深圳市振业(集团)股份有限公司
2014 年半年度报告
2014 年 08 月
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
董事蒋灿明因个人原因未能亲自出席会议，已授权董事长李永明代为出席
会议并行表决权；董事罗力因个人原因未能亲自出席会议，已授权董事于冰代
为出席会议并行表决权；董事丁古华因休假未能亲自出席会议，已授权董事陶
伟平代为出席会议并行表决权。公司其他董事均已出席了审议本报告的董事会
会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司法定代表人李永明、主管会计工作负责人蒋灿明、分管会计工作负责
人方东红、财务总监于冰及及会计机构负责人李红光声明：保证本半年度报告
中财务报告的真实、准确、完整。
公司本次半年度报告未经会计师事务所审计。
公司半年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相
关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质
承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 2
第二节 公司简介 ......................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................. 7
第四节 董事会报告 ..................................................................................................... 8
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 14
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 19
第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ............................................................... 22
第八节 财务报告 ....................................................................................................... 23
第九节 备查文件目录 ............................................................................................. 101
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳证券监管局
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
远致投资公司 指 深圳市远致投资有限公司
深圳市地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司
元、万元 指 人民币元、万元
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 深振业 A 股票代码 000006
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司
公司的外文名称（如有） SHENZHEN ZHENYE（GROUP） CO.,LTD.
公司的法定代表人 李永明
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 彭庆伟 杜汛
深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 16 楼董
联系地址
12 楼董秘办公室 事会办公室
电话 （0755）25863893 （0755）25863061
传真 （0755）25863012 （0755）25863012
电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2013 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2013 年年报。
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
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□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2013 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 491,488,388.68 1,170,522,469.81 -58.01%
归属于上市公司股东的净利润（元） 49,141,888.98 270,157,823.76 -81.81%
归属于上市公司股东的扣除非经常性
39,250,836.54 269,864,676.00 -85.46%
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -144,185,553.40 114,947,938.96 -225.44%
基本每股收益（元/股） 0.0364 0.2001 -81.81%
稀释每股收益（元/股） 0.0364 0.2001 -81.81%
加权平均净资产收益率 1.20% 7.45% -6.25%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 11,009,599,979.61 10,068,536,361.32 9.35%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,883,493,075.24 4,092,958,301.89 -5.12%
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,349,995,046
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
主要是处置子公司贵州公司无
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 12,918,221.33
形资产所致。
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 353,754.67
减：所得税影响额 3,317,994.00
少数股东权益影响额（税后） 62,929.56
合计 9,891,052.44 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
报告期内，公司房地产开发与销售工作进展顺利：
1、振业峦山谷花园二期、惠阳振业城商务中心、西安振业泊墅二期、长沙振业城一期、天津启春里、东莞松湖雅苑、
广西振业尚府等项目工程进展顺利；
2、报告期内，公司实现合同销售面积 13.19 万平方米，合同销售金额 14.81 亿元，结转销售面积 3.42 万平方米，结转
销售收入 4.53 亿元，回笼资金 12.36 亿元。
占地面积 规划建筑面 可售面积（万㎡）
项目名称 项目现状 开工时间 竣工时间
（万㎡） 积（万㎡） 商业 住宅 总计
振业城六-七期 4.09 11.61 0.06 8.62 8.68 已竣工 2010.10 2013.03
振业峦山谷 1-6 栋 2.91 13.01 15.92 已竣工 2007.09 2009.12
10.16 40.58
花园一期 7-13 栋 0.06 13.31 13.37 已竣工 2007.09 2010.11
振业峦山谷花园二期 10.14 32.61 1.00 22.81 23.81 在建 2011.03 2014.11
2010.09（B）
惠阳振业城 B、C 组团 12.34 5.23 0 4.17 4.17 已竣工
2008.05 2010.11（C）
一期
商务中心 2.42 2.03 —— —— 1.93 在建 2014.08
G、H 组团 9.13 4.40 0.33 3.16 3.49 已竣工 2010.09 2011.12
惠阳振业城
D 组团 5.03 2.17 0 1.60 1.60 已竣工 2011.06 2013.11
二期
剩余组团 24.26 77.17 —— —— —— 前期筹备 —— ——
惠阳振业城 F 组团 5.80 —— —— —— —— 前期筹备 —— ——
西安振业泊墅一期 8.45 23.37 0.60 17.92 18.52 已竣工 2010.04 2012.06
西安振业泊墅 A 组团 3.90 17.72 1.61 10.86 12.46 在建 2013.03 2014.09
二期 B 组团 4.89 23.91 0.28 17.65 17.93 在建 2014.03 2015.11
天津新博园 4.79 24.55 0.60 18.65 19.25 已竣工 2010.12 2013.10
2014.11（洋房等）
一期 12.25 13.65 —— 11.30 11.30 在建 2012.12
长沙振业城 2015.11（高层）
剩余 32.68 87.10 —— —— —— 前期筹备 —— ——
广西振业尚府 1.26 9.56 —— —— —— 在建 2014.06 2016.11
天津启春里
4.12 9.93 —— —— —— 在建 2014.05 2016.08
（原天津红桥佳宁道项目）
天津滨海开发区项目 2.86 9.71 —— —— —— 前期筹备 —— ——
东莞松湖雅苑 5.85 10.97 —— —— —— 在建 2014.07 2016.05
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二、主营业务分析
概述
2014 年上半年，公司累计实现营业收入 4.91 亿元，归属于上市公司股东的净利润 0.49 亿元，经营活动产生的现金流量净额
为-1.44 亿元，分别较上年同期减少 58.01%、81.81%、225.44%，主要是受项目开发周期影响，部分在售项目未达到收入结
转条件，可结转销售面积较上年同期大幅减少所致。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减（%） 变动原因
营业收入 491,488,388.68 1,170,522,469.81 -58.01% 受房地产项目开发周期的影响，项目
营业成本 297,582,908.03 638,642,868.94 -53.40% 结转面积较上年同期减少。
主要原因系本期广告推广费增加所
销售费用 24,864,779.54 15,126,856.57 64.38%
致。
管理费用 25,688,975.93 22,105,651.38 16.21%
主要原因系借款增加、利息收入减少
财务费用 46,147,492.59 (2,385,775.51) 2,034.28%
及借款费用资本化比例降低所致。
主要原因系本期公司计提的坏账准
资产减值损失 380,262.91 1,539,223.34 -75.30%
备减少所致。
系可供出售金融资产本期取得的投
投资收益 5,065,220.40 8,779,715.36 -42.31%
资收益减少所致。
主要系本期子公司贵州公司结转无
营业外收入 13,408,726.76 555,562.22 2,313.54%
形资产转让收入所致。
主要原因系随着收入减少本期计提
营业税金及附加 51,148,033.97 149,937,098.73 -65.89%
的各项税费减少所致。
报告期末数 报告期初数 同比增减（%） 变动原因
子公司贵州公司无形资产已完成转
无形资产 0 20,532,144.35 -100%
让。
主要是本期在售项目预收房款增加
预收账款 1,385,531,488.67 653,960,881.68 111.87%
所致。
主要是本期发放已计提的以前年度
应付职工薪酬 27,517,671.16 49,990,234.51 -44.95%
奖励薪酬。
系计提应付深圳市地铁集团合作开
应付利息 17,764,170.27 483,333.33 3,575.35% 发投资款分期支付利息和应付深圳
市国资委拆借资金利息所致。
主要系本期子公司广西公司分配现
应付股利 2,834,346.53 935,609.54 202.94%
金股利所致。
一年内到期的非流动负
740,000,000.00 400,000,000.00 85.00% 系一年内到期的长期借款转入所致。
债
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公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司累计实现合同销售收入 14.81 亿元，回笼资金 12.36 亿元，分别完成 2014 年度经营发展计划的 42.68%和
39.74%。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产业 491,488,388.68 297,582,908.03 39.45% -58.01% -53.40% -5.99%
分产品
房产销售业务 453,047,218.04 275,448,699.29 39.20% -60.07% -55.60% -6.13%
租赁业务 38,441,170.64 22,134,208.74 42.42% 7.08% 20.85% -6.56%
分地区
广东省 159,139,241.68 83,489,131.75 47.54% -81.91% -82.18% 0.79%
广西自治区 9,874,040.00 6,737,066.95 31.77% -91.94% -90.12% -12.61%
陕西省 104,634,291.00 53,530,692.71 48.84% -37.83% -47.53% 9.45%
天津市 217,840,816.00 153,826,016.62 29.39% —— —— ——
四、核心竞争力分析
公司把优秀的企业文化作为核心竞争力来培育，“诚信、和谐、认真、创新”的企业精神、“创造价值，利益社会”的企业
理念、“建造品质空间，共享完美人生”的企业愿景充分融入公司决策、经营管理、制度机制和员工行为，形成了较强的凝聚
力、执行力和创新力。振业文化是公司吸引人才、激励人才的重要方式，是公司的核心资源。公司坚持以人为本，尊重客户、
股东、员工、合作单位等利益相关者需求的多样性，在创造价值的过程中努力平衡利益相关者的各类需求，形成共生、共荣、
共享的良性发展环境，为公司健康、可持续发展奠定了坚实基础。报告期内，公司不存在核心竞争力发生重要变化的情况。
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五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
□ 适用 √ 不适用
（2）持有金融企业股权情况
√ 适用 □ 不适用
最初投资 期初持股 期初持股 期末持股 期末持股 期末账面 报告期损 会计核算
公司名称 公司类别 股份来源
成本（元）数量（股） 比例 数量（股） 比例 值（元） 益（元） 科目
可供出售
交通银行 商业银行 161,371.00 115,014 0.00% 115,014 0.00% 446,254.32 0.00 原始股
金融资产
合计 161,371.00 115,014 -- 115,014 -- 446,254.32 0.00 -- --
（3）证券投资情况
持有其他上市公司股权情况的说明
√ 适用 □ 不适用
最初投资成本 期初持股 期初持股 期末持股 期末持股 期末账面值 报告期损 会计核算
证券代码 证券简称 股份来源
（元） 数量（股）比例（%）数量（股）比例（%） （元） 益（元） 科目
可供出售
000042 中洲控股 85,423,935.90 16,884,068 7.05% 33,768,136 7.05% 366,721,956.96 0.00 原始股
金融资产
可供出售
000501 鄂武商A 768,000.00 287,668 — 287,668 — 3,365,715.60 0.00 原始股
金融资产
2、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
公司类 主要产品或
公司名称 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
型 服务
广西振业房地产 房地产开 150,000,0 245,440,2 226,379,49 9,874,040.0 5,640,202
子公司 房地产开发 4,258,274.94
股份有限公司 发、销售等 00.00 37.11 7.83 0 .70
贵州振业房地产 30,000,00 46,814,88 44,019,783.
子公司 房地产开发 房屋开发等 0 2,661.75 9,808,840.92
开发有限公司 0.00 9.34 20
天津市振业资产 房地产开发 280,000,0 1,475,754, 636,068,61 217,840,81 52,428,19 39,493,135.1
子公司 房地产开发
管理有限公司 等 00.00 468.21 7.32 6.00 8.96 9
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惠州市惠阳区振
房地产开 260,000,0 594,937,9 343,710,70 5,300,000.0
业创新发展有限 子公司 房地产开发 69,979.85 -482,809.89
发、销售等 00.00 81.02 4.87 0
公司
西安振业房地产 房地产开发 280,000,0 1,322,890, 483,350,17 104,634,29 30,662,95 23,249,683.3
子公司 房地产开发
开发有限公司 等 00.00 884.31 6.94 1.00 9.38 7
深圳市振业房地 房地产开 300,000,0 321,772,6 286,864,16 -1,667,74
子公司 房地产开发 0 -1,074,334.15
产开发有限公司 发、管理等 00.00 19.68 6.21 8.82
湖南振业房地产 150,000,0 1,359,951, 118,733,69 -4,295,20
子公司 房地产开发 房地产开发 0 -2,430,981.72
开发有限公司 00.00 323.74 9.74 1.48
3、非募集资金投资的重大项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
截至报告期末累计
项目名称 计划投资总额 本报告期投入金额 项目进度 项目收益情况
实际投入金额
振业城六七期 55,708.57 546.22 47,186.26 已完工 99,290.99
振业峦山谷花园二期 218,078.78 42,068.26 193,014.73 在建
东莞松湖雅苑 82,113.85 282.38 29,798.40 在建
长沙振业城一期 98,278.42 14,137.52 74,658.14 在建
天津启春里 138,108.75 465.02 82,729.16 前期筹备
天津滨海开发区项目 152,124.36 28,094.57 28,094.57 前期筹备
西安振业泊墅一期 105,972.68 947.80 103,994.17 已完工 150,438.46
西安振业泊墅二期（A 组团） 75,673.70 15,827.65 58,024.31 在建
西安振业泊墅二期（B 组团） 102,205.80 4,439.58 22,317.21 在建
惠阳振业城二期（GH 组团） 22,556.13 666.16 21,535.04 已完工 17,350.52
惠阳振业城二期（D 组团） 12,098.46 637.44 10,524.19 已完工 2,555.86
惠阳振业城二期 279,656.00 414.37 7,798.13 前期筹备
惠阳振业城商务中心 20,387.85 467.31 9,341.37 在建
惠阳振业城 F1 组团 22,678.56 10.73 3,573.54 前期筹备
广西振业尚府 55,525.81 547.93 19,735.51 前期筹备
合计 1,441,167.72 109,552.94 712,324.73
六、对 2014 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
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□ 适用 √ 不适用
七、公司报告期利润分配实施情况
报告期内实施的利润分配方案特别是现金分红方案、资本公积金转增股本方案的执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
2014年6月9日，公司实施2013年度利润分配方案，以公司原有股本1,349,995,046股为基数，向全体股东每10股派发现金
股利1.55元（含税。详情参见公司于2014年6月3日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网的公开
披露公告）。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否
是
得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明：不适用
八、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料
2014 年 01 月 16 日 董秘办公室 实地调研 机构 平安证券、嘉实基金 （一）谈论的内容：
2014 年 03 月 20 日 董秘办公室 实地调研 机构 东兴证券 1、公司经营情况及未来发展计划；
2、公司对行业走势的判断和未来发
2014 年 04 月 18 日 董秘办公室 实地调研 机构 安信证券、太和投资
展计划；
2014 年 05 月 08 日 董秘办公室 实地调研 机构 民生证券、 新华资产
3、公司未来土地储备及资本市场运
登录深交所"上市公 作计划；
2014 年 01 月 01 日
董事会办公室 书面问询 其他 司投资者关系互动平
-2014 年 06 月 30 日 4、公司利润分配安排；
台"的投资者数十人
5、公司股东权益变动情况；
6、公司市值管理工作开展情况。
2014 年 01 月 01 日 浙江、四川、深圳等
董事会办公室 电话沟通 个人 （二）提供资料：公司信息披露资
-2014 年 06 月 30 日 地投资者数十人
料
13
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第五节 重要事项
一、公司治理情况
（一）公司治理的基本状况
公司严格按照法律、法规的规定，结合规范治理的具体要求，不断完善法人治理结构，规范公司运作。本公司法人治理
的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理规范性文件的要求无差异。公司报告期内不存在被监管部门采取行政监管
措施或被监管部门提出整改要求的情况。
1、报告期内，公司股东大会、董事会、监事会、董事会各专门委员会、经理层议事程序规范、权责明确、决策高效。
在年报编制、披露过程中，独立董事、审计委员会严格遵守《独立董事年报工作制度》、《审计委员会年报审计工作规程》
要求，充分发挥了督导作用，保证了年报信息的真实、准确、完整，提高了公司信息披露质量。
2、控股股东深圳市国资委代表深圳市人民政府对公司依法享有出资人权利，同时以国有资产管理者的身份对公司进行
监管。公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立于控股股东，具有独立完整的业务及自主经营能力。
3、公司股东大会的召集、召开及会议决议的披露均按《公司章程》和《股东大会议事规则》的规定进行。
4、公司董事会决策权力正常行使，董事会会议严格按《公司章程》和《董事会议事规则》的规定召集召开。公司为董
事履职提供必要的支持，确保董事会决策的科学性。
5、公司监事会结构合理，各项工作严格按照《监事会议事规则》的规定进行。监事会成员充分关注公司经营发展，并
按规定对公司相关事项进行监督检查，充分发挥了监督职能。
6、公司经理层以维护公司和全体股东的最大利益为己任，对股东大会、董事会的各项决策认真执行，董事会、监事会
对公司经理层实施有效的监督和约束。
7、公司注重与投资者的沟通交流，除做好日常的电话和来访接待外，还充分利用深交所在线论坛、公司网站等网络平
台，加大信息沟通的接触面。报告期内，公司通过现场、电话和网络方式接待机构及个人投资者调研数十人次。
8、报告期内，公司及时根据重大事项进展，公平披露信息，并按期披露董事会、股东大会的决议情况和其他重要事项，
编制和披露公告共计19项。基于信息披露及信息披露事务管理工作表现优秀，公司在深圳证券交易所组织的2013年度信息披
露考核中获得A级考评。
9、公司内部控制体系健全，设计合理，运行有效。公司通过信息系统控制、督察、审计、绩效考核和专项检查等手段，
促进了内部控制的落实，培育了依法经营、按章办事和规范运作的企业文化，已达到公司内部控制的目标，不存在重大缺陷。
报告期内，公司聘请了瑞华会计师事务所对公司内部控制进行审计，并出具内部控制审计报告，认为公司于2013年12月31
日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
（二）公司治理专项活动开展情况以及内幕信息知情人登记管理制度的制定、实施情况
1、根据国务院国资委的相关要求，公司每月向公司控股股东深圳市国资委报送月度财务快报。具体报送程序为：由公
司计划财务部总账会计师制作月度财务快报，经公司计划财务部总经理、分管财务工作副总裁、财务总监、总裁审核、董事
长签字后通过网络平台方式上报深圳市国资委。按照中国证监会《上市公司内幕信息知情人登记管理规定》和深圳证监局的
有关规定，公司建立该类未公开信息知情人信息的登记工作。
2、公司严格按照《公司章程》和《未来三年（2012-2014年）股东回报规划》的规定，完善利润分配事项的决策程序和
机制，确保公司最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十。
3、公司目前已建立了《内幕信息及知情人管理制度》、《信息披露管理制度》、《信息披露事务管理制度》、《重大
信息内部报告制度》、《内部保密工作制度》等制度体系，严格界定内幕信息及内幕信息知情人范围、明确内幕信息知情人
登记备案程序、确立内幕信息的保密方案和奖惩措施，确保公司内幕信息管理工作严格、规范、有序，维护了信息披露的公
平性。报告期内，公司未发生内幕信息泄露及内幕交易事件。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
二、重大诉讼仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
诉讼(仲裁)审
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 诉讼(仲裁)进展 理结果及影 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 决执行情况
响
公司前期披露的新城花园合作 仍未就分割、
建房纠纷，2011 年 6 月 20 日， 拍卖、共同开
详情参见
雄丰集团（深圳）有限公司以 发等可行性
公司刊登
龙城公司、雄丰公司为被告向 方案与农业
报告期内无最新 对当期无影 2003 年 06 于巨潮资
深圳中院提起涉案地块土地使 否 银行、龙城公
进展 响 月 14 日 讯网
用权确权诉讼事项。深圳市中 司清算组、雄
2003-009
级人民法院已于 2012 年 7 月 丰公司、深圳
号公告
23 日作出准许原告撤诉的裁 中院取得一
定。 致意见。
详情参见
公司前期披露的金龙大厦（原"
公司刊登
振兴大厦"）合作建房纠纷一
报告期内无最新 对当期无影 仍在执行当 2005 年 09 于巨潮资
案，广东省高级人民法院已于 否
进展 响 中 月 27 日 讯网
2005 年 9 月 5 日作出终审判
2005-027
决。
号公告
公司前期披露的控股子公司惠
州市惠阳区振业创新发展有限
公司被汕尾市金联实业有限公
司（以下简称"汕尾金联"）起
诉债权转让合同纠纷一案。 2014 年 5 月 26
2012 年 3 月 31 日，广东省惠 日，公司收到最高
详情参见
州市中级人民法院下发（2010） 人民法院寄来的
鉴于本案已 公司刊登
惠中法民初字第 12 号民事判 《民事裁定书》
终结，对公司 2014 年 05 于巨潮资
决书，驳回原告汕尾金联的诉 否 （（2013）民申字 ——
当期及以后 月 28 日 讯网
讼请求。2012 年 4 月 19 日， 第 569 号），就本
期间无影响 2014-017
原告汕尾金联不服一审判决提 案作出裁定：驳回
号公告
出上诉，广东省高级人民法院 汕尾金联的再审
于 2012 年 10 月 12 日作出驳回 申请。
汕尾金联全部诉讼请求的判
决。2013 年 3 月 30 日汕尾金
联不服二审终审判决，向最高
人民法院申请再审。
公司前期披露的向中国国际经 2014 年 3 月 4 日， 截止本报告 详情参见
济贸易仲裁委员会华南分会 公司收到深圳中 披露之日，佰 公司刊登
对当期无影 2014 年 03
（现"华南国际经济贸易仲裁 院发出的传票，佰 富利集团尚 于巨潮资
响 月 22 日
委员会"）提出对公司长沙项目 富利集团已向深 未履行裁决 讯网
合作方 B&F&L GROUP 圳中院提起诉讼， 确定的各项 2014-010
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
LIMITED（以下简称"佰富利集 案号为（2014）深 义务。 号公告
团"）仲裁请求一案，报告期内 中法涉外仲字第
正式开庭审理。2013 年 6 月 8 41 号，佰富利集
日，佰富利集团向深圳中院提 团诉请撤销华南
起诉讼，要求确认双方在原股 国仲深裁（2013）
权转让相关协议中制定的仲裁 128 号仲裁裁决
条款无效，2013 年 7 月 12 日， 并由公司承担本
深圳中院作出终审裁定，驳回 案的诉讼费用。案
了佰富利集团的申请。2013 年 件已于 2014 年 3
8 月 16 日，华南国际经济贸易 月 6 日开庭审理。
仲裁委员会就本案作出《裁决 截至本报告披露
书》，该裁决为终局裁决，自作 之日，该案件尚未
出之日起生效。 作出裁定。
三、媒体质疑情况
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无媒体普遍质疑事项。
四、公司股权激励的实施情况及其影响
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划及其实施情况。
五、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
六、重大合同及其履行情况
1、担保情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度 实际发生日期
是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 （协议签署 实际担保金额 担保类型 担保期
完毕 联方担保
披露日期 日）
—— —— —— —— —— —— —— —— ——
报告期内审批的对外担保额度 报告期内对外担保实际发生
0 0
合计（A1） 额合计（A2）
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
报告期末已审批的对外担保额 报告期末实际对外担保余额
0 0
度合计（A3） 合计（A4）
公司对子公司的担保情况
担保额度相 实际发生日期
实际担保 是否履行 是否为关
担保对象名称 关公告披露 担保额度 （协议签署 担保类型 担保期
金额 完毕 联方担保
日期 日）
天津市振业房地产 2012 年 11 月 2012 年 11 月
35,000 35,000 连带责任保证 2年 是 否
开发有限公司 27 日 28 日
惠州市惠阳区振业 2013 年 05 月 2013 年 05 月
10,000 10,000 连带责任保证 2年 否 否
创新发展有限公司 22 日 27 日
湖南振业房地产开 2013 年 09 月 2013 年 09 月
30,000 30,000 连带责任保证 3年 否 否
发有限公司 04 日 04 日
报告期内审批对子公司担保额度 报告期内对子公司担保实际
0 75,000
合计（B1） 发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担保 报告期末对子公司实际担保
40,000 40,000
额度合计（B3） 余额合计（B4）
公司担保总额（即前两大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额合
0 75,000
（A1+B1） 计（A2+B2）
报告期末已审批的担保额度合计 报告期末实际担保余额合计
40,000 40,000
（A3+B3） （A4+B4）
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 10.30%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债
30,000
务担保金额（D）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（E） 0
上述三项担保金额合计（C+D+E） 30,000
未到期担保可能承担连带清偿责任说明（如有） 无
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
七、公司或持股 5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事项 承诺方 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
如果计划未来通过证券交易系统出售所持公
2005 年 11 月
股改承诺 深圳市国资委 司解除限售流通股，并于第一笔减持起六个 长期有效 履行中
07 日
月内减持数量达到 5%以上的，控股股东将于
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第一次减持前两个交易日内通过上市公司对
外披露出售提示性公告。
本公司在公司治理专项活动中向深圳证监局
作出如下承诺：承诺取得大股东、实际控制
人加强未公开信息管理的书面承诺并向深圳 2007 年 10 月
本公司 长期有效 履行中
证监局报备；承诺向深圳证监局报备未公开 31 日
信息知情人名单；承诺就治理非规范情况在
年度报告"公司治理结构"中如实披露。
深圳市国资委在本公司治理专项活动中作出
其他对公司中小股东所
如下承诺：承诺建立和完善已获取的上市公
作承诺
司未公开信息管理内控制度，督促相关信息
知情人不利用我公司未公开信息买卖我公司
2007 年 12 月
深圳市国资委 证券，不建议他人买卖我公司证券，也不泄 长期有效 履行中
26 日
露我公司未公开信息，并及时、真实、准确、
完整地提供知悉我公司未公开信息的知情人
名单，由我公司报送深圳证监局、证券交易
所备案。
承诺是否及时履行 是
八、公司发行公司债券的情况
公司于 2014 年 1 月 26 日向中国证监会提交了 2014 年度公开发行公司债券的申请，并于 2014 年 1 月 30 日收到《中国
证监会行政许可申请受理通知书》，截至本报告披露之日，公司债发行方案仍处于证监会审核阶段。
九、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
鉴于公司全资子公司贵州振业房地产开发有限公司已无实际业务开展，今后也不再开展经营活动。2014年5月22日，公
司召开第八届董事会2014年第六次会议，审议通过了《关于注销贵州振业房地产开发有限公司的议案》，同意注销该公司，
并授权管理层办理该公司后续清算、注销事宜，详情参见公司于2014年5月23日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时
报》和巨潮资讯网上的公开披露公告。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量 比例 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例
一、有限售条件股份 11,753,463 0.87% -655,560 -655,560 11,097,903 0.82%
3、其他内资持股 11,753,463 0.87% -655,560 -655,560 11,097,903 0.82%
境内自然人持股 11,753,463 0.87% -655,560 -655,560 11,097,903 0.82%
二、无限售条件股份 1,338,241,583 99.13% 655,560 655,560 1,338,897,143 99.18%
1、人民币普通股 1,338,241,583 99.13% 655,560 655,560 1,338,897,143 99.18%
三、股份总数 1,349,995,046 100.00% 0 0 1,349,995,046 100.00%
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
2013年度，公司部分董事、监事、高级管理人员通过二级市场出售所持有的公司股份，本报告期内相关董事、监事、高级管
理人员所持有的有限售条件高管股份数量发生变化。
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
二、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表决权恢复的优先股股
报告期末普通股股东总数 48,535 0
东总数（如有）（参见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有限 持有无限售 质押或冻结情况
报告期末持 报告期内增
股东名称 股东性质 持股比例 售条件的 条件的股份
股数量 减变动情况 股份状态 数量
股份数量 数量
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
深圳市人民政府国有
国家 21.93% 296,031,373 21,828,223 0 296,031,373
资产监督管理委员会
深圳市远致投资有限
国有法人 10.84% 146,389,243 10,422,172 0 146,389,243
公司
深圳市钜盛华实业发 境内非国有
6.69% 90,327,990 0 0 90,327,990 质押 90,327,985
展有限公司 法人
马信琪 境内自然人 5.09% 68,686,442 -460,000 0 68,686,442
深圳华利通投资有限 境内非国有
4.99% 67,368,088 0 0 67,368,088 质押 67,368,088
公司 法人
生命人寿保险股份有
其他 3.90% 52,586,288 未知 0 52,586,288
限公司－万能 A
境内非国有
创邦集团有限公司 3.32% 44,841,323 0 0 44,841,323 质押 44,841,300
法人
胡祖汉 境内自然人 0.75% 10,113,048 5,013,363 0 10,113,048
生命人寿保险股份有
其他 0.74% 9,999,934 未知 0 9,999,934
限公司－分红
李永明 境内自然人 0.48% 6,513,757 0 4,885,318 1,628,439
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市远致投资有限公司的实际控制人；深
圳市钜盛华实业发展有限公司、创邦集团有限公司（原傲诗伟杰有限公司，于 2014 年 5
上述股东关联关系或一致行动的
月 20 日正式更名）及深圳华利通投资有限公司构成一致行动人关系；生命人寿保险股
说明
份有限公司－万能 A 和生命人寿保险股份有限公司－分红同属生命人寿保险股份有限
公司管理；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
报告期末持有无限售条件
股东名称
股份数量 股份种类 数量
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 296,031,373 人民币普通股 296,031,373
深圳市远致投资有限公司 146,389,243 人民币普通股 146,389,243
深圳市钜盛华实业发展有限公司 90,327,990 人民币普通股 90,327,990
马信琪 68,686,442 人民币普通股 68,686,442
深圳华利通投资有限公司 67,368,088 人民币普通股 67,368,088
生命人寿保险股份有限公司－万能 A 52,586,288 人民币普通股 52,586,288
创邦集团有限公司 44,841,323 人民币普通股 44,841,323
胡祖汉 10,113,048 人民币普通股 10,113,048
生命人寿保险股份有限公司－分红 9,999,934 人民币普通股 9,999,934
中国工商银行－诺安价值增长股票证券投资基金 4,296,064 人民币普通股 4,296,064
20
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市远致投资有限公司
的实际控制人；深圳市钜盛华实业发展有限公司、创邦集团有限公司及
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10 名无限
深圳华利通投资有限公司构成一致行动人关系；生命人寿保险股份有限
售流通股股东和前 10 名股东之间关联关系或一致
公司－万能 A 和生命人寿保险股份有限公司－分红同属生命人寿保险
行动的说明
股份有限公司管理；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致
行动人。
公司自然人股东马信琪除通过普通账户持有 301,650 股外，还通过光大
前十大股东参与融资融券业务股东情况说明（如
证券公司客户信用交易担保证券账户持有 68,384,792 股，实际合计持有
有）（参见注 4）
68,686,442 股。
注 1：截至 2014 年 7 月 2 日，控股股东深圳市国资委及其一致行动人远致投资公司累计持有我公司股份为 445,498,326 股，
占公司总股本的 33%；截至 2014 年 7 月 18 日，自然人股东马信琪累计持有我公司股份 67,326,442 股，占总股本的 4.987%。
注 2：生命人寿保险股份有限公司－万能 A 和生命人寿保险股份有限公司－分红同属生命人寿保险股份有限公司管理，公司
未知其持股数与年初相比的准确增持数量。
公司股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司股东在报告期内未进行约定购回交易。
三、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
四、公司股东及其一致行动人在报告期提出或实施股份增持计划的情况
√ 适用 □ 不适用
股东名称/一致行 计划增持股份数 计划增持股份比 实际增持股份数 实际增持股份比 股份增持计划初 股份增持计划实
动人姓名 量 例 量 例 次披露日期 施结束披露日期
深圳市国资委、 2013 年 06 月 26 2014 年 05 月 05
26,999,900 2.00% 26,999,931 2.00%
远致投资公司 日 日
深圳市国资委、 2014 年 06 月 27 2015 年 06 月 25
26,999,900 2.00% 13,499,882 1.00%
远致投资公司 日 日
其他情况说明
以上内容详见公司于2014年5月5日、2014年6月27日和2014年7月3日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和
巨潮资讯网的公开披露公告。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第七节 董事、监事、高级管理人员情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2013 年年报。
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见 2013 年年报。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第八节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 2,203,417,051.09 2,051,049,279.23
结算备付金 0.00 0.00
拆出资金 0.00 0.00
交易性金融资产 0.00 0.00
应收票据 0.00 0.00
应收账款 16,847,634.04 17,499,912.91
预付款项 243,140,535.55 201,771,336.33
应收保费 0.00 0.00
应收分保账款 0.00 0.00
应收分保合同准备金 0.00 0.00
应收利息 0.00 0.00
应收股利 0.00 0.00
其他应收款 24,795,708.20 21,744,949.41
买入返售金融资产 0.00 0.00
存货 6,327,275,935.78 5,511,612,130.89
一年内到期的非流动资产 0.00 0.00
其他流动资产 0.00 0.00
流动资产合计 8,815,476,864.66 7,803,677,608.77
23
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
非流动资产：
发放委托贷款及垫款 0.00 0.00
可供出售金融资产 370,533,926.88 436,344,438.24
持有至到期投资 0.00 0.00
长期应收款 0.00 0.00
长期股权投资 0.00 0.00
投资性房地产 1,101,302,697.17 1,111,808,476.02
固定资产 4,973,884.13 5,397,009.33
在建工程 0.00 0.00
工程物资 0.00 0.00
固定资产清理 0.00 0.00
生产性生物资产 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00
无形资产 0.00 20,532,144.35
开发支出 0.00 0.00
商誉 0.00 0.00
长期待摊费用 1,178,918.65 1,385,855.42
递延所得税资产 231,108,623.14 206,206,629.19
其他非流动资产 485,025,064.98 483,184,200.00
非流动资产合计 2,194,123,114.95 2,264,858,752.55
资产总计 11,009,599,979.61 10,068,536,361.32
流动负债：
短期借款 100,000,000.00 100,000,000.00
向中央银行借款 0.00 0.00
吸收存款及同业存放 0.00 0.00
拆入资金 0.00 0.00
交易性金融负债 0.00 0.00
应付票据 0.00 0.00
应付账款 1,012,109,037.81 1,205,194,981.38
预收款项 1,385,531,488.67 653,960,881.68
卖出回购金融资产款 0.00 0.00
应付手续费及佣金 0.00 0.00
应付职工薪酬 27,517,671.16 49,990,234.51
应交税费 646,355,932.38 680,712,076.67
24
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
应付利息 17,764,170.27 483,333.33
应付股利 2,834,346.53 935,609.54
其他应付款 94,379,028.72 88,423,477.48
应付分保账款 0.00 0.00
保险合同准备金 0.00 0.00
代理买卖证券款 0.00 0.00
代理承销证券款 0.00 0.00
一年内到期的非流动负债 740,000,000.00 400,000,000.00
其他流动负债 0.00 0.00
流动负债合计 4,026,491,675.54 3,179,700,594.59
非流动负债：
长期借款 2,921,000,000.00 2,598,280,000.00
应付债券 0.00 0.00
长期应付款 0.00 0.00
专项应付款 0.00 0.00
预计负债 3,228,291.37 3,228,291.37
递延所得税负债 83,795,851.88 100,418,667.24
其他非流动负债 0.00 0.00
非流动负债合计 3,008,024,143.25 2,701,926,958.61
负债合计 7,034,515,818.79 5,881,627,553.20
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
资本公积 695,600,769.54 744,958,653.06
减：库存股 0.00 0.00
专项储备 0.00 0.00
盈余公积 881,401,646.15 881,401,646.15
一般风险准备 0.00 0.00
未分配利润 956,495,613.55 1,116,602,956.68
外币报表折算差额 0.00 0.00
归属于母公司所有者权益合计 3,883,493,075.24 4,092,958,301.89
少数股东权益 91,591,085.58 93,950,506.23
所有者权益（或股东权益）合计 3,975,084,160.82 4,186,908,808.12
负债和所有者权益（或股东权益）总
11,009,599,979.61 10,068,536,361.32
计
25
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
2、母公司资产负债表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 1,473,858,211.97 1,251,281,205.25
交易性金融资产
应收票据
应收账款 16,769,350.34 17,410,945.41
预付款项 17,817,143.53 15,501,128.67
应收利息 0.00 0.00
应收股利 0.00 0.00
其他应收款 1,164,253,784.18 1,028,845,188.12
存货 2,060,812,434.80 1,696,784,037.01
一年内到期的非流动资产 0.00 0.00
其他流动资产 0.00 0.00
流动资产合计 4,733,510,924.82 4,009,822,504.46
非流动资产：
可供出售金融资产 370,533,926.88 436,344,438.24
持有至到期投资 0.00 0.00
长期应收款 0.00 0.00
长期股权投资 1,379,055,396.57 1,379,055,396.57
投资性房地产 1,101,302,697.17 1,111,808,476.02
固定资产 2,474,461.37 2,213,390.08
在建工程 0.00 0.00
工程物资 0.00 0.00
固定资产清理 0.00 0.00
生产性生物资产 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00
无形资产 0.00 0.00
开发支出 0.00 0.00
商誉 0.00 0.00
26
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
长期待摊费用 768,405.97 787,279.58
递延所得税资产 212,333,534.78 188,533,758.68
其他非流动资产 485,025,064.98 483,184,200.00
非流动资产合计 3,551,493,487.72 3,601,926,939.17
资产总计 8,285,004,412.54 7,611,749,443.63
流动负债：
短期借款 100,000,000.00 100,000,000.00
交易性金融负债 0.00 0.00
应付票据 0.00 0.00
应付账款 525,175,731.12 586,244,036.76
预收款项 580,060,284.67 183,210,166.67
应付职工薪酬 13,198,521.16 22,091,225.49
应交税费 585,317,522.77 589,749,597.38
应付利息 17,764,170.27 483,333.33
应付股利 0.00 0.00
其他应付款 157,244,464.85 310,846,615.88
一年内到期的非流动负债 740,000,000.00 400,000,000.00
其他流动负债 0.00 0.00
流动负债合计 2,718,760,694.84 2,192,624,975.51
非流动负债：
长期借款 2,325,000,000.00 1,949,000,000.00
应付债券 0.00 0.00
长期应付款 0.00 0.00
专项应付款 0.00 0.00
预计负债 0.00 0.00
递延所得税负债 75,474,304.06 92,097,119.42
其他非流动负债 0.00 0.00
非流动负债合计 2,400,474,304.06 2,041,097,119.42
负债合计 5,119,234,998.90 4,233,722,094.93
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
资本公积 693,238,433.21 742,596,316.73
减：库存股 0.00 0.00
专项储备 0.00 0.00
27
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
盈余公积 881,401,646.15 881,401,646.15
一般风险准备 0.00 0.00
未分配利润 241,134,288.28 404,034,339.82
外币报表折算差额 0.00 0.00
所有者权益（或股东权益）合计 3,165,769,413.64 3,378,027,348.70
负债和所有者权益（或股东权益）总
8,285,004,412.54 7,611,749,443.63
计
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
3、合并利润表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、营业总收入 491,488,388.68 1,170,522,469.81
其中：营业收入 491,488,388.68 1,170,522,469.81
利息收入 0.00 0.00
已赚保费 0.00 0.00
手续费及佣金收入 0.00 0.00
二、营业总成本 445,812,452.97 824,965,923.45
其中：营业成本 297,582,908.03 638,642,868.94
利息支出 0.00 0.00
手续费及佣金支出 0.00 0.00
退保金 0.00 0.00
赔付支出净额 0.00 0.00
提取保险合同准备金净额 0.00 0.00
保单红利支出 0.00 0.00
分保费用 0.00 0.00
营业税金及附加 51,148,033.97 149,937,098.73
销售费用 24,864,779.54 15,126,856.57
管理费用 25,688,975.93 22,105,651.38
财务费用 46,147,492.59 -2,385,775.51
资产减值损失 380,262.91 1,539,223.34
加：公允价值变动收益（损失以
0.00 0.00
“－”号填列）
28
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
投资收益（损失以“－”号
5,065,220.40 8,779,715.36
填列）
其中：对联营企业和合营
0.00 0.00
企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填
0.00 0.00
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 50,741,156.11 354,336,261.72
加：营业外收入 13,408,726.76 555,562.22
减：营业外支出 136,750.76 141,798.21
其中：非流动资产处置损
7,571.76 26,798.21
失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
64,013,132.11 354,750,025.73
列）
减：所得税费用 15,331,926.79 83,425,250.22
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 48,681,205.32 271,324,775.51
其中：被合并方在合并前实现的
0.00 0.00
净利润
归属于母公司所有者的净利润 49,141,888.98 270,157,823.76
少数股东损益 -460,683.66 1,166,951.75
六、每股收益： -- --
（一）基本每股收益 0.0364 0.2001
（二）稀释每股收益 0.0364 0.2001
七、其他综合收益 -49,357,883.52 72,926,032.33
八、综合收益总额 -676,678.20 344,250,807.84
归属于母公司所有者的综合收益
-215,994.54 343,083,856.09
总额
归属于少数股东的综合收益总额 -460,683.66 1,166,951.75
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
4、母公司利润表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、营业收入 153,839,241.68 853,789,144.81
减：营业成本 80,797,238.94 453,551,462.54
29
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
营业税金及附加 20,393,682.15 121,244,276.02
销售费用 11,431,966.00 2,661,977.00
管理费用 21,207,143.22 18,221,455.36
财务费用 49,366,698.87 4,024,601.37
资产减值损失 7,185,408.91 -14,255,881.00
加：公允价值变动收益（损失以
0.00 0.00
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
75,088,339.15 83,364,522.94
列）
其中：对联营企业和合营企
0.00 0.00
业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 38,545,442.74 351,705,776.46
加：营业外收入 47,518.43 75,715.70
减：营业外支出 7,900.76 17,883.95
其中：非流动资产处置损失 7,571.76 17,883.95
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
38,585,060.41 351,763,608.21
列）
减：所得税费用 -7,764,120.16 64,820,040.13
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 46,349,180.57 286,943,568.08
五、每股收益： -- --
（一）基本每股收益 0.0343 0.2126
（二）稀释每股收益 0.0343 0.2126
六、其他综合收益 -49,357,883.52 72,926,032.33
七、综合收益总额 -3,008,702.95 359,869,600.41
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
5、合并现金流量表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,232,023,717.54 1,328,233,982.23
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
30
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 532,264,134.61 76,012,298.74
经营活动现金流入小计 1,764,287,852.15 1,404,246,280.97
购买商品、接受劳务支付的现金 1,164,352,884.32 632,873,917.66
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现
53,299,141.00 45,136,317.80
金
支付的各项税费 177,589,442.79 424,438,631.92
支付其他与经营活动有关的现金 513,231,937.44 186,849,474.63
经营活动现金流出小计 1,908,473,405.55 1,289,298,342.01
经营活动产生的现金流量净额 -144,185,553.40 114,947,938.96
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益所收到的现金 5,065,220.40 8,779,715.36
处置固定资产、无形资产和其他
559,160.00 71,000.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 5,624,380.40 8,850,715.36
购建固定资产、无形资产和其他
6,186,363.61 985,124.80
长期资产支付的现金
31
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
投资支付的现金 288,594.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 6,474,957.61 985,124.80
投资活动产生的现金流量净额 -850,577.21 7,865,590.56
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资
收到的现金
取得借款收到的现金 802,000,000.00 1,157,955,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 802,000,000.00 1,157,955,000.00
偿还债务支付的现金 139,280,000.00 105,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
320,678,249.17 191,669,530.81
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 459,958,249.17 296,669,530.81
筹资活动产生的现金流量净额 342,041,750.83 861,285,469.19
四、汇率变动对现金及现金等价物的
36,251.81 -68,859.18
影响
五、现金及现金等价物净增加额 197,041,872.03 984,030,139.53
加：期初现金及现金等价物余额 2,006,375,179.06 1,831,359,377.43
六、期末现金及现金等价物余额 2,203,417,051.09 2,815,389,516.96
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
6、母公司现金流量表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
32
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
销售商品、提供劳务收到的现金 552,024,527.48 520,636,564.23
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 504,847,439.09 964,875,941.07
经营活动现金流入小计 1,056,871,966.57 1,485,512,505.30
购买商品、接受劳务支付的现金 415,038,168.57 252,266,630.78
支付给职工以及为职工支付的现
24,270,496.03 19,364,468.20
金
支付的各项税费 47,505,258.48 236,199,866.88
支付其他与经营活动有关的现金 763,343,435.17 583,279,861.69
经营活动现金流出小计 1,250,157,358.25 1,091,110,827.55
经营活动产生的现金流量净额 -193,285,391.68 394,401,677.75
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益所收到的现金 5,065,220.40 8,779,715.36
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 5,065,220.40 8,779,715.36
购建固定资产、无形资产和其他
5,966,673.61 842,945.80
长期资产支付的现金
投资支付的现金 288,594.00
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 6,255,267.61 842,945.80
投资活动产生的现金流量净额 -1,190,047.21 7,936,769.56
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 802,000,000.00 607,955,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 802,000,000.00 607,955,000.00
偿还债务支付的现金 86,000,000.00 5,000,000.00
33
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
分配股利、利润或偿付利息支付
298,983,806.20 180,896,583.96
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 384,983,806.20 185,896,583.96
筹资活动产生的现金流量净额 417,016,193.80 422,058,416.04
四、汇率变动对现金及现金等价物的
36,251.81 -68,948.79
影响
五、现金及现金等价物净增加额 222,577,006.72 824,327,914.56
加：期初现金及现金等价物余额 1,251,281,205.25 592,450,220.22
六、期末现金及现金等价物余额 1,473,858,211.97 1,416,778,134.78
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
7、合并所有者权益变动表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
本期金额
单位：元
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目 少数股东 所有者权
实收资
资本公 减：库存 专项储 盈余公 一般风 未分配
本（或 其他 权益 益合计
积 股 备 积 险准备 利润
股本）
1,349,9
744,958, 881,401 1,116,60 93,950,50 4,186,908,
一、上年年末余额 95,046.
653.06 ,646.15 2,956.68 6.23 808.12
00
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
1,349,9
744,958, 881,401 1,116,60 93,950,50 4,186,908,
二、本年年初余额 95,046.
653.06 ,646.15 2,956.68 6.23 808.12
00
三、本期增减变动金额（减少 -49,357, -160,10 -2,359,42 -211,824,6
以“－”号填列） 883.52 7,343.13 0.65 47.30
49,141,8 -460,683. 48,681,205
（一）净利润
88.98 66 .32
-49,357, -49,357,88
（二）其他综合收益
883.52 3.52
34
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
-49,357, 49,141,8 -460,683. -676,678.2
上述（一）和（二）小计
883.52 88.98 66 0
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益
的金额
3．其他
-209,24 -1,898,73 -211,147,9
（四）利润分配
9,232.11 6.99 69.10
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分 -209,24 -1,898,73 -211,147,9
配 9,232.11 6.99 69.10
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
1,349,9
695,600, 881,401 956,495, 91,591,08 3,975,084,
四、本期期末余额 95,046.
769.54 ,646.15 613.55 5.58 160.82
00
上年金额
单位：元
上年金额
归属于母公司所有者权益
项目 少数股东 所有者权
实收资
资本公 减：库存 专项储 盈余公 一般风 未分配
本（或 其他 权益 益合计
积 股 备 积 险准备 利润
股本）
1,285,7 675,134, 773,849 720,925, 93,342,06 3,548,961,
一、上年年末余额
09,568. 912.85 ,757.02 528.35 5.17 831.39
35
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
00
加：同一控制下企业合并
产生的追溯调整
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
1,285,7
675,134, 773,849 720,925, 93,342,06 3,548,961,
二、本年年初余额 09,568.
912.85 ,757.02 528.35 5.17 831.39
00
三、本期增减变动金额（减少 64,285, 69,823,7 107,551 395,677, 608,441.0 637,946,97
以“－”号填列） 478.00 40.21 ,889.13 428.33 6 6.73
696,085, 1,923,353 698,009,10
（一）净利润
752.22 .78 6.00
69,823,7 69,823,740
（二）其他综合收益 0.00
40.21 .21
69,823,7 696,085, 1,923,353 767,832,84
上述（一）和（二）小计
40.21 752.22 .78 6.21
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益
的金额
3．其他
64,285, 107,551 -300,40 -1,314,91 -129,885,8
（四）利润分配
478.00 ,889.13 8,323.89 2.72 69.48
107,551 -107,55
1．提取盈余公积
,889.13 1,889.13
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分 64,285, -192,85 -1,314,91 -129,885,8
配 478.00 6,434.76 2.72 69.48
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
36
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
1,349,9
744,958, 881,401 1,116,60 93,950,50 4,186,908,
四、本期期末余额 95,046.
653.06 ,646.15 2,956.68 6.23 808.12
00
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
8、母公司所有者权益变动表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
本期金额
单位：元
本期金额
项目 实收资本 一般风险 未分配利 所有者权
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
（或股本） 准备 润 益合计
1,349,995, 742,596,31 881,401,64 404,034,33 3,378,027,
一、上年年末余额
046.00 6.73 6.15 9.82 348.70
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
1,349,995, 742,596,31 881,401,64 404,034,33 3,378,027,
二、本年年初余额
046.00 6.73 6.15 9.82 348.70
三、本期增减变动金额（减少 -49,357,88 -162,900,0 -212,257,9
以“－”号填列） 3.52 51.54 35.06
46,349,180 46,349,180
（一）净利润
.57 .57
-49,357,88 -49,357,88
（二）其他综合收益
3.52 3.52
-49,357,88 46,349,180 -3,008,702.
上述（一）和（二）小计
3.52 .57 95
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的
金额
3．其他
37
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
-209,249,2 -209,249,2
（四）利润分配
32.11 32.11
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
-209,249,2 -209,249,2
3．对所有者（或股东）的分配
32.11 32.11
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
1,349,995, 693,238,43 881,401,64 241,134,28 3,165,769,
四、本期期末余额
046.00 3.21 6.15 8.28 413.64
上年金额
单位：元
上年金额
项目 实收资本 一般风险 未分配利 所有者权
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
（或股本） 准备 润 益合计
1,285,709, 672,772,57 773,849,75 345,936,36 3,078,268,
一、上年年末余额
568.00 6.52 7.02 6.62 268.16
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
1,285,709, 672,772,57 773,849,75 345,936,36 3,078,268,
二、本年年初余额
568.00 6.52 7.02 6.62 268.16
三、本期增减变动金额（减少以 64,285,478 69,823,740 107,551,88 58,097,973 299,759,08
“－”号填列） .00 .21 9.13 .20 0.54
358,506,29 358,506,29
（一）净利润
7.09 7.09
69,823,740 69,823,740
（二）其他综合收益
.21 .21
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
69,823,740 358,506,29 428,330,03
上述（一）和（二）小计
.21 7.09 7.30
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的
金额
3．其他
64,285,478 107,551,88 -300,408,3 -128,570,9
（四）利润分配
.00 9.13 23.89 56.76
107,551,88 -107,551,8
1．提取盈余公积
9.13 89.13
2．提取一般风险准备
64,285,478 -192,856,4 -128,570,9
3．对所有者（或股东）的分配
.00 34.76 56.76
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
1,349,995, 742,596,31 881,401,64 404,034,33 3,378,027,
四、本期期末余额
046.00 6.73 6.15 9.82 348.70
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
三、公司基本情况
1、公司历史沿革
深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）根据国家有关法律、法规的规定，
经深圳市人民政府批准，于1989年5月25日成立，领取深司字N23093号企业法人营业执照。1992
年4月27日，经中国人民银行深圳分行以深银复字(1992)第059号文批准，本公司发行A股于深圳
证券交易所上市。
截至2014年6月30日，本公司累计发行股本总数1,349,995,046股。
39
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
2、公司行业性质、经营范围和主要产品或提供的服务
公司行业性质：房地产业。
本公司经营范围为：土地开发、房产销售及租赁、物业管理。
主要产品或提供的服务：提供商品住宅，以及提供物业租赁服务。
3、本财务报表业经本公司董事会于 2014 年 8 月 13 日决议批准报出。
四、公司主要会计政策、会计估计和前期差错
1、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础编制，根据实际发生的交易和事项，按照财政部
于2006年2月15日颁布的《企业会计准则——基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的企
业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”）、以及
中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般
规定》（2010年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具
外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的
减值准备。
2、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2014年6月
30日的财务状况及2014年半年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司的财务报
表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会2010年修订的《公开发行证券的公司信息披
露编报规则第15号－财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
3、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。
本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
4、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司
以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，
为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制
权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合
40
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产
账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本
溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企
业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买
方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的
日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权
而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审
计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为
合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始
确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后12个月内出
现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购
买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大
于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成
本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可
辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件
而未予确认的，在购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已
经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关
的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情
况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则
解释第5号的通知》（财会〔2012〕19号）关于“一揽子交易”的判断标准，判断该多次交易是否
属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及“长期股权投资”进行会计
处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投
资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综
合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益转入当期投资收益。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公
允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的
被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当转为购买日所属当期投
资收益。
41
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
6、分步处置股权至丧失控制权相关的具体会计政策
（1）“一揽子交易”的判断原则
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公
司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项
交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为
一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；②这
些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发
生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（2）“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为
一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价
款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收
益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
（3）非“一揽子交易”的会计处理方法
不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分
处置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控
制权”适用的原则进行会计处理。
7、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表的编制方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并
范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成
果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调
整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果
及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期
初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司，其自合并当期期初至合并日的经营成果
和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表
的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本
公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并
取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及
少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于
少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分
担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，冲减少数股东
权益。
42
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按
照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之
和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的
差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧
失控制权时一并转为当期投资收益。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——
长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量。
8、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期
限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变
动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑
差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借
款费用资本化的原则处理；②可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变
动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币
金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折
算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，
计入当期损益或确认为其他综合收益并计入资本公积。
10、金融工具
（1）金融工具的确认依据和计量方法
1）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确认时
划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款
项以及可供出售金融资产。初始确认金融资产，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他类别的金融资
产，相关交易费用计入初始确认金额。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主要是为
了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明本
公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是，被指定且为有效套
期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值
不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当
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期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的
相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或投资策略的正式书面
文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基
础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价
值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
② 持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到期的非
衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或
摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际利率计
算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债在预期存
续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所
使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预计未
来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同各方之间支付
或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。
③ 贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司划分为
贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或
摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
④ 可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照其摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已偿还
的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形
成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工具投资的期末成本为
其初始取得成本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减
值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认为其他综合
收益并计入资本公积，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入投资收
益。
2）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他
金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金融负债，相关交易费用计入
初始确认金额。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计
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入当期损益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价
值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
② 其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益
工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余
成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
③ 财务担保合同
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，以公
允价值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第13号—或有事项》确定的金额和
初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号—收入》的原则确定的累计摊销额后的余额之
中的较高者进行后续计量。
3）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，
同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负
债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表
内分别列示，不予相互抵销。
4）权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。企业合
并中合并方发行权益工具发生的交易费用抵减权益工具的溢价收入，不足抵减的，冲减留存
收益。其余权益工具，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加股东权益。
本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少股东权益。本公司不确认
权益工具的公允价值变动额。
（2）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：① 收取该金融资产现金流量的合同权利
终止；② 该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该
金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认
有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水
平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到
的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未
终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止
确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计
入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该
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金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进
行会计处理。
（3）金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。本
公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金
融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金
融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出
的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（4）金融资产和金融负债公允价值的确定方法
公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。
金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报
价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公
平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确
定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的
价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（5）金融资产（不含应收款项）减值测试方法、减值准备计提方法
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负债表日
对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，
单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测
试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风
险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有
类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
① 持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金
额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证据表明该金融
资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，
金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日
的摊余成本。
② 可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌时，表
明该可供出售权益工具投资发生减值。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入资本公积的因公允价值下降形成的累计损失予
以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回本金和已摊销
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金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该
损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资的减值损失转
回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂
钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
11、应收款项坏账准备的确认标准和计提方法
应收款项包括应收账款、其他应收款等。
本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明应收款
项发生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反合同条款（如
偿付利息或本金发生违约或逾期等）； ③债务人很可能倒闭或进行其他财务重组； ④其他表
明应收款项发生减值的客观依据。
（1）单项金额重大的应收款项坏账准备
本公司将金额为人民币 100 万元（含 100 万元）以上的应收款项确认为
单项金额重大的判断依据或金额标准 单项金额重大的应收款项；将期末余额大于 1000 万元（含 1000 万元）
的其他应收款分类为单项金额重大的其他应收款。
本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生
减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
减值测试。单项测试已确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似
信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。
（2）按组合计提坏账准备的应收款项
按组合计提坏账准备的计
组合名称 确定组合的依据
提方法
账龄组合 账龄分析法 以应收款项的账龄作为信用风险特征划分组合
集团内关联方组合 其他方法 与本公司的关联关系
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√ 适用 □ 不适用
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
1 年以内（含 1 年） 5.00% 5.00%
1－2 年 10.00% 10.00%
2－3 年 30.00% 30.00%
3 年以上 50.00% 50.00%
5 年以上 80.00% 80.00%
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□ 适用 √ 不适用
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组合中，采用其他方法计提坏账准备的
√ 适用 □ 不适用
组合名称 方法说明
集团内关联方组合 合并范围内关联方未发生减值按 5%计提
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，如：与对方存在争议或涉
及诉讼、仲裁的应收款项；已无法与债务人取得联系并且无第三方追偿人；有
单项计提坏账准备的理由
明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等，单独进行减值测
试。
有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的
坏账准备的计提方法
差额，确认减值损失，计提减值准备。
（4） 坏账准备的转回
如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，
原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提
减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
12、存货
（1）存货的分类
存货主要包括完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。
完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为开发
目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。拟开发
产品在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发时，将分期开发用地部分
转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发产品当中。
（2）发出存货的计价方法
计价方法：个别认定法
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估
计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基
础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，
提取存货跌价准备。存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现
净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期
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损益。
（4）存货的盘存制度
盘存制度：永续盘存制
（5） 公共配套设施费的核算方法
按实际完工成本计入在建开发产品（如果房地产项目完工时相应的公共配套设施尚未建
设完成，则根据预计发生的成本计入完工开发产品），如果一个配套设施存在多个房地产项目
受益且开发的产品为同一类型时，则根据其可销售面积按比例分摊；如果一个配套设施存在
多个房地产项目受益但开发的产品类型不同时（如同时开发普通住宅和别墅），则根据其占地
面积按比例分摊。
13、长期股权投资
（1）投资成本的确定
对于企业合并形成的长期股权投资，如为同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，
在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为初始投资成本。通过非同一控制
下的企业合并取得的长期股权投资，企业合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负
债、发行的权益性证券的公允价值之和；购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨
询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发
行的权益性证券或债务性证券的交易费用，应当计入权益性证券或债务性证券的初始确认金
额。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长
期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益
性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允
价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直
接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。
（2）后续计量及损益确认
对被投资单位不具有共同控制或重大影响并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可
靠计量的长期股权投资，采用成本法核算；对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股
权投资，采用权益法核算；对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响并且公允价值能
够可靠计量的长期股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产核算。
此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
① 成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，除取得投资时实际支付的价款
或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资
单位宣告发放的现金股利或利润确认。
② 权益法核算的长期股权投资
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采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投
资的成本。
采用权益法核算时，当期投资损益为应享有或应分担的被投资单位当年实现的净损益的
份额。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产
等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调
整后确认。对于本公司与联营企业及合营之间发生的未实现内部交易损益，按照持股比例计
算属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未
实现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定属于所转让资产减值损
失的，不予以抵销。对被投资单位的其他综合收益，相应调整长期股权投资的账面价值确认
为其他综合收益并计入资本公积。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构
成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额
外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期
间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
③ 收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算
应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，
资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④ 处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处
置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按“合并财务报表编制的方法”中所述
的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，
计入当期损益；采用权益法核算的长期股权投资，在处置时将原计入所有者权益的其他综合
收益部分按相应的比例转入当期损益。对于剩余股权，按其账面价值确认为长期股权投资或
其他相关金融资产，并按前述长期股权投资或金融资产的会计政策进行后续计量。涉及对剩
余股权由成本法转为权益法核算的，按相关规定进行追溯调整。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
控制是指有权决定一个企业的财务和经营政策，并能据以从该企业的经营活动中获取利
益。共同控制是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的
重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。重大影响是指对一个企业的
财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的
制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时，已考虑投资企业和其他方持有
的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
本公司在每一个资产负债表日检查长期股权投资是否存在可能发生减值的迹象。如果该
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资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差
额计提资产减值准备，并计入当期损益。 长期股权投资的减值损失一经确认，在以后会
计期间不予转回。
14、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有
关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，
在发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物一致的政策进
行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见“非流动非金融资产减值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前
的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产
或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产
或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，
以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，
以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终
止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后计入当期损益。
15、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。
（2）各类固定资产的折旧方法
固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。固定资产从达到预定可
使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本
公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
类别 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20-40 5.00% 2.375-4.75%
机器设备 10 5.00% 9.50%
电子设备 5 5.00% 19.00%
运输设备 5 5.00% 19.00%
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（3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见“非流动非金融资产减值”。
（4）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能
可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后
续支出，在发生时计入当期损益。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入
当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发
生改变则作为会计估计变更处理。
16、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发
生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已
经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可
销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
（2）暂停资本化期间
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超
过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
（3）借款费用资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入
或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本
化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计
入当期损益。
17、无形资产
（1）无形资产的计价方法
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。本公司为日
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常经营活动取得的土地使用权作为存货核算。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流
入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发
生时计入当期损益。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值在其预计使用寿命内采用直线法分
期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为
会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证
据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿
命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）无形资产减值准备的计提
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见“非流动非金融资产减值”。
18、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费
用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
19、 非流动非金融资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产
及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负债
表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商
誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，
每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入
减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的
现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协
议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活
跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有
关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预
计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流
量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计
算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产
组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企
业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或
资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分
摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的
其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
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20、预计负债
（1）预计负债的确认标准
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本公司承
担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计
量。
（2）预计负债的计量方法
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照
履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够
收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
21、 维修基金核算方法
本公司根据各开发项目所在地政府对公共设施专用基金、房屋本体维修基金的相关管理
规定提取应由公司负担的部分计入“在建开发产品”。
22、 质量保证金核算方法
本公司在支付建安工程结算款时，按合同确定的质量保证金比例进行扣款并在“应付账款”
科目下分单位核算。质量保证期满，未发生工程质量问题，则根据公司项目管理部门的通知
退还质量保证金。
23、收入
（1）销售商品收入确认时间的具体判断标准
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的
继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利
益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的
实现。
根据以上商品销售收入确认原则，本公司确认房地产销售收入必须同时满足以下四个条
件：①房地产项目完工，并完成竣工验收；②已签订销售合同；③一次性付款或分期付款方
式的，已收讫全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；④按照销
售合同约定的要求办妥了入伙手续。
（2） 物业出租收入
按合同或者协议的约定应收租金金额在租赁期内各个期间按直线法确认为营业收入。
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（3）确认提供劳务收入的依据
在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法确认
提供的劳务收入。劳务交易的完工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：①收入的金额能够可靠地计量；②相
关的经济利益很可能流入企业；③交易的完工程度能够可靠地确定；④交易中已发生和将发
生的成本能够可靠地计量。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成
本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如
预计不能得到补偿的，则不确认收入。
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提
供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；如销售商品
部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的，将该合同全部作为销售
商品处理。
（4） 使用费收入
根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。
（5） 利息收入
按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
24、政府补助
（1）类型
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为所有
者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
（2）会计政策
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，
按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的
政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配计入当
期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确认为递延收益，
并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费用和损失的，直接计入
当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，
超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
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25、递延所得税资产和递延所得税负债
（1） 确认递延所得税资产和递延所得税负债的依据
1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定
计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得
额系根据有关税法规定对本期税前会计利润作相应调整后计算得出。
2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认
但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性
差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所
得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不
予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税
暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未
来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他
所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易
中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。
此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在
可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳
税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵
扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资
产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和
税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回
相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在
很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（2） 所得税的抵销
1）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得
税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，
其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
2）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，
本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
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当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及
递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳
税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税
主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所
得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
26、经营租赁、融资租赁
（1）经营租赁会计处理
（1）本公司作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初
始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（2）本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初
始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计
入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时
计入当期损益。
27、 职工薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债。
本公司按规定参加由政府机构设立的职工社会保障体系，包括基本养老保险、医疗保险、
住房公积金及其他社会保障制度，相应的支出于发生时计入相关资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给
予补偿的建议，如果本公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议并即将实
施，同时本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议的，确认因解除与职工劳动关
系给予补偿产生的预计负债，并计入当期损益。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日
至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条
件时，计入当期损益（辞退福利）。
28、主要会计政策、会计估计的变更
本报告期主要会计政策、会计估计是否变更
□ 是 √ 否
本报告期内无会计政策变更、无会计估计变更。
（1）会计政策变更
本报告期主要会计政策是否变更
□ 是 √ 否
本报告期内无会计政策变更。
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（2）会计估计变更
本报告期主要会计估计是否变更
□ 是 √ 否
本报告期内无会计估计变更。
29、前期会计差错更正
本报告期是否发现前期会计差错
□ 是 √ 否
本公司本报告期内未发现前期会计差错。
（1）追溯重述法
本报告期是否发现采用追溯重述法的前期会计差错
□ 是 √ 否
（2）未来适用法
本报告期是否发现采用未来适用法的前期会计差错
□ 是 √ 否
30、 重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确
计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管
理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影
响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计
的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅
影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影
响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
（1）租赁的归类
本公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融资租
赁，在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上
转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关的全部风险和报酬，
作出分析和判断。
（2）坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收账款减值是基于评估
应收账款的可收回性。鉴定应收账款减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与原先估计
的差异将在估计被改变的期间影响应收账款的账面价值及应收账款坏账准备的计提或转回。
（3）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及
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陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及
其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产
负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在
估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
（4）非金融非流动资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹
象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进
行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，
进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计
未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到
的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本
以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够
获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预
测。
（5）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法
计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数
额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以
前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（6）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损
确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时
间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（7）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。
部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果
同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生
影响。
（8）预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延迟交
货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行该等现时
义务很可能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履行相关现时义务所需
支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判
断。在进行判断过程中本公司需评估该等或有事项相关的风险、不确定性及货币时间价值等
因素。
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五、税项
1、公司主要税种和税率
税种 计税依据 税率
营业税 营业收入 按应税营业额的 5%计缴营业税
城市维护建设税 实际缴纳的营业税 按实际缴纳的流转税的 7%计缴
企业所得税 应纳税所得额 按应纳税所得额的 25%计缴
教育费附加 实际缴纳的营业税 按实际缴纳的流转税的 3%计缴
地方教育费附加 实际缴纳的营业税 按实际缴纳的流转税的 2%计缴
土地增值税* 转让房地产增值额 按转让房地产增值额 30-60%计缴
各分公司、分厂执行的所得税税率
报告期内本公司及纳入合并报表范围之子公司的企业所得税税率均为25%。
2、其他说明
根据深圳市人民政府深府办函[2005]93 号、深圳市地方税务局深地税发[2005]521 文的规定，
从 2005 年 11 月 1 日起，对在深圳市从事房地产开发和房地产转让并取得收入的单位和个人按
照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的有关规定征收土地增值税；对房地产开发企业
采取“先预征、后清算、多退少补”的征收方式，即在项目全部竣工结算前转让房地产取得销售
收入的先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补税款。清
算土地增值税采用超率累进的税率，对增值比例在 50%以下的按 30%的比例征收增值税（普
通标准住宅的增值比例在 20%以下的免征土地增值税），对增值比例超过 50%未超过 100%的部
分按 40%的比例征收，对增值比例超过 100%未超过 200%的部分按 50%的比例征收，对增值比
例超过 200%的部分按 60%的比例征收。2010 年 8 月 1 日起，根据（深地税告[2010]6 号）调整
我市土地增值税预征率的公告，调整后普通标准住宅按销售收入 2%预征，别墅为 4%，其他
类型房产为 3%。
本公司之子公司惠州市惠阳区振业创新发展有限公司（以下简称“惠阳振业”）根据惠州市
地方税务局 2010 年 9 月发布的公告，自 2010 年 10 月 1 日起土地增值税预征率为预售房款的
3%。
本公司之子公司广西振业房地产股份有限公司根据自治区地方税务局关于进一步加强房
地产业税收征管工作的通知文件（桂地税发[2010[65 号），2010 年 6 月起，南宁市土地增值税
预征率普通住宅为预售房款的 1%、非普通住宅为预售房款的 3%、商铺为预售房款的 5%。
本公司之子公司天津市振业房地产开发有限公司根据（天津市地方税务局公告 2011 年第
1 号）调整土地增值税预征率的通知，自 2011 年 1 月 11 日起，除保障性住房外，房地产开发
企业销售商品房，每平方米销售价格 2 万元(含 2 万元)以下的，土地增值税预征率为 2%；每
平方米销售价格 2 万元至 3 万元(含 3 万元)的，土地增值税预征率为 3%；每平方米销售价格 3
万元以上的，土地增值税预征率为 5%。
本公司之子公司西安振业房地产开发有限公司根据陕西省地方税务局 2012 年 12 月 25 日
关于调整土地增值税预征率的公告，自 2013 年 2 月 1 日起，设（区）市的市区普通住宅的预
征率从 1%调整为 1.5%；非普通住宅（除别墅外）预征率从 1.5%调整为 2%；别墅、写字楼、
营业用房等预征率从 2.5%调整为 3%。
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本公司之子公司湖南振业房地产开发有限公司根据（湘地税发[2010]25 号）调增土地增值
税预征率的通知，自 2010 年 7 月 1 日起，普通标准住宅预征率为 1.5%；非普通标准住宅（含
车库等）预征率为 2%；别墅、写字楼、营业用房等预征率为 3%；单纯转让土地使用权预征
率为 5%。
六、企业合并及合并财务报表
1、子公司情况
（1）通过设立或投资等方式取得的子公司
单位： 元
少数股东
实质上构成
期末实 是否 权益中用
子公司 注册 业务性 注册资 经营范 对子公司净 持股比 表决权 少数股东
子公司全称 际投资 合并 于冲减少
类型 地 质 本 围 投资的其他 例 比例 权益
额 报表 数股东损
项目余额
益的金额
广西振业房 房地产
控股子 广西 房地产 150,000, 145,900, 5,976,418.
地产股份有 开发、销 97.36% 97.36% 是
公司 南宁 开发 000 000.00 75
限公司 售等
贵州振业房
全资子 贵州 房地产 30,000,0 房屋开 39,950,0
地产开发有 100.00% 100.00% 是
公司 遵义 开发 00 发等 00.00
限公司
资产经
天津市振业
全资子 营及房 280,000, 房地产 280,000,
资产管理有 天津 100.00% 100.00% 是
公司 地产投 000 开发等 000.00
限公司
资
天津市振业
全资子 房地产 150,000, 房地产 150,000,
房地产开发 天津 100.00% 100.00% 是
公司 开发 000 开发等 000.00
有限公司
天津振业佳
全资子 房地产 100,000, 房地产 100,000,
元房地产开 天津 100.00% 100.00% 是
公司 开发 000 开发等 000.00
发有限公司
天津振业津
全资子 房地产 100,000, 房地产 100,000,
滨房地产开 天津 100.00% 100.00% 是
公司 开发 000 开发等 000.00
发有限公司
惠州市惠阳
房地产
区振业创新 控股子 广东 房地产 260,000, 213,200, 61,867,92
开发、销 82.00% 82.00% 是
发展有限公 公司 惠州 开发 000 000.00 6.88
售等
司
东莞市振业 全资子 广东 房地产 100,000, 房地产 100,000,
100.00% 100.00% 是
房地产开发 公司 东莞 开发 000 开发、销 000.00
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有限公司 售等
西安振业房
全资子 陕西 房地产 280,000, 房地产 280,000,
地产开发有 100.00% 100.00% 是
公司 西安 开发 000 开发等 000.00
限公司
房地产
深圳市振业 房地产
全资子 广东 开发及 300,000, 300,000,
房地产开发 开发、管 100.00% 100.00% 是
公司 深圳 自有物 000 000.00
有限公司 理等
业租赁
深圳市振业
全资子 广东 房地产 2,000,00 2,000,00
贸易发展有 无 100.00% 100.00% 否
公司 深圳 开发 0 0.00
限公司*
深圳市建设
（集团）公 全资子 广东 490,000.
制造业 450,000 无 100.00% 100.00% 否
司金属结构 公司 深圳 00
制品厂*
天津振业化
全资子 4,500,00 4,500,00
工发展有限 天津 制造业 无 100.00% 100.00% 否
公司 0 0.00
公司*
通过设立或投资等方式取得的子公司的其他说明
2014年5月22日公司召开第八届董事会2014年第六次会议，审议通过了《关于注销贵州振
业房地产开发有限公司的议案》,同意注销该公司。
*本公司持有上述公司的全部股权但未纳入合并范围的原因是，上述公司已停止经营多年，
且被吊销营业执照，本公司未发现上述公司的有关资产及负债，亦无债权人就上述公司债务
向本公司提出清偿要求，本公司认为该等公司不符合“控制”的定义，根据《企业会计准则第33
号——合并财务报表》的规定，上述公司不纳入合并范围。本公司对上述公司投资的账面价值
为零。
（2）非同一控制下企业合并取得的子公司
单位： 元
少数股东
实质上构成
期末实 权益中用
子公司 注册 业务性 注册资 经营范 对子公司净 持股比 表决权 是否合 少数股东
子公司全称 际投资 于冲减少
类型 地 质 本 围 投资的其他 例 比例 并报表 权益
额 数股东损
项目余额
益的金额
湖南振业房
控股子 湖南 房地产 150,000 房地产 120,000, 460,902,263 23,746,73 6,253,260.
地产开发有 80.00% 80.00% 是
公司 长沙 开发 ,000 开发 000.00 .22 9.95 05
限公司
通过非同一控制下企业合并取得的子公司的其他说明
根据本公司2009年第四次股东大会决议，本公司对子公司湖南振业房地产开发有限公司
（以下简称“湖南振业”）追加投资36,000万元，因合资对方未履行同比增资义务，截至2014年6
月30日，湖南振业增资及验资手续尚未完成。另外根据借款合同约定其余100,902,263.22元的逾
62
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
期借款本金及利息转为投资款。
2、合并范围发生变更的说明
合并报表范围发生变更说明
合并范围发生变更的情况详见附注六、1、（1）和附注六、3。
√ 适用 □ 不适用
与上年相比本年（期）新增合并单位 1 家，原因为
本期新设子公司1家。
与上年相比本年（期）减少合并单位 0 家，原因为
3、报告期内新纳入合并范围的主体和报告期内不再纳入合并范围的主体
本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权
的经营实体
单位： 元
名称 期末净资产 本期净利润
天津振业津滨房地产开发有限公司 100,004,010.38 4,010.38
七、合并财务报表主要项目注释
1、货币资金
单位： 元
期末数 期初数
项目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金: -- -- 238,964.41 -- -- 138,289.54
人民币 -- -- 238,511.43 -- -- 137,840.85
-港币 570.68 0.79 452.98 570.68 0.79 448.69
银行存款： -- -- 2,203,178,086.68 -- -- 2,050,910,989.69
人民币 -- -- 2,199,345,236.15 -- -- 2,050,904,597.99
-港币 4,828,788.06 0.79 3,832,850.53 8,129.55 0.79 6,391.70
合计 -- -- 2,203,417,051.09 -- -- 2,051,049,279.23
2、应收账款
（1）应收账款按种类披露
单位： 元
种类 期末数 期初数
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
按组合计提坏账准备的应收账款
账龄组合 17,748,198.73 100.00% 900,564.69 5.07% 18,429,732.79 100.00% 929,819.88 5.05%
组合小计 17,748,198.73 100.00% 900,564.69 5.07% 18,429,732.79 100.00% 929,819.88 5.05%
合计 17,748,198.73 -- 900,564.69 -- 18,429,732.79 -- 929,819.88 --
应收账款种类的说明
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例 金额 比例
1 年以内
其中： -- -- -- -- -- --
1 年以内小计 17,684,667.73 99.64% 884,233.39 18,276,874.06 99.17% 914,534.01
1至2年 13,640.00 0.08% 1,364.00 152,858.73 0.83% 15,285.87
2至3年 49,891.00 0.28% 14,967.30
合计 17,748,198.73 -- 900,564.69 18,429,732.79 -- 929,819.88
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
（2）应收账款中金额前五名单位情况
单位： 元
单位名称 与本公司关系 金额 年限 占应收账款总额的比例
天虹商场股份有限公司 非关联关系 13,207,724.92 1 年以内 74.42%
深圳市新美众实业发展有限公司 非关联关系 1,479,969.98 1 年以内 8.34%
深圳东太平洋影业投资有限公司 非关联关系 1,477,728.83 1 年以内 8.33%
自然人 非关联关系 750,852.00 1 年以内 4.23%
64
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深圳市彩云餐饮管理有限公司 非关联关系 531,518.40 1 年以内 2.99%
合计 -- 17,447,794.13 -- 98.31%
3、其他应收款
（1）其他应收款按种类披露
单位： 元
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
按组合计提坏账准备的其他应收款
账龄组合 31,721,716.36 100.00% 6,926,008.16 21.83% 28,261,439.47 100.00% 6,516,490.06 23.06%
组合小计 31,721,716.36 100.00% 6,926,008.16 21.83% 28,261,439.47 100.00% 6,516,490.06 23.06%
合计 31,721,716.36 -- 6,926,008.16 -- 28,261,439.47 -- 6,516,490.06 --
其他应收款种类的说明
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例 金额 比例
1 年以内
其中：
1 年以内小计 9,465,168.49 29.84% 471,094.34 11,504,340.88 40.71% 571,072.90
1至2年 12,408,813.23 39.12% 1,240,881.32 6,038,807.95 21.37% 603,880.80
2至3年 3,049,294.29 9.61% 914,788.28 5,702,935.29 20.18% 1,710,880.58
3 年以上 3,067,480.00 9.67% 1,314,475.94 1,272,095.00 4.50% 636,047.50
5 年以上 3,730,960.35 11.76% 2,984,768.28 3,743,260.35 13.24% 2,994,608.28
合计 31,721,716.36 -- 6,926,008.16 28,261,439.47 -- 6,516,490.06
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
□ 适用 √ 不适用
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
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□ 适用 √ 不适用
（2）其他应收款金额前五名单位情况
单位： 元
单位名称 与本公司关系 金额 年限 占其他应收款总额的比例
深圳市住房和建设局 非关联关系 6,057,684.09 1 至 5 年 19.10%
西安市住房保障和房屋管理局 非关联关系 6,056,415.43 1 至 2 年 19.09%
西安市城乡建设委员会 非关联关系 2,211,037.00 1 至 2 年 6.97%
西安市城乡建设委员会. 非关联关系 1,952,763.00 1 年以内 6.16%
长沙市财政局先导区分局 非关联关系 1,638,215.00 1 年以内 5.16%
合计 -- 17,916,114.52 -- 56.48%
4、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位： 元
期末数 期初数
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 141,745,535.55 58.30% 104,771,336.33 51.93%
1至2年 8,395,000.00 3.45% 12,500,000.00 6.20%
2至3年 18,500,000.00 7.61% 10,000,000.00 4.96%
3 年以上 74,500,000.00 52.56% 74,500,000.00 36.92%
合计 243,140,535.55 -- 201,771,336.33 --
（2）预付款项金额前五名单位情况
单位： 元
单位名称 与本公司关系 金额 时间 未结算原因
广东惠州惠阳经济开发区管理委员会 无关联关系 8,395,000.00 1 至 2 年
广东惠州惠阳经济开发区管理委员会 无关联关系 18,500,000.00 2 至 3 年
广东惠州惠阳经济开发区管理委员会 无关联关系 74,500,000.00 3 年以上
合计 -- 101,395,000.00 -- --
预付款项主要单位的说明
款项系支付给广东惠州惠阳经济开发区管理委员会的“惠阳振业城”项目土地征用补偿费、
拆迁费等土地储备整理资金，截至 2014 年 6 月 30 日，尚未完成土地受让的相关手续。
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（3）预付款项的说明
预付款项含预交税费。
5、存货
（1）存货分类
单位： 元
期末数 期初数
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
完工开发产品 769,089,523.77 38,432,509.04 730,657,014.73 1,041,987,846.80 38,432,509.04 1,003,555,337.76
在建开发产品 4,776,956,360.15 4,776,956,360.15 2,879,055,311.44 2,879,055,311.44
拟开发产品 819,662,560.90 819,662,560.90 1,629,001,481.69 1,629,001,481.69
合计 6,365,708,444.82 38,432,509.04 6,327,275,935.78 5,550,044,639.93 38,432,509.04 5,511,612,130.89
（2）存货跌价准备
单位： 元
本期减少
存货种类 期初账面余额 本期计提额 期末账面余额
转回 转销
新城花园 38,432,509.04 38,432,509.04
合 计 38,432,509.04 38,432,509.04
（3）存货跌价准备情况
本期转回金额占该项存货
项目 计提存货跌价准备的依据 本期转回存货跌价准备的原因
期末余额的比例
新城花园 存货成本高于其可变现净值
（4）完工开发产品
项 目 竣工时间 年初数 本期增加 本期减少 期末数
新城花园 52,717,054.22 52,717,054.22
星海名城五期 2006.05 4,262,223.35 4,262,223.35
振业城二-三期 2009.10 5,296,616.32 5,296,616.32
振业峦山谷花园一期 2010.11 25,420,101.97 914,995.49 12,542,047.94 13,793,049.52
星海名城六期 2007.12 1,122,350.86 1,122,350.86
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星海名城七期 2011.09 7,810,957.07 7,810,957.07
北海宝丽一期 1995. 60,135.81 60,135.81
振业中央华府（北海） 2009.03 550,774.40 550,774.40
惠阳振业城一期 2010.11 3,558,344.67 3,558,344.67
振业城四-五期 2011.03 11,364,903.54 4,871,207.99 6,493,695.55
惠阳振业城二期（GH 组团） 2011.12 141,141,731.72 141,141,731.72
惠阳振业城二期（D 组团） 2013.10 108,789,167.35 2,691,892.81 106,097,274.54
振业青秀山 1 号 2012.01 27,945,164.85 6,737,066.95 21,208,097.90
西安振业泊墅一期 2012.06 222,277,811.82 53,530,692.71 168,747,119.11
天津新博园 2013.10 311,912,889.10 153,284,430.79 158,628,458.31
振业城六-七期 2013.03 117,757,619.75 40,155,979.33 77,601,640.42
合 计 1,041,987,846.80 914,995.49 273,813,318.52 769,089,523.77
（5）在建开发产品
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末数 年初数
振业峦山谷花园二期 2011.03. 2014.10. 1,930,147,356.53 1,509,464,718.97
惠阳振业城商务中心 2008.05. 2014.09. 93,413,652.82 90,453,836.32
惠阳振业城二期 2010.09. 2016.12. 78,023,136.17 73,187,698.77
西安振业泊墅二期（A 组团） 2012.08. 2014.09. 580,243,097.71 421,966,563.43
西安振业泊墅二期（B 组团） 2013.10. 2015.11. 223,272,098.38 178,776,293.11
长沙振业城一期 2013.05. 2014.11. 746,581,411.57 605,206,200.84
天津启春里 2014.05. 2016.04. 827,291,593.15
东莞松湖雅苑 2014.06. 2016.04. 297,984,013.82
合 计 4,776,956,360.15 2,879,055,311.44
（6）拟开发产品
项目名称 预计开发时间 年初数 本期增加 本期减少 期末数
广西振业尚府 2014.07. 191,875,826.46 5,479,288.42 197,355,114.88
惠阳振业城 F1 组团 35,546,690.00 188,712.50 35,735,402.50
长沙振业城 2014.11. 283,577,285.07 22,049,088.20 305,626,373.27
东莞松湖雅苑 295,360,243.67 295,360,243.67
天津启春里 822,641,436.49 822,641,436.49
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
天津滨海开发区项目 2014.08. 280,945,670.25 280,945,670.25
合 计 1,629,001,481.69 308,662,759.37 1,118,001,680.16 819,662,560.90
（7）计入期末存货余额的借款费用资本化金额
本期减少
存货类别 项目名称 年初余额 本期增加 本期转入 本期转入 期末余额
营业成本 投资性房地产
星海名城五期 300,996.35 300,996.35
振业城二-三期 784,127.87 784,127.87
振业峦山谷花园一期 2,885,159.57 1,320,362.03 1,564,797.54
星海名城六期 202,387.17 202,387.17
惠阳振业城一期 46,277.72 46,277.72
星海名城七期 886,879.80 886,879.80
完工开发
振业城四-五期 1,230,057.27 527,221.35 702,835.92
产品
西安振业泊墅一期 4,503,477.39 1,027,635.60 3,475,841.79
振业青秀山 1 号 248,200.85 25,905.70 222,295.15
振业城六-七期 10,156,517.70 4,744,753.73 5,411,763.97
天津新博园 5,347,794.92 2,784,250.90 2,563,544.02
惠阳振业城二期（D 组团） 2,951,684.96 73,036.62 2,878,648.34
惠阳振业城二期（GH 组团） 969,965.40 969,965.40
振业峦山谷花园二期 148,741,965.19 53,434,587.52 202,176,552.71
在建开发
西安振业泊墅二期（A 组团） 6,015,637.50 7,146,095.00 13,161,732.50
产品
长沙振业城一期 17,738,252.23 13,169,033.46 30,907,285.69
合计 203,009,381.89 73,749,715.98 10,503,165.93 266,255,931.94
6、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
单位： 元
项目 期末公允价值 期初公允价值
可供出售权益工具 370,533,926.88 436,344,438.24
合计 370,533,926.88 436,344,438.24
本期将持有至到期投资重分类为可供出售金融资产的，本期重分类的金额 0.00 元，该金额占
69
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
重分类前持有至到期投资总额的比例 0.00%。
（2）可供出售权益工具情况
期末公允价值 年初公允价值
项目
股数 期末市价 金额 股数 期末市价 金额
鄂武商 A 287,668.00 11.70 3,365,715.60 287,668.00 12.76 3,670,643.68
中洲控股 33,768,136.00 10.86 366,721,956.96 16,884,068.00 25.60 432,232,140.80
交通银行 115,014.00 3.88 446,254.32 115,014.00 3.84 441,653.76
合计 370,533,926.88 436,344,438.24
（3）本公司持有的可供出售金融资产不存在流通受限的情形。
（4）本公司持有的可供出售金融资产不存在质押情况。
7、长期股权投资
（1）长期股权投资明细情况
单位： 元
在被投资 在被投资
核算方 增减变 本期计提 本期现
被投资单位 投资成本 期初余额 期末余额 单位持股 单位表决 减值准备
法 动 减值准备 金红利
比例 权比例
天津轮船实业
3,375,000. 3,375,000. 3,375,000.
发展集团股份 成本法 1.67% 1.67% 3,375,000.00
00 00 00
有限公司
深圳市深发贸 208,000.0 208,000.0 208,000.0
成本法 10.00% 10.00% 208,000.00
易有限公司 0 0 0
深圳市建设(集
490,434.5 490,434.5 490,434.5
团)公司金属结 成本法 100.00% 100.00% 490,434.54
4 4 4
构厂
深圳市振业贸
2,000,000. 1,384,076. 1,384,076.
易发展有限公 成本法 100.00% 100.00% 1,384,076.29
00 29 29
司
北海长江股份 525,000.0 525,000.0 525,000.0
成本法 525,000.00
有限公司 0 0 0
1,157,991. 1,157,991. 1,157,991.
北海乌家砖厂 成本法 1,157,991.40
40 40 40
深圳莫斯科股 636,353.5 636,353.5 636,353.5
成本法 7.14% 7.14% 636,353.52
份有限公司 2 2 2
70
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
天津振业化工 4,500,000. 4,500,000. 4,500,000.
成本法 100.00% 100.00% 4,500,000.00
实业有限公司 00 00 00
12,892,77 12,276,85 12,276,85
合计 -- -- -- 12,276,855.75
9.46 5.75 5.75
8、投资性房地产
（1）按成本计量的投资性房地产
单位： 元
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计 1,323,918,813.26 5,376,976.61 420,000.00 1,328,875,789.87
1.房屋、建筑物 1,323,918,813.26 5,376,976.61 420,000.00 1,328,875,789.87
二、累计折旧和累计
212,110,337.24 15,590,289.00 127,533.54 227,573,092.70
摊销合计
1.房屋、建筑物 212,110,337.24 15,590,289.00 127,533.54 227,573,092.70
三、投资性房地产账
1,111,808,476.02 -10,213,312.39 292,466.46 1,101,302,697.17
面净值合计
1.房屋、建筑物 1,111,808,476.02 -10,213,312.39 292,466.46 1,101,302,697.17
五、投资性房地产账
1,111,808,476.02 -10,213,312.39 292,466.46 1,101,302,697.17
面价值合计
1.房屋、建筑物 1,111,808,476.02 -10,213,312.39 292,466.46 1,101,302,697.17
单位： 元
本期
本期折旧和摊销额 15,590,289.00
投资性房地产本期减值准备计提额 0.00
9、固定资产
（1）固定资产情况
单位： 元
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计： 17,156,363.72 837,120.00 3,658,842.18 14,334,641.54
其中：房屋及建筑物 715,305.62 8,388.00 723,693.62
机器设备 140,631.00 140,631.00
运输工具 8,261,342.66 3,596,947.00 4,664,395.66
办公及电子设备 7,249,440.99 338,457.00 59,815.18 7,528,082.81
71
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
其他设备 789,643.45 490,275.00 2,080.00 1,277,838.45
-- 期初账面余额 本期新增 本期计提 本期减少 本期期末余额
二、累计折旧合计： 11,759,354.39 848,971.06 3,247,568.04 9,360,757.41
其中：房屋及建筑物 177,890.01 28,531.48 206,421.49
机器设备 133,599.45 133,599.45
运输工具 6,535,832.49 333,308.09 3,193,244.62 3,675,895.96
办公及电子设备 4,384,373.33 440,526.89 53,664.82 4,771,235.40
其他设备 527,659.11 46,604.60 658.60 573,605.11
-- 期初账面余额 -- 本期期末余额
三、固定资产账面净值合计 5,397,009.33 -- 4,973,884.13
其中：房屋及建筑物 537,415.61 -- 517,272.13
机器设备 7,031.55 -- 7,031.55
运输工具 1,725,510.17 -- 988,499.70
办公及电子设备 2,865,067.66 -- 2,756,847.41
其他设备 261,984.34 -- 704,233.34
办公及电子设备 --
其他设备 --
五、固定资产账面价值合计 5,397,009.33 -- 4,973,884.13
其中：房屋及建筑物 537,415.61 -- 517,272.13
机器设备 7,031.55 -- 7,031.55
运输工具 1,725,510.17 -- 988,499.70
办公及电子设备 2,865,067.66 -- 2,756,847.41
其他设备 261,984.34 -- 704,233.34
本期折旧额 848,971.06 元；本期由在建工程转入固定资产原价为 0.00 元。
10、无形资产
（1）无形资产情况
单位： 元
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计 22,196,912.78 22,196,912.78
土地使用权 22,196,912.78 22,196,912.78
二、累计摊销合计 1,664,768.43 1,664,768.43
土地使用权 1,664,768.43 1,664,768.43
三、无形资产账面净值合计 20,532,144.35 20,532,144.35
72
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
土地使用权 20,532,144.35 20,532,144.35
土地使用权
无形资产账面价值合计 20,532,144.35 20,532,144.35 0.00
土地使用权 20,532,144.35 20,532,144.35 0.00
本期摊销额 0.00 元。
11、长期待摊费用
单位： 元
项目 期初数 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末数 其他减少的原因
软件使用费 787,279.58 200,000.00 218,873.61 768,405.97
装修费 598,575.84 188,063.16 410,512.68
合计 1,385,855.42 200,000.00 406,936.77 1,178,918.65 --
12、递延所得税资产和递延所得税负债
（1）递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额列示
已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
单位： 元
项目 期末数 期初数
递延所得税资产：
资产减值准备 14,630,142.02 14,538,918.69
可抵扣亏损 5,037,564.71 4,481,612.31
预提职工薪酬 3,088,809.59 6,155,588.82
预提土地增值税 144,099,499.46 144,829,035.57
预售房款 54,440,110.17 28,735,842.08
未支付的费用 9,005,424.35 6,658,558.88
预计负债 807,072.84 807,072.84
小计 231,108,623.14 206,206,629.19
递延所得税负债：
计入资本公积的可供出售金融资产公允价值变
71,061,317.13 87,513,944.97
动
其他 12,734,534.75 12,904,722.27
小计 83,795,851.88 100,418,667.24
应纳税差异和可抵扣差异项目明细
单位： 元
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暂时性差异金额
项目
期末 期初
应纳税差异项目
计入资本公积的可供出售金融资产公允价值变动 284,245,268.52 350,055,779.89
其他 50,938,139.00 51,618,889.04
小计 335,183,407.52 401,674,668.93
可抵扣差异项目
资产减值准备 58,520,568.08 58,155,674.73
预提职工薪酬 12,355,238.36 24,622,355.22
预提土地增值税 576,397,997.84 579,316,142.28
预售房款 217,760,440.68 114,943,368.32
未支付的费用 36,021,697.40 26,634,235.53
可抵扣亏损 20,150,258.84 17,926,449.22
预计负债 3,228,291.36 3,228,291.37
小计 924,434,492.56 824,826,516.67
13、资产减值准备明细
单位： 元
本期减少
项目 期初账面余额 本期增加 期末账面余额
转回 转销
一、坏账准备 7,446,309.94 380,262.91 7,826,572.85
二、存货跌价准备 38,432,509.04 38,432,509.04
五、长期股权投资减值准备 12,276,855.75 12,276,855.75
合计 58,155,674.73 380,262.91 58,535,937.64
14、其他非流动资产
单位： 元
项目 期末数 期初数
与深圳市地铁集团有限公司合作开发投资款 485,025,064.98 483,184,200.00
合计 485,025,064.98 483,184,200.00
其他非流动资产的说明
2013 年 11 月 29 日，本公司与深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）签订合同
合作开发深圳地铁横岗车辆段综合物业，项目位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区，北临深
惠公路、与地铁三号线六约站相邻。项目总占地面积 11.12 万平方米，建筑面积 32.2 万平方米，
其中住宅 22.554 万平方米，商业 5.2 万平方米，商务公寓 4.1 万平方米，配套 0.346 万平方米。
74
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合作模式：项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、
开发建设、物业租售等手续。在此前提之下，双方共同对本项目进行合作开发，本公司主要
负责建设管理，并采取以下不同的出资模式进行合作开发。
（1）对于住宅、商务公寓和配套物业的开发，本公司获取该部分物业 70%的投资、开发、
收益权。
（2）对于商业物业及车位的开发，深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有。
（3）双方按照合同约定成立项目建设管理公司（非注册法人分支机构），项目的开发建
设管理工作委托给管理公司具体实施。
15、 所有权或使用权受限制的资产
项目 期末数 受限制的原因
投资性房地产-振业大厦A、B座裙楼及A座塔楼 94,642,535.23 注①
投资性房地产-星海名城七期商业裙楼15套房产 176,919,318.89 注②
投资性房地产-星海名城七期商业裙楼10套房产 152,302,204.26 注③
投资性房地产-峦山谷一期商业裙楼117#商铺 179,451,265.78 注④
存货-西安振业泊墅二期（A、B组团） 803,515,196.09 注⑤
合 计 1,406,830,520.25
注：①本公司以振业大厦 A、B 座裙楼及 A 座塔楼作为抵押物向华夏银行深圳宝安支行借
款人民币 1.83 亿元，抵押物评估价值 41,067.46 万元，借款期 10 年，约定的借款到期日为 2023
年 1 月 8 日。
②本公司以星海名城七期项目商业裙楼 15 套房产作为抵押物向广东华兴银行深圳分行借
款人民币 1.9 亿元，抵押物认定价值 34,043.25 万元，借款期 7 年，约定的借款到期日为 2020
年 8 月 30 日。
③本公司以星海名城七期项目商业裙楼 10 套房产作为抵押物，抵押物认定价值 26,095.60
万元，同时以注②15 套房产二次抵押，向广东华兴银行深圳分行借款人民币 2.6 亿元，借款
期 3 年，约定的借款到期日为 2017 年 6 月 17 日。
④本公司以峦山谷一期商业裙楼 117#商铺作为抵押物向北京银行深圳北京大厦支行借款
人民币 1.5 亿元，抵押物认定价值 31,937.41 万元，借款期 8 年，约定的借款到期日为 2022 年
6 月 23 日。
⑤本公司之子公司西安振业房地产开发有限公司以西安振业泊墅二期 A、B 组团土地使
用权及在建工程作为抵押向招商银行西安未央路支行借款人民币 2.06 亿元，借款期 3 年，约
定的借款到期日为 2016 年 7 月 3 日。
⑥本公司之子公司湖南振业房地产开发有限公司以长沙振业城一期符合抵押条件的 39 栋
在建项目作为抵押向招商银行长沙分行借款人民币 3 亿元，抵押物评估价值 91,416.22 万元，
借款期 3 年，约定的借款到期日为 2016 年 6 月 24 日。
16、短期借款
（1）短期借款分类
单位： 元
75
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
项目 期末数 期初数
信用借款 100,000,000.00 100,000,000.00
合计 100,000,000.00 100,000,000.00
17、应付账款
（1）应付账款情况
单位： 元
项目 期末数 期初数
应付账款 1,012,109,037.81 1,205,194,981.38
合计 1,012,109,037.81 1,205,194,981.38
18、预收账款
（1）预收账款情况
单位： 元
项目 期末数 期初数
1 年以内 1,368,279,467.20 648,583,013.98
1至2年 11,000,204.24 3,055,295.35
2至3年 3,929,237.89 2,019,085.35
3 年以上 2,322,579.34 303,487.00
合计 1,385,531,488.67 653,960,881.68
（2）账龄超过一年的大额预收账款情况的说明
一年以上的预收账款主要系预收的购房款，因未实现销售尚未结转。
（3） 预收房款主要项目明细情况
项目名称 期末数 年初数
星海名城六期 5,074,380.70 5,074,380.70
星海名城七期 17,294,150.00
振业城二-三期 3,640,155.65 1,370,155.65
振业城四-五期 1,299,494.72 5,698,127.72
振业峦山谷花园一期 13,247,013.00 18,792,391.00
惠阳振业城一期 1,783,138.00 1,783,138.00
76
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惠阳振业城二期 20,506,974.00 16,850,974.00
西安振业泊墅一期 40,807,479.00 36,349,807.00
振业青秀山 1 号 1,616,141.00 1,514,141.00
天津新博园 24,566,846.00 111,013,086.00
振业城六-七期 44,594,032.60 52,847,565.60
西安振业泊墅二期（A 组团） 379,866,356.00 121,329,652.00
振业峦山谷花园二期 491,798,821.00 94,740,302.00
长沙振业城一期 336,029,434.00 146,909,917.01
合计 1,382,124,415.67 614,273,637.68
19、应付职工薪酬
单位： 元
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、工资、奖金、津
40,402,484.14 20,705,605.44 39,346,774.01 21,761,315.57
贴和补贴
二、职工福利费 758,926.66 758,926.66
三、社会保险费 5,070,488.86 5,175,371.09 8,927,209.89 1,318,650.06
其中:1.医疗保险费 27,699.24 1,181,215.05 1,202,268.40 6,645.89
2.基本养老保险费 55,199.84 3,122,565.10 3,172,308.75 5,456.19
3.年金缴费 4,984,115.00 618,823.00 4,297,592.00 1,305,346.00
4.失业保险费 348.98 121,162.78 121,511.76
5.工伤保险费 2,832.41 64,515.04 66,145.47 1,201.98
6.生育保险费 293.39 67,090.12 67,383.51
四、住房公积金 2,436,229.35 2,411,550.35 24,679.00
五、辞退福利 79,529.33 79,529.33
六、其他 4,517,261.51 1,146,433.99 1,250,668.97 4,413,026.53
合计 49,990,234.51 30,302,095.86 52,774,659.21 27,517,671.16
应付职工薪酬中属于拖欠性质的金额0.00元。
工会经费和职工教育经费金额4,411,926.53元，非货币性福利金额0.00元，因解除劳动关系
给予补偿0.00元。
20、应交税费
单位： 元
项目 期末数 期初数
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营业税 1,273,214.20 5,619,399.10
企业所得税 12,370,839.47 20,532,594.33
个人所得税 5,441,723.31 770,771.56
城市维护建设税 1,307,852.57 2,720,183.66
教育费附加 295,452.23 1,315,127.42
土地使用税 1,653,946.16
房产税 784,803.66 626,403.66
土地增值税 624,854,716.84 647,447,250.25
其他 27,330.10 26,400.53
合计 646,355,932.38 680,712,076.67
21、应付利息
单位： 元
项目 期末数 期初数
短期借款应付利息 3,483,333.33 483,333.33
与深圳市地铁集团有限公司合作开发投资款应付利息 14,280,836.94
合计 17,764,170.27 483,333.33
22、应付股利
单位： 元
单位名称 期末数 期初数 超过一年未支付原因
广西振业房地产股份有限公司个人股东 2,287,740.43 935,609.54
深圳市振业（集团）股份有限公司工会工
546,606.10
作委员会
合计 2,834,346.53 935,609.54 --
23、其他应付款
（1）其他应付款情况
单位： 元
项目 期末数 期初数
其他应付款 94,379,028.72 88,423,477.48
合计 94,379,028.72 88,423,477.48
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24、预计负债
单位： 元
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
未决诉讼 3,228,291.37 3,228,291.37
合计 3,228,291.37 3,228,291.37
预计负债说明
中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称“建设银行深圳分行”）就与柯小芹签订
的《个人住房（商业用房）借款合同》未如约履行还款义务提起诉讼，本公司子公司惠阳振
业为第二被告。根据（2013）深福法民三初字第2016号民事判决书，被告柯小芹应归还建设银
行深圳分行本金3,188,766.74元、利息38,879.81元、罚息644.82元，合计3,228,291.37，惠阳振业
承担连带责任。由于涉案房产已在本案诉讼前因柯小芹其他债务纠纷被查封，柯小芹目前无
偿还能力，预计本公司很可能需要承担连带还款责任，本公司确认预计负债。
25、一年内到期的非流动负债
（1）一年内到期的非流动负债情况
单位： 元
项目 期末数 期初数
1 年内到期的长期借款 740,000,000.00 400,000,000.00
合计 740,000,000.00 400,000,000.00
（2）一年内到期的长期借款
一年内到期的长期借款
单位： 元
项目 期末数 期初数
信用借款 740,000,000.00 400,000,000.00
合计 740,000,000.00 400,000,000.00
金额前五名的一年内到期的长期借款
单位： 元
期末数 期初数
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率
外币金额 本币金额 外币金额 本币金额
平安银行深 2012 年 04 月 2015 年 03 月 340,000,000.
人民币元
圳红宝支行 12 日 18 日 00
兴业银行深 2011 年 12 月 2014 年 12 月 400,000,000. 400,000,000.
人民币元
圳分行 23 日 20 日 00 00
740,000,000. 400,000,000.
合计 -- -- -- -- -- --
00 00
79
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26、长期借款
（1）长期借款分类
单位： 元
项目 期末数 期初数
抵押借款 1,289,000,000.00 843,280,000.00
保证借款 90,000,000.00 1,045,000,000.00
信用借款 2,282,000,000.00 1,110,000,000.00
减：一年内到期的长期借款 -740,000,000.00 -400,000,000.00
合计 2,921,000,000.00 2,598,280,000.00
（2）金额前五名的长期借款
单位： 元
期末数 期初数
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率
外币金额 本币金额 外币金额 本币金额
建设银行深圳上 2013 年 05 2016 年 02
人民币元 800,000,000.00 600,000,000.00
步支行 月 23 日 月 29 日
中国银行深圳沙 2013 年 10 2015 年 10
人民币元 392,000,000.00 300,000,000.00
头角支行 月 09 日 月 09 日
建设银行深圳上 2012 年 08 2015 年 08
人民币元 350,000,000.00 350,000,000.00
步支行 月 30 日 月 29 日
华兴银行深圳分 2014 年 06 2017 年 06
人民币元 260,000,000.00
行 月 18 日 月 17 日
招商银行西安未 2013 年 07 2016 年 07
人民币元 206,000,000.00 210,000,000.00
央路支行 月 04 日 月 03 日
2,008,000,000.0 1,460,000,000.
合计 -- -- -- -- -- --
0 00
27、股本
单位：元
本期变动增减（＋、－）
期初数 期末数
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
80
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28、资本公积
单位： 元
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
资本溢价（股本溢价） 459,464,454.54 459,464,454.54
其他资本公积 285,494,198.52 49,357,883.52 236,136,315.00
合计 744,958,653.06 49,357,883.52 695,600,769.54
29、盈余公积
单位： 元
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 372,110,396.54 372,110,396.54
任意盈余公积 509,291,249.61 509,291,249.61
合计 881,401,646.15 881,401,646.15
盈余公积说明，用盈余公积转增股本、弥补亏损、分派股利的，应说明有关决议
根据公司法、章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积金。法定盈余公积累
计额为本公司注册资本50%以上的，可不再提取。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金。经批准，任意盈余公积金可
用于弥补以前年度亏损或增加股本。
30、未分配利润
单位： 元
项目 金额 提取或分配比例
调整前上年末未分配利润 1,116,602,956.68 --
调整后年初未分配利润 1,116,602,956.68 --
加：本期归属于母公司所有者的净利润 49,141,888.98 --
应付普通股股利 209,249,232.11
期末未分配利润 956,495,613.55 --
31、营业收入、营业成本
（1）营业收入、营业成本
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 491,488,388.68 1,170,522,469.81
营业成本 297,582,908.03 638,642,868.94
81
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（2）主营业务（分产品）
单位： 元
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售业务 453,047,218.04 275,448,699.29 1,134,621,669.55 620,328,082.90
租赁业务 38,441,170.64 22,134,208.74 35,900,800.26 18,314,786.04
合计 491,488,388.68 297,582,908.03 1,170,522,469.81 638,642,868.94
（3）主营业务（分地区）
单位： 元
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
广东省 159,139,241.68 83,489,131.75 879,673,815.81 468,464,328.71
广西自治区 9,874,040.00 6,737,066.95 122,546,596.00 68,165,959.74
陕西省 104,634,291.00 53,530,692.71 168,302,058.00 102,012,580.49
天津市 217,840,816.00 153,826,016.62
合计 491,488,388.68 297,582,908.03 1,170,522,469.81 638,642,868.94
（4）公司来自前五名客户的营业收入情况
单位： 元
营业收入的说明
期 间 前五名客户营业收入合计 占全部营业收入的比例（%）
2014 年 1 至 6 月 27,143,684.40 5.52
2013 年 1 至 6 月 51,527,661.00 4.40
32、营业税金及附加
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
营业税 24,517,799.13 58,526,123.50 营业收入的 5%
城市维护建设税 1,861,498.24 4,096,828.66 应交营业税、增值税合计的 7%
教育费附加 1,225,889.97 2,926,306.18 应交营业税、增值税合计的 5%
土地增值税 21,658,993.08 83,182,380.96 转让房地产增值额的 30%-60%
其他 1,883,853.55 1,205,459.43 营业收入的 0.008%-0.01%
82
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合计 51,148,033.97 149,937,098.73 --
营业税金及附加的说明
各项营业税金及附加的计缴标准详见附注五、税项。
33、销售费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
广告推广费 17,454,907.30 5,236,785.50
销售策划费 4,791,816.62 3,530,517.51
代理费 2,455,585.16 6,247,080.87
其他 162,470.46 112,472.69
合计 24,864,779.54 15,126,856.57
34、管理费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
工资及福利费 13,394,571.32 10,360,053.55
社会保险费及住房公积金 4,678,000.75 4,283,375.06
中介服务费 1,198,180.00 1,307,000.00
办公费 1,671,620.45 1,707,619.25
车辆费 953,717.30 843,640.00
其他费用 3,792,886.11 3,603,963.52
合计 25,688,975.93 22,105,651.38
35、财务费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 117,434,820.54 63,481,139.02
减：利息收入 7,758,517.49 10,114,495.36
减：利息资本化金额 64,333,863.79 56,520,337.75
汇兑损益 -36,312.91 69,065.06
减：汇兑损益资本化金额
其他 841,366.24 698,853.52
合计 46,147,492.59 -2,385,775.51
83
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36、投资收益
（1）投资收益明细情况
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 5,065,220.40 8,779,715.36
合计 5,065,220.40 8,779,715.36
37、资产减值损失
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 380,262.91 1,539,223.34
合计 380,262.91 1,539,223.34
38、营业外收入
（1）营业外收入情况
单位： 元
计入当期非经常性损益的
项目 本期发生额 上期发生额
金额
非流动资产处置利得合计 12,925,793.09 56,928.50 12,925,793.09
其中：固定资产处置利得 836,851.47 56,928.50 836,851.47
无形资产处置利得 12,088,941.62 12,088,941.62
政府补助 200,000.00
个税手续费返还 35,805.31 71,818.02 35,805.31
罚款及违约金收入 208,321.93 190,715.70 208,321.93
其他 238,806.43 36,100.00 238,806.43
合计 13,408,726.76 555,562.22
39、营业外支出
单位： 元
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损失合计 7,571.76 26,798.21 7,571.76
其中：固定资产处置损失 7,571.76 26,798.21 7,571.76
84
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对外捐赠 2,000.00
罚款支出 93,000.00
其他 129,179.00 20,000.00 129,179.00
合计 136,750.76 141,798.21 136,750.76
40、所得税费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 48,734,003.04 56,884,465.83
递延所得税调整 -33,402,076.25 26,540,784.39
合计 15,331,926.79 83,425,250.22
41、基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
基本每股收益按照归属于本公司普通股股东的当期净利润，除以发行在外普通股的加权
平均数计算。新发行普通股股数，根据发行合同的具体条款，从应收对价之日（一般为股票
发行日）起计算确定。
稀释每股收益的分子以归属于本公司普通股股东的当期净利润，调整下述因素后确定：
（1）当期已确认为费用的稀释性潜在普通股的利息；（2）稀释性潜在普通股转换时将产生的
收益或费用；以及（3）上述调整相关的所得税影响。
稀释每股收益的分母等于下列两项之和：（1）基本每股收益中母公司已发行普通股的加
权平均数；及（2）假定稀释性潜在普通股转换为普通股而增加的普通股的加权平均数。
在计算稀释性潜在普通股转换为已发行普通股而增加的普通股股数的加权平均数时，以
前期间发行的稀释性潜在普通股，假设在当年年初转换；当年发行的稀释性潜在普通股，假
设在发行日转换。
（1）各期基本每股收益和稀释每股收益金额列示
本期发生数 上期发生数
报告期利润
基本每股收益 稀释每股收益 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 0.0364 0.0364 0.2001 0.2001
扣除非经常性损益后归属于公司
0.0291 0.0291 0.1999 0.1999
普通股股东的净利润
（2）每股收益和稀释每股收益的计算过程
于报告期内，本公司不存在具有稀释性的潜在普通股，因此，稀释每股收益等于基本每
股收益。
① 计算基本每股收益时，归属于普通股股东的当期净利润为：
项 目 本期发生数 上期发生数
归属于普通股股东的当期净利润 49,141,888.98 270,157,823.76
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 39,250,836.54 269,864,676.00
85
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
②计算基本每股收益时，分母为发行在外普通股加权平均数，计算过程如下：
项 目 本期发生数 上期发生数
年初发行在外的普通股股数 1,349,995,046.00 1,285,709,568.00
加：本期发行的普通股加权数 64,285,478.00
减：本期回购的普通股加权数
期末发行在外的普通股加权数 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
42、其他综合收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
1.可供出售金融资产产生的利得（损失）金额 -65,810,511.36 97,234,709.78
减：可供出售金融资产产生的所得税影响 -16,452,627.84 24,308,677.45
小计 -49,357,883.52 72,926,032.33
合计 -49,357,883.52 72,926,032.33
43、现金流量表附注
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 金额
利息收入 9,014,699.21
其他往来 522,541,523.26
罚款收入 111,544.93
其他 596,367.21
合计 532,264,134.61
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 金额
管理费用支付的现金 5,840,854.32
销售费用支付的现金 35,501,022.83
财务费用手续费 767,400.26
罚款及滞纳金 149,179.00
押金及保证金 369,818,125.42
86
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其他经营性往来款 101,002,022.06
其他 153,333.55
合计 513,231,937.44
44、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 48,681,205.32 271,324,775.51
加：资产减值准备 380,262.91 1,539,223.34
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 16,439,260.06 13,840,101.19
无形资产摊销 277,461.41
长期待摊费用摊销 406,936.77 539,217.65
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
-12,918,221.33 -30,130.29
以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 53,064,643.84 6,960,801.27
投资损失（收益以“－”号填列） -5,065,220.40 -8,779,715.36
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -24,901,993.95 26,540,784.39
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -8,491,735.34 25,045,455.20
存货的减少（增加以“－”号填列） -845,208,646.86 222,079,581.77
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -44,147,942.05 -135,682,145.16
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 677,575,897.63 -308,707,471.96
经营活动产生的现金流量净额 -144,185,553.40 114,947,938.96
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- --
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 2,203,417,051.09 2,815,389,516.96
减：现金的期初余额 2,006,375,179.06 1,831,359,377.43
现金及现金等价物净增加额 197,041,872.03 984,030,139.53
（2）现金和现金等价物的构成
单位： 元
项目 期末数 期初数
一、现金 2,203,417,051.09 2,006,375,179.06
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其中：库存现金 238,964.41 138,289.54
可随时用于支付的银行存款 2,203,178,086.68 2,006,236,889.52
三、期末现金及现金等价物余额 2,203,417,051.09 2,006,375,179.06
八、关联方及关联交易
1、 本公司直接控制人情况
企业 表决权比例
直接控制人名称 注册地 业务性质及经营范围 对本公司持股 组织机构代码
类型 （%）
深圳市人民政府国有 接受市政府授权代表国
广东深圳 政府部门 296,031,373 21.93 K3172806-7
资产监督管理委员会 家履行出资人职责
注：本公司无直接控股母公司，最终控制方即本公司的直接控制人。
2、本企业的子公司情况
组织机构代
子公司全称 子公司类型 企业类型 注册地 法定代表人 业务性质 注册资本 持股比例 表决权比例
码
湖南振业房
有限责任公
地产开发有 控股子公司 湖南长沙 白松 房地产 15,000 万元 80.00% 80.00% 75803984-9
司
限公司
广西振业房
非上市股份 19822448-
地产股份有 控股子公司 广西南宁 李伟 房地产开发 15,000 万元 97.36% 97.36%
公司 X
限公司
贵州振业房
有限责任公
地产开发有 控股子公司 贵州遵义 陈义家 房地产开发 3,000 万元 100.00% 100.00% 78019676-0
司
限公司
天津市振业
有限责任公 资产经营及
资产管理有 控股子公司 天津 汤东清 28,000 万元 100.00% 100.00% 66611142-8
司 房地产投资
限公司
天津市振业
有限责任公
房地产开发 控股子公司 天津 汤东清 房地产开发 15,000 万元 100.00% 100.00% 66883079-2
司
有限公司
天津振业佳
有限责任公
元房地产开 控股子公司 天津 汤东清 房地产开发 10,000 万元 100.00% 100.00% 07591282-1
司
发有限公司
天津振业津
有限责任公
滨房地产开 控股子公司 天津 汤东清 房地产开发 10,000 万元 100.00% 100.00% 30038998-6
司
发有限公司
惠州市惠阳 控股子公司 有限责任公 广东惠州 陈义家 房地产开发 26,000 万元 82.00% 82.00% 74365738-8
88
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区振业创新 司
发展有限公
司
东莞市振业
有限责任公
房地产开发 控股子公司 广东东莞 陈义家 房地产开发 10,000 万元 100.00% 100.00% 07346825-3
司
有限公司
西安振业房
有限责任公
地产开发有 控股子公司 陕西西安 钟干新 房地产开发 28,000 万元 100.00% 100.00% 67328451-1
司
限公司
深圳市振业 房地产开发
有限责任公
房地产开发 控股子公司 广东深圳 陈义家 及自有物业 30,000 万元 100.00% 100.00% 69906329-0
司
有限公司 租赁
深圳市振业
有限责任公
贸易发展有 控股子公司 广东深圳 房地产开发 200 万元 100.00% 100.00%
司
限公司
深圳市建设
（集团）公 有限责任公
控股子公司 广东深圳 制造业 45 万元 100.00% 100.00%
司金属结构 司
制品厂
天津振业化
有限责任公
工发展有限 控股子公司 天津 制造业 450 万元 100.00% 100.00%
司
公司
3、关联方交易
（1）关联方资金拆借
单位： 元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
深圳市人民政府国有资
100,000,000.00 2013 年 12 月 03 日 2014 年 12 月 03 日 年利率 6%
产监督管理委员会
拆出
4、关联方应收应付款项
上市公司应付关联方款项
单位： 元
项目名称 关联方 期末金额 期初金额
应付利息 深圳市人民政府国有资产监 3,483,333.33 483,333.33
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
督管理委员会
九、或有事项
1、未决诉讼或仲裁形成的或有负债及其财务影响
（1）1993年7月1日，本公司与香港雄丰集团有限公司（以下简称“雄丰公司”）、深圳市九
州房地产开发有限公司（以下简称“九州公司”）签署《合作开发新城花园商住楼合同书》，三
方约定由雄丰公司、九州公司提供土地以及负责项目的报建手续，本公司负责资金。2003年2
月20日深圳中级人民法院作出一审判决，裁决上述开发合同无效，由雄丰公司偿还本公司已
投入的投资款2,988万元和1,300万元借款及利息。九州公司不服一审判决，向广东省高级人民
法院提取上诉。2003年11月16日广东省高级人民法院作出终审判决，裁决上述开发合同有效但
终止其履行，对已建成的8栋商住楼由本公司分得6栋（含雄丰公司以房产折抵其借款1,300万
元），雄丰公司分得2栋，本公司尚需负责上述8栋房产的收尾工程。根据上述判决，本公司经
咨询深圳市尊地地产咨询有限公司，预计已经发生减值，对上述房产计提了存货跌价准备，
截至2014年6月30日累计计提跌价准备3,843万元。
本公司申请执行雄丰公司和龙城公司案，经深圳市中级人民法院作出（2004）深中法执字
第21-1148-2号《民事裁定书》，裁定结案。在执行过程中，因农业银行申请执行雄丰公司贷款
纠纷一案中，涉及的抵押物与本公司的6栋房产紧密相连，本公司仍无法进行转让等实质性变
现处理，根据“房地一体”的司法处理原则，本公司考虑以“利害关系人”的身份加入该执行案。
据此，本公司已与农业银行、汕尾市城区法院进行了多次协商，本案执行无任何实质性进展。
2009年6月11日，雄丰公司就广东省高级人民法院作出的（2003）粤最高法民一终字第311
号民事判决向中华人民共和国最高人民法院提出再审申请。2009年12月16日，最高人民法院作
出(2010)民监字第545号民事裁定书，驳回雄丰公司的再审申请。
2011年6月20日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司、雄丰公司为被告向深圳市中级
人民法院提起涉案地块土地使用权诉讼。2012年2月8日，本公司以“利害关系人”的身份加入了
该案件的庭审，2012年7月，深圳中院裁定准许原告撤回起诉。
由于土地登记于龙城公司名下，房地处分离状态。本公司依托龙城公司清算组，提出整
体拍卖执行方案，但各方利益人未能达成一致意见，截止本报告披露日执行尚处于中止状态。
（2）公司控股子公司惠州市惠阳区振业创新发展有限公司（以下简称“惠阳振业”）被汕
尾市金联实业有限公司（以下简称“汕尾金联”）起诉债权转让合同纠纷一案（以下简称“本案”），
案号为（2010）惠中法民二初字第12号。
2002年8月，本公司与惠阳市名豪木业有限公司（以下简称“名豪木业”）等共同出资设立惠
阳市振业创新发展有限公司（后变更为“惠州市惠阳区振业创新发展有限公司”），合作开发惠
阳市秋长镇地块。2007年4月，名豪木业将其在项目合作开发合同项下的权利义务转让给惠州
市同晖置业有限公司（以下简称“同晖置业”）。2007年11月，惠阳振业注册资本增加至人民币
2.6亿元，股东各方按各自股权比例足额认缴了注册资本。2008年11月，同晖置业将其在惠阳
振业所享有的13%股权转让给惠州市金鼎合嘉实业有限公司。2010年3月下旬，本公司获悉汕
尾金联起诉惠阳振业，并提出两项诉讼请求：（1）要求惠阳振业偿还汕尾金联人民币30,629,000
元及暂计至起诉日的利息约600万元；（2）承担案件全部诉讼费用。汕尾金联诉称：名豪木业
根据其与本公司的项目合作开发合同，为惠阳振业支付了征用土地费用30,629,000元，并为惠
阳振业办妥了合作地块的用地手续。名豪木业据此对惠阳振业享有债权30,629,000元。2004年5
月25日，名豪木业将上述债权本金及利息全部转让给汕尾金联，汕尾金联此后多次向惠阳振
业催讨债务未果。
90
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
2012年3月31日，惠阳振业收到广东省惠州市中级人民法院做出的（2010）惠中法民二初
字第12号案件判决书，判决驳回原告汕尾金联的诉讼请求。2012年10月12日惠阳振业收到广东
省高级人民法院对（2012）粤高法民二终字第73号案件判决书，二审维持一审判决，驳回汕
尾金联全部诉讼请求。
2013年3月30日，汕尾金联不服二审终审判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院
于2014年5月12日裁定驳回再审申请。
（3）2005年12月，本公司与佰富利集团签订《股权转让协议》及《补充协议》，依法成为
湖南振业的股东，合作开发长沙振业城项目（以下简称“长沙项目”）。
在长沙项目推进过程中，因市场变化和拆迁的实际需要，长沙项目的拆迁及前期费用增
加，按照《补充协议》的约定需股东双方按各自股权比例对等追加投资。经本公司第六届董
事会第二十一次会议审议通过，并经本公司2009年第四次临时股东大会审议批准，本公司对
湖南振业履行了追加投资义务，但佰富利集团始终以各种理由拒绝履行追加投资义务。
为确保长沙项目的顺利开发，避免投资损失，在佰富利集团拒绝追加投资的情况下，本
公司只能根据湖南振业的迫切需要，单方审慎追加投资。截至本报告披露之日，本公司对项
目公司的总投资累计已达人民币5.7亿元，佰富利集团实际投入注册资本金3,000万元，湖南振
业实际获得投资总额为人民币6亿元。根据《补充协议》，佰富利集团持有湖南振业20%的股权，
理应向湖南振业投入89,897,485.40元，扣除其已实际投入的3000万元人民币注册资本金，佰富
利集团还应向湖南振业追加投入人民币59,897,485.40元。
鉴于佰富利集团自始至终未向湖南振业追加投入，且湖南振业已实际依托本公司追加的
投资，持续为长沙项目对外支出。其中根据《补充协议》，超出的征地补偿安置费用人民币
150,512,573.02元和59,897,485.40元对等追加投资，合计210,410,058.42元形成了佰富利集团对湖南
振业的负债，本公司认为佰富利集团应立即迳付至本公司。
鉴于上述情况，本公司向华南国际经济贸易仲裁委员会（原名“中国国际经济贸易仲裁委
员会华南分会”）提起仲裁程序，对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求依法确认被申请人对
湖南振业负有债务人民币210,410,058.42元；请求被申请人立即迳付给申请人；请求被申请人
承担申请人因办理该案需支出的合理费用（暂按仲裁裁决支持的被申请人对项目公司的债务
额的5%计，为10,520,502.92元）；请求被申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等案件的相关
费用。
本案已于2012年2月7日正式开庭审理。2013年6月8日，佰富利集团向深圳中院提起诉讼，
要求确认双方在原股权转让相关协议中制定的仲裁条款无效，2013年7月12日，深圳中院作出
终审裁定，驳回了佰富利集团的申请。
2013年8月16日，本公司收到华南国际经济贸易仲裁委员会作出的裁决书，裁决被申请人
支付给申请人增加的拆迁补偿费用人民币150,512,573.02元、追加投资款18,000,000.00元，另外
被申请人补偿申请人因办理本案而支出的费用人民币2,395,350.00元以及支付申请人为其代垫
的仲裁费人民币1,327,187.70元。本裁决为终局裁决。
佰富利集团尚未履行裁决确定的各项义务，并于2014年2月13日向深圳中院提起撤销仲裁
申请，截止本报告披露日深圳中院尚未做出裁定。
2、为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
本公司按房地产行业经营惯例为商品房承购人提供阶段性贷款担保。阶段性担保的担保
期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购房产的《房地产证》办出及抵押手续办妥
之日止。截至2014年6月30日，本公司承担的阶段性担保责任的贷款金额为189,703.97万元。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
十、其他重要事项
1、以公允价值计量的资产和负债
单位： 元
本期公允价值变动 计入权益的累计公
项目 期初金额 本期计提的减值 期末金额
损益 允价值变动
金融资产
3.可供出售金融资产 436,344,438.24 -65,810,511.36 284,245,268.52 370,533,926.88
金融资产小计 436,344,438.24 -65,810,511.36 284,245,268.52 370,533,926.88
上述合计 436,344,438.24 -65,810,511.36 284,245,268.52 370,533,926.88
金融负债 0.00 0.00
2、年金计划主要内容及重大变化
根据《中华人民共和国劳动法》、《企业年金试行办法》、《企业年金基金管理办法》、《深
圳市企业年金管理暂行规定》及《深圳市属国有企业年金管理暂行规定》及其他法律法规，
结合公司实际，本公司制订了《深圳市振业（集团）股份有限公司企业年金方案》（以下简称
“年金计划”）。
年金计划主要内容包括参加人员范围、企业年金的组成及分配、基金管理、企业年金的
支付等。
年金计划的参加人员主要为试用期满，与公司有正式的劳动关系，并履行所规定的全部
义务的在岗员工。
企业年金由公司企业年金和个人企业年金组成。公司企业年金由公司为员工缴交；个人
企业年金由员工个人缴交。公司企业年金总额：不超过公司参加企业年金员工上年度工资总
额的十二分之一，每年度的具体缴交额度根据公司上年度经营情况和有权审批机构核定的比
例确定，由公司按国家有关规定允许的列支渠道列支。个人企业年金总额：最高为参加企业
年金员工本人上年度工资总额的十二分之一。
企业年金基金实行完全积累，采用个人账户方式进行管理。企业年金基金按照国家规定
投资运营的收益并入企业年金基金。企业年金基金与受托人、托管人、账户管理人、投资管
理人的自有资产或其他资产分开管理，不得挪作其他用途。
企业年金支付的条件：（一）达到国家规定的退休年龄并办理了退休手续；（二）因病（残）
丧失劳动能力，经劳动保障部门认可办理了病退或者提前退休；（三）出国定居；（四）在退
休前身故。领取企业年金时由员工向企业提出申请，企业出具证明，受托人认定并发放。员
工退休后由本人决定一次性领取或分期领取；员工在退休前身故，其年金个人账户余额由其
指定的受益人或法定继承人一次性领取。
3、其他
本公司2013年第四次临时股东大会审议通过了《关于发行公司债券方案的议案》，2014年1
月26日本公司向中国证监会提交了2014年度公开发行公司债券的申请，截至本财务报告批准
报出日，本公司已收到了《中国证监会行政许可申请受理通知书》。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
十一、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款
单位： 元
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
按组合计提坏账准备的应收账款
100.0 100.00
账龄组合 17,651,947.73 882,597.39 5.00% 18,332,697.79 921,752.38 5.03%
0% %
100.0 100.00
组合小计 17,651,947.73 882,597.39 5.00% 18,332,697.79 921,752.38 5.03%
0% %
合计 17,651,947.73 -- 882,597.39 -- 18,332,697.79 -- 921,752.38 --
应收账款种类的说明
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例 金额 比例
1 年以内
其中： -- -- -- -- -- --
1 年以内小
17,651,947.73 100.00% 882,597.39 18,230,348.06 99.44% 911,517.41
计
1至2年 102,349.73 0.56% 10,234.97
合计 17,651,947.73 -- 882,597.39 18,332,697.79 -- 921,752.38
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
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（2）应收账款中金额前五名单位情况
单位： 元
单位名称 与本公司关系 金额 年限 占应收账款总额的比例
天虹商场股份有限公司 非关联关系 13,207,724.92 1 年以内 74.82%
深圳市新美众实业发展有限公司 非关联关系 1,479,969.98 1 年以内 8.38%
深圳东太平洋影业投资有限公司 非关联关系 1,477,728.83 1 年以内 8.37%
自然人 非关联关系 750,852.00 1 年以内 4.25%
深圳市彩云餐饮管理有限公司 非关联关系 531,518.40 1 年以内 3.01%
合计 -- 17,447,794.13 -- 98.83%
2、其他应收款
（1）其他应收款
单位： 元
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
单项金额重大并单项计提
1,218,350,694.79 99.17% 60,917,534.74 5.00% 1,077,292,992.51 99.21% 53,864,649.63 5.00%
坏账准备的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
账龄组合 10,150,074.46 0.83% 3,329,450.33 32.80% 8,574,616.78 0.79% 3,157,771.54 36.83%
组合小计 10,150,074.46 0.83% 3,329,450.33 32.80% 8,574,616.78 0.79% 3,157,771.54 36.83%
合计 1,228,500,769.25 -- 64,246,985.07 -- 1,085,867,609.29 -- 57,022,421.17 --
其他应收款种类的说明
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
其他应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例 理由
天津市振业房地产开发有限公司 704,024,180.40 35,201,209.02 5.00% 本公司之子公司
湖南振业房地产开发有限公司 482,539,613.22 24,126,980.66 5.00% 本公司之子公司
深圳市振业房地产开发有限公司 28,221,481.45 1,411,074.07 5.00% 本公司之子公司
广西振业房地产股份有限公司 3,560,299.72 178,014.99 5.00% 本公司之子公司
惠州市惠阳区振业创新发展有限
5,120.00 256.00 5.00% 本公司之子公司
公司
合计 1,218,350,694.79 60,917,534.74 -- --
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组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例 金额 比例
1 年以内
其中： -- -- -- -- -- --
1 年以内小计 2,502,880.19 24.66% 125,144.00 1,090,564.69 12.72% 54,528.23
1至2年 1,619,741.18 15.96% 161,974.12 1,640,343.00 19.13% 164,034.30
2至3年 2,808,254.31 27.67% 842,476.29 2,864,510.31 33.40% 859,353.09
3 年以上 1,251,677.00 12.33% 625,838.50 1,011,677.00 11.80% 505,838.50
5 年以上 1,967,521.78 19.38% 1,574,017.42 1,967,521.78 22.95% 1,574,017.42
合计 10,150,074.46 -- 3,329,450.33 8,574,616.78 -- 3,157,771.54
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
□ 适用 √ 不适用
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
□ 适用 √ 不适用
（2）其他应收款金额前五名单位情况
单位： 元
单位名称 与本公司关系 金额 年限 占其他应收款总额的比例
天津市振业房地产开发有限公司 本公司之子公司 704,024,180.40 1 至 7 年 57.31%
湖南振业房地产开发有限公司 本公司之子公司 482,539,613.22 1 至 9 年 39.28%
深圳市振业房地产开发有限公司 本公司之子公司 28,221,481.45 1 年以内 2.30%
深圳市住房和建设局 非关联关系 5,624,395.09 1 至 6 年 0.46%
广西振业房地产股份有限公司 本公司之子公司 3,560,299.72 1 年以内 0.29%
合计 -- 1,223,969,969.88 -- 99.64%
3、长期股权投资
单位： 元
在被投资 在被投资 在被投资单
核算方 增减 减值准 本期计提 本期现金
被投资单位 投资成本 期初余额 期末余额 单位持股 单位表决 位持股比例
法 变动 备 减值准备 红利
比例 权比例 与表决权比
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例不一致的
说明
广西振业房
145,904,4 145,904,4 145,904,4 70,023,11
地产股份有 成本法 97.36% 97.36%
97.23 97.23 97.23 8.75
限公司
湖南振业房
120,000,0 120,000,0 120,000,0
地产开发有 成本法 80.00% 80.00%
00.00 00.00 00.00
限公司
贵州振业房
39,950,89 39,950,89 39,950,89
地产开发有 成本法 100.00% 100.00%
9.34 9.34 9.34
限公司
天津市振业
280,000,0 280,000,0 280,000,0
资产管理有 成本法 100.00% 100.00%
00.00 00.00 00.00
限公司
惠州市惠阳
区振业创新 213,200,0 213,200,0 213,200,0
成本法 82.00% 82.00%
发展有限公 00.00 00.00 00.00
司
西安振业房
280,000,0 280,000,0 280,000,0
地产开发有 成本法 100.00% 100.00%
00.00 00.00 00.00
限公司
深圳市振业
300,000,0 300,000,0 300,000,0
房地产开发 成本法 100.00% 100.00%
00.00 00.00 00.00
有限公司
深圳市建设
490,434.5 490,434.5 490,434.5 490,43
(集团)公司 成本法 100.00% 100.00%
4 4 4 4.54
金属结构厂
深圳市振业
2,000,000. 1,384,076. 1,384,076 1,384,0
贸易发展有 成本法 100.00% 100.00%
00 29 .29 76.29
限公司
天津振业化
4,500,000. 4,500,000. 4,500,000 4,500,0
工实业有限 成本法 100.00% 100.00%
00 00 .00 00.00
公司
天津轮船实
业发展集团 3,375,000. 3,375,000. 3,375,000 3,375,0
成本法 1.67% 1.67%
股份有限公 00 00 .00 00.00
司
深圳市深发
208,000.0 208,000.0 208,000.0 208,00
贸易有限公 成本法 10.00% 10.00%
0 0 0 0.00
司
96
深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
深圳莫斯科
636,353.5 636,353.5 636,353.5 636,35
股份有限公 成本法 7.14% 7.14%
2 2 2 3.52
司
1,390,265, 1,389,649, 1,389,649 10,593, 70,023,11
合计 -- -- -- --
184.63 260.92 ,260.92 864.35 8.75
4、营业收入和营业成本
（1）营业收入
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 153,839,241.68 853,789,144.81
合计 153,839,241.68 853,789,144.81
营业成本 80,797,238.94 453,551,462.54
（2）主营业务（分行业）
单位： 元
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售收入 115,398,071.04 58,663,030.20 817,888,344.55 435,236,676.50
租赁业务 38,441,170.64 22,134,208.74 35,900,800.26 18,314,786.04
合计 153,839,241.68 80,797,238.94 853,789,144.81 453,551,462.54
（3）主营业务（分地区）
单位： 元
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
深圳市 153,839,241.68 80,797,238.94 853,789,144.81 453,551,462.54
合计 153,839,241.68 80,797,238.94 853,789,144.81 453,551,462.54
（4）公司来自前五名客户的营业收入情况
单位： 元
客户名称 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例
天虹商场股份有限公司 7,957,595.40 5.17%
自然人 5,970,553.00 3.88%
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
自然人 4,444,866.00 2.89%
自然人 4,421,828.00 2.87%
自然人 4,348,842.00 2.83%
合计 27,143,684.40 17.64%
5、投资收益
（1）投资收益明细
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 70,023,118.75 74,584,807.58
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 5,065,220.40 8,779,715.36
合计 75,088,339.15 83,364,522.94
（2）按成本法核算的长期股权投资收益
单位： 元
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动的原因
西安振业房地产开发有限公司 74,584,807.58
广西振业房地产股份有限公司 70,023,118.75
合计 70,023,118.75 74,584,807.58 --
6、现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 46,349,180.57 286,943,568.08
加：资产减值准备 7,185,408.91 -14,255,881.00
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 15,899,127.95 13,227,499.80
长期待摊费用摊销 218,873.61 351,154.49
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列） 7,571.76 17,883.95
财务费用（收益以“－”号填列） 52,810,242.54 6,707,318.94
投资损失（收益以“－”号填列） -75,088,339.15 -83,364,522.94
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -23,799,776.10 31,628,459.68
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -170,187.52 25,045,455.20
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
存货的减少（增加以“－”号填列） -223,978,056.54 357,523,697.53
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -144,268,424.76 104,394,263.33
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 151,548,987.05 -333,817,219.31
经营活动产生的现金流量净额 -193,285,391.68 394,401,677.75
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- --
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 1,473,858,211.97 1,416,778,134.78
减：现金的期初余额 1,251,281,205.25 592,450,220.22
现金及现金等价物净增加额 222,577,006.72 824,327,914.56
十二、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
单位： 元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 12,918,221.33
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 353,754.67
减：所得税影响额 3,317,994.00
少数股东权益影响额（税后） 62,929.56
合计 9,891,052.44 --
计入当期损益的政府补助为经常性损益项目，应说明逐项披露认定理由。
□ 适用 √ 不适用
2、净资产收益率及每股收益
单位：元
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 1.20% 0.0364 0.0364
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 0.96% 0.0291 0.0291
3、公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明
（1）无形资产2014年6月30日期末数为0，年初数为20,532,144.35元，系本期子公司贵州振
业房地产开发公司无形资产已完成转让。
（2）预收账款2014年6月30日期末数为1,385,531,488.67 元，比年初数增加111.87%，主要原
因系本期振业峦山谷花园二期、西安泊墅二期（A组团）及长沙振业城一期等在建项目预收房
款增加所致。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2014 年半年度报告全文
（3）应付职工薪酬2014年6月30日期末数为27,517,671.16元，比年初数减少44.95%，主要原
因系本期发放已计提的以前年度奖励薪酬。
（4）应付利息2014年6月30日期末数为17,764,170.27元，比年初数增加3,575.35%，系本公司
本期计提应付深圳市地铁集团有限公司合作开发投资款分期支付利息和应付深圳市人民政府
国有资产监督管理委员会拆借资金利息所致。
（5）应付股利2014年6月30日期末数为2,834,346.53元，比年初数增加202.94%，系本期子公
司广西振业房地产股份有限公司分配现金股利所致。
（6）一年内到期的非流动负债2014年6月30日期末数为740,000,000.00元，比年初数增加
85.00%，系一年内到期的长期借款转入所致。
（7）营业收入和营业成本2014年1-6月发生额分别为491,488,388.68元、297,582,908.03元，分
别比上年同期数减少58.01%、53.40%，主要原因系本期公司项目结转减少导致收入成本同时减
少所致。
（8）营业税金及附加2014年1-6月发生额为51,148,033.97元，比上年同期数减少65.89%，主
要原因系随着收入减少本期计提的各项税费减少所致。
（9）销售费用2014年1-6月发生额为24,864,779.54元，比上年同期数增加64.38%，主要原因
系本期广告推广费增加所致。
（10）财务费用2014年1-6月发生额为46,147,492.59元，比上年同期数增加2,034.28%，主要
原因系借款增加、利息收入减少及借款费用资本化比例降低所致。
（11）资产减值损失2014年1-6月发生额为380,262.91元，比上年同期数减少75.30%，主要原
因系本期公司计提的坏账准备减少所致。
（12）投资收益2014年1-6月发生额为5,065,220.40元，比上年同期数减少42.31%，系可供出
售金融资产本期取得的投资收益减少所致。
（13）营业外收入2014年1-6月发生额为13,408,726.76元，比上年同期数增加2,313.54%，主
要系本期子公司贵州振业房地产开发公司结转无形资产转让收入所致。
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第九节 备查文件目录
一、公司董事长亲笔签名并加盖公司公章的半年度报告。
二、载有公司法定代表人李永明、主管会计工作负责人蒋灿明、分管会计工
作负责人方东红、财务总监于冰、会计机构负责人李红光签名并盖章的财务报
表。
三、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本
及公告的原稿。
深圳市振业（集团）股份有限公司
董事长： 李永明
二〇一四年八月十三日
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