深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年度报告摘要
证券代码：000011、200011 证券简称：深物业 A、深物业 B 公告编号：2013-3
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 深物业 A、深物业 B 股票代码 000011、200011
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 范维平 钱忠、黄逢春
电话 0755-82211020 0755-82211020
传真 0755-82210610、82212043 0755-82210610、82212043
电子信箱 000011touzizhe@163.com 000011touzizhe@163.com
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
本年比上年增
2011 年 2010 年
2012 年 减(%)
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
1,861,298,830. 1,408,565,307. 1,430,211,933. 1,016,389,026.
营业收入（元） 30.14% 993,175,350.38
99 32 75 19
归属于上市公司股东的净利
375,422,129.64 257,461,077.54 261,108,340.62 43.78% 174,998,534.79 176,701,254.63
润（元）
归属于上市公司股东的扣除
337,545,206.86 257,538,768.66 257,538,768.66 31.07% 160,273,095.99 160,273,095.99
非经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净 -361,467,587.7 -354,083,921.1 -101,778,470.6
805,714,197.38 327.55% -92,901,678.94
额（元） 0 3 4
基本每股收益（元/股） 0.6299 0.432 0.4381 43.78% 0.2936 0.2965
稀释每股收益（元/股） 0.6299 0.432 0.4381 43.78% 0.2936 0.2965
加权平均净资产收益率（%） 28.43% 25.67% 25.79% 2.64% 23.27% 23.28%
本年末比上年
2011 年末 2010 年末
2012 年末 末增减(%)
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
4,006,705,938. 3,499,608,314. 3,552,025,374. 2,913,281,353. 2,982,006,967.
总资产（元） 12.8%
73 21 73 84 39
归属于上市公司股东的净资 1,502,852,915. 1,130,243,873. 1,141,460,658.
31.66% 874,185,621.88 881,777,845.08
产（元） 53 92 78
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（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期股东总数 45,928 44,999
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
深圳市建设投
国有法人 54.33% 323,783,371 323,783,371 0
资控股公司
深圳市投资管
国有法人 9.49% 56,582,573 56,582,573 0
理公司
深圳市国贸物
业管理有限公 国有法人 0.42% 2,514,781 0
司
深圳市免税商
境内非国有法
品企业有限公 0.29% 1,730,300 1,730,300 0
人
司
国信证券股份
有限公司客户 境内非国有法
0.23% 1,387,000 0
信用交易担保 人
证券账户
吴雪玲 境内自然人 0.2% 1,193,300 0
招商证券股份
有限公司客户 境内非国有法
0.19% 1,164,604 0
信用交易担保 人
证券账户
陈丽英 境内自然人 0.17% 1,007,151 0
龙科仪 境内自然人 0.17% 1,000,011 0
GUOTAIJUNA
N SECURITIES
境外法人 0.16% 932,304 0
(KONGKONG)
LIMITIED
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（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
3、管理层讨论与分析
一、概述
2012年，中央政府“保护合理自住需求、抑制投资投机需求”的房地产调控理念进一步明晰，政府继
续严格执行差别化信贷和限购等政策，全国多个城市通过调整公积金制度、提高首套房贷额度来满足合理
需求，年内央行两次下调存准率并两次降息，一系列政策使房地产市场呈现明显的“先抑后扬”态势。全
国重点城市一手商品住宅成交量自下半年来同比、环比均有回升，房地产企业去库存化速度加快，主要企
业年度销售额和销售面积目标完成情况较好，资金状况明显好转，带动下半年土地市场逐渐升温，房地产
开发投资增速缓慢回升。
针对2012年末及2013年初部分地区房地产市场的上升势头，中央政府2013年2月出台“新国五条”房
地产调控政策，充分彰显政府继续通过政策维持房价稳定的决心，随着各地政府实施细则的逐步公布，将
对市场产生新一轮影响。公司将密切关注相关政策对市场的影响，更加注重企业对多个房地产项目运营的
管控能力，注重提高项目开发管理水平，注重打造“深物业”产品品牌，切实增强企业抗风险能力。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年度报告摘要
二、主营业务分析
1、概述
本报告期公司实现营业收入186,129.88万元，比去年同期增加30.14%；实现营业利润48,539.82万
元，比去年同期增加41.07％；实现利润总额为48,704.81万元，比去年同期增加42.01%；实现净利润为
37,482.22万元，比去年同期增加44.14%。
营业收入、营业利润、利润总额、净利润大幅增加的主要原因，是由于2012年度房地产收入大幅增
加所致。
2、收入、成本、费用情况
（1）收入
本公司以房地产开发为主业，出租车运营、物业管理与房屋租赁等为辅业。全年主营业务收入
182,726.31万元，比去年同期增加30.59%；主营业务毛利润为99,337.13万 元。
本公司前5名客户的销售额为32,637.18万元,占主营业务收入额的17.86%。
（2）成本
公司以房地产开发与经营为核心业务，项目开发依据国家和项目所在地招投标法律法规的规定，在
政府相关建设工程交易服务中心，以公开招标方式选择工程总承包施工单位或设计单位，涉及总承包工程
的主要建筑材料的采购由承包人负责。公司自行组织采购主要是现场营销中心、样板房装修、室外园林景
观施工、部分工程设计等项目，上述招标或采购工程均按公司招标管理规定进行招标并确定各承包人。本
年度前五名供应商采购金额合计5,055万元，占采购总额比重53.8％。
（3）费用
销售费用情况:
单位：千元
费用名称 本期金额 上期金额 比上年增减（%）
销售费用 43,951.17 32,792.29 34.03%
由于本期销售项目增加，加大了销售费用投入,因此销售费用大幅增长，不过销售费用与销售收入
的比例基本不变。
三、主营业务构成情况
⑴按行业和产品划分的公司营业收入和营业利润构成情况如下：
单位：千元
行业 营业收入 营业成本 毛利率
金额 比上年增减 金额 比上年增减 利润率 比上年增减
（%） （%） （％） （%）
房地产开发 1,429,818.41 37.48 529,936.88 86.91 62.94 -9.80
物业管理及房屋租赁 284,730.88 13.96 240,033.56 7.26 15.70 5.26
出租车客运 71,332.14 -1.58 36,881.84 14.03 48.30 -7.08
饮食服务 25,909.85 16.43 21,782.44 21.08 15.93 -3.23
其他 15,471.78 5.62 5,257.05 45.43 66.02 -9.30
注：其他系工程监理、汽车维修、电梯维护保养等。
本期房地产业营业收入发生额比上期上升37.48%，主要系本期结转的房地产项目收入多于上期所
致；本期房地产开发业毛利率比上期下降9.8％，主要系本年结转的部分房地产项目毛利率低于上期所致。
物业管理及房屋租赁毛利率上升的主要原因是房屋出租率和租金都有所提高；出租车客运业由于成本上升
导致毛利率有所下降。
⑵按地区划分，公司本报告期主营业务收入93.8％来自深圳地区：
单位：千元
地区 营业收入 营业收入比上年增减
深圳地区收入 1,714,040.96 32.32%
其他地区收入 113,222.11 9.08%
合计 1,827,263.07 30.59%
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年度报告摘要
四、核心竞争力分析
面对复杂多变的房地产市场形势，公司在年度内获得“2012年中国房地产上市公司百强企业”，所
属深物业深港1号21栋及深物业廊桥国际两项目获得首届深圳地产“金 房奖”最佳项目等一系列荣誉。
公司规模和盈利能力的不断增强，一方面源于现有深圳地区项目土地获取成本较低，且处于城市核心地段，
因而产品价值较高；另一方面也源于公司近年实行精品战略，开发项目定位高端，产品质量过硬，公司品
牌形象逐步获得市场肯定。今后，公司将继续秉承“品质物业、精彩生活”的开发理念，不断提高管理、
运营水平，打造高端精品，树立品牌，培育、提升企业核心竞争力。
五、投资情况分析
1、主要子公司、参股公司分析
主要产品 总资产 净资产 营业收入 营业利 净利润
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本
或服务 （元） （元） (元) 润(元) （元）
皇岗口岸
配套商的
深圳市皇
开发设 1,937,16 490,463, 1,375,28 458,707 345,045,4
城地产有 子公司 房地产业 30,000
施、建设、 1,366.63 071.30 5,506.24 ,150.73 48.06
限公司
经营、管
理
深圳市物
业房地产 房地产开 697,633, 99,418,9 99,259,6 28,239, 21,116,34
子公司 房地产业 30,950
开发有限 发 474.81 57.23 52.00 586.14 3.10
公司
深圳市皇城地产有限公司由于房地产销售收入大幅增长，致营业利润和净利润也大幅增长；由于
上缴了利润，净资产变动不大。
2、非募集资金投资的重大项目情况
报告期内本公司未募集资金，也无之前募集资金的延续使用。非募集资金投资重大项目、项目进度
及收益情况。
（单位：千元）
项目名称 预计总投资 本年度投资 累计实际投资 项目进度 收益情况
深物业廊桥国
际（廊桥公馆） 514,170 174,290.67 578,370.68 已竣工 ——
深物业彩天怡
170,000 65,946.53 176,094.49 收尾工程 ——
色
深物业半山御
景一、二期 793,000 118,824.78 346,397.12 在建 ——
深物业松湖朗
苑(原东莞大朗 687,110 10,741.25 234,982.86 在建 ——
土地)
深物业金领假
日(原皇岗口岸 3,494.63 65,492.62 前期筹备 ——
土地)
深物业西湖畅
想(扬州土地) 185,849.14 621,738.94 前期筹备 ——
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深物业蓝色港
湾(月亮湾土 906.38 272,210.75 前期筹备 ——
地)
合计 560,053.38 2,295,287.46 ——
注：所有项目都为房地产开发项目。
六、公司未来发展的展望
1、公司面临的风险的对策
（1）关于政策风险
2013年“限购”等调控政策仍将继续执行并将进一步加强，各地“国五条”实施细则将在差别化信
贷、房产税、商品房预售管理等方面有更多规定，此轮房地产调控延伸至二手房交易，对市场的影响将是
短期和长期效应叠加，使2013年市场形势又充满不确定性。
公司高度重视对政策走势的研判，加强对项目所在地区的政策研判，深度分析市场可能的变化，在
年度目标的框架内，统筹制定各项目的开发、销售策略。
（2）关于财务风险
中央于本年两次下调存准率和两次降息，信贷环境有所缓解，年底市场虽有所回暖，但明年“限购、
限贷”政策依然严格，房地产企业融资渠道受到极大限制，2013年市场形势的不确定性给企业的销售和资
金回笼带来风险。
公司将加强控制财务风险的力度，推进项目销售回款节奏；盘活现有资产，拓宽融资渠道，争取资
金支持；加强财务管理工作，坚持集团内“资金池”管理模式，最大限度发挥资金效益。
（3）关于经营风险
①运营风险
限购限贷、保障房大规模建设等近几年的房地产调控，客观上相对缩小了市场空间，使行业竞争从
粗放型转变成精细型，行业龙头企业凭借较大的规模，在融资、投资、应对市场风险等方面占据越来越多
的优势，广大中小型企业面临更加剧烈的市场竞争。
公司在应对面临的竞争压力上始终有清醒的认识，一方面加强房地产主运营能力，加快开发项目周
转速度，充分利用资金再投资实现滚动开发，为保证公司可持续发展，将持续重点跟踪深圳及周边、徐州、
扬州等目标区域土地市场，在深入研究分析后择机增加适合公司发展的土地储备，扩大开发规模；另一方
面，公司经过发展积累，基本面较好，将在现有条件下加强对资本市场的研究，寻求壮大企业整体实力。
②管理风险
受房地产调控影响，目前行业经营环境复杂多变，良好的企业管理是业绩稳定、财务安全的重要保
障。随着开发项目特别是外地项目的增多，公司管理复杂程度加大。2012年，公司在完善房地产开发管理、
内控和风险管理、企业文化管理等规范化管理工作上取得突出进展，2013年公司将继续组织完善各项管理
制度体系，重点推进房地产开发手册的定稿及落地执行，优化房地产主业组织、运营及流程管理，切实提
高公司对各项目的管控力度。
2、2013年计划
2013年，公司计划主营业务收入158,000万元，期间费用及成本87,000万元。公司将以提高盈利能
力为核心稳健辅业经营，提升企业科学管理水平，加强风险管控体系和内控体系建设，打造具有市场竞争
力的专业化团队，构建“敢为人先、变革图强”的企业文化，实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，
公司的重点工作为：
（1）以精品战略为核心，实现房地产主业持续稳健增长。在规范房地产开发制度和流程的基础上，
着力打造高品质楼盘，不断提升“品质物业、精彩生活”的深物业品牌形象，抓紧各项目的施工进度和工
程质量，提升在售项目客户服务水准。同时，加强对国家宏观经济政策的研究，科学研判房地产市场政策，
优化房地产开发策略，不断提升房地产主业的市场化运作水平，并积极跟踪全国二三线城市土地市场，适
时增加集团土地资源储备。
（2）完善管理措施，提升企业科学管理水平。以《房地产手册》为依据，以项目管理为核心，明
晰房地产开发的责权体系和管理界面，完善各项目的管理措施，细化工作标准，规范工作流程，健全对外
地房地产公司的财务、人事、业务等各方面的管控机制，并构建合格供应商数据库，完善项目后评价机制，
不断提升房地产开发和管理水平。
（3）宣贯文化理念，创新企业文化建设。以企业文化手册和员工手册为依据，规范员工行为，教
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2012 年度报告摘要
育员工务实、高效，引领企业不断改革创新，使现代企业管理理念深入人心，让“敢为人先、变革图强”
的国贸精神融入企业发展的各个领域，开创企业文化建设的新局面。
3、资金需求、使用计划及资金来源情况
2013年，公司在建项目等预计需使用资金超过6.6亿元。为保证资金供给，满足公司业务发展需要，
公司拟通过银行新增贷款以及项目销售回笼款等措施解决资金问题。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
公司在报告期内无会计政策、会计估计和核算方法发生变更事项。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
公司在报告期内无重大会计差错更正事项。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
公司报告期合并范围发生变更的情况详见本报告第十节财务报告六的企业合并及合并财务报表2、3、4事
项。
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