南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
公司代码：603506 公司简称：南都物业
南都物业服务集团股份有限公司
2023 年年度报告
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人韩芳、主管会计工作负责人向昱力及会计机构负责人（会计主管人员）华美娜
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2023 年度利润分配方案：公司拟向全体股东每股派发现金红利 0.3463 元（含税）。截至
2023 年 12 月 31 日，公司总股本 187,777,779 股，以此计算合计拟派发现金红利 65,027,444.87
元（含税）。本年度公司现金分红比例为 35%。
公司目前正在实施股份回购，公司通过回购专用账户所持有本公司股份不参与本次利润分配
，如后续在实施权益分派的股权登记日前因回购股份致使公司总股本发生变动的，拟维持利润分
配总额不变，相应调整每股分配比例。
本次利润分配预案尚需提交股东大会审议。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中涉及的经营计划、发展战略等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公司对投资者的
实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第三节 管理层
讨论与分析”中“五、（一）可能面
、对的风险”部分的内容。
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十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 5
第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 11
第四节 公司治理........................................................................................................................... 30
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 45
第六节 重要事项........................................................................................................................... 47
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 78
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 83
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 84
第十节 财务报告........................................................................................................................... 84
载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章
的财务报表；
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；
报告期内在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）、《上海证券
报》上披露过的公司文件正本及公告原稿。
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、南 指 南都物业服务集团股份有限公司
都物业
元、万元 指 人民币元、人民币万元、中国法定流通货币单位
报告期 指 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
物业管理/物业服务 指 通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约
定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管
理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动
南都产发集团 指 浙江南都产业发展集团有限公司
悦都科技 指 浙江悦都网络科技有限公司
悦郡商业 指 浙江悦郡商业管理有限公司
乐勤楼宇 指 杭州乐勤楼宇工程有限公司
乐勤装饰 指 杭州乐勤装饰工程有限公司
乐勤清洁 指 浙江乐勤清洁服务有限公司
普惠物业 指 浙江中大普惠物业有限公司
中大物业 指 杭州中大物业服务有限公司
谷尚智能 指 浙江谷尚智能科技有限公司
安邦护卫 指 安邦护卫集团股份有限公司
包干制 指 业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由
物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式
酬金制 指 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支
付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结
余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
资产管理服务 指 为客户提供公寓租赁、酒店运营、招商运营等资产管理类业务
物业增值服务 指 物业服务企业为其管理项目内业主、住户等提供的个性化专项服
务，如社区空间运营服务、美居服务、到家服务、社区零售服
务、中介服务等
非业主增值服务 指 物业服务企业为开发商、承建商、其他物业服务企业等提供的案
场服务、顾问咨询服务等业务
业态 物业服务企业为满足不同类型的物业提供相应的物业服务而形成
的不同经营形态
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 南都物业服务集团股份有限公司
公司的中文简称 南都物业
公司的外文名称 Nacity Property Service Group Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写 Nacity Service
公司的法定代表人 韩芳
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
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姓名 赵磊 倪瑶 陈苗苗
联系地址 杭州市西湖区紫荆花路2 杭州市西湖区紫荆花路2号 杭州市西湖区紫荆花路2
号联合大厦A幢1单元10楼 联合大厦A幢1单元10楼 号联合大厦A幢1单元10楼
电话 0571-87003086 0571-87003086 0571-87003086
传真 0571-88255592 0571-88255592 0571-88255592
电子信箱 zhaolei@nacity.cn niyao@nacity.cn chenmm@nacity.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼
公司注册地址的历史变更情况 /
公司办公地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼
公司办公地址的邮政编码 310023
公司网址 http://www.nacityres.com/
电子信箱 IR@nacity.cn
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报
公司披露年度报告的证券交易所网址 http://www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼
战投证券中心
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 南都物业 603506 无
六、 其他相关资料
名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所 办公地址 杭州市上城区钱江路 1366 号华润大厦 B
（境内） 座
签字会计师姓名 赵丽、李迎亚
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七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2022年 本期比上 2021年
主要会计数据 2023年 年同期增
调整后 调整前 减(%) 调整后 调整前
营业收入 1,850,886,626.00 1,846,729,692.99 1,846,729,692.99 0.23 1,592,917,103.97 1,592,917,103.97
净利润 196,043,034.03 155,122,261.33 154,989,931.85 26.38 170,042,123.31 169,534,494.66
归属于上市公司股东的净利润 185,767,199.49 145,484,915.12 145,353,493.70 27.69 163,278,210.87 162,770,875.12
归属于上市公司股东的扣除非
70,200,627.54 110,715,183.26 110,583,761.84 -36.59 119,517,420.14 119,010,084.39
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 185,351,770.27 156,088,703.98 156,088,703.98 18.75 191,028,341.42 191,028,341.42
本期末比
2022年末 2021年末
上年同期
2023年末
末增减（
调整后 调整前 调整后 调整前
%）
归属于上市公司股东的净资产 1,155,435,848.26 1,027,951,055.43 1,027,312,298.26 12.40 947,576,207.40 947,068,871.65
总资产 2,662,952,276.21 2,294,499,541.16 2,293,855,984.12 16.06 2,115,964,442.67 2,115,456,424.02
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(二) 主要财务指标
2022年 本期比上年 2021年
主要财务指标 2023年 同期增减
调整后 调整前 (%) 调整后 调整前
基本每股收益（元／股
0.99 0.77 0.77 28.57 0.87 0.87
）
稀释每股收益（元／股
0.99 0.77 0.77 28.57 0.87 0.87
）
扣除非经常性损益后的
基本每股收益（元／股 0.37 0.59 0.59 -37.29 0.64 0.63
）
加权平均净资产收益率 增加2.28个
17.09 14.81 14.81 18.49 18.44
（%） 百分点
扣除非经常性损益后的
减少4.81个
加权平均净资产收益率 6.46 11.27 11.26 13.53 13.48
百分点
（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
公司自 2023 年 1 月 1 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 16 号》“关于单项交易
产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定。
报告期内，公司营业收入同比增长 0.23%，主要系物业服务项目规模增长；净利润同比增长
26.38%，主要系公司投资的安邦护卫在 2023 年 12 月 20 日起在 A 股主板上市，确认公允价值变
动损益；经营活动产生的现金流量净额同比增长 18.75%，主要系公司加大回款力度。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2023 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 465,085,326.94 465,684,810.89 457,007,189.15 463,109,299.02
归属于上市公司股
40,328,044.07 52,081,261.51 22,109,274.39 71,248,619.52
东的净利润
归属于上市公司股
34,077,091.38 40,657,663.76 12,811,666.11 -17,345,793.71
东的扣除非经常性
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损益后的净利润
经营活动产生的现
-32,554,050.53 94,308,601.58 -97,293,026.36 220,890,245.58
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附
2023 年 金 2022 年金 2021 年金
非经常性损益项目 注（如
额 额 额
适用）
非流动性资产处置损益，
包括已计提资产减值准备的冲 -18,863.93 2,460,951.78 -17,636.37
销部分
计入当期损益的政府补
助，但与公司正常经营业务密
切相关、符合国家政策规定、
7,337,983.60 13,413,451.21 20,433,213.61
按照确定的标准享有、对公司
损益产生持续影响的政府补助
除外
除同公司正常经营业务相
关的有效套期保值业务外，非
金融企业持有金融资产和金融
139,834,687.84 28,296,691.62 12,473,651.64
负债产生的公允价值变动损益
以及处置金融资产和金融负债
产生的损益
计入当期损益的对非金融
28,091,892.75
企业收取的资金占用费
委托他人投资或管理资产
的损益
对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受
自然灾害而产生的各项资产损
失
单独进行减值测试的应收
7,344,753.20 1,375,000.00
款项减值准备转回
企业取得子公司、联营企
业及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值产生的
收益
同一控制下企业合并产生
的子公司期初至合并日的当期
净损益
非货币性资产交换损益
债务重组损益 1,625,789.24
企业因相关经营活动不再
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持续而发生的一次性费用，如
安置职工的支出等
因税收、会计等法律、法
规的调整对当期损益产生的一
次性影响
因取消、修改股权激励计
划一次性确认的股份支付费用
对于现金结算的股份支
付，在可行权日之后，应付职
工薪酬的公允价值变动产生的
损益
采用公允价值模式进行后
续计量的投资性房地产公允价
值变动产生的损益
交易价格显失公允的交易
产生的收益
与公司正常经营业务无关
的或有事项产生的损益
受托经营取得的托管费收
入
除上述各项之外的其他营
-1,285,696.57 301,013.04 -1,674,990.36
业外收入和支出
其他符合非经常性损益定
68,742.87
义的损益项目
减：所得税影响额 38,648,624.05 10,301,617.02 14,821,860.89
少数股东权益影响额（税
623,457.38 844,501.64 723,479.65
后）
合计 115,566,571.95 34,769,731.86 43,760,790.73
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目
认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第
1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
交易性金融资产 577,516,670.62 710,063,435.00 132,546,764.38 10,063,435.00
其他非流动金融
56,339,012.09 173,588,706.90 117,249,694.81 117,249,694.81
资产
合计 633,855,682.71 883,652,141.90 249,796,459.19 127,313,129.81
十二、 其他
□适用 √不适用
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第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2023 年，公司秉承“让生活更美好”的企业使命，坚守服务初心，围绕“一体两翼”发展
战略，覆盖“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态发展，持续推进“1+N”区域布局，以
“五有四力”行动，全面推进集团战略落地。
报告期内，公司整体经营业绩稳中有进，实现营业收入 185,088.66 万元，较上年同期增长
0.23%；实现归属于上市公司股东的净利润 18,576.72 万元，较上年同期增长 27.69%。
（一）“一体”——物业基础服务
1、长三角区域持续深耕
报告期内，公司提升已进驻城市项目密度，持续巩固长三角区域优势为重点进行市场拓展。
全年新签项目 100 个，新签约面积 1022.39 万平方米。截止报告期末，公司总签约项 722 个，累
计总签约面积 8868.54 万平方米，其中长三角区域（江浙沪皖四省）面积占比 88.38%，较 2022
年提升 1.38 个百分点。
2、非住业态布局深化
公司近年来不断丰盛服务业态，已覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、
文旅、场馆、市政环卫等各个业态，并积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力，形成“住
宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局。以签约面积为统计口径，截至报告期末，公司总签
约面积中，住宅项目占比 63.6%，商写项目占比 25.8%，城市服务项目占比 10.6%，非住业态项
目面积占比较 2022 年提升 4.4 个百分点；全年新增签约面积中，住宅项目占比 46.4%，商写项
目占比 34.9%，城市服务项目占比 18.7%，非住宅项目新拓面积占比过半。
报告期内，公司各业态均新签多个项目，包括：住宅领域的金华石泄未来社区、丽水经济开
发区绿谷未来社区、中铁建南宁未来社区等；商写领域的萧龙科创园、云谷福地、欧莱雅智能运
营中心等；城市服务领域的杭州湾会计学苑、杭州橄榄树学校、浙江建设职业技术学院（萧山院
区）、西湖国际高尔夫赛事服务中心、德清地理信息小镇运动中心、连云港第二人民医院等。
3、合资合作稳步开展
报告期内，公司合计新增 3 家合资公司。4 月，公司旗下江苏金枫物业服务有限责任公司与
常熟经开控股下属常熟经开产城综合服务有限公司签约并设立合资公司，打造智慧产业园管理模
式，旨在经开区及常熟市其他产业园进行复制，实现多个产业园区服务项目拓展。5 月，公司与
杭开控股集团下属子公司杭开（杭州）创新创业园区有限公司签订共同设立城市运营服务有限公
司协议，双方将围绕科创园区、智能制造基地、生产研发中心等项目开展合作，打造物业管理+
综合配套服务平台。10 月，公司与绍兴金控全资子公司绍兴市财税印刷有限公司设立绍兴市聚
鑫智慧物业服务有限公司，依托南都物业服务能力，整合绍兴金融控股公司相关资源，发力绍兴
公建物业市场。截至披露日，以上合作均已实现项目新拓，公司已签约中德产业园、杭开集团产
业园、绿洁公司产业园、绍兴金控总部大楼、杭州湾会计学院等项目。
（二）“两翼”——多元增值服务
1、物业增值服务
业务定位战略升级：响应公司全业态多元化业主需求，公司对物业增值服务进行战略升级，
打造社区生活服务和企业增值服务两大主要业务条线。
社区生活服务：针对 C 端业主，公司打通线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造智慧
服务平台，针对老、中、青、幼全年龄阶段业主覆盖衣、食、住、购、娱等全生活场景。通过打
造线下市集品牌“悦市集”，将“悦市集”与社区文化活动相结合，提升业主对物业服务的感知
度，在提高营收同时增加业务满意度，报告期内统筹落地大型市集一百余场，落地零星摆展三百
余场，项目覆盖率同比增加 200%。“乐勤到家”服务品牌入户服务六千余户业主，服务一万五
千余次；应季在十五城开展“空调清洗季”活动，完成清洗台数同比去年增长超 50%。
企业增值服务：重点推出“乐勤企服”服务品牌，针对 B 端及部分 G 端业主，完善后勤配套
服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有
人文关怀的办公和商业环境，完成“一站式商务服务体系 1.0”建设，年内铺排落地 59 个项目
企业服务。
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2、资产管理服务
报告期内，住宿运营业务合计管理 3 个长租公寓项目，管理公寓套数 598 套，出租率 90%，
其中江陵路店纳入政府保障房项目，可获一次性政府补贴。酒店一季度已新签第三方专业公司进
行联合运营，处于持续稳定运营中；产商运营作为公司资产管理服务重点发力业务，以“产商运
营+物业服务”一体化模式为重点，23 年度合计签约项目 3 个，包括海宁未来社区、浙江大学杭
州国际科创中心、之江长久中心项目。
同时，公司也在尝试探索商办园区的企业服务新业务，报告期内悦郡商管与杭州运酬科技签
约达成合作伙伴关系，旨在加强商写领域的客户粘性，提供包括资质认证、项目申报、工商财税
等多项服务，目前已在公司旗下部分商写项目开展业务试点。
三、持续优化服务力
1、服务质量提升
公司强化以“客户第一”为中心的核心价值观，持续完善各业态运营管理体系，打造星级服
务品质，提升业主满意度。
公司围绕住宅、商办、城市服务三大领域主要业态，编制《住宅业态服务图谱》《办公业态
服务图谱》《医院业态服务图谱》《学校业态服务图谱》等服务图谱，《住宅业态管理手册》
《办公业态管理手册》《医院业态管理手册》《交通枢纽业态管理手册》等管理手册，并对管
家、工程、秩序、环境岗位 SOP 可视化升级，形成图文、视频结合的操作标准化体系。
为提高业主服务体验，公司用真心换满意，加强项目管控，关注重点项目，专项驻点进行帮
扶支持，开展“我为业主做件事”系列行动，增强主动服务意识，站在业主角度思考，提升服务
品质和客户满意度、推动美好家园建设。推动满意度、品质提升、客关维护六大计划，共计 18
项行动持续落地。公司连续三年保持业主满意度提升。
2、智能化升级建设
为提高公司整体数字化水平，促进数字化建设工作统一、高效、规范，公司成立了数字治理
委员会。报告期内，公司获评克而瑞物管、中物研协发布的“2023 中国智慧物业服务领先企
业”。
管理提效方面，公司优化车场管控平台并加快推广项目覆盖面，悦服务手机端 APP 巡检管
理、品质检查、满意度调查等模块全面上线，提升物业服务管理效率，实现管理规范执行更标
准，业务场景覆盖更全面。
对客服务方面，为贴合客户需求，公司将悦嘉家 APP 轻量化，增加微信/支付宝小程序服务
入口，客户通过小程序即可享受一站式服务全体验，包括公告获取、报事报修、生活缴费、社区
商城等模块，使服务更专业、更便捷。
3、人才力建设
公司落实人才力行动，积极构建学习型组织，进一步拓展院校合作渠道，打造“有文化”的
南都。
公司开展人才盘点行动，进一步优化和完善了人才评估体系及人才评价标准。公司构建
“116”学习型组织运营系统，即组建了一支学习运营官队伍，推出了一套学习型组织积分机
制，涵盖了六大类学习方式；围绕提升服务力、专业力、管理力、领导力开展系列培训项目，业
务大咖专题直播参训累计上万人次、线上新技术课程学习累计超五万人次；完成高级工职业技能
认定，为近百名员工颁发职业资格认证；持续推进内训师、面试官、绩效辅导官三项管理认证。
为保障组织内部储备人才的供需平衡，公司持续推进与浙江建设职业技术学院共同成立的
“风华城市服务学院”建设，该校企合作育人案例已成功入选国家教育部高校学生司第二期供需
对接就业育人项目并立项；拓展合作院校渠道，新增与杭州职业技术学院、新乡学院、浙江建设
技师学院达成校企合作，加快年轻人才队伍建设。
二、报告期内公司所处行业情况
2023 年是国家全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，物业行业作为社会基层治理的重
要组成部分，积极响应国家号召，以高质量服务满足市场需求同时探索与扩大服务边界，坚定助
推经济高质量发展，践行行业社会责任。
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
1、良好政策环境推动行业发展
近几年，物业行业社会价值逐渐被重塑，国家层面各部委陆续出台一系列相关的国家政策和
法规，为物业行业的发展营造了良好的营商环境。2022 年 1 月，国务院办公厅印发《“十四
五”城乡社区服务体系建设规划》奠定鼓励性政策基础。2023 年 7 月，商务部等十三部门印发
《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划（2023-2025）》，提出到 2025 年，在全国
有条件的地级以上城市全面推开，推动多种类型的一刻钟便民生活圈建设。2023 年 5 月，中共
中央办公厅、国务院办公厅发布《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，鼓励社会力量参与
提供基本养老服务，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。2023 年 11 月，国务院
办公厅转发国家发改委《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》，聚焦未来城市社区嵌入
式服务设施建设，鼓励物业行业凭借贴近民生的先天优势，围绕小区一老一小，探索“物业服务
+生活服务”、“物业+养老”模式，满足居民多样化居住服务需求。
2、市场竞争加剧规模增长放缓
2023 年年初，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035 年）》，城
市发展的底层逻辑开始从高速度增长转向了高质量发展，稳定发展成为一种新常态。今年行业并
购热度较往年也有所降低，根据中国指数研究院研究报告显示，2023 年物业行业已披露相关信
息的并购交易金额近 20 亿元，不足 2022 全年交易总额的一半，物业公司对于通过并购拓展规模
方式更加谨慎。且在上游房地产行业继续承压背景下，物业行业竞争加剧，行业整体规模增速有
所放缓，存量时代下拓展战略合伙伙伴、抢占细分赛道等成为物业服务企业突破规模的策略。
3、服务专业程度不断提升
随着常住人口城镇化率逐年提升，社会发展水平提高，国民对于物业服务要求的提高驱动物
业行业不断精进服务专业度及深广度。企业从规模的竞争逐步转向精细化运营的角逐，从传统的
“四保”单点服务向全生命周期服务延展，越来越多企业意识到服务品质建设的重要性。此外，
数字化建设是物业企业提高专业度的探索方向之一。云计算、物联网等科技催生了智慧园区、智
慧城市等模式，大数据系统构建用户运营数据，通过对多业务用户数据分析形成多维度的运营数
据分析体系，实现用户精细化运营，以实现物业管理服务的转型和升级。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司成立于 1994 年，是一家市场化运营物业服务企业，现为中国物业管理协会名誉副会长
单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以
“客户第一”为核心的“七色花”价值观和“人文服务、智慧管理”服务理念，以物业管理服务
为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以
科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业
态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。
物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客
户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容
及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化
等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写
类、城市服务类等全业态服务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公
写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、
交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控
体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满意。
物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中 C、B、G 端业主不
同需求，打造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步完善增值服务全链。
社区生活服务板块，覆盖业主老、中、青、幼全龄周期和衣、食、住、购、娱全生活场景，
链接悦嘉家线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到
家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服务，让业主享受更便捷、舒适、愉悦、
丰盛的生活。
企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业
单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，
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降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关
怀的办公和商业环境。
资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下全资子
公司悦郡商管，以轻资产模式为主导，致力于为各类业主方提供全方位解决方案，提供更高的资
产价值，成为城市更新与存量不动产运营的践行者。
住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提供雅致、完
善、有品位的居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务公寓、人才公寓、公租房
等品类，打造“城市生活家”。
产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商业空间赋能，
助力产业升级。陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商
业运营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成
产业协同效应。
非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。
案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还
包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。
顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。
1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设
施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。
2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的
管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司自 1994 年成立之初为房地产开发商下属的物业公司，公司较早发现了市场机会，开展
市场化运营，2006 年后公司成为完全独立的市场化物业企业，2015 年完成股份制改革，2018 年
上市成为首家登陆 A 股市场的物业服务企业。
近三十年的物业服务经验，使公司沉淀了机制优势、品牌优势、全业态服务优势、组织管理
优势及智慧服务优势等核心竞争力。
（一）机制优势
公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化的服务，在当
前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员
工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优
势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续
发展，实现战略目标。
（二）品牌优势
公司作为首家登陆 A 股的物业服务企业，已通过质量管理体系、信息安全管理体系、信息技
术服务体系、诚信管理体系、社会责任管理体系、环境管理体系、职业健康安全体系、食品安全
管理体系、能源管理体系、反贿赂管理体系、危害分析与关键控制点体系等一系列管理体系认
证，多年来公司一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经
验。
公司凭借较强的品牌影响力、不断提升的综合实力，近年来多次入围行业协会、中国指数研
究院、上海易居房地产研究院等组织评选的全国物业服务企业综合实力前三十强。报告期内，公
司再次荣获中国指数研究院、克而瑞物管、中物研协、中物智库等组织评选的 2023 中国物业服
务综合实力百强企业”第 12 名、“2023 中国物业管理上市公司 20 强”、“2023 中国物业高品
质服务力百强企业”、“2023 中国物业服务企业华东 20 强”等荣誉，同时，公司旗下控股子公
司江苏金枫物业服务有限责任公司获“2023 中国物业服务综合实力百强企业”第 57 名，浙江中
大普惠物业有限公司获“2023 中国物业服务综合实力百强企业”第 67 名。
公司多年来坚持诚信经营、品质为基的品牌形象，积极履行社会责任，近年来获评浙江省市
场监督管理局评定的浙江省 AAA 级“守合同重信用”企业、西湖区人民政府颁发的“西湖区政府
质量奖”、中共杭州市委创建“平安杭州”领导小组颁发的杭州市“平安示范单位”、杭州市人
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力资源和社会保障局颁发的“杭州就业援助公益示范企业”等多项荣誉，连续五年被浙江省住房
和城乡建设厅评为浙江省物业服务企业信用等级 AAA。
公司在业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州
市十佳物业服务企业等称号，目前为浙江省物业管理协会会长单位，对存量项目的续约及规模的
扩张产生积极影响。
（三）全业态服务优势
通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办公、园
区、学校、医院、文旅、医院、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态的专业服务能力，形成了
各个业态的标准化服务手册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目，服务的
主要业态领域多次获得行业协会等机构认可，荣获“2023 中国产业园区物业服务企业 TOP10”、
“2023 中国商业物业服务企业 TOP10”、“2022 中国交通枢纽物业服务领先企业”、“2022 城
市服务 TOP10 企业”、“2022 商业物业服务力 TOP20 企业”、“2021 中国办公物业管理优秀企
业”、“2020 中国产业园区物业管理领先企业”、“2020 中国特色物业服务领先企业-保障房服
务”等多项荣誉。
近几年公司加快全国化布局，已完成向全国性物业公司转型，通过战略牵引，将美好生活的
外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积极拓宽服务业态类型，形成了细分
品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量资产管理、餐饮服
务等业务独立运行，提供更加标准化、专业化、精细化的服务。
（四）组织管理优势
优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系
统，制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规范、智慧和相对稳定的组
织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司
为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现
日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。
公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和人力资源
规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和
精神奖励。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 185,088.66 万元，同比增长 0.23%；实现营业成本
155,472.28 万元，同比增长 4.60%；实现归属于母公司净利润为 18,576.72 万元，同比增长
27.69%，总资产为 266,295.23 万元，同比增长 16.06%，其中归属于母公司所有者权益为
115,543.58 万元，同比增长 12.40%。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 变动比例
本期数 上年同期数
（%）
营业收入 1,850,886,626.00 1,846,729,692.99 0.23
营业成本 1,554,722,825.93 1,486,375,972.41 4.60
销售费用 31,593,492.23 31,739,253.92 -0.46
管理费用 123,098,185.61 126,226,327.75 -2.48
财务费用 4,928,227.97 3,356,194.73 46.84
研发费用 3,471,085.20 3,096,052.38 12.11
经营活动产生的现金流
185,351,770.27 156,088,703.98 18.75
量净额
投资活动产生的现金流
-254,401,078.06 -311,036,361.06 18.21
量净额
筹资活动产生的现金流 68,271,348.30 -89,770,790.94 176.05
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量净额
营业收入变动原因说明：营业收入较上年同期增长 0.23%，主要系物业服务项目规模增长。
营业成本变动原因说明：营业成本较上年同期增长 4.60%，主要系公司的市场拓展项目毛利
率较低，且竞争加剧带来的项目撤场导致毛利率下降，成本增加。
销售费用变动原因说明：销售费用较上年同期下降 0.46%，主要系公司降本增效，优化费用
支出。
管理费用变动原因说明：管理费用较上年同期下降 2.48%，主要系公司降本增效，优化费用
支出。
财务费用变动原因说明：财务费用较上年同期增长 46.84%，主要系公司本期新增银行贷款，
支付银行贷款利息。
研发费用变动原因说明：研发费用较上年同期增长 12.11%，主要系公司加大信息化投入。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期增长 18.75%，主要系公司回款增
加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期增长 18.21%，主要系本期股权投
资额减少，2022 年公司收购了普惠物业、中大物业。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期增长 176.05%，主要系公司银行贷
款增加。
无变动原因说明：无
无变动原因说明：无
无变动原因说明：无
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
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2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
主营业务收入较上期增加 448.02 万元，主营业务成本较上期增加 6,878.35 万元，主要系公司的市场拓展项目毛利率较低，且竞争加剧带来的项目撤
场导致毛利率下降，成本增加。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年增
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）
增减（%） 增减（%） 减（%）
物业管理服 减少 3.53 个百分
1,848,658,293.80 1,552,597,132.61 16.01 0.24 4.64
务 点
主营业务分产品情况
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年增
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）
增减（%） 增减（%） 减（%）
物业基础服 减少 4.38 个百分
1,624,200,647.78 1,416,102,644.19 12.81 2.16 7.57
务 点
物业增值服 增加 4.83 个百分
168,556,461.37 85,228,602.94 49.44 -3.97 -12.33
务 点
非业主增值 增加 8.13 个百分
23,092,009.00 17,280,455.13 25.17 -37.12 -43.28
服务 点
资产管理服 减少 9.51 个百分
32,809,175.65 33,985,430.35 -3.59 -22.11 -14.24
务 点
主营业务分地区情况
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年增
分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）
增减（%） 增减（%） 减（%）
减少 2.61 个百分
杭州市 841,477,498.75 693,067,744.05 17.64 -2.70 0.49
点
减少 1.56 个百分
江苏省 372,051,154.95 309,779,566.14 16.74 -1.11 0.78
点
浙江省（除 337,294,371.24 296,868,853.36 11.99 7.87 14.72 减少 5.26 个百分
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杭州市） 点
减少 5.76 个百分
上海市 115,775,668.72 89,166,235.68 22.98 2.22 10.48
点
减少 16.32 个百
河南省 40,726,054.32 38,019,268.37 6.65 -14.91 3.12
分点
增加 7.20 个百分
陕西省 24,264,952.55 18,005,354.90 25.80 -26.71 -33.19
点
减少 17.45 个百
安徽省 29,792,967.92 30,769,177.89 -3.28 23.21 48.26
分点
减少 12.00 个百
湖北省 11,336,091.30 11,018,524.50 2.80 -26.56 -16.22
分点
增加 2.25 个百分
重庆市 12,357,656.26 11,297,696.88 8.58 2.12 -0.34
点
减少 17.01 个百
四川省 20,300,556.44 19,296,382.62 4.95 143.37 196.40
分点
增加 9.41 个百分
山西省 9,530,833.54 5,475,374.10 42.55 15.97 -0.36
点
减少 18.21 个百
湖南省 4,825,554.27 4,977,754.53 -3.15 -7.56 12.26
分点
增加 11.79 个百
江西省 20,478,886.90 17,484,135.12 14.62 18.01 3.69
分点
增加 3.73 个百分
其他省 8,446,046.64 7,371,064.47 12.73 57.09 50.65
点
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
报告期内，公司实现主营业务收入 184,865.83 万元，主营业务收入较上年同期增长 0.24%。
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
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(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年同期占 本期金额较
本期占总成本 情况
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
比例(%) 说明
(%) 动比例(%)
物业管理服务 人工成本（自 1,552,597,132.61 100 1,483,813,583.89 100 4.64% 主要系公司
有员 工、外包 的市场拓展
人员）、工 程 项目毛利率
材料、电梯及 较低，且竞
门禁 维保、清 争加剧带来
洁用品及保 的项目撤场
养、绿化相关 导致毛利率
费用、 秩序维 下降，成本
护费用、公共 增加
水电能耗）
分产品情况
上年同期占 本期金额较
本期占总成本 情况
分产品 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
比例(%) 说明
(%) 动比例(%)
物业基础服务 人工成本（自 主要系公司
有员 工、外包 的市场拓展
人员）、工 程 项目毛利率
材料、电梯及 较低，且竞
1,416,102,644.19 91.21 1,316,501,597.12 88.73 7.57
门禁 维保、清 争加剧带来
洁用品及保 的项目撤场
养、绿化相关 导致毛利率
费用、 秩序维 下降，成本
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护费用、公共 增加
水电能耗）
公司案场业
人工成本（自
务量下降，
非业主增值服务 有员 工、外包 17,280,455.13 1.11 30,465,120.04 2.05 -43.28
成本相应减
人员）
少
优化增值业
物业增值服务 增值服务成本 85,228,602.94 5.49 97,216,855.22 6.55 -12.33 务结构，毛
利率上升
公司将亏损
的长租公寓
资产管理服务 资产运作成本 33,985,430.35 2.19 39,630,011.51 2.67 -14.24 项目退出，
成本相应减
少
成本分析其他情况说明
无
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 12,120 万元，占年度销售总额 6.55%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形
□适用 √不适用
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B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额 24,220 万元，占年度采购总额 15.58%；其中前五名供应商采购额中关联方
采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
其他说明
无
3. 费用
√适用 □不适用
销售费用较上年同期下降 0.46%，主要系公司优化费用支出的管理。
管理费用较上年同期下降 2.48%，主要系公司优化费用支出的管理。
财务费用较上年同期增长 46.84%，主要系公司支付银行贷款利息。
研发费用较上年同期增长 12.11%，主要系公司加大信息化投入。
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
√适用 □不适用
单位：元
本期费用化研发投入 3,471,085.20
本期资本化研发投入 0
研发投入合计 3,471,085.20
研发投入总额占营业收入比例（%） 0.19
研发投入资本化的比重（%） 0
(2).研发人员情况表
√适用 □不适用
公司研发人员的数量 12
研发人员数量占公司总人数的比例（%） 0.13
研发人员学历结构
学历结构类别 学历结构人数
博士研究生 /
硕士研究生 /
本科 10
专科 2
高中及以下 /
研发人员年龄结构
年龄结构类别 年龄结构人数
30 岁以下（不含 30 岁） 7
30-40 岁（含 30 岁，不含 40 岁） 5
40-50 岁（含 40 岁，不含 50 岁） /
50-60 岁（含 50 岁，不含 60 岁） /
60 岁及以上 /
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(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末 本期期末金
上期期末数
数占总资 额较上期期 情况说
项目名称 本期期末数 上期期末数 占总资产的
产的比例 末变动比例 明
比例（%）
（%） （%）
主要系
公司预
5,922,636.7
预付款项 11,154,553.85 0.42 0.26 88.34 付供应
3
商款增
加
主要系
公司收
购谷尚
长期股权 87,564,109.
222,623,212.34 8.36 3.82 154.24 智能科
投资 73
技有限
公司股
权
主要系
公司确
其他非流 56,339,012. 认安邦
173,588,706.90 6.52 2.46 208.11
动金融资产 09 公允价
值变动
收益
主要系
公司车
无形资产 1,012,492.19 0.04 593,480.12 0.03 70.60
位使用
权增加
主要系
1,010,623.8 公司预
预收款项 2,673,405.24 0.10 0.04 164.53
3 收租金
增加
递延收益 767,517.73 0.03 1,293,196.5 0.06 -40.65 主要系
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8 增值税
加计扣
除政策
变动从
10%降
至 5%
主要系
公司银
短期借款 161,145,138.89 6.05 100.00
行贷款
增加
其他说明
无
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
期末银行存款包括冻结的银行存款 4,920,020.76 元，使用受限，其他货币资金中包含保证
金 1,113,876.80 元，使用受限。
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
详见“第三节”六（一）行业格局和趋势
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房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
□适用 √不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况
□适用 √不适用
3. 报告期内房地产销售和结转情况
□适用 √不适用
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地
出租房地 是否采用 租金收入/
序 产的建筑 权益比
地区 项目 经营业态 产的租金 公允价值 房地产公
号 面积(平方 例（%）
收入 计量模式 允价值(%)
米)
联合
1 杭州 办公 1,630.60 118.44 100% 否 不适用
大厦
绿地
2 郑州 新都 办公 182.00 13.33 100% 否 不适用
会
浦创
3 上海 商务 办公 149.44 66.74 100% 否 不适用
大厦
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
16,114.51 2.95% 0
6. 其他说明
□适用 √不适用
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(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
截止报告期末，公司对外股权投资总额 13,657.87 万元。
1. 重大的股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
标
的
截至
是
报表 合作 资产
被投 否 是 投资 预计 是 披露
科目 方 负债 披露索
资公 主要 主 投资 持股 否 资金 期限 收益 本期损益影 否 日期
投资金额 （如 （如 表日 引（如
司名 业务 营 方式 比例 并 来源 （如 （如 响 涉 （如
适 适 的进 有）
称 投 表 有） 有） 诉 有）
用） 用） 展情
资
况
业
务
浙江 南都物
天能 业服务
建设 2022 集团股
浙江 发展 年 11 份有限
谷尚 研究 有限 月9 公司对
长期
智能 和实 自有 公 资金 - 日和 外投资
否 增资 136,000,000.00 17% 否 股权 长期 是
科技 验发 资金 司、 到位 798,732.85 2022 暨关联
投资
有限 展 杭州 年 11 交易公
公司 可泽 月 11 告
网络 日 （2022-
科技 041）、
有限 南都物
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公 业服务
司、 集团股
杭州 份有限
微风 公司对
堂文 外投资
化创 暨关联
意有 交易的
限公 补充公
司、 告
杭州 （2022-
子巨 044）
自动
化设
备有
限公
司、
杭州
紫金
港科
技城
建设
投资
有限
公
司、
浙江
栖江
科技
有限
公司
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合计 / / / 136,000,000.00 / / / / / / / - / / /
798,732.85
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
3. 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
证券投资情况
□适用 √不适用
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
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4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元
注册资
公司名称 主要业务 资产总额 净资产 营业收入 净利润
本
上海采林物业管理有限
物业管理 500 7,962.25 3,026.99 7,989.61 313.07
公司
江苏金枫物业服务有限
物业管理 500 16,173.14 4,343.89 30,131.76 2,235.46
公司
杭州悦嘉家网络科技有
商品贸易 500 1,792.83 403.40 2,518.86 134.45
限公司
浙江悦郡商业管理有限
资产管理 6000 18,418.33 8,649.15 15,316.93 1,900.06
公司
浙江中大普惠物业有限
物业管理 2000 12,685.01 3,690.23 15,029.69 1,027.01
公司
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
近年来，随着物业服务与民生的关系密切性被发现，各地政策纷纷出台将物业企业纳入基层
社会治理体系，并鼓励物业探索“物业服务+生活服务”、“物业+养老”等新模式。2023 年
底，国家发改委发布《产业结构调整指导目录（2024 年本）》，将物业服务行业纳入商务服务
业，将物业服务内容表述更为细化，强调物业服务的消费服务业定位，但又区别于一般的消费服
务业，其服务需求更加贴近生活基础需求，客户粘性更高，服务面更广。
基于良好的政策环境及新型城镇化实施推进，物业行业顺应城市发展新理念新趋势，主动融
入城市更新行动，布局城市服务业务，围绕空间和人的日常生活需求及全生命周期需求延伸服务
边界，布局养老、托幼、亲子、教育、社区零售、美居、餐饮、资产管理、房屋经纪等领域，并
根据服务内容及时迭代服务模式。
此外，物业行业积极引入物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等科技，通过有效手
段探索降本增效空间，落实打造建设智慧物业管理服务平台 ，推进与城市运行管理服务平台、
智能家庭终端互联互通和融合应用，提供一体化管理和服务，整合社区到家服务，链接社区周边
生活性服务业资源，建设便民惠民智慧生活服务圈。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
公司秉承“让生活更美好”的企业使命，主动寻求战略升级，围绕“五有四力”，构建南都
“HDCS 新质服务力”模型，以“人才力、标准力、数字力、创造力”四力行动为主要支撑，深
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化“住宅、商写、城市服务”全业态布局，推进 “一体两翼” ——物业基础服务、物业增值服
务、资产管理服务三大赛道融合发展，成为“有担当、有价值、有文化、有特长、有未来”的南
都。
(三)经营计划
√适用 □不适用
2024 年是公司成立三十周年的新起点，公司初心不改，坚持人文服务和智慧管理的发展理
念，继续围绕 “一体两翼”发展战略，稳步推进各项经营管理工作，完成董事会下达的各项指
标和任务，助力公司发展战略顺利落地实现。
1、提升品质，夯实主业基底
今年习总书记提出“要牢牢把握高质量发展这个首要任务，因地制宜发展“新质生产力””，
公司将积极响应号召，基于各业态客户的多元化需求，制定精细化、场景化的服务体系标准，提
升物业服务质量，全覆盖运营品质检查，诊断项目问题并有针对性提供方法论监督问题整改。启
动“一线练兵计划”，分季度开展管家、秩序、环境、工程练兵。加强全生命周期服务管理体系
的节点管控，持续推动标准化落地、客户满意度提升。针对不同条线以供应商为维度进行专项品
质检查，定期核查项目管理人员对供应商履职的监管情况。
2、加快拓展，扩大服务规模
2024 年公司将围绕“优势+潜力”布局，筛选现有优质及重点城市，提前发掘潜在优质信
息，扩大市场信息来源，并通过标的质量和影响力筛选提升市场拓展效率；针对性制定“一城一
策”拓展策略，出台重点城市拓展激励政策，更有导向性激励组织、个人参与市场工作，营销队
伍精英化，创造优秀业绩并定期对重点城市拓展进度专项复盘并制度改进措施，巩固并扩大公司
在重点城市的市占率与影响力。
3、拓宽边界，持续挖掘增值
公司将继续围绕社区资源和客户需求不断深化深耕增值服务重点业务，积极拓宽增值业务内
容。社区增值服务方面，公司聚焦生活服务赛道，坚持长期主义发展信念，重点推进能源管理、
新零售、到家服务（入户维修、洗衣、家电清洗）、第三方维修业务等；此外，将探索从入户服
务延伸到企业服务，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位
及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务。
资产管理方面，将通过互联网、社交媒体、房屋租赁平台等多渠道宣传吸引更多潜在租客，
与周边单位、学校、机构等建立合作关系，开展企业租赁、学生公寓等合作项目，设计不同种周
期租赁方式，满足不同租客需求，提高公寓产品住宿率；积极开展产商运营服务，加强上下游房
源及客源信息获取及渠道对接，落实企业资质待办、项目申报、知识产权申请等业务内容，为商
办、产业园区客户提供全生命周期的资产服务，创造更高的资产价值。
4、团队建设，激发人才活力
为实现提供持续健康的人才供应，公司今年将重点对外招内培双管齐下。公司将持续打造雇
主品牌，侧重精文化的建设，以期吸引更多优质人才。通过精准绘制人才地图和强化内推机制，
优化面试流程和面试测评方式，提高人才到岗效率。内部培养方面，公司将分阶段分类，聚焦业
务能力的培养，特别关注实际业务场景中的行为变化和岗位胜任能力的提升，以确保培养出高质
量的人才。同时根据业务的难点和痛点，组织专项培训和专项人才培养计划，确保内部人才供给
的有效性和稳定性。
5、科技赋能，助力提质增效
公司将以空间档案、客户档案及公共基础档案为基础，建立主数据系统关联，打通新视窗、
OA、NC 及各新建业务系统，不断夯实系统闭环管理，保障主业务数字化全覆盖，提高数据资产
开发、数据报表可视化自建能力，实现系统间业务贯穿，数据融通，响应业务数据需求急迫性，
降低公司数据安全风险；打造涵盖组织管理、员工管理、绩效管理、异动应用模块全功能一体化
的人力资源数字化平台；打造公司办公统一门户，集成组织内部沟通会话、业务处理应用端口、
客户服务连接归口的一体化对内协同、对外服务综合平台；基于公司数据中台数据仓库建设能
力，以报表平台搭建业务报表，解决业务部门手工制表的困境，提升数据利用率，达到减负提效
的目标。
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(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1、市场风险
受房地产行业震荡影响，近几年随着物业市场竞争愈加激烈，物业服务行业集中度明显加速
提升，许多开发商旗下的物业公司将目光转向了存量项目。物业企业追求规模化、品牌化发展将
是行业发展趋势。公司亟待快速提升自身服务与管理能力，扩大品牌影响力，使得在未来激烈的
市场竞争中处于有利地位。
2、经营风险
公司主营业务为物业服务，属于劳动密集型行业。公司除了自有服务人员，还将部分秩序服
务、保洁等业务委托给该领域的专业外包公司，以提高服务效率，灵活适应市场需求。因此，如
果人力成本上升或者外包公司不能按合同约定提供外包服务，或将影响公司业务运营和品牌声
誉。
此外，公司虽近年来积极拓展全国市场，但由于房地产开发市场影响，行业进入存量市场，
一旦出现市场竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司
经营产生不利影响。
3、财务风险
公司管理项目多数采用包干制收费方式，即业主向公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏
损均由公司享有或承担。大部分业主能够按期或者在一定期限内缴纳物业费，但也存在部分物业
费无法收回的情形，对公司经营造成不利影响。
4、管理风险
物业管理属于重管理的轻资产行业，保持核心业务人员的稳定性、实现人员的标准化管理是
保证公司核心竞争力的关键。公司的经营规模将快速扩大，在资源整合、技术研发、生产管理、
市场开拓和资本运作等方面对公司提出了更高的要求。如果公司管理水平及人力资源不能及时适
应公司未来经营规模的快速扩大，将影响公司的运营能力和发展动力。
(五)其他
√适用 □不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说
明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
公司根据《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上海证券交易所股票上市规则》
（2023 年修订）及中国证监会有关法律法规的要求，结合公司实际情况，不断完善公司法人治
理结构、建立健全公司内部控制体系，规范公司运作。公司治理的实际情况基本符合中国证监会
发布的有关上市公司治理的规范性文件要求，基本情况如下：
1、 股东与股东大会
报告期内，公司维护全体股东合法权益，公平对待所有股东，认真对待股东来访、来电。公
司严格根据《公司法》《证券法》《上市公司股东大会规则》《上海证券交易所股票上市规则》
《上市公司章程指引》等最新法律法规规定，结合公司实际情况，及时修订《公司章程》《股东
大会议事规则》，并严格按照最新法规和公司新修订规则的有关要求召集、召开，同时股东大会
采取现场结合网络投票的方式进行表决，确保所有股东特别是中小股东充分行使表决权。
2、 董事与董事会
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公司董事会成员 7 名，其中独立董事 3 名；董事会下设有审计委员会、提名委员会、薪酬与
考核委员会、战略决策委员会四个委员会，董事会人数及构成符合法律法律最新要求。公司董事
勤勉履行职责，严格遵守承诺，按时出席董事会、董事会专门委员会和股东大会相关会议，为公
司日常经营和重大事项发表了专业意见，确保了董事会的规范化运作和决策的合法、科学和高
效。
3、 监事与监事会
公司监事会设监事 3 名，其中职工代表监事 1 名，监事会的人数和构成符合法律、法规的要
求。公司监事会按照《公司法》《证券法》及其他相关法律法规、《公司章程》《监事会议事规
则》的规定，对公司财务工作、公司董事及高级管理人员的工作、公司重大生产经营决策等重大
事项实施了有效监督，充分发挥了监事会的监督作用。
4、信息披露及透明度
公司严格按照相关法律法规要求，及时通过《上海证券报》及上海证券交易所网站披露有关
信息，切实履行上市公司信息披露义务，有效防止选择性信息披露和内幕交易的情形发生，保证
公司信息披露的真实、准确、完整、公平、及时、公正，积极维护公司和广大股东的合法权益。
5、投资者关系及利益相关者
报告期内，公司注重投资者关系管理，通过电话、互动平台、现场等线上线下相结合多种方
式与投资者保持沟通，解答投资者反馈的信息与问题，与投资者形成良好的互动互信关系，增强
投资者对公司的理解和信心。公司充分尊重和维护投资者及利益相关者的合法权益，共同推动公
司持续、健康地发展。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具
体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登
决议刊登的指定网站
会议届次 召开日期 的披露日 会议决议
的查询索引
期
2022 年 年 2023 年 5 月 16 详见上海证券交易所 2023 年 5 本次会议共审议通过 13 项
度股东大会 日 网站 月 17 日 议案，不存 在否决议案情
http://www.sse.com 况。具体内 容详见公司刊
.cn（公告编号： 登在《上海 证券报》、上
2023-021） 海证券交易所网站公告。
2023 年 第 2023 年 8 月 8 详见上海证券交易所 2023 年 8 本次会议共审议通过 2 项议
一次临时股 日 网站 月9日 案，不存在否决议案情
东大会 http://www.sse.com 况。具体内 容详见公司刊
.cn/（公告编号： 登在《上海 证券报》、上
2023-029） 海证券交易所网站公告。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
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股东大会情况说明
√适用 □不适用
公司股东大会均采取现场投票和网络投票相结合的表决方式，股东大会的召集、召开和决策
程序符合《公司法》《公司章程》等相关法律法规的规定。上述股东大会所审议的议案均获通
过。
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四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内
从公司获 是否在公
任期起始日 任期终止 年度内股份 增减变动
姓名 职务 性别 年龄 年初持股数 年末持股数 得的税前 司关联方
期 日期 增减变动量 原因
报酬总额 获取报酬
（万元）
韩芳 董事长 女 53 40,329,534 40,329,534 0 - 239.77 否
2018/12/19 2025/1/11
楼俊 董事、总 男 55 0 0 - 130.12 否
2022/1/11 2025/1/11 0
裁
阙建华 董事、执 男 50 0 0 - 128.95 否
2018/12/19 2025/1/11 0
行总裁
沈慧芳 董事 女 52 2018/12/19 2025/1/11 0 0 0 - 10 否
贾生华 独立董事 男 62 2018/12/19 2025/1/11 0 0 0 - 10 否
周宏伟 独立董事 男 49 2022/1/11 2025/1/11 0 0 0 - 10 否
赵刚 独立董事 男 47 2022/1/11 2025/1/11 0 0 0 - 10 否
金新昌 监事会主 男 56 0 0 - 30.39 否
2018/12/19 2025/1/11 0
席
崔炜 监事 男 43 2022/1/11 2025/1/11 0 0 0 - 50.55 否
陈士建 监事 男 41 2023/8/8 2025/1/11 0 0 0 - 38.06 否
徐静 副总裁 女 52 2018/12/24 2025/1/11 0 0 0 - 125.45 否
王华明 副总裁 男 50 2021/3/22 2025/1/11 0 0 0 - 99.34 否
倪旭升 副总裁 男 51 2022/1/11 2025/1/11 0 0 0 - 124.48 否
赵磊 副总裁 男 47 2018/12/24 2025/1/11 0 0 0 - 71.74 否
王黎 副总裁 女 41 2022/10/10 2025/1/11 0 0 0 - 69.81 否
向昱力 财务负责 男 37 2021/9/8 2025/1/11 0 0 - 61.08 否
0
人
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王 碧 颖 监事 女 42 2022/1/11 2023/8/7 500 500 0 - 12.73 否
（ 已 离
职）
王 海 群 副总裁 男 53 2022/8/25 2023/5/5 0 0 0 - 31.43 否
（ 已 离
职）
合计 / / / / / 40,330,034 40,330,034 0 / 1,253.90 /
姓名 主要工作经历
韩芳 1993 年 2 月至 2006 年 12 月，就职于浙江南都房产集团有限公司，担任集团副总裁等职；2001 年 9 月至今于公司任职，现任公司董事长。
楼俊 曾任西湖区商务局、西湖区财政局党委书记、局长等职，现任公司董事及总裁。
阙建华 1992 年 12 月至 1996 年 12 月，服役于上海武警总队；1998 年 8 月至今就职于南都物业，现任公司董事及执行总裁。
沈慧芳 曾任浙江绿都宾馆、杭州海外海宾馆房务总监，2003 年 11 月进入南都物业，现任公司董事。
贾生华 曾任浙江大学社会科学学部副主任、校学位委员会委员、浙江大学管理学院副院长、工商管理系主任、MBA 教育中心主任等职务。现任浙
江大学房地产研究中心主任，浙江省房地产业协会房地产研究分会主任，“世界华人不动产学会”常务理事，绿城中国控股有限公司独立
董事，广宇集团股份有限公司独立董事，滨江集团股份有限公司独立董事，本公司独立董事。
周宏伟 曾任上海市公房经营管理办公室科长，上海市物业管理事务中心办公室主任、中心副主任，现任上海市物业管理行业协会常务副会长及本
公司独立董事。
赵刚 曾任香港城市大学助理研究员、香港中文大学助理研究员、常州大学商学院副教授，现任浙江财经大学会计学院副教授、财务管控与企业
可持续发展研究中心主任，浙江龙盛集团股份有限公司、福建省星源农牧科技股份有限公司及本公司独立董事。
金新昌 2007 年 12 月至 2009 年 9 月任杭州全向科技有限公司副总经理；2009 年 10 月加入南都物业，现任公司物业运营客户关系部总监、监事会
主席。
崔炜 曾就职于浙江中烟、阿里巴巴（中国）网络技术有限公司、姚生记食品等企业。2013 年 6 月加入南都物业，历任公司多种经营中心经理、
子公司浙江悦都网络科技有限公司总监、信息技术中心总监，现任公司总裁办公室主任。
陈士建 曾任华立集团股份有限公司人力资源经理、华数数字电视传媒集团有限公司学习发展部主任。2018 年 3 月加入南都，历任人才开发总监、
人力资源总监，现任市场营销中心总经理。
徐静 曾任海外海酒店房务总监、总经理助理；2005 年 7 月至今，就职于南都物业，现任公司副总裁。
王华明 1996 年 9 月至 2003 年 10 月任职于常熟尚湖风景区开发公司担任副经理,2003 年 11 月至今,任江苏金枫物业服务有限责任公司董事长，现
任公司副总裁。
倪旭升 曾任上海高地物业管理有限公司总裁，现任公司副总裁。
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
赵磊 曾任盾安控股集团董事局秘书、安徽江南化工股份有限公司董事会秘书，现任公司副总裁兼董事会秘书。
王黎 曾任阿里巴巴（中国）网络技术有限公司人力资源 HRG，2010 年 10 月起至今任职于南都物业，现任公司副总裁。
向昱力 2011 年 8 月至 2017 年 3 月,历任立信会计师事务所(特殊普通合伙)广东分所审计员、高级审计员、项目经理及业务经理；2017 年 3 月至
2018 年 12 月,担任深圳市帕拉丁股权投资有限公司高级投资经理；2019 年 1 月至 2020 年 6 月,担任深圳市碧桂园创新投资有限公司高级
投资总监；2020 年 6 月至 2021 年 4 月,担任上海中梁物业发展有限公司财务专业总经理；现任公司财务负责人。
其它情况说明
□适用 √不适用
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(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
在股东单位担任
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
的职务
韩芳 浙江南都产业发展集 执行董事 2010-09-19
团有限公司
舟山五彩石投资合伙 执行事务合伙人 2015-08-25
企业（有限合伙）
在股东单位任职 无
情况的说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人 在其他单位担
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
员姓名 任的职务
韩芳 浙江未来科技股份有限公司 监事 2021-01-28
浙江南郡房地产开发有限公司 执行董事 2021-11-17
杭州南郡溪景置业有限公司 执行董事 2021-11-17
浙江南都悦盛投资管理有限公司 执行董事 2019-01-25
浙江南都房地产营销策划有限公
执行董事 2007-12-27
司
浙江南都企业管理服务有限公司 执行董事 2004-06-08
乌鲁木齐南都物业服务有限公司 执行董事 2020-01-06
杭州南郡广告策划有限公司 执行董事 2011-06-17
楼俊 浙江悦郡商业管理有限公司 执行董事 2020-10-27
杭州楠烁实业投资有限公司 监事 2020-03-12
浙江中大普惠物业有限公司 董事长 2022-01-26
浙江悦都网络科技有限公司 执行董事 2022-05-12
桐乡市乌镇南都智慧城市服务有 2022-11-23
董事长
限公司
浙江南都教育科技有限公司 执行董事 2021-01-14 2023-8-23
杭州乐勤装饰工程有限公司 执行董事 2020-09-11
杭州中大物业服务有限公司 执行董事 2022-01-26
杭州悦嘉文化艺术有限公司 执行董事 2020-04-14 2023-8-23
阙建华 桐乡市乌镇南都智慧城市服务有 董事、总经理
2022-11-23
限公司
杭州南郡商业经营管理有限公司 董事 2021-01-18
董事长、总经
江西国信南都商业管理有限公司 2020-08-28
理
杭州信建大悦住房服务有限公司 执行董事 2019-09-05
江苏金枫物业服务有限责任公司 董事 2018-06-15
杭州南诚智慧生活服务有限公司 董事长 2020-03-27
南都正和（山东）物业服务有限 董事长
2020-09-09
公司
南都悦通（杭州）智慧物业服务 董事
2020-06-19
有限公司
沈慧芳 浙江南都爱如餐饮管理有限公司 董事 2021-08-20 2023-9-28
杭州运河辰景物业管理服务有限 董事、总经理 2020-08-26
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
公司
贾生华 杭州滨江房产集团股份有限公司 董事 2015-05-25
广宇集团股份有限公司 独立董事 2021-06-16
德信服务集团有限公司 独立董事 2021-06-21 2023-4-14
绿城服务集团有限公司 独立董事 2006-03-25
赵刚 横店影视股份有限公司 独立董事 2017-06-09 2023-5-24
浙江龙盛集团股份有限公司 独立董事 2021-03-19
沃太能源股份有限公司 董事 2012-09-12
福建省星源农牧科技股份有限公
董事 2020-09-29
司
浙江舒友仪器设备股份有限公司 董事 2020-08-20 2023-9-14
执行董事、总
长育教育咨询常州有限责任公司 2020-02-12
经理
周宏伟 上海卓训教育科技有限公司 董事长 2019-08-01
金新昌 桐乡市乌镇南都智慧城市服务有 监事 2022-11-23
限公司
崔炜 浙江中大普惠物业有限公司 监事 2022-01-26
桐乡市乌镇南都智慧城市服务有
监事 2022-11-23
限公司
杭州中大物业服务有限公司 监事 2022-01-26
上海采林物业管理有限公司 监事 2022-08-24
上海南都悦郡物业服务有限公司 监事 2022-08-31
陈士建 杭开南都（杭州）城市运营服务 2023-5-29
董事
有限公司
绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公 2023-10-13
董事、经理
司
赵磊 安邦护卫集团股份有限公司 董事 2021-10-19
徐静 浙江悦都物业服务有限公司 经理,执行董事 2019-09-30
执行董事、总
浙江南都智联物业服务有限公司 2021-01-19
经理
桐乡市乌镇南都智慧城市服务有 2022-11-23
董事
限公司
海宁南都悦郡物业服务有限公司 执行董事 2021-12-09
海宁南都智联物业服务有限公司 执行董事 2021-12-09
杭州乐勤楼宇工程有限公司 执行董事 2020-11-16
王华明 江苏金枫物业服务有限责任公司 董事长 1997-12-10
常熟市锦星宾馆有限公司 监事 2004-01-09
常熟市中远物业服务有限责任公 执行董事、总 2014-03-20
司 经理
常熟中南美豪酒店管理有限公司 执行董事 2021-08-09
苏州万进企业管理有限公司 执行董事 2019-11-07
倪旭升 上海采林物业管理有限公司 董事长 2022-02-08
执行董事、总
上海南都悦郡物业服务有限公司 2022-02-15
经理
启东南都智联物业服务有限公司 执行董事
王黎 执行董事、总
杭州悦嘉家网络科技有限公司 2021-03-19
经理
杭州乐勤装饰工程有限公司 监事 2021-01-11
杭州悦享供应链管理有限公司 执行董事、总 2022-04-21
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
经理
执行董事、总
杭州麦肃服装有限公司 2021-06-16
经理
在其他
单位任
职情况
的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员 根据公司《薪酬管理制度》及《绩效管理制度》确定高级管理
报酬的决策程序 人员薪酬，经董事会、薪酬与考核委员会审议，股东大会审
批。
董事在董事会讨论本人薪酬 是
事项时是否回避
薪酬与考核委员会或独立董 薪酬与考核委员会或独立董事会对公司董事、监事、高级管理
事专门会议关于董事、监 人员的岗位职责、能力素质、业绩贡献等进行全面评估，并根
事、高级管理人员报酬事项 据公司的整体业绩和市场行情，制定合理的薪酬标准和激励政
发表建议的具体情况 策，考虑公司的发展含量和长期利益，充分体现以岗位、能力
和业绩的付薪理念，关注薪酬标准的外部竞争性和内部公平
性，以吸引和留住优秀人才，并保持公司内部薪酬体系的稳定
和谐。
董事、监事、高级管理人员 根据外部市场或行业环境、地区薪酬水平，结合岗位价值、个
报酬确定依据 人履职情况，确定月度工资。
根据绩效考核方案、考核结果、考核周期，发放季度、半年
度、年度绩效。
董事、监事和高级管理人员 报告期内，根据上述原则，董事、监事、高级管理人员薪酬按
报酬的实际支付情况 时、足额发放。
报告期末全体董事、监事和 报告期内，董事、监事和高级管理人员报酬合计 1,253.90 万
高级管理人员实际获得的报 元。
酬合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
王碧颖 监事 离任 个人原因辞职
王海群 副总裁 离任 个人原因辞职
陈士建 监事 聘任 股东大会聘任
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
第三届董事会第 2023-4-6 审议通过了如下议案：
八次会议 1、关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的议案
第三届董事会第 2023-4-24 审议通过了如下议案：
九次会议 1、 关于公司 2022 年度董事会工作报告的议案；
2、 关于公司 2022 年年度报告及其摘要的议案；
3、 关于公司 2022 年度财务决算报告的议案；
4、 关于公司 2022 年度内部控制评价报告的议案；
5、 关于公司 2022 年度利润分配预案的议案；
6、 关于公司 2022 年度独立董事述职报告的议案；
7、 关于公司 2022 年度董事会审计委员会履职情况报告的议
案；
8、 关于续聘公司 2023 年度财务审计机构的议案；
9、 关于确认公司董事、监事、高级管理人员 2022 年度薪
酬的议案；
10、 关于公司 2022 年度募集资金存放与实际使用情况的专
项报告；
11、 关于使用闲置自有资金进行现金管理的议案；
12、 关于公司向银行申请综合授信额度的议案；
13、 关于 2023 年度日常关联交易预计的议案；
14、 关于使用闲置自有资金进行证券投资的议案；
15、 关于提请召开公司 2022 年年度股东大会的议案。
第三届董事会第 2023-4-25 审议通过了如下议案：
十次会议 1、关于公司 2023 年第一季度报告的议案
第三届董事会第 2023-7-20 审议通过了如下议案：
十一次会议 1、关于调整使用闲置自有资金进行现金管理额度的议案；
2、关于提请召开公司 2023 年第一次临时股东大会的议案。
第三届董事会第 2023-8-28 审议通过了如下议案：
十二次会议 1、关于公司 2023 年半年度报告及其摘要的议案；
2、关于公司 2023 年半年度募集资金存放与实际使用情况的
专项报告；
3、关于补充确认及继续使用部分暂时闲置募集资金进行现
金管理的议案；
4、关于会计政策变更的议案。
第三届董事会第 2023-10-27 审议通过了如下议案：
十三次会议 1、关于公司 2023 年第三季度报告的议案
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
是否
董事 是否连续
独立 本年应参 亲自 以通讯 出席股东
姓名 委托出 缺席 两次未亲
董事 加董事会 出席 方式参 大会的次
席次数 次数 自参加会
次数 次数 加次数 数
议
韩芳 否 6 6 0 0 0 否 1
楼俊 否 6 6 0 0 0 否 2
阙建华 否 6 6 0 0 0 否 0
沈慧芳 否 6 6 0 0 0 否 2
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
贾生华 是 6 6 0 0 0 否 2
周宏伟 是 6 6 6 0 0 否 2
赵刚 是 6 6 0 0 0 否 2
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 6
其中：现场会议次数 0
通讯方式召开会议次数 0
现场结合通讯方式召开会议次数 6
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(一) 董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 赵刚(召集人)、贾生华、楼俊
提名委员会 周宏伟(召集人)、赵刚、阙建华
薪酬与考核委员会 贾生华(召集人)、赵刚、韩芳
战略决策委员会 韩芳(召集人)、楼俊、周宏伟
(二) 报告期内审计委员会召开 5 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
2023-4-6 第三届董事会审计委 审议通过了： 无
员会第六次会议 1、关于使用闲置募集资金暂时补充流动资
金的议案
2023-4-24 第三届董事会审计委 审议通过了： 无
员会第七次会议 1、关于公司 2022 年度董事会审计委员会履
职情况报告的议案
2、关于公司 2022 年年度报告及其摘要的议
案
3、关于公司 2022 年度内部控制评价报告的
议案
4、关于公司 2022 年度财务决算报告的议案
5、关于公司 2022 年度利润分配预案的议案
6、关于续聘公司 2023 年度财务审计机构的
议案
7、关于公司 2022 年度募集资金存放与实际
使用情况的专项报告
8、关于 2023 年度日常关联交易预计的议案
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
2023-4-25 第三届董事会审计委 审议通过了： 无
员会第八次会议 1、关于公司 2023 年第一季度报告的议案
2023-8-28 第三届董事会审计委 审议通过了： 无
员会第九次会议 1、关于公司 2023 年半年度报告及其摘要的
议案
2、关于公司 2023 年半年度募集资金存放与
实际使用情况的专项报告
3、关于会计政策变更的议案
2023-10-27 第三届董事会审计委 审议通过了： 无
员会第十次会议 1、关于公司 2023 年第三季度报告的议案
(三) 报告期内战略决策委员会召开 1 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
2024-4-24 第三届董事会战 审议通过了： 无
略决策委员会第 1、关于公司 2022 年度董事会战略决策委员会履
三次会议 职情况报告的议案
(四) 报告期内薪酬与考核委员会召开 1 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
2024-4-24 第三届董事会薪 审议通过了： 无
酬与考核委员会 1、关于公司 2022 年度董事会薪酬与考核委员会
第二次会议 履职情况报告的议案
2、关于确认公司董事、监事、高级管理人员
2022 年度薪酬的议案
(五) 报告期内提名委员会召开 1 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
2024-4-24 第三届董事会提 审议通过了： 无
名委员会第五次 1、关于公司 2022 年度董事会提名委员会履职情
会议 况报告的议案
(六) 存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 3,625
主要子公司在职员工的数量 5,720
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
在职员工的数量合计 9,345
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职
0
工人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
管理人员 1,120
客服人员 1,580
维修人员 1,317
秩序人员 1,408
保洁/绿化人员 3,115
其他人员 805
合计 9,345
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生 35
本科 622
大专 1,521
高中/中专及以下 7,167
合计 9,345
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司严格遵照《中华人民共和国劳动法》等相关法律法规，参照宏观政策的变化、行业及地
区的薪酬水平，遵循对外具有竞争性、对内兼顾公平与价值体现的薪酬理念、建立科学与公平的
薪酬机制，体现集团价值导向，助力公司战略目标和年度工作目标的全面实现。
公司秉承对员工持续改进的原则，以薪酬体系为主，以岗位绩效为导向，与个人成长密切相
关，遵循“为岗位价值付薪、为业绩贡献付薪、为个人能力付薪”，不断提高薪酬科学化水平，
实现与员工共同进步、共同富裕。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
1、积极构建学习型组织，打造“有文化”的南都，一个能够不断自我革新、适应时代变迁
的学习型组织。公司已组建了一支学习运营官队伍，并推出了学习型组织积分机制，涵盖了六大
类学习项目，包括内部经验提炼与分享、外部知识学习与分享、行业动态速览、现场直播与在线
培训、E 学院精选课程包以及行业考察与交流，这些项目构成了“116”学习型组织运营系统，
加强了知识共享与技能提升。公司鼓励各组织参与行业交流，实施“走出去，引进来”的策略，
增强了知识积累与先进经验吸收的深度。
2、聚焦人才培养与能力提升，围绕提升服务力、提升专业力、提升管理力、提升领导力四
个方面开展系列的培训项目。公司已完成了针对高级工的职业技能认定，为近百名员工颁发职业
资格认证。业务大咖专题直播参训人次累计超过 10000 人次，培训覆盖的主题广泛包括《物业提
升品质与客户满意魔力法则》《集中交付三大阶段与 11 个关键点》《物业企业客户满意度提升
实战韬略》《物业企业行业趋势与经营创新》等。公司强调管理能力的提升，着重构建了三项管
理人才认证项目：内部培训师认证、面试官认证、绩效辅导员认证。这些认证旨在深化管理人员
的选拔识别和人才培养技巧，同时提供实际操作指导和技能提升，以求在管理实践中达到更高效
能。
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(四) 劳务外包情况
√适用 □不适用
劳务外包的工时总数 32333830
劳务外包支付的报酬总额 646280987
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
根据《公司章程》，公司利润分配政策为：
（1）公司利润分配应重视对投资者的合理投资回报，利润分配政策应保持连续性、稳定性
和合理性并兼顾公司的可持续发展，公司利润分配不得超过累计可分配利润的范围。
（2）公司的利润分配方案由董事会根据公司业务发展情况、经营业绩情况拟定并提请股东
大会审议批准。公司可以采取现金、股票或现金股票相结合的方式分配利润；公司一般按照年度
进行利润分配，在具备现金分红条件下，应当优先采用现金分红方式分配利润；在有条件的情况
下，公司可以进行中期利润分配。
公司进行利润分配时，董事会应当综合考虑所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈利
水平以及是否有重大资金支出安排等因素，区分下列情形，并按照公司章程规定的程序，提出差
异化的现金分红政策：
①公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润
分配中所占比例最低应达到 80%；
②公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润
分配中所占比例最低应达到 40%；
③公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润
分配中所占比例最低应达到 20%。
公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，可以按照前项规定处理。
公司拟向全体股东每股派发现金红利 0.3463 元（含税）。截至 2023 年 12 月 31 日，公司总
股本 187,777,779 股，以此计算合计拟派发现金红利 65,027,444.87 元（含税）。本年度公司现
金分红比例为 35%。
公司目前正在实施股份回购，公司通过回购专用账户所持有本公司股份不参与本次利润分
配，如后续在实施权益分派的股权登记日前因回购股份致使公司总股本发生变动的，拟维持利润
分配总额不变，相应调整每股分配比例。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充 √是 □否
分保护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司
应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
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(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 0
每 10 股转增数（股） 0
现金分红金额（含税） 65,027,444.87
分红年度合并报表中归属于上市公司普通股
185,767,199.49
股东的净利润
占合并报表中归属于上市公司普通股股东的
35
净利润的比率（%）
以现金方式回购股份计入现金分红的金额 0
合计分红金额（含税） 65,027,444.87
合计分红金额占合并报表中归属于上市公司
35
普通股股东的净利润的比率（%）
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
□适用 √不适用
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》和中国证
监会制定的各项法律法规要求，围绕公司的生产经营与战略目标建立内控管理体系并持续优化，
并对各业务流程进一步梳理、完善及规范，深化内控制度的执行与检查，聚焦 6 个专业领域，12
个关键风控稽核项，确保各项制度有效落地。
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同时，公司积极响应证监会、上交所等有关部门组织监管合规培训，及时组织董事、监事及
高级管理人员参加学习，提高管理层的公司治理水平。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
报告期内，公司结合行业特点和业务拓展实际经营情况，通过制度化手段、向控股子公司委
派董事、监事行使表决权，委派高级管理人员参与子公司的日常经营与管理，实现加强对子公司
的有效管理，持续强化内部控制监督检查机制，提高公司整体运作效率和抗风险能力。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
天健会计师事务所(特殊普通合伙)为公司出具了标准的无保留意见的内部控制审计报告，
《公司内部控制审计报告》详见上海证券交易所网站（http：//www.sse.com.cn）。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
无
十六、 其他
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
是否建立环境保护相关机制 否
报告期内投入环保资金（单位：万元） 不适用
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施 否
减少排放二氧化碳当量（单位：吨） 不适用
减碳措施类型（如使用清洁能源发 不适用
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电、在生产过程中使用减碳技术、研
发生产助于减碳的新产品等）
具体说明
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
□适用 √不适用
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
□适用 √不适用
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第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及时履 如未能及
承诺背 承诺 承诺 是否有履行 是否及时严 行应说明未完 时履行应
承诺方 承诺时间 承诺期限
景 类型 内容 期限 格履行 成履行的具体 说明下一
原因 步计划
股份 韩芳、阙建 锁定期满后，在公司担任董 2016-6-17 是 锁定期满 是
限售 华、沈慧 事、监事、高级管理人员期 后,担任董
芳、徐静、 间，每年转让直接或间接持有 监高期间；
金新昌 的南都物业股份不超过本人直 离职半年内
接或间接持有南都物业股份总
与首次
数的 25%；在离职半年内，本
公开发
人不转让所直接或间接持有南
行相关
都物业的股份。
的承诺
股份 韩芳、南都 如在锁定期满后两年内减持直 2016-6-17 是 锁定期满后 是
限售 产发集团、 接或间接持有发行人股票的， 2 年内
舟山五彩 减持价格将不低于本次发行的
石、肖小 发行价。不因其职务变更、离
凌、金涛 职等原因，而放弃履行承诺。
股份 韩芳、南都 自公司股票上市至其减持期 2016-6-17 是 自公司股票 是
限售 产发集团、 间，南都物业如有派息、送 上市至其减
舟山五彩 股、资本公积金转增股本、配 持期间
石、上海南 股等除权除息事项，减持底价
都、银泰置 下限和股份数将相应进行调
地、肖小 整。
凌、金涛、
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阙建华、沈
慧芳、徐
静、金新昌
其他 公司、控股 责任主体未能履行承诺时的约 2016-6-17 否 不适用 是
股东、实际 束措施：
控制人、董 公司承诺：
事、高级管 如公司在首次公开发行股
理人员、公 票（A 股）并上市招股说明书
司股东 中所作出的公开承诺事项未能
履行、确已无法履行或无法按
期履行的，本公司将采取如下
措施：
1、及时、充分披露公司
承诺未能履行、无法履行或无
法按期履行的具体原因；
2、向公司投资者提出补
充承诺或替代承诺，以尽可能
保护投资者的权益；
3、将上述补充承诺或替
代承诺提交公司股东大会审
议；
4、公司违反承诺给投资
者造成损失的，将依法对投资
者进行赔偿。
控股股东、实际控制人的
承诺：
浙江南都产业发展集团有
限公司、韩芳女士分别作为南
都物业服务集团股份有限公司
控股股东、实际控制人，特此
承诺，如违反首次公开发行上
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市时已作出的公开承诺，则采
取或接受以下措施：
1、在有关监管机关要求
的期限内予以纠正；
2、给投资者造成直接损
失的，依法赔偿损失；
3、有违法所得的，按相
关法律法规处理；
4、如该违反的承诺属可
以继续履行的，将继续履行该
承诺；
5、根据届时规定可以采
取的其他措施。
公司董事、高级管理人员
的承诺：
南都物业服务集团股份有
限公司董事、高级管理人员承
诺，如违反首次公开发行上市
时已作出的公开承诺，则采取
或接受以下措施：
1、在有关监管机关要求
的期限内予以纠正；
2、给投资者造成直接损
失的，依法赔偿损失；
3、有违法所得的，按相
关法律法规处理；
4、如该违反的承诺属可
以继续履行的，将继续履行该
承诺；
5、根据届时规定可以采
取的其他措施。
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发行人董事、高级管理人
员承诺不因职务变更、离职等
原因而放弃履行已作出的承
诺。
股东承诺：
韩芳、金涛、肖小凌、郑
勇强、南都产发集团、舟山五
彩石、银泰置地、上海南都、
中城年代作为南都物业服务集
团股份有限公司股东承诺，如
违反其在公司首次公开发行上
市时已作出的公开承诺，则采
取或接受以下措施：
1、在有关监管机关要求
的期限内予以纠正；
2、因依赖股东所作承诺
给发行人造成直接损失的，依
法赔偿发行人因此所遭受的直
接损失；
3、因违反承诺而有违法
所得的，按相关法律法规处
理；
4、如该违反的承诺属可
以继续履行的，将继续履行该
承诺；
5、根据届时规定可以采取的
其他措施。
其他 公司、控股 关于被摊薄即期回报填补措施
股东、实际 的相关承诺：
2016-6-17 否 不适用 是
控制人、董 公司承诺：公司将采取以
事、高级管 下措施填补被摊薄即期回报：
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理人员、公 1、加快推进募投项目建设，
司股东 争取募投项目早日达产并实现
预期效益，严格管理募集资金
使用，保证募集资金得到充分
有效利用；
2、进一步完善利润分配制度
特别是现金分红政策，强化投
资者回报机制；
3、保证稳健经营的前提下，
充分发挥竞争优势，开展相关
多元化，进一步提高公司市场
竞争力和持续盈利能力。
董事、高级管理人员承
诺：
为保障公司填补即期回报措施
能够得到切实履行，公司董
事、高级管理人员作出如下承
诺:
1、不无偿或以不公平条件向
其他单位或者个人输送利益，
也不采用其他方式损害公司利
益；
2、对本人的职务消费行为进
行约束；
3、不动用公司资产从事与其
本人履行职责无关的投资、消
费活动；
4、由董事会或薪酬委员会制
定的薪酬制度与公司填补回报
措施的执行情况相挂钩；
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5、公司目前无股权激励计
划。若未来进行股权激励，拟
公布的公司股权激励的行权条
件与公司填补回报措施的执行
情况相挂钩。
控股股东、实际控制人承诺：
公司控股股东、实际控制人承
诺：
不越权干预南都物业经营管理
活动，不侵占南都物业利益。
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(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
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二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
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四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
会计政策变更的内容和原因 受重要影响的报表项目名称 影响金额
2022 年 12 月 31 日资产负债表项目
公司自 2023 年 1 月 1 日起
执行财政部颁布的《企业会
计准则解释第 16 号》“关
于单项交易产生的资产和负 递延所得税资产 643,557.04
债相关的递延所得税不适用
初始确认豁免的会计处理”
规定
公司自 2023 年 1 月 1 日起
执行财政部颁布的《企业会
计准则解释第 16 号》“关
于单项交易产生的资产和负 递延所得税负债 3,598.91
债相关的递延所得税不适用
初始确认豁免的会计处理”
规定
公司自 2023 年 1 月 1 日起
执行财政部颁布的《企业会
计准则解释第 16 号》“关
于单项交易产生的资产和负 盈余公积 237.69
债相关的递延所得税不适用
初始确认豁免的会计处理”
规定
公司自 2023 年 1 月 1 日起
执行财政部颁布的《企业会
计准则解释第 16 号》“关
于单项交易产生的资产和负 未分配利润 638,519.48
债相关的递延所得税不适用
初始确认豁免的会计处理”
规定
公司自 2023 年 1 月 1 日起
执行财政部颁布的《企业会
计准则解释第 16 号》“关
于单项交易产生的资产和负 少数股东权益 1,200.96
债相关的递延所得税不适用
初始确认豁免的会计处理”
规定
2022 年度利润表项目
公司自 2023 年 1 月 1 日起
执行财政部颁布的《企业会
所得税费用 -132,329.48
计准则解释第 16 号》“关
于单项交易产生的资产和负
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债相关的递延所得税不适用
初始确认豁免的会计处理”
规定
公司自 2023 年 1 月 1 日起
执行财政部颁布的《企业会
计准则解释第 16 号》“关
于单项交易产生的资产和负 归属于母公司所有者的净利润 131,421.42
债相关的递延所得税不适用
初始确认豁免的会计处理”
规定
公司自 2023 年 1 月 1 日起
执行财政部颁布的《企业会
计准则解释第 16 号》“关
于单项交易产生的资产和负 少数股东损益 908.06
债相关的递延所得税不适用
初始确认豁免的会计处理”
规定
其他说明
(1) 公司自 2023 年 1 月 1 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 16 号》“关于单项
交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定，对在首次执行
该规定的财务报表列报最早期间的期初至首次执行日之间发生的适用该规定的单项交易按该规定
进行调整。对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认
的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂
时性差异和可抵扣暂时性差异的，按照该规定和《企业会计准则第 18 号——所得税》的规定，
将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。
(2) 公司自 2023 年起提前执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 17 号》“关于售后租回
交易的会计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）审批程序及其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 860,000.00
境内会计师事务所审计年限 8年
境内会计师事务所注册会计师姓名 赵丽、李迎亚
境内会计师事务所注册会计师审计服务的累 赵丽（1 年）、李迎亚（5 年）
计年限
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名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 天健会计师事务所（特殊普 200,000.00
通合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计费用较上一年度下降 20%以上（含 20%）的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
√适用 □不适用
事项概述及类型 查询索引
2023 年 12 月 5 日，公司披露了《南都物业服 具 体 参 见 公 司 在 上 海 证 券 交 易 所
务集团股份有限公司关于累计涉及诉讼、仲 （www.sse.com.cn）上刊登的公告（公告编
裁的公告》，公司及子公司近 12 个月累计涉 号：2023-040）
及诉讼、仲裁金额合计 12,669.34 万元。
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
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十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处
罚及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内公司、控股股东及实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未
清偿等情况。
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司于 2022 年 11 月 8 日召开第三届董事会第七次会议、第三届监事会第六次会议，并于
2022 年 11 月 24 日召开 2022 年第二次临时股东大会，审议通过了《关于对外投资暨关联交易
的议案》，同意公司以 8,525.98 万元受让南都产发集团持有的谷尚智能 17%股权，股权受让完
成后将根据项目进度，按股权比例增资等方式分步投资谷尚智能及后续自行装修费用，上述投资
总额不超过 30,000 万元，具体详见《南都物业服务集团股份有限公司对外投资暨关联交易公
告》（公告编号：2022-041）。报告期内，公司累计向谷尚智能增资 13,600 万元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
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2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
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十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
租赁资 租赁收 租赁收益 是否
租赁资产 关联
出租方名称 租赁方名称 产涉及 租赁起始日 租赁终止日 租赁收益 益确定 对公司影 关联
情况 关系
金额 依据 响 交易
南都物业服务集团 浙江绿城时代建设 写字楼出
2019/5/1 2026/5/30 667,361.82 市场价 否
股份有限公司 管理有限公司 租
南都物业服务集团 杭州图英网络科技 写字楼出
2019/1/23 2023/2/19 51,586.68 市场价 否
股份有限公司 有限公司 租
南都物业服务集团 杭州南郡溪景置业 写字楼出
2021/6/21 2023/7/20 165,230.29 市场价 是
股份有限公司 有限公司 租
南都物业服务集团 上海万田国际贸易 写字楼出
2020/11/10 2025/11/9 166,478.94 市场价 否
股份有限公司 有限公司 租
南都物业服务集团 浙江宝龙星汇商业 写字楼出
2021/8/1 2026/7/31 618,842.82 市场价 否
股份有限公司 管理有限公司 租
南都物业服务集团 喜居（杭州）商业 写字楼出
2023/7/8 2026/5/7 154,760.00 市场价 否
股份有限公司 管理有限公司 租
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南都物业服务集团
郑州客赢房地产营 写字楼出
股份有限公司郑州 2022/1/15 2028/2/29 133,325.32 市场价 否
销策划有限公司 租
分公司
南都物业服务集团
上海聚龙水泵有限 写字楼出
股份有限公司上海 2021/2/1 2026/1/31 -464,401.01 市场价 否
公司 租
分公司
苏州茜娜瑞服饰有 江苏金枫物业服务 办公楼出
2021/9/1 2022/8/31 -434,294.52 市场价 否
限公司 有限责任公司 租
南都物业服务集团 办公楼出
林峭巍 2022/1/1 2024/2/22 -539,332.87 市场价 否
股份有限公司 租
用于公寓
杭州兴耀商业经营 浙江悦郡商业管理 -
租赁服务 2017/1/1 2028/12/31 市场价 否
管理有限公司 有限公司 8,361,915.14
项目
用于公寓
杭州天瑞服饰有限 浙江悦郡商业管理
租赁服务 2017/3/20 2027/7/19 -773,567.35 市场价 否
公司 有限公司
项目
用于公寓
浙江崇文置业有限 浙江悦郡商业管理 -
租赁服务 2019/8/15 2027/5/31 市场价 否
公司 有限公司 3,699,082.56
项目
用于酒店
杭州天目艺术专修 浙江悦郡商业管理 -
租赁服务 2017/11/14 2032/7/14 市场价 否
学校 有限公司 4,240,000.00
项目
租赁情况说明
无
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(二) 担保情况
□适用 √不适用
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
银行理财产品 募集资金 90,000,000
券商理财产品 自有资金 319,747,723.10 160,000,000
公募基金产品 自有资金 20,000,000 20,000,000
信托理财产品 自有资金 450,000,000 300,000,000 30,000,000
其他理财产品 自有资金 250,000,000 130,000,000
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
是 是 未 减值准备
委 否 报 预 否 来 计提金额
年
托 资 资 存 酬 期 经 是 (如有)
化
受托 理 委托理财起 委托理财终 金 金 在 确 收 实际 逾期未收回 过 否
委托理财金额 收 未到期金额
人 财 始日期 止日期 来 投 受 定 益 收益或损失 金额 法 有
益
类 源 向 限 方 (如 定 委
率
型 情 式 有) 程 托
形 序 理
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财
计
划
浙商 银 30,000,000 2022.1.25 2023.2.28 募 否 1,163,750.00 是 否
银行 行 集
股份 理 资
有限 财 金
公司 产
品
浙商 银 30,000,000 2023.3.1 2023.5.4 募 否 186,666.66 是 否
银行 行 集
股份 理 资
有限 财 金
公司 产
品
中国 银 15,000,000 2022.12.26 2023.2.24 募 否 64,356.17 是 否
建设 行 集
银行 理 资
股份 财 金
有限 产
公司 品
中国 银 15,000,000 2023.2.27 2023.3.27 募 否 31,579.90 是 否
建设 行 集
银行 理 资
股份 财 金
有限 产
公司 品
长江 券 60,000,000 2022.9.21 2023.3.21 自 否 1,328,709.53 是 否
证券 商 有
(上 理 资
海） 财 金
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资产 产
管理 品
有限
公司
长江 券 10,000,000 2022.9.21 2023.3.21 自 否 221,446.01 是 否
证券 商 有
(上 理 资
海） 财 金
资产 产
管理 品
有限
公司
长江 券 9,890,425.59 2023.3.22 2023.10.17 自 否 414,109.23 是 否
证券 商 有
(上 理 资
海） 财 金
资产 产
管理 品
有限
公司
长江 券 10,000,000 2022.10.19 2023.4.25 自 否 352,008.44 是 否
证券 商 有
(上 理 资
海） 财 金
资产 产
管理 品
有限
公司
长江 券 9,857,297.51 2023.4.26 2023.11.14 自 否 363,350.28 是 否
证券 商 有
(上 理
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海） 财 资
资产 产 金
管理 品
有限
公司
长江 其 40,000,000 2023.4.4 2023.10.25 自 否 1,066,742.28 是 否
期货 他 有
股份 资
有限 金
公司
长江 其 30,000,000 2023.11.28 无固定期限 自 否 30,000,000 是 是
期货 他 有
股份 资
有限 金
公司
东吴 券 30,000,000 2022.7.20 2023.7.4 自 否 1,447,189.74 是 否
证券 商 有
股份 理 资
有限 财 金
公司 产
品
东吴 券 20,000,000 2022.7.20 无固定期限 自 否 20,000,000 是 是
证券 商 有
股份 理 资
有限 财 金
公司 产
品
东吴 券 20,000,000 2022.9.20 无固定期限 自 否 20,000,000 是 是
证券 商 有
股份 理 资
财 金
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有限 产
公司 品
东兴 其 30,000,000 2022.7.20 2023.5.22 自 否 462,477.66 是 否
基金 他 有
管理 资
有限 金
公司
嘉实 其 30,000,000 2022.4.14 无固定期限 自 否 30,000,000 是 是
资本 他 有
管理 资
有限 金
公司
嘉实 其 30,000,000 2022.5.26 无固定期限 自 否 30,000,000 是 是
资本 他 有
管理 资
有限 金
公司
华夏 其 30,000,000 2022.7.20 2023.7.4 自 否 1,203,682.17 是 否
资本 他 有
管理 资
有限 金
公司
华夏 其 20,000,000 2022.7.20 无固定期限 自 否 20,000,000 是 是
资本 他 有
管理 资
有限 金
公司
华夏 其 20,000,000 2022.8.16 无固定期限 自 否 20,000,000 是 是
资本 他 有
管理 资
金
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有限
公司
易方 公 20,000,000 2021.11.26 无固定期限 自 否 20,000,000 是 是
达基 募 有
金管 基 资
理有 金 金
限公 产
司 品
上海 券 30,000,000 2022.7.20 无固定期限 自 否 30,000,000 是 是
海通 商 有
证券 理 资
资产 财 金
管理 产
有限 品
公司
上海 券 20,000,000 2022.7.20 无固定期限 自 否 20,000,000 是 是
海通 商 有
证券 理 资
资产 财 金
管理 产
有限 品
公司
上海 券 20,000,000 2022.8.15 无固定期限 自 否 20,000,000 是 是
海通 商 有
证券 理 资
资产 财 金
管理 产
有限 品
公司
上海 券 20,000,000 2022.9.19 无固定期限 自 否 20,000,000 是 是
海通 商 有
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证券 理 资
资产 财 金
管理 产
有限 品
公司
上海 券 30,000,000 2022.9.21 无固定期限 自 否 30,000,000 是 是
海通 商 有
证券 理 资
资产 财 金
管理 产
有限 品
公司
海通 其 40,000,000 2023.6.27 2024.3.27 自 否 831,202.89 是 否
期货 他 有
股份 资
有限 金
公司
财通 其 10,000,000 2023.3.13 2023.9.13 自 否 334,325.47 是 否
基金 他 有
管理 资
有限 金
公司
中融 信 30,000,000 2022.9.21 2023.1.19 自 否 591,780.82 是 否
国际 托 有
信托 理 资
有限 财 金
公司 产
品
中融 信 30,000,000 2023.1.13 2023.3.14 自 否 295,890.41 是 否
国际 托 有
信托 理
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有限 财 资
公司 产 金
品
中融 信 30,000,000 2022.11.10 2023.2.8 自 否 414,246.58 是 否
国际 托 有
信托 理 资
有限 财 金
公司 产
品
中融 信 30,000,000 2023.2.9 逾期 自 是 30,000,000 是 否 15,000,000
国际 托 有
信托 理 资
有限 财 金
公司 产
品
中原 信 20,000,000 2023.3.10 2024.9.10 自 否 20,000,000 是 否
信托 托 有
有限 理 资
公司 财 金
产
品
中粮 信 10,000,000 2023.2.21 2023.3.19 自 否 30,056.12 是 否
信托 托 有
有限 理 资
责任 财 金
公司 产
品
中粮 信 20,000,000 2023.2.21 2023.8.20 自 否 448,961.57 是 否
信托 托 有
有限 理 资
财 金
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
责任 产
公司 品
中粮 信 30,000,000 2023.6.6 2024.3.2 自 否 30,000,000 是 否
信托 托 有
有限 理 资
责任 财 金
公司 产
品
中粮 信 20,000,000 2023.3.14 2024.3.8 自 否 20,000,000 是 否
信托 托 有
有限 理 资
责任 财 金
公司 产
品
中粮 信 20,000,000 2023.4.13 2024.4.18 自 否 20,000,000 是 否
信托 托 有
有限 理 资
责任 财 金
公司 产
品
中粮 信 20,000,000 2023.7.13 2024.5.8 自 否 20,000,000 是 否
信托 托 有
有限 理 资
责任 财 金
公司 产
品
中粮 信 30,000,000 2023.11.10 2024.5.19 自 否 30,000,000 是 否
信托 托 有
有限 理 资
责任 财 金
公司
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产
品
西部 信 20,000,000 2023.6.19 2024.5.9 自 否 20,000,000 是 否
信托 托 有
有限 理 资
公司 财 金
产
品
西部 信 30,000,000 2023.7.13 2024.5.19 自 否 30,000,000 是 否
信托 托 有
有限 理 资
公司 财 金
产
品
西部 信 30,000,000 2023.7.13 2024.5.19 自 否 30,000,000 是 否
信托 托 有
有限 理 资
公司 财 金
产
品
西部 信 20,000,000 2023.11.20 2024.5.15 自 否 20,000,000 是 否
信托 托 有
有限 理 资
公司 财 金
产
品
江苏 信 40,000,000 2023.6.20 2024.5.9 自 否 40,000,000 是 否
省国 托 有
际信 理 资
托有 财 金
限责
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任公 产
司 品
国投 信 30,000,000 2023.6.20 2024.5.8 自 否 30,000,000 是 否
泰康 托 有
信托 理 资
有限 财 金
公司 产
品
国投 信 20,000,000 2023.7.13 2024.5.8 自 否 20,000,000 是 否
泰康 托 有
信托 理 资
有限 财 金
公司 产
品
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
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(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、募集资金使用进展说明
√适用 □不适用
(一) 募集资金整体使用情况
√适用 □不适用
单位：万元
截至报告 截至报告 本年度投
扣除发行 调整后募
其中：超 募集资金 期末累计 期末累计 本年度投 入金额占 变更用途
募集资金 募集资金 募集资金 费用后募 集资金承
募资金金 承诺投资 投入募集 投入进度 入金额 比（%） 的募集资
来源 到位时间 总额 集资金净 诺投资总
额 总额 资金总额 （%）(3) （4） （5） 金总额
额 额 (1)
（2） ＝(2)/(1) =(4)/(1)
首次公开 2018 年 1
32,242.06 28,748.29 28,748.29 29,534.77 26,405.76 89.41 1,326.97 4.49% 12,440.00
发行股票 月 29 日
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(二) 募投项目明细
√适用 □不适用
单位：万元
项目
截至
可行
截至 报告
性是
报告 期末 本项
调整 项目 投入 投入 否发
项目 期末 累计 目已
后募 达到 进度 进度 生重
是否 募集 是否 募集 累计 投入 本年 实现
募集 集资 本年 预定 是否 是否 未达 大变
项目 项目 涉及 资金 使用 资金 投入 进度 实现 的效 节余
资金 金投 投入 可使 已结 符合 计划 化，
名称 性质 变更 到位 超募 承诺 募集 （% 的效 益或 金额
来源 资总 金额 用状 项 计划 的具 如
投向 时间 资金 投资 资金 ） 益 者研
额 态日 的进 体原 是，
总额 总额 (3) 发成
(1) 期 度 因 请说
（2 ＝ 果
明具
） (2)/
体情
(1)
况
物业
管理 首次 2018
智能 公开 年1 1,798
化系
其他 否 否 7,000 7,000 857.0 5,201 74.31 [注 1] 否 是 否 .43
发行 月 29 .00 .00 6 .57
统项 股票 日
目
全国 否
物业 首次 2018
服务 公开 年1
业务
其他 是 否 6,000 是
发行 月 29 .00
拓展 股票 日
项目
社区 首次 2018 否
O2O 平 公开 年1 690.8 1,472
台建 其他 否
发行 月 29 否 3,000 3,000 325.9 1,527 50.91 [注 2] 否 是 2 .62
设项 .00 .00 0 .38
目 股票 日
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公寓 首次 2018 是 否
- -
租赁 公开 年1 10,78 10,78 102.3 2020/
服务
其他 是 否 5.80 5.80
11,03
2 10/1
否 506.4 249.8
发行 月 29 5.66 6 6
项目 股票 日
人力 首次 2018 是 否
资源 公开 年1 107.8
建设
其他 否 否 1,962 1,962 144.0 1,854 94.51 [注 3] 否 2
发行 月 29 .49 .49 1 .67
项目 股票 日
收购 首次 2018 是 否
普惠 公开 年1
物业 100.0 1,027
其他 是 发行 月 29 否 6,786 6,786 是
80%股 0 .01
股票 日 .48 .48
权项
目
[注 1] 物业管理智能化系统项目，该项目陆续投入，单个项目安装完成即达到预定可使用状态，主要系促进物业管理智能化、信息化，改善用户体
验，无法单独核算其收益。
[注 2]该项目处于用户使用阶段，但仍需加大营销成本，逐步推广。
[注 3]人力资源建设项目，主要系费用性投入，不直接产生经济效益，无法单独核算其效益。
公司作为一家全国化拓展物业公司，物业管理项目分布全国，数量众多且相对分散，公司慎重选择实施区域及项目并根据项目实际情况进行分阶段
投入，单个在管项目整体投入有限，故物业管理智能化系统、社区 O2O 建设项目仍在投资计划进行中。
(三) 报告期内募投变更或终止情况
□适用 √不适用
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(四) 报告期内募集资金使用的其他情况
1、 募集资金投资项目先期投入及置换情况
√适用 □不适用
截至 2018 年 3 月 15 日，公司以自筹资金预先投入募集资金投资项目的金额为人民币 5,582.69 万元。经 2018 年 3 月 30 日公司第一届董事会二十
五次会议审议通过，公司以募集资金 5,582.69 万元置换了上述预先投入募集资金投资项目的自筹资金。
2、 用闲置募集资金暂时补充流动资金情况
√适用 □不适用
公司于 2023 年 4 月 6 日召开第三届董事会第八次会议和第三届监事会第七次会议，审议通过了《关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的
议案》，为了提高募集资金使用效率，在保证不影响募集资金项目建设和募集资金使用的情况下，使用不超过人民币 4,000 万元的部分闲置募集资金暂
时补充流动资金，使用期限自公司董事会审议通过之日起 12 个月。
2023 年 12 月 1 日，公司根据募投项目资金需求，已提前将 1,000 万元归还至募集资金账户，用于募投项目建设资金的支付，截止 2023 年 12 月
31 日，公司闲置募集资金暂时补充流动资金为 3,000 万元。
3、 对闲置募集资金进行现金管理，投资相关产品情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
募集资金用于现金管理的 报告期末现金
董事会审议日期 起始日期 结束日期 期间最高余额是否超出授权额度
有效审议额度 管理余额
2023 年 8 月 28 日 4,000 2023 年 8 月 28 日 2024 年 8 月 28 日 0.00 否
其他说明
公司于 2023 年 8 月 28 日召开第三届董事会第十二次会议及第三届监事会第十一次会议，审议通过了《关于补充确认及继续使用部分暂时闲置募
集资金进行现金管理的议案》，同意公司使用最高额度不超过 4,000 万元人民币的闲置募集资金进行现金管理，该额度可滚动使用，自第三届董事会
第十二次会议审议通过之日起 12 个月内有效。
截止 2023 年 12 月 31 日，公司募集资金投资于理财产品金额合计 0.00 元。
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
4、 用超募资金永久补充流动资金或归还银行贷款情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
□适用 √不适用
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 8,484
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总 8,862
数(户)
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数 0
（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优 0
先股股东总数（户）
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(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有有 质押、标记或冻结情况
股东名称 报告期内 比例 限售条 股东性
期末持股数量
（全称） 增减 (%) 件股份 股份状态 数量 质
数量
浙江南都产业 境内非
发展集团有限 0 64,527,327 34.36 0 质押 29,000,000 国有法
公司 人
境内自
韩芳 0 40,329,534 21.48 0 无
然人
舟山五彩石投 境内非
资合伙企业 0 9,356,465 4.98 0 无 国有法
（有限合伙） 人
境内非
北京银泰置地 -
2,816,764 1.50 0 无 国有法
商业有限公司 3,755,537
人
上海中城年代 境内非
股权投资基金 0 2,816,667 1.50 0 无 国有法
管理有限公司 人
全国社保基金 -
2,070,071 1.10 0 无 其他
四一三组合 5,321,500
中国银行股份
有限公司－国
金量化多因子 1,595,200 1,657,500 0.88 0 无 其他
股票型证券投
资基金
中国民生银行
股份有限公司
－国金量化精 1,103,200 1,119,800 0.60 0 无 其他
选混合型证券
投资基金
境内非
上海南都集团 -
942,686 0.50 0 无 国有法
有限公司 1,877,714
人
境内自
罗芳荣 397,900 880,000 0.47 0 无
然人
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
浙江南都产业发展集团有限 人民币普
64,527,327 64,527,327
公司 通股
人民币普
韩芳 40,329,534 40,329,534
通股
舟山五彩石投资合伙企业 人民币普
9,356,465 9,356,465
（有限合伙） 通股
人民币普
北京银泰置地商业有限公司 2,816,764 2,816,764
通股
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
上海中城年代股权投资基金 人民币普
2,816,667 2,816,667
管理有限公司 通股
人民币普
全国社保基金四一三组合 2,070,071 2,070,071
通股
中国银行股份有限公司－国
人民币普
金量化多因子股票型证券投 1,657,500 1,657,500
通股
资基金
中国民生银行股份有限公司
人民币普
－国金量化精选混合型证券 1,119,800 1,119,800
通股
投资基金
人民币普
上海南都集团有限公司 942,686 942,686
通股
人民币普
罗芳荣 880,000 880,000
通股
前十名股东中回购专户情况
无
说明
上述股东委托表决权、受托
无
表决权、放弃表决权的说明
截至 2023 年 12 月 31 日，公司实际控制人为韩芳女士，直接持有公司
上述股东关联关系或一致行 21.48%的股权，通过浙江南都产业发展集团有限公司间接持有 34.33%的
动的说明 股权，通过舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）间接持有公司 1.31%的
股权，合计持有公司 57.12%的股权。
表决权恢复的优先股股东及
无
持股数量的说明
前十名股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 √不适用
前十名股东较上期发生变化
√适用 □不适用
单位:股
前十名股东较上期末变化情况
期末股东普通账户、信用账户持股
期末转融通出借股份且
以及转融通出借尚未归还的股份数
股东名称（全 本报告期 尚未归还数量
量
称） 新增/退出
比例 比例
数量合计 数量合计
（%） （%）
兴业银行股份 0 0
有限公司－广
发百发大数据
退出 0 0
策略成长灵活
配置混合型证
券投资基金
中国国际金融 0 0
香港资产管理 退出 0 0
有限公司－FT
冉丰华 退出 0 0 0 0
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
中国民生银行 0 0
股份有限公司
－国金量化精 新增 0 0
选混合型证券
投资基金
上海南都集团 0 0
新增 0 0
有限公司
罗芳荣 新增 0 0 0 0
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 浙江南都产业发展集团有限公司
单位负责人或法定代表人 韩芳
成立日期 2010 年 9 月 19 日
主要经营业务 一般项目：房地产评估；房地产咨询；房地产经纪；信息
咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；社会经济咨询服
务；企业管理咨询；财务咨询；供应链管理服务；市场营
销策划；企业形象策划；会议及展览服务；建筑材料销
售；化工产品销售（不含许可类化工产品）；有色金属合
金销售；金属材料销售；通讯设备销售；照明器具销售；
电子产品销售；五金产品批发；五金产品零售；办公用品
销售；家用电器销售；投资管理、资产管理（未经金融等
监管部门批准，不得从事向公众融资存款、融资担保、代
客户理财等金融服务）(除依法须经批准的项目外，凭营
业执照依法自主开展经营活动)。
报告期内控股和参股的其他境内 无
外上市公司的股权情况
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
□适用 √不适用
2 自然人
√适用 □不适用
姓名 韩芳
国籍 中国
是否取得其他国家或地区居留权 否
主要职业及职务 南都物业董事长
过去 10 年曾控股的境内外上市公 无
司情况
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
南都物业服务集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了南都物业服务集团股份有限公司（以下简称南都物业公司）财务报表，包括
2023 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2023 年度的合并及母公司利润表、合并及母公
司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了南都
物业公司 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况，以及 2023 年度的合并及母公司经营成果
和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于南都物业公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计
证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
(一) 收入确认
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报告附注五(三十四)及七(六十一)。
南都物业公司的营业收入主要来自于物业管理服务。2023 年度，南都物业公司营业收入金
额为人民币 185,088.66 万元，其中物业基础服务的营业收入为人民币 162,420.06 万元，占营业
收入的 87.75%。
由于营业收入是南都物业公司关键业绩指标之一，可能存在南都物业公司管理层（以下简称
管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险，且收入确认涉及复杂的信息
系统和重大管理层判断。因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并
测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 检查销售合同，了解主要合同条款或条件，评价收入确认方法是否适当；
(3) 对营业收入及毛利率按项目实施分析程序，识别是否存在重大或异常波动，并查明波动
原因；
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
(4) 对物业收费信息系统相关数据进行核实，检查主要项目的收费信息与账面记录金额是否
存在异常情况；
(5) 获取主要客户的合同并将合同内容与账面收入确认、开票收款情况及缴款记录做交叉核
对，对资产负债表日前后确认的营业收入实施截止测试，评价收入是否在恰当期间确认；
(6) 对于新增重要客户在核查公司档案的情况下，通过网络等渠道收集对方资料，核查其经
营状况是否存在异常；
(7) 检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(二) 应收账款减值
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报告附注五(十三)及七(五)所述。
截至 2023 年 12 月 31 日，南都物业公司应收账款账面余额为人民币 58,560.98 万元，坏账
准备为人民币 8,517.55 万元，账面价值为人民币 50,043.43 万元。
管理层根据各项应收账款的信用风险特征，以单项或应收组合为基础，按照相当于整个存续
期内的预期信用损失金额计量其损失准备。由于应收账款金额重大，且应收账款减值涉及重大管
理层判断，我们将应收账款减值确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对应收账款减值，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执
行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 针对管理层以前年度就坏账准备所作估计，复核其结果或者管理层对其作出的后续重新
估计；
(3) 复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价管理层是否恰当
识别各项应收账款的信用风险特征；
(4) 对于以单项为基础计量预期信用损失的应收账款，复核管理层对预期收取现金流量的预
测，评价在预测中使用的重大假设的适当性以及数据的适当性、相关性和可靠性，并与获取的诉
讼进展情况、抵房协议及诉讼保全等进行核对；
(5) 对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，评价管理层按信用风险特征划分组合
的合理性；评价管理层确定的应收账款预期信用损失率的合理性，包括使用的重大假设的适当性
以及数据的适当性、相关性和可靠性；测试管理层对坏账准备的计算是否准确；
(6) 结合应收账款函证以及期后回款情况，评价管理层计提坏账准备的合理性；
(7) 检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(三) 商誉减值
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报告附注七(二十一)。
截至 2023 年 12 月 31 日，南都物业公司商誉账面原值为人民币 25,789.87 万元，减值准备
为人民币 2,777.45 万元，账面价值为人民币 23,012.42 万元。
南都物业公司管理层将商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试，相关资产
组或者资产组组合的可收回金额按照预计未来现金流量现值确定。由于商誉金额重大，且商誉减
值测试涉及重大管理层判断，我们将商誉减值确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对商誉减值，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与商誉减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并
测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 针对管理层以前年度就预计未来现金流量现值所作估计，复核其结果或者管理层对其作
出的后续重新估计；
(3) 了解并评价管理层聘用的外部估值专家的胜任能力、专业素质和客观性；
(4) 评价管理层在减值测试中使用的方法的适当性和一贯性；
(5) 评价管理层在减值测试中使用的重大假设的适当性，复核相关假设是否与总体经济环
境、行业状况、经营情况、历史经验、运营计划、经审批预算、会议纪要、其他会计估计中所使
用的假设、业务活动的其他领域中所使用的相关假设等一致；
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(6) 评价管理层在减值测试中使用的数据的适当性、相关性和可靠性，并复核减值测试中有
关信息的一致性；
(7) 测试管理层对预计未来现金流量现值的计算是否准确；
(8) 检查与商誉减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的
审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估南都物业公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的
事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
南都物业公司治理层（以下简称治理层）负责监督南都物业公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应
对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能
导致对南都物业公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。
如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意
财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审
计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致南都物业公司不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事
项。
(六) 就南都物业公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务
报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
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数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
（项目合伙人）
中国杭州 中国注册会计师：
二〇二四年四月十九日
二、财务报表
合并资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位: 南都物业服务集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 467,327,488.17 466,154,994.40
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 710,063,435.00 577,516,670.62
衍生金融资产
应收票据
应收账款 500,434,253.41 533,639,320.38
应收款项融资
预付款项 11,154,553.85 5,922,636.73
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 122,709,488.30 96,606,517.67
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 17,472,867.39 13,955,175.84
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 33,962,450.65 25,931,848.56
流动资产合计 1,863,124,536.77 1,719,727,164.20
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 222,623,212.34 87,564,109.73
其他权益工具投资
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其他非流动金融资产 173,588,706.90 56,339,012.09
投资性房地产 30,815,897.91 24,748,379.00
固定资产 38,709,625.03 41,974,927.49
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 69,979,268.37 72,994,540.33
无形资产 1,012,492.19 593,480.12
开发支出
商誉 230,124,245.19 236,394,518.56
长期待摊费用 30,528,685.69 37,844,051.14
递延所得税资产 2,445,605.82 16,319,358.50
其他非流动资产
非流动资产合计 799,827,739.44 574,772,376.96
资产总计 2,662,952,276.21 2,294,499,541.16
流动负债：
短期借款 161,145,138.89
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 365,006,272.51 377,950,805.46
预收款项 2,673,405.24 1,010,623.83
合同负债 277,681,146.65 238,148,067.67
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 85,457,442.36 81,624,539.61
应交税费 43,523,281.00 36,766,753.77
其他应付款 446,892,670.16 420,362,563.25
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 15,183,507.33 12,944,197.28
其他流动负债 96,159.49 202,563.69
流动负债合计 1,397,659,023.63 1,169,010,114.56
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 61,572,583.76 68,280,046.29
长期应付款
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长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 767,517.73 1,293,196.58
递延所得税负债 18,927,015.35 3,801,483.80
其他非流动负债
非流动负债合计 81,267,116.84 73,374,726.67
负债合计 1,478,926,140.47 1,242,384,841.23
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 187,777,779.00 187,777,779.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 258,905,454.51 259,033,083.01
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 89,464,530.82 75,845,170.25
一般风险准备
未分配利润 619,288,083.93 505,295,023.17
归属于母公司所有者权益
1,155,435,848.26 1,027,951,055.43
（或股东权益）合计
少数股东权益 28,590,287.48 24,163,644.50
所有者权益（或股东权
1,184,026,135.74 1,052,114,699.93
益）合计
负债和所有者权益
2,662,952,276.21 2,294,499,541.16
（或股东权益）总计
公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜
母公司资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位:南都物业服务集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 332,695,277.53 323,247,364.23
交易性金融资产 710,063,435.00 542,753,363.56
衍生金融资产
应收票据
应收账款 366,700,276.52 392,007,942.87
应收款项融资
预付款项 3,806,614.39 4,611,595.76
其他应收款 97,552,128.51 88,981,191.00
其中：应收利息
应收股利
存货 14,439,711.49 12,750,566.98
合同资产
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 29,239,033.91 21,822,755.47
流动资产合计 1,554,496,477.35 1,386,174,779.87
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 641,167,817.79 513,346,022.86
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 173,588,706.90 56,339,012.09
投资性房地产 14,904,413.31 7,791,216.80
固定资产 18,151,199.69 22,279,269.42
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 524,951.38
无形资产 358,061.22 512,404.38
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 13,468,111.76
其他非流动资产
非流动资产合计 848,170,198.91 614,260,988.69
资产总计 2,402,666,676.26 2,000,435,768.56
流动负债：
短期借款 161,145,138.89
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 267,626,877.59 296,035,521.53
预收款项
合同负债 230,205,896.05 195,255,042.33
应付职工薪酬 53,470,625.12 48,528,965.11
应交税费 23,103,765.29 18,244,239.29
其他应付款 590,887,759.37 459,370,669.94
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 421,708.87
其他流动负债
流动负债合计 1,326,440,062.31 1,017,856,147.07
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 566,701.34 857,911.35
递延所得税负债 15,899,374.98
其他非流动负债
非流动负债合计 16,466,076.32 857,911.35
负债合计 1,342,906,138.63 1,018,714,058.42
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 187,777,779.00 187,777,779.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 258,944,757.32 258,944,757.32
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 89,464,530.82 75,845,170.25
未分配利润 523,573,470.49 459,154,003.57
所有者权益（或股东权
1,059,760,537.63 981,721,710.14
益）合计
负债和所有者权益
2,402,666,676.26 2,000,435,768.56
（或股东权益）总计
公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜
合并利润表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业总收入 1,850,886,626.00 1,846,729,692.99
其中：营业收入 1,850,886,626.00 1,846,729,692.99
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,725,559,060.84 1,657,846,375.02
其中：营业成本 1,554,722,825.93 1,486,375,972.41
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 7,745,243.90 7,052,573.83
销售费用 31,593,492.23 31,739,253.92
管理费用 123,098,185.61 126,226,327.75
研发费用 3,471,085.20 3,096,052.38
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
财务费用 4,928,227.97 3,356,194.73
其中：利息费用 6,290,920.37 6,274,322.43
利息收入 4,365,294.13 5,559,009.37
加：其他收益 12,891,762.05 13,482,194.08
投资收益（损失以“－”号
12,756,449.88 16,418,130.75
填列）
其中：对联营企业和合营企
-1,390,897.39 -321,720.11
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
127,313,129.81 11,678,264.11
“－”号填列）
信用减值损失（损失以
-16,183,363.12 -35,556,580.60
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
-6,270,273.37
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
104,881.59 2,365,443.88
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
255,940,152.00 197,270,770.19
列）
加：营业外收入 2,213,187.07 1,440,567.69
减：营业外支出 3,646,471.43 1,192,479.37
四、利润总额（亏损总额以“－”
254,506,867.64 197,518,858.51
号填列）
减：所得税费用 58,463,833.61 42,396,597.18
五、净利润（净亏损以“－”号填
196,043,034.03 155,122,261.33
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
196,043,034.03 155,122,261.33
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润
185,767,199.49 145,484,915.12
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以
10,275,834.54 9,637,346.21
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的其他
综合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他
综合收益
（1）重新计量设定受益计划变
动额
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（2）权益法下不能转损益的其
他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价
值变动
（4）企业自身信用风险公允价
值变动
2．将重分类进损益的其他综
合收益
（1）权益法下可转损益的其他
综合收益
（2）其他债权投资公允价值变
动
（3）金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准
备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综
合收益的税后净额
七、综合收益总额 196,043,034.03 155,122,261.33
（一）归属于母公司所有者的综
185,767,199.49 145,484,915.12
合收益总额
（二）归属于少数股东的综合收
10,275,834.54 9,637,346.21
益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.99 0.77
（二）稀释每股收益(元/股) 0.99 0.77
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 0 元。
公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜
母公司利润表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业收入 1,194,285,877.05 1,187,696,971.08
减：营业成本 1,023,735,381.32 950,657,859.32
税金及附加 4,826,902.52 4,811,650.50
销售费用 26,104,486.14 25,303,988.63
管理费用 108,651,535.95 111,754,925.63
研发费用
财务费用 486,946.71 -2,983,278.55
其中：利息费用 2,291,509.58 53,263.68
利息收入 3,884,386.98 4,861,222.31
加：其他收益 7,704,386.02 8,196,827.09
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
投资收益（损失以“－”号
25,517,310.55 44,463,209.99
填列）
其中：对联营企业和合营企
-1,463,079.51 -321,720.11
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
127,313,129.81 11,914,957.05
“－”号填列）
信用减值损失（损失以
-13,382,820.33 -31,567,453.46
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
-9,736.88
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
177,622,893.58 131,159,366.22
列）
加：营业外收入 1,506,704.15 829,645.74
减：营业外支出 1,241,374.04 194,243.10
三、利润总额（亏损总额以“－”
177,888,223.69 131,794,768.86
号填列）
减：所得税费用 41,694,618.04 25,311,392.31
四、净利润（净亏损以“－”号填
136,193,605.65 106,483,376.55
列）
（一）持续经营净利润（净亏损
136,193,605.65 106,483,376.55
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 136,193,605.65 106,483,376.55
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜
合并现金流量表
2023 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
2,053,512,790.23 1,885,771,218.56
现金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 29,617.81 8,549,684.07
收到其他与经营活动有关的
105,287,080.65 74,940,379.04
现金
经营活动现金流入小计 2,158,829,488.69 1,969,261,281.67
购买商品、接受劳务支付的
1,078,449,278.96 887,356,598.92
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
支付给职工及为职工支付的
641,192,570.99 616,582,575.92
现金
支付的各项税费 96,146,428.37 154,391,109.52
支付其他与经营活动有关的
157,689,440.10 154,842,293.33
现金
经营活动现金流出小计 1,973,477,718.42 1,813,172,577.69
经营活动产生的现金流
185,351,770.27 156,088,703.98
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 397,000,000.00 616,512,398.05
取得投资收益收到的现金 15,038,228.65 19,342,268.02
处置固定资产、无形资产和
566,536.07 261,579.00
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 412,604,764.72 636,116,245.07
购建固定资产、无形资产和
4,803,891.05 13,505,381.85
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 662,201,951.73 840,259,800.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
93,387,424.28
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 667,005,842.78 947,152,606.13
投资活动产生的现金流
-254,401,078.06 -311,036,361.06
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 2,245,000.00
其中：子公司吸收少数股东
2,245,000.00
投资收到的现金
取得借款收到的现金 161,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流入小计 161,000,000.00 2,245,000.00
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息
69,563,469.94 68,110,067.09
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
9,283,659.84 3,000,000.00
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的
23,165,181.76 23,905,723.85
现金
筹资活动现金流出小计 92,728,651.70 92,015,790.94
筹资活动产生的现金流
68,271,348.30 -89,770,790.94
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
96 / 236
南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
五、现金及现金等价物净增加
-777,959.50 -244,718,448.02
额
加：期初现金及现金等价物
462,071,550.11 706,789,998.13
余额
六、期末现金及现金等价物余
461,293,590.61 462,071,550.11
额
公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜
母公司现金流量表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
1,344,104,934.70 1,238,344,786.42
现金
收到的税费返还 94,562.86
收到其他与经营活动有关的
178,330,677.20 124,081,982.52
现金
经营活动现金流入小计 1,522,435,611.90 1,362,521,331.80
购买商品、接受劳务支付的
821,540,393.81 662,974,982.24
现金
支付给职工及为职工支付的
360,254,736.33 326,245,944.72
现金
支付的各项税费 50,886,711.98 111,141,523.42
支付其他与经营活动有关的
123,186,792.30 130,079,322.80
现金
经营活动现金流出小计 1,355,868,634.42 1,230,441,773.18
经营活动产生的现金流量净
166,566,977.48 132,079,558.62
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 350,018,952.91 575,571,070.76
取得投资收益收到的现金 37,430,961.05 39,182,103.55
处置固定资产、无形资产和
84,505.80 -0.00
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
6,588,798.00
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 394,123,217.76 614,753,174.31
购建固定资产、无形资产和
3,604,173.38 361,730.68
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 649,751,951.73 808,259,800.00
取得子公司及其他营业单位
122,115,460.73
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 653,356,125.11 930,736,991.41
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
投资活动产生的现金流
-259,232,907.35 -315,983,817.10
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 161,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流入小计 161,000,000.00
偿还债务支付的现金 0.00
分配股利、利润或偿付利息
60,279,810.10 65,110,067.09
支付的现金
支付其他与筹资活动有关的
465,200.00 955,448.00
现金
筹资活动现金流出小计 60,745,010.10 66,065,515.09
筹资活动产生的现金流
100,254,989.90 -66,065,515.09
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加
7,589,060.03 -249,969,773.57
额
加：期初现金及现金等价物
320,372,719.15 570,342,492.72
余额
六、期末现金及现金等价物余
327,961,779.18 320,372,719.15
额
公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜
98 / 236
南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
合并所有者权益变动表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2023 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益 其 一
项目 减 少数股东权
工具 他 专 般 所有者权益合计
： 益
实收资本(或 综 项 风 其
优 永 资本公积 库 盈余公积 未分配利润 小计
股本) 其 合 储 险 他
先 续 存
他 收 备 准
股 债 股
益 备
一、
上年 187,777,77 75,845,17 505,295,02 1,027,951,05 24,163,644 1,052,114,69
年末
259,033,083.01
9.00 0.25 3.17 5.43 .50 9.93
余额
加：
会计
政策
变更
前
期差
错更
正
其
他
二、
本年 187,777,77 75,845,170 505,295,02 1,027,951,055 24,163,644 1,052,114,69
期初
259,033,083.01
9.00 .25 3.17 .43 .50 9.93
余额
三、
本期
13,619,360 113,993,06 127,484,792.8 4,426,642. 131,911,435.
增减 -127,628.50
变动 .57 0.76 3 98 81
金额
99 / 236
南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
（减
少以
“－
”号
填
列）
（一
）综
185,767,19 185,767,199.4 10,275,834 196,043,034.
合收
益总 9.49 9 .54 03
额
（二
）所
有者 -
投入 127,6 -127,628.50 -19,328.74 -146,957.24
和减 28.50
少资
本
1．所
有者
投入
的普
通股
2．其
他权
益工
具持
有者
投入
资本
3．股
份支
付计
入所
有者
权益
100 / 236
南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
的金
额
4．其
-127,628.50 -127,628.50 -19,328.74 -146,957.24
他
（三
- - -
）利 13,619,360 -
润分
71,774,138 5,829,862. 63,984,640.9
.57 58,154,778.16
配 .73 82 8
1．提
-
取盈 13,619,360
13,619,360
余公 .57
积 .57
2．提
取一
般风
险准
备
3．对
所有
者 - - -
（或 -
股
58,154,778 5,829,862. 63,984,640.9
58,154,778.16
东） .16 82 8
的分
配
4．其
他
（四
）所
有者
权益
内部
结转
1．资
本公
积转
增资
101 / 236
南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
本
（或
股
本）
2．盈
余公
积转
增资
本
（或
股
本）
3．盈
余公
积弥
补亏
损
4．设
定受
益计
划变
动额
结转
留存
收益
5．其
他综
合收
益结
转留
存收
益
6．其
他
（五
）专
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
项储
备
1．本
期提
取
2．本
期使
用
（六
）其
他
四、
本期 187,777,77 89,464,530 619,288,08 1,155,435,848 28,590,287 1,184,026,13
258,905,454.51
期末 9.00 .82 3.93 .26 .48 5.74
余额
2022 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益 其 一
减
项目 工具 他 专 般
： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或 综 项 风 其
优 永 资本公积 库 盈余公积 未分配利润 小计
股本) 其 合 储 险 他
先 续 存
他 收 备 准
股 债 股
益 备
一、
上年 187,777,779 259,033,083 65,196,832 435,061,177 947,068,871.6 15,918,142 962,987,014.4
年末 .00 .01 .18 .46 5 .81 6
余额
加：
会计
政策
0.41 507,335.34 507,335.75 292.90 507,628.65
变更
前
期差
103 / 236
南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
错更
正
其
他
二、
本年 187,777,779 259,033,083 65,196,832 435,568,512 947,576,207.4 15,918,435 963,494,643.1
期初 .00 .01 .59 .80 0 .71 1
余额
三、
本期
增减
变动
金额
10,648,337 69,726,510. 8,245,208.
（减 80,374,848.03 88,620,056.82
少以 .66 37 79
“－
”号
填
列）
（一
）综
145,484,915 145,484,915.1 9,637,346. 155,122,261.3
合收
益总 .12 2 21 3
额
（二
）所
有者
5,061,659.
投入 5,061,659.60
和减 60
少资
本
1．所
有者
2,245,000.
投入 2,245,000.00
的普 00
通股
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
2．其
他权
益工
具持
有者
投入
资本
3．股
份支
付计
入所
有者
权益
的金
额
4．其 2,816,659.
他 2,816,659.60
60
（三
- -
）利 10,648,337 - -
75,758,404. 6,453,797.
润分 .66 65,110,067.09 71,563,864.11
配 75 02
1．提 -
取盈 10,648,337
余公
10,648,337.
.66
积 66
2．提
取一
般风
险准
备
3．对
所有
- -
者 - -
（或
65,110,067. 6,453,797.
65,110,067.09 71,563,864.11
股 09 02
东）
105 / 236
南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
的分
配
4．其
他
（四
）所
有者
权益
内部
结转
1．资
本公
积转
增资
本
（或
股
本）
2．盈
余公
积转
增资
本
（或
股
本）
3．盈
余公
积弥
补亏
损
4．设
定受
益计
划变
动额
结转
106 / 236
南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
留存
收益
5．其
他综
合收
益结
转留
存收
益
6．其
他
（五
）专
项储
备
1．本
期提
取
2．本
期使
用
（六
）其
他
四、
本期 187,777,779 259,033,083 75,845,170 505,295,023 1,027,951,055 24,163,644 1,052,114,699
期末 .00 .01 .25 .17 .43 .50 .93
余额
公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜
母公司所有者权益变动表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 2023 年度
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实收资本 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配利 所有者权
资本公积 专项储备 盈余公积
(或股本) 优先股 永续债 其他 股 收益 润 益合计
一、上年年末余额 187,777,7 258,944,7 75,845,1 459,154, 981,721,7
79.00 57.32 70.25 003.57 10.14
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 187,777,7 258,944,7 75,845,1 459,154, 981,721,7
79.00 57.32 70.25 003.57 10.14
三、本期增减变动金额（减 13,619,3 64,419,4 78,038,82
少以“－”号填列） 60.57 66.92 7.49
（一）综合收益总额 136,193, 136,193,6
605.65 05.65
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 - -
13,619,3
71,774,1 58,154,77
60.57
38.73 8.16
1．提取盈余公积 -
13,619,3
13,619,3
60.57
60.57
2．对所有者（或股东）的 - -
分配 58,154,7 58,154,77
78.16 8.16
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
108 / 236
南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 187,777,7 258,944,7 89,464,5 523,573, 1,059,760
79.00 57.32 30.82 470.49 ,537.63
2022 年度
项目 实收资本 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配利 所有者权
资本公积 专项储备 盈余公积
(或股本) 优先股 永续债 其他 股 收益 润 益合计
一、上年年末余额 187,777,7 258,944,7 65,196,8 428,429, 940,348,3
79.00 57.32 32.18 028.12 96.62
加：会计政策变更 0.41 3.65 4.06
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 187,777,7 258,944,7 65,196,8 428,429, 940,348,4
79.00 57.32 32.59 031.77 00.68
三、本期增减变动金额（减 10,648,3 30,724,9 41,373,30
少以“－”号填列） 37.66 71.80 9.46
（一）综合收益总额 106,483, 106,483,3
376.55 76.55
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
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4．其他
（三）利润分配 - -
10,648,3
75,758,4 65,110,06
37.66
04.75 7.09
1．提取盈余公积 -
10,648,3
10,648,3
37.66
37.66
2．对所有者（或股东）的 - -
分配 65,110,0 65,110,06
67.09 7.09
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 187,777,7 258,944,7 75,845,1 459,154, 981,721,7
79.00 57.32 70.25 003.57 10.14
公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜
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三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
南都物业服务集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）前身系浙江南都物业管理有限公
司（原名浙江南都物业管理公司，以下简称南都有限公司）。南都有限公司系由浙江华电房地产
开发公司投资设立，于 1994 年 4 月 13 日在浙江省工商行政管理局登记注册，取得注册号为
14292494-6 的企业法人营业执照，成立时注册资本 200.00 万元。南都有限公司以 2015 年 10 月
31 日为基准日，整体变更为股份有限公司，于 2015 年 12 月 29 日在浙江省工商行政管理局登记
注册，总部位于浙江省杭州市。公司现持有统一社会信用代码为 91330000142924946H 的营业执
照，注册资本 187,777,779.00 元，股份总数 187,777,779 股（每股面值 1 元），均系无限售条
件流通股。公司股票于 2018 年 2 月 1 日在上海证券交易所挂牌交易。
本公司属物业管理行业。致力于向城市运营综合服务商转型升级。主要为住宅类、商业类及
城市服务类等客户提供物业基础服务、物业增值服务。
本财务报表业经公司 2024 年 4 月 19 日三届十五次董事会批准对外报出。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折旧、无形资
产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 重要性标准确定方法和选择依据
√适用 □不适用
项目 重要性标准
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公司将单项应收账款金额超过资产总额 0.5%
重要的单项计提坏账准备的应收账款
的应收账款认定为重要应收账款。
公司将资产总额超过集团总资产总额的 5%的
重要的子公司、非全资子公司 子公司确定为重要子公司、重要非全资子公
司。
公司将资产总额超过集团总资产总额的 0.5%
重要的联营企业
的联营企业确定为重要的联营企业。
公司将投资活动现金流量超过集团总资产总
重要的投资活动现金流量 额的 10%的的投资活动现金流量认定为重要的
投资活动现金流量。
重要的承诺事项 可能影响资产负债表日披露
6. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
1. 同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的
账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支
付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整
留存收益。
2. 非同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确
认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的
被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后
合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
7. 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1. 控制的判断
拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对
被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。
2. 合并财务报表的编制方法
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子
公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第 33 号——合并财
务报表》编制。
8. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
□适用 √不适用
9. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
10. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
11. 金融工具
√适用 □不适用
1. 金融资产和金融负债的分类
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金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产。
金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债；(2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)
不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；
(4) 以摊余成本计量的金融负债。
2. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
(1) 金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融
负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，
相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始
确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同
中的融资成分的，按照《企业会计准则第 14 号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。
(2) 金融资产的后续计量方法
1) 以摊余成本计量的金融资产
采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一
部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，
计入当期损益。
2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入
当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利
得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
3) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，
其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从
其他综合收益中转出，计入留存收益。
4) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除
非该金融资产属于套期关系的一部分。
(3) 金融负债的后续计量方法
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信
用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额
计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得
或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非
该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从
其他综合收益中转出，计入留存收益。
2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债
按照《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》相关规定进行计量。
3) 不属于上述 1)或 2)的财务担保合同，以及不属于上述 1)并以低于市场利率贷款的贷款
承诺
在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：① 按照金融工具的减值规定
确定的损失准备金额；② 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》相关规定所
确定的累计摊销额后的余额。
4) 以摊余成本计量的金融负债
采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负
债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。
(4) 金融资产和金融负债的终止确认
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1) 当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：
① 收取金融资产现金流量的合同权利已终止；
② 金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资
产终止确认的规定。
2) 当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部
分金融负债）。
3. 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中
产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬的，分别下列情况处理：(1) 未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将
转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2) 保留了对该金融资产控制的，按照
继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所转移
金融资产在终止确认日的账面价值；(2) 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合
收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分
整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分
之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)
终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变
动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的债务工具投资）之和。
4. 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融
资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
(2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包
括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以
外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入
值等；
(3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观
察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数
据作出的财务预测等。
5. 金融工具减值
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融
资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行
减值处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，
是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量
之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，
按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个
存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成，且不含重大融资成
分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方
法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是
否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失
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的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月
内预期信用损失的金额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表
日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风
险自初始确认后并未显著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金
融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，
作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产
在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，
公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
6. 金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司
以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1) 公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法
定权利是当前可执行的；(2) 公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。
12. 应收票据
□适用 √不适用
13. 应收账款
√适用 □不适用
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
组合类别 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结
应收银行承兑汇票
合当前状况以及对未来经济
票据类型 状况的预测，通过违约风险
敞口和整个存续期预期信用
应收商业承兑汇票
损失率，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结
合当前状况以及对未来经济
应收账款——账龄组合 账龄 状况的预测，编制应收账款
账龄与预期信用损失率对照
表，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结
合当前状况以及对未来经济
应收账款——合并范围内关联
款项性质 状况的预测，通过违约风险
往来组合
敞口和整个存续期预期信用
损失率，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结
其他应收款——账龄组合 账龄
合当前状况以及对未来经济
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组合类别 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
状况的预测，编制其他应收
款账龄与预期信用损失率对
照表，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结
合当前状况以及对未来经济
其他应收款——合并范围内关 状况的预测，通过违约风险
款项性质
联往来组合 敞口和未来 12 个月内或整个
存续期预期信用损失率，计
算预期信用损失
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
□适用 √不适用
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
√适用 □不适用
应收账款 其他应收款
账 龄
预期信用损失率（%） 预期信用损失率（%）
1 年以内（含，下同） 5 5
1-2 年 10 10
2-3 年 30 30
3-4 年 50 50
4-5 年 80 80
5 年以上 100 100
应收账款/其他应收款的账龄自款项实际发生的月份起算。
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
√适用 □不适用
对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项，公司按单项计提预期信用损失。
14. 应收款项融资
□适用 √不适用
15. 其他应收款
□适用 √不适用
16. 存货
√适用 □不适用
存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法
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√适用 □不适用
1. 存货的分类
存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过
程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
2. 发出存货的计价方法
发出存货采用移动加权平均法。
3. 存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
4. 低值易耗品和包装物的摊销方法
(1) 低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
(2) 包装物
按照一次转销法进行摊销。
存货跌价准备的确认标准和计提方法
√适用 □不适用
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提
存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销
售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以
所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的
金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在
合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计
提或转回的金额。
按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据
□适用 √不适用
基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据
□适用 √不适用
17. 合同资产
□适用 √不适用
18. 持有待售的非流动资产或处置组
□适用 √不适用
划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法
□适用 √不适用
终止经营的认定标准和列报方法
□适用 √不适用
19. 长期股权投资
√适用 □不适用
1. 共同控制、重大影响的判断
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参
与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，
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但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
2. 投资成本的确定
(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行
权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表
中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面
价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽
子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属
于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表
中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的
长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本
公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始
投资成本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表
和合并财务报表进行相关会计处理：
1) 在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改
按成本法核算的初始投资成本。
2) 在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交
易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的
被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额
计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，
与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净
负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资
成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务
重组方式取得的，按《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性
资产交换取得的，按《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。
3. 后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权
投资，采用权益法核算。
4. 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法
(1) 是否属于“一揽子交易”的判断原则
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤
的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息来判断分
步交易是否属于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，
通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：
1) 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2) 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3) 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4) 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
(2) 不属于“一揽子交易”的会计处理
1) 个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对
被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投
资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计
量》的相关规定进行核算。
2) 合并财务报表
在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始
持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留
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存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。
处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买
日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲
减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
(3) 属于“一揽子交易”的会计处理
1) 个别财务报表
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之
前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认
为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
2) 合并财务报表
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之
前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为
其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
20. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
1. 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租
的建筑物。
2. 投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产
和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
21. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年
度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 直线法 20、17 5 5.59-4.75
运输工具 直线法 3-5 5 31.67-19
其他设备 直线法 3-5 5 31.67-19
22. 在建工程
√适用 □不适用
1. 在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建
造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
2. 在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状
态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原
暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
类 别 在建工程结转为固定资产的标准和时点
房屋及建筑物 达到生产或办公的预定可使用状态
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类 别 在建工程结转为固定资产的标准和时点
机器设备 安装调试后达到设计要求或合同规定的标准
23. 借款费用
√适用 □不适用
1. 借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2. 借款费用资本化期间
(1) 当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1) 资产支出已经发生；2) 借款费用已
经发生；3) 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
(2) 若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超
过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建
或者生产活动重新开始。
(3) 当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停
止资本化。
3. 借款费用资本化率以及资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息
费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取
得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建
或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出
加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
24. 生物资产
□适用 √不适用
25. 油气资产
□适用 √不适用
26. 无形资产
(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
√适用 □不适用
1. 无形资产包括土地使用权、软件及车位使用权等，按成本进行初始计量。
2. 使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实
现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：
项 目 使用寿命及其确定依据 摊销方法
软件 5 直线法
车位使用权 5 直线法
(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法
√适用 □不适用
(1) 人员人工费用
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人员人工费用包括公司研发人员的工资薪金、基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险
费、工伤保险费、生育保险费和住房公积金，以及外聘研发人员的劳务费用。
研发人员同时服务于多个研究开发项目的，人工费用的确认依据公司管理部门提供的各研究
开发项目研发人员的工时记录，在不同研究开发项目间按比例分配。
直接从事研发活动的人员、外聘研发人员同时从事非研发活动的，公司根据研发人员在不同
岗位的工时记录，将其实际发生的人员人工费用，按实际工时占比等合理方法在研发费用和生产
经营费用间分配。
(2) 直接投入费用
直接投入费用是指公司为实施研究开发活动而实际发生的相关支出。包括：1) 直接消耗的
材料、燃料和动力费用；2) 用于中间试验和产品试制的模具、工艺装备开发及制造费，不构成
固定资产的样品、样机及一般测试手段购置费，试制产品的检验费；3) 用于研究开发活动的仪
器、设备的运行维护、调整、检验、检测、维修等费用。
(3) 折旧费用与长期待摊费用
折旧费用是指用于研究开发活动的仪器、设备和在用建筑物的折旧费。
用于研发活动的仪器、设备及在用建筑物，同时又用于非研发活动的，对该类仪器、设备、
在用建筑物使用情况做必要记录，并将其实际发生的折旧费按实际工时和使用面积等因素，采用
合理方法在研发费用和生产经营费用间分配。
长期待摊费用是指研发设施的改建、改装、装修和修理过程中发生的长期待摊费用，按实际
支出进行归集，在规定的期限内分期平均摊销。
(4) 无形资产摊销费用
无形资产摊销费用是指用于研究开发活动的软件、知识产权、非专利技术（专有技术、许可
证、设计和计算方法等）的摊销费用。
(5) 设计费用
设计费用是指为新产品和新工艺进行构思、开发和制造，进行工序、技术规范、规程制定、
操作特性方面的设计等发生的费用，包括为获得创新性、创意性、突破性产品进行的创意设计活
动发生的相关费用。
(6) 装备调试费用与试验费用
装备调试费用是指工装准备过程中研究开发活动所发生的费用，包括研制特殊、专用的生产
机器，改变生产和质量控制程序，或制定新方法及标准等活动所发生的费用。
为大规模批量化和商业化生产所进行的常规性工装准备和工业工程发生的费用不计入归集范
围。
试验费用包括新药研制的临床试验费、勘探开发技术的现场试验费、田间试验费等。
(7) 委托外部研究开发费用
委托外部研究开发费用是指公司委托境内外其他机构或个人进行研究开发活动所发生的费用
（研究开发活动成果为公司所拥有，且与公司的主要经营业务紧密相关）。
(8) 其他费用
其他费用是指上述费用之外与研究开发活动直接相关的其他费用，包括技术图书资料费、资
料翻译费、专家咨询费、高新科技研发保险费，研发成果的检索、论证、评审、鉴定、验收费用，
知识产权的申请费、注册费、代理费，会议费、差旅费、通讯费等。
4. 内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶
段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1) 完成该无形资产以使其能够使用或出售
在技术上具有可行性；(2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3) 无形资产产生经济利
益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资
产将在内部使用的，能证明其有用性；(4) 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该
无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5) 归属于该无形资产开发阶段的支出能够
可靠地计量。
27. 长期资产减值
√适用 □不适用
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对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、
使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金
额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都
进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。
28. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长期待摊费用
按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以
后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
29. 合同负债
√适用 □不适用
公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公
司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，
将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同
资产列示。
公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。
30. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或
相关资产成本。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1) 在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，
并计入当期损益或相关资产成本。
(2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
1) 根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务
变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定
受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
2) 设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所
形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定
受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
3) 期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净
资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成
本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益
计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，
但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
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向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期
损益：(1) 公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2) 公司
确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行
会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关
会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息
净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期
损益或相关资产成本。
31. 预计负债
□适用 √不适用
32. 股份支付
□适用 √不适用
33. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
34. 收入
(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
1. 收入确认原则
于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履
约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义
务：(1) 客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2) 客户能够控制公
司履约过程中在建商品；(3) 公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合
同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不
能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到
履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制
权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1) 公司就该商品
享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2) 公司已将该商品的法定所有权转移
给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3) 公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实
物占有该商品；(4) 公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商
品所有权上的主要风险和报酬；(5) 客户已接受该商品；(6) 其他表明客户已取得商品控制权的
迹象。
2. 收入计量原则
(1) 公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商
品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。
(2) 合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，
但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大
转回的金额。
(3) 合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支
付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法
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摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不
考虑合同中存在的重大融资成分。
(4) 合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商
品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
3. 收入确认的具体方法
公司有两大业务板块，一是物业基础服务，二是物业增值服务。依据公司自身的经营模式和
结算方式，各类业务销售收入确认的具体方法披露如下：
(1) 物业基础服务
公司提供物业基础服务属于在某一时段内履行的履约义务，公司在履约义务履行的期间内，
分月确认收入。
(2) 物业增值服务
公司提供物业增值服务属于在某一时段内履行的履约义务，在合同服务周期约定时，在履约
义务履行的期间内分月确认收入；无合同服务周期约定时，在增值服务完成时确认收入。
(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法
□适用 √不适用
35. 合同成本
□适用 √不适用
36. 政府补助
√适用 □不适用
1. 政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1) 公司能够满足政府补助所附的条件；(2)
公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非
货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
2. 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。
政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成
长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账
面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按
照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资
产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资
产处置当期的损益。
3. 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资
产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与
收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确
认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已
发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
4. 与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成
本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
37. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
1. 根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按
照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产
或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2. 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资
产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差
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异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3. 资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得
足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很
可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4. 公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况
产生的所得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
5. 同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示：
(1) 拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2) 递延所得税资产和递延
所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，
但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意
图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。
38. 租赁
√适用 □不适用
作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法
√适用 □不适用
在租赁期开始日，公司将租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租
赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租
租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。
对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计
入相关资产成本或当期损益。
除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使
用权资产和租赁负债。
(1) 使用权资产
使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1) 租赁负债的初始计量金额；2) 在租赁
期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3) 承
租人发生的初始直接费用；4) 承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁
资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，
公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权
的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
(2) 租赁负债
在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现
值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现
率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付
款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实
际发生时计入当期损益。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确
定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际
行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用
权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余
金额计入当期损益。
(3)售后租回
公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让
是否属于销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关
的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让
收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》对该金融负债
进行会计处理。
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作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法
√适用 □不适用
在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划
分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。
(1) 经营租赁
公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予
以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租
赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
(2) 融资租赁
在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款
额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁
期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。
公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
(3)售后租回
公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让
是否属于销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行
会计处理，并根据《企业会计准则第 21 号——租赁》对资产出租进行会计处理。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入
等额的金融资产，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行
会计处理。
39. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
40. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
会计政策变更的内容和原因 受重要影响的报表项目名称 影响金额
2022 年 12 月 31 日资产负债表项目
公司自 2023 年 1 月 1 日起
执行财政部颁布的《企业会
计准则解释第 16 号》“关
于单项交易产生的资产和负 递延所得税资产 643,557.04
债相关的递延所得税不适用
初始确认豁免的会计处理”
规定
公司自 2023 年 1 月 1 日起
执行财政部颁布的《企业会
计准则解释第 16 号》“关
于单项交易产生的资产和负 递延所得税负债 3,598.91
债相关的递延所得税不适用
初始确认豁免的会计处理”
规定
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公司自 2023 年 1 月 1 日起
执行财政部颁布的《企业会
计准则解释第 16 号》“关
于单项交易产生的资产和负 盈余公积 237.69
债相关的递延所得税不适用
初始确认豁免的会计处理”
规定
公司自 2023 年 1 月 1 日起
执行财政部颁布的《企业会
计准则解释第 16 号》“关
于单项交易产生的资产和负 未分配利润 638,519.48
债相关的递延所得税不适用
初始确认豁免的会计处理”
规定
公司自 2023 年 1 月 1 日起
执行财政部颁布的《企业会
计准则解释第 16 号》“关
于单项交易产生的资产和负 少数股东权益 1,200.96
债相关的递延所得税不适用
初始确认豁免的会计处理”
规定
2022 年度利润表项目
公司自 2023 年 1 月 1 日起
执行财政部颁布的《企业会
计准则解释第 16 号》“关
于单项交易产生的资产和负 所得税费用 -132,329.48
债相关的递延所得税不适用
初始确认豁免的会计处理”
规定
公司自 2023 年 1 月 1 日起
执行财政部颁布的《企业会
计准则解释第 16 号》“关
于单项交易产生的资产和负 归属于母公司所有者的净利润 131,421.42
债相关的递延所得税不适用
初始确认豁免的会计处理”
规定
公司自 2023 年 1 月 1 日起
执行财政部颁布的《企业会
计准则解释第 16 号》“关
于单项交易产生的资产和负 少数股东损益 908.06
债相关的递延所得税不适用
初始确认豁免的会计处理”
规定
其他说明
(1) 公司自 2023 年 1 月 1 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 16 号》“关于单项
交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定，对在首次执行
该规定的财务报表列报最早期间的期初至首次执行日之间发生的适用该规定的单项交易按该规定
进行调整。对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认
的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂
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时性差异和可抵扣暂时性差异的，按照该规定和《企业会计准则第 18 号——所得税》的规定，
将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。
(2) 公司自 2023 年起提前执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 17 号》“关于售后租回
交易的会计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2023 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
41. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
以按税法规定计算的销售货
物和应税劳务收入为基础计
增值税 算销项税额，扣除当期允许 13%、9%、6%、5%、3%、1%
抵扣的进项税额后，差额部
分为应交增值税
从价计征的，按房产原值一次
减除 30%后余值的 1.2%计缴；
房产税 1.2%或 12%
从租计征的，按租金收入的
12%计缴
城市维护建设税 实际缴纳的流转税税额 7%、5%
教育费附加 实际缴纳的流转税税额 3%
地方教育附加 实际缴纳的流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%、15%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
浙江悦都网络科技有限公司 15%
浙江乐勤清洁服务有限公司 20%
杭州南诚智慧生活服务有限公司 20%
浙江悦都物业服务有限公司 20%
杭州乐勤楼宇工程有限公司 20%
杭州乐勤装饰工程有限公司 20%
杭州南郡商业经营管理有限公司 20%
杭州信建大悦住房服务有限公司 20%
乌鲁木齐南都物业服务有限公司 20%
南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司 20%
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南都正和(山东)物业服务有限公司 20%
南都悦通（杭州）智慧物业服务有限公司 20%
海宁南都智联物业服务有限公司 20%
杭州悦嘉家网络科技有限公司 20%
宁波奉化南都智联物业服务有限公司 20%
杭州南都悦萱养老服务有限公司 20%
桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司 20%
丽水南都智联物业服务有限公司 20%
上海南都悦郡物业服务有限公司 20%
杭州中大物业服务有限公司 20%
海宁南都悦郡物业服务有限公司 20%
宁波南都悦郡物业服务有限公司 20%
绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司 20%
杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司 20%
启东南都智联物业服务有限公司 20%
杭州悦歆商业运营管理有限公司 20%
杭州悦房智慧科技有限公司 20%
杭州悦享供应链管理有限公司 20%
常熟市中远物业服务有限责任公司 20%
新青云物业管理服务(新泰)有限公司 20%
杭州中大普惠保安服务有限公司 20%
连云港中大普惠香溢物业服务有限公司 20%
除上述以外的其他纳税主体 25%
2. 税收优惠
√适用 □不适用
1. 根据浙江省科学技术厅、浙江省财政厅、国家税务总局浙江省税务局联合颁发的《高新
技术企业证书》，浙江悦都网络科技有限公司被认定为高新技术企业，资格有效期 3 年，企业所
得税优惠期为 2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，按 15%的税率计缴企业所得税。
2. 根据《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》(财政部 税务
总局公告 2022 年第 13 号)和《财政部 税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公
告》（财政部 税务总局公告 2023 年第 6 号）的规定，自 2023 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，
对小型微利企业年应纳税所得额不超过 300 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的
税率缴纳企业所得税。
3. 根据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政
部 税务总局公告 2023 年第 1 号）的规定，自 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，增值税加
计抵减政策按照以下规定执行：(1)允许生产性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 5%抵
减应纳税额；(2)允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 10%抵减应纳税额。公
司属于生产性服务业纳税人。南都物业服务集团股份有限公司、浙江悦郡商业经营管理有限公
司、浙江乐勤清洁服务有限公司、浙江悦都网络科技有限公司、浙江悦都物业服务有限公司、杭
州乐勤装饰工程有限公司、上海采林物业管理有限公司、江苏金枫物业服务有限责任公司、常熟
市中远物业服务有限责任公司、新青云物业管理服务(新泰)有限公司、杭州南郡商业经营管理有
限公司、杭州信建大悦住房服务有限公司、南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司、浙江南都智联物
业服务有限公司、宁波奉化南都智联物业服务有限公司、桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公
司、浙江中大普惠物业有限公司、连云港中大普惠香溢物业服务有限公司、杭州中大物业服务有
限公司、杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司适用该项优惠政策。
4. 根据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政
部 税务总局公告 2023 年第 1 号）的规定，增值税小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）发生
增值税应税销售行为，合计月销售额未超过 10 万元（以 1 个季度为 1 个纳税期的，季度销售额
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未超过 30 万元，下同）的，免征增值税。小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售
额超过 10 万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过 10 万元的，其销售货物、劳
务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。南都物业服务集团股份有限公司诸暨分公司、磐
安分公司、义乌分公司适用该增值税小规模纳税人减免增值税优惠政策。
5. 根据《财政部 税务总局 退役军人事务部关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有
关税收政策的通知》(财政部 税务总局 退役军人事务部公告 2023 年第 14 号)的规定，自 2023
年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，企业招用自主就业退役士兵，与其签订 1 年以上期限劳动合
同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在 3 年内按实际招用人数
予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。南
都物业服务集团股份有限公司富阳分公司、临安分公司、上海采林物业管理有限公司、上海采林
物业管理有限公司重庆分公司、江苏金枫物业服务有限责任公司适用该退伍军人减免增值税优惠
政策。
6. 根据《关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》(财政部 税务总局公告
2022 年 10 号)，自 2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对增值税小规模纳税人、小型微利
企业和个体工商户按照税额的 50%减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印
花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。南都(嘉兴)智慧物业
服务有限公司、宁波奉化南都智联物业服务有限公司、南都物业服务集团股份有限公司诸暨分公
司、永康分公司适用该“六税两费”减免优惠政策。
7. 根据《关于进一步支持和促进重点群体创业就业有关税收政策的通知》(财政部 税务总
局公告 2019 年 22 号)，自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，企业招用建档立卡贫困人
口，以及在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或
《就业失业登记证》的人员，与其签订 1 年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订
劳动合同并缴纳社会保险当月起，在 3 年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护
建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。纳税人在 2021 年 12 月 31 日享受本通
知规定税收优惠政策未满 3 年的，可继续享受至 3 年期满为止。江苏金枫物业服务有限责任公
司、南都物业服务集团股份有限公司常熟分公司、启东分公司、上海分公司、郑州分公司适用该
优惠政策。
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 226,549.28 358,662.30
银行存款 462,610,099.29 464,086,838.28
其他货币资金 4,490,839.60 1,709,493.82
存放财务公司存款
合计 467,327,488.17 466,154,994.40
其中：存放在境外
的款项总额
其他说明
期末银行存款包括冻结的银行存款 4,920,020.76 元，使用受限，其他货币资金中包含保证
金 1,113,876.80 元，使用受限。
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2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额 指定理由和依据
以公允价值计量且其变动计 /
入当期损益的金融资产
其中：
理财产品[注] 710,063,435.00 577,516,670.62 /
/
指定以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产
其中：
合计 710,063,435.00 577,516,670.62 /
其他说明：
√适用 □不适用
[注]根据公司第三届董事会第二次会议审议通过的《关于使用闲置自有资金进行现金管理的
议案》 ,公司于 2023 年 2 月购买中融-汇聚金 1 号货币基金集合资金信托计划 3,000 万元。截
至本公告披露日，上述信托产品已逾期、尚未兑付。鉴于上述信托产品投资款项的收回尚存在不
确定性，公司将该信托产品的账面价值调整为 1,500 万元。
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
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□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
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(6). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其中重要的应收票据核销情况：
□适用 √不适用
应收票据核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 348,100,078.88 402,752,492.19
1 年以内小计 348,100,078.88 402,752,492.19
1至2年 111,681,567.58 130,141,232.31
2至3年 71,050,764.25 39,006,725.94
3 年以上
3至4年 25,058,710.30 25,406,781.86
4至5年 19,726,423.28 13,267,333.72
5 年以上 9,992,214.56 1,984,632.48
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合计 585,609,758.85 612,559,198.50
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类
计提 账面 计提 账面
别 比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按
单
项
计
提 99,255,368.76 16.95 43,652,555.30 43.98 55,602,813.46 102,237,116.58 16.69 34,246,880.14 33.50 67,990,236.44
坏
账
准
备
其中：
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按
组
合
计
提 486,354,390.09 83.05 41,522,950.14 8.54 444,831,439.95 510,322,081.92 83.31 44,672,997.98 8.75 465,649,083.94
坏
账
准
备
其中：
合
585,609,758.85 100.00 85,175,505.44 14.54 500,434,253.41 612,559,198.50 100.00 78,919,878.12 12.88 533,639,320.38
计
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
绿地地产 96,811,040.21 41,208,226.75 42.57 按预计可收回金额计提
安徽省宁国市鸿鹰生态旅游发展有
1,193,396.77 1,193,396.77 100 按预计可收回金额计提
限责任公司
上海燕堡仕体育咨询管理有限公司 700,000.00 700,000.00 100 按预计可收回金额计提
台州华禹置业有限公司 460,245.62 460,245.62 100 按预计可收回金额计提
中大房地产集团上虞有限公司 81,201.22 81,201.22 100 按预计可收回金额计提
杭州东田巨城置业有限公司 9,484.94 9,484.94 100 按预计可收回金额计提
合计 99,255,368.76 43,652,555.30 43.98 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
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按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目： 账龄
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 347,733,870.01 17,386,693.55 5.00
1-2 年 108,214,904.46 10,821,490.45 10.00
2-3 年 19,177,838.03 5,753,351.41 30.00
3-4 年 6,419,293.70 3,209,646.85 50.00
4-5 年 2,283,580.07 1,826,864.06 80.00
5 年以上 2,524,903.82 2,524,903.82 100.00
合计 486,354,390.09 41,522,950.14 8.54
按组合计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
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(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
单项
计提
坏账
34,246,880.14 17,279,279.82 7,344,753.20 528,851.46 43,652,555.30
准备
按组
合计
提坏 44,672,997.98 -895,733.28 125,238.38 2,129,076.18 41,522,950.14
账准
备
合计 78,919,878.12 16,383,546.54 7,344,753.20 125,238.38 2,657,927.64 85,175,505.44
[注] 抵房入账后应收账款减少的坏账准备 2,657,927.64 元
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(4).本期实际核销的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 核销金额
实际核销的应收账款 125,238.39
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
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应收账款核销说明：
√适用 □不适用
本期实际核销应收账款 125,238.38 元。
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款
应收账款和合 和合同资产
应收账款期末 合同资产期 坏账准备期末
单位名称 同资产期末余 期末余额合
余额 末余额 余额
额 计数的比例
（%）
第一名 13,473,766.15 13,473,766.15 2.30 4,574,717.58
第二名 12,368,198.84 12,368,198.84 2.11 10,582,333.97
第三名 9,370,275.64 9,370,275.64 1.60 606,840.50
第四名 9,328,188.17 9,328,188.17 1.59
第五名 9,068,236.00 9,068,236.00 1.55 2,720,470.80
合计 53,608,664.80 53,608,664.80 9.15 18,484,362.85
其他说明
无
其他说明：
□适用 √不适用
6、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
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各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(4).本期合同资产计提坏账准备情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(5).本期实际核销的合同资产情况
□适用 √不适用
其中重要的合同资产核销情况
□适用 √不适用
合同资产核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
7、 应收款项融资
(1). 应收款项融资分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收款项融资
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资
□适用 √不适用
(4). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
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□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收款项融资情况
□适用 √不适用
其中重要的应收款项融资核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
(7). 应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：
□适用 √不适用
(8). 其他说明：
□适用 √不适用
8、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 10,725,652.24 96.15 5,758,427.34 97.23
1至2年 396,936.19 3.56 146,692.97 2.48
2至3年 14,449.00 0.13 17,516.42 0.29
3 年以上 17,516.42 0.16
合计 11,154,553.85 100.00 5,922,636.73 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
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无
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计数
单位名称 期末余额
的比例(%)
西安采林物业管理有限公司 3,977,599.71 35.66
国网浙江省电力有限公司杭
1,213,996.95 10.88
州供电公司
中国石化销售股份有限公司
737,598.97 6.61
江苏苏州常熟石油分公司
贵州盐业（集团）生态农业
477,048.00 4.28
有限公司
西安国丹园林工程有限公司 274,410.00 2.46
合计 6,680,653.63 59.89
其他说明
无
其他说明
□适用 √不适用
9、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 122,709,488.30 96,606,517.67
合计 122,709,488.30 96,606,517.67
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
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□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
其中重要的应收利息核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
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(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
其中重要的应收股利核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
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1 年以内
其中：1 年以内分项
84,717,161.50 74,481,270.40
1 年以内小计 84,717,161.50 74,481,270.40
1至2年 30,933,554.45 13,647,645.53
2至3年 9,740,865.75 17,369,925.48
3 年以上
3至4年 14,341,761.90 2,135,056.61
4至5年 1,992,472.46 1,699,768.60
5 年以上 5,322,668.70 5,248,012.35
合计 147,048,484.76 114,581,678.97
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收暂付款 97,492,169.50 69,463,342.48
押金保证金 37,557,531.65 36,901,281.78
其他 11,998,783.61 8,217,054.71
合计 147,048,484.76 114,581,678.97
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 合计
信用损失(未发 信用损失(已发生
期信用损失
生信用减值) 信用减值)
2023年1月1日
3,724,063.54 1,364,764.57 12,886,333.19 17,975,161.30
余额
2023年1月1日
余额在本期
--转入第二阶段 -1,546,677.72 1,546,677.72
--转入第三阶段 -974,086.58 974,086.58
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 2,058,476.68 1,155,990.88 3,930,102.22 7,144,569.78
本期转回
本期转销
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本期核销 780,734.62 780,734.62
其他变动
2023年12月31
4,235,862.50 3,093,346.59 17,009,787.37 24,338,996.46
日余额
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
期末坏账准备计提比例（%）：第一阶段 5%，第二阶段 10%，第三阶段 54.18%，合计 16.55%。
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
收回
类别 期初余额 其他 期末余额
计提 或转 转销或核销
变动
回
其他应收 17,975,161.30 7,144,569.78 780,734.62 24,338,996.46
款
合计 17,975,161.30 7,144,569.78 780,734.62 24,338,996.46
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明
无
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 780,734.62
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 期末余额合计 账龄
质 期末余额
数的比例(%)
应收暂付款 1 年以内
735,084.14
传富置业成
1.38 686,754.21
都有限公司 押金保证
1,300,000.00 3-4 年
金
杭州兴耀商
履约保证
业经营管理 1,300,000.00 0.88 5 年以上 1,300,000.00
金
有限公司
常熟市芝友
应收暂付
电梯安装工 1,000,000.00 0.68 1-2 年 100,000.00
款
程有限公司
湖州吴兴兴
押金保证
城市政工程 900,000.00 0.61 3-4 年 450,000.00
金
有限公司
江苏枫庭物 400,000.00 拆借款 2-3 年
业管理有限 0.59 拆借款 352,727.32
465,454.63 3-4 年
公司
合计 6,100,538.77 4.14 / / 2,889,481.53
(7). 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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10、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/ 存货跌价准备/
项目
账面余额 合同履约成本减 账面价值 账面余额 合同履约成本减 账面价值
值准备 值准备
原材料 2,447,547.84 2,447,547.84 613,178.37 613,178.37
在产品
库存商品 15,041,819.55 16,500.00 15,025,319.55 13,358,497.47 16,500.00 13,341,997.47
周转材料
消耗性生
物资产
合同履约
成本
合计 17,489,367.39 16,500.00 17,472,867.39 13,971,675.84 16,500.00 13,955,175.84
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
原材料
在产品
库存商品 16,500.00 16,500.00
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周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
合计 16,500.00 16,500.00
本期转回或转销存货跌价准备的原因
□适用 √不适用
按组合计提存货跌价准备
□适用 √不适用
按组合计提存货跌价准备的计提标准
□适用 √不适用
(3).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据
□适用 √不适用
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
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12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
一年内到期的债权投资
□适用 √不适用
一年内到期的其他债权投资
□适用 √不适用
一年内到期的非流动资产的其他说明
无
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本
应收退货成本
预缴税金 26,676,912.61 19,127,368.27
待摊维保费 1,703,019.68 1,324,875.66
待摊房租及物业费 2,277,331.09 2,079,685.06
待抵扣增值税 1,016,253.97 1,574,201.16
待摊财产保险费 773,015.17 684,916.60
其他 1,515,918.13 1,140,801.81
合计 33,962,450.65 25,931,848.56
其他说明
无
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
债权投资减值准备本期变动情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
各阶段划分依据和减值准备计提比例：
无
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对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4).本期实际的核销债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
债权投资的核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
其他债权投资减值准备本期变动情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
各阶段划分依据和减值准备计提比例：
无
对本期发生损失准备变动的其他债权投资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的其他债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的其他债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
其他债权投资的核销说明：
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□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(3).按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(5).本期实际核销的长期应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的长期应收款核销情况
□适用 √不适用
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长期应收款核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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17、 长期股权投资
(1). 长期股权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减 减值准
期初 其他综 其他 宣告发放 计提 期末
被投资单位 少 权益法下确认的 其 备期末
余额 追加投资 合收益 权益 现金股利 减值 余额
投 投资损益 他 余额
调整 变动 或利润 准备
资
一、合营企业
小计
二、联营企业
浙江谷尚智
能 科 技 有 限 85,259,800.00 136,000,000.00 -798,732.85 220,461,067.15
公司
杭州运河辰
景物业管理
1,519,057.77 120,905.30 1,639,963.07
服务有限公
司
常熟润城智
慧综合服务 450,000.00 72,182.12 522,182.12
有限公司
江西国信南
都商业管理 785,251.96 -785,251.96
有限公司
小计 87,564,109.73 136,450,000.00 -1,390,897.39 222,623,212.34
合计 87,564,109.73 136,450,000.00 -1,390,897.39 222,623,212.34
江西国信南都商业管理有限公司本期发生额超额亏损，公司以其出资额为限，将长期股权投资账面价值减至为零。
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(2). 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
无
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2).本期存在终止确认的情况说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分类为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产
其中：权益工具投资 173,588,706.90 56,339,012.09
合计 173,588,706.90 56,339,012.09
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 27,078,405.38 27,078,405.38
2.本期增加金额 8,236,933.97 8,236,933.97
（1）外购
（2）存货\固定资产\ 2,895,827.50 2,895,827.50
在建工程转入
（3）企业合并增加
（4）抵债转入 5,341,106.47 5,341,106.47
3.本期减少金额
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（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 35,315,339.35 35,315,339.35
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 2,330,026.38 2,330,026.38
2.本期增加金额 2,169,415.06 2,169,415.06
（1）计提或摊销 1,496,261.38 1,496,261.38
（2）固定资产转入 673,153.68 673,153.68
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 4,499,441.44 4,499,441.44
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 30,815,897.91 30,815,897.91
2.期初账面价值 24,748,379.00 24,748,379.00
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
(3).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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固定资产 38,709,625.03 41,974,927.49
固定资产清理
合计 38,709,625.03 41,974,927.49
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
机器设
项目 房屋及建筑物 运输工具 其他设备 合计
备
一、账面原值：
1.期初
48,999,259.82 42,201,168.41 16,108,703.95 107,309,132.18
余额
2.本期
8,086,540.77 518,443.14 952,614.17 9,557,598.08
增加金额
（1）
518,443.14 952,614.17 1,471,057.31
购置
（2）
在建工程转
入
（3）
企业合并增
加
（4）
8,086,540.77 8,086,540.77
债务重组
3.本期
2,895,827.50 3,840,180.50 231,535.20 6,967,543.20
减少金额
（1）
3,840,180.50 231,535.20 4,071,715.70
处置或报废
（2）
转入投资性 2,895,827.50 2,895,827.50
质房地产
4.期末
54,189,973.09 38,879,431.05 16,829,782.92 109,899,187.06
余额
二、累计折旧：
1.期初
27,238,970.34 25,604,501.01 12,490,733.34 65,334,204.69
余额
2.本期
2,635,979.98 6,088,055.99 1,290,790.75 10,014,826.72
增加金额
（1）
2,635,979.98 6,088,055.99 1,290,790.75 10,014,826.72
计提
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3.本期
673,153.68 3,282,015.61 204,300.09 4,159,469.38
减少金额
（1）
3,282,015.61 204,300.09 3,486,315.70
处置或报废
（2）
转入投资性 673,153.68 673,153.68
质房地产
4.期末
29,201,796.64 28,410,541.39 13,577,224.00 71,189,562.03
余额
三、减值准备：
1.期初
余额
2.本期
增加金额
（1）
计提
3.本期
减少金额
（1）
处置或报废
4.期末
余额
四、账面价值：
1.期末
24,988,176.45 10,468,889.66 3,252,558.92 38,709,625.03
账面价值
2.期初
21,760,289.48 16,596,667.40 3,617,970.61 41,974,927.49
账面价值
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过经营租赁租出的固定资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值
房屋及建筑物 6,050,617.58
(4). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
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(5). 固定资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
(4). 在建工程的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(1). 工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
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(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况
□适用 √不适用
(3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
(1) 油气资产情况
□适用 √不适用
(2) 油气资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
25、 使用权资产
(1) 使用权资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 运输工具 合计
一、账面原值
1.期初余额 103,608,953.13 231,089.24 103,840,042.37
2.本期增加金额
1) 租入 12,877,533.82 84,651.77 12,962,185.59
3.本期减少金额
1) 处置 233,285.07 233,285.07
4.期末余额 116,253,201.88 315,741.01 116,568,942.89
二、累计折旧
1.期初余额 30,768,472.30 77,029.74 30,845,502.04
2.本期增加金额
(1)计提 15,923,563.72 53,893.83 15,977,457.55
3.本期减少金额
(1)处置 233,285.07 233,285.07
4.期末余额 46,458,750.95 130,923.57 46,589,674.52
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三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 69,794,450.93 184,817.44 69,979,268.37
2.期初账面价值 72,840,480.83 154,059.50 72,994,540.33
(2) 使用权资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非专
土地使
项目 专利权 利技 软件 车位使用权 合计
用权
术
一、账面原值
1.期初余额 1,827,967.29 504,000.00 2,331,967.29
2.本期增加
金额
(1)购置
(2)内部研
发
(3)企业合
并增加
(4)债务重
767,798.25 767,798.25
组
3.本期减少
金额
(1)处置
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4.期末余额 1,827,967.29 1,271,798.25 3,099,765.54
二、累计摊销
1.期初余额 1,587,284.83 151,202.34 1,738,487.17
2.本期增加
金额
（1）计提 120,015.12 228,771.06 348,786.18
3.本期减少
金额
(1)处置
4.期末余额 1,707,299.95 379,973.40 2,087,273.35
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计提
3.本期减少
金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面
120,667.34 891,824.85 1,012,492.19
价值
2.期初账面
240,682.46 352,797.66 593,480.12
价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例是 0
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
(3) 无形资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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27、 商誉
(1).商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称 本期增加 本期减少
或形成商誉的事 期初余额 企业合并 期末余额
处置
项 形成的
上海采林物业管理有 43,596,6 43,596,6
限公司 60.85 60.85
江苏金枫物业服务有 95,863,5 95,863,5
限责任公司 85.98 85.98
新青云物业管理服务
（新泰）有限公司
1.00 1.00
浙江中大普惠物业有 114,260, 114,260,
限公司 024.33 024.33
杭州中大物业服务有 4,178,46 4,178,46
限公司 1.57 1.57
257,898, 257,898,
合计
733.73 733.73
(2).商誉减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名 本期增加 本期减少
称或形成商誉 期初余额 期末余额
计提 处置
的事项
上海采林物业
21,504,215.17 2,425,945.38 23,930,160.55
管理有限公司
江苏金枫物业
服务有限责任
公司
新青云物业管
理服务（新
泰）有限公司
浙江中大普惠
物业有限公司
杭州中大物业
3,844,327.99 3,844,327.99
服务有限公司
合计 21,504,215.17 6,270,273.37 27,774,488.54
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
√适用 □不适用
所属资产组或组合 所属经营分部及依
名称 是否与以前年度保持一致
的构成及依据 据
管理层将上海采林
物业管理有限公司
上海采林物业管理有
账面资产组合认定 不适用 是
限公司
为一个资产组，主
要系该资产组的管
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理自成体系并严格
独立。
管理层将江苏金枫
物业服务有限责任
公司账面资产组合
江苏金枫物业服务有
认定为一个资产 不适用 是
限责任公司
组，主要系该资产
组的管理自成体系
并严格独立。
管理层将新青云物
业管理服务（新
泰）有限公司账面
新青云物业管理服务 资产组合认定为一
不适用 是
（新泰）有限公司 个资产组，主要系
该资产组的管理自
成体系并严格独
立。
管理层将浙江中大
普惠物业有限公司
账面资产组合认定
浙江中大普惠物业有
为一个资产组，主 不适用 是
限公司
要系该资产组的管
理自成体系并严格
独立。
管理层将杭州中大
物业服务有限公司
账面资产组合认定
杭州中大物业服务有
为一个资产组，主 不适用 是
限公司
要系该资产组的管
理自成体系并严格
独立。
资产组或资产组组合发生变化
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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(4).可收回金额的具体确定方法
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 √不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
稳定期的关
预测期的关键
预测 键参数（增 稳定期的关键
参数（增长 预测期内的参
项目 账面价值 可收回金额 减值金额 期的 长率、利润 参数的确定依
率、利润率 数的确定依据
年限 率、折现率 据
等）
等）
稳定期增长率为 0，息税前利
润率为 4.40%，确定依据为历
史数据及市场发展趋势预测。
预测期 5 年复核增长率-
税前折现率为 13.78%，确定
上海采林物业 0.92%，息税前利润率为 3.80%-
28,618,194.87 25,922,700.00 2,425,945.38 5 依据为长期国债的平均到期年
管理有限公司 4.55%，确定依据为历史数据及
收益率、沪深两市同行业上市
市场发展趋势预测
公司至评估基准日资本结构和
剔除财务杠杆因素的 Beta、
市场风险溢价 ERP 等
稳定期增长率为 0，息税前利
润率为 8.38%，确定依据为历
史数据及市场发展趋势预测。
预测期 5 年复核增长率 0.46%，
江苏金枫物业 税前折现率为 13.78%，确定
息税前利润率为 8.38%-8.57%，
服务有限责任 150,089,499.56 171,240,000.00 5 依据为长期国债的平均到期年
确定依据为历史数据及市场发
公司 收益率、沪深两市同行业上市
展趋势预测
公司至评估基准日资本结构和
剔除财务杠杆因素的 Beta、
市场风险溢价 ERP 等
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
稳定期增长率为 0，息税前利
润率为 13.09%，确定依据为
历史数据及市场发展趋势预
预测期 5 年复核增长率 3%，息
测。税前折现率为 13.78%，
浙江中大普惠 税前利润率为 12.57%-13.09%，
149,733,614.69 156,837,800.00 5 确定依据为长期国债的平均到
物业有限公司 确定依据为历史数据及市场发
期年收益率、沪深两市同行业
展趋势预测
上市公司至评估基准日资本结
构和剔除财务杠杆因素的
Beta、市场风险溢价 ERP 等
稳定期增长率为 0，息税前利
润率为 0.42%，确定依据为历
史数据及市场发展趋势预测。
预测期 5 年复核增长率 0.69%，
税前折现率为 14.25%，确定
杭州中大物业 息税前利润率为 0.42%-1.51%，
4,233,027.99 388,700.00 3,844,327.99 5 依据为长期国债的平均到期年
服务有限公司 确定依据为历史数据及市场发
收益率、沪深两市同行业上市
展趋势预测
公司至评估基准日资本结构和
剔除财务杠杆因素的 Beta、
市场风险溢价 ERP 等
合计 332,674,337.11 354,389,200.00 6,270,273.37 / / / / /
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前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
(5).业绩承诺及对应商誉减值情况
形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
①上海采林物业管理有限公司
本公司并未与上海采林物业管理有限公司原股东约定业绩承诺事项。
② 江苏金枫物业服务有限责任公司
本公司并未与江苏金枫物业服务有限责任公司原股东约定业绩承诺事项。
③ 浙江中大普惠物业有限公司
本公司并未与浙江中大普惠物业有限公司原股东约定业绩承诺事项。
④ 杭州中大物业服务有限公司
本公司并未与杭州中大物业服务有限公司原股东约定业绩承诺事项。
28、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金 本期摊销金额 其他减少金 期末余额
额 额
群岛服务式
公寓装修工
22,374,410.21 156,653.97 3,228,537.93 19,302,526.25
程 （ 西 溪
店）
群岛服务式
公寓装修工
10,185,223.54 2,453,237.80 7,731,985.74
程（鑫都会
店）
群岛国际青
年社区装修
4,184,550.53 1,230,598.98 2,953,951.55
工程（天瑞
店）
零星装修工
1,099,866.86 39,405.94 599,050.65 540,222.15
程
合计 37,844,051.14 196,059.91 7,511,425.36 30,528,685.69
其他说明：
无
29、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
资产减值准备 81,927,224.96 19,588,965.05 75,532,975.01 18,593,579.81
内部交易未实现利
润
可抵扣亏损 314,305.12 15,715.26
租赁负债 76,255,374.14 19,062,267.62 75,553,649.80 18,877,351.56
合计 158,496,904.22 38,666,947.93 151,086,624.81 37,470,931.37
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性差 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
异 负债 差异 负债
非同一控制企业合并
14,145,861.97 3,536,465.49 15,191,539.57 3,797,884.89
资产评估增值
其他债权投资公允价
值变动
其他权益工具投资公
允价值变动
交易性金融资产公允
136,474,723.30 34,118,680.83 11,671,113.43 2,917,778.35
价值变动
使用权资产 69,979,268.37 17,493,211.14 72,994,540.33 18,237,393.43
合计 220,599,853.64 55,148,357.46 99,857,193.33 24,953,056.67
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
递延所得税资 抵销后递延所 递延所得税资 抵销后递延所
项目 产和负债期末 得税资产或负 产和负债期初 得税资产或负
互抵金额 债期末余额 互抵金额 债期初余额
递延所得税资产 36,221,342.11 2,445,605.82 21,151,572.87 16,319,358.50
递延所得税负债 36,221,342.11 18,927,015.35 21,151,572.87 3,801,483.80
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异
可抵扣亏损
资产减值准备 27,603,776.94 21,378,564.41
可抵扣亏损 33,560,936.40 55,777,584.34
公允价值变动 7,150.68
合计 61,164,713.34 77,163,299.43
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(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2023 年 7,145,830.05
2024 年 2,540,038.61 15,096,112.07
2025 年 6,689,240.71 6,934,350.19
2026 年 22,545,613.92 24,499,761.25
2027 年 1,289,314.91 2,101,530.78
2028 年及以后 496,728.25
合计 33,560,936.40 55,777,584.34 /
其他说明：
√适用 □不适用
无
30、 其他非流动资产
□适用 √不适用
31、 所有权或使用权受限资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末 期初
账面余额 账面价值 受 受限 账面余额 账面价值 受 受限
项
限 情况 限 情况
目
类 类
型 型
货 保证 保证
币 冻 金、 冻 金、
6,033,897.56 6,033,897.56 4,083,444.29 4,083,444.29
资 结 银行 结 银行
金 冻结 冻结
应
收
票
据
存
货
固
定
资
产
无
形
资
产
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
合 / / / /
6,033,897.56 6,033,897.56 4,083,444.29 4,083,444.29
计
其他说明：
无
32、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款
保证借款
信用借款 161,145,138.89
合计 161,145,138.89
短期借款分类的说明：
无
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
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36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
外包服务费 330,368,044.47 350,063,658.04
工程款 8,250,181.08 5,996,782.15
水电费 5,776,894.28 8,643,255.67
其他 20,611,152.68 13,247,109.60
合计 365,006,272.51 377,950,805.46
(2).账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金 2,673,405.24 1,010,623.83
合计 2,673,405.24 1,010,623.83
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
物业管理费 271,352,743.84 229,745,955.42
餐饮服务 4,352,045.74 8,097,411.77
其他 1,976,357.07 304,700.48
合计 277,681,146.65 238,148,067.67
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(2). 账龄超过 1 年的重要合同负债
□适用 √不适用
(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 81,561,445.14 610,805,665.49 606,909,668.27 85,457,442.36
二、离职后福利-
63,094.47 35,331,623.98 35,394,718.45
设定提存计划
三、辞退福利 126,700.00 126,700.00
四、一年内到期
的其他福利
合计 81,624,539.61 646,263,989.47 642,431,086.72 85,457,442.36
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖 81,750,291.5
78,840,598.02 545,422,890.53 542,513,197.02
金、津贴和补贴 3
二、职工福利费 32,103,553.56 32,103,553.56
三、社会保险费 54,081.60 20,682,245.56 20,736,327.16
其中：医疗保险
19,793.44 19,019,687.79 19,039,481.23
费
工伤保险
32,692.46 1,044,585.91 1,077,278.37
费
生育保险
1,139.94 614,005.22 615,145.16
费
补充医疗
455.76 3,966.64 4,422.40
保险费
四、住房公积金 5,952.00 7,101,903.60 7,107,855.60
五、工会经费和
2,660,813.52 5,495,072.24 4,448,734.93 3,707,150.83
职工教育经费
六、短期带薪缺
勤
七、短期利润分
享计划
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85,457,442.3
合计 81,561,445.14 610,805,665.49 606,909,668.27
6
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 35,621.12 33,937,259.06 33,972,880.18
2、失业保险费 1,558.36 1,223,869.68 1,225,428.04
3、企业年金缴费 25,914.99 14,420.00 40,334.99
4、补充养老保险 156,075.24 156,075.24
合计 63,094.47 35,331,623.98 35,394,718.45
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 30,726,731.27 25,411,170.15
企业所得税 8,832,181.94 9,013,790.67
代扣代缴个人所得税 1,714,018.57 473,327.07
城市维护建设税 858,361.31 754,501.05
房产税 572,355.71 397,570.61
教育费附加 391,866.87 337,339.32
地方教育附加 261,616.46 224,718.36
土地使用税 20,943.94 9,164.96
地方水利建设基金 3,650.93 1,429.18
其他 141,554.00 143,742.40
合计 43,523,281.00 36,766,753.77
其他说明：
无
41、 其他应付款
(1). 项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利 3,453,797.02
其他应付款 446,892,670.16 416,908,766.23
合计 446,892,670.16 420,362,563.25
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其他说明：
□适用 √不适用
(2). 应付利息
分类列示
□适用 √不适用
逾期的重要应付利息：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3). 应付股利
分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 3,453,797.02
划分为权益工具的优先股\永
续债股利
优先股\永续债股利-XXX
优先股\永续债股利-XXX
应付股利-XXX
应付股利-XXX
合计 3,453,797.02
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
无
(4). 其他应付款
按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
代收代付款 308,962,329.80 261,821,554.39
押金保证金 115,337,111.45 126,917,983.72
股权转让款 3,751,951.73
其他 22,593,228.91 24,417,276.39
合计 446,892,670.16 416,908,766.23
账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债 15,183,507.33 12,944,197.28
合计 15,183,507.33 12,944,197.28
其他说明：
无
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
待转销项税额 96,159.49 202,563.69
合计 96,159.49 202,563.69
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短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
46、 应付债券
(1).应付债券
□适用 √不适用
(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
□适用 √不适用
(3).可转换公司债券的说明
□适用 √不适用
转股权会计处理及判断依据
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 82,691,271.50 90,476,529.12
减：未确认的融资费用 5,935,180.41 9,252,285.55
重分类至一年内到期的非流动
15,183,507.33 12,944,197.28
负债
合计 61,572,583.76 68,280,046.29
其他说明：
无
48、 长期应付款
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1). 按款项性质列示长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
(1). 按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助
财政部 税务
增值税进项 总局公告
1,293,196.58 5,003,011.94 5,528,690.79 767,517.73
税加计扣除 〔2023〕年第
1号
合计 1,293,196.58 5,003,011.94 5,528,690.79 767,517.73 /
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其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总
187,777,779.00 187,777,779.00
数
其他说明：
无
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股
259,033,083.01 127,628.50 258,905,454.51
本溢价）
其他资本公积
合计 259,033,083.01 127,628.50 258,905,454.51
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
1) 2023 年 1 月，公司与建信住房服务（浙江）有限责任公司签订《股权转让协议》,公司
收购杭州信建大悦住房服务有限公司 40%少数股权，收购价款与应享有子公司自交易日开始持续
计算的可辨认净资产份额的差额 368,921.63 元，本公司确认资本公积-股本溢价；
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2) 2023 年 7 月，公司与杭州大乘商业管理有限公司签订《股权转让协议》,公司收购杭州
南诚智慧生活服务有限公司 49%少数股权，收购价款与应享有子公司自交易日开始持续计算的可
辨认净资产份额的差额 58,486.40 元，本公司确认资本公积-股本溢价；
3) 2023 年 12 月，公司与浙江中大普惠物业有限公司(以下简称中大普惠公司)签订《股权
转让协议》，将其持有的杭州中大物业服务有限公司(以下简称中大物业公司)100%股权转让给中
大普惠公司，由于公司对中大普惠公司持有 80%股权，收购价与中大物业公司按新取得的股权比
例计算确定应享有子公司自交易日开始持续计算的可辨认净资产份额的差额，本公司相应减少资
本公司-股本溢价 555,036.53 元。
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
□适用 √不适用
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 75,845,170.25 13,619,360.57 89,464,530.82
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 75,845,170.25 13,619,360.57 89,464,530.82
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期增加系按母公司实现净利润的10%提取法定盈余公积13,619,360.57 元。
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 505,295,023.17 435,061,177.46
调整期初未分配利润合计数（调增
507,335.34
+，调减－）
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调整后期初未分配利润 505,295,023.17 435,568,512.80
加：本期归属于母公司所有者的净
185,767,199.49 145,484,915.12
利润
减：提取法定盈余公积 13,619,360.57 10,648,337.66
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 58,154,778.16 65,110,067.09
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 619,288,083.93 505,295,023.17
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响上年期初未分配利润 507,335.34
元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,848,658,293.80 1,552,597,132.61 1,844,178,120.44 1,483,813,583.89
其他业务 2,228,332.20 2,125,693.32 2,551,572.55 2,562,388.52
合计 1,850,886,626.00 1,554,722,825.93 1,846,729,692.99 1,486,375,972.41
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(2).营业收入、营业成本的分解信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
XXX-分部 合计
合同分类
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品类型
物业基础服务 1,624,200,647.78 1,415,867,999.83
物业增值服务 157,741,250.13 85,228,602.94
非业主增值服务 23,092,009.00 17,280,455.13
其他 23,634,873.54 18,969,536.16
按经营地区分类
国内 1,828,668,780.45 1,537,346,594.06
市场或客户类型
办公 288,987,638.99 231,208,156.96
产业园区 123,849,177.88 110,527,612.75
公众 85,072,046.57 77,185,682.83
环卫 86,589,749.76 73,810,658.83
其他 38,294,002.69 22,609,466.29
商业 263,514,917.57 206,521,050.50
学校 24,440,467.97 24,563,364.97
医院 24,756,114.23 25,890,488.04
住宅 893,164,664.79 765,030,112.89
合同类型
按商品转让的时间分类
在某一时段内确认收
1,677,351,571.68 1,460,241,205.21
入
在某一时点确认收入 151,317,208.77 77,105,388.85
按合同期限分类
按销售渠道分类
合计 1,828,668,780.45 1,537,346,594.06
其他说明
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
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(5).重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
其他说明：
无
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 3,274,631.23 2,956,771.36
房产税 1,697,887.22 1,563,229.47
教育费附加 1,557,731.99 1,389,576.88
地方教育附加 1,038,525.44 928,461.49
印花税 111,521.73 144,639.26
土地使用税 53,908.20 68,327.38
车船税 1,153.56 1,380.00
其他 9,884.53 187.99
合计 7,745,243.90 7,052,573.83
其他说明：
无
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 8,084,808.58 8,833,874.37
办公费 7,403,422.40 8,350,782.42
广告宣传费 5,350,920.55 3,086,866.37
交通费 3,684,948.08 3,352,363.29
业务招待费 1,935,731.61 2,057,408.52
差旅费 1,353,288.99 1,734,452.25
通讯费 1,170,291.10 1,109,116.13
其他 2,610,080.92 3,214,390.57
合计 31,593,492.23 31,739,253.92
其他说明：
无
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 84,014,764.17 85,411,861.24
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业务招待费 9,577,358.68 9,713,972.24
办公费 7,005,215.85 8,728,347.71
租赁费 3,378,635.80 1,834,008.63
交通费 3,210,111.79 2,931,450.34
咨询费 5,264,478.75 4,472,061.46
折旧费与摊销 2,584,769.27 2,530,480.30
差旅费 1,776,291.92 897,656.50
通讯费 622,465.70 583,488.13
其他 5,664,093.68 9,123,001.20
合计 123,098,185.61 126,226,327.75
其他说明：
无
65、 研发费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 1,960,851.83 2,428,514.94
维护费 946,161.41
服务费 303,783.06 132,747.46
其他 260,288.90 534,789.98
合计 3,471,085.20 3,096,052.38
其他说明：
无
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 -4,365,294.13 -5,559,009.37
利息支出 2,270,170.83
手续费 3,002,601.73 2,640,881.67
未确认融资费用 4,020,749.54 6,274,322.43
合计 4,928,227.97 3,356,194.73
其他说明：
无
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
按性质分类 本期发生额 上期发生额
与收益相关的政府补助[注] 7,337,983.60 3,432,793.67
代扣个人所得税手续费返还 25,087.66 68,742.87
增值税加计抵减或减免 5,528,690.79 9,980,657.54
合计 12,891,762.05 13,482,194.08
其他说明：
无
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68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -1,390,897.39 -321,720.11
处置长期股权投资产生的投资收益 121,423.35
交易性金融资产在持有期间的投资
12,521,558.03 16,618,427.51
收益
其他权益工具投资在持有期间取得
的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收
入
其他债权投资在持有期间取得的利
息收入
处置交易性金融资产取得的投资收
益
处置其他权益工具投资取得的投资
收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益 1,625,789.24
合计 12,756,449.88 16,418,130.75
其他说明：
无
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 10,063,435.00 2,516,670.62
其中：衍生金融工具产生的公允
价值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
权益工具投资 117,249,694.81 9,161,593.49
合计 127,313,129.81 11,678,264.11
其他说明：
无
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71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -16,183,363.12 -35,556,580.60
其他应收款坏账损失
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
财务担保相关减值损失
合同资产减值损失
合计 -16,183,363.12 -35,556,580.60
其他说明：
无
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、合同资产减值损失
二、存货跌价损失及合同履约成
本减值损失
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失 -6,270,273.37
十二、其他
合计 -6,270,273.37
其他说明：
无
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 104,881.59 -31,566.23
使用权资产处置收益 2,397,010.11
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合计 104,881.59 2,365,443.88
其他说明：
无
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
诉讼利息收入 1,381,633.08 1,381,633.08
赔款收入 672,633.91 74,806.89 672,633.91
罚没收入 66,908.00 1,259,264.28 66,908.00
无法支付款项 1,965.86 1,650.33 1,965.86
其他 90,046.22 104,846.19 90,046.22
合计 2,213,187.07 1,440,567.69 2,213,187.07
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
赔款支出 1,964,194.54 89,340.90 1,964,194.54
诉讼利息支出 580,425.47 580,425.47
罚款支出 535,620.68 642,707.49 535,620.68
对外捐赠 327,790.00 377,759.00 327,790.00
非流动资产毁损报
123,745.52 25,915.45 123,745.52
废损失
税收滞纳金 77,781.23 77,781.23
地方水利建设基金 23,842.27 27,009.27
其他 13,071.72 29,747.26 13,071.72
合计 3,646,471.43 1,192,479.37 3,622,629.16
其他说明：
无
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 29,464,549.38 47,976,049.34
递延所得税费用 28,999,284.23 -5,579,452.16
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合计 58,463,833.61 42,396,597.18
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 254,506,867.64
按法定/适用税率计算的所得税费用 63,626,716.91
子公司适用不同税率的影响 -2,720,175.32
调整以前期间所得税的影响 -1,741,731.56
非应税收入的影响 347,724.35
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,169,876.22
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
-5,324,688.50
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性
3,399,962.91
差异或可抵扣亏损的影响
研发费用加计扣除的影响 -293,234.16
适用税率变动对递延所得税费用的影响 -617.24
所得税费用 58,463,833.61
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
□适用 √不适用
78、 现金流量表项目
(1).与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
代收代付款 72,054,432.46 26,292,991.86
收到押金保证金 9,832,635.46 24,079,951.10
政府补助 7,337,983.60 5,081,301.67
利息收入 4,365,294.13 5,559,009.37
收回拆借款 639,490.75 282,599.62
其他 11,057,244.25 13,644,525.42
合计 105,287,080.65 74,940,379.04
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
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付现费用 64,603,825.98 61,117,646.29
代收代付款 53,079,997.25 69,100,646.20
支付押金保证金 22,804,579.04 16,343,335.25
对外捐赠 327,790.00 377,759.00
其他 16,873,247.83 7,902,906.59
合计 157,689,440.10 154,842,293.33
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2).与投资活动有关的现金
收到的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回理财产品 397,000,000.00 615,571,070.76
收到杭州中大人力资源有限公司
941,327.29
注销款
合计 397,000,000.00 616,512,398.05
收到的重要的投资活动有关的现金说明
无
支付的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
购买理财 522,000,000.00 755,000,000.00
支付浙江谷尚智能科技有限公司投
136,000,000.00 85,259,800.00
资款
支付陈采林股权转让款 3,751,951.73
支付常熟润城智慧综合服务有限公
450,000.00
司投资款
合计 662,201,951.73 840,259,800.00
支付的重要的投资活动有关的现金说明
无
收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(3).与筹资活动有关的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
新租赁准则支付的长期租赁租赁
23,018,146.31 23,905,723.85
费
向少数股东收购股权支付的现金 128,672.44
注销子公司向少数股东支付的现金 18,363.01
合计 23,165,181.76 23,905,723.85
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
筹资活动产生的各项负债变动情况
□适用 √不适用
(4).以净额列报现金流量的说明
□适用 √不适用
(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及
财务影响
□适用 √不适用
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 196,043,034.03 155,122,261.33
加：资产减值准备 22,453,636.49 35,556,580.60
信用减值损失
固定资产折旧、油气资产折耗、生
11,511,088.10 11,126,891.97
产性生物资产折旧
使用权资产摊销 15,977,457.55 19,518,153.24
无形资产摊销 348,786.18 338,723.58
长期待摊费用摊销 7,511,425.36 9,048,893.68
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产的损失（收益以“－”号填 -104,881.59 -2,365,443.88
列）
固定资产报废损失（收益以“－”
123,745.52 25,915.45
号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”
-127,313,129.81 -11,678,264.11
号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 6,290,920.37 6,274,322.43
投资损失（收益以“－”号填列） -12,756,449.88 -16,418,130.75
递延所得税资产减少（增加以
13,873,752.68 -5,343,026.61
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
15,125,531.55 -236,425.55
“－”号填列）
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
存货的减少（增加以“－”号填
-3,517,691.55 -2,079,511.53
列）
经营性应收项目的减少（增加以
-34,279,470.21 -160,942,793.36
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
74,064,015.48 118,140,557.49
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 185,351,770.27 156,088,703.98
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 461,293,590.61 462,071,550.11
减：现金的期初余额 462,071,550.11 706,789,998.13
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -777,959.50 -244,718,448.02
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 461,293,590.61 462,071,550.11
其中：库存现金 226,549.28 358,662.30
可随时用于支付的银行存款 457,690,078.53 461,211,270.79
可随时用于支付的其他货币
3,376,962.80 501,617.02
资金
可用于支付的存放中央银行
款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 461,293,590.61 462,071,550.11
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
其中：母公司或集团内子公司使
用受限制的现金和现金等价物
(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额 理由
货币资金 50,118,894.09 募集资金特定使用用途
合计 50,118,894.09 /
(6).不属于现金及现金等价物的货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额 上期金额 理由
货币资金 6,033,897.56 4,083,444.29 保证金、司法冻结等
合计 6,033,897.56 4,083,444.29 /
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
□适用 √不适用
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
82、 租赁
(1) 作为承租人
√适用 □不适用
1) 使用权资产相关信息详见本财务报告附注七(二十五)之说明。
2) 公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报告附注五(三十八)之说明。
计入当期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
项 目 本期数 上年同期数
短期租赁费用 3,378,635.80 1,845,888.66
合 计 3,378,635.80 1,845,888.66
3) 与租赁相关的当期损益及现金流
项 目 本期数 上年同期数
租赁负债的利息费用 4,020,749.54 6,274,322.43
转租使用权资产取得的收入 3,758,363.52
与租赁相关的总现金流出 26,396,782.11 25,751,612.51
4) 租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报告附注十二(二)之说明。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
□适用 √不适用
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用
□适用 √不适用
售后租回交易及判断依据
□适用 √不适用
(2) 作为出租人
作为出租人的经营租赁
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其中:未计入租赁收款额的可
项目 租赁收入
变租赁付款额相关的收入
租赁收入 22,217,845.55
合计 22,217,845.55
作为出租人的融资租赁
□适用 √不适用
未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表
□适用 √不适用
未来五年未折现租赁收款额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
每年未折现租赁收款额
项目
期末金额 期初金额
第一年 16,895,307.35 11,098,954.36
第二年 10,575,930.03 3,257,023.26
第三年 8,658,897.99 2,350,653.40
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
第四年 6,630,521.69 1,275,062.94
第五年 6,472,695.53 820,404.00
五年后未折现租赁收款额总
4,800,679.51
额
(3) 作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益
□适用 √不适用
其他说明
无
83、 其他
□适用 √不适用
八、研发支出
(1). 按费用性质列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 1,960,851.83 2,428,514.94
维护费 946,161.41
服务费 303,783.06 132,747.46
其他 260,288.90 534,789.98
合计 3,471,085.20 3,096,052.38
其中：费用化研发支出 3,471,085.20 3,096,052.38
资本化研发支出
其他说明：
无
(2). 符合资本化条件的研发项目开发支出
□适用 √不适用
重要的资本化研发项目
□适用 √不适用
开发支出减值准备
□适用 √不适用
其他说明
无
(3). 重要的外购在研项目
□适用 √不适用
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
九、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
4、 处置子公司
本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
1. 合并范围增加
公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资额 出资比例
宁波南都悦郡物业服务有限公司 设立 2023 年 5 月 29 日 尚未实际出资 100.00%
绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司 设立 2023 年 10 月 13 日 尚未实际出资 65.00%
杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司 设立 2023 年 5 月 29 日 尚未实际出资 51.00%
启东南都智联物业服务有限公司 设立 2023 年 4 月 21 日 尚未实际出资 100.00%
2. 合并范围减少
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南都物业服务集团股份有限公司 2023 年年度报告
期初至处置日
公司名称 股权处置方式 股权处置时点 处置日净资产
净利润
浙江南都爱如餐饮管理有限公司 注销 2023 年 9 月 28 日 37,315.92 -59,950.58
6、 其他
□适用 √不适用
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十、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
子公司 主要经营 持股比例(%) 取得
注册资本 注册地 业务性质
名称 地 直接 间接 方式
浙江悦
郡商业
浙江杭州 6000 浙江杭州 资产管理 100 设立
管理有
限公司
杭州悦
歆商业
商务服务
运营管 浙江杭州 100 浙江杭州 100 设立
业
理有限
公司
杭州悦
软件和信
房智慧
浙江杭州 100 浙江杭州 息技术服 51 设立
科技有
务
限公司
浙江乐
勤清洁
浙江杭州 1000 浙江杭州 家政服务 100 设立
服务有
限公司
浙江悦
都网络
浙江杭州 2500 浙江杭州 网络技术 100 设立
科技有
限公司
浙江悦
同一控制
都物业
浙江杭州 1001 浙江杭州 物业管理 100 下企业合
服务有
并
限公司
杭州乐
勤楼宇
浙江杭州 50 浙江杭州 工程施工 100 设立
工程有
限公司
杭州乐
勤装饰
浙江杭州 500 浙江杭州 工程施工 100 设立
工程有
限公司
杭州信
建大悦
住房服 浙江杭州 500 浙江杭州 物业管理 100 设立
务有限
公司
杭州南
郡商业 浙江杭州 500 浙江杭州 物业管理 60 设立
经营管
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理有限
公司
乌鲁木
齐南都
新疆乌鲁 新疆乌鲁
物业服 100 物业管理 100 设立
木齐 木齐
务有限
公司
杭州南
诚智慧
生活服 浙江杭州 300 浙江杭州 物业管理 100 设立
务有限
公司
南都悦
通（杭
州）智
浙江杭州 200 浙江杭州 物业管理 51 设立
慧物业
服务有
限公司
南都(嘉
兴)智慧
物业服 浙江嘉兴 500 浙江嘉兴 物业管理 51 设立
务有限
公司
南都正
和（山
东）物
山东菏泽 300 山东菏泽 物业管理 51 设立
业服务
有限公
司
浙江南
都智联
物业服 浙江杭州 1000 浙江杭州 物业管理 100 设立
务有限
公司
杭州悦
嘉家网
络科技 浙江杭州 100 浙江杭州 批发业 100 设立
有限公
司
杭州悦
享供应
链管理 浙江杭州 500 浙江杭州 商务服务 100 设立
有限公
司
浙江南
都爱如
餐饮管 浙江杭州 100 浙江杭州 批发业 51 设立
理有限
公司
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宁波奉
化南都
智联物
浙江宁波 100 浙江宁波 物业管理 100 设立
业服务
有限公
司
海宁南
都智联
物业服 浙江嘉兴 100 浙江嘉兴 物业管理 100 设立
务有限
公司
丽水南
都智联
物业服 浙江丽水 100 浙江丽水 物业管理 100 设立
务有限
公司
上海南
都悦郡
物业服 上海 100 上海 物业管理 100 设立
务有限
公司
海宁南
都悦郡
物业服 浙江嘉兴 100 浙江嘉兴 物业管理 100 设立
务有限
公司
桐乡市
乌镇南
都智慧
浙江嘉兴 1000 浙江嘉兴 物业管理 60 设立
城市服
务有限
公司
上海采
林物业 非同一控
上海 500 上海 物业管理 90
管理有 制下合并
限公司
江苏金
枫物业
非同一控
服务有 江苏常熟 500 江苏常熟 物业管理 70
制下合并
限责任
公司
常熟市
中远物
非同一控
业服务 江苏常熟 100 江苏常熟 物业管理 70
制下合并
有限责
任公司
新青云
物业管 非同一控
山东泰安 100 山东泰安 物业管理 70
理服务 制下合并
（新
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泰）有
限公司
浙江中
大普惠 非同一控
浙江杭州 2000 浙江杭州 物业管理 80
物业有 制下合并
限公司
连云港
中大普
惠香溢 江苏连云 江苏连云 非同一控
300 物业管理 80
物业服 港 港 制下合并
务有限
公司
杭州中
大普惠
非同一控
保安服 浙江杭州 1000 浙江杭州 商务服务 80
制下合并
务有限
公司
杭州中
大物业 非同一控
浙江杭州 500 浙江杭州 物业管理 80
服务有 制下合并
限公司
宁波南
都悦郡
物业服 浙江宁波 1500 浙江宁波 物业管理 100 设立
务有限
公司
绍兴市
聚鑫智
慧物业 浙江绍兴 300 浙江绍兴 物业管理 65 设立
服务有
限公司
杭开南
都（杭
州）城
浙江杭州 300 浙江杭州 物业管理 51 设立
市运营
服务有
限公司
启东南
都智联
物业服 江苏启东 100 江苏启东 物业管理 100 设立
务有限
公司
杭州南
都悦萱
养老服 浙江杭州 100 浙江杭州 养老服务 100 设立
务有限
公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
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持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
无
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东权
子公司名称
比例 股东的损益 宣告分派的股利 益余额
江苏金枫物业服
30.00% 6,706,383.36 5,353,147.23 13,031,674.30
务有限责任公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
子公 期末余额 期初余额
司名 流动 非流动资 非流动 非流动资 非流动
资产合计 流动负债 负债合计 流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
称 资产 产 负债 产 负债
江苏
金枫
物业 146,9
14,780,6 161,731,3 118,250,7 41,71 118,292,4 132,379,0 20,154,4 152,533,5 113,494,1 111,27 113,605,4
服务 50,67
84.77 63.74 38.82 0.58 49.40 54.19 96.29 50.48 51.90 1.33 23.23
有限 8.97
责任
公司
子公 本期发生额 上期发生额
司名 经营活动现金流 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
称 量 流量
江苏
金枫
物业
301,317,619 305,103,949.7 23,053,295.3 23,053,295.3 24,145,963.1
服务 22,354,611.19 22,354,611.19 41,487,124.31
.06 0 6 6 3
有限
责任
公司
其他说明：
无
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(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
√适用 □不适用
(1). 在子公司所有者权益份额的变化情况的说明
√适用 □不适用
1. 在子公司的所有者权益份额发生变化的情况说明
子公司名称 变动时间 变动前持股比例 变动后持股比例
杭州信建大悦住房服务有
2023 年 1 月 17 日 60.00% 100.00%
限公司
杭州南诚智慧生活服务有
2023 年 10 月 31 日 51.00% 100.00%
限公司
杭州中大物业服务有限公
2023 年 12 月 7 日 100.00% 80.00%
司
(2). 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
杭州信建大悦住房 杭州南诚智慧生活服务 杭州中大物业
服务有限公司 有限公司 服务有限公司
购买成本/处置对价
--现金 128,672.44
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计 128,672.44
减：按取得/处置的股权比
-368,921.63 70,186.04 555,036.53
例计算的子公司净资产份额
差额 368,921.63 58,486.40 -555,036.53
其中：调整资本公积 368,921.63 58,486.40 -555,036.53
调整盈余公积
调整未分配利润
其他说明
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
合营企业 持股比例(%) 对合营企业或联
或联营企 主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
业名称 直接 间接 计处理方法
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浙江谷尚
研究和实
智能科技 浙江杭州 浙江杭州 17.00 权益法核算
验发展
有限公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
公司在浙江谷尚智能科技有限公司（以下简称谷尚智能公司）持股比例低于 20%，公司在谷
尚智能公司拥有董事会席位，参与经营决策，能够对其生产经营活动产生重大影响。
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
浙江谷尚智能科技 浙江谷尚智能科
有限公司 技有限公司
流动资产 103,302,175.26 35,532,376.46
非流动资产 966,860,043.26 606,314,649.44
资产合计 1,070,162,218.52 641,847,025.90
流动负债 1,022,297.63 8,676.50
非流动负债
负债合计 1,022,297.63 8,676.50
少数股东权益
归属于母公司股东权益 1,069,139,920.89 641,838,349.40
按持股比例计算的净资产
181,753,786.55 109,112,519.40
份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账
220,461,067.15 85,259,800.00
面价值
存在公开报价的联营企业
权益投资的公允价值
营业收入
净利润 -4,698,428.51 -4,674,232.31
终止经营的净利润
其他综合收益 -4,698,428.51 -4,674,232.31
综合收益总额 -4,698,428.51 -4,674,232.31
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本年度收到的来自联营企
业的股利
其他说明
无
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计 2,162,145.19 2,304,309.73
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -592,164.54 -321,720.11
--其他综合收益 -592,164.54 -321,720.11
--综合收益总额 -592,164.54 -321,720.11
其他说明
无
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
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6、 其他
□适用 √不适用
十一、 政府补助
1、 报告期末按应收金额确认的政府补助
□适用 √不适用
未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因
□适用 √不适用
2、 涉及政府补助的负债项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期
计入 与资
财务 本期
本期新增补助 营业 本期转入其他 产/收
报表 期初余额 其他 期末余额
金额 外收 收益 益相
项目 变动
入金 关
额
递延 与收
收益 1,293,196.58 5,003,011.94 5,528,690.79 767,517.73 益相
关
合计 1,293,196.58 5,003,011.94 5,528,690.79 767,517.73 /
3、 计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 本期发生额 上期发生额
与收益相关 12,866,674.39 13,413,451.21
合计 12,866,674.39 13,413,451.21
其他说明：
无
十二、 与金融工具相关的风险
1、 金融工具的风险
√适用 □不适用
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面
影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险
管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管
理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市
场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。
(一) 信用风险
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信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
1. 信用风险管理实务
(1) 信用风险的评价方法
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确
定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获
得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信
息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具
在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内
发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
1) 定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；
2) 定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、
经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。
(2) 违约和已发生信用减值资产的定义
当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已
发生信用减值的定义一致：
1) 债务人发生重大财务困难；
2) 债务人违反合同中对债务人的约束条款；
3) 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
4) 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都
不会做出的让步。
2. 预期信用损失的计量
预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统
计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，
建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
3. 金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报告附注五(13)、五(15)之说
明。
4. 信用风险敞口及信用风险集中度
本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了
以下措施。
(1) 货币资金
本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
(2) 应收款项
本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经
认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大
坏账风险。
由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至 2023 年 12 月 31 日，本
公司应收账款的 9.15%（2022 年 12 月 31 日：10.70%）源于余额前五名客户，本公司不存在重大
的信用集中风险。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
(二) 流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短
缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合
同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，优化融资结构的方
法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。
金融负债按剩余到期日分类
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期末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
银行借款 161,145,138.89 165,822,154.17 165,822,154.17
应付账款 365,006,272.51 365,006,272.51 365,006,272.51
其他应付款 446,892,670.16 446,892,670.16 446,892,670.16
一年内到期的
15,183,507.33 19,184,990.47 19,184,990.47
非流动负债
租赁负债 61,572,583.76 67,501,414.10 31,499,804.39
36,001,609.71
小 计 1,049,800,172.65 1,064,407,501.41 996,906,087.31 36,001,609.71 31,499,804.39
（续上表）
上年年末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
应付账款 377,950,805.46 377,950,805.46 377,950,805.46
其他应付款 420,362,563.25 420,362,563.25 420,362,563.25
一年内到期的非
12,944,197.28 16,802,886.85 16,802,886.85
流动负债
租赁负债 68,280,046.29 77,532,331.84 33,524,465.37 44,007,866.47
小 计 879,537,612.28 892,648,587.40 815,116,255.56 33,524,465.37 44,007,866.47
(三) 市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市
场风险主要包括利率风险和外汇风险。
1. 利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固
定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临
现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定
期审阅与监控维持适当的金融工具组合。
2. 外汇风险
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本
公司于中国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重
大。
2、 套期
(1) 公司开展套期业务进行风险管理
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(2) 公司开展符合条件套期业务并应用套期会计
□适用 √不适用
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其他说明
□适用 √不适用
(3) 公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
3、 金融资产转移
(1) 转移方式分类
□适用 √不适用
(2) 因转移而终止确认的金融资产
□适用 √不适用
(3) 继续涉入的转移金融资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
十三、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允
合计
值计量 值计量 价值计量
一、持续的公允价值
173,588,706.90 695,063,435.00 15,000,000.00 883,652,141.90
计量
（一）交易性金融资
173,588,706.90 695,063,435.00 15,000,000.00 883,652,141.90
产
1.以公允价值计量且
变动计入当期损益的 173,588,706.90 695,063,435.00 15,000,000.00 883,652,141.90
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 173,588,706.90 173,588,706.90
（3）衍生金融资产
（4）理财产品 695,063,435.00 15,000,000.00 710,063,435.00
2. 指定以公允价值
计量且其变动计入当
期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
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（三）其他权益工具
投资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用
权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后
转让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量
173,588,706.90 695,063,435.00 15,000,000.00 883,652,141.90
的资产总额
（六）交易性金融负
债
1.以公允价值计量且
变动计入当期损益的
金融负债
其中：发行的交易性
债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值
计量且变动计入当期
损益的金融负债
持续以公允价值计量
的负债总额
二、非持续的公允价
值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计
量的资产总额
非持续以公允价值计
量的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
对于持有的其他非流动金融资产，以相应产品在公开市场上的报价作为计价的确定。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
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对于持有的理财产品公允价值，根据本金加上截至资产负债表日的预期收益市场价值确定其
公允价值。
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
对于持有的中融信托理财产品，期末资产公允价值采用预计可清偿法，为不可观察输入值。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏
感性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的
政策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十四、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 的表决权比例
(%) (%)
浙江南都产
房地产综合
业发展集团 浙江杭州 5,005 万元 34.36 34.36
服务
有限公司
本企业的母公司情况的说明
自然人韩芳直接持有本公司 21.48%股权。浙江南都产业发展集团有限公司持有本公司
34.36%股权，韩芳持有浙江南都产业发展集团有限公司 99.90%股权，故间接持有本公司 34.33%
股权。舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）持有本公司 4.98%股权，韩芳持有舟山五彩石投资
合伙企业（有限合伙）26.32%股权，故间接持有本公司 1.31%股权。韩芳直接和间接持有本公司
57.12%股权，是本公司的实际控制人。
本企业最终控制方是韩芳
其他说明：
无
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
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√适用 □不适用
本公司的子公司情况详见本财务报告附注十之说明
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本公司重要的合营或联营企业详见本财务报表附注十之说明。本期与本公司发生关联方交
易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本公司关系
杭州运河辰景物业管理服务有限公司 联营企业
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
杭州南迪幼儿园有限公司 同受实际控制人控制
浙江南都企业管理服务有限公司 同受实际控制人控制
杭州南郡溪景置业有限公司 同受实际控制人控制
浙江南都教育科技有限公司 同受实际控制人控制
杭州南郡房友房地产经纪有限公司 同受实际控制人控制
浙江南都房地产营销策划有限公司 同受实际控制人控制
杭州丽郡置业有限公司[注] 实际控制人之联营企业
上海卓训教育科技有限公司 独立董事周宏伟控制之企业
其他说明
[注]浙江南都产业发展集团有限公司于 2023 年 7 月投资入股。
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
是否超过交易
获批的交易额
关联方 关联交易内容 本期发生额 额度（如适 上期发生额
度（如适用）
用）
杭州运河辰景
物业费、水电
物业管理服务 118,750.84 136,637.46
费等
有限公司
浙江南都企业
管理服务有限 电费 6,730.93 7,691.70
公司
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上海卓训教育
教育培训费 4,401.89
科技有限公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
保洁费 3,387,911.17 2,701,419.94
杭州运河辰景物业管理 人工费 277,320.32 361,539.94
服务有限公司 商品款 54,832.83 78,706.29
物业费 22,678.18
杭州南郡溪景置业有限 案场服务费 528,327.67 816,227.92
公司 商品款 2,698.03 4,050.09
杭州丽郡置业有限公司 案场服务费 327,677.87
浙江南都企业管理服务 商品款 23,863.90 11,331.72
有限公司 家政服务 3,510.00
杭州南迪幼儿园有限公
商品款 14,555.21
司
浙江南都产业发展集团
商品款 366.98
有限公司
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
杭州南郡溪景置
房屋建筑物 165,230.29 331,174.93
业有限公司
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本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 1,253.90 1,127.77
(8).其他关联交易
□适用 √不适用
6、 应收、应付关联方等未结算项目情况
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
杭州南郡溪
应收账款 景置业有限 1,810,002.83 250,949.10 1,490,055.73 82,443.19
公司
应收账款 杭州运河辰
1,465,228.44 73,261.42 807,823.86 40,391.19
景物业管理
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服务有限公
司
应收账款 杭州丽郡置
102,045.44 5,102.27
业有限公司
应收账款 杭州南迪幼
儿园有限公 1,700.00 85.00 3,168.00 158.40
司
应收账款 浙江南都企
业管理服务 3,510.00 175.50
有限公司
杭州运河辰
景物业管理
其他应收款 45,154.14 2,257.71
服务有限公
司
(2).应付项目
□适用 √不适用
(3).其他项目
□适用 √不适用
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十五、 股份支付
1、 各项权益工具
□适用 √不适用
期末发行在外的股票期权或其他权益工具
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 本期股份支付费用
□适用 √不适用
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5、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十六、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
（一） 浙江悦郡商业管理有限公司（以下简称浙江悦郡公司）于 2016 年 12 月 27 日与杭州
兴耀商业经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市滨江区江陵路 336 号
鑫都汇大厦北楼 13-23 层、一层大堂及大厦配套的房屋，租赁期自 2017 年 1 月 1 日起至 2028 年
12 月 31 日止，租金及物业费合计 111,015,884.00 元。首年租金及物业费于 2017 年 8 月 1 日前
支付，第二租赁年起租金及物业费每季度支付一次。截至 2023 年 12 月 31 日，浙江悦郡公司累
计已支付 57,483,313.89 元租赁费。
（二） 浙江悦郡公司于 2016 年 12 月 29 日与杭州天瑞服饰有限公司签订《房屋租赁合
同》，承租该公司位于杭州市九环路 31-6 号 2 幢北楼整栋 1-5 层及南楼 4-5 层房屋，租赁期自
2017 年 3 月 20 日起至 2027 年 7 月 19 日止，租金及物业费合计 25,464,587.78 元。租赁期前三
个月系免租期，第四租赁月起租金及物业费每四个月支付一次。浙江悦郡公司于 2022 年与杭州
天瑞服饰有限公司签订《关于房屋租赁合同之补充协议》，自 2022 年 5 月 1 日公司退租南楼 4-
5 楼房屋，租赁期调整为自 2022 月 5 月 1 日至 2027 年 7 月 19 日止，租金及调整为
7,139,009.95 元。截至 2023 年 12 月 31 日，浙江悦郡公司累计已支付 14,265,206.96 元租赁
费。
（三） 浙江悦郡公司于 2017 年 7 月 14 日与杭州天目艺术专修学校签订《房屋租赁合
同》，承租该公司位于杭州市西湖区天目山路 405 号的房屋，租赁期自 2017 年 7 月 15 日起至
2029 年 7 月 14 日止，租金及物业费合计 69,283,724.00 元。租赁期前四个月系免租期，第五租
赁月起租金及物业费每六个月支付一次。截至 2023 年 12 月 31 日，浙江悦郡公司累计已支付
36,658,666.02 元租赁费。
（四） 浙江悦郡公司于 2019 年 4 月 10 日与浙江崇文置业有限公司签订《房屋租赁合
同》，承租该公司位于杭州市萧山区金惠路 318-324 号 19 层-24 层房屋，租赁期自 2019 年 6 月
1 日起至 2025 年 5 月 31 日止，租金合计 23,809,146.67 元。租赁期前两个月系免租期，第三租
赁月起租金每半年支付一次。浙江悦郡公司于 2023 年与浙江崇文置业有限公司签订《糖朝酒店
式公寓新增租赁房屋补充协议二》，自 2023 年 6 月 1 日公司新增租赁 25 套房屋，租赁期自
2023 月 6 月 1 日至 2027 年 5 月 31 日止，并将原合同项下的 120 套房屋的租赁期限延长至 2027
年 5 月 31 日止,合同总价调整为 35,300,346.67 元。截至 2023 年 12 月 31 日，浙江悦郡公司累
计已支付 17,948,000.00 元租赁费。
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
□适用 √不适用
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
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3、 其他
□适用 √不适用
十七、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 65,027,444.87
经审议批准宣告发放的利润或股利 65,027,444.87
根据 2023 年 4 月 19 日公司第三届董事会第十五次会议审议通过的 2023 年度利润分配预
案，公司拟以 2024 年 12 月 31 日的总股本 187,777,779 股为基数，每股分配 0.3463 元（含税）
现金股利。
公司目前正在实施股份回购，回购专用账户所持有本公司股份不参与本次利润分配，如后续
在实施权益分派的股权登记日前因回购股份致使公司总股本发生变动的，拟维持利润分配总额不
变，相应调整每股分配比例。
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十八、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 重要债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
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4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
本公司主要业务为提供物业管理服务。公司将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成
果。因此，本公司无需披露分部信息。本公司按主要类别分类的营业收入及营业成本详见本财务
报告附注七(六十一)之说明。
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
1. 公司为绿地控股集团股份有限公司（以下简称绿地控股）旗下房地产开发项目提供物业
服务。绿地控股旗下嘉兴崇海置业有限公司、上海绿地奉润置业有限公司、启东轩茂开发有限公
司等项目公司与公司签订协议书，以其开发的房产物业（包括住宅、写字楼、商铺等）作价抵付
绿地控股旗下项目公司应付公司的物业服务费。由于公司尚未与相应的项目公司签订正式商品房
销售合同并办理过户，公司尚未就上述事项进行会计处理。截至 2023 年 12 月 31 日，公司已与
绿地控股旗下项目公司签订协议但尚未进行会计处理涉及的应收账款金额合计 3,285.08 万元。
2. 为加快应收账款回款，公司本期进一步采取诉讼、仲裁等法律手段维护公司合法权益，
截至 2023 年 12 月 31 日，公司对绿地控股旗下项目公司提起诉讼尚未收回金额共计 9,681.10 万
元，已采取保全措施 2,296.86 万元，期末已根据风险敞口单项计提坏账余额 4,120.82 万元。
8、 其他
□适用 √不适用
十九、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
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1 年以内 209,941,854.34 251,050,843.34
1 年以内小计 209,941,854.34 251,050,843.34
1至2年 94,240,440.50 135,748,722.40
2至3年 84,085,215.15 34,761,806.52
3 年以上
3至4年 23,380,156.01 23,127,906.26
4至5年 19,236,401.06 11,882,373.26
5 年以上 8,619,591.52 1,214,187.86
合计 439,503,658.58 457,785,839.64
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(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类
计提 账面 计提 账面
别 比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按
单
项
计
提 98,474,167.54 22.41 42,871,354.08 43.54 55,602,813.46 101,455,915.36 22.16 33,465,678.92 32.99 67,990,236.44
坏
账
准
备
其中：
按
组
合
计
提 341,029,491.04 77.59 29,932,027.98 8.78 311,097,463.06 356,329,924.28 77.84 32,312,217.85 9.07 324,017,706.43
坏
账
准
备
其中：
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合
439,503,658.58 100.00 72,803,382.06 16.56 366,700,276.52 457,785,839.64 100.00 65,777,896.77 14.37 392,007,942.87
计
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
绿地地产[注] 96,811,040.21 41,208,226.75 42.57 按预计可回收金额计提
安徽省宁国市鸿鹰生态旅游发展 按预计可回收金额计提
1,193,396.77 1,193,396.77 100
有限责任公司
台州华禹置业有限公司 460,245.62 460,245.62 100 按预计可回收金额计提
杭州东田巨城置业有限公司 9,484.94 9,484.94 100 按预计可回收金额计提
合计 98,474,167.54 42,871,354.08 43.54 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
账龄组合 322,294,429.25 29,932,027.98 9.29
合并范围内关联方往来组合 18,735,061.79
合计 341,029,491.04 29,932,027.98 8.78
按组合计提坏账准备的说明：
无
√适用 □不适用
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按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
无
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(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
单项
计提
33,465,678.92 17,279,279.82 7,344,753.20 528,851.46 42,871,354.08
坏账
准备
按组
合计
提坏 32,312,217.85 -2,272,638.25 38,703.73 68,847.89 29,932,027.98
账准
备
合计 65,777,896.77 15,006,641.57 7,344,753.20 38,703.73 597,699.35 72,803,382.06
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明
无
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(4).本期实际核销的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 核销金额
实际核销的应收账款 38,703.73
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款
应收账款和合 和合同资产
应收账款期末 合同资产期 坏账准备期末
单位名称 同资产期末余 期末余额合
余额 末余额 余额
额 计数的比例
（%）
第一名 16,274,456.13 16,274,456.13 3.70
第二名 13,473,766.15 13,473,766.15 3.07 4,574,717.58
第三名 12,368,198.84 12,368,198.84 2.81 10,582,333.97
第四名 9,328,188.17 9,328,188.17 2.12
第五名 9,068,236.00 9,068,236.00 2.06 2,720,470.80
合计 60,512,845.29 60,512,845.29 13.76 17,877,522.35
其他说明
无
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 8,058,859.69
其他应收款 97,552,128.51 80,922,331.31
合计 97,552,128.51 88,981,191.00
其他说明：
□适用 √不适用
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应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
其中重要的应收利息核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
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□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
普通股股利 8,058,859.69
合计 8,058,859.69
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
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其中重要的应收股利核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
65,386,504.33 63,222,498.75
1 年以内小计 65,386,504.33 63,222,498.75
1至2年 27,191,535.42 8,667,036.83
2至3年 5,974,911.99 15,118,277.70
3 年以上
3至4年 12,678,673.33 1,641,119.15
4至5年 1,369,229.65 820,971.00
5 年以上 1,973,213.03 2,753,435.16
合计 114,574,067.75 92,223,338.59
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收暂付款 81,053,878.95 63,414,781.19
押金保证金 27,972,962.24 26,567,196.23
其他 5,547,226.56 2,241,361.17
合计 114,574,067.75 92,223,338.59
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
未来12个月 整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 合计
预期信用损 信用损失(未发生 信用损失(已发生
失 信用减值) 信用减值)
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2023年1月1日
3,104,430.79 786,987.96 7,409,588.53 11,301,007.28
余额
2023年1月1日
余额在本期
-
--转入第二阶段 1,306,136.31
1,306,136.31
--转入第三阶段 -597,491.20 597,491.20
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 1,410,965.13 1,116,639.55 3,193,327.28 5,720,931.96
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31
3,209,259.61 2,612,272.62 11,200,407.01 17,021,939.24
日余额
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
整个存续期预
整个存续期预期
未来 12 个月 期信用损失
项 目 信用损失（未发 合计
预期信用损失 （已发生信用
生信用减值）
减值）
期末坏账准备计
5.00 10.00 50.92 17.45
提比例（%）
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他变 期末余额
计提
转回 核销 动
其他应收款 11,301,007.28 5,720,931.96 17,021,939.24
合计 11,301,007.28 5,720,931.96 17,021,939.24
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
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其他说明
无
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收
款期末余额 坏账准备
单位名称 期末余额 款项的性质 账龄
合计数的比 期末余额
例(%)
传富置业成 735,084.14 应收暂付款 1 年以内
1.78 686,754.21
都有限公司 1,300,000.00 押金保证金 3-4 年
湖州吴兴兴
城市政工程 900,000.00 0.79 押金保证金 3-4 年 450,000.00
有限公司
崔炜 840,309.13 0.73 应收暂付款 1 年以内 42,015.46
杭州市钱塘
区人民政府
784,468.15 0.68 押金保证金 1-2 年 78,446.82
义蓬街道办
事处
杭州之江创 74,681.00 押金保证金 1 年以内
意园开发有 0.61 316,234.05
625,000.00 押金保证金 3-4 年
限公司
合计 5,259,542.42 4.59 / / 1,573,450.54
(7). 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公
445,256,787.57 26,190,000.00 419,066,787.57 451,971,913.13 26,190,000.00 425,781,913.13
司投资
对联
营、合
222,101,030.22 222,101,030.22 87,564,109.73 87,564,109.73
营企业
投资
合计 667,357,817.79 26,190,000.00 641,167,817.79 539,536,022.86 26,190,000.00 513,346,022.86
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计提减值
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 减值准备期末余额
准备
浙江悦郡商业管理有限公司 117,858,000.00 117,858,000.00
浙江乐勤清洁服务有限公司 3,000,000.00 3,000,000.00
杭州南诚智慧生活服务有限公
153,000.00 128,672.44 281,672.44
司
浙江悦都网络科技有限公司 40,000,000.00 40,000,000.00
浙江悦都物业服务有限公司 957,000.00 957,000.00
杭州乐勤楼宇工程有限公司 500,000.00 500,000.00
杭州乐勤装饰工程有限公司 603,452.40 603,452.40
上海采林物业管理有限公司 49,500,000.00 49,500,000.00 26,190,000.00
江苏金枫物业服务有限责任公
100,800,000.00 100,800,000.00
司
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杭州南郡商业经营管理有限公
1,275,000.00 1,275,000.00
司
杭州信建大悦住房服务有限公
200,000.00 200,000.00
司
南都(嘉兴)智慧物业服务有限
255,000.00 255,000.00
公司
浙江南都智联物业服务有限公
500,000.00 500,000.00
司
杭州南都悦萱养老服务有限公
1,000,000.00 1,000,000.00
司
浙江南都爱如餐饮管理有限公
255,000.00 255,000.00
司
桐乡市乌镇南都智慧城市服务
3,000,000.00 3,000,000.00
有限公司
浙江中大普惠物业有限公司 125,526,662.73 125,526,662.73
杭州中大物业服务有限公司 6,588,798.00 6,588,798.00
合计 451,971,913.13 128,672.44 6,843,798.00 445,256,787.57 26,190,000.00
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减 减值准
投资 期初 其他综 其他 宣告发放 计提 期末
少 权益法下确认的 其 备期末
单位 余额 追加投资 合收益 权益 现金股利 减值 余额
投 投资损益 他 余额
调整 变动 或利润 准备
资
一、合营企业
小计
二、联营企业
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杭州运河辰
景物业管理
1,519,057.77 120,905.30 1,639,963.07
服务有限公
司
江西国信南
都商业管理 785,251.96 -785,251.96
有限公司
浙江谷尚智
能科技有限 85,259,800.00 136,000,000.00 -798,732.85 220,461,067.15
公司
小计 87,564,109.73 136,000,000.00 -1,463,079.51 222,101,030.22
合计 87,564,109.73 136,000,000.00 -1,463,079.51 222,101,030.22
(3). 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
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4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,192,300,752.40 1,022,655,365.60 1,185,572,740.80 949,054,008.60
其他业务 1,985,124.65 1,080,015.72 2,124,230.28 1,603,850.72
合计 1,194,285,877.05 1,023,735,381.32 1,187,696,971.08 950,657,859.32
(2). 营业收入、营业成本的分解信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
XXX-分部 合计
合同分类
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品类型
物业基础服务 1,087,727,800.83 971,755,552.99
物业增值服务 75,365,001.51 33,986,848.82
非业主增值服务 20,037,920.14 16,826,270.29
按经营地区分类
国内 1,183,130,722.48 1,022,568,672.10
市场或客户类型
办公 161,519,828.24 128,312,797.30
产业园区 92,236,187.05 81,635,867.25
公众 58,095,626.53 52,857,689.96
其他 364,021.40 4,578.22
商业 189,579,856.66 154,938,793.69
学校 13,109,538.71 12,589,906.76
医院 6,804,056.31 8,541,123.35
住宅 661,421,607.58 583,687,915.57
合同类型
按商品转让的时间分
类
在某一时段内确
1,122,793,443.91 992,507,485.21
认收入
在某一时点确
60,337,278.57 30,061,186.89
认收入
按合同期限分类
按销售渠道分类
合计 1,183,130,722.48 1,022,568,672.10
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其他说明
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(5). 重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
其他说明：
无
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 15,271,566.82 29,583,855.48
权益法核算的长期股权投资收益 -1,463,079.51 -321,720.11
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资
11,111,123.89 15,201,074.62
收益
其他权益工具投资在持有期间取得
的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收
入
其他债权投资在持有期间取得的利
息收入
处置交易性金融资产取得的投资收
益
处置其他权益工具投资取得的投资
收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益 597,699.35
合计 25,517,310.55 44,463,209.99
其他说明：
无
6、 其他
√适用 □不适用
无
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二十、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资
-18,863.93
产减值准备的冲销部分
计入当期损益的政府补助，但与公司正
常经营业务密切相关、符合国家政策规定、
7,337,983.60
按照确定的标准享有、对公司损益产生持续
影响的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期 安邦护卫上市影响金
保值业务外，非金融企业持有金融资产和金 额 117,249,694.81
139,834,687.84
融负债产生的公允价值变动损益以及处置金 元，理财产品收益
融资产和金融负债产生的损益 22,584,993.03 元
计入当期损益的对非金融企业收取的资
金占用费
委托他人投资或管理资产的损益
对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产
生的各项资产损失
单独进行减值测试的应收款项减值准备
7,344,753.20
转回
企业取得子公司、联营企业及合营企业
的投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益
非货币性资产交换损益
债务重组损益 1,625,789.24
企业因相关经营活动不再持续而发生的
一次性费用，如安置职工的支出等
因税收、会计等法律、法规的调整对当
期损益产生的一次性影响
因取消、修改股权激励计划一次性确认
的股份支付费用
对于现金结算的股份支付，在可行权日
之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的
损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产公允价值变动产生的损益
交易价格显失公允的交易产生的收益
与公司正常经营业务无关的或有事项产
生的损益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支
-1,285,696.57
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目
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减：所得税影响额 38,648,624.05
少数股东权益影响额（税后） 623,457.38
合计 115,566,571.95
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认
定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1
号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
17.09% 0.99 0.99
利润
扣除非经常性损益后归属于
6.46% 0.37 0.37
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：韩芳
董事会批准报送日期：2024 年 4 月 19 日
修订信息
□适用 √不适用
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