深圳市物业发展（集团）股份有限公司
2008年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连
带责任。本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应阅读年度报告全文。
1.2 没有董事、监事、高级管理人员对年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证
或存在异议。
1.3 本公司全体董事均亲自出席了本次董事会。
1.4 本公司董事长陈玉刚先生、主管会计工作负责人王航军先生、财务管理部经理沈雪英
女士声明：保证本年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 上市公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 S*ST 深物业、*ST 物业B
股票代码 000011、200011
上市交易所 深圳证券交易所
注册和办公地址 中国深圳市人民南路国贸大厦39 层、42 层
邮政编码 518014
公司网址 www.szwuye.com.cn
电子信箱 000011touzizhe@163.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表2
姓 名 范维平 刘 刚
联系地址 深圳市人民南路国贸大厦42 层 深圳市人民南路国贸大厦42 层
电 话 0755-82211020 0755-82213742
传 真 0755-82210610、82212043 0755-82210610、82212043
电子信箱 000011touzizhe@163.com 000011touzizhe@163.com
§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：人民币元
2008 年 2007 年
本年比
上年增
减（%）
2006 年
营业收入 623,465,139.63 332,985,105.29 87.24% 323,027,334.95
利润总额 29,940,463.73 -29,055,405.80 -203.05% -45,137,369.68
归属于上市公司股
东的净利润
9,829,397.29 -27,377,663.77 -135.90% -45,092,615.78
归属于上市公司股
东的扣除非经常性
损益的净利润
22,741,788.35 -88,533,913.11 -125.69% -36,726,896.81
经营活动产生的现
金流量净额
-23,702,977.51 -121,568,768.77 -80.50% -119,001,313.20
2008 年末 2007 年末
本年末
比上年
末增减
（%）
2006 年末
总资产 2,110,845,898.28 1,885,257,743.24 11.97% 1,652,218,377.68
所有者权益（或股东
权益）
570,615,365.41 565,896,202.38 0.83% 590,341,298.69
3.2 主要财务指标3
单位：人民币元
2008 年 2007 年
本年比上
年增减（%）
2006 年
基本每股收益 0.0181 -0.0505 -135.90% -0.0832
稀释每股收益 0.0181 -0.0505 -135.90% -0.0832
扣除非经常性损益后
的基本每股收益
0.0420 -0.1634 -125.69% -0.0678
全面摊薄净资产收益
率
1.72% -4.84% 6.56% -7.64%
加权平均净资产收益
率
1.72% -4.75% 6.47% -7.34%
扣除非经常性损益后
全面摊薄净资产收益
率
3.99% -15.64% 19.63% -6.22%
扣除非经常性损益后
的加权平均净资产收
益率
3.98% -15.35% 19.33% -5.98%
每股经营活动产生的
现金流量净额
-0.0437 -0.2244 -80.50% -0.2196
2008 年末 2007 年末
本年末比
上年末增
减（%）
2006 年末
归属于上市公司股东
的每股净资产
1.0532 1.0445 0.83% 1.0896
非经常性损益项目
□√适用 □不适用
单位：人民币元
非经常性损益项目 金额
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 37,492,848.64
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -36,643,309.354
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -19,481,328.37
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资
产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、
交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
2,496,843.45
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,590,215.06
扣除非经常性损益的所得税影响数 1,632,339.51
合计 -12,912,391.06
注1：本期发生数中“非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分”包括出售固定资
产、转让长期股权投资、清算投资收益等非流动资产处置损益。
注2：本期发生数中“企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等”系本期制定职工辞退计划预计
辞退福利金额，该事项系依据深圳市有关国有企业改革文件实施，符合《公开发行证券的公司信息披露解
释性公告第1号——非经常性损益[2008]》关于非经常性损益的定义：“由于其性质特殊和偶发性，影响报
表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益”。
采用公允价值计量的项目
□√适用 □不适用
单位：人民币万元
项目 期初金额
本期公允价
值变动损益
计入权益的
累计公允价
值变动
本期计提的
减值
期末金额
金融资产
其中：1.以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融资产
519.27 -238.40 267.07
其中：衍生金融资
产
2.可供出售金融资
产
920.00 0.00
金融资产小计 1,439.27 -238.40 0.00 0.00 267.07
金融负债
投资性房地产5
生产性生物资产
其他
合计 1,439.27 -238.40 0.00 0.00 267.07
注: 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为在二级市场购入的流通股；可供出售金融资
产为取得流通权的ST 长钢股票，报告期已全部出售，对报告期净利润的影响金额为483.58 万元；以上金
融资产均依据证券交易所公告的收市价作为公允价值计量。
3.3 境内外会计准则差异
□适用 □√不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减(+ -) 本次变动后
数量 比例 发
行
新
股
送
股
公
积
金
转
股
其他 小计 数量 比例
一、未上市流通股
份 无无无无 无
1、发起人股份
其中：国家持有股
份 323,747,713 59.75% 323,747,713 59.75%
境内法人持有股
份 65,200,850 12.04% 65,200,850 12.04%
境外法人持有股
份
2、募集法人股
3、内部职工股
4、优先股或其他
未上市流通股份
合计 388,948,563 71.79% 388,948,563 71.79%6
二、已上市流通股
份 无无无 无
1、人民币普通股
91,365,299 16.863%
25900
25900 91,391,199 16.867%
2、境内上市外资
股 61,450,662 11.341%
3750
3750 61,454,412 11.342%
3、境外上市外资
股
4、高管冻结股
34，651 0.006%
-29650
-29650 5,001 0.001%
已上市流通股份
合计 152,850,612 28.21% 152,850,612 28.21%
三、股份总数
541,799,175 无无无 无 541,799,175
注释：对于二、已上市流通部分 本次变动增减（其他）中的变动情况说明如下：
1、人民币普通股增加25900 股，原因如下：
①、本公司原董事李真离任，其所持有本公司A 股4000 股解冻，详见限售股份变动情况
表；
②、本公司原董事查生明离任，其所持有本公司A 股18150 股解冻，详见限售股份变动
情况表；
③、本公司原监事刘家科离任，其所持有本公司A 股3750 股解冻，详见限售股份变动情
况表。
2、境外上市外资股增加3750 股，原因如下：
本公司原监事刘家科离任，其所持有本公司B 股3750 股解冻，详见限售股份变动情况表。
3、高管冻结股减少29650 股，原因如下：
①、本公司原董事李真离任，其所持有本公司A 股4000 股解冻，详见限售股份变动情况
表；
②、本公司原董事查生明离任，其所持有本公司A 股18150 股解冻，详见限售股份变动
情况表；
③、本公司原监事刘家科离任，其所持有本公司A、B 股解冻，详见限售股份变动情况表。
④、本公司监事郭陆肆持有本公司A、B 股被冻结限售，详见限售股份变动情况表。
限售股份变动情况表
股东名称
年初限售股
数
本年解除限
售股数
本年增加
限售股数
年末限售
股数
限售原因
解除限售
日期
李真 A 股：4000 4000 0 0 原董事持股 2008-4-27
查生明 A 股：18150 18150 0 0 原董事持股 2008-4-277
刘家科
A 股：3750
B 股：3750
A 股： 3750
B 股： 3750
0 0 原监事持股 2008-4-27
郭陆肆
A 股：101
B 股：4900
0 0
A 股：101
B 股：4900
监事持股
合 计
A 股：26001
B 股: 8650
A 股：25900
B 股：3750
0
A 股：101
B 股：4900
4.2 前十名股东、前十名流通股股东持股表
单位：股
股东总数
截至报告期末，本公司股东总户数为25845 户，其中：
A 股16561 户，B 股7201 户。
前10 名股东持股情况
股东名称 股东性质
持股比
例（%）
持股总数
持有非流
通股数量
质押或冻结
的股份数量
深圳市建设投资控股公司国家股 59.75 323747713 323747713 0
深圳市投资管理公司 定向法人股 10.45 56628000 56628000 0
深圳市亿鑫投资有限公司流通A 股 0.73 3958348 0 0
曾颖
A 股：700000 股
B 股：3248178 股
0.729 3948178 0 0
深圳市国贸物业管理公司
工会
定向法人股 0.46 2516800 2516800 0
王志海 流通A 股 0.37 2021800 0 0
深圳经济特区免税商品企
业公司
定向法人股 0.29 1573000 1573000 0
上海肇达投资咨询有限公
司
定向法人股 0.19 1010000 1010000 0
申玲 流通A 股 0.17 900800 0 0
夏倩茹 B 股 0.16 871264 0
0
上述股东关联关系或一致
行动的说明
第一、第二股东归属本公司实际控股股东—深圳市投资控股有限公
司管理，第五股东为本公司间接全资子公司之工会。除此之外，未
知其余七名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
前10 名流通股东持股情况
股东名称 持有流通股数量（股） 股份种类
深圳市亿鑫投资有限公司 3958348 流通A 股
曾颖 3948178
A 股：700000 股
B 股：3248178 股
王志海 2021800 流通A 股8
申玲 900800 流通A 股
夏倩茹 871264 B 股
朱勇 730337
A 股：226600 股
B 股：503737 股
赵崇 716449 流通A 股
岳治宇 703401 流通A 股
吴征凡 636000 B 股
李秋花 571100 流通A 股
上述流通股东关联关系或一致行
动的说明
未知前十名流通股股东之间是否存在关联关系或属于一致
行动人。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 □√不适用
4.3.2 控股股东和其他实际控制人具体情况介绍
截至报告期末，本公司控股股东仍登记为深圳市建设投资控股公司。2004 年，
深圳市政府将深圳市建设投资控股公司与另外两家市属资产经营公司深圳市投资管
理公司、深圳市商贸控股公司合并，组建成立深圳市投资控股有限公司，本公司的
实际控股股东为深圳市投资控股有限公司。深圳市投资控股有限公司为国有独资有
限责任公司，成立于2004 年10 月13 日，法定代表人陈洪博，注册资本40 亿元，
主要经营范围是：为市属国有企业提供担保、国有股权管理、所属企业资产重组、
改制和资本运作、股权投资等。深圳市国有资产管理委员会作为政府组成部门，代
表深圳市政府对深圳市投资控股有限公司实施管理，因此本公司的最终控制人为市
国资委。市国资委的办公地址为深圳市福田区深南大道投资大厦，邮政编码518026。
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
深圳市国有资产管理委员会100%9
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 现任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
报告期被授予
的股权激励情
况
姓 名 职 务
性
别
年
龄
任期起止
日期
年初持
股数
年末持
股数
变动
原因
报告期
内从公
司领取
的报酬
总额
(万元)
可
行
权
股
数
已
行
权
股
数
行
权
价
期
末
股
票
市
价
是否
在股
东或
关联
方领
取
陈玉刚 董事长 男 51
2007.12-
2010.12 0 0 24.03 0 0 0 0 否
魏 志
董事 总经
理
男 51
2007.12-
2010.12 0 0 28.02 0 0 0 0 否
刘光新
董事 纪委
书记
男 50
2007.12-
2010.12 0 0 27.36 0 0 0 0 否
王 鹏 董 事 男 40
2007.12-
2010.12 0 0 0 0 0 0 0 是
郭立威 董 事 男 36
2007.12-
2010.12 0 0 0 0 0 0 0 是
文利 董 事 女 39
2007.12-
2010.12 0 0 0 0 0 0 0 是
李晓帆 独立董事 男 56
2007.12-
2010.12 0 0 6 0 0 0 0 否
查振祥 独立董事 男 53
2007.12-
2010.12 0 0 6 0 0 0 0 否
董志光 独立董事 男 52
2007.12-
2010.12 0 0 6 0 0 0 0 否
曹子杨
监事会主
席
男 58
2007.12-
2010.12 0 0 37.89 0 0 0 0 否
王秋平
监事 管理
部副经理
女 39
2007.12-
2010.12 0 0 17.64 0 0 0 0 否
深圳市投资控股有限公司70.3%
本公司10
郭陆肆 监事 女 45
2007.12-
2010.12
A 股：101
B 股：
4900
A 股：101
B 股：
4900
19.67 0 0 0 0 否
张戈坚
监事 审计
部副经理 男 33
2007.12-
2010.12
0 0 16.59 0 0 0 0 否
王秀颜 监事 女 46
2008.9-
2010.12
0 0 0 0 0 0 0 是
陈马兴 原监事 男 47
2007.12-
2008.9
0 0 0 0 0 0 0 是
王航军 副总经理 男 42
2007.12-
2010.12
0 0 18.31 0 0 0 0 否
刘胤华 副总经理 男 48
2007.12-
2010.12
0 0 28.81 0 0 0 0 否
李子鹏 副总经理 男 42
2007.12-
2010.12
0 0 21.59 0 0 0 0 否
范维平
董事会秘
书
男 44
2009.1-
2010.12
0 0 0 0 0 0 0 否
郭玉梅
原董事会
秘书
女 48
2007.12-
2008.12
0 0 0 27.39 0 0 0 0 否
罗汝荣 原总经理 男 51
2005.4--
2008.7
0 0 0 0 0 0 0 否
卫玉馨
原财务总
监 女 49
2005.4--
2008.7
0 0 0 0 0 0 0 否
合 计 285.3 0 0 0 0
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
报告期内公司经营情况回顾
1.市场环境分析
已经过去的2008 年是很不寻常、很不平凡的一年。在这一年里，国家、企业、13 亿国人共同
经历了一次次考验，雪灾阻路、地震突袭、金融风暴、奥运波折、食品安全……面对突发的特大
自然灾害和严峻的国内外形势，举国上下万众一心，众志成城，举办了迄今为止奥运史上最成功
的盛会之一，较为平稳地度过了全球性金融海啸的首次冲击波。
2008 年，受美国次贷引发的金融等危机的影响，国内外市场需求疲软，经济形势转变较快，
中央2008 年的宏观调控政策也在随之调整，由上半年延续2007 年紧缩的货币政策，改为年中的
“保经济增长，控制通货膨胀”，再改为下半年和2009 年初运用适度宽松的货币政策和积极的财11
政政策“全力保经济增长”。在严峻的经济形势下，国内外实体经济的发展出现一定幅度下滑，购
买力下降较为明显，对市场经济依存度较高的房地产业难以独善其身。
市场化程度较高的深圳房地产市场受本次危机的影响较大、调整幅度也较大。2009 年3 月，
国家发展改革委和国家统计局发布的调查结果显示，2009 年2 月份，深圳市一、二手房价同比跌
幅为16.3%和17.4%，连续7 个月领跌；但是，我们也注意到，深圳楼市在均价下跌的同时，成交
量同比也有大幅增加。此外，2008 年政府加大推出政策性住房用地的力度，对以房地产为主业且
开发项目多集中在深圳地区的公司而言，在市场深幅调整的大环境下，公司经营压力骤增。2008
年国内房地产业界“救市”之声高涨，政府随后也出台了相关政策，下半年市场成交量开始逐步
回升；这是央行9 月份以来先后5 次降息、国家刺激内需政策、近年来累计的刚性需求释放、以
及房地产开发企业主动降价等一系列积极因素共同作用的结果；成交量逐步回升有望进一步促使
市场信心稳定，一定程度上冲淡市场的观望气氛。
公司管理层认为，透过市场调整的表象看行业未来走势，中国房价正在逐步回归理性，市场
调整将促进房地产行业的健康有序发展；随着中国经济的持续增长，居民对高质素住房的需求增
加，城市人口增长和城市化进程加快、国家土地利用总体规划纲要的通过（守住18 亿亩耕地红线
的目标）等因素综合影响，住宅的市场需求在未来仍将非常庞大，房地产行业中长期发展向好的
趋势没有变化。相对而言，在成熟度、规范度、结构上深圳房地产市场较为领先，刚性需求累积、
购房需求人口庞大，对于土地储备数量虽少但含金量较高的公司而言，房地产主业未来将继续保
持稳健增长的态势。
2.总体经营情况
本报告期，公司实现营业收入623,465,139.63 元，比去年同期的332,985,105.29 元增
加87.24%；利润总额为29,940,463.73 元，比去年同期-29,055,405.80 元增加58,995,869.53
元；净利润为9,833,936.59 元，比去年同期增加37,215,152.57 元。公司营业收入、利润总
额、净利润比上年有大幅增加,主要是因为2008 年度御花园项目达到结算条件结转收入所致。
3.主营业务经营情况
⑴主营业务的范围及经营情况12
本公司是以房地产开发为主业的房地产专业公司，兼营出租车客运、餐饮业等。全年主营业
务收入60,039 万元，主营业务利润为26,671 万元。主营业务收入、利润总额的主要构成如下：
按行业划分：
房地产开发业收入38,164 万元，利润总额12,707 万元;
物业管理及租赁业收入16,057 万元，利润总额-10,585 万元；
出租车客运收入4,672 万元，利润总额40 万元；
商业经营收入256 万元，利润总额-20 万元；
旅游饮食业务1,462 万元，利润总额-19 万元。
按地区分：
深圳地区收入5.84 亿元；
华东地区收入1192 万元；
海南地区收入398 万元。
从公司行业分布和地区分布的情况来看，公司主营业务及主要赢利能力都集中在深圳地区房
地产业上，占全集团营业收入的比重较大。
⑵公司主营业务构成
主营业务收入或主营业务利润总额10%以上的主要产品，其产品销售收入、产品销售成本、毛
利率见下表：
单位：千元
行业 主营业收入 主营业成本 毛利率
金额
比上年增减
（%）
金额
比上年增减
（%）
利润率（％）
比上年增减
（%）
房地产开发 381,640 272 156,965 91.48 58.87 193.33
物业管理及租赁 160,569 9.1 146,744 11.62 8.61 -39.16
出租车客运 46,718 24.18 22,343 17.90 52.17 5.10
商业经营 2,559 -87.68 2,117 -89.23 17.27 221.65
旅游饮食 14,617 0.5 6,403 -6.95 56.19 6.7113
报告期内主营业务盈利能力较上一报告期增加的说明：
2008 年度本公司主营业务收入600,397,693.56 元、主营业务利润为266,714,627.25 元，均
比上年度有大幅增加。主要因为：
2007 年度本公司没有房地产项目达到结算条件，2008 年御花园项目达到结算条件，结转收入
使本年度公司营业收入、利润大幅增加。
⑶供应商、客户情况
本公司在从事产房地产开发业务时，以项目招标形式将所开发的房地产项目总承包给中
标公司，建筑材料主要由承建单位负责采购；本公司商品房销售对象是个人购房客户，一般
没有批量购买客户，前5 名客户的销售额占公司总销售额的5%。
4、报告期公司资产构成同比变化情况及产生变动的主要原因
（1）资产构成同比变化情况
2008 年12 月31 日 2007 年12 月31 日
项目
金额（元）
占总资
产的比
重（%）
金额（元）
占总资
产的比
重（%）
占总资产
比重的增
减(%)
资产同比
增减(%)
货币资金 271,708,727.86 12.87% 242,161,687.34 12.85% 0.03% 12.20%
应收帐款 68,605,911.80 3.25% 66,415,218.51 3.52% -0.27% 3.30%
预付款项 2,305,629.53 0.11% 68,288,274.02 3.62% -3.51% -96.62%
存货 1,153,726,292.83 54.66% 974,256,614.17 51.68% 2.98% 18.42%
投资性房地产 224,041,978.19 10.61% 174,233,469.26 9.24% 1.37% 28.59%
长期股权投资 81,273,230.90 3.85% 72,204,803.43 3.83% 0.02% 12.56%
固定资产 104,013,870.31 4.93% 112,616,882.32 5.97% -1.05% -7.64%
无形资产 119,402,340.92 5.66% 74,066,417.06 3.93% 1.73% 61.21%
短期借款 369,000,000.00 17.48% 286,640,774.90 15.20% 2.28% 28.73%
应付帐款 137,040,777.65 6.49% 78,261,460.46 4.15% 2.34% 75.11%
预收帐款 67,150,023.78 3.18% 135,947,584.01 7.21% -4.03% -50.61%
应付职工薪酬 67,254,232.19 3.19% 31,706,522.26 1.68% 1.50% 112.11%
应交税费 82,322,778.74 3.90% 38,959,623.05 2.07% 1.83% 111.30%
长期借款 348,229,343.34 16.50% 186,803,081.28 9.91% 6.59% 86.42%14
一年内到期的
非流动负债
100,000,000.00 4.74% 239,992,263.87 12.73% -7.99% -58.33%
预计负债 61,254,234.44 2.90% 41,772,906.07 2.22% 0.69% 46.64%
总资产 2,110,845,898.28 1,885,257,743.24 100% -- 11.97%
产生变动的说明：
1)、货币资金同比增加12.20%，主要是公司报告期预收房款及项目借款上升所致；
2)、应收账款同比增加3.30%，主要是公司报告期增加应收天虹租金所致；
3)、预付款项同比减少96.62%，主要是报告期公司全资子公司将所购营运车牌款完成过
户手续转入无形资产科目核算所致；
4)、存货同比增加18.42%，主要是御花园项目、新华城项目在报告期内增加工程款所致；
5)、投资性房地产同比增加28.59%，主要是用于出租的存货、固定资产转入投资性房地
产所致，主要增加项目系将国贸商场用房租赁给天虹商场股份有限公司及御花园地下停车场
转入；
6)、长期股权投资同比增加12.56%，主要原因是报告期公司子公司-深圳市国贸石油有限
公司不纳入合并报表改按成本法核算所致，详见附注(七)2；
7)、固定资产同比减少7.64%，主要原因是报告期内将出租固定资产（主要是将国贸商
场用房租赁给天虹商场股份有限公司）转入到投资性房地产中核算以及出售国贸商业大厦部
分房产所致；
8)、无形资产同比增加61.21%，主要是深圳市国贸汽车实业有限公司中标新增100 台“红
的”出租车营运牌照完成过户手续入账所致；
9)、短期借款同比增加28.73%，主要原因是报告期子公司-深圳市皇城地产有限公司增加
流动资金借款所致；
10)、应付帐款同比增加75.11%，主要原因是御花园项目竣工预计的未付工程款转入所
致；
11)、预收帐款同比减少50.61%，主要原因是御花园项目本期交付房产由预收房款结转
收入所致；
12)、应付职工薪酬同比增加112.11%，主要原因是公司报告期制定职工辞退计划预计辞15
退福利所致，详见附注（十四）7；
13)、应交税费同比增加111.30%，主要是御花园项目本期确认收入应缴纳的企业所得税
和土地增值税增加所致；
14)、长期借款同比增加86.42%，主要原因是报告期子公司增加深港1号项目贷款所致；
15)、一年内到期的非流动负债同比减少58.33%，主要是报告期子公司到期的项目贷款归
还所致；
16)、预计负债同比增加46.64%，主要原因是公司报告期对“海艺”案未决诉讼计提预计
负债所致，详见附注（十二）1（1）；
17)、总资产同比增加11.97%，主要原因是报告期公司项目开发规模扩大所致。
（2）报告期内公司营业费用、管理费用、财务费用、所得税同比变化情况及产生变化的主
要原因：
项目 2008 年1-12 月（元） 2007 年1-12 月（元） 同比增减（±%）
营业费用 19,695,986.96 15,923,457.32 23.69%
管理费用 139,121,028.95 86,870,710.57 60.15%
财务费用 22,355,106.10 26,413,569.23 -15.37%
所得税费用 20,106,527.14 -1,674,189.82 -1300.97%
说明：
① 营业费用增加的主要原因是报告期内公司加大项目销售力度而增加费用所致；
② 管理费用增加的主要原因是报告期内公司制定职工辞退计划预计辞退福利所致，详见
附注（十四）7；
③ 财务费用减少的主要原因是报告期内公司加大资金管理力度，优化贷款结构，使得母
公司的历史贷款余额减少以及利率水平下半年有所下降所致；
④ 所得税费用增加的主要原因是报告期内公司利润总额上升所致。
5、采用公允价值计量的项目以及持有外币金融资产、金融负债情况
公司会计核算以权责发生制为记帐基础。 除交易性金融资产和可供出售金融资产以公允
价值计量外，其他资产一般采用历史成本作为计量基础。对于采用重置成本、可变现净值、
现值、公允价值计量的，以所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量为基础。
（1）采用公允价值计量的项目
单位：万元16
项目 期初金额
本期公允价
值变动损益
计入权益的
累计公允价
值变动
本期计提的
减值
期末金额
金融资产
其中：1.以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融资产
519.27 -238.40 267.07
其中：衍生金融资产
2.可供出售金融资产 920.00 0.00
金融资产小计 1,439.27 -238.40 0.00 0.00 267.07
金融负债
投资性房地产
生产性生物资产
其他
合计 1,439.27 -238.40 0.00 0.00 267.07
注: 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为在二级市场购入的流通股；可
供出售金融资产为取得流通权的ST 长钢股票，报告期已全部出售，对报告期净利润的影响
金额为483.58 万元；以上金融资产均依据证券交易所公告的收市价作为公允价值计量。
（2）持有外币金融资产、金融负债情况
单位：万元
项目 期初金额
本期公允价
值变动损益
计入权益的
累计公允价
值变动
本期计提的
减值
期末金额
金融资产
其中：1.以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融
资产
364.55 -134.74 212.63
其中：衍生金融资产
2.贷款和应收款
3.可供出售金融资产
4.持有至到期投资
金融资产小计 364.55 -134.74 212.63
金融负债
注：公司持有的外币金融资产为子公司深业地产发展有限公司多年前购入的香港联交所上市股票，依17
据香港联交所公告的收市价作为公允价值计量。
6、报告期内公司现金流量表主要项目同比变化及原因
项目 2008 年度（元） 2007 年度（元） 增减(%)
一、经营活动产生的现金流量：
现金流入小计 603,187,096.63 514,025,886.91 17.35%
现金流出小计 626,890,074.14 635,594,655.68 -1.37%
经营活动产生的现金流量净额 -23,702,977.51 -121,568,768.77 -80.50%
二、投资活动产生的现金流量：
现金流入小计 35,019,019.26 55,375,875.61 -36.76%
现金流出小计 18,968,420.48 8,078,776.56 134.79%
投资活动产生的现金流量净额 16,050,598.78 47,297,099.05 -66.06%
三、筹资活动产生的现金流量
现金流入小计 736,080,914.01 725,912,364.56 1.40%
现金流出小计 698,793,500.31 507,789,522.99 37.61%
筹资活动产生的现金流量净额 37,287,413.70 218,122,841.57 -82.91%
说明：
①、经营活动产生的现金流量净额为负数，该缺口较上年大幅下降，主要原因是报告期内
公司做大做强主业，准确把握房地产市场机遇，圆满完成御花园项目的销售目标并及时回笼
资金，使收到的项目售楼款比上年同期增加所致；
②、投资活动产生的现金流量净额同比减少的主要原因是报告期内公司出售的金融资产比
上年同期减少以及购建固定资产（主要是子公司-深圳市国贸汽车实业有限公司更新的士车
辆）支付的现金流量比上年同期增加所致；
③、筹资活动产生的现金流量净额同比减少的主要原因是报告期公司偿还到期项目贷款、
历史老贷款及支付利息费用支付的现金比上年同期增加所致。
7、公司主要子公司、参股公司的经营情况及业绩分析
单位：千元
总资产 净资产 营业利润 净利润
公司名称 主要产品 注册资本
金额
比上年增
减（%）
金额
比上年增
减（%）
金额
比上年
增减
（%）
金额
比上年
增减
（%）18
深圳市皇
城地产有
限公司
皇岗口岸
配套商的
开发设
施、建设、
经营、管
理
30000 1188121 38.65 548,594 18.73 104,266 - 86576 882.37
深圳市国
贸汽车实
业有限公
司
汽车客
运、汽车
出租
29850 289536 25.38 40,096 7.07 935 -69.49 1211 -54.86
8、产品销售及主要技术人员变动情况等与公司经营有关的信息
报告期内，公司主要销售及技术人员无重大变化
9、公司控制的特殊目的主体情况
公司未存在其控制下的特殊目的主体。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：人民币 千元
行业 主营业收入 主营业成本 毛利率
金额 比上年增减（%） 金额 比上年增减（%） 利润率（％） 比上年增减（%）
房地产开发 381,640 272 156,965 91.48 58.87 193.33
物业管理及租赁 160,569 9.1 146,744 11.62 8.61 -39.16
出租车客运 46,718 24.18 22,343 17.9 52.17 5.10
商业经营 2,559 -87.68 2,117 -89.23 17.27 221.65
旅游饮食 14,617 0.5 6,403 -6.95 56.19 6.71
6.2.1 主营业务及其结构发生重大变化的原因说明
□适用 □√不适用
6.2.2 参股公司经营情况（适用投资收益占净利润10％以上的情况）
□√适用 □不适用
参股公司名称 深圳市国贸汽车实业有限公司19
本期贡献的投资收益 1211 千元
占上市公司净利润
的比重 12.3%
经营范围 汽车客运、汽车出租
参股公司
净利润 1211 千元
参股公司名称 深圳市皇城地产有限公司
本期贡献的投资收益 86576 千元
占上市公司净利润
的比重 880.5%
经营范围 皇岗口岸配套商的开发设施、建设、经营、管理
参股公司
净利润 86576 千元
6.3 主营业务分地区情况
单位：人民币 千元
地区 主营业务收入 主营业务收入比上年增减（%）
深圳 584,052 84.43
华东 11,919 202.68
海南 3,978 80.45
6.4 募集资金使用情况
□适用 □√不适用
变更项目情况
□适用 □√不适用
6.5 非募集资金项目情况
□√适用 □不适用
单位：千元
项目名称 本年度投资 项目进度 收益情况
皇御苑·御花园
（皇御苑C区A地块）
141,028 已竣工验收 26%20
深物业·深港1號
（皇御苑C区B地块）
68,754 主体4-6层施工 —
深物业·廊桥公馆
（皇御苑D地块）
57,436 桩基施工 —
深物业·新华城
(原风和日丽B组)
125,956 主体封顶,进行装修 —
总计 393,174 — —
6.6 董事会对会计师事务所“非标意见”的说明
□适用 □√不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
根据《企业会计准则2006》，公司对子公司的投资采用成本法核算，下属企业
未宣布分红派息的利润暂不能纳入母公司利润，因此母公司利润与合并报表利润将
出现明显差异。而按照《公司法》规定，进行利润分配以及提取公积金要以母公司
为主体。
经武汉众环会计师事务所有限责任公司审计，公司2008 年度归属于母公司所有
者的合并净利润为9,829,397.29 元，公司2008 年初的合并未分配利润为
-67,197,819.73 元，截止2008 年12 月31 日公司的累计合并未分配利润为
-55,930,192.11 元；母公司2008 年度的净利润为-26,155,872.73 元，母公司2008
年初的未分配利润为-401,572,877.40 元，截止2008 年12 月31 日母公司的累计未
分配利润为-427,728,750.13 元。
公司2008年度不进行利润分配和资本公积金转增股本,留存资金继续用于现有
项目的开发。
公司前三年现金分红情况： 单位：人民币元
年份
现金分红
金额
归属于母公司
所有者净利润
合并报表归属
于母公司所有
者净利润
占归属于
母公司所
有者净利
润的比例
占合并报表归属于母公
司所有者净利润的比例21
2007 年 0.00 -27,611,609.45 -27,377,663.77 0.00 0.00
2006 年 0.00 -24,688,983.24 -45,092,615.78 0.00 0.00
2005 年 0.00 79,490,748.81 76,076,609.57 0.00 0.00
6.8 公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□√适用 □不适用
本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案的原因 公司未分配利润的用途和使用计划
公司2008 年度归属于母公司所有者的合并净利
润为9,829,397.29 元，母公司2008 年度的净利润为
-26,155,872.73 元， 2008 年12 月31 日公司及母公
司的未分配利润均为负值，故本次预案不分配不转增。
本年度利润弥补公司以前年度亏损，留存资金继
续用于现有项目的开发。
6.9 对生产经营环境以及宏观政策、法规产生重大变化已经、正在或将要对公司的财务状
况和经营成果产生重要影响的说明
□适用 □√不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
□适用 □√不适用
7.2 出售资产
□√适用 □不适用
交易对
方
被出售资产 出售日 出售价格 本年初起至出售
日该出售资产为
公司贡献的净利
润
出售产生
的损益
是否为关联交
易
所涉及的资
产产权是否
已全部过户
所涉及的债权
债务是否已全
部转移22
深圳市
侨社实
业股份
有限公
司
深圳富临实
业股份有限
公司
3711636 股
的股份（占
10.5872%）
2008 年
8 月27
日
人民币
820 万元
0.00 元 794.46 万
元
否 是 是
深圳市
易普乐
化工有
限公司
罗湖区国贸
商业商业大
厦35 层A、B、
C、D、H、I、
J 号房产共
1086.97 平
方米
2008 年
10 月31
日
1413.061
万元
0.00 元 642.16 万
元
否 是 是
注：上述资产出售对公司的业务连续性和管理层的稳定性不存在任何影响。
7.3 重大担保
□√适用 □不适用
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保对象
名称
发生日期
（协议签署
日）
担保金
额
担保
类型
担保期 是否履行完毕是否为关联方担
保（是或否）
报告期内担保发生额合计 0 元
报告期末担保余额合计 0 元
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 30,000 万元
报告期末对子公司担保余额合计 30,000 万元
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额 30,000 万元
担保总额占公司净资产的比例 52.57%
其中：23
为股东、实际控制人及其关联方提供
担保的金额
0 元
直接或间接为资产负债率超过70%的
被担保对象提供的债务担保金额
5,000 万元
担保总额超过净资产 50%部分的金
额
1,469 万元
上述三项担保金额合计 6,469 万元
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
□适用 □√不适用
7.4.2 关联债权债务往来
□√适用 □不适用
单位：万元
向关联方提供资金 关联方向公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
深圳国贸天安物业有限公司 -500 2,471
安徽南鹏造纸有限公司 -187 870
深圳市国贸实业发展有限公司 0 243
深圳物方陶瓷工业公司 0 175
深圳市投资控股有限公司（注） 20,096 21,500
深圳市国贸石油有限公司 260 260
深圳物业吉发仓储有限公司 540 695
广州利士风汽车有限公司 800 100024
合计 -687 3,759 21,696 23,455
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额 0 元，余额 0 元。
注：深圳市投资控股有限公司对公司的短期借款期末余额为21,500 万元，其中：于2008
年7 月31 日以中国农业银行深圳市分行为受托人向公司提供委托借款5,000 万元，到期日为
2009 年1 月30 日，年利率为6.47%，并于到期日办理借款展期一年，年利率为5.31%；于2008
年10 月15 日以中国光大银行深圳景田支行为受托人向公司子公司-深圳市皇城地产有限公司
提供委托借款15,000 万元，到期日为2009 年10 月14 日，年利率为6.956%；于2008 年6
月1 日对上期直接对公司的短期借款给予展期，借款金额为1,500 万元，到期日为2009 年5
月31 日，年利率为 7.47%，该借款于2009 年3 月25 日归还。
7.4.3 2008年资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 □√不适用
2008年新增资金占用情况
□适用 □√不适用
截止2008年末，上市公司未能完成非经营性资金占用的清欠工作的，相关原因及已采取的清
欠措施和责任追究方案
□适用 □√不适用
7.5 委托理财
□适用 □√不适用
7.6 承诺事项履行情况
□√适用 □不适用
本公司实际控制人--深圳市投资控股有限公司表示将建立和完善已获取的上市公
司未公开信息管理内控制度，督促相关信息知情人不利用未公开信息买卖公司证券，不
建议他人买卖公司证券，也不泄露未公开信息，并及时、真实、准确、完整地提供知情
人名单，由本公司报送深圳证监局、证券交易所备案。
报告期内，未发生实际控制人或信息知情人利用本公司未公开信息买卖公司股票的25
情况。本公司按月就报送未公开信息情况向深圳证监局报送备查文件。
7.7 重大诉讼仲裁事项
□√适用 □不适用
1、报告期内，未有新的重大诉讼、仲裁事项。
2、报告期内，以前披露的重大诉讼、仲裁事项进展情况如下：
⑴、本公司在2007 年度报告、2008 年半年度报告中披露的“海艺公司”案。 本公
司已向最高人民法院申请再审，目前该案正在审查之中。
本公司于2008 年4 月7 日收到深圳市中级人民法院送达的34 份《回复执行通知书》，
海艺实业（深圳）有限公司等8 家公司向深圳市中级人民法院申请恢复执行广东省高级
人民法院1999 年作出的34 份判决书。对此，本公司已于2008 年7 月16 日以临时公告
进行了信息披露，刊登于《证券时报》、《大公报》及信息披露指定网站巨潮网
（http://cninfo.com.cn）；
为维护本公司和全体股东的合法权益，本公司已依法提出执行异议。
⑵、本公司在2000 至2007 年报、2008 年半年度报告中披露的“基永公司”案。本
公司在本案中申请查封的嘉宾大厦的其他房产被自动解封。本公司已经申请恢复执行，
目前等待法院审查。
⑶、本公司在2005 至2007 年度报告、2008 年半年度报告中披露的本公司诉深圳市
盛丰路国贸珠宝金行有限公司一案。深圳市中级人民法院于2007 年9 月作出一审判决，
判决国贸珠宝金行公司承担32524650.45 元债务，金行公司法定代表人林若华在
10053000 元范围内承担连带责任清偿责任。本公司于2007 年9 月13 日以临时公告对案
件进展情况进行了披露。该判决现已生效，国贸金行珠宝公司和林若华没有履行判决。
（4）、本公司在2006、2007 年度报告、2008 年半年度报告中披露的“多快电梯”
合同纠纷案。深圳市中级人民法院作出（2006）深中法民五初字第116 号民事判决后，26
经过皇城地产公司申诉，深圳市人民检察院出具深检民行建（2007）5 号《检察建议书》，
深圳市人民检察院以该判决认定事实不清为由，建议深圳市中级人民法院再审本案。
（5）、本公司在2004 年至2007 年度报告、2006 年4 月15 日、2006 年8 月5 日、
2007 年4 月11 日、2007 年5 月19 日临时公告、2008 年2 月26 日临时公告、2008 年6
月3 日临时公告、2008 年12 月31 日临时公告、2009 年2 月13 日临时公告中持续披露
的“美丝公司诉讼案”。
美丝公司以本公司和罗湖经济发展有限公司为共同被告向深圳市福田区人民法院
提起民事诉讼后，本公司认为本案诉讼标的较大，且属于在辖区内有重大影响的案件，
依法应由深圳市中级人民法院管辖，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，本公
司在提交答辩状期间提起管辖权异议，请求移送深圳市中级人民法院审理。深圳市福田
区人民法院经审查认为本公司异议成立，决定将本案移送深圳市中级人民法院审理，并
于2009 年3 月向本公司送达了《通知书》（（2009）深福法民三初字第939 号）。
（6）、金田担保案，本公司根据互保协议，代金田实业（集团）股份有限公司（以
下简称“金田公司”）向信达资产公司长春办事处偿还4800 万元的债务。为依法向金田
公司追偿4800 万元。本公司向深圳罗湖区法院申请要求金田公司偿还4800 万元的《支
付令》，罗湖区法院依法向金田公司送达了（2005）深罗法立督字第8 号《支付令》。该
支付令已生效。本公司据此申请法院执行，目前案件处于执行中。
本公司根据互保协议，代金田公司向深圳农业银行偿还600 万元债务及部分费用，
本公司将依法向金田公司追偿。
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□√适用 □不适用
序
号 证券品种 证券代
码 证券简称 初始投资金额
（元）
持有数
量 期末账面值
占期末证
券总投资
比例（％）
报告期损益
1 香港股票 688 中国海外 617,903.24 202,500 1,925,143.61 72.08% -986,791.41
2 深圳A 股 000001 深发展A 793,620.71 47,190 446,417.40 16.72% -969,282.60
3 香港股票 014 希慎 101,594.88 6,000 66,248.33 2.48% -53,348.9227
4 深圳A 股 000030 ST 盛润 268,735.50 30,000 63,900.00 2.39% 5,500.00
5 香港股票 3311 中國建築 34,217.72 48,000 57,147.12 2.14% -76,368.60
6 香港股票 144 招商 59,263.68 4,000 52,843.45 1.98% -122,262.49
7 香港股票 455 雲南實業 12,787.55 50,000 18,078.95 0.68% -19,546.73
8 上海A 股 601958 金钼股份 16,570.00 1,000 10,070.00 0.38% -6,500.00
9 上海A 股 780186 中国铁建 9,080.00 1,000 10,040.00 0.38% 960.00
10 香港股票 480 香港興業 14,551.35 4,400 6,557.81 0.25% -23,081.50
期末持有的其他证券投资 31,682.30 5,324 14,282.80 0.53% -88,641.03
报告期已出售证券投资损益 — — — — 9,546.42
合计 1,960,006.93 — 2,670,729.47 100.00% -2,329,816.86
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□√适用 □不适用
证券代
码
证券
简称
初始投资金额
占该
公司
股权
比例
期末账面值
报告期
损益
报告期所
有者权益
变动
会计核算
科目
股份来源
000509
S*ST
华塑
2,962,500.00 0.33% 802,199.55 0.00 0.00
长期股权投
资
定向购买
法人股
合计 2,962,500.00 - 802,199.55 0.00 0.00
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 □√不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□ √适用 □不适用
项目 股份名称
期初股份数
量
报告期买入/
卖出股份数
量
期末股份数
量
使用的资金
数量
产生的投资
收益
买入
合肥城建 750 750 7,800.00
中煤能源 1,000 1,000 16,830.00
中国铁建 1,000 1,000 9,080.00
金钼股份 1,000 1,000 16,570.00
深能源 10,000 174,194.02
中国南车 2,000 4,360.00
合计 15,750 3,750 228,834.0228
卖出
江苏舜天 3,918 3,918 15,147.38
重庆港九 1,320 1,320 4,919.13
深发展SCF2 1,650 1,650 18,798.01
深能源 10,000 -31,502.98
中国南车 2,000 2,184.88
合计 6,888 18,888 9,546.42
7.8 .5 持有外币金融资产、金融负债情况
□√适用 □不适用 单位：人民币万元
项目 期初金额
本期公允价
值变动损益
计入权益的
累计公允价
值变动
本期计提的
减值
期末金额
金融资产
其中：1.以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融
资产
364.55 -134.74 212.63
其中：衍生金融资产
2.贷款和应收款
3.可供出售金融资
产
4.持有至到期投资
金融资产小计 364.55 -134.74 212.63
金融负债
注：公司持有的外币金融资产为子公司深业地产发展有限公司多年前购入的香港联交所上市股票，依
据香港联交所公告的收市价作为公允价值计量。
§8 监事会报告
一、监事会工作情况
（一）报告期内监事会会议情况
报告期内公司监事会召开了6次会议：
1．第一次会议于2008 年4月14 日在公司办公楼会议室召开，会议审议通过了《公
司2007 年度监事会工作报告》、《公司2007年度报告摘要》、《公司2007年度利润分配预
案》、《关于调整2007年期初资产负债表项目的议案》、《关于计提各项准备金的议案》、《关29
于减少资产减值准备金的议案》、《2007年控股股东及其他关联方资金占用情况表》及《公
司内部控制自我评价》等议案。
2．第二次会议于2008 年4月24 日在公司办公楼会议室召开，会议审议通过了《公
司2008年度第一季度报告》。
3．第三次会议于2008 年7月15日在公司办公楼会议室召开，会议审议通过了《关
于大股东及其关联方资金占用的自查报告》。
4．第四次会议于2008 年8月12 日在公司办公楼会议室召开，会议审议通过了《公
司2008年度半年度报告》及《公司2008半年度报告摘要》两项议案。
5．第五次会议于2008 年9月5 日在公司办公楼会议室召开，会议审议通过了《关
于落实巡检整改通知的报告》，并一致同意将王秀颜女士作为公司监事候选人提交股东
大会选举，补充原监事陈马兴先生因工作调动辞去公司监事的空缺。
6．第六次会议于2008 年10月24 日在公司办公楼会议室召开，会议审议通过了《公
司2008年度第三季度报告》。
（二）报告期内，监事会成员列席了历次董事会和股东大会会议，参与公司重大决
策的讨论，依法监督各次董事会和股东大会审议的议案和会议召开程序。
（三）报告期内，监事会密切关注公司经营运作情况，认真监督公司财务及资金运
作等情况，检查公司董事会和经营层职务行为，保证了公司经营管理行为的规范。
二、监事会对有关事项的独立意见
（一）公司依法运作情况
报告期内公司决策程序合法有效，股东大会、董事会决议能够得到很好的落实，内
部控制制度健全完善，形成了较完善的经营机构、决策机构、监督机构之间的制衡机制。
公司董事、经理及其他高级管理人员廉洁勤政、忠于职守，未发现其在执行职务时有违
反法律、法规、《公司章程》或损害公司股东利益的行为。
（二）检查公司财务的情况30
监事会对2008 年度公司的财务状况和财务成果等进行了有效的监督、检查和审核，
认为：公司财务制度健全、内控制度完善，财务运作规范、财务状况良好，财务报告真
实、客观、完整地反映了公司的财务状况和经营成果。
（三）审核公司内部控制情况
公司已建立了较为完善的内部控制制度体系并能得到有效的执行。公司内部控制的
自我评价报告真实、客观地反映了公司内部控制制度的建设及运作情况。
（四）募集资金投入情况
报告期内，公司未发生募集资金事项。
（五）关联交易情况
公司关联交易的决策程序符合有关法律、法规及公司章程的规定，其公平性依据等
价有偿、公允市价的原则定价，没有违反公开、公平、公正的原则，不存在损害公司和
中小股东利益的情形。
（六）资产处置情况
报告期内公司资产处置业务运作规范，符合法定程序。交易客观、公正、公平，不
存在内幕交易，未损害公司及股东的利益。
§ 9 财务报告
9.1 审计意见
审 计 报 告
众环审字(2009)498 号
深圳市物业发展（集团）股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称深物业公司）财务报表，
包括2008 年12 月31 日的资产负债表和合并的资产负债表，2008 年度的利润表和合并的利润表、所
有者权益变动表和合并的所有者权益变动表、现金流量表和合并的现金流量表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是深物业公司管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、31
实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错
报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审
计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施
审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取
决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险
评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控
制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，
以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，深物业公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映
了深物业公司2008 年12 月31 日的财务状况以及2008 年度的经营成果和现金流量。
武汉众环会计师事务所有限责任公司 中国注册会计师 闵超
中国注册会计师 王郁
中国 武汉 2009 年4 月23 日
9.2 披露比较式合并及母公司的资产负债表、利润表及利润分配表、现金流量表和所有者
权益变动表。（附后）
9.2.1 资产负债表
9.2.2 利润表
9.2.3 现金流量表
9.2.4 所有者权益变动表32
9.3 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明。
本公司在报告期内无会计政策、会计估计和核算方法变更事项。
9.4 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响。
本公司在报告期内无重大会计差错更正事项。
9.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明。
（1） 报告期内不再纳入合并范围公司
①报告期内不再纳入合并范围的原子公司基本情况
公司名称 注册地 业务性质 上年净利润
上年期末净
资产
深圳市国贸石油有限
公司
深圳 商品销售 199,356.37 7,242,858.15
上海深圳物业发展有
限公司
上海 房地产开发 -71,164.61 55,772,727.06
上海深圳物业管理公
司
上海 物业管理 -354.84 -2,163,607.79
②其他相关信息
公司名称 变更原因变更日期
母公司原持
股比例
母公司原表决
权比例
本年期初至处置
日净利润
处置日净资
产
深圳市国贸石
油有限公司
失去经营
控制权
2008 年2 月
29 日
100% 100%
-181,088.48 7,061,769.67
上海深圳物业
发展有限公司
清算
2008 年6 月
30 日
100% 100%
6,999,375.55 62,735,216.11
上海深圳物业
管理公司
清算
2008 年6 月
30 日
100% 100%
0.00 -2,163,607.79
注1：报告期内，深圳市国贸汽车实业有限公司与深圳市广虹投资有限公司签订《加油站租赁经营合
同》，约定深圳市广虹投资有限公司租赁深圳市国贸石油有限公司（深圳市国贸汽车实业有限公司持有其33
100%股权）的加油站用地、加油棚、营业房、宿舍、加油站设施设备等资产及权益和加油站经营管理权并
经营管理。自经营租赁开始日，本公司不再对深圳市国贸石油有限公司实施控制，因此，按照企业会计准
则的规定，未将该公司期末资产负债表纳入合并财务报表范围；将该公司期初至失去经营控制权日的利润
表、现金流量表纳入合并财务报表范围。
注2：报告期内，本公司完成了对上海深圳物业发展有限公司、上海深圳物业管理公司（以下简称“两
家上海公司”）的清算及工商、税务登记的注销工作，因此未将两家上海公司期末资产负债表纳入合并财
务报表范围；两家上海公司的清算基准日为2008 年6 月30 日，在清算基准日后，由清算组对两家上海公
司进行日常管理，两家上海公司不再开展与清算无关的经营活动，本公司已不能再控制两家上海公司，两
家上海公司财务报表也不再适用于持续经营的前提或基准，因此仅将两家上海公司期初至清算基准日的利
润表、现金流量表纳入合并财务报表范围。
深圳市物业发展（集团）股份有限公司
董 事 会
2009 年4 月27 日
9.2.1
资 产 负 债 表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2008 年12 月31 日 单位：（人民币）元
期末数 期初数 项目
合并 母公司 合并 母公司
流动资产：
货币资金 271,708,727.86 7,802,612.88 242,161,687.34 10,363,712.41
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 2,670,729.47 63,900.00 5,192,690.52 74,858.90
应收票据
应收账款 68,605,911.80 60,405,970.89 66,415,218.51 56,026,115.00
预付款项 2,305,629.53 68,288,274.02 104,200.00
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
其他应收款 67,222,142.10 441,309,610.51 75,964,525.14 392,554,552.2834
买入返售金融资产
存货 1,153,726,292.83 106,048,264.34 974,256,614.17 112,854,995.17
一年内到期的非流动资
产
其他流动资产
流动资产合计 1,566,239,433.59 615,630,358.62 1,432,279,009.70 571,978,433.76
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 9,200,018.40 4,726,472.40
持有至到期投资 3,000.00 3,000.00
长期应收款
长期股权投资 81,273,230.90 183,908,863.53 72,204,803.43 233,340,436.06
投资性房地产 224,041,978.19 133,384,070.84 174,233,469.26 124,304,228.11
固定资产 104,013,870.31 46,337,392.67 112,616,882.32 68,743,884.72
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 119,402,340.92 74,066,417.06
开发支出
商誉
长期待摊费用 2,549,186.42 2,409,176.42 210,006.00
递延所得税资产 13,322,857.95 10,444,137.07
其他非流动资产
非流动资产合计 544,606,464.69 366,039,503.46 452,978,733.54 431,115,021.29
资产总计 2,110,845,898.28 981,669,862.08 1,885,257,743.24 1,003,093,455.05
流动负债：
短期借款 369,000,000.00 164,000,000.00 286,640,774.90 178,040,774.90
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 137,040,777.65 36,748,755.23 78,261,460.46 34,610,496.74
预收款项 67,150,023.78 122,312.00 135,947,584.01 187,515.85
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 67,254,232.19 16,228,231.70 31,706,522.26 5,749,368.56
应交税费 82,322,778.74 1,198,324.42 38,959,623.05 4,007,757.91
应付利息 620,737.50 620,737.50 587,044.80 587,044.80
其他应付款 187,732,899.73 384,394,686.18 153,712,806.26 292,350,842.79
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负
债 100,000,000.00 90,000,000.00 239,992,263.87 80,000,000.0035
其他流动负债
流动负债合计 1,011,121,449.59 693,313,047.03 965,808,079.61 595,533,801.55
非流动负债：
长期借款 348,229,343.34 40,000,000.00 186,803,081.28 149,450,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债 61,254,234.44 61,254,234.44 41,772,906.07 41,772,906.07
递延所得税负债 1,211,007.25 554,092.94
其他非流动负债 118,763,754.44 9,886,144.84 122,909,254.89 9,886,144.84
非流动负债合计 528,247,332.22 111,140,379.28 352,696,249.49 201,663,143.85
负债合计 1,539,368,781.81 804,453,426.31 1,318,504,329.10 797,196,945.40
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 541,799,175.00 541,799,175.00 541,799,175.00 541,799,175.00
资本公积 25,332,931.52 226,883.79 30,279,476.08 2,751,084.94
减：库存股
盈余公积 62,919,127.11 62,919,127.11 62,919,127.11 62,919,127.11
一般风险准备
未分配利润 -55,930,192.11 -427,728,750.13 -67,197,819.73 -401,572,877.40
外币报表折算差额 -3,505,676.11 -1,903,756.08
归属于母公司所有者权益
合计 570,615,365.41 565,896,202.38
少数股东权益 861,751.06 857,211.76
所有者权益合计 571,477,116.47 177,216,435.77 566,753,414.14 205,896,509.65
负债和所有者权益总计 2,110,845,898.28 981,669,862.08 1,885,257,743.24 1,003,093,455.05
9.2.2
利 润 表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2007 年1-12 月 单位：（人民币）元
本期 上年同期 项目
合并 母公司 合并 母公司
一、营业总收入 623,465,139.63 26,154,776.18 332,985,105.29 20,822,123.59
其中：营业收入 623,465,139.63 332,985,105.29
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 617,322,969.87 413,449,519.44
其中：营业成本 339,569,377.34 12,501,071.24 261,196,620.14 7,826,270.43
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备
金净额
保单红利支出36
分保费用
营业税金及附加 90,044,123.93 1,351,107.98 18,988,428.83 1,096,337.79
销售费用 19,695,986.96 15,923,457.32
管理费用 139,121,028.95 62,336,820.73 86,870,710.57 48,746,067.47
财务费用 22,355,106.10 12,922,682.47 26,413,569.23 16,644,650.73
资产减值损失 6,537,346.59 -5,947,564.64 4,056,733.35 7,306,927.17
加：公允价值变动收益
（损失以“-”号填列） -2,383,995.78 5,500.00 -2,921,691.70 -5,918,584.09
投资收益（损失以“-”
号填列） 37,435,024.74 44,448,102.67 33,094,249.46 32,405,247.98
其中：对联营企业
和合营企业的投资收益 1,699,715.19 1,699,715.19 1,012,061.06 1,012,061.06
汇兑收益（损失以“-”
号填列）
三、营业利润（亏损以“-”
号填列） 41,193,198.72 -12,555,738.93 -50,291,856.39 -34,311,466.11
加：营业外收入 9,830,770.09 6,718,663.32 8,072,460.76 6,215,602.19
减：营业外支出 21,083,505.08 20,318,797.12 -13,163,989.83 404,218.18
其中：非流动资产处置
损失 34,855.31 14,259.33
四、利润总额（亏损总额以
“-”号填列） 29,940,463.73 -26,155,872.73 -29,055,405.80 -28,500,082.10
减：所得税费用 20,106,527.14 -1,674,189.82 -888,472.65
五、净利润（净亏损以“-”
号填列） 9,833,936.59 -26,155,872.73 -27,381,215.98 -27,611,609.45
归属于母公司所有者
的净利润 9,829,397.29 -27,377,663.77
少数股东损益 4,539.30 -3,552.21
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.02 -0.05 -0.05 -0.05
（二）稀释每股收益 0.02 -0.05 -0.05 -0.05
9.2.3
现 金 流 量 表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2007 年1-12 月 单位：（人民币）元
本期 上年同期 项目
合并 母公司 合并 母公司
一、经营活动产生的现金流
量：
销售商品、提供劳务收
到的现金 584,847,068.44 22,403,953.44 472,011,767.36 20,103,393.59
客户存款和同业存放
款项净增加额
向中央银行借款净增
加额
向其他金融机构拆入37
资金净增加额
收到原保险合同保费
取得的现金
收到再保险业务现金
净额
保户储金及投资款净
增加额
处置交易性金融资产
净增加额
收取利息、手续费及佣
金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加
额
收到的税费返还 892,244.27 892,244.27
收到其他与经营活动
有关的现金 18,340,028.19 208,300,649.89 41,121,875.28 454,851.33
经营活动现金流入
小计 603,187,096.63 230,704,603.33 514,025,886.91 21,450,489.19
购买商品、接受劳务支
付的现金 357,078,474.18 3,528,685.86 387,859,466.92 1,598,271.12
客户贷款及垫款净增
加额
存放中央银行和同业
款项净增加额
支付原保险合同赔付
款项的现金
支付利息、手续费及佣
金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职
工支付的现金 175,300,925.87 21,161,806.56 160,680,341.99 19,256,732.92
支付的各项税费 57,968,663.34 8,172,946.56 36,492,767.62 10,153,912.38
支付其他与经营活动
有关的现金 36,542,010.75 90,797,214.57 50,562,079.15 109,894,382.87
经营活动现金流出
小计 626,890,074.14 123,660,653.55 635,594,655.68 140,903,299.29
经营活动产生的
现金流量净额 -23,702,977.51 107,043,949.78 -121,568,768.77 -119,452,810.10
二、投资活动产生的现金流
量：
收回投资收到的现金 16,439,362.19 16,235,835.16 49,197,305.03 47,065,100.72
取得投资收益收到的
现金 5,000,000.00 5,000,000.00 413,777.66 413,777.66
处置固定资产、无形资
产和其他长期资产收回的
现金净额
13,579,657.07 12,126,378.83 5,764,792.92 4,462,377.00
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额38
收到其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流入
小计 35,019,019.26 33,362,213.99 55,375,875.61 51,941,255.38
购建固定资产、无形资
产和其他长期资产支付的
现金
17,393,724.80 1,244,016.00 7,861,463.91 446,660.00
投资支付的现金 228,834.02 217,312.65 1,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营
业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动
有关的现金 1,345,861.66 35,800.00
投资活动现金流出
小计 18,968,420.48 1,279,816.00 8,078,776.56 1,446,660.00
投资活动产生的
现金流量净额 16,050,598.78 32,082,397.99 47,297,099.05 50,494,595.38
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数
股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 734,000,000.00 200,000,000.00 725,912,364.56 424,820,328.69
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动
有关的现金 2,080,914.01
筹资活动现金流入
小计 736,080,914.01 200,000,000.00 725,912,364.56 424,820,328.69
偿还债务支付的现金 631,196,001.81 314,450,000.00 467,172,473.32 354,439,468.73
分配股利、利润或偿付
利息支付的现金 64,757,498.50 27,236,444.05 40,617,049.67 28,677,587.59
其中：子公司支付给少
数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动
有关的现金 2,840,000.00
筹资活动现金流出
小计 698,793,500.31 341,686,444.05 507,789,522.99 383,117,056.32
筹资活动产生的
现金流量净额 37,287,413.70 -141,686,444.05 218,122,841.57 41,703,272.37
四、汇率变动对现金及现金
等价物的影响 -87,994.45 -1,003.25 -156,523.68 -12,315.54
五、现金及现金等价物净增
加额 29,547,040.52 -2,561,099.53 143,694,648.17 -27,267,257.89
加：期初现金及现金等
价物余额 242,161,687.34 10,363,712.41 98,467,039.17 37,630,970.30
六、期末现金及现金等价物
余额 271,708,727.86 7,802,612.88 242,161,687.34 10,363,712.413940
9.2.4
所有者权益变动表
合并所有者权益变动表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2007 年12 月31 日 单位：
（人民币）元
本期金额 上年金额
归属于母公司所有者权益 归属于母公司所有者权益
项目 实收资
本（或
股本）
资本公
积
减：库
存股
盈余公
积
一般风
险准备
未分配
利润
其他
少数股
东权益
所有者
权益合
计
实收资
本（或
股本）
资本公
积
减：库
存股
盈余公
积
一般风
险准备
未分配
利润
其他
少数股
东权益
所有者
权益合
计
一、上年年末余额
541,79
9,175.0
0
30,279,
476.08
62,919,
127.11
-67,19
7,819.7
3
-1,903,
756.08
857,21
1.76
566,75
3,414.1
4
541,79
9,175.0
0
25,332,
931.52
62,919,
127.11
-39,82
0,155.9
6
110,22
1.02
860,76
3.97
591,20
2,062.6
6
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额
541,79
9,175.0
0
30,279,
476.08
62,919,
127.11
-67,19
7,819.7
3
-1,903,
756.08
857,21
1.76
566,75
3,414.1
4
541,79
9,175.0
0
25,332,
931.52
62,919,
127.11
-39,82
0,155.9
6
110,22
1.02
860,76
3.97
591,20
2,062.6
6
三、本年增减变动金额
（减少以“-”号填列）
-4,946,
544.56
11,267,
627.62
-1,601,
920.03
4,539.3
0
4,723,7
02.33
4,946,5
44.56
-27,37
7,663.7
7
-2,013,
977.10
-3,552.
21
-24,44
8,648.5
2
（一）净利润 9,829,3
97.29
4,539.3
0
9,833,9
36.59
-27,37
7,663.7
7
-3,552.
21
-27,38
1,215.9
841
（二）直接计入所有者
权益的利得和损失
-4,946,
544.56
1,438,2
30.33
-1,601,
920.03
-5,110,
234.26
4,946,5
44.56
-2,013,
977.10
2,932,5
67.46
1．可供出售金融资
产公允价值变动净额
-3,078,
294.09
-3,078,
294.09
3,078,2
94.09
3,078,2
94.09
2．权益法下被投资
单位其他所有者权益变
动的影响
-2,422,
343.41
-2,422,
343.41
2,422,3
43.41
2,422,3
43.41
3．与计入所有者权
益项目相关的所得税影
响
554,09
2.94
554,09
2.94
-554,0
92.94
-554,0
92.94
4．其他 1,438,2
30.33
-1,601,
920.03
-163,6
89.70
-2,013,
977.10
-2,013,
977.10
上述（一）和（二）小
计
-4,946,
544.56
11,267,
627.62
-1,601,
920.03
4,539.3
0
4,723,7
02.33
4,946,5
44.56
-27,37
7,663.7
7
-2,013,
977.10
-3,552.
21
-24,44
8,648.5
2
（三）所有者投入和减
少资本
1.所有者投入资本
2．股份支付计入所
有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2.提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
东）的分配42
4．其他
（五）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
四、本期期末余额
541,79
9,175.0
0
25,332,
931.52
62,919,
127.11
-55,93
0,192.1
1
-3,505,
676.11
861,75
1.06
571,47
7,116.4
7
541,79
9,175.0
0
30,279,
476.08
62,919,
127.11
-67,19
7,819.7
3
-1,903,
756.08
857,21
1.76
566,75
3,414.1
4
母公司所有者权益变动表
编制单位： 深圳市物业发展( 集团) 股份有限公司 （ 母公司） 2007 年12 月31 日
单位：（人民币）元
本期金额 上年金额
归属于母公司所有者权益 归属于母公司所有者权益
项目 实收资
本（或
股本）
资本公
积
减：库
存股
盈余公
积
一般风
险准备
未分配
利润
其他
少数股
东权益
所有者
权益合
计
实收资
本（或
股本）
资本公
积
减：库
存股
盈余公
积
一般风
险准备
未分配
利润
其他
少数股
东权益
所有者
权益合
计
一、上年年末余额
541,79
9,175.0
0
2,751,0
84.94
62,919,
127.11
-401,5
72,877.
40
205,89
6,509.6
5
541,79
9,175.0
0
226,88
3.79
62,919,
127.11
-373,9
61,267.
95
230,98
3,917.9
543
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额
541,79
9,175.0
0
2,751,0
84.94
62,919,
127.11
-401,5
72,877.
40
205,89
6,509.6
5
541,79
9,175.0
0
226,88
3.79
62,919,
127.11
-373,9
61,267.
95
230,98
3,917.9
5
三、本年增减变动金额
（减少以“-”号填列）
-2,524,
201.15
-26,15
5,872.7
3
-28,68
0,073.8
8
2,524,2
01.15
-27,61
1,609.4
5
-25,08
7,408.3
0
（一）净利润
-26,15
5,872.7
3
-26,15
5,872.7
3
-27,61
1,609.4
5
-27,61
1,609.4
5
（二）直接计入所有者
权益的利得和损失
-2,524,
201.15
-2,524,
201.15
2,524,2
01.15
2,524,2
01.15
1．可供出售金融资
产公允价值变动净额
-3,078,
294.09
-3,078,
294.09
3,078,2
94.09
3,078,2
94.09
2．权益法下被投资
单位其他所有者权益变
动的影响
3．与计入所有者权
益项目相关的所得税影
响
554,09
2.94
554,09
2.94
-554,0
92.94
-554,0
92.94
4．其他
上述（一）和（二）小
计
-2,524,
201.15
-26,15
5,872.7
3
-28,68
0,073.8
8
2,524,2
01.15
-27,61
1,609.4
5
-25,08
7,408.3
0
（三）所有者投入和减
少资本44
1.所有者投入资本
2．股份支付计入所
有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2.提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
四、本期期末余额
541,79
9,175.0
0
226,88
3.79
62,919,
127.11
-427,7
28,750.
13
177,21
6,435.7
7
541,79
9,175.0
0
2,751,0
84.94
62,919,
127.11
-401,5
72,877.
40
205,89
6,509.6
5451
