深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
深圳市振业(集团)股份有限公司
2022 年年度报告
2023 年 04 月
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容
的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个
别和连带的法律责任。
公司负责人、主管会计工作负责人李伟、分管会计工作负责人杜汛及会
计机构负责人高峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，
相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的
实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号—行业信息
披露》中房地产业的披露要求。
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅
第三节管理层讨论与分析中“公司未来发展的展望”有关内容。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2022 年总股本为基数，
向全体股东每 10 股派发现金股利 0.94 元（含税），不送红股，不以公积金转
增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................. 5
第三节 管理层讨论与分析 ......................................................................................... 9
第四节 公司治理 ....................................................................................................... 25
第五节 环境和社会责任 ........................................................................................... 39
第六节 重要事项 ....................................................................................................... 40
第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 48
第八节 债券相关情况 ............................................................................................... 52
第九节 财务报告 ....................................................................................................... 55
第十节 备查文件目录 ............................................................................................. 157
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
深圳资本集团 指 深圳市资本运营集团有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 深振业Ａ 股票代码 000006
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司
公司的中文简称 深振业、振业集团
公司的外文名称（如有） SHENZHEN ZHENYE（GROUP）CO.,LTD.
公司的法定代表人 赵宏伟
注册地址 深圳市罗湖区桂园街道宝安南路 2014 号振业大厦 A 座 31 层
注册地址的邮政编码 518008
办公地址 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态园 11 栋 A 座 42-43 层
办公地址的邮政编码 518057
公司网址 http://www.zhenye.com
电子信箱 szzygp@126.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨晓东 胡 晔
深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态园 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态园 11
联系地址
11 栋 A 座 42-43 层 栋 A 座 42-43 层
电话 （0755）25863893 （0755）25863061
传真 （0755）25863012 （0755）25863012
电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 http://www.szse.cn
公司披露年度报告的媒体名称及网址 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
统一社会信用代码 91440300618831041G
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更
历次控股股东的变更情况（如有） 2005 年 10 月公司原控股股东深圳市建设投资控股公司所持有的国家股
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71,068,475 股无偿划转到深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，公
司控股股东变更为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址 广东省深圳市福田区莲花街道广电金融中心 16 楼
签字会计师姓名 陈子涵、谢俊英
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 √不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 √不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是√否
2022 年 2021 年 本年比上年增减 2020 年
营业收入（元） 3,699,813,551.41 3,088,570,522.77 19.79% 2,934,733,294.89
归属于上市公司股东的净利润
419,619,088.67 541,690,150.63 -22.54% 864,638,857.34
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经常
417,875,133.71 532,405,818.31 -21.51% 835,474,937.00
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
2,315,465,555.22 -3,874,666,592.53 159.76% -167,505,495.30
（元）
基本每股收益（元/股） 0.3108 0.4013 -22.55% 0.6405
稀释每股收益（元/股） 0.3108 0.4013 -22.55% 0.6405
加权平均净资产收益率 5.40% 7.22% -1.82% 12.26%
2022 年末 2021 年末 本年末比上年末增减 2020 年末
总资产（元） 26,399,055,778.94 23,601,034,832.62 11.86% 15,434,760,023.28
归属于上市公司股东的净资产
7,901,849,340.73 7,645,579,620.25 3.35% 7,364,438,479.21
（元）
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在
不确定性
□是√否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
□是√否
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,349,995,046
用最新股本计算的全面摊薄每股收益
支付的优先股股利 -
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支付的永续债利息（元） -
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.3108
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□ 适用 √ 不适用
八、分季度主要财务指标
单位：元
项 目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 351,392,171.03 1,002,886,934.63 134,614,004.92 2,210,920,440.83
归属于上市公司股东的净利润 44,431,954.30 178,347,708.33 -21,696,273.77 218,535,699.81
归属于上市公司股东的扣除非
44,003,658.14 177,816,690.03 -21,609,762.57 217,664,548.11
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -122,293,477.54 364,742,721.49 1,025,264,784.69 1,047,751,526.58
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是√否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项 目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） - -24,614.66 -7,848.33 -
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投
- - - -
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金 2,075,212.61 6,251,761.87 42,962,878.21 -
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益
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单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 108,608.97 7,516,840.36 155,000.00 -
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 619,662.24 667,406.39 2,102,573.23 -
减：所得税影响额 822,705.90 4,439,020.71 11,306,689.84 -
少数股东权益影响额（税后） 236,822.96 688,040.93 4,741,992.93 -
合计 1,743,954.96 9,284,332.32 29,163,920.34 -
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况
□ 适用 √ 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
2022 年，面对风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，全国上下认真贯彻落实党中央、国务院决
策部署，坚持稳中求进，有效应对内外部挑战，国民经济顶住压力持续发展。2022 年全国经济总量再上新台阶，就业、
物价总体稳定，人民生活持续改善，发展质量稳步提高。
2022 年，国内房地产市场在宏观背景上面临长周期人口拐点、短周期金融政策偏紧挑战，在国内供需市场上亦存在
两端承压的巨大冲击，行业市场整体遇冷。据国家统计局数据显示，2022 年，全国房地产开发投资约 13.29 万亿元，比
上年下降 10.0%；房地产开发企业房屋施工面积约 90.50 亿平方米，比上年下降 7.2%；房屋新开工面积约 12.06 亿平方
米，下降 39.4%；房屋竣工面积 8.62 亿平方米，下降 15.0%，全国房地产开发投资全面下滑。在商品房销售和待售方面，
2022 年，全国商品房销售额 13.33 万亿元，同比下降 26.7%，其中住宅销售额下降 28.3%；商品房销售面积约 13.58 亿平
方米，比上年下降 24.3%。截至 2022 年末，商品房待售面积约 5.64 亿平方米，比上年增长 10.5%，其中住宅待售面积增
长 18.4%。
2022 年，面对房地产行业整体回落趋势，全国各地因城施策，全力提振市场信心。公司项目所在的深圳、广州、南
京、天津、西安、长沙等地新建商品住宅价格指数在政策发力影响下有一定回升趋势，但同比仍维持在较低位，新房销
售难度不减。未来，随着行业政策在融资端、销售端效果的逐步显现，市场信心及房企现金流或将得到改善，房地产行
业有望迎来转机，逐步进入良性发展。
为应对上述行业形势变化，公司将加快推进战略布局优化，聚焦粤港澳大湾区，以现有项目所在城市为立足点进行
持续深耕；同时，公司将积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市场，谋求产业转型升级。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司业务概述
公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、南京、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、河源等地分别
设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。
公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一
体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各
种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善的产品品质控制体系和市场营
销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。
面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强与系统内国企、优质民企的项目合作，通过与深圳
市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项目，与头部房企新城控股集团股份有限公司合作开发南京项目等，实现优
势互补、合作共赢。
报告期内，公司面对严峻的行业形势，保持战略定力，“一体两翼”全面发力，着力构建一主两辅相互赋能、相互支
撑的发展格局。在地产主业方面，成功斩获深圳宝龙地块，有效提高项目储备质量，各在建、在售项目进度合理，稳步
推行。在“两翼”业务发展方面，公司多措并举，大力发展棚改代建、商业运营、城市服务等各项业务。此外，公司还
积极跟进城市更新及收并购等合作项目，与多个区属国企、村集体股份公司建立合作关系并签订战略合作协议，努力实
现公司的高质量发展。
通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式。未来，
房地产行业机遇与挑战并存，公司将继续关注行业发展动向, 牢牢把握粤港澳大湾区建设和国企改革契机，抓住区域性、
结构性和窗口性机会，开展深入而全面的改革，实现专业化、精细化、品牌化运作。
（二）公司经营与管理情况回顾
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2022 年是充满挑战的一年。在国际国内多种超预期因素影响下，宏观经济波动增大，居民投资、消费信心不足，房
地产行业遭遇前所未有的寒冬。楼市持续低迷，开发投资近十年首次负增长，土地市场异常冷淡，房企出险不断，行业
在多重困境叠加中艰难前行。在此背景下，公司董事会带领全体员工，凝心聚力，守正创新，勇于在逆境中坚持主业，
并不断追寻破局之道，取得了来之不易的成绩。全年实现营业收入 37 亿元，利润总额 7.33 亿元，归属于母公司股东的
净利润 4.2 亿元，加权平均净资产收益率为 5.40%；截至 2022 年 12 月 31 日，公司资产规模已达到 263.99 亿元，较年初
增长 11.86%，净资产达到 84.69 亿元，资产负债率为 67.92%。
1、锚定主业促营销，经营业绩创新高
2022 年，全国商品房销售面积、销售金额同比大幅下滑，房地产市场持续下行，商品住宅去化难度激增。公司科学
研判行业形势，将营销作为年内工作重中之重，通过营销改革、制度创新、策略调整、下沉监督指导等多维度手段，在
销售端取得不俗表现。全年累计实现合同销售面积 32.91 万平方米，合同销售金额 65.88 亿元，回笼资金 64.13 亿元，分
别完成年度计划的 103%、98%、104%，销售业绩逆势之下创公司历史新高。此外，公司大力变革营销体系，采用“市
场化引进+内部调配”的方式打造新团队，建立“强考核、强激励”的新机制，并着力推进存量资产盘活去化，有效提
升资金回笼速度，顺利完成年初提出的“营销年”目标。
2、“一体两翼”再发力，项目拓展创佳绩
地产主业方面，公司于 2022 年 8 月成功竞得深圳龙岗区宝龙地块并迅速投入开发，2023 年 3 月成功竞得深圳光明
区新湖地块，投资战线回撤大湾区的战略部署得到有效执行。棚改代建及城市更新业务方面，顺利承接宝安区海乐花园
棚改项目；新获代建项目 8 个，实现代建合同金额约 5,200 万元；推进城中村综合治理微改造的路径探索，光明区新湖
街道“三宜街区”综合整治项目稳步推进。商业运营及产业链延伸方面，一是全年租赁及物业管理服务实现经营收入
0.95 亿元，出租率稳定在 90%以上；二是积极拓宽企业公寓赛道，下梅林华舍公寓项目顺利运营，新获华舍一格、海智
云谷等公寓项目，总拓展面积达 1.7 万平方米；三是城服公司顺利通过质量管理、环境管理等 8 个行业体系认证，承接
公司自有项目物业服务面积约 140 万平方米，为地产主业提供了有力支撑。
3、开源节流降成本，精益求精做产品
一是着力围绕降本增效，以设计阶段作为源头严控各项成本开支，通过实施“阳光招采”，建立《模拟清单招标项目
工作指引》，使项目开发各项成本支出均合理可控；二是积极抢抓政策窗口期，迅速启动公司债前期筹备发行工作，通过
发行中票、申请项目开发贷、非房业务流贷、物业经营贷等多种方式拓宽融资渠道，确保资金链安全稳定；三是新推出
展示区开放前、入伙交付前的内部验收，立足交付质量，严把产品品质关；四是在研发方面形成了建筑、精装、景观标
准化的全覆盖，并运用数字技术，引入第三方评估头部企业强化施工管理，项目实测实量合格率位于行业前 10%，全年
未发生质量和安全生产责任事故。
4、强化管理重运营，机制改革稳步行
一是完善大运营管理体系，实施项目开发全周期管理，通过实地督导、强化考核等举措，统筹提升项目开发周转速
度；二是连续 12 年实现内控达标，合规体系建设取得阶段性成效；三是连续 10 年获得深交所信息披露考核最高评级，
并通过对公司制度的“立改废释”，进一步提升公司法人治理水平；四是对全体中层干部实施任期制和契约化管理，落实
刚性考核机制，打造坚实的职业经理人队伍，并建立集团优秀青年人才库，强化梯队建设；五是稳步推进数字化建设，
运营、资管、成本、财务等数字化系统全面上线运行，顺利实现业务数字化；六是稳步实施激励约束机制，持续抓好新
获取项目跟投方案落实，激发员工干事创业活力。
5、国企形象勤维护，社会责任勇承担
一是积极响应国家号召，全力完成“保交楼”目标，项目实现高品质如期交付，展现国企担当；二是积极参与“广
东扶贫济困日”活动，为贫困地区捐款捐物，并为自有物业租户减免租金超 3,000 万元，助力民营中小微企业渡过难关；
三是深入贯彻落实乡村振兴工作各项决策部署，派驻党员干部进驻汕尾市陆河县上护镇帮扶工作队，积极谋划产业振兴，
提高村民实际收入，严格落实返贫监测，为乡村发展解决实际困难；四是持续落实投资者关系管理，按期为投资者派发
现金股利 1.63 亿元，公司信息披露高效完整，有效保障广大投资者利益。
（三）项目开发情况及相关事项
1、新增土地储备项目
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宗地或项 土地规划 土地面积 计容建筑面 土地取 土地总价款 权益对价
所在位置 权益比例
目名称 用途 （㎡） 积（㎡） 得方式 （万元） （万元）
龙岗区宝龙街道
博文雅苑 宝龙大道与锦龙 居住用地 7,697 33,020 挂牌 100% 41,700 41,700
一路交汇处
光明区新湖街道
深圳光明
光辉大道与华夏 居住用地 12,222.85 55,002 挂牌 100% 102,900 102,900
新湖地块
路交汇处西南侧
注 1：公司于 2022 年 8 月 4 日以公开挂牌方式竞得位于深圳市龙岗区宝龙街道的 G02409-0004 地块，土地面积 7,697 ㎡，
土地总价款 4.17 亿元。
注 2：公司于 2023 年 3 月 31 日以公开挂牌方式竞得位于深圳市光明区新湖街道 A650-0385 地块, 土地面积 12,222.85
㎡，土地总价款 10.29 亿元。
2、累计土地储备情况
总占地面积 总建筑面积 剩余可开发建筑
序号 项目/区域名称
（万㎡） （万㎡） 面积（万㎡）
1 振业城五期 3.20 10.7 10.7
长沙
2 振业城六期 1.68 8.57 8.57
3 振业城 R 组团 4.71 21.65 21.65
4 振业城 E1 组团 2.24 1.04 1.04
5 惠州 振业城 F1 组团 5.80 11.06 11.06
6 振业城 K 组团 7.31 11.40 11.40
7 振业城 M 组团 0.40 1.05 1.05
8 河源 河源振业深河湾三期 3.31 13.04 13.04
总计 28.65 78.51 78.51
注：累计土地储备情况为截至 2022 年 12 月 31 日尚未开发且未取得开工许可证的项目储备。
3、主要项目开发情况
规划计 预计总 累计投
土地面 本期竣 累计竣
城市/ 项目 权益 开工 开发 完工 容建筑 投资金 资总金
序号 项目名称 所在位置 积 工面积 工面积
区域 业态 比例 时间 进度 进度 面积 额（万 额（万
（㎡） （㎡） （㎡）
（㎡） 元） 元）
龙岗区宝龙街 住宅/
1 深圳 博文雅苑 100% 2022.12 在建 / 7,697 33,020 / / 77,942 43,126
道 商业
振业城
2 二期剩余 住宅 2021.10 竣工 100% 45,900 25,217 25,217 25,217 32,373 20,918
组团 岳麓区 80%
长沙 振业城 住宅/
3 2021.07 在建 92% 40,301 94,719 / / 69,586 42,685
四期 商业
住宅/
4 悦江府 天心区 100% 2022.03 在建 45% 17,916 67,761 / / 87,083 59,721
商业
振业时代
5 深汕 花园二期 鹅埠镇深汕大 竣工 100% 90,022 119,801 119,801 50,016 43,473
住宅/
合作 一标段 道与创强路交 100% 2019.03 65,507
商业
区 汇处
6 振业时代 竣工 100% 76,033 101,007 101,007 41,867 36,389
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花园二期
二标段
惠阳经济开发
振业城 U 住宅/
7 惠州 区叶挺大道西 87% 2020.12 在建 50% 69,104 234,290 / / 124,918 55,368
组团 商业
侧
振业深河
8 2020.09 竣工 100% 36,750 62,890 79,614 79,614
湾一期 高新区兴业大 住宅/
河源 道东、科技大 50% 77,392 59,715
振业深河 商业
9 道南 2021.05 在建 70% 25,363 69,386 / /
湾二期
振业 清溪镇振兴二 住宅/
10 东莞 100% 2020.10 竣工 100% 28,556 85,658 85,658 85,658 142,565 134,676
清溪雅苑 路1号 商业
高陵区泾渭新
振业 城陕汽北侧规 住宅/
11 西安 100% 2021.04 在建 80% 29,605 73,398 / / 79,862 49,971
泊悦府 划路以南、渭 商业
华路以西
黄埔区广汕路
住宅/
12 振业天成 以北、黄埔军 100% 2021.11 在建 75% 52,238 104,954 / / 374,317 282,387
商业
校小学西侧
广州
振业 住宅/
13 增城区新塘镇 100% 2021.10 在建 81% 15,868 47,605 / / 112,952 91,535
学府里 商业
住宅/
滨海高新区海
14 天津 御湖 商业/ 100% 2020.06 在建 68% 50,767 104,216 / / 182,195 127,332
洋科技园
幼儿园
秦淮区南部新 住宅/
15 翡丽铂湾 51% 2021.09 在建 68% 28,786 67,554 / / 337,000 289,131
城 商业
南京
住宅/
16 铭著风华 江宁区汇通路 51% 2021.08 在建 70% 44,036 88,071 / / 288,000 235,879
商业
注：主要项目开发情况为截至到 2022 年 12 月 31 日在建及新竣工项目。
4、主要项目销售情况
本期预
累计预售 本期预售 本期结
可售面 售（销 累计结 本期结
序 城市/ 项目 权益比 计容建 （销售） （销售） 算金额
项目名称 所在位置 积 售）面 算面积 算面积
号 区域 业态 例 筑面积 面积 金额（万 （万
（㎡） 积 （㎡） （㎡）
（㎡） 元） 元）
（㎡）
振业城二期剩
1 住宅 25,217 24,977 24,788 24,788 66,897 22,540 22,540 56,077
余组团
2 振业城 B 组团 商业/ 80,373 74,334 72,649 1,076 1,820 72,649 1,214 1,823
岳麓区 80%
3 三期 C 组团 公寓 47,039 45,352 26,293 2,236 1,705 26,293 3,178 2,239
长沙
住宅/
4 振业城四期 94,719 94,013 87,173 87,173 120,909 / / /
商业
住宅/
5 悦江府 天心区 公寓/ 100% 67,761 65,712 4,226 4,226 6,351 / / /
商业
振业深河湾一 高新区兴 住宅/
6 河源 50% 62,890 59,084 49,163 7,503 4,354 41,896 41,896 22,918
期 业大道 商业
12
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
振业深河湾二 东、科技
7 大道南 69,386 68,875 993 993 766 / / /
期
江南区友
住宅/
8 南宁 振业启航城 谊路吴圩 97.36% 112,915 112,915 45,511 4,381 1,856 44,503 9,309 4,308
商业
段 33-1 号
清溪镇振
住宅/
9 东莞 振业清溪雅苑 兴二路 1 100% 85,668 74,848 54,525 24,599 62,927 49,952 49,952 115,825
商业
号
高陵区泾
渭新城陕
汽北侧规 住宅/
10 西安 振业泊悦府 100% 73,398 68,978 14,949 14,949 17,185 / / /
划路以 商业
南、渭华
路以西
荔湾广钢
11 振业天颂花园 112,127 110,575 109,522 493 2692 112,531 8,811 37,226
新城
黄埔区广 住宅/
广州 汕路以 商业 100%
12 振业天成 北、黄埔 104,476 86,046 2,007 2,007 9,608 / / /
军校小学
西侧
振业时代花园 鹅埠镇深
13 深汕 50,912 47,271 46,507 200 485 46,507 200 446
一期 汕大道与 住宅/
合作 100%
创强路交 商业
14 区 振业时代花园 165,933 165,735 129,277 59,939 66,468 105,195 105,195 106,928
二期 汇处
滨海高新 住宅/
15 天津 御湖 区海洋科 幼儿 100% 104,216 99,588 18,012 13,501 23,403 / / /
技园 园
振业城 住宅/
16 87% 92,722 96,694 90,286 69 56 89,392 / /
Q 组团 商业/
惠阳经济
开发区叶 商铺/
17 惠州 振业城 GH 组 87% 35,896 34,860 33,156 111 128 33,266 / /
团 挺大道西 住宅
侧
18 振业城 U 组团 住宅 87% 234,290 228,258 4,258 4,258 3,943 / / /
秦淮区南 住宅/
19 翡丽铂湾 51% 67,554 74,413 37,392 35,444 179,747 / / /
部新城 商业
南京
江宁区汇 住宅/
20 铭著风华 51% 88,071 89,050 31,804 21,413 66,448 / / /
通路 商业
5、主要项目出租情况
可出租面积 累计已出租面
序号 城市 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 平均出租率
（万㎡） 积（万㎡）
1 振业大厦 宝安南路 2014 号 写字楼 100% 2.78 2.3 82.7%
深南路前海路西
2 星海商业广场 商业 100% 4.22 3.48 82.5%
南侧
深圳 深南路前海路西 商业/幼儿园
3 星海名城-其他 100% 1.54 1.47 95.5%
南侧 /会所
宝荷路沙荷路交
4 振业峦山谷 商业/会所 100% 2.97 2.95 99.3%
汇处
13
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
5 桂园市场 桂园路 商业 100% 0.74 0.74 100%
6 宝丽大厦裙楼 宝安南路 2046 号 商业 100% 0.44 0.44 100%
7 振业梅苑 上梅林中康路 商业/幼儿园 100% 0.41 0.41 100%
8 宝泉庄负一层 罗湖区桂园路 商业 100% 0.46 0.46 100%
9 翠海一期 福田区润田路 会所 100% 0.25 0.25 100%
龙岗区深惠路梧
10 振业城 会所/配套 100% 0.26 0.26 100%
桐路交汇处
南宁市鲁班路 46-
11 广西 振业尚府 商业 97.36% 0.22 0.094 42.73%
6号
西安振业泊墅 西安市浐灞生态
12 西安 会所/商业 100% 0.34 0.34 100%
会所 区广安路 800 号
长沙市岳麓区麓
13 长沙 长沙振业城 商业 80% 0.25 0.25 100%
景路 628 号
惠州惠阳惠南大
14 惠州 惠阳振业城 幼儿园 87% 0.33 0.33 100%
道北侧
合计 -- 15.21 13.774 90.56%
6、土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
7、融资途径
单位：亿元
融资成本区间/ 期限结构
融资途径 期末融资余额
平均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 54.31 4.42%-6.027% 7.76 23.84 10.32 12.39
票据 8.25 4.0%-4.4% / 5 3.25 /
非银行类贷款 0.85 6.18% / 0.85 / /
其他 23 3.915%-5.17% 0 9 / 14
合计 86.41 3.915%-6.18% 7.76 38.69 13.57 26.39
8、发展战略和未来一年经营计划
未来，公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，以“2125”
战略为统领，以“三力体系”为驱动，坚持稳中求进的主基调，牢固树立发展信心，埋头苦干，以奋勇拼搏的态度面对
行业困境，积极推动企业高质量转型发展，努力突破传统房企发展模式，实现企业多元化布局和可持续发展，打造更具
特区精神和时代特色的国企形象，走稳走好新时代高质量发展之路。
未来一年经营计划请参见本节 “十一、公司未来发展的展望”中 2023 年经营发展计划的相关内容。
9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√适用 □不适用
本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产
权利证书并办妥抵押登记手续止。截至 2022 年 12 月 31 日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计
约 31.34 亿元，具体情况详见公司 2022 年度财务报表附注“承诺及或有事项”中为其他单位提供债务担保形成的或有负
债及其财务影响。
10、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
14
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、
坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立了一
支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。
四、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2022 年 2021 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 3,699,813,551.41 100% 3,088,570,522.77 100% 19.79%
分行业
房地产 3,699,813,551.41 100% 3,088,570,522.77 100% 19.79%
分产品
房产销售 3,583,572,011.36 96.86% 2,962,154,541.75 95.91% 20.98%
房产租赁 91,884,830.47 2.48% 115,348,752.00 3.73% -20.34%
代建服务 20,913,009.24 0.57% 10,218,172.42 0.33% 104.66%
其他 3,443,700.34 0.09% 849,056.60 0.03% 305.59%
分地区
广东省 3,006,917,265.25 81.27% 1,973,441,242.37 63.91% 52.37%
湖南省 629,628,010.07 17.02% 635,624,276.89 20.58% -0.94%
广西自治区 49,378,215.26 1.33% 237,410,226.40 7.68% -79.20%
天津市 6,942,499.72 0.19% 153,108,719.79 4.95% -95.47%
陕西省 6,947,561.11 0.19% 88,986,057.32 2.88% -92.19%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
单位：元
15
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产 3,699,813,551.41 2,270,502,785.98 38.63% 19.79% 29.95% -4.80%
分产品
房产销售 3,583,572,011.36 2,209,168,821.94 38.35% 20.98% 30.87% -4.66%
房产租赁 91,884,830.47 57,862,693.32 37.03% -20.34% -2.13% -11.72%
代建服务 20,913,009.24 905,660.37 95.67% 104.66% 100.00% -4.33%
其他 3,443,700.34 2,565,610.35 25.50% 305.59% 100.00% -74.50%
分地区
广东省 3,006,917,265.25 1,935,199,984.70 35.64% 52.37% 81.91% -10.45%
陕西省 6,947,561.11 17,490,817.51 -151.75% -92.19% -68.67% -189.02%
湖南省 629,628,010.07 271,310,552.77 56.91% -0.94% -12.61% 5.75%
天津市 6,942,499.72 4,648,458.22 33.04% -95.47% -96.40% 17.36%
广西自治区 49,378,215.26 41,852,972.78 15.24% -79.20% -77.74% -5.56%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√是□否
行业分类 项目 单位 2022 年 2021 年 同比增减
营业收入 元 3,699,813,551.41 3,088,570,522. 77 19.79%
房地产
存货 元 16,843,671,743.31 16,117,334,568.62 4.51%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□ 适用 √ 不适用
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业和产品分类
单位：元
2022 年 2021 年
行业分类 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
16
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
房地产 2,270,502,785.98 100% 1,747,220,821.65 100% 29.95%
单位：元
2022 年 2021 年
产品分类 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房产销售 2,209,168,821.94 97.30% 1,684,327,017.63 96.40% 31.16%
房产租赁 57,862,693.32 2.55% 59,121,954.93 3.38% -2.13%
代建服务 905,660.37 0.04% - - 100.00%
物管服务 2,565,610.35 0.11% 3,771,849.09 0.22% -31.98%
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√是□否
1、2022 年 3 月 25 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业安歆公寓管理有
限公司，注册资本 500.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
2、2022 年 10 月 18 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业华舍一格公寓
管理有限公司，注册资本 100.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 55,630,747.66
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.50%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 自然人 11,573,205.00 0.31%
2 深圳市午越物业管理有限公司 11,139,042.91 0.30%
3 深圳市南山区建筑工务署 11,109,242.88 0.30%
4 自然人 11,043,311.00 0.30%
5 自然人 10,765,945.87 0.29%
合计 -- 55,630,747.66 1.50%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 969,599,620.38
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 34.49%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%
17
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 深圳市规划和自然资源局龙岗管理局 417,000,000.00 14.83%
2 陕西建工集团股份有限公司 202,198,694.90 7.19%
3 中核华泰建设有限公司 124,999,246.45 4.45%
4 南通新华建筑集团有限公司 113,061,679.03 4.02%
5 湖南省西城建设有限公司 112,340,000.00 4.00%
合计 -- 969,599,620.38 34.49%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2022 年 2021 年 同比增减 重大变动说明
本年由于房地产结转收入增加，销
销售费用 93,890,533.89 67,267,278.96 39.58% 售代理费配比增长；此外市场下
行，投入的广告推广费增加。
管理费用 151,695,304.96 142,950,670.02 6.12% -
财务费用 200,456,130.95 194,253,895.53 3.19% -
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2022 年 2021 年 同比增减
经营活动现金流入小计 7,195,789,938.29 5,917,506,403.02 21.60%
经营活动现金流出小计 4,880,324,383.07 9,792,172,995.55 -50.16%
经营活动产生的现金流量净额 2,315,465,555.22 -3,874,666,592.53 159.76%
投资活动现金流入小计 445,657,310.27 3,259,756,849.32 -86.33%
投资活动现金流出小计 660,969,661.40 1,590,903,717.78 -58.45%
投资活动产生的现金流量净额 -215,312,351.13 1,668,853,131.54 -112.90%
筹资活动现金流入小计 3,025,819,075.50 5,181,168,820.20 -41.60%
筹资活动现金流出小计 3,262,833,242.10 2,233,990,377.83 46.05%
筹资活动产生的现金流量净额 -237,014,166.60 2,947,178,442.37 -108.04%
现金及现金等价物净增加额 1,863,139,037.49 741,364,981.38 151.31%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
1、经营活动现金流入小计 2022 年较上年增加 21.60%。
18
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
2、经营活动现金流出小计 2022 年较上年减少 50.16%，主要系支付的各项税费减少所致。
3、投资活动现金流入小计 2022 年较上年减少 86.33%，主要系收回投资收到的现金减少所致。
4、投资活动现金流出小计 2022 年较上年减少 58.45%，主要系投资支付的现金减少所致。
5、筹资活动现金流入小计 2022 年较上年减少 41.60%，主要系取得借款收到的现金减少所致。
6、筹资活动现金流出小计 2022 年较上年增加 46.05%，主要系偿还债务支付的现金增加所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
五、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2022 年末 2021 年末
重大变
占总资 占总资产 比重增减
金额 金额 动说明
产比例 比例
货币资金 4,564,567,511.63 17.29% 2,948,675,174.53 12.49% 4.80% 不适用
应收账款 29,977,913.25 0.11% 18,905,595.33 0.08% 0.03% 不适用
存货 16,843,671,743.31 63.80% 16,117,334,568.62 68.29% -4.49% 不适用
投资性房地产 1,097,022,649.86 4.16% 1,080,788,957.19 4.58% -0.42% 不适用
固定资产 54,137,020.21 0.21% 42,478,976.98 0.18% 0.03% 不适用
使用权资产 67,856,771.26 0.26% 58,428,144.80 0.25% 0.01% 不适用
短期借款 248,000,000.00 0.94% 346,000,000.00 1.47% -0.53% 不适用
合同负债 4,312,930,641.71 16.34% 1,896,275,731.89 8.03% 8.31% 不适用
长期借款 6,034,464,194.70 22.86% 5,544,609,696.97 23.49% -0.63% 不适用
租赁负债 54,325,900.54 0.21% 44,355,476.77 0.19% 0.02% 不适用
境外资产占比较高
□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
19
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
计入权益的 本期计
期初 本期公允价 本期购买金 本期出售金 其他
项目 累计公允价 提的减 期末数
数 值变动损益 额 额 变动
值变动 值
金融资产
1.交易性金融资
644,000,000 200,498,630.1
产（不含衍生金 - 754,457.89 - - 444,255,827 -
.00 4
融资产） .75
2.衍生金融资产 - - - - - - - -
3.其他债权投资 - - - - - - - -
4.其他权益工具
- - - - - - - -
投资
644,000,000 200,498,630.1
金融资产小计 - 754,457.89 - - 444,255,827 -
.00 4
.75
投资性房地产 - - - - - - - -
生产性生物资产 - - - - - - - -
其他 - - - - - - - -
644,000,000 200,498,630.1
上述合计 - 754,457.89 - - 444,255,827 -
.00 4
.75
金融负债 - - - - - - - -
其他变动的内容
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是√否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
具体情况详见公司 2022 年度财务报表附注“六、合并财务报表主要项目注释”之“四十九、所有权或使用权受限制
的资产”的内容。
七、投资状况分析
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
3,100,775,738.21 9,339,354,581.97 -66.80%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
20
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
是否为
投资 投资项目 本报告期投入金 截至报告期末累 截止报告期末累
项目名称 固定资 资金来源 项目进度
方式 涉及行业 额 计实际投入金额 计实现的收益
产投资
博文雅苑项目（宝
自建 否 房地产 431,263,169.31 431,263,169.31 自筹+借款 在建 -
龙项目）
南京翡丽铂湾项目 自建 否 房地产 235,002,630.40 2,891,305,754.73 自筹+借款 在建 -
南京铭著风华项目 自建 否 房地产 223,172,423.89 2,358,787,031.61 自筹+借款 在建 -
天津御湖 自建 否 房地产 213,169,669.40 1,273,317,322.30 自筹+借款 在建 4587.16
惠阳振业城二期 U
自建 否 房地产 192,004,781.53 553,680,007.90 自筹+借款 在建 -
组团
振业深河湾 自建 否 房地产 82,902,081.88 597,152,640.40 自筹+借款 在建 229,177,597.61
广州振业天成 自建 否 房地产 160,210,545.12 2,823,874,663.57 自筹+借款 在建 -
广州振业学府里 自建 否 房地产 543,164,050.94 915,346,651.04 自筹+借款 在建 -
深汕振业时代花园
自建 否 房地产 142,947,793.32 798,617,172.98 自筹+借款 竣工 1,073,726,531.48
二期
东莞清溪雅苑 自建 否 房地产 205,292,155.94 1,346,763,196.58 自筹+借款 竣工 1,207,909,990.71
长沙振业城二期 自建 否 房地产 119,111,265.80 1,060,601,208.40 自筹+借款 竣工 2,059,342,621.69
长沙振业城三期 自建 否 房地产 11,273,536.52 1,035,769,172.17 自筹 竣工 1,824,970,047.25
长沙振业城四期 自建 否 房地产 172,496,401.78 426,851,218.85 自筹+借款 在建 -
长沙振业城五期 自建 否 房地产 37,458,936.46 70,388,966.64 自筹 前期筹备 -
长沙市天心区书院
自建 否 房地产 114,717,820.54 597,207,810.16 自筹+借款 在建 -
路项目
西安振业泊公馆 B
自建 否 房地产 6,624,213.77 866,089,185.09 自筹+借款 竣工 1,278,607,585.13
组团
西安振业泊岸 自建 否 房地产 36,132,374.78 1,036,997,689.22 自筹+借款 竣工 1,537,937,869.08
西安振业泊悦府 自建 否 房地产 141,723,524.03 499,709,788.60 自筹+借款 在建 -
合计 - - - 3,068,667,375.41 19,583,722,649.55 - - 9,211,676,830.11
注：以上项目按 2022 年度实际投入金额超过 500 万标准填列。
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
九、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司类
公司名称 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
型
深圳市振业房地 房地产开发及 300,000,00 2,326,705,120. 1,453,351,912. 466,245,167. 340,490,284.
子公司 889,557,424.48
产开发有限公司 自有物业租赁 0 54 45 63 00
湖南振业房地产 150,000,00 2,784,386,044. 1,293,257,937.0 254,892,770. 179,338,102.
子公司 房地产开发 629,628,010.0
开发有限公司 0 72 4
7
47 79
东莞市振业投资 100,000,00 1,456,805,802. 1,207,909,990. 221,572,145. 166,302,197.
子公司 房地产开发 266,196,990.24
发展有限公司 0 28 71 38 91
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内取得和
公司名称 对整体生产经营和业绩的影响
处置子公司方式
深圳市振业安歆公寓管理有限公司 新设 本期影响归属于母公司所有者的净利润 0 元。
深圳市振业华舍一格公寓管理有限公司 新设 本期影响归属于母公司所有者的净利润-1,647,774.53 元。
十、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
22
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
十一、公司未来发展的展望
（一）对未来宏观经济和行业发展形势的看法
展望 2023 年，全球局势变化趋于复杂，世界经济环境的不确定性将进一步增强。目前，稳中求进仍是我国经济工作
的总基调，政府将坚持以实体经济为着力点，实施扩大内需战略，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，推
动国民经济长期高质量发展。
行业政策来看，近期中央层面明确了房地产是实施扩大内需战略的重要内容，并指出要加强房地产市场预期引导，
加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制；2022 年底信贷、
债券、股权“三支箭”密集发出，在融资端给与房企政策支持。预计 2023 年政策层面仍将以保交楼、适度支持房企合理
融资为重点，并将适度增强对需求端的刺激力度，推动行业恢复自我造血能力，促进房地产业向新发展模式平稳过渡。
（二）公司面临的风险
1、市场风险。2022 年以来，尽管房地产行业在融资端、销售端调控政策均有不同程度松绑，但整体销售下行趋势
仍未得到根本缓解，项目销售去化难度仍存，市场风险仍将成为 2023 年公司经营发展持续面临的重要挑战。
2、资金风险。当前伴随“三支箭”政策的落地，房企融资不断松绑，部分房企的资金压力在资本市场得到暂时性缓
解；但由于楼市的持续低迷，市场信心尚未得到根本性修复，房企销售回款仍面临较为严峻的考验，在还债高峰来临时，
对房企的资金流动性与可持续发展能力形成挑战。
（三）2023 年经营发展计划
2023 年是公司“十四五”战略规划进入中期阶段的一年，也是公司实现高质量发展的攻坚之年，公司将保持战略定
力，增强发展信心，优化管理模式，立足当下，着眼未来，全面推进“2125”战略，为公司持续走稳走好高质量发展道
路而不懈努力。
1、凝心聚力，主攻销售和资金回笼。一是继续深化营销体系改革攻坚，对销售人员持续实施强激励与强约束相结合
的管理机制，激发销售团队战斗力；二是抓好营销精细化管理与案场管理，注重提升客户体验，建立良好的市场口碑；
三是抓好存量资产去化，探讨采用租售并举、股权转让、资产融资等方式，多渠道盘活闲置资产，提升项目收益；四是
通过大运营体系统筹项目开发进度，在确保品质的基础上全力推动项目按计划节点执行，提升项目周转速度，实现项目
尽快结转，加快资金回笼节奏。
2、深化战略布局，加快两翼发展步伐。一是要高质量做好现有代建项目，丰富代建业务种类，打造承接多种业态的
代建能力，并高标准推进棚改及城市更新项目，为公司探索城市更新领域积累实践经验；二是要继续拓宽企业公寓赛道，
并抢抓国资集资融合发展机遇及新型工业化发展机遇，探索与行业头部强强联合的实践路径，加快建立成熟、可持续发
展的商业模式；三是要加强城服标准体系建设，打造职业化团队，为地产主业提供高水准物业服务保障；四是在新业态
布局方面，要加强“工业上楼”等领域的探索研究，助力实现业务发展多元化。
3、优化管理体系，提升企业发展效能。一是要加强对产品设计与施工的统筹管理，合理运用产品标准化成果，持续
强化施工安全管理；二是降本增效，严格落实“以销定产”“以收定支”，制定精细化的目标成本，探索借助行业头部集
采平台降低采购成本等路径，减少资金流出；三是深入推进市场化选人用人机制改革，强化考核结果运用，增强核心竞
争力，并将公司收入分配与价值创造、业绩贡献相挂钩，使收入分配机制更加科学合理；四是要建立资金全过程管理模
式，聚焦资金的募集、投资、使用、退出过程，系统性、整体性提升公司资金管理水平。
4、抢抓资本市场机遇，推动企业高质量发展。一是迅速推进公司债发行工作，优化债务结构，降低融资成本，提升
公司资金流动性，为经营发展提供坚实的资金保障；二是持续开展产业链上下游收并购研究工作，重点关注企业公寓、
新材料、绿色建筑领域优质标的项目，以期拓宽利润增长点；三是探索通过股权融资、产业基金投资等方式，围绕建筑
行业新型绿色产业化领域，积极开展资本运作，谋求公司业务多元化发展。
5、注重品牌文化建设，塑造优质企业形象。一是以“保交楼”为原则，细化项目节点，按照项目全景计划有序推进，
确保项目高质量如期交付，并力争为客户提供满意的物业服务；二是注重品牌和企业文化建设，对内营造团结向上的干
事创业氛围，对外积极寻求与上级单位、政府部门和同行的交流合作，提升品牌影响力；三是在乡村振兴、贫困地区捐
款捐物等方面持续履行社会责任，塑造有温度、有作为、有担当的优质企业形象，为社会贡献振业力量；四是承诺将按
23
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
期为投资者进行利润分配，并通过多种渠道与投资者积极沟通，切实维护投资者收益权、知情权，推动公司治理水平不
断优化提升。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
√适用 □不适用
接待对象类 谈论的主要内容及提
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象 调研的基本情况索引
型 供的资料
谈论内容涉及公司业 问询有关情况详见公司
参与公司 2021
2022 年 05 业绩说明 绩情况、市值管理、 于 2022 年 05 月 20 日
网络 年度业绩说明会
月 20 日 会 国企改革等相关内 发布于巨潮资讯网的投
相关投资者
容。 资者关系活动记录表。
问询有关情况详见公司
谈论内容涉及公司项
于 2022 年 01 月 01 日-
目销售、土地储备、
2022 年 12 月 31 日于
书面问询 未来发展方向、管理
机构及个人 深圳证券交易所网站互
层变动、资金情况
2022 年 01 投资者 动平台进行的投资者问
等。
月 01 日- 董事会办 机构、个人投资 答。
2022 年 12 公室 者
月 31 日 谈论内容涉及公司经
营发展、战略规划、
电话沟通 资金情况、市值管 无
理、资本运作等相关
事项。
24
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
1、公司治理的基本状况
公司严格按照法律、法规的规定，结合规范治理的具体要求，不断完善法人治理结构，规范公司运作。本公司法人
治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理规范性文件的要求无差异，报告期内不存在被监管部门采取行政
监管措施或被监管部门提出整改要求的情况。
（1）报告期内，公司股东大会、董事会、监事会、董事会各专门委员会、经理层议事程序规范、权责明确、决策高
效。在年报编制、披露过程中，独立董事、审计委员会严格遵守《独立董事工作制度》、《审计委员会年报审计工作规程》
要求，充分发挥了督导作用，保证了年报信息的真实、准确、完整，提高了公司信息披露质量。
（2）报告期内，公司组织对《公司章程》及配套议事规则进行修订和完善，结合最新监管规定及公司实际对相关条
款进行调整，确保现行的《公司章程》及配套议事规则与监管规则的一致性，法人治理基础得以进一步夯实。
（3）控股股东深圳市国资委代表深圳市人民政府对公司依法享有出资人权利，同时以国有资产管理者的身份对公司
进行监管。公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立于控股股东，具有独立完整的业务及自主经营能力。
（4）公司股东大会的召集、召开及会议决议的披露均按《公司章程》和《股东大会议事规则》的规定进行。
（5）公司董事会决策权力正常行使，董事会会议严格按《公司章程》和《董事会议事规则》的规定召集召开。公司
为董事履职提供必要的支持，确保董事会决策的科学性。报告期内，因原董事王道海先生、孔国梁先生工作变动原因，
经公司股东深圳市资本集团推荐，公司股东大会分别改选石澜女士、孙慧荣先生为公司董事，保障了公司董事会工作有
效衔接。
（6）公司监事会结构合理，各项工作严格按照《监事会议事规则》的规定进行。监事会成员充分关注公司经营发展，
并按规定对公司相关事项进行监督检查，充分发挥了监督职能。
（7）公司经理层以维护公司和全体股东的最大利益为己任，对股东大会、董事会的各项决策认真执行，董事会、监
事会对公司经理层实施有效的监督和约束。报告期内，公司制定《总经理决策事项清单》，与前期制定的《董事会授权管
理制度》共同构成董事会向经理层授权制度体系，为经理层履职提供制度保障。
（8）公司注重与投资者的沟通交流，除做好日常的电话和来访接待外，还充分利用业绩说明会、投资者交流会、深
交所互动易、公司网站等网络平台，加大信息沟通的接触面。报告期内，公司举办年度业绩说明会 1 次，通过现场、电
话和网络方式接待机构及个人投资者调研百余人次。
（9）报告期内，公司及时根据重大事项进展，公开披露信息，并按期披露董事会、股东大会的决议情况和其他重要
事项，编制和披露公告共计 39 份。基于信息披露及信息披露事务管理工作表现优秀，公司在深圳证券交易所组织的
2021 年度信息披露考核中获得 A 级考评。
（10）报告期内，公司内部控制体系健全，设计合理，运行有效。公司通过信息系统控制、督察、审计、绩效考核
和专项检查等手段，促进了内部控制的落实，培育了依法经营、按章办事和规范运作的企业文化，已达到公司内部控制
的目标，不存在重大缺陷。报告期内，公司编制了内部控制体系报告，就公司前期内控体系建设与监督工作情况进行了
总结，并制定了下一阶段内控体系建设与监督工作计划，并结合监管要求及公司自身实际情况，识别、评估、预判公司
未来可能面临的重大风险，制定风险应对措施，推动公司内部控制体系科学、规范、高质量发展。
2、公司治理专项活动开展情况以及内幕信息知情人登记管理制度的制定、实施情况
（1）公司目前已建立了《内幕信息及知情人管理制度》《信息披露管理制度》《信息披露事务管理制度》《重大信息
内部保密及报告制度》等制度体系，严格界定内幕信息及内幕信息知情人范围、明确内幕信息知情人登记备案程序、确
立内幕信息的保密方案和奖惩措施，确保公司内幕信息管理工作严格、规范、有序，维护了信息披露的公平性。
（2）根据国务院国资委的相关要求，公司每月向公司控股股东深圳市国资委报送月度财务快报。具体报送程序为：
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
由公司计划财务部总账会计师制作月度财务快报，经公司相关岗位人员或授权人员，包括计划财务部总经理、分管财务
工作副总裁、财务总监、总裁审核、董事长签字后通过网络平台方式上报深圳市国资委。按照中国证监会《上市公司内
幕信息知情人登记管理规定》和深圳证监局的有关规定，公司建立该类未公开信息知情人信息的登记工作。
（3）报告期内，公司多渠道、全方位地加强内幕信息管理工作，严格落实“窗口期股份变动提醒机制”，有效提高
了内幕信息知情人员依法依规办事的意识。报告期内，公司未发生内幕交易及内幕信息泄密事件。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□是√否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面
的独立情况
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，具有独立完整的业务及自主经营能力。
（一）业务方面，公司具有独立的产、供、销系统。
（二）人员方面，公司劳动、人事、工资管理完全独立，公司高级管理人员不在控股股东单位担任职务、领取报酬。
（三）资产方面，控股股东投入公司的资产独立完整、权属清晰。
（四）机构方面，公司董事会、监事会及其他内部机构独立运作，控股股东及其职能部门与公司及其职能部门间无上下
级关系。
（五）财务方面，公司独立核算，具有独立的财务部门，依法独立纳税，建立独立的财务核算体系、财务会计制度和财
务管理制度，开设独立的银行帐户。
三、同业竞争情况
□ 适用√不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 会议决议
与比例
详见公司于巨潮资讯网发布
2021 年度股东 年度股东大
37.22% 2022 年 5 月 31 日 2022 年 6 月 1 日 的 2021 年度股东大会决议公
大会 会
告，公告编号：2022-019
详见公司于巨潮资讯网发布
2022 年第一次 临时股东大 的 2022 年第一次临时股东大
37.24% 2022 年 11 月 24 日 2022 年 11 月 25 日
临时股东大会 会 会决议公告，公告编号：
2022-035
注：投资者参与比例是指参会的投资者持股数占公司总股本的比例。
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
五、董事、监事和高级管理人员情况
1、基本情况
股份
本期增 本期减
期初持 其他增 期末持 增减
任职 性 任期起始 任期终止日 持股份 持股份
姓名 职务 年龄 股数 减变动 股数 变动
状态 别 日期 期 数量 数量
（股） （股） （股） 的原
（股） （股）
因
董事（董事
李 伟 会临时负责 现任 男 50 2020.10.13 2024.05.11 0 0 0 0 0 --
人）、总裁
李建春 董 事 现任 男 58 2017.03.16 2024.05.11 0 0 0 0 0 --
石 澜 董 事 现任 女 49 2022.05.31 2024.05.11 0 0 0 0 0 --
孙慧荣 董 事 现任 男 40 2022.11.24 2024.05.11 0 0 0 0 0 --
孔祥云 独立董事 现任 男 68 2017.03.16 2023.03.15 0 0 0 0 0 --
曲咏海 独立董事 现任 男 52 2017.03.16 2023.03.15 0 0 0 0 0 --
陈英革 独立董事 现任 男 54 2017.03.16 2023.03.15 0 0 0 0 0 --
张雄群 职工监事 现任 男 52 2021.05.12 2024.05.11 0 0 0 0 0 --
黄秀章 监 事 现任 男 53 2021.05.12 2024.05.11 0 0 0 0 0 --
杜 汛 副总裁 现任 女 47 2020.12.10 2024.05.11 0 0 0 0 0 --
吕红军 副总裁 现任 男 50 2020.12.10 2024.05.11 0 0 0 0 0 --
聂 浩 副总裁 现任 男 46 2020.12.10 2024.05.11 0 0 0 0 0 --
杨晓东 董事会秘书 现任 男 49 2021.01.29 2024.05.11 0 0 0 0 0 --
赵宏伟 原董事长 离任 男 54 2017.03.16 2022.11.15 0 0 0 0 0 --
王道海 原董事 离任 男 57 2020.12.23 2022.05.31 0 0 0 0 0 --
孔国梁 原董事 离任 男 40 2020.12.23 2022.11.24 0 0 0 0 0 --
谭 伟 原副总裁 离任 男 42 2020.12.10 2022.04.08 0 0 0 0 0 --
合 计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 0 0 --
注 1： 公司目前已就改选独立董事事项启动沟通程序，并将于独董人选确定后及时开展改选工作。
注 2： 2023 年 4 月公司召开职工代表大会选举陈旭为职工监事，全体监事推举张雄群为第十届监事会会议召集人。
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
√是 □否
1、2022 年 11 月，公司原董事长赵宏伟先生因工作变动原因辞职。董事会根据有关规定，由全体董事共同推举公司董事、
总裁李伟先生临时主持董事会工作。
2、公司原董事王道海先生及孔国梁先生因工作变动原因不再担任公司董事职务，经股东单位深圳资本集团推荐，公司股
东大会分别于 2022 年 5 月、11 月改选石澜女士、孙慧荣先生为公司董事。
3、2022 年 4 月，公司原副总裁谭伟先生因个人原因辞职。
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
赵宏伟 原董事长 离任 2022.11.15 工作变动
27
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
王道海 原董事 离任 2022.05.31
孔国梁 原董事 离任 2022.11.24
谭 伟 原副总裁 解聘 2022.04.08 辞职
石 澜 董事 被选举 2022.05.31
股东大会选举
孙慧荣 董事 被选举 2022.11.24
陈 旭 职工监事 被选举 2023.04.19 职工代表大会选举
注：表格填列内容为截止报告披露日公司董事、监事、高级管理人员变动情况。
2、任职情况
公司现任（截止本报告披露日）董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
1、董事简介
李 伟：工程师。历任深圳市金众(集团)股份有限公司第五分公司技术管理员，金众混凝土有限公司实验室主任，第五
分公司副经理兼项目经理，金众混凝土有限公司总经理、金众检验检测有限公司总经理，深圳市越众集团总经理助理，广
西振业房地产股份有限公司副总经理、董事长、总经理，星海名城项目部总经理，本公司副总裁，深圳市振业棚改投资发
展有限公司董事长。2020年9月起任本公司党委副书记，10月起任本公司总裁，11月起任本公司董事，2022年11月起经公司
全体董事共同推举，临时主持董事会工作。
李建春：经济学博士、高级经济师。历任国务院法制办副主任科员、主任科员，中国进出口银行项目评审部职员、项
目评审处副经理、法务事务处副经理，三亚市国有资产管理局局长，兼三亚市企业工委副书记、兼三亚市国有资产管理公
司总经理、中国北方航空三亚有限公司董事长、海南旅游控股集团副董事长，三亚市国有资产管理办公室主任，三亚市国
有资产监督管理委员会主任、党委副书记，三亚市政府副秘书长，深圳市国资委政策法规处（集体企业工作处）处长，深
圳市建筑设计研究总院有限公司党委书记、董事长，深圳市水务（集团）有限公司监事会主席，深圳市信息管线有限公司
董事长。2017年1月起任本公司党委副书记，2017年3月起任本公司董事，2019年4月起任本公司工会主席。
石 澜：工商管理硕士。历任天健信德会计师事务所部门经理，中国证监会深圳监管局机构监管二处处长、上市公司监
管处处长、会计监管处处长，中信证券稽核审计部部门负责人、投行综合行业组深圳联席负责人，深圳市资本运营集团有
限公司投资总监，现任深圳市资本运营集团有限公司副总经理。2022年5月起任本公司董事。
孙慧荣：金融学硕士，工程师。历任深圳市勘察测绘院有限公司高级职员、项目负责人，深圳市地平线投资管理有限
公司投资总监，深圳市资本运营集团有限公司战略研究与并购重组部高级经理、副部长，资产管理部副部长等，现任深圳
市资本运营集团有限公司资产管理部部长。2022年11月起任本公司董事。
孔祥云：副教授，硕士研究生导师，高级会计师。历任江西生产建设兵团第八团武装连战士，江西财经大学会计系讲
师、教研室副主任，江西财经大学审计监察处副处长、处长，江西财经大学副教授，江西华财大厦实业投资公司总经理，
中国投资银行深圳分行财会部总经理、稽核部总经理，国家开发银行深圳分行计财处处长、经营管理处处长、办公室主任、
金融合作处处长、客户处处长，平安银行总行公司业务二部总经理，平安银行深圳分行副行长，河南平高电气股份有限公
司、诺普信农化股份有限公司独立董事。现任华孚时尚股份有限公司独立董事，深圳达实智能股份有限公司独立董事，江
西财经大学客座教授、研究生校外导师，国家审计署驻深圳特派员办事处特聘外部专家，深圳大学金融学院研究生校外导
师，中华孔子学会孔子后裔儒学促进会理事。2017年3月起任本公司独立董事。
曲咏海：高级工程师。历任中海地产深圳公司实业部助理经理、北京办事处助理经理、物资部副经理、物资部经理、
投资策划部经理、深圳公司助理总经理，中海发展（上海）有限公司副总经理，中海地产股份有限公司营销策划部总经理、
招采中心总经理，中海地产股份有限公司助理总经理，中海地产深管委主任，深圳中海地产有限公司总经理，中海地产集
团有限公司华南区总经理、中海地产集团有限公司副总经理（期间兼任中国海外发展有限公司副总裁、董事，中海地产营
销公司董事长），现任深圳大海智地投资管理有限公司创始人、董事长，奥园美谷科技股份有限公司独立董事。2017年3月
28
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
起任本公司独立董事。
陈英革：律师。历任珠海市广利实业有限公司法务部主管，深圳市天极光电实业股份有限公司投资管理部主管、副经
理，金地（集团）股份有限公司董事会发展委员会主管、法务组负责人，广东融关律师事务所专职律师，现任广东法制盛
邦（深圳）律师事务所合伙人、专职律师，招商局积余产业运营服务股份有限公司（原中航善达股份有限公司）独立董事。
2017年3月起任本公司独立董事。
2、监事简介
张雄群：硕士研究生。历任深圳市南山区人民法院房地产审判庭副庭长、民事审判第三庭庭长、审判委员会委员、二
级法官、南山区纪委派驻区教育卫生系统纪检监察组组长、南山区南山街道党工委副书记兼纪工委书记、西丽街道党工委
副书记兼纪工委书记，南山区纪委委员、南山区第七届人大代表。现任本公司纪委副书记、纪检监察室（监事会办公室）
主任。2021年5月起任本公司职工监事，2023年4月起任本公司第十届监事会会议召集人。
黄秀章：高级会计师、注册会计师。历任深圳市地铁集团有限公司办公室主任，深圳市地铁集团有限公司资源开发分
公司执行董事，深圳市地铁集团有限公司投资管理中心总经理。现任深圳市重大产业投资集团有限公司董事、财务总监。
2021年5月起任本公司监事。
陈 旭：硕士研究生，经济师。历任本公司办公室信息管理师，秘书，管理技术部企业管理师、副总经理、总经理，广
州市振发房地产开发有限公司党支部书记、监事，本公司机关党支部书记，现任本公司人力资源部总经理。2023年4月起任
本公司职工监事。
3、高级管理人员简介
李 伟：见“董事简介”。
杜 汛：高级经济师。历任本公司证券事务代表、团委书记、董事会办公室副主任（主持工作）、计生办副主任（主持
工作）、女工委副主任（主持工作）、工会工作委员会委员、董事会办公室主任、董事会秘书、纪委委员。2020年12月起
任本公司副总裁，2022年8月起任本公司党委委员。
吕红军：高级工程师。历任深圳市第四建筑工程公司助理工程师，深圳市越众（集团）股份有限公司工程技术部副经
理、设备材料管理公司经理、防水工程公司经理，深圳市越众（集团）股份有限公司房地产开发部工程主管，中海地产阳
光棕榈园项目部工程主管，深圳市越众（集团）股份有限公司房地产开发部工程主管、主管工程副经理，深圳华溢地产有
限公司南山旧改项目工程总监，本公司星海名城项目部电气工程师，本公司深圳分公司工程管理部电气工程师、湖南分公
司成本控制总监，本公司深圳分公司党支部副书记、总经理、党支部书记，本公司成本管理部总经理，本公司广西分公司
董事长、党支部书记，本公司广州分公司执行董事、党支部书记。2020年12月起任本公司副总裁，2022年4月起兼任本公司
深圳分公司执行董事、党支部书记，2022年8月起任本公司党委委员。
聂 浩：硕士研究生，工程师。历任深圳市金众（集团）股份有限公司工程技术员、总经理秘书，深圳市城市建设开发
（集团）公司总经理办公室主任助理、组织人事部副部长、总经理办公室副主任，深圳经济特区房地产（集团）股份有限
公司办公室副主任、主任（其间于深圳市国资委产权管理与法律事务处挂职），深圳市投资控股有限公司建设项目管理中
心策划组组长、营销组组长，深圳湾科技发展有限公司策划营销部部长、产业招商部部长兼商业招商部部长，深圳湾科技
发展有限公司副总经理。2020年12月起任本公司副总裁。
杨晓东：政工师。历任深圳市金众（集团）股份有限公司助理工程师，深圳市建设投资控股公司房地产开发经营部副
部长、部长，深圳市金众房地产公司副经理，东莞市金众房地产公司总经理，深圳市益华实业发展公司总经理。2008年起
先后任本公司资产经营部副总经理，本公司湖南分公司副总经理兼营销策划总监，本公司办公室副主任（主持工作）、主
任，资产经营部总经理，本公司天津分公司董事长、党支部书记，本公司副总裁、党委委员。2021年1月起任本公司董事会
秘书。
在股东单位任职情况
√适用 □不适用
在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
领取报酬津贴
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
石 澜 深圳市资本运营 副总经理 —— —— 是
孙慧荣 集团有限公司 资产管理部部长 —— —— 是
在股东单位任
见“董事简介”。
职情况的说明
在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员 在其他单位担任的 在其他单位是否
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
姓名 职务 领取报酬津贴
华孚时尚股份有限公司 独立董事 2017 年 9 月 - 是
深圳达实智能股份有限公司 独立董事 2019 年 9 月 - 是
客座教授、研究生
江西财经大学 2006 年 6 月 - 否
校外导师
孔祥云
国家审计署驻深圳特派员办事处 特聘外部专家 2004 年 8 月 - 否
深圳大学金融学院 研究生校外导师 2016 年 11 月 - 否
中华孔子学会孔子后裔儒学促进会 理事 2016 年 5 月 - 否
深圳大海智地投资管理有限公司 董事长 2016 年 3 月 - 是
曲咏海
奥园美谷科技股份有限公司 独立董事 2020 年 7 月 - 是
广东法制盛邦（深圳）律师事务所 合伙人、律师 2005 年 9 月 - 是
招商局积余产业运营服务股份有限公司
独立董事 2019 年 1 月 - 是
陈英革 （原中航善达股份有限公司）
深圳国际仲裁院 仲裁员 2022 年 2 月 2025 年 2 月 是
黄秀章 深圳市重大产业投资集团有限公司 董事、财务总监 2021 年 7 月 - 是
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□适用 √不适用
3、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
公司董事、监事、高级管理人员薪酬发放具体标准根据《董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法》执行，其中：
李伟、李建春、杜汛、吕红军、聂浩、杨晓东、张雄群、陈旭、谭伟的薪酬由职位薪酬、奖励薪酬、补贴及福利构成；
公司独立董事报酬为 10 万元/人年（税前）。独立董事、外部董事、监事出（列）席董事会和董事会专门委员会现场会
议的，每人每次发放履职报酬人民币 1,800 元（税后）。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
单位：万元
从公司获得的税前 是否在公司关联
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
报酬总额 方获取报酬
董事（董事会临时负责
李 伟 男 50 现任 135.10 否
人）、总裁
李建春 董事 男 58 现任 115.87 否
石 澜 董事 女 49 现任 0 是
孙慧荣 董事 男 40 现任 0 是
孔祥云 独立董事 男 68 现任 10.82 否
曲咏海 独立董事 男 52 现任 10.62 否
陈英革 独立董事 男 54 现任 11.03 否
黄秀章 监事 男 53 现任 0.62 是
张雄群 职工监事 男 52 现任 81.21 否
杜 汛 副总裁 女 47 现任 113.49 否
吕红军 副总裁 男 50 现任 110.37 否
聂 浩 副总裁 男 46 现任 114.60 否
杨晓东 董事会秘书 男 49 现任 111.22 否
赵宏伟 原董事长 男 54 离任 3.23 是
王道海 原董事 男 57 离任 0 是
孔国梁 原董事 男 40 离任 0 是
谭 伟 原副总裁 男 42 离任 26.50 否
合计 -- -- -- -- 844.68 --
注 1：根据《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 2 号——年度报告的内容与格式（2021 年修订）》，上述从
公司获得的税前报酬总额包括基本工资、奖金、津贴、补贴、职工福利费和各项保险费、公积金、年金以及以其他形式
从公司获得的报酬。
注 2：公司原董事长赵宏伟先生于 2021 年 2 月起兼任深圳市人才安居集团有限公司董事长，并于安居集团领薪。2022 年
11 月，赵宏伟先生辞去我公司董事长及相关职务，上表中所列报酬主要系 2021 年递延发放部分。
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
六、报告期内董事履行职责的情况
1、本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编
第十届董事会 2022 年第一次定期会议 2022.04.14 2022.04.16 号：2022-004、2022-005、2022-006、
2022-007、2022-008
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编
第十届董事会 2022 年第一次会议 2022.04.27 2022.04.28 号：2022-009、2022-010、2022-011、
2022-012
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编
第十届董事会 2022 年第二次会议 2022.05.10 2022.05.11 号：2022-013、2022-014、2022-015、
2022-016
第十届董事会 2022 年第三次会议 2022.05.30 —— ——
31
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编
第十届董事会 2022 年第四次会议 2022.06.14 2022.06.15
号：2022-020、2022-021
第十届董事会 2022 年第五次会议 2022.06.21 —— ——
第十届董事会 2022 年第六次会议 2022.07.11 —— ——
第十届董事会 2022 年第七次会议 2022.08.03 —— ——
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编
第十届董事会 2022 年第二次定期会议 2022.08.23 2022.08.25
号：2022-023
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编
第十届董事会 2022 年第八次会议 2022.10.14 2022.10.15
号：2022-025、2022-026、2022-027
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编
第十届董事会 2022 年第九次会议 2022.10.27 2022.10.28
号：2022-028
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编
第十届董事会 2022 年第十次会议 2022.11.08 2022.11.09
号：2022-029、2022-030
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公告编
第十届董事会 2022 年第十一次会议 2022.11.14 2022.11.15
号：2022-031、2022-032
2、董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次
本报告期应参 现场出席董 以通讯方式参 委托出席董 缺席董事 出席股东
董事姓名 未亲自参加董
加董事会次数 事会次数 加董事会次数 事会次数 会次数 大会次数
事会会议
李 伟 13 3 9 1 0 否 2
李建春 13 4 9 0 0 否 2
石 澜 9 2 6 1 0 否 1
孔祥云 13 3 9 1 0 否 2
曲咏海 13 3 9 1 0 否 2
陈英革 13 4 9 0 0 否 1
赵宏伟 13 4 9 0 0 否 1
王道海 4 0 3 1 0 否 0
孔国梁 13 3 9 1 0 否 0
注：公司董事孙慧荣先生于 2022 年 11 月 24 日任职，自任职之日至报告期末未召开董事会及股东大会。
3、董事对公司有关事项提出异议的情况
董事对公司有关事项是否提出异议
□是 √否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
4、董事履行职责的其他说明
√ 是 □ 否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
报告期内，各位董事严格按照《公司法》及相关规定，忠实、勤勉、谨慎、认真地行使各项权利，积极参与董事会、
专门委员会各项议案的讨论，就土地竞拍、定期报告、对外担保、利润分配、发行公司债券等重要事项，在决策过程中
提出宝贵、合理的建议，公司高度重视，均对相关建议予以采纳。
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
提出的重 其他履 异议事项
召开会
委员会名称 成员情况 召开日期 会议内容 要意见和 行职责 具体情况
议次数
建议 的情况 （如有）
2022.01.01—
2022.06.14： 2021 年度履职情况报
赵宏伟、李伟、 2022.04.14 告及 2022 年度经营发
王道海、孔祥 展计划
云、曲咏海
董事会战略 对土地竞 对参拍
与风险管理 2022.06.15— 2 拍事项提 地块实 无
委员会 2022.11.15： 出建议 地调研
赵宏伟、李伟、 2022.08.03 土地竞拍相关事项
石澜、孔祥云、
曲咏海
2022.11.16—
2022.12.31：
-- --
李伟、石澜、孔
祥云、曲咏海
2021 年度审计工作规
2022.01.12 程及 2021 年度财务报
表（未审计）
2021 年度履职情况报
告、财务决算报告、
利润分配预案、会计
2022.04.14 师事务所年度总结、
内部控制自我评价报
告、聘任 2022 年度会
计师事务所
监督年
2022.04.22 2022 年第一季度报告
度审计
2021 年内控体系报 对定期报 工作，
告、2022 年重大风险 告、审计 并向会
董事会审计 孔祥云、孔国 评估报告、2021 年内
8 工作安排 计师事 无
委员会 梁、陈英革 审工作总结及 2022 年
2022.05.05 提出相关 务所出
重点工作计划、2022 建议 具审计
年一季度内审工作情 工作督
况及二季度重点工作 促函
计划
2022.08.23 2022 年半年度报告
2022.10.21 2022 年第三季度报告
2022 年三季度内审工
2022.11.07 作情况及四季重点工
作计划
2022 年二季度内审工
2022.11.08 作情况及三季重点工
作计划
33
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
副总裁试用期考核工
2022.03.31
作方案
2021 年度履职情况报
2022.04.14 告、对非独立董事考
核
2022.05.10 2021 年高管考核方案
对董监
董事会薪酬 2021 年董事会特别奖 对高管考
2022.05.22 高薪酬
与考核委员 曲咏海、孔祥云 7 励基金实施方案 评方案等 无
出具专
会 副总裁试用期考核结 提出建议
2022.05.25 项意见
果
2021 年高管考评结果
2022.05.30
及运用方案
完善经理层岗位聘任
2022.07.11 协议及下达高管 2022
年度经营业绩责任书
2022.04.14 2021 年履职情况报告
对任职人
董事石澜任职资格审
董事会提名 陈英革、李建 2022.05.05 员资格进
3 查报告 无 无
委员会 春、曲咏海 行审查并
董事孙慧荣任职资格 提出建议
2022.10.14
审查报告
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
报告期末母公司在职员工的数量（人） 102
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 323
报告期末在职员工的数量合计（人） 425
当期领取薪酬员工总人数（人） 425
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 --
销售人员 54
技术人员 222
财务人员 57
行政人员 92
合计 425
教育程度
教育程度类别 数量（人）
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
硕士及以上 68
本科 315
大专 33
大专以下 9
合计 425
2、薪酬政策
公司制定了包括《薪酬管理制度》及《董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法》在内的员工薪酬政策，确定了由
职位薪酬、奖励薪酬、补贴及福利构成的薪酬组成部分，并将公司员工按照高管类、总部职能类、总部业务类、地区公
司类进行划分，制定不同的薪酬档次及地区系数，有助于激发员工潜能，明确公司价值分配，实现公司发展战略目标。
3、培训计划
报告期内，公司以进一步提升员工思想素质、专业技能，加强项目开发和综合管理能力为目标，制定了年度培训计
划，并按计划组织开展了党建学习、职业经理人政治素养提升、现代治理、干部胜任力、董秘履职能力、纪检监察、内
部审计等培训活动，参加培训员工共计 600 余人次。
4、劳务外包情况
□适用 √不适用
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
报告期内，公司遵守利润分配相关法律法规及《公司章程》的规定，严格执行《未来三年（2021-2023 年）股东回
报规划》，确保公司最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的 30%。
2022 年 6 月 21 日，公司实施 2021 年度利润分配方案，以公司总股本 1,349,995,046 股为基数，向全体股东每 10 股
派发现金股利 1.21 元（含税）。本事项已经公司第十届董事会 2022 年第一次定期会议审议通过，并经 2021 年年度股东
大会审议批准（详情参见公司于 2022 年 4 月 16 日、2022 年 6 月 1 日、2022 年 6 月 15 日在《中国证券报》《上海证券报》
《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益
是
是否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、
不适用
透明：
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□适用 √不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
√适用 □不适用
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 0.94
每 10 股转增数（股） 0
分配预案的股本基数（股） 1,349,995,046
现金分红金额（元）（含税） 126,899,534.32
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0
现金分红总额（含其他方式）（元） 126,899,534.32
可分配利润（元） 1,483,458,481.03
现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的比例 100%
本次现金分红情况
其他
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
2022 年度利润分配预案为：
1、按母公司净利润提取 10%的法定盈余公积金 22,542,209.58 元，提取 20%的任意盈余公积金 45,084,419.16 元，两项合
计 67,626,628.74 元。
2、根据公司经营发展的实际情况，以公司总股本 1,349,995,046 股为基数，每 10 股派发现金股利 0.94 元（含税），共分
配利润 126,899,534.32 元，占本年归属母公司股东净利润 419,619,088.67 元的 30.24%。本次分配后，母公司未分配利润余
额 1,356,558,946.71 元。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
√适用 □不适用
其他员工激励措施
2022 年 11 月 8 日，公司召开第十届董事会 2022 年第十次会议审议通过《关于修订<深圳市振业（集团）股份有限
公司员工项目跟投管理办法（试行）>的议案》，对项目跟投人员范围进行调整（详情参见公司于 2022 年 11 月 9 日在
《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。报告期内，公司获取深圳宝龙项目，公司严
格按照《员工项目跟投管理办法》实施员工项目跟投，共计跟投人数 19 人，跟投总金额 232 万元。
公司前期已实施员工跟投的项目有广州振业天成、广州振业学府里项目，目前相关项目主体均在正常建设阶段，其
中广州振业天成项目已在年内入市销售，具体项目情况详见本报告“第三节 管理层讨论与分析之二、报告期内从事的主
要业务”相关内容。
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1、内部控制建设及实施情况
公司内部控制体系健全，设计合理，运行有效。公司通过信息系统控制、督察、审计、绩效考核和专项检查等手段，
促进了内部控制的落实，培育了依法经营、按章办事和规范运作的企业文化，已达到公司内部控制的目标，不存在重大
缺陷。报告期内，公司编制了《内部控制自我评价报告》《内部控制体系报告》，就公司前期内控体系建设与监督工作情
况进行了总结，制定了下一阶段内控体系建设与监督工作计划，并结合监管要求及公司自身实际情况，识别、评估、预
判公司未来可能面临的重大风险，制定风险应对措施，推动公司内部控制体系科学、规范、高质量发展。
2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□是 √否
36
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
报告期内无因购买新增子公司情况。
十四、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告
1、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2023 年 04 月 28 日
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网：公司 2023 年 4 月 28 日公告
纳入评价范围单位资产总额占公司合
100.00%
并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合
100.00%
并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
①重大缺陷：决策程序导致重大失误;
①重大缺陷：控制环境无效；公司董 重要业务缺乏制度控制，重要业务未
事、监事和高级管理人员舞弊并给企 按制度办理对经营管理和企业发展造
业造成重要损失和不利影响；董事会 成重大影响；内部控制评价的结果特
或其授权机构对公司的内部控制监督 别是重大缺陷未得到整改；其他对公
无效。 司产生重大负面影响的情形。
②重要缺陷：未依照公认会计准则选 ②重要缺陷：决策程序导致出现重要
择和应用会计政策；未建立反舞弊程 失误；重要业务制度或系统存在重要
定性标准 序和控制措施；对于非常规或特殊交 缺陷；重要业务制度设计不科学、不
易的账务处理没有建立相应的控制机 完善，重要业务未按制度办理对经营
制或没有实施且没有相应的补偿性控 管理和企业发展造成重要影响；内部
制;对于期末财务报告过程的控制存在 控制评价的结果特别是重要缺陷未得
一项或多项缺陷且不能合理保证编制 到整改；其他对公司产生较大负面影
的财务报表达到真实、准确的目标。 响的情形。
③一般缺陷：构成重大缺陷、重要缺 ③一般缺陷：决策程序效率不高；一
陷标准的其他内部控制缺陷。 般业务制度或系统存在缺陷；一般缺
陷未得到整改。
①重大缺陷：财务报表的错报金额落
在如下区间：错报≥利润总额的 5%；
错报≥资产总额的 3%；错报≥营业收
入总额的 1%；错报≥所有者权益总额
的 1%。
②重要缺陷：财务报表的错报金额落 ①重大缺陷：损失金额 2000 万元及以
在如下区间：利润总额的 3%≤错报< 上；
利润总额的 5%；资产总额的 0.5%≤
②重要缺陷：损失金额 500 万元(含
定量标准 错报<资产总额的 3%；营业收入总额
500 万元)至 2000 万元；
的 0.5%≤错报<营业收入总额的 1%；
所有者权益总额的 0.5%≤错报<所有 ③一般缺陷：损失金额小于人民币
者权益总额的 1%。 500 万元。
③一般缺陷：财务报表的错报金额落
在如下区间：错报<利润总额的 3%；
错报<资产总额的 0.5%；错报<营业收
入总额的 0.5%；错报<所有者权益总
额的 0.5%。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
37
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
2、内部控制审计报告
√适用 □不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，振业集团于 2022 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效
的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2023 年 04 月 28 日
内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网：公司 2023 年 4 月 28 日公告
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□是 √否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√是 □否
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
根据国务院及中国证券监督管理委员会深圳监管局有关要求，公司于 2021 年初对公司治理开展情况进行了自查，并
于 2021 年 1 月 7 日召开第九届董事会 2021 年第一次会议审议通过了《深振业 A 关于公司治理自查报告及整改计划》。经
自查，公司已按照《公司法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》等相关法律法规建立健全
了较为完整、合理的公司治理结构及内部控制体系，但仍存在公司大股东持股比例超过 30%，却未在公司章程中规定强
制实施累积投票制相关问题。
报告期内，公司按照整改计划并结合最新监管制度对《公司章程》及配套议事规则进行全面对照及系统性梳理，分
别于 2022 年 4 月 14 日、5 月 31 日召开第十届董事会 2022 年第一次定期会议及 2021 年度股东大会，审议通过《公司章
程》及相关议事规则修订事宜，全面完成整改任务（详情参见公司于 2022 年 4 月 16 日、6 月 1 日在《中国证券报》《上
海证券报》《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是 √否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
□适用 √不适用
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
√适用 □不适用
参见公司于 2023 年 4 月 28 日在《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和巨潮资讯网公开披露的 《2022 年度环
境、社会及管治（ESG）暨社会责任报告》 相关内容。
未披露其他环境信息的原因
□适用 √不适用
二、社会责任情况
公司《2022 年度环境、社会及管治（ESG）暨社会责任报告》将随年度报告同时披露（详情参见公司于 2023 年 4 月
28 日在《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
公司积极参与乡村振兴工作，于 2021 年派出党员干部加入汕尾市陆河县上护镇帮扶工作队，全力支援乡村振兴建设。
帮扶工作队到村后迅速开展工作，深入村庄屋舍、田间地头开展走访调研，重点了解各村产业项目发展、特色农产品种
植、公共服务水平、基层党组织建设等情况，并发挥集体智慧，分析查找村经济落后等贫困问题，为洋岭村的振兴发展
积极谋划蓝图。
2022 年，公司驻村党员干部积极参与并配合帮扶工作队开展乡村振兴工作，牢守返贫底线，严格落实返贫监测及困
难群众帮扶工作。针对易返贫人员，公司驻村党员干部及工作队成员全面梳理摸排情况，分门别类制订帮扶策略，通过
危房改造、教育帮扶、重病补贴、打通产品销售渠道等方式，多措并举落实帮扶措施，切实为村民解决困难。
同时，帮扶工作队还充分发挥当地地理及农副产品优势，积极开展农产品产业振兴及文旅产业发展规划，通过开展
“美食节”、“农产品比武擂台赛”等活动，提高乡村知名度，吸引游客及投资客户，多渠道提高村民收入。公司也在年
内多次购买定点扶贫地区特色农产品，为乡村产品打开销路，不断提升乡村 “造血”能力。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期
末尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
本公司在公司治理专项活动中向深圳
证监局作出如下承诺：承诺取得大股
东、实际控制人加强未公开信息管理
2007 年 10
本公司 的书面承诺并向深圳证监局报备；承 长期有效 履行中
月 31 日
诺向深圳证监局报备未公开信息知情
人名单；承诺就治理非规范情况在年
度报告“公司治理结构”中如实披露。
其他对公司中小股 深圳市国资委在本公司治理专项活动
公司治理 中作出如下承诺：承诺建立和完善已
东所作承诺
获取的上市公司未公开信息管理内控
制度，督促相关信息知情人不利用我
公司未公开信息买卖我公司证券，不 2007 年 12
深圳市国资委 长期有效 履行中
建议他人买卖我公司证券，也不泄露 月 26 日
我公司未公开信息，并及时、真实、
准确、完整地提供知悉我公司未公开
信息的知情人名单，由我公司报送深
圳证监局、证券交易所备案。
承诺是否按时履行 是
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测
及其原因做出说明
□适用 √不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 √不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 √不适用
40
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的
说明
□适用 √不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
□适用 √不适用
公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1、2022 年 3 月 25 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业安歆公寓管
理有限公司，注册资本 500.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
2、2022 年 10 月 18 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业华舍一格
公寓管理有限公司，注册资本 100.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)
境内会计师事务所报酬（万元） 94 万（含年度内控审计费用）
境内会计师事务所审计服务的连续年限 5年
境内会计师事务所注册会计师姓名 陈子涵、谢俊英
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 陈子涵 5 年、谢俊英 1 年
当期是否改聘会计师事务所
□是 √否
是否在审计期间改聘会计师事务所
□是 √否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√适用 □不适用
公司报告期聘请天职国际会计师事务所(特殊普通合伙) 担任公司 2022 年度内部控制审计机构，审计费用为人民币
10 万元。
九、年度报告披露后面临退市情况
□适用 √不适用
41
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
十、破产重整相关事项
□适用 √不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
√适用 □不适用
涉案金 是否形 诉讼 诉讼(仲
诉讼(仲裁)判决执行情 披露日
诉讼(仲裁)基本情况 额（万 成预计 (仲裁) 裁)审理结 披露索引
况 期
元） 负债 进展 果及影响
公司前期披露的新城花园
合作建房纠纷，2011 年 6
月 20 日，雄丰集团（深 报告期内仍未就分割、 详情参见
圳）有限公司以龙城公 拍卖、共同开发等可行 2003 公司刊登
司、雄丰公司为被告向深 对当期无 性方案与农业银行、龙 年 06 于巨潮资
-- 否 --
圳中院提起涉案地块土地 影响 城公司清算组、雄丰公 月 14 讯网 2003-
使用权确权诉讼事项。深 司、深圳中院取得一致 日 009 号公
圳市中级人民法院已于 意见。 告
2012 年 7 月 23 日作出准
许原告撤诉的裁定。
公司前期披露的金龙大厦 详情参见
2005
（原“振兴大厦”）合作 目前该案仍在执行当 公司刊登
对当期无 年 09
建房纠纷一案，广东省高 -- 否 -- 中，报告期内无最新进 于巨潮资
影响 月 27
级人民法院已于 2005 年 展。 讯网 2005-
日
9 月 5 日作出终审判决。 027 号公告
公司前期披露的与公司长 2022 年 1 月，公司收到
沙 项 目 合 作 方 B&F&L 湖南省湘潭市中级人民
GROUP LIMITED （以下简 法院执行裁定书
称"佰富利集团"）仲裁请 （【2021】湘 03 执 131
求一案。2013 年 8 月 16 号之一），根据裁定书内
日，华南国际经济贸易仲 容，鉴于在执行程序中
裁委员会就本案作出《裁 并未发现被申请人有可
决书》，该裁决为终局裁 执行的财产，符合终结
决，自作出之日起生效。 华南国际经济贸易仲裁
2018 年 6 月，公司收到 委员会作出的华南国仲
湖南省长沙市开福区人民 深裁【2013】218 号裁
法院《执行裁定书》，裁 决书执行程序的条件，
定继续查封（冻结）佰富 故终结本次执行程序。 详情参见
2022
利集团所持有的湖南振业 我公司发现被申请人有 公司刊登
年 08
房地产开发有限公司 20% 19,010 否 -- -- 可供执行财产的，可以 于巨潮资
月 26
的股权，冻 结期限为三 再次申请执行。再次执 讯网 2022-
日
年。同时，裁定拍卖佰富 行不受申请执行时效期 024 号公告
利集团所持有的湖南振业 间限制。2022 年 8 月，
房地产开发有限公司 20% 公司收到湖南省高级人
的股权。2019 年 6 月 3 民法院执行裁定书
日，公司收到湖南省高级 【2021】湘执监 1336
人民法院执行裁定书 号），该院认为：长沙中
（【 2019 】 湘 执 监 147 院在作出【2015】长中
号），裁定华南国仲深裁 民执异字第 00417 号执
【2013】128 号裁决书由 行裁定前，未逐级上报
湘潭市中级人民法院执 最高人民法院，在最高
行。2021 年 5 月 10 日， 人民法院未作答复前即
公司收到湖南省湘潭市中 作出执行裁定，有违程
级人民法院执行裁定书 序规定。因此，作出裁
42
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
（【2021 】 湘 03 执 131 定如下：1、撤销湖南省
号 ）， 在 一 定 金 额 内 冻 长沙市中级人民法院
结、划拨佰富利集团有限 【2015】长中民执异字
公司银行存款，或扣留、 第 00417 号执行裁定；
提取其价值相当的收入， 2、本案发回湖南省长沙
或查封、扣押、冻结其价 市中级人民法院重新审
值相当的财产。 查。
十二、处罚及整改情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
√适用 □不适用
公司控股股东深圳市人民政府国有资产监督管理委员会不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等
情况。
十四、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 √不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□适用 √不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
□适用 √不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□适用 √不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
43
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□适用 √不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7、其他重大关联交易
□适用 √不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1） 托管情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√适用 □不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额 反担保
担保物
担保对象 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履 是否为关联方
（如 担保期
名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕 担保
有）
露日期 有）
——
报告期内审批的对外担保额度合计（A1） 0 报告期内对外担保实际发生额合计（A2） 0
报告期末已审批的对外担保额度合计（A3） 0 报告期末实际对外担保余额合计（A4） 0
公司对子公司的担保情况
是否
担保额度相 担保物 反担保情 是否
担保对象 担保额 实际发生日 实际担 担保类 为关
关公告披露 （如 况（如 担保期 履行
名称 度 期 保金额 型 联方
日期 有） 有） 完毕
担保
连带责 主债权清偿
惠州市惠 2018-1-23 25,000 2018-9-29 0 -- 有 否 否
任担保 期届满之日
44
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
阳区振业 起两年
创新发展 借款或其他
有限公司 债务到期之
连带责
2021-8-5 70,000 2021-8-20 59,000 -- 有 日或垫款之 否 否
任担保
日起另加三
年
主债权清偿
深圳市深 连带责 期届满之日
2019-4-19 20,000 2019-9-11 0 -- 有 否 否
汕特别合 任担保
起两年
作区振业
房地产发 主债权清偿
展有限公 连带责
2019-4-19 60,000 2019-8-8 0 -- 有 期届满之日 否 否
司 任担保
起两年
广西振业
主债权清偿
房地产股 连带责
2019-4-19 30,000 2019-10-8 0 -- 有 期届满之日 否 否
份有限公 任担保
起三年
司
东莞市振
主债权清偿
业投资发 连带责
2020-12-22 60,000 2020-12-23 52,830 -- 有 期届满之日 否 否
展有限公 任担保
起三年
司
湖南振业
债务履行期
房地产开 连带责
2021-11-19 31,000 2021-11-30 0 -- 有 限届满日后 否 否
发有限公 任担保
三年止
司
振业（长
债务履行期
沙）房地 7,731.7 连带责
2022-4-28 40,000 2022-5-30 -- 有 限届满日后 否 否
产开发有 8 任担保
三年止
限公司
借款或其他
南京振新
债务到期之
业房地产 37,618. 连带责
2021-11-19 45,900 2021-11-19 -- 无 日或垫款之 否 否
开发有限 91 任担保
日起另加三
公司
年
南京新振
债务履行期
城房地产 连带责
2021-12-16 56,100 2021-12-23 34,986 -- 无 限届满日后 否 否
开发有限 任担保
三年止
公司
借款人根据
连带责 主合同之约
2021-6-11 8,500 2021-11-3 7,395 -- 无 否 否
任担保 定宣布借款
到期止
债务履行期
深圳市振 连带责
2021-8-5 15,000 2021-10-29 0 -- 无 限届满日后 否 否
业商业运 任担保
三年止
营管理有
债务履行期
限公司 连带责
2022-11-15 15,000 2022-11-17 15,000 -- 无 限届满日后 否 否
任担保
三年止
债务履行期
连带责
2021-11-6 8,000 2022-5-23 0 -- 无 限届满日后 否 否
任担保
三年止
借款或其他
河源市振
债务到期之
业深河投 连带责
2021-3-31 16,000 2021-12-07 2,255.5 -- 无 日或垫款之 否 否
资置业有 任担保
日起另加三
限公司
年
45
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
西安振业 债务履行期
18,969. 连带责
创发置业 2021-9-3 33,000 2021-12-15 -- 无 限届满日后 否 否
7 任担保
有限公司 三年止
天津振业
债务履行期
津海房地 15,392. 连带责
2021-5-20 40,000 2022-1-17 -- 无 限届满之日 否 否
产开发有 58 任担保
起另加三年
限公司
广州市振
主债务履行
业鸿远房 56,491. 连带责
2021-12-24 100,000 2022-6-24 -- 有 期届满之日 否 否
地产开发 7 任担保
另加三年
有限公司
资产负债
率为 70%
2022-6-1 195,000 -- -- -- -- -- -- -- --
以上的各
级子公司
资产负债
率为 70%
2022-6-1 50,000 -- -- -- -- -- -- -- --
以下的各
级子公司
报告期内对子公司
报告期内审批对子公司
260,000 担保实际发生额合 219,990.41
担保额度合计（B1）
计（B2）
报告期末已审批的对子 报告期末对子公司
公司担保额度合计 918,500 实际担保余额合计 307,671.17
（B3） （B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物
担保对象 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履 是否为关联方
（如 担保期
名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕 担保
有）
露日期 有）
——
报告期内审批对子公 报告期内对子公司
司担保额度合计 0 担保实际发生额合 0
（C1） 计（C2）
报告期末已审批的对 报告期末对子公司
子公司担保额度合计 0 实际担保余额合计 0
（C3） （C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内担保实际
报告期内审批担保额
260,000 发生额合计 219,990.41
度合计（A1+B1+C1）
（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担 报告期末实际担保
保额度合计 918,500 余额合计 307,671.17
（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资
38.94%
产的比例
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的
0
余额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保
305,416
对象提供的债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 305,416
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
对未到期担保合同，报告期内发生担保责任
或有证据表明有可能承担连带清偿责任的情 --
况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） --
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1） 委托理财情况
√适用 □不适用
报告期内委托理财概况
单位：万元
逾期未收回理财
具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
已计提减值金额
银行理财产品 自有资金 50,000 50,000 0 0
合计 50,000 50,000 0 0
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□适用 √不适用
（2） 委托贷款情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□适用 √不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
为进一步拓宽公司融资渠道、优化财务结构，降低融资成本，公司分别于 2022 年 10 月 14 日、2022 年 11 月 24 日召
开第十届董事会 2022 年第八次会议及 2022 年第一次临时股东大会审议通过发行公司债券相关事项，拟面向专业投资者
公开发行总额不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元）公司债券。
2023 年 3 月 16 日，公司收到中国证券监督管理委员会注册批复文件（证监许可【2023】493 号），同意我公司面向
专业投资者公开发行公司债券，总额不超过 15 亿元，额度自同意注册之日起 24 个月内有效。
截止本报告提交公司董事会审议之日，公司已完成第一期债券发行备案工作，计划发行额度 7.5 亿元，债券代码
148280，债券简称 23 振业 01，公司已于 2023 年 4 月 25 日公开披露公司债券发行公告、募集说明书、评级报告以及更
名公告等相关文件（相关披露文件参见公司于《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》、深交所网站和巨潮资讯网公开
披露公告）。
后续，公司将根据发行进程，完成簿记及债券上市相关工作，并及时履行信息披露义务。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
十七、公司子公司重大事项
□适用 √不适用
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 送 公积金 其 小
数量 比例 数量 比例
新股 股 转股 他 计
一、有限售条件股份 0 0 - - - - - 0 0
1、国家持股 - - - - - - - - -
2、国有法人持股 - - - - - - - - -
3、其他内资持股 - - - - - - - - -
其中：境内法人持股 - - - - - - - - -
境内自然人持股 - - - - - - - - -
4、外资持股 - - - - - - - - -
其中：境外法人持股 - - - - - - - - -
境外自然人持股 - - - - - - - - -
二、无限售条件股份 1,349,995,046 100% - - - - - 1,349,995,046 100%
1、人民币普通股 1,349,995,046 100% - - - - - 1,349,995,046 100%
2、境内上市的外资股 - - - - - - - - -
3、境外上市的外资股 - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - -
三、股份总数 1,349,995,046 100% - - - - - 1,349,995,046 100%
股份变动的原因
□适用 √不适用
股份变动的批准情况
□适用 √不适用
股份变动的过户情况
□适用 √不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 √不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
2、限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□适用 √不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□适用 √不适用
3、现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末普通股股东总数 92,125 年度报告披露日上一月末普通股股东总数 77,046
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
质押、标记
报告期末持 报告期内增 持有有限售条 持有无限售条 或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例
股数量 减变动情况 件的股份数量 件的股份数量 股份
数量
状态
深圳市人民政府国有资产
国家 21.93% 296,031,373 0 0 296,031,373 - -
监督管理委员会
深圳市资本运营集团有限
国有法人 15.06% 203,356,775 0 0 203,356,775 - -
公司
中央汇金资产管理有限责
国有法人 1.19% 16,052,200 0 0 16,052,200 - -
任公司
UBS AG 境外法人 0.79% 10,650,833 未知 0 10,650,833 - -
境内自然
廖晔 0.64% 8,700,000 0 0 8,700,000 - -
人
境内自然
张德锋 0.64% 8,615,300 399,835 0 8,615,300 - -
人
境内自然
刘瑶 0.54% 7,323,758 1,000,000 0 7,323,758 - -
人
中国工商银行股份有限公 境内非国
司－南方中证全指房地产 有法人 0.37% 5,029,700 2,224,200 0 5,029,700 - -
交易型开放式指数证券投
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
资基金
境内自然
曾运龙 0.37% 5,027,300 -2,000 0 5,027,300 - -
人
境内自然
李寿荣 0.34% 4,556,749 428,800 0 4,556,749 - -
人
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市资本运营集团有限公司的实际控
上述股东关联关系或一致行动的说明
制人；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
报告期末持有无限售条件 股份种类
股东名称
股份数量 股份种类 数量
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 296,031,373 人民币普通股 296,031,373
深圳市资本运营集团有限公司 203,356,775 人民币普通股 203,356,775
中央汇金资产管理有限责任公司 16,052,200 人民币普通股 16,052,200
UBS AG 10,650,833 人民币普通股 10,650,833
廖晔 8,700,000 人民币普通股 8,700,000
张德锋 8,615,300 人民币普通股 8,615,300
刘瑶 7,323,758 人民币普通股 7,323,758
中国工商银行股份有限公司－南方中证全
5,029,700 人民币普通股 5,029,700
指房地产交易型开放式指数证券投资基金
曾运龙 5,027,300 人民币普通股 5,027,300
李寿荣 4,556,749 人民币普通股 4,556,749
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市资本运营集团有限公司的
10 名无限售流通股股东和前 10 名股东之
实际控制人；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行动人。
间关联关系或一致行动的说明
公司自然人股东廖晔通过平安证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户
持有公司股份 8,700,000 股；公司自然人股东张德锋通过广发证券股份有限公
司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 8,600,000 股，其余 15,300 股通过
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况
普通账户持有；公司自然人股东刘瑶通过长江证券股份有限公司客户信用交
说明
易担保证券账户持有公司股份 7,073,758 股，其余 250,000股通过普通账户持
有；公司自然人股东曾运龙通过中信建投证券股份有限公司客户信用交易担
保证券账户持有公司股份 5,027,300 股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 √否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：地方国有控股
控股股东类型：法人
控股股东名称 法定代表人/单位负责人 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
深圳市人民政府国有资产监督管理
王勇健 2004 年 04 月 02 日 11440300K317280672 ——
委员会
直接持有深圳市燃气集团股份有限公司（简称“深圳燃气”，代码 601139）40.10%股
控股股东报告期内控股和参股的其
权；直接持有深圳能源集团股份有限公司（简称“深圳能源”，代码 000027）43.91%
他境内外上市公司的股权情况
股权。
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
公司实际控制人与公司控股股东一致。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图：
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
100%
深圳市资本运营集团有限公司 21.93%
15.06%
深圳市振业（集团）股份有限公司
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%
□适用 √不适用
5、其他持股在 10%以上的法人股东
√适用 □不适用
法人股东名称 法定代表人/单位负责人 成立日期 注册资本 主要经营业务或管理活动
深圳市资本运营集团 投资兴办各类实业；投资业
胡国斌 2007 年 6 月 22 日 146.20 亿元
有限公司 务；投资管理；资产管理。
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□适用 √不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
□适用 √不适用
采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 √不适用
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
第八节 债券相关情况
一、企业债券
□适用 √不适用
报告期公司不存在企业债券。
二、公司债券
□适用 √不适用
三、非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
1、非金融企业债务融资工具基本信息
单位：元
还本付息
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率 交易场所
方式
深圳市振
业(集团)
每年付息
股份有限 21 振业
10210084 2021 年 4 2021 年 4 2024 年 4 500,000,00 一次，到 银行间市
公司 集团 4.4%
6 月 26 日 月 27 日 月 27 日 0.00 期一次还 场
2021 年 MTN001
本
度第一期
中期票据
深圳市振
业(集团)
每年付息
股份有限 22 振业
10228071 2022 年 4 2022 年 4 2025 年 4 325,000,00 一次，到 银行间市
公司 集团 4.0%
1 月1日 月6日 月6日 0.00 期一次还 场
2022 年 MTN001
本
度第一期
中期票据
投资者适当性安排（如有） 中国银行间债券市场的机构投资者
适用的交易机制 匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交及协议成交
是否存在终止上市交易的风险
否
（如有）和应对措施
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
3、中介机构的情况
签字会计师姓
债券项目名称 中介机构名称 办公地址 中介机构联系人 联系电话
名
兴业银行股份有 深圳市福田区兴业
不适用 李亚儒 13538035125
限公司 银行大厦 14 楼
中诚信国际信用 北京市东城区南竹
21 振业集团 评级有限责任公 杆胡同 2 号 1 幢 不适用 闫衍 （010）66428877
MTN001 司 60101
深圳市福田区金田
万商天勤律师事 （0755）
路荣超经贸中心 45 不适用 李珊
务所 83026389
楼
兴业银行股份有 深圳市福田区兴业
不适用 李亚儒 13538035125
限公司 银行大厦 14 楼
中诚信国际信用 北京市东城区南竹
22 振业集团 评级有限责任公 杆胡同 2 号 1 幢 不适用 闫衍 （010）66428877
MTN001 司 60101
深圳市福田区金田
万商天勤律师事 （0755）
路荣超经贸中心 45 不适用 李珊
务所 83026389
楼
报告期内上述机构是否发生变化
□是 √否
4、募集资金使用情况
单位：元
是否与募集说
募集资金专项 募集资金违规 明书承诺的用
未使用
债券项目名称 募集资金总金额 已使用金额 账户运作情况 使用的整改情 途、使用计划
金额
（如有） 况（如有） 及其他约定一
致
21 振业集团
500,000,000.00 500,000,000.00 0 良好 无 是
MTN001
22 振业集团
325,000,000.00 325,000,000.00 0 良好 无 是
MTN001
募集资金用于建设项目
□适用 √不适用
公司报告期内变更上述债券募集资金用途
□适用 √不适用
5、报告期内信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的
影响
□适用 √不适用
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
四、可转换公司债券
□适用 √不适用
报告期公司不存在可转换公司债券。
五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
六、报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
七、报告期内是否有违反规章制度的情况
□是 √否
八、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 2.03 2.12 -4.25%
资产负债率 67.92% 65.32% 2.60%
速动比率 0.48 0.36 33.33%
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润 446,061,355.36 543,517,812.09 -17.93%
EBITDA 全部债务比 0.02% 0.07% -0.05%
利息保障倍数 3.96 4.23 -6.38%
现金利息保障倍数 5.95 -15.68 2163.56%
EBITDA 利息保障倍数 1.85 4.49 -58.80%
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
第九节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准无保留审计意见
审计报告签署日期 2023 年 4 月 26 日
审计机构名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 天职业字[2023]27175 号
注册会计师姓名 陈子涵、谢俊英
审计报告正文
天职业字[2023] 27175 号
深圳市振业（集团）股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“振业集团”）财务报表，包括 2022 年
12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2022 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、
合并及母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了振业集团
2022 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2022 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审
计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立
于振业集团，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为
发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以
对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
1、房地产开发销售收入的确认与计量
振业集团 2022 年度实现房地产开发项目收 我们针对这一关键审计事项实施的审计程序
主要包括：
入 35.84 亿元，占营业收入总额的 96.86%。振业
55
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
集团在以下所有条件均已满足时确认房地产开发 了解并抽取样本测试与房产销售业务相关的
项目的收入：(1) 房地产项目完工，并完成竣工 关键控制措施，评估控制程序执行的有效性。
验收；(2) 已签订销售合同；(3) 一次性付款或
获取并检查项目竣工验收文件；对于本年确
分期付款方式的，已收讫全部房款；按揭方式
认的房产销售收入，检查房产买卖合同并查验其
的，已收到首期款 且已办妥银行按揭审批手
真实性；检查原始收款凭证或银行按揭手续办理
续；(4)按照销售合同约定的要求办妥了入伙手
情况凭据，判断是否已收讫全款；检查入伙通知
续。
书或其他房产交付支持性文件，以评价房产销售
房地产业务相关收入的确认与计量对振业集 收入是否已达到公司相关会计政策规定的收入确
团经营成果有重大影响，可能计量不准确或可能 认条件。
被确认在不恰当的会计期间，因此我们将房地产
获取并检查资产负债表日前及日后的房产交
开发销售收入的确认与计量作为关键审计事项。
付支持性文件，评价房产销售收入是否记录于恰
有关房地产开发销售收入的会计政策及详情 当的会计期间。
参阅财务报表附注三、（二十八）和六、（三十
四）。
2、存货可变现净值的评估
截止 2022 年 12 月 31 日，振业集团已完工开 我们针对这一关键审计事项实施的审计程
序主要包括：
发产品、在建产品及拟开发产品（以下统称“存
评价管理层编制预算及预测各存货项目的
货”）的账面价值合计金额 168.44 亿元，占资产
建造和其他成本相关的关键内部控制的设计和
总额的比例为 63.80%；该等存货按成本与可变现
运行有效性。
净值孰低计量。
抽样的基础上对存货项目进行实地观察，
管理层确定资产负债表日每个存货项目的可
询问管理层这些存货项目的进度和各项目最新
变现净值，在评估存货可变现净值过程中，管理
预测所反映的总开发成本预算，并将截止 2022
层需对每个拟开发产品和在建开发产品达到完工
年 12 月 31 日已发生的成本与预算进行比较，
状态时将要发生的建造成本作出最佳估计，并估
以评价管理层预测的准确性和预算过程；
算每个存货项目的预期未来净售价和未来销售费
用和相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层 评价管理层所采用的估值方法，并将估值
判断和估计。 中采用的关键估计和假设，包括与平均净售价
有关的关键估计和假设，与市场可获取数据进
由于存货对振业集团的重要性，且估计存货
行比较。
项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来
净售价存在固有风险，特别是考虑到当前的经济 利用第三方专家的工作成果，评价第三方
环境在各个城市推出的各种应对房地产市场的措 专家的胜任能力、客观性，复核、评价第三方
施，我们将对振业集团存货的可变现净值评估识 专家估值所采用的原始数据、关键估计和假
别为关键审计事项。 设、关键参数及估值计算过程的恰当性、合理
性。
详情参阅财务报表附注三、（十二）和六、
56
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
（六）。
四、其他信息
振业集团管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括 2022 年度报告中涵盖的信息，
但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务
报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，
我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要
的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估振业集团的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适
用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督振业集团的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审
计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报
存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表
使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行
以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些
风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意
遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错
误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
57
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对
振业集团持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论
认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；
如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，
未来的事项或情况可能导致振业集团不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就振业集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审
计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计
中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为
影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期合并财务报表审计最为重要，因而构成关键
审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，
如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应
在审计报告中沟通该事项。
中国注册会计师
陈子涵
中国北京 （项目合伙人）：
二○二三年四月二十六日
中国注册会计师： 谢俊英
58
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
二、财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
单位：元
项目 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 4,564,567,511.63 2,948,675,174.53
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 200,498,630.14
衍生金融资产
应收票据
应收账款 29,977,913.25 18,905,595.33
应收款项融资
预付款项 112,151,973.29 113,281,763.38
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 59,526,145.88 60,169,738.14
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 16,843,671,743.31 16,117,334,568.62
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 460,287,711.25 312,459,205.55
流动资产合计 22,270,681,628.75 19,570,826,045.55
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 1,097,022,649.86 1,080,788,957.19
固定资产 54,137,020.21 42,478,976.98
在建工程
生产性生物资产
油气资产
59
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
使用权资产 67,856,771.26 58,428,144.80
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 17,206,516.94 12,033,833.54
递延所得税资产 612,644,510.79 633,556,649.99
其他非流动资产 2,279,506,681.13 2,202,922,224.57
非流动资产合计 4,128,374,150.19 4,030,208,787.07
资产总计 26,399,055,778.94 23,601,034,832.62
流动负债：
短期借款 248,000,000.00 346,000,000.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,606,497,432.22 1,539,127,908.81
预收款项 1,854,003.07 2,257,087.73
合同负债 4,312,930,641.71 1,896,275,731.89
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 37,274,471.49 45,987,794.42
应交税费 956,253,573.57 1,090,256,709.54
其他应付款 1,910,704,549.99 2,354,384,310.96
其中：应付利息 65,036,157.54 69,995,061.64
应付股利 6,209,507.61 6,003,856.41
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,536,228,207.96 1,807,994,919.02
其他流动负债 387,820,094.38 160,164,867.07
流动负债合计 10,997,562,974.39 9,242,449,329.44
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 6,034,464,194.70 5,544,609,696.97
应付债券 824,714,258.58 499,764,797.22
其中：优先股
永续债
租赁负债 54,325,900.54 44,355,476.77
长期应付款 17,481,253.92 84,769,156.63
60
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
长期应付职工薪酬
预计负债 153,460.32
递延收益
递延所得税负债 893,539.66 710,519.24
其他非流动负债
非流动负债合计 6,932,032,607.72 6,174,209,646.83
负债合计 17,929,595,582.11 15,416,658,976.27
所有者权益：
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 484,321,623.07 484,321,623.07
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 2,178,265,346.05 2,110,638,717.31
一般风险准备
未分配利润 3,889,267,325.61 3,700,624,233.87
归属于母公司所有者权益合计 7,901,849,340.73 7,645,579,620.25
少数股东权益 567,610,856.10 538,796,236.10
所有者权益合计 8,469,460,196.83 8,184,375,856.35
负债和所有者权益总计 26,399,055,778.94 23,601,034,832.62
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟
分管会计机构负责人：杜汛 会计机构负责人：高 峰
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 515,059,882.01 1,002,725,145.07
交易性金融资产 200,498,630.14
衍生金融资产
应收票据
应收账款 23,279,039.65 14,877,533.80
应收款项融资
预付款项 1,367,699.54 4,949,425.49
其他应收款 6,629,601,010.38 6,441,417,730.80
其中：应收利息
应收股利
61
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
存货 452,771,017.23 22,279,324.39
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 10,360,157.41 9,645,504.79
流动资产合计 7,832,937,436.36 7,495,894,664.34
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 2,108,868,904.96 2,108,868,904.96
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 990,201,672.79 1,020,333,203.90
固定资产 5,579,048.05 5,815,260.25
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 3,465,685.21 6,669,290.86
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 4,438,755.77 6,456,865.58
递延所得税资产 349,572,309.54 379,592,916.13
其他非流动资产 2,279,506,681.13 2,202,922,224.57
非流动资产合计 5,741,633,057.45 5,730,658,666.25
资产总计 13,574,570,493.81 13,226,553,330.59
流动负债：
短期借款 98,000,000.00 196,000,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 19,743,399.03 21,602,961.57
预收款项 1,151,213.65 2,182,541.65
合同负债 174,730.45 973,433.33
应付职工薪酬 16,500,817.53 21,907,953.49
应交税费 639,301.41 770,588.83
其他应付款 3,459,864,291.71 3,245,431,753.73
其中：应付利息 65,036,157.54 69,995,061.64
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 143,978,535.55 550,141,494.66
其他流动负债 740,998.74 1,014,643.48
62
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
流动负债合计 3,740,793,288.07 4,040,025,370.74
非流动负债：
长期借款 3,495,840,000.00 3,165,240,000.00
应付债券 824,714,258.58 499,764,797.22
其中：优先股
永续债
租赁负债 426,354.84 3,699,881.74
长期应付款 17,481,253.92 84,769,156.63
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 890,541.05 702,054.50
其他非流动负债
非流动负债合计 4,339,352,408.39 3,754,175,890.09
负债合计 8,080,145,696.46 7,794,201,260.83
所有者权益：
股本 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 482,705,924.27 482,705,924.27
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 2,178,265,346.05 2,110,638,717.31
未分配利润 1,483,458,481.03 1,489,012,382.18
所有者权益合计 5,494,424,797.35 5,432,352,069.76
负债和所有者权益总计 13,574,570,493.81 13,226,553,330.59
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟
分管会计机构负责人：杜汛 会计机构负责人：高 峰
3、合并利润表
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 3,699,813,551.41 3,088,570,522.77
其中：营业收入 3,699,813,551.41 3,088,570,522.77
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 2,988,667,071.13 2,517,330,111.98
63
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
其中：营业成本 2,270,502,785.98 1,747,220,821.65
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任合同准备
金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 272,122,315.35 365,637,445.82
销售费用 93,890,533.89 67,267,278.96
管理费用 151,695,304.96 142,950,670.02
研发费用
财务费用 200,456,130.95 194,253,895.53
其中：利息费用 235,825,684.39 223,674,162.91
利息收入 37,711,509.63 32,082,056.98
加：其他收益 28,165.00
投资收益（损失以“－”
76,134,893.82 194,820,856.81
号填列）
其中：对联营企业和合营
74,558,311.35 186,456,969.15
企业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失
498,630.14 -2,112,125.79
以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-
-1,566,522.83 14,463,790.60
”号填列）
资产减值损失（损失以“-
-54,195,107.23 -26,051,580.49
”号填列）
资产处置收益（损失以“-
”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
732,046,539.18 752,361,351.92
列）
加：营业外收入 1,870,929.27 4,515,731.87
减：营业外支出 1,251,267.03 3,872,940.14
四、利润总额（亏损总额以“－”
732,666,201.42 753,004,143.65
号填列）
减：所得税费用 284,624,068.14 199,513,958.31
五、净利润（净亏损以“－”号填
448,042,133.28 553,490,185.34
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
448,042,133.28 553,490,185.34
“－”号填列）
64
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 419,619,088.67 541,690,150.63
2.少数股东损益 28,423,044.61 11,800,034.71
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收
益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其
他综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
3.其他权益工具投资公允
价值变动
4.企业自身信用风险公允
价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他
综合收益
1.权益法下可转损益的其
他综合收益
2.其他债权投资公允价值
变动
3.金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值
准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 448,042,133.28 553,490,185.34
归属于母公司所有者的综合收
419,619,088.67 541,690,150.63
益总额
归属于少数股东的综合收益总
28,423,044.61 11,800,034.71
额
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.3108 0.4013
（二）稀释每股收益 0.3108 0.4013
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟
分管会计机构负责人：杜汛 会计机构负责人：高 峰
65
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
4、母公司利润表
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 159,543,126.00 167,431,231.45
减：营业成本 57,556,046.38 63,181,579.14
税金及附加 1,838,782.78 15,000,117.82
销售费用
管理费用 82,529,847.22 75,584,641.20
研发费用
财务费用 172,304,379.04 149,639,145.69
其中：利息费用 183,128,478.52 165,745,284.99
利息收入 12,886,259.22 18,451,085.59
加：其他收益
投资收益（损失以“－”
422,928,367.84 1,002,778,776.55
号填列）
其中：对联营企业和合营
74,558,311.35 186,456,969.15
企业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以“-
”号填列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失
498,630.14 -1,225,342.46
以“－”号填列）
信用减值损失（损失以
-13,172,897.71 -202,305,792.32
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
255,568,170.85 663,273,389.37
列）
加：营业外收入 255,364.28 295,080.72
减：营业外支出 192,346.21 229,367.61
三、利润总额（亏损总额以“－”
255,631,188.92 663,339,102.48
号填列）
减：所得税费用 30,209,093.14 -34,274,839.93
四、净利润（净亏损以“－”号填
225,422,095.78 697,613,942.41
列）
（一）持续经营净利润（净亏
225,422,095.78 697,613,942.41
损以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏
损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其
他综合收益
66
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
1.重新计量设定受益计
划变动额
2.权益法下不能转损益
的其他综合收益
3.其他权益工具投资公
允价值变动
4.企业自身信用风险公
允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他
综合收益
1.权益法下可转损益的
其他综合收益
2.其他债权投资公允价
值变动
3.金融资产重分类计入
其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减
值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差
额
7.其他
六、综合收益总额 225,422,095.78 697,613,942.41
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟
分管会计机构负责人：杜汛 会计机构负责人：高 峰
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 6,600,454,823.91 4,123,031,904.57
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
67
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 196,587,063.96
收到其他与经营活动有关的现金 398,748,050.42 1,794,474,498.45
经营活动现金流入小计 7,195,789,938.29 5,917,506,403.02
购买商品、接受劳务支付的现金 2,811,586,924.57 8,743,373,332.42
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 173,990,758.43 173,334,960.07
支付的各项税费 1,139,829,151.09 730,962,127.62
支付其他与经营活动有关的现金 754,917,548.98 144,502,575.44
经营活动现金流出小计 4,880,324,383.07 9,792,172,995.55
经营活动产生的现金流量净额 2,315,465,555.22 -3,874,666,592.53
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 445,655,827.75 3,259,748,249.32
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期
1,482.52 8,600.00
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现
金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 445,657,310.27 3,259,756,849.32
购建固定资产、无形资产和其他长期
16,969,661.40 4,903,717.78
资产支付的现金
投资支付的现金 644,000,000.00 1,586,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现
金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 660,969,661.40 1,590,903,717.78
投资活动产生的现金流量净额 -215,312,351.13 1,668,853,131.54
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 790,000.00 53,900,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到
790,000.00 53,900,000.00
的现金
取得借款收到的现金 3,022,709,075.50 4,919,570,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 2,320,000.00 207,698,820.20
筹资活动现金流入小计 3,025,819,075.50 5,181,168,820.20
偿还债务支付的现金 2,586,177,592.64 1,634,720,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现 584,546,887.42 527,321,469.93
68
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
金
其中：子公司支付给少数股东的股
398,424.61 29,196.40
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 92,108,762.04 71,948,907.90
筹资活动现金流出小计 3,262,833,242.10 2,233,990,377.83
筹资活动产生的现金流量净额 -237,014,166.60 2,947,178,442.37
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,863,139,037.49 741,364,981.38
加：期初现金及现金等价物余额 2,613,856,258.66 1,872,491,277.28
六、期末现金及现金等价物余额 4,476,995,296.15 2,613,856,258.66
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟
分管会计机构负责人：杜汛 会计机构负责人：高 峰
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 167,611,409.91 145,960,503.60
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,731,506,245.02 3,575,323,918.03
经营活动现金流入小计 1,899,117,654.93 3,721,284,421.63
购买商品、接受劳务支付的现金 458,630,744.60 18,212,890.37
支付给职工以及为职工支付的现金 56,927,977.13 67,984,391.24
支付的各项税费 15,768,320.48 7,818,080.38
支付其他与经营活动有关的现金 1,742,932,567.83 4,980,623,713.02
经营活动现金流出小计 2,274,259,610.04 5,074,639,075.01
经营活动产生的现金流量净额 -375,141,955.11 -1,353,354,653.38
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 401,400,000.00 2,304,808,219.18
取得投资收益收到的现金 345,023,156.56
处置固定资产、无形资产和其他长
102,978.99 4,600.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 196,630,242.76
投资活动现金流入小计 746,526,135.55 2,501,443,061.94
购建固定资产、无形资产和其他长
5,487,645.79 7,789,582.97
期资产支付的现金
投资支付的现金 600,000,000.00 1,466,100,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
69
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
支付其他与投资活动有关的现金 - 47,776,000.00
投资活动现金流出小计 605,487,645.79 1,521,665,582.97
投资活动产生的现金流量净额 141,038,489.76 979,777,478.97
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 822,805,000.00 2,585,370,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 2,320,000.00 192,922,222.20
筹资活动现金流入小计 825,125,000.00 2,778,292,222.20
偿还债务支付的现金 676,000,000.00 1,455,720,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
342,517,833.54 460,027,965.73
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 77,104,750.20 59,731,451.52
筹资活动现金流出小计 1,095,622,583.74 1,975,479,417.25
筹资活动产生的现金流量净额 -270,497,583.74 802,812,804.95
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
响
五、现金及现金等价物净增加额 -504,601,049.09 429,235,630.54
加：期初现金及现金等价物余额 980,905,170.75 551,669,540.21
六、期末现金及现金等价物余额 476,304,121.66 980,905,170.75
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟
分管会计机构负责人：杜汛 会计机构负责人：高 峰
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2022 年度
归属于母公司所有者权益
项目 少数 所有者
其他权益工具 减：
资本公 其他综 专项 盈余公 一般风 未分配 股东 权益合
股本 优先 永续 库存 其他 小计 权益 计
其他 积 股
合收益 储备 积 险准备 利润
股 债
一、上年期 538,7 8,184,3
1,349,99 484,321, 2,110,638 3,700,62 7,645,57
末余额 5,046.00 623.07 ,717.31 4,233.87 9,620.25
96,23 75,856.
6.10 35
加：会
计政策变更
前
期差错更正
同
一控制下企
业合并
其
70
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
他
二、本年期 538,7 8,184,3
1,349,99 484,321, 2,110,638 3,700,62 7,645,57
初余额 5,046.00 623.07 ,717.31 4,233.87 9,620.25
96,23 75,856.
6.10 35
三、本期增
减变动金额
28,81
（减少以 67,626,6 188,643, 256,269, 285,084
4,620.
“－”号填 28.74 091.74 720.48
00
,340.48
列）
（一）综合 28,42
419,619, 419,619, 448,042
收益总额 088.67 088.67
3,044.
,133.28
61
（二）所有
者投入和减 790,0 790,000
少资本 00.00 .00
1．所有者
投入的普通 790,0 790,000
股 00.00 .00
2．其他权
益工具持有
者投入资本
3．股份支
付计入所有
者权益的金
额
4．其他
- - - -
（三）利润
67,626,6 230,975, 163,349, 398,4 163,747
分配 28.74 996.93 368.19 24.61 ,792.80
-
1．提取盈
67,626,6 67,626,6
余公积
28.74 28.74
2．提取一
般风险准备
3．对所有 - - - -
者（或股 163,349, 163,349, 398,4 163,747
东）的分配 368.19 368.19 24.61 ,792.80
4．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公
积转增资本
（或股本）
2．盈余公
积转增资本
（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动
额结转留存
71
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
收益
5．其他综
合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其他
四、本期期 567,6 8,469,4
1,349,99 484,321, 2,178,26 3,889,26 7,901,84
末余额 5,046.00 623.07 5,346.05 7,325.61 9,340.73
10,85 60,196.
6.10 83
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟
分管会计机构负责人：杜汛 会计机构负责人：高 峰
上期金额
单位：元
2021 年年度
归属于母公司所有者权益
项目 所有者
其他权益工具 少数股
资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合
股本 优先 永续 其他 小计 东权益 计
其他 积 存股 合收益 备 积 险准备 利润
股 债
一、上年期末余 1,349,
484,32 1,901,3 3,628,7 7,364,4
473,559,
995,0 1,623.0 54,534. 67,275. 38,479. 7,837,99
额 688.38
46.00 7 59 55 21 8,167.59
加：会计政
策变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
其他
1,349, 484,32 1,901,3 3,628,7 7,364,4
二、本年期初余 473,559,
995,0 1,623.0 54,534. 67,275. 38,479. 7,837,99
额 688.38
46.00 7 59 55 21 8,167.59
三、本期增减变 209,28 281,14
71,856, 65,236,5
动金额（减少以 4,182.7 1,141.0 346,377,
958.32 47.72
“－”号填列） 2 4 688.76
541,69 541,69
（一）综合收益 11,800,0
0,150.6 0,150.6 553,490,
总额 3 3
34.71
185.34
（二）所有者投 53,900,0
53,900,0
入和减少资本 00.00
00.00
72
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
1．所有者投入 53,900,0
53,900,0
的普通股 00.00
00.00
2．其他权益工
具持有者投入资
本
3．股份支付计
入所有者权益的
金额
4．其他
- -
209,28 - -
469,83 260,54
（三）利润分配 4,182.7 463,486. 261,012,
3,192.3 9,009.5
2 99 496.58
1 9
-
209,28
1．提取盈余公 209,28
4,182.7
积 2
4,182.7
2
2．提取一般风
险准备
3．对所有者 - -
- -
260,54 260,54
（或股东）的分 463,486. 261,012,
9,009.5 9,009.5
配 9 9
99 496.58
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转留
存收益
5．其他综合收
益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,349, 484,32 2,110,6 3,700,6 7,645,5
四、本期期末余
995,0 1,623.0 38,717. 24,233. 79,620. 538,796, 8,184,37
额 46.00 7 31 87 25 236.10 5,856.35
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟
分管会计机构负责人：杜汛 会计机构负责人：高 峰
73
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2022 年度
其他权益工具 减： 其他 未分 所有者
项目 资本 专项 盈余
股本 优先 永续 库存 综合 配利 其他 权益合
其他 公积 储备 公积
股 债 股 收益 润 计
一、上年期末 1,349,9 1,489,0
482,705, 2,110,638 5,432,352,
余额 95,046.
924.27 ,717.31
12,382.
069.76
00 18
加：会计
政策变更
前期
差错更正
其他
二、本年期初 1,349,9 1,489,0
482,705, 2,110,638 5,432,352,
余额 95,046.
924.27 ,717.31
12,382.
069.76
00 18
三、本期增减
-
变动金额（减
67,626,6 5,553,9 62,072,727
少以“－”号 28.74 01.15 .59
填列）
（一）综合收
225,422 225,422,09
益总额
,095.78 5.78
（二）所有者
投入和减少资
本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者投
入资本
3．股份支付
计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分 - -
67,626,6 230,975 163,349,36
配 28.74 ,996.93 8.19
1．提取盈余 -
67,626,6 67,626,
公积 28.74 628.74
2．对所有者 - -
（或股东）的 163,349 163,349,36
分配 ,368.19 8.19
3．其他
（四）所有者
权益内部结转
74
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额结
转留存收益
5．其他综合
收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末 1,349,9 1,483,4
482,705, 2,178,26 5,494,424,
余额 95,046.
924.27 5,346.05
58,481.
797.35
00 03
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟
分管会计机构负责人：杜汛 会计机构负责人：高 峰
上期金额
单位：元
2021 年年度
其他权益工具
项目 减： 其他 所有者
优 永 资本 专项储 盈余 未分配
股本 其 库存 综合 其他 权益合
先 续 公积 备 公积 利润
他 股 收益 计
股 债
一、上年期 1,349,99 482,705, 1,901,35 1,261,231, 4,995,287,1
末余额 5,046.00 924.27 4,534.59 632.08 36.94
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
他
二、本年期 1,349,99 482,705, 1,901,35 1,261,231, 4,995,287,1
初余额 5,046.00 924.27 4,534.59 632.08 36.94
三、本期增
209,284, 227,780,7
减变动金额 182.72 50.10
437,064,932
（减少以 .82
75
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
“－”号填
列）
（一）综合 697,613,9
697,613,942
收益总额 42.41
.41
（二）所有
者投入和减
少资本
1．所有者
投入的普通
股
2．其他权
益工具持有
者投入资本
3．股份支
付计入所有
者权益的金
额
4．其他
- -
（三）利润 209,284
469,833, 260,549,009
分配 ,182.72 .59
192.31
-
1．提取盈 209,284
209,284,
余公积 ,182.72
182.72
2．对所有 - -
者（或股 260,549,0 260,549,009
东）的分配 09.59 .59
3．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公
积转增资本
（或股本）
2．盈余公
积转增资本
（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动
额结转留存
收益
5．其他综
合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提
取
76
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
2．本期使
用
（六）其他
2,110,6
四、本期期 1,349,99 482,705 1,489,012, 5,432,352,0
38,717.
末余额 5,046.00 ,924.27 382.18 69.76
31
法定代表人：赵宏伟 主管会计工作负责人：李 伟
分管会计机构负责人：杜汛 会计机构负责人：高 峰
77
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
深圳市振业（集团）股份有限公司
2022 年度财务报表附注
（除另有注明外，所有金额均以人民币元为货币单位）
一、公司的基本情况
（一）公司概况
深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）根据国家有关法律、法规的规定，经深圳
市 人 民 政 府 批 准 ， 于 1989 年 5 月 25 日 在 深 圳 市 注 册 成 立 ， 公 司 统 一 社 会 信 用 代 码 为
91440300618831041G，现总部位于深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态园 11 栋 A 座 42-43 层。
1992 年 4 月 27 日，经中国人民银行深圳分行以深银复字(1992)第 059 号文批准，本公司发行 A 股于深圳
证券交易所上市。
公司法定代表人：赵宏伟。
公司经营范围：土地开发、房产销售及租赁、物业管理。
（二）截至 2022 年 12 月 31 日，本公司累计发行股本总数 1,349,995,046 股，详见附注六、（三十）。
其中，深圳市人民政府国有资产监督管理委员会直接持有本公司股份 296,031,373.00 股，占公司总股本
比例 21.93%，通过深圳市资本运营集团有限公司间接持有本公司股本比例 15.06%，为公司的实际控制人。
（三）本财务报表业经本公司董事会于 2023 年 4 月 26 日决议批准报出。
（四）本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司的财务报表。
子公司，是指被本公司控制的企业或主体。
本公司 2022 年度纳入合并范围的下属公司共 33 户，本报告期合并财务报表范围及其变化情况详见
本附注“七、合并范围的变更”和“八、在其他主体中的权益”。
二、财务报表的编制基础
（一）编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，
并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。
（二）持续经营
公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
三、重要会计政策及会计估计
78
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
（一）遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指南、解
释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果
和现金流量等有关信息。
此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——
财务报告的一般规定》（2014 年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项的通知》（会
计部函〔2018〕453 号）的列报和披露要求。
（二）会计期间和经营周期
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计
年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司正常营
业周期通常大于 12 个月，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
（三）记账本位币
本公司采用人民币作为记账本位币。
（四）计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性
本公司采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。
（五）企业合并
1.同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，企业合并中取得的资产和负
债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。本公司取得的净资产账面价值
与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调
整留存收益。
2.非同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为
商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各
项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合
并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，应按以下顺序处理：
（1）调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的，按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购
买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属当期收益，由
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于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动以及持有的其他权益工具投资公允价值变动而产
生的其他综合收益除外。
（2）确认商誉（或计入当期损益的金额）。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本与购买日应
享有子公司可辨认净资产公允价值份额比较，前者大于后者，差额确认为商誉；前者小于后者，差额计
入当期损益。
通过多次交易分步处置股权至丧失对子公司控制权的情形：
（1）判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”的原则
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明
应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（2）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处
置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应
的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中应当确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并
转入丧失控制权当期的损益。
在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股
权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算
的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原子公司股权投资相关的其他综合收
益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。
（3）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易不属于“一揽子交易”的会计处理方
法
处置对子公司的投资未丧失控制权的，合并财务报表中处置价款与处置投资对应的享有该子公司净
资产份额的差额计入资本公积（资本溢价或股本溢价），资本溢价不足冲减的，应当调整留存收益。
处置对子公司的投资丧失控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权
日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应
享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。
（六）合并财务报表的编制方法
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合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司按照《企业会
计准则第 33 号——合并财务报表》编制。
1.合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参
与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围
包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新评估。
2.合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；从丧
失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当
地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同
一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合
并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司及吸收
合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和
合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计
政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买
日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损
益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，
在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数
股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失
控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例
计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资
收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致
的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长
期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附
注三、（十六）“长期股权投资”或本附注三、（十）“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资
直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及
经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：（1）这
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些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他
交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权
的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司
的控制权”适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交
易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每
一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收
益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
（七）合营安排分类及共同经营会计处理方法
1.合营安排的认定和分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：（1）各
参与方均受到该安排的约束；（2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一个参与方都
不能够单独控制该安排，对该安排具有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合
单独控制该安排。
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制
权的参与方一致同意后才能决策。
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关
负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
2.合营安排的会计处理
共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规
定进行会计处理：（1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；（2）确认单独所
承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；（3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收
入；（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；（5）确认单独所发生的费用，以及按其份
额确认共同经营发生的费用。
合营企业参与方应当按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的规定对合营企业的投资进行
会计处理。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购
买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参
与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于
由本公司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产
的情况，本公司按承担的份额确认该损失。
（八）现金及现金等价物的确定标准
现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一般
是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
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（九）外币业务和外币报表折算
1.外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币
性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产
有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍
采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公
允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。
2.外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配
利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生
日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，确认为其他综合收益。
（十）金融工具
1.金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照
合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本公司承诺买入
或卖出金融资产的日期。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，即从
其账户和资产负债表内予以转销：
（1）收取金融资产现金流量的权利届满；
（2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全
额支付给第三方的义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或（b）虽
然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控
制。
2.金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特
征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产的后续计量取决于其分类。
本公司对金融资产的分类，依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特征进行分
类。
（1）以摊余成本计量的金融资产
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金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资产的业务
模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对
本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进
行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本
公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金融资产
的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息
收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，此类金融资产的公允价
值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入当期损益。与此类
金融资产相关利息收入，计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融
资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金
融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为了能够消除或显
著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类
金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。
当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类
别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
3.金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债：（1）该项指定能够消除或显著减少会计错配；（2）根据正式书面文件载明的公司风险管理或投资
策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在公司内
部以此为基础向关键管理人员报告；（3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，
相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
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金融负债的后续计量取决于其分类：
（1）以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
（2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生
工具)和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
4.金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已
确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清
偿该金融负债。
5.金融资产减值
本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投
资和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。信用损失，是指本公司按照原实际利率折
现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现
值。
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余成本计量的
金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的预期信用损失进行估
计。
（1）预期信用损失一般模型
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内
预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司
按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加
或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。本公司对信用风险的具体评估，详见附注“九、与金
融工具相关的风险”。
通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融
工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
具体来说，本公司将购买或源生时未发生信用减值的金融工具发生信用减值的过程分为三个阶段，
对于不同阶段的金融工具的减值有不同的会计处理方法：
第一阶段：信用风险自初始确认后未显著增加
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照未来 12 个月的预期信用损失计量损失准备，并按其账
面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入（若该工具为金融资产，下同）。
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第二阶段：信用风险自初始确认后己显著增加但尚未发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，并按
其账面余额和实际利率计算利息收入。
第三阶段：初始确认后发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，但对
利息收入的计算不同于处于前两阶段的金融资产。对于已发生信用减值的金融资产，企业应当按其摊余
成本（账面余额减已计提减值准备，也即账面价值）和实际利率计算利息收入。
对于购买或源生时已发生信用减值的金融资产，企业应当仅将初始确认后整个存续期内预期信用损
失的变动确认为损失准备，并按其摊余成本和经信用调整的实际利率计算利息收入。
（2）本公司对在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，选择不与其初始确认时的信用风险
进行比较，而直接做出该工具的信用风险自初始确认后未显著增加的假定。
如果企业确定金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其支付合同现金流量义务的能力很强，
并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，也不一定会降低借款人履行其支付合同现金流
量义务的能力，那么该金融工具可被视为具有较低的信用风险。
（3）应收款项及租赁应收款
本公司对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准则不
考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模型，始终按照整个
存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
本公司对包含重大融资成分的应收款项和《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的租赁应收款，
本集团作出会计政策选择，选择采用预期信用损失的简化模型，即按照相当于整个存续期内预期信用损
失的金额计量损失准备。
6.金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留
了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放
弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，
按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两
者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最
高金额。
（十一）应收款项
对于应收款项，本公司按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
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1.单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
公司将金额为人民币100万元（含100万元）以上的应收账款确认为单项金额重大的应收账款；将期
末余额大于1000万元（含1000万元）的其他应收款分类为单项金额重大的其他应收款。本公司对单项金
额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征
的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险
特征的应收款项组合中进行减值测试。
2.单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款
项；已无法与债务人取得联系并且无第三方追偿人；有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的
应收款项等，单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账
面价值的差额，确认减值损失，计提减值准备。
3.按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法
（1）信用风险特征组合的确定依据
本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信用风险特征的相似性
和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金
额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量测算相关。
不同组合的确定依据：
项目 确认组合的依据
账龄组合 以应收款项的账龄作为信用风险特征划分组合
集团内关联方组合 与本公司的关联关系
（2）根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法
整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经济状况、
当前的经济状况与本公司所认为的预计存续期内的经济状况。
不同组合计提坏账准备的计提方法：
项目 确认组合的依据
账龄组合 按整个存续期信用损失率计提坏账准备
集团内关联方组合 合并范围内关联方未发生减值按 5%计提
组合中，采用整个存续期信用损失率计提坏账准备的组合计提方法：
账龄 应收账款信用损失率（%） 其他应收款信用损失率（%）
1 年以内（含 1 年） 5 5
1—2 年（含 2 年） 10 10
2—3 年（含 3 年） 30 30
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账龄 应收账款信用损失率（%） 其他应收款信用损失率（%）
3-5 年 50 50
5 年以上 80 80
（十二）存货
1.存货的分类
存货主要系房地产开发产品，包括完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。
完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟
开发产品是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。拟开发产品在项目整体开发时，全
部转入在建开发产品；在项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留
在拟开发产品当中。
2.存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资
本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本。
开发产品的发出按照个别认定法计价。
3.存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货
的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌
价准备。存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其
账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
4.存货的盘存制度为永续盘存制。
5.公共配套设施费的核算方法
按实际完工成本计入在建开发产品，如果一个配套设施存在多个房地产项目受益，则根据其可销售
面积按比例分摊。房地产项目完工时根据预计发生成本计入完工开发产品。
（十三）合同资产
1.合同资产的确认方法及标准
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司
已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。
2.合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
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对于不包含重大融资成分的合同资产，本公司采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整
个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损
失或利得计入当期损益。
对于包含重大融资成分的合同资产，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于
整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值
损失或利得计入当期损益。
（十四）合同成本
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费
用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
2.该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
3.该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该
资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，
并确认为资产减值损失：
1.因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2.为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资
产在转回日的账面价值。
（十五）持有待售资产
本公司将同时满足下列条件的企业组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根据类似交易
中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，已经就一项出售
计划作出决议且获得确定的购买承诺（确定的购买承诺，是指企业与其他方签订的具有法律约束力的购
买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销
的可能性极小），预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关权力机构或者监管部门
的批准。
本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该项持
有待售的原账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益，
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同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，应当先抵减处置组
中商誉的账面价值，再根据处置组中适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例
抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额
应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。
划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减
去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用本准则计
量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，
以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。持有待
售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，应当根据处置组中除商誉外适用本准则计量规定的各项
非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后企业是否保留部分权
益性投资，应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对
子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
（十六）长期股权投资
1.投资成本的确定
（1）同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性
证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份
额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总
额之间的差额调整资本公积(资本溢价或股本溢价)；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
分步实现同一控制下企业合并的，应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者权益份
额作为该项投资的初始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股
份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，
冲减留存收益。
（2）非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成
本。
（3）除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；
以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；投资者投入的，按照
投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本（合同或协议约定价值不公允的除外）。
2.后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报表中采用成本法核算；对
具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的
已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投
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资收益，并同时根据有关资产减值政策考虑长期投资是否减值。
采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值
份额的，归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确
认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时
被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本公司的会计政策及会计期间，并抵销与联营企
业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分（但内部交易损失属于
资产减值损失的，应全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的
利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本公司确认被投资单位发生的
净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，
本公司负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期
股权投资的账面价值并计入所有者权益。
3.确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据
控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运
用对被投资方的权力影响回报金额；重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策
的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
4.长期股权投资的处置
（1）部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权的情形
部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权时，应当将处置价款与处置投资对应的账面价
值的差额确认为当期投资收益。
（2）部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的情形
部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的，对于处置的股权，应结转与所售股权相对
应的长期股权投资的账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间差额，确认为投资收益
（损失）；同时，对于剩余股权，应当按其账面价值确认为长期股权投资或其他相关金融资产。处置后
的剩余股权能够对子公司实施共同控制或重大影响的，应按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计
处理。
5.减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照账面
价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
（十七）投资性房地产
1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资
产相同的方法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价
值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值
作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。
自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性
房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的
入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项
投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当
期损益。
（十八）固定资产
1.固定资产确认条件、计价和折旧方法
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有
形资产。
固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法计提折旧。
2.各类固定资产的折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限（年） 净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 5 2.375-4.75
机器设备 年限平均法 10 5 9.50
办公及电子设备 年限平均法 5 5 19.00
运输工具 年限平均法 5 5 19.00
其他设备 年限平均法 5 5 19.00
3.固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减
值准备。
4.融资租入固定资产的认定依据、计价方法和折旧方法
符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承
租人；（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的
公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；（3）即使资产的所有权不转
移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分[通常占租赁资产使用寿命的 75%以上（含 75%）]；（4）承
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值[90%以上（含
90%）]；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值[90%以
上（含 90%）]；（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值中较低者入账，
按自有固定资产的折旧政策计提折旧。
（十九）借款费用
1.借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计
入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2.借款费用资本化期间
（1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1）资产支出已经发生；2）借款费用已经发生；
3）为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个
月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动
重新开始。
（3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本
化。
3.借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用
（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收
入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本
化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般
借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
（二十）使用权资产
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和
低价值资产租赁除外。
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
1.租赁负债的初始计量金额；
2.在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
3.发生的初始直接费用；
4.为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发
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生的成本。前述成本属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第 1 号——存货》。
本公司按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对上述第 4 项所述成本进行确认和计量。
初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若企业不取得该租赁，则不会发
生的成本。
本公司参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。对于能
够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定
租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折
旧。
本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已
识别的减值损失进行会计处理。
（二十一）无形资产
1.无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系
统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。使用寿命不确定的无形资产不摊销。
期末对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更
处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业
带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊
销。
3.使用寿命确定的无形资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，按照账面价值与可收回金额
的差额计提相应的减值准备；使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否
存在减值迹象，每年均进行减值测试。
（二十二）长期资产减值
企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行
减值测试。
存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；（2）
企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从
而对企业产生不利影响；（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资
产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；（4）有证据表明资产已经陈旧过
时或者其实体已经损坏；（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；（6）企业内部报告
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的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润
（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。
可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之
间较高者确定。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市
场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信
息为基础估计资产的公允价值。
处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生
的直接费用等。
资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现
金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计资产未来现金流量的现值，应当综合
考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素。
可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至
可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协
同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金
额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉
的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵
减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
（二十三）长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项
目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
（二十四）合同负债
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司
已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
（二十五）职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的除股份支付以外各种形式的
报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本公司提供给职工
配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
1.短期薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资
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产成本。其中，非货币性福利按照公允价值计量。
2.辞退福利
本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予
补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关
的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
3.设定提存计划
本公司职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本公司以当地规定的
社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休
后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本公司在职工提供服务的会计
期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
（二十六）租赁负债
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和
低价值资产租赁除外。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
1.固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
2.取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；
3.购买选择权的行权价格，前提是本公司合理确定将行使该选择权；
4.行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权；
5.根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，本
公司采用增量借款利率作为折现率。
（二十七）预计负债
1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本公司承担的
现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出本公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，本公司将
该项义务确认为预计负债。
2.本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表
日对预计负债的账面价值进行复核。
3.如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，
作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
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（二十八）收入
1.收入的确认
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制
权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
2.合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单
独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收
入。
交易价格是本公司因向客户转让商品而预期有权收取得对价金额，不包括代第三方收取的款项以及
预期将退还给客户的款项。本公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能
不会发生重大转回的金额。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品控制权时即以
现金支付的应付金额（即，现销价格）确定交易价格。该交易价格与合同承诺的对价金额之间的差额，
在合同期间内采用实际利率法摊销。
本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”或“某
一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。
（1）本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。
③本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已
完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度
不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直
到履约进度能够合理确定为止。
（2）对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取
得相关商品控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：
①本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要
风险和报酬。
⑤客户已接受该商品。
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⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
3.本公司将拥有的无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取合同对价的权利，确认为应收账款，将
已向客户转让商品而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素），确认为合同资
产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备。本公司将已收或应收客户对价而应
向客户转让商品的义务，确认为合同负债。本公司对同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
本公司收入确认的具体政策：
1.房产销售
本公司的房产销售属于在某一时点履行履约义务，在同时满足以下四个条件时确认收入：
（1）房地产项目完工，并完成竣工验收；（2）已签订销售合同；（3）一次性付款或分期付款方式
的，已收讫全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；（4）按照销售合同约定
的要求办妥了入伙手续。
2.物业出租
按合同或者协议的约定应收租金金额在租赁期内各个期间按直线法确认为营业收入。
3.提供劳务
根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，已完成劳务的进度通常按照投入法确定。当本公司
从事的工作或发生的投入是在整个履约期间内平均发生时，本公司按照直线法确认收入。
（二十九）政府补助
1.政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
2.政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允
价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
3.政府补助采用总额法：
（1）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期
计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益
余额转入资产处置当期的损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
（2）与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相
关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
4．对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；
难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
5.本公司将与本公司日常活动相关的政府补助按照经济业务实质计入其他收益或冲减相关成本费用；
将与本公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
6.已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部
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分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
（三十）递延所得税资产和递延所得税负债
1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规
定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期
间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表
日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前
会计期间未确认的递延所得税资产。
3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的
应纳税所得额时，转回减记的金额。
4.本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的
所得税：（1）企业合并；（2）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
5.与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的
资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、
联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，
或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。
除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵
扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
6.对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减
的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
7.资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产
或清偿相关负债期间的适用税率计量。
8.于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳
税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应
纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（三十一）租赁
1.承租人
本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，对租
赁确认使用权资产和租赁负债。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。参照《企业会计准则第 4 号
——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资
产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。本公司按照《企业会计
准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处
理。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。按照
《企业会计准则第 17 号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。
本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租赁和低价值
资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。
2.出租人
（1）融资租赁
本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资
产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
（2）经营租赁
本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为
租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同
的基础进行分摊，分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租
赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按照《企业会计
准则第 8 号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。
四、税项
（一）主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税（注 1） 销售货物或提供应税劳务 9%、6%、5%、3%
土地增值税 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权产生的增值额 30-60%
城市维护建设税 应缴流转税税额 5%、7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育费附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税（注 2） 应纳税所得额 25%、20%
（二）重要税收优惠政策及其依据
注1：根据财政部国家税务总局海关总署公告[2019]39号《关于深化增值税改革有关政策的公告》：
自2019年4月1日起，在全国范围内调整增值税税率，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原
适用16%和10%税率的，税率分别调整为13%、9%，本公司房地产销售业务及不动产租赁业务适用9%的增值
100
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
税税率；本公司代建服务等业务适用6%的增值税税率；根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，
公司房地产老项目以及2016年4月30日之前取得的不动产租赁服务选择适用简易计税方法按照5%的征收率
计税；子公司为小规模纳税人，适用3%的增值税征收率。
注2：根据财政部税务总局公告2021年第12号《关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公
告》和2022年第13号《关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》，子公司为小型微利企业的，自
2021年1月1日至2022年12月31日，年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，
按20%的税率缴纳企业所得税；自2022年1月1日至2024年12月31日，年应纳税所得额超过100万元但不超
过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
五、会计政策和会计估计变更以及前期差错更正的说明
（一）会计政策的变更
（1）本公司自2022年1月1日执行财政部颁布的《企业会计准则解释第15号》（财会〔2021〕35号）
中“关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处
理”及“关于亏损合同的判断”相关规定。该项会计政策变更对报告期财务报表无影响。
（2）本公司自2023年1月1日执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》（财会〔2022〕31号）
中“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”；自2022年12月
13日执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》（财会〔2022〕31号）中“关于企业将以现金结算的
股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理”相关规定。该项会计政策变更对报告期财务报表无
影响。
（二）会计估计的变更
本公司报告期内未发生会计估计变更。
（三）前期会计差错更正
本公司报告期内未发生重大的会计差错更正。
六、合并财务报表主要项目注释
说明：期初指2021年12月31日，期末指2022年12月31日，上期指2021年度，本期指2022年度。
（一）货币资金
1.分类列示
项目 期末余额 期初余额
现金 955.85 8,817.49
银行存款 4,476,994,340.30 2,613,847,441.17
其他货币资金 87,572,215.48 334,818,915.87
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项目 期末余额 期初余额
合计 4,564,567,511.63 2,948,675,174.53
2.期末其他货币资金中16,841,283.52系公司为购房客户提供按揭担保支付的保证金，
51,805,760.35元系支付的保函保证金，18,925,171.61元系诉讼冻结资金，以上款项因无法随时动用未
将其认定为现金及现金等价物。
3.期末无存放在境外且资金汇回受到限制的款项。
4.公司本期所有权受限货币资金的情况详见附注六、（四十九）。
（二）交易性金融资产
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 200,498,630.14
其中：债务工具投资
其他 200,498,630.14
合计 200,498,630.14
（三）应收账款
1.按账龄披露
账龄 期末账面余额
1 年以内（含 1 年） 26,192,508.42
1-2 年（含 2 年） 5,759,514.97
2-3 年（含 3 年） 679,970.00
3-4 年（含 4 年） 469,619.00
4-5 年（含 5 年） 781,971.00
5 年以上 585,995.62
合计 34,469,579.01
2.按坏账计提方法分类披露
期末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单独计提坏
1,001,890.00 2.91 1,001,890.00 100.00
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏
32,537,352.39 94.39 2,559,439.14 7.87 29,977,913.25
账准备的应收账款
单项金额不重大但单独计提 930,336.62 2.70 930,336.62 100.00
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
期末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
坏账准备的应收账款
合计 34,469,579.01 100.00 4,491,665.76 13.03 29,977,913.25
续表
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
计提比例
金额 比例（%） 金额
（%）
单项金额重大并单独计提坏
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏
21,101,451.91 100.00 2,195,856.58 10.41 18,905,595.33
账准备的应收账款
单项金额不重大但单独计提
坏账准备的应收账款
合计 21,101,451.91 100.00 2,195,856.58 10.41 18,905,595.33
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 26,192,508.42 1,309,625.44 5.00
1-2 年（含 2 年） 4,757,624.97 475,762.50 10.00
2-3 年（含 3 年） 679,970.00 203,991.00 30.00
3-4 年（含 4 年） 469,619.00 234,809.50 50.00
4-5 年（含 5 年） 49,511.00 24,755.50 50.00
5 年以上 388,119.00 310,495.20 80.00
合计 32,537,352.39 2,559,439.14 7.87
按组合计提坏账的确认标准及说明：
整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经济状
况、当前的经济状况与本公司所认为的预计存续期内的经济状况。
3.坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
本期计提应收账款坏
2,195,856.58 2,295,809.18 4,491,665.76
账准备
本期收回或转回的应
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本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
收账款坏账准备
合计 2,195,856.58 2,295,809.18 4,491,665.76
4.本期未发生核销的应收账款
5.按欠款方归集的期末应收账款金额前五名情况
占应收款款
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 总额的比例
期末余额
（%）
深圳市南山区建筑工务署 代建服务费 7,666,195.55 1 年以内、1-2 年 22.24 423,137.41
深圳市福田区建筑工务署 代建服务费 4,889,898.91 1 年以内、1-2 年 14.19 312,246.56
深圳市大鹏新区建筑工务署 代建服务费 4,212,200.00 1 年以内、1-3 年 12.22 445,380.00
天虹数科商业股份有限公司 租金 2,078,534.80 1 年以内 6.03 103,926.74
深圳市福田区城市管理和综合执法
代建服务费 1,655,602.08 1 年以内、1-2 年 4.80 102,560.21
局
合计 20,502,431.34 59.48 1,387,250.92
（四）预付款项
1.预付款项按账龄列示
期末余额 期初余额
账龄
余额 比例（%） 余额 比例（%）
1 年以内（含 1 年） 7,256,973.29 6.47 8,386,763.38 7.40
3 年以上 104,895,000.00 93.53 104,895,000.00 92.60
合计 112,151,973.29 100.00 113,281,763.38 100.00
注：账龄超过一年的预付款项104,895,000.00元系支付给广东惠州惠阳经济开发区管理委员会的
“惠阳振业城”项目土地征用补偿费、拆迁费等土地储备整理资金，截至2022年12月31日，尚未完成土
地受让的相关手续。
（五）其他应收款
1.总表情况
（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 59,526,145.88 60,169,738.14
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项目 期末余额 期初余额
合计 59,526,145.88 60,169,738.14
2.其他应收款
（1）按账龄披露
账龄 期末账面余额
1 年以内（含 1 年） 15,288,975.40
1-2 年（含 2 年） 35,748,079.17
2-3 年（含 3 年） 2,242,695.42
3-4 年（含 4 年） 6,124,852.91
4-5 年（含 5 年） 5,787,639.10
5 年以上 34,286,198.03
合计 99,478,440.03
（2）按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 17,275,808.64 18,396,112.83
代垫款 71,768,238.47 78,367,544.52
往来款 8,817,729.13 2,074,854.72
其他 1,616,663.79 2,012,806.57
合计 99,478,440.03 100,851,318.64
（3）坏账准备计提情况
期末余额
账面余额 坏账准备 账面
类别
计提
比例
金额 金额 比例 价值
（%）
（%）
单项金额重大并单独计提坏账
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
72,300,103.11 72.68 17,699,338.37 24.48 54,600,764.74
准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏
27,178,336.92 27.32 22,252,955.78 81.88 4,925,381.14
账准备的其他应收款
合计 99,478,440.03 100.00 39,952,294.15 40.16 59,526,145.88
续表
期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面
计提比例
金额 比例（%） 金额 价值
（%）
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期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面
计提比例
金额 比例（%） 金额 价值
（%）
单项金额重大并单独计提坏账
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
73,564,372.75 72.94 18,454,074.31 25.09 55,110,298.44
准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏
27,286,945.89 27.06 22,227,506.19 81.46 5,059,439.70
账准备的其他应收款
合计 100,851,318.64 100.00 40,681,580.50 40.34 60,169,738.14
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 15,288,975.40 764,448.74 5.00
1-2 年（含 2 年） 35,748,079.17 3,574,807.92 10.00
2-3 年（含 3 年） 2,242,695.42 672,808.63 30.00
3-4 年（含 4 年） 2,642,392.36 1,321,196.19 50.00
4-5 年（含 5 年） 5,787,639.10 2,893,819.55 50.00
5 年以上 10,590,321.66 8,472,257.34 80.00
合计 72,300,103.11 17,699,338.37 24.37
期末单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款
期末余额
其他应收款（按性质） 计提理由
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
代偿还按揭贷款及利息 27,037,562.86 22,112,181.72 81.78 预计无法全额收回
其他 140,774.06 140,774.06 100.00 预计无法全额收回
合计 27,178,336.92 22,252,955.78 81.88
（4）坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 40,681,580.50 -620,677.38 108,608.97 39,952,294.15
合计 40,681,580.50 -620,677.38 108,608.97 39,952,294.15
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
款项内容 收回或转回金额 收回方式
其他 108,608.97 收回款项
合计 108,608.97
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（5）本期未发生核销的其他应收款。
（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 总额的比例
期末余额
（%）
牛进才 代偿还按揭贷款及利息 5,483,582.23 5 年以上 5.51 4,935,224.01
白小艳 代偿还按揭贷款及利息 4,713,214.02 5 年以上 4.74 4,241,892.62
刘靖 代偿还按揭贷款及利息 4,546,136.00 5 年以上 4.57 4,091,522.40
邱向龙 杜青鱼 代偿还按揭贷款及利息 4,397,993.65 5 年以上 4.42 3,958,194.29
南京市江宁区住房保
代垫代扣款 4,130,684.34 1 年至 2 年 4.15 413,068.43
障和房产局
合计 23,271,610.24 23.39 17,639,901.75
（六）存货
1.分类列示
期末余额
项目 账面 其中：借款费用资 跌价 账面
余额 本化金额 准备 价值
完工开发产品 2,554,275,404.11 84,943,527.50 72,756,151.96 2,481,519,252.15
在建开发产品 13,535,595,591.60 159,045,793.04 44,301,300.00 13,491,294,291.60
拟开发产品 870,858,199.56 870,858,199.56
合计 16,960,729,195.27 243,989,320.54 117,057,451.96 16,843,671,743.31
续表
期初余额
项目 账面 其中：借款费用资 跌价 账面
余额 本化金额 准备 价值
完工开发产品 1,874,539,766.07 38,652,533.75 64,484,089.53 1,810,055,676.54
在建开发产品 13,054,122,202.82 82,662,022.41 13,054,122,202.82
拟开发产品 1,253,156,689.26 1,253,156,689.26
合计 16,181,818,658.15 121,314,556.16 64,484,089.53 16,117,334,568.62
注：本公司本年度用于确定存货资本化借款费用的平均利率为4.55%。
2.完工开发产品明细情况
项目名称 竣工时间 期初数 本年增加 本年减少 期末数
新城花园 52,717,054.22 52,717,054.22
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项目名称 竣工时间 期初数 本年增加 本年减少 期末数
振业峦山谷花园一期 2010.11 2,241,683.53 2,241,683.53
振业峦山谷花园二期 2014.11 1,593,420.26 489.03 798,173.44 795,735.85
振业城四-五期 2011.03 811,573.87 811,573.87
振业城六-七期 2013.03 1,416,266.26 1,416,266.26
景洲大厦 1,931,835.29 1,931,835.29
天津铂雅轩 2017.10. 35,314,680.85 4,070,661.79 31,244,019.06
天津启春里 2016.12 92,540,223.84 2,187,366.48 90,352,857.36
天津新博园 2013.10 39,146,341.47 2,239,303.59 36,907,037.88
西安振业泊墅一期 2012.06 35,085,740.72 4,677,217.80 30,408,522.92
西安振业泊墅二期 A 组团 2014.09 134,617,960.23 2,856,338.47 131,761,621.76
西安振业泊墅二期 B 组团 2015.11 41,569,673.21 2,197,378.26 39,372,294.95
西安振业泊岸 2019.12 97,560,521.69 7,423,856.97 90,136,664.72
东莞松湖雅苑 2016.10 18,143,274.30 6,411.63 1,566,526.01 16,583,159.92
北海宝丽一期 1995 年 60,135.81 60,135.81
振业中央华府（北海） 2009.03 517,292.83 517,292.83
振业青秀山 1 号 2012.01 4,810,479.08 3,467,049.91 341,728.07 7,935,800.92
广西振业尚府 2016.11 42,093,699.64 380,068.75 41,713,630.89
振业邕江雅苑 2018.12 16,914,472.04 546,753.91 3,891,961.50 13,569,264.45
振业启航城 2021.03 394,628,194.12 40,139,392.61 354,488,801.51
长沙振业城一期 2015.11 11,439,426.02 7,112,407.33 4,327,018.69
长沙振业城二期 2018.04 39,509,052.37 1,270,526.62 38,238,525.75
长沙振业城二期剩余组团 2022.12 267,597,064.37 241,505,827.64 26,091,236.73
长沙振业城三期 2021.02 240,248,634.15 86,841,005.22 153,407,628.93
惠阳振业城二期（GH 组团） 2011.12 7,585,499.25 7,585,499.25
惠阳振业城二期（D 组团） 2013.11 5,970,425.87 5,970,425.87
惠阳振业城商务中心 2015.07 118,564,675.04 118,564,675.04
惠阳振业城 Q 组团 2018.09 29,959,816.14 29,959,816.14
广州振业天颂花园项目 2019.01 386,786,070.37 191,559,423.78 195,226,646.59
深汕振业时代花园一期 2020.10 20,761,643.60 5,712,581.55 7,663,792.12 18,810,433.03
108
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
项目名称 竣工时间 期初数 本年增加 本年减少 期末数
深河湾一期 2022.04 285,873,507.59 186,868,304.99 99,005,202.60
惠阳振业城小学 2022.09 49,239,745.07 49,239,745.07
清溪雅苑 2022.08 1,422,007,560.52 931,688,365.58 490,319,194.94
深汕振业时代花园二期 2022.12 927,115,206.51 554,551,105.03 372,564,101.48
合计 1,874,539,766.07 2,961,566,370.09 2,281,830,732.05 2,554,275,404.11
3.在建开发产品明细情况
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期初数 期末数
西安振业泊
2021.04 2023.11 798,620,000.00 394,198,645.34 567,720,765.28
悦府
长沙振业城二
2021.10 2022.11 323,730,000.00 94,690,401.91
期剩余组团
长沙振业城四
2021.07 2023.08 695,860,000.00 253,598,935.59 486,957,340.30
期
深汕振业时代
2019.03 2022.12 850,000,000.00 750,801,461.92
花园二期
惠阳振业城
2019.12 2022.09 60,000,000.00 46,484,100.32
小学
惠阳振业城
2020.12 2023.09 1,249,179,400.00 557,337,629.29 803,208,840.62
二期 U 组团
深河湾一期 2020.07 2022.04 393,921,800.00 298,920,910.90
深河湾二期 2021.08 2024.09 380,000,000.00 164,636,718.95 221,842,145.09
清溪雅苑 2020.10 2022.11 1,425,645,800.00 1,221,660,384.20
广州振业天成 2021.11 2024.11 3,743,165,949.56 2,668,964,187.04 2,887,136,984.25
广州振业学府
2021.10 2025.06 1,129,516,933.29 750,754,587.41 963,619,422.25
里
天津津海御
2020.05 2024.05 1,821,954,600.00 1,060,147,652.90 1,273,317,322.30
湖
振业新城翡
2021.09 2024.04 3,370,000,000.00 2,656,311,979.33 2,891,305,754.73
丽铂湾
新城振业铭
2021.08 2023.03 2,880,000,000.00 2,135,614,607.72 2,358,787,031.61
著风华
振业悦江府 2022.03 2024.06 870,832,248.76 650,410,607.92
博文雅苑 2022.12 2025.03 779,420,000.00 431,289,377.25
合计 20,771,846,731.61 13,054,122,202.82 13,535,595,591.60
4.拟开发产品明细情况
项目名称 预计开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期初数 期末数
深河湾三期 暂无 暂无 暂无 114,636,385.82 138,816,073.40
惠阳振业城二期-F1 组团 暂无 暂无 暂无 109,697,627.44 119,302,641.73
惠阳振业城 R 组团 暂无 暂无 暂无 151,739,050.56 165,418,740.27
惠阳振业城 E1 组团 暂无 暂无 暂无 14,107,619.90 14,665,425.61
惠阳振业城水厂重叠地块 暂无 暂无 暂无 2,055,520.00 2,055,520.00
109
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项目名称 预计开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期初数 期末数
惠阳振业城 M 组团 暂无 暂无 暂无 17,869,368.04 18,446,804.33
惠阳振业城 K 组团 暂无 暂无 暂无 205,635,089.96 212,233,740.26
长沙振业城五期 暂无 暂无 暂无 85,409,750.52 132,361,080.17
长沙振业城六期 暂无 暂无 474,800,000.00 65,228,799.21 67,558,173.79
振业悦江府 暂无 暂无 881,372,248.76 486,777,477.81
合计 1,253,156,689.26 870,858,199.56
5.存货跌价准备
本期增加金额 本期减少金额
项目 分类 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
新城花园 完工开发产品 38,432,509.04 38,432,509.04
天津新博园 完工开发产品 7,884,997.57 451,048.50 7,433,949.07
天津铂雅轩 完工开发产品 6,683,716.78 572,889.90 6,110,826.88
天津启春里 完工开发产品 11,482,866.14 597,806.40 10,885,059.74
长沙振业城三
期 完工开发产品 3,104,800.00 3,104,800.00
西安振业泊悦
府 在建开发产品 44,301,300.00 44,301,300.00
振业启航城 完工开发产品 6,789,007.23 6,789,007.23
117,057,451.9
合计 64,484,089.53 54,195,107.23 1,621,744.80
6
6.存货跌价准备情况
项目 计提存货跌价准备的依据 本期转转销存货跌价准备的原因
完工开发产品 可变现净值低于账面成本 销售
在建开发产品 可变现净值低于账面成本 销售
本期所有权受限存货的情况详见附注六、（四十九）。
（七）其他流动资产
项目 期末余额 期初余额
预缴企业所得税 4,330,587.63 13,223,875.42
待抵扣增值税 95,279,698.93 99,024,464.75
预缴增值税 148,243,315.81 120,277,838.11
预缴土地增值税 119,347,482.03 59,937,318.53
预缴城建税 10,086,793.57 4,928,566.52
预缴教育费附加 8,053,312.46 4,111,509.43
预缴堤围费 380,352.41 335,008.11
合同取得成本 71,197,913.57 10,388,177.05
110
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
其他 3,368,254.84 232,447.63
合计 460,287,711.25 312,459,205.55
（八）长期股权投资
本期增减变动
被投资单位名称 期初余额
追加投资 减少投资
一、其他股权投资
天津振业化工实业有限公司 4,500,000.00
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂 490,434.54
深圳市振业贸易发展有限公司 1,384,076.29
小计 6,374,510.83
合计 6,374,510.83
接上表：
本期增减变动
期末余额 减值准备期末余额
本期计提减值准备 其他
4,500,000.00 4,500,000.00
490,434.54 490,434.54
1,384,076.29 1,384,076.29
6,374,510.83 6,374,510.83
6,374,510.83 6,374,510.83
（九）其他非流动金融资产
本公司持有的其他非流动金融资产为不具重大影响的股权投资。
期末余额 期末余额
被投资单位
原值 减值准备 净值 公允价值
天津轮船实业发展集团股份有限公司 3,375,000.00 3,375,000.00
深圳市深发贸易有限公司 208,000.00 208,000.00
深圳莫斯科股份有限公司 636,353.52 636,353.52
北海乌家砖厂 1,157,991.40 1,157,991.40
北海长江实业股份有限公司 525,000.00 525,000.00
合计 5,902,344.92 5,902,344.92
（十）投资性房地产
1.投资性房地产计量模式
111
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（1）采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,568,486,497.46 1,568,486,497.46
2.本期增加金额 70,903,877.17 70,903,877.17
（1）外购
（2）存货、固定资产、在建工程转入 65,373,097.62 65,373,097.62
（3）更新改造 5,530,779.55 5,530,779.55
3.本期减少金额 17,153,669.93 17,153,669.93
（1）处置
（2）转入存货、固定资产、在建工程 16,992,452.73 16,992,452.73
（3）其他转出 161,217.20 161,217.20
4.期末余额 1,622,236,704.70 1,622,236,704.70
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 487,697,540.27 487,697,540.27
2.本期增加金额 37,652,993.64 37,652,993.64
（1）计提或摊销 37,652,993.64 37,652,993.64
3.本期减少金额 136,479.07 136,479.07
（1）处置
（2）其他转出 136,479.07 136,479.07
4.期末余额 525,214,054.84 525,214,054.84
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,097,022,649.86 1,097,022,649.86
2.期初账面价值 1,080,788,957.19 1,080,788,957.19
2.本期所有权受限投资性房地产的情况详见附注六、（四十九）。
（十一）固定资产
1.总表情况
112
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（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
固定资产 54,137,020.21 42,478,976.98
固定资产清理
合计 54,137,020.21 42,478,976.98
2.固定资产
（1）固定资产情况
项目 房屋及建筑物 运输工具 办公及电子设备 其他设备 合计
一、账面原值
1.期初余额 43,197,168.91 5,959,192.77 7,030,853.42 2,351,759.42 58,538,974.52
2.本期增加金额 16,363,402.12 2,649.04 1,510,488.69 576,846.54 18,453,386.39
（1）购置 2,649.04 1,510,488.69 576,846.54 2,089,984.27
（2）投资性房地产转
16,363,402.12 16,363,402.12
入
3.本期减少金额 4,535,132.73 55,500.00 878,280.27 252,766.60 5,721,679.6
（1）处置或报废 55,500.00 878,280.27 252,766.60 1,186,546.87
（2）转入存货 4,535,132.73 4,535,132.73
4.期末余额 55,025,438.30 5,906,341.81 7,663,061.84 2,675,839.36 71,270,681.31
二、累计折旧
1.期初余额 7,328,629.73 2,687,094.39 4,604,867.39 1,439,406.03 16,059,997.54
2.本期增加金额 1,140,386.49 1,004,163.62 797,631.70 321,377.26 3,263,559.07
（1）计提 1,004,651.16 1,004,163.62 797,631.70 321,377.26 3,127,823.74
（2）其他 135,735.33 135,735.33
3.本期减少金额 1,068,082.82 52,725.00 834,366.23 234,721.46 2,189,895.51
（1）处置或报废 52,725.00 834,366.23 234,721.46 1,121,812.69
（2）其他 1,068,082.82 1,068,082.82
4.期末余额 7,400,933.40 3,638,533.01 4,568,132.86 1,526,061.83 17,133,661.10
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
113
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项目 房屋及建筑物 运输工具 办公及电子设备 其他设备 合计
四、账面价值
1.期末账面价值 47,624,504.90 2,267,808.80 3,094,928.98 1,149,777.53 54,137,020.21
2.期初账面价值 35,868,539.18 3,272,098.38 2,425,986.03 912,353.39 42,478,976.98
3.本期所有权受限固定资产的情况详见附注六、（四十九）。
（十二）使用权资产
项目 房屋建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 73,421,302.95 73,421,302.95
2.本期增加金额 28,917,677.64 28,917,677.64
（1）新增租赁 28,917,677.64 28,917,677.64
3.本期减少金额 73,451.44 73,451.44
（1）租赁变更 73,451.44 73,451.44
4.期末余额 102,265,529.15 102,265,529.15
二、累计折旧
1.期初余额 14,993,158.15 14,993,158.15
2.本期增加金额 19,415,599.74 19,415,599.74
（1）计提 19,415,599.74 19,415,599.74
3.本期减少金额
（1）租赁变更
4.期末余额 34,408,757.89 34,408,757.89
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 67,856,771.26 67,856,771.26
2.期初账面价值 58,428,144.80 58,428,144.80
（十三）长期待摊费用
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少额 期末余额
114
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项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少额 期末余额
办公软件费用 4,458,982.02 4,470,186.39 2,255,739.77 1,886.79 6,671,541.85
办公室装修费 7,574,851.52 8,076,636.88 5,116,513.31 10,534,975.09
合计 12,033,833.54 12,546,823.27 7,372,253.08 1,886.79 17,206,516.94
（十四）递延所得税资产及递延所得税负债
1.未经抵销的递延所得税资产
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 173,624,432.80 43,404,828.09 119,354,891.29 29,819,602.58
预提职工薪酬 24,945,829.87 6,157,495.45 28,463,573.47 7,102,416.52
预提土地增值税 565,125,927.08 141,281,481.78 882,542,024.31 220,635,506.08
预售房款预计利润 553,526,976.08 138,381,744.03 290,670,348.20 72,667,587.07
未支付的费用 95,289,997.41 23,822,499.34 99,747,522.08 24,936,880.51
可抵扣亏损 993,406,053.03 248,351,513.26 1,088,752,485.48 272,188,121.40
其他 44,979,795.36 11,244,948.84 24,826,143.23 6,206,535.83
合计 2,450,899,011.63 612,644,510.79 2,534,356,988.06 633,556,649.99
2.未抵销的递延所得税负债
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
交易性金融资产公允
498,630.12 124,657.53
价值变动
合同取得成本 11,994.44 2,998.61 33,858.92 8,464.74
其他 3,063,534.08 765,883.52 2,808,217.99 702,054.50
合计 3,574,158.64 893,539.66 2,842,076.91 710,519.24
3.未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 1,040,797.11 2,125,818.93
可抵扣亏损 419,211,697.21 229,922,505.77
合计 420,252,494.32 232,048,324.70
注：由于未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此以上可抵扣暂时性差异和可抵扣亏
损未确认为递延所得税资产。
4.未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末余额 期初余额 备注
115
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年份 期末余额 期初余额 备注
2022 年度 170,014,144.43
2023 年度 137,365,532.02 10,741,769.22
2024 年度 163,426,453.31 13,255,587.15
2025 年度 19,332,905.25 18,018,707.65
2026 年度 42,255,538.90 17,892,297.32
2027 年度 56,831,267.73
合计 419,211,697.21 229,922,505.77
（十五）其他非流动资产
本期增减变动
被投资单位 期初余额 追加 收回投 权益法下确认的 地价溢价 其他权益
投资 资 投资损益 摊销 变动
锦上花园开发项目 2,202,922,224.57 76,841,938.82 257,482.26
合计 2,202,922,224.57 76,841,938.82 257,482.26
续表
本期增减变动
减值准备期
被投资单位 宣告发放现金 计提减值 期末余额
其他 末余额
股利或利润 准备
锦上花园开发项目 2,279,506,681.13
合计 2,279,506,681.13
注：2013年11月29日，本公司与深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）签订合同合作
开发锦上花园开发项目，项目位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区，北临深惠公路、与地铁三号线六约
站相邻。项目总占地面积11.12万平方米，建筑面积32.14万平方米，其中住宅22.53万平方米，商业5.15
万平方米，商务公寓4.11万平方米，配套0.346万平方米。
合作模式：项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、
物业租售等手续。在此前提之下，双方共同对本项目进行合作开发，本公司主要负责建设管理，并采取
以下不同的出资模式进行合作开发。
（1）对于住宅、商务公寓和配套物业的开发，本公司向深圳地铁支付86,636.84万元获得该部分物
业70%的投资、开发、收益权。
（2）对于商业物业及车位的开发，深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有。
（3）双方按照合同约定成立项目建设管理公司（非注册法人分支机构），项目的开发建设管理工作
委托给管理公司具体实施。
（十六）短期借款
1.短期借款分类
项目 期末余额 期初余额
116
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项目 期末余额 期初余额
保证借款 150,000,000.00 346,000,000.00
信用借款 98,000,000.00
合计 248,000,000.00 346,000,000.00
2.期末无已逾期未偿还的短期借款。
（十七）应付账款
（1）应付账款列示
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 958,984,497.82 1,259,899,888.20
1至2年 453,526,140.82 54,059,153.21
2至3年 19,260,231.28 152,627,575.08
3 年以上 174,726,562.30 72,541,292.32
合计 1,606,497,432.22 1,539,127,908.81
（2）账龄超过1年的重要应付账款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
应付工程款 641,715,922.28 尚未结算
营销代理费 3,340,945.37 尚未结算
房屋维修基金 1,248,112.90 尚未结算
（十八）预收款项
1.预收款项列示
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 1,854,003.07 2,257,087.73
合计 1,854,003.07 2,257,087.73
截至2022年12月31日，本公司预收款项主要项目明细列示如下
项目 期末余额 未结转原因
预收租金 1,355,958.05 尚未达到收入确认条件
预收物业管理费 498,045.02 尚未达到收入确认条件
合计 1,854,003.07
（十九）合同负债
1.合同负债情况
项目 期末余额 期初余额
振业邕江雅苑 32,385.39 403,557.88
117
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项目 期末余额 期初余额
振业启航城 1,668,398.38 17,576,207.87
天津铂雅轩 66,666.67
天津津海御湖 174,152,709.17 42,335,745.87
西安振业泊墅一期 243,428.52
西安振业泊墅二期 A 组团 9,523.81 1,773,802.03
西安振业泊墅二期 B 组团 19,047.62 19,048.08
西安振业泊岸 733,828.53 2,357,231.60
振业新城翡丽铂湾 1,551,197,168.69 37,609,993.58
新城振业铭著风华 794,941,648.64 124,162,728.45
振业新城翡丽铂湾 114,702,986.25 2,840,684.41
新城振业铭著风华 64,286,852.29 14,013,163.30
清溪雅苑 96,075,586.00 628,126,714.32
长沙振业城一期 190,476.19 85,714.57
长沙振业城二期 49,817,234.89 76,190.58
长沙振业城三期 8,202,598.96
振业悦江府 44,163,922.05
惠阳振业城二期 U 组团 30,810,198.21
深河湾二期 6,174,840.36
惠阳振业城二期（GH 组团） 1,218,685.71
长沙振业城四期 995,564,677.72
广州振业天颂花园项目 1,767,140.95 271,200,693.32
振业青秀山 1 号 952,380.97
广州振业天成 64,680,052.29
振业峦山谷花园二期 973,433.33
深汕振业时代花园二期 161,024,392.65 537,652,866.06
东莞松湖雅苑 472,323.80
惠阳振业H 组团 95,238.08
惠阳振业D 组团 9,047,619.05 6,876,190.48
惠阳振业Q 组团 7,938,419.05 7,391,053.32
集团本部预收代建管理费 174,730.45
西安振业泊悦府 120,662,989.87
深河湾振业一期 20,679,318.01 191,963,885.33
合计 4,312,930,641.71 1,896,275,731.89
2.报告期内账面价值发生变动的金额及原因
118
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项目 变动金额 变动原因
合同负债-预收房款 2,416,654,909.82 预售及结转
合计 2,416,654,909.82
（二十）应付职工薪酬
1.应付职工薪酬列示
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 37,791,969.72 148,548,034.72 156,115,304.63 30,224,699.81
二、离职后福利中-设定提存计划负债 8,195,824.70 16,249,828.03 17,395,881.05 7,049,771.68
三、辞退福利 351,389.50 351,389.50
合计 45,987,794.42 165,149,252.25 173,862,575.18 37,274,471.49
2.短期薪酬列示
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 23,802,537.19 114,064,697.19 117,560,187.73 20,307,046.65
二、职工福利费 3,934,155.30 15,924,885.58 19,766,688.22 92,352.66
三、社会保险费 33,641.22 4,615,982.85 4,648,665.90 958.17
其中：医疗保险费 33,641.22 4,323,201.32 4,356,842.54
工伤保险费 105,771.90 104,813.73 958.17
生育保险费 187,009.63 187,009.63
四、住房公积金 11,525,025.75 11,523,123.51 1,902.24
五、工会经费和职工教育经费 10,021,636.01 2,417,443.35 2,616,639.27 9,822,440.09
合计 37,791,969.72 148,548,034.72 156,115,304.63 30,224,699.81
3.设定提存计划列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1.基本养老保险 9,734,493.86 9,696,167.78 38,326.08
2.失业保险费 -78,251.04 -79,448.73 1,197.69
3.企业年金缴费 8,195,824.70 6,593,585.21 7,779,162.00 7,010,247.91
合计 8,195,824.70 16,249,828.03 17,395,881.05 7,049,771.68
本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本公司每月分别按
员工参保地政府机构的规定向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外，本公司不再承担进一步支付
义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。
4.辞退福利
项目 本期支付金额 期末应付未付金额
离职经济补偿金 351,389.50
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项目 本期支付金额 期末应付未付金额
合计 351,389.50
（二十一）应交税费
税费项目 期末余额 期初余额
1．企业所得税 195,785,641.17 125,326,425.04
2．增值税 31,800,005.36 458,850.17
3．城市维护建设税 93,500.62 709,013.03
4．教育费附加 233,764.20 704,250.30
5．代扣代缴个人所得税 1,562,807.25 1,690,990.50
6．房产税 135,888.88 294,486.25
7．土地增值税 725,134,547.81 960,288,780.49
8．其他 1,507,418.28 783,913.76
合计 956,253,573.57 1,090,256,709.54
（二十二）其他应付款
1.总表情况
（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
应付利息 65,036,157.54 69,995,061.64
应付股利 6,209,507.61 6,003,856.41
其他应付款 1,839,458,884.84 2,278,385,392.91
合计 1,910,704,549.99 2,354,384,310.96
2.应付利息
项目 期末余额 期初余额
中期票据 24,624,657.54 29,583,561.64
分期付息到期还本的长期借款利息 40,411,500.00 40,411,500.00
合计 65,036,157.54 69,995,061.64
3.应付股利
项目 期末余额 期初余额 超过 1 年未支付原因
广西振业房地产股份有限公司个人股东 6,196,346.36 5,990,695.16 小股东未前来办理手续
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司小股东 13,161.25 13,161.25 小股东未前来办理手续
合计 6,209,507.61 6,003,856.41
4.其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
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款项性质 期末余额 期初余额
暂扣税费 42,062,500.00 42,062,500.00
往来款 1,658,346,716.86 2,126,133,485.16
押金及保证金 34,393,084.71 32,607,876.01
代扣代缴款项 57,598,023.53 57,001,298.72
员工跟投款 17,096,598.00 14,776,598.00
其他 29,961,961.74 5,803,635.02
合计 1,839,458,884.84 2,278,385,392.91
（2）期末账龄超过一年的重要其他应付款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
锦上花园开发项目 499,795,872.27 合作项目往来款
广州军区 42,062,500.00 未办妥相关手续
南京新城恒博房地产开发有限公司 584,593,608.20 合作项目往来款
合计 1,126,451,980.47
（二十三）一年内到期的非流动负债
1.一年内到期的长期负债明细情况
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 1,448,788,133.98 1,329,130,303.03
一年内到期的应付债券 399,930,307.18
一年内到期的长期应付款 67,287,902.71 63,282,494.08
一年内到期的租赁负债 20,152,171.27 15,651,814.73
合计 1,536,228,207.96 1,807,994,919.02
2.一年内到期的长期借款
（1）一年内到期的长期借款明细情况
项目 期末余额 期初余额
抵押+保证 448,196,429.98 335,730,303.03
抵押借款 23,600,000.00 45,600,000.00
保证借款 731,591,704.00 615,800,000.00
信用借款 11,400,000.00
抵押+质押 38,000,000.00 38,000,000.00
抵押+质押+保证 196,000,000.00 294,000,000.00
合计 1,448,788,133.98 1,329,130,303.03
注：一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的金额。
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（2）金额前五名的一年内到期的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 期末余额
平安银行股份有限公司南京分行营业部 2021-12-23 2023-12-22 人民币 195,800,000.00
招商银行股份有限公司东莞分行 2021-2-7 2023-12-16 人民币 180,000,000.00
招商银行股份有限公司东莞分行 2021-5-14 2023-12-16 人民币 180,000,000.00
招商银行股份有限公司东莞分行 2021-4-15 2023-12-16 人民币 80,100,000.00
交通银行股份有限公司南京栖霞支行 2021-12-22 2023-11-15 人民币 76,514,444.00
合计 712,414,444.00
3.一年内到期的应付债券
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额
2019 年中期票据 400,000,000.00 2019-4-10 3年 400,000,000.00 399,930,307.18
合计 399,930,307.18
接上表：
本期发行 按面值计提利息 溢折价摊销 应付债券转入金额 本期偿还金额 期末余额
69,692.82 400,000,000.00
69,692.82 400,000,000.00
（二十四）其他流动负债
1.其他流动负债情况
项 目 期末余额 期初余额
待转销项税额 387,820,094.38 160,164,867.07
合计 387,820,094.38 160,164,867.07
（二十五）长期借款
1. 长期借款分类
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 1,258,334,134.50 277,710,000.00
信用借款 2,484,150,000.00 2,389,550,000.00
保证借款 1,307,167,040.00 1,044,000,000.00
抵押+保证 1,181,121,154.18 1,596,000,000.00
抵押+质押 566,480,000.00 586,480,000.00
抵押+质押+保证 686,000,000.00 980,000,000.00
减：一年内到期的长期借款 1,448,788,133.98 1,329,130,303.03
合计 6,034,464,194.70 5,544,609,696.97
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2.金额前五名的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 期末余额
锦上花园开发项目 2019-6-14 无固定期限 人民币 1,400,000,000.00
深圳市房屋租赁运营管理有限公司 2021-4-29 2024-4-28 人民币 900,000,000.00
平安银行股份有限公司南京分行营业部 2021-12-23 2024-12-10 人民币 294,200,000.00
兴业银行股份有限公司深圳分行 2018-11-21 2030-11-21 人民币 280,000,000.00
广东华兴银行股份有限公司深圳分行 2017-2-7 2027-2-6 人民币 248,480,000.00
合计 3,122,680,000.00
（二十六）应付债券
1.应付债券
项目 期末余额 期初余额
2021 年中期票据 499,863,327.24 499,764,797.22
2022 年中期票据 324,850,931.34
合计 824,714,258.58 499,764,797.22
2.应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额
2021 年中期票据 500,000,000.00 2021-4-27 3年 500,000,000.00 499,764,797.22
2022 年中期票据 325,000,000.00 2022-4-06 3年 325,000,000.00
合计 499,764,797.22
接上表：
转入至一年内到
本期发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本期偿还金额 期末余额
期金额
98,530.02 499,863,327.24
324,805,000.00 45,931.34 324,850,931.34
324,805,000.00 144,461.36 824,714,258.58
3.应付债券利息的增减变动
债券名称 期初余额 本期应计利息 本期已付利息 期末余额
2019 年中期票据 14,575,342.46 5,424,657.54 20,000,000.00
2021 年中期票据 15,008,219.18 22,000,000.00 22,000,000.00 15,008,219.18
2022 年中期票据 9,616,438.36 9,616,438.36
合计 29,583,561.64 37,041,095.90 42,000,000.00 24,624,657.54
（二十七）租赁负债
项目 期末余额 期初余额
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租赁付款额 85,927,022.02 67,884,228.06
减：未确认融资费用 11,448,950.21 7,876,936.56
减：一年内到期的租赁负债 20,152,171.27 15,651,814.73
合计 54,325,900.54 44,355,476.77
（二十八）长期应付款
1.总表情况
（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 17,481,253.92 84,769,156.63
合计 17,481,253.92 84,769,156.63
2.长期应付款
（1）按款项性质列示长期应付款
项目 期末余额 期初余额
出售回租应付款 84,769,156.63 148,051,650.71
减：一年内到期的长期应付款 67,287,902.71 63,282,494.08
合计 17,481,253.92 84,769,156.63
（二十九）预计负债
项目 期末余额 期初余额
未决诉讼 153,460.32
合计 153,460.32
（三十）股本
本期增减变动（+、-）
项目 期初余额 公积金转 期末余额
发行新股 送股 其他 合计
股
一、无限售条件流通股份 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
1.人民币普通股 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
股份合计 1,349,995,046.00 1,349,995,046.00
（三十一）资本公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股本溢价 458,717,817.01 458,717,817.01
其他资本公积 25,603,806.06 25,603,806.06
合计 484,321,623.07 484,321,623.07
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（三十二）盈余公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 781,856,086.92 22,542,209.58 804,398,296.50
任意盈余公积 1,328,782,630.39 45,084,419.16 1,373,867,049.55
合计 2,110,638,717.31 67,626,628.74 2,178,265,346.05
注：根据公司法、章程的规定，本公司按母公司净利润的10%提取法定盈余公积金。法定盈余公积累
计额为本公司注册资本50%以上的，可不再提取。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金，本年度按母公司净利润的 20%提取任意
盈余公积金。经批准，任意盈余公积金可用于弥补以前年度亏损或增加股本。
（三十三）未分配利润
项目 本期金额 上期金额
调整前上期期末未分配利润 3,700,624,233.87 3,628,767,275.55
调整期初未分配利润调整合计数（调增+，调减-）
调整后期初未分配利润 3,700,624,233.87 3,628,767,275.55
加：本期归属于母公司所有者的净利润 419,619,088.67 541,690,150.63
减：提取法定盈余公积 22,542,209.58 69,761,394.24
提取任意盈余公积 45,084,419.16 139,522,788.48
提取一般风险准备
应付普通股股利 163,349,368.19 260,549,009.59
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 3,889,267,325.61 3,700,624,233.87
（三十四）营业收入、营业成本
1.营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,699,813,551.41 2,270,502,785.98 3,087,721,466.17 1,747,220,821.65
其他业务 849,056.60
合计 3,699,813,551.41 2,270,502,785.98 3,088,570,522.77 1,747,220,821.65
2.主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 3,699,813,551.41 2,270,502,785.98 3,087,721,466.17 1,747,220,821.65
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合计 3,699,813,551.41 2,270,502,785.98 3,087,721,466.17 1,747,220,821.65
3.主营业务（分产品）
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售 3,583,572,011.36 2,209,168,821.94 2,962,154,541.75 1,688,098,866.72
房产租赁 91,884,830.47 57,862,693.32 115,348,752.00 59,121,954.93
代建服务 20,913,009.24 905,660.37 10,218,172.42
物管服务 3,443,700.34 2,565,610.35
合计 3,699,813,551.41 2,270,502,785.98 3,087,721,466.17 1,747,220,821.65
4.主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
广东省 3,006,917,265.25 1,935,199,984.70 1,973,441,242.37 1,063,808,432.25
广西自治区 49,378,215.26 41,852,972.78 237,410,226.40 188,034,230.62
陕西省 6,947,561.11 17,490,817.51 88,986,057.32 55,824,967.10
天津市 6,942,499.72 4,648,458.22 152,259,663.19 129,100,079.00
湖南省 629,628,010.07 271,310,552.77 635,624,276.89 310,453,112.68
合计 3,699,813,551.41 2,270,502,785.98 3,087,721,466.17 1,747,220,821.65
（三十五）税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 6,389,872.95 10,878,351.07
教育费附加 4,898,078.92 7,776,611.60
土地增值税 257,071,768.99 335,727,239.23
印花税 3,546,239.49 5,205,022.99
堤围费及其他 216,355.00 6,050,220.93
合计 272,122,315.35 365,637,445.82
（三十六）销售费用
费用性质 本期发生额 上期发生额
广告推广费 23,154,389.93 13,287,514.50
销售策划费 18,003,713.88 23,441,542.43
代理费 47,370,319.45 22,593,007.16
其他 5,362,110.63 7,945,214.87
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费用性质 本期发生额 上期发生额
合计 93,890,533.89 67,267,278.96
（三十七）管理费用
费用性质 本期发生额 上期发生额
工资及福利费 74,541,116.30 83,713,605.27
社会保险费及住房公积金 14,432,292.53 15,242,831.98
物业费 23,163,646.28 5,950,087.32
办公费 5,828,676.45 3,361,067.87
中介服务费 6,047,647.57 11,714,295.79
诉讼费 632,038.87 246,969.68
车辆费 432,642.53 408,494.18
董事会经费 1,218,576.11 1,152,372.80
长期待摊费用摊销 5,472,429.07 4,469,770.37
折旧费用 13,051,599.80 13,462,694.23
其他费用 6,874,639.45 3,228,480.53
合计 151,695,304.96 142,950,670.02
（三十八）财务费用
费用性质 本期发生额 上期发生额
利息支出 235,825,684.39 223,674,162.91
减：利息收入 37,711,509.63 32,082,056.98
汇兑损益
其他 2,341,956.19 2,661,789.60
合计 200,456,130.95 194,253,895.53
（三十九）其他收益
项目 本期发生额 上期发生额
其他 28,165.00
合计 28,165.00
（四十）投资收益
产生投资收益的来源 本期发生额 上期发生额
处置交易性金融资产取得的投资收益 1,576,582.47 8,363,887.66
合营项目投资收益 74,558,311.35 186,456,969.15
合计 76,134,893.82 194,820,856.81
（四十一）公允价值变动收益
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产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 498,630.14 -2,112,125.79
其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
其他
合计 498,630.14 -2,112,125.79
（四十二）信用减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失（损失以“-”填列） -1,566,522.83 14,463,790.60
合计 -1,566,522.83 14,463,790.60
（四十三）资产减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
存货减值损失（损失以“-”填列） -54,195,107.23 -26,051,580.49
合计 -54,195,107.23 -26,051,580.49
（四十四）营业外收入
1.分类列示
项 目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
罚款及违约金收入 1,454,595.74 3,284,056.54 1,454,595.74
其他 416,333.53 1,231,675.33 416,333.53
合计 1,870,929.27 4,515,731.87 1,870,929.27
（四十五）营业外支出
项 目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产损毁报废损失 63,251.66 24,614.66 63,251.66
滞纳金 484,318.64 3,573,911.32 484,318.64
对外捐赠支出 227,098.00 272,003.39 227,098.00
其他 476,598.73 2,410.77 476,598.73
合计 1,251,267.03 3,872,940.14 1,251,267.03
（四十六）所得税费用
1.所得税费用表
项 目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 263,528,908.52 363,555,784.92
递延所得税费用 21,095,159.62 -164,041,826.61
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项 目 本期发生额 上期发生额
合计 284,624,068.14 199,513,958.31
2.会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额 上期发生额
利润总额 732,666,201.42 753,004,143.65
按法定/适用税率计算的所得税费用 183,166,550.35 188,251,035.91
子公司适用不同税率的影响 -467,116.35 362,538.20
调整以前期间所得税的影响 16,851,164.19 9,370,953.74
非应税收入的影响 -18,133,041.54 -47,352,581.72
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 5,451,554.60 3,106,654.91
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 12,489,685.85
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏
85,265,271.04 45,775,357.27
损的影响
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化
所得税费用合计 284,624,068.14 199,513,958.31
（四十七）现金流量表项目注释
1. 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 37,711,509.63 32,082,056.98
罚款及赔偿款收入 1,454,595.74 3,079,137.55
押金及保证金 13,811,454.47 16,956,921.56
往来款 337,878,653.49 1,674,044,737.59
收到的代收代付款 7,447,338.56 53,510,266.90
其他 444,498.53 14,801,377.87
合计 398,748,050.42 1,794,474,498.45
2.支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
管理费用支付的现金 44,197,867.26 30,040,946.88
销售费用支付的现金 93,854,308.17 54,739,097.51
财务费用手续费 341,954.69 515,661.26
滞纳金 484,318.64 3,573,911.32
捐赠支出 227,098.00 272,003.39
押金及保证金 11,199,372.83 17,831,074.39
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项目 本期发生额 上期发生额
往来款 576,903,657.59 19,665,636.13
支付的代收代付款 27,232,373.07
其他 476,598.73 17,864,244.56
合计 754,917,548.98 144,502,575.44
3.收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
售后回租融资款 192,922,222.20
员工跟投款 2,320,000.00 14,776,598.00
合计 2,320,000.00 207,698,820.20
4.支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
发行票据服务费和信用评级费用 217,863.21 328,000.00
派息手续费 164,059.11
支付租金 24,602,996.13 16,222,297.89
售后回租租金、贴现利息及手续费 67,287,902.70 55,234,550.90
合计 92,108,762.04 71,948,907.90
（四十八）现金流量表补充资料
1.现金流量表补充资料
补充资料 本期发生额 上期发生额
一、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 448,042,133.28 553,490,185.34
加：资产减值准备 54,195,107.23 26,051,580.49
信用减值损失 1,566,522.83 -14,463,790.60
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 40,780,817.38 39,902,274.12
使用权资产摊销 19,415,599.74 14,993,158.15
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 7,372,253.08 4,997,073.11
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-4,600.00
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 63,251.66 29,125.34
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -498,630.14 2,112,125.79
财务费用（收益以“－”号填列） 237,825,685.89 225,723,594.79
投资损失（收益以“－”号填列） -76,134,893.82 -194,820,856.81
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补充资料 本期发生额 上期发生额
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 20,912,139.20 -161,781,438.58
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 183,020.42 -2,260,388.03
存货的减少（增加以“－”号填列） -649,570,116.23 -8,292,704,529.81
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 82,738,089.89 -388,631,585.71
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 2,128,421,114.49 4,312,392,591.72
其他 153,460.32 308,888.16
经营活动产生的现金流量净额 2,315,465,555.22 -3,874,666,592.53
二、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
三、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 4,476,995,296.15 2,613,856,258.66
减：现金的期初余额 2,613,856,258.66 1,872,491,277.28
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 1,863,139,037.49 741,364,981.38
2.现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 期初余额
一、现金 4,476,995,296.15 2,613,856,258.66
其中：库存现金 955.85 8,817.49
可随时用于支付的银行存款 4,476,994,340.30 2,613,847,441.17
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 4,476,995,296.15 2,613,856,258.66
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物
注：未作为现金及现金等价物详见附注六、（一）。
（四十九）所有权或使用权受到限制的资产
项目 期末账面价值 受限原因
其他货币资金 16,841,283.52 按揭保证金
其他货币资金 51,805,760.35 保函保证金
其他货币资金 18,925,171.61 诉讼冻结资金
投资性房地产-振业大厦 A、B 座裙楼及 A 座塔楼 64,996,135.11 注1
固定资产-振业大厦 A 座 31 层-32 层 3,287,330.47 注1
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
项目 期末账面价值 受限原因
投资性房地产-峦山谷花园一期 2、 3 栋商场复式 117 号房产 142,256,689.37 注2
投资性房地产-星海名城七期 25 套房产 263,117,925.21 注3
存货-西安振业泊悦府 394,198,645.34 注4
存货-振业新城翡丽铂湾 2,656,311,979.33 注5
存货-新城振业铭著风华 2,135,614,607.72 注6
存货-深河湾 219 套房产 80,815,881.10 注7
存货-振业悦江府 650,410,607.92 注8
存货-天津津海御湖 651,210,000.00 注9
合计： 7,129,792,017.05
注 1、本公司以振业大厦 AB 座裙楼及 A 座塔楼作为抵押物，同时，以上述房产租金收益权作为质
押，向兴业银行股份有限公司深圳分行借款人民币 3.50 亿元，借款期 12 年，约定的借款到期日为
2030 年 11 月 21 日。截至 2022 年 12 月 31 日，实际借款 3.50 亿元，借款余额 3.00 亿元。
注 2、本公司以振业峦山谷花园(一期)2、3 栋商场复式 117 号房产作为抵押物，向深圳农村商业银
行股份有限公司前海分行借款人民币 3.00 亿元，借款期 10 年，约定的借款到期日为 2032 年 6 月 23 日。
截至 2022 年 12 月 31 日，实际借款 3.00 亿元，借款余额 2.91 亿元。
注 3、本公司以星海名城七期项目 10 套房产作为抵押物，向交通银行股份有限公司深圳中心区支
行借款人民币 3.30 亿元，借款期 10 年，约定的借款到期日为 2026 年 11 月 17 日。截至 2022 年 12 月
31 日，实际借款 3.30 亿元，借款余额 2.2721 亿元。
本公司以星海名城七期项目 15 套房产作为抵押物，同时，以上述房产租金收益权作为质押向广东
华兴银行股份有限公司深圳分行借款人民币 5.00 亿元，借款期 10 年，约定的借款到期日为 2027 年 2
月 6 日。截至 2022 年 12 月 31 日，实际借款 3.00 亿元，借款余额 2.6648 亿元。
注 4、本公司之子公司西安振业创发置业有限公司以西安振业泊悦府项目土地使用权及在建开发
产品作为抵押物，向中国银行股份有限公司西安边家村支行借款人民币 3.30 亿元。借款期限 36 个月，
约定的借款到期日为 2024 年 12 月 15 日。截止 2022 年 12 月 31 日，实际借款 2.504 亿元，借款余额
1.8970 亿元。
注 5、本公司之子公司南京新振城房地产开发有限公司以振业新城翡丽铂湾土地使用权作为抵押
物，向平安银行股份有限公司南京分行借款人民币 11.00 亿元，借款期限 36 个月，约定的借款到期日
为 2024 年 12 月 10 日。截至 2022 年 12 月 31 日，实际借款 9.80 亿元，借款余额 6.86 亿元。
注 6、本公司之子公司南京振新业房地产开发有限公司以新城振业铭著风华土地使用权作为抵押
物，向交通银行股份有限公司南京栖霞支行借款人民币 9.00 亿元，借款期限 48 个月，约定的借款到期
日为 2025 年 11 月 08 日。截止 2022 年 12 月 31 日，实际借款 8.30 亿元，借款余额 7.38 亿元。
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注 7、本公司之子公司河源市振业深河投资置业有限公司以深河湾 1#楼、2#楼、3#楼、4#楼中 219
套在建房地产作为抵押物，向中国工商银行股份有限公司河源分行借款人民币 3.20 亿元，借款期 3 年。
截止 2022 年 12 月 31 日，实际借款 2,255.50 万元，借款余额 2,255.50 万元。
注 8、本公司之子公司振业（长沙）房地产开发有限公司以振业悦江府土地使用权作为抵押物，向
浙商银行股份有限公司长沙分行借款人民币 4.00 亿元，借款期 3 年。截止 2022 年 12 月 31 日，实际借
款 7,731.78 万元，借款余额 7,731.78 万元。
注 9、本公司之子公司天津振业津海房地产开发有限公司以天津津海御湖项目 7-9、11 号楼住宅
及土地使用权作为抵押物，向中国农业银行股份有限公司天津技术开发经济区分行借款人民币 3.15 亿
元，借款期 4 年。截止 2022 年 12 月 31 日，实际借款 1.6449 亿元，借款余额 1.54 亿元。
七、合并范围的变更
（一）非同一控制下企业合并
1.本期未发生非同一控制下企业合并。
（二）同一控制下企业合并
1.本期未发生同一控制下企业合并。
（三）其他原因的合并范围变动
1.本年度新设立子公司
（1）2022 年 3 月 25 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深
圳市振业安歆公寓管理有限公司，注册资本 500.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
（2）2022 年 10 月 18 日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深
圳市振业华舍一格公寓管理有限公司，注册资本 100.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
八、在其他主体中的权益
（一）在子公司中的权益
1.本集团的构成
持股比例（%） 表决权
子公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接 比例(%)
贵州振业房地产开发有限公司 贵州 贵州遵义 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
天津市振业资产管理有限公司 天津 天津 资产经营及房地产投资 100.00 100.00 投资设立
天津市振业房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
天津振业佳元房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
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持股比例（%） 表决权
子公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接 比例(%)
东莞市振业房地产开发有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
西安振业房地产开发有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
房地产开发及自有物业
深圳市振业房地产开发有限公司 广东深圳 广东深圳 100.00 100.00 投资设立
租赁
广西振业房地产股份有限公司 广西 广西南宁 房地产开发 97.36 97.36 投资设立
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 82.00 5.00 87.00 投资设立
非同一控制下
湖南振业房地产开发有限公司 湖南长沙 湖南长沙 房地产开发 80.00 80.00
企业合并
广州市振发房地产开发有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
天津振业津滨房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
深圳市深汕特别合作区振业房地产发展有 广东深汕特 广东深汕特别
房地产开发 100.00 100.00 投资设立
限公司 别合作区 合作区
西安市灞桥区振业房地产开发有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
深圳市振业商业运营管理有限公司 广东深圳 广东深圳 房屋租赁及商业运营 100.00 100.00 投资设立
深圳市振业城市建设投资发展有限公司 广东深圳 广东深圳 棚户区改造 100.00 100.00 投资设立
深圳市振业贸易发展有限公司* 广东深圳 广东深圳 贸易 100.00 100.00 投资设立
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂* 广东深圳 广东深圳 制造业 100.00 100.00 投资设立
天津振业化工发展有限公司* 天津 天津 制造业 100.00 100.00 投资设立
天津振业津海房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
东莞市振业投资发展有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
西安振业创发置业有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
河源市振业深河投资置业有限公司 广东河源 广东河源 房地产开发 50.00 50.00 收购
振业（长沙）房地产开发有限公司 湖南长沙 湖南长沙 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
深圳市振业城市服务有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 100.00 100.00 投资设立
广州市振业鸿远房地产开发有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
广州市振业置地房地产开发有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100.00 100.00 投资设立
南京振新业房地产开发有限公司 江苏南京 江苏南京 房地产开发 51.00 51.00 投资设立
南京新振城房地产开发有限公司 江苏南京 江苏南京 房地产开发 51.00 51.00 投资设立
深圳市振业置地有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产租赁 100.00 100.00 投资设立
深圳市振业同创投资运营管理有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产租赁 70.00 70.00 投资设立
南京振新业装饰有限公司（注 1） 江苏南京 江苏南京 装饰装修 100.00 51.00 投资设立
南京新振城装饰有限公司（注 2） 江苏南京 江苏南京 装饰装修 100.00 51.00 投资设立
深圳市振业窝趣投资运营有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产租赁 70.00 70.00 投资设立
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持股比例（%） 表决权
子公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接 比例(%)
深圳市振业华舍一格公寓管理有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产租赁 51.00 51.00 投资设立
深圳市振业安歆公寓管理有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产租赁 70.00 70.00 投资设立
注 1：通过子公司南京振新业房地产开发有限公司持股 100.00%。
注 2：通过子公司南京新振城房地产开发有限公司持股 100.00%。
本公司持有深圳市振业贸易发展有限公司、深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂、天津振业化
工发展有限公司三家公司全部股权但未纳入合并范围的原因是：上述公司已停止经营多年，且被吊销营
业执照或已注销，本公司认为该等公司不符合“控制”的定义，根据《企业会计准则第 33 号——合并
财务报表》的规定，上述公司不纳入合并范围。本公司对上述公司长期股权投资已全额计提了减值准备。
深圳市振业贸易发展有限公司及深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂分别于 2017 年 2 月 14 日、
2017 年 2 月 27 日收到了深圳市市场监督管理局的注销通知书。
2. 重要非全资子公司
少数股东的持股 少数股东的表决 本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告 期末少数
子公司全称
比例（%） 权比例 的损益 分派的股利 股东权益余额
广西振业房地产股份有限公司 2.64 2.64 -1,022,039.32 398,424.61 3,929,621.91
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 13.00 13.00 1,022,102.49 59,877,415.21
湖南振业房地产开发有限公司 20.00 20.00 35,867,620.56 258,651,587.41
河源市振业深河投资置业有限公司 50.00 50.00 8,683,420.40 217,156,025.73
南京新振城房地产开发有限公司 49.00 49.00 -7,299,817.77 36,174,831.73
南京振新业房地产开发有限公司 49.00 49.00 -5,360,813.88 -5,501,198.01
3. 重要的非全资子公司的主要财务信息
期末余额或本期发生额
项目 广西振业房地 惠州市惠阳区振 河源市振业深河
湖南振业房地产 南京新振城房地 南京振新业房地
产股份有限公 业创新发展有限 投资置业有限公
开发有限公司 产开发有限公司 产开发有限公司
司 公司 司
流动资产 471,456,359.84 1,721,013,199.51 2,623,096,413.41 562,375,947.82 3,931,269,003.75 2,941,003,052.54
非流动资产 19,250,388.94 36,949,136.98 161,289,631.31 2,349,633.01 47,723,440.44 27,873,675.36
资产合计 490,706,748.78 1,757,962,336.49 2,784,386,044.72 564,725,580.83 3,978,992,444.19 2,968,876,727.90
流动负债 341,857,434.54 847,363,836.30 1,491,128,107.68 107,284,182.99 3,414,862,998.45 2,518,992,551.62
非流动负债 450,002,998.61 23,129,346.38 490,303,258.54 461,111,111.00
负债合计 341,857,434.54 1,297,366,834.91 1,491,128,107.68 130,413,529.37 3,905,166,256.99 2,980,103,662.62
营业收入 49,378,215.26 661,360.27 629,628,010.07 229,177,597.61
净利润（净亏
-38,713,610.50 7,862,326.82 179,338,102.79 17,366,840.79 -14,897,587.28 -10,940,436.48
损）
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期末余额或本期发生额
项目 广西振业房地 惠州市惠阳区振 河源市振业深河
湖南振业房地产 南京新振城房地 南京振新业房地
产股份有限公 业创新发展有限 投资置业有限公
开发有限公司 产开发有限公司 产开发有限公司
司 公司 司
综合收益总额 -38,713,610.50 7,862,326.82 179,338,102.79 17,366,840.79 -14,897,587.28 -10,940,436.48
经营活动现金
127,013,063.33 -160,997,639.85 1,170,953,786.75 -19,126,348.84 1,161,762,554.48 195,743,021.98
流量
接上表：
期初余额或上期发生额
项目 广西振业房 惠州市惠阳区振 湖南振业房地 河源市振业 南京新振城房 南京振新业房
地产股份有 业创新发展有限 产开发有限公 深河投资置 地产开发有限 地产开发有限
限公司 公司 司 业有限公司 公司 公司
流动资产 628,404,547.95 1,456,078,402.65 1,638,945,187.11 723,536,894.02 2,990,685,850.36 2,305,032,586.07
非流动资产 19,905,915.28 48,248,381.25 169,044,589.28 5,782,636.26 5,837,348.34 7,533,471.04
资产合计 648,310,463.23 1,504,326,783.90 1,807,989,776.39 729,319,530.28 2,996,523,198.70 2,312,566,057.11
流动负债 445,655,697.31 701,589,450.69 544,069,942.14 306,466,959.23 2,221,799,424.22 1,752,852,555.35
非流动负债 350,004,158.45 150,000,000.00 5,907,360.38 686,000,000.00 560,000,000.00
负债合计 445,655,697.31 1,051,593,609.14 694,069,942.14 312,374,319.61 2,907,799,424.22 2,312,852,555.35
营业收入 237,410,226.40 109,883,247.89 635,624,276.89
净利润（净亏
16,768,712.42 -21,374,460.59 125,386,273.70 -750,999.04 -11,276,225.52 -10,286,498.24
损）
综合收益总额 16,768,712.42 -21,374,460.59 125,386,273.70 -750,999.04 -11,276,225.52 -10,286,498.24
经营活动现金流
-13,528,536.77 -394,509,439.41 -808,075,258.85 -19,387,453.80 -335,011,129.44 141,944,894.49
量
（二）在合营企业或联营企业中的权益
1.重要合营企业或联营企业
本公司对合营企业锦上花园开发项目的投资采用权益法核算，本公司对合营企业锦上花园开发项目
中住宅收益享有70%收益权。
2.重要合营企业的主要财务信息
锦上花园开发项目
项目
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
流动资产 5,079,491,548.53 4,985,496,131.90
其中：现金和现金等价物 474,909,303.91 373,345,767.06
非流动资产 1,984,676.11 3,841,503.85
资产合计 5,081,476,224.64 4,989,337,635.75
流动负债 1,823,369,167.55 1,841,004,776.97
非流动负债 -
负债合计 1,823,369,167.55 1,841,004,776.97
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锦上花园开发项目
项目
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
少数股东权益
归属于母公司股东权益 3,258,107,057.09 3,148,332,858.78
按持股比例计算的净资产份额 2,280,674,939.96 2,203,833,001.15
调整事项
—商誉
—内部交易未实现利润
—其他
对合营企业权益投资的账面价值 2,279,506,681.13 2,202,922,224.57
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值
营业收入 16,559,584.76 566,227,738.16
财务费用 -91,371,721.58 -143,334,936.26
所得税费用 36,597,181.49 95,224,640.66
净利润 109,774,198.31 285,638,517.44
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 109,774,198.31 285,638,517.44
本年度收到的来自合营企业的股利
九、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括借款、应收账款、应付账款等,与这些金融工具有关的风险，以及本公司
为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保
将上述风险控制在限定的范围之内。
本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。
由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金
额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。本公司的金融工
具导致的主要风险是信用风险、流动风险及市场风险。
（一）金融工具分类
1.资产负债表日的各类金融资产的账面价值如下：
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金融资产项目 期末余额 期初余额
货币资金 4,564,567,511.63 2,948,675,174.53
交易性金融资产 200,498,630.14
应收账款 29,977,913.25 18,905,595.33
其他应收款 59,526,145.88 60,169,738.14
2.资产负债表日的各类金融负债的账面价值如下：
金融负债项目 期末余额 期初余额
短期借款 248,000,000.00 346,000,000.00
应付账款 1,606,497,432.22 1,539,127,908.81
其他应付款 1,904,495,042.38 2,348,380,454.55
一年内到期的非流动负债 1,536,228,207.96 1,807,994,919.02
长期借款 6,034,464,194.70 5,544,609,696.97
应付债券 824,714,258.58 499,764,797.22
租赁负债 54,325,900.54 44,355,476.77
长期应付款 17,481,253.92 84,769,156.63
（二）信用风险
截至2022年12月31日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履
行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值
反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。
本附注十一“或有事项”中披露的担保金额。由于该等房产目前的市场价格高于售价，公司认为与
该等担保相关的风险较小。公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，无重大信用集中风险。
（三）流动风险
本公司采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考虑本
公司运营产生的预计现金流量。
本公司的目标是运用银行借款、债券、和其他计息借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活
性的平衡。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司
经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款
协议。
本公司将银行借款作为主要资金来源。截至2022年12月31日，本公司尚未使用的银行借款额度为人
民币19.12亿元。
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金融负债按合同现金流量所作的到期期限分析：
项目 1 年以内 1 年以上至 5 年 5 年以上 合计
短期借款 248,000,000.00 248,000,000.00
应付账款 1,606,497,432.22 1,606,497,432.22
其他应付款 1,904,495,042.38 1,904,495,042.38
一年内到期的非流动负债 1,536,228,207.96 1,536,228,207.96
长期借款 4,385,984,194.70 1,648,480,000.00 6,034,464,194.70
应付债券 824,714,258.58 824,714,258.58
租赁负债 30,671,352.80 23,654,547.74 54,325,900.54
长期应付款 17,481,253.92 17,481,253.92
合计 5,295,220,682.56 5,258,851,060.00 1,672,134,547.74 12,226,206,290.30
（四）市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险
主要包括利率风险、外汇风险和其他价格风险，如权益工具投资价格风险。
1.利率风险
本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的长期负债有关。
公司借款均为人民币借款。人民币借款主要为浮动利率借款及固定利率借款，浮动借款利率根据中
国人民银行贷款基准利率浮动。
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本公司的政策
是保持这些借款的浮动利率。
利率风险敏感性分析：
利率风险敏感性分析基于下述假设：
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；
下表为利率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，利率发生合理、可能的变动时，
将对净利润和股东权益产生的影响。
本期
项目
基准点 净利润 股东权益
对外借款 增加 1% -2,321,952.90 -2,321,952.90
对外借款 减少 1% 2,321,952.90 2,321,952.90
接上表：
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
上期
项目
基准点 净利润 股东权益
对外借款 增加 1% -1,976,688.73 -1,976,688.73
对外借款 减少 1% 1,976,688.73 1,976,688.73
十、关联方关系及其交易
（一）关联方的认定标准：
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控
制或重大影响的，构成关联方。
（二）本公司的母公司有关信息
对本公司
对本公司持 对本公司间接
直接控制人名称 注册地 业务性质 对本公司持股 的表决权
股比例（%） 持股比例（%）
比例（%）
接受市政府授权代
深圳市人民政府国有资
广东深圳 表国家履行出资人职 296,031,373.00 21.93 15.06 36.99
产监督管理委员会
责
注：深圳市人民政府国有资产监督管理委员会通过深圳市资本运营集团有限公司间接持有本公司股
本比例15.06%。
（三）本公司的子公司情况
本公司子公司的情况详见附注八、（一）在子公司中的权益。
（四）本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营或联营企业详见附注八、（二）在合营企业或联营企业中的权益。
（五）本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
佰富利集团有限公司 子公司少数股东
惠州市金鼎合嘉实业有限公司 子公司少数股东
广东深河产业投资开发有限公司 子公司少数股东
南京新城恒璟房地产开发有限公司 子公司少数股东
南京新城恒博房地产开发有限公司 子公司少数股东
（六）关联方交易
1.关联方资金拆借
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
140
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
锦上花园开发项目 1,400,000,000.00 2019-6-14 无固定期限 利率 3.915%
深圳市房屋租赁运营
900,000,000.00 2021-4-29 3年 利率 5.17%
管理有限公司
2.关键管理人员薪酬
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 5,805,185.18 11,015,952.92
（七）关联方应收应付款项
应付项目
项目名称 关联方 期末金额 期初金额
其他应收款 广东深河产业投资开发有限公司 82,146.06 74,022.56
其他应收款 惠州市金鼎合嘉实业有限公司 160,000.00 160,000.00
应付利息 锦上花园开发项目 40,411,500.00 40,411,500.00
应付股利 惠州市金鼎合嘉实业有限公司 13,161.25 13,161.25
其他应付款 佰富利集团有限公司 27,311.62 27,311.62
其他应付款 锦上花园开发项目 499,795,872.27 499,764,040.57
其他应付款 南京新城恒璟房地产开发有限公司 552,520,253.46 729,150,553.46
其他应付款 南京新城恒博房地产开发有限公司 604,193,608.20 896,341,408.20
十一、承诺及或有事项
（一）重要承诺事项
无。
（二）或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
1）1993年7月1日，本公司与香港雄丰集团有限公司（以下简称“雄丰公司”）、深圳市九州房地产开
发有限公司（以下简称“九州公司”）签署《合作开发新城花园商住楼合同书》，三方约定由雄丰公司、
九州公司提供土地以及负责项目的报建手续，本公司负责资金。2003年2月20日深圳中级人民法院作出一
审判决，裁决上述开发合同无效，由雄丰公司偿还本公司已投入的投资款2,988万元和1,300万元借款及
利息。九州公司不服一审判决，向广东省高级人民法院提取上诉。2003年11月16日广东省高级人民法院
作出终审判决，裁决上述开发合同有效但终止其履行，对已建成的8栋商住楼由本公司分得6栋（含雄丰
公司以房产折抵其借款1,300万元），雄丰公司分得2栋，本公司尚需负责上述8栋房产的收尾工程。根据
上述判决，本公司经咨询深圳市尊地地产咨询有限公司，预计已经发生减值，对上述房产计提了存货跌
价准备，截至2022年12月31日累计计提跌价准备3,843.25万元。
本公司申请执行雄丰公司和龙城公司案，经深圳市中级人民法院作出（2004）深中法执字第21-
141
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
1148-2号《民事裁定书》，裁定结案。在执行过程中，因农业银行申请执行雄丰公司贷款纠纷一案中，涉
及的抵押物与本公司的6栋房产紧密相连，本公司仍无法进行转让等实质性变现处理，根据“房地一体”
的司法处理原则，本公司考虑以“利害关系人”的身份加入该执行案。据此，本公司已与农业银行、汕
尾市城区法院进行了多次协商，本案执行无任何实质性进展。
2009年6月11日，雄丰公司就广东省高级人民法院作出的（2003）粤最高法民一终字第311号民事判
决向中华人民共和国最高人民法院提出再审申请。2009年12月16日，最高人民法院作出(2010)民监字第
545号民事裁定书，驳回雄丰公司的再审申请。
2011年6月20日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司、雄丰公司为被告向深圳市中级人民法院提
起涉案地块土地使用权诉讼。2012年2月8日，本公司以“利害关系人”的身份加入了该案件的庭审，
2012年7月，深圳中院裁定准许原告撤回起诉。
由于土地登记在龙城公司名下，房地处分离状态，香港雄丰在香港清盘，龙城公司破产，该地块被
划入破产财产，与该地块关联案件全部执行中止。我司依托龙城公司清算组，提出整体拍卖执行方案，
但执行方案中各方利益人就综合拍卖方案未能达成一致意见，本案执行暂处于中止状态。
2016年9月19日，农业银行将其在新城花园项目的抵押债权及相关权利通过深圳市联合产权交易所进
行拍卖，交易双方已经签署交易合同。
2017年2月23日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司为被告向深圳市中级人民法院提起涉案地块
确权之诉。2017年6月23日，本公司以“利害关系人”的身份申请加入诉讼，但未收到法院有关受理通知。
2017年7月，深圳市中级人民法院裁定准许雄丰集团（深圳）有限公司撤回起诉。
2021年8月12日，龙城公司管理人将案涉土地使用权在京东拍卖平台进行拍卖，已被深圳丽峰实业有
限公司竞得，竞得金额8,773.00万元。
2022年4月，本公司接到深圳市中级人民法院诉前联调电话，称雄丰集团（深圳）有限公司（以下简
称“深圳雄丰”）将本公司、龙城公司及深圳丽峰实业有限公司（以下简称“丽峰公司”）诉至深圳市中
级人民法院，要求本公司完善新城花园8栋房产的首尾工程，龙城公司、丽峰公司协助深圳雄丰2栋房产
过户手续，三被告共同赔偿深圳雄丰遭受的损失4,002万元。该案进入诉前联调后，深圳中院组织各方进
行了调解。2022年7月18日，本公司收到深圳市中级人民法院民事裁定书，该案指定龙岗法院审理。2022
年12月6日，该案在深圳市龙岗区人民法院开庭。2022年12月19日，本公司收到该案一审判决书，龙岗法
院驳回了深圳雄丰的全部诉讼请求。深圳雄丰不服该一审判决，向深圳中院提起上诉，现该案在二审审
理中，尚未开庭。
2）2005年12月，本公司与佰富利集团签订《股权转让协议》及《补充协议》，依法成为湖南振业的
股东，合作开发长沙振业城项目（以下简称“长沙项目”）。
在长沙项目推进过程中，因市场变化和拆迁的实际需要，长沙项目的拆迁及前期费用增加，按照
《补充协议》的约定需股东双方按各自股权比例对等追加投资。经本公司第六届董事会第二十一次会议
审议通过，并经本公司2009年第四次临时股东大会审议批准，本公司对湖南振业履行了追加投资义务，
但佰富利集团始终以各种理由拒绝履行追加投资义务。
142
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
为确保长沙项目的顺利开发，避免投资损失，在佰富利集团拒绝追加投资的情况下，本公司只能根
据湖南振业的迫切需要，单方审慎追加投资。截至本报告披露之日，本公司对项目公司的总投资累计已
达人民币5.7亿元，佰富利集团实际投入注册资本金3,000万元，湖南振业实际获得投资总额为人民币6亿
元。根据《补充协议》，佰富利集团持有湖南振业20%的股权，理应向湖南振业投入89,897,485.40元，扣
除其已实际投入的3,000万元人民币注册资本金，佰富利集团还应向湖南振业追加投入人民币
59,897,485.40元。
鉴于佰富利集团自始至终未向湖南振业追加投入，且湖南振业已实际依托本公司追加的投资，持续
为长沙项目对外支出。其中根据《补充协议》，超出的征地补偿安置费用人民币150,512,573.02元和
59,897,485.40元对等追加投资，合计210,410,058.42元形成了佰富利集团对湖南振业的负债，本公司认
为佰富利集团应立即迳付至本公司。
鉴于上述情况，本公司向华南国际经济贸易仲裁委员会（原名“中国国际经济贸易仲裁委员会华南
分会”）提起仲裁程序，对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求依法确认被申请人对湖南振业负有债务人
民币210,410,058.42元；请求被申请人立即迳付给申请人；请求被申请人承担申请人因办理该案需支出
的合理费用（暂按仲裁裁决支持的被申请人对项目公司的债务额的5%计，为10,520,502.92元）；请求被
申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等案件的相关费用。
本案已于2012年2月7日正式开庭审理。2013年6月8日，佰富利集团向深圳中院提起诉讼，要求确认
双方在原股权转让相关协议中制定的仲裁条款无效，2013年7月12日，深圳中院作出终审裁定，驳回了佰
富利集团的申请。
2013年8月16日，本公司收到华南国际经济贸易仲裁委员会作出的裁决书，裁决被申请人支付给申请
人增加的拆迁补偿费用人民币150,512,573.02元、追加投资款18,000,000.00元，另外被申请人补偿申请
人因办理本案而支出的费用人民币2,395,350.00元以及支付申请人为其代垫的仲裁费人民币
1,327,187.70元。本裁决为终局裁决。上述各项裁决的支付义务，佰富利集团应当在本裁决作出之日起
十五日内向本公司一次性支付完毕。截至本报告披露之日，佰富利集团尚未履行裁决确定的各项义务。
2014年3月4日，公司收到深圳中院发出的传票，佰富利集团已向深圳中院提起诉讼，案号为（2014）
深中法涉外仲字第41号，佰富利集团诉请撤销华南国仲深裁（2013）128号仲裁裁决并由公司承担本案的
诉讼费用。2014年3月6日，该案件开庭审理，2015年3月23日，公司收到深圳中院《民事裁定书》，驳回
申请人佰富利集团撤销华南国仲深裁（2013）128号仲裁裁决的申请，案件受理费由申请人佰富利集团承
担。
案号为（2014）深中法涉外仲字第41号生效后，公司依法向湖南省长沙市中级人民法院（以下简称
“长沙中院”）申请强制执行华南国仲深裁（2013）128号仲裁裁决。
2015年5月21日，长沙中院作出（2015）长中民执字第00369号《执行裁定书》，裁定将华南国仲深裁
（2013）128号仲裁裁决股权转让纠纷一案指定到湖南省长沙市开福区人民法院（以下简称“开福区法
院”）执行。
2015年6月16日，开福区法院作出《执行裁定书》（［2015］开执字第00990-1号），裁定内容：冻结、
划转佰富利集团在金融机构的存款19,010万元，或扣留、提取佰富利集团的收入19,010万元，或查封、
143
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
扣押、冻结其相应价值的财产或财产权益，并要求湖南振业协助将佰富利集团在湖南振业所持有的全部
股权予以冻结，冻结期内湖南振业不得向佰富利集团支付股利或红利，不得为佰富利集团办理股权转让。
2015年8月，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知书》及佰富利集团的《不予执行
仲裁裁决申请书》，佰富利集团对开福区法院的《执行裁定书》不服，申请不予执行仲裁裁决。
2015年8月27日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行仲裁裁决一案，举行了听证会。
2016年8月，公司收到开福区法院发来的《通知书》（（2015）开执字第00990号），该法院依照有关法
律规定，委托有关中介机构对佰富利集团所持有的湖南振业20%的股权进行评估、拍卖，并定于2016年8
月31日9:30在湖南联合产权交易所按现状拍卖。
2016年8月29日，本次拍卖委托机构发布拍卖中止公告：因收到委托法院函告，原定于2016年8月31
日9:30在湖南省联合产权交易所拍卖的“佰富利集团有限公司持有的湖南振业房地产开发有限公司20%股
权”因故中止。
2016年9月，公司收到开福区法院发来的《听证通知书》，通知定于2016年10月13日就案外人针对股
权拍卖的执行异议举行听证，此后又被通知听证改期至2016年10月21日。2016年10月21日，开福区法院
就案外人针对股权拍卖的执行异议举行听证会。
2016年11月18日，长沙中院作出（2015）长中民执异字第00417号《执行裁定书》，裁定驳回佰富利
集团不予执行仲裁裁决的申请。
2016年12月13日，开福区法院作出（2016）湘0105执异116号《执行裁定书》，裁定驳回案外人针对
股权拍卖的异议请求。案外人不服该裁定，已向长沙中院提起了复议。
2017年2月20日，长沙中院就案外人执行异议复议举行了听证。
2018年6月，公司收到法院三份裁定书，分别是：长沙中院作出的《执行裁定书》【（2017）湘01执复
19号】，裁定驳回案外人的复议申请，维持开福区法院（2016）湘0105执异116号执行裁定；开福区法院
作出的《执行裁定书》【（2015）开执字第00990号之三】，裁定继续查封（冻结）佰富利集团所持有的湖
南振业20%的股权，冻结期限为三年；开福区法院作出的《执行裁定书》【（2018）湘0105执恢703号、
（2015）开执字第00990号】，裁定拍卖佰富利集团所持有的湖南振业20%的股权。
2019年6月3日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监147号《执行裁定书》，裁定华
南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁（2013）128号裁决书由湘潭市中级人民法院执行。
2021年5月10日，公司收到湖南省湘潭市中级人民法院作出的[2021]湘03执131号《执行裁定书》，裁
定在172,492,317.72元范围内冻结、划拨佰富利集团有限公司银行存款，或扣留、提取其价值相当的收
入，或查封、扣押、冻结其价值相当的财产。
2021年12月30日，公司收到湖南省湘潭市中级人民法院作出的[2021]湘03执131号之一《执行裁定
书》，裁定终结华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁(2013)128号裁决书的本次执行程序系
鉴于在执行程序中并未发现被申请人有可执行的财产，符合终结华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华
南国仲深裁【2013】218号裁决书执行程序的条件。申请人发现被申请人有可供执行财产的，可以再次申
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
请执行。再次执行不受申请执行时效期间限制。
2022年8月，公司收到湖南省高级人民法院执行裁定书（【2021】湘执监1336号），该院认为：长沙中
院在作出【2015】长中民执异字第00417号执行裁定前，未逐级上报最高人民法院，在最高人民法院未作
答复前即作出执行裁定，有违程序规定。因此，本次作出裁定如下：1、撤销湖南省长沙市中级人民法院
【2015】长中民执异字第00417号执行裁定；2、本案发回湖南省长沙市中级人民法院重新审查。
2016年9月30日，公司就2011年7月1日之后新增加的拆迁安置补偿费用向华南国际经济贸易仲裁委员
会提起仲裁程序（案号为SHENT20160426号），对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求确认湖南振业于
2011年7月1日至2014年12月31日因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费用人民币50,049,724.25元由被申请人承
担；裁令被申请人向申请人履行上述债务的偿付义务；裁令被申请人向申请人偿付资金占用期间的利息
损失10,777,379元；裁令被申请人承担办理本案的合理费用（包括律师费47万元）；裁令被申请人承担本
案的仲裁受理费和处理费等仲裁费用。案件定于2017年3月28日开庭。
2017年7月17日，华南国际经济贸易仲裁委员会作出华南国仲深裁[2017]339号裁决书，裁决书确认
本公司于2011年7月1日至2014年12月31日因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费50,049,724.25元由被申请人承
担；被申请人向申请人支付拆迁补偿费本金合计21,484,949.30元及各费用对应的利息、合理费用
381,000元及仲裁费541,188.80元。本裁决为终局裁决。以上确定的各项应付款项，被申请人应在裁决作
出之日起15日内支付完毕。截至本报告披露之日，佰富利集团尚未履行裁决确定的各项义务。
2018年6月28日，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知》及佰富利集团的《不予执
行仲裁裁决申请书》，佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁[2017]339号仲裁裁决。
2018年7月2日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁[2017]339号仲裁裁决一案，举行
了听证会。
2019年6月3日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监146号《执行裁定书》，裁定华
南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁[2017]339号裁决书由湘潭市中级人民法院执行。
2019年10月16日，公司收到湖南省长沙市中级人民法院作出的（2018）湘01执异149号《执行裁定
书》，裁定不予执行华南国际经济贸易仲裁委员会于2017年7月17日作出的华南国仲深裁[2017]339号仲裁
裁决。
2022年8月26日，公司就2011年7月1日-2014年12月31日期间增加的拆迁补偿费，向湖南省长沙市中
级人民法院提起诉讼（案号为（2022）湘01民初757号），对佰富利集团提出如下诉讼请求：请求确认201
年7月1日-2014年12月31日期间因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费用人民币50,049,724.25元由被告承担；
判令被告支付原告拆迁补偿费用的资金占用费（以代付拆迁补偿费用50,049,724.25元为基数，按照中国
人民银行同期同类人民币贷款基准利率自相应拆迁补偿费用支付之日起计算至2020年8月19日止，自2020
年8月20日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率即LPR利率计算至实际支
付完毕之日止），暂计至2022年7月8日为人民币23,950,157.87元；由被告承担本案全部诉讼费用。截至
本报告披露之日，该案件尚未判决。
2022年9月2日，公司收到湖南省长沙市中级人民法院案件受理通知书（案号为（2022）湘01民初757
145
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
号）。
2022年10月17日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2022）湘01民初757号《民事裁定书》，裁定冻
结佰富利集团有限公司银行存款73,999,882.12元或查封、扣押其等同价值的财产。
3）2014年6月24日，本公司之子公司西安振业房地产开发有限公司（以下简称“西安振业”）与业主
米莹签订《商品房买卖合同》，合同约定，由米莹购买公司开发的振业浐灞住宅项目第36幢10000号房屋
用于经营幼儿园，房屋实测建筑面积共2747.04平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米
6,800.00元，合同总金额为18,679,872.00元，买受人应在2015年3月20日前付清总房款，交付期限为
2014年7月30日前。合同签订后，本公司按合同约定交付了房屋，米莹付清了总房款18,679,872.00元。
因国务院《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》规定，小区配套幼儿园应移交当地教育
行政部门。2020年，米莹以房屋无法转移登记为由将西安振业诉至西安市灞桥区人民法院，要求解除双
方签订的《商品房买卖合同》并由振业公司返还18,679,872.00元。2020年5月29日，米莹与西安振业商
品房买卖合同纠纷一案立案，案号为（2020）陕0111民初3682号。
2020年11月9日，西安市灞桥区人民法院作出（2020）陕0111民初3682号民事判决书，判决米莹与西
安振业签订的编号为5196425号商品房买卖合同于2020年8月5日解除；米莹应腾房并向西安振业移交涉案
房屋（即西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第36幢10000号房屋），西安振业应在米莹腾房后七日
内支付其经济损失12,016,872.00元（支付的总房款扣减房屋使用费，房屋使用费自收楼日即2014年7月7
日起至合同解除日按照每日3,000.00元的标准支付）。
2020年11月7日，西安浐灞生态区教育局与西安振业签订《城镇住宅小区配套幼儿园长期普惠协议
书》，约定由西安振业依照普惠性幼儿园的要求对位于西安市广安路800号振业泊墅的幼儿园实施教育服
务和行政管理，西安振业有权自主招聘幼儿园举办者。
2020年11月，西安振业公司与米莹均提起上诉，2021年5月28日，西安市中级人民法院作出（2021）
陕01民终4314-1号民事裁定书，裁定撤销西安市灞桥区人民法院作出（2020）陕0111民初3682号民事判
决，该案发回西安市灞桥区人民法院重审。
2022年8月10日，西安市灞桥区人民法院作出（2021）陕0111民初12426号民事判决书，判决结果为
西安振业公司与米莹于2014年6月24日签订的《商品房买卖合同》无效，西安振业公司在判决生效后七日
内返还米莹购房款18,679,872.00元，米莹及第三人西安怡然智教实业有限公司在判决生效后七日内将
《商品房买卖合同》所涉房屋返还给西安振业公司。2023年1月，西安振业公司已返还米莹购房款
18,679,872.00元，米莹及第三人西安怡然智教实业有限公司已将所涉房屋返还给西安振业公司。
2022年8月10日，西安市灞桥区人民法院作出（2021）陕0111民初12426号民事判决书，判决米莹与
西安振业房地产开发有限公司于2014年6月24日签订的《商品房买卖合同》无效；西安振业房地产开发有
限公司在本判决生效后七日内返还米莹购房款18,679,872.00元;米莹于判决生效后七日内将《商品房买
卖合同》所涉房屋返还西安振业房地产开发有限公司。2022年9月，西安振业房地产开发有限公司与米莹
均提起上诉。
2022年12月26日，陕西省西安市中级人民法院作出（2022）陕01民终15856号民事判决书，驳回上诉，
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
维持原判。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
1）本公司按房地产行业经营惯例为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保。阶段性担保的担保期限
自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购房产的《房地产证》办出及抵押手续办妥之日止。截至
2022年12月31日，本公司承担的阶段性担保责任的贷款金额为313,423.38万元。
2）西安振业为业主牛进才等向重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行、
中国建设银行股份有限公司陕西省分行借入的按揭贷款提供阶段性担保，因业主牛进才等未按时足额还
款，牛进才等及西安振业被重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行、中国建
设银行股份有限公司陕西省分行起诉，根据扣划及判决结果，从西安振业银行账号中扣划了牛进才等应
付银行的本金及利息等，截至2022年12月31日，西安振业代垫的本金及利息等情况如下：
序号 按揭银行 房号 逾期业主 代垫金额 说明
1 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-20102 白小艳 4,713,214.02 注1
2 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-10102 刘婧 4,546,136.00 注1
3 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-20101 邱向龙、杜青鱼 4,397,993.65 注1
4 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 22-10101 牛进才 5,483,582.23 注1
5 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 8-12102 赖新寿、徐玉梅 678,207.73 注1
6 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊公馆 1-20801 刘丹 696,026.10 注1
7 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊公馆 1-21104 方玉琴 720,153.49 注1
8 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 9-12401 呼正和 570,244.55 注1
9 重庆银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 7-20102 常青 1,528,201.08 注2
中国建设银行股份有限公司陕西省分
10 振业泊墅 31-10301 李永斌 2,912,216.00 注2
行
11 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 10-10102 谢君 344,726.13 注3
12 招商银行股份有限公司西安分行 振业泊墅 9-12301 王永军 446,861.88 注3
合计 27,037,562.86
注1：西安振业已向该等业主起诉追偿，但该等房产涉及其他司法机关查封，西安振业不具有法律意
义上的优先受偿权。
注2：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日法院已将涉案房产成功拍卖，目前
正办理产权转移手续。
注3：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日该等业主无财产线索，剩余债权待
有财产线索时再恢复执行。
十二、资产负债表日后事项
（一） 利润分配预案
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
2023年4月26日，本公司召开第十届董事会2023年第一次定期会议，会议审议通过了2022年度利润分
配预案：以截至2022年12月31日公司总股本1,349,995,046股为基数向全体股东每10股派发现金红利0.94
元（含税），共派发现金红利126,899,534.32元。
（二） 公开发行公司债券事项
中国证券监督管理委员会于2022年3月6日下发了《关于同意深圳市振业（集团）股份有限公司向专
业投资者公开发行公司债券注册的批复》（证监许可【2023】493号），同意本公司向专业投资者公开发行
面值总额不超过15亿元公司债券。
（三） 竞得土地使用权事项
2023年3月31日，本公司以人民币102,900万元的成交价格竞得深圳市光明区新湖街道 A650-0385 地
块使用权。
十三、其他重要事项
（一）年金计划
根据《中华人民共和国劳动法》、《企业年金试行办法》、《企业年金基金管理办法》、《深圳市企业年
金管理暂行规定》及《深圳市属国有企业年金管理暂行规定》及其他法律法规，结合公司实际，本公司
制订了《深圳市振业（集团）股份有限公司企业年金方案》（以下简称“年金计划”）。
年金计划主要内容包括参加人员范围、企业年金的组成及分配、基金管理、企业年金的支付等。
年金计划的参加人员主要为试用期满，与公司有正式的劳动关系，并履行所规定的全部义务的在岗
员工。
企业年金由公司企业年金和个人企业年金组成。公司企业年金由公司为员工缴交；个人企业年金由
员工个人缴交。公司企业年金总额：不超过公司参加企业年金员工上年度工资总额的十二分之一，每年
度的具体缴交额度根据公司上年度经营情况和有权审批机构核定的比例确定，由公司按国家有关规定允
许的列支渠道列支。个人企业年金总额：最高为参加企业年金员工本人上年度工资总额的十二分之一。
企业年金基金实行完全积累，采用个人账户方式进行管理。企业年金基金按照国家规定投资运营的
收益并入企业年金基金。企业年金基金与受托人、托管人、账户管理人、投资管理人的自有资产或其他
资产分开管理，不得挪作其他用途。
企业年金支付的条件：（一）达到国家规定的退休年龄并办理了退休手续；（二）因病（残）丧失劳
动能力，经劳动保障部门认可办理了病退或者提前退休；（三）出国定居；（四）在退休前身故。领取企
业年金时由员工向企业提出申请，企业出具证明，受托人认定并发放。员工退休后由本人决定一次性领
取或分期领取；员工在退休前身故，其年金个人账户余额由其指定的受益人或法定继承人一次性领取。
（二）终止经营
深圳市振业（集团）股份有限公司第八届董事会2014年第六次会议审议通过《关于注销贵州振业房
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
地产开发有限公司的议案》。公司已委托贵州鑫恒瑞税务师事务所（特殊普通合伙）出具鉴证报告，截至
本财务报告披露之日，贵州振业房地产开发有限公司的注销工作尚未完成。
十四、母公司财务报表项目注释
（一）应收账款
1.按账龄披露
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 21,170,121.96
1-2 年（含 2 年） 4,008,880.66
2-3 年（含 3 年） 575,400.00
3-4 年（含 4 年）
4-5 年（含 5 年） 732,460.00
5 年以上 489,637.62
合计 26,976,500.24
2.按坏账计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏
1,001,890.00 3.71 1,001,890.00 100.00
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏
25,044,273.62 92.84 1,765,233.97 7.05 23,279,039.65
账准备的应收账款
其中：账龄组合 25,044,273.62 92.84 1,765,233.97 7.05 23,279,039.65
组合小计 25,044,273.62 92.84 1,765,233.97 7.05 23,279,039.65
单项金额不重大但单独计提
930,336.62 3.45 930,336.62 100.00
坏账准备的应收账款
合计 26,976,500.24 100.00 3,697,460.59 13.71 23,279,039.65
续表
期初余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项金额重大并单独计提坏
账准备的应收账款
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
期初余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
按信用风险特征组合计提坏
16,368,185.29 100.00 1,490,651.49 9.11 14,877,533.80
账准备的应收账款
其中：账龄组合 16,368,185.29 100.00 1,490,651.49 9.11 14,877,533.80
组合小计 16,368,185.29 100.00 1,490,651.49 9.11 14,877,533.80
单项金额不重大但单独计提
坏账准备的应收账款
合计 16,368,185.29 100.00 1,490,651.49 9.11 14,877,533.80
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 21,170,121.96 1,058,506.10 5.00
1-2 年（含 2 年） 3,006,990.66 300,699.07 10.00
2-3 年（含 3 年） 575,400.00 172,620.00 30.00
3-4 年（含 4 年）
4-5 年（含 5 年）
5 年以上 291,761.00 233,408.80 80.00
合计 25,044,273.62 1,765,233.97 7.05
3.坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 1,490,651.49 2,206,809.10 3,697,460.59
合计 1,490,651.49 2,206,809.10 3,697,460.59
4.本期未发生核销的应收账款。
5.按欠款方归集的期末应收账款金额前五名情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为 15,958,720.36 元，占应收账款年
末余额合计数的比例为 59.16%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额为 2,024,329.15 元。
（二）其他应收款
1.总表情况
（1）分类列示
150
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 6,629,601,010.38 6,441,417,730.80
合计 6,629,601,010.38 6,441,417,730.80
2.其他应收款
（1）按账龄披露
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 2,110,507,748.43
1-2 年（含 2 年） 4,757,445,428.25
2-3 年（含 3 年） 1,227,935.46
3-4 年（含 4 年） 107,956,979.12
4-5 年（含 5 年） 1,250,550.96
5 年以上 5,390,259.17
合计 6,983,778,901.39
（2）按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 4,841,232.63 4,833,905.39
代垫款 6,144,054.62 6,462,414.78
往来款 6,972,793,614.14 6,773,323,213.03
其他 10,000.00
合计 6,983,778,901.39 6,784,629,533.20
（3）坏账准备计提情况
期末余额
账面余额 坏账准备
类别 账面
比例 计提比例
金额 金额 价值
（%） （%）
单项金额重大并单独计提坏
账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏
6,983,778,901.39 100.00 354,177,891.01 5.07 6,629,601,010.38
账准备的其他应收款
其中：集团内关联方组合 6,972,793,614.14 99.84 348,639,680.72 5.00 6,624,153,933.42
账龄组合 10,985,287.25 0.16 5,538,210.29 50.41 5,447,076.96
组合小计 6,983,778,901.39 100.00 354,177,891.01 5.07 6,629,601,010.38
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
期末余额
账面余额 坏账准备
类别 账面
比例 计提比例
金额 金额 价值
（%） （%）
单项金额不重大但单独计提
坏账准备的其他应收款
合计 6,983,778,901.39 100.00 354,177,891.01 5.07 6,629,601,010.38
续表
期初余额
账面余额 坏账准备
类别 账面
比例
金额 金额 计提比例（%） 价值
（%）
单项金额重大并单独计提坏
账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏
6,784,629,533.20 100.00 343,211,802.40 5.06 6,441,417,730.80
账准备的其他应收款
其中：集团内关联方组合 6,773,323,213.03 99.83 338,666,160.66 5.00 6,434,657,052.37
账龄组合 11,306,320.17 0.17 4,545,641.74 40.20 6,760,678.43
组合小计 6,784,629,533.20 100.00 343,211,802.40 5.06 6,441,417,730.80
单项金额不重大但单独计提
坏账准备的其他应收款
合计 6,784,629,533.20 100.00 343,211,802.40 5.06 6,441,417,730.80
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 607,963.56 30,398.18 5.00
1-2 年（含 2 年） 3,146,509.85 314,650.99 10.00
2-3 年（含 3 年） 196,617.72 58,985.32 30.00
3-4 年（含 4 年） 393,385.99 196,692.99 50.00
4-5 年（含 5 年） 1,250,550.96 625,275.48 50.00
5 年以上 5,390,259.17 4,312,207.33 80.00
合计 10,985,287.25 5,538,210.29 50.41
组合中，集团内关联方组合计提坏账准备的其他应收款
组合名称 期末余额 坏账准备期末余额 计提比例（%）
广西振业房地产股份有限公司 308,486,301.85 15,424,315.09 5.00
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
组合名称 期末余额 坏账准备期末余额 计提比例（%）
惠阳市振业创新发展有限公司 168,463,711.20 8,423,185.56 5.00
深圳市振业房地产开发有限公司 314,278,035.84 15,713,901.79 5.00
天津振业津海房地产开发有限公司 755,696,928.43 37,784,846.42 5.00
东莞市振业投资发展有限公司 276,120,281.11 13,806,014.06 5.00
西安振业创发置业有限公司 114,793,018.79 5,739,650.94 5.00
振业（长沙）房地产开发有限公司 482,114,842.04 24,105,742.10 5.00
河源市振业深河投资置业有限公司 4,698,687.12 234,934.36 5.00
天津振业佳元房地产开发有限公司 1,977,915.53 98,895.78 5.00
深圳市振业城市服务有限公司 1,301,046.11 65,052.31 5.00
广州市振业鸿远房地产开发有限公司 2,172,621,430.50 108,631,071.53 5.00
广州市振业置地房地产开发有限公司 607,603,078.40 30,380,153.92 5.00
南京新振城房地产开发有限公司 674,004,232.62 33,700,211.63 5.00
南京振新业房地产开发有限公司 629,436,893.25 31,471,844.66 5.00
天津市振业资产管理有限公司 461,197,211.35 23,059,860.57 5.00
合计 6,972,793,614.14 348,639,680.72 5.00
（4）坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 其他变 期末余额
计提
回 销 动
坏账准备 343,211,802.40 10,966,088.61 354,177,891.01
合计 343,211,802.40 10,966,088.61 354,177,891.01
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
坏账准备期末余
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 总额的比例
额
（%）
广州市振业鸿远房地产开发有限公司 内部往来款 2,172,621,430.50 1 年以内，1-2 年 31.11
108,631,071.53
天津振业津海房地产开发有限公司 内部往来款 755,696,928.43 1 年以内，1-2 年 10.82 37,784,846.42
南京新振城房地产开发有限公司 内部往来款 674,004,232.62 1 年以内，1-2 年 9.65 33,700,211.63
南京振新业房地产开发有限公司 内部往来款 629,436,893.25 1 年以内，1-2 年 9.01 31,471,844.66
广州市振业置地房地产开发有限公司 内部往来款 607,603,078.40 1 年以内，1-2 年 8.70 30,380,153.92
合计 4,839,362,563.20 69.29 241,968,128.16
（三）长期股权投资
153
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公
2,115,243,415.79 6,374,510.83 2,108,868,904.96 2,115,243,415.79 6,374,510.83 2,108,868,904.96
司投资
对联
营、合
营企业
投资
合计 2,115,243,415.79 6,374,510.83 2,108,868,904.96 2,115,243,415.79 6,374,510.83 2,108,868,904.96
1.对子公司投资
本期计
本期减 减值准备期
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额 提减值
少 末余额
准备
广西振业房地产股份有限公司 145,904,497.23 145,904,497.23
湖南振业房地产开发有限公司 120,000,000.00 120,000,000.00
贵州振业房地产开发有限公司 39,950,899.34 39,950,899.34
天津市振业资产管理有限公司 280,000,000.00 280,000,000.00
惠州市惠阳区振业创新发展有
213,200,000.00 213,200,000.00
限公司
西安振业房地产开发有限公司 280,000,000.00 280,000,000.00
深圳市振业房地产开发有限公
300,000,000.00 300,000,000.00
司
天津振业化工实业有限公司 4,500,000.00 4,500,000.00 4,500,000.00
深圳市建设（集团）公司金属
490,434.54 490,434.54 490,434.54
结构制品厂
深圳市振业贸易发展有限公司 1,384,076.29 1,384,076.29 1,384,076.29
深圳市振业城市建设投资发展
6,000,000.00 6,000,000.00
有限公司
河源市振业深河投资置业有限
207,713,508.39 207,713,508.39
公司
西安振业创发置业有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
东莞市振业投资发展有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00
天津振业津海房地产开发有限
100,000,000.00 100,000,000.00
公司
振业（长沙）房地产开发有限
50,000,000.00 50,000,000.00
公司
154
深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
本期计
本期减 减值准备期
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额 提减值
少 末余额
准备
广州市振业置地房地产开发有
10,000,000.00 10,000,000.00
限公司
南京振新业房地产开发有限公
5,100,000.00 5,100,000.00
司
南京新振城房地产开发有限公
51,000,000.00 51,000,000.00
司
合计 2,115,243,415.79 2,115,243,415.79 6,374,510.83
（四）营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务收入 106,135,207.22 57,556,046.38 136,434,722.39 63,181,579.14
其他业务收入 53,407,918.78 30,996,509.06
合计 159,543,126.00 57,556,046.38 167,431,231.45 63,181,579.14
（五）投资收益
产生投资收益的来源 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 347,049,301.77 811,785,751.58
处置交易性金融资产取得的投资收益 1,320,754.72 4,536,055.82
合营项目投资收益 74,558,311.35 186,456,969.15
合计 422,928,367.84 1,002,778,776.55
十五、补充资料
（一）按照证监会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》的要求，报
告期非经常性损益情况
1.报告期非经常性损益明细
非经常性损益明细 金额 说明
（1）非流动性资产处置损益
（2）越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
（3）计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的
政府补助除外）
（4）计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2022 年年度报告全文
非经常性损益明细 金额 说明
（5）企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值产生的收益
（6）非货币性资产交换损益
（7）委托他人投资或管理资产的损益
（8）因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
（9）债务重组损益
（10）企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
（11）交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
（12）同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
（13）与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
（14）除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金
融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金 2,075,212.61
融资产取得的投资收益
（15）单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 108,608.97
（16）对外委托贷款取得的损益
（17）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
（18）根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响
（19）受托经营取得的托管费收入
（20）除上述各项之外的其他营业外收入和支出 619,662.24
（21）其他符合非经常性损益定义的损益项目
非经常性损益合计 2,803,483.82
减：所得税影响金额 822,705.90
扣除所得税影响后的非经常性损益 1,980,777.92
其中：归属于母公司所有者的非经常性损益 1,743,954.96
归属于少数股东的非经常性损益 236,822.96
（二）净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率（%）
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 5.40 0.3108 0.3108
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股
5.38 0.3095 0.3095
东的净利润
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第十节 备查文件目录
一、公司董事会临时负责人亲笔签名并加盖公司公章的年度报告。
二、公司负责人、主管会计工作负责人李伟、分管会计工作负责人杜
汛、会计机构负责人高峰签名并盖章的财务报表。
三、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
四、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的
正本及公告的原稿。
深圳市振业（集团）股份有限公司
董事会临时负责人： 李 伟
二〇二三年四月二十六日
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