厦门港务海宇码头有限公司股东全部权益价值评估说明
厦门港务集团石湖山码头有限公司
长期投资——
厦门港务海宇码头有限公司股东全部权益价值
评估说明
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
二○一七年八月三十一日
厦门港务海宇码头有限公司股东全部权益价值评估说明
评估说明目录
第一部分.企业概况 ................................................1
第二部分.评估技术说明 ............................................2
一、流动资产评估技术说明........................................ 2
（一）货币资金的评估说明........................................ 2
（二）各种应收款项的评估说明 .................................... 2
二、固定资产评估技术说明........................................ 5
（一）房屋建（构）筑物评估说明 .................................. 5
（二）设备评估技术说明......................................... 26
三、在建工程评估技术说明....................................... 33
四、土地使用权评估技术说明 ..................................... 33
五、海域使用权评估技术说明 ..................................... 43
六、递延所得税资产的评估....................................... 43
七、其他非流动资产评估技术说明 ................................. 44
八、负债评估技术说明........................................... 44
第三部分.评估结论与分析 .........................................46
一、评估结论................................................... 46
二、评估结果与账面值比较变动情况及原因 ......................... 47
三、特别事项说明............................................... 47
厦门港务海宇码头有限公司股东全部权益价值评估说明
第一部分.企业概况
厦门港务海宇码头有限公司系由厦门港务控股集团有限公司（以下简称“港务
控股”）于 2010 年 10 月 11 日出资组建的有限责任公司，企业法人营业执照：
913502005628102591，法定代表人：郑层林，注册地址：厦门市海沧区海沧街道建
港路海沧港区 7 号泊位，原注册资本为人民币壹仟万元整。
2011 年 12 月，根据公司原股东港务控股 “董事会决议[2011]13 号”、“厦
港控[2011]166 号”、“厦港控[2011]268 号”文件和厦门市国资委“厦国资产
[2011]283 号”批复，原股东港务控股以其拥有的厦门海沧 7#泊位的部分资产及货
币资金对公司进行增资，新增注册资本 45200 万元（其中：非货币性资产出资
323,212,843.77 元，货币出资 128,787,156.23 元），增资后公司注册资本变更为
人民币肆亿陆仟贰佰万元整。
2012 年 1 月，根据港务控股“董事会决议【2011】22 号”“厦港控【2012】1
号”文件，原股东港务控股将其持有公司 100%股权全部转让给厦门港务集团石湖山
码头有限公司（以下简称“石湖山码头”），工商变更已办理完毕。
本公司经营范围：货运港口货物装卸、仓储服务；码头及其他港口设施服务。
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第二部分.评估技术说明
本公司本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允
的方法，采用了资产基础法对厦门港务海宇码头有限公司的股东全部权益价值进行
了评估，具体评估说明如下：
一、流动资产评估技术说明
纳入本次评估范围的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、
其他应收款、存货、其他流动资产，账面价值 313,096,623.65 元，各科目评估结
果及说明如下:
（一）货币资金的评估说明
本次申报评估的货币资金由银行存款组成。货币资金账面值为 2,039,971.81 元，
评估值为 2,039,971.81 元，评估没有增减值。
1.银行存款
银行存款账面值为 2,039,971.81 元。评估人员对所有银行存款账户进行了查
证，以证明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行借款，检查“银行存
款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。基准日银行未
达账项均已由审计进行了调整。银行存款以核实后账面值确定评估值，最终银行存
款的评估值为 2,039,971.81 元。
（二）各种应收款项的评估说明
纳入本次评估范围的应收款项包括应收票据、应收账款、预付账款、其他应收
款。
应收款项在查阅会计凭证，借助历史资料和现在的调查情况，具体分析数额，
账龄和原因，款项回收情况，欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分
理由相信全部能收回以及有经常性业务往来且信誉好的客户按全部应收额计算评
估值；对于符合有关管理制度规定应予以核销或有确凿证据表明无法收回的，收
集相关的文件或证明材料，并作出相应的记录或进行适当调整；对于很可能收不
回部分款项的，在难以确定收不回帐款的数额且没有明显证据时，按全部应收款
扣除预计的评估风险准备金计算评估值。
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1.应收票据
应收票据账面值 30,028,795.13 元。清查时，核对明细账与总账、报表余额是
否相符，核对与评估明细表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务
内容及票面利率等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真实性、完整性，核
实结果账、表、单金额相符。经核实应收票据真实，金额准确，无未计利息，在
核实票据无误基础上以审计确认后的账面值为评估值。应收票据的评估值为
30,028,795.13 元。
2.应收账款
应收账款主要为应收港口费、港口货物装卸搬运费，账面余额为 11,555,531.29
元,坏账准备为 1,765,197.56 元，账面价值为 9,790,333.73 元，具体评估过程如
下：
对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0。
对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%。
对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计算
坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对
债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定，经核实应收账款评
估值为 9,833,138.08 元。
3.预付账款
预付账款主要是预付采购款、油款、工程款等，账面值为 1,210,416.69 元, 经
核实预付账款评估值为 1,210,416.69 元。
4.其他应收款
其他应收款主要委托租金、往来款、电费等，账面余额为 265,760,075.42 元，
坏 账 准 备 为 200,339.83 元 ， 账 面 价 值 为 265,559,735.59 元 ， 评 估 值 为
265,559,735.59 元，具体评估过程如下：
对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0。
对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%。
对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计算
坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对
债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定，经核实其他应收款
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评估值为 265,559,735.59 元。
(三) 存货评估
存货账面原值 4,467,370.70 元，存货跌价准备 0 元，存货净值 4,467,370.70
元，包括原材料、在库周转材料。各大类存货账面金额如下：
科目 账面价值(元)
原材料 4,460,083.31
在库周转材料 7,287.39
存货合计 4,467,370.70
跌价准备(元) -
存货净值 4,467,370.70
各项存货项目评估方法如下：
1)原材料
评估人员根据企业提供的存货清单，核实有关购置发票和会计凭证，了解了存
货的保管、内部控制制度，审查材料采购在评估基准日后验收记录，并对其进行了
全面盘点，经盘点，原材料中存在盘盈盘亏。
企业生产主要按订单生产，原材料大部分根据需要购进，本次评估经对原材料
市场行情的了解分析发现，原材料市场价格小部分有较大变化，大部分价格未发生
明显变化。对于价格有变化的本次评估以购销合同约定的单价或近期实际购进单价
乘以实际数量确定其评估值；对于市场价格未发生明显变化的则以确认后的帐面单
价乘以实际数量确定其评估值。
例一：产品名称为柴油：表 3-9-2—序号 469
结存数量 4137 升，金额为 15,597.27 元，结余单价为 3.77 元/升。
根据网络询价，不含税单价为 4.78 元/升（含运费)，则：
柴油的评估值 4.78 元/升×4137 升 = 19,774.86 元
（其余评估计算详见明细表）
原 材 料 账 面 价 值 4,460,083.31 元 , 评 估 值 4,490,318.10 元 , 评 估 增 值
30,234.79 元，增值率 0.68 %。增值主要原因是部分原材料市场价格上涨。
2)在库周转材料
在库周转材料主要为企业日常生产所需的劳保用品，以审计后账面值作为其评
估值。
3）存货评估结果
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存货评估结果(金额单位：人民币元)
科目 账面净值(元) 评估值(元) 增(减)值(元) 增（减）值率(%)
原材料 4,460,083.31 4,490,318.10 30,234.79 0.68
在库周转材料 7,287.39 7,287.39 - -
存货合计 4,467,370.70 4,497,605.49 30,234.79 0.68
评估结果增减值分析：
存货账面净值 4,467,370.70 元，评估值 4,497,605.49 元，评估增值 30,234.79
元，增值率 0.68%。增值主要原因是部分原材料市场价格上涨。
二、固定资产评估技术说明
（一）房屋建（构）筑物评估说明
1.评估范围
建 筑 物 类 固 定 资 产 合 计 账 面 原 值 350,567,477.65 元 ， 合 计 账 面 净 值
298,466,774.16 元，均为构筑物及其他辅助设施。
2.资产概况
厦门港务海宇码头有限公司列入评估范围的房屋建（构）筑物共 97 项，建筑
面积 5829.65 平方米，主要系厂区内的生产、办公及辅助用房以及厦门港务海宇码
头有限公司拥有并经营的厦门海沧港区 7#泊位的相关资产，全部位于厦门港务海宇
码头内。房屋建筑物主要为建于 2007 年建筑物及 2014 年外购活动房，经现场实地
勘察，建筑物使用、维护情况一般。
厦门海沧台商投资区经济发展局于 2001 年 2 月 8 日以厦沧经[2001]20 号
《关于海沧港区弃土区岸壁工程项目建议书的批复》文批准海沧 7#泊位岸壁工程
立项，并于 2001 年 5 月 28 日厦沧建[2001]41 号《关于厦门海沧钱屿东段岸壁
整治工程和海沧弃土区岸壁整治工程初步设计的批复》文和 2003 年 3 月 7 日
《厦门海沧台商投资区经济发展局关于同意海沧港区弃土区岸壁工程项目变更的
批复》文确定了海沧港区 7#泊位岸壁工程的建设内容、规模和投资为：7#泊位岸
壁长 325 米，前沿底标高-15.3 米，包括水工主体工程（含卸荷板、胸墙、附属设
施等上部结构）、后方陆域形成、港池等，岸壁项目投资 11970 万元。
厦门海沧台商投资区经济发展局于 2003 年 12 月 16 日以厦沧经[2003]197
号《厦门海沧台商投资区经济发展局关于厦门港海沧港区 7#泊位项目建议书的批
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复》文批准海沧 7#泊位工程立项，并于 2005 年 1 月 6 日以厦沧建[2005]6 号《关
于厦门港海沧港区 7#泊位初步设计的批复》，确定海沧 7#泊位的建设内容、规模
和投资为：按靠泊 10 万吨级集装箱船舶规划，设计码头前沿停泊水域底高程-15.3
米，泊位长度 325 米，项目近期按 10 万吨级散杂货泊位设计，并预留今后变更
为全集装箱的发展空间，年设计吞吐能力为 95 万吨，远期年设计吞吐能力达到 300
万吨；码头采用带卸荷板重力式沉箱结构，项目投资 22673.78 万元。
厦门海沧区发展和改革局于 2006 年 3 月 3 日以厦海发投[2006]14 号《厦门
市海沧区发展和改革局关于核准港海沧港区 7#泊位工程变更建设规模的复函》同
意海沧 7#泊位工程的建设规模变更为：码头结构调整为按靠泊 12 万吨级散杂货
船舶或不满载 15 万吨级散杂货船舶（设计低水位 0.72 米时，限制吃水 16.9 米）
需求进行改造建设，7#泊位（长 315 米）和 6#泊位西段（长 34 米）的前沿停泊
水域疏浚到-17.5 米。技改项目投资 2728.43 万元。
海沧 7#泊位项目总投资 37372.21 万元，业主单位为厦门港务控股集团有限公
司。
码头按靠泊 12 万吨级散杂货船舶或不满载 15 万吨级散杂货船舶（设计低水
位 0.72 米时，限制吃水 16.9 米）进行设计改造、吞吐能力以及进出港口的航道要
求同设计标准，
7#泊位岸线（长 315 米），和 6#泊位西段（长 34 米）的前沿停泊水域疏浚
到-17.5 米。进港航道利用现有的海沧航道。海沧港区 4#-7#泊位共用一个椭圆形
船舶回旋水域，其长轴为 1150 米，短轴为 580 米。
开工日期：2003 年 6 月 6 日；完工日期：2007 年 12 月 29 日
海沧港区 7#泊位工程主要包括码头水工工程（含岸壁整治工程）、技术改造
工程、疏浚工程、陆域形成及软基处理、道路与堆场、堆场除尘、给排水、电气、
土建工程、装卸设备、通讯导航、自动控制、环境保护及港作车辆以及铁路专用线
工程等内容。
2．1 、码头水工工程（含岸壁整治工程）
海沧 7#泊位长度 325m，为带卸荷板的沉箱重力式结构，码头面标高为+7.65m，
水工结构按靠泊 10 万吨级集装箱船舶设计，同时满足 7 万吨级散货船舶和 10
万级散货船舶减载的靠泊要求，码头前沿底标高-15.3 m，码头前沿停泊水域宽度
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86m。工程于 2003 年 6 月 10 日开工，2006 年 8 月 6 日通过工程质量验收，
质量等级优良。
（1）码头基槽施工
基槽开挖分为基槽挖泥和基槽炸礁。7#泊位基槽开挖底标高平均为-20m，挖泥
量为 85027 方、炸礁量 32998 方；基槽挖泥清礁采用 8m3 抓斗式挖泥船配自航
泥驳来完成，基槽炸礁采用塑料导爆管毫秒雷管非电起爆系统。在水下炸礁施工过
程中，为防止爆炸地震波及冲击波对周围构筑物的影响及保护国家一级保护动物白
海豚，炸礁采取近距离水下爆破安全防护技术，采用爆破和渐近爆破相结合的施工
工艺，加强监测及声墙驱赶等措施，确保安全。
（2）基床抛石、夯实
在基床开挖后，监理工程师及时进行验收，随即进行块石抛填，抛石规格为
10～100kg 未风化、不成片状、无严重裂纹、级配良好的花岗岩石料，本工程基床
抛石总量为 17689 方。基床夯实锤夯的施工工艺，锤夯施工采用分段分层（每层厚
度不超过 2 米）的方法进行施工；抛石施工前计算施工段的石料用量，确保抛石
分层厚度不大于 2m，监理工程师对每层基床夯实断面进行抽查复夯验收，复夯的
实测夯沉量小于 3cm，符合设计及规范要求。
（3）沉箱及卸荷板预制与安装
沉箱 41 件，外形尺寸为：长宽高=8.271015.5m，沉箱由四个舱格组成“田”
字形，底板厚度 0.7m，单块重 470 吨；卸荷板 123 件，外形尺寸为：长宽高
=102.621.8m，单块重 120 吨。预制构件全部在中交三航局厦门预制厂预制。预
制构件质量优良，外型线条平直，表面整洁，砼表面缺陷较少，满足规范要求。沉
箱预制采用流水线生产，墙体钢筋在底胎模以外的绑扎架内成型，得用特制吊具架
设就位，外模为整体模板，一次安装到顶，内相映成趣采用可调框架式模板，内模
的安装与砼浇筑交替进行，一次浇筑到顶，不留施工缝，砼浇筑利用泵车泵送的施
工工艺。卸荷板按常规生产工艺制作。沉箱采用常用的沉箱安装方法，即在预制厂
内用 500 吨专用门式起重机吊运至出运码头处下水，为满足浮运时的稳定性，先
向沉箱内灌水使其吃水达到 9 米左右，采种吊拖技术将沉箱运至施工现场。吊拖
技术利用 200 吨起重船，将沉箱吊住，吊重 60-70 吨，其余利用海水浮力，用缆
强悍将沉箱固定在起重船前沿，然后由 2640HP 拖轮将起重船和沉箱一起拖运至现
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场。起重船到达现场后，抛锚、定位，待潮水退至低平潮时开始安装。安放时直接
采用起重船移船及扒杆的起落就位，并通过陆上经纬仪进行定位，然后起重船直接
卸重，让沉箱着床，向沉箱内灌水至内外平齐，然后抛填砂和块石。卸荷板的出运
由大型方驳装船后运至施工现场，利用 200T 起重船安装就位。
（4）胸墙浇筑
胸墙采用分层浇注，考虑到胸墙上电缆沟的变更，第一层浇注标高为+5.0m，
第二层浇注标高为+7.3m，最后进行面层施工，为保证码头护轮坎顺直，胸墙顶面
预留约 35cm 的一层，在胸墙位移相对稳定再施工。胸墙采用商品砼，分为泵送和
非泵送，泵送砼塌落度为 120mm，非泵送砼塌落度控制在 60mm。为确保施工质量，
增加了砼运输车辆，加强管理，一次浇灌完成，并严格控制砼浇灌分层厚度小于
30cm，用人工分浆，避免赶浆，专人跟踪振捣，保证砼内在质量。在胸墙模板加工
方面，采用了芬兰肖曼公司生产的维萨建筑模板，有效提高了胸墙砼的密实度，并
改变拉条的传统做法，采用加套φ 24PVC 套管；在预制卸荷板时预埋一根螺杆和
一个锥形螺母，拆除模板后卸出锥形螺母重复利用；橡胶护舷预埋件采用在胸墙模
板上统一开孔，安装完前模后，直接将护舷螺母用螺栓锁在前模板面上。
（5）后轨锚锭块车挡
本工程现浇锚锭块车挡共有 5 组，其中锚锭块 3 组，其结构断面尺寸为 2.2
2.519 米；车挡块为 2 组，其结构断面尺寸分别为 2.22.527.56 米和 2.22.5
27.02 米。锚锭块为现浇 C35 砼，车挡为 C30 砼，每块分两层浇筑。
（6）后方回填
沉箱后回填中粗砂（≥30°），后方陆域回填砂（≥28°），分为水下抛填
和陆上推高。后方清淤回填砂原设计后方直接回填砂至+3.5m，上部回填开山土石，
后施工图变更为清淤后换填砂至+6.5m，上部回填开山土石至+7.0m，共清淤约 45
万方。码头面层为铺砌高职联锁块结构，码头面层宽度为 40 米。
（7）东侧临时护岸
因 6#泊位施工暂停，为保证 7#泊位陆域形成完整，业主要求在 7#泊位东侧
设临时护岸。护岸采用抛石堤结合斜坡护面块石和浆砌块石挡墙结构，顶标高
+7.0m，主要位于 6#泊位范围内。
（8）轨道及附属设施安装
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本工程门机前后轨为 QU120 钢轨，双轨各安装 295m 长，其中东西两端均设
有车挡。A-A 型两鼓一板护舷已完成 21 套，1000KN 系船柱安装 12 个，防风、
锚碇等结构共完成 5 套。
（9）使用荷载要求
从码头前沿线开始 21 米纵深处均载为 20Kpa，装卸船采用 16 米轨距的
4043 门座式起重机，最大轮压为 500KN，流动设备按 25T 轮胎吊打支腿吊重 20T
的作业工况来考虑，最大支腿压力为 240KN。
2 .2 、 技术改造工程
由于近年来干散货船型迅速向大型化和专业化发展，海沧区发改局于 2006 年
3 月批复海沧港区 7#泊位按靠泊 12 万吨或不满载 15 万吨级散货船舶进行改造
建设。技术改造工程根据厦门港务控股集团有限公司《关于海沧港区 6#、7#泊位
工程建设专题协调会议纪要》（[2006]8 号）文的精神，其工程设计、施工及监理
均由码头水工工程相应参建单位负责实施。技术改造后的码头前沿停泊水域宽度由
原来的 86m 拓宽至 95 米、底标高由原来的-15.3 米增深至-17.5 米，同时增设四
套大型漂浮式护舷及 1500KN 的系船柱一个，技改部分主要内容包括沉箱前趾补
抛块石及注浆加固等。
工程于 2006 年 4 月 1 日正式开工， 2007 年 6 月 5 日通过质量验收，工
程质量等级均为优良。前趾注浆加固：水上钻孔采用布设在 200t 铁驳上的 4 台
XY-1 型工程钻机配 Φ 91 和Φ 75 钻杆，钻孔深度达基床底部，平均约 2.5m，
钻孔后埋置 Φ 50 灌注管，灌注管高出抛石面 300mm。配送砂浆、压力注浆采用
350L 滚筒拌和机对不离析砂浆进行一次拌浆，UBJ3 型二层灰浆机进行二次拌浆，
然后通过 2UB5 型双缸柱塞式灰浆泵加压，经输送管、灌注管灌注至抛石间隙，
从而将块石堆胶结成整体。水下操作由潜水员协助操作。
加固后检测：采用 XU-100 型钻孔机，用 d=100mm 取芯管采取，经现场对
取芯样的观察，浆体与石料之间的咬合良好，结合紧密，充灌饱满。后经抗压强度
检测，结合体强度满足设计要求。
2.3 、疏浚工程
疏浚工程包括前沿停泊水域（含码头技改疏浚）和调头区的疏浚。
3.1 前沿停泊水域（含码头技改疏浚）
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设计、施工、监理单位同码头水工工程。7#泊位码头段前沿停泊水域的长度
325m、宽度为 86m，挖泥采用抓斗式挖泥船挖至设计标高至-15.3m，开挖边坡为
永久边坡，坡度 1:8，总挖泥量约 21 万 m3 、炸清礁量为 6.613 万 m 3 。停泊
水域疏浚后除码头前沿安全地带 5m 范围允许有 0.4m 的浅值外，其他地方均不允
许有浅值存在。经过码头技术改造后，停泊水域宽度由原来的 86m 拓宽至 95m，
底高程由原来的-15.3m 增深至-17.5m，，改造的岸线长 349m（其中 7#泊位 315m、
6#泊位西侧 34m），挖泥量为 9880 方、炸清礁量为 3.466 万 m3 。
码头主体形成之前的前沿停泊水域挖泥和炸礁的施工工艺与调头区相同，在码
头主体形成之后技术改造阶段的前沿停泊水域拓宽增深施工中，距前沿 30m 范围
采用凿岩施工工艺，由凿岩棒分层凿松岩石，然后清除岩渣，局部岩性较硬的区域
采用帷幕和减震孔相结合的防护措施进行小药量爆破，前沿 30m 以外采用常规爆
破施工，但因距离已建码头较近，施工时采用控制炸药量来保证码头的稳定并每天
观测。
3.2 调头区
厦门港海沧 7#泊位是与海沧 4#、5#、6#泊位共用一个调头区，为椭圆型，长
轴 1100m，短轴 580m；设计底标高均为-14.0 m，设计疏浚量为 182.10 万方、炸
清礁量为 18000 方。本调头区工程与海沧航道扩建一期工程一并招标实施，2006
年上半年经公开招标确定了本工程的施工单位中交天津航道局有限公司和监理单
位上海东华建设管理有限公司。本工程设计单位为福建省港航勘测设计中心，业主
为厦门港务控股集团有限公司（海沧 6#、7#、9#泊位调头区），代建单位为厦门
港口开发建设有限公司。工程于 2006 年 7 月 4 日正式开工，2007 年 10 月 4
日竣工。
2. 4 、陆域 形成及软基处理
海沧 7#泊位码头后方清淤换填由中交三航局负责实施，累计完成陆域总挖泥
量 48 万方，填方 136 万方，形成陆域面积 17.78 万平米（含码头前沿作业带长
325m，宽 40m），回填后交工标高为+7.0m（厦零）。回填后其软基处理及堆场给
排水、供电以及 7.5 万平米道路堆场等施工内容经公开招标由厦门港务工程公司中
标负责施工，由广州南华工程管理有限公司中标负责监理。陆域形成后软基加固方
式主要包括强夯置换、强夯加固、普夯加固及振冲加固等。
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2.5 、道路堆场 及辅建区工程
道路堆场工程根据可具备施工条件、试投产计划等划分为 7#泊位陆域工程及
7#泊位道路堆场配套工程三个施工标段，分期实施。工程均由中交第一航务工程勘
察设计院有限公司设计，经厦门市建设工程招投标中心的公开招标，7#泊位陆域工
程由厦门港务工程公司中标负责施工，由广州南华工程管理有限公司负责监理；7#
泊位道路堆场配套工程由中交第三航务工程局有限公司中标负责施工，7#泊位辅建
区房建及配套工程由福州建工（集团）总公司中标负责施工，两项目均由厦门港湾
咨询监理有限公司负责监理。
2.6 、给排水工程
（1） 堆场外给水
港外给水系统由港南路市政供水干管接入，接口位于港南路南侧 7#与 8#泊位
交界处。
（2） 堆场内给排水
雨水系统：堆场雨水及含煤、铁矿粉污水均通过堆场内带盖板的钢筋砼排水沟
排至港南路北侧的污水处理厂，堆场设计南北向钢筋砼排水沟 7 条，东西向钢筋
砼排水沟 3 条（含码头前沿一条），现场完成净宽 40cm 的排水沟 2530m、净宽
50cm 的排水沟 243m、净宽 60cm 的排水沟 227m、净宽 80cm 的排水沟 197m。
给水系统：堆场给水管均采用钢骨架增强复合塑料管，管道施工采用热熔连接，
管 顶 覆 土 为 1.2m ， 施 工 过 程 严 格 按 《 给 排 水 管 道 工 程 施 工 及 验 收 规 范
(GB50268-97)》进行施工，安装完毕后进行严密性和强度试验，严密性试验的压力
为 1.0Mpa，在试验压力下规定时间内管网压力没有明显下降，试验结果满足要求。
堆场给水水源位于堆场西北角接港南路南侧的市政给水管网，堆场东侧南、北端两
个给水接口与 6＃泊位给水管网对接。陆域堆场累计完成 DN200 钢丝网塑料复合
给水管 2610 米、DN160 钢丝网塑料复合给水管 420 米，阀门井 16 座、消防井
30 座及水表井 2 座（均为钢筋砼结构重型井）以及码头上水栓 6 套。
2.6 、电气
本工程电气分动力、照明、防雷三个系统。消防、电信、闭路各设备及计算机
系统用电为一级负荷，其它用电为二级负荷。港区内配有 10KV 中心变电所，两
回电源进线由 110KV 兴港变电站 10KV 不同母线引接。
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（1）港外供电
中心变电所 10kV 双回路电源由附近已经建成的 110kV 兴港变电站提供，该
工程由厦门集详城建综合勘查设计有限公司设计，厦门安力电力工程有限公司施
工。共敷设 10KV 电缆 323.2 米，电缆为型号为 YJV22-10-3*300。
（2）港内供电与照明
中心变电所及港内供电与照明由中交一航院设计，中心变电所由厦门安力电力
工程有限公司施工，低压供电由厦门港务工程公司负责施工，并由南华监理所负责
监理。堆场供电管线采用φ 100 厚 5mm 纯玻璃钢管，电缆延玻璃钢管敷设，管
外采用 C20 砼包封，整个堆场供电管网采用联合接地，经测试接地电阻值小于 4
欧母。本工程累计完成纯玻璃钢管敷设 21300m，电缆井 44 座，35m 高 21*1000W
高杆灯 9 座。电缆敷设路径为：码头高压供电 5 路即码头四台门机各 1 路，码
头前沿 200KVA 箱变 1 路，5 路高压电缆起点均为中心变电站；码头前沿 3 个维
修电源箱共 1 个回路，T1、T4 、T6 灯塔维修电源箱共 1 个回路， T1、T4 、
T6 照明灯塔共 3 个回路，5 路低压电缆起点均为码头前沿 200KVA 箱变；T2、
T3 、T5、 T7、T8 、T9 灯塔维修电源箱共 1 个回路，T2、T3 、T5、 T7、T8 、
T9 照明灯塔共 6 个回路，7 路低压电缆起点均为中心变电站。电 缆 敷 设 长
度： 低 压 电 缆 YJV -0.6/1kv-3*35+1*16 敷 设 230m 、 YJV-0.6/1kv-3*16+1*10
敷 设 33m 、 YJV -0.6/1kv-3*50+1*25 敷 设 1480m 、YJV-0.6/1KV-370+135 敷
设 760m 、 YJV-0.6/1KV-3120+1705 敷 设 720m 及 YJV-0.6/1KV-395 + 150
敷设 2340m。10KV 中心变电所：10KV 高压部分采用双回路进线，单母线分段的
接线方式。变电所布置分为 10KV 高压配电室、10KV 高压电容器室、低压配电室
及直流屏室四个部分。10KV 高压室共配有 KYN 中置式开关柜 42 台，其中进线
柜 2 台、出线柜 30 台、计量柜 2 台、PT 柜 2 台、电容器柜 2 台、母联柜 1 台、
所用变柜 2 台、隔离柜 1 台；10KV 高压电容器室共配有高压电容柜 10 台，其
中 150KVAR 2 台、300KVAR 4 台、450KVAR 2 台、600KVAR 2 台；低压配电室
共配有 SCB9-630KVA 变压器 1 台，GCK 低压抽屉柜 9 台；直流屏室共配有
GZDW 直流屏和交流屏各 1 面。变电所供电范围包括：10KV 高压柜供 7#泊位码
头 4 台门机、码头前沿 200KVA 箱式变压器及 4#、5#、6#泊位桥吊、箱变用电；
630KVA 变压器供 7#泊位码头照明、消防泵房和辅建区生产生活用电。
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2.8、生产、生活辅助设施
生产、生活辅助区主要位于港南路以北的区域，根据初设方案已经建成了中心
变电所、除尘泵房、综合库、污水处理间、除尘水池及围墙，根据 2006 年 2 月 16
日关于 7#泊位工程设计协调会议纪要，在 6、7#泊位分界处 7#泊位内设一门岗，
门岗应具备值班及休息功能，初设方案中规划的综合楼及联检办公楼由 6#泊位统
筹考虑。
2.9、铁路专用线工程
工程于 2006 年 5 月 8 日进行水泥搅拌桩试桩，施工过程严格按设计要求控
制水灰比、掺入量和提升速度等各项参数，保证桩头进入持力层 50cm。共组织 4 台
双轴桩机进驻施工场地，同时安排工人两班倒，全天 24 小时不间断施工，并按要
求进行搅拌桩工程质量检测。
由于受海沧区拆迁政策影响，位于铁路红线范围内的海沧后井涵头村的拆迁工
作无法顺利实施，致使 K0+185-K0+340 段一年多无法施工。由于海沧港区 7#泊
位即将投产，对该铁路专用线的使用要求极为迫切，为此我司与南昌路局进行沟通，
并与集团领导会同铁四院、施工单位对施工现场进行了详细调研，提出了线位修改
的临时方案。即避开拆迁房屋，将铁路路线西移，移位后的线位中心线距房屋最近
点约 21 米，可暂时解决拆迁影响的问题。待拆迁工作完成后，再按原施工方案进
行实施。该方案经南昌路局和集团批准后进行实施。
铁路工程于 2007 年 11 月 22 日顺利通过阶段性竣工验收，交付海沧 7#泊
位码头使用。
3.具体评估方法
房屋建筑物类固定资产的评估方法通常有比较法、收益法、成本法等评估方法。
市场法适用于同类房地产交易实例较多的评估；收益法适用于有收益或有潜在收益
的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法进行
评估的情况下的房地产评估；
因此，本次评估根据评估目的和委估的建筑物类固定资产的特点，以持续使用
为假设前提，用重置成本法进行评估。
所谓成本法：是指求取评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格，扣除折
旧，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的一种评估方法。其计算公式为：
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评估值＝建筑物重置成本全价×成新率
建筑物重置成本包括:建安费用、前期费用、管理费用、资金成本、利润。
4.评估测算过程
（1）重置全价的确定
建筑物重置成本包括:建安费用、前期费用、管理费用、资金成本、利润。
A、建安费用
对委估建筑物中有代表性的建筑物，采用指标系数调整法和类比法确定建安造
价，其他建筑物根据类比方法确定建安造价。对于构筑物，比如码头水工结构主体、
道路堆场等，主要是依据相应工程提供的工程量资料及评估基准日市场价格，计算
建筑安装工程造价。
B、配套费的确定
通常包括包括城市规划要求配套的道路、环保、人防、消防、给水、供电、雨
污排水、邮电、围墙以及管沟等。根据估价对象实际状况取建安工程造价的16%。
构筑物不再计算配套费。
C、前期费用
前期费用是建设单位按规定应向政府缴纳和工程建设中必须支出的各项费用，
主要勘察设计费、工程建设监理费、招标代理服务费、环境评价费等。
房屋建筑物前期费用按建筑安装费的6.91%,白蚁防治费、墙体材料专项基金、
散装水泥专项基金等，取11元/平方米。
1）勘察设计费——根据国家计委、建设部“关于发布《工程勘查设计收费管
理规定》的通知”（计价格（2002）10号），勘察设计费为全部工程建安费用的3.37%。
2）工程建设监理费——根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监
理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格〔2007〕670号）及工程的实际情
况，本次评估取工程建设监理费为工程建安费用的2.5%。
3）招投标代理费——根据《国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行
办法》的通知》（计价格（2002）1980号）及项目的实际情况，取建安费用的0.7%。
4）环境评价费——根据国家计委、环保总局发布《环境影响咨询收费有关问
题通知》 (计价格（2002)125号)及工程的实际情况，本次造价咨询费取建安费用
的0.34%。
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5）其他费用——包括白蚁防治费、墙体材料专项基金、散装水泥专项基金，
取11元/平方米。
构筑物前期费用如下：
序号 名称 计算公式 费率 备注
1 项目前期工程费 (一)×费率 0.300% 计价格【1999】1283 号
2 勘察设计费 (一)×费率 2.5200% 计价格﹝2002﹞10 号
3 工程建设监理费 (一)×费率 1.8000% 发改价格﹝2007﹞670 号
4 工程造价编制及审核 (一)×费率 0.8150% 闽价﹝2002﹞房 457 号文
5 工程招投标费 (一)×费率 0.0400% 发改价格﹝2011﹞534 号文
6 环境影响评价费 (一)×费率 0.10%
D、管理费用
建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止
发生的管理性质的开支。包括：工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等。
E、资金成本
即应计利息,计息期按正常建设工期,利率取评估基准日银行基建贷款利率、资
金视为建设期内正常均匀投入,计息基础为建安费用、配套费、前期费用及管理费
之和。
根据估价对象的规模及项目特点，结合目前同类开发项目的正常开发建设周期
情况,投资利息率按同期中国人民银行公布的固定资产贷款利息率计算，公式如下：
I=V1*[(1+r)1/ 2-1]。
F、开发利润
开发利润指该类项目在正常条件下企业所能获得的平均利润，考虑行业平均利
润率及该楼所处位置、用途，本次评估按建安费用、配套费、前期费用及管理费用
之和的 10%取其利润率。
（2）成新率的确定
成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。
建（构）筑物主要采用年限法和观察法综合判定成新率。
①使用年限法
使用年限法是根据委估建（构）筑物预计尚可使用年限与其总使用年限的比率
确定成新率。其计算公式为：
成新率=[1-(已使用年限/耐用年限)]×100%
②观察法
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观察法是对评估建（构）筑物的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资
产的设计、建造、使用、磨损、维护、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与
其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的
影响，判断被评估建（构）筑物的成新率，从而估算实体性贬值。
③综合成新率
综合成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
④以下情况，采用合理分析的方法确定成新率：
A.能够基本正常、安全使用的建（构）筑物，其成新率一般不应低于30%；
B.如果现场勘察法和使用年限法分别计算出的成新率差距较大，分析原因后，
凭经验判断，取两者中相对合理的一种；
C.条件所限无法实施观察鉴定的项目，一般采用使用年限法确定成新率。
D.当建（构）筑物存在功能性贬值和经济性贬值时应估算其贬值率。
5.评估案例
评估案例一：
A：污水泵房（固定资产—构筑物清查评估明细表序号 69 项）
为企业的污水泵房，尚未办理权证。建于 2007 年 12 月，建筑面积 230.89 平
方米，共 1 层，层高 4 米，外墙涂料粉刷，地面及天棚为水泥涂料粉刷，给排水、
电、防护等设施齐全，外观质量一般。
⑴ 建安费用
建安工程成本费指土建工程造价与安装工程造价，其中：土建工程包括基础工
程、一般土建工程、装饰工程等，安装工程包括给排水工程、照明工程、通风工程
等。评估对象建筑为单层钢混结构污水泵房，建筑安装工程综合单方造价以近期建
造同类建筑物的单方造价为基础，结合造价资料（竣工财务资料）及评估人员现场
勘察情况，比照可比实例造价（来源于筑龙网），并根据评估对象建筑物基础、结
构、层高、内外装饰等个别因素的实际造价情况，进行个别因素比较、综合分析测
算，确定评估对象建安单价为 1129 元/平方米。单方造价调整详见下表：
修正系数
修正项目 评估对象 工程实例 修正说明
（±%）
面积有一定差距，约
建筑面积 230.89 1522.56 10%
占工程造价的 10%
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价格日期内变化不
价格日期 2015.12 2015.2 0
大，不做修正
结构 钢混 钢混 0 相同，不修正
层数 1层 5层 0 6 层内相近，不修正
每增加 1 米，约占工
层高 4米 3米 10%
程造价 10%。
基础 独立基础 独立基础 0 相同，不修正
门窗 实木门、铝合金窗 实木门、铝合金窗 0 相同，不修正
楼地面 水泥涂料粉刷 水泥涂料粉刷 0 相同，不修正
内墙面 水泥涂料粉刷 水泥涂料粉刷 0 相同，不修正
外墙面 水泥涂料粉刷 水泥涂料粉刷 0 相同，不修正
天棚 水泥涂料粉刷 水泥涂料粉刷 0 相同，不修正
安装 正常水电设施安装 正常水电设施安装 0 相同，不修正
设备 正常水电设备 正常水电设备 0 相同，不修正
单方造价 X 941 20%
修正后造价 1129(取整)
⑴ 配套费的确定
通常包括包括城市规划要求配套的道路，绿化、环保、人防、消防、给水、供
电、雨污排水、邮电、围墙以及管沟等。根据估价对象实际状况取建安工程造价的
10%。则：配套费用=1129×10%=112.9元/平方米。
⑵ 前期及其他费用
前期费用是建设单位按规定应向政府缴纳和工程建设中必须支出的各项费用，
主要勘察设计费、工程建设监理费、招标代理服务费、环境评价费等,按建筑安装
费的 6.91%,白蚁防治费、墙体材料专项基金、散装水泥专项基金等，取 11 元/平方
米。
①勘察设计费——根据国家计委、建设部“关于发布《工程勘查设计收费管理
规定》的通知”（计价格（2002）10 号），勘察设计费为全部工程建安费用的 3.37%。
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②工程建设监理费——根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理
与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格〔2007〕670 号）及工程的实际情况，
本次评估取工程建设监理费为工程建安费用的 2.5%。
③招投标代理费——根据《国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办
法》的通知》（计价格（2002）1980 号）及项目的实际情况，取建安费用的 0.7%。
④环境评价费——根据国家计委、环保总局发布《环境影响咨询收费有关问题
通知》 (计价格（2002)125 号)及工程的实际情况，本次造价咨询费取建安费用的
0.34%。
⑤其他费用——包括白蚁防治费、墙体材料专项基金、散装水泥专项基金，取
11 元/平方米。则：前期费用=（1129+112.9）×6.91%+11=96.82 元/平方米
⑶ 管理费用
建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止
发生的管理性质的开支。包括：工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等，根据
工程的实际情况，本次按建安费用、配套费用、前期费用之和的 3％计取，则：
管理费用＝（1129+112.9+96.82）×3％＝40.16 元/平方米。
⑷ 资金成本
即应计利息,计息期按正常建设工期,利率取评估基准日银行基建贷款利率、资
金视为建设期内正常均匀投入,计息基础为建安费用、配套费用、前期及其他费用、
管理费之和。
根据估价对象的规模及项目特点，结合目前同类开发项目的正常开发建设周期
情况,调查确定该项目的开发周期为一年，投资利息率按同期中国人民银行公布的
一年期固定资产贷款利息率 4.35%计，计算公式如下：I=V1*[(1+r)1/ 2-1]
则:利息＝（1129+112.9+96.82+40.16）×[(1+4.35％)1 / 2 -1]＝29.67 元/平方米。
⑸ 开发利润
指该类项目在正常条件下企业所能获得的平均利润，考虑行业平均利润率及该
楼所处位置、用途，本次评估房屋按建安费用、配套费用、前期费用及其他费用、
管理费用之和的 10%取其利润率，则：
开发利润=（1129+112.9+96.82+40.16）×10%=137.89 元/平方米。
⑹ 建筑物重置成本的确定
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重置成本＝(建安费用＋+配套费用+前期及其他费用＋管理费用＋资金成本＋利润) ×建
筑面积
=（1129+112.9+96.82+40.16+29.67+137.89）×230.89
=1546×230.89=356,956.00 元
⑻建筑物成新率的确定
建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。评估人员通过现场
勘察后,对所评房屋建筑物参照不同工程结构进行分析比较,结合现场观察,对建筑
物的地基基础、承重柱梁、墙体、楼面、屋盖、防水及地面面层、门窗、粉刷、水
电配套设施等进行勘察记录,同时考虑所评物业的内在质量外观形态、购造年限及
平时维护保养和使用状况因素,参照建筑物寿命使用年限据以确定成新率。
①年限法
成新率=[1-(已使用年限/耐用年限)]×100%
依据有关评估规范及建造设计说明，该建筑物为钢混结构污水泵房，经济耐用
年限为 60 年，建筑物建于 2007 年 12 月，至评估基准日已使用 9.5 年，剩余使用
年限 50.5 年，土地自 2006 年 11 月 20 日起至 2056 年 11 月 20 日止,剩余 39.42 年，
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，本次评估按建筑物剩余使用
年限 50.5 年：
年限成新率为：50.5/（9.5+50.5）×100%=84%。
②分值法
现场打分法是通过现场勘察、结合建筑物的实际使用情况，一般按不同结构类
型房屋根据其结构部分，装修部分、设备（水电）部份，现场打分得出的各数乘以
其修正系数后累加得出成新率。成新率=结构部分合计得分×结构部分修正系数+装
修部分合计得分×装修部分修正系数+设备部分合计得分×设备部分修正系数。成
新率的评分修正系数为
结构类别 框架结构 混合结构 砖木结构 钢结构
设备 设备 设备 设备
修正系数 结构 装修 结构 装修 结构 装修 结构 装修
(水电) (水电) (水电) (水电)
楼层 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分
单 层 0.85 0.1 0.05 0.7 0.2 0.1 0.8 0.15 0.05 0.85 0.10 0.05
二～三层 0.8 0.1 0.1 0.6 0.2 0.2 0.7 0.2 0.1 0.85 0.1 0.05
四～六层 0.75 0.12 0.13 0.65 0.2 0.15
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七层以上 0.8 0.1 0.1
待估污水泵房为 1 层钢混结构，各部分的分值如下：
结构部分：现场计分 84 分，经权重后为 71.4%
装修部分：现场计分 84 分，经权重后为 8.4%
设备（水电）部分：现场计分 84 分，经权重后为 4.2%
分值法成新率=71.4%+8.4%+4.2%=84%。
③综合成新率
综合成新率=年限法成新率*0.4+分值成新率*0.6
＝84%*0.4＋84％*0.6
＝84％（取整）
⑻评估净值的确定
评估净值＝评估原值×综合成新率
＝356,956.00×84％
＝299,843.04 元。
案例二岸壁整治工程（7号泊位码头主体水工工程） 构筑物清查评估明细表
序号26
账面原值：117,303,608.61元，账面净值：98,144,737.50元；
1．基本概况
海沧港区 7#泊位工程位于福建省厦门海沧台商投资区、九龙江河口湾北岸，
西侧为 8#泊位，东侧为 6#泊位。厦门港海沧港区 7 号泊位工程是在在弃土区岸壁
整治工程基础上建设。码头岸线总长度为 325 米，码头为顺岸式沉箱重力式结构，
码头面标高为+7.65m，码头面宽 40m，水工结构按靠泊 10 万吨级集装箱船舶设计，
同时满足 7 万吨级散货船舶和 10 万级散货船舶减载的靠泊要求进行建设施工。主
要工程量：基槽炸礁约 2 万方，棱体抛石约 7 万 m3，安装 41 个沉箱，安装 123
块卸荷板、现浇 21 段胸墙砼共 6459 立方米、安装 580 米 QU120 轨道。东端临
时护岸长 300m，基础为抛石，上部为斜坡式护坡结构。
工程开工日为 2003 年 6 月 6 日，竣工日期为 2006 年 2 月 28 日。
2．重置全价的确定
(1)建筑安装工程造价
依据该泊位设计施工图纸、《建设银行厦门分行工程决算审核通知单》工程决
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算审计资料和相关设计文件确定的工程量，以工程量为基础，套用《沿海港口水工
建筑工程预算定额》，并调到评估基准日市场价格水平，然后进行取费，得出该码
头建筑安装工程造价为131,947,029.01元，计算结果如下：
序号 项目名称 单位 数量 单价 合计
一、 基础 18,726,846.65
3
1 基槽炸礁 m 15748.50 260.00 4,094,610.00
3
2 基槽清礁 m 15748.50 140.00 2,204,790.00
3
3 抛填 10～100kg 块石基床（含夯实、整平） m 17689.70 200.00 3,537,940.00
3
4 码头挖泥 m 85027.30 39.02 3,317,765.25
3
5 码头炸礁 m 13677.22 260.00 3,556,077.20
3
6 码头清礁 m 13677.22 140.00 1,914,810.80
3
7 基槽全风化岩层清理 m 2670.00 30.00 80,100.00
3
8 码头全风化岩层清理 m 691.78 30.00 20,753.40
二、 墙身 1 39,095,698.30
3
1 预制沉箱 C30 砼 m 12623 789.94 9,971,438.60
2 预制沉箱钢筋制安 T 1687.4 5525.45 9,323,649.70
3 沉箱安装（650t 以内） 件 41 190000.00 7,790,000.00
3
4 预制卸荷板 C30 砼（160m3 以内） m 7865 591.22 4,649,908.01
5 预制卸荷板钢筋制安 T 512.34 5525.45 2,830,910.68
6 预制卸荷板吊孔盒 C30 16 591.22 9,459.44
7 安装卸荷板（400T 以内，堆放） 件 123 10292.27 1,265,949.26
8 预埋件制安（沉箱、卸荷板） T 16 7398.19 118,370.96
3
9 沉箱内回填二片石 m 1275 92.46 117,884.71
3
10 沉箱内回填 10～50kg 块石 m 10610 110.57 1,173,101.93
3
11 沉箱内回填砂 m 28385 65.00 1,845,025.00
三、 墙身 2 、上部结构及码头设施 8,802,457.80
3
1 现浇 C30 胸墙砼 m 6448.50 717.96 4,629,740.24
3
2 现浇 C30 护轮坎 m 13.85 1014.39 14,049.34
3 现浇胸墙、护轮坎钢筋制安 T 272.30 5525.45 1,504,603.00
5 SUC1250H 橡胶护舷价值（两鼓一板） 套 20.00 100000.00 2,000,000.00
6 安装 SUC1250H 橡胶护舷（两鼓一板） 套 20.00 9062.28 181,245.62
3
7 现浇管沟及盖板 C30 砼 m 95.60 376.00 35,945.60
8 预埋 G100 镀锌钢管 m 216.00 519.99 112,317.84
9 1000KN 系船柱购安 个 12.00 16493.45 197,921.42
10 预埋铁件 T 17.12 7398.19 126,634.73
四、 回填及面层 20,037,746.13
3
1 抛石棱体底部二片石 m 914.70 114.26 104,513.62
3
2 10～100kg 块石棱体（水上） m 22274.60 132.22 2,945,085.95
3
3 10～100kg 块石棱体（水下） m 64584.09 132.22 8,539,129.59
3
4 棱体后二片石倒滤层（水上） m 1376.90 110.74 152,472.56
3
5 棱体后二片石倒滤层（水下） m 6693.82 110.74 741,247.66
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3
6 棱体后 5～80mm 混合倒滤层（水上） m 1614.50 87.99 142,053.27
3
7 棱体后 5～80mm 混合倒滤层（水下） m 8257.14 87.99 726,512.06
3
8 回填开山石 m 9117 54.00 492,318.00
3
9 回填中砂 m 70031.00 65.00 4,552,015.00
2
10 制安 C50 联锁块厚 10cm（砂垫层 5cm） m 10610.53 82.00 870,063.46
3
11 6％水泥稳定层 厚 40cm m 4296.30 118.76 510,228.59
3
12 级配碎石垫层 厚 15cm m 1614.77 143.37 231,509.57
2
13 原土碾压 m 11768.00 2.60 30,596.80
五、 门机后轨部分 1,504,205.09
3
1 轨枕预制 C40 m 114.48 726.28 83,144.77
2 轨枕钢筋制安 t 20.83 5525.45 115,089.66
3 轨枕铁件制安 t 2.21 7398.19 16,327.79
4 轨枕安装 块 318.00 9.70 3,084.60
3
5 碎石道渣 m 305.00 141.37 43,117.85
3
6 二片石垫层 m 390.00 114.33 44,588.70
7 安装前轨钢轨 QU120 延米 305.00 569.44 173,680.24
8 安装后轨钢轨 QU120 延米 305.00 569.44 173,680.24
2
9 基槽整平碾压（锚锭车挡块体） m 1301.58 2.00 2,603.16
3
10 碎石垫层 m 113.34 143.37 16,249.56
3
11 锚锭及车挡块体砼 C30 m 71.50 904.55 64,675.60
12 锚锭及车挡块体砼 C35 418.00 926.00 387,068.00
3
13 锚锭及车挡块体 C10 素砼垫层 m 27.27 287.45 7,838.76
14 锚锭及车挡钢筋制安 t 50.82 5525.45 280,798.01
15 锚锭及车挡铁件制安 t 1.73 7398.19 12,806.26
16 车挡、锚锭镀锌铁件 t 3.37 7398.19 24,931.88
3
17 浆砌块石 m 290.00 188.00 54,520.00
六、 码头面层设计修改项目 590,065.86
1 不锈钢托缆槽 T 10.64 13260.00 141,086.40
2 胸墙钢盖板 T 8.66 6599.64 57,166.09
3 胸墙排水管 D=1000mm m 56.00 61.33 3,434.48
4 镀锌铁件 t 15.16 7398.19 112,156.49
3
5 管沟基槽开挖 m 412.50 13.30 5,486.25
2
6 管沟基底压实 m 493.00 0.84 414.12
3
7 现浇 C10 素砼垫层 m 38.90 287.45 11,181.81
8 管沟钢筋制安 T 16.54 5525.45 91,379.94
9 管沟铁件制安 T 9.32 7398.19 68,980.68
10 钢格柵盖板 WA905/1-G995*560LB 件 315.00 100.00 31,500.00
11 钢格柵盖板 WA905/1-G1260*1190LB 件 2.00 100.00 200.00
12 钢格柵盖板安装 件 309.00 42.68 13,188.12
3
13 管沟边回填 6％水泥稳定层 m 220.00 81.96 18,031.20
14 路缘石 m 771.29 39.33 30,334.84
15 防风、锚锭上部结构制安 项 1.00 5525 5,525.45
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七、 临时排洪沟项目 278,902.30
3
1 排洪沟开挖 m 16851.00 13.30 224,118.30
3
2 袋装砂围堰 m 428.00 128.00 54,784.00
八、 前轨道处理 41,878.54
3
1 轨道槽回填碎石（0～50mm） m 40.40 105.19 4,249.68
3
2 轨道槽回填沥青砂（前轨） m 16.35 2301.46 37,628.86
九、 7#泊位西侧基础延长段 3,028,955.00
3
1 基槽炸礁 m 851.73 240.00 204,415.20
3
2 基槽清礁 m 851.73 160.00 136,276.80
3
3 抛填 10～100kg 块石基床（含夯实、整平） m 790.40 200.00 158,080.00
3
4 码头挖泥 m 25520.80 60.00 1,531,248.00
3
5 码头炸礁 m 280.70 240.00 67,368.00
3
6 码头清礁 m 280.70 160.00 44,912.00
3
7 抛至 8#泊位的砂量 m 25333.00 35.00 886,655.00
十、 7#泊位东护岸（临时护坡） 8,189,613.64
3
1 基槽挖泥 m 32234.00 60.00 1,934,040.00
3
2 堤心石抛填 m 18561.90 141.12 2,619,410.35
3
3 护面块石（水下） m 2852.80 141.12 402,580.22
3
4 护面块石（水上） m 4218.80 141.12 595,346.83
3
5 二片石垫层（水下） m 4189.60 161.32 675,866.27
3
6 二片石垫层（水上） m 2128.10 161.32 343,305.09
3
7 混合倒滤层（水下） m 3744.10 91.44 342,372.66
3
8 混合倒滤层（水上） m 4018.10 91.44 367,428.11
2
9 土工布 m 2903.00 140.00 406,420.00
3
10 碎石垫层 m 1159.60 83.53 96,861.39
3
11 浆砌块石防浪墙 m 195.00 265.14 51,702.21
3
12 水下回填砂 m 6678.40 35.00 233,744.00
3
13 水上回填砂 m 3443.90 35.00 120,536.50
十一、 港池挖泥、炸礁 26,754,074.70
3
1 港池挖泥 万m 19.56 39 7,631,726.70
3
2 港池炸礁 m 46532.00 240.00 11,167,680.00
3
3 港池清礁 m 46532.00 160.00 7,445,120.00
3
4 港池全风化岩层清理 m 19598.00 26.00 509,548.00
十二、 基床前趾水下注浆加固 4,575,463.00
1 基床挖除块石 m3 1223 118.71 145,185.00
2 基床水下清淤 m3 1225 17.26 21,148.00
3 基床前趾补抛块石 m3 1001 203.99 204,196.00
4 基床面整平理坡 m2 1855 206.49 383,034.00
5 基床面覆盖土工布、压砂袋 m2 1855 32.16 59,661.00
6 水下钻孔 m 1050 2598.61 2,728,542.00
7 水下注浆 m3 1458 708.00 1,032,264.00
8 搭设工作平台 m2 35 40.95 1,433.00
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十三、 增加 1500KN 系船柱 43,239.00
十四、 漂浮式护舷安装及其配套设施 277,883.00
合计 131,947,029.01
(2)前期费用和其他费用
前期费用和其他费用计算表
单位：元
序
名称 计算公式 费率 费用 备注
号
一 工程造价 131,947,029.01
二 前期费用及其他费用 1+2+3+4 5.575% 7,356,046.87
1 项目前期工程费 (一)×费率 0.300% 395,841.09 计价格【1999】1283 号
2 勘察设计费 (一)×费率 2.5200% 3,325,065 计价格﹝2002﹞10 号
发改价格﹝2007﹞670
3 工程建设监理费 (一)×费率 1.8000% 2,375,047
号
闽价﹝2002﹞房 457 号
4 工程造价编制及审核 (一)×费率 0.8150% 1,075,368
文
发改价格﹝2011﹞534
5 工程招投标费 (一)×费率 0.0400% 52,779
号文
6 环境影响评价费 (一)×费率 0.10% 131,947.03
(3)建设单位管理费用
建设单位管理费用是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日
止发生的管理性质的开支。包括：工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等，根
据“财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知”(财建[2002]394号)结合工
程的实际情况，按建安工程造价与前期费用之和的一定比例计取，本次取1.5%，则
建 设 单 位 管 理 费 用 = （ 131,947,029.01+7,356,046.87 ） × 1.5%=
2,089,546.14 元；
(4)资金成本
该工程合理建设周期为2年，假设建安工程费用、前期及其他费用和管理费用
在建设期内匀速投入，评估基准日时2年期贷款利率为4.75%。
资金成本=(131,947,029.01+7,356,046.87 +2,089,546.14)×4.75%×2÷2
= 6,716,149.55 元
(5) 开发利润
委估对象主要系码头水工工程，是企业主要的自用经营性资产，其持有目的是
为了获取经济效益；码头水工工程等构筑物必须与港口设施、后方堆场、物流运输
以及企业管理等共同配套服务才能发挥企业的经济效益，单个码头水工工程是无法
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产生经济益的。故其开发利润取零。
(6)重置全价
重置成本=建筑安装工程造价+前期及其他费用+管理费用+资金成本
= 148,108,772.00元
3．成新率的确定
(1)使用年限法
该码头于2006年8月6日竣工投入使用，距评估基准日已使用10.92年，考虑到
该泊位的现状以及使用、维护均属正常，评估人员的判定其尚可使用年限为39.08
年。根据尚可使用年限和其总使用年限的比率确定成新率，其计算公式如下：
使用年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=39.08/(39.08+10.92)×100%
=78.00%取整
(2)观察法
通过现场勘察，评估人员认为：该码头已使用10.92年，地基条件较好，没有
不均匀沉降现象，沉箱、胸墙、码头面层整体强度较好，均能正常使用，水、电气
配套设施完好，且使用正常。现鉴定如下：
码头设施成新率鉴定表
部位 设施现状 标准分 评估分
抛石基床承载力较好，现场勘察中没有
基床 40 35
不均匀沉降，有足够的承载力。
整体强度较好，无开裂、偏移情况有足
沉箱主体 40 35
够的承载力。
施工砼标号较高，维护控制较好，在勘
码头面层 察中发现局部表面裂缝，脱皮现象,能 10 8
继续使用。
附属建筑 橡胶护舷磨损，护坎有露筋现象。 10 5
成新率 合计 100 83
(3)综合成新率
码头综合成新率=使用年限法成新率×40%+观察法新率×60%
=78%×40%+83%×60%=81%（取整）
4．评估值的确定
评估值＝重置价值×综合成新率
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＝148,108,772.00×81%
＝119,968,105.32 (元)
6.评估结果及分析
固定资产——房屋建（构）筑物账面原值为 350,567,477.65 元，账面净值为
298,466,774.16 元，评估净值为 326,724,112.35 元，评估增值 28,257,338.19 元，
增值率 9.47 %。评估增值原因主要系房屋建筑物建成年份距离基准日较长时间，材
料价格和人工费相比原始取得成本增长较大、由于财务折旧年限与评估所用经济可
使用年限的差异造成。
（二）设备评估技术说明
1.评估范围
设备类资产账面值为 4,984.00 万元，包括机器设备及（办公）电子设备。
机器设备主要包括 40 吨门式起重机、挖掘机、装载车、抓斗等设备，购置时
间在 2005 年至 2017 年上半年之间。
电子设备主要为办公设备及辅助设备，包括空调、电脑、打印机、监控设备等；
上述设备于 2013 年至 2017 年上半年期间购置安装，截止评估基准日设备均正常使
用。
2.评估过程
（1）清查核实
1)为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，指导该公司根
据实际情况填写资产评估明细表，并以此作为评估的基础。
2)针对资产评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查核实
方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。
3)根据现场实地勘察结果，进一步完善评估明细表，要求做到“表”、“实”
相符。
4)关注本次评估范围内设备的产权问题，如：抽查重大设备的购置合同；查
阅固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值构成情况。
（2）评定估算
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根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，开展市场询价工作，进行评定估
算。
（3）评估汇总
对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修
改和完善。
（4）撰写评估技术说明
依据评估报告指南的基本内容与格式，编制“设备评估技术说明”。
3.评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的
特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
（1）机器设备
①设备的重置全价，在设备购置价的基础上，考虑该设备达到正常使用状态下
的各种费用(包括购置价、运杂费、安装调试费、工程建设其他费用和资金成本等)，
计算公式如下：
重置全价=设备购置价(不含税)+运杂费(不含税)+安装调试费+工程建设其他
费用＋资金成本
购置价的确定：以市场及行业所了解的价格及价格趋势为依据，参考近期同类
设备的合同价格确定；
运杂费的确定：根据设备生产销售企业与各设备使用单位的运距、设备体积大
小（能否集装箱、散装）设备的重量、价值以及所用交通工具等因素视具体情况综
合确定。
安装调试费的确定：首先查询专用设备的价格是否包含厂家上门免费的安装调
试，如果不包含，则根据设备安装的复杂程度和技术要求高低，分别对不同专业性
质的生产设备按不同行业规定的取费标准确定，或评估人员调查了解企业设备实际
安装调试费用综合确定。对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。
设备基础费的确定：评估人员参考不同专业性质的生产设备按不同行业规定的
取费标准确定，或者调查了解企业设备实际设备基础费用水平确定。若设备基础费
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已经含在土建工程中，则在设备评估中不予考虑。
前期及其他费用的确定：参照国家、地方及行业有关收费规定，取前期费及其
他费用如下：
序号 费用名称 取费基数 费率 取费依据
1 建设单位管理费 建安工程造价 0.85% 财建[2002]394 号
2 勘察设计费 建安工程造价 3.38% 计价格[2002]10 号
3 工程建设监理费 建安工程造价 1.69% 发改价格[2007]670 号
4 招标代理服务费 建安工程造价 0.09% 计价格[2002]1980 号
5 环境评价费 建安工程造价 0.02% 计价格[2002]125 号
6 可行性研究费 建安工程费 0.27% 计价格﹝1999﹞1283 号
合计 6.3%
资金成本的确定：委估机器设备的筹建至投产，投其实际所需要的建设工期，
以本次评估基准日贷款利率，资金成本按均匀投入计取。
资金成本＝（设备购置价格+运杂费+安装调试费+前期费用+其他费用）*(1+贷
款利率)[工期(月)/12/2-1]
②成新率的确定：
理论成新率取决于实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，对三类贬值分析如
下：
a、实体性贬值：
对于机器设备中的大型、关键设备，通过对设备使用状况的现场考察，查阅有
关设备的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作维护人
员查询该设备的技术状况、大修次数、维修保养的情况，并考虑有关各类设备的实
际使用年限的规定，以及该设备的已使用年限等因素，合理确定设备的综合成新率。
此成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)
b、功能性贬值：
功能性贬值:是指新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运
用的资产相比较，技术明显落后、性能降低、其价值也就相应减少。这种损耗称为
资产的功能性损耗，也称功能性贬值。
机器设备的功能性贬值是由于技术进步的结果而引起的设备价值的贬值。它包
括两个方面，即超额投资成本造成的功能性贬值和超额运营成本造成的功能性贬值。
评估人员在估算机器设备的功能性贬值前，应该对应经确定的重置成本和实体
性贬值进行分析，看其是否已经扣除了功能性贬值的因素。如果已经扣除了功能性
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贬值就不要重复计算；如果未扣除功能性贬值，并且功能性贬值存在，则应采取相
应的方法估算，不可漏评。事实上，采用价格指数法确定的设备重置成本中含有功
能性贬值因素，采用功能价值法确定的设备重置成本已经扣除了功能性贬值；采用
年限法确定的成新率，没有扣除功能性贬值因素；而采用修复费用法可能扣除了全
部或部分功能性贬值。
在评估中，如果使用的是复原重置成本，则应考虑是否存在超额投资成本造成
的功能性贬值，如果估算的重置成本是更新重置成本，实际就已经将被评估设备价
值中所包含的超额投资成本部分剔除掉了，不存在功能性贬值了。
纳入评估范围的机器设备的重置价均采用现行出厂价格，属于更新重置成本无
功能性贬值因素。
c、经济性贬值：经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成
的价值损失。主要表现为运营中的设备利用率下降，甚至闲置，并由此引起设备的
运营收益减少。
经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值损失。主
要表现为运营中的设备利用率下降，甚至闲置，并由此引起机器设备的运营收益减
少。外部条件造成的经济性贬值可以源自国际，国内行业基础或地方。各种各样的
外部因素影响潜在经济回报，因而，直接影响资产或物业的市场价值。
经济性贬值额主要根据产品销售困难、开工不足或停止生产形成资产闲置等因
素确定。
d、分别计算理论成新率N1与现场勘察成新率N2，加权平均确定其成新率Ｎ，即：
N=N1*40%+N2*60%
（2）电子设备
纳入评估范围内的电子设备主要为电脑、空调等办公电子设备及办公桌椅，采
用重置成本法进行评估。
①重置成本的确定
电子设备价值量较小，考虑到电子设备大部分不需要安装(或安装由销售商负
责)以及运输费用较低等特点，本次评估根据当地市场信息及网络报价等近期市场
价格资料确定电子设备重置价格。
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②成新率的确定
电子设备及办公家具工作环境较为稳定，采用年限法确定成新率。计算公式如
下：
成新率=(1－实际已使用年限÷经济使用年限)×100%
4.评估结果
纳入评估范围内的设备类资产账面值为 4,984.00 万元，评估值为 5,022.35 万
元，评估增值 38.35 万元，增值率 0.77%，主要系评估基准日设备价格与设备原始
购置价格变动以及财务折旧年限与评估所用经济可使用年限的差异所导致的增值。
5.典型案例
【案例一】:评估明细表 (机器设备明细表 序号 9)
设备名称：门座式起重机
规格型号：40T-45M
生产厂家：上海振华重工（集团）股份有限公司
购置日期：2015 年 10 月 29 日
启用日期：2015 年 10 月 29 日
账面原值：9,833,494.60 元
账面净值：8,795,968.92 元
（1）设备概况
该设备于 2015 年 10 月投入使用，设备位于厦门港务海宇码头内，主要用于材
料的起吊、堆放等。设备使用情况正常，无明显损坏，维护情况较好。
40T-45M 门式起重机主要技术参数：
额定起重量：40T； 幅度：11m-45m
起升加速减速时间：满载≤2.8s 16 吨荷载≤4.5s
大车行走速度≥32m/min 变幅速度≤55m/min
基距≥15m 最大轮压≤40T
（2）重置成本的计算
该设备重置全价由设备购置费、国内运杂费、安装调试费等部分构成。
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该设备购置费经向上海港益港口设备有限公司询价基准日市场价为 1145 万元
(该报价为含运杂费及安装调试费的价格，含 17%增值税)，构成重置成本还包括运
杂费、安装调试费（设备报价包含运杂费、安装调试费的不予计算）、基础费用取
2%，前期费用取 6.3%(如下表所示)，工期 2 年、两年期贷款年利率为 4.75%按均匀
投入计算。
重置成本=购置价（不含增值税）+运杂费+安装调试费+基础费用+前期费用+资
金成本
设备报价包含运杂费、安装调试费，不再重复计算。
基础费用=购置价(含增值税)*2%=11,450,000*2%=229,000 元
前期费用=（购置价(含增值税)+运杂费+安装调试费+基础费用)*前期费用率
=（11,450,000+229,000）*6.3%=735,777.00 元
资金成本=（设备购置价格 + 运杂费 + 安装调试费 +基础费用+前期费用）
*((1+贷款利率)[工期/2]-1）
=（11,450,000+229,000+735,777）*((1+4.75%)[2/2]-1）
=589,701.91 元
则重置成本=购置价（不含增值税）+基础费用+运杂费+安装调试费+前期费用+
资金成本
=（11,450,000/1.17+229,000+735,777+589,701.91
= 11,340,803.70 元
（3）成新率的确定
根据上述分析，该委估设备不存在功能性贬值及经济性贬值，只存在实体性贬
值。
目前设备运行状况完好。该项设备主要由主梁、吊臂、发动机以及轨道组成。
现场工作环境整洁，整套设备定期做防腐防锈等维护保养作业，各部分装置运行平
稳无异常。
依据有关评估规范，该设备经济使用年限为 20 年，设备于 2015 年 10 月启用，
至评估基准日已使用 1.67 年，剩余使用年限 18.33 年，则：
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年限成新率=18.33/20*100%=92%
调查成新率见下表
名称 权重① 现场观察情况 分部成新率② 综合成新率 ①*②
1 吊臂 0.2 运行维护状况良好，无异常状况 90 18
2 发动机 0.2 运行维护状况良好，无异常状况 92 18.2
3 主梁 0.3 运行维护状况良好，无异常状况 91 27.3
4 轨道 0.3 运行维护状况良好，无异常状况 88 26.4
合计 1 90（取整）
综合成新率的计算：
综合成新率=调查成新率×权重(60%)+年限成新率×权重(40%)
=90%×60%+92%×40% =91%
（4）评估值的确定
评估值=重置成本*综合成新率
= 11,340,803.70×91%= 10,320,131.00 元
【案例二】:评估明细表 (电子设备评估明细表 序号 117)
（1）设备概况
设备名称：打印机
型号：爱普生 LQ680-K II
品牌：厦门万翔网络商务有限公司
购置日期：2016 年 12 月 31 日
技术参数：产品类型：票据针式打印机（平推式）；打印方式：点阵击打式；
打印针数：24 针；打印头寿命：打印头寿命：4 亿次/针；复写能力：7 份（1 份原
件+6 份拷贝）；接口类型：USB2.0，IEEE-1284 接口；产品尺寸：480×370×210mm；
产品重量：约 6.8kg 。
① 重置价确定：
通过网上询价，该型号打印机基准日含税价格为人民币 2,249.00 元。由于该
设备安装调试简单，故重置成本取值=2,249/1.17=1,922.22（元）。
② 成新率的确定
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该设备于 2016 年 12 月 31 日开始启用，到评估基准日已使用 0.4 年，预期经
济寿命 5 年。则：年限成新率=（5-0.4）/5*100％＝92％（取整）
通过评估人员现场观察，该打印机外观良好，设备使用及维护保养良好，评估
人员认为该打印机实际成新率与理论成新率基本一致，则以理论成新率作为该打印
机的综合成新率，由此确定该打印机的综合成新率为 92%。
③ 评估值的确定
评估值=重置全价（不含税价）×成新率=1,922.22×92％＝1,768.00 元（取整）
三、在建工程评估技术说明
在建工程的账面价值 6,682,480.64 元，主要为 7#泊位专用线挡梁改造工程、
7 号泊位配套堆场工程防风网项目。
评估人员通过现场勘查，了解在建工程的形象进度，按现行建筑、安装工程定
额标准对在建工程中发生的各项工程支出进行核实，同时了解付款进度情况，并对
本在建工程所耗用的主要工程物资的市场价格进行了调查，认为其账面支出金额较
为合理、依据较为充分，支出比例与工程的完工形象进度基本一致，且开工时间离
评估基准日半年以内，本次以审计后账面值作为评估值。则：
在建工程-土建工程的账面值为 6,682,480.64 元，评估值为 6,682,480.64 元。
四、土地使用权评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的无形资产土地使用权共2宗，宗地面积合计304,320.17平
方米。原始入账价值为209,871,030.35元，账面值为188,134,820.80元。
（二）土地概况
纳入本次评估范围的无形资产土地使用权共2宗，均位于海沧区海沧港区7#泊
位，分为7#泊位A1地块及A1、A4子地块。地类用途分别为：码头用地、仓储用地、
铁路线用地。宗地面积合计304,320.17平方米。均已办理权证，证号为：厦国土房
证第地00011375号，闽（2016）厦门市不动产权第0141370号。
1、土地登记状况：
序 使用权 批准土 批准使用期
土地权证编号 土地位置 面积(m2)
号 类型 地用途 限
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厦国土房证第地 海沧区海沧港区 7#泊位 至 2056 年
1 出让 码头 177,816.60
00011375 号 A1 地块 11 月 20 日止
闽（2016）厦门 仓储、
海沧区海沧港区 7#泊位 至 2056 年
2 市不动产权第 出让 铁路线 126,503.57
A1、A4 子地块 11 月 20 日止
0141370 号 用地
2、土地权利状况
待估宗地所有权属于国家，土地使用权人为厦门港务海宇码头有限公司，土地
使用权类型为出让。
3、土地利用状况
至评估基准日，待估宗地红线外均已达到五通（通上水、通下水、通电、通路、
通讯），红线内具体利用状况为：码头水工工程（含岸壁整治工程）、陆域形成及
软基处理、道路与堆场、堆场除尘、给排水、电气、土建工程以及铁路专用线工程
等工程。
（三）估价原则
地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成的，而这些
因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋
向，了解土地价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能做出正确的估价。
我们在本次估价过程中，根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况在遵循公
正、客观、科学的基本原则前提下，具体依据如下原则。
1.合法原则
土地估价工作的开展必须符合国家规定的法律、法规。现行的主要法律、法规
有：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中
华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城镇国有土使用权出让和转让暂行
条例》、《中华人民共和国担保法》。同时也要符合国家颁布的《城镇土估价规程》
及其他有关的法规政策。
2.最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，
且土地权利人都期望从其所占有的土地获得更多的利益，并以能满足这一目的为确
定土地利用方式有依据。所以土地价格是以该土地效用作最有效发挥为前提的。
3.替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相
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似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个或两个以上互有替代性的商品或服务同
时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较后才决定的。土地价格也同样
遵循替代规律，具有相同使用价值，有替代可能的土地之间，会相互影响和竞争，
使价格相互牵制而趋于一致。
4.综合分析原则
土地价格是由其用途、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成
的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并正确判断
其变动趋势，了解价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能做出正确的
估价。
5.多种估价方法相结合原则
由于土地价格的评估涉及范围广，牵涉因素多，比较复杂，一种估价方法估算
出的地价有时不能客观科学地反映宗地地价水平，只有几种估价方法相结合，相互
比较才能得出比较客观、科学、准确的地价。
6.估价时点原则
房地产在不同时点的价格是不一致的,因为受到市场景气状况、物质实体使用
年限、经济使用年限、功能的过时减价等因素的影响,因此一宗房地产的市场价值
必须明确在哪一个时点的价值。
(四)地价定义：
根据地价评估的技术规程和本项目的具体要求，本次评估的价格是指评估对象
在评估基准日 2017 年 06 月 30 日，宗地实际用途为工业，评估设定用途为工业用
地，评估土地使用年限设定为 50 年，宗地实际开发程度为红线外“五通一平”（即
通路、通上水、通下水、通电、通讯及场地平整）及红线内“五通一平”（即通路、
通上水、通下水、通电、通讯及场地平整），评估设定土地开发程度为宗地红线外
“五通”及红线内“一平”，使用权类型以出让形式取得。满足本报告评估假设及
限制条件下的土地使用权价格。
（五）评估方法
根据《资产评估准则—不动产》，评估的基本方法有：成本法、市场法和收益
法，由这三种基本评估方法所派生的其他评估方法有：基准地价修正法、假设开发
法等。纳入本次评估范围的宗地为企业自用为主的多用途兼滚装功能泊位用地，待
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估宗所在区域内无类似宗地成交案例，无法使用市场法进行评估；考虑到估价对象
的宗地处于基准地价覆盖区域，有完善的基准地价修正体系，且区域内相同用途的
宗地大多按基准地价有偿出让方式取得，因此可采用基准地价修正法作为评估的一
种方法；被估宗地原属于填海造地，并且估价人员掌握大量同类型土地开发成本费
用资料，因此可采用成本法作为本次评估的另一种估算方法。
所谓成本法评估地价，是求取其重新开发成本，即在评估基准日重新开发土地
的必要支出。基本公式为：
土地价值＝待开发土地取得费用+土地开发费用+管理费用+投资利息+开发利
润
所谓基准地价系数修正法, 就是指在求取一宗待估宗地价格时，根据当地政府
公布的基准地价,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和
各种修正因素说明表,根据两者在区域条件、个别条件、市场行情、容积率、微观
区位条件等,确定修正系数,修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。
其基本公式为:宗地地价= Vlb× K1×K2×K3×(1±Σ K)+F
式中： Vlb—宗地所在土地级别对应的基准地价
K1—期日修正系数
K2—年期修正系数
K3—容积率修正系数
Σ K —影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
F—土地开发程度修正
（六）评估案例
海沧区海沧港区 7#泊位 A1 地块 评估明细表第１项
海沧港区 7#泊位 A1 地块：位于海沧区海沧港区 7#泊位 A1 地块，大致呈矩形，
宗地北至港南路。至估价时点，委估宗地上建有多幢建筑物，土地已得到充分利用，
未有闲置土地。
（一）基准地价评估测算过程
1、基准地价的确定
根据厦门市人民政府公布实施的厦府[2016]49 号 《厦门市城镇基准地价和厦
门市地价征收管理若干规定》，一、基准地价内涵：1、基准地价是指在厦门市辖
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区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、
办公、酒店、营利性医疗教育用地、经营性公用设施产业用地、软件及研发用地、
工业等用途，分别评估确定在颁布时点法定最高年期土地使用权区域平均价格。2、
本表格中的价格为法定最高年限，居住、办公、酒店用地在容积率为 3 时的楼面价
格，商业用地在一层为标准层时的楼面价格，营利性医疗教育用地用地在容积率为
2 时的楼面价格，软件及研发、工业用地、经营性公用设施产业用地的地面价格。3、
法定最高年限：居住 70 年，商业 40 年，酒店 40 年，工业 50 年、办公 40 年、营
利性医疗教育用地 40 年、经营性公用设施产业用地 40 年、软件及研发用地 40 年。
委估宗地的基准地价为海沧区码头用地，基准地价为 660 元/平方米。
2、计算过程如下：
（1）期日修正 K1:
根据厦门市人民政府公布实施的厦府[2016]49 号 《厦门市城镇基准地价和厦
门市地价征收管理若干规定》，地价基准日为 2016 年 03 月 31 日，距评估基准日
2017 年 06 月 30 日这段时间内该区域的工业用地地价变化不大，本次评估不做期日
修正。
（2）年期修正 K2:
剩余使用年限修正系数公式为：K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)N] 式中：
K --年期修正系数；
r --土地还原利率；
n --土地剩余使用年限；
N--工业用地标准出让年限；
①土地还原利率的确定：
土地还原利率=无风险利率+风险调整值
本次无风险报酬率来源于彭博资讯终端提供的无风险利率，该无风险报酬率为
距评估基准日最近一次发布的10年期国债到期收益率（复利），无风险报酬率
Rf=3.42%。考虑到厦门市经济发展水平及土地市场状况，风险调整值取3%，即：
土地还原利率=3.42%+3%=6.42%
②年限修正系数的确定：
被估宗地土地使用权剩余使用年限为39.42年，码头出让用地出让年限为40年，
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则：剩余使用年限修正系数=（1-1/（1+6.42%）36.42/（1-1/（1+6.42%）40=0.9967
(3) 确定容积率修正系数 K3：
对工业用地来说，价格对容积率的敏感程度不大，容积率对地价影响较小，根
据厦门市工业用地的出让结果，不同容积率的工业用地在出让时的地价并无明显差
异。另根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发【2008】3 号）第八条
“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容
积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，
厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。”因此工业用地原
则上不设容积率修正。
（4）确定宗地的区域及个别因素修正系数 K4
按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说
明表和修正系数表（详见表一、二），并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下
的宗地地价。
工业用地地价因素修正系数说明表：表一
影响因素说明
影响因素
优 较优 一般 较劣 劣
道路宽阔平整， 道路宽阔平整， 道路宽阔平整， 道路狭窄，路面 道路狭窄，路面
周围道路状况
路面状况好 路面状况好 路面状况一般 状况一般 状况较差
与主次干道通 与主次干道通 与主次干道通 与主次干道通
道路对外连接状 与主次干道通
达性好，临近主 达性好，距离 达性好，距离 达性好，距
况 达困难
次干道 <100 100-200 离>200
基础设施规划 基础设施规划 基础设施规划 基础设施规划 基础设施规划
基础设施条件 建设合理，功能 建设合理，功能 建设一般，功能 建设不合理，功 建设不合理，功
齐全 较全 一般 能一般 能较差
气候较好，无自 气候较好，无自 气候一般，无自 气候一般，无自 气候一般，无自
自然条件
然灾害 然灾害 然灾害 然灾害 然灾害
无空气、噪声、 无空气、噪声、 空气、噪声、水 空气、噪声、水 有严重的空气、
环境状况
水污染 水污染 轻微污染 污染较重 噪声、水污染
无重大规划限 有较多规划限 有重大规划限
城市规划限制 略有规划限制 有规划限制
制 制 制
形状规则、面积 形状较规则、面 形状一般、面积 形状不规则、面 形状不规则、面
宗地形状、面积
大 积适中 一般 积一般 积较小
周边工业企业数 工业企业较多、 工业企业 4-5 工业企业 2-3
工业企业 1 个 无工业企业
量 规模较大 个 个
与主次干道通
距离高速公路及 与高速公路距 与高速公路距 与高速公路距
临近高速公路 达性好，距离
机场距离 离<3 公里 离 3-5 公里 离较远
5-10 公里
工业用地地价影响因素修正系数表：表二
影响因素值
影响因素
优 较优 一般 较劣 劣
周围道路状况 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
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道路对外连接状况 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
基础设施条件 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
自然条件 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
环境状况 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
城市规划限制 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
宗地形状、面积 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
周边工业企业数量 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
距离高速公路及机场距离 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
通过分析待估宗地的区位条件和个别条件，确定其各影响因素。（详见表三）
待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表：表三
周围道路状况 一般 0
道路对外连接状况 较劣 -0.01
基础设施条件 一般 0
自然条件 较劣 -0.01
环境状况 一般 0
城市规划限制 一般 0
宗地形状、面积 较劣 -0.01
周边工业企业数量 较劣 -0.01
距离高速公路及机场距离 较劣 -0.01
合计 -0.05
（5）土地开发程度 K5
不同的土地开发程度和开发完善程度，土地开发费用也不同。7 号泊位陆域形
成主要大面积开挖换填砂，回填开山石，软基处理采用施打塑料排水板和堆载预压。
根据《建设银行厦门分行工程决算审核通知单》工程决算审计资料和相关设
计文件确定的工程量，再以工程量为基础，套用《沿海港口水工建筑工程预算定额》，
并调到评估基准日市场价格水平，然后进行取费，得出 7 号泊位陆域形成及软基处
理的工程成本单价为 468.62 元/平方米。
（6）宗地单价的确定：
宗地单价=适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系
数×因素修正系数+K5
宗地单价＝660×1.00×0.9967×1×(1-5%)+468.62≈1094 元/㎡
（二）成本法评估测算过程
1、土地取得费用
①建设用地土地出让金
根据《厦门市人民政府关于贯彻福建省人民政府关于支持厦门东南国际航运中
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心建设十条措施的实施意见》（厦府〔2012〕487 号），建设用地土地出让金按基
准地价的 70%缴纳。
根据《厦门市人民政府关于印发厦门市地价征收管理补充规定和厦门市城镇土
地基准地价的通知》（厦府【2016】49 号文）的相关规定，本次评估的宗地属于经
营性公用设施产业用地，位于厦门市海沧区，适用的基准地价为 660 元/平方米，
法定最高出让年限为 40 年。
厦门市海沧区码头用地基准地价为 660 元/平方米，则建设用地土地出让金为
462 元/平方米。
②相关税费
税费包括耕地占用税和耕地开垦费，根据相关规定取值为 48.50 元/平方米。
③土地取得成本
土地取得成本合计为 510.50 元/平方米；
2、土地开发费用
待估宗地土地开发费用主要为宗地红线外五通和宗地红线内的陆域形成及软
基处理，合计为 579.36 元/平方米。
①宗地红线外五通：
评估对象所在区域宗地红线外的五通开发费和红线内场地平整费用平均标准
为 110.74 元/平方米。
项目 通路 供水 供电 通讯 排水 岛内合计 岛外 98%
金额(元) 50 20 15 8 20 113 110.74
②宗地红线内陆域形成及软基处理：
7 号泊位陆域形成主要大面积开挖换填砂，回填开山石，软基处理采用施打塑
料排水板和堆载预压。
根据《建设银行厦门分行工程决算审核通知单》工程决算审计资料和相关设计
文件确定的工程量，再以工程量为基础，套用《沿海港口水工建筑工程预算定额》，
并调到评估基准日市场价格水平，然后进行取费，得出 7 号泊位陆域形成及软基处
理的工程造价为 86,646,075.00 元。
序号 工程项目 单位 工程量 单价 合计
3
1 土方挖填 m 29828 33 984324
强夯置换(6000KN.m,夯坑填料 2
2 3 2 m 37122 47 1744734
按 2.5m /m 计)
3 夯坑料回填 m3 92805 35 3248175
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2
4 强夯置换区普夯 m 37122 18 668196
2
5 强夯加固(4000KN.m) m 31977 40.22 1286114.94
3
6 夯后石渣补料 m 31977 48.71 1557599.67
2
7 普夯(或碾压)区施工(750KN.m) m 56057 18 1009026
2
8 振冲法加固区施工 m 11375 88.93 1011578.75
2
9 场地整平、碾压 m 128913 12 1546956
10 后方回填砂（水上） m3 387434 45 17434530
11 后方回填砂（陆上） m3 420494.7 45 18922261.5
12 后方回填土（挖、运、填，运距 3km） m3 64901.88 33 2141762.04
13 后方回填土整平、碾压 m3 117871 12 1414452
14 回填砂倒运 m3 102127.3 45 4595728.5
后方清淤 m3 457119 45 20570355
金鼎码头清淤 m3 17599 45 791955
合计 78927748.4
前期及其他费用 % 5.575
土地开发成本 元 83327970.37
土地使用权面积（填海造地面积） m2 177816.6
土地开发单位成本 元/m2 468.62
则土地开发成本=110.74+468.62= 579.36 元/平方米。
3、管理费用
建设单位管理费用是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日
止发生的管理性质的开支。包括：工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等，根
据“财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知”(财建[2002]394 号)结合
工程的实际情况，按建安工程造价与前期费用之和的一定比例计取，本次取 1.5%，
则：建设单位管理费用=（510.5+579.36）×1.5%=16.35 元/平方米。
4、投资利息
以土地取得费用、土地开发费用、管理费用和销售费用为计息项，按评估基准
日中国人民银行公布的一至三年期贷款利率 4.75%计算，土地取得费用为一次性投
入，土地开发费用、管理费用和销售费用在土地开发期内均匀投入，土地开发期为
2 年，按复利计息，则：投资利息=土地取得费用×[（1+4.75%）2-1]+[（土地开发
（2/2）
费用+管理费用）×（1+4.75%） -1]= 77.95 元/平方米
5、开发利润
土地作为企业的一种生产要素，与其他资产形成整体共同发挥作用并产生利
润，本次评估考虑地域差别、开发规模等差异因素，在此取 15%作为土地开发投资
利润率。开发利润=（土地取得费+土地开发费）×利润率
=（510.5+579.36）×15%=163.506 元/平方米
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6、剩余使用年限修正系数
剩余使用年限修正系数公式为：K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)N] 式中：
K --年期修正系数；
r --土地还原利率；
n --土地剩余使用年限；
N---工业用地标准出让年限；
①土地还原利率的确定：
土地还原利率=无风险利率+风险调整值
本次无风险报酬率来源于彭博资讯终端提供的无风险利率，该无风险报酬率为
距评估基准日最近一次发布的10年期国债到期收益率（复利），无风险报酬率
Rf=3.42%。考虑到厦门市经济发展水平及土地市场状况，风险调整值取3%，即：
土地还原利率=3.42%+3%=6.42%
②年限修正系数的确定：
被估宗地土地使用权终止日期为 2056 年 11 月 20 日，评估基准日为 2017 年 06
月 30 日，剩余使用年限为 39.42 年，码头用地出让年限为 40 年，则
剩余使用年限修正系数=（1-1/（1+6.42%）^39.42/（1-1/（1+6.42%）^40=0.9967
7、个别因为修正
待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
表三
周围道路状况 一般 0
道路对外连接状况 较劣 -0.01
基础设施条件 一般 0
自然条件 较劣 -0.01
环境状况 一般 0
城市规划限制 一般 0
宗地形状、面积 较劣 -0.01
周边工业企业数量 较劣 -0.01
距离高速公路及机场距离 较劣 -0.01
合计 -0.05
8、土地评估单价
土地评估单价=（土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润）
×剩余使用年限修正系数×个别因为修正
=1347.847×0.9967×0.95=1276.00 元/平方米（取整）
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(三)地价的确定
根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，委估宗地分别采用了基准地
价修正法和成本法进行测算，估价结果具体见下表：
评估方法 地面单价（元／㎡）
基准地价系数修正法 1093
成本法 1276
两种方法从不同角度反映了土地使用权的价格，两种方法评估结果存在一定的差
异， 由于该土地系经政府批准向村民征收的，企业除支付给政府 7 元/平方米作为
出让金外，其余征地拆迁及土地开发等费用均由企业自理，故“成本法”计算结果
更能反映该宗土地使用权的市场价值。土地评估单价取 1276 元／㎡。
评估值=土地面积×土地单价
= 177,816.60 平方米×1276 元/平方米 = 226,893,981.60 元
（七）评估结果
本次评估的无形资产——土地使用权，面积 304,320.17 平方米，账面价值为
188,134,820.80 元，评估值为 342,897,755.29 元，评估增值 154,762,934.49 元，
增值率为 82.26%。
五、海域使用权评估技术说明
纳入评估范围的海域使用权一宗，账面值为 4,773,087.61 元，陆域海域使用
权证“国海证 2016C35020503987 号”，已填海形成陆域土地，海域使用权证尚未
注销，权证所有人为厦门港务海宇码头有限公司，其价值已在土地使用权评估时考
虑，不再单独评估。
六、递延所得税资产的评估
递延所得税资产账面价值 245,692.17 元，形成原因为企业按照可抵扣暂时性
差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所得税资产。评估人员就差异产生
的原因、形成过程进行调查和了解，核实该差异在确定未来收回资产或清偿负债期
间的应纳税所得额时，是否将导致产生可抵扣金额，核实核算的金额是否符合企业
会计制度及税法相关规定。
在核实递延所得税资产真实、完整的前提下，按尚待税前确认的损失金额和基
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准日适用所得税率确定递延所得税资产评估值。
递延所得税资产评估值为 215,299.15 元。
七、其他非流动资产评估技术说明
其他非流动资产的账面值为 1,514,129.41 元，系预付工程款、预付设备款。
经核实以审计后账面值为评估值。其他非流动资产的评估值为 1,514,129.41 元。
八、负债评估技术说明
纳入本次评估的负债项目包括：应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税
费、应付股利、其他应付款。各项负债在核实的基础上以核实确认后的账面值作为
评估值。适当考虑是否存在不需支付的金额；金额较大的已发函询证，并根据回函
情况判断分析确定评估值。本次评估负债账面值 110,138,587.52 元,评估值
110,138,587.52 元。
（一）应付账款的评估
应付账款账面值 22,661,729.48 元，主要为工程及设备款、装卸包干费、维修
费等。评估人员核实了企业账面金额和有关会计凭证，了解和分析了该项负债的
发生原因和清偿情况，经核实应付账款评估值为 22,661,729.48 元。
（二）预收账款的评估
预收帐款主要是预收港口费，账面价值 1,784,167.46 元，评估人员核实了企
业账面金额和有关会计凭证，了解和分析了该项负债的发生原因和清偿情况，经核
实预收帐款评估值为 1,784,167.46 元。
(三)应付职工薪酬的评估
应付职工薪酬主要是应付工资，账面价值 5,675,852.37 元，评估人员核实了
企业账面金额，抽查了相关会计凭证，并向相关人员了解公司工资管理制度、工
资计提发放的相关情况，经核实应付职工薪酬评估值为 5,675,852.37 元。
（四）应交税费的评估
应交税费账面值 2,649,531.99 元，主要为增值税、城建税、所得税、教育费
附加等。对于应交税费，评估人员取得了公司近期的纳税申报文件、抽查了相关
的会计凭证、向相关人员了解了公司税收的相关情况，经核实后以审计后账面值
为评估值。应交税费评估值为 2,649,531.99 元。
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（五）应付股利的评估
应付股利账面值 72,454,749.55 元，主要内容为厦门港务集团石湖山码头有限
公司所属期间分配的股利，评估人员查阅了应付股利明细账，抽查企业相关的记
账凭证，以核实后的账面值作为评估值。应付利息评估值为 72,454,749.55 元。
（六）其他应付款的评估
其他应付款账面值 4,912,556.67 元，主要为代收港务费、代收保安费、施工
押金等。评估人员核实了企业账面金额和有关会计凭证，了解和分析了该项负债
的发生原因和清偿情况，经确认其他应付款评估值为 4,912,556.67 元。
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第三部分.评估结论与分析
一、评估结论
本公司本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允
的方法，采用了资产基础法对厦门港务海宇码头有限公司的股东全部权益进行了评
估，得出以下结论：
厦门港务海宇码头有限公司经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的股
东全部权益账面值为人民币 75,261.50 万元，经采用资产基础法评估后，其股东全
部权益评估值为人民币 93,148.87 万元，增值 17,887.37 万元，增值率 23.77%。资
产评估结果汇总表详见下表：
评估基准日：2017 年 6 月 30 日 单位：人民币万元
序号 项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
1 流动资产 31,309.66 31,337.00 27.34 0.09
2 非流动资产 54,965.70 72,825.73 17,860.03 32.49
3 其中：长期股权投资 - - -
4 投资性房地产 - - -
5 固定资产 34,830.68 37,694.76 2,864.08 8.22
6 其中：建 筑 物 29,846.68 32,672.41 2,825.73 9.47
7 设 备 4,984.00 5,022.35 38.35 0.77
8 土 地 - - -
9 在建工程 668.25 668.25 - -
10 无形资产 19,290.79 34,289.78 14,998.99 77.75
11 其中：土地使用权 18,813.48 34,289.78 15,476.30 82.26
12 开发支出 - - -
13 商誉 - - -
14 长期待摊费用 - - -
15 递延所得税资产 24.57 21.53 -3.04 -12.37
16 其他非流动资产 151.41 151.41 - -
17 资产总计 86,275.36 104,162.73 17,887.37 20.73
18 流动负债 11,013.86 11,013.86 - -
19 非流动负债 - - -
20 负债总计 11,013.86 11,013.86 - -
21 股东权益 (净资产) 75,261.50 93,148.87 17,887.37 23.77
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二、评估结果与账面值比较变动情况及原因
本次评估结果与账面净资产相比，增值 17,887.37 万元，增值率 23.77%。主要
的增减值情况说明如下：
1．应收账款评估增值 4.28 万元，系评估风险损失与计提的坏账准备对抵所致。
2．其他应收款评估增值 20.03 万元，系评估风险损失与计提的坏账准备对抵
所致。
3.存货增值 3.02 万元，系原材料中部分原材料市场价格上涨。
4．固定资产评估增值 2,864.08 万元，增值的主要原因：
(1)主要系随着材料价格和人工费的上涨，构筑物在评估基准日的购建成本较
原始取得成本有所增加，同时财务折旧年限与评估所用经济可使用年限有所差异造
成构筑物评估增值；
(2)根据现行税法规定，设备原值中的增值税可抵扣，本次评估的设备重置成
本不包含增值税，与设备原始购置为含税价格有所下降；
(3)财务折旧年限短于评估所用经济可使用年限。
(4)本次评估对基本能正常使用的设备，确定其成新率不低于 15%，而对已提足
折旧的逾龄在用设备，企业按 5%残值作为账面净值或无账面值，造成评估增值较大。
5. 无形资产——土地使用权评估增值 15,476.30 万元，被评估企业取得土地
使用权的时间为 2006 年前，2006 年 12 月 23 日国土资源部发布了《关于发布实施
《全国工业用地出让最低价标准》的通知》（国土资发[2006] 307 号），本次评估
的土地使用权所在区域的工业用地出让底价大幅提高，从而导致评估增值。
三、特别事项说明
1、构筑物序号 34 项“2#排洪渠工程”，账面价值为 7,595,561.81 元，经核
实，该工程由公司建设，目前已作为市政配套工程使用，本次对该工程的评估以账
面值列示。
2、根据税法的规定 2009 年 1 月 1 日后购买的设备，其进项税可以进行抵扣，
本次机器设备的评估值中不含增值税进项税。
3、7 号泊位陆域海域使用权证“国海证国海证 2016C35020503987 号”，已填
海形成陆域土地，海域使用权证尚未注销，其价值已在土地使用权评估时考虑，不
再单独评估。
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