深圳市振业股份有限公司1994年年度报告
重要提示
本公司董事会愿就本报告所载资料的真实性、准确性和完整性负共同及个别责任,并确信未遗漏任何重大事项,致使本报告内容有误导成分,本报告内容由本公司董事会负责解释。
一、近三年财务指标
指标名称 1994年 1993年 1992年 94年比上年增长(%)
营业收入 13,591.92 15,106.38 10,816.58 -10.03
利润总额 6,808.79 8,035.75 5,271.68 -15.27
税后利润 5,768.30 6,939.23 4,249.91 -16.87
资产总额 50,242.73 55,579.77 22,860.15 -9.60
股东权益 34,786.30 29,359.81 9,279.14 18.48
每股净资产 3.83 5.18 2.62 -26.06
每股收益 0.64 1.22 1.20 -47.54
股本收益率(%) 69.24 52.82 40.38 31.09
净资产收益率(%) 17.98 35.96 46.00 -50.00
说明:
1.在以上指标中,每股净资产、每股收益是按1994年12月31日股本9,071.5769万股计算的,末包括1994年配股新增股份1,360.7365万股,此部分配股将参加1994年度分红派息。
2.每股红利中包括上年度余留转本年分配的分红基金。
二、1994年度利润分配方案及股东大会通知
根据1994年度经营业绩及1995年度业务发展规划,董事会建议:1994年度税后利润5,768.30万元,按20%提取公积金、10%提取公益金、70%作为分红基金,分别提取公积金1,158.10万元、公益金579.05万元、分红基金4,031.15万元。1993年度余留分红基金445.37万元参加本年度的分红派息,合计可供分配的分红基金为4,476.52万元。具体分红派息方案在股东大会的另行公告。
本公司第八次股东大会拟定于1995年5月6日召开,股东大会具体事项详见股东大会通告。
三、业务回顾
1994年,在各级领导和广大股东的热归支持和关心下,本公司董事会及经营班子带领全体员工克服困难,勤奋工作,在房地产开发、股权投资、物业租售、建材贸易等方面取得了一定的成绩,特别是工程施工的质量和工期都创下了历史最好水平。
1.业绩及财务概要
本公司截止1994年12月31日,资产规模达到50,242.73万元、净资产达到34,786.30万元、总股本9,071.5769万元,分别相当于上年度的90.40%、118.48%和160%。1994年,由于受到国家宏观经济紧缩、房地产市场持续疲软,资金紧张等不利因素影响,全年实现销售收入13,591.92万元,利润总额6,808.79万元,税后利润5,768.30万元,分别完成年度溢利计划的65.29%、62.52%和6l.26%。按1994年12月31日(配股前)总股本9,071.5769万股计算,平均每股收益0.64元。
在6,808.79万元利润总额中,来源于房地产销售利润为6,399.85万元投资收益为324.01万元、工贸利润84.93万元。
2.工程开发情况
1994年工程施工特点是量大面广、施工难度大。全年开工面积14.5万平方米,竣工面积8万平方米。本公司在“1994年度中国最大300家股份制企业”综合评比中荣获房地产行业第28名。
主要工程进展情况如下:
(1)宝丽大厦6月底通过验收,7月初入伙,年底的已完成收尾工作;
(2)振业大厦3月31日破土动工,经过9个多月的紧张施工,年底完成了主体工程,预计1995年底前可交付使用;
(3)振兴大厦于12月23日封顶,现正在进行内外装修工程,发售工作已全面铺开;
(4)龙岗新城花园振业小区已完工2栋,6栋主体基本完工,新开工4栋基础施工到+0.00,受市场疲软等因素影响,已推迟其销售计划;
(5)景田住宅局监理工程8栋住宅楼单体竣工,已验收2栋,高层基础已齐工。
3.调整投资结构,加强内部管理。本公司董事会针对市场疲软、资金紧张的形势变化,及时确定了“压缩规模,保证重点”的经营方针,及时调整投资结构,降低风险,同时在加强内部管理、提高工作效率方面做了大工工作,取得了一定成绩。
4.1994年配股工作及资金使用计划:
1994年4月30日本公司第七次股东大会通过了关于配股的决议。于年底获得深圳市证管办深证办字(1994)37号文批准,并经中国证监会证监发审字(199a)42号文复审通过实施。
本次配股按10股普通股配售1.5股新股的比例向全体股东配售面值为1元人民币的新股13,607,365股,每股配股价5.6元,其中间法人股东配售5,139,665股,向公众股东配售8,467,700股。配股全额认购后,股本将达到104,323,134股,可扫集资金总额约7,620万元(含发行登记过程中的各种费用),计划将于1995年4月底前全部到位,配股资金使用计划如下:
项目内容 投资总额(万元) 投入配股资金(万元)
笔架山河道改造(后期)工程 7,000 1,500
红围二巷旧城改造工程 2,145 1,000
深韶厂区改造工程 11,820 2,000
龙岗新城花园振业小区 10,0005 1,500
振业大厦 18,000 1,500
合计 48,970 7,500
5.关于溢利预测完成情况的说明:
1994年实现利润总额6,808.79万元,比溢利预测10,891.07万元减少4,082.28万元,其主要原因是,年初编制溢利预测时,对1994年的经济形势估计不足,过于乐观,溢利预测偏高,而实际完成情况不理想。具体说明如下:
(1)房地产市场长期疲软,有行无市,部分推出楼宇销售情况不尽理想,尤其是特区外开发的楼宇销售情况比预计的相差太远,从而导致主要业务收入较大幅度减少;
(2)计划于1994年7、8月份到位的配股资金7,620万元未能按计划到位。1994年溢利预测是以上半年完成A股配股、下半年完成B股发行为依据的。由于A股配股被推迟,B股发行至今未获批准,故造成公司资金周转困难,开发规模受到限制,开发进度被延缓,因而打乱了全盘计划。
(3)由于种种原因,本公司向内地参股企业的经济效益比预期有较大幅度的降低,股权投资收益未达到预期水平;
(4)实行新的会计制度后,房地产开发企业以工程完工交付使用并实现销售后才能核算利润。我公司1994年开发的振业大厦、振兴大厦均属建设周期长、投资额较大的高层项目,不能在开发当年结算利润,也在一定程度工影响了1994年利润计划的完成。
四、股本及股东持股情况
(截止1994年12月31日)
1.股本结构
股份单位:股 面值:每股1元
股份类别 年初数 占总股本(%) 年末数 占总股本(%)
(一)尚未流通股份(发起人法人股) 21,415,272 37.8% 34,264,434 37.8%
(二)已流通股份(A股) 35,282,048 62.2% 56,451,335 62.2%
(三)股份总额 56,697,356 100% 90,715,769 100%
2.前10名最大股东的持股情况
股东名称 持股数(股) 持股比例(%)
(1)建设集团 27,596,800 30.42
(2)长城地产 3,633,818 3.98
(3)动力公司 2,717,817 3.00
(4)张昱 1,412,000 1.56
(5)君安财顾 700,000 0.77
(6)安毅 500,000 0.55
(7)盂向晨 383,600 0.42
(8)深安股份 336,000 0.37
(9)张明园 300,000 0.33
(10)邱兆泰 285,900 0.32
合计 37,845,935 41.72
五、董事、监事及高级管理人员持股情况
姓 名 职务 持有股数
张 宝 董事长 0
吕晓明 副董事长 0
赶明月 常务董事 0
姚振球 董事 7,206
邓瑞华 董事 100
马穗来 董事 30,473
陈立新 监事 0
张清泉 总经理 0
刘德成 副总经理 3133
林茂德 总经理助理 0
王正良 总经理助理 0
何万英 财务总经理 21
以上人员持股总计44,194股,占总本股的0.05%。
六、重大事项
1.1994年8月29日,本公司董事会公告:根据原总经理吕晓明先生向身体状况,已不能适应总经理的繁忙工作,经本人请求,董事会经研市推举吕晓明先生为公司董事会副董事长,同时聘任原常务副总经理长清泉先生为公司总经理。
2.本报告期内公司无重大诉讼、仲裁及需要公布的重大合约。
七、子公司与关联企业介绍
1.拥有全资及控股的附属公司:
附属公司名称 注册地 在册资本 持股比例 主要业务
深圳市建设(集团)公司金属结构厂 深圳市 450,000.00 100% 金属构件制造
深圳市振业股份有限公司设备材料供应站 深圳市 2,000,000,00 100% 设备材料供应
深圳市振业设备材料公司 深圳市 5,000,000.00 100% 设备材料供应
秦皇岛开发区振业发展公司 秦皇岛市 20,000,000.00 100% 物业开发
深圳市振业物业开发公司 深圳市 2,000,000.00 100% 物业管理
深圳宏业轻工实业有限公司 深圳市 1,000,000.00 60% 皮具服装加工
2.联营公司:
联营公司名称 注册地 注册资本 持股比例 主要业务
广西振业(北海)股份有限公司 北海市 RMB21,000,000.00 30% 物业开发
振业(合肥)股份有限公司 合肥市 RMB20,000,000.00 24% 物业开发
上海中大房地产股份有限公司 上海市 RMB200,000,000.00 1% 物业开发
天津轮船实业开发股份有限公司 天津市 RMB120,000,000.00 2% 运输
武汉商场股份有限公司 武汉市 RMB168,000,000.00 0.15% 商品零售及批发
山东新牟钢铁股份公司 山东新牟县 RMB200,000,000,00 1.2% 炼钢炼铁
深圳莫斯科股份有限公司 莫斯科 US$1,000,000.00 7,14% 国际贸易
八、业务展望
本公司董事会对1995年的发展充满信心,将在充分分析经济形势的情况下,优选项目,注重工程质量,创优良物业管理,力争在房地产开发和物业经营方面取得较好效益。同时进一步加强内部管理,建立健全规范高效的企业运行机制,克服房地产市场疲敕及资金短缺方面的不利因素,促使公司稳健发展。
1.加快开发进度,加强质量管理,抓好在建工程项目。(1)振业大厦是1995年重点工程,将全力保证其资金、建材及设备需要,以确保年底完成内外装修工程并验收,投入使用;(2)振兴大厦销售工作已于3月份全面展开,内外装修工程正紧张施工,计划10月底竣工验收;(3)龙岗新城花园振业小区B5-B8、C1-C4,8栋多层住宅6月底竣开,8月底完成配套工程。小区共8.7万平方米的多层住宅拟于6月起开始发售:(4)景田住宅监理工程视资金到位情况,预计多层住宅、中小学校、幼儿园等工程在1995年5月底以前竣工验收,3栋高层住宅1995年底封顶。
2.重点开发短平快项目,确保当年施工,当年见效益。(1)经政府主管部门批准,位于宝安南路和桂园东路交叉口的深韶厂区改造项目已列入旧城改造立项,拆迁在即,计划兴建总建筑面积3.4万平方米(本公司占2/3)的多层商住小区,预计1995年5月开工,力争年底完工。小区销售计划于7月推出;(2)红围1#、2#住宅旧城改建工程,计划年初开始拆迁施工,年底封顶。
3.完善物业配套体系,灵活经营,规范管理,力争现有物业产生较好的效益。到1994年底,本公司开发并管理的物业总面积达到10.5万平方米,自有物业1.54万平方米,4.8万平方米的振业大厦1995年投入使用后,物业租金收入占利润的比例越来越大,物业经营已成为公司利润的一个重要组成部分。1995年在物业管理上,力争达到制度落实、责任明确、服务配套、管理规范,创建文明小区。
4.发展工业及建材贸易,逐步提高在利润总额构成中的比例,减少行业风险。
5.加强制度化建设,完善内部管理。1995年公司计划采取一系列措施,建立健全规范、启效的科学管理机制,增强企业的向心力和凝聚力,提高决策的科学性,推动公司发展。
总之,本公司董事会将按照股东大会意图有信心把工作做好,努力在1995年取得令人满意的成绩。
九、其它事项
1.公司基本资料
公司法定名称:深圳市振业股份有限公司
英文名称:SHENZHEN ZHENYE C0,,LTD
公司注册地址:深圳市红荔路四川大厦7楼
邮政编码:518028
电话:(0755)3345783
传真:(0755)3345781
法定代表人:张宝
股票上市交易所名称:深圳证券交易所
股票简称:“深振业A”
股票代码:0006
会计师日各所名称:深圳中华会计师事务所
法律顾问:黄雄坤 肖铁
2.本公司资料查阅情况:
本公司已授权林茂德先生为本公司股份事务代表,负责公司股份管理及股东咨询事宜。投资者如果对本年度报告(摘要)有疑问或者需要了解有关事项,可通过电话向本公司咨询,也可直接到本公司查阅 。
资料查阅时间:每星期二、五下午(2t00-5:00)
地址:深圳市红荔路四川大厦7楼709房
电话:3345783
邮编:518028
十、经深加中华会计师事务所审计的资产负债表、利润及分配日及重要财务报表附注说明
附列资料
1.审计报告书
2.合并资产负债表
3.合并利润及利润分配表
4.重要的财务报表附注情况
深圳市振业股份有限公司董事会
1995年4月11日
财审报字(1995)第E330号
审计报告书
深圳市振业股份有限公司董事会:
我所接受委托,审计了后附的贯公司1994年12月31日的资产负债表与截至该日为止会计年度的利润及利润分配表和财务状况变动表。我们的审计系按照中华人民共和国有关查帐规则和公认的审计准则实施,包括对内部控制制度在守情况的检查和会计记录的抽查、通函询征;抽盘实物资产,以及在当时情况下我们认为必要的其他审计程序。
我所认为,上述已审的会计报表,在所有重要方面,公允地表达了贵公司1994年12月31日的财务状况与截至该日为止会计年度的经营情况和财务状况的变动,符合中华人民共和国《企业会计准则》和《股份制试点企业会计制度》的有关规定。
深圳中华会计师事务所
中国注册会计师:刘金云 中国注册会计师:卜功桃
中国 深圳
1995年3月19日
深圳市振业股份有限公司会计报表附注
1994年度 单位:人民币元
附注1.公司概况
本公司根据国家股份有限公司条例的规定,经深圳市人民政府批准,于1995年5月25日成立,领取深民法字00046号企业法人营业执照,注册资本人民币5668万元。
批准的经营范围包括:土地开发、房产销售及租赁、物业管理。
目前的企业结构如下:
a.拥有全资及控股的附属公司:
附属公司名称 注册地 注册资本 持股比例 主要业务
深圳市建设(集团)公司金属结构 深圳市 450,000.00 100% 金属构件制造
深圳市振业股份有限公司设备材料供 深圳市 2,000,000.00 100% 设备材料供应应站
深圳市振业设备材料公司 深圳市 5,000,000.00 100% 设备材料供应
秦皇岛开发区振业发展公司 秦皇岛市 20,000,000.00 100% 物业开发
深驯市振业物业发展公司 深圳市 2,000,000.00 100% 物业管理
深圳宏业轻工实业有限公司 深圳市 1,000,0000.00 10% 皮具服装加工
b.联营公司:
联营公司名称 注册地 注册资本 持股比例 主要业务
广西振业(北海)股份有限公司 北海市 RMB21,000,000.00 30% 物业开发
振业(合肥)股份有限公司 合肥市 RMB20,000,000.00 24% 物业开发
上海中大房地产股份有限公司 上海市 RMB200,000,000.00 2% 物业开发
天津轮船实业开发股份有限公司 天津市 RMB120,000,000.00 1% 运输
武汉商场股份有限公司 武汉市 RMB168,000,000.00 0.15% 商品零售及批发
山东新牟钢铁股份公司 山东新牟县 RMB200,000,000.00 1.2% 炼钢炼铁
深圳莫斯科股份有限公司 莫斯科市 US$1,000,000.00 7.14% 国际贸易
附注2.重要会计政策
(1)会计期间
本公司采用股份制试点企业会计制度,以每年一月一日至十二月三十一日为一个会计年度。
(2)存货计价
各类存货的购入与入库按实际成本计价,发出按加权平均法计价;低值易耗品领用按五五摊销法摊销。
各类存货盘盈、盘亏、报废、结转管理费用处理。
(3)收入实现条件:
商品销售,以房屋开发竣工,所有权转移买方,收到货款或取得收取货款的证据时,作为营业收入实现。
劳务销售:以劳务已经提供,收取款项的证据已经取得时,作为营业收入实现。
(4)无形资产及其他资产摊销
高尔夫球场会员证按五年摊销
汽车租赁权按五年摊销
其它按五年摊销
(5)固定资产计价及其折旧方法
固定资产按实际成本计价。
固定资产折旧采用直线法平均计算,并按各类固定资产的原值和估计的使用年限扣除残值(原值的5%)制定其折旧率,分类折旧率如下:
资产类别 使用年限 年折旧率
房屋建筑物 25年 3.8%
机器设备 10年 9.5%
运输工具 5年 19%
其他设备 5年 19%
(6)商品成本计算方法
商品成本以开发项目为成本核算对象,直接材料、预付工程价款,按成本对象归集,期间费用全部列入当年损益。
(7)外币换算:
本公司以人民币为记帐本位币,会计年度涉及外市的经济业务、记帐汇率与帐面汇率均采用固定汇率法确定,汇兑损益列入本年损益;
(8)利润分配
经董事会决定,本年度的税后利润分配比例是:法定盈余公积金为10%;公益金10%;任意公积金10%;分红准备金70%。
(9)合并报表编报基础:
本公司直属全资及控股企业,在将本公司内投资、内部往来、存货购销及其利润等全部抵销的基础上,逐项合并;非控股联营企业,对持股在25%以上按权益法调整长期投资,25%以下企业按成本法核算长期投资。
(10)税项:
流转税适用营业税,税率为5%,城建维护附加税1%,教育附加税3%;企业所得税适用15%税率(本年处于全税期)。
(11)坏帐准备:
按年末应收帐款、预付货款、其他应收款余额之和的3‰提取。
附注3.预付货款
项目 内容摘要 余额RMB
振业大厦 未结算预付工程款 42,212,780.38
龙岗新城花园 未结算预付工程款 16,082,692.31
桂园市场 待结算预付工程款 11,370,763.70
广州电器开关厂 预付货款 830,000.00
其他 4,331,295.42
合计 74,827,531.81
附注4.长期投资
被投资单位名称 持股比例 投资方式 投资本位币金额RMB
广西振业(集团)股份有限公司 30% 现金 18,202,851.05
秦皇岛开发区振业发展公司 100% 现金 30,200,000.00
振业(合肥)股份有限公司 24% 现金 4,800,000.00
上海中大房地产股份有限公司 2% 现金 4,000,000.00
天津轮船实业开发股份有限公司 2.81% 现金 3,375,000.00
山东新牟钢铁股份公司 1.2% 现金 2,400,000.00
山东新牟钢铁股份公司 1.2% 现金 2,400,000.00
深安股份公司 5% 现金 1,440,000.00
武汉商场股份有限公司 0.25% 现金 768,000.00
深圳(莫斯科)股份有限公司 7.14% 现金 636,353.52
深圳宏业轻工实业有限公司 60% 现金 727,500.00
深圳市建设(集团)公司金目结构厂 100% 股权转让 490.434.54
建设债券及国库券 - 现金 1,081,277.50
合计 - - 68,121,416.61
附注5.短期借款
借款银行名称 借款条件 年利率 期末借款余额
原币 本位币RMB
发展银行长城支行 担保 10.2960% RMB10,000,000.00 10,000,000.00
发展银行长城支行 担保 13.4640% HKD10,000,000.00 11,300,000,00
招商银行福田支行 担保 10.5% HKD20,000,000.00 22,600,000.00
广东发展银行振华路支行 担保 12.0780% RMB10,000,000.00 10,000,000.00
合计 53,900,000.00
附注6.股本
股份类别 年初股数 年未股数 每股面额 股本金RMB
普通A股 56,697,356 90,715,769 1.00 90,715,769.00
其中:
国有股 21,205,274 33,928,438 1.00 33,928,438.00
法人股 560,000 898,000 1.00 896,000.00
个人股 34,932,082 55,891,331 1.00 55,891,331.00
合计 90,715,769.00
报表基准日普通股每股净资产为人民币3.84元
以上实收股本56,686,036.00元,经深圳中华会计师事务所验证,其余34,029,733.00元属1993年度送红股本,尚未验证。
附注7.主营业务收入及营业成本
主营业务项目分类 营业收入RMB 营业成本RMB
宝丽大厦房产销售 133,426,103.87 43,232,418.20
材料站,材料公司购销 1,187,822.97 478,959.16
物业公司管理 1,305,258.45 91,201.79
合计 135,919,185.29 43,802,579.15
附注8.税项
税项结算
期末应交税额为23,162,696.04元,扣除待交增值税后的未抵扣进项税额90,826.74元,应交税金余额合计为23,071,869.30元。
附注9.计提盈余公积的税后利润
项目 金额RMB
合并税后利润 57,682,979.12
加:材料公司本年净损失 170,851.26
加:物业公司本年净损失 51,397.74
合 计 57,905,228.12
附注10.每股税后利润
每股净利润
股份按年终实有90,715,769股计算,每股净利润人民币0.64元,因本年所增股数为派送红股股数,所以加权股数与年终有股数相同,加权后每股净利润亦为人民币0.64元。
