证券代码：900956 证券简称：东贝B 股 公告编号：2009-010
黄石东贝电器股份有限公司
关于拟挂牌出售控股子公司资产评估结果的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本公司于2009年12月2日召开的临时董事会审议通过了《关于挂牌转让控股
子公司股权的议案》。公司将通过产权交易中心挂牌出售所持有的黄石市海观山
宾馆有限公司、黄石晨信光电有限公司各90%的股权以及黄石东贝机电集团太阳
能有限公司83.03%的股权，出售底价以该三家公司经审计评估机构评估后的净资
产乘以出让股权的比率为基准。本次股权挂牌转让需公司股东大会审议通过后才
能实施。
目前，公司已聘请湖北万信资产评估有限公司对以上三家公司的资产状况进
行了评估，并出具了资产评估报告[鄂万信评报字（2009）第064号、第065号、
第066号]。现将资产评估结果公布如下：
一、黄石市海观山宾馆有限责任公司资产评估结果
经湖北万信资产评估有限公司评估，黄石市海观山宾馆有限责任公司股东全
部权益于评估基准日2009年6月30日的资产、负债评估结果如下所述：总资产账
面值为9,883.65万元，评估值为7,109.61万元，评估减值2,774.04万元，减值率为
28.07 %。 负债账面值为3,197.06万元，评估值为3,197.06万元。 股东全部权益
账面值为6,686.59万元，评估值为3,912.55万元，评估减值2,774.04万元，减值率
为41.49 %。具体结果见下表：
项目 账面价值
（万元）
评估价值
（万元）
增减值
（万元）
增值率%
流动资产 230.71 299.22 68.51 29.70
非流动资产 9652.94 6810.39 -2842.55 -29.45
投资性房地产 148.70 188.60 39.90 26.83
固定资产 2008.87 1650.66 -358.21 -17.83
在建工程 154.26 117.23 -37.03 -24.00
无形资产 7341.11 4853.90 -2487.21 -33.88
资产总计 9883.65 7109.61 -2774.04 -28.07
流动负债 3004.41 3004.41 - 0.00
非流动负债 192.65 192.65 - 0.00
负债合计 3197.06 3197.06 - 0.00
净资产（所有者权益） 6686.59 3912.55 -2774.04 -41.49
二、黄石晨信光电有限公司资产评估结果
经湖北万信资产评估有限公司评估，黄石晨信光电有限责任公司股东全部权
益于评估基准日2009 年6 月30 日的资产、负债评估结果如下所述：总资产账面
值为4,891.44 万元，评估值为4,298.88 万元，评估减值592.56 万元，减值率为
12.11%。 负债账面值为3,212.92 万元，评估值为3,212.92 万元。 股东全部权益
账面值为1,678.52 万元，评估值为1,085.96 万元，评估减值592.56 万元，减值率为35.30 %。具体结果见下表：
项目 账面价值
（万元）
评估价值
（万元）
增减值
（万元）
增值率%
流动资产 3190.86 3177.59 -13.27 -0.42
非流动资产 1700.58 1121.29 -579.29 -34.06
固定资产 1681.14 1101.85 -579.29 -34.46
在建工程 8.83 8.83 - 0.00
递延所得税资产 10.61 10.61 - 0.00
资产总计 4891.44 4298.88 -592.56 -12.11
流动负债 3212.92 3212.92 - 0.00
负债合计 3212.92 3212.92 - 0.00
净资产（所有者权益） 1678.52 1085.96 -592.56 -35.30
三、黄石东贝机电集团太阳能有限公司资产评估结果
经湖北万信资产评估有限公司评估，黄石东贝机电集团太阳能有限公司股东
全部权益于评估基准日2009 年6 月30 日的资产、负债评估结果如下所述：总资
产账面值为6,982.71 万元，评估值为7,815.91 万元，评估增值833.20 万元，增值
率为11.93 %。 负债账面值为2,376.64 万元，评估值为2,415.67 万元，评估增值
39.03 万元，增值率为1.64 %。 股东全部权益账面值为4,606.07 万元，评估值为
5,400.24 万元，评估增值794.17 万元，增值率为17.24 %。具体结果见下表：
项目 账面价值
（万元）
评估价值
（万元）
增减值
（万元）
增值率%
流动资产 3381.35 3375.08 -6.27 -0.19
非流动资产 3601.36 4440.83 839.47 23.31
长期股权投资 2.00 2.00 0.00
固定资产 2834.58 3271.24 436.66 15.40
在建工程 169.32 169.32 0.00
无形资产 592.22 995.03 402.81 68.02
递延所得税资产 3.24 3.24 0.00
资产总计 6982.71 7815.91 833.20 11.93
流动负债 2376.64 2415.67 39.03 1.64
负债合计 2376.64 2415.67 39.03 1.64
净资产（所有者权益） 4606.07 5400.24 794.17 17.24
以上三家公司的资产评估报告全文详见上海证券交易所网站。
（http://www.sse.com.cn）
特此公告。
黄石东贝电器股份有限公司董事会
2009 年12 月21 日黄石东贝电器股份有限公司
拟转让所持有的
黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目
资 产 评 估 报 告 书
鄂万信评报字（2009）第065号
HUBEI WANXIN CERTIFICATE CERTIFIED PUBLIC VALUER CO., LTD.
湖北万信资产评估有限公司
二○○九年十二月二十日黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
湖北万信资产评估有限公司 第 -2- 页
黄石东贝电器股份有限公司
拟转让所持有的
黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目
资 产 评 估 报 告 书
鄂万信评报字（2009）第065号
目 录
一、声 明................................................................................................................5
二、资产评估报告书摘要................................................................................................7
三、资产评估报告书正文..............................................................................................10
一、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用者
的概况........................................................................................................................................ 11
二、评估目的............................................................................................................................. 15
三、评估对象和评估范围.......................................................................................................... 15
四、价值类型及定义................................................................................................................. 16
五、评估基准日......................................................................................................................... 17
六、评估依据............................................................................................................................. 17
七、评估方法............................................................................................................................. 19
八、评估程序实施过程和情况.................................................................................................. 26
九、评估假设............................................................................................................................. 27
十、评估结论............................................................................................................................. 28
十一、特别事项说明................................................................................................................. 29
十二、评估报告使用限制说明.................................................................................................. 30
十三、评估报告日..................................................................................................................... 31黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
湖北万信资产评估有限公司 第 -3- 页
评 估 结 果 明 细 表
目 录
一、资产基础法评估结果汇总表（万元）
二、资产评估结果分类汇总表
三、流动资产清查评估汇总表
1、现金清查评估明细表
2、银行存款清查评估明细表
3、应收票据清查评估明细表
4、应收账款清查评估明细表
5、预付账款清查评估明细表
6、其他应收款清查评估明细表
7、存货清查评估汇总表
8、存货——材料采购清查评估明细表
9、存货——原材料清查评估明细表
10、存货——委托加工物资清查评估明细表
11、存货——产成品清查评估明细表
12、存货——在产品清查评估明细表
四、非流动资产清查评估汇总表
1、长期投资清查评估明细表
2、固定资产评估分类汇总表
（1）固定资产——房屋建筑物清查评估明细表
（2）固定资产——机器设备清查评估明细表
（3）固定资产——车辆清查评估明细表
（4）固定资产——电子设备清查评估明细表
3、在建工程清查评估明细表
4、无形资产——土地使用权清查评估明细表
5、递延所得税清查评估明细表黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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五、流动负债清查评估分类汇总表
1、短期借款清查评估明细表
2、应付票据清查评估明细表
3、应付账款清查评估明细表
4、预收账款评估明细表
5、应付职工薪酬清查评估明细表
6、应交税费清查评估明细表
7、其他应付款清查评估明细表黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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一、声 明黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
湖北万信资产评估有限公司 第 -6- 页
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内
容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单
位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估
报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对
评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及
资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请
委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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二、资产评估报告书摘要黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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黄石东贝电器股份有限公司
拟转让所持有的
黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目
资 产 评 估 报 告 书
鄂万信评报字（2009）第065号
摘 要
湖北万信资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受黄石东贝电器股份有
限公司的委托，完成必要的评估程序，按资产评估业务委托书的约定，出具资产评
估报告书。现将资产评估情况及评估结果摘要报告如下：
一、委托方：黄石东贝电器股份有限公司（以下简称“东贝B”）；其他评估报
告使用者：国家法律、法规规定为实现本次评估目的相关经济行为而需要使用本报
告的其他评估报告使用者。
二、被评估企业：黄石东贝机电集团太阳能有限公司。
三、评估目的：为黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集
团太阳能有限公司的股权提供股权市场价值参考。
四、评估对象和范围：评估对象为黄石东贝电器股份有限公司所持有的黄石东
贝机电集团太阳能有限公司的83.03%的股权价值。评估范围为截止2009 年6 月30
日经审计后的黄石东贝机电集团太阳能有限公司的全部资产和负债。
五、价值类型：市场价值。
六、评估基准日及有效期：评估基准日为2009 年6 月30 日，有效期为一年，
即自2009 年6 月30 日至2010 年6 月29 日。
七、评估方法：资产基础法、收益法。
八、评估结论：本次选用资产基础法评估结果作为评估结论，黄石东贝电器股
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目
的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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份有限公司所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司83.03%的股权市场价值为
（人民币） 4,483.82 万元（大 写：肆仟肆佰捌拾叁万捌仟贰佰元整），比黄石东贝
电器股份有限公司该股权的账面值2,248.52 万元增值2,235.30 万元，增值率为
99.41%。该结论未考虑控股权（少数股权）产生的溢（折）价因素对评估结果的影
响。
本评估报告仅供委托方为实现评估目的使用，使用权归委托方所有，未经委托
方许可我公司不会随意向他人提供或公开。
报告使用者在使用本评估报告时请关注资产评估报告正文中的特别事项说明。黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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三、资产评估报告书正文黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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黄石东贝电器股份有限公司
拟转让所持有的
黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目
资 产 评 估 报 告 书
鄂万信评报字（2009）第065号
黄石东贝电器股份有限公司：
湖北万信资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受黄石东贝电器股份有
限公司（以下简称“东贝B” ）的委托，根据中华人民共和国有关资产评估的规定，
本着独立、客观、科学、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对因贵公司拟转
让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司的股权价值进行了评估工作。本公司
评估人员按照必要的程序，对委托评估的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与
询证，对委估企业的股东权益价值在2009年6月30日所表现的市场价值作出了公允
反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估
报告使用者的概况
（一）委托方概况
名称及简称：黄石东贝电器股份有限公司（以下简称东贝B）
营业执照注册号：企股鄂总字第002678号
住 所：黄石市铁山区武黄路5号
法定代表人：杨百昌
注册资本：（人民币）贰亿叁仟伍佰万元整
企业类型：股份有限公司
经营范围：生产、销售制冷压缩机、压缩机电机；高新技术产品的开发、生产、
咨询。
1999年5月28日，公司获中国证券监督管理委员会批准发行100,000,000股境内
上市外资股(“B股”)，并于1999年7月15日在上海证券交易所上市交易。
截止2009 年6 月30 日，黄石东贝电器股份有限公司持有黄石东贝机电集团太黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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阳能有限公司83.03%的股权，为黄石东贝机电集团太阳能有限公司的控股股东。
（二）被评估企业概况
1、公司概况
名称及简称：黄石东贝机电集团太阳能有限公司（以下简称东贝太阳能）
公司企业法人营业执照注册号：4202000010009290。
住 所：湖北省黄石市铁山区武黄路5号
法定代表人：杨百昌
注册资本：（人民币）人民币24,861,200.00元
企业类型：有限责任公司
经营范围：太阳能热水器、太阳能灯、太阳能集热工程、太阳能光热、光电产
品及配件的设计及配件的设计、开发生产、销售安装与服务；生产销售机械配件、
工具、模具、机械及制设备的安装；城市及道路照明工程及安装。
企业组织结构图如下
副 总 经
总 经 理
销
售
部
生
产
部
技
术
部
品
质
部
采
购
部
财
务
部
经
理
办
公司董事会黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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1、历史沿革及股权结构变更情况：
黄石东贝机电集团太阳能有限公司原名为黄石东贝机电集团工模具有限公司，
公司于2002年10月21日由黄石东贝机电集团有限责任公司和黄石东贝冷机实业公
司共同出资设立，公司注册资本60万元，其中黄石东贝机电集团有限责任公司持有
公司60%的股权，黄石东贝冷机实业公司持有公司40%的股权。 2003年6月28日，
黄石东贝冷机实业公司将其所持公司40%股权计24万元转让给黄石东贝制冷有限
公司；黄石东贝机电集团有限责任公司将其所持9%公司股权计5.4万元转让给黄石
东贝制冷有限公司。股权转让后，黄石东贝机电集团有限责任公司持有公司51%股
权，黄石东贝制冷有限公司持有公司49%股权。
2005年4月，公司更名为黄石东贝机电集团太阳能有限公司。公司原注册资本
为人民币600,000.00元，2005年10月公司根据股东会决议申请增加注册资本人民币
24,261,162.85元，其中黄石东贝机电集团有限责任公司增资20,335,759.69元，黄石
东贝制冷有限公司增资3,925,403.16元，增资完成后的公司注册资本变更为人民币
24,861,162.85元；黄石东贝机电集团有限责任公司持有公司83.03%的股权，黄石东
贝制冷有限公司持有公司16.97%的股权。
2005年11月2日黄石东贝机电集团有限责任公司与黄石东贝电器股份有限公司
签订《股权转让协议》，黄石东贝机电集团有限责任公司将其持有公司83.03%股权
转让给黄石东贝电器股份有限公司，至此，黄石东贝电器股份有限公司持有公司
83.03%的股权，成为该公司第一大股东；黄石东贝制冷有限公司持有公司16.97%的
股权，成为该公司第二大股东。
2、公司投资情况如下：
（金额单位：人民币元）
被投资单位名称 投资日期 投资比例% 账面价值
黄石东贝制冷有限公司 2002 年 0.48% 10,000.00
黄石东贝铸造有限公司 2002 年 0.03% 10,000.00
3、主营业务、主要产品产销量及企业前景
黄石东贝机电集团太阳能有限公司，是专业研究、开发、生产、销售和安装
太阳能热水器、太阳能灯、太阳能集热工程、城市道路照明工程、太阳能光热、光
电产品及配件的高新技术企业。始建于2002 年10 月，具备年产30 万台各种太阳黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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能产品的生产能力。发展至今，已拥有员工419 人，其中，中高级技术人员20 余
人，技师30 余人。公司在成立之初就按ISO9001 标准要求建立了文件化的质量管
理体系，并于2003 年在同行之中率先通过了ISO9001 体系认证。
公司以打造太阳能终端应用产品优质供应商为企业的使命，凭借完善的管理
和省级技术研究中心的优势，自主研发了13 大系列83 种规格的太阳能热水器产品；
9 大系列50 种规格的太阳能光伏产品，包括太阳能草坪灯、庭院灯、路灯、楼道灯、
电池板等；生产的产品造型美观、环保节能、耐高温高寒、可靠性高、经济性强、
安全适用，可满足不同消费者的需求。
公司属电器机械制造业，目前主要是太阳能产品的的生产和销售以及压缩机配
件加工及销售。近三年主营业务状况和经营业绩如下 ：
金额单位：万元
2006 年 2007 年 2008 年 主营业务指标
台次 金额 台次 金额 台次 金额
加工件产品(万件) 1,303.71 1,470.22 1,908.26 3,856.93 1,248.20 3,059.40
太阳能产品(台) 8,502.00 1,028.17 11,341.00 1,538.52 7,890.00 1,559.00
4、近三年主要财务指标及经营业绩
公司近三年资产、财务、负债状况和经营业绩如下：
金额单位：万元
项 目 2006 年 2007 年 2008 年
总资产 4,395.87 6,103.27 6,839.52
总负债 530.88 1,545.05 2,222.64
净资产 3,864.99 4,558.22 4,616.88
营业收入 2,507.36 5,460.47 4,686.69
净利润 892.73 693.24 58.66
以上数字摘自经过大信会计师事务有限公司审计的财务报表。其中2006 年度
数据摘自大信会计师事务有限公司出具的大信审字 [2007]0184 号《审计报告》。
2007 年度数据摘自大信会计师事务有限公司出具的大信审字[2008]0687 号《审计
报告》。2008 年度数据大信会计师事务有限公司出具的大新审字[2009]2-0423 号《审
计报告》，2009 年 1-6 月的数据摘自大信会计师事务有限公司出具的专题《审计报
告》。黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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二、评估目的
本次评估目的系为黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电
集团太阳能有限公司83.03%的股权提供股权价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）本次企业价值评估对象及基本情况
评估对象为黄石东贝电器股份有限公司所持有的黄石东贝机电集团太阳能有
限公司的83.03%的股权。
（二）纳入评估范围的资产、负债情况
本次资产评估的范围是黄石东贝电器股份有限公司股权转让所涉及的东贝太
阳能的全部资产和负债，包括流动资产、非流动资产及流动负债。具体情况如下：
单位：（人民币）元
行次 科目名称 账面价值
1 一、流动资产合计 33,813,477.80
2 货币资金 8,330,498.19
4 应收票据 5,945,777.63
5 应收账款 11,507,197.35
8 预付账款 1,337,941.73
9 其它应收款 1,309,051.67
10 存货 5,383,011.23
13 二、非流动资产合计 36,013,638.89
16 长期股权投资 20,000.00
19 固定资产 28,345,844.02
20 在建工程 1,693,198.75
21 无形资产 5,922,234.42
25 递延所得税资产 32,361.70
27 三、资产总计 69,827,116.69
28 四、流动负债合计 23,766,388.20
29 短期借款 3,000,000.00
31 应付票据 9,000,000.00
32 应付账款 4,429,850.42
33 预收账款 113,758.40
34 其它应付款 6,339,669.94
35 应付职工薪酬 425,165.72
36 应交税费 457,943.72
44 五、非流动负债合计 -
53 六、负债总计 23,766,388.20
54 七、净资产 46,060,728.49
（三）主要资产的权益状况、技术经济状况、物理状况和使用状况如下：黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
湖北万信资产评估有限公司 第 -16- 页
1、 房地产
东贝太阳能的房屋主要集中在公司本部，账面原值26,803,736.08元，账面净值
23,975,776.79元，房屋所有权证号为：黄房权证2008铁字第0100343号、黄房权证2008
铁字第0100281号。房屋所有权人：黄石东贝机电集团太阳能有限公司，房屋坐落
铁山区武黄路5号，因借款，已全部设定抵押，抵押权人分别为招商银行黄石支行、
交通银行黄石铁山支行，并办理了他项权证。
具体如下：
抵押期限
申报表
序号
资产名
称
权证编号 数量
（M2）
建筑面
积（M2）
抵押权人 对应债务
金额 年 月 日
-年月日
1 房屋 黄房权证2008 铁字
第0100343 号
10,747.7
3
招商银行
黄石支行 东贝B 借款
1,600 万
2008.12.9
-2011.12.
8
2 房屋 黄房权证2008 铁字
第0100281 号
11,983.3
交通银行
黄石铁山
支行
东贝铸造公
司借款2,057
万
2006.11.3
0-2009.11.
29（已办
展期）
2、设备类资产
设备类账面原值：6,397,920.19 元，账面净值：4,370,067.23 元，经过盘点核
实均为企业资产。设备类分布在公司本部。
3、无形资产
本次申报评估的无形资产为东贝太阳能的一宗国有土地使用权，账面价值为
5,985,125.41 元。《国有土地使用证》证号为黄国用（2006）字第13144 号，土地使
用权人为：黄石东贝机电集团太阳能有限公司，用途为工业，使用权类型为出让，
使用权终止日期为2056 年8 月13 日，使用权面积为36582.82 平方米，权证取得
日期为2006 年8 月16 日，至评估基准日剩余使用年限为46 年（取整），因企业借
款，其地上的房屋全部设定了抵押，抵押情况如前所述。
以上评估范围与经济行为涉及的范围一致。
四、价值类型及定义
（一）本资产评估所选取的价值类型为：市场价值。
（二）价值定义表述：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理行事且未受任
何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
（三）价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
湖北万信资产评估有限公司 第 -17- 页
对象状况，确定本次资产评估所选取的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为2009 年6 月30 日。
确定评估基准日的相关事项说明：
（1 ）本项目评估基准日确定的理由：为确切地反映委估对象的公允价值，
有利于本项目评估目的顺利实现，经评估机构与委托方及企业一致商定，确定本项
目资产评估基准日为2009 年6 月30 日。
（2 ）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的
价格标准和利率、汇率、税率。
六、评估依据
（一）法律法规依据
1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；
2、国家原国有资产管理局国资办发【1992】36 号文《国有资产评估管理办法
实施细则》；
3、国务院国有资产监督管理委员会第12号令《企业国有资产评估管理暂行办
法》；
4、财政部第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
5、中国资产评估协会1996 年5 月7 日发布的中评协[1996]23 号文《资产评估
操作规范意见（试行）》；
6、《中华人民共和国公司法》；
7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
8、《企业会计准则》、《企业会计制度》；
9、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
10.、《国有资产评估项目核准管理办法》（财企[2001]801 号）。
（二）经济行为依据
1、黄石东贝电器股份有限公司“2009 年第一次临时董事会会议决议”；
2、东贝B 股2009-9 号“黄石东贝电器股份有限公司挂牌出售控股子公司股权
公告”
3、资产评估业务约定书。黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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（三）评估准则依据
1、中国资产评估协会中评协（2008）218 号文《企业国有资产评估报告指南》；
2、财政部财企[2004]20 号《资产评估准则――基本准则》和《资产评估职业
道德准则――基本准则》；
3、中国资产评估协会中评协[2007]189号文《资产评估准则――评估报告》、
《资产评估准则――评估程序》、《资产评估准则――机器设备》、《资产评估准
则――不动产》；
4、中国资产评估协会中评协[2008]217 号《资产评估准则――无形资产》；
5、中国资产评估协会[2004]134 号《企业价值评估指导意见（试行）》；
6、中国资产评估协会[2003]18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指
导意见》。
（四）权属依据
1、企业法人营业执照；
2、房屋所有权证；
3、土地使用权证；
4、车辆行驶证；
5、股东决议及验资报告；
6、重大设备订货合同及发票等。
（五）取价依据
1、资产评估常用数据与参数手册；
2、湖北省建筑安装工程消耗量定额；
3、湖北省建筑安装费用定额；
4、黄石市工程造价信息；
5、黄石市工程造价指数；
6、工程预结算资料；
7、工程竣工验收资料；
8、黄石市基准地价资料；
9、中国机电产品报价光盘（2008版）；
10、汽车报废标准相关规定；黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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11、企业财务会计资料；
12、近期银行存贷款利率；
13、评估基准日外汇汇率；
14、市场调查及询价资料；
15、互联网信息资料；
16、现场勘察记录；
17、大信会计师事务有限公司出具的评估基准日《审计报告》；
18、其他相关资料。
（六）其他参考依据
1、《全国资产评估价格信息》、《中国机电产品价格商情》；
2、委托评估的《资产评估申报明细表》及其他资料；
3、评估人员现场勘察纪录、市场调查询价资料；
4、评估范围内各生产工艺流程图；
5、企业评估基准日财务会计报表；
6、被评估单位提供的设备、材料的协议；
7、企业经营中的重大合同；
8、企业提供的其它法律凭证资料。
七、评估方法
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。进行企业价值评估，要根据
评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适
用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确
定评估对象价值的评估思路。
收益法，是通过估算被评估对象在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算
成现值，然后累加求和，得出被评估对象价值的一种评估思路。
针对各类具体资产的价值特征和影响其价值的相关因素，并结合收集掌握的评
估资料，结合此次评估目的和评估对象特点，本次评估主要采用了资产基础法，同
时我们也采用收益法进行了评估。
（一）资产基础法黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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评估思路： 在评估各单项资产和负债后合理确定股东全部权益价值，然后再
计算东贝B 所持有的股权价值。
计算公式： 股东全部权益价值＝各单项资产评估值之和-负债评估值
东贝B 所持有的股权价值=股东全部权益价值×东贝B 的持股比例
具体方法如下
1、流动资产的评估
（1）货币资金：通过盘点现金，核查银行对账单及余额调节表，按核实后的
账面值确定评估值。
（2）应收票据：以评估基准日银行对该单位的贴现率以及评估基准日至到期
日的天数确定评估值。
（3）债权类资产（应收账款、预付账款、其他应收款）的评估，借助于历史
资料和评估中调查了解的情况，通过核对明细账户，发询证函或执行替代程序对各
项明细予以核实，按账龄分析法确定评估值。
对于各种预付款，则根据所能收回相应货物形成资产或权利的价值确定评估
值。
（4）存货的评估： 存货的评估主要采用成本法或市场法。委估企业的存货包
括材料采购、原材料、委托加工物资、产成品（库存商品）、在产品。依据被评估
企业提供的存货清单，评估人员在企业相关人员的陪同和协助下，与审计人员共同
对所有相关仓库进行了抽查，抽查盘点过程中，评估人员认真核对了盘点日存货抽
查项目的库存账面数与实际库存数，并核查了基准日至盘点日期间出入库单据的真
实有效性，同时调查了存货的购置时间、质量状况和销售情况。在此基础上，对委
托评估的各类存货分别进行评估。
其中：对材料采购、原材料、委托加工物资及已领用尚待加工的原材料按购置
成本确定评估值；对库存产成品和在产品中已完工尚未验收入库的产品， 根据市
场适销程度，依据售价、销售成本率、销售费用率及相关的税费率，以完全成本为
基础，根据产品的市场销售情况确定评估值。
2、长期投资的评估
本次评估的长期投资系对黄石东贝制冷有限公司、黄石东贝铸造有限公司长期
股权投资，投资金额各为1 万元，所占股权比例分别为0.48%、0.03%，由于投资黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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比例极小，本次评估按账面值确定评估值。
3、机器设备（含电子设备、车辆等）的评估
机器设备、电子设备、车辆的评估采用重置成本法。
评估值=重置全价×成新率
机器设备评估时首先根据被评估企业提供的机器、电子设备和车辆等清查评估
明细表所列示的内容，通过对有关合同、法律权属证明及会计凭证、设备台账的审
查来核实其产权。
重置全价是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基
本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。
机器设备的重置全价以国内市场同类型设备的现行市价为基础，再加上有关的
合理费用（例如：运杂费、安装调试费、资金成本等）确定；运输车辆重置全价根
据现行购置价，再考虑车辆购置税、牌照费、检测费等确定；电子设备按现行市价
确定。
对无法得到现行市价的设备，以类似设备的现行市价或以账面原值为基础采用
价格变化系数进行调整后求得。
成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置全价的比率。
成新率用年限法、分部件打分法或是两者的结合予以确定。在成新率的分析计
算过程中，充分注意设备的设计、制造、实际使用、维护、修理、改造情况，充分
考虑设计使用年限、物理寿命、经济寿命、现有性能、运行状态和技术进步等因素
的影响。
对于车辆则严格按照国家规定的强制报废标准进行评估。 将重置全价与成新
率相乘，得出设备的评估值。
对于报废设备类资产，根据各设备的具体情况，分别按该设备的3%-5%计算报
废设备的回收残值。
4、房屋建筑物的评估
对于企业所属的房屋建（构）筑物的评估采用重置成本法。计算公式为：评估
值=重置全价×成新率
（1）重置全价的测算
重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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A、建安工程造价的确定
①对于工程造价资料完整的项目，采用调整决算的方法。即：根据工程决算资
料，以其决算的工程量为基础，套用评估基准日执行的定额，计算出建安工程造价。
②对决算资料不全、资料难以收集的项目，采用类似工程参照比较法进行测算，
即：选取与评估标的物类型相似、构造基本相同且建筑面积、层数、层高装修标准
基本一致的近期结算工程或定额站颁布的典型工程作为参照物，先将参照物的工程
造价从竣工结算日期的造价调整至评估基准日的造价，然后，对评估标的物与参照
物之间构造、特征等差异因素进行调整，计算出建安工程造价。
B、前期及其他费用根据下表的项目计取
序号 收费项目 标准 依据
1 基础设施配套费 65元/m2 黄政办发〔2008〕65 号
2 勘察设计费 2.5% 鄂价房地字[1995]23 号
3 工程监理费 2.5% 鄂价费字[1992]479 号
4 招标服务费 0.12% 鄂价房地字[2000]51 号
5 劳动定额测定费 0.08% 鄂价房地字[1998]01 号
6 质检费 0.25% 鄂财综发[1999]588 号
7 建设单位管理费 1.5%
8 消防配套费 1.5元/m2 鄂政发[1995]170 号
9 白蚁防设费 2.0元/m2 黄价房服函[2007]006 号
10 环保费 1.5元/m2
11 人防异地建设费 14元/m2
12 建材墙体基金 7元/m2 省政府（96）137 号
综合以上12 项，前期及其他费用分别按每平方米计取：91.00 元/m2，按建筑
工程造价计取为6.95%。
C、建设期资金成本的计取
按评估基准日中国人民银行施行的贷款利率，计算公式如下：
建设期利息=（工程造价+其他费用）×贷款利率×1/2 正常工程建设期
（2）成新率的测算
成新率的测算，一般有两种方法，即年限法和完损等级打分法。
年限法仅考虑建（构）筑物的“规定使用年限”和“已使用年限”，对于建（构）
筑物的具体现状未考虑，故此法计算出的成新率亦称“理论成新率”；完损等级打分
法则结合建（构）筑物的具体情况，对建（构）筑物进行实地考查，分别打分，尽黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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管在打分上有规定的标准，但评估人员往往难以准确的把握。综上所述，按平均综
合法确定成新率。现分别说明如下：
A、年限法，公式为：
理论成新率=（1-已使用年限/规定使用年限）×100%
B、打分法
打分法是对建（构）筑物进行实地勘察，采用表格形式，对标的物的结构承重、
内外装修、设备状况三部分作出鉴定，按完损等级打分法以百分制评分，求得实际
完好率（即成新率）。
C、综合成新率
综合成新率为将年限法取权重40％，打分法取权重60％，然后将两种结果综
合起来，即：
综合成新率=理论成新率×40％+实际完好率×60％
（3）计算评估值
评估值=重置全价×成新率
5、在建工程的评估
本次评估的在建工程系太阳能二期新建马路、太阳能二期绿化工程、太阳能二
期围墙工程、太阳能样板房、罗桥网络工程、罗桥通讯工程、罗桥监控工程、罗桥
食堂工程等建构筑物工程，这些工程均于评估基准日完工，本次评估以账面值确定
评估值。
6、无形资产的评估
本次评估的无形资产为土地使用权。
（1）土地使用权的评估方法采用基准地价系数修正法。
经过评估人员实地勘察、分析论证，由于黄石市土地市场不发达，缺乏土地交
易案例，无法利用市场比较法等方法进行估价。但由于待估宗地处于当地的基准地
价界定范围之内，有明确的土地等级，故可选用基准地价法进行评估，确定评估对
象的评估单价，最后得出待估宗地的评估价格。
所谓基准地价系数修正法，就是指在求取某估价对象时，根据当地基准地价水
平、参照与估价对象相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素
说明表，根据两者在区域因素、个别因素、土地使用年限、市场行情、容积率、微黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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观区位条件等确定修正系数，修正基准地价从而得出地价的评估方法。
其计算公式为：
Pi=P×（1±K）×ПS
式中： Pi─待估宗地地价
P─待估宗地对应的基准地价
K─待估宗地所有地价区位影响因素总修正值
ПS─待估宗地个别因素修正系数的乘积
其中：K=
Σ=
n
i
Ki
1
Ki─第i 个待估宗地区位因素修正系数
7、负债的评估
负债评估值根据评估目的实现后的产权持用者实际需要承担的负债项目及金
额确认。对于负债中并非实际负担的项目按零值计算。
（二）收益法
1、技术思路
运用资产基础法，是采用成本法等对构成整体资产的单项资产进行评估，加总
数扣除负债后作为股东全部权益的价值。结合本次评估目的及评估对象是以股东全
部权益价值为关注焦点，且企业经营比较稳定，未来收益可以合理预计，且资产所
有者所承担的风险也可以量化，所以本次评估也采用收益法进行评估。
由于投资者关心的是股东全部权益价值，故评估人员决定采用净现金流折现的
方法对公司的股东全部权益价值进行评估，即以预测的未来年度的净现金流为依
据，采用适当的折现率，将企业未来净现金流还原为股东全部权益的价值。
2、收益法的应用前提
运用收益法，是将评估对象置于一个完整的、现实的经营过程和市场环境之中，
适合对企业整体资产的评估。其适用的前提条件为：
（1）资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以用货币衡量；未来收益
基本可准确预则；
（2）资产所有者所承担的风险也必须是能量化的。
3、收益法的定义和原理黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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收益法是通过将评估对象未来收益期内的预期收益按适当的折现率折为评估
基准日的现值，以确定评估对象评估值的一种评估方法。收益现值法的基本原理是
资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的
期望收益的折现值。
4、收益法的计算公式
本次采用分段法对公司的收益进行预测。即将企业未来收益分为明确的预期期
间的收益和明确的预测期之后的收益。基本公式为：
Σ=
= × + . + + . . + . .
n
i
i n n N n
i r r
r
R
Q R r
1
[(1 ) ] (1 ) [1 (1 ) ( ) ]
式中：Q—相关资产在未来收益期内各期的净现金流量现值之和；
Ri—为第i 年的现金流；
r—为折现率；
Rn—为第n 年后的连续价值；
n—为预测期
本次选用的净现金流量为企业自由现金流量，企业自由现金流量=税后净利润+
折旧与摊销+利息费用（扣除税务影响后）-资本性支出-净营运资金变动。
5、收益法中主要参数的确定
（1）收益预测期及收益期的确定
预测期的确定一方面取决于公司根据未来获利情况、资产损耗情况，另一方面
考虑法律、契约合同的规定。东贝太阳能是2002年成立的有限责任公司，营业执照
未规定截止日期，但其土地使用权终止日期为2056年8月13日，故取本次预测收益
截止期为2056年。
（2）预测期之后企业终值
由于本次对目标公司的收益预测期限为有限年期，因此需要考虑收益期末企业
终值对评估价值的影响。预测期之后企业终值，为企业开发项目完成和产品销售后，
企业实物资产及股权投资价值的可回收价值。
（3）折现率
以股权资本成本对应的股权回报率作为折现率。股权回报率采用资本定价模型
（CAPM）选取，CAPM可用下述公司表示黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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Re＝Rf＋咦（Rm－Rf）×（1+α）
式中：Re——股权回报率
Rf——无风险回报率
?——Beat风险系数
Rm－Rf——股市风险超额回报率
Rm——市场收益率（股市平均收益率）
α——风险调整系数
（4）溢余资产价值
溢余资产是指与企业经营无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，本次
评估无溢余资产。
（5）非经营性资产价值
非经营性资产是指与企业收益无直接关系的，不产生效益的资产，此类资产不
产生利润，会增大资产规模，降低企业利润率。本次评估无非经营性资产。
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受评估委托后，根据中华人民共和国有关资产评估的原则和规定，按
照本公司与委托方签定的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估
范围内的资产进行了评估。本次评估工作先后经过接受委托、资产清查、评定估算、
评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下：
（一）接受委托阶段
了解委估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜，
签订资产评估业务约定书。组织评估工作小组，制订资产评估实施方案和工作时间
计划。
（二）资产清查阶段
由本评估项目负责人根据制订的计划，辅导资产占有方填报有关资产评估申报
明细表，为保证所填列明细的真实与完整，要求资产占有单位首先进行全面清查，
并由评估人员参与，同时，收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料，取得
与委估资产有关的权属证明。
（三）评定估算阶段
根据国家资产评估有关原则和规定，针对已确定的评估范围及具体对象，掌握黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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各项委估资产历史和现状，并进一步审阅资产占有方填报的资产评估资料，对审阅
后的有关数据进行必要的核查、鉴别，对实物资产进行质量、数量核对，察看、记
录、分析，同时，开展市场调研、询价工作，收集有关价格资料，再采用选定的评
估方法对各项资产及负债予以评定估算。
（四）评估汇总阶段
根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，确认评估工作中没有发生重
复或遗漏评估，并根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修改和完善。
（五）提交报告阶段
根据评估工作情况，起草评估报告书，并经本公司内部三级审核，最后提交
正式评估报告书
九、评估假设
（一）评估前提
本次评估是以企业持续经营为评估假设前提。 以评估对象在公开市场上进行
交易、正处于使用状态且将继续使用下去为评估假设前提。
（二）基本假设
1、以委托方及被评估企业提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。
2、以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条
件。
3、以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有发生足以影
响评估结论的重大变化为假设条件。
4、以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易
方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。
5、除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他未被发现的账外资产和负
债、抵押或担保事项、重大期后事项，且资产占有方对列入评估范围的资产拥有合
法权利为假设条件。
（三）具体假设
1、评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件下，
在评估基准日2009 年6 月30 日的市场价值的反映为假设条件。
2、本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的
分析依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。
3、对本次评估涉及的长期投资单位，不考虑控股权和少数股权对股权价值的
影响。
本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设，以及本评
估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提和假设条
件发生变化时，本评估报告及评估结论一般会自行失效。
十、评估结论
（一）两种评估方法评估结果比较分析
1、资产基础法
（1）股东全部权益评估结果
经评估，黄石东贝机电集团太阳能有限公司股东全部权益于评估基准日2009 年
6 月30 日的资产、负债评估结果如下所述：总资产账面值为6,982.71 万元，评估值
为7,815.91 万元，评估增值833.20 万元，增值率为11.93 %。 负债账面值为2,376.64
万元，评估值为2,415.67 万元，评估增值39.03 万元，增值率为1.64 %。 股东全部
权益账面值为4,606.07 万元，评估值为5,400.24 万元，评估增值794.17 万元，增值
率为17.24 %。具体结果见下表：
被评估单位（或产权持有单位）：黄石东贝机电集团太阳能有限公司金额单位：人民币万元
账面价值评估价值增减值增值率％
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 3,381.35 3,375.08 -6.27 -0.19
2 非流动资产 3,601.36 4,440.83 839.47 23.31
6 长期股权投资 2.00 2.00 - 0.00
9 固定资产 2,834.58 3,271.24 436.66 15.40
10 在建工程 169.32 169.32 - 0.00
15 无形资产 592.22 995.03 402.81 68.02
19 递延所得税资产 3.24 3.24 - 0.00
21 资产总计 6,982.71 7,815.91 833.20 11.93
22 流动负债 2,376.64 2,415.67 39.03 1.64
24 负债合计 2,376.64 2,415.67 39.03 1.64
25 净资产（所有者权益） 4,606.07 5,400.24 794.17 17.24
资产评估结果汇总表
项 目
（2） 评估增减值原因分析
本次评估总资产评估增值833.20 万元，减值率为11.93%。主要原因如下：
①流动资产评估减值6.27 万元，减值率0.19 %，主要系考虑应收票据贴现和对黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
湖北万信资产评估有限公司 第 -29- 页
外部的应收款项根据账龄长短进行评估减值所致；
②非流动资产评估增值839.47 万元，增值率23.31 %，主要系房屋建筑物和土地
使用权评估增值所致。
本次评估总负债评估增值39.03 万元，增值率为1.64 %，系评估时将评估基准
日货到单未到的原材料作暂估入库处理所致。
2、收益法评估结果
经采用收益法评估， 黄石东贝机电集团太阳能有限公司全部股权价值在评估基
准日的评估结果为5,358.75 万元，比企业账面价值4,606.07 万元评估增值752.68
万元，增值率为16.34%；比资产基础法评估结果5,400.24 万元低41.49 万元，低
0.76%。
3、评估结论的确定
由于黄石东贝机电集团太阳能有限公司系社会福利企业，收益的预测受社会福
利企业优惠政策的影响较大，相比之下，资产基础法评估结果基本能公允反映被评
估单位的股东权益价值，故本次选用资产基础法评估结果作为评估结论，即黄石东
贝机电集团太阳能有限公司于评估基准日2009 年6 月30 日的股东全部权益评估值
为5,400.24 万元；黄石东贝电器股份有限公司持有的黄石东贝机电集团太阳能有限
公司83.03%的股东权益价值=5,400.24×83.03% =4,483.82 万元（大 写：肆仟肆佰捌
拾叁万捌仟贰佰元整），比黄石东贝电器股份有限公司该股权的账面值2,248.52 万
元增值2,235.30 万元，增值率为99.41%。
此评估评估结论根据以上评估工作得出。
十一、特别事项说明
（一）可能影响资产评估值的瑕疵事项：
1、黄石东贝机电集团太阳能有限公司2003 年8 被认定为福利企业，根据财税
（2007）92 号“关于残疾人就业税收优惠政策的通知”，安置残疾员工可享受每人(指
残疾员工人数)每年不得超过3.5 万元的增值税退税限额和残疾员工工资可按实际
工资的100%加计扣除的税收优惠政策，目前公司有职工人数357 人,其中残疾员工
92 人，残疾员工月平均工资1,300 元；
2、公司本次申报评估的无形资产—黄国用（2006）字第13144 号国有土地使
用权，账面价值为5,985,125.41 元，使用权面积为36,582.82 平方米，权证取得日期黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
湖北万信资产评估有限公司 第 -30- 页
为2006 年8 月16 日，使用权终止日期为2056 年8 月13 日，至评估基准日剩余
使用年限为46 年（取整）。因企业借款，其地上的全部房屋已分别在招商银行黄石
支行、交通银行黄石铁山支行设定了抵押，其中：黄房权证2008 铁字第0100343
号，建筑面积10,747.73 平方米，因黄石东贝电器股份有限公司借款1,600 万元抵押
在招商银行黄石支行，抵押期限为2008 年12 月9 日-2011 年12 月8 日；黄房权证
2008 铁字第0100281 号，建筑面积11,983.3 平方米，因东贝铸造有限公司借款2,057
万元抵押在交通银行黄石铁山支行，抵押期限为2006 年11 月3 日-2009 年11 月29
日，并已办理展期。
（二）除非特别说明，本报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的
权利为基础，未考虑由于被评估单位尚未支付某些费用所形成的相关债务，我们假
设资产受让方与该等负债无关。
（三）评估报告基准日期后重大事项： 在评估基准日后，当出现下列情况时，
不能直接使用评估结论。
1、若是资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；
2、若是资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及
时聘请评估机构重新确定评估值；
3、若资产价格的调整方法简单、易于操作时，也可由委托方在资产实际作价时
进行相应调整。
（四）本次评估未考虑控股权及少数股权等因素产生的溢价或折价。评估报告
使用者在实际使用报告的结果时应结合其他因素参考使用。
★报告使用者在评估报告使用过程中应关注以上特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1、该评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。注
册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。
2、资产评估结论不应被认为是对评估对象可实现价格的保证。
3、根据有关规定，本评估报告应当在载明的有效期内使用。
4、本评估报告仅供委托方及业务约定书中载明的其他报告使用者为本次评估目
的使用和送交资产评估主管机关审查使用。本评估报告书的使用权归委托方所有，
除按规定报送有关政府管理部门审查使用外，未经许可，不得随意向他人提供或公黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
湖北万信资产评估有限公司 第 -31- 页
开。
5、本评估报告的使用有效期为一年，即自2009 年6 月30 日至2010 年6 月29
日止。本次资产评估一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
十三、评估报告日
本《评估报告》提出日期为2009 年12 月20 日。
（此页以下无正文）黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石东贝机电集团太阳能有限公司股权项目 评估报告书
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（此页无正文）
湖北万信资产评估有限公司
法定代表人：王新奎
中国注册资产评估师：孙宝云
中国注册资产评估师：杨鹏
二○○九年十二月二十日黄石东贝电器股份有限公司
拟转让所持有的
黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目
资 产 评 估 报 告 书
鄂万信评报字（2009）第064号
HUBEI WANXIN CERTIFICATE CERTIFIED PUBLIC VALUER CO., LTD.
湖北万信资产评估有限公司
二○○九年十二月二十日黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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黄石东贝电器股份有限公司
拟转让所持有的
黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目
资 产 评 估 报 告 书
鄂万信评报字（2009）第064号
目 录
一、声 明................................................................................................................5
二、资产评估报告书摘要................................................................................................7
三、资产评估报告书正文..............................................................................................10
一、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用者
的概况........................................................................................................................................ 11
二、评估目的............................................................................................................................. 15
三、评估对象和评估范围.......................................................................................................... 15
四、价值类型及定义................................................................................................................. 16
五、评估基准日......................................................................................................................... 17
六、评估依据............................................................................................................................. 17
七、评估方法............................................................................................................................. 19
八、评估程序实施过程和情况.................................................................................................. 23
九、评估假设............................................................................................................................. 24
十、评估结论............................................................................................................................. 25
十一、特别事项说明................................................................................................................. 26
十二、评估报告使用限制说明.................................................................................................. 27
十三、评估报告日..................................................................................................................... 27黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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评 估 结 果 明 细 表
目 录
一、资产基础法评估结果汇总表（万元）
二、资产评估结果分类汇总表
三、流动资产清查评估汇总表
1、现金清查评估明细表
2、银行存款清查评估明细表
3、应收票据清查评估明细表
4、应收账款清查评估明细表
5、预付账款清查评估明细表
6、其他应收款清查评估明细表
7、存货清查评估汇总表
8、存货——材料采购清查评估明细表
9、存货——原材料清查评估明细表
10、存货——委托加工物资清查评估明细表
11、存货——产成品清查评估明细表
12、存货——在产品清查评估明细表
四、非流动资产清查评估汇总表
1、长期投资清查评估明细表
2、固定资产评估分类汇总表
（1）固定资产——房屋建筑物清查评估明细表
（2）固定资产——机器设备清查评估明细表
（3）固定资产——车辆清查评估明细表
（4）固定资产——电子设备清查评估明细表
3、在建工程清查评估明细表
4、无形资产——土地使用权清查评估明细表
5、递延所得税清查评估明细表黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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五、流动负债清查评估分类汇总表
1、短期借款清查评估明细表
2、应付票据清查评估明细表
3、应付账款清查评估明细表
4、预收账款评估明细表
5、应付职工薪酬清查评估明细表
6、应交税费清查评估明细表
7、其他应付款清查评估明细表黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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一、声 明黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
湖北万信资产评估有限公司 第 -6- 页
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内
容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单
位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估
报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对
评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及
资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请
委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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二、资产评估报告书摘要黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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黄石东贝电器股份有限公司
拟转让所持有的
黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目
资 产 评 估 报 告 书
鄂万信评报字（2009）第064号
摘 要
湖北万信资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受黄石东贝电器股份有
限公司的委托，完成必要的评估程序，按资产评估业务委托书的约定，出具资产评
估报告书。现将资产评估情况及评估结果摘要报告如下：
一、委托方：黄石东贝电器股份有限公司（以下简称“东贝B”）；其他评估报
告使用者：国家法律、法规规定为实现本次评估目的相关经济行为而需要使用本报
告的其他评估报告使用者。
二、被评估企业：黄石市海观山宾馆有限责任公司。
三、评估目的：为黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾
馆有限责任公司的股权提供股权市场价值参考。
四、评估对象和范围：评估对象为黄石东贝电器股份有限公司所持有的黄石市
海观山宾馆有限责任公司的90%的股权价值。评估范围为截止2009 年6 月30 日经
审计后的黄石市海观山宾馆有限责任公司的全部资产和负债。
五、价值类型：市场价值。
六、评估基准日及有效期：评估基准日为2009 年6 月30 日，有效期为一年，
即自2009 年6 月30 日至2010 年6 月29 日。
七、评估方法：资产基础法。
八、评估结论：黄石东贝电器股份有限公司所持有的黄石市海观山宾馆有限责
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目
的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
湖北万信资产评估有限公司 第 -9- 页
任公司90%的股权市场价值为（人民币）3,521.30 万元（大 写：叁仟伍佰贰拾壹万
叁仟元整）。该结论未考虑控股权（少数股权）产生的溢（折）价因素对评估结果
的影响。
本评估报告仅供委托方为实现评估目的使用，使用权归委托方所有，未经委托
方许可我公司不会随意向他人提供或公开。
报告使用者在使用本评估报告时请关注资产评估报告正文中的特别事项说明。黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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三、资产评估报告书正文黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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黄石东贝电器股份有限公司
拟转让所持有的
黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目
资 产 评 估 报 告 书
鄂万信评报字（2009）第064号
黄石东贝电器股份有限公司：
湖北万信资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受黄石东贝电器股份有
限公司（以下简称“东贝B” ）的委托，根据中华人民共和国有关资产评估的规定，
本着独立、客观、科学、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对因贵公司拟转
让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司的股权价值进行了评估工作。本公司评
估人员按照必要的程序，对委托评估的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询
证，对委估企业的股东权益价值在2009年6月30日所表现的市场价值作出了公允反
映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估
报告使用者的概况
（一）委托方概况
名称及简称：黄石东贝电器股份有限公司（以下简称东贝B）
营业执照注册号：企股鄂总字第002678号
住 所：黄石市铁山区武黄路5号
法定代表人：杨百昌
注册资本：（人民币）贰亿叁仟伍佰万元整
企业类型：股份有限公司
经营范围：生产、销售制冷压缩机、压缩机电机；高新技术产品的开发、生产、
咨询。
1999年5月28日，公司获中国证券监督管理委员会批准发行100,000,000股境内
上市外资股(“B股”)，并于1999年7月15日在上海证券交易所上市交易。
截止2009 年6 月30 日，黄石东贝电器股份有限公司持有黄石市海观山宾馆有
限责任公司90%的股权，为黄石市海观山宾馆有限责任公司的控股股东。黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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（二）被评估企业概况
1、公司概况
名称及简称：黄石市海观山宾馆有限责任公司（以下简称“海观山宾馆”）
公司企业法人营业执照注册号：420200010009021。
住 所：天津路23号
法定代表人：杨百昌
注册资本：（人民币）捌仟陆佰伍拾万捌仟圆整
企业类型：有限责任公司
经营范围：住宿(卫生许可证有效期至2010年05月08日止)；餐饮（卫生许可证
有效期至2010年06月01日止）；经营预包装食品，散装食品：副食、粮油、饮料、
酒类、肉及肉制品、冷冻（藏）食品；卷烟；房屋出租、停车场服务、棉织品及洗
涤服务、废品出售、健身、花卉、养鱼、家禽、家畜、批发零售日用百货。
企业组织结构图如下：
2、历史沿革及股权结构变更情况：
1958 年8 月，市人委为改善黄石市的接待环境，决定筹建海观山宾馆，馆址
选在了挹江突兀、靠山临江的海关山（宾馆建成后此山始更名为海观山）。历时一
年，海观山宾馆建成，共有三栋楼房，分别命名为主楼（即后来的名人楼）、附一
财务副总经
采
购
部
行
政
部
动
力
部
保
安
部
财
务
部
观
山
楼
总
经
办
总 经 理
销
售
部
名
人
楼
党总支书记黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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楼（后来的三号楼）、附二楼（后来的二号楼）。1959 年2 月，市里接待任务日趋频
繁，市人委决定交际处与原大冶钢厂招待机构分离，单独成立“黄石市交际处”，为
县级单位，党的组织为支部，并由市交际处与海观山宾馆合署办公。1968 年2 月6
日，市人委156 号文件决定，交际处易名为“黄石市交际处革命委员会”党的组织仍
为支部。1970 年，市革委会决定成立“十局一委一招”，交际处革委会自行改组，“海
观山宾馆”也更名为“黄石市革命委员会第一招待所”，直属市革委会办公室领导，
党的组织仍为支部。1973 年9 月，市委成立了“黄石市革命委员会行政管理局”，明
确“革委会第一招待所”为其下属单位。不久，“革委会第一招待所”又改称为“海观山
招待所”。1980 年2 月29 日，市革委会第12 号文决定：撤消革委会行政管理局，
海观山招待所便改由市革委会办公室直接领导。1980 年6 月，当“黄石市革命委员
会”易名为“黄石市人民政府”时，“黄石市革委会海观山招待所”也随之改名为“黄石
市人民政府招待所”，不久又恢复为“黄石市海观山宾馆”的称号，此期间党的组织
仍为支部。
1982 年8 月30 日，经市政府批准，决定成立“黄石市人民政府接待处”，并与
海观山宾馆合署办公，两块牌子一套班子，隶属市政府办公室，下设接待科、行管
科、办公室。1984 年4 月2 日，市委组织部第148 号文件批准成立“中共黄石市人
民政府接待处委员会”。1984 年12 月18 日，市政府第145 号文件决定成立“黄石旅
游局”，与市政府接待处合署办公，并明确为事业单位。1986 年1 月13 日，市委3
号文件决定成立“中共黄石市委市人民政府接待处”，与旅游局合署办公，同时成立
处党组，为正县级单位，二块牌子一套班子，归口市政府办公室，并撤消原市政府
接待处。海观山宾馆被定为副县级单位，组织机构为党委，隶属市委市政府接待处。
1988 年2 月，黄石市编制委员会1988 第9 号文件决定市委市政府接待处、市旅游
局、市海观山宾馆合署办公，三块牌子一套班子，为正县级事业单位。同年5 月，
内部机构经市编委039 号文核准设立：党委办公室、行政办公室、纪委、工会、接
待科、总务科、财务科、旅游服务公司、中国旅行社、车队、服务一、二、三、四
部共十五个科室。1989 年4 月，市编委022 号文对内部机构作了调整，撤消总务科，
设立经营管理科、设备动力部、后勤部、物质供应部，成立市旅游局旅游市场开发
公司，与市旅游服务公司合署办公。1988 年3 月１日，黄石市委组织部1988 第3
号文件批准成立：“中共黄石市委、市政府接待处、旅游局、海观山宾馆委员会。黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
湖北万信资产评估有限公司 第 -14- 页
1992 年，黄石市编委（1992）62 号文“关于市旅游局机构设置调整的通知”，将市
旅游局从市委市政府接待处（海观山宾馆）分出，进行单独设置，成为市政府直接
领导的正县级事业单位。1994 年1 月，根据市委黄组干（1994）23 号文与市编委
（1994）002 号文，决定市委市政府接待处单独设置。从此市委市政府接待处与海
观山宾馆分离，海观山宾馆仍为正县级事业单位，实行企业管理；2000 年12 月26
日，由市委副书记郭远东、常务副市长胡菊萍及市委常委、市委秘书长吴兴龙在市
政府常务会议室，组织召开了关于黄石东贝冷机集团公司兼并市海观山宾馆的办公
会。2001 年1 月13 日，市委与市政府办公室联合下发了黄办发（2001）3 号《关
于黄石东贝冷机集团公司兼并市海观山宾馆的会议纪要》的通知。根据通知精神，
从此黄石海观山宾馆划归东贝冷机集团管理。
2001 年1 月，东贝集团收购兼并海观山宾馆，由黄石东贝电器股份有限公司
和黄石东贝机电集团有限责任公司共同投资设立，注册资本8655.87 万元，其中：
黄石东贝电器股份有限公司出资比例为90%，7790.29 万元，黄石东贝机电集团有
限责任公司出资比例为10%，865.59 万元。
3、主营业务、主要产品产销量及企业前景
海观山宾馆不同与集团本部其他公司，主要从事住宿、餐饮服务。市场竞争有
利因素为：名人楼有着深厚的文化底蕴，外部环境优美，紧依大江，接待对象多数
为商务客人、名企事业单位为主，具有一定的市场价值。不利因素为：功能配套缺
乏及产品类别，价格水平等无法与市场接轨，潜在的威胁并不是来自竞争对手，而
是本身。海观山宾馆目前在市场上无竞争力，主要原因是设备设施过于陈旧老化。
近三年主营业务收入如下 ：
金额单位：元
项 目 2006 年 2007年 2008年 2009 年 1-6 月
主营业务收入 8,614,629.78 11,708,032.50 13,682,642.20 6,961,047.80
4、近三年主要财务指标及经营业绩
公司近三年资产、财务、负债状况和经营业绩如下：
金额单位：万元
项 目 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年1-6 月黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
湖北万信资产评估有限公司 第 -15- 页
总资产 10470.42 10565.82 10162.58 10133.70
总负债 2234.62 2816.76 3158.88 3373.92
净资产 8235.80 7749.06 7003.70 6759.79
主营业务收入 861.46 1170.80 1368.26 696.10
净利润 -513.58 -486.74 -745.37 -243.91
以上数字摘自经过大信会计师事务有限公司审计的审计报告。其中2006 年度
数据摘自大信会计师事务有限公司出具的大信审字 [2007]0183 号《审计报告》。
2007 年度数据摘自大信会计师事务有限公司出具的大信审字[2008]0682 号《审计
报告》。2008 年度数据摘自大信会计师事务有限公司出具的大新审字[2009]2-0454
号《审计报告》，2009 年 1-6 月的数据摘自大信会计师事务有限公司出具的专题《审
计报告》。
二、评估目的
本次评估目的系为黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山
宾馆有限责任公司90%的股权提供股权价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）本次企业价值评估对象及基本情况
评估对象为黄石东贝电器股份有限公司所持有的黄石市海观山宾馆有限责任
公司的90%的股权。
（二）纳入评估范围的资产、负债情况
本次资产评估的范围是黄石东贝电器股份有限公司股权转让所涉及的海观山
宾馆的全部资产和负债，包括流动资产、非流动资产及流动负债和非流动负债。具
体情况如下：
单位：（人民币）元
序号 科目名称 账面价值
1 一、流动资产合计 2,307,057.34
2 货币资金 788,016.64
5 应收账款 108,931.33
6 预付款项 838,189.56
9 其他应收款 124,788.83
10 存货 447,130.98
14 二、非流动资产合计 96,529,450.48
19 投资性房地产 1,486,951.26
21 固定资产 20,088,739.67
22 在建工程 1,542,616.30黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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27 无形资产 73,411,143.25
33 三、资产总计 98,836,507.82
35 四、流动负债合计 30,044,127.38
39 应付账款 1,021,633.57
41 应付职工薪酬 523,509.50
42 应交税费 1,910,070.06
45 其他应付款 26,588,914.25
49 五、非流动负债合计 1,926,544.49
50 长期借款 1,926,544.49
58 六、负债总计 31,970,671.87
60 七、净资产 66,865,835.95
（三）主要资产的权益状况、技术经济状况、物理状况和使用状况如下：
1、 房地产
海观山宾馆的房屋主要集中黄石市中心，紧依长江地带。房屋建筑物账面原
值29,904,864.08 元 ；账面净值18,538,452.12 元，均分布在宾馆内。
2、设备类资产
设备类资产账面原值：7,969,172.50 元，账面净值：1,550,287.55 元，经过盘
点核实均为企业资产。设备类均分布在宾馆内。
3、无形资产
本次申报评估的无形资产为海观山宾馆的一宗国有土地使用权，账面原值为
93,220,500.00 元，账面净值73,411,143.25 元。 《国有土地使用证》证号为黄国用
（2002）字第50513 号，土地使用权人为：黄石市海观山宾馆有限责任公司，用途
为商业服务业，使用权类型为出让，使用权终止日期为2041 年03 月04 日，使用
权面积为53,575.0 平方米，权证取得日期为2002 年09 月19 日，至评估基准日剩
余使用年限为32 年（取整）。
以上评估范围与经济行为涉及的范围一致。
四、价值类型及定义
（一）本资产评估所选取的价值类型为：市场价值。
（二）价值定义表述：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理行事且未受任
何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
（三）价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估
对象状况，确定本次资产评估所选取的价值类型为市场价值。黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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五、评估基准日
本项目资产评估基准日为2009 年6 月30 日。
确定评估基准日的相关事项说明：
（1 ）本项目评估基准日确定的理由：为确切地反映委估对象的公允价值，
有利于本项目评估目的顺利实现，经评估机构与委托方及企业一致商定，确定本项
目资产评估基准日为2009 年6 月30 日。
（2 ）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的
价格标准和利率、汇率、税率。
六、评估依据
（一）法律法规依据
1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；
2、国家原国有资产管理局国资办发【1992】36 号文《国有资产评估管理办法
实施细则》；
3、国务院国有资产监督管理委员会第12号令《企业国有资产评估管理暂行办
法》；
4、财政部第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
5、中国资产评估协会1996 年5 月7 日发布的中评协[1996]23 号文《资产评估
操作规范意见（试行）》；
6、《中华人民共和国公司法》；
7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
8、《企业会计准则》、《企业会计制度》；
9、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
10.、《国有资产评估项目核准管理办法》（财企[2001]801 号）。
（二）经济行为依据
1、黄石东贝电器股份有限公司“2009 年第一次临时董事会会议决议”；
2、东贝B 股2009-9 号“黄石东贝电器股份有限公司挂牌出售控股子公司股权
公告”
3、资产评估业务约定书。
（三）评估准则依据黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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1、中国资产评估协会中评协（2008）218 号文《企业国有资产评估报告指南》；
2、财政部财企[2004]20 号《资产评估准则――基本准则》和《资产评估职业
道德准则――基本准则》；
3、中国资产评估协会中评协[2007]189号文《资产评估准则――评估报告》、
《资产评估准则――评估程序》、《资产评估准则――机器设备》、《资产评估准
则――不动产》；
4、中国资产评估协会中评协[2008]217 号《资产评估准则――无形资产》；
5、中国资产评估协会[2004]134 号《企业价值评估指导意见（试行）》；
6、中国资产评估协会[2003]18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指
导意见》。
（四）权属依据
1、企业法人营业执照；
2、房屋所有权证；
3、土地使用权证；
4、股东决议及验资报告；
5、重大设备订货合同及发票等。
（五）取价依据
1、资产评估常用数据与参数手册；
2、湖北省建筑安装工程消耗量定额；
3、湖北省建筑安装费用定额；
4、黄石市工程造价信息；
5、黄石市工程造价指数；
6、工程预结算资料；
7、工程竣工验收资料；
8、黄石市基准地价资料；
9、中国机电产品报价光盘（2008版）；
10、企业财务会计资料；
11、近期银行存贷款利率；
12、评估基准日外汇汇率；黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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13、市场调查及询价资料；
14、互联网信息资料；
15、现场勘察记录；
16、大信会计师事务有限公司出具的评估基准日《审计报告》；
17、其他相关资料。
（六）其他参考依据
1、《全国资产评估价格信息》、《中国机电产品价格商情》；
2、委托评估的《资产评估申报明细表》及其他资料；
3、评估人员现场勘察纪录、市场调查询价资料；
4、评估范围内各生产工艺流程图；
5、企业评估基准日财务会计报表；
6、被评估单位提供的设备、材料的协议；
7、企业经营中的重大合同；
8、企业提供的其它法律凭证资料。
七、评估方法
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。进行企业价值评估，要根据
评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适
用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确
定评估对象价值的评估思路。
收益法，是通过估算被评估对象在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算
成现值，然后累加求和，得出被评估对象价值的一种评估思路。
针对各类具体资产的价值特征和影响其价值的相关因素，并结合收集掌握的评
估资料，结合此次评估目的和评估对象特点，本次评估采用资产基础法。
（一）资产基础法
评估思路： 在评估各单项资产和负债后合理确定股东全部权益价值，然后再
计算东贝B 所持有的股权价值。
计算公式： 股东全部权益价值＝各单项资产评估值之和-负债评估值
东贝B 所持有的股权价值=股东全部权益价值×东贝B 的持股比例黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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具体方法如下
1、流动资产的评估
（1）货币资金：通过盘点现金，核查银行对账单及余额调节表，按核实后的
账面值确定评估值。
（2）债权类资产（应收账款、预付账款、其他应收款）的评估，借助于历史
资料和评估中调查了解的情况，通过核对明细账户，发询证函或执行替代程序对各
项明细予以核实，按账龄分析法确定评估值。
对于各种预付款，则根据所能收回相应货物形成资产或权利的价值确定评估
值。
（3）存货的评估： 存货的评估主要采用成本法或市场法。委估企业的存货包
括原材料和库存商品。依据被评估企业提供的存货清单，评估人员在企业相关人员
的陪同和协助下，与审计人员共同对所有相关仓库进行了抽查，抽查盘点过程中，
评估人员认真核对了盘点日存货抽查项目的库存账面数与实际库存数，并核查了基
准日至盘点日期间出入库单据的真实有效性，同时调查了存货的购置时间、质量状
况和销售情况。在此基础上，对委托评估的原材料和库存商品按购置成本确定评估
值。
2、机器设备（含电子设备、车辆等）的评估
机器设备、电子设备、车辆的评估采用重置成本法。
评估值=重置全价×成新率
机器设备评估时首先根据被评估企业提供的机器、电子设备和车辆等清查评估
明细表所列示的内容，通过对有关合同、法律权属证明及会计凭证、设备台账的审
查来核实其产权。
重置全价是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基
本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。
机器设备的重置全价以国内市场同类型设备的现行市价为基础，再加上有关的
合理费用（例如：运杂费、安装调试费、资金成本等）确定；运输车辆重置全价根
据现行购置价，再考虑车辆购置税、牌照费、检测费等确定；电子设备按现行市价
确定。
对无法得到现行市价的设备，以类似设备的现行市价或以账面原值为基础采用黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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价格变化系数进行调整后求得。
成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置全价的比率。
成新率用年限法、分部件打分法或是两者的结合予以确定。在成新率的分析计
算过程中，充分注意设备的设计、制造、实际使用、维护、修理、改造情况，充分
考虑设计使用年限、物理寿命、经济寿命、现有性能、运行状态和技术进步等因素
的影响。
对于报废设备类资产，根据各设备的具体情况，按该设备原值的3%-5%计算报
废设备的回收残值。
3、房屋建筑物（含投资性房屋）的评估
对于企业所属的房屋建（构）筑物的评估采用重置成本法。计算公式为：评估
值=重置全价×成新率
（1）重置全价的测算
重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本
A、建安工程造价的确定
①对于工程造价资料完整的项目，采用调整决算的方法。即：根据工程决算资
料，以其决算的工程量为基础，套用评估基准日执行的定额，计算出建安工程造价。
②对决算资料不全、资料难以收集的项目，采用类似工程参照比较法进行测算，
即：选取与评估标的物类型相似、构造基本相同且建筑面积、层数、层高装修标准
基本一致的近期结算工程或定额站颁布的典型工程作为参照物，先将参照物的工程
造价从竣工结算日期的造价调整至评估基准日的造价，然后，对评估标的物与参照
物之间构造、特征等差异因素进行调整，计算出建安工程造价。
B、前期及其他费用根据下表的项目计取
序号 收费项目 标准 依据
1 基础设施配套费 65元/m2 黄政办发〔2008〕65 号
2 勘察设计费 2.5% 鄂价房地字[1995]23 号
3 工程监理费 2.5% 鄂价费字[1992]479 号
4 招标服务费 0.12% 鄂价房地字[2000]51 号
5 劳动定额测定费 0.08% 鄂价房地字[1998]01 号
6 质检费 0.25% 鄂财综发[1999]588 号
7 建设单位管理费 1.5%黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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8 消防配套费 1.5元/m2 鄂政发[1995]170 号
9 白蚁防设费 2.0元/m2 黄价房服函[2007]006 号
10 环保费 1.5元/m2
11 人防异地建设费 14元/m2
12 建材墙体基金 7元/m2 省政府（96）137 号
综合以上12 项，前期及其他费用分别按每平方米计取：91.00 元/m2，按建筑
工程造价计取为6.95%。
C、建设期资金成本的计取
按评估基准日中国人民银行施行的贷款利率，计算公式如下：
建设期利息=（工程造价+其他费用）×贷款利率×1/2 正常工程建设期
（2）成新率的测算
成新率的测算，一般有两种方法，即年限法和完损等级打分法。
年限法仅考虑建（构）筑物的“规定使用年限”和“已使用年限”，对于建（构）
筑物的具体现状未考虑，故此法计算出的成新率亦称“理论成新率”；完损等级打分
法则结合建（构）筑物的具体情况，对建（构）筑物进行实地考查，分别打分，尽
管在打分上有规定的标准，但评估人员往往难以准确的把握。综上所述，按平均综
合法确定成新率。现分别说明如下：
A、年限法，公式为：
理论成新率=（1-已使用年限/规定使用年限）×100%
B、打分法
打分法是对建（构）筑物进行实地勘察，采用表格形式，对标的物的结构承重、
内外装修、设备状况三部分作出鉴定，按完损等级打分法以百分制评分，求得实际
完好率（即成新率）。
C、综合成新率
综合成新率为将年限法取权重40％，打分法取权重60％，然后将两种结果综
合起来，即：
综合成新率=理论成新率×40％+实际完好率×60％
（3）计算评估值
评估值=重置全价×成新率
4、在建工程的评估黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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本次评估的在建工程系名人楼装修工程、太阳能热水工程、健身房工程、名人
楼电梯工程等建构筑物的装修及安装工程，这些工程均于评估基准日完工，本次评
估以账面值确定评估值。
5、无形资产的评估
本次评估的无形资产为土地使用权。
（1）土地使用权的评估方法采用基准地价系数修正法。
经过评估人员实地勘察、分析论证，由于黄石市土地市场不发达，缺乏土地交
易案例，无法利用市场比较法等方法进行估价。但由于待估宗地处于当地的基准地
价界定范围之内，有明确的土地等级，故可选用基准地价法进行评估，确定评估对
象的评估单价，最后得出待估宗地的评估价格。
所谓基准地价系数修正法，就是指在求取某估价对象时，根据当地基准地价水
平、参照与估价对象相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素
说明表，根据两者在区域因素、个别因素、土地使用年限、市场行情、容积率、微
观区位条件等确定修正系数，修正基准地价从而得出地价的评估方法。
其计算公式为：
Pi=P×（1±K）×ПS
式中： Pi─待估宗地地价
P─待估宗地对应的基准地价
K─待估宗地所有地价区位影响因素总修正值
ПS─待估宗地个别因素修正系数的乘积
其中：K=
Σ=
n
i
Ki
1
Ki─第i 个待估宗地区位因素修正系数
6、负债的评估
负债评估值根据评估目的实现后的产权持用者实际需要承担的负债项目及金
额确认。
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受评估委托后，根据中华人民共和国有关资产评估的原则和规定，按
照本公司与委托方签定的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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范围内的资产进行了评估。本次评估工作先后经过接受委托、资产清查、评定估算、
评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下：
（一）接受委托阶段
了解委估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜，
签订资产评估业务约定书。组织评估工作小组，制订资产评估实施方案和工作时间
计划。
（二）资产清查阶段
由本评估项目负责人根据制订的计划，辅导资产占有方填报有关资产评估申报
明细表，为保证所填列明细的真实与完整，要求资产占有单位首先进行全面清查，
并由评估人员参与，同时，收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料，取得
与委估资产有关的权属证明。
（三）评定估算阶段
根据国家资产评估有关原则和规定，针对已确定的评估范围及具体对象，掌握
各项委估资产历史和现状，并进一步审阅资产占有方填报的资产评估资料，对审阅
后的有关数据进行必要的核查、鉴别，对实物资产进行质量、数量核对，察看、记
录、分析，同时，开展市场调研、询价工作，收集有关价格资料，再采用选定的评
估方法对各项资产及负债予以评定估算。
（四）评估汇总阶段
根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，确认评估工作中没有发生重
复或遗漏评估，并根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修改和完善。
（五）提交报告阶段
根据评估工作情况，起草评估报告书，并经本公司内部三级审核，最后提交
正式评估报告书
九、评估假设
（一）评估前提
本次评估是以企业持续经营为评估假设前提。 以评估对象在公开市场上进行
交易、正处于使用状态且将继续使用下去为评估假设前提。
（二）基本假设
1、以委托方及被评估企业提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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2、以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条
件。
3、以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有发生足以影
响评估结论的重大变化为假设条件。
4、以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易
方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。
5、除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他未被发现的账外资产和负
债、抵押或担保事项、重大期后事项，且资产占有方对列入评估范围的资产拥有合
法权利为假设条件。
（三）具体假设
1、评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件下，
在评估基准日2009 年6 月30 日的市场价值的反映为假设条件。
2、本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生
重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的
分析依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。
3、对本次评估涉及的长期投资单位，不考虑控股权和少数股权对股权价值的
影响。
本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设，以及本评
估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提和假设条
件发生变化时，本评估报告及评估结论一般会自行失效。
十、评估结论
（1）股东全部权益评估结果
经评估，黄石市海观山宾馆有限责任公司股东全部权益于评估基准日2009 年6
月30 日的资产、负债评估结果如下所述：总资产账面值为9,883.65 万元，评估值为
7,109.61 万元，评估减值2,774.04 万元，减值率为28.07 %。 负债账面值为3,197.06
万元，评估值为3,197.06 万元。 股东全部权益账面值为6,686.59 万元，评估值为
3,912.55 万元，评估减值2,774.04 万元，减值率为41.49 %。具体结果见下表：黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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被评估单位（或产权持有单位）：黄石市海观山宾馆有限责任公司金额单位：人民币万元
账面价值评估价值增减值增值率％
A B C=B-A D=B/A×100%
1 流动资产 2 30.71 299.22 6 8.51 29.70
2 非流动资产 9 ,652.94 6,810.39 -2,842.55 -29.45
7 投资性房地产 1 48.70 188.60 3 9.90 26.83
9 固定资产 2 ,008.87 1,650.66 - 358.21 -17.83
10 在建工程 1 54.26 117.23 - 37.03 -24.00
15 无形资产 7 ,341.11 4,853.90 -2,487.21 -33.88
21 资产总计 9 ,883.65 7,109.61 -2,774.04 -28.07
22 流动负债 3 ,004.41 3,004.41 - 0.00
23 非流动负债 1 92.65 192.65 - 0.00
24 负债合计 3 ,197.06 3,197.06 - 0.00
25 净资产（所有者权益） 6 ,686.59 3,912.55 -2,774.04 -41.49
资产评估结果汇总表
项 目
（2） 评估增减值原因分析
本次评估总资产评估减值2,774.04 万元，减值率为28.07 %。主要原因如下
①流动资产评估增值68.51 万元，增值率29.70 %，主要系评估时只对外部的应
收款项根据账龄长短进行评估减值所致；
②非流动资产评估减值2,842.55 万元，减值率29.45%，主要系房屋建筑物和土地
使用权原入账价值过高，本次评估减值所致。
（3）评估结论的确定
经评估，黄石市海观山宾馆有限责任公司于评估基准日2009 年6 月30 日的股
东全部权益价值为3,912.55 万元，黄石东贝电器股份有限公司持有的黄石市海观山
宾馆有限责任公司90%的股东权益价值=3,912.55×90% =3,521.30 万元（大 写：叁
仟伍佰贰拾壹万叁仟元整）。
此评估评估结论根据以上评估工作得出。
十一、特别事项说明
（一）可能影响资产评估值的瑕疵事项：
1、黄石市海观山宾馆有限责任公司的经营一直处于亏损状态，在现有政策和
设施条件下，难于扭转经营亏损，未来收益也无法合理预计，故无法采用收益法进
行评估；
2、公司的无形资产—土地使用权原经评估入账，与该市公布的基准地价差距
较大，账面价值远远高于市场公允价值。
（二）除非特别说明，本报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的
权利为基础，未考虑由于被评估单位尚未支付某些费用所形成的相关债务，我们假黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石市海观山宾馆有限责任公司股权项目 资产评估报告书
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设资产受让方与该等负债无关。
（三）评估报告基准日期后重大事项： 在评估基准日后，当出现下列情况时，
不能直接使用评估结论。
1、若是资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；
2、若是资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及
时聘请评估机构重新确定评估值；
3、若资产价格的调整方法简单、易于操作时，也可由委托方在资产实际作价时
进行相应调整。
（四）本次评估未考虑控股权及少数股权等因素产生的溢价或折价。评估报告
使用者在实际使用报告的结果时应结合其他因素参考使用。
★报告使用者在评估报告使用过程中应关注以上特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1、该评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。注
册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。
2、资产评估结论不应被认为是对评估对象可实现价格的保证。
3、根据有关规定，本评估报告应当在载明的有效期内使用。
4、本评估报告仅供委托方及业务约定书中载明的其他报告使用者为本次评估目
的使用和送交资产评估主管机关审查使用。本评估报告书的使用权归委托方所有，
除按规定报送有关政府管理部门审查使用外，未经许可，不得随意向他人提供或公
开。
5、本评估报告的使用有效期为一年，即自2009 年6 月30 日至2010 年6 月29
日止。本次资产评估一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
十三、评估报告日
本《评估报告》提出日期为2009 年12 月20 日。
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湖北万信资产评估有限公司
法定代表人：王新奎
中国注册资产评估师：孙宝云
中国注册资产评估师：杨鹏
二○○九年十二月二十日黄石东贝电器股份有限公司
拟转让所持有的
黄石晨信光电有限责任公司股权项目
资 产 评 估 报 告 书
鄂万信评报字（2009）第066号
HUBEI WANXIN CERTIFICATE CERTIFIED PUBLIC VALUER CO., LTD.
湖北万信资产评估有限公司
二○○九年十二月二十日黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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黄石东贝电器股份有限公司
拟转让所持有的
黄石晨信光电有限责任公司股权项目
资 产 评 估 报 告 书
鄂万信评报字（2009）第066号
目 录
一、声 明................................................................................................................5
二、资产评估报告书摘要................................................................................................7
三、资产评估报告书正文..............................................................................................10
一、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用者
的概况........................................................................................................................................ 11
二、评估目的............................................................................................................................. 14
三、评估对象和评估范围.......................................................................................................... 14
四、价值类型及定义................................................................................................................. 15
五、评估基准日......................................................................................................................... 15
六、评估依据............................................................................................................................. 16
七、评估方法............................................................................................................................. 18
八、评估程序实施过程和情况.................................................................................................. 22
九、评估假设............................................................................................................................. 23
十、评估结论............................................................................................................................. 24
十一、特别事项说明................................................................................................................. 25
十二、评估报告使用限制说明.................................................................................................. 26
十三、评估报告日..................................................................................................................... 26黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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评 估 结 果 明 细 表
目 录
一、资产基础法评估结果汇总表（万元）
二、资产评估结果分类汇总表
三、流动资产清查评估汇总表
1、现金清查评估明细表
2、银行存款清查评估明细表
3、应收票据清查评估明细表
4、应收账款清查评估明细表
5、预付账款清查评估明细表
6、其他应收款清查评估明细表
7、存货清查评估汇总表
8、存货——原材料清查评估明细表
9、存货——产成品清查评估明细表
10、存货——在产品清查评估明细表
四、非流动资产清查评估汇总表
1、固定资产评估分类汇总表
（1）固定资产——机器设备清查评估明细表
（2）固定资产——车辆清查评估明细表
（3）固定资产——电子设备清查评估明细表
2、在建工程清查评估明细表
3、递延所得税清查评估明细表
五、流动负债清查评估分类汇总表
1、短期借款清查评估明细表
2、应付账款清查评估明细表
3、预收账款评估明细表
4、应付职工薪酬清查评估明细表黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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5、应交税费清查评估明细表
6、其他应付款清查评估明细表黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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一、声 明黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内
容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单
位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估
报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对
评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及
资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请
委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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二、资产评估报告书摘要黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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黄石东贝电器股份有限公司
拟转让所持有的
黄石晨信光电有限责任公司股权项目
资 产 评 估 报 告 书
鄂万信评报字（2009）第066号
摘 要
湖北万信资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受黄石东贝电器股份有
限公司的委托，完成必要的评估程序，按资产评估业务委托书的约定，出具资产评
估报告书。现将资产评估情况及评估结果摘要报告如下：
一、委托方：黄石东贝电器股份有限公司（以下简称“东贝B”）；其他评估报
告使用者：国家法律、法规规定为实现本次评估目的相关经济行为而需要使用本报
告的其他评估报告使用者。
二、被评估企业：黄石晨信光电有限责任公司。
三、评估目的：为黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有
限责任公司的股权提供股权市场价值参考。
四、评估对象和范围：评估对象为黄石东贝电器股份有限公司所持有的黄石晨
信光电有限责任公司的90%的股权价值。评估范围为截止2009 年6 月30 日经审计
后的黄石晨信光电有限责任公司的全部资产和负债。
五、价值类型：市场价值。
六、评估基准日及有效期：评估基准日为2009 年6 月30 日，有效期为一年，
即自2009 年6 月30 日至2010 年6 月29 日。
七、评估方法：资产基础法、收益法。
八、评估结论：本次选用资产基础法评估结果作为评估结论，黄石东贝电器股
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目
的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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份有限公司所持有的黄石晨信光电有限责任公司90%的股权市场价值为（人民币）
977.36 万元（大 写：玖佰柒拾柒万叁仟陆佰元整），比黄石东贝电器股份有限公司
该股权的账面值900.00 万元增值77.36 万元，增值率为8.6%。该结论未考虑控股
权（少数股权）产生的溢（折）价因素对评估结果的影响。
本评估报告仅供委托方为实现评估目的使用，使用权归委托方所有，未经委托
方许可我公司不会随意向他人提供或公开。
报告使用者在使用本评估报告时请关注资产评估报告正文中的特别事项说明。黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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三、资产评估报告书正文黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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黄石东贝电器股份有限公司
拟转让所持有的
黄石晨信光电有限责任公司股权项目
资 产 评 估 报 告 书
鄂万信评报字（2009）第066号
黄石东贝电器股份有限公司：
湖北万信资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受黄石东贝电器股份有
限公司（以下简称“东贝B” ）的委托，根据中华人民共和国有关资产评估的规定，
本着独立、客观、科学、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对因贵公司拟转
让所持有的黄石晨信光电有限责任公司的股权价值进行了评估工作。本公司评估人
员按照必要的程序，对委托评估的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询证，
对委估企业的股东权益价值在2009年6月30日所表现的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估
报告使用者的概况
（一）委托方概况
名称及简称：黄石东贝电器股份有限公司（以下简称东贝B）
营业执照注册号：企股鄂总字第002678号
住 所：黄石市铁山区武黄路5号
法定代表人：杨百昌
注册资本：（人民币）贰亿叁仟伍佰万元整
企业类型：股份有限公司
经营范围：生产、销售制冷压缩机、压缩机电机；高新技术产品的开发、生产、
咨询。
1999年5月28日，公司获中国证券监督管理委员会批准发行100,000,000股境内
上市外资股(“B股”)，并于1999年7月15日在上海证券交易所上市交易。
截止2009 年6 月30 日，黄石东贝电器股份有限公司持有黄石晨信光电有限责
任公司90%的股权，为黄石晨信光电有限责任公司的控股股东。黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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（二）被评估企业概况
1、公司概况
名称及简称：黄石晨信光电有限责任公司（以下简称“晨信光电””）
公司企业法人营业执照注册号：420200010010271
住 所：黄石市大冶罗桥工业园
法定代表人：杨百昌
注册资本：（人民币）壹仟万元整
企业类型：有限责任公司
经营范围：光电子器件及产品的研制、开发、技术服务；开发产品的生产及销
售；电子元器件、功能陶瓷、五金交电零售兼批发。
企业组织结构图如下：
1、历史沿革及股权结构变更情况：
黄石晨信光电有限责任公司原名武汉晨信光电有限公司，系于2001年3月20日
经武汉市工商行政管理局批准，由武汉开元科技创业投资公司、武汉光迅科技股份
有限公司及自然人闵珍、冷新烈共同投资设立的有限责任公司。2001年4月29日，
经全体股东一致同意，武汉开元科技创业投资公司将其所持部分股本计400.00万元
转让给黄石东贝电器股份有限公司。2002年6月1日，经全体股东一致同意，黄石东
贝电器股份有限公司又受让了股东闵珍所持股本人民币250.00万元，受让了股东武
股东会
董事会、董事长
监事会
总经理
公
司
办
财
务
部
生
产
部
工
程
部
技
术
开
发
部
品
质
部
市
场
部
制
造
一
部
制
造
二
部黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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汉开元科技创业投资公司所持股本人民币50.00万元。股权转让后，黄石东贝电器股
份有限公司拥有公司90%股权，为公司第一大股东。
2005年9月，公司经武汉市工商行政管理局批准，公司经营地点由武汉市武汉
经济技术开发区高科技产业园变更为黄石市黄石港区151号，并于2005年9月在黄石
市工商行政管理局变更登记，公司更名为黄石晨信光电有限公司，2007年11月，经
全体股东一致同意武汉光迅科技股份有限公司将其持有的10%的股权转让给自然
人徐建国，2008年11月份由于生产经营需要公司由黄石市八卦咀枣子山搬迁到黄石
市大冶罗桥开发区。
截止2009年6月30日公司股东及持股情况如下表：
单位：%
股东名称 持股比例
黄石东贝电器股份有限公司 90.00%
徐建国 10.00%
合 计 100.00%
2、主营业务、主要产品产销量及企业前景
黄石晨信光电有限责任公司主要生产销售陶瓷插芯，由于陶瓷插芯市场竞争激
烈，价格战愈演愈烈，利润越来越低，经公司领导多方调研市场后新增光纤连接器
生产线，该生产线产品市场尚待开发出。公司近三年主营业务收入如下 ：
金额单位：元
项目 2006年 2007年 2008年
陶瓷插芯13,475,638.91 17,646,906.96 16,663,931.21
光纤连接器1,948,828.16 5,384,635.48 16,692,235.12
合 计 15,424,467.07 23,031,542.44 33,356,166.33
4、近三年主要财务指标及经营业绩
公司近三年资产、财务、负债状况和经营业绩如下：
金额单位：元
项 目 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 1-6 月
总资产 30,579,571.07 35,962,760.72 42,790,376.70 48,914,315.82
总负债 22,962,839.49 24,688,481.65 28,409,069.88 32,129,235.92
净资产 -2,408,453.57 1,124,184.53 3,920,509.50 6,324,282.58
营业收入 15,597,615.86 23,395,765.77 33,470,638.20 21,788,135.54黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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净利润 1,512,204.03 3,657,547.49 3,107,027.75 3,403,773.08
以上数字摘自经过大信会计师事务有限公司的审计报告。其中2006 年度数据
摘自大信会计师事务有限公司出具的大信审字[2007]第0182 号《审计报告》，2007
年度数据摘自大信会计师事务有限公司出具的大信审字[2008]第0686 号《审计报
告》，2008 年度数据摘自大信会计师事务有限公司出具的大信审字[2009]第2-0453
号《审计报告》，2009 年 1-6 月的数据摘自大信会计师事务有限公司出具的专题《审
计报告》。
二、评估目的
本次评估目的系为黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电
有限责任公司90%的股权提供股权价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）本次企业价值评估对象及基本情况
评估对象为黄石东贝电器股份有限公司所持有的黄石晨信光电有限责任公司
的90%的股权。
（二）纳入评估范围的资产、负债情况
本次资产评估的范围是黄石东贝电器股份有限公司股权转让所涉及的我公司
的全部资产和负债，包括流动资产、非流动资产及流动负债。具体情况如下：
单位：（人民币）元
序号 科目名称 账面价值
1 一、流动资产合计 31,908,576.93
2 货币资金 4,550,415.02
4 应收票据 6,142,817.60
5 应收账款 11,179,960.05
6 预付账款 1,989,094.23
7 其它应收款 208,762.06
8 存货 7,837,527.97
9 二、非流动资产合计 17,005,738.89
10 固定资产 16,811,362.88
11 在建工程 88,265.73
12 递延所得税资产 106,110.28
13 三、资产总计 48,914,315.82
14 四、流动负债合计 32,129,235.92
15 短期借款 6,500,000.00
16 应付账款 8,449,833.69
17 预收账款 84,889.00
18 其它应付款 16,445,626.30
19 应付职工薪酬 90,799.21
20 应交税费 558,087.72黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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21 五、非流动负债合计 -
22 六、负债合计 32,129,235.92
23 七、净资产 16,785,079.90
（三）主要资产的权益状况、技术经济状况、物理状况和使用状况如下：
1、设备类资产
设备类账面原值：33,040,732.09 元，账面净值：16,811,362.88 元，经过盘点
核实均为企业资产。设备类主要分布在公司车间内。
公司的固定资产抵押情况见下表：
申报表序号 资产名称 抵押权人对应债务金额 抵押期限
1 陶瓷插芯全自动同心度检测仪
2 PC 面研磨机
3 ES400-2E 电气式注射成型机
4 TSG3002NC 平面研磨机
5 RI-80 搅拌式脱脂炉
商业银行
新下陆支
行
200.00 万元
2009 年2 月23
日至2010 年2
月17 日
本次申报评估的车辆，已领取了机动车行驶证。
以上评估范围与经济行为涉及的范围一致。
四、价值类型及定义
（一）本资产评估所选取的价值类型为：市场价值。
（二）价值定义表述：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理行事且未受任
何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
（三）价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估
对象状况，确定本次资产评估所选取的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为2009 年6 月30 日。
确定评估基准日的相关事项说明：
（1 ）本项目评估基准日确定的理由：为确切地反映委估对象的公允价值，
有利于本项目评估目的顺利实现，经评估机构与委托方及企业一致商定，确定本项
目资产评估基准日为2009 年6 月30 日。
（2 ）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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价格标准和利率、汇率、税率。
六、评估依据
（一）法律法规依据
1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；
2、国家原国有资产管理局国资办发【1992】36 号文《国有资产评估管理办法
实施细则》；
3、国务院国有资产监督管理委员会第12号令《企业国有资产评估管理暂行办
法》；
4、财政部第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
5、中国资产评估协会1996 年5 月7 日发布的中评协[1996]23 号文《资产评估
操作规范意见（试行）》；
6、《中华人民共和国公司法》；
7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
8、《企业会计准则》、《企业会计制度》；
9、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
10.、《国有资产评估项目核准管理办法》（财企[2001]801 号）。
（二）经济行为依据
1、黄石东贝电器股份有限公司“2009 年第一次临时董事会会议决议”；
2、东贝B 股2009-9 号“黄石东贝电器股份有限公司挂牌出售控股子公司股权
公告”
3、资产评估业务约定书。
（三）评估准则依据
1、中国资产评估协会中评协（2008）218 号文《企业国有资产评估报告指南》；
2、财政部财企[2004]20 号《资产评估准则――基本准则》和《资产评估职业
道德准则――基本准则》；
3、中国资产评估协会中评协[2007]189号文《资产评估准则――评估报告》、
《资产评估准则――评估程序》、《资产评估准则――机器设备》、《资产评估准
则――不动产》；
4、中国资产评估协会中评协[2008]217 号《资产评估准则――无形资产》；黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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5、中国资产评估协会[2004]134 号《企业价值评估指导意见（试行）》；
6、中国资产评估协会[2003]18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指
导意见》。
（四）权属依据
1、企业法人营业执照；
2、车辆行驶证；
3、股东决议及验资报告；
4、重大设备订货合同及发票等。
（五）取价依据
1、资产评估常用数据与参数手册；
2、中国机电产品报价光盘（2008版）；
3、汽车报废标准相关规定；
4、企业财务会计资料；
5、近期银行存贷款利率；
6、评估基准日外汇汇率；
7、市场调查及询价资料；
8、互联网信息资料；
9、现场勘察记录；
10、大信会计师事务有限公司出具的评估基准日《审计报告》；
11、其他相关资料。
（六）其他参考依据
1、《全国资产评估价格信息》、《中国机电产品价格商情》；
2、委托评估的《资产评估申报明细表》及其他资料；
3、评估人员现场勘察纪录、市场调查询价资料；
4、评估范围内各生产工艺流程图；
5、企业评估基准日财务会计报表；
6、被评估单位提供的设备、材料的协议；
7、企业经营中的重大合同；
8、企业提供的其它法律凭证资料。黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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七、评估方法
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。进行企业价值评估，要根据
评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适
用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确
定评估对象价值的评估思路。
收益法，是通过估算被评估对象在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算
成现值，然后累加求和，得出被评估对象价值的一种评估思路。
针对各类具体资产的价值特征和影响其价值的相关因素，并结合收集掌握的评
估资料，结合此次评估目的和评估对象特点，本次评估主要采用了资产基础法，同
时我们也采用收益法进行了评估。
（一）资产基础法
评估思路： 在评估各单项资产和负债后合理确定股东全部权益价值，然后再
计算东贝B 所持有的股权价值。
计算公式： 股东全部权益价值＝各单项资产评估值之和-负债评估值
东贝B 所持有的股权价值=股东全部权益价值×东贝B 的持股比例
具体方法如下
1、流动资产的评估
（1）货币资金：通过盘点现金，核查银行对账单及余额调节表，按核实后的
账面值确定评估值。
（2）应收票据：以评估基准日银行对该单位的贴现率以及评估基准日至到期
日的天数确定评估值。
（3）债权类资产（应收账款、预付账款、其他应收款）的评估，借助于历史
资料和评估中调查了解的情况，通过核对明细账户，发询证函或执行替代程序对各
项明细予以核实，按账龄分析法确定评估值。
对于各种预付款，则根据所能收回相应货物形成资产或权利的价值确定评估
值。
（4）存货的评估： 存货的评估主要采用成本法或市场法。委估企业的存货包
括原材料、产成品（库存商品）、在产品。依据被评估企业提供的存货清单，评估黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
湖北万信资产评估有限公司 第 -19- 页
人员在企业相关人员的陪同和协助下，与审计人员共同对所有相关仓库进行了抽
查，抽查盘点过程中，评估人员认真核对了盘点日存货抽查项目的库存账面数与实
际库存数，并核查了基准日至盘点日期间出入库单据的真实有效性，同时调查了存
货的购置时间、质量状况和销售情况。在此基础上，对委托评估的各类存货分别进
行评估。
其中：对原材料及已领用尚待加工的原材料按购置成本确定评估值；对库存产
成品和在产品中已完工尚未验收入库的产品， 根据市场适销程度，依据售价、销
售成本率、销售费用率及相关的税费率，以完全成本为基础，根据产品的市场销售
情况确定评估值。
2、机器设备（含电子设备、车辆等）的评估
机器设备、电子设备、车辆的评估采用重置成本法。
评估值=重置全价×成新率
机器设备评估时首先根据被评估企业提供的机器、电子设备和车辆等清查评估
明细表所列示的内容，通过对有关合同、法律权属证明及会计凭证、设备台账的审
查来核实其产权。
重置全价是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基
本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。
机器设备的重置全价以国内市场同类型设备的现行市价为基础，再加上有关的
合理费用（例如：运杂费、安装调试费、资金成本等）确定；运输车辆重置全价根
据现行购置价，再考虑车辆购置税、牌照费、检测费等确定；电子设备按现行市价
确定。
对无法得到现行市价的设备，以类似设备的现行市价或以账面原值为基础采用
价格变化系数进行调整后求得。
成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置全价的比率。
成新率用年限法、分部件打分法或是两者的结合予以确定。在成新率的分析计
算过程中，充分注意设备的设计、制造、实际使用、维护、修理、改造情况，充分
考虑设计使用年限、物理寿命、经济寿命、现有性能、运行状态和技术进步等因素
的影响。
对于车辆则严格按照国家规定的强制报废标准进行评估。 将重置全价与成新黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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率相乘，得出设备的评估值。
对于报废设备类资产，根据各设备的具体情况，分别采用不同的方法确定评估
值：对于可以报废处置，并具有回收残值的设备，按该设备的3%-5%计算报废设备
的回收残值；对于无处置价值，确定其报废回收残值为0，如电子设备等。
3、在建工程的评估
本次评估的在建工程系外径磨床一台，该设备已于评估基准日安装完工，本次
评估以账面值确定评估值。
（二）收益法
1、技术思路
运用资产基础法，是采用成本法等对构成整体资产的单项资产进行评估，加总
数扣除负债后作为股东全部权益的价值。结合本次评估目的及评估对象是以股东全
部权益价值为关注焦点，且企业经营比较稳定，未来收益可以合理预计，且资产所
有者所承担的风险也可以量化，所以本次评估也采用收益法进行评估。
由于投资者关心的是股东全部权益价值，故评估人员决定采用净现金流折现的
方法对公司的股东全部权益价值进行评估，即以预测的未来年度的净现金流为依
据，采用适当的折现率，将企业未来净现金流还原为股东全部权益的价值。
2、收益法的应用前提
运用收益法，是将评估对象置于一个完整的、现实的经营过程和市场环境之中，
适合对企业整体资产的评估。其适用的前提条件为：
（1）资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以用货币衡量；未来收益
基本可准确预则；
（2）资产所有者所承担的风险也必须是能量化的。
3、收益法的定义和原理
收益法是通过将评估对象未来收益期内的预期收益按适当的折现率折为评估
基准日的现值，以确定评估对象评估值的一种评估方法。收益现值法的基本原理是
资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的
期望收益的折现值。
4、收益法的计算公式
本次采用分段法对公司的收益进行预测。即将企业未来收益分为明确的预期期黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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间的收益和明确的预测期之后的收益。基本公式为：
Σ=
= × + . + + . . + . .
n
i
i n n N n
i r r
r
R
Q R r
1
[(1 ) ] (1 ) [1 (1 ) ( ) ]
式中：Q—相关资产在未来收益期内各期的净现金流量现值之和；
Ri—为第i 年的现金流；
r—为折现率；
Rn—为第n 年后的连续价值；
n—为预测期
本次选用的净现金流量为企业自由现金流量，企业自由现金流量=税后净利润+
折旧与摊销+利息费用（扣除税务影响后）-资本性支出-净营运资金变动。
5、收益法中主要参数的确定
（1）收益预测期及收益期的确定
预测期的确定一方面取决于公司根据未来获利情况、资产损耗情况，另一方面
考虑法律、契约合同的规定。晨信光电是2001年成立的有限责任公司，营业执照规
定的截止日期2011年10月31日，但据我们观察和分析，2011年没有结束经营的可能
性，评估人员认为该公司至少在未来30年内不会停止经营，故本次评估取预测收益
截止期为2039年。
（2）预测期之后企业终值
由于本次对目标公司的收益预测期限为有限年期，因此需要考虑收益期末企业
终值对评估价值的影响。预测期之后企业终值，为企业开发项目完成和产品销售后，
企业实物资产及股权投资价值的可回收价值。
（3）折现率
以股权资本成本对应的股权回报率作为折现率。股权回报率采用资本定价模型
（CAPM）选取，CAPM可用下述公司表示
Re＝Rf＋咦（Rm－Rf）×（1+α）
式中：Re——股权回报率
Rf——无风险回报率
?——Beat风险系数
Rm－Rf——股市风险超额回报率黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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Rm——市场收益率（股市平均收益率）
α——风险调整系数
（4）溢余资产价值
溢余资产是指与企业经营无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，本次
评估无溢余资产。
（5）非经营性资产价值
非经营性资产是指与企业收益无直接关系的，不产生效益的资产，此类资产不
产生利润，会增大资产规模，降低企业利润率。本次评估无非经营性资产。
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受评估委托后，根据中华人民共和国有关资产评估的原则和规定，按
照本公司与委托方签定的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估
范围内的资产进行了评估。本次评估工作先后经过接受委托、资产清查、评定估算、
评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下：
（一）接受委托阶段
了解委估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜，
签订资产评估业务约定书。组织评估工作小组，制订资产评估实施方案和工作时间
计划。
（二）资产清查阶段
由本评估项目负责人根据制订的计划，辅导资产占有方填报有关资产评估申报
明细表，为保证所填列明细的真实与完整，要求资产占有单位首先进行全面清查，
并由评估人员参与，同时，收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料，取得
与委估资产有关的权属证明。
（三）评定估算阶段
根据国家资产评估有关原则和规定，针对已确定的评估范围及具体对象，掌握
各项委估资产历史和现状，并进一步审阅资产占有方填报的资产评估资料，对审阅
后的有关数据进行必要的核查、鉴别，对实物资产进行质量、数量核对，察看、记
录、分析，同时，开展市场调研、询价工作，收集有关价格资料，再采用选定的评
估方法对各项资产及负债予以评定估算。
（四）评估汇总阶段黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，确认评估工作中没有发生重
复或遗漏评估，并根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修改和完善。
（五）提交报告阶段
根据评估工作情况，起草评估报告书，并经本公司内部三级审核，最后提交
正式评估报告书
九、评估假设
（一）评估前提
本次评估是以企业持续经营为评估假设前提。 以评估对象在公开市场上进行
交易、正处于使用状态且将继续使用下去为评估假设前提。
（二）基本假设
1、以委托方及被评估企业提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。
2、以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条
件。
3、以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有发生足以影
响评估结论的重大变化为假设条件。
4、以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易
方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。
5、除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他未被发现的账外资产和负
债、抵押或担保事项、重大期后事项，且资产占有方对列入评估范围的资产拥有合
法权利为假设条件。
（三）具体假设
1、评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件下，
在评估基准日2009 年6 月30 日的市场价值的反映为假设条件。
2、本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生
重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的
分析依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。
3、对本次评估涉及的长期投资单位，不考虑控股权和少数股权对股权价值的
影响。
本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设，以及本评黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提和假设条
件发生变化时，本评估报告及评估结论一般会自行失效。
十、评估结论
（一）两种评估方法评估结果比较分析
1、资产基础法
（1）股东全部权益评估结果
经评估，黄石晨信光电有限责任公司股东全部权益于评估基准日2009 年6 月
30 日的资产、负债评估结果如下所述：总资产账面值为4,891.44 万元，评估值为
4,298.88 万元，评估减值592.56 万元，减值率为12.11%。 负债账面值为3,212.92
万元，评估值为3,212.92 万元。 股东全部权益账面值为1,678.52 万元，评估值为
1,085.96 万元，评估减值592.56 万元，减值率为35.30 %。具体结果见下表：
被评估单位（或产权持有单位）：黄石晨信光电有限责任公司金额单位：人民币万元
账面价值评估价值增减值增值率％
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 3 ,190.86 3,177.59 - 13.27 -0.42
2 非流动资产 1 ,700.58 1 ,121.29 -579.29 -34.06
9 固定资产 1 ,681.14 1 ,101.85 -579.29 -34.46
10 在建工程 8 .83 8.83 - 0.00
19 递延所得税资产 1 0.61 1 0.61 - 0.00
21 资产总计 4 ,891.44 4 ,298.88 -592.56 -12.11
22 流动负债 3 ,212.92 3,212.92 - 0.00
24 负债合计 3 ,212.92 3 ,212.92 - 0.00
25 净资产（所有者权益） 1 ,678.52 1 ,085.96 -592.56 -35.30
资产评估结果汇总表
项 目
（2）评估增减值原因分析
本次评估总资产评估减值592.56 万元，减值率为12.11%。主要原因如下：
①流动资产评估减值13.27 万元，减值率0.42 %，主要系对外部的应收账款根
据账龄长短进行评估减值所致；
②非流动资产评估减值579.29 万元，减值率34.06 %，主要是公司2001 年从日
本进口设备多，价格非常昂贵，随着技术的普及该类设备国产化或合资生产后，价
格下降很多所致。
2、收益法评估结果
经采用收益法评估， 黄石晨信光电有限责任公司全部股权价值在评估基准日的
评估结果为1,056.72 万元，比企业账面价值1,678.52 万元评估减值621.80 万元，减黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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值率为37.04%；比资产基础法评估结果1,085.96 万元低29.24 万元，低2.69%。
3、评估结论的确定
由于黄石晨信光电有限责任公司的全部土地使用权和房屋建筑物均为租赁使
用，企业收益水平受租赁合约的影响很大，相比之下，资产基础法评估结果基本能
公允反映被评估单位的股东权益价值，故本次选用资产基础法评估结果作为评估结
论，即黄石晨信光电有限责任公司于评估基准日2009 年6 月30 日的股东全部权益
评估值为1,085.96 万元；黄石东贝电器股份有限公司持有的黄石晨信光电有限责任
公司90%的股东权益价值=1,085.96×90% = 977.36 万元（大 写：玖佰柒拾柒万叁仟
陆佰元整），比黄石东贝电器股份有限公司该股权的账面值900.00 万元增值77.36
万元，增值率为8.6%。
此评估评估结论根据以上评估工作得出。
十一、特别事项说明
（一）可能影响资产评估值的瑕疵事项：
1、2009 年10 月份公司职工总人数359 人，安置残疾职工90 人，安残比例
25.07%，按税务规定安残比例应在25%以上，但现在残疾职工很难招聘到位，11
月份、12 月份先后有几名残疾职工辞职，导致安残比例达不到税务规定的要求，经
经理办公会讨论决定从2010 年起停办福利企业；
2、因借款需要公司将陶瓷插芯全自动同心度检测仪、PC 面研磨机、ES400-2E
电气式注射成型机、TSG3002NC 平面研磨机、RI-80 搅拌式脱脂炉五台设备抵押在
商业银行新下陆支行，对应债务金额200.00 万元，抵押期限2009 年2 月23 日至
2010 年2 月17 日。
（二）除非特别说明，本报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的
权利为基础，未考虑由于被评估单位尚未支付某些费用所形成的相关债务，我们假
设资产受让方与该等负债无关。
（三）评估报告基准日期后重大事项： 在评估基准日后，当出现下列情况时，
不能直接使用评估结论。
1、若是资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；
2、若是资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及
时聘请评估机构重新确定评估值；黄石东贝电器股份有限公司拟转让所持有的黄石晨信光电有限责任公司股权项目资产 评估报告书
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3、若资产价格的调整方法简单、易于操作时，也可由委托方在资产实际作价时
进行相应调整。
（四）本次评估未考虑控股权及少数股权等因素产生的溢价或折价。评估报告
使用者在实际使用报告的结果时应结合其他因素参考使用。
★报告使用者在评估报告使用过程中应关注以上特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1、该评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。注
册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。
2、资产评估结论不应被认为是对评估对象可实现价格的保证。
3、根据有关规定，本评估报告应当在载明的有效期内使用。
4、本评估报告仅供委托方及业务约定书中载明的其他报告使用者为本次评估目
的使用和送交资产评估主管机关审查使用。本评估报告书的使用权归委托方所有，
除按规定报送有关政府管理部门审查使用外，未经许可，不得随意向他人提供或公
开。
5、本评估报告的使用有效期为一年，即自2009 年6 月30 日至2010 年6 月29
日止。本次资产评估一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
十三、评估报告日
本《评估报告》提出日期为2009 年12 月20 日。
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法定代表人：王新奎
中国注册资产评估师：孙宝云
中国注册资产评估师：杨鹏
二○○九年十二月二十日
