上海凌云实业发展股份有限公司
2008 年第一次临时股东大会会议资料
2008 年9 月24 日- 2 -
上海凌云实业发展股份有限公司
2008 年第一次临时股东大会会议议程
一、会议时间、会议出席人等：
会议时间：2008 年10 月10 日 9：00—12：00
会议地点：广州市沿江中路298 号江湾大酒店
会议主持：董事长于爱新先生
会议见证律师：上海市上正律师事务所田云律师
会议出席人员：股东代表
会议列席人员：公司董事、监事、高级管理人员、董事会秘书、证券事务代表
二、会议议题：
提案一
以关联交易表决程序，审议第四届董事会第五次会议提交的关于本公司用持有的同江林
雪旅游发展有限公司90%的股份，与广东伟成经济发展有限公司持有的广州伟城房地产开发
有限公司12%的股权进行置换的提案。
提案二
以关联交易表决程序，审议第四届董事会第五次会议提交的关于本公司以部分其他应收款
为支付对价，受让广东伟成经济发展有限公司持有的广州伟城房地产开发有限公司10%的股
权的提案。
三、会议议程：
1、董事长向大会报告本次股东大会股东登记及出席会议股东情况，宣布大会开始
2、逐项审议会议议题
3、股东发言、提问
4、推举监票代表
5、股东（代表）对提案进行表决- 3 -
6、律师及股东代表监票、计算表决结果
7、董事长宣布表决结果
8、律师发表法律见证意见
9、各股东（代表）及董事签署股东大会决议
10、董事长宣读股东大会决议
11、董事长宣布会议结束- 4 -
以关联交易表决程序，审议第四届董事会第五次会议提交的关于本公司用持有的同江林
雪旅游发展有限公司90%的股份，与广东伟成经济发展有限公司持有的广州伟城房地产开发
有限公司12%的股权进行置换的提案。
—— 报告人：高云飞
以关联交易表决程序，审议第四届董事会第五次会议提交的关于本公司以部分其他应
收款为支付对价，受让广东伟成经济发展有限公司持有的广州伟城房地产开发有限公司10%
的股权的提案。
—— 报告人：高云飞
上海凌云2008 年第一次临时股东大会会议提案一
上海凌云2008 年第一次临时股东大会会议提案二- 5 -
关于本公司与广东伟成经济发展有限公司两项交易的说明
一、交易情况说明：
为了盘活存量资产改善公司资产质量，提高赢利能力，2007 年4 月，本公司
第三届董事会2007 年第一次会议审议通过本公司与广东伟成经济发展有限公司
（以下简称“伟成经济”）签署《资产置换协议》、《股权转让协议》，公告刊登
在2007 年4 月12 日《上海证券报》、《香港文汇报》，后提交2007 年5 月22 日
召开的本公司2006 年年度股东大会批准，公告刊登在2007 年5 月23《上海证
券报》、《香港文汇报》。上述两项交易均已实施完毕，相关资产已完成过户。
其中《资产置换协议》交易情况如下：置出资产：本公司持有的同江林雪旅
游发展有限公司90%的股权。同江林雪旅游发展有限公司（以下简称“同江林雪
公司”）截至2006 年12 月31 日经审计的总资产为11080.14 万元，净资产为
11037.20 万元，本公司持有同江林雪公司90%的股权价值为9933.48 万元，双方
同意将该等股权的价值确定10500 万元。置入资产：伟成经济持有的广州伟城房
地产开发有限公司（以下简称“伟城房产”）12%的股权。截止2007 年2 月28
日,伟城房产经审计的总资产为142,755.67 万元,净资产为92143.02 万元。按照
该公司的净资产值计算，伟成经济占该公司12％的股权价值应为11057 万元，
双方同意将该等股权的价值确定10500 万元。
其中《股权转让协议》交易情况如下：本公司收购的伟成经济持有的伟城房
产10%的股权，按照伟城房产2007 年2 月28 日经审计的净资产92143.02 万元
计算，该10%的股权价值为9214 万元，本公司以持有的天津经济技术开发区国
有资产经营公司8500 万元的债权，受让该部分股权。
二、重新按照关联交易程序提交本次董事会审议的说明：
以上两个提案，在董事会审议时未构成关联交易，但在提交股东大会审议期
间，由于公司第二大股东国基环保高科技有限公司控股股东发生变化，形成潜在
关联关系，导致该项交易实际已构成关联交易，但公司未及时变更提案表决方式，
仍将上述两个提案按照普通交易而非关联交易提交了股东大会审议，亦未按照关
联交易表决方式表决和披露。- 6 -
2008 年6 月，本公司接受中国证监会上海监管局为期半月的全面检查，并
按照上海证监局对公司发出的《整改通知书》要求，进行了全面整改，提交了《整
改报告》。其中整改措施之一就是对上述两项提案按照关联交易程序重新提交董
事会进行审议，并报公司临时股东大会进行追认。上述两项提案已经本公司2008
年9 月20 日召开的第四届董事会第五次会议审议通过。相关决议刊登在2008
年9 月23 日《上海证券报》、《香港文汇报》。
三、交易双方关联关系，交易定价确定，置入资产、置出资产状况等情况说
明：
1、关联关系说明：
上述两项交易之交易对方为广东伟成经济发展有限公司，该公司当时两大股
东为连爱勤（持有伟成经济54%），于爱新（持有伟成经济46%）。于爱新现为本
公司董事长、连爱勤为本公司董事；同时，交易当时，于爱新为本公司第二大股
东国基环保高科技有限公司的潜在控制人。因此本公司与伟成经济构成潜在关联
关系，上述两项交易构成关联交易。
2、标的公司介绍：
交易当时，交易标的公司广州伟城房地产开发有限公司(以下简称“伟城房产”)
为广东伟成经济发展有限公司控股子公司，伟成经济对伟城房产出资2120 万元，
占该公司53%的股权。伟城房产的基本概况如下：法定代表人：连爱勤。注册资
本4000 万元，住所：广州海珠区新港中路356 号之八5 楼505 室。经营范围：
房地产开发、物业管理、场地出租等。该公司于2000 年4 月24 日经广州市工商
行政管理局登记注册，企业法人营业执照号4401011106550。
截止本次董事会审议上述交易时，伟城房产的控股股东已变更为广州嘉业投
资集团有限公司，该公司现为本公司控股股东。
3、交易定价及伟城房产净资产重大差异说明：
上述两项关联交易，交易定价依据为亚太中汇会计师事务所有限公司出具的
“亚太审(2007)A-C-31号”审计报告，报告显示，截止2007年2月28日，伟城房
产经审计的资产总额142755.67万元、负债总额50612.65万元、净资产92143.02
万元。而伟城房产经广东羊城会计师事务所有限公司审计的2006年度审计报告显
示，截至2006年12月31日，伟城房产经审计的资产总额54776.56万元、净资产- 7 -
6231.90万元、负债总额48544.66万元。
审计结果差异说明如下：本次股权交易定价依据为亚太中汇会计师事务所出
具的“亚太审字(2007)A-C-31号”审计报告。根据审计报告，截止2007年2月28
日，伟城房产经审计的资产总额142755.67万元、负债总额50612.65万元、净资
产92143.02万元。需要说明的是，审计报告为收购股权之目的，按财政部2006
年新颁布的企业会计准则对2007年2月28日为基准日的财务报表进行了调整，调
整涉及的主要会计政策变更事项如下：对已出租的建筑物按《企业会计准则第3
号－投资性房地产》的规定进行了追溯调整，具体影响为：2006年12月31日出租
的“开发产品”成本合计24792.70万元，按公允价值追溯调整为“投资性房地产”
108461.40万元，增加2006年12月31日所有者权益80089.47万元；2007年1-2月“投
资性房地产”公允价值增加6322.68万元，同时增加2007年2月28日的所有者权益
6114.03万元。上述公允价值的采用依据为广州羊城资产评估与土地房地产估价
有限公司出具的“（2007）羊资评字第78号”和“（2007）羊资评字第80号”评
估报告。
4、交易资产情况说明：
上述两项关联交易中，置出资产是本公司持有的同江林雪旅游发展有限公司
90%的股权。该公司主要资产为位于黑龙江省同江市街津口林场的1291 公顷林地
及林木资产。林木属次生林，生长周期长，为50-70 年，且林木的砍伐受国家林
业管理部门的控制，致使该资产多年闲置。加之该公司位置偏僻，管理难度大，
经营一直未有效开展，本公司一直无法获得投资回报。另外本公司作为股权支付
对价款的对天津经济技术开发区国有资产经营公司8500 万元的债权，债权账龄
已达3 年，回收时间不确定，也不能给公司带来资本的效益。
上述两项关联交易中，收购的资产为广州伟城房地产开发公司的22%的股权。
伟城房产拥有的主要资产为位于广州市海珠区的商业物业“丽影华庭”一期和三
期的部分商铺、写字楼和车位，可供出租的商业物业合计68036.53平方米，其中
商铺面积45816.69平方米、写字楼面积2225.80平方米、停车场13434.56平方米、
住宅6559.48平方米。物业位于新港中路珠影正门东西两侧，地铁2号线和3号线
的交汇上盖，其南边紧依珠江电影制片厂，西靠影星宾馆、广州大道客村立交桥；
北临广东教育学院、地铁客村站，是海珠区东南部首个大型商业广场。周边人口- 8 -
密集，地铁日均人流量18万人，有较强的消费潜力；该地段文化、商业气氛浓厚，
海珠区的行政中心、新建的电视塔、领事馆、国际会展中心、珠江文化影视园均
位于该区域，区域市政配套完善，布局合理，公交线二、三十条，交通极为便捷。
其中，商业中心自2006 年5 月开业以来，通过两年多时间的市场经营，已基本
形成规模。目前，商业物业平均租金及管理费收入较开业时翻了三倍，其中月租
金平均为250 元/平方米、每月管理费45.6 元/平方米，每年广告费收入约50
万元。随着地铁换乘线的陆续开通以及新商圈商业人气的日趋聚积，租金收入有
望快速提升。不仅如此，作为广州又一“新商圈”，由于物业特征具有稀缺性和
不可替代性，物业本身的增值空间也很大。这一点，从其住宅物业的上升水平便
可看出（由2004 年的每平方米4000 元升至目前的12000 元），可见，整体物业
的升值完全可以期待。
四、广东羊城会计师事务所有限公司的评估确认报告说明：
上述两项交易公允价值的采用是依据广州羊城资产评估与土地房地产估价有
限公司所出具的“（2007）羊资评字第78 号”和“（2007）羊资评字第80 号”
评估报告。在本次董事会按照关联交易进行审议时，鉴于与当时实际交易时间间
隔已一年多，故本公司请广东羊城资产评估与土地房地产估价有限公司（即原广
州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司）对（2007）羊资评字第78 号”和
“（2007）羊资评字第80 号”评估报告进行了确认，该确认函认为：上述报告
的出具，是秉着客观、公正、科学、独立的原则，进行了必要的评估程序，采用
合理的评估方法，所做出的结果是客观的、公允的。
综上所述，上述两项关联交易既显著提升了本公司的资产质量，又改善了
公司的经营状况和赢利能力，是一项有利于公司的交易；从长远来看，更有利
于公司持续、健康地发展。
请各位股东审议亚太中汇会计师事务所有限公司
亚太审字[2007]A-C-31 号
审计报告
广州伟城房地产开发有限公司全体股东：
我们审计了后附的广州伟城房地产开发有限公司（以下简称“伟城公司”）
财务报表，包括2007 年2 月28 日的资产负债表，2007 年1-2 月的利润表以及
财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照《企业会计准则》体系的规定编制财务报表是伟城公司管理层的责任。
这种责任包括：（1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使
财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会
计政策；（ 3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按
照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则
要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重
大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。
选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务
报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关
的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意
见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了
基础。
三、审计意见
我们认为，伟城公司财务报表已经按照《企业会计准则》体系的规定编制，
在所有重大方面公允反映了伟城公司2007 年2 月28 日的财务状况以及2007 年
1-2 月的经营成果。
亚太中汇会计师事务所有限公司中国注册会计师：李志林
中国注册会计师：宋锦阳
中国·北京二○○七年四月十七日资产负债表
会企01 表
编制单位:广州伟城房地产开发有限公司2007年2月28日单位: 元
资产附注期末余额年初余额
流动资产：
货币资金4.1 2,123,227.40 5,424,485.66
交易性金融资产
应收票据
应收账款4.2 3,140,160.44 3,140,160.44
预付账款4.4 10,363,985.84 10,321,875.84
应收股利
应收利息
其他应收款4.3 234,960,886.73 250,772,625.87
存货4.5 1,172,611.99 1,172,611.99
其中：消耗性生物资产
待摊费用
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计251,760,872.40 270,831,759.80
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
投资性房地产4.6 1,147,840,780.00 1,084,613,983.00
长期股权投资
长期应收款
固定资产4.7 2,112,835.60 2,170,708.68
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长摊待摊费用4.8 25,842,210.55 26,836,141.72
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计1,175,795,826.15 1,113,620,833.40
资产总计1,427,556,698.55 1,384,452,593.20
法定代表人：连爱勤主管会计工作的负责人： 会计机构负责人：刘卫红资产负债表（续）
会企01 表
编制单位:广州伟城房地产开发有限公司2007年2月28日单位: 元
负债和所有者权益（或股东权益） 附注期末余额年初余额
流动负债：
短期借款4.10 52,000,000.00 52,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款4.12 62,306,814.27 51,970,576.71
预收账款
应付职工薪酬663,168.57 656,661.79
应交税费4.11 14,817,623.60 14,696,237.88
应付利息
应付股利
其他应付款4.12 182,421,385.01 207,193,101.51
预提费用
预计负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计312,208,991.45 326,516,577.89
非流动负债：
长期借款4.13 156,038,785.10 158,930,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
递延所得税负债37,878,745.74 35,792,261.44
其他非流动负债
非流动负债合计193,917,530.84 194,722,261.44
负债合计506,126,522.29 521,238,839.33
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 4.14 40,000,000.00 40,000,000.00
资本公积
盈余公积
未分配利润881,430,176.26 823,213,753.87
减：库存股
所有者权益（或股东权益）合计921,430,176.26 863,213,753.87
负债和所有者（或股东权益）合计1,427,556,698.55 1,384,452,593.20
法定代表人：连爱勤主管会计工作的负责人： 会计机构负责人：刘卫红利润表
会企02表
编制单位:广州伟城房地产开发有限公司2007 年1-2月单位: 元
项目附注2007年1-2月2006年度
一、营业收入4.15 2,152,943.76 -161,797,868.67
减：营业成本4.16 1,585,836.16 -176,569,945.05
营业税金及附加-11,186,646.80
销售费用4.17 3,390.00 2,172,084.32
管理费用4.18 362,420.94 3,306,128.26
财务费用（收益以“－”号填
列）
4.19 3,101,558.29 21,067,489.45
资产减值损失-47,418.47 -191,910.05
加：公允价值变动净收益（净损失
以“－”号填列）
4.2 63,226,797.00
投资净收益（净损失以“－”
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
列）
60,373,953.84 -395,068.80
加：营业外收入703.35
减：营业外支出8,561.05
其中：非流动资产处置净损失（净
收益以“—”号填列）
三、利润总额（亏损总额以“－”
号填列）
60,373,953.84 -402,926.50
减：所得税2,157,531.45 -5,324,682.60
四、净利润（净亏损以“－”号填
列）
58,216,422.39 4,921,756.10
五、每股收益：
（一）基本每股收益×
（二）稀释每股收益×
法定代表人：连爱勤主管会计工作的负责人： 会计机构负责人：刘卫红广州伟城房地产开发有限公司
2007 年1-2 月财务报表附注
1.公司的基本情况
广州伟城房地产开发有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是经广州
市建委批准，由广东伟成经济发展有限公司、广州恒伟业经济发展有限公司和广
州群星房地产开发有限公司投资设立，并于2000年4月24日取得广州市工商行政
管理局颁发的4401011106550号企业法人营业执照。注册资本：4,000万元；法定
代表人：连爱勤；注册住所：广州市海珠区新港中路356号之八5楼505室；经营
范围：房地产开发、物业管理、场地出租。本公司的实际控制人为连爱勤。
本公司以董事会为决策机构，以总经理、副总经理、顾问为核心管理层，并
下设9个二级职能部门：行政人事部、财务部、投资部、开发部、工程管理部、
预算结算部、策划销售部、装修工程部、物业管理部。
本公司自成立以来，以房地产开发为主业，先后完成丽影华庭一、二、三期，
包括丽影商业广场、会展时代写字楼总建筑面积共15万平方米的开发任务。自
2006年下半年以来，本公司的主要经营活动是对丽影华庭一期、三期的商铺和部
分写字楼对外租赁。
2.财务报表的编制基础
本公司目前执行企业会计准则、《企业会计制度》及其有关补充规定。公司
2006 年度财务报告已经广东羊城会计师事务所有限公司审计，并于2007 年3 月
29 日出具了“(2007)羊查字第10003 号”标准无保留意见审计报告。此次为上
海凌云实业发展股份有限公司收购本公司部分股权之目的，公司按财政部2006
年新颁布的企业会计准则对以2007 年2 月28 日为基准日的财务报表进行了调
整，其中期初数按广东羊城会计师事务所有限公司审定数为基础按照新会计准则
进行调整，本次调整涉及的主要会计政策变更事项包括：
（1）本公司对已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物按照《企业会计准则第3 号——投资性房地
产》的规定进行了
追溯调整。
（2）按照新颁布的企业会计准则的要求，变更了部分会计科目的名称，并
按照《企业会计准则第30 号——财务报表列报》的规定进行列报。
3.会计政策、会计估计变更及前期会计差错更正的说明
3.1 会计政策变更对期初财务报表的影响的项目名称和调整金额
根据《企业会计准则第3 号——投资性房地产》对出租的开发产品转为投资
性房地产以公允价值计量核算并对期初数进行追溯调整。
本公司2006 年12 月31 日出租的“开发产品”成本合计247,926,960.52
元，其公允价值为1,084,613,983.00 元，追溯调整后“投资性房地产”的价值
为1,084,613,983.00 元，同时“期初未分配利润”调增800,894,761.04 元，“递
延所得税负债” 调增35,792,261.44 元（本公司企业所得税按照应税收入的3.3%
核定征收），从而导致期初资产总额增加836,687,022.48 元，期初负债增加
35,792,261.44 元，期初所有者权益增加800,894,761.04 元。
3.2 会计政策变更对当期财务报表的影响的项目名称和金额
按照新会计准则的规定，对出租的开发产品转为投资性房地产以公允价值计
量核算，公司在2007 年1-2 月上述投资性房地产公允价值变动产生净收益
63,226,797.00 元，产生递延所得税费用2,086,484.30 元，从而导致当期净利
润增加61,140,312.70 元，所有者权益增加61,140,312.70 元。
4.会计报表主要项目注释
下列注释中的“年初数”是指2006 年12 月31 日的余额，“期末数”是指2007
年2 月28 日的余额，金额单位为人民币元。
4.1 货币资金
项目期末数年初数
现金47,265.44 30,358.59
银行存款2,075,961.96 5,394,127.07
其他货币资金
合计2,123,227.40 5,424,485.664.2 应收账款
①欠款前五名金额合计为2,981,675.00 元，占应收账款期末账面余额的比
例为94.67%。
②应收账款期末余额中无持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单
位欠款。
③应收账款明细如下表：
4.3 其他应收款
账龄
期末数年初数
金额比例% 坏账准备金额比例% 坏账准备
1 年以内1,270,440.00 40.34 3,811.32
1-2 年1,270,440.00 40.34 3,811.32 1,879,169.27 59.66 5,637.51
2-3 年1,879,169.27 59.66 5,637.51
3 年以上
合计3,149,609.27 100.00 9,448.83 3,149,609.27 100.00 9,448.83
净额3,140,160.44 3,140,160.44
序号债务人名称期末余额欠款时间欠款原因
1 李宗洪1,270,440.00 1-2 年分期付款
2 朱玲俐656,125.00 2-3 年分期付款
3 梁文475,620.00 2-3 年分期付款
4 曾庆贤303,750.00 2-3 年分期付款
5 杜福生275,740.00 2-3 年分期付款
合计2,981,675.00
账龄
期末数年初数
金额比例% 坏账准备金额比例% 坏账准备
1 年以内234,927,300.56 99.69 704,781.90 227,786,458.17 90.56 683,200.36
1-2 年371,000.00 0.16 1,113.00 371,000.00 0.15 1,113.00
2-3 年13,085.00 0.01 39.26 13,085.00 0.01 39.26
3 年以上356,504.84 0.15 1,069.51 23,356,504.84 9.28 70,069.52
合计235,667,890.40 100.00 707,003.67 251,527,048.01 100.00 754,422.14
净额234,960,886.73 250,772,625.87①欠款前五名金额合计为234,846,316.81 元，占其他应收账款期末账面余
额的比例为99.65%。
②其他应收款期末余额中有持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东
单位欠款，详见附注6.3。
③其他应收款前5 名明细单位如下：
4.4 预付账款
①期末余额中无持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位欠款。
②账龄超过一年的预付账款为未结清项目合作预付款和工程预付款。
4.5 存货
本公司期末存货是丽影三期住宅，房号为17E，25K，25G，其中17E及25K均
已抵押予广州市三元农信社（建筑面积共112.6平方米），此抵押物连同丽影一期
序号债务人名称款项性质期末余额占总额比例
1 广州东嘉商业有限公司往来款180,000,000.00 76.38%
2 广东环渤海房地产开发公司往来款42,566,316.81 18.06%
3 广州越晟商贸有限公司往来款7,150,000.00 3.03%
4 广州市新朝传说商业有限公司往来款4,730,000.00 2.01%
5 广州群星房地产开发有限公司开发管理费400,000.00 0.17%
合计234,846,316.81 99.65%
账龄
期末数年初数
金额比例(%) 金额比例(%)
1 年以内773,335.84 7.46 757,700.84 7.34
1-2 年26,475.00 0.26 10,000.00 0.10
2-3 年10,000.00 0.10 9,554,175.00 92.56
3 年以上9,554,175.00 92.18
合计10,363,985.84 100.00 10,321,875.84 100.00
项目
期末数年初数
金额跌价准备金额跌价准备
开发产品1,172,611.99 1,172,611.99
开发成本
包装物及低值易耗品
合计1,172,611.99 1,172,611.99
净额1,172,611.99 1,172,611.99及三期部份商场共取得贷款2000万元，25G未抵押。
4.6 投资性房地产
①投资性房地产公允价值的“年初余额”和“期末余额”分别根据广东羊城
会计师事务所有限公司出具的“（2007）羊资评字第78 号”和“（2007）羊资评
字第80 号”评估报告确定。
②上述投资性房地产均已抵押给中国工商银行广州工业大道支行和中国建
设银行广州东山支行，详见附注4.10 及4.13。
4.7 固定资产原值及累计折旧
项目年初余额
本期增加额本期减少额
购期末余额
置
存货转换为
投资性房地产
处
置
投资性房地
产转换为自
用房地产
一、原价1,084,613,983.00 1,084,613,983.00
其中：房屋、建筑物1,084,613,983.00 1,084,613,983.00
土地使用权
二、公允价值变动63,226,797.00 63,226,797.00
其中：房屋、建筑物63,226,797.00 63,226,797.00
土地使用权
三、投资性房地产账
面价值合计
1,084,613,983.00 1,147,840,780.00
其中：房屋、建筑物1,084,613,983.00 1,147,840,780.00
土地使用权
项目年初数本年增加本年减少期末数
原
始
价
值
房屋及建筑物3,248,656.00 3,248,656.00
机器设备1,045,049.25 1,045,049.25
动力设备135,263.00 135,263.00
合计4,428,968.25 4,428,968.25
累
计
折
旧
房屋及建筑物1,141,021.20 49,370.67 1,190,391.87
机器设备988,778.67 7,821.19 996,599.86
动力设备128,459.70 681.22 129,140.92
合计2,258,259.57 57,873.08 2,316,132.65
固定资产净值2,170,708.68 2,112,835.60
减
值
准
备
机器设备
运输设备
合计
固定资产净额2,170,708.68 2,112,835.604.8 长期待摊费用
4.9 资产减值准备
4.10 短期借款
①上述借款已于2007 年3 月28 日到期，公司目前正在办理展期手续。
②本公司于2005年3月17日向中国建设银行股份有限公司广州东山支行分别
项目年初余额本期增加额本期摊销额期末余额
剩余摊
销年限
售后回租的商铺实际成交
价与确认的收入差额
26,836,141.72 993,931.17 25,842,210.55 4.34年
项目年初余额
本期
计提
本期减少额
年末余额
转回额转出额
一、坏账准备合计763,870.97 47,418.47 716,452.50
其中：应收账款9,448.83 9,448.83
其他应收款754,422.14 47,418.47 707,003.67
长期应收款
二、存货跌价准备合计
其中：库存商品
原材料
消耗性生物资产
三、持有至到期投资减值准备
四、长期股权投资减值准备
五、固定资产减值准备合计×
其中：房屋、建筑物×
机器设备×
投资性房地产×
六、工程物资减值准备×
七、在建工程减值准备×
八、生产性生物资产减值准备×
九、油气资产减值准备×
十、无形资产减值准备×
其中：专利权×
商标权×
十一、商誉减值准备×
借款种类年初数期末数
抵押、保证借款52,000,000.00 52,000,000.00借款58,000,000.00元和20,000,000.00元，借款合同号分别为2005穗建东房开贷
003号（2006年3月20日展期，展期协议书号为2006穗建东展001号）和2005穗建
东房开贷004号（2006年3月20日展期，展期协议书号为2006穗建东展002号）。保
证合同号为2006穗建东展保001号，保证人为于爱新。抵押合同号为2005穗建东
最高抵002号，抵押物为本公司新港中路356号202、402号铺，三期第四层1－6
号商铺以及丽影三期第五层商铺，负一、负二层部分，建筑面积6,293.2327平方
米。
4.11 应交税费
4.12 应付款项
4.13 长期借款
①本公司于2006 年4 月21 日和2006 年5 月22 日分别向中国工商银行股份
有限公司广州工业大道支行借款147,000,000.00 元和23,000,000.00 元，借款
期限分别为2006 年4 月21 日至2014 年4 月18 日、2006 年5 月22 日至2014
年4 月18 日。借款合同号分别为2006 工业字第0087 号和2006 工业字第0115
号。抵押合同号为2006 工业抵字第0020 号，抵押物为本公司新港中路356 号中
路负二层01－10 号铺，负一层01－05 铺，101、102、103 铺，建筑面积13,448.0201
项目期末余额年初余额
营业税7,402,564.73 7,371,414.14
房产税245,207.96 170,446.55
城建税517,969.56 515,789.01
所得税4,885,692.78 4,865,133.36
土地增值税1,022,055.25 1,022,055.25
个人所得税-0.16 -0.16
教育费附加398,566.63 397,632.12
防洪费345,566.85 353,767.61
合计14,817,623.6 14,696,237.88
项目期末余额年初余额
应付账款62,306,814.27 51,970,576.71
其他应付款182,421,385.01 207,193,101.51
借款种类年初数期末数
抵押、保证借款156,038,785.10 158,930,000.00平方米。
②上述借款中147,000,000.00 元借款由广州市俊轩经济发展有限公司提供
连带责任保证。
③长期借款（本金）具体明细如下：
4.14 实收资本
①2002 年3 月4 日经广州新穗东会计师事务所有限公司验资，并出具“新
穗查字(2002)151 号”验资报告，变更注册资本为人民币40,000,000.00 元。
②根据本公司2007 年2 月7 日股东会决议，将原股东广州群星房地产开发
有限公司的2,000,000.00 元股权转让给母公司广东伟成经济发展有限公司。
贷款单位
金额利率资金用途借款期
中国工商银行
股份有限公司
广州工业大道
支行
1 4 7 , 0 0 0 , 0 0 0 . 0
0
第一年年利率为
6 . 1 2 % ， 以后各年
的利率按当时相
应档次的法定利
率依法确定
置换该行原丽影华
庭商业广场7 , 5 0 0 万
元项目贷款，其余将
置换建行和农信社
贷款
2 0 0 6 . 4 . 2 1 -
2 0 1 4 . 4 . 1 8
中国工商银行
股份有限公司
广州工业大道
支行
2 3 , 0 0 0 , 0 0 0 . 0 0
第一年年利率为
6 . 3 9 % ， 以后各年
的利率按当时相
应档次的法定利
率依法确定
置换该行原丽影华
庭商业广场7 , 5 0 0 万
元项目贷款，其余将
置换建行和农信社
贷款
2 0 0 6 . 5 . 2 2 -
2 0 1 4 . 4 . 1 8
合计
1 7 0 , 0 0 0 , 0 0 0 . 0
0
投资者名称
年初数
本年增加本年减少
年末数
投资金额
所占
比例
投资金额
所占
比例
广东伟成经济发
展有限公司
19,200,000.00 48% 2,000,000.00 21,200,000.00 53%
广州恒伟业经济
发展有限公司
18,800,000.00 47% 18,800,000.00 47%
广州群星房地产
开发有限公司
2,000,000.00 5% 2,000,000.00
合计40,000,000.00 100% 40,000,000.00 100%4.15 营业收入
4.16 营业成本
4.17 销售费用
4.18 管理费用
项目2007年1-2月2006年度
主营业务收入-176,724,277.89
其他业务收入2,152,943.76 14,926,409.22
合计2,152,943.76 -161,797,868.67
项目2007年1-2月2006年度
主营业务成本-186,542,635.58
其他业务成本2,152,943.76 9,972,690.53
合计2,152,943.76 -176,569,945.05
项目2007年1-2月2006年度
广告费3,390.00 742,342.45
佣金1,428,951.67
其他790.20
合计3,390.00 2,172,084.32
项目2007年1-2月2006年度
工资37,181.60 981,626.20
折旧费57,873.08 394,061.53
低值易耗品摊销2,411.00
办公费125,426.10 160,264.10
业务招待费80,511.00 642,478.80
差旅费10,550.60 280,533.71
其他税金280,229.27
职工福利费9,499.90 158,311.93
水电费12,864.25 117,957.27
其他26,103.41 290,665.45
合计362,420.94 3,306,128.264.19 财务费用
4.20 公允价值变动净收益（净损失以“-”号填列）
5.关联方关系及其交易
5.1 关联方关系
5.1.1 存在控制关系的关联方
5.1.2 存在控制关系的关联方的注册资本及其变化
5.1.3 存在控制关系的关联方所持股份及其变化
5.1.4 其他关联方关系
项目2007年1-2月2006年度
利息支出3,101,465.60 17,919,856.00
利息收入7.31 162,370.69
手续费100.00 10,004.14
融资费3,300,000.00
合计3,101,572.91 21,392,230.83
项目2007年1-2月2006年度
投资性房地产63,226,797.00
企业名称
注册
地址
与本公
司关系
经济性质
或类型
法定
代表人
主营业务
广东伟成经济发
展有限公司
广州市控股股东国有独资连爱勤设计、维修、销售、自有资金进行房地产投资等
企业名称年初数本年增加数本年减少数期末数
广东伟成经济发展有限公司18,500,000.00 18,500,000.00
企业名称
年初数本期增加本期减少期末数
金额比例% 金额
比例
%
金
额
比例
%
金额比例%
广东伟成经济
发展有限公司
19,200,000.00 48.00 2,000,000.00 5 21,200,000.00 53.005.2 关联方交易
5.2.1 接受劳务及使用资金
5.2.2
企业名称
注册
地址
主营业务
与本企业
的关系
经济性质或类型法定代表人
广州市恒伟业经济发展
有限公司
广州市经济信息咨询本公司股东有限责任公司于爱新
广州市东愉实业发展有
限公司
广州市批发零售贸易
同一集团下
属公司
有限责任公司连爱勤
广州市怡港物业管理有
限公司
广州市物业管理
同一集团下
属公司
有限责任公司陈少霞
广州市新朝传说商业有
限公司
广州市批发零售贸易
同一集团下
属公司
有限责任公司梁军
广州市天河区民生装修
材料有限公司
广州市批发零售贸易
同一集团下
属公司
有限责任公司陈少霞
广州市嘉业投资有限公
司
广州市自有资金投资房地产
同一集团下
属公司
有限责任公司于爱新
广东环渤海房地产开发
有限公司
广州市房地产开发经营
同一集团下
属公司
有限责任公司于爱新
广州市东嘉商业有限公
司
广州市批发零售贸易
同一集团下
属公司
有限责任公司王伟钦
广州盈湖房地产开发有
限公司
广州市投资开发流花项目
同一集团下
属公司
中外合作企业(港
资)
于爱新
广州市越晟商贸有限公
司
广州市批发\零售
同一集团下
属公司
有限责任公司连爱民
广州市凌弧商业有限公
司
广州市批发零售贸易
同一集团下
属公司
有限责任公司连爱民
广州市俊轩经济发展有
限公司
广州市
批发和零售贸易、普
通机械、租赁、室内
装饰
同一集团下
属公司
有限责任公司邝伟
广州群星房地产开发有
限公司
广州市
房地产开发经营、咨
询、室内装饰、水电
工程设计安装
联营公司有限责任公司李川彬
收取资金占用费公司名称项目内容2007 年1-2 月2006 年度定价原则
广东伟成经济发展有限公司资金占用费495,214.16 2,642,090.00 市场价格
广州市恒伟业经济发展有限公司资金占用费370,410.00
广州市俊轩经济发展有限公司资金占用费379,701.00
承租公司名称项目内容2007 年1-2 月2006 年度定价原则
广州市新朝传说商业有限公司租赁费360,000.00 3,707,640.00 协商定价
广州市凌弧商业有限公司租赁费250,000.00 协商定价①根据本公司与广州市新朝传说商业有限公司(以下简称新朝传说公司)签
订的《丽影商业广场商铺租赁合同》，本公司将坐落在海珠区新港中路356 号丽
影商业广场一期一至三层商场(不含广东永乐家用电器有限公司)，建筑面积约为
5,039.3648 平方米，交由新朝传说公司经营管理，月租金为180,000.00 元（新
朝传说公司每月可对外收取租金为550,285.10 元）。上述租金已含有物业管理
费，并无偿代管丽影商业广场一期停车场（128 个车位）的使用及管理。租赁期
限自2006 年6 月1 日至2007 年5 月31 日。
②根据本公司与广州市凌弧商业有限公司（以下简称凌弧公司）2007 年1
月10 日签订的《商铺租赁合同》，本公司将坐落于海珠区新港中路352 号丽影商
业广场三期负二至五层商场，建筑面积约为22,676 平方米，交由凌弧公司经营
管理，月租金为453,520.00 元（已含物业管理费），并无偿代管丽影三期停车场
（216 个车位）的使用及管理。租赁期限自商铺交付凌弧公司使用之日起3 年。
根据双方2007 年3 月20 日签订的《补充协议》，凌弧公司自2007 年1 月1 日起
至2007 年3 月31 日止对丽影商业广场三期负一、负二层所有租户实行全额免租
的政策，自2007 年4 月起实行半租政策。凌弧公司对外收取的月租金为
682,377.80 元。
③根据本公司与凌弧公司2007 年1 月10 日签订的《商铺租赁合同》，本公
司将坐落在海珠区新港中路356 号丽影商业广场一期负二至负一层，建筑面积为
10,495.0685 平方米（已出租给广州市好又多百货商业广场有限公司，每月租金
为877,247.45 元）、二层2,802.32 平方米和三层1,147.21 平方米（已出租给广
东永乐电器有限公司，每月租金为470,856.71 元）的商铺，自2007 年2 月起交
由凌弧公司经营管理，每月向凌弧公司收取月租金共计250,000.00 元。租赁期
限自商铺交付凌弧公司使用之日起3 年。
5.3 关联方往来
科目名称关联方名称期末数
占该账
项比例
年初数
占该账
项比例
预付账款广州群星房地产开发有限公司9,554,175.00 92.19% 9,554,175.00 92.56%
其他应收款
广州市东嘉商业有限公司180,000,000.00 76.38% 180,000,000.00 71.56%
广东环渤海房地产开发有限公司42,566,316.81 18.06% 35,550,303.81 14.13%
广州市越晟商贸有限公司7,150,000.00 3.03% 7,150,000.00 2.84%6.或有事项
截止2007 年2 月28 日，本公司对外提供如下担保：
广州市新朝传说商业有限公司4,730,000.00 2.01% 5,015,000.00 1.99%
广州群星房地产开发有限公司400,000.00 0.17%
广州市凌弧商业有限公司250,000.00 0.11%
广州市怡港物业管理有限公司142,235.88 0.06% 42,235.88 0.02%
广州市天河民生装修有限公司23,000,000.00 9.14%
应付账款广东伟成经济发展有限公司53,903,009.87 86.51% 30,757,795.71 59.18%
其他应付款
广州市恒伟业经济发展有限公司41,762,763.83 67.03% 42,922,763.83 82.59%
广州市俊轩经济发展有限公司21,015,051.90 33.73% 20,635,350.90 39.71%
广州市东愉实业发展有限公司2,069,141.09 3.32% 1,749,141.09 3.37%
广州市东嘉商业有限公司300,000.00 0.48% 300,000.00 0.58%
广州市怡港物业管理有限公司200,000.00 0.38%
被担保单位名称担保事项金额期限
广州市俊轩经济发展有限公司贷款抵押担保12,300,000.00 2005.11.29－2007.10.21
广州嘉业投资有限公司贷款抵押担保20,000,000.00 2005.11.15－2007.09.21
广州市东愉实业有限公司贷款抵押担保
14,400,000.00 2006.09.13－2007.09.13
18,000,000.00 2006.07.26－2007.07.26
广东伟成经济发展有限公司贷款抵押担保
16,000,000.00 2006.09.21－2007.09.12
17,400,000.00 2006.09.12－2007.08.01
12,000,000.00 2006.07.26－2007.07.26
广州市天河区民生装修材料有限公司贷款抵押担保
19,000,000.00 2006.12.07－2007.12.07
25,500,000.00 2006.10.17－2007.9.28
10,000,000.00 2006.09.25－2008.09.21
9,500,000.00 2006.09.25－2008.09.21
广州市全信企业管理咨询有限公司贷款抵押担保
10,000,000.00 2006.12.18－2007.12.11
6,000,000.00 2006.12.19－2007.12.07
3,900,000.00 2007.01.05－2007.12.21
广州市东嘉商业有限公司贷款抵押担保
20,000,000.00 2006.04.26－2007.04.26
16,700,000.00 2006.10.26-2007.10.16
广州市恒伟业经济发展有限公司贷款抵押担保20,000,000.00 2006.05.11－2007.05.11
广州市越晟商贸有限公司贷款抵押担保20,000,000.00 2006.09.08－2009.09.08
合计270,700,000.007.承诺事项
7.1 对外经济担保事项，详见附注6。
7.2 抵押资产事项，详见附注4.5、4.10 及4.13。
8. 债务重组事项
本公司本报告期内无需要披露的重大债务重组事项。
9. 非货币交易事项
本公司本报告期内无需要披露的重大非货币交易事项。
10. 其他重要事项
本公司本报告期内无需要披露的其他重要事项。信 息 页
（本页可不用打印，但切记不能删除）
写报告前请首先填写以下项目有关信息，填写应注意的事项：
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行修改，可用以下方式进行引用更新
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（3） 关闭文件，重新打开，将自动全部更新
报告名称：房地产估价报告
委托方：广州伟城房地产开发有限公司
资产占有方：广州伟城房地产开发有限公司
评估目的：为确认资产现值
估价时点：二○○六年十二月三十一日
评估对象：丽影华庭一期和三期的部份房地产
评估报告号：（2007）羊资评字第78 号
项目负责人：罗建成
签字注册房地产估价师（一级复核）：何建阳
签字注册房地产估价师（二级复核）：胡东全
估价作业开始日期：二○○七年三月十九日
报告提出日期：二○○七年三月二十九日
估价机构：广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司广州伟城房地产开发有限公司为确认资产现值
涉及的丽影华庭一、三期部份房地产估价项目
房地产估价报告
（2007）羊资评字第78 号
估价人员
何建阳、胡东全
估价时点
二○○六年十二月三十一日
估价作业日期
二○○七年三月十九日至二○○七年三月二十九日
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司目 录
致委托方函....................................................... 1
估价师声明.......................................................2
估价的假设和限制条件.............................................3
房地产估价结果报告...............................................5
一、 委托方/资产占用方........................................... 5
二、 估价方......................................................5
三、 估价对象概况................................................5
四、 市场背景分析................................................9
五、 最高最佳使用分析........................................... 20
六、 估价目的................................................... 21
七、 估价时点................................................... 21
八、 价值定义................................................... 21
九、 估价依据................................................... 21
十、 估价原则................................................... 22
十一、 估价方法................................................. 22
十二、 估价结果................................................. 24
十三、 估价报告应用的有关事项...................................25
十四、 特别事项................................................. 25
十五、 估价作业日期............................................. 28
十六、 估价人员................................................. 28
附件............................................................ 29房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 1
致委托方函
广州伟城房地产开发有限公司：
受贵公司的委托，我们秉着客观、公正、科学、独立的原则，对贵公司为
为确认资产现值所涉及丽影华庭一期和三期的部份商铺、写字楼和车位的房
地产于估价时点二○○六年十二月三十一日的市场价值进行估价。
我们根据国家有关法律、法规和房地产估价的行业规范，实施了必要的估
价程序，遵循估价原则，基于一定的估价假设与限制条件，采用适宜合理的
估价方法，结合估价经验和对影响房地产市场价格因素分析，对估价目的和
时点下委估房地产的市场价值进行了分析估算，得出以下估价结果：
广州伟城房地产开发有限公司位于广州市海珠区新港中路352 号356 号丽
影华庭一期和三期的部份商铺、写字楼和车位之房地产于二○○六年十二月
三十一日的市场价值为人民币壹拾亿零捌仟肆佰陆拾壹万叁仟玖佰捌拾叁元
整（￥1,084,613,983.00）具体如下表所示：
估价对象 市场价值 备注
A 丽影华庭一、三期商铺 RMB101,261.1003 万元 其中含……
B 丽影华庭一、三期写字楼 RMB 3,064.4920 万元
C 丽影华庭一、三期车位(住宅) RMB 4,135.8060 万元
D 合计 RMB108,461.3983 万元
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司
法定代表人 ：何建阳
二○○七年三月二十九日
重要提示：欲了解本估价项目的详细情况，应认真阅读本房地产
估价报告全文。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 2
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见
和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有
个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形
成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已委派估价人员罗建成、何建华对本估价报告中的估价对象进行
了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
中国注册房地产估价师：
中国注册房地产估价师：房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 3
估价的假设和限制条件
(一)估价对象于估价时点状态假设
1、假设估价对象的交易是由权属人在公开市场上进行，除另有说明外，
未考虑估价对象所附带的递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议或
其它任何类似安排对其价值的影响。
2、除估价师所知范围之外，假设估价对象所涉及房地产的购置、取得、
建设开发过程均符合国家有关法律法规规定。
3、除估价师所知范围之外，假设估价对象所涉及房地产均无附带影响其
价值的权利瑕疵和限制，无所欠负的任何抵押、按揭或其它负债。
4、除估价师所知范围之外，假设估价对象所涉及房地产之国有土地使用
权出让金、税费、各种应付款项均已付清。
5、除另有载明外，均假设委估房地产于估价时点已交吉。
6、除估价师所知范围之外，假设估价对象均为合法使用和按现行用途继
续使用。
7、除估价师所知范围之外，假设估价对象所涉及房地产无影响其持续使
用的重大技术障碍，该等房地产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，
该等房地产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等房地产价值产生不利
影响。
(二)预测假设
1、假设估价对象所涉及房地产在估价目的经济行为实现后，仍按照预定
之开发经营计划、开发经营方式持续开发或经营。
2、假设与估价对象经营有关的国家产业政策、金融政策、税收政策等宏
观环境相对稳定。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 4
(三)估价限制条件
1、本估价过程中所依据的由委托方提供的法律文件、技术参数、物业现
状、占用状况、经营资料等估价相关资料，我们未向有关部门核实，其真实
性由委托方负责，我们亦不承担与估价对象及其所涉及资产产权有关的任何
法律事宜。
2、我们未对估价对象及其所涉及房地产界址进行测量，该等房地产的所
有面积及形状等资料数据均由委托方提供，其真实性由委托方负责。
3、我们对估价对象及其所涉及房地产只对其可见实体外表进行视察，未
对该等房地产的技术数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
4、我们的估值未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗
力等不可预见因素对估价对象价值的影响。
5、我们的估值是在估价师所知悉政府对估价对象所处区域规划的前提
下得出，未考虑将来政府规划发生变化时对估价对象价值的影响。
6、我们的估值未考虑在出售估价对象时可能发生的任何开支或税款，除
另有说明外，亦未考虑已设定的他项权利、限制和额外支销对估价对象价值
的影响。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 5
房地产估价结果报告
一、委托方和资产占用方
本项目委托方和资产占用方为广州伟城房地产开发有限公司
名 称：广州伟城房地产开发有限公司
住 所：广州市海珠区新港中路356 号之八5 楼505 室
法定代表人姓名：连爱勤
注册资本：肆仟万元
实收资本：肆仟万元
公司类型：有限责任公司
经营范围：房地产开发，物业管理，场地出租。
注册号：4401011106550 号
成立日期：二○○○年四月二十四日。
二、估价方
机构全称：广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司
法定代表人： 何建阳
机构地址：广州市东风中路120 号健力宝大厦25 楼
估价资格等级：叁级房地产估价资格
三、估价对象概况
本次评估的范围和对象是广州伟城房地产开发有限公司拥有的丽影华庭
一期和三期的部份商铺、写字楼和车位，具体情况如下：（截止时间至评估基
准日止）
1）建筑面积及楼层分布房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 6
待评房地产分期分层的状况：
楼层 用途 建筑面积
一期负二层 商铺 5358.1158 平方米
一期负一层 商铺 5136.9586 平方米
一期第一层 商铺 2952.9516 平方米
一期第二层 商铺 2950.3537 平方米
一期第三层 商铺 3085.5895 平方米
一期第四层 商铺 3141.6222 平方米
一期第五层 商铺 3139.0800 平方米
三期负二层 商铺 4306.3700 平方米
三期负一层 商铺 1937.0000 平方米
三期第一层 商铺 1686.1807 平方米
三期第二层 商铺 2996.4767 平方米
三期第三层 商铺 3425.3150 平方米
三期第四层 商铺 2907.9981 平方米
三期第五层 商铺 2792.6722 平方米
三期第十四层 写字楼1034.4000 平方米
三期第二十五层写字楼1191.4000 平方米
一期车位 停车场5414.2829 平方米
三期车位 停车场8020.2800 平方米
商品房 住宅 6559.4815 平方米
合计 68,036.5285 平方米
2）评估对象为丽影华庭----商业广场第一期第一层至五层、负一层、负
二层的部分商铺，地下停车场128 个车位；第三期一层至五层、负一层、负
二层的部分商铺，地下停车场216 个车位（其中有133 个机械 车位），14、房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 7
25 层写字楼(全层)。委估的第一期商铺已办理《房地产权证》；产权证号为粤
房地证字第C4420112～4420122、4806139、4816915、4428973、4428975。据
产权资料记载：权属人：广州伟城房地产开发有限公司，房屋用途：非居住
用房，房屋所有权性质：有限责任，土地使用权性质：国有；商业使用年限
40 年，从2001 年4 月6 日起。委估的第三期商铺、写字楼，以及第一、三期
的地下停车场正在办理产权确权手续，以由广州市国土资源和房屋管理局出
具受理通知书（07 登记1032544 号）。
3）待评对象的概况
A、丽影华庭----商业广场第一期为地下2 层，地上12 层钢筋混凝土结构
商住楼，其中负一、二层为停车场，一至五层（裙楼）为商铺，第六层为架
空(转换)层，七层以上为住宅。建筑物一层至五层（裙楼）外墙正面贴大理
石、六层以下贴条形砖；大堂、过道：地面铺贴高级石材，墙面贴铝塑板、
镶贴高级石材或聚晶玻璃，，造型天花，配灯饰；商铺内墙面煽灰高级乳胶漆；
楼层电梯间：地面铺贴高级石材，墙面镶贴高级石材，造型天花，配灯饰；
门窗：安装玻璃门及地弹锁；高级铝合金窗配钢化镀膜玻璃；商铺已安装多
台扶梯、中央空调系统和消防喷淋系统。目前，负一、二层部分商铺由好又
多承租，二、三层部分商铺由永乐电器承租，四、五层空置(已有承租意向)，
其余商铺由散户承租。
B、 丽影华庭----商业广场第三期为地下2 层，地上25 层钢筋混凝土结
构商住楼，负二层部分及一至五层（裙楼）为商铺，第六层为架空(转换)层，
七层以上为写字楼。建筑物一至五层（裙楼）外墙正面贴大理石、六层以下
贴条形砖；大堂、过道：地面铺贴高级石材，墙面贴塑板、镶贴高级石材或
聚晶玻璃，，造型天花，配灯饰；商铺内墙面煽灰高级乳胶漆；楼层电梯间：
地面铺贴高级石材，墙面镶贴高级石材，造型天花，配灯饰；门窗：安装玻
璃门及地弹锁；高级铝合金窗配钢化镀膜玻璃；商铺已安装多台扶梯、中央
空调系统和消防喷淋系统。目前，负二层部分商铺由南方书城承租，二、三房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 8
层部分商铺由必胜客、盛宴、同湘会等商户承租，四、五层空置(已有承租意
向)，其余商铺由散户承租。
C、写字楼（14 层内部已装修；25 层内部为毛坯）梯间地面铺贴高级石材，
墙面镶贴高级石材，造型天花，配灯饰；过道地面：墙面镶贴高级石材，墙
身：煽灰高级乳胶漆；房间门窗：安装玻璃门及地弹锁；高级铝合金窗配钢
化镀膜玻璃；墙身：墙身为水泥砂浆批荡扫白；地面：室内为原结构楼面；
水电设施： 每套单元均设独立电表、水表，配总电箱一个；商务楼层单元均
不设卫生间；消防设施：安装喷淋、烟感等消防装置；电视及电话：每套单
元内预留电话线及有线电视接口；宽带网：每套单元内预留宽带网的接口；
冷气机位：预留冷气机位，并装有冷凝水排放管。委估写字楼目前为空置，
但已有承租意向。
D、地下停车场地面水泥荡平扫彩漆，墙身为水泥砂浆批荡扫白，部分为
机械式车位，装有排气、喷淋、烟感等装置，配备闭路监控系统；目前已对
外营业。
4）丽影华庭----商业广场位于新港中路珠影正门东侧，地铁２号线和３
号线的交汇上盖，其南边紧倚珠江电影制片厂，西靠影星宾馆、广州大道客
村立交桥；北临广东教育学院、地铁客村站，是海珠区东南中部首个大型商
业广场，其周边人口密集，有较强的消费潜力，招商方式与早先的万国广场、
海珠商业广场等有相似之处，统一规划管理，引进大型购物超市，好又多旗
舰店已率先进驻商场负一、二层，项目规模达20000 万平方米，分为地下二
层，地上五层，最小销售单位为50 平米，有三百多个车位。该地段文化、商
业气氛浓厚，市政配套设施完善，布局合理，交通方便。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 9
5）丽影华庭----商业广场（一、二、三期）已取得《国有土地使用权出
让合同》（穗国地出合［2000］495 号、495 号之一495 号之二）、（穗国地出
合［2001］120 号、120 号之一、120 号之二）、（穗国地出合［2001］210 号、
210 号之一、210 号之二），并办理了《国有土地使用证》（穗府国用(2001)字
第196 号）。土地使用年限：居住份额用地为70 年；商业、旅游、娱乐份额
用地为40 年，其它用地为50 年。
四、市场背景分析
1、房地产影响因素分析
房地产的影响因素可分为一般因素、区域因素与个别因素。
(一)一般因素
1. 城市状况
广州是广东省省会，广东省政治、经济、科技、教育和文化中心．也是
华南区域性中心城市。广州位于东经113°17'，北纬23°8'，位于中国大陆
南方，广东省的中南部，珠江三角洲的北端，濒临南海，毗邻香港特别行政
区和澳门特别行政区，中国第三大河流珠江穿城而过，地理位置十分优越，
素有中国"南大门"之称。广州地处南亚热带，北回归线穿越北部，属南亚热
带典型的海洋季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛．四季如春，繁花
似锦。年平均气温为20～22 摄氏度，平均相对湿度77%，市区年降雨量为
1982.7 毫米，土壤湿润，阳光充足。日照时间长，雨量充沛，四季常青。广
州一年四季树木常绿、鲜花常开，自古就以"花城"著称。广州地势东北高，
西南低，北和东北部为中低山区，中部为丘陵台地，南部为沿海冲积平原。
广州市常住人口约1100 万人，其中流动人口约330 万人。
广州市土地总面积为7434.4 平方公里，其中市区面积3718.5 平方公里，
农业耕地面积12.63 万公顷，林业用地面积30.92 万公顷，城市建城区面积
约300 多平方公里。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 10
广州的铁路、民航、水运、公路交通发达。广州为京广线、广九线、广
茂线、广汕线的交汇处，是全国铁路三大枢纽之一。广州白云国际机场是中
国三大门户机场之一，现开通有102 条国内航线和22 条国际及地区航线。广
州港国际海运达世界80 多个国家和地区的300 多个港口，并与国内100 多个
港口交往，是中国华南地区最大的对外贸易口岸。广州为连通广东省各市县
高等级公路网的中心，京珠高速、同三高速、粤赣高速等多条国家高速公路
干线也经过广州。
广州已基本形城由高速路、快速路、主干道和次干道组城的层次分明、
功能明确、高效便捷的城市交通路网体系。广州地铁一、二、三号线已投入
运营，地铁四、五号线正在建设。市区珠江堤岸景观焕然一新，白云山被列
为国家重点风景名胜区。广州城市水环境不断改善，城区空气质量逐年提高，
区域噪声连年下降，环境保护实现“一控双达标”。广州荣获“中国优秀旅游
城市”、“国际花园城市”称号和“中国人居环境范例奖”、“联合国改善人居
环境最佳范例奖”。
2. 房地产制度与房地产市场
广州市对土地使用实行土地有偿有期使用和统一征地、统一开发、统一
出让的政策。根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》，广州市国有土地
使用权交易必需在广州市房地产交易中心采用招标、拍卖、挂牌等公开交易
方式进行。
根据《广州市土地利用总体规划(1997~2010)》，广州市在土地利用上坚
持在保护中开发、在开发中保护的方针，严格限制农用地转达为建设用地，
控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。到2010 年，城市建设用地规模控
制在385 平方公里以内。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 11
广州对房地产管理实行房地合一的管理模式，在执行国家、广东省有关
房地产管理的法规政策的基础上，先后出台了《广州市房地产交易管理办法》、
《广州市房地产抵押登记办法》、《广州市城市房屋拆迁管理条例》等政策对
广州市的房地产开发、房地产市场、物业管理等进行进一步的细化管理。
3. 广州市房地产市场总体情况
(1) 土地市场争夺激烈，显示投资商信心十足
今年广州市土地市场争夺十分激烈，“地王”的楼面价格不断刷新，特别
是白云种鸡场地块和琶洲商务地块，更是吸引了众多品牌开发商进场竞争，
分别刷新住宅用地和商务用地的楼面地价记录。
值得一提的还有今年推出市场的烂尾楼地块也吸引了不少买家竞争，其
中有的是北方业的“过江龙”，显示在国家宏观调宏下，广州房地产市场更显
其理性、城熟的吸引力，也显示了各地投资商看好广州房地产市场未来的总
体走势。
(2) 市场供应量、城交量健康增长
2006 年上半年，广州市房地产开发投资持续增长。1-6 月，完城房地产
总投资208.19 亿元，同比增长15.5%；其中，完城住宅建设投资139.62 亿元，
同比增长11.2%。商品房竣工面积以及销售面积均大幅攀升，商品房销售价格
增幅呈反弹之势。针对这些新情况，广州市建委等相关行政主管单位认真贯
彻落实国家关于加强房地产市场引导和调控的各项措施，进一步规范房地产
市场秩序，严格房地产企业的资质管理，引导房地产市场的理性投资与消费，
保持了我市房地产业的稳定健康发展。今年上半年，商品房空置总面积474.02
万平方米，同比下降16.7%；其中空置住宅209.91 万平方米，同比下降20.6%，
消化存量商品房取得明显城效。
近三年新建商品房供求对比情况表近三年新建商品房供求对比情况表
单位：万平方米、%
年本年批准本年交易年度市累计批准累计交易累计市房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 12
份 预售面积 登记面积 场吸纳
率
预售面积 登记面积 场吸纳
率
2003
年
1035.39 1046.54 101.1 1035.39 1046.54 101.1
2004
年
1046.75 1121.86 107.2 2082.14 2168.40 104.1
2005
年
939.70 1099.97 117.1 3021.84 3268.37 108.2
2006 年12 月广州市十区批准预售的商品房项目共42 个，批准预售商品
房9988 套，批准可预售商品房面积为104.52 万平方米，与2005 年同期相比，
分别减少60.38%、33.26%和26.92%，与上个月相比，分别增长27.27%、 91.71%
和103.00%。2006 年1-12 月广州市十区批准预售的商品房项目共687 个，可
预售商品房90711 套，可预售商品房面积为917.12 万平方米，同比分别减少
32.05%、16.06%和14.66%。
(3) 楼价平稳上升，热点板块继续保持活跃
2006 年，各类商品房的城交均价比2005 年均有较大程度的上升。虽然今
年国家针对部分地区投资过热采取宏观调控政策，由于广州房地产市场化程
度较高，一直是健康、理性地发展，受宏观调控政策影响不大，楼价并没有
大起大落，而是平稳上升，统计数字显示市场消化能力略高于市场供应能力。
广州房地产业受惠于亚运会，加上楼市本身的发展日趋健康，在整个区域经
济向好的情况，未来几年广州市楼价必然会稳步上升。
热点板块保持活跃，如白云大道、南湖、天河北、南洲路、东晓路、金
沙洲，随着一批优质项目相继推出，周边配套逐步完善，将会有较大的升值
空间。
2006 年12 月各用途房屋交易登记面积情况
面积单位：万平方米房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 13
用途住宅商业写字楼工业别墅停车场其它
新建商品房63.07 9.14 3.58 0.00 2.95 2.92 0.79
存量房45.34 7.60 4.36 0.00 2.01 2.50 0.24
2006 年1-12 月，新建商品住宅交易登记面积占新建商品房交易登记总面
积的79.8%；存量住宅交易登记面积占存量房交易登记总面积的68.0%，见下
图：
2006年1-12月新建商品房各用途
交易登记面积占比图
住宅, 79.8%
其他, 7.3% 写字楼, 5.6% 商场, 7.2%
4. 产业政策
广州市以大力发展高新技术产业作为推动经济增长方式根本转变的龙头,
确立以电子信息业、交通运输及设备制造业、建筑与房地产业、金融保险业、
商贸旅游业和石油化工工业为六大支柱产业，同时注重运用高新技术重点改
造提高传统产业，继续扶持医药、钢铁、造纸等有潜力的工业产业，注重提
高第三产业发展的层次和水平，大力发展“高质、高产、高效”农业。广州
市属于沿海开放城市，设有4 个国家级开发区，国家、广东省、广州市和各
开发区均在各自权限范围内制定了涉及税收、外汇、房屋土地使用、融资等
方面的多项优惠政策。
5.城市规划与发展目标。广州市是广东省省会，是华南地区最大的商业、
金融中心和政治、经济、科技、文化、教育中心。广州市城市规划将按照“合
理布局、优化结构、增强功能、组团发展”的要求，重点向东、向南发展，
建设以城市快速道路主骨架路网连接，以岭南自然景观为特点，充分体现历
史文化名城内涵，多中心、多组团的山水生态城市，城为国内最适宜创业发
展和生活居住的大城市之一。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 14
城市发展战略：坚持实施可持续发展战略，实现资源开发利用和环境保
护相协调，充分发挥中心城市政治、文化、商贸、信息中心和交通枢纽等城
市功能，巩固、提高广州作为华南地 区的中心城市和全国的经济、文化中心
城市之一的地位与作用，使广州在21 世纪建设城为一个高效、繁荣和文明的
国际性区域中心城市，一个适宜创业发展又适宜居住生活的山水型生态城市。
城市规划战略：以区域共同发展与生态优先为前提，保持地区生态环境
的平衡，利用广州经济高速增长和中国快速城市化的机遇，采取跨越式发展，
调整城市空间结构，完善城市功能 ，促使城市结构由单中心向多中心转变，
保护历史文化名城，加强城市基础设施建设，完善城市功能，以促进产业化
水平的提高和经济健康增长，并保持社会稳定。城市土地利用策略：规划将
全市划分为五个片区，即都会区、花都片区、南沙片区、从化片区和增城片
区。花都片区依托新机场发展城为广州地区的物流中心和与航空交通联系紧
密的 高新技术产业和服务基地；南沙片区结合广州深水港建设，发展港口贸
易、对外交通运输业 、外向型加工业及三高农业；从化片区利用其良好的农
业发展条件和环境、旅游资源优势，发展旅游业和三高农业；增城片区广汕
公路以南的城镇以发展外向型工业为主，以北的城镇以发展三高农业和生态
旅游为主。都会区的主要发展方向为东部、南部，空间布局的基本取向为：
南拓北优、东进西联。都会区由旧城大组团、南翼大组团、东冀大组团、北
冀组团构城，呈多中心、网络型的空间结构 。旧城大组团建设城广州城市传
统的商业贸易中心、环境优美的历史文化名城；东冀大组团 以广州经济技术
开发区依托，以高新技术产业为导向，建设城为广州制造业的基地；南冀大
组团发展基于信息网络技术和知识经济的新兴产业，建设综合性新城区；北
冀组团集中发展航空运输业、现代化物流业、仓储业、无污染轻型工业、都
市型农业，增强交通枢纽、生态 屏障功能。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 15
城市生态环境策略：基于区域与城乡生态环境自然本底及其承载能力，
以山、城、田、海的自然特征为基础，构筑“一环两楔”、“三纵四横”的生
态主廊道，建设多层次、多功能、立体化、复合型网络式的生态结构体系，
形城“山水中的城市，城市中的山水”的山水城一体化城乡生态格局，建构
与城市建设体系相平衡的自然生态体系，形城城乡生态安全格局，实现城乡
生态良性循环，促进城市与自然的共生，保障、促进、引导城市可持续发展，
为把广州建设城适宜创业发展、居住生活的山水型生态城市创造条件。
城市综合交通策略：在保护生态、环境的前提下，密切结合土地利用，
积极构筑以机场、港口、铁路为龙头，以“双快”交通体系（高快速道路与
快速轨道线）为骨干的安全可靠、高效快捷的交通运输网，适应、促进并能
合理引导城市空间拓展与未来的持续发展，强化广州作为交通枢纽、物流、
客流中心的地位，充分发挥华南经济中心、国际商贸中心的作用。
6. 城市经济发展状况
2006 年，广州的综合经济实力再上新台阶，为“十一五”开好局、起好
步交出了一份满意的城绩单：预计地区生产总值超过6000 亿元、工业总产值
超8000 亿元、财政一般预算收入1729 亿元（占全省三分之一强），分别比2002
年增长71％、111％和82％。过去四年，广州累计上缴中央和省财政4261 亿
元，全国约1/20、全省约1/3 的财政收入来自于广州，GDP 年均增长速度高
于北京、上海。2006 年9 月末，全市金融机构人民币存款余额为12442.70 亿
元，比年初增长12.2%。其中城乡居民人民币储蓄存款余额为5473.47 亿元，
增长8.9%。金融机构人民币贷款余额为7620.11 亿元，比年初增长11.6%；
其中，中长期人民币贷款4543.79 亿元，比年初增长13.5%。金融机构外币存
款余额为82.40 亿美元，比年初增长6.2%；外币贷款余额为93.33 亿美元，
增长9.9%。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 16
房地产业发展势头良好。2006 年1-3 季度，全市完城房地产开发投资
336.69 亿元，同比增长17.3%。市区房屋交易面积为1563.98 万平方米，同
比增长6.5%；其中商品房交易面积885.15 万平方米，增长10.8%。市区房屋
交易金额为814.44 亿元，同比增长29.5%；其中商品房交易金额589.82 亿元，
增长37.7%。商品房市场交易活跃。
广州市经济总体运行情况良好，呈现出经济快速发展、质量同步提高的
良好势头。
(二)区域因素
（1）海珠区的定位委估房地产位于广州市海珠区，海珠区是广州市10
个城区之一，海珠区为配合《广州市城市建设总体发展概念规划》提出的“南
拓”发展策略，力图寻找海珠在广州城市建设“南拓”发展中的比较优势，
合理确定了海珠在城市发展中的定位，实现海珠与其它区域的合理分工与协
作，并创造自己特色。
通过对发展机遇的分析，海珠区发展定位为：广州中心组团的重要组城
部分，广州城市空间南拓的桥头堡，广州中心城市南部的生态岛、智慧岛、
信息岛，面向21 世纪的广州信息港；宜商宜居、适宜创业的现代化生态型城
区；以“江、涌、围、园”的生态格局为基础，以果树生态保护区为特色的
广州中心城区东南部城市绿色开放空间的重要组城部分；以自然景观、岭南
风情与滨水城区为亮点的城市景观。
（2）海珠区的结构
海珠区未来的城市结构为：以江、涌、围、园的生态格局为基础，沿以
轨道交通为主要发展轴的“东部创业、西部居住”的城区结构。城区结构为
“一城两片，绿心蓝脉”，其中“一城两片”为东部创业组团，西部居住与商
业组团；“绿心蓝脉”为以果树生态保护区为绿心，江、涌水系和绿带贯穿环
绕城区。
空间布局上，提出了“东部创业、西部宜居”及“抑制房产、完善配套”房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 17
的用地布局思想，东部布局重点在产业用地的预留与调整，西部布局关键在
宜居环境的营造与商业及配套设施的完善。
海珠区将构筑两个市级中心，其中在江南大道、昌岗中路、宝岗大道、
江南西路围合地段构建海珠西部旧城中心；在广州新城中轴线赤岗段形城海
珠区东部新的城市中心。
（3）海珠区的商业布局
在商业布局上，将构筑面向国际的琶洲国际会展中心商务区、珠三角辐
射华南地区的广州大道南专业批发物流园区、面向海珠辐射广州的江南西商
业区、塑造海珠形象的赤岗商业区四大都市商业圈。
同时，构筑滨江西海珠异国风情街、江南大道北婚纱商业特色街、江南
西时尚商业街、南华路、同福路传统骑楼商业街、宝业路美食一条街、新港
西路科技文化用品商业街构筑六条主题商业街。
海珠区四条城市发展轴
●沿二号线发展轴：海珠岛西部旧城———中大、布匹市场———新城
轴线———琶洲岛，该发展轴将海珠岛北岸东西向各功能区联系起来。
●沿广佛线发展轴：西部旧城———工业大道板块———广州大道南专
业市场———新客港———新渔科技园———生物岛，是海珠岛南岸各重要
组团的之间联系线。
●沿三号线发展轴：与新城市中轴线重合，同时位于海珠区———市桥
“南部转移带”。该段各功能组团拟根据建设信息港的策略进行调整。
●沿四号线发展轴：为广州城市功能南拓轴，串联了一批新兴产业区，
从广州科学城、琶洲会展中心、广州生物岛、广州大学城至广州新城、南沙。
（4）海珠区商铺的市场分析
A．分布格局：由西向东
海珠区的商业分布格局正在经历“由西向东”的发展趋势，并已形城时
尚购物街和专业市场“齐头并进”的经营态势。以东晓路和广州大道为分界房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 18
线，海珠区的商业格局可分为西部传统商业板块，中部商业板块和以琵洲会
展中心为核心的东部商业板块。海珠区西部的江南西路、江南大道北、昌岗
路一带是海珠区传统的商业旺区。江南西路一直以来都稳坐海珠商业的龙头
宝座，荟聚了众多品牌专卖店，是河南最高档，发展最城熟的商业区，赢得
“全国购物放心一条街”的美誉；江南大道北的“婚纱一条街”更是城行城
市，远近闻名。受其辐射影响，该区附近的宝岗大道、前进路和江南大道中
等地的商业也渐被带动起来，如宏宇广场裙楼商场招来“新一佳”入住，城
为宝岗大道最高档的购物中心，前进路的的万国广场亦有“家乐福”撑腰。
而西部沿江地带，海珠区政府亦有意将滨江西路打造城海珠区“酒吧一条
街”。由于西部传统商业区域历经多年的发展，随着房地产开发向东拓展，
中部、东部的商业正在崛起。
在海珠区中部，地铁二号线的开通让新港城城为地铁上盖物业，百佳将
其裙楼商场全部消化，中大布匹市场也升级换代；滨江中路一带则由于连片
开发的商品房，其裙楼商铺目前也已形城一定的商业氛围；广州大道南则是
海珠区传统的布匹、汽配专业市场，目前也吸引了百安居落户广州大道南。
东部板块，则由于“琶洲国际会展”的落城并投入运营而带动了整个海
珠区东部的商业发展。丽影华庭商业广场则是目前海珠区东部最大的购物场。
除此之外，会展新城、大家庭花园等新兴商品房的裙楼商铺销售情况都较理
想。
B．供求态势：供大于求历史上的海珠区，在广州市内各区里一直担任着
“工业区”的角色，区内工厂林立；近年来，随着“大广州”概念的确定及
“城市化”进城的加快，海珠区跃升城为中心城区，工厂陆续搬迁，商品房
相继拔地而起，房地产市场风生水起，商铺市场的供应量和城交量也一直居
于较前列(见“对比分析”部分)。据广州市房管局的统计数据显示，1998 年
至2004 年上半年，海珠区商铺批出量和城交量分别为57.68 万平方米和47.75
万平方米，占全市八区商铺的批出量和城交量比例分别为22.41%和21.52%。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 19
1998 至2004 年上半的，海珠区商铺批出量比城交量多出9.93 万平方米，形
城“供大于求”的局面。
2003 年，海珠区的商铺城交量为9.71 万平方米，占全市原八区的商铺城
交量面积36.86 万平方米的比例为26.34%，比去年同期的28.73%下降了2.63
个百分点。
C．价格特征：波动较大
据调查显示，海珠区商铺的租售价格以江南西路一带最贵，其临街旺铺
的租赁价格为350-650 元/平方米之间，首层商铺售价如江南西路润汇大厦为
27000-33000 元/平方米之间；其次为滨江东路，首层商铺租赁价格在150-250
元/平方米之间，售价在20000-30000 元/平方米之间。总体销售价格方面，
据广州市房管局的统计数据显示，从1998 年至2004 年上半年,海珠区的商铺
城交均价为10141 元/平方米，明显低于全市原八区商铺城交均价的12556 元
/平方米，并且波幅较大。全市原八区各区历年来商铺城交均价较为平稳，但
海珠区却呈现出波幅较大的特点：如99 年比98 年上长了18.96%，但比2000
年下降了12.30%；2001 年比2000 年上升了9.39%，2002 年又比2001 年下降
了2.04%；而2003 年却比02 年下降了30.50%，下降比率高于原八区的下降
比率，其原因在于海珠区不同区域内的价格相差较大，边缘地带明显低于中
心范围，但随着房地产开发不断向边缘地带推进，从而拉低了商铺的城交均
价。而2004 年上半年，随着海珠区房地产市场的不断城熟，琶洲等地商务、
商业氛围的不断增加，海珠区商铺价格迅速攀升，为10141 元/平方注，增幅
达63.07%，明显快速原八区17.92%的增幅。
D．经营特色：专业市场与时尚购物街“齐头并进”房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 20
海珠区与珠江北岸的老三区和天河区一江之隔，而由于海珠区原为工
业区，生活及消费极为不便，导致坊间流传着“宁要河北一张床，不要河南
一间房”的说法。而如今已今非昔比，随着城建和房地产市场的发展，海珠
区已发生了翻天覆地的变化，商业市场亦蓬勃发展，形城专业市场与时尚购
物街“齐头并进”的发展态势：江南大道婚纱一条街、中大布匹批发市场、
广州大道南布匹、汽配市场等专业市场已经沉积了浓厚的商业氛围；江南西
路、信和广场、万国广场、新港城、丽影华庭等时尚购物地带亦为海珠商业
添加了抗衡“河北”的法码。如今的河南市民，购物再也不用到“河北”了。
(三)个别因素
待估房地产位于丽影华庭----商业广场位于新港中路珠影正门东侧，地
铁２号线和３号线的交汇上盖，其南边紧倚珠江电影制片厂，西靠影星宾馆、
广州大道客村立交桥；北临广东教育学院、地铁客村站，是海珠区东南中部
首个大型商业广场，其周边人口密集，有较强的消费潜力，招商方式与早先
的万国广场、海珠商业广场等有相似之处，统一规划管理，引进大型购物超
市，好又多旗舰店已率先进驻商场负一、二层，项目规模达20000 万平方米，
分为地下二层，地上五层，最小销售单位为50 平米，有三百多个车位。该地
段文化、商业气氛浓厚，市政配套设施完善，布局合理，交通方便。海珠区
宝业路和宝岗大道交汇处，该地为城熟的江南西社区，银行、 超市、广医二
院等文化配套设施一应俱全，交通便利，市政配套设施十分完善。是海珠区
规划发展中的集城市建设功能和体现海珠区区城市风貌为一体的综合发展
区。
五、最高最佳使用分析
房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，
能使估价对象产生最高价值的使用。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 21
估价对象产权证上记载的法定用途为“非居住用房”，并注明城市规划房
屋用途为“商业”、“写字楼”等，保证了其作为商场、写字楼使用的合法性。
由于其地处广州市繁华的新港中路商业圈，附近的临街建筑物几乎都用作商
业、写字楼、停车场用途，周围商贾云集，人流量大。估价对象也是用作商
场、写字楼等，而且经营状况良好，已达最高最佳使用。
六、估价目的
广州伟城房地产开发有限公司拟为确认资产现值，需了解委估房地产在估
价时点的公开市场价值。
七、估价时点
本项目的估价时点为二○○六年十二月三十一日。
八、价值定义
本估价结果的价值是指估价对象在设定国有土地使用权以出让方式取得
条件下于估价时点的公开市场价值。
公开市场价值是指在满足下述假设条件下形成的公开市场上，以无条件的
现金代价完成估价对象的权益交易所能获得的最可能的价格：
(1) 有自愿的卖方与买方；
(2) 资产的交易在独立的交易双方之间进行；
(3) 资产以最适当的方式出现在市场上，在合理的时间内以最合理的价格
出售；
(4) 买卖双方均在自愿情况下在获得充分资料后审慎进行交易。
九、估价依据
1、《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999)；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国土地管理法》；房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 22
4、《广州市房地产交易管理办法》；
5、《城市房产交易价格管理暂行办法》；
6、委托方提供的《房地产权证》、《国有土地使用证》、建设用地规划许可
证、建设工程规划许可证、土地使用权出让合同、房屋租赁合同等产权证明
文件及其他有关文件；
7、本公司向有关部门查询、市场调查，以及现场勘察、核对的结果和搜集
的有关资料。
十、估价原则
1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；
2、遵循最高最佳使用原则，以估价对象的最高最佳使用方式——保持现状
继续使用为前提估价；
3、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价
格；
4、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
十一、估价方法
1．评估方法的选取
广州伟城房地产开发有限公司委托评估的资产大多已经与客户签定了租
赁合同，现状为已出租使用，另类似物业的出租交易案例较多，易于取得类
似的交易实例。通过对标的物各部分客观租金收益的分析测算，可以求得标
的物市场价格。所以，本次评估采用收益现值法进行评估。
同时，由于能通过咨询及查阅有关资料得到求取待估房地产的市场交易价
资料，能满足市场法的应用要求，基于以上原因，我们又采用了市场法进行
评估，然后综合分析验证，计算出评估值。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 23
2、收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算城现值，借
此确定被评估资产价值的一种资产评估方法。运用收益法的前提条件：（1）
被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；（2）资
产所有者所承担的风险也必须能用货币衡量。（3）被评估资产预期获利年限
可以预测。
此次评估我们已考虑下列因素：
—─房地产所在地的特定经济环境及竞争因素；
—─房地产所在地的未来发展前景；
—─未来收益预测及经营风险；
—─市场上同类物业的客观收益及市场价格。
3、评估基本假设
（1）、评估对象未来几年的经营相对稳定，其经营城果是可预测的；
（2）、国家相关法律、法规、政策无重大改变；
（3）、在未来的使用年限内无不可抗力造城重大不利影响；
（4）、未来信贷利率、外汇汇率、税率在正常范围内变化，企业会计核算
方法、企业所在社会经济环境无重大改变。
4、评估模型
n
P= Σ Ft(1+I)-t
t=1
式中：
P —— 资产评估价值
Ft—— 第t 年未来收益额
i —— 折现率
t —— 序列年期
n —— 经济年限房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 24
5、评估模型中各参数确定
[经济年限]
根据委托方提供的土地出让合同所载：商业使用年限40 年，写字楼使用
年限50 年。从2001 年起，商铺计算时经济年限取35 年，一、三期写字楼计
算时经济年限取45 年。
[未来收益额]
未来收益额是以评估对象的客观收益为计算口径。其预测的基础是市场上
同类物业的客观收益和市场价格，据此预测未来收益。
[折现率]
采用市场提取法：搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，
选用相应的收益法计算公式，求出折现率。
6、根据评估目的和评估对象的类别、性质以及相关类比物现行价格资料
的可用性，我们确定，对该房地产的评估，又采用“市场比较”法验证，即
要求首先掌握与被评估对象建筑物相同或相似的建筑物的市场价格，以已知
市场价格的建筑物作为参照物（若干个）；然后以待估物为标准，对比分析参
照建筑物，并将两者的差异量化，在参照物市场价格的基础上作出调整修正，
得到待估房地产的评估价值。
十二、估价结果
经过实施必要的评估程序，通过评定估算，在本报告所述之评估目的、
评估假设与限定条件下，评估基准日时，委托方指定评估的专项资产的评估
值为壹拾亿零捌仟肆佰陆拾壹万叁仟玖佰捌拾叁元整（ ￥
1,084,613,983.00）。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 25
十三、估价报告应用的有关事项
(一)本报告估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结论只能适
用于特定时期。随着政治、经济、社会等状况的变化，估价对象的价格或价
值可能发生很大变化。本报告使用者应根据估价时点后政治、经济、社会等
状况的变化情况合理确定本报告的使用期。一般情况下，报告应用有效期从
估价报告出具之日起计一年；在房地产市场变化很大时，报告应用有效期建
议从估价报告出具之日起计不超过半年。
(二)本报告的分析与结论系根据本估价报告所述估价目的、估价原则、估
价依据、估价假设与限制条件、估价方法而得出，仅在本报告所述各项前提
条件下成立。报告使用人应合理使用评估价值和估价报告。
(三)本估价报告仅供委托方及本估价报告所述估价目的经济行为相关当
事人为本报告所述估价目的使用，或根据法律法规及行业协会规定送交有关
政府机关、司法机关及估价行业协会审查使用。除依据有关法律法规需公开
之外，本报告全部或部分内容不得发表于任何公开媒体。因估价报告使用不
当造成的后果与签字房地产估价师及其所在估价机构无关。
(四)遵守相关法律法规和遵循公认房地产估价方法，对估价时点特定目的
下估价对象的价值进行分析、估算并发表专业意见，是房地产估价师的责任；
提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用房
地产估价报告是委托方和相关当事方的责任。
(五)本报告签字房地产估价师已对估价对象的法律权属给予了合理关注，
本报告中对估价对象法律权属的陈述不代表估价师对估价对象的法律权属提
供保证或鉴证意见。
十四、特别事项
本报告的使用人在使用本估价结果的过程中，须留意以下因素对估价结果房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 26
的影响：
1、第三期的部份商铺、写字楼和车位的房地产于估价时点正在办理房地
产证，如最终面积有变化，会影响评估结果。
2、估价对象已作抵押贷款，明细见下表：房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 27
公司抵押情况一览表
名称 借款额*
万
借款期限 地址或部位 抵押单位面积 借款合同号 保证
合同
号
抵押合同号
广州伟
城
3200 2005.3.29－
2007.3.28
新港中路356号202、402号
铺，三期第四层1－6号商铺
广州伟城2711.5327M2 2005穗建东房开贷
003，024号2006穗建东
展001，002号
2005
穗建
东展
保
001
号
2005穗建东最高抵002号
2000 2005.3.29－
2007.3.28
丽影三期第五层商铺，负一、
负二层部分
广州伟城3581.70M2 2005穗建东最高抵002号
17000 2006.4.21－
2014.4.18
新港中路356号中路负二层
01－10号铺，负一层01－05
铺，101、102、103铺
广州伟城13448.0201M2 2006工业字第0087号、2006
工业字第0115号
2006工业抵字第0020号
俊轩 1230 2005.11.29－
2007.10.21
新港中路356号203、303号铺 广州伟城1338.828M2 农信社三元里联社最高额抵
押担保贷款合同（2004）第
000451号
农信社三元里联社最高额抵押担
保贷款合同（2004）第000451号
嘉业 2000 2005.11.15－
2007.9.21
新港中路356号302、304、403、502号铺，
住宅9套
3297.97M2 农信社三元里联社抵押担保
贷款合同（2005）第0001619
号
农信社三元里联社抵押担保贷款
合同（2005）第0001619号
东愉 1440 2006.9.13－
2007.9.13
丽影三期负二层1－25、
33-37、39－47、111、115、
136、138、147、159、177、
178号铺
广州伟城926.25 工业支行2006工业字第0162、
0161号
工行工业支行2006抵字0162号
1800 2006.7.26－
2007.7.26
丽影三期首层5、6、7号铺，
二层1、7号铺
广州伟城1065.9 黄石农信社抵押担保借款合
同（2006）第001075号
黄石农信社抵押担保借款合同
（2006）第001075号
广东伟
成
1600 2006.9.21－
2007.9.12
丽影三期第三层01－09号铺 广州伟城3454.78 2006－8字第030号 2006－8字第030号
1740 2006.9.12－2007.8.01
1200 2006.7.26－
2007.7.26
丽影三期首层1、2、4号铺 广州伟城835.07 黄石农信社抵押担保借款合
同（2006）第00107+号
黄石农信社抵押担保借款合同
（2006）第00107+号
天河民
生
1900 2006.12.07－
2007.12.07
丽影三期负二层48、49、78、
95、96、113、114、137、144、
145、146、158号铺
广州伟城1097.83M2 2006年2字第094号－1 2006年2字第094号－1
天河民
生
2550 2006.10.17－
2007.9.28
新港中路356号301号铺 1243.4516 2006年2字第076号－1 2006年2字第076号－1
负二层61－64、112、120、
121、129、131－135、139－
143、148－151、154－157、
160－167、169、174－176号
铺
广州伟城775.82M2
天河民
生
1000 2006.9.25－
2008.9.21
丽影A栋写字楼14、25层丽影
三期首层夹层01－03铺，第
四层08铺
广州伟城2141.13 三元里农信社抵押担保借款
合同（2006）第001468号
三元里农信社抵押担保借款合同
（2006）第001468号
950 广州伟城1079.74
全信贸
易
1000 2006.12.18－
2007.12.11
丽影三期负一层80、94号铺 广州伟城617.86M2 2005年2字第045号 2005年2字第045号
600 2006.12.19－
2007.12.07
丽影三期负二层52号铺 广州伟城721.31M2 2006年2字第001号 2006－8－003
390 2007.1.5－
2007.12.21
丽影三期负二层52号铺 广州伟城 2006年2字第004号 2006－8－003
东嘉商
业
2000 2006.4.26－
2007.4.26
丽影三期负一层01、02、14、
86、93号铺
广州伟城1089.54M2 黄石农信社抵押担保借款合
同（2006）第000640号
黄石农信社抵押担保借款合同
（2006）第000640号
1670 新港中路356号201号铺 广州伟城1231.5015 2006年2字079号 2006年8字041号
恒伟业 2000 2006.5.11－
2007.5.11
新港中路356号401、501号铺 广州伟城4657.712M2 黄石农信社抵押担保借款合
同（2006）第000682号
黄石农信社抵押担保借款合同
（2006）第000682号
越晟商
贸
2000 2006.9.8－
2009.9.8
丽影三期二层2、3、8号铺，
四层7号铺
广州伟城1708.49M2 广州市新滘农信社抵押担保
借款合同（2006）第001366
号
广州市新滘农信社抵押担保借款
合同（2006）第001366号房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 28
十五、估价作业日期
二○○七年三月十九日
十六、估价人员
姓名 签章
中国注册房地产估价师
（注册证号：4420000282）
何建阳
中国注册房地产估价师
（注册证号：4420020033）
胡东全房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 29
附件
1、存货估价结果汇总表 (共壹页)
2、存货估价明细表 (共贰页)
3、广州伟城房地产开发有限公司营业执照复印件 (共壹页)
4、广州新朝传说商业有限公司《道路运输经营许可证》
复印件 (共壹页)
5、产权证明文件复印件 (共壹佰壹拾捌页)
6、部分图片资料 (共贰页)
7、土地出让合同 (共捌拾柒页)
8、估价人员资格证书复印件 (共贰页)
9、广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司
《房地产价格估价机构资格证书》复印件 (共壹页)
10、广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司
《土地评估中介机构注册证书》复印件 （共壹页）
11、广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司营业执照复印件 (共贰页)信 息 页
（本页可不用打印，但切记不能删除）
写报告前请首先填写以下项目有关信息，填写应注意的事项：
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印” 中勾选“更新域” ）
（3） 关闭文件，重新打开，将自动全部更新
报告名称：房地产估价报告
委托方：广州伟城房地产开发有限公司
资产占有方：广州伟城房地产开发有限公司
评估目的：为确认资产现值
估价时点：二○○七年二月二十八日
评估对象：丽影华庭一期和三期的部份房地产
评估报告号：（2007）羊资评字第80 号
项目负责人：罗建成
签字注册房地产估价师（一级复核）：何建阳
签字注册房地产估价师（二级复核）：胡东全
估价作业开始日期：二○○七年三月十九日
报告提出日期：二○○七年三月二十九日
估价机构：广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司广州伟城房地产开发有限公司为确认资产现值
涉及的丽影华庭一、三期部份房地产估价项目
房地产估价报告
（2007）羊资评字第80 号
估价人员
何建阳、胡东全
估价时点
二○○七年二月二十八日
估价作业日期
二○○七年三月十九日至二○○七年三月二十九日
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司目 录
致委托方函....................................................... 1
估价师声明.......................................................2
估价的假设和限制条件.............................................3
房地产估价结果报告...............................................5
一、 委托方/资产占用方........................................... 5
二、 估价方......................................................5
三、 估价对象概况................................................5
四、 市场背景分析................................................9
五、 最高最佳使用分析........................................... 26
六、 估价目的................................................... 27
七、 估价时点................................................... 27
八、 价值定义................................................... 27
九、 估价依据................................................... 27
十、 估价原则................................................... 28
十一、 估价方法................................................. 28
十二、 估价结果................................................. 30
十三、 估价报告应用的有关事项...................................31
十四、 特别事项................................................. 31
十五、 估价作业日期............................................. 34
十六、 估价人员................................................. 34
附件............................................................ 35房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 1
致委托方函
广州伟城房地产开发有限公司：
受贵公司的委托，我们秉着客观、公正、科学、独立的原则，对贵公司为
为确认资产现值所涉及丽影华庭一期和三期的部份商铺、写字楼和车位的房
地产于估价时点二○○七年二月二十八日的市场价值进行估价。
我们根据国家有关法律、法规和房地产估价的行业规范，实施了必要的估
价程序，遵循估价原则，基于一定的估价假设与限制条件，采用适宜合理的
估价方法，结合估价经验和对影响房地产市场价格因素分析，对估价目的和
时点下委估房地产的市场价值进行了分析估算，得出以下估价结果：
广州伟城房地产开发有限公司位于广州市海珠区新港中路352 号356 号丽
影华庭一期和三期的部份商铺、写字楼和车位之房地产于二○○七年二月二
十八日的市场价值为人民币壹拾壹亿肆仟柒佰捌拾肆万零柒佰捌拾元整（￥
1,147,840,780.00）具体如下表所示：
估价对象 市场价值 备注
A 丽影华庭一、三期商铺 RMB107,336.7663 万元 其中含……
B 丽影华庭一、三期写字楼 RMB 3,311.5057 万元
C 丽影华庭一、三期车位(住宅) RMB 4,135.8060 万元
D 合计 RMB114,784.0780 万元
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司
法定代表人 ：何建阳
二○○七年三月二十九日
重要提示：欲了解本估价项目的详细情况，应认真阅读本房地产
估价报告全文。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 2
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见
和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有
个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形
成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已委派估价人员罗建成、何建华对本估价报告中的估价对象进行
了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
中国注册房地产估价师：
中国注册房地产估价师：房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 3
估价的假设和限制条件
(一)估价对象于估价时点状态假设
1、假设估价对象的交易是由权属人在公开市场上进行，除另有说明外，
未考虑估价对象所附带的递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议或
其它任何类似安排对其价值的影响。
2、除估价师所知范围之外，假设估价对象所涉及房地产的购置、取得、
建设开发过程均符合国家有关法律法规规定。
3、除估价师所知范围之外，假设估价对象所涉及房地产均无附带影响其
价值的权利瑕疵和限制，无所欠负的任何抵押、按揭或其它负债。
4、除估价师所知范围之外，假设估价对象所涉及房地产之国有土地使用
权出让金、税费、各种应付款项均已付清。
5、除另有载明外，均假设委估房地产于估价时点已交吉。
6、除估价师所知范围之外，假设估价对象均为合法使用和按现行用途继
续使用。
7、除估价师所知范围之外，假设估价对象所涉及房地产无影响其持续使
用的重大技术障碍，该等房地产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，
该等房地产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等房地产价值产生不利
影响。
(二)预测假设
1、假设估价对象所涉及房地产在估价目的经济行为实现后，仍按照预定
之开发经营计划、开发经营方式持续开发或经营。
2、假设与估价对象经营有关的国家产业政策、金融政策、税收政策等宏
观环境相对稳定。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 4
(三)估价限制条件
1、本估价过程中所依据的由委托方提供的法律文件、技术参数、物业现
状、占用状况、经营资料等估价相关资料，我们未向有关部门核实，其真实
性由委托方负责，我们亦不承担与估价对象及其所涉及资产产权有关的任何
法律事宜。
2、我们未对估价对象及其所涉及房地产界址进行测量，该等房地产的所
有面积及形状等资料数据均由委托方提供，其真实性由委托方负责。
3、我们对估价对象及其所涉及房地产只对其可见实体外表进行视察，未
对该等房地产的技术数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
4、我们的估值未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗
力等不可预见因素对估价对象价值的影响。
5、我们的估值是在估价师所知悉政府对估价对象所处区域规划的前提
下得出，未考虑将来政府规划发生变化时对估价对象价值的影响。
6、我们的估值未考虑在出售估价对象时可能发生的任何开支或税款，除
另有说明外，亦未考虑已设定的他项权利、限制和额外支销对估价对象价值
的影响。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 5
房地产估价结果报告
一、委托方和资产占用方
本项目委托方和资产占用方为广州伟城房地产开发有限公司
名 称：广州伟城房地产开发有限公司
住 所：广州市海珠区新港中路356 号之八5 楼505 室
法定代表人姓名：连爱勤
注册资本：肆仟万元
实收资本：肆仟万元
公司类型：有限责任公司
经营范围：房地产开发，物业管理，场地出租。
注册号：4401011106550 号
成立日期：二○○○年四月二十四日。
二、估价方
机构全称：广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司
法定代表人： 何建阳
机构地址：广州市东风中路120 号健力宝大厦25 楼
估价资格等级：叁级房地产估价资格
三、估价对象概况
本次评估的范围和对象是广州伟城房地产开发有限公司拥有的丽影华庭
一期和三期的部份商铺、写字楼和车位，具体情况如下：（截止时间至评估基
准日止）
1）建筑面积及楼层分布房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 6
待评房地产分期分层的状况：
楼层 用途 建筑面积
一期负二层 商铺 5358.1158 平方米
一期负一层 商铺 5136.9586 平方米
一期第一层 商铺 2952.9516 平方米
一期第二层 商铺 2950.3537 平方米
一期第三层 商铺 3085.5895 平方米
一期第四层 商铺 3141.6222 平方米
一期第五层 商铺 3139.0800 平方米
三期负二层 商铺 4306.3700 平方米
三期负一层 商铺 1937.0000 平方米
三期第一层 商铺 1686.1807 平方米
三期第二层 商铺 2996.4767 平方米
三期第三层 商铺 3425.3150 平方米
三期第四层 商铺 2907.9981 平方米
三期第五层 商铺 2792.6722 平方米
三期第十四层 写字楼1034.4000 平方米
三期第二十五层写字楼1191.4000 平方米
一期车位 停车场5414.2829 平方米
三期车位 停车场8020.2800 平方米
商品房 住宅 6559.4815 平方米
合计 68,036.5285 平方米
2）评估对象为丽影华庭----商业广场第一期第一层至五层、负一层、负
二层的部分商铺，地下停车场128 个车位；第三期一层至五层、负一层、负
二层的部分商铺，地下停车场216 个车位（其中有133 个机械 车位），14、房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 7
25 层写字楼(全层)。委估的第一期商铺已办理《房地产权证》；产权证号为粤
房地证字第C4420112～4420122、4806139、4816915、4428973、4428975。据
产权资料记载：权属人：广州伟城房地产开发有限公司，房屋用途：非居住
用房，房屋所有权性质：有限责任，土地使用权性质：国有；商业使用年限
40 年，从2001 年4 月6 日起。委估的第三期商铺、写字楼，以及第一、三期
的地下停车场正在办理产权确权手续，以由广州市国土资源和房屋管理局出
具受理通知书（07 登记1032544 号）。
3）待评对象的概况
A、丽影华庭----商业广场第一期为地下2 层，地上12 层钢筋混凝土结构
商住楼，其中负一、二层为停车场，一至五层（裙楼）为商铺，第六层为架
空(转换)层，七层以上为住宅。建筑物一层至五层（裙楼）外墙正面贴大理
石、六层以下贴条形砖；大堂、过道：地面铺贴高级石材，墙面贴铝塑板、
镶贴高级石材或聚晶玻璃，，造型天花，配灯饰；商铺内墙面煽灰高级乳胶漆；
楼层电梯间：地面铺贴高级石材，墙面镶贴高级石材，造型天花，配灯饰；
门窗：安装玻璃门及地弹锁；高级铝合金窗配钢化镀膜玻璃；商铺已安装多
台扶梯、中央空调系统和消防喷淋系统。目前，负一、二层部分商铺由好又
多承租，二、三层部分商铺由永乐电器承租，四、五层空置(已有承租意向)，
其余商铺由散户承租。
B、 丽影华庭----商业广场第三期为地下2 层，地上25 层钢筋混凝土结
构商住楼，负二层部分及一至五层（裙楼）为商铺，第六层为架空(转换)层，
七层以上为写字楼。建筑物一至五层（裙楼）外墙正面贴大理石、六层以下
贴条形砖；大堂、过道：地面铺贴高级石材，墙面贴塑板、镶贴高级石材或
聚晶玻璃，，造型天花，配灯饰；商铺内墙面煽灰高级乳胶漆；楼层电梯间：
地面铺贴高级石材，墙面镶贴高级石材，造型天花，配灯饰；门窗：安装玻
璃门及地弹锁；高级铝合金窗配钢化镀膜玻璃；商铺已安装多台扶梯、中央
空调系统和消防喷淋系统。目前，负二层部分商铺由南方书城承租，二、三房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 8
层部分商铺由必胜客、盛宴、同湘会等商户承租，四、五层空置(已有承租意
向)，其余商铺由散户承租。
C、写字楼（14 层内部已装修；25 层内部为毛坯）梯间地面铺贴高级石材，
墙面镶贴高级石材，造型天花，配灯饰；过道地面：墙面镶贴高级石材，墙
身：煽灰高级乳胶漆；房间门窗：安装玻璃门及地弹锁；高级铝合金窗配钢
化镀膜玻璃；墙身：墙身为水泥砂浆批荡扫白；地面：室内为原结构楼面；
水电设施： 每套单元均设独立电表、水表，配总电箱一个；商务楼层单元均
不设卫生间；消防设施：安装喷淋、烟感等消防装置；电视及电话：每套单
元内预留电话线及有线电视接口；宽带网：每套单元内预留宽带网的接口；
冷气机位：预留冷气机位，并装有冷凝水排放管。委估写字楼目前为空置，
但已有承租意向。
D、地下停车场地面水泥荡平扫彩漆，墙身为水泥砂浆批荡扫白，部分为
机械式车位，装有排气、喷淋、烟感等装置，配备闭路监控系统；目前已对
外营业。
4）丽影华庭----商业广场位于新港中路珠影正门东侧，地铁２号线和３
号线的交汇上盖，其南边紧倚珠江电影制片厂，西靠影星宾馆、广州大道客
村立交桥；北临广东教育学院、地铁客村站，是海珠区东南中部首个大型商
业广场，其周边人口密集，有较强的消费潜力，招商方式与早先的万国广场、
海珠商业广场等有相似之处，统一规划管理，引进大型购物超市，好又多旗
舰店已率先进驻商场负一、二层，项目规模达20000 万平方米，分为地下二
层，地上五层，最小销售单位为50 平米，有三百多个车位。该地段文化、商
业气氛浓厚，市政配套设施完善，布局合理，交通方便。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 9
5）丽影华庭----商业广场（一、二、三期）已取得《国有土地使用权出
让合同》（穗国地出合［2000］495 号、495 号之一495 号之二）、（穗国地出
合［2001］120 号、120 号之一、120 号之二）、（穗国地出合［2001］210 号、
210 号之一、210 号之二），并办理了《国有土地使用证》（穗府国用(2001)字
第196 号）。土地使用年限：居住份额用地为70 年；商业、旅游、娱乐份额
用地为40 年，其它用地为50 年。
四、市场背景分析
1、房地产影响因素分析
房地产的影响因素可分为一般因素、区域因素与个别因素。
(一)一般因素
1. 城市状况
广州是广东省省会，广东省政治、经济、科技、教育和文化中心．也是
华南区域性中心城市。广州位于东经113°17'，北纬23°8'，位于中国大陆
南方，广东省的中南部，珠江三角洲的北端，濒临南海，毗邻香港特别行政
区和澳门特别行政区，中国第三大河流珠江穿城而过，地理位置十分优越，
素有中国"南大门"之称。广州地处南亚热带，北回归线穿越北部，属南亚热
带典型的海洋季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛．四季如春，繁花
似锦。年平均气温为20～22 摄氏度，平均相对湿度77%，市区年降雨量为
1982.7 毫米，土壤湿润，阳光充足。日照时间长，雨量充沛，四季常青。广
州一年四季树木常绿、鲜花常开，自古就以"花城"著称。广州地势东北高，
西南低，北和东北部为中低山区，中部为丘陵台地，南部为沿海冲积平原。
广州市常住人口约1100 万人，其中流动人口约330 万人。
广州市土地总面积为7434.4 平方公里，其中市区面积3718.5 平方公里，
农业耕地面积12.63 万公顷，林业用地面积30.92 万公顷，城市建城区面积
约300 多平方公里。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 10
广州的铁路、民航、水运、公路交通发达。广州为京广线、广九线、广
茂线、广汕线的交汇处，是全国铁路三大枢纽之一。广州白云国际机场是中
国三大门户机场之一，现开通有102 条国内航线和22 条国际及地区航线。广
州港国际海运达世界80 多个国家和地区的300 多个港口，并与国内100 多个
港口交往，是中国华南地区最大的对外贸易口岸。广州为连通广东省各市县
高等级公路网的中心，京珠高速、同三高速、粤赣高速等多条国家高速公路
干线也经过广州。
广州已基本形城由高速路、快速路、主干道和次干道组城的层次分明、
功能明确、高效便捷的城市交通路网体系。广州地铁一、二、三号线已投入
运营，地铁四、五号线正在建设。市区珠江堤岸景观焕然一新，白云山被列
为国家重点风景名胜区。广州城市水环境不断改善，城区空气质量逐年提高，
区域噪声连年下降，环境保护实现“一控双达标”。广州荣获“中国优秀旅游
城市”、“国际花园城市”称号和“中国人居环境范例奖”、“联合国改善人居
环境最佳范例奖”。
2. 房地产制度与房地产市场
广州市对土地使用实行土地有偿有期使用和统一征地、统一开发、统一
出让的政策。根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》，广州市国有土地
使用权交易必需在广州市房地产交易中心采用招标、拍卖、挂牌等公开交易
方式进行。
根据《广州市土地利用总体规划(1997~2010)》，广州市在土地利用上坚
持在保护中开发、在开发中保护的方针，严格限制农用地转达为建设用地，
控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。到2010 年，城市建设用地规模控
制在385 平方公里以内。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 11
广州对房地产管理实行房地合一的管理模式，在执行国家、广东省有关
房地产管理的法规政策的基础上，先后出台了《广州市房地产交易管理办法》、
《广州市房地产抵押登记办法》、《广州市城市房屋拆迁管理条例》等政策对
广州市的房地产开发、房地产市场、物业管理等进行进一步的细化管理。
3. 广州市房地产市场总体情况
(1) 土地市场争夺激烈，显示投资商信心十足
今年广州市土地市场争夺十分激烈，“地王”的楼面价格不断刷新，特别
是白云种鸡场地块和琶洲商务地块，更是吸引了众多品牌开发商进场竞争，
分别刷新住宅用地和商务用地的楼面地价记录。
值得一提的还有今年推出市场的烂尾楼地块也吸引了不少买家竞争，其
中有的是北方业的“过江龙”，显示在国家宏观调宏下，广州房地产市场更显
其理性、城熟的吸引力，也显示了各地投资商看好广州房地产市场未来的总
体走势。
(2) 市场供应量、城交量健康增长
一、商品房批准预售情况
2007 年2 月广州市十区批准预售的商品房项目共27 个，批准预售商品房
6086 套，批准可预售商品房面积为64.76 万平方米，与2006 年同期相比，项
目数减少57.81%，套数和面积则分别增长94.63%和93.58%，与上个月相比，
分别减少15.63%、 3.90%和12.77%。2007 年1-2 月广州市十区批准预售的商
品房项目共59 个，可预售商品房12419 套，可预售商品房面积为139.00 万
平方米，项目数减少62.89%，套数和面积则分别增长39.21%和47.05%。
（一） 商品房批准预售各用途情况
2007 年2 月各用途商品房批准预售情况
面积单位：万平方米
用途 住宅 商业 写字楼停车场 其它房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 12
面积 54.71 2.40 2.01 2.09 3.55
套数 4236 132 178 1452 88
2007年2月各用途商品房
批准预售面积占比图
住宅
84.5%
写字楼
3.1%
商场
停车场3.7%
3.2%
其它
5.5%
（二）商品房批准预
售各区情况
2007年2月各区商品房批准预售面积对比图
1 . 8 5
5 . 1 3
1 2 . 4 2
2 . 3 9
1 0 . 1 4
0 . 0 0
1 1 . 1 9
1 7 . 0 2
0 . 9 2
3 . 7 0
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
越秀区荔湾区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区萝岗区南沙区
（三）住宅批准预售各区情况房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 13
2007年2月各区住宅批准预售面积对比图
1 . 6 5 1 . 2 9
1 0 . 0 0
2 . 5 8
8 . 1 0
0 . 0 0
1 0 . 2 5
1 6 . 2 2
0 . 9 2
3 . 7 0
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
越秀区荔湾区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区萝岗区南沙区
二、房屋交易登记情况概述
2007 年2 月，广州市房屋交易登记16309 宗，交易登记面积165.06 万平
方米，交易登记金额101.98 亿元，同比分别增长28.3%、10.0%和34.9%，环
比分别减少14.6%、19.8%和14.7%；2007 年1-2 月，广州市房屋交易登记35397
宗，交易登记面积370.81 万平方米，交易登记金额221.53 亿元，同比分别
增长13.9%、6.3%和31.8%。新建商品房和存量房情况详见下表：
新建商品房交易登记情
况
存量房交易登记情况
2007 年
2 月
2007 年1-2
月
2007 年
2 月
2007 年1-2
月
宗数 9823 20367 6486 15030
增长：同比 19.4% 10.1% 44.7% 19.4%
环比 -6.8% -- -24.1% --
面积（万平方
米）
99.17 202.26 65.90 168.55
增长：同比 13.7% 5.1% 4.8% 7.9%
环比 -3.8% -- -35.8% --房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 14
金额（亿元） 77.83 160.86 24.15 60.68
增长：同比 36.5% 33.0% 29.8% 28.6%
环比 -6.3% -- -33.9% --
三、房屋交易登记面积情况
（一） 房屋交易登记面积各用途情况
2007 年2 月各用途房屋交易登记面积情况
面积单位：万平方米
住宅商业写字楼工业别墅停车场其它
75.59 3.84 7.46 1.91 6.51 3.24 0.62
47.31 1.36 0.37 3.92 0.55 0.08 12.30
2007 年1-2 月，新建商品住宅交易登记面积占新建商品房交易登记总面
积的74.6%；存量住宅交易登记面积占存量房交易登记总面积的67.7%，见下：
2007年1-2月新建商品房各用途
交易登记面积占比图
住宅, 74.6%
商场, 7.7%
其他, 10.1% 写字楼, 7.5%房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 15
2007年1-2月存量房各用途
交易登记面积占比图
住宅, 67.7%
商场, 2.1%
其他, 28.3% 写字楼, 1.8%
（二）商品房批准预售各区情况
2007年2月各区商品房批准预售面积对比图
1 . 8 5
5 . 1 3
1 2 . 4 2
2 . 3 9
1 0 . 1 4
0 . 0 0
1 1 . 1 9
1 7 . 0 2
0 . 9 2
3 . 7 0
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
越秀区荔湾区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区萝岗区南沙区
（三）住宅批准预售各区情况
2007年2月各区住宅批准预售面积对比图
1 . 6 5 1 . 2 9
1 0 . 0 0
2 . 5 8
8 . 1 0
0 . 0 0
1 0 . 2 5
1 6 . 2 2
0 . 9 2
3 . 7 0
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
越秀区荔湾区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区萝岗区南沙区房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 16
（四）新建商品房交易登记面积各区情况
2007 年2 月各区新建商品房交易登记面积情况如下图：
2007年2月各区新建商品房交易登记面积对比图
6.96
10.16
15.94
19.12
15.39
2.00
17.36
7.49
3.70
1.06
0.00
3.00
6.00
9.00
12.00
15.00
18.00
21.00
24.00
越秀区荔湾区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区
万平方米
2007 年2 月各区新建商品住宅交易登记面积情况如下图:
2007年2月各区新建商品住宅交易登记面积对比图
9 . 4 8
1 3 . 6 2
1 4 . 4 4
1 2 . 4 4
0 . 1 6
1 . 0 6
3 . 4 1
1 . 9 9
1 2 . 6 0
6 . 3 9
0.00
2.50
5.00
7.50
10.00
12.50
15.00
17.50
20.00
越秀区荔湾区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区
万平方米房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 17
（四）存量房交易登记面积各区情况
2007 年2 月各区存量房交易登记面积情况如下图：
2007年2月各区存量房交易登记面积对比图
7 .1 2
3 .4 9
8 .9 0
11 .7 9
1 0. 83
1. 08
1 7. 54
4. 02
0.4 7 0 .6 7
0.00
3.00
6.00
9.00
12.00
15.00
18.00
21.00
24.00
越秀区荔湾区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区
万平方米
2007 年2 月各区存量住宅交易登记面积情况如下图:
2007年2月各区存量住宅交易登记面积对比图
4 .3 8
3 .1 3
7 .2 1
9 .3 1
5. 41
1. 08
1 2. 57
3. 63
0. 18 0 .4 2
0.00
2.00
4.00
6.00
8.00
10.00
12.00
14.00
16.00
越秀区荔湾区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区
万平方米
四、房屋交易登记均价情况房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 18
（一） 各用途房屋月均价情况
2007 年2 月各用途房屋月均价
用途 住宅 商业 写字楼工业 别墅 其它
新建商品
房
7729 9766 10852 4495 5690 8649
全市
存量房 3639 8233 5521 2158 6151 3561
新建商品
房
原十7722 9761 10852 4495 8930 6927
区
存量房 3658 8310 5521 2010 6151 3574
其中全市十区户型面积90 平方米以下普通新建商品住宅均价为6363 元/
平方米，环比上升7.0%。
（二） 各区新建商品住宅月均价对比
各区新建商品住宅均价对比见下图：
2007年2月各区新建商品住宅均价对比图
9 1 8 0
7 6 6 3
8 6 8 1
1 0 7 5 5
7 1 4 5
5 5 5 9
6 1 8 3
3 9 7 5
4 4 2 5
8 7 6 9
3000
4500
6000
7500
9000
10500
12000
越秀区荔湾区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区
元/平方米
注：本月萝岗区新建商品住宅交易登记主要集中在科学城的两个高
档楼盘。
（三）各区存量住宅月均价对比房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 19
各区存量住宅均价对比见下图：
2007年2月各区存量住宅均价对比图
5 1 0 2
3 5 6 4
3 9 0 4
4 6 6 1
3 3 0 7
2 3 1 3
3 0 6 0
1 9 3 2 2 0 5 2 2 1 1 3
1200
2000
2800
3600
4400
5200
6000
越秀区荔湾区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区
元/平方米
4. 产业政策
广州市以大力发展高新技术产业作为推动经济增长方式根本转变的龙头,
确立以电子信息业、交通运输及设备制造业、建筑与房地产业、金融保险业、
商贸旅游业和石油化工工业为六大支柱产业，同时注重运用高新技术重点改
造提高传统产业，继续扶持医药、钢铁、造纸等有潜力的工业产业，注重提
高第三产业发展的层次和水平，大力发展“高质、高产、高效”农业。广州
市属于沿海开放城市，设有4 个国家级开发区，国家、广东省、广州市和各
开发区均在各自权限范围内制定了涉及税收、外汇、房屋土地使用、融资等
方面的多项优惠政策。
5.城市规划与发展目标。广州市是广东省省会，是华南地区最大的商业、
金融中心和政治、经济、科技、文化、教育中心。广州市城市规划将按照“合
理布局、优化结构、增强功能、组团发展”的要求，重点向东、向南发展，
建设以城市快速道路主骨架路网连接，以岭南自然景观为特点，充分体现历
史文化名城内涵，多中心、多组团的山水生态城市，城为国内最适宜创业发
展和生活居住的大城市之一。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 20
城市发展战略：坚持实施可持续发展战略，实现资源开发利用和环境保
护相协调，充分发挥中心城市政治、文化、商贸、信息中心和交通枢纽等城
市功能，巩固、提高广州作为华南地 区的中心城市和全国的经济、文化中心
城市之一的地位与作用，使广州在21 世纪建设城为一个高效、繁荣和文明的
国际性区域中心城市，一个适宜创业发展又适宜居住生活的山水型生态城市。
城市规划战略：以区域共同发展与生态优先为前提，保持地区生态环境
的平衡，利用广州经济高速增长和中国快速城市化的机遇，采取跨越式发展，
调整城市空间结构，完善城市功能 ，促使城市结构由单中心向多中心转变，
保护历史文化名城，加强城市基础设施建设，完善城市功能，以促进产业化
水平的提高和经济健康增长，并保持社会稳定。城市土地利用策略：规划将
全市划分为五个片区，即都会区、花都片区、南沙片区、从化片区和增城片
区。花都片区依托新机场发展城为广州地区的物流中心和与航空交通联系紧
密的 高新技术产业和服务基地；南沙片区结合广州深水港建设，发展港口贸
易、对外交通运输业 、外向型加工业及三高农业；从化片区利用其良好的农
业发展条件和环境、旅游资源优势，发展旅游业和三高农业；增城片区广汕
公路以南的城镇以发展外向型工业为主，以北的城镇以发展三高农业和生态
旅游为主。都会区的主要发展方向为东部、南部，空间布局的基本取向为：
南拓北优、东进西联。都会区由旧城大组团、南翼大组团、东冀大组团、北
冀组团构城，呈多中心、网络型的空间结构 。旧城大组团建设城广州城市传
统的商业贸易中心、环境优美的历史文化名城；东冀大组团 以广州经济技术
开发区依托，以高新技术产业为导向，建设城为广州制造业的基地；南冀大
组团发展基于信息网络技术和知识经济的新兴产业，建设综合性新城区；北
冀组团集中发展航空运输业、现代化物流业、仓储业、无污染轻型工业、都
市型农业，增强交通枢纽、生态 屏障功能。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 21
城市生态环境策略：基于区域与城乡生态环境自然本底及其承载能力，
以山、城、田、海的自然特征为基础，构筑“一环两楔”、“三纵四横”的生
态主廊道，建设多层次、多功能、立体化、复合型网络式的生态结构体系，
形城“山水中的城市，城市中的山水”的山水城一体化城乡生态格局，建构
与城市建设体系相平衡的自然生态体系，形城城乡生态安全格局，实现城乡
生态良性循环，促进城市与自然的共生，保障、促进、引导城市可持续发展，
为把广州建设城适宜创业发展、居住生活的山水型生态城市创造条件。
城市综合交通策略：在保护生态、环境的前提下，密切结合土地利用，
积极构筑以机场、港口、铁路为龙头，以“双快”交通体系（高快速道路与
快速轨道线）为骨干的安全可靠、高效快捷的交通运输网，适应、促进并能
合理引导城市空间拓展与未来的持续发展，强化广州作为交通枢纽、物流、
客流中心的地位，充分发挥华南经济中心、国际商贸中心的作用。
6. 城市经济发展状况
2006 年，广州的综合经济实力再上新台阶，为“十一五”开好局、起好
步交出了一份满意的城绩单：预计地区生产总值超过6000 亿元、工业总产值
超8000 亿元、财政一般预算收入1729 亿元（占全省三分之一强），分别比2002
年增长71％、111％和82％。过去四年，广州累计上缴中央和省财政4261 亿
元，全国约1/20、全省约1/3 的财政收入来自于广州，GDP 年均增长速度高
于北京、上海。2006 年9 月末，全市金融机构人民币存款余额为12442.70 亿
元，比年初增长12.2%。其中城乡居民人民币储蓄存款余额为5473.47 亿元，
增长8.9%。金融机构人民币贷款余额为7620.11 亿元，比年初增长11.6%；
其中，中长期人民币贷款4543.79 亿元，比年初增长13.5%。金融机构外币存
款余额为82.40 亿美元，比年初增长6.2%；外币贷款余额为93.33 亿美元，
增长9.9%。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 22
房地产业发展势头良好。2006 年1-3 季度，全市完城房地产开发投资
336.69 亿元，同比增长17.3%。市区房屋交易面积为1563.98 万平方米，同
比增长6.5%；其中商品房交易面积885.15 万平方米，增长10.8%。市区房屋
交易金额为814.44 亿元，同比增长29.5%；其中商品房交易金额589.82 亿元，
增长37.7%。商品房市场交易活跃。
广州市经济总体运行情况良好，呈现出经济快速发展、质量同步提高的
良好势头。
(二)区域因素
（1）海珠区的定位委估房地产位于广州市海珠区，海珠区是广州市10
个城区之一，海珠区为配合《广州市城市建设总体发展概念规划》提出的“南
拓”发展策略，力图寻找海珠在广州城市建设“南拓”发展中的比较优势，
合理确定了海珠在城市发展中的定位，实现海珠与其它区域的合理分工与协
作，并创造自己特色。
通过对发展机遇的分析，海珠区发展定位为：广州中心组团的重要组城
部分，广州城市空间南拓的桥头堡，广州中心城市南部的生态岛、智慧岛、
信息岛，面向21 世纪的广州信息港；宜商宜居、适宜创业的现代化生态型城
区；以“江、涌、围、园”的生态格局为基础，以果树生态保护区为特色的
广州中心城区东南部城市绿色开放空间的重要组城部分；以自然景观、岭南
风情与滨水城区为亮点的城市景观。
（2）海珠区的结构
海珠区未来的城市结构为：以江、涌、围、园的生态格局为基础，沿以
轨道交通为主要发展轴的“东部创业、西部居住”的城区结构。城区结构为
“一城两片，绿心蓝脉”，其中“一城两片”为东部创业组团，西部居住与商
业组团；“绿心蓝脉”为以果树生态保护区为绿心，江、涌水系和绿带贯穿环
绕城区。
空间布局上，提出了“东部创业、西部宜居”及“抑制房产、完善配套”房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 23
的用地布局思想，东部布局重点在产业用地的预留与调整，西部布局关键在
宜居环境的营造与商业及配套设施的完善。
海珠区将构筑两个市级中心，其中在江南大道、昌岗中路、宝岗大道、
江南西路围合地段构建海珠西部旧城中心；在广州新城中轴线赤岗段形城海
珠区东部新的城市中心。
（3）海珠区的商业布局
在商业布局上，将构筑面向国际的琶洲国际会展中心商务区、珠三角辐
射华南地区的广州大道南专业批发物流园区、面向海珠辐射广州的江南西商
业区、塑造海珠形象的赤岗商业区四大都市商业圈。
同时，构筑滨江西海珠异国风情街、江南大道北婚纱商业特色街、江南
西时尚商业街、南华路、同福路传统骑楼商业街、宝业路美食一条街、新港
西路科技文化用品商业街构筑六条主题商业街。
海珠区四条城市发展轴
●沿二号线发展轴：海珠岛西部旧城———中大、布匹市场———新城
轴线———琶洲岛，该发展轴将海珠岛北岸东西向各功能区联系起来。
●沿广佛线发展轴：西部旧城———工业大道板块———广州大道南专
业市场———新客港———新渔科技园———生物岛，是海珠岛南岸各重要
组团的之间联系线。
●沿三号线发展轴：与新城市中轴线重合，同时位于海珠区———市桥
“南部转移带”。该段各功能组团拟根据建设信息港的策略进行调整。
●沿四号线发展轴：为广州城市功能南拓轴，串联了一批新兴产业区，
从广州科学城、琶洲会展中心、广州生物岛、广州大学城至广州新城、南沙。
（4）海珠区商铺的市场分析
A．分布格局：由西向东
海珠区的商业分布格局正在经历“由西向东”的发展趋势，并已形城时
尚购物街和专业市场“齐头并进”的经营态势。以东晓路和广州大道为分界房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 24
线，海珠区的商业格局可分为西部传统商业板块，中部商业板块和以琵洲会
展中心为核心的东部商业板块。海珠区西部的江南西路、江南大道北、昌岗
路一带是海珠区传统的商业旺区。江南西路一直以来都稳坐海珠商业的龙头
宝座，荟聚了众多品牌专卖店，是河南最高档，发展最城熟的商业区，赢得
“全国购物放心一条街”的美誉；江南大道北的“婚纱一条街”更是城行城
市，远近闻名。受其辐射影响，该区附近的宝岗大道、前进路和江南大道中
等地的商业也渐被带动起来，如宏宇广场裙楼商场招来“新一佳”入住，城
为宝岗大道最高档的购物中心，前进路的的万国广场亦有“家乐福”撑腰。
而西部沿江地带，海珠区政府亦有意将滨江西路打造城海珠区“酒吧一条
街”。由于西部传统商业区域历经多年的发展，随着房地产开发向东拓展，
中部、东部的商业正在崛起。
在海珠区中部，地铁二号线的开通让新港城城为地铁上盖物业，百佳将
其裙楼商场全部消化，中大布匹市场也升级换代；滨江中路一带则由于连片
开发的商品房，其裙楼商铺目前也已形城一定的商业氛围；广州大道南则是
海珠区传统的布匹、汽配专业市场，目前也吸引了百安居落户广州大道南。
东部板块，则由于“琶洲国际会展”的落城并投入运营而带动了整个海
珠区东部的商业发展。丽影华庭商业广场则是目前海珠区东部最大的购物场。
除此之外，会展新城、大家庭花园等新兴商品房的裙楼商铺销售情况都较理
想。
B．供求态势：供大于求历史上的海珠区，在广州市内各区里一直担任着
“工业区”的角色，区内工厂林立；近年来，随着“大广州”概念的确定及
“城市化”进城的加快，海珠区跃升城为中心城区，工厂陆续搬迁，商品房
相继拔地而起，房地产市场风生水起，商铺市场的供应量和城交量也一直居
于较前列(见“对比分析”部分)。据广州市房管局的统计数据显示，1998 年
至2004 年上半年，海珠区商铺批出量和城交量分别为57.68 万平方米和47.75
万平方米，占全市八区商铺的批出量和城交量比例分别为22.41%和21.52%。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 25
1998 至2004 年上半的，海珠区商铺批出量比城交量多出9.93 万平方米，形
城“供大于求”的局面。
2003 年，海珠区的商铺城交量为9.71 万平方米，占全市原八区的商铺城
交量面积36.86 万平方米的比例为26.34%，比去年同期的28.73%下降了2.63
个百分点。
C．价格特征：波动较大
据调查显示，海珠区商铺的租售价格以江南西路一带最贵，其临街旺铺
的租赁价格为350-650 元/平方米之间，首层商铺售价如江南西路润汇大厦为
27000-33000 元/平方米之间；其次为滨江东路，首层商铺租赁价格在150-250
元/平方米之间，售价在20000-30000 元/平方米之间。总体销售价格方面，
据广州市房管局的统计数据显示，从1998 年至2004 年上半年,海珠区的商铺
城交均价为10141 元/平方米，明显低于全市原八区商铺城交均价的12556 元
/平方米，并且波幅较大。全市原八区各区历年来商铺城交均价较为平稳，但
海珠区却呈现出波幅较大的特点：如99 年比98 年上长了18.96%，但比2000
年下降了12.30%；2001 年比2000 年上升了9.39%，2002 年又比2001 年下降
了2.04%；而2003 年却比02 年下降了30.50%，下降比率高于原八区的下降
比率，其原因在于海珠区不同区域内的价格相差较大，边缘地带明显低于中
心范围，但随着房地产开发不断向边缘地带推进，从而拉低了商铺的城交均
价。而2004 年上半年，随着海珠区房地产市场的不断城熟，琶洲等地商务、
商业氛围的不断增加，海珠区商铺价格迅速攀升，为10141 元/平方注，增幅
达63.07%，明显快速原八区17.92%的增幅。
D．经营特色：专业市场与时尚购物街“齐头并进”房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 26
海珠区与珠江北岸的老三区和天河区一江之隔，而由于海珠区原为工
业区，生活及消费极为不便，导致坊间流传着“宁要河北一张床，不要河南
一间房”的说法。而如今已今非昔比，随着城建和房地产市场的发展，海珠
区已发生了翻天覆地的变化，商业市场亦蓬勃发展，形城专业市场与时尚购
物街“齐头并进”的发展态势：江南大道婚纱一条街、中大布匹批发市场、
广州大道南布匹、汽配市场等专业市场已经沉积了浓厚的商业氛围；江南西
路、信和广场、万国广场、新港城、丽影华庭等时尚购物地带亦为海珠商业
添加了抗衡“河北”的法码。如今的河南市民，购物再也不用到“河北”了。
(三)个别因素
待估房地产位于丽影华庭----商业广场位于新港中路珠影正门东侧，地
铁２号线和３号线的交汇上盖，其南边紧倚珠江电影制片厂，西靠影星宾馆、
广州大道客村立交桥；北临广东教育学院、地铁客村站，是海珠区东南中部
首个大型商业广场，其周边人口密集，有较强的消费潜力，招商方式与早先
的万国广场、海珠商业广场等有相似之处，统一规划管理，引进大型购物超
市，好又多旗舰店已率先进驻商场负一、二层，项目规模达20000 万平方米，
分为地下二层，地上五层，最小销售单位为50 平米，有三百多个车位。该地
段文化、商业气氛浓厚，市政配套设施完善，布局合理，交通方便。海珠区
宝业路和宝岗大道交汇处，该地为城熟的江南西社区，银行、 超市、广医二
院等文化配套设施一应俱全，交通便利，市政配套设施十分完善。是海珠区
规划发展中的集城市建设功能和体现海珠区区城市风貌为一体的综合发展
区。
五、最高最佳使用分析
房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，
能使估价对象产生最高价值的使用。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 27
估价对象产权证上记载的法定用途为“非居住用房”，并注明城市规划房
屋用途为“商业”、“写字楼”等，保证了其作为商场、写字楼使用的合法性。
由于其地处广州市繁华的新港中路商业圈，附近的临街建筑物几乎都用作商
业、写字楼、停车场用途，周围商贾云集，人流量大。估价对象也是用作商
场、写字楼等，而且经营状况良好，已达最高最佳使用。
六、估价目的
广州伟城房地产开发有限公司拟为确认资产现值，需了解委估房地产在估
价时点的公开市场价值。
七、估价时点
本项目的估价时点为二○○七年二月二十八日。
八、价值定义
本估价结果的价值是指估价对象在设定国有土地使用权以出让方式取得
条件下于估价时点的公开市场价值。
公开市场价值是指在满足下述假设条件下形成的公开市场上，以无条件的
现金代价完成估价对象的权益交易所能获得的最可能的价格：
(1) 有自愿的卖方与买方；
(2) 资产的交易在独立的交易双方之间进行；
(3) 资产以最适当的方式出现在市场上，在合理的时间内以最合理的价格
出售；
(4) 买卖双方均在自愿情况下在获得充分资料后审慎进行交易。
九、估价依据
1、《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999)；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国土地管理法》；房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 28
4、《广州市房地产交易管理办法》；
5、《城市房产交易价格管理暂行办法》；
6、委托方提供的《房地产权证》、《国有土地使用证》、建设用地规划许可
证、建设工程规划许可证、土地使用权出让合同、房屋租赁合同等产权证明
文件及其他有关文件；
7、本公司向有关部门查询、市场调查，以及现场勘察、核对的结果和搜集
的有关资料。
十、估价原则
1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；
2、遵循最高最佳使用原则，以估价对象的最高最佳使用方式——保持现状
继续使用为前提估价；
3、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价
格；
4、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
十一、估价方法
1．评估方法的选取
广州伟城房地产开发有限公司委托评估的资产大多已经与客户签定了租
赁合同，现状为已出租使用，另类似物业的出租交易案例较多，易于取得类
似的交易实例。通过对标的物各部分客观租金收益的分析测算，可以求得标
的物市场价格。所以，本次评估采用收益现值法进行评估。
同时，由于能通过咨询及查阅有关资料得到求取待估房地产的市场交易价
资料，能满足市场法的应用要求，基于以上原因，我们又采用了市场法进行
评估，然后综合分析验证，计算出评估值。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 29
2、收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算城现值，借
此确定被评估资产价值的一种资产评估方法。运用收益法的前提条件：（1）
被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；（2）资
产所有者所承担的风险也必须能用货币衡量。（3）被评估资产预期获利年限
可以预测。
此次评估我们已考虑下列因素：
—─房地产所在地的特定经济环境及竞争因素；
—─房地产所在地的未来发展前景；
—─未来收益预测及经营风险；
—─市场上同类物业的客观收益及市场价格。
3、评估基本假设
（1）、评估对象未来几年的经营相对稳定，其经营城果是可预测的；
（2）、国家相关法律、法规、政策无重大改变；
（3）、在未来的使用年限内无不可抗力造城重大不利影响；
（4）、未来信贷利率、外汇汇率、税率在正常范围内变化，企业会计核算
方法、企业所在社会经济环境无重大改变。
4、评估模型
n
P= Σ Ft(1+I)-t
t=1
式中：
P —— 资产评估价值
Ft—— 第t 年未来收益额
i —— 折现率
t —— 序列年期
n —— 经济年限房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 30
5、评估模型中各参数确定
[经济年限]
根据委托方提供的土地出让合同所载：商业使用年限40 年，写字楼使用
年限50 年。从2001 年起，商铺计算时经济年限取35 年，一、三期写字楼计
算时经济年限取45 年。
[未来收益额]
未来收益额是以评估对象的客观收益为计算口径。其预测的基础是市场上
同类物业的客观收益和市场价格，据此预测未来收益。
[折现率]
采用市场提取法：搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，
选用相应的收益法计算公式，求出折现率。
6、根据评估目的和评估对象的类别、性质以及相关类比物现行价格资料
的可用性，我们确定，对该房地产的评估，又采用“市场比较”法验证，即
要求首先掌握与被评估对象建筑物相同或相似的建筑物的市场价格，以已知
市场价格的建筑物作为参照物（若干个）；然后以待估物为标准，对比分析参
照建筑物，并将两者的差异量化，在参照物市场价格的基础上作出调整修正，
得到待估房地产的评估价值。
十二、估价结果
经过实施必要的评估程序，通过评定估算，在本报告所述之评估目的、
评估假设与限定条件下，评估基准日时，委托方指定评估的专项资产的评估
值为壹拾壹亿肆仟柒佰捌拾肆万零柒佰捌拾元整（￥1,147,840,780.00）。房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 31
十三、估价报告应用的有关事项
(一)本报告估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结论只能适
用于特定时期。随着政治、经济、社会等状况的变化，估价对象的价格或价
值可能发生很大变化。本报告使用者应根据估价时点后政治、经济、社会等
状况的变化情况合理确定本报告的使用期。一般情况下，报告应用有效期从
估价报告出具之日起计一年；在房地产市场变化很大时，报告应用有效期建
议从估价报告出具之日起计不超过半年。
(二)本报告的分析与结论系根据本估价报告所述估价目的、估价原则、估
价依据、估价假设与限制条件、估价方法而得出，仅在本报告所述各项前提
条件下成立。报告使用人应合理使用评估价值和估价报告。
(三)本估价报告仅供委托方及本估价报告所述估价目的经济行为相关当
事人为本报告所述估价目的使用，或根据法律法规及行业协会规定送交有关
政府机关、司法机关及估价行业协会审查使用。除依据有关法律法规需公开
之外，本报告全部或部分内容不得发表于任何公开媒体。因估价报告使用不
当造成的后果与签字房地产估价师及其所在估价机构无关。
(四)遵守相关法律法规和遵循公认房地产估价方法，对估价时点特定目的
下估价对象的价值进行分析、估算并发表专业意见，是房地产估价师的责任；
提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用房
地产估价报告是委托方和相关当事方的责任。
(五)本报告签字房地产估价师已对估价对象的法律权属给予了合理关注，
本报告中对估价对象法律权属的陈述不代表估价师对估价对象的法律权属提
供保证或鉴证意见。
十四、特别事项
本报告的使用人在使用本估价结果的过程中，须留意以下因素对估价结果房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 32
的影响：
1、第三期的部份商铺、写字楼和车位的房地产于估价时点正在办理房地
产证，如最终面积有变化，会影响评估结果。
2、估价对象已作抵押贷款，明细见下表：房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 33
公司抵押情况一览表
名称 借款额*
万
借款期限 地址或部位 抵押单位面积 借款合同号 保证
合同
号
抵押合同号
广州伟
城
3200 2005.3.29－
2007.3.28
新港中路356号202、402号
铺，三期第四层1－6号商铺
广州伟城2711.5327M2 2005穗建东房开贷
003，024号2006穗建东
展001，002号
2005
穗建
东展
保
001
号
2005穗建东最高抵002号
2000 2005.3.29－
2007.3.28
丽影三期第五层商铺，负一、
负二层部分
广州伟城3581.70M2 2005穗建东最高抵002号
17000 2006.4.21－
2014.4.18
新港中路356号中路负二层
01－10号铺，负一层01－05
铺，101、102、103铺
广州伟城13448.0201M2 2006工业字第0087号、2006
工业字第0115号
2006工业抵字第0020号
俊轩 1230 2005.11.29－
2007.10.21
新港中路356号203、303号铺 广州伟城1338.828M2 农信社三元里联社最高额抵
押担保贷款合同（2004）第
000451号
农信社三元里联社最高额抵押担
保贷款合同（2004）第000451号
嘉业 2000 2005.11.15－
2007.9.21
新港中路356号302、304、403、502号铺，
住宅9套
3297.97M2 农信社三元里联社抵押担保
贷款合同（2005）第0001619
号
农信社三元里联社抵押担保贷款
合同（2005）第0001619号
东愉 1440 2006.9.13－
2007.9.13
丽影三期负二层1－25、
33-37、39－47、111、115、
136、138、147、159、177、
178号铺
广州伟城926.25 工业支行2006工业字第0162、
0161号
工行工业支行2006抵字0162号
1800 2006.7.26－
2007.7.26
丽影三期首层5、6、7号铺，
二层1、7号铺
广州伟城1065.9 黄石农信社抵押担保借款合
同（2006）第001075号
黄石农信社抵押担保借款合同
（2006）第001075号
广东伟
成
1600 2006.9.21－
2007.9.12
丽影三期第三层01－09号铺 广州伟城3454.78 2006－8字第030号 2006－8字第030号
1740 2006.9.12－2007.8.01
1200 2006.7.26－
2007.7.26
丽影三期首层1、2、4号铺 广州伟城835.07 黄石农信社抵押担保借款合
同（2006）第00107+号
黄石农信社抵押担保借款合同
（2006）第00107+号
天河民
生
1900 2006.12.07－
2007.12.07
丽影三期负二层48、49、78、
95、96、113、114、137、144、
145、146、158号铺
广州伟城1097.83M2 2006年2字第094号－1 2006年2字第094号－1
天河民
生
2550 2006.10.17－
2007.9.28
新港中路356号301号铺 1243.4516 2006年2字第076号－1 2006年2字第076号－1
负二层61－64、112、120、
121、129、131－135、139－
143、148－151、154－157、
160－167、169、174－176号
铺
广州伟城775.82M2
天河民
生
1000 2006.9.25－
2008.9.21
丽影A栋写字楼14、25层丽影
三期首层夹层01－03铺，第
四层08铺
广州伟城2141.13 三元里农信社抵押担保借款
合同（2006）第001468号
三元里农信社抵押担保借款合同
（2006）第001468号
950 广州伟城1079.74
全信贸
易
1000 2006.12.18－
2007.12.11
丽影三期负一层80、94号铺 广州伟城617.86M2 2005年2字第045号 2005年2字第045号
600 2006.12.19－
2007.12.07
丽影三期负二层52号铺 广州伟城721.31M2 2006年2字第001号 2006－8－003
390 2007.1.5－
2007.12.21
丽影三期负二层52号铺 广州伟城 2006年2字第004号 2006－8－003
东嘉商
业
2000 2006.4.26－
2007.4.26
丽影三期负一层01、02、14、
86、93号铺
广州伟城1089.54M2 黄石农信社抵押担保借款合
同（2006）第000640号
黄石农信社抵押担保借款合同
（2006）第000640号
1670 新港中路356号201号铺 广州伟城1231.5015 2006年2字079号 2006年8字041号
恒伟业 2000 2006.5.11－
2007.5.11
新港中路356号401、501号铺 广州伟城4657.712M2 黄石农信社抵押担保借款合
同（2006）第000682号
黄石农信社抵押担保借款合同
（2006）第000682号
越晟商
贸
2000 2006.9.8－
2009.9.8
丽影三期二层2、3、8号铺，
四层7号铺
广州伟城1708.49M2 广州市新滘农信社抵押担保
借款合同（2006）第001366
号
广州市新滘农信社抵押担保借款
合同（2006）第001366号房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 34
十五、估价作业日期
二○○七年三月十九日
十六、估价人员
姓名 签章
中国注册房地产估价师
（注册证号：4420000282）
何建阳
中国注册房地产估价师
（注册证号：4420020033）
胡东全房地产估价报告
广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司 35
附件
1、存货估价结果汇总表 (共壹页)
2、存货估价明细表 (共贰页)
3、广州伟城房地产开发有限公司营业执照复印件 (共壹页)
4、广州新朝传说商业有限公司《道路运输经营许可证》
复印件 (共壹页)
5、产权证明文件复印件 (共壹佰壹拾捌页)
6、部分图片资料 (共贰页)
7、土地出让合同 (共捌拾柒页)
8、估价人员资格证书复印件 (共贰页)
9、广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司
《房地产价格估价机构资格证书》复印件 (共壹页)
10、广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司
《土地评估中介机构注册证书》复印件 （共壹页）
11、广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司营业执照复印件 (共贰页)
