证券简称：ST 广珠 证券代码：600382 编号：临 2023-033
广东明珠集团股份有限公司
关于上海证券交易所《关于广东明珠集团股份有限公司 2022
年年度报告的信息披露监管问询函》的回复公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
广东明珠集团股份有限公司（以下简称“公司”）于 2023 年 5 月 9 日收到上
海证券交易所《关于广东明珠集团股份有限公司 2022 年年度报告的信息披露监管
问询函》(上证公函【2023】0440 号)（以下简称“《问询函》”）。并于 2023 年
5 月 10 日披露了相关内容。根据《问询函》的要求，公司会同年审会计师利安达
会计师事务所（特殊普通合伙）对相关事项进行了认真分析、逐项落实，现就《问
询函》相关问题回复如下：
一、关于合作项目减值情况。年报显示，公司 6 个合作投资项目期末余额 12.25
亿元，报告期内计提减值准备 1.07 亿元，相关项目在 2021 年度均已到期，合作
方由于资金紧张无法按期偿还。截至目前，经典名城、泰宁华府、鸿贵园和联康
城项目已进入诉讼程序，弘和帝璟、怡景花园项目已签署抵债及和解协议，但相
关方未按期履行协议。请公司：（1）结合相关协议约定、款项支付进度、交易对
方履约能力等，说明未对怡景花园、联康城项目计提减值的原因及合理性；（2）
结合相关诉讼进展、交易对方履约能力、款项可回收性等，说明相关减值准备参
数选取的依据及合理性，公司针对 6 个项目的减值准备计提金额是否充分合理。
请会计师发表意见。
公司回复：
（一）结合相关协议约定、款项支付进度、交易对方履约能力等，说明未对
怡景花园、联康城项目计提减值的原因及合理性；
1. 怡景花园项目
2022 年 2 月 23 日公司之全资子公司广东明珠集团置地有限公司（以下简称“明
珠置地”）与梅州佳旺房地产有限公司（以下简称“佳旺地产”）及其担保方签订
了《债务和解协议》，根据和解协议的约定，在协议签署日支付首期还款 1,095.24
1
万元，剩余债务需分别于 2022 年 8 月 30 日前、2023 年 2 月 28 日前、2023 年 8
月 30 日前、2024 年 2 月 28 日前分四期等额支付。每期支付金额包含本金 2,464.29
万元，分配利润款 359.80 万元，每期合计 2,824.10 万元。同时佳旺地产将其坐
落于梅州市梅江区三角镇宫前梅州大桥南的国有建设用地使用权及其地上附着物
对所欠债务提供了足额的担保。截止 2022 年 12 月 31 日明珠置地已收到了首期还
款和第一期还款，截止目前，明珠置地尚未收到佳旺地产的第二期还款（具体情
况详见公司于 2023 年 3 月 2 日披露的《广东明珠集团股份有限公司关于全资子公
司共同合作投资“怡景花园”房地产开发项目签署债务和解协议的进展公告》（编
号：临 2023-010）。剩余未付第二、三、四期合计金额为 8,472.29 万元，其中本
金 7,392.88 万元，分配利润款 1,079.41 万元。
公司委托河北立千资产评估有限责任公司（以下简称“立千评估”）对上述债
权的可收回金额进行了价值分析，由于怡景花园项目属于现金分期，且对未付债
权设定了抵押物，立千评估采用了分期现金的现时价值确定可收回金额，同时又
对抵押物的价值进行了分析，最终采用孰低原则，确定可收回金额为现金分期款。
在确定现金分期款的可收回金额时，考虑到第二期还款已出现违约现象，立千评
估对第二、三、四期还款金额根据相应年限的 LPR 利率考虑了现金分期违约滞后
支付产生的资金时间价值损失，并扣除了其中分配利润款应缴纳的增值税。经过
分析，截至 2022 年 12 月 31 日“怡景花园”项目可收回金额为 8,253.34 万元。
立千评估对此出具了《广东明珠集团股份有限公司拟编制财务报告涉及的金融资
产可收回金额—梅州佳旺房地产有限公司债权价值分析报告》（立千评咨字[2023]
第 006 号）。
2. 联康城项目
2022 年 3 月 14 日明珠置地与兴宁市祺盛实业有限公司（以下简称“祺盛实业”）
及其担保方签订了《抵债协议》，祺盛实业通过以资抵债结合分期还款方式偿还经
调整后的祺盛实业欠付明珠置地款项 50,582.64 万元。祺盛实业自愿以其所有的
联康城项目六期未售的住宅 442 套、商铺 48 间和车位 344 个（合称“抵债资产”）
用于抵偿其所欠明珠置地的部分债务 43,035.66 万元，抵债后的债务余额由祺盛
实业支付首期还款额 1,509.40 万元后，剩余债务在签署抵债协议后两年内分四期
还清。当日，明珠置地收到了首期还款 1,509.40 万元。按照约定，祺盛实业分别
需于 2022 年 9 月 30 日前、2023 年 3 月 31 日前、2023 年 9 月 30 日前、2024 年 3
月 31 日前分四期等额支付,每期支付金额 1,509.40 万元，并需于 2022 年 9 月 30
日前完成抵债资产中的 100 套住宅或商铺《商品房买卖合同（预售）》的网签、合
2
同备案及预告登记。因祺盛实业未能按期履行抵债协议约定的义务，且经明珠置
地书面通知超过 30 日仍未能履行义务，为维护公司和广大投资者的利益，明珠置
地于 2022 年 12 月 2 日向梅州市中级人民法院提起诉讼。具体情况详见公司于 2022
年 3 月 15 日披露的《广东明珠集团股份有限公司关于全资子公司共同合作投资“联
康城”房地产开发项目签署抵债协议的进展公告》（编号：临 2022-038）及 2022
年 12 月 24 日披露的《广东明珠集团股份有限公司关于全资子公司涉及诉讼进展
的公告》（编号：临 2022-145）。
公司委托立千评估对上述债权进行了价值分析，由于联康城项目已经提起诉
讼，但尚未判决，梅州市中级人民法院根据民事起诉状出具了裁定书并执行了财
产保全程序，本次债权价值分析以裁定书为依据，按纳入财产保全范围的债务人
及担保人资产（其中不仅包括原《抵债协议》中约定的抵债资产，也包括作为债
权回收保证的抵押资产），结合查册资料，进行逐项分析估值，再考虑变现过程中
的执行费、评估费、拍卖费、法拍折扣、综合风险因素损失、并考虑保全资产的
去化价值等费用，最终确定债权价值分析结论，经过分析，截至 2022 年 12 月 31
日“联康城”项目可收回金额为 51,462.59 万元。立千评估对此出具了《广东明
珠集团股份有限公司拟编制财务报告涉及的金融资产可收回金额—兴宁市祺盛实
业有限公司债权价值分析报告》（立千评咨字[2023]第 008 号）。
由于上述二个项目抵押物或已保全资产价值充裕，预计未来可收回金额均大
于账面价值，根据《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》第五十九条“对
于适用本准则有关金融工具减值规定的各类金融工具，企业应当按照下列方法确
定其信用损失：对于金融资产，信用损失应为企业应收取的合同现金流量与预期
收取的现金流量之间差额的现值。”的规定，因此怡景花园、联康城项目在本报
告期末不存在减值。
（二）结合相关诉讼进展、交易对方履约能力、款项可回收性等，说明相关
减值准备参数选取的依据及合理性，公司针对 6 个项目的减值准备计提金额是否
充分合理。
1. 合作项目的诉讼进展、交易对方的履约能力、款项的可收回性
公司的 6 个合作目在 2021 年度陆续到期后，由于房地产市场处于持续低迷状
态，合作方的资产变现能力较弱，导致合作方的资金紧张无法按期偿还，公司采
取一切措施积极追收款项。其中怡景花园项目通过以房抵债和现金分期的方式来
偿还，用于抵债的房产已经移交给公司，产权证书也在陆续办理中，公司已经取
3
得了房产的控制权，现金分期的进展情况见上述（一）、1.怡景花园项目；除怡景
花园以外的 5 个合作项目中，弘和帝璟项目通过以房抵债的形式来偿还，其余 4
个项目由于与合作方无法达成一致意向，向人民法院提起了诉讼，具体情况如下：
项目 诉讼状态 债权回收价值分析涉 债权回收的法律保障
及的资产
101 套商品房已办理网签、
备案手续,获得预告登记，
取得“不动产登记电子证
弘和帝璟 不涉及 房屋建筑物
明”；65 套商品房（含住
宅 57 套，商铺 8 套）已办
理网签手续，但未备案。
房屋建筑物、银行存
联康城 一审阶段 诉讼保全
款、土地使用权、股权
房屋建筑物、银行存
鸿贵园 一审阶段 款、土地使用权、股权、 诉讼保全
林权林木
报告日后取得 房屋建筑物、土地使用
二审判决，二审 权、股权、车辆、银行
经典名城 诉讼保全
胜诉，该判决为 存款、股票、商标域名
终审判决，公司 等无形资产
已依据判决结 房屋建筑物、银行存
泰宁华府 诉讼保全
果申请执行。 款、股权
（1）合作项目的诉讼进展情况
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条的规定，人民法院对于可
能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害
的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。根据《最高人民
法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2020 年修正）第一百五十六
条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020
年修正）第二十四条，在法院对被申请人的财产进行查封、扣押、冻结后，被申
请人就已经查封、扣押、冻结的财产不得擅自转让、抵押、出租或设定其他权利
负担，擅自作出的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请
人，且第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍
执行的行为的，人民法院可以依据申请人的申请或者依职权解除其占有或者排除
其妨害。公司对四个涉及诉讼的项目均申请了财产保全。
①联康城项目目前处于一审审理阶段，资产保全情况如下：
a.冻结、查封被申请人兴宁市祺盛实业有限公司名下银行账户、不动产，财
产金额以 542,808,718.20 元为限额；
b.冻结被申请人刘伟权持有的广东联康发展股份有限公司 98.5%的股权、广东
4
联康实业有限公司 90%的股权，股权冻结以 542,808,718.20 元为限额；
c.冻结被申请人叶庆清所持有的被申请人兴宁市祺盛实业有限公司 61%的股
权，被申请人黄浪涛所持有的被申请人兴宁市祺盛实业有限公司 39%的股权，股权
冻结以 542,808,718.20 元为限额；
d.查封被申请人兴宁市汉基实业有限公司名下位于兴宁市宁新街道曙光路联
康凯旋城负二层车位 001 等（共 269 户）的不动产；
e.查封被申请人兴宁市誉兴实业有限公司名下位于兴宁市宁新街道文峰一路
联康雅筑地下车位 B001 等（共 327 户）的不动产。
②鸿贵园项目目前处于一审审理阶段，资产保全情况如下：
a.查封、冻结被申请人兴宁市鸿源房地产开发有限公司、何全君、钟春香、
何柏东、何权霖、广东鸿源集团有限公司名下价值人民币 709,929,411.11 元的财
产（财产以法院通过总对总网络执行查控系统查询到的各被申请人名下的银行资
产、不动产、车辆及证券等财产为准）；
b.查封、冻结被申请人钟春香所持被申请人兴宁市鸿源房地产开发有限公司
84.09%股权；
c.查封、冻结被申请人广东鸿源集团有限公司所持广东鸿源盛世建筑工程有
限公司 100%股权；
d.查封、冻结被申请人刘利芬所持被申请人梅州鸿源生态旅游股份有限公司
34.01%股权；
e.查封、冻结被申请人刘先云所持被申请人梅州鸿源生态旅游股份有限公司
65.99%股权；
f.查封、冻结被申请人梅州鸿源生态旅游股份有限公司所持被申请人梅州鸿
源生态农业有限公司 100%股权；
g.查封、冻结被申请人何柏东名下位于兴宁市径南镇章印村林地的使用权及
森林、林木所有权[林权证号：兴府林证字（2014）第 2014003 号]。
③经典名城项目在报告日后收到了二审判决（2022）粤民终 2648 号（详见公
告：临 2023-026），广东省高级人民法院的判决如下：
a.维持广东省梅州市中级人民法院（2021）粤 14 民初 406 号民事判决第一项；
b.撤销广东省梅州市中级人民法院（2021）粤 14 民初 406 号民事判决第四项；
c.变更广东省梅州市中级人民法院（2021）粤 14 民初 406 号民事判决第二项
为：广东富兴摩托车实业有限公司、广东科美实业有限公司、徐毅坚、陈云香对
本判决第一项广东富兴贸易有限公司的债务承担连带保证责任；各保证人实际承
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担保证责任后，有权向广东富兴贸易有限公司追偿；
d.变更广东省梅州市中级人民法院（2021）粤 14 民初 406 号民事判决第三项
为：广东明珠集团广州阀门有限公司在本判决第一项债权范围内对广东富兴摩托
车实业有限公司持有的广东富兴贸易有限公司 66.67%的股权和广东云山汽车有限
公司 41.74%的股权、徐毅坚持有的广东富兴贸易有限公司 33.33%的股权折价或拍
卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；广东富兴摩托车实业有限公司和徐毅坚实
际承担质押责任后，有权向广东富兴贸易有限公司追偿；
e.徐金源、徐少芳、徐少红在广州市海珠区琶洲新村 11 栋 29、30、31 整层
房产价值的二分之一范围内，对本判决第一项广东富兴贸易有限公司的债务承担
补充责任；徐金源、徐少芳、徐少红实际承担补充责任后，有权向广东富兴贸易
有限公司追偿；
f.广东明珠集团广州阀门有限公司在本判决第一项债权范围内对兴宁市云山
投资有限公司持有的广东云山汽车有限公司 11.9565%股权折价或拍卖、变卖后所
得价款享有优先受偿权；兴宁市云山投资有限公司实际承担质押责任后，有权向
广东富兴贸易有限公司追偿；
g.驳回广东明珠集团广州阀门有限公司的其他诉讼请求。
经典名城项目资产保全情况如下：
冻结了富兴公司及相关担保人的资产：
a.富兴公司：银行账户、不动产；
b.富兴摩托：银行账户、股权、股权、商标；
c.科美实业：银行账户、车辆、股权、房产、商标、域名；
d.云山投资：股权；
e.徐毅坚：银行账户、车辆、股权、房产；
f.陈云香：银行账户、股票、股权、房产；
g.徐金源：银行账户、车辆；
h.徐少芳：银行账户、车辆、股票、不动产；
i.徐少红：银行账户。
④泰宁华府项目在报告日后收到了二审判决（2023）粤民终 491 号，星越公
司、孙岭山、杨成杰、陈清平、丰源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审
判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，广东省高级人民法院的判决如下：
驳回上诉，维持原判（详见公告：临 2023-028）。
泰宁华府项目资产保全情况如下：
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冻结了陈清平、孙岭山、杨成杰、丰源实业、星越公司共计 18 个银行账户的
存款，查封了陈清平 3 处不动产、星越公司 387 处不动产，冻结了孙岭山、杨成
杰、陈清平分别持有的丰源实业、兴宁市正和房地产开发有限公司（以下简称“正
和房地产”）、广东弘和房地产开发有限公司、广东弘和高新材料股份有限公司的
股权。
公司委托立千评估对上述涉诉债权的可收回金额进行了价值分析，立千评估
根据债权的诉讼情况和采取了资产保全措施的资产现状及其他可获取的资料，逐
项分析各资产的公允价值，扣除相关拍卖费用等后作为项目可收回金额，具体情
况如下：
单位：万元
保全资产 联康城 鸿贵园 经典名城 泰宁华府
银行存款 148.43 814.24 135.58 366.20
房屋建筑物 69,511.50 45,614.59 14,751.23 14,711.66
股票 8.05
车辆 149.94
股权 8,181.60
土地使用权 13,160.00
保全资产公允价值合计 69,659.93 46,428.83 36,386.40 15,077.86
扣除金额 18,197.34 12,235.82 22,182.40 4,187.26
可收回金额 51,462.59 34,193.01 14,204.00 10,890.60
注 1：扣除金额包括保全资产可确定的前置抵押金额、单项资产处置评估费、
法拍折扣和拍卖费，以及项目整体处置需要考虑的执行费、综合因素风险损失及
去化时间价值等，各费用的计算依据详见下述 3、6 个合作项目相关减值准备参数
的选取依据。
注 2：各项目房屋建筑物的主要售价详见下述（3）、5 个债权项目涉及的主要
房产情况及价格确定情况。
（2）以房抵债--弘和帝璟项目的情况
经公司聘请的律师事务所通过梅州市房屋网签信息公示平台查询该项目抵债
资产的状态，截至 2023 年 1 月 15 日，抵债资产的网签、备案手续办理情况如下：
101 套商品房已办理网签、备案手续,获得预告登记，取得“不动产登记电子证明”；
65 套商品房（含住宅 57 套，商铺 8 套）已办理网签手续，但未备案；158 个车位
未办理网签及备案手续。
根据《中华人民共和国民法典》（下称“《民法典》”）第二百二十一条规定，“当
事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按
照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，
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处分该不动产的，不发生物权效力,但预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动
产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”。因此，对于已办理预告
登记的 101 套商品房，未经明珠置地同意，该等商品房可以排除正和房地产等第
三方的另行销售等处分行为。
根据《梅州市住房和城乡建设局关于商品房买卖网签合同登记备案及注销等
有关问题的通知》（梅市建函〔2016〕260 号），买卖双方申请解除商品房买卖合同
的，买卖双方应当共同到房地产行政主管部门办理该商品房买卖合同登记备案的
注销手续。根据兴宁市不动产登记中心的相关规定，若需要取消商品房的网签备
案，必须提交买卖双方共同申请，仅有一方申请无法取消备案，同时，已备案的
房屋，在未取得双方同意前也不得向其他第三方出售或办理抵押登记。据此，在
未取得明珠置地同意的情况下，正和房地产无法单方取消就抵债资产所签署合同
之备案。
对于上述已办理网签手续尚未办理预告登记的 65 套商品房，虽然网签不具有
物权登记效力，但网签作为商品房销售主管部门管理商品房销售的一种行政管理
措施，客观上可以较大程度上预防正和房地产将商品房另行销售。因此，在正和
房地产未发生重大履约风险的情况下，影响明珠置地最终获得该 65 套商品房不动
产权登记的风险，总体上来说较为可控。
目前，正和房地产完成了“弘和帝璟”项目的综合验收、大确权工作，但并
未完成剩余 65 套商品房 158 个车位的网签及备案登记手续、上述抵债房产增值税
专用发票的开具以及不动产权证书的办理,公司将继续加强与正和房地产沟通协
商努力按照抵债协议完成上述抵债房产不动产权证书的办理、推动抵债房产的销
售等工作落实。如正和房地产无法按期履行抵债协议，必要时公司将采取法律手
段防控风险。
公司委托立千评估对上述债权价值的可回收金额进行了价值分析。在价值分
析过程中，立千评估首先根据抵债资产现状及可获取的资料，采用市场比较法对
抵债资产进行了评估，经评估抵债资产在 2022 年 12 月 31 日的市场价值为
16,623.37 万元，立千评估对此出具了《广东明珠集团股份有限公司拟进行债权价
值分析涉及的广东明珠集团置地有限公司—“弘和帝璟”项目偿债资产资产评估
报告》（立千评报字[2023]第 040 号），然后立千评估根据公司未来对该部分资产
的处置方式，在考虑了存在不能及时办理产权证书办理的风险以及资产处置时间
等因素后，最终确定该项目的可收回金额为 13,344.41 万元，立千评估对此出具
了《广东明珠集团股份有限公司拟编制财务报告涉及的金融资产可收回金额—兴
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宁市正和房地产开发有限公司债权价值分析报告》立千评咨字[2023]第 007 号）。
（3）上述 5 个债权项目涉及的主要房屋建筑物情况及价格确定情况
项目 联康城 鸿贵园 经典名城 泰宁华府 弘和帝璟
主要房产平均
公允价值（元/ 7,500.00 5,900.00 2,139.00 12,900.00 6,610.00
㎡）
商铺，网络
住宅，联康 住宅，网络或 住宅，网络
主要房屋建筑 工业地产， 或 电 话 查
城二手房出 电 话 查 询 周 或电话查询
物性质及单价 成本法 询周边均
售信息 边均价 周边均价
确定方式 价
①联康城
涉及房产主要为联康城六期房产，联康城存在二手房交易案例，经网络查询
到的本小区二手房挂牌情况如下：
项目 案例 1 案例 2 案例 3 案例 4
挂牌价（元/㎡） 7,470.00 7,728.00 6,670.00 7,429.00
所在楼层 中层 中层 高层 高层
面积㎡ 147.00 132.00 133.00 280.00
②鸿贵园
涉及房产主要为鸿贵园房产，该楼盘无二手房交易案例，根据附近楼盘均价
经过对比获得，周边楼盘价格情况如下：
项目 比较案例 1 比较案例 2 比较案例 3
位置 万和时代 东润华庭 正兴万象观邸
规划用途 住宅 住宅 住宅
结构 钢混 钢混 钢混
日期 2023 年 2 月 2023 年 2 月 2023 年 2 月
销售均价（元/㎡） 5,980.00 5,880.00 6,500.00
③泰宁华府
涉及主要房产为泰宁华府商铺，无本小区商铺交易信息，采用周边楼盘商铺
价格经过对比获得，周边楼盘商铺价格情况如下：
项目 比较案例 1 比较案例 2 比较案例 3
位置 华英城商铺 敏捷城商铺 四季天悦商铺
规划用途 商业 商业 商业
结构 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土
日期 2023 年 1 月 2023 年 1 月 2023 年 1 月
面积（㎡） 77.42 88.28 57.76
销售单价（元） 14,000.00 14,000.00 12,500.00
④弘和帝璟
涉及主要房产为弘和帝璟小区住宅，该小区无交易价格信息，根据附近楼盘
均价经过对比获得，周边楼盘价格情况如下：
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项目 比较案例 1 比较案例 2 比较案例 3
位置 水岸帝景 御福名邸 兴南雅居
规划用途 住宅 住宅 住宅
结构 钢混 钢混 钢混
日期 2023 年 1 月 2022 年 7 月 2022 年 11 月
销售均价（元/㎡） 7,018.00 6,463.00 6,976.00
⑤兴宁市 2022 年度楼盘价格查询数据
经网络查询，兴宁市 2022 年度楼盘价格统计如下：
序号 价格区间 占比 备注
1 4,000 以下 6.8%
2 4,000-5,000 6.8%
3 5,000-6,000 15.9%
4 6,000-7,000 38.6%
5 7,000-8,000 25%
6 8,000-10,000 2.3%
7 10,000 以上 4.5% 主要为商铺和别墅
以上信息来自于 58 同城网站。
本次债权价值分析中涉及的房产基本处于兴宁本地楼盘价格集中价格区间，
较为客观的反映了涉及房产的价值。
2. 6 个合作项目的债权价值分析方法
公司委托立千评估对 6 个合作项目债权采用偿债能力分析法进行债权价值分
析，该方法是对每项债权可能用于偿债的资产进行分析，确定债权可收回金额的
方法。对于涉及诉讼的项目，以纳入财产保全范围的资产作为偿债资产。对查封
资产中存在前置抵押的资产项目，可以明确前置抵押金额的，需扣减前置抵押债
权，不能明确前置抵押金额的，基于谨慎性原则，其可收回金额为零。
（1）对于偿债资产为实物资产及无形资产的，因其目前不具备获利能力，可
收回金额=公允价值-处置费用。
公允价值采用市场法确定，单项资产处置费用包括评估费、法拍折扣和拍卖
费。
（2）对于偿债资产为银行存款的，采用现时价值确定可收回金额。
（3）对于偿债资产为股权的，能取得相关会计资料的，对相关资料进行分析
后，按照分析后的账面净资产乘以持股比例扣减处置费用后确定可收回金额，或
对股权进行估值，按照估值结果减去处置费用后确定可收回金额，股权处置费用
包括评估费、法拍折扣和拍卖费；不能取得相关会计资料的，基于谨慎性原则，
可收回金额为零。
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（4）可偿债资产整体可收回金额的确定
可偿债资产整体可收回金额＝∑各单项资产可收回金额－整体处置费用
整体处置费用包括执行费、综合因素风险损失及去化时间价值。
（5）债权可收回金额的确定
债权可收回金额＝min（可偿债资产整体可收回金额，起诉状诉求金额－约定
律师费）。
3. 6 个合作项目相关减值准备参数的选取依据
（1）怡景花园项目根据协议约定为现金分期收回，协议约定每半年收回一次，
计算现时价值时以 2022 年 12 月 20 日公布的 1 年期贷款市场报价利率（LPR）3.65%
为折现率。
（2）其他 5 个项目的主要减值参数情况
综合因素风 评估费、
法拍折 去化率
项目 险损失率 拍卖费、 备注
扣率（%） （%）
（%） 执行费
以房产抵债，目前未
不涉及 3.30 11.87 不涉及
弘和帝璟 办理相关手续
联康城 15.00 7.00 5.67 一审阶段
鸿贵园 15.00 6.99 5.67 一审阶段
见注 1 报告日后收到二审判
经典名城 15-30 6.69 3.67 决
报告日后收到二审判
泰宁华府 15.00 7.99 5.67 决
注 1：对于涉诉的项目需要考虑评估费、拍卖费、执行费、法拍折扣等，评估
费根据各类资产的资产额参考《国家发展改革委、财政部关于发布<资产评估收费
管理办法>的通知》（发改价格[2009]2914 号规定的收费上限和下限的平均值分别
确定；拍卖费根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规
定》的规定计取；执行费根据《人民法院诉讼收费办法》的规定计取。
对于法拍折扣，通过查询人民法院诉讼资产网公布的广东省各类法拍资产的
成交金额和评估金额的比例，结合每个项目债权价值分析涉及的资产的具体情况
确定。联康城、鸿贵园、泰宁华府的资产主要为房屋建筑物（主要是住宅及商铺
等），法拍折扣率为 15%；经典名城项目涉及的资产种类较多，房屋建筑物（主要
为厂房）、土地使用权的法拍折扣率为 20%，交通工具（车辆）的法拍折扣率为 15%，
股权的法拍折扣率为 30%。
考虑到多个债权纠纷已起诉，债权回收过程中会存在各种风险因素，均对债
11
权可收回金额产生影响。根据每项债权实际情况，建立综合风险因素损失系统，
该风险因素从资产种类、资产体量、产权风险、司法风险、律师风险代理费用、
其他无法预见风险等 6 个方面综合确定债权项目的损失率。
根据公司的销售计划，同时考虑 2022 年弘和帝璟项目房产处置情况，本次债
权价值分析按 6 年时间考虑去化价值，假设在此时段内，可收回金额均匀收回。
去化率按中国人民银行 2022 年 12 月 20 日发布的五年期以上贷款市场报价利率 LPR
（4.30%），由此计算出去化率为 11.87%；联康城、鸿贵园、泰宁华府项目考虑到
法院判决以及执行的程序和过程，结合案情实际进度情况，本次债权价值分析按 3
年时间考虑去化价值，假设在此时段内，可收回金额均匀收回。去化率按中国人
民银行 2022 年 12 月 20 日发布的一年期贷款市场报价利率 LPR（3.65%）和五年期
贷款市场报价利率 LPR（4.30%）采用内插法确定的利率，由此计算出去化率为 5.67%，
经典名城项目按 2 年时间考虑去化价值，由此计算出去化率为 3.67%。
按照上述方法分析计算后各个项目的可收回金额如下：
单位：万元
期末计提减值 期末预计可 本期的预期信 期末账面价
项目
前账面价值 收回金额 用损失 值
怡景花园 6,696.02 8,253.34 6,696.02
弘和帝璟 14,663.26 13,344.41 -1,318.85 13,344.41
联康城 43,204.10 51,462.59 43,204.10
鸿贵园 38,551.71 34,193.01 -4,358.70 34,193.01
经典名城 17,829.94 14,204.00 -3,625.94 14,204.00
泰宁华府 12,269.36 10,890.60 -1,378.76 10,890.60
合计 133,214.39 132,347.95 -10,682.25 122,532.14
综上公司根据每个合作项目的具体情况进行具体分析，选取了合理的减值准
备参数，公司针对 6 个项目的减值准备计提金额是充分合理的。
会计师回复：
核查程序：
（1）了解和评价管理层与其他流动资产减值测试相关的内部控制的设计与执
行进行评估和测试；
（2）向管理层了解合作项目的诉讼进展情况，现金分期的收取情况等；
（3）评价广东明珠聘请的协助其管理层进行减值测试的评估机构的胜任能力、
专业素质、独立性和客观性；与评估机构进行沟通，了解其评估范围、评估思路
和方法，并与广东明珠管理层进行讨论；
（4）获取评估机构出具的评估报告及债权价值分析报告，评估其减值测试过
12
程中所采用的估值模型和估值技术的恰当性、关键假设和重要参数的合理性，并
核查减值测试结果的正确性；
（5）获取六个合作项目的法律意见书，对于涉及到诉讼的合作项目，询问律
师相关的案件进展状况及查封资产的情况；
（6）检查与其他流动资产减值相关的财务报表列报与披露的准确性。
核查意见：
经核查，六个合作项目本期减值准备计提的理由及依据合理，计提金额充分
合理，符合《企业会计准则》的规定。
二、关于销售结算模式。年报显示，公司报告期内调整明珠矿业销售结算模
式，由原来以优惠价格预收货款后发货调整为先发货后收款。公司报告期末合同
负债 0.11 亿元，同比减少 96.96%；应收账款 0.55 亿元，同比增长 43.03%。请公
司：（1）补充披露销售结算模式前后变化情况及主要考虑；（2）补充披露公司针
对先发货后收款结算模式的相应风险控制措施；（3）结合财务状况、日常营运资
金总需要等，分析说明结算模式调整是否会对公司日常生产经营带来不利影响。
请会计师发表意见。
公司回复：
（1）补充披露销售结算模式前后变化情况及主要考虑
2022 年 7 月前,为了满足日常营运资金需要,明珠矿业采用的是“先收款、后
发货”的销售模式，即客户(钢厂)根据下月采购计划提前向明珠矿业预付货款，
明珠矿业按结算总金额优惠下浮 3%的价格给客户(钢厂)，实际发货每延后一个月
则在优惠下浮 3%的基础上再增加优惠 1.5%，作为预收客户(钢厂)货款的价格优惠，
虽然解决了明珠矿业及其原大顶矿业的营运资金需求，但付出的价格优惠过高。
2022 年 7 月后,根据明珠矿业营运资金需求,结合公司的资金状况,明珠矿业无
需通过预收客户(钢厂)货款来解决营运资金需求。为了能最大可能的利用客户(钢
厂)信用扩大销售，提高公司经济效益，在评估应收账款回收风险可控的情况下,
从 2022 年 7 月份开始明珠矿业调整了销售结算模式，对信用好的优质客户(钢厂)
的销售结算方式调整为“先发货、后收款”，当月上半月的发货在当月底结算收
款,下半月的发货于次月结算收款，销售价格取消优惠折扣。对于资信评估收款风
险较大的客户(钢厂)仍然采用“先收款、后发货”的销售模式,且经过与客户(钢
厂)的积极商谈,明珠矿业按结算总额优惠下浮 1%的价格给客户(钢厂),并于次月
准时发货,取消了“实际发货每延后一个月则再增加优惠 1.5%”的条款。
13
（2）补充披露公司针对先发货后收款结算模式的相应风险控制措施
公司针对先发货后收款结算模式的相应风险控制措施如下：
①为保证公司能最大可能的利用客户(钢厂)信用以利于销售公司产品,同时
又要以最小的坏账损失代价来保障公司资金安全,并尽可能的缩短应收账款占用
资金的时间,加快资金周转,提高资金使用效率,防范经营风险,针对结算模式的变
化明珠矿业修订了《应收账款管理办法》,并严格执行；
②公司应收账款管理必须遵循的原则为控制应收账款额度与风险防范相结合
的原则、应收账款与客户信用等级挂钩的原则和应收账款回收与营销部人员绩效
挂钩的原则；
③加强应收账款回收全过程管理,应收账款的管理部门为财务部，应收账款的
责任部门为营销部,财务部负责数据传递和信息反馈,负责应收账款的审查,督促
并配合营销部与客户核对结算、收回应收账款,负责对应收账款的监督、预警,定
期汇报应收账款执行和运作情况;营销部负责客户的联系,加快发货后产品检测、
结算收回货款,定期了解客户资信情况,发现异常情况及时向公司主要领导汇报并
及时采取应对措施,对于出现应收账款逾期的客户采取停止发货的控制措施;财务
部和营销部共同负责客户资信情况评估、客户信用额度、信用期限和信用政策的
确定,加强应收账款回收全过程管理。
目前,明珠矿业采用先发货后收款结算模式的客户主要是多年合作的重合同、
守信用的大型国企、上市公司、以及大型民营钢厂;采用先发货后收款结算模式的
客户未发生拖欠货款问题，公司报告期末的 0.55 亿元应收账款已按合同约定在期
后全部收回。
（3）结合财务状况、日常营运资金总需要等，分析说明结算模式调整是否会
对公司日常生产经营带来不利影响
根据公司 2022 年度财务报告数据计算，明珠矿业的盈利能力和偿债能力指标
如下表：
指标 2022 年度（2022/12/31） 2021 年度（2021/12/31）
主营业务毛利率 71.97% 82.40%
资产负债率 78.55% 195.10%
流动比率 0.60 0.14
速动比率 0.41 0.06
14
从上表明珠矿业的盈利能力和偿债能力指标分析，2021 年公司重大资产重组
完成后，公司集中主要资源聚焦矿业发展，强化精益管控，提升强化公司主营业
务经营管理能力。2022 年 12 月 31 日明珠矿业的资产负债率为 78.55%,比上年期
末降低了 116.55 个百分点,流动比率和速动比率分别同比提高了 0.46 和 0.35, 通
过重大资产重组后一年来的经营明珠矿业完成了合同负债项的货物交付、归还金
融机构借款，降低了明珠矿业资金的流动性风险，明珠矿业的偿债能力大幅提升,
虽然明珠矿业的流动比率和速动比率还小于 1，但通过公司给予明珠矿业财务资助
1.365 亿元后，明珠矿业的营运资金得到满足，且截至到 2022 年 12 月 31 日，公
司的货币资金余额为 2.26 亿元，因此,销售结算模式调整不会对公司日常生产经
营带来不利影响。
会计师回复：
核查程序：
（1）了解和评价管理层关于销售收款相关的关键内部控制的设计和运行有效
性；
（2）获取结算模式变更前后的销售合同，检查对结算模式约定的变化情况；
（3）对期末应收账款进行函证；
（4）关注期末应收账款的账期及期后的收回情况；
核查意见：
经核查，公司在风险可控的情况下为了提高公司经济效益，对销售收款模式
进行了调整，并对修改后的销售收款模式制定了相关的风险控制措施，在销售收
款模式改变后，公司没有出现应收账款违约、日常营运资金困难等现象，因此销
售结算模式调整没有对公司日常生产经营带来不利影响。
三、关于业绩承诺。年报显示，明珠矿业 2022 年度实现扣除非经常性损益后
净利润 4.15 亿元，业绩承诺完成率为 94.09%。公司解释称，未完成业绩承诺主要
由于基建工程项目开工减少以及停产等所致。请公司：（1）结合市场总求、业务
开展等，分析说明报告期内铁精粉收入大幅下滑，但砂石收入大幅增长的原因及
合理性；（2）补充披露铁精粉、砂石报告期内的产量、销量、产能利用率、平均
销售价格情况，价格变动是否与同行业可比公司相一致，以及停产情况对报告期
内铁精粉、砂石生产销售的具体影响。请会计师发表意见。
公司回复：
（1）结合市场总求、业务开展等，分析说明报告期内铁精粉收入大幅下滑，
15
但砂石收入大幅增长的原因及合理性。
2022 年初，在终端项目资金好转和春节前钢厂高利润、生产动力充足、带动
原料采购、铁矿石价格较高位的情况下，河源连平县供电局于 2022 年 2 月-3 月期
间对 110KV 油溪站 35KV 电压等级设备停电开展综自改造施工停电导致明珠矿业停
产 21 天导致影响铁精粉、砂石的产量分别减少 7 万吨和 13 万吨，因公司经营基
本产销平衡，2-3 月份停电停产影响铁精粉、砂石的销量分别减少 7 万吨和 13 万
吨；4 月份后钢材需求受地产端的影响逐步显现，国内钢材需求低迷，钢厂盈利情
况自 6 月中旬开始恶化，钢厂开启大面积停炉检修限产，减少了铁矿石用量，导
致铁矿石市场供过于求，终端需求的压制使得铁矿石价格震荡下行，11 月份价格
下跌，为全年最低。本报告期受国内房地产不景气、基建工程项目开工减少带来
的市场需求以及停电导致停产等因素影响,明珠矿业主营产品铁精粉的销量、销售
价格分别同比下降了 27.59%和 23.79%,铁精粉收入为 82,563.47 万元，同比下降
44.82%。
本报告期砂石收入为 9,718.62 万元，同比增长 81.48%，本报告期公司砂石收
入同比大幅增长的原因主要是本报告期与上年同期比较砂石生产经营模式发生了
改变。2021 年 1-9 月大顶矿业向客户出售的是开采铁矿过程中产生的剥离岩土、
尾矿等砂石原料，从 2021 年 10 月份起大顶矿业改变了砂石的生产经营模式，对
剥离岩土、尾矿等砂石原料进行加工生产成为碎石和机制砂等产成品砂石销售。
由于本报告期砂石业务出售的全部是碎石和机制砂等产成品，砂石平均销售价格
为 48.53 元/吨，而上年砂石业务的收入主要是出售开采铁矿过程中产生的剥离岩
土、尾矿等砂石原料的收入，平均销售价格为 30.43 元/吨，成品砂石销售价格比
砂石原料销售价格大幅提高。另外，本报告期砂石销量同比增长 13.79%，也影响
收入同比增长。在上年砂石业务收入基数较小的情况下，本报告期砂石收入同比
增长幅度较为合理。
（二）补充披露铁精粉、砂石报告期内的产量、销量、产能利用率、平均销
售价格情况，价格变动是否与同行业可比公司相一致，以及停产情况对报告期内
铁精粉、砂石生产销售的具体影响。
铁精粉、砂石报告期内的产量、销量、平均销售价格产能利用率情况如下表：
产量（万 销量(万 平均销售价
主要产品 收入(万元） 产能利用率
吨） 吨） 格(元/吨）
铁精粉 113.60 117.81 82,563.47 700.82 79.50%
砂石 213.49 200.26 9,718.62 48.53 76.35%
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公司铁精粉平均销售价格变动与同行业可比公司价格变动如下：
平均销售价格同比
证券代码 证券简称
变动
001203.SZ 大中矿业 -20.17%
601121.SH 宝地矿业 -26.00%
000655.SZ 金岭矿业 -20.52%
600382.SH ST 广珠 -23.57%
本报告期公司铁精粉平均销售价格同比下降 23.57%，下降幅度与同行业可比
公司价格变动基本一致。
公司砂石平均销售价格变动与同行业可比公司价格变动如下：
平均销售
平均销售价
证券代码 证券简称 价格同比 备注
格(元/吨)
变动
600382.SH ST 广珠 48.53 59.49% 砂石
600449.SH 宁夏建材 21.30 -8.01% 统计项为“骨料（碎石）”
600801.SH 华新水泥 46.59 -20.67% 统计项为“骨料”
000672.SZ 上峰水泥 44.97 -10.25% 统计项为“砂石骨料”
本报告期公司产成品砂石的平均销售价格，与上年主要是销售砂石原料的价
格比较，平均销售价格提高了 59.49%，主要是本报告期销售的成品砂石与上年销
售的砂石原料由于加工程度不同造成价格差异较大，因此砂石销售价格的变化幅
度与同行业公司的销售价格变动没有可比性。
明珠矿业停电停产 21 天，影响报告期内铁精粉、砂石的产量分别减少 7 万吨
和 13 万吨，因公司产品年产量和年销量基本平衡，停电停产影响报告期内铁精粉、
砂石的销量分别减少 7 万吨和 13 万吨，按照 2022 年度铁精粉、砂石的平均销售
价格和平均销售成本测算，报告期内铁精粉、砂石的销量分别减少 7 万吨和 13 万
吨导致明珠矿业销售收入减少 5,536.63 万元和销售毛利减少 3,978.04 万元。
会计师回复：
核查程序：
（1）了解、评价管理层与收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）对营业收入进行抽样测试，审核收入结算单、发货单、发票、业务合同
及银行单据等支持性文件，评价收入确认的真实性、准确性；
（3）结合外部经济环境发展和广东明珠具体经营情况，执行分析性复核程序，
判断营业收入变动的合理性；
核查意见：
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经核查，本报告期受国内房地产不景气、基建工程项目开工减少带来的市场
需求以及停电导致停产等因素影响,明珠矿业主营产品铁精粉的销量、销售价格分
别同比下降了 27.59%和 23.79%,铁精粉收入为 82,563.47 万元，同比下降 44.82%；
本报告期公司砂石收入同比大幅增长的原因主要是本报告期与上年同期比较砂石
生产经营模式发生了改变，本报告期公司销售的成品砂石，上年主要销售的是砂
石原料，平均销售价格也提高了 59.49%。综上报告期内铁精粉的销售收入下降，
砂石的销售收入上升是符合公司生产经营情况的，是合理的，报告期内的铁精粉
价格变动与可比公司基本一致的，砂石报告期和上期销售的产品有差异，因此价
格不具有可比性。
四、关于代垫火车运费。年报显示，公司报告期内支付的其他与经营活动有
关的现金中，代垫火车运费 1.66 亿元，2021 年度代垫金额为 2.47 亿元。公司业
务均位于华南地区。请公司：（1）补充披露代垫客户对应的交易背景，是否与公
司具有关联关系，由公司代垫相关费用的原因及合理性，相关费用截至目前的收
回情况；（2）结合公司主要业务的地区分布、收费标准、运输数量等，补充披露
公司代垫运费与其业务发展的匹配性。请会计师发表意见。
公司回复：
（一）补充披露代垫客户对应的交易背景，是否与公司具有关联关系，由公
司代垫相关费用的原因及合理性，相关费用截至目前的收回情况；
代垫客户对应的交易背景为公司的铁精粉销售合同,代垫客户均为铁精粉销
售客户(钢厂),代垫客户(钢厂)与公司没有关联关系。
明珠矿业与客户（钢厂）签订的销售合同价格是以仙塘货场车板干基含税交
货价，价格未含铁路运费，铁路运费由客户承担。采用先发货后收款结算模式的
客户，需由明珠矿业办理装车发运并由公司代付代垫火车运费，客户收货结算，
支付货款时归还明珠矿业代垫运费。采用“先收款、后发货”的结算模式，在发
货前已先收到代付运费。经过与客户(钢厂)多年来的友好合作,双方已默认代垫火
车运费模式，具有合理性。
目前采用先发货后收款结算模式的客户主要是明珠矿业多年合作的重合同、
守信用的大型国企、上市公司、以及大型民营钢厂；对于资信评估收款风险较大
的客户(钢厂)仍然采用“先收款、后发货”的销售模式,在发货前已先收到代付运
费，代垫的火车运费都能及时回收。报告期支付的代垫运费的金额与收到的代垫
运费的金额差异较大的原因为上期采用“先收款、后发货”的销售模式，预收货
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款的同时也预收运费，本期实际发货时才向仙塘火车站支付运费，本报告期相关
代垫运费用在期后结算货款时均已收回。
（二）结合公司主要业务的地区分布、收费标准、运输数量等，补充披露公
司代垫运费与其业务发展的匹配性。
公司铁精粉主要销往江西省、湖南省、广东省、浙江省等地区。火车运输分
二种车厢，一种承运的重量是 61 吨，一种的承运的重量为 70 吨。2021-2022 年仙
塘站至各到站运费收费标准如下：
2021-2022 年仙塘站至各到站运费单价表
金额单位：元
2021 年 1-12 2022 年 1-6 月 2022 年 7-12
到站 车厢类别
月份单价 份单价 月份单价
61 吨车厢单价 9,666.20 9,664.80
白源
70 吨车厢单价 11,084.80 11,083.20
61 吨车厢单价 9,761.80 9,806.80 9,805.40
姚家洲
70 吨车厢单价 11,201.30 11,246.30 11,244.70
61 吨车厢单价 6,928.90 6,928.90 6,927.90
新余
70 吨车厢单价 7,943.90 7,943.90 7,942.70
61 吨车厢单价 8,904.30 8,972.60 8,971.30
冷水江东
70 吨车厢单价 10,210.60 10,289.00 10,287.50
61 吨车厢单价 8,527.10 8,527.10
衢州（上）
70 吨车厢单价 9,777.70 9,777.70
61 吨车厢单价 6,453.30 6,453.30 6,452.30
阳春（广）
70 吨车厢单价 7,398.10 7,398.10 7,396.90
根据每年实际支付的运费（由于运费为发货前支付，因此与实际结算金额会
存在一些差异）和发货量测算二种车厢的平均运费如下：
年度 实际发货量（万吨） 61 吨车厢单价（元） 70 吨吨车厢单价（元）
2021 年度 168.81 8,925.42 10,242.28
2022 年度 119.27 8,489.98 9,742.60
经测算平均运费在仙塘站的收费标准的合理范围内，因此公司代垫运费与其
铁精粉业务发展是匹配的。
会计师回复：
核查程序：
（1）获取并检查销售合同及相关的运费合同；
（2）获取了公司的《关联方关系清单》及关联往来及交易明细；
（3）查询主要供应商和客户的工商信息，核实是否存在关联关系；
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（4）根据公司的年度发货量与实际支付的运费情况测算平均运费，与仙塘站
的收费标准进行对比，检查是否合理；
（5）抽取收入结算单检查是否与仙塘站的运费明细是否一致。
核查意见：
经核查，我们认为公司与代垫客户之间不存在关联方关系，公司代垫运费是
正常的交易的需要，并且运费在结算货款时会一起收回，公司代垫运费与其铁精
粉业务发展是匹配的。
特此公告。
广东明珠集团股份有限公司
董 事 会
2023 年 5 月 24 日
20
