江苏新城地产股份有限公司
2008 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 如有董事未出席董事会，应当单独列示其姓名
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的说明
独立董事 聂梅生 因出国无法出席董事会
1.3 江苏公证天业会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司负责人王振华、主管会计工作负责人王振华及会计机构负责人（会计主管人员）陆忠明声明：
保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 新城B 股
股票代码 900950
上市交易所 上海证券交易所
公司注册地址和办公地址
江苏省常州市武进区湖塘人民东路158 号高新开发区经创中心
江苏省常州市和平北路21 号中银大厦20 楼
邮政编码 213003
公司国际互联网网址 www.900950.com
电子信箱 xcgf@900950.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 唐云龙 王国宁
联系地址 江苏省常州市和平北路21 号中银大厦20 楼
电话 0519-88127288
传真 0519-88156698
电子信箱 xcgf@900950.com wgn900950@sina.com
§3 会计数据和业务数据摘要：
3.1 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
2008 年 2007 年
本年比上年
增减(%)
2006 年
营业收入 4,050,050,009.07 3,437,772,883.00 17.81 2,573,603,612.49
利润总额 558,688,645.22 678,032,926.90 -17.6 459,837,841.49江苏新城地产股份有限公司 2008 年年度报告
1
归属于上市公司股东
的净利润
388,373,437.54 429,396,342.11 -9.55 293,875,032.84
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
的净利润
418,409,796.89 429,184,449.16 -2.51 268,492,617.58
经营活动产生的现金
流量净额
-38,057,183.17 -1,052,453,726.87 不适用 40,423,350.42
2008 年末 2007 年末
本年末比上年
末增减(%)
2006 年末
总资产 10,951,795,390.25 9,738,439,978.62 12.46 5,637,622,497.75
所有者权益（或股东
权益）
1,834,981,553.68 1,446,608,116.14 26.85 1,045,959,689.51
3.2 主要财务指标
2008 年 2007 年
本年比上年
增减(%)
2006 年
基本每股收益（元／股） 0.3657 0.4043 -9.55 0.2767
稀释每股收益（元／股） 0.3657 0.4043 -9.55 0.2767
扣除非经常性损益后的基本每股
收益（元／股）
0.3939 0.4041 -2.52 0.2528
全面摊薄净资产收益率（%） 21.16 29.68 减少8.52 个百分点 28.10
加权平均净资产收益率（%） 23.67 34.06 减少10.39 个百分点 31.64
扣除非经常性损益后全面摊薄净
资产收益率（%）
22.80 29.67 减少6.87 个百分点 25.67
扣除非经常性损益后的加权平均
净资产收益率（%）
25.50 34.04 减少8.54 个百分点 28.90
每股经营活动产生的现金流量净
额（元／股）
-0.0358 -0.9909 不适用 0.0381
2008 年末 2007 年末
本年末比上年末
增减(%)
2006 年末
归属于上市公司股东的每股净资
产（元／股）
1.7277 1.3620 26.85 0.9848
非经常性损益项目
√适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -39,326,732.31
少数股东权益影响额 1,071,677.10
所得税影响额 8,218,695.86
合计 -30,036,359.35
3.3 境内外会计准则差异：
□适用 √不适用江苏新城地产股份有限公司 2008 年年度报告
2
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表 单位：股
√适用 □不适用
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量 比例(%)
发行
新股
送股
公积金
转股
其他小计 数量 比例(%)
一、未上市流通股份
1、发起人股份 1,478,400 0.278 1,478,400 1,478,400 2,956,800 0.278
其中：
国家持有股份
境内法人持有股份 1,478,400 0.278 1,478,400 1,478,400 2,956,800 0.278
境外法人持有股份
其他
2、募集法人股份 315,321,600 59.376 315,321,600 315,321,600 630,643,200 59.376
3、内部职工股
4、优先股或其他
未上市流通股份合计 316,800,000 59.654 316,800,000 316,800,000 633,600,000 59.654
二、已上市流通股份
1、人民币普通股
2、境内上市的外资股 214,262,400 40.346 214,262,400 214,262,400 428,524,800 40.346
3、境外上市的外资股
4、其他
已上市流通股份合计 214,262,400 40.346 214,262,400 214,262,400 428,524,800 40.346
三、股份总数 531,062,400 100 531,062,400 531,062,400 1,062,124,800 100
4.2 股东数量和持股情况 单位：股
报告期末股东总数 39,614 户
前十名股东持股情况
股东名称 股东性质
持股比
例(%)
持股总数报告期内增减股份类别
持有非流通
股数量
质押或冻结的
股份数量
江苏新城实业集团有限公司 境内非国有法人58.86 625,152,000 312,576,000 未流通 625,152,000 质押322,398,678
旭昇香港投资有限公司 境外法人 0.80 8,465,111 8,465,111 已流通 0 未知
金濠(合肥)建设发展有限公司 境外法人 0.63 6,741,306 6,741,306 已流通 0 未知
顾虹 境内自然人 0.62 6,580,800 3,290,400 已流通 0 未知
GUOTAI JUNAN
SECURITIES(HONGKONG) LIMITED
境外法人 0.38 3,983,112 2,490,890 已流通 0 未知
常州市华顺建筑工程有限公司 境内非国有法人0.32 3,379,200 1,689,600 未流通 3,379,200 未知
NORGES BANK 境外法人 0.30 3,174,391 3,174,391 已流通 0 未知
王伟东 境内自然人 0.28 3,012,868 1,506,434 已流通 0 未知
唐起麟 境内自然人 0.25 2,627,258 2,627,258 已流通 0 未知
张群学 境内自然人 0.23 2,437,569 1,516,569 已流通 0 未知江苏新城地产股份有限公司 2008 年年度报告
3
前十名流通股股东持股情况
股东名称 持有流通股的数量 股份种类
旭昇香港投资有限公司 8,465,111 境内上市外资股
金濠(合肥)建设发展有限公司 6,741,306 境内上市外资股
顾虹 6,580,800 境内上市外资股
GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG) LIMITED 3,983,112 境内上市外资股
NORGES BANK 3,174,391 境内上市外资股
王伟东 3,012,868 境内上市外资股
唐起麟 2,627,258 境内上市外资股
张群学 2,437,569 境内上市外资股
汪妙润 2,399,680 境内上市外资股
简秀枝 2,392,606 境内上市外资股
上述股东关联关系或一致行动的说明
公司未知前十名股东之间或前十名流通股股东之间是否存在关联关系或一致
行动人的情况。
江苏新城实业集团有限公司为本公司控股股东，报告期内新城集团与交银国际信托有限公司合作
设立集合资金信托计划将本公司股份18000 万股质押,新城集团为常州富域发展有限公司向上海爱建
信托投资有限责任公司信托贷款提供质押并承担连带责任担保将本公司股份142,398,678 股质押。
2009 年2 月10 日，上述新城集团质押给交银国际信托有限公司的合计18000 万股本公司股份解除质
押，并办理了股权质押登记解除手续。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 法人控股股东情况
(1) 法人控股股东情况 单位:万元 币种:人民币
名称 法定代表人 注册资本成立日期 主营业务
江苏新城实业集团有限公司王振华 16,000 1996 年6 月30 日
房产投资、开发，室内外装璜，建筑材料、
装饰材料、建筑工程机械销售，房屋及配
套设施和场地的管理、维修、服务。
(2) 自然人实际控制人情况
姓名 国籍
是否取得其他国家
或地区居留权
最近五年内的职业 最近五年内的职务
王振华 中国 是 企业经营 公司董事长
王晓松 中国 是 学生 无江苏新城地产股份有限公司 2008 年年度报告
4
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况 单位:股
姓名 职务 性别年龄 任期起止日期
是否在公
司领取报
酬、津贴
报告期内从
公司领取的
报酬总额（万
元）（税后）
是否在股东单
位或其他关联
单位领取报
酬、津贴
王振华 董事长 男 47 2007 年5 月22 日～2010 年5 月21 日是 121 否
吕小平 董事/总裁 男 48 2007 年5 月22 日～2010 年5 月21 日是 90 否
周中明 董事 男 53 2007 年5 月22 日～2010 年5 月21 日否 是
徐国平 董事/副总裁 男 53 2007 年5 月22 日～2010 年5 月21 日是 70 否
戚伯明 董事 男 57 2007 年5 月22 日～2010 年5 月21 日否 是
闵远松 董事/副总裁 男 35 2007 年5 月22 日～2010 年5 月21 日是 70 否
聂梅生 独立董事 女 68 2007 年5 月22 日～2010 年5 月21 日是 10 否
陈华康 独立董事 男 57 2007 年5 月22 日～2010 年5 月21 日是 10 否
朱 伟 独立董事 男 47 2007 年5 月22 日～2010 年5 月21 日是 10 否
曹元炳 监事会主席 男 59 2007 年5 月22 日～2010 年5 月21 日是 40 否
田桂华 监事 男 39 2008 年10 月16 日～2010 年5 月21 日否 是
王建美 监事 女 43 2007 年5 月22 日～2010 年5 月21 日否 是
管建新 副总裁 男 51 2007 年5 月22 日～2010 年5 月21 日是 41 否
欧阳捷 副总裁 男 48 2007 年5 月22 日～2010 年5 月21 日是 48 否
梁志诚 总裁助理 男 40 2007 年6 月20 日～2010 年5 月21 日是 35 否
唐云龙 董事会秘书 男 45 2007 年5 月22 日～2010 年5 月21 日是 40 否
陆忠明 财务负责人 男 37 2007 年5 月22 日～2010 年5 月21 日是 46 否
说明：
1、报告期内，公司没有实施股票期权的行为，也没有限制性股票情形。
2、报告期内，除公司董事戚伯明先生持有公司流通B 股外，其他公司董事、监事及高级管理人员
均不持有公司任何种类股份。董事戚伯明因公司报告期内实施2007 年度利润分配按10 送10 股的比例
向全体股东派送红股，持有公司股份数量从25440 股增加至50880 股。江苏新城地产股份有限公司 2008 年年度报告
5
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
（一）报告期内经营情况的回顾
1、主要政策及市场情况
2008 年是极不平凡的一年。我国社会经济发展经受了历史罕见的重大挑战和考验，为防止经济下
滑风险，提振发展信心，国家确定了进一步扩大内需、促进经济增长的政策，并相应提出4 万亿元经
济刺激计划和行业振兴规划。
房地产业与宏观经济密切相关，在经历国家连续几年的宏观调控下，本报告期内出现了逐渐深入
调整的迹象，市场观望气氛浓厚、成交量萎缩。2008 年以来，为应对复杂多变的国际国内经济形势，
国家出台的大部分房地产业的宏观调控政策都在具备“承前启后”的特点下，更加注重当前经济形势
下的房地产状况，及其发展对国民经济的影响，调控的目的是进一步落实、改善已进行多年的房地产
调控，使其为国民经济平稳较快发展做贡献，这些政策主要来自土地管理、信贷和住房保障三方面。
为防止我国房地产业不合理发展给整体经济带来的潜在风险，报告期内政府出台一系列土地相关
政策，严把土地供应关，严格监督房地产 市场土地使用状况；进一步加强银行信贷管理，提高二套房
贷条件，从起源和终端控制房地产企业开发规模和发展速度，有效抑制过度投资现象；同时，在首套
房税费方面降低门槛，鼓励居民理性消费、按需消费；加快经济房、廉租住房建设，调整产业结构，
促进房地产市场理性和平稳发展。
面对房地产市场的日益低迷和国际国内严峻的金融和经济形势，将至年末时，国家宏观调控主导
方针发生变化，开始对房地产行业发出“稳定、健康”的基调，房地产又重新被确认为“支柱产业”，
地方政府和中央政府相继采取积极措施稳定房地产市场，以其房地产业能在国民经济保八争十的经济
建设和奋斗目标中起重要作用。
2、公司应对措施及效果
公司经营业务分布在长三角沪宁沿线的常州、南京、苏州、无锡和上海地区，08 年在全国的房地
产低迷的形势下，客户观望气氛浓厚，又因为世界金融危机的影响，本地区的房地产投资规模和销售
形势相比07 年有大幅下降。面对宏观调控、金融危机影响下的全国和长三角房地产市场变化，公司采
取了积极的应对措施。
投资：08 年土地市场也在宏观经济和房地产不景气的大环境下，出现疲软，竞地者明显减少，土
地流拍时常可见，在建项目也出现大量滞销状况。面对持续低迷的房地产市场，公司及时调整发展策
略和开发规模，08 年公司仅签约上海嘉定新城一宗土地，将发展前景相对偏淡的南京江宁区地块通过
协商予以退回，另外将公司部分商业地块项目予以转让，以减少经营风险；报告期内公司共新增土地
储备约140 亩，至08 年末累计土地储备3931 亩，可保障公司未来3-5 年的业务发展所需。报告期内，
针对不同地区市场状况，及时调整项目开发计划，适当缩减开发规模，项目开发进度视市场情况加快江苏新城地产股份有限公司
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或减缓；08 年中期，公司调整全年开发计划，全年新开工面积比原定计划减少69.07 万平方米。08
年总体上在保障财务安全情况下，提高资金利用效率，降低运营风险。
产品结构：针对在持续宏观调控下2007 年开始出现的充足的市场供应量和日渐激烈的市场竞争格
局，依靠多年的专业开发能力，积极调整产品供应结构，提高产品性能和功能，应对市场变化和客户
所需，在08 年交易惨淡的市场行情下，依托新产品取得了积极的成果。
融资：公司融资受到多重影响，一是仍然受限于纯B 股上市公司资本市场不能融资；二是受央行
对房地产信贷限制紧缩银根的影响；三是受金融政策和市场影响融资成本明显提高。虽然货币政策先
紧后松，但受国家宏观调控和风险防范的影响，房地产企业信贷极为艰难，但公司凭借良好的资信，
通过积极的商业银行贷款和信托融资，保障了公司业务的健康发展。
销售：2008 年，公司提出“全员体验式营销”理念，加强销售团队的培训，增强员工责任心和感
恩客户，拓展客户广度、延伸营销进程；同时继续贯彻全程营销理念，通过提高项目定位的准确性，
针对市场情况适时推出各项促销政策，以合理价格促进销售、提高成交率。在诸多措施努力下，公司
各区域的产品销售速度和销售回款在2008 年极为不景气的市场背景下取得了较为理想的效果。上海青
浦“新城盛景”项目08 年实现销售1019 套，名列上海市当年单盘销售套数和面积第一；无锡“盛世
新城”项目在08 年市场最低迷时期逆境放彩，项目开盘后持续热销，后续加推数期，销售业绩数月独
占无锡市场头名；苏州昆山“新城域”项目08 年销售1255 套，名列昆山市当年住宅类单盘销售套数
和面积第二；公司常武地区近年来一直是业务收入的主要来源，08 年虽然整体市场低迷、销售放缓，
但通过及时有力地促销，数个项目销售名列市场前矛，公司在常武地区销售市场份额在连续数年领袖
市场的情形下08 年下半年急速上升，逆市扩大，一度引起市场震动。08 年公司销售回款超过45.66
亿元，其中49.3%来自常武地区，29.67%来自上海地区，14.33%来自苏州地区，4.49%来自无锡地区，
2.21%来自南京地区项目，上海地区比重明显较07 年有所提高，常武地区比重基本持平，销售回款分
布较为合理。
管理和内控：
①继续完善流程建设。报告期公司运行体系建设成效显著，组织管理体系、系统运行能力得到提
升，基于公司发展战略和规范化、专业化管理要求编制了更多公司内部管理制度、专业流程文件，逐
步发布设计、工程、产品的标准化手册，有效促进了公司规范化、专业化管理。
②加强信息化应用，提高工作效率。公司在现有ＣＫＭ内部办公、ＥＨＲ人力资源管理系统平台
上，不断开发工作模块，增加工作方式，提高工作效率，为公司决策支持系统建设提供了必要的平台。
③继续深化全员绩效考核。在公司原有年度目标责任状、季度考核的基础上，今年增加了月度考
核，使绩效考核更深入、更具体，工作更有目的和时效；同时强化内部责任问责机制，制定了相应制
度并认真实施，加强了员工工作责任心和自我操控能力，有力提高员工工作能力，同时有力保障了公
司各项绩效目标任务的全面完成。
④“变革引领、精细致胜”，持续推进专业化建设。公司加强对客户、品牌、产品深入研究，制
定工作模块和标准化手册；推进成品房开发和实施；提高施工质量验收标准；进一步研究对新开项目江苏新城地产股份有限公司
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成本控制；强化交付整改验收工作，细化交付标准，有效保证公司产品、质量、功能、服务满足市场
和客户需求。
3、公司战略实施
公司继续坚持“布局长三角、深入专业化”的战略布局，在最具有经济活力的长三角区域城市“深
耕”，不断提高市场占有率，提高公司品牌知名度和美誉度。为实施公司发展战略，公司深抓内部管
理、绩效管理、吸引更多专业化人才，提高产品设计标准、工程质量标准，完善项目开发流程，提升
专业化程度。在专业中创造价值，在成长中实现增长，在增长中提升公司行业地位。
4、行业地位和客户美誉度
专业创造价值，报告期内，公司获得荣誉部分列示如下：
2008 年3 月，被中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国
指数研究院四家机构联合评为“2008 中国房地产百强企业”第20 位，同时获评运营效率TOP10 企业
第4 位；
2008 年6 月，被中国房地产TOP10 研究组评为“2008 沪深房地产上市公司财富创造能力TOP10”
第4 位；
2008 年8 月，“新城”被认定为中国驰名商标；
2008 年9 月，被中国房地产TOP10 研究组评为“2008 中国华东房地产公司品牌价值TOP10”第1
位，品牌价值为人民币壹拾叁亿伍仟陆佰万元 （连续三年）；
2008 年9 月，获江苏省2007 年度房地产开发综合实力50 强企业第1 名（连续三年）；
2008 年10 月，全国工商联系统抗震救灾先进集体
2008 年10 月，被中国人力资源管理年度评选组委会授予“2008 年度中国行业十佳雇主企业”称
号（连续四年）；
2008 年10 月，被中国广告协会"诚信广告中国行"活动组委会评为“中国诚信广告主长城奖金奖”；
2008 年11 月，江苏省民营企业纳税百强第五名
5、公司主营业务及其经营状况
公司主营业务为房地产投资、开发、销售及物业管理，公司主营业务收入主要来自于房地产业务。
至报告期末，公司下属有常武地区的“新城南都三期B、C、D 区、中心商业街西、菜场”、“新城公
馆一期、二期、西区”、“新城帝景商业”、“新城熙园”、“新城长岛一期”、“四季新城金典”、
“蓝钻景庭”、“新城尚东区”、“新城逸境”、“新城首府”、“玉龙湾二期、三期”、“清水湾”
“公园壹号续建”32 个子项目，南京地区的“新城尚座”项目，苏州地区的“翡翠湾二期”、“新城
域二期、三期、四期”4 个子项目和上海的“新城盛景”、“清水颐园三期”4 个子项目，共41 个子
项目在建，在建面积达318.31 万平方米。江苏新城地产股份有限公司 2008 年年度报告
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报告期内，常武地区的“新城南都三期A 区、B 区”、“新城公馆一期B 区”、“新城长岛一期A
区、B 区、别墅”、“四季新城金典”、“新城尚东区一期、二期”、“新城蓝钻”、“蓝钻景庭一
期”、“玉龙湾二期”、“人民家园二期B 区”，苏州的“翡翠湾一期B 区”和“新城域一期B 区、
二期”，上海的“新城盛景一期A 区”、“清水颐园三期”共18 个项目实现竣工交付，竣工面积为
121.59 万平方米。
截止2008 年12 月31 日，公司总资产109.52 亿元，净资产19.06 亿元。报告期内，公司实现回
笼资金45.66 亿元，项目实现结算面积83.77 万平方米，实现主营业务收入40.50 亿元，较上年增长
17.81%；实现净利润40457.69 万元，较上年减少8.35%。
报告期内各主要项目结算和销售情况：
项目名称
销售面积
(平方米)
销售总额
(万元)
结算面积
(平方米)
结算金额
(万元)
常州四季新城金典 15,841.10 5,781.80 31,868.93 11,877.12
常州新城长岛 50,016.07 18,683.79 98,645.43 36,942.33
常州新城公馆 68,834.91 39,963.82 21,728.23 11,919.50
常州新城南都 63,131.70 24,393.15 126,025.64 49,612.04
常州新城帝景商业 9,620.18 17,494.27
常州新城熙园 11,774.10 4,951.63
常州金色新城 4,276.03 3,105.41 14,391.63 7,656.96
常州人民家园二期 5,367.43 3,194.05 42,835.82 24,452.05
常州新城逸境 49,117.85 23,436.66
常州尚东区 57,004.32 32,332.12 35,605.00 16,846.90
常州蓝钻 5,807.83 3,590.28 53,378.25 23,532.63
常州蓝钻景庭 14,388.04 7,142.05 26,645.69 12,272.31
常州玉龙湾 46,073.19 17,493.01 52,490.59 19,477.59
常州公园壹号 15,291.91 6,635.50 6,754.89 3,136.92
常州清水湾一期 23,369.17 6,868.29
南京新城逸境 628.53 278.80
南京尚东区 2,742.55 2,630.23 11,310.53 9,146.78
南京尚座花园 8,688.10 6,188.23
上海新城盛景 89,967.08 72,947.56 37,074.20 26,734.59
上海清水颐园 50,171.67 48,373.56 86,065.07 77,295.12
上海新城尚景 3,497.24 3,988.21 3,503.44 3,960.31
昆山翡翠湾 37,460.13 14,827.52 22,598.90 7,577.12
昆山新城域 106,203.66 48,839.55 165,806.12 58,897.76
无锡盛世新城 45,826.53 23,701.93
常州老项目 384.21 172.01
小计 784,470.79 436,562.62 837,741.09 401,788.82江苏新城地产股份有限公司 2008 年年度报告
9
2008 年末主要在建项目一览表：
项目名称 地理位置
占地面积
(平方米）
总建筑面积
(平方米）
计划
开工时间
计划
竣工时间
预计总投资
(万元)
常州新城南都三期C 区 常州武进文秀苑 21,486 56,370 2007-12 2009-06 12,700
常州新城南都三期D 区 常州武进文秀苑 19,189 63,305 2008-07 2010-06 15,800
常州新城南都商业街西 常州武进文秀苑 8,460 5,900 2007-11 2009-03 2,000
常州新城南都菜场 常州武进文秀苑 4,545 6,213 2007-08 2009-06 1,800
常州新城公馆二期 常州武进小庙 31,490 75,216 2007-09 2009-11 25,400
常州新城公馆西区一期 常州武进小庙 15,632 32,948 2007-09 2009-10 9,000
常州新城公馆西区二期 常州武进小庙 39,143 76,611 2008-04 2010-05 21,600
常州新城长岛一期C 区 常州武进夏雷 36,267 73,499 2007-11 2009-06 18,100
常州蓝钻景庭二期 常州市常澄路 24,160 73,031 2007-09 2009-03 26,100
常州新城首府办公楼 常州万福路 8,185 42,115 2008-04 2010-05 26,300
常州新城首府公寓 常州万福路 8,200 53,082 2008-06 2010-06 28,100
常州新城首府一期 常州万福路 17,200 35,929 2008-08 2011-09 26,500
常州新城逸境一期 常州龙游路 36,469 79,987 2008-01 2009-11 30,800
常州新城逸境二期 常州龙游路 27,093 99,616 2008-06 2009-12 33,100
常州清水湾一期A 区 常州新北区新桥镇27,800 56,400 2008-12 2011-06 14,500
常州新城熙园一期 常州湖塘 23,555 40,844 2008-09 2009-12 12,100
常州新城帝景商业 常州湖塘花园街 38,200 64,829 2008-10 2009-11 26,800
常州公园壹号补建 常州东方大道 7,800 19,536 2008-06 2009-11 6,500
常州玉龙湾三期 常州市飞龙路 36,700 81,848 2007-12 2009-10 23,700
常州尚东区三期 常州市竹林路 18,535 82,676 2008-08 2010-10 25,800
昆山翡翠湾二期 昆山马鞍山路 41,680 95,141 2008-05 2009-12 28,000
昆山新城域三期 昆山长江路 17,006 75,444 2008-03 2009-12 17,700
昆山新城域四期 昆山长江路 64,708 160,740 2008-08 2010-12 42,200
苏州金郡一期 苏州市吴中区 79,299 122,760 2008-10 2010-06 55,300
上海新城盛景一期B 区 上海青清汇金路 51,732 75,241 2007-08 2009-05 32,900
上海新城盛景二期 上海青清汇金路 43,574 48,346 2008-03 2009-10 23,300
上海新城盛景三期 上海青清汇金路 70,400 71,662 2008-08 2010-06 36,700
南京新城尚座花园 南京合班村 23,324 51,854 2008-06 2009-11 24,500
无锡盛世新城一期 无锡北塘区 52,114 146,121 2008-05 2010-10 62,100
小 计 893,946 1,967,264 709,400
6、主营业务分产品、分地区情况说明
（1）占主营业务收入或主营业务利润总额10%以上的主要产品 单位:人民币元
分行业或分产品 主营业务收入 主营业务成本
主营业
务利润
率(%)
主营业务
收入比上
年增减(%)
主营业务成
本比上年增
减(%)
主营业务利润率比上
年增减(%)
房地产开发销售 4,017,888,157.00 2,736,549,430.55 24.30 18.02 19.93 减少1.91 个百分点江苏新城地产股份有限公司
2008 年年度报告
10
（2）主营业务分地区情况表 单位:人民币元
分地区 主营业务收入
占主营业务收
入比例(%)
主营业务利润
占主营业务利
润比例(%)
常州市 2,178,983,441.00 54.23% 379,021,099.60 38.81%
南京市 94,255,792.00 2.35% 35,551,298.80 3.64%
上海市 1,079,900,133.00 26.88% 447,159,777.04 45.79%
苏州市 664,748,791.00 16.54% 114,772,989.88 11.75%
合计 4,017,888,157.00 100.00% 976,505,165.32 100.00%
报告期内，公司子公司江苏新城物业管理有限公司、常州新城万嘉建筑设计有限公司实现收益占
公司主营业务收入比例较小，在主营业务分地区和构成情况的讨论分析中暂不列入分析比较。公司无
锡地区开发的项目在报告期内只是处于预售期，尚未有结算收入，因此本报告仍不列入分析比较。
7、控股子公司的经营情况及业绩 单位：人民币万元
公司名称 主营业务 主要产品或服务 注册资本 资产规模 净利润
常州新城房产开发有限公司 房地产开发与销售
常州金色新城
常州四季新城
110,000 658,509.93 19,647.36
常州新龙创置房地产开发有限公司 房地产开发与销售 常州清水湾 10,000 27,721.42 -434.40
常州鼎佳房地产开发有限公司 房地产开发与销售 常州玉龙湾 10,000 50,466.49 1,094.28
常州新城东郡房地产开发有限公司 房地产开发与销售 常州公园壹号 10,000 29,622.62 -485.37
常州新城置地房地产开发有限公司 房地产开发与销售 常州尚东区 9,000 81,137.92 270.33
常州万方新城房地产开发有限公司 房地产开发与销售 常州新城帝景 2,000 32,879.54 -429.17
常州新城万博置业有限公司 房地产开发与销售 常州惠商地块 2,000 43,198.27 -144.65
常州泰隆房地产开发有限公司 房地产开发与销售 常州蓝湾苑 1,000 9,879.78 -1.35
南京新城创置房地产有限公司 房地产开发与销售 南京尚东区 12,000 73,508.51 -1,435.66
南京新城尚郡房地产有限公司
房地产开发经营、物业管理、
房屋租赁、经济信息咨询服务
南京尚郡项目 1000 970.31 -32.53
上海新城创置房地产有限公司 房地产开发与销售 上海新城盛景 21,000 129,348.70 4,429.83
上海新城万嘉房地产有限公司 房地产开发与销售 上海新城枫景 3,000 46,707.29 -75.24
上海新城宝缘房地产有限公司 房地产开发与销售 上海新城尚景 3,000 7,570.88 634.29
上海清水颐园房地产有限公司 房地产开发与销售 上海清水颐园 15,000 74,986.74 23,286.64
上海东郡房地产开发有限公司 房地产开发与销售 上海高行地块 10,000 9,687.84 -222.95
上海新城创佳置业有限公司 房地产开发经营 上海嘉定新城B 地块1000 1000.93 -0.07
苏州新城万嘉房地产有限公司 房地产开发与销售 苏州翡翠湾 10,000 28,716.77 -2,271.89
苏州新城万博置业有限公司 房地产开发与销售 苏州新城金郡 25,000 98,719.72 -1,158.31
昆山新城创置房地产有限公司 房地产开发与销售 昆山新城域 10,000 100,022.20 8,723.70
无锡新城万嘉置业有限公司 房地产开发与销售 无锡盛世新城 22,000 67,439.95 -1,323.10
常州新城资产经营管理有限公司 资产的管理、租赁 健身服务、食品服务100 105.67 -5.11
常州万嘉置业咨询有限公司
置业咨询服务、房地产经纪与
销售代理、房地产策划
房产代理与咨询 100 102.36 -0.64江苏新城地产股份有限公司 2008 年年度报告
11
常州新城万嘉建筑设计有限公司 建筑、装饰等设计、咨询 建筑设计 100 743.93 -64.94
常州嘉枫市场调查有限公司
市场调查、营销策划、企业形
象策划
调查、营销策划 50 17,194.26 -0.24
江苏新城物业服务有限公司
托管范围的房屋管理、维修、
服务
物业管理 500 5,220.33 -578.50
上海新城万嘉物业管理有限公司
托管范围的房屋管理、维修、
服务
物业管理 50 285.56 3.58
常州市四季新城消费品市场有限公司 市场内摊位出租、管理服务 摊位出租、管理 50 51.49 0.01
8、主要供应商、客户情况
前五名供应商采购金额合计（元） 549,045,032 占采购总额比重（%） 22.99
前五名客户销售金额合计（元） 64,127,654 占销售总额比重（%） 1.58
9、主要财务状况、经营成果及现金流量比较情况及分析 单位：人民币元
报告期内公司资产构成同比情况及分析
报告期内经营成果同比情况及分析
项目 2008 年末 2007 年末 增减额
增减幅
度(%)
原因分析
主营业务收入 4,050,050,009.07 3,437,772,883.00 612,277,126.07 17.81 系2008 年竣工交付项目的增加
主营业务成本 2,771,762,931.85 2,305,039,604.37 466,723,327.48 20.25 随主营业务收入的增加相应增加
销售费用 123,731,443.63 81,896,758.95 41,834,684.68 51.08 主要是08 年加大销售推广力度所致
管理费用 159,561,023.89 123,225,118.05 36,335,905.84 29.49 主要系人员增加所致
财务费用 52,021,191.81 17,683,908.45 34,337,283.36 194.17 系公司本年完工项目利息支出增加
营业外收入 11,343,908.93 3,587,298.52 7,756,610.41 216.22
主要是常州东郡、南京创置取得财政
补贴
归属于母公司
的净利润
388,373,437.54 429,396,342.11 -41,022,904.57 -9.55
主要系主营业务利润率比去年下降,
另本年费用与去年相比有大幅增加
项目 2008 年末 2007 年末 增减额
增减幅
度(%)
原因分析
总资产 10,951,795,390.25 9,738,439,978.62 1,213,355,411.63 12.46 主要是开发成本的增加
其他应收款 310,881,427.16 391,545,854.73 -80,664,427.57 -20.60
主要是上年末公司土地招投标保
证金在本报告期相应收回
存货 8,084,493,940.21 6,917,164,831.65 1,167,329,108.56 16.88
系各项目开发成本增加和本年完
工交付增加开发产品
无形资产 1,349,101.62 618,164.37 730,937.25 118.24 主要是各类大型管理软件的增加
应付账款 1,128,900,994.11 801,168,878.14 327,732,115.97 40.91 系本年完工项目预估工程款增加
其他应付款 116,041,598.51 367,257,170.40 -251,215,571.89 -68.40 主要是公司归还大股东临时借款
总负债 9,045,315,945.85 8,265,937,395.84 779,378,550.01 9.43 银行借款和应付帐款的增加
股东权益 1,906,479,444.40 1,472,502,582.78 433,976,861.62 29.47 本年实现的净利润增加所致江苏新城地产股份有限公
司 2008 年年度报告
12
报告期内现金流量同比情况
项目 2008 年末 2007 年末 增减额
增减幅
度(%)
原因分析
收到其他与经营
活动有关现金
227,853,937.78 301,492,485.85 -73,638,548.07 -24.42
购买商品、接受劳
务支付的现金
3,562,558,711.51 5,441,361,882.92 -1,878,803,171.41 -34.53
由于本报告期减少了新增土
地储备
支付其他与经营
活动有关现金
550,905,298.64 422,464,988.29 128,440,310.35 30.40
主要系本报告期归还上年大
股东临时借款
经营活动产生的
现金流量净额
-38,057,183.17 -1,052,453,726.87 1,014,396,543.70 96.38
（二）公司未来发展的展望
1、2009 年宏观形势分析
2008 年度以来，受全球金融风暴影响，实体经济受到严重波及，我国为稳定经济形势、提振国民
信心，中央即时推出了4 万亿投资规划，提出十大行业振兴规划，虽然没有着重提出对房地产业的重
要规划，但是在十大行业振兴规划外首先重视并关注的就是房地产业的稳定和健康发展。
从中长期看，国家对于房地产行业的宏观调控仍将持续，政策力度、方向将会根据经济形势变化
和市场反映，适时推出和调整，但对住房信贷条件、土地利用、房屋质量和性能方面仍会提出较高的
要求；同时，保障房和廉租房的建设和供给会加速实施。
目前我国的经济仍处于回落调整区间，加上国际、国内诸多不利因素的影响，我国的房地产行业
可能存在一个较长时间的盘整周期，这是我国房地产行业坚定走市场化道路发展至今所必须经历的过
程，这种调整是市场客观规律的作用，是供需能力平衡、市场杠杆作用的过程。但不论这个调整周期
是短是长，支持房地产市场长期发展的各项因素依然存在，中国的传统居家理念是房地产市场发展的
根本，中国的城市化仍将持续推进，居民收入在长期内仍会保持较快增长，居民对住宅产品的品质、
结构、功能的改善需求依旧强烈，这些都是驱动中国房地产市场长期向好的因素。而从中短期来看，
目前的调整仍将持续一段时间，经济调整周期、通货膨胀预期、信贷控制力度都会对房地产行业产生
直接的影响。
2、针对上述宏观趋势，管理层认为：
2009 年是国家经济最困难的一年，也是具有诸多不确定因素的一年，但房地产行业则是肯定会发
生深刻变革的一年。一是国际经济动荡尚未完全结束，对我国经济的风险蔓延和冲击未完全释放；二
是国内受此次金融危机影响的紧缩尚在进行中，国家提振经济计划效果尚不确定；三是房地产业与国
民经济的相互作用，使决策层为应对经济和市场变化所采取的调控政策较难把握；四是房地产业的调
整尚未完成；五是经过08 年一年的调整行业资金状况和投资变化给未来市场造成新的变数；六是保障
性住房的全面加快实施对房地产行业的影响；七是地方政府地方债的发行对土地财政收入的替代性。
面对复杂多变且难以预测的经济和房地产业形势，管理层始终认为“现金为王”是目前最为安全
的经营策略，较强的专业开发能力是能够及时应对市场变化的保障，提升产品质量和性能、适应客户江苏新城地产股份有限公司
2008 年年度报告
13
需求、提高客户满意度是争取市场的必要条件，同时安全的资金流和规范高效的管理是实现公司健康
发展的保障。
3、公司2009 年度的目标与任务：
2009 年公司将坚持“布局长三角，深入专业化”的战略，积极开拓新的发展空间、盈利模式，以
专业能力创造价值，着力打造客户“幸福”产品线、以客户简单获取幸福为营销主线开创市场新的营
销模式。
2009 年，针对市场的复杂性，公司将以稳定健康发展为首要目标，确保增长，计划新开工12 个
项目，建筑面积1,016,560 平方米。为此公司在2009 年基本工作思路如下：
（1）项目开发将在现有规模上持谨慎态度，将视政策和市场变化及时决定项目开发进程；
（2）改善资产结构和财务状况，保证资金安全，加强存货去化，加强成本控制；
（3）提高产品质量、研发能力，开发适应客户需求、销售稳定、盈利能力强的产品；
（4）进一步加强内部管理、加强绩效考核，提高工作绩效、提高专业化能力；
（5）探索、实施营销新模式，改善现有营销状况，积极获取市场资源；
（6）加强融资运作，确保资金需求。
2009 年计划开发项目一览表：
项目名称 地理位置
09 年预计开
工占地面积
（平方米）
09 年预计开
工建筑面积
（平方米）
预计开工时间 预计竣工时间
常州清水湾一期B 区 常州新北区 42,317 63,982 2009 年3 月 2010 年12 月
常州新城熙园二期 武进湖塘东庄 27,997 65,224 2009 年11 月 2011 年12 月
常州新城长岛二期 武进湖塘夏雷 34,307 82,790 2009 年5 月 2010 年12 月
常州新城南都东南角公寓 武进文秀苑 2,450 9,500 2009 年10 月 2012 年12 月
常州惠商地块 常州西瀛里东 30,110 210,770 2009 年12 月 2012 年6 月
常州潞横路地块 常州戚区东方路24,000 60,000 2009 年10 月 2011 年6 月
南京湖北路项目 南京湖北路 11,627 36,500 2009 年7 月 2012 年7 月
上海新城盛景四期 上海青浦汇金路62,349 69,166 2009 年7 月 2010 年12 月
上海嘉定新城一期 上海嘉定新城 33,000 60,000 2009 年11 月 2011 年9 月
昆山翡翠湾三期 昆山巴城路 33,771 61,448 2009 年9 月 2011 年6 月
昆山新城域五期 昆山长江路 67,286 136,302 2009 年8 月 2011 年9 月
无锡盛世新城二期 无锡民丰路 66,706 160,878 2009 年9 月 2011 年9 月
小计 435,920 1,016,560
与公允价值计量相关的项目
□适用 √不适用
持有外币金融资产、金融负债情况
□适用 √不适用江苏新城地产股份有限公司 2008 年年度报告
14
6.2 主营业务分行业、产品情况表
请见前述6.1
6.3 主营业务分地区情况表
请见前述6.1
6.4 募集资金使用情况
□适用 √不适用
变更项目情况
□适用 √不适用
6.5 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
经江苏公证天业会计师事务所有限公司审计，本公司2008 年度母公司实现净利润为
145,297,644.49 元，按公司《章程》规定提取10%盈余公积金14,529,764.45 元，年初未分配利润为
571,452,556.72 元；2008 实施2007 年度利润分配案，以2007 年12 月31 日总股本531,062,400 股为
基数，向全体股东每10 股送红股10 股，共送红股531,062,400 股，期末累计可供股东分配利润为
171,158,036.76 元。
根据公司《章程》和有关规定，本年度可供股东分配利润为171,158,036.76 元。董事会决定：2008
年度利润分配拟以2008 年12 月31 日总股本1,062,124,800 股为基数，每10 股派送现金人民币0.50
元，分配总额为53,106,240 元，尚余118,051,796.76 元未分配利润结转下次分配。本年度资本公积
金不转增股本。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□适用 √不适用江苏新城地产股份有限公司 2008 年年度报告
15
§7 重要事项
7.1 收购资产
□适用 √不适用
7.2 出售资产
√适用 □不适用
报告期内，本公司控股子公司常州新城房产将其持有的两家全资子公司常州新城广场置业有限公
司和常州福隆房地产开发有限公司的100%股权转让予控股股东江苏新城实业集团有限公司之全资子
公司江苏新城经典置业有限公司（以下简称“经典置业公司”），经协商，两家子公司的股权转让价
格以经评估后的价值为依据，确定常州广场置业转让价款总额为人民1044.55 万元、常州福隆房产转
让价款总额为人民币1000.12 万元。
常州新城房产和经典置业公司于2008 年5 月15 日签署了《股权转让协议书》，常州新城房产将
其持有的常州广场置业100%股权和常州福隆房产100%股权以评估值作价转让予经典置业公司。2008
年5 月15 日召开的公司第四届董事会第九次会议审议了本次关联交易，独立董事同意本次关联交易并
发表了独立董事意见。公司关联董事王振华、周中明、戚伯明回避表决。
定价依据
本次关联交易常州新城房产所转让的常州广场置业股权和常州福隆房产股权的价格分别参考两公
司的资产评估报告的股权资产评估值为定价依据，确定转让价格。
交易对上市公司持续经营能力、损益及资产状况的影响：
为进一步明晰主业，专注于公司擅长的住宅项目的开发，公司决定将开发难度相对较大，定位要
求较高，开发周期、资金周转期、收益实现期较长的部分商业项目转让，集中资源进行优势住宅项目
的开发，以增强公司抗风险能力。以上两家子公司所拥有的土地使用权资源在转让时均未开始进行开
发，因此对公司持续经营能力、损益及资产状况均无不良影响。
7.3 重大担保
√适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 73,700
报告期末对子公司担保余额合计 71,700
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额 71,700
担保总额占公司净资产的比例(%) 37.61
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额 0江苏新城地产股份有限公司 2008 年年度报告
16
直接或间接为资产负债率超过70％的被担保对象提供的债务担保金额 53,000
担保总额超过净资产50％部分的金额 0
上述三项担保金额合计 53,000
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
7.4.2 关联债权债务往来
□适用 √不适用
7.4.3 2008 年资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止2008 年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
□适用 √不适用
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原
盈利预测及其原因作出说明：
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用江苏新城地产股份有限公司 2008 年年度报告
17
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
7.9 公司是否披露履行社会责任的报告：否
§8 监事会报告
监事会认为公司依法运作、公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交易和关联
交易不存在问题。
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
公司监事年内列席了公司各次重大经营活动会议，及部分董事会会议，通过审阅资料和现场调查
的方式对公司日常运行情况进行了解和监督。2008 年度，公司董事会按照法律法规、中国证监会规定、
公司《章程》等规范运作，严格执行公司《章程》和股东大会所赋予的职权，促进公司业务发展、防
范经营风险，不断提高公司法人治理结构和公司内部控制规范要求，公司董事、监事和高管人员行为
规范，无损害公司及股东利益的行为。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
公司监事认真审阅公司各期财务报告和报表，结合公司经营状况，监事认为公司2008 年度财务报
告真实反应了公司经营状况和经营成果，江苏公证天业会计师事务所对公司财务状况进行了审计，并
出具了标准无保留意见的审计报告，报告客观、公正。
8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
报告期内公司无募集资金。
8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
报告期内公司无重大资产收购与出售。
8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内公司发生的关联交易公开、公平，无损害公司及股东的利益情况。江苏新城地产股份有限公司 2008 年年度报告
18
§9 财务会计报告
9.1 审计意见
公司年度财务报告已经江苏公证天业会计师事务所有限公司注册会计师秦志军、邹雪娟审计，并
出具了编号为苏公W[2009]A332 号的标准无保留意见的审计报告。
审计报告
苏公W[2009]A332 号
江苏新城地产股份有限公司全体股东:
我们审计了后附的江苏新城地产股份有限公司(以下简称新城地产)财务报表，包括2008年12月31
日的合并资产负债表及母公司资产负债表，2008年度的合并利润表及母公司利润表、合并股东权益变
动表及母公司股东权益变动表和合并现金流量表及母公司现金流量表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是新城地产管理层的责任。这种责任包括:(1)设计、实施
和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；(2)
选择和运用恰当的会计政策；(3)作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计
准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计
工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决
于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估
时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有
效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评
价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，新城地产财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了新
城地产2008年12月31日的财务状况以及2008年度的经营成果和现金流量。
江苏公证天业会计师事务所有限公司 中国注册会计师 秦志军 邹雪娟
中国.无锡 2009年4月8日
9.2 财务报表江苏新城地产股份有限公司 2008 年年度报告
19
资 产 负 债 表
编制单位：江苏新城地产股份有限公司 2008 年12 月31 日 单位：元
合 并 报 表 母 公 司 报 表
资 产 附注
2008.12.31 2007.12.31 2008.12.31 2007.12.31
流动资产：
货币资金 8-01 891,317,317.61 812,705,199.62 32,224,794.36 127,556,388.69
交易性金融资产
应收票据 8-02 200,000.00 200,000.00
应收账款 8-03 80,907,589.40 96,877,787.00 62,792,859.40 95,244,475.00
预付款项 8-04 736,763,006.46 741,725,445.04 62,597,430.00 63,764,405.00
应收利息
应收股利 108,800,000.00 708,260,000.00
其他应收款 8-05 310,881,427.16 391,545,854.73 86,438,784.86 176,350,470.37
存货 8-06 8,084,493,940.21 6,917,164,831.65 378,465,488.12 406,153,563.25
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 8-07 763,115,677.87 713,261,694.83 32,677,588.57 39,123,045.82
流动资产合计 10,867,478,958.71 9,673,480,812.87 763,996,945.31 1,616,652,348.13
非流动资产：
可供出售的金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 1,892,477,285.14 883,077,285.14
投资性房地产 8-08 1,273,571.59 1,322,254.27
固定资产 8-09 30,424,540.00 31,354,604.48 5,043,074.82 4,815,862.43
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 8-10 1,349,101.62 618,164.37 1,258,450.33 414,856.33
开发支出
商誉
长期待摊费用 8-11 2,446,594.16 307,157.01
递延所得税资产 8-12 48,822,624.17 31,356,985.62 3,497,295.25
其他非流动资产
非流动资产合计 84,316,431.54 64,959,165.75 1,898,778,810.29 891,805,299.15
资产总计 10,951,795,390.25 9,738,439,978.62 2,662,775,755.60 2,508,457,647.28江苏新城地产股份有限公司 2008 年
年度报告
20
资 产 负 债 表 （续）
编制单位：江苏新城地产股份有限公司 2008 年12 月31 日 单位：元
合 并 报 表 母 公 司 报 表
负债和股东权益 附注
2008.12.31 2007.12.31 2008.12.31 2007.12.31
流动负债：
短期借款 8-13 173,000,000.00 100,000,000.00 50,000,000.00
交易性金融负债
应付票据 8-14 57,787,916.60 253,000.00 6,050,000.00
应付账款 8-15 1,128,900,994.11 801,168,878.14 99,862,146.53 110,063,592.44
预收款项 8-16 4,506,089,045.77 3,978,578,643.38 260,654,911.00 480,545,565.05
应付职工薪酬 8-17 26,049,860.42 29,421,755.38 13,589,405.00 15,211,252.00
应交税费 8-18 110,041,950.91 212,617,454.19 -2,879,745.79 41,590,807.97
应付利息 8-19 23,925,672.93 14,918,806.66 9,243,917.00 537,322.50
应付股利 8-20 4,200,000.00 30,240,000.00
其他应付款 8-21 116,041,598.51 367,257,170.40 764,520,558.92 372,973,006.87
一年内到期的非流动负债 8-22 1,158,000,000.00 946,000,000.00 94,000,000.00 156,500,000.00
其他流动负债 8-23 93,566,996.00 113,440,170.00 1,650,000.00 16,249,182.00
流动负债合计 7,397,604,035.25 6,593,895,878.15 1,296,691,192.66 1,193,670,728.83
非流动负债：
长期借款 8-24 1,328,000,000.00 1,453,800,000.00 94,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 8-12 19,711,910.60 18,241,517.69
其他非流动负债 8-25 300,000,000.00 200,000,000.00
非流动负债合计 1,647,711,910.60 1,672,041,517.69 94,000,000.00
负 债 合 计 9,045,315,945.85 8,265,937,395.84 1,296,691,192.66 1,287,670,728.83
股东权益
股本 8-26 1,062,124,800.00 531,062,400.00 1,062,124,800.00 531,062,400.00
资本公积 8-27 20,251,497.56 20,251,497.56 20,251,497.56 20,251,497.56
减：库存股
盈余公积 8-28 83,802,313.14 69,272,548.69 112,550,228.62 98,020,464.17
未分配利润 8-29 668,802,942.98 826,021,669.89 171,158,036.76 571,452,556.72
外币报表折算差额
归属于母公司股东权益合计 1,834,981,553.68 1,446,608,116.14 1,366,084,562.94 1,220,786,918.45
少数股东权益 8-30 71,497,890.72 25,894,466.64
股东权益合计 1,906,479,444.40 1,472,502,582.78 1,366,084,562.94 1,220,786,918.45
负债和股东权益合计 10,951,795,390.25 9,738,439,978.62 2,662,775,755.60 2,508,457,647.28江苏新城地产股份有限公
司 2008 年年度报告
21
利 润 表
编制单位：江苏新城地产股份有限公司 2008 年度 单位：元
合 并 报 表 母 公 司 报 表
项 目 附注
2008 年度 2007 年度 2008 年度 2007 年度
一、营业收入 8-31 4,050,050,009.07 3,437,772,883.00 496,313,783.00 697,561,236.00
减：营业成本 8-31 2,771,762,931.85 2,305,039,604.37 293,207,346.87 352,875,217.60
营业税金及附加 8-32 307,307,494.93 232,625,166.52 32,820,996.01 47,242,824.72
销售费用 8-33 123,731,443.63 81,896,758.95 24,043,069.28 16,782,927.57
管理费用 8-33 159,561,023.89 123,225,118.05 71,285,287.86 62,591,803.02
财务费用 8-34 52,021,191.81 17,683,908.45 18,957,808.31 1,488,627.97
资产减值损失 8-35 38,945,031.29
加：公允价值变动收益
（损失以“－”号填列）
投资净收益
（损失以“－”填列）
8-36 1,281,880.86 108,800,000.00 708,260,000.00
其中：对联营企业和合营
企业投资收益
二、营业利润 598,002,772.53 677,302,326.66 164,799,274.67 924,839,835.12
加：营业外收入 8-37 11,343,908.93 3,587,298.52 473,157.30 324,681.00
减：营业外支出 8-38 50,658,036.24 2,856,698.28 6,247,685.67 576,404.01
其中：非流动资产处置净损失
三、利润总额 558,688,645.22 678,032,926.90 159,024,746.30 924,588,112.11
减：所得税费用 8-39 154,111,783.60 236,581,446.32 13,727,101.81 77,139,766.10
四、净利润
（净亏损以“－”填列）
404,576,861.62 441,451,480.58 145,297,644.49 847,448,346.01
归属于母公司所有者的净利润 388,373,437.54 429,396,342.11
少数股东损益 16,203,424.08 12,055,138.47
五、每股收益
基本每股收益 0.37 0.40
稀释每股收益 0.37 0.40江苏新城地产股份有限公司 2008 年年度报告
22
现 金 流 量 表
编制单位：江苏新城地产股份有限公司 2008 年度 单位：元
合 并 报 表 母 公 司 报 表
项 目 附注
2008 年度 2007 年度 2008 年度 2007 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,604,350,927.81 5,053,246,912.68 308,139,503.55 591,439,022.35
收到的税费返还 5,257,729.93 2,832,838.32
收到其他与经营活动有关的现金 8-40 227,853,937.78 301,492,485.85 1,705,551,890.98 518,255,249.74
经营活动现金流入小计 4,837,462,595.52 5,357,572,236.85 2,013,691,394.53 1,109,694,272.09
购买商品、接受劳务支付的现金 3,562,558,711.51 5,441,361,882.92 263,212,673.39 322,304,325.07
支付给职工以及为职工支付的现金 100,429,447.46 74,642,514.36 42,541,449.67 28,120,543.54
支付的各项税费 661,626,321.08 471,556,578.15 85,201,478.85 67,583,705.74
支付其他与经营活动有关的现金 8-41 550,905,298.64 422,464,988.29 1,248,132,459.95 148,316,555.55
经营活动现金流出小计 4,875,519,778.69 6,410,025,963.72 1,639,088,061.86 566,325,129.90
经营活动产生的现金流量净额 -38,057,183.17 -1,052,453,726.87 374,603,332.67 543,369,142.19
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所产生的现金
取得投资收益所收到的现金 708,260,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
收回的现金净额
1,023,860.00 45,354.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 10,077,143.77
收到其他与投资活动有关的现金 138,232.00
投资活动现金流入小计 11,101,003.77 183,586.00 708,260,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
所支付的现金
7,070,904.69 3,727,085.40 2,004,478.00 2,152,044.00
投资所支付的现金 5,000,000.00 90,000,000.00 1,045,400,000.00 310,750,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 12,070,904.69 93,727,085.40 1,047,404,478.00 312,902,044.00
投资活动产生的现金流量净额 -969,900.92 -93,543,499.40 -339,144,478.00 -312,902,044.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金 33,600,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到现金 33,600,000.00
取得借款收到的现金 2,104,200,000.00 2,435,300,000.00 50,000,000.00 94,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 2,137,800,000.00 2,435,300,000.00 50,000,000.00 94,000,000.00
偿还债务所支付的现金 1,845,000,000.00 1,020,500,000.00 156,500,000.00 243,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 247,176,044.63 148,737,755.38 14,140,449.00 23,800,065.00
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付的其它与筹资活动有关的现金 8-42 23,600,000.00 16,200,000.00
筹资活动现金流出小计 2,115,776,044.63 1,169,237,755.38 186,840,449.00 267,300,065.00
筹资活动产生的现金流量净额 22,023,955.37 1,266,062,244.62 -136,840,449.00 -173,300,065.00
四、汇率变动对现金的影响
五、现金及现金等价物净增加额 8-43 -17,003,128.72 120,065,018.35 -101,381,594.33 57,167,033.19
加：期初现金及现金等价物余额 742,882,549.38 622,817,531.03 124,766,388.69 67,599,355.50
六、期末现金及现金等价物余额 725,879,420.66 742,882,549.38 23,384,794.36 124,766,388.69江苏新城地产股份有限公司
2008 年年度报告
23
现 金 流 量 表
编制单位：江苏新城地产股份有限公司 2008 年度 单位：元
合 并 报 表 母 公 司 报 表
项 目
附
注2008 年度 2007 年度 2008 年度 2007 年度
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 404,576,861.62 441,451,480.58 145,297,644.49 847,448,346.01
加：计提的资产减值准备 38,945,031.29
固定资产折旧 4,290,279.35 3,845,794.11 1,007,514.01 733,718.30
无形资产摊销 282,104.75 300,744.15 167,648.00 167,648.00
长期待摊费用摊销 870,055.21 456,513.85
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产的损失（减：收益）
-407,682.81 1,102.00
固定资产报废损失 35,723.56 118,812.62 3,509.60
32,273.94
财务费用 71,171,492.38 17,797,175.00 19,084,884.50
2,740,500.00
投资损失（减：收益） -1,281,880.86 -108,800,000.00 -708,260,000.00
递延所得税资产减少（减：增加） -17,565,660.78 22,378,656.41 3,497,295.25 6,933,805.17
递延所得税负债增加（减：减少） -1,470,392.91 -9,926,691.27
存货的减少（减：增加） -1,157,144,544.90 -3,196,666,483.57 27,688,075.13 51,511,801.75
经营性应收项目的减少（减：增加） -444,513,468.48 -780,753,709.50 177,810,733.36 11,667,169.77
经营性应付项目的增加（减：减少） 882,842,695.07 2,324,532,759.75 99,508,869.33 309,518,866.75
其他 178,371,418.52 124,010,119.00 9,337,159.00 20,875,012.50
经营活动产生的现金流量净额 -38,057,183.17 -1,052,453,726.87 374,603,332.67 543,369,142.19
2、不涉及现金收支的投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净增加情况：
现金的期末余额 725,879,420.66 742,882,549.38 23,384,794.36 124,766,388.69
减：现金的期初余额 742,882,549.38 622,817,531.03 124,766,388.69 67,599,355.50
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -17,003,128.72 120,065,018.35 -101,381,594.33 57,167,033.19江苏新城地产股份有限公司
2008 年年度报告
24
合并股东权益变动表
编制单位：江苏新城地产股份有限公司 2008 年度 单位：元
本年金额
项 目 归属于母公司所有者权益
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 其他
少数股东权益所有者权益合计
一、上年年末余额 531,062,400.00 20,251,497.56 69,272,548.69 826,021,669.89 25,894,466.64 1,472,502,582.78
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额 531,062,400.00 20,251,497.56 69,272,548.69 826,021,669.89 25,894,466.64 1,472,502,582.78
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） 531,062,400.00 14,529,764.45 -157,218,726.91 45,603,424.08
433,976,861.62
（一）净利润 388,373,437.54 16,203,424.08 404,576,861.62
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
1．可供出售金融资产公允价值变动净额
2．权益法下被被投资单位其他所有者权益变动的影响
3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4．其他
上述（一）和（二）小计 388,373,437.54 16,203,424.08 404,576,861.62
（三）所有者投入和减少资本 33,600,000.00 33,600,000.00
1. 所有者投入资本 33,600,000.00 33,600,000.00
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 14,529,764.45 -545,592,164.45 -4,200,000.00 -535,262,400.00
1．提取盈余公积 14,529,764.45 -14,529,764.45
2．提取一般风险准备
3．对股东的分配 -531,062,400.00 -4,200,000.00 -535,262,400.00
4．其他
（五）所有者权益内部结转 531,062,400.00 531,062,400.00
1．资本公积转增股本
2．盈余公积转增股本
3．盈余公积弥补亏损
4．其他 531,062,400.00 531,062,400.00
四、本年年末余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 83,802,313.14 668,802,942.98 71,497,890.72 1,906,479,444.40
江苏新城地产股份有限公司 2008 年年度报告
25
合并股东权益变动表（续）
编制单位：江苏新城地产股份有限公司 2008 年度 单位：元
上年金额
项 目 归属于母公司所有者权益
股本 资本公积 减：库存股盈余公积 未分配利润 其他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末余额 331,914,000.00 20,251,497.56 223,152,953.48 467,669,577.37 75,000,694.55 1,117,988,722.96
加：会计政策变更 -209,877,323.91 212,848,985.01 330,718.04 3,302,379.14
前期差错更正
二、本年年初余额 331,914,000.00 20,251,497.56 13,275,629.57 680,518,562.38 75,331,412.59 1,121,291,102.10
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） 199,148,400.00 55,996,919.12 145,503,107.51 -49,436,945.95
351,211,480.68
（一）净利润 429,396,342.11 12,055,138.47 441,451,480.58
（二）直接计入所有者权益的利得和损失 -28,747,915.48 -1,260,347.03 -30,008,262.51
1．可供出售金融资产公允价值变动净额
2．权益法下被被投资单位其他所有者权益变动的影响
3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4．其他 -28,747,915.48 -1,260,347.03 -30,008,262.51
上述（一）和（二）小计 -28,747,915.48 429,396,342.11 10,794,791.44 411,443,218.07
（三）所有者投入和减少资本 -29,991,737.39 -29,991,737.39
1. 所有者投入资本 -29,991,737.39 -29,991,737.39
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 84,744,834.60 -283,893,234.60 -30,240,000.00 -229,388,400.00
1．提取盈余公积 84,744,834.60 -84,744,834.60
2．提取一般风险准备
3．对股东的分配 -199,148,400.00 -30,240,000.00 -229,388,400.00
4．其他
（五）所有者权益内部结转 199,148,400.00 199,148,400.00
1．资本公积转增股本
2．盈余公积转增股本
3．盈余公积弥补亏损
4．其他 199,148,400.00 199,148,400.00
四、本年年末余额 531,062,400.00 20,251,497.56 69,272,548.69 826,021,669.89 25,894,466.64 1,472,502,582.78江
苏新城地产股份有限公司 2008 年年度报告
26
母公司股东权益变动表
编制单位：江苏新城地产股份有限公司 2008 年度 单位：元
本年金额
项 目
股本 资本公积 减：库存股盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 531,062,400.00 20,251,497.56 98,020,464.17 571,452,556.72 1,220,786,918.45
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额 531,062,400.00 20,251,497.56 98,020,464.17 571,452,556.72 1,220,786,918.45
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） 531,062,400.00 14,529,764.45 -400,294,519.96 145,297,644.49
（一）净利润 145,297,644.49 145,297,644.49
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
1．可供出售金融资产公允价值变动净额
2．权益法下被被投资单位其他所有者权益变动的影响
3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4．其他
上述（一）和（二）小计 145,297,644.49 145,297,644.49
（三）所有者投入和减少资本
1. 所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 14,529,764.45 -545,592,164.45 -531,062,400.00
1．提取盈余公积 14,529,764.45 -14,529,764.45
2．提取一般风险准备
3．对股东的分配 -531,062,400.00 -531,062,400.00
4．其他
（五）所有者权益内部结转 531,062,400.00 531,062,400.00
1．资本公积转增股本
2．盈余公积转增股本
3．盈余公积弥补亏损
4．其他 531,062,400.00 531,062,400.00
四、本年年末余额 1,062,124,800.00 20,251,497.56 112,550,228.62 171,158,036.76 1,366,084,562.94江苏新城地产股
份有限公司 2008 年年度报告
27
母公司股东权益变动表（续）
编制单位：江苏新城地产股份有限公司 2008 年度 单位：元
上年金额
项 目
股本 资本公积 减：库存股盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 331,914,000.00 20,251,497.56 100,794,256.27 590,028,274.58 1,042,988,028.41
加：会计政策变更 -87,518,626.70 -582,130,829.27 -669,649,455.97
前期差错更正
二、本年年初余额 331,914,000.00 20,251,497.56 13,275,629.57 7,897,445.31 373,338,572.44
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） 199,148,400.00 84,744,834.60 563,555,111.41 847,448,346.01
（一）净利润 847,448,346.01 847,448,346.01
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
1．可供出售金融资产公允价值变动净额
2．权益法下被被投资单位其他所有者权益变动的影响
3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4．其他
上述（一）和（二）小计 847,448,346.01 847,448,346.01
（三）所有者投入和减少资本
1. 所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 84,744,834.60 -283,893,234.60 -199,148,400.00
1．提取盈余公积 84,744,834.60 -84,744,834.60
2．提取一般风险准备
3．对股东的分配 -199,148,400.00 -199,148,400.00
4．其他
（五）所有者权益内部结转 199,148,400.00 199,148,400.00
1．资本公积转增股本
2．盈余公积转增股本
3．盈余公积弥补亏损
4．其他 199,148,400.00 199,148,400.00
四、本年年末余额 531,062,400.00 20,251,497.56 98,020,464.17 571,452,556.72 1,220,786,918.45江苏新城地产股份有
限公司 2008 年年度报告摘要
第 1 页 共 29 页
9.3 本报告期无会计政策、会计估计和核算方法变更。
9.4 本报告期无会计差错更正。
9.5 报告期内，公司财务报表合并范围未发生重大变化。
江苏新城地产股份有限公司
董事长：王振华
二ＯＯ九四月八日
