证券代码：000011、200011 证券简称：深物业A 深物业B 公告编号：2010-11 号
深圳市物业发展(集团)股份有限公司
2010 年第一季度报告正文
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带
责任。
1.2 没有董事、监事、高级管理人员对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存
在异议。
1.3 所有董事均亲自出席本次董事会会议。
1.4 本季度财务报告未经审计。
1.5 本公司董事长陈玉刚先生、主管会计工作负责人王航军先生、财务管理部经理沈雪英女
士声明：保证本报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 主要会计数据及财务指标
本报告期末 上年度期末
本报告期末比上年度期
末增减（％）
总资产 2,907,826,201.25 2,834,417,954.60 2.59%
归属于母公司所有者权
益 664,418,684.53 661,442,553.12 0.45%
股本 595,979,092.00 595,979,092.00 0.00%
归属于母公司所有者的
每股净资产 1.1148 1.1098 0.45%
本报告期 上年同期
本报告期比上年同期增
减（％）
营业总收入 83,097,068.04 131,156,469.72 -36.64%
归属于母公司所有者的
净利润 2,839,794.18 18,477,765.64 -84.63%
经营活动产生的现金流
量净额 -19,498,084.97 180,749,289.03 -110.79%2
每股经营活动产生的现
金流量净额 -0.0327 0.3033 -110.78%
基本每股收益 0.0048 0.0310 -84.52%
稀释每股收益 0.0048 0.0310 -84.52%
加权平均净资产收益率 0.43% 3.19% 减少2.76 个百分点
扣除非经常性损益后的
加权平均净资产收益率 -0.08% 2.87% 减少2.95 个百分点
非经常性损益项目 年初至报告期期末金额
非流动性资产处置损益 706.36
持有交易性金融资产产生
的公允价值变动损益 35,100.00
除上述各项之外的其他营
业外收支净额 3,348,782.57
扣除非经常性损益的所得
税影响数 -9,684.40
合计 3,374,904.53
注：持有交易性金融资产产生的公允价值变动损益是股票收益；除上述各项之外的其他营业外收支净
额主要是无须支付的款项等。
2.2 股东数量及前十名无限售条件股东持股情况
单位：股
股东总数
截至报告期末，本公司股东总户数为45112 户，其中：A 股35307 户，
B 股9805 户。
前10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 期末持有无限售条件流通股的数量股份种类
曾颖 5，766，974 境内上市外资股
王志海 3，195，151 人民币普通股
申玲 1，780，000 人民币普通股
深圳市金牛红贸易有限公司 1，550，000 人民币普通股
董秉宇 872，667 人民币普通股
李冰儿 730，015 人民币普通股
李洪茂 671，020 人民币普通股
李玲 670，095 人民币普通股
SUN HUNG KAI INVESTMENT
SERVICES LTD-CUSTOMERS A/C
560，000 境内上市外资股
刘云德 550，000 人民币普通股
上述流通股东关联关系或一致
行动的说明
未知前十名流通股股东之间是否存在关联关系或属于一致
行动人。3
§3 重要事项
3.1 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
1、预付款项期末数为234,877,737.99 元，比年初增加401.20%，主要原因为：报告期公司预付徐州铜
山土地款及预缴相关税款增加所致；
2、短期借款期末数为50,000,000.00 元，比年初减少75.00%，主要原因为：报告期公司归还贷款所致；
3、预收款项期末数为979,788,873.63 元，比年初增加31.42%，主要原因为：报告期公司深物业-深港
1 号项目售楼款增加所致；
4、一年内到期的非流动负债为0 元，比年初减少100.00%，主要原因为：报告期到期归还所致；
5、长期借款期末数为474,100,000.00 元，比年初增加79.94%，主要原因为：报告期公司新增项目贷
款所致；
6、公司报告期实现营业收入为83,097,068.04 元，比上年同期减少36.64%，主要原因为：报告期公司
没有新增可结算的项目，所结转的收入均是御花园项目剩余少量尾盘，使得公司报告期房地产业务收入比
上年同期减少所致；
7、公司报告期营业税金及附加为7,093,878.83 元，比上年同期减少54.40%，主要原因为：报告期公
司因房地产业务收入减少导致营业税及土地增值税减少所致；
8、公司报告期财务费用为559,191.48 元，比上年同期减少83.10%，主要原因为：报告期公司流动资
金借款总额减少、银行贷款利率水平比上年同期下降以及利息收入增加所致。
9、公司报告期公允价值变动收益为35,100.00 元，比上年同期减少94.63%，主要原因为：报告期公
司所持股票市值减少所致；
10、公司报告期投资收益为76,353.59 元，比上年同期减少86.27%，主要原因为：报告期公司合营企
业取得的收益减少所致；
11、公司报告期对联营企业和合营企业的投资收益为86,447.23 元，比上年同期减少85.41%，主要原
因为：报告期公司合营企业深圳国贸天安物业有限公司实现利润减少所致；
12、公司报告期营业外收支净额为3,359,582.57 元，比上年同期增加130.24%，主要原因为：公司报
告期子公司无须支付的款项等增加所致；
13、公司报告期所得税费用为1,097,949.52 元，比上年同期减少80.28%，主要原因为：子公司深圳市
皇城地产有限公司报告期实现利润大幅减少所致；
16、公司报告期实现营业利润、利润总额、净利润分别为578,161.13 元、3,937,743.70 元、2,839,794.18
元，分别比上年同期减少97.44%、83.62%、84.63%，主要原因为：公司报告期没有新增可结算的项目，可4
结算收入项目均是御花园项目剩余少量的尾盘，使得房地产业务收入比上年同期减少所致；
17、公司年初至报告期末经营活动产生的现金流量净额为-19,498,084.97 元, 比上年同期减少
110.79%，主要原因为：报告期公司支付的土地款及税款增加所致；
18、公司年初至报告期末投资活动产生的现金流量净额为-12,725,413.00 元， 比上年同期减少
23215.39%，主要原因为：报告期子公司更新的士车辆等购建固定资产支付的现金增加所致；
19、公司年初至报告期末筹资活动产生的现金流量净额为-149,669,109.80 元，比上年同期减少
230.67%，主要原因为：报告期公司取得借款减少以及归还借款增加所致；
3.2 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
□适用 √不适用
3.3 公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
深圳市建设投资控股公司（下称：建设控股）、深圳市投资管理公司（下称：深投公司）是本公司名
义上的股东（股份登记在其名下），后建设控股、深投公司与深圳市商贸投资控股公司依法合并为深圳市
投资控股有限公司（下称：深投控），但出于各方面的原因，建设控股、深投公司所持有的深物业股份尚
未过户登记到深投控名下，深投控为本公司实际控制人。
1、深投控表示将建立和完善已获取的上市公司未公开信息管理内控制度，督促相关信息知情人不利
用未公开信息买卖公司证券，不建议他人买卖公司证券，也不泄露未公开信息，并及时、真实、准确、完
整地提供知情人名单，由本公司报送深圳证监局、证券交易所备案。
履行情况：报告期内，未发生实际控制人或信息知情人利用本公司未公开信息买卖公司股票的情况。
本公司按月就报送未公开信息情况向深圳证监局报送备查文件。
2、股权分置改革承诺
（1）非流通股股东建设控股和深投公司共同承诺除将遵守法律、法规和规章的规定，履行法定承诺
义务外，还特别承诺如下：
建设控股和深投公司控制的非流通股份自获得上市流通权之日起，在三十六个月内不上市交易或转
让。在前述承诺期满后，其通过交易所挂牌交易出售的原非流通股份，在十二个月内不超过公司总股本的
百分之五，二十四个月内不超过公司总股本的百分之十。如违反前述承诺卖出股票，则将所得之资金划归
上市公司所有。
履行情况：截至本公告日，建设控股和深投公司未出售本公司股份。
（2）深投控承诺除将遵守法律、法规和规章的规定，履行法定承诺义务外，还特别承诺如下：
①深投控控制的建设控股和深投公司非流通股份自获得上市流通权之日起，在三十六个月内不上市交5
易或转让。在前述承诺期满后，其通过交易所挂牌交易出售的原非流通股份，在十二个月内不超过公司总
股本的百分之五，二十四个月内不超过公司总股本的百分之十。如违反前述承诺卖出股票，则将所得之资
金划归上市公司所有。
履行情况：截至本公告日，深投控未出售其所实际控制的本公司股份。
②自深投控控制的建设控股和深投公司非流通股份获得上市流通权之日起1年内，深投控承诺将启动
对深物业的资产注入工作，拟以其合法拥有的不低于5亿元人民币含有土地资源的资产通过置换或其他合
法方式一次或分批注入深物业，增加深物业的土地储备并增强其未来盈利能力。如上述资产注入不能在1
年内全部启动，深投控将在1年期满后30日内按未启动重组资产金额的20%向深物业补偿现金，深投控在支
付上述补偿金后，对已启动但未完成的资产注入负有继续履行资产注入的义务，对尚未启动的资产注入将
不再负有继续履行的义务。注：资产注入启动是指以资产注入方案获得深物业股东大会审议通过为标志。
深投控自愿委托中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司冻结深投控实际控制、建设控股名下的3,000
万股深物业股份作为上述承诺的履约保证。
履行情况：深投控已于2009年11月向中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司申请冻结其实际控
制、建设控股名下的3,000万股深物业股份；截至本公告日，资产置换事项尚未超出1年的承诺期限。
③自深投控控制的建设控股和深投公司非流通股份获得上市流通权之日起二十四个月内，深投控承诺
在符合法律、行政法规和相关规定的情形下，以委托贷款的方式对深物业提供余额不少于5 亿元人民币的
现金支持，以缓解深物业的资金紧张状况。上述余额是指自深投控、建设控股和深投公司控制的非流通股
份获得上市流通权之日起二十四个月内的累积发生额，每笔委托贷款的现金支持时间不少于十二个月；上
述5 亿元人民币的现金支持不包括自深投控控制的建设控股和深投公司非流通股份获得上市流通权之日以
前已经提供的委托贷款现金支持金额。
履行情况：截至本公告日，深投控通过银行共向本公司委托贷款人民币5000 万元，均发生在非流通
股份获得上市流通权之日以前。2010 年3 月18 日，本公司召开2009 年度股东大会，审议通过了“关于向
控股股东申请委托贷款的议案”，股东大会授权本公司董事会根据本公司经营的实际需要，在与深投控和
相关银行的协商的基础上，决定办理不少于5 亿元人民币委托贷款协议签订、续贷展期、借新还旧及偿还
等事宜，本公司已于2010 年3 月19 日对此进行了披露，公告刊登在《证券时报》、《大公报》和巨潮资讯
网上（http://cninfo.com.cn）。
本公司董事会将相机决定在合适的时间向深投控申请委托贷款。
④如果深物业2010、2011、2012年度中任何一年净利润低于2009年，深投控将以现金方式向深物业补
足该年净利润与2009年净利润之间的差额。
履行情况：本承诺是否需要履行需视2010 年净利润情况而定。
3.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变
动的警示及原因说明
□适用 √不适用6
3.5 其他需说明的重大事项
3.5.1 证券投资情况
√适用 □不适用
序
号
证券品种
证券代
码
证券简称
初始投资金
额（元）
持有数
量
期末账面值
占期末证
券总投资
比例（％）
报告期损益
1 深圳A 股 000030 ST 盛润 268,735.50 30,000 267,300.00 100.00 35,100.00
期末持有的其他证券投资
报告期已出售证券投资损益 — — — —
合计 268,735.50 - 267,300.00 100.00 35,100.00
3.5.2 持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
证券代
码
证券简
称
初始投资金额
占该公
司股权
比例
期末账面值 报告期损益
报告期所有
者权益变动
会计核
算科目
股份来
源
000509
S*ST
华塑
2,962,500.00 0.33% 802,199.55 0.00 0.00
长期股
权投资
定向购
买法人
股
合计 2,962,500.00 - 802,199.55 0.00 0.00
3.5.3 持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况
□适用 √不适用
3.5.4 向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况
□适用 √不适用
3.5.5 持股30%以上股东在报告期提出或实施股份增持计划的情况
□适用 √不适用
3.5.6 重大合同情况
√适用 □不适用
本公司于2010 年2 月10 日取得徐州市铜山县2010-001 号地块的国有建设用地使用权，本公司已
于2010 年2 月11 日对此进行了披露，公告刊登在《证券时报》、《大公报》和巨潮资讯网上
（http://cninfo.com.cn）。
本公司随后与铜山县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，合同金额为人民币19，230
万元，占地面积96869 平方米，土地用途为住宅，土地使用年限为 70 年。7
3.5.7 报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料
2010 年1 月5 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者
了解公司情况，询问深港一号的销售
情况；
2010 年1 月27 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者
了解公司情况，询问大股东何时启动
股该承诺资产重组；
2010 年2 月2 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者
了解公司情况，询问公司年报披露时
间；
2010 年3 月10 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者
了解公司基本情况，询问股改承诺资
产重组进展情况；
2010 年3 月25 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者
了解公司基本情况，询问“新华城”
项目2010 年能否结转；
2010 年4 月7 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者
了解公司基本情况，了解公司澄清公
告中有关报导的情况；
2010 年4 月12 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者
了解公司基本情况，了解公司 “海
艺”诉讼案件的进展情况；
2010 年4 月19 日 公司董事会办公室 电话沟通 个人投资者
询问公司股价为何走低，询问询问股
改承诺资产重组进展情况。
3.5.8 其他重大事项说明
√适用 □不适用
3.6 公司在本报告期内现金分红政策的执行情况
□适用 √不适用
§4 审计报告：
审计意见： 未经审计
1、重大诉讼、仲裁
①报告期内，未有新的重大诉讼、仲裁事项；
②报告期内，以前披露的重大诉讼、仲裁事项均未有新的进展情况，详见本公司2010
年2 月9 日刊登在巨潮资讯网（http://cninfo.com.cn）上的2009 年度报告“第十节重大事项”。
2、本公司于2010 年2 月10 日取得徐州市铜山县2010-001 号地块的国有建设用地使用权，本公司
已于2010 年2 月11 日对此进行了披露，公告刊登在《证券时报》、《大公报》和巨潮资讯网上
（http://cninfo.com.cn）。
3、为便于本公司徐州土地的开发，树立和推广“深物业地产”品牌，本公司设立深物业集团徐州
大彭房地产开发有限公司，负责公司在徐州地区房地产项目的开发运营。本公司已于2010 年4 月12 日
对此进行了披露，公告刊登在《证券时报》、《大公报》和巨潮资讯网上（http://cninfo.com.cn）。8
深圳市物业发展（集团）股份有限公司
董 事 会
2010 年4 月26 日
