深圳市振业（集团）股份有限公司
                   2016 年度董事会报告



    一、公司经营与管理情况回顾

    2016 年，中央坚持稳中求进的总基调，深入推进供给侧结

构性改革，宏观经济呈现缓中趋稳、稳中向好的良好态势。房

地产市场在去库存背景下迎来阶段性高点，全年成交规模创历

史新高，城市间分化态势加剧，一线和二线热点城市房价涨幅

较大，房地产政策经历了从宽松到快速收紧的过程，国庆节前

后，各地政府密集出台调控政策，市场进入调整观望阶段。公

司在年初科学准确研判市场走势的基础上，加快项目开发进度，

全力推进销售去化，提高运营管理效率，高质量推进年度各项

重点任务，实现了经营业绩的大幅提升。全年实现合同销售收

入 46.12 亿元，资金回笼 41.73 亿元（不含地铁合作项目合同

销售收入 32.67 亿元，资金回笼 40.77 亿元）；全年新开工项目

面积 22.19 万平米，竣工 57.67 万平米，在建项目面积 80.53 万

平米；全年实现营业收入 33.59 亿元，利润总额 9.24 亿元，比

上年增长 55.85%，净利润 8.04 亿元，比上年增长 83.20%，加

权平均净资产收益率为 16.56%；截至 2016 年 12 月 31 日，公

司总资产 131.70 亿元、净资产 50.05 亿元。

   （一）狠抓项目销售工作，公司经营再创佳绩


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   2016 年，公司深入分析宏观经济形势和房地产政策环境，

准确研判市场走势，把握市场回暖良机，狠抓深圳地铁合作项

目、天津启春里、西安泊公馆、长沙振业城二期、东莞松湖雅

苑等重点项目的销售工作，公司高层多次深入一线调研，针对

不同项目特点，实施“一企一策、一项目一策”，及时解决问

题和困难，灵活调整营销策略，一举取得公司历史上最好的销

售业绩，全年累计实现合同销售面积 44.76 万平方米，合同销

售金额 46.12 亿元（不含地铁合作项目合同销售面积 9.23 万平

方米，合同销售金额 32.67 亿元），分别较去年增长 44.28%、

44.11%，完成年销售计划的 114.46%、115.26%。

   （二）加强战略管理，编制“十三五”战略规划
    为明确企业发展方向和实现路径，公司统筹各方资源编制

了企业“十三五”战略规划。在广泛调研的基础上，运用多种

方法对房地产行业发展趋势、公司现状、公司优劣势进行了客

观分析，明确了主要规划指标，并逐一分解，形成了资本、财

务、土地、产品、成本、人力、管控模式和党建八个分规划，

对重点项目重点分析，建立了战略规划实施的管理体系。在此

基础上，公司及时修改完善了《三年滚动开发计划》，为公司

未来发展奠定了基础。

    （三）完善法人治理，积极维护投资者权益

    公司积极落实证券监管要求，制定了《未来三年股东回报

规划》，修改了《公司章程》、《股东大会议事规则》，进一步健

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全了集团利润分配政策，增强公司现金分红透明度，完善公司

治理决策程序，切实维护广大投资者的合法权益。本着回报投

资者的原则，公司完成了 2015 年的利润分配，共派发现金股

利 1.62 亿元，占 2015 年归属于上市公司普通股股东净利的

38.87%，公司已连续 3 年实现现金分红比例超过当年实现的可

分配利润的 30%。公司高度重视保护投资者的知情权，全力做

好信息披露和投资者接待各项工作，强化内幕信息及知情人管

理，未出现内幕信息泄密和内幕交易，公司连续四年获得深交

所信息披露考核 A 级评级。

    （四）拓宽资源获取渠道，保障企业可持续发展

    在资金方面，公司加强融资工作力度，加快销售资金回笼，

除传统融资方式以外，通过信托借款、信用证融资、项目收益

权融资等方式拓展融资渠道，累计获得银行融资额度 32.70 亿

元，新增借款 13.25 亿元，全年累计回笼资金 41.73 亿元（不

包含地铁合作项目资金回笼 40.77 亿元），为公司发展打下良好

的基础。在土地储备方面，公司紧跟政府战略，积极参与政府

土地公开出让投标，成功竞得深汕特别合作区及惠州市惠阳区

三宗地块，占地面积共计 16.38 万平米，计容建面共计 31.25

万平米。

    （五）强化项目施工管理，项目开发稳步推进

    工程管理方面，进一步完善产品标准化体系，制定《施工

工艺标准化手册》、《施工现场安全防护标准》、《停止验收点》。

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实行设计巡检，引入第三方实测实量单位，强化在建项目工程

质量及安全文明施工检查，狠抓过程管理和结果考核评价工作，

促进工程质量进一步提高。同时开展了广州项目、锦荟 PARK

公寓精装修方案的设计，迈出了精装修交楼的第一步。成本管

理方面，加强目标成本及合同规划的审核，进一步简化程序，

做好分权与监督工作，完善投标单位的产生办法，提升了工作

效率，降低了管理成本。

   （六）落实精准扶贫任务，积极履行社会责任

   公司积极响应深圳市委市政府对口扶贫河源的号召，安排

工作队常驻龙川县四都镇新四村开展精准扶贫工作，搭建电子

商务服务站、组建农民专业合作社、出资改造道路、桥梁等硬

件设施，投资参股深圳宝安（龙川）产业转移园，有效地拓宽

了当地村民的经济来源，改善了当地的居住及投资环境。公司

认真践行“创造价值，利益社会”的理念，积极履行社会责任，

为新时期的扶贫工作贡献了应有的力量。

    二、董事会履职情况

    （一）董事会会议召开及决策情况

    2016 年度，公司召开了 19 次董事会，其中以现场表决方

式召开 2 次，以通讯表决方式召开 17 次，董事会全体成员认真

履行忠实、勤勉义务，充分发挥各自的专业特长，参与对公司

经营管理重大事项的讨论、审查和科学决策：

   1、就修订《公司章程》及其配套文件、修订高级经营管理

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人员年度考核评价方法、制定《未来三年（2015-2017 年）股

东回报规划》、高管变动及分工调整、确定总部员工 2015 年度

奖励薪酬核算基数、利润分配方案、向银行贷款、自有闲置资

金理财、委托支付、项目投资后评价、为子公司提供贷款担保、

为子公司提供财务资助等重大事项进行决策。

   2、认真审阅定期报告，并出具审查意见。

   3、提请股东大会聘请了具备相关资质的年度财务报告审计

及内部控制审计会计师事务所，并推动审计工作有序开展。

   4、出具年度全面风险管理报告，对公司全面风险管理工作

进行了认真的总结和部署。

    （二）董事会对股东大会决议的执行情况

    2016 年度，公司共召开 1 次年度股东大会和 2 次临时股东

大会，董事会执行股东大会决议情况如下：

   1、按照 2015 年度股东大会决议要求，组织实施了 2015 年

度分红派息方案，共派发现金股利 161,999,405 元。根据 2015

年度股东大会决议，董事会继续聘任瑞华会计师事务所承担公

司 2016 年度财务报告审计和内部控制审计工作。根据 2015 年

年度股东大会决议，公司为子公司广西振业、西安振业、惠阳

振业、天津振业、深汕特别合作区振业提供了 15 亿元的银行

贷款担保额度。

   2、根据 2016 年第一次临时股东大会决议，公司为全资子

公司广州市振发房地产开发有限公司提供 20.5 亿元银行贷款

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担保额度。

   3、根据 2016 年第二次临时股东大会决议，公司制定了《未

来三年（2015-2017 年）股东回报规划》，并修订了《公司章程》

和《股东大会议事规则》。

    （三）董事会各专门委员会履职情况

    董事会下设战略与风险管理委员会、审计委员会、薪酬与

考核委员会、提名委员会，各专门委员会充分发挥各自的专业

特长和优势，勤勉负责，认真谨慎，严格按照法律法规的规定

履行相关职责和义务：战略与风险管理委员会结合公司长期发

展战略对重大投资决策进行研究并提出建设性的意见与建议；

审计委员会提议聘请外部审计机构，监督公司的内部审计制度

实施情况，并对内部控制、年度审计、定期报告和其他重大财

务信息进行了认真审查；薪酬与考核委员会研究和审查公司奖

励薪酬核算基数，修订实施公司董事及高级管理人员的考核评

价方法，切实履行了勤勉尽责义务。各专门委员会的高效运作，

提升了董事会决策的效率，确保了董事会对公司经营管理的有

效控制和监督，维护了全体股东及公司的整体利益。

    三、对公司未来发展的展望

    （一）对未来宏观发展形势的看法
    2017 年是实施“十三五”规划的重要一年，是供给侧结构

性改革的深化之年。中央经济工作会议强调，要坚持稳中求进

工作总基调，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，建


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立房地产调控长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起

大落。中央为 2017 年楼市定下健康平稳发展的基调，预计因

城施策将在控风险与去库存基调下不断深化，热点城市面临量

价回调，而三四线城市有望延续平稳走势。房地产行业方面，

预计企业间分化加剧，并购整合提速，市场集中度快速提升，

房地产企业转型和差异化竞争趋势日渐明朗。国资国企改革将

进一步深化，随着深圳国企改革“1+12”政策体系的逐步落地，

公司将面临改革发展的重要机遇窗口。

    （二）公司面临的风险

    市场风险：中央经济工作会议已为 2017 年楼市调控方向

定调，将继续坚持因城施策指导原则，去库存压力大的三四线

城市依然处于政策红利期，而一线城市和部分房价上涨过快的

二三线城市将会持续抑制资产价格泡沫。2017 年，公司重点销

售项目分别处于深圳、广州、天津、长沙、惠州等城市，均面

临政策进一步收紧的风险，且市场竞争激烈，销售压力较大。

    土地资源不足风险：公司当前的土地储备尚不能满足大发

展需要，尤其是一线城市土地储备不足。由于公司整体规模偏

小，一线城市土地市场准入门槛越来越高，公司参与土地市场

竞争压力较大。

    资金风险：受行业调控影响，房企融资渠道继续收窄，短

期较难摆脱对银行借款的依赖，地区公司融资能力较弱，融资

难度依然较大，公司在扩张发展和保证资金链安全之间的平衡

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难度进一步加大。

    （三）2017 年经营发展计划

    1、资金回笼≥40.02 亿元

    2、合同销售收入≥39.31 亿元

    3、合同销售面积≥27.35 万平方米

（以上数据均不包含与深圳地铁集团合作的锦荟 PARK 项目）

    （四）2017 年工作措施
    1、狠抓项目销售和开发，确保实现年度目标

    一是坚持以营销工作为龙头，强化对各地房地产调控政策

和市场趋势的研判，创新思路，及时调整营销策略，因城施策，

实现精准营销和价值营销，确保实现年度销售任务；二是依托

前瞻性研判，适时调整开发节奏，加强进度管理，提高一级节

点达成率，确保所有重点销售和结算项目均要按期达到进度节

点要求，为项目销售和利润结转创造良好条件；三是严格落实

产品标准化及现场管理标准化工作要求，狠抓品质管理和安全

管理，切实提高产品品质和竞争力；四是全面提高成本管理水

平，强化目标成本控制，完善招投标管理，严格落实监督考核

机制，合理降低成本，提升利润空间。
    2、拓宽项目获取渠道，调整优化产品业态

    项目获取方面，一是增强灵活性，努力通过旧城改造、合

作开发、项目收购、代建保障房等方式获取项目；二是在市国资

国企系统内积极寻求优质土地和项目资源，与资源丰富的企业合


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作，扩展业务规模，增强企业实力；三是研究与地产基金或信托

等金融机构联合拿地的可行性，寻求解决土地和开发资金问题的

新模式。产品业态调整方面，一是进一步加强商业地产的开发与

运营，逐步增加商业地产产品配比；二是优化公司自有物业的产

品结构，加快退出低效资产，提高资产收益水平；三是研究和探

索建设运营特色小镇的方案，丰富产品业态，获得稳定的经营收

入。

       3、强化资金筹措，为企业发展提供有力支持

       一是密切银企关系，提高按揭贷款办理的工作效率，加快

回款速度。二是大力拓展融资方式，充分挖掘潜力，灵活运用

信托融资、信用证融资、项目收益权融资、中票、短期融资券

等新型融资方式，适度扩大融资规模。三是密切关注资本市场

和政策动态，强化各类融资方案可行性研究，适时开展融资工

作，为企业发展提供充足的资金保障。
       4、加强创新研究，优化企业发展机制

       一是密切关注国资国企改革动向，加强与市委、市政府和

国资委的沟通，跟踪研究深圳国企改革“1+12”政策文件，努

力争取相关政策在公司落地，推进混合所有制改革，完善法人

治理结构，相应调整和完善经营管理机制，提升企业竞争力；

二是创新国企合作模式，探索与深圳国资系统内企业建立“非

竞争合作”关系，发挥各自优势，优化资源配置，联合开发和

经营项目，增强公司发展后劲；三是研究建立长效激励机制，

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创新思路，着眼于增量，探索各种激励方式的可行性，吸引和

留住优秀人才，提高管理效能。
    5、围绕职业化水平提升，狠抓企业内部管理

    一是将职业化提升作为公司2017年管理主题，制定专项工

作方案，加强教育宣贯，细化考核评价标准，提高全体员工职

业道德、职业技能、职业形象和职业礼仪水平，改进工作作风，

增强业务能力，展现优良风貌；二是对公司的制度流程体系进

行梳理优化，使内容更加简洁清晰，增强制度流程的实用性和

操作性，促进管理质量和效率的提升；三是强化审计督察和纪

检监察力度，严格奖惩制度，及时查处违规行为，提高规范化

水平。
    本报告经本次会议审议通过后，将提交年度股东大会批准。

    此报告。




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