深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
深圳市振业(集团)股份有限公司
2022 年半年度报告
2022 年 08 月 25 日
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容
的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担
个别和连带的法律责任。
公司负责人赵宏伟、主管会计工作负责人李伟及会计机构负责人高峰声
明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司本次半年度报告未经会计师事务所审计。
公司半年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，
相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的
实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事
房地产业务》的披露要求。
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅
第三节管理层讨论与分析中“公司面临的风险和应对措施”的有关内容。
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................... 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................. 5
第三节 管理层讨论与分析 ....................................... 8
第四节 公司治理 .............................................. 20
第五节 环境和社会责任 ........................................ 22
第六节 重要事项 .............................................. 23
第七节 股份变动及股东情况 .................................... 30
第八节 财务报告 .............................................. 32
第九节 备查文件目录 ........................................ 127
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
深圳资本集团 指 深圳市资本运营集团有限公司
深圳地铁、深圳市地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 深振业 A 股票代码 000006
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司
公司的中文简称（如有） 深振业、振业集团
公司的外文名称（如有） SHENZHEN ZHENYE (GROUP) CO., LTD
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨晓东 罗丽芬
深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科
联系地址
技生态园 11 栋 A 座 42-43 层 技生态园 11 栋 A 座 42-43 层
电话 （0755）25863893 （0755）25863061
传真 （0755）25863012 （0755）25863012
电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□适用 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2021 年年度报告。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□适用 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变
化，具体可参见 2021 年年度报告。
3、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□适用 不适用
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四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 1,354,279,105.66 1,473,670,564.78 -8.10%
归属于上市公司股东的净利润（元） 222,779,662.63 388,083,889.43 -42.59%
归属于上市公司股东的扣除非经常性
221,820,348.17 378,148,177.32 -41.34%
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 242,449,243.95 -3,538,095,975.08 106.85%
基本每股收益（元/股） 0.1650 0.2875 -42.61%
稀释每股收益（元/股） 0.1650 0.2875 -42.61%
加权平均净资产收益率 2.87% 5.13% -2.26%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 24,466,914,399.64 23,601,034,832.62 3.67%
归属于上市公司股东的净资产（元） 7,705,009,914.69 7,645,579,620.25 0.78%
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
六、非经常性损益项目及金额
适用 □不适用
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -12,126.87 --
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 108,608.97 --
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,296,127.58 --
减：所得税影响额 356,262.42 --
少数股东权益影响额（税后） 77,032.80 --
合计 959,314.46 --
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
（一）公司主营业务介绍
公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、南京、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深汕合作区、
河源等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发
面积数百万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业
链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整
合利用产业链中的各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善的产品品
质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。
面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强国企资源整合，积极寻求系统内项目合作机会，通
过与深圳市地铁集团合作开发横岗车辆段项目，与深圳市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项目，与头部房企新
城控股集团股份有限公司合作开发南京项目，实现优势互补、合作共赢。公司棚改代建业务持续发力，进入规模化发
展，报告期内新获取 2 个代建项目，实现商业代建项目零的突破。公司积极跟进城市更新及收并购等合作项目，与多个
村集体股份公司建立合作关系，并与多家企业签订战略合作协议。此外，公司积极响应国家住房租赁政策，设立了深圳
市振业商业运营管理有限公司与深圳市振业城市服务有限公司，旨在将公司打造为集住房、商业物业资产经营及相关地
产金融业务于一体的综合性平台，满足客户多样化的居住生活需求。
通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式。未来，
房地产行业机遇与挑战并存，公司将继续关注行业发展动向, 牢牢把握粤港澳大湾区建设和国资国企综合改革契机，抓
住区域性、结构性和窗口性机会，开展深入而全面的改革，实现专业化、精细化、品牌化运作。
（二）宏观经济形势及行业发展状况
上半年，受内外部超预期因素影响，我国经济下行压力增大，经济增速显著放缓，全国房地产开发、销售节奏也呈
放缓趋势。新开工面积 6.64 亿平方米，销售面积 6.90 亿平方米，同比分别下降了 34.4%、22.2%。与此同时，百城新建
住宅价格累计上涨 0.15%，涨幅较 2021 年同期收窄 1.55%，为 2016 年以来同期最低水平。
面对市场严峻形势，各地政府频繁释放积极信号，上半年共出台刺激政策近 500 次，创历史同期新高，行业政策环
境逐渐宽松。进入二季度以来，疫情影响逐渐减弱，政策利好效果逐步显现，百城新建住宅价格指数、销售面积等指标
均呈稳中微升态势。未来，随着行业积极政策效果的逐步显现，房地产市场有望进一步好转，但地产企业面临的市场压
力和风险仍将长期存在。对此，公司还需积极做好市场研判，紧跟政策走势，稳步推进战略布局优化，聚焦粤港澳大湾
区，以现有项目所在城市为立足点进行持续深耕；同时，公司将积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市
场，谋求产业转型升级。
（三）公司经营与管理情况回顾
公司以“2125”发展战略为指导，以打赢国企改革三年行动收官战为目标，紧紧围绕营销体系创新、国企改革深化
等方面开展工作。上半年，公司累计实现营业收入 13.54 亿元，利润总额 3.16 亿元，归属于母公司股东的净利润 2.23
亿元，加权平均净资产收益率为 2.87%；截至 2022 年 6 月 30 日，公司总资产 244.67 亿元、归属于上市公司股东的净资
产 77.05 亿元，资产负债率为 66.23%。上半年主要开展工作情况如下：
1、瞄准目标不放松，攻坚克难促销售
面对地产行情持续低迷及疫情反复等不利因素影响，公司紧扣年度经营目标，充分调动及整合多方资源，全力开展
营销改革及创新。一是全面推行《营销改革方案》，加强销售队伍建设，辅以“强考核、强激励”的管理机制，提升营
销管理规范化水平；二是创新营销管理方式，建立管理层、集团公司、地区公司一体式协同作战销售策略，提升营销管
理的精细化水平；三是创新开展营销展示及宣传，探索建立内部验收工作机制，有效优化和提升产品展示效果，增强市
场吸引力。同时，公司打造线上营销平台，整合在售项目信息，以重大事项为契机开展持续、广泛的营销宣传活动，全
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力打响“集中营销战役”，促进项目销售去化。
2、“一体两翼”齐发展，多元布局显成效
公司多措并举，稳步推进“一体两翼”发展战略落地实施。一是积极与知名房企建立合作关系，与国资系统内企业
深入交流，为拓宽土地资源获取渠道打下坚实基础；二是全力推进代建和商业运营业务，上半年新获取代建项目 2 个，
累计在管项目 9 个，代建业务初具规模；三是积极关注存量房市场，开展城市更新项目的研判及测算，上半年重点跟进
项目 9 个，签署合作协议的项目 2 个，为公司储备资源奠定坚实基础；四是在充分论证和市场调研的基础上制定《企业
公寓发展战略规划》，成立合资公司继续深耕“企业公寓”细分市场，促进公司在房地产产业链上的延伸。
3、机制改革在路上，运营体系趋完善
公司加大内部改革管理力度，开展了一系列机制改革举措。一是扎实推进国企改革，通过扩大经理层任期制、契约
化管理范围，加大改革的力度、深度和广度，为企业经营发展注入强劲动力；二是深化大运营体系建设，通过制定全景
计划、召开关键节点会议、编制展示区及样板间标准化指引，进一步提升精细化运作水平；三是深入实施数字化转型，
持续优化完善计划运营系统功能，“掌上振业”、主数据、智慧工程、资管等系统全面上线运行，启动财务、成本等领
域数字化建设，全面提升管控水平，为经营提供科技赋能。
4、创新理念重效能，产品品质稳提升
公司坚持创新发展，重塑各项生产经营理念。在财务管理方面，建立 “以收定支”管理理念，通过全面参与项目获
取及开发测算、建立标准化税务筹划方案、加强预算动态管理、拓宽融资渠道等方式进一步优化财务管理水平；在产品
开发方面，建立“以销定产”的开发理念，结合市场调研优化调整设计方案，并通过搭建数字平台强化安全管理、引入
第三方开展项目评测等方式提升产品品质；在成本管控方面，全面推行“成本先测后控”“降本增效”理念，加大推进
《设计阶段成本控制指引》的运用，完善《优质供应商名录管理指引》《模拟清单招标程序》管理，进一步开辟推广渠
道，全面强化成本管控。
5、积极抗疫担重任，驰援乡村助振兴
上半年，在“动态清零”的总方针指导下，公司建立了常态化的防控机制，各项工作平稳有序开展。先后抽调干部
员工下沉一线支援社区抗疫，派出下属企业积极承担“龙辉花园”应急安置点的隔离安置任务，为公司自有物业租户减
免租金总额约 3000 余万元，惠及终端经营者 600 余家，充分彰显深圳国资国企的社会责任与担当。另外，公司派出党员
干部加入汕尾市陆河县上护镇帮扶工作队，通过推广当地农产品、复垦荒地、推动土地流转工作等全力提高村民收入，
分门别类制订帮扶策略等，通过向困难户捐款、消费扶贫、改善农户居住用房等方式，助力乡村振兴事业。
（四）公司项目等业务进展情况
1、新增土地储备项目
宗地或项 土地规划 土地面积 计容建筑面 土地取 土地总价款 权益对价
所在位置 权益比例
目名称 用途 （㎡） 积（㎡） 得方式 （万元） （万元）
深圳龙岗 龙岗区宝龙街道
G02409- 宝龙大道与锦龙 居住用地 7,697 33,020 挂牌 100% 41,700 41,700
0004 地块 一路交汇处
注：公司于 2022 年 8 月 4 日以挂牌方式竞得位于深圳市龙岗区宝龙街道的 G02409-0004 地块，土地面积 7,697 ㎡，土地
总价款 4.17 亿元。
2、累计土地储备情况
总占地面积 总建筑面积 剩余可开发建筑
序号 项目/区域名称
（万㎡） （万㎡） 面积（万㎡）
1 振业城五期 3.20 10.7 10.7
长沙
2 振业城六期 1.68 8.57 8.57
4 振业城 R 组团 4.71 21.65 21.65
5 惠阳 振业城 E1 组团 2.24 1.04 1.04
6 振业城 F1 组团 5.80 11.06 11.06
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7 振业城 K 组团 7.31 11.40 11.40
8 振业城 M 组团 0.40 1.05 1.05
9 河源 河源振业深河湾三期 3.31 13.04 13.04
总计 28.65 78.51 78.51
注：累计土地储备情况为截止 2022 年 6 月 30 日尚未开发且未取得开工许可证的项目储备。
3、主要项目开发情况
规划计 预计总 累计投
土地面 本期竣 累计竣
城市/ 项目 权益 开工 开发 完工 容建筑 投资金 资总金
序号 项目名称 所在位置 积 工面积 工面积
区域 业态 比例 时间 进度 进度 面积 额（万 额（万
（㎡） （㎡） （㎡）
（㎡） 元） 元）
振业城
1 住宅 2021.10 在建 65% 45,900 25,217 / / 32,373 15,520
二期别墅 长沙市
80%
振业城 岳麓区
长沙 住宅/
2 2021.07 在建 70% 40,301 94,719 / / 69,586 34,217
四期 商业
长沙市 住宅/
3 悦江府 100% 2022.03 在建 22% 17,916 67,761 / / 88,137 53,543
天心区 商业
振业时代
4 花园二期 在建 80% 90,022 / / 45,000 27,896
深汕 一标段 鹅埠镇深汕大
住宅/
合作 道与创强路交 100% 2019.03 65,507
商业
区 振业时代 汇处
5 花园二期 竣工 100% 76,033 101,007 101,007 40,000 32,600
二标段
振业城 U 经济开发区叶 住宅/
6 惠阳 87% 2020.12 在建 50% 69,104 234,290 / / 124,918 48,456
组团 挺大道西侧 商业
振业深河
7 2020.09 竣工 100% 36,750 62,890 81,867 81,867
湾一期 高新区兴业大
河源 道东、科技大 住宅 50% 77,392 58,625
振业深河 道南
8 2021.05 在建 70% 25,363 69,386 / /
湾二期
振业 清溪镇振兴二 住宅/
9 东莞 100% 2020.10 在建 85% 28,556 85,658 / / 142,565 123,594
清溪雅苑 路1号 商业
高陵区泾渭新
振业 城陕汽北侧规 住宅/
10 西安 100% 2021.04 在建 70% 29,605 73,398 / / 79,862 45,300
泊悦府 划路以南、渭 商业
华路以西
黄埔区广汕路
住宅/
11 振业天成 以北、黄埔军 100% 2021.11 在建 15% 52,238 104,954 / / 350,429 270,432
商业
校小学西侧
广州
增城区新塘镇
振业 蝴蝶岭大道西 住宅/
12 100% 2021.10 在建 60% 15,868 47,605 / / 115,391 83,095
学府里 侧、大王岗小 商业
学以北
滨海高新区海 住宅/
13 天津 御湖 100% 2020.06 在建 61% 50,767 104,216 / / 182,195 114,909
洋科技园 幼儿园
10
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秦淮区南部新 住宅/
14 翡丽铂湾 51% 2021.09 在建 48% 28,786 67,554 / / 337,000 273,721
城 商业
南京
住宅/
15 铭著风华 江宁区汇通路 51% 2021.08 在建 50% 44,036 88,071 / / 288,000 220,670
商业
注：主要项目开发情况为截止到 2022 年 6 月 30 日在建及新竣工项目。
4、主要项目销售情况
本期预
累计预售 本期预售 本期结
可售面 售（销 累计结 本期结
序 城市/ 项目 权益比 计容建 （销售） （销售） 算金额
项目名称 所在位置 积 售）面 算面积 算面积
号 区域 业态 例 筑面积 面积 金额（万 （万
（㎡） 积 （㎡） （㎡）
（㎡） 元） 元）
（㎡）
1 振业城 B 组团 商业/ 80,373 74,334 72,321 886 1,291 71,962 526 669
2 三期 C 组团 长沙市 公寓 47,039 45,352 26,083 2,026 1,556 25,873 2,673 2,058
长沙 80%
岳麓区
商业/
3 振业城四期 94,719 94,013 20,593 20,593 27,389 / / /
住宅
振业深河湾一 高新区兴
4 62,890 59,561 47,549 5,338 3,120 45,866 38,197 20,902
期 业大道
河源 住宅 50%
振业深河湾二 东、科技
5 大道南 69,386 69,258 701 701 607 / / /
期
江南区友
住宅/
6 南宁 振业启航城 谊路吴圩 97.36% 112,915 112,915 44,118 2,828 1,387 41,698 6,494 3,459
商业
段 33-1 号
清溪镇振
住宅/
7 东莞 振业清溪雅苑 兴二路 1 100% 85,668 74,848 48,829 11,092 28,637 / / /
商业
号
荔湾广钢 住宅/
8 广州 振业天颂花园 100% 112,127 110,575 116,639 1,766 3,281 109,127 6,906 34,411
新城 商业
振业时代花园 鹅埠镇深
9 深汕 90,022 46,521 46,307 200 485 46,507 200 449
一期 汕大道与 住宅/
合作 100%
区 振业时代花园 创强路交 商业
10 汇处 76,033 163,009 70,097 725 810 64,849 64,849 66,140
二期
红桥区双
住宅/
11 启春里 环路与佳 100% 98,857 96,171 92,633 0 0 92,633 / /
商业
宁道交口
天津
滨海高新 住宅/
12 御湖 区海洋科 幼儿 100% 104,216 99,588 11,670 7,446 12,755 / / /
技园 园
住宅/
振业城
13 商业/ 87% 92,722 96,694 90,248 31 39 90,620 / /
Q 组团
经济开发 车位
惠阳 振业城 GH 组 区叶挺大 商铺/
14 道西侧 别墅 87% 35,896 34,860 33,156 111 128 33,266 / /
团
15 振业城 U 组团 住宅 87% 234,290 228,258 2,132 2,132 1,977 / / /
秦淮区南 住宅/
16 翡丽铂湾 51% 67,554 74,413 23,211 20,776 107,110 / / /
部新城 商业
南京
江宁区汇 住宅/
17 铭著风华 51% 88,071 89,050 27,759 17,011 53,328 / / /
通路 商业
11
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龙岗区横 住宅/
（见注
18 深圳 锦荟 PARK 岗地铁车 公寓/ 315,600 266,323 262,238 128.97 535 261,747 269 1,140
释）
辆段 商业
注：公司与深圳市地铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业（项目推广名：锦荟 Park）位于深圳市龙岗区横岗街道六约
片区。根据约定，项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等
手续，本公司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式：本公司向深圳地铁支付 86,636.84 万元，获得住宅、商务公寓
和配套物业 70%的投资、开发、收益权，而商业物业及车位由深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有（详情参见
公司于 2013 年 11 月 28 日在《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。
5、主要项目出租情况
可出租面积 累计已出租面
序号 城市 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 平均出租率
（万㎡） 积（万㎡）
1 振业大厦 宝安南路 2014 号 写字楼 100% 2.78 2.19 83.8%
深南路前海路西
2 星海商业广场 商业 100% 4.22 3.50 83%
南侧
深南路前海路西 商业/幼儿园
3 星海名城-其他 100% 1.54 1.47 95.5%
南侧 /会所
宝荷路沙荷路交
4 振业峦山谷 商业/会所 100% 2.97 2.92 98.3%
汇处
5 深圳 桂园市场 桂园路 商业 100% 0.74 0.74 100%
6 宝丽大厦裙楼 宝安南路 2046 号 商业 100% 0.44 0.44 100%
7 振业梅苑 上梅林中康路 商业/幼儿园 100% 0.41 0.41 100%
8 宝泉庄负一层 罗湖区桂园路 商业 100% 0.46 0.46 100%
9 翠海一期 福田区润田路 会所 100% 0.25 0.25 100%
龙岗区深惠路梧
10 振业城 会所/配套 100% 0.26 0.26 100%
桐路交汇处
南宁市鲁班路 46-
11 广西 振业尚府 商业 100% 0.22 0.064 28.75%
6号
西安振业泊墅 西安市浐灞生态
12 西安 会所/商业 100% 0.34 0.34 100%
会所 区广安路 800 号
长沙市岳麓区麓
13 长沙 长沙振业城 商业 100% 0.25 0.25 100%
景路 628 号
惠州惠阳惠南大
14 惠州 惠阳振业城 幼儿园 100% 0.33 0.33 100%
道北侧
合计 -- 15.21 13.62 89.55%
6、土地一级开发情况
□适用 不适用
7、融资途径
期限结构
融资成本区间/平
融资途径 期末融资余额
均融资成本
1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 63.00 4.42%-6.027% 10.66 8.42 31.54 12.38
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
票据 8.25 4.0%-4.4% / 5 3.25 /
非银行类贷款 1.17 6.18% / 1.17 / /
其他 23 3.915%-5.17% 14 9 / /
合计 95.42 -- 24.66 23.59 34.79 12.38
8、发展战略和未来一年经营计划
未来，公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届历次全
会精神，以“2125”战略为统领，以“三力体系”为驱动，坚持稳中求进的主基调，牢固树立发展信心，抢抓深圳“双
区驱动”“双区叠加”“双改示范”等重大历史机遇，以埋头苦干、奋勇拼搏的态度面对行业困境，积极推动企业高质
量转型发展，努力突破传统房企发展模式，实现企业多元化布局和可持续发展，打造更具特区精神和时代特色的国企形
象，走稳走好新时代高质量发展之路。
公司 2022 年经营计划：资金回笼≥61.40 亿元；合同销售收入≥67.50 亿元；合同销售面积≥32 万平方米。
9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
适用 □不适用
本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产
权利证书并办妥抵押登记手续止。截止 2022 年 6 月 30 日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计
约 34.21 亿元，具体情况详见公司 2022 年半年度财务报表附注“十三、或有事项”中（二）为其他单位提供债务担保形
成的或有负债及其财务影响。
10、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□适用 不适用
二、核心竞争力分析
公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团
结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立
了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 1,354,279,105.66 1,473,670,564.78 -8.10% /
营业成本 802,748,149.40 776,542,829.81 3.37% /
主要原因系本期开盘项目增
销售费用 26,833,971.28 16,283,176.31 64.80% 多，广告推广费用及新增渠
道费增加。
管理费用 61,896,436.33 59,238,529.03 4.49% /
13
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
财务费用 106,879,185.73 82,519,133.28 29.52% /
主要原因系本期计提土增税
税金及附加 75,825,244.81 168,533,414.01 -55.01%
较少所致。
主要原因系本期合作开发项
投资收益 36,478,960.06 128,942,501.09 -71.71% 目投资收益较上年同期减少
所致。
主要原因系本期应计提应收
信用减值损失 -1,406,581.14 7,354,854.15 -119.12%
款项坏账准备冲回所致。
主要原因系本期违约金收入
营业外收入 1,328,567.58 779,152.65 70.51%
增加所致。
主要原因系本期捐赠支出减
营业外支出 44,566.87 72,939.20 -38.90%
少所致。
所得税费用 76,055,673.16 99,545,328.13 -23.60% /
主要原因系本期购买土地金
经营活动产生的现金流量净额 242,449,243.95 -3,538,095,975.08 106.85%
额减少所致。
主要原因系本期无理财产品
赎回产生的现金流入，但存
投资活动产生的现金流量净额 -5,112,247.44 1,614,174,785.58 -100.32%
在购买软件服务系统支付的
现金产生流出的情形。
主要原因系本期取得借款收
筹资活动产生的现金流量净额 765,012,461.52 1,301,940,981.44 -41.24%
到的现金大幅减少所致。
现金及现金等价物净增加额 1,002,349,458.03 -621,980,208.06 -261.15% /
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□适用 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
单位：元
本报告期 上年同期
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 1,354,279,105.66 100% 1,473,670,564.78 100% -8.10%
分行业
房地产 1,354,279,105.66 100% 1,473,670,564.78 100% -8.10%
分产品
房产销售 1,316,166,218.78 97.19% 1,422,690,195.04 96.54% -7.49%
房产租赁 29,695,155.69 2.19% 46,564,025.19 3.16% -36.23%
代建服务 8,417,731.19 0.62% 4,416,344.55 0.30% 90.60%
分地区
广东省 1,269,093,018.62 93.71% 914,431,856.89 62.05% 38.78%
广西自治区 35,545,947.84 2.62% 30,721,693.13 2.08% 15.70%
湖南省 32,651,430.68 2.41% 390,043,515.34 26.47% -91.63%
陕西省 14,669,835.65 1.08% 34,923,284.65 2.37% -57.99%
天津市 2,318,872.87 0.17% 103,550,214.77 7.03% -97.76%
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
适用 □不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产 1,354,279,105.66 802,748,149.40 40.73% -8.10% 3.37% -6.58%
分产品
房产销售 1,316,166,218.78 775,484,082.05 41.08% -7.49% 3.66% -6.34%
房产租赁 29,695,155.69 27,264,067.35 8.19% -36.23% -4.10% -30.76%
代建服务 8,417,731.19 / 100.00% 90.60% / /
分地区
湖南省 32,651,430.68 18,441,691.74 43.52% -91.63% -88.74% -14.49%
广东省 1,269,093,018.62 739,631,247.25 41.72% 38.78% 48.15% -3.68%
陕西省 14,669,835.65 11,539,960.31 21.34% -57.99% -6.63% -43.27%
广西自治区 35,545,947.84 30,831,687.06 13.26% 15.70% 56.73% -22.71%
天津市 2,318,872.87 2,303,563.04 0.66% -97.76% -97.17% -20.62%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 不适用
四、非主营业务分析
□适用 不适用
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
本报告期末 上年末
比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金 3,678,585,316.91 15.03% 2,948,675,174.53 12.49% 2.54% 不适用
应收账款 18,303,131.77 0.07% 18,905,595.33 0.08% -0.01% 不适用
存货 16,244,331,341.25 66.39% 16,117,334,568.62 68.29% -1.90% 不适用
投资性房地产 1,067,271,301.45 4.36% 1,080,788,957.19 4.58% -0.22% 不适用
固定资产 41,529,153.80 0.17% 42,478,976.98 0.18% -0.01% 不适用
使用权资产 49,108,678.82 0.20% 58,428,144.80 0.25% -0.05% 不适用
短期借款 426,000,000.00 1.74% 346,000,000.00 1.47% 0.27% 不适用
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
合同负债 2,600,312,109.30 10.63% 1,896,275,731.89 8.03% 2.60% 不适用
长期借款 6,691,982,338.76 27.35% 5,544,609,696.97 23.49% 3.86% 不适用
租赁负债 36,702,886.52 0.15% 44,355,476.77 0.19% -0.04% 不适用
2、主要境外资产情况
□适用 不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
□适用 不适用
4、截至报告期末的资产权利受限情况
适用 □不适用
具体情况详见公司 2022 年半年度财务报表附注“八、合并财务报表主要项目注释”之“四十五、所有权或使用权
受限制的资产”的内容。
六、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
1,336,102,340.59 3,418,341,284.82 -61%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
适用 □不适用
单位：元
投资 是否为固定 投资项目 本报告期 截至报告期末累 项目 截止报告期末累
项目名称 资金来源
方式 资产投资 涉及行业 投入金额 计实际投入金额 进度 计实现的收益
广州振业天成 直接 否 房地产 40,720,375.73 2,704,384,494.18 自筹+借款 在建 /
广州振业学府里 直接 否 房地产 458,752,749.20 830,935,349.30 自筹+借款 在建 /
西安振业泊悦府 直接 否 房地产 95,013,557.38 452,999,821.95 自筹+借款 在建 /
西安振业泊墅二期
直接 否 房地产 6,624,213.77 866,089,185.09 自筹+借款 竣工 1,276,757,489.89
B 组团
西安振业泊岸 直接 否 房地产 35,400,797.07 1,036,266,110.61 自筹+借款 竣工 1,534,912,154.88
南京翡丽铂湾 直接 否 房地产 80,902,525.16 2,737,205,649.49 自筹+借款 在建 /
南京铭著风华 直接 否 房地产 71,083,982.20 2,206,698,589.92 自筹+借款 在建 /
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
惠阳振业城二期 U
直接 否 房地产 122,880,574.59 484,555,800.96 自筹+借款 在建 /
组团
深汕振业时代花园
自建 否 房地产 61,025,282.44 716,653,313.60 自筹+借款 在建 663,636,069.10
二期
东莞清溪雅苑 自建 否 房地产 93,819,426.23 1,235,939,101.87 自筹+借款 在建 /
长沙振业城二期 直接 否 房地产 65,103,311.23 1,006,593,253.83 自筹+借款 部分竣工 1,498,436,208.13
长沙振业城三期 直接 否 房地产 9,508,433.97 1,034,004,069.62 自筹 竣工 1,803,824,012.45
长沙振业城四期 直接 否 房地产 87,818,145.15 342,172,962.25 自筹+借款 在建 /
长沙振业城五期 直接 否 房地产 37,125,252.97 70,055,283.15 自筹 前期筹备 /
长沙振业悦江府 直接 否 房地产 52,941,747.44 535,431,737.06 自筹+借款 在建 /
合计 -- -- -- 1,318,720,374.53 16,259,984,722.88 -- -- 6,777,565,934.45
注：以上项目按 2022 年上半年实际投入金额超过 500 万标准填列。
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
八、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司
公司名称 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
类型
深圳市振业 子公司 房地产开发 300,000,000 2,009,613,054.26 818,055,793.96 1,014,267,978.25 355,757,276.69 268,988,653.48
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
房地产开发 及自有物业
有限公司 租赁
湖南振业房
地产开发有 子公司 房地产开发 150,000,000 1,838,267,797.71 1,146,224,655.22 32,651,430.68 43,073,094.63 32,304,820.97
限公司
惠州市惠阳
区振业创新
子公司 房地产开发 260,000,000 1,551,622,609.28 464,016,871.22 44,543.68 15,071,845.58 11,283,696.46
发展有限公
司
天津市振业
资产经营及
资产管理有 子公司 280,000,000 3,117,256,748.98 482,152,698.70 2,314,285.71 8,898,623.22 6,612,544.16
房地产投资
限公司
西安振业房
地产开发有 子公司 房地产开发 280,000,000 540,588,162.15 425,609,146.04 14,625,291.97 2,271,571.14 1,696,137.59
限公司
广西振业房
地产股份有 子公司 房地产开发 150,000,000 523,900,525.92 196,410,405.86 35,545,947.84 -8,761,967.52 -6,244,360.06
限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
适用 □不适用
主要控股参股公司情况说明
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
深圳市振业安歆公寓管理有限公司 新设 本期影响归属于母公司所有的净利润 0 元。
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十、公司面临的风险和应对措施
（一）公司面临的风险
1、市场风险。尽管部分热点城市调控政策有所放松，但整体销售下行趋势仍未得到根本缓解，项目销售去化难度不
减，市场风险将仍为 2022 年下半年公司经营发展面临的重要挑战。
2、资金风险。受“三道红线”、监管资金趋严等政策影响，房企融资端、销售端仍然趋紧，资金回笼周期较长，对
房企资金周转产生影响；随着集中供地政策逐步落地实施，房企资金储备将受到考验，预计公司土地投资和项目开发或
将面临一定程度的资金缺口。
（二）风险应对措施
1、持续推进“抓主育辅”，增强战略执行力。一是在当前行业销售整体低迷的环境下继续冲击年度销售目标，迅速
回笼资金，确保房地产开发主业平稳运行；二是将投拓业务收归总部统筹管理，以宁缺毋滥、精挑细选的态度择优而
进，积极寻求与头部房企的深度合作机会，实现地产开发主业持续深耕；三是不断做精做强商业运营、“城市更新+代
建”等辅业，形成主业、辅业之间“相互促进、相互支撑、相互赋能”的发展格局；四是要抢抓地产行业转型升级新机
遇，努力寻求优质标的，以期实现产业链延伸和多元化发展，开辟第二赛道。
2、持续深化改革，激发体制机制活力。一是充分发挥大运营优势，统筹优化项目管理全流程，梳理并协调各单位解
决经营管理重难点问题，全力加快周转速度，达成提质增效的战略目标；二是持续推进任期制和契约化管理，加大力度
开展市场化选人用人工作，科学传导压力，激发员工干事创业责任意识、担当意识；三是持续完善薪酬体系改革，将绩
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
效考核结果与薪酬收入、职务晋升、职级调整等紧密挂钩，切实提高全体员工的危机意识、竞争意识；四是抓好现有跟
投项目方案的落实，总结出可复制、可推广的项目跟投经验，切实提高员工主人翁意识，着力激发体制机制活力。
3、持续强化管理创新，提升企业核心竞争力。一是持续提升公司法人治理的科学化、规范化水平，梳理完善法人治
理制度体系，明晰三会一层权责边界，确保决策科学高效；二是加强风险防范能力，聚焦重大风险监测，加强以风险管
理为导向的内控体系建设，全面实现“强内控、防风险、促合规”。三是强化业财融合，持续提升财务管理水平，完善
资金统筹管理，创新融资手段，促进降本增效，确保资金流动性安全；四是加快数字化转型升级，推进成本系统、售楼
系统的搭建，落实软硬件等配套资源的升级及采购，保障信息系统安全稳定运行，为公司经营发展提供科技赋能。
4、持续提升企业形象，打造品牌影响力。一是以“塑造时代精品”为质量目标，加强品质管控及供应商管理，确保
项目高质量如期交付，力争为客户提供满意的物业服务；二是重塑品牌和企业文化建设，营造积极的干事创业氛围，打
造对外交流合作的企业文化，促进加强与上级、政府部门和同行的交流；三是在抗疫防疫、乡村振兴等方面持续勇担重
任，履行国企义务，展现奉献精神，继续为社会贡献振业力量。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第四节 公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 会议决议
与比例
详见公司于巨潮资讯网发布的
2021 年度
年度股东大会 37.22% 2022 年 05 月 31 日 2022 年 06 月 01 日 2021 年度股东大会决议公告，
股东大会
公告编号：2022-019
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
适用 □不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
石 澜 董事 被选举 2022 年 05 月 31 日 经股东单位推荐被选举为公司董事。
王道海 原董事 离任 2022 年 05 月 31 日 因工作变动，不再担任我公司董事。
谭 伟 原副总裁 离任 2022 年 04 月 08 日 因个人原因辞职。
三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 不适用
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
适用 □不适用
1、股权激励
□适用 不适用
2、员工持股计划的实施情况
□适用 不适用
3、其他员工激励措施
适用 □不适用
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
公司于 2021 年 6 月 22 日召开第十届董事会 2021 年第八次会议审议通过《深圳市振业（集团）股份有限公司员工项
目跟投管理办法（试行）》（详情参见公司于 2021 年 6 月 23 日在《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和巨潮
资讯网的公开披露公告），并随后以广州振业天成、广州振业学府里项目作为跟投试点，推进员工项目跟投激励约束机
制落地实施。公司严格按照《员工项目跟投管理办法》推进相关工作，两项目跟投员工共计 125 人，累计认购金额近
1,500 万元。
报告期内，公司严格做好项目跟投各项工作，并根据人员变动顺利完成跟投份额转让程序，持续发挥跟投机制的利
益捆绑作用。目前，两跟投项目主体，振业天成、振业学府里项目均在正常建设阶段。
21
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是 否
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 不适用
二、社会责任情况
（一）巩固脱贫攻坚成果、助力乡村振兴
2021 年 6 月，公司持续五年半的精准扶贫工作圆满收官，公司对口扶贫的河源市龙川县新四村成功实现脱贫摘帽。
在精准扶贫工作结束后，公司迅速衔接参与乡村振兴工作，再度派出党员干部加入汕尾市陆河县上护镇帮扶工作队，全
力支援乡村振兴建设。从去年 7 月正式到村后的一年时间里，帮扶工作队持续开展工作，深入村庄屋舍、田间地头开展
走访调研，重点了解各村产业项目发展、特色农产品种植、公共服务水平、基层党组织建设等情况，并发挥集体智慧，
分析查找村经济落后贫困问题，为洋岭村的振兴发展积极谋划蓝图，争取早日改善洋岭村短板，找出破局之路。上半
年，公司还通过捐款、采购扶贫产品等方式，为洋岭村农副产品畅通销路，切实提高村民生如水平，为乡村振兴贡献振
业力量。
（二）积极参与、支援疫情防控
上半年，在“动态清零”的总方针指导下，公司积极参与疫情防控工作。报告期内，公司先后抽调两批次共 10 名党
员干部下沉一线，支援社区抗疫。倡议、动员党员领导干部在“三区”开展党员亮身份活动，就地转为志愿者，全力支
援基层防疫抗疫。7 月，在深圳市紧急抗疫活动中，公司下属城市服务公司再次投入近百人服务团队积极配合并承担
“龙辉花园”应急安置点的重点人员的隔离安置任务，为疫情防控贡献振业力量。
（三）减租免租、参与“助企纾困”
上半年，公司积极响应政府号召，为公司自有物业租户减免租金总额约 3,000 余万元，惠及租户 300 余家，惠及终
端经营者 600 余家，助力民营中小微企业度过疫情难关，充分彰显深圳国资国企的社会责任与担当。
22
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第六节 重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕
及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
适用 □不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
本公司在公司治理专项活动中向深
圳证监局作出如下承诺：承诺取得
大股东、实际控制人加强未公开信
其他对公司中小股 息管理的书面承诺并向深圳证监局 2007 年 10 月
本公司 公司治理 长期有效 履行中
东所作承诺 报备；承诺向深圳证监局报备未公 31 日
开信息知情人名单；承诺就治理非
规范情况在年度报告“公司治理结
构”中如实披露。
深圳市国资委在本公司治理专项活
动中作出如下承诺：承诺建立和完
善已获取的上市公司未公开信息管
理内控制度，督促相关信息知情人
不利用我公司未公开信息买卖我公
其他对公司中小股 2007 年 12 月
深圳市国资委 公司治理 司证券，不建议他人买卖我公司证 长期有效 履行中
东所作承诺 26 日
券，也不泄露我公司未公开信息，
并及时、真实、准确、完整地提供
知悉我公司未公开信息的知情人名
单，由我公司报送深圳证监局、证
券交易所备案。
承诺是否按时履行 是
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□是 否
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□适用 不适用
23
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 不适用
七、破产重整相关事项
□适用 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
适用 □不适用
是否
涉案金 诉讼 诉讼(仲
形成 诉讼(仲裁)判决
诉讼(仲裁)基本情况 额（万 (仲裁) 裁)审理结 披露日期 披露索引
预计 执行情况
元） 进展 果及影响
负债
公司前期披露的新城花园合
报告期内仍未就
作建房纠纷，2011 年 6 月 20
分割、拍卖、共
日，雄丰集团（深圳）有限 详情参见公
同开发等可行性
公司以龙城公司、雄丰公司 司刊登于巨
对当期无 方案与农业银 2003 年 06
为被告向深圳中院提起涉案 -- 否 -- 潮资讯网
影响 行、龙城公司清 月 14 日
地块土地使用权确权诉讼事 2003-009
算组、雄丰公
项。深圳市中级人民法院已 号公告
司、深圳中院取
于 2012 年 7 月 23 日作出准
得一致意见。
许原告撤诉的裁定。
公司前期披露的金龙大厦 详情参见公
（原“振兴大厦”）合作建 目前该案仍在执 司刊登于巨
对当期无 2005 年 09
房纠纷一案，广东省高级人 -- 否 -- 行当中，报告期 潮资讯网
影响 月 27 日
民法院已于 2005 年 9 月 5 内无最新进展。 2005-027
日作出终审判决。 号公告
公司前期披露的与公司长沙 2022 年 1 月，公
项 目 合 作 方 B&F&L GROUP 司收到湖南省湘
LIMITED （以下简称"佰富利 潭市中级人民法
集团"）仲裁请求一案。2013 院执行裁定书
年 8 月 16 日，华南国际经济 （【2021】湘 03
贸易仲裁委员会就本案作出 执 131 号之
《裁决书》，该裁决为终局 一），根据裁定
裁决，自作出之日起生效。 书内容，鉴于在
2018 年 6 月，公司收到湖南 执行程序中并未 详情参见公
省长沙市开福区人民法院 发现被申请人有 司刊登于巨
2022 年 01
《执行裁定书》，裁定继续 19,010 否 -- -- 可执行的财产， 潮资讯网
月 07 日
查封（冻结）佰富利集团所 符合终结华南国 2022-001
持有的湖南振业房地产开发 际经济贸易仲裁 号公告
有限公司 20%的股权，冻结 委员会作出的华
期限为三年。同时，裁定拍 南国仲深裁
卖佰富利集团所持有的湖南 【2013】218 号
振业房地产开发有限公司 裁决书执行程序
20%的股权。2019 年 6 月 3 的条件，故终结
日，公司收到湖南省高级人 本次执行程序。
民 法 院 执 行 裁 定 书 我公司发现被申
（ 【 2019 】 湘 执 监 147 请人有可供执行
24
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
号），裁定华南国仲深裁 财产的，可以再
【2013】128 号裁决书由湘 次申请执行。再
潭市中级人民法院执行。 次执行不受申请
2021 年 5 月 10 日，公司收 执行时效期间限
到湖南省湘潭市中级人民法 制。
院执行裁定书（【2021】湘
03 执 131 号），在一定金额
内冻结、划拨佰富利集团有
限公司银行存款，或扣留、
提取其价值相当的收入，或
查封、扣押、冻结其价值相
当的财产。
其他诉讼事项
□适用 不适用
九、处罚及整改情况
□适用 不适用
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
适用 □不适用
公司控股股东深圳市人民政府国有资产监督管理委员会不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情
况。
十一、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
□适用 不适用
公司在报告期不存在关联债权债务往来。
25
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□适用 不适用
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□适用 不适用
7、其他重大关联交易
适用 不适用
十二、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1） 托管情况
□适用 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
□适用 不适用
（3） 租赁情况
□适用 不适用
2、重大担保
适用 □不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度
担保对象 担保 实际发 实际担 担保 反担保情 担保 是否履 是否为关联方
相关公告 担保类型
名称 额度 生日期 保金额 物 况 期 行完毕 担保
披露日期
-
报告期内审批的对外担 报告期内对外担保实
0 0
保额度合计（A1） 际发生额合计（A2）
报告期末已审批的对外 报告期末实际对外担
0 0
担保额度合计（A3） 保余额合计（A4）
公司对子公司的担保情况
担保额度 担 反担 是否 是否为
担保额 实际发生 实际担保 担保类
担保对象名称 相关公告 保 保情 担保期 履行 关联方
度 日期 金额 型
披露日期 物 况 完毕 担保
26
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
连 带 责 主债权清偿期届
2018-01-23 25,000 2018-9-29 0 -- 有 否 否
惠州市惠阳区 任担保 满之日起两年
振业创新发展 借款或其他债务
有限公司 连 带 责
2021-08-05 70,000 2021-8-20 66,000 -- 有 到期之日或垫款 否 否
任担保
之日起另加三年
连 带 责 主债权清偿期届
深圳市深汕特 2019-04-19 20,000 2019-9-11 0 -- 有 否 否
任担保 满之日起两年
别合作区振业
房地产发展有 连 带 责 主债权清偿期届
限公司 2019-04-19 60,000 2019-8-8 51,000 -- 有 否 否
任担保 满之日起两年
广西振业房地
连 带 责 主债权清偿期届
产股份有限公 2019-04-19 30,000 2019-10-8 13,000 -- 有 否 否
任担保 满之日起三年
司
东莞市振业投
连 带 责 主债权清偿期届
资发展有限公 2020-12-22 60,000 2020-12-23 55,765 -- 有 否 否
任担保 满之日起三年
司
湖南振业房地
连 带 责 债务履行期限届
产开发有限公 2021-11-19 31,000 2021-11-30 28,400 -- 有 否 否
任担保 满日后三年止
司
振业（长沙）
连 带 责 债务履行期限届
房地产开发有 2022-04-28 40,000 2022-5-30 2,315.50 -- 有 否 否
任担保 满日后三年止
限公司
南京振新业房 借款或其他债务
连 带 责
地产开发有限 2021-11-19 45,900 2021-11-19 41,547.15 -- 无 到期之日或垫款 否 否
任担保
公司 之日起另加三年
南京新振城房
连 带 责 债务履行期限届
地产开发有限 2021-12-16 56,100 2021-12-23 49,969.80 -- 无 否 否
任担保 满日后三年止
公司
借款人根据 主合
连 带 责
2021-06-11 8,500 2021-11-3 8,160 -- 无 同之约定宣布借 否 否
任担保
款到期止
深圳市振业商
业运营管理有 连 带 责 债务履行期限届
2021-08-05 15,000 2021-10-29 15,000 -- 无 否 否
限公司 任担保 满日后三年止
连 带 责 债务履行期限届
2021-11-06 8,000 2022-5-23 8,000 -- 无 否 否
任担保 满日后三年止
河源市振业深 借款或其他债务
连 带 责
河投资置业有 2021-03-31 16,000 2021-12-07 245 -- 无 到期之日或垫款 否 否
任担保
限公司 之日起另加三年
西安振业创发 连 带 责 债务履行期限届
2021-09-03 33,000 2021-12-15 20,284 -- 无 否 否
置业有限公司 任担保 满日后三年止
天津振业津海 债务履行期限届
连 带 责
房地产开发有 2021-05-20 40,000 2022-1-17 12,174 -- 无 满之日起另加三 否 否
任担保
限公司 年
广州市振业鸿
连 带 责 主债务履行期届
远房地产开发 2021-12-24 100,000 2022-6-24 30,000 -- 有 否 否
任担保 满之日另加三年
有限公司
资产负债率为
70% 以 上 的 各 2021-10-12 190,000 -- -- -- -- -- -- -- --
级子公司
资产负债率为
70% 以 上 的 各 2022-06-01 210,000 -- -- -- -- -- -- -- --
级子公司
27
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
资产负债率为
70% 以 下 的 各 2022-06-01 50,000 -- -- -- -- -- -- -- --
级子公司
报告期内对子公司担
报告期内审批对子公司担保
660,000 保实际发生额合计 126,538.90
额度合计（B1）
（B2）
报告期末对子公司实
报告期末已审批的对子公司
1,108,500 际担保余额合计 401,860.45
担保额度合计（B3）
（B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度
担保对象 担保 实际发 实际担 担保 反担保情 担保 是否履 是否为关联方
相关公告 担保类型
名称 额度 生日期 保金额 物 况 期 行完毕 担保
披露日期
--
报告期内对子公司担
报告期内审批对子公司
0 保实际发生额合计 0
担保额度合计（C1）
（C2）
报告期末已审批的对子 报告期末对子公司实
公司担保额度合计 0 际担保余额合计 0
（C3） （C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内担保实际发
报告期内审批担保额度
660,000 生额合计 126,538.90
合计（A1+B1+C1）
（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保 报告期末实际担保余
1,108,500 401,860.45
额度合计（A3+B3+C3） 额合计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资
52.10%
产的比例
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的
0
余额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保
339,931.45
对象提供的债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 16,609.96
上述三项担保金额合计（D+E+F） 339,931.45
对未到期担保合同，报告期内发生担保责任
或有证据表明有可能承担连带清偿责任的情 --
况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） --
3、委托理财
适用 □不适用
单位：万元
委托理财的资金 逾期未收回理财
具体类型 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
来源 已计提减值金额
银行理财产品 自有资金 44,000 23,000 0 0
合计 44,000 23,000 0 0
28
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况
□适用 不适用
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□适用 不适用
4、其他重大合同
□适用 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十三、其他重大事项的说明
适用 不适用
为优化公司债务结构，公司于 2022 年 4 月 1 日成功发行 2022 年度第一期中期票据，发行规模 3.25 亿元，票面利率
为 4.0%，发行期限为 3 年期，资金募集用途为偿还公司存量中期票据。发行结果公告详见公司刊登于巨潮资讯网 2022-
002 号公告，相关发行文件详见中国货币网。
十四、公司子公司重大事项
□适用 不适用
29
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 送 公积金 其
数量 比例 小计 数量 比例
新股 股 转股 他
一、有限售条件股份 0 0 -- -- -- -- -- 0 0
1、国家持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
2、国有法人持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
3、其他内资持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
其中：境内法人持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
境内自然人持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
4、外资持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
其中：境外法人持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
境外自然人持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
二、无限售条件股份 1,349,995,046 100% -- -- -- -- -- 1,349,995,046 100%
1、人民币普通股 1,349,995,046 100% -- -- -- -- -- 1,349,995,046 100%
2、境内上市的外资股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
3、境外上市的外资股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
4、其他 -- -- -- -- -- -- -- -- --
三、股份总数 1,349,995,046 100% -- -- -- -- -- 1,349,995,046 100%
股份变动的原因
□适用 不适用
股份变动的批准情况
□适用 不适用
股份变动的过户情况
□适用 不适用
股份回购的实施进展情况
□适用 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 不适用
30
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 不适用
2、限售股份变动情况
□适用 不适用
二、证券发行与上市情况
□适用 不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末普通股股东总数 66,101
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有限售 持有无限售 质押、标记或冻结情况
报告期末 报告期内增
股东名称 股东性质 持股比例 条件的股份 条件的股份
持股数量 减变动情况 股份状态 数量
数量 数量
深圳市人民政府国有 296,031,37
国家 21.93% 0 0 296,031,373 -- --
资产监督管理委员会 3
深圳市资本运营集团 203,356,77
国有法人 15.06% 0 0 203,356,775 -- --
有限公司 5
吴贵州 境内自然人 1.26% 16,948,300 0 0 16,948,300 -- --
中央汇金资产管理有
国有法人 1.19% 16,052,200 0 0 16,052,200 -- --
限责任公司
中国工商银行股份有
限公司－南方中证全 境 内 非 国 有
0.72% 9,769,800 6,964,300 0 9,769,800 -- --
指房地产交易型开放 法人
式指数证券投资基金
廖晔 境内自然人 0.64% 8,700,000 0 0 8,700,000 -- --
张德锋 境内自然人 0.62% 8,415,300 199,835 0 8,415,300 -- --
刘瑶 境内自然人 0.47% 6,323,758 0 0 6,323,758 -- --
孙天豪 境内自然人 0.43% 5,748,579 未知 0 5,748,579 -- --
曾运龙 境内自然人 0.37% 5,027,300 -2,000 0 5,027,300 -- --
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市资本运营集团有限公司的实际控制
上述股东关联关系或一致行动的说明
人；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
报告期末持有无限售 股份种类
股东名称
条件股份数量 股份种类 数量
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 296,031,373 人民币普通股 296,031,373
31
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
深圳市资本运营集团有限公司 203,356,775 人民币普通股 203,356,775
吴贵州 16,948,300 人民币普通股 16,948,300
中央汇金资产管理有限责任公司 16,052,200 人民币普通股 16,052,200
中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房
9,769,800 人民币普通股 9,769,800
地产交易型开放式指数证券投资基金
廖晔 8,700,000 人民币普通股 8,700,000
张德锋 8,415,300 人民币普通股 8,415,300
刘瑶 6,323,758 人民币普通股 6,323,758
孙天豪 5,748,579 人民币普通股 5,748,579
曾运龙 5,027,300 人民币普通股 5,027,300
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10 名 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市资本运营集团有限公司
无限售流通股股东和前 10 名股东之间关联关系 的实际控制人；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行动
或一致行动的说明 人。
公司自然人股东吴贵州通过国信证券股份有限公司客户信用交易担保证券
账户持有公司股份 16,948,300 股；公司自然人股东廖晔通过平安证券股份
有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 8,700,000 股；公司自然
人股东张德锋通过广发证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有
公司股份 8,400,000 股，其余 15,300 股通过普通账户持有；公司自然人股
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况说明 东刘瑶通过长江证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股
份 6,073,758 股，其余 250,000 股通过普通账户持有；公司自然人股东孙天
豪通过山西证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份
5,063,479 股，其余 685,100 股通过普通账户持有；公司自然人股东曾运龙
通过中信建投证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份
5,027,300 股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 否
四、董事、监事和高级管理人员持股变动
□适用 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动。
五、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
32
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第八节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□是 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
单位：元
项目 2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 3,678,585,316.91 2,948,675,174.53
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 18,303,131.77 18,905,595.33
应收款项融资
预付款项 119,677,721.88 113,281,763.38
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 59,053,396.34 60,169,738.14
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 16,244,331,341.25 16,117,334,568.62
合同资产
持有待售资产
33
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 334,661,906.81 312,459,205.55
流动资产合计 20,454,612,814.96 19,570,826,045.55
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 1,067,271,301.45 1,080,788,957.19
固定资产 41,529,153.80 42,478,976.98
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 49,108,678.82 58,428,144.80
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 10,448,083.54 12,033,833.54
递延所得税资产 603,597,669.60 633,556,649.99
其他非流动资产 2,240,346,697.47 2,202,922,224.57
非流动资产合计 4,012,301,584.68 4,030,208,787.07
资产总计 24,466,914,399.64 23,601,034,832.62
流动负债：
短期借款 426,000,000.00 346,000,000.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 870,426,782.76 1,539,127,908.81
预收款项 347,127.03 2,257,087.73
合同负债 2,600,312,109.30 1,896,275,731.89
34
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 39,892,844.87 45,987,794.42
应交税费 798,245,186.36 1,090,256,709.54
其他应付款 2,048,141,633.12 2,354,384,310.96
其中：应付利息 18,885,171.23 69,995,061.64
应付股利 6,003,856.41 6,003,856.41
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,563,313,661.71 1,807,994,919.02
其他流动负债 253,157,368.11 160,164,867.07
流动负债合计 8,599,836,713.26 9,242,449,329.44
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 6,691,982,338.76 5,544,609,696.97
应付债券 824,626,196.44 499,764,797.22
其中：优先股
永续债
租赁负债 36,702,886.52 44,355,476.77
长期应付款 51,625,511.40 84,769,156.63
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 717,440.52 710,519.24
其他非流动负债
非流动负债合计 7,605,654,373.64 6,174,209,646.83
负债合计 16,205,491,086.90 15,416,658,976.27
所有者权益：
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
35
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
资本公积 484,321,623.07 484,321,623.07
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 2,110,638,717.31 2,110,638,717.31
一般风险准备
未分配利润 3,760,054,528.31 3,700,624,233.87
归属于母公司所有者权益合计 7,705,009,914.69 7,645,579,620.25
少数股东权益 556,413,398.05 538,796,236.10
所有者权益合计 8,261,423,312.74 8,184,375,856.35
负债和所有者权益总计 24,466,914,399.64 23,601,034,832.62
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李伟 会计机构负责人：高峰
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 968,484,338.07 1,002,725,145.07
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 12,868,183.44 14,877,533.80
应收款项融资
预付款项 166,515.16 4,949,425.49
其他应收款 6,431,832,800.95 6,441,417,730.80
其中：应收利息
应收股利
存货 21,481,639.98 22,279,324.39
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 9,358,210.22 9,645,504.79
流动资产合计 7,444,191,687.82 7,495,894,664.34
非流动资产：
36
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 2,108,868,904.96 2,108,868,904.96
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 1,008,117,373.89 1,020,333,203.90
固定资产 5,406,315.93 5,815,260.25
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 5,001,968.20 6,669,290.86
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 5,237,388.82 6,456,865.58
递延所得税资产 402,745,720.82 379,592,916.13
其他非流动资产 2,240,346,697.47 2,202,922,224.57
非流动资产合计 5,775,724,370.09 5,730,658,666.25
资产总计 13,219,916,057.91 13,226,553,330.59
流动负债：
短期借款 196,000,000.00 196,000,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 20,053,231.85 21,602,961.57
预收款项 311,791.63 2,182,541.65
合同负债 113,333.33 973,433.33
应付职工薪酬 19,058,663.80 21,907,953.49
应交税费 7,266,969.71 770,588.83
其他应付款 2,956,484,502.31 3,245,431,753.73
其中：应付利息 18,885,171.23 69,995,061.64
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 135,750,396.64 550,141,494.66
37
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
其他流动负债 614,348.05 1,014,643.48
流动负债合计 3,335,653,237.32 4,040,025,370.74
非流动负债：
长期借款 3,436,340,000.00 3,165,240,000.00
应付债券 824,626,196.44 499,764,797.22
其中：优先股
永续债
租赁负债 1,887,251.15 3,699,881.74
长期应付款 51,625,511.40 84,769,156.63
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 713,282.07 702,054.50
其他非流动负债
非流动负债合计 4,315,192,241.06 3,754,175,890.09
负债合计 7,650,845,478.38 7,794,201,260.83
所有者权益：
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 482,705,924.27 482,705,924.27
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 2,110,638,717.31 2,110,638,717.31
未分配利润 1,625,730,891.95 1,489,012,382.18
所有者权益合计 5,569,070,579.53 5,432,352,069.76
负债和所有者权益总计 13,219,916,057.91 13,226,553,330.59
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李伟 会计机构负责人：高峰
3、合并利润表
单位：元
项目 2022 年半年度 2021 年半年度
38
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
一、营业总收入 1,354,279,105.66 1,473,670,564.78
其中：营业收入 1,354,279,105.66 1,473,670,564.78
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,074,182,987.55 1,103,117,082.44
其中：营业成本 802,748,149.40 776,542,829.81
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 75,825,244.81 168,533,414.01
销售费用 26,833,971.28 16,283,176.31
管理费用 61,896,436.33 59,238,529.03
研发费用
财务费用 106,879,185.73 82,519,133.28
其中：利息费用 117,188,255.70 101,824,229.86
利息收入 12,462,085.20 21,650,239.04
加：其他收益 - -
投资收益（损失以“－”号填列） 36,478,960.06 128,942,501.09
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 36,478,960.06 121,361,265.48
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） - -1,857,429.90
信用减值损失（损失以“-”号填列） -1,406,581.14 7,354,854.15
资产减值损失（损失以“-”号填列） - -
资产处置收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 315,168,497.03 504,993,407.68
加：营业外收入 1,328,567.58 779,152.65
减：营业外支出 44,566.87 72,939.20
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 316,452,497.74 505,699,621.13
39
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
减：所得税费用 76,055,673.16 99,545,328.13
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 240,396,824.58 406,154,293.00
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 240,396,824.58 406,154,293.00
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 222,779,662.63 388,083,889.43
2.少数股东损益 17,617,161.95 18,070,403.57
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 240,396,824.58 406,154,293.00
归属于母公司所有者的综合收益总额 222,779,662.63 388,083,889.43
归属于少数股东的综合收益总额 17,617,161.95 18,070,403.57
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.1650 0.2875
（二）稀释每股收益 0.1650 0.2875
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李伟 会计机构负责人：高峰
40
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
4、母公司利润表
单位：元
项目 2022 年半年度 2021 年半年度
一、营业收入 60,096,206.23 46,891,990.95
减：营业成本 27,381,093.01 27,690,972.13
税金及附加 1,244,217.27 715,406.98
销售费用
管理费用 35,729,037.25 29,579,353.44
研发费用
财务费用 88,193,710.55 76,771,129.28
其中：利息费用 91,048,209.37 87,964,755.34
利息收入 4,880,675.84 13,384,144.81
加：其他收益
投资收益（损失以“－”号填列） 368,834,845.26 937,683,072.88
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 36,478,960.06 121,361,265.48
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） - -1,225,342.46
信用减值损失（损失以“-”号填列） 300,289.36 -217,884,745.42
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 276,683,282.77 630,708,114.12
加：营业外收入 255,364.28 208,417.75
减：营业外支出 12,346.21 32,971.79
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 276,926,300.84 630,883,560.08
减：所得税费用 -23,141,577.12 -76,490,824.91
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 300,067,877.96 707,374,384.99
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 300,067,877.96 707,374,384.99
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
41
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 300,067,877.96 707,374,384.99
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李伟 会计机构负责人：高峰
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2022 年半年度 2021 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,230,702,055.10 1,638,454,490.74
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 66,646,083.33 -
收到其他与经营活动有关的现金 520,121,874.62 18,326,353,499.88
经营活动现金流入小计 2,817,470,013.05 19,964,807,990.62
42
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
购买商品、接受劳务支付的现金 1,503,850,468.12 5,368,221,133.52
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 68,711,653.49 70,339,496.59
支付的各项税费 523,093,544.21 390,413,572.43
支付其他与经营活动有关的现金 479,365,103.28 17,673,929,763.16
经营活动现金流出小计 2,575,020,769.10 23,502,903,965.70
经营活动产生的现金流量净额 242,449,243.95 -3,538,095,975.08
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 3,122,965,597.26
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 3,122,965,597.26
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 5,112,247.44 790,811.68
投资支付的现金 1,508,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 5,112,247.44 1,508,790,811.68
投资活动产生的现金流量净额 -5,112,247.44 1,614,174,785.58
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,681,389,057.69 2,454,670,000.00
发行债券收到的现金 324,805,000.00 499,700,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 192,922,222.20
筹资活动现金流入小计 2,006,194,057.69 3,147,292,222.20
偿还债务支付的现金 779,608,408.33 1,381,470,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 414,987,364.73 436,082,517.52
43
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 46,585,823.11 27,798,723.24
筹资活动现金流出小计 1,241,181,596.17 1,845,351,240.76
筹资活动产生的现金流量净额 765,012,461.52 1,301,940,981.44
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,002,349,458.03 -621,980,208.06
加：期初现金及现金等价物余额 2,613,856,258.66 1,872,491,277.28
六、期末现金及现金等价物余额 3,616,205,716.69 1,250,511,069.22
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李伟 会计机构负责人：高峰
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2022 年半年度 2021 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 30,072,403.79 49,878,854.65
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,585,312,380.11 16,632,243,394.24
经营活动现金流入小计 1,615,384,783.90 16,682,122,248.89
购买商品、接受劳务支付的现金 1,972,410.67 1,877,477.55
支付给职工以及为职工支付的现金 24,929,026.96 31,139,179.40
支付的各项税费 2,983,684.80 4,435,959.48
支付其他与经营活动有关的现金 1,441,782,536.80 18,291,222,574.93
经营活动现金流出小计 1,471,667,659.23 18,328,675,191.36
经营活动产生的现金流量净额 143,717,124.67 -1,646,552,942.47
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 2,304,808,219.18
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 2,304,808,219.18
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 3,026,294.74 574,821.81
投资支付的现金 1,410,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
44
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 3,026,294.74 1,410,574,821.81
投资活动产生的现金流量净额 -3,026,294.74 894,233,397.37
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 398,000,000.00 1,897,670,000.00
发行债券收到的现金 324,805,000.00 499,700,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 192,922,222.20
筹资活动现金流入小计 722,805,000.00 2,590,292,222.20
偿还债务支付的现金 541,650,000.00 1,332,470,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 317,097,896.04 406,209,085.58
支付其他与筹资活动有关的现金 39,210,104.11 22,153,868.33
筹资活动现金流出小计 897,958,000.15 1,760,832,953.91
筹资活动产生的现金流量净额 -175,153,000.15 829,459,268.29
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -34,462,170.22 77,139,723.19
加：期初现金及现金等价物余额 980,905,170.75 551,669,540.21
六、期末现金及现金等价物余额 946,443,000.53 628,809,263.40
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李伟 会计机构负责人：高峰
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2022 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 减 所有
项目 少数
： 其他 一般 者权
优 永 资本 专项 盈余 未分配 其 股东
股本 其 库 综合 风险 小计 益合
先 续 公积 储备 公积 利润 他 权益
他 存 收益 准备 计
股 债
股
538,
1,349, 484,3 2,110, 7,645,5 8,184,
一、上年期 3,700,62 796,
995,04 21,62 638,71 79,620. 375,8
末余额 6.00 3.07 7.31
4,233.87
25
236.
56.35
10
加：会计政
策变更
前期差错更
正
同一控制下
企业合并
45
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
其他
538,
1,349, 484,3 2,110, 7,645,5 8,184,
二、本年期 3,700,62 796,
995,04 21,62 638,71 79,620. 375,8
初余额 6.00 3.07 7.31
4,233.87
25
236.
56.35
10
三、本期增
减变动金额 17,6
77,04
59,430,2 59,430, 17,1
（减少以 7,456.
94.44 294.44 61.9
“－”号填 5
39
列）
17,6
222,77 240,3
（一）综合 222,779, 17,1
9,662.6 96,82
收益总额 662.63
3
61.9
4.58
5
（二）所有
者投入和减
少资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
- -
-
（三）利润 163,34 163,3
163,349,
分配 368.19
9,368.1 49,36
9 8.19
1．提取盈余
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者 - -
-
163,34 163,3
（或股东） 163,349,
9,368.1 49,36
的分配 368.19
9 8.19
4．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转增资本
（或股本）
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
46
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
556,
1,349, 484,3 2,110, 7,705,0 8,261,
四、本期期 3,760,05 413,
995,04 21,62 638,71 09,914. 423,3
末余额 6.00 3.07 7.31
4,528.31
69
398.
12.74
05
上期金额
单位：元
2021 年半年度
归属于母公司所有者权益
减 所有
项目 其他权益工具 少数
： 其他 一般 者权
资本 专项 盈余 未分配 其 股东
股本 优 永 库 综合 风险 小计 益合
其 公积 储备 公积 利润 他 权益
先 续 存 收益 准备 计
他
股 债 股
473,
1,349, 484,3 1,901, 7,364,4 7,837,
一、上年期 3,628,76 559,
995,0 21,62 354,53 38,479. 998,1
末余额 46.00 3.07 4.59
7,275.55
21
688.
67.59
38
加：会计政
策变更
前期差错更
正
同一控制下
企业合并
其他
473,
1,349, 484,3 1,901, 7,364,4 7,837,
二、本年期 3,628,76 559,
995,0 21,62 354,53 38,479. 998,1
初余额 46.00 3.07 4.59
7,275.55
21
688.
67.59
38
三、本期增
减变动金额 17,6
145,1
127,534, 127,534 06,9
（减少以 41,79
879.83 ,879.83 16.5
“－”号填 8
6.41
列）
18,0
406,1
（一）综合 388,083, 388,083 70,4
54,29
收益总额 889.43 ,889.43 03.5
3.00
7
（二）所有
者投入和减
少资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
47
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
4．其他
- -
- -
（三）利润 463, 261,0
260,549, 260,549
分配 009.60 ,009.60
486. 12,49
99 6.59
1．提取盈余
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者 - -
- -
463, 261,0
（或股东） 260,549, 260,549
486. 12,49
的分配 009.60 ,009.60
99 6.59
4．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转增资本
（或股本）
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
491,
1,349, 484,3 1,901, 7,491,9 7,983,
四、本期期 3,756,30 166,
995,0 21,62 354,53 73,359. 139,9
末余额 46.00 3.07 4.59
2,155.38
04
604.
64.00
96
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李伟 会计机构负责人：高峰
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2022 年半年度
其他权益工具 减
项目 ： 其他
优 永 资本 专项 所有者权
股本 其 库 综合 盈余公积 未分配利润 其他
先 续 公积 储备 益合计
他 存 收益
股 债 股
48
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
1,349, 482,7
一、上年期 2,110,638,717.3 1,489,012,3 5,432,352,0
995,0 05,92
末余额 46.00 4.27
1 82.18 69.76
加：会计政
策变更
前期差错更
正
其他
1,349, 482,7
二、本年期 2,110,638,717.3 1,489,012,3 5,432,352,0
995,0 05,92
初余额 46.00 4.27
1 82.18 69.76
三、本期增
减变动金额
136,718,509 136,718,50
（减少以
.77 9.77
“－”号填
列）
（一）综合 300,067,877 300,067,87
收益总额 .96 7.96
（二）所有
者投入和减
少资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
- -
（三）利润
163,349,368 163,349,36
分配 .19 8.19
1．提取盈余
公积
2．对所有者 - -
（或股东） 163,349,368 163,349,36
的分配 .19 8.19
3．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转增资本
（或股本）
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他
49
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（五）专项
储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,349, 482,7
四、本期期 2,110,638,717.3 1,625,730,8 5,569,070,5
995,0 05,92
末余额 46.00 4.27
1 91.95 79.53
上期金额
单位：元
2021 年半年度
减
其他权益工具
项目 ： 其他
资本 专项 未分配利 所有者权
股本 优 永 库 综合 盈余公积 其他
其 公积 储备 润 益合计
先 续 存 收益
他
股 债 股
1,349, 482,7
一、上年期 1,901,354,534.5 1,261,231,6 4,995,287,1
995,0 05,92
末余额 46.00 4.27
9 32.08 36.94
加：会计政
策变更
前期差错更
正
其他
1,349, 482,7
二、本年期 1,901,354,534.5 1,261,231,6 4,995,287,1
995,0 05,92
初余额 46.00 4.27
9 32.08 36.94
三、本期增
减变动金额
446,825,37 446,825,37
（减少以
5.40 5.40
“－”号填
列）
（一）综合 707,374,38 707,374,38
收益总额 4.99 4.99
（二）所有
者投入和减
少资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
- -
（三）利润
260,549,00 260,549,00
分配 9.59 9.59
1．提取盈余
公积
2．对所有者 - -
（或股东） 260,549,00 260,549,00
的分配 9.59 9.59
3．其他
（四）所有
者权益内部
结转
50
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
1．资本公积
转增资本
（或股本）
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,349, 482,7
四、本期期 1,901,354,534.5 1,708,057,0 5,442,112,5
995,0 05,92
末余额 46.00 4.27
9 07.48 12.34
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李伟 会计机构负责人：高峰
三、公司的基本情况
（一）公司概况
深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）根据国家有关法律、法规的规定，经深
圳 市 人 民 政 府 批 准 ， 于 1989 年 5 月 25 日 在 深 圳 市 注 册 成 立 ， 公 司 统 一 社 会 信 用 代 码 为
91440300618831041G，现总部位于深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态园 11 栋 A 座 42-43 层。
1992 年 4 月 27 日，经中国人民银行深圳分行以深银复字(1992)第 059 号文批准，本公司发行 A 股于深圳
证券交易所上市。
公司法定代表人：赵宏伟。
公司经营范围：土地开发、房产销售及租赁、物业管理。
（二）截至 2022 年 6 月 30 日，本公司累计发行股本总数 1,349,995,046 股，详见附注八、（二十
八）。其中，深圳市人民政府国有资产监督管理委员会直接持有本公司股份 296,031,373.00 股，占公司
总股本比例 21.93%，通过深圳市资本运营集团有限公司间接持有本公司股本比例 15.06%，为公司的实际
控制人。
（三）本财务报表业经本公司董事会于 2022 年 8 月 23 日决议批准报出。
（四）本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司的财务报表。
子公司，是指被本公司控制的企业或主体。
51
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
本公司 2022 年半年度纳入合并范围的下属公司共 32 户，本报告期合并财务报表范围及其变化情况
详见本附注“九、合并范围的变更”和“十、在其他主体中的权益”。
四、财务报表的编制基础
（一）编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规
定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。
（二）持续经营
公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
（一）遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指南、解
释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果
和现金流量等有关信息。
此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——
财务报告的一般规定》（2014 年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项的通知》
（会计部函〔2018〕453 号）的列报和披露要求。
（二）会计期间和经营周期
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计
年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司正常营
业周期通常大于 12 个月，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
（三）记账本位币
本公司采用人民币作为记账本位币。
（四）计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性
本公司采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。
（五）企业合并
1.同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，企业合并中取得的资产和负
债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。本公司取得的净资产账面价值
52
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调
整留存收益。
2.非同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为
商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各
项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合
并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，应按以下顺序处理：
（1）调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的，按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购
买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属当期收益，由
于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动以及持有的其他权益工具投资公允价值变动而产
生的其他综合收益除外。
（2）确认商誉（或计入当期损益的金额）。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本与购买日应
享有子公司可辨认净资产公允价值份额比较，前者大于后者，差额确认为商誉；前者小于后者，差额计
入当期损益。
通过多次交易分步处置股权至丧失对子公司控制权的情形：
（1）判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”的原则
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明
应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（2）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处
置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应
的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中应当确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并
转入丧失控制权当期的损益。
在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股
权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算
的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原子公司股权投资相关的其他综合收
53
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。
（3）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易不属于“一揽子交易”的会计处理方
法
处置对子公司的投资未丧失控制权的，合并财务报表中处置价款与处置投资对应的享有该子公司净
资产份额的差额计入资本公积（资本溢价或股本溢价），资本溢价不足冲减的，应当调整留存收益。
处置对子公司的投资丧失控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权
日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应
享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。
（六）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司按照《企业会
计准则第 33 号——合并财务报表》编制。
1.合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参
与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围
包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新评
估。
2.合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；从丧
失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当
地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同
一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合
并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司及吸收
合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和
合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计
政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买
日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损
益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，
在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数
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股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失
控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例
计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资
收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致
的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——
长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本
附注五、（十六）“长期股权投资”或本附注五、（十）“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资
直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及
经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：（1）
这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业
结果；（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；（4）一项交易单独看是不经济的，但是
和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失
控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有
子公司的控制权”适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一
揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权
之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他
综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
（七）合营安排分类及共同经营会计处理方法
1.合营安排的认定和分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：（1）各
参与方均受到该安排的约束；（2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一个参与方都
不能够单独控制该安排，对该安排具有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合
单独控制该安排。
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制
权的参与方一致同意后才能决策。
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关
负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
2.合营安排的会计处理
共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规
定进行会计处理：（1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；（2）确认单独所
承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；（3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收
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入；（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；（5）确认单独所发生的费用，以及按其份
额确认共同经营发生的费用。
合营企业参与方应当按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的规定对合营企业的投资进行
会计处理。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购
买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参
与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于
由本公司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产
的情况，本公司按承担的份额确认该损失。
（八）现金及现金等价物的确定标准
现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一般
是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
（九）外币业务和外币报表折算
1.外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币
性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产
有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍
采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公
允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。
2.外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配
利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生
日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，确认为其他综合收益。
（十）金融工具
1.金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照
合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本公司承诺买入
或卖出金融资产的日期。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，即从
其账户和资产负债表内予以转销：
（1）收取金融资产现金流量的权利届满；
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（2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全
额支付给第三方的义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或（b）虽
然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控
制。
2.金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特
征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产的后续计量取决于其分类。
本公司对金融资产的分类，依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特征进行分
类。
（1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资产的业务
模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对
本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进
行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本
公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金融资产
的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息
收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，此类金融资产的公允价
值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入当期损益。与此类
金融资产相关利息收入，计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融
资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金
融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为了能够消除或显
著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类
金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。
当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。
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对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类
别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
3.金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债：（1）该项指定能够消除或显著减少会计错配；（2）根据正式书面文件载明的公司风险管理或投
资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在公司
内部以此为基础向关键管理人员报告；（3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
（1）以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
（2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生
工具)和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
4.金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已
确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清
偿该金融负债。
5.金融资产减值
本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投
资和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。信用损失，是指本公司按照原实际利率折
现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现
值。
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余成本计量的
金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的预期信用损失进行估
计。
（1）预期信用损失一般模型
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内
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预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司
按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加
或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。本公司对信用风险的具体评估，详见附注“十、与金
融工具相关的风险”。
通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融
工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
具体来说，本公司将购买或源生时未发生信用减值的金融工具发生信用减值的过程分为三个阶段，
对于不同阶段的金融工具的减值有不同的会计处理方法：
第一阶段：信用风险自初始确认后未显著增加
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照未来 12 个月的预期信用损失计量损失准备，并按其账
面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入（若该工具为金融资产，下同）。
第二阶段：信用风险自初始确认后己显著增加但尚未发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，并按
其账面余额和实际利率计算利息收入。
第三阶段：初始确认后发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，但对
利息收入的计算不同于处于前两阶段的金融资产。对于已发生信用减值的金融资产，企业应当按其摊余
成本（账面余额减已计提减值准备，也即账面价值）和实际利率计算利息收入。
对于购买或源生时已发生信用减值的金融资产，企业应当仅将初始确认后整个存续期内预期信用损
失的变动确认为损失准备，并按其摊余成本和经信用调整的实际利率计算利息收入。
（2）本公司对在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，选择不与其初始确认时的信用风险
进行比较，而直接做出该工具的信用风险自初始确认后未显著增加的假定。
如果企业确定金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其支付合同现金流量义务的能力很
强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，也不一定会降低借款人履行其支付合同现
金流量义务的能力，那么该金融工具可被视为具有较低的信用风险。
6.金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留
了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放
弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制
的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两
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者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最
高金额。
（十一）应收款项
对于应收款项，本公司按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
1.单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
公司将金额为人民币100万元（含100万元）以上的应收账款确认为单项金额重大的应收账款；将期
末余额大于1000万元（含1000万元）的其他应收款分类为单项金额重大的其他应收款。本公司对单项金
额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征
的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险
特征的应收款项组合中进行减值测试。
2.单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款
项；已无法与债务人取得联系并且无第三方追偿人；有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的
应收款项等，单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账
面价值的差额，确认减值损失，计提减值准备。
3.按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法
（1）信用风险特征组合的确定依据
本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信用风险特征的相似性
和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金
额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量测算相关。
不同组合的确定依据：
项目 确认组合的依据
账龄组合 以应收款项的账龄作为信用风险特征划分组合
集团内关联方组合 与本公司的关联关系
（2）根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法
整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经济状
况、当前的经济状况与本公司所认为的预计存续期内的经济状况。
不同组合计提坏账准备的计提方法：
项目 确认组合的依据
账龄组合 按整个存续期信用损失率计提坏账准备
集团内关联方组合 合并范围内关联方未发生减值按 5%计提
组合中，采用整个存续期信用损失率计提坏账准备的组合计提方法：
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账龄 应收账款信用损失率（%） 其他应收款信用损失率（%）
1 年以内（含 1 年） 5 5
1—2 年（含 2 年） 10 10
2—3 年（含 3 年） 30 30
3-5 年 50 50
5 年以上 80 80
（十二）存货
1.存货的分类
存货主要系房地产开发产品，包括完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。
完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟
开发产品是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。拟开发产品在项目整体开发时，全
部转入在建开发产品；在项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留
在拟开发产品当中。
2.存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资
本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本。
开发产品的发出按照个别认定法计价。
3.存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货
的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌
价准备。存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其
账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
4.存货的盘存制度为永续盘存制。
5.公共配套设施费的核算方法
按实际完工成本计入在建开发产品，如果一个配套设施存在多个房地产项目受益，则根据其可销售
面积按比例分摊。房地产项目完工时根据预计发生成本计入完工开发产品。
（十三）合同资产
1.合同资产的确认方法及标准
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本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司
已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。
2.合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
对于不包含重大融资成分的合同资产，本公司采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整
个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损
失或利得计入当期损益。
对于包含重大融资成分的合同资产，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于
整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值
损失或利得计入当期损益。
（十四）合同成本
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费
用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
2.该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
3.该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该
资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准
备，并确认为资产减值损失：
1.因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2.为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资
产在转回日的账面价值。
（十五）持有待售资产
本公司将同时满足下列条件的企业组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根据类似交易
中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，已经就一项出售
计划作出决议且获得确定的购买承诺（确定的购买承诺，是指企业与其他方签订的具有法律约束力的购
买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销
的可能性极小），预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关权力机构或者监管部门
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的批准。
本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该项持
有待售的原账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益，
同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，应当先抵减处置组
中商誉的账面价值，再根据处置组中适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例
抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额
应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。
划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减
去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用本准则计
量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价
值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。持
有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，应当根据处置组中除商誉外适用本准则计量规定的
各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后企业是否保留部分权
益性投资，应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对
子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类
别。
（十六）长期股权投资
1.投资成本的确定
（1）同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性
证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份
额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总
额之间的差额调整资本公积(资本溢价或股本溢价)；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
分步实现同一控制下企业合并的，应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者权益份
额作为该项投资的初始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股
份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，
冲减留存收益。
（2）非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成
本。
（3）除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；
以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；投资者投入的，按照
投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本（合同或协议约定价值不公允的除外）。
2.后续计量及损益确认方法
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本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报表中采用成本法核算；对
具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的
已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投
资收益，并同时根据有关资产减值政策考虑长期投资是否减值。
采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值
份额的，归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确
认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时
被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本公司的会计政策及会计期间，并抵销与联营企
业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分（但内部交易损失属于
资产减值损失的，应全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的
利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本公司确认被投资单位发生的
净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为
限，本公司负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整
长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
3.确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据
控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运
用对被投资方的权力影响回报金额；重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策
的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
4.长期股权投资的处置
（1）部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权的情形
部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权时，应当将处置价款与处置投资对应的账面价
值的差额确认为当期投资收益。
（2）部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的情形
部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的，对于处置的股权，应结转与所售股权相对
应的长期股权投资的账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间差额，确认为投资收益
（损失）；同时，对于剩余股权，应当按其账面价值确认为长期股权投资或其他相关金融资产。处置后
的剩余股权能够对子公司实施共同控制或重大影响的，应按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计
处理。
5.减值测试方法及减值准备计提方法
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对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照账面
价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
（十七）投资性房地产
1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑
物。
2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资
产相同的方法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价
值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值
作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资
产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投
资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换
后的入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账
价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项
投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当
期损益。
（十八）固定资产
1.固定资产确认条件、计价和折旧方法
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有
形资产。
固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法计提折
旧。
2.各类固定资产的折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限（年） 净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 5 2.375-4.75
机器设备 年限平均法 10 5 9.50
办公及电子设备 年限平均法 5 5 19.00
运输工具 年限平均法 5 5 19.00
其他设备 年限平均法 5 5 19.00
3.固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
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资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减
值准备。
4.融资租入固定资产的认定依据、计价方法和折旧方法
符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给
承租人；（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资
产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；（3）即使资产的所有
权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分[通常占租赁资产使用寿命的 75%以上（含 75%）]；
（4）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值[90%以上
（含 90%）]；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值
[90%以上（含 90%）]；（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值中较低者入账，
按自有固定资产的折旧政策计提折旧。
（十九）借款费用
1.借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计
入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2.借款费用资本化期间
（1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1）资产支出已经发生；2）借款费用已经发
生；3）为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个
月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动
重新开始。
（3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本
化。
3.借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用
（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收
入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本
化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般
借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
（二十）使用权资产
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和
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低价值资产租赁除外。
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
1.租赁负债的初始计量金额；
2.在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
3.发生的初始直接费用；
4.为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发
生的成本。前述成本属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第 1 号——存货》。
本公司按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对上述第 4 项所述成本进行确认和计量。
初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若企业不取得该租赁，则不会发
生的成本。
本公司参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。对于能
够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定
租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折
旧。
本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已
识别的减值损失进行会计处理。
（二十一）无形资产
1.无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系
统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。使用寿命不确定的无形资产不摊销。
期末对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更
处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业
带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊
销。
3.使用寿命确定的无形资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，按照账面价值与可收回金额
的差额计提相应的减值准备；使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否
存在减值迹象，每年均进行减值测试。
（二十二）长期资产减值
企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行
减值测试。
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存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变
化，从而对企业产生不利影响；（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企
业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；（4）有证据表明资产
已经陈旧过时或者其实体已经损坏；（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；（6）
企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实
现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；（7）其他表明资产可能已经发生减值
的迹象。
资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。
可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之
间较高者确定。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市
场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信
息为基础估计资产的公允价值。
处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生
的直接费用等。
资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现
金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计资产未来现金流量的现值，应当综合
考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素。
可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至
可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协
同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金
额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉
的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵
减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
（二十三）长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项
目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
（二十四）合同负债
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司
已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
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（二十五）职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的除股份支付以外各种形式的
报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本公司提供给职工
配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
1.短期薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资
产成本。其中，非货币性福利按照公允价值计量。
2.辞退福利
本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予
补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关
的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
3.设定提存计划
本公司职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本公司以当地规定的
社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休
后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本公司在职工提供服务的会计
期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
（二十六）租赁负债
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和
低价值资产租赁除外。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
1.固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
2.取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确
定；
3.购买选择权的行权价格，前提是本公司合理确定将行使该选择权；
4.行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权；
5.根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，本
公司采用增量借款利率作为折现率。
（二十七）预计负债
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1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本公司承担的
现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出本公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，本公司将
该项义务确认为预计负债。
2.本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表
日对预计负债的账面价值进行复核。
3.如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，
作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（二十八）收入
1.收入的确认
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制
权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
2.合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单
独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收
入。
交易价格是本公司因向客户转让商品而预期有权收取得对价金额，不包括代第三方收取的款项以及
预期将退还给客户的款项。本公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能
不会发生重大转回的金额。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品控制权时即以
现金支付的应付金额（即，现销价格）确定交易价格。该交易价格与合同承诺的对价金额之间的差额，
在合同期间内采用实际利率法摊销。
本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”或“某
一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。
（1）本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。
③本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已
完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度
不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直
到履约进度能够合理确定为止。
（2）对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取
得相关商品控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：
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①本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要
风险和报酬。
⑤客户已接受该商品。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
3.本公司将拥有的无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取合同对价的权利，确认为应收账款，将
已向客户转让商品而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素），确认为合同资
产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备。本公司将已收或应收客户对价而应
向客户转让商品的义务，确认为合同负债。本公司对同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
本公司收入确认的具体政策：
1.房产销售
本公司的房产销售属于在某一时点履行履约义务，在同时满足以下四个条件时确认收入：
（1）房地产项目完工，并完成竣工验收；（2）已签订销售合同；（3）一次性付款或分期付款方式
的，已收讫全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；（4）按照销售合同约定
的要求办妥了入伙手续。
2.物业出租
按合同或者协议的约定应收租金金额在租赁期内各个期间按直线法确认为营业收入。
3.提供劳务
根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，已完成劳务的进度通常按照投入法确定。当本公司
从事的工作或发生的投入是在整个履约期间内平均发生时，本公司按照直线法确认收入。
（二十九）政府补助
1.政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
2.政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允
价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
3.政府补助采用总额法：
（1）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期
计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益
余额转入资产处置当期的损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
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（2）与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相
关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
4．对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；
难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
5.本公司将与本公司日常活动相关的政府补助按照经济业务实质计入其他收益或冲减相关成本费
用；将与本公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
6.已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部
分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
（三十）递延所得税资产和递延所得税负债
1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规
定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期
间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表
日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前
会计期间未确认的递延所得税资产。
3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的
应纳税所得额时，转回减记的金额。
4.本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的
所得税：（1）企业合并；（2）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
5.与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的
资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公
司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转
回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税
资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其
他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
6.对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减
的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
7.资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产
或清偿相关负债期间的适用税率计量。
8.于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳
税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应
纳税所得额时，减记的金额予以转回。
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（三十一）租赁
1.承租人
本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，对租
赁确认使用权资产和租赁负债。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。参照《企业会计准则第 4 号
——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资
产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产
所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。本公司按照《企业会计
准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处
理。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。按照
《企业会计准则第 17 号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。
本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租赁和低价值
资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。
2.出租人
（1）融资租赁
本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资
产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
（2）经营租赁
本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为
租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同
的基础进行分摊，分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租
赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按照《企业会计
准则第 8 号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。
六、税项
（一）主要税种及税率
税种 计税依据 税率
9%、6%、5%、
增值税（注 1） 销售货物或提供应税劳务
3%
土地增值税 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权产生的增值额 30-60%
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城市维护建设税 应缴流转税税额 5%、7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育费附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税（注 2） 应纳税所得额 25%、20%
（二）重要税收优惠政策及其依据
注1：根据财政部国家税务总局海关总署公告[2019]39号《关于深化增值税改革有关政策的公告》：
自2019年4月1日起，在全国范围内调整增值税税率，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原
适用16%和10%税率的，税率分别调整为13%、9%，本公司房地产销售业务及不动产租赁业务适用9%的增值
税税率；本公司代建服务等业务适用6%的增值税税率；根据《营业税改征增值税试点有关事项的规
定》，公司房地产老项目以及2016年4月30日之前取得的不动产租赁服务选择适用简易计税方法按照5%的
征收率计税；子公司为小规模纳税人，适用3%的增值税征收率。
注2：根据财政部税务总局公告2021年第12号《关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公
告》，自2021年1月1日至2022年12月31日，本公司之子公司贵州振业房地产开发有限公司、深圳市振业
城市建设投资发展有限公司、深圳市振业商业运营管理有限公司、深圳市振业城市服务有限公司及深圳
市振业窝趣投资运营有限公司适用小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入
应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
七、会计政策和会计估计变更以及前期差错更正的说明
（一）会计政策的变更
本公司报告期内未发生会计政策变更。
（二）会计估计的变更
本公司报告期内未发生会计估计变更。
（三）前期会计差错更正
本公司报告期内未发生重大的会计差错更正。
八、合并财务报表主要项目注释
说明：期初指2022年1月1日，期末指2022年6月30日，上期指2021年半年度，本期指2022年半年度。
（一）货币资金
1.分类列示
项目 期末余额 期初余额
现金 5,770.51 8,817.49
银行存款 3,616,199,946.18 2,613,847,441.17
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项目 期末余额 期初余额
其他货币资金 62,379,600.22 334,818,915.87
合计 3,678,585,316.91 2,948,675,174.53
其中：存放在境外的款项总额
2.期末其他货币资金中17,288,262.68元系公司为购房客户提供按揭担保支付的保证金，
10,000,000.00元系诉讼冻结资金，35,091,337.54元系支付的保函保证金，因无法随时动用未将其认定
为现金及现金等价物。
3.期末无存放在境外且资金汇回受到限制的款项。
4.公司本期所有权受限货币资金的情况详见附注八、（四十五）。
（二）应收账款
1.按账龄披露
账龄 期末账面余额
1 年以内（含 1 年） 16,433,721.92
1-2 年（含 2 年） 1,638,140.99
2-3 年（含 3 年） 556,444.00
3-4 年（含 4 年） 663,348.00
4-5 年（含 5 年） 672,903.62
5 年以上 393,212.00
合计 20,357,770.53
2.按坏账计提方法分类披露
期末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单独计提坏
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏
20,357,770.53 100.00 2,054,638.76 10.09 18,303,131.77
账准备的应收账款
单项金额不重大但单独计提
坏账准备的应收账款
合计 20,357,770.53 100.00 2,054,638.76 10.09 18,303,131.77
续表
类别 期初余额
75
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账面余额 坏账准备
账面价值
计提比例
金额 比例（%） 金额
（%）
单项金额重大并单独计提坏
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏
账准备的应收账款 21,101,451.91 100.00 2,195,856.58 10.41 18,905,595.33
单项金额不重大但单独计提
坏账准备的应收账款
合计 21,101,451.91 100.00 2,195,856.58 10.41 18,905,595.33
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 16,433,721.92 741,196.05 5.00
1-2 年（含 2 年） 1,638,140.99 163,814.10 10.00
2-3 年（含 3 年） 556,444.00 166,933.20 30.00
3-4 年（含 4 年） 663,348.00 331,674.00 50.00
4-5 年（含 5 年） 672,903.62 336,451.81 50.00
5 年以上 393,212.00 314,569.60 80.00
合计 20,357,770.53 2,054,638.76 10.09
按组合计提坏账的确认标准及说明：
整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经济状
况、当前的经济状况与本公司所认为的预计存续期内的经济状况。
3.坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
本期计提应收账款坏账
2,195,856.58 141,217.82 2,054,638.76
准备
本期收回或转回的应收
账款坏账准备
合计 2,195,856.58 141,217.82 2,054,638.76
4.本期未发生核销的应收账款
5.按欠款方归集的期末应收账款金额前五名情况
占应收款款
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 总额的比例
期末余额
（%）
深圳市南山区建筑工务署 代建服务费 4,053,096.41 1 年以内 19.91 202,654.82
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占应收款款
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 总额的比例
期末余额
（%）
深圳市大鹏新区建筑工务署 代建服务费 3,422,999.99 1 年以内 /1-2 年 16.81 251,380.00
深圳市福田区建筑工务署 代建服务费 3,122,465.57 1 年以内 15.34 156,123.28
天虹商场股份有限公司 租金 2,320,896.34 1 年以内 11.40 116,044.82
深圳市福田区城市管理和综合执法
代建服务费 1,836,903.68 1 年以内 9.02 91,845.18
局
合计 14,756,361.99 72.49 818,048.10
（三）预付款项
1.预付款项按账龄列示
期末余额 期初余额
账龄
余额 比例（%） 余额 比例（%）
1 年以内（含 1 年） 14,782,721.88 12.35 8,386,763.38 7.40
3 年以上 104,895,000.00 87.65 104,895,000.00 92.60
合计 119,677,721.88 100.00 113,281,763.38 100.00
注：账龄超过1年的预付款项104,895,000.00元系支付给广东惠州惠阳经济开发区管理委员会的“惠
阳振业城”项目土地征用补偿费、拆迁费等土地储备整理资金，截至2022年6月30日，尚未完成土地受让
的相关手续。
（四）其他应收款
1.总表情况
（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 59,053,396.34 60,169,738.14
合计 59,053,396.34 60,169,738.14
2.其他应收款
（1）按账龄披露
账龄 期末账面余额
1 年以内（含 1 年） 40,483,953.98
1-2 年（含 2 年） 8,001,490.84
2-3 年（含 3 年） 6,674,675.15
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账龄 期末账面余额
3-4 年（含 4 年） 983,413.98
4-5 年（含 5 年） 4,838,252.02
5 年以上 40,300,989.83
合计 101,282,775.80
（2）按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 19,313,986.02 18,396,112.83
代垫款 76,385,717.85 78,367,544.52
往来款 2,847,117.00 2,074,854.72
其他 2,735,954.93 2,012,806.57
合计 101,282,775.80 100,851,318.64
（3）坏账准备计提情况
期末余额
类别 账面余额 坏账准备 账面
计提比例
金额 比例（%） 金额 价值
（%）
单项金额重大并单独计提坏账
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
74,104,438.88 73.17 20,110,482.24 27.14 53,993,956.64
准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏
27,178,336.92 26.83 22,118,897.22 81.38 5,059,439.70
账准备的其他应收款
合计 101,282,775.80 100.00 42,229,379.46 41.69 59,053,396.34
续表
期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面
计提比例
金额 比例（%） 金额 价值
（%）
单项金额重大并单独计提坏账
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
73,564,372.75 72.94 18,454,074.31 25.09 55,110,298.44
准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏
27,286,945.89 27.06 22,227,506.19 81.46 5,059,439.70
账准备的其他应收款
合计 100,851,318.64 100.00 40,681,580.50 40.34 60,169,738.14
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组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 40,494,178.94 2,024,708.94 5.00
1-2 年（含 2 年） 7,991,265.88 799,126.59 10.00
2-3 年（含 3 年） 3,192,214.60 957,664.38 30.00
3-4 年（含 4 年） 983,413.98 491,706.99 50.00
4-5 年（含 5 年） 4,391,390.14 2,195,695.07 50.00
5 年以上 17,051,975.34 13,641,580.27 80.00
合计 74,104,438.88 20,110,482.24 27.14
期末单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款
期末余额
其他应收款（按性质） 计提理由
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
代偿还按揭贷款及利息 27,037,562.86 21,978,123.16 81.29 预计无法全额收回
其他 140,774.06 140,774.06 100.00 预计无法全额收回
合计 27,178,336.92 22,118,897.22 81.38
（4）坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 40,681,580.50 1,656,407.93 108,608.97 42,229,379.46
合计 40,681,580.50 1,656,407.93 108,608.97 42,229,379.46
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
款项内容 收回或转回金额 收回方式
其他 108,608.97 收回款项
合计 108,608.97
（5）本期未发生核销的其他应收款。
（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 总额的比例
期末余额
（%）
牛进才 代偿还按揭贷款及利息 5,483,582.23 5 年以上 5.41 4,935,224.01
惠阳区人民政府 代垫款 5,438,400.00 5 年以上 5.37 4,350,720.00
白小艳 代偿还按揭贷款及利息 4,713,214.02 5 年以上 4.65 4,241,892.62
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占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 总额的比例
期末余额
（%）
刘婧 代偿还按揭贷款及利息 4,546,136.00 5 年以上 4.49 4,091,522.40
邱向龙、杜青鱼 代偿还按揭贷款及利息 4,397,993.65 5 年以上 4.34 3,958,194.29
合计 24,579,325.90 24.27 21,577,553.32
（五）存货
1.分类列示
期末余额
项目 账面 其中：借款费用资 跌价 账面
余额 本化金额 准备 价值
完工开发产品 1,800,552,294.63 33,847,446.33 63,791,792.63 1,736,760,502.00
在建开发产品 13,700,664,171.61 140,812,020.00 13,700,664,171.61
拟开发产品 806,906,667.64 806,906,667.64
合计 16,308,123,133.88 174,659,466.33 63,791,792.63 16,244,331,341.25
续表
期初余额
项目 账面 其中：借款费用资 跌价 账面
余额 本化金额 准备 价值
完工开发产品 1,790,679,450.99 37,423,307.67 63,791,792.63 1,726,887,658.36
在建开发产品 13,710,537,015.25 140,906,521.43 13,710,537,015.25
拟开发产品 806,906,667.64 806,906,667.64
合计 16,308,123,133.88 178,329,829.10 63,791,792.63 16,244,331,341.25
注：本公司本年度用于确定存货资本化借款费用的利率为4.75%。
2.完工开发产品明细情况
项目名称 竣工时间 期初数 本年增加 本年减少 期末数
新城花园 52,717,054.22 52,717,054.22
振业峦山谷花园一期 2010.11. 2,241,683.53 2,241,683.53
振业峦山谷花园二期 2014.11. 1,593,420.26 489.03 798,173.44 795,735.85
振业城四-五期 2011.03. 811,573.87 811,573.87
振业城六-七期 2013.03. 1,416,266.26 1,416,266.26
景洲大厦 1,931,835.29 1,931,835.29
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
项目名称 竣工时间 期初数 本年增加 本年减少 期末数
天津铂雅轩 2017.10. 35,314,680.85 1,170,287.58 34,144,393.27
天津启春里 2016.12. 92,540,223.84 1,093,683.24 91,446,540.60
天津新博园 2013.10. 39,146,341.47 746,434.53 38,399,906.94
西安振业泊墅一期 2012.06. 35,085,740.72 5,060,010.00 30,025,730.72
西安振业泊墅二期 A 组团 2014.09. 134,617,960.23 1,099,536.17 133,518,424.06
西安振业泊墅二期 B 组团 2015.11. 41,569,673.21 569,690.66 40,999,982.55
西安振业泊岸 2019.12. 97,560,521.69 4,469,964.10 93,090,557.59
东莞松湖雅苑 2016.10. 18,143,274.30 1,503,174.81 16,640,099.49
北海宝丽一期 1995 年 60,135.81 60,135.81
振业中央华府（北海） 2009.03. 517,292.83 517,292.83
振业青秀山 1 号 2012.01. 4,810,479.08 4,810,479.08
广西振业尚府 2016.11. 42,093,699.64 42,093,699.64
振业邕江雅苑 2018.12. 16,914,472.04 546,753.91 2,633,860.32 14,827,365.63
振业启航城 2021.03. 394,628,194.12 2,329,005.94 27,949,307.77 369,007,892.29
长沙振业城一期 2015.11. 11,439,426.02 35,348.62 96,572.98 11,378,201.66
长沙振业城二期 2018.04. 39,509,052.37 1,121,052.90 38,387,999.47
长沙振业城三期 2021.02. 240,248,634.15 524,144.07 17,058,272.66 223,714,505.56
惠阳振业城二期（GH 组团） 2011.12. 7,585,499.25 7,585,499.25
惠阳振业城二期（D 组团） 2013.11. 5,970,425.87 5,970,425.87
惠阳振业城商务中心 2015.07. 118,564,675.04 118,564,675.04
惠阳振业城 Q 组团 2018.09. 29,959,816.14 29,959,816.14
广州振业天颂花园项目 2019.01. 386,786,070.37 176,026,534.31 210,759,536.06
深汕振业时代花园一期 2020.10. 20,761,643.60 1,474,448.83 3,226,530.81 19,009,561.62
深汕振业时代花园二期 2022.06. 401,504,079.40 345,251,671.89 56,252,407.51
深河湾一期 2022.04. 281,751,694.68 162,405,834.11 99,600,173.29
合计 1,874,539,766.07 688,166,453.51 762,951,609.36 1,800,552,294.63
3.在建开发产品明细情况
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期初数 期末数
西安振业泊悦府 2021.04. 2023.11. 798,620,000.00 394,198,645.34 489,892,858.14
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长沙振业城二期剩余组
2021.10. 2022.11. 323,730,000.00 94,690,401.91 178,537,143.97
团
长沙振业城四期 2021.07. 2023.08. 695,860,000.00 253,598,935.59 355,028,089.28
深汕振业时代花园二期 2019.03. 2022.12. 850,000,000.00 750,801,461.92 372,201,890.34
惠阳振业城小学 2019.12. 2022.09. 60,000,000.00 46,484,100.32 48,328,915.00
惠阳振业城二期 U 组团 2020.12. 2023.09. 1,249,179,400.00 557,337,629.29 627,666,059.09
深河湾一期 2020.07. 2022.04. 393,921,800.00 298,920,910.90
深河湾二期 2021.08. 2023.11. 380,000,000.00 164,636,718.95 162,043,893.60
清溪雅苑 2020.10. 2022.11. 1,425,645,800.00 1,221,660,384.20 1,287,850,144.29
广州振业天成 2021.11. 2023.10. 3,504,293,628.14 2,668,964,187.04 2,726,361,200.25
广州振业学府里 2021.10. 2023.11. 1,153,391,316.00 750,754,587.41 872,444,664.27
天津津海御湖 2020.05. 2024.05. 1,821,954,600.00 1,060,147,652.90 1,149,091,766.25
振业新城翡丽铂湾 2021.09. 2022.07. 3,370,000,000.00 2,656,311,979.33 2,707,057,305.39
新城振业铭著风华 2022.08. 2022.10. 2,880,000,000.00 2,135,614,607.72 2,187,090,438.91
振业悦江府 2022.03. 2024.06. 881,372,248.76 546,942,646.47
合计 13,054,122,202.82 13,710,537,015.25
4.拟开发产品明细情况
项目名称 预计开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期初数 期末数
深河湾三期 2022.12. 2024.12. 581,580,000.00 114,636,385.82 109,994,996.73
惠阳振业城二期-F1
暂无 暂无 暂无 109,697,627.44 109,697,627.44
组团
惠阳振业城 R 组团 暂无 暂无 暂无 151,739,050.56 151,739,050.56
惠阳振业城 E1 组团 暂无 暂无 暂无 14,107,619.90 14,107,619.90
惠阳振业城水厂重叠
暂无 暂无 暂无 2,055,520.00 2,055,520.00
地块
惠阳振业城 M 组团 暂无 暂无 暂无 17,869,368.04 17,869,368.04
惠阳振业城 K 组团 暂无 暂无 暂无 205,635,089.96 205,690,901.77
长沙振业城五期 暂无 暂无 暂无 85,409,750.52 128,176,395.82
长沙振业城六期 暂无 暂无 474,800,000.00 65,228,799.21 67,575,187.38
振业悦江府 2022.03. 2024.06. 881,372,248.76 486,777,477.81
合计 1,253,156,689.26 806,906,667.64
5.存货跌价准备
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
新城花园 38,432,509.04 38,432,509.04
天津新博园 7,884,997.57 150,349.50 7,734,648.07
82
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
天津铂雅轩 6,683,716.78 243,044.20 6,440,672.58
天津启春里 11,482,866.14 298,903.20 11,183,962.94
合计 64,484,089.53 692,296.90 63,791,792.63
6.存货跌价准备情况
项目 计提存货跌价准备的依据 本期转回存货跌价准备的原因
完工开发产品 可变现净值低于账面成本
本期所有权受限存货的情况详见附注八、（四十五）。
（六）其他流动资产
项目 期末余额 期初余额
预缴企业所得税 26,912,830.78 13,223,875.42
待抵扣增值税 94,176,937.17 99,024,464.75
预缴增值税 109,694,465.40 120,277,838.11
预缴营业税 232,447.63 232,447.63
预缴土地增值税 66,245,579.56 59,937,318.53
预缴城建税 6,247,791.22 4,928,566.52
预缴教育费附加 5,150,373.06 4,111,509.43
预缴堤围费 335,263.00 335,008.11
合同取得成本 25,666,218.99 10,388,177.05
合计 334,661,906.81 312,459,205.55
（七）长期股权投资
本期增减变动
被投资单位名称 期初余额
追加投资 减少投资
一、合营企业
二、联营企业
三、其他股权投资
天津振业化工实业有限公司 4,500,000.00
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂 490,434.54
深圳市振业贸易发展有限公司 1,384,076.29
小计 6,374,510.83
合计 6,374,510.83
接上表：
83
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本期增减变动
宣告发放现金
权益法下确认的投资损益 其他综合收益调整 其他权益变动
红利或利润
接上表：
本期增减变动
期末余额 减值准备期末余额
本期计提减值准备 其他
4,500,000.00 4,500,000.00
490,434.54 490,434.54
1,384,076.29 1,384,076.29
6,374,510.83 6,374,510.83
6,374,510.83 6,374,510.83
（八）其他非流动金融资产
本公司持有的其他非流动金融资产为不具重大影响的股权投资。
期末余额 期末余额
被投资单位
原值 减值准备 净值 公允价值
天津轮船实业发展集团股份有限公司 3,375,000.00 3,375,000.00
深圳市深发贸易有限公司 208,000.00 208,000.00
深圳莫斯科股份有限公司 636,353.52 636,353.52
北海乌家砖厂 1,157,991.40 1,157,991.40
北海长江实业股份有限公司 525,000.00 525,000.00
合计 5,902,344.92 5,902,344.92
（九）投资性房地产
1.投资性房地产计量模式
84
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（1）采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,568,486,497.46 1,568,486,497.46
2.本期增加金额 5,601,503.01 5,601,503.01
（1）更新改造 5,601,503.01 5,601,503.01
（2）存货、固定资产、在建工程转入
3.本期减少金额 629,050.61 629,050.61
（1）处置
（2）其他转出 629,050.61 629,050.61
4.期末余额 1,573,458,949.86 1,573,458,949.86
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 487,697,540.27 487,697,540.27
2.本期增加金额 18,490,851.88 18,490,851.88
（1）计提或摊销 18,490,851.88 18,490,851.88
3.本期减少金额 743.74 743.74
（1）处置
（2）其他转出 743.74 743.74
4.期末余额 506,187,648.41 506,187,648.41
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,067,271,301.45 1,067,271,301.45
2.期初账面价值 1,080,788,957.19 1,080,788,957.19
2.本期所有权受限投资性房地产的情况详见附注八、（四十五）。
（十）固定资产
1.总表情况
（1）分类列示
85
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项目 期末余额 期初余额
固定资产 41,529,153.80 42,478,976.98
固定资产清理
合计 41,529,153.80 42,478,976.98
2.固定资产
（1）固定资产情况
项目 房屋及建筑物 运输工具 办公及电子设备 其他设备 合计
一、账面原值
1.期初余额 43,197,168.91 5,959,192.77 7,030,853.42 2,351,759.42 58,538,974.52
2.本期增加金额 493,732.86 126,140.47 619,873.33
（1）购置 493,732.86 126,140.47 619,873.33
（2）其他
3.本期减少金额 42,151.24 92,250 134,401.24
（1）处置或报废 42,151.24 92,250 134,401.24
4.期末余额 43,197,168.91 5,959,192.77 7,482,435.04 2,385,649.89 59,024,446.61
二、累计折旧
1.期初余额 7,328,629.73 2,687,094.39 4,604,867.39 1,439,406.03 16,059,997.54
2.本期增加金额 502,325.58 502,081.81 387,655.13 165,507.12 1,557,569.64
（1）计提 502,325.58 502,081.81 387,655.13 165,507.12 1,557,569.64
（2）其他
3.本期减少金额 40,043.68 82,230.69 122,274.37
（1）处置或报废 40,043.68 82,230.69 122,274.37
4.期末余额 7,830,955.31 3,189,176.20 4,952,478.84 1,522,682.46 17,495,292.81
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 35,366,213.60 2,770,016.57 2,529,956.20 862,967.43 41,529,153.80
2.期初账面价值 35,868,539.18 3,272,098.38 2,425,986.03 912,353.39 42,478,976.98
3.本期所有权受限固定资产的情况详见附注八、（四十五）。
86
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（十一）使用权资产
项目 房屋建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 73,421,302.95 73,421,302.95
2.本期增加金额
（1）新增租赁
3.本期减少金额
（1）租赁变更
4.期末余额 73,421,302.95 73,421,302.95
二、累计折旧
1.期初余额 14,993,158.15 14,993,158.15
2.本期增加金额 9,319,465.98 9,319,465.98
（1）计提 9,319,465.98 9,319,465.98
3.本期减少金额
（1）租赁变更
4.期末余额 24,312,624.13 24,312,624.13
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 49,108,678.82 49,108,678.82
2.期初账面价值 58,428,144.80 58,428,144.80
（十二）长期待摊费用
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少额 期末余额
软件使用费 969,330.10 1,623,614.38 814,645.05 1,778,299.43
办公室装修费 7,574,851.52 2,394,719.33 5,180,132.19
办公软件费用 3,489,651.92 3,489,651.92
合计 12,033,833.54 1,623,614.38 3,209,364.38 10,448,083.54
（十三）递延所得税资产及递延所得税负债
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1.未经抵销的递延所得税资产
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 102,128,534.53 25,532,133.63 119,354,891.29 29,819,602.58
预提职工薪酬 21,640,713.12 5,410,178.28 28,463,573.47 7,102,416.52
预提土地增值税 522,724,074.92 130,681,018.73 882,542,024.31 220,635,506.08
预售房款预计利润 379,323,826.88 94,830,956.72 290,670,348.20 72,667,587.07
未支付的费用 98,066,250.72 24,516,562.68 99,747,522.08 24,936,880.51
可抵扣亏损 1,279,422,279.76 319,855,569.94 1,088,752,485.48 272,188,121.40
其他 11,084,998.48 2,771,249.62 24,826,143.23 6,206,535.83
合计 2,414,390,678.41 603,597,669.60 2,534,356,988.06 633,556,649.99
2.未抵销的递延所得税负债
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
合同取得成本 16,633.80 4,158.45 33,858.92 8,464.74
其他 2,853,128.28 713,282.07 2,808,217.99 702,054.50
合计 2,869,762.08 717,440.52 2,842,076.91 710,519.24
3.未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 2,057,958.18 2,125,818.93
可抵扣亏损 248,039,589.41 229,922,505.77
合计 250,097,547.59 232,048,324.70
注：由于未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此以上可抵扣暂时性差异和可抵扣亏
损未确认为递延所得税资产。
4.未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末余额 期初余额 备注
2022 年度 170,014,144.43 170,014,144.43
2023 年度 10,741,769.22 10,741,769.22
2024 年度 13,255,587.15 13,255,587.15
2025 年度 18,018,707.65 18,018,707.65
2026 年度 17,892,297.32 17,892,297.32
2027 年度 18,117,083.64
合计 248,039,589.41 229,922,505.77
（十四）其他非流动资产
88
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本期增减变动
被投资单位 期初余额 追加 收回投 权益法下确认的 地价溢价 其他权益
投资 资 投资损益 摊销 变动
锦上花园开发项目 2,202,922,224.57 37,598,567.45 174,094.55
合计 2,202,922,224.57 37,598,567.45 174,094.55
续表
本期增减变动
减值准备期
被投资单位 宣告发放现金 计提减值 期末余额
其他 末余额
股利或利润 准备
锦上花园开发项目 2,240,346,697.47
合计 2,240,346,697.47
注：2013年11月29日，本公司与深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）签订合同合作
开发锦上花园开发项目，项目位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区，北临深惠公路、与地铁三号线六约
站相邻。项目总占地面积11.12万平方米，建筑面积32.14万平方米，其中住宅22.53万平方米，商业5.15
万平方米，商务公寓4.11万平方米，配套0.346万平方米。
合作模式：项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建
设、物业租售等手续。在此前提之下，双方共同对本项目进行合作开发，本公司主要负责建设管理，并
采取以下不同的出资模式进行合作开发。
（1）对于住宅、商务公寓和配套物业的开发，本公司向深圳地铁支付86,636.84万元获得该部分物
业70%的投资、开发、收益权。
（2）对于商业物业及车位的开发，深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有。
（3）双方按照合同约定成立项目建设管理公司（非注册法人分支机构），项目的开发建设管理工作
委托给管理公司具体实施。
（十五）短期借款
1.短期借款分类
项目 期末余额 期初余额
信用借款 426,000,000.00 346,000,000.00
合计 426,000,000.00 346,000,000.00
2.期末无已逾期未偿还的短期借款。
（十六）应付账款
（1）应付账款列示
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 614,246,534.03 1,259,899,888.20
1至2年 92,112,818.76 54,059,153.21
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
2至3年 107,382,222.46 152,627,575.08
3 年以上 56,685,207.51 72,541,292.32
合计 870,426,782.76 1,539,127,908.81
（2）账龄超过1年的重要应付账款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
应付工程款 250,029,489.45 尚未结算
营销代理费 3,364,894.35 尚未结算
房屋维修基金 2,459,870.78 尚未结算
（十七）预收款项
1.预收款项列示
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 347,127.03 2,257,087.73
合计 347,127.03 2,257,087.73
截至2022年6月30日，本公司预收款项主要项目明细列示如下
项目 期末余额 未结转原因
预收租金 347,127.03 尚未达到收入确认条件
合计 347,127.03
（十八）合同负债
项目 期末余额 期初余额
振业邕江雅苑 323,256.88 403,557.88
振业启航城 3,462,901.36 17,576,207.87
天津铂雅轩 66,666.67
天津津海御湖 94,371,496.33 42,335,745.87
西安振业泊墅二期 A 组团 19,047.76 1,773,802.03
西安振业泊墅二期 B 组团 19,047.83 19,048.08
西安振业泊岸 800,495.16 2,357,231.60
振业新城翡丽铂湾 727,324,883.45 40,450,677.99
新城振业铭著风华 614,999,255.46 138,175,891.75
清溪雅苑 853,512,647.34 628,126,714.32
长沙振业城一期 2,235,440.09 85,714.57
长沙振业城二期 76,190.61 76,190.58
长沙振业城三期 7,792,251.95 8,202,598.96
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长沙振业城四期 139,257,490.12
广州振业天颂花园项目 19,426,221.90 271,200,693.32
振业峦山谷花园二期 113,333.33 973,433.33
深汕振业时代花园二期 43,809,462.38 537,652,866.06
东莞松湖雅苑 434,228.65 472,323.80
惠阳振业H 组团 873,315.08 95,238.08
惠阳振业D 组团 8,831,084.95 6,876,190.48
惠阳振业Q 组团 7,410,100.90 7,391,053.32
惠阳振业U 组团 14,301,553.21
深河湾一期 25,851,504.67 191,963,885.33
深河湾二期 3,431,838.47
振业青秀山 1 号 942,857.15
广西振业尚府 374,285.77
西安振业泊悦府 30,193,564.21
西安振业泊墅一期 124,354.29
合计 2,600,312,109.30 1,896,275,731.89
（十九）应付职工薪酬
1.应付职工薪酬列示
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 37,791,969.72 67,737,911.00 73,601,533.55 31,928,347.17
二、离职后福利中-设定提存计划负债 8,195,824.70 4,763,814.48 4,995,141.48 7,964,497.70
三、辞退福利 223,597.00 223,597.00
合计 45,987,794.42 72,725,322.48 78,820,272.03 39,892,844.87
2.短期薪酬列示
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 23,802,537.19 50,686,383.55 52,901,108.55 21,587,812.19
二、职工福利费 3,934,155.30 7,997,385.23 11,709,387.87 222,152.66
三、社会保险费 33,641.22 2,207,966.71 2,208,151.93 33,456.00
其中：医疗保险费 33,641.22 2,072,405.20 2,072,590.42 33,456.00
工伤保险费 46,164.50 46,164.50
生育保险费 89,397.01 89,397.01
四、住房公积金 5,721,261.32 5,721,261.32
五、工会经费和职工教育经费 10,021,636.01 1,124,914.19 1,061,623.88 10,084,926.32
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项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
六、其他短期薪酬
合计 37,791,969.72 67,737,911.00 73,601,533.55 31,928,347.17
3.设定提存计划列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1.基本养老保险 4,776,365.39 4,776,365.39
2.失业保险费 -12,550.91 -12,550.91
3.企业年金 8,195,824.70 231,327.00 7,964,497.70
合计 8,195,824.70 4,763,814.48 4,995,141.48 7,964,497.70
本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本公司每月分别按
员工参保地政府机构的规定向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外，本公司不再承担进一步支付
义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。
4.辞退福利
项目 本期支付金额 期末应付未付金额
离职经济补偿金 223,597.00
合计 223,597.00
（二十）应交税费
税费项目 期末余额 期初余额
1．企业所得税 120,023,183.01 125,326,425.04
2．增值税 7,471,742.00 458,850.17
3．城市维护建设税 421,052.96 709,013.03
4．教育费附加 497,851.62 704,250.30
5．代扣代缴个人所得税 1,583,043.57 1,690,990.50
6．房产税 6,456,331.40 294,486.25
7．土地增值税 661,631,034.22 960,288,780.49
8．其他 160,947.58 783,913.76
合计 798,245,186.36 1,090,256,709.54
（二十一）其他应付款
1.分类列示
项目 期末余额 期初余额
应付利息 18,885,171.23 69,995,061.64
应付股利 6,003,856.41 6,003,856.41
其他应付款 2,023,252,605.48 2,278,385,392.91
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项目 期末余额 期初余额
合计 2,048,141,633.12 2,354,384,310.96
2.应付利息
项目 期末余额 期初余额
中期票据 6,487,671.23 29,583,561.64
分期付息到期还本的长期借款利息 12,397,500.00 40,411,500.00
合计 18,885,171.23 69,995,061.64
3.应付股利
项目 期末余额 期初余额 超过 1 年未支付原因
广西振业房地产股份有限公司个人股东 5,990,695.16 5,990,695.16 小股东未前来办理手续
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司小股东 13,161.25 13,161.25 小股东未前来办理手续
合计 6,003,856.41 6,003,856.41
4.其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
款项性质 期末余额 期初余额
暂扣税费 42,062,500.00 42,062,500.00
往来款 1,877,212,318.20 2,126,133,485.16
押金及保证金 32,915,985.02 32,607,876.01
代扣代缴款项 47,609,519.53 57,001,298.72
员工跟投款 14,776,598.00 14,776,598.00
其他 8,675,684.73 5,803,635.02
合计 2,023,252,605.48 2,278,385,392.91
（2）期末账龄超过1年的重要其他应付款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
锦上花园开发项目 499,682,033.63 合作项目往来款
广州军区深圳房地产管理分局 42,062,500.00 未办妥相关手续
（二十二）一年内到期的非流动负债
1.一年内到期的长期负债明细情况
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 1,481,688,310.60 1,329,130,303.03
一年内到期的应付债券 399,930,307.18
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项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期应付款 65,238,142.87 63,282,494.08
一年内到期的租赁负债 16,387,208.24 15,651,814.73
合计 1,563,313,661.71 1,807,994,919.02
2.一年内到期的长期借款
（1）一年内到期的长期借款明细情况
项目 期末余额 期初余额
抵押+保证 545,188,310.60 335,730,303.03
抵押借款 23,600,000.00 45,600,000.00
保证借款 575,500,000.00 615,800,000.00
抵押+质押 38,000,000.00 38,000,000.00
抵押+质押+保证 294,000,000.00 294,000,000.00
信用借款 5,400,000.00
合计 1,481,688,310.60 1,329,130,303.03
注：一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的金额。
（2）金额前五名的一年内到期的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 期末余额
平安银行南京分行营业部 2021-12-23 2022-12-23 人民币 294,000,000.00
农业银行深圳布吉支行 2019-11-15 2022-12-16 人民币 200,000,000.00
农业银行深圳布吉支行 2019-08-09 2022-12-16 人民币 156,000,000.00
建设银行南宁园湖支行 2019-10-08 2022-10-08 人民币 130,000,000.00
交通银行南京栖霞支行 2021/12/22 2022/11/15 人民币 51,111,111.00
合计 831,111,111.00
3.一年内到期的应付债券
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额
2019 年中期票据 400,000,000.00 2019-4-10 3年 400,000,000.00 399,930,307.18
合计 399,930,307.18
接上表：
本期发行 按面值计提利息 溢折价摊销 应付债券转入金额 本期偿还金额 期末余额
69,692.82 400,000,000.00
69,692.82 400,000,000.00
94
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（二十三）其他流动负债
1.其他流动负债情况
项 目 期末余额 期初余额
待转销项税额 253,157,368.11 160,164,867.07
合计 253,157,368.11 160,164,867.07
（二十四）长期借款
1. 长期借款分类
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 842,065,000.00 277,710,000.00
信用借款 2,386,850,000.00 2,389,550,000.00
保证借款 1,149,250,000.00 1,044,000,000.00
抵押+保证 2,229,225,649.36 1,596,000,000.00
抵押+质押 586,480,000.00 586,480,000.00
抵押+质押+保证 979,800,000.00 980,000,000.00
减：一年内到期的长期借款 1,481,688,310.60 1,329,130,303.03
合计 6,691,982,338.76 5,544,609,696.97
2.金额前五名的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 期末余额
深圳市地铁集团有限公司（地铁项目
2019-6-14 无固定期限 人民币 1,400,000,000.00
部）
深圳市房屋租赁运营管理有限公司 2021-4-29 2024-4-28 人民币 900,000,000.00
招商银行东莞分行 2020-02-07 2023-12-16 人民币 498,950,000.00
平安银行南京分行营业部 2021-12-23 2024-12-10 人民币 489,817,146.36
中国银行广州白云支行 2022-6-24 2025-6-23 人民币 300,000,000.00
合计 3,588,767,146.36
（二十五）应付债券
1.应付债券
项目 期末余额 期初余额
2021 年中期票据 499,806,710.50 499,764,797.22
2022 年中期票据 324,819,485.94
合计 824,626,196.44 499,764,797.22
2.应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额
95
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债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额
2021 年中期票据 500,000,000.00 2021-4-27 3年 500,000,000.00 499,764,797.22
2022 年中期票据 325,000,000.00 2022-4-06 3年 325,000,000.00
合计 499,764,797.22
接上表：
转入至一年内到
本期发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本期偿还金额 期末余额
期金额
41,913.28 499,806,710.50
324,805,000.00 14,485.94 324,819,485.94
324,805,000.00 56,399.22 824,626,196.44
3.应付债券利息的增减变动
债券名称 期初余额 本期应计利息 本期已付利息 期末余额
2019 年中期票据 14,575,342.46 5,424,657.54 20,000,000.00
2021 年中期票据 15,008,219.18 10,416,438.35 22,000,000.00 3,424,657.53
2022 年中期票据 3,063,013.70 3,063,013.70
合计 29,583,561.64 18,904,109.59 42,000,000.00 6,487,671.23
（二十六）租赁负债
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 59,599,070.36 67,884,228.06
减：未确认融资费用 6,508,975.60 7,876,936.56
减：一年内到期的租赁负债 16,387,208.24 15,651,814.73
合计 36,702,886.52 44,355,476.77
（二十七）长期应付款
1.总表情况
（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 51,625,511.40 84,769,156.63
合计 51,625,511.40 84,769,156.63
2.长期应付款
（1）按款项性质列示长期应付款
项目 期末余额 期初余额
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出售回租应付款 116,863,654.27 148,051,650.71
减：一年内到期的长期应付款 65,238,142.87 63,282,494.08
合计 51,625,511.40 84,769,156.63
（二十八）股本
本期增减变动（+、-）
项目 期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 合计
一、有限售条件股份
1.国家持股
2.国有法人持股
3.其他内资持股
其中：境内法人持股
本期增减变动（+、-）
项目 期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 合计
境内自然人持股
4.境外持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
份
1.人民币普通股 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
2.境内上市外资股
3.境外上市外资股
4.其他
股份合计 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
（二十九）资本公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股本溢价 458,717,817.01 458,717,817.01
其他资本公积 25,603,806.06 25,603,806.06
合计 484,321,623.07 484,321,623.07
（三十）盈余公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 781,856,086.92 781,856,086.92
任意盈余公积 1,328,782,630.39 1,328,782,630.39
合计 2,110,638,717.31 2,110,638,717.31
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注：根据公司法、章程的规定，本公司按母公司净利润的10%提取法定盈余公积金。法定盈余公积累
计额为本公司注册资本50%以上的，可不再提取。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金，本年度按母公司净利润的 20%提取任意
盈余公积金。经批准，任意盈余公积金可用于弥补以前年度亏损或增加股本。
（三十一）未分配利润
项目 本期金额 上期金额
调整前上期期末未分配利润 3,700,624,233.87 3,628,767,275.55
调整期初未分配利润调整合计数（调增+，调减-）
调整后期初未分配利润 3,700,624,233.87 3,628,767,275.55
加：本期归属于母公司所有者的净利润 222,779,662.63 388,083,889.43
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 163,349,368.19 260,549,009.60
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 3,760,054,528.31 3,756,302,155.38
（三十二）营业收入、营业成本
1.营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,354,279,105.66 802,748,149.40 1,473,670,564.78 776,542,829.81
合计 1,354,279,105.66 802,748,149.40 1,473,670,564.78 776,542,829.81
2.主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 1,354,279,105.66 802,748,149.40 1,473,670,564.78 776,542,829.81
合计 1,354,279,105.66 802,748,149.40 1,473,670,564.78 776,542,829.81
3.主营业务（分产品）
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售 1,316,166,218.78 775,484,082.05 1,422,690,195.04 748,114,095.95
房产租赁 29,695,155.69 27,264,067.35 46,564,025.19 28,428,733.86
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代建服务 8,417,731.19 4,416,344.55
合计 1,354,279,105.66 802,748,149.40 1,473,670,564.78 776,542,829.81
4.主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
广东省 1,269,093,018.62 739,631,247.25 914,431,856.89 499,234,341.08
广西自治区 35,545,947.84 30,831,687.06 30,721,693.13 19,671,341.20
陕西省 14,669,835.65 11,539,960.31 34,923,284.65 12,359,492.92
天津市 2,318,872.87 2,303,563.04 103,550,214.77 81,512,178.48
湖南省 32,651,430.68 18,441,691.74 390,043,515.34 163,765,476.13
合计 1,354,279,105.66 802,748,149.40 1,473,670,564.78 776,542,829.81
（三十三）税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 1,951,246.52 5,369,979.38
教育费附加 1,492,104.57 3,836,351.61
土地增值税 70,895,568.99 155,720,664.13
印花税 787,535.92 704,098.12
房产税 570,378.01 2,582,869.07
堤围费及其他 128,410.80 319,451.70
合计 75,825,244.81 168,533,414.01
（三十四）销售费用
费用性质 本期发生额 上期发生额
广告推广费 4,971,611.01 2,170,988.60
销售策划费 3,333,221.39 3,220,371.85
代理费 13,909,589.50 9,917,532.19
其他 4,619,549.38 974,283.67
合计 26,833,971.28 16,283,176.31
（三十五）管理费用
费用性质 本期发生额 上期发生额
工资及福利费 31,959,737.59 32,539,064.71
社会保险费及住房公积金 6,597,099.20 7,395,040.54
办公费 9,075,119.46 8,569,481.00
中介服务费 4,813,345.13 2,834,614.10
99
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
费用性质 本期发生额 上期发生额
法务费 403,450.84
车辆费 219,198.85 187,732.87
董事会经费 835,489.64 618,702.73
长期待摊费用摊销 2,723,764.73 2,174,835.10
折旧费用 706,056.35 734,150.32
其他费用 4,563,174.54 4,184,907.66
合计 61,896,436.33 59,238,529.03
（三十六）财务费用
费用性质 本期发生额 上期发生额
利息支出 117,188,255.70 101,824,229.86
减：利息收入 12,462,085.20 21,650,239.04
汇兑损益
其他 2,153,015.23 2,345,142.46
合计 106,879,185.73 82,519,133.28
（三十七）投资收益
产生投资收益的来源 本期发生额 上期发生额
处置交易性金融资产取得的投资收益 7,581,235.61
合营项目投资收益 36,478,960.06 121,361,265.48
合计 36,478,960.06 128,942,501.09
（三十八）公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -1,857,429.90
其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
其他
合计 -1,857,429.90
（三十九）信用减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失（损失以“-”填列） -1,406,581.14 7,354,854.15
合计 -1,406,581.14 7,354,854.15
（四十）营业外收入
100
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
项 目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
罚款及违约金收入 1,328,564.94 680,602.12 1,328,564.94
其他 2.64 98,550.53 2.64
合计 1,328,567.58 779,152.65 1,328,567.58
（四十一）营业外支出
项 目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产损毁报废损失 12,126.87 19,817.19 12,126.87
对外捐赠支出 17,098.00 53,000.00 17,098.00
其他 15,342.00 122.01 15,342.00
合计 44,566.87 72,939.20 44,566.87
（四十二）所得税费用
1.所得税费用表
项 目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 46,089,771.49 241,269,186.12
递延所得税费用 29,965,901.67 -141,723,857.99
合计 76,055,673.16 99,545,328.13
2.会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额 上期发生额
利润总额 316,452,497.74 505,699,621.13
按法定/适用税率计算的所得税费用 79,113,124.44 126,424,905.28
子公司适用不同税率的影响 1,117,751.22
调整以前期间所得税的影响 -175,634.16 -86,624.56
非应税收入的影响 -9,356,118.24 -31,293,928.39
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 2,752,278.21 136,585.18
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -65,041.04
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏
2,669,312.73 4,364,390.62
损的影响
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化
所得税费用合计 76,055,673.16 99,545,328.13
（四十三）现金流量表项目注释
1. 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 12,461,690.39 21,624,582.05
101
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
项目 本期发生额 上期发生额
罚款及赔偿款收入 246,833.48 10,503.25
押金及保证金 10,837,358.41 16,813,274,651.23
往来款 449,922,651.74 1,471,509,466.54
收回代扣代垫款 13,252,440.30 13,340,611.03
收回预缴款项 26,456,085.86
其他 6,944,814.44 6,593,685.78
合计 520,121,874.62 18,326,353,499.88
2.支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
管理费用支付的现金 14,159,760.23 12,186,596.48
销售费用支付的现金 70,234,632.46 19,420,521.26
财务费用手续费 486,317.52 144,386.43
捐赠支出 17,098.00 53,000.00
押金及保证金 7,908,685.71 16,884,677,422.46
往来款 367,594,016.45 742,469,396.84
其他 18,964,592.91 14,978,439.69
合计 479,365,103.28 17,673,929,763.16
3.收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
售后回租融资款 192,922,222.20
合计 192,922,222.20
4.支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
出售回租租金 36,721,617.82 17,744,850.30
办公室租金 7,690,655.30 7,602,171.33
手续费 2,000,349.99 2,164,059.11
发行票据服务费和信用评级费用 173,200.00 287,642.50
合计 44,585,473.12 27,798,723.24
（四十四）现金流量表补充资料
1.现金流量表补充资料
补充资料 本期发生额 上期发生额
102
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
补充资料 本期发生额 上期发生额
一、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 240,396,824.58 406,154,293.00
加：资产减值准备
信用减值损失 1,406,581.14 -7,354,854.15
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 20,048,421.52 12,487,699.71
使用权资产摊销 9,319,465.98 7,368,844.92
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 3,209,364.38 2,405,463.16
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 12,126.87 19,817.19
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 1,857,429.90
财务费用（收益以“－”号填列） 119,188,605.69 103,513,609.98
投资损失（收益以“－”号填列） -36,478,960.06 -128,942,501.09
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 29,958,980.39 -141,188,366.47
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 6,921.28 -535,491.52
存货的减少（增加以“－”号填列） -42,651,981.94 -2,877,255,689.79
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -28,286,996.54 -2,355,852,904.11
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -73,843,505.57 1,438,954,767.54
其他 163,396.23 271,906.65
经营活动产生的现金流量净额 242,449,243.95 -3,538,095,975.08
二、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
三、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 3,616,205,716.69 1,250,511,069.22
减：现金的期初余额 2,613,856,258.66 1,872,491,277.28
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 1,002,349,458.03 -621,980,208.06
2.现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 期初余额
一、现金 3,616,205,716.69 2,613,856,258.66
其中：库存现金 5,770.51 8,817.49
可随时用于支付的银行存款 3,616,199,946.18 2,613,847,441.17
103
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 3,616,205,716.69 2,613,856,258.66
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物
注：未作为现金及现金等价物详见附注八、（一）。
（四十五）所有权或使用权受到限制的资产
项目 期末账面价值 受限原因
其他货币资金 13,050,000.00 工程款冻结保函保证金
其他货币资金 22,041,337.54 保函保证金
其他货币资金 17,288,262.68 按揭保证金
其他货币资金 10,000,000.00 诉讼冻结资金
存货-振业泊悦府项目 489,892,858.14 注1
存货-长沙振业城五期项目 128,176,395.82 注2
存货-振业（长沙）裕南街项目 546,942,646.47 注3
存货-深河湾 30 套房产 15,432,935.11 注4
存货-翡丽铂湾 2,707,057,305.39 注5
存货-铭著风华 2,187,090,438.91 注6
固定资产-振业大厦 A 座 31 层-32 层 3,382,465.15 注7
投资性房地产-振业大厦 A、B 座裙楼及 A 座塔楼 66,966,421.25 注7
投资性房地产-星海名城七期 25 套房产 267,347,377.69 注8
存货-振业启航城项目 99,298,758.53 注9
合计： 6,573,967,202.68
注 1、本公司之子公司西安振业创发置业有限公司以振业泊悦府项目土地使用权及在建工程作为抵押
物，向中国银行股份有限公司西安边家村支行借款人民币 3.30 亿元。借款期限 36 个月，约定的借款到
期日为 2024 年 12 月 15 日。截至 2022 年 6 月 30 日，实际借款 2.29 亿元，借款余额 2.03 亿元。
注 2、本公司之子公司湖南振业房地产开发有限公司以长沙市岳麓区清水村地块 32029.01 平方米作为
抵押物，向建设银行长沙河西支行借款最高额度 310,000,000.00 元。借款期限 29 个月，约定的借款到
期日为 2024 年 4 月 14 日。截至 2022 年 6 月 30 日，实际借款 2.84 亿元，借款余额 2.84 亿元。
104
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
注 3、本公司之子公司振业(长沙)房地产开发有限公司以长沙市天心区书院路 2 号地块 16944.25 平方
米作为抵押物，向浙商银行长沙分行借款最高额度 400,000,000.00 元。借款期限 36 个月，约定的借款
到期日为 2025 年 04 月 11 日。截至 2022 年 6 月 30 日，实际借款 0.23 亿元，借款余额 0.23 亿元。
注 4、本公司以河源振业深河湾 1#楼、2#楼、3#楼中 30 套在建房地产作为抵押物，向中国工商银行河
源分行借款人民币 3.2 亿元，借款期 3 年。截至 2022 年 6 月 30 日，实际借款 490 万元，借款余额 490
万元。
注 5、本公司之子公司南京新振城房地产开发有限公司以秦淮区 NO.2021G27 地块土地使用权作为抵押
物，向平安银行股份有限公司南京分行借款人民币 11.00 亿元，借款期限 36 个月，约定的借款到期日
为 2024 年 12 月 10 日。截至 2022 年 6 月 30 日，实际借款 9.80 亿元，借款余额 9.80 亿元。
注 6、本公司之子公司南京振新业房地产开发有限公司以江宁区 N02021G46 地块土地使用权及在建工程
作为抵押物，向交通银行股份有限公司江苏省分行借款人民币 9.00 亿元。借款期限 48 个月，约定的借
款到期日为 2025 年 11 月 08 日。截至 2022 年 6 月 30 日，实际借款 8.3 亿元，借款余额 8.15 亿元。
注 7、本公司以振业大厦 AB 座裙楼及 A 座塔楼作为抵押物，同时，以上述房产租金收益权作为质押，
向兴业银行股份有限公司深圳分行借款人民币 3.5 亿元，借款期 12 年，约定的借款到期日为 2030 年
11 月 21 日。截至 2022 年 6 月 30 日，实际借款 3.5 亿元，借款余额 3.2 亿元。
注 8、本公司以星海名城七期项目 10 套房产作为抵押物，向交通银行股份有限公司深圳华融支行借款
人民币 3.3 亿元，借款期 10 年，约定的借款到期日为 2026 年 11 月 17 日。截至 2022 年 6 月 30 日，实
际借款 3.3 亿元，借款余额 2.30 亿元。
本公司以星海名城七期项目 15 套房产作为抵押物，同时，以上述房产租金收益权作为质押向广东华兴
银行股份有限公司深圳分行借款人民币 5 亿元，借款期 10 年，约定的借款到期日为 2027 年 2 月 6 日。
截至 2022 年 6 月 30 日，实际借款 3.00 亿元，借款余额 2.66 亿元。
注 9、本公司之子公司广西振业房地产股份有限公司以 450105102000GB00021 地块（“振业启航
城项目”）土地使用权作为抵押物，向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款金额为人民币 3 亿
元，借款期限 36 个月，约定的借款到期日为 2022 年 8 月 29 日。截至 2022 年 6 月 30 日，实际借款 2
亿元，借款余额 1.3 亿元。
九、合并范围的变更
（一）非同一控制下企业合并
1.本期未发生非同一控制下企业合并。
（二）同一控制下企业合并
1.本期未发生同一控制下企业合并。
（三）其他原因的合并范围变动
1.本期新设立子公司
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（1）2022 年 3 月 25 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深
圳市振业安歆公寓管理有限公司，注册资本 500.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
十、在其他主体中的权益
（一）在子公司中的权益
1.本集团的构成
持股比例（%） 表决权
子公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接 比例(%)
贵州振业房地产开发有限公司 贵州 贵州遵义 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
资产经营及房地
天津市振业资产管理有限公司 天津 天津 100.00 100.00 投资设立
产投资
天津市振业房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
天津振业佳元房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
东莞市振业房地产开发有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
西安振业房地产开发有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
房地产开发及自
深圳市振业房地产开发有限公司 广东深圳 广东深圳 100.00 100.00 投资设立
有物业租赁
广西振业房地产股份有限公司 广西 广西南宁 房地产开发 97.36 97.36 投资设立
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 82.00 5.00 87.00 投资设立
非同一控制下企业合
湖南振业房地产开发有限公司 湖南长沙 湖南长沙 房地产开发 80.00 80.00
并
广州市振发房地产开发有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
天津振业津滨房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
深圳市深汕特别合作区振业房地产发展有限公 广东深汕特别 广东深汕特别
房地产开发 100.00 100.00 投资设立
司 合作区 合作区
西安市灞桥区振业房地产开发有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
房屋租赁及商业
深圳市振业商业运营管理有限公司 广东深圳 广东深圳 100.00 100.00 投资设立
运营
深圳市振业城市建设投资发展有限公司 广东深圳 广东深圳 棚户区改造 100.00 100.00 投资设立
深圳市振业贸易发展有限公司（注 3） 广东深圳 广东深圳 贸易 100.00 100.00 投资设立
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂（注
广东深圳 广东深圳 制造业 100.00 100.00 投资设立
3）
天津振业化工发展有限公司（注 3） 天津 天津 制造业 100.00 100.00 投资设立
天津振业津海房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
东莞市振业投资发展有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
西安振业创发置业有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
河源市振业深河投资置业有限公司 广东河源 广东河源 房地产开发 50.00 50.00 收购
振业（长沙）房地产开发有限公司 湖南长沙 湖南长沙 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
深圳市振业城市服务有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 100.00 100.00 投资设立
广州市振业鸿远房地产开发有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
广州市振业置地房地产开发有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
南京振新业房地产开发有限公司 江苏南京 江苏南京 房地产开发 51.00 51.00 投资设立
南京新振城房地产开发有限公司 江苏南京 江苏南京 房地产开发 51.00 51.00 投资设立
深圳市振业置地有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产租赁 100.00 100.00 投资设立
深圳市振业同创投资运营管理有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产租赁 70.00 70.00 投资设立
南京振新业装饰有限公司（注 1） 江苏南京 江苏南京 装饰装修 100.00 51.00 投资设立
南京新振城装饰有限公司（注 2） 江苏南京 江苏南京 装饰装修 100.00 51.00 投资设立
深圳市振业窝趣投资运营有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产租赁 70.00 70.00 投资设立
深圳市振业安歆公寓管理有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产租赁 70.00 70.00 投资设立
注 1：通过子公司南京振新业房地产开发有限公司持股 100.00%。
注 2：通过子公司南京新振城房地产开发有限公司持股 100.00%。
注 3：本公司持有深圳市振业贸易发展有限公司、深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂、天津
振业化工发展有限公司三家公司全部股权但未纳入合并范围的原因是：上述公司已停止经营多年，且被
吊销营业执照或已注销，本公司认为该等公司不符合“控制”的定义，根据《企业会计准则第 33 号—
—合并财务报表》的规定，上述公司不纳入合并范围。本公司对上述公司长期股权投资已全额计提了减
值准备。
深圳市振业贸易发展有限公司及深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂分别于 2017 年 2 月 14
日、2017 年 2 月 27 日收到了深圳市市场监督管理局的注销通知书。
2. 重要非全资子公司
少数股东的持股 少数股东的表决 本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告 期末少数
子公司全称
比例（%） 权比例 的损益 分派的股利 股东权益余额
广西振业房地产股份有限公司 2.64 2.64 -164,851.10 - 5,185,234.73
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 13.00 13.00 1,466,880.54 - 60,322,193.26
湖南振业房地产开发有限公司 20.00 20.00 6,460,964.19 - 229,244,931.04
河源市振业深河投资置业有限公司 50.00 50.00 12,576,812.84 - 221,049,418.18
南京新振城房地产开发有限公司 49.00 49.00 -1,190,219.55 - 42,284,429.95
南京振新业房地产开发有限公司 49.00 49.00 -815,608.32 - -955,992.46
3. 重要的非全资子公司的主要财务信息
107
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
期末余额或本期发生额
项目 广西振业房地 惠州市惠阳区振 河源市振业深河
湖南振业房地产 南京新振城房地 南京振新业房地
产股份有限公 业创新发展有限 投资置业有限公
开发有限公司 产开发有限公司 产开发有限公司
司 公司 司
流动资产 505,441,175.74 1,515,319,578.55 1,745,032,345.40 3,448,098,995.19 2,715,987,705.78
499,925,757.48
非流动资产 18,459,350.18 36,303,030.73 93,235,452.31 30,551,093.52 24,193,290.10
2,768,402.55
资产合计 523,900,525.92 1,551,622,609.28 1,838,267,797.71 3,478,650,088.71 2,740,180,995.88
502,694,160.03
流动负债 327,490,120.06 567,601,579.61 408,043,142.49 64,774,802.23 2,706,555,333.72 2,096,576,446.90
非流动负债 - 520,004,158.45 284,000,000.00 5,693,365.09 685,800,000.00 645,555,554.00
负债合计 327,490,120.06 1,087,605,738.06 692,043,142.49 70,468,167.32 3,392,355,333.72 2,742,132,000.90
营业收入 35,545,947.84 44,543.68 32,651,430.68 209,016,111.93 - -
净利润 -6,244,360.06 11,283,696.46 32,304,820.97 -2,429,019.49 -1,664,506.78
15,280,782.04
综合收益总额 -6,244,360.06 11,283,696.46 32,304,820.97 -2,429,019.49 -1,664,506.78
15,280,782.04
经营活动现金流量 -29,824,036.87 -253,386,613.92 46,403,916.43 15,456,834.97 675,210,256.19 130,697,498.99
接上表：
期初余额或上期发生额
项目 广西振业房地 惠州市惠阳区振 河源市振业深
湖南振业房地产 南京新振城房地 南京振新业房地
产股份有限公 业创新发展有限 河投资置业有
开发有限公司 产开发有限公司 产开发有限公司
司 公司 限公司
流动资产 628,404,547.95 1,456,078,402.65 1,638,945,187.11 723,536,894.02 2,990,685,850.36 2,305,032,586.07
非流动资产 19,905,915.28 48,248,381.25 169,044,589.28 5,782,636.26 5,837,348.34 7,533,471.04
资产合计 648,310,463.23 1,504,326,783.90 1,807,989,776.39 729,319,530.28 2,996,523,198.70 2,312,566,057.11
流动负债 445,655,697.31 701,589,450.69 544,069,942.14 306,466,959.23 2,221,799,424.22 1,752,852,555.35
非流动负债 350,004,158.45 150,000,000.00 5,907,360.38 686,000,000.00 560,000,000.00
负债合计 445,655,697.31 1,051,593,609.14 694,069,942.14 312,374,319.61 2,907,799,424.22 2,312,852,555.35
营业收入 30,721,693.13 38,426,225.03 390,043,515.34
净利润 6,364,546.29 540,116.05 90,201,476.23 -443,600.57 6,059.44 21,837.50
综合收益总额 6,364,546.29 540,116.05 90,201,476.23 -443,600.57 6,059.44 21,837.50
经营活动现金流量 -40,258,104.73 -75,048,386.71 -707,132,130.03 -6,820,770.33 8,079.25 29,116.67
（二）在合营企业或联营企业中的权益
1.重要合营企业或联营企业
本公司对合营企业锦上花园开发项目的投资采用权益法核算，本公司对合营企业锦上花园开发项目
中住宅收益享有70%收益权。
2.重要合营企业的主要财务信息
锦上花园开发项目
项目
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
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锦上花园开发项目
项目
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
流动资产 5,023,911,488.49 4,985,496,131.90
其中：现金和现金等价物 486,756,852.10 373,345,767.06
非流动资产 4,254,463.48 3,841,503.85
资产合计 5,028,165,951.98 4,989,337,635.75
流动负债 1,807,778,644.62 1,841,004,776.97
非流动负债 - -
负债合计 1,807,778,644.62 1,841,004,776.97
少数股东权益
归属于母公司股东权益 3,220,387,307.36 3,148,332,858.78
按持股比例计算的净资产份额 2,254,271,115.15 2,203,833,001.15
调整事项
—商誉
—内部交易未实现利润
—其他
对合营企业权益投资的账面价值 2,240,346,697.47 2,202,922,224.57
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值
营业收入 11,404,770.47 430,470,658.13
财务费用 -44,916,778.91 -66,363,465.27
所得税费用 17,904,079.74 62,837,442.83
净利润 53,712,239.21 188,512,328.50
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 53,712,239.21 188,512,328.50
本年度收到的来自合营企业的股利
十一、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括借款、应收账款、应付账款等,与这些金融工具有关的风险，以及本公司
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保
将上述风险控制在限定的范围之内。
本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影
响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影
响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。本公司的金
融工具导致的主要风险是信用风险、流动风险及市场风险。
（一）金融工具分类
1.资产负债表日的各类金融资产的账面价值如下：
金融资产项目 期末余额 期初余额
货币资金 3,678,585,316.91 2,948,675,174.53
应收账款 18,303,131.77 18,905,595.33
其他应收款 59,053,396.34 60,169,738.14
2.资产负债表日的各类金融负债的账面价值如下：
金融负债项目 期末余额 期初余额
短期借款 426,000,000.00 346,000,000.00
应付账款 870,426,782.76 1,539,127,908.81
其他应付款 2,042,137,776.71 2,348,380,454.55
一年内到期的非流动负债 1,563,313,661.71 1,807,994,919.02
长期借款 6,691,982,338.76 5,544,609,696.97
应付债券 824,626,196.44 499,764,797.22
租赁负债 36,702,886.52 44,355,476.77
长期应付款 51,625,511.40 84,769,156.63
（二）信用风险
截至2022年6月30日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行
义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值
反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。
本附注十三“或有事项”中披露的担保金额。由于该等房产目前的市场价格高于售价，公司认为与
该等担保相关的风险较小。公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，无重大信用集中风险。
（三）流动风险
本公司采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考虑本
公司运营产生的预计现金流量。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
本公司的目标是运用银行借款、债券、和其他计息借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活
性的平衡。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司
经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款
协议。
本公司将银行借款作为主要资金来源。截至2022年6月30日，本公司尚未使用的银行借款额度为人民
币23.43亿元。
金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
项目 1 年以内 1 年以上至 5 年 5 年以上 合计
短期借款 426,000,000.00 426,000,000.00
应付账款 870,426,782.76 870,426,782.76
其他应付款 2,042,137,776.71 2,042,137,776.71
一年内到期的非流动负债 1,563,313,661.71 1,563,313,661.71
长期借款 4,891,982,338.76 1,800,000,000.00 6,691,982,338.76
应付债券 824,626,196.44 824,626,196.44
租赁负债 26,349,835.31 10,353,051.21 36,702,886.52
长期应付款 51,625,511.40 51,625,511.40
合计 4,901,878,221.18 5,794,583,881.91 1,810,353,051.21 12,506,815,154.30
（四）市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险
主要包括利率风险、外汇风险和其他价格风险，如权益工具投资价格风险。
1.利率风险
本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的长期负债有关。
公司借款均为人民币借款。人民币借款主要为浮动利率借款及固定利率借款，浮动借款利率根据中
国人民银行贷款基准利率浮动。
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本公司的政策
是保持这些借款的浮动利率。
利率风险敏感性分析：
利率风险敏感性分析基于下述假设：
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；
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下表为利率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，利率发生合理、可能的变动时，
将对净利润和股东权益产生的影响。
本期
项目
基准点 净利润 股东权益
对外借款 增加 1% -1,128,843.66 -1,128,843.66
对外借款 减少 1% 1,128,843.66 1,128,843.66
接上表：
上期
项目
基准点 净利润 股东权益
对外借款 增加 1% -887,622.43 -887,622.43
对外借款 减少 1% 887,622.43 887,622.43
十二、关联方关系及其交易
（一）关联方的认定标准
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控
制或重大影响的，构成关联方。
（二）本公司的母公司有关信息
对本公司
对本公司间接 对本公司的表
直接控制人名称 注册地 业务性质 对本公司持股 持股比例
持股比例（%） 决权比例（%）
（%）
深圳市人民政府国有资 接受市政府授权代表
广东深圳 296,031,373.00 21.93 15.06 36.99
产监督管理委员会 国家履行出资人职责
注：深圳市人民政府国有资产监督管理委员会通过深圳市资本运营集团有限公司间接持有本公司股
本比例15.06%。
（三）本公司的子公司情况
本公司子公司的情况详见附注十、（一）在子公司中的权益。
（四）本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营或联营企业详见附注十、（二）在合营企业或联营企业中的权益。
（五）本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
佰富利集团有限公司 子公司少数股东
惠州市金鼎合嘉实业有限公司 子公司少数股东
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其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
广东深河产业投资开发有限公司 子公司少数股东
南京新城恒璟房地产开发有限公司 子公司少数股东
南京新城恒博房地产开发有限公司 子公司少数股东
（六）关联方交易
1.关联方资金拆借
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
锦上花园开发项目 1,400,000,000.00 2019-6-14 无固定期限 利率 3.915%
深圳市房屋租赁运营
900,000,000.00 2021-4-29 3年 利率 5.17%
管理有限公司
2.关键管理人员薪酬
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 5,214,287.98 4,499,504.91
（七）关联方应收应付款项
应付项目
项目名称 关联方 期末金额 期初金额
其他应收款 广东深河产业投资开发有限公司 80,324.00 82,146.06
其他应收款 惠州市金鼎合嘉实业有限公司 160,000.00 160,000.00
应付利息 锦上花园开发项目 12,397,500.00 40,411,500.00
应付股利 惠州市金鼎合嘉实业有限公司 13,161.25 13,161.25
其他应付款 佰富利集团有限公司 27,311.62 27,311.62
其他应付款 锦上花园开发项目 499,682,033.63 499,764,040.57
其他应付款 南京新城恒璟房地产开发有限公司 601,520,253.46 729,150,553.46
其他应付款 南京新城恒博房地产开发有限公司 775,693,608.20 896,341,408.20
十三、或有事项
（一）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响（公告前与法务部确认进展）
1.1993年7月1日，本公司与香港雄丰集团有限公司（以下简称“雄丰公司”）、深圳市九州房地产
开发有限公司（以下简称“九州公司”）签署《合作开发新城花园商住楼合同书》，三方约定由雄丰公
司、九州公司提供土地以及负责项目的报建手续，本公司负责资金。2003年2月20日深圳中级人民法院作
出一审判决，裁决上述开发合同无效，由雄丰公司偿还本公司已投入的投资款2,988万元和1,300万元借
款及利息。九州公司不服一审判决，向广东省高级人民法院提取上诉。2003年11月16日广东省高级人民
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
法院作出终审判决，裁决上述开发合同有效但终止其履行，对已建成的8栋商住楼由本公司分得6栋（含
雄丰公司以房产折抵其借款1,300万元），雄丰公司分得2栋，本公司尚需负责上述8栋房产的收尾工程。
根据上述判决，本公司经咨询深圳市尊地地产咨询有限公司，预计已经发生减值，对上述房产计提了存
货跌价准备，截至2022年6月30日累计计提跌价准备3,843.25万元。
本公司申请执行雄丰公司和龙城公司案，经深圳市中级人民法院作出（2004）深中法执字第21-
1148-2号《民事裁定书》，裁定结案。在执行过程中，因农业银行申请执行雄丰公司贷款纠纷一案中，
涉及的抵押物与本公司的6栋房产紧密相连，本公司仍无法进行转让等实质性变现处理，根据“房地一
体”的司法处理原则，本公司考虑以“利害关系人”的身份加入该执行案。据此，本公司已与农业银
行、汕尾市城区法院进行了多次协商，本案执行无任何实质性进展。
2009年6月11日，雄丰公司就广东省高级人民法院作出的（2003）粤最高法民一终字第311号民事判
决向中华人民共和国最高人民法院提出再审申请。2009年12月16日，最高人民法院作出(2010)民监字第
545号民事裁定书，驳回雄丰公司的再审申请。
2011年6月20日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司、雄丰公司为被告向深圳市中级人民法院提
起涉案地块土地使用权诉讼。2012年2月8日，本公司以“利害关系人”的身份加入了该案件的庭审，
2012年7月，深圳中院裁定准许原告撤回起诉。
由于土地登记在龙城公司名下，房地处分离状态，香港雄丰在香港清盘，龙城公司破产，该地块被
划入破产财产，与该地块关联案件全部执行中止。我司依托龙城公司清算组，提出整体拍卖执行方案，
但执行方案中各方利益人就综合拍卖方案未能达成一致意见，本案执行暂处于中止状态。
2016年9月19日，农业银行将其在新城花园项目的抵押债权及相关权利通过深圳市联合产权交易所进
行拍卖，交易双方已经签署交易合同。
2017年2月23日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司为被告向深圳市中级人民法院提起涉案地块
确权之诉。2017年6月23日，本公司以“利害关系人”的身份申请加入诉讼，但未收到法院有关受理通
知。2017年7月，深圳市中级人民法院裁定准许雄丰集团（深圳）有限公司撤回起诉。
2021年8月12日，龙城公司管理人将案涉土地使用权在京东拍卖平台进行拍卖，已被深圳丽峰实业有
限公司竞得，竞得金额8,773.00万元。
2.2005年12月，本公司与佰富利集团签订《股权转让协议》及《补充协议》，依法成为湖南振业的
股东，合作开发长沙振业城项目（以下简称“长沙项目”）。
在长沙项目推进过程中，因市场变化和拆迁的实际需要，长沙项目的拆迁及前期费用增加，按照
《补充协议》的约定需股东双方按各自股权比例对等追加投资。经本公司第六届董事会第二十一次会议
审议通过，并经本公司2009年第四次临时股东大会审议批准，本公司对湖南振业履行了追加投资义务，
但佰富利集团始终以各种理由拒绝履行追加投资义务。
为确保长沙项目的顺利开发，避免投资损失，在佰富利集团拒绝追加投资的情况下，本公司只能根
据湖南振业的迫切需要，单方审慎追加投资。截至本报告披露之日，本公司对项目公司的总投资累计已
达人民币5.7亿元，佰富利集团实际投入注册资本金3,000万元，湖南振业实际获得投资总额为人民币6亿
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
元。根据《补充协议》，佰富利集团持有湖南振业20%的股权，理应向湖南振业投入89,897,485.40元，
扣除其已实际投入的3,000万元人民币注册资本金，佰富利集团还应向湖南振业追加投入人民币
59,897,485.40元。
鉴于佰富利集团自始至终未向湖南振业追加投入，且湖南振业已实际依托本公司追加的投资，持续
为长沙项目对外支出。其中根据《补充协议》，超出的征地补偿安置费用人民币150,512,573.02元和
59,897,485.40元对等追加投资，合计210,410,058.42元形成了佰富利集团对湖南振业的负债，本公司认
为佰富利集团应立即迳付至本公司。
鉴于上述情况，本公司向华南国际经济贸易仲裁委员会（原名“中国国际经济贸易仲裁委员会华南
分会”）提起仲裁程序，对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求依法确认被申请人对湖南振业负有债务
人民币210,410,058.42元；请求被申请人立即迳付给申请人；请求被申请人承担申请人因办理该案需支
出的合理费用（暂按仲裁裁决支持的被申请人对项目公司的债务额的5%计，为10,520,502.92元）；请求
被申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等案件的相关费用。
本案已于2012年2月7日正式开庭审理。2013年6月8日，佰富利集团向深圳中院提起诉讼，要求确认
双方在原股权转让相关协议中制定的仲裁条款无效，2013年7月12日，深圳中院作出终审裁定，驳回了佰
富利集团的申请。
2013年8月16日，本公司收到华南国际经济贸易仲裁委员会作出的裁决书，裁决被申请人支付给申请
人增加的拆迁补偿费用人民币150,512,573.02元、追加投资款18,000,000.00元，另外被申请人补偿申请
人因办理本案而支出的费用人民币2,395,350.00元以及支付申请人为其代垫的仲裁费人民币
1,327,187.70元。本裁决为终局裁决。上述各项裁决的支付义务，佰富利集团应当在本裁决作出之日起
十五日内向本公司一次性支付完毕。截至本报告披露之日，佰富利集团尚未履行裁决确定的各项义务。
2014年3月4日，公司收到深圳中院发出的传票，佰富利集团已向深圳中院提起诉讼，案号为
（2014）深中法涉外仲字第41号，佰富利集团诉请撤销华南国仲深裁（2013）128号仲裁裁决并由公司承
担本案的诉讼费用。2014年3月6日，该案件开庭审理，2015年3月23日，公司收到深圳中院《民事裁定
书》，驳回申请人佰富利集团撤销华南国仲深裁（2013）128号仲裁裁决的申请，案件受理费由申请人佰
富利集团承担。
案号为（2014）深中法涉外仲字第41号生效后，公司依法向湖南省长沙市中级人民法院（以下简称
“长沙中院”）申请强制执行华南国仲深裁（2013）128号仲裁裁决。
2015年5月21日，长沙中院作出（2015）长中民执字第00369号《执行裁定书》，裁定将华南国仲深
裁（2013）128号仲裁裁决股权转让纠纷一案指定到湖南省长沙市开福区人民法院（以下简称“开福区法
院”）执行。
2015年6月16日，开福区法院作出《执行裁定书》（［2015］开执字第00990-1号），裁定内容：冻
结、划转佰富利集团在金融机构的存款19,010万元，或扣留、提取佰富利集团的收入19,010万元，或查
封、扣押、冻结其相应价值的财产或财产权益，并要求湖南振业协助将佰富利集团在湖南振业所持有的
全部股权予以冻结，冻结期内湖南振业不得向佰富利集团支付股利或红利，不得为佰富利集团办理股权
转让。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
2015年8月，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知书》及佰富利集团的《不予执行
仲裁裁决申请书》，佰富利集团对开福区法院的《执行裁定书》不服，申请不予执行仲裁裁决。
2015年8月27日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行仲裁裁决一案，举行了听证会。
2016年8月，公司收到开福区法院发来的《通知书》（（2015）开执字第00990号），该法院依照有
关法律规定，委托有关中介机构对佰富利集团所持有的湖南振业20%的股权进行评估、拍卖，并定于2016
年8月31日9:30在湖南联合产权交易所按现状拍卖。
2016年8月29日，本次拍卖委托机构发布拍卖中止公告：因收到委托法院函告，原定于2016年8月31
日9:30在湖南省联合产权交易所拍卖的“佰富利集团有限公司持有的湖南振业房地产开发有限公司20%股
权”因故中止。
2016年9月，公司收到开福区法院发来的《听证通知书》，通知定于2016年10月13日就案外人针对股
权拍卖的执行异议举行听证，此后又被通知听证改期至2016年10月21日。2016年10月21日，开福区法院
就案外人针对股权拍卖的执行异议举行听证会。
2016年11月18日，长沙中院作出（2015）长中民执异字第00417号《执行裁定书》，裁定驳回佰富利
集团不予执行仲裁裁决的申请。
2016年12月13日，开福区法院作出（2016）湘0105执异116号《执行裁定书》，裁定驳回案外人针对
股权拍卖的异议请求。案外人不服该裁定，已向长沙中院提起了复议。
2017年2月20日，长沙中院就案外人执行异议复议举行了听证。
2018年6月，公司收到法院三份裁定书，分别是：长沙中院作出的《执行裁定书》【（2017）湘01执
复19号】，裁定驳回案外人的复议申请，维持开福区法院（2016）湘0105执异116号执行裁定；开福区法
院作出的《执行裁定书》【（2015）开执字第00990号之三】，裁定继续查封（冻结）佰富利集团所持有
的湖南振业20%的股权，冻结期限为三年；开福区法院作出的《执行裁定书》【（2018）湘0105执恢703
号、（2015）开执字第00990号】，裁定拍卖佰富利集团所持有的湖南振业20%的股权。
2019年6月3日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监147号《执行裁定书》，裁定华
南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁（2013）128号裁决书由湘潭市中级人民法院执行。
2021年5月10日，公司收到湖南省湘潭市中级人民法院作出的（2021）湘03执131号《执行裁定
书》，裁定在172,492,317.72元范围内冻结、划拨佰富利集团有限公司银行存款，或扣留、提取其价值
相当的收入，或查封、扣押、冻结其价值相当的财产。
2021年12月30日，公司收到湖南省湘潭市中级人民法院作出的（2021）湘03执131号之一《执行裁定
书》，裁定终结华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁(2013)128号裁决书的本次执行程序系
鉴于在执行程序中并未发现被申请人有可执行的财产，符合终结华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华
南国仲深裁【2013】218号裁决书执行程序的条件。申请人发现被申请人有可供执行财产的，可以再次申
请执行。再次执行不受申请执行时效期间限制。
2016年9月30日，公司就2011年7月1日之后新增加的拆迁安置补偿费用向华南国际经济贸易仲裁委员
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
会提起仲裁程序（案号为SHENT20160426号），对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求确认湖南振业于
2011年7月1日至2014年12月31日因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费用人民币50,049,724.25元由被申请人承
担；裁令被申请人向申请人履行上述债务的偿付义务；裁令被申请人向申请人偿付资金占用期间的利息
损失10,777,379元；裁令被申请人承担办理本案的合理费用（包括律师费47万元）；裁令被申请人承担
本案的仲裁受理费和处理费等仲裁费用。案件定于2017年3月28日开庭。
2017年7月17日，华南国际经济贸易仲裁委员会作出华南国仲深裁[2017]339号裁决书，裁决书确认
本公司于2011年7月1日至2014年12月31日因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费50,049,724.25元由被申请人承
担；被申请人向申请人支付拆迁补偿费本金合计21,484,949.30元及各费用对应的利息、合理费用
381,000元及仲裁费541,188.80元。本裁决为终局裁决。以上确定的各项应付款项，被申请人应在裁决作
出之日起15日内支付完毕。截至本报告披露之日，佰富利集团尚未履行裁决确定的各项义务。
2018年6月28日，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知》及佰富利集团的《不予执
行仲裁裁决申请书》，佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁[2017]339号仲裁裁决。
2018年7月2日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁[2017]339号仲裁裁决一案，举行
了听证会。
2019年6月3日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监146号《执行裁定书》，裁定华
南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁[2017]339号裁决书由湘潭市中级人民法院执行。
2019年10月16日，公司收到湖南省长沙市中级人民法院作出的（2018）湘01执异149号《执行裁定
书》，裁定不予执行华南国际经济贸易仲裁委员会于2017年7月17日作出的华南国仲深裁[2017]339号仲
裁裁决。
3.2014年6月24日，本公司之子公司西安振业房地产开发有限公司（以下简称“西安振业”）与业主
米莹签订《商品房买卖合同》，合同约定，由米莹购买公司开发的振业浐灞住宅项目第36幢10000号房屋
用于经营幼儿园，房屋实测建筑面积共2747.04平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米
6,800.00元，合同总金额为18,679,872.00元，买受人应在2015年3月20日前付清总房款，交付期限为
2014年7月30日前。合同签订后，本公司按合同约定交付了房屋，米莹付清了总房款18,679,872.00元。
因国务院《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》规定，小区配套幼儿园应移交当地教育
行政部门。2020年，米莹以房屋无法转移登记为由将西安振业诉至西安市灞桥区人民法院，要求解除双
方签订的《商品房买卖合同》并由振业公司返还18,679,872.00元。2020年5月29日，米莹与西安振业商
品房买卖合同纠纷一案立案，案号为（2020）陕0111民初3682号。
2020年11月9日，西安市灞桥区人民法院作出（2020）陕0111民初3682号民事判决书，判决米莹与西
安振业签订的编号为5196425号商品房买卖合同于2020年8月5日解除；米莹应腾房并向西安振业移交涉案
房屋（即西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第36幢10000号房屋），西安振业应在米莹腾房后七日
内支付其经济损失12,016,872.00元（支付的总房款扣减房屋使用费，房屋使用费自收楼日即2014年7月7
日起至合同解除日按照每日3,000.00元的标准支付）。
2020年11月7日，西安浐灞生态区教育局与西安振业签订《城镇住宅小区配套幼儿园长期普惠协议
117
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
书》，约定由西安振业依照普惠性幼儿园的要求对位于西安市广安路800号振业泊墅的幼儿园实施教育服
务和行政管理，西安振业有权自主招聘幼儿园举办者。
2020年11月，西安振业公司与米莹均提起上诉，2021年5月28日，西安市中级人民法院作出（2021）
陕01民终4314-1号民事裁定书，裁定撤销西安市灞桥区人民法院作出（2020）陕0111民初3682号民事判
决，该案发回西安市灞桥区人民法院重审。西安市灞桥区人民法院于2022年3月15日对该案进行重新开庭
审理。
2022年8月10日，西安市灞桥区人民法院作出（2021）陕0111民初12426号民事判决书，判决米莹与
西安振业于2014年6月24日签订的《商品房买卖合同》无效；西安振业公司应在本判决生效后七日内返款
米莹购房款18,679,872.00元；米莹及第三人西安怡然智教实业有限公司在本判决生效后七日内将《商品
房买卖合同》（即西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第36幢10000号房屋）所涉房屋返还西安振业
公司。截止目前，西安振业公司不服一审判决，已提起上诉。
（二）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
1.本公司按房地产行业经营惯例为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保。阶段性担保的担保期限
自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购房产的《房地产证》办出及抵押手续办妥之日止。截至
2022年6月30日，本公司承担的阶段性担保责任的贷款金额为342,057.54万元。
2.西安振业为业主牛进才等向重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行、
中国建设银行股份有限公司陕西省分行借入的按揭贷款提供阶段性担保，因业主牛进才等未按时足额还
款，牛进才等及西安振业被重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行、中国建
设银行股份有限公司陕西省分行起诉，根据扣划及判决结果，从西安振业银行账号中扣划了牛进才等应
付银行的本金及利息等，截至2022年6月30日，西安振业代垫的本金及利息等情况如下：
序号 按揭银行 房号 逾期业主 代垫金额 说明
1 重庆银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 7-20102 常青 1,528,201.08 注3
2 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-20102 白小艳 4,713,214.02 注1
3 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-10102 刘婧 4,546,136.00 注1
4 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-20101 邱向龙、杜青鱼 4,397,993.65 注1
5 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-10101 牛进才 5,483,582.23 注1
6 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 8-12102 赖新寿、徐玉梅 678,207.73 注1
7 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊公馆 1-20801 刘丹 696,026.10 注1
8 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊公馆 1-21104 方玉琴 720,153.49 注1
中国建设银行股份有限公司陕西省分
9 振业泊墅 31-10301 李永斌 2,912,216.00 注2
行
10 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 9-12401 呼正和 570,244.55 注1
11 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 10-10102 谢君 344,726.13 注4
12 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 9-12301 王永军 446,861.88 注4
合计 27,037,562.86
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
注1：西安振业已向该等业主起诉追偿，但该等房产涉及其他司法机关查封，西安振业不具有法律意
义上的优先受偿权。
注2：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日法院已将涉案房产查封，准备评估
拍卖。
注3：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日法院已将涉案房产成功拍卖，目前
正办理产权转移手续。
注4：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日该等业主无财产线索，剩余债权待
有财产线索时再恢复执行。
十四、资产负债表日后事项
本报告期无重大资产负债表日后事项。
十五、其他重要事项
（一）年金计划
根据《中华人民共和国劳动法》、《企业年金试行办法》、《企业年金基金管理办法》、《深圳市
企业年金管理暂行规定》及《深圳市属国有企业年金管理暂行规定》及其他法律法规，结合公司实际，
本公司制订了《深圳市振业（集团）股份有限公司企业年金方案》（以下简称“年金计划”）。
年金计划主要内容包括参加人员范围、企业年金的组成及分配、基金管理、企业年金的支付等。
年金计划的参加人员主要为试用期满，与公司有正式的劳动关系，并履行所规定的全部义务的在岗
员工。
企业年金由公司企业年金和个人企业年金组成。公司企业年金由公司为员工缴交；个人企业年金由
员工个人缴交。公司企业年金总额：不超过公司参加企业年金员工上年度工资总额的十二分之一，每年
度的具体缴交额度根据公司上年度经营情况和有权审批机构核定的比例确定，由公司按国家有关规定允
许的列支渠道列支。个人企业年金总额：最高为参加企业年金员工本人上年度工资总额的十二分之一。
企业年金基金实行完全积累，采用个人账户方式进行管理。企业年金基金按照国家规定投资运营的
收益并入企业年金基金。企业年金基金与受托人、托管人、账户管理人、投资管理人的自有资产或其他
资产分开管理，不得挪作其他用途。
企业年金支付的条件：（一）达到国家规定的退休年龄并办理了退休手续；（二）因病（残）丧失
劳动能力，经劳动保障部门认可办理了病退或者提前退休；（三）出国定居；（四）在退休前身故。领
取企业年金时由员工向企业提出申请，企业出具证明，受托人认定并发放。员工退休后由本人决定一次
性领取或分期领取；员工在退休前身故，其年金个人账户余额由其指定的受益人或法定继承人一次性领
取。
（二）终止经营
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
深圳市振业（集团）股份有限公司第八届董事会2014年第六次会议审议通过《关于注销贵州振业房
地产开发有限公司的议案》。公司已委托贵州鑫恒瑞税务师事务所（特殊普通合伙）出具鉴证报告，截
至本财务报告披露之日，贵州振业房地产开发有限公司的注销工作尚未完成。
十六、母公司财务报表项目注释
（一）应收账款
1.按账龄披露
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 11,474,234.67
1-2 年（含 2 年） 1,604,599.99
2-3 年（含 3 年）
3-4 年（含 4 年） 292,984.00
4-5 年（含 5 年） 637,352.62
5 年以上 291,761.00
合计 14,300,932.28
2.按坏账计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏
14,300,932.28 100.00 1,432,748.84 10.02 12,868,183.44
账准备的应收账款
其中：账龄组合 14,300,932.28 100.00 1,432,748.84 10.02 12,868,183.44
组合小计 14,300,932.28 100.00 1,432,748.84 10.02 12,868,183.44
单项金额不重大但单独计提
坏账准备的应收账款
合计 14,300,932.28 100.00 1,432,748.84 10.02 12,868,183.44
续表
期初余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项金额重大并单独计提坏
账准备的应收账款
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
期初余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
按信用风险特征组合计提坏
16,368,185.29 100.00 1,490,651.49 9.11 14,877,533.80
账准备的应收账款
其中：账龄组合 16,368,185.29 100.00 1,490,651.49 9.11 14,877,533.80
组合小计 16,368,185.29 100.00 1,490,651.49 9.11 14,877,533.80
单项金额不重大但单独计提
坏账准备的应收账款
合计 16,368,185.29 100.00 1,490,651.49 9.11 14,877,533.80
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 11,474,234.67 573,711.73 5.00
1-2 年（含 2 年） 1,604,599.99 160,460.00 10.00
2-3 年（含 3 年）
3-4 年（含 4 年） 292,984.00 146,492.00 50.00
4-5 年（含 5 年） 637,352.62 318,676.31 50.00
5 年以上 291,761.00 233,408.80 80.00
合计 14,300,932.28 1,432,748.84 10.02
3.坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 1,490,651.49 -57,902.65 1,432,748.84
合计 1,490,651.49 -57,902.65 1,432,748.84
4.本期未发生核销的应收账款。
5.按欠款方归集的期末应收账款金额前五名情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为 12,118,882.74 元，占应收账款年
末余额合计数的比例为 84.74%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额为 686,174.14 元。
（二）其他应收款
1.总表情况
（1）分类列示
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 6,431,832,800.95 6,441,417,730.80
合计 6,431,832,800.95 6,441,417,730.80
2.其他应收款
（1）按账龄披露
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 6,764,287,829.33
1-2 年（含 2 年） 3,376,007.66
2-3 年（含 3 年） 385,157.22
3-4 年（含 4 年） 267,067.98
4-5 年（含 5 年） 3,401,937.52
5 年以上 3,084,216.93
合计 6,774,802,216.64
（2）按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 4,999,402.05 4,833,905.39
代垫款 6,257,088.13 6,462,414.78
往来款 6,763,333,306.46 6,773,323,213.03
其他 212,420.00 10,000.00
合计 6,774,802,216.64 6,784,629,533.20
（3）坏账准备计提情况
期末余额
账面余额 坏账准备
类别 账面
比例
金额 金额 计提比例（%） 价值
（%）
单项金额重大并单独计提坏账
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
6,774,802,216.64 100.00 342,969,415.69 5.06 6,431,832,800.95
准备的其他应收款
其中：集团内关联方组合 6,763,333,306.46 99.83 338,166,665.32 5.00 6,425,166,641.14
账龄组合 11,468,910.18 0.17 4,802,750.37 41.88 6,666,159.81
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期末余额
账面余额 坏账准备
类别 账面
比例
金额 金额 计提比例（%） 价值
（%）
组合小计 6,774,802,216.64 100.00 342,969,415.69 5.06 6,431,832,800.95
单项金额不重大但单独计提坏
账准备的其他应收款
合计 6,774,802,216.64 100.00 342,969,415.69 5.06 6,431,832,800.95
续表
期初余额
账面余额 坏账准备
类别 账面
比例
金额 金额 计提比例（%） 价值
（%）
单项金额重大并单独计提坏
账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏
6,784,629,533.20 100.00 343,211,802.40 5.06 6,441,417,730.80
账准备的其他应收款
其中：集团内关联方组合 6,773,323,213.03 99.83 338,666,160.66 5.00 6,434,657,052.37
账龄组合 11,306,320.17 0.17 4,545,641.74 40.20 6,760,678.43
组合小计 6,784,629,533.20 100.00 343,211,802.40 5.06 6,441,417,730.80
单项金额不重大但单独计提
坏账准备的其他应收款
合计 6,784,629,533.20 100.00 343,211,802.40 5.06 6,441,417,730.80
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 954,522.87 47,726.14 5.00
1-2 年（含 2 年） 3,376,007.66 337,600.77 10.00
2-3 年（含 3 年） 385,157.22 115,547.17 30.00
3-4 年（含 4 年） 267,067.98 133,533.99 50.00
4-5 年（含 5 年） 3,401,937.52 1,700,968.76 50.00
5 年以上 3,084,216.93 2,467,373.54 80.00
合计 11,468,910.18 4,802,750.37 41.88
组合中，集团内关联方组合计提坏账准备的其他应收款
组合名称 期末余额 坏账准备期末余额 计提比例（%）
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
组合名称 期末余额 坏账准备期末余额 计提比例（%）
广西振业房地产股份有限公司 156,448,539.31 7,822,426.96 5.00
惠阳市振业创新发展有限公司 38,505,014.68 1,925,250.73 5.00
深圳市振业房地产开发有限公司 178,690,924.32 8,934,546.22 5.00
深圳市振业城市建设投资发展有限公司 179,846,350.28 8,992,317.51 5.00
天津振业津海房地产开发有限公司 753,807,081.28 37,690,354.06 5.00
东莞市振业投资发展有限公司 248,756,526.43 12,437,826.32 5.00
西安振业创发置业有限公司 90,262,824.11 4,513141.21 5.00
振业（长沙）房地产开发有限公司 478,541,316.04 23,927,065.80 5.00
河源市振业深河投资置业有限公司 3,747,678.69 187,383.93 5.00
天津振业津滨房地产开发有限公司 2,619,176.73 130,958.84 5.00
天津振业佳元房地产开发有限公司 34,008.31 1,700.42 5.00
深圳市振业城市服务有限公司 901,358.54 45,067.93 5.00
广州市振业鸿远房地产开发有限公司 2,429,207,444.52 121,460,372.23 5.00
广州市振业置地房地产开发有限公司 766,785,379.53 38,339,268.98 5.00
南京新振城房地产开发有限公司 806,069,716.42 40,303,485.82 5.00
南京振新业房地产开发有限公司 629,109,967.27 31,455,498.36 5.00
合计 6,763,333,306.46 338,166,665.32 5.00
（4）坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或核 其他变 期末余额
计提
转回 销 动
坏账准备 343,211,802.40 -242,386.71 342,969,415.69
合计 343,211,802.40 -242,386.71 342,969,415.69
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
总额的比例（%）
广州市振业鸿远房地产开发有限公司 往来款 2,429,207,444.52 1 年以内 35.86 121,460,372.23
南京新振城房地产开发有限公司 往来款 806,069,716.42 1 年以内 11.90 40,303,485.82
广州市振业置地房地产开发有限公司 往来款 766,785,379.53 1 年以内 11.32 38,339,268.98
天津振业津海房地产开发有限公司 往来款 753,807,081.28 1 年以内 11.13 37,690,354.06
南京振新业房地产开发有限公司 往来款 629,109,967.27 1 年以内 9.29 31,455,498.36
合计 5,384,979,589.02 79.49 269,248,979.45
（三）长期股权投资
124
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,115,243,415.79 6,374,510.83 2,108,868,904.96 2,115,243,415.79 6,374,510.83 2,108,868,904.96
对联营、合营企
业投资
合计 2,115,243,415.79 6,374,510.83 2,108,868,904.96 2,115,243,415.79 6,374,510.83 2,108,868,904.96
1.对子公司投资
本期 本期 本期计提 减值准备期末
被投资单位 期初余额 期末余额
增加 减少 减值准备 余额
广西振业房地产股份有限公司 145,904,497.23 145,904,497.23
湖南振业房地产开发有限公司 120,000,000.00 120,000,000.00
贵州振业房地产开发有限公司 39,950,899.34 39,950,899.34
天津市振业资产管理有限公司 280,000,000.00 280,000,000.00
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 213,200,000.00 213,200,000.00
西安振业房地产开发有限公司 280,000,000.00 280,000,000.00
深圳市振业房地产开发有限公司 300,000,000.00 300,000,000.00
天津振业化工实业有限公司 4,500,000.00 4,500,000.00 4,500,000.00
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂 490,434.54 490,434.54 490,434.54
深圳市振业贸易发展有限公司 1,384,076.29 1,384,076.29 1,384,076.29
深圳市振业城市建设投资发展有限公司 6,000,000.00 6,000,000.00
河源市振业深河投资置业有限公司 207,713,508.39 207,713,508.39
西安振业创发置业有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
东莞市振业投资发展有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00
天津振业津海房地产开发有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00
振业（长沙）房地产开发有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
广州市振业置地房地产开发有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
南京振新业房地产开发有限公司 5,100,000.00 5,100,000.00
南京新振城房地产开发有限公司 51,000,000.00 51,000,000.00
合计 2,115,243,415.79 2,115,243,415.79 6,374,510.83
（四）营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务收入 32,260,819.88 27,381,093.01 44,505,764.55 27,690,972.13
其他业务收入 27,835,386.35 2,386,226.40
125
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
合计 60,096,206.23 27,381,093.01 46,891,990.95 27,690,972.13
（五）投资收益
产生投资收益的来源 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 332,355,885.20 811,785,751.58
处置交易性金融资产取得的投资收益 4,536,055.82
合营项目投资收益 36,478,960.06 121,361,265.48
合计 368,834,845.26 937,683,072.88
十七、补充资料
（一）按照证监会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》的要求，报
告期非经常性损益情况
1.报告期非经常性损益明细
非经常性损益明细 金额 说明
（1）非流动性资产处置损益 -12,126.87
（2）越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
（3）计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享
受的政府补助除外）
（4）计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
（5）企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
（6）非货币性资产交换损益
（7）委托他人投资或管理资产的损益
（8）因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
（9）债务重组损益
（10）企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
（11）交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
（12）同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
（13）与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
（14）除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易
性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可
供出售金融资产取得的投资收益
（15）单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 108,608.97
（16）对外委托贷款取得的损益
（17）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
126
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
非经常性损益明细 金额 说明
（18）根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影
响
（19）受托经营取得的托管费收入
（20）除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,296,127.58
（21）其他符合非经常性损益定义的损益项目
非经常性损益合计 1,392,609.68
减：所得税影响金额 356,262.42
扣除所得税影响后的非经常性损益 1,036,347.26
其中：归属于母公司所有者的非经常性损益 959,314.46
归属于少数股东的非经常性损益 77,032.80
（二）净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率（%）
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 2.87 0.1650 0.1650
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股
2.86 0.1643 0.1643
东的净利润
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第九节 备查文件目录
一、公司董事长亲笔签名并加盖公司公章的半年度报告。
二、公司负责人赵宏伟、主管会计工作负责人李伟、会计机构负责人
高峰签名并盖章的财务报表。
三、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的
正本及公告的原稿。
深圳市振业（集团）股份有限公司
董事长： 赵宏伟
二〇二二年八月二十五日
128