深圳市振业(集团)股份有限公司
2021 年年度报告
2022 年 04 月
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人赵宏伟、主管会计工作负责人李伟及会计机构负责人高峰声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
公司董事李伟先生、王道海先生因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事
会会议，分别授权董事长赵宏伟先生、董事孔国梁代为出席会议并行使表决权，
公司其他董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。
公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相
关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质
承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号—行业信息披露》
中房地产业的披露要求。
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三
节管理层讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2021年总股本为基数，向
全体股东每10股派发现金股利1.21元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................ 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................ 5
第三节 管理层讨论与分析 ........................................................................................ 9
第四节 公司治理 ..................................................................................................... 26
第五节 环境和社会责任 .......................................................................................... 43
第六节 重要事项 ..................................................................................................... 44
第七节 股份变动及股东情况 .................................................................................. 53
第八节 财务报告 ..................................................................................................... 58
第九节 备查文件目录 ............................................................................................ 171
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
深圳资本集团 指 深圳市资本运营集团有限公司
深圳地铁、深圳市地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 深振业Ａ 股票代码 000006
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司
公司的中文简称 深振业、振业集团
公司的外文名称（如有） SHENZHEN ZHENYE（GROUP）CO.,LTD.
公司的法定代表人 赵宏伟
注册地址 深圳市罗湖区桂园街道宝安南路 2014 号振业大厦 A 座 31 层
注册地址的邮政编码 518008
办公地址 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态园 11 栋 A 座 42-43 层
办公地址的邮政编码 518057
公司网址 http://www.zhenye.com
电子信箱 szzygp@126.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨晓东 罗丽芬
深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技
联系地址
生态园 11 栋 A 座 42-43 层 生态园 11 栋 A 座 42-43 层
电话 （0755）25863893 （0755）25863061
传真 （0755）25863012 （0755）25863012
电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 http://www.szse.cn
公司披露年度报告的媒体名称及网址 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
组织机构代码 91440300618831041G
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更
2005 年 10 月公司原控股股东深圳市建设投资控股公司所持有的国家股
历次控股股东的变更情况（如有） 71,068,475 股无偿划转到深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，公司控
股股东变更为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
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五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址 深圳市福田区深南中路 2002 号中核大厦 9 层
签字会计师姓名 黎明、陈子涵、徐平
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年
营业收入（元） 3,088,570,522.77 2,934,733,294.89 5.24% 3,731,330,139.73
归属于上市公司股东的净利润（元） 541,690,150.63 864,638,857.34 -37.35% 801,163,074.41
归属于上市公司股东的扣除非经常
532,405,818.31 835,474,937.00 -36.28% 779,466,306.30
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -3,874,666,592.53 -167,505,495.30 -2,213.16% -194,256,904.36
基本每股收益（元/股） 0.4013 0.6405 -37.35% 0.5935
稀释每股收益（元/股） 0.4013 0.6405 -37.35% 0.5935
加权平均净资产收益率 7.22% 12.26% -5.04% 12.39%
2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末
总资产（元） 23,601,034,832.62 15,434,760,023.28 52.91% 15,745,320,850.65
归属于上市公司股东的净资产（元） 7,645,579,620.25 7,364,438,479.21 3.82% 6,735,583,248.30
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确
定性
□ 是 √ 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
□ 是 √ 否
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,349,995,046
用最新股本计算的全面摊薄每股收益
支付的优先股股利 -
支付的永续债利息（元） -
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用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.4013
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□ 适用 √ 不适用
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 918,286,858.38 555,383,706.40 828,600,477.07 786,299,480.92
归属于上市公司股东的净利润 269,373,883.33 118,710,006.10 173,939,104.61 -20,332,843.41
归属于上市公司股东的扣除非
262,518,867.23 115,629,310.09 173,809,083.16 -19,551,442.17
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 309,582,992.74 -3,847,678,967.82 -146,526,647.91 -190,043,969.54
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -24,614.66 -7,848.33 -90,530.52 -
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得
- - 147,024.89 -
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交
6,251,761.87 42,962,878.21 29,021,753.33 -
易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融
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负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、
衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权
投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 7,516,840.36 155,000.00 9,057,155.10 -
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 667,406.39 2,102,573.23 -5,604,544.13 -
减：所得税影响额 4,439,020.71 11,306,689.84 8,096,038.45 -
少数股东权益影响额（税后） 688,040.93 4,741,992.93 2,738,052.11 -
合计 9,284,332.32 29,163,920.34 21,696,768.11 -
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况
□ 适用 √ 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目
的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常
性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、 报告期内公司所处的行业情况
2021 年，在疫情反复及结构性调整的影响下，国家财政政策、货币政策齐发力，持续巩固疫情防控和经济复苏成果。上
半年，国内经济实现较强劲增长，为完成全年预期目标打下了坚实的基础，下半年，经济结构持续优化，但是整体景气度有
所下降，随着国家宏观政策的精准发力，投资、出口增速加快，消费稳步恢复，国内经济稳健复苏。
2021 年，中央对地产行业继续坚持“房住不炒”定位，延续“稳房价、稳地价、稳预期”的总基调，“三道红线”、“五
档房贷”、“两个集中”等调控政策效应凸显。与此同时，随着房地产长效机制不断完善，房地产市场供给逐步优化，多主
体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局逐步形成，房地产行业进入理性增长时代。
2021 年，全年商品房销售金额与面积均创新高，其中销售面积 17.94 亿平方米，销售金额 18.19 万亿元，同比增长 1.9%
和 4.8%；房地产新开工与施工维持慢节奏，全年新开工面积 1.6 亿平方米，同比下降 31.2%，全年累计施工面积 97.5 亿平米，
同比增长，但是增速不断下行；同时，在新开工、施工降速及房企资金整体收窄的影响下，也使得开发投资同比负增长，累
计开发投资同比增速放缓，全国房地产开发投资合计 14.76 万亿元，同比放缓至 4.4%；在土地市场方面，年度购置面积 2.16
亿平方米，同比下降 15.5%，土地成交价款 1.78 万亿元，同比增长 2.8%。
2021 年，城市发展区域分化愈发明显，住房需求和市场热度主要集中于一线城市群及新一线城市群，公司项目所在的深
圳、广州、南京、天津、西安、长沙等地新建商品住宅价格指数同比均有一定上涨，其中涨幅最大地区为长沙，上涨 7.5%。
城市更新及老旧小区改造迎来风口期，存量市场机会日益增多。
为应对上述行业形势变化，公司将加快推进战略布局优化，聚焦粤港澳大湾区，以现有项目所在城市为立足点进行持续
深耕，并适时布局成渝等快速发展区域；同时，公司将积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市场，谋求产业转
型升级。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司业务概述
公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、南京、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深汕合作区、河源
等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发面积数百
万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼
的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的
各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善的产品品质控制体系和市场营销
体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。
面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强国企资源整合，积极寻求系统内项目合作机会，通过与
深圳市地铁集团合作开发横岗车辆段项目，与深圳市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项目，与头部房企新城控股集
团股份有限公司（以下简称“新城控股”）合作开发南京项目，实现优势互补、合作共赢。公司棚改代建业务持续发力，进
入规模化发展，报告期内新获取 3 个代建项目，并成功入选东莞市财政投资建设项目代建单位预选库，宝安西乡海乐花园棚
改项目按计划继续推进。公司积极跟进城市更新及收并购等合作项目，与多个村集体股份公司建立合作关系，并与多家企业
签订战略合作协议。此外，公司积极响应国家住房租赁政策，设立了深圳市振业商业运营管理有限公司（原深圳市房屋租赁
运营管理公司）与深圳市振业城市服务有限公司，旨在将公司打造为集住房、商业物业资产经营及相关地产金融业务于一体
的综合性平台，满足客户多样化的居住生活需求。
通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式。未来，房地
产行业机遇与挑战并存，公司将继续关注行业发展动向, 牢牢把握粤港澳大湾区建设和国资国企综合改革契机，抓住区域性、
结构性和窗口性机会，开展深入而全面的改革，实现专业化、精细化、品牌化运作。
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（二）公司经营与管理情况回顾
2021 年，在“房住不炒”的政策基调下，“三道红线”、“五档房贷”、“两个集中”等调控政策效应凸显，地产行业
持续降温，行业发展面临前所未有的困境和挑战。面对严峻形势和疫情等不利因素的影响，公司上下一心，迎难而上，奋勇
拼搏，逆势之下取得不错的成绩。全年实现营业收入 30.89 亿元，利润总额 7.53 亿元，归属于母公司股东的净利润 5.42 亿元，
加权平均净资产收益率为 7.22%；截至 2021 年 12 月 31 日，公司资产规模首次突破 200 亿元关口，达到 236.01 亿元，较年初
增长 52.91%，净资产达到 81.84 亿元，资产负债率为 65.32%。
1、土地投资传捷报，更新代建显成效
2021 年是公司“十四五”战略规划的开局之年，公司科学研判，于危机中觅新机。一是先后在广州、南京两地获取四宗
优质地块，开创与头部房企项目合作的先河，首度进驻长三角核心城市，累计新增土地储备建筑面积 30.77 万平方米，发展
后劲获得显著增强。二是发挥国企品牌优势，进军城市更新领域，与多家村股份公司及万科等头部房企建立战略合作关系，4
个实质性城市更新项目签约落地。三是践行“服务城市”功能定位，积极承接政府代建业务，严把代建项目质量关，年内新
增代建项目 3 个，至此累计承接代建业务总投资额超 18 亿元，工程管理输出和全过程咨询等轻资产运营领域愈加行稳致远。
2、逆势前行促销售，产业链条获延伸
受地产紧缩调控和部分头部房企暴雷的影响，市场下行趋势明显。公司充分调动各方资源，及时调整营销策略，全力保
障年度任务目标。全年累计实现合同销售面积 26.08 万平方米，合同销售金额 42.36 亿元，回笼资金 40.01 亿元，分别完成年
度计划的 98%、107%、121%。此外，公司在商业资产的运营和拓展上实现突破，租赁收入累计 1.15 亿元，创近年来新高，
租率及租金收缴率继续稳定在 93%以上；与窝趣公寓强强联手，精准布局“蓝领公寓”细分赛道；组建城市服务公司，迅速
承接多个自有项目的物业服务，在管面积共计 67.90 万平方米，推动地产开发产业链持续完善，为实现房地产全生命周期管
理提供了有力支撑。
3、提速增效重运营，产品品质稳提升
为适应行业发展新形势，公司在项目运营层面实施了一系列强化举措。一是对标行业头部房企，成功搭建大运营体系，
全景计划工期标准较以往压缩近一半时间，工程进度管理成效显著，一级节点达成率创历史新高；二是整合全公司设计力量，
持续提升产品设计水平，并通过系统搭建产品线体系、推进实施《精装修标准化管控文件》等手段，促进产品品质和标准化
水平的提升；三是建立公司首批优质供应商名录，开发海纳物资供应链采购平台，实现小金额招标全链条信息化；此外，将
成本管控前置到设计环节，强化设计方案限额控制，有效降低现场签证变更发生率；四是创新建立《红黄线管理办法》，运
用智慧工地数字化手段，加强季度检查和专项检查，工程实测实量合格率稳步提升，安全管理平稳有序。
4、狠抓管理不放松，机制改革在路上
公司以促进战略目标达成为导向，大力优化内部管理模式。一是顺利完成董监高换届选举工作，并修订完善多项法人治
理制度、匹配董监高责任险，公司规范运作水平得以稳步提升，信息披露连续第 9 年获得深交所最高 A 级评级。二是创新融
资手段，尝试中期票据、资产证券化 ABS、车位融资、同业拆借等多种融资方式，融资渠道得以畅通，并合理安排资金使用
节奏，全年实现理财收益达 4,000 余万元；三是找准数字化建设方向，实现信息化向数字化转变，成功上线运行协同办公系
统、智慧工程系统、主数据系统，管控过程、管控效果和考核运用更加可视化；四是推行刚性考核、刚性退出机制，实现中
高层管理团队任期制和契约化的全覆盖，重塑绩效薪酬激励体系，推进实施员工项目跟投方案，激发全员干事创业激情。
5、奔赴一线勇抗疫，驰援乡村促振兴
面对多个开发项目所在城市出现疫情反复的不利局面，公司密切关注并严格执行疫情防控政策，建立常态化的防控机制，
切实保障员工和社区安全。公司积极配合当地防疫部门，先后派驻干部员工奔赴一线支援抗疫工作，组织数十人次党员志愿
者参与基层防疫，向当地街道、社区捐赠抗疫物资，及时向施工单位一线员工给与补贴和慰问，下属的城服公司也迅速反应，
主动承接政府应急安置点的物业服务，竭尽所能为疫情防控贡献振业力量。精准扶贫方面，在对口帮扶的河源新四村实现脱
贫摘帽、扶贫工作圆满收官后，公司持续开展了巩固脱贫成果“回头看”工作，与新四村保持密切联系，定期回村探访并了
解情况，积极帮助扶贫对象解决问题。与此同时，公司迅速衔接参与乡村振兴，再度派出党员干部加入汕尾市陆河县上护镇
帮扶工作队，全力支援乡村振兴建设。
（三）项目开发情况及相关事项
1、新增土地储备项目
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宗地或项目 土地规划 土地面 计容建筑 土地取得 土地总价款 权益对价
序号 所在位置 权益比例
名称 用途 积（㎡） 面积（㎡） 方式 （万元） （万元）
广州振业天 广州市黄埔区广汕路以北、
1 居住用地 52,238 104,476 挂牌 100% 256,452 256,452
成 黄埔军校小学西侧
广州振业学 广州市增城区新塘镇蝴蝶岭
2 居住用地 15,868 47,605 挂牌 100% 73,000 73,000
府里 大道西侧、大王岗小学以北
南京翡丽铂 南京市秦淮区南部新城红花
3 住宅 28,786 67,554 挂牌 51% 249,000 126,990
湾 路以南、冶修二路以东
南京铭著风 南京市江宁区麒麟片区纬七
4 住宅 44,036 88,071 挂牌 51% 199,000 101,490
华 路以南、经二路以西
2、累计土地储备情况
总占地面积 总建筑面积 剩余可开发建
序号 项目/区域名称
（万㎡） （万㎡） 筑面积（万㎡）
1 五期 3.20 10.7 10.7
振业城
2 长沙 六期 1.68 8.57 8.57
3 振业悦江府（原天心区书院路项目） 1.79 8.14 8.14
4 振业城 R 组团 4.71 21.65 21.65
5 振业城 E1 组团 2.24 1.04 1.04
6 惠阳 振业城 F1 组团 5.80 11.06 11.06
7 振业城 K 组团 7.31 11.40 11.40
8 振业城 M 组团 0.40 1.05 1.05
9 河源 河源振业深河湾三期 3.31 13.04 13.04
总计 30.44 86.65 86.65
注：累计土地储备情况为截止到 2021 年 12 月 31 日尚未开发且未取得开工许可证的项目储备。
3、主要项目开发情况
规划计 预计总 累计投
土地 本期竣 累计竣
城市/ 项目 权益 开工 开发 完工 容建筑 投资金 资总金
序号 项目名称 所在位置 面积 工面积 工面积
区域 业态 比例 时间 进度 进度 面积 额（万 额（万
（㎡） （㎡） （㎡）
（㎡） 元） 元）
振业城
1 住宅 2021.10 在建 39% 45,900 25,217 / / 32,373 8,307
二期别墅
振业城 长沙市 住宅/
2 长沙 80% 2018.08 竣工 100% 70,501 204,555 258,483 258,483 139,614 102,344
三期 岳麓区 商业
振业城 住宅/
3 2021.07 在建 20% 40,301 94,719 / / 66,166 24,774
四期 商业
11
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振业时代
4 花园二期 在建 71% 90,022 / / 45,000 27,896
深汕 鹅埠镇深汕大
一标段 住宅/
合作 道与创强路交 100% 2019.03 65,507
振业时代 商业
区 汇处
5 花园二期 竣工 100% 76,033 101,007 101,007 40,000 32,600
二标段
经济开发区叶 住宅/
6 惠阳 U 组团 87% 2020.12 在建 12% 69,104 234,290 / / 124,918 36,168
挺大道西侧 商业
振业 高新区兴业大
7 河源 深河湾一 道东、科技大 住宅 50% 2020.09 在建 57% 62,113 132,276 / / 137,860 51,795
期、二期 道南
振业 江南区友谊路 住宅/
8 南宁 97.36% 2019.04 竣工 100% 37,639 112,915 / 149,780 60,785 50,440
启航城 吴圩段 33-1 号 商业
振业 清溪镇振兴二 住宅、
9 东莞 100% 2020.10 在建 75% 28,556 85,658 / / 160,000 130,000
清溪雅苑 路 1 号 商业
高陵区泾渭新
振业 城陕汽北侧规 住宅/
10 西安 100% 2021.04 在建 70% 29,605 73,398 / / 83,385 35,800
泊悦府 划路以南、渭 商业
华路以西
黄埔区广汕路
住宅/
11 振业天成 以北、黄埔军 100% 2021.11 在建 5% 52,238 104,954 / / 350,429 266,366
商业
校小学西侧
广州
增城区新塘镇
振业 蝴蝶岭大道西 住宅/
12 100% 2021.10 在建 10% 15,868 47,605 / / 115,339 37,218
学府里 侧、大王岗小 商业
学以北
滨海高新区海 住宅/
13 天津 御湖 100% 2020.06 在建 52% 50,767 104,216 / / 188,877 101,046
洋科技园 幼儿园
秦淮区南部新 住宅/
14 翡丽铂湾 51% 2021.09 在建 30% 28,786 67,554 / / 385,000 266,000
城 商业
南京
住宅/
15 铭著风华 江宁区汇通路 51% 2021.08 在建 35% 44,036 88,071 / / 320,000 214,000
商业
注：主要项目开发情况为截止到 2021 年 12 月 31 日在建及新竣工项目。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
4、主要项目销售情况
累计预 本期预 本期预
累计结 本期结 本期结
城市/ 项目 权益比 计容建 可售面 售（销 售（销 售（销
序号 项目名称 所在位置 算面积 算面积 算金额
区域 业态 例 筑面积 积（㎡）售）面积 售）面积 售）金额
（㎡） （㎡） （万元）
（㎡） （㎡） （万元）
1 A 组团 商业/ 77,143 76,236 75,802 4,550 7,025 75,802 / /
2 振业城 B 组团 住宅 80,373 74,334 71,435 1,755 2,358 71,435 71,435 20,721
长沙 80%
三期 商业/
3 C 组团 47,039 45,352 24,137 21,039 17,482 24,137 24,137 12,048
公寓
振业深河
4 河源 湾一期、 高新区 住宅 50% 132,276 128,819 44,565 44,565 20,924 / / /
二期
江南区友谊
振业 住宅/
5 南宁 路吴圩段 97.36% 112,915 112,915 41,527 15,431 7,410 35,195 35,195 19,569
启航城 商业
33-1 号
振业 清溪镇振兴 住宅/
6 东莞 100% 85,668 72,021 32,378 72,021 180,240 / / /
清溪雅苑 二路 1 号 商业
振业 荔湾广钢新 住宅/
7 广州 100% 112,127 110,575 114,873 33,448 132,485 106,028 39,968 168,367
天颂花园 城 商业
红桥区双环
住宅/
8 启春里 路与佳宁道 100% 98,857 96,167 92,633 2,998 5,199 92,633 3,167 5,500
商业
交口东北
天津
住宅/
滨海高新区
9 御湖 幼儿 100% 104,216 99,588 4,421 4,421 7,508 / / /
海洋科技园
园
住宅/
振业城
10 商业/ 87% 92,722 96,694 90,300 1,248 584 90,620 11,437 9,270
Q 组团
惠阳 经济开发区 车位
振业城 商铺/
11 87% 35,896 348,560 33,045 1,104 1,223 33,266 2,150 2,285
GH 组团 别墅
G27 翡丽 秦淮区南部 住宅/
12 51% 67,554 74,413 36,282 36,282 167,035 / / /
铂湾 新城 商业
南京
G46 铭著 江宁区汇通 住宅/
13 51% 88,071 89,050 39,943 39,943 120,000 / / /
风华 路 商业
住宅/
锦荟 龙岗区横岗 （见注
14 深圳 公寓/ 315,600 266,323 262,110 1,294 5,655 261,478 13,659 56,623
PARK 地铁车辆段 释）
商业
注：公司与深圳市地铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业（项目推广名：锦荟 Park）位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区。
根据约定，项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续，本公
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式：本公司向深圳地铁支付 86,636.84 万元，获得住宅、商务公寓和配套物业 70%
的投资、开发、收益权，而商业物业及车位由深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有（详情参见公司于 2013 年 11 月
28 日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。
5、主要项目出租情况
累计已出
可出租面积
序号 城市 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 租面积 平均出租率
（万㎡）
（万㎡）
1 振业大厦 宝安南路 2014 号 写字楼 100% 2.52 2.25 89%
2 深南路前海路西
星海商业广场 商业 100% 3.79 3.56 94%
南侧
3 星海名城-其 深南路前海路西 商业/幼儿园
100% 1.70 1.70 100%
他 南侧 /会所
4 宝荷路沙荷路交
振业峦山谷 商业/会所 100% 3.08 3 97%
汇处
5 深圳 桂园市场 桂园路 商业 100% 0.74 0.74 100%
6 宝丽大厦裙楼 宝安南路 2046 号 商业 100% 0.44 0.44 100%
7 振业梅苑 上梅林中康路 商业/幼儿园 100% 0.41 0.41 100%
8 宝泉庄负一层 罗湖区桂园路 商业 100% 0.46 0.46 100%
9 翠海一期 福田区润田路 会所 100% 0.25 0.25 100%
10 龙岗区深惠路梧
振业城 会所/配套 100% 0.26 0.26 100%
桐路交汇处
南宁市鲁班路
11 广西 振业尚府 商业 100% 0.22 0.064 28.75%
46-6 号
西安振业泊墅 西安市浐灞生态
12 西安 会所/商业 100% 0.34 0.34 100%
会所 区广安路 800 号
长沙市岳麓区麓
13 长沙 长沙振业城 商业 100% 0.25 0.25 100%
景路 628 号
惠州惠阳惠南大
14 惠州 惠阳振业城 幼儿园 100% 0.33 0.33 100%
道北侧
合计 -- 14.79 14.05 93%
6、土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
7、融资途径
单位：亿元
融资成本区间/ 期限结构
融资途径 期末融资余额
平均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 49.20 4.42%-6.027% 11.45 5.87 23.69 8.19
票据 9 4.4%-5.0% 4 -- 5 --
非银行类贷款 1.48 6.18% -- -- 1.48 --
14
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
其他 23 3.915%-5.17% 14 9 --
合计 82.68 4.42%-6.027% 29.45 5.87 39.17 8.19
8、发展战略和未来一年经营计划
未来，公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届历次全会精
神，以“2125”战略为统领，以“三力体系”为驱动，坚持稳中求进的主基调，牢固树立发展信心，抢抓深圳“双区驱动”
“双区叠加”“双改示范”等重大历史机遇，以埋头苦干、奋勇拼搏的态度面对行业困境，积极推动企业高质量转型发展，
努力突破传统房企发展模式，实现企业多元化布局和可持续发展，打造更具特区精神和时代特色的国企形象，走稳走好新时
代高质量发展之路。
未来一年经营计划请参见本节 “十一、公司未来发展的展望”中 2022 年经营发展计划的相关内容。
9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利
证书并办妥抵押登记手续止。截止 2021 年 12 月 31 日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计约 29.96
亿元，具体情况详见公司 2021 年度财务报表附注“承诺及或有事项”中为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影
响。
10、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚
韧、职业、感恩”的企业精神，推进党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立了一支人员
精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。
四、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2021 年 2020 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 3,088,570,522.77 100% 2,934,733,294.89 100% 5.24%
分行业
房地产 3,088,570,522.77 100% 2,934,733,294.89 100% 5.24%
15
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
分产品
房产销售 2,962,154,541.75 95.91% 2,840,133,159.60 96.78% 4.30%
房产租赁 115,348,752.00 3.73% 89,794,086.26 3.06% 28.46%
代建服务 10,218,172.42 0.33% 4,806,049.03 0.16% 112.61%
其他 849,056.60 0.03% - - 100.00%
分地区
广东省 1,973,441,242.37 63.91% 1,953,591,708.76 66.57% 1.02%
湖南省 635,624,276.89 20.59% 604,837,889.05 20.61% 5.09%
广西自治区 237,410,226.40 7.69% 19,036,791.24 0.65% 1,147.11%
天津市 153,108,719.79 4.96% 133,707,552.22 4.56% 14.51%
陕西省 88,986,057.32 2.88% 223,559,353.62 7.62% -60.20%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产 3,088,570,522.77 1,747,220,821.65 43.43% 5.24% 11.47% -3.16%
分产品
房产销售 2,962,154,541.75 1,688,098,866.72 43.01% 4.30% 11.48% -3.67%
房产租赁 115,348,752.00 59,121,954.93 48.75% 28.46% 11.43% 7.84%
代建服务 10,218,172.42 - 100.00% 112.61% - -
其他 849,056.60 - 100.00% 100.00% - 100.00%
分地区
广东省 1,973,441,242.37 1,063,808,432.25 46.09% 1.02% -1.36% 1.29%
陕西省 88,986,057.32 55,824,967.10 37.27% -60.20% -58.54% -2.51%
湖南省 635,624,276.89 310,453,112.68 51.16% 5.09% 23.73% -7.36%
天津市 153,108,719.79 129,100,079.00 15.68% 14.51% 40.51% -15.61%
广西自治区 237,410,226.40 188,034,230.62 20.80% 1147.11% 1531.84% -18.67%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2021 年 2020 年 同比增减
营业收入 元 3,087,721,466.17 2,934,733,294.89 5.21%
房地产
存货 元 16,117,334,568.62 7,798,243,608.66 106.68%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
主要是本年新购置广州和南京的土地所致。
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业业和产品分类
单位：元
2021 年 2020 年
行业分类 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产 1,747,220,821.65 100% 1,567,381,101.45 100% 11.47%
单位：元
2021 年 2020 年
产品分类 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房产销售 1,684,327,017.63 96.40% 1,514,324,816.97 96.61% 11.23%
房产租赁 59,121,954.93 3.38% 53,056,284.48 3.39% 11.43%
物业管理 3,771,849.09 0.22% - - 100.00%
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
1. 2021 年 4 月 2 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立全资子公司深圳市振业城市服务有限公司，注
册资本 500.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
2. 2021 年 5 月 14 日，本公司全资子公司天津振业津滨房地产开发有限公司出资设立全资子公司广州市振业鸿远房地产开发
有限公司，注册资本 1,000.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
3. 2021 年 5 月 18 日，本公司出资设立全资子公司广州市振业置地房地产开发有限公司，注册资本 1,000.00 万元，该公司自
成立之日起纳入合并报表范围。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
4. 2021 年 6 月 2 日，本公司出资设立控股子公司南京振新业房地产开发有限公司，注册资本 1,000.00 万元，该公司自成立之
日起纳入合并报表范围。
5. 2021 年 6 月 3 日，本公司出资设立控股子公司南京新振城房地产开发有限公司，注册资本 10,000.00 万元，该公司自成立
之日起纳入合并报表范围。
6. 2021 年 8 月 3 日，本公司出资设立全资子公司深圳市振业置地有限公司，注册资本 1,000.00 万元，该公司自成立之日起纳
入合并报表范围。
7. 2021 年 8 月 26 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业同创投资运营管理有
限公司，注册资本 1,000.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
8. 2021 年 11 月 2 日，本公司控股子公司南京振新业房地产开发有限公司设立全资子公司南京振新业装饰有限公司，注册资
本 100.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
9. 2021 年 11 月 3 日，本公司控股子公司南京新振城房地产开发有限公司设立全资子公司南京新振城装饰有限公司，注册资
本 100.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
10. 2021 年 12 月 3 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业窝趣投资运营有限公
司，注册资本 100.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 89,966,746.44
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 2.91%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 自然人 38,511,819.98 1.25%
2 兴华建工集团股份有限公司 16,677,975.24 0.54%
3 深圳市前海同创汇产业运营管理有限公司 13,336,082.60 0.43%
4 深圳市午越物业管理有限公司 11,599,916.24 0.38%
5 自然人 9,840,952.38 0.32%
合计 -- 89,966,746.44 2.91%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 7,977,064,379.00
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 91.24%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 南京市财政局 4,480,000,000.00 51.24%
2 广州市规划和自然资源局 2,929,519,000.00 33.51%
3 中国五冶集团有限公司 248,087,910.00 2.84%
4 陕西建工集团股份有限公司 238,755,984.00 2.73%
5 中建四局第五建筑工程有限公司 80,701,485.00 0.92%
合计 -- 7,977,064,379.00 91.24%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2021 年 2020 年 同比增减 重大变动说明
由于本年新开盘及在售项目增多，在市
场下行阶段相应投入的销售策划费和
销售费用 67,267,278.96 44,621,526.75 50.75%
广告费增长较多，但公司整体销售费用
率在同行业中仍处于较低水平。
管理费用 142,950,670.02 128,025,109.25 11.66% -
主要是本年有息负债增加、利息收入减
财务费用 194,253,895.53 142,597,006.62 36.23%
少所致。
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2021 年 2020 年 同比增减
经营活动现金流入小计 5,917,506,403.02 2,303,637,601.57 156.88%
经营活动现金流出小计 9,792,172,995.55 2,471,143,096.87 296.26%
经营活动产生的现金流量净额 -3,874,666,592.53 -167,505,495.30 -2213.16%
投资活动现金流入小计 3,259,756,849.32 11,844,461,223.75 -72.48%
投资活动现金流出小计 1,590,903,717.78 12,370,263,129.73 -87.14%
投资活动产生的现金流量净额 1,668,853,131.54 -525,801,905.98 417.39%
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
筹资活动现金流入小计 5,181,168,820.20 208,000,000.00 2390.95%
筹资活动现金流出小计 2,233,990,377.83 622,116,713.32 259.10%
筹资活动产生的现金流量净额 2,947,178,442.37 -414,116,713.32 811.68%
现金及现金等价物净增加额 741,364,981.38 -1,107,655,755.60 166.93%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
1、经营活动现金流入小计 2021 年比上年增加 156.88%，主要原因系本年销售商品、提供劳务收到的现金增加所致。
2、经营活动现金流出小计 2021 年比上年增加 296.26%，主要原因系本年购入广州和南京共 4 块土地支付的现金增加所致。
3、投资活动现金流入小计 2021 年比上年减少 72.48%，主要原因系本年理财产品到期赎回减少所致。
4、投资活动现金流出小计 2021 年比上年减少 87.14%，主要原因系本年减少购买理财产品所致。
5、筹资活动现金流入小计 2021 年比上年增加 2390.95%，主要原因系本年取得借款、发行债券收到的现金增加所致。
6、筹资活动现金流出小计 2021 年比上年增加 259.10%，主要原因系本年分配股利及偿付利息支付的现金增加所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
五、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2021 年末 2021 年初
比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金 2,948,675,174.53 12.49% 1,947,760,245.47 12.58% -0.09% 不适用
应收账款 18,905,595.33 0.08% 15,313,472.84 0.10% -0.02% 不适用
存货 16,117,334,568.62 68.29% 7,798,243,608.66 50.37% 17.92% 不适用
投资性房地产 1,080,788,957.19 4.58% 1,126,101,879.46 7.27% -2.69% 不适用
固定资产 42,478,976.98 0.18% 44,081,034.37 0.28% -0.10% 不适用
使用权资产 58,428,144.80 0.25% 45,775,301.34 0.30% -0.05% 不适用
短期借款 346,000,000.00 1.47% - - 1.47% 不适用
合同负债 1,896,275,731.89 8.03% 1,127,186,548.96 7.28% 0.75% 不适用
长期借款 5,544,609,696.97 23.49% 3,039,290,000.00 19.63% 3.86% 不适用
租赁负债 44,355,476.77 0.19% 32,223,411.30 0.21% -0.02% 不适用
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
本期公允 计入权益的 本期计
本期购买 本期出售
项目 期初数 价值变动 累计公允价 提的减 其他变动 期末数
金额 金额
损益 值变动 值
金融资产
1.交易性金融资
1,667,112, 6,251,711. 1,400,000,0 3,073,363,8
产（不含衍生金 - - - -
125.79 87 00.00 37.66
融资产）
2.衍生金融资产 - - - - - - - -
3.其他债权投资 - - - - - - - -
4.其他权益工具
- - - - - - - -
投资
1,667,112, 6,251,711. 1,400,000,0 3,073,363,8
金融资产小计 - - - -
125.79 87 00.00 37.66
投资性房地产 - - - - - - - -
生产性生物资产 - - - - - - - -
其他 - - - - - - - -
1,667,112, 6,251,711. 1,400,000,0 3,073,363,8
上述合计 - - - -
125.79 87 00.00 37.66
金融负债 - - - - - - - -
其他变动的内容
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
具体情况详见公司 2021 年度财务报表附注“七、合并财务报表主要项目注释”之“八十一、所有权或使用权受限制的资产”
的内容。
七、投资状况分析
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
9,339,354,581.97 915,531,250.57 920.10%
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
是否为
投资 投资项目 本报告期投入金 截至报告期末累 截止报告期末累
项目名称 固定资产 资金来源 项目进度
方式 涉及行业 额 计实际投入金额 计实现的收益
投资
广州振业天成 自建 否 房地产 2,663,664,118.45 2,663,664,118.45 自筹+借款 在建 -
广州振业学府里 自建 否 房地产 372,182,600.10 372,182,600.10 自筹+借款 在建 -
广州振业天颂花园 自建 否 房地产 14,396,354.91 2,819,976,148.00 自筹+借款 竣工 4,369,782,318
南京翡丽铂湾 自建 否 房地产 2,656,311,979.33 2,656,311,979.33 自筹+借款 在建 -
南京铭著风华 自建 否 房地产 2,135,614,607.72 2,135,614,607.72 自筹+借款 在建 -
振业深河湾 自建 否 房地产 236,953,976.27 518,876,658.30 自筹+借款 在建 -
惠阳振业城二期 U 组团 自建 否 房地产 214,543,404.52 361,675,226.37 自筹+借款 在建 -
惠阳振业城二期（Q 组团） 自建 否 房地产 29,778,209.80 152,678,540.72 自筹+借款 竣工 731,191,254.92
惠阳振业城小学 自建 否 房地产 20,078,336.52 35,296,528.60 自筹 在建 -
惠阳振业城 K 组团 自建 否 房地产 15,683,194.35 168,644,003.12 自筹+借款 拟开发 -
东莞振业清溪雅苑 自建 否 房地产 194,482,003.25 1,142,119,675.64 自筹+借款 在建 -
天津御湖 自建 否 房地产 182,359,015.94 1,060,147,652.90 自筹 在建 -
广西振业启航城 自建 否 房地产 126,224,380.34 504,633,355.97 自筹+借款 在建 248,133,196.00
长沙振业城二期 自建 否 房地产 33,566,435.52 941,489,942.60 自筹+借款 部分竣工 1,497,441,922.42
长沙振业城三期 自建 否 房地产 92,683,430.95 1,024,495,635.65 自筹 竣工 1,772,251,699.10
长沙振业城四期 自建 否 房地产 100,077,341.64 254,354,817.10 自筹+借款 在建 -
长沙振业城五期 自建 否 房地产 16,644,586.21 32,930,030.18 自筹 前期筹备 -
振业悦江府 自建 否 房地产 18,672,439.62 482,489,989.62 自筹+借款 前期筹备 -
深汕振业时代花园二期 自建 否 房地产 81,931,211.30 655,628,031.16 自筹+借款 在建 -
西安振业泊悦府 自建 否 房地产 56,073,020.71 357,986,264.57 自筹+借款 在建 -
西安振业泊岸 自建 否 房地产 42,747,540.04 1,000,865,313.54 自筹+借款 竣工 1,529,921,618.67
深汕振业时代花园一期 自建 否 房地产 11,427,554.71 257,049,687.87 自筹+借款 竣工 508,074,381
合计 - - - 9,316,095,742.20 19,599,110,807.51 - - 10,656,796,390.11
注：以上项目按 2021 年度实际投入金额超过 500 万标准填列。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
九、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
深圳市振业房地产开 房地产开发及
子公司 300,000,000 2,863,692,087.00 867,310,637.23 1,723,727,130.45 505,972,659.47 372,403,930.14
发有限公司 自有物业租赁
湖南振业房地产开发
子公司 房地产开发 150,000,000 1,807,989,776.39 1,113,919,834.25 635,624,276.89 167,431,900.42 125,386,273.70
有限公司
广西振业房地产股份
子公司 房地产开发 150,000,000 648,310,463.23 202,654,765.92 237,410,226.40 21,946,357.75 16,768,712.42
有限公司
西安振业房地产开发
子公司 房地产开发 280,000,000 605,589,490.77 438,025,396.90 88,986,057.32 21,064,975.28 15,680,431.61
有限公司
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
惠州市惠阳区振业创
子公司 房地产开发 260,000,000 1,504,342,749.43 452,733,174.75 109,883,247.89 -28,085,064.95 -21,374,460.60
新发展有限公司
天津市振业资产管理 资产经营及房
子公司 280,000,000 3,160,717,339.07 475,540,154.54 153,108,719.80 -18,768,454.91 -21,992,742.70
有限公司 地产投资
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内取得和
公司名称 对整体生产经营和业绩的影响
处置子公司方式
深圳市振业城市服务有限公司 新设 本期影响归属于母公司所有者的净利润 536,931.20 元。
广州市振业鸿远房地产开发有限公司 新设 本期影响归属于母公司所有者的净利润-835,844.52 元。
广州市振业置地房地产开发有限公司 新设 本期影响归属于母公司所有者的净利润-181,891.33 元。
南京振新业房地产开发有限公司 新设 本期影响归属于母公司所有者的净利润-5,244,601.34 元。
南京新振城房地产开发有限公司 新设 本期影响归属于母公司所有者的净利润-5,750,543.29 元。
深圳市振业置地有限公司 新设 本期影响归属于母公司所有者的净利润 0 元。
深圳市振业同创投资运营管理有限公司 新设 本期影响归属于母公司所有者的净利润 0 元。
南京振新业装饰有限公司 新设 本期影响归属于母公司所有者的净利润-1,512.76 元。
南京新振城装饰有限公司 新设 本期影响归属于母公司所有者的净利润-331.73 元。
深圳市振业窝趣投资运营有限公司 新设 本期影响归属于母公司所有者的净利润 0 元。
十、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
十一、公司未来发展的展望
（一）对未来宏观经济和行业发展形势的看法
展望 2022 年，世界经济步入中期弱复苏阶段，复苏之路将漫长、不平衡且充满不确定性，通胀压力仍存。当前，坚持稳
中求进仍是我国经济工作总基调，政府将通过一系列政策促进投资，实现稳中向好、创新驱动发展的战略目标，推动国民经
济长期高质量发展。
行业政策层面看，中央政治局会议进一步明确以“促进良性循环，保持健康发展”为主线，鼓励房企适时探索新的发展
模式，房企并购方面的政策红利逐渐增强；但在“房住不炒”的总基调下，地产行业政策放宽空间有限，营销寒冬背景下市
场风险仍然存在，驱使行业向着精细化运作、专业化管理、多元化发展的模式迈进，行业内部分化将愈加显著，区域性、结
构性和窗口性机遇将成为市场常态，对传统房企的运营管理水平、转型升级能力提出更高要求。
（二）公司面临的风险
1、市场风险。尽管部分热点城市调控政策或将有所放松，但整体销售下行趋势仍未得到根本缓解，项目销售去化难度不
减，市场风险或将成为 2022 年公司经营发展面临的重要挑战。
2、资金风险。受“三道红线”、监管资金趋严等政策影响，房企融资端、销售端仍然趋紧，资金回笼周期较长，对房企
资金周转产生影响；随着“集中供地”政策逐步落地实施，房企资金储备将受到考验，预计公司土地投资和项目开发或将面
临一定程度的资金缺口。
（三）2022 年经营发展计划
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
2022 年，公司将继续加强经营管理，抢抓改革机遇，全面推动各项任务工作落地，力争实现资金回笼 61.4 亿元、合同销
售金额 67.5 亿元、合同销售面积 32 万平方米的经营目标。
（四）2022 年工作措施
2022 年是实施“十四五”规划的关键之年，也是集团实现高质量发展的攻坚之年，公司将坚定不移地以习近平新时代中
国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届历次全会精神，以“2125”战略为统领，以“三力体系”为
驱动，坚持稳中求进的主基调，牢固树立发展信心，抢抓深圳“双区驱动”“双区叠加”“双改示范”等重大历史机遇，以
埋头苦干、奋勇拼搏的态度面对行业困境，积极推动企业高质量转型发展，努力突破传统房企发展模式，实现企业多元化布
局和可持续发展，打造更具特区精神和时代特色的国企形象，走稳走好新时代高质量发展之路。
1、持续推进“抓主育辅”，增强战略执行力。一是在当前行业销售整体低迷的环境下冲击百亿营销额的目标，迅速回笼
资金，确保房地产开发主业平稳运行；二是将投拓业务收归总部统筹管理，以宁缺毋滥、精挑细选的态度择优而进，积极寻
求与头部房企的深度合作机会，实现地产开发主业持续深耕；三是不断做精做强商业运营、“城市更新+代建”等辅业，形成
主业、辅业之间“相互促进、相互支撑、相互赋能”的发展格局；四是要抢抓地产行业转型升级新机遇，努力寻求优质标的，
以期实现产业链延伸和多元化发展，开辟第二赛道。
2、持续深化改革，激发体制机制活力。一是充分发挥大运营优势，统筹优化项目管理全流程，梳理并协调各单位解决经
营管理重难点问题，全力加快周转速度，达成提质增效的战略目标；二是持续推进任期制和契约化管理，加大力度开展市场
化选人用人工作，科学传导压力，激发员工干事创业责任意识、担当意识；三是持续完善薪酬体系改革，将绩效考核结果与
薪酬收入、职务晋升、职级调整等紧密挂钩，切实提高全体员工的危机意识、竞争意识；四是抓好现有跟投项目方案的落实，
总结出可复制、可推广的项目跟投经验，切实提高员工主人翁意识，着力激发体制机制活力。
3、持续强化管理创新，提升企业核心竞争力。一是持续提升公司法人治理的科学化、规范化水平，梳理完善法人治理制
度体系，明晰三会一层权责边界，确保决策科学高效；二是加强风险防范能力，聚焦重大风险监测，加强以风险管理为导向
的内控体系建设，全面实现“强内控、防风险、促合规”。三是强化业财融合，持续提升财务管理水平，完善资金统筹管理，
创新融资手段，促进降本增效，确保资金流动性安全；四是加快数字化转型升级，按计划推进成本系统、售楼系统的搭建，
落实软硬件等配套资源的升级及采购，保障信息系统安全稳定运行，为公司经营发展提供科技赋能。
4、持续提升企业形象，打造品牌影响力。一是以“塑造时代精品”为质量目标，加强品质管控及供应商管理，确保项目
高质量如期交付，力争为客户提供满意的物业服务；二是重塑品牌和企业文化建设，营造积极的干事创业氛围，打造对外交
流合作的企业文化，促进加强与上级、政府部门和同行的交流；三是在抗疫防疫、乡村振兴等方面持续勇担重任，履行国企
义务，展现奉献精神，继续为社会贡献振业力量。
十二、接待调研、沟通、采访等活动情况
√ 适用 □ 不适用
接待地 接待对象 谈论的主要内容及提供的
接待时间 接待方式 接待对象 调研的基本情况索引
点 类型 资料
问询有关情况详见公司于 2021 年
谈论内容涉及公司项目销 01 月 01 日-2021 年 12 月 31 日于
书面问询
售及土地储备情况、公司未 深圳证券交易所网站互动平台进
2021 年 01 月 01 日 董事会 机构、个 机构、个
来发展方向、管理层变动、行的投资者问答。
-2021 年 12 月 31 日 办公室 人 人投资者
资金来源以及融资成本情
电话沟通 况等。 无
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
1、公司治理的基本状况
公司严格按照法律、法规的规定，结合规范治理的具体要求，不断完善法人治理结构，规范公司运作。本公司法人治理
的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理规范性文件的要求无差异，报告期内不存在被监管部门采取行政监管措施
或被监管部门提出整改要求的情况。
（1）报告期内，公司股东大会、董事会、监事会、董事会各专门委员会、经理层议事程序规范、权责明确、决策高效。
在年报编制、披露过程中，独立董事、审计委员会严格遵守《独立董事年报工作制度》、《审计委员会年报审计工作规程》
要求，充分发挥了督导作用，保证了年报信息的真实、准确、完整，提高了公司信息披露质量。
（2）报告期内，公司组织对《公司章程》及配套议事规则进行修订和完善，对有关股东大会行使职权、董事会行使职
权等内容进行修订，确保现行的《公司章程》及配套议事规则将公司实际与监管要求有效统一，法人治理基础得以进一步夯
实。
（3）控股股东深圳市国资委代表深圳市人民政府对公司依法享有出资人权利，同时以国有资产管理者的身份对公司进
行监管。公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立于控股股东，具有独立完整的业务及自主经营能力。
（4）公司股东大会的召集、召开及会议决议的披露均按《公司章程》和《股东大会议事规则》的规定进行。
（5）公司董事会决策权力正常行使，董事会会议严格按《公司章程》和《董事会议事规则》的规定召集召开。公司为
董事履职提供必要的支持，确保董事会决策的科学性。报告期内，公司开展董事会换届工作，所有董事凭借出色的个人能力
及优秀的履职水平连选连任，公司董事会团队平稳过渡，为公司健康发展夯实基础。
（6）公司监事会结构合理，各项工作严格按照《监事会议事规则》的规定进行。报告期内，公司开展了监事会换届工
作，成功选举产生新一届监事会成员，为公司领导监督队伍注入新的力量。第九届、第十届监事会成员均充分关注公司经营
发展，并按规定对公司相关事项进行监督检查，充分发挥了监督职能。
（7）公司经理层以维护公司和全体股东的最大利益为己任，对股东大会、董事会的各项决策认真执行，董事会、监事
会对公司经理层实施有效的监督和约束。报告期内，公司配合董事会、监事会换届工作，成功选聘了优秀的经理层领导团队，
打造了一支高素质、专业化、年轻化的职业经理人队伍。同时，公司全面推进经理层任期制及契约化管理，为企业注入契约
精神，完善现代企业制度，使公司在业务拓展、经营效益、团队管理等方面呈现出新风貌、新气象。
（8）公司注重与投资者的沟通交流，除做好日常的电话和来访接待外，还充分利用投资者交流会、深交所互动易、公
司网站等网络平台，加大信息沟通的接触面。报告期内，公司通过现场、电话和网络方式接待机构及个人投资者调研两百余
人次。
（9）报告期内，公司及时根据重大事项进展，公开披露信息，并按期披露董事会、股东大会的决议情况和其他重要事
项，编制和披露公告共计 73 份。基于信息披露及信息披露事务管理工作表现优秀，公司在深圳证券交易所组织的 2020 年度
信息披露考核中获得 A 级考评。
（10）报告期内，公司内部控制体系健全，设计合理，运行有效。公司通过信息系统控制、督察、审计、绩效考核和专
项检查等手段，促进了内部控制的落实，培育了依法经营、按章办事和规范运作的企业文化，已达到公司内部控制的目标，
不存在重大缺陷。报告期内，公司编制了内部控制体系报告，就公司前期内控体系建设与监督工作情况进行了总结，并制定
了下一阶段内控体系建设与监督工作计划，并结合监管要求及公司自身实际情况，识别、评估、预判公司未来可能面临的重
大风险，制定风险应对措施，推动公司内部控制体系科学、规范、高质量发展。
2、公司治理专项活动开展情况以及内幕信息知情人登记管理制度的制定、实施情况
（1）公司目前已建立了《内幕信息及知情人管理制度》、《信息披露管理制度》、《信息披露事务管理制度》、《重
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
大信息内部报告制度》、《内部保密工作制度》等制度体系，严格界定内幕信息及内幕信息知情人范围、明确内幕信息知情
人登记备案程序、确立内幕信息的保密方案和奖惩措施，确保公司内幕信息管理工作严格、规范、有序，维护了信息披露的
公平性。
（2）根据国务院国资委的相关要求，公司每月向公司控股股东深圳市国资委报送月度财务快报。具体报送程序为：由
公司计划财务部总账会计师制作月度财务快报，经公司计划财务部总经理、分管财务工作副总裁、财务总监、总裁审核、董
事长签字后通过网络平台方式上报深圳市国资委。按照中国证监会《上市公司内幕信息知情人登记管理规定》和深圳证监局
的有关规定，公司建立该类未公开信息知情人信息的登记工作。
（3）报告期内，公司多渠道、全方位地加强内幕信息管理工作，严格落实“窗口期股份变动提醒机制”，有效提高了
内幕信息知情人员依法依规办事的意识。报告期内，公司未发生内幕交易及内幕信息泄密事件。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，具有独立完整的业务及自主经营能力。
（一）业务方面，公司具有独立的产、供、销系统。
（二）人员方面，公司劳动、人事、工资管理完全独立，公司高级管理人员不在控股股东单位担任职务、领取报酬。
（三）资产方面，控股股东投入公司的资产独立完整、权属清晰。
（四）机构方面，公司董事会、监事会及其他内部机构独立运作，控股股东及其职能部门与公司及其职能部门间无上下级关
系。
（五）财务方面，公司独立核算，具有独立的财务部门，依法独立纳税，建立独立的财务核算体系、财务会计制度和财务管
理制度，开设独立的银行帐户。
三、同业竞争情况
□ 适用√不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 会议决议
详见公司于巨潮资讯网发
2021 年第一次临时 布的 2021 年第一次临时
临时股东大会 15.64% 2021 年 4 月 29 日 2021 年 4 月 30 日
股东大会 股东大会决议公告，公告
编号：2021-031
详见公司于巨潮资讯网发
布的 2020 年度股东大会
2020 年度股东大会 年度股东大会 37.24% 2021 年 6 月 2 日 2021 年 6 月 3 日
决议公告，公告编号：
2021-044
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
详见公司于巨潮资讯网发
2021 年第二次临时 布的 2021 年第二次临时
临时股东大会 37.50% 2021 年 5 月 12 日 2021 年 5 月 13 日
股东大会 股东大会决议公告，公告
编号：2021-034
详见公司于巨潮资讯网发
2021 年第三次临时 布的 2021 年第三次临时
临时股东大会 37.28% 2021 年 10 月 12 日 2021 年 10 月 13 日
股东大会 股东大会决议公告，公告
编号：2021-064
注：投资者参与比例是指参会的投资者持股数占公司总股本的比例。
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用√不适用
五、董事、监事和高级管理人员情况
（一）基本情况
被授予
期初 本期增 本期减
的限制 其他增 期末持 股份增
任职 任期起始 任期终止 持股 股票 持股份 持股份
姓名 职务 性别 年龄 性股票 减变动 股数 减变动
状态 日期 日期 数 期权 数量 数量
数量 （股） （股） 的原因
（股） （股） （股）
（股）
董事长、党委
赵宏伟 现任 男 53 2017.03.16 2024.05.11 0 0 0 0 0 0 0 --
书记
董事、总裁、
李 伟 现任 男 49 2020.10.13 2024.05.11 0 0 0 0 0 0 0 --
党委副书记
董事、党委副
李建春 现任 男 57 2017.03.16 2024.05.11 0 0 0 0 0 0 0 --
书记
王道海 董事 现任 男 56 2020.12.23 2024.05.11 0 0 0 0 0 0 0 --
孔国梁 董事 现任 男 39 2020.12.23 2024.05.11 0 0 0 0 0 0 0 --
孔祥云 独立董事 现任 男 67 2017.03.16 2023.03.15 0 0 0 0 0 0 0 --
曲咏海 独立董事 现任 男 51 2017.03.16 2023.03.15 0 0 0 0 0 0 0 --
陈英革 独立董事 现任 男 53 2017.03.16 2023.03.15 0 0 0 0 0 0 0 --
监事会主席、
张晓中 现任 男 56 2021.05.12 2024.05.11 0 0 0 0 0 0 0 --
纪委书记
黄秀章 监事 现任 男 52 2021.05.12 2024.05.11 0 0 0 0 0 0 0 --
张雄群 职工监事 现任 男 51 2021.05.12 2024.05.11 0 0 0 0 0 0 0 --
杜 汛 副总裁 现任 女 46 2020.12.10 2024.05.11 0 0 0 0 0 0 0 --
吕红军 副总裁 现任 男 49 2020.12.10 2024.05.11 0 0 0 0 0 0 0 --
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
谭 伟 副总裁 现任 男 41 2020.12.10 2024.05.11 0 0 0 0 0 0 0 --
聂 浩 副总裁 现任 男 45 2020.12.10 2024.05.11 0 0 0 0 0 0 0 --
张光柳 党委委员 现任 男 59 2018.10.26 2024.05.11 0 0 0 0 0 0 0 --
杨晓东 董事会秘书 现任 男 48 2021.01.29 2024.05.11 0 0 0 0 0 0 0 --
原监事会主
陈强 离任 男 56 2012.08.27 2021.05.12 0 0 0 0 0 0 0 --
席、纪委书记
原董事、财务
毛咏梅 离任 女 51 2020.05.28 2021.10.12 0 0 0 0 0 0 0 --
总监
张磊 原监事 离任 男 53 2017.03.16 2021.5.12 0 0 0 0 0 0 0 --
谢向荣 原职工监事 离任 男 47 2013.01.07 2021.05.12 0 0 0 0 0 0 0 --
合计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 0 0 0 0 --
注：1、独立董事孔祥云、曲咏海、陈英革任期终止日期按照深交所独立董事在同一上市公司连续担任独董职务不得超过 6
年填列。
2、2022 年 4 月，公司副总裁谭伟先生向公司递交辞职报告，因个人原因辞去公司副总裁职务，辞职后谭伟先生不再担任公
司任何职务。
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
√ 是 □ 否
1、公司于 2021 年 5 月 12 日完成董事会、监事会换届工作，部分监事人员有所调整；
2、2021 年 10 月 12 日，公司非独立董事毛咏梅女士向公司递交辞职报告，因工作变动原因辞去公司非独立董事、专门委员
会委员、财务总监职务，辞职后毛咏梅女士不再担任公司任何职务。
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
陈强 原监事会主席 任期满离任 2021.05.12
张磊 原监事 任期满离任 2021.05.12 任期届满不再担任公司相关职务
谢向荣 原职工监事 任期满离任 2021.05.12
原非独立董事 离任
毛咏梅 2021.10.12 因工作变动原因不再担任公司董事、财务总监等职务
原财务总监 解聘
（二）任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
1、董事简介
赵宏伟：历任呼和浩特市律师事务所专职律师，内蒙古自治区律师事务所专职律师，内蒙古自治区地矿局律师，深圳石
化集团（深圳石化综合商社）办公室科员、副科长、科长、副主任，深圳沙河高尔夫球会有限公司董事、副总经理，深圳市
亿鑫投资有限公司副总经理兼深业投资发展有限公司董事、副总经理，深圳市投资控股公司资产管理中心经理，深圳市国际
招标有限公司党支部副书记、总经理，深圳市华晟达投资控股有限公司党委书记、董事长，2021年2月起任深圳市人才安居
集团有限公司党委书记、董事长，2017年1月起任本公司党委书记，3月起任本公司董事长。
李伟：工程师。历任深圳市金众(集团)股份有限公司第五分公司技术管理员，金众混凝土有限公司实验室主任，第五分
29
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
公司副经理兼项目经理，金众混凝土有限公司总经理、金众检验检测有限公司总经理，深圳市越众集团总经理助理，广西振
业房地产股份有限公司副总经理、董事长、总经理，星海名城项目部总经理，本公司副总裁，深圳市振业棚改投资发展有限
公司董事长，2020年9月起任本公司党委副书记，10月起任本公司总裁，11月起任本公司董事。
李建春：经济学博士、高级经济师。历任国务院法制办副主任科员、主任科员，中国进出口银行项目评审部职员、项评
处副经理、法务事务处副经理，三亚市国有资产管理局局长，兼三亚市企业工委副书记、兼三亚市国有资产管理公司总经理、
中国北方航空三亚有限公司董事长、海南旅游控股集团副董事长，三亚市国有资产管理办公室主任，三亚市国有资产监督管
理委员会主任、党委副书记，三亚市政府副秘书长，深圳市国资委政策法规处（集体企业工作处）处长，深圳市建筑设计研
究总院有限公司党委书记、董事长，深圳市水务（集团）有限公司监事会主席，深圳市信息管线有限公司董事长，2017年1
月起任本公司党委副书记，2017年3月起任本公司董事。
王道海，会计系硕士，高级会计师。历任金田实业（集团）股份有限公司财务管理部副经理、经理、总会计师、董事、
副总裁，深圳赛格高技术投资股份有限公司计财部副部长、部长、副总会计师、董事局秘书、总裁助理兼计财部部长、微电
子分公司总经理，深圳市沙河（实业）集团有限公司财务总监，深圳市资本运营集团有限公司财务总监兼财务部部长，副总
经理。2022年1月起任深圳市鲲鹏股权投资管理有限公司副总裁。2020年12月起任本公司董事。
孔国梁：金融学硕士，注册会计师。历任深圳市振业（集团）股份有限公司股证事务管理师、证券事务代表，深圳市远
致投资有限公司投资部高级经理、副部长、部长，深圳市资本运营集团有限公司资本运作部部长。现任深圳市资本运营集团
有限公司投资发展二部部长兼深圳市平稳发展投资有限公司总经理，2020年12月起任本公司董事。
孔祥云：副教授，硕士研究生导师，高级会计师。历任江西生产建设兵团第八团武装连战士，江西财经大学会计系讲师、
教研室副主任，江西财经大学审计监察处副处长、处长，江西财经大学副教授，江西华财大厦实业投资公司总经理，中国投
资银行深圳分行财会部总经理、稽核部总经理，国家开发银行深圳分行计财处处长、经营管理处处长、办公室主任、金融合
作处处长、客户处处长，平安银行总行公司业务二部总经理，平安银行深圳分行副行长，河南平高电气股份有限公司、诺普
信农化股份有限公司独立董事。现任长盈精密股份有限公司独立董事，海能达通信股份有限公司独立董事，华孚时尚股份有
限公司独立董事，深圳达实智能股份有限公司独立董事，江西财经大学客座教授、研究生校外导师，国家审计署驻深圳特派
员办事处特聘外部专家，深圳大学金融学院研究生校外导师，中华孔子学会孔子后裔儒学促进会理事，2017年3月起任本公
司独立董事。
曲咏海：高级工程师。历任中海地产深圳公司实业部助理经理、北京办事处助理经理、物资部副经理、物资部经理、投
资策划部经理、深圳公司助理总经理，中海发展（上海）有限公司副总经理，中海地产股份有限公司营销策划部总经理、招
采中心总经理，中海地产股份有限公司助理总经理，中海地产深管委主任，深圳中海地产有限公司总经理，中海地产集团有
限公司华南区总经理、中海地产集团有限公司副总经理（期间兼任中国海外发展有限公司副总裁、董事，中海地产营销公司
董事长），现任深圳大海智地投资管理有限公司创始人、董事长，奥园美谷科技股份有限公司独立董事。2017年3月起任本
公司独立董事。
陈英革：律师。历任珠海市广利实业有限公司法务部主管，深圳市天极光电实业股份有限公司投资管理部主管、副经理，
金地（集团）股份有限公司董事会发展委员会主管、法务组负责人，广东融关律师事务所专职律师，现任广东法制盛邦（深
圳）律师事务所合伙人、专职律师，2017年3月起任本公司独立董事，2019年1月起任招商局积余产业运营服务股份有限公司
（原中航善达股份有限公司）独立董事。
2、监事简介
张晓中：高级政工师。历任西藏军区边防第六团排长、副连长、司令部军务参谋、连长，西藏军区政治部正连职干事、
副营职干事，西安政治学院政治部保卫处正营职干事，副团职干事，西安政治学院政治部组织处副处长（主持工作），西安
政治学院军事安全保卫系学员队政委、队长，深圳市国资委办公室（信访室）主任科员，深圳市国资委党委办公室副主任、
主任，深圳市国有免税商品（集团）有限公司董事、党委副书记、纪委书记、监事会主席，2021年3月起任本公司党委委员、
纪委书记，5月起任本公司监事会主席。
黄秀章：高级会计师、注册会计师。历任深圳市地铁集团有限公司办公室主任，深圳市地铁集团有限公司资源开发分公
司执行董事，深圳市地铁集团有限公司投资管理中心总经理。现任深圳市重大产业投资集团有限公司董事、财务总监。2021
年5月起任本公司监事。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
张雄群：历任深圳市南山区人民法院房地产审判庭副庭长、民事审判第三庭庭长、审判委员会委员、二级法官、南山区
纪委派驻区教育卫生系统纪检监察组组长、南山区南山街道党工委副书记兼纪工委书记、西丽街道党工委副书记兼纪工委书
记，南山区纪委委员、南山区第七届人大代表。现任深圳市振业（集团）股份有限公司纪委副书记、纪检监察室（监事会办
公室）主任。2021年5月起任本公司职工监事。
3、高级管理人员简介
李 伟：见“董事简介”。
杜 汛：高级经济师。历任本公司股证事务代表、证券事务代表、团委书记、董事会办公室副主任（主持工作）、计生
办副主任（主持工作）、女工委副主任（主持工作）、工会工作委员会委员、董事会办公室主任、董事会秘书、纪委委员，
2020年12月起任本公司副总裁。
吕红军：高级工程师。历任深圳市第四建筑工程公司助理工程师，深圳市越众（集团）股份有限公司工程技术部副经理、
设备材料管理公司经理、防水工程公司经理，深圳市越众（集团）股份有限公司房地产开发部工程主管，中海地产阳光棕榈
园项目部工程主管，深圳市越众（集团）股份有限公司房地产开发部工程主管、主管工程副经理，深圳华溢地产有限公司南
山旧改项目工程总监，本公司星海名城项目部电气工程师，本公司深圳分公司工程管理部电气工程师、湖南分公司成本控制
总监，本公司深圳分公司党支部副书记、总经理、党支部书记，本公司成本管理部总经理，本公司广西分公司董事长、党支
部书记，2020年12月起任本公司副总裁。
谭 伟：硕士研究生，工程师。历任和记黄埔地产有限公司管理培训生、高级工程经理、助理总经理（工程管理），碧
桂园深圳区域运营总监，深圳市和健置地有限公司总经理，汕尾润德金海房地产有限公司董事长，2020年12月起任本公司副
总裁，2022年4月辞去公司副总裁职务。
聂 浩：硕士研究生，工程师。历任深圳市金众集团股份有限公司工程技术员、总经理秘书，深圳市城市建设开发（集
团）公司总经理办公室主任助理、组织人事部副部长、总经理办公室副主任，深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司办
公室副主任、主任（其间于深圳市国资委产权管理与法律事务处挂职），深圳市投资控股有限公司建设项目管理中心策划组
组长、营销组组长，深圳湾科技发展有限公司策划营销部部长、产业招商部部长兼商业招商部部长，深圳湾科技发展有限公
司副总经理，2020年12月起任本公司副总裁。
杨晓东：政工师。历任深圳市金众（集团）股份有限公司助理工程师，深圳市建设投资控股公司房地产开发经营部副部
长、部长，深圳市金众房地产公司副经理，东莞市金众房地产公司总经理，深圳市益华实业发展公司总经理，2008年起先后
任本公司资产经营部副总经理，本公司湖南分公司副总经理兼营销策划总监，本公司办公室副主任（主持部门工作）、主任，
资产经营部总经理，本公司天津分公司董事长、党支部书记，本公司副总裁、党委委员。2021年1月起任本公司董事会秘书。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
任职人员 在股东单位担任的 在股东单位是否
股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
姓名 职务 领取报酬津贴
王道海 深圳市资本运营集团有限公司 副总经理 - - 是
孔国梁 深圳市资本运营集团有限公司 投资发展二部部长 - - 是
在股东单
位任职情 见“董事简介”。
况的说明
注：董事王道海先生于 2022 年 1 月起任深圳市鲲鹏股权投资管理有限公司副总裁，不再于股东单位深圳市资本运营集团有
限公司任副总经理职务。
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
任职人员 在其他单位担任的 在其他单位是否
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
姓名 职务 领取报酬津贴
长盈精密股份有限公司 独立董事 2016 年 8 月 - 是
海能达通信股份有限公司 独立董事 2016 年 9 月 - 是
华孚时尚股份有限公司 独立董事 2017 年 9 月 - 是
深圳达实智能股份有限公司 独立董事 2019 年 9 月 - 是
孔祥云
客座教授、研究生
江西财经大学 2006 年 6 月 - 否
校外导师
国家审计署驻深圳特派员办事处 特聘外部专家 2004 年 8 月 - 否
深圳大学金融学院 研究生校外导师 2016 年 11 月 - 否
中华孔子学会孔子后裔儒学促进会 理事 2016 年 5 月 - 否
深圳大海智地投资管理有限公司 董事长 2016 年 3 月 - 是
曲咏海
奥园美谷科技股份有限公司 独立董事 2020 年 7 月 是
广东法制盛邦（深圳）律师事务所 合伙人、律师 2005 年 9 月 - 是
招商局积余产业运营服务股份有限公司
独立董事 2019 年 1 月 - 是
陈英革 （原中航善达股份有限公司）
深圳国际仲裁院 仲裁员 2022 年 2 月 2025 年 2 月 是
黄秀章 深圳市重大产业投资集团有限公司 董事、财务总监 2021 年 7 月 - 是
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
（三）董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
董事长薪酬根据《深圳市属国有企业负责人经营业绩考核暂行规定》的要求进行考评，由基本年薪、绩效年薪和任期奖
励收入组成，与企业的经营业绩直接挂钩；监事会主席和财务总监的年度薪酬根据《深圳市属国有企业监事（长）和财务总
监年度考核评价实施细则（试行）》的要求进行考评、核算。
公司董事、监事、高级管理人员薪酬发放具体标准根据《董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法》执行，其中：李伟、
李建春、杜汛、吕红军、谭伟、聂浩、张光柳、杨晓东、张雄群的薪酬由职位薪酬、奖励薪酬、补贴及福利构成；公司独立
董事报酬为 10 万元/人年（税前）。独立董事、外部董事、监事出（列）席董事会和董事会专门委员会现场会议的，每人
每次发放履职报酬人民币 1,800 元（税后）。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的 从公司获得的实 是否在公司关
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
税前报酬总额 际所得报酬总额 联方获取报酬
赵宏伟 董事长、党委书记 男 53 现任 75.14 43.50 是
李 伟 董事、总裁、党委副书记 男 49 现任 155.92 97.44 否
李建春 董事、党委副书记 男 57 现任 138.76 85.43 否
王道海 董事 男 56 现任 0 0 是
孔国梁 董事 男 39 现任 0 0 是
孔祥云 独立董事 男 67 现任 10.62 8.94 否
曲咏海 独立董事 男 51 现任 10.62 8.94 否
陈英革 独立董事 男 53 现任 10.62 8.94 否
张晓中 监事会主席、纪委书记 男 56 现任 37.50 37.50 否
黄秀章 监事 男 51 现任 0 0 是
张雄群 职工监事 男 51 现任 95.33 60.39 否
杜 汛 副总裁 女 46 现任 140.13 87.14 否
吕红军 副总裁 男 49 现任 125.12 84.13 否
谭 伟 副总裁 男 41 现任 85.08 53.76 否
聂 浩 副总裁 男 45 现任 84.32 53.53 否
张光柳 党委委员 男 59 现任 139.73 86.41 否
杨晓东 董事会秘书 男 48 现任 135.97 84.87 否
陈强 原监事会主席、纪委书记 男 56 离任 12.50 12.50 是
毛咏梅 原董事、财务总监 女 51 离任 37.50 37.50 是
张磊 原监事 男 53 离任 0 0 是
谢向荣 原职工监事 男 47 离任 106.85 68.19 否
合计 — — — — 1,401.71 906.61 —
注 1：根据《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 2 号——年度报告的内容与格式（2021 年修订）》，上述从公
司获得的税前报酬总额包括基本工资、奖金、津贴、补贴、职工福利费和各项保险费、公积金、年金以及以其他形式从公司
获得的报酬；从公司获得的实际所得报酬总额是指从公司实际获得的基本工资、奖金、津贴、补贴、职工福利费等合计报酬
（税后）。
注 2：公司于 2021 年 5 月 12 日完成董事会、监事会换届工作，部分监事人员有所调整。
注 3：公司董事长赵宏伟先生于 2021 年 2 月起任深圳市人才安居集团有限公司董事长，上表中所列报酬总额系本年度从公
司实际获得的报酬（主要为往年递延发放部分）。
注:4：公司原董事、财务总监毛咏梅女士于 2021 年 10 月离任，上表中所列报酬总额为其 2021 年 1-10 月从公司获得的报酬。
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
33
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
六、报告期内董事履行职责的情况
1、本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
第九届董事会 2021 年第一次会议 2021.01.11 — —
第九届董事会 2021 年第二次会议 2021.01.18 — —
第九届董事会 2021 年第三次会议 2021.01.28 — —
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编号：
第九届董事会 2021 年第四次会议 2021.01.29 2021.01.30
2021-002
第九届董事会 2021 年第五次会议 2021.03.01 — —
第九届董事会 2021 年第六次会议 2021.03.11 — —
第九届董事会 2021 年第七次会议 2021.03.17 — —
第九届董事会 2021 年第八次会议 2021.03.22 — —
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编号：
第九届董事会 2021 年第一次定期会议 2021.03.29 2021.03.31
2021-003 至 2021-010
第九届董事会 2021 年第九次会议 2021.03.30 — —
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编号：
第九届董事会 2021 年第十次会议 2021.04.13 2021.04.14
2021-013、2021-014
第九届董事会 2021 年第十一次会议 2021.04.16 — —
第九届董事会 2021 年第十二次会议 2021.04.20 — —
第九届董事会 2021 年第十三次会议 2021.04.25 — —
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编号：
第九届董事会 2021 年第十四次会议 2021.04.28 2021.04.29
2021-028
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编号：
第九届董事会 2021 年第十五次会议 2021.04.26 2021.04.27
2021-015 至 2021-026
第九届董事会 2021 年第十六次会议 2021.04.30 — —
第九届董事会 2021 年第十七次会议 2021.05.06 — —
第九届董事会 2021 年第十八次会议 2021.05.11 — —
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编号：
第十届董事会 2021 年第一次会议 2021.05.12 2021.05.13
2021-034 至 2021-039
第十届董事会 2021 年第二次会议 2021.05.19 — —
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编号：
第十届董事会 2021 年第三次会议 2021.05.19 2021.05.20
2021-040、2021-041
第十届董事会 2021 年第四次会议 2021.05.20 — —
第十届董事会 2021 年第五次会议 2021.05.28 — —
第十届董事会 2021 年第六次会议 2021.06.04 — —
34
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编号：
第十届董事会 2021 年第七次会议 2021.06.10 2021.06.11
2021-045、2021-046
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编号：
第十届董事会 2021 年第八次会议 2021.06.22 2021.06.23
2021-048
第十届董事会 2021 年第九次会议 2021.06.25 — —
第十届董事会 2021 年第十次会议 2021.07.16 — —
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编号：
第十届董事会 2021 年第十一次会议 2021.08.04 2021.08.05
2021-051 至 2021-053
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编号：
第十届董事会 2021 年第二次定期会议 2021.08.25 2021.08.27
2021-054、2021-055
第十届董事会 2021 年第十二次会议 2021.08.26 — —
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编号：
第十届董事会 2021 年第十三次会议 2021.09.02 2021.09.03
2021-056 至 2021-058
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编号：
第十届董事会 2021 年第十四次会议 2021.09.26 2021.09.27
2021-059 至 2021-061
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编号：
第十届董事会 2021 年第十五次会议 2021.10.28 2021.10.29
2021-065
第十届董事会 2021 年第十六次会议 2021.10.30 — —
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编号：
第十届董事会 2021 年第十七次会议 2021.11.05 2021.11.06
2021-066、2021-067
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编号：
第十届董事会 2021 年第十八次会议 2021.11.18 2021.11.19
2021-068、2021-069
第十届董事会 2021 年第十九次会议 2021.12.01 — —
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编号：
第十届董事会 2021 年第二十次会议 2021.12.15 2021.12.16
2021-070、2021-071
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编号：
第十届董事会 2021 年第二十一次会议 2021.12.23 2021.12.24
2021-072、2021-073
2、董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次
本报告期应参 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席董事 缺席董事会次 出席股东大会
董事姓名 未亲自参加董
加董事会次数 会次数 加董事会次数 会次数 数 次数
事会会议
赵宏伟 41 3 38 0 0 否 3
李伟 41 3 38 0 0 否 3
李建春 41 3 38 0 0 否 3
毛咏梅 34 3 31 0 0 否 4
35
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
王道海 41 3 38 0 0 否 1
孔国梁 41 3 38 0 0 否 3
孔祥云 41 3 38 0 0 否 3
曲咏海 41 3 38 0 0 否 4
陈英革 41 3 38 0 0 否 4
注：非独立董事毛咏梅女士于 2021 年 10 月 12 日向公司递交辞职信，因工作变动原因辞去公司非独立董事职务。
3、董事对公司有关事项提出异议的情况
董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
4、董事履行职责的其他说明
董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
报告期内，各位董事严格按照《公司法》及相关规定，忠实、勤勉、谨慎、认真地行使各项权利，积极参与董事会、专
门委员会各项议案的讨论，就土地竞拍、定期报告、对外担保、利润分配、关联交易等重要事项提出宝贵、合理的建议，公
司高度重视，均对相关建议予以采纳。
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
召开会 提出的重要 其他履行职 异议事项具体
委员会名称 成员情况 召开日期 会议内容
议次数 意见和建议 责的情况 情况（如有）
2021.01.18
2021.01.28
土地竞拍相关事项
2021.01.01— 2021.03.01
2021.05.11：
2021.03.11
赵宏伟、李伟、
陈英革、孔祥 2020 年度履职情况报告及 2021
2021.03.29 对土地竞
云、曲咏海 年度经营发展计划
战略与风险 拍、“十四
10 无 无
管理委员会 2021.04.25 五”战略规
2021.05.11 划提出建议
土地竞拍相关事项
2021.05.12— 2021.05.19
2021.12.31： 2021.05.28
赵宏伟、李伟、
王道海、孔祥 2021.10.25 “十四五“战略规划纲要
云、曲咏海
36
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
董事会秘书、董事会办公室临时
2021.01.27
负责人资格审查相关事项
2021.03.29 2020 年度履职情况报告 对任职人员
陈英革、李建
提名委员会 4 2021.04.22 董事资格审查相关事项 资格提出建 无 无
春、曲咏海
议
董事会换届、聘任高管及相关人
2021.05.12 员资格审查相关事项；选举提名
委员会主任委员
2020 年度审计工作规程及 2020
2021.01.12
年度财务报表（未审计）
2020 年度履职情况报告、财务
决算报告、利润分配方案、会计
2021.01.01— 师事务所年度总结、内部控制自
2021.03.29
2021.05.11： 我评价报告、聘任 2021 年度会
计师事务所、2020 年度内审完
孔祥云、毛咏
成情况及 2021 年度计划
梅、陈英革
监督年度审
2021.04.23 2021 年第一季度财务报告 对定期报
计工作，并向
2021.04.27 2020 年度内控体系报告 告、审计工
审计委员会 10 会计师事务 无
作安排提出
一季度内审完成情况及二季度 所出具审计
2021.04.29 相关建议
计划 工作督促函
2021.05.12 选举审计委员会主任委员
二季度内审完成情况及三季度
2021.05.12— 2021.08.23
计划
2021.12.31：
2021.08.27 2021 年半年度财务报告
孔祥云、孔国
梁、陈英革 2021.10.25 2021 年第三季度财务报告
三季度内审完成情况及四季度
2021.10.28
计划
2021.01.01— 年度履职情况报告及年度非独
2021.03.29
2021.05.11： 立董事考核情况报告
曲咏海、陈英
2021.04.16 高管考核评价方案
革、孔祥云
2021.05.12 选举薪酬委员会主任委员
2021.05.12— 2021.05.18 董事会特别奖励基金分配方案 对购买董责 对董监高薪
薪酬与考核
2021.10.11： 9 险相关事宜 酬出具专项 无
委员会 2021.05.28 年度高管考评结果及运用方案
曲咏海、毛咏 提出建议 意见
梅、孔祥云 2021.08.23 经理层年度经营业绩责任书
2021.09.26 购买董责险相关事宜
2021.10.12— 2021.10.22 公司总裁试用期考核方案
2021.12.31： 公司总裁试用期考核结果及运
2021.11.26
曲咏海、孔祥云 用方案
37
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
注 1：公司于 2021 年 5 月 12 日召开 2021 年第二次临时股东大会，审议通过董事会、监事会换届事宜，选举产生第十届董
事会成员及各专门委员会成员，除提名委员会外，其他三个专门委员会成员均有所变动；
注 2：非独立董事毛咏梅女士于 2021 年 10 月 12 日向公司递交辞职信，因工作变动原因辞去公司非独立董事、专门委员会
委员、财务总监等相关职务。
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
报告期末母公司在职员工的数量（人） 94
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 309
报告期末在职员工的数量合计（人） 403
当期领取薪酬员工总人数（人） 403
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 --
销售人员 43
技术人员 195
财务人员 49
行政人员 116
合计 403
教育程度
教育程度类别
硕士及以上 67
本科 288
大专 37
大专以下 11
合计 403
38
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
2、薪酬政策
公司制定了包括《薪酬管理制度》及《董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法》在内的员工薪酬政策，确定了由职位
薪酬、奖励薪酬、补贴及福利构成的薪酬组成部分，并将公司员工按照高管类、总部职能类、总部业务类、地区公司类进行
划分，制定不同的薪酬档次及地区系数，有助于激发员工潜能，明确公司价值分配，实现公司发展战略目标。
3、培训计划
报告期内，公司以进一步提升员工思想素质、专业技能，加强项目开发和综合管理能力为目标，组织开展了干部胜任力、
财务人员综合能力、董秘履职能力、纪检监察、党史教育等培训活动，参加培训员工共计 800 余人次，培训满意度综合平均
分为 95 分，评价等级为优秀。
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司遵守利润分配相关法律法规及公司章程的规定，严格执行未来三年（2018-2020 年）股东回报规划，确
保公司最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的 30%。同时，公司制定并审议通过了
未来三年（2021-2023 年）股东回报规划，对公司未来三年，利润分配的原则、形式、条件、比例和时间间隔，分配事项的
决策程序、机制等进行规定，进一步完善和健全了公司利润分配政策。
2021 年 6 月 23 日，公司实施 2020 年度利润分配方案，以公司总股本 1,349,995,046 股为基数，向全体股东每 10 股派发
现金股利 1.93 元（含税）。本事项已经公司第九届董事会 2021 年第一次定期会议审议通过，并经 2020 年年度股东大会审
议批准（详情参见公司于 2021 年 3 月 31 日、2021 年 6 月 3 日、2021 年 6 月 17 日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证
券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否
是
得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明：不适用
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
√ 适用 □ 不适用
39
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 1.21
每 10 股转增数（股） 0
分配预案的股本基数（股） 1,349,995,046
现金分红金额（元）（含税） 163,349,400.57
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0
现金分红总额（含其他方式）（元） 163,349,400.57
可分配利润（元） 1,489,012,382.18
现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的比例 100%
本次现金分红情况
其他
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
2021 年度利润分配预案为：
1、按母公司净利润提取 10%的法定盈余公积金 69,761,394.24 元，提取 20%的任意盈余公积金 139,522,788.48 元，两项合
计 209,284,182.72 元。
2、根据公司经营发展的实际情况，以公司总股本 1,349,995,046 股为基数，每 10 股派发现金股利 1.21 元（含税），共分
配利润 163,349,400.57 元，占本年归属母公司股东净利润 541,690,150.63 元的 30.16%。本次分配后，母公司未分配利润余
额 1,325,662,981.61 元。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
√ 适用 □ 不适用
其他员工激励措施
报告期内，公司于 6 月 22 日召开第十届董事会 2021 年第八次会议审议通过《深圳市振业（集团）股份有限公司员工项
目跟投管理办法（试行）》（详情参见公司于 2021 年 6 月 23 日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮
资讯网的公开披露公告），并随后以广州振业天成、广州振业学府里项目作为跟投试点，推进员工项目跟投激励约束机制落
地实施。公司严格按照《员工项目跟投管理办法》推进相关工作，两项目跟投员工共计 125 人，累计认购金额近 1,500 万元。
目前两跟投项目主体，振业天成、振业学府里项目均在正常建设阶段，具体项目情况详见本报告“第三节 管理层讨论与分
析之二、报告期内从事的主要业务”相关项目内容。
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1、内部控制建设及实施情况
公司内部控制体系健全，设计合理，运行有效。公司通过信息系统控制、督察、审计、绩效考核和专项检查等手段，促
进了内部控制的落实，培育了依法经营、按章办事和规范运作的企业文化，已达到公司内部控制的目标，不存在重大缺陷。
报告期内，公司编制了内部控制体系报告，就公司前期内控体系建设与监督工作情况进行了总结，并制定了下一阶段内控体
系建设与监督工作计划，并结合监管要求及公司自身实际情况，识别、评估、预判公司未来可能面临的重大风险，制定风险
应对措施，推动公司内部控制体系科学、规范、高质量发展。
40
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
报告期内无因购买新增子公司情况。
十四、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告
1、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2022 年 04 月 16 日
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网：公司 2022 年 4 月 16 日公告
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
100.00%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
100.00%
财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
①重大缺陷：决策程序导致重大失误;
①重大缺陷：控制环境无效；公司董事、 重要业务缺乏制度控制，重要业务未按
监事和高级管理人员舞弊并给企业造成重 制度办理对经营管理和企业发展造成
要损失和不利影响；董事会或其授权机构 重大影响；内部控制评价的结果特别是
对公司的内部控制监督无效。 重大缺陷未得到整改；其他对公司产生
②重要缺陷：未依照公认会计准则选择和 重大负面影响的情形。
应用会计政策；未建立反舞弊程序和控制 ②重要缺陷：决策程序导致出现重要失
措施；对于非常规或特殊交易的账务处理 误；重要业务制度或系统存在重要缺
定性标准
没有建立相应的控制机制或没有实施且没 陷；重要业务制度设计不科学、不完善，
有相应的补偿性控制;对于期末财务报告 重要业务未按制度办理对经营管理和
过程的控制存在一项或多项缺陷且不能合 企业发展造成重要影响；内部控制评价
理保证编制的财务报表达到真实、准确的 的结果特别是重要缺陷未得到整改；其
目标。 他对公司产生较大负面影响的情形。
③一般缺陷：构成重大缺陷、重要缺陷标 ③一般缺陷：决策程序效率不高；一般
准的其他内部控制缺陷。 业务制度或系统存在缺陷；一般缺陷未
得到整改。
①重大缺陷：财务报表的错报金额落在如 ①重大缺陷：损失金额 2000 万元及以
下区间：错报≥利润总额的 5%；错报≥资 上；
产总额的 3%；错报≥营业收入总额的 1%；②重要缺陷：损失金额 500 万元(含 500
定量标准
错报≥所有者权益总额的 1%。 万元)至 2000 万元；
②重要缺陷：财务报表的错报金额落在如 ③一般缺陷：损失金额小于人民币 500
下区间：利润总额的 3%≤错报<利润总额 万元。
41
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
的 5%；资产总额的 0.5%≤错报<资产总额
的 3%；营业收入总额的 0.5%≤错报<营业
收入总额的 1%；所有者权益总额的 0.5%
≤错报<所有者权益总额的 1%。
③一般缺陷：财务报表的错报金额落在如
下区间：错报<利润总额的 3%；错报<资
产总额的 0.5%；错报<营业收入总额的
0.5%；错报<所有者权益总额的 0.5%。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
2、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了振业集团 2021 年 12 月 31 日
的合并及母公司财务状况以及 2021 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2022 年 04 月 16 日
内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网：公司 2022 年 4 月 16 日公告
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
根据国务院及中国证券监督管理委员会深圳监管局有关要求，公司于 2021 年初对公司治理开展情况进行了自查，并于 2021
年 1 月 7 日召开第九届董事会 2021 年第一次会议审议通过了《深振业 A 关于公司治理自查报告及整改计划》。经自查，公司
已按照《公司法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》等相关法律法规建立健全了较为完整、
合理的公司治理结构及内部控制体系。针对整改计划相关问题，截至报告期末，我公司存在一项未整改完成事项，即公司大股
东持股比例超过 30%，但未在公司章程中规定强制实施累积投票制。未完成整改的主要原因是 2021 年下半年及 2022 年初国家
及证券监管部门对多项法律法规、监管文件进行修订及调整，公司目前已结合新颁布文件对《公司章程》进行了全面对照及系
统性梳理，并已于 2022 年 4 月 14 日召开的公司第十届董事会 2022 年一次定期会议审议通过有关《公司章程》修订议案，计划
提交公司 2021 年度股东大会批准（详情参见公司于 2022 年 4 月 16 日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨
潮资讯网的公开披露公告）。
42
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□ 是 √ 否
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□ 适用 √ 不适用
二、社会责任情况
公司《2021 年社会责任报告》将随年度报告同时披露（详情参见公司于 2022 年 4 月 16 日在《中国证券报》、《上海
证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
经过了五年半的精准扶贫，2021 年中，公司对口扶贫的河源市龙川县新四村成功实现脱贫摘帽。在驻村工作结束后，
公司持续开展巩固脱贫成果“回头看”工作，与对口新四村保持着联系与沟通，定期回村探访并了解情况，积极关心及帮助
扶贫对象解决问题。积极开展消费扶贫，采购扶贫产品，展现国企担当。年内，公司还分别向深圳市南山区慈善会及河源市
扶贫基金会捐赠善款。
与此同时，2021 年 7 月，公司迅速衔接参与乡村振兴工作，再度派出党员干部加入汕尾市陆河县上护镇帮扶工作队，
全力支援乡村振兴建设。帮扶工作队到村后迅速开展工作，深入村庄屋舍、田间地头开展走访调研，重点了解各村产业项目
发展、特色农产品种植、公共服务水平、基层党组织建设等情况，并发挥集体智慧，分析查找村经济落后贫困问题，为洋岭
村的振兴发展积极谋划蓝图，争取早日改善洋岭村短板，找出破局之路。
43
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
本公司在公司治理专项活动中向深圳
证监局作出如下承诺：承诺取得大股
东、实际控制人加强未公开信息管理的
2007 年 10 月
本公司 公司治理 书面承诺并向深圳证监局报备；承诺向 长期有效 履行中
31 日
深圳证监局报备未公开信息知情人名
单；承诺就治理非规范情况在年度报告
“公司治理结构”中如实披露。
深圳市国资委在本公司治理专项活动
其他对公司中小股
中作出如下承诺：承诺建立和完善已获
东所作承诺
取的上市公司未公开信息管理内控制
度，督促相关信息知情人不利用我公司
未公开信息买卖我公司证券，不建议他 2007 年 12 月
深圳市国资委 公司治理 长期有效 履行中
人买卖我公司证券，也不泄露我公司未 26 日
公开信息，并及时、真实、准确、完整
地提供知悉我公司未公开信息的知情
人名单，由我公司报送深圳证监局、证
券交易所备案。
承诺是否按时履行 是
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
44
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
√ 适用 □ 不适用
具体情况详见公司 2021 年度财务报表附注“五、会计政策和会计估计变更以及前期差错更正的说明”。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1、2021 年 4 月 2 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立全资子公司深圳市振业城市服务有限公司，
注册资本 500.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
2、2021 年 5 月 14 日，本公司全资子公司天津振业津滨房地产开发有限公司出资设立全资子公司广州市振业鸿远房地产开
发有限公司，注册资本 1,000.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
3、2021 年 5 月 18 日，本公司出资设立全资子公司广州市振业置地房地产开发有限公司，注册资本 1,000.00 万元，该公司
自成立之日起纳入合并报表范围。
4、2021 年 6 月 2 日，本公司出资设立控股子公司南京振新业房地产开发有限公司，注册资本 1,000.00 万元，该公司自成立
之日起纳入合并报表范围。
5、2021 年 6 月 3 日，本公司出资设立控股子公司南京新振城房地产开发有限公司，注册资本 10,000.00 万元，该公司自成
立之日起纳入合并报表范围。
6、2021 年 8 月 3 日，本公司出资设立全资子公司深圳市振业置地有限公司，注册资本 1,000.00 万元，该公司自成立之日起
纳入合并报表范围。
7、2021 年 8 月 26 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业同创投资运营管理
有限公司，注册资本 1,000.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
8、2021 年 11 月 2 日，本公司控股子公司南京振新业房地产开发有限公司设立全资子公司南京振新业装饰有限公司，注册
资本 100.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
9、2021 年 11 月 3 日，本公司控股子公司南京新振城房地产开发有限公司设立全资子公司南京新振城装饰有限公司，注册
资本 100.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
10、2021 年 12 月 3 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业窝趣投资运营有限
公司，注册资本 100.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)
境内会计师事务所报酬（万元） 80 万（含年度内部控制审计费用）
45
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
境内会计师事务所审计服务的连续年限 4年
境内会计师事务所注册会计师姓名 黎明、陈子涵、徐平
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 4年
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
是否在审计期间改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
九、年度报告披露后面临退市情况
□ 适用 √ 不适用
十、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
十一、重大诉讼、仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
涉案金 诉讼(仲裁)
是否形成 诉讼(仲裁)进 诉讼(仲裁)判决
诉讼(仲裁)基本情况 额（万 审理结果及 披露日期 披露索引
预计负债 展 执行情况
元） 影响
公司前期披露的新城花园合作 报告期内仍未就
建房纠纷，2011 年 6 月 20 日， 分割、拍卖、共
详情参见公
雄丰集团（深圳）有限公司以龙 同开发等可行性
司刊登于巨
城公司、雄丰公司为被告向深圳 对当期无影 方案与农业银 2003 年 6
- 否 - 潮资讯网
中院提起涉案地块土地使用权 响 行、龙城公司清 月 14 日
2003-009
确权诉讼事项。深圳市中级人民 算组、雄丰公司、
号公告
法院已于 2012 年 7 月 23 日作 深圳中院取得一
出准许原告撤诉的裁定。 致意见。
详情参见公
公司前期披露的金龙大厦（原
目前该案仍在执 司刊登于巨
“振兴大厦”）合作建房纠纷一 对当期无影 2005 年 9
- 否 - 行当中，报告期 潮资讯网
案，广东省高级人民法院已于 响 月 27 日
内无最新进展。 2005-027 号
2005 年 9 月 5 日作出终审判决。
公告
46
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
公司前期披露的与公司长沙项
目合作方 B&F&L GROUP
2022 年 1 月，公
LIMITED （以下简称"佰富利集
司收到湖南省湘
团"）仲裁请求一案。2013 年 8
潭市中级人民法
月 16 日，华南国际经济贸易仲
院执行裁定书
裁委员会就本案作出《裁决书》，
（【2021】湘 03
该裁决为终局裁决，自作出之日
执 131 号之一），
起生效。2018 年 6 月，公司收到
根据裁定书内
湖南省长沙市开福区人民法院
容，鉴于在执行
《执行裁定书》，裁定继续查封
程序中并未发现
（冻结）佰富利集团所持有的湖
被申请人有可执 详情参见公
南振业房地产开发有限公司
行的财产，符合 司刊登于巨
20%的股权，冻结期限为三年。 2021 年 05
终结华南国际经 潮资讯网
同时，裁定拍卖佰富利集团所持 月 12 日、
19,010 否 - - 济贸易仲裁委员 2021-033
有的湖南振业房地产开发有限 2022 年 01
会作出的华南国 号、
公司 20%的股权。2019 年 6 月 3 月 07 日
仲深裁【2013】 2022-001 号
日，公司收到湖南省高级人民法
218 号裁决书执 公告
院执行裁定书（【2019】湘执监
行程序的条件，
147 号），裁定华南国仲深裁
故终结本次执行
【2013】128 号裁决书由湘潭市
程序。我公司发
中级人民法院执行。2021 年 5 月
现被申请人有可
10 日，公司收到湖南省湘潭市中
供执行财产的，
级人民法院执行裁定书（【2021】
可以再次申请执
湘 03 执 131 号），在一定金额
行。再次执行不
内冻结、划拨佰富利集团有限公
受申请执行时效
司银行存款，或扣留、提取其价
期间限制。
值相当的收入，或查封、扣押、
冻结其价值相当的财产。
十二、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
√ 适用 □ 不适用
公司控股股东深圳市人民政府国有资产监督管理委员会不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。
十四、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
47
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□ 是 √ 否
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□ 适用 √ 不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□ 适用 √ 不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
根据经营发展的实际需要，公司在报告期内向关联方深圳市房屋租赁运营管理有限公司（以下简称“房屋租赁管理公司”）
借款人民币 10 亿元，借款期限三年，公司按照固定利率 5.17%支付利息。相关议案已于 2021 年 4 月 13 日、4 月 29 日分别
经公司第九届董事会 2021 年第十次会议、公司 2021 年第一次临时股东大会审议通过。本次关联交易未构成《上市公司重大
资产重组管理办法》规定的重大资产重组、未构成重组上市，无需经过相关部门批准。详情参见公司于巨潮资讯网披露的相
关公告。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
关于向关联方借款暨关联交易的公告 2021-04-14 巨潮资讯网
第九届董事会 2021 年第十次会议决议公告 2021-04-14 巨潮资讯网
2021 年第一次临时股东大会决议公告 2021-04-30 巨潮资讯网
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
48
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
公司报告期不存在重大担保情况。
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
反担保
担保额度 担保
实际发生 担保 情况 是否履行 是否为关联方
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际担保金额 物（如 担保期
日期 类型 （如 完毕 担保
披露日期 有）
有）
——
报告期内审批的对外担保额 报告期内对外担保实际发生
0 0
度合计（A1） 额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保 报告期末实际对外担保余额
0 0
额度合计（A3） 合计（A4）
公司对子公司的担保情况
担保额度相 担保 反担保 是否为
担保额 实际发生日 实际担 是否履
担保对象名称 关公告披露 担保类型 物（如 情况（如 担保期 关联方
度 期 保金额 行完毕
日期 有） 有） 担保
主债权清偿期届
2018-1-23 25,000 2018-9-29 0 连带责任担保 无 有 否 否
满之日起两年
惠州市惠阳区振业
借款或其他债务
创新发展有限公司
2021-8-5 70,000 2021-8-20 40,000 连带责任担保 无 有 到期之日或垫款 否 否
之日起另加三年
主债权清偿期届
深圳市深汕特别合 2019-4-19 20,000 2019-9-11 4,500 连带责任担保 无 有 否 否
满之日起两年
作区振业房地产发
主债权清偿期届
展有限公司 2019-4-19 60,000 2019-8-8 51,400 连带责任担保 无 有 否 否
满之日起两年
49
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
广西振业房地产股 主债权清偿期届
2019-4-19 30,000 2019-8-29 20,000 连带责任担保 无 有 否 否
份有限公司 满之日起叁年
东莞市振业投资发 主债权清偿期届
2020-12-22 60,000 2020-12-23 58,700 连带责任担保 无 有 否 否
展有限公司 满之日起叁年
湖南振业房地产开 债务履行期限届
2021-11-19 31,000 2021-11-30 15,000 连带责任担保 无 有 否 否
发有限公司 满日后三年止。
借款或其他债务
南京振新业房地产 到期之日或垫款
2021-11-19 45,900 2021-11-19 32,130 连带责任担保 无 无 否 否
开发有限公司
之日起另加三年
南京新振城房地产 债务履行期限届
2021-12-16 56,100 2021-12-23 49,980 连带责任担保 无 无 否 否
开发有限公司 满日后三年止。
借款人根据 主合
2021-6-11 8,500 2021-11-3 8,500 连带责任担保 无 无 同之约定宣布借 否 否
深圳市振业商业运 款到期止
营管理有限公司
债务履行期限届
2021-8-5 15,000 2021-10-29 15,000 连带责任担保 无 无 否 否
满日后三年止
借款或其他债务
河源市振业深河投
2021-3-31 16,000 2021-12-07 245 连带责任担保 无 无 到期之日或垫款 否 否
资置业有限公司
之日起另加三年
西安振业创发置业 债务履行期限届
2021-9-3 33,000 2021-12-15 2,900 连带责任担保 无 无 否 否
有限公司 满日后三年止
资产负债率为 70% 2021-6-2 70,000 —— —— —— —— —— —— —— ——
以上的各级子公司 2021-10-12 298,000 —— —— —— —— —— —— —— ——
资产负债率为 70%
2021-6-2 2,500 —— —— —— —— —— —— —— ——
以下的各级子公司
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保
630,000 168,755
度合计（B1） 实际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际
841,000 298,355
保额度合计（B3） 担保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
反担保
担保额度 担保
实际发生 担保 情况 是否履行 是否为关联方
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际担保金额 物（如 担保期
日期 类型 （如 完毕 担保
披露日期 有）
有）
——
报告期内审批对子公司担保 报告期内对子公司担保实际
0 0
额度合计（C1） 发生额合计（C2）
50
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
报告期末已审批的对子公司 报告期末对子公司实际担保
0 0
担保额度合计（C3） 余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额合
630,000 168,755
（A1+B1+C1） 计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计 报告期末实际担保余额合计
841,000 298,355
（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 39.02%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提
280,210
供的债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 280,210
对未到期担保合同，报告期内已发生担保责任或有证
——
据表明有可能承担连带清偿责任的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） ——
公司是否存在为经销商提供担保或财务资助
□ 是 √ 否
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内委托理财概况
单位：万元
逾期未收回理财已
具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
计提减值金额
银行理财产品 自有资金 115,800 0 0 0
合计 115,800 0 0 0
单项金额重大或安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况
□ 适用 √ 不适用
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□ 适用 √ 不适用
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
51
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
为优化公司债务结构，公司于 2021 年 4 月 26 日成功发行 2021 年度第一期中期票据，发行规模 5 亿元，票面利率为 4.4%，
发行期限为 3 年期，资金募集用途为偿还公司存量中期票据。发行结果公告详见公司刊登于巨潮资讯网 2021-027 号公告，
发行相关文件详见中国货币网。
十七、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
52
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 送 公积金 其
数量 比例 小计 数量 比例
新股 股 转股 他
一、有限售条件股份 0 0 - - - - - 0 0
1、国家持股 - - - - - - - - -
2、国有法人持股 - - - - - - - - -
3、其他内资持股 - - - - - - - - -
其中：境内法人持股 - - - - - - - - -
境内自然人持股 - - - - - - - - -
4、外资持股 - - - - - - - - -
其中：境外法人持股 - - - - - - - - -
境外自然人持股 - - - - - - - - -
二、无限售条件股份 1,349,995,046 100% - - - - - 1,349,995,046 100%
1、人民币普通股 1,349,995,046 100% - - - - - 1,349,995,046 100%
2、境内上市的外资股 - - - - - - - - -
3、境外上市的外资股 - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - -
三、股份总数 1,349,995,046 100% - - - - - 1,349,995,046 100%
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
53
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
2、限售股份变动情况
□ 适用 √ 不适用
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末普通股股东总数 65,356 年度报告披露日前上一月末普通股股东总数 69,549
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有限售 质押、标记或冻结情况
报告期末持 报告期内增减 持有无限售条
股东名称 股东性质 持股比例 条件的股份
股数量 变动情况 件的股份数量 股份状态 数量
数量
深圳市人民政府
国有资产监督管 国家 21.93% 296,031,373 - 0 296,031,373 - -
理委员会
深圳市资本运营
国有法人 15.06% 203,356,775 - 0 203,356,775 - -
集团有限公司
吴贵州 境内自然人 1.26% 16,948,300 3,017,800 0 16,948,300 - -
中央汇金资产管
国有法人 1.19% 16,052,200 -31,316,000 0 16,052,200 - -
理有限责任公司
廖晔 境内自然人 0.64% 8,700,000 -55,500 0 8,700,000 - -
张德锋 境内自然人 0.61% 8,215,465 57,200 0 8,215,465 - -
张素芬 境内自然人 0.49% 6,670,000 未知 0 6,670,000 - -
刘瑶 境内自然人 0.47% 6,323,758 -52,401 0 6,323,758 - -
54
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
香港中央结算有
境外法人 0.43% 5,850,603 -273,470 0 5,850,603 - -
限公司
曾运龙 境内自然人 0.37% 5,029,300 -183,500 0 5,029,300 - -
上述股东关联关系或一致行动 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市资本运营集团有限公司的实际控制人；
的说明 未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
报告期末持有无限售条件 股份种类
股东名称
股份数量 股份种类 数量
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 296,031,373 人民币普通股 296,031,373
深圳市资本运营集团有限公司 203,356,775 人民币普通股 203,356,775
吴贵州 16,948,300 人民币普通股 16,948,300
中央汇金资产管理有限责任公司 16,052,200 人民币普通股 16,052,200
廖晔 8,700,000 人民币普通股 8,700,000
张德锋 8,215,465 人民币普通股 8,215,465
张素芬 6,670,000 人民币普通股 6,670,000
刘瑶 6,323,758 人民币普通股 6,323,758
香港中央结算有限公司 5,850,603 人民币普通股 5,850,603
曾运龙 5,029,300 人民币普通股 5,029,300
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市资本运营集团有限公司的
名无限售流通股股东和前 10 名股东之间关
实际控制人；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行动人。
联关系或一致行动的说明
公司自然人股东吴贵州通过国信证券股份有限公司客户信用交易担保证券账
户持有公司股份 16,948,300 股；公司自然人股东廖晔通过平安证券股份有限公
司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 8,700,000 股；公司自然人股东张
德锋通过广发证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况
8,200,165 股，其余 15,300 股通过普通账户持有；公司自然人股东刘瑶通过长
说明
江证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 6,073,758 股，
其余 250,000股通过普通账户持有；公司自然人股东曾运龙通过中信建投证券
股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 5,027,300 股，其余
2,000股通过普通账户持有。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：地方国有控股
控股股东类型：法人
55
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
法定代表人/
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
单位负责人
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 王勇健 2004 年 07 月 01 日 11440300K317280672 ——
直接持有深圳市燃气集团股份有限公司（简称“深圳燃气”，代码 601139）40.10%
控股股东报告期内控股和参股的其他境内
股权；直接持有深圳能源集团股份有限公司（简称“深圳能源”，代码 000027）
外上市公司的股权情况
43.91%股权。
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
公司实际控制人与公司控股股东一致。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图：
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
100%
深圳市资本运营集团有限公司
21.93%
15.06%
深圳市振业（集团）股份有限公司
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%
□ 适用 √ 不适用
5、其他持股在 10%以上的法人股东
√ 适用 □ 不适用
法定代表人/单
法人股东名称 成立日期 注册资本 主要经营业务或管理活动
位负责人
投资兴办各类实业；投资业务；
深圳市资本运营集团有限公司 胡国斌 2007 年 6 月 22 日 146.20 亿元
投资管理；资产管理
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
56
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
57
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
第八节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准无保留审计意见
审计报告签署日期 2022 年 4 月 14 日
审计机构名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 天职业字[2022]18981
注册会计师姓名 黎明、陈子涵、徐平
审计报告
天职业字[2022]18981
深圳市振业（集团）股份有限公司全体股东：
（一）审计意见
我们审计了深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“振业集团”）财务报表，包括 2021 年 12 月 31 日的合并及
母公司资产负债表，2021 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及相
关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了振业集团 2021 年 12 月 31 日的
合并及母公司财务状况以及 2021 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
（二）形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一
步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于振业集团，并履行了职业道德方面的其
他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
（三）关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行
审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
58
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
1、房地产开发销售收入的确认与计量
振业集团 2021 年度实现房地产开发项目收入 29.62 我们针对这一关键审计事项实施的审计程序主要包
亿元，占营业收入总额的 95.91%。振业集团在以下所有 括：
条件均已满足时确认房地产开发项目的收入：(1) 房地产
了解并抽取样本测试与房产销售业务相关的关键控
项目完工，并完成竣工验收；(2) 已签订销售合同；(3) 一
制措施，评估控制程序执行的有效性。
次性付款或分期付款方式的，已收讫全部房款；按揭方式
的，已收到首期款 且已办妥银行按揭审批手续；(4)按照 获取并检查项目竣工验收文件；对于本年确认的房产
销售合同约定的要求办妥了入伙手续。 销售收入，检查房产买卖合同并查验其真实性；检查原始
收款凭证或银行按揭手续办理情况凭据，判断是否已收讫
房地产业务相关收入的确认与计量对振业集团经营
全款；检查入伙通知书或其他房产交付支持性文件，以评
成果有重大影响，可能计量不准确或可能被确认在不恰当
价房产销售收入是否已达到公司相关会计政策规定的收
的会计期间，因此我们将房地产开发销售收入的确认与计
入确认条件。
量作为关键审计事项。
获取并检查资产负债表日前及日后的房产交付支持
有关房地产开发销售收入的会计政策及详情参阅财
性文件，评价房产销售收入是否记录于恰当的会计期间。
务报表附注三、（二十八）、六、（三十三）。
2、土地增值税的计提
销售开发的房地产需要就土地增值额按照超率累进 我们针对这一关键审计事项实施的审计程序主要包
税率 30% - 60%缴纳土地增值税。在每个财务报告期末， 括：
管理层需要对土地增值税的计提金额进行估算，在作出估
获取主要房地产开发项目的土地增值税计算资料，复
算的判断时，主要考虑的要素包括相关税务法律法规的规
核测算公司本年计提的土地增值税金额是否准确。
定和解释，预计的销售房地产取得的收入减去预计可扣除
的土地成本、房地产开发成本、利息费用、开发费用等。 结合房地产销售收入审计，检查管理层计算土地增值
振业集团在土地增值税汇算清缴时，实际应付税金可能与 税时估计的房地产销售收入金额是否合理。
预估的金额存在差异。
结合存货审计，检查管理层计算土地增值税时扣除的
由于土地增值税的计提对房地产企业损益影响的重 土地成本、房地产开发成本、利息费用、开发费用等是否
要性，且管理层作出估计时的判断包括对相关税务法律法 正确。
规和实务做法的理解等考虑要素，因此，我们将振业集团
土地增值税的计提确定为关键审计事项。
（四）其他信息
振业集团管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括 2021 年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表
和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过
59
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要
报告。
（五）管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财
务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估振业集团的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经
营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督振业集团的财务报告过程。
（六）注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报
告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊
或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是
重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、
适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，
未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对振业集团持续经营能
力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我
们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基
于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致振业集团不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就振业集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指
导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注
的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所
60
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期合并财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审
计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项
造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中国注册会计师
（项目合伙人）：黎明
中国注册会计师：陈子涵、徐平
中国北京
二○二二年四月十四日
61
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
二、财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
单位：元
项目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 2,948,675,174.53 1,947,760,245.47
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 1,667,112,125.79
衍生金融资产
应收票据
应收账款 18,905,595.33 15,313,472.84
应收款项融资
预付款项 113,281,763.38 104,195,000.00
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 60,169,738.14 36,140,973.01
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 16,117,334,568.62 7,798,243,608.66
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 312,459,205.55 197,978,057.65
流动资产合计 19,570,826,045.55 11,766,743,483.42
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
62
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
长期股权投资
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 1,080,788,957.19 1,126,101,879.46
固定资产 42,478,976.98 44,081,034.37
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 58,428,144.80
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 12,033,833.54 12,546,517.01
递延所得税资产 633,556,649.99 471,775,211.41
其他非流动资产 2,202,922,224.57 2,013,511,897.61
非流动资产合计 4,030,208,787.07 3,668,016,539.86
资产总计 23,601,034,832.62 15,434,760,023.28
流动负债：
短期借款 346,000,000.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,539,127,908.81 643,209,006.75
预收款项 2,257,087.73 2,864,229.52
合同负债 1,896,275,731.89 1,127,186,548.96
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 45,987,794.42 51,526,688.54
应交税费 1,090,256,709.54 806,681,949.70
其他应付款 2,354,384,310.96 700,865,425.43
63
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
其中：应付利息 69,995,061.64 75,350,722.60
应付股利 6,003,856.41 5,569,565.82
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,807,994,919.02 743,487,562.67
其他流动负债 160,164,867.07 78,997,962.90
流动负债合计 9,242,449,329.44 4,154,819,374.47
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 5,544,609,696.97 3,039,290,000.00
应付债券 499,764,797.22 399,681,573.95
其中：优先股
永续债
租赁负债 44,355,476.77
长期应付款 84,769,156.63
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 710,519.24 2,970,907.27
其他非流动负债
非流动负债合计 6,174,209,646.83 3,441,942,481.22
负债合计 15,416,658,976.27 7,596,761,855.69
所有者权益：
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 484,321,623.07 484,321,623.07
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 2,110,638,717.31 1,901,354,534.59
一般风险准备
64
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
未分配利润 3,700,624,233.87 3,628,767,275.55
归属于母公司所有者权益合计 7,645,579,620.25 7,364,438,479.21
少数股东权益 538,796,236.10 473,559,688.38
所有者权益合计 8,184,375,856.35 7,837,998,167.59
负债和所有者权益总计 23,601,034,832.62 15,434,760,023.28
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟 分管会计机构负责人：张光柳 会计机构负责人：高 峰
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,002,725,145.07 573,624,103.72
交易性金融资产 901,225,342.46
衍生金融资产
应收票据
应收账款 14,877,533.80 8,681,569.42
应收款项融资
预付款项 4,949,425.49
其他应收款 6,441,417,730.80 2,609,047,101.65
其中：应收利息
应收股利
存货 22,279,324.39 27,076,897.62
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 9,645,504.79 42,095,139.17
流动资产合计 7,495,894,664.34 4,161,750,154.04
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 2,108,868,904.96 2,042,768,904.96
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
65
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
投资性房地产 1,020,333,203.90 1,055,734,268.87
固定资产 5,815,260.25 6,103,733.49
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 6,669,290.86
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 6,456,865.58 9,091,484.27
递延所得税资产 379,592,916.13 346,939,345.93
其他非流动资产 2,202,922,224.57 2,013,511,897.61
非流动资产合计 5,730,658,666.25 5,474,149,635.13
资产总计 13,226,553,330.59 9,635,899,789.17
流动负债：
短期借款 196,000,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 21,602,961.57 25,129,974.39
预收款项 2,182,541.65 2,603,976.19
合同负债 973,433.33
应付职工薪酬 21,907,953.49 28,096,519.07
应交税费 770,588.83 1,756,178.94
其他应付款 3,245,431,753.73 1,365,699,692.62
其中：应付利息 69,995,061.64 75,350,722.60
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 550,141,494.66 573,487,562.67
其他流动负债 1,014,643.48 543,850.17
流动负债合计 4,040,025,370.74 1,997,317,754.05
非流动负债：
长期借款 3,165,240,000.00 2,241,290,000.00
应付债券 499,764,797.22 399,681,573.95
66
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
其中：优先股
永续债
租赁负债 3,699,881.74
长期应付款 84,769,156.63
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 702,054.50 2,323,324.23
其他非流动负债
非流动负债合计 3,754,175,890.09 2,643,294,898.18
负债合计 7,794,201,260.83 4,640,612,652.23
所有者权益：
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 482,705,924.27 482,705,924.27
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 2,110,638,717.31 1,901,354,534.59
未分配利润 1,489,012,382.18 1,261,231,632.08
所有者权益合计 5,432,352,069.76 4,995,287,136.94
负债和所有者权益总计 13,226,553,330.59 9,635,899,789.17
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟 分管会计机构负责人：张光柳 会计机构负责人：高 峰
3、合并利润表
单位：元
项目 2021 年度 2020 年度
一、营业总收入 3,088,570,522.77 2,934,733,294.89
其中：营业收入 3,088,570,522.77 2,934,733,294.89
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
67
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
二、营业总成本 2,517,330,111.98 2,263,046,840.63
其中：营业成本 1,747,220,821.65 1,567,381,101.45
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任合同准备
金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 365,637,445.82 380,422,096.56
销售费用 67,267,278.96 44,621,526.75
管理费用 142,950,670.02 128,025,109.25
研发费用
财务费用 194,253,895.53 142,597,006.62
其中：利息费用 223,674,162.91 179,211,228.60
利息收入 32,082,056.98 37,536,011.81
加：其他收益
投资收益（损失以“－”号
194,820,856.81 406,205,293.03
填列）
其中：对联营企业和合营企
186,456,969.15 363,963,151.72
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
-2,112,125.79 720,736.90
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”
14,463,790.60 7,872,208.18
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
-26,051,580.49
号填列）
资产处置收益（损失以“-”
59,114.27
号填列）
68
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 752,361,351.92 1,086,543,806.64
加：营业外收入 4,515,731.87 3,863,166.53
减：营业外支出 3,872,940.14 1,827,555.90
四、利润总额（亏损总额以“－”号
753,004,143.65 1,088,579,417.27
填列）
减：所得税费用 199,513,958.31 185,689,315.37
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 553,490,185.34 902,890,101.90
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
553,490,185.34 902,935,985.28
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
-45,883.38
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 541,690,150.63 864,638,857.34
2.少数股东损益 11,800,034.71 38,251,244.56
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收
益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
3.其他权益工具投资公允
价值变动
4.企业自身信用风险公允
价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其
他综合收益
2.其他债权投资公允价值
变动
3.金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
69
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
4.其他债权投资信用减值
准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 553,490,185.34 902,890,101.90
归属于母公司所有者的综合收
541,690,150.63 864,638,857.34
益总额
归属于少数股东的综合收益总
11,800,034.71 38,251,244.56
额
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.4013 0.6405
（二）稀释每股收益 0.4013 0.6405
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟 分管会计机构负责人：张光柳 会计机构负责人：高 峰
4、母公司利润表
单位：元
项目 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 167,431,231.45 114,857,977.67
减：营业成本 63,181,579.14 53,221,368.44
税金及附加 15,000,117.82 2,370,729.88
销售费用
管理费用 75,584,641.20 71,191,290.66
研发费用
财务费用 149,639,145.69 75,956,914.17
其中：利息费用 165,745,284.99 87,627,433.70
利息收入 18,451,085.59 12,402,048.30
加：其他收益
投资收益（损失以“－”
1,002,778,776.55 378,428,181.42
号填列）
其中：对联营企业和合营
186,456,969.15 363,963,151.72
企业的投资收益
以摊余成本计量的金
70
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
融资产终止确认收益（损失以“-”
号填列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失
-1,225,342.46 1,225,342.46
以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”
-202,305,792.32 47,108,235.17
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
号填列）
资产处置收益（损失以“-”
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
663,273,389.37 338,879,433.57
列）
加：营业外收入 295,080.72 2,047,779.29
减：营业外支出 229,367.61 1,327,101.77
三、利润总额（亏损总额以“－”
663,339,102.48 339,600,111.09
号填列）
减：所得税费用 -34,274,839.93 -6,650,372.92
四、净利润（净亏损以“－”号填
697,613,942.41 346,250,484.01
列）
（一）持续经营净利润（净亏
697,613,942.41 346,250,484.01
损以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏
损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其
他综合收益
1.重新计量设定受益计
划变动额
2.权益法下不能转损益
的其他综合收益
3.其他权益工具投资公
允价值变动
4.企业自身信用风险公
允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他
71
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
综合收益
1.权益法下可转损益的
其他综合收益
2.其他债权投资公允价
值变动
3.金融资产重分类计入
其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减
值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差
额
7.其他
六、综合收益总额 697,613,942.41 346,250,484.01
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟 分管会计机构负责人：张光柳 会计机构负责人：高 峰
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2021 年度 2020 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,123,031,904.57 2,204,641,316.20
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 956,216.58
72
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
收到其他与经营活动有关的现金 1,794,474,498.45 98,040,068.79
经营活动现金流入小计 5,917,506,403.02 2,303,637,601.57
购买商品、接受劳务支付的现金 8,743,373,332.42 1,515,576,628.52
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 173,334,960.07 162,658,217.43
支付的各项税费 730,962,127.62 693,905,882.71
支付其他与经营活动有关的现金 144,502,575.44 99,002,368.21
经营活动现金流出小计 9,792,172,995.55 2,471,143,096.87
经营活动产生的现金流量净额 -3,874,666,592.53 -167,505,495.30
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 3,259,748,249.32 11,844,347,723.75
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期
8,600.00 113,500.00
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现
金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 3,259,756,849.32 11,844,461,223.75
购建固定资产、无形资产和其他长期
4,903,717.78 5,263,129.73
资产支付的现金
投资支付的现金 1,586,000,000.00 12,365,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现
金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 1,590,903,717.78 12,370,263,129.73
投资活动产生的现金流量净额 1,668,853,131.54 -525,801,905.98
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 53,900,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到 53,900,000.00
73
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
的现金
取得借款收到的现金 4,419,870,000.00 208,000,000.00
发行债券收到的现金 499,700,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 207,698,820.20
筹资活动现金流入小计 5,181,168,820.20 208,000,000.00
偿还债务支付的现金 1,634,720,000.00 171,190,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现
527,321,469.93 450,470,581.82
金
其中：子公司支付给少数股东的股利、
29,196.40
利润
支付其他与筹资活动有关的现金 71,948,907.90 456,131.50
筹资活动现金流出小计 2,233,990,377.83 622,116,713.32
筹资活动产生的现金流量净额 2,947,178,442.37 -414,116,713.32
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -231,641.00
五、现金及现金等价物净增加额 741,364,981.38 -1,107,655,755.60
加：期初现金及现金等价物余额 1,872,491,277.28 2,980,147,032.88
六、期末现金及现金等价物余额 2,613,856,258.66 1,872,491,277.28
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟 分管会计机构负责人：张光柳 会计机构负责人：高 峰
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2021 年度 2020 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 145,960,503.60 89,833,633.50
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 3,575,323,918.03 1,776,410,378.86
经营活动现金流入小计 3,721,284,421.63 1,866,244,012.36
购买商品、接受劳务支付的现金 18,212,890.37 43,849,114.31
支付给职工以及为职工支付的现金 67,984,391.24 62,977,513.26
支付的各项税费 7,818,080.38 95,483,210.93
支付其他与经营活动有关的现金 4,980,623,713.02 687,216,478.07
经营活动现金流出小计 5,074,639,075.01 889,526,316.57
经营活动产生的现金流量净额 -1,353,354,653.38 976,717,695.79
二、投资活动产生的现金流量：
74
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
收回投资收到的现金 2,304,808,219.18 5,115,332,931.49
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长
4,600.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 196,630,242.76
投资活动现金流入小计 2,501,443,061.94 5,115,332,931.49
购建固定资产、无形资产和其他长
7,789,582.97 2,371,915.09
期资产支付的现金
投资支付的现金 1,466,100,000.00 6,050,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 47,776,000.00
投资活动现金流出小计 1,521,665,582.97 6,052,371,915.09
投资活动产生的现金流量净额 979,777,478.97 -937,038,983.60
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,085,670,000.00
发行债券收到的现金 499,700,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 192,922,222.20
筹资活动现金流入小计 2,778,292,222.20
偿还债务支付的现金 1,455,720,000.00 111,190,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
460,027,965.73 401,063,540.09
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 59,731,451.52 456,131.50
筹资活动现金流出小计 1,975,479,417.25 512,709,671.59
筹资活动产生的现金流量净额 802,812,804.95 -512,709,671.59
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
-231,641.00
响
五、现金及现金等价物净增加额 429,235,630.54 -473,262,600.40
加：期初现金及现金等价物余额 551,669,540.21 1,024,932,140.61
六、期末现金及现金等价物余额 980,905,170.75 551,669,540.21
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟 分管会计机构负责人：张光柳 会计机构负责人：高 峰
75
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2021 年度
归属于母公司所有者权益
少数 所有者
项目 其他权益工具
资本公 减：库 其他综 专项 盈余公 一般风 未分配 股东 权益合
股本 优先 永续 其他 小计
其他 积 存股 合收益 储备 积 险准备 利润 权益 计
股 债
473,5
一、上年期 1,349,99 484,321, 1,901,35 3,628,76 7,364,43 7,837,9
59,68
末余额 5,046.00 623.07 4,534.59 7,275.55 8,479.21 98,167.
8.38
59
加：会
计政策变更
前
期差错更正
同
一控制下企
业合并
其
他
473,5
二、本年期 1,349,99 484,321, 1,901,35 3,628,76 7,364,43 7,837,9
59,68
初余额 5,046.00 623.07 4,534.59 7,275.55 8,479.21 98,167.
8.38
59
三、本期增
减变动金额 65,23
209,284, 71,856,9 281,141,
（减少以 6,547. 346,377
182.72 58.32 141.04
“－”号填 72 ,688.76
列）
11,80
（一）综合 541,690, 541,690,
0,034. 553,490
收益总额 150.63 150.63
71 ,185.34
（二）所有 53,90
者投入和减 0,000. 53,900,
少资本 00 000.00
53,90
1．所有者投
0,000. 53,900,
入的普通股
00 000.00
76
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润 209,284, -469,833 -260,549 -463,4 -261,01
分配 182.72 ,192.31 ,009.59 86.99 2,496.5
8
1．提取盈余 209,284, -209,284
-
公积 182.72 ,182.72
2．提取一般
风险准备
3．对所有者 -261,01
-260,549 -260,549 -463,4
（或股东） 2,496.5
,009.59 ,009.59 86.99
的分配 8
4．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转增资本
（或股本）
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项
储备
77
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期 1,349,99 484,321, 2,110,638 3,700,62 7,645,57 538,7 8,184,3
末余额 5,046.00 623.07 ,717.31 4,233.87 9,620.25 96,23 75,856.
6.10 35
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟 分管会计机构负责人：张光柳 会计机构负责人：高 峰
上期金额
单位：元
2020 年年度
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 少数股
资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合
股本 优先 永续 其他 小计 东权益
其他 积 存股 合收益 备 积 险准备 利润 计
股 债
1,349, 484,32 1,797,4 3,103,7 6,735,5
一、上年期末余 434,645, 7,170,22
995,0 1,623.0 79,389. 87,189. 83,248.
额 297.50 8,545.80
46.00 7 39 84 30
加：会计政 5,865,4 5,865,4 663,146. 6,528,58
策变更 42.71 42.71 32 9.03
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
其他
1,349, 484,32 1,797,4 3,109,6 6,741,4
二、本年期初余 435,308, 7,176,75
995,0 1,623.0 79,389. 52,632. 48,691.
额 443.82 7,134.83
46.00 7 39 55 01
三、本期增减变 103,87 622,98
519,114 38,251,2 661,241,
动金额（减少以 5,145.2 9,788.2
,643.00 44.56 032.76
“－”号填列） 0 0
864,63 864,63
（一）综合收益 38,251,2 902,890,
8,857.3 8,857.3
总额 44.56 101.90
4 4
（二）所有者投
入和减少资本
1．所有者投入的
78
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
103,87 -345,52 -241,64
-241,64
（三）利润分配 5,145.2 4,214.3 9,069.1
9,069.14
0 4 4
103,87 -103,87
1．提取盈余公积 5,145.2 5,145.2
0 0
2．提取一般风险
准备
-241,64 -241,64
3．对所有者（或 -241,64
9,069.1 9,069.1
股东）的分配 9,069.14
4 4
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他综合收益
结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余 1,349, 484,32 1,901,3 3,628,7 7,364,4473,559,7,837,99
79
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
额 995,0 1,623.0 54,534. 67,275. 38,479. 688.38 8,167.59
46.00 7 59 55 21
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟 分管会计机构负责人：张光柳 会计机构负责人：高 峰
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2021 年度
其他权益工具 其他 未分 所有者
项目 资本 减：库 专项 盈余
股本 优先 永续 综合 配利 其他 权益合
其他 公积 存股 储备 公积
股 债 收益 润 计
1,349,9 1,261,2
一、上年期末 482,705, 1,901,35 4,995,287,
95,046. 31,632.
余额 924.27 4,534.59 136.94
00 08
加：会计
政策变更
前期
差错更正
其他
1,349,9 1,261,2
二、本年期初 482,705, 1,901,35 4,995,287,
95,046. 31,632.
余额 924.27 4,534.59 136.94
00 08
三、本期增减
变动金额（减 209,284, 227,780
437,064,93
少以“－”号 182.72 ,750.10
2.82
填列）
（一）综合收 697,613
697,613,94
益总额 ,942.41
2.41
（二）所有者
投入和减少资
本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
80
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
入所有者权益
的金额
4．其他
-469,8
（三）利润分 209,284,
33,192. -260,549,0
配 182.72
31 09.59
-209,2
1．提取盈余公 209,284,
84,182.
积 182.72
72
2．对所有者 -260,54
-260,549,0
（或股东）的 9,009.5
09.59
分配 9
3．其他
（四）所有者
权益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,349,9 1,489,0
四、本期期末 482,705, 2,110,63 5,432,352,
95,046. 12,382.
余额 924.27 8,717.31 069.76
00 18
81
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟 分管会计机构负责人：张光柳 会计机构负责人：高 峰
上期金额
单位：元
2020 年年度
其他权益工具
其他 所有者
项目 资本 减：库 专项储 盈余 未分配
优 永
股本 其 综合 其他 权益合
先 续 公积 存股 备 公积 利润
他 收益 计
股 债
一、上年期 1,349,99 482,705, 1,797,47 1,260,403, 4,890,584,2
末余额 5,046.00 924.27 9,389.39 840.47 00.13
加：会 101,521.9
101,521.94
计政策变更 4
前
期差错更正
其
他
二、本年期 1,349,99 482,705, 1,797,47 1,260,505, 4,890,685,7
初余额 5,046.00 924.27 9,389.39 362.41 22.07
三、本期增
减变动金额
103,875, 726,269.6 104,601,414
（减少以
145.20 7 .87
“－”号填
列）
（一）综合 346,250,4 346,250,484
收益总额 84.01 .01
（二）所有
者投入和减
少资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润 103,875, -345,524,2 -241,649,06
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分配 145.20 14.34 9.14
1．提取盈余 103,875, -103,875,1
公积 145.20 45.20
2．对所有者
-241,649,0 -241,649,06
（或股东）
69.14 9.14
的分配
3．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转增资本
（或股本）
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期 1,349,99 482,705, 1,901,35 1,261,231, 4,995,287,1
末余额 5,046.00 924.27 4,534.59 632.08 36.94
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟 分管会计机构负责人：张光柳 会计机构负责人：高 峰
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三、公司的基本情况
（一）公司概况
深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）根据国家有关法律、法规的规定，经深圳市人民政府批准，
于 1989 年 5 月 25 日在深圳市注册成立，公司统一社会信用代码为 91440300618831041G，现总部位于深圳市南山区科技南
路 16 号深圳湾科技生态园 11 栋 A 座 42-43 层。1992 年 4 月 27 日，经中国人民银行深圳分行以深银复字(1992)第 059 号文
批准，本公司发行 A 股于深圳证券交易所上市。
公司法定代表人：赵宏伟。
公司经营范围：土地开发、房产销售及租赁、物业管理。
（二）截至 2021 年 12 月 31 日，本公司累计发行股本总数 1,349,995,046 股，详见附注六、（二十九）。其中，深圳
市人民政府国有资产监督管理委员会直接持有本公司股份 296,031,373.00 股，占公司总股本比例 21.93%，通过深圳市资本
运营集团有限公司间接持有本公司股本比例 15.06%，为公司的实际控制人。
（三）本财务报表业经本公司董事会于 2022 年 4 月 14 日决议批准报出。
（四）本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司的财务报表。子公司，是指被本公
司控制的企业或主体。
本公司 2021 年度纳入合并范围的下属公司共 31 户，本报告期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“七、合并范
围的变更”和“八、在其他主体中的权益”。
四、财务报表的编制基础
（一）编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，并基于以下所述重
要会计政策、会计估计进行编制。
（二）持续经营
公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
（一）遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指南、解释以及其他相关规定
（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》
（2014 年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项的通知》（会计部函〔2018〕453 号）的列报和披露要求。
（二）会计期间和经营周期
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本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计年度采用公历年度，
即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司正常营业周期通常大于 12
个月，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
（三）记账本位币
本公司采用人民币作为记账本位币。
（四）计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性
本公司采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。
（五）企业合并
1.同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合
并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。本公司取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份
面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2.非同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价
值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计
入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，应按以下顺序处理：
（1）调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的，按照该股权在购买日的公允价值进行
重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综
合收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动以及
持有的其他权益工具投资公允价值变动而产生的其他综合收益除外。
（2）确认商誉（或计入当期损益的金额）。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本与购买日应享有子公司可辨认
净资产公允价值份额比较，前者大于后者，差额确认为商誉；前者小于后者，差额计入当期损益。
通过多次交易分步处置股权至丧失对子公司控制权的情形：
（1）判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”的原则
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作
为一揽子交易进行会计处理：
1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（2）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制
权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合
并财务报表中应当确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余
股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控
制权当期的投资收益。与原子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。
（3）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易不属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司的投资未丧失控制权的，合并财务报表中处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额计入
资本公积（资本溢价或股本溢价），资本溢价不足冲减的，应当调整留存收益。
处置对子公司的投资丧失控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重
新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的
净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制
权时转为当期投资收益或留存收益。
（六）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司按照《企业会计准则第 33 号——
合并财务报表》编制。
1.合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活
动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指
被本公司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新评估。
2.合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起
停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；
当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金
流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增
加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合
并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
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在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子
公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务
报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表
中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数
股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数
股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值
进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续
计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控
制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划
净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第 2 号——
长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注三、（十五）
“长期股权投资”或本附注三、（十）“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各
项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常
表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；（2）
这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；（4）一项交易单独看
是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控
制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”适
用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子
公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份
额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
（七）合营安排分类及共同经营会计处理方法
1.合营安排的认定和分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：（1）各参与方均受到该安
排的约束；（2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一个参与方都不能够单独控制该安排，对该安排具
有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合单独控制该安排。
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意
后才能决策。
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合
营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
2.合营安排的会计处理
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共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理： 1）
确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；（2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的
负债；（3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；（5）
确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营企业参与方应当按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的规定对合营企业的投资进行会计处理。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在该等资
产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会
计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确认
该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。
（八）现金及现金等价物的确定标准
现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一般是指从购买日起三个
月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
（九）外币业务和外币报表折算
1.外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债
表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差
额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公
允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。
2.外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他
项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的
外币财务报表折算差额，确认为其他综合收益。
（十）金融工具
1.金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在
法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，即从其账户和资产负债表
内予以转销：
（1）收取金融资产现金流量的权利届满；
（2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义
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务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
2.金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征分类为：以摊余成
本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产。金融资产的后续计量取决于其分类。
本公司对金融资产的分类，依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特征进行分类。
（1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现
金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的
支付。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损
益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本公司管理该金融资产
的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金
流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢
价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，此
类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入当期损益。与此类
金融资产相关利息收入，计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，仅
将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入
留存收益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，分类为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计
入当期损益。
当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交
易费用计入其初始确认金额。
3.金融负债分类和计量
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本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：（1）该项指
定能够消除或显著减少会计错配；（2）根据正式书面文件载明的公司风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债
组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告；（3）该金融负债包
含需单独分拆的嵌入衍生工具。
本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接
计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
（1）以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
（2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和初始确认时指
定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
4.金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，
且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
5.金融资产减值
本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资和财务担保合同等，
以预期信用损失为基础确认损失准备。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与
预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产和以公允价
值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的预期信用损失进行估计。
（1）预期信用损失一般模型
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额
计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预
期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。本公司对
信用风险的具体评估，详见附注“九、与金融工具相关的风险”。
通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自
初始确认后并未显著增加。
具体来说，本公司将购买或源生时未发生信用减值的金融工具发生信用减值的过程分为三个阶段，对于不同阶段的金融
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工具的减值有不同的会计处理方法：
第一阶段：信用风险自初始确认后未显著增加
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照未来 12 个月的预期信用损失计量损失准备，并按其账面余额（即未扣除减
值准备）和实际利率计算利息收入（若该工具为金融资产，下同）。
第二阶段：信用风险自初始确认后己显著增加但尚未发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，并按其账面余额和实际利
率计算利息收入。
第三阶段：初始确认后发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，但对利息收入的计算不同
于处于前两阶段的金融资产。对于已发生信用减值的金融资产，企业应当按其摊余成本（账面余额减已计提减值准备，也即
账面价值）和实际利率计算利息收入。
对于购买或源生时已发生信用减值的金融资产，企业应当仅将初始确认后整个存续期内预期信用损失的变动确认为损失
准备，并按其摊余成本和经信用调整的实际利率计算利息收入。
（2）本公司对在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，选择不与其初始确认时的信用风险进行比较，而直接做
出该工具的信用风险自初始确认后未显著增加的假定。
如果企业确定金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其支付合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期
内经济形势和经营环境存在不利变化，也不一定会降低借款人履行其支付合同现金流量义务的能力，那么该金融工具可被视
为具有较低的信用风险。
6.金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控
制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度
确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确
认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
（十一）应收款项
对于应收款项，本公司按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
1.单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
公司将金额为人民币 100 万元（含 100 万元）以上的应收账款确认为单项金额重大的应收账款；将期末余额大于 1000
万元（含 1000 万元）的其他应收款分类为单项金额重大的其他应收款。本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测
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试，单独测试未发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减值
损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。
2.单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已无法与债务
人取得联系并且无第三方追偿人；有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等，单独进行减值测试，有客
观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提减值准备。
3.按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法
（1）信用风险特征组合的确定依据
本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信用风险特征的相似性和相关性对金融资
产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现
金流量测算相关。
不同组合的确定依据：
项目 确认组合的依据
账龄组合 以应收款项的账龄作为信用风险特征划分组合
集团内关联方组合 与本公司的关联关系
（2）根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法
整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况
与本公司所认为的预计存续期内的经济状况。
不同组合计提坏账准备的计提方法：
项目 确认组合的依据
账龄组合 按整个存续期信用损失率计提坏账准备
集团内关联方组合 合并范围内关联方未发生减值按 5%计提
组合中，采用整个存续期信用损失率计提坏账准备的组合计提方法：
账龄 应收账款信用损失率（%） 其他应收款信用损失率（%）
1 年以内（含 1 年） 5 5
1—2 年（含 2 年） 10 10
2—3 年（含 3 年） 30 30
3-5 年 50 50
5 年以上 80 80
（十二）存货
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
1.存货的分类
存货主要系房地产开发产品，包括完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。
完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发产品是指所购入
的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。拟开发产品在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发时，
将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发产品当中。
2.存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借款费用，
亦计入房地产开发产品成本。
开发产品的发出按照个别认定法计价。
3.存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的
金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准
备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已
计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
4.存货的盘存制度为永续盘存制。
5.公共配套设施费的核算方法
按实际完工成本计入在建开发产品，如果一个配套设施存在多个房地产项目受益，则根据其可销售面积按比例分摊。房
地产项目完工时根据预计发生成本计入完工开发产品。
（十三）合同资产
1.合同资产的确认方法及标准
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或
提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。
2.合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
对于不包含重大融资成分的合同资产，本公司采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整个存续期内预期信用
损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
对于包含重大融资成分的合同资产，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整个存续期内预期信
用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
（十四）合同成本
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承
担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
2.该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
3.该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过一年
的可以在发生时计入当期损益。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减值
损失：
1.因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2.为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价
值。
（十五）持有待售资产
本公司将同时满足下列条件的企业组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根据类似交易中出售此类资产或
处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺
（确定的购买承诺，是指企业与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩
罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小），预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相
关权力机构或者监管部门的批准。
本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该项持有待售的原账面价
值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于
持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，应当先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用本准则计量规定的
各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在
划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损
失不得转回。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，
并在划分为持有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已
抵减的商誉账面价值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。持有
待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，应当根据处置组中除商誉外适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价
值所占比重，按比例增加其账面价值。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后企业是否保留部分权益性投资，应当在拟
出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在
合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
（十六）长期股权投资
1.投资成本的确定
（1）同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对价
的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资
初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积(资本溢价或股本溢价)；资本公
积不足冲减的，调整留存收益。
分步实现同一控制下企业合并的，应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者权益份额作为该项投资的初
始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股份新支付对价的账面价值之和的差额，调
整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，冲减留存收益。
（2）非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。
（3）除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券
取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；投资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始
投资成本（合同或协议约定价值不公允的除外）。
2.后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报表中采用成本法核算；对具有共同控制或重大
影响的长期股权投资，采用权益法核算。
采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的
现金股利或利润外，按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益，并同时根据有关资产减值政策考
虑长期投资是否减值。
采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，归入长期股
权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额
计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长
期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值
为基础，按照本公司的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属
于投资企业的部分（但内部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被
投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本公司确认被投资单位发生的
净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额
外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
3.确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据
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控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力
影响回报金额；重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一
起共同控制这些政策的制定。
4.长期股权投资的处置
（1）部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权的情形
部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权时，应当将处置价款与处置投资对应的账面价值的差额确认为当期
投资收益。
（2）部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的情形
部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的，对于处置的股权，应结转与所售股权相对应的长期股权投资的
账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间差额，确认为投资收益（损失）；同时，对于剩余股权，应当按
其账面价值确认为长期股权投资或其他相关金融资产。处置后的剩余股权能够对子公司实施共同控制或重大影响的，应按有
关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。
5.减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照账面价值与可收回金额的
差额计提相应的减值准备。
（十七）投资性房地产
1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折
旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准
备。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值作为转换后的入账价
值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途
改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本
模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，
以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资
性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
（十八）固定资产
1.固定资产确认条件、计价和折旧方法
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。
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固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法计提折旧。
2.各类固定资产的折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限（年） 净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 5 2.375-4.75
机器设备 年限平均法 10 5 9.50
办公及电子设备 年限平均法 5 5 19.00
运输工具 年限平均法 5 5 19.00
其他设备 年限平均法 5 5 19.00
3.固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
4.融资租入固定资产的认定依据、计价方法和折旧方法
符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；（2）承租人
有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合
理确定承租人将会行使这种选择权；（3）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分[通常占租赁资
产使用寿命的 75%以上（含 75%）]；（4）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公
允价值[90%以上（含 90%）]；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值[90%
以上（含 90%）]；（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值中较低者入账，按自有固定资产的折
旧政策计提折旧。
（十九）借款费用
1.借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其
他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2.借款费用资本化期间
（1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1）资产支出已经发生；2）借款费用已经发生；3）为使资产达到
预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用
的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
（3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。
3.借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法
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确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金
额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借
款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
（二十）使用权资产
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
1.租赁负债的初始计量金额；
2.在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
3.发生的初始直接费用；
4.为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。前述成本
属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第 1 号——存货》。
本公司按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对上述第 4 项所述成本进行确认和计量。
初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若企业不取得该租赁，则不会发生的成本。
本公司参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。对于能够合理确定租赁期届
满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，
在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行
会计处理。
（二十一）无形资产
1.无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，无法
可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。使用寿命不确定的无形资产不摊销。
期末对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更处理。此外，还对使
用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计
其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
3.使用寿命确定的无形资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减
值准备；使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
（二十二）长期资产减值
企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。
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存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；（2）企业经营所处的经
济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；（3）市场利
率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额
大幅度降低；（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提
前处置；（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的
营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。
可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产
的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确
定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。
处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。
资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的
折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计资产未来现金流量的现值，应当综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命
和折现率等因素。
可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的
金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产
组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损
失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他
各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
（二十三）长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期
间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
（二十四）合同负债
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价
而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
（二十五）职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的除股份支付以外各种形式的报酬或补偿。职工薪
酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及
其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
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1.短期薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货
币性福利按照公允价值计量。
2.辞退福利
本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿，在本公司不能
单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与
职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
3.设定提存计划
本公司职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本公司以当地规定的社会基本养老保险缴
纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已
退休员工支付社会基本养老金。本公司在职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。
（二十六）租赁负债
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
1.固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
2.取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；
3.购买选择权的行权价格，前提是本公司合理确定将行使该选择权；
4.行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权；
5.根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，本公司采用增量借款利
率作为折现率。
（二十七）预计负债
1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本公司承担的现时义务，履行该义
务很可能导致经济利益流出本公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，本公司将该项义务确认为预计负债。
2.本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日对预计负债的账面
价值进行复核。
3.如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，
且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
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（二十八）收入
1.收入的确认
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权是指能够主导该商
品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
2.合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，
将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本公司因向客户转让商品而预期有权收取得对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的
款项。本公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。合同中存在重
大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额（即，现销价格）确定交易价格。该交易
价格与合同承诺的对价金额之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”或“某一时点履行的履约义
务”，分别按以下原则进行收入确认。
（1）本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。
③本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取
款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定时，本
公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
（2）对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权
时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：
①本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
3.本公司将拥有的无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取合同对价的权利，确认为应收账款，将已向客户转让商品而
有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素），确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
损失为基础确认损失准备。本公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务，确认为合同负债。本公司对同一合同
下的合同资产和合同负债以净额列示。
本公司收入确认的具体政策：
1.房产销售
本公司的房产销售属于在某一时点履行履约义务，在同时满足以下四个条件时确认收入：
（1）房地产项目完工，并完成竣工验收；（2）已签订销售合同；（3）一次性付款或分期付款方式的，已收讫全部房
款；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；（4）按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
2.物业出租
按合同或者协议的约定应收租金金额在租赁期内各个期间按直线法确认为营业收入。
3.提供劳务
根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，已完成劳务的进度通常按照投入法确定。当本公司从事的工作或发生的
投入是在整个履约期间内平均发生时，本公司按照直线法确认收入。
（二十九）政府补助
1.政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
2.政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值
不能可靠取得的，按照名义金额计量。
3.政府补助采用总额法：
（1）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。相关资
产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。按照名
义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
（2）与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用的期间，计
入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
4．对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，整体
归类为与收益相关的政府补助。
5.本公司将与本公司日常活动相关的政府补助按照经济业务实质计入其他收益或冲减相关成本费用；将与本公司日常活
动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
6.已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不
存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
（三十）递延所得税资产和递延所得税负债
1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或
递延所得税负债。
2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明
未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣
递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4.本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：（1）企业
合并；（2）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
5.与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确
认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣
暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳
税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所
得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
6.对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额
为限，确认相应的递延所得税资产。
7.资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间
的适用税率计量。
8.于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递
延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（三十一）租赁
1.承租人
本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，对租赁确认使用权资产和
租赁负债。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关
折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿
命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的
期间内计提折旧。本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的
减值损失进行会计处理。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。按照《企业会计准则第
17 号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。
本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款
额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。
103
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
2.出租人
（1）融资租赁
本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产，并按照固定的周
期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
（2）经营租赁
本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。将发生的
与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据该
资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定
经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。
六、税项
（一）主要税种及税率
税种 计税依据 税率
9%、6%、5%、
增值税（注 1） 销售货物或提供应税劳务
3%
土地增值税 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权产生的增值额 30-60%
城市维护建设税 应缴流转税税额 5%、7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育费附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税（注 2） 应纳税所得额 25%、20%
（二）重要税收优惠政策及其依据
注 1：根据财政部国家税务总局海关总署公告[2019]39 号《关于深化增值税改革有关政策的公告》：自 2019 年 4 月 1
日起，在全国范围内调整增值税税率，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用 16%和 10%税率的，税率分别
调整为 13%、9%，本公司房地产销售业务及不动产租赁业务适用 9%的增值税税率；本公司代建服务等业务适用 6%的增值税
税率；根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，公司房地产老项目以及 2016 年 4 月 30 日之前取得的不动产租赁服
务选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税；子公司为小规模纳税人，适用 3%的增值税征收率。
注 2：根据财政部税务总局公告 2021 年第 12 号《关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》，自 2021
年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，本公司之子公司贵州振业房地产开发有限公司、深圳市振业城市建设投资发展有限公司、
深圳市振业商业运营管理有限公司及深圳市振业城市服务有限公司适用小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部
分，减按 12.5%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
七、会计政策和会计估计变更以及前期差错更正的说明
104
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
（一）会计政策的变更
（1）本公司自 2021 年 1 月 1 日采用《企业会计准则第 21 号——租赁》（财会〔2018〕35 号）相关规定，根据累积影
响数，调整使用权资产、租赁负债、年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。会计政策变更
导致影响如下：
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额
合并资产负债表 2021 年 1 月 1 日“使用权资产”
列示金额 45,775,301.34 元，“一年内到期的非
流动负债”列示金额 13,551,890.04 元，“租赁
负债”列示金额 32,223,411.30 元；
合并资产负债表 2021 年 12 月 31 日 “使用权资
产”列示金额 58,428,144.80 元，“一年内到期
的非流动负债”列示金额 15,651,814.73 元，“租
公司 2021 年 1 月 1 日至本准则施行日之间发生的业务，
赁负债”列示金额 44,355,476.77 元。
应根据准则规定进行调整。公司对 2021 年 1 月 1 日之前
母公司资产负债表 2021 年 1 月 1 日 “使用权资
发生的，不需要进行追溯调整。
产”列示金额 10,003,936.18 元，“一年内到期
的非流动负债”列示金额 2,984,609.93 元，“租
赁负债”列示金额 7,019,326.25 元；
母公司资产负债表 2021 年 12 月 31 日 “使用权
资产”列示金额 6,669,290.86 元，“一年内到
期的非流动负债”列示金额 3,328,693.40 元，
“租赁负债”列示金额 3,699,881.74 元。
（2）本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行财务部颁布的《企业会计准则解释第 14 号》（财会[2021]1 号）相关规定，该
项会计政策变更对报告期财务报表无影响。
（3）本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行财务部颁布的《企业会计准则解释第 15 号》（财会[2021]35 号）相关规定，该
项会计政策变更对报告期财务报表无影响。
（二）会计估计的变更
本公司报告期内未发生会计估计变更。
（三）前期会计差错更正
本公司报告期内未发生重大的会计差错更正。
（四）首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
合并资产负债表
金额单位：元
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
项 目 2021 年 1 月 1 日 2020 年 12 月 31 日 调整数
流动资产
货币资金 1,947,760,245.47 1,947,760,245.47
交易性金融资产 1,667,112,125.79 1,667,112,125.79
衍生金融资产
应收票据
应收账款 15,313,472.84 15,313,472.84
应收款项融资
预付款项 104,195,000.00 104,195,000.00
其他应收款 36,140,973.01 36,140,973.01
其中：应收利息
应收股利
存货 7,798,243,608.66 7,798,243,608.66
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 197,978,057.65 197,978,057.65
流动资产合计 11,766,743,483.42 11,766,743,483.42
非流动资产
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 1,126,101,879.46 1,126,101,879.46
固定资产 44,081,034.37 44,081,034.37
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 45,775,301.34 45,775,301.34
无形资产
开发支出
商誉
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
项 目 2021 年 1 月 1 日 2020 年 12 月 31 日 调整数
长期待摊费用 12,546,517.01 12,546,517.01
递延所得税资产 471,775,211.41 471,775,211.41
其他非流动资产 2,013,511,897.61 2,013,511,897.61
非流动资产合计 3,713,791,841.20 3,668,016,539.86 45,775,301.34
资产总计 15,480,535,324.62 15,434,760,023.28 45,775,301.34
流动负债
短期借款 -
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 643,209,006.75 643,209,006.75
预收款项 2,864,229.52 2,864,229.52
合同负债 1,127,186,548.96 1,127,186,548.96
应付职工薪酬 51,526,688.54 51,526,688.54
应交税费 806,681,949.70 806,681,949.70
其他应付款 700,865,425.43 700,865,425.43
其中：应付利息 75,350,722.60 75,350,722.60
应付股利 5,569,565.82 5,569,565.82
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 757,039,452.71 743,487,562.67 13,551,890.04
其他流动负债 78,997,962.90 78,997,962.90
流动负债合计 4,168,371,264.51 4,154,819,374.47 13,551,890.04
非流动负债
长期借款 3,039,290,000.00 3,039,290,000.00
应付债券 399,681,573.95 399,681,573.95
其中:优先股
永续债
租赁负债 32,223,411.30 32,223,411.30
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 2,970,907.27 2,970,907.27
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
项 目 2021 年 1 月 1 日 2020 年 12 月 31 日 调整数
其他非流动负债
非流动负债合计 3,474,165,892.52 3,441,942,481.22 32,223,411.30
负 债 合 计 7,642,537,157.03 7,596,761,855.69 45,775,301.34
所有者权益
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具
其中:优先股
永续债
资本公积 484,321,623.07 484,321,623.07
减:库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 1,901,354,534.59 1,901,354,534.59
未分配利润 3,628,767,275.55 3,628,767,275.55
归属于母公司所有者权益合计 7,364,438,479.21 7,364,438,479.21
少数股东权益 473,559,688.38 473,559,688.38
所有者权益合计 7,837,998,167.59 7,837,998,167.59
负债及所有者权益合计 15,480,535,324.62 15,434,760,023.28 45,775,301.34
母公司资产负债表
金额单位：元
项 目 2021 年 1 月 1 日 2020 年 12 月 31 日 调整数
流动资产
货币资金 573,624,103.72 573,624,103.72
交易性金融资产 901,225,342.46 901,225,342.46
衍生金融资产
应收票据
应收账款 8,681,569.42 8,681,569.42
应收款项融资
预付款项
其他应收款 2,609,047,101.65 2,609,047,101.65
其中：应收利息
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
项 目 2021 年 1 月 1 日 2020 年 12 月 31 日 调整数
应收股利
存货 27,076,897.62 27,076,897.62
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 42,095,139.17 42,095,139.17
流动资产合计 4,161,750,154.04 4,161,750,154.04
非流动资产
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 2,042,768,904.96 2,042,768,904.96
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 1,055,734,268.87 1,055,734,268.87
固定资产 6,103,733.49 6,103,733.49
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 10,003,936.18 10,003,936.18
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 9,091,484.27 9,091,484.27
递延所得税资产 346,939,345.93 346,939,345.93
其他非流动资产 2,013,511,897.61 2,013,511,897.61
非流动资产合计 5,484,153,571.31 5,474,149,635.13 10,003,936.18
资产总计 9,645,903,725.35 9,635,899,789.17 10,003,936.18
流动负债
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
项 目 2021 年 1 月 1 日 2020 年 12 月 31 日 调整数
应付账款 25,129,974.39 25,129,974.39
预收款项 2,603,976.19 2,603,976.19
合同负债
应付职工薪酬 28,096,519.07 28,096,519.07
应交税费 1,756,178.94 1,756,178.94
其他应付款 1,365,699,692.62 1,365,699,692.62
其中：应付利息 75,350,722.60 75,350,722.60
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 576,472,172.60 573,487,562.67 2,984,609.93
其他流动负债 543,850.17 543,850.17
流动负债合计 2,000,302,363.98 1,997,317,754.05 2,984,609.93
非流动负债
长期借款 2,241,290,000.00 2,241,290,000.00
应付债券 399,681,573.95 399,681,573.95
其中:优先股
永续债
租赁负债 7,019,326.25 7,019,326.25
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 2,323,324.23 2,323,324.23
其他非流动负债
非流动负债合计 2,650,314,224.43 2,643,294,898.18 7,019,326.25
负 债 合 计 4,650,616,588.41 4,640,612,652.23 10,003,936.18
所有者权益
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具
其中:优先股
永续债
资本公积 482,705,924.27 482,705,924.27
减:库存股
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
项 目 2021 年 1 月 1 日 2020 年 12 月 31 日 调整数
其他综合收益
专项储备
盈余公积 1,901,354,534.59 1,901,354,534.59
未分配利润 1,261,231,632.08 1,261,231,632.08
所有者权益合计 4,995,287,136.94 4,995,287,136.94
负债及所有者权益合计 9,645,903,725.35 9,635,899,789.17 10,003,936.18
八、合并财务报表主要项目注释
说明：期初指2021年1月1日，期末指2021年12月31日，上期指2020年度，本期指2021年度。
（一）货币资金
1.分类列示
项目 期末余额 期初余额
现金 8,817.49 14,767.29
银行存款 2,613,847,441.17 1,872,476,509.99
其他货币资金 334,818,915.87 75,268,968.19
合计 2,948,675,174.53 1,947,760,245.47
其中：存放在境外的款项总额
2.期末其他货币资金中17,055,629.32系公司为购房客户提供按揭担保支付的保证金，12,157,072.63元系诉讼冻结资金，
24,869,974.32元系支付的保函保证金，736,239.60元系受监管的资金，280,000,000.00元系受托支付在途资金，因无法随
时动用未将其认定为现金及现金等价物。
3.期末无存放在境外且资金汇回受到限制的款项。
4.公司本期所有权受限货币资金的情况详见附注六、（四十八）。
（二）交易性金融资产
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 1,667,112,125.79
其中：债务工具投资
权益工具投资
其他 1,667,112,125.79
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
其中：债务工具投资
111
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
混合工具投资
其他
合计 1,667,112,125.79
（三）应收账款
1.按账龄披露
账龄 期末账面余额
1 年以内（含 1 年） 17,224,005.30
1-2 年（含 2 年） 1,157,432.99
2-3 年（含 3 年） 1,295,287.00
3-4 年（含 4 年） 833,638.00
4-5 年（含 5 年） 197,876.62
5 年以上 393,212.00
合计 21,101,451.91
2.按坏账计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏
21,101,451.91 100.00 2,195,856.58 10.41 18,905,595.33
账准备的应收账款
单项金额不重大但单独计提
坏账准备的应收账款
合计 21,101,451.91 100.00 2,195,856.58 10.41 18,905,595.33
续表
期初余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项金额重大并单独计提坏
112
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
期初余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏
16,927,907.33 100.00 1,614,434.49 9.54 15,313,472.84
账准备的应收账款
单项金额不重大但单独计提
坏账准备的应收账款
合计 16,927,907.33 100.00 1,614,434.49 9.54 15,313,472.84
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 17,224,005.30 861,200.27 5.00
1-2 年（含 2 年） 1,157,432.99 115,743.30 10.00
2-3 年（含 3 年） 1,295,287.00 388,586.10 30.00
3-4 年（含 4 年） 833,638.00 416,819.00 50.00
4-5 年（含 5 年） 197,876.62 98,938.31 50.00
5 年以上 393,212.00 314,569.60 80.00
合计 21,101,451.91 2,195,856.58 10.41
按组合计提坏账的确认标准及说明：
整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况
与本公司所认为的预计存续期内的经济状况。
3.坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 转销或核 其他变动 期末余额
计提 收回或转回
销
本期计提应收账款坏
1,614,434.49 581,422.09 2,195,856.58
账准备
本期收回或转回的应
收账款坏账准备
合计 1,614,434.49 581,422.09 2,195,856.58
4.本期未发生核销的应收账款
113
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5.按欠款方归集的期末应收账款金额前五名情况
占应收款款 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
总额的比例（%） 期末余额
深圳市前海同创汇产业运营管理有
租金 4,800,274.34 1 年以内 22.75 240,013.72
限公司
深圳市南山区建筑工务署 代建服务费 2,566,952.66 1 年以内 12.16 128,347.63
深圳市大鹏新区建筑工务署 代建服务费 2,513,799.99 1 年以内、1-2 年 11.91 160,460.00
天虹商场股份有限公司 租金 2,384,943.52 1 年以内 11.30 119,247.18
深圳市福田区建筑工务署 代建服务费 1,355,032.23 1 年以内 6.42 67,751.61
合计 13,621,002.74 64.54 715,820.14
（四）预付款项
1.预付款项按账龄列示
期末余额 期初余额
账龄
余额 比例（%） 余额 比例（%）
1 年以内（含 1 年） 8,386,763.38 7.40
3 年以上 104,895,000.00 92.60 104,195,000.00 100.00
合计 113,281,763.38 100.00 104,195,000.00 100.00
注：账龄超过一年的预付款项104,895,000.00元系支付给广东惠州惠阳经济开发区管理委员会的“惠阳振业城”项目土
地征用补偿费、拆迁费等土地储备整理资金，截至2021年12月31日，尚未完成土地受让的相关手续。
（五）其他应收款
1.总表情况
（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 60,169,738.14 36,140,973.01
合 60,16 36,14
计 9,738 0,973
.14 .01
2.其他应收款
（1）按账龄披露
114
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
账龄 期末账面余额
1 年以内（含 1 年） 44,321,294.70
1-2 年（含 2 年） 3,521,118.88
2-3 年（含 3 年） 6,930,268.50
3-4 年（含 4 年） 6,023,203.21
4-5 年（含 5 年） 5,732,390.56
5 年以上 34,323,042.79
合计 100,851,318.64
（2）按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 18,396,112.83 21,508,709.54
代垫款 78,367,544.52 67,359,327.84
往来款 2,074,854.72 1,422,327.10
其他 2,012,806.57 1,577,401.72
合计 100,851,318.64 91,867,766.20
（3）坏账准备计提情况
期末余额
类别 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 价值
单项金额重大并单独计提坏账
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
73,564,372.75 72.94 18,454,074.31 25.09 55,110,298.44
准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏
27,286,945.89 27.06 22,227,506.19 81.46 5,059,439.70
账准备的其他应收款
合计 100,851,318.64 100.00 40,681,580.50 40.34 60,169,738.14
续表
期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 价值
单项金额重大并单独计提坏账
准备的其他应收款
115
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 价值
按信用风险特征组合计提坏账
56,340,568.25 61.33 26,084,177.20 46.30 30,256,391.05
准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏
35,527,197.95 38.67 29,642,615.99 83.44 5,884,581.96
账准备的其他应收款
合计 91,867,766.20 100.00 55,726,793.19 60.66 36,140,973.01
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 44,321,294.70 2,216,064.72 5.00
1-2 年（含 2 年） 3,521,118.88 352,111.90 10.00
2-3 年（含 3 年） 3,447,807.95 1,034,342.39 30.00
3-4 年（含 4 年） 6,023,203.21 3,011,601.61 50.00
4-5 年（含 5 年） 3,869,349.09 1,934,674.55 50.00
5 年以上 12,381,598.92 9,905,279.14 80.00
合计 73,564,372.75 18,454,074.31 25.09
期末单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款
期末余额
其他应收款（按性质） 计提理由
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
代偿还按揭贷款及利息 27,037,562.86 21,978,123.16 81.29 预计无法全额收回
其他 249,383.03 249,383.03 100.00 预计无法全额收回
合计 27,286,945.89 22,227,506.19 81.46
（4）坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 转销或核 其他变 期末余额
计提 收回或转回
销 动
坏账准备 55,726,793.19 -7,528,372.33 7,516,840.36 40,681,580.50
合计 55,726,793.19 -7,528,372.33 7,516,840.36 40,681,580.50
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
116
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
款项内容 收回或转回金额 收回方式
代偿还按揭贷款及利息 7,426,280.36 收回代垫款
其他 90,560.00 收回款项
合计 7,516,840.36
（5）本期未发生核销的其他应收款。
（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
总额的比例（%） 期末余额
牛进才 代偿还按揭贷款及利息 5,483,582.23 5 年以上 5.44 4,935,224.01
惠阳区人民政府 代垫款 5,438,400.00 5 年以上 5.39 4,350,720.00
白小艳 代偿还按揭贷款及利息 4,713,214.02 5 年以上 4.67 4,241,892.62
刘婧 代偿还按揭贷款及利息 4,546,136.00 5 年以上 4.51 4,091,522.40
邱向龙、杜青鱼 代偿还按揭贷款及利息 4,397,993.65 5 年以上 4.36 3,958,194.29
合计 24,579,325.90
（六）存货
1.分类列示
期末余额
项
账面 其中：借款费用 跌价 账面
目
余额 资本化金额 准备 价值
完工开发产品 1,874,539,766.07 38,652,533.75 64,484,089.53 1,810,055,676.54
在建开发产品 13,054,122,202.82 82,662,022.41 13,054,122,202.82
拟开发产品 1,253,156,689.26 1,253,156,689.26
合计 16,181,818,658.15 121,314,556.16 64,484,089.53 16,117,334,568.62
续表
期初余额
项
账面 其中：借款费用资本化金额 跌价 账面
目
余额 准备 价值
完工开发产品 2,782,464,692.26 68,368,768.78 38,432,509.04 2,744,032,183.22
在建开发产品 3,577,322,087.24 37,214,203.38 3,577,322,087.24
117
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
期初余额
项
账面 其中：借款费用资本化金额 跌价 账面
目
余额 准备 价值
拟开发产品 1,476,889,338.20 1,476,889,338.20
合计 7,798,243,608.66
注：本公司本年度用于确定存货资本化借款费用的利率为4.73%。
2.完工开发产品明细情况
项目名称 竣工时间 期初数 本年增加 本年减少 期末数
新城花园 52,717,054.22 52,717,054.22
振业峦山谷花园一期 2010.11 2,241,683.53 2,241,683.53
振业峦山谷花园二期 2014.11 6,394,297.68 4,800,877.42 1,593,420.26
振业城四-五期 2011.03 811,573.87 811,573.87
振业城六-七期 2013.03 1,412,962.07 3,304.19 1,416,266.26
景洲大厦 1,931,835.29 1,931,835.29
天津铂雅轩 2017.10 107,290,597.25 71,975,916.40 35,314,680.85
天津启春里 2016.12 134,910,565.74 42,370,341.90 92,540,223.84
天津新博园 2013.10 48,020,618.66 8,874,277.19 39,146,341.47
西安振业泊墅一期 2012.06 40,426,855.02 5,341,114.30 35,085,740.72
西安振业泊墅二期 A 组团 2014.09 137,939,684.80 3,321,724.57 134,617,960.23
西安振业泊墅二期 B 组团 2015.11 44,424,541.73 2,854,868.52 41,569,673.21
西安振业泊岸 2019.12 144,710,612.14 47,150,090.45 97,560,521.69
东莞松湖雅苑 2016.10 24,600,620.01 6,457,345.71 18,143,274.30
北海宝丽一期 1995 年 60,135.81 60,135.81
振业中央华府（北海） 2009.03 517,292.83 517,292.83
振业青秀山 1 号 2012.01 4,810,479.08 4,810,479.08
广西振业尚府 2016.11 42,812,372.56 718,672.92 42,093,699.64
振业邕江雅苑 2018.12 29,947,609.39 13,033,137.35 16,914,472.04
振业启航城 2021.03 555,750,522.63 161,122,328.51 394,628,194.12
118
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
项目名称 竣工时间 期初数 本年增加 本年减少 期末数
长沙振业城一期 2015.11 22,334,977.66 10,895,551.64 11,439,426.02
长沙振业城二期 2018.04 61,102,647.35 21,593,594.98 39,509,052.37
长沙振业城三期 2021.02 299,719,102.69 220,973,551.31 280,444,019.85 240,248,634.15
惠阳振业城二期（GH 组团） 2011.12 26,605,661.62 19,020,162.37 7,585,499.25
惠阳振业城二期（D 组团） 2013.11 9,416,570.65 3,446,144.78 5,970,425.87
惠阳振业城商务中心 2015.07 123,340,586.04 4,775,911.00 118,564,675.04
惠阳振业城 Q 组团 2018.09 75,238,679.67 45,278,863.53 29,959,816.14
广州振业天颂花园项目 2019.01 1,262,557,902.26 875,771,831.89 386,786,070.37
深汕振业时代花园一期 2020.10 76,167,172.64 55,405,529.04 20,761,643.60
合计 2,782,464,692.26 776,727,378.13 1,684,652,304.32 1,874,539,766.07
3.在建开发产品明细情况
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期初数 期末数
西安振业泊悦府 2021.04 2023.11 798,620,000.00 394,198,645.34
振业启航城 2019.05 2021.03 692,489,803.96 432,374,877.32
长沙振业城三期 2017.04 2021.08 1,396,140,352.22 247,817,355.45
长沙振业城二期幼儿园 2020.04 2021.06 16,552,700.00 6,403,324.80
长沙振业城二期剩余组团 2021.10 2022.11 323,730,000.00 94,690,401.91
长沙振业城四期 2021.07 2023.08 695,860,000.00 253,598,935.59
深汕振业时代花园二期 2019.03 2022.12 850,000,000.00 691,908,841.17 750,801,461.92
惠阳振业城小学 2019.12 2022.09 60,000,000.00 18,295,513.28 46,484,100.32
惠阳振业城二期 U 组团 2020.12 2023.09 1,249,179,400.00 149,283,880.11 557,337,629.29
深河湾一期 2020.07 2022.04 393,921,800.00 200,444,435.49 298,920,910.90
深河湾二期 2021.08 2023.09 380,000,000.00 164,636,718.95
清溪雅苑 2020.10 2022.11 1,425,645,800.00 953,005,222.66 1,221,660,384.20
广州振业天成 2021.11 2023.10 3,504,293,628.14 2,668,964,187.04
广州振业学府里 2021.10 2023.11 1,153,391,316.00 750,754,587.41
天津津海御湖 2020.05 2024.05 1,821,954,600.00 877,788,636.96 1,060,147,652.90
振业新城翡丽铂湾 2021.09 2022.07 3,370,000,000.00 2,656,311,979.33
新城振业铭著风华 2022.08 2022.10 2,880,000,000.00 2,135,614,607.72
合计 3,577,322,087.24 13,054,122,202.82
119
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4.拟开发产品明细情况
预计开工 预计竣工
项目名称 预计总投资 期初数 期末数
时间 时间
深河湾二期 2021.08 2023.09 380,000,000.00 61,025,624.90
深河湾三期 2022.12 2024.12 581,580,000.00 80,638,014.16 114,636,385.82
惠阳振业城二期-F1 组团 暂无 暂无 暂无 38,225,865.29 109,697,627.44
惠阳振业城 R 组团 暂无 暂无 暂无 80,027,490.79 151,739,050.56
惠阳振业城 E1 组团 暂无 暂无 暂无 8,982,092.69 14,107,619.90
惠阳振业城水厂重叠地块 暂无 暂无 暂无 2,055,520.00 2,055,520.00
惠阳振业城 M 组团 暂无 暂无 暂无 14,504,865.83 17,869,368.04
惠阳振业城 K 组团 暂无 暂无 暂无 153,629,522.60 205,635,089.96
西安振业泊悦府 暂无 暂无 暂无 302,637,599.44
长沙振业城二期剩余组团 2021.10 2022.11 323,730,000.00 50,756,602.15
长沙振业城四期 2021.07 2023.08 695,860,000.00 174,427,893.89
长沙振业城五期 暂无 暂无 暂无 16,470,786.42 85,409,750.52
长沙振业城六期 暂无 暂无 474,800,000.00 29,689,910.04 65,228,799.21
振业（长沙）裕南街 暂无 暂无 881,372,248.76 463,817,550.00 486,777,477.81
合计 1,476,889,338.20 1,253,156,689.26
5.存货跌价准备
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
新城花园 38,432,509.04 38,432,509.04
天津新博园 7,884,997.57 7,884,997.57
天津铂雅轩 6,683,716.78 6,683,716.78
天津启春里 11,482,866.14 11,482,866.14
合计 38,432,509.04 26,051,580.49 64,484,089.53
6.存货跌价准备情况
项目 计提存货跌价准备的依据 本期转回存货跌价准备的原因
完工开发产品 可变现净值低于账面成本
本期所有权受限存货的情况详见附注六、（四十八）。
（七）其他流动资产
项目 期末余额 期初余额
120
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
预缴企业所得税 13,223,875.42 11,462,940.79
待抵扣增值税 99,024,464.75 41,481,639.78
预缴增值税 120,277,838.11 58,553,809.30
预缴营业税 232,447.63 317,010.45
预缴土地增值税 59,937,318.53 76,697,517.96
预缴城建税 4,928,566.52 2,080,857.64
预缴教育费附加 4,111,509.43 1,610,160.97
预缴堤围费 335,008.11 666,508.97
合同取得成本 10,388,177.05 5,107,611.79
197,978,05
合计 312,459,205.55
7.65
（八）长期股权投资
本期增减变动
被投资单位名称 期初余额
追加投资 减少投资
一、合营企业
二、联营企业
三、其他股权投资
天津振业化工实业有限公司 4,500,000.00
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂 490,434.54
深圳市振业贸易发展有限公司 1,384,076.29
小计 6,374,510.83
合计 6,374,510.83
接上表：
本期增减变动
宣告发放现金
权益法下确认的投资损益 其他综合收益调整 其他权益变动
红利或利润
121
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本期增减变动
宣告发放现金
权益法下确认的投资损益 其他综合收益调整 其他权益变动
红利或利润
接上表：
本期增减变动
期末余额 减值准备期末余额
本期计提减值准备 其他
4,500,000.00 4,500,000.00
490,434.54 490,434.54
1,384,076.29 1,384,076.29
6,374,510.83 6,374,510.83
6,374,510.83 6,374,510.83
（九）其他非流动金融资产
本公司持有的其他非流动金融资产为不具重大影响的股权投资。
期末余额 期末余额
被投资单位
原值 减值准备 净值 公允价值
天津轮船实业发展集团股份有限公司 3,375,000.00 3,375,000.00
深圳市深发贸易有限公司 208,000.00 208,000.00
深圳莫斯科股份有限公司 636,353.52 636,353.52
北海乌家砖厂 1,157,991.40 1,157,991.40
北海长江实业股份有限公司 525,000.00 525,000.00
合计 5,902,344.92 5,902,344.92
（十）投资性房地产
1.投资性房地产计量模式
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
122
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项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,578,540,570.74 1,578,540,570.74
2.本期增加金额 15,873,940.44 15,873,940.44
（1）外购
（2）存货、固定资产、在建工程转入 15,873,940.44 15,873,940.44
3.本期减少金额 25,928,013.72 25,928,013.72
（1）处置
（2）其他转出 25,928,013.72 25,928,013.72
4.期末余额 1,568,486,497.46 1,568,486,497.46
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 452,438,691.28 452,438,691.28
2.本期增加金额 36,925,149.44 36,925,149.44
（1）计提或摊销 36,925,149.44 36,925,149.44
3.本期减少金额 1,666,300.45 1,666,300.45
（1）处置
（2）其他转出 1,666,300.45 1,666,300.45
4.期末余额 487,697,540.27 487,697,540.27
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,080,788,957.19 1,080,788,957.19
2.期初账面价值 1,126,101,879.46 1,126,101,879.46
2.本期所有权受限投资性房地产的情况详见附注六、（四十八）。
（十一）固定资产
1.总表情况
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（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
固定资产 42,478,976.98 44,081,034.37
固定资产清理
合计 42,478,976.98 44,081,034.37
2.固定资产
（1）固定资产情况
项目 房屋及建筑物 运输工具 办公及电子设备 其他设备 合计
一、账面原值
1.期初余额 43,197,168.91 5,684,246.06 6,668,368.50 2,136,293.06 57,686,076.53
2.本期增加金额 494,946.71 691,269.47 221,976.45 1,408,192.63
（1）购置 494,946.71 691,269.47 221,976.45 1,408,192.63
（2）其他
3.本期减少金额 220,000.00 328,784.55 6,510.09 555,294.64
（1）处置或报废 220,000.00 328,784.55 6,510.09 555,294.64
4.期末余额 43,197,168.91 5,959,192.77 7,030,853.42 2,351,759.42 58,538,974.52
二、累计折旧
1.期初余额 6,323,978.57 1,951,011.97 4,193,091.77 1,136,959.85 13,605,042.16
2.本期增加金额 1,004,651.16 946,182.42 718,003.43 308,287.67 2,977,124.68
（1）计提 1,004,651.16 946,182.42 718,003.43 308,287.67 2,977,124.68
（2）其他
3.本期减少金额 210,100.00 306,227.81 5,841.49 522,169.30
（1）处置或报废 210,100.00 306,227.81 5,841.49 522,169.30
4.期末余额 7,328,629.73 2,687,094.39 4,604,867.39 1,439,406.03 16,059,997.54
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
124
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项目 房屋及建筑物 运输工具 办公及电子设备 其他设备 合计
四、账面价值
1.期末账面价值 35,868,539.18 3,272,098.38 2,425,986.03 912,353.39 42,478,976.98
2.期初账面价值 36,873,190.34 3,733,234.09 2,475,276.73 999,333.21 44,081,034.37
3.本期所有权受限固定资产的情况详见附注六、（四十八）。
（十二）使用权资产
项目 房屋建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 45,775,301.34 45,775,301.34
2.本期增加金额 27,646,001.61 27,646,001.61
（1）新增租赁 27,646,001.61 27,646,001.61
3.本期减少金额
（1）租赁变更
4.期末余额 73,421,302.95 73,421,302.95
二、累计折旧
1.期初余额
2.本期增加金额 14,993,158.15 14,993,158.15
（1）计提 14,993,158.15 14,993,158.15
3.本期减少金额
（1）租赁变更
4.期末余额 14,993,158.15 14,993,158.15
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 58,428,144.80 58,428,144.80
2.期初账面价值 45,775,301.34 45,775,301.34
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（十三）长期待摊费用
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少额 期末余额
软件使用费 288,698.73 864,519.59 183,888.22 969,330.10
办公室装修费 12,257,818.28 4,682,966.76 7,574,851.52
办公软件费用 3,623,324.43 133,672.51 3,489,651.92
合计 12,546,517.01 4,487,844.02 5,000,527.49 12,033,833.54
（十四）递延所得税资产及递延所得税负债
1.未经抵销的递延所得税资产
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 119,354,891.29 29,819,602.58 107,847,886.56 26,961,971.65
预提职工薪酬 28,463,573.47 7,102,416.52 34,650,397.71 8,662,599.45
预提土地增值税 882,542,024.31 220,635,506.08 131,879,091.43 32,969,772.86
预售房款预计利润 290,670,348.20 72,667,587.07 345,606,958.85 86,401,739.74
未支付的费用 99,747,522.08 24,936,880.51 94,083,173.55 23,520,793.39
可抵扣亏损 1,088,752,485.48 272,188,121.40 1,167,116,083.99 291,779,021.01
其他 24,826,143.23 6,206,535.83 5,917,253.23 1,479,313.31
合计 2,534,356,988.06 633,556,649.99 1,887,100,845.32 471,775,211.41
2.未抵销的递延所得税负债
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
交易性金融资产公允价值变动 2,112,125.79 528,031.46
合同取得成本 33,858.92 8,464.74 1,703,548.76 425,887.20
其他 2,808,217.99 702,054.50 8,067,954.43 2,016,988.61
合计 2,842,076.91 710,519.24 11,883,628.98 2,970,907.27
3.未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 2,125,818.93 202,705.87
可抵扣亏损 229,922,505.77 51,370,106.50
126
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
合计 232,048,324.70 51,572,812.37
注：由于未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此以上可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损未确认为递延所得
税资产。
4.未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末余额 期初余额 备注
2021 年度 4,343,699.35
2022 年度 170,014,144.43 5,010,343.13
2023 年度 10,741,769.22 10,741,769.22
2024 年度 13,255,587.15 13,255,587.15
2025 年度 18,018,707.65 18,018,707.65
2026 年度 17,892,297.32
合计 229,922,505.77 51,370,106.50
（十五）其他非流动资产
本期增减变动
被投资单位 期初余额 追加 收回投 权益法下确认的 地价溢价 其他权益
投资 资 投资损益 摊销 变动
锦上花园开发项目 2,013,511,897.61 199,946,962.21 7,676,492.03
合计 2,013,511,897.61 199,946,962.21 7,676,492.03
续表
本期增减变动
减值准备
被投资单位 宣告发放现金 计提减值 期末余额
其他 期末余额
股利或利润 准备
锦上花园开发项目 -2,860,143.22 2,202,922,224.57
合计 -2,860,143.22 2,202,922,224.57
注：2013年11月29日，本公司与深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）签订合同合作开发锦上花园开发
项目，项目位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区，北临深惠公路、与地铁三号线六约站相邻。项目总占地面积11.12万平方
米，建筑面积32.14万平方米，其中住宅22.53万平方米，商业5.15万平方米，商务公寓4.11万平方米，配套0.346万平方米。
合作模式：项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续。
在此前提之下，双方共同对本项目进行合作开发，本公司主要负责建设管理，并采取以下不同的出资模式进行合作开发。
（1）对于住宅、商务公寓和配套物业的开发，本公司向深圳地铁支付86,636.84万元获得该部分物业70%的投资、开发、
收益权。
127
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（2）对于商业物业及车位的开发，深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有。
（3）双方按照合同约定成立项目建设管理公司（非注册法人分支机构），项目的开发建设管理工作委托给管理公司具
体实施。
（十六）短期借款
1.短期借款分类
项目 期末余额 期初余额
保证借款 346,000,000.00
合计 346,000,000.00
2.期末无已逾期未偿还的短期借款。
（十七）应付账款
（1）应付账款列示
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 1,259,899,888.20 204,065,169.85
1至2年 54,059,153.21 246,111,003.57
2至3年 152,627,575.08 82,049,438.05
3 年以上 72,541,292.32 110,983,395.28
合计 1,539,127,908.81 643,209,006.75
（2）账龄超过1年的重要应付账款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
应付工程款 273,033,825.59 尚未结算
营销代理费 3,324,687.40 尚未结算
房屋维修基金 2,132,957.98 尚未结算
（十八）预收款项
1.预收款项列示
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 2,257,087.73 2,864,229.52
合计 2,257,087.73 2,864,229.52
截至2021年12月31日，本公司预收款项主要项目明细列示如下
项目 期末余额 未结转原因
128
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项目 期末余额 未结转原因
预收租金 2,257,087.73 尚未达到收入确认条件
合计 2,257,087.73
（十九）合同负债
1.合同负债情况
项目 期末余额 期初余额
广西振业尚府 3,674,084.77
振业邕江雅苑 403,557.88 1,295,743.10
振业启航城 17,576,207.87 108,074,286.74
天津启春里 3,547,189.53
天津铂雅轩 66,666.67
天津津海御湖 42,335,745.87
西安振业泊墅一期 11,094,740.31
西安振业泊墅二期 A 组团 1,773,802.03 1,172,685.77
西安振业泊墅二期 B 组团 19,048.08 554,542.05
西安振业泊岸 2,357,231.60 30,850,835.09
振业新城翡丽铂湾 40,450,677.99
新城振业铭著风华 138,175,891.75
清溪雅苑 628,126,714.32
长沙振业城一期 85,714.57
长沙振业城二期 76,190.58 1,463,511.75
长沙振业城三期 8,202,598.96 355,594,528.95
广州振业天颂花园项目 271,200,693.32 446,794,825.70
振业峦山谷花园二期 973,433.33
深汕振业时代花园一期 90,015,528.43
深汕振业时代花园二期 537,652,866.06
东莞松湖雅苑 472,323.80 587,497.13
惠阳振业H 组团 95,238.08 7,763,972.39
惠阳振业D 组团 6,876,190.48 6,902,110.47
惠阳振业Q 组团 7,391,053.32 57,800,466.78
深河湾振业一期 191,963,885.33
129
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项目 期末余额 期初余额
合计 1,896,275,731.89 1,127,186,548.96
2.报告期内账面价值发生变动的金额及原因
项目 变动金额 变动原因
合同负债-预收房款 769,089,182.93 预售
合计 769,089,182.93
（二十）应付职工薪酬
1.应付职工薪酬列示
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 43,857,215.80 149,937,939.58 156,003,185.66 37,791,969.72
二、离职后福利中-设定提存计划负债 7,669,472.74 17,120,478.49 16,594,126.53 8,195,824.70
三、辞退福利 1,042,228.15 1,042,228.15
合计 51,526,688.54 168,100,646.22 173,639,540.34 45,987,794.42
2.短期薪酬列示
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 29,375,402.63 115,802,081.99 121,374,947.43 23,802,537.19
二、职工福利费 5,203,946.80 15,351,531.29 16,621,322.79 3,934,155.30
三、社会保险费 4,162,974.52 4,129,333.30 33,641.22
其中：医疗保险费 3,924,939.74 3,891,298.52 33,641.22
工伤保险费 84,029.84 84,029.84
生育保险费 154,004.94 154,004.94
四、住房公积金 10,781,778.96 10,781,778.96
五、工会经费和职工教育经费 9,277,866.37 3,839,572.82 3,095,803.18 10,021,636.01
六、其他短期薪酬
合计 43,857,215.80 149,937,939.58 156,003,185.66 37,791,969.72
3.设定提存计划列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1.基本养老保险 306,974.47 8,866,286.52 9,173,260.99
2.失业保险费 147.81 232,038.13 232,185.94
3.企业年金缴费 7,362,350.46 8,022,153.84 7,188,679.60 8,195,824.70
130
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项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 7,669,472.74 17,120,478.49 16,594,126.53 8,195,824.70
本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本公司每月分别按员工参保地政府机构
的规定向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外，本公司不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益
或相关资产的成本。
4.辞退福利
项目 本期支付金额 期末应付未付金额
离职经济补偿金 1,042,228.15
合计 1,042,228.15
（二十一）应交税费
税费项目 期末余额 期初余额
1．企业所得税 125,326,425.04 92,558,361.05
2．增值税 458,850.17 4,992,428.97
3．城市维护建设税 709,013.03 236,696.83
4．教育费附加 704,250.30 366,447.41
5．代扣代缴个人所得税 1,690,990.50 1,362,449.92
6．房产税 294,486.25 182,363.23
7．土地增值税 960,288,780.49 706,833,526.29
8．其他 783,913.76 149,676.00
合计 1,090,256,709.54 806,681,949.70
（二十二）其他应付款
1.总表情况
（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
应付利息 69,995,061.64 75,350,722.60
应付股利 6,003,856.41 5,569,565.82
其他应付款 2,278,385,392.91 619,945,137.01
合计 2,354,384,310.96 700,865,425.43
2.应付利息
项目 期末余额 期初余额
131
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项目 期末余额 期初余额
中期票据 29,583,561.64 34,873,972.60
分期付息到期还本的长期借款利息 40,411,500.00 40,476,750.00
合计 69,995,061.64 75,350,722.60
3.应付股利
项目 期末余额 期初余额 超过 1 年未支付原因
广西振业房地产股份有限公司个人股东 5,990,695.16 5,556,404.57 小股东未前来办理手续
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司小股东 13,161.25 13,161.25 小股东未前来办理手续
合计 6,003,856.41 5,569,565.82
4.其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
款项性质 期末余额 期初余额
暂扣税费 42,062,500.00 42,062,500.00
往来款 2,126,133,485.16 521,471,458.69
押金及保证金 32,607,876.01 41,092,502.38
代扣代缴款项 57,001,298.72 6,790,934.22
员工跟投款 12,726,999.00
其他 7,853,234.02 8,527,741.72
合计 2,278,385,392.91 619,945,137.01
（2）期末账龄超过一年的重要其他应付款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
锦上花园开发项目 499,468,636.04 合作项目往来款
广州军区深圳房地产管理分局 42,062,500.00 未办妥相关手续
合计 541,531,136.04
（二十三）一年内到期的非流动负债
1.一年内到期的长期负债明细情况
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 1,329,130,303.03 243,600,000.00
一年内到期的应付债券 399,930,307.18 499,887,562.67
一年内到期的长期应付款 63,282,494.08
132
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项目 期末余额 期初余额
一年内到期的租赁负债 15,651,814.73 13,551,890.04
合计 1,807,994,919.02 757,039,452.71
2.一年内到期的长期借款
（1）一年内到期的长期借款明细情况
项目 期末余额 期初余额
抵押+保证 335,730,303.03 120,000,000.00
抵押借款 45,600,000.00 35,600,000.00
保证借款 615,800,000.00 50,000,000.00
抵押+质押 38,000,000.00 38,000,000.00
抵押+质押+保证 294,000,000.00
合计 1,329,130,303.03 243,600,000.00
注：一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的金额。
（2）金额前五名的一年内到期的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 期末余额
平安银行股份有限公司南京分行营业部 2021-12-23 2022-12-23 人民币 210,000,000.00
中国农业银行布吉支行 2019-11-15 2022-8-7 人民币 200,000,000.00
中国农业银行布吉支行 2019-8-8 2022-8-7 人民币 156,000,000.00
中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行 2020-01-02 2022-10-08 人民币 100,000,000.00
平安银行股份有限公司南京分行营业部 2021-12-31 2022-12-31 人民币 84,000,000.00
合计 750,000,000.00
3.一年内到期的应付债券
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额
2018 年中期票据 500,000,000.00 2018-5-7 3年 500,000,000.00 499,887,562.67
2019 年中期票据 400,000,000.00 2019-4-10 3年 400,000,000.00
合计 499,887,562.67
接上表：
按面值计提利 应付债券转入
本期发行 溢折价摊销 本期偿还金额 期末余额
息 金额
112,437.33 500,000,000.00
133
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按面值计提利 应付债券转入
本期发行 溢折价摊销 本期偿还金额 期末余额
息 金额
112,437.33 500,000,000.00
399,930,307.18 399,930,307.18
112,437.33 399,930,307.18 500,000,000.00 399,930,307.18
（二十四）其他流动负债
1.其他流动负债情况
项 目 期末余额 期初余额
待转销项税额 160,164,867.07 78,997,962.90
合计 160,164,867.07 78,997,962.90
（二十五）长期借款
1. 长期借款分类
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 277,710,000.00 308,410,000.00
信用借款 2,389,550,000.00 1,400,000,000.00
保证借款 1,044,000,000.00 618,000,000.00
抵押+保证 1,596,000,000.00 350,000,000.00
抵押+质押 586,480,000.00 606,480,000.00
抵押+质押+保证 980,000,000.00
减：一年内到期的长期借款 1,329,130,303.03 243,600,000.00
合计 5,544,609,696.97 3,039,290,000.00
2.金额前五名的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 期末余额
深圳市地铁集团有限公司（地铁项目部） 2019-6-14 无固定期限 人民币 1,400,000,000.00
深圳市房屋租赁运营管理有限公司 2021-4-29 2024-4-28 人民币 900,000,000.00
招商银行股份有限公司东莞分行 2020-12-30 2023-12-16 人民币 528,300,000.00
平安银行股份有限公司南京分行营业部 2021-12-23 2024-12-10 人民币 490,000,000.00
兴业银行股份有限公司深圳分行 2018-11-21 2030-11-21 人民币 300,000,000.00
合计 3,618,300,000.00
（二十六）应付债券
1.应付债券
134
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项目 期末余额 期初余额
2019 年中期票据 399,681,573.95
2021 年中期票据 499,764,797.22
合计 499,764,797.22 399,681,573.95
2.应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额
2019 年中期票据 400,000,000.00 2019-4-10 3年 400,000,000.00 399,681,573.95
2021 年中期票据 500,000,000.00 2021-4-27 3年 500,000,000.00
合计 399,681,573.95
接上表：
转入至一年内到
本期发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本期偿还金额 期末余额
期金额
248,733.23 399,930,307.18
499,700,000.00 64,797.22 499,764,797.22
499,700,000.00 313,530.45 399,930,307.18 499,764,797.22
3.应付债券利息的增减变动
债券名称 期初余额 本期应计利息 本期已付利息 期末余额
2018 年中期票据 20,298,630.14 10,701,369.86 31,000,000.00
2019 年中期票据 14,575,342.46 20,000,000.00 20,000,000.00 14,575,342.46
2021 年中期票据 15,008,219.18 15,008,219.18
合计 34,873,972.60 45,709,589.04 51,000,000.00 29,583,561.64
（二十七）租赁负债
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 67,884,228.06 48,879,075.47
减：未确认融资费用 7,876,936.56 3,103,774.13
减：一年内到期的租赁负债 15,651,814.73 13,551,890.04
合计 44,355,476.77 32,223,411.30
（二十八）长期应付款
1.总表情况
135
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（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 84,769,156.63
合计 84,769,156.63
2.长期应付款
（1）按款项性质列示长期应付款
项目 期末余额 期初余额
出售回租应付款 148,051,650.71
减：一年内到期的长期应付款 63,282,494.08
合计 84,769,156.63
（二十九）股本
本期增减变动（+、-）
项目 期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 合计
新股 转股
一、有限售条件股份
1.国家持股
2.国有法人持股
3.其他内资持股
其中：境内法人持股
境内自然人持
股
4.境外持股
其中：境外法人持股
境外自然人持
股
二、无限售条件流通股 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
份
1.人民币普通股 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
2.境内上市外资股
3.境外上市外资股
4.其他
136
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
本期增减变动（+、-）
项目 期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 合计
新股 转股
股份合计 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
（三十）资本公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股本溢价 458,717,817.01 458,717,817.01
其他资本公积 25,603,806.06 25,603,806.06
合计 484,321,623.07 484,321,623.07
（三十一）盈余公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 712,094,692.68 69,761,394.24 781,856,086.92
任意盈余公积 1,189,259,841.91 139,522,788.48 1,328,782,630.39
合计 1,901,354,534.59 209,284,182.72 2,110,638,717.31
注：根据公司法、章程的规定，本公司按母公司净利润的10%提取法定盈余公积金。法定盈余公积累计额为本公司注册
资本50%以上的，可不再提取。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金，本年度按母公司净利润的 20%提取任意盈余公积金。经批准，
任意盈余公积金可用于弥补以前年度亏损或增加股本。
（三十二）未分配利润
项目 本期金额 上期金额
调整前上期期末未分配利润 3,628,767,275.55 3,103,787,189.84
调整期初未分配利润调整合计数（调增+，调减-） 5,865,442.71
调整后期初未分配利润 3,628,767,275.55 3,109,652,632.55
加：本期归属于母公司所有者的净利润 541,690,150.63 864,638,857.34
减：提取法定盈余公积 69,761,394.24 34,625,048.40
提取任意盈余公积 139,522,788.48 69,250,096.80
提取一般风险准备
应付普通股股利 260,549,009.59 241,649,069.14
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 3,700,624,233.87 3,628,767,275.55
（三十三）营业收入、营业成本
137
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1.营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,087,721,466.17 1,747,220,821.65 2,934,733,294.89 1,567,381,101.45
其他业务 849,056.60
合计 3,088,570,522.77 1,747,220,821.65 2,934,733,294.89 1,567,381,101.45
2.主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 3,087,721,466.17 1,747,220,821.65 2,934,733,294.89 1,567,381,101.45
合计 3,087,721,466.17 1,747,220,821.65 2,934,733,294.89 1,567,381,101.45
3.主营业务（分产品）
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售 2,962,154,541.75 1,688,098,866.72 2,840,133,159.60 1,514,324,816.97
房产租赁 115,348,752.00 59,121,954.93 89,794,086.26 53,056,284.48
代建服务 10,218,172.42 4,806,049.03
合计 3,087,721,466.17 1,747,220,821.65 2,934,733,294.89 1,567,381,101.45
4.主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
广东省 1,973,441,242.37 1,063,808,432.25 1,953,591,708.76 1,078,441,453.36
广西自治区 237,410,226.40 188,034,230.62 19,036,791.24 11,522,817.43
陕西省 88,986,057.32 55,824,967.10 223,559,353.62 134,634,085.96
天津市 152,259,663.19 129,100,079.00 133,707,552.22 91,877,009.77
湖南省 635,624,276.89 310,453,112.68 604,837,889.05 250,905,734.93
合计 3,087,721,466.17 1,747,220,821.65 2,934,733,294.89 1,567,381,101.45
（三十四）税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
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项目 本期发生额 上期发生额
营业税 26,104.75
城市维护建设税 10,878,351.07 7,150,286.52
教育费附加 7,776,611.60 5,833,254.68
土地增值税 335,727,239.23 361,793,191.13
印花税 5,205,022.99 1,974,859.03
堤围费及其他 6,050,220.93 3,644,400.45
合计 365,637,445.82 380,422,096.56
（三十五）销售费用
费用性质 本期发生额 上期发生额
广告推广费 13,287,514.50 8,553,772.99
销售策划费 23,441,542.43 6,129,963.96
代理费 22,593,007.16 24,573,884.37
其他 7,945,214.87 5,363,905.43
合计 67,267,278.96 44,621,526.75
（三十六）管理费用
费用性质 本期发生额 上期发生额
工资及福利费 76,810,123.61 76,430,240.54
社会保险费及住房公积金 19,941,880.78 13,174,078.25
办公费 13,527,218.27 17,769,530.61
中介服务费 8,551,583.56 3,988,161.88
诉讼费 246,969.68 781,639.20
车辆费 408,494.18 395,887.51
董事会经费 1,152,372.80 938,250.96
长期待摊费用摊销 4,469,770.37 5,098,429.66
折旧费用 9,246,631.15 1,242,679.14
其他费用 8,595,625.62 8,206,211.50
合计 142,950,670.02 128,025,109.25
（三十七）财务费用
费用性质 本期发生额 上期发生额
139
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
费用性质 本期发生额 上期发生额
利息支出 223,674,162.91 179,211,228.60
减：利息收入 32,082,056.98 37,536,011.81
汇兑损益 231,641.00
其他 2,661,789.60 690,148.83
合计 194,253,895.53 142,597,006.62
（三十八）投资收益
产生投资收益的来源 本期发生额 上期发生额
处置交易性金融资产取得的投资收益 8,363,887.66 42,242,141.31
合营项目投资收益 186,456,969.15 363,963,151.72
合计 194,820,856.81 406,205,293.03
（三十九）公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -2,112,125.79 720,736.90
其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收
益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
其他
合计 -2,112,125.79 720,736.90
（四十）信用减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失（损失以“-”填列） 14,463,790.60 7,872,208.18
合计 14,463,790.60 7,872,208.18
（四十一）资产减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
存货减值损失（损失以“-”填列） -26,051,580.49
合计 -26,051,580.49
（四十二）资产处置收益
项目 本期发生额 上期发生额
140
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
处置非流动资产利得 59,114.27
合计 59,114.27
（四十三）营业外收入
1.分类列示
项 目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
罚款及违约金收入 3,284,056.54 2,846,198.44 3,284,056.54
其他 1,231,675.33 1,016,968.09 1,231,675.33
合计 4,515,731.87 3,863,166.53 4,515,731.87
（四十四）营业外支出
项 目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产损毁报废损失 24,614.66 66,962.60 24,614.66
滞纳金 3,573,911.32 3,573,911.32
对外捐赠支出 272,003.39 1,585,412.54 272,003.39
其他 2,410.77 175,180.76 2,410.77
合计 3,872,940.14 1,827,555.90 3,872,940.14
（四十五）所得税费用
1.所得税费用表
项 目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 363,555,784.92 230,113,829.51
递延所得税费用 -164,041,826.61 -44,424,514.14
合计 199,513,958.31 185,689,315.37
2.会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额 上期发生额
利润总额 753,004,143.65 1,088,579,417.27
按法定/适用税率计算的所得税费用 188,251,035.91 272,144,854.32
子公司适用不同税率的影响 362,538.20 413,087.46
调整以前期间所得税的影响 9,370,953.74 -648,201.53
非应税收入的影响 -47,352,581.72 -91,869,702.99
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 3,106,654.91 1,517,182.71
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
141
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏
45,775,357.27 4,132,095.40
损的影响
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化
所得税费用合计 199,513,958.31 185,689,315.37
（四十六）现金流量表项目注释
1. 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 32,082,056.98 37,536,011.81
罚款及赔偿款收入 3,079,137.55 122,124.00
押金及保证金 16,956,921.56 25,863,593.85
往来款 1,674,044,737.59 21,086,072.66
收回代扣代垫款 53,510,266.90 7,781,430.73
其他 14,801,377.87 5,650,835.74
合计 1,794,474,498.45 98,040,068.79
2.支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
管理费用支付的现金 30,040,946.88 31,379,421.28
销售费用支付的现金 54,739,097.51 39,586,305.08
财务费用手续费 515,661.26 563,635.85
滞纳金 3,573,911.32 14,815.16
捐赠支出 272,003.39 1,555,681.88
押金及保证金 17,831,074.39 9,214,732.65
往来款 19,665,636.13 10,498,350.62
其他 17,864,244.56 6,189,425.69
合计 144,502,575.44 99,002,368.21
3.收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
售后回租融资款 192,922,222.20
员工跟投款 14,776,598.00
142
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项目 本期发生额 上期发生额
合计 207,698,820.20
4.支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
发行票据服务费和信用评级费用 328,000.00 301,785.00
派息手续费 164,059.11 154,346.50
支付租金 16,222,297.89
售后回租租金、贴现利息及手续费 55,234,550.90
合计 71,948,907.90 456,131.50
（四十七）现金流量表补充资料
1.现金流量表补充资料
补充资料 本期发生额 上期发生额
一、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 553,490,185.34 902,890,101.90
加：资产减值准备 26,051,580.49
信用减值损失 -14,463,790.60 -7,872,208.18
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 39,902,274.12 38,815,396.26
使用权资产摊销 14,993,158.15
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 4,997,073.11 5,559,653.04
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-4,600.00 -59,114.27
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 29,125.34 66,962.60
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 2,112,125.79 -720,736.90
财务费用（收益以“－”号填列） 225,723,594.79 177,335,630.82
投资损失（收益以“－”号填列） -194,820,856.81 -406,205,293.03
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -161,781,438.58 -43,185,097.62
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -2,260,388.03 -1,239,416.52
存货的减少（增加以“－”号填列） -8,292,704,529.81 169,605,735.57
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -388,631,585.71 19,468,007.89
143
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
补充资料 本期发生额 上期发生额
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 4,312,392,591.72 -1,022,249,819.69
其他 308,888.16 284,702.83
经营活动产生的现金流量净额 -3,874,666,592.53 -167,505,495.30
二、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
三、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,613,856,258.66 1,872,491,277.28
减：现金的期初余额 1,872,491,277.28 2,980,147,032.88
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 741,364,981.38 -1,107,655,755.60
2.现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,613,856,258.66 1,872,491,277.28
其中：库存现金 8,817.49 14,767.29
可随时用于支付的银行存款 2,613,847,441.17 1,872,476,509.99
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 2,613,856,258.66 1,872,491,277.28
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物
注：未作为现金及现金等价物详见附注六、（一）。
（四十八）所有权或使用权受到限制的资产
项目 期末账面价值 受限原因
144
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
项目 期末账面价值 受限原因
其他货币资金 736,239.60 受监管资金
其他货币资金 280,000,000.00 受托支付在途资金
其他货币资金 17,055,629.32 按揭保证金
其他货币资金 24,869,974.32 保函保证金
其他货币资金 12,157,072.63 诉讼冻结资金
投资性房地产-振业大厦 A、B 座裙楼及 A 座塔楼 63,530,206.80 注1
固定资产-振业大厦 A 座 31 层-32 层 3,477,599.83 注1
投资性房地产-峦山谷花园一期 2、 3 栋商场复式 117 号房产 146,687,700.08 注2
投资性房地产-星海名城七期 25 套房产 271,576,830.17 注3
存货-振业启航城项目 386,195,362.51 注4
存货-清溪地块项目 1,221,660,384.20 注5
存货-高陵地块项目 394,198,645.34 注6
存货-秦淮地块项目 2,656,311,979.33 注7
存货-江宁地块项目 2,135,614,607.72 注8
存货-长沙振业城五期项目 85,409,750.52 注9
存货-深河湾 31 套房产 18,465,742.26 注 10
合计： 7,717,947,724.63
注 1、本公司以振业大厦 AB 座裙楼及 A 座塔楼作为抵押物，同时，以上述房产租金收益权作为质押，向兴业银行股份
有限公司深圳分行借款人民币 3.5 亿元，借款期 12 年，约定的借款到期日为 2030 年 11 月 21 日。截至 2021 年 12 月 31 日，
实际借款 3.5 亿元，借款余额 3.2 亿元。
注 2、本公司以振业峦山谷花园(一期)2、3 栋商场复式 117 号房产作为抵押物，向北京银行股份有限公司深圳分行借款
人民币 1.8 亿元，借款期 8 年，约定的借款到期日为 2022 年 6 月 23 日。截至 2021 年 12 月 31 日，实际借款 1.8 亿元，借
款余额 0.4 亿元。
注 3、本公司以星海名城七期项目 10 套房产作为抵押物，向交通银行股份有限公司深圳中心区支行借款人民币 3.3 亿
元，借款期 10 年，约定的借款到期日为 2026 年 11 月 17 日。截至 2021 年 12 月 31 日，实际借款 3.3 亿元，借款余额 2.3281
亿元。
本公司以星海名城七期项目 15 套房产作为抵押物，同时，以上述房产租金收益权作为质押向广东华兴银行股份有限公
司深圳分行借款人民币 5 亿元，借款期 10 年，约定的借款到期日为 2027 年 2 月 6 日。截至 2021 年 12 月 31 日，实际借款
3.00 亿元，借款余额 2.6648 亿元。
145
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
注 4、本公司之子公司广西振业房地产股份有限公司以 450105102000GB00021 地块（“振业启航城项目”）土地使用
权作为抵押物，向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款金额为人民币 3 亿元，借款期限 36 个月，约定的借款到期
日为 2022 年 8 月 29 日。截至 2021 年 12 月 31 日，实际借款 2 亿元，借款余额 2 亿元。
注 5、本公司之子公司东莞市振业投资发展有限公司以东莞市清溪镇香芒东路北城镇住宅用地土地使用权作为抵押物，
向招商银行东莞分行借款金额为人民币 6 亿元，借款期限 36 个月，约定的借款到期日为 2023 年 12 月 16 日。截至 2021 年
12 月 31 日， 实际借款 5.87 亿元，借款余额 5.87 亿元。
注 6、本公司之子公司西安振业创发置业有限公司以振业泊悦府项目土地使用权及在建工程作为抵押物，向中国银行股
份有限公司西安边家村支行借款人民币 3.30 亿元。借款期限 36 个月，约定的借款到期日为 2024 年 12 月 15 日。截至 2021
年 12 月 31 日，实际借款 0.29 亿元，借款余额 0.29 亿元。
注 7、本公司之子公司南京新振城房地产开发有限公司以秦淮区 NO.2021G27 地块土地使用权作为抵押物，向平安银行
股份有限公司南京分行借款人民币 11.00 亿元，借款期限 36 个月，约定的借款到期日为 2024 年 12 月 10 日。截至 2021 年
12 月 31 日，实际借款 9.80 亿元，借款余额 9.80 亿元。
注 8、本公司之子公司南京振新业房地产开发有限公司以江宁区 N02021G46 地块土地使用权作为抵押物，向交通银行股
份有限公司南京栖霞支行借款人民币 900,000,000.00 元。借款期限 48 个月，约定的借款到期日为 2025 年 11 月 08 日。截
至 2021 年 12 月 31 日，实际借款 6.30 亿元，借款余额 6.30 亿元。
注 9、本公司之子公司湖南振业房地产开发有限公司以长沙市岳麓区清水村地块 32029.01 平方米作为抵押物，向建设
银行长沙河西支行借款最高额度 310,000,000.00 元。借款期限 29 个月，约定的借款到期日为 2024 年 4 月 14 日。截至 2021
年 12 月 31 日，实际借款 1.5 亿元，借款余额 1.5 亿元。
注 10、本公司以河源振业深河湾 1#楼、2#楼、3#楼中 31 套在建房地产作为抵押物，向中国工商银行河源分行借款人民
币 3.2 亿元，借款期 3 年。截至 2021 年 12 月 31 日，实际借款 490 万元，借款余额 490 万元。
九、合并范围的变更
（一）非同一控制下企业合并
1.本期未发生非同一控制下企业合并。
（二）同一控制下企业合并
1.本期未发生同一控制下企业合并。
（三）其他原因的合并范围变动
1.本年度新设立子公司
（1）2021 年 4 月 2 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立全资子公司深圳市振业城市服务有限
公司，注册资本 500.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
（2）2021 年 5 月 14 日，本公司全资子公司天津振业津滨房地产开发有限公司出资设立全资子公司广州市振业鸿远房
地产开发有限公司，注册资本 1,000.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
146
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
（3）2021 年 5 月 18 日，本公司出资设立全资子公司广州市振业置地房地产开发有限公司，注册资本 1,000.00 万元，
该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
（4）2021 年 6 月 2 日，本公司出资设立控股子公司南京振新业房地产开发有限公司，注册资本 1,000.00 万元，该公
司自成立之日起纳入合并报表范围。
（5）2021 年 6 月 3 日，本公司出资设立控股子公司南京新振城房地产开发有限公司，注册资本 10,000.00 万元，该公
司自成立之日起纳入合并报表范围。
（6）2021 年 8 月 3 日，本公司出资设立全资子公司深圳市振业置地有限公司，注册资本 1,000.00 万元，该公司自成
立之日起纳入合并报表范围。
（7）2021 年 8 月 26 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业同创投资运
营管理有限公司，注册资本 1,000.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
（8）2021 年 11 月 2 日，本公司控股子公司南京振新业房地产开发有限公司设立全资子公司南京振新业装饰有限公司，
注册资本 100.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
（9）2021 年 11 月 3 日，本公司控股子公司南京新振城房地产开发有限公司设立全资子公司南京新振城装饰有限公司，
注册资本 100.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
（10）2021 年 12 月 3 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业窝趣投资运
营有限公司，注册资本 100.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
十、在其他主体中的权益
（一）在子公司中的权益
1.本集团的构成
持股比例（%） 表决权
子公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接 比例(%)
贵州振业房地产开发有限公司 贵州 贵州遵义 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
天津市振业资产管理有限公司 天津 天津 资产经营及房地产投资 100.00 100.00 投资设立
天津市振业房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
天津振业佳元房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
东莞市振业房地产开发有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
西安振业房地产开发有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
房地 产开 发及 自有 物业
深圳市振业房地产开发有限公司 广东深圳 广东深圳 100.00 100.00 投资设立
租赁
广西振业房地产股份有限公司 广西 广西南宁 房地产开发 97.36 97.36 投资设立
147
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
持股比例（%） 表决权
子公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接 比例(%)
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 82.00 5.00 87.00 投资设立
非同一控制下
湖南振业房地产开发有限公司 湖南长沙 湖南长沙 房地产开发 80.00 80.00
企业合并
广州市振发房地产开发有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
天津振业津滨房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
深圳市深汕特别合作区振业房地产发展有 广东深汕特 广东深汕特别
房地产开发 100.00 100.00 投资设立
限公司 别合作区 合作区
西安市灞桥区振业房地产开发有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
深圳市振业商业运营管理有限公司 广东深圳 广东深圳 房屋租赁及商业运营 100.00 100.00 投资设立
深圳市振业城市建设投资发展有限公司 广东深圳 广东深圳 棚户区改造 100.00 100.00 投资设立
深圳市振业贸易发展有限公司* 广东深圳 广东深圳 贸易 100.00 100.00 投资设立
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂* 广东深圳 广东深圳 制造业 100.00 100.00 投资设立
天津振业化工发展有限公司* 天津 天津 制造业 100.00 100.00 投资设立
天津振业津海房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
东莞市振业投资发展有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
西安振业创发置业有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
河源市振业深河投资置业有限公司 广东河源 广东河源 房地产开发 50.00 50.00 收购
振业（长沙）房地产开发有限公司 湖南长沙 湖南长沙 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
深圳市振业城市服务有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 100.00 100.00 投资设立
广州市振业鸿远房地产开发有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
广州市振业置地房地产开发有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
南京振新业房地产开发有限公司 江苏南京 江苏南京 房地产开发 51.00 51.00 投资设立
南京新振城房地产开发有限公司 江苏南京 江苏南京 房地产开发 51.00 51.00 投资设立
深圳市振业置地有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产租赁 100.00 100.00 投资设立
深圳市振业同创投资运营管理有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产租赁 70.00 70.00 投资设立
南京振新业装饰有限公司（注 1） 江苏南京 江苏南京 装饰装修 100.00 51.00 投资设立
南京新振城装饰有限公司（注 2） 江苏南京 江苏南京 装饰装修 100.00 51.00 投资设立
深圳市振业窝趣投资运营有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产租赁 70.00 70.00 投资设立
注 1：通过子公司南京振新业房地产开发有限公司持股 100.00%。
148
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
注 2：通过子公司南京新振城房地产开发有限公司持股 100.00%。
本公司持有深圳市振业贸易发展有限公司、深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂、天津振业化工发展有限公司三家
公司全部股权但未纳入合并范围的原因是：上述公司已停止经营多年，且被吊销营业执照或已注销，本公司认为该等公司不
符合“控制”的定义，根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》的规定，上述公司不纳入合并范围。本公司对上述
公司长期股权投资已全额计提了减值准备。
深圳市振业贸易发展有限公司及深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂分别于 2017 年 2 月 14 日、2017 年 2 月 27 日
收到了深圳市市场监督管理局的注销通知书。
2. 重要非全资子公司
少数股东的持股 少数股东的表 本期归属于少数股东的 本期向少数股东宣 期末少数
子公司全称
比例（%） 决权比例 损益 告分派的股利 股东权益余额
广西振业房地产股份有限公司 2.64 2.64 442,694.01 463,486.99 5,350,085.83
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 13.00 13.00 -2,778,679.88 - 58,855,312.72
湖南振业房地产开发有限公司 20.00 20.00 25,077,254.74 - 222,783,966.85
河源市振业深河投资置业有限公司 50.00 50.00 -375,499.52 - 208,472,605.34
南京新振城房地产开发有限公司 49.00 49.00 -5,525,350.50 - 43,474,649.50
南京振新业房地产开发有限公司 49.00 49.00 -5,040,384.14 - -140,384.14
3. 重要的非全资子公司的主要财务信息
期末余额或本期发生额
广西振业房地 惠州市惠阳区振 河源市振业深河
项目 湖南振业房地产 南京新振城房地 南京振新业房地
产股份有限公 业创新发展有限 投资置业有限公
开发有限公司 产开发有限公司 产开发有限公司
司 公司 司
流动资产 628,404,547.95 1,456,078,402.65 1,638,945,187.11 723,536,894.02 2,990,685,850.36 2,305,032,586.07
非流动资产 19,905,915.28 48,248,381.25 169,044,589.28 5,782,636.26 5,837,348.34 7,533,471.04
资产合计 648,310,463.23 1,504,326,783.90 1,807,989,776.39 729,319,530.28 2,996,523,198.70 2,312,566,057.11
流动负债 445,655,697.31 701,589,450.69 544,069,942.14 306,466,959.23 2,221,799,424.22 1,752,852,555.35
非流动负债 350,004,158.45 150,000,000.00 5,907,360.38 686,000,000.00 560,000,000.00
负债合计 445,655,697.31 1,051,593,609.14 694,069,942.14 312,374,319.61 2,907,799,424.22 2,312,852,555.35
营业收入 237,410,226.40 109,883,247.89 635,624,276.89
净利润（净亏损） 16,768,712.42 -21,374,460.59 125,386,273.70 -750,999.04 -11,276,225.52 -10,286,498.24
综合收益总额 16,768,712.42 -21,374,460.59 125,386,273.70 -750,999.04 -11,276,225.52 -10,286,498.24
经营活动现金流量 -13,528,536.77 -394,509,439.41 -808,075,258.85 -19,387,453.80 -335,011,129.44 141,944,894.49
接上表：
项目 期初余额或上期发生额
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广西振业房地产股 惠州市惠阳区振业创 湖南振业房地产开发 河源市振业深河投
份有限公司 新发展有限公司 有限公司 资置业有限公司
流动资产 701,601,874.75 989,974,782.81 1,815,295,000.16 470,585,310.94
非流动资产 36,971,040.58 16,251,306.22 63,018,337.68 975,617.79
资产合计 738,572,915.33 1,006,226,089.03 1,878,313,337.84 471,560,928.73
流动负债 385,062,075.23 531,955,580.47 889,369,737.64 53,864,719.02
非流动负债 150,068,461.12 162,873.21 410,039.65
负债合计 535,130,536.35 532,118,453.68 889,779,777.29 53,864,719.02
营业收入 19,036,791.24 189,754,503.40 604,837,889.05
净利润（净亏损） 8,945,247.59 22,557,123.06 170,796,466.18 1,846,741.56
综合收益总额 8,945,247.59 22,557,123.06 170,796,466.18 1,846,741.56
经营活动现金流量 -44,227,826.04 137,807,855.20 -464,080,050.89 -62,458,034.70
（二）在合营企业或联营企业中的权益
1.重要合营企业或联营企业
本公司对合营企业锦上花园开发项目的投资采用权益法核算，本公司对合营企业锦上花园开发项目中住宅收益享有70%
收益权。
2.重要合营企业的主要财务信息
锦上花园开发项目
项目
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
流动资产 4,985,496,131.90 5,225,060,274.59
其中：现金和现金等价物 373,345,767.06 1,209,644,777.54
非流动资产 3,841,503.85 4,099,023.58
资产合计 4,989,337,635.75 5,229,159,298.17
流动负债 1,841,004,776.97 2,366,464,956.83
非流动负债 -
负债合计 1,841,004,776.97 2,366,464,956.83
少数股东权益
归属于母公司股东权益 3,148,332,858.78 2,862,694,341.34
按持股比例计算的净资产份额 2,203,833,001.15 2,003,886,038.94
调整事项
—商誉
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
锦上花园开发项目
项目
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
—内部交易未实现利润
—其他
对合营企业权益投资的账面价值 2,202,922,224.57 2,013,511,897.61
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值
营业收入 566,227,738.16 1,466,885,949.53
财务费用 -143,334,936.26 -108,579,658.74
所得税费用 95,224,640.66 185,983,899.66
净利润 285,638,517.44 557,892,703.50
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 285,638,517.44 557,892,703.50
本年度收到的来自合营企业的股利
十一、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括借款、应收账款、应付账款等,与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所
采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量
很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在
假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动风险及市场风险。
（一）金融工具分类
1.资产负债表日的各类金融资产的账面价值如下：
金融资产项目 期末余额 期初余额
货币资金 2,948,675,174.53 1,947,760,245.47
交易性金融资产 1,667,112,125.79
应收账款 18,905,595.33 15,313,472.84
其他应收款 60,169,738.14 36,140,973.01
2.资产负债表日的各类金融负债的账面价值如下：
151
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
金融负债项目 期末余额 期初余额
短期借款 346,000,000.00
应付账款 1,539,127,908.81 643,209,006.75
其他应付款 2,348,380,454.55 695,295,859.61
一年内到期的非流动负债 1,807,994,919.02 757,039,452.71
长期借款 5,544,609,696.97 3,039,290,000.00
应付债券 499,764,797.22 399,681,573.95
租赁负债 44,355,476.77 32,223,411.30
长期应付款 84,769,156.63
（二）信用风险
截至2021年12月31日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本公司
金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，
但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。
本附注十一“或有事项”中披露的担保金额。由于该等房产目前的市场价格高于售价，公司认为与该等担保相关的风险
较小。公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。公司采用了必要的政策确保所有销售客户
均具有良好的信用记录，无重大信用集中风险。
（三）流动风险
本公司采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考虑本公司运营产生的预计
现金流量。
本公司的目标是运用银行借款、债券、和其他计息借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现
金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本公司将银行借款作为主要资金来源。截至2021年12月31日，本公司尚未使用的银行借款额度为人民币25.73亿元。
金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
项目 1 年以内 1 年以上至 5 年 5 年以上 合计
短期借款 346,000,000.00 346,000,000.00
应付账款 1,539,127,908.81 1,539,127,908.81
其他应付款 2,348,380,454.55 2,348,380,454.55
一年内到期的非流动负债 1,807,994,919.02 1,807,994,919.02
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
项目 1 年以内 1 年以上至 5 年 5 年以上 合计
长期借款 3,706,129,696.97 1,838,480,000.00 5,544,609,696.97
应付债券 499,764,797.22 499,764,797.22
租赁负债 32,238,229.26 12,117,247.51 44,355,476.77
长期应付款 84,769,156.63 84,769,156.63
合计 6,041,503,282.38 4,322,901,880.08 1,850,597,247.51 12,215,002,409.97
（四）市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险、
外汇风险和其他价格风险，如权益工具投资价格风险。
1.利率风险
本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的长期负债有关。
公司借款均为人民币借款。人民币借款主要为浮动利率借款及固定利率借款，浮动借款利率根据中国人民银行贷款基准
利率浮动。
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本公司的政策是保持这些借款的浮
动利率。
利率风险敏感性分析：
利率风险敏感性分析基于下述假设：
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；
下表为利率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，利率发生合理、可能的变动时，将对净利润和股东权
益产生的影响。
本期
项目
基准点 净利润 股东权益
对外借款 增加 1% -1,976,688.73 -1,976,688.73
对外借款 减少 1% 1,976,688.73 1,976,688.73
接上表：
上期
项目
基准点 净利润 股东权益
对外借款 增加 1% -1,708,980.05 -1,708,980.05
对外借款 减少 1% 1,708,980.05 1,708,980.05
153
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十二、关联方关系及其交易
（一）关联方的认定标准：
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控制或重大影响的，构
成关联方。
（二）本公司的母公司有关信息
对本公司持 对本公司间接 对本公司的表
直接控制人名称 注册地 业务性质 对本公司持股
股比例（%） 持股比例（%） 决权比例（%）
深圳市人民政府 接受市政府授权
国有资产监督管 广东深圳 代表国家履行出 296,031,373.00 21.93 15.06 36.99
理委员会 资人职责
注：深圳市人民政府国有资产监督管理委员会通过深圳市资本运营集团有限公司间接持有本公司股本比例15.06%。
（三）本公司的子公司情况
本公司子公司的情况详见附注八、（一）在子公司中的权益。
（四）本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营或联营企业详见附注八、（二）在合营企业或联营企业中的权益。
（五）本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
佰富利集团有限公司 子公司少数股东
惠州市金鼎合嘉实业有限公司 子公司少数股东
广东深河产业投资开发有限公司 子公司少数股东
南京新城恒璟房地产开发有限公司 子公司少数股东
南京新城恒博房地产开发有限公司 子公司少数股东
（六）关联方交易
1.关联方资金拆借
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
锦上花园开发项目 1,400,000,000.00 2019-6-14 无固定期限 利率 3.915%
深圳市房屋租赁运营
900,000,000.00 2021-4-29 3年 利率 5.17%
管理有限公司
2.关键管理人员薪酬
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项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 11,015,952.92 11,859,556.69
（七）关联方应收应付款项
应付项目
项目名称 关联方 期末金额 期初金额
其他应收款 广东深河产业投资开发有限公司 74,022.56 76,307.80
其他应收款 惠州市金鼎合嘉实业有限公司 160,000.00
应付利息 锦上花园开发项目 40,411,500.00 40,476,750.00
应付股利 惠州市金鼎合嘉实业有限公司 13,161.25 13,161.25
其他应付款 惠州市金鼎合嘉实业有限公司 3,705,000.00
其他应付款 佰富利集团有限公司 27,311.62 27,311.62
其他应付款 锦上花园开发项目 499,764,040.57 499,632,183.76
其他应付款 南京新城恒璟房地产开发有限公司 729,150,553.46 -
其他应付款 南京新城恒博房地产开发有限公司 896,341,408.20 -
十三、承诺及或有事项
（一）或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
1）1993年7月1日，本公司与香港雄丰集团有限公司（以下简称“雄丰公司”）、深圳市九州房地产开发有限公司（以
下简称“九州公司”）签署《合作开发新城花园商住楼合同书》，三方约定由雄丰公司、九州公司提供土地以及负责项目的
报建手续，本公司负责资金。2003年2月20日深圳中级人民法院作出一审判决，裁决上述开发合同无效，由雄丰公司偿还本
公司已投入的投资款2,988万元和1,300万元借款及利息。九州公司不服一审判决，向广东省高级人民法院提取上诉。2003年
11月16日广东省高级人民法院作出终审判决，裁决上述开发合同有效但终止其履行，对已建成的8栋商住楼由本公司分得6
栋（含雄丰公司以房产折抵其借款1,300万元），雄丰公司分得2栋，本公司尚需负责上述8栋房产的收尾工程。根据上述判
决，本公司经咨询深圳市尊地地产咨询有限公司，预计已经发生减值，对上述房产计提了存货跌价准备，截至2021年12月
31日累计计提跌价准备3,843.25万元。
本公司申请执行雄丰公司和龙城公司案，经深圳市中级人民法院作出（2004）深中法执字第21-1148-2号《民事裁定书》，
裁定结案。在执行过程中，因农业银行申请执行雄丰公司贷款纠纷一案中，涉及的抵押物与本公司的6栋房产紧密相连，本
公司仍无法进行转让等实质性变现处理，根据“房地一体”的司法处理原则，本公司考虑以“利害关系人”的身份加入该执
行案。据此，本公司已与农业银行、汕尾市城区法院进行了多次协商，本案执行无任何实质性进展。
2009年6月11日，雄丰公司就广东省高级人民法院作出的（2003）粤最高法民一终字第311号民事判决向中华人民共和
国最高人民法院提出再审申请。2009年12月16日，最高人民法院作出(2010)民监字第545号民事裁定书，驳回雄丰公司的再
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
审申请。
2011年6月20日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司、雄丰公司为被告向深圳市中级人民法院提起涉案地块土地使
用权诉讼。2012年2月8日，本公司以“利害关系人”的身份加入了该案件的庭审，2012年7月，深圳中院裁定准许原告撤回
起诉。
由于土地登记在龙城公司名下，房地处分离状态，香港雄丰在香港清盘，龙城公司破产，该地块被划入破产财产，与该
地块关联案件全部执行中止。我司依托龙城公司清算组，提出整体拍卖执行方案，但执行方案中各方利益人就综合拍卖方案
未能达成一致意见，本案执行暂处于中止状态。
2016年9月19日，农业银行将其在新城花园项目的抵押债权及相关权利通过深圳市联合产权交易所进行拍卖，交易双方
已经签署交易合同。
2017年2月23日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司为被告向深圳市中级人民法院提起涉案地块确权之诉。2017年
6月23日，本公司以“利害关系人”的身份申请加入诉讼，但未收到法院有关受理通知。2017年7月，深圳市中级人民法院
裁定准许雄丰集团（深圳）有限公司撤回起诉。
2021年8月12日，龙城公司管理人将案涉土地使用权在京东拍卖平台进行拍卖，已被深圳丽峰实业有限公司竞得，竞得
金额8,773.00万元。
2）2005年12月，本公司与佰富利集团签订《股权转让协议》及《补充协议》，依法成为湖南振业的股东，合作开发长
沙振业城项目（以下简称“长沙项目”）。
在长沙项目推进过程中，因市场变化和拆迁的实际需要，长沙项目的拆迁及前期费用增加，按照《补充协议》的约定需
股东双方按各自股权比例对等追加投资。经本公司第六届董事会第二十一次会议审议通过，并经本公司2009年第四次临时
股东大会审议批准，本公司对湖南振业履行了追加投资义务，但佰富利集团始终以各种理由拒绝履行追加投资义务。
为确保长沙项目的顺利开发，避免投资损失，在佰富利集团拒绝追加投资的情况下，本公司只能根据湖南振业的迫切需
要，单方审慎追加投资。截至本报告披露之日，本公司对项目公司的总投资累计已达人民币5.7亿元，佰富利集团实际投入
注册资本金3,000万元，湖南振业实际获得投资总额为人民币6亿元。根据《补充协议》，佰富利集团持有湖南振业20%的股
权，理应向湖南振业投入89,897,485.40元，扣除其已实际投入的3,000万元人民币注册资本金，佰富利集团还应向湖南振业
追加投入人民币59,897,485.40元。
鉴于佰富利集团自始至终未向湖南振业追加投入，且湖南振业已实际依托本公司追加的投资，持续为长沙项目对外支出。
其 中 根据 《 补充 协议 》 ，超 出的 征 地补 偿安 置 费用 人民币 150,512,573.02元 和 59,897,485.40 元对 等 追加 投资 ， 合计
210,410,058.42元形成了佰富利集团对湖南振业的负债，本公司认为佰富利集团应立即迳付至本公司。
鉴于上述情况，本公司向华南国际经济贸易仲裁委员会（原名“中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会”）提起仲裁程
序，对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求依法确认被申请人对湖南振业负有债务人民币210,410,058.42元；请求被申请人
立即迳付给申请人；请求被申请人承担申请人因办理该案需支出的合理费用（暂按仲裁裁决支持的被申请人对项目公司的债
务额的5%计，为10,520,502.92元）；请求被申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等案件的相关费用。
本案已于2012年2月7日正式开庭审理。2013年6月8日，佰富利集团向深圳中院提起诉讼，要求确认双方在原股权转让
相关协议中制定的仲裁条款无效，2013年7月12日，深圳中院作出终审裁定，驳回了佰富利集团的申请。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
2013年8月16日，本公司收到华南国际经济贸易仲裁委员会作出的裁决书，裁决被申请人支付给申请人增加的拆迁补偿
费用人民币150,512,573.02元、追加投资款18,000,000.00元，另外被申请人补偿申请人因办理本案而支出的费用人民币
2,395,350.00元以及支付申请人为其代垫的仲裁费人民币1,327,187.70元。本裁决为终局裁决。上述各项裁决的支付义务，佰
富利集团应当在本裁决作出之日起十五日内向本公司一次性支付完毕。截至本报告披露之日，佰富利集团尚未履行裁决确定
的各项义务。
2014年3月4日，公司收到深圳中院发出的传票，佰富利集团已向深圳中院提起诉讼，案号为（2014）深中法涉外仲字
第41号，佰富利集团诉请撤销华南国仲深裁（2013）128号仲裁裁决并由公司承担本案的诉讼费用。2014年3月6日，该案件
开庭审理，2015年3月23日，公司收到深圳中院《民事裁定书》，驳回申请人佰富利集团撤销华南国仲深裁（2013）128号
仲裁裁决的申请，案件受理费由申请人佰富利集团承担。
案号为（2014）深中法涉外仲字第41号生效后，公司依法向湖南省长沙市中级人民法院（以下简称“长沙中院”）申
请强制执行华南国仲深裁（2013）128号仲裁裁决。
2015年5月21日，长沙中院作出（2015）长中民执字第00369号《执行裁定书》，裁定将华南国仲深裁（2013）128号
仲裁裁决股权转让纠纷一案指定到湖南省长沙市开福区人民法院（以下简称“开福区法院”）执行。
2015年6月16日，开福区法院作出《执行裁定书》（［2015］开执字第00990-1号），裁定内容：冻结、划转佰富利集
团在金融机构的存款19,010万元，或扣留、提取佰富利集团的收入19,010万元，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产或财
产权益，并要求湖南振业协助将佰富利集团在湖南振业所持有的全部股权予以冻结，冻结期内湖南振业不得向佰富利集团支
付股利或红利，不得为佰富利集团办理股权转让。
2015年8月，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知书》及佰富利集团的《不予执行仲裁裁决申请书》，
佰富利集团对开福区法院的《执行裁定书》不服，申请不予执行仲裁裁决。
2015年8月27日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行仲裁裁决一案，举行了听证会。
2016年8月，公司收到开福区法院发来的《通知书》（（2015）开执字第00990号），该法院依照有关法律规定，委托
有关中介机构对佰富利集团所持有的湖南振业20%的股权进行评估、拍卖，并定于2016年8月31日9:30在湖南联合产权交易所
按现状拍卖。
2016年8月29日，本次拍卖委托机构发布拍卖中止公告：因收到委托法院函告，原定于2016年8月31日9:30在湖南省联
合产权交易所拍卖的“佰富利集团有限公司持有的湖南振业房地产开发有限公司20%股权”因故中止。
2016年9月，公司收到开福区法院发来的《听证通知书》，通知定于2016年10月13日就案外人针对股权拍卖的执行异议
举行听证，此后又被通知听证改期至2016年10月21日。2016年10月21日，开福区法院就案外人针对股权拍卖的执行异议举
行听证会。
2016年11月18日，长沙中院作出（2015）长中民执异字第00417号《执行裁定书》，裁定驳回佰富利集团不予执行仲裁
裁决的申请。
2016年12月13日，开福区法院作出（2016）湘0105执异116号《执行裁定书》，裁定驳回案外人针对股权拍卖的异议请
求。案外人不服该裁定，已向长沙中院提起了复议。
2017年2月20日，长沙中院就案外人执行异议复议举行了听证。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
2018年6月，公司收到法院三份裁定书，分别是：长沙中院作出的《执行裁定书》【（2017）湘01执复19号】，裁定驳
回案外人的复议申请，维持开福区法院（2016）湘0105执异116号执行裁定；开福区法院作出的《执行裁定书》【（2015）
开执字第00990号之三】，裁定继续查封（冻结）佰富利集团所持有的湖南振业20%的股权，冻结期限为三年；开福区法院
作出的《执行裁定书》【（2018）湘0105执恢703号、（2015）开执字第00990号】，裁定拍卖佰富利集团所持有的湖南振
业20%的股权。
2019年6月3日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监147号《执行裁定书》，裁定华南国际经济贸易仲
裁委员会作出的华南国仲深裁（2013）128号裁决书由湘潭市中级人民法院执行。
2016年9月30日，公司就2011年7月1日之后新增加的拆迁安置补偿费用向华南国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁程序
（案号为SHENT20160426号），对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求确认湖南振业于2011年7月1日至2014年12月31日因
浪琴湾项目增加的拆迁补偿费用人民币50,049,724.25元由被申请人承担；裁令被申请人向申请人履行上述债务的偿付义务；
裁令被申请人向申请人偿付资金占用期间的利息损失10,777,379元；裁令被申请人承担办理本案的合理费用（包括律师费47
万元）；裁令被申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等仲裁费用。案件定于2017年3月28日开庭。
2017年7月17日，华南国际经济贸易仲裁委员会作出华南国仲深裁[2017]339号裁决书，裁决书确认本公司于2011年7月
1日至2014年12月31日因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费50,049,724.25元由被申请人承担；被申请人向申请人支付拆迁补偿费
本金合计21,484,949.30元及各费用对应的利息、合理费用381,000元及仲裁费541,188.80元。本裁决为终局裁决。以上确定的
各项应付款项，被申请人应在裁决作出之日起15日内支付完毕。截至本报告披露之日，佰富利集团尚未履行裁决确定的各
项义务。
2018年6月28日，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知》及佰富利集团的《不予执行仲裁裁决申请书》，
佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁[2017]339号仲裁裁决。
2018年7月2日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁[2017]339号仲裁裁决一案，举行了听证会。
2019年6月3日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监146号《执行裁定书》，裁定华南国际经济贸易仲
裁委员会作出的华南国仲深裁[2017]339号裁决书由湘潭市中级人民法院执行。
2019年10月16日，公司收到湖南省长沙市中级人民法院作出的（2018）湘01执异149号《执行裁定书》，裁定不予执行
华南国际经济贸易仲裁委员会于2017年7月17日作出的华南国仲深裁[2017]339号仲裁裁决。
2021年5月10日，公司收到湖南省湘潭市中级人民法院作出的[2021]湘03执131号《执行裁定书》，裁定在172,492,317.72
元范围内冻结、划拨佰富利集团有限公司银行存款，或扣留、提取其价值相当的收入，或查封、扣押、冻结其价值相当的财
产。
2021年12月30日，公司收到湖南省湘潭市中级人民法院作出的[2021]湘03执131号之一《执行裁定书》，裁定终结华南
国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁(2013)128号裁决书的本次执行程序系鉴于在执行程序中并未发现被申请人有
可执行的财产，符合终结华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁【2013】218号裁决书执行程序的条件。申请人
发现被申请人有可供执行财产的，可以再次申请执行。再次执行不受申请执行时效期间限制。
3）2017年8月，本公司与深圳市博盛佳业物业管理有限公司（以下简称“博盛佳业”）签订《深圳市房屋租赁合同书》
及《振业星海商业广场<房屋租赁合同>补充合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定，博盛佳业承租本公司位于深圳
市南山区深南大道路与前海路交汇处星海名城七期1F到3F及负一层02号铺位，租赁期限自2017年8月1日起至2027年7月31
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
日止。合同签订后，本公司按合同约定交付了房屋，博盛佳业缴纳了2017年8月至2017年9月的租金合计20万元和租赁保证
金5,274,909.00元。
自2017年10月起，博盛佳业开始拖欠租金，经本公司多次催缴，均拒绝缴纳。截至2018年1月26日，博盛佳业共拖欠本
公司租金3,033,008.74元，其严重拖欠租金的行为已构成根本违约，依据租赁合同约定，本公司于2018年1月26日向其发出
《关于解除<房屋租赁合同>及其补充合同通知书》，解除了租赁合同并依合同约定没收博盛佳业缴纳的租赁保证金人民币
5,274,909.00元，并要求博盛佳业按租赁合同约定向本公司支付未付租金、违约金及赔偿原告损失，但博盛佳业至今尚未向
本公司支付。
2018年8月22日，深圳市中级人民法院裁定受理博盛佳业破产清算一案，并指定深圳谋正清算事务有限公司为博盛佳业
管理人。本公司在深圳中院公告的债权申报时间内，于2018年11月16日向管理人申报债权总额为33,064,781.02元，包括逾
期未付的租金3,033,008.74元、不予退还的租赁保证金5,274,909.00元、租赁违约金17,583,030元及利息损失140,621.28元和
房屋空置损失7,033,212.00元。
2018年11月26日，本公司收到管理人作出的【2018】博盛佳业破管字第17号《债权审查通知书》，管理人以导致债权
所涉合同解除的原因不明为由，不予确认本公司申报的债权。本公司于2018年12月6日，特向深圳中院提起诉讼，请求确认
本公司对博盛佳业享有33,064,781.02元的破产债权。
2019年2月11日，本公司诉博盛佳业破产债权确认纠纷一案立案，案号为（2019）粤03民初555号，该案已分别于2019
年4月16日、2019年5月29日进行第一次及第二次开庭审理。
2020年8月3日，深圳市中级人民法院作出判决，确认本公司对博盛佳业享有破产债权，包括：租金3,033,008.74元、利
息损失（2017年10月至12月利息损失，以人民币1,558,303.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年10月11日起
计至2018年8月22日止；2018年1月1日至1月26日利息损失，以人民币1,474,705.74元为基数，按中国人民银行同期贷款利率
自2018年1月11日起计至2018年8月22日止)、房屋空置损失人民币7,033,212.00元及违约金人民币1,758,303.00元。
截至本报告披露之日，因博盛佳业公司资产尚不足以清偿破产费用等，且本公司的债权为普通债权，无优先受偿权，除
没收的租赁保证金5,274,909.00元之外，其他债权确定已无法受偿。
4）2014年6月24日，本公司之子公司西安振业房地产开发有限公司（以下简称“西安振业”）与业主米莹签订《商品
房买卖合同》，合同约定，由米莹购买公司开发的振业浐灞住宅项目第36幢10000号房屋用于经营幼儿园，房屋实测建筑面
积共2747.04平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6,800.00元，合同总金额为18,679,872.00元，买受人应在
2015年3月20日前付清总房款，交付期限为2014年7月30日前。合同签订后，本公司按合同约定交付了房屋，米莹付清了总
房款18,679,872.00元。
因国务院《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》规定，小区配套幼儿园应移交当地教育行政部门。2020年，
米莹以房屋无法转移登记为由将西安振业诉至西安市灞桥区人民法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并由振业公
司返还18,679,872.00元。2020年5月29日，米莹与西安振业商品房买卖合同纠纷一案立案，案号为（2020）陕0111民初3682
号。
2020年11月9日，西安市灞桥区人民法院作出（2020）陕0111民初3682号民事判决书，判决米莹与西安振业签订的编号
为5196425号商品房买卖合同于2020年8月5日解除；米莹应腾房并向西安振业移交涉案房屋（即西安市灞桥区北牛寺村振业
浐灞住宅项目第36幢10000号房屋），西安振业应在米莹腾房后七日内支付其经济损失12,016,872.00元（支付的总房款扣减
159
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
房屋使用费，房屋使用费自收楼日即2014年7月7日起至合同解除日按照每日3,000.00元的标准支付）。
2020年11月7日，西安浐灞生态区教育局与西安振业签订《城镇住宅小区配套幼儿园长期普惠协议书》，约定由西安振
业依照普惠性幼儿园的要求对位于西安市广安路800号振业泊墅的幼儿园实施教育服务和行政管理，西安振业有权自主招聘
幼儿园举办者。
2020年11月，西安振业公司与米莹均提起上诉，2021年5月28日，西安市中级人民法院作出（2021）陕01民终4314-1
号民事裁定书，裁定撤销西安市灞桥区人民法院作出（2020）陕0111民初3682号民事判决，该案发回西安市灞桥区人民法
院重审，截至2021年12月31日，尚未确定重新审理开庭日期。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
1）本公司按房地产行业经营惯例为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之
日起，至商品房承购人所购房产的《房地产证》办出及抵押手续办妥之日止。截至2021年12月31日，本公司承担的阶段性
担保责任的贷款金额为299,563.39万元。
2）西安振业为业主牛进才等向重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行、中国建设银行股份
有限公司陕西省分行借入的按揭贷款提供阶段性担保，因业主牛进才等未按时足额还款，牛进才等及西安振业被重庆银行股
份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行、中国建设银行股份有限公司陕西省分行起诉，根据扣划及判决结果，
从西安振业银行账号中扣划了牛进才等应付银行的本金及利息等，截至2021年12月31日，西安振业代垫的本金及利息等情
况如下：
序号 按揭银行 房号 逾期业主 代垫金额 说明
1 重庆银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 7-20102 常青 1,528,201.08 注3
2 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-20102 白小艳 4,713,214.02 注1
3 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-10102 刘婧 4,546,136.00 注1
4 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-20101 邱向龙、杜青鱼 4,397,993.65 注1
5 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-10101 牛进才 5,483,582.23 注1
6 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 8-12102 赖新寿、徐玉梅 678,207.73 注1
7 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊公馆 1-20801 刘丹 696,026.10 注1
8 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊公馆 1-21104 方玉琴 720,153.49 注1
中国建设银行股份有限公司陕西省分
9 振业泊墅 31-10301 李永斌 2,912,216.00 注2
行
10 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 9-12401 呼正和 570,244.55 注1
11 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 10-10102 谢君 344,726.13 注4
12 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 9-12301 王永军 446,861.88 注4
合计 27,037,562.86
注1：西安振业已向该等业主起诉追偿，但该等房产涉及其他司法机关查封，西安振业不具有法律意义上的优先受偿权。
注2：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日法院已将涉案房产查封，准备评估拍卖。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
注3：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日法院已将涉案房产成功拍卖，目前正办理产权转移手
续。
注4：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日该等业主无财产线索，剩余债权待有财产线索时再恢
复执行。
十四、资产负债表日后事项
（一） 利润分配预案
2022年4月14日，本公司召开第十届董事会2022年第一次定期会议，会议审议通过了2021年度利润分配预案：以截至2021
年 12 月 31日 公 司总 股 本1,349,995,046 股为 基 数向 全体 股 东每 10 股 派发 现 金红 利 1.21元 （含 税 ）， 共 派发 现 金红 利
163,349,400.57元。
十五、其他重要事项
（一）年金计划
根据《中华人民共和国劳动法》、《企业年金试行办法》、《企业年金基金管理办法》、《深圳市企业年金管理暂行规
定》及《深圳市属国有企业年金管理暂行规定》及其他法律法规，结合公司实际，本公司制订了《深圳市振业（集团）股份
有限公司企业年金方案》（以下简称“年金计划”）。
年金计划主要内容包括参加人员范围、企业年金的组成及分配、基金管理、企业年金的支付等。
年金计划的参加人员主要为试用期满，与公司有正式的劳动关系，并履行所规定的全部义务的在岗员工。
企业年金由公司企业年金和个人企业年金组成。公司企业年金由公司为员工缴交；个人企业年金由员工个人缴交。公司
企业年金总额：不超过公司参加企业年金员工上年度工资总额的十二分之一，每年度的具体缴交额度根据公司上年度经营情
况和有权审批机构核定的比例确定，由公司按国家有关规定允许的列支渠道列支。个人企业年金总额：最高为参加企业年金
员工本人上年度工资总额的十二分之一。
企业年金基金实行完全积累，采用个人账户方式进行管理。企业年金基金按照国家规定投资运营的收益并入企业年金基
金。企业年金基金与受托人、托管人、账户管理人、投资管理人的自有资产或其他资产分开管理，不得挪作其他用途。
企业年金支付的条件：（一）达到国家规定的退休年龄并办理了退休手续；（二）因病（残）丧失劳动能力，经劳动保
障部门认可办理了病退或者提前退休；（三）出国定居；（四）在退休前身故。领取企业年金时由员工向企业提出申请，企
业出具证明，受托人认定并发放。员工退休后由本人决定一次性领取或分期领取；员工在退休前身故，其年金个人账户余额
由其指定的受益人或法定继承人一次性领取。
（二）终止经营
深圳市振业（集团）股份有限公司第八届董事会2014年第六次会议审议通过《关于注销贵州振业房地产开发有限公司
的议案》。公司已委托贵州鑫恒瑞税务师事务所（特殊普通合伙）出具鉴证报告，截至本财务报告披露之日，贵州振业房地
产开发有限公司的注销工作尚未完成。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
十六、母公司财务报表项目注释
（一）应收账款
1.按账龄披露
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 14,450,687.68
1-2 年（含 2 年） 695,399.99
2-3 年（含 3 年）
3-4 年（含 4 年） 732,460.00
4-5 年（含 5 年） 197,876.62
5 年以上 291,761.00
合计 16,368,185.29
2.按坏账计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏
16,368,185.29 100.00 1,490,651.49 9.11 14,877,533.80
账准备的应收账款
其中：账龄组合 16,368,185.29 100.00 1,490,651.49 9.11 14,877,533.80
组合小计 16,368,185.29 100.00 1,490,651.49 9.11 14,877,533.80
单项金额不重大但单独计提
坏账准备的应收账款
合计 16,368,185.29 100.00 1,490,651.49 9.11 14,877,533.80
续表
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏
账准备的应收账款
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期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按信用风险特征组合计提坏
9,655,315.42 100.00 973,746.00 10.09 8,681,569.42
账准备的应收账款
其中：账龄组合 9,655,315.42 100.00 973,746.00 10.09 8,681,569.42
组合小计 9,655,315.42 100.00 973,746.00 10.09 8,681,569.42
单项金额不重大但单独计提
坏账准备的应收账款
合计 9,655,315.42 100.00 973,746.00 10.09 8,681,569.42
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 14,450,687.68 722,534.38 5.00
1-2 年（含 2 年） 695,399.99 69,540.00 10.00
2-3 年（含 3 年）
3-4 年（含 4 年） 732,460.00 366,230.00 50.00
4-5 年（含 5 年） 197,876.62 98,938.31 50.00
5 年以上 291,761.00 233,408.80 80.00
合计 16,368,185.29 1,490,651.49 9.11
3.坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 973,746.00 516,905.49 1,490,651.49
合计 973,746.00 516,905.49 1,490,651.49
4.本期未发生核销的应收账款。
5.按欠款方归集的期末应收账款金额前五名情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为 13,267,860.51 元，占应收账款年末余额合计数的比例
为 81.06%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额为 698,163.03 元。
（二）其他应收款
1.总表情况
163
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 6,441,417,730.80 2,609,047,101.65
合计 6,441,417,730.80 2,609,047,101.65
2.其他应收款
（1）按账龄披露
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 6,249,579,454.40
1-2 年（含 2 年） 420,445,105.90
2-3 年（含 3 年） 107,964,162.77
3-4 年（含 4 年） 1,250,550.96
4-5 年（含 5 年） 2,444,721.89
5 年以上 2,945,537.28
合计 6,784,629,533.20
（2）按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 4,833,905.39 5,335,154.41
代垫款 6,462,414.78 2,795,816.86
往来款 6,773,323,213.03 2,742,256,645.95
其他 10,000.00 82,400.00
合计 6,784,629,533.20 2,750,470,017.22
（3）坏账准备计提情况
期末余额
类别 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 价值
单项金额重大并单独计提坏账
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账 6,784,629,533.20 100.00 343,211,802.40 5.06 6,441,417,730.80
164
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期末余额
类别 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 价值
准备的其他应收款
其中：集团内关联方组合 6,773,323,213.03 99.83 338,666,160.66 5.00 6,434,657,052.37
账龄组合 11,306,320.17 0.17 4,545,641.74 40.20 6,760,678.43
组合小计 6,784,629,533.20 100.00 343,211,802.40 5.06 6,441,417,730.80
单项金额不重大但单独计提坏
账准备的其他应收款
合计 6,784,629,533.20 100.00 343,211,802.40 5.06 6,441,417,730.80
续表
期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 价值
单项金额重大并单独计提坏
账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏
2,750,470,017.22 100.00 141,422,915.57 5.14 2,609,047,101.65
账准备的其他应收款
其中：集团内关联方组合 2,742,256,645.95 99.70 137,112,832.30 5.00 2,605,143,813.65
账龄组合 8,213,371.27 0.30 4,310,083.27 52.48 3,903,288.00
组合小计 2,750,470,017.22 100.00 141,422,915.57 5.14 2,609,047,101.65
单项金额不重大但单独计提
坏账准备的其他应收款
合计 2,750,470,017.22 100.00 141,422,915.57 5.14 2,609,047,101.65
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 4,073,054.25 203,652.71 5.00
1-2 年（含 2 年） 199,069.80 19,906.98 10.00
2-3 年（含 3 年） 393,385.99 118,015.80 30.00
3-4 年（含 4 年） 1,250,550.96 625,275.48 50.00
165
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
4-5 年（含 5 年） 2,444,721.89 1,222,360.95 50.00
5 年以上 2,945,537.28 2,356,429.82 80.00
合计 11,306,320.17 4,545,641.74 40.20
组合中，集团内关联方组合计提坏账准备的其他应收款
组合名称 期末余额 坏账准备期末余额 计提比例（%）
广西振业房地产股份有限公司 150,450,757.92 7,522,537.90 5.00
惠阳市振业创新发展有限公司 123,756,015.14 6,187,800.76 5.00
天津振业津海房地产开发有限公司 792,307,108.85 39,615,355.44 5.00
东莞市振业投资发展有限公司 380,026,625.00 19,001,331.25 5.00
西安振业创发置业有限公司 158,881,833.57 7,944,091.68 5.00
振业（长沙）房地产开发有限公司 465,482,903.01 23,274,145.15 5.00
河源市振业深河投资置业有限公司 3,142,559.95 157,128.00 5.00
深汕特别合作区振业房地产开发有限公司 11,699,860.30 584,993.02 5.00
天津振业津滨房地产开发有限公司 2,390,202.88 119,510.14 5.00
天津振业佳元房地产开发有限公司 11,297.90 564.90 5.00
深圳市振业城市服务有限公司 1,280,000.00 64,000.00 5.00
广州市振业鸿远房地产开发有限公司 2,627,182,311.81 131,359,115.59 5.00
广州市振业置地房地产开发有限公司 363,708,741.25 18,185,437.06 5.00
南京新振城房地产开发有限公司 933,855,440.46 46,692,772.02 5.00
南京振新业房地产开发有限公司 759,147,554.99 37,957,377.75 5.00
合计 6,773,323,213.03 338,666,160.66 5.00
（4）坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 其他变 期末余额
计提
回 销 动
坏账准备 141,422,915.57 201,788,886.83 343,211,802.40
合计 141,422,915.57 201,788,886.83 343,211,802.40
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
166
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
占其他应收款
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
总额的比例（%）
广州市振业鸿远房地产开发有限公司 往来款 2,627,182,311.81 1 年以内 38.72 131,359,115.59
南京新振城房地产开发有限公司 往来款 933,855,440.46 1 年以内 13.76 46,692,772.02
天津振业津海房地产开发有限公司 往来款 792,307,108.85 1 年以内 11.68 39,615,355.44
南京振新业房地产开发有限公司 往来款 759,147,554.99 1 年以内 11.19 37,957,377.75
振业（长沙）房地产开发有限公司 往来款 465,482,903.01 1 年以内、1-2 年 6.86 23,274,145.15
合计 5,577,975,319.12 82.21 278,898,765.95
（三）长期股权投资
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,115,243,415.79 6,374,510.83 2,108,868,904.96 2,049,143,415.79 6,374,510.83 2,042,768,904.96
对联营、合营企
业投资
合计 2,115,243,415.79 6,374,510.83 2,108,868,904.96 2,049,143,415.79 6,374,510.83 2,042,768,904.96
1.对子公司投资
本期计
减值准备期末
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 提减值
余额
准备
广西振业房地产股
145,904,497.23 145,904,497.23
份有限公司
湖南振业房地产开
120,000,000.00 120,000,000.00
发有限公司
贵州振业房地产开
39,950,899.34 39,950,899.34
发有限公司
天津市振业资产管
280,000,000.00 280,000,000.00
理有限公司
惠州市惠阳区振业
213,200,000.00 213,200,000.00
创新发展有限公司
西安振业房地产开
280,000,000.00 280,000,000.00
发有限公司
深圳市振业房地产 300,000,000.00 300,000,000.00
167
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
本期计
减值准备期末
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 提减值
余额
准备
开发有限公司
天津振业化工实业
4,500,000.00 4,500,000.00 4,500,000.00
有限公司
深圳市建设（集团）
公司金属结构制品 490,434.54 490,434.54 490,434.54
厂
深圳市振业贸易发
1,384,076.29 1,384,076.29 1,384,076.29
展有限公司
深圳市振业城市建
设投资发展有限公 6,000,000.00 6,000,000.00
司
河源市振业深河投
207,713,508.39 207,713,508.39
资置业有限公司
西安振业创发置业
200,000,000.00 200,000,000.00
有限公司
东莞市振业投资发
100,000,000.00 100,000,000.00
展有限公司
天津振业津海房地
100,000,000.00 100,000,000.00
产开发有限公司
振业（长沙）房地
50,000,000.00 50,000,000.00
产开发有限公司
广州市振业置地房
10,000,000.00 10,000,000.00
地产开发有限公司
南京振新业房地产
5,100,000.00 5,100,000.00
开发有限公司
南京新振城房地产
51,000,000.00 51,000,000.00
开发有限公司
合计 2,049,143,415.79 66,100,000.00 2,115,243,415.79 6,374,510.83
（四）营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
168
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主营业务收入 136,434,722.39 63,181,579.14 90,710,168.90 53,221,368.44
其他业务收入 30,996,509.06 24,147,808.77
合计 167,431,231.45 63,181,579.14 114,857,977.67 53,221,368.44
（五）投资收益
产生投资收益的来源 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 811,785,751.58
处置交易性金融资产取得的投资收益 4,536,055.82 14,465,029.70
合营项目投资收益 186,456,969.15 363,963,151.72
合计 1,002,778,776.55 378,428,181.42
十七、补充资料
（一）按照证监会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》的要求，报告期非经常性损益
情况
1.报告期非经常性损益明细
非经常性损益明细 金额 说明
（1）非流动性资产处置损益 -24,614.66
（2）越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
（3）计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的
政府补助除外）
（4）计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
（5）企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值产生的收益
（6）非货币性资产交换损益
（7）委托他人投资或管理资产的损益
（8）因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
（9）债务重组损益
（10）企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
（11）交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
（12）同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
（13）与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
（14）除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金 6,251,761.87
169
深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
非经常性损益明细 金额 说明
融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金
融资产取得的投资收益
（15）单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 7,516,840.36
（16）对外委托贷款取得的损益
（17）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
（18）根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响
（19）受托经营取得的托管费收入
（20）除上述各项之外的其他营业外收入和支出 667,406.39
（21）其他符合非经常性损益定义的损益项目
非经常性损益合计 14,411,393.96
减：所得税影响金额 4,439,020.71
扣除所得税影响后的非经常性损益 9,972,373.25
其中：归属于母公司所有者的非经常性损益 9,284,332.32
归属于少数股东的非经常性损益 688,040.93
（二）净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率（%）
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 7.22 0.4013 0.4013
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
7.09 0.3944 0.3944
股东的净利润
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2021 年年度报告
第九节 备查文件目录
一、公司董事长亲笔签名并加盖公司公章的年度报告。
二、公司负责人赵宏伟、主管会计工作负责人李伟、会计机构负责人高
峰签名并盖章的财务报表。
三、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
四、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正
本及公告的原稿。
深圳市振业（集团）股份有限公司
董事长： 赵宏伟
二〇二二年四月十四日
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