民币千元 人民币千元
常州新龙创置房地产 直接投资控 常州新北区黄 房地产开发 350,000.00 房地产开发销售、 有限责任公司 王振华 7958952 347,060.00 - 99.16% 99.16% 是 1,506.95 -
开发有限公司 股子公司 山路 555-5-58 自由房屋租赁 6-4
常州鼎佳房地产开发 间接投资控 常州市新北区 房地产开发 100,000.00 房产开发与经营， 有限责任公司 王振华 7754130 96,337.60 - 96.34% 96.34% 是 1,877.94 -
有限公司 股子公司 玉龙湾花园 22 金属材料、建筑材 9-7
幢 料、装饰材料的销
售
常州万方新城房地产 间接投资控 武进高新技术 房地产开发 650,000.00 房地产开发、经 有限责任公司 王振华 7983129 623,415.00 - 95.91% 95.91% 是 1,492.22 -
开发有限公司 股子公司 产业开发区人 营、房屋租赁 4-2
民东路 158 号
常州市恒福置业 间接投资控 常州市天宁区 房地产开发 20,000.00 房地产开发与经 有限责任公司 王振华 6979192 19,160.00 - 95.80% 95.80% 是 (1,254.25) -
有限公司 股子公司 青龙西路 1-80 营、市政工程建 1-9
号 设、建筑装潢工
程、自有房屋租
赁、物业管理服务
上海富铭房地产开发 间接投资控 嘉定区澄浏中 房地产开发 33,800.00 房地产开发经营、 有限责任公司 王振华 6941898 32,522.36 96.22% 96.22% 是 (1168.30)
有限公司 股子公司 路 2576 号 102 物业管理 7-1
室
62
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四、 企业合并及合并财务报表(续)
(c) 通过非同一控制下的企业合并取得的子公司(续)
* 该等项目公司通过信托增资的方式进行融资，导致信托金融机构在法律形式上取得了该等项
目公司的部分股权(具体的股权见下表)。该等信托金融机构不参与项目公司经营决策和利润
分配，仅享有固定收益权。因此，上表列示之持股比例为本集团实际所享有的权益份额。
** 本集团虽然对该等公司的持股比例不超过 50%，但本集团根据与其他投资者的协议，有能
力取得超过半数投票权并控制该等公司。因此本集团将该等公司纳入合并范围。
2 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
（a）本期新纳入合并范围的主体
期末净资产 本期净利润
上海新城宝郡置业有限公司 19,678,939 (321,061)
南京新城创隆房地产有限公司 548,895,878 (1,104,122)
苏州新城创盛置业有限公司 19,992,350 (7,650)
上述公司为 2013 年度新设立之子公司
（b）本期无不再纳入合并范围的主体
63
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五、 合并财务报表附注
1 货币资金
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
库存现金 - 人民币 7,146,978.32 9,134,897.62
银行存款 - 人民币 2,338,043,277.38 3,141,029,824.31
其他货币资金 - 人民币(注) 512,232,059.45 597,909,034.44
合计 2,857,422,315.15 3,748,073,756.37
注：其他货币资金明细如下：
为取得银行出具承兑汇票而存
入的保证金(附注五(18)) 451,672,485.93 555,906,654.89
住房公积金及按揭贷款保证金 32,352,852.02 22,155,948.00
工程保函保证金 18,529,321.50 19,106,531.55
在建工程抵押保证金 9,677,400.00 739,900.00
合计 512,232,059.45 597,909,034.44
2 应收账款
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
应收账款 1,552,233.11 2,770,358.95
减：坏账准备 - -
合计 1,552,233.11 2,770,358.95
(a) 应收账款账龄分析如下：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
一年以内 1,552,233.11 1,128,358.95
一到二年 - 632,000.00
二到三年 - -
三到四年 - -
四到五年 - -
五年以上 - 1,010,000.00
合计 1,552,233.11 2,770,358.95
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五、 合并财务报表附注(续)
2 应收账款(续)
(b) 应收账款坏账准备按类别分析如下：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提
比例 比例 比例 比例
(%) (%) (%) (%)
按组合计提坏账准备 1,552,233.11 100 - - 2,770,358.95 100 - -
(c) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团单项金额重大的应收账款无需计提坏账准备(2012 年 12 月
31 日：无)。
(d) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团单项金额不重大的应收账款无需计提坏账准备(2012 年
12 月 31 日：无)。
(e) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团无需按组合计提坏账准备(2012 年 12 月 31 日：无)。
(f) 本报告期，本集团无转回以前年度计提的坏账准备(上年同期：无)。
(g) 本报告期，本集团未核销应收账款(上年同期：无)。
(h) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团应收账款中无应收持有本公司 5%(含 5%)以上表决权
股份的股东单位的应收账款(2012 年 12 月 31 日：无)。
(i) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团余额前五名的应收账款分析如下：
占应收账款总额
与本集团关系 金额 年限
比例(%)
常州市房管局 非关联方 1,238,000.00 2 年以内 79.76
其他 非关联方 314,233.11 20.24
合计 1,552,233.11 100.00
(j) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团无应收关联方的应收账款(2012 年 12 月 31 日：无)。
(k) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团无因金融资产转移而终止确认的应收账款(2012 年 12 月
31 日：无)。
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五、 合并财务报表附注(续)
2 应收账款(续)
(l) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团无应收账款质押给银行作为取得借款的担保(2012 年
12 月 31 日：无)。
(m) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团应收账款中无外币余额(2012 年 12 月 31 日：无)。
3 其他应收款
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
应收关联方款项(附注六(6)) - 180,000,000.00
土地投标保证金 289,330,000.00 146,190,000.00
住房担保押金 103,654,450.00 103,963,665.00
项目建设保证金 46,567,023.00 -
代垫款项 29,683,202.43 58,241,462.52
物业维修保证金 46,882,204.34 -
其他 13,885,534.08 29,520,729.70
合计 530,002,413.85 517,915,857.22
(a) 其他应收款按类别分析如下：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
单项金额重大的其他应收款 452,207,304.34 478,014,267.77
其他单项金额不重大的其他应收款 77,795,109.51 39,901,589.45
合计 530,002,413.85 517,915,857.22
(b) 其他应收款账龄分析如下：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
一年以内 478,635,884.38 286,100,030.51
一到二年 30,050,905.16 213,262,641.49
二到三年 11,120,030.64 7,883,211.76
三到四年 1,472,011.06 3,887,907.79
四到五年 4,914,959.24 2,761,000.00
五年以上 3,808,623.37 4,021,065.67
合计 530,002,413.85 517,915,857.22
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五、 合并财务报表附注(续)
3 其他应收款(续)
(c) 其他应收款坏账准备按类别分析如下：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提
比例 比例 比例 比例
(%) (%) (%) (%)
按组合计提坏账准备 530,002,413.85 100 - - 517,915,857.22 100 - -
(d) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团单项金额重大的其他应收款无需计提坏账准备(2012 年 12
月 31 日：无)。
(e) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团无单项金额不重大但需计提坏账准备的其他应收款(2012
年 12 月 31 日：无)。
(f) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团无需按组合计提坏账准备(2012 年 12 月 31 日：无)。
(g) 本报告期，本集团无转回以前年度计提的坏账准备(上年同期：无)。
(h) 本报告期，本集团未核销其他应收款(上年同期：无)。
(i) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团其他应收款中无应收持有本公司 5%(含 5%)以上表决
权股份的股东单位的其他应收款(2012 年 12 月 31 日：无)。
(j) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团余额前五名的其他应收款分析如下：
占其他应收
与本集团关系 金额 年限
款总额比(%)
上海市规划和国土资源管理局 非关联方 259,330,000.00 一年以内 48.93
常州市房屋担保置换有限公司 非关联方 46,120,000.00 一年以内 8.70
苏州市住房置业担保有限公司 非关联方 43,851,000.00 一年以内 8.27
苏州市吴江经济技术开发区发展总公司 非关联方 40,000,000.00 一年以内 7.55
常州国土资源局 非关联方 30,000,000.00 一年以内 5.66
合计 419,301,000.00 79.11
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五、 合并财务报表附注(续)
3 其他应收款(续)
(k) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团无应收关联方的其他应收款(2012 年 12 月 31 日：应收
上海万之城房地产开发有限公司 180,000,000.00 元)。
(l) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团无因金融资产转移而终止确认的其他应收款(2012 年
12 月 31 日：无)。
(m) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团无其他应收账款质押给银行作为取得借款的担保(2012
年 12 月 31 日：无)。
(n) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团其他应收款中无外币余额(2012 年 12 月 31 日：无)。
4 预付款项
(a) 预付款项账龄分析如下：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
金额 占总额比例 金额 占总额比例
(%) (%)
一年以内 3,556,129,539.17 92.06 1,698,894,036.31 51.50
一到二年 46,799,473.61 1.22 1,471,063,906.20 44.60
二到三年 162,677,935.83 4.21 86,307,605.21 2.62
三年以上 97,081,210.17 2.51 42,296,429.13 1.28
合计 3,862,688,158.78 100.00 3,298,561,976.85 100.00
于 2013 年 6 月 30 日，账龄超过一年的预付款项为 306,558,619.61 元(2012 年 12 月
31 日：1,599,667,940.54 元)，主要为尚未结清的预付土地出让金。
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五、 合并财务报表附注(续)
4 预付款项(续)
(b) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团余额前五名的预付款项分析如下：
占预付款项
与本集团关系 金额 比例(%) 预付时间 未结算原因
嘉定区房屋土地管理局 非关联方 1,758,587,434.00 45.53 一年以内 尚未获得土
地使用权证
南京市国土资源局 非关联方 1,409,264,309.22 36.48 三年以内 尚未获得土
地使用权证
苏州市吴江区国土 非关联方 298,300,000.00 7.72 一年以内 尚未获得土
资源局 地使用权证
苏州市国土资源局 非关联方 229,500,000.00 5.94 一年以内 尚未获得土
地使用权证
昆山市国土资源局 非关联方 77,124,902.40 2.00 三年以内 尚未获得土
地使用权证
合计 3,772,776,645.62 97.67
(c) 于 2013 年 6 月 30 日，预付款项中无持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东
单位的预付款项(2012 年 12 月 31 日：无)。
(d) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团无预付关联方的预付款项(2012 年 12 月 31 日：无)。
(e) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团预付款项中无外币余额(2012 年 12 月 31 日：无)。
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五、 合并财务报表附注(续)
5 存货
(a) 存货分类如下：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 存货跌价准备(附 账面价值 账面余额 存货跌价准备 账面价值
注五(16)) (附注五(16))
拟开发土地 (i) 1,512,053,757.38 - 1,512,053,757.38 1,503,338,099.34 - 1,503,338,099.34
开发成本 (ii) 17,996,826,922.71 (119,838,582.13) 17,876,988,340.58 14,422,221,613.06 (119,838,582.13) 14,302,383,030.93
开发产品 (iii) 4,106,230,990.82 (224,274,316.33) 3,881,956,674.49 4,056,000,129.95 (229,573,043.54) 3,826,427,086.41
合计 23,615,111,670.91 (344,112,898.46) 23,270,998,772.45 19,981,559,842.35 (349,411,625.67) 19,632,148,216.68
(i) 拟开发土地
首批(预计) 预计总投资 2013 年 2012 年
项目 预计开工时间 竣工时间 (万元) 6 月 30 日 12 月 31 日
南京湖北路地块 2014 年 5 月 2016 年 12 月 77,000 361,222,952.48 361,176,628.98
常州金坛地块 2017 年 3 月 2018 年 12 月 12,000 47,845,658.30 44,888,514.99
常州新机场路北侧地块 2014 年 3 月 2016 年 6 月 38,000 32,116,836.19 31,951,692.19
昆山柏庐路地块 待定 待定 待定 - 11,768,735.36
南京九龙湖地块 2013 年 8 月 2015 年 12 月 398,000 715,512,937.10 -
上海嘉定洪德路地块 2012 年 12 月 2014 年 12 月 109,500 - 636,076,743.79
常州储运公司地块 2013 年 5 月 2014 年 12 月 130,300 - 417,475,784.03
上海宝山月浦地块 2013 年 9 月 2014 年 12 月 82,000 355,355,373.31 -
合计 1,512,053,757.38 1,503,338,099.34
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五、 合并财务报表附注(续)
5 存货(续)
(a) 存货分类如下(续)：
(ii) 开发成本
预计最新一期 预计总投资 2013 年 2012 年
开工时间 竣工时间 (万元) 6 月 30 日 12 月 31 日
常州香悦半岛 2011 年 5 月 2013 年 10 月 252,000 1,374,027,889.95 2,047,113,998.16
常州香溢紫郡 2011 年 6 月 2013 年 9 月 262,000 1,536,789,695.06 1,395,652,967.78
常州香溢澜桥 2012 年 4 月 2013 年 9 月 278,000 1,887,989,893.39 1,153,746,679.59
常州新城金郡 2010 年 4 月 2013 年 11 月 200,500 723,631,547.61 647,245,385.74
常州新城域 2010 年 4 月 2013 年 8 月 190,500 661,877,306.41 582,000,835.41
常州新城帝景 2008 年 10 月 2013 年 12 月 337,500 1,087,428,931.09 534,392,996.92
常州新城首府 2008 年 4 月 2013 年 12 月 218,000 355,915,357.48 317,775,687.87
常州公园壹号 2006 年 7 月 2013 年 10 月 207,000 237,190,288.98 218,687,823.11
常州新城公馆 2006 年 9 月 待定 349,000 110,282,129.16 132,307,343.58
常州新城长岛 2006 年 12 月 待定 228,000 1,559,139.32 66,750,030.34
常州金色新城 2001 年 12 月 待定 173,000 36,091,471.16 36,016,019.16
常州新城南都 2004 年 5 月 2013 年 12 月 218,000 20,558,800.00 18,141,241.28
上海新城金郡 2009 年 8 月 2013 年 8 月 287,000 660,620,211.45 1,177,178,640.49
上海尚上城 2010 年 10 月 已完工 147,800 - 618,991,717.25
上海碧翠园 2011 年 3 月 2013 年 12 月 210,000 554,656,886.84 537,627,913.32
上海忆华里 2010 年 11 月 2015 年 3 月 277,000 461,830,675.16 457,850,121.90
上海 A11-4 地块 2012 年 7 月 2013 年 12 月 64,000 477,773,630.47 361,045,813.40
上海悠活城 2009 年 10 月 2013 年 12 月 139,000 244,135,125.61 351,989,949.19
南京香溢紫郡 2011 年 10 月 2013 年 10 月 413,000 2,142,879,114.21 1,156,824,064.92
苏州香溢澜桥 2012 年 10 月 2013 年 12 月 153,000 853,087,557.91 752,657,904.97
昆山香溢紫郡 2012 年 3 月 2013 年 12 月 204,500 975,422,409.38 464,747,848.38
苏州新城金郡 2008 年 10 月 2013 年 12 月 270,000 427,216,256.35 437,782,272.96
无锡尚东雅园 2010 年 12 月 2013 年 12 月 294,000 1,044,571,700.14 932,815,729.57
无锡香溢紫峻 2013 年 4 月 2014 年 12 月 146,000 673,602,587.70 -
上海香溢澜庭 2012 年 12 月 2014 年 12 月 109,500 700,410,653.52 -
常州香溢俊园 2013 年 5 月 2014 年 12 月 130,300 624,608,524.56 -
其他项目 122,669,139.80 23,045,778.25
合计 17,996,826,922.71 14,422,388,763.54
71
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
五、 合并财务报表附注(续)
5 存货(续)
(a) 存货分类如下(续)：
(iii) 开发产品
最新一期 2012 年 2013 年
项目 竣工时间 12 月 31 日 本年增加 本年减少 6 月 30 日
常州香悦半岛 2013 年 2 月 701,383,347.26 219,887,495.79 481,495,851.47
上海碧翠园 2012 年 12 月 413,343,738.79 116,721,878.78 295,192,225.28 234,873,392.29
上海尚上城 2013 年 6 月 216,576,532.02 662,805,699.91 536,335,152.84 343,047,079.09
上海忆华里 2012 年 12 月 159,587,575.28 - 131,978,188.07 27,609,387.21
上海新城公馆 2012 年 11 月 627,304,907.98 19,717,299.80 108,640,704.17 538,381,503.61
苏州新城金郡 2012 年 6 月 220,056,330.44 108,191,789.51 165,013,462.74 163,234,657.21
常州新城域 2012 年 11 月 89,697,558.93 - 20,779,373.53 68,918,185.40
无锡尚东雅园 2012 年 10 月 457,570,970.44 - 138,094,106.89 319,476,863.55
南京新城金郡 2012 年 10 月 115,958,155.95 - 54,470,120.58 61,488,035.37
常州公园壹号 2012 年 10 月 114,845,905.43 3,512,135.49 31,395,986.77 86,962,054.15
常州新城公馆 2012 年 9 月 84,558,875.32 - 14,946,415.20 69,612,460.12
上海悠活城 2013 年 6 月 36,069,857.27 146,113,183.75 4,834,978.21 177,348,062.81
常州新城金郡 2012 年 6 月 114,402,797.45 - 37,531,592.10 76,871,205.35
上海新城金郡 2013 年 6 月 69,466,753.53 636,463,071.37 532,211,254.97 173,718,569.93
常州玉龙湾 2012 年 5 月 23,205,247.73 - 1,193,153.95 22,012,093.78
常州清水湾 2012 年 5 月 62,537,909.75 3,827,023.83 3,880,079.81 62,484,853.77
常州新城首府 2011 年 12 月 593,368,419.78 6,530,341.76 33,614,131.24 566,284,630.30
昆山新城域 2011 年 12 月 72,432,130.79 - 3,540,283.55 68,891,847.24
无锡盛世新城 2011 年 11 月 48,057,034.47 354,731.90 18,310,886.87 30,100,879.50
常州新城熙园 2011 年 11 月 28,625,424.71 - 294,162.43 28,331,262.28
苏州翡翠湾 2011 年 6 月 85,508,136.55 33,573.02 873,219.90 84,668,489.67
常州新城长岛 2010 年 11 月 40,717,981.22 75,453.24 398,936.79 40,394,497.67
常州新城南都 2010 年 5 月 76,605,347.56 270,551.17 (15,032,781.12) 91,908,679.85
常州新城帝景 2009 年 11 月 105,634,618.11 - 0.00 105,634,618.11
常州新城逸境 2009 年 11 月 23,002,791.65 176,132.85 2,502,876.57 20,676,047.93
常州蓝钻景庭 2009 年 5 月 31,847,059.78 71,482.77 960,445.42 30,958,097.13
南京尚东区 2008 年 2 月 27,210,908.95 - 429,681.06 26,781,227.89
常州金色新城 2007 年 12 月 19,619,796.55 - 845,396.71 18,774,399.84
其他 98,187,363.52 380,902.88 13,276,208.10 85,292,058.30
合计 4,056,000,129.95 2,406,628,599.29 2,356,397,738.42 4,106,230,990.82
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五、 合并财务报表附注(续)
5 存货(续)
(a) 存货分类如下(续)：
本报告期计入存货成本的资本化借款费用为 274,089,708.04 元(2012 年 1 至 6 月：
286,201,912.91 元)。
(b) 存货跌价准备分析如下：
2012 年 12 月 31 日 本期计提 本期减少 2013 年 6 月 30 日
转回 转销
开发成本 119,838,582.13 - - 119,838,582.13
开发产品 229,573,043.54 - (5,298,727.21) 224,274,316.33
349,411,625.67 - - (5,298,727.21) 344,112,898.46
(c) 存货跌价准备情况如下：
计提存货跌价 本年转回存货 本年转销存货
准备的依据 跌价准备的原因 跌价准备的原因
开发成本 完工后的预计销售价 不适用 不适用
格减去估计至完工将
要发生的成本、销售
费用及相关税金后的
其可变现净值低于账
面价值的差额
开发产品 开发产品销售价格下 不适用 实现销售并结转
降导致其可变现净值 营业成本
低于账面价值的差额
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五、 合并财务报表附注(续)
6 其他流动资产
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
预缴营业税 623,780,269.34 498,796,824.71
预缴土地增值税 258,376,265.31 206,594,989.68
预缴企业所得税 127,661,791.98 124,020,029.19
预缴的其他税金 69,622,657.09 52,543,034.61
合计 1,079,440,983.72 881,954,878.19
7 可供出售金融资产
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
可供出售权益工具(注) 196,186,605.23 181,186,605.23
减：减值准备 - -
196,186,605.23 181,186,605.23
减：列示于其他流动资产
的可供出售金融资产 - -
196,186,605.23 181,186,605.23
注： (a)本公司之子公司昆山新城创置发展有限公司于2010年9月2日与苏州银行股份有
限公司(原江苏东吴农村商业银行股份有限公司)签署投资入股协议，以货币资金方
式出资156,000,000.00元认购苏州银行股份有限公司30,000,000股股权，所占股权比
例为1%。于2013年度，昆山新城创置发展有限公司收到苏州银行股份有限公司分
配的现金股利6,000,012.00元(2012年度：4,500,000.00元)。于2013年6月30日，该可
供出售金融资产不存在变现的重大限制。
(b) 本公司之子公司上海新城万嘉房地产有限公司于2012年3月30日与上海聚超投
资有限公司签署有限合伙权益转让协议，以5,186,605.23元购买其持有的上海景盈
投资管理合伙企业权益，所占有限合伙权益比例为6.18%。于2013年度，上海新城
万嘉房地产有限公司收到上海景盈投资管理合伙企业分配的现金股利367,027.80
元（2012年度：541,813.98元）。于2013年6月30日，该可供出售金融资产不存在
变现的重大限制。
(c) 本公司之子公司上海新城万嘉房地产有限公司于2012年10月15日与上海易德
臻投资管理中心(普通合伙人)及其他有限合伙人共同订立上海伍翎投资中心有限
合伙协议。上海新城万嘉房地产有限公司认缴出资50,000,000.00元， 所占有限合
伙权益比例为5.26%，已支付首期出资款15,000,000.00元。于2013年6月30日，该可
供出售金融资产不存在变现的重大限制。
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五、 合并财务报表附注(续)
7.可供出售金融资产（续）
(d)本公司之子公司常州鼎佳房地产开发有限公司于2012年11月2日与歌斐资产管
理有限公司(普通合伙人)及其他有限合伙人订立昆山歌斐鸿乾股权投资中心(有限
合伙)入伙协议。常州鼎佳房地产开发有限公司认缴出资25,000,000.00元，所占有
限合伙权益比例为2.72%，已支付出资款20,000,000.00元。于2013年6月30日，该可
供出售金融资产不存在变现的重大限制.
8 长期股权投资
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
联营企业 - 无公开报价(注) 227,500,050.13 229,890,446.85
本集团不存在长期股权投资变现的重大限制。
75
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
五、 合并财务报表附注(续)
8 长期股权投资(续)
注：
本期增减变动
持股比例与
2012 年 追加或 按权益法调 宣告分派的 其他权 2013 年 持股 表决权 表决权比例不 本期计提
核算方法 投资成本 12 月 31 日 减少投资 整的净损益 现金股利 益变动 6 月 30 日 比例 比例 一致的说明 减值准备 减值准备
人民币千元 人民币千元 人民币千元
上海蓝天创业房地产
有限公司(a) 权益法 10,000 10,000 - - - - 10,000 20% 20% 不适用 - -
上海万之城房地产开
发有限公司(b) 权益法 225,000 219,890 - (2,390) - - 217,500 50% 40% 附注(b) - -
注：
(a) 本公司之子公司上海新城万嘉房地产有限公司于 2010 年 8 月 4 日投资设立上海蓝天创业房地产有限公司。
(b) 上海万之城房地产开发有限公司由上海万科房地产有限公司于 2011 年 3 月 29 日发起设立，注册资本为 10,000,000.00 元。本公司之子公司
上海新城万嘉房地产有限公司于 2011 年 6 月 30 日与上海万科房地产有限公司签订股权转让协议，以 5,000,000.00 元收购上海万之城房地
产开发有限公司 50%股权；于 2011 年 11 月 15 日，上海新城万嘉房地产有限公司与上海万科房地产有限公司分别对上海万之城房地产开发
有限公司增资 220,000,000.00 元。增资后，本集团对上海万之城房地产开发有限公司的持股比例保持 50%不变。
本集团对上海万之城房地产开发有限公司的持股比例为 50%，根据相关协议和章程，本集团对其具有重大影响，但不控制。故作为联营企
业以权益法核算该投资。
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五、 合并财务报表附注(续)
9 对联营企业投资
2013 年 6 月 30 日 2013 年 1-6 月
持股 表决权 净利润
比例 比例 资产总额 负债总额 净资产 营业收入 /(亏损)
联营企业
- 上海蓝天创业
房地产有限公司 20% 20% 50,322,171.43 - 50,322,171.43 - 44,261.89
- 上海万之城房地产
开发有限公司 50% 40% 1,314,693,345.93 879,693,245.67 435,000,100.26 589,637,028.00 (4,780,793.44)
10 投资性房地产
2012 年 2013 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 6 月 30 日
原价合计 469,265.16 - - 469,265.16
房屋、建筑物 469,265.16 - - 469,265.16
土地使用权 - - - -
累计折旧、摊销金额合计 117,315.90 7,821.06 - 125,136.96
房屋、建筑物 117,315.90 7,821.06 - 125,136.96
土地使用权 - - - -
账面净值合计 351,949.26 - 7,821.06 344,128.20
房屋、建筑物 351,949.26 - 7,821.06 344,128.20
土地使用权 - - - -
减值准备合计 - - - -
房屋、建筑物 - - - -
土地使用权 - - - -
账面价值合计 351,949.26 7,821.06 344,128.20
房屋、建筑物 351,949.26 7,821.06 344,128.20
土地使用权 - - - -
本报告期投资性房地产的摊销金额为 7,821.06 元(2012 年 1-6 月：7,821.06 元)。
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五、 合并财务报表附注(续)
11 固定资产
2012 年 2013 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 6 月 30 日
原价合计 108,783,529.25 4,369,128.70 (2,691,527.47) 110,461,130.48
房屋、建筑物 59,319,738.13 - (181,986.47) 59,137,751.66
运输工具 23,441,572.14 659,820.00 (1,844,681.00) 22,256,711.14
电子设备 15,717,688.92 1,258,408.70 (654,860.00) 16,321,237.62
其他设备 10,304,530.06 2,450,900.00 (10,000.00) 12,745,430.06
本年新增 本年计提 本年减少
累计折旧合计 28,553,961.27 - 4,212,164.13 (1,850,142.71) 30,915,982.69
房屋、建筑物 6,306,678.77 - 948,722.86 (69,397.82) 7,186,003.81
运输工具 10,377,131.87 - 1,084,361.74 (1,139,164.19) 10,322,329.42
电子设备 8,200,567.45 - 1,343,874.47 (619,737.60) 8,924,704.32
其他设备 3,669,583.18 - 835,205.06 (21,843.10) 4,482,945.14
账面净值合计 80,229,567.98 156,964.57 (841,384.76) 79,545,147.79
房屋、建筑物 53,013,059.36 (948,722.86) (112,588.65) 51,951,747.85
运输工具 13,064,440.27 (424,541.74) (705,516.81) 11,934,381.72
电子设备 7,517,121.47 (85,465.77) (35,122.40) 7,396,533.30
其他设备 6,634,946.88 1,615,694.94 11,843.10 8,262,484.92
减值准备合计 - - - -
房屋、建筑物 - - - -
运输工具 - - - -
电子设备 - - - -
其他设备 - - - -
账面价值合计 80,229,567.98 156,964.57 (841,384.76) 79,545,147.79
房屋、建筑物 53,013,059.36 (948,722.86) (112,588.65) 51,951,747.85
运输工具 13,064,440.27 (424,541.74) (705,516.81) 11,934,381.72
电子设备 7,517,121.47 (85,465.77) (35,122.40) 7,396,533.30
其他设备 6,634,946.88 1,615,694.94 11,843.10 8,262,484.92
于 2013 年 6 月 30 日，本集团固定资产无抵押情况(2012 年 12 月 31 日：无)。
本报告期固定资产计提的折旧金额为 4,212,164.13 元(2012 年 1-6 月：3,803,760.17
元)。
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五、 合并财务报表附注(续)
11 固定资产(续)
于 2013 年 6 月 30 日，本集团无暂时闲置的固定资产(2012 年 12 月 31 日：无)。
于 2013 年 6 月 30 日，本集团无融资租赁租入的固定资产(2012 年 12 月 31 日：无)。
于 2013 年 6 月 30 日，本集团无持有待售的固定资产(2012 年 12 月 31 日：无)。
于 2013 年 6 月 30 日，本集团无未办妥产权证书的固定资产(2012 年 12 月 31 日：无)。
12 无形资产
本集团之无形资产为购入的管理及财务软件。
2012 年 2013 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 6 月 30 日
原价 6,679,229.60 14,000.00 - 6,693,229.60
累计摊销 3,038,936.46 571,319.76 - 3,610,256.22
账面净值 3,640,293.14 (557,319.76) - 3,082,973.38
减值准备 - - - 0.00
账面价值 3,640,293.14 (557,319.76) - 3,082,973.38
本报告期无形资产的摊销金额为 557,319.76 元(2012 年 1-6 月：538,987.18 元)。
于 2013 年 6 月 30 日，本集团无形资产无抵押情况(2012 年 12 月 31 日：无)。
13 长期待摊费用
2012 年 2013 年
12 月 31 日 本年增加 本年摊销 6 月 30 日 摊销年限
经营场所装修费 1,616,624.52 - (779,822.11) 836,802.41 3到5年
机场路实验楼 18,446,308.99 632,424.57 (3,166,402.58) 15,912,330.98 5年
其他 3,453,988.22 1,700,768.24 (306,516.66) 4,848,239.80 5年
合计 23,516,921.73 2,333,192.81 (4,252,741.35) 21,597,373.19
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五、 合并财务报表附注(续)
14 递延所得税资产和递延所得税负债
(a) 未经抵销的递延所得税资产
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
递延所得 可抵扣暂时性差 递延所得 可抵扣暂时性差
税资产 异及可抵扣亏损 税资产 异及可抵扣亏损
可抵扣亏损 170,662,027.18 682,648,108.72 135,103,955.87 540,415,823.48
预提土地增值税 127,665,581.51 510,662,326.05 119,831,312.50 479,325,251.04
资产减值准备 86,028,224.85 344,112,899.40 87,352,906.65 349,411,626.60
预提费用 7,058,768.99 28,235,075.96 3,124,570.29 12,498,281.16
抵销内部未实现利润 925,508.05 3,702,032.20 925,508.05 3,702,032.20
其他 - - - -
合计 392,340,110.58 1,569,360,442.33 346,338,253.36 1,385,353,014.49
(b) 未经抵销的递延所得税负债
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
递延所得 应纳税 递延所得 应纳税
税负债 暂时性差异 税负债 暂时性差异
收购子公司 3,119,960.29 12,479,841.16 3,119,960.29 12,479,841.17
内部未实现损益抵消 3,012,305.59 12,049,222.36 6,363,485.29 25,453,941.16
开发产品成本核算中
会计与税法的差异 173,381,987.41 693,527,949.64 143,369,730.62 573,478,922.48
合计 179,514,253.29 718,057,013.16 152,853,176.20 611,412,704.81
(c) 本集团未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损分析如下：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
可抵扣亏损 34,763,446.40 34,763,446.40
80
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五、 合并财务报表附注(续)
14 递延所得税资产和递延所得税负债(续)
(d) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
2014 - -
2015 19,171,674.00 19,171,674.00
2016 12,725,907.16 12,725,907.16
2017 2,865,865.24 2,865,865.24
2018 - -
合计 34,763,446.40 34,763,446.40
(e) 递延所得税资产和递延所得税负债互抵金额：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
递延所得税资产 (60,365,422.58) (33,179,341.64)
递延所得税负债 (60,365,422.58) (33,179,341.64)
抵销后的递延所得税资产和递延所得税负债净额列示如下：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
递延所得税资产 互抵后的可抵扣或 递延所得税资产 互抵后的可抵扣或应
或负债净额 应纳税暂时性差额 或负债净额 纳税暂时性差额
递延所得税资产 331,974,688.00 1,327,898,752.01 313,158,911.72 1,252,635,646.88
递延所得税负债 (119,148,830.71) (476,595,322.84) (119,673,834.56) (478,695,338.25)
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五、 合并财务报表附注(续)
15 其他非流动资产
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
工业用地及房产 367,247,647.00 367,247,647.00
子公司常州新城房产于 2007 年 9 月 20 日通过受让常州嘉枫市场调查有限公司股权，
获得常新路 110 号、138 号(原常州客车厂)地块的土地使用权，面积 241,529.30 平方
米，相关权证于 2007 年 3 月 16 日办理，即常国用(2007)第变 0203450 号 203353 号。
同年，又通过无锡东华伟业拍卖有限公司取得了常新路 138 号部分的土地使用权，
面积 60,661.70 平方米，拍卖金额 80,100,000.00 元，目前尚未取得相关权证。上述的
两个地块，目前的地块性质为工业用地，暂不能直接用于开发建设。截至 2013 年 6
月 30 日，本集团认为该等资产无需计提减值准备(2012 年 12 月 31 日：无)。
16 资产减值准备
2012 年 本期减少 2013 年
12 月 31 日 本期增加 转回 转销 6 月 30 日
存货跌价准备
(附注五(5)) 349,411,625.67 - - (5,298,727.21) 344,112,898.46
17 短期借款
币种 2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
银行借款
- 委托借款 人民币 1,025,200,000 280,000,000.00
- 抵押借款 人民币 426,844,300.00 50,000,000.00
- 抵押加保证借款 人民币 343,750,000.00 121,100,000.00
信托融资 人民币 311,860,000.00 311,860,000.00
合计 2,107,654,300.00 762,960,000.00
以上短期借款主要由本集团的土地作为抵押、本公司提供担保等方式予以保证。
82
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五、 合并财务报表附注(续)
18 应付票据
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
银行承兑汇票 451,672,485.93 555,906,654.89
于 2013 年 6 月 30 日，预计将于一年内到期的金额为 451,672,485.93 元(2012 年 12
月 31 日：555,906,654.89 元)。
19 应付账款
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
应付建筑工程款 4,494,659,556.51 5,550,958,701.52
(a) 于 2013 年 6 月 30 日，应付账款中无应付持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的
股东单位的应付账款(2012 年 12 月 31 日：无)。
(b) 于 2013 年 6 月 30 日， 本集团无应付关联方的应付账款(2012 年 12 月 31 日：无)。
(c) 于 2013 年 6 月 30 日，账龄超过一年的应付账款为 2,546,750,381.23 元(2012 年 12 月
31 日：141,034,474.63 元)，主要为尚未支付的工程款。
(d) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团应付账款中无外币余额(2012 年 12 月 31 日：无)。
20 预收款项
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
物业销售预收款(i) 12,481,420,738.12 9,946,900,585.38
预收租金款 936,585.96 3,969,702.44
预收物业管理费 1,217,294.81 23,664,521.22
合计 12,483,574,618.89 9,974,534,809.04
83
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五、 合并财务报表附注(续)
20 预收款项(续)
(i) 物业销售预收款
2013 年 2012 年 预计最新一期
6 月 30 日 12 月 31 日 竣工时间
上海新城金郡 795,595,164.00 1,551,462,073.36 2013 年 8 月
常州香悦半岛 1,375,655,664.00 1,203,941,231.32 2013 年 10 月
常州香溢紫郡 1,255,272,165.00 936,249,110.00 2013 年 9 月
苏州新城金郡 726,789,365.00 811,818,782.00 2013 年 12 月
常州香溢澜桥 1,234,185,512.72 741,257,450.00 2013 年 9 月
南京香溢紫郡 1,365,202,571.60 718,309,069.60 2013 年 10 月
常州新城域 785,706,854.00 697,985,402.00 2013 年 8 月
常州新城金郡 763,578,731.00 595,743,044.00 2013 年 11 月
上海尚上城 40,546,750.00 547,927,153.00 已竣工
常州新城首府 598,169,514.68 495,856,071.58 2013 年 12 月
上海碧翠园 375,067,046.00 302,300,331.00 2013 年 12 月
昆山香溢紫郡 564,402,525.00 297,488,218.00 2013 年 12 月
无锡尚东雅园 534,562,012.00 250,820,319.73 已竣工
常州公园壹号 353,095,129.00 236,523,617.00 2013 年 10 月
常州金色新城 137,913,390.00 137,049,602.00 待定
上海忆华里 8,804,739.00 92,007,325.00 2015 年 3 月
上海悠活城 122,623,723.00 65,638,040.00 2013 年 12 月
上海新城公馆 87,550,280.00 64,885,162.00 已竣工
上海金郡园 508,009,085.00 64,435,036.00 2013 年 12 月
苏州香溢澜桥 535,151,201.00 49,709,973.00 2013 年 12 月
南京新城金郡 11,469,639.00 29,378,215.00 已竣工
常州新城公馆 17,649,252.00 23,283,148.00 已竣工
无锡盛世新城 10,457,490.92 12,548,935.76 已竣工
常州新城南都 12,554,642.00 7,700,023.00 已竣工
常州新城景庭 6,738,617.00 6,392,617.00 已竣工
常州帝景别墅 168,027,749.00 - 2013 年 12 月
常州香溢俊园 53,434,455.00 - 2014 年 12 月
其他 33,207,471.20 6,190,636.03
合计 12,481,420,738.12 9,946,900,585.38
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五、 合并财务报表附注(续)
20 预收款项(续)
(a) 于 2013 年 6 月 30 日，预收款项中无预收持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的
股东单位的预收账款(2012 年 12 月 31 日：无)。
(b) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团无预收关联方的预收账款(2012 年 12 月 31 日：无)。
于2013年6月30日，账龄超过一年的预收款项为3,035,876,870.24元(2012年12月31日：
1,868,912,968.16元)，主要为尚未达到完工状态或尚未办理完工交付手续的销售开发
项目的预收房款。
(c) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团预收款项中无外币余额(2012 年 12 月 31 日：无)。
21 应付职工薪酬
2012 年 本年增加 本年减少 2013 年
12 月 31 日 6 月 30 日
工资、奖金、津贴和补贴 53,635,410.10 120,788,422.87 159,410,974.04 15,012,858.93
职工福利费 - 10,390,590.57 10,390,590.57 -
社会保险费 - 18,651,888.01 18,651,888.01 -
其中：基本养老保险费 - 12,886,884.04 12,886,884.04 -
医疗保险费 - 4,314,903.18 4,314,903.18 -
失业保险费 - 786,991.36 786,991.36 -
工伤、生育保险费 - 663,109.43 663,109.43 -
住房公积金 - 3,648,247.00 3,648,247.00 -
工会经费与职工教育经费 260,379.74 1,510,442.61 1,567,182.78 203,639.57
合计 53,895,789.84 154,989,591.06 193,668,882.40 15,216,498.50
于 2013 年 6 月 30 日，应付职工薪酬中没有属于拖欠性质的应付款。
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五、 合并财务报表附注(续)
22 应交税费(附注三)
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
应交企业所得税 164,320,807.65 367,282,830.49
应交土地增值税 65,710,473.79 136,345,129.32
应交营业税 29,578,814.24 53,973,953.99
应交教育费附加 3,293,306.81 6,850,198.67
应交城市维护建设税 3,122,566.86 4,826,651.62
应交印花税 2,113,964.14 4,830,352.53
应交土地使用税 2,691,205.71 2,663,547.96
应交房产税 1,042,451.65 1,050,979.94
其他 6,201,491.33 5,400,818.66
合计 278,075,082.18 583,224,463.18
23 应付利息
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
信托融资利息 25,187,469.60 41,298,961.83
分期付息到期还本的长期
借款利息 23,519,545.05 28,662,728.31
短期借款应付利息 9,199,235.42 594,825.00
合计 57,906,250.07 70,556,515.14
24 其他应付款
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
物业代收款项(i) 87,894,564.60 106,370,462.53
预提费用 78,016,157.47 75,718,604.66
应付关联方款项（b） 20,195,000.00 18,295,000.00
临时往来款 18,000,000.00 18,000,000.00
单位往来 15,000,000.00 -
应付股权款(iii) 10,864,000.00 17,312,000.00
代收契税(ii) 4,320,795.50 11,826,531.58
其他 62,097,674.09 41,123,290.29
合计 296,388,191.66 288,645,889.06
(i) 物业代收款项主要为江苏新城物业服务有限公司代收代付的维修基金等各类物
业款项。
(ii) 代收契税为尚未缴纳的代收代缴房产买卖契税
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五、 合并财务报表附注(续)
24 其他应付款（续）
(iii)应付股权款为尚未支付的收购子公司常州鼎佳房产的应付股权款。
(a) 于 2013 年 6 月 30 日，其他应付款中无应付持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份
的股东单位的其他应付款(2012 年 12 月 31 日：无)。
(b) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团除下属子公司金坛市新城万郡置业有限公司有应付关
联方新城控股集团有限公司的其他应付款 20,195,000.00 元(2012 年 12 月 31 日：
18,295,000.00 元)外，无应付关联方的其他应付款。金坛市新城万郡置业有限公司为
本集团下属子公司常州新城房产开发有限公司与新城控股集团有限公司共同投资设
立的有限责任公司。
(c) 于 2013 年 6 月 30 日，账龄超过一年的其他应付款为 135,676,550.65 元(2012 年 12
月 31 日：66,407,138.66 元)，主要为代收款项。
(d) 于 2013 年 6 月 30 日，本集团其他应付款中无外币余额(2012 年 12 月 31 日：无)。
25 一年内到期的非流动负债
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
一年内到期的长期借款 1,638,008,100.00 2,315,560,000.00
币种 2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
银行借款
- 抵押加保证借款 人民币 1,151,064,300.00 854,100,000.00
- 抵押借款 人民币 441,683,800.00 614,000,000.00
- 质押借款 人民币 - -
- 保证借款 人民币 - -
信托融资 人民币 45,260,000.00 847,460,000.00
合计 1,638,008,100.00 2,315,560,000.00
以上一年内到期的长期借款主要由本集团的土地作为抵押、本公司提供担保、本集
团最终控制人王振华先生提供担保等方式予以保证。
一年内到期的长期借款中无逾期借款获得展期的金额。
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五、 合并财务报表附注(续)
25 一年内到期的非流动负债(续)
本集团金额前五名的一年内到期的长期借款：
2013 年
债权公司 借款起始日 借款终止日 币种 利率 6 月 30 日
中国建设银行股份有限公司常州分行 2012 年 10 月 19 日 2013 年 12 月 30 日 人民币 注 248,695,500.00
江苏省国际信托有限公司 2012 年 11 月 30 日 2013 年 12 月 13 日 人民币 注 188,140,000.00
中国民生银行股份有限公司南京分行 2010 年 12 月 9 日 2013 年 8 月 9 日 人民币 注 125,000,000.00
中国银行股份有限公司南京浦口支行 2012 年 7 月 23 日 2014 年 6 月 25 日 人民币 注 100,000,000.00
中国银行股份有限公司南京浦口支行 2012 年 7 月 23 日 2013 年 12 月 25 日 人民币 注 97,938,800.00
本集团按市场利率取得上述前五名一年内到期的长期借款。
26 其他流动负债
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
土地增值税(a) 510,662,325.35 479,325,251.04
(a) 土
地增值税是本集团根据《中华人民共和国土地增值税法》的规定，基于本集团销售
房地产所获得的增值额，按 30%至 60%累进税率计算的应交土地增值税。增值额的
计算通常是销售房地产所取得的收入减去可以扣除的成本及费用，其中包括土地使
用权、借款费用以及相关的房地产开发成本。由于土地增值税的实际征收情况存在
不确定性，实际缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额。估计额的任何增
减变动都会影响以后年度的损益。
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五、 合并财务报表附注(续)
27 长期借款
币种 2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
银行借款
- 委托借款 人民币 590,000,000.00 290,000,000.00
- 抵押借款 人民币 1,458,505,200.00 1,163,370,000.00
- 抵押加保证借款 人民币 2,698,508,300.00 1,421,600,000.00
- 抵押加质押加保证借款 人民币 - 274,000,000.00
- 保证借款 人民币 - -
信托融资 人民币 - -
合计 4,747,013,500.00 3,148,970,000.00
本集团金额前五名的长期借款：
2013 年
债权公司 借款起始日 借款终止日 币种 利率 6 月 30 日
中国民生银行有限公司常州分行 2013 年 5 月 31 日 2016 年 2 月 27 日 人民币 注 406,000,000
中国建设银行股份有限公司上海宝山 2013 年 3 月 29 日 2015 年 3 月 28 日 人民币 注 349,254,200
支行
徽商银行合肥城隍庙支行 2013 年 6 月 14 日 2015 年 6 月 13 日 人民币 注 300,000,000
中国民生银行有限公司常州分行 2010 年 11 月 22 日 2015 年 11 月 21 日 人民币 注 274,000,000
中国农行银行股份有限公司上海虹口 2013 年 3 月 28 日 2016 年 3 月 25 日 人民币 注 199,044,400
支行
注：本集团按市场利率取得上述前五名长期借款。
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五、 合并财务报表附注(续)
28 股本
2013 年 1-6 月增减变动
2012 年 发行 公积金 2013 年
12 月 31 日 新股 送股 转股 其他 小计 6 月 30 日
有限售条件股份
- 境内非国有法人持股 950,400,000.00 - - - - - 950,400,000.00
无限售条件股份 - - - - - - -
- 境内上市的外资股 642,787,200.00 - - - - - 642,787,200.00
合计 1,593,187,200.00 - - - - - 1,593,187,200.00
以上股本投入已经江苏公证会计师事务所苏公 C[2011]B066 号验资报告验证。
29 资本公积
2012 年 2013 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 6 月 30 日
股本溢价 11,303,969.68 - - 11,303,969.68
股份支付 29,257,073.39 7,939,588.00 - 37,196,661.39
其他 8,947,527.88 - - 8,947,527.88
合计 49,508,570.95 7,939,588.00 - 57,448,158.95
30 盈余公积
2012 年 2013 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 6 月 30 日
法定盈余公积 183,173,043.68 - - 183,173,043.68
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的 10%提取法
定盈余公积金，当法定盈余公积金累计额达到注册资本的 50%以上时，可不再提取。
法定盈余公积金经批准后可用于弥补亏损，或者增加股本。
90
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五、 合并财务报表附注(续)
31 未分配利润
2013 年 1-6 月 2012 年度
提取或 提取或
金额 分配比例 金额 分配比例
年初未分配利润 3,334,212,020.69 2,111,450,939.34
加：归属于本公司股东的净利润 402,454,196.30 1,315,768,260.43
减：提取法定盈余公积 - (13,347,819.08) 10%
每股 每股
减：普通股股利 (159,318,720.00) 0.10 元 (79,659,360.00) 0.05 元
年末未分配利润 3,577,347,496.99 - 3,334,212,020.69 -
本年无由于同一控制下企业合并调整年初未分配利润的情况。
根据 2013 年 4 月 25 日股东大会决议，本公司向全体股东按每股 0.10 元派发现金股
利。 按照已发行的股份 1,593,187,200 股计算，派发现金股利共计 159,318,720.00 元。
32 少数股东权益
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
新城控股集团有限公司 54,808,095.18 54,857,604.50
王晓松 167,639,755.38 161,497,039.08
222,447,850.56 216,354,643.58
33 营业收入和营业成本
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
主营业务收入 3,393,258,179.36 3,544,014,434.00
其他业务收入 110,628,063.25 75,112,070.27
合计 3,503,886,242.61 3,619,126,504.27
主营业务成本 2,275,391,379.08 2,242,904,684.91
其他业务成本 76,305,416.12 85,993,216.46
合计 2,351,696,795.20 2,328,897,901.37
91
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五、 合并财务报表附注(续)
33 营业收入和营业成本（续）
(a) 主营业务收入和主营业务成本
按性质分析如下：
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
物业销售 3,393,258,179.36 2,275,391,379.08 3,544,014,434.00 2,242,904,684.91
(b) 其他业务收入和其他业务成本
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
物业出租 9,663,916.64 7,821.06 10,847,089.85 7,821.06
物业管理费 92,365,875.01 72,248,529.33 61,263,814.86 69,923,301.31
其他 8,598,271.60 4,049,065.73 3,001,165.56 16,062,094.09
合计 110,628,063.25 76,305,416.12 75,112,070.27 85,993,216.46
(c) 来自本集团前五名客户的营业收入情况
来 自 本 集 团前 五 名 客 户的 营 业 收 入总 额 为 62,396,720.00 元 (2012 年 1-6 月 ：
42,753,949.00 元)，占本集团全部营业收入的比例为 1.78%(2012 年 1-6 月：1.18%)，
具体情况如下：
占本集团全部营业
营业收入 收入的比例(%)
自然人 1 19,074,000.00 0.54
自然人 2 11,808,000.00 0.34
自然人 3 10,777,120.00 0.31
自然人 4 10,600,000.00 0.30
自然人 5 10,137,600.00 0.29
合计 62,396,720.00 1.78
92
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五、 合并财务报表附注(续)
34 营业税金及附加
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月 计缴标准
营业税 176,292,677.39 181,912,369.11 附注三
土地增值税 143,484,462.66 167,535,093.33 附注三
城市维护建设税 4,727,364.31 11,014,195.14 附注三
教育费附加 8,794,657.91 8,210,535.62 附注三
其他 1,974,024.43 959,106.12
合计 335,273,186.70 369,631,299.32
35 销售费用
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
广告宣传费 51,850,568.23 73,897,842.01
策划代理费 35,471,413.01 59,600,959.23
人工费用 8,984,555.02 6,634,410.44
办公费用等 13,359,299.59 10,494,903.46
合计 109,665,835.85 150,628,115.14
36 管理费用
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
人工费用 92,572,154.94 90,202,551.63
差旅费用 5,962,829.05 5,320,803.66
税费 12,150,465.87 8,549,494.22
办公费用等 60,060,041.33 46,580,235.09
合计 170,745,491.19 150,653,084.60
93
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五、 合并财务报表附注(续)
37 财务费用 - 净额
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
利息支出 295,500,907.87 311,404,220.73
减：已资本化的利息支出
(附注五(5)) (274,089,708.04) (286,201,912.91)
减：利息收入 (18,677,539.53) (16,236,526.48)
汇兑收益 (874,266.75) 443,301.81
手续费 2,721,400.55 2,800,276.48
合计 4,580,794.10 12,209,359.63
38 资产减值损失
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
存货跌价损失(附注五(16)) - -
39 投资收益
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
可供出售金融资产取得
的投资收益 6,367,039.80 4,500,000.00
按权益法核算的长期股权投
资损失 (2,390,396.72)
合计 3,976,643.08 4,500,000.00
40 营业外收入
计入本期非经
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月 常性损益的金额
非流动资产处置利得合计 35,071.35 900.00 35,071.35
其中：固定资产处置利得 35,071.35 900.00 35,071.35
投资性房地产处置利得 - - -
政府收回土地补偿款 - - -
政府税收奖励 1,347,900.00 1,197,900.00 1,347,900.00
违约金收入 2,471,864.97 4,012,046.80 2,471,864.97
其他 1,785,712.90 2,088,377.43 1,785,712.90
合计 5,640,549.22 7,299,224.23 5,640,549.22
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五、 合并财务报表附注(续)
41 营业外支出
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月 计入本期非经
常性损益的金额
非流动资产处置损失合计 237,766.34 18,448.36 237,766.34
其中：固定资产处置损失 237,766.34 18,448.36 237,766.34
对外捐赠 2,780,000.00 1,460,000.00 2,780,000.00
赔偿、罚款、违约金及其他 1,095,888.35 658,450.27 1,095,888.35
合计 4,113,654.69 2,136,898.63 4,113,654.69
42 所得税费用
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
当期所得税 109,539,493.77 137,148,266.79
递延所得税(附注五(14)) 19,340,780.13 17,602,406.03
合计 128,880,273.90 154,750,672.82
将基于合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费用：
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
利润总额 537,427,677.18 616,769,069.81
按 25%税率计算的所得税 134,356,919.30 154,192,267.45
不得扣除的成本、费用和损失 3,484,900.00 2,515,089.03
非应纳税收入 (1,500,003.00) (1,125,000.00)
当期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 (7,461,542.40) -
以前年度所得税汇算清缴差异 - (831,683.66)
所得税费用 128,880,273.90 154,750,672.82
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五、 合并财务报表附注(续)
43 每股收益
(a) 基本每股收益
基本每股收益以归属于本公司普通股股东的合并净利润除以本公司发行在外普通股
的加权平均数计算：
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
归属于本公司普通股股东的合并净利润 402,454,196.30 446,232,998.88
本公司发行在外普通股的加权平均数 1,593,187,200.00 1,593,187,200.00
基本每股收益 0.2526 0.2801
其中：
- 持续经营基本每股收益： 0.2526 0.2801
- 终止经营基本每股收益： - -
(b) 稀释每股收益
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于本公司普通股股东的合并净
利润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。本报告期，本公司不
存在具有稀释性的潜在普通股(2012 年 1-6 月：无)，因此，稀释每股收益等于基本每
股收益。
44 现金流量表项目注释 - 本集团
(a) 收到的其他与经营活动有关的现金
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
单位往来 196,900,000.00 96,470,000.00
营业外收入 4,257,577.87 6,100,424.23
受限制的存款 85,676,974.99 -
代收契税及物业代收款 19,210,613.60 5,846,888.76
利息收入 18,677,539.53 16,236,526.48
其他 34,209,579.42 21,765,364.37
合计 358,932,285.41 146,419,203.84
96
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五、 合并财务报表附注(续)
44 现金流量表项目注释 - 本集团(续)
(b) 支付的其他与经营活动有关的现金
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
土地投标保证金 143,140,000.00 -
单位往来 93,449,227.34 147,587,080.55
营业费用及管理费用 170,261,076.28 200,351,191.08
代付费用 7,505,736.08 13,104,961.97
受限制的存款 - 116,214,295.33
其他 7,921,249.30 6,576,067.00
合计 422,277,289.00 483,833,595.93
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五、 合并财务报表附注(续)
45 现金流量表补充资料 - 本集团
(a) 现金流量表补充资料
将合并净利润调节为经营活动现金流量
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
合并净利润 408,547,403.28 462,018,396.99
加：资产减值准备(附注五(16)) - -
固定资产、投资性物业折旧(附注
五(11)、五(10)) 4,201,148.49 3,811,581.23
无形资产摊销(附注五(12)) 571,319.76 538,987.18
长期待摊费用摊销(附注五(13)) - 3,702,150.94
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产的净(收益)/损失 4,455,436.34 17,548.36
财务费用 21,411,199.83 25,202,307.82
投资收益 (3,976,643.08) (4,500,000.00)
递延所得税资产增加 (18,815,776.28) (43,729,049.23)
递延所得税负债增加 (525,003.85) 61,331,455.26
存货的增加 (3,638,850,555.77) (1,804,364,268.70)
经营性应收项目的增加 (416,714,035.22) (88,397,363.97)
经营性应付项目的增加 1,043,757,200.13 2,644,739,131.90
股份支付 7,939,588.00
经营活动产生/(使用)的现金流量净额 (2,587,998,718.37) 1,260,370,877.78
不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
不涉及现金收支的重大投资和筹资活动 - -
现金及现金等价物净变动情况
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
现金及现金等价物的期末余额 2,345,190,255.70 2,976,830,924.30
减：现金及现金等价物的年初余额 (3,150,164,721.93) (3,592,636,509.86)
现金及现金等价物净减少额 (804,974,466.23) (615,805,585.56)
98
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五、 合并财务报表附注(续)
45 现金流量表补充资料 - 本集团(续)
(c) 现金及现金等价物
2013 年 2012 年
6 月 30 日 12 月 31 日
现金 2,345,190,255.70 3,150,164,721.93
其中：库存现金 7,146,978.32 9,134,897.62
可随时用于支付的银行存款 2,338,043,277.38 3,141,029,824.31
现金等价物 - -
年末现金及现金等价物余额 2,345,190,255.70 3,150,164,721.93
六、 关联方关系及其交易
1 母公司情况
(a) 母公司基本情况
企业类型 注册地址 法人代表 业务性质 组织机构代码
新城控股集团 有限责任公司 江苏省常州市 王振华 房产投资、开发、 25083230-1
有限公司 销售
本公司的最终控制方为王振华先生。
(b) 母公司注册资本及其变化
2012 年 2013 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 6 月 30 日
新城控股集团有限公司 600,000,000.00 - - 600,000,000.00
(c) 母公司对本公司的持股比例和表决权比例
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
持股比例 表决权比例 持股比例 表决权比例
新城控股集团有限公司 58.86% 58.86% 58.86% 58.86%
99
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
六、 关联方关系及其交易(续)
2 子公司情况
子公司的基本情况及相关信息见附注四。
3 联营企业情况
企业 法人 注册资本 持股 表决权 组织机构
类型 注册地址 代表 业务性质 人民币千元 比例 比例 代码
联营企业
- 上海蓝天创业 有限责 上海嘉定区真南路 裴家文 房地产开发与经营， 50,000.00 20% 20% 56010464-1
房地产有限公司 任公司 4268 号 2 幢 305 室 实业投资，建筑工
程，绿化工程，建筑
装潢，物业管理
联营企业
- 上海万之城房地产 有限责 上海嘉定区环城路 陈东彪 房地产开发、物业管 450,000.00 50% 40% 57082897-7
开发有限公司 任公司 2222 号 3 幢 210 室 理、园林绿化工程、
建筑装潢材料、五金
交电、水暖器材的销
售
4 其他关联方情况
公司名称 与本集团的关系 组织机构代码
江苏新城实业集团有限公司 受同一最终控制方控制 69935897-X
5 关联交易
(a) 租赁收入
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
新城控股集团有限公司 1, 043,010.00 2,325,035.00
(b) 关联方为本集团代垫款项
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
上海万之城房地产开发有限公司 195,000,000.00 -
新城控股集团有限公司 1,900,000.00 9.470,000.00
196,900,000.00 9,470,000.00
100
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
六、 关联方关系及其交易(续)
6 关联方应付款项余额
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
其他应收款
- 上海万之城房地产开发有限公司 - 180,000,000.00
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
其他应付款
- 上海万之城房地产开发有限公司 15,000,000.00 -
- 新城控股集团有限公司 20,195,000.00 18,295,000.00
七、 或有事项
本集团的或有事项主要为由于提供财务担保产生的或有负债，是本集团为银行向购
房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保而形成的。本集团的部分客户
采取银行按揭(抵押贷款)方式购买本集团开发的商品房时，根据银行发放个人购房抵
押贷款的要求，本集团分别为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任
保证担保。该项担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手
续后解除。于 2013 年 6 月 30 日，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶
段性连带责任保证担保金额为 4,556,968,123.41 元(2012 年 12 月 31 日：
3,554,538,001.00 元)。
101
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
八、 承诺事项
1 房地产开发项目支出承诺
根据已签订的不可撤销的国有土地使用权出让合同，本集团未来最低应支付土地出
让金汇总如下：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
土地出让金 1,548,702,311.60 2,230,900,000.00
2. 资本性支出承诺事项
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的资本性支出
承诺：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
长期股权投资
40,000,000.00 55,000,000.00
-有限合伙权益认缴出资（附注五）
3 经营租赁承诺
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总如下：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
一年以内 7,932,591.93 10,199,773.56
一到二年 1,573,000.00 5,252,977.08
二到三年 1,588,000.00 1,583,833.33
三年以上 1,203,333.33 1,997,333.33
12,296,925.27 19,033,917.31
4 前期承诺履行情况
本集团于 2012 年 12 月 31 日披露之资本性支出承诺及经营租赁承诺已按照之前承诺
履行。
九、 资产负债表日后事项
1 重要的资产负债表日后事项说明
无。
十、 终止经营
无。
102
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十一、 公司财务报表附注
1 应收账款
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
应收账款 - 1,010,000.00
减：坏账准备 - -
- 1,010,000.00
(a) 应收账款账龄分析如下：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
一到二年 - -
二到三年 - -
三到四年 - -
四年以上 - 1,010,000.00
合计 - 1,010,000.00
103
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十一、 公司财务报表附注
1 应收账款(续)
(b) 应收账款坏账准备按类别分析如下：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提
比例 比例 比例 比例
(%) (%) (%) (%)
按组合计提坏账准备 - 100.00 - - 1,010,000.00 100.00 - -
(c) 于 2013 年 6 月 30 日，单项金额重大的应收账款无需计提坏账准备(2012 年 12 月 31 日：
无)。
(d) 于 2013 年 6 月 30 日，本公司无单项金额不重大但需计提坏账准备的应收账款 (2012
年 12 月 31 日：无)。
(e) 于 2013 年 6 月 30 日，本公司无需按组合计提坏账准备(2012 年 12 月 31 日：无)。
(f) 本报告期内，本公司无转回以前年度计提的坏账准备(2012 年 1-6 月：无)。
(g) 本报告期内，本公司未核销应收账款(2012 年 1-6 月：无)。
(h) 于 2013 年 6 月 30 日，应收账款中无应收持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的
股东单位的应收账款(2012 年 12 月 31 日：无)。
(i) 于 2013 年 6 月 30 日，本公司无应收关联方的应收账款(2012 年 12 月 31 日：无)。
(j) 于 2013 年 6 月 30 日，本公司无因金融资产转移而终止确认的应收账款(2012 年 12
月 31 日：无)。
(k) 于 2013 年 6 月 30 日，本公司无应收账款质押给银行作为取得借款的担保(2012 年
12 月 31 日：无)。
(l) 于 2013 年 6 月 30 日，本公司应收账款中无外币余额(2012 年 12 月 31 日：无)。
104
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十一、 公司财务报表附注(续)
2 其他应收款
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
关联方往来款 7,480,945.59 40,256,901.00
住房担保押金 3,314,550.00 3,314,550.00
代付款项 1,789,939.72 1,698,832.32
其他 3,474,024.38 3,188,444.71
合计 16,059,459.69 48,458,728.03
(a) 其他应收款按类别分析如下：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
单项金额重大的其他应收款 7,480,945.59 40,256,901.00
其他单项金额不重大的其他应收款 8,578,514.10 8,201,827.03
合计 16,059,459.69 48,458,728.03
(b) 其他应收款账龄分析如下：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
一年以内 9,482,869.54 41,560,354.51
一到二年 1,746,218.58 2,197,502.02
二到三年 1,601,371.57 1,700,871.50
三到四年 315,840.00 -
四到五年 - -
五年以上 2,913,160.00 3,000,000.00
合计 16,059,459.69 48,458,728.03
(c) 其他应收款坏账准备按类别分析如下：
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提
比例 比例 比例 比例
(%) (%) (%) (%)
按组合计提坏账准备 16,059,459.69 100.00 - - 48,458,728.03 100.00 - -
(d) 于 2013 年 6 月 30 日，单项金额重大的其他应收款无需计提坏账准备(2012 年 12 月 31
日：无)。
(e) 于 2013 年 6 月 30 日，本公司无单项金额不重大但需计提坏账准备的其他应收款(2012
年 12 月 31 日：无)。
105
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十一、 公司财务报表附注(续)
2 其他应收款(续)
(f) 于 2013 年 6 月 30 日，本公司无需按组合计提坏账准备(2012 年 12 月 31 日：无)。
(g) 本报告期内，本公司无转回以前年度计提的坏账准备(2012 年 1-6 月：无)。
(h) 本报告期内，本公司未核销其他应收款(2012 年 1-6 月：无)。
(i) 于 2013 年 6 月 30 日，其他应收款中无应收持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份
的股东单位的其他应收款(2012 年 12 月 31 日：无)。
(j) 于 2013 年 6 月 30 日，本公司余额前五名的其他应收款分析如下：
占其他应收款
债务公司 与本公司关系 金额 年限
总额比例(%)
江苏新城物业服务有限公司 子公司 7,281,969.90 一年以内 45.34
常州住房公积金管理中心武进 非关联方 3,200,000.00 五年以内 19.93
分中心
上海长城建设开发有限公司 非关联方 1,273,223.09 三年以内 7.93
月星集团有限公司 非关联方 1,000,000.00 一到两年 6.23
上海沪锡物业管理有限公司 非关联方 320,562.40 一年以内 2.00
合计 13,075,755.39 81.43
(k) 应收关联方的其他应收款分析如下：
与本公
债务公司 司关系 2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
金额 占其他应 坏账准备 金额 占其他应收 坏账准备
收款总额 款总额
比例(%) 比例(%)
江苏新城物业服务有限公司 子公司 7,281,969.90 45.34 - - - -
常州新城资产经营管理有限公司 子公司 160,940.00 1.00 - - - -
苏州新城创佳置业有限公司 子公司 19,902.00 0.12 - - - -
常州新城房产有限公司 子公司 - 31,015,501.24 64.00 -
江苏新城物业服务有限公司 子公司 - 6,300,062.76 13.00 -
常州新城万嘉设计事务所有限公司 子公司 - 2,941,337.00 6.07 -
7,462,811.90 46.46 - 40,256,901.00 83.07 -
(l) 于 2013 年 6 月 30 日，本公司无因金融资产转移而终止确认的其他应收款(2012 年
12 月 31 日：无)。
(m) 于 2013 年 6 月 30 日，本公司无其他应收款质押给银行作为取得借款的担保(2012 年
12 月 31 日：无)。
(n) 于 2013 年 6 月 30 日，本公司其他应收款中无外币余额(2012 年 12 月 31 日：无)。
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十一、 公司财务报表附注(续)
3 长期应收款
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
指定信托安排 125,000,000.00 125,000,000.00
4 长期股权投资
2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
子公司 (a) 3,196,027,285.14 3,187,277,285.14
减：长期股权投资减值准备 (b) - -
3,196,027,285.14 3,187,277,285.14
于 2013 年 6 月 30 日，本公司不存在长期投资变现的重大限制。
107
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十一、 公司财务报表附注(续)
4 长期股权投资(续)
(a) 子公司
持股比例
与表决权 累计 本年计
2012 年 2013 年 持股 表决权 比例不一 减值 提减值 本年宣告分派的
子公司名称 核算方法 投资成本 12 月 31 日 本年增减变动 6 月 30 日 比例 比例 致的说明 准备 准备 现金红利
(%) (%)
常州新城万嘉建筑设计有事务所 成本法 1,200,000.00 1,200,000.00 1,200,000.00 *40.00 40.00 不适用 - - -
常州新城资产经营管理有限公司 成本法 900,000.00 900,000.00 900,000.00 90.00 90.00 不适用 - - -
常州万嘉置业咨询有限公司 成本法 1,000,000.00 1,000,000.00 1,000,000.00 100.00 100.00 不适用 - - -
常州新城房产开发有限公司 成本法 1,140,897,285.14 1,140,897,285.14 1,140,897,285.14 95.80 95.80 不适用 - - -
常州新龙创置房地产开发有限公司 成本法 293,440,000.00 293,440,000.00 293,440,000.00 80.00 80.00 不适用 - - -
常州新城东郡房地产开发有限公司 成本法 60,000,000.00 60,000,000.00 60,000,000.00 60.00 60.00 不适用 - - -
常州万方新城房地产开发有限公司 成本法 16,500,000.00 7,750,000.00 8,750,000.00 16,500,000.00 *2.50 2.50 不适用 - - -
常州新城东昇房地产开发有限公司 成本法 216,000,000.00 216,000,000.00 216,000,000.00 60.00 60.00 不适用 - - -
常州新城创佳房地产开发有限公司 成本法 52,000,000.00 52,000,000.00 52,000,000.00 *10.00 10.00 不适用 - - -
南京新城创置房地产有限公司 成本法 12,000,000.00 12,000,000.00 12,000,000.00 *10.00 10.00 不适用 - - -
南京新城万嘉房地产有限公司 成本法 31,000,000.00 31,000,000.00 31,000,000.00 *10.00 10.00 不适用 - - -
苏州新城万嘉房地产有限公司 成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 *10.00 10.00 不适用 - - -
苏州新城创佳置业有限公司 成本法 500,000,000.00 500,000,000.00 500,000,000.00 100.00 100.00 不适用 - - -
无锡新城万嘉置业有限公司 成本法 420,000,000.00 420,000,000.00 420,000,000.00 100.00 100.00 不适用 - - -
上海新城万嘉房地产有限公司 成本法 41,000,000.00 41,000,000.00 41,000,000.00 *10.00 10.00 不适用 - - -
上海东郡房地产开发有限公司 成本法 400,000,000.00 400,000,000.00 400,000,000.00 100.00 100.00 不适用 - - -
江苏新城物业服务有限公司常州分公司 成本法 90,000.00 90,000.00 90,000.00 90.00 90.00 不适用 - - -
合计 3,196,027,285.14 3,187,277,285.14 8,750,000.00 3,196,027,285.14 -
*本公司通过常州新城房产间接持有该等公司 50%以上的持股比例，并拥有对该等公司的控制权。
108
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
十一、 公司财务报表附注(续)
4 长期股权投资(续)
(b) 于 2013 年 6 月 30 日，本公司管理层认为长期股权投资的可收回金额不低于其账面
价值，故无需计提减值准备(2012 年 12 月 31 日：无)。
5 营业收入和营业成本
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
主营业务收入 11,695,853.00 11,481,011.00
其他业务收入 1,058,251.00 822,460.00
合计 12,754,104.00 12,303,471.00
主营业务成本 (15,032,781.12) 12,502,551.01
其他业务成本 - -
合计 (15,032,781.12) 12,502,551.01
(a) 主营业务收入和主营业务成本
按性质分析如下：
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
物业销售 11,695,853.00 (15,032,781.12) 11,481,011.00 12,502,551.01
(i) 物业销售
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
常州新城南都 11,695,853.00 (15,032,781.12) 11,481,011.00 12,502,551.01
(b) 其他业务收入和其他业务成本
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
物业出租 1,058,251.00 - 822,460.00 -
109
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
十一、 公司财务报表附注(续)
5 营业收入和营业成本(续)
(c) 来自本公司前五名客户的营业收入情况
来自本公司前五名客户的营业收入总额为 11,695,853.00 元(2012 年 1-6 月：
9,301,011.00 元)，占本公司全部营业收入的比例为 91.70%(2011 年 1-6 月：75.60%)，
具体情况如下：
2013 年 1-6 月 占本公司全部营业
收入的比例(%)
自然人 1 9,800,000.00 76.84
自然人 2 1,169,800.00 9.17
自然人 3 726,053.00 5.69
合计 11,695,853.00 91.70
110
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
十一、 公司财务报表附注(续)
6 现金流量表补充资料
将净利润调节为经营活动现金流量
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
净利润 (13,146,210.69) (37,528,021.02)
加：固定资产折旧 919,857.26 962,672.18
无形资产摊销 448,014.90 441,643.57
长期待摊费用摊销 258,984.24 418,843.75
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产的净(收益)/损失 56,005.38 2,024.80
财务费用 - -
递延所得税资产增加 (2,108,432.03) (10,762,654.07)
存货的减少 (17,728,426.08) 10,465,018.65
经营性应收项目的减少(减：增加) 29,420,821.18 154,850,907.73
经营性应付项目的增加 (509,431,004.86) 465,659,543.40
经营活动产生的现金流量净额 (511,310,390.70) 584,509,978.99
不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
不涉及现金收支的重大投资和筹资活动 - -
现金及现金等价物净变动情况
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
现金及现金等价物的年末余额 117,572,055.49 581,725,590.47
减：现金及现金等价物的年初余额 (607,574,466.19) (125,586,203.97)
现金及现金等价物净增加额 (490,002,410.70) 456,139,386.50
111
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管理层补充资料
一、 非经常性损益明细表
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
非流动资产处置损益 (202,694.99) (17,548.36)
越权审批或无正式批准文件的税收
返还、减免 - -
计入当期损益的政府补助 1,407,900.00 1,197,900.00
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
用费 - -
因不可抗力因素而计提的各项资产减值准备 - -
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
并日的当期净损益 - -
与本集团正常经营业务无关的或有事项产生
的损益 - -
除同本集团正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益 6,000,012.00 4,500,000.00
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 - -
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期
损益进行一次性调整对当期损益的影响 - -
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 321,689.52 3,981,973.96
其他符合非经常性损益定义的损益项目 - -
7,526,906.53 9,662,325.60
所得税影响额 (407,949.66) (1,783,574.15)
少数股东权益影响额(税后) (9,960.47) (62,518.56)
7,108,996.40 7,816,232.89
非经常性损益明细表编制基础
根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号—非经常
性损益[2008]》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常
经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力
作出正确判断的各项交易和事项产生的损益。
112
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
管理层补充资料(续)
二 净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益
净资产收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
2013 年 2012 年 2013 年 2012 年 2013 年 2012 年
1-6 月 1-6 月 1-6 月 1-6 月 1-6 月 1-6 月
归属于本公司普通股股东
的净利润 7.58 10.91 0.2526 0.2801 0.2526 0.2801
扣除非经常性损益后归属
于本公司普通股股东的
净利润 7.45 10.72 0.2481 0.2752 0.2481 0.2752
三 主要合并财务报表项目的异常情况及原因的说明
本合并财务报表项目变动情况分析是本公司按照中国证券监督管理委员会颁布的《公开发行证券公司信息披露
编报规则第 15 号-财务报告的一般规定》(2010 年修订)的有关规定而编制的。
项目 2013.6.30 2012.12.31 增减额 增减幅度 原因分析
短期借款 2,107,654,300.00 762,960,000.00 1,344,694,300.00 176% 在建项目增加，新增短期借款
预收款项 12,483,574,618.89 9,974,534,809.04 2,509,039,809.85 25% 项目销售增加，预售额增加
应交稅费 278,075,082.18 583,224,463.18 -305,149,381.00 -52% 上年末计提的税费在本年支付
长期借款 4,697,013,500.00 3,148,970,000.00 1,548,043,500.00 49% 在建项目增加，新增长期借款
项目 2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月 增减额 增减幅度 原因分析
销售代理、广告费本年较上年减
销售费用 109,665,835.85 150,628,115.14 -40,962,279.29 -27%
少
财务费用 4,580,794.10 12,209,359.63 -7,628,565.53 -62% 利息支出的资本化率较上年高
113
江苏新城地产股份有限公司 2013 年半年度报告
第九节备查文件目录
一、 1、载有法定代表人签名的半年度报告文本。
二、 2、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报告文本。
三、 3、报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有文件的正本及公告的原稿。
董事长：王振华
江苏新城地产股份有限公司
2013 年 8 月 13 日
114