深圳市振业(集团)股份有限公司
2018 年半年度报告
2018 年 08 月
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内
容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承
担个别和连带的法律责任。
公司全体董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人赵宏伟、主管会计工作负责人朱新宏、分管会计工作负责
人张光柳、财务总监于冰及会计机构临时负责人高峰声明：保证本半年度
报告中财务报告的真实、准确、完整。
公司本次半年度报告未经会计师事务所审计。
公司已在本报告中描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第
四节经营情况讨论与分析中的有关内容。
公司半年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描
述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投
资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ...................................2
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................5
第三节 公司业务概要 ..........................................8
第四节 经营情况讨论与分析.....................................9
第五节 重要事项 .............................................17
第六节 股份变动及股东情况....................................26
第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ..........................30
第八节 财务报告 .............................................31
第九节 备查文件目录 ........................................140
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
远致投资公司 指 深圳市远致投资有限公司
深圳地铁、深圳市地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司
元、万元 指 人民币元、万元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 深振业 A 股票代码 000006
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司
公司的中文简称 深振业、振业集团
公司的外文名称（如有） SHENZHEN ZHENYE（GROUP） CO.,LTD.
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 杜汛 罗丽芬
深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态
联系地址
园 11 栋 A 座 42-43 层 园 11 栋 A 座 42-43 层
电话 （0755）25863381 （0755）25863061
传真 （0755）25863012 （0755）25863012
电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
√ 适用 □ 不适用
公司注册地址 深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层
公司注册地址的邮政编码 518008
公司办公地址 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态园 11 栋 A 座 42-43 层
公司办公地址的邮政编码 518057
公司网址 http://www.zhenye.com
公司电子信箱 szzygp@126.com
临时公告披露的指定网站查询日期 2018 年 6 月 29 日
临时公告披露的指定网站查询索引 详情参见公司刊登于巨潮资讯网 2018-030 号公告
注：公司办公地址变更时间为 2018 年 6 月 29 日；公司注册地址拟变更为深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦
A 座 31 层，该事项已经第九届董事会 2018 年第二次定期会议审议通过，尚需提交股东大会审议以及工商注册部
门核准；公司网址、邮箱未发生变化。
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2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期
无变化，具体可参见 2017 年年报。
3、其他有关资料
√ 适用 □ 不适用
变更日期 变更事项 变更后 公告情况
董事会秘书联系地址 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生 公司刊登于巨潮资讯网 2018 年
2018.6.29
变更 态园 11 栋 A 座 42-43 层 6 月 29 日相关公告
证券事务代表联系地 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生 公司刊登于巨潮资讯网 2018 年
2018.6.29
址变更 态园 11 栋 A 座 42-43 层 6 月 29 日相关公告
注：董事会秘书、证券事务代表除办公地址发生变更外，电话、传真、电子邮箱均未发生变化。
四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 1,055,586,030.09 1,869,597,910.47 -43.54%
归属于上市公司股东的净利润（元） 415,968,682.59 249,606,463.63 66.65%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
414,578,264.53 249,640,743.01 66.07%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -21,237,569.12 799,467,877.38 -102.66%
基本每股收益（元/股） 0.3081 0.1849 66.63%
稀释每股收益（元/股） 0.3081 0.1849 66.63%
加权平均净资产收益率 7.20% 4.87% 2.33%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 12,094,223,129.67 13,139,931,309.25 -7.96%
归属于上市公司股东的净资产（元） 5,739,394,546.25 5,567,774,926.91 3.08%
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,349,995,046
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.3081
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五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□ 适用 √ 不适用
六、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 865,260.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 994,176.39
减：所得税影响额 464,909.10
少数股东权益影响额（税后） 4,109.23
合计 1,390,418.06 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，
以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非
经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深汕合作区等
地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发
面积数百万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地
产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作
进行外包，整合利用产业链中的各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制
体系、完善的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。面对行业发展的新趋
势，公司依托专业的房地产开发能力，加强国企资源整合，积极寻求系统内项目合作机会，通过与深圳市地铁集
团合作开发横岗车辆段项目，实现了优势互补。公司紧跟政府的发展战略，与多地政府紧密合作，积极探索城市
更新、保障房建设等房地产开发模式，力争实现项目获取方式的多元化。报告期内，公司响应国家住房租赁政策，
筹建房屋租赁运营管理公司，旨在将公司打造为集住房、商业物业资产经营及相关地产金融业务于一体的综合性
平台，满足客户多样化的居住生活需求。通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了
成熟、有效的经营模式和管控模式，公司未来将继续关注行业发展动向和国资国企改革动向，争取以改革为契机，
进一步积聚发展资源，激发企业活力，实现快速发展。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
货币资金 减少 31.81%，主要系本报告期归还公司债务所致。
预付款项 减少 49.45%，主要原因系本期拍地保证金转为存货所致。
其他流动资产 减少 54.78%，主要原因系本期赎回理财产品所致。
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力
公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行
“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成
了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。
报告期内，公司不存在核心竞争力发生重要变化的情况。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、 概述
报告期内，公司房地产开发与销售工作进展顺利，上半年累计实现合同销售面积 5.59 万平方米，合同销售金
额 6.32 亿元，结转销售面积 10.30 万平方米，结转销售收入 10.22 亿元，回笼资金 6.33 亿元（以上数据均不含与
地铁合作的锦荟 PARK 项目）。
占地面积 可售面积（万㎡）
规划建筑面
城市 项目名称 项目现状 开工时间 竣工时间
（万㎡） 积（万㎡） 商业 住宅 总计
2、3、9、10 栋 竣工在售 8.93 —— 8.54 8.54 2015.07 2016.12
4~8 栋及 B 地块 竣工在售 9.34 —— 9.09 9.09 2015.07 2017.08
集中商业以及 1 栋
深圳 锦荟 PARK 在建 11.12 4.33 4.88 9.21 2015.07 2018.08
B、C、D、E 座
14.69
1 栋 A 座：商务公
在建 —— 4.1 4.1 2015.08 2018.09
寓
广州 广州天颂花园 在建在售 2.85 16.65 0.35 10.6 10.95 2016.03 2018.10
深汕合 振业时代花 一期 在建 2.12 6 0.1 4.65 4.75 2017.06 2019.10
作区 园 二期 前期筹备 6.55 —— —— —— —— —— ——
东莞 东莞松湖雅苑 竣工在售 5.85 10.97 0.40 8.06 8.46 2014.09 2016.10
惠阳振业城 Q 组团 在建在售 3.40 12.25 0.21 8.98 9.19 2015.07 2018.12
二期 剩余组团 前期筹备 13.85 52.21 —— —— —— —— ——
惠阳
惠阳振业城 F1 组团 前期筹备 5.80 —— —— —— —— —— ——
惠阳象岭村项目 前期筹备 7.48 —— —— —— —— —— ——
2017.09（11#-15#楼）
西安 西安振业泊岸 部分竣工 7.06 19.32 0.99 12.85 13.84 2016.04 2018.06（5#-10#楼）
2019.12（1#-3#楼）
西组团 竣工在售 16.19 0.61 11.40 12.01 2015.03 2016.11
长沙振业城
东组团 竣工在售 11.24 6.43 0.34 6.05 6.39 2015.08 2018.04
二期
别 墅 前期筹备 2.52 —— 2.35 2.35 —— ——
湖南 A 组团 在建 9.93 0.67 7.07 7.74 2017.07 2019.10
长沙振业城
B 组团 在建 7.04 11.12 0.58 7.47 8.05 2018.04 2020.08
三期
C 组团 在建 5.05 4.70 0.00 4.70 2018.04 2020.08
长沙振业城剩余组团 前期筹备 9.24 28.98 —— —— —— —— ——
广西振业尚府 竣工在售 1.26 9.46 0.75 6.17 6.92 2014.11 2016.10
广西
广西振业邕江雅苑 竣工在售 1.34 5.56 0.20 3.79 3.99 2016.08 2018.01
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广西振业启航城 前期筹备 3.76 —— —— —— —— —— ——
天津启春里 竣工在售 4.12 13.06 1.02 8.59 9.60 2014.12 2016.12
天津
天津铂雅轩 部分竣工 2.86 9.71 —— 7.01 7.01 2015.08 2017.10
注： 公司与深圳市地铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业（项目推广名：锦荟 Park）位于深圳市龙岗区横岗街
道六约片区。根据约定，项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发
建设、物业租售等手续，本公司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式：本公司向深圳地铁支付 86,636.84
万元，获得住宅、商务公寓和配套物业 70%的投资、开发、收益权，而商业物业及车位由深圳地铁负责全部
投资，产权归深圳地铁所有（详情参见公司于 2013 年 11 月 28 日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时
报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。报告期内，公司对该项目确认投资收益 2.63 亿元，该项目一期、二期
已基本售罄，三期、四期目前是在建状态。
二、 主营业务分析
概述
是否与经营情况讨论与分析中的概述披露相同
√ 是 □ 否
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
主要原因系本期房地产结转面
营业收入 1,055,586,030.09 1,869,597,910.47 -43.54%
积减少所致。
主要原因系本期房地产结转面
营业成本 643,991,415.25 1,342,503,277.28 -52.03%
积减少所致。
主要原因系本期代理费减少所
销售费用 11,854,375.27 19,317,368.17 -38.63%
致。
主要原因系本期薪酬及办公费
管理费用 49,156,758.46 32,956,607.13 49.16%
增加所致。
主要原因系本期带息负债平均
财务费用 40,122,604.76 57,808,239.13 -30.59%
余额减少所致。
主要原因系本期计提坏账准备
资产减值损失 3,412,377.77 -1,760,402.95 293.84%
增加所致。
主要原因系应纳税收益减少所
所得税费用 62,953,832.59 94,292,518.95 -33.24%
致。
经营活动产生的现金流 主要原因系本期销售回款减少
-21,237,569.12 799,467,877.38 -102.66%
量净额 所致。
投资活动产生的现金流 主要原因系上年同期收到地铁
142,898,186.55 642,406,676.93 -77.76%
量净额 项目往来款所致。
筹资活动产生的现金流 主要原因系本期归还公司债到
-1,067,322,949.02 -554,595,126.89 -92.45%
量净额 期本息所致。
现金及现金等价物净增 原因系经营活动、投资活动、
-945,627,683.17 887,151,284.10 -206.59%
加额 筹资活动现金流量变动综合影
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响所致。
主要原因系本期拍地保证金转
预付款项 114,358,759.70 226,215,000.00 -49.45%
为存货所致。
主要原因系本期赎回理财产品
其他流动资产 118,415,942.35 261,838,015.53 -54.78%
所致。
原因系本期借入短期借款所
短期借款 800,000,000.00 0.00 100%
致。
主要原因系本期预收房款结转
预收款项 977,385,623.91 1,422,419,881.78 -31.29%
所致。
主要原因系支付去年奖励薪酬
应付职工薪酬 25,894,089.08 52,941,477.91 -51.09%
和年金所致。
主要原因系本期归还公司债到
应付利息 7,020,232.88 62,613,698.60 -88.79%
期利息所致。
一年内到期的非流动负 主要原因系本期归还公司债及
520,000,000.00 2,631,778,960.51 -80.24%
债 一年内到期借款所致。
主要原因系本期公司发行中期
应付债券 499,141,427.66 0.00 100%
票据所致。
原因系本期合作开发项目投资
投资收益 264,119,158.97 8,458,763.55 3022.43%
收益增加所致。
营业外收入 1,070,587.03 699,047.17 53.15% 主要原因系违约金增加所致。
主要原因系本期对外捐赠支出
营业外支出 76,410.64 1,226,829.57 -93.77%
比上年同期减少所致。
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产 1,055,586,030.09 643,991,415.25 38.99% -43.54% -52.03% 10.80%
分产品
房产销售 1,021,458,651.98 615,432,724.76 39.75% -44.30% -53.13% 11.36%
房产租赁 34,127,378.11 28,558,690.49 16.32% -4.62% -2.68% -1.66%
分地区
湖南省 471,643,780.01 205,613,014.18 56.41% 117.26% 67.68% 12.89%
陕西省 236,553,850.31 193,144,826.16 18.35% -51.20% -38.10% -17.28%
广西自治区 142,914,625.55 115,783,551.47 18.98% 46.76% 61.20% -7.26%
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天津市 110,345,476.59 63,156,363.37 42.76% -86.44% -90.63% 25.59%
广东省 94,128,297.63 66,293,660.07 29.57% -63.35% -59.12% -7.29%
三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
四、资产及负债状况
1、资产构成重大变动情况
单位：元
本报告期末 上年同期末
比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金 2,062,216,221.29 17.05% 3,024,127,979.43 23.01% -5.96% 不适用
应收账款 7,460,339.26 0.06% 9,953,141.49 0.08% -0.02% 不适用
存货 6,897,922,111.58 57.03% 6,980,027,894.39 53.12% 3.91% 不适用
投资性房地产 1,148,491,388.17 9.50% 1,166,421,484.36 8.88% 0.62% 不适用
固定资产 2,654,124.37 0.02% 2,928,689.07 0.02% 0.00% 不适用
短期借款 800,000,000.00 6.61% - - 6.61% 不适用
长期借款 1,199,083,801.15 9.91% 1,074,283,801.15 8.18% 1.73% 不适用
其他非流动资产 1,334,038,332.76 11.03% 1,068,242,270.23 8.13% 2.90% 不适用
应付账款 903,192,982.06 7.47% 993,996,959.52 7.56% -0.09% 不适用
预收款项 977,385,623.91 8.08% 1,422,419,881.78 10.83% -2.75% 不适用
一年内到期的非
520,000,000.00 4.30% 2,631,778,960.51 20.03% -15.73% 不适用
流动负债
2、以公允价值计量的资产和负债
□ 适用 √ 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
具体情况详见公司2018年半年度财务报表附注“八、合并财务报表项目注释”之“43、所有权或使用权受限制的
资产”的内容。
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五、投资状况分析
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
531,257,681.71 700,721,053.48 -24.18%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
是否为
投资 投资项目 本报告期投入 截至报告期末累 项目 截止报告期末累计
项目名称 固定资 资金来源
方式 涉及行业 金额 计实际投入金额 进度 实现的收益
产投资
振业城六-七期 直接 否 房地产 7,147,000.00 525,803,122.30 自筹+借款 竣工 1,085,407,553.56
振业峦山谷花园二期 直接 否 房地产 21,426,100.96 2,131,124,352.48 自筹+借款 竣工 3,446,760,062.14
东莞松湖雅苑项目 直接 否 房地产 13,084,790.74 657,143,049.78 自筹+借款 竣工 816,280,314.63
深汕振业时代花园一
直接 否 房地产 39,795,051.96 86,151,030.83 自筹+借款 在建 0
期
广州振业天颂花园 直接 否 房地产 97,519,976.12 2,556,629,111.62 自筹+借款 在建 0
惠阳振业城商务中心 直接 否 房地产 8,441,967.07 114,681,178.98 自筹+借款 竣工 0
惠阳振业城 Q 组团 直接 否 房地产 69,846,906.88 340,308,244.55 自筹+借款 在建 0
西安振业泊墅二期 B
直接 否 房地产 8,135,125.56 852,560,535.07 自筹+借款 竣工 1,220,579,388.58
组团
部分
西安世博大道地块 直接 否 房地产 56,153,252.29 705,624,290.71 自筹+借款 187,619,672.40
竣工
振业尚府 直接 否 房地产 5,101,131.64 485,393,359.26 自筹+借款 竣工 544,831,103.34
振业邕江雅苑 直接 否 房地产 17,606,570.41 296,849,702.93 自筹+借款 竣工 133,904,006.30
长沙振业城一期 直接 否 房地产 19,553,521.10 853,875,007.62 自筹+借款 竣工 1,131,950,214.57
部分
长沙振业城二期 直接 否 房地产 48,348,850.55 858,105,444.02 自筹+借款 1,298,154,247.23
竣工
长沙振业城三期 直接 否 房地产 92,210,121.50 392,001,398.03 自筹 在建 0
天津铂雅轩项目 直接 否 房地产 10,546,900.00 1,062,193,000.00 自筹+借款 竣工 395,306,027.62
合计 -- -- -- 514,917,266.78 11,918,442,828.18 -- -- 10,260,792,590.37
注：以上列表列示公司本报告期投入金额 500 万元以上项目情况。
13
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司 主要 所处
公司名称 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
类型 业务 行业
湖南振业
房地产开 房地产开 房地
子公司
发有限公 发 产业 150,000,000 1,084,588,297.05 590,504,820.78 471,643,780.01 216,517,659.10 162,395,144.32
司
天津市振
资产经营
业资产管 房地
子公司 及房地产
理有限公 产业 280,000,000 1,138,185,261.17 759,050,268.74 110,345,476.59 33,391,686.76 25,776,441.65
投资
司
广西振业
房地产股 房地产开 房地
子公司
份有限公 发 产业 150,000,000 686,926,306.24 296,118,865.33 142,914,625.55 20,762,660.67 15,181,427.97
司
14
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
西安振业
房地产开 房地产开 房地
子公司
发有限公 发 产业 280,000,000 1,565,787,776.89 875,142,807.27 236,553,850.31 13,671,988.95 10,663,719.04
司
惠州市惠
阳区振业 房地产开 房地
子公司
创新发展 发 产业 260,000,000 1,268,153,696.89 362,681,290.63 35,296,304.78 6,121,100.05 4,639,655.87
有限公司
深圳市振
房地产开
业房地产 房地
子公司 发及自有
开发有限 产业 300,000,000 3,149,424,307.55 319,934,404.86 25,063,641.28 4,904,196.88 2,965,344.59
物业租赁
公司
报告期内取得和处置子公司的情况
□ 适用 √ 不适用
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、对 2018 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
十、公司面临的风险和应对措施
1、公司面临的风险
资金风险：在“防风险、去杠杆”的政策导向下，金融监管政策不断强化，房企融资渠道收紧，土地投资和
项目开发需要大量资金，在项目销售资金回笼不畅的情况下，公司资金将处于偏紧状态。
市场风险：多地因城施策，分类调控政策频出，在持续深化的调控政策下，公司重点项目的销售将面临激烈
的市场竞争环境，这将给公司销售工作带来直接压力。
土地储备不足风险：公司规模偏小，融资能力偏弱，参加土地市场竞争的压力较大，对未来可持续发展造成
不利影响。
2、下半年工作措施
（1）抓好项目开发销售，确保实现经营目标。一是强化地区公司营销管控体系，细化分解销售任务、动态分
析年度预算目标，推进重点项目的签约和回款工作，确保各项经营目标圆满达成。二是继续推进实施阳光招采，
严格变更签证管理，提高预决算水平，合理控制开发成本。三是严把工程质量关，做好工程监督管理，提高各项
目一级节点达成率。四是创新存量资产经营模式，通过基金方式撬动社会资本，培育新的盈利模式和利润增长点。
（2）强化资金筹措，为企业发展提供有力支持。一是加强银企合作，严格控制借款成本，适度扩大银行融资
规模。二是制定再融资工作预案，根据监管政策变动，适时启动资本市场再融资工作。三是探索 REITS 等资产证
券化融资方式，为拓展资产租赁业务提供资金保障。
（3）积极探索新的土地项目拓展模式，增强发展动力。进一步拓宽土地投资思路，多渠道获取土地资源，要
15
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
以粤港澳大湾区和目前已布点的一二线城市为重点，向周边区域进行扩展和延伸。投资项目类型除了住宅开发项
目以外，要向租赁住房项目、产业开发项目、上下游产业链延伸项目进行拓展，把握“政府主导+国企参与+人才
住房”方向，力争城市更新项目取得突破。
（4）完善和加强内部管理，提升职业化水平。一是宣传和固化“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，倡
导勇于担当、勤于思考、追求效率的工作作风。二是加强人才引进和人力资源开发，完善绩效考核机制，打造德
才兼备，锐意进取的人才队伍。三是加大长效激励约束机制的研究和推进力度，以此激发员工干事创业积极性。
四是继续深化大监督体系建设，加强内控检查、强化制度落实，根据业务发展实际调整和完善内控体系。
16
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
第五节 重要事项
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
2018 年第一次临时 巨潮资讯网：2018 年第一次临时股东
临时股东大会 34.86% 2018.02.07 2018.02.08
股东大会 大会决议公告，公告编号 2018-012
巨潮资讯网：2017 年度股东大会决议
2017 年度股东大会 年度股东大会 34.26% 2018.06.06 2018.06.07
公告，公告编号 2018-028
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
三、承诺事项履行情况
1、公司、股东、实际控制人、收购人、董事、监事、高级管理人员或其他关联方在报告期内履行
完毕及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
本公司在公司治理专项活动中向深圳证监局作
出如下承诺：承诺取得大股东、实际控制人加强
未公开信息管理的书面承诺并向深圳证监局报 2007 年 10
本公司 公司治理 长期有效 履行中
备；承诺向深圳证监局报备未公开信息知情人名 月 31 日
单；承诺就治理非规范情况在年度报告“公司治理
其他对公司 结构”中如实披露。
中小股东所 深圳市国资委在本公司治理专项活动中作出如
作承诺 下承诺：承诺建立和完善已获取的上市公司未公
开信息管理内控制度，督促相关信息知情人不利
深圳市 2007 年 12
公司治理 用我公司未公开信息买卖我公司证券，不建议他 长期有效 履行中
国资委 月 26 日
人买卖我公司证券，也不泄露我公司未公开信
息，并及时、真实、准确、完整地提供知悉我公
司未公开信息的知情人名单，由我公司报送深圳
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
证监局、证券交易所备案。
承诺是否按
是
时履行
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计。
□ 是 √ 否
公司半年度报告未经审计。
五、董事会、监事会、对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
七、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)
涉案金额 是否形成
诉讼(仲裁)基本情况 诉讼(仲裁)进展 审理结果及 判决执行情 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债
影响 况
公司前期披露的新城花园 报告期内仍
合作建房纠纷，2011 年 6 未就分割、
月 20 日，雄丰集团（深圳） 拍卖、共同
详情参见公
有限公司以龙城公司、雄丰 开发等可行
司刊登于巨
公司为被告向深圳中院提 对当期无影 性方案与农 2003 年 6 月
—— 否 —— 潮资讯网
起涉案地块土地使用权确 响 业银行、龙 14 日
2003-009 号
权诉讼事项。深圳市中级人 城公司清算
公告
民法院已于 2012 年 7 月 组、雄丰公
23 日作出准许原告撤诉的 司、深圳中
裁定。 院取得一致
18
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
意见。
公司前期披露的金龙大厦 目前该案仍 详情参见公
（原“振兴大厦”）合作建 在执行当 司刊登于巨
对当期无影 2005 年 9 月
房纠纷一案，广东省高级人 —— 否 —— 中，报告期 潮资讯网
响 27 日
民法院已于 2005 年 9 月 5 内无最新进 2005-027 号公
日作出终审判决。 展。 告
2018 年 6 月，公
司收到湖南省长
沙市开福区人民
法院《执行裁定
公司前期披露的与公司长
书》，裁定继续查
沙项目合作方 B&F&L
封（冻结）佰富利
GROUP LIMITED （以下 详情参见公
集团所持有的湖
简称"佰富利集团"）仲裁请 司刊登于巨
南振业房地产开 2018 年 7 月 4
求一案。2013 年 8 月 16 日， 19,010 否 —— 潮资讯网
发有限公司 20% 日
华南国际经济贸易仲裁委 2018-031 号公
的股权，冻结期限
员会就本案作出《裁决书》， 告
为三年。同时，裁
该裁决为终局裁决，自作出
定拍卖佰富利集
之日起生效。
团所持有的湖南
振业房地产开发
有限公司 20%的
股权。
其他诉讼事项
□ 适用 √ 不适用
九、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
√ 适用 □ 不适用
公司控股股东深圳市人民政府国有资产监督管理委员会报告期内不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债
务到期未清偿等情况。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
十二、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十三、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
十四、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
20
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
（1）担保情况
单位：万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度相 实际发生日
实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 关公告披露 担保额度 期（协议签署 担保类型 担保期
额 完毕 联方担保
日期 日）
—— —— —— —— —— —— —— —— ——
报告期内审批的对外担保额度合计 报告期内对外担保实际发
0 0
（A1） 生额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额度合 报告期末实际对外担保余
0 0
计（A3） 额合计（A4）
公司与子公司之间担保情况
担保额度相
担保额 实际担保 是否履行 是否为关
担保对象名称 关公告披露 实际发生日期 担保类型 担保期
度 金额 完毕 联方担保
日期
惠州市惠阳区振业 2015-7-21 15,000 债务人履行债务
2015-6-10 25,000 连带责任担保 否 否
创新发展有限公司 2016-3-9 10,000 届满之日起 2 年
2016-4-15 14,098.38
广州市振发房地产 债务人履行债务
2016-2-2 125,000 2018-1-31 2,000 连带责任担保 否 否
开发有限公司 届满之日起 2 年
2018-2-1 13,000
西安振业房地产开 债务人履行债务
2016-4-22 60,000 2016-6-30 20,000 连带责任担保 否 否
发有限公司 届满之日起 2 年
湖南振业房地产开
2018-1-23 100,000 — —
发有限公司
西安振业房地产开
2018-1-23 50,000 — —
发有限公司
西安市灞桥区振业 2018-1-23 150,000 — —
21
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
房地产开发有限公
司
广州市振发房地产
2018-1-23 100,000
开发有限公司
惠州市惠阳区振业
2018-1-23 80,000
创新发展有限公司
深汕特别合作区振
业房地产开发有限 2018-1-23 40,000
公司
广西振业房地产股
2018-1-23 30,000
份有限公司
天津市振业房地产
2018-1-23 100,000
开发有限公司
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保实
650,000 15,000
度合计（B1） 际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际担
860,000 74,098.38
保额度合计（B3） 保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度相 实际发生日
实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 关公告披露 担保额度 期（协议签署 担保类型 担保期
额 完毕 联方担保
日期 日）
—— —— —— —— —— —— —— —— ——
报告期内审批对子公司担保额度合 报告期内对子公司担保实
0 0
计（C1） 际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担保额 报告期末对子公司实际担
0 0
度合计（C3） 保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额
650,000 15,000
（A1+B1+C1） 合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合 报告期末实际担保余额合
860,000 74,098.38
计（A3+B3+C3） 计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 12.91%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务
54,098.38
担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 54,098.38
未到期担保可能承担连带清偿责任说明（如有） 0
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 0
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
（2）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
3、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十五、社会责任情况
1、重大环保情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
否
2、履行精准扶贫社会责任情况
（1）精准扶贫规划
根据省委、省政府《关于新时期精准扶贫精准脱贫三年攻坚的实施意见》（粤发〔2016〕13 号）和深圳市新时
期精准扶贫精准脱贫工作相关安排，公司积极参与扶贫助困，对广东省河源市龙川县新四村展开对口扶贫工作。
公司根据新四村实际情况，以“找准问题、突出重点、强化措施、集中整改”为基本方略，通过双精准扶贫
安排，确保到 2018 年实现“两不愁三保障一相当”（即稳定实现农村贫困人口不愁吃、不愁穿，义务教育、基本
医疗和住房安全有保障，基本公共服务主要领域指标相当于全省平均水平)。在扶贫工作中，公司将通过精准识贫、
夯实基础，深入调研、制定规划，旧村新貌、整村推进，转变思想、扶贫扶志，分类帮扶、精准脱贫，完善制度、
组织建设，汇聚爱心、社会扶贫七大措施，坚决落实扶贫各方相关职责，保证目标任务的圆满完成。
（2）半年度精准扶贫概要
2018 年上半年，公司按照相关部门精准扶贫要求，继续开展精准扶贫工作，完成了水利设施和文化活动广场
的建设、新四村 Y658 线路口翻新和塌方清理、卫生站的选址和设计等工作；进一步复核贫困户信息，严格贫困人
口的动态管理，帮扶了 10 户危房改造；通过加强管理，增加帮扶资金，推进产业项目，提升居民可支配收入。
（3）精准扶贫成效
指标 计量单位 数量/开展情况
一、总体情况 —— ——
其中：1.资金 万元 75.32
2.物资折款 万元 0
3.帮助建档立卡贫困人口脱贫数 人 0
二、分项投入 —— ——
23
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
1.产业发展脱贫 —— ——
其中： 1.1 产业发展脱贫项目类型 —— 农林产业扶贫
1.2 产业发展脱贫项目个数 个 2
1.3 产业发展脱贫项目投入金额 万元 6
1.4 帮助建档立卡贫困人口脱贫数 人 0
2.转移就业脱贫 —— ——
其中： 2.1 职业技能培训投入金额 万元 0
2.2 职业技能培训人数 人次 24
2.3 帮助建档立卡贫困户实现就业人数 人 7
3.易地搬迁脱贫 —— ——
其中： 3.1 帮助搬迁户就业人数 人 0
4.教育扶贫 —— ——
其中： 4.1 资助贫困学生投入金额 万元 0
4.2 资助贫困学生人数 人 0
4.3 改善贫困地区教育资源投入金额 万元 0
5.健康扶贫 —— ——
其中： 5.1 贫困地区医疗卫生资源投入金额 万元 13.71
6.生态保护扶贫 —— ——
其中： 6.1 项目类型 —— 0
6.2 投入金额 万元 0
7.兜底保障 —— ——
其中： 7.1“三留守”人员投入金额 万元 0.44
7.2 帮助“三留守”人员数 人 11
7.3 贫困残疾人投入金额 万元 1.12
7.4 帮助贫困残疾人数 人 28
8.社会扶贫 —— ——
其中： 8.1 东西部扶贫协作投入金额 万元 0
8.2 定点扶贫工作投入金额 万元 0
8.3 扶贫公益基金投入金额 万元 0
9.其他项目 —— ——
其中： 9.1.项目个数 个 6
9.2.投入金额 万元 54.05
9.3.帮助建档立卡贫困人口脱贫数 人 0
三、所获奖项（内容、级别） —— ——
24
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
（4）后续精准扶贫计划
根据公司经营战略与扶贫规划，将进一步推进精准扶贫工作，巩固扶贫成果。后续扶贫计划如下：1、对 2016
年、2017 年预脱贫户继续巩固脱贫成效，并根据贫困户实际进行针对性帮扶；2、协调有关部门和帮扶完成危房改
造户的危房改造任务；3、协助有关部门落实覆盖贫困人口的基本医疗卫生制度，稳步推进基本公共卫生服务均等
化，努力防止因病致贫、 因病返贫；4、协助有关行业部门全面完善新四村人居环境，帮扶升级改造或新建部分
村道、农田水利、公厕、村级卫生站、文化广场、农家书屋、儿童之家、电教室、老年活动中心、卫生站及修缮
新四村小学等生活配套设施；5、持续发展农民专业合作社，充分利用当地的生态自然环境、人文景观、特色农产
品，探索综合性生态旅游农业产业扶贫，带动或吸纳部分有劳动能力的相对贫困户；6、从进一步改善软硬件建设
入手，多方筹措资金，改善村委会办公条件，为新四村村民建设更加方便、更多功能的服务窗口；7、加强村委会
党建、廉政建设等，建立健全规章制度，推进新四村基层组织建设；8、 实施新农村示范村建设；9、推进有劳动
能力贫困户产业扶贫项目，协助落实政府财政资金。
十六、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
1、关于重大资产重组情况
因筹划重大事项，经向深圳证券交易所申请，公司股票（证券简称：深振业 A，证券代码：000006）自 2017
年 9 月 11 日开市起停牌，并于 2017 年 9 月 25 日开市起转入重大资产重组事项继续停牌。停牌期间，公司严格按
照监管规定，积极推进本次重大资产重组涉及的各项准备工作，但因购买的核心资产产权关系复杂，注入上市公
司需要解决系列问题，且解决难度较大，解决时间无法预计。为维护投资者利益和公司股东权益，经重组各方审
慎考虑，决定终止筹划本次重大资产重组。公司股票于 2018 年 3 月 8 日开市起复牌。详情参加公司于 2017 年 9
月 11 日-2018 年 3 月 8 日期间在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网上发布的关于重大资
产重组事项的相关公告。
2、关于发行中期票据进展
2017 年 9 月 6 日，公司召开 2017 年第三次临时股东大会，批准公司向中国银行间市场交易商协会申请注册发
行规模不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元）的中期票据。2018 年 4 月，公司收到交易商协会出具的《接受注册通
知书》》（中市协注[2018]MTN203 号），同意接受本公司中期票据注册，注册金额为 20 亿元，2 年有效，可分期发
行。2018 年 5 月 7 日，公司成功发行 2018 年度第一期 5 亿元人民币中期票据，募集资金已到账。详情参见公司于
2017 年 9 月 7 日和 2018 年 5 月 9 日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网上的公开披露公
告。
3、关于贵州公司注销工作进展
鉴于公司全资子公司贵州振业房地产开发有限公司已无实际业务开展，今后也不再开展经营活动。2014 年 5
月 22 日，公司召开第八届董事会 2014 年第六次会议，审议通过了《关于注销贵州振业房地产开发有限公司的议
案》，同意注销该公司，并授权管理层办理该公司后续清算、注销事宜。截止报告披露之日，国税部门已完成注销
工作，地税部门相关注销工作仍在进行中。详情参见公司于 2014 年 5 月 23 日在《中国证券报》、《上海证券报》、
《证券时报》和巨潮资讯网上的公开披露公告。
十七、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、 股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
转股
一、有限售条件股份 1,727,639 0.13% -40,565 -40,565 1,687,074 0.12%
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 1,727,639 0.13% -40,565 -40,565 1,687,074 0.12%
其中：境内法人持股
境内自然人持股 1,727,639 0.13% -40,565 -40,565 1,687,074 0.12%
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件股份 1,348,267,407 99.87% 40,565 40,565 1,348,307,972 99.88%
1、人民币普通股 1,348,267,407 99.87% 40,565 40,565 1,348,307,972 99.88%
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 1,349,995,046 100% 0 0 1,349,995,046 100%
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
公司原董事会秘书彭庆伟先生于 2017 年 7 月 24 日向公司递交书面辞职报告，正式辞去公司董事会秘书职务。
其所持有的股份在 2017 年 7 月 24 日至 2018 年 1 月 23 日之间全部锁定，2018 年 1 月 24 日之后，其所持有的 25%
的股份解锁，相应有限售条件股份减少。
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标
的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
26
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
单位：股
股东名称 期初限售股数 本期解除限售股数 本期增加限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
彭庆伟 162,258 40,565 0 121,693 原高管离职满 6 个月 2018.1.24
合计 162,258 40,565 0 121,693 -- --
二、证券发行与上市情况
□ 适用 √ 不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表决权恢复的优先
报告期末普通股股东总数 78,530 0
股股东总数（如有）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有限 持有无限售 质押或冻结情况
报告期末持 报告期内增
股东名称 股东性质 持股比例 售条件的 条件的股份
股数量 减变动情况 股份状态 数量
股份数量 数量
深圳市人民政府国有资产监
国家 21.93% 296,031,373 - 0 296,031,373 0 0
督管理委员会
深圳市远致投资有限公司 国有法人 12.07% 162,966,811 - 0 162,966,811 0 0
中央汇金资产管理有限责任
国有法人 3.51% 47,368,200 - 0 47,368,200 0 0
公司
中国农业银行股份有限公司
－易方达瑞惠灵活配置混合 其他 1.08% 14,598,400 - 0 14,598,400 0 0
型发起式证券投资基金
境内自然
聂智 0.53% 7,104,876 - 0 7,104,876 0 0
人
境内自然
张德锋 0.51% 6,902,900 588,000 0 6,902,900 0 0
人
境内自然
廖晔 0.50% 6,789,500 1,796,200 0 6,789,500 0 0
人
中国农业银行股份有限公司
其他 0.46% 6,260,354 2,124,700 0 6,260,354 0 0
－中证 500 交易型开放式指
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
数证券投资基金
境内自然
曾运龙 0.34% 4,595,500 76,700 0 4,595,500 0 0
人
境内自然
刘瑶 0.28% 3,789,559 131,800 0 3,789,559 0 0
人
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市远致投资有限公司的实际控制
上述股东关联关系或一致行动的说明
人；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
报告期末持有无限售 股份种类
股东名称
条件股份数量 股份种类 数量
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 296,031,373 人民币普通股 296,031,373
深圳市远致投资有限公司 162,966,811 人民币普通股 162,966,811
中央汇金资产管理有限责任公司 47,368,200 人民币普通股 47,368,200
中国农业银行股份有限公司－易方达瑞惠灵活配置
14,598,400 人民币普通股 14,598,400
混合型发起式证券投资基金
聂智 7,104,876 人民币普通股 7,104,876
张德锋 6,902,900 人民币普通股 6,902,900
廖晔 6,789,500 人民币普通股 6,789,500
中国农业银行股份有限公司－中证 500 交易型开放
6,260,354 人民币普通股 6,260,354
式指数证券投资基金
曾运龙 4,595,500 人民币普通股 4,595,500
刘瑶 3,789,559 人民币普通股 3,789,559
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10 名无限售 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市远致投资有限公司
流通股股东和前 10 名股东之间关联关系或一致行动 的实际控制人；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行
的说明 动人。
公司自然人股东聂智通过华泰证券公司客户信用交易担保证券账户持
有公司 7,104,876 股；公司自然人股东张德锋通过广发证券公司客户信
用交易担保证券账户持有公司 6,800,900 股，其余 102,000 股通过普通
账户持有；公司自然人股东廖晔通过平安证券公司客户信用交易担保
前十大股东参与融资融券业务股东情况说明（如有）证券账户持有公司 6,760,000 股，其余 29,500 股通过普通账户持有；
公司自然人股东曾运龙通过中信建投证券公司客户信用交易担保证券
账户持有公司 4,570,300 股，其余 25,200 股通过普通账户持有；公司
自然人股东刘瑶通过长江证券股份有限公司客户信用交易担保证券账
户持有公司 3,080,780 股，其余 708,779 股通过普通账户持有。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
28
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
四、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
29
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
第七节 董事、监事、高级管理人员情况
一、 董事、监事和高级管理人员持股变动
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2017 年年报。
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见 2017 年年报。
2018 年 7 月 20 日，方东红先生因工作变动原因，不再担任公司副总裁、计划财务部总经理以及其他任何职务。公
司董事会聘任张光柳先生任公司副总裁，任期与第九届董事会任期相同，详见公司 2018 年 7 月 21 日在《中国证
券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网上的公开披露公告。
30
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
第八节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
2018 年 06 月 30 日
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 2,062,216,221.29 3,024,127,979.43
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 7,460,339.26 9,953,141.49
预付款项 114,358,759.70 226,215,000.00
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 88,348,014.45 81,097,849.82
买入返售金融资产
存货 6,897,922,111.58 6,980,027,894.39
持有待售的资产
31
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
一年内到期的非流动资产 0.00 0.00
其他流动资产 118,415,942.35 261,838,015.53
流动资产合计 9,288,721,388.63 10,583,259,880.66
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产 1,148,491,388.17 1,166,421,484.36
固定资产 2,654,124.37 2,928,689.07
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 2,017,363.31 2,515,626.65
递延所得税资产 318,300,532.43 316,563,358.28
其他非流动资产 1,334,038,332.76 1,068,242,270.23
非流动资产合计 2,805,501,741.04 2,556,671,428.59
资产总计 12,094,223,129.67 13,139,931,309.25
流动负债：
短期借款 800,000,000.00 0.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 903,192,982.06 993,996,959.52
预收款项 977,385,623.91 1,422,419,881.78
卖出回购金融资产款
32
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 25,894,089.08 52,941,477.91
应交税费 620,453,220.58 575,449,888.07
应付利息 7,020,232.88 62,613,698.60
应付股利 2,293,302.10 2,293,302.10
其他应付款 625,084,695.34 613,670,808.99
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 520,000,000.00 2,631,778,960.51
其他流动负债 360,973.73 497,368.90
流动负债合计 4,481,685,119.68 6,355,662,346.38
非流动负债：
长期借款 1,199,083,801.15 1,074,283,801.15
应付债券 499,141,427.66 0.00
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 1,851,164.95 2,626,138.66
其他非流动负债 0.00 0.00
非流动负债合计 1,700,076,393.76 1,076,909,939.81
负债合计 6,181,761,513.44 7,432,572,286.19
所有者权益：
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 484,321,623.07 484,321,623.07
减：库存股 0.00 0.00
其他综合收益
33
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
专项储备
盈余公积 1,363,270,563.31 1,363,270,563.31
一般风险准备
未分配利润 2,541,807,313.87 2,370,187,694.53
归属于母公司所有者权益合计 5,739,394,546.25 5,567,774,926.91
少数股东权益 173,067,069.98 139,584,096.15
所有者权益合计 5,912,461,616.23 5,707,359,023.06
负债和所有者权益总计 12,094,223,129.67 13,139,931,309.25
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计机构负责人：张光柳
财务总监：于 冰 会计机构临时负责人：高峰
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 966,813,385.86 788,006,128.72
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 6,903,134.36 9,848,034.45
预付款项 9,963,759.70 0.00
应收利息
应收股利
其他应收款 2,924,363,575.95 3,080,119,201.48
存货 26,198,667.21 26,961,754.96
持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 6,485,272.72 135,134,297.32
流动资产合计 3,940,727,795.80 4,040,069,416.93
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 1,379,055,396.57 1,379,055,396.57
34
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
投资性房地产 1,148,491,388.17 1,166,421,484.36
固定资产 1,195,971.59 1,372,616.04
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 589,217.22 770,114.76
递延所得税资产 283,853,239.01 269,406,338.13
其他非流动资产 1,334,038,332.76 1,068,242,270.23
非流动资产合计 4,147,223,545.32 3,885,268,220.09
资产总计 8,087,951,341.12 7,925,337,637.02
流动负债：
短期借款 800,000,000.00 0.00
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 227,460,302.67 255,112,649.67
预收款项 1,081,811.15 3,888,344.80
应付职工薪酬 12,391,216.68 27,419,490.53
应交税费 400,234,146.97 396,443,314.96
应付利息 7,020,232.88 62,613,698.60
应付股利 0.00 0.00
其他应付款 1,361,891,874.32 941,418,347.11
持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 70,000,000.00 1,561,200,167.79
其他流动负债 360,973.73 495,966.09
流动负债合计 2,880,440,558.40 3,248,591,979.55
非流动负债：
长期借款 783,100,000.00 723,300,000.00
应付债券 499,141,427.66 0.00
其中：优先股
35
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 1,851,164.95 2,626,138.66
其他非流动负债
非流动负债合计 1,284,092,592.61 725,926,138.66
负债合计 4,164,533,151.01 3,974,518,118.21
所有者权益：
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 482,705,924.27 482,705,924.27
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 1,363,270,563.31 1,363,270,563.31
未分配利润 727,446,656.53 754,847,985.23
所有者权益合计 3,923,418,190.11 3,950,819,518.81
负债和所有者权益总计 8,087,951,341.12 7,925,337,637.02
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计机构负责人：张光柳
财务总监：于 冰 会计机构临时负责人：高峰
3、合并利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 1,055,586,030.09 1,869,597,910.47
其中：营业收入 1,055,586,030.09 1,869,597,910.47
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
36
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
二、营业总成本 808,293,876.44 1,519,931,606.21
其中：营业成本 643,991,415.25 1,342,503,277.28
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 59,756,344.93 69,106,517.45
销售费用 11,854,375.27 19,317,368.17
管理费用 49,156,758.46 32,956,607.13
财务费用 40,122,604.76 57,808,239.13
资产减值损失 3,412,377.77 -1,760,402.95
加：公允价值变动收益（损失以
0.00 0.00
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
264,119,158.97 8,458,763.55
列）
其中：对联营企业和合营企业
262,679,619.11 8,458,763.55
的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填
列）
其他收益 0.00 50,000.00
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 511,411,312.62 358,175,067.81
加：营业外收入 1,070,587.03 649,047.17
减：营业外支出 76,410.64 1,226,829.57
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 512,405,489.01 357,597,285.41
减：所得税费用 62,953,832.59 94,292,518.95
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 449,451,656.42 263,304,766.46
（一）持续经营净利润（净亏损以
449,451,656.42 263,304,766.46
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
归属于母公司所有者的净利润 415,968,682.59 249,606,463.63
少数股东损益 33,482,973.83 13,698,302.83
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益
37
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其
他综合收益
1.重新计量设定受益计划净
负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不
能重分类进损益的其他综合收益中享
有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他
综合收益
1.权益法下在被投资单位以
后将重分类进损益的其他综合收益中
享有的份额
2.可供出售金融资产公允价
值变动损益
3.持有至到期投资重分类为
可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效
部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 449,451,656.42 263,304,766.46
归属于母公司所有者的综合收益
415,968,682.59 249,606,463.63
总额
归属于少数股东的综合收益总额 33,482,973.83 13,698,302.83
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.3081 0.1849
（二）稀释每股收益 0.3081 0.1849
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计机构负责人：张光柳
财务总监：于 冰 会计机构临时负责人：高峰
4、母公司利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 33,768,351.57 77,242,200.88
减：营业成本 34,456,779.71 47,473,461.85
38
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
税金及附加 428,752.03 -14,538,505.45
销售费用 -120.00 480.00
管理费用 32,653,833.80 22,494,671.09
财务费用 36,966,535.06 55,708,401.17
资产减值损失 -8,150,818.13 -10,349,650.65
加：公允价值变动收益（损失以
0.00
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
264,119,158.97 8,458,763.55
列）
其中：对联营企业和合营企
262,679,619.11 8,458,763.55
业的投资收益
资产处置收益（损失以“-”号
填列）
其他收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 201,532,548.07 -15,087,893.58
加：营业外收入 193,311.89 227,625.14
减：营业外支出 0.00 1,063,249.83
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
201,725,859.96 -15,923,518.27
列）
减：所得税费用 -15,221,874.59 -5,580,457.59
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 216,947,734.55 -10,343,060.68
（一）持续经营净利润（净亏损
216,947,734.55 -10,343,060.68
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的
其他综合收益
1.重新计量设定受益计划
净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位
不能重分类进损益的其他综合收益中
享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其
他综合收益
1.权益法下在被投资单位
以后将重分类进损益的其他综合收益
中享有的份额
2.可供出售金融资产公允
价值变动损益
39
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
3.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有
效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 216,947,734.55 -10,343,060.68
七、每股收益：
（一）基本每股收益 0.1607 -0.0077
（二）稀释每股收益 0.1607 -0.0077
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计机构负责人：张光柳
财务总监：于 冰 会计机构临时负责人：高峰
5、合并现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 663,922,261.42 1,888,259,659.61
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
40
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
收到其他与经营活动有关的现金 627,585,321.57 455,791,399.44
经营活动现金流入小计 1,291,507,582.99 2,344,051,059.05
购买商品、接受劳务支付的现金 517,995,711.49 489,478,546.83
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现
84,014,522.96 42,828,907.61
金
支付的各项税费 113,012,704.59 505,507,307.21
支付其他与经营活动有关的现金 597,722,213.07 506,768,420.02
经营活动现金流出小计 1,312,745,152.11 1,544,583,181.67
经营活动产生的现金流量净额 -21,237,569.12 799,467,877.38
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 141,570,000.00 143,000,000.00
取得投资收益收到的现金 1,504,789.28 605,246.73
处置固定资产、无形资产和其他
6,600.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 500,000,000.00
投资活动现金流入小计 143,074,789.28 643,611,846.73
购建固定资产、无形资产和其他
176,602.73 1,205,169.80
长期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 176,602.73 1,205,169.80
41
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
投资活动产生的现金流量净额 142,898,186.55 642,406,676.93
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资
收到的现金
取得借款收到的现金 1,065,000,000.00 417,710,905.60
发行债券收到的现金 499,100,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,564,100,000.00 417,710,905.60
偿还债务支付的现金 2,252,381,907.30 573,841,793.66
分配股利、利润或偿付利息支付
379,041,041.72 397,824,238.83
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
6,332.98
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 640,000.00
筹资活动现金流出小计 2,631,422,949.02 972,306,032.49
筹资活动产生的现金流量净额 -1,067,322,949.02 -554,595,126.89
四、汇率变动对现金及现金等价物的
34,648.42 -128,143.32
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -945,627,683.17 887,151,284.10
加：期初现金及现金等价物余额 2,941,952,030.25 2,703,757,938.19
六、期末现金及现金等价物余额 1,996,324,347.08 3,590,909,222.29
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计机构负责人：张光柳
财务总监：于 冰 会计机构临时负责人：高峰
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 35,119,012.34 48,770,537.25
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,516,615,485.45 773,188,102.28
经营活动现金流入小计 1,551,734,497.79 821,958,639.53
购买商品、接受劳务支付的现金 34,902,229.46 49,610,455.77
42
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
支付给职工以及为职工支付的现
41,767,274.17 20,248,688.49
金
支付的各项税费 5,335,293.10 236,708,140.02
支付其他与经营活动有关的现金 945,660,487.08 421,107,596.32
经营活动现金流出小计 1,027,665,283.81 727,674,880.60
经营活动产生的现金流量净额 524,069,213.98 94,283,758.93
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 130,000,000.00
取得投资收益收到的现金 1,504,789.28
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 500,000,000.00
投资活动现金流入小计 131,504,789.28 500,000,000.00
购建固定资产、无形资产和其他
54,774.58 1,036,663.30
长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 54,774.58 1,036,663.30
投资活动产生的现金流量净额 131,450,014.70 498,963,336.70
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 900,000,000.00 300,000,000.00
发行债券收到的现金 499,100,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,399,100,000.00 300,000,000.00
偿还债务支付的现金 1,531,800,000.00 26,800,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
344,846,619.96 341,927,440.93
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 1,876,646,619.96 368,727,440.93
筹资活动产生的现金流量净额 -477,546,619.96 -68,727,440.93
四、汇率变动对现金及现金等价物的
34,648.42 -128,143.32
影响
五、现金及现金等价物净增加额 178,007,257.14 524,391,511.38
43
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
加：期初现金及现金等价物余额 788,006,128.72 500,558,826.24
六、期末现金及现金等价物余额 966,013,385.86 1,024,950,337.62
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计机构负责人：张光柳
财务总监：于 冰 会计机构临时负责人：高峰
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 少数股
资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合
股本 东权益
优先 永续 计
其他 积 存股 合收益 备 积 险准备 利润
股 债
1,349, 1,363,2 2,370,1 5,707,3
484,321 139,584
一、上年期末余额 995,04 70,563. 87,694. 59,023.
,623.07 ,096.15
6.00 31 53 06
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
其他
1,349, 1,363,2 2,370,1 5,707,3
484,321 139,584
二、本年期初余额 995,04 70,563. 87,694. 59,023.
,623.07 ,096.15
6.00 31 53 06
三、本期增减变动
171,619 33,482, 205,102
金额（减少以“－”
,619.34 973.83 ,593.17
号填列）
（一）综合收益总 415,968 33,482, 449,451
额 ,682.59 973.83 ,656.42
（二）所有者投入
和减少资本
1．股东投入的普
通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
44
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
额
4．其他
-244,34 -244,34
（三）利润分配 9,063.2 9,063.2
5 5
1．提取盈余公积
2．提取一般风险
准备
-244,34 -244,34
3．对所有者（或
9,063.2 9,063.2
股东）的分配
5 5
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,349, 1,363,2 2,541,8 5,912,4
484,321 173,067
四、本期期末余额 995,04 70,563. 07,313. 61,616.
,623.07 ,069.98
6.00 31 87 23
上年金额
单位：元
上期
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 少数股
资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合
股本 优先 永续 东权益
积 存股 合收益 备 积 险准备 利润 计
其他
股 债
1,349, 1,258,7 1,912,1 5,129,8
484,321 124,737
一、上年期末余额 995,04 08,118. 12,882. 75,625.
,623.07 ,955.16
6.00 73 78 74
加：会计政策
45
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
其他
1,349, 1,258,7 1,912,1 5,129,8
484,321 124,737
二、本年期初余额 995,04 08,118. 12,882. 75,625.
,623.07 ,955.16
6.00 73 78 74
三、本期增减变动
104,562 458,074 14,846, 577,483
金额（减少以“－”
,444.58 ,811.75 140.99 ,397.32
号填列）
（一）综合收益总 805,636 14,846, 820,482
额 ,364.61 140.99 ,505.60
（二）所有者投入
和减少资本
1．股东投入的普
通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
-347,56 -242,99
104,562
（三）利润分配 1,552.8 9,108.2
,444.58
6 8
-104,56
104,562
1．提取盈余公积 2,444.5
,444.58
8
2．提取一般风险
准备
-242,99 -242,99
3．对所有者（或
9,108.2 9,108.2
股东）的分配
8 8
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
46
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,349, 1,363,2 2,370,1 5,707,3
484,321 139,584
四、本期期末余额 995,04 70,563. 87,694. 59,023.
,623.07 ,096.15
6.00 31 53 06
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计机构负责人：张光柳
财务总监：于 冰 会计机构临时负责人：高峰
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
项目 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配 所有者权
股本 资本公积 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 股 收益 利润 益合计
1,349,99 482,705,9 1,363,270 754,847 3,950,819
一、上年期末余额
5,046.00 24.27 ,563.31 ,985.23 ,518.81
加：会计政策
变更
前期差
错更正
其他
1,349,99 482,705,9 1,363,270 754,847 3,950,819
二、本年期初余额
5,046.00 24.27 ,563.31 ,985.23 ,518.81
三、本期增减变动
-27,401, -27,401,3
金额（减少以“－”
328.70 28.70
号填列）
（一）综合收益总 216,947 216,947,7
额 ,734.55 34.55
（二）所有者投入
和减少资本
1．股东投入的普
通股
47
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
-244,34
-244,349,
（三）利润分配 9,063.2
063.25
5
1．提取盈余公积
-244,34
2．对所有者（或 -244,349,
9,063.2
股东）的分配 063.25
5
3．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,349,99 482,705,9 1,363,270 727,446 3,923,418
四、本期期末余额
5,046.00 24.27 ,563.31 ,656.53 ,190.11
上年金额
单位：元
上期
项目 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配 所有者权
股本 资本公积 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 股 收益 利润 益合计
1,349,99 482,705,9 1,258,708 753,868 3,845,277
一、上年期末余额
5,046.00 24.27 ,118.73 ,056.15 ,145.15
加：会计政策
变更
前期差
48
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
错更正
其他
1,349,99 482,705,9 1,258,708 753,868 3,845,277
二、本年期初余额
5,046.00 24.27 ,118.73 ,056.15 ,145.15
三、本期增减变动
104,562,4 979,929 105,542,3
金额（减少以“－”
44.58 .08 73.66
号填列）
（一）综合收益总 348,541 348,541,4
额 ,481.94 81.94
（二）所有者投入
和减少资本
1．股东投入的普
通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
-347,56
104,562,4 -242,999,
（三）利润分配 1,552.8
44.58 108.28
6
-104,56
104,562,4
1．提取盈余公积 2,444.5
44.58
8
-242,99
2．对所有者（或 -242,999,
9,108.2
股东）的分配 108.28
8
3．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
（六）其他
1,349,99 482,705,9 1,363,270 754,847 3,950,819
四、本期期末余额
5,046.00 24.27 ,563.31 ,985.23 ,518.81
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计机构负责人：张光柳
财务总监：于 冰 会计机构临时负责人：高峰
三、公司基本情况
深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）根据国家有关法律、法
规的规定，经深圳市人民政府批准，于1989年5月25日在深圳市注册成立，公司统一
社会信用代码为91440300618831041G，现办公地址为广东省深圳市南山区科技南路
16号深圳湾科技生态园11栋A座42-43层。1992年4月27日，经中国人民银行深圳分行
以深银复字(1992)第059号文批准，本公司发行A股于深圳证券交易所上市。
截至2018年6月30日，本公司累计发行股本总数1,349,995,046股，详见附注八、
26。
本财务报表业经本公司董事会于 2018 年 8 月 15 日决议批准报出。
本公司 2018 年度纳入合并范围的子公司共 15 户，详见本附注十“在其他主体中
的权益”。
本公司及各子公司主要从事房地产开发与销售。
四、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政
部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号
修订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 42 项具体会计准则、企业会计准则
应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国
证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告
的一般规定》（2014 年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金
融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规
定计提相应的减值准备。
50
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
五、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司
2018 年 6 月 30 日的财务状况及 2018 年半年度的经营成果和现金流量等有关信息。
此外，本公司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订
的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报告的一般规定》有关财
务报表及其附注的披露要求。
六、重要会计政策和会计估计
本公司及各子公司从事房地产开发与销售。本公司及各子公司根据实际生产经营
特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会
计政策和会计估计，详见本附注六、22“收入”各项描述。关于管理层所作出的重大会
计判断和估计的说明，请参阅附注六、28“重大会计判断和估计”。
1、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告
期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期
间。本公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
3、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内
子公司以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事
项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂
时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参
与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指
合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的
净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资
51
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制
下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权
的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得
对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的
控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业
合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当
期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益
性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计
入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需
要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可
辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日
可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买
方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或
有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得
的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确
认条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买
日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能
够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部
分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计
入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会
计准则解释第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合
并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注六、5（2）），判
断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述
及本附注六、13“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务
报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日
新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股
权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在
被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余
转入当期投资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买
日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采
用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益
法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额
以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
5、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资
方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资
方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公
司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公
司将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳
入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置
日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期
处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公
司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量
表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司
及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适
当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，
按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进
行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东
权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”
项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中
所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股
权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股
权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的
净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资
产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企
业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认
和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注六、13“长期股权投资”或本附注六、9“金
融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置
对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应
将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此
影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的
发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交
易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照
“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注六、13、（2）
④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）
适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一
揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但
是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的
差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权
当期的损益。
6、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在
合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经
营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，
是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注六、13（2）②“权益法核
算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，
以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共
同经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或
者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产
生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第
8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售
资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公
司按承担的份额确认该损失。
7、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持
有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的
现金、价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银
行公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币
兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生
的汇兑差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇
兑差额按照借款费用资本化的原则处理；②可供出售的外币货币性项目除摊余成本之
外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账
本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期
汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动
（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
9、金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金融资产和
金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到
或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场
中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业
协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价
格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包
括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相
同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始
确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、
贷款和应收款项以及可供出售金融资产。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，
主要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有
客观证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但
是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃
市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益
工具结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础
不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或
投资策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金
融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，
公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期
损益。
②持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到
期的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生
减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融
负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融
负债当前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上
预计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同
各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价
等。
③贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司
划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其
他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生
减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
④可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融
资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照其摊余成本法确定，即初始确认金额扣除
已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差
额进行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工
具投资的期末成本为其初始取得成本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，
除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认
为其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃市场
中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须
通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本进行后续计量。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入
投资收益。
（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负
债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，
计提减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融
资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值
测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包
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括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失
的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
①持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，
减记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证
据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的
减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备
情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
②可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌
时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的
累计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已
收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与
确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资
的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损
益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益
工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合
同权利终止；②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放
弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使
企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移
而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确
认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与
应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前
述账面金额之差额计入当期损益。
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本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需
确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有
权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控
制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
和其他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金融负债，
相关交易费用计入初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，
公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当
期损益。
②其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付
该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利
率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
③财务担保合同
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，
以公允价值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第 13 号—或有事项》
确定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号—收入》的原则确定的
累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量。
（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部
分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融
负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负
债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
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（7）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法
定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金
融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和
金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（8）权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。
本公司发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司不
确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少股东权益。本公司
不确认权益工具的公允价值变动额。
10、应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款等。
（1）坏账准备的确认标准
本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明
应收款项发生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反
合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）；③债务人很可能倒闭或进行其他财
务重组；④其他表明应收款项发生减值的客观依据。
（2）坏账准备的计提方法
①单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
本公司将金额为人民币 100 万元（含 100 万元）以上的应收账款确认为单项金额
重大的应收账款；将期末余额大于 1000 万元（含 1000 万元）的其他应收款分类为单
项金额重大的其他应收款。
本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金
融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已
确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行
减值测试。
②按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法
A．信用风险特征组合的确定依据
本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信
用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按
照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量
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测算相关。
不同组合的确定依据：
项目 确定组合的依据
账龄组合 以应收款项的账龄作为信用风险特征划分组合
集团内关联方组合 与本公司的关联关系
B．根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法
按组合方式实施减值测试时，坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似信用
风险特征（债务人根据合同条款偿还欠款的能力）按历史损失经验及目前经济状况与
预计应收款项组合中已经存在的损失评估确定。
不同组合计提坏账准备的计提方法：
项目 计提方法
账龄组合 按账龄分析法计提坏账准备
集团内关联方组合 合并范围内关联方未发生减值按 5%计提
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收计提比例（%）
1 年以内（含 1 年，下同） 5 5
1-2 年 10 10
2-3 年 30 30
3-5 年 50 50
5 年以上 80 80
③单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，如：与对方存在争议或涉及
诉讼、仲裁的应收款项；已无法与债务人取得联系并且无第三方追偿人；有明显迹象
表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等，单独进行减值测试，有客观证据
表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损
失，计提减值准备。
（3）坏账准备的转回
如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事
项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值
不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
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11、存货
（1）存货的分类
存货主要包括完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。
完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售
为开发目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的
土地。拟开发产品在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发时，
将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发产品当中。
（2）存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和
其他成本。符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本。
开发产品的发出按个别认定法计价。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成
本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的
确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成
本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的
差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的
可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的
金额计入当期损益。
（4）存货的盘存制度为永续盘存制。
（5）公共配套设施费的核算方法
按实际完工成本计入在建开发产品，如果一个配套设施存在多个房地产项目受益，
则根据其可销售面积按比例分摊。房地产项目完工时根据预计发生成本计入完工开发
产品。
12、持有待售资产和处置组
本公司若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持
续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具
体标准为同时满足以下条件：某项非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产
或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；本公司已经就出售计划作出决议且获
得确定的购买承诺；预计出售将在一年内完成。其中，处置组是指在一项交易中作为
整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直
接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第 8 号——资
产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
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本公司初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置
组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价
值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计
提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉
的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准则第 42 号——持有待售的
非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量规定的各项非流
动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的
净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待
售准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损
益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面价值
所占比重按比例增加其账面价值；已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计
量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的
处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本公司不再将其继续
划分为持有待售类别或将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰
低计量：（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情
况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。
13、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大
影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期
股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产核算，其会计政策详见附注六、9“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相
关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对
被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起
共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者
权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成
本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账
面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权
益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务
报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总
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额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资
本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为
长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括包括购买方付出的资产、发生或承担的
负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，
最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一
揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子
交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按
成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关
其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价
值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损
益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其
他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成
本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公
司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交
易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确
定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对
于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期
股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持
有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，
采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的
长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长
期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发
放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或
利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位
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可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，
同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合
收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；
按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投
资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益
的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单
位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，
对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本
公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，
并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的
交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归
属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生
的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企
业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权
的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与
投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的
资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自
联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合
并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实
质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单
位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，
恢复确认收益分享额。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比
例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，
调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股
权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；
母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注六、5、
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（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款
的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处
置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置
相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利
润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取
得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认
的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处
理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表
时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益
法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股
权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则
的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入
当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具
确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认
的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变
动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法
核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工
具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置
后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日
的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确
认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外
的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资
收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易
属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进
行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资
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账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制
权的当期损益。
14、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已
出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该
资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。
其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地
使用权一致的政策进行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注六、19“长期资产减
值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按
转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固
定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，
将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量
的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值
模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益
时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入
扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
15、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且
其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影
响进行初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折
旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
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类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 5 2.375-4.75
机器设备 年限平均法 10 5 9.50
运输工具 年限平均法 5 5 19.00
办公及电子设备 年限平均法 5 5 19.00
其他设备 年限平均法 5 5 19.00
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状
态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注六、19“长期资产减值”。
（4）融资租入固定资产的认定依据及计价方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权
最终可能转移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产
一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在
租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，
在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
（5）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其
成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此
以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认
该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税
费后的差额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，
如发生改变则作为会计估计变更处理。
16、借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的
汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资
产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要
的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产
达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认
为费用。
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专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利
息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资
产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确
定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑
差额计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定
可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间
连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
17、无形资产
（1）无形资产
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很
可能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目
的支出，在发生时计入当期损益。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的
减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的
无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变
更则作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行
复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其
使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注六、19“长期资产减值”。
18、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的
各项费用。本公司的长期待摊费用主要包括软件使用费和装修费等。长期待摊费用在
预计受益期间按直线法摊销。
19、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性
房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公
司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，
进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备
并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格
确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；
不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价
值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到
可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用
过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后
的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产
的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组
是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预
期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商
誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减
值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或
资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项
资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
20、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保
险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公
司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计
入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等。离职后福利计划包括
设定提存计划。采用设定提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本
或当期损益。。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而
提出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提
供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，
确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期
结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供
服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预
计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计
划进行会计处理，除此之外按照设定收益计划进行会计处理。
21、预计负债
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本
公司承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额
能够可靠地计量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，
按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确
定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
22、收入
（1）商品销售收入
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相
联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，
相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，
确认商品销售收入的实现。
根据以上商品销售收入确认原则，本公司确认房地产销售收入必须同时满足以下
四个条件：
①房地产项目完工，并完成竣工验收；②已签订销售合同；③一次性付款或分期
付款方式的，已收讫全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手
续；④按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
（2）物业出租收入
按合同或者协议的约定应收租金金额在租赁期内各个期间按直线法确认为营业收
入。
（3）提供劳务收入
在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比
法确认提供的劳务收入。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：①收入的金额能够可靠地计量；
②相关的经济利益很可能流入企业；③交易的完工程度能够可靠地确定；④交易中已
发生和将发生的成本能够可靠地计量。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的
劳务成本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生
的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部
分和提供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；
如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的，将该
合同全部作为销售商品处理。
（4）使用费收入
根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。
（5）利息收入
按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
23、政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助分为
与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系
统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。与收益
相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并
在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；用于补偿已经发生的相关成本费
用或损失的，直接计入当期损益。
同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行
会计处理；难以区分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。
与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益；与日
常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账
面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
24、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税
法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据
的应纳税所得额系根据有关税法规定对本期度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负
债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额
产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应
纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂
时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企
业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且
该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。
除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）
的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递
延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来
抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例
外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认
其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣
亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预
期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的
账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递
延所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的
账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进
行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税
资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的
期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、
清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
25、租赁
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权
最终可能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
（1）本公司作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损
益。初始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（2）本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较
大的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同
的基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或
有租金于实际发生时计入当期损益。
（3）本公司作为承租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者
中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，
其差额作为未确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归
属于租赁项目的初始直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资
费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金
于实际发生时计入当期损益。
（4）本公司作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融
资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未
担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实
现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金
于实际发生时计入当期损益。
26、其他重要的会计政策和会计估计
终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或划归为持有待售的、在经
营和编制财务报表时能够单独区分的组成部分：①该组成部分代表一项独立的主要业
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
务或一个主要经营地区；②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地
区进行处置计划的一部分；③该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
终止经营的会计处理方法参见本附注六、12”持有待售资产和处置组”相关描述。
27、重要会计政策、会计估计的变更
（1）会计政策变更
本报告期内无会计政策变更。
（2）会计估计变更
本报告期内无会计估计变更。
28、重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无
法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是
基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判
断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负
债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的
估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的
变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来
期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领
域如下：
（1）租赁的归类
本公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁
和融资租赁，在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风
险和报酬实质上转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有
关的全部风险和报酬，作出分析和判断。
（2）坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收账款减值是基
于评估应收账款的可收回性。鉴定应收账款减值要求管理层的判断和估计。实际的结
果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收账款的账面价值及应收账款坏账
准备的计提或转回。
（3）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现
净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存
货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的
结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的
计提或转回。
（4）可供出售金融资产减值
本公司确定可供出售金融资产是否减值在很大程度上依赖于管理层的判断和假设，
以确定是否需要在利润表中确认其减值损失。在进行判断和作出假设的过程中，本公
司需评估该项投资的公允价值低于成本的程度和持续期间，以及被投资对象的财务状
况和短期业务展望，包括行业状况、技术变革、信用评级、违约率和对手方的风险。
（5）长期资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减
值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值
迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账
面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额
和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可
观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经
营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会
采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价
和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产
组组合的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司
需要预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未
来现金流量的现值。
（6）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按
直线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧
和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更
新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行
调整。
（7）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
务亏损确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税
利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（8）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不
确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项
的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所
得税和递延所得税产生影响。
（9）预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、
延迟交货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且
履行该等现时义务很可能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履
行相关现时义务所需支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很
大程度上依赖于管理层的判断。在进行判断过程中本公司需评估该等或有事项相关的
风险、不确定性及货币时间价值等因素。
七、税项
主要税种及税率
税种 具体税率情况
应税收入按11%、10%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税
增值税（注1）
额后的差额计缴增值税。
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的5%、7%计缴。
教育费附加 按实际缴纳的流转税的3%计缴。
地方教育费附加 按实际缴纳的流转税的2%计缴。
企业所得税 按应纳税所得额的25%。
土地增值税（注2） 按转让房地产增值额30%-60%的超率累进税率计缴。
注 1：根据财政部、国家税务总局财税[2018]32 号《关于调整增值税税率的通知》：
自 2018 年 5 月 1 日起，在全国范围内调整增值税税率，纳税人发生增值税应税销售
行为或者进口货物，原适用 17%和 11%税率的，税率分别调整为 16%、10%；根据
《关于调整增值税税率的通知》，本公司房地产销售业务及不动产租赁业务适用 10%
的增值税税率；根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，公司房地产老项目
以及 4 月 30 日之前取得的不动产租赁服务选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计
税。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
注 2： 本公司根据（深地税告[2010]6 号）调整我市土地增值税预征率的公告，
自 2010 年 8 月 1 日起，普通标准住宅按销售收入 2%预征，别墅为 4%，其他类型房
产为 3%。
本公司之子公司惠州市惠阳区振业创新发展有限公司（以下简称“惠阳振业”）
根据惠州市地方税务局 2010 年 9 月发布的公告，惠阳区土地增值税预征率别墅项目
为预售房款的 3%,普通标准住宅为预售房款的 2%。
本公司之子公司广西振业房地产股份有限公司根据自治区地方税务局关于进一步
加强房地产业税收征管工作的通知文件（桂地税发[2010[65 号），2010 年 6 月起，
南宁市土地增值税预征率普通住宅为预售房款的 1%、非普通住宅为预售房款的 3%、
商铺为预售房款的 5%。
本公司之子公司天津市振业房地产开发有限公司和天津振业佳元房地产开发有限
公司根据《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》通知要求（天津市地
方税务局公告 2015 年第 8 号），自 2015 年 11 月 1 日起，天津市房地产开发企业销
售商品房，按以下预征率预缴土地增值税，每平方米销售价格 2 万元（含）以下的，
预征率为 2％；每平方米销售价格 2 万元至 3 万元（含）的，预征率为 3％；每平方
米销售价格 3 万元以上的，预征率为 5％。
本公司之子公司西安振业房地产开发有限公司根据陕西省地方税务局 2016 年 8
月 1 日关于调整土地增值税预征率的公告，自 2016 年 9 月 1 日起，设（区）市的市
区普通住宅的预征率从 1.5%调整为 1%；非普通住宅（除别墅外）预征率为 2%；别
墅、写字楼、营业用房等预征率为 3%。
本公司之子公司湖南振业房地产开发有限公司根据（湘地税发[2015]04 号）湖南
省地方税务局关于加强土地增值税管理的公告，自 2015 年 7 月 1 日起，普通标准住
宅预征率为 1.5%；非普通标准住宅预征率为 2%；非住宅预征率为 3%；单纯转让土
地使用权预征率为 5%。
本公司之子公司东莞市振业房地产开发有限公司根据《东莞市地方税务局关于调
整我市土地增值税预征率及核定征收率的公告》东莞市地方税务局公告[2014]1 号），
土地增值税预征率仍按东莞市地方税务局 2010 年第 1 号公告执行，即普通住房 2%，
土地（委托国土局代征）5%，其他类型房产 3%。
本公司之子公司广州市振发房地产开发有限公司根据《广州市地方税务局关于我
市土地增值税预征率的公告》（广州市地方税务局公告[2015]12 号），普通住宅 2%，
别墅 4%，其他非普通住宅 3%，写字楼（办公用房）3%，商业营业用房 4%，车位
4%。
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八、合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，期初指 2018 年 1
月 1 日，期末指 2018 年 6 月 30 日。
1、货币资金
项目 期末余额 期初余额
库存现金 40,207.71 33,499.80
银行存款 1,996,284,139.37 2,953,488,530.45
其他货币资金 65,891,874.21 70,605,949.18
合计 2,062,216,221.29 3,024,127,979.43
其中：存放在境外的款项总额
注（1）：期末其他货币资金中 54,951,874.21 元为向购房客户提供按揭担保支付
的保证金，10,140,000.00 元为支付的工程质量保证金，800,000 元为投标保函保证金，
因无法随时动用未将其认定为现金及现金等价物。
注（2）：本期所有权受限货币资金的情况详见附注八、43。
2、应收账款
（1）应收账款分类披露
期末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项 8,060,561.80 100.00 600,222.54 7.45 7,460,339.26
单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
合计 8,060,561.80 100.00 600,222.54 7.45 7,460,339.26
（续）
期初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
79
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期初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项 10,664,104.73 100.00 710,963.24 6.67 9,953,141.49
单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
合计 10,664,104.73 100.00 710,963.24 6.67 9,953,141.49
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 7,639,314.80 381,965.74 5
1至2年 10
2至3年 2,239.00 671.70 30
3至5年 392,071 196,035.50 50
5 年以上 26,937.00 21,549.60 80
合计 8,060,561.80 600,222.54 7.45
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期转回坏账准备金额 110,740.70 元。
（3）本期无核销的应收账款情况。
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
本公司本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额为 7,040,659.52
元，占应收账款期末余额合计数的比例为 87.35%，相应计提的坏账准备期末余额汇
总金额为 418,839.98 元。
（5）本公司无因金融资产转移而终止确认应收账款的情况。
3、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 9,963,759.70 8.71 121,820,000.00 53.85
80
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
2至3年
3 年以上 104,395,000.00 91.29 104,395,000.00 46.15
合计 114,358,759.70 100.00 226,215,000.00 100.00
注：账龄超过一年的预付款项主要为支付给广东惠州惠阳经济开发区管理委员会
的“惠阳振业城”项目土地征用补偿费、拆迁费等土地储备整理资金，截止 2018 年 6 月
30 日，尚未完成土地受让的相关手续。
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
截至期末按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额为 114,358,759.70
元，占预付款项期末余额合计数的比例为 100%。
4、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准备
的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准备
98,751,765.71 31.30 21,268,765.33 21.54 77,483,000.38
的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏账准
44,998,841.48 68.70 34,133,827.41 75.85 10,865,014.07
备的其他应收款（注）
合计 143,750,607.19 100.00 55,402,592.74 38.54 88,348,014.45
（续）
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准
备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准
82,340,285.66 61.92 16,755,091.87 20.35 65,585,193.79
备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏账
50,637,038.44 38.08 35,124,382.41 69.37 15,512,656.03
准备的其他应收款
81
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期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
合计 132,977,324.10 100.00 51,879,474.28 39.01 81,097,849.82
注：本公司子公司西安振业房地产开发有限公司（以下简称“西安振业”）为业主
白小艳等向重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行（以下
简称“招行西安分行”）借入的按揭贷款提供阶段性担保，因业主白小艳等未按时足额
还款，白小艳等及西安振业被重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公
司西安分行起诉，根据判决结果，从西安振业银行账号中扣划了白小艳等应付银行的
本金及利息等，因该等代垫款项收回风险较高，单独进行减值测试。
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 39,965,803.50 1,998,290.18 5
1至2年 30,585,674.07 3,058,567.41 10
2至3年 9,322,929.23 2,796,878.77 30
3至5年 5,622,860.50 2,811,430.25 50
5 年以上 13,254,498.41 10,603,598.72 80
合计 98,751,765.71 21,268,765.33 21.54
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 3,523,118.46 元。
（3）本期无核销的其他应收款情况。
（4）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 57,894,859.03 60,774,840.37
代垫款 82,475,893.73 69,947,388.82
往来款 1,498,015.68 1,260,000.00
违约赔偿金
其他 1,881,838.75 995,094.91
82
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款项性质 期末账面余额 期初账面余额
合计 143,750,607.19 132,977,324.10
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例（%）
深汕特别合作区土地储备中心 开竣工保证金 27,110,000.00 1-2 年 18.86 2,711,000.00
代垫物业维修资
振业天颂花园业主 15,938,592.42 1 年以内 796,929.62
金 11.09
西安市住房保障和房屋管理局 物业保修金 6,056,415.43 5 年以上 4.21 4,845,132.34
代偿还按揭贷款
牛进才 5,483,582.23 2-3 年 4,935,224.01
及利息 3.81
代偿还按揭贷款
白小艳 4,713,214.02 2-3 年 4,241,892.62
及利息 3.28
合计 59,301,804.10 41.25 17,530,178.59
（6）本公司无涉及政府补助的应收款项。
（7）本公司无因金融资产转移而终止确认其他应收款的情况。
5、存货
（1）存货明细情况
期末数
项目
账面余额 其中：借款费用资本化金额 存货跌价准备 账面价值
完工开发产品 1,902,697,552.31 30,794,542.66 38,432,509.04 1,864,265,043.27
在建开发产品 4,514,680,084.44 171,226,898.14 4,514,680,084.44
拟开发产品 518,976,983.87 518,976,983.87
合计 6,936,354,620.62 202,021,440.80 38,432,509.04 6,897,922,111.58
（续）
期初数
项目
账面余额 其中：借款费用资本化金额 存货跌价准备 账面价值
完工开发产品 1,992,114,239.53 34,697,772.06 38,432,509.04 1,953,681,730.49
83
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在建开发产品 4,559,538,181.02 158,946,961.21 4,559,538,181.02
拟开发产品 466,807,982.88 466,807,982.88
合计 7,018,460,403.43 193,644,733.27 38,432,509.04 6,980,027,894.39
注：本公司本期度用于确定借款利息费用的资本化率为 5.72%。
（2）完工开发产品明细情况
项目名称 竣工时间 期初数 本期增加 本期减少 期末数
新城花园 52,717,054.22 52,717,054.22
振业峦山谷花园一期 2010.11 2,757,332.45 515648.92 2,241,683.53
北海宝丽一期 1995
60,135.81 60,135.81
振业中央华府（北海） 2009.03
517,292.83 517,292.83
振业城四-五期 2011.03
820,650.25 820,650.25
惠阳振业城二期（GH 组
2011.12 37,777,074.52 6,924,218.31 30,852,856.21
团）
惠阳振业城二期（D 组
2013.11 19,358,081.63 11,722,552.58 7,635,529.05
团）
振业青秀山 1 号 2012.01
10,841,493.55 10,841,493.55
西安振业泊墅一期 2012.06 37,191,270.85 3789976.8 802,670.75 40,178,576.90
天津新博园 2013.1 413,709.35
66,710,807.22 66,297,097.87
振业城六-七期 2013.03
1,364,049.48 1,364,049.48
长沙振业城一期 2015.11
53,605,120.61 -1,923,482.85 1,255,448.74 50,426,189.02
西安振业泊墅二期 A 组
2014.09 164,740,147.46 9,941,727.12 154,798,420.34
团
振业峦山谷花园二期 2014.11 3,927,194.80 4,174,633.63
7,735,177.60 7,487,738.77
西安振业泊墅二期 B 组
2015.11 87,730,342.55 16,152,342.73 71,577,999.82
团
惠阳振业城商务中心 2015.07 120,040,773.36
6,783,302.52 126,824,075.88
振业尚府 2016.11 130,291.00 5,319,754.84
81,760,373.28 76,570,909.44
天津振业启春里 2016.12 282,899,600.05 62,742,654.02 220,156,946.03
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项目名称 竣工时间 期初数 本期增加 本期减少 期末数
东莞松湖雅苑项目 2016.11 69,437,203.91 13,764,253.41 55,672,950.50
长沙振业城二期 2016.12 16,890,300.05 334,726,892.00 204,357,565.44 147,259,626.61
西安世博大道项目 2017.09 166,248,085.56 16,218,500.34
182,466,585.90
天津铂雅轩项目 2017.1 694,693,371.95
694,693,371.95
振业邕江雅苑（1、2 号 2018.01 184,547,720.16 117,063,316.25 67,484,403.91
楼住宅）
1,992,114,239.53 531,981,894.43 621,398,581.65 1,902,697,552.31
合计
（3）在建开发产品明细情况
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期初数 期末数
惠阳振业城二期 2010.09 2,796,560,000.00
213,446,273.17 213,500,899.77
惠阳振业城 Q 组团 2015.07 2018.12 444,830,000.00
355,010,703.85 404,702,656.87
长沙振业城二期 2015.07 2018.04 1,277,005,200.00 384,156,643.10 37,166,738.85
西安世博大道项目 2016.04 2019.12 1,002,180,437.30 521,080,014.59 584,951,370.75
广州振业天颂花园 2016.03 2018.10 3,063,487,100.00 2,459,109,135.50 2,556,629,111.62
深汕振业时代花园一期 2017.11 2019.10 274,649,200.00 94,864,367.33
振业邕江雅苑（1、2 2016.8 2018.01 208,634,646.00 170,757,118.91
号楼住宅）
振业邕江雅苑（3、5 2016.8 2018.12 150,716,673.24 123,354,128.32 174,803,599.08
号楼住宅）
长沙振业城三期 2017.04 2020.08 1,396,140,352.22 332,624,163.58 448,061,340.17
合计 4,559,538,181.02 4,514,680,084.44
（4）拟开发产品明细情况
项目名称 预计开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期初数 期末数
惠阳振业城 F1 组团 36,586,442.50 36,384,992.50
长沙振业城四期 131,797,639.62 133,734,820.29
深汕振业时代花园二期 84,385,926.31 84,385,926.31
深汕振业时代花园一期 2017.11 2019.10 49,663,839.55
振业启航城 2019.05 2020.11 763,601,900.00 99,481,564.87
惠阳 115 亩新增地块 164,374,134.90 164,989,679.90
85
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466,807,982.8 518,976,983.8
合计
8 7
（5）存货跌价准备
本期减少数
项目 期初数 本期计提数 期末数
转回数 转销数
新城花园 38,432,509.04 38,432,509.04
合计 38,432,509.04 38,432,509.04
（6）存货跌价准备情况
本期转回存货跌价准备 本期转回金额占该项存货期末
项目 计提存货跌价准备的依据
的原因 余额的比例
完工开发产品 可变现净值低于账面成本
（7）本期所有权受限存货的情况详见附注八、43。
6、其他流动资产
项目 期末余额 期初余额
预缴企业所得税 3,046,829.92 11,312,027.32
待抵扣增值税 31,042,823.38 9,840,060.11
预缴增值税 14,916,976.20 39,679,260.16
预缴营业税 784,955.99 1,197,077.67
预缴土地增值税 66,787,504.29 64,694,127.76
预缴城建税 794,999.96 2,057,396.57
预缴教育费附加 526,796.81 1,243,853.20
预缴堤围费 515,055.80 898,015.86
预付租金 916,196.88
理财产品 130,000,000.00
合计 118,415,942.35 261,838,015.53
7、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
项目 期末余额 期初余额
86
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账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益工具 5,902,344.92 5,902,344.92 5,902,344.92 5,902,344.92
其中：按公允价值计量的
按成本计量的 5,902,344.92 5,902,344.92 5,902,344.92 5,902,344.92
合计 5,902,344.92 5,902,344.92 5,902,344.92 5,902,344.92
87
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（2）期末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额 减值准备
在被投资单位持 本期现金
被投资单位 本期 本期 本期 本期
期初 期末 期初 期末 股比例（%） 红利
增加 减少 增加 减少
天津轮船实业发展集团股份有限公司 3,375,000.00 3,375,000.00 3,375,000.00 3,375,000.00 1.67
深圳市深发贸易有限公司 208,000.00 208,000.00 208,000.00 208,000.00 10.00
深圳莫斯科股份有限公司 636,353.52 636,353.52 636,353.52 636,353.52 7.14
北海乌家砖厂 1,157,991.40 1,157,991.40 1,157,991.40 1,157,991.40
北海长江实业股份有限公司 525,000.00 525,000.00 525,000.00 525,000.00
合计 5,902,344.92 5,902,344.92 5,902,344.92 5,902,344.92
（4）本期可供出售金融资产减值的变动情况
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具
期初已计提减值余额 5,902,344.92
本期计提
其中：从其他综合收益转入
本期减少
其中：期后公允价值回升转回
期末已计提减值余额 5,902,344.92
88
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8、长期股权投资
本期增减变动
被投资单位 期初余额
追加投资 追加投资 追加投资
一、合营企业
二、联营企业
三、其他股权投资
天津振业化工实业有限公司 4,500,000.00
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂 490,434.54
深圳市振业贸易发展有限公司 1,384,076.29
小计 6,374,510.83
合计 6,374,510.83
（续）
本期增减变动
被投资单位 期末余额 减值准备期末余额
宣告发放现金股利或利润 计提减值准备 其他
一、合营企业
二、联营企业
三、其他股权投资
天津振业化工实业有限公司 4,500,000.00 4,500,000.00
89
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂 490,434.54 490,434.54
深圳市振业贸易发展有限公司 1,384,076.29 1,384,076.29
小计 6,374,510.83 6,374,510.83
合计 6,374,510.83 6,374,510.83
90
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9、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1、期初余额 1,515,708,482.29 1,515,708,482.29
2、本期增加金额
（1）外购
（2）存货转入
3、本期减少金额 146,536.67 146,536.67
（1）成本结算减少 146,536.67 146,536.67
（2）处置
4、期末余额 1,515,561,945.62 1,515,561,945.62
二、累计折旧和累计摊销
1、期初余额 349,286,997.93 349,286,997.93
2、本期增加金额 17,783,559.52 17,783,559.52
（1）计提或摊销 17,783,559.52 17,783,559.52
3、本期减少金额
（1）处置
4、期末余额 367,070,557.45 367,070,557.45
三、减值准备
1、期初余额
2、本期增加金额
3、本期减少金额
4、期末余额
四、账面价值
1、期末账面价值 1,148,491,388.17 1,148,491,388.17
2、期初账面价值 1,166,421,484.36 1,166,421,484.36
（2）本期所有权受限投资性房地产的情况详见附注八、43。
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10、固定资产
房屋及建筑 办公及电子设
项目 机器设备 运输设备 其他设备 合计
物 备
一、账面原值
1、期初余额 272,207.77 175,951.00 3,813,595.66 7,866,209.83 1,564,305.03 13,692,269.29
2、本期增加金额 151,392.54 28,126.36 179,518.90
（1）购置 151,392.54 28,126.36 179,518.90
3、本期减少金额
（1）处置或报废
4、期末余额 272,207.77 175,951.00 3,813,595.66 8,017,602.37 1,592,431.39 13,871,788.19
二、累计折旧
1、期初余额 131,444.28 133,599.45 3,557,889.14 5,942,128.25 998,519.10 10,763,580.22
2、本期增加金额 4,133.70 26,879.97 313,590.25 109,479.68 454,083.60
（1）计提 4,133.70 26,879.97 313,590.25 109,479.68 454,083.60
3、本期减少金额
（1）处置或报废
4、期末余额 135,577.98 133,599.45 3,584,769.11 6,255,718.50 1,107,998.78 11,217,663.82
三、减值准备
1、期初余额
2、本期增加金额
3、本期减少金额
4、期末余额
四、账面价值
1、期末账面价值 136,629.79 42,351.55 228,826.55 1,761,883.87 484,432.61 2,654,124.37
2、期初账面价值 140,763.49 42,351.55 255,706.52 1,924,081.58 565,785.93 2,928,689.07
11、长期待摊费用
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末数
软件使用费 770,114.76 180,897.54 589,217.22
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项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末数
装修费 1,745,511.89 317,365.80 1,428,146.09
合计 2,515,626.65 498,263.34 2,017,363.31
12、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）递延所得税资产明细
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 107,965,137.28 26,991,284.32 103,147,695.67 25,786,923.93
预提职工薪酬 12,778,597.12 3,194,649.28 24,058,279.20 6,014,569.80
预提土地增值税 193,654,638.60 48,413,659.65 385,972,751.08 96,493,187.77
预售房款 386,063,411.00 96,515,852.75 243,667,479.31 60,916,869.83
未支付的费用 34,943,227.44 8,735,806.86 83,244,430.74 20,811,107.69
可抵扣亏损 533,307,294.00 133,326,823.50 396,090,602.37 99,022,650.60
其他 4,489,824.28 1,122,456.07 30,072,194.62 7,518,048.66
合计 1,273,202,129.72 318,300,532.43 1,266,253,432.99 316,563,358.28
（2）递延所得税负债明细
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
其他 7,404,659.80 1,851,164.95 10,504,554.64 2,626,138.66
合计 7,404,659.80 1,851,164.95 10,504,554.64 2,626,138.66
（3）未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 期初余额
资产减值准备 152,396.89 152,106.64
可抵扣亏损 20,502,293.95 18,212,185.39
合计 20,654,690.84 18,364,292.03
（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末余额 期初余额 备注
2018 年度 2,258,775.34 2,258,775.34
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2019 年度 2,100,055.83 2,100,055.83
2020 年度 4,499,707.96 4,499,707.96
2021 年度 4,343,303.13 4,343,303.13
2022 年度 5,010,343.13 5,010,343.13
2023 年度 2,290,108.56
合计 20,502,293.95 18,212,185.39
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13、其他非流动资产
本期增减变动
被投资单位 期初余额
追加投资 收回投资 权益法下确认的投资损益 地价溢价摊销 其他权益变动
锦上花园开发项目 1,068,242,270.23 288,329,179.01 22,533,116.48
合计 1,068,242,270.23 288,329,179.01 22,533,116.48
（续）
本期增减变动
被投资单位 期末余额 减值准备期末余额
宣告发放现金股利或利润 计提减值准备 其他
锦上花园开发项目 1,334,038,332.76
合计 1,334,038,332.76
注 1：2013 年 11 月 29 日，本公司与深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）签订合同合作开发锦上花园开发项目，项
目位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区，北临深惠公路、与地铁三号线六约站相邻。项目总占地面积 11.12 万平方米，建筑面积 32.2
万平方米，其中住宅 22.554 万平方米，商业 5.2 万平方米，商务公寓 4.1 万平方米，配套 0.346 万平方米。
合作模式：项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续。在此前提
之下，双方共同对本项目进行合作开发，本公司主要负责建设管理，并采取以下不同的出资模式进行合作开发。
（1）对于住宅、商务公寓和配套物业的开发，本公司向深圳地铁支付 86,636.84 万元获得该部分物业 70%的投资、开发、收益
权。
（2）对于商业物业及车位的开发，深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有。
（3）双方按照合同约定成立项目建设管理公司（非注册法人分支机构），项目的开发建设管理工作委托给管理公司具体实施。
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14、短期借款
项目 期末余额 期初余额
信用借款 800,000,000.00
合计 800,000,000.00
15、应付账款
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 348,716,627.73 377,434,160.33
1至2年 186,502,249.88 208,916,150.68
2至3年 63,748,349.36 67,306,995.31
3至5年 205,051,004.72 271,969,634.16
5 年以上 99,174,750.37 68,370,019.04
合计 903,192,982.06 993,996,959.52
16、预收款项
（1）预收款项列示
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 974,475,453.87 1,418,514,495.11
1至2年 2,424,281.00 3,805,386.67
2至3年 385,889.04
3 年以上 100,000.00 100,000.00
合计 977,385,623.91 1,422,419,881.78
（2）截至 2018 年 6 月 30 日，本公司预收房款主要项目明细列示如下
项目 期末余额 未结转原因
西安振业.振业世博大道项目 324,123,407.00 未办妥入伙手续
西安振业.振业浐灞住宅项目 11,015,996.00 未办妥入伙手续
西安振业.振业浐灞住宅项目二期 A 组团 8,035,710.00 未办妥入伙手续
西安振业.振业浐灞住宅项目二期 B 组团 20,978,881.00 未办妥入伙手续
东莞振业.松湖雅苑 14,948,195.00 未办妥入伙手续
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广州振业.振业天颂花园 256,975,002.00 未办妥入伙手续
湖南振业.长沙振业城二期 4,121,043.00 未办妥入伙手续
惠阳振业.振业城二期（D 组团） 4,393,062.85 未办妥入伙手续
惠阳振业.振业城二期（GH 组团） 15,968,838.95 未办妥入伙手续
惠阳振业.振业城二期（Q 组团） 214,102,897.00 未办妥入伙手续
广西振业.邕江雅苑 78,758,064.00 未办妥入伙手续
天津津滨.铂雅轩 16,475,862.85 未办妥入伙手续
天津佳元.天津启春里 5,250,051.43 未办妥入伙手续
总计 975,147,011.08
17、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 48,847,754.53 51,861,389.33 74,815,054.78 25,894,089.08
二、离职后福利-设定提存计划 4,093,723.38 4,563,585.23 8,657,308.61
三、辞退福利 53,507.18 53,507.18
四、一年内到期的其他福利
合计 52,941,477.91 56,478,481.74 83,525,870.57 25,894,089.08
（2）短期薪酬列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 42,490,054.84 40,410,408.30 63,209,145.85 19,691,317.29
2、职工福利费 4,235,901.24 4,235,901.24
3、社会保险费 1,883,476.09 1,883,476.09
其中：医疗保险费 1,714,937.24 1,714,937.24
工伤保险费 56,868.16 56,868.16
生育保险费 111,670.69 111,670.69
4、住房公积金 3,905,222.84 3,905,222.84
5、工会经费和职工教育经费 6,357,699.69 1,426,380.86 1,581,308.76 6,202,771.79
6、其他
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项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 48,847,754.53 51,861,389.33 74,815,054.78 25,894,089.08
（3）设定提存计划列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 3,941,779.28 3,941,779.28
2、失业保险费 74,373.88 74,373.88
3、企业年金缴费 4,093,723.38 547,432.07 4,641,155.45
合计 4,093,723.38 4,563,585.23 8,657,308.61
本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，
本公司每月分别按员工参保地政府机构的规定向该等计划缴存费用。除上述每月缴存
费用外，本公司不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关
资产的成本。
18、应交税费
项目 期末余额 期初余额
企业所得税 62,504,528.23 59,468,661.98
增值税 2,161,766.40 2,160,316.94
城市维护建设税 2,991,191.80 2,473,598.77
教育费附加 1,614,383.88 1,041,965.91
个人所得税 4,385,080.23 5,412,996.58
房产税 6,418,617.23 3,158,599.27
土地增值税 540,244,430.21 499,464,178.86
其他 133,222.60 2,269,569.76
合计 620,453,220.58 575,449,888.07
19、应付利息
项目 期末余额 期初余额
中期票据 4,671,232.88
锦上花园开发项目 2,349,000.00
公司债 62,613,698.60
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项目 期末余额 期初余额
中期票据 4,671,232.88
锦上花园开发项目 2,349,000.00
合计 7,020,232.88 62,613,698.60
20、应付股利
项目 期末余额 期初余额
广西振业房地产股份有限公司个人股东 2,280,140.85 2,280,140.85
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司小股东 13,161.25 13,161.25
合计 2,293,302.10 2,293,302.10
21、其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
项目 期末余额 期初余额
暂扣税费 42,062,500.00 42,062,500.00
往来款 530,150,834.52 525,207,721.39
押金及保证金 40,866,670.27 34,218,941.26
代扣代缴款项 8,616,412.58 7,800,931.39
其他 3,388,277.97 4,380,714.95
合计 625,084,695.34 613,670,808.99
（2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
广州军区 42,062,500.00 未办妥相关手续
合计 42,062,500.00
22、一年内到期的非流动负债
（1）一年内到期的长期负债明细情况
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款（附注八、24） 520,000,000.00 1,132,178,792.72
1 年内到期的应付债券 1,499,600,167.79
合计 520,000,000.00 2,631,778,960.51
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（2）一年内到期的长期借款
①一年内到期的长期借款明细情况
项目 期末余额 期初余额
抵押+质押+保证 61,557,133.93
抵押+保证 759,021,658.79
抵押借款 270,000,000.00 43,600,000.00
保证借款 250,000,000.00 250,000,000.00
抵押+质押 18,000,000.00
合计 520,000,000.00 1,132,178,792.72
注：一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的金额。
②金额前五名的一年内到期的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 期末数
浙商银行深圳分行 2015-7-21 2018-7-21 RMB 250,000,000.00
广发银行西安分行 2016-6-20 2019-6-19 RMB 200,000,000.00
华夏银行深圳宝安支行 2013-1-8 2023-1-8 RMB 24,000,000.00
北京银行深圳分行 2014-6-24 2022-6-23 RMB 20,000,000.00
华兴银行深圳分行 2017-2-7 2027-2-6 RMB 18,000,000.00
合计 512,000,000.00
上述借款利率按照中国人民银行同期基准利率浮动一定比例。
23、其他流动负债
项 目 期末余额 期初余额
待转销项税额 360,973.73 497,368.90
合 计 360,973.73 497,368.90
24、长期借款
（1）长期借款分类
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 1,469,083,801.15 603,900,000.00
100
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项目 期末余额 期初余额
保证借款 250,000,000.00 250,000,000.00
抵押+保证 1,000,005,459.94
抵押+质押 291,000,000.00
抵押+质押+保证 61,557,133.93
减：一年内到期的长期借款（附注八、22） 520,000,000.00 1,132,178,792.72
合计 1,199,083,801.15 1,074,283,801.15
抵押借款的抵押资产类别以及金额,参见附注八、43。
（2）金额前五名的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 期末数
交通银行深圳中心区支行 2016-11-24 2026-11-17 RMB 313,600,000.00
中国银行广东省分行营业部 2016-7-29 2019-7-26 RMB 290,983,801.15
华兴银行深圳分行 2017-2-7 2027-2-6 RMB 273,000,000.00
北京银行深圳分行 2014-6-24 2022-6-23 RMB 100,000,000.00
华夏银行深圳宝安支行 2013-1-8 2023-1-8 RMB 96,500,000.00
合计 1,074,083,801.15
25、应付债券
（1）应付债券
项 目 期末余额 期初余额
中期票据 499,141,427.66
合 计 499,141,427.66
（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融
工具）
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额
中期票据 500,000,000.00 2018-5-7 3年 500,000,000.00
合 计 500,000,000.00 500,000,000.00
（续）
债券名称 本期发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
101
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债券名称 本期发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
中期票据 499,100,000.00 41,427.66 499,141,427.66
合 计 499,100,000.00 41,427.66 499,141,427.66
26、股本
本期增减变动（+ 、-）
项目 期初余额 发行 公积金转 期末余额
送股 其他 小计
新股 股
一、有限售条件股份
1.国家持股
2.国有法人持股
3.其他内资持股 1,727,639. -40,565 1,687,074
其中：境内法人持股
境内自然人持股 1,727,639 -40,565 1,687,074
4.外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计 1,727,639 -40,565 1,687,074
二、无限售条件股份
1.人民币普通股 1,348,267,407 40,565 1,348,307,972
2.境内上市的外资股
3.境外上市的外资股
4.其他
无限售条件股份合计 1,348,267,407 40,565 1,348,307,972
三、股份总数 1,349,995,046 1,349,995,046
27、资本公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价 458,717,817.01 458,717,817.01
其他资本公积 25,603,806.06 25,603,806.06
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合计 484,321,623.07 484,321,623.07
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28、盈余公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 532,733,368.92 532,733,368.92
任意盈余公积 830,537,194.39 830,537,194.39
合计 1,363,270,563.31 1,363,270,563.31
注：根据公司法、章程的规定，本公司按母公司净利润的 10%提取法定盈余公积金，按母公司净利润的 20%提取任意盈余公积金。
法定盈余公积累计额为本公司注册资本 50%以上的，可不再提取。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金。经批准，任意盈余公积金可用于弥补以前年度亏损或增加股本。
104
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29、未分配利润
项目 本期金额 上期金额
调整前上期末未分配利润 2,370,187,694.53 1,912,112,882.78
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）
调整后期初未分配利润 2,370,187,694.53 1,912,112,882.78
加：本期归属于母公司股东的净利润 415,968,682.59 249,606,463.63
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 242,999,108.28
244,349,063.25
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 1,918,720,238.13
2,541,807,313.87
30、营业收入和营业成本
（1）营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,055,586,030.09 643,991,415.25 1,869,597,910.47 1,342,503,277.28
其他业务
合计 1,055,586,030.09 643,991,415.25 1,869,597,910.47 1,342,503,277.28
（2）主营业务（分行业）
本期发生数 上期发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 1,055,586,030.09 643,991,415.25 1,869,597,910.47 1,342,503,277.28
合计 1,055,586,030.09 643,991,415.25 1,869,597,910.47 1,342,503,277.28
（3）主营业务（分产品）
本期发生数 上期发生数
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
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本期发生数 上期发生数
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售 1,021,458,651.98 615,432,724.76 1,833,817,873.30 1,313,156,698.41
房产租赁 34,127,378.11 28,558,690.49 35,780,037.17 29,346,578.87
合计 1,055,586,030.09 643,991,415.25 1,869,597,910.47 1,342,503,277.28
（4）主营业务（分地区）
本期发生数 上期发生数
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
广东省 94,128,297.63 66,293,660.07 256,844,928.11 162,175,156.93
广西自治区 142,914,625.55 115,783,551.47 97,376,738.53 71,825,346.84
陕西省 236,553,850.31 193,144,826.16 484,700,543.83 312,010,854.09
天津市 110,345,476.59 63,156,363.37 813,589,588.82 673,871,558.53
湖南省 471,643,780.01 205,613,014.18 217,086,111.18 122,620,360.89
合计 1,055,586,030.09 643,991,415.25 1,869,597,910.47 1,342,503,277.28
31、税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 412,121.68 20,449,495.23
城市维护建设税 3,949,502.45 7,380,457.92
教育费附加 2,824,198.49 5,344,582.15
土地增值税 51,223,098.54 33,170,063.29
印花税 350,627.05 1,170,625.05
房产税 383,238.06 180,094.06
堤围费及其他 613,558.66 1,411,199.75
合计 59,756,344.93 69,106,517.45
注：各项营业税金及附加的计缴标准详见附注七、税项。
32、销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
广告推广费 5,182,319.27 5,117,349.02
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项目 本期发生额 上期发生额
销售策划费 4,937,807.75 3,786,215.95
代理费 1,592,025.12 10,026,051.83
其他 142,223.13 387,751.37
合计 11,854,375.27 19,317,368.17
33、管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
工资及福利费 24,379,535.30 17,793,430.78
社会保险费及住房公积金 6,585,226.63 4,909,392.49
办公费 10,535,267.92 3,496,915.83
中介服务费 3,429,567.21 2,688,500.71
诉讼费 408,400.00 127,604.82
车辆费 154,052.39 1,051,588.04
董事会经费 227,449.01 414,840.22
长期待摊费用摊销 498,263.34 410,193.80
折旧费用 299,994.02 323,911.71
其他费用 2,639,002.64 1,740,228.73
合计 49,156,758.46 32,956,607.13
34、财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 80,818,292.71 116,469,799.01
减：利息收入 8,701,402.15 8,869,802.39
减：利息资本化金额 32,325,166.08 50,554,245.01
汇兑损益 -34,648.42 128,143.32
减：汇兑损益资本化金额
其他 365,528.70 634,344.20
合计 40,122,604.76 57,808,239.13
35、资产减值损失
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项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 3,412,377.77 -1,760,402.95
合计 3,412,377.77 -1,760,402.95
36、投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
可供出售金融资产在持有期间的投资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得
合营项目投资收益（注） 262,679,619.11 8,458,763.55
理财产品投资收益 1,439,539.86
合计 264,119,158.97 8,458,763.55
注 ： 本 期 度 对 锦 上 花 园 开 发 项 目 确 认 的 投 资 收 益 与 附 注 八 、 13 的 差 异
3,116,443.42 元系由本公司单方承担的费用。
37、其他收益
上期
项 目 本期发生额 计入当期非经常性损益的金额
发生额
政府补助（详见下表：政府补助明细表） 50,000.00
合 计 50,000.00
与企业经营活动相关的政府补助如下：
上期 与资产相关/与
补助项目 本期发生额
发生额 收益相关
2017 年青秀区房地产项目购房促销活动补贴 50,000.00 与收益相关
合计 50,000.00
38、营业外收入
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产毁损报废利得
个税手续费返还
不用支付的往来款
罚款及违约金收入 964,441.03 638,091.99 964,441.03
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项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
其他 106,146.00 10,955.18 106,146.00
合计 1,070,587.03 649,047.17 1,070,587.03
注：根据《企业会计准则第 16 号——政府补助（2017 年修订）》，将 2017 年 1
月 1 日之后发生的与日常活动相关的政府补助，计入其他收益。
39、营业外支出
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产毁损报废损失 130,512.93
对外捐赠支出 9,420.00 1,037,000.00 9,420.00
其他 66,990.64 59,316.64 66,990.64
合计 76,410.64 1,226,829.57 76,410.64
40、所得税费用
（1）所得税费用表
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 65,465,980.45 14,567,300.84
递延所得税费用 -2,512,147.86 79,725,218.11
合计 62,953,832.59 94,292,518.95
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额
利润总额 512,405,489.01
按法定/适用税率计算的所得税费用 128,101,372.25
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 -328,037.17
非应税收入的影响 -65,669,904.78
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 197,789.11
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 652,613.18
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化
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所得税费用 62,953,832.59
41、现金流量表项目
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 8,695,129.45 8,859,050.16
罚款及赔偿款收入 106,146.00 10,216,000.00
政府补助 50,000.00
押金及保证金 549,597,255.68 434,747,468.42
往来款 68,768,229.86
其他 418,560.58 1,918,880.86
合计 627,585,321.57 455,791,399.44
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
管理费用支付的现金 25,348,165.65 10,323,635.59
销售费用支付的现金 15,460,436.25 23,488,581.81
财务费用手续费 365,528.70 605,927.03
捐赠支出 9,420.00 1,037,000.00
押金及保证金 526,205,774.46 468,354,229.07
其他经营性往来款 28,104,271.00 2,959,046.52
其他 2,228,617.01
合计 597,722,213.07 506,768,420.02
（3）收到其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
合作开发项目往来款 500,000,000.00
合计 500,000,000.00
（4）支付其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
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项目 本期发生额 上期发生额
贷款手续费 640,000.00
合计 640,000.00
42、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本期发生额 上期发生额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 449,451,656.42 263,304,766.46
加：资产减值准备 3,412,377.77 -1,760,402.95
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧
18,237,643.12
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 18,044,897.79
498,263.34
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填
列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 48,458,478.21 66,043,697.32
投资损失（收益以“－”号填列） -8,458,763.55
-264,119,158.97
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 80,094,304.78
-1,737,174.15
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -369,086.67
-774,973.71
存货的减少（增加以“－”号填列） 790,831,286.18
114,577,485.56
103,686,500.14 84,840,890.18
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -493,644,418.89
-492,928,666.85
其他
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补充资料 本期发生额 上期发生额
经营活动产生的现金流量净额
-21,237,569.12 799,467,877.38
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况：
1,996,324,347.08 3,590,909,222.29
现金的期末余额
2,941,952,030.25 2,703,757,938.19
减：现金的期初余额
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -945,627,683.17 887,151,284.10
（2）现金及现金等价物的构成
项目 期末余额 期初余额
一、现金
其中：库存现金 40,207.71 33,499.80
可随时用于支付的银行存款 1,996,284,138.77 2,941,918,530.45
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 1,996,324,346.48 2,941,952,030.25
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物
注：期初银行存款中有 11,570,000.00 元定期存款，不作为现金及现金等价物。
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43、所有权或使用权受限制的资产
项目 期末数 受限原因
存货-西安世博大道项目 584,951,370.75 注（1）
投资性房地产-振业大厦 A、B 座裙楼及 A 座塔楼 79,902,698.01 注（2）
投资性房地产-峦山谷花园一期 2、3 栋商场复式 117 号房产 162,232,020.42 注（3）
投资性房地产-星海名城七期 25 套房产 292,525,491.95 注（4）
存货-振业邕江雅苑 242,288,002.99 注（5）
存货-天津振业启春里 220,156,946.03 注（6）
存货-广州振业振业天颂花园 485,730,000.00 注（7）
其他货币资金 54,951,874.21 按揭贷款保证金
其他货币资金 10,140,000.00 工程质量保证金
其他货币资金 800,000 投标保函保证金
合计 2,133,678,404.36
注（1）本公司之子公司西安振业房地产开发有限公司以振业世博大道项目土地（土
地证号：西浐灞国用[2014 出]第 082 号、西浐灞国用[2014 出]第 083 号）及全部未售
在建工程作为抵押，本公司提供全额连带责任保证向广发银行股份有限公司西安分行
借款人民币 4 亿元，借款期 3 年，约定的借款到期日为 2019 年 6 月 19 日，截止 2018
年 6 月 30 日，实际借款 2 亿元。
注（2）本公司以振业大厦 A、B 座裙楼及 A 座塔楼作为抵押物向华夏银行深圳宝
安支行借款人民币 2 亿元，借款期 10 年，约定的借款到期日为 2023 年 1 月 8 日。
注（3）本公司以峦山谷花园一期 2、3 栋商场复式 117 号房产作为抵押物向北京
银行深圳分行借款人民币 1.8 亿元，借款期 8 年，约定的借款到期日为 2022 年 6 月
23 日。
注（4）本公司以星海名城七期项目 10 套房产作为抵押物向交通银行深圳中心区
支行借款人民币 3.3 亿元，借款期 10 年，约定的借款到期日为 2026 年 11 月 17 日，
截止 2018 年 6 月 30 日，实际借款 3.3 亿元。
本公司以星海名城七期项目 15 套房产作为抵押物，同时，以上述房产租金收益
权作为质押，向华兴银行深圳分行借款人民币 5 亿元，借款期 10 年，约定的借款到
期日为 2027 年 2 月 6 日，截止 2018 年 6 月 30 日，实际借款 3 亿元
注（5）本公司之子公司广西振业房地产股份有限公司以振业邕江雅苑项目国有土
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地使用权作为抵押物向中国建设银行南宁园湖支行借款人民币 1.6 亿元，借款期 3 年，
约定的借款到期日为 2019 年 10 月 14 日，截止 2018 年 6 月 30 日，实际借款 1.25
亿元。
注（6）本公司之子公司天津振业佳元房地产开发有限公司以位于天津市红桥区双
环路与佳宁道交口东北侧项目（即天津振业启春里）总建筑面积不低于 95,044.25 平
方米在建工程及项目的土地使用权作为抵押，本公司提供全额连带责任保证向东亚银
行（中国）有限公司天津分行借款人民币 6 亿元，借款期 3 年，约定的借款到期日为
2018 年 6 月 20 日，截止 2018 年 6 月 30 日，借款已全部还清，受限资产解除手续正
在办理。
注（7）本公司之子公司广州市振发房地产开发有限公司以振业天颂花园
12,613.1557 平方米在建工程作为抵押，本公司提供全额连带责任保证向中国银行股
份有限公司广东省分行借款人民币 12.5 亿元，借款期 3 年，约定的借款到期日为 2019
年 7 月 26 日，截止 2018 年 6 月 30 日，实际借款 290,983,801.15 元。
44、外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：港元 4,818,939.45 0.84 4,062,847.85
九、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
本期未发生非同一控制下企业合并。
2、同一控制下企业合并
本期未发生同一控制下企业合并。
3、其他原因的合并范围变动
2018 年 1 月 22 日，本公司出资设立全资子公司西安市灞桥区振业房地产开发
有限公司成立，注册资本 20,000.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
2018 年 1 月 24 日，本公司出资设立全资子公司深圳市振业房屋租赁运营管理
有限公司，注册资本 10,000.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
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十、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
贵州振业房地产开发有限公司 贵州 贵州遵义 房地产开发 100 投资设立
天津市振业资产管理有限公司 天津 天津 资产经营及房地产投资 100 投资设立
天津市振业房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100 投资设立
天津振业佳元房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100 投资设立
东莞市振业房地产开发有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100 投资设立
西安振业房地产开发有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100 投资设立
深圳市振业房地产开发有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发及自有物业租赁 100 投资设立
广西振业房地产股份有限公司 广西 广西南宁 房地产开发 97.36 投资设立
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 82.00 5 投资设立
湖南振业房地产开发有限公司 湖南长沙 湖南长沙 房地产开发 80.00 非同一控制下企业合并
广州市振发房地产开发有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100 投资设立
天津振业津滨房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100 投资设立
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
深汕特别合作区振业房地产开发有限公司 广东深汕特别合作区 广东深汕特别合作区 房地产开发 100 投资设立
西安市灞桥区振业房地产开发有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100 投资设立
深圳市振业房屋租赁运营管理有限公司 广东深圳 广东深圳 资产经营和住房租赁 100 投资设立
深圳市振业贸易发展有限公司* 广东深圳 广东深圳 贸易 100 投资设立
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂* 广东深圳 广东深圳 制造业 100 投资设立
天津振业化工发展有限公司* 天津 天津 制造业 100 投资设立
**本公司持有上述公司的全部股权但未纳入合并范围的原因是，上述公司已停止经营多年，且被吊销营业执照或已注销，本公司认
为该等公司不符合“控制”的定义，根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》的规定，上述公司不纳入合并范围。本公司对上述
公司长期股权投资已全额计提了减值准备。深圳市振业贸易发展有限公司及深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂分别于 2017 年 2
月 14 日、2017 年 2 月 27 日收到了深圳市市场监督管理局的注销通知书。
（2）重要的非全资子公司
子公司名称 少数股东的持股比例（%） 本期归属于少数股东的损益 本期向少数股东分派的股利 期末少数股东权益余额
广西振业房地产股份有限公司 2.64 400,789.71 7,817,538.04
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 13.00 603,155.26 47,148,567.78
湖南振业房地产开发有限公司 20.00 32,479,028.86 118,100,964.16
（3）重要的非全资子公司的主要财务信息
子公司名称 期末余额
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子公司名称 期末余额
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
广西振业房地产股份有限公司 682,167,766.72 4,758,539.52 686,926,306.24 265,807,440.91 125,000,000.00 390,807,440.91
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 1,258,540,723.40 9,612,973.49 1,268,153,696.89 905,472,406.26 905,472,406.26
湖南振业房地产开发有限公司 1,080,707,412.09 3,880,884.96 1,084,588,297.05 494,083,476.27 494,083,476.27
（续）
期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
广西振业房地产股份有限公司 755,870,353.23 6,842,413.38 762,712,766.61 371,775,329.25 110,000,000.00 481,775,329.25
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 1,171,968,387.81 5,140,087.63 1,177,108,475.44 819,066,840.68 819,066,840.68
湖南振业房地产开发有限公司 1,362,618,369.29 19,251,404.21 1,381,869,773.50 953,760,097.04 953,760,097.04
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
广西振业房地产股份有限公司 142,914,625.55 15,181,427.97 15,181,427.97 -4,825.24 97,376,738.53 10,348,581.95 10,348,581.95 58,377,112.03
惠州市惠阳区振业创新发展有限
35,296,304.78 4,639,655.87 4,639,655.87 16,124,203.82 78,375,689.67 19,450,310.66 19,450,310.66 -26,772,321.78
公司
湖南振业房地产开发有限公司 471,643,780.01 162,395,144.32 162,395,144.32 -169,540,295.19 217,086,111.18 54,482,799.41 54,482,799.41 79,530,910.57
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
本期未发生在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易。
3、在合营企业或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
本公司对合营企业锦上花园开发项目的投资采用权益法核算，本公司对合营企业
锦上花园开发项目中住宅收益享有 70%收益权。
（2）重要合营企业的主要财务信息
期末余额/本期发生额 期初余额/本期发生额
项目
锦上花园开发项目 锦上花园开发项目
流动资产 3,208,404,390.27 3,776,654,138.54
其中：现金和现金等价物 785,522,306.95 1,767,255,505.80
非流动资产 929,926.59 585,410.70
资产合计 3,209,334,316.86 3,777,239,549.24
流动负债 2,961,810,399.38 3,672,941,921.11
非流动负债
负债合计 2,961,810,399.38 3,672,941,921.11
少数股东权益
归属于母公司股东权益 247,523,917.48 104,297,628.13
按持股比例计算的净资产份额 173,266,742.24 73,008,339.69
调整事项
—商誉
—内部交易未实现利润
—其他
对合营企业权益投资的账面价值 1,334,038,332.76 760,354,631.86
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值
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期末余额/本期发生额 期初余额/本期发生额
项目
锦上花园开发项目 锦上花园开发项目
营业收入 1,196,765,029.25 19,028,917.48
财务费用 -12,503,368.66 -15,698,437.14
所得税费用 137,299,609.06 4,494,319.47
净利润 411,898,827.16 12,710,175.90
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 411,898,827.16 12,710,175.90
本期收到的来自合营企业的股利
十一、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括借款、应收账款、应付账款等，各项金融工具的详细
情况说明见本附注八相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些
风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控
以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权
益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关
性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每
一变量的变化是在独立的情况下进行的。
（一）风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公
司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。
基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种
风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，
将风险控制在限定的范围之内。
1、市场风险
（1）外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。公司承受外汇风险主要与港币有关，除
公司极少数业务以港币进行结算外，公司的其他主要业务活动以人民币计价结算。于
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
2018 年 6 月 30 日，除下表所述资产及负债为外币余额外，公司其他资产及负债均为
记账本位币余额。该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对公司的经营业绩
产生影响。
项目 期末数 期初数
现金及现金等价物 4,062,847.85 4,028,581.59
公司密切关注汇率变动对公司外汇风险的影响。
（2）利率风险－现金流量变动风险
公司借款均为人民币借款。人民币借款主要为浮动利率借款，借款利率根据中国
人民银行贷款基准利率浮动。
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款
(详见本附注八、22，附注八、24)有关。本公司的政策是保持这些借款的浮动利率。
利率风险敏感性分析：
利率风险敏感性分析基于下述假设：
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入
或费用；
在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当
期损益和股东权益的税前影响如下：
本期 上期
项目 利率变动
对利润的影响 对股东权益的影响 对利润的影响 对股东权益的影响
对外借款 增加 1% - 724,415.85 - 724,415.85 -942,899.48 -942,899.48
对外借款 减少 1% 724,415.85 724,415.85 942,899.48 942,899.48
2、信用风险
2018 年 6 月 30 日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合
同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，
具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融
工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随
着未来公允价值的变化而改变。
本附注十一“或有事项”中披露的担保金额。
由于该等房产目前的市场价格高于售价，公司认为与该等担保相关的风险较小。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，无重大信用集
中风险。
3、流动风险
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监
控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款
的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本公司将银行借款作为主要资金来源。2018 年 6 月 30 日，本公司尚未使用的银
行借款额度为人民币 11.85 亿元。
本公司持有的金融资产和金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
单位:人民币元
项目 无期限 1 年以内 1-5 年 5 年以上
金融资产:
货币资金 2,062,216,221.29
应收账款 8,060,561.80
其他应收款 143,750,607.19
金融负债：
应付账款 903,192,982.06
应付利息 7,020,232.88
应付股利 2,293,302.10
其他应付款 625,084,695.34
一年内到期的非流动负债 520,000,000.00
长期借款 612,483,801.15 586,600,000.00
十二、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
对本公司的持股 对本公司的表决
直接控制人名称 注册地 业务性质 对本公司持股
比例（%） 权比例（%）
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
对本公司的持股 对本公司的表决
直接控制人名称 注册地 业务性质 对本公司持股
比例（%） 权比例（%）
深圳市人民政府国有资产 广东 接受市政府授权代表国家
296,031,373 21.93 21.93
监督管理委员会 深圳 履行出资人职责
注：本公司无直接控股母公司，最终控制方即本公司的直接控制人。
2、本公司的子公司情况
详见附注十、1、在子公司中的权益。
3、本公司的合营和联营企业情况
详见附注十、3、在合营企业或联营企业中的权益。
4、其他关联方情况
本公司无其他关联方情况。
5、关联方交易情况
（1）关联方资金拆借
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入：
锦上花园开发项目 800,000,000.00 2018-06-04 2019-04-03 年利率为 3.915%
（2）关键管理人员报酬
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 6,592,503.00 3,053,852.52
6、关联方应收应付款项
应付项目
项目名称 期末余额 期初余额
其他应付款：
499,419,556.52
锦上花园开发项目 499,472,541.71
应付利息：
2,349,000.00
锦上花园开发项目
501,768,556.52
合 计 499,472,541.71
十三、承诺及或有事项
1、重大承诺事项
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截至 2018 年 6 月 30 日，本公司无需要披露的重大承诺事项。
2、或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
①1993 年 7 月 1 日，本公司与香港雄丰集团有限公司（以下简称“雄丰公司”）、
深圳市九州房地产开发有限公司（以下简称“九州公司”）签署《合作开发新城花园商
住楼合同书》，三方约定由雄丰公司、九州公司提供土地以及负责项目的报建手续，本
公司负责资金。2003 年 2 月 20 日深圳中级人民法院作出一审判决，裁决上述开发合
同无效，由雄丰公司偿还本公司已投入的投资款 2,988 万元和 1,300 万元借款及利息。
九州公司不服一审判决，向广东省高级人民法院提取上诉。2003 年 11 月 16 日广东
省高级人民法院作出终审判决，裁决上述开发合同有效但终止其履行，对已建成的 8
栋商住楼由本公司分得 6 栋（含雄丰公司以房产折抵其借款 1,300 万元），雄丰公司分
得 2 栋，本公司尚需负责上述 8 栋房产的收尾工程。根据上述判决，本公司经咨询深
圳市尊地地产咨询有限公司，预计已经发生减值，对上述房产计提了存货跌价准备，
截至 2017 年 12 月 31 日累计计提跌价准备 3,843 万元。
本公司申请执行雄丰公司和龙城公司案，经深圳市中级人民法院作出（2004）深
中法执字第 21-1148-2 号《民事裁定书》，裁定结案。在执行过程中，因农业银行申请
执行雄丰公司贷款纠纷一案中，涉及的抵押物与本公司的 6 栋房产紧密相连，本公司
仍无法进行转让等实质性变现处理，根据“房地一体”的司法处理原则，本公司考虑以“利
害关系人”的身份加入该执行案。据此，本公司已与农业银行、汕尾市城区法院进行了
多次协商，本案执行无任何实质性进展。
2009 年 6 月 11 日，雄丰公司就广东省高级人民法院作出的（2003）粤最高法民
一终字第 311 号民事判决向中华人民共和国最高人民法院提出再审申请。2009 年 12
月 16 日，最高人民法院作出(2010)民监字第 545 号民事裁定书，驳回雄丰公司的再
审申请。
2011 年 6 月 20 日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司、雄丰公司为被告向
深圳市中级人民法院提起涉案地块土地使用权诉讼。2012 年 2 月 8 日，本公司以“利
害关系人”的身份加入了该案件的庭审，2012 年 7 月，深圳中院裁定准许原告撤回起
诉。
由于土地登记在龙城公司名下，房地处分离状态，香港雄丰在香港清盘，龙城公
司破产，该地块被划入破产财产，与该地块关联案件全部执行中止。我司依托龙城公
司清算组，提出整体拍卖执行方案，但执行方案中各方利益人就综合拍卖方案未能达
成一致意见，本案执行暂处于中止状态。
2016 年 9 月 19 日，农业银行将其在新城花园项目的抵押债权及相关权利通过深
圳市联合产权交易所进行拍卖，交易双方已经签署交易合同。
2017 年 2 月 23 日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司为被告向深圳市中级
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
人民法院提起涉案地块确权之诉。2017 年 6 月 23 日，本公司以“利害关系人”的身份
申请加入诉讼，但未收到法院有关受理通知。2017 年 7 月，深圳市中级人民法院裁定
准许雄丰集团（深圳）有限公司撤回起诉。
②2005 年 12 月，本公司与佰富利集团签订《股权转让协议》及《补充协议》，
依法成为湖南振业的股东，合作开发长沙振业城项目（以下简称“长沙项目”）。
在长沙项目推进过程中，因市场变化和拆迁的实际需要，长沙项目的拆迁及前期
费用增加，按照《补充协议》的约定需股东双方按各自股权比例对等追加投资。经本
公司第六届董事会第二十一次会议审议通过，并经本公司 2009 年第四次临时股东大
会审议批准，本公司对湖南振业履行了追加投资义务，但佰富利集团始终以各种理由
拒绝履行追加投资义务。
为确保长沙项目的顺利开发，避免投资损失，在佰富利集团拒绝追加投资的情况
下，本公司只能根据湖南振业的迫切需要，单方审慎追加投资。截至本报告披露之日，
本公司对项目公司的总投资累计已达人民币 5.7 亿元，佰富利集团实际投入注册资本
金 3,000 万元，湖南振业实际获得投资总额为人民币 6 亿元。根据《补充协议》，佰富
利集团持有湖南振业 20%的股权，理应向湖南振业投入 89,897,485.40 元，扣除其已
实际投入的 3000 万元人民币注册资本金，佰富利集团还应向湖南振业追加投入人民
币 59,897,485.40 元。
鉴于佰富利集团自始至终未向湖南振业追加投入，且湖南振业已实际依托本公司
追加的投资，持续为长沙项目对外支出。其中根据《补充协议》，超出的征地补偿安置
费 用 人 民 币 150,512,573.02 元 和 59,897,485.40 元 对 等 追 加 投 资 ， 合 计
210,410,058.42 元形成了佰富利集团对湖南振业的负债，本公司认为佰富利集团应立
即迳付至本公司。
鉴于上述情况，本公司向华南国际经济贸易仲裁委员会（原名“中国国际经济贸易
仲裁委员会华南分会”）提起仲裁程序，对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求依法确
认被申请人对湖南振业负有债务人民币 210,410,058.42 元；请求被申请人立即迳付给
申请人；请求被申请人承担申请人因办理该案需支出的合理费用（暂按仲裁裁决支持
的被申请人对项目公司的债务额的 5%计，为 10,520,502.92 元）；请求被申请人承担
本案的仲裁受理费和处理费等案件的相关费用。
本案已于 2012 年 2 月 7 日正式开庭审理。2013 年 6 月 8 日，佰富利集团向深圳
中院提起诉讼，要求确认双方在原股权转让相关协议中制定的仲裁条款无效，2013 年
7 月 12 日，深圳中院作出终审裁定，驳回了佰富利集团的申请。
2013 年 8 月 16 日，本公司收到华南国际经济贸易仲裁委员会作出的裁决书，裁
决被申请人支付给申请人增加的拆迁补偿费用人民币 150,512,573.02 元、追加投资款
18,000,000.00 元 ， 另 外 被 申 请 人 补 偿 申 请 人 因 办 理 本 案 而 支 出 的 费 用 人 民 币
2,395,350.00 元以及支付申请人为其代垫的仲裁费人民币 1,327,187.70 元。本裁决为
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终局裁决。上述各项裁决的支付义务，佰富利集团应当在本裁决作出之日起十五日内
向本公司一次性支付完毕。截止本报告披露之日，佰富利集团尚未履行裁决确定的各
项义务。
2014 年 3 月 4 日，公司收到深圳中院发出的传票，佰富利集团已向深圳中院提
起诉讼，案号为（2014）深中法涉外仲字第 41 号，佰富利集团诉请撤销华南国仲深
裁（2013）128 号仲裁裁决并由公司承担本案的诉讼费用。2014 年 3 月 6 日，该案
件开庭审理，2015 年 3 月 23 日，公司收到深圳中院《民事裁定书》，驳回申请人佰
富利集团撤销华南国仲深裁（2013）128 号仲裁裁决的申请，案件受理费由申请人佰
富利集团承担。
案号为（2014）深中法涉外仲字第 41 号生效后，公司依法向湖南省长沙市中级
人民法院（以下简称“长沙中院）申请强制执行华南国仲深裁（2013）128 号仲裁裁决。
2015 年 5 月 21 日，长沙中院作出（2015）长中民执字第 00369 号《执行裁定
书》，裁定将华南国仲深裁（2013）128 号仲裁裁决股权转让纠纷一案指定到湖南省
长沙市开福区人民法院（以下简称“开福区法院”）执行。
2015 年 6 月 16 日，开福区法院作出《执行裁定书》（［2015］开执字第 00990-1
号），裁定内容：冻结、划转佰富利集团在金融机构的存款 19,010 万元，或扣留、提
取佰富利集团的收入 19,010 万元，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产或财产权益，
并要求湖南振业协助将佰富利集团在湖南振业所持有的全部股权予以冻结，冻结期内
湖南振业不得向佰富利集团支付股利或红利，不得为佰富利集团办理股权转让。
2015 年 8 月，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知书》及佰富
利集团的《不予执行仲裁裁决申请书》，佰富利集团对开福区法院的《执行裁定书》不
服，申请不予执行仲裁裁决。
2015 年 8 月 27 日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行仲裁裁决一案，举行了
听证会。
2016 年 8 月，公司收到开福区法院发来的《通知书》（【2015】开执字第 00990
号），该法院依照有关法律规定，委托有关中介机构对佰富利集团所持有的湖南振业
20%的股权进行评估、拍卖，并定于 2016 年 8 月 31 日 9:30 在湖南联合产权交易所
按现状拍卖。
2016 年 8 月 29 日，本次拍卖委托机构发布拍卖中止公告：因收到委托法院函告，
原定于 2016 年 8 月 31 日 9:30 在湖南省联合产权交易所拍卖的“佰富利集团有限公
司持有的湖南振业房地产开发有限公司 20%股权”因故中止。
2016 年 9 月，公司收到开福区法院发来的《听证通知书》，通知定于 2016 年 10
月 13 日就案外人针对股权拍卖的执行异议举行听证，此后又被通知听证改期至 2016
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
年 10 月 21 日。2016 年 10 月 21 日，开福区法院就案外人针对股权拍卖的执行异议
举行听证会。
2016 年 11 月 18 日，长沙中院作出（2015）长中民执异字第 00417 号《执行裁
定书》，裁定驳回佰富利集团不予执行仲裁裁决的申请。
2016 年 12 月 13 日，开福区法院作出（2016）湘 0105 执异 116 号《执行裁定
书》，裁定驳回案外人针对股权拍卖的异议请求。案外人不服该裁定，已向长沙中院提
起了复议。
2017 年 2 月 20 日，长沙中院就案外人执行异议复议举行了听证。
2018 年 6 月底，公司收到法院三份裁定书，分别是：长沙中院作出的《执行裁定
书》（2017）湘 01 执复 19 号】，裁定驳回案外人的复议申请，维持开福区法院（2016）
湘 0105 执异 116 号执行裁定；开福区法院作出的《执行裁定书》【（2015）开执字第
00990 号之三】，裁定继续查封（冻结）佰富利集团所持有的湖南振业 20%的股权，
冻结期限为三年；开福区法院作出的《执行裁定书》【（2018）湘 0105 执恢 703 号、
（2015）开执字第 00990 号】，裁定拍卖佰富利集团所持有的湖南振业 20%的股权。
2016 年 9 月 30 日，公司就 2011 年 7 月 1 日之后新增加的拆迁安置补偿费用向
华南国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁程序（案号为 SHEN T20160426 号），对佰富
利集团提出如下仲裁请求：请求确认湖南振业于 2011 年 7 月 1 日至 2014 年 12 月 31
日因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费用人民币 50,049,724.25 元由被申请人承担；裁令
被申请人向申请人履行上述债务的偿付义务；裁令被申请人向申请人偿付资金占用期
间的利息损失 10,777,379 元；裁令被申请人承担办理本案的合理费用（包括律师费
47 万元）；裁令被申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等仲裁费用。案件于 2017
年 3 月 28 日开庭。
2017 年 1 月 16 日，长沙中院作出（2017）湘 01 财保 1 号《民事裁定书》，裁定：
冻结佰富利集团名下价值相当于 61973589.25 元的财产。
2017 年 4 月 14 日，公司收到长沙中院作出的（2017）湘 01 执保 20 号《执行
保全案件结案通知书》，该法院于 2017 年 3 月 21 日轮候冻结了佰富利集团持有的湖
南振业 20%的股权，冻结期限三年。
2017 年 7 月 17 日，华南国际经济贸易仲裁委员会作出华南国仲深裁【2017】339
号裁决书，裁决书确认本公司于 2011 年 7 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日因浪琴湾项
目增加的拆迁补偿费 50,049,724.25 元由被申请人承担；被申请人向申请人支付拆迁
补偿费本金合计 21,484,949.30 元及各费用对应的利息、合理费用 381,000 元及仲裁
费 541,188.80 元。本裁决为终局裁决。以上确定的各项应付款项，被申请人应在裁决
作出之日起 15 日内支付完毕。截至本报告披露之日，佰富利集团尚未履行裁决确定
的各项义务。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
2017 年 12 月 6 日，公司依法向长沙中院申请强制执行华南国仲深裁【2017】339
号仲裁裁决，案号为（2017）湘 01 执 1677 号。
2018 年 6 月 28 日，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知》及
佰富利集团的《不予执行仲裁裁决申请书》，佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁
【2017】339 号仲裁裁决。
2018 年 7 月 2 日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁【2017】
339 号仲裁裁决一案，举行了听证会。截至本报告披露之日，公司尚未收到法院的相
关裁定。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
①本公司按房地产行业经营惯例为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保。阶段
性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购房产的《房地产证》
办出及抵押手续办妥之日止。截至 2018 年 6 月 30 日，本公司承担的阶段性担保责任
的贷款金额为 273,933.59 万元。
②西安振业为业主牛进才等向重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有
限公司西安分行借入的按揭贷款提供阶段性担保，因业主牛进才等未按时足额还款，
牛进才等及西安振业被重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安
分行起诉，根据扣划及判决结果，从西安振业银行账号中扣划了牛进才等应付银行的
本金及利息等，截止 2018 年 6 月 30 日，西安振业代垫的本金及利息等情况如下：
序号 按揭银行 房号 逾期业主 代垫金额 说明
1 重庆银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 7-20102 常青 1,528,201.08 注3
2 重庆银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 3-21702 常慧 1,682,683.67 注1
3 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 8-12302 陈明旺、谢永菊 721,563.38 注3
4 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 2-12101 刘勤 1,366,426.29 注1
5 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-20102 白小艳 4,713,214.02 注1
6 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 33-20203 常艳琴 2,514,223.04 注1
7 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 9-12202 詹慧玲、谢松梅 705,708.82 注1
8 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 2-12502 牛帆、刘勤 1,531,478.14 注1
9 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-10102 刘婧 4,546,136.00 注1
10 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 33-10302 樊二娥、姬建飞 2,483,785.99 注3
11 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-20101 邱向龙、杜青鱼 4,397,993.65 注1
12 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 24-10101 张留柱、张海霞 4,702,049.51 注2
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13 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-10101 牛进才 5,483,582.23 注1
14 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 8-12102 赖新寿、徐玉梅 678,207.73 注1
15 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 8-11302 李成贵 651,468.68 注2
16 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊公馆 1-20801 刘丹 696,026.10 注1
17 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊公馆 1-21104 方玉琴 720,153.49 注1
18 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊公馆 1-22601 陈锐光 668,471.84 注1
19 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 25-30101 党军霞 4,605,605.94 注1
20 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 9-12301 王永军 601,861.88 注3
合计 44,998,841.48
注 1：西安振业已向该等业主起诉追偿，但该等房产涉及其他司法机关查封，西
安振业不具有法律意义上的优先受偿权；
注 2：西安振业已向该等业主起诉追偿，截止本财务报告披露之日法院已将涉案
房产查封，准备评估拍卖。
注 3：西安振业已向该等业主起诉追偿，截止本财务报告披露之日法院已将涉案
房产成功拍卖，目前正办理产权转移手续。
③本公司子公司西安振业房地产开发有限公司（以下简称“西安振业”）为业主梅
磊鸣、梅朝汎等向招行西安分行借入的按揭贷款提供阶段性担保，因未按时足额还款，
梅磊鸣、梅朝汎等及西安振业被招行西安分行起诉，梅磊鸣、梅朝汎等业主需支付招
行西安分行借款本息合计 4,955,450.71 元，西安振业承担连带保证责任，截止本财务
报告披露之日，该等案件法院尚未判决执行。
十四、资产负债表日后事项
本报告期无重大资产负债表日后事项。
十五、其他重要事项
1、前期差错更正
本报告期无需要披露的前期差错更正。
2、年金计划
根据《中华人民共和国劳动法》、《企业年金试行办法》、《企业年金基金管理办法》、
《深圳市企业年金管理暂行规定》及《深圳市属国有企业年金管理暂行规定》及其他
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
法律法规，结合公司实际，本公司制订了《深圳市振业（集团）股份有限公司企业年
金方案》（以下简称“年金计划”）。
年金计划主要内容包括参加人员范围、企业年金的组成及分配、基金管理、企业
年金的支付等。
年金计划的参加人员主要为试用期满，与公司有正式的劳动关系，并履行所规定
的全部义务的在岗员工。
企业年金由公司企业年金和个人企业年金组成。公司企业年金由公司为员工缴交；
个人企业年金由员工个人缴交。公司企业年金总额：不超过公司参加企业年金员工上
年度工资总额的十二分之一，每年度的具体缴交额度根据公司上年度经营情况和有权
审批机构核定的比例确定，由公司按国家有关规定允许的列支渠道列支。个人企业年
金总额：最高为参加企业年金员工本人上年度工资总额的十二分之一。
企业年金基金实行完全积累，采用个人账户方式进行管理。企业年金基金按照国
家规定投资运营的收益并入企业年金基金。企业年金基金与受托人、托管人、账户管
理人、投资管理人的自有资产或其他资产分开管理，不得挪作其他用途。
企业年金支付的条件：（一）达到国家规定的退休年龄并办理了退休手续；（二）
因病（残）丧失劳动能力，经劳动保障部门认可办理了病退或者提前退休；（三）出国
定居；（四）在退休前身故。领取企业年金时由员工向企业提出申请，企业出具证明，
受托人认定并发放 5。员工退休后由本人决定一次性领取或分期领取；员工在退休前
身故，其年金个人账户余额由其指定的受益人或法定继承人一次性领取。
3、终止经营
归属于母公司所有者
项目 收入 费用 利润总额 所得税费用 净利润
的终止经营利润
贵州振业房地产开发有限公司 -1,137.31 937.31 937.31 937.31
注:深圳市振业（集团）股份有限公司第八届董事会 2014 年第六次会议审议通过
《关于注销贵州振业房地产开发有限公司的议案》。公司已委托贵州鑫恒瑞税务师事务
所（特殊普通合伙）出具鉴证报告，截止本财务报告披露之日，贵州振业房地产开发
有限公司的注销工作处于清算审核阶段。
十四、公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
期末余额
类别
账面余额 坏账准备 账面价值
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比例 比例
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
账龄组合 7,404,659.80 100.00 501,525.44 6.77 6,903,134.36
组合小计 7,404,659.80 100.00 501,525.44 6.77 6,903,134.36
单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
合计 7,404,659.80 100.00 501,525.44 6.77 6,903,134.36
（续）
期初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
账龄组合 10,504,554.63 100.00 656,520.18 6.25 9,848,034.45
组合小计 10,504,554.63 100.00 656,520.18 6.25 9,848,034.45
单项金额不重大但单独计提坏账准备的
应收款项
合计 10,504,554.63 100.00 656,520.18 6.25 9,848,034.45
①期末无单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款。
②组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 7,112,898.80 355,644.94 5
2至3年
3-5 年 291,761.00 145,880.50 50
合计 7,404,659.80 501,525.44 6.77
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
③期末无单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项。
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期转回坏账准备金额 154,994.74 元。
（3）本期无核销的应收账款情况。
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
本公司本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额为 7,040,659.52
元，占应收账款期末余额合计数的比例为 95.08%，相应计提的坏账准备期末余额汇
总金额为 418,839.98 元。
2、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准备
3,072,161,668.71 99.67 153,608,083.44 5.00 2,918,553,585.27
的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准备
的其他应收款
账龄组合 10,032,890.46 0.33 4,222,899.78 42.09 5,809,990.68
组合小计 10,032,890.46 0.33 4,222,899.78 42.09 5,809,990.68
单项金额不重大但单独计提坏账准
备的其他应收款
合计 3,082,194,559.17 100.00 157,830,983.22 5.12 2,924,363,575.95
（续）
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准备
3,236,965,991.05 99.72 161,848,299.55 5.00 3,075,117,691.50
的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准备
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2018 年半年度报告全文
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
的其他应收款
账龄组合 8,980,017.04 0.28 3,978,507.06 44.30 5,001,509.98
组合小计 8,980,017.04 0.28 3,978,507.06 44.30 5,001,509.98
单项金额不重大但单独计提坏账准
备的其他应收款
合计 3,245,946,008.09 100.00 165,826,806.61 5.11 3,080,119,201.48
① 期末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
期末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
广西振业房地产股份有限公司 98,582,928.44 4,929,146.42 5% 合并范围内关联方
湖南振业房地产开发有限公司 244,432,432.00 12,221,621.60 5% 合并范围内关联方
惠阳市振业创新发展有限公司 224,035,222.40 11,201,761.12 5% 合并范围内关联方
天津市振业房地产开发有限公司 227,166,098.78 11,358,304.94 5% 合并范围内关联方
深圳市振业房地产开发有限公司 1,913,968,591.19 95,698,429.56 5% 合并范围内关联方
广州市振发房地产开发有限公司 18,198,819.80 5% 合并范围内关联方
363,976,395.90
合计 3,072,161,668.71 153,608,083.44 — —
②组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 3,703,276.66 185,163.83 5
1-2 年 1,021,206.26 102,120.63 10
2-3 年 404,440.00 121,332.00 30
3-4 年 317,807.32 158,903.66 50
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期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
4-5 年 45,161.69 22,580.85 50
5 年以上 4,540,998.53 3,632,798.81 80
合计 10,032,890.46 4,222,899.78 42.09
③期末无单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款。
（2）本期转回坏账准备金额 7,995,823.39 元。
（3）本期无核销的其他应收款情况。
计提、收回或转回的坏账准备情况
（4）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
关联方往来款 3,072,161,668.71 3,236,965,991.05
押金及保证金 7,389,799.87 6,431,335.69
代垫款项 2,643,090.59 2,498,681.35
其他 50,000.00
合计 3,082,194,559.17 3,245,946,008.09
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款期末余额 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
合计数的比例（%） 期末余额
深圳市振业房地产开发
关联方往来款 1,913,968,591.19 1 年以内 62.10 95,698,429.56
有限公司
广州市振发房地产开发
关联方往来款 363,976,395.90 1 年以内 11.81 18,198,819.80
有限公司
湖南振业房地产开发有
关联方往来款 244,432,432.00 1 年以内 7.93 12,221,621.60
限公司
天津市振业房地产开发
关联方往来款 227,166,098.78 1 年以内 7.37 11,358,304.94
有限公司
惠阳市振业创新发展有
关联方往来款 224,035,222.40 1 年以内 7.27 11,201,761.12
限公司
合计 — 2,973,578,740.27 — 96.48 148,678,937.02
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3、长期股权投资
（1）长期股权投资分类
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 1,385,429,907.40 6,374,510.83 1,379,055,396.57 1,385,429,907.40 6,374,510.83 1,379,055,396.57
对联营、合营企业投资
合计 1,385,429,907.40 6,374,510.83 1,379,055,396.57 1,385,429,907.40 6,374,510.83 1,379,055,396.57
（2）对子公司投资
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期计提减值准备 减值准备期末余额
广西振业房地产股份有限公司 145,904,497.23 145,904,497.23
湖南振业房地产开发有限公司 120,000,000.00 120,000,000.00
贵州振业房地产开发有限公司 39,950,899.34 39,950,899.34
天津市振业资产管理有限公司 280,000,000.00 280,000,000.00
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 213,200,000.00 213,200,000.00
西安振业房地产开发有限公司 280,000,000.00 280,000,000.00
深圳市振业房地产开发有限公司 300,000,000.00 300,000,000.00
天津振业化工实业有限公司 4,500,000.00 4,500,000.00 4,500,000.00
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被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期计提减值准备 减值准备期末余额
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂 490,434.54 490,434.54 490,434.54
深圳市振业贸易发展有限公司 1,384,076.29 1,384,076.29 1,384,076.29
合计 1,385,429,907.40 1,385,429,907.40 6,374,510.83
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4、营业收入、营业成本
（1）营业收入、营业成本
本期发生数 上期发生数
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 33,768,351.57 34,456,779.71 77,242,200.88 47,473,461.85
其他业务
合计 33,768,351.57 34,456,779.71 77,242,200.88 47,473,461.85
（2）主营业务（分行业）
本期发生数 上期发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 33,768,351.57 34,456,779.71 77,242,200.88 47,473,461.85
合计 33,768,351.57 34,456,779.71 77,242,200.88 47,473,461.85
（3）主营业务（分产品）
本期发生数 上期发生数
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售 692,060.33 5,898,089.22 42,421,422.76 19,346,658.36
房产租赁 33,076,291.24 28,558,690.49 34,820,778.12 28,126,803.49
合计 33,768,351.57 34,456,779.71 77,242,200.88 47,473,461.85
（4）主营业务（分地区）
本期发生数 上期发生数
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
广东省 33,768,351.57 34,456,779.71 77,242,200.88 47,473,461.85
合计 33,768,351.57 34,456,779.71 77,242,200.88 47,473,461.85
5、投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益
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项目 本期发生额 上期发生额
合营项目投资收益 262,679,619.11 8,458,763.55
理财产品投资收益 1,439,539.86
合计 264,119,158.97 8,458,763.55
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十五、补充资料
1、本期非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益
越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规定，按照一定标准定
额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的
公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收
益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 865,260.00
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 994,176.39
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项目 金额 说明
其他符合非经常性损益定义的损益项目
小计 1,859,436.39
所得税影响额 464,909.10
少数股东权益影响额（税后） 4,109.23
合计 1,390,418.06
注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入,"-"表示损失或支出。
本公司对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号
——非经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定执行。
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率（%）
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 7.20 0.3081 0.3081
扣除非经常损益后归属于普通股股东的净 7.18 0.3071 0.3071
利润
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第九节 备查文件目录
一、公司董事长亲笔签名并加盖公司公章的半年度报告。
二、公司负责人赵宏伟、主管会计工作负责人朱新宏、分管会计工作负责人
张光柳、财务总监于冰及会计机构临时负责人高峰签名并盖章的财务报表。
三、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及
公告的原稿。
深圳市振业（集团）股份有限公司
董事长：赵宏伟
二〇一八年八月十五日
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