深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
深圳市振业(集团)股份有限公司
2023 年年度报告
2024 年 04 月
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人宋扬、主管会计工作负责人李伟、分管会计工作负责人李普及
会计机构负责人高峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，
相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实
质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号—行业信息披
露》中房地产业的披露要求。
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第
三节管理层讨论与分析中“公司未来发展的展望”有关内容。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：公司计划不派发现金红利，
不送红股，不以公积金转增股本。
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目 录
第一节 重要提示、目录和释义 ............................................................... 2
第二节 公司简介和主要财务指标............................................................ 5
第三节 管理层讨论与分析 ....................................................................... 9
第四节 公司治理 ..................................................................................... 24
第五节 环境和社会责任 ......................................................................... 39
第六节 重要事项 ..................................................................................... 40
第七节 股份变动及股东情况 ................................................................. 50
第八节 债券相关情况 ............................................................................. 55
第九节 财务报告 ..................................................................................... 61
第十节 备查文件目录 ........................................................................... 158
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
深圳资本集团 指 深圳市资本运营集团有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 深振业Ａ 股票代码 000006
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司
公司的中文简称 深振业、振业集团
公司的外文名称（如有） SHENZHEN ZHENYE（GROUP）CO.,LTD.
公司的法定代表人 宋扬
注册地址 深圳市罗湖区桂园街道宝安南路 2014 号振业大厦 A 座 31 层
注册地址的邮政编码 518008
办公地址 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态园 11 栋 A 座 42-43 层
办公地址的邮政编码 518057
公司网址 http://www.zhenye.com
电子信箱 szzygp@126.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 杜 汛 牛佳琪
深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态园 11 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态园 11
联系地址
栋 A 座 43 层 栋 A 座 43 层
电话 （0755）25863381 （0755）25863061
传真 （0755）25863012 （0755）25863012
电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 http://www.szse.cn
公司披露年度报告的媒体名称及网址 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
统一社会信用代码 91440300618831041G
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更
历次控股股东的变更情况（如有） 2005 年 10 月公司原控股股东深圳市建设投资控股公司所持
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有的国家股 71,068,475 股无偿划转到深圳市人民政府国有
资产监督管理委员会，公司控股股东变更为深圳市人民政府
国有资产监督管理委员会。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 立信会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址 深圳市福田区香蜜湖街道香梅路 1061 号中投国际商务中心 6 楼
签字会计师姓名 李建军、吴汪斌
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 否
追溯调整或重述原因
2023 年 2022 年 本年比上年增减 2021 年
营业收入（元） 2,810,603,447.85 3,699,813,551.41 -24.03% 3,088,570,522.77
归属于上市公司股东的净利润（元） -802,652,783.79 419,619,088.67 -291.28% 541,690,150.63
归属于上市公司股东的扣除非经常
-805,243,774.58 417,875,133.71 -292.70% 532,405,818.31
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 2,315,465,555.22 -96.86% -3,874,666,592.53
72,763,171.55
基本每股收益（元/股） 0.3108 -291.31% 0.4013
-0.5946
稀释每股收益（元/股） 0.3108 -291.31% 0.4013
-0.5946
加权平均净资产收益率 -10.79% 5.40% -16.19% 7.22%
2023 年末 2022 年末 本年末比上年末增减 2021 年末
总资产（元） 26,399,055,778.94 -1.82% 23,601,034,832.62
25,919,169,551.13
归属于上市公司股东的净资产（元） 6,972,141,077.10 7,901,849,340.73 -11.77% 7,645,579,620.25
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,349,995,046
用最新股本计算的全面摊薄每股收益：
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支付的优先股股利 -
支付的永续债利息（元） -
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） -0.5946
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□适用 不适用
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 265,640,113.06 310,507,464.55 253,140,334.39 1,981,315,535.85
归属于上市公司股东
-12,085,882.25 20,574,034.09 -9,713,867.82 -801,427,067.81
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 -13,400,978.65 19,871,151.10 -10,458,027.81 -801,255,919.22
的净利润
经营活动产生的现金
-646,165,037.00 198,719,333.79 416,335,797.56 103,873,077.20
流量净额
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 否
九、非经常性损益项目及金额
适用 □不适用
单位：元
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项目 2023 年金额 2022 年金额 2021 年金额 说明
非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 45,751.51 - -24,614.66 --
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业
持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融 3,113,146.62 2,075,212.61 6,251,761.87 --
资产和金融负债产生的损益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 628,528.34 108,608.97 7,516,840.36 --
债务重组损益 442,797.10 --
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,211,374.53 619,662.24 667,406.39 --
减：所得税影响额 253,786.25 822,705.90 4,439,020.71 --
少数股东权益影响额（税后） 174,072.00 236,822.96 688,040.93 --
合计 2,590,990.79 1,743,954.96 9,284,332.32 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
2023 年，面对复杂严峻的国际环境和内部多重挑战叠加带来的下行压力，我国坚持稳中求进总基调，全年经济保持
平稳发展，年内国内生产总值达到 126.06 万亿元，同比增长 5.2%。但国内房地产市场维持底部震荡趋势，年内全国房地
产开发投资 11.09 万亿元，房屋新开工面积 9.54 亿平方米，同比分别下降 9.6%、20.4%，其中住宅开发投资 8.38 万亿元，
住宅新开工面积 6.93 亿平方米，同比分别下降 9.3%、20.9%；全国商品房销售面积 11.17 亿平方米，销售金额 11.66 万亿
元，同比分别下降 8.5%、6.5%，其中住宅销售面积及销售额同比分别下降 8.2%及 6.0%。
在房地产市场持续调整期间，国家围绕供需两端不断优化行业政策，强调防风险、保交楼，逐步放松核心城市的限
购、限贷、限售，以及降首付、降利率、减免税、认房不认贷等政策逐步落地。但政策影响周期较短，市场修复比较缓
慢，从实际销售表现来看，我公司项目所在地存量资产仍处于高位，市场成交数据不容乐观。
下半年，中央金融工作会议和中央经济工作会议均提出了加快保障性住房、城中村改造等“三大工程”建设，加快
构建房地产发展新模式，预计将进一步改变房地产行业发展格局，促进中长期健康稳定发展。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司业务概述
公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州等多地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普
通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。同时，公司在棚改代建、企业公寓、商业运营、城市
服务等领域持续发力、积极布局。围绕中央构建房地产发展新模式部署，公司加强房地产“三大工程”领域的探索及研
究，并设立子公司为专项承接城中村改造项目奠定基础。
（二）公司经营与管理情况回顾
2023 年，国内房地产市场持续调整，行业业绩普遍下滑。尽管国家不断优化行业政策，但政策影响周期较短，市场
修复比较缓慢，公司经营仍然存在较大压力。公司全年实现营业收入 28.11 亿元，计提存货减值 8.42 亿元，利润总额-5.33
亿元。截至 2023 年 12 月 31 日，剔除预收款项后的资产负债率为 64.54%，净有息负债率为 58.07%，负债规模保持在合
理水平，公司现金流安全稳定。
1、地产主业方面
2023 年，公司累计实现合同销售金额 33.35 亿元，回笼资金 36.13 亿元。年内竣备面积 35.52 万平方米，年内竣备项
目均顺利实现“保交楼”，累计交付数量超过 1,700 套，交付平稳有序。同时积极响应“双区”建设，以 10.29 亿元成功
竞得深圳光明新湖地块，土地投资同比增长 146.76%。
2、代建业务方面
2023 年，公司新获代建项目 3 个，代建板块实现营业收入 2,931 万元。依托政策机遇以及代建业务积累的实践经验，
公司将战略转型重心逐渐转移至“三大工程”建设上，以深圳市振业置地有限公司专项承接运营深圳城中村改造项目。
3、商业运营方面
2023 年，公司商业运营实现经营收入 1.33 亿元。在自有物业运营的基础上，公司持续拓展企业公寓赛道，在管的振
业华舍公寓下梅林店、宝安大道店、盐田振业和寓项目，均已成功纳入深圳市保障性租赁住房体系，其中华舍公寓下梅
林店被政府相关部门授予深圳首个“新时代城市建设者之家”称号，有效践行“人民城市”理念。此外，积极响应政府
号召，承接光明区红星村保障房规模化品质化改造项目，携手华为打造深圳市首个城中村千兆光网。
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4、规范管理方面
一是秉持稳健的财务策略，积极优化债务结构，顺利发行两笔公司债，金额合计 15 亿元，票面利率仅为 3.3%、3.45%，
其中第一期票面利率发行时创广东省同类债券产品历史以来发行利率新低，为公司现金流安全稳健提供保障。二是强化
风险管控,全面启动了合规管理体系建设，为筑牢风险防火墙打下了良好的基础。三是持续推进安全生产工作，扎实开展
重大事故隐患排查专项行动，安全生产平稳运行。
（三）项目开发情况及相关事项
1、新增土地储备项目
宗地或项 土地规 土地面积 计容建筑面 土地取得 土地总价 权益对价
所在位置 权益比例
目名称 划用途 （㎡） 积（㎡） 方式 款（万元） （万元）
深圳市光明区新
湖街道，光辉大 二类居
天境云庭 12,223 55,002 挂牌 100% 102,900 102,900
道与华夏路交汇 住用地
处西南侧
注：公司于 2023 年 3 月 31 日以公开挂牌方式竞得位于深圳市光明区新湖街道 A650-0385 地块, 土地面积 12,222.85 ㎡，土地
总价款 10.29 亿元。
2、累计土地储备情况
总占地面积 总建筑面积 剩余可开发建筑
序号 项目/区域名称
（万㎡） （万㎡） 面积（万㎡）
1 深圳 天境云庭 1.22 8.91 8.91
2 振业城五期 3.2 10.84 10.84
长沙
3 振业城六期 1.68 8.57 8.57
4 振业城 R 组团 4.71 21.65 21.65
5 振业城 E1 组团 2.24 0.745 0.745
6 惠州 振业城 F1 组团 5.80 11.06 11.06
7 振业城 K 组团 7.08 11.81 11.81
8 振业城 M 组团 0.40 1.05 1.05
9 河源 河源振业深河湾三期 3.31 13.04 13.04
总 计 29.64 87.68 87.68
注：累计土地储备情况为截至 2023 年 12 月 31 日未取得施工许可证的项目储备。
3、主要项目开发情况
规划计 预计总 累计投
本期竣 累计竣
城市/ 项目 权益 开工 开发 完工 土地面 容建筑 投资金 资总金
序号 项目名称 所在位置 工面积 工面积
区域 业态 比例 时间 进度 进度 积（㎡） 面积 额（万 额（万
（㎡） （㎡）
（㎡） 元） 元）
龙岗区宝龙街 住宅/
1 深圳 博文雅苑 100% 2022.12 在建 61% 7,697 33,020 / / 86,287 50,341
道 商业
振业城 住宅/
2 长沙 岳麓区 80% 2021.7 竣工 100% 40,301 95,600 120,091 120,091 69,586 52,683
四期 商业
10
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住宅/
3 悦江府 天心区 100% 2022.3 在建 90% 16,944 67,761 / / 84,334 69,854
商业
惠阳经济开发
振业城 U 住宅/ 234,29
4 惠州 区叶挺大道西 87% 2020.12 在建 75% 63,472 / / 124,918 89,833
组团 商业 0
侧
高新区兴业大
振业深河 住宅/
5 河源 道东、科技大 50% 2021.5 在建 78% 25,363 69,386 / / 38,000 24,614
湾二期 商业
道南
高陵区泾渭新
振业 城陕汽北侧规 住宅/
6 西安 100% 2021.4 竣工 100% 29,605 73,398 90,407 90,407 79,305 62,662
泊樾府 划路以南、渭 商业
华路以西
黄埔区广汕路
住宅/ 104,47
7 振业天成 以北、黄埔军 100% 2021.11 在建 85% 52,238 / / 373,925 325,850
商业 5
校小学西侧
广州
振业 住宅/
8 增城区新塘镇 100% 2021.10 在建 85% 15,868 47,605 / / 112,833 97,432
学府里 商业
住宅/
滨海高新区海 104,21
9 天津 御湖 商业/ 100% 2020.6 竣工 100% 50,767 146,660 146,660 182,195 155,971
洋科技园 6
幼儿园
秦淮区南部新 住宅/
10 翡丽铂湾 51% 2021.9 在建 89% 28,786 67,554 / / 334,409 306,897
城 商业
南京
住宅/
11 铭著风华 江宁区汇通路 51% 2021.8 在建 91% 44,036 88,071 / / 284,260 249,449
商业
注：主要项目开发情况为截至到 2023 年 12 月 31 日在建及新竣工项目。
4、主要项目销售情况
本期预
累计预售 本期预售 累计结 本期结 本期结
序 城市/ 所在 项目 权益比 计容建 可售面 售（销
项目名称 （销售） （销售） 算面积 算面积 算金额
号 区域 位置 业态 例 筑面积 积（㎡） 售）金额
面积（㎡）面积（㎡） （㎡） （㎡） （万元）
（万元）
振业城三期 C 公寓/
1 47,039 29,730 28,551 2,258 1,634 28,511 2,221 1,604
组团 商业
岳麓区 80%
住宅/
2 振业城四期 95,600 94,013 92,978 5,804 9,099 91,980 91,980 127,653
长沙 商业
住宅/
3 悦江府 天心区 公寓/ 100% 67,761 65,712 14,691 10,741 15,890 / / /
商业
振业深河湾 高新区兴
4 62,890 59,057 55,339 6,298 3,119 51,705 9,803 4,503
一期 业大道东、住宅/
河源 50%
振业深河湾 科技大道 商业
5 南 69,386 68,524 1,972 979 571 / / /
二期
江南区友
住宅/
6 南宁 振业启航城 谊路吴圩 97.36% 125,470 112,915 43,148 2,907 1,489 41,595 1,667 865
商业
段 33-1 号
7 东莞 振业清溪雅苑 清溪镇振 住宅/ 100% 85,668 74,848 60,864 6,636 16,070 60,477 10,525 25,460
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兴二路 1 商业
号
高陵区泾
渭新城陕
汽北侧规 住宅/
8 西安 振业泊樾府 100% 73,398 68,445 29,534 14,585 16,255 17,367 17,367 17,893
划路以南、 商业
渭华路以
西
黄埔区广
汕路以北、住宅/
9 广州 振业天成 100% 104,475 86,308 20,437 14,831 67,739 / / /
黄埔军校 商业
小学西侧
鹅埠镇深
深汕
振业时代花园 汕大道与 住宅/
10 合作 100% 165,933 165,735 148,202 25,507 33,550 140,224 35,030 40,160
二期 创强路交 商业
区
汇处
滨海高新 住宅/
11 天津 御湖 区海洋科 幼儿 100% 104,216 97,988 47,018 29,115 50,732 29,325 29,325 46,290
技园 园
惠阳经济
开发区叶 住宅/
12 惠州 振业城 U 组团 87% 234,290 231,158 12,141 7,969 6,015 / / /
挺大道西 商业
侧
秦淮区南 住宅/
13 翡丽铂湾 51% 67,554 71,569 48,639 12,384 62,982 / / /
部新城 商业
南京
江宁区汇 住宅/
14 铭著风华 51% 88,071 89,954 45,382 13,773 38,572 / / /
通路 商业
5、主要项目出租情况
可出租面积 累计已出租面
序号 城市 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 平均出租率
（万㎡） 积（万㎡）
1 振业大厦 宝安南路 2014 号 写字楼 100% 2.78 2.08 74.82%
深南路前海路西
2 星海商业广场 商业 100% 4.22 3.06 72.51%
南侧
深南路前海路西 商业/幼儿园
3 星海名城-其他 100% 1.54 1.48 96.10%
南侧 /会所
宝荷路沙荷路交
4 振业峦山谷 商业/会所 100% 2.97 2.91 97.98%
汇处
5 深圳 桂园市场 桂园路 商业 100% 0.74 0.74 100.00%
6 宝丽大厦裙楼 宝安南路 2046 号 商业 100% 0.44 0.44 100.00%
7 振业梅苑 上梅林中康路 商业/幼儿园 100% 0.41 0.41 100.00%
8 宝泉庄负一层 罗湖区桂园路 商业 100% 0.46 0.46 100.00%
9 翠海一期 福田区润田路 会所 100% 0.25 0.24 96.00%
龙岗区深惠路梧
10 振业城 会所/配套 100% 0.26 0.25 96.15%
桐路交汇处
南宁市鲁班路
11 广西 振业尚府 商业 97.36% 0.22 0.13 59.09%
46-6 号
12
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
会所/商业/
12 西安振业泊墅 100% 0.61 0.35 57.38%
西安市浐灞生态 幼儿园
西安
区广安路 800 号
13 振业泊公馆 商业 100% 0.3 0.3 100%
长沙市岳麓区麓
14 长沙 长沙振业城 商业 80% 1.75 1.41 80.57%
景路 628 号
惠州惠阳惠南大
15 惠州 惠阳振业城 幼儿园 87% 0.33 0.33 100.00%
道北侧
合计 / 17.28 14.59 84.43%
6、土地一级开发情况
□适用 不适用
7、融资途径
融资成本区间 期限结构
融资途径 期末融资余额 /平均融资成
本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 41.93 2.76%-5.68% 11.09 12.83 9.02 8.99
票据 8.25 4.0%-4.4% 5 3.25 / /
债券 15 3.30%-3.45% / / 15.00 /
非银行类贷款 0.17 6.18% 0.17 / / /
其他 14 3.915% / / / 14
合计 79.35 2.76%-6.18% 16.26 16.08 24.02 22.99
8、发展战略和未来一年经营计划
公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，坚持以高质量发
展为主题，以改革创新为动力，聚焦粤港澳大湾区，不断优化投资布局，加快项目去化速度，保证公司现金流的安全稳
定；同时，公司将积极围绕中央构建房地产发展新模式的部署，采取有力措施开拓相关业务领域，促进公司稳健经营和
可持续健康发展；另外，公司还将加大改革创新力度，努力探索培育新型业务，积极推动公司高质量健康发展。
未来一年经营计划请参见本节 “十一、公司未来发展的展望”中 2024 年经营发展计划的相关内容。
9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
适用 □不适用
本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产
权利证书并办妥抵押登记手续止。截至 2023 年 12 月 31 日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计
约 36.22 亿元，具体情况详见公司 2023 年度财务报表附注“承诺及或有事项”中为其他单位提供债务担保形成的或有负
债及其财务影响。
10、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□适用 不适用
13
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
三、核心竞争力分析
公司坚持稳健审慎的财务管控，科学合理的投资决策，成熟高效的运营管理，推进党的建设、长效激励、大监督体
系、改革创新容错机制、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了
具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。
四、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
单位：元
2023 年 2022 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 2,810,603,447.85 100% 3,699,813,551.41 100% -24.03%
分行业
房地产 2,810,603,447.85 100% 3,699,813,551.41 100% -24.03%
分产品
房产销售 2,648,699,932.94 94.24% 3,583,572,011.36 96.86% -26.09%
房产租赁 127,738,182.38 4.54% 91,884,830.47 2.48% 39.02%
代建服务 29,313,985.98 1.04% 20,913,009.24 0.57% 40.17%
物管服务 4,851,346.55 0.17% 3,443,700.34 0.09% 40.88%
分地区
广东省 873,248,189.01 31.07% 3,006,917,265.25 81.27% -70.96%
湖南省 1,264,004,947.42 44.97% 629,628,010.07 17.02% 100.75%
广西自治区 10,114,167.98 0.36% 49,378,215.26 1.33% -79.52%
天津市 469,841,651.08 16.72% 6,942,499.72 0.19% 6667.61%
陕西省 193,394,492.36 6.88% 6,947,561.11 0.19% 2683.63%
（2） 占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
适用 □不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
房地产 2,810,603,447.85 1,711,373,549.34 39.11% -24.03% -24.6% 0.5%
14
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
分产品
房产销售 2,648,699,932.94 1,636,074,932.13 38.23% -26.09% -25.94% -0.12%
房产租赁 127,738,182.38 68,058,747.36 46.72% 39.02% 17.62% 9.69%
代建服务 29,313,985.98 275,411.65 99.06% 40.17% -69.59% 3.39%
物管服务 4,851,346.55 6,964,458.20 -43.56% 40.88% 171.45% -69.06%
分地区
广东省 873,248,189.01 484,771,252.85 44.49% -70.96% -74.95% 8.85%
湖南省 1,264,004,947.42 573,106,889.14 54.66% 100.75% 111.24% -2.25%
广西自治区 10,114,167.98 8,874,674.90 12.26% -79.52% -78.80% -2.98%
天津市 469,841,651.08 462,235,461.96 1.62% 6667.61% 9843.84% -31.42%
陕西省 193,394,492.36 182,385,270.49 5.69% 2683.63% 942.75% 157.44%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位 2023 年 2022 年 同比增减
营业收入 元 2,810,603,447.85 3,699,813,551.41 -24.03%
房地产
存货 元 17,034,694,815.17 16,843,671,743.31 1.13%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□适用 不适用
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业分类
单位：元
2023 年 2022 年
行业分类 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产 1,711,373,549.34 100% 2,270,502,785.98 100% -24.63%
产品分类
单位：元
2023 年 2022 年
产品分类 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房产销售 1,636,074,932.13 95.60% 2,209,168,821.94 97.30% -25.94%
房产租赁 68,058,747.36 3.98% 57,862,693.32 2.55% 17.62%
代建服务 275,411.65 0.02% 905,660.37 0.04% -69.59%
物管服务 6,964,458.20 0.41% 2,565,610.35 0.11% 171.45%
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
1、2023 年 1 月 12 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立全资子公司深圳市振业公寓管理有限
公司，注册资本 100.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
2、2023 年 6 月 2 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业百瑞纪投资运
营有限公司，注册资本 1000.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
3、2023 年 3 月 21 日，本公司全资子公司西安市灞桥区振业房地产开发有限公司完成工商注销登记。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 41,094,716.17
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.46%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 自然人 1 9,813,870.64 0.35%
2 自然人 2 9,123,990.48 0.32%
3 自然人 3 8,031,137.61 0.29%
4 自然人 4 7,564,587.16 0.27%
5 自然人 5 6,561,130.28 0.23%
合计 -- 41,094,716.17 1.46%
主要客户其他情况说明
□适用 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 630,587,114.18
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 22.57%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 中铁十二局集团有限公司 209,870,000.00 7.51%
2 湖南省城市建筑集团有限公司 86,320,000.00 3.09%
3 中国二冶集团有限公司 66,400,000.00 2.38%
4 陕西建工集团股份有限公司 141,907,114.18 5.08%
5 中国五冶集团有限公司 126,090,000.00 4.51%
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
合计 -- 630,587,114.18 22.57%
主要供应商其他情况说明
□适用 不适用
3、费用
单位：元
2023 年 2022 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 92,372,792.46 93,890,533.89 -1.62% -
管理费用 170,318,982.30 151,695,304.96 12.28% -
财务费用 190,041,494.95 200,456,130.95 -5.20% -
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2023 年 2022 年 同比增减
经营活动现金流入小计 4,152,246,781.04 7,195,789,938.29 -42.30%
经营活动现金流出小计 4,079,483,609.49 4,880,324,383.07 -16.41%
经营活动产生的现金流量净额 72,763,171.55 2,315,465,555.22 -96.86%
投资活动现金流入小计 1,151,755,683.43 445,657,310.27 158.44%
投资活动现金流出小计 966,099,100.84 660,969,661.40 46.16%
投资活动产生的现金流量净额 185,656,582.59 -215,312,351.13 186.23%
筹资活动现金流入小计 3,254,654,574.39 3,025,819,075.50 7.56%
筹资活动现金流出小计 4,423,837,871.98 3,262,833,242.10 35.58%
筹资活动产生的现金流量净额 -1,169,183,297.59 -237,014,166.60 393.30%
现金及现金等价物净增加额 -910,763,543.45 1,863,139,037.49 -148.88%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
适用 □不适用
1、经营活动现金流入小计 2023 年较上年减少 42.30%，主要系销售回款减少所致。
2、投资活动现金流入小计 2023 年较上年增加 158.44%，主要系收回投资收到的现金增加所致。
3、投资活动现金流出小计 2023 年较上年增加 46.16%，主要系投资支付的现金增加所致。
4、筹资活动现金流出小计 2023 年较上年增加 35.58%，主要系偿还债务支付的现金增加所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
适用 □不适用
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
本年度计提存货减值准备 8.42 亿元，导致本期净利润为负值。
五、非主营业务分析
□适用不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2023 年末 2023 年初
占总资产 占总资产 比重增减 重大变动说明
金额 金额
比例 比例
货币资金 3,856,547,973.75 14.88% 4,564,567,511.63 17.29% -2.41% 不适用
应收账款 42,014,141.11 0.16% 29,977,913.25 0.11% 0.05% 不适用
16,843,671,743.3
存货 17,034,694,815.17 65.72% 63.80% 1.92% 不适用
1
投资性房地产 1,101,243,941.11 4.25% 1,097,022,649.86 4.16% 0.09% 不适用
固定资产 41,448,300.39 0.16% 54,137,020.21 0.21% -0.05% 不适用
使用权资产 180,401,879.50 0.70% 67,856,771.26 0.26% 0.44% 不适用
短期借款 194,216,468.05 0.75% 248,000,000.00 0.94% -0.19% 不适用
合同负债 4,929,773,410.20 19.02% 4,312,930,641.71 16.34% 2.68% 不适用
长期借款 3,921,626,245.36 15.13% 6,034,464,194.70 22.86% -7.73% 不适用
租赁负债 174,795,128.60 0.67% 54,325,900.54 0.21% 0.47% 不适用
境外资产占比较高
□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
□适用 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
具体情况详见公司 2023 年度财务报表附注“五、合并财务报表主要项目注释”之“十六、所有权或使用权受限制 的
资产”的内容。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
2,634,404,121.07 3,100,775,738.21 -15.04%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
适用 □不适用
单位：元
是否为
投资 投资项目 截至报告期末累 截止报告期末累
固定资 本报告期投入金额
项目名称 方式 涉及行业 计实际投入金额 资金来源 项目进度 计实现的收益
产投资
光明新湖项目（天境云
自建 否 房地产 1,094,301,502.68 1,094,301,502.68 自筹+借款 在建 -
庭项目）
博文雅苑项目（宝龙项
自建 否 房地产 72,120,540.11 503,409,917.36 自筹+借款 在建 -
目）
南京翡丽铂湾项目 自建 否 房地产 177,662,885.01 3,068,968,639.74 自筹+借款 在建 -
南京铭著风华项目 自建 否 房地产 135,702,316.07 2,494,489,347.68 自筹+借款 在建 -
天津御湖 自建 否 房地产 286,400,981.35 1,559,718,303.65 自筹+借款 竣工 462,909,095.40
惠阳振业城二期 U 组
自建 否 房地产 95,122,300.23 898,331,140.85 自筹+借款 在建 -
团
振业深河湾 自建 否 房地产 17,079,431.83 614,232,072.23 自筹+借款 在建 -
广州振业天成 自建 否 房地产 371,360,198.89 3,258,497,183.14 自筹+借款 在建 -
广州振业学府里 自建 否 房地产 10,698,050.57 974,317,472.82 自筹+借款 在建 -
长沙振业城四期 自建 否 房地产 99,979,218.39 526,830,437.24 自筹+借款 竣工 1,171,127,402.00
长沙振业城五期 自建 否 房地产 45,727,500.15 116,116,466.79 自筹 在建 -
长沙悦江府 自建 否 房地产 101,334,979.16 698,542,789.32 自筹+借款 在建 -
西安振业泊樾府 自建 否 房地产 126,914,216.63 626,624,005.23 自筹+借款 竣工 178,934,419.32
合计 - - - 2,634,404,121.07 16,434,379,278.73 - - 1,812,970,916.72
19
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
适用 □不适用
（1） 募集资金总体使用情况
适用 □不适用
单位：万元
报告期 累计变 累计变 尚未使
本期已 已累计 尚未使 闲置两
内变更 更用途 更用途 用募集
募集 募集 募集资 募集资 使用募 使用募 用募集 年以上
用途的 的募集 的募集 资金用
年份 方式 金总额 金净额 集资金 集资金 资金总 募集资
募集资 资金总 资金总 途及去
总额 总额 额 金金额
金总额 额 额比例 向
发行公
2023 年 150,000 149,850 150,000 150,000 0 0 0% 0 -- 0
司债券
合计 -- 150,000 149,850 150,000 150,000 0 0 0% 0 -- 0
募集资金总体使用情况说明
经中国证券监督管理委员会“证监许可【2023】493 号文批复，公司分别于 2023 年 4 月 28 日、7 月 31 日发行 2 期合计
15 亿元公司债券，期限 3 年期，票面利率分别为 3.30%、3.45%。截至 2023 年 12 月 31 日，募集资金已全部用于偿还银行贷款
及补充流动资金。
（2） 募集资金承诺项目情况
□适用 不适用
（3） 募集资金变更项目情况
□适用 不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
20
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
湖南振业房地产开 150,000,00 2,225,774,5 1,578,823, 1,264,004,
子公司 房地产开发 380,428,515.72 285,565,872.38
发有限公司 0.00 62.41 809.42 947.42
南京新振城房地产 100,000,00 3,868,516,3 36,608,891
子公司 房地产开发 - -7,534,564.54 -37,209,878.06
开发有限公司 0.00 49.41 .87
-196,345,1
南京振新业房地产 10,000,000. 2,860,559,0
子公司 房地产开发 16.12 - -174,194,595.87 -185,118,181.40
开发有限公司 00 56.11
报告期内取得和处置子公司的情况
适用 □不适用
报告期内取得和处置子公司方
公司名称 对整体生产经营和业绩的影响
式
深圳市振业公寓管理有限公司 新设 本期影响归属于母公司所有者的净利润 0 元。
本期影响归属于母公司所有者的净利润
深圳市振业百瑞纪投资运营有限公司 新设
-4,592,958.79 元。
西安市灞桥区振业房地产开发有限公司 注销 本期影响归属于母公司所有者的净利润 0 元。
主要控股参股公司情况说明
公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
21
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
十一、公司未来发展的展望
（一）对未来宏观经济和行业发展形势的看法
展望 2024 年，国际环境依旧存在较大不确定性，国内经济虽存在困难及挑战，但长期向好、稳中求进的总基调依然
延续。从行业政策来看，中央经济工作会议和全国两会均对优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展提出明确要
求，未来，随着宏观经济的持续恢复，叠加行业政策的进一步出台及落地，房地产市场有望加速筑底，逐步回归平稳。
（二）公司面临的风险
1、市场风险。现阶段，国内房地产市场仍处于深度调整阶段，各线城市房价环比持续下降，房地产行业销售业绩普
遍下滑。尽管国家持续出台促进房地产平稳健康发展相关政策，但政策影响周期较短，市场信心不足，市场修复比较缓
慢，公司经营仍然存在较大压力。
2、资金风险。房地产行业作为资金密集型行业，具有资金需求量大、利润结转周期较长等特点，但现阶段受市场信
心修复不及预期、楼市销售持续承压等因素影响，房企回款速度较为缓慢，当偿债高峰来临时，将对房企资金流动性与
可持续发展能力形成一定挑战。
（三）2024 年经营发展计划
2024 年是公司抢抓房地产发展新机遇、加快转型步伐、实现高质量发展的攻坚之年。公司将在充分尊重市场发展规
律的基础上，坚定发展信心，强化战略引领，坚持稳中求进主基调，明确改革创新、降本增效等领域工作重点，真抓实
干，奋勇拼搏，推动公司高质量发展取得更大成绩。
1、完善公司治理，规范高效运作
公司将积极发挥董事会在公司治理中的核心作用，扎实做好董事会日常工作，持续为董事履职提供便利，畅通独立
董事与公司经理层的沟通渠道。公司将落实好股东大会、董事会决策机制，优化完善“三会一层”治理体系，按照《公
司法》及相关制度文件要求，完成董事会换届选举工作，并严格履行信息披露义务，确保公司法人治理体系健全完善、
运行合规高效。
2、持续对标学习，拓宽发展空间
公司董事会将带领经营班子持续对标头部企业，注重产品设计和工程质量，进一步提升项目开发效率；公司将充分
尊重市场发展规律，着力加快存量资产去化和资金回笼，并持续拓宽在商业运营、棚改代建等业务模块的发展空间；公
司将加强宏观政策分析研究，充分抢抓资本市场融资机遇，拓宽融资渠道，实现现金流安全稳健。
3、强化战略引领，加快转型发展
公司将牢牢把握“城市建设与服务”核心功能定位，立足深圳、服务湾区，在城中村改造和保障房建设等新业务上
找寻新突破，勇于承担起国企“四个服务”的责任和使命，在服务民生、服务城市的同时寻求利润空间，实现企业规模
和价值的不断增长。同时探索培育新型业务，积极开辟第二赛道，努力寻找新的利润增长点，推动公司高质量发展迈上
新台阶。
4、抢抓改革机遇，完善内部管理
公司将积极抢抓新一轮国企改革机遇，以加快建设世界一流企业价值创造行动为契机，优化市场化机制，增强核心
竞争力。加快推进合规管理体系建设，加强风险防范。持续健全完善长效激励机制，激发员工的积极性、主动性和创造
性，吸引优秀人才，为实现高质量发展提供有力支撑。
5、注重品牌管理，展现责任担当
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
公司董事会将带领经营班子以更加开放的心态、更加灵活的机制，以“保交楼”为原则持续践行国企担当、履行社
会责任，并力争为客户提供满意的物业服务，持续注重品牌推广和企业文化建设，塑造优质企业形象。公司将与投资者
保持积极沟通，切实维护投资者收益权、知情权，推动公司品牌影响力不断优化提升。
（四）改善公司投资价值的相关举措
根据中国证监会《关于加强上市公司监管的意见（试行）》的要求，公司将进一步提升对自身投资价值的重视程度，
积极采取有利于改善公司投资价值的相关举措。
1、多年来，公司致力于房地产开发相关领域，已成为具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。但近年来
受行业形势影响，经营表现不及预期。未来，公司将不断优化投资布局，提升项目开发、产品营销、管理运营能力，加
强风险管理手段，提高公司资产质量，切实为股东创造价值。
2、积极围绕中央构建房地产发展新模式的部署，开展城市更新、城中村改造等政策研究，并加快推进棚改代建、商
业运营、城市服务等业务领域，实现房地产业务多元化发展，提升公司盈利水平及抗风险能力。
3、持续关注国家关于发展新质生产力相关要求，加大改革创新探索力度，开展公司转型发展策略研究，并积极通过
收并购、优质企业合作等方式拓展公司相关业务，积极推动公司稳健经营和可持续健康发展。
4、通过提高信息披露质量、投资者专用电话、深交所“互动易”平台等多种方式，加强投资者沟通与交流，加深投
资者对公司生产经营等情况的了解，更好地传递公司的投资价值，增强投资者对公司的认同感，树立市场信心。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用 □不适用
谈论的主要
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 内容及提供 调研的基本情况索引
的资料
公司 43 楼 2 泰康基金管理 巨潮资讯网
2023 年 5 月 25 日 实地调研 机构投资者
号会议室 有限公司 （www.cninfo.com.c
n）《深圳市振业（集
公司高管会 中信建投证券 团）股份有限公司投
2023 年 11 月 17 日 实地调研 机构投资者
议室 股份有限公司 资者关系活动记录
表》
公司生产经 问询有关情况详见公
营情况、未来 司于 2023 年 01 月 01
发展规划 日-2023 年 12 月 31
书面问询
2023 年 01 月 01 日 日于深圳证券交易所
公司董事会 机构、个人投资 机构、个人投
-2023 年 12 月 31 网站互动平台进行的
办公室 者 资者
日 投资者问答。
电话沟通 无
十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
□是 否
23
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
1、公司治理的基本状况
公司严格按照法律、法规的规定，结合规范治理的具体要求，不断完善法人治理结构，规范公司运作。本公司法人
治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理规范性文件的要求无差异，报告期内不存在被监管部门采取行政
监管措施或被监管部门提出整改要求的情况。
（1）报告期内，公司股东大会、董事会、监事会、董事会各专门委员会、经理层议事程序规范、权责明确、决策高
效。在年报编制、披露过程中，独立董事、审计委员会严格遵守《独立董事工作制度》《审计委员会年报审计工作规程》
要求，充分发挥了督导作用，保证了年报信息的真实、准确、完整，提高了公司信息披露质量。
（2）报告期内，公司组织对《公司章程》及配套议事规则等制度文件进行修订和完善，结合最新监管规定及公司实
际对相关条款进行调整，确保现行的《公司章程》及配套议事规则等制度文件与监管规则的一致性。相关制度修订事项
于 2024 年 4 月 22 日经公司第十届董事会 2024 年第四次会议审议通过，部分制度修订还将提交公司股东大会审批。
（3）控股股东深圳市国资委代表深圳市人民政府对公司依法享有出资人权利，同时以国有资产管理者的身份对公司
进行监管。公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立于控股股东，具有独立完整的业务及自主经营能力。
（4）公司股东大会的召集、召开及会议决议的披露均按《公司章程》和《股东大会议事规则》的规定进行。
（5）公司董事会决策权力正常行使，董事会会议严格按《公司章程》和《董事会议事规则》的规定召集召开。公司
为董事履职提供必要的支持，确保董事会决策的科学性。报告期内，经公司股东深圳市国资委推荐，公司股东大会选举
李普先生为公司董事，2024 年 1 月 12 日公司召开股东大会、董事会分别选举宋扬先生为公司董事、董事长，完善了董事
会结构，保障了董事会决策规范、高效。
（6）公司监事会结构合理，各项工作严格按照《监事会议事规则》的规定进行。监事会成员充分关注公司经营发展，
并按规定对公司相关事项进行监督检查，充分发挥了监督职能。
（7）公司经理层以维护公司和全体股东的最大利益为己任，对股东大会、董事会的各项决策认真执行，董事会、监
事会对公司经理层实施有效的监督和约束。
（8）公司注重与投资者的沟通交流，除做好日常的电话和来访接待外，还充分利用投资者交流会、深交所互动易、
公司网站等网络平台，加大信息沟通的接触面。报告期内，公司通过现场、电话和网络方式接待机构及个人投资者调研
百余人次。
（9）报告期内，公司及时根据重大事项进展，公开披露信息，并按期披露董事会、股东大会的决议情况和其他重要
事项，编制和披露公告共计 38 份。
（10）报告期内，公司内部控制体系健全，设计合理，运行有效。公司通过信息系统控制、督察、审计、绩效考核
和专项检查等手段，促进了内部控制的落实，培育了依法经营、按章办事和规范运作的企业文化，已达到公司内部控制
的目标，不存在重大缺陷。报告期内，公司编制了内部控制体系报告，就公司前期内控体系建设与监督工作情况进行了
总结，并制定了下一阶段内控体系建设与监督工作计划，并结合监管要求及公司自身实际情况，识别、评估、预判公司
未来可能面临的重大风险，制定风险应对措施，推动公司内部控制体系科学、规范、高质量发展。
2、公司治理专项活动开展情况以及内幕信息知情人登记管理制度的制定、实施情况
24
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
（1）公司目前已建立了《内幕信息及知情人管理制度》《信息披露管理制度》《信息披露事务管理制度》《重大信息
内部保密及报告制度》等制度体系，严格界定内幕信息及内幕信息知情人范围、明确内幕信息知情人登记备案程序、确
立内幕信息的保密方案和奖惩措施，确保公司内幕信息管理工作严格、规范、有序，维护了信息披露的公平性。
（2）根据国有资产管理相关规定，公司每月向公司控股股东深圳市国资委报送月度财务快报。具体报送程序为：由
公司计划财务部总账会计师制作月度财务快报，经公司相关岗位人员或授权人员，包括计划财务部总经理、分管财务工
作副总裁、财务总监、总裁审核、董事长签字后通过网络平台方式上报深圳市国资委。公司按照中国证监会《上市公司
内幕信息知情人登记管理规定》和深圳证监局的有关规定，建立相关内幕信息知情人信息档案并严格落实内幕信息知情
人管理，做好内幕交易防控工作。
（3）报告期内，公司多渠道、全方位地加强内幕信息管理工作，严格落实“窗口期股份变动提醒机制”，有效提高
了内幕信息知情人员依法依规办事的意识。报告期内，公司未发生内幕交易及内幕信息泄密事件。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□是 否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面
的独立情况
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，具有独立完整的业务及自主经营能力。
（一）业务方面，公司具有独立的产、供、销系统。
（二）人员方面，公司劳动、人事、工资管理完全独立，公司高级管理人员不在控股股东单位担任职务、领取报酬。
（三）资产方面，控股股东投入公司的资产独立完整、权属清晰。
（四）机构方面，公司董事会、监事会及其他内部机构独立运作，控股股东及其职能部门与公司及其职能部门间无上下
级关系。
（五）财务方面，公司独立核算，具有独立的财务部门，依法独立纳税，建立独立的财务核算体系、财务会计制度和财
务管理制度，开设独立的银行帐户。
三、同业竞争情况
□适用 不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 会议决议
详见公司于巨潮
资讯网发布的
2022 年度股东大会 年度股东大会 37.3119% 2023 年 6 月 8 日 2023 年 6 月 9 日
2022 年度股东大
会决议公告，公告
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
编号：2023-019
详见公司于巨潮
资讯网发布的
2023 年第一次临时 2023 年第一次临
临时股东大会 37.1941% 2023 年 10 月 16 日 2023 年 10 月 17 日
股东大会 时股东大会决议
公告，公告编号：
2023-032
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 不适用
五、董事、监事和高级管理人员情况
1、基本情况
股份
本期增 本期减
期初持 其他增 期末持 增减
年 任职 任期起始 任期终止 持股份 持股份
姓名 性别 职务 股数 减变动 股数 变动
龄 状态 日期 日期 数量 数量
（股） （股） （股） 的原
（股） （股）
因
宋 扬 男 55 董事长 现任 2024.1.12 2024.5.11 0 0 0 0 0 --
董事、总
李 伟 男 51 现任 2020.10.13 2024.5.11 0 0 0 0 0 --
裁
李建春 男 59 董事 现任 2017.03.16 2024.5.11 0 0 0 0 0 --
董事、财
李 普 男 48 现任 2023.9.28 2024.5.11 0 0 0 0 0 --
务总监
石 澜 女 50 董事 现任 2022.05.31 2024.5.11 0 0 0 0 0 --
孙慧荣 男 41 董事 现任 2022.11.24 2024.5.11 0 0 0 0 0 --
2023.03.1
孔祥云 男 69 独立董事 现任 2017.03.16 0 0 0 0 0 --
5
2023.03.1
曲咏海 男 53 独立董事 现任 2017.03.16 0 0 0 0 0 --
5
2023.03.1
陈英革 男 55 独立董事 现任 2017.03.16 0 0 0 0 0 --
5
黄秀章 男 54 监事 现任 2021.05.12 2024.5.11 0 0 0 0 0 --
张雄群 男 53 职工监事 现任 2021.05.12 2024.5.11 0 0 0 0 0 --
陈 旭 男 44 职工监事 现任 2023.4.19 2024.5.11 10,200 0 0 0 10,200 --
副总裁、
杜 汛 女 48 董事会秘 现任 2020.12.10 2024.5.11 0 0 0 0 0 --
书
吕红军 男 51 副总裁 现任 2020.12.10 2024.5.11 0 0 0 0 0 --
聂 浩 男 47 副总裁 现任 2020.12.10 2024.5.11 0 0 0 0 0 --
原董事会
杨晓东 男 50 任免 2021.01.29 2024.4.21 0 0 0 0 0 --
秘书
合计 -- -- -- -- -- -- 10,200 0 0 0 10,200 --
注 1： 公司目前已就改选独立董事事项启动沟通程序，并将于独董人选确定后及时开展改选工作。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
注 2： 2024 年 1 月 12 日公司召开股东大会、董事会选举宋扬先生为公司董事、董事长、董事会战略与风险管理委员会
委员、主任委员。
注 3：2024 年 4 月 21 日，公司原董事会秘书杨晓东先生辞去董事会秘书职务。4 月 22 日，公司召开董事会选举副总裁杜
汛女士兼任公司董事会秘书。
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
□是 否
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
适用 □不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
宋 扬 董事长 被选举 2024.1.12 股东大会、董事会选举
董事 被选举 2023.10.16
李 普 股东大会选举、董事会聘任
财务总监 聘任 2023.9.28
杜 汛 副总裁兼董事会秘书 聘任 2024.4.22 董事会聘任
杨晓东 原董事会秘书 任免 2024.4.21 辞职
陈 旭 职工监事 被选举 2023.4.19 职工代表大会选举
注：表格填列内容为截至报告披露日公司董事、监事、高级管理人员变动情况。
2、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
1、董事简介
宋 扬：高级经济师，高级工程师。历任深圳市长城地产股份有限公司办公室副主任，深圳市长城地产（集团）股
份有限公司房地产经营部部长、工程管理中心经理、深圳公司总经理，深圳市长城地产有限公司董事、总经理，深圳市
天健(集团)股份有限公司副总裁、总裁、董事长、党委副书记、党委书记，特区建工集团有限公司董事、总经理、党委副
书记。2023年12月起任本公司党委书记，2024年1月起任本公司董事、董事长。
李 伟：工程师。历任深圳市金众(集团)股份有限公司第五分公司技术管理员，金众混凝土有限公司实验室主任，第
五分公司副经理兼项目经理，金众混凝土有限公司总经理、金众检验检测有限公司总经理，深圳市越众集团总经理助理，
广西振业房地产股份有限公司副总经理、董事长、总经理，星海名城项目部总经理，本公司副总裁，深圳市振业棚改投
资发展有限公司董事长。2020年9月起任本公司党委副书记，10月起任本公司总裁，11月起任本公司董事。
李建春：经济学博士、高级经济师。历任国务院法制办副主任科员、主任科员，中国进出口银行项目评审部职员、
项目评审处副经理、法务事务处副经理，三亚市国有资产管理局局长，兼三亚市企业工委副书记、兼三亚市国有资产管
理公司总经理、中国北方航空三亚有限公司董事长、海南旅游控股集团副董事长，三亚市国有资产管理办公室主任，三
亚市国有资产监督管理委员会主任、党委副书记，三亚市政府副秘书长，深圳市国资委政策法规处（集体企业工作处）
处长，深圳市建筑设计研究总院有限公司党委书记、董事长，深圳市水务（集团）有限公司监事会主席，深圳市信息管
线有限公司董事长。2017年1月起任本公司党委副书记，2017年3月起任本公司董事，2019年4月起任本公司工会主席。
李 普：审计师、高级会计师。历任深圳市水务（集团）有限公司发展部、审计部职员、监事会秘书，深圳市水务
（集团）有限公司投资公司计划财务部部长，深圳市水务（集团）有限公司审计部副部长、部长、职工监事。2023年9月
起任本公司财务总监，10月起任本公司董事。
27
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
石 澜：工商管理硕士。历任天健信德会计师事务所部门经理，中国证监会深圳监管局机构监管二处处长、上市公
司监管处处长、会计监管处处长，中信证券稽核审计部部门负责人、投行综合行业组深圳联席负责人，深圳市资本运营
集团有限公司投资总监，现任深圳市资本运营集团有限公司副总经理。2022年5月起任本公司董事。
孙慧荣：金融学硕士，工程师。历任深圳市勘察测绘院有限公司高级职员、项目负责人，深圳市地平线投资管理有
限公司投资总监，深圳市资本运营集团有限公司战略研究与并购重组部高级经理、副部长，资产管理部副部长等，现任
深圳市资本运营集团有限公司金融管理部部长。2022年11月起任本公司董事。
孔祥云：副教授，硕士研究生导师，高级会计师。历任江西生产建设兵团第八团武装连战士，江西财经大学会计系
讲师、教研室副主任，江西财经大学审计监察处副处长、处长，江西财经大学副教授，江西华财大厦实业投资公司总经
理，中国投资银行深圳分行财会部总经理、稽核部总经理，国家开发银行深圳分行计财处处长、经营管理处处长、办公
室主任、金融合作处处长、客户处处长，平安银行总行公司业务二部总经理，平安银行深圳分行副行长，河南平高电气
股份有限公司、诺普信农化股份有限公司独立董事、华孚时尚股份有限公司独立董事。现任深圳达实智能股份有限公司
独立董事，平安信托有限责任公司监事，江西财经大学客座教授、研究生校外导师，深圳大学金融学院研究生校外导师，
中华孔子学会孔子后裔儒学促进会理事。2017年3月起任本公司独立董事。
曲咏海：高级工程师。历任中海地产深圳公司实业部助理经理、北京办事处助理经理、物资部副经理、物资部经理、
投资策划部经理、深圳公司助理总经理，中海发展（上海）有限公司副总经理，中海地产股份有限公司营销策划部总经
理、招采中心总经理，中海地产股份有限公司助理总经理，中海地产深管委主任，深圳中海地产有限公司总经理，中海
地产集团有限公司华南区总经理、中海地产集团有限公司副总经理（期间兼任中国海外发展有限公司副总裁、董事，中
海地产营销公司董事长），现任深圳大海智地发展管理有限公司创始人、董事长，奥园美谷科技股份有限公司独立董事。
2017年3月起任本公司独立董事。
陈英革：律师。历任珠海市广利实业有限公司法务部主管，深圳市天极光电实业股份有限公司投资管理部主管、副
经理，金地（集团）股份有限公司董事会发展委员会主管、法务组负责人，广东融关律师事务所专职律师，现任广东法
制盛邦（深圳）律师事务所合伙人、专职律师，招商局积余产业运营服务股份有限公司（原中航善达股份有限公司）独
立董事。2017年3月起任本公司独立董事。
2、监事简介
黄秀章：高级会计师、注册会计师。历任深圳市地铁集团有限公司办公室主任，深圳市地铁集团有限公司资源开发
分公司执行董事，深圳市地铁集团有限公司投资管理中心总经理。现任深圳市重大产业投资集团有限公司董事、财务总
监。2021年5月起任本公司监事。
张雄群：硕士研究生。历任深圳市南山区人民法院房地产审判庭副庭长、民事审判第三庭庭长、审判委员会委员、
二级法官、南山区纪委派驻区教育卫生系统纪检监察组组长、南山区南山街道党工委副书记兼纪工委书记、西丽街道党
工委副书记兼纪工委书记，南山区纪委委员、南山区第七届人大代表。现任本公司纪委副书记、纪检监察室（监事会办
公室）主任。2021年5月起任本公司职工监事，2023年4月起任本公司第十届监事会会议召集人。
陈 旭：硕士研究生，经济师。历任本公司办公室信息管理师，秘书，管理技术部企业管理师、副总经理、总经理，
广州市振发房地产开发有限公司党支部书记、监事，本公司机关党支部书记，现任本公司人力资源部总经理。2023年4月
起任本公司职工监事。
3、高级管理人员简介
李 伟：见“董事简介”。
杜 汛：高级经济师。历任本公司证券事务代表、团委书记、董事会办公室副主任（主持工作）、计生办副主任（主
持工作）、女工委副主任（主持工作）、工会工作委员会委员、董事会办公室主任、董事会秘书、纪委委员。2020年12月
起任本公司副总裁，2022年8月起任本公司党委委员，2024年4月起兼任本公司董事会秘书。
28
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
吕红军：高级工程师。历任深圳市第四建筑工程公司助理工程师，深圳市越众（集团）股份有限公司工程技术部副
经理、设备材料管理公司经理、防水工程公司经理，深圳市越众（集团）股份有限公司房地产开发部工程主管，中海地
产阳光棕榈园项目部工程主管，深圳市越众（集团）股份有限公司房地产开发部工程主管、主管工程副经理，深圳华溢
地产有限公司南山旧改项目工程总监，本公司星海名城项目部电气工程师，本公司深圳分公司工程管理部电气工程师、
湖南分公司成本控制总监，本公司深圳分公司党支部副书记、总经理、党支部书记，本公司成本管理部总经理，本公司
广西分公司董事长、党支部书记，本公司广州分公司执行董事、党支部书记。2020年12月起任本公司副总裁，2022年4月
起兼任本公司深圳分公司执行董事、党支部书记，2022年8月起任本公司党委委员。
聂 浩：硕士研究生，工程师。历任深圳市金众（集团）股份有限公司工程技术员、总经理秘书，深圳市城市建设
开发（集团）公司总经理办公室主任助理、组织人事部副部长、总经理办公室副主任，深圳经济特区房地产（集团）股
份有限公司办公室副主任、主任（其间于深圳市国资委产权管理与法律事务处挂职），深圳市投资控股有限公司建设项目
管理中心策划组组长、营销组组长，深圳湾科技发展有限公司策划营销部部长、产业招商部部长兼商业招商部部长，深
圳湾科技发展有限公司副总经理。2020年12月起任本公司副总裁。
李普：见“董事简介”。
在股东单位任职情况
适用 □不适用
在股东单位担任 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
的职务 领取报酬津贴
石 澜 深圳市资本运营 副总经理 —— —— 是
孙慧荣 集团有限公司 金融管理部部长 —— —— 是
在股东单位任职
见“董事简介”。
情况的说明
在其他单位任职情况
适用 □不适用
任职人员 在其他单位担任的 在其他单位是否
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
姓名 职务 领取报酬津贴
深圳达实智能股份有限公司 独立董事 2019 年 9 月 - 是
平安信托有限责任公司 监事 2022 年 11 月 - 是
客座教授、研究生
孔祥云 江西财经大学 2006 年 6 月 - 否
校外导师
深圳大学金融学院 研究生校外导师 2016 年 11 月 - 否
中华孔子学会孔子后裔儒学促进会 理事 2016 年 5 月 - 否
深圳大海智地发展管理有限公司 董事长 2016 年 3 月 - 是
曲咏海
奥园美谷科技股份有限公司 独立董事 2020 年 7 月 - 是
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
广东法制盛邦（深圳）律师事务所 合伙人、律师 2005 年 9 月 - 是
招商局积余产业运营服务股份有限公司
陈英革 独立董事 2019 年 1 月 - 是
（原中航善达股份有限公司）
深圳国际仲裁院 仲裁员 2022 年 2 月 2025 年 2 月 是
黄秀章 深圳市重大产业投资集团有限公司 董事、财务总监 2021 年 7 月 - 是
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□适用 不适用
3、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
董事长薪酬根据深圳市属企业负责人年度考核有关规定进行考评，由基本年薪、绩效年薪和任期奖励收入组成，与
企业的经营业绩直接挂钩；财务总监的年度薪酬根据深圳市属国有企业财务总监考核要求进行考评、核算。
公司董事、监事、高级管理人员薪酬发放具体标准根据公司董监高薪酬管理相关规定执行，其中：李伟、李建春、
杜汛、吕红军、聂浩、杨晓东、张雄群、陈旭的薪酬由职位薪酬、奖励薪酬、补贴及福利构成；公司独立董事报酬为 10
万元/人年（税前）。独立董事、外部董事、监事出（列）席董事会和董事会专门委员会现场会议的，每人每次发放履职
报酬人民币 1,800 元（税后）。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 性别 年龄 职务 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
宋 扬 男 55 董事长 现任 0 否
李 伟 男 51 董事、总裁 现任 125.50 否
李建春 男 59 董 事 现任 100.24 否
李 普 男 48 董事、财务总监 现任 12.50 否
石 澜 女 50 董 事 现任 0 是
孙慧荣 男 41 董 事 现任 0 是
孔祥云 男 69 独立董事 现任 10.82 否
曲咏海 男 53 独立董事 现任 10.62 否
陈英革 男 55 独立董事 现任 10.62 否
张雄群 男 53 职工监事 现任 76.66 否
黄秀章 男 54 监 事 现任 0.21 否
陈 旭 男 44 职工监事 现任 75.16 否
杜 汛 女 48 副总裁、董事会秘书 现任 97.97 否
吕红军 男 51 副总裁 现任 100.68 否
聂 浩 男 47 副总裁 现任 98.36 否
杨晓东 男 50 原董事会秘书 任免 97.97 否
30
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
合计 -- -- -- -- 817.31 --
注 1：根据《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 2 号——年度报告的内容与格式（2021 年修订）》，上述从
公司获得的税前报酬总额包括基本工资、奖金、津贴、补贴、职工福利费和各项保险费、公积金、年金以及以其他形式
从公司获得的报酬。
注 2：公司董事长宋扬先生于 2024 年 1 月起任我公司董事、董事长，2023 年度未在我公司领取报酬。
其他情况说明
□适用 不适用
六、报告期内董事履行职责的情况
1、本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）2023-001，第
第十届董事会 2023 年第一次会议 2023.1.10 2023.1.11
十届董事会 2023 年第一次会议决议公告
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）2023-004，第
第十届董事会 2023 年第二次会议 2023.3.24 2023.3.24
十届董事会 2023 年第二次会议决议公告
第十届董事会 2023 年第三次会议 2023.3.30 —— 第十届董事会 2023 年第三次会议决议
第十届董事会 2023 年第四次会议 2023.4.11 —— 第十届董事会 2023 年第四次会议决议
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）2023-007，第
第十届董事会 2023 年第五次会议 2023.4.21 2023.4.22
十届董事会 2023 年第五次会议决议公告
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）2023-010，第
第十届董事会 2023 年第一次定期会议 2023.4.26 2023.4.28
十届董事会 2023 年第一次定期会议决议公告
第十届董事会 2023 年第六次会议 2023.4.28 —— 第十届董事会 2023 年第六次会议决议
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）2023-015，第
第十届董事会 2023 年第七次会议 2023.5.12 2023.5.13
十届董事会 2023 年第七次会议决议公告
第十届董事会 2023 年第八次会议 2023.5.24 —— 第十届董事会 2023 年第八次会议决议
第十届董事会 2023 年第九次会议 2023.6.29 —— 第十届董事会 2023 年第九次会议决议
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）2023-022，第
第十届董事会 2023 年第十次会议 2023.8.15 2023.8.16
十届董事会 2023 年第十次会议决议公告
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）2023-024，第
第十届董事会 2023 年第二次定期会议 2023.8.23 2023.8.25
十届董事会 2023 年第二次定期会议决议公告
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）2023-026，第
第十届董事会 2023 年第十一次会议 2023.9.28 2023.9.29
十届董事会 2023 年第十一次会议决议公告
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）2023-033，第
第十届董事会 2023 年第十二次会议 2023.10.16 2023.10.17
十届董事会 2023 年第十二次会议决议公告
第十届董事会 2023 年第十三次会议 2023.10.26 —— 第十届董事会 2023 年第十三次会议决议
第十届董事会 2023 年第十四次会议 2023.12.15 —— 第十届董事会 2023 年第十四次会议决议
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）2023-037，第
第十届董事会 2023 年第十五次会议 2023.12.26 2023.12.27
十届董事会 2023 年第十五次会议决议公告
第十届董事会 2023 年第十六次会议 2023.12.31 —— 第十届董事会 2023 年第十六次会议决议
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
2、董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次
本报告期应参 现场出席董 以通讯方式参 委托出席董 缺席董事 出席股东
董事姓名 未亲自参加董
加董事会次数 事会次数 加董事会次数 事会次数 会次数 大会次数
事会会议
李 伟 18 3 15 0 0 否 2
李建春 18 3 15 0 0 否 2
李 普 5 0 5 0 0 否 1
石 澜 18 1 15 2 0 否 1
孙慧荣 18 1 15 2 0 否 1
孔祥云 18 3 15 0 0 否 2
曲咏海 18 3 15 0 0 否 2
陈英革 18 2 15 1 0 否 2
注：公司董事李普先生于 2023 年 10 月起任我公司董事，任职后公司共召开董事会会议 5 次，股东大会 1 次。
3、董事对公司有关事项提出异议的情况
董事对公司有关事项是否提出异议
□是 否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
4、董事履行职责的其他说明
董事对公司有关建议是否被采纳
是 □否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
报告期内，各位董事严格按照《公司法》及相关规定，忠实、勤勉、谨慎、认真地行使各项权利，积极参与董事会、
专门委员会各项议案的讨论，就土地竞拍、定期报告、对外担保、利润分配、聘任会计师事务所、选举董事、聘任高管
等重要事项，在决策过程中提出宝贵、合理的建议，公司高度重视，均对相关建议予以采纳。
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
提出的重 其他履 异议事项
召开会
委员会名称 成员情况 召开日期 会议内容 要意见和 行职责 具体情况
议次数
建议 的情况 （如有）
董事会战略 李伟、石澜、孔祥 对土地竞 对参拍
4 2023.3.25 土地竞拍相关事项 无
与风险管理 云、曲咏海 拍事项提 地块实
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
委员会 2023 年度重大风险评 出建议 地调研
2023.4.21
估报告
2022 年度履职情况报
2023.4.26
告
申请注册发行中期票
2023.9.25
据
2022 年度审计工作规
2023.1.11 程及 2022 年度财务报
表（未审计）
2023 年第一季度报
2023.4.21 告、2022 年内控体系
报告
2022 年度履职情况报
告、2022 年度财务决
算报告、2022 年度利
润分配预案、2022 年
2023.4.26 度内控自我评价报告、
2022 年内审工作总结
及 2023 年重点工作计
对定期报
划、会计师事务所年审 监督年
告、审计
工作总结 度审计
工作安
2023 年一季度内审工 工作，并
排、会计
2023.5.11 作情况及二季度重点 向会计
董事会审计 孔祥云、孙慧荣、 师事务所
11 工作计划 师事务 无
委员会 陈英革 选聘方
所出具
2023 年二季度内审工 案、聘任
审计工
2023.7.21 作情况及三季度重点 财务总监
作督促
工作计划 事项提出
函
相关建议
年审会计师事务所选
2023.8.4
聘方案
2023.8.23 2023 年半年度报告
2023.9.6 聘任会计师事务所
2023.9.22 聘任财务总监
2023.10.23 2023 年第三季度报告
2023 年三季度内审工
作情况及四季重点工
2023.12.4 作计划、修订内部控制
评价制度、修订内部审
计制度
2022 年度履职情况报
2023.1.1-2023.10. 2023.4.26
告
15
曲咏海、孔祥云 2022 年董事会特别奖
2023.6.25
励基金实施方案
对董监
董事会薪酬 2022 年高管考核评价 对高管考
2023.11.13 高薪酬
与考核委员 5 方案 评方案等 无
2023.10.16-2023.1 出具专
会 提出建议
2.31 2022 年高管考评结果 项意见
2023.12.12 及运用、2023 年度经
曲咏海、孔祥云、
营业绩责任书
李普
修订总部薪酬管理制
2023.12.28
度
董事会办公室负责人 对任职人
2023.4.21
董事会提名 陈英革、李建春、 任职资格审查报告 员资格进
5 无 无
委员会 曲咏海 2022 年度履职情况报 行审查并
2023.4.26 提出建议
告
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
审计法务部负责人任
2023.8.11
职资格审查报告
董事、财务总监任职资
2023.9.21
格审查报告
董事任职资格审查报
2023.12.22
告
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□是 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
报告期末母公司在职员工的数量（人） 99
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 317
报告期末在职员工的数量合计（人） 416
当期领取薪酬员工总人数（人） 416
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 --
销售人员 54
技术人员 216
财务人员 55
行政人员 91
合计 416
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上 69
本科 308
大专 31
大专以下 8
合计 416
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
2、薪酬政策
公司制定了包括《薪酬管理制度》及《董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法》在内的员工薪酬政策，确定了由
职位薪酬、奖励薪酬、补贴及福利构成的薪酬组成部分，并将公司员工按照高管类、总部职能类、总部业务类、地区公
司类进行划分，制定不同的薪酬档次及地区系数，有助于激发员工潜能，明确公司价值分配，实现公司发展战略目标。
3、培训计划
报告期内，公司以进一步提升员工思想素质、专业技能，加强项目开发和综合管理能力为目标，制定了年度培训计
划，并按计划组织开展了成本管理、设计管理、合规采购管理、产权管理、财务管理、法律法规、房地产政策解读等培
训活动，为企业发展奠定良好的人才基础。
4、劳务外包情况
□适用 不适用
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
适用 □不适用
报告期内，公司遵守利润分配相关法律法规及《公司章程》的规定，严格执行《未来三年（2021-2023 年）股东回报
规划》，确保公司最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的 30%。
2023 年 6 月 28 日，公司实施 2022 年度利润分配方案，以公司总股本 1,349,995,046 股为基数，向全体股东每 10 股
派发现金股利 0.94 元（含税）。本事项已经公司第十届董事会 2023 年第一次定期会议审议通过，并经 2022 年年度股东大
会审议批准（详情参见公司于 2023 年 4 月 28 日、2023 年 6 月 9 日、2023 年 6 月 16 日在《中国证券报》《上海证券报》
《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
经审计，公司 2023 年度归属于上市公司股东的净利润为-802,652,783.79
元。根据《公司法》及《公司章程》有关规定，公司 2023 年度不进行现金
分红。相关利润分配方案已经公司第十届董事会 2024 年第一次定期会议审
公司未进行现金分红的，应当披露具体原因，以及 议通过，还需提交公司 2023 年度股东大会审议批准（详情参见公司于 2024
下一步为增强投资者回报拟采取的措施： 年 4 月 27 日在《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和巨潮资讯网的
公开披露公告）。
下一步为增强投资者回报拟采取的措施参见本报告第三节 “十一、公司未
来发展的展望”中“改善公司投资价值的相关举措”有关内容。
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合
是
法权益是否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否
不适用
合规、透明：
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□适用 不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 不适用
公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
适用 □不适用
1、股权激励
公司董事、高级管理人员获得的股权激励情况
□适用 不适用
2、员工持股计划的实施情况
□适用 不适用
3、其他员工激励措施
适用 □不适用
2023 年 3 月，公司获取深圳光明项目并实施员工项目跟投，跟投总金额 228 万元。
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1、内部控制建设及实施情况
公司内部控制体系健全，设计合理，运行有效。公司通过信息系统控制、督察、审计、绩效考核和专项检查等手段，
促进了内部控制的落实，培育了依法经营、按章办事和规范运作的企业文化，已达到公司内部控制的目标，不存在重大
缺陷。报告期内，公司编制了《内部控制自我评价报告》《内部控制体系报告》，就公司前期内控体系建设与监督工作情
况进行了总结，制定了下一阶段内控体系建设与监督工作计划，并结合监管要求及公司自身实际情况，识别、评估、预
判公司未来可能面临的重大风险，制定风险应对措施，推动公司内部控制体系科学、规范、高质量发展。
2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□是 否
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
报告期内无因购买新增子公司情况。
十四、内部控制评价报告或内部控制审计报告
1、内控评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2024 年 4 月 27 日
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网：公司 2024 年 4 月 27 日公告
纳入评价范围单位资产总额占公司合
100.00%
并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合
100.00%
并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
①重大缺陷：决策程序导致重大失误;
①重大缺陷：控制环境无效；公司董事、 重要业务缺乏制度控制，重要业务未按
监事和高级管理人员舞弊并给企业造 制度办理对经营管理和企业发展造成
成重要损失和不利影响；董事会或其授 重大影响；内部控制评价的结果特别是
权机构对公司的内部控制监督无效。 重大缺陷未得到整改；其他对公司产生
②重要缺陷：未依照公认会计准则选择 重大负面影响的情形。
和应用会计政策；未建立反舞弊程序和 ②重要缺陷：决策程序导致出现重要失
控制措施；对于非常规或特殊交易的账 误；重要业务制度或系统存在重要缺
定性标准
务处理没有建立相应的控制机制或没 陷；重要业务制度设计不科学、不完善，
有实施且没有相应的补偿性控制；对于 重要业务未按制度办理对经营管理和
期末财务报告过程的控制存在一项或 企业发展造成重要影响；内部控制评价
多项缺陷且不能合理保证编制的财务 的结果特别是重要缺陷未得到整改；其
报表达到真实、准确的目标。 他对公司产生较大负面影响的情形。
③一般缺陷：构成重大缺陷、重要缺陷 ③一般缺陷：决策程序效率不高；一般
标准的其他内部控制缺陷。 业务制度或系统存在缺陷；一般缺陷未
得到整改。
①重大缺陷：财务报表的错报金额落在
如下区间：错报≥利润总额的 5%；错
报≥资产总额的 3%；错报≥营业收入
总额的 1%；错报≥所有者权益总额的
1%。
②重要缺陷：财务报表的错报金额落在 ①重大缺陷：损失金额 2000 万元及以
如下区间：利润总额的 3%≤错报<利润 上；
总额的 5%；资产总额的 0.5%≤错报<
②重要缺陷：损失金额 500 万元(含 500
定量标准 资产总额的 3%；营业收入总额的 0.5%
万元)至 2000 万元；
≤错报<营业收入总额的 1%；所有者权
益总额的 0.5%≤错报<所有者权益总额 ③一般缺陷：损失金额小于人民币 500
的 1%。 万元。
③一般缺陷：财务报表的错报金额落在
如下区间：错报<利润总额的 3%；错报
<资产总额的 0.5%；错报<营业收入总
额的 0.5%；错报<所有者权益总额的
0.5%。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
2、内部控制审计报告
适用 □不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，深振业于 2023 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报
告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2024 年 04 月 27 日
内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网：公司 2024 年 4 月 27 日公告
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□是 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
是 □否
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
根据国务院及中国证券监督管理委员会深圳监管局有关要求，公司于 2021 年初对公司治理开展情况进行自查，并于
2021 年 1 月 7 日召开第九届董事会 2021 年第一次会议审议通过《深振业 A 关于公司治理自查报告及整改计划》。经自查，
公司存在需要修订完善相关制度情况，我司分别于 2022 年 4 月 14 日、5 月 31 日召开第十届董事会 2022 年第一次定期会
议及 2021 年度股东大会，审议通过《公司章程》及相关议事规则修订事宜，全面完成整改任务（详情参见公司于 2022
年 4 月 16 日、6 月 1 日在《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
□适用 不适用
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
适用 □不适用
参见公司于 2024 年 4 月 27 日在《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和巨潮资讯网公开披露的 《2023 年度环
境、社会及管治（ESG）暨社会责任报告》 相关内容。
二、社会责任情况
公司《2023 年度环境、社会及管治（ESG）暨社会责任报告》将随年度报告同时披露（详情参见公司于 2024 年 4 月
27 日在《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
公司积极参与乡村振兴工作，并派出优秀党员干部加入汕尾市陆河县上护镇帮扶工作队，全力支援乡村振兴建设。
帮扶工作队到村后迅速开展工作，深入村庄屋舍、田间地头开展走访调研，重点了解各村产业项目发展、特色农产品种
植、公共服务水平、基层党组织建设等情况，并发挥集体智慧，分析查找村经济落后等贫困问题，为洋岭村的振兴发展
积极谋划蓝图。
2023 年，公司驻村党员干部积极参与并配合帮扶工作队扎实推进“百千万工程”，报告期内工作队积极发扬党员干部
先锋模范作用，通过谋划产业振兴，完善梯田基础设施，开展人居环境整治，实施消费帮扶等措施，不断促进当地经济
发展、文旅发展，切实提高村民收入水平。2023 年，洋岭村成功入列广东省“百千万工程”首批典型村。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期
末尚未履行完毕的承诺事项
适用 □不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
本公司在公司治理专项活动中向深圳
证监局作出如下承诺：承诺取得大股
东、实际控制人加强未公开信息管理的
2007 年 10 月
本公司 书面承诺并向深圳证监局报备；承诺向 长期有效 履行中
31 日
深圳证监局报备未公开信息知情人名
单；承诺就治理非规范情况在年度报告
“公司治理结构”中如实披露。
其他对公司中小股 深圳市国资委在本公司治理专项活动
公司治理 中作出如下承诺：承诺建立和完善已获
东所作承诺
取的上市公司未公开信息管理内控制
度，督促相关信息知情人不利用我公司
未公开信息买卖我公司证券，不建议他 2007 年 12 月
深圳市国资委 长期有效 履行中
人买卖我公司证券，也不泄露我公司未 26 日
公开信息，并及时、真实、准确、完整
地提供知悉我公司未公开信息的知情
人名单，由我公司报送深圳证监局、证
券交易所备案。
承诺是否按时履行 是
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测
及其原因做出说明
□适用 不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的
说明
□适用 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
适用 □不适用
公司报告期会计政策变更系根据财政部《企业会计准则》调整进行相应变更。具体情况详见公司 2023 年度财务报表
附注“三、重要会计政策及会计估计”之“三十、重要会计政策和会计估计的变更”的内容。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
适用 □不适用
1、2023 年 1 月 12 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立全资子公司深圳市振业公寓管理
有限公司，注册资本 100.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
2、2023 年 6 月 2 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业百瑞纪投
资运营有限公司，注册资本 1,000.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
3、2023 年 3 月 21 日，本公司全资子公司西安市灞桥区振业房地产开发有限公司完成工商注销登记。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 94 万元（含年度内控审计费用 10 万元）
境内会计师事务所审计服务的连续年限 1
境内会计师事务所注册会计师姓名 李建军、吴汪斌
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 1
当期是否改聘会计师事务所
是 □否
是否在审计期间改聘会计师事务所
□是 否
更换会计师事务所是否履行审批程序
41
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
是 □否
对改聘、变更会计师事务所情况的详细说明
2023 年度，公司原聘任会计师事务所天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）聘期已满，且已连续为公司提供审计
服务 5 年，根据中国证监会和深圳市国有企业监管相关规定，公司分别于 2023 年 9 月 28 日、10 月 16 日召开第十届董事
会 2023 年第十一次会议、2024 年第一次临时股东大会审议通过聘任 2023 年度会计师事务所相关事项，聘任立信会计师
事务所（特殊普通合伙）为公司 2023 年度财务审计和内控审计机构，聘期一年。公司已就变更会计师事务所事宜与原聘
任会计师事务所进行充分沟通，原聘任的会计师事务所对变更事宜无异议（详情参见公司于 2023 年 9 月 29 日、10 月 17
日在《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
适用 □不适用
公司报告期聘请立信会计师事务所（特殊普通合伙）担任公司 2023 年度内部控制审计机构，审计费用为人民币 10
万元。
九、年度报告披露后面临退市情况
□适用 不适用
十、破产重整相关事项
□适用 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
适用 □不适用
诉讼 诉讼(仲裁)
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁)判决执
诉讼(仲裁)基本情况 (仲裁) 审理结果及 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 行情况
进展 影响
公司前期披露的新城
花园合作建房纠纷，
2011 年 6 月 20 日，雄
报告期内仍未就分
丰集团（深圳）有限公 详情参见
割、拍卖、共同开发
司以龙城公司、雄丰公 公司刊登
等可行性方案与农
司为被告向深圳中院 对当期无影 2003 年 06 于巨潮资
-- 否 -- 业银行、龙城公司清
提起涉案地块土地使 响 月 14 日 讯网
算组、雄丰公司、深
用权确权诉讼事项。深 2003-009
圳中院取得一致意
圳市中级人民法院已 号公告
见。
于 2012 年 7 月 23 日作
出准许原告撤诉的裁
定。
公司前期披露的金龙 对当期无影 目前该案仍在执行 2005 年 09 详情参见
-- 否 --
大厦（原“振兴大 响 当中，报告期内无最 月 27 日 公司刊登
42
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
厦”）合作建房纠纷一 新进展。 于巨潮资
案，广东省高级人民法 讯网
院已于 2005 年 9 月 5 2005-027
日作出终审判决。 号公告
公司前期披露的与公 2022 年 1 月，公司收
司长沙项目合作方 到湖南省湘潭市中
B&F&L GROUP LIMITED 级人民法院执行裁
（以下简称"佰富利集 定书（【2021】湘 03
团"）仲裁请求一案。 执 131 号之一），根
2013 年 8 月 16 日，华 据裁定书内容，鉴于
南国际经济贸易仲裁 在执行程序中并未
委员会就本案作出《裁 发现被申请人有可
决书》，该裁决为终局 执行的财产，符合终
裁决，自作出之日起生 结华南国际经济贸
效。2018 年 6 月，公 易仲裁委员会作出
司收到湖南省长沙市 的华南国仲深裁
开福区人民法院《执行 【2013】218 号裁决
裁定书》，裁定继续查 书执行程序的条件，
封（冻结）佰富利集团 故终结本次执行程
所持有的湖南振业房 序。我公司发现被申
地产开发有限公司 20% 请人有可供执行财
的股权，冻结期限为三 产的，可以再次申请
详情参见
年。同时，裁定拍卖佰 执行。再次执行不受
公司刊登
富利集团所持有的湖 申请执行时效期间
2022 年 08 于巨潮资
南振业房地产开发有 19,010 否 -- -- 限制。2022 年 8 月，
月 26 日 讯网
限公司 20%的股权。 公司收到湖南省高
2022-024
2019 年 6 月 3 日，公 级人民法院执行裁
号公告
司收到湖南省高级人 定书【2021】湘执监
民法院执行裁定书 1336 号），该院认为：
（【2019】湘执监 147 长沙中院在作出
号），裁定华南国仲深 【2015】长中民执异
裁【2013】128 号裁决 字第 00417 号执行裁
书由湘潭市中级人民 定前，未逐级上报最
法院执行。2021 年 5 高人民法院，在最高
月 10 日，公司收到湖 人民法院未作答复
南省湘潭市中级人民 前即作出执行裁定，
法院执行裁定书 有违程序规定。因
（【2021】湘 03 执 131 此，作出裁定如下：
号），在一定金额内冻 1、撤销湖南省长沙
结、划拨佰富利集团有 市中级人民法院
限公司银行存款，或扣 【2015】长中民执异
留、提取其价值相当的 字第 00417 号执行裁
收入，或查封、扣押、 定；2、本案发回湖
冻结其价值相当的财 南省长沙市中级人
产。 民法院重新审查。
十二、处罚及整改情况
□适用 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
适用 □不适用
43
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
公司控股股东深圳市人民政府国有资产监督管理委员会不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等
情况。
十四、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
□适用 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□适用 不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□适用 不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7、其他重大关联交易
□适用 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
44
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1） 托管情况
□适用 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
□适用 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
□适用 不适用
公司报告期不存在租赁情况
2、重大担保
适用 □不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额
担保物 反担保
担保对象 度相关 担保额 实际发 实际担 是否履 是否为关联
担保类型 （如 情况（如 担保期
名称 公告披 度 生日期 保金额 行完毕 方担保
有） 有）
露日期
——
报告期内审批的对外担保额度合计（A1） 0 报告期内对外担保实际发生额合计（A2） 0
报告期末已审批的对外担保额度合计（A3） 0 报告期末实际对外担保余额合计（A4） 0
公司对子公司的担保情况
担保额
担保物 反担保
担保对象 度相关 担保额 实际发 实际担 是否履 是否为关联
担保类型 （如 情况（如 担保期
名称 公告披 度 生日期 保金额 行完毕 方担保
有） 有）
露日期
主债权
清偿期
2018-1-2 2018-9-2 连带责任
25,000 0 -- 有 届满之 否 否
惠州市惠 3 9 担保
日起两
阳区振业
年
创新发展
借款或
有限公司
2021-8-2 连带责任 其他债
2021-8-5 70,000 0 -- 有 否 否
0 担保 务到期
之日或
45
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
垫款之
日起另
加三年
借款或
其他债
务到期
2023-3-2 2023-6-2 连带责任
54,000 52,000 -- 有 之日或 否 否
5 7 担保
垫款之
日起另
加三年
主债权
清偿期
2019-4-1 2019-9-1 连带责任
深圳市深 20,000 0 -- 有 届满之 否 否
9 1 担保
汕特别合 日起两
作区振业 年
房地产发 主债权
展有限公 清偿期
2019-4-1 连带责任
司 60,000 2019-8-8 0 -- 有 届满之 否 否
9 担保
日起两
年
主债权
广西振业
清偿期
房地产股 2019-4-1 2019-10- 连带责任
30,000 0 -- 有 届满之 否 否
份有限公 9 8 担保
日起三
司
年
主债权
东莞市振
清偿期
业投资发 2020-12- 2020-12- 连带责任
60,000 0 -- 有 届满之 否 否
展有限公 22 23 担保
日起三
司
年
债务履
湖南振业
行期限
房地产开 2021-11- 2021-11- 连带责任
31,000 0 -- 有 届满日 否 否
发有限公 19 30 担保
后三年
司
止
债务履
振业（长
行期限
沙）房地产 2022-4-2 2022-5-3 连带责任
40,000 0 -- 有 届满日 否 否
开发有限 8 0 担保
后三年
公司
止
借款或
其他债
南京振新
务到期
业房地产 2021-11- 2021-11- 23,516. 连带责任
45,900 -- 无 之日或 否 否
开发有限 19 19 61 担保
垫款之
公司
日起另
加三年
债务履
南京新振
行期限
城房地产 2021-12- 2021-12- 连带责任
56,100 11,220 -- 无 届满日 否 否
开发有限 16 23 担保
后三年
公司
止
借款人
根据 主
深圳市振 2021-6-1 2021-11- 连带责任 合同之
8,500 6,715 -- 无 否 否
业商业运 1 3 担保 约定宣
营管理有 布借款
限公司 到期止
2021-10-
2021-8-5 15,000 0 连带责任 -- 无 债务履 否 否
29
46
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
担保 行期限
届满日
后三年
止
债务履
行期限
2022-11- 2022-11- 连带责任
15,000 0 -- 无 届满日 否 否
15 17 担保
后三年
止
债务履
行期限
2021-11- 2022-5-2 连带责任
8,000 0 -- 无 届满日 否 否
6 3 担保
后三年
止
债务履
行期限
2021-11- 2023-3-2 连带责任
8,000 0 -- 无 届满日 否 否
6 0 担保
后三年
止
借款或
其他债
河源市振
务到期
业深河投 2021-3-3 2021-12- 连带责任
16,000 500.00 -- 无 之日或 否 否
资置业有 1 07 担保
垫款之
限公司
日起另
加三年
债务履
西安振业 行期限
2021-12- 7,587.8 连带责任
创发置业 2021-9-3 33,000 -- 无 届满日 否 否
15 8 担保
有限公司 后三年
止
债务履
天津振业
行期限
津海房地 2021-5-2 2022-1-1 11,350. 连带责任
40,000 -- 无 届满之 否 否
产开发有 0 7 47 担保
日起另
限公司
加三年
主债务
广州市振
履行期
业鸿远房 2021-12- 2022-6-2 75,202. 连带责任
100,000 -- 有 届满之 否 否
地产开发 24 4 02 担保
日另加
有限公司
三年
报告期内对子公司
报告期内审批对子公
0 担保实际发生额合 104,079.78
司担保额度合计（B1）
计（B2）
报告期末已审批的对 报告期末对子公司
子公司担保额度合计 735,500.00 实际担保余额合计 188,091.98
（B3） （B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额
反担保
担保对象名 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 担保物 是否履 是否为关联
情况（如 担保期
称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如有） 行完毕 方担保
有）
露日期
——
报告期内对子公司
报告期内审批对子公司
0 担保实际发生额合 0
担保额度合计（C1）
计（C2）
报告期末已审批的对子 报告期末对子公司
0 0
公司担保额度合计（C3） 实际担保余额合计
47
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内担保实际
报告期内审批担保额度
0 发生额合计 104,079.78
合计（A1+B1+C1）
（A2+B2+C2）
报告期末实际担保
报告期末已审批的担保
735,500.00 余额合计 188,091.98
额度合计（A3+B3+C3）
（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的
26.98%
比例
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余
0
额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对
187,591.98
象提供的债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 187,591.98
对未到期担保合同，报告期内发生担保责任或
有证据表明有可能承担连带清偿责任的情况说 --
明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） --
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1） 委托理财情况
适用 □不适用
报告期内委托理财概况
单位：万元
委托理财的资金 逾期未收回的金 逾期未收回理财
具体类型 委托理财发生额 未到期余额
来源 额 已计提减值金额
银行理财产品 自有资金 55,200 20,000 0 0
合计 55,200 20,000 0 0
单项金额重大或安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况
□适用 不适用
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□适用 不适用
（2） 委托贷款情况
□适用 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
48
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
4、其他重大合同
□适用 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、其他重大事项的说明
适用 □不适用
为进一步拓宽公司融资渠道、优化财务结构，降低融资成本，经中国证券监督管理委员会“证监许可【2023】493 号
文批复，公司分别于 2023 年 4 月 28 日、7 月 31 日发行 2 期合计 15 亿元公司债券，期限 3 年期，票面利率分别为 3.30%、
3.45%。截至报告期末，募集资金已全部用于偿还银行贷款及补充流动资金（相关披露文件参见公司于《中国证券报》《上
海证券报》《证券时报》、深交所网站和巨潮资讯网公开披露公告）。
十七、公司子公司重大事项
□适用 不适用
49
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 送 公积金
数量 比例 其他 小计 数量 比例
新股 股 转股
一、有限售条件股份 0 0.00% - - - 7,650 7,650 7,650 0.0006%
1、国家持股 - - - - - - - - -
2、国有法人持股 - - - - - - - - -
3、其他内资持股 0 0.00% - - - 7,650 7,650 7,650 0.0006%
其中：境内法人持股 - - - - - - - - -
境内自然人持股 0 0.00% - - - 7,650 7,650 7,650 0.0006%
4、外资持股 - - - - - - - - -
其中：境外法人持股 - - - - - - - - -
境外自然人持股 - - - - - - - - -
二、无限售条件股份 1,349,995,046 100% - - - -7,650 -7,650 1,349,987,396 99.9994%
1、人民币普通股 1,349,995,046 100% - - - -7,650 -7,650 1,349,987,396 99.9994%
2、境内上市的外资股 - - - - - - - - -
3、境外上市的外资股 - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - -
三、股份总数 1,349,995,046 100% - - - 0 0 1,349,995,046 100%
股份变动的原因
适用 □不适用
报告期内，因监事变化导致公司有限售条件股份发生相应变化。
股份变动的批准情况
□适用 不适用
股份变动的过户情况
□适用 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 不适用
50
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
2、限售股份变动情况
适用 □不适用
单位：股
期初限售 本期增加 本期解除 期末限售 解除限售日
股东名称 限售原因
股数 限售股数 限售股数 股数 期
经职工代表大会选举为职工监事，所持
陈旭 0 7,650 0 7,650 见注释
公司股份部分转为限售股。
合计 0 7,650 0 7,650 -- --
注：监事陈旭所持股份解除限售日期按照《上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理规则》有关规定
执行。
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□适用 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□适用 不适用
3、现存的内部职工股情况
□适用 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露日上一月末普通股股东总
报告期末普通股股东总数 67,179 63,318
数
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
质押、标记或
持有有限 冻结情况
持股 报告期末持 报告期内增 持有无限售条
股东名称 股东性质 售条件的
比例 股数量 减变动情况 件的股份数量 股份
股份数量 数量
状态
深圳市人民政府国有资产监督管
国家 21.93% 296,031,373 0 0 296,031,373 - -
理委员会
深圳市资本运营集团有限公司 国有法人 15.06% 203,356,775 0 0 203,356,775 - -
51
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
中央汇金资产管理有限责任公司 国有法人 1.19% 16,052,200 0 0 16,052,200 - -
廖晔 境内自然人 0.64% 8,700,000 0 0 8,700,000 - -
张德锋 境内自然人 0.62% 8,415,300 -200,000 0 8,415,300 - -
中国工商银行股份有限公司－南 其他
方中证全指房地产交易型开放式 0.54% 7,296,500 2,266,800 0 7,296,500 - -
指数证券投资基金
刘瑶 境内自然人 0.54% 7,273,758 -50,000 0 7,273,758 - -
香港中央结算有限公司 境外法人 0.48% 6,543,469 3,824,082 0 6,543,469 - -
张力 境内自然人 0.45% 6,048,281 未知 0 6,048,281 - -
王爱花 境内自然人 0.40% 5,440,000 未知 0 5,440,000 - -
上述股东关联关系或一致行动的 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市资本运营集团有限公司的实际控制
说明 人；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 296,031,373 人民币普通股 296,031,373
深圳市资本运营集团有限公司 203,356,775 人民币普通股 203,356,775
中央汇金资产管理有限责任公司 16,052,200 人民币普通股 16,052,200
廖晔 8,700,000 人民币普通股 8,700,000
张德锋 8,415,300 人民币普通股 8,415,300
中国工商银行股份有限公司－南方中证全
7,296,500 人民币普通股 7,296,500
指房地产交易型开放式指数证券投资基金
刘瑶 7,273,758 人民币普通股 7,273,758
香港中央结算有限公司 6,543,469 人民币普通股 6,543,469
张力 6,048,281 人民币普通股 6,048,281
王爱花 5,440,000 人民币普通股 5,440,000
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市资本运营集团有限公司的
名无限售流通股股东和前 10 名股东之间关
实际控制人；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行动人。
联关系或一致行动的说明
公司自然人股东廖晔通过平安证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户
持有公司股份 8,700,000 股；公司自然人股东张德锋通过广发证券股份有限公
司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 8,400,000 股，其余 15,300 股通过
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况
普通账户持有；公司自然人股东刘瑶通过长江证券股份有限公司客户信用交易
说明
担保证券账户持有公司股份 7,273,758 股；公司自然人股东王爱花通过中信证
券（山东）有限责任公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 5,440,000
股。
前十名股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 不适用
前十名股东较上期发生变化
适用 □不适用
单位：股
52
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
前十名股东较上期末发生变化情况
期末股东普通账户、信用账户持股及转
本报告期 期末转融通出借股份且尚未归还数量
股东名称（全称） 融通出借股份且尚未归还的股份数量
新增/退出
数量合计 占总股本的比例 数量合计 占总股本的比例
香港中央结算有限公司 新增 0 0% 6,543,469 0.48%
张力 新增 0 0% 6,048,281 0.45%
王爱花 新增 0 0% 5,440,000 0.40%
UBS AG 退出 0 0% 未知 未知
曾运龙 退出 0 0% 5,127,000 0.38%
李寿荣 退出 0 0% 4,595,749 0.34%
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：地方国有控股
控股股东类型：法人
控股股东名称 法定代表人/单位负责人 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
深圳市人民政府国有资产监督管理
王勇健 2004 年 04 月 02 日 11440300K317280672 ——
委员会
直接持有深圳市燃气集团股份有限公司（简称“深圳燃气”，代码 601139）40.10%股
控股股东报告期内控股和参股的其
权；直接持有深圳能源集团股份有限公司（简称“深圳能源”，代码 000027）43.91%
他境内外上市公司的股权情况
股权。
控股股东报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
公司实际控制人与公司控股股东一致。
实际控制人报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
53
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
深圳市人民政府有资产监督管理委员会
15.06%
深圳市资本运营集团有限公司 100%
21.93%
深圳市振业（集团）股份有限公司
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 不适用
4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%
□适用 不适用
5、其他持股在 10%以上的法人股东
适用 □不适用
法人股东名称 法定代表人/单位负责人 成立日期 注册资本 主要经营业务或管理活动
深圳市资本运营集团有限 投资兴办各类实业；投资业
胡国斌 2007 年 6 月 22 日 153.20 亿元
公司 务；投资管理；资产管理。
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□适用 不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
□适用 不适用
采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 不适用
54
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第八节 债券相关情况
一、企业债券
□适用 不适用
报告期公司不存在企业债券。
二、公司债券
适用 □不适用
1、公司债券基本信息
单位：万元
债券 债券 债券 还本付息 交易
债券名称 发行日 起息日 到期日 利率
简称 代码 余额 方式 场所
深圳市振业(集团)股份
有限公司 2023 年面向专 23 振 2023 年 4 2023 年 5 2026 年 5
148280 75,000 3.3% 单利按年
业投资者公开发行公司 业 01 月 28 日 月4日 月4日 深圳
计息，不计
债券（第一期） 证券
复利。按年
深圳市振业(集团)股份 交易
付息，到期
有限公司 2023 年面向专 23 振 2023 年 7 2023 年 8 2026 年 8 所
148395 75,000 3.45% 一次还本。
业投资者公开发行公司 业 02 月 31 日 月1日 月1日
债券（第二期）
投资者适当性安排（如有） 上述债券允许的投资者范围为专业机构投资者
适用的交易机制 匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交、协商成交
是否存在终止上市交易的风险（如有）和应
否
对措施
逾期未偿还债券
□适用 不适用
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 不适用
3、中介机构的情况
债券项目名称 中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 中介机构联系人 联系电话
深圳市福田区福
深圳市振业(集团) 招商证券股份有
田街道福华一路 不适用 林持衡 （0755）83081361
股份有限公司 2023 限公司
111 号
年面向专业投资者
中诚信国际信用 北京市东城区南
公开发行公司债券
评级有限责任公 竹杆胡同 2 号 1 幢 不适用 闫衍 （010）66428877
（第一期）
司 60101
55
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
深圳市福田区福
上海市锦天城（深 田街道福华三路
不适用 吴辉 （021）20511000
圳）律师事务所 卓越世纪中心 1
楼 22 层、23 层
北京海淀区车公
天职国际会计师
庄西路 19 号外文 黎明、陈子涵、谢
事务所(特殊普通 汤霞 （010）88827799
文化创意园 12 号 俊英
合伙)
楼
深圳市福田区福
招商证券股份有
田街道福华一路 不适用 林持衡 （0755）83081361
限公司
111 号
中诚信国际信用 北京市东城区南
评级有限责任公 竹杆胡同 2 号 1 幢 不适用 闫衍 （010）66428877
深圳市振业(集团)
司 60101
股份有限公司 2023
深圳市福田区福
年面向专业投资者
上海市锦天城（深 田街道福华三路
公开发行公司债券 不适用 吴辉 （021）20511000
圳）律师事务所 卓越世纪中心 1
（第二期）
楼 22 层、23 层
北京海淀区车公
天职国际会计师
庄西路 19 号外文 黎明、陈子涵、谢
事务所(特殊普通 汤霞 （010）88827799
文化创意园 12 号 俊英
合伙)
楼
报告期内上述机构是否发生变化
□是 否
4、募集资金使用情况
单位：万元
是否与募集说明
募集资金专项 募集资金违规
募集资金总 已使用 未使用 书承诺的用途、
债券项目名称 账户运作情况 使用的整改情
金额 金额 金额 使用计划及其他
（如有） 况（如有）
约定一致
深圳市振业(集团)股份有限公
募集资金专项
司 2023 年面向专业投资者公 75,000 75,000 0 无 是
账户运作正常
开发行公司债券（第一期）
深圳市振业(集团)股份有限公
募集资金专项
司 2023 年面向专业投资者公 75,000 75,000 0 无 是
账户运作正常
开发行公司债券（第二期）
募集资金用于建设项目
□适用 不适用
公司报告期内变更上述债券募集资金用途
□适用 不适用
5、报告期内信用评级结果调整情况
□适用 不适用
56
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的
影响
□适用 不适用
报告期内，公司发行公司债券（23 振业 01、23 振业 02），分别由深圳市深担增信融资担保有限公司、深圳市高新投
融资担保有限公司提供连带责任保证担保，担保人已为相关项目出具担保函。偿债计划及其他偿债保障措施与募集说明
书中披露的内容一致，未发生变更，且均得到有效执行。具体内容详见公司于巨潮资讯网公开披露的债券募集说明书。
三、非金融企业债务融资工具
适用 不适用
报告期公司不存在非金融企业债务融资工具。
1、非金融企业债务融资工具基本信息
单位：万元
还本付息
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率 交易场所
方式
深圳市振
业(集团)
股份有限 21 振业集
10210084 2021 年 4 2021 年 4 2024 年 4
公司 2021 团 50,000 4.4%
6 月 26 日 月 27 日 月 27 日
年度第一 MTN001
期中期票 每年付息
据 一次，到 银行间市
深圳市振 期一次还 场
业(集团) 本
股份有限 22 振业集
10228071 2022 年 4 2022 年 4 2025 年 4
公司 2022 团 32,500 4.0%
1 月1日 月6日 月6日
年度第一 MTN001
期中期票
据
投资者适当性安排（如有） 中国银行间债券市场的机构投资者
适用的交易机制 匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交及协议成交
是否存在终止上市交易的风险（如
否
有）和应对措施
逾期未偿还债券
□适用 不适用
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 不适用
57
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
3、中介机构的情况
债券项目名
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 中介机构联系人 联系电话
称
深圳市福田区兴业
兴业银行股份有限公司 不适用 刘兴宗 17704007073
银行大厦 14 楼
北京市东城区南竹
中诚信国际信用评级有
21 振业集团 杆胡同 2 号 1 幢 不适用 闫衍 （010）66428877
限责任公司
MTN001 60101
深圳市福田区金田
万商天勤律师事务所 路荣超经贸中心 45 不适用 李珊 (0755）83026389
楼
深圳市福田区兴业
兴业银行股份有限公司 不适用 刘兴宗 17704007073
银行大厦 14 楼
北京市东城区南竹
中诚信国际信用评级有
22 振业集团 杆胡同 2 号 1 幢 不适用 闫衍 （010）66428877
限责任公司
MTN001 60101
深圳市福田区金田
万商天勤律师事务所 路荣超经贸中心 45 不适用 李珊 (0755）83026389
楼
报告期内上述机构是否发生变化
□是 否
4、募集资金使用情况
单位：万元
是否与募集说
募集资金
募集资金违规 明书承诺的用
募集资金总 专项账户
债券项目名称 已使用金额 未使用金额 使用的整改情 途、使用计划
金额 运作情况
况（如有） 及其他约定一
（如有）
致
深圳市振业(集
募集资金
团)股份有限公 0
50,000.00 50,000.00 专项账户 无 是
司 2021 年度第
运作正常
一期中期票据
深圳市振业(集
募集资金
团)股份有限公
32,500.00 32,500.00 0 专项账户 无 是
司 2022 年度第
运作正常
一期中期票据
募集资金用于建设项目
□适用 不适用
公司报告期内变更上述债券募集资金用途
□适用 不适用
5、报告期内信用评级结果调整情况
□适用 不适用
58
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的
影响
□适用 不适用
四、可转换公司债券
□适用 不适用
报告期公司不存在可转换公司债券。
五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
适用 □不适用
对公司生产经
项目名称 亏损情况 亏损原因 营和偿债能力
的影响
(1) 报告期内，公司房地产业务结转面积和结转收入同 报告期亏损对
报告期内本公司归属于上市
归属于上市 比下降； 公司正常生产
公司股东的净利润亏损
公司股东的 (2) 报告期末，公司部分房地产开发项目存在减值迹象， 经营和偿还到
8.03 亿元，占 2023 年末归
净利润 基于谨慎性原则，经聘请资产评估机构对存货评估并进 期债务没有影
母净资产比例为 11.51%。
行减值测试，本期计提相应存货跌价准备。 响。
六、报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 不适用
七、报告期内是否有违反规章制度的情况
□是 否
八、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 1.73 2.03 -14.32%
资产负债率 71.29% 67.92% 4.96%
速动比率 0.37 0.48 -22.92%
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润 -90,385.49 44,606.14 -302.63%
EBITDA 全部债务比 -1.00% 2.00% -3.00%
利息保障倍数 -1.41 3.96 -135.61%
现金利息保障倍数 1.24 5.95 -79.16%
59
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
EBITDA 利息保障倍数 -1.10 1.85 -159.46%
贷款偿还率 100% 100% -
利息偿付率 100% 100% -
60
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第九节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准无保留审计意见
审计报告签署日期 2024 年 4 月 25 日
审计机构名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 信会师报字[20XX]第 号
注册会计师姓名 李建军、吴汪斌
审计报告正文
信会师报字[2024]第 ZI10281 号
深圳市振业(集团)股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了深圳市振业(集团)股份有限公司（以下简称深振业）财务报表，
包括 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2023 年度的合并及母公
司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相
关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，
公允反映了深振业 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2023 年度
的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的
“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的
责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于深振业，并履行了职业
道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发
表审计意见提供了基础。
61
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的
事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我
们不对这些事项单独发表意见。
关键审计事项 执行的主要审计程序
（一）房地产销售收入的确认和计量
如财务报表附注五、（三十四）所述，2023 （1）测试与房地产收入确认相关的关键内
年度，深振业在合并财务报表中列报的房产 部控制的运行有效性；
销售收入金额约 264,869.99 万元，占营业收 （2）检查公司的标准销售合同条款，评价
入总额的比例为 94.24%，深振业在以下所 公司收入确认政策是否符合会计准则要
有条件均已满足时确认房地产开发项目的 求；
收入：(1)房地产项目完工，并完成竣工验收； （3）对本年度确认房地产销售收入的项
(2)已签订销售合同；(3)一次性付款或分期 目，检查该项目已竣工的支持性文件，并
付款方式的，已收讫全部房款；按揭方式的， 对销售收入进行细节测试，从本期确认的
已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续； 销售销售合同、交房通知书、收款凭证和
(4)按照销售合同约定的要求办妥了入伙手 网签状态等支持性文件；
续。 （4）收入中选取样本，检查至销售台账信
房地产销售收入的确认与计量对深振业经 息、对房地产销售收入进行截止测试，就
营成果有重大影响，可能计量不准确或可能 资产负债表日时点前后确认的销售收入中
被确认在不恰当的会计期间，因此我们将房 选取样本，检查支持性文件，以判断相关
地产销售收入的确认与计量作为关键审计 房地产销售收入是否在恰当的期间确认。
事项。
（二）存货可变现净值的评估
如财务报表附注五、（六）所述，2023 年 12 （1）测试与房地产存货减值相关的关键内
月 31 日，深振业在合并财务报表中列报的 部控制的运行有效性；
存货净值为 1,703,469.48 万元，（其中存货 （2）选取样本对本年末的存货项目进行实
账面余额为人民币 1,798,093.00 万元，相应 地察看，观察是否存在长期未予开发的土
的存货跌价准备为人民币 94,623.52 万元）。 地、长期停工的项目以及长期未能出售的
深振业对年末存货按照成本与可变现净值 项目，判断相关存货是否存在跌价的情形；
孰低计量，而可变现净值的确定则需要管理 （3）获取计算存货跌价准备的相关资料，
层作出重大会计估计，因此我们将存货减值 复核管理层及其聘请的专家对存货可变现
确定为合并财务报表审计的关键审计事项。 净值的相关计算过程，关注计提的存货跌
价准备金额计算是否正确；
（4）对于未完工的开发成本，将管理层及
其聘请的专家估计的售价与已签署销售合
同的产品价格或市场可获取数据（周边楼
盘价格或周边地区最新土地使用权挂牌出
让价格等）进行比较，将管理层及其聘请
的专家估计的至完工时将要发生的成本同
内部成本预算进行比较，将管理层及其聘
请的专家估计的销售费用及相关税费与已
售项目实际发生的销售费用及相关税费进
行比较，分析管理层及其聘请的专家确定
可变现净值时所使用数据的合理性；
62
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
关键审计事项 执行的主要审计程序
（5）对于已完工的开发产品，将管理层及
其聘请的专家估计的售价与已签署销售合
同的产品价格或周边楼盘价格进行比较，
将管理层及其聘请的专家估计的销售费用
及相关税费与已售项目实际发生的销售费
用及相关税费进行比较，分析管理层及其
聘请的专家确定可变现净值时所使用数据
的合理性。
四、 其他信息
深振业管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括深振业
2023 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发
表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，
考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不
一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当
报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，
并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导
致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估深振业的持续经营能力，披露与持续
经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止
运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督深振业的财务报告过程。
63
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错
报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，
但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报
可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报
表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业
怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和
实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计
意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内
部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误
导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合
理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的
审计证据，就可能导致对深振业持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否
存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计
准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果
披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可
获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致深振业不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务
报表是否公允反映相关交易和事项。
64
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
（六）就深振业中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，
以对合并财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对
审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟
通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治
理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的
防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为
重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法
规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟
通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审
计报告中沟通该事项。
立信会计师事务所 中国注册会计师：李建军
（特殊普通合伙） （项目合伙人）
中国注册会计师：吴汪斌
中国上海 2024 年 4 月 25 日
65
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
二、财务报表
合并资产负债表
2023年12月31日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资产 附注 本年年末数 上年年末数
流动资产：
货币资金 五、（一） 3,856,547,973.75 4,564,567,511.63
交易性金融资产 五、（二） - 200,498,630.14
衍生金融资产 - -
应收票据 - -
应收账款 五、（三） 42,014,141.11 29,977,913.25
应收款项融资 - -
预付款项 五、（四） 83,342,561.67 112,151,973.29
其他应收款 五、（五） 53,834,244.44 59,526,145.88
存货 五、（六） 17,034,694,815.17 16,843,671,743.31
合同资产 - -
持有待售资产 - -
一年内到期的非流动资产 - -
其他流动资产 五、（七） 717,038,312.93 460,287,711.25
流动资产合计 21,787,472,049.07 22,270,681,628.75
非流动资产：
债权投资 - -
其他债权投资 - -
长期应收款 - -
长期股权投资 五、（八） - -
其他权益工具投资 - -
其他非流动金融资产 五、（九） - -
投资性房地产 五、（十） 1,101,243,941.11 1,097,022,649.86
固定资产 五、（十一） 41,448,300.39 54,137,020.21
在建工程 2,421,529.79
使用权资产 五、（十二） 180,401,879.50 67,856,771.26
无形资产 - -
开发支出 - -
商誉 - -
长期待摊费用 五、（十三） 25,250,996.99 17,206,516.94
递延所得税资产 五、（十四） 472,559,230.31 612,644,510.79
其他非流动资产 五、（十五） 2,308,371,623.97 2,279,506,681.13
非流动资产合计 4,131,697,502.06 4,128,374,150.19
资产总计 25,919,169,551.13 26,399,055,778.94
法定代表人： 宋 扬 主管会计工作负责人： 李 伟
分管会计机构负责人： 李 普 会计机构负责人： 高 峰
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合并资产负债表（续）
2023 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和所有者权益 附注 期末余额 上年年末余额
流动负债：
短期借款 五、（十七） 194,216,468.05 248,000,000.00
交易性金融负债 - -
衍生金融负债 - -
应付票据 - -
应付账款 五、（十八） 1,503,523,692.31 1,606,497,432.22
预收款项 2,391,546.44 1,854,003.07
合同负债 五、（十九） 4,929,773,410.20 4,312,930,641.71
应付职工薪酬 五、（二十） 40,521,819.32 37,274,471.49
应交税费 五、（二十一） 1,232,688,389.41 956,253,573.57
其他应付款 五、（二十二） 2,145,402,678.43 1,910,704,549.99
一年内到期的非流动负债 五、（二十三） 2,066,958,033.15 1,536,228,207.96
其他流动负债 五、（二十四） 442,224,433.94 387,820,094.38
流动负债合计 12,557,700,471.25 10,997,562,974.39
非流动负债：
长期借款 五、（二十五） 3,921,626,245.36 6,034,464,194.70
应付债券 五、（二十六） 1,820,214,676.75 824,714,258.58
其中：优先股 - -
永续债 - -
租赁负债 五、（二十七） 174,795,128.60 54,325,900.54
长期应付款 五、（二十八） - 17,481,253.92
长期应付职工薪酬 - -
预计负债 五、（二十九） 2,782,000.00 153,460.32
递延收益 - -
递延所得税负债 五、（十四） 318,326.56 893,539.66
其他非流动负债 - -
非流动负债合计 5,919,736,377.27 6,932,032,607.72
负债合计 18,477,436,848.52 17,929,595,582.11
所有者权益：
股本 五、（三十） 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具 - -
其中：优先股 - -
永续债 - -
资本公积 五、（三十一） 484,321,623.07 484,321,623.07
减：库存股 - -
其他综合收益 - -
专项储备 - -
盈余公积 五、（三十二） 2,178,265,346.05 2,178,265,346.05
一般风险准备 - -
未分配利润 五、（三十三） 2,959,559,061.98 3,889,267,325.61
归属于母公司所有者权益合计 6,972,141,077.10 7,901,849,340.73
少数股东权益 469,591,625.51 567,610,856.10
所有者权益合计 7,441,732,702.61 8,469,460,196.83
负债和所有者权益总计 25,919,169,551.13 26,399,055,778.94
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母公司资产负债表
2023 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资产 附注 本年年末数 上年年末数
流动资产：
货币资金 553,621,085.95 515,059,882.01
交易性金融资产 - 200,498,630.14
衍生金融资产 - -
应收票据 - -
应收账款 十三、（一） 33,680,424.98 23,279,039.65
应收款项融资 - -
预付款项 598,378.79 1,367,699.54
其他应收款 十三、（二） 7,294,616,101.25 6,629,601,010.38
存货 1,619,826,980.77 452,771,017.23
合同资产 - -
持有待售资产 - -
一年内到期的非流动资产 - -
其他流动资产 22,020,391.17 10,360,157.41
流动资产合计 9,524,363,362.91 7,832,937,436.36
非流动资产：
债权投资 - -
其他债权投资 - -
长期应收款 - -
长期股权投资 十三、（三） 1,993,768,904.96 2,108,868,904.96
其他权益工具投资 - -
其他非流动金融资产 - -
投资性房地产 955,328,071.45 990,201,672.79
固定资产 4,728,854.43 5,579,048.05
在建工程 - -
使用权资产 116,958.79 3,465,685.21
无形资产 - -
开发支出 - -
商誉 - -
长期待摊费用 1,655,628.12 4,438,755.77
递延所得税资产 150,453,743.48 349,572,309.54
其他非流动资产 2,308,371,623.97 2,279,506,681.13
非流动资产合计 5,414,423,785.20 5,741,633,057.45
资产总计 14,938,787,148.11 13,574,570,493.81
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母公司资产负债表（续）
2023 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和所有者权益 附注 期末余额 上年年末余额
流动负债：
短期借款 194,216,468.05 98,000,000.00
交易性金融负债 - -
衍生金融负债 - -
应付票据 - -
应付账款 45,950,589.27 19,743,399.03
预收款项 1,456,767.76 1,151,213.65
合同负债 1,928,350.00 174,730.45
应付职工薪酬 17,354,915.83 16,500,817.53
应交税费 513,556.82 639,301.41
其他应付款 4,224,872,830.64 3,459,864,291.71
持有待售负债 - -
一年内到期的非流动负债 728,231,207.92 143,978,535.55
其他流动负债 389,885.33 740,998.74
流动负债合计 5,214,914,571.62 3,740,793,288.07
非流动负债：
长期借款 2,537,490,000.00 3,495,840,000.00
应付债券 1,820,214,676.75 824,714,258.58
其中：优先股 - -
永续债 - -
租赁负债 - 426,354.84
长期应付款 - 17,481,253.92
长期应付职工薪酬 - -
预计负债 - -
递延收益 - -
递延所得税负债 295,187.65 890,541.05
其他非流动负债 - -
非流动负债合计 4,357,999,864.40 4,339,352,408.39
负债合计 9,572,914,436.02 8,080,145,696.46
所有者权益：
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具 - -
其中：优先股 - -
永续债 - -
资本公积 482,705,924.27 482,705,924.27
减：库存股 - -
其他综合收益 - -
专项储备 - -
盈余公积 2,178,265,346.05 2,178,265,346.05
未分配利润 1,354,906,395.77 1,483,458,481.03
所有者权益合计 5,365,872,712.09 5,494,424,797.35
负债和所有者权益总计 14,938,787,148.11 13,574,570,493.81
法定代表人： 宋 扬 主管会计工作负责人： 李 伟
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合并利润表
2023 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注 本年金额 上年金额
一、营业总收入 五、（三十四） 2,810,603,447.85 3,699,813,551.41
减：营业成本 五、（三十四） 1,711,373,549.34 2,270,502,785.98
税金及附加 五、（三十五） 357,460,822.66 272,122,315.35
销售费用 五、（三十六） 92,372,792.46 93,890,533.89
管理费用 五、（三十七） 170,318,982.30 151,695,304.96
研发费用 - -
财务费用 五、（三十八） 190,041,494.95 200,456,130.95
其中：利息费用 243,274,515.26 235,825,684.39
利息收入 56,121,526.26 37,711,509.63
加：其他收益 442,797.10 28,165.00
投资收益（损失以“-”号填列） 五、（三十九） 30,232,985.46 76,134,893.82
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 28,572,327.83 74,558,311.35
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 - -
净敞口套期收益（损失以“-”号填列） - -
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 五、（四十） 1,452,488.99 498,630.14
信用减值损失（损失以“-”号填列） 五、（四十一） -10,118,150.25 -1,566,522.83
资产减值损失（损失以“-”号填列） 五、（四十二） -842,468,310.61 -54,195,107.23
资产处置收益（损失以“-”号填列） 45,751.51 -
二、营业利润（亏损以“-”号填列） -531,376,631.66 732,046,539.18
加：营业外收入 五、（四十三） 2,127,767.24 1,870,929.27
减：营业外支出 五、（四十四） 3,339,141.77 1,251,267.03
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） -532,588,006.19 732,666,201.42
减：所得税费用 五、（四十五） 369,130,373.73 284,624,068.14
四、净利润（净亏损以“-”号填列） -901,718,379.92 448,042,133.28
（一）按经营持续性分类
1．持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） -901,718,379.92 448,042,133.28
2．终止经营净利润（净亏损以“-”号填列） - -
（二）按所有权归属分类
1．归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填列） -802,652,783.79 419,619,088.67
2．少数股东损益（净亏损以“-”号填列） -99,065,596.13 28,423,044.61
五、其他综合收益的税后净额 - -
归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额 - -
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - -
1．重新计量设定受益计划变动额 - -
2．权益法下不能转损益的其他综合收益 - -
3．其他权益工具投资公允价值变动 - -
4．企业自身信用风险公允价值变动 - -
（二）将重分类进损益的其他综合收益 - -
1．权益法下可转损益的其他综合收益 - -
2．其他债权投资公允价值变动 - -
3．金融资产重分类计入其他综合收益的金额 - -
4．其他债权投资信用减值准备 - -
5．现金流量套期储备 - -
6．外币财务报表折算差额 - -
7．其他 - -
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 -901,718,379.92 448,042,133.28
归属于母公司所有者的综合收益总额 -802,652,783.79 419,619,088.67
归属于少数股东的综合收益总额 -99,065,596.13 28,423,044.61
七、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） -0.5946 0.3108
（二）稀释每股收益（元/股） -0.5946 0.3108
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70
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母公司利润表
2023 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注 本年金额 上年金额
一、营业收入 十三、（四） 184,770,858.66 159,543,126.00
减：营业成本 十三、（四） 87,553,113.96 57,556,046.38
税金及附加 1,859,472.26 1,838,782.78
销售费用 383,538.33 -
管理费用 61,122,054.39 82,529,847.22
研发费用 - -
财务费用 140,415,476.11 172,304,379.04
其中：利息费用 148,855,465.97 183,128,478.52
利息收入 11,089,823.37 12,886,259.22
加：其他收益 - -
投资收益（损失以“-”号填列） 十三、（五） 455,540,427.42 422,928,367.84
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 28,572,327.83 74,558,311.35
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 - -
净敞口套期收益（损失以“-”号填列） - -
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 201,666.67 498,630.14
信用减值损失（损失以“-”号填列） -37,254,145.11 -13,172,897.71
资产减值损失（损失以“-”号填列） -115,100,000.00 -
资产处置收益（损失以“-”号填列） - -
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 196,825,152.59 255,568,170.85
加：营业外收入 150,000.00 255,364.28
减：营业外支出 104,521.02 192,346.21
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 196,870,631.57 255,631,188.92
减：所得税费用 198,523,212.66 30,209,093.14
四、净利润（净亏损以“-”号填列） -1,652,581.09 225,422,095.78
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） -1,652,581.09 225,422,095.78
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列） - -
五、其他综合收益的税后净额 - -
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - -
1．重新计量设定受益计划变动额 - -
2．权益法下不能转损益的其他综合收益 - -
3．其他权益工具投资公允价值变动 - -
4．企业自身信用风险公允价值变动 - -
（二）将重分类进损益的其他综合收益 - -
1．权益法下可转损益的其他综合收益 - -
2．其他债权投资公允价值变动 - -
3．金融资产重分类计入其他综合收益的金额 - -
4．其他债权投资信用减值准备 - -
5．现金流量套期储备 - -
6．外币财务报表折算差额 - -
7．其他 - -
六、综合收益总额 -1,652,581.09 225,422,095.78
法定代表人： 宋 扬 主管会计工作负责人： 李 伟
分管会计机构负责人： 李 普 会计机构负责人： 高 峰
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
合并现金流量表
2023 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注 本年金额 上年金额
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 3,712,800,565.91 6,600,454,823.91
收到的税费返还 14,708,329.88 196,587,063.96
收到其他与经营活动有关的现金 五、（四十六） 424,737,885.25 398,748,050.42
经营活动现金流入小计 4,152,246,781.04 7,195,789,938.29
购买商品、接受劳务支付的现金 2,794,428,197.64 2,811,586,924.57
支付给职工以及为职工支付的现金 164,426,542.79 173,990,758.43
支付的各项税费 626,005,558.11 1,139,829,151.09
支付其他与经营活动有关的现金 五、（四十六） 494,623,310.95 754,917,548.98
经营活动现金流出小计 4,079,483,609.49 4,880,324,383.07
经营活动产生的现金流量净额 五、（四十七） 72,763,171.55 2,315,465,555.22
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 1,151,753,583.43 445,655,827.75
取得投资收益收到的现金 - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 2,100.00 1,482.52
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - -
收到其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流入小计 1,151,755,683.43 445,657,310.27
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 18,099,100.84 16,969,661.40
投资支付的现金 948,000,000.00 644,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - -
支付其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 966,099,100.84 660,969,661.40
投资活动产生的现金流量净额 185,656,582.59 -215,312,351.13
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 1,050,000.00 790,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 1,050,000.00 790,000.00
取得借款收到的现金 1,752,324,574.39 3,022,709,075.50
发行债券收到的现金 1,499,000,000.00 -
收到其他与筹资活动有关的现金 五、（四十六） 2,280,000.00 2,320,000.00
筹资活动现金流入小计 3,254,654,574.39 3,025,819,075.50
偿还债务支付的现金 3,884,421,144.13 2,586,177,592.64
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 430,756,978.87 584,546,887.42
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 4,526.86 398,424.61
支付其他与筹资活动有关的现金 五、（四十六） 108,659,748.98 92,108,762.04
筹资活动现金流出小计 4,423,837,871.98 3,262,833,242.10
筹资活动产生的现金流量净额 -1,169,183,297.59 -237,014,166.60
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 五、（四十七） -910,763,543.45 1,863,139,037.49
加：期初现金及现金等价物余额 五、（四十七） 4,476,995,296.15 2,613,856,258.66
六、期末现金及现金等价物余额 五、（四十七） 3,566,231,752.70 4,476,995,296.15
法定代表人： 宋 扬 主管会计工作负责人： 李 伟
分管会计机构负责人： 李 普 会计机构负责人： 高 峰
72
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
母公司现金流量表
2023 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注 本年金额 上年金额
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 41,867,439.88 167,611,409.91
收到的税费返还 - -
收到其他与经营活动有关的现金 2,062,451,459.37 1,731,506,245.02
经营活动现金流入小计 2,104,318,899.25 1,899,117,654.93
购买商品、接受劳务支付的现金 1,085,157,718.94 458,630,744.60
支付给职工以及为职工支付的现金 66,291,385.61 56,927,977.13
支付的各项税费 28,048,525.31 15,768,320.48
支付其他与经营活动有关的现金 1,658,615,599.41 1,742,932,567.83
经营活动现金流出小计 2,838,113,229.27 2,274,259,610.04
经营活动产生的现金流量净额 -733,794,330.02 -375,141,955.11
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 1,002,505,251.13 401,400,000.00
取得投资收益收到的现金 - 345,023,156.56
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 - 102,978.99
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - -
收到其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流入小计 1,002,505,251.13 746,526,135.55
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 2,373,325.03 5,487,645.79
投资支付的现金 800,000,000.00 600,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - -
支付其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 802,373,325.03 605,487,645.79
投资活动产生的现金流量净额 200,131,926.10 141,038,489.76
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 - -
取得借款收到的现金 472,000,000.00 822,805,000.00
发行债券收到的现金 1,499,000,000.00 -
收到其他与筹资活动有关的现金 2,280,000.00 2,320,000.00
筹资活动现金流入小计 1,973,280,000.00 825,125,000.00
偿还债务支付的现金 1,249,000,000.00 676,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 263,795,813.31 342,517,833.54
支付其他与筹资活动有关的现金 93,926,021.33 77,104,750.20
筹资活动现金流出小计 1,606,721,834.64 1,095,622,583.74
筹资活动产生的现金流量净额 366,558,165.36 -270,497,583.74
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -167,104,238.56 -504,601,049.09
加：期初现金及现金等价物余额 476,304,121.66 980,905,170.75
六、期末现金及现金等价物余额 309,199,883.10 476,304,121.66
法定代表人： 宋 扬 主管会计工作负责人： 李 伟
分管会计机构负责人： 李 普 会计机构负责人： 高 峰
73
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
合并所有者权益变动表
2023 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
本年金额
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 减：库存 其他综合 一般风 少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 未分配利润 小计
优先股 永续债 其他 股 收益 险准备
一、上年年末余额 1,349,995,046.00 484,321,623.07 2,178,265,346.05 - 3,889,267,325.61 7,901,849,340.73 567,610,856.10 8,469,460,196.83
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - -155,975.67 -155,975.67 -3,634.46 -159,610.13
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - - -
同一控制下企业合并 - - - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 1,349,995,046.00 484,321,623.07 2,178,265,346.05 3,889,111,349.94 7,901,693,365.06 567,607,221.64 8,469,300,586.70
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） -929,552,287.96 -929,552,287.96 -98,015,596.13 -1,027,567,884.09
（一）综合收益总额 -802,652,783.79 -802,652,783.79 -99,065,596.13 -901,718,379.92
（二）所有者投入和减少资本 1,050,000.00 1,050,000.00
1．所有者投入的普通股 - - - - - - - - - - - - 1,050,000.00 1,050,000.00
2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - - - -
3．股份支付计入所有者权益的金额 - - - - - - - - - - - - - -
4．其他 - -
（三）利润分配 -126,899,504.17 -126,899,504.17 -126,899,504.17
1．提取盈余公积 - - - - - - - - - - - -
2．提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - -
3．对所有者（或股东）的分配 - - - - - - - - - - -126,899,504.17 -126,899,504.17 - -126,899,504.17
4．其他 - - - - - - - - - - - - -
（四）所有者权益内部结转 - - - - - - - - - - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - - - - -
2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - - - -
6．其他 - - - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - - - - - - -
2．本期使用 - - - - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - - - - -
四、本期期末余额 1,349,995,046.00 484,321,623.07 2,178,265,346.05 2,959,559,061.98 6,972,141,077.10 469,591,625.51 7,441,732,702.61
法定代表人： 宋 扬 主管会计工作负责人： 李 伟
分管会计机构负责人： 李 普 会计机构负责人： 高 峰
74
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
合并所有者权益变动表（续）
2023 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上年金额
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 减：库存 其他综合 一般风 少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 未分配利润 小计
优先股 永续债 其他 股 收益 险准备
一、上年年末余额 1,349,995,046.00 - - - 484,321,623.07 - - - 2,110,638,717.31 - 3,700,624,233.87 7,645,579,620.25 538,796,236.10 8,184,375,856.35
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - - -
同一控制下企业合并 - - - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 1,349,995,046.00 - - - 484,321,623.07 - - - 2,110,638,717.31 - 3,700,624,233.87 7,645,579,620.25 538,796,236.10 8,184,375,856.35
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） - - - - - - - - 67,626,628.74 - 188,643,091.74 256,269,720.48 28,814,620.00 285,084,340.48
（一）综合收益总额 - - - - - - - - - - 419,619,088.67 419,619,088.67 28,423,044.61 448,042,133.28
（二）所有者投入和减少资本 - - - - - - - - - - - - 790,000.00 790,000.00
1．所有者投入的普通股 - - - - - - - - - - - - 790,000.00 790,000.00
2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - - - -
3．股份支付计入所有者权益的金额 - - - - - - - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - - 67,626,628.74 - -230,975,996.93 -163,349,368.19 -398,424.61 -163,747,792.80
1．提取盈余公积 - - - - - - - - 67,626,628.74 - -67,626,628.74 - - -
2．提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - - - -
3．对所有者（或股东）的分配 - - - - - - - - - - -163,349,368.19 -163,349,368.19 -398,424.61 -163,747,792.80
4．其他 - - - - - - - - - - - - - -
（四）所有者权益内部结转 - - - - - - - - - - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - - - - -
2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - - - -
6．其他 - - - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - - - - - - -
2．本期使用 - - - - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - - - - -
四、本期期末余额 1,349,995,046.00 - - - 484,321,623.07 - - - 2,178,265,346.05 - 3,889,267,325.61 7,901,849,340.73 567,610,856.10 8,469,460,196.83
法定代表人： 宋 扬 主管会计工作负责人： 李 伟
分管会计机构负责人： 李 普 会计机构负责人： 高 峰
75
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
母公司所有者权益变动表
2023 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
本年金额
其他权益工具
项目 减：库
股本 优先 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
永续债 其他 存股
股
1,349,995,046.0
一、上年年末余额 - - - 482,705,924.27 - - - 2,178,265,346.05 1,483,458,481.03 5,494,424,797.35
0
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - -
1,349,995,046.0
二、本年年初余额 - - - 482,705,924.27 - - - 2,178,265,346.05 1,483,458,481.03 5,494,424,797.35
0
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） - - - - - - - - - -128,552,085.26 -128,552,085.26
（一）综合收益总额 - - - - - - - - - -1,652,581.09 -1,652,581.09
（二）所有者投入和减少资本 - - - - - - - - - - -
1．所有者投入的普通股 - - - - - - - - - - -
2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - -
3．股份支付计入所有者权益的金额 - - - - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - - - -126,899,504.17 -126,899,504.17
1．提取盈余公积 - - - - - - - - - - -
2．对所有者（或股东）的分配 - - - - - - - - - -126,899,504.17 -126,899,504.17
3．其他 - - - - - - - - - - -
（四）所有者权益内部结转 - - - - - - - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - -
2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - -
6．其他 - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - - - -
2．本期使用 - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - -
1,349,995,046.0
四、本期期末余额 - - - 482,705,924.27 - - - 2,178,265,346.05 1,354,906,395.77 5,365,872,712.09
0
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分管会计机构负责人： 李 普 会计机构负责人： 高 峰
76
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
母公司所有者权益变动表（续）
2023 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上年金额
项目 其他权益工具
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他
1,489,012,382.1
一、上年年末余额 1,349,995,046.00 - - - 482,705,924.27 - - - 2,110,638,717.31 5,432,352,069.76
8
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - -
1,489,012,382.1
二、本年年初余额 1,349,995,046.00 - - - 482,705,924.27 - - - 2,110,638,717.31 5,432,352,069.76
8
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） - - - - - - - - 67,626,628.74 -5,553,901.15 62,072,727.59
（一）综合收益总额 - - - - - - - - - 225,422,095.78 225,422,095.78
（二）所有者投入和减少资本 - - - - - - - - - - -
1．所有者投入的普通股 - - - - - - - - - - -
2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - -
3．股份支付计入所有者权益的金额 - - - - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - - 67,626,628.74 -230,975,996.93 -163,349,368.19
1．提取盈余公积 - - - - - - - - 67,626,628.74 -67,626,628.74 -
2．对所有者（或股东）的分配 - - - - - - - - - -163,349,368.19 -163,349,368.19
3．其他 - - - - - - - - - - -
（四）所有者权益内部结转 - - - - - - - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - -
2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - -
6．其他 - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - - - -
2．本期使用 - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - -
1,483,458,481.0
四、本期期末余额 1,349,995,046.00 - - - 482,705,924.27 - - - 2,178,265,346.05 5,494,424,797.35
3
法定代表人： 宋 扬 主管会计工作负责人： 李 伟
分管会计机构负责人： 李 普 会计机构负责人： 高 峰
77
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
深圳市振业(集团)股份有限公司
二○二三年度财务报表附注
（除特殊注明外，金额单位均为人民币元）
一、 公司基本情况
深圳市振业(集团)股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）系于 1989 年 5 月经深圳市人民政府批
准注册成立。公司的企业法人营业执照注册号：91440300618831041G。1992 年 4 月 27 日，经中国
人民银行深圳分行以深银复字(1992)第 059 号文批准，本公司发行 A 股于深圳证券交易所上市。
截至 2023 年 12 月 31 日止，本公司累计发行股本总数 1,349,995,046 股，注册资本为 1,349,995,046.00
元。注册地：深圳市罗湖区桂园街道宝安南路 2014 号振业大厦 A 座 31 层。
本公司实际从事的主要经营活动为：土地开发、房产销售、租赁、代建服务及物业管理等。
本公司的实际控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
本财务报表业经公司董事会于 2024 年 4 月 25 日批准报出。
二、 财务报表的编制基础
(一) 编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应
用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委
员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。
(二) 持续经营
本财务报表以持续经营为基础编制。
三、 重要会计政策及会计估计
(一) 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2023 年 12 月 31 日
的合并及母公司财务状况以及 2023 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
(二) 会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计年
度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(三) 营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司正常营业
78
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
周期通常大于 12 个月，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
(四) 记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生
(五) 重要性标准确定方法和选择依据
项目 重要性标准
重要的非全资子公司 子公司总资产占本集团合并总资产 10%以上
单家联合营公司本年按权益法核算确认的投资收益占本集团
重要的合营企业或联营企业
合并净利润 10%以上
金额超过 100 万元（含 100 万元）的应收账款、超过 1,000 万
重要的应收款项
元（含 1,000 万元）的其他应收款
重要预付款项 金额超过 1,000 万元（含 1,000 万元）
重要应付账款 金额超过 5,000 万元（含 5,000 万元）
合同负债重大变动 金额超过 10,000 万元（含 10,000 万元）
重要合同负债 金额超过 10,000 万元（含 10,000 万元）
重要其他应付款 金额超过 10,000 万元（含 10,000 万元）
(六) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成
的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在
合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本
公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买
方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资
产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、
负债及或有负债在购买日按公允价值计量。
为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性证券
的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(七) 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法
1、 控制的判断标准
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公司拥
有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的
权力影响其回报金额。
2、 合并程序
本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集
79
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响
予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政
策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必
要的调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中所
有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分
担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股
东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期
末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目
进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股
权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认
有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负
债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的
股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资
收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算
下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。
（2）处置子公司
①一般处理方法
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其
在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按
原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差
额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综
合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的
条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务
报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的
股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开
始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积
中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间
的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调
整留存收益。
(八) 合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业。
共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
(九) 现金及现金等价物的确定标准
现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款。
现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小
的投资。
(十) 外币业务和外币报表折算
1、 外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与
购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，
均计入当期损益。
2、 外币财务报表的折算
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利
润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的
即期汇率折算。
处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期
损益。
(十一) 金融工具
本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。
1、 金融工具的分类
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类
为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类
为以摊余成本计量的金融资产：
－ 业务模式是以收取合同现金流量为目标；
－ 合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类
为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：
－ 业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；
－ 合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发
行者的角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余
所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如果能
够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计
量的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债：
（1）该项指定能够消除或显著减少会计错配；
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（2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融
资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告；
（3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，按
公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以及本
公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他债权
投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行
后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入
其他综合收益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，按
公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，
公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非流
动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进
行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公允
价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值
变动计入当期损益。
终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
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（6）以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付债
券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
3、 金融资产终止确认和金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：
－ 收取金融资产现金流量的合同权利终止；
－ 金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
－ 金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
但是未保留对金融资产的控制。
本公司与交易对手方修改或者重新议定合同而且构成实质性修改的，则终止确认原金融资产，同时
按照修改后的条款确认一项新金融资产。
发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融
资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，
将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产
为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未
终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的
金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
4、 金融负债终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权
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人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款
实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同
时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资
产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该
金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非
现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采
用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其
他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相
一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可
行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、 金融工具减值的测试方法及会计处理方法
本公司对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债
务工具）和财务担保合同等以预期信用损失为基础进行减值会计处理。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违
约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金
额，确认预期信用损失。
对于由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是否包含重
大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
对于由《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，本公司选择始终按照相当
于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
对于其他金融工具，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动
情况。
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金
融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著
增加。通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该
金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并
未显著增加。
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如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预
期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司
按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增
加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产（债务工具），在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且
不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
(十二) 应收款项
对于应收款项，本公司按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
1、 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
公司将金额为人民币 100 万元（含 100 万元）以上的应收账款确认为单项金额重大的应收账款；将期
末余额大于 1,000 万元（含 1,000 万元）的其他应收款分类为单项金额重大的其他应收款。本公司对单
项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风
险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似
信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。
2、 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款
项；已无法与债务人取得联系并且无第三方追偿人；有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务
的应收款项等，单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于
其账面价值的差额，确认减值损失，计提减值准备。
3、 按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法
（1）信用风险特征组合的确定依据
本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信用风险特征的相似性
和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期
金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量测算相关。
不同组合的确定依据：
项目 确定依据
账龄组合 以应收款项的账龄作为信用风险特征划分组合
集团内关联方组合 与本公司的关联关系
（2）根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法
整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经济状
况、当前的经济状况与本公司所认为的预计存续期内的经济状况。
不同组合计提坏账准备的计提方法：
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项目 确定依据
账龄组合 按整个存续期信用损失率计提坏账准备
集团内关联方组合 合并范围内关联方未发生减值按 5%计提
组合中，采用整个存续期信用损失率计提坏账准备的组合计提方法
账龄 应收账款信用损失率（%） 其他应收款信用损失率（%）
1 年以内（含 1 年） 5 5
1-2 年（含 2 年） 10 10
2-3 年（含 3 年） 30 30
3-5 年 50 50
5 年以上 80 80
(十三) 存货
1、 存货的分类和成本
存货分类为：完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。
完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟
开发产品是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。拟开发产品在项目整体开发时，
全部转入在建开发产品；在项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地
仍保留在拟开发产品当中。
2、 发出存货的计价方法
存货在取得时按实际成本计价，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资
本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本。
开发产品的发出按照个别认定法计价。
3、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
4、 存货跌价准备的确认标准和计提方法
可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存
货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值的，应当计
提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账
面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
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5、 公共配套设施费的核算方法
按实际完工成本计入在建开发产品，如果一个配套设施存在多个房地产项目受益，则根据其可销售面
积按比例分摊。房地产项目完工时根据预计发生成本计入完工开发产品。
(十四) 合同资产
1、 合同资产的确认方法及标准
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已
向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示
为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间
流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。
2、 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“（五）6、金融工具减值的测试方法
及会计处理方法”。
(十五) 持有待售和终止经营
1、 持有待售
主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回
其账面价值的，划分为持有待售类别。
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在
一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。
划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）或处置组，
其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，
减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
2、 终止经营
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本公司处置或被本公
司划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的
一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
持续经营损益和终止经营损益在利润表中分别列示。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处
置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，本公司在当期财务报表中，将原来作为持
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续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。
(十六) 长期股权投资
1、 共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权
的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位
净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一
起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企
业。
2、 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益
在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初
始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不
足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原
则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得
股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为长期
股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原
持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。
（2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
3、 后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时实际
支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发
放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成
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本。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其
他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应
享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分
配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面价值并计入
所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时被投
资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润
和其他综合收益等进行调整后确认。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部分，
予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未
实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。
公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值
以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以
后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他综合
收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有者权益变动按
比例结转入当期损益。
因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法核算
而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对
被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益
法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相
关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结转入当
期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控
制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综
合收益和其他所有者权益变动全部结转。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一项处
置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的
股权对应得长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失
控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。
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(十七) 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、
持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建
筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投
资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑物
采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。
(十八) 固定资产
1、 固定资产的确认和初始计量
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形
资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入固定
资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。
2、 折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法。分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折
旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年
限确定折旧额。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择
不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 5 2.375-4.75
机器设备 年限平均法 10 5 9.50
办公及电子设备 年限平均法 5 5 19.00
运输工具 年限平均法 5 5 19.00
其他设备 年限平均法 5 5 19.00
3、 固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产
出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
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(十九) 借款费用
1、 借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相
关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销
售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不
包括在内。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非
现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，则借
款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可
销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资
产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，
减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确
定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分
的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金
额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。
在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的
成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。
(二十) 长期资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有
限的无形资产、油气资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结
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果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为
资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值
准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的
资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产，无论是
否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊
至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资
产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合
存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相
关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，
比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组
或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账
面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
(二十一) 长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目
不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(二十二) 合同负债
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已
收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和
合同负债以净额列示。
(二十三) 职工薪酬
1、 短期薪酬的会计处理方法
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职
工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其中，非
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货币性福利按照公允价值计量。
2、 设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会
计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资
产成本。此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的企业年金计划/补充养老保险基金。本公司按
职工工资总额的一定比例向年金计划/当地社会保险机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成
本。
3、 辞退福利的会计处理方法
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期
损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及
支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(二十四) 预计负债
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币
时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的
中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产
单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最
佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
(二十五) 收入
1、 收入确认和计量所采用的会计政策
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商
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品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务
的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的
交易价格计量收入。
交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的
款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，
并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等
因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金
额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或
服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易
价格与合同对价之间的差额。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：
客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今
已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度
不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当履约
进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认
收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断
客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：
本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。
本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主
要风险和报酬。
客户已接受该商品或服务等。
本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公
司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，
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本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权
收取的佣金或手续费的金额确认收入。
2、 按照业务类型披露具体收入确认方式及计量方法
（1）房产销售
本公司的房产销售属于在某一时点履行履约义务，在同时满足以下四个条件时确认收入：
①房地产项目完工，并完成竣工验收；②已签订销售合同；③一次性付款或分期付款方式的，已收
讫全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；④按照销售合同约定的要求
办妥了入伙手续。
（2）物业出租
按合同或者协议的约定应收租金金额在租赁期内各个期间按直线法确认为营业收入。
（3）提供劳务
根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，已完成劳务的进度通常按照投入法确定。当本公司
从事的工作或发生的投入是在整个履约期间内平均发生时，本公司按照直线法确认收入。
(二十六) 合同成本
合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足
下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：
该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。
该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于合同
取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确
认为资产减值损失：
1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提的减
值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回
日的账面价值。
(二十七) 政府补助
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助和与
收益相关的政府补助。
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与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收
益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值
计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
政府补助采用总额法：
（1）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期
计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收
益余额转入资产处置当期的损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
（2）与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相
关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以
区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
本公司将与本公司日常活动相关的政府补助按照经济业务实质计入其他收益或冲减相关成本费用；将
与本公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计
入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
(二十八) 递延所得税资产和递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)的交
易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算
确认。
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的
应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣
亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：
商誉的初始确认；
既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)，且初始确认的资产和
负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交易或事项。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本公司
能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联
营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来
很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清
偿相关负债期间的适用税率计量。
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资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的
应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足
够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资
产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：
纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者
是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的
纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
(二十九) 租赁
1、 本公司作为承租人
（1）使用权资产
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用权资产
按照成本进行初始计量。该成本包括：
租赁负债的初始计量金额；
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
本公司发生的初始直接费用；
本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态
预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。
本公司后续采用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权
的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿
命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照本附注“三、（二十）长期资产减值”所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，并对
已识别的减值损失进行会计处理。
（2）租赁负债
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负债按照
尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：
固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
取决于指数或比率的可变租赁付款额；
根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；
购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；
行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。
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本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量
借款利率作为折现率。
本公司按照上述利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使
用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：
当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情况
与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负
债；
当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款额的指数
或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但是，
租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。
（3）短期租赁和低价值资产租赁
本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债的，将相关的租赁付款额在
租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。
（4）租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的对
价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终
止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公
司相应调整使用权资产的账面价值。
2、 本公司作为出租人
在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，
但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁
以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。
（1）经营租赁会计处理
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本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为
租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认
相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租
赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按照《企业
会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。
（2）融资租赁会计处理
本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资
产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
(三十) 重要会计政策和会计估计的变更
1、 重要会计政策变更
执行《企业会计准则解释第 16 号》的规定。
财政部于 2022 年 11 月 30 日公布了《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔2022〕31 号，以下简称
“解释第 16 号”），其中“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的
会计处理”的规定自 2023 年 1 月 1 日起施行。
解释第 16 号规定，对于不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可
抵扣亏损）、且初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交
易（包括承租人在租赁期开始日初始确认租赁负债并计入使用权资产的租赁交易，以及因固定资产
等存在弃置义务而确认预计负债并计入相关资产成本的交易等单项交易），不适用豁免初始确认递延
所得税负债和递延所得税资产的规定，企业在交易发生时应当根据《企业会计准则第 18 号——所得
税》等有关规定，分别确认相应的递延所得税负债和递延所得税资产。
对于在首次施行该规定的财务报表列报最早期间的期初至施行日之间发生的适用该规定的单项交易，
以及财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及
确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，
企业应当按照该规定进行调整。
本公司自 2023 年 1 月 1 日起执行该规定，执行该规定的主要影响如下：
影响金额
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目
合并 母公司
所得税费用 159,610.13 -
执行《企业会计准则解释第 16 号》
159,610.13 -
“关于单项交易产生的资产和负 递延所得税负债
债相关的递延所得税不适用初始 未分配利润 -155,975.67 -
确认豁免的会计处理”的规定
少数股东权益 -3,634.46 -
四、 税项
(一) 主要税种和税率
税种 计税依据 税率
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税种 计税依据 税率
增值税 销售货物或提供应税劳务 9%、6%、5%、3%
有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权产
土地增值税 30-60%
生的增值额
城市维护建设税 应缴流转税税额 5%、7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育费附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税（注） 应纳税所得额 25%、20%
(二) 税收优惠
注：根据 2022 年第 13 号《关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》、税务总局公告 2023 年
第 6 号《财政部 税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》，子公司为小型微利企
业的，自 2023 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%
计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；自 2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，年应
纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳
企业所得税。
五、 合并财务报表项目注释
(一) 货币资金
项目 本年年末数 上年年末数
库存现金 955.85 955.85
银行存款 3,797,848,250.68 4,476,994,340.30
其他货币资金 54,987,656.11 87,572,215.48
大额存单应收利息 3,711,111.11 -
合计 3,856,547,973.75 4,564,567,511.63
1、本年年末银行存款中包括代建项目代收代付账户资金 231,617,453.83 元；其他货币资金中包括为购房客户
提供按揭担保支付的保证金 13,540,324.83 元, 保函保证金 35,135,607.33 元，诉讼冻结资金 6,311,723.95 元；
大额存单应收利息 3,711,111.11 元，以上款项因无法随时支取，未将其认定为现金及现金等价物。
2、本年末无存放在境外且资金汇回受到限制的款项。
3、公司本年末所有权受限货币资金的情况详见本附注“五、（十六）”。
(二) 交易性金融资产
项目 本年年末数 上年年末数
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 - 200,498,630.14
其中：债务工具投资 - -
权益工具投资 - -
衍生金融资产 - -
其他 - 200,498,630.14
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项目 本年年末数 上年年末数
合计 - 200,498,630.14
(三) 应收账款
1、 应收账款按账龄披露
账龄 本年年末数 上年年末数
1 年以内（含 1 年） 32,369,809.47 26,192,508.42
1-2 年（含 2 年） 10,900,506.37 5,759,514.97
2-3 年（含 3 年） 2,586,082.85 679,970.00
3-4 年（含 4 年） 95,720.00 469,619.00
4 至 5 年（含 5 年） 422,758.00 781,971.00
5 年以上 1,351,298.62 585,995.62
小计 47,726,175.31 34,469,579.01
减：坏账准备 5,712,034.20 4,491,665.76
合计 42,014,141.11 29,977,913.25
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2、 按坏账计提方法分类披露
本年年末数 上年年末数
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计提比 账面价值 计提比 账面价值
金额 比例（%） 金额 金额 比例（%） 金额
例（%） 例（%）
按单项计提坏账准备 1,932,226.62 4.05 1,932,226.62 100.00 - 1,932,226.62 5.61 1,932,226.62 100.00 -
其中：
单项重大 1,001,890.00 51.85 1,001,890.00 100.00 - 1,001,890.00 51.85 1,001,890.00 100.00 -
单项不重大 930,336.62 48.15 930,336.62 100.00 - 930,336.62 48.15 930,336.62 100.00 -
按信用风险特征组合计
45,793,948.69 95.95 3,779,807.58 8.25 42,014,141.11 32,537,352.39 94.39 2,559,439.14 7.87 29,977,913.25
提坏账准备
其中：
账龄组合 45,793,948.69 100.00 3,779,807.58 8.25 42,014,141.11 32,537,352.39 100.00 2,559,439.14 7.87 29,977,913.25
合计 47,726,175.31 100.00 5,712,034.20 11.97 42,014,141.11 34,469,579.01 100.00 4,491,665.76 13.03 29,977,913.25
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其中：按账龄组合计提：
本年年末数 上年年末数
名称 计提比 计提比
应收账款 坏账准备 应收账款 坏账准备
例（%） 例（%）
1 年以内（含 1 年） 32,369,809.47 1,618,490.47 5.00 26,192,508.42 1,309,625.44 5.00
1-2 年（含 2 年） 10,900,506.37 1,090,050.64 10.00 4,757,624.97 475,762.50 10.00
2-3 年（含 3 年） 1,584,192.85 475,257.88 30.00 679,970.00 203,991.00 30.00
3-4 年（含 4 年） 95,720.00 47,860.00 50.00 469,619.00 234,809.50 50.00
4 至 5 年（含 5 年） 422,758.00 211,378.99 50.00 49,511.00 24,755.50 50.00
5 年以上 420,962.00 336,769.60 80.00 388,119.00 310,495.20 80.00
合计 45,793,948.69 3,779,807.58 8.25 32,537,352.39 2,559,439.14 7.87
3、 本年计提、转回或收回的坏账准备情况
本年变动金额
类别 上年年末数 本年年末数
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 4,491,665.76 1,220,368.44 - - - 5,712,034.20
合计 4,491,665.76 1,220,368.44 - - - 5,712,034.20
4、 应收账款信用损失准备变动情况
第一阶段 第二阶段
坏账准备 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
(未发生信用减值) (已发生信用减值)
本年年初数 2,559,439.14 1,932,226.62 4,491,665.76
转入已发生信用减值 - - -
转回未发生信用减值 - - -
本年计提预期信用损失 1,220,368.44 - 1,220,368.44
本年转回预期信用损失 - - -
合并范围变动等其他原因的影 - - -
响
本年核销应收账款金额 - - -
本年年末数 3,779,807.58 1,932,226.62 5,712,034.20
5、 本年未发生核销的应收账款
6、 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款
占余额的 坏账准备本年
单位名称 款项性质 本年年末数 账龄
比例（%） 年末数
深圳市南山区建筑工务署 代建收入 15,161,018.84 3 年以内 31.77 1,174,444.40
深圳市福田区建筑工务署 代建收入 6,834,075.59 2 年以内 14.32 506,664.23
深圳市深燃智慧燃气有限公司 代建收入 3,999,600.05 2 年以内 8.38 249,975.01
深圳市南山区城市管理和综合
代建收入 2,784,100.31 2 年以内 5.83 152,015.27
执法局
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占余额的 坏账准备本年
单位名称 款项性质 本年年末数 账龄
比例（%） 年末数
深圳市罗湖区东门街道办事处 代建收入 2,510,359.46 1 年以内 5.26 125,517.97
合计 31,289,154.25 65.56 2,208,616.88
(四) 预付款项
本年年末数 上年年末数
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 4,131,182.88 4.96 7,256,973.29 6.47
1至2年 316,378.79 0.38 - -
2至3年 - - - -
3 年以上 78,895,000.00 94.66 104,895,000.00 93.53
合计 83,342,561.67 100.00 112,151,973.29 100.00
账龄超过一年且金额重要的预付款项 78,895,000.00 元，为预付广东惠州惠阳经济开发区管
理委员会土地征用补偿费、拆迁费等土地储备整理资金，因尚未完成相关手续，该款项尚未
结算。
(五) 其他应收款
项目 本年年末数 上年年末数
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款项 53,834,244.44 59,526,145.88
合计 53,834,244.44 59,526,145.88
1、 其他应收款项按账龄披露
账龄 本年年末数 上年年末数
1 年以内（含 1 年） 22,682,512.21 15,288,975.40
1 至 2 年（含 2 年） 4,299,876.74 35,748,079.17
2 至 3 年（含 3 年） 31,156,755.63 2,242,695.42
3 至 4 年（含 4 年） 2,000,781.62 6,124,852.91
4 至 5 年（含 5 年） 2,924,653.57 5,787,639.10
5 年以上 39,619,740.64 34,286,198.03
小计 102,684,320.41 99,478,440.03
减：坏账准备 48,850,075.97 39,952,294.15
合计 53,834,244.44 59,526,145.88
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2、 按坏账计提方法分类披露
本年年末数 上年年末数
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例 计提比 账面价值 比例 计提比 账面价值
金额 金额 金额 金额
（%） 例（%） （%） 例（%）
按单项计提坏账准备 28,450,214.93 27.71 26,116,839.05 91.80 2,333,375.88 27,178,336.92 27.32 22,252,955.78 81.88 4,925,381.14
其中：
单项重大 - - - - - - - - - -
单项不重大 28,450,214.93 100.00 26,116,839.05 91.80 2,333,375.88 27,178,336.92 100.00 22,252,955.78 81.88 4,925,381.14
按信用风险特征组合
74,234,105.48 72.29 22,733,236.92 30.62 51,500,868.56 72,300,103.11 72.68 17,699,338.37 24.48 54,600,764.74
计提坏账准备
其中：
账龄组合 74,234,105.48 100.00 22,733,236.92 30.62 51,500,868.56 72,300,103.11 100.00 17,699,338.37 24.48 54,600,764.74
合计 102,684,320.41 100.00 48,850,075.97 47.57 53,834,244.44 99,478,440.03 100.00 39,952,294.15 40.16 59,526,145.88
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其中：本年末单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款：
本年年末数
名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提依据
（%）
代偿还按揭贷款及利息 23,333,758.85 21,000,382.97 90.00% 预计无法全额收回
墙体保证金 1,804,110.09 1,804,110.09 100.00% 预计无法收回
代垫水电费 1,301,988.85 1,301,988.85 100.00% 预计无法收回
自然人 1,260,000.00 1,260,000.00 100.00% 预计无法收回
其他 750,357.14 750,357.14 100.00% 预计无法收回
合计 28,450,214.93 26,116,839.05
其中：本年末按账龄组合计提坏账准备的其他应收款：
本年年末数 上年年末数
账龄 计提比 计提比
其他应收款项 坏账准备 其他应收款项 坏账准备
例（%） 例（%）
1 年以内
22,682,512.21 1,134,125.65 5.00 15,288,975.40 764,448.74 5.00
（含 1 年）
1-2 年（含
4,299,876.74 429,987.67 10.00 35,748,079.17 3,574,807.92 10.00
2 年）
2-3 年（含
30,993,541.69 9,298,062.51 30.00 2,242,695.42 672,808.63 30.00
3 年）
3-4 年（含
1,825,639.90 912,819.95 50.00 2,642,392.36 1,321,196.19 50.00
4 年）
4 至 5 年
1,959,289.36 979,644.68 50.00 5,787,639.10 2,893,819.55 50.00
（含 5 年）
5 年以上 12,473,245.58 9,978,596.46 80.00 10,590,321.66 8,472,257.34 80.00
合计 74,234,105.48 22,733,236.92 30.62 72,300,103.11 17,699,338.37 24.48
3、 本年计提、转回或收回的坏账准备情况
本年变动金额
类别 上年年末数 转销或核 本年年末数
计提 收回或转回 其他变动
销
坏账准备 39,952,294.15 9,526,310.16 628,528.34 - - 48,850,075.97
合计 39,952,294.15 9,526,310.16 628,528.34 - - 48,850,075.97
4、 其他应收款信用损失准备变动情况如下
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
未来 12 个月预期信
用损失(未发生信用 用损失(已发生信用
用损失
减值) 减值)
上年年末余额 17,699,338.37 - 22,252,955.78 39,952,294.15
上年年末余额在本年 - - - -
--转入第二阶段 - - - -
--转入第三阶段 -3,863,883.27 - 3,863,883.27 -
--转回第二阶段 - - - -
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第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
未来 12 个月预期信
用损失(未发生信用 用损失(已发生信用
用损失
减值) 减值)
--转回第一阶段 - - - -
本年计提 9,526,310.16 - - 9,526,310.16
本年转回 628,528.34 - 628,528.34
其他变动 - - - -
年末余额 22,733,236.92 - 26,116,839.05 48,850,075.97
5、 本年未发生核销的其他应收款
6、 按款项性质分类情况
款项性质 本年年末余额 上年年末余额
押金及保证金 23,894,102.69 17,275,808.64
代垫款 70,952,379.07 71,768,238.47
往来款 6,285,203.49 8,817,729.13
其他 1,552,635.16 1,616,663.79
合计 102,684,320.41 99,478,440.03
7、 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款项情况
占其他应
坏账准备本年
单位名称 款项性质 本年年末数 账龄 收款余额
年末数
的比例(%)
牛进才 代偿还按揭贷款及利息 5,483,582.23 5 年以上 5.34 4,935,224.01
白小艳 代偿还按揭贷款及利息 4,713,214.02 5 年以上 4.59 4,241,892.62
刘婧 代偿还按揭贷款及利息 4,546,136.00 5 年以上 4.43 4,091,522.40
邱向龙 杜青鱼 代偿还按揭贷款及利息 4,397,993.65 5 年以上 4.28 3,958,194.29
南京地铁小镇开
发建设集团有限 押金及保证金 3,500,000.00 2 年至 3 年 3.41 1,050,000.00
公司
合计 22,640,925.90 22.05 18,276,833.32
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(六) 存货
1、 存货分类
本年年末数 上年年末数
项目 其中：借款费用资 其中：借款费用资
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
本化金额 本化金额
完工开发产品 2,692,820,061.68 67,844,295.80 147,804,199.55 2,545,015,862.13 2,554,275,404.11 84,943,527.50 72,756,151.96 2,481,519,252.15
在建开发产品 14,544,657,703.68 271,685,092.55 798,431,026.76 13,746,226,676.92 13,535,595,591.60 159,045,793.04 44,301,300.00 13,491,294,291.60
拟开发产品 743,452,276.12 - - 743,452,276.12 870,858,199.56 - - 870,858,199.56
合计 17,980,930,041.48 339,529,388.35 946,235,226.31 17,034,694,815.17 16,960,729,195.27 243,989,320.54 117,057,451.96 16,843,671,743.31
注：本公司本年度用于确定存货资本化借款费用的平均利率为 4.39%。
109
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
2、 完工开发产品明细情况
项目名称 竣工时间 上年年末数 本年增加金额 本年减少金额 本年年末数
新城花园 52,717,054.22 - - 52,717,054.22
振业峦山谷花园一期 2010 年 11 月 2,241,683.53 - - 2,241,683.53
振业峦山谷花园二期 2014 年 11 月 795,735.85 - - 795,735.85
振业城四-五期 2011 年 3 月 811,573.87 - - 811,573.87
振业城六-七期 2013 年 3 月 1,416,266.26 - - 1,416,266.26
景州大厦 1,931,835.29 - - 1,931,835.29
振业.天颂 2019 年 1 月 195,226,646.59 - 5,234,223.24 189,992,423.35
东莞松湖雅苑 2016 年 10 月 16,583,159.92 - 117,412.62 16,465,747.30
深汕振业时代花园一
2020 年 10 月 18,810,433.03 - 1,571,474.84 17,238,958.19
期
深汕振业时代花园二
2022 年 12 月 372,564,101.48 - 145,052,360.12 186,590,402.76
期
深汕振业时代花园一
2020 年 10 月 - 1,575,005.39 - 1,575,005.39
期幼儿园
深汕振业时代花园二
2022 年 6 月 - 14,252,981.40 - 14,252,981.40
期幼儿园
天津新博园 2013 年 10 月 36,907,037.88 - 4,229,795.67 32,677,242.21
天津铂雅轩 2017 年 10 月 31,244,019.06 - 1,922,615.31 29,321,403.75
天津启春里 2016 年 12 月 90,352,857.36 - 2,734,208.10 87,618,649.26
惠阳振业城二期（GH
2011 年 12 月 7,585,499.25 - 739,510.12 6,845,989.13
组团）
惠阳振业城二期（D
2013 年 11 月 5,970,425.87 - 5,970,425.87 -
组团）
惠阳振业城 Q 组团 2018 年 9 月 29,959,816.14 - 4,117,692.89 25,842,123.25
惠阳振业城商务中心 2015 年 7 月 118,564,675.04 - - 118,564,675.04
惠阳振业城小学 2012 年 9 月 49,239,745.07 3,638,930.42 - 52,878,675.49
北海宝丽一期 1995 年 60,135.81 - - 60,135.81
振业中央华府（北海） 2009 年 3 月 517,292.83 - - 517,292.83
振业启航城 2021 年 3 月 354,488,801.51 20,879,067.27 28,296,984.17 347,070,884.61
振业青秀山 1 号 2012 年 1 月 7,935,800.92 234,229.00 - 8,170,029.92
广西振业尚府 2016 年 11 月 41,713,630.89 - - 41,713,630.89
振业邕江雅苑 2018 年 12 月 13,569,264.45 - 349,472.55 13,219,791.90
天津津海御湖（3-12
2023 年 11 月 - 509,904,205.24 475,165,982.72 34,738,222.52
栋）
长沙振业城一期 2015 年 11 月 4,327,018.69 43,094.00 96,572.98 4,273,539.71
长沙振业城二期 2018 年 4 月 38,238,525.75 1,298,708.00 3,975,419.83 35,561,813.92
长沙振业城二期剩余
2022 年 12 月 26,091,236.73 - 22,935,082.33 3,156,154.40
组团
长沙振业城三期 2021 年 2 月 153,407,628.93 1,483,910.00 31,231,771.90 123,659,767.03
长沙振业城四期 2023 年 9 月 - 581,663,673.77 518,612,236.69 63,051,437.08
西安振业泊墅一期 2012 年 6 月 30,408,522.92 - 3,951,400.00 26,457,122.92
西安振业泊墅二期 A
2014 年 9 月 131,761,621.76 - 21,375,762.44 110,385,859.32
组团
西安振业泊墅二期 B
2015 年 11 月 39,372,294.95 - 1,871,840.74 37,500,454.21
组团
西安振业泊岸 2019 年 12 月 90,136,664.72 - 6,540,762.75 83,595,901.97
西安振业泊樾府 2023 年 11 月 - 756,228,045.25 187,445,258.33 568,782,786.92
深河湾一期 2022 年 4 月 99,005,202.60 - 44,169,420.53 54,835,782.07
清溪雅苑 2022 年 8 月 490,319,194.94 - 194,028,166.83 296,291,028.11
合计 2,554,275,404.11 1,891,201,849.74 1,711,735,853.57 2,692,820,061.68
3、 在建开发产品明细情况
110
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额 本年年末数 上年年末数
广州振业天成 2021 年 11 月 2024 年 11 月 3,739,247,870.32 3,258,497,183.14 2,887,136,984.25
振业新城翡丽铂湾 2021 年 9 月 2024 年 5 月 3,344,087,700.00 3,068,968,639.74 2,891,305,754.73
新城振业铭著风华 2021 年 8 月 2024 年 5 月 2,842,600,600.00 2,494,489,347.68 2,358,787,031.61
光明新湖 2023 年 9 月 2026 年 12 月 1,785,010,000.00 1,094,301,502.68 -
天津津海御湖 2020 年 5 月 2024 年 8 月 1,821,954,600.00 1,053,526,580.24 1,273,317,322.30
广州振业学府里 2021 年 10 月 2025 年 6 月 1,128,329,285.00 974,317,472.82 963,619,422.25
惠阳振业城二期 U 组团 2020 年 12 月 2024 年 7 月 1,249,179,400.00 898,331,140.85 803,208,840.62
振业悦江府 2022 年 3 月 2024 年 6 月 843,340,729.11 754,983,351.24 650,410,607.92
博文雅苑 2022 年 12 月 2025 年 3 月 862,870,000.00 503,409,917.36 431,289,377.25
深河湾二期 2021 年 8 月 2024 年 9 月 380,000,000.00 271,379,298.44 221,842,145.09
长沙振业城五期 2024 年 1 月 2026 年 5 月 736.982.649.50 172,453,269.49 -
长沙振业城四期 2021 年 7 月 2023 年 9 月 695,858,744.51 - 486,957,340.30
西安振业泊樾府 2021 年 4 月 2023 年 11 月 798,620,000.00 - 567,720,765.28
合计 14,544,657,703.68 13,535,595,591.60
4、 拟开发产品明细
项目 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 本年年末数 上年年末数
惠阳振业城 K 组团 暂无 暂无 暂无 219,889,780.22 212,233,740.26
惠阳振业城 R 组团 暂无 暂无 暂无 179,107,329.98 165,418,740.27
惠阳振业城二期-F1 组
暂无 暂无 暂无 125,026,586.02 119,302,641.73
团
深河湾三期 暂无 暂无 暂无 114,524,642.41 138,816,073.40
长沙振业城六期 暂无 暂无 暂无 67,967,024.80 67,558,173.79
惠阳振业城 M 组团 暂无 暂无 暂无 19,024,240.62 18,446,804.33
惠阳振业城 E1 组团 暂无 暂无 暂无 15,223,231.32 14,665,425.61
惠阳振业城水厂重叠
暂无 暂无 暂无 2,055,520.00 2,055,520.00
地块
海乐花园棚户区改造项
暂无 暂无 暂无 633,920.75 -
目一期
长沙振业城五期 暂无 暂无 暂无 - 132,361,080.17
合计 743,452,276.12 870,858,199.56
5、 存货跌价准备
本年增加金额 本年减少金额
项目 上年年末数 本年年末数
计提 其他(注) 转回或转销 其他(注)
完工开发产品 72,756,151.96 44,037,283.85 44,301,300.00 13,290,536.26 - 147,804,199.55
在建开发产品 44,301,300.00 798,431,026.76 - - 44,301,300.00 798,431,026.76
拟开发产品 - - - - - -
合计 117,057,451.96 842,468,310.61 44,301,300.00 13,290,536.26 44,301,300.00 946,235,226.31
注：本年在建开发产品因完工转入完工开发产品，对应的存货跌价准备作相应结转。
111
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(七) 其他流动资产
项目 本年年末数 上年年末数
预缴增值税 221,603,299.28 148,243,315.81
预缴土地增值税 181,833,693.49 119,347,482.03
待抵扣增值税 155,375,726.46 95,279,698.93
合同取得成本 104,177,740.35 71,197,913.57
预缴企业所得税 17,903,366.72 4,330,587.63
预缴城建税 16,730,121.08 10,086,793.57
预缴教育费附加 13,176,776.55 8,053,312.46
预缴营业税 3,638,141.87 1,166,441.23
预缴堤围费及其他 2,599,447.13 2,582,166.02
合计 717,038,312.93 460,287,711.25
注：2023 年 12 月 31 日，本集团确认合同取得成本 104,177,740.35 元，系房产销售佣金。
(八) 长期股权投资
减值准备本 本年 本年 减值准备本
被投资单位 本年年初数 本年年末数
年年初数 增加 减少 年年末数
1．其他股权投资
天津振业化工实业有限公司 4,500,000.00 4,500,000.00 - - 4,500,000.00 4,500,000.00
深圳市振业贸易发展有限公
1,384,076.29 1,384,076.29 - - 1,384,076.29 1,384,076.29
司
深圳市建设（集团）公司金
490,434.54 490,434.54 - - 490,434.54 490,434.54
属结构制品厂
小计 6,374,510.83 6,374,510.83 - - 6,374,510.83 6,374,510.83
合计 6,374,510.83 6,374,510.83 - - 6,374,510.83 6,374,510.83
(九) 其他非流动金融资产
年末余额减值 年末余额
被投资单位 原值 年末净值
准备 公允价值
天津轮船实业发展集团股份有限公司 3,375,000.00 3,375,000.00 - -
北海乌家砖厂 1,157,991.40 1,157,991.40 - -
深圳莫斯科股份有限公司 636,353.52 636,353.52 - -
北海长江实业股份有限公司 525,000.00 525,000.00 - -
深圳市深发贸易有限公司 208,000.00 208,000.00 - -
合计 5,902,344.92 5,902,344.92 - -
(十) 投资性房地产
1、 采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
1．账面原值
（1）上年年末数 1,622,236,704.70 1,622,236,704.70
（2）本年增加金额 47,855,804.50 47,855,804.50
112
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
项目 房屋、建筑物 合计
—外购 - -
—存货\固定资产\在建工程转入 47,003,103.52 47,003,103.52
—企业合并增加 - -
—更新改造 852,700.98 852,700.98
（3）本年减少金额 4,687,402.03 4,687,402.03
—处置 - -
—转入固定资产 4,687,402.03 4,687,402.03
（4）本年年末数 1,665,405,107.17 1,665,405,107.17
2．累计折旧和累计摊销
（1）上年年末数 525,214,054.84 525,214,054.84
（2）本年增加金额 39,204,491.91 39,204,491.91
—计提或摊销 38,961,916.00 38,961,916.00
—固定资产转入 242,575.91 242,575.91
（3）本年减少金额 257,380.69 257,380.69
—处置 - -
—转入固定资产 257,380.69 257,380.69
（4）本年年末数 564,161,166.06 564,161,166.06
3．减值准备
（1）上年年末数 - -
（2）本年增加金额 - -
—计提 - -
（3）本年减少金额 - -
—处置 - -
（4）本年年末数 - -
4．账面价值
（1）本年年末账面价值 1,101,243,941.11 1,101,243,941.11
（2）上年年末账面价值 1,097,022,649.86 1,097,022,649.86
2、 未办妥产权证书的投资性房地产情况
截至本年末，未办妥产权证书的投资性房地产的账面价值为 412,274,736.36 元。
3、 本年末所有权受限投资性房地产的情况详见附注“五、（十六）”
(十一) 固定资产
1、 固定资产及固定资产清理
项目 本年年末数 上年年末数
固定资产 41,448,300.39 54,137,020.21
固定资产清理 - -
合计 41,448,300.39 54,137,020.21
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2、 固定资产情况
项目 房屋及建筑物 运输设备 办公设备 其他设备 合计
1．账面原值
（1）上年年末数 55,025,438.30 5,903,692.77 10,341,550.24 - 71,270,681.31
（2）本年增加金额 4,687,402.03 32,707.96 1,088,319.15 - 5,808,429.14
—购置 - 32,707.96 1,088,319.15 - 1,121,027.11
—在建工程转入 - - - - -
—投资性房地产转入 4,687,402.03 - - - 4,687,402.03
（3）本年减少金额 15,320,583.62 - 736,776.30 - 16,057,359.92
—处置或报废 - - 736,776.30 - 736,776.30
—转出至投资性房地
15,320,583.62 - - - 15,320,583.62
产
（4）本年年末数 44,392,256.71 5,936,400.73 10,693,093.09 - 61,021,750.53
2．累计折旧
（1）上年年末数 7,400,933.40 3,638,533.01 6,094,194.69 - 17,133,661.10
（2）本年增加金额 1,154,331.29 961,237.04 1,265,479.62 - 3,381,047.95
—计提 896,950.60 961,237.04 1,265,479.62 - 3,123,667.26
—投资性房地产转入 257,380.69 - - - 257,380.69
（3）本年减少金额 242,575.91 - 698,683.00 - 941,258.91
—处置或报废 - - 698,683.00 - 698,683.00
—转出至投资性房地
242,575.91 - - - 242,575.91
产
（4）本年年末数 8,312,688.78 4,599,770.05 6,660,991.31 - 19,573,450.14
3．减值准备
（1）上年年末数 - - - - -
（2）本年增加金额 - - - - -
—计提 - - - - -
（3）本年减少金额 - - - - -
—处置或报废 - - - - -
（4）本年年末数 - - - - -
4．账面价值
（1）本年年末数 36,079,567.93 1,336,630.68 4,032,101.78 - 41,448,300.39
（2）上年年末数 47,624,504.90 2,265,159.76 4,247,355.55 - 54,137,020.21
3、 未办妥产权证书的固定资产情况
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
湖南振业房地产开发有限公司 1#商业楼 27,311,667.11 自行开发，待售
4、 本年末所有权受限固定资产的情况详见附注“五、（十六）”
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(十二) 使用权资产
1、 使用权资产情况
项目 房屋及建筑物 合计
1．账面原值
（1）上年年末数 102,265,529.15 102,265,529.15
（2）本年增加金额 143,894,549.17 143,894,549.17
—新增租赁 143,894,549.17 143,894,549.17
—企业合并增加 - -
（3）本年减少金额 13,277,108.14 13,277,108.14
—租赁变更 2,168,698.10 2,168,698.10
—处置 11,108,410.04 11,108,410.04
（4）本年年末数 232,882,970.18 232,882,970.18
2．累计折旧
（1）上年年末数 34,408,757.89 34,408,757.89
（2）本年增加金额 25,109,476.83 25,109,476.83
—计提 25,109,476.83 25,109,476.83
（3）本年减少金额 7,037,144.04 7,037,144.04
—转出至固定资产 - -
—处置 7,037,144.04 7,037,144.04
（4）本年年末数 52,481,090.68 52,481,090.68
3．减值准备
（1）上年年末数 - -
（2）本年增加金额 - -
—计提 - -
（3）本年减少金额 - -
—转出至固定资产 - -
—处置 - -
（4）本年年末数 - -
4．账面价值
（1）本年年末账面价值 180,401,879.50 180,401,879.50
（2）上年年末账面价值 67,856,771.26 67,856,771.26
(十三) 长期待摊费用
项目 上年年末数 本年增加金额 本年摊销金额 其他减少金额 本年年末数
租赁装修费 7,641,499.42 14,238,715.72 1,800,634.09 - 20,079,581.05
办公软件费用 6,728,151.84 1,989,285.91 3,752,552.90 - 4,964,884.85
办公室装修费 2,836,865.68 - 2,630,334.59 - 206,531.09
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项目 上年年末数 本年增加金额 本年摊销金额 其他减少金额 本年年末数
合计 17,206,516.94 16,228,001.63 8,183,521.58 - 25,250,996.99
(十四) 递延所得税资产和递延所得税负债
1、 未经抵销的递延所得税资产
本年年末数 上年年末数
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
预提土地增值税 881,097,107.44 220,274,276.86 565,125,927.08 141,281,481.78
可抵扣亏损 620,876,752.38 155,219,188.10 993,406,053.03 248,351,513.26
预售房款预计利润 372,544,506.12 93,136,126.53 553,526,976.08 138,381,744.03
租赁负债 180,282,105.79 45,070,526.46 - -
资产减值准备 13,078,085.31 3,262,812.30 173,624,432.80 43,404,828.09
预提职工薪酬 2,661,438.01 665,359.51 24,945,829.87 6,157,495.45
未支付的费用 - - 95,289,997.41 23,822,499.34
其他 - - 44,979,795.36 11,244,948.84
合计 2,070,539,995.05 517,628,289.76 2,450,899,011.63 612,644,510.79
2、 未经抵销的递延所得税负债
本年年末数 上年年末数
项目 应纳税暂时性差
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 递延所得税负债
异
使用权资产 180,401,879.50 45,100,469.88
其他 1,147,664.52 286,916.13 3,075,528.52 768,882.13
交易性金融资产公允价
- - 498,630.12 124,657.53
值变动
合计 181,549,544.02 45,387,386.01 3,574,158.64 893,539.66
3、 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
本年年末数 上年年末数
项目 递延所得税资产和 抵销后递延所得税 递延所得税资产和 抵销后递延所得税
负债互抵金额 资产或负债余额 负债互抵金额 资产或负债余额
递延所得税资产 45,069,059.45 472,559,230.31 - 612,644,510.79
递延所得税负债 45,069,059.45 318,326.56 - 893,539.66
4、 未确认递延所得税资产明细
项目 本年年末数 上年年末数
可抵扣暂时性差异 1,107,542,878.37 1,040,797.11
可抵扣亏损 868,763,477.71 419,211,697.21
合计 1,976,306,356.08 420,252,494.32
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5、 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 本年年末数 上年年末数 备注
2023 年度 - 137,365,532.02
2024 年度 150,258,549.45 163,426,453.31
2025 年度 122,490,031.61 19,332,905.25
2026 年度 95,613,983.91 42,255,538.90
2027 年度 243,723,659.08 56,831,267.73
2028 年度 256,677,253.66 -
合计 868,763,477.71 419,211,697.21
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(十五) 其他非流动资产
本年增减变动
追加 收回 宣告发 减值准备本年年
被投资单位 年初数 权益法下确认 地价溢 其他权 计提减 本年年末数
投资 投资 放现金 其他 末数
的投资损益 价摊销 益变动 值准备
股利
横岗项目公司 2,279,506,681.13 - - 28,864,942.84 - - - - - 2,308,371,623.97 -
合计 2,279,506,681.13 - - 28,864,942.84 - - - - - 2,308,371,623.97 -
注：2013 年 11 月 29 日，本公司与深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）签订合同合作开发锦上花园开发项目，项目位于深圳市龙岗区横岗
街道六约片区，北临深惠公路、与地铁三号线六约站相邻。项目总占地面积 11.12 万平方米，建筑面积 32.14 万平方米，其中住宅 22.53 万平方米，商业
5.15 万平方米，商务公寓 4.11 万平方米，配套 0.346 万平方米。
合作模式：项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续。在此前提之下，双方共同对本项
目进行合作开发，本公司主要负责建设管理，并采取以下不同的出资模式进行合作开发。
（1）对于住宅、商务公寓和配套物业的开发，本公司向深圳地铁支付 86,636.84 万元获得该部分物业 70%的投资、开发、收益权。
（2）对于商业物业及车位的开发，深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有。
（3）双方按照合同约定成立项目建设管理公司（非注册法人分支机构），项目的开发建设管理工作委托给管理公司具体实施。
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(十六) 所有权或使用权受到限制的资产
本年年末数 上年年末数
项目
账面价值 受限原因 账面价值 受限原因
保函、按揭保证金、
诉讼冻结、代建项目 保函、按揭保证金及
货币资金 290,316,221.05 87,572,215.48
代收代付资金及大 诉讼冻结
额存单应计利息
借款抵押、公司债券
投资性房地产 538,304,899.26 470,370,749.69 借款抵押
反担保
固定资产 3,097,061.11 借款抵押 3,287,330.47 借款抵押
存货 4,097,102,337.16 借款抵押 6,568,561,721.41 借款抵押
合计 4,928,820,518.58 7,129,792,017.05
(十七) 短期借款
1、 短期借款分类
项目 本年年末数 上年年末数
保证借款 - 150,000,000.00
信用借款 194,216,468.05 98,000,000.00
合计 194,216,468.05 248,000,000.00
2、 本年末无已逾期未偿还的短期借款。
(十八) 应付账款
1、 应付账款列示
项目 本年年末数 上年年末数
1 年以内 859,105,469.79 958,984,497.82
1-2 年 144,062,939.12 453,526,140.82
2-3 年 331,001,221.82 19,260,231.28
3 年以上 169,354,061.58 174,726,562.30
合计 1,503,523,692.31 1,606,497,432.22
2、 账龄超过一年的重要应付账款
项目 本年年末数 未偿还或结转的原因
惠州 U 组团 428,130,507.42 未结算
振业时代花园 81,319,298.14 未结算
合计 509.449.805.56
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(十九) 合同负债
1、 合同负债情况
项目名称 本年年末数 上年年末数 预计竣工时间
天颂花园 471,796.15 1,767,140.95 2019 年 1 月
振业时代花园 1 期 5,383,589.00 - 2020 年 9 月
振业时代花园 2 期 49,864,126.47 161,024,392.65 2022 年 11 月
振业新城翡丽铂湾 2,248,070,580.94 1,665,900,154.94 2024 年 5 月
新城振业铭著风华 1,226,670,101.66 859,228,500.93 2024 年 5 月
振业天成 698,626,720.19 64,680,052.29 2024 年 11 月
天津津海御湖 266,845,155.05 174,152,709.17 2023 年 11 月
西安振业泊墅一期 - 243,428.52 2012 年 6 月
西安振业泊墅二期 A 组团 - 9,523.81 2014 年 9 月
西安振业泊墅二期 B 组团 19,047.72 19,047.62 2015 年 11 月
西安振业泊岸 956,494.28 733,828.53 2019 年 12 月
西安振业泊樾府 99,065,855.97 120,662,989.87 2023 年 12 月
振业悦江府 174,266,176.21 44,163,922.05 2024 年 6 月
惠阳振业城二期 U 组团 89,956,806.46 30,810,198.21 2024 年 7 月
振业城二期 Q 组团 - 7,938,419.01 2018 年 9 月
GH 组团 - 1,435,219.85 2011 年 12 月
D 组团 - 8,831,084.95 2013 年 11 月
深河湾一期 14,588,734.03 20,679,318.01 2022 年 4 月
深河湾二期 11,098,254.12 6,174,840.36 2024 年 6 月
清溪雅苑 6,247,595.14 96,075,586.00 2022 年 8 月
振业启航城 2,726,570.75 1,668,398.38 2021 年 3 月
振业尚府 2,647,741.02 - 2016 年 11 月
振业青秀山 1 号 4,744,285.74 952,380.97 2011 年 1 月
振业邕江雅苑 - 32,385.39 2017 年 12 月
长沙振业城一期 - 190,476.19 2015 年 11 月
长沙振业城二期 - 49,817,234.89 2018 年 3 月
长沙振业城三期 1,619,500.89 - 2021 年 2 月
长沙振业城四期 21,165,785.03 995,564,677.72 2023 年 9 月
预收代建费 1,928,350.00 174,730.45 -
预收物管服务费 2,810,143.38 - -
合计 4,929,773,410.20 4,312,930,641.71 -
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2、 账龄超过一年的重要合同负债
账龄超过一年的
项目名称 本年年末数 未结转原因
金额
振业新城翡丽铂湾 2,248,070,580.94 1,665,900,154.94 尚不满足收入结转条件
新城振业铭著风华 1,226,670,101.66 859,228,500.93 尚不满足收入结转条件
合计 3,474,740,682.60 2,525,128,655.87
3、 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
项目名称 本年年末数 上年年末数 变动金额 变动比例 变动原因
振业时代花园 2 期 49,864,126.47 161,024,392.65 -111,160,266.18 -69.03% 结转收入
振业新城翡丽铂湾 2,248,070,580.94 1,665,900,154.94 582,170,426.00 34.95% 预售
新城振业铭著风华 1,226,670,101.66 859,228,500.93 367,441,600.73 42.76% 预售
振业天成 698,626,720.19 64,680,052.29 633,946,667.90 980.13% 预售
振业悦江府 174,266,176.21 44,163,922.05 130,102,254.16 294.59% 预售
长沙振业城四期 21,165,785.03 995,564,677.72 -974,398,892.69 -97.87% 结转收入
合计 4,418,663,490.50 3,790,561,700.58 628,101,789.92
(二十) 应付职工薪酬
1、 应付职工薪酬列示
项目 上年年末数 本年增加 本年减少 本年年末数
短期薪酬 30,224,699.81 149,795,926.17 145,854,406.82 34,166,219.16
离职后福利-设定提存计划 7,049,771.68 16,926,617.41 17,620,788.93 6,355,600.16
辞退福利 - 951,916.19 951,916.19 -
合计 37,274,471.49 167,674,459.77 164,427,111.94 40,521,819.32
2、 短期薪酬列示
项目 上年年末数 本年增加 本年减少 本年年末数
（1）工资、奖金、津贴和补贴 20,307,046.65 120,430,509.16 117,487,918.38 23,249,637.43
（2）职工福利费 92,352.66 8,828,211.63 7,662,866.63 1,257,697.66
（3）社会保险费 958.17 4,642,629.65 4,643,551.82 36.00
其中：医疗保险费 - 4,501,033.35 4,500,997.35 36.00
工伤保险费 958.17 130,369.83 131,328.00 -
生育保险费 - 11,226.47 11,226.47 -
（4）住房公积金 1,902.24 13,437,060.62 13,435,731.86 3,231.00
（5）工会经费和职工教育经费 9,822,440.09 2,457,515.11 2,624,338.13 9,655,617.07
合计 30,224,699.81 149,795,926.17 145,854,406.82 34,166,219.16
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3、 设定提存计划列示
项目 上年年末数 本年增加 本年减少 本年年末数
基本养老保险 38,326.08 10,592,364.38 10,630,690.46 -
失业保险费 1,197.69 192,520.50 193,718.19 -
企业年金缴费 7,010,247.91 6,141,732.53 6,796,380.28 6,355,600.16
合计 7,049,771.68 16,926,617.41 17,620,788.93 6,355,600.16
(二十一) 应交税费
税费项目 本年年末数 上年年末数
增值税 55,295,969.10 31,800,005.36
企业所得税 209,695,542.78 195,785,641.17
个人所得税 1,271,364.10 1,562,807.25
城市维护建设税 5,169,550.99 93,500.62
房产税 135,888.88 135,888.88
土地增值税 956,067,403.48 725,134,547.81
教育费附加 3,845,211.96 233,764.20
土地使用税 93,966.72 111,518.86
其他 1,113,491.40 1,395,899.42
合计 1,232,688,389.41 956,253,573.57
(二十二) 其他应付款
项目 本年年末数 上年年末数
应付利息 67,032,738.75 65,036,157.54
应付股利 6,204,980.75 6,209,507.61
其他应付款项 2,072,164,958.93 1,839,458,884.84
合计 2,145,402,678.43 1,910,704,549.99
1、 应付利息
项目 本年年末数 上年年末数
中期票据 - 24,624,657.54
分期付息到期还本的长期借款利息 67,032,738.75 40,411,500.00
合计 67,032,738.75 65,036,157.54
重要的已逾期未支付的利息情况：
借款单位 逾期金额 逾期原因
横岗项目公司 67,032,738.75 项目清算中
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2、 应付股利
项目 本年年末数 上年年末数 超过 1 年未支付原因
广西振业房地产股份有限公
6,191,819.50 6,196,346.36 小股东未前来办理手续
司个人股东
惠州市惠阳区振业创新发展
13,161.25 13,161.25 小股东未前来办理手续
有限公司小股东
合计 6,204,980.75 6,209,507.61
3、 其他应付款项
（1）按款项性质列示
项目 本年年末数 上年年末数
往来款项 1,954,992,706.15 1,658,346,716.86
押金及保证金 43,914,762.36 34,393,084.71
暂扣款项 42,062,500.00 42,062,500.00
员工跟投款 19,376,598.00 17,096,598.00
其他 6,204,926.60 29,961,961.74
代扣代缴款项 5,613,465.82 57,598,023.53
合计 2,072,164,958.93 1,839,458,884.84
（2）账龄超过一年的重要其他应付款项
项目 本年年末数 未偿还或结转的原因
南京新城恒璟房地产开发有限公司 525,197,270.43 合作项目往来款
南京新城恒博房地产开发有限公司 470,251,500.11 合作项目往来款
横岗项目公司 500,000,000.00 合作项目往来款
合计 1,495,448,770.54
(二十三) 一年内到期的非流动负债
项目 本年年末数 上年年末数
一年内到期的长期借款 1,482,939,591.68 1,448,788,133.98
一年内到期的应付债券 551,647,672.13 -
一年内到期的长期应付款 17,481,253.92 67,287,902.71
一年内到期的租赁负债 14,889,515.42 20,152,171.27
合计 2,066,958,033.15 1,536,228,207.96
(二十四) 其他流动负债
项目 本年年末数 上年年末数
待转销项税 442,224,433.94 387,820,094.38
合计 442,224,433.94 387,820,094.38
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(二十五) 长期借款
项目 本年年末数 上年年末数
抵押借款 900,171,766.17 808,334,134.50
保证借款 67,251,564.38 1,192,250,000.00
信用借款 1,573,193,606.60 2,484,150,000.00
抵押+保证 2,096,204,363.47 1,746,038,194.18
抵押+质押 547,367,522.53 566,480,000.00
抵押+保证+质押 220,377,013.89 686,000,000.00
合计 5,404,565,837.04 7,483,252,328.68
减一年内到期的长期借款 1,482,939,591.68 1,448,788,133.98
合计 3,921,626,245.36 6,034,464,194.70
(二十六) 应付债券
1、 应付债券明细
项目 本年年末数 上年年末数
公司债券 1,495,299,456.01 -
中期票据 324,915,220.74 824,714,258.58
合计 1,820,214,676.75 824,714,258.58
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2、 应付债券的增减变动
债券 票面 债券 按面值计提 本年偿 一年内到年的应 是否
面值 发行日年 发行金额 上年年末数 本年发行 溢折价摊销 本年年末数
名称 利率 年限 利息 还 付债券 违约
23-振
750,000,000.00 3.30% 2023/5/4 3年 750,000,000.00 - 750,000,000.00 16,341,780.81 -1,814,076.76 - 16,341,780.81 748,185,923.24 否
业-01
23-振
750,000,000.00 3.45% 2023/8/1 3年 750,000,000.00 - 750,000,000.00 10,775,342.47 -2,886,467.23 - 10,775,342.47 747,113,532.77 否
业-02
2021
年中
500,000,000.00 4.40% 2021/4/27 3年 500,000,000.00 499,863,327.24 - 14,948,109.89 102,673.36 - 514,914,110.49 否
期票
据
2022
年中
325,000,000.00 4.00% 2022/4/6 3年 325,000,000.00 324,850,931.34 - 9,616,438.36 64,289.40 - 9,616,438.36 324,915,220.74 否
期票
据
合计 2,325,000,000.00 824,714,258.58 1,500,000,000.00 51,681,671.53 -4,533,581.23 551,647,672.13 1,820,214,676.75
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(二十七) 租赁负债
项目 本年年末数 上年年末数
租赁付款额 235,358,075.96 85,927,022.02
减：未确认融资费用 45,673,431.94 11,448,950.21
减：一年内到期的租赁负债 14,889,515.42 20,152,171.27
合计 174,795,128.60 54,325,900.54
(二十八) 长期应付款
项目 本年年末数 上年年末数
售后回租 17,481,253.92 84,769,156.63
减：一年内到期的长期应付款 17,481,253.92 67,287,902.71
合计 - 17,481,253.92
(二十九) 预计负债
项目 上年年末数 本年增加 本年减少 本年年末数 形成原因
未决诉讼 153,460.32 - 153,460.32 - 未决诉讼
其他 - 2,782,000.00 - 2,782,000.00 土地闲置费
合计 153,460.32 2,782,000.00 153,460.32 2,782,000.00
(三十) 股本
本年变动增（+）减（－）
项目 上年年末数 公积 本年年末数
发行
送股 金转 其他 小计
新股
股
无限售条件流通股份 1,349,995,046.00 - - - - - 1,349,995,046.00
(三十一) 资本公积
项目 上年年末数 本年增加 本年减少 本年年末数
资本溢价（股本溢价） 458,717,817.01 - - 458,717,817.01
其他资本公积 25,603,806.06 - - 25,603,806.06
合计 484,321,623.07 - - 484,321,623.07
(三十二) 盈余公积
项目 上年年末数 本年增加 本年减少 本年年末数
法定盈余公积 804,398,296.50 - - 804,398,296.50
任意盈余公积 1,373,867,049.55 - - 1,373,867,049.55
合计 2,178,265,346.05 - - 2,178,265,346.05
注：根据公司法、章程的规定，本公司按母公司净利润的 10%提取法定盈余公积金。法定盈
余公积累计额为本公司注册资本 50%以上的，可不再提取。
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本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金，本年度按母公司净利润的 20%
提取任意盈余公积金。经批准，任意盈余公积金可用于弥补以前年度亏损或增加股本。
(三十三) 未分配利润
项目 本年年末数 上年年末数
调整前上年年末未分配利润 3,889,267,325.61 3,700,624,233.87
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减－） -155,975.67 -
调整后年初未分配利润 3,889,111,349.94 3,700,624,233.87
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -802,652,783.79 419,619,088.67
减：提取法定盈余公积 - 22,542,209.58
提取任意盈余公积 - 45,084,419.16
提取一般风险准备 - -
应付普通股股利 126,899,504.17 163,349,368.19
转作股本的普通股股利 - -
期末未分配利润 2,959,559,061.98 3,889,267,325.61
(三十四) 营业收入和营业成本
1、 营业收入和营业成本情况
本年金额 上年金额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,810,603,447.85 1,711,373,549.34 3,699,813,551.41 2,270,502,785.98
其他业务 - - - -
合计 2,810,603,447.85 1,711,373,549.34 3,699,813,551.41 2,270,502,785.98
2、 主营业务（分行业）
本年金额 上年金额
行业名称
收入 成本 收入 成本
房地产 2,810,603,447.85 1,711,373,549.34 3,699,813,551.41 2,270,502,785.98
合计 2,810,603,447.85 1,711,373,549.34 3,699,813,551.41 2,270,502,785.98
3、 主营业务（分产品）
本年金额 上年金额
项目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售 2,648,699,932.94 1,636,074,932.13 3,583,572,011.36 2,209,168,821.94
房产租赁 127,738,182.38 68,058,747.36 91,884,830.47 57,862,693.32
代建服务 29,313,985.98 275,411.65 20,913,009.24 905,660.37
物管服务 4,851,346.55 6,964,458.20 3,443,700.34 2,565,610.35
合计 2,810,603,447.85 1,711,373,549.34 3,699,813,551.41 2,270,502,785.98
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4、 主营业务（分地区）
本年金额 上年金额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
广东省 873,248,189.01 484,771,252.85 3,006,917,265.25 1,935,199,984.70
广西自治区 10,114,167.98 8,874,674.90 49,378,215.26 41,852,972.78
陕西省 193,394,492.36 182,385,270.49 6,947,561.11 17,490,817.51
天津市 469,841,651.08 462,235,461.96 6,942,499.72 4,648,458.22
湖南省 1,264,004,947.42 573,106,889.14 629,628,010.07 271,310,552.77
合计 2,810,603,447.85 1,711,373,549.34 3,699,813,551.41 2,270,502,785.98
(三十五) 税金及附加
项目 本年金额 上年金额
城市维护建设税 8,121,763.04 6,389,872.95
教育费附加 6,115,551.60 4,898,078.92
土地增值税 336,032,036.12 257,071,768.99
印花税 2,296,529.06 3,546,239.49
堤围费及其他 4,894,942.84 216,355.00
合计 357,460,822.66 272,122,315.35
(三十六) 销售费用
项目 本年金额 上年金额
广告推广费 13,148,362.05 23,154,389.93
销售策划费 17,999,469.79 18,003,713.88
代理费 56,541,492.58 47,370,319.45
其他 4,683,468.04 5,362,110.63
合计 92,372,792.46 93,890,533.89
(三十七) 管理费用
项目 本年金额 上年金额
工资及福利费 90,640,924.24 74,541,116.30
物业费 25,904,790.85 23,163,646.28
社会保险费及住房公积金 17,847,140.83 14,432,292.53
折旧费用 14,893,329.77 13,051,599.80
中介服务费 5,721,631.46 6,047,647.57
长期待摊费用摊销 4,751,873.68 5,472,429.07
其他费用 3,713,768.60 6,874,639.45
办公费 3,350,200.01 5,828,676.45
诉讼费 1,931,289.50 632,038.87
董事会经费 1,032,737.35 1,218,576.11
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项目 本年金额 上年金额
车辆费 531,296.01 432,642.53
合计 170,318,982.30 151,695,304.96
(三十八) 财务费用
项目 本年金额 上年金额
利息支出 243,274,515.26 235,825,684.39
减：利息收入 56,121,526.26 37,711,509.63
汇兑损益 - -
其他 2,888,505.95 2,341,956.19
合计 190,041,494.95 200,456,130.95
(三十九) 投资收益
项目 本年金额 上年金额
处置交易性金融资产取得的投资收益 1,660,657.63 1,576,582.47
合作项目投资收益 28,572,327.83 74,558,311.35
合计 30,232,985.46 76,134,893.82
(四十) 公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本年金额 上年金额
交易性金融资产 1,452,488.99 498,630.14
其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益 - -
其他非流动金融资产 - -
交易性金融负债 - -
合计 1,452,488.99 498,630.14
(四十一) 信用减值损失
项目 本年金额 上年金额
坏账损失 -10,118,150.25 -1,566,522.83
合计 -10,118,150.25 -1,566,522.83
(四十二) 资产减值损失
项目 本年金额 上年金额
存货跌价损失 -842,468,310.61 -54,195,107.23
合计 -842,468,310.61 -54,195,107.23
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(四十三) 营业外收入
计入当期非经常性损
项目 本年金额 上年金额
益的金额
罚款及违约金收入 1,835,118.65 1,454,595.74 1,835,118.65
其他 292,648.59 416,333.53 292,648.59
合计 2,127,767.24 1,870,929.27 2,127,767.24
(四十四) 营业外支出
计入当期非经常性损
项目 本年金额 上年金额
益的金额
非流动资产损毁报废损失 36,916.60 63,251.66 36,916.60
滞纳金 - 484,318.64 -
对外捐赠支出 100,000.00 227,098.00 100,000.00
土地闲置费 2,782,000.00 - 2,782,000.00
其他 420,225.17 476,598.73 420,225.17
合计 3,339,141.77 1,251,267.03 3,339,141.77
(四十五) 所得税费用
1、 所得税费用表
项目 本年金额 上年金额
当年所得税费用 229,779,916.48 263,369,298.39
递延所得税费用 139,350,457.25 21,254,769.75
合计 369,130,373.73 284,624,068.14
2、 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本年金额
利润总额 -532,588,006.19
按法定税率计算的所得税费用 -133,147,001.55
子公司适用不同税率的影响 1,555,179.32
调整以前年度所得税的影响 -459,809.37
非应税收入的影响 -7,143,081.96
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,001,424.22
使用以前年度未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 507,323,663.07
所得税费用 369,130,373.73
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(四十六) 现金流量表项目
1、 与经营活动有关的现金
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本年金额 上年金额
利息收入 52,401,802.12 37,711,509.63
罚款及赔偿款收入 868,137.58 1,454,595.74
押金及保证金 241,804,550.64 13,811,454.47
往来款 94,516,213.33 337,878,653.49
收到的代收代付款 33,686,559.75 7,447,338.56
其他 1,460,621.83 444,498.53
合计 424,737,885.25 398,748,050.42
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本年金额 上年金额
管理费用支付的现金 34,985,402.84 44,197,867.26
销售费用支付的现金 127,810,966.39 93,854,308.17
财务费用手续费 373,862.17 341,954.69
滞纳金、罚款 640,291.49 484,318.64
捐赠支出 100,000.00 227,098.00
押金及保证金 19,764,531.49 11,199,372.83
往来款 279,239,933.61 576,903,657.59
支付的代收代付款 31,348,335.19 27,232,373.07
其他 359,987.77 476,598.73
合计 494,623,310.95 754,917,548.98
2、 与筹资活动有关的现金
（1）收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 本年金额 上年金额
员工跟投款 2,280,000.00 2,320,000.00
合计 2,280,000.00 2,320,000.00
（2）支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本年金额 上年金额
售后回租租金及贴现利息 72,979,401.20 67,287,902.70
租金 26,680,347.78 24,602,996.13
发行债券费用 9,000,000.00 -
发行票据服务费和信用评级费用 - 217,863.21
合计 108,659,748.98 92,108,762.04
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(四十七) 现金流量表补充资料
1、 现金流量表补充资料
补充资料 本年金额 上年金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 -901,718,379.92 448,042,133.28
加：信用减值损失 10,118,150.25 1,566,522.83
资产减值准备 842,468,310.61 54,195,107.23
投资性房地产摊销及固定资产折旧 42,085,583.27 40,780,817.38
使用权资产折旧 25,109,476.82 19,415,599.74
长期待摊费用摊销 8,183,521.58 7,372,253.08
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
-45,751.51
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 18,910.85 63,251.66
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 498,630.14 -498,630.14
财务费用（收益以“－”号填列） 245,274,515.26 237,825,685.89
投资损失（收益以“－”号填列） -32,184,104.59 -76,134,893.82
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 140,085,280.48 20,912,139.20
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -734,823.23 183,020.42
存货的减少（增加以“－”号填列） -829,620,285.00 -649,570,116.23
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -385,411,446.12 82,738,089.89
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 908,635,582.66 2,128,421,114.49
其他 - 153,460.32
经营活动产生的现金流量净额 72,763,171.55 2,315,465,555.22
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 3,566,231,752.70 4,476,995,296.15
减：现金的期初余额 4,476,995,296.15 2,613,856,258.66
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -910,763,543.45 1,863,139,037.49
2、 现金和现金等价物的构成
项目 本年年末数 上年年末数
一、现金 3,566,231,752.70 4,476,995,296.15
其中：库存现金 955.85 955.85
可随时用于支付的银行存款 3,566,230,796.85 4,476,994,340.30
二、现金等价物
其中：三个月内到年的债券投资
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项目 本年年末数 上年年末数
三、年末现金及现金等价物余额 3,566,231,752.70 4,476,995,296.15
其中：持有但不能由母公司或集团内其他子公司使用的
现金和现金等价物
不属于现金及现金等价物的货币资金：
不属于现金及现金等价物
项目 本年年末数 上年年末数
的理由
代收代付资金 231,617,453.83 - 使用受限
大额存单利息 3,711,111.11 - 存单利息
按揭保证金 13,540,324.83 17,086,583.13 使用受限
诉讼冻结资金 6,311,723.95 18,679,872.00 使用受限
保函保证金 35,135,607.33 51,805,760.35 使用受限
合计 290,316,221.05 87,572,215.48
(四十八) 租赁
1、 作为承租人
项目 本年金额 上年金额
租赁负债的利息费用 5,180,322.02 2,880,706.00
与租赁相关的总现金流出 26,883,620.74 15,883,272.62
售后租回交易产生的相关损益 3,691,498.48 7,696,907.12
售后租回交易现金流出 70,979,401.20 70,979,401.20
本公司已承诺但尚未开始的租赁预计未来年度现金流出的情况如下：
剩余租赁年 未折现租赁付款额
1 年以内 22,594,631.74
1至2年 22,547,826.30
2至3年 22,739,450.17
3 年以上 167,476,167.75
合计 235,358,075.96
2、 作为出租人
（1）经营租赁
本年金额
经营租赁收入 127,738,182.38
其中：与未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入 -
于资产负债表日后将收到的未折现的租赁收款额如下：
剩余租赁年 本年金额
1 年以内 95,740,642.09
133
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剩余租赁年 本年金额
1至2年 62,846,895.41
2至3年 41,077,549.54
3至4年 29,579,802.53
4至5年 24,253,775.09
5 年以上 49,437,910.33
合计 302,936,574.99
六、 合并范围的变更
(一) 非同一控制下企业合并
1、 本年度未发生的非同一控制下企业合并。
(二) 同一控制下企业合并
1、 本年度未发生的同一控制下企业合并。
(三) 其他原因的合并范围变动
1、 本年度新设立子公司
（1）2023 年 1 月 12 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立全资子
公司深圳市振业公寓管理有限公司，注册资本 100.00 万元，该公司自成立之日起纳入合
并报表范围。
（2）2023 年 6 月 2 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公
司深圳市振业百瑞纪投资运营有限公司，注册资本 1,000.00 万元，该公司自成立之日起
纳入合并报表范围。
2、 本年度注销立子公司
2023 年 3 月 21 日，本公司全资子公司西安市灞桥区振业房地产开发有限公司完成工商注
销登记。
七、 在其他主体中的权益
(一) 在子公司中的权益
1、 企业集团的构成
持股比例(%) 表决权
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 比例 取得方式
直接 间接 （%）
贵州振业房地产开发有限公司 贵州 贵州遵义 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
资产经营及房
天津市振业资产管理有限公司 天津 天津 100.00 100.00 投资设立
地产投资
天津市振业房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
天津振业佳元房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
东莞市振业房地产开发有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
持股比例(%) 表决权
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 比例 取得方式
直接 间接 （%）
西安振业房地产开发有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
房地产开发及
深圳市振业房地产开发有限公司 广东深圳 广东深圳 100.00 100.00 投资设立
自有物业租赁
广西振业房地产股份有限公司 广西 广西南宁 房地产开发 97.36 97.36 投资设立
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 82.00 5.00 87.00 投资设立
非同一控
湖南振业房地产开发有限公司 湖南长沙 湖南长沙 房地产开发 80.00 80.00 制下企业
合并
广州市振发房地产开发有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
天津振业津滨房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
广东深汕
深圳市深汕特别合作区振业房地产发 广东深汕特
特别合作 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
展有限公司 别合作区
区
西安市灞桥区振业房地产开发有限公
陕西西安 陕西西安 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
司
房屋租赁及商
深圳市振业商业运营管理有限公司 广东深圳 广东深圳 100.00 100.00 投资设立
业运营
深圳市振业城市建设投资发展有限公
广东深圳 广东深圳 棚户区改造 100.00 100.00 投资设立
司
深圳市振业贸易发展有限公司(注 1) 广东深圳 广东深圳 贸易 100.00 100.00 投资设立
深圳市建设（集团）公司金属结构制
广东深圳 广东深圳 制造业 100.00 100.00 投资设立
品厂(注 1)
天津振业化工发展有限公司(注 1) 天津 天津 制造业 100.00 100.00 投资设立
天津振业津海房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
东莞市振业投资发展有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
西安振业创发置业有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
河源市振业深河投资置业有限公司 广东河源 广东河源 房地产开发 50.00 50.00 收购
振业（长沙）房地产开发有限公司 湖南长沙 湖南长沙 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
深圳市振业城市服务有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 100.00 100.00 投资设立
广州市振业鸿远房地产开发有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
广州市振业置地房地产开发有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
南京振新业房地产开发有限公司 江苏南京 江苏南京 房地产开发 51.00 51.00 投资设立
南京新振城房地产开发有限公司 江苏南京 江苏南京 房地产开发 51.00 51.00 投资设立
深圳市振业置地有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产租赁 100.00 100.00 投资设立
深圳市振业同创投资运营管理有限公
广东深圳 广东深圳 房地产租赁 51.00 51.00 投资设立
司
南京振新业装饰有限公司 江苏南京 江苏南京 装饰装修 51.00 51.00 投资设立
南京新振城装饰有限公司 江苏南京 江苏南京 装饰装修 51.00 51.00 投资设立
深圳市振业窝趣投资运营有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产租赁 70.00 70.00 投资设立
深圳市振业华舍一格公寓管理有限公
广东深圳 广东深圳 房地产租赁 51.00 51.00 投资设立
司
深圳市振业安歆公寓管理有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产租赁 70.00 70.00 投资设立
深圳市振业百瑞纪投资运营有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产租赁 85.00 85.00 投资设立
注 1：本公司持有深圳市振业贸易发展有限公司、深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂、
天津振业化工发展有限公司三家公司全部股权但未纳入合并范围的原因是：上述公司已停止
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经营多年，且被吊销营业执照或已注销，本公司认为该等公司不符合“控制”的定义，根据
《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》的规定，上述公司不纳入合并范围。本公司对
上述公司长期股权投资已全额计提了减值准备。
2、 重要的非全资子公司
少数股东持股比 本年归属于少数 本年向少数股东宣 年末少数股东权益
子公司名称
例 股东的损益 告分派的股利 余额
湖南振业房地产开发有限公司 20.00 57,113,174.48 - 315,764,761.88
南京新振城房地产开发有限公司 49.00 -18,232,840.25 - 17,938,357.02
南京振新业房地产开发有限公司 49.00 -90,707,908.89 - -96,209,106.90
3、 重要非全资子公司的主要财务信息
本年年末数
子公司名称
非流动负
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
债
湖南振业房地产
2,015,913,493.79 209,861,068.62 2,225,774,562.41 646,950,752.99 - 646,950,752.99
开发有限公司
南京新振城房地
3,831,956,782.04 36,559,567.37 3,868,516,349.41 3,831,887,317.24 20,140.30 3,831,907,457.54
产开发有限公司
南京振新业房地
2,831,308,561.05 29,250,495.06 2,860,559,056.11 3,056,904,172.23 - 3,056,904,172.23
产开发有限公司
接上表
上年年末数
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
湖南振业房地产
2,623,096,413.41 161,289,631.31 2,784,386,044.72 1,491,128,107.68 - 1,491,128,107.68
开发有限公司
南京新振城房地
3,931,269,003.75 47,723,440.44 3,978,992,444.19 3,414,862,998.45 490,303,258.54 3,905,166,256.99
产开发有限公司
南京振新业房地
2,941,003,052.54 27,873,675.36 2,968,876,727.90 2,518,992,551.62 461,111,111.00 2,980,103,662.62
产开发有限公司
本年金额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
湖南振业房地产开发有限公司 1,264,004,947.42 285,565,872.38 285,565,872.38 -470,332,835.21
南京新振城房地产开发有限公司 - -37,209,878.06 -37,209,878.06 81,715,799.41
南京振新业房地产开发有限公司 - -185,118,181.40 -185,118,181.40 168,332,444.87
接上表
上年金额
子公司名称 经营活动现金流
营业收入 净利润 综合收益总额
量
湖南振业房地产开发有限公司 629,628,010.07 179,338,102.79 179,338,102.79 1,170,953,786.75
南京新振城房地产开发有限公司 - -14,897,587.28 -14,897,587.28 -335,011,129.44
南京振新业房地产开发有限公司 - -10,940,436.48 -10,940,436.48 141,944,894.49
(二) 在合营安排或联营企业中的权益
本公司无重要的合营企业或联营企业。
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八、 与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括借款、应收账款、应付账款等，与这些金融工具有关的风险，
以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞
口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产
生的影响。
由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化
的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况
下进行的。本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动风险及市场风险。
(一) 金融工具分类
1、 资产负债表日的各类金融资产的账面价值如下：
项目 本年年末数 上年年末数
货币资金 3,856,547,973.75 4,564,567,511.63
交易性金融资产 - 200,498,630.14
应收账款 42,014,141.11 29,977,913.25
其他应收款 53,834,244.44 59,526,145.88
合计 3,952,396,359.30 4,854,570,200.90
2、 资产负债表日的各类金融负债的账面价值如下：
项目 本年年末数 上年年末数
短期借款 194,216,468.05 248,000,000.00
应付账款 1,503,523,692.31 1,606,497,432.22
其他应付款 2,145,402,678.43 1,904,495,042.38
一年内到期的非流动负债 2,066,958,033.15 1,536,228,207.96
长期借款 3,921,626,245.36 6,034,464,194.70
应付债券 1,820,214,676.75 824,714,258.58
租赁负债 174,795,128.60 54,325,900.54
长期应付款 - 17,481,253.92
合计 11,826,736,922.65 12,226,206,290.30
(二) 信用风险
截至 2023 年 12 月 31 日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合
同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体
包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，
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账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的
变化而改变。
本附注十“或有事项”中披露了担保金额，公司认为与该等担保相关的风险较小。公司的流
动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。公司采用了必要的政策确
保所有销售客户均具有良好的信用记录，无重大信用集中风险。
(三) 流动性风险
本公司采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也
考虑本公司运营产生的预计现金流量。
本公司的目标是运用银行借款、债券、和其他计息借款等多种融资手段以保持融资的持续性
与灵活性的平衡。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足
本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监
控并确保遵守借款协议。
本公司将银行借款作为主要资金来源。截至 2023 年 12 月 31 日，本公司尚未使用的银行借
款额度为人民币 16.05 亿元。
金融负债按合同现金流量所作的到期期限分析：
项目 1 年以内 1 年以上至 5 年 5 年以上 合计
短期借款 196,000,000.00 - - 196,000,000.00
应付账款 1,503,523,692.31 - - 1,503,523,692.31
其他应付款 2,139,197,697.68 - - 2,139,197,697.68
长期借款 1,646,641,347.36 2,382,040,704.67 323,482,891.67 4,352,164,943.70
应付债券 585,625,000.00 1,939,250,000.00 - 2,524,875,000.00
租赁负债-租赁付款额 22,594,631.70 92,922,774.89 119,840,157.46 235,357,564.05
长期应付款-应付售后回租
17,744,850.30 - - 17,744,850.30
融资款
合计 6,111,327,219.35 4,414,213,479.56 443,323,049.13 10,968,863,748.04
(四) 市场风险
金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动
的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
1、 利率风险
利率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。
本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的长期负债有关。
公司借款均为人民币借款。人民币借款主要为浮动利率借款及固定利率借款，浮动借款利率
根据中国人民银行贷款基准利率浮动。
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本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本公司
的政策是保持这些借款的浮动利率。
利率风险敏感性分析：
利率风险敏感性分析基于下述假设：
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；
下表为利率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，利率发生合理、可能的变
动时，将对净利润和股东权益产生的影响。
本年
项目
基准点 净利润 股东权益
对外借款 增加 1% -2,891,899.92 -2,891,899.92
对外借款 减少 1% 2,891,899.92 2,891,899.92
上年
项目
基准点 净利润 股东权益
对外借款 增加 1% -2,321,952.90 -2,321,952.90
对外借款 减少 1% 2,321,952.90 2,321,952.90
九、 关联方及关联交易
(一) 本公司的母公司情况
对本公司 对本公司间 对本公司的
直接控制人名称 注册地 业务性质 对本公司持股 持股比例 接持股比例 表决权比例
(%) (%) （%）
深圳市人民政府国 接受市政府授
广东深
有资产监督管理委 权代表国家履 296,031,373.00 21.93 15.06 36.99
圳
员会 行出资人职责
(二) 本公司的子公司情况
本公司子公司的情况详见本附注“七、在其他主体中的权益”。
(三) 本公司的合营和联营企业情况
本公司无重要的合营企业或联营企业。
(四) 其他关联方情况
无
(五) 关联交易情况
1、 关联方资金拆借
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无
2、 关键管理人员薪酬
项目 本年金额 上年金额
关键管理人员薪酬 7,850,600.00 8,446,800.00
(六) 关联方应收应付款项
1、 应付项目
项目名称 关联方 本年年末余额 上年年末余额
长期借款 横岗项目公司 1,400,000,000.00 1,400,000,000.00
应付利息 横岗项目公司 67,032,738.75 40,411,500.00
其他应付款 横岗项目公司 500,000,000.00 499,795,872.27
十、 承诺及或有事项
(一) 重要承诺事项
项目 本年年末余额（万元）
已签约但尚未于财务报表中确认的房地产开发项目 76,898.22
合计 76,898.22
(二) 或有事项
1、 未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
（1）关于新城花园项目的诉讼事项
1993 年 7 月 1 日，本公司与香港雄丰集团有限公司（以下简称“雄丰公司”）、深圳市九州
房地产开发有限公司（以下简称“九州公司”）签署《合作开发新城花园商住楼合同书》，三
方约定由雄丰公司、九州公司提供土地以及负责项目的报建手续，本公司负责资金。2003
年 2 月 20 日深圳中级人民法院作出一审判决，裁决上述开发合同无效，由雄丰公司偿还本
公司已投入的投资款 2,988 万元和 1,300 万元借款及利息。九州公司不服一审判决，向广东
省高级人民法院提取上诉。2003 年 11 月 16 日广东省高级人民法院作出终审判决，裁决上
述开发合同有效但终止其履行，对已建成的 8 栋商住楼由本公司分得 6 栋（含雄丰公司以房
产折抵其借款 1,300 万元），雄丰公司分得 2 栋，本公司尚需负责上述 8 栋房产的收尾工程。
根据上述判决，本公司经咨询深圳市尊地地产咨询有限公司，预计已经发生减值，对上述房
产计提了存货跌价准备，截至 2023 年 12 月 31 日累计计提跌价准备 3,843.25 万元。
本公司申请执行雄丰公司和龙城公司案，经深圳市中级人民法院作出（2004）深中法执字第
21-1148-2 号《民事裁定书》，裁定结案。在执行过程中，因农业银行申请执行雄丰公司贷款
纠纷一案中，涉及的抵押物与本公司的 6 栋房产紧密相连，本公司仍无法进行转让等实质性
变现处理，根据“房地一体”的司法处理原则，本公司考虑以“利害关系人”的身份加入该
执行案。据此，本公司已与农业银行、汕尾市城区法院进行了多次协商，本案执行无任何实
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质性进展。
2009 年 6 月 11 日，雄丰公司就广东省高级人民法院作出的（2003）粤最高法民一终字第 311
号民事判决向中华人民共和国最高人民法院提出再审申请。2009 年 12 月 16 日，最高人民
法院作出(2010)民监字第 545 号民事裁定书，驳回雄丰公司的再审申请。
2011 年 6 月 20 日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司、雄丰公司为被告向深圳市中级
人民法院提起涉案地块土地使用权诉讼。2012 年 2 月 8 日，本公司以“利害关系人”的身
份加入了该案件的庭审，2012 年 7 月，深圳中院裁定准许原告撤回起诉。
由于土地登记在龙城公司名下，房地处分离状态，香港雄丰在香港清盘，龙城公司破产，该
地块被划入破产财产，与该地块关联案件全部执行中止。我司依托龙城公司清算组，提出整
体拍卖执行方案，但执行方案中各方利益人就综合拍卖方案未能达成一致意见，本案执行暂
处于中止状态。
2016 年 9 月 19 日，农业银行将其在新城花园项目的抵押债权及相关权利通过深圳市联合产
权交易所进行拍卖，交易双方已经签署交易合同。
2017 年 2 月 23 日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司为被告向深圳市中级人民法院提
起涉案地块确权之诉。2017 年 6 月 23 日，本公司以“利害关系人”的身份申请加入诉讼，
但未收到法院有关受理通知。2017 年 7 月，深圳市中级人民法院裁定准许雄丰集团（深圳）
有限公司撤回起诉。
2021 年 8 月 12 日，龙城公司管理人将案涉土地使用权在京东拍卖平台进行拍卖，已被深圳
丽峰实业有限公司竞得，竞得金额 8,773.00 万元。
2022 年 4 月，本公司接到深圳市中级人民法院诉前联调电话，称雄丰集团（深圳）有限公
司（以下简称“深圳雄丰”）将本公司、龙城公司及深圳丽峰实业有限公司（以下简称“丽
峰公司”）诉至深圳市中级人民法院，要求本公司完善新城花园 8 栋房产的首尾工程，龙城
公司、丽峰公司协助深圳雄丰 2 栋房产过户手续，三被告共同赔偿深圳雄丰遭受的损失 4,002
万元。该案进入诉前联调后，深圳中院组织各方进行了调解。2022 年 7 月 18 日，本公司收
到深圳市中级人民法院民事裁定书，该案指定龙岗法院审理。
2022 年 12 月 6 日，该案在深圳市龙岗区人民法院开庭。2022 年 12 月 19 日，本公司收到该
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
案一审判决书，龙岗法院驳回了深圳雄丰的全部诉讼请求。深圳雄丰不服该一审判决，向深
圳中院提起上诉。该案于 2023 年 8 月 1 日在深圳中院二审开庭。截至本报告披露之日，该
案件尚未判决。
（2）关于长沙项目的诉讼事项
2005 年 12 月，本公司与佰富利集团签订《股权转让协议》及《补充协议》，依法成为湖南
振业的股东，合作开发长沙振业城项目（以下简称“长沙项目”）。
在长沙项目推进过程中，因市场变化和拆迁的实际需要，长沙项目的拆迁及前期费用增加，
按照《补充协议》的约定需股东双方按各自股权比例对等追加投资。经本公司第六届董事会
第二十一次会议审议通过，并经本公司 2009 年第四次临时股东大会审议批准，本公司对湖
南振业履行了追加投资义务，但佰富利集团始终以各种理由拒绝履行追加投资义务。
为确保长沙项目的顺利开发，避免投资损失，在佰富利集团拒绝追加投资的情况下，本公司
只能根据湖南振业的迫切需要，单方审慎追加投资。截至本报告披露之日，本公司对项目公
司的总投资累计已达人民币 5.7 亿元，佰富利集团实际投入注册资本金 3,000 万元，湖南振
业实际获得投资总额为人民币 6 亿元。根据《补充协议》，佰富利集团持有湖南振业 20%的
股权，理应向湖南振业投入 89,897,485.40 元，扣除其已实际投入的 3,000 万元人民币注册资
本金，佰富利集团还应向湖南振业追加投入人民币 59,897,485.40 元。
鉴于佰富利集团自始至终未向湖南振业追加投入，且湖南振业已实际依托本公司追加的投资，
持续为长沙项目对外支出。其中根据《补充协议》，超出的征地补偿安置费用人民币
150,512,573.02 元和 59,897,485.40 元对等追加投资，合计 210,410,058.42 元形成了佰富利集
团对湖南振业的负债，本公司认为佰富利集团应立即迳付至本公司。
鉴于上述情况，本公司向华南国际经济贸易仲裁委员会（原名“中国国际经济贸易仲裁委员
会华南分会”）提起仲裁程序，对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求依法确认被申请人对
湖南振业负有债务人民币 210,410,058.42 元；请求被申请人立即迳付给申请人；请求被申请
人承担申请人因办理该案需支出的合理费用（暂按仲裁裁决支持的被申请人对项目公司的债
务额的 5%，计为 10,520,502.92 元）；请求被申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等案件
的相关费用。
本案已于 2012 年 2 月 7 日正式开庭审理。2013 年 6 月 8 日，佰富利集团向深圳中院提起诉
讼，要求确认双方在原股权转让相关协议中制定的仲裁条款无效，2013 年 7 月 12 日，深圳
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
中院作出终审裁定，驳回了佰富利集团的申请。
2013 年 8 月 16 日，本公司收到华南国际经济贸易仲裁委员会作出的裁决书，裁决被申请人
支付给申请人增加的拆迁补偿费用人民币 150,512,573.02 元、追加投资款 18,000,000.00 元，
另外被申请人补偿申请人因办理本案而支出的费用人民币 2,395,350.00 元以及支付申请人为
其代垫的仲裁费人民币 1,327,187.70 元。本裁决为终局裁决。上述各项裁决的支付义务，佰
富利集团应当在本裁决作出之日起十五日内向本公司一次性支付完毕。截至本报告披露之日，
佰富利集团尚未履行裁决确定的各项义务。
2014 年 3 月 4 日，公司收到深圳中院发出的传票，佰富利集团已向深圳中院提起诉讼，案
号为 （2014）深中法涉外仲字第 41 号，佰富利集团诉请撤销华南国仲深裁［2013］128 号
仲裁裁决并由公司承担本案的诉讼费用。2014 年 3 月 6 日，该案件开庭审理，2015 年 3 月
23 日，公司收到深圳中院《民事裁定书》，驳回申请人佰富利集团撤销华南国仲深裁［2013］
128 号仲裁裁决的申请，案件受理费由申请人佰富利集团承担。
案号为（2014）深中法涉外仲字第 41 号生效后，公司依法向湖南省长沙市中级人民法院（以
下简称“长沙中院”）申请强制执行华南国仲深裁［2013］128 号仲裁裁决。2015 年 5 月 21
日，长沙中院作出（2015）长中民执字第 00369 号《执行裁定书》，裁定将华南国仲深裁［2013］
128 号仲裁裁决股权转让纠纷一案指定到湖南省长沙市开福区人民法院（以下简称“开福区
法院”）执行。
2015 年 6 月 16 日，开福区法院作出《执行裁定书》[（2015）开执字第 00990-1 号]，裁定
内容：冻结、划转佰富利集团在金融机构的存款 19,010 万元，或扣留、提取佰富利集团的
收入 19,010 万元，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产或财产权益，并要求湖南振业协
助将佰富利集团在湖南振业所持有的全部股权予以冻结，冻结期内湖南振业不得向佰富利集
团支付股利或红利，不得为佰富利集团办理股权转让。
2015 年 8 月，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知书》及佰富利集团的
《不予执行仲裁裁决申请书》，佰富利集团对开福区法院的《执行裁定书》不服，申请不予
执行仲裁裁决。
2015 年 8 月 27 日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行仲裁裁决一案，举行了听证会。
2016 年 8 月，公司收到开福区法院发来的《通知书》（[（2015）开执字第 00990 号]，该法
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
院依照有关法律规定，委托有关中介机构对佰富利集团所持有的湖南振业 20%的股权进行评
估、拍卖，并定于 2016 年 8 月 31 日 9:30 在湖南联合产权交易所按现状拍卖。
2016 年 8 月 29 日，本次拍卖委托机构发布拍卖中止公告：因收到委托法院函告，原定于 2016
年 8 月 31 日 9:30 在湖南省联合产权交易所拍卖的“佰富利集团有限公司持有的湖南振业房
地产开发有限公司 20%股权”因故中止。
2016 年 9 月，公司收到开福区法院发来的《听证通知书》，通知定于 2016 年 10 月 13 日就
案外人针对股权拍卖的执行异议举行听证，此后又被通知听证改期至 2016 年 10 月 21 日。
2016 年 10 月 21 日，开福区法院就案外人针对股权拍卖的执行异议举行听证会。
2016 年 11 月 18 日，长沙中院作出（2015）长中民执异字第 00417 号《执行裁定书》，裁定
驳回佰富利集团不予执行仲裁裁决的申请。
2016 年 12 月 13 日，开福区法院作出（2016）湘 0105 执异 116 号《执行裁定书》，裁定驳
回案外人针对股权拍卖的异议请求。案外人不服该裁定，已向长沙中院提起了复议。
2017 年 2 月 20 日，长沙中院就案外人执行异议复议举行了听证。
2018 年 6 月，公司收到法院三份裁定书，分别是：长沙中院作出的《执行裁定书》[（2017）
湘 01 执复 19 号]，裁定驳回案外人的复议申请，维持开福区法院（2016）湘 0105 执异 116
号执行裁定；开福区法院作出的《执行裁定书》[（2015）开执字第 00990 号之三]，裁定继
续查封（冻结）佰富利集团所持有的湖南振业 20%的股权，冻结期限为三年；开福区法院作
出的《执行裁定书》[（2018）湘 0105 执恢 703 号、（2015）开执字第 00990 号]，裁定拍卖
佰富利集团所持有的湖南振业 20%的股权。
2019 年 6 月 3 日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监 147 号《执行裁定
书》，裁定华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁［2013］128 号裁决书由湘潭
市中级人民法院执行。
2021 年 5 月 10 日，公司收到湖南省湘潭市中级人民法院作出的（2021）湘 03 执 131 号《执
行裁定书》，裁定在 172,492,317.72 元范围内冻结、划拨佰富利集团有限公司银行存款，或
扣留、提取其价值相当的收入，或查封、扣押、冻结其价值相当的财产。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
2021 年 12 月 30 日，公司收到湖南省湘潭市中级人民法院作出的（2021）湘 03 执 131 号
之一《执行裁定书》，裁定终结华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁［2013］
128 号裁决书的本次执行程序系鉴于在执行程序中并未发现被申请人有可执行的财产，符
合终结华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁［2013］128 号裁决书执行程序
的条件。申请人发现被申请人有可供执行财产的，可以再次申请执行。再次执行不受申请
执行时效期间限制。
2022 年 8 月，公司收到湖南省高级人民法院执行裁定书[（2021）湘执监 1336 号]，该院
认为：长沙中院在作出（2015）长中民执异字第 00417 号执行裁定前，未逐级上报最高人
民法院，在最高人民法院未作答复前即作出执行裁定，有违程序规定。因此，本次作出裁
定如下：1、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2015）长中民执异字第 00417 号执行裁定；
2、本案发回湖南省长沙市中级人民法院重新审查。
2023 年 3 月 28 日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁［2013］128 号裁
决重新审查案，举行了听证。2023 年 5 月 22 日，长沙中院就该案举行了第二次听证。
2016 年 9 月 30 日，公司就 2011 年 7 月 1 日之后新增加的拆迁安置补偿费用向华南国际
经济贸易仲裁委员会提起仲裁程序（案号为 SHENT20160426 号），对佰富利集团提出如
下仲裁请求：请求确认湖南振业于 2011 年 7 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日因浪琴湾项目
增加的拆迁补偿费用人民币 50,049,724.25 元由被申请人承担；裁令被申请人向申请人履
行上述债务的偿付义务；裁令被申请人向申请人偿付资金占用期间的利息损失 10,777,379
元；裁令被申请人承担办理本案的合理费用（包括律师费 47 万元）；裁令被申请人承担本
案的仲裁受理费和处理费等仲裁费用。案件定于 2017 年 3 月 28 日开庭。
2017 年 7 月 17 日，华南国际经济贸易仲裁委员会作出华南国仲深裁[2017]339 号裁决书，
裁决书确认本公司于 2011 年 7 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日因浪琴湾项目增加的拆迁补偿
费 50,049,724.25 元由被申请人承担；被申请人向申请人支付拆迁补偿费本金合计
21,484,949.30 元及各费用对应的利息、合理费用 381,000 元及仲裁费 541,188.80 元。本裁
决为终局裁决。以上确定的各项应付款项，被申请人应在裁决作出之日起 15 日内支付完
毕。
2018 年 6 月 28 日，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知》及佰富利集
团的《不予执行仲裁裁决申请书》，佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁[2017]339 号仲
裁裁决。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
2018 年 7 月 2 日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁[2017]339 号仲裁裁决
一案，举行了听证会。
2019 年 6 月 3 日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监 146 号《执行裁定
书》，裁定华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁[2017]339 号裁决书由湘潭市中
级人民法院执行。
2019 年 10 月 16 日，公司收到湖南省长沙市中级人民法院作出的（2018）湘 01 执异 149 号
《执行裁定书》，裁定不予执行华南国际经济贸易仲裁委员会于 2017 年 7 月 17 日作出的华
南国仲深裁[2017]339 号仲裁裁决。
2022 年 8 月 26 日，公司就 2011 年 7 月 1 日-2014 年 12 月 31 日期间增加的拆迁补偿费，向
湖南省长沙市中级人民法院提起诉讼（案号为（2022）湘 01 民初 757 号），对佰富利集团提
出如下诉讼请求：请求确认 2011 年 7 月 1 日-2014 年 12 月 31 日期间因浪琴湾项目增加的拆
迁补偿费用人民币 50,049,724.25 元由被告承担；判令被告支付原告拆迁补偿费用的资金占
用费（以代付拆迁补偿费用 50,049,724.25 元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷
款基准利率自相应拆迁补偿费用支付之日起计算至 2020 年 8 月 19 日止，自 2020 年 8 月 20
日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率即 LPR 利率计算至
实际支付完毕之日止），暂计至 2022 年 7 月 8 日为人民币 23,950,157.87 元；由被告承担本
案全部诉讼费用。
2022 年 9 月 2 日，公司收到湖南省长沙市中级人民法院案件受理通知书（案号为（2022）
湘 01 民初 757 号）。
2022 年 10 月 17 日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2022）湘 01 民初 757 号《民事裁定
书》，裁定冻结佰富利集团有限公司银行存款 73,999,882.12 元或查封、扣押其等同价值的财
产。
2023 年 7 月 5 日，该案在长沙中院开庭。2023 年 8 月 9 日，该案在长沙中院举行第二
次开庭。2023 年 9 月 6 日，公司收到长沙中院作出的（2022）湘 01 民初 757 号民事判决，
法院判决确认 2011 年 7 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日期间湖南振业因浪琴湾项目增加的拆迁
补偿费用人民币 50,049,724.25 元由佰富利集团承担，佰富利集团向湖南振业支付拆迁补偿
费用本金合计 28,564,774.95 元及对应利息，驳回公司的其他诉讼请求。佰富利集团不服长
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
沙中院该案一审判决，向湖南省高院提起上诉。
2024 年 3 月 22 日，公司收到湖南省高院作出的（2023）湘民终 322 号民事判决，法院判决
撤销长沙中院（2022）湘 01 民初 757 号民事判决，驳回公司、湖南振业全部诉讼请求。
2、 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
（1）本公司按房地产行业经营惯例为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保。阶段性担保
的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购房产的《房地产证》办出及抵押手
续办妥之日止。2023 年 12 月 31 日，本公司承担的阶段性担保责任的贷款金额为 36.22 亿元。
（2）西安振业为业主牛进才等向重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司
西安分行借入的按揭贷款提供阶段性担保，因业主牛进才等未按时足额还款，牛进才等及西
安振业被重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行起诉，根据扣划
及判决结果，从西安振业银行账号中扣划了牛进才等应付银行的本金及利息等，截至 2023
年 12 月 31 日，西安振业代垫的本金及利息等情况如下：
序号 按揭银行 房号 逾期业主 代垫金额 说明
1 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-20102 白小艳 4,713,214.02 注1
2 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-10102 刘婧 4,546,136.00 注1
3 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-20101 邱向龙、杜青鱼 4,397,993.65 注1
4 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-10101 牛进才 5,483,582.23 注1
5 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 8-12102 赖新寿、徐玉梅 678,207.73 注1
6 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊公馆 1-20801 刘丹 696,026.10 注1
7 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊公馆 1-21104 方玉琴 720,153.49 注1
8 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 9-12401 呼正和 570,244.55 注1
9 重庆银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 7-20102 常青 1,528,201.08 注2
10 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 10-10102 谢君 344,726.13 注3
11 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 9-12301 王永军 446,861.88 注3
合计 24,125,346.86
注 1：西安振业已向该等业主起诉追偿，但该等房产涉及其他司法机关查封，西安振业不具
有法律意义上的优先受偿权。
注 2：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日法院已将涉案房产成功拍
卖，目前深振业与其他债权人协商剩余拍卖款分配问题。
注 3：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日该等业主无财产线索，剩
余债权待有财产线索时再恢复执行。
十一、 资产负债表日后事项
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
根据《公司法》及公司章程的有关规定，本公司董事会拟定 2023 年度不进行利润分配。
十二、 其他重要事项
无。
十三、 母公司财务报表主要项目注释
(一) 应收账款
1、 应收账款按账龄披露
账龄 本年年末数 上年年末数
1 年以内（含 1 年） 28,508,306.87 21,170,121.96
1-2 年（含 2 年） 6,341,297.46 4,008,880.66
2-3 年（含 3 年） 2,190,480.77 575,400.00
3-4 年（含 4 年） - -
4 至 5 年（含 5 年） - 732,460.00
5 年以上 1,222,097.62 489,637.62
小计 38,262,182.72 26,976,500.24
减：坏账准备 4,581,757.74 3,697,460.59
合计 33,680,424.98 23,279,039.65
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
2、 应收账款按坏账计提方法分类披露
本年年末数 上年年末数
项目 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值 比例 计提比例 账面价值
金额 金额 金额 金额
（%） （%） （%） （%）
按单项计提坏账准备 1,932,226.62 5.05 1,932,226.62 100.00 - 1,932,226.62 7.16 1,932,226.62 100.00 -
其中：
单项重大 1,001,890.00 51.85 1,001,890.00 100.00 - 1,001,890.00 51.85 1,001,890.00 100.00 -
单项不重大 930,336.62 48.15 930,336.62 100.00 - 930,336.62 48.15 930,336.62 100.00 -
按信用风险特征组合计提
36,329,956.10 94.95 2,649,531.12 7.29 33,680,424.98 25,044,273.62 92.84 1,765,233.97 7.05 23,279,039.65
坏账准备
其中：
账龄组合 36,329,956.10 100.00 2,649,531.12 7.29 33,680,424.98 25,044,273.62 100.00 1,765,233.97 7.05 23,279,039.65
合计 38,262,182.72 100.00 4,581,757.74 11.97 33,680,424.98 26,976,500.24 100.00 3,697,460.59 13.71 23,279,039.65
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
其中：本年末按账龄组合计提坏账准备的应收账款：
本年年末数 上年年末数
账龄 计提比 计提比
应收账款 坏账准备 应收账款 坏账准备
例（%） 例（%）
1 年以内（含 1 年） 28,508,306.87 1,425,415.34 5.00 21,170,121.96 1,058,506.10 5.00
1-2 年（含 2 年） 6,341,297.46 634,129.75 10.00 3,006,990.66 300,699.07 10.00
2-3 年（含 3 年） 1,188,590.77 356,577.23 30.00 575,400.00 172,620.00 30.00
3-4 年（含 4 年） - - - - - -
4 至 5 年（含 5 年） - - - - - -
5 年以上 291,761.00 233,408.80 80.00 291,761.00 233,408.80 80.00
合计 36,329,956.10 2,649,531.12 7.29 25,044,273.62 1,765,233.97 7.05
3、 本年计提、转回或收回的坏账准备情况
本年变动金额
项目 本年年初数 本年年末数
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 3,697,460.59 884,297.15 - - - 4,581,757.74
合计 3,697,460.59 884,297.15 - - - 4,581,757.74
4、 应收账款信用损失准备变动情况如下
第一阶段 第二阶段
坏账准备 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
(未发生信用减值) (已发生信用减值)
本年年初数 1,765,233.97 1,932,226.62 3,697,460.59
转入已发生信用减值 - - -
转回未发生信用减值 - - -
本年计提预期信用损失 884,297.15 - 884,297.15
本年转回预期信用损失 - - -
合并范围变动等其他原因的影响 - - -
本年核销应收账款金额 - - -
本年年末数 2,649,531.12 1,932,226.62 4,581,757.74
5、 本年无实际核销的应收账款情况
6、 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
占余额的 坏账准备本年
单位名称 款项性质 本年年末数 账龄
比例（%） 年末数
深圳市南山区建筑工务署 代建收入 15,161,018.84 3 年以内 39.62 1,174,444.40
深圳市深燃智慧燃气有限公司 代建收入 3,999,600.05 2 年以内 10.45 249,975.01
深圳市南山区城市管理和综合
代建收入 2,784,100.31 2 年以内 7.28 152,015.27
执法局
深圳市罗湖这东门街道办事处 代建收入 2,510,359.46 1 年以内 6.56 125,517.97
天虹数科商业股份有限公司 租金收入 1,703,852.08 1 年以内 4.45 85,192.60
150
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占余额的 坏账准备本年
单位名称 款项性质 本年年末数 账龄
比例（%） 年末数
合计 26,158,930.74 68.37 1,787,145.25
(二) 其他应收款
项目 本年年末数 上年年末数
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款项 7,294,616,101.25 6,629,601,010.38
合计 7,294,616,101.25 6,629,601,010.38
1、 其他应收款
（1）按账龄披露
账龄 本年年末数 上年年末数
1 年以内（含 1 年） 7,677,458,887.56 2,110,507,748.43
1 至 2 年（含 2 年） 135,924.37 4,757,445,428.25
2 至 3 年（含 3 年） 338,214.45 1,227,935.46
3 至 4 年（含 4 年） 196,617.72 107,956,979.12
4 至 5 年（含 5 年） 393,385.99 1,250,550.96
5 年以上 6,640,810.13 5,390,259.17
小计 7,685,163,840.22 6,983,778,901.39
减：坏账准备 390,547,738.97 354,177,891.01
合计 7,294,616,101.25 6,629,601,010.38
151
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（2）按坏账计提方法分类披露
本年年末数 上年年末数
类别 账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 金额 金额
（%） 例（%） （%） 例（%）
按单项计提坏账
3,534,782.26 0.05 3,534,782.26 100.00 - - - - - -
准备
其中：
单项重大 - - - - - - - - - -
单项不重大 3,534,782.26 100.00 3,534,782.26 100.00 - - - - - -
按信用风险特征
组合计提坏账准 7,681,629,057.96 99.95 387,012,956.71 5.04 7,294,616,101.25 6,983,778,901.39 100.00 354,177,891.01 5.07 6,629,601,010.38
备
其中：
账龄组合 5,130,380.22 0.07 3,188,022.81 62.14 1,942,357.41 10,985,287.25 0.16 5,538,210.29 50.41 5,447,076.96
集团内关联方组
7,676,498,677.74 99.93 383,824,933.90 5.00 7,292,673,743.84 6,972,793,614.14 99.84 348,639,680.72 5.00 6,624,153,933.42
合
合计 7,685,163,840.22 100.00 390,547,738.97 5.08 7,294,616,101.25 6,983,778,901.39 100.00 354,177,891.01 5.07 6,629,601,010.38
152
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其中：重要的按单项计提坏账准备的其他应收款项：
本年年末数
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提依据
墙体保证金 1,804,110.09 1,804,110.09 100 预计无法收回
代垫水电费 1,301,988.85 1,301,988.85 100 预计无法收回
其他 317,807.32 317,807.32 100 预计无法收回
散装水泥保证金 110,876.00 110,876.00 100 预计无法收回
合计 3,534,782.26 3,534,782.26
其中：本年末按账龄组合计提坏账准备的其他应收款：
本年年末数 上年年末数
账龄 计提比 计提比
其他应收款项 坏账准备 其他应收款项 坏账准备
例（%） 例（%）
1 年以内（含 1 年） 960,209.82 48,010.49 5.00 607,963.56 30,398.18 5.00
1 至 2 年（含 2 年） 135,924.37 13,592.44 10.00 3,146,509.85 314,650.99 10.00
2 至 3 年（含 3 年） 175,000.51 52,500.15 30.00 196,617.72 58,985.32 30.00
3 至 4 年（含 4 年） 21,476.00 10,738.00 50.00 393,385.99 196,692.99 50.00
4 至 5 年（含 5 年） 23,446.33 11,723.17 50.00 1,250,550.96 625,275.48 50.00
5 年以上 3,814,323.19 3,051,458.56 80.00 5,390,259.17 4,312,207.33 80.00
合计 5,130,380.22 3,188,022.81 10,985,287.25 5,538,210.29
（3）本年计提、转回或收回的坏账准备情况
本年变动金额
上年年末余额 本年年末数
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 354,177,891.01 36,519,847.96 150,000.00 - - 390,547,738.97
合计 354,177,891.01 36,519,847.96 150,000.00 - 390,547,738.97
（4）其他应收账款信用损失准备变动情况如下
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
未来 12 个月预期信
用损失(未发生信用 用损失(已发生信用
用损失
减值) 减值)
上年年末余额 354,177,891.01 - - 354,177,891.01
上年年末余额在本期 - - - -
--转入第二阶段 - - - -
--转入第三阶段 -3,534,782.26 - 3,534,782.26 -
--转回第二阶段 - - - -
--转回第一阶段 - - - -
本年计提 36,519,847.96 - - 36,519,847.96
本年转回 150,000.00 - - 150,000.00
其他变动 - - - -
本年年末数 387,012,956.71 - 3,534,782.26 390,547,738.97
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（5）本年末无实际核销的其他应收款项。
（6）按款项性质分类情况
款项性质 本年年末余额 上年年末余额
关联方往来款(合并范围内) 7,676,498,677.74 6,972,793,614.14
押金及保证金 4,841,232.63 4,841,232.63
代垫款 3,502,429.85 6,144,054.62
往来款(合并范围外) 321,500.00 -
合计 7,685,163,840.22 6,983,778,901.39
（7）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况
占余额的 坏账准备本年
单位名称 款项性质 本年年末数 账龄
比例(%) 年末数
广州市振业鸿远房地产开
内部往来款 2,192,560,631.41 1 年以内 28.53 109,628,031.57
发有限公司
天津振业津海房地产开发
内部往来款 791,250,374.03 1 年以内 10.3 39,562,518.70
有限公司
广州市振业置地房地产开
内部往来款 609,075,524.94 1 年以内 7.93 30,453,776.25
发有限公司
南京振新业房地产开发有
内部往来款 612,710,718.62 1 年以内 7.97 30,635,535.93
限公司
南京新振城房地产开发有
内部往来款 588,108,142.82 1 年以内 7.65 29,405,407.14
限公司
合计 4,793,705,391.82 62.38 239,685,269.59
(三) 长期股权投资
本年年末数 上年年末数
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,115,243,415.79 121,474,510.83 1,993,768,904.96 2,115,243,415.79 6,374,510.83 2,108,868,904.96
对联营、合营企
- - - - - -
业投资
合计 2,115,243,415.79 121,474,510.83 1,993,768,904.96 2,115,243,415.79 6,374,510.83 2,108,868,904.96
对子公司投资
本年增减变动
减值准备上 追 减 减值准备本年
被投资单位 上年年末数 本年年末数
年年末数 加 少 本年计提减值 其 年末数
投 投 准备 他
资 资
惠州市惠阳区振 - - - -
业创新发展有限 213,200,000.00 - 213,200,000.00 -
公司
南京振新业房地 - - - -
5,100,000.00 5,100,000.00 5,100,000.00 5,100,000.00
产开发有限公司
振业（长沙）房 - - - - - -
地产开发有限公 50,000,000.00 50,000,000.00
司
广西振业房地产 - - - - - -
145,904,497.23 145,904,497.23
股份有限公司
湖南振业房地产 - - - - - -
120,000,000.00 120,000,000.00
开发有限公司
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本年增减变动
减值准备上 追 减 减值准备本年
被投资单位 上年年末数 本年年末数
年年末数 加 少 本年计提减值 其 年末数
投 投 准备 他
资 资
天津市振业资产 - - - - - -
280,000,000.00 280,000,000.00
管理有限公司
西安振业房地产 - - - - - -
280,000,000.00 280,000,000.00
开发有限公司
深圳市振业房地 - - - - - -
300,000,000.00 300,000,000.00
产开发有限公司
深圳市振业城市 - - - - - -
建设投资发展有 6,000,000.00 6,000,000.00
限公司
河源市振业深河 - - - - - -
投资置业有限公 207,713,508.39 207,713,508.39
司
西安振业创发置 - - - - - -
200,000,000.00 200,000,000.00
业有限公司
东莞市振业投资 - - - - - -
100,000,000.00 100,000,000.00
发展有限公司
天津振业津海房 - - - -
地产开发有限公 100,000,000.00 100,000,000.00 100,000,000.00 100,000,000.00
司
广州市振业置地 - - - -
房地产开发有限 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00
公司
南京新振城房地 - - - - - -
51,000,000.00 51,000,000.00
产开发有限公司
贵州振业房地产 - - - - - -
39,950,899.34 39,950,899.34
开发有限公司
深圳市振业贸易 - - - -
1,384,076.29 1,384,076.29 1,384,076.29 1,384,076.29
发展有限公司
深圳市建设（集 - - - -
团）公司金属结 490,434.54 490,434.54 490,434.54 490,434.54
构制品厂
天津振业化工发 - - - -
4,500,000.00 4,500,000.00 4,500,000.00 4,500,000.00
展有限公司
合计 2,115,243,415.79 6,374,510.83 - - 115,100,000.00 - 2,115,243,415.79 121,474,510.83
(四) 营业收入和营业成本
1、 营业收入和营业成本情况
本年金额 上年金额
项目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务 136,215,324.26 87,553,113.96 106,135,207.22 57,556,046.38
其他业务 48,555,534.40 - 53,407,918.78 -
合计 184,770,858.66 87,553,113.96 159,543,126.00 57,556,046.38
2、 营业收入明细
本年金额 上年金额
项目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售收入 - 432,776.92 3,240,100.00 797,684.41
物业租赁收入 110,236,118.16 61,141,130.94 86,505,557.10 56,418,739.33
代建服务收入 25,979,206.10 25,979,206.10 16,389,550.12 339,622.64
155
深圳市振业(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
本年金额 上年金额
项目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
内部营运收入 48,555,534.40 - 53,407,918.78 -
合计 184,770,858.66 87,553,113.96 159,543,126.00 57,556,046.38
(五) 投资收益
项目 本年金额 上年金额
成本法核算的长期股权投资收益 425,304,951.94 347,049,301.77
处置交易性金融资产取得的投资收益 1,663,147.65 1,320,754.72
合作项目投资收益 28,572,327.83 74,558,311.35
合计 455,540,427.42 422,928,367.84
十四、 补充资料
(一) 当期非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 45,751.51
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策
-
规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资
产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的 3,113,146.62
损益
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -
委托他人投资或管理资产的损益 -
对外委托贷款取得的损益 -
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失 -
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 628,528.34
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被
-
投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -
非货币性资产交换损益 -
债务重组损益 442,797.10
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等 -
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响 -
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用 -
对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动
-
产生的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 -
交易价格显失公允的交易产生的收益 -
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -
受托经营取得的托管费收入 -
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,211,374.53
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -
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项目 金额 说明
小计 3,018,849.04
所得税影响额 253,786.25
少数股东权益影响额（税后） 174,072.00
合计 2,590,990.79
(二) 净资产收益率及每股收益
加权平均净资产收益 每股收益（元）
报告期利润
率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -10.79 -0.5946 -0.5946
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股
-10.83 -0.5961 -0.5961
东的净利润
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第十节 备查文件目录
一、公司董事长宋扬亲笔签名并加盖公司公章的年度报告。
二、公司负责人宋扬、主管会计工作负责人李伟、分管会计
工作负责人李普、会计机构负责人高峰签名并盖章的财务报表。
三、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计
报告原件。
四、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公
司文件的正本及公告的原稿。
深圳市振业（集团）股份有限公司
董事长：宋 扬
二〇二四年四月二十七日
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