深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
审 计 报 告
天职业字[2020]18428 号
深圳市振业（集团）股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“振业集团”）财务报表，包括 2019 年 12 月 31 日的合并及母
公司资产负债表，2019 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及相关
财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了振业集团 2019 年 12 月 31 日的
合并及母公司财务状况以及 2019 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一
步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于振业集团，并履行了职业道德方面的其
他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行
审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
1、房地产开发销售收入的确认与计量
振业集团 2019 年度实现房地产开发项目收入 36.26 亿元， 我们针对这一关键审计事项实施的审计程序主要包
占营业收入总额的 97.18%。振业集团在以下所有条件均已满足 括：
时确认房地产开发项目的收入：(1) 房地产项目完工，并完成 了解并抽取样本测试与房产销售业务相关的关键控
竣工验收；(2) 已签订销售合同；(3) 一次性付款或分期付款方 制措施，评估控制程序执行的有效性。
式的，已收讫全部房款；按揭方式的，已收到首期款 且已办 获取并检查项目竣工验收文件；对于本年确认的房产
妥银行按揭审批手续；(4)按照销售合同约定的要求办妥了入伙 销售收入，检查房产买卖合同并查验其真实性；检查原始
手续。 收款凭证或银行按揭手续办理情况凭据，判断是否已收讫
房地产业务相关收入的确认与计量对振业集团经营成果 全款；检查入伙通知书或其他房产交付支持性文件，以评
有重大影响，可能计量不准确或可能被确认在不恰当的会计期 价房产销售收入是否已达到公司相关会计政策规定的收
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
间，因此我们将房地产开发销售收入的确认与计量作为关键审 入确认条件。
计事项。 获取并检查资产负债表日前及日后的房产交付支持
有关房地产开发销售收入的会计政策及详情参阅财务报 性文件，评价房产销售收入是否记录于恰当的会计期间。
表附注三、（二十三）、六、（二十九）。
2、土地增值税的计提
销售开发的房地产需要就土地增值额按照超率累进税率 我们针对这一关键审计事项实施的审计程序主要包
括：
30% - 60%缴纳土地增值税。在每个财务报告期末，管理层需
获取主要房地产开发项目的土地增值税计算资料，复
要对土地增值税的计提金额进行估算，在作出估算的判断时，
核测算公司本年计提的土地增值税金额是否准确。
主要考虑的要素包括相关税务法律法规的规定和解释，预计的
结合房地产销售收入审计，检查管理层计算土地增值
销售房地产取得的收入减去预计可扣除的土地成本、房地产开
税时估计的房地产销售收入金额是否合理。
发成本、利息费用、开发费用等。振业集团在土地增值税汇算
结合存货审计，检查管理层计算土地增值税时扣除的
清缴时，实际应付税金可能与预估的金额存在差异。
土地成本、房地产开发成本、利息费用、开发费用等是否
由于土地增值税的计提对房地产企业损益影响的重要性， 正确。
且管理层作出估计时的判断包括对相关税务法律法规和实务
做法的理解等考虑要素，因此，我们将振业集团土地增值税的
计提确定为关键审计事项。
四、其他信息
振业集团管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括 2019 年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表
和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过
程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要
报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财
务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估振业集团的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经
营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督振业集团的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
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我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报
告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊
或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是
重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、
适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，
未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对振业集团持续经营能
力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我
们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基
于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致振业集团不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就振业集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指
导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注
的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所
有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期合并财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审
计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项
造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师
黎明
中国北京
（项目合伙人）：
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中国注册会计师： 陈子涵
二○二○年四月七日
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二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
单位：元
项目 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 3,037,214,681.70 3,649,743,731.23
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 1,101,391,388.89
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 15,153,277.16 8,342,369.95
应收款项融资
预付款项 104,395,000.00 104,569,332.32
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 55,819,924.98 78,499,876.62
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 7,958,945,656.74 6,437,030,722.52
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 203,019,274.45 149,249,286.85
流动资产合计 12,475,939,203.92 10,427,435,319.49
非流动资产：
发放贷款和垫款
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债权投资
可供出售金融资产
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 1,163,740,967.06 1,150,374,666.08
固定资产 13,144,374.38 6,677,730.19
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 17,974,627.78 19,422,233.93
递延所得税资产 428,590,113.79 358,687,410.08
其他非流动资产 1,645,931,563.72 1,574,130,825.02
非流动资产合计 3,269,381,646.73 3,109,292,865.30
资产总计 15,745,320,850.65 13,536,728,184.79
流动负债：
短期借款 600,000,000.00 800,000,000.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 807,084,607.55 724,454,757.63
预收款项 2,082,336,614.71 1,971,619,513.16
合同负债
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卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 53,582,909.77 60,435,486.30
应交税费 759,745,230.57 674,447,645.05
其他应付款 724,860,470.17 671,125,840.55
其中：应付利息 70,174,222.60 38,655,630.14
应付股利 5,569,565.82 2,293,302.10
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 126,000,000.00 534,236,603.97
其他流动负债 313,858.02 379,011.39
流动负债合计 5,153,923,690.79 5,436,698,858.05
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 2,520,080,000.00 1,212,600,000.00
应付债券 899,020,645.99 499,282,435.51
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 2,067,968.07 2,009,535.27
其他非流动负债
非流动负债合计 3,421,168,614.06 1,713,891,970.78
负债合计 8,575,092,304.85 7,150,590,828.83
所有者权益：
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具
其中：优先股
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永续债
资本公积 484,321,623.07 484,321,623.07
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 1,797,479,389.39 1,483,862,592.91
一般风险准备
未分配利润 3,103,787,189.84 2,879,489,920.90
归属于母公司所有者权益合计 6,735,583,248.30 6,197,669,182.88
少数股东权益 434,645,297.50 188,468,173.08
所有者权益合计 7,170,228,545.80 6,386,137,355.96
负债和所有者权益总计 15,745,320,850.65 13,536,728,184.79
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计工作负责人：张光柳
财务总监：于冰 会计机构临时负责人：高峰
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,025,983,094.75 1,208,565,282.28
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 5,840,676.36 7,416,873.75
应收款项融资
预付款项 124,811.32
其他应收款 3,520,026,887.71 2,853,932,792.36
其中：应收利息
应收股利
存货 26,483,184.62 26,439,548.62
合同资产
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持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 13,121,960.71 8,443,976.86
流动资产合计 4,591,455,804.15 4,104,923,285.19
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 1,992,768,904.96 1,379,055,396.57
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 1,091,138,188.68 1,130,594,481.23
固定资产 6,021,608.73 1,180,818.58
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 12,560,450.55 12,418,461.94
递延所得税资产 339,685,769.63 300,630,923.56
其他非流动资产 1,645,931,563.72 1,574,130,825.02
非流动资产合计 5,088,106,486.27 4,398,010,906.90
资产总计 9,679,562,290.42 8,502,934,192.09
流动负债：
短期借款 600,000,000.00 800,000,000.00
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
应付账款 68,473,049.18 131,821,939.07
预收款项 3,709,556.39 1,379,933.13
合同负债
应付职工薪酬 31,522,524.47 31,082,496.53
应交税费 49,494,127.11 393,568,216.45
其他应付款 1,308,644,208.28 1,456,366,737.20
其中：应付利息 70,174,222.60 38,655,630.14
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 66,000,000.00 46,000,000.00
其他流动负债 313,858.02 379,011.39
流动负债合计 2,128,157,323.45 2,860,598,333.77
非流动负债：
长期借款 1,760,080,000.00 1,032,600,000.00
应付债券 899,020,645.99 499,282,435.51
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 1,720,120.85 2,009,535.27
其他非流动负债
非流动负债合计 2,660,820,766.84 1,533,891,970.78
负债合计 4,788,978,090.29 4,394,490,304.55
所有者权益：
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 482,705,924.27 482,705,924.27
减：库存股
其他综合收益
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
专项储备
盈余公积 1,797,479,389.39 1,483,862,592.91
未分配利润 1,260,403,840.47 791,880,324.36
所有者权益合计 4,890,584,200.13 4,108,443,887.54
负债和所有者权益总计 9,679,562,290.42 8,502,934,192.09
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计工作负责人：张光柳
财务总监：于冰 会计机构临时负责人：高峰
3、合并利润表
单位：元
项目 2019 年度 2018 年度
一、营业总收入 3,731,330,139.73 2,511,844,429.36
其中：营业收入 3,731,330,139.73 2,511,844,429.36
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 2,722,256,573.30 1,928,643,817.82
其中：营业成本 2,044,318,166.99 1,537,585,929.98
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 360,020,324.02 125,714,090.65
销售费用 51,736,223.03 43,117,714.67
管理费用 138,561,121.68 133,313,365.67
研发费用
财务费用 127,620,737.58 88,912,716.85
其中：利息费用 169,790,047.23 108,036,922.33
利息收入 43,883,884.19 19,513,877.26
加：其他收益
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
投资收益（损失以“－”号填列） 95,476,032.41 499,170,287.07
其中：对联营企业和合营企业的投资收
67,845,667.97 497,730,747.21
益
以摊余成本计量的金融资产终止
确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 1,391,388.89
信用减值损失（损失以“-”号填列） 2,451,384.82
资产减值损失（损失以“-”号填列） -15,074,383.16
资产处置收益（损失以“-”号填列） 36,020.76
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,108,428,393.31 1,067,296,515.45
加：营业外收入 2,516,753.07 4,883,054.57
减：营业外支出 8,100,823.59 3,192,971.98
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,102,844,322.79 1,068,986,598.04
减：所得税费用 259,779,373.87 145,859,201.89
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 843,064,948.92 923,127,396.15
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 843,062,886.71 923,125,011.75
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列） 2,062.21 2,384.40
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 801,163,074.41 874,243,319.22
2.少数股东损益 41,901,874.51 48,884,076.93
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净
额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收
益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
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2.其他债权投资公允价值变动
3.可供出售金融资产公允价值变动损
益
4.金融资产重分类计入其他综合收益
的金额
5.持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益
6.其他债权投资信用减值准备
7.现金流量套期储备
8.外币财务报表折算差额
9.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 843,064,948.92 923,127,396.15
归属于母公司所有者的综合收益总额 801,163,074.41 874,243,319.22
归属于少数股东的综合收益总额 41,901,874.51 48,884,076.93
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.5935 0.6476
（二）稀释每股收益 0.5935 0.6476
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计工作负责人：张光柳
财务总监：于冰 会计机构临时负责人：高峰
4、母公司利润表
单位：元
项目 2019 年度 2018 年度
一、营业收入 101,739,323.03 89,237,816.73
减：营业成本 78,458,468.07 66,236,406.35
税金及附加 -60,315,607.27 -3,797,854.95
销售费用 145,442.00 214,375.00
管理费用 81,959,074.06 87,915,802.61
研发费用
财务费用 127,775,878.53 80,337,464.37
其中：利息费用 143,151,544.71 87,474,396.65
利息收入 15,483,241.96 7,205,252.74
加：其他收益
13
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
投资收益（损失以“－”号填
1,175,352,409.70 499,170,287.07
列）
其中：对联营企业和合营企
67,845,667.97 497,730,747.21
业的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
-36,010,392.21
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
12,988,822.26
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
13,217.48
填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,013,071,302.61 370,490,732.68
加：营业外收入 179,698.08 1,254,807.20
减：营业外支出 7,205,939.60 2,933,305.37
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
1,006,045,061.09 368,812,234.51
列）
减：所得税费用 -39,344,260.49 -33,161,197.47
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,045,389,321.58 401,973,431.98
（一）持续经营净利润（净亏损
1,045,389,321.58 401,973,431.98
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
3.其他权益工具投资公允
价值变动
14
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
4.企业自身信用风险公允
价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其
他综合收益
2.其他债权投资公允价值
变动
3.可供出售金融资产公允
价值变动损益
4.金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
5.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
6.其他债权投资信用减值
准备
7.现金流量套期储备
8.外币财务报表折算差额
9.其他
六、综合收益总额 1,045,389,321.58 401,973,431.98
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计工作负责人：张光柳
财务总监：于冰 会计机构临时负责人：高峰
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2019 年度 2018 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,038,464,843.65 3,204,743,497.41
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
15
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 140,545,256.57 101,278,190.79
经营活动现金流入小计 4,179,010,100.22 3,306,021,688.20
购买商品、接受劳务支付的现金 3,258,157,360.93 1,050,177,256.22
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现
145,540,705.77 150,048,508.82
金
支付的各项税费 813,324,380.27 380,820,078.66
支付其他与经营活动有关的现金 156,244,557.61 118,293,468.39
经营活动现金流出小计 4,373,267,004.58 1,699,339,312.09
经营活动产生的现金流量净额 -194,256,904.36 1,606,682,376.11
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 7,558,283,978.29 143,009,539.86
取得投资收益收到的现金 40,655.69
处置固定资产、无形资产和其他
108,088.08 300.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 7,558,392,066.37 143,050,495.55
16
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
购建固定资产、无形资产和其他
11,899,229.40 17,900,518.76
长期资产支付的现金
投资支付的现金 8,630,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
97,764,310.80
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 8,739,663,540.20 17,900,518.76
投资活动产生的现金流量净额 -1,181,271,473.83 125,149,976.79
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 80,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资
80,000,000.00
收到的现金
取得借款收到的现金 1,440,000,000.00 1,655,000,000.00
发行债券收到的现金 399,280,000.00 499,100,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,919,280,000.00 2,154,100,000.00
偿还债务支付的现金 740,756,603.97 2,814,625,989.90
分配股利、利润或偿付利息支付
412,894,567.28 422,775,211.44
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
309,019.65
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 340,840.85 384,255.75
筹资活动现金流出小计 1,153,992,012.10 3,237,785,457.09
筹资活动产生的现金流量净额 765,287,987.90 -1,083,685,457.09
四、汇率变动对现金及现金等价物的
94,344.77 194,152.34
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -610,146,045.52 648,341,048.15
加：期初现金及现金等价物余额 3,590,293,078.40 2,941,952,030.25
六、期末现金及现金等价物余额 2,980,147,032.88 3,590,293,078.40
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计工作负责人：张光柳
财务总监：于冰 会计机构临时负责人：高峰
17
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2019 年度 2018 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 111,284,132.47 96,508,721.63
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 2,076,916,816.28 1,252,845,715.02
经营活动现金流入小计 2,188,200,948.75 1,349,354,436.65
购买商品、接受劳务支付的现金 79,898,103.65 129,744,867.02
支付给职工以及为职工支付的现
64,089,341.16 65,679,394.43
金
支付的各项税费 306,387,479.91 31,069,793.96
支付其他与经营活动有关的现金 1,876,524,472.64 545,725,539.13
经营活动现金流出小计 2,326,899,397.36 772,219,594.54
经营活动产生的现金流量净额 -138,698,448.61 577,134,842.11
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 3,011,547,178.07 131,439,539.86
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他
62,600.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 3,011,609,778.07 131,439,539.86
购建固定资产、无形资产和其他
8,035,646.58 10,805,325.29
长期资产支付的现金
投资支付的现金 3,613,713,508.39
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 3,621,749,154.97 10,805,325.29
投资活动产生的现金流量净额 -610,139,376.90 120,634,214.57
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 800,000,000.00 1,250,000,000.00
18
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
发行债券收到的现金 399,280,000.00 499,100,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,199,280,000.00 1,749,100,000.00
偿还债务支付的现金 252,520,000.00 1,656,300,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
381,218,820.08 369,909,799.71
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 340,840.85 384,255.75
筹资活动现金流出小计 634,079,660.93 2,026,594,055.46
筹资活动产生的现金流量净额 565,200,339.07 -277,494,055.46
四、汇率变动对现金及现金等价物的
94,344.77 194,152.34
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -183,543,141.67 420,469,153.56
加：期初现金及现金等价物余额 1,208,475,282.28 788,006,128.72
六、期末现金及现金等价物余额 1,024,932,140.61 1,208,475,282.28
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计工作负责人：张光柳
财务总监：于冰 会计机构临时负责人：高峰
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2019 年度
归属于母公司所有者权益 所有
少数
项目 其他权益工具 者权
其他 一般 未分
资本 减：库 专项 盈余 股东
股本 优先 永续 综合 风险 配利 其他 小计 益合
权益
其他 公积 存股 储备 公积
计
股 债 收益 准备 润
1,349
484,32 1,483, 2,879, 6,197, 188,46 6,386,
一、上年期末余 ,995,
1,623. 862,59 489,92 669,18 8,173. 137,35
额 046.0
07 2.91 0.90 2.88 08 5.96
0
加：会计政
策变更
前期
差错更正
19
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
同一
控制下企业合
并
其他
1,349
484,32 1,483, 2,879, 6,197, 188,46 6,386,
二、本年期初余 ,995,
1,623. 862,59 489,92 669,18 8,173. 137,35
额 046.0
07 2.91 0.90 2.88 08 5.96
0
三、本期增减变 313,61 224,29 537,91 246,17 784,09
动金额（减少以 6,796. 7,268. 4,065. 7,124. 1,189.
“－”号填列） 48 94 42 42 84
801,16 801,16 41,901 843,06
（一）综合收益
3,074. 3,074. ,874.5 4,948.
总额
41 41 1 92
207,86 207,86
（二）所有者投
0,533. 0,533.
入和减少资本
28 28
80,000 80,000
1．所有者投入
,000.0 ,000.0
的普通股
0 0
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
127,86 127,86
4．其他 0,533. 0,533.
28 28
313,61 -576,8 -263,2 -266,8
-3,585,
（三）利润分配 6,796. 65,805 49,008 34,292
283.37
48 .47 .99 .36
313,61 -313,6
1．提取盈余公
6,796. 16,796
积
48 .48
2．提取一般风
险准备
-263,2 -263,2 -266,8
3．对所有者（或 -3,585,
49,008 49,008 34,292
股东）的分配 283.37
.99 .99 .36
20
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,349
484,32 1,797, 3,103, 6,735, 434,64 7,170,
四、本期期末余 ,995,
1,623. 479,38 787,18 583,24 5,297. 228,54
额 046.0
07 9.39 9.84 8.30 50 5.80
0
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计工作负责人：张光柳
财务总监：于冰 会计机构临时负责人：高峰
上期金额
单位：元
2018 年年度
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 少数股
其他 一般 未分
资本 减：库 专项 盈余 权益合
股本 优先 永续 综合 风险 配利 其他 小计 东权益
公积 存股 储备 公积 计
其他
股 债 收益 准备 润
21
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
1,349
484,32 1,363, 2,370, 5,567, 5,707,3
一、上年期末 ,995, 139,584
1,623. 270,56 187,69 774,92 59,023.
余额 046.0 ,096.15
07 3.31 4.53 6.91 06
0
加：会计
政策变更
前期
差错更正
同一
控制下企业合
并
其他
1,349
484,32 1,363, 2,370, 5,567, 5,707,3
二、本年期初 ,995, 139,584
1,623. 270,56 187,69 774,92 59,023.
余额 046.0 ,096.15
07 3.31 4.53 6.91 06
0
三、本期增减
120,59 509,30 629,89
变动金额（减 48,884, 678,778
2,029. 2,226. 4,255.
少以“－”号填 076.93 ,332.90
60 37 97
列）
874,24 874,24
（一）综合收 48,884, 923,127
3,319. 3,319.
益总额 076.93 ,396.15
22 22
（二）所有者
投入和减少资
本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
120,59 -364,9 -244,3 -244,34
（三）利润分
2,029. 41,092 49,063 9,063.2
配
60 .85 .25 5
22
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
120,59 -120,5
1．提取盈余公
2,029. 92,029
积
60 .60
2．提取一般风
险准备
3．对所有者 -244,3 -244,3 -244,34
（或股东）的 49,063 49,063 9,063.2
分配 .25 .25 5
4．其他
（四）所有者
权益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,349
484,32 1,483, 2,879, 6,197, 6,386,1
四、本期期末 ,995, 188,468
1,623. 862,59 489,92 669,18 37,355.
余额 046.0 ,173.08
07 2.91 0.90 2.88 96
0
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计工作负责人：张光柳
财务总监：于冰 会计机构临时负责人：高峰
23
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2019 年度
项目 其他权益工具 资本公 减：库存 其他综 专项储 盈余公 未分配 所有者权
股本 其他
优先股 永续债 其他 积 股 合收益 备 积 利润 益合计
1,349,9 791,88
一、上年期末余 482,705, 1,483,86 4,108,443,
95,046. 0,324.3
额 924.27 2,592.91 887.54
00 6
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
1,349,9 791,88
二、本年期初余 482,705, 1,483,86 4,108,443,
95,046. 0,324.3
额 924.27 2,592.91 887.54
00 6
三、本期增减变 468,52
313,616, 782,140,3
动金额（减少以 3,516.1
796.48 12.59
“－”号填列） 1
1,045,3
（一）综合收益 1,045,389,
89,321.
总额 321.58
58
（二）所有者投
入和减少资本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
-576,86
313,616, -263,249,0
（三）利润分配 5,805.4
796.48 08.99
7
24
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
-313,61
1．提取盈余公 313,616,
6,796.4
积 796.48
8
-263,24
2．对所有者（或 -263,249,0
9,008.9
股东）的分配 08.99
9
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,349,9 1,260,4
四、本期期末余 482,705, 1,797,47 4,890,584,
95,046. 03,840.
额 924.27 9,389.39 200.13
00 47
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计工作负责人：张光柳
财务总监：于冰 会计机构临时负责人：高峰
25
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
上期金额
单位：元
2018 年年度
其他权益工具
项目 资本公 减：库存 其他综 盈余公 未分配利 所有者权
股本 优先 永续 专项储备 其他
其他 积 股 合收益 积 润 益合计
股 债
1,349, 1,363,2
一、上年期末余 482,705 754,847,9 3,950,819,5
995,04 70,563.
额 ,924.27 85.23 18.81
6.00 31
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
1,349, 1,363,2
二、本年期初余 482,705 754,847,9 3,950,819,5
995,04 70,563.
额 ,924.27 85.23 18.81
6.00 31
三、本期增减变
120,592 37,032,33 157,624,36
动金额（减少以
,029.60 9.13 8.73
“－”号填列）
（一）综合收益 401,973,4 401,973,43
总额 31.98 1.98
（二）所有者投
入和减少资本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
120,592 -364,941, -244,349,06
（三）利润分配
,029.60 092.85 3.25
1．提取盈余公 120,592 -120,592,
积 ,029.60 029.60
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
2．对所有者（或 -244,349, -244,349,06
股东）的分配 063.25 3.25
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,349, 1,483,8
四、本期期末余 482,705 791,880,3 4,108,443,8
995,04 62,592.
额 ,924.27 24.36 87.54
6.00 91
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：朱新宏 分管会计工作负责人：张光柳
财务总监：于冰 会计机构临时负责人：高峰
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
深圳市振业（集团）股份有限公司
2019 年度财务报表附注
（除另有注明外，所有金额均以人民币元为货币单位）
一、公司的基本情况
（一）公司概况
深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）根据国家有关法律、法规的规定，经深圳市人民政府批准，
于 1989 年 5 月 25 日在深圳市注册成立，公司统一社会信用代码为 91440300618831041G，现总部位于深圳市南山区科技南
路 16 号深圳湾科技生态园 11 栋 A 座 42-43 层。1992 年 4 月 27 日，经中国人民银行深圳分行以深银复字(1992)第 059 号文
批准，本公司发行 A 股于深圳证券交易所上市。
公司法定代表人：赵宏伟。
公司经营范围：土地开发、房产销售及租赁、物业管理。
营业期限：1989 年 05 月 25 日至 2049 年 05 月 25 日。
（二）截至 2019 年 12 月 31 日，本公司累计发行股本总数 1,349,995,046 股，详见附注六、（二十五）。其中，深圳市
人民政府国有资产监督管理委员会直接持有本公司股份 296,031,373.00 股,占公司总股本比例 21.93%，通过深圳市资本运
营集团有限公司间接持有本公司股本比例 14.07%，为公司的实际控制人。
（三）本财务报表业经本公司董事会于 2020 年 4 月 7 日决议批准报出。
（四）本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司的财务报表。子公司，是指被本公
司控制的企业或主体。
本公司 2019 年度纳入合并范围的下属公司共 20 户，本报告期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“七、合并
范围的变更”和“八、在其他主体中的权益”。
二、财务报表的编制基础
（一）编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，并基于以下所述重
要会计政策、会计估计进行编制。
（二）持续经营
公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
28
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
三、重要会计政策及会计估计
（一）遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指南、解释以及其他相关规定
（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》
（2014 年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项的通知》（会计部函〔2018〕453 号）的列报和披露要求。
（二）会计期间和经营周期
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计年度采用公历年度，
即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司正常营业周期通常大于 12
个月，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
（三）记账本位币
本公司采用人民币作为记账本位币。
（四）计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性
本公司采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。
（五）企业合并
1.同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合
并方在最终控制方合并财务报表中的的账面价值计量。本集团取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股
份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2.非同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价
值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计
入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，应按以下顺序处理：
（1）调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的，按照该股权在购买日的公允价值进行
重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综
合收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产
生的其他综合收益除外。
29
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
（2）确认商誉（或计入当期损益的金额）。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本与购买日应享有子公司可辨认净
资产公允价值份额比较，前者大于后者，差额确认为商誉；前者小于后者，差额计入当期损益。
通过多次交易分步处置股权至丧失对子公司控制权的情形：
（1）判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”的原则
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作
为一揽子交易进行会计处理：
1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（2）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制
权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合
并财务报表中应当确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余
股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控
制权当期的投资收益。与原子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
（3）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易不属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司的投资未丧失控制权的，合并财务报表中处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额计入
资本公积（资本溢价或股本溢价），资本溢价不足冲减的，应当调整留存收益。
处置对子公司的投资丧失控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重
新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的
净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制
权时转为当期投资收益。
（六）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本集团按照《企业会计准则第 33 号——
合并财务报表》编制。
1.合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关
活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，
是指被本公司控制的主体。
30
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新评估。
2.合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日
起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量
表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成
果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下
企业合并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合
并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对
子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其
财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表
中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少
数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减
少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价
值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始
持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在
丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定
受益计划净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第
2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注三、
（十四）“长期股权投资”或本附注三、（十）“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的
各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，
通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：（ 1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；（4）一项交易单
独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不
丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制
权”适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一
项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公
司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
（七）合营安排分类及共同经营会计处理方法
1.合营安排的认定和分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：（1）各参与方均受到该安
排的约束；（2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一个参与方都不能够单独控制该安排，对该安排具
31
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合单独控制该安排。
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意
后才能决策。
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合
营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
2.合营安排的会计处理
共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理： 1）
确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；（2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的
负债；（3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；（5）
确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营企业参与方应当按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的规定对合营企业的投资进行会计处理。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在该等资
产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会
计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确
认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。
（八）现金及现金等价物的确定标准
现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一般是指从购买日起三个
月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
（九）外币业务和外币报表折算
1.外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债
表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差
额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公
允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。
2.外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他
项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的
外币财务报表折算差额，确认为其他综合收益。
（十）金融工具
1.金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
32
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在
法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，即从其账户和资产负债表
内予以转销：
（1）收取金融资产现金流量的权利届满；
（2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义
务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
2.金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征分类为：以摊余成
本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产。金融资产的后续计量取决于其分类。
本公司对金融资产的分类，依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特征进行分类。
（1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现
金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的
支付。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损
益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本公司管理该金融资产
的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金
流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢
价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，此
类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入当期损益。与此类
金融资产相关利息收入，计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，仅
将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入
留存收益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，分类为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为
33
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计
入当期损益。
当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交
易费用计入其初始确认金额。
3.金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：（1）该项指定
能够消除或显著减少会计错配；（2）根据正式书面文件载明的公司风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合
或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告；（3）该金融负债包含需单
独分拆的嵌入衍生工具。
本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接
计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
（1）以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
（2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和初始确认时指
定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
4.金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，
且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
5.金融资产减值
本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资和财务担保合同等，
以预期信用损失为基础确认损失准备。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与
预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产和以公允价
值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的预期信用损失进行估计。
（1）预期信用损失一般模型
34
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额
计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预
期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。本集团对
信用风险的具体评估，详见附注“九、与金融工具相关的风险”。
通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自
初始确认后并未显著增加。
具体来说，本公司将购买或源生时未发生信用减值的金融工具发生信用减值的过程分为三个阶段，对于不同阶段的金融
工具的减值有不同的会计处理方法：
第一阶段：信用风险自初始确认后未显著增加
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照未来 12 个月的预期信用损失计量损失准备，并按其账面余额（即未扣除减
值准备）和实际利率计算利息收入（若该工具为金融资产，下同）。
第二阶段：信用风险自初始确认后己显著增加但尚未发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，并按其账面余额和实际利
率计算利息收入。
第三阶段：初始确认后发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，但对利息收入的计算不同
于处于前两阶段的金融资产。对于已发生信用减值的金融资产，企业应当按其摊余成本（账面余额减已计提减值准备，也即
账面价值）和实际利率计算利息收入。
对于购买或源生时已发生信用减值的金融资产，企业应当仅将初始确认后整个存续期内预期信用损失的变动确认为损失
准备，并按其摊余成本和经信用调整的实际利率计算利息收入。
（2）本公司对在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，选择不与其初始确认时的信用风险进行比较，而直接做
出该工具的信用风险自初始确认后未显著增加的假定。
如果企业确定金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其支付合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期
内经济形势和经营环境存在不利变化，也不一定会降低借款人履行其支付合同现金流量义务的能力，那么该金融工具可被视
为具有较低的信用风险。
6.金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控
制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度
确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确
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认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
（十一）应收款项
对于应收款项，本公司按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
1.单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
公司将金额为人民币 100 万元（含 100 万元）以上的应收账款确认为单项金额重大的应收账款；将期末余额大于 1000
万元（含 1000 万元）的其他应收款分类为单项金额重大的其他应收款。本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测
试，单独测试未发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减值
损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。
2.单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已无法与债务
人取得联系并且无第三方追偿人；有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等，单独进行减值测试，有客
观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提减值准备。
3.按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法
（1）信用风险特征组合的确定依据
本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信用风险特征的相似性和相关性对金融资
产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现
金流量测算相关。
不同组合的确定依据：
项目 确认组合的依据
账龄组合 以应收款项的账龄作为信用风险特征划分组合
集团内关联方组合 与本公司的关联关系
（2）根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法
整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况
与本公司所认为的预计存续期内的经济状况。
不同组合计提坏账准备的计提方法：
项目 确认组合的依据
账龄组合 按整个存续期信用损失率计提坏账准备
集团内关联方组合 合并范围内关联方未发生减值按 5%计提
组合中，采用整个存续期信用损失率计提坏账准备的组合计提方法：
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账龄 应收账款信用损失率（%） 其他应收款信用损失率（%）
1 年以内（含 1 年） 5 5
1—2 年（含 2 年） 10 10
2—3 年（含 3 年） 30 30
3-5 年 50 50
5 年以上 80 80
（十二）存货
1.存货的分类
存货主要系房地产开发产品，包括完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。
完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发产品是指所购入
的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。拟开发产品在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发时，
将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发产品当中。
2.存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借款费用，
亦计入房地产开发产品成本。
开发产品的发出按照个别认定法计价。
3.存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的
金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的 确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准
备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已
计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
4.存货的盘存制度为永续盘存制。
5.公共配套设施费的核算方法
按实际完工成本计入在建开发产品，如果一个配套设施存在多个房地产项目受益，则根据其可销售面积按比例分摊。房
地产项目完工时根据预计发生成本计入完工开发产品。
（十三）持有待售资产
本公司将同时满足下列条件的企业组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根据类似交易中出售此类资产或
处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺
（确定的购买承诺，是指企业与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩
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罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关
权力机构或者监管部门的批准。
本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该项持有待售的原账面价
值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于
持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，应当先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用本准则计量规定的
各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在
划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损
失不得转回。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，
并在划分为持有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已
抵减的商誉账面价值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。持有
待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额， 应当根据处置组中除商誉外适用本准则计量规定的各项非流动资产账面
价值所占比重，按比例增加其账面价值。
企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后企业是否保留部分权益性投资，应当在拟
出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在
合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
（十四）长期股权投资
1.投资成本的确定
（1）同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对价
的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资
初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积(资本溢价或股本溢价)；资本公
积不足冲减的，调整留存收益。
分步实现同一控制下企业合并的，应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者权益份额作为该项投资的初
始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股份新支付对价的账面价值之和的差额，调
整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，冲减留存收益。
（2）非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。
（3）除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券
取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；投资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始
投资成本（合同或协议约定价值不公允的除外）。
2.后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资,在本集团个别财务报表中采用成本法核算；对具有共同控制或重大
影响的长期股权投资，采用权益法核算。
采用成本法时,长期股权投资按初始投资成本计价,除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的
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现金股利或利润外,按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润,确认为当期投资收益,并同时根据有关资产减值政策考虑
长期投资是否减值。
采用权益法时,长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,归入长期股
权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额
计入当期损益,同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时,取得长期股权投资后,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额,确认投资损益并调整长期
股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为
基础,按照本集团的会计政策及会计期间,并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于
投资企业的部分(但内部交易损失属于资产减值损失的,应全额确认)，对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被投资
单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分,相应减少长期股权投资的账面价值。本集团确认被投资单位发生的净亏
损,以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限,本集团负有承担额外损
失义务的除外。对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
3.确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据
控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力
影响回报金额；重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一
起共同控制这些政策的制定。
4.长期股权投资的处置
（1）部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权的情形
部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权时，应当将处置价款与处置投资对应的账面价值的差额确认为当期
投资收益。
（2）部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的情形
部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的，对于处置的股权，应结转与所售股权相对应的长期股权投资的
账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间差额，确认为投资收益（损失）；同时，对于剩余股权，应当按
其账面价值确认为长期股权投资或其它相关金融资产。处置后的剩余股权能够对子公司实施共同控制或重大影响的，应按有
关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。
5.减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照账面价值与可收回金额的
差额计提相应的减值准备。
（十五）投资性房地产
1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
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2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折
旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准
备。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值作为转换后的入账价
值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途
改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本
模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，
以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资
性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
（十六）固定资产
1.固定资产确认条件、计价和折旧方法
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。
固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法计提折旧。
2.各类固定资产的折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限（年） 净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 5 2.375-4.75
机器设备 年限平均法 10 5 9.50
电子设备 年限平均法 5 5 19.00
运输工具 年限平均法 5 5 19.00
其他设备 年限平均法 5 5 19.00
3.固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
4.融资租入固定资产的认定依据、计价方法和折旧方法
符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；（2）承租人有
购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理
确定承租人将会行使这种选择权；（3）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分[通常占租赁资产
使用寿命的 75%以上（含 75%）]；（4）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价
值[90%以上（含 90%）]；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值[90%以上
（含 90%）]；（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
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融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值中较低者入账，按自有固定资产的折
旧政策计提折旧。
（十七）借款费用
1.借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其
他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2．借款费用资本化期间
（1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1）资产支出已经发生；2）借款费用已经发生；3）为使资产达到
预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用
的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
（3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。
3．借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法
确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金
额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借
款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
（十八）无形资产
1.无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，无法
可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。使用寿命不确定的无形资产不摊销。
期末对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更处理。此外，还对使
用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计
其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
3．使用寿命确定的无形资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的
减值准备；使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
（十九）长期资产减值
企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。
存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
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（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；（2）企业经营所处的经
济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；（3）市场利率
或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大
幅度降低；（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处
置；（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利
润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。
可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产
的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确
定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。
处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。
资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的
折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计资产未来现金流量的现值，应当综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命
和折现率等因素。
可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的
金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产
组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损
失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他
各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
（二十）长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期
间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
（二十一）职工薪酬
职工薪酬,是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的除股份支付以外各种形式的报酬或补偿。职工薪
酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及
其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
1.短期薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货
币性福利按照公允价值计量。
2.辞退福利
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本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿，在本公司不能
单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与
职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
3.设定提存计划
本公司职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本公司以当地规定的社会基本养老保险缴
纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已
退休员工支付社会基本养老金。本公司在职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。
（二十二）预计负债
1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本集团承担的现时义务，履行该义
务很可能导致经济利益流出本集团，且该义务的金额能够可靠的计量时，本集团将该项义务确认为预计负债。
2.本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日对预计负债的账面
价值进行复核。
3.如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，
且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（二十三）收入
1.销售商品
销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：（1）将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）不再保留
通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的
经济利益很可能流入；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
根据以上商品销售收入确认原则，本公司确认房地产销售收入必须同时满足以下四个条件：
（1）房地产项目完工，并完成竣工验收；（2）已签订销售合同；（3）一次性付款或分期付款方式的，已收讫全部房
款；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；（4）按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
2.物业出租收入
按合同或者协议的约定应收租金金额在租赁期内各个期间按直线法确认为营业收入。
3.提供劳务
提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地计量、相关经济利益很可能流入、
交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入。
提供劳务交易的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本
金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，将已经发生的劳务成本
计入当期损益，不确认劳务收入。
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提供劳务部分能够区分并单独计量
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的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量
的，将该合同全部作为销售商品处理。
4.使用费收入
根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。
5.利息收入
按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
（二十四）政府补助
1.政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
2.政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值
不能可靠取得的，按照名义金额计量。
3.政府补助采用总额法：
（1）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。相关资
产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。按照名
义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
（2）与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用的期间，计
入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
4．对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，整体
归类为与收益相关的政府补助。
5.本公司将与本公司日常活动相关的政府补助按照经济业务实质计入其他收益或冲减相关成本费用；将与本公司日常活
动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
6. 已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
（二十五）递延所得税资产和递延所得税负债
1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基
础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或
递延所得税负债。
2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明
未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣
递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4.本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：（1）企业
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
合并；（2）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
5.与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确
认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣
暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳
税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所
得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
6.对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额
为限，确认相应的递延所得税资产。
7.资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间
的适用税率计量。
8.于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递
延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（二十六）租赁
1.经营租赁
本公司为承租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确认为当期损益，发生的初始直接费用，
直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
本公司为出租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益，发生的初始直接费用，除金额较大的予以
资本化并分期计入损益外，均直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
2.融资租赁
本公司为承租人时，在租赁期开始日，本公司以租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值中两者较低者作为
租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额为未确认融资费用，发生的初始直接费用，计
入租赁资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。在租赁期各个
期间，采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于实际发生时计入当期损益。
本公司为出租人时，在租赁期开始日，本公司以租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的
入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融
资收益。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。未实现融资收益在租赁
期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于实际发生时计入当期损益。在租赁期各个期间，采用实际利率法
计算确认当期的融资收入。
四、税项
（一）主要税种及税率
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
税 种 计 税 依 据 税 率
增值税（注 1） 销售货物或提 供应税劳务 10%、9%、5%
土地增值税（注 2） 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权产生的增值额 30-60%
城市维护建设税 应缴流转税税额 5%、7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育费附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税（注 3） 应纳税所得额 25%、20%
（二）重要税收优惠政策及其依据
注1：根据财政部 国家税务总局 海关总署公告[2019]39号《关于深化增值税改革有关政策的公告》：自2019年4月1日起，
在全国范围内调整增值税税率，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%和10%税率的，税率分别调整为13%、
9%，本公司房地产销售业务及不动产租赁业务适用9%的增值税税率；根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，公司
房地产老项目以及2016年4月30日之前取得的不动产租赁服务选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
注2：本公司根据（深地税告[2010]6号）调整我市土地增值税预征率的公告，自2010年8月1日起，普通标准住宅按销售
收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。
本公司之子公司惠州市惠阳区振业创新发展有限公司（以下简称“惠阳振业”）根据惠州市地方税务局2010年9月发布的
公告，本年度惠阳区别墅项目土地增值税预征率为预售房款的 3%，普通住宅项目土地增值税预征率为预售房款的2%。
本公司之子公司广西振业房地产股份有限公司根据国家税务总局南宁市税务局关于调整南宁市土地增值税预征率的公
告（国家税务总局南宁市税务局公告2018年第7号），2018年9月起，南宁市土地增值税预征率普通住宅为预售房款的1%、非
普通住宅为预售房款的3%、商铺、车位为预售房款的4%。
本公司之子公司天津市振业房地产开发有限公司、天津振业津滨房地产开发有限公司和天津振业佳元房地产开发有限公
司根据《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》通知要求（天津市地方税务局公告2015年第8号），自2015年11
月1日起，天津市房地产开发企业销售商品房，按以下预征率预缴土地增值税，每平方米销售价格2万元（含）以下的，预征
率为2%；每平方米销售价格2万元至3万元（含）的，预征率为3%；每平方米销售价格3万元以上的，预征率为5%。
本公司之子公司西安振业房地产开发有限公司根据陕西省地方税务局2016年8月1日关于调整土地增值税预征率的公告，
自2016年9月1日起，设（区）市的市区普通住宅的预征率从1.5%调整为1%；非普通住宅（除别墅外）预征率为2%；别墅、写
字楼、营业用房等预征率为3%。
本公司之子公司湖南振业房地产开发有限公司根据（湘地税发[2015]04号）湖南省地方税务局关于加强土地增值税管理
的公告，自2015年7月1日起，普通标准住宅预征率为1.5%；非普通标准住宅预征率为2%；非住宅预征率为3%；单纯转让土地
使用权预征率为5%。
本公司之子公司东莞市振业房地产开发有限公司根据《东莞市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率及核定征收率
的公告》（东莞市地方税务局公告[2014]1号），土地增值税预征率仍按东莞市地方税务局2010年第1号公告执行，即普通住房
2%，土地（委托国土局代征）5%，其他类型房产3%。
本公司之子公司广州市振发房地产开发有限公司根据《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》（广州市
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
地方税务局公告[2017]7号），普通住宅2%，别墅4%，其他非普通住宅3%，写字楼（办公用房）3%，商业营业用房4%，车位4%。
本公司之子公司河源市振业深河投资置业有限公司根据《河源市地方税务局关于房地产开发项目土地增值税预征率及核
定征收率的公告》（河源市地方税务局公告2018年第2号），普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他3%；对符合保障性住房规定
的房地产开发项目暂不预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。
注3：本公司之子公司贵州振业房地产开发有限公司适用小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%
计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
五、会计政策和会计估计变更以及前期差错更正的说明
（一）会计政策的变更
（1）本公司于 2019 年 8 月 14 日第九届董事会 2019 年第二次定期会议及第九届监事会第十三次会议批准，自 2019 年
1 月 1 日起采用财政部《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2019〕6 号）相关规定。会计政策
变更导致影响如下：
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额
合并资产负债表 2019 年 12 月 31 日 “应收账款”列示金额
15,153,277.16 元，2018 年 12 月 31 日列示金额 8,342,369.95
将“应收票据及应收账款”拆分为应收账款与应收票据列 元；
示，比较数据相应调整。 母公司资产负债表 2019 年 12 月 31 日 “应收账款”列示金额
5,840,676.36 元，2018 年 12 月 31 日列示金额 7,416,873.75
元。
合并资产负债表 2019 年 12 月 31 日“应付账款”列示金额
807,084,607.55 元，2018 年 12 月 31 日列示金额
（2）资产负债表中“应付票据及应付账款”项目分拆为“应 724,454,757.63 元；
付票据”及“应付账款”列示，比较数据相应调整。 母公司资产负债表 2019 年 12 月 31 日“应付账款”列示金额
68,473,049.18 元，2018 年 12月 31 日列示金额 131,821,939.07
元。
合并利润表 2019 年度“信用减值损失”列示金额 2,451,384.82
元，合并利润表 2018 年度“资产减值损失”列示金额
（3）利润表中新增 “信用减值损失”项目，“资产减值损
-15,074,383.16 元；
失”项目从减项调整到加项（如为损失，以“-”号填列），
母公司利润表 2019 年度“信用减值损失”列示金额
比较数据不调整。
-36,010,392.21 元，母公司利润表 2018 年度“资产减值损失”
列示金额 12,988,822.26 元。
（4）利润表中新增“以摊余成本计量的金融资产终止确认
无影响
收益”项目，比较数据相应调整。
（2）本公司于 2019 年 8 月 14 日第九届董事会 2019 年第二次会议及第九届监事会第十三次会议批准，自 2019 年 1 月
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
1 日采用 《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》 （财会〔2017〕7 号）、《企业会计准则第 23 号——金融资产
转移》（财会〔2017〕8 号）、《企业会计准则第 24 号——套期会计》（财会〔2017〕9 号）以及《企业会计准则第 37 号——
金融工具列报》（财会〔2017〕14 号）相关规定，根据累积影响数，调整年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可
比期间信息不予调整。会计政策变更导致影响如下：
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额
新金融工具准则要求公司以持有金融资产的业务模式和 合并资产负债表 2019 年 12 月 31 日 “交易性金
金融资产合同现金流量特征作为金融资产分类的判断依 融资产”列示金额 1,101,391,388.89 元，“其他
据，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以公 非流动金融资产”列示金额 0 元；
允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以 母公司资产负债表 2019 年 12 月 31 日“交易性
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产三类。取 金融资产”列示金额 0 元，“其他非流动金融资
消了原金融工具准则中贷款和应收款项、持有至到期投资 产”列示金额 0 元。
和可供出售金融资产等分类。 本公司持有的结构性存款 合并利润表 2019 年度“公允价值变动收益”列
分类为“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资 示金额 1,391,388.89 元；
产”，资产负债表列报“交易性金融资产”项目，持有期 母公司利润表 2019 年度“公允价值变动收益”
间公允价值变动计入利润表“公允价值变动收益”项目。 列示金额 0 元。
金融资产减值会计处理由已发生损失法改为预期损失法，
且计提范围有所扩大，以更加及时、足额地计提金融资产
减值准备，揭示和防控金融资产信用风险。执行新金融工 无影响
具准则后，对金融资产计提的损失准备，计入信用减值损
失。
（3）本公司自2019年6月10日采用《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》（财会〔2019〕8号）相关规定，公司
对2019年1月1日至本准则施行日之间发生的非货币性资产交换，应根据准则规定进行调整。公司对2019年1月1日之前发生的
非货币性资产交换，不需要进行追溯调整。会计政策变更导致影响如下：
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额
公司 2019 年 1 月 1 日至本准则施行日之间发生的非货币
性资产交换，应根据准则规定进行调整。公司对 2019 年 1
无影响
月 1 日之前发生的非货币性资产交换，不需要进行追溯调
整。
（4）本公司自2019年6月17日采用《企业会计准则第 12 号——债务重组》（财会〔2019〕9号）相关规定，公司对2019
年1月1日至本准则施行日之间发生的债务重组，应根据准则规定进行调整。公司对2019年1月1日之前发生的债务重组不需要
进行追溯调整。会计政策变更导致影响如下：
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额
公司 2019 年 1 月 1 日至本准则施行日之间发生的债务重
组，应根据准则规定进行调整。公司对 2019 年 1 月 1 日 无影响
之前发生的债务重组，不需要进行追溯调整。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
（二）会计估计的变更
本公司报告期内未发生会计估计变更。
（三）前期会计差错更正
本公司报告期内未发生重大的会计差错更正。
（四）首次执行新金融工具准则、新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
合并资产负债表
金额单位：元
项 目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数
流动资产
货币资金 3,649,743,731.23 3,649,743,731.23 -
交易性金融资产 - -
以公允价值计量且其变动
- -
计入当期损益的金融资产
应收账款 8,342,369.95 8,342,369.95 -
预付款项 104,569,332.32 104,569,332.32 -
其他应收款 78,499,876.62 78,499,876.62 -
存货 6,437,030,722.52 6,437,030,722.52 -
其他流动资产 149,249,286.85 149,249,286.85 -
流动资产合计 10,427,435,319.49 10,427,435,319.49 -
非流动资产
投资性房地产 1,150,374,666.08 1,150,374,666.08 -
固定资产 6,677,730.19 6,677,730.19 -
长期待摊费用 19,422,233.93 19,422,233.93 -
递延所得税资产 358,687,410.08 358,687,410.08 -
其他非流动资产 1,574,130,825.02 1,574,130,825.02 -
非流动资产合计 3,109,292,865.30 3,109,292,865.30 -
资产总计 13,536,728,184.79 13,536,728,184.79 -
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
项 目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数
流动负债
短期借款 800,000,000.00 800,000,000.00 -
应付账款 724,454,757.63 724,454,757.63 -
预收款项 1,971,619,513.16 1,971,619,513.16 -
应付职工薪酬 60,435,486.30 60,435,486.30 -
应交税费 674,447,645.05 674,447,645.05 -
其他应付款 671,125,840.55 671,125,840.55 -
其中：应付利息 38,655,630.14 38,655,630.14 -
应付股利 2,293,302.10 2,293,302.10 -
一年内到期的非流动负债 534,236,603.97 534,236,603.97 -
其他流动负债 379,011.39 379,011.39 -
流动负债合计 5,436,698,858.05 5,436,698,858.05 -
非流动负债
长期借款 1,212,600,000.00 1,212,600,000.00 -
应付债券 499,282,435.51 499,282,435.51 -
其中:优先股
永续债
递延所得税负债 2,009,535.27 2,009,535.27 -
非流动负债合计
1,713,891,970.78 1,713,891,970.78
负 债 合 计
7,150,590,828.83 7,150,590,828.83
所有者权益
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00 -
资本公积 484,321,623.07 484,321,623.07 -
盈余公积 1,483,862,592.91 1,483,862,592.91 -
未分配利润 2,879,489,920.90 2,879,489,920.90 -
归属于母公司所有者权益合计 6,197,669,182.88 6,197,669,182.88 -
少数股东权益 188,468,173.08 188,468,173.08 -
所有者权益合计 6,386,137,355.96 6,386,137,355.96 -
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
项 目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数
负债及所有者权益合计 13,536,728,184.79 13,536,728,184.79 -
母公司资产负债表
金额单位：元
项 目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数
流动资产
货币资金 1,208,565,282.28 1,208,565,282.28 -
交易性金融资产 - -
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
应收账款 7,416,873.75 7,416,873.75 -
预付款项 124,811.32 124,811.32 -
其他应收款 2,853,932,792.36 2,853,932,792.36 -
其中：应收利息
应收股利
存货 26,439,548.62 26,439,548.62 -
其他流动资产 8,443,976.86 8,443,976.86 -
流动资产合计 4,104,923,285.19 4,104,923,285.19 -
非流动资产
长期股权投资 1,379,055,396.57 1,379,055,396.57 -
投资性房地产 1,130,594,481.23 1,130,594,481.23 -
固定资产 1,180,818.58 1,180,818.58 -
长期待摊费用 12,418,461.94 12,418,461.94 -
递延所得税资产 300,630,923.56 300,630,923.56 -
其他非流动资产 1,574,130,825.02 1,574,130,825.02 -
非流动资产合计 4,398,010,906.90 4,398,010,906.90 -
资产总计 8,502,934,192.09 8,502,934,192.09
流动负债
短期借款 800,000,000.00 800,000,000.00 -
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
项 目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数
应付账款 131,821,939.07 131,821,939.07 -
预收款项 1,379,933.13 1,379,933.13 -
应付职工薪酬 31,082,496.53 31,082,496.53 -
应交税费 393,568,216.45 393,568,216.45 -
其他应付款 1,456,366,737.20 1,456,366,737.20 -
其中：应付利息 38,655,630.14 38,655,630.14 -
应付股利
一年内到期的非流动负债 46,000,000.00 46,000,000.00 -
其他流动负债 379,011.39 379,011.39 -
流动负债合计 2,860,598,333.77 2,860,598,333.77 -
非流动负债
长期借款 1,032,600,000.00 1,032,600,000.00 -
应付债券 499,282,435.51 499,282,435.51 -
递延所得税负债 2,009,535.27 2,009,535.27 -
非流动负债合计 1,533,891,970.78 1,533,891,970.78 -
负 债 合 计 4,394,490,304.55 4,394,490,304.55 -
所有者权益
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00 -
资本公积 482,705,924.27 482,705,924.27 -
盈余公积 1,483,862,592.91 1,483,862,592.91 -
未分配利润 791,880,324.36 791,880,324.36 -
所有者权益合计 4,108,443,887.54 4,108,443,887.54 -
负债及所有者权益合计 8,502,934,192.09 8,502,934,192.09 -
六、合并财务报表主要项目注释
说明：期初指2019年1月1日，期末指2019年12月31日，上期指2018年度，本期指2019年度。
（一）货币资金
1.分类列示
52
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
项目 期末余额 期初余额
现金 50,449.84 26,128.90
银行存款 2,981,587,268.87 3,591,907,742.06
其他货币资金 55,576,962.99 57,809,860.27
合计 3,037,214,681.70 3,649,743,731.23
其中：存放在境外的款项总额 - -
2.期末银行存款中共有1,490,685.83元系因公司诉讼等事项冻结的资金,因无法随时动用未将其认定为现金及现金等价
物。
3.期末其他货币资金中44,386,008.85元系公司为购房客户提供按揭担保支付的保证金，10,140,000.00元系支付的工程
质量保证金，1,050,954.14元系支付的投标保证金，因无法随时动用未将其认定为现金及现金等价物。
4.期末无存放在境外且资金汇回受到限制的款项。
5.公司本期所有权受限货币资金的情况详见附注六、（四十四）。
（二）交易性金融资产
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 1,101,391,388.89 -
其中：债务工具投资
权益工具投资
其他 1,101,391,388.89 -
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
其中：债务工具投资
混合工具投资
其他
合计 1,101,391,388.89 -
（三）应收账款
1.按账龄披露
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 13,601,807.95
1-2 年（含 2 年） 986,273.00
2-3 年（含 3 年） 1,761,356.45
3-4 年（含 4 年） 2,239.00
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账龄 期末余额
4-5 年（含 5 年） 97,079.00
5 年以上 306,527.00
合计 16,755,282.40
2.按坏账计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏
- - - - -
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏
16,755,282.40 100.00 1,602,005.24 9.56 15,153,277.16
账准备的应收账款
单项金额不重大但单独计提
- - - - -
坏账准备的应收账款
合计 16,755,282.40 100.00 1,602,005.24 9.56 15,153,277.16
续表
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏
- - - - -
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏
9,081,701.08 100.00 739,331.13 8.14 8,342,369.95
账准备的应收账款
单项金额不重大但单独计提
- - - - -
坏账准备的应收账款
合计 9,081,701.08 100.00 739,331.13 8.14 8,342,369.95
组合计提项目：按整个存续期信用损失率计提坏账准备
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 13,601,807.95 680,090.40 5.00
1-2 年（含 2 年） 986,273.00 98,627.30 10.00
2-3 年（含 3 年） 1,761,356.45 528,406.94 30.00
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
3-4 年（含 4 年） 2,239.00 1,119.50 50.00
4-5 年（含 5 年） 97,079.00 48,539.50 50.00
5 年以上 306,527.00 245,221.60 80.00
合计 16,755,282.40 1,602,005.24 9.56
按组合计提坏账的确认标准及说明：
整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况
与本公司所认为的预计存续期内的经济状况。
3.坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 转销或核 其他变动 期末余额
计提 收回或转回
销
本期计提应收账款坏
739,331.13 862,674.11 1,602,005.24
账准备
本期收回或转回的应
收账款坏账准备
合计 739,331.13 862,674.11 1,602,005.24
4.本期未发生核销的应收账款
5.按欠款方归集的期末应收账款金额前五名情况
占其他应收款 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
总额的比例（%） 期末余额
天虹商场股份有限公司 租金 2,799,832.96 1 年以内 16.71 139,991.65
深圳市博盛佳业物业管理 租金 1,558,303.00 2-3 年 9.30 467,490.90
有限公司
深圳星海太平洋影业投资 租金 956,628.99 1 年以内 5.71 47,831.45
有限公司
富淞科技开发（深圳）有限 租金 523,913.45 1-2 年、2-3 年 3.13 74,282.04
公司
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占其他应收款 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
总额的比例（%） 期末余额
李青利 租金 411,600.00 1-2 年、2-3 年 2.46 59,880.00
合计 6,250,278.40 37.31 789,476.04
（四）预付款项
1.预付款项按账龄列示
期末余额 期初余额
账龄
余额 比例（%） 余额 比例（%）
1 年以内（含 1 年） - - 174,332.32 0.17
1-2 年（含 2 年） - - - -
2-3 年（含 3 年） - - - -
3 年以上 104,395,000.00 100.00 104,395,000.00 99.83
合计 104,395,000.00 100.00 104,569,332.32 100.00
注：账龄超过一年的预付款项系支付给广东惠州惠阳经济开发区管理委员会的“惠阳振业城”项目土地征用补偿费、拆
迁费等土地储备整理资金104,395,000.00元，截止2019年12月31日，尚未完成土地受让的相关手续。
（五）其他应收款
1.总表情况
（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 55,819,924.98 78,499,876.62
合计 55,819,924.98 78,499,876.62
2.其他应收款
（1）按账龄披露
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 15,182,478.63
1-2 年（含 2 年） 13,704,161.63
2-3 年（含 3 年） 9,705,412.56
3-4 年（含 4 年） 52,539,951.03
4-5 年（含 5 年） 12,019,325.53
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账龄 期末余额
5 年以上 16,280,026.22
合计 119,431,355.60
（2）按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 45,525,142.66 51,608,456.75
代垫款 69,972,964.57 84,588,757.29
往来款 2,456,927.05 8,639,570.08
其他 1,476,321.32 588,582.05
合计 119,431,355.60 145,425,366.17
（3）坏账准备计提情况
期末余额
类别 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 价值
单项金额重大并单独计提坏
- - - - -
账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏
84,093,883.78 70.41 34,708,542.76 41.27 49,385,341.02
账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提
35,337,471.82 29.59 28,902,887.86 81.79 6,434,583.96
坏账准备的其他应收款
合计 119,431,355.60 100.00 63,611,430.62 53.26 55,819,924.98
续表
期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 价值
单项金额重大并单独计提
- - - - -
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
101,801,729.91 70.00 29,842,997.33 29.31 71,958,732.58
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计
43,623,636.26 30.00 37,082,492.22 85.01 6,541,144.04
提坏账准备的其他应收款
合计 145,425,366.17 100.00 66,925,489.55 46.02 78,499,876.62
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
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期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 11,700,018.08 585,000.88 5.00
1-2 年（含 2 年） 13,704,161.63 1,370,416.17 10.00
2-3 年（含 3 年） 7,021,352.41 2,106,405.73 30.00
3-4 年（含 4 年） 32,710,261.46 16,355,130.74 50.00
4-5 年（含 5 年） 2,916,276.45 1,458,138.23 50.00
5 年以上 16,041,813.75 12,833,451.01 80.00
合计 84,093,883.78 34,708,542.76 41.27
期末单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款
期末余额
其他应收款（按性质） 计提理由
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
代偿还按揭贷款及利息 35,099,259.35 28,664,675.39 81.67 预计无法全额收回
其他单位 238,212.47 238,212.47 100.00 预计无法全额收回
合计 35,337,471.82 28,902,887.86 81.79
注1：本公司子公司西安振业房地产开发有限公司（以下简称“西安振业”）为业主牛进才、白小艳等向重庆银行股份
有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行、（以下简称“招行西安分行”）、中国建设银行股份有限公司陕西省分
行（以下简称“建行陕西分行”）借入的按揭贷款提供阶段性担保，2015年发生较多的业主断供事项，西安公司因业主牛进
才、白小艳等未按时足额还款，被重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行起诉，根据判决结果，
从西安振业银行账号中扣划了牛进才、白小艳等应付银行的本金及利息等，截止至2019年12月31日，因该等代垫款项收回风
险较高，单独进行减值测试并单项计提坏账准备。
（4）坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 66,925,489.55 5,743,096.17 9,057,155.10 - - 63,611,430.62
合计 66,925,489.55 5,743,096.17 9,057,155.10 - - 63,611,430.62
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位名称 收回或转回金额 收回方式
代偿还按揭贷款及利息 9,057,155.10 收回代垫款
合计 9,057,155.10
（5）本期未发生核销的其他应收款。
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（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
总额的比例（%） 期末余额
深汕特别合作区土地储备 开竣工保证金 27,110,000.00 3-4 年 22.70 13,555,000.00
中心
惠阳区人民政府 代垫款 10,876,800.00 5 年以上 9.11 8,701,440.00
牛进才 代偿还按揭贷款及 5,483,582.23 3-4 年 4.59 4,935,224.01
利息
白小艳 代偿还按揭贷款及 4,713,214.02 4-5 年 3.95 4,241,892.62
利息
张留柱 张海霞 代偿还按揭贷款及 4,702,049.51 2-3 年、3-4 年 3.94 4,231,844.56
利息
合计 52,885,645.76 44.29 35,665,401.19
（六）存货
1.分类列示
期末余额
项目 账面 其中：借款费用资本 跌价 账面
余额 化金额 准备 价值
完工开发产品 3,676,283,925.42 107,996,282.70 38,432,509.04 3,637,851,416.38
在建开发产品 1,401,409,968.75 9,315,541.66 - 1,401,409,968.75
拟开发产品 2,919,684,271.61 - - 2,919,684,271.61
合计 7,997,378,165.78 117,311,824.36 38,432,509.04 7,958,945,656.74
续表
期初余额
项目 账面 其中：借款费用资本 跌价 账面
余额 化金额 准备 价值
完工开发产品 1,840,345,095.71 70,889,650.98 38,432,509.04 1,801,912,586.67
在建开发产品 3,857,360,373.16 108,046,835.20 - 3,857,360,373.16
拟开发产品 777,757,762.69 - - 777,757,762.69
合计 6,475,463,231.56 178,936,486.18 38,432,509.04 6,437,030,722.52
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
注：本公司本年度用于确定借款利息费用的资本化率为4.97%。
2.完工开发产品明细情况
项目名称 竣工时间 期初数 本年增加 本年减少 期末数
新城花园 52,717,054.22 - - 52,717,054.22
振业峦山谷花园一期 2010.11 2,241,683.53 - - 2,241,683.53
振业峦山谷花园二期 2014.11 7,724,126.92 -708,084.55 -716,377.60 7,732,419.97
振业城四-五期 2011.03 820,650.25 - 9,076.38 811,573.87
振业城六-七期 2013.03 1,368,542.74 16,945,035.00 16,900,615.67 1,412,962.07
天津铂雅轩 2017.10 387,835,008.30 - 218,390,399.85 169,444,608.45
天津启春里 2016.12 205,970,894.73 - 48,934,206.50 157,036,688.23
天津新博园 2013.10 66,039,605.13 - 15,898,034.48 50,141,570.65
西安振业泊墅一期 2012.06 41,619,396.20 13,545,773.20 10,541,984.12 44,623,185.28
西安振业泊墅二期 A 组团 2014.09 144,371,075.68 -318,144.54 3,008,156.27 141,044,774.87
西安振业泊墅二期 B 组团 2015.11 54,010,646.58 318,144.54 4,597,094.80 49,731,696.32
西安振业泊岸 2019.12 15,715,013.85 653,519,238.73 400,297,722.73 268,936,529.85
东莞松湖雅苑项目 2016.10 34,619,884.57 -6,543,816.44 3,774,151.96 24,301,916.17
北海宝丽一期 1995 年 60,135.81 - - 60,135.81
振业中央华府（北海） 2009.03 517,292.83 - - 517,292.83
振业青秀山 1 号 2012.01 4,810,479.08 - - 4,810,479.08
广西振业尚府 2016.11 53,523,891.73 - 10,198,181.37 43,325,710.36
振业邕江雅苑 2018.12 98,341,464.15 920,414.73 58,665,358.36 40,596,520.52
长沙振业城一期 2015.11 51,607,708.57 -1,177,265.30 367,902.38 50,062,540.89
长沙振业城二期 2018.04 97,519,387.80 -7,906,035.27 7,224,792.10 82,388,560.43
长沙振业城三期 2019.12 - 384,871,969.38 238,109,718.81 146,762,250.57
惠阳振业城一期 2010.11 - - - -
惠阳振业城二期（GH 组团） 2011.12 27,049,618.04 -15,176.53 412,002.89 26,622,438.62
惠阳振业城二期（D 组团） 2013.11 9,383,524.70 33,045.95 - 9,416,570.65
惠阳振业城商务中心 2015.07 126,604,236.27 -3,225,011.15 - 123,379,225.12
惠阳振业城 Q 组团 2018.09 344,521,971.60 -3,079,645.67 145,385,366.71 196,056,959.22
惠阳振业城幼儿园 2018.09 11,351,802.43 - 11,351,802.43 -
广州振业天颂花园项目 2019.01 - 2,824,785,772.13 842,677,194.29 1,982,108,577.84
合计 1,840,345,095.71 3,871,966,214.21 2,036,027,384.50 3,676,283,925.42
60
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
3.在建开发产品明细情况
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期初数 期末数
西安振业泊岸 2016.04 2019.12 1,059,993,045.43 449,179,065.55 -
广西振业启航城 2019.05 2020.11 763,601,900.00 - 249,560,106.92
长沙振业城三期 2017.04 2020.08 1,396,140,352.22 579,359,047.35 466,126,696.70
深汕振业时代花园一期 2017.06 2020.07 300,000,000.00 171,442,824.65 237,963,097.39
深汕振业时代花园二期 2019.03 2020.10 850,000,000.00 - 447,760,067.74
广州振业天颂花园项目 2016.03 2019.01 2,824,785,772.13 2,657,379,435.61 -
合计 3,857,360,373.16 1,401,409,968.75
4.拟开发产品明细情况
预计开 预 计竣工
项目名称 预计总投资 期初数 期末数
工时间 时间
清溪镇项目 暂无 暂无 暂无 - 928,595,232.85
深河湾一期 2020.06 2022.04 暂无 - 100,585,298.23
深河湾二期 2021.06 2023.06 暂无 - 59,805,702.11
深河湾三期 2022.06 2024.06 暂无 - 78,886,983.70
长沙振业城二期别墅组团 暂无 暂无 300,000,000.00 49,870,827.79 49,870,827.79
长沙振业城四期及后期 暂无 暂无 1,600,000,000.00 141,902,696.48 160,705,650.88
惠阳振业城二期 U 组团 暂无 暂无 暂无 97,744,980.31 112,097,922.65
惠阳振业城二期-F1 组团 暂无 暂无 暂无 37,669,783.59 37,907,213.59
惠阳振业城小学 暂无 暂无 暂无 397,810.84 1,407,297.28
惠阳振业城 R 组团 暂无 暂无 暂无 79,651,082.79 79,839,286.79
惠阳振业城 E1 组团 暂无 暂无 暂无 8,779,475.90 8,868,995.90
惠阳振业城水厂重叠地块 暂无 暂无 暂无 2,055,520.00 2,055,520.00
惠阳振业城 M 组团 暂无 暂无 暂无 14,472,817.83 14,488,841.83
惠阳振业城 K 组团 暂无 暂无 暂无 152,112,792.42 152,385,967.17
深汕振业时代花园二期 2019.03 2020.10 850,000,000.00 87,210,263.37 -
天津津海海洋园项目 暂无 暂无 暂无 - 833,637,375.84
西安振业泊悦府 暂无 暂无 暂无 - 298,546,155.00
广西振业启航城 2019.05 2020.11 763,601,900.00 105,889,711.37 -
合计 777,757,762.69 2,919,684,271.61
5.存货跌价准备
61
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
新城花园 38,432,509.04 - - - - 38,432,509.04
合计 38,432,509.04 - - - - 38,432,509.04
6.存货跌价准备情况
项目 计提存货跌价准备的依据 本期转回存货跌价准备的原因
完工开发产品 可变现净值低于账面成本
本期所有权受限存货的情况详见附注六、（四十四）。
（七）其他流动资产
项目 期末余额 期初余额
预缴企业所得税 7,372,119.29 2,491,440.93
待抵扣增值税 95,424,169.60 29,371,749.80
预缴增值税 55,013,846.65 55,132,452.08
预缴营业税 346,534.65 346,534.65
预缴土地增值税 38,787,660.75 56,385,473.06
预缴城建税 2,948,757.79 2,884,100.52
预缴教育费附加 2,067,198.99 1,823,576.25
预缴堤围费 997,784.75 752,757.58
预缴房产税 61,201.98 61,201.98
合计 203,019,274.45 149,249,286.85
（八）长期股权投资
本期增减变动
被投资单位名称 期初余额
追加投资 减少投资
一、合营企业 - - -
二、联营企业 - - -
三、其他股权投资
天津振业化工实业有限公司 4,500,000.00 - -
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂 490,434.54 - -
深圳市振业贸易发展有限公司 1,384,076.29 - -
小计 6,374,510.83 - -
62
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
本期增减变动
被投资单位名称 期初余额
追加投资 减少投资
合计 6,374,510.83 - -
接上表：
本期增减变动
宣告发放现金
权益法下确认的投资损益 其他综合收益调整 其他权益变动
红利或利润
- - - -
- - - -
- - - -
- - - -
- - - -
- - - -
- - - -
- - - -
接上表：
本期增减变动
期末余额 减值准备期末余额
本期计提减值准备 其他
- - - -
- - - -
- - - -
- - 4,500,000.00 4,500,000.00
- - 490,434.54 490,434.54
- - 1,384,076.29 1,384,076.29
- - 6,374,510.83 6,374,510.83
- - 6,374,510.83 6,374,510.83
（九）其他非流动金融资产
本公司持有的其他非流动金融资产为不具重大影响的股权投资。
63
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
期末余额 期末余额
被投资单位
原值 减值准备 净值 公允价值
天津轮船实业发展集团股份有限公司 3,375,000.00 3,375,000.00 - -
深圳市深发贸易有限公司 208,000.00 208,000.00 - -
深圳莫斯科股份有限公司 636,353.52 636,353.52 - -
北海乌家砖厂 1,157,991.40 1,157,991.40 - -
北海长江实业股份有限公司 525,000.00 525,000.00 - -
合计 5,902,344.92 5,902,344.92 - -
（十）投资性房地产
1.投资性房地产计量模式
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,536,039,283.01 1,536,039,283.01
2.本期增加金额 54,390,633.45 54,390,633.45
（1）外购 - -
（2）存货、固定资产、在建工程转入 54,390,633.45 54,390,633.45
3.本期减少金额 9,042,919.18 9,042,919.18
（1）处置 60,000.00 60,000.00
（2）其他转出 8,982,919.18 8,982,919.18
4.期末余额 1,581,386,997.28 1,581,386,997.28
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 385,664,616.93 385,664,616.93
2.本期增加金额 36,948,286.59 36,948,286.59
（1）计提或摊销 36,948,286.59 36,948,286.59
3.本期减少金额 4,966,873.30 4,966,873.30
（1）处置 16,506.25 16,506.25
（2）其他转出 4,950,367.05 4,950,367.05
4.期末余额 417,646,030.22 417,646,030.22
三、减值准备 - -
64
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
项目 房屋、建筑物 合计
1.期初余额 - -
2.本期增加金额 - -
（1）计提 - -
3.本期减少金额 - -
（1）处置 - -
4.期末余额 - -
四、账面价值
1.期末账面价值 1,163,740,967.06 1,163,740,967.06
2.期初账面价值 1,150,374,666.08 1,150,374,666.08
2.本期所有权受限投资性房地产的情况详见附注六、（四十四）。
（十一）固定资产
1.总表情况
（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
固定资产 13,144,374.38 6,677,730.19
固定资产清理 - -
合计 13,144,374.38 6,677,730.19
2.固定资产
（1）固定资产情况
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公及电子设备 其他设备 合计
一、账面原值
1.期初余额 4,807,340.50 - 3,813,595.66 7,334,298.88 1,951,661.16 17,906,896.20
2.本期增加金额 8,982,919.18 - 2,437,810.26 741,995.33 752,178.97 12,914,903.74
（1）购置 - - 2,437,810.26 741,995.33 752,178.97 3,931,984.56
（2）其他 8,982,919.18 - - - - 8,982,919.18
3.本期减少金额 1,752,862.66 1,986,721.60 151,314.00 3,890,898.26
（1）处置或报废 - 1,752,862.66 1,986,721.60 151,314.00 3,890,898.26
4.期末余额 13,790,259.68 4,498,543.26 6,089,572.61 2,552,526.13 26,930,901.68
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公及电子设备 其他设备 合计
二、累计折旧
1.期初余额 785,968.09 - 3,608,055.91 5,618,466.12 1,216,675.89 11,229,166.01
2.本期增加金额 5,231,773.36 251,120.79 513,566.81 254,733.94 6,251,194.90
（1）计提 281,406.31 251,120.79 513,566.81 254,733.94 1,300,827.85
（2）其他 4,950,367.05 4,950,367.05
3.本期减少金额 - 1,665,219.53 1,885,924.03 142,690.05 3,693,833.61
（1）处置或报废 - 1,665,219.53 1,885,924.03 142,690.05 3,693,833.61
4.期末余额 6,017,741.45 - 2,193,957.17 4,246,108.90 1,328,719.78 13,786,527.30
三、减值准备
1.期初余额 - - - - - -
2.本期增加金额 - - - - - -
（1）计提 - - - - - -
3.本期减少金额 - - - - - -
（1）处置或报废 - - - - - -
4.期末余额 - - - - - -
四、账面价值
1.期末账面价值 7,772,518.23 - 2,304,586.09 1,843,463.71 1,223,806.35 13,144,374.38
2.期初账面价值 4,021,372.41 - 205,539.75 1,715,832.76 734,985.27 6,677,730.19
（十二）长期待摊费用
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少额 期末余额
软件使用费 453,903.00 258,170.26 287,177.39 - 424,895.87
办公室装修费 18,968,330.93 4,438,080.78 5,856,679.80 - 17,549,731.91
合计 19,422,233.93 4,696,251.04 6,143,857.19 - 17,974,627.78
（十三）递延所得税资产及递延所得税负债
1.未经抵销的递延所得税资产
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 115,804,802.00 28,951,200.51 118,271,028.97 29,567,757.25
预提职工薪酬 34,118,744.35 8,529,686.10 39,929,567.34 9,982,391.84
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
预提土地增值税 36,350,743.01 9,087,685.75 385,281,056.62 96,320,264.16
预售房款 432,838,337.99 108,209,584.50 256,035,053.14 64,008,763.29
未支付的费用 92,316,213.42 23,079,053.35 60,596,356.54 15,149,089.15
可抵扣亏损 988,205,093.16 247,051,273.29 551,400,506.29 137,850,126.57
其他 14,726,521.16 3,681,630.29 23,236,071.26 5,809,017.82
合计 1,714,360,455.09 428,590,113.79 1,434,749,640.16 358,687,410.08
2.未抵销的递延所得税负债
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
交易性金融资产公允价
1,391,388.89 347,847.22 - -
值变动
其他 6,880,483.40 1,720,120.85 8,038,141.08 2,009,535.27
合计 8,271,872.29 2,067,968.07 8,038,141.08 2,009,535.27
3.未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 117,998.65 103,156.50
可抵扣亏损 37,850,710.60 26,695,179.27
合计 37,968,709.25 26,798,335.77
注：由于未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此以上可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损没有确认为递延所
得税资产。
4.未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末余额 期初余额 备注
2019 年度 - 2,100,055.83
2020 年度 4,499,707.96 4,499,707.96
2021 年度 4,343,303.14 4,343,303.13
2022 年度 5,010,343.13 5,010,343.13
2023 年度 10,741,769.22 10,741,769.22
2024 年度 13,255,587.15 -
合计 37,850,710.60 26,695,179.27
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
（十四）其他非流动资产
本期增减变动
被投资单位 期初余额 追加 收回 权益法下确认的 地价溢价 其他权
投资 投资 投资损益 摊销 益变动
锦上花园开发项目 1,574,130,825.02 - - 83,474,772.31 5,830,141.41 -
合计 1,574,130,825.02 - - 83,474,772.31 5,830,141.41 -
续表
本期增减变动
减值准备
被投资单位 宣告发放现金 计提减值 期末余额
其他 期末余额
股利或利润 准备
锦上花园开发项目 - - -5,843,892.20 1,645,931,563.72 -
合计 - - -5,843,892.20 1,645,931,563.72 -
注：2013 年11 月29 日，本公司与深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）签订合同合作开发锦上花园开
发项目，项目位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区，北临深惠公路、与地铁三号线六约站相邻。项目总占地面积11.12 万平
方米，建筑面积32.18万平方米，其中住宅22.53 万平方米，商业5.2 万平方米，商务公寓4.11万平方米，配套0.346 万平
方米。
合作模式：项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续。
在此前提之下，双方共同对本项目进行合作开发，本公司主要负责建设管理，并采取以下不同的出资模式进行合作开发。
（1）对于住宅、商务公寓和配套物业的开发，本公司向深圳地铁支付86,636.84万元获得该部分物业70%的投资、开发、
收益权。
（2）对于商业物业及车位的开发，深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有。
（3）双方按照合同约定成立项目建设管理公司（非注册法人分支机构），项目的开发建设管理工作委托给管理公司具
体实施。
（十五）短期借款
1.短期借款分类
项目 期末余额 期初余额
信用借款 600,000,000.00 800,000,000.00
合计 600,000,000.00 800,000,000.00
2.期末无已逾期未偿还的短期借款。
（十六）应付账款
（1）应付账款列示
68
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 423,704,282.21 363,394,152.54
1 至2 年 180,512,185.70 145,315,483.16
2 至3 年 81,361,824.81 129,187,552.20
3 年以上 121,506,314.83 86,557,569.73
合计 807,084,607.55 724,454,757.63
（2）账龄超过1年的应付账款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
应付工程款 319,103,013.57 尚未结算
营销代理费 3,618,603.97 尚未结算
房屋维修基金 6,239,493.78 尚未结算
（十七）预收款项
1.预收款项列示
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 1,972,057,867.71 1,910,000,157.06
1至2年 87,976,961.00 60,381,223.10
2至3年 21,063,653.00 562,449.00
3 年以上 1,238,133.00 675,684.00
合计 2,082,336,614.71 1,971,619,513.16
截至 2019 年 12 月 31 日，本公司预收房款主要项目明细列示如下
项目 期末余额 未结转原因
湖南振业振业城三期 922,854,168.48 未办妥入伙手续
广州振业天颂花园项目 561,500,143.00 未办妥入伙手续
深汕振业振业时代一期 328,814,450.00 未办妥入伙手续
惠阳振业Q 组团 139,599,877.00 未办妥入伙手续
西安振业泊岸 69,613,721.00 未办妥入伙手续
广西振业启航城 32,231,964.00 未办妥入伙手续
惠阳振业H 组团 5,949,864.00 未办妥入伙手续
惠阳振业D 组团 4,557,216.00 未办妥入伙手续
天津启春里 2,597,114.29 未办妥入伙手续
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
项目 期末余额 未结转原因
天津铂雅轩 2,277,629.55 未办妥入伙手续
合计 2,069,996,147.32
（十八）应付职工薪酬
1. 应付职工薪酬列示
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 55,182,660.89 126,202,327.09 134,075,212.58 47,309,775.40
二、离职后福利中-设定提存计划负债 5,252,825.41 14,647,460.38 13,627,151.42 6,273,134.37
三、辞退福利 - - - -
合计 60,435,486.30 140,849,787.47 147,702,364.00 53,582,909.77
2.短期薪酬列示
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 44,437,207.87 97,822,902.55 106,951,181.54 35,308,928.88
二、职工福利费 3,787,881.06 12,582,862.03 11,963,584.10 4,407,158.99
三、社会保险费 - 3,585,216.68 3,585,216.68 -
其中：医疗保险费 - 3,237,898.59 3,237,898.59 -
工伤保险费 - 69,611.98 69,611.98 -
生育保险费 - 277,706.11 277,706.11 -
四、住房公积金 - 8,735,577.72 8,735,577.72 -
五、工会经费和职工教育经费 6,957,571.96 3,475,768.11 2,839,652.54 7,593,687.53
六、其他短期薪酬 - - - -
合计 55,182,660.89 126,202,327.09 134,075,212.58 47,309,775.40
3.设定提存计划列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1.基本养老保险 - 7,777,184.35 7,777,184.35 -
2.失业保险费 - 78,676.38 78,676.38 -
3.企业年金缴费 5,252,825.41 6,791,599.65 5,771,290.69 6,273,134.37
合计 5,252,825.41 14,647,460.38 13,627,151.42 6,273,134.37
本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本公司每月分别按员工参保地政府机构
的规定向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外，本公司不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益
或相关资产的成本。
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4.辞退福利
项目 本期缴费金额 期末应付未付金额
离职经济补偿金 - -
合计 - -
（十九）应交税费
税费项目 期末余额 期初余额
1．企业所得税 149,135,588.85 79,214,890.73
2．增值税 59,238,383.61 9,709,083.12
3．城市维护建设税 3,494,305.70 2,877,582.25
4．教育费附加 1,968,634.73 1,347,465.65
5．代扣代缴个人所得税 1,303,284.70 1,068,268.79
6．房产税 77,373.44 906,095.76
7．土地增值税 544,340,041.98 577,844,787.10
8．其他 187,617.56 1,479,471.65
合计 759,745,230.57 674,447,645.05
（二十）其他应付款
1.总表情况
（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
应付利息 70,174,222.60 38,655,630.14
应付股利 5,569,565.82 2,293,302.10
其他应付款 649,116,681.75 630,176,908.31
合计 724,860,470.17 671,125,840.55
2.应付利息
项目 期末余额 期初余额
短期借款应付利息 17,813,250.00 18,357,000.00
中期票据 34,873,972.60 20,298,630.14
分期付息到期还本的长期借款利息 17,487,000.00 -
合计 70,174,222.60 38,655,630.14
71
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3.应付股利
项目 期末余额 期初余额 超过 1 年未支付原因
广西振业房地产股份有限公司个人股东 5,556,404.57 2,280,140.85 小股东未前来办理手续
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司小股东 13,161.25 13,161.25 小股东未前来办理手续
合计 5,569,565.82 2,293,302.10
4.其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
款项性质 期末余额 期初余额
暂扣税费 42,062,500.00 42,062,500.00
往来款 503,659,054.67 529,427,819.29
押金及保证金 90,859,976.37 45,175,717.39
代扣代缴款项 5,553,892.05 6,713,333.99
其他 6,981,258.66 6,797,537.64
合计 649,116,681.75 630,176,908.31
（2）期末账龄超过1年的重要其他应付款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
广州军区 42,062,500.00 未办妥相关手续
合计 42,062,500.00
（二十一）一年内到期的非流动负债
1.一年内到期的长期负债明细情况
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 126,000,000.00 534,236,603.97
1 年内到期的应付债券 - -
合计 126,000,000.00 534,236,603.97
2.一年内到期的长期借款
（1）一年内到期的长期借款明细情况
项目 期末余额 期初余额
抵押+质押+保证 - -
抵押+保证 60,000,000.00 378,236,603.97
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抵押借款 38,000,000.00 138,000,000.00
保证借款 - -
抵押+质押 28,000,000.00 18,000,000.00
合计 126,000,000.00 534,236,603.97
注：一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的金额。
（2）金额前五名的一年内到期的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 期末余额
中国银行深圳分行东部支行 2018-9-28 2020-9-21 人民币 55,200,000.00
北京银行股份有限公司深圳分行 2014-6-24 2020-6-24 人民币 30,000,000.00
兴业银行股份有限公司深圳分行 2018-11-21 2020-11-21 人民币 10,000,000.00
广东华兴银行股份有限公司深圳分行 2017-2-7 2020-2-7 人民币 9,000,000.00
广东华兴银行股份有限公司深圳分行 2017-2-7 2020-8-7 人民币 9,000,000.00
合计 113,200,000.00
（二十二）其他流动负债
1.其他流动负债情况
项 目 期末余额 期初余额
待转销项税额 313,858.02 379,011.39
合计 313,858.02 379,011.39
（二十三）长期借款
1. 长期借款分类
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 409,600,000.00 547,600,000.00
信用借款 800,000,000.00 -
保证借款 590,000,000.00 -
抵押+保证 230,000,000.00 558,236,603.97
抵押+质押 616,480,000.00 641,000,000.00
抵押+质押+保证 - -
减：一年内到期的长期借款 126,000,000.00 534,236,603.97
合计 2,520,080,000.00 1,212,600,000.00
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2.金额前五名的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 期末余额
深圳市地铁集团有限公司（地铁项目部） 2019-6-14 无固定期限 人民币 800,000,000.00
兴业银行股份有限公司深圳分行 2018-11-21 2030-11-21 人民币 340,000,000.00
广东华兴银行股份有限公司深圳分行 2017-2-7 2027-2-6 人民币 248,480,000.00
交通银行股份有限公司深圳中心区支行 2016-11-24 2026-11-17 人民币 207,600,000.00
中国农业银行布吉支行 2019-11-15 2022-11-15 人民币 200,000,000.00
合计 1,796,080,000.00
（二十四）应付债券
1.应付债券
项目 期末余额 期初余额
2018 年中期票据 499,575,595.84 499,282,435.51
2019 年中期票据 399,445,050.15 -
合计 899,020,645.99 499,282,435.51
2.应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额
2018 年中期票据 500,000,000.00 2018-05-07 3年 500,000,000.00 499,282,435.51
2019 年中期票据 400,000,000.00 2019-04-10 3年 400,000,000.00 -
合计 900,000,000.00 900,000,000.00 499,282,435.51
接上表：
本期发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本期偿还金额 期末余额
- - 293,160.33 - 499,575,595.84
399,280,000.00 - 165,050.15 - 399,445,050.15
399,280,000.00 - 458,210.48 - 899,020,645.99
3.应付债券利息的增减变动
债券名称 期初余额 本期应计利息 本期已付利息 期末余额
2018 年中期票据 20,298,630.14 31,000,000.00 31,000,000.00 20,298,630.14
2019 年中期票据 - 14,575,342.46 - 14,575,342.46
合计 20,298,630.14 45,575,342.46 31,000,000.00 34,873,972.60
（二十五）股本
74
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本期增减变动（+、-）
发
公积
项目 期初余额 行 送 期末余额
金转 其他 合计
新 股
股
股
一、有限售条件股
份
1.国家持股 - - - - - - -
2.国有法人持股 - - - - - - -
3.其他内资持股 2,208,868.00 -521,794.00 -521,794.00 1,687,074.00
其中：境内法人 -
持股
境内自然 2,208,868.00 -521,794.00 -521,794.00 1,687,074.00
人持股
4.境外持股 - - - - - - -
其中：境外法人 - - - - - - -
持股
境外自然 - - - - - - -
人持股
有限售 条件 股份 2,208,868.00 -521,794.00 -521,794.00 1,687,074.00
合计
二、无限售条件流
通股份
1.人民币普通股 1,347,786,178.00 521,794.00 521,794.00 1,348,307,972.00
2.境内 上市 外资 - - - - - - -
股
3.境外 上市 外资 - - - - - - -
股
4.其他 - - - - - - -
无限售 条件 股份 1,347,786,178.00 - - 521,794.00 521,794.00 1,348,307,972.00
合计
股份合计 1,349,995,046.00 - - - - - 1,349,995,046.00
（二十六）资本公积
75
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项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股本溢价 458,717,817.01 - - 458,717,817.01
其他资本公积 25,603,806.06 - - 25,603,806.06
合计 484,321,623.07 - - 484,321,623.07
（二十七）盈余公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 572,930,712.12 104,538,932.16 - 677,469,644.28
任意盈余公积 910,931,880.79 209,077,864.32 - 1,120,009,745.11
合计 1,483,862,592.91 313,616,796.48 - 1,797,479,389.39
注：根据公司法、章程的规定，本公司按母公司净利润的10%提取法定盈余公积金。法定盈余公积累计额为本公司注册
资本50%以上的，可不再提取。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金，本年度按母公司净利润的 20%提取任意盈余公积金。经批准，
任意盈余公积金可用于弥补以前年度亏损或增加股本。
（二十八）未分配利润
项目 本期金额 上期金额
调整前上期期末未分配利润 2,879,489,920.90 2,370,187,694.53
调整期初未分配利润调整合计数（调增+，调减-） - -
调整后期初未分配利润 2,879,489,920.90 2,370,187,694.53
加：本期归属于母公司所有者的净利润 801,163,074.41 874,243,319.22
减：提取法定盈余公积 104,538,932.16 40,197,343.20
提取任意盈余公积 209,077,864.32 80,394,686.40
提取一般风险准备 - -
应付普通股股利 263,249,008.99 244,349,063.25
转作股本的普通股股利 - -
期末未分配利润 3,103,787,189.84 2,879,489,920.90
（二十九）营业收入、营业成本
1.营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,731,330,139.73 2,044,318,166.99 2,511,844,429.36 1,537,585,929.98
76
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其他业务 - - - -
合计 3,731,330,139.73 2,044,318,166.99 2,511,844,429.36 1,537,585,929.98
2.主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 3,731,330,139.73 2,044,318,166.99 2,511,844,429.36 1,537,585,929.98
合计 3,731,330,139.73 2,044,318,166.99 2,511,844,429.36 1,537,585,929.98
3.主营业务（分产品）
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售 3,626,173,605.71 1,984,664,135.29 2,421,400,678.10 1,468,769,770.08
房产租赁 105,156,534.02 59,654,031.70 90,443,751.26 68,816,159.90
合计 3,731,330,139.73 2,044,318,166.99 2,511,844,429.36 1,537,585,929.98
4.主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
广东省 1,865,174,779.78 1,074,214,566.98 376,048,613.01 208,484,635.01
广西自治区 86,286,916.27 59,904,325.54 317,691,664.72 256,378,904.31
陕西省 765,195,025.54 408,518,570.63 624,827,796.61 452,656,618.76
天津市 411,718,637.93 271,216,037.42 577,427,520.05 375,871,948.57
湖南省 602,954,780.21 230,464,666.42 615,848,834.97 244,193,823.33
合计 3,731,330,139.73 2,044,318,166.99 2,511,844,429.36 1,537,585,929.98
（三十）税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 - 850,543.01
城市维护建设税 11,168,771.56 7,805,835.01
教育费附加 7,991,604.06 5,633,278.83
土地增值税 333,440,620.23 108,820,052.26
印花税 3,220,914.74 1,793,594.55
77
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项目 本期发生额 上期发生额
堤围费及其他 4,198,413.43 810,786.99
合计 360,020,324.02 125,714,090.65
（三十一）销售费用
费用性质 本期发生额 上期发生额
广告推广费 10,764,583.37 10,551,501.16
销售策划费 9,113,650.67 9,783,629.06
代理费 24,417,786.36 19,234,297.23
其他 7,440,202.63 3,548,287.22
合计 51,736,223.03 43,117,714.67
（三十二）管理费用
费用性质 本期发生额 上期发生额
工资及福利费 69,829,448.66 69,068,733.24
社会保险费及住房公积金 19,787,968.45 18,011,286.56
办公费 22,093,152.25 24,957,516.47
中介服务费 8,047,451.88 7,830,877.95
诉讼费 812,776.98 958,629.89
车辆费 857,352.98 573,222.36
董事会经费 1,092,585.14 1,019,663.14
长期待摊费用摊销 5,836,320.36 2,935,115.68
折旧费用 756,566.63 1,194,387.09
其他费用 9,447,498.35 6,763,933.29
合计 138,561,121.68 133,313,365.67
（三十三）财务费用
费用性质 本期发生额 上期发生额
利息支出 169,790,047.23 108,036,922.33
减：利息收入 43,883,884.19 19,513,877.26
汇兑损益 -94,344.77 -194,152.34
其他 1,808,919.31 583,824.12
合计 127,620,737.58 88,912,716.85
78
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（三十四）投资收益
产生投资收益的来源 本期发生额 上期发生额
处置交易性金融资产取得的投资收益 27,630,364.44 -
合营项目投资收益 67,845,667.97 497,730,747.21
理财产品收益 - 1,439,539.86
合计 95,476,032.41 499,170,287.07
注：本年度对锦上花园开发项目确认的投资收益与附注六、十四）的差异 3,955,070.73 元系由本公司单方承担的费用。
（三十五）公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 1,391,388.89 -
其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收
- -
益
交易性金融负债 - -
按公允价值计量的投资性房地产 - -
其他 -
合 计 1,391,388.89 -
（三十六）信用减值损失
项 目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 2,451,384.82 -
合计 2,451,384.82 -
（三十七）资产减值损失
项 目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 - -15,074,383.16
合计 - -15,074,383.16
（三十八）资产处置收益
项目 本期发生额 上期发生额
处置非流动资产利得 36,020.76 -
合计 36,020.76 -
（三十九）营业外收入
1.分类列示
79
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项 目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产毁损报废所得 11,428.57 - 11,428.57
罚款及违约金收入 1,203,494.52 2,760,907.32 1,203,494.52
其他 1,301,829.98 2,122,147.25 1,301,829.98
合计 2,516,753.07 4,883,054.57 2,516,753.07
（四十）营业外支出
项 目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产损毁报废损失 137,979.85 84,310.83 137,979.85
赔偿支出 795,624.95 43,343.45 795,624.95
对外捐赠支出 7,150,257.73 209,420.00 7,150,257.73
税收滞纳金 - 2,675,478.43 -
其他 16,961.06 180,419.27 16,961.06
合计 8,100,823.59 3,192,971.98 8,100,823.59
（四十一）所得税费用
1.所得税费用表
项 目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 329,623,644.78 188,599,857.08
递延所得税费用 -69,844,270.91 -42,740,655.19
合计 259,779,373.87 145,859,201.89
2.会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额 上期发生额
利润总额 1,102,844,322.79 1,068,986,598.04
按法定/适用税率计算的所得税费用 275,711,080.70 267,246,649.51
子公司适用不同税率的影响 -438.36 -
调整以前期间所得税的影响 -3,590,009.06 -439,707.02
非应税收入的影响 -17,986,940.86 -126,472,138.70
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 2,201,194.08 3,189,087.38
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 - -596.10
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损
3,444,487.37 2,335,906.82
的影响
80
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
项目 本期发生额 上期发生额
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化 - -
所得税费用合计 259,779,373.87 145,859,201.89
（四十二）现金流量表项目注释
1. 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 43,883,884.19 19,473,221.57
罚款及赔偿款收入 807,864.58 858,089.91
押金及保证金 58,731,749.13 24,357,725.34
往来款 14,335,319.43 14,377,214.18
收回代扣代垫款 14,681,269.41 12,169,898.15
其他 8,105,169.83 836,511.77
退税款 - 29,205,529.87
合计 140,545,256.57 101,278,190.79
2.支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
管理费用支付的现金 40,889,572.55 46,560,888.56
销售费用支付的现金 50,165,657.72 36,407,139.36
财务费用手续费 1,649,722.85 431,696.05
罚款及滞纳金 810,186.01 2,675,478.43
捐赠支出 7,150,257.73 209,420.00
押金及保证金 9,955,126.53 3,493,667.72
往来款 41,109,285.50 28,063,876.76
其他 4,514,748.72 451,301.51
合计 156,244,557.61 118,293,468.39
3.支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
发行票据服务费和信用评级费用 172,400.00 223,000.00
贷款手续费 - -
派息手续费 168,440.85 161,255.75
81
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
项目 本期发生额 上期发生额
合计 340,840.85 384,255.75
（四十三）现金流量表补充资料
1.现金流量表补充资料
补充资料 本期发生额 上期发生额
一、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 843,064,948.92 923,127,396.15
加：资产减值准备 -2,451,384.82 15,074,383.16
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 38,249,114.44 37,888,483.73
无形资产摊销 - -
长期待摊费用摊销 6,143,857.19 2,935,115.68
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-36,020.76 -
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 126,551.28 84,310.83
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -1,391,388.89 -
财务费用（收益以“－”号填列） 168,753,692.44 107,954,242.37
投资损失（收益以“－”号填列） -95,476,032.41 -499,170,287.07
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -69,902,703.71 -42,124,051.80
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 58,432.80 -616,603.39
存货的减少（增加以“－”号填列） -1,352,184,997.86 566,575,489.44
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -19,034,977.32 104,648,865.61
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 289,661,362.83 390,094,654.05
其他 162,641.51 210,377.35
经营活动产生的现金流量净额 -194,256,904.36 1,606,682,376.11
二、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 -
一年内到期的可转换公司债券 -
融资租入固定资产 -
三、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,980,147,032.88 3,590,293,078.40
减：现金的期初余额 3,590,293,078.40 2,941,952,030.25
82
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
补充资料 本期发生额 上期发生额
加：现金等价物的期末余额 -
减：现金等价物的期初余额 -
现金及现金等价物净增加额 -610,146,045.52 648,341,048.15
2.本期支付的取得子公司及其他营业单位的现金净额
项目 金额
本期取得子公司及其他营业单位支付的现金或现金等价物 127,713,508.39
其中：河源市振业深河投资置业有限公司 127,713,508.39
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 29,949,197.59
其中：河源市振业深河投资置业有限公司 29,949,197.59
加：以前期间发生的取得子公司及其他营业单位于本期支付的现金或现金等价物
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 97,764,310.80
3.现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,980,147,032.88 3,590,293,078.40
其中：库存现金 50,449.84 26,128.90
可随时用于支付的银行存款 2,980,096,583.04 3,590,266,949.50
可随时用于支付的其他货币资金 - -
可用于支付的存放中央银行款项 - -
存放同业款项 - -
拆放同业款项 - -
二、现金等价物 -
其中：三个月内到期的债券投资 - -
三、期末现金及现金等价物余额 2,980,147,032.88 3,590,293,078.40
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物 - -
注： 未作为现金及现金等价物详见附注六、（一）。
（四十四）所有权或使用权受到限制的资产
项目 期末账面价值 受限原因
银行存款 1,490,685.83 资金冻结
其他货币资金 44,386,008.85 按揭贷款保证金
83
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
项目 期末账面价值 受限原因
其他货币资金 10,140,000.00 工程质量保证金
其他货币资金 1,050,954.14 投标保证金
投资性房地产-振业大厦 A、 B 座裙楼及 A 座塔楼 70,517,895.54 注1
固定资产-振业大厦 A 座 31 层-32 层 3,858,138.55 注1
投资性房地产-峦山谷花园一期 2、 3 栋商场复式 117 号房产 155,549,721.50 注2
投资性房地产-星海名城七期 25 套房产 288,494,640.09 注3
存货-振业启航城项目 99,298,758.53 注4
存货-惠阳振业城 R 组团 79,839,286.79 注5
合计 754,626,089.82
注 1、本公司以振业大厦 AB 座裙楼及 A 座塔楼作为抵押物，同时以上述房产租金收益权作为质押，向兴业银行股份有
限公司深圳分行借款人民币 3.5 亿元，借款期 12 年，约定的借款到期日为 2030 年 11 月 21 日。截至 2019 年 12 月 31 日，
实际借款 3.5 亿元，借款余额 3.5 亿元。
注 2、本公司以振业峦山谷花园(一期)2、3 栋商场复式 117 号房产作为抵押物，向北京银行股份有限公司深圳分行借款
人民币 1.8 亿元，借款期 8 年，约定的借款到期日为 2022 年 6 月 23 日。截至 2019 年 12 月 31 日，实际借款 1.8 亿元，借
款余额 1 亿元。
注 3、本公司以星海名城七期项目 10 套房产作为抵押物，向交通银行股份有限公司深圳中心区支行借款人民币 3.3 亿
元，借款期 10 年，约定的借款到期日为 2026 年 11 月 17 日。截至 2019 年 12 月 31 日，实际借款 3.3 亿元，借款余额 3.096
亿元。
本公司以星海名城七期项目 15 套房产作为抵押物，同时，以上述房产租金收益权广东华兴银行股份有限公司深圳分行
借款人民币 5 亿元，借款期 10 年，约定的借款到期日为 2027 年 2 月 6 日。截至 2019 年 12 月 31 日，实际借款 3 亿元，借
款余额 2.6648 亿元。
注 4、本公司之子公司广西振业房地产股份有限公司以 450105102000GB00021 地块（“振业启航城项目”）土地使用权
作为抵押物，向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款金额为人民币 3 亿元，借款期 36 个月，约定的借款到期日为
2022 年 8 月 29 日。截至 2019 年 12 月 31 日，实际借款 0.5 亿元，借款余额 0.5 亿元。
注 5、本公司之子公司惠州市惠阳区振业创新发展有限公司以惠阳振业城 R 组团土地使用权（土地证号：粤（2017）惠
州市不动产权第 3046644 号作为抵押，向中国银行股份有限公司深圳沙头角支行借款人民币 2.5 亿元，借款期 3 年，约定的
借款到期日为 2021 年 9 月 28 日，截至 2019 年 12 月 31 日，实际借款 1.8 亿元，借款余额 1.8 亿元。
（四十五）外币货币性项目
1.外币货币性项目
84
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：港币 4,818,364.91 0.8958 4,316,194.92
七、合并范围的变更
（一）非同一控制下企业合并
1.本期未发生非同一控制下企业合并。
（二）同一控制下企业合并
1.本期未发生同一控制下企业合并。
（三）其他原因的合并范围变动
1.本年度收购资产新增子公司
本公司于 2019 年 2 月 19 日收购新增子公司河源市振业深河投资置业有限公司（以下简称“河源振业”），该子公司的主
要资产为拟开发产品，公司收购该子公司实质主要是购买其所拥有的拟开发产品。本公司在河源振业董事会表决权及项目运
营管控方面具有控制权。
购买日至期末 购买日至期末
被购买方名 股权取得 股权取 股权取得 股权取 购买日的
购买日 被购买方的收 被购买方的净
称 时点 得成本 比例（%） 得方式 确定依据
入 利润
河源市振业
2019 年 2 控制权移
深河投资置 127,713,508.39 50.00 收购 2019-2-19 - 128,401.59
月 19 日 交
业有限公司
2.本年度新设立子公司
（1）2019 年 4 月 3 日，本公司出资设立全资子公司天津振业津海房地产开发有限公司成立，注册资本 10,000.00 万
元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
（2）2019 年 9 月 30 日，本公司出资设立全资子公司东莞市振业投资发展有限公司，注册资本 10,000.00 万元，该公
司自成立之日起纳入合并报表范围。
（3）2019 年 10 月 30 日，本公司出资设立全资子公司西安振业创发置业有限公司，注册资本 20,000.00 万元，该公司
自成立之日起纳入合并报表范围。
八、在其他主体中的权益
85
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
（一）在子公司中的权益
1.本集团的构成
主要经营 持股比例（%） 表决权
子公司全称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接 比例(%)
贵州振业房地产开发有限公司 贵州 贵州遵义 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
天津市振业资产管理有限公司 天津 天津 资产经营及房地产投 100.00 100.00 投资设立
资
天津市振业房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
天津振业佳元房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
东莞市振业房地产开发有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
西安振业房地产开发有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
深圳市振业房地产开发有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发及自有物 100.00 100.00 投资设立
业租赁
广西振业房地产股份有限公司 广西 广西南宁 房地产开发 97.36 97.36 投资设立
惠州市惠阳区振业创新发展有限公 广东惠州 广东惠州 房地产开发 82.00 5.00 87.00 投资设立
司
湖南振业房地产开发有限公司 湖南长沙 湖南长沙 房地产开发 80.00 80.00 非同一控制
下企业合并
广州市振发房地产开发有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
天津振业津滨房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
深汕特别合作区振业房地产开发有 广东深汕 广东深汕特 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
限公司 特别合作 别合作区
区
西安市灞桥区振业房地产开发有限 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
公司
深圳市振业房屋租赁运营管理有限 广东深圳 广东深圳 房屋租赁 100.00 100.00 投资设立
公司
深圳市振业棚改投资发展有限公司 广东深圳 广东深圳 棚户区改造 100.00 100.00 投资设立
深圳市振业贸易发展有限公司* 广东深圳 广东深圳 贸易 100.00 100.00 投资设立
深圳市建设（集团）公司金属结构制 广东深圳 广东深圳 制造业 100.00 100.00 投资设立
品厂*
天津振业化工发展有限公司* 天津 天津 制造业 100.00 100.00 投资设立
86
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
主要经营 持股比例（%） 表决权
子公司全称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接 比例(%)
天津振业津海房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
东莞市振业投资发展有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
西安振业创发置业有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
河源市振业深河投资置业有限公司 广东河源 广东河源 房地产开发 50.00 50.00 收购
本公司持有深圳市振业贸易发展有限公司、深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂、天津振业化工发展有限公司三家
公司全部股权但未纳入合并范围的原因是：上述公司已停止经营多年，且被吊销营业执照或已注销，本公司认为该等公司不
符合“控制”的定义，根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》的规定，上述公司不纳入合并范围。本公司对上述
公司长期股权投资已全额计提了减值准备。
深圳市振业贸易发展有限公司及深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂分别于 2017 年 2 月 14 日、2017 年 2 月 27
日收到了深圳市市场监督管理局的注销通知书。
2.重要非全资子公司
少数股东的 少数股东的 本期归属于少数股 本期向少数股东 期末少数
子公司全称
持股比例（%） 表决权比例 东的损益 宣告分派的股利 股东权益余额
广西振业房地产股份有限公司 2.64 2.64 273,408.89 3,585,283.37 5,129,302.15
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 13.00 13.00 7,366,454.60 - 58,506,242.16
湖南振业房地产开发有限公司 20.00 20.00 34,197,810.22 - 163,085,019.11
河源市振业深河投资置业有限公司 50.00 50.00 64,200.80 - 207,924,734.08
3.重要的非全资子公司的主要财务信息
期末余额或本期发生额
项目 广西振业房地产股 惠州 市惠阳区 振业创 湖南振业房地产开发有 河源市振业深河投资
份有限公司 新发展有限公司 限公司 置业有限公司
流动资产 465,027,863.30 980,405,565.78 2,370,516,438.58 424,109,952.82
非流动资产 33,640,072.83 18,127,241.47 54,991,071.93 479,981.79
资产合计 498,667,936.13 998,532,807.25 2,425,507,510.51 424,589,934.61
流动负债 254,376,188.10 428,484,790.60 1,609,734,567.69 8,740,466.46
非流动负债 50,000,000.00 120,000,000.00 347,847.22 -
负债合计 304,376,188.10 548,484,790.60 1,610,082,414.91 8,740,466.46
营业收入 86,286,916.27 287,289,873.87 602,954,780.21 -
净利润（净亏损） 10,356,397.36 56,665,035.41 170,989,051.11 128,401.59
综合收益总额 10,356,397.36 56,665,035.41 170,989,051.11 128,401.59
经营活动现金流量 -90,736,824.14 6,572,028.14 658,026,316.75 -19,601,135.53
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接上表：
期初余额或上期发生额
项目 广西振业房地产 惠州市 惠阳区振业创新 湖南振业房地产开发有 河源市振业深河投资
股份有限公司 发展有限公司 限公司 置业有限公司
流动资产 526,443,172.67 1,188,118,766.90 1,635,888,605.24 -
非流动资产 27,160,925.44 8,130,478.87 21,543,108.39 -
资产合计 553,604,098.11 1,196,249,245.77 1,657,431,713.63 -
流动负债 233,862,559.15 622,866,264.53 1,012,995,669.14 -
非流动负债 - 180,000,000.00 - -
负债合计 233,862,559.15 802,866,264.53 1,012,995,669.14 -
营业收入 317,691,664.72 216,864,544.65 615,848,834.97 -
净利润（净亏损） 38,804,101.60 35,341,346.48 216,326,368.03 -
综合收益总额 38,804,101.60 35,341,346.48 216,326,368.03 -
经营活动现金流量 32,090,283.45 73,014,040.07 261,518,360.51 -
（二）在合营企业或联营企业中的权益
1.重要合营企业或联营企业
本公司对合营企业锦上花园开发项目的投资采用权益法核算，本公司对合营企业锦上花园开发项目中住宅收益享有70%
收益权。
2.重要合营企业的主要财务信息
锦上花园开发项目
项目
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
流动资产 4,294,361,921.25 3,999,464,821.03
其中：现金和现金等价物 1,384,432,074.78 1,789,329,852.22
非流动资产 1,430,132.55 828,049.89
资产合计 4,295,792,053.80 4,000,292,870.92
流动负债 1,991,135,447.30 1,814,885,939.15
非流动负债 - -
负债合计 1,991,135,447.30 1,814,885,939.15
少数股东权益
归属于母公司股东权益 2,304,656,606.50 2,185,406,931.77
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锦上花园开发项目
项目
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
按持股比例计算的净资产份额 1,613,259,624.55 1,529,784,852.24
调整事项
—商誉 -
—内部交易未实现利润 -
—其他 -
对合营企业权益投资的账面价值 1,645,931,563.72 1,574,130,825.02
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值 -
营业收入 293,357,177.15 2,243,318,733.16
财务费用 -65,089,475.28 -38,909,299.00
所得税费用 39,780,490.35 263,680,189.32
净利润 119,249,674.73 782,443,017.98
终止经营的净利润 -
其他综合收益 -
综合收益总额 119,249,674.73 782,443,017.98
本年度收到的来自合营企业的股利 - -
九、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括借款、应收账款、应付账款等,与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所
采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量
很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在
假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动风险及市场风险。
（一）金融工具分类
1.资产负债表日的各类金融资产的账面价值如下：
金融资产项目 期末余额 期初余额
货币资金 3,037,214,681.70 3,649,743,731.23
交易性金融资产 1,101,391,388.89 -
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
金融资产项目 期末余额 期初余额
应收账款 15,153,277.16 8,342,369.95
其他应收款 55,819,924.98 78,499,876.62
2.资产负债表日的各类金融负债的账面价值如下：
金融资产项目 期末余额 期初余额
短期借款 600,000,000.00 800,000,000.00
应付账款 807,084,607.55 724,454,757.63
其他应付款 719,290,904.35 668,832,538.45
一年内到期的非流动负债 126,000,000.00 534,236,603.97
长期借款 2,520,080,000.00 1,212,600,000.00
应付债券 899,020,645.99 499,282,435.51
（二）信用风险
截止2019 年12 月31 日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本
公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，
但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。
本附注十一“或有事项”中披露的担保金额。由于该等房产目前的市场价格高于售价，公司认为与该等担保相关的风险
较小。公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。公司采用了必要的政策确保所有销售客户
均具有良好的信用记录，无重大信用集中风险。
（三）流动风险
本公司采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考虑本公司运营产生的预计
现金流量。
本公司的目标是运用银行借款、债券、和其他计息借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现
金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本公司将银行借款作为主要资金来源。截止2019 年 12 月 31 日，本公司尚未使用的银行借款额度为人民币 6.34亿元。
金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
项目 1 年以内 1 年以上至 5 年 5 年以上 合计
短期借款 600,000,000.00 - - 600,000,000.00
应付账款 807,084,607.55 - - 807,084,607.55
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
项目 1 年以内 1 年以上至 5 年 5 年以上 合计
其他应付款 719,290,904.35 - - 719,290,904.35
一年内到期的非流动负债 126,000,000.00 - - 126,000,000.00
长期借款 - 1,024,000,000.00 1,496,080,000.00 2,520,080,000.00
应付债券 - 899,020,645.99 - 899,020,645.99
合计 2,252,375,511.90 1,923,020,645.99 1,496,080,000.00 5,671,476,157.89
（四）市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险、
外汇风险和其他价格风险，如权益工具投资价格风险。
1.利率风险
本公司面临的市场利率变动的风险主要与本集团以浮动利率计息的长期负债有关。
公司借款均为人民币借款。人民币借款主要为浮动利率借款及固定利率借款，浮动借款利率根据中国人民银行贷款基准
利率浮动，固定借款利率为3.915%。
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本公司的政策是保持这些借款的浮
动利率。
利率风险敏感性分析：
利率风险敏感性分析基于下述假设：
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；
下表为利率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，利率发生合理、可能的变动时，将对净利润(通过对
浮动利率借款的影响)和股东权益产生的影响。
本期
项目
基准点增加/（减少） 利润总额/净利润增加/(减少) 股东权益增加/（减少）
对外借款 增加 1% -2,439,472.22 -2,439,472.22
对外借款 减少 1% 2,439,472.22 2,439,472.22
接上表：
上期
项目
基准点增加/(减少) 利润总额/净利润增加/(减少) 股东权益增加/（减少）
对外借款 增加 1% -1,494,867.09 -1,494,867.09
对外借款 减少 1% 1,494,867.09 1,494,867.09
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
2.汇率风险
公司承受外汇风险主要与港币有关，除集团极少数业务以港币进行结算外，公司的其他主要业务活动以人民币计价结算。
于2019年12 月31 日，除下表所述资产及负债为外币余额外，公司其他资产及负债均为记账本位币余额。该等外币余额的资
产和负债产生的外汇风险可能对公司的经营业绩产生影响。
项目 期末数 期初数
现金及现金等价物 4,316,194.92 4,222,184.49
十、关联方关系及其交易
（一）关联方的认定标准：
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控制或重大影响的，构
成关联方。
（二）本公司的母公司有关信息
对本公司持 对本公司间接 对本公司的表
直接控制人名称 注册地 业务性质 对本公司持股
股比例（%） 持股比例（%） 决权比例（%）
深圳市人民政府 接受市政府授权
国有资产监督管 广东深圳 代表国家履行出 296,031,373.00 21.93 14.07 36.00
理委员会 资人职责
注：深圳市人民政府国有资产监督管理委员会通过深圳市资本运营集团有限公司间接持有本公司股本比例14.07%。
（三）本公司的子公司情况
本公司子公司的情况详见附注八、（一）在子公司中的权益。
（四）本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营或联营企业详见附注八、（二）在合营企业或联营企业中的权益。
（五）本公司无其他关联方情况
（六）关联方交易
1.关联方资金拆借
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
锦上花园开发项目 600,000,000.00 2019-04-03 2020-2-2 利率 3.915%
锦上花园开发项目 800,000,000.00 2019-6-14 无固定期限 利率 3.915%
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
2.关键管理人员薪酬
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 11,057,835.69 11,020,915.27
（七）关联方应收应付款项
应付项目
项目名称 关联方 期末金额 期初金额
其他应付款 锦上花园开发项目 499,468,636.04 499,456,900.40
短期借款 锦上花园开发项目 600,000,000.00 800,000,000.00
应付利息 锦上花园开发项目 17,813,250.00 18,357,000.00
长期借款 锦上花园开发项目 800,000,000.00 -
十一、承诺及或有事项
（一）重要承诺事项
1.经营租赁承诺
截至资产负债表日，公司对外签订的不可撤销的经营租赁合约情况如下：
项目 期末余额 期初余额
不可撤销经营租赁的最低租赁付款额
资产负债表日后第 1 年 13,638,099.97 14,017,132.11
资产负债表日后第 2 年 1,601,817.95 11,534,675.41
资产负债表日后第 3 年 940,085.25 -
以后年度 92,540.00 -
合计 16,272,543.17 25,551,807.52
（二）或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
1）1993年7月1日，本公司与香港雄丰集团有限公司（以下简称“雄丰公司”）、深圳市九州房地产开发有限公司（以下
简称“九州公司”）签署《合作开发新城花园商住楼合同书》，三方约定由雄丰公司、九州公司提供土地以及负责项目的报建
手续，本公司负责资金。2003年2月20日深圳中级人民法院作出一审判决，裁决上述开发合同无效，由雄丰公司偿还本公司
已投入的投资款2,988万元和1,300万元借款及利息。九州公司不服一审判决，向广东省高级人民法院提取上诉。2003年11
月16日广东省高级人民法院作出终审判决，裁决上述开发合同有效但终止其履行，对已建成的8栋商住楼由本公司分得6栋（含
雄丰公司以房产折抵其借款1,300万元），雄丰公司分得2栋，本公司尚需负责上述8栋房产的收尾工程。根据上述判决，本公
司经咨询深圳市尊地地产咨询有限公司，预计已经发生减值，对上述房产计提了存货跌价准备，截至2019年12月31日累计计
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
提跌价准备3,843.25万元。
本公司申请执行雄丰公司和龙城公司案，经深圳市中级人民法院作出（2004）深中法执字第21-1148-2号《民事裁定书》，
裁定结案。在执行过程中，因农业银行申请执行雄丰公司贷款纠纷一案中，涉及的抵押物与本公司的6栋房产紧密相连，本
公司仍无法进行转让等实质性变现处理，根据“房地一体”的司法处理原则，本公司考虑以“利害关系人”的身份加入该执
行案。据此，本公司已与农业银行、汕尾市城区法院进行了多次协商，本案执行无任何实质性进展。
2009年6月11日，雄丰公司就广东省高级人民法院作出的（2003）粤最高法民一终字第311号民事判决向中华人民共和国
最高人民法院提出再审申请。2009年12月16日，最高人民法院作出(2010)民监字第545号民事裁定书，驳回雄丰公司的再审
申请。
2011年6月20日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司、雄丰公司为被告向深圳市中级人民法院提起涉案地块土地使
用权诉讼。2012年2月8日，本公司以“利害关系人”的身份加入了该案件的庭审，2012年7月，深圳中院裁定准许原告撤回
起诉。
由于土地登记在龙城公司名下，房地处分离状态，香港雄丰在香港清盘，龙城公司破产，该地块被划入破产财产，与该
地块关联案件全部执行中止。我司依托龙城公司清算组，提出整体拍卖执行方案，但执行方案中各方利益人就综合拍卖方案
未能达成一致意见，本案执行暂处于中止状态。
2016年9月19日，农业银行将其在新城花园项目的抵押债权及相关权利通过深圳市联合产权交易所进行拍卖，交易双方
已经签署交易合同。
2017年2月23日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司为被告向深圳市中级人民法院提起涉案地块确权之诉。2017年6
月23日，本公司以“利害关系人”的身份申请加入诉讼，但未收到法院有关受理通知。2017年7月，深圳市中级人民法院裁
定准许雄丰集团（深圳）有限公司撤回起诉。
2）2005年12月，本公司与佰富利集团签订《股权转让协议》及《补充协议》，依法成为湖南振业的股东，合作开发长沙
振业城项目（以下简称“长沙项目”）。
在长沙项目推进过程中，因市场变化和拆迁的实际需要，长沙项目的拆迁及前期费用增加，按照《补充协议》的约定需
股东双方按各自股权比例对等追加投资。经本公司第六届董事会第二十一次会议审议通过，并经本公司2009年第四次临时股
东大会审议批准，本公司对湖南振业履行了追加投资义务，但佰富利集团始终以各种理由拒绝履行追加投资义务。
为确保长沙项目的顺利开发，避免投资损失，在佰富利集团拒绝追加投资的情况下，本公司只能根据湖南振业的迫切需
要，单方审慎追加投资。截至本报告披露之日，本公司对项目公司的总投资累计已达人民币5.7亿元，佰富利集团实际投入
注册资本金3,000万元，湖南振业实际获得投资总额为人民币6亿元。根据《补充协议》，佰富利集团持有湖南振业20%的股权，
理应向湖南振业投入89,897,485.40元，扣除其已实际投入的3,000万元人民币注册资本金，佰富利集团还应向湖南振业追加
投入人民币59,897,485.40元。
鉴于佰富利集团自始至终未向湖南振业追加投入，且湖南振业已实际依托本公司追加的投资，持续为长沙项目对外支出。
其中根据《补充协议》， 超出的征地补偿安 置费用人民币 150,512,573.02元 和59,897,485.40元对等追加投 资，合计
210,410,058.42元形成了佰富利集团对湖南振业的负债，本公司认为佰富利集团应立即迳付至本公司。
鉴于上述情况，本公司向华南国际经济贸易仲裁委员会（原名“中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会”）提起仲裁程
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
序，对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求依法确认被申请人对湖南振业负有债务人民币210,410,058.42元；请求被申请人
立即迳付给申请人；请求被申请人承担申请人因办理该案需支出的合理费用（暂按仲裁裁决支持的被申请人对项目公司的债
务额的5%计，为10,520,502.92元）；请求被申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等案件的相关费用。
本案已于2012年2月7日正式开庭审理。2013年6月8日，佰富利集团向深圳中院提起诉讼，要求确认双方在原股权转让相
关协议中制定的仲裁条款无效，2013年7月12日，深圳中院作出终审裁定，驳回了佰富利集团的申请。
2013年8月16日，本公司收到华南国际经济贸易仲裁委员会作出的裁决书，裁决被申请人支付给申请人增加的拆迁补偿
费用人民币150,512,573.02元、追加投资款18,000,000.00元，另外被申请人补偿申请人因办理本案而支出的费用人民币
2,395,350.00元以及支付申请人为其代垫的仲裁费人民币1,327,187.70元。本裁决为终局裁决。上述各项裁决的支付义务，
佰富利集团应当在本裁决作出之日起十五日内向本公司一次性支付完毕。截止本报告披露之日，佰富利集团尚未履行裁决确
定的各项义务。
2014年3月4日，公司收到深圳中院发出的传票，佰富利集团已向深圳中院提起诉讼，案号为（2014）深中法涉外仲字第
41号，佰富利集团诉请撤销华南国仲深裁（2013）128号仲裁裁决并由公司承担本案的诉讼费用。2014年3月6日，该案件开
庭审理，2015年3月23日，公司收到深圳中院《民事裁定书》，驳回申请人佰富利集团撤销华南国仲深裁（2013）128号仲裁
裁决的申请，案件受理费由申请人佰富利集团承担。
案号为（2014）深中法涉外仲字第41号生效后，公司依法向湖南省长沙市中级人民法院（以下简称“长沙中院）申请强
制执行华南国仲深裁（2013）128号仲裁裁决。
2015年5月21日，长沙中院作出（2015）长中民执字第00369号《执行裁定书》，裁定将华南国仲深裁（2013）128号仲裁
裁决股权转让纠纷一案指定到湖南省长沙市开福区人民法院（以下简称“开福区法院”）执行。
2015年6月16日，开福区法院作出《执行裁定书》（［2015］开执字第00990-1号），裁定内容：冻结、划转佰富利集团在
金融机构的存款19,010万元，或扣留、提取佰富利集团的收入19,010万元，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产或财产权
益，并要求湖南振业协助将佰富利集团在湖南振业所持有的全部股权予以冻结，冻结期内湖南振业不得向佰富利集团支付股
利或红利，不得为佰富利集团办理股权转让。
2015年8月，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知书》及佰富利集团的《不予执行仲裁裁决申请书》，
佰富利集团对开福区法院的《执行裁定书》不服，申请不予执行仲裁裁决。
2015年8月27日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行仲裁裁决一案，举行了听证会。
2016年8月，公司收到开福区法院发来的《通知书》（（2015）开执字第00990号），该法院依照有关法律规定，委托有关
中介机构对佰富利集团所持有的湖南振业20%的股权进行评估、拍卖，并定于2016年8月31日9:30在湖南联合产权交易所按现
状拍卖。
2016年8月29日，本次拍卖委托机构发布拍卖中止公告：因收到委托法院函告，原定于2016年8月31日9:30在湖南省联合
产权交易所拍卖的“佰富利集团有限公司持有的湖南振业房地产开发有限公司20%股权”因故中止。
2016年9月，公司收到开福区法院发来的《听证通知书》，通知定于2016年10月13日就案外人针对股权拍卖的执行异议举
行听证，此后又被通知听证改期至2016年10月21日。2016年10月21日，开福区法院就案外人针对股权拍卖的执行异议举行听
证会。
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2016年11月18日，长沙中院作出（2015）长中民执异字第00417号《执行裁定书》，裁定驳回佰富利集团不予执行仲裁裁
决的申请。
2016年12月13日，开福区法院作出（2016）湘0105执异116号《执行裁定书》，裁定驳回案外人针对股权拍卖的异议请求。
案外人不服该裁定，已向长沙中院提起了复议。
2017年2月20日，长沙中院就案外人执行异议复议举行了听证。
2018年6月，公司收到法院三份裁定书，分别是：长沙中院作出的《执行裁定书》【（2017）湘01执复19号】，裁定驳回案
外人的复议申请，维持开福区法院（2016）湘0105执异116号执行裁定；开福区法院作出的《执行裁定书》【（2015）开执字
第00990号之三】，裁定继续查封（冻结）佰富利集团所持有的湖南振业20%的股权，冻结期限为三年；开福区法院作出的《执
行裁定书》【（2018）湘0105执恢703号、（2015）开执字第00990号】，裁定拍卖佰富利集团所持有的湖南振业20%的股权。
2019年6月3日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监147号《执行裁定书》，裁定华南国际经济贸易仲委
员会作出的华南国仲深裁（2013）128号裁决书由湘潭市中级人民法院执行。
2016年9月30日，公司就2011年7月1日之后新增加的拆迁安置补偿费用向华南国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁程序（案
号为SHENT20160426号），对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求确认湖南振业于2011年7月1日至2014年12月31日因浪琴湾项
目增加的拆迁补偿费用人民币50,049,724.25元由被申请人承担；裁令被申请人向申请人履行上述债务的偿付义务；裁令被
申请人向申请人偿付资金占用期间的利息损失10,777,379元；裁令被申请人承担办理本案的合理费用（包括律师费47万元）；
裁令被申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等仲裁费用。案件定于2017年3月28日开庭。
2017年7月17日，华南国际经济贸易仲裁委员会作出华南国仲深裁[2017]339号裁决书，裁决书确认本公司于2011年7月1
日至2014年12月31日因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费50,049,724.25元由被申请人承担；被申请人向申请人支付拆迁补偿费
本金合计21,484,949.30元及各费用对应的利息、合理费用381,000元及仲裁费541,188.80元。本裁决为终局裁决。以上确定
的各项应付款项，被申请人应在裁决作出之日起15日内支付完毕。截至本报告披露之日，佰富利集团尚未履行裁决确定的各
项义务。
2018年6月28日，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知》及佰富利集团的《不予执行仲裁裁决申请书》，
佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁[2017]339号仲裁裁决。
2018年7月2日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁[2017]339号仲裁裁决一案，举行了听证会。
2019年6月3日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监146号《执行裁定书》，裁定华南国际经济贸易仲委
员会作出的华南国仲深裁[2017]339号裁决书由湘潭市中级人民法院执行。
2019年10月16日，公司收到湖南省长沙市中级人民法院作出的（2018）湘01执异149号《执行裁定书》，裁定不予执行华
南国际经济贸易仲裁委员会于2017年7月17日作出的华南国仲深裁[2017]339号仲裁裁决。
3）2017年8月，本公司与深圳市博盛佳业物业管理有限公司（以下简称“博盛佳业”）签订《深圳市房屋租赁合同书》
及《振业星海商业广场<房屋租赁合同>补充合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定，博盛佳业承租本公司位于深圳市南
山区深南大道路与前海路交汇处星海名城七期1F到3F及负一层02号铺位，租赁期限自2017年8月1日起至2027年7月31日止。
合同签订后，本公司按合同约定交付了房屋，博盛佳业缴纳了 2017年8月至2017年9月的租金合计20万元和租赁保证金
5,274,909.00元。
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自2017年10月起，博盛佳业开始拖欠租金，经本公司多次催缴，均拒绝缴纳。截至2018年1月26日，博盛佳业共拖欠本
公司租金3,033,008.74元，其严重拖欠租金的行为已构成根本违约，依据租赁合同约定，本公司于2018年1月26日向其发出
《关于解除<房屋租赁合同>及其补充合同通知书》，解除了租赁合同并依合同约定没收博盛佳业缴纳的租赁保证金人民币
5,274,909.00元，并要求博盛佳业按租赁合同约定向本公司支付未付租金、违约金及赔偿原告损失，但博盛佳业至今尚未向
本公司支付。
2018年8月22日，深圳市中级人民法院裁定受理博盛佳业破产清算一案，并指定深圳谋正清算事务有限公司为博盛佳业
管理人。本公司在深圳中院公告的债权申报时间内，于2018年11月16日向管理人申报债权总额为33,064,781.02元，包括逾
期未付的租金3,033,008.74元、不予退还的租赁保证金5,274,909.00元、租赁违约金17,583,030元及利息损失140,621.28
元和房屋空置损失7,033,212.00元。
2018年11月26日，本公司收到管理人作出的【2018】博盛佳业破管字第17号《债权审查通知书》，管理人以导致债权所
涉合同解除的原因不明为由，不予确认本公司申报的债权。本公司于2018年12月6日，特向深圳中院提起诉讼，请求确认本
公司对博盛佳业享有33,064,781.02元的破产债权。
2019年2月11日，本公司诉博盛佳业破产债权确认纠纷一案立案，案号为（2019）粤03民初555号，该案已分别于2019
年4月16日、2019年5月29日进行第一次及第二次开庭审理。截至本报告披露日，公司尚未收到该案判决。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
1）本公司按房地产行业经营惯例为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之
日起，至商品房承购人所购房产的《房地产证》办出及抵押手续办妥之日止。截至2019年12月31日，本公司承担的阶段性担
保责任的贷款金额为274,224.19万元。
2）西安振业为业主牛进才等向重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行、中国建设银行股份
有限公司陕西省分行借入的按揭贷款提供阶段性担保，因业主牛进才等未按时足额还款，牛进才等及西安振业被重庆银行股
份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行、中国建设银行股份有限公司陕西省分行起诉，根据扣划及判决结果，
从西安振业银行账号中扣划了牛进才等应付银行的本金及利息等，截止2019年12月31日，西安振业代垫的本金及利息等情况
如下：
序号 按揭银行 房号 逾期业主 代垫金额 说明
1 重庆银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 7-20102 常青 1,528,201.08 注3
2 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 2-12101 刘勤 1,366,426.29 注1
3 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-20102 白小艳 4,713,214.02 注1
4 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-10102 刘婧 4,546,136.00 注1
5 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 2-12502 牛帆、刘勤 1,531,478.14 注1
6 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-20101 邱向龙 杜青鱼 4,397,993.65 注1
7 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 24-10101 张留柱 张海霞 4,702,049.51 注1
8 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-10101 牛进才 5,483,582.23 注1
9 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 8-12102 赖新寿、徐玉梅 678,207.73 注1
10 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 8-11302 李成贵 651,468.68 注2
97
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
11 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊公馆 1-20801 刘丹 696,026.10 注1
12 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊公馆 1-21104 方玉琴 720,153.49 注1
13 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 9-12301 王永军 601,861.88 注3
中国建设银行股份有限公司陕西省分
14 振业泊墅 31-10301 李永斌 2,912,216.00 注5
行
15 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 9-12401 呼正和 570,244.55 注4
合计 35,099,259.35
注1：西安振业已向该等业主起诉追偿，但该等房产涉及其他司法机关查封，西安振业不具有法律意义上的优先受偿权。
注2：西安振业已向该等业主起诉追偿，截止本财务报告披露之日法院已将涉案房产查封，准备评估拍卖。
注3：西安振业已向该等业主起诉追偿，截止本财务报告披露之日法院已将涉案房产成功拍卖，目前正办理产权转移手
续。
注4：西安振业已向该等业主起诉追偿，截止本财务报告披露之日案件仍在受理中。
注5：截止本财务报告披露之日，西安振业未对该等业主起诉追偿程序，待收到结案通知书后启动。
十二、资产负债表日后事项
（一） 利润分配预案
2020年4月7日，本公司召开第九届董事会2020年第一次定期会议，会议审议通过了2019年度利润分配预案：以截止2019
年12月31 日公司总 股本1,349,995,046 股为基 数向全 体股东每 10股派 发现金 红利1.79元 （含税 ），共 派发现 金红利
241,649,113.23元。
（二）对外捐赠事项
2020年3月4日，公司以通讯表决召开第九届董事会2020年第一次会议，会议决定通过深圳市慈善会向此次疫情重灾区湖
北地区提供捐助人民币1,000万元，用于支持湖北地区新型冠状病毒肺炎疫情的防控及相关保障和支持工作。
（三）租金减免事项
为共同应对疫情，积极履行设会责任，加快落实深圳市委市政府决策部署，综合考虑近期新型冠状病毒肺炎疫情对自有
物业租户带来的负面影响，2020年2月18日，经公司党委会及经营班子研究讨论，决定免收公司在深圳市内及市外自有物业
租户2020年2月1日至3月31日租金（即免租期2个月），免除对象为非机关事业单位、非国有企业、个体工商户及经营性自然
人的租户,本次减免涉及租户235户，其中深圳市内免租184家，深圳市外免租51家。预计减免租金约为人民币1,560万元，涉
及公司2020年营业收入约为人民币1,437万元，预计对公司2020年归母净利润的影响约为人民币1,101万元。
十三、其他重要事项
（一）年金计划
根据《中华人民共和国劳动法》、《企业年金试行办法》、《企业年金基金管理办法》、《深圳市企业年金管理暂行规定》及
98
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
《深圳市属国有企业年金管理暂行规定》及其他法律法规，结合公司实际，本公司制订了《深圳市振业（集团）股份有限公
司企业年金方案》（以下简称“年金计划”）。
年金计划主要内容包括参加人员范围、企业年金的组成及分配、基金管理、企业年金的支付等。
年金计划的参加人员主要为试用期满，与公司有正式的劳动关系，并履行所规定的全部义务的在岗员工。
企业年金由公司企业年金和个人企业年金组成。公司企业年金由公司为员工缴交；个人企业年金由员工个人缴交。公司
企业年金总额：不超过公司参加企业年金员工上年度工资总额的十二分之一，每年度的具体缴交额度根据公司上年度经营情
况和有权审批机构核定的比例确定，由公司按国家有关规定允许的列支渠道列支。个人企业年金总额：最高为参加企业年金
员工本人上年度工资总额的十二分之一。
企业年金基金实行完全积累，采用个人账户方式进行管理。企业年金基金按照国家规定投资运营的收益并入企业年金基
金。企业年金基金与受托人、托管人、账户管理人、投资管理人的自有资产或其他资产分开管理，不得挪作其他用途。
企业年金支付的条件：（一）达到国家规定的退休年龄并办理了退休手续；（二）因病（残）丧失劳动能力，经劳动保障
部门认可办理了病退或者提前退休；（三）出国定居；（四）在退休前身故。领取企业年金时由员工向企业提出申请，企业出
具证明，受托人认定并发放。员工退休后由本人决定一次性领取或分期领取；员工在退休前身故，其年金个人账户余额由其
指定的受益人或法定继承人一次性领取。
（二）终止经营
归属于母公司所有者的
项 目 收入 费用 利润总额 所得税费用 净利润
终止经营净利润
贵州振业房地产开发 -2,191.80 2,191.80 - 2,062.21 2,062.21
有限公司
注:深圳市振业（集团）股份有限公司第八届董事会 2014 年第六次会议审议通过 《关于注销贵州振业房地产开发有限
公司的议案》。公司已委托贵州鑫恒瑞税务师事务 所（特殊普通合伙）出具鉴证报告，截止本财务报告披露之日，贵州振业
房地产开发有限公司的注销工作处于清算审核阶段。
十四、母公司财务报表项目注释
（一）应收账款
1.按账龄披露
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 4,094,905.95
1-2 年（含 2 年） 732,460.00
2-3 年（含 3 年） 1,761,356.45
99
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
账龄 期末余额
3-4 年（含 4 年） -
4-5 年（含 5 年） -
5 年以上 291,761.00
合计 6,880,483.40
2.按坏账计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
- - - - -
准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏账
6,880,483.40 100.00 1,039,807.04 15.11 5,840,676.36
准备的应收账款
账龄组合 6,880,483.40 100.00 1,039,807.04 15.11 5,840,676.36
组合小计 6,880,483.40 100.00 1,039,807.04 15.11 5,840,676.36
单项金额不重大但单独计提坏
- - - - -
账准备的应收账款
合计 6,880,483.40 100.00 1,039,807.04 15.11 5,840,676.36
续表
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
- - - - -
准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏账
8,038,141.08 100.00 621,267.33 7.73 7,416,873.75
准备的应收账款
账龄组合 8,038,141.08 100.00 621,267.33 7.73 7,416,873.75
组合小计 8,038,141.08 100.00 621,267.33 7.73 7,416,873.75
单项金额不重大但单独计提坏
- - - - -
账准备的应收账款
合计 8,038,141.08 100.00 621,267.33 7.73 7,416,873.75
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
100
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 4,094,905.95 204,745.30 5.00
1-2 年（含 2 年） 732,460.00 73,246.00 10.00
2-3 年（含 3 年） 1,761,356.45 528,406.94 30.00
3-4 年（含 4 年） - - -
4-5 年（含 5 年） - - -
5 年以上 291,761.00 233,408.80 80.00
合计 6,880,483.40 1,039,807.04 15.11
3.本期计提、收回或转回的坏账准备情况
项目 本期发生额
本期计提应收账款坏账准备 418,539.71
本期收回或转回的应收账款坏账准备 -
4.按欠款方归集的期末应收账款金额前五名情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为 6,250,278.40 元，占应收账款年末余额合计数的比例
为 90.84%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额为 789,476.04 元。
（二）其他应收款
1.总表情况
（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 3,520,026,887.71 2,853,932,792.36
合计 3,520,026,887.71 2,853,932,792.36
2.其他应收款
（1）按账龄披露
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 2,456,365,512.80
1-2 年（含 2 年） 1,246,177,980.44
2-3 年（含 3 年） 2,444,721.89
101
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
账龄 期末余额
3-4 年（含 4 年） 550,000.00
4-5 年（含 5 年） 322,247.32
5 年以上 2,631,514.96
合计 3,708,491,977.41
（2）按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 5,335,154.41 5,435,154.41
代垫款 2,625,552.08 6,205,123.08
往来款 3,700,481,270.92 2,995,115,752.07
其他 50,000.00 50,000.00
合计 3,708,491,977.41 3,006,806,029.56
（3）坏账准备计提情况
期末余额
类别 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 价值
单项金额重大并单独计提坏账
- - - - -
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
3,708,491,977.41 100.00 188,465,089.70 5.08 3,520,026,887.71
准备的其他应收款
集团内关联方组合 3,700,481,270.92 99.78 185,024,063.55 5.00 3,515,457,207.37
账龄组合 8,010,706.49 0.22 3,441,026.15 42.96 4,569,680.34
组合小计 3,708,491,977.41 100.00 188,465,089.70 5.08 3,520,026,887.71
单项金额不重大但单独计提坏
- - - - -
账准备的其他应收款
合计 3,708,491,977.41 100.00 188,465,089.70 5.08 3,520,026,887.71
102
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
续表
期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 价值
单项金额重大并单独计提坏
- - - - -
账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏
3,006,806,029.56 100.00 152,873,237.20 5.08 2,853,932,792.36
账准备的其他应收款
集团内关联方组合 2,995,115,752.07 99.61 149,755,787.60 5.00 2,845,359,964.47
账龄组合 11,690,277.49 0.39 3,117,449.60 26.67 8,572,827.89
组合小计 3,006,806,029.56 100.00 152,873,237.20 5.08 2,853,932,792.36
单项金额不重大但单独计提
- - - - -
坏账准备的其他应收款
合计 3,006,806,029.56 100.00 152,873,237.20 5.08 2,853,932,792.36
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 798,965.63 39,948.27 5.00
1-2 年（含 2 年） 1,263,256.69 126,325.67 10.00
2-3 年（含 3 年） 2,444,721.89 733,416.57 30.00
3-4 年（含 4 年） 550,000.00 275,000.00 50.00
4-5 年（含 5 年） 322,247.32 161,123.66 50.00
5 年以上 2,631,514.96 2,105,211.98 80.00
合计 8,010,706.49 3,441,026.15 42.96
组合中，集团内关联方组合计提坏账准备的其他应收款
组合名称 期末余额 坏账准备期末余额 计提比例（%）
广西振业房地产股份有限公司 170,890,776.78 8,544,538.84 5.00
湖南振业房地产开发有限公司 244,519,375.42 12,225,968.77 5.00
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 25,269,501.72 1,263,475.09 5.00
深圳市振业房地产开发有限公司 1,418,421,002.05 70,921,050.10 5.00
深圳市振业棚改投资发展有限公司 1,059,168.43 52,958.42 5.00
103
深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
组合名称 期末余额 坏账准备期末余额 计提比例（%）
天津振业津海房地产开发有限公司 763,045,291.52 38,152,264.58 5.00
东莞市振业投资发展有限公司 928,730,000.00 46,436,500.00 5.00
西安振业创发置业有限公司 148,546,155.00 7,427,307.75 5.00
合计 3,700,481,270.92 185,024,063.55 5.00
（4）坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 其他变 期末余额
计提
回 销 动
坏账准备 152,873,237.20 35,591,852.50 - - - 188,465,089.70
合计 152,873,237.20 35,591,852.50 - - - 188,465,089.70
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
总额的比例（%）
深圳市振业房地产开发有限公司 往来款 1,418,421,002.05 1 年以内、1-2 年 38.25 70,921,050.10
东莞市振业投资发展有限公司 往来款 928,730,000.00 1 年以内 25.04 46,436,500.00
天津振业津海房地产开发有限公司 往来款 763,045,291.52 1 年以内 20.58 38,152,264.58
湖南振业房地产开发有限公司 往来款 244,519,375.42 1 年以内、1-2 年 6.59 12,225,968.77
广西振业房地产股份有限公司 往来款 170,890,776.78 1 年以内 4.61 8,544,538.84
合计 3,525,606,445.77 95.07 176,280,322.29
（三）长期股权投资
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 1,999,143,415.79 6,374,510.83 1,992,768,904.96 1,385,429,907.40 6,374,510.83 1,379,055,396.57
对联营、合营
- - - - - -
企业投资
合计 1,999,143,415.79 6,374,510.83 1,992,768,904.96 1,385,429,907.40 6,374,510.83 1,379,055,396.57
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
1.对子公司投资
本期计
本期减 减值准备期末
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额 提减值
少 余额
准备
广西振业房地产股
145,904,497.23 - - 145,904,497.23 - -
份有限公司
湖南振业房地产开
120,000,000.00 - - 120,000,000.00 - -
发有限公司
贵州振业房地产开
39,950,899.34 - - 39,950,899.34 - -
发有限公司
天津市振业资产管
280,000,000.00 - - 280,000,000.00 - -
理有限公司
惠州市惠阳区振业
213,200,000.00 - - 213,200,000.00 - -
创新发展有限公司
西安振业房地产开
280,000,000.00 - - 280,000,000.00 - -
发有限公司
深圳市振业房地产
300,000,000.00 - - 300,000,000.00 - -
开发有限公司
天津振业化工实业 -
4,500,000.00 - - 4,500,000.00 4,500,000.00
有限公司
深圳市建设（集团） -
公司金属结构制品 490,434.54 - - 490,434.54 490,434.54
厂
深圳市振业贸易发 -
1,384,076.29 - - 1,384,076.29 1,384,076.29
展有限公司
深圳市振业棚改投
- 6,000,000.00 - 6,000,000.00 - -
资发展有限公司
河源市振业深河投
- 207,713,508.39 - 207,713,508.39 - -
资置业有限公司
西安振业创发置业
- 200,000,000.00 - 200,000,000.00 - -
有限公司
东莞市振业投资发
- 100,000,000.00 - 100,000,000.00 - -
展有限公司
天津振业津海房地 - 100,000,000.00 - 100,000,000.00 - -
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
本期计
本期减 减值准备期末
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额 提减值
少 余额
准备
产开发有限公司
合计 1,385,429,907.40 613,713,508.39 - 1,999,143,415.79 - 6,374,510.83
（四）营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务收入 101,739,323.03 78,458,468.07 89,237,816.73 66,236,406.35
其他业务收入 - - - -
合计 101,739,323.03 78,458,468.07 89,237,816.73 66,236,406.35
（五）投资收益
产生投资收益的来源 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 1,096,613,177.51 -
处置交易性金融资产取得的投资收益 10,893,564.22 -
合营项目投资收益 67,845,667.97 497,730,747.21
理财产品收益 - 1,439,539.86
合计 1,175,352,409.70 499,170,287.07
十五、补充资料
（一）按照证监会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》的要求，报告期非经常性损益
情况
1.报告期非经常性损益明细
非经常性损益明细 金额 说明
（1）非流动性资产处置损益 -90,530.52
（2）越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 -
（3）计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的 -
政府补助除外）
（4）计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -
（5）企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可 147,024.89
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年度审计报告
非经常性损益明细 金额 说明
辨认净资产公允价值产生的收益
（6）非货币性资产交换损益 -
（7）委托他人投资或管理资产的损益 -
（8）因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 -
（9）债务重组损益 -
（10）企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -
（11）交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 -
（12）同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -
（13）与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -
（14）除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金
融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金 29,021,753.33
融资产取得的投资收益
（15）单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 9,057,155.10
（16）对外委托贷款取得的损益 -
（17）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 -
（18）根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 -
（19）受托经营取得的托管费收入 -
（20）除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -5,604,544.13
（21）其他符合非经常性损益定义的损益项目 -
非经常性损益合计 32,530,858.67
减：所得税影响金额 8,096,038.45
扣除所得税影响后的非经常性损益 24,434,820.22
其中：归属于母公司所有者的非经常性损益 21,696,768.11
归属于少数股东的非经常性损益 2,738,052.11
（二）净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率（%）
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 12.39 0.5935 0.5935
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
12.05 0.5774 0.5774
股东的净利润
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