深圳市振业（集团）股份有限公司
             2021 年度内部控制自我评价报告



    根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他内部

控制监管要求（以下简称企业内部控制规范体系），结合本公司（以

下简称公司）内部控制制度和评价办法，在内部控制日常监督和专项

监督的基础上，我们对公司2021年12月31日（内部控制评价报告基准

日）的内部控制有效性进行了评价。

    一、重要声明

    按照企业内部控制规范体系的规定，建立健全和有效实施内部控

制，评价其有效性，并如实披露内部控制评价报告是公司董事会的责

任。监事会对董事会建立和实施内部控制进行监督。经理层负责组织

领导企业内部控制的日常运行。公司董事会、监事会及董事、监事、

高级管理人员保证本报告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或重

大遗漏，并对报告内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带法

律责任。

    公司内部控制的目标是合理保证经营管理合法合规、资产安全、

财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进实现发展

战略。由于内部控制存在的固有局限性，故仅能为实现上述目标提供

合理保证。此外，由于情况的变化可能导致内部控制变得不恰当，或

对控制政策和程序遵循的程度降低，根据内部控制评价结果推测未来


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内部控制的有效性具有一定的风险。

    二、内部控制评价结论

    根据公司财务报告和非财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，

于内部控制评价报告基准日，董事会认为，公司不存在财务报告内部

控制重大缺陷，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求

在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制；公司未发现非财务

报告内部控制重大缺陷。

    自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未

发生影响内部控制有效性评价结论的因素。

    三、内部控制评价工作情况

    （一）内部控制评价范围

    公司按照风险导向原则确定纳入评价范围的主要单位、业务和事

项以及高风险领域。纳入评价范围的主要单位包括公司本部及所属子

公司，纳入评价范围单位资产总额占公司合并财务报表资产总额的

100%，营业收入合计占公司合并财务报表营业收入总额的100%；纳

入评价范围的主要业务和事项包括对战略管理、子公司管理、成本管

理、项目开发管理、营销管理、人力资源管理、财务管理、投资管理、

企业文化建设和风险管理等方面，涉及公司的各项经营业务；重点关

注市场风险、资金风险、土地资源风险、成本风险、自有物业运营风

险、安全生产风险、稳定风险、工程质量风险和法律风险等重大风险

领域。

    上述纳入评价范围的单位、业务和事项以及高风险领域涵盖了公


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司经营管理的主要方面，不存在重大遗漏。

    （二)内部控制评价工作依据、程序、方法、及内部控制缺陷认

定标准

    公司依据企业内部控制规范体系及公司《内部控制评价制度》组

织开展内部控制评价工作，对公司各部门及下属子公司运用询问、检

查、观察等程序和方法，对内控进行评价。

    公司董事会根据企业内部控制规范体系对重大缺陷、重要缺陷和

一般缺陷的认定要求，结合公司规模、行业特征、风险偏好和风险承

受度等因素，区分财务报告内部控制和非财务报告内部控制，研究确

定了适用于本公司的内部控制缺陷具体认定标准，并与以前年度保持

一致。

    （三）内部控制缺陷认定及整改情况

    1.财务报告内部控制缺陷认定及整改情况

    根据财务报告内部控制缺陷的认定标准，报告期内公司不存在财

务报告内部控制重大缺陷和重要缺陷。

    2.非财务报告内部控制缺陷认定及整改情况

    根据非财务报告内部控制缺陷的认定标准，报告期内未发现公司

非财务报告内部控制重大缺陷和重要缺陷。

    四、其他内部控制相关重大事项说明

    （一）公司2021年度内部控制实施情况

    公司高度重视内部控制工作，建立了较为完备的内控体系-《振

业纲领》，持续完善、持续改进《振业纲领》，强化学习与落实，形


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成了按章办事、规范严谨的工作作风，实现了生产经营和各项业务活

动的规范化、标准化。

    自2007年开始，公司实施内部控制评价并定期披露评价报告。

2011-2021年度，公司聘任的外部内控审计机构均出具了标准无保留

意见的审计报告，公司已连续11年实现内控达标。

    报告期，公司面对严峻复杂的疫情防控形式，切实履行主体责任，

构筑常态化疫情防控屏障，保障员工安全。积极选派干部下沉街道参

加抗疫，组织党员志愿者支援社区防控，体现振业国企担当，公司品

牌形象和社会影响力进一步增强。

    报告期，为进一步深化内控建设，公司持续完善制度设计，管理

规范化稳步提升，全年新增制度1项，修订制度12项，取消制度2项，

内部控制体系持续改进；集团完善法人治理体系，顺利完成董监高换

届工作，完善董事会、党委会、监事会、管理层权责清单和制定授权

管理办法，公司法人治理机构运作有序；对标市场一流，全面优化组

织体系，重塑运营体系、绩效薪酬考核体系、组织职能架构、会议管

控体系和工作督察体系，快周转的开发能力显著增强，为集团战略目

标的达成提供组织支撑。

    1.战略管理

    报告期，公司针对地产行业市场进行科学研判，精准施策，积极

采取多元化手段拓展土地市场，“一体两翼”战略取得突破性进展。

    报告期，公司推进“十四五”发展战略规划执行，在粤港澳大湾

区广州和长三角南京成功获取四宗优质土地；代建业务、商管业务和


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物业服务持续扩大业务版块和市场开拓力度，深圳地区全年新增3个

代建项目，城市服务承接多个项目物业服务，集团房地产产业链持续

完善；成立振业置地进军城市更新领域，与南山大冲村等10余个村集

体股份公司建立合作关系，4个城市更新项目签约落地；全年与万科

等头部房企签订了战略合作协议，提升发展力。

    2.对子公司的管理

    公司对子公司的管理主要通过以下措施：（1）人事控制，对子

公司董事、监事及高管人员进行委派和任免；（2）财务监管，对子

公司的财务负责人实行统一委派、统一管理；（3）绩效考核，公司

对子公司管理层实行绩效考核，通过实行全面预算、关键业绩考核和

年度绩效考评，促进其勤勉尽责，保障经营业绩的实现；（4）公司

总部各部门对子公司相关业务和管理进行指导、服务和监督，通过实

施多渠道和多手段的检查工作强化管控力度。

    报告期，子公司由13家增加为18家，新增广州振业鸿远、广州振

业置地、南京新振城、南京振新业、振业置地公司，负责开发新增4

宗土地项目和设立城市更新平台，人员资金已及时配置到位。

    报告期，科学设计跟投机制，在广州天成、学府里项目成功落地

实施，将员工利益与企业利益捆绑，激发干事创业活力。

    3.营销管理

    报告期，受房地产紧缩调控和部分头部民营房企暴雷等影响，市

场下行明显，公司科学应对、周密部署，建立了总部与地区公司联动

的销售策略，积极盘活闲置资产，较好地完成了全年目标任务。


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    报告期，集团年度签约实现42.36亿元、回款40.01亿元（不含地

铁项目销售和回款数据），逆势突破销售瓶颈。集团各地区公司中签

约前列的为深圳公司和广州公司，深圳公司超额完成全年销售任务，

清溪雅苑提前开盘，整体经营利润大幅上升，振业时代花园二期二标

段创造了开盘劲销九成以上的佳绩；广州公司把握时机，先后开展了

“春猎行动”“收官大战”等销售活动，天颂项目清盘取得良好成效。

    公司营销计划、合同订立、合同执行、付款和后续评价符合营销

管理制度规定，销售定价、调整和折扣执行均履行相应审批程序，执

行情况良好。

    4.成本管理

    报告期，公司成本管理进一步优化完善，制定《设计阶段成本控

制要点指引》，将成本管控前置到设计环节，强化设计方案限额控制，

降低项目成本。严格管理现场签证和设计变更，发生金额逐年下降。

积极实施优质供应商名录及海纳物资供应链采购平台建设工作，并完

善配套管理使用、评价等制度，持续提升阳光招采透明度，加快招标

速度，优质合作商库持续扩容，节约开发成本。

    公司一贯重视招标工作的合法合规性，在公开、公平、公正、充

分竞争的基础上择优选择供应商，保证采购成本和质量的合理性。招

标文件制定、招标信息公告、评标、定标、招标会议和纪要审批等各

工作环节均符合招标业务制度流程规定。

    5.人力资源管理

    报告期，公司加大人力资源市场化改革力度，实现高级管理人员


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和中层干部任期制和契约化管理全覆盖，调动干事创业的主观能动性

和积极性。通过市场化选聘方式引进营销、物业等条线的优秀人才，

打造坚实的职业经理人队伍。同时，重塑绩效薪酬考核体系，将考核

结果实行强制分布排名，并与薪酬调整、职务晋升、不胜任退出等紧

密挂钩，实现奖优罚劣，并结合各单位实际特点，进行轮岗调整，激

发员工干事活力，为高质量发展提供人力资源保障。

    6.财务管理

    公司已建立较为完善的财务管控体系，会计管理的内部控制在重

大方面具有完整性、合理性及有效性，为编制真实、完整、公允的财

务报表提供合理保证。

    报告期，公司围绕“业财融合、财务引领”的要求，优化财务管

理。在地产金融强监管的背景下，以中期票据、资产证券化ABS、车

位融资、非房业务流动资金贷款等融资渠道，为集团投拓等任务提供

充足的资金保障。继续加强资金集中管理，适时规范开展理财业务，

实现银行理财收入。积极开展税务统筹，为经营目标的实现提出合理

化建议，助力公司经营发展。

    报告期，公司偿债风险进一步降低，剔除预收账款后的资产负债

率、净负债率和现金短债比均未触及“三道红线”，财务状况安全稳

健。同时，公司严格落实中央八项规定要求，厉行节约，严控非生产

性支出，在三公消费、培训费、负责人履职支出等费用控制方面执行

情况良好，差旅费、培训费、业务招待费等六项重点费用逐年下降，

且控制在年度预算范围以内。


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    7.房地产开发管理

    报告期，公司搭建大运营体系，提升开发效率。运用大运营理念

统筹管理地产开发各环节，对各地区公司所有在建项目及新获项目制

定全景计划，各项目开发周期相较以往大幅压缩，开发节奏全面加快，

公司整体进度指标达成率大幅提升。此外，通过召开集中交付策划会、

开盘后评估会、工程管理策划会等大运营会议，提升项目开发水平。

    报告期，公司实行设计统筹管理模式，整合全集团设计力量，统

一合理调配，缩短设计方案周期。同时，结合产品标准化建设和精装

修管理规范化、标准化，提升设计效率和产品品质，为推进项目后续

开发提供基础保障。

    报告期，公司推行《红黄线管理办法》，加强季度检查和专项检

查，控制质量风险，全年质量管理和安全生产形势可控，公司加强组

织排查安全隐患、加强管理督促、加强参建单位进行整改，确保全年

“0”安全生产责任事故。

    8.投资管理

    报告期，公司科学制定投拓策略，高效开展项目可行性分析，抢

抓有利时机，加快土地布局，精准高频出击，成功在一线城市广州和

新一线城市南京分别获取优质土地两宗，新增土地投资77.75亿元，

新增土地储备计容建筑面积30.77万平方米，创历史新高，超额完成

全年投资目标任务，扭转土地储备不足的局面。全年投资均已严格评

估项目收益的可行性，履行了相应决策和审批程序，决策过程合法、

合规。


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    报告期，公司成立了投资平台公司振业置地，跟进多个城市更新

及收并购等合作项目，抓住村集体资产创新融合发展机遇，与深圳大

冲等10余个村集体股份公司建立合作关系；先后与万科等11家企业签

订战略合作协议，成功布局城市更新赛道，为后续发展奠定坚实基础。

    9.风险管理和监督检查

    报告期，公司通过季度重大风险跟踪监测，补充完善集团风险信

息库，制定出台新的内控管理办法、合规管理办法，促进内控、合规

管理进一步提升，筑牢风险防线，巩固风险管理长效机制。同时，全

面梳理集团未结案件及或有纠纷，及时应对诉讼纠纷，防范法律风险。

集团获评“法治文化建设示范企业”，法治建设成效显著。

    公司狠抓落实，按月开展行政督察、制度督查、工程节点计划督

查和党建工作督查，保障规章制度得到切实落实。

    公司内部审计工作服务经营管理、防范重大风险，在完善公司管

理、防范经营风险、促进规范运作等方面发挥了积极作用，审计触角

不断向前延伸，实现事前、事中、事后全过程审计，加强不定期检查，

及时提示风险，提出合理化建议，确保公司持续、健康发展。

    10. 廉政建设

    报告期，公司加强党的全面领导，切实发挥党委把方向、管大局、

保落实的领导作用，强化党建引领，抓好党史学习教育、“我为群众

办实事”、庆祝建党100周年、学习贯彻十九届六中全会精神等重点

工作任务，不断提高党员干部思想认识和政治站位。公司持续打造具

有振业特色的“6636”大监督体系，定期召开大监督联席会议，完善


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大监督相关工作指引，开展一系列纪律教育学习活动，有效提升“不

想腐”的意识；充分运用监督执纪“四种形态”，抓早抓小，防微杜

渐，全面打造“横向到边，纵向到底”的监督网络，持续强化“不想

腐”的思想自觉，为集团健康发展提供坚强保障。

    11.企业文化建设

    报告期，公司积极举办主题党日活动、工会活动、企业文化活动，

进一步丰富员工的业余文化生活，增进员工间的沟通和友谊，强化团

队意识，塑造坚韧品格，进一步培育巩固团结协作的文化氛围。同时，

公司积极开展脱贫攻坚，对口帮扶的河源新四村，实现脱贫摘帽。选

派优秀干部加入汕尾市陆河县上护镇帮扶工作队，为乡村振兴发展贡

献振业力量，充分彰显国企责任担当。

    12.信息披露

    报告期，公司全年严格按照证券监管要求开展信息披露、法人治

理会议组织、投资者关系管理等工作，信息披露及时、准确、完整，

严防内幕信息泄密或内幕交易，在资本市场未出现违规行为，连续第

九年获得深交所信息披露最高“A级”评级。

    13.其他重点控制活动实施情况

    报告期，公司与主要股东之间不存在关联交易情况，公司与关联

方深圳市房屋租赁运营管理有限公司借款事宜已履行相应决策程序

并对外信息披露；公司未发生重大对外担保事项。

    （二）公司2021年度内部控制评价情况

    报告期，公司各类管理制度已达192项、流程332项，内控体系健


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全，各项制度流程衔接顺畅，运行有序，有效提高了整体运营效率。

公司内部控制体系健全，设计合理，运行有效。公司通过信息系统控

制、督察、审计、绩效考核和专项检查等手段，促进了内部控制的落

实，培育了团结、坚韧、职业、感恩和规范运作的企业文化，已达到

了公司内部控制的目标，不存在重大内控缺陷。

    1.内部控制设计的有效性

    从评价结果来看，公司内部控制体系较为健全、有效。公司已建

立较为完善的内控体系，涵盖了成本管理、开发管理、营销管理和财

务管理等各个方面，涉及公司的各项经营业务，能够满足公司经营管

理需要。

    2.内部控制运行的有效性

    结合日常监督和综合检查的情况，公司制度执行情况较好，发展

战略、人力资源、资金活动、采购业务、资产管理、销售业务、工程

项目、担保业务、财务报告、预算管理、合同管理和内部信息传递等

事项均能够按照制度流程规定较好地执行，内部控制运行有效。

    （三）上年度内部控制自我评价报告所提薄弱环节整改情况

    上年度内部控制自我评价报告所提薄弱环节，在本报告期内，公

司已积极改进完善，具体如下：

    1.针对“企业主业规模不大，优质土地储备不足”薄弱环节，公

司以“积极谨慎，高频出击”的战略方针统筹各地区公司通过招拍挂、

城市更新、收并购和“房地产+”等多元化方式拿地，积极参与竞拍，

成功在一线城市广州和新一线城市南京分别获取优质土地两宗，扭转


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了土地储备不足的局面。

     2.针对“组织架构、管控模式有待优化”薄弱环节，公司理清“三

会一层”权责关系，完善董事会、党委会、监事会、管理层权责清单

和制定授权管理办法；对标市场一流，全面优化组织体系，优化部门

架构，重塑运营体系、绩效薪酬考核体系、组织职能架构、会议管控

体系和工作督察体系，为集团战略目标的达成提供组织支撑。

     3.针对“项目开发品质和效率有待提升”薄弱环节，公司公司搭

建大运营体系，提升开发效率，开发节奏全面加快，公司整体进度指

标达成率大幅提升。实行设计统筹管理模式，推行智慧工地信息化平

台，结合产品标准化建设和精装修管理规范化、标准化，提升设计效

率和品质，为推进项目后续开发提供了保障。

     （四）2021年度内部控制薄弱环节及改进措施

     公司按照相关法律法规的要求，加强内部控制制度建设和完善风

险管理机制，报告期内未发现内部控制重大缺陷。但结合当前形势和

公司自身情况，尚需在以下方面加以改进：

     1.推进“一体两翼”战略执行力有待加强，仍需加大国企改革力

度

     报告期，公司虽在推进“一体两翼”战略上取得突破，但整体规

模偏小，代建业务、商管业务和物管业务在集团营收占比较小，仍需

要加强战略执行力，加大国企改革力度，实现高质量发展。

     公司拟采取下列措施予以改进：

     继续保持定力，坚定推进“一体两翼”战略，积极推动“十四五”


                               12
规划及战略落地，抢抓国企改革发展机遇，持续深耕地产主业，不断

做精做强商业运营、“城市更新+代建”等辅业，形成主业、辅业之

间“相互促进、相互支撑、相互赋能”的发展格局，夯实集团战略的

“护城河”，促进战略目标达成。

    一是持续深耕地产主业，以“审慎投资”为原则，加强精准、科

学的研判力度，聚焦重点城市、核心区域，确保土地投拓质量。同时，

将项目销售和资金回笼作为全年工作重点，以市场为导向，采取有力

措施，确保地产主业稳健运行。

    二是加快制定商管公司和城服公司管控体系，为商业运营业务拓

展夯实基础管理。挖潜增效，强化自有物业管理，继续提高出租率和

收益水平，加快打造标准化物业管理体系。加强与兄弟国企、行业头

部运营公司的交流合作，积极抢抓存量市场机遇，拓展新项目，提升

资产收益。

    三是继续拓展工程代建，开拓新的利润增长点。持续推动已签订

合作协议的城市更新项目落地，加强对村集体资产城市更新、土地整

备等领域的研究，积极探索新路径、新模式。

    四是加强集团转型研究，结合集团自身优势，找准新兴产业布局

方向，积极发挥集团上市平台优势，通过资本运作，培育新的增长点。

    2.管理创新有待持续推进，提升核心竞争力

    2021年，集团开展组织优化，创新实施了一系列变革，取得阶段

性成果，但在适应市场的能力建设方面仍需要提升，持续推进管理创

新，不断深化改革，取得扎实成效。


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    一是抓好改革顶层设计落实。对照集团综合改革、对标管理提升

行动实施方案的路线图、时间表，稳步推进各项改革任务落实，聚焦

经营发展的重难点，加大改革的力度、深度和广度，提升改革成效。

    二是继续深化市场化选人用人体制和薪酬绩效考体系。持续推进

任期制和契约化管理，严格按照契约考核年度经营业绩，传导压力，

激发干事创业责任意识、担当意识，着力建设“专业化、市场化、职

业化、契约化”的职业经理人队伍；按照市场化的规则，将绩效考核

结果与薪酬收入、职务晋升、职级调整等紧密挂钩，并推动建立末等

调整、不胜任退出等机制，切实提高全体员工的危机意识、竞争意识，

提升干事创业内生动力。

    三是继续提升大运营管理，按照全景计划，运用大运营管理理念，

确保各开盘项目按计划如期实现开盘；推动一级节点和里程碑节点按

计划达成。并通过大运营会议，梳理经营管理重难点问题，协调各单

位推动解决，全力提升快周转的能力。

    （五）2022年度内部控制工作思路

    2021年，公司以检查制度执行落实情况为重点，开展了内部控制

检查，检查结果显示，公司总体内控执行情况较好，在费用控制、招

标管理、营销管理、成本管理和财务管理等方面制度执行情况良好，

报告期内未发现内部控制重大缺陷。为进一步深化内控体系建设，公

司制定了2022年度内部控制工作思路，仍将以提高制度执行力和提升

管理为重点开展以下工作：

    一是继续推动制度改革，压实“压力、动力、活力”三力体系，


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对照集团综合改革、对标管理提升行动实施方案的路线图、时间表，

持续推进大运营管理和薪酬绩效考核等方面改革，提升市场竞争力；

    二是加强优化“六位一体”大监督体系建设，持续深化具有振业

特色的“6636”大监督工作体系，强化监督合力，聚焦重大风险监测，

强化重点领域、关键环节的监督，提高整体监督效能，巩固“振业健

康发展，有你有大监督”的廉洁文化共识，营造风清气正的廉洁从业

氛围；

    三是进一步完善管理效能，发挥审计监督作用，加强以风险管理

为导向的内控体系建设，全面实现“强内控、防风险、促合规”，为

经营及战略发展目标的实现提供保障。




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