深圳世纪星源股份有限公司 2011 年年度报告摘要
证券代码：000005 证券简称：世纪星源 公告编号：2012-011
深圳世纪星源股份有限公司 2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本司董事局、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn） 。投资
者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓 未亲自出席董事职
未亲自出席会议原因 被委托人姓名
名 务
宋孝刚 董事 因公出差外地 尹建华
1.3 本司年度财务报告已经中审亚太会计师事务所有限公司审计并被出具了有强调事项段的无保留意
见审计报告，本司董事局、监事会对相关事项已作详细说明，请投资者注意阅读。
1.4 本司董事局主席丁芃、总裁郑列列及财务总监雍正峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、完
整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 世纪星源
股票代码 000005
上市交易所 深圳证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 罗晓春 潘金秀
联系地址 深圳市人民南路发展中心大厦 13 楼 深圳市人民南路发展中心大厦 13 楼
电话 0755—82208888 0755—82208888
传真 0755—82207055 0755—82207055
电子信箱 xiaochun@sfc.com.cn fountain@sfc.com.cn
§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元
2011 年 2010 年 本年比上年增减 2009 年
1
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（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业总收入（元） 63,534,839.01 137,234,232.85 137,234,232.85 -53.70% 43,192,476.48 43,192,476.48
营业利润（元） -66,233,064.10 -1,291,265.71 -10,606,219.67 -81,190,360.03 -81,190,360.03
利润总额（元） 11,697,873.78 2,892,834.68 -6,422,119.28 -42,035,852.38 -42,035,852.38
归属于上市公司股东
11,414,651.25 4,888,566.86 -4,426,387.10 -48,919,528.98 -48,919,528.98
的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 -66,516,286.63 704,466.47 -8,610,487.49 -48,838,117.32 -48,838,117.32
的净利润（元）
经营活动产生的现金
34,773,367.82 6,126,214.55 6,126,214.55 467.62% 8,131,607.07 8,131,607.07
流量净额（元）
本年末比上年末
2011 年末 2010 年末 2009 年末
增减（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
资产总额（元） 1,260,586,163.19 1,295,654,843.26 1,293,608,601.28 -2.55% 1,319,203,895.55 1,319,203,895.55
负债总额（元） 600,649,567.32 607,510,889.74 618,293,578.75 -2.85% 616,826,702.08 618,294,444.02
归属于上市公司股东
659,936,595.87 688,143,953.52 675,315,022.53 -2.28% 702,377,193.47 700,909,451.53
的所有者权益（元）
总股本（股） 914,333,607.00 914,333,607.00 914,333,607.00 0.00% 914,333,607.00 914,333,607.00
3.2 主要财务指标
单位：元
本年比上年增
2011 年 2010 年 2009 年
减（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
基本每股收益（元/股） 0.0125 0.005 -0.0048 -0.054 -0.054
稀释每股收益（元/股） 0.0125 0.005 -0.0048 -0.054 -0.054
扣除非经常性损益后的
-0.0727 0.0008 -0.0094 -0.053 -0.053
基本每股收益（元/股）
加权平均净资产收益率
1.68% 0.71% -0.63% 2.31% -6.72% -6.72%
（％）
扣除非经常性损益后的
加权平均净资产收益率 -9.77% 0.10% -1.23% -8.54% -6.71% -6.71%
（％）
每股经营活动产生的现
0.038 0.007 0.007 442.86% 0.01 0.01
金流量净额（元/股）
本年末比上年
2011 年末 2010 年末 2009 年末
末增减（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
归属于上市公司股东的
0.722 0.753 0.739 -2.30% 0.768 0.767
每股净资产（元/股）
资产负债率（％） 47.65% 46.89% 47.80% -0.15% 46.76% 46.87%
3.3 非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
2
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单位：元
非经常性损益项目 2011 年金额 附注（如适用） 2010 年金额 2009 年金额
非流动资产处置损益 14,130,166.81 8,904,168.13 0.00
债务重组损益 64,631,104.07 0.00 0.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -830,333.00 -4,720,067.74 -81,411.66
合计 77,930,937.88 - 4,184,100.39 -81,411.66
§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
本年度报告公布日前一个月末股东总
2011 年末股东总数 122,802 122,802
数
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件股份 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股总数
数量 量
中国投资有限公司 境外法人 20.15% 184,240,445 184,000,000
深圳市城市建设开发（集团）
国有法人 3.64% 33,315,341 3,100,000
公司
黄薇 境内自然人 2.08% 19,036,197
境内非国有法
洋浦新盈泰石化有限公司 1.07% 9,800,055
人
陈康泉 境内自然人 0.66% 5,996,138
陈尚林 境内自然人 0.53% 4,876,579
深圳市东海岸实业发展有限 境内非国有法
0.51% 4,629,035
公司 人
邹平佳 境内自然人 0.33% 3,029,178
梁惠琼 境内自然人 0.32% 2,883,700
陈继红 境内自然人 0.30% 2,754,087
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
中国投资有限公司 184,240,445 人民币普通股
深圳市城市建设开发（集团）公司 33,315,341 人民币普通股
黄薇 19,036,197 人民币普通股
洋浦新盈泰石化有限公司 9,800,055 人民币普通股
陈康泉 5,996,138 人民币普通股
陈尚林 4,876,579 人民币普通股
深圳市东海岸实业发展有限公司 4,629,035 人民币普通股
邹平佳 3,029,178 人民币普通股
梁惠琼 2,883,700 人民币普通股
陈继红 2,754,087 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行
未发现上述股东存在关联关系。
动的说明
3
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4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
报告期内，本司结合企业的发展和社会责任，实施可持续的绿色低碳发展战略。本司通过实施该战略达到对核心业务资
源的优化组合，重构了部分业务模块和经营模式，同时也致力于形成包括公司内控制度的公司文化建设。
报告期内相关业务经营回顾和展望如下：
（一）BOT 交通基础设施相关业务
时至本报告期的下半年， 作为集联检关口和停车场为一体的大型交通转换泊车设施的 BOT 项目“深圳车港”已在取得
经营许可手续后投入收费试运营。业务试运营的初步效果证明，在政府规划并承建的“U”型路网连接通道竣工后，“深圳车
港”将因占据了特殊的战略地点而成为本司 BOT 交通设施服务业务中贡献稳定收入的项目。
本司始自 1995 年度起开展 BOT 交通基础设施相关业务，期间进行了龙岗第二通道“水官高速” BOT 项目的建设开发及
项目竣工前整体业务的出售、进行了“深圳车港”BOT 项目的立项建设及历经两次大的规划修改及报批的过程、以及 2008
年至 2009 年期间开展对 300 公里的三淅一级公路 BOT 项目前期工作；本司在 BOT 交通基础设施项目相关业务方面已积累了
长期的经验并已取得了回报。在住宅房地产行业处于受抑制的宏观调控背景下，减少住宅房地产业务的资源投入，扩大对 BOT
交通基础设施相关业务的资源投入是本司在 2012 年主营业务调整的重点。
（二）不动产项目的开发与销售业务
报告期是住宅房地产业受到最严厉限贷限购政策的一年， 因此本司不动产开发与销售未能按计划完成预定目标，2011
年各项目业务的进展和 2012 年的展望如下：
（1）长沙太阳星城（青竹湖太阳谷）项目是十一五计划中建设部立项的绿色示范双百工程。该项目座落于长沙青竹湖
生态科技业园区，占地范围约 533,987 平方米，报建的可建面积在报告期内已扩至 65 万平方米。报告期内，建成了可预售单
位 7 万平方米共 387 个单位和 384 个车位以及相应的社区。报告期内已预售约 39 个单位共 10,000 平方米的房产。预计 2012
年完成 5 万平方米左右的住宅单位的预售。
（2）深圳南山创意星城的城市综合体项目占地约 4.2 万平方米，已规划为一个不超过 30 万平方米的大型绿色城市综合
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深圳世纪星源股份有限公司 2011 年年度报告摘要
体。报告期内，本司已按深圳市城市更新条例向市政府正式申报了专项规划方案。本司计划在 2012 年中寻求合作开发的模式
减少在该项目方向上的投入。
（3）深圳平湖旧改项目的前期工作在报告期内已展开，该项目计划建设为一个 60 万平方米共 4,390 户住宅及大型购物
广场的城市综合体。2012 年将根据专项规划的要求，修改前期拆迁补偿地块的范围。
（4）肇庆北岭国际村项目在报告期内仍以合作方为主办理土地的前期手续，报告期内，合作方已重新向政府提交了开
发方案。
（5）珠海海韵星湾住宅项目因富国银行主导规划调整的进程使开发继续延期。因此 2012 年度本司将敦促富国银行加
快协调开发的进度或者本司启动退出投资的程序。
（三）不动产经营管理业务
报告期内与不动产经营管理相关业务已整合形成如下的管理模块：
（1）社区环境管理及公用设施服务
（2）酒店式公寓业务及绿色物业管理
（3）度假酒店与会所经营
（4）经营性物业租赁和资产管理
报告期内各管理模块均整合至本司下属独立经营的深圳星苑物业管理服务公司的架构内，并在 SMI 统一品牌下开展业务，
业务范围已涵盖了本司所有的不动产项目，除了为本集团已开发的物业提供绿色可持续发展的物业管理服务之外，还面对大
型社区及城市综合体的高端服务配套、度假酒店与会所经营、投资型物业的出租管理和业主房产经营等。2011 年度不动产经
营管理相关业务规模在结构调整的整合过程中未受影响，其中本报告期末因上海大名星苑酒店的租赁合约即将到期，将进入
结业状态，而新签约的平湖凤凰星苑也同时进入了设计和装修工程阶段，并将与 2012 年投入经营。
（四）低碳技术集成和环境处理业务
本司开展的低碳技术集成和环境处理工程的业务最初是在低碳经济大趋势下为不动产开发业务提供环境技术支持和环境
工程营造的新业务，随着业务拓展涉及到结合矿物科技相关的环境管理业务，该项新业务在 2012 年预计有实质性的进展。
5.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
主营业务分行业情况
营业收入比上
营业成本比上 毛利率比上年增
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 年增减（%）
年增减（%） 减（%）
物业出租、客房、餐饮收
4,067.37 4,435.99 -9.06% -0.61% 7.93% -8.63%
入
物业管理 1,958.38 1,545.98 21.06% 25.75% 21.08% 3.05%
其他 171.76 22.03 87.17% 210.96% -35.85% 49.34%
主营业务分产品情况
营业收入比上
营业成本比上 毛利率比上年增
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 年增减（%）
年增减（%） 减（%）
物业出租、客房、餐饮收
4,067.37 4,435.99 -9.06% -0.61% 7.93% -8.63%
入
物业管理 1,958.38 1,545.98 21.06% 25.75% 21.08% 3.05%
其他 171.76 22.03 87.17% 210.96% -35.85% 49.34%
5.3 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内利润构成有较大变化，主要是本报告期完成与农行深圳分行的债务重组工作，取得债务重组收益约 6000 万元。
5
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§6 财务报告
6.1 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
6.2 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
√ 适用 □ 不适用
本司 2011 年第 1 次临时股东大会通过了更换会计师事务所的决议，由上年度的深圳鹏城会计师事务所变更为本年度的中
审亚太会计师事务所。中审亚太会计师事务所在对本司 2011 年报审计过程中，认为如下期初数存在差错需进行更正，经董事
局审议，根据《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更及差错更正》及中国证监会《公开发行证券的公司信息披
露编报规则第 19 号－－财务信息的更正及相关披露》的规定，同意对下列前期差错事项进行更正，该事项已经年审会计师事
务所审计。
一、会计差错的原因及处理：
①根据与湖南品诚建设集团有限公司的协议约定，截止 2011 年 12 月 31 日，本司少计利息 1,467,741.94 元，其中 2007
年少计利息 567,741.94 元，2008 年少计利息 900,000.00 元。本年度本司对上述事项按追溯重述法予以调整，从而调减 2010
年年初未分配利润 1,467,741.94 元。
②2010 年 12 月 31 日，本司根据与中国农业银行深圳分行（以下简称深农行）的债务重组进度，对欠付该行的借款本金
按照原与深农行签订的《借款展期协议》中约定的利率（6.435%-6.534%）计提了利息 5,199,003.56 元。
中审亚太会计师事务所认为，2011 年 4 月 27 日本司与农行签订的《减免利息协议》才属于正式签订的债务重组协议，根
据中国证券监督管理委员会 2011 年 8 月 15 日下发的《上市公司执行企业会计准则监管问题解答》（2011 年第 2 期）中对于
问题二的解答：“报告年度资产负债表日后期间与债务人达成债务重组交易不属于资产负债表日后调整事项不能据以调整报
告年度资产、负债项目的确认和计量。债务重组中涉及的相关负债在报告期仍应按照债务重组协议前具有法律效力的有关协
议等的约定确认和计量”。 因此本司在 2010 年度按照与中国农业银行深圳分行的债务重组进度来计量未偿债务本金当年新
增利息的方法需按追溯重述法予以调整，从而调减上年度净利润和年初未分配利润 9,314,953.96 元。
③2010 年本司在合并首冠国际有限公司外币财务报表时，对首冠国际有限公司账面长期股权投资折算成人民币时，多计
2,046,235.09 元，本年度对上述差错按追溯重述法予以调整，从而调减 2010 年 12 月 31 日长期股权投资 2,046,235.09 元，
调减外币报表折算差额 2,046,235.09 元。同时，对首冠商用投资 1 美元重复计算予以冲回，调减长期股权投资 6.89 元，调
减其他应付款 6.89 元。
④本司在编制 2010 年合并报表抵销分录时，错误调增投资收益及管理费用 99,273.67 元，本年度对上述差错按追溯重述
法予以调整，从而调减 2010 年投资收益及管理费用 99,273.67 元。
二、在编制 2011 年财务报表时，采用追溯重述法对资产负债表的期初数和利润表的上年同期可比数据进行更正，其对 2011
年 1 月 1 日的财务状况及 2010 年度的经营成果影响具体如下：
项目 2011 年 1 月 1 日财务状况
调整前金额 更正金额 调整后金额
长期股权投资 75,582,486.77 -2,046,241.98 73,536,244.79
应付利息 110,431,168.94 9,314,953.96 119,746,122.90
其他应付款 262,122,423.72 1,467,735.05 263,590,158.77
未分配利润 -538,018,255.13 -10,782,695.90 -548,800,951.03
外币报表折算差额 -106,799,015.47 -2,046,235.09 -108,845,250.56
项目 2010 年经营成果
调整前金额 更正金额 调整后金额
管理费用 30,572,828.72 -99,273.67 30,473,555.05
财务费用 17,294,413.23 9,314,953.96 26,609,367.19
投资收益 -355,018.61 -99,273.67 -454,292.28
净利润 4,888,566.86 -9,314,953.96 -4,426,387.10
其他综合收益 -19,121,806.81 -2,046,235.09 -21,168,041.90
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6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
6.4 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 适用 □ 不适用
中审亚太会计师事务所对公司 2011 年度财务报告出具了有强调事项段的无保留意见审计报告，董事局对审计意见涉及事
项的说明如下：
A、肇庆项目的说明：
肇庆项目是本司在向香港港澳国际控股有限公司出售高速公路项目(水官高速)的交易中合法取得的，由于港澳控股是香港
联交所上市公司，曾以市场公开募集的资金投资于该项目，因此该项目法律手续比较齐全，而且原港澳控股在合约履行上已
尽了全部义务，无履约过错。违约方实为合约甲方的关联方，合约中该项目土地使用的担保人为合约甲方，该单位是肇庆市
政府所属的北岭旅游开发区管委会(区管委会同肇庆七星发展公司为一个机构)，即甲方是在该区承担一级土地开发管理的责任
单位(现已隶属国资局)。2008 年本司与广金国际公司合作，共同开发该项目，项目实际执行情况由于受到规划调整等客观因
素的影响，并未完全按照双方签订的框架合作协议执行，未来与广金控股公司合作开发肇庆项目的事项存在不确定性。本董
事局将恪守高度的诚信职责和勤勉义务，在严格遵守信息披露的前提下，为股东争取最大的利益。
B、珠海项目的说明：
珠海项目位于广东省珠海市吉大区吉大路与情侣路交界处（现国际会议中心东侧），已批准的土地使用面积为 8,512.11 平
方米，土地规划用途为住宅，项目申报的建设用地规划方案的设计总建筑面积不超过 110,000 平方米。本司仅持有珠海海韵
星湾项目合作公司 25％的开发权益，由于富国银行占合作公司 75%的开发权益并且土地证已抵押与富国银行，故开发进程和
节奏将由持有 75%开发权益的富国银行根据股东的最大利益来作出决定，所以开发的进度存在不确定性。
经监事会审查，同意董事局对该事项所作的说明。
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