深圳市振业（集团）股份有限公司
             2020 年度内部控制自我评价报告



    根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他内部

控制监管要求（以下简称企业内部控制规范体系），结合本公司（以

下简称公司）内部控制制度和评价办法，在内部控制日常监督和专项

监督的基础上，我们对公司 2020 年 12 月 31 日（内部控制评价报告

基准日）的内部控制有效性进行了评价。

    一、重要声明

    按照企业内部控制规范体系的规定，建立健全和有效实施内部控

制，评价其有效性，并如实披露内部控制评价报告是公司董事会的责

任。监事会对董事会建立和实施内部控制进行监督。经理层负责组织

领导企业内部控制的日常运行。公司董事会、监事会及董事、监事、

高级管理人员保证本报告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或重

大遗漏，并对报告内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带法

律责任。

    公司内部控制的目标是合理保证经营管理合法合规、资产安全、

财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进实现发展

战略。由于内部控制存在的固有局限性，故仅能为实现上述目标提供

合理保证。此外，由于情况的变化可能导致内部控制变得不恰当，或

对控制政策和程序遵循的程度降低，根据内部控制评价结果推测未来


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内部控制的有效性具有一定的风险。

    二、内部控制评价结论

    根据公司财务报告和非财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，

于内部控制评价报告基准日，董事会认为，公司不存在财务报告内部

控制重大缺陷，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求

在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制；公司未发现非财务

报告内部控制重大缺陷。

    自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未

发生影响内部控制有效性评价结论的因素。

    三、内部控制评价工作情况

    （一）内部控制评价范围

    公司按照风险导向原则确定纳入评价范围的主要单位、业务和事

项以及高风险领域。纳入评价范围的主要单位包括公司本部及所属子

公司，纳入评价范围单位资产总额占公司合并财务报表资产总额的

100%，营业收入合计占公司合并财务报表营业收入总额的 100%；纳

入评价范围的主要业务和事项包括对战略管理、子公司管理、成本管

理、项目开发管理、营销管理、人力资源管理、财务管理、投资管理、

企业文化建设和风险管理等方面，涉及公司的各项经营业务；重点关

注市场风险、资金风险、土地资源风险、成本风险、自有物业运营风

险、安全生产风险、稳定风险、工程质量风险和法律风险等重大风险

领域。

    上述纳入评价范围的单位、业务和事项以及高风险领域涵盖了公


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司经营管理的主要方面，不存在重大遗漏。

    （二）内部控制评价工作依据、程序、方法、及内部控制缺陷认

定标准

    公司依据企业内部控制规范体系及公司《内部控制评价制度》组

织开展内部控制评价工作，对公司各部门及下属子公司运用询问、检

查、观察等程序和方法，对内控进行评价。

    公司董事会根据企业内部控制规范体系对重大缺陷、重要缺陷和

一般缺陷的认定要求，结合公司规模、行业特征、风险偏好和风险承

受度等因素，区分财务报告内部控制和非财务报告内部控制，研究确

定了适用于本公司的内部控制缺陷具体认定标准，并与以前年度保持

一致。

    （三）内部控制缺陷认定及整改情况

    1.财务报告内部控制缺陷认定及整改情况

    根据财务报告内部控制缺陷的认定标准，报告期内公司不存在财

务报告内部控制重大缺陷和重要缺陷。

    2.非财务报告内部控制缺陷认定及整改情况

    根据非财务报告内部控制缺陷的认定标准，报告期内未发现公司

非财务报告内部控制重大缺陷和重要缺陷。

    四、其他内部控制相关重大事项说明

    （一）公司 2020 年度内部控制实施情况

    公司高度重视内部控制工作，建立了较为完备的内控体系-《振

业纲领》，持续完善、持续改进《振业纲领》，强化学习与落实，形


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成了按章办事、规范严谨的工作作风，实现了生产经营和各项业务活

动的规范化、标准化。

    自 2007 年开始，公司实施内部控制评价并定期披露评价报告。

2011-2020 年度，公司聘任的外部内控审计机构均出具了标准无保留

意见的审计报告，公司已连续 10 年实现内控达标。

    报告期，公司面对新冠疫情反应迅速、决策高效，第一时间成立

新冠肺炎疫情防控领导小组，统筹协调疫情防控工作。积极响应号召

主动向疫情重灾区湖北地区提供捐助 1,000 万元，对自有物业实行减

租，直接及间接惠及商户 800 余家，减租总金额 2,800 余万元，体现

振业国企担当，公司品牌形象和社会影响力进一步增强，长沙振业城

博才小学项目荣获“湖南省优质工程”、湖南省建设工程“芙蓉奖”；

广西振业启航城部分楼栋被评为省、市建设工程优质结构奖和市级建

设工程安全文明标准化诚信工地；天津公司铂雅轩项目荣获市建设工

程“海河杯”奖，河源集装箱公共展示区被评为深圳建筑设计三等奖。

    报告期，为进一步深化内控建设，公司持续完善制度设计，管理

规范化稳步提升，全年累计修订制度 7 项，取消制度 2 项、流程 3 项，

内部控制体系持续改进；根据新出台的法律法规，及时修改完善法人

治理制度体系；对标行业先进，全面提升管理水平，以试点方式推进

落实项目跟投激励约束机制，为公司改革发展注入新活力。

    1.战略管理

    报告期，公司针对疫情后时代的土地市场进行科学研判，精准施

策，积极采取多元化手段积极拓展土地市场，有序推进“一体两翼”


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战略。公司“十四五”发展战略规划已制定，确定公司未来五年发展

目标，为公司“十四五”期间创新发展明确了方向。

       报告期，公司制定积极谨慎、高频出击的方针，获得长沙天心区

书院路地块；加强了与金融机构之间的合作，积极探索新的融资渠道；

多方联系平安不动产、中融信托等保险信托资金，加大融资力度。公

司代建业务进入规模化发展阶段，深圳地区全年新增项目 3 个，天津

地区代建业务也在稳步推进中。

       2.对子公司的管理

       公司对子公司的管理主要通过以下措施：（1）人事控制，对子

公司董事、监事及高管人员进行委派和任免；（2）财务监管，对子

公司的财务负责人实行统一委派、统一管理；（3）绩效考核，公司

对子公司管理层实行绩效考核，通过实行全面预算、关键业绩考核和

年度绩效考评，促进其勤勉尽责，保障经营业绩的实现；（4）公司

总部各部门对子公司相关业务和管理进行指导、服务和监督，通过实

施多渠道和多手段的检查工作强化管控力度。

       报告期，子公司由 12 家增加为 13 家，新增振业（长沙）房地产

开发公司，负责开发长沙天心区书院路项目，人员资金已及时配置到

位。

       报告期，为提升运营效率，提高市场竞争力，集团选取棚改公司

作为管控模式改革的试点，首次采用国际通用负面清单制度，制定权

责划分表，对棚改公司赋予较大管理授权，推动改革攻坚。

       3.营销管理


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    报告期，国家“房住不炒”政策持续深化，突发的新冠疫情席卷

全球，国内房地产市场受到明显冲击，公司科学应对、周密部署，扎

实推进营销工作，紧抓市场销售窗口期，有针对性地制定了网络宣传、

各渠道营销等应对措施，最小化疫情对销售的正面冲击，积极盘活闲

置资产，较好地完成了全年目标任务。

    报告期，集团各地区公司中销售签约前列的为广州地区和深汕地

区，广州公司积极把握窗口期，全年签约 12.82 亿元，深圳公司全年

合同销售收入为 4.67 亿元。

    公司营销计划、合同订立、合同执行、付款和后续评价符合营销

管理制度规定，销售定价、调整和折扣执行均履行相应审批程序，执

行情况良好。

    4.成本管理

    报告期，公司成本管理顶层制度建设更加系统全面、科学合理。

公司制定实施《成本分摊细则》，强化成本精细化管理；修订完善《设

计变更管理规定》及《现场签证管理规定》，优化成本过程监管；研

究启动优质供应商库及甲供材平台建设工作，完善阳光招采模式，优

化招标管理，持续提升招标采购透明度，优质合作商库持续扩容，招

标“去权力化”和节支效果明显，防控腐败，节约开发成本。

    公司一贯重视招标工作的合法合规性，持续优化招标领导小组成

员，加强纪检人员对招投标活动的监管，在公开、公平、公正、充分

竞争的基础上择优选择供应商，保证采购成本和质量的合理性。招标

文件制定、招标信息公告、评标、定标、招标会议和纪要审批等各工


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作环节均符合招标业务制度流程规定。

    5.人力资源管理

    报告期，公司顺利完成高级管理人员全球市场化选聘，积极探索

多种途径的人才招聘方式，深化市场化选人用人机制，初步建立因才

施用、精准调配的用人机制，并结合各单位实际特点，进行轮岗调整，

激发员工干事活力，为集团下一步高质量发展提供了人力资源保障。

    6.财务管理

    公司已建立较为完善的财务管控体系，会计管理的内部控制在重

大方面具有完整性、合理性及有效性，为编制真实、完整、公允的财

务报表提供合理保证。

    报告期，公司制定《集团内部资金借贷定价方案》，明确内部资

金借贷利率，促进资产增值增效，提高资金使用效率。公司以多种方

式探索新融资渠道，继续加强资金集中管理，积极开展税务统筹，规

范合理使用惠企政策，适时规范开展理财业务，实现银行理财收入。

公司财务管理不断规范精细，进一步助力公司发展。

    公司严格落实中央八项规定要求，厉行节约，严控非生产性支出，

在三公消费、培训费、负责人履职支出等费用控制方面执行情况良好，

差旅费、培训费、业务招待费等六项重点费用逐年下降，且控制在年

度预算范围以内。

    7.房地产开发管理

    报告期，公司在开发进度方面受疫情影响，出现开工时间推迟、

工人到岗率低、材料到场困难等情况，整体项目开发进度有所滞后。


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在此环境下，公司利用网络平台组织开展设计、评审等相关工作，稳

步推进各地项目设计管理工作，为推进项目后续开发、开发进度回归

合理提供了基础保障。

    公司全年安全生产形势可控，安全生产月活动持续积极落实，公

司加强组织排查安全隐患、加强管理督促、加强参建单位进行整改，

确保全年“0”安全生产责任事故。

    公司继续推行“三位一体”设计管控办法，有效减少了图纸“错

漏碰缺”等问题，在保证建筑功能情况下，进一步降本增效。

    8.投资管理

    报告期，公司积极落实“2125”发展战略，并对疫情之后的土地

投资形势进行分析研判，在集团经营稳健，现金流充裕的前提下，制

定了积极谨慎、高频出击的投资策略。积极参与深圳、东莞、西安、

长沙地区的土地竞拍，分析筛选土地项目 134 个，重点跟进投资项目

41 个，上会项目 10 个，获取长沙天心区书院路地块。

    报告期，公司加强了对地区公司投资工作考核，明确地区公司土

地投资的主体责任，并进行量化考核，优化重点跟踪项目、上会项目

和获取项目的评分，充分增强了投资积极性，进一步将投资策略落实

到位。

    报告期，公司在产权管理方面，完成产权月度更新报告、集团持

有资产减值季报等工作，并积极推进集团国资产权的各项监督、管理

工作。

    9.风险管理和监督检查


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    报告期，公司补充完善集团风险分类和风险评估标准，形成了涵

盖战略、财务、市场、运营、法律等 7 个大类 72 项风险点的风险信

息库，以及以风险发生可能性和风险影响程度两个维度为核心的风险

评估标准，规范风险管理标准和依据；建立落实季度重大风险跟踪监

测和报告工作机制，全面强化集团风险管控力度，巩固风险管理长效

机制。

    公司已成功构建具有振业特色的“6636”大监督体系，持续全面

营造“大宣教”的工作格局，创新开展一系列新颖的纪律教育学习活

动，有效提升“不想腐”的意识；首创“大监督兼职监督员”模式，

进一步夯实监督队伍基础，将监督探头延伸到项目一线，全面打造“横

向到边，纵向到底”的监督网络，为集团健康发展提供坚强保障。

    公司狠抓落实，按月开展行政督察、制度督查、工程节点计划督

查和党建工作督查，管理链条有效缩短，保障规章制度得到切实落实。

    公司内部审计工作服务大局、促进发展，审计工作立足以审促管、

提质增效的原则，聚焦普遍性、典型性和倾向性问题，研究并提出具

有针对性、规范性和操作性的改进意见，在完善公司管理、防范经营

风险、促进规范运作等方面发挥了积极作用，审计触角不断向前延伸，

实现事前、事中、事后全过程审计，重点对资源集中、资金集中等关

键领域开展审计，加强经营管理不定期检查，及时提示风险，提出合

理化建议，确保公司持续、健康发展。

    10. 廉政建设和企业文化建设

    报告期，公司加强党的全面领导，切实发挥党委把方向、管大局、


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保落实的领导作用，强化党建引领，抓好学习宣传贯彻习近平总书记

重要讲话精神，不断提高党员干部思想认识和政治站位。在关键时间

节点开展纠治“四风”专项行动，抓好加强监督执纪坚决抵制餐饮浪

费专项整治工作，充分运用监督执纪“四种形态”，抓早抓小，防微

杜渐，发挥“不敢腐”的震慑力；围绕工程招投标等重点领域，强化

监督检查，完善“不能腐”的机制构建。

    报告期，公司积极举办主题党日活动、工会活动、企业文化活动，

进一步丰富员工的业余文化生活，增进员工间的沟通和友谊，强化团

队意识，塑造坚韧品格，进一步培育巩固团结协作的文化氛围。组织

“助力折翼天使再飞翔”公益活动，全体党员和员工积极参与，受到

当地媒体的关注及好评，公司精神及企业文化影响力进一步扩大。

    11.信息披露

    报告期，公司全年严格按照证券监管要求开展信息披露、法人治

理会议组织、投资者关系管理等工作，信息披露及时、准确、完整，

严防内幕信息泄密或内幕交易，在资本市场未出现违规行为，连续第

八年获得深交所信息披露最高“A 级”评级。

    12.其他重点控制活动实施情况

    公司与主要股东之间不存在关联交易情况；公司未发生重大对外

担保事项。

    （二）公司 2020 年度内部控制评价情况

    报告期，公司各类管理制度已达 193 项、流程 332 项，内控体系

健全，各项制度流程衔接顺畅，运行有序，有效提高了整体运营效率。


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公司内部控制体系健全，设计合理，运行有效。公司通过信息系统控

制、督察、审计、绩效考核和专项检查等手段，促进了内部控制的落

实，培育了团结、坚韧、职业、感恩和规范运作的企业文化，已达到

了公司内部控制的目标，不存在重大内控缺陷。

    1.内部控制设计的有效性

    从评价结果来看，公司内部控制体系较为健全、有效。公司已建

立较为完善的内控体系，涵盖了成本管理、开发管理、营销管理和财

务管理等各个方面，涉及公司的各项经营业务，能够满足公司经营管

理需要。

    2.内部控制运行的有效性

    结合日常监督和综合检查的情况，公司制度执行情况较好，发展

战略、人力资源、资金活动、采购业务、资产管理、销售业务、工程

项目、担保业务、财务报告、预算管理、合同管理和内部信息传递等

事项均能够按照制度流程规定较好地执行，内部控制运行有效。

    （三）上年度内部控制自我评价报告所提薄弱环节整改情况

    上年度内部控制自我评价报告所提薄弱环节，在本报告期内，公

司已积极改进完善，具体如下：

    1.针对“公司一线城市土地储备不足”薄弱环节，公司以“积极

谨慎，高频出击”的战略方针统筹各地区公司通过招拍挂、城市更新、

收并购和“房地产+”等多元化方式拿地，积极参与“一线城市”深

圳坪山、光明地块的竞拍，均与最终报价失之交臂。

    虽在长沙获取天心区地块，但 2020 年公司在一线城市未有突破，


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面临土地储备不足的困局。

    2.针对“销售目标稳增长压力继续加大”薄弱环节，公司预判市

场大概率将出现购房需求释放期，通过与广州、广西、深圳等地区公

司召开专题会议，有针对性的制定并执行了集团网络平台发声宣传、

协同地区公司研究制定并执行销售应对方案，最小化疫情的正面冲

击。集团整体年度签约、回款目标基本完成。

    （四）2020 年度内部控制薄弱环节及改进措施

    公司按照相关法律法规的要求，加强内部控制制度建设和完善风

险管理机制，报告期内未发现内部控制重大缺陷。但结合当前形势和

公司自身情况，尚需在以下方面加以改进：

    1. 企业主业规模不大，优质土地储备不足

    报告期，公司虽在长沙获取天心区地块，但深圳本土及其他一线

城市中土地储备欠缺，公司在资源获取方面仍要积极努力。

    公司拟采取下列措施予以改进：

    一是持续聚焦主营业务，全面发展以房地产开发为主体，以物业

资产管理运营，棚改代建管理输出为两翼，主营业务方面要按照公司

土地投资指引和投资回报率及内部收益率等关键指标，聚焦粤港澳大

湾区，做大、做强现有城市公司，开拓布局长三角、成渝片区等。

    二是创新土地获取资源模式，做好国有资产与集体资产融合的创

新管理试点工作，开拓深圳存量土地市场，通过股权投资、合作开发

等方式进行项目投资和开发运营，加快参与集体企业存量资产的改

造、开发、整治与运营。


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    三是探索新兴产业布局，借助深圳高新科技和互联网产业优势，

加强前沿探索和前瞻布局，围绕房地产产业链，在智慧建筑、智慧物

管等产业领域规划布局，并研究打造市属国资建设领域甲供材平台，

打破“地产思维”，勇于在战略性新兴产业、未来产业以及消费领域

积极探索，抢占改革发展的制高点。

    2.组织架构、管控模式有待优化

    公司根据发展需要，适时开展组织变革，建立以事业部或业态地

产控股公司为形式的组织架构和管控模式，统一管理、集中发力，满

足集团上下游产业链延伸、多业态布局模式发展，逐步建立和完善支

撑集团跨区域大发展的管控体系。

    一是理清“三会一层”权责利关系，完善各组织机构议事规则，

提高公司治理水平。

    二是完成总部各职能部门制度、业务流程更新修订，优化部门架

构，突出专业分工协作合力，提高工作效率。

    三是以管资本的思路管下属企业，把握放管赋能、适当授权放权

的总基调，清晰界定各层级管理边界，科学合理确定权责利关系，综

合考虑各业态在业务属性、发展阶段、监管要求等方面的差异，精准

施策、精准考核，分类授权放权，真正形成“放管服”有机融合，以

高质量管理促进高水平发展。

    3.项目开发品质和效率有待提升

    公司拟采取下列措施予以改进：

    一是各地区公司加速现有土地开发，加快开发进度。


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    二是集团各地项目按照标准工期制定一级节点计划，总部业务部

门强化督促和检查，力争一级节点计划达成率不低于 80%，关键节点

计划达成率不低于 90%。

    三是要提高设计效率和质量，优化设计人才管理使用，加强内外

沟通，确保产品定位需求及设计条件精准化，制定集团设计类集采招

标办法，制定集团产品线并逐步完善标准化建设。

    四是搭建智慧工地信息化平台，推进“智慧工地”落地，实现工

程管理的数字化转型，提高工程现场管理监督水平。

    （五）2021 年度内部控制工作思路

    2020 年，公司以检查制度执行落实情况为重点，开展了内部控

制检查，检查结果显示，公司总体内控执行情况较好，在费用控制、

招标管理、营销管理、成本管理和财务管理等方面制度执行情况良好，

报告期内未发现内部控制重大缺陷。为进一步深化内控体系建设，公

司制定了 2021 年度内部控制工作思路，仍将以提高制度执行力和提

升管理为重点开展以下工作：

    一是继续优化组织架构、完善管控模式，持续推动人事制度改革，

逐步建立“压力、动力、活力”三力体系，持续优化绩效考核机制和

完善薪酬分配机制，树立“超额业绩超额分享”理念，促使集团长效

激励约束机制尽早落地。

    二是加强优化“六位一体”大监督体系建设，持续深化具有振业

特色的“6636”大监督工作体系，强化对公司重点领域的监督检查，

进一步增强大监督合力，提高整体监督效能，巩固“振业健康发展，


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有你有大监督”的廉洁文化共识，营造风清气正的廉洁从业氛围；

    三是进一步完善管理效能，加强沟通协调，以完善和落实内控制

度为基础，持续推进以风险管理为导向的内控建设，为经营及战略发

展目标的实现提供保障。




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