大悦城控股集团股份有限公司
GRANDJOY HOLDINGS GROUP CO.,LTD.
2023 年年度报告
二〇二四年四月
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不
存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司法定代表人姚长林、主管会计工作负责人吴立鹏及会计机构负责人薛晓明声明：保证本年
度报告中财务报告真实、准确、完整。信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标
准无保留意见的审计报告。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增
股本。
本年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者
及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投
资者注意投资风险。
1
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
目 录
第一节 重要提示、目录和释义 .................................................. 1
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................ 6
第三节 管理层讨论与分析 ..................................................... 10
第四节 公司治理 ............................................................ 65
第五节 环境和社会责任 ....................................................... 83
第六节 重要事项 ............................................................ 86
第七节 股份变动及股东情况 .................................................. 108
第八节 优先股相关情况 ...................................................... 114
第九节 债券相关情况........................................................ 115
第十节 财务报告 ........................................................... 122
2
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
备查文件目录
一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
三、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
四、上述文件的原件备置在公司董事会办公室。
3
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
释 义
释义项 指 释义内容
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局
深交所 指 深圳证券交易所
中粮集团 指 中粮集团有限公司，公司控股股东
公司、本公司 指 大悦城控股集团股份有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
报告期、本报告期 指 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
上期 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
中粮地产（集团）股份有限公司、中粮地产 指 公司原名称
明毅 指 明毅有限公司，公司第一大股东
4
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
重大风险提示
本公司在本报告的“管理层讨论与分析”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对策
略，敬请投资者关注相关内容。
5
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 大悦城 股票代码 000031
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 大悦城控股集团股份有限公司
公司的中文简称 大悦城控股
公司的外文名称 GRANDJOY HOLDINGS GROUP CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 GRANDJOY
公司的法定代表人 姚长林
注册地址 深圳市宝安区新安街道 3 区龙井二路 3 号中粮地产集团中心第 1 层 101 室
注册地址的邮政编码 518101
公司注册地址历史变更情 2017 年 11 月 27 日，公司注册地址变更完成登记，由深圳市宝安区新城
况 二区湖滨路改为现注册地址。
（1）北京市朝阳区朝阳门南大街 8 号中粮福临门大厦 13 层
办公地址
（2）深圳市宝安区留仙一路 8 号中粮创芯研发中心 A1 栋 27 楼
办公地址的邮政编码 100020
公司网址 www.grandjoy.com
电子信箱 000031@cofco.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 郭锋锐 杨杰
联系地址 北京市朝阳区朝阳门南大街 8 号中粮福临门大厦 13 层
电话 86-010-85017888
传真 86-755-23999009
电子信箱 000031@cofco.com
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所
http://www.szse.cn
网站
公司披露年度报告的媒体名称及 《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》及巨潮资
网址 讯网 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 北京市朝阳区朝阳门南大街 8 号中粮福临门大厦 13 层
四、注册变更情况
组织机构代码 914403001922471899
公司上市以来主营业务的变化情
无变更
况（如有）
6
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
2004 年 12 月 31 日，公司原控股股东深圳市宝安区投资管理公司
与中粮集团有限公司签订《股权转让协议书》，将其所持有的本公
历次控股股东的变更情况（如有）
司 278,062,500 股国家股转让予中粮集团。转让完成后，中粮集团
成为本公司控股股东。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层
签字会计师姓名 张昆、马海霞
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 √不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间
中 国 国 际 金 融 股 北京市朝阳区建国门外大街 1
许菲菲、谭笑
份有限公司 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层 2019 年 2 月 26 日至募集
中 信 证 券 股 份 有 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中 资金使用完毕
黄江宁、康昊昱
限公司 信证券大厦
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 √否
2023 年 2022 年 本年比上年增减 2021 年
营业收入（元） 36,783,248,051.15 39,578,691,796.06 -7.06% 42,614,497,358.92
归属于上市公司股东
-1,465,394,727.50 -2,882,769,952.94 49.17% 107,510,183.02
的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 -3,758,363,553.80 -2,954,679,667.86 -27.20% 41,172,691.93
的净利润（元）
经营活动产生的现金
10,641,533,128.36 2,710,451,072.07 292.61% -8,464,132,339.15
流量净额（元）
基本每股收益（元/股） -0.34 -0.67 49.25% 0.03
稀释每股收益（元/股） -0.34 -0.67 49.25% 0.03
加权平均净资产收益
-10.02% -16.84% 增加 6.82 个百分点 0.58%
率
本年末比上年末增
2023 年末 2022 年末 2021 年末
减
总资产（元） 198,061,182,289.98 214,432,267,769.07 -7.63% 212,727,104,515.44
归属于上市公司股东
13,842,730,757.62 15,402,385,024.43 -10.13% 18,838,312,762.83
的净资产（元）
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司
持续经营能力存在不确定性
7
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
□是 √否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
√是 □否
项目 2023 年 2022 年 备注
营业收入（元） 36,783,248,051.15 39,578,691,796.06
营业收入扣除金额（元） 176,856,585.08 81,337,265.44 与主营业务无关
营业收入扣除后金额（元） 36,606,391,466.07 39,497,354,530.62
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情
况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情
况。
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□适用 √不适用
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 6,085,492,212.23 8,225,139,760.01 6,387,660,278.63 16,084,955,800.28
归属于上市公司股东的净
171,381,768.89 -120,627,288.69 -553,479,793.86 -962,669,413.84
利润
归属于上市公司股东的扣
162,877,443.80 -141,093,739.20 -587,167,561.32 -3,192,979,697.08
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量
2,748,299,692.55 3,370,026,639.18 1,261,401,322.06 3,261,805,474.57
净额
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 √否
九、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2023 年金额 2022 年金额 2021 年金额 说明
非流动性资产处置损益
（包括已计提资产减值准 5,693,776,887.53 7,996,945.36 -431,893,715.27 详见注释
备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助
53,879,712.39 58,144,810.29 29,385,050.10
（与公司正常经营业务密
8
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
项目 2023 年金额 2022 年金额 2021 年金额 说明
切相关，符合国家政策规
定、按照确定的标准享
有、对公司损益产生持续
影响的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相
关的有效套期保值业务
外，非金融企业持有金融
资产和金融负债产生的公 -27,918,468.90 -8,010,719.23 -18,199,596.75
允价值变动损益以及处置
金融资产和金融负债产生
的损益
单独进行减值测试的应收
- - 523,641,356.84
款项减值准备转回
受托经营取得的托管费收
707,547.18 943,396.24 943,396.24
入
除上述各项之外的其他营
6,388,333.79 161,626,665.29 73,726,236.70
业外收入和支出
减：所得税影响额 1,006,814,346.93 40,603,826.26 20,805,195.20 详见注释
少数股东权益影响额（税
2,427,050,838.76 108,187,556.77 90,460,041.57
后）
合计 2,292,968,826.30 71,909,714.92 66,337,491.09 --
注：主要是本期处置上海鹏利置业发展有限公司与北京昆庭资产管理有限公司股权取得收益以及相
应所得税费用。
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 √不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目
界定为经常性损益项目的情况说明
项目 涉及金额（元） 原因
公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是
子公司收取股东或公司 子公司收取股东或公司收取参股公司往来款的资金占用
收取参股公司往来款资 416,638,736.13 费，公司判断这项业务与公司正常生产经营业务直接相
金占用费 关，且在未来期间持续发生，不再具有特殊性和偶发性的
特点，不再界定为非经常性损益项目。
9
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
2023 年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，国家加大宏观调控力
度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，经济整体回升向好。房地产行业方面，2023
年，市场仍处于调整期。年内在确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心的政策不
断落地。2023 年 7 月 24 日，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供需关系发生重大变化的新形
势”，此后多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地实施，重点城市限制性政策持续宽松，
助力刚性和改善性住房需求释放。10 月以来，中央金融工作会议、中央经济工作会议相继明确“促进
金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。加快保障性住房、‘平急
两用’公共基础设施、城中村改造等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。”“稳中求进、以进促稳、
先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期，提振各方信心。
整体来看，2023 年全国房地产市场供需两端均走弱。根据国家统计局数据显示，2023 年全国商
品房销售面积 11.17 亿平方米，同比下降 8.5%；商品房销售额 11.66 万亿元，同比下降 6.5%，房地产
开发投资额 11.09 万亿元，同比下降 9.6%。房价仍在调整下行中，2023 年 12 月全国 70 个大中城市
新建商品住宅价格指数同比下降 0.9%。从各业态表现来看，2023 年全国商品住宅销售额约 10.3 万亿
元，同比下降 6%；办公楼销售额 3,742 亿元，同比下降 12.9%；商业营业用房成交 6,619 亿元，同比
下降 9.3%，写字楼与商业营业用房市场持续降温，销售压力较大。
近五年全国商品房销售面积情况 近五年全国商品房销售额情况
200,000 5% 200,000 15%
2.6%
-0.1% 1.9% 8.7%
10%
180,000 0% 180,000
4.8% 5%
-8.5% -5% 6.5%
160,000
160,000 0%
-10%
140,000 -5%
-15% 140,000
-6.5% -10%
120,000
-20%
120,000 -15%
100,000 -25%
-24.3% -20%
80,000 -30% 100,000
-25%
2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 -26.7%
80,000 -30%
2019年 2020年 2021年 2022年 2023年
全国商品房销售面积（万平米） 同比
全国商品房销售额（亿元） 同比
资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局
10
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
近五年全国房地产开发投资情况 近五年 70 个大中城市新建商品住宅价格指
数
160,000 15% 15%
150,000 9.9%
10%
140,000 7.0% 10%
5%
130,000 4.4%
5%
120,000 0%
110,000
-5% 0%
100,000
-9.6%-10%
90,000 -5%
-10.0% 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年
80,000 -15%
2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 一线城市：新建商品住宅价格指数：同比（%）
二线城市：新建商品住宅价格指数：同比（%）
全国房地产开发投资（亿元） 同比
三线城市：新建商品住宅价格指数：同比（%）
资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局
商业地产方面，2023 年中央和各地扩内需、促消费相关政策持续发力，消费市场温和复苏，服
务业稳步恢复，部分优质零售商业项目客流及营业额实现双增长，写字楼租赁需求有所释放。2023
年全国社会消费品零售总额 47.1 万亿元，同比增长 7.2%。全国新开业商业项目数量约 380 个，新增
商业建筑面积 3,196.25 万平米（含存量改造项目；不含专业市场、家居建材商场、纯商业街区、文
化产业园区；商业建筑面积≥2 万平方米）1。2023 年，部分地区新建或存量改造购物中心陆续开
业，在营购物中心亦加大品牌调改力度，为居民带来更多优质消费供给，同时项目租金水平亦有所
提升；此外，伴随扩内需、促消费政策逐步落地显效，购物中心客流快速恢复，开发运营商心理预
期增强，部分空置商铺租金报价较 2022 年下半年有所上涨。
长期来看，扩大内需、促进消费是我国推动经济高质量发展的长期战略，商业地产将蕴含巨大
发展空间。目前，商务部已把 2024 年定为“消费促进年”，将坚持“政策+活动”双轮驱动，突出
重点品类、节庆时令等，继续组织开展丰富多彩的促消费活动，打造更多商旅文体融合消费新场
景，营造良好消费氛围。同时，新技术与新消费理念引领商业地产市场变革的时代已经到来，零售
商业的智慧运营与综合服务水平也将不断提升。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司从事的主要业务
公司为中粮集团唯一的地产业务平台，从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租
及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司旗下拥有在香港联合
交易所上市的大悦城地产有限公司（股票代码：00207.HK），其开发、管理、经营的以大悦城为品
牌的城市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。
公司定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成
渝等主要城市群及周边辐射区域，业务布局全国 38 个城市。
1 数据来源：联商网零售研究中心
11
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
在住宅地产领域，公司聚焦新生代居住需求，进行新一轮产品升级，将祥云、锦云等云系产品
迭代升级为悦系产品，洞见新生代的审美、喜好、态度，同频居住理想，发布“美好由你，共悦未
来”生活主张，实现与新生代共建、共创、共悦。未来公司将聚焦壹号系和悦系，满足客户多层次的
购房需求，并不断打造明星产品，提升品牌影响力。
在商业地产领域，公司以大悦城和大悦汇为标准产品线，立体化布局，通过不断创新线下场景
体验和大数据系统，实现精细化运营，成为引领城市居民消费和生活方式升级的明星力量。大悦城
以 18-35 岁城市新生代及青年客群为核心，以城市客群的潮流、娱乐、社交生活需求为经营导向，
以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌内涵，提供时尚感、引领性的服务体验，倡导潮流文化，构建
极具潮流影响力的辐射全域的城市商业地标，致力影响、启发消费者生活方式，推动商业革新与城
市发展；大悦汇以城市主城区或城市副中心的城市新中产及家庭客群为核心，以区域客群的高频美
好生活需求为经营导向，以“休憩、社交、生活、品位”为品牌内涵，提供生活化、情感性的服务体
验，倡导生活文化，构建更加丰富、多元、包容的生活方式，致力城市区域价值提升，引领区域生
活品质升级。
在产业地产和写字楼领域，公司依托强大的资源优势和卓越的运营能力，取得了稳健发展。写
字楼业务始于上世纪 90 年代，经过多年深耕，业务分布在香港及北京、深圳等一线和核心二线城
市。产业园业务立足大健康、新能源、信息科技三大优势产业领域，打造集聚全球创新资源的产业
服务平台，充分发挥资源的协同整合能力，提升产业链水平，助力产业链布局、转型、升级，目前
业务分布于北京、深圳等核心城市。未来，公司将通过轻资产管理输出、中资产运营等合作模式，
不断做大管理规模，树立管理输出的行业标杆。
（二）公司经营情况
2023 年，面对日益复杂严峻的外部环境，公司迎难而上、稳中有进。销售排名创历史新高，全
年实现签约 461 亿元，销售排名提升至第 29 位2，较去年上升 4 位；资产盘活成果显著，实现多宗
整售交易；购物中心成功实现了无锡江南大悦城、京西大悦城、广州大悦汇、成都天府大悦城、天
津西青大悦汇 5 个项目高质量开业；组织架构持续优化，为稳健可持续发展打下了坚实的基础。
2023 年，地产行业整体承压，公司坚持“双轮双核”发展模式，多措并举加强市场营销，加快库
存去化，全面推进精细化管理和运营效率，实现稳健经营。报告期内，公司实现营业收入 367.83 亿
元，同比减少 27.95 亿元，同比下降 7.06%。综合毛利率 26.47%，较上年同期 24.06%上升 2.41 个百
分点；毛利额 97.36 亿元，同比增加 2.14 亿元，上升 2.25%。报告期内，公司实现净利润 1.21 亿
元，同比增长 23.44 亿元，实现扭亏为盈；归母净利润-14.65 亿元，同比减亏 49.17%。报告期内，
经营活动净现金流 106.42 亿元，同比增长 292.61%，经营性现金流良好。报告期末，公司总资产
1,980.61 亿元，较年初下降 7.63%；归属于上市公司股东的净资产 138.43 亿元，较年初下降
10.13%。
分业务类型看，受结算规模降低和结算项目变动影响，本期销售型业务实现营业收入 290.44 亿
元，同比下降 13.31%，毛利率 19.56%，同比下降 0.84 个百分点；随着消费市场及商业客流平稳恢
复，投资物业及相关服务实现营业收入 53.93 亿元，同比增长 24.35%，毛利率 61.24%，同比上升
8.29 个百分点；酒店收入 9.70 亿元，同比增长 75.14%，毛利率 35.27%，同比上升 21.06 个百分点。
投资与运营方面，公司坚持聚焦资源，力控风险，重点布局一线以及强二线城市，确保高质量
2中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜排名
12
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
投资。报告期内公司获取 3 宗地块，土地面积 7.65 万平方米，计容建筑面积 16.8 万平方米，土地款
总额 63.34 亿元，新增项目平均楼面价为 37,710 元/平方米，平均溢价率 1%。从投资布局来看，新
增土地储备主要位于南京、西安、上海。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长
江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约 1,526 亿元（不含一级开发旧改等
土储项目）。
资金管理方面，公司加强资金集中管理、平衡资金流动性与风险控制；积极拓宽融资渠道、降
低融资成本，提高偿债能力；在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下保障了公司现金流安
全，实现公司稳健的财务发展。2023 年，公司新增借款平均成本 3.72%；全年平均融资成本
4.61%，较 2022 年下降 0.21 个百分点。报告期内，公司及控股子公司发行公司债券共计 30 亿元，
合理安排负债期限比例，优化债务结构。报告期内，中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信
评估股份有限公司维持公司 AAA 主体信用评级。
各业务板块经营情况
1.开发业务
2023 年，全国 TOP50 房企全年销售规模同比下降 35%3，在房地产市场总体承压的背景下，公司
销售型业务 2023 年实现全口径签约 461 亿元，同比下降 19%，签约面积 223 万平米，同比下降 2%。
公司在 2023 年中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜位列第 29 位，较 2022 年提升 4 位，逆市
提升。公司全年全口径结算金额 651.93 亿元，结算面积 287.01 万平方米。
公司产品力及品牌力不断提升。2023 年新开盘项目中，苏州大悦狮山壹号首开即罄、西安悦
著云轩三开三罄；此外，西安中粮奥体壹号、厦门云玺壹号、北京宸悦国际成为区域标杆红盘。商
办去化方面，公司在组织架构、团队配置、激励机制方面给予大力支持和政策倾斜，报告期内实现
多宗整售交易。产品创新方面，继续深化悦系新生代场景升级，在户型创新、户内精装场景营造
中，通过精细化设计逐渐做出企业特色，在西安悦著央璟、西安悦著云轩等项目中保持领先水准；
同时公司开启新的创新专题研发，将在户外公共区域场景中深化创新，并通过全维全景示范区的前
置展示，进一步提升客户对大悦城优质住宅产品的信心。
2.经营业务
公司经营业务运营能力突出，品牌价值领先，公司将持续扩大经营业务的业务版图，提升公司
整体盈利能力。公司经营业务包括购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓，收入主要来源
于租金收入、增值服务等。
2.1 购物中心
报告期内，在市场迭变重启的新机遇下，公司商业守正出新、砥砺前行，升级产品、精细运
营、焕新品牌、构建生态。报告期内共有 5 家购物中心成功开业，出租率均达 96%以上，开业率均
在 90%以上。
公司聚焦重点区域、深耕核心城市，商业项目全国布局 45 个（重资产 30 个+轻资产 15 个），
轻重并举战略取得实质进展。报告期末，公司在营项目 34 个（含轻资产和非标准化产品），总商业
面积 374 万平方米；其中包括 21 个大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积约 308 万平方米，2
3根据中指研究院 2023 年中国房地产销售额百亿企业排行榜和 2022 年中国房地产销售额百亿企业排行榜 TOP 前 50 房企销
售额计算同比情况。
13
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
个大悦汇（轻资产），总商业面积约 19 万平方米。在建、筹备的项目（含轻资产）11 个，总商业面
积约 120 万平方米。
购物中心持续引领消费体验进阶，推动城市美好生活升级。2023 年，公司购物中心销售额 347
亿元，同比增长 37%；客流量超 3 亿人次，同比增长 66%；平均出租率 95%。在新消费时代，公司
商业坚持服务美好生活的初心，持续基于“大运营、大会员、大服务、大数据”的科学运营管理体
系，携精细化运营和高质量服务，引领美好生活与区域升级。2023 年公司不断引入全国、区域及城
市的首店、旗舰店、定制店，加速公司整体品牌能级提质，进一步打造差异化、特色化的商业标
签，助力城市区域消费焕新。
报告期内，公司坚持“轻重并举”核心战略模式，不断开疆拓土、稳步拓展，为城市发展注入新
势能。年内实现北京京西大悦城、无锡江南大悦城、广州黄埔大悦汇、成都天府大悦城、天津西青
大悦汇 5 个项目重磅开业。公司以专业且敏锐的运营能力，在一座座城市塑造出引领消费者全新生
活方式的都市聚合地，形成独具特色的“城市记忆”符号，助推中国商业市场迭变进阶。
2.2 写字楼与产业地产
报告期，写字楼及产业地产业务面临巨大挑战，市场需求受到抑制。公司通过强化运营提升租
户满意度与忠诚度，保续租、促新租，加速空置面积去化，保证营收稳定性。报告期，写字楼及产
业地产整体出租率为 91.27%。
1） 写字楼
公司凭借强大产业资源及成熟管理经验，通过管理输出方式，快速扩展管理规模。截至报告期
末，除自持写字楼项目之外，还通过管理输出方式运营管理北京汇京双子座、北京中糖大厦、北京
中邮保险玖安广场（原中粮置地广场）、天津津投广场等项目。公司深耕城市更新领域，写字楼城
市更新标杆项目汇京双子座获“2023 中国城市更新优秀案例之十大资产跃升奖”，持续助力北京城市
更新。
2） 产业地产
报告期末，公司在深圳拥有产业园建筑面积约 95 万平方米：宝安新安片区建筑面积约 28 万平
方米（占地约 19 万平方米）、福海片区建筑面积约 67 万平方米（占地约 47 万平方米）。报告期
内，深圳在运营项目 11 个，整体平均出租率 98.1%。在北京新获取 1 个轻资产管理项目——中粮达
瑞兴生命健康产业园，建筑面积约 13 万平方米。
产业地产业务板块紧跟国家和区域产业政策，紧贴客户需求，积极整合中粮资源、政府资源、
产学研资源，与政府、企业/机构、行业协会/学会、产业资源方等进行深度协同。持续优化提升产业
服务，精准培育企业，新增 41 家入驻企业获得“深圳市专精特新”优质企业认定。另外，公司联动政
府积极探索城市低空经济新实践，报告期内，中粮创芯研发中心开通美团无人机宝安首条航线。产
业地产项目的市场知名度及行业影响力进一步扩大。
2.3 酒店与长租公寓
2023 年，公司酒店业务以及长租公寓业务全年营业收入和净利润分别创下历史最高。受宏观政
策利好等多重因素影响，国内旅游市场逐渐复苏，酒店市场热度稳步增长，公司抓住市场回暖机
遇，以业绩为导向，推进酒店板块提质增效，系统提升盈利能力，通过加强重点项目督导力度，聚
焦酒店低效区域收益提升，强化品牌推广力度和市场曝光度，整合资源拓宽销售渠道，推动酒店业
务业绩提升。报告期内，公司旗下北京华尔道夫酒店、三亚美高梅度假酒店、三亚亚龙湾瑞吉度假
14
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
酒店等酒店获得多项行业奖项，市场知名度进一步提升。长租公寓业务坚持稳中有进的工作基调，
聚焦管理提升，强化运营管控与监督，加强 IT 系统“数智赋能”建设与支持，持续推进品牌建设推
广，有效提升客户粘性及满意度。
3.物业管理服务
物业服务立足客户满意度，不断深化改革，稳步提升业绩。公司物业管理服务践行“以优质服务
缔造美好生活”的使命，通过标准化、系统化与形象化的客户满意体系，为业主提供优质服务。2023
年，公司持续强化品质管理，客户满意度实现大幅提升。完善业务管理及项目获取管理体系，健全
员工培养及考核机制，多效并举推动难点破局，不断深化改革发展，扎实推进增值服务，重点提升
项目集采率，稳定提升业绩。报告期末，物业管理服务已进驻 30 余个城市，在管项目 117 个，涵盖
住宅、商业、超甲及甲级写字楼、产业园等多个业态；合同管理面积约 2,584 万平米，在管面积近
2,084 万平米，同比增长约 12.8%。报告期内，公司物业获得“2023 中国物业服务百强企业”、“2023
中国国有物业服务优秀企业”以及“2023 中国红色物业服务优秀企业”等行业荣誉。
15
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
报告期末，公司、子公司及合营联营公司的房地产项目开发、销售、出租及公司融资情况见以下表格（除已标明是权益数据外，其他数据均为全口
径，权益比例为公司最终持股比例）。
表一：新增土地储备项目
土地规划 土地 计容建筑面积 土地取得 权益比例 土地总价款 权益对价
序号 宗地或项目名称 所在位置
用途 面积（㎡） （㎡） 方式 （%） （万元） （万元）
江宁区东山街道宏运大
南京市江宁区
道以南、明城大道以东
NO.2023G07 地 二类居住
1 地块,东至中驰路；南 25,332.55 53,198.36 公开市场 100 139,500 139,500
块（南京悦 用地
至规划道路；西至明城
著九章）
大道；北至宏运大道。
西安市国际港务
区 GW1-21-11 西安市国际港务区欧亚
2 住宅 27,300.72 68,253.00 公开市场 70 54,680 38,276
号宗地（西安悦 大道以西，港丰路以南
著云轩）
上海市虹口区北
外滩街道 hk367-
上海市北外滩街道，保
3 01 地块（上海 住宅 23,849.20 46,505.94 股权收购 100 439,184 119,600
定路西侧、昆明路北侧
北外滩 116 项
目）
合计 76,482.47 167,957.30 633,364 297,376
注 1：本表的股权比例为项目层面的股权比例，未穿透至最终权益比例。
16
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
表二：累计土地储备情况
剩余可开发计容建筑面积
序号 区域名称 总占地面积（㎡） 总计容建筑面积（㎡）
（注）（㎡）
1 北京大区（含北京、张家口、廊坊、天津） 2,300,296.10 4,738,214.11 893,965.25
2 上海大区（含上海、嘉兴、南昌、苏州、常州） 2,224,542.16 4,667,055.63 699,036.91
华南大区（含深圳、广州、厦门、佛山、江门、惠
3 783,304.39 3,297,676.69 761,716.50
州）
4 西南区域（含成都、重庆、眉山、昆明） 3,379,857.16 6,503,417.66 2,732,992.52
5 东北区域（含沈阳、哈尔滨） 1,030,594.05 2,684,639.44 269,109.61
6 南京区域（含南京、青岛、烟台、济南） 1,785,050.77 3,648,909.28 1,246,626.73
7 华中区域（含武汉、长沙、株洲） 1,793,606.57 3,458,395.07 1,314,774.01
8 浙江区域（含杭州、金华、绍兴、宁波、台州） 779,303.26 1,735,995.01 402,099.68
9 西北区域 617,539.48 1,678,820.37 1,267,294.02
10 海南区域 614,343.06 570,580.14 177,271.07
11 香港区域 1,200.00 20,000.00 0
总计 15,309,637.00 33,003,703.40 9,764,886.30
注 1：剩余可开发计容建筑面积=计容建筑面积-累计竣工面积，非尚未开工计容建筑面积。
17
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
表三：主要项目开发情况
权益比 规划计容建 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积 本期竣工面 累计竣工面
项目名称 项目业态 例 开工时间 筑面积 金额 金额
市 号 置 进度 （㎡） 积（㎡） 积（㎡）
（%） （㎡） （万元） （万元）
北京祥云
1 顺义区 住宅、商业 25 2018 年 8 月 在建 65,602.95 118,481.86 - 97,743.88 795,013.00 856,497.85
赋
北京天瑞
2 朝阳区 住宅 20 2018 年 11 月 竣工 53,525.81 59,939.01 - 59,939.01 560,564.00 558,247.15
宸章
北京永丰 住宅、办
3 海淀区 49 2018 年 5 月 竣工 84,212.00 182,754.01 84,552.44 182,754.01 1,064,705.00 1,056,673.20
智慧谷 公、商业
北京瑞悦 住宅、办
4 朝阳区 25 2018 年 3 月 竣工 59,511.18 89,219.46 - 89,219.46 715,976.00 688,835.13
府 公、商业
住宅、办
北京大悦
5 丰台区 公、商业、 25 2018 年 3 月 竣工 75,405.59 163,968.00 63,019.00 163,189.00 778,509.00 697,004.58
时代广场
酒店
北
北京旭辉
京 6 房山区 住宅、商业 11.1 2017 年 11 月 竣工 53,579.00 107,168.49 - 107,168.49 264,486.00 261,813.97
城
北京京西 商业、住
7 房山区 100 2016 年 12 月 竣工 67,925.00 165,924.79 - 165,924.79 726,710.00 690,871.53
祥云 宅、办公
北京天悦
8 丰台区 住宅、商业 51 2017 年 3 月 竣工 132,433.30 269,668.17 - 269,668.17 1,474,182.11 1,483,701.54
壹号
北京中粮
9 朝阳区 住宅 100 2014 年 11 月 竣工 75,359.79 81,712.00 - 81,712.00 464,768.00 470,546.00
瑞府
北京华远 石景山
10 办公、商业 11.92 2018 年 3 月 竣工 49,085.76 - 49,085.76
中心 区
35,254.00 860,285.00 824,888.42
北京京西 石景山
11 购物中心 11.92 2018 年 3 月 竣工 74,441.00 - 74,441.00
大悦城 区
18
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比 规划计容建 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积 本期竣工面 累计竣工面
项目名称 项目业态 例 开工时间 筑面积 金额 金额
市 号 置 进度 （㎡） 积（㎡） 积（㎡）
（%） （㎡） （万元） （万元）
北京大兴
12 大悦春风 大兴区 购物中心 29.8 2019 年 5 月 竣工 45,158.00 76,543.00 - 76,543.00 341,500.00 330,896.86
里
住宅、商
北京祥云
13 顺义区 业、写字 51 2010 年 8 月 竣工 290,487.00 520,833.00 - 520,833.00 860,767.00 856,742.55
国际
楼、公寓
北京西单
14 西城区 购物中心 30.39 2005 年 7 月 竣工 176,414.00 - 176,414.00
大悦城
16,101.00 364,041.00 386,976.16
北京大悦
15 西城区 酒店 30.39 2018 年 9 月 竣工 23,603.00 - 23,603.00
酒店
北京朝阳
16 朝阳区 购物中心 27.35 2008 年 6 月 竣工 84,610.48 272,330.00 - 272,330.00 329,281.00 335,620.24
大悦城
北京中粮
17 东城区 写字楼 30.39 1992 年 9 月 竣工 22,601.00 121,808.00 - 121,808.00 132,848.00 132,243.61
广场
中粮健康 产业园、公
18 房山区 100 2017 年 6 月 竣工 119,876.40 179,812.90 - 179,812.90 156,707.00 135,115.38
科技园 寓
北京宸悦
19 昌平区 住宅、商业 29.2 2022 年 8 月 在建 64,821.00 96,864.35 89,064.95 89,064.95 375,939.37 322,552.18
国际
张家口祥
20 云国际一 经开区 住宅、商业 65 2020 年 9 月 在建 203,404.99 465,826.62 - 130,415.13 241,759.21 247,605.92
张
期
家
张家口祥
口
21 云国际二 经开区 住宅 65 2025 年 10 月 拟建 134,767.71 302,570.84 - - 143,491.00 81,720.80
期
19
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比 规划计容建 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积 本期竣工面 累计竣工面
项目名称 项目业态 例 开工时间 筑面积 金额 金额
市 号 置 进度 （㎡） 积（㎡） 积（㎡）
（%） （㎡） （万元） （万元）
廊 固安拾光
22 固安县 住宅、商业 49 2020 年 10 月 在建 113,263.90 226,446.40 - - 279,069.00 175,436.24
坊 锦云
上海禧瑞 浦东新
23 住宅 50 2017 年 11 月 竣工 56,886.60 66,670.32 30,680.03 66,670.32 404,695.00 389,000.95
祥云 区
24 上海央玺 宝山区 住宅 25 2017 年 7 月 竣工 70,210.40 118,528.16 - 118,528.16 946,588.55 936,831.76
上海南桥
25 奉贤区 住宅 100 2013 年 4 月 竣工 107,182.60 201,405.00 - 201,405.00 372,179.84 326,242.00
锦云
上海前滩 浦东新
26 住宅、办公 29.8 2016 年 4 月 竣工 24,592.00 83,989.83 - 83,989.83 316,467.00 303,103.71
海景壹号 区
上海静安
住宅、写字
27 大悦城销 静安区 30.39 2014 年 11 月 竣工 48,352.00 169,241.00 - 169,241.00 1,100,293.27 1,087,860.73
楼、商业
售型
上 上海静安
28 静安区 购物中心 30.39 2013 年 10 月 竣工 25,382.00 131,000.00 - 131,000.00 441,511.00 442,969.68
海 大悦城
29 上海瑞虹 虹口区 住宅、商业 25.12 2018 年 8 月 竣工 72,856.70 278,035.85 170,344.98 278,035.85 1,556,545.22 1,588,803.49
上海翡翠
30 闵行区 住宅 51 2007 年 8 月 竣工 304,784.00 198,976.00 - 198,976.00 316,940.35 317,001.34
别墅
上海海景 浦东新
31 住宅 59.59 2003 年 11 月 竣工 24,304.00 98,465.00 - 98,465.00 239,509.00 239,509.00
壹号 区
上海长风
32 普陀区 购物中心 21.67 2017 年 2 月 竣工 17,492.00 72,236.00 - 72,236.00 270,348.15 270,148.17
大悦城
上海北外
33 滩 116 项 虹口区 住宅 59.59 2024 年 8 月 拟建 23,849.00 46,505.55 - - -
目
20
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比 规划计容建 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积 本期竣工面 累计竣工面
项目名称 项目业态 例 开工时间 筑面积 金额 金额
市 号 置 进度 （㎡） 积（㎡） 积（㎡）
（%） （㎡） （万元） （万元）
南昌大悦
34 西湖区 购物中心 30.39 2022 年 4 月 在建 125,185.00 - - 141,029.00 49,913.45
南 城
136,394.52
昌 南昌大悦 住宅、办
35 西湖区 30.39 2021 年 5 月 在建 394,685.35 161,290.64 161,290.64 459,529.00 303,180.28
城销售型 公、商业
嘉兴秀湖
36 秀湖区 住宅、商业 100 2018 年 11 月 竣工 64,694.72 116,593.73 - 116,593.73 188,253.00 177,301.72
祥云
嘉兴江南 国际商
37 住宅 51 2018 年 6 月 竣工 67,705.00 148,953.00 - 148,953.00 238,519.00 219,403.58
嘉 国际城 务区
兴 嘉兴悦琅
38 秀湖区 住宅 30 2020 年 5 月 竣工 63,312.00 109,678.85 - 109,678.85 180,032.45 161,937.92
园
嘉兴秀悦
39 秀洲区 住宅 49 2021 年 6 月 竣工 77,394.00 155,267.64 155,267.64 155,267.64 233,978.05 223,239.81
澜庭
深圳宝安 住宅、办
40 宝安区 100 2018 年 8 月 在建 34,137.84 345,874.08 94,515.08 245,211.16
25 区 公、商业
1,666,878.00 1,326,484.60
深圳宝安
41 宝安区 购物中心 100 2022 年 6 月 在建 32,865.80 156,500.00 - -
大悦城
深圳云景 住宅、办
42 光明区 100 2015 年 6 月 竣工 84,780.10 417,704.15 - 417,704.15 677,422.18 678,666.02
国际 公、商业
深
深圳一品
圳 43 坪山区 住宅 100 2011 年 7 月 竣工 53,113.15 126,078.00 - 126,078.00 155,598.00 155,163.32
澜山
深圳中粮
44 宝安区 住宅 100 2015 年 3 月 竣工 47,595.43 127,800.00 - 127,800.00 135,135.66 134,904.00
凤凰里
深圳中粮
45 悦章凤凰 宝安区 住宅、商业 100 2023 年 3 月 在建 32,656.00 150,672.01 - - 337,877.23 191,158.09
里
21
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比 规划计容建 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积 本期竣工面 累计竣工面
项目名称 项目业态 例 开工时间 筑面积 金额 金额
市 号 置 进度 （㎡） 积（㎡） 积（㎡）
（%） （㎡） （万元） （万元）
住宅、公
深圳天悦
46 宝安区 寓、写字 100 2015 年 5 月 竣工 26,397.10 174,620.29 - 174,620.29 390,398.00 366,371.59
壹号
楼、商业
深圳祥云 住宅、办
47 龙岗区 51 2016 年 8 月 在建 46,069.46 374,810.98 - 217,777.61 460,366.05 481,814.87
国际 公、商业
深圳福田 办公、商
48 福田区 100 2021 年 3 月 竣工 24,147.50 157,291.82 157,686.34 157,686.34 427,632.01 380,612.65
大悦中心 业、产业园
中粮创芯 公寓、写字
49 宝安区 100 2016 年 12 月 竣工 24,100.38 142,371.86 - 142,371.86 267,826.36 260,714.76
研发中心 楼
佛山世茂
50 禅城区 住宅、商业 50 2018 年 7 月 在建 55,008.63 192,530.13 - 192,530.13 463,093.08 361,501.07
佛 望德
山 佛山珑湾
51 禅城区 住宅、商业 50 2018 年 8 月 竣工 22,854.50 81,416.71 - 81,416.71 209,977.17 184,399.58
祥云
厦门鹭湾
52 翔安区 住宅、商业 100 2018 年 10 月 竣工 22,209.05 54,300.00 - 54,300.00 269,439.59 232,455.34
祥云
厦 厦门云玺
53 集美区 住宅、商业 30.39 2021 年 5 月 在建 62,446.00 151,395.84 34,253.12 34,253.12 600,496.16 497,026.45
门 壹号
集美大悦
54 集美区 购物中心 30.39 2022 年 5 月 在建 28,921.00 80,100.00 - - 138,409.73 80,669.85
城
广 广州朗云
55 白云区 住宅 10 2019 年 1 月 竣工 28,570.00 85,576.80 - 85,576.80 361,436.11 338,084.38
州 花园
惠 惠州珑悦
56 龙门县 住宅、商业 100 2019 年 12 月 竣工 55,947.45 195,816.07 - 195,816.07 164,271.48 185,618.06
州 锦云
江 江门新悦
57 新会区 住宅、商业 50 2020 年 2 月 竣工 58,620.00 175,618.31 - 175,618.31 260,498.00 254,135.81
门 锦云
22
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比 规划计容建 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积 本期竣工面 累计竣工面
项目名称 项目业态 例 开工时间 筑面积 金额 金额
市 号 置 进度 （㎡） 积（㎡） 积（㎡）
（%） （㎡） （万元） （万元）
江门云顶
58 新会区 住宅、商业 50 2020 年 3 月 竣工 42,865.00 107,199.64 - 107,199.64 139,545.97 137,291.21
花园
住宅、办
59 成都原山 崇州市 公、商业、 24.5 2011 年 6 月 在建 244,432.39 162,488.82 45,279.56 139,048.63 82,659.02 60,661.27
酒店
成都珑悦
60 成华区 住宅 100 2018 年 5 月 竣工 36,204.11 107,441.50 - 107,441.50 209,046.43 217,237.93
锦云
成都武侯
61 武侯区 住宅、商业 100 2018 年 6 月 竣工 127,983.07 209,410.40 45,144.47 209,031.41 542,172.67 564,470.95
瑞府
成都天府
62 高新区 办公、商业 100 2018 年 6 月 竣工 13,340.70 80,032.57 - 80,032.57 68,031.00 40,037.07
宸悦
成都御岭 龙泉驿
63 住宅、商业 100 2007 年 1 月 在建 638,243.00 219,365.67 - 163,945.53 252,352.00 237,265.25
成 湾 区
都 成都天府
天府新
64 大悦城购 购物中心 59.59 2021 年 7 月 竣工 38,106.96 136,160.86 133,931.00 133,931.00 280,933.00 180,300.87
区
物中心
成都天府
天府新 住宅、办
65 大悦城销 59.59 2019 年 11 月 在建 47,411.25 187,848.53 - 123,584.95 174,362.00 263,188.96
区 公、商业
售型
成都观澜 天府新 住宅、办
66 17.85 2019 年 8 月 在建 92,193.17 322,918.56 - 201,418.17 239,982.68 223,022.42
祥云 区 公、商业
成都中
67 粮天悦壹 武侯区 住宅、商业 41.5 2022 年 7 月 在建 13,484.00 67,420.00 - - 159,735.00 81,926.82
号
23
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比 规划计容建 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积 本期竣工面 累计竣工面
项目名称 项目业态 例 开工时间 筑面积 金额 金额
市 号 置 进度 （㎡） 积（㎡） 积（㎡）
（%） （㎡） （万元） （万元）
成都酒城
68 武侯区 商业 41.5 2023 年 11 月 在建 32,385.72 129,542.88 - - 188,847.00 91,458.27
南地块
69 成都锦云 成华区 住宅、商业 100 2014 年 1 月 竣工 70,785.00 181,728.25 - 181,728.25 270,363.54 254,833.33
70 成都祥云 武侯区 住宅、商业 87.88 2010 年 9 月 竣工 88,831.95 224,704.36 - 224,704.36 273,782.00 278,907.99
成都香榭
71 武侯区 住宅 100 2011 年 2 月 竣工 21,000.13 58,800.00 - 58,800.00 76,793.49 99,326.39
丽都
72 成都鸿云 锦江区 住宅、商业 51 2015 年 1 月 竣工 64,313.73 192,872.42 - 192,872.42 261,029.43 243,066.83
成都香颂
73 武侯区 住宅、商业 61.45 2013 年 12 月 竣工 29,064.59 103,308.48 - 103,308.48 121,452.76 108,216.29
丽都
成都祥云
74 金牛区 住宅、商业 100 2016 年 8 月 竣工 37,557.62 75,102.02 - 75,102.02 87,546.46 79,925.44
里
成都大悦
75 城购物中 武侯区 购物中心 59.59 2014 年 6 月 竣工 66,535.89 145,074.56 - 145,074.56 189,943.55
心 249,280.00
成都大悦
76 武侯区 办公、商业 59.59 2015 年 7 月 竣工 8,529.00 25,500.00 - 25,500.00 28,104.62
城销售型
成都溪府
77 蒲江县 住宅、商业 60 2020 年 10 月 在建 118,563.90 237,797.63 - - 146,722.00 86,416.34
鸿云
成都湖光
78 简阳市 住宅 51 2021 年 11 月 在建 42,917.34 107,722.00 - - 138,700.00 88,037.95
锦云
成都天府 天府新 住宅、办
79 32.34 2022 年 1 月 在建 145,535.53 352,289.64 - - 527,300.00 405,290.36
时区 区 公、商业
成都祥云 天府新
80 住宅、商业 30.39 2022 年 1 月 在建 41,542.86 101,848.95 - - 164,227.79 145,049.07
樾府 区
24
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比 规划计容建 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积 本期竣工面 累计竣工面
项目名称 项目业态 例 开工时间 筑面积 金额 金额
市 号 置 进度 （㎡） 积（㎡） 积（㎡）
（%） （㎡） （万元） （万元）
成都熙门
81 金牛区 住宅 50 2022 年 6 月 在建 4,993.74 9,987.00 - - 25,458.51 18,615.60
悦著
重庆江州 两江新
82 住宅、商业 50 2019 年 5 月 在建 62,568.60 94,544.23 - 93,485.24 105,163.61 102,522.79
锦云 区
重庆大悦 两江新
83 购物中心 59.59 2019 年 11 月 竣工 130,103.50 - 130,103.50 190,483.00 221,048.52
城 区
116,702.00
重庆大悦 两江新 住宅、办
84 59.59 2018 年 9 月 竣工 275,432.43 49,450.64 275,432.43 375,734.19 353,027.72
城销售型 区 公、商业
重庆浣溪
85 巴南区 住宅、商业 50 2019 年 9 月 竣工 44,675.50 95,272.90 25,412.36 95,272.90 104,552.59 122,073.76
锦云
重庆祥云 两江新
86 住宅、商业 51 2020 年 3 月 在建 86,347.10 116,469.44 20,897.95 96,755.87 157,204.00 166,136.81
赋 区
重 九龙坡
87 重庆鸿云 住宅、商业 100 2017 年 4 月 竣工 36,676.30 128,327.48 - 128,327.48 101,780.36 112,302.26
庆 区
重庆天悦
88 江北区 住宅、商业 66.5 2020 年 5 月 在建 168,311.00 258,147.31 108,562.84 209,676.46 429,757.23 380,493.54
壹号
重庆中央
89 渝北区 住宅 100 2021 年 11 月 在建 44,460.00 66,604.24 31,980.50 31,980.50 154,137.00 155,859.38
公园瑞府
重庆天玺
两江新
90 壹号 168 住宅 49 2022 年 7 月 在建 112,000.00 158,947.20 - - 420,685.67 252,113.58
区
亩
重庆天玺
两江新
91 壹号 134 住宅、商业 30.39 2022 年 9 月 在建 89,023.38 128,733.28 - - 232,824.00 151,441.08
区
亩
25
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比 规划计容建 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积 本期竣工面 累计竣工面
项目名称 项目业态 例 开工时间 筑面积 金额 金额
市 号 置 进度 （㎡） 积（㎡） 积（㎡）
（%） （㎡） （万元） （万元）
住宅、商
眉 眉山天府 业、产业
92 仁寿县 36.4 2019 年 12 月 在建 430,542.00 794,196.86 72,477.44 339,713.43 620,424.42 346,418.91
山 智慧城 园、酒店、
办公
昆明隆盛 住宅、办
昆 93 西山区 17.88 2020 年 1 月 在建 113,179.60 688,931.40 - 137,010.24 1,206,432.07 930,758.83
府 公、商业
明
94 昆明鸿云 经开区 住宅、商业 100 2021 年 12 月 在建 51,416.03 128,342.29 67,143.24 67,143.24 136,624.81 117,248.39
沈阳锦云 沈北新
95 住宅、商业 100 2018 年 11 月 在建 170,367.00 425,793.44 - 423,162.69 296,800.00 275,129.96
天城 区
沈阳花熙
96 大东区 住宅、商业 100 2018 年 6 月 竣工 50,204.47 110,287.41 1,412.97 110,287.41 137,676.00 131,026.71
祥云
97 沈阳堂悦 大东区 住宅、商业 51 2018 年 6 月 竣工 64,834.97 142,495.50 - 142,495.50 177,927.68 159,731.77
沈阳中粮 住宅、写字
98 皇姑区 65 2011 年 6 月 在建 258,853.90 673,020.74 - 557,331.00 877,470.00 675,092.10
广场 楼、公寓
沈 沈阳大悦
99 大东区 住宅、公寓 59.59 2007 年 4 月 竣工 157,334.25 - 157,334.25 287,865.64 126,613.24
阳 城销售型
71,258.13
沈阳大悦
100 大东区 购物中心 59.59 2007 年 4 月 竣工 348,639.34 - 348,639.34 76,617.37 195,730.39
城
沈阳隆悦 苏家屯
101 住宅、商业 70 2020 年 3 月 竣工 106,889.92 224,420.06 79,451.03 224,420.06 277,157.00 240,169.97
祥云 区
经济技
沈阳美悦
102 术开发 住宅、商业 49 2021 年 3 月 在建 112,266.38 202,036.66 142,363.47 142,363.47 239,149.89 203,413.33
府
区
26
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比 规划计容建 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积 本期竣工面 累计竣工面
项目名称 项目业态 例 开工时间 筑面积 金额 金额
市 号 置 进度 （㎡） 积（㎡） 积（㎡）
（%） （㎡） （万元） （万元）
经济技
沈阳京西
103 术开发 住宅、商业 60 2021 年 3 月 在建 100,178.28 180,317.99 89,202.06 89,202.06 214,932.79 179,951.07
祥云
区
哈
哈尔滨锦
尔 104 双城区 住宅、商业 100 2020 年 3 月 竣工 95,741.00 220,294.05 - 220,294.05 146,699.00 125,343.44
云世家
滨
天津辰
105 悦、天津 北辰区 住宅、商业 34 2018 年 7 月 竣工 142,801.10 198,913.39 2,497.48 198,913.39 597,282.00 610,077.26
雍祥府
天津昆仑
106 北辰区 住宅、商业 49 2018 年 3 月 竣工 51,567.60 67,316.24 - 67,316.24 304,484.00 254,542.45
御
天津中粮 住宅、写字
107 河东区 90 2012 年 10 月 竣工 26,723.70 153,952.71 - 153,952.71 421,225.00 386,253.62
大道 楼、商业
天
天津锦云
津 108 武清区 住宅、商业 100 2020 年 9 月 竣工 23,943.60 38,529.90 - 38,309.76 56,356.00 52,052.73
悦府
天津中北
109 西青区 住宅、商业 100 2018 年 3 月 竣工 48,342.80 63,712.96 - 63,712.96 202,983.06 173,809.43
祥云
天津悦城 滨海新
110 住宅、商业 50 2019 年 9 月 竣工 147,656.20 242,039.25 101,272.11 242,039.25 543,994.00 507,890.25
大境 区
天津南开
111 南开区 购物中心 30.39 2010 年 2 月 竣工 61,361.00 148,335.00 - 148,335.00 329,623.00 316,143.54
大悦城
南京悦江
112 浦口区 住宅、商业 37 2018 年 11 月 竣工 32,620.85 84,813.80 - 84,402.70 243,209.66 223,997.00
南 府
京 南京三金
113 溧水区 住宅、商业 50 2018 年 6 月 竣工 34,251.84 68,261.05 - 68,261.05 124,450.92 123,157.68
祥云
27
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比 规划计容建 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积 本期竣工面 累计竣工面
项目名称 项目业态 例 开工时间 筑面积 金额 金额
市 号 置 进度 （㎡） 积（㎡） 积（㎡）
（%） （㎡） （万元） （万元）
南京都会 住宅、办
114 溧水区 49 2018 年 4 月 在建 37,798.83 82,552.48 19,324.82 82,552.48 119,161.68 112,764.67
09 公、商业
115 南京央誉 溧水区 住宅、商业 40 2018 年 6 月 竣工 73,276.86 146,450.98 - 146,450.98 244,550.97 243,476.10
116 南京珑悦 江宁区 住宅 33.5 2018 年 5 月 竣工 35,051.21 80,612.80 - 80,436.05 220,213.11 213,091.35
住宅、商
117 南京祥云 江宁区 业、办公、 100 2016 年 4 月 竣工 70,308.25 198,100.91 - 197621.99 275,279.47 283,041.56
公寓
南京颐和
118 江宁区 住宅 90 2022 年 5 月 竣工 484,720.43 290,838.48 9,856.52 290,823.32 170,450.00 174,504.27
南园
南京彩云
119 江宁区 住宅、公寓 100 2010 年 12 月 竣工 43,867.30 74,574.50 - 74,574.50 73,513.08 90,983.18
居
120 南京鸿云 江宁区 住宅、商业 100 2014 年 5 月 竣工 133,955.00 315,339.10 - 312,609.96 430,910.14 453,293.58
南京云锦
121 秦淮区 住宅、商业 25 2021 年 9 月 在建 16,416.29 41,042.41 40,222.40 40,222.40 198,610.94 183,706.12
四季
住宅、商
南京天悦
122 浦口区 业、办公、 29.8 2021 年 10 月 在建 404,423.40 - - 988,609.02 693,792.57
锦麟
公寓
207,997.00
购物中心、
南京大悦
123 浦口区 文娱、自持 29.8 2023 年 3 月 在建 145,602.61 - - 254,188.16 61,113.26
城持有型
办公
南京天悦
124 浦口区 住宅 35.75 2022 年 8 月 在建 41,278.56 82,555.61 - - 239,953.74 192,202.47
风华
南京悦
125 江宁区 住宅 59.59 2023 年 6 月 在建 25,332.55 53,198.30 - - 209,471.18 153,179.40
著九章
28
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比 规划计容建 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积 本期竣工面 累计竣工面
项目名称 项目业态 例 开工时间 筑面积 金额 金额
市 号 置 进度 （㎡） 积（㎡） 积（㎡）
（%） （㎡） （万元） （万元）
武汉问津
126 新洲区 住宅、商业 50 2019 年 6 月 在建 63,324.39 158,115.64 40,798.41 116,172.40 108,545.80 79,675.62
二期
武汉大悦 东湖高
127 购物中心 30.39 2020 年 5 月 竣工 139,258.17 139,258.17 139,258.17 169,407.01 168,313.37
城 新区
163,769.96
武汉大悦 东湖高 住宅、办
128 30.39 2019 年 8 月 竣工 340,765.29 45,176.07 340,765.29 451,021.00 420,855.56
城销售型 新区 公、商业
武汉问津
129 新洲区 住宅、商业 50 2019 年 7 月 竣工 35,338.36 98,863.53 - 98,863.53 65,226.36 61,863.84
三期
武 武汉锦云
130 新洲区 住宅、商业 50 2020 年 6 月 在建 93,987.43 236,836.90 124,836.86 124,836.86 145,734.00 95,527.90
汉 航天府
武汉祥云
住宅、办
131 地铁小镇 蔡甸区 51 2020 年 7 月 在建 167,889.00 477,054.40 68,270.58 191,662.51 482,972.62 312,911.26
公、商业
一期
武汉祥云
132 地铁小镇 蔡甸区 住宅、商业 49 2021 年 1 月 在建 132,393.86 443,306.60 102,539.03 102,539.03 408,874.90 185,630.51
二期
武汉航天
133 新洲区 住宅、商业 50 2020 年 8 月 在建 118,666.66 297,439.14 - - 193,115.00 70,722.42
悦府
长沙中粮
134 望城区 住宅、商业 98 2010 年 1 月 竣工 775,638.00 781,216.00 - 781,216.00 439,753.17 435,611.94
长 鸿云
沙 长沙观澜
135 望城区 住宅、商业 60 2021 年 12 月 在建 159,085.48 361,088.73 123,856.60 123,856.60 264,109.00 125,987.25
祥云
株
136 株洲锦云 荷塘区 住宅、商业 100 2019 年 7 月 竣工 83,513.43 124,450.67 - 124,450.67 109,221.00 108,714.77
洲
29
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比 规划计容建 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积 本期竣工面 累计竣工面
项目名称 项目业态 例 开工时间 筑面积 金额 金额
市 号 置 进度 （㎡） 积（㎡） 积（㎡）
（%） （㎡） （万元） （万元）
苏州金茂 住宅、商
137 高新区 24.5 2017 年 9 月 竣工 194,395.90 388,670.63 - 388,670.63 1,163,916.90 1,126,916.68
府 业、酒店
苏州中粮
138 相城区 住宅 29.85 2018 年 4 月 竣工 94,338.00 227,212.63 - 227,212.63 610,972.00
天悦
802,949.75
苏州大悦
139 相城区 购物中心 29.85 2019 年 5 月 竣工 83,614.00 133,608.93 - 133,608.93 242,950.62
城
苏州中粮
140 相城区 住宅、商业 100 2016 年 4 月 竣工 95,274.00 224,500.20 - 224,500.20 338,932.00 313,676.78
祥云
苏州紫珺
141 相城区 住宅 14 2018 年 10 月 竣工 74,775.00 187,269.17 - 187,269.17 524,439.00 458,132.71
兰园
苏 苏州望熙
142 相城区 住宅 19.9 2019 年 11 月 在建 95,836.00 191,658.84 - 112,151.25 321,173.00 239,457.60
州 雅苑
苏州大悦
143 高新区 住宅 20 2021 年 3 月 竣工 72,262.90 144,482.24 144,482.24 144,482.24 376,118.15 335,304.55
澜庭
苏州悦揽
144 吴江区 住宅 70 2021 年 3 月 竣工 38,447.10 69,203.04 69,203.04 69,203.04 137,350.00 152,477.56
天地
苏州星悦
145 吴江区 住宅 30 2021 年 10 月 在建 55,652.77 100,162.49 - - 211,607.00 164,882.99
兰庭
太仓湖畔
146 太仓市 住宅 100 2018 年 11 月 竣工 27,154.94 46,162.00 - 46,162.00 78,662.59 75,482.26
祥云
苏州大悦
147 高新区 住宅 35.75 2022 年 8 月 在建 20,772.70 37,383.04 - - 152,435.00 125,491.45
狮山壹号
常 常州花语
148 天宁区 住宅、商业 29.2 2018 年 12 月 竣工 148,114.31 324,427.61 - 324,427.61 732,732.00 701,763.42
州 江南
30
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比 规划计容建 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积 本期竣工面 累计竣工面
项目名称 项目业态 例 开工时间 筑面积 金额 金额
市 号 置 进度 （㎡） 积（㎡） 积（㎡）
（%） （㎡） （万元） （万元）
常州春秋
149 武进区 住宅 51 2021 年 12 月 在建 38,513.00 76,898.53 - - 176,144.00 144,546.28
祥云
杭州临安
150 临安区 住宅、商业 50 2018 年 9 月 竣工 63,473.00 158,680.77 - 158,680.77 315,934.00 282,834.06
朗香郡
杭州大悦
151 拱墅区 购物中心 32.77 2016 年 6 月 竣工 130,563.49 - 130,563.49
城
65,902.00 731,804.82 657,247.55
杭 杭州大悦 住宅、办
152 拱墅区 32.77 2016 年 6 月 竣工 177,060.68 - 177,060.68
州 城销售型 公、商业
杭州梦栖
153 余杭区 住宅 100 2017 年 9 月 竣工 42,487.00 67,951.98 - 67,951.98 203,164.92 199,429.44
祥云
杭州悦
154 萧山区 住宅 30.39 2022 年 7 月 在建 23,404.00 54,782.05 - - 217,479.92 182,854.90
著云轩
金 义乌桂语
155 义乌市 住宅、商业 51 2021 年 10 月 在建 132,313.26 218,309.52 - - 613,840.00 538,474.54
华 兰庭
绍兴公元
156 柯桥区 住宅 25.9 2018 年 9 月 竣工 136,045.00 340,113.24 - 340,113.24 578,052.00 518,675.30
绍 2020
兴 绍兴湖珀
157 越城区 住宅 50 2021 年 9 月 在建 56,095.00 129,008.11 - - 430,907.92 354,772.95
隐秀府
宁 宁波宁荟
158 鄞州区 住宅 33 2019 年 4 月 竣工 17,015.00 51,045.00 - 51,045.00 106,056.00 112,874.92
波 台
台州黄岩
159 黄岩区 住宅、商业 100 2020 年 3 月 竣工 197,835.00 296,674.66 200,967.90 296,674.66 630,626.08 575,944.26
台 瑞府
州 台州温岭
160 温岭市 住宅、商业 34 2019 年 9 月 竣工 44,734.00 111,805.51 - 111,805.51 222,943.91 209,604.01
悦景园
31
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比 规划计容建 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积 本期竣工面 累计竣工面
项目名称 项目业态 例 开工时间 筑面积 金额 金额
市 号 置 进度 （㎡） 积（㎡） 积（㎡）
（%） （㎡） （万元） （万元）
西安悦尚
161 灞桥区 住宅、商业 100 2019 年 8 月 竣工 52,044.90 121,516.82 - 121,516.82 129,101.87 121,503.08
锦云
西安大悦
162 雁塔区 购物中心 17.33 2018 年 6 月 竣工 39,749.00 79,147.00 - 79,147.00 127,565.35 127,565.35
城
西安中粮
163 奥体壹号- 灞桥区 住宅、商业 70 2022 年 11 月 在建 83,010.67 207,139.81 - -
文兴
西安中粮
住宅、办
西 164 奥体壹号- 灞桥区 70 2021 年 8 月 在建 65,091.59 165,440.60 94,886.49 94,886.49 590,189.38 358,559.05
公、商业
安 文盛
西安中粮
住宅、办
165 奥体壹号- 灞桥区 70 2020 年 10 月 在建 77,544.49 196,925.33 34,180.27 115,976.04
公、商业
文汇
166 西安天悦 高陵区 住宅、商业 100 2022 年 3 月 在建 163,286.83 457,109.81 - - 587,590.60 285,707.42
西安悦
167 长安区 住宅、商业 30.39 2023 年 3 月 在建 109,511.00 383,288.00 - - 628,282.62 143,379.12
著央璟
西安悦
168 灞桥区 住宅 70 2023 年 7 月 在建 27,301.00 68,253.00 - - 101,669.05 64,611.15
著云轩
青岛 住宅、办
169 市北区 30.39 2018 年 6 月 竣工 62,201.80 159,217.20 - 159,217.20 312,172.00 304,437.44
JOYPARK 公、商业
青 青岛即墨
170 即墨区 住宅、商业 59.59 2018 年 11 月 竣工 114,371.00 189,554.00 - 189,554.00 246,025.00 221,204.01
岛 创智锦云
青岛天悦 住宅、办
171 李沧区 29.2 2019 年 4 月 在建 61,092.20 136,497.12 - 115,170.99 216,703.00 194,685.52
海湾 公、商业
32
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比 规划计容建 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积 本期竣工面 累计竣工面
项目名称 项目业态 例 开工时间 筑面积 金额 金额
市 号 置 进度 （㎡） 积（㎡） 积（㎡）
（%） （㎡） （万元） （万元）
济南中粮 住宅、办
172 历城区 35.75 2020 年 5 月 在建 669,790.96 151,325.22 302,823.86 521,785.43
济 祥云 公、商业
211,748.00 832,110.00
南 济南大悦
173 历城区 购物中心 35.75 -- 拟建 167,922.50 - - 21,469.02
城
烟台大悦
烟 174 芝罘区 购物中心 30.39 2012 年 10 月 竣工 40,762.00 130,000.00 - 130,000.00 195,173.92 195,173.92
城
台
175 中粮朗云 开发区 住宅 100 2015 年 3 月 竣工 58,000.80 127,561.07 - 127,561.07 73,600.00 74,368.44
东岸总
三亚大悦 部经济 住宅、办
176 46.51 2020 年 10 月 在建 50,516.76 225,050.91 124,085.63 124,085.63 483,697.16 310,548.99
中心 及中央 公、商业
商务区
东岸总
三亚大悦 部经济 住宅、办
177 33.94 2019 年 12 月 竣工 20,760.00 93,476.00 - 93,476.00 179,073.47 155,776.14
中心一期 及中央 公、商业
商务区
三
东岸总
亚
三亚大悦 部经济
178 购物中心 46.51 2021 年 7 月 在建 12,774.30 76,305.79 - - 136,096.47 94,063.57
城 及中央
商务区
海南红塘
179 天涯区 住宅、商业 33.94 2016 年 3 月 竣工 149,673.00 165,025.15 - 165,025.15 234,372.05 185,295.86
悦海
三亚亚龙
180 湾滨海世 吉阳区 旅游综合体 33.94 2014 年 9 月 竣工 380,619.00 10,722.29 - 10,722.29 55,409.29 42,877.00
界
33
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比 规划计容建 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积 本期竣工面 累计竣工面
项目名称 项目业态 例 开工时间 筑面积 金额 金额
市 号 置 进度 （㎡） 积（㎡） 积（㎡）
（%） （㎡） （万元） （万元）
香 香港中粮
181 湾仔区 写字楼 59.59 - 竣工 1,200.00 20,000.00 - 20,000.00 43,316.00 43,316.00
港 大厦
34
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
表四：主要项目销售情况
权益比
城 序 可售面积 累计销售面 本期销售面 本期销售金 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 项目业态 例
市 号 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
（%）
1 北京祥云赋 住宅、商业 25 177,602.83 148,167.48 821.48 3,175.39 147,770.72 -208.39 -337.51
2 北京天瑞宸章 住宅 20 106,607.54 106,607.54 - 240.00 106,932.10 1,374.11 6,726.74
住宅、办公、
3 北京永丰智慧谷 49 102,447.74 62,421.73 - - 71,223.61 - -
商业
住宅、办公、
4 北京瑞悦府 25 114,478.86 114,478.86 - 2,721.41 118,017.53 671.40 3,304.06
商业
住宅、办公、
5 北京大悦时代广场 25 146,752.88 82,641.00 25,907.25 107,283.49 65,929.28 10,793.05 32,793.54
商业、酒店
北
6 北京旭辉城 住宅、商业 11.1 115,806.57 79,841.90 804.38 2,217.50 81,218.53 4,496.55 8,665.39
京
商业、住宅、
7 北京京西祥云 100 187,435.49 154,133.00 3,996.95 11,744.25 161,715.92 2,327.96 5,792.29
办公
8 北京天悦壹号 住宅、商业 51 254,480.45 237,754.04 9,868.13 79,605.82 247,104.31 42,141.88 114,675.43
9 北京中粮瑞府 住宅 100 99,645.85 99,645.85 - - 99,618.34 - -14.70
10 北京华远中心 办公、商业 11.92 52,098.82 14,720.20 11,420.48 46,194.54 14,720.20 11,420.48 42,380.32
住宅、商业、
11 北京祥云国际 51 450,798.15 479,744.04 1,214.00 1,189.17 480,813.80 1,874.78 1,369.28
写字楼、公寓
12 北京宸悦国际 住宅、商业 29.2 110,508.61 109,025.40 57,444.14 220,926.31 59,483.08 59,483.08 270,436.43
张家口祥云国际一
张 13 住宅、商业 65 452,500.49 249,915.87 102,169.25 85,415.80 125,605.80 29,766.29 22,577.66
期
家
张家口祥云国际二
口 14 住宅 65 293,560.00 - - -
期
廊
15 固安拾光锦云 住宅、商业 49 220,498.93 22,644.46 - - - - -
坊
16 上海禧瑞祥云 住宅 50 65,378.37 64,333.84 15,577.15 91,022.84 59,934.99 25,236.65 144,996.99
35
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比
城 序 可售面积 累计销售面 本期销售面 本期销售金 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 项目业态 例
市 号 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
（%）
17 上海央玺 住宅 25 104,201.28 104,201.28 - 39.00 103,546.02 - 739.34
18 上海南桥锦云 住宅 100 188,476.00 186,105.00 - 283.21 226,045.96 - 264.27
19 上海前滩海景壹号 住宅、办公 29.8 84,906.15 84,812.01 - - 116,678.92 - -
上海静安大悦城销 住宅、写字
20 30.39 175,979.43 176,093.01 -598.08 20,591.54 199,536.66 -598.08 18,893.24
上 售型 楼、商业
海 21 上海瑞虹 住宅、商业 25.12 272,711.72 270,470.27 47.67 43,393.13 294,539.03 161,237.46 1,897,076.16
22 上海翡翠别墅 住宅 51 230,075.00 230,075.00 - - - - -19.71
23 上海海景壹号 住宅 59.59 48,459.00 48,459.00 - - - - -
上海北外滩 116 项
24 住宅 59.59 45,618.17 - - - - - -
目
南 住宅、办公、
25 南昌大悦城销售型 30.39 383,896.24 184,923.25 46,209.69 63,620.09 153,094.32 153,094.32 257,219.61
昌 商业
26 嘉兴秀湖祥云 住宅、商业 100 122,909.75 122,909.75 - - 150,197.83 -
嘉 27 嘉兴江南国际城 住宅 51 144,689.00 144,689.23 - 43.32 179,751.07 1,830.17 3,342.50
兴 28 嘉兴悦琅园 住宅 30 116,299.95 116,299.95 - 0.05 116,305.56 503.92 933.65
29 嘉兴秀悦澜庭 住宅 49 152,335.62 76,597.20 34,994.94 50,320.98 - -
住宅、办公、
30 深圳宝安 25 区 100 263,194.22 148,913.02 21,017.15 111,789.27 170,122.95 25,769.50 117,407.02
商业
住宅、办公、
31 深圳云景国际 100 415,304.01 385,564.80 16,605.00 40,665.05 361,553.89 27,182.31 62,317.40
深 商业
圳 32 深圳一品澜山 住宅 100 116,554.24 116,554.24 - - 114,171.46 916.66 1,916.15
33 深圳中粮凤凰里 住宅 100 124,128.27 124,128.27 - - 122,295.10 -
深圳中粮悦章凤凰
34 住宅、商业 100 139,968.06 24,516.82 24,516.82 109,569.24 - -
里
36
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比
城 序 可售面积 累计销售面 本期销售面 本期销售金 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 项目业态 例
市 号 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
（%）
住宅、公寓、
35 深圳天悦壹号 100 152,483.59 152,488.95 1,374.67 6,150.00 151,474.62 - -
写字楼、商业
住宅、办公、
36 深圳祥云国际 51 143,492.89 -11,700.94 -17,628.95 143,581.74 2,745.51 2,459.64
商业 156,837.00
办公、商业、
37 深圳福田大悦中心 100 142,564.79 44,396.15 37,490.54 151,214.85 2,724.16 2,724.16 17,017.43
产业园
38 中粮创芯研发中心 公寓、写字楼 100 93,441.00 92,505.56 - - 92,667.65 656.35 2,360.88
佛 39 佛山世茂望德 住宅、商业 50 62,398.80 62,398.80 - -3,109.30 - - -
山 40 佛山珑湾祥云 住宅、商业 50 32,251.84 32,251.84 - -385.96 32,144.61 1,152.35 2,795.34
厦 41 厦门鹭湾祥云 住宅、商业 100 49,295.36 49,295.36 - -17.00 48,964.05 9,234.81 25,134.74
门 42 厦门云玺壹号 住宅、商业 30.39 161,970.75 118,350.97 27,641.59 124,553.20 34,566.54 34,566.54 143,768.79
广
43 广州朗云花园 住宅 10 75,420.00 58,098.66 9,288.19 38,143.89 55,290.95 15,068.32 61,161.72
州
惠
44 惠州珑悦锦云 住宅、商业 100 194,584.13 190,393.15 30,597.94 23,021.72 177,145.84 84,579.09 60,402.71
州
江 45 江门新悦锦云 住宅、商业 50 166,712.61 163,227.44 50,325.08 52,306.42 150,872.53 100,711.53 97,726.01
门 46 江门云顶花园 住宅、商业 50 105,527.42 95,140.13 14,012.85 22,861.82 94,870.35 37,796.60 36,382.05
住宅、办公、
47 成都原山 24.5 162,008.00 107,206.93 1,174.83 1,481.73 101,063.27 22,167.69 30,463.76
商业、酒店
48 成都珑悦锦云 住宅 100 108,128.80 107,956.41 - - 114,440.26 - -
成 49 成都武侯瑞府 住宅、商业 100 168,530.93 141,822.68 17,299.20 60,081.57 133,377.25 15,510.48 44,422.69
都 50 成都天府宸悦 办公、商业 100 79,725.27 79,559.03 - - 88,350.48 326.59 421.86
51 成都御岭湾 住宅、商业 100 224,004.00 163,716.14 - - 182,318.59 - -
成都天府大悦城销 住宅、办公、
52 59.59 169,602.42 108,868.59 125.01 364.10 94,819.73 512.21 1,179.94
售型 商业
37
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比
城 序 可售面积 累计销售面 本期销售面 本期销售金 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 项目业态 例
市 号 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
（%）
住宅、办公、
53 成都观澜祥云 17.85 321,154.49 220,798.41 21,794.20 18,914.78 153,209.30 18,707.39 19,557.25
商业
54 成都中粮天悦壹号 住宅、商业 41.5 64,094.96 19,624.53 19,624.53 62,085.31 - - -
55 成都酒城南地块 商业 41.5 123,168.58 - - - - - -
56 成都锦云 住宅、商业 100 184,883.75 181,316.43 17,262.58 19,436.23 195,708.94 10,700.69 12,358.68
57 成都祥云 住宅、商业 87.88 242,470.32 242,388.01 - - 294,868.23 - 33.19
58 成都香榭丽都 住宅 100 64,013.17 64,013.17 - 168.00 81,713.33 - 181.88
59 成都鸿云 住宅、商业 51 193,015.38 192,774.16 519.90 782.27 225,895.70 534.22 1,566.73
60 成都香颂丽都 住宅、商业 61.45 109,524.02 109,476.51 9,048.08 5,964.90 120,161.91 5,475.27 3,016.32
61 成都祥云里 住宅、商业 100 83,109.75 81,679.39 - -19.40 100,475.52 - 13.88
62 成都大悦城销售型 办公、商业 59.59 20,848.70 20,465.35 - - 20,313.95 - -
63 成都溪府鸿云 住宅、商业 60 237,504.06 31,822.17 1,419.44 748.67 - -
64 成都湖光锦云 住宅 51 96,027.10 7,939.81 1,274.51 1,170.62 - - -
住宅、办公、
65 成都天府时区 32.34 390,200.95 264,340.19 90,712.39 253,925.73 - - -
商业
66 成都祥云樾府 住宅、商业 30.39 89,032.92 71,911.29 41,365.56 76,935.63 - - -
67 成都熙门悦著 住宅 50 10,261.46 3,928.74 3,928.74 9,919.88 - - -
68 重庆江州锦云 住宅、商业 50 93,826.77 93,450.83 64.71 116.59 93,418.98 - -
住宅、办公、
69 重庆大悦城销售型 59.59 272,380.56 213,812.10 8,974.82 10,244.09 203,295.50 2,864.10 2,924.66
商业
重 70 重庆浣溪锦云 住宅、商业 50 92,564.67 85,219.47 9,422.72 10,658.12 78,810.30 12,895.05 13,273.00
庆 71 重庆祥云赋 住宅、商业 51 115,591.91 93,635.06 2,559.72 3,005.65 90,345.70 20,883.51 22,826.30
72 重庆鸿云 住宅、商业 100 126,523.38 126,547.78 -0.38 -1.26 148,953.63 - -1.15
73 重庆天悦壹号 住宅、商业 66.5 265,145.07 203,465.55 29,869.02 62,074.20 196,033.00 99,628.61 182,330.27
74 重庆中央公园瑞府 住宅 100 66,059.87 18,082.53 5,850.45 11,441.80 - - -
38
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比
城 序 可售面积 累计销售面 本期销售面 本期销售金 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 项目业态 例
市 号 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
（%）
重庆天玺壹号 168
75 住宅 49 157,951.14 2,372.14 2,372.14 5,462.51 - - -
亩
重庆天玺壹号 134
76 住宅、商业 30.39 127,899.44 66,627.01 51,639.95 109,704.19 - - -
亩
住宅、商业、
眉
77 眉山天府智慧城 产业园、酒 36.4 781,538.08 252,897.58 30,491.21 30,575.88 183,358.72 30,903.09 34,774.88
山
店、办公
住宅、办公、
昆 78 昆明隆盛府 17.88 479,628.59 106,266.09 5,740.48 10,449.39 69,621.81 69,621.81 130,566.50
商业
明
79 昆明鸿云 住宅、商业 100 123,836.10 43,189.99 21,481.26 17,700.54 - - -
80 沈阳锦云天城 住宅、商业 100 425,696.92 425,697.19 3,145.66 3,279.07 410,417.60 21,558.37 15,938.74
81 沈阳花熙祥云 住宅、商业 100 110,153.79 110,153.79 2,986.43 3,161.92 108,394.19 3,619.79 3,614.11
82 沈阳堂悦 住宅、商业 51 142,419.24 142,419.24 - - 142,503.17 6,062.11 5,928.63
住宅、写字
沈 83 沈阳中粮广场 65 454,309.31 426,555.23 11,404.59 10,136.02 509,918.37 7,982.20 8,097.42
楼、公寓
阳
84 沈阳大悦城销售型 住宅、公寓 59.59 23,551.77 23,551.77 8,902.78 7,525.44 18,643.91 11,297.70 8,845.04
85 沈阳隆悦祥云 住宅、商业 70 224,379.94 224,106.14 26,895.92 32,158.01 211,838.07 97,203.24 108,060.28
86 沈阳美悦府 住宅、商业 49 201,946.18 98,229.98 24,669.27 20,938.61 87,458.82 87,458.82 79,100.27
87 沈阳京西祥云 住宅、商业 60 180,274.16 93,975.06 27,849.38 25,122.84 54,663.99 54,663.99 51,969.98
哈
尔 88 哈尔滨锦云世家 住宅、商业 100 229,463.54 155,750.09 33,054.75 23,054.21 143,583.01 40,052.63 23,106.00
滨
天津辰悦、天津雍
天 89 住宅、商业 34 189,564.26 164,964.20 30,581.48 43,497.42 163,096.06 36,382.76 51,327.73
祥府
津
90 天津昆仑御 住宅、商业 49 66,054.53 66,054.53 5,771.18 10,959.28 66,050.14 6,646.37 11,617.49
39
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比
城 序 可售面积 累计销售面 本期销售面 本期销售金 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 项目业态 例
市 号 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
（%）
住宅、写字
91 天津中粮大道 90 138,869.00 138,572.28 - - 138,538.86 - 199.86
楼、商业
92 天津锦云悦府 住宅、商业 100 37,140.57 36,054.46 248.02 336.66 36,053.19 3,247.75 3,391.81
93 天津中北祥云 住宅、商业 100 61,024.00 61,017.20 133.61 807.72 60,969.89 1,537.55 2,978.04
94 天津悦城大境 住宅、商业 50 238,702.52 225,307.02 54,977.29 112,414.05 182,310.87 53,318.46 100,933.48
95 南京悦江府 住宅、商业 37 87,280.24 83,894.93 8,948.57 17,324.09 78,281.28 7,061.24 12,262.52
96 南京三金祥云 住宅、商业 50 66,808.88 66,808.88 1,360.08 1,548.45 64,334.62 2,407.41 2,583.90
住宅、办公、
97 南京都会 09 49 82,255.79 66,061.16 121.32 137.06 61,905.84 818.25 692.61
商业
98 南京央誉 住宅、商业 40 145,363.11 145,363.05 6,471.49 -554.77 147,133.06 10,343.66 4,234.82
99 南京珑悦 住宅 33.5 81,399.58 81,399.58 - 474.00 81,394.01 - 219.90
100 南京祥云 住宅、商业 100 189,725.12 172,218.60 24,078.30 24,179.88 191,620.84 26,114.56 25,561.67
南
101 南京颐和南园 住宅 90 283,293.00 283,293.00 - - 271,700.00 - -
京
102 南京彩云居 住宅、公寓 100 75,090.00 75,090.45 80,813.17 - -
103 南京鸿云 住宅、商业 100 317,410.54 309,942.54 131.58 511.39 309,762.00 135.48 248.24
104 南京云锦四季 住宅、商业 25 42,029.22 35,844.72 10,232.08 46,638.26 - - -
住宅、办公、
105 南京天悦锦麟 29.8 404,724.78 142,789.46 19,716.79 52,622.66 - - -
商业
106 南京天悦风华 住宅 35.75 81,130.84 64,347.05 45,214.50 135,274.41 - - -
107 南京悦著九章 住宅、商业 59.59 52,197.25 2,883.90 2,883.90 11,712.36 - -
108 武汉问津二期 住宅、商业 50 154,842.76 119,001.54 2,240.98 1,419.52 104,829.62 33,157.32 19,522.32
住宅、办公、
武 109 武汉大悦城销售型 30.39 327,311.22 327,311.22 46,102.15 48,398.73 321,530.51 74,859.22 82,890.20
商业
汉
110 武汉问津三期 住宅、商业 50 98,007.81 94,930.80 207.46 152.76 93,625.56 397.85 262.47
111 武汉锦云航天府 住宅、商业 50 230,482.37 70,138.82 304.97 155.70 51,452.87 51,452.87 29,374.04
40
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比
城 序 可售面积 累计销售面 本期销售面 本期销售金 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 项目业态 例
市 号 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
（%）
武汉祥云地铁小镇 住宅、办公、
112 51 424,937.52 173,012.40 40,270.73 32,445.43 149,925.06 89,400.76 80,089.56
一期 商业
武汉祥云地铁小镇
113 住宅、商业 49 368,913.45 62,506.70 27,374.66 19,565.86 20,041.55 20,041.55 10,688.98
二期
114 武汉航天悦府 住宅、商业 50 289,544.50 35,126.52 - - - -
长 115 长沙中粮鸿云 住宅、商业 98 772,673.00 764,825.57 571.73 2,500.28 767,209.20 458.30 324.82
沙 116 长沙观澜祥云 住宅、商业 60 346,298.61 105,215.54 64,081.06 41,522.33 - -
株
117 株洲锦云 住宅、商业 100 123,395.83 51,972.72 8,960.06 5,183.81 46,278.00 6,345.72 3,727.07
洲
住宅、商业、
118 苏州金茂府 24.5 387,773.40 365,713.03 1,704.00 5,568.00 364,642.23 8,184.95 12,361.34
酒店
119 苏州中粮天悦 住宅 29.85 235,942.19 220,652.71 9,382.43 29,239.66 216,866.64 8,457.92 16,693.13
120 苏州中粮祥云 住宅、商业 100 218,442.69 218,441.98 - - 235,144.64 -
121 苏州紫珺兰园 住宅 14 183,106.36 153,810.70 34,422.61 81,419.20 166,942.15 55,667.25 93,671.61
苏
122 苏州望熙雅苑 住宅 19.9 187,533.56 110,136.53 18,420.16 28,322.39 112,334.04 40,662.64 46,853.93
州
123 苏州大悦澜庭 住宅 20 142,453.64 142,453.64 1,340.00 4,336.00 138,430.89 138,430.89 361,952.33
124 苏州悦揽天地 住宅 70 67,863.46 60,764.80 9,598.67 21,412.63 59,159.59 59,159.59 121,682.79
125 苏州星悦兰庭 住宅 30 98,254.30 19,262.93 15,124.00 24,119.00 - -
126 太仓湖畔祥云 住宅 100 51,269.25 48,678.28 10,760.57 8,472.98 42,938.20 6,407.08 4,957.30
127 苏州大悦狮山壹号 住宅 35.75 36,442.44 35,875.13 35,875.13 166,905.01 - -
常 128 常州花语江南 住宅、商业 29.2 314,473.81 309,892.76 5,312.47 13,757.42 348,818.52 11,726.61 23,171.56
州 129 常州春秋祥云 住宅 51 75,332.74 14,647.97 9,758.65 17,370.11 - -
130 杭州临安朗香郡 住宅、商业 50 154,729.41 154,729.41 - 2,928.80 156,133.41 - 906.15
杭
住宅、办公、
州 131 杭州大悦城销售型 32.77 169,123.03 150,263.51 20,117.50 46,253.03 130,440.04 3,264.18 6,565.85
商业
41
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比
城 序 可售面积 累计销售面 本期销售面 本期销售金 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 项目业态 例
市 号 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
（%）
132 杭州梦栖祥云 住宅 100 67,407.91 67,407.91 - 4,193.90 67,137.60 89.28 255.25
133 杭州悦著云轩 住宅 30.39 49,102.98 48,933.57 1,106.38 10,113.00 - - -
金
134 义乌桂语兰庭 住宅、商业 51 202,420.90 84,184.63 53,077.03 140,421.57 - - -
华
绍 135 绍兴公元 2020 住宅 25.9 351,943.14 351,939.41 3,038.60 5,753.32 351,334.46 2,435.64 6,644.14
兴 136 绍兴湖珀隐秀府 住宅 50 84,184.63 36,245.29 24,066.74 69,720.02 - - -
宁
137 宁波宁荟台 住宅 33 47,787.00 47,787.06 - - 47,771.91 - -12.62
波
台 138 台州黄岩瑞府 住宅、商业 100 291,076.37 277,497.28 17,507.97 42,672.96 287,878.69 287,878.69 592,766.18
州 139 台州温岭悦景园 住宅、商业 34 110,291.61 110,291.61 - 721.60 110,291.67 674.06 1,306.27
140 西安悦尚锦云 住宅、商业 100 113,816.73 113,787.12 3,402.43 4,421.84 104,302.86 1,172.46 1,431.09
141 西安奥体壹号-文兴 住宅、商业 70 201,622.27 128,443.60 128,443.60 224,467.88 - -
住宅、办公、
142 西安奥体壹号-文盛 70 160,708.69 100,636.79 13,444.37 16,464.59 87,533.86 87,533.86 143,452.22
商业
西
住宅、办公、
安 143 西安奥体壹号-文汇 70 194,462.48 129,363.78 18,692.34 27,960.76 111,196.90 106,010.58 146,443.04
商业
144 西安天悦 住宅、商业 100 439,536.00 52,004.44 37,470.04 45,121.83 - -
145 西安悦著央璟 住宅、商业 30.39 376,083.00 100,415.95 100,415.95 198,491.44 - -
146 西安悦著云轩 住宅、商业 70 65,305.12 32,694.04 32,694.04 58,430.79 - -
住宅、办公、
147 青岛 JOYPARK 30.39 153,814.50 124,983.20 17,352.91 25,398.66 117,547.25 16,121.16 20,285.16
商业
青
148 青岛即墨创智锦云 住宅、商业 59.59 145,701.73 136,437.93 14,051.09 6,046.92 123,123.27 7,879.41 2,598.67
岛
住宅、办公、
149 青岛天悦海湾 29.2 133,384.83 78,946.72 7,332.72 7,850.39 99,864.89 3,193.00 4,960.69
商业
42
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
权益比
城 序 可售面积 累计销售面 本期销售面 本期销售金 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 项目业态 例
市 号 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
（%）
济 住宅、办公、
150 济南中粮祥云 35.75 451,292.00 251,008.85 62,450.85 86,501.78 177,195.45 75,116.50 98,116.54
南 商业
烟
151 中粮朗云 住宅 100 130,206.25 130,206.25 - - 133,439.37 - -
台
住宅、办公、
152 三亚大悦中心 46.51 224,717.67 58,985.71 53,248.93 160,140.70 33,958.09 33,958.09 95,627.40
商业
三
住宅、办公、
亚 153 三亚大悦中心一期 33.94 92,358.90 88,465.37 5,526.28 13,307.48 83,220.03 2,791.04 6,254.04
商业
154 海南红塘悦海 住宅、商业 33.94 164,473.62 164,473.62 - - 158,489.72 -
43
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
表五：主要项目出租情况
业态 城市 出租项目名称 权益比例 可出租面积（㎡） 已出租面积（㎡） 出租率
北京 北京西单大悦城 30.39% 52,710.70 51,460.66 98%
北京 北京朝阳大悦城 27.35% 118,319.00 114,855.25 97%
北京 北京京西大悦城（一期） 11.92% 42,668.57 41,548.36 97%
北京 北京祥云小镇 51.00% 75,471.60 73,252.73 97%
北京 北京丰台大悦春风里 25.00% 27,401.79 21,189.35 77%
北京 北京大兴大悦春风里 29.80% 51,323.00 44,137.78 86%
天津 天津南开大悦城 30.39% 88,271.00 85,744.50 97%
沈阳 沈阳大悦城（含沈阳大悦城 E 馆） 59.59% 132,785.10 129,500.10 98%
上海 上海静安大悦城 30.39% 67,400.80 64,348.10 95%
购物中心 上海 上海长风大悦城 21.67% 56,798.00 55,094.06 97%
成都 成都大悦城 59.59% 90,946.89 89,127.95 98%
成都 天府大悦城 59.59% 75,726.00 72,117.00 95%
重庆 重庆大悦城 59.59% 69,372.39 62,500.42 90%
武汉 武汉大悦城 30.39% 69,384.00 66,993.40 97%
烟台 烟台大悦城 30.39% 76,659.50 74,730.50 97%
即墨 青岛即墨大悦春风里 59.59% 24,486.00 18,875.70 77%
杭州 杭州大悦城 32.77% 75,737.63 73,766.63 97%
苏州 苏州大悦城 29.85% 91,049.30 89,342.30 98%
西安 西安大悦城 17.33% 61,803.99 59,874.25 97%
北京 北京中粮广场 30.39% 101,152.00 91,787.55 91%
香港 香港中粮大厦 59.59% 15,737.92 13,224.25 84%
写字楼
北京 西单大悦中心 30.39% 13,442.99 11,432.07 85%
深圳 宝安中粮大厦 100.00% 24,254.94 21,741.93 90%
44
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
业态 城市 出租项目名称 权益比例 可出租面积（㎡） 已出租面积（㎡） 出租率
中粮创芯研发中心、中粮 031 创意
产业园、
深圳 园、中粮智造科技园、67 区中粮商务 - 1,087,570.87 1,070,507.08 98%
工业园及
公园等
配套商业
北京 中粮健康科技园 100.00% 190,993.93 95,552.85 50%
业态 城市 出租项目名称 权益比例 平均出租率
深圳 大悦乐邑（商务公园店） 100.00% 100%
深圳 大悦乐邑（中粮 031 创意园店） 100.00% 96%
深圳 大悦乐邑 fresh（大洋店） 100.00% 100%
深圳 大悦乐邑 fresh（福安一店） 56.52% 97%
深圳 大悦乐邑 fresh（福安二店） 56.52% 95%
长租公寓
深圳 大悦乐邑（福安三店） 56.52% 100%
北京 大悦乐邑（中粮健康科技园店） 100.00% 75%
深圳 大悦乐邑 fresh（大洋二店） 100.00% 98%
深圳 大悦乐邑 fresh（大洋三店） 100.00% 96%
深圳 大悦乐邑（洪浪北店） 100.00% 100%
北京 北京华尔道夫酒店 59.59% 70%
北京 北京大悦酒店 30.39% 91%
酒店 三亚 三亚美高梅度假酒店 59.59% 83%
三亚 三亚亚龙湾瑞吉度假酒店 33.94% 67%
三亚 三亚凯莱仙人掌度假酒店 33.94% 46%
45
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
表六：土地一级开发情况
本期一
权益 预计总投资 本期平 累计结 本期结 累计一级 款项回收
累计投资金 规划平整土 累计平整土 累计销 本期销 级土地
项目 所在位 比例 金额（万 整土地 算土地 算土地 土地开发 情况（万
额（万元） 地面积 地面积 售面积 售面积 开发收
名称 置 （% 元）（注 面积 面积 面积 收入（万 元）（注
（注 2） （㎡） （㎡） （㎡） （㎡） 入（万
） 2） （㎡） （㎡） （㎡） 元） 1）
元）
西安市
上塔
长安区
坡项 30.39 838,584.53 510,188.75 660,000.00 660,000.00 0 - - - - 0.00 0 0
韦曲街
目
办
昆明市
昆明 西山区
螺蛳 永昌街 17.88 1,470,476.89 930,758.83 273,400.00 186,167.64 0 - - - - 4,000.00 0 4,000.00
湾 道办事
处
注 1：款项回收情况为累计一级土地开发回款情况。
注 2：昆明螺狮湾项目预计总投资金额为项目一期一二级以及二期、三期一级开发预计总投资金额；累计投资金额为一期一二级以及二期、三期一级累计投资金额。
注 3：除已标明是权益数据外，其他数据均为全口径，权益比例为公司最终持股比例。
注 4：上述项目部分已转入二级开发，销售、结算情况详见表四中西安悦著央璟以及昆明隆盛府。
46
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
表七：融资途径
单位：万元
融资成本区间/ 期限结构
融资途径 期末融资余额
平均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 3,785,205.92 1,131,834.11 661,969.23 562,485.80 1,428,916.78
中期票据 352,000.00 352,000.00 0.00 0.00 0.00
公司债券 1,096,850.00 70,000.00 676,900.00 300,000.00 49,950.00
非银行类贷款
112,700.00 37,700.00 1,500.00 1,500.00 72,000.00
（财务公司） 2.35%-6.91%
信托融资 800,000.00 142,000.00 408,000.00 - 250,000.00
基金融资 - - - - -
其他（ABS、保
1,203,780.08 371,400.00 169,284.00 172,652.00 490,444.08
债、CMBS）
合计 7,350,536.00 4.61% 2,104,934.11 1,917,653.23 1,036,637.80 2,291,310.86
注：公司债券为票面余额。
发展战略和未来一年经营计划：详见十一、公司未来发展的展望相关内容
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司作为房地产的开发商及销售商，采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买
公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款
申请的购房人进行审核，对符合银行放贷标准的，银行和购房人签订抵押借款合同，发放按揭贷
款。
公司为借款人（购房人）就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保，保证期间从借款合同
签订之日起至借款人（购房人）办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项
权证之日止（公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》），公
司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人，不归还商业银行按揭
贷款的可能性很小，因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。
公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截止 2023 年 12 月
31 日，尚未结清的担保金额为人民币 1,255,610.87 万元。从公司房地产业务实际经营情况看，报告
期末未出现因借款人（购房人）不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际
损失的情形。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□适用 √不适用
三、核心竞争力分析
公司坚持战略引领，定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，服务人民美好生活，服务
城市和产业发展升级。目前，公司形成了以多业态协同发展能力、整合创新能力、多元化的土地获取
能力、领先的商业经营能力、高效的运营能力，以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。
1、多业态协同发展能力
公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态，使公司能满足多元
化的市场需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善生态圈，让不同业态相互支
持、相互提升，形成有机的整体，激发各业务板块的发展潜力，提高发展质量。
47
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
2、整合创新能力
随着中国经济迈向高质量发展，房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益强烈。为适
应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸，从传统的住宅开发向商业地产、产
业地产、长租公寓等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。
公司在巩固现有住宅与商业优势的基础上，明确自身“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，综
合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等，积极整合优质资源，形成城市开发综合创新能力。
3、多元化的土地获取能力
公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集团产业优势和大悦城
品牌优势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场与非公开市场并重、轻资产与重资产并重、自
主拿地与合作拿地并重的方式，获得优质土地；另一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存
量土地，通过片区开发与产业整合能力，获取优质土储，争取投资回报最大化，为公司未来发展奠定
基础。
4、领先的商业运营能力
公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城以 18-35 岁新兴中产阶级为主力市
场，具有较强的运营能力和品牌影响力，受到优质客户青睐。独创的“主题街区”商业模式，结合公
司领先的大数据系统和长期运营经验，实现了精准招商、合理引导客群，捕捉运营需求，行业运营优
势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线、成熟的人才培养体系，为未来发
展注入力量。
5、高效的运营能力
公司紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目运营效率，实现公司稳健发展。
大运营体系旨在促进协同经营，实现精细化管理，促进运营效率提升。大运营体系的建立为资金的良
好周转提供了有力保障，形成了高效的开发能力，助力公司高质量发展。
6、良好的品牌美誉度和影响力
公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，形成了较强的市场吸引力，
在项目拓展方面也拥有独特优势。公司聚焦住宅产品力提升，打磨“悦系”产品，满足购房者的住房
需求。商业品牌亦焕新提升，大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”、大悦汇坚持“休憩、社交、
生活、品位”定位，共同引领城市居民消费和生活方式升级，具备较高的品牌美誉度和影响力。
四、主营业务分析
1、概述
参见第三节“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
48
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
2023 年 2022 年
占营业收 占营业收 同比增减
金额 金额
入比重 入比重
营业收入合计 36,783,248,051.15 100% 39,578,691,796.06 100% -7.06%
分行业
商品房销售及一级土
29,043,994,284.70 78.96% 33,501,901,973.84 84.65% -13.31%
地开发
投资物业及相关服务 5,393,371,188.47 14.66% 4,337,223,570.76 10.96% 24.35%
酒店经营 969,740,144.70 2.64% 553,699,043.82 1.40% 75.14%
管理输出 266,015,006.09 0.72% 226,934,230.05 0.57% 17.22%
物业及其他 933,270,842.11 2.54% 877,595,712.15 2.22% 6.34%
其他业务 176,856,585.08 0.48% 81,337,265.44 0.20% 117.44%
分产品
商品房销售及一级土
29,043,994,284.70 78.96% 33,501,901,973.84 84.65% -13.31%
地开发
投资物业及相关服务 5,393,371,188.47 14.66% 4,337,223,570.76 10.96% 24.35%
酒店经营 969,740,144.70 2.64% 553,699,043.82 1.40% 75.14%
管理输出 266,015,006.09 0.72% 226,934,230.05 0.57% 17.22%
物业及其他 933,270,842.11 2.54% 877,595,712.15 2.22% 6.34%
其他业务 176,856,585.08 0.48% 81,337,265.44 0.20% 117.44%
分地区
华南大区 6,376,417,732.40 17.34% 5,249,351,469.76 13.26% 21.47%
北京大区 3,671,193,366.26 9.98% 4,505,388,400.02 11.38% -18.52%
西南区域 3,950,710,668.39 10.74% 6,855,777,647.74 17.32% -42.37%
华中区域 2,279,340,181.73 6.20% 4,855,318,420.52 12.27% -53.05%
南京区域 1,705,655,464.61 4.64% 2,599,290,342.04 6.57% -34.38%
上海大区 4,959,503,059.44 13.48% 7,401,575,289.44 18.70% -32.99%
东北区域 2,667,402,205.12 7.25% 4,822,497,536.03 12.19% -44.69%
浙江区域 6,305,089,975.48 17.14% 369,394,741.46 0.93% 1606.87%
海南区域 1,841,067,887.66 5.01% 2,712,256,716.76 6.85% -32.12%
香港 95,511,280.07 0.26% 89,787,921.43 0.23% 6.37%
西北区域 2,931,356,229.99 7.97% 118,053,310.86 0.30% 2383.08%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
单位：元
营业收入 营业成本 毛利率比
营业收入 营业成本 毛利率 比上年同 比上年同 上年同期
期增减 期增减 增减
分行业
商品房销售
减少 0.84
及一级土地 29,043,994,284.70 23,361,590,504.87 19.56% -13.31% -12.39%
个百分点
开发
投资物业及 增加 8.29
5,393,371,188.47 2,090,408,071.97 61.24% 24.35% 2.44%
相关服务 个百分点
49
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
分产品
商品房销售
减少 0.84
及一级土地 29,043,994,284.70 23,361,590,504.87 19.56% -13.31% -12.39%
个百分点
开发
投资物业及 增加 8.29
5,393,371,188.47 2,090,408,071.97 61.24% 24.35% 2.44%
相关服务 个百分点
分地区
增加 3.57
华南大区 6,376,417,732.40 4,526,980,575.86 29.00% 21.47% 15.64%
个百分点
减少 13.18
西南区域 3,950,710,668.39 3,416,965,802.73 13.51% -42.37% -32.02%
个百分点
增加 20.29
上海大区 4,959,503,059.44 3,499,469,959.54 29.44% -32.99% -47.96%
个百分点
减少 10.87
浙江区域 6,305,089,975.48 5,202,022,675.42 17.49% 1606.87% 1865.96%
个百分点
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主
营业务数据
□适用 √不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
行业分类 项目 单位 2023 年 2022 年 同比增减
销售面积 223 227 -1.76%
房地产 万平方米
结算面积 287 332 -13.55%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□适用 √不适用
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□适用 √不适用
（5）营业成本构成
单位：元
2023 年 2022 年
行业分类 项目 占营业成 占营业成 同比增减
金额 金额
本比重 本比重
商品房销售 商品房销售
及一级土地 及一级土地 23,361,590,504.87 86.37% 26,666,422,343.48 88.72% -12.39%
开发 开发
投资物业及 投资物业及
2,090,408,071.97 7.73% 2,040,662,231.89 6.79% 2.44%
相关服务 相关服务
酒店经营 酒店经营 627,714,431.23 2.32% 475,020,844.16 1.58% 32.14%
管理输出 管理输出 41,018,874.86 0.15% 30,315,092.54 0.10% 35.31%
物业及其他 物业及其他 868,606,788.75 3.21% 791,801,888.47 2.63% 9.70%
其他业务 其他业务 57,730,717.86 0.22% 52,288,253.49 0.17% 10.41%
50
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
（6）报告期内合并范围是否发生变动
本集团本期纳入合并范围的子公司 286 户，结构化主体 2 户，共 288 户。其中，本期因非同一控
制下企业合并增加子公司 1 户，因其他原因合并范围变动，详见财务报告附注“六、合并范围的变更”
及 “七、在其他主体中的权益”相关内容。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 980,251,227.91
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 2.65%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 不适用
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 客户一 382,961,963.14 1.04%
2 客户二 195,650,460.41 0.53%
3 客户三 166,400,880.63 0.45%
4 客户四 148,944,597.12 0.40%
5 客户五 86,293,326.61 0.23%
合计 -- 980,251,227.91 2.65%
主要客户其他情况说明
公司前五大客户与公司不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股
5%以上股东、实际控制人和其他关联方在主要客户中未直接或间接拥有权益。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 4,357,534,687.58
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 23.75%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 不适用
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 供应商一 1,395,000,000.00 7.60%
2 供应商二 951,636,626.02 5.19%
3 供应商三 811,618,798.76 4.42%
4 供应商四 689,282,774.01 3.76%
5 供应商五 509,996,488.79 2.78%
合计 -- 4,357,534,687.58 23.75%
主要供应商其他情况说明
公司前五大供应商与公司不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持
股 5%以上股东、实际控制人和其他关联方在主要客户中未直接或间接拥有权益。
3、费用
单位：元
51
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
2023 年 2022 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 1,575,950,049.81 1,554,515,960.42 1.38%
管理费用 1,679,073,880.41 1,529,121,161.64 9.81%
财务费用 2,156,731,402.11 1,855,234,254.71 16.25%
主要是报告期内研发项目已过初始增
研发费用 4,736,985.96 14,557,585.57 -67.46% 长期，同时基于市场形势及业务现状，
研发投入处于动态调整中。
4、研发投入
2023 年，结合公司十四五科技规划，公司研发工作聚焦客户研究、产品创新、地产数智化三个领
域重点发力，在精研客户、“悦系”产品线焕新、商业地产智慧运维等方面发生研发投入。
公司研发人员情况
□适用 √不适用
公司研发投入情况
2023 年 2022 年 变动比例
研发投入金额（元） 4,736,985.96 14,557,585.57 -67.46%
研发投入占营业收入比例 0.01% 0.04% 减少 0.03 个百分点
研发投入资本化的金额（元） 0 0
资本化研发投入占研发投入的比例 0 0
公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响
□适用 √不适用
研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因
□适用 √不适用
研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明
□适用 √不适用
5、现金流
单位：元
项目 2023 年 2022 年 同比增减 重大变动说明
主要是销售商品、提供劳
经营活动现金流入小计 56,052,465,961.99 47,736,539,978.60 17.42%
务收到的现金同比增加
经营活动现金流出小计 45,410,932,833.63 45,026,088,906.53 0.85%
主要是销售商品、提供劳
经营活动产生的现金流 务收到的现金同比增加、
10,641,533,128.36 2,710,451,072.07 292.61%
量净额 购买商品、接受劳务支付
的现金同比减少
主要是处置子公司收到的
投资活动现金流入小计 11,383,072,225.86 4,218,894,840.92 169.81%
现金净额同比增加
投资活动现金流出小计 4,937,886,134.05 4,479,667,481.37 10.23%
主要是处置子公司及其他
投资活动产生的现金流
6,445,186,091.81 -260,772,640.45 2571.57% 营业单位收到的现金净额
量净额
同比增加
52
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
项目 2023 年 2022 年 同比增减 重大变动说明
主要是取得借款所收到的
筹资活动现金流入小计 23,445,000,738.99 47,479,121,994.11 -50.62% 现金、收到其他与筹资活
动有关的现金同比减少
筹资活动现金流出小计 47,773,667,340.38 38,340,205,452.92 24.60%
筹资活动产生的现金流 主要是归还债务的现金净
-24,328,666,601.39 9,138,916,541.19 -366.21%
量净额 流出同比增加
现金及现金等价物净增
-7,239,969,807.04 11,672,151,053.58 -162.03%
加额
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明：主要受本年计
提大额减值准备非付现支出及房地产行业建造投入、销售回款与交付结转的跨周期特性等影响所
致。
五、非主营业务分析
单位：元
是否具有
金额 占利润总额比例 形成原因说明
可持续性
主要为处置长期股权投资产生的投
投资收益 4,586,921,624.75 147.93% 否
资收益
公允价值变动损 主要是其他非流动金融资产公允价
-26,597,181.95 -0.86% 否
益 值变动
资产减值 -3,821,761,517.25 -123.25% 主要是存货减值损失 否
营业外收入 90,769,041.10 2.93% 主要是违约金收入 否
主要是赔偿金支付及其他非经常性
营业外支出 88,065,604.36 2.84% 否
支出
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2023 年末 2023 年初
占总资 占总资 比重增减 重大变动说明
金额 金额
产比例 产比例
减少 1.85 个
货币资金 30,084,614,391.32 15.19% 36,529,773,122.03 17.04%
百分点
增加 0.01 个
应收账款 313,331,835.61 0.16% 317,415,951.51 0.15%
百分点
增加 1.79 个
存货 91,941,475,109.75 46.42% 95,704,899,320.93 44.63%
百分点
增加 0.13 个
投资性房地产 31,487,783,202.25 15.90% 33,813,334,338.53 15.77%
百分点
减少 0.05 个
长期股权投资 12,876,916,384.32 6.50% 14,043,807,905.45 6.55%
百分点
53
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
2023 年末 2023 年初
占总资 占总资 比重增减 重大变动说明
金额 金额
产比例 产比例
增加 0.03 个
固定资产 3,301,060,961.74 1.67% 3,519,790,590.91 1.64%
百分点
减少 0.01 个
使用权资产 394,211,768.19 0.20% 455,585,558.25 0.21%
百分点
减少 1.30 个 主要是本年按期归
短期借款 960,000,000.00 0.48% 3,811,431,234.10 1.78%
百分点 还短期银行借款。
增加 1.79 个
合同负债 31,678,547,978.34 15.99% 30,453,691,082.94 14.20%
百分点
减少 1.66 个
长期借款 40,502,860,511.27 20.45% 47,421,248,720.69 22.11%
百分点
减少 0.01 个
租赁负债 348,830,777.95 0.18% 396,738,010.61 0.19%
百分点
增加 0.75 个
应付账款 15,980,708,379.76 8.07% 15,690,176,476.33 7.32%
百分点
主要是本年归还中
减少 6.35 个
其他应付款 18,772,298,828.10 9.48% 33,949,011,797.08 15.83% 粮集团及其关联
百分点
方、合营公司借款
主要是银行借款于
一年内到期的 增加 4.75 个 一年内到期，重新
20,588,583,252.75 10.40% 12,113,992,891.66 5.65%
非流动负债 百分点 划分至一年内到期
的非流动负债
境外资产占比较高
□适用 √不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
单位：万元
本期
本期公允 计入权益的
计提 本期购买 本期出
项目 期初数 价值变动 累计公允价 其他变动 期末数
的减 金额 售金额
损益 值变动
值
金融资产
1.交易性金融
资产（不含衍 - - - - - - - -
生金融资产）
2.衍生金融资
15,712.30 - -9,037.05 - - - 12,773.01 19,448.26
产
3.其他债权投
- - - - - - - -
资
4.其他权益工
- - - - - - - -
具投资
54
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
本期
本期公允 计入权益的
计提 本期购买 本期出
项目 期初数 价值变动 累计公允价 其他变动 期末数
的减 金额 售金额
损益 值变动
值
其他非流动资
24,185.21 - -11,412.20 - - - -12,773.01 -
产
5.其他非流动
金融资产-债 10,370.00 - - - 2,500.00 3,870.00 - 9,000.00
务工具
5.其他非流动
金融资产-权 3,623.76 -2,659.72 - - - 54.80 - 909.24
益工具投资
金融资产小计 53,891.27 -2,659.72 -20,449.25 - 2,500.00 3,924.80 - 29,357.50
投资性房地产 - - - - - - - -
生产性生物资
- - - - - - - -
产
其他 - - - - - - - -
上述合计 53,891.27 -2,659.72 -20,449.25 - 2,500.00 3,924.80 - 29,357.50
金融负债 38,951.68 - 1,578.43 - - - - 40,530.11
其他变动的内容：利率互换合约将于一年内到期，根据流动性划分，由其他非流动资产重分类至衍
生金融资产
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
单位：元
项目 年末账面价值 受限原因
货币资金 1,011,593,881.59 主要是法院冻结资金及履约保证金
应收账款 2,756,494.40 借款质押
存货 19,632,536,758.73 借款抵押
投资性房地产 13,589,792,476.99 借款抵押
固定资产 2,033,699,425.22 借款抵押
无形资产 1,224,526,647.27 借款抵押
长期股权投资 2,222,129,251.42 借款质押
合计 39,717,034,935.62
七、投资状况分析
1、总体情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
18,462,418,435.79 4,123,191,156.56 347.77%
55
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
单位：万元
截至资 披露
主 投 投 产 预 是
合 产负债 日期
被投资公 要 资 持股 资金 资 品 计 本期投资盈 否
投资金额 作 表日的 及披
司名称 业 方 比例 来源 期 类 收 亏 涉
方 进展情 露索
务 式 限 型 益 诉
况 引
中粮地产
（北京） 600,000 100% - -42,043.22
房
有限公司 2023
地 房
中粮地产 年8
产 地 已完工
发展（深 增 自有 长 月 30
开 317,600 100% 无 产 商变更 - -59,194.90 否
圳）有限 资 资金 期 日巨
发 开 登记
公司 潮资
经 发
中粮地产 讯网
营
(天津)有 195,000 100% - 31.72
限公司
-
合计 -- -- 1,112,600 -- -- -- -- -- -- -101,206.40 -- --
-
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 √不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
√适用 □不适用
1） 报告期内以套期保值为目的的衍生品投资
√适用 □不适用
单位：万元
期末投资
本期公 计入权益
金额占公
衍生品投 初始投资金 允价值 的累计公 报告期内 报告期内
期初金额 期末金额 司报告期
资类型 额 变动损 允价值变 购入金额 售出金额
末净资产
益 动
比例
汇率远期 985,259.68 580,781.40 0 344.65 404,478.28 971,094.28 14,165.40 0.31%
利率互换 437,569.21 437,569.21 0 12,773.00 0 0 437,569.21 9.49%
合计 1,422,828.89 1,018,350.61 0 13,117.65 404,478.28 971,094.28 451,734.61 9.80%
根据财政部《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》、《企业会
报告期内套期保值业务的会计政策、会
计准则第 39 号——公允价值计量》、《企业会计准则第 24 号——套期会
计核算具体原则，以及与上一报告期相
计》、《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》等相关规定及其指南进
比是否发生重大变化的说明
行核算，与上一报告期相比无重大变化。
56
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
报告期实际损益情况的说明 无
套期工具和被套期项目的关键条款基本完全匹配，套期工具和被套期项目
套期保值效果的说明 在套期期间将朝相反的方向移动并可抵消相关风险，套期保值效果高度有
效。
衍生品投资资金来源 自有资金
为降低利率变动产生的风险，公司子公司针对约 6.178 亿美元的浮息借款
签署了相对应的利率互换合约（IRS），公司子公司按照浮动利率向合约
报告期衍生品持仓的风险分析及控制措
对手方收取利息，以向债权人支付其应收取的浮动利息，同时按照固定利
施说明（包括但不限于市场风险、流动
率向合约对手方支付利息。通过锁定远期利率，减少利率变动风险。为降
性风险、信用风险、操作风险、法律风
低汇率变动产生的风险，公司子公司针对约 0.2 亿美元的外币借款签署了
险等）
远期合约（DF），公司子公司按照远期合约，在未来约定日期卖出人民
币，买入美元。通过锁定远期汇率，减少汇率变动风险。
IRS 在持有期间公允价值变动对本公司报告无损益影响。公允价值的计算
采用折现现金流法，即未来现金流量根据远期利率（来自报告期末的可观
已投资衍生品报告期内市场价格或产品 察收益曲线）及反映多个对手方的信贷风险的比率折现的合约利率估计。
公允价值变动的情况，对衍生品公允价 DF 在持有期间公允价值变动对本公司报告无损益影响。公允价值的计算
值的分析应披露具体使用的方法及相关 使用成本比较法，即考虑到即期汇率、外汇远期点数的变化，相同结构的
假设与参数的设定 远期在报告期末时点的市场参考价格（由各交易对手提供）和交易价格之
间的交割差值。以上金额，包括期初金额，都以 2023 年 12 月 29 日的汇
率折算。
涉诉情况（如适用） 不适用
衍生品投资审批董事会公告披露日期 2019 年 7 月 6 日、2020 年 3 月 31 日、2021 年 3 月 27 日、2022
（如有） 年 4 月 12 日及 2023 年 4 月 26 日
衍生品投资审批股东会公告披露日期
2020 年 5 月 23 日、2022 年 6 月 30 日及 2023 年 6 月 20 日
（如有）
1、公司已就拟开展的衍生品交易出具可行性分析报告。公司拟使用自有
资金开展的衍生品套期保值业务与公司业务紧密相关，符合公司的实际生
产经营需求，具有必要性。通过开展衍生品套期保值业务，公司能更好地
规避和防范所面临的外汇汇率、利率波动风险，增强公司财务稳健性。
2、公司已制定《大悦城控股集团股份有限公司金融衍生品交易管理制
独立董事对公司衍生品投资及风险控制 度》，明确了衍生品业务的操作流程、审批流程及风险管理。公司已建立
情况的专项意见 了完善的内部控制制度，制定了衍生品交易业务的风险管理措施，业务流
程符合相关规定。
3、本次交易的内容、决策程序符合《公司法》《证券法》和《深圳证券
交易所股票上市规则》《上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司
规范运作》等有关法律、法规、规范性文件和《公司章程》的规定，不存
在损害公司和全体股东利益、特别是中小股东利益的情况。
2） 报告期内以投机为目的的衍生品投资
□适用 √不适用
公司报告期不存在以投机为目的的衍生品投资。
5、募集资金使用情况
（1）募集资金总体使用情况
单位：万元
57
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
报 告 期 累 计 变 尚未使
闲 置 两
本 期 已 使 已 累 计 使 内 变 更 累计变 更用 更 用 途 尚 未 使 用 用 募 集
募集 募集资金 募集资金 年 以 上
募集方式 用 募 集 资 用 募 集 资 用 途 的 途的募 集资 的 募 集 募 集 资 金 资 金 用
年份 总额 净额 募 集 资
金总额 金总额 募 集 资 金总额 资 金 总 总额 途及去
金金额
金总额 额比例 向
存放于
2019 非公开发
242,578.14 240,227.16 36,946.28 238,150.12 0.00 118,496.59 48.85% 9,586.94 募 集 资 0.00
年 行股份
金专户
公开发行
2020 公司债券
200,000.00 200,000.00 0.00 200,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 - 0.00
年 （“20 大
悦 01”）
公开发行
2022 公司债券
150,000.00 149,550.00 0.00 150,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 - 0.00
年 （“22 大
悦 01”）
公开发行
2022 公司债券
150,000.00 149,550.00 99,552.04 150,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 - 0.00
年 （“22 大
悦 01”）
公开发行
存放于
2023 公司债券
200,000.00 199,400.00 188,198.41 188,198.41 0.00 0.00 0.00 11,801.59 募 集 资 0.00
年 （“23 大
金专户
悦 01”）
合计 -- 942,578.14 938,727.16 324,696.73 926,348.53 0.00 118,496.59 -- 21,388.53 -- 0.00
募集资金总体使用情况说明
1、非公开发行股份募集资金：经中国证监会《关于核准中粮地产（集团）股份有限公司向 VibrantOakLimited（明毅有限公
司）发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2018]2154 号）核准，公司采用非公开方式发行人民币普通股
360,443,001.00 股，发行价格为人民币 6.73 元/股，募集资金总额人民币 2,425,781,396.73 元。截止 2023 年 12 月 31 日，募集
资金余额为 9,586.94 万元。
2、2020 年公开发行公司债券“20 大悦 01”：2020 年 8 月公司公开发行公司债券，实际募集资金金额 200,000.00 万元，已于
2020 年度全部用于兑付到期的公司债券“15 中粮 01”。截止 2023 年 12 月 31 日，募集资金账户余额为 0.00 元。
3、2022 年公开发行公司债券“22 大悦 01”：2022 年 10 月公开发行公司债券，实际募集资金金额 150,000.00 万元，已根据募
集说明书用途使用。截止 2023 年 12 月 31 日，募集资金账户余额为 0.00 元。
4、2022 年公开发行公司债券“22 大悦 02”：2022 年 12 月公开发行公司债券，实际募集资金金额 150,000.00 万元，已根据募
集说明书用途使用。截止 2023 年 12 月 31 日，募集资金账户余额为 0.00 元。
5、2023 年公开发行公司债券“23 大悦 01”：2023 年 1 月公开发行公司债券，实际募集资金金额 200,000.00 万元，本报告期
已根据募集说明书用途使用 188,198.41 万元。截止 2023 年 12 月 31 日，募集资金账户余额为 11,801.59 万元。
（2）募集资金承诺项目情况
单位：万元
58
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
项 目
是 否
可 行
承诺投资已 变 截至期末 项目达到 是 否
截至期末累 本报告期 性 是
项 目 和 超 更 项 募集资金承 调 整 后 投 本报告期投 投资进度 预定可使 达 到
计投入金额 实现的效 否 发
募 资 金 投 目 ( 含 诺投资总额 资总额(1) 入金额 (3) ＝ 用状态日 预 计
(2) 益 生 重
向 部 分 (2)/(1) 期 效益
大 变
变更)
化
承诺投资项目
中粮置地 2018 年 8
是 91,605.36 57,792.27 263.37 57,976.38 100.32 1,861.82 是 否
广场项目 月
杭州大悦
2018 年 8
城-购物中 是 148,490.44 66,366.54 1,361.79 66,907.28 100.81 2,058.82 否 否
心项目 月
重庆渝北 2021 年 不适
是 0.00 47,000.00 7,909.55 45,802.02 97.45 -13,288.30 否
大悦城 12 月 用
成都天府 2023 年 不适
是 0.00 22,000.00 0.00 22,028.08 100.13 -2,559.77 否
大悦城 12 月 用
深圳宝安 2024 年 不适
是 0.00 45,496.59 27,383.25 39,002.39 85.73 -0.01 否
大悦城 12 月 用
青岛即墨
2022 年 7 不适
大悦春风 是 0.00 4,000.00 28.32 4,007.97 100.20 -16,479.68 否
里 月 用
承诺投资
-- 240,095.80 242,655.40 36,946.28 235,724.12 —— —— -28,407.12 —— ——
项目小计
超募资金投向
归还银行
贷 款 （ 如 -- 不适用 -- -- -- --
有）
补充流动
资 金 （ 如 -- 不适用 -- -- -- --
有）
超募资金
-- 不适用 -- -- -- --
投向小计
合计 -- 240,095.80 242,655.40 36,946.28 235,724.12 —— —— -28,407.12 —— ——
杭州大悦城 2020 年开始受到市场大环境的影响，租金收入与出租率开始
呈现下滑态势，为应对市场变化，项目积极调整招商策略，合理优化租金
分项目说明未达到计划进度、预计收益的情
水平，导致未达预计效益。
况和原因（含“是否达到预计效益”选择“不适
用”的原因） 深圳宝安大悦城项目尚在建设中，尚未到项目预定可使用状态日期；重庆
渝北大悦城项目、青岛即墨大悦春风里项目、成都天府大悦城项目开业后
运营未满 5 年。
59
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
项目可行性发生重大变化的情况说明 不适用
超募资金的金额、用途及使用进展情况 不适用
募集资金投资项目实施地点变更情况 不适用
募集资金投资项目实施方式调整情况 不适用
2020 年 1 月 19 日，公司第九届董事会第四十二次会议、第九届监事会第
十七次会议审议通过了《关于使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹
资金的议案》，独立董事发表了明确的同意意见，信永中和会计师事务所
（特殊普通合伙）出具了 XYZH/2020BJA140001 号《专项鉴证报告》、独
立财务顾问中信证券股份有限公司发表了《中信证券股份有限公司关于公
募集资金投资项目先期投入及置换情况
司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金之独立财务顾问核查意
见》、独立财务顾问中国国际金融股份有限公司发表了《中国国际金融股
份有限公司关于公司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金之独
立财务顾问核查意见》，公司对预先投入募投项目资金 90,597.00 万元进行
了置换。
用闲置募集资金暂时补充流动资金情况 不适用
项目实施出现募集资金结余的金额及原因 不适用
尚未使用的募集资金将继续用于募投项目建设，存放于银行募集资金专用
尚未使用的募集资金用途及去向
账户。
2023 年度，公司已按照中国证监会发布的《上市公司监管指引第 2 号-上
市公司募集资金管理和使用的监管要求》、深交所发布的《深圳证券交易
募集资金使用及披露中存在的问题或其他情
所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》的规定，及
况
时、真实、准确、完整的披露募集资金使用及存放情况，如实地履行了披
露义务，募集资金使用与披露均不存在违规情形。
（3）募集资金变更项目情况
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
单位：万元
股权出 是 与 是否按
本期初起
售为上 否 交 所涉及 计划如
至出售日 出售 股权
出 市公司 为 易 的股权 期实 披露日
交易 被出售 该股权为 对公 出售
售 交易价格 贡献的 关 对 是否已 施，如 期及披
对方 股权 上市公司 司的 定价
日 净利润 联 方 全部过 未按计 露索引
贡献的净 影响 原则
占净利 交 的 户 划实
利润
润总额 易 关 施，应
60
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
绝对值 联 当说明
的比例 关 原因及
系 公司已
采取的
措施
2023 年
上海鹏 202 7 月 11
上海 实现
利置业 3年 日、7 月
邕鹏 投资
发展有 11 评估 29 日、9
实业 414,239.23 16,112.20 收益 否 - 是 是
限公司 月 206% 定价 月 28 日
有限 33.85
100% 17 及 11 月
公司 亿元
股权 日 28 日潮
资讯网
北京昆 2023 年
中邮 202
庭资产 实现 9月1
人寿 3年
管理有 投资 日、9 月
保险 11 评估
限公司 344,884.70 565.82 收益 115% 否 - 是 是 29 日及
股份 月 定价
100% 22.90 11 月 28
有限 23
股权 亿元 日巨潮
公司 日
（注） 资讯网
注：本次挂牌出售资产为北京昆庭资产管理有限公司 100%股权以及债权，整体交易成交价格为
425,584.70 万元，其中，股权部分对价为 344,884.70 万元，债权部分对价为 80,700 万元。
九、主要控股参股公司分析
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：万元
公司 主要
公司名称 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
类型 业务
西安国际陆港
文汇置业有限 40,000.00 127,151.29 68,888.25 146,443.04 45,471.33 34,100.60
公司 子公
西安国际陆港 司
房地
文盛置业有限 40,000.00 135,780.95 72,682.00 143,452.22 52,063.91 39,047.56
产开
公司
发与
北京恒良悦通
销售
房地产开发有 115,000.00 382,495.92 144,877.82 270,436.43 40,003.08 30,002.31
参股
限公司
公
COLOURBRID
0.00 1,471,783.08 1,139,038.89 1,782,155.22 364,840.08 171,874.03
GEHOLDINGS
报告期内取得和处置子公司的情况
公司本年因非同一控制下企业合并增加子公司 1 户，因其他原因合并范围变动净减少 2 户，详见财务
报告附注“六、合并范围的变更”相关内容。
主要控股参股公司情况说明：无
十、公司控制的结构化主体情况
公司控制的结构化主体有 2 个，如下：
61
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
1、中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划，于 2021 年 7 月 13 日正式成立。其中，优先级资产
支持证券发行规模 18.00 亿元，次级资产支持证券发行规模 0.01 亿元，本公司下属子公司购买全部次
级资产，预计 2036 年 7 月 14 日到期。按照专项计划条款规定，本公司对专项计划账户内可供分配的
资金金额未达到当期必备金额的差额部分承担补足支付义务。本公司及下属子公司承担了全部剩余风
险并享有全部剩余收益，公司对上述资产支持计划具有实质控制权，将其纳入合并财务报表范围。
2、光信光华沈阳大悦城财产权信托为本集团由于开展资产证券化业务由第三方信托公司设立的
特定目的信托，鉴于公司拥有对财产权信托的权力，通过参与财产权信托的相关活动而享有可变回报，
并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额，公司具有对财产权信托的控制权，将其纳入合并
财务报表范围。
十一、公司未来发展的展望
（一）行业环境和发展趋势
近年来行业内正在经历转型调整，稳步向新发展模式过渡。当前，我国城镇化无论从数量还是质
量来看，都有较大提升空间。从需求端来看，人民群众对住房品质有了更高要求，希望住上更好的房
子、获得更好的服务；城市更新、老旧小区改造、住房租赁、物业服务，以及保障性住房、城中村改
造、“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”都将成为房地产业积极探索的方向。从企业端来
看，2024 年初，房地产融资方面接连迎来利好，住房和城乡建设等部门推动建立了城市房地产融资协
调机制，央行等部门提出将充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产行业合理融资需求。多重支持
性政策的陆续出台，将有助于支持房地产企业扩大资金使用范围，改善房企流动性状况。预计 2024 年
政策端将延续宽松基调，政策工具箱将从深度与广度两个维度上进一步挖掘，促进我国房地产行业市
场平稳健康发展。
伴随宏观经济继续回升向好，房地产各领域预计也将迎来更多发展机遇。住宅方面，预计未来将
有更多城市结合自身实际情况出台调控优化政策，促进住房消费的政策力度将进一步加大，释放刚性
和改善性住房需求，加速修复市场预期。企业融资端也将精准支持房地产项目融资，助力房地产行业
企稳，改善行业预期。购物中心方面，随着消费行为、消费模式发生转变，行业也将探索新的发展模
式，打造更多特色消费场景，抓住扩大消费的新机遇。写字楼及产业地产方面，2024 年宏观政策逆周
期和跨周期调节有望继续发力稳经济，进而带动企业经营情况、市场信心进一步恢复，预计重点城市
部分写字楼租赁需求有望继续释放。未来随着不动产领域金融制度的不断建设与发展，持有型物业“投
融管退”链条逐渐形成，尤其是消费基础设施公募 REITs 为开发企业提供了多样化的融资渠道，促进
企业盘活存量资产，推进企业高质量发展。
（二）公司战略及经营计划
公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司，“十四五”
期间，将坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，坚持“开发+经营”“产品+服务”的“双
轮双核”发展模式。2024 年，公司将顺应市场变化，坚持开发与经营并重，在守住现金流安全的基础
上，实现平稳可持续发展。
开发业务方面，将把握市场机会，聚焦改善型住宅，聚焦核心城市核心板块，做市场好、团队好、
回款好、利润好的“四好产品”，确保利润贡献；同时狠抓销售费用压降，增加盈利、结利，加大库
存的去化力度。
62
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
经营业务方面，将大力发展商业，持续提升经营能力，坚持轻重并举，强化竞争优势，积极探索
REITs，形成业务闭环。其中，购物中心进一步提升头部项目效益和影响力，进一步提升出租率和开
业率，严控推广费用、物业费用和人工成本，提升效益；产业与写字楼严控成本费用，进一步提升出
租率和租金收缴率，稳定贡献利润；酒店业务全力以赴保持住盈利态势。
（三）可能面临的风险
公司在未来发展战略及决策过程中可能面临环境、市场、政策、产品等方面的风险。
1、环境风险
公司所处的行业与宏观经济和国民生活紧密相关。当前外部环境依然复杂严峻，国内有效需求不
足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患依然较多，推动我国经济进一步回升向好还要克服
一些困难和挑战。此外，近年来人口结构变化和新生儿数量下降，也将对行业产生深远影响。
2、市场风险
近年来，受到多重因素的影响，房地产销售、投资均大幅下滑，对市场信心造成冲击。虽然 2023
年房地产调控政策总体宽松，限购、限售等限制性政策逐渐退出，房企融资政策也陆续出台，但行业
恢复仍需要一定的时间。
3、政策风险
目前行业处于新旧模式转换的阶段，未来围绕构建房地产发展新模式，将会持续出台相关政策，
包括“人、房、地、钱”要素联动的新机制、房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制等。
房地产企业发展面临的政策环境将持续变化，对于企业的经营管理能力及新发展模式探索提出了挑战。
4、产品风险
随着居民的基本住房需求得到满足，购房者从“有房住”到“住好房”，住房需求结构发生变化，行
业迈入高质量发展阶段，户型、品质、物业、配套、服务等可能更受关注，对于房企产品创新、营销
管理等方面均提出了更高的要求。
应对措施：
面对当前房地产行业的诸多风险，公司将积极应对市场变化，坚持“双轮双核”的发展模式，强化
经营管理水平，持续提升核心竞争力。经营业务，发挥好多年商业地产运营管理经验，坚持轻重并举
发展策略，持续提升品牌影响力和市场影响力；开发业务，公司将持续打磨好产品、好房子、好服务，
切实满足人民对美好生活的追求。公司将持续优化自身能力，适应行业发展新模式，实现高质量发展。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动情况
接待
接待地 谈论的主要内容及提供的 调研的基本情况
接待时间 接待方式 对象 接待对象
点 资料 索引
类型
2023 年 6 机构、 机构分析师、2022 年度总体经营情况及
全景网 业绩说明会 巨潮资讯网
月5日 个人 投资者 主要板块经营情况
2023 年 9 机构、 机构分析师、2023 半年度总体经营情况
全景网 业绩说明会 巨潮资讯网
月 14 日 个人 投资者 及主要板块经营情况
中粮福
2023 年 12 现场路演、交 总体经营情况及未来发展
临门大 机构 机构分析师 巨潮资讯网
月 19 日 流 前景
厦
63
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。
□是 √否
十四、改善公司投资价值的相关举措
1、深化提质增效，促进平稳可持续发展
目前外部形势和行业环境严峻复杂，行业内正在经历转型调整，公司将紧密围绕高质量发展首要
任务，在守住现金流安全的基础上，进一步打开工作思路，全力以赴抓销售、快回款、严投资、保交
付、控成本、稳结算、强运营、化风险，扎实做好生产经营、改革发展等各项工作，提高精细化管理
水平，不断提高盈利能力和经营效率，促进公司实现平稳可持续发展。
2、优化公司治理，提升规范运作水平
公司已建立了较为完备、科学的三会治理体系，科学界定上市公司治理相关方的权责，所有权、
经营权分离，决策权、执行权、监督权分立，股东大会、董事会、监事会、经理层各司其职，公司治
理机制实现权责法定、权责透明、协调运转、有效制衡。公司已连续六年获得深交所信息披露 A 级评
级（优秀），未来公司将在全面落实董事会各项权利的基础上，推动公司各项改革深化提升，持续完善
公司治理并提升董事会决策效率及决策水平，提升规范运作水平以及公司透明度，切实维护公司和全
体股东的合法权益。
3、重视股东回报，提升投资者认同感
公司重视股东回报，公司章程中已制定明确的利润分配政策。每年结合行业特点、盈利水平、资
金需求等因素，根据公司章程规定的利润分配政策确定具体的利润分配方案。未来公司将综合考虑与
利润分配相关的各种因素，在实现盈利且现金能够满足公司持续经营和长期发展的前提下，坚持以现
金分红为主的分配政策，增强投资者回报水平，与投资者共享公司发展的成果。
公司高度重视投资者关系管理工作，未来将继续畅通多种渠道、加强与投资者的沟通交流，传递
公司内在价值，提升投资者对公司价值的认同感。
64
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》等法律法规和证监会、深交所等监管部
门的要求，不断完善公司的法人治理结构，健全公司内部控制制度。公司目前已按照相关法律法规及
规章制度建立了较为完善的治理体系，股东大会、董事会、监事会和经理层的“三会一层”运作规范，
机构投资者通过委派董事、参加股东大会表决等方式积极参与上市公司治理，独立董事在重大事项决
策、维护股东权益等方面发挥积极作用，形成了有效制衡、科学决策、协调运作的法人治理结构。 2023
年，公司根据《上市公司独立董事管理办法》《深圳证券交易所股票上市规则》等新规，及时对《公司
章程》《独立董事制度》以及董事会专门委员会工作细则等多项制度进行修订。
报告期内，公司共召开 11 次董事会、6 次监事会和 2 次股东大会，董事会就董事提名、高管聘
任、对外担保、提供财务资助、发行债务类融资产品等重要事项进行了审议。
公司严格按照有关法律法规的要求，真实、准确、及时、完整、公平地披露有关信息，全年共计
完成 160 余份公告，在深圳证券交易所上市公司 2022-2023 年度信息披露工作评价中再次获评 A 类等
级，实现六连 A。
公司积极开展投资者关系管理工作，切实保护投资者利益，在年报、半年报披露后召开业绩说明
会及时向投资者介绍公司经营情况，并通过“互动易”、投资者热线、电话会议、集团集体投资者交流
等形式积极与投资者交流。
截至报告期末，公司治理实际情况与法律、行政法规和中国证监会发布的有关上市公司治理的规
定不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的
独立情况
公司控股股东中粮集团行为规范，没有超越股东大会直接或间接干预公司的决策和依法开展的生
产经营活动，公司的各项重大经营决策均由股东大会和董事会严格按照有关决策程序作出。
公司与控股股东在资产、人员、财务、机构、业务等方面完全分开，具有独立完整的业务和自主
经营能力，并且人员、机构、财务独立，资产完整，报告期内公司总经理、副总经理、总会计师（财
务负责人）、总法律顾问、董事会秘书等高级管理人员均在公司领取薪酬，没有在股东单位担任职务。
三、同业竞争情况
□适用 √不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
65
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
会议届 会议类 投资者参
召开日期 披露日期 会议决议
次 型 与比例
审议通过以下议案：
1、关于审议《2022 年度董事会工作报告》的议案
2、关于审议《2022 年度监事会工作报告》的议案
3、关于审议公司 2022 年度利润分配预案的议案
4、关于审议《2022 年年度报告》及其摘要的议案
5、关于审议 2023 年度贷款授信额度的议案
6、关于拟续聘会计师事务所的议案
7、关于审议公司董事 2023 年度薪酬方案及 2022 年度
薪酬执行结果的议案
8、关于审议公司监事 2023 年度薪酬方案及 2022 年度
薪酬执行结果的议案
9、关于 2023 年度向控股子公司提供担保额度的议案
2022 年 10、关于 2023 年度向联合营企业提供担保额度的议案
年度股 2023 年 6 2023 年 6
年度股 76.3395％ 11、关于 2023 年度对外提供财务资助的议案
东大会 月 19 日 月 20 日
东大会 12、关于 2023 年度向项目公司提供财务资助额度的议
案
13、关于提请股东大会授权发行债务类融资产品的议
案
14、关于审议公司开展金融衍生品套期保值业务的议
案
15、关于审议 2023 年度日常关联交易预计额度的议案
16、关于审议 2023 年度在中粮财务有限责任公司存贷
款的关联交易议案
17、关于审议向控股股东中粮集团有限公司申请授信
额度的议案
18、关于审议 2023 年与中国太平保险集团有限责任公
司及其子公司开展融资合作的关联交易议案
审议通过以下议案：
2023 年 1、关于控股子公司公开挂牌转让上海鹏利置业发展有
第一次临时股 2023 年 8 2023 年 8 限公司 100%股权的议案
69.7423％
临 时 股 东大会 月 14 日 月 15 日 2、关于董事会换届的议案-选举非独立董事
东大会 3、关于董事会换届的议案-选举独立董事
4、关于监事会换届的议案
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
66
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
五、董事、监事和高级管理人员情况
1、基本情况
本期
期初 其他 股份
本期增 减持
持股 增减 期末持 增减
任职 性 年 任期起始 任期终止 持股份 股份
姓名 职务 数 变动 股数 变动
状态 别 龄 日期 日期 数量 数量
（股 （股 （股） 的原
（股） （股
） ） 因
）
陈朗 董事长 现任 男 58 2022-10-17 2026-8-13 0 0 0 0 0 -
马德伟 董事 现任 男 60 2019-3-18 2026-8-13 0 0 0 0 0 -
刘云 董事 现任 男 53 2021-3-31 2026-8-13 0 0 0 0 0 -
朱来宾 董事 现任 男 52 2020-3-23 2026-8-13 0 0 0 0 0 -
孙朱莉 董事 现任 女 42 2022-6-29 2026-8-13 0 0 0 0 0 -
董事 2021-8-16
总经理 2023-12-11
姚长林 现任 男 56 2026-8-13 0 0 0 0 0 -
总法律顾
2023-8-14
问
刘洪玉 独立董事 现任 男 61 2020-5-22 2026-8-13 0 0 0 0 0 -
李曙光 独立董事 现任 男 61 2022-8-22 2026-8-13 0 0 0 0 0 -
刘园 独立董事 现任 女 61 2018-6-13 2026-8-13 0 0 0 0 0 -
袁淳 独立董事 现任 男 48 2018-6-13 2026-8-13 0 0 0 0 0 -
监事会主
黄艳霞 现任 女 45 2023-8-14 2026-8-13 0 0 0 0 0 -
席
监事会副
董保芸 现任 女 41 2021-8-16 2026-8-13 0 0 0 0 0 -
主席
吴国防 职工监事 现任 男 38 2023-2-8 2026-8-13 0 0 0 0 0 -
吴立鹏 总会计师 现任 男 44 2021-8-19 2026-8-13 200 0 0 0 200 -
田佳琳 副总经理 现任 男 43 2021-9-26 2026-8-13 0 0 0 0 0 -
李平 副总经理 现任 男 43 2021-9-26 2026-8-13 0 0 0 0 0 -
总经理助
余巨川 现任 男 56 2019-4-15 2026-8-13 0 0 0 0 0 -
理
总经理助
2019-4-15
理
郭锋锐 现任 男 55 2026-8-13 0 0 0 0 0 -
董事会秘
2023-11-10
书
67
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
本期
期初 其他 股份
本期增 减持
持股 增减 期末持 增减
任职 性 年 任期起始 任期终止 持股份 股份
姓名 职务 数 变动 股数 变动
状态 别 龄 日期 日期 数量 数量
（股 （股 （股） 的原
（股） （股
） ） 因
）
董事、总
曹荣根 离任 男 60 2017-5-5 2023-12-11 11,517 0 0 0 11,517 -
经理
监事会主
石勃 离任 男 57 2022-4-19 2023-8-14 0 0 0 0 0
席
吕京倩 职工监事 离任 女 52 2020-5-18 2023-2-8 0 0 0 0 0 -
李晋扬 总建筑师 离任 男 55 2021-4-16 2023-8-14 0 0 0 0 0 -
总法律顾
宋冰心 问、董事 离任 女 54 2017-4-5 2023-8-14 0 0 0 0 0 -
会秘书
资深技术
曹洪 离任 男 60 2019-4-15 2023-8-14 0 0 0 0 0
专家
合计 -- -- -- -- -- -- 11,717 0 0 0 11,717 --
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
是，具体情况详见公司董事、监事、高级管理人员变动情况。
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
姚长林 总经理 聘任 2023-12-11
黄艳霞 监事会主席 被选举 2023-8-14
吴国防 职工监事 被选举 2023-2-8
郭锋锐 董事会秘书 聘任 2023-11-10
曹荣根 董事、总经理 离任 2023-12-11 年龄原因
石勃 监事会主席 任期满离任 2023-8-14 任期满离任
吕京倩 职工监事 离任 2023-2-8 工作变动原因
李晋扬 总建筑师 任期满离任 2023-8-14 任期满离任
宋冰心 总法律顾问、董事会秘书 任期满离任 2023-8-14 任期满离任
曹洪 资深技术专家 任期满离任 2023-8-14 任期满离任
注：马德伟先生因已达退休年龄，已于 2024 年 3 月 27 日辞去公司董事职务。
2、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职
责
公司董事
◆董事长陈朗
陈朗，男，汉族，1965 年 10 月出生，工商管理硕士。陈朗先生于 2019 年 4 月加入中粮集团有限
68
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
公司，2019 年 4 月至 2024 年 2 月任中粮集团党组成员、副总经理。现为中国蒙牛乳业有限公司非执
行董事兼董事会主席、中国茶叶股份有限公司董事长。加入中粮集团有限公司前，陈朗先生曾担任华
润（集团）有限公司党委委员、副总经理，华润投资开发有限公司董事长兼总经理，华润万家有限公
司董事长，华润雪花啤酒（中国）投资有限公司董事长，华润五丰有限公司董事长，华润怡宝饮料（中
国）投资有限公司董事长，以及华润励致有限公司（现称华润燃气控股有限公司）副主席兼行政总裁。
陈朗先生亦曾任山西杏花村汾酒厂股份有限公司董事会副董事长，华润啤酒（控股）有限公司执行董
事兼董事会主席，以及中国食品有限公司非执行董事兼董事会主席。2022 年 10 月起任本公司董事长。
◆董事刘云
刘云，男，1970 年 5 月出生，法学学士。1993 年 8 月加入中粮集团，历任中国粮油食品进出口
总公司公关新闻部主管、公关新闻部副总经理，中国粮油食品(集团)有限公司办公室秘书部副总经理，
中粮集团有限公司办公厅公共关系部总经理、办公厅培训中心总经理、办公厅副主任、办公厅主任。
2017 年 12 月起至今担任中粮集团董事会秘书、办公室主任。2020 年 9 月起任中国中纺集团有限公司
董事。2021 年 3 月起任本公司董事。
◆董事朱来宾
朱来宾，男，1972 年 3 月出生，经济学学士，工商管理硕士。注册会计师。1993 年 8 月加入中
粮集团，历任中粮包装实业贸易公司职员，中粮集团计财部职员、财务部主管、战略规划部总经理助
理、战略部战略管理部副总经理、总经理兼董事会办公室主任、财务部副总监兼运营管理部总经理、
中粮贸易总会计师兼财务部总经理、中粮集团财务部总监、中粮集团战略部总监、中粮糖业控股股份
有限公司董事。2023 年 11 月起任中粮集团总审计师、审计部总监。2014 年 5 月至 2016 年 6 月担任
本公司监事。2020 年 3 月起任本公司董事。
◆董事孙朱莉
孙朱莉，女，1981 年 11 月出生，同济大学工程管理学士，上海交通大学上海高级金融学院工商
管理硕士。2006 年 7 月参加工作，2012 年 2 月加入太平资产管理有限公司。历任太平资产管理有限
公司股权和不动产项目投资部投资经理，不动产投资事业部高级投资经理、助理总经理、副总经理，
另类投资事业部副总经理，现任太平资产管理有限公司资产证券化投资事业部副总经理。2022 年 6 月
起任本公司董事。
◆董事姚长林
姚长林，男，1968 年 1 月出生，安徽财经大学经济学学士、长江商学院高级管理人员工商管理硕
士。1993 年 3 月进入中粮集团，历任中国饲料集团公司财务部主任科员，中国粮贸公司财务部主任科
员、副经理、经理、资金发展部经理，中谷集团财务部长、总经理助理兼中谷三亚贸易公司总经理，
中粮（海南）投资发展有限公司副总经理兼三亚亚龙湾投资有限公司副总经理、常务副总经理，中粮
集团酒店事业部总经理，2013 年 12 月至 2023 年 12 月任大悦城地产有限公司副总经理，2023 年 12
月起任大悦城地产有限公司总经理、执行董事。2019 年 4 月至 2023 年 12 月任公司副总经理。2021
年 8 月起任公司董事，2023 年 8 月起兼任公司总法律顾问、首席合规官，2023 年 12 月起任公司总经
理。
◆独立董事刘洪玉
刘洪玉，男，1962 年 10 月出生，清华大学土木工程系学士、硕士。中国注册房地产估价师，享
受国务院特殊津贴专家。现任清华大学建设管理系教授、博士生导师、房地产研究所所长、清华大学
69
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
恒隆房地产研究中心管委会副主任。兼任全球华人不动产学会常务理事、亚洲房地产学会 Fellow（前
会长）等职务。曾任招商局地产控股股份有限公司等上市公司独立董事。2006 年 4 月至 2012 年 4 月
任本公司独立董事。2020 年 5 月起任本公司独立董事。
◆独立董事李曙光
李曙光，男，1963 年 1 月出生，江西人，中国政法大学法学博士。中国政法大学钱端升讲座教授、
博士生导师。现任中国政法大学法与经济学研究院教授，中国政法大学破产法与企业重组研究中心主
任。中国经济体制改革研究会特邀研究员，中国法学会理事，中国法学会经济法研究会常务理事，中
国经济改革研究基金会学术委员。国际破产协会中国委员会联席主席，美国破产学会（ACB）第十九
届终身外籍会员。曾任中国政法大学研究生院院长，国务院学位委员会第七届法学学科评议组成员。
2022 年 8 月起任本公司独立董事。
◆独立董事刘园
刘园，女，1962 年 9 月出生。对外经济贸易大学经济学学士、美国国际管理研究生院（AGSIM，
A.Z，U.S.A）国际管理硕士、对外经济贸易大学经济学博士。现任对外经济贸易大学国际经贸学院金
融系教授、博士生导师。世界经济学会国际贸易和投资专业委员会常务理事，跨国公司研究会理事，
并兼任多家政府机构和大型企业顾问。2018 年 6 月起担任本公司独立董事。
◆独立董事袁淳
袁淳，男，1976 年 1 月出生，江西宜春人。江西农业大学工程学院机械设计与制造专业工学学
士、中国人民大学会计系会计学专业管理学（会计学）硕士、中国人民大学商学院会计学专业管理学
（会计学）博士。现任中央财经大学会计学院教授，博士生导师。财政部会计领军（后备）人才计划
学术类二期学员，中国会计学会财务与成本分会常务理事，国家自然科学基金通讯评审专家，北京市
自然科学基金通讯评审专家。2018 年 6 月起担任本公司独立董事。
公司监事
◆监事会主席黄艳霞
黄艳霞，女，汉族，1979 年 2 月出生，中国政法大学工商管理硕士。加入中粮前，先后在河北
泊头市审计局、天职国际会计师事务所工作（特殊普通合伙）。2010 年 11 月加入公司，历任公司财
务部高级经理、总经理助理等职务，2017 年 8 月至 2023 年 8 月任公司财务部副总经理。2023 年 8
月至今任公司审计部总经理。2023 年 8 月起担任本公司监事会主席。
◆监事会副主席董保芸
董保芸，女，汉族，1982 年 9 月出生，南开大学管理学硕士。历任中国粮油控股有限公司财务部
总经理助理、副总经理、总经理，中粮油脂上市公司管理部总经理，中粮集团有限公司财务部资金管
理部总经理、中粮集团有限公司战略部副总监兼运营管理二部总经理、中粮集团财务部副总监等职务，
2021 年 12 月起任中粮油脂控股有限公司董事、中粮粮谷控股有限公司董事，2024 年 3 月起任中粮集
团财务部总监。2021 年 8 月起担任本公司监事会副主席。
◆职工监事吴国防
吴国防，男，1985年11月出生，中国政法大学商法专业研究生毕业，法学硕士。2010年7月起在
律师事务所工作，2013年11月加入本公司，历任法律部经理、资深经理、融资法务总监、总经理助
理等职务，2021年8月起任本公司法律部副总经理。2023年2月起任本公司职工监事。
70
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
公司高级管理人员
◆总经理姚长林
请详见“董事姚长林”
◆总会计师（财务负责人）吴立鹏
吴立鹏，男，1979 年 6 月出生，中央财经大学会计学专业管理学学士，南澳大利亚大学工商管理
硕士，高级会计师、注册税务师、美国注册管理会计师（CMA）。2002 年加入中粮集团，历任中粮集
团（香港）有限公司财务部总经理助理，中粮集团有限公司财务部会计管理部总经理助理、副总经理，
中粮集团有限公司财务部税务与产权管理部总经理，中粮集团财务部副总监。2017 年 12 月起任中粮
财务有限责任公司董事。2018 年 6 月至 2021 年 8 月任本公司监事会副主席。2021 年 8 月起任本公司
总会计师。
◆副总经理田佳琳
田佳琳，男，1980 年 5 月出生，清华大学水利学院水利水电工程专业工学学士、工学硕士，工程
师。2006 年 8 月进入公司，历任深圳公司厦门鹏源项目工程部工程师、副经理，广州金域蓝湾项目副
总经理，深圳公司总经理助理，上海公司总经理助理、副总经理，成都公司常务副总经理（主持工作），
西南区域公司常务副总经理（主持工作），西南区域公司总经理。2024 年 1 月起任华南大区公司总经
理，2021 年 9 月起任公司副总经理。
◆副总经理李平
李平，男，1981 年 4 月出生，清华大学建设管理系工程管理专业工学学士，工程师。2004 年 8
月进入公司，历任三亚亚龙湾开发股份有限公司公主郡项目部经理，三亚亚龙湾开发股份有限公司
瑞吉项目部经理，海南公司总经理助理及副总经理，苏州公司总经理，苏南区域公司总经理。2021
年 6 月起任上海大区公司总经理。2021 年 9 月起任公司副总经理。
◆总经理助理余巨川
余巨川，男，1967 年 8 月出生，内蒙古师范大学数学教育专业理学学士、中国文学专业文学硕
士。曾在呼和浩特市实验中学、内蒙古工商联、内蒙古管理干部学院、内蒙古广告事务所、内蒙古通
辽市工商行政管理（物价）局、北京市工商局工作。2017 年 4 月加入中粮集团，任中粮置地总经理助
理。2019 年 4 月起任本公司总经理助理。
◆总经理助理、董事会秘书郭锋锐
郭锋锐，男，1968 年 11 月出生，中国人民大学技术经济专业经济学硕士、企业管理专业经济学
博士，高级经济师。曾任北京市华远房地产股份有限公司计划部经理、总经理助理、副总经理，华润
置地（北京）股份有限公司董事副总经理。2015 年 2 月加入公司，2015 年 2 月至 2022 年 2 月任
本公司运营管理部总经理。2022 年 2 月起任产品中心总经理。2019 年 4 月起任本公司总经理助理，
2023 年 11 月起任本公司董事会秘书。
在股东单位任职情况
在股东单位
任职人员 任期起始 任期终止
股东单位名称 在股东单位担任的职务 是否领取报
姓名 日期 日期
酬津贴
陈朗 中粮集团有限公司 中粮集团有限公司党组成员、副总裁 2019-4 2024-2 是
71
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
在股东单位
任职人员 任期起始 任期终止
股东单位名称 在股东单位担任的职务 是否领取报
姓名 日期 日期
酬津贴
中国蒙牛乳业有限公司非执行董事兼
2019-4 -
董事会主席
中国茶叶股份有限公司董事长 2022-08 -
中粮集团有限公司总法律顾问 2013-2 2024-3
马德伟 中粮集团有限公司 中粮家佳康食品有限公司非执行董事 2021-7 2024-3 是
中粮集团有限公司首席合规官 2022-11 2024-3
中粮集团有限公司董事会秘书、办公
2017-12 -
室主任
刘云 中粮集团有限公司 是
中国中纺集团有限公司董事 2020-9 -
忠良书院副院长 2019-6 -
中粮集团有限公司财务部总监 2021-12 2023-11
朱来宾 中粮集团有限公司 中粮糖业控股股份有限公司董事 2020-11 2023-03 是
中粮集团总审计师、审计部总监 2023-11 -
太平资产管理有限公司另类投资事业
2002-02 2023-12
部副总经理
孙朱莉 太平资产管理有限公司 是
太平资产管理有限公司资产证券化投
2023-12 -
资事业部副总经理
中粮集团有限公司财务部副总监 2021-12 2024-3
中粮集团有限公司财务部总监 2024-3 -
董保芸 中粮集团有限公司 是
中粮油脂控股有限公司董事 2021-12 -
中粮粮谷控股有限公司董事 2021-12 -
吴立鹏 中粮集团有限公司 中粮财务有限责任公司董事 2017-12 - 否
在股东单位任职情况的说明 无
在其他单位任职情况
在其他单位是
任职人员 在其他单位担任的 任期起始 任期终
其他单位名称 否领取报酬津
姓名 职务 日期 止日期
贴
刘洪玉 清华大学 教授、博士生导师 1999-3 - 是
李曙光 中国政法大学 教授、博士生导师 2006-4 - 是
刘园 对外经济贸易大学 教授、博士生导师 2000-7 - 是
袁淳 中央财经大学 教授、博士生导师 2010-7 - 是
在其他单位任职情况的说明 无
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□适用 √不适用
3、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
董事会下设薪酬与考核委员会，负责制定、审议公司薪酬政策与方案及公司高级管理人员的考核
标准；并通过对高级管理人员绩效考核结果与薪酬水平进行监督审议，从而有效的实施薪酬管控。公
72
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
司董事会根据公司统一的薪酬管理制度，确定本年度于公司高级管理人员报酬。独立董事的津贴补贴
标准根据 2013 年度股东大会决议，每人每年支付定额职务津贴税前 15 万元。职工监事报酬根据公司
员工薪酬管理办法相关规定确定。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关联
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
税前报酬总额 方获取报酬
陈朗 董事长 男 56 现任 - 是
马德伟 董事 男 60 现任 - 是
刘云 董事 男 53 现任 - 是
朱来宾 董事 男 52 现任 - 是
孙朱莉 董事 女 42 现任 - 是
姚长林 董事、总经理、总法律顾问 男 56 现任 103.78 否
刘洪玉 独立董事 男 61 现任 15 否
李曙光 独立董事 男 61 现任 15 否
刘园 独立董事 女 61 现任 15 否
袁淳 独立董事 男 48 现任 15 否
黄艳霞 监事会主席 女 45 现任 41.28 否
董保芸 监事会副主席 女 41 现任 - 是
吴国防 职工监事 男 38 现任 67.61 否
吴立鹏 总会计师 男 44 现任 100.45 否
田佳琳 副总经理 男 43 现任 112.91 否
李平 副总经理 男 43 现任 109.78 否
余巨川 总经理助理 男 56 现任 79.39 否
郭锋锐 董事会秘书、总经理助理 男 55 现任 95.34 否
曹荣根 董事、总经理 男 60 离任 111.54 否
石勃 监事会主席 男 57 离任 - 是
吕京倩 职工监事 女 52 离任 9.36 否
李晋扬 总建筑师 男 55 离任 58.98 否
宋冰心 总法律顾问、董事会秘书 女 54 离任 57.34 否
曹洪 资深技术专家 男 60 离任 56.51 否
合计 -- -- -- -- 1064.27 --
注：本表中“从公司获得的税前报酬总额”指报告期内按权责发生制口径支付的全部人工成本，包括现
金薪酬和各项社会保险、住房公积金、企业年金等形式的全部报酬。
其他情况说明
□适用 √不适用
73
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
六、报告期内董事履行职责的情况
1、本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
审议通过：
1、关于审议《2022 年度董事会工作报告》的议案
2、关于审议《2022 年度财务报告》的议案
3、关于审议公司 2022 年度利润分配预案的议案
4、关于计提资产减值准备的议案
5、关于审议《2022 年度内部控制评价报告》的议案
6、关于审议《2022 年度内控体系工作报告》的议案
7、关于审议《2023 年重大风险评估报告》的议案
8、关于审议《2022 年年度报告》及其摘要的议案
9、关于审议《2022 年度社会责任报告》的议案
10、关于审议 2023 年度贷款授信额度的议案
11、关于审议 2023 年度日常关联交易预计额度的议案
12、关于审议《2023 年度投资计划》的议案
13、关于审议 2023 年预算报告的议案
14、关于审议《2022 年度募集资金存放与使用情况的专项报告》
第十届董事会 的议案
第三十四次会 2023/4/24 2023/4/26 15、关于审议《关于中粮财务有限责任公司的风险评估报告（2022
议 年 12 月 31 日）》的议案
16、关于拟续聘会计师事务所的议案
17、关于审议公司董事 2023 年度薪酬方案及 2022 年度薪酬执行
结果的议案
18、关于审议公司高级管理人员 2023 年度薪酬方案及 2022 年度
薪酬执行结果的议案
19、关于 2023 年度向控股子公司提供担保额度的议案
20、关于 2023 年度向联合营企业提供担保额度的议案
21、关于 2023 年度对外提供财务资助的议案
22、关于 2023 年度向项目公司提供财务资助额度的议案
23、关于提请股东大会授权发行债务类融资产品的议案
24、关于审议公司开展金融衍生品套期保值业务的议案
25、关于审议 2023 年度在中粮财务有限责任公司存贷款的关联交
易议案
26、关于审议 2023 年与中国太平保险集团有限责任公司及其子公
司开展融资合作的关联交易议案
审议通过：
1、关于审议《2023 年第一季度报告》的议案
第十届董事会 2、关于审议《大悦城控股集团股份有限公司负债管理制度》的议
第三十五次会 2023/4/28 2023/4/29 案
议 3、关于修订《大悦城控股集团股份有限公司内部控制管理办法》
的议案
4、关于修订《大悦城控股集团股份有限公司重大经营风险报告工
74
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
作规则》的议案
5、关于修订《大悦城控股集团股份有限公司信用风险管理办法》
的议案
6、关于修订《大悦城控股集团股份有限公司经济责任审计工作规
定》的议案
7、关于审议《大悦城控股集团股份有限公司投资审计管理办法》
的议案
8、关于审议向控股股东中粮集团有限公司申请授信额度的议案
第十届董事会
审议通过：
第三十六次会 2023/5/29 2023/5/30
关于召开 2022 年年度股东大会的议案
议
审议通过：
1、关于董事会换届的议案
第十届董事会 2、关于审议《大悦城控股集团股份有限公司合规管理办法》的议
第三十七次会 2023/7/28 2023/7/29 案
议 3、关于控股子公司公开挂牌转让上海鹏利置业发展有限公司
100%股权的议案
4、关于召开 2023 年第一次临时股东大会的议案
审议通过：
1、关于选举陈朗先生为公司第十一届董事会董事长的议案；
2、关于选举第十一届董事会专门委员会委员的议案；
第十一届董事
2023/8/14 2023/8/15 3、关于聘任曹荣根先生为公司总经理的议案；
会第一次会议
4、关于聘任公司其他高级管理人员的议案；
5、关于指定高级管理人员代行董事会秘书职责的议案；
6、关于聘任公司证券事务代表的议案。
审议通过：
1、关于审议《2023 年半年度报告》及其摘要的议案
2、关于审议《关于中粮财务有限责任公司的风险评估报告》的议
第十一届董事 案
2023/8/28 2023/8/30
会第二次会议 3、关于审议《2023 年半年度募集资金存放与使用情况的专项报
告》的议案
4、关于对部分全资子公司增资的议案
5、关于审议《2023 年度投资计划年中调整方案》的议案
审议通过：
第十一届董事 2023/10/2 2023/10/2
关于审议经理层成员 2022 年度业绩考核结果与 2023 年度业绩目
会第三次会议 3 5
标责任书的议案。
审议通过：
1、关于审议 2023 年前三季度计提资产减值准备的议案；
第十一届董事 2023/10/3 2023/10/3 2、关于审议《2023 年第三季度报告》的议案；
会第四次会议 0 1 3、关于审议 2024 年度对外捐赠预算的议案；
4、关于审议 2022 年度工资总额清算结果及 2023 年度工资总额预
算方案的议案。
第十一届董事 2023/11/1 2023/11/1 审议通过：
75
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
会第五次会议 0 1 关于聘任郭锋锐先生为董事会秘书的议案
审议通过：
第十一届董事 2023/12/1 2023/12/1
1、关于聘任姚长林先生为公司总经理的议案
会第六次会议 1 2
2、关于调整第十一届董事会专门委员会委员的议案
审议通过：
1、关于修订《大悦城控股集团股份有限公司章程》的议案
第十一届董事 2023/12/1 2023/12/2 2、关于修订《大悦城控股集团股份有限公司独立董事制度》的议
会第七次会议 9 1 案
3、关于修订部分董事会专门委员会工作细则的议案
4、关于对外提供财务资助的议案
2、董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两
本报告期应 以通讯方式
现场出席董 委托出席董 缺席董事会 次未亲自参 出席股东大
董事姓名 参加董事会 参加董事会
事会次数 事会次数 次数 加董事会会 会次数
次数 次数
议
陈朗 11 2 9 0 0 否 2
马德伟 11 2 9 0 0 否 2
刘云 11 1 9 1 0 否 2
朱来宾 11 2 9 0 0 否 2
孙朱莉 11 0 11 0 0 否 2
姚长林 11 2 9 0 0 否 2
刘洪玉 11 2 9 0 0 否 2
李曙光 11 2 9 0 0 否 2
刘园 11 2 9 0 0 否 2
袁淳 11 2 9 0 0 否 2
曹荣根 9 2 7 0 0 否 2
3、董事对公司有关事项提出异议的情况
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
4、董事履行职责的其他说明
报告期内，公司董事严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所股票上
市规则》《公司章程》等法律法规及公司制度的规定，依法履行职责，对提交董事会审议的各项议案各
抒己见、深入讨论，为公司的健康发展建言献策，并在决策时充分考虑中小股东的利益和诉求，切实
增强了董事会决策的科学性与可行性。独立董事积极了解公司的运作情况并充分发表意见，在董事会
召开前，独立董事能够做到仔细阅读各项议案，对董事会决策事项能够全面、深入了解。在董事会审
议过程中，积极参与讨论并运用自身的专业能力和丰富经验对决策事项提出合理的意见或建议并做出
独立判断。报告期内，独立董事按照监管要求，独立、客观、审慎地对公司提供财务资助、对外担保、
关联交易等重要事项发表了独立意见，履行了监督职能，为促进公司科学决策、维护公司及公司股东
尤其是中小股东的利益发挥了积极作用。
76
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
异议
委员 召开 其他履
成员 提出的重要意 事项
会名 会议 召开日期 会议内容 行职责
情况 见和建议 具体
称 次数 的情况
情况
关于与年审会计师沟通公司 2022 年
2023/1/12 无 无
年度审计工作
1、关于审阅年审注册会计师出具初步
审计意见后的财务报告；
2、关于研究《2022 年度内控体系工作
2023/3/1 无 无
报告》的议案；
3、关于研究公司开展金融衍生品套期
保值业务的议案。
1、关于审议公司 2022 年财务报告的
议案
2、关于审议计提资产减值准备的议案
3、听取公司 2022 年年报审计情况的
汇报
4、关于审议《2022 年度内部控制评价
报告》的议案 各位委员结合
2023/4/12 5、听取公司 2022 年年度内部审计工 自身专业和经 无 无
作总结及 2023 年工作计划安排 验，对公司财
袁淳、
6、关于审议《2022 年度募集资金存放 务管理、内部
审 计刘 洪
与使用情况的专项报告》的议案 控制提出了相
委 员 玉、李 6
7、关于审议《审计委员会关于 2022 关意见。要求
会 曙光、
年年度审计工作的总结报告》 公司审计部严
刘园
8、关于审议拟续聘会计师事务所的议 格按照相关计
案 划执行审计活
1、听取公司审计部 2023 年第一季度 动。
审计工作总结汇报；
2023/4/24 2、审阅公司 2023 年第一季度募集资 无 无
金使用情况；
3、审阅 2023 年第一季度财务报告
1、听取公司审计部 2023 年半年度工
作汇报
2023/8/17 无 无
2、审议公司募集资金使用情况
3、审阅 2023 年半年度财务报告
1、听取公司审计部 2023 年 1-3 季度
审计工作总结汇报；
2、审阅公司 2023 年第三季度募集资
2023/10/24 无 无
金使用情况；
3、关于审议 2023 年前三季度计提资
产减值准备的议案；
77
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
异议
委员 召开 其他履
成员 提出的重要意 事项
会名 会议 召开日期 会议内容 行职责
情况 见和建议 具体
称 次数 的情况
情况
4、审阅 2023 年第三季度财务报告。
袁淳、
刘 洪
玉、李 1 2023/7/24 关于研究董事会换届的议案 无 无
提名委员会各
曙光、
位委员对公司
提 名 刘园
董事、高级管
委 员 陈朗、
2023/8/14 关于研究聘任高级管理人员的议案 理人员的选聘 无 无
会 袁淳、
提出了相关意
刘 洪 关于聘任郭锋锐先生为董事会秘书的 见。
3 2023/11/7 无 无
玉、李 议案
曙光、
2023/12/6 关于研究聘任高级管理人员的议案 无 无
刘园
1、审阅公司董事 2023 年度薪酬方案 薪酬考核委员
刘园、 及 2022 年度薪酬执行结果 会委员根据公
2023/4/12
刘 洪 2、审阅公司高级管理人员 2023 年度 司实际情况，
薪 酬
玉、李 薪酬方案及 2022 年度薪酬执行结果 结合自身专业
与 考
曙光、 2 和经验，对公 无 无
核 委
袁淳、 司薪酬、考核、
员会 关于研究经理层成员 2022 年度业绩
马 德 任期业绩目标
2023/10/20 考核结果与 2023 年度业绩目标责任
伟 等工作提出了
书的议案
相关意见。
战略委员会委
员严格按照相
陈朗、
关法律法规开
刘云、
展工作，勤勉
朱 来
尽责，根据公
战 略 宾、孙 1、研究 2023 年度投资计划
司实际情况，
委 员 朱莉、 1 2023/4/12 2、研究《大悦城控股集团股份有限公 无 无
结合自身专业
会 曹 荣 司投资审计管理办法(试行)》
和经验，对公
根、刘
司投资计划、
洪玉、
投资审计等提
刘园
出了相关意
见。
刘 洪 各位委员结合
可 持
玉、曹 自身专业和经
续 发
荣根、 1 2023/4/12 研究 2022 年度社会责任报告 验，对公司履 无 无
展 委
刘云、 行社会责任提
员会
刘园、 出了相关意见
78
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
异议
委员 召开 其他履
成员 提出的重要意 事项
会名 会议 召开日期 会议内容 行职责
情况 见和建议 具体
称 次数 的情况
情况
姚 长
林
八、监事会工作情况
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
报告期末母公司在职员工的数量（人） 361
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 6590
报告期末在职员工的数量合计（人） 6951
当期领取薪酬员工总人数（人） 7128
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 606
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 0
销售人员 246
技术人员 1267
财务人员 479
职能人员（行政、战略、人力、法律、审计、纪检、党群等） 894
物业服务人员 1613
酒店服务人员 1128
商业管理人员 979
写字楼管理人员 250
其他人员 95
合计 6951
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士研究生 12
硕士研究生 1308
本科 3427
专科 1047
大专以下 1157
合计 6951
2、薪酬政策
为了实现公司战略发展目标，保持公司持续健康发展的内在动力，推进公司建立与现代企业制度
79
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
相适应的激励约束机制，提高企业经营管理水平，促进公司稳定、健康发展，公司设计并实施与业务
发展相匹配的薪酬结构、标准，并严格执行。
3、培训计划
公司始终坚持“人才强企”战略，秉持“学以致用”的培训理念，系统谋划、统筹布局，聚焦各
级关键岗位人才及储备人才发展，着力干部队伍能力建设，开展“核心团队训练营”“金舵手”“金种
子”“3040”“铸剑计划”“新悦训练营”“启明星训练营”“悦讲堂”等核心培训项目，逐步形成了分级
分类的人才培养体系。同时，建立健全内部课程师资与线上学习平台等培训保障体系，打造精英内训
师队伍，开发优质课程资源，完善线上学习平台，优化运营管理制度，旨在为公司业务发展持续输送
高素质专业化人才，支撑战略目标达成。
2024 年，公司将结合战略方向与实际业务需求，聚焦关键岗位人才队伍建设，有序推进各类人才
培养项目，促进培训成果转化，助力业务发展。同时注重知识经验积累与学习生态营造，不断创新人
才培养形式，打造学习型组织。
4、劳务外包情况
劳务外包的工时总数（小时） 9,946,268
劳务外包支付的报酬总额（元） 419,155,003
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
公司利润分配政策的制定及执行符合《公司章程》的相关规定及股东大会决议的要求，分红标准
和比例明确、清晰，相关的决策程序和机制完备。报告期内，公司不存在利润分配政策的制定或调整
情况。
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□适用 √不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1、内部控制建设及实施情况
公司不断推进完善内控体系建设。2023 年，公司围绕管理标准化、规范化、系统化加强内控体系
建设。系统梳理总部与区域两级单位的制度、流程、权责三个体系形成了分类分层分级的制度体系清
单。在前期梳理的基础上，建立制度体系规划图，制订年度制度流程调整规划，促成各领域管理体系
迭代，管理能力得到了有效加强。进一步完善法人治理结构，厘清三会权责界面，在保障决策合规的
前提下，提高了决策效率。制定标准化制度体系框架，促进区域优秀制度横向推广以及两级制度体系
有效协同。
董事会对公司内控体系有效性的评价意见为：根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，
80
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
公司于内部控制评价报告基准日，不存在财务报告内部控制重要和重大缺陷，董事会认为，公司已按
照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。根据公
司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，公司于内部控制评价报告基准日，不存在非财务报告内部
控制重要和重大缺陷。
2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□是 √否
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
已采取的 解决进 后续解决
公司名称 整合计划 整合进展 整合中遇到的问题
解决措施 展 计划
上海耀耀禄建设发 组织机构、管理制
已完成 未出现重要问题 不适用 不适用 不适用
展有限公司 度和信息系统整合
十四、内部控制评价报告或内部控制审计报告
1、内控评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2024-4-27
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
纳入评价范围单位资产总额占公司合并财务报表资产总额的比例 100%
纳入评价范围单位营业收入占公司合并财务报表营业收入的比例 100%
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
财务报告重大缺陷的迹象包括：公司董事、监事和高级 以下迹象通常表明非财务报告内
管理人员的舞弊行为、公司更正已公布的财务报告、注 部控制可能存在重大缺陷：
册会计师发现的却未被公司内部控制识别的当期财务报 （1）企业缺乏民主决策程序；
告中的重大错报、审计委员会和审计部对公司的对外财 （2）企业决策程序不科学；
务报告和财务报告内部控制监督无效；财务报告重要缺 （3）违犯国家法律、法规；
陷的迹象包括：未依照公认会计准则选择和应用会计政 （4）管理人员或技术人员流失；
定性标准
策、未建立反舞弊程序和控制措施、对于非常规或特殊 （5）内部控制评价的结果特别
交易的账务处理没有建立相应的控制机制或没有实施且 是重大或重要缺陷未得到整改；
没有相应的补偿性控制、对于期末财务 报告过程的控制 （6）重要业务缺乏制度控制或
存在一项或多项缺陷且不能合理保证编制的财务报表达 制度系统性失效。其他情形按影
到真实、准确的目标。一般缺陷是指除上述重大缺陷、 响程度分别确定为重要缺陷或一
重要缺陷之外的其他控制缺陷。 般缺陷。
81
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
公司处于正常运营且有正常的营业收入，故适用营业收入
作为重要性水平计算依据（重要性水平=年度合并财务报
表营业收入 ×0.5%）。在评估重大缺陷、重要缺陷、一般
缺陷的过程中，公司将两个重要概念“重要性水平”与“可容
忍误差”作为量化评估标准。重要性水平是指用金额额度
表示的会计信息错报与漏报的严重程度，若该错报、漏报
未被揭露足以影响会计信息使用者的判断或者决策。可容
忍误差是指可接受的总体中的最大误差（可容忍误差值＝
计划重要性水平 ×75%）。
重大缺陷
1、计划重要性水平×100% 财务报告内控控制缺陷认定定量
定量标准
2、单一或多个内部控制缺陷的存在，可能导致无法及时地 标准确定。
预防或发现年报或中期报告中出现上述金额或以上的重
大错误。
3、所有潜在影响大于此金额会被视为重大缺陷。任何重大
缺陷会引致外部审计师对财务报表作出反对意见。
重要缺陷
1、计划重要性水平×75%（即可容忍误差）
2、单一或多个内部控制缺陷的存在，可能导致无法及时地
预防或发现年报或中期报告中出现上述金额或以上的重
要错误。
3、所有潜在影响大于此金额会被视为重要缺陷。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
2、内部控制审计报告
内部控制审计报告中的审议意见段
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有
重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2024-4-27
内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
内控审计报告意见类型 标准的无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□是 √否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√是 □否
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用
82
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
√是 □否
环境保护相关政策和行业标准
《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002），一级 A 标准
环境保护行政许可情况
1、海南省国土环境资源厅关于亚龙湾西污水处理厂环境影响报告表的批复（琼土环资表字〔2004〕
46 号）；
2、亚龙湾污水处理厂环保验收批复（琼环验〔2006〕18 号）；
3、三亚市生态环境保护局关于批复亚龙湾二期污水处理厂项目环境影响报告表的函（三环生
〔2016〕5 号）；
4、中华人民共和国生态环境部三亚市生态环境局排污许可证（91460200201350496F001Q），排污
许可证有效期为 2022 年 9 月 30 日至 2027 年 9 月 29 日；
5、海南省国土环境资源厅关于亚龙湾污水处理厂水污染物排放执行标准有关问题的批复（琼土
环资监字[2014]37 号）。
行业排放标准及生产经营活动中涉及的污染物排放的具体情况
主要污染 执 行 的
主要污染物 排 放排放口 核 定 的
公司或子公 物及特征 排放 排放浓度/ 污 染 物 排 放 总 超 标 排
及特征污染 口 数分布情 排 放 总
司名称 污染物的 方式 强度 排 放 标量 放情况
物的名称 量 况 量
种类 准
污水处 国家一
连续 ≤0.50mg/
总磷 1 理厂总 级 A 标 0.168t/a 0.173t/a 未超标
排放 L
排口 准
污水处 国家一
三亚亚龙湾 连续
总氮 1 理厂总 ≤15mg/L 级 A 标 4.646t/a 5.193t/a 未超标
开发股份有 排放
排口 准
限公司污水 废水
污水处 国家一
处理厂 连续
氨氮 1 理厂总 ≤5mg/L 级 A 标 0.148t/a 1.73t/a 未超标
排放
排口 准
污水处 国家一
连续
化学需氧量 1 理厂总 ≤50mg/L 级 A 标 14.019t/a 17.3t/a 未超标
排放
排口 准
对污染物的处理：
83
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
防治污染设施的建设和运行情况：
亚龙湾（一期）污水处理厂始建于 2004 年 9 月，位于亚龙湾国家旅游度假区龙海西路，占地面
积 11 亩，项目总投资 3500 万元，设计处理量 1.5 万吨/日，采用 PTA2O 处理工艺。
亚龙湾（二期）污水处理厂 2021 年 4 月投入运行，污水厂设计处理量 1 万吨/日，采用 PTA2O
处理工艺。
所有设备运行正常，出水达标。
环境自行监测方案：2023 年度亚龙湾污水处理厂自行监测方案。
突发环境事件应急预案：亚龙湾污水处理厂突发环境事件应急预案（应急预案编号 YLWWSCLC-
2022002）
环境治理和保护的投入及缴纳环境保护税的相关情况：
亚龙湾污水处理厂一期建设总投资 3500 万元，二期建设总投资 4600 万元。2023 年购买药剂、环
保设备维修、污泥处理、进水在线监测系统安装等共 178.63 万元。无缴纳环境保护税记录。
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果：
报告期内公司商业项目持续推进高效机房建设及运营，积极推动节能减排工作。
实施高效制冷：公司新建购物中心项目持续推进高效机房建设及运营，积极推动节能减排工
作。2023 年夏季，武汉大悦城、重庆大悦城、苏州大悦城、即墨大悦春风里等项目持续对高效机房
系统进行系统调适，不断优化系统能效，确保在制冷季综合能效系数(EER)长期稳定在 5.0 以上。
运营期绿色改造：2023 年 4-5 月，西安、朝阳大悦城通过排油烟改造、排污改造、照明节能改
造、节水改造、围护结构提升等成体系的减排工作成功通过既有建筑 LEED V4.1 O+M:EB（LEED
for Existing Buildings : Operations & Maintenance，既有建筑：营运和维护）铂金级认证。其中朝阳大
悦城凭借出色节能效果荣获朝阳区政府专项节能补贴 200 万元。2023 年 12 月，烟台大悦城制冷机房
节能改造完成竣备，将能耗高排放高能效低的溴化锂直燃供冷机组系统改造为电制冷机组供冷系
统，实现夏季供冷一次直接碳排放清零，当年改造当年实现一级能效高效运行，年减排二氧化碳
1670 吨，夏季减少能源费 300 余万元，环境舒适度得到提升，取得了良好的经济及社会效益。
数智赋能提效：开发大悦城智慧设施运维平台，该平台采用数字孪生手段，把建筑能源、变配
电、室内环境品质、楼宇控制、设备设施等进行统一平台化的管控，实现购物中心的高效率、高品
质、高安全、低能耗管控。2023 年 12 月 6 日大悦城智慧设施运维平台在试点项目武汉大悦城成功交
付。
其他应当公开的环境信息：在海南省污染源监测数据管理系统
（http://218.77.183.189:8989/PollutionMonitor/publish.action）上实时公示在线监测结果，公示的检测
指标有化学需氧量、氨氮、总氮、总磷、PH 值。
报告期内不存在因环境问题受到重大行政处罚的情况。
其他环保相关信息：无
二、社会责任情况
公司已披露可持续发展报告全文，详细内容请见公司同日于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）披
露的《可持续发展报告》。
84
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
2023 年，公司坚决贯彻落实习近平总书记关于乡村振兴工作的指示批示精神，切实做好巩固拓展
脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接各项工作，持续助力对口帮扶县四川省甘孜县乡村振兴。
一是继续投入帮扶资金，按照“四个不摘”要求，向甘孜县投入帮扶资金，严格落实定点帮扶责
任书各项指标，有序完成各项目标任务。二是全力协助做好基础民生工作，支持甘孜县充分利用定点
帮扶资金，建设老年养护院配套附属设施，助力甘孜养老事业快速发展。三是坚持开展公益帮扶，不
断探索公益帮扶的新模式，持续打造“悦公益”品牌公益活动，举办“悦读心愿，书香流转”图书捐
赠仪式，整合租户商户等社会力量参与乡村振兴，以高度的责任感、使命感助力教育帮扶。四是不断
深化消费帮扶，通过购买特色农产品扩大甘孜农产品销售量，用实际行动助力甘孜县食品加工业发展。
五是推动文化产业赋能，在成都大悦城举办“甘孜的甘孜走进大悦城”主题活动，大力深化“三融
三交”，充分利用大悦城商业优势，助力甘孜县全面展示文旅资源，以文化产业促经济发展。六是持续
加强人才帮扶，助力开展甘孜县干部职工、专业技术人员及“三支队伍”培训。七是积极开展党建共
建，通过党建共建，更好地了解甘孜县改革发展的实际需要，更好地助力服务乡村振兴大局。
85
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截
至报告期末尚未履行完毕的承诺事项
承诺事 承诺 承诺类 承诺 承诺
承诺内容 履行情况
由 方 型 时间 期限
中 粮 其他承 1、本次股权分置改革完成后，中粮集团将以深宝 2005- 长 期 1、控股股东中粮集
集 团诺 恒作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平 12-28 有效 团注入优质资产并
有 限 台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使深宝 将公司作为整合及
公司 恒成为具有品牌优势的房地产开发商。 发展中粮集团房地
2、中粮集团将推动深宝恒尽快建立并完善包括股 产业务专业平台的
权激励计划在内的管理团队激励约束机制。 承诺已经履行完
毕。
2、控股股东中粮集
团始终履行其承
股改承 诺。未来公司将根
诺 据法律法规及国资
委相关监管要求，
结合公司的发展状
况及市场条件，适
时推出符合公司发
展战略且能达到激
励效果的股权激励
新方案，从而维护
股东和上市公司的
长远利益。
中 粮 关于同 1、本公司及本公司控制的其他企业或经济组织将 2018- 长 期 正常履行中
集 团 业 竞 采取措施尽量避免和减少与上市公司及其控制的 12-25 有效
有 限 争、关 企业发生关联交易；
公 联 交 2、对于无法避免或者确有必要而发生的关联交
司 、 易、资 易，本公司承诺将促使本公司及本公司控制的其
资 产 重 明 毅 金占用 他企业或经济组织遵循市场化的公平、公正、公开
组 时 所 有 限 方面的 的原则，依法签订协议，按照有关法律法规、规范
作承诺 公司 承诺 性文件和上市公司关联交易决策、回避的规定履
行合法程序，保证关联交易的公允性和合规性，保
证不通过关联交易损害上市公司及其控制的子公
司、上市公司股东的合法权益。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市
公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
资 产 重 中 粮 关于同 1、 本公司将保证上市公司在业务、资产、财务、2018- 长 期 正常履行中
86
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
承诺事 承诺 承诺类 承诺 承诺
承诺内容 履行情况
由 方 型 时间 期限
组 时 所 集 团 业 竞 人员、机构等方面与本公司及本公司关联人保持 12-25 有效
作承诺 有 限 争、关 独立；
公司 联 交 2、 本公司承诺不利用上市公司的控股股东地
易、资 位，损害上市公司的合法利益；
金占用 3、 本公司及本公司控制的其他企业将杜绝一切
方面的 非法占用上市公司的资金、资产的行为；
承诺 4、 本次重组有利于完善上市公司的治理机制，
增强上市公司的独立性，并有利于上市公司在人
员、采购、生产、销售、知识产权等方面保持独立，
符合上市公司及其全体股东的利益。本次重组完
成后本公司将充分发挥间接控股股东的积极作
用，协助上市公司进一步加强和完善上市公司的
治理机构。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市
公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
明 毅 关于同 1、本公司将保证上市公司在业务、资产、财务、 2018- 长 期 正常履行中
有 限 业 竞 人员、机构等方面与本公司及本公司关联人保持 12-25 有效
公司 争、关 独立；
联 交 2、本公司承诺不利用上市公司的第一大股东地
易、资 位，损害上市公司的合法利益；
金占用 3、本公司及本公司控制的其他企业将杜绝一切非
方面的 法占用上市公司的资金、资产的行为；
资产重
承诺 4、本次发行股份购买资产有利于完善上市公司的
组时所
治理机制，增强上市公司的独立性，并有利于上市
作承诺
公司在人员、采购、生产、销售、知识产权等方面
保持独立。符合上市公司及其全体股东的利益。本
次发行股份购买资产完成后本公司将充分发挥第
一大股东的积极作用，协助上市公司进一步加强
和完善上市公司的治理机构。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市
公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
中 粮 关于同 关于避免同业竞争的承诺 2018- 长 期 正常履行中
集 团 业 竞 鉴于本次重组后，明毅将成为中粮地产的第一大 12-25 有效
有 限 争、关 股东，大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司，
公司 联 交 本公司现就避免与本次重组后的中粮地产同业竞
资产重 易、资 争事宜，特此作出如下承诺：
组时所 金占用 （一）中粮地产业务发展战略
作承诺 方面的 本公司承诺中粮地产（包括其子公司）在本次重组
承诺 完成后将作为本公司房地产业务板块的唯一专业
化平台，整合和发展本公司下属商品房的开发与
销售、商业综合体与商业物业的开发与运营、酒店
的经营等房地产业务。
87
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
承诺事 承诺 承诺类 承诺 承诺
承诺内容 履行情况
由 方 型 时间 期限
（二）对中粮集团地产业务发展的承诺
本公司承诺本公司及其下属公司（包括但不限于
明毅）将在本次重组后采取有效措施避免同业竞
争：
1、本次重组完成后，本集团将不再从事新的房地
产业务（包括但不限于商品房的开发与销售、商业
综合体与商业物业的开发与运营、酒店的经营
等）。
2、若中粮地产因资金实力不足等原因不足以获得
新的房地产项目，而本集团可能利用自身优势获
得该等项目时，则本集团在获取该等项目后，将在
同等商业条件下将其优先转让给中粮地产或采取
合作方式由中粮地产为主开发；若中粮地产不受
让该等项目，本集团将在该等项目进入实质销售
阶段或运营管理之前整体转让给其他非关联的第
三方，而不就该项目进行销售或运营。
3、北京名都房地产开发有限公司未来不新增开发
任何房地产项目，本公司将在该公司现有项目全
部销售完毕后注销该公司，或在本次重组完成后
两年内将该公司股权转让至中粮地产（或中粮地
产下属公司）或其他无关联第三方。
4、中粮集团（深圳）有限公司的持有型物业未来可
能纳入深圳市城市更新规划单元。若未来该公司持
有的物业纳入深圳市城市更新规划单元，大悦城控
股将以获取实施主体或合作开发的模式实现对该物
业项目后续开发的控制。若在 2027 年 6 月 30 日之
前，中粮集团（深圳）有限公司持有的物业未纳入深
圳市城市更新规划单元，在前述期限届满之日起两
年内，本公司会将该等物业转让至大悦城控股（或大
悦城控股下属公司）或其他无关联第三方。
5、苏州苏源房地产开发有限公司未来不新增开发
任何房地产项目。因苏州苏源房地产开发有限公
司由于存在受到监管部门处罚的情况，无法满足
注入中粮地产的条件，本公司将在该公司现有项
目全部销售完毕后注销该公司。
（三）其他避免同业竞争承诺
除上述情况外，本集团不存在从事与中粮地产、大
悦城地产主营业务相同或相似业务的情况，在商
品房的开发与销售、商业综合体与商业物业的开
发与运营、酒店的经营等业务为中粮地产及/或其
控制的企业的主营业务期间，本集团将不会从事
与其构成实质性竞争的业务。
88
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
承诺事 承诺 承诺类 承诺 承诺
承诺内容 履行情况
由 方 型 时间 期限
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给中粮
地产及/或其控制的企业造成损失的，本公司将承
担相应赔偿责任。
明 毅 关于同 1、本次重组完成后，中粮地产（包括其子公司） 2018- 长 期 正常履行中
有 限 业 竞 将作为中粮集团房地产业务板块的唯一专业化平 12-25 有效
公司 争、关 台，整合和发展中粮集团下属商品房的开发与销
联 交 售、商业综合体与商业物业的开发与运营、酒店的
易、资 经营等房地产业务。本公司将不从事房地产业务
金占用 （包括但不限于商品房的开发与销售、商业综合
方面的 体与商业物业的开发与运营、酒店的经营等）；在
承诺 前述业务为中粮地产及/或其控制的企业的主营业
务期间，本公司将不会从事与其构成实质性竞争
资产重 的业务；
组时所 2、若中粮地产因资金实力不足等原因不足以获得
作承诺 新的房地产项目，而本公司可能利用自身优势获
得该等项目时，则本公司在获取该等项目后，将在
同等商业条件下将其优先转让给中粮地产或采取
合作方式由中粮地产为主开发；若中粮地产不受
让该等项目，本公司将在该等项目进入实质销售
或运营管理阶段之前整体转让给其他非关联的第
三方，而不就该项目进行销售或运营。
本公司将就因违反上述承诺而给上市公司及/或其
控制的企业造成的一切损失、损害和开支承担相
应赔偿责任。
明 毅 其他承 1、截至本承诺函签署之日，本公司已依法履行了 2018- 长 期 正常履行中
有 限诺 作为股东的出资义务，出资来源符合所适用法律 12-25 有效
公司 的要求，不存在任何违反作为股东所应承担的义
务及责任的行为，不存在可能影响目标公司合法
存续的情况。本公司作为目标公司的股东，合法持
有目标公司股权，在股东主体资格方面不存在任
何瑕疵或异议的情形；
2、本公司对所持目标公司的股权拥有合法的、完
资产重
整的所有权和处分权。该等股权权属清晰，不存在
组时所
任何形式的委托持股、信托安排、收益权安排、期
作承诺
权安排、股权代持或者其他任何代表其他方的利
益的情形，且该等股权未设定任何抵押、质押等他
项权利，不存在禁止转让、限制转让的其他利益安
排，亦未被执法部门实施扣押、查封、冻结等使其
权利受到限制的任何约束或者妨碍权属转移的其
他情况；该等股权资产权属清晰，不存在任何形式
的权属纠纷或潜在纠纷的情形，该等股权的过户
或者转移不存在内部决策障碍或实质性法律障
89
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
承诺事 承诺 承诺类 承诺 承诺
承诺内容 履行情况
由 方 型 时间 期限
碍。同时，本公司保证此种状况持续至该股权登记
至上市公司名下；
3、在本次发行股份购买资产实施完毕之前，本公
司保证不就本公司所持目标公司的股权设置抵
押、质押等任何第三人权利；
4、本公司在所知范围内保证目标公司或本公司签
署的所有协议或合同不存在阻碍本公司转让目标
公司股权的限制性条款；
5、本公司在所知范围内保证目标公司章程、内部
管理制度文件及其签署的合同或协议中，以及目
标公司股东之间签订的合同、协议或其他文件中，
不存在阻碍本公司转让所持目标公司股权的限制
性条款。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市
公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
公 司 其他承 （一）本人承诺不会无偿或以不公平条件向其他 2018- 长 期 正常履行中
董 诺 单位或者个人输送利益，也不会采用其他方式损 12-25 有效
事 、 害公司利益；
高 级 （二）本人承诺将对职务消费行为进行约束；
管 理 （三）本人承诺不会动用公司资产从事与其履行
人员 职责无关的投资、消费活动；
（四）本人承诺由董事会或薪酬委员会制订的薪
酬制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；
（五）如公司未来实施股权激励方案，本人承诺股
权激励方案的行权条件与公司填补回报措施的执
资产重 行情况相挂钩。
组时所 本承诺函出具日后，如中国证券监督管理委员会、
作承诺 深圳证券交易所等证券监管机构就填补被摊薄即
期回报措施及其承诺作出另行规定或提出其他要
求的，本人承诺届时将按照最新规定出具补充承
诺。作为填补回报措施相关责任主体之一，本人若
违反上述承诺或拒不履行上述承诺，本人同意按
照中国证券监督管理委员会和深圳证券交易所等
证券监管机构按照其发布的有关规定、规则，对本
人作出相关处罚或采取相关管理措施。本人承诺，
如本人违反上述承诺，因此给上市公司造成损失
的，本人将及时、足额赔偿上市公司因此遭受的全
部损失。
中 粮 其他承 1、承诺不会越权干预上市公司经营管理活动，不 2018- 长 期 正常履行中
资产重
集 团诺 会侵占上市公司利益。 12-25 有效
组时所
有 限 2、承诺切实履行上市公司制定的有关填补回报措
作承诺
公司 施以及本公司对此作出的任何有关填补回报措施
90
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
承诺事 承诺 承诺类 承诺 承诺
承诺内容 履行情况
由 方 型 时间 期限
的承诺，若本公司违反该等承诺并给上市公司或
者投资者造成损失的，本公司愿意依法承担对上
市公司或者投资者的补偿责任。
3、本承诺出具日后至公司本次重组实施完毕前，
若中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监
会”）作出关于填补回报措施及其承诺的其他新的
监管规定的，且上述承诺不能满足中国证监会该
等规定时，本公司承诺届时将按照中国证监会的
最新规定出具补充承诺。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市
公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
中 粮 其他承 目标公司及其下属企业项下存在部分房产尚未取 2018- 长 期 正常履行中
集 团诺 得房屋产权证、部分土地尚未取得出让土地使用 12-25 有效
有 限 权证等不规范的情形。如因不规范物业问题及其
公司 他涉及目标公司及其下属公司的不合规事项引致
任何争议或者损失，本公司同意承担并赔偿相关
资产重 损失、损害和开支，从而避免上市公司及其下属公
组时所 司因此受到任何损失。如目标公司及其下属企业
作承诺 的不合规事项给上市公司及其下属公司实际造成
损失，则中粮集团将在收到上市公司及其下属公
司要求赔偿的书面通知后半年内，以现金方式向
上市公司及其下属公司进行赔偿。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市
公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
中 粮 其他承 如中粮地产及其控制的子公司、目标公司及其控 2018- 长 期 正常履行中
集 团诺 制的子公司列入核查范围的房地产开发项目在开 12-25 有效
资产重
有 限 发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房
组时所
公司 价等违法违规行为而受到主管部门行政处罚或正
作承诺
在被（立案）调查的情形，并因此给上市公司和投
资者造成损失的，本公司将承担相应的赔偿责任。
明 毅 其他承 如目标公司及其控制的子公司列入核查范围的房 2018- 长 期 正常履行中
有 限诺 地产开发项目在开发过程中存在土地闲置、炒地、12-25 有效
资产重
公司 捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为而受到主管
组时所
部门行政处罚或正在被（立案）调查的情形，并因
作承诺
此给上市公司和投资者造成损失的，本公司将承
担相应的赔偿责任。
公司 其他承 如中粮地产及其控制的子公司、目标公司及其控 2018- 长 期 正常履行中
诺 制的子公司列入核查范围的房地产开发项目在开 12-25 有效
资产重
发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房
组时所
价等违法违规行为而受到主管部门行政处罚或正
作承诺
在被（立案）调查的情形，并因此给投资者造成损
失的，中粮地产将承担相应的赔偿责任。
91
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
承诺事 承诺 承诺类 承诺 承诺
承诺内容 履行情况
由 方 型 时间 期限
公 司 其他承 如中粮地产及其控制的子公司、目标公司及其控 2018- 长 期 正常履行中
董 诺 制的子公司列入核查范围的房地产开发项目在开 12-25 有效
事 、 发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房
资产重
监 价等违法违规行为而受到主管部门行政处罚或正
组时所
事 、 在被（立案）调查的情形，并因此给中粮地产和投
作承诺
高 级 资者造成损失的，本人将承担相应的赔偿责任。
管 理
人员
中 粮 关于同 1、中粮集团地产业务发展战略 2007- 长 期 承诺正常履行。控
集 团 业 竞 本集团将以中粮地产作为整合及发展中粮集团房 3-21 有效 股股东中粮集团注
有 限 争、关 地产业务的专业平台，在战略规划上，本集团目前 入优质资产并将公
公司 联 交 拟将中粮地产作为集团住宅地产业务发展的平 司作为整合及发展
易、资 台，并采取有效措施避免同业竞争。 中粮集团房地产业
金占用 2、对集团住宅地产业务发展的承诺 务专业平台的承诺
方面的 （1）在中粮地产开展住宅地产开发业务的城市 已经履行完毕。
承诺 中，本集团不再从事新的住宅地产业务。
（2）在中粮地产进行住宅地产开发的城市中，若
中粮地产因资金实力不足等原因不足以获得新的
住宅地产项目，而本集团可能利用自身优势获得
该等项目时，则在获取该等项目后，将在同等商业
首次公 条件下将其优先转让给中粮地产或采取合作方式
开发行 由中粮地产为主开发；若中粮地产不受让该等项
或再融 目，本集团将在该等项目进入实质销售阶段之前
资时所 整体转让给其他非关联的第三方，而不就该项目
作承诺 进行销售。
（3）若中粮地产拟在其现有进行住宅地产开发的
城市之外的城市，进行住宅地产开发业务，而本集
团已在该等城市中开展住宅地产开发业务时，则
本集团同意停止在该等城市中住宅地产开发业务
的经营，并同意中粮地产对正在经营的住宅地产
项目在同等商业条件下享有优先收购权或采取合
作方式由中粮地产为主开发。
3、其他避免同业竞争承诺
除住宅地产业务外，本集团不存在从事与中粮地
产主营业务相同或相近业务的情况，在该等业务
为中粮地产主营业务期间，本集团将不会直接从
事与其构成实质性竞争的业务。
承诺是否按时履行 是
如承诺超期未履行完毕的，应当详细说明未完
不适用
成履行的具体原因及下一步的工作计划
基于对当前实际情况的审慎分析，为保障大悦城控股利益及股东利益，中粮集团出具《中粮集团
92
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
有限公司关于延期履行避免同业竞争相关承诺的函》，经公司于 2024 年 2 月 2 日召开的第十一届董事
会第八次会议、第十一届监事会第四次会议以及 2024 年 2 月 22 日召开的 2024 年第一次临时股东大
会审议通过，将原承诺函中关于中粮集团（深圳）有限公司的承诺变更为：
“中粮集团（深圳）有限公司的持有型物业未来可能纳入深圳市城市更新规划单元。若未来该公司
持有的物业纳入深圳市城市更新规划单元，大悦城控股将以获取实施主体或合作开发的模式实现对该
物业项目后续开发的控制。若在 2027 年 6 月 30 日之前，中粮集团（深圳）有限公司持有的物业未纳
入深圳市城市更新规划单元，在前述期限届满之日起两年内，本公司会将该等物业转让至大悦城控股
（或大悦城控股下属公司）或其他无关联第三方。”
除以上履行承诺期限变更外，原承诺函中的其他承诺内容均保持不变。
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原
盈利预测及其原因做出说明
□适用 √不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 √不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
本公司本期纳入合并范围的子公司共 286 户，结构化主体 2 户。其中，本期因非同一控制下企业
合并增加子公司 1 户，因其他原因合并范围变动，详见财务报告附注“六、合并范围的变更”及附注“七、
在其他主体中的权益”相关内容。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
93
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
信永中和会计师事务所（特殊普通合
境内会计师事务所名称
伙)
境内会计师事务所报酬（万元） 286.00
境内会计师事务所审计服务的连续年限 5年
境内会计师事务所注册会计师姓名 张昆、马海霞
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 张昆 5 年、马海霞 1 年
境外会计师事务所名称（如有）
境外会计师事务所报酬（万元）（如有）
境外会计师事务所审计服务的连续年限（如有）
境外会计师事务所注册会计师姓名（如有）
境外会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限（如有）
当期是否改聘会计师事务所
□是 √否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
公司 2022 年年度股东大会同意公司聘请信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2023 年
年度财务报告和内部控制审计机构，为公司 2023 年度内部控制情况发表审计意见，聘期一年，内部
控制审计费用 98 万元。
九、年度报告披露后面临退市情况
□适用 √不适用
十、破产重整相关事项
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
是否形 诉讼(仲
涉案金额 诉讼(仲 诉讼(仲裁)审理 披露
诉讼(仲裁)基本情况 成预计 裁)判决 披露索引
（万元） 裁)进展 结果及影响 日期
负债 执行情况
2022 年 7 月，深圳汇金壹 详见公司于
号投资合伙企业（有限合 2022 年 7 月 9
伙）（以下简称“汇金壹 日在巨潮资讯
号”）因股权退出定价纠 网发布的《关
该诉讼事项已撤 2022.
纷起诉本公司、全资子公 于公司及子公
原告撤 诉，对本公司日 7.9
司中粮地产集团深圳房地 不涉及执 司涉及诉讼事
213,709 否 诉结 常生产经营、偿 以及
产开发有限公司及深圳市 行。 项的公告》以
案。 债能力无重大不 2023.
锦峰城房地产开发有限公 及 2023 年 9
利影响。 9.16
司（以下简称“锦峰城公 月 16 日在巨
司”），诉请三位被告配 潮资讯网发布
合汇金壹号退出锦峰城公 的《关于公司
司，并支付包括股权回购 及子公司涉及
94
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
是否形 诉讼(仲
涉案金额 诉讼(仲 诉讼(仲裁)审理 披露
诉讼(仲裁)基本情况 成预计 裁)判决 披露索引
（万元） 裁)进展 结果及影响 日期
负债 执行情况
款、资金占用费和利息损 诉讼事项收到
失、保函开具费并承担全 撤诉裁定的公
部诉讼费用。 告》
法院于 2023 年 1
月 17 日出具一
审判决，判决全
面支持了公司主
要诉讼请求，汇
金壹号应向锦峰
详见公司于
城公司偿还借款
2022 年 7 月 9
锦峰城公司提供给汇金壹 本金及借款合同
二审胜 日在巨潮资讯
号 8 亿元借款，锦峰城公 约定的利息、罚 2022.
116,020 否 诉结 执行中 网发布的《关
司起诉要求汇金壹号支付 息。汇金壹号随 7.9
案。 于公司及子公
借款本息。 后提出上诉，
司涉及诉讼事
2023 年 7 月 4
项的公告》
日，公司收到二
审维持一审判决
的胜诉生效判
决。截至本报告
公告日，案件处
于执行阶段。
十二、处罚及整改情况
调查处罚类 结论（如
名称/姓名 类型 原因 披露日期 披露索引
型 有）
中国证监会 股票交易产
高级管理人 配偶短线交 2023 年 07
吴立鹏 采取行政监 生的收益已 巨潮资讯网
员 易 月 29 日
管措施 由公司收回
95
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
占同
关 关联 是否 关联 披
关联 关联 关联交易 类交 获批的交 可获得的
联 关联交易内 交易 关联交易 超过 交易 露 披露
交易 交易 金额（万 易金 易额度 同类交易
关 容 定价 价格 获批 结算 日 索引
方 类型 元） 额的 （万元） 市价
系 原则 额度 方式 期
比例
公司及子公
司承租关联
承租 方物业作为 3,525.74 3,525.74 - 3,370.56 是 货币 3,525.74
办公场所或
商铺。
公司及子公
司向关联方
出租 12,969.68 12,969.68 2.40% 13,197.12 否 货币 12,969.68
出租部分物
业。
中粮 同 公司及子公 按市
202 巨 潮
集团 一 司接受关联 场价
3 资 讯
有限 最 接 受 方提供的物 格或
年 网
公司 终 关 联 业管理、餐 比照
4 （ ww
及其 控 人 提 饮、员工保 市场 5,649.63 5,649.63 - 8,335.84 否 货币 5,649.63
月 w.cninf
子公 制 供 劳 险、酒店管 价
26 o.com.
司 方 务 理、酒店住 格。
日 cn）
宿、IT 等服
务。
向关 公司及子公
联人 司向关联方
5,270.77 5,270.77 4.75% 4,902.28 是 货币 5,270.77
提供 提供物业管
劳务 理等服务。
向关
公司子公司
联人 526.52
向关联方购 526.52 526.52 - 283.95 是 货币
购买
买商品
商品
合计 - - 27,942.34 30,089.75 否 - - -
大额销货退回的详细情况 无
按类别对本期将发生的日常关联交
公司 2023 年日常关联交易实际发生总额控制在预计范围内，日常关联
易进行总金额预计的，在报告期内
交易实际发生情况与预计不存在较大差异
的实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较大 不适用
96
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
占同
关 关联 是否 关联 披
关联 关联 关联交易 类交 获批的交 可获得的
联 关联交易内 交易 关联交易 超过 交易 露 披露
交易 交易 金额（万 易金 易额度 同类交易
关 容 定价 价格 获批 结算 日 索引
方 类型 元） 额的 （万元） 市价
系 原则 额度 方式 期
比例
的原因（如适用）
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√适用 □不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
√适用 □不适用
存款业务
每日最高 存款 本期发生额
期初余额 期末余额
关联方 关联关系 存款限额 利率 本期合计存入 本期合计取出
（万元） （万元）
（万元） 范围 金额（万元） 金额（万元）
中粮财务有 同受中粮
600,000.00 1.65% 600,000.00 14,601,751.85 14,817,589.84 384,162.01
限责任公司 集团控制
贷款业务
贷款 本期发生额
贷款额度 期初余额 期末余额
关联方 关联关系 利率 本期合计贷款 本期合计还款
（万元） （万元） （万元）
范围 金额（万元） 金额（万元）
中粮财务有 同受中粮 3.35%
600,000.00 183,250.00 0 70,550.00 112,700.00
限责任公司 集团控制 -4.0%
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□适用 √不适用
7、其他重大关联交易
根据公司 2021 年年度股东大会审议通过的《关于受托经营管理关联交易的议案》，公司受托经
营管理中粮集团下属子公司苏州苏源房地产开发有限公司、中粮集团（深圳）有限公司全部经营管理
业务。苏州苏源房地产开发有限公司项目已销售完毕，并于 2023 年 9 月完成注销，托管协议终止。
报告期内，公司收到苏州苏源房地产开发有限公司、中粮集团（深圳）有限公司受托管理费共 75 万
元（含税）。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
序号 临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
97
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
关于向控股股东中粮集团有限公司申
1 2023-4-29
请授信额度的关联交易公告
关于 2023 年度日常关联交易预计额度
2 2023-4-26
的公告
巨潮资讯网
2023 年度在中粮财务有限责任公司存
3 2023-4-26 （www.cninfo.com.cn）
贷款的关联交易公告
关于 2023 年与中国太平保险集团有限
4 责任公司及其子公司开展融资合作的 2023-4-26
关联交易公告
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
根据公司 2021 年年度股东大会审议通过的《关于受托经营管理关联交易的议案》，公司作为受托
方，与苏州苏源房地产开发有限公司、中粮集团（深圳）有限公司签订了委托经营管理合同，具体情
况请见上文“其他重大关联交易”。
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的托管项目。
（2）承包情况
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁项目。
2、重大担保
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额 是否
反担 是否
担保对象 度相关 实际发生 实际担 担保类 担保 担保 为关
担保额度 保情 履行
名称 公告披 日期 保金额 型 物 期 联方
况 完毕
露日期 担保
佛山市新
连带责
纪元置业 2019.5.8 100,000 2019.5.21 60,000 无 有 18 年 否 否
任担保
有限公司
98
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
北京恒合
2020.5.2 连带责
悦兴置业 250,000 2020.6.9 171,500 无 有 6年 是 否
3 任保证
有限公司
江门侨新
2020.5.2 连带责
置业有限 50,000 2020.7.3 30,000 无 无 5年 是 否
3 任保证
公司
昆明螺蛳
湾国悦置 2020.5.2 连带责
90,000 2020.7.30 30,000 无 有 6年 是 否
地有限公 3 任保证
司
固安裕坤
房地产开 2020.5.2 连带责
80,000 2020.11.4 39,200 无 有 6年 是 否
发有限公 3 任保证
司
苏州金悦
璨房地产 2021.6.1 连带责
19,900 2021.6.30 19,900 无 有 6年 否 否
开发有限 8 任保证
公司
北京金色
时枫房地 2021.6.1 连带责
100,000 2021.7.9 86,500 无 有 16 年 是 否
产开发有 8 任保证
限公司
沈阳和慧
房地产开 2021.6.1 连带责
39,200 2021.7.13 39,200 无 有 7年 是 否
发有限公 8 任保证
司
苏州吴江
2021.8.1 连带责
锐泽置业 30,000 2022.1.26 24,000 无 有 8年 否 否
7 任保证
有限公司
南京联锦
悦房地产 2021.12. 连带责
18,750 2022.3.17 18,750 无 无 6年 否 否
开发有限 31 任保证
公司
连带责
北京悦恒
2021.6.1 任保 股权
置业有限 200,000 2022.4.18 99,450 有 6年 是 否
8 证、股 质押
公司
权质押
青岛东耀
房地产开 2021.6.1 连带责
22,050 2022.6.29 19,600 无 无 5年 否 否
发有限公 8 任保证
司
深圳中益
2022.11. 2022.11.2 连带责
长昌投资 60,000 60,000 无 无 7年 否 否
29 9 任保证
有限公司
99
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
连带责
佛山市淦
2022.6.3 2022.12.1 任保 股权
盈置业有 20,000 15,000 无 5年 是 否
0 4 证、股 质押
限公司
权质押
武汉地悦
小镇房地 2022.6.3 连带责
19,600 2023.3.11 19,257 无 无 3.5 年 否 否
产开发有 0 任保证
限公司
北京新润
致远房地 2022.6.3 连带责
60,000 2023.3.27 50,000 无 无 7.5 年 否 否
产开发有 0 任保证
限公司
连带责
北京恒合 任保 股权
171,500 无 23 年 否 否
悦兴置业 2022.6.3 证、股 质押
218,540 2023.6.14
有限公司 0 权质押
连带责
47,040 无 无 5年 否 否
任保证
连带责
佛山市淦
2023.6.1 任保 股权
盈置业有 15,000 2023.6.30 15,000 无 4.5 年 否 否
9 证、股 质押
限公司
权质押
报告期内对外担保
报告期内审批的对外
550,300 实际发生额合计 302,797
担保额度合计（A1）
（A2）
报告期末已审批的对 报告期末实际对外
外担保额度合计 1,551,197 担保余额合计 505,047
（A3） （A4）
公司对子公司的担保情况
担保额 是否
反担 是否
担保对象 度相关 实际发生 实际担 担保类 担保 担保 为关
担保额度 保情 履行
名称 公告披 日期 保金额 型 物 期 联方
况 完毕
露日期 担保
连带责
成都中金 2018.9.27 100,000 无 有 7年 是 否
2018.6.1 任保证
澍茂置业 200,000
4 2018.11.1 连带责
有限公司 60,000 无 有 7年 是 否
3 任保证
中粮地产
发展（深 2018.6.1 2018.11.0 连带责
850,000 130,000 无 无 7年 是 否
圳）有限 4 3 任保证
公司
中粮地产 连带责
2019.5.8 700,000 2019.5.24 229,500 无 无 5年 否 否
发展（深 任保证
100
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
圳）有限 连带责
2020.3.26 60,000 无 无 7年 否 否
公司 任保证
重庆泽悦
2019.10. 2019.11.2 连带责
实业有限 275,000 240,000 无 无 8年 否 否
22 3 任保证
公司
青岛智悦
2019.10. 连带责
置地有限 108,000 2019.12.5 105,000 无 无 7年 否 否
22 任保证
公司
成都中金
2019.12.2 连带责
澍茂置业 2019.5.8 40,000 20,000 无 有 4年 是 否
0 任保证
有限公司
中粮（深 连带责
2020.3.13 80,000 无 无 8年 否 否
圳）智汇 任保证
2019.5.8 300,000
置业有限 连带责
2020.3.13 93,000 无 无 6年 否 否
公司 任保证
株洲金城
日月湖置 连带责
2019.5.8 70,000 2020.5.16 50,000 无 无 5年 是 否
业有限公 任保证
司
惠州市悦
2020.10.2 连带责
鹏房地产 100,000 无 无 5年 是 否
0 任保证
有限公司
陕西鼎安
连带责
置业有限 2020.12.8 270,000 无 有 11 年 否 否
任保证
公司
2020.5.2
中粮地产 3,850,000
3 连带责
（北京） 2021.4.3 120,000 无 无 14 年 否 否
任保证
有限公司
沈阳市和
诚房地产 连带责
2021.5.22 66,000 无 有 6年 是 否
开发有限 任保证
公司
武汉裕中
丰房地产 2020.10.2 连带责
30,000 无 有 5年 是 否
开发有限 9 任保证
公司
眉山加悦
2020.5.2 2020.10.1 连带责
置业有限 1,050,000 13,468 无 有 5年 否 否
3 3 任保证
公司
北京燕都
水韵房地 连带责
2021.1.26 4,000 无 无 18 年 否 否
产开发有 任保证
限公司
101
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
成都花悦
府房地产 连带责
2021.7.13 30,000 无 有 6年 否 否
开发有限 任保证
公司
武汉裕灿
房地产开 连带责
2021.8.11 25,000 无 有 6年 否 否
发有限公 任保证
2021.6.1
司 1,500,000
8
中粮祥云
连带责
置业南京 2021.9.10 67,000 无 无 6年 否 否
任保证
有限公司
昆明鸿悦 股权质
房地产开 押、连 股权
2022.1.29 80,000 无 6年 否 否
发有限公 带责任 质押
司 保证
重庆鹏域
房地产开 连带责
2021.6.22 78,138 无 有 5年 否 否
发有限公 任保证
司
眉山加悦
连带责
置业有限 2021.7.20 14,560 无 有 7年 否 否
任保证
公司
中粮（北
京）农业
连带责
生态谷发 2021.7.24 100,000 无 无 22 年 否 否
任保证
展有限公
司
中粮地产
2021.10.1 连带责
（北京） 87,000 无 无 6年 是 否
2021.6.1 9 任保证
有限公司 1,500,000
8
重庆悦鼎
房地产开 2021.12.1 连带责
66,000 无 无 6年 否 否
发有限公 6 任保证
司
深圳市创
连带责
芯置业有 2022.3.3 87,000 无 无 3年 否 否
任保证
限公司
张家口悦
乾房地产 连带责
2022.5.13 32,500 无 有 6年 否 否
开发有限 任保证
公司
眉山加悦
连带责
置业有限 2022.5.31 9,464 无 有 6年 否 否
任保证
公司
102
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
中粮地产
发展（深 连带责
2022.6.16 200,000 无 无 6年 否 否
圳）有限 任保证
公司
眉山加悦
2022.12.1 连带责
置业有限 13,686 无 有 6年 否 否
4 任保证
公司
成都中金
连带责
澍茂置业 2022.6.3 2023.5.12 50,000 无 无 7年 否 否
750,000 任保证
有限公司 0
大悦城控
股集团东 连带责
2023.1.10 11,290 无 无 7年 否 否
北有限公 任保证
司
重庆金悦
汇房地产 2022.6.3 连带责
750,000 2023.1.4 7,344 无 无 4年 否 否
开发有限 0 任保证
责任公司
沈阳市和
诚房地产 连带责
2023.6.27 32,400 无 有 5.5 年 否 否
开发有限 任保证
公司
中粮地产
2023.6.1 2023.10.1 连带责
（北京） 1,500,000 132,000 无 无 6年 否 否
9 1 任保证
有限公司
张家口悦
乾房地产 2023.11.1 连带责
39,000 无 无 7年 否 否
开发有限 5 任保证
公司
报告期内审批对子公 报告期内对子公司
司担保额度合计 2,150,000 担保实际发生额合 264,690
（B1） 计（B2）
报告期末已审批的对 报告期末对子公司
子公司担保额度合计 4,879,950 实际担保余额合计 2,290,350
（B3） （B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额 是否
反担 是否
担保对象 度相关 实际发生 实际担 担保类 担保 担保 为关
担保额度 保情 履行
名称 公告披 日期 保金额 型 物 期 联方
况 完毕
露日期 担保
深圳市锦
峰城房地 2017.12. 连带责
140,000 2017.12.9 140,000 无 有 8年 是 否
产开发有 9 任保证
限公司
103
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
Bapton
2019.10. 2019.10.2 连带责
Company 283,308 283,308 无 无 5年 否 否
25 5 任保证
Limited
重庆悦致
渝房地产 2020.6.1 股权质 股权
75,000 2020.6.17 75,000 有 5年 是 否
开发有限 7 押 质押
公司
江门鹏悦
连带责
置业有限 2020.7.7 25,000 2020.7.7 25,000 无 有 6年 是 否
任保证
公司
成都天府
2020.10. 2020.10.1 连带责
辰悦置业 95,000 95,000 无 无 5年 否 否
16 6 任保证
有限公司
成都天府
2020.10. 2020.10.1 连带责
辰悦置业 89,500 89,500 无 无 6年 否 否
16 6 任保证
有限公司
西单大悦
2021.6.1 股权质 股权
城有限公 5,000 2021.6.19 5,000 无 3年 是 否
9 押 质押
司
南京悦锦
成房地产 连带责
2021.7.6 25,000 2021.7.6 25,000 无 无 3年 否 否
实业有限 任保证
公司
南昌嘉悦
房地产开 2022.2.2 连带责
48,450 2022.2.26 48,450 无 无 6年 否 否
发有限公 6 任保证
司
保证、
佑城有限 2022.6.1 股权
212,481 2022.6.15 212,481 股权质 无 1年 是 否
公司 5 质押
押
陕西鼎安
连带责
置业有限 2022.8.30 40,800 无 无 7年 否 否
任保证
公司
Bapton
2022.10.1 连带责
Company 无 无 3年 否 否
8 122,531 任保证
Limited
Bapton 2022.6.3
750,000 2022.10.1 连带责
Company 0 无 无 5年 否 否
8 177,068 任保证
Limited
股权
股权质 质
熙安有限 2022.11.2
286,849 押、账 押、 无 3年 是 否
公司 4
户质押 账户
质押
104
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
陕西鼎安
连带责
置业有限 2023.3.11 40,800 无 无 7年 否 否
任保证
公司
重庆悦致
渝房地产 股权质 股权
2023.3.31 30,630 有 5年 否 否
开发有限 押 质押
2022.6.3
公司 750,000
0
陕西鼎安
连带责
置业有限 2023.6.14 40,800 无 无 7年 否 否
任保证
公司
南昌嘉悦
房地产开 连带责
2023.6.21 66,300 无 无 11 年 否 否
发有限公 任保证
2023.6.1
司 650,000
9
陕西鼎安
连带责
置业有限 2023.8.15 153,000 无 无 7年 否 否
任保证
公司
深圳市锦
峰城房地 2023.6.1 连带责
1,500,000 2023.9.22 138,800 无 有 5年 否 否
产开发有 9 任保证
限公司
报告期内审批对子公 报告期内对子公司
司担保额度合计 2,150,000 担保实际发生额合 470,330
（C1） 计（C2）
报告期末已审批的对 报告期末对子公司
子公司担保额度合计 3,888,217 实际担保余额合计 1,351,987
（C3） （C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额 报告期内担保实际
度合计 2,700,300 发生额合计 1,037,817
（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）
报告期末已审批的担 报告期末实际担保
保额度合计 8,169,364 余额合计 4,147,384
（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资
299.61%
产的比例
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的
0
余额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保
3,435,922.00
对象提供的债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 3,455,247.46
上述三项担保金额合计（D+E+F） 3,455,247.46
105
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
公司于 2023 年 9 月 13 日、2023 年 12 月 30 日及 2024 年
对未到期担保合同，报告期内发生担保责任
3 月 23 日分别发布《关于对外担保进展的公告》，公司对
或有证据表明有可能承担连带清偿责任的情
合营企业佛山市新纪元置业有限公司及参股公司固安裕坤
况说明（如有）
房地产开发有限公司项目出现承担担保责任的情况。
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 否
注 1：Bapton Company Limited、佑城有限公司、熙安有限公司担保币种为美元，根据 2024 年 12 月
29 日汇率折算为人民币。
注 2：上述担保金额为签订保证借款合同金额，非实际承担担保责任金额。
注 3：报告期内审议通过的 215 亿元担保额度包括公司对子公司的担保以及子公司对子公司的担
保，上表汇总数据未重复计算。
采用复合方式担保的具体情况说明：
1：大悦城控股集团股份有限公司、成都鹏悦企业管理咨询有限公司持有昆明螺蛳湾国悦置地有限公
司 30%股权，为螺蛳湾国悦置地有限公司与中国民生银行股份有限公司昆明分行签订了《固定资产
贷款借款合同》提供复合连带责任保证。
2：大悦城控股集团股份有限公司、中粮地产（北京）有限公司持有北京悦恒置业有限公司 51%股
权，为北京悦恒置业有限公司与浙商银行股份有限公司北京分行签订《固定资产借款合同》提供复
合连带责任保证。
3：大悦城控股集团股份有限公司、佛山市鹏悦置业有限公司持有佛山市淦盈置业有限公司 50%股
权，为佛山市淦盈置业有限公司与中国光大银行股份有限公司深圳分行签订《借款授信变更合同》
提供复合连带责任保证。
4：大悦城控股集团股份有限公司、中粮地产（北京）有限公司持有北京恒合悦兴置业有限公司 49%
股权，为北京恒合悦兴置业有限公司与北京银行股份有限公司大兴支行签订的借款合同提供复合连
带责任保证。
5：大悦城控股集团股份有限公司、大悦城控股集团（成都）有限公司持有昆明鸿悦房地产开发有限
公司 100%股权，为昆明鸿悦房地产开发有限公司与交通银行股份有限公司云南省分行签订《固定资
产贷款合同》提供复合连带责任保证。
6：立运有限公司持有佑城有限公司 51%股权，为佑城有限公司与中信银行（国际）有限公司签订
《贷款协议》及相关配套协议提供复合连带责任保证。
7：熙安有限公司全资子公司鹏源发展（北京）有限公司为熙安有限公司与大华银行签订贷款协议及
相关配套协议提供复合连带责任保证。
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）委托贷款情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
公司报告期不存在其他重大合同。
106
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
十六、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
十七、公司子公司重大事项
□适用 √不适用
107
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积
发行
数量 比例 送股 金转 其他 小计 数量 比例
新股
股
一、有限售条件
283,426,170 6.61% 0 0 0 +2,879 +2,879 283,429,049 6.61%
股份
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人
0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
持股
3、其他内资
283,426,170 6.61% 0 0 0 +2,879 +2,879 283,429,049 6.61%
持股
其中：境内
283,417,532 6.61% 0 0 0 0 0 283,417,532 6.61%
法人持股
境内
8,638 0.00% 0 0 0 +2,879 +2,879 11,517 0.00%
自然人持股
4、外资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境外
0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
法人持股
境外
0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
自然人持股
二、无限售条件
4,002,887,169 93.39% 0 0 0 -2,879 -2,879 4,002,884,290 93.39%
股份
1、人民币普
4,002,887,169 93.39% 0 0 0 -2,879 -2,879 4,002,884,290 93.39%
通股
2、境内上市
0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
的外资股
3、境外上市
0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
的外资股
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
三、股份总数 4,286,313,339 100% 0 0 0 0 0 4,286,313,339 100%
股份变动的原因
报告期内新增高管锁定股。
股份变动的批准情况
□适用 √不适用
108
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
股份变动的过户情况
□适用 √不适用
股份回购的实施进展情况
□适用 √不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 √不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资
产等财务指标的影响
□适用 √不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
2、限售股份变动情况
单位：股
本期增
本期解除
股东名称 期初限售股数 加限售 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
限售股数
股数
根据董事、监事
及高级管理人员
曹荣根 8,638 2,879 0 11,517 高管锁定股
股的相关规定解
除限售
太平人寿保险
有限公司－传
统－普通保险 283,417,532 0 0 283,417,532 首发后限售股 不适用
产 品 -022L-
CT001 深
合计 283,426,170 2,879 0 283,429,049 -- --
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
获准上
股票及
发行价 发行数 市交易
其衍生 发行日 上市日 交易终止日 披露 披露日
格（或 量（万 数量
证券名 期 期 期 索引 期
利率） 张） （万
称
张）
可转换公司债券、分离交易的可转换公司债券、公司债类
5 年期，在 巨潮
2023 年
第 3 个计息 资讯
1 月 18
年度末附发 网
23 大悦 日至 2023 年
3.97% 2,000 2,000 行人票面利 www. 2023-2-1
01 2023 年 2月2日
率调整选择 cninf
1 月 19
权及投资者 o.com
日
回售选择权 .cn
109
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□适用 √不适用
3、现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披 报告期末表决 年度报告披露日前
报告期末普通股股 露日前上一 权恢复的优先 上一月末表决权恢
104,445 102,294 0 0
东总数 月末普通股 股股东总数 复的优先股股东总
股东总数 （如有） 数（如有）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况（不含转融通出借股份）
质押、标记
报告期内 持有有限售 持有无限售
报告期末持 或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 增减变动 条件的股份 条件的股份
股数量 股份
情况 数量 数量 数量
状态
明毅有限公司 境外法人 49.28% 2,112,138,742 未变 - 2,112,138,742 - -
中粮集团有限公司 国有法人 20.00% 857,354,140 未变 - 857,354,140 - -
太平人寿保险有限
公司－传统－普通 基金、理财
6.61% 283,417,532 未变 283,417,532 - - -
保险产品-022L- 产品等
CT001 深
中央汇金资产管理
国有法人 1.50% 64,479,900 未变 - 64,479,900 - -
有限责任公司
香港中央结算有限
境外法人 0.53% 22,805,810 -7,836,065 - 22,805,810 - -
公司
张忱业 境内自然人 0.43% 18,322,137 +6,123,600 - 18,322,137 - -
徐开东 境内自然人 0.37% 15,834,240 未变 - 15,834,240 - -
中国工商银行股份
有限公司－南方中
基金、理财
证全指房地产交易 0.23% 9,972,900 +3,127,400 - 9,972,900 - -
产品等
型开放式指数证券
投资基金
莫介飞 境内自然人 0.19% 8,061,900 +6,149,124 - 8,061,900 - -
阿拉丁传奇科技集 境内一般法
0.18% 7,648,300 未变 - 7,648,300 - -
团有限公司 人
公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事项（即本次非公开发行
战略投资者或一般法人因配售
股份募集配套资金）已经中国证券监督管理委员会于 2018 年 12 月 25 日予以
新股成为前 10 名股东的情况（如
核准。公司向太平人寿保险有限公司、工银瑞信投资管理有限公司发行的股
有）
份已于 2020 年 1 月 6 日在深圳证券交易所上市。
上述股东关联关系或一致行动 前十名股东中，明毅有限公司是中粮集团有限公司的全资子公司，两者存在
110
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
的说明 关联关系，属于中国证监会相关法律法规规定的一致行动人；其他股东未知
是否存在其他关联关系，也未知是否属于中国证监会相关法律法规规定的一
致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决权、
不适用
放弃表决权情况的说明
前 10 名股东中存在回购专户的
不适用
特别说明（如有）
前 10 名无限售条件股东持股情况
报告期末持有无限售条 股份种类
股东名称
件股份数量 股份种类 数量
明毅有限公司 2,112,138,742 人民币普通股 2,112,138,742
中粮集团有限公司 857,354,140 人民币普通股 857,354,140
中央汇金资产管理有限责任公司 64,479,900 人民币普通股 64,479,900
香港中央结算有限公司 22,805,810 人民币普通股 22,805,810
张忱业 18,322,137 人民币普通股 18,322,137
徐开东 15,834,240 人民币普通股 15,834,240
中国工商银行股份有限公司－南方中证全
9,972,900 人民币普通股 9,972,900
指房地产交易型开放式指数证券投资基金
莫介飞 8,061,900 人民币普通股 8,061,900
阿拉丁传奇科技集团有限公司 7,648,300 人民币普通股 7,648,300
中国农业银行股份有限公司－中证 500 交
7,175,292 人民币普通股 7,175,292
易型开放式指数证券投资基金
明毅有限公司是中粮集团有限公司的全资子公司，两者存在关联关
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10
系，属于中国证监会相关法律法规规定的一致行动人；其他股东未
名无限售流通股股东和前 10 名股东之间
知是否存在其他关联关系，也未知是否属于中国证监会相关法律法
关联关系或一致行动的说明
规规定的一致行动人。
公司股东徐开东通过国金证券股份有限公司客户信用交易担保证
券账户持有 2,984,140 股，普通账户持有 12,850,100 股，实际合计
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情
持有 15,834,240 股；股东莫介飞通过安信证券股份有限公司客户信
况说明（如有）
用交易担保证券账户持有 6,447,100 股，普通账户持有 1,614,800 股，
实际合计持有 8,061,900 股。
前十名股东参与转融通业务出借股份情况
√适用 □不适用
单位：股
前十名股东参与转融通出借股份情况
期初普通账户、信用 期初转融通出借股份 期末普通账户、信 期末转融通出借股份
账户持股 且尚未归还 用账户持股 且尚未归还
股东名称（全
称） 占总股 占总股
占总股本 占总股本
数量合计 本的比 数量合计 数量合计 本的比 数量合计
的比例 的比例
例 例
中国农业银行
股份有限公司
11,144,592 0.26% 1,317,900 0.03% 7,175,292 0.17% 2,088,100 0.05%
－中证 500 交
易型开放式指
111
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
数证券投资基
金
前十名股东较上期发生变化
√适用 □不适用
单位：股
前十名股东较上期末发生变化情况
期末股东普通账户、信用账户持
期末转融通出借股份且尚未归还
股及转融通出借股份且尚未归还
本报告期新增/ 数量
股东名称（全称） 的股份数量
退出
占总股本的比 占总股本的比
数量合计 数量合计
例 例
中国农业银行股份有
限公司－中证 500 交
退出 2,088,100 0.05% 9,263,392 0.22%
易型开放式指数证券
投资基金
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 √否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：中央国有控股
控股股东类型：法人
法定代表人/
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
单位负责人
粮食收购；批发预包装食品；境外
期货业务；进出口业务(自营及代
中粮集团有限公 理）；从事对外咨询服务；广告、展
吕军 1983 年 91110000101100414N
司 览及技术交流业务；酒店的投资管
理；房地产开发经营；物业管理、
物业代理；自有房屋出租。
持有中粮生物科技股份有限公司 55.52%股权、中国食品有限公司 74.10%股权、中
粮糖业控股股份有限公司 50.73%股权、中粮包装控股有限公司 29.70%股权、中国
控股股东报告期
蒙牛乳业有限公司 18.87%股权、酒鬼酒股份有限公司 15.50%股权、中粮家佳康食
内控股和参股的
品有限公司 40.30%股权、福田实业(集团)有限公司 39.60%股权、中国现代牧业控股
其他境内外上市
有限公司 12%股权、中粮资本控股股份有限公司 62.78%股权、中粮科工股份有限公
公司的股权情况
司 42.89%股权、上海妙可蓝多食品科技股份有限公司 6.87%、中国圣牧有机奶业有
限公司 5.66%。
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：中央国资管理机构
实际控制人类型：法人
法定代表人/
实际控制人名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
单位负责人
112
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
国务院国有资产监督管
张玉卓 - 11100000000019545B 未公示
理委员会
实际控制人报告期内控
制的其他境内外上市公 不适用
司的股权情况
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比
例达到 80%
□适用 √不适用
5、其他持股在 10%以上的法人股东
法定代表人/单位 主要经营业务或管理
法人股东名称 成立日期 注册资本
负责人 活动
持股型公司，无实际经
明毅有限公司 王济学 2017 年 7 月 19 日 2,035,284,843 元
营业务
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□适用 √不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
113
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
第八节 优先股相关情况
报告期公司不存在优先股。
114
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券
报告期公司不存在企业债券。
二、公司债券
1、公司债券基本信息
单位：万元
债券 债券 债券 还本付息 交易
债券名称 发行日 起息日 到期日 利率
简称 代码 余额 方式 场所
中粮置业投资有
上海证
限公司 2019 年公 19 中
155123 2019-01-09 2019-01-09 2025-01-09 16,895 3.20% 券交易
开发行公司债券 粮 01
所
(第一期)(品种一)
中粮置业投资有
上海证
限公司 2019 年公 19 中
155124 2019-01-09 2019-01-09 2024-1-09 70,000 4.10% 券交易
开发行公司债券 粮 02
所
(第一期)(品种二)
中粮置业投资有
限公司 2020 年面 深圳证
20 中
向合格投资者公 149073 2020-03-27 2020-03-27 2025-03-27 60,000 3.60% 券交易
粮 02
开发行公司债券 所
采用单利
(第一期)(品种二)
按年计息，
大悦城控股集团
不计复利。
股份有限公司
每 年 付 息 深圳证
2020 年面向专业 20 大
149189 2020-08-04 2020-08-04 2025-08-04 200,000 3.15% 一次，到期 券交易
投资者公开发行 悦 01
一次还本， 所
公司债券(第一
最后一期
期)(品种一)
利息随本
中粮置业投资有
金的兑付
限公司 2022 年面 深圳证
22 中 一起支付。
向专业投资者公 149782 2022-1-19 2022-1-19 2027-1-19 100,000 3.08% 券交易
粮 01
开发行公司债券 所
(第一期)(品种一)
中粮置业投资有
限公司 2022 年面 深圳证
22 中
向专业投资者公 149783 2022-1-19 2022-1-19 2029-1-19 50,000 3.49% 券交易
粮 02
开发行公司债券 所
(第一期)(品种二)
大悦城控股集团
深圳证
股份有限公司 22 大
148102 2022-10-26 2022-10-27 2027-10-27 150,000 3.13% 券交易
2022 年面向专业 悦 01
所
投资者公开发行
115
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
债券 债券 债券 还本付息 交易
债券名称 发行日 起息日 到期日 利率
简称 代码 余额 方式 场所
公司债券(第一
期)(品种一)
大悦城控股集团
股份有限公司
深圳证
2022 年面向专业 22 大
148141 2022-12-16 2022-12-19 2027-12-19 150,000 4.27% 券交易
投资者公开发行 悦 02
所
公司债券(第二
期)(品种一)
大悦城控股集团
股份有限公司
深圳证
2023 年面向专业 23 大
148174 2023-1-18 2023-1-19 2028-1-19 200,000 3.97% 券交易
投资者公开发行 悦 01
所
公司债券(第一
期)(品种一)
中粮置业投资有
限公司 2023 年面 深圳证
23 中
向专业投资者公 148228 2023-4-14 2023-4-17 2028-4-17 100,000 3.34% 券交易
粮 01
开发行公司债券 所
（第一期）
中粮置业投资有
限公司 2024 年面 深圳证
24 中
向专业投资者公 148570 2024-1-17 2024-1-18 2029-1-18 70,000 3.13% 券交易
粮 01
开发行公司债券 所
（第一期）
投资者适当性安排（如有） 面向合格投资者（专业投资者）发行
适用的交易机制 在交易所挂牌转让或上市交易
是否存在终止上市交易的风险（如
无
有）和应对措施
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
公司“20 大悦 01”公司债券初始发行规模为 200,000 万元，5 年期，附第 3 年末发
行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。在“20 大悦 01”存
续期的第 3 年末，发行人不行使本期债券赎回选择权，发行人选择将本期债券后 2 年
(2023 年 8 月 4 日至 2025 年 8 月 3 日)的票面利率下调至 3.15%。本期债券最终回售数量
为 14,100,000 张，债券持有人回售资金 141,000 万元已到账，发行人决定于 2023 年 8
月 7 日至 2023 年 9 月 1 日按照相关规定办理回售债券的转售，转售债券数量为
14,100,000 张。
公司“19 中粮 02”公司债初始发行规模 70,000 万元，7 年期，附第 5 年末人赎回选
择权、发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。在“09 中粮 01”存续期的第 5
年末，发行人行使本期债券赎回选择权。发行人选择赎回本期债券最终回售数量 700 万张，
债券持有人回售资金已到账，发行人决定于 2024 年 1 月 9 日赎回本期债券，赎回债券数
量为 700 万张，本期债券余额为 0。
116
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
3、中介机构的情况
签 字 会 计 中介机构联
债券项目名称 中介机构名称 办公地址 联系电话
师姓名 系人
中信建投证券股 北京市东城区朝内大街 2 杜美娜、胡涵
- 010-65608367
份有限公司 号凯恒中心 B 座 2 层 镜仟、许天一
19 中粮 01、20 中 信永中和会计师 北京市东城区朝阳门北大 雷波涛、马
马海霞 010-88095588
粮 02、22 中粮 事务所 街 8 号富华大厦 A 座 9 层 海霞
01、22 中粮 02、中诚信国际信用 上 海 市 黄 浦 区 西 藏 南 路
- 龚天璇 021-51019090
23 中粮 01、24 中 评级有限公司 760 号安基大厦 21 楼
粮 01 北京市朝阳区建国门外大
北京市通商律师
街甲 12 号新华保险大厦 6 - 潘兴高、万源 010-65693399
事务所
层
中信证券股份有
北京市朝阳区亮马桥路 48
限公司、中信建
号中信证券大厦、北京市 - 陈雅楠、刘成 010-60833526
投证券股份有限
朝阳区安立路 66 号 4 号楼
公司
信永中和会计师 北京市东城区朝阳门北大 张昆、马海
马海霞 010-88095588
事务所 街 8 号富华大厦 A 座 9 层 霞
20 大悦 01
广东省深圳市福田区深南
中证鹏元资信评 0755-
大道 7008 号阳光高尔夫大 - 郜宇鸿
估股份有限公司 82873966
厦3楼
北京市朝阳区建国门外大
北京市通商律师
街甲 12 号新华保险大厦 6 - 潘兴高、万源 010-65693399
事务所
层
中信证券股份有
北京市朝阳区亮马桥路 48
限公司、中信建
号中信证券大厦、北京市 - 陈雅楠、刘成 010-60833526
投证券股份有限
朝阳区安立路 66 号 4 号楼
公司
信永中和会计师 北京市东城区朝阳门北大 张昆、常景
张昆 010-88095588
22 大悦 01、22 大 事务所 街 8 号富华大厦 A 座 9 层 波
悦 02、23 大悦 01 广东省深圳市福田区深南
中证鹏元资信评 0755-
大道 7008 号阳光高尔夫大 - 郜宇鸿
估股份有限公司 82873966
厦3楼
北京市朝阳区建国门外大
北京市通商律师
街甲 12 号新华保险大厦 6 - 潘兴高、万源 010-65693399
事务所
层
报告期内上述机构是否发生变化
□是 √否
4、募集资金使用情况
单位：元
募集资金 是否与募集
募集资金专项 违规使用 说明书承诺
债券项目名 未使用
募集资金总金额 已使用金额 账户运作情况 的整改情 的用途、使
称 金额
（如有） 况（如 用计划及其
有） 他约定一致
19 中粮 01 1,660,000,000.00 1,660,000,000.00 -
正常 不适用 是
19 中粮 02 700,000,000 700,000,000
117
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
募集资金 是否与募集
募集资金专项 违规使用 说明书承诺
债券项目名 未使用
募集资金总金额 已使用金额 账户运作情况 的整改情 的用途、使
称 金额
（如有） 况（如 用计划及其
有） 他约定一致
20 中粮 02 600,000,000.00 600,000,000.00 -
22 中粮 01 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 -
22 中粮 02 500,000,000.00 500,000,000.00 -
23 中粮 01 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
24 中粮 01 700,000,000.00 700,000,000.00
20 大悦 01 2,000,000,000.00 2,000,000,000.00
22 大悦 01 1,500,000,000.00 1,500,000,000.00 -
22 大悦 02 1,500,000,000.00 1,500,000,000.00 -
23 大悦 01 2,000,000,000.00 2,000,000,000.00 -
募集资金用于建设项目
□适用 √不适用
公司报告期内变更上述债券募集资金用途
□适用 √不适用
5、报告期内信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况
及对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
三、非金融企业债务融资工具
1、非金融企业债务融资工具基本信息
单位：万元
债券余 还本付息
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 利率 交易场所
额 方式
大悦城控股
集团股份有
21 大 悦 城 银行间市
限公司 2021 102100647 2021-4-8 2021-4-12 2024-4-12 150,000 3.73%
MTN001 场
年度第一期
中期票据
利息每年
大悦城控股
支 付 一
集团股份有
21 大 悦 城 次，最后 银行间市
限公司 2021 102101252 2021-7-5 2021-7-7 2024-7-7 120,000 3.50%
MTN002 一期利息 场
年度第二期
随本金一
中期票据
起支付
大悦城控股
集团股份有
21 大 悦 城 银行间市
限公司 2021 102102182 2021-10-27 2021-10-29 2024-10-29 82,000 3.44%
MTN003 场
年度第三期
中期票据
118
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
债券余 还本付息
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 利率 交易场所
额 方式
中粮置业投
资有限公司
22 中粮置业 银行间市
2022 年度第 102282794 2022-12-30 2022-12-29 2024-12-27 150,000 5.10%
MTN001 场
一期中期票
据（注）
中粮置业投
资有限公司
23 中粮置业 银行间市
2023 年度第 102382140 2023-08-17 2023-08-21 2025-08-21 150,000 3.45%
MTN001 场
一期中期票
据（注）
投资者适当性安排（如有） 面向合格投资者发行
适用的交易机制 在银行间市场挂牌转让或交易
是否存在终止上市交易的风险（如
无
有）和应对措施
注：22 中粮置业 MTN001 期限为 2+N，23 中粮置业 MTN001 期限为 2+N
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3、中介机构的情况
签字会
中介机构
债券项目名称 中介机构名称 办公地址 计师姓 联系电话
联系人
名
中国建设银行股份有限 北 京 市 西 城 区 金 融 大 街
公司、中国农业银行股 25 号、北京市东城区建国 - 周鹏 010-67595447
份有限公司 门内大街 69 号
21 大悦城
北京市东城区朝阳门北大 张昆、
MTN001、21 大 信永中和会计师事务所 张昆 010-65542288
街 8 号富华大厦 A 座 9 层 常景波
悦城 MTN002、
21 大悦城 中诚信国际信用评级有 上 海 市 黄 浦 区 西 藏 南 路 010-66428877-323
- 刘卫华
MTN003 限公司 760 号安基大厦 21 楼
中国北京市建国门外大街 潘兴高、万 010-65693399
北京通商律师事务所 -
甲 12 号新华保险大厦 6 层 源
中国银行股份有限公
北京市西城区复兴门内大
司、招商银行股份有限
街 1 号、北京市东城区建 - 荀雅梅 010-66592749
公司、中国国际金融股
国门内大街 69 号
份有限公司
雷波
北京市东城区朝阳门北大
22 中粮置业 信永中和会计师事务所 涛、马 马海霞 010-65542288
MTN001 街 8 号富华大厦 A 座 9 层
海霞
中诚信国际信用评级有 上 海 市 黄 浦 区 西 藏 南 路 龚天璇 021-51019090
-
限公司 760 号安基大厦 21 楼
中国北京市建国门外大街 潘兴高、万 010-65693399
北京通商律师事务所 -
甲 12 号新华保险大厦 6 层 源
119
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
签字会
中介机构
债券项目名称 中介机构名称 办公地址 计师姓 联系电话
联系人
名
深圳市福田区深南大道
招商银行股份有限公司/
7088 号招商银行大厦/北
中国国际金融股份有限 马超 01056438621
京市东城区建国门内大街
公司
69 号
雷波
信 永 中 和 会 计 师 事 务 北京市东城区朝阳门北大
23 中 粮 置 业 所、 涛、马 马海霞 010-65542288
街 8 号富华大厦 A 座 9 层
MTN001 海霞
龚天璇 021-51019090
中诚信国际信用评级有 上 海 市 黄 浦 区 西 藏 南 路
-
限公司 760 号安基大厦 21 楼
中国北京市建国门外大街 潘兴高、万 010-65693399
北京通商律师事务所 -
甲 12 号新华保险大厦 6 层 源
报告期内上述机构是否发生变化
□是 √否
4、募集资金使用情况
单位：元
募 集 资 金 募 集 资 金 是否与募集说明
募集资金总金 未 使 用 专 项 账 户 违 规 使 用 书承诺的用途、使
债券项目名称 已使用金额
额 金额 运 作 情 况 的 整 改 情 用计划及其他约
（如有） 况（如有） 定一致
21 大悦城 MTN001 1,500,000,000 1,500,000,000 - 不适用 不适用 是
21 大悦城 MTN002 1,200,000,000 1,200,000,000 - 不适用 不适用 是
21 大悦城 MTN003 820,000,000 820,000,000 - 不适用 不适用 是
22 中粮置业 MTN001 1,500,000,000 1,500,000,000 - 不适用 不适用 是
23 中粮置业 MTN001 1,500,000,000 1,500,000,000 不适用 不适用 是
募集资金用于建设项目
□适用 √不适用
公司报告期内变更上述债券募集资金用途
□适用 √不适用
5、报告期内信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及
对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
四、可转换公司债券
报告期公司不存在可转换公司债券。
120
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
六、报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
七、报告期内是否有违反规章制度的情况
□是 √否
八、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 151.36% 152.20% 减少 0.84 个百分点
资产负债率 76.73% 77.85% 减少 1.12 个百分点
速动比率 55.37% 59.84% 减少 4.47 个百分点
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净
-459,866.83 -240,274.27 -91.39%
利润（万元）
EBITDA 全部债务比 4.99% 2.26% 增加 2.73 个百分点
利息保障倍数 1.48 0.56 164.29%
现金利息保障倍数 2.73 1.10 148.18%
EBITDA 利息保障倍数 1.88 0.96 95.83%
贷款偿还率 100% 100%
利息偿付率 100% 100%
121
大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告（附后）
二、财务报表（附后）
三、会计报表附注（附后）
122
大悦城控股集团股份有限公司
2023 年 度
审计报告
索引 页码
审计报告
公司财务报告
— 合并资产负债表 1-2
— 合并利润表 3
— 合并现金流量表 4
— 合并股东权益变动表 5-6
— 母公司资产负债表 7-8
— 母公司利润表 9
— 母公司现金流量表 10
— 母公司股东权益变动表 11-12
— 财务报表附注 13-152
审计报告
XYZH/2024BJAA14B0177
大悦城控股集团股份有限公司
大悦城控股集团股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了大悦城控股集团股份有限公司（以下简称大悦城控股）财务报表，包括
2023 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2023 年度的合并及母公司利润表、合
并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反
映了大悦城控股 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2023 年度的合并及母
公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计
师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册
会计师职业道德守则，我们独立于大悦城控股，并履行了职业道德方面的其他责任。我
们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这
些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单
独发表意见。
1、房地产开发项目的收入确认
关键审计事项 审计中的应对
请参阅财务报表附注“三、重要会计政 针对房地产开发项目的收入确认，我们实施
策及会计估计”注释 27 所述的会计政策及 的主要审计程序包括：
“五、合并财务报表主要项目注释”注释 43。 1、评价与房地产销售收入确认相关的关键内
大悦城控股的主营业务为房地产项目开 部控制的设计和运行有效性；
发，房地产项目销售同时满足下列条件时， 2、检查大悦城控股的房产标准买卖合同条
公司确认相关收入：在房产完工并验收合格， 款，以评价大悦城控股有关房地产开发项目
签订了销售合同，达到销售合同约定的交付
审计报告（续） XYZH/2024BJAA14B0177
大悦城控股集团股份有限公司
条件，取得了买方按销售合同约定交付房产 的收入确认政策是否符合相关会计准则的要
的付款证明，在客户取得相关商品或服务控 求；
制权时点，确认销售收入的实现。 3、针对大悦城控股本年确认的房产销售收
由于公司的房地产销售收入对大悦城控 入，选取样本，检查买卖合同及可以证明房
股财务报表的重要性（2023 年度房地产销售 产已达到交付条件的支持性文件，以评价相
收入为人民币 2,904,399.43 万元，占本年全 关房产销售收入是否已按照公司的收入确认
部营业收入 78.96%），因此，我们将大悦城 政策确认；
控股房地产开发项目的收入确认识别为关键 4、在资产负债表日前后确认房产销售收入的
审计事项。 项目，选取样本，检查可以证明房产已达到
交付条件的相关支持性文件，以评价相关房
产销售收入是否已在恰当的期间确认。
2．存货可变现净值的评估
关键审计事项 审计中的应对
请参阅财务报表附注“三、重要会计政 针对存货可变现净值的评估，我们实施的主
策及会计估计”注释 12 所述的会计政策及 要审计程序包括：
“五、合并财务报表主要项目注释”注释 6。 1、评价与存货可变现净值估计相关的关键
2023 年 12 月 31 日，大悦城控股存货账 内部控制的设计和运行有效性；
面价值为人民币 9,194,147.51 万元，占大悦 2、复核管理层的存货可变现净值估计，并将
城控股总资产比例 46.42%。大悦城控股存货 管理层采用的关键估计，包括预计销售价
按照成本与可变现净值孰低计量。 格、平均销售价格等，与公司的销售计划、
管理层确定资产负债表日每个存货项目 实际成交数据、市场可获取数据进行比较分
的可变现净值。在确定存货可变现净值过程 析预计销售价格的合理性；
中，管理层需要估算每个存货项目的预期未 3、复核管理层存货可变现净值相关的计算
来销售价格、估计开发成本达到完工状态时 过程和会计处理，关注计算结果是否存在重
预计发生的建造成本、预计相关费用及税金 大差异；
等，该过程涉及管理层运用重大判断和会计 4、对存货项目进行实地观察，结合项目的实
估计。 际建设情况，了解存货项目的开发进度、最
鉴于存货在大悦城控股资产中的重要 新预测的项目总成本是否出现重大变化。
性，我们将存货可变现净值的评估识别为关
键审计事项。
审计报告（续） XYZH/2024BJAA14B0177
大悦城控股集团股份有限公司
四、 其他信息
大悦城控股管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括大悦城控股
2023 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形
式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他
信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在
重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事
实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、
执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估大悦城控股的持续经营能力，披露与持续经营
相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算大悦城控股、终止运
营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督大悦城控股的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合
理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按
照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，
如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济
决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同
时，我们也执行以下工作：
（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计
程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于
舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于
舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
审计报告（续） XYZH/2024BJAA14B0177
大悦城控股集团股份有限公司
（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，
就可能导致对大悦城控股持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确
定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报
告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无
保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可
能导致大悦城控股不能持续经营。
（5） 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关
交易和事项。
（6） 就大悦城控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以
对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全
部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括
沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通
可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因
而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这
些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超
过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
审计报告（续） XYZH/2024BJAA14B0177
大悦城控股集团股份有限公司
（本页无正文）
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：张昆
（项目合伙人）
中国注册会计师：马海霞
中国 北京 二○二四年四月二十五日
合并资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 五、1 30,084,614,391.32 36,529,773,122.03
交易性金融资产
衍生金融资产 五、2 194,482,533.71 157,122,957.35
应收票据
应收账款 五、3 313,331,835.61 317,415,951.51
应收款项融资
预付款项 五、5 230,767,782.41 362,816,407.59
其他应收款 五、4 16,845,774,494.94 19,674,144,056.75
其中：应收利息
应收股利
存货 五、6 91,941,475,109.75 95,704,899,320.93
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 五、7 5,365,425,610.54 4,961,303,047.71
流动资产合计 144,975,871,758.28 157,707,474,863.87
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 五、8 12,876,916,384.32 14,043,807,905.45
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 五、9 99,092,492.06 139,937,644.01
投资性房地产 五、10 31,487,783,202.25 33,813,334,338.53
固定资产 五、11 3,301,060,961.74 3,519,790,590.91
在建工程 五、12 0.00 248,317.55
生物性资产 五、13
使用权资产 五、14 394,211,768.19 455,585,558.25
无形资产 五、15 1,580,106,154.11 1,652,377,395.73
开发支出
商誉 五、16 228,736,973.03 305,214,299.04
长期待摊费用 五、17 111,579,864.91 115,096,171.96
递延所得税资产 五、18 1,131,682,979.79 1,599,214,230.37
其他非流动资产 五、19 1,874,139,751.30 1,080,186,453.40
非流动资产合计 53,085,310,531.70 56,724,792,905.20
资产总计 198,061,182,289.98 214,432,267,769.07
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
1
合并资产负债表 (续)
2023 年 12 月 31 日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款 五、21 960,000,000.00 3,811,431,234.10
交易性金融负债
衍生金融负债 五、22 15,784,277.94 0.00
应付票据
应付账款 五、23 15,980,708,379.76 15,690,176,476.33
预收款项 五、25 310,424,381.60 377,179,015.88
合同负债 五、26 31,678,547,978.34 30,453,691,082.94
应付职工薪酬 五、27 541,522,745.65 517,438,685.38
应交税费 五、28 4,108,496,387.93 3,975,040,978.88
其他应付款 五、24 18,772,298,828.10 33,949,011,797.08
其中：应付利息 五、24 362,840,471.29 316,938,544.66
应付股利 五、24 171,266,600.24 231,467,389.16
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 五、29 20,588,583,252.75 12,113,992,891.66
其他流动负债 五、30 2,828,344,799.19 2,729,783,967.28
流动负债合计 95,784,711,031.26 103,617,746,129.53
非流动负债：
长期借款 五、31 40,502,860,511.27 47,421,248,720.69
应付债券 五、32 10,247,869,349.72 11,469,132,376.87
租赁负债 五、33 348,830,777.95 396,738,010.61
长期应付款 五、34 1,713,780,817.64 1,747,800,000.00
预计负债 五、35 98,078,638.85 42,210,827.59
递延收益 五、36 1,110,809,369.59 1,139,298,468.01
递延所得税负债 五、18 745,449,652.10 704,258,591.01
其他非流动负债 五、37 1,413,746,647.83 389,516,815.59
非流动负债合计 56,181,425,764.95 63,310,203,810.37
负 债 合 计 151,966,136,796.21 166,927,949,939.90
股东权益：
股本 五、38 4,286,313,339.00 4,286,313,339.00
其他权益工具
资本公积 五、39 8,640,478,931.47 8,639,669,848.69
减：库存股
其他综合收益 五、40 -488,818,248.27 -393,749,626.18
专项储备
盈余公积 五、41 1,268,676,568.23 1,268,598,927.09
未分配利润 五、42 136,080,167.19 1,601,552,535.83
归属于母公司股东权益合计 13,842,730,757.62 15,402,385,024.43
少数股东权益 32,252,314,736.15 32,101,932,804.74
股东权益合计 46,095,045,493.77 47,504,317,829.17
负债和股东权益总计 198,061,182,289.98 214,432,267,769.07
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
2
合并利润表
2023 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业总收入 36,783,248,051.15 39,578,691,796.06
其中:营业收入 五、43 36,783,248,051.15 39,578,691,796.06
二、营业总成本 33,715,947,108.33 36,490,622,434.93
其中：营业成本 五、43 27,047,069,389.54 30,056,510,654.02
税金及附加 五、44 1,252,385,400.50 1,480,682,818.57
销售费用 五、45 1,575,950,049.81 1,554,515,960.42
管理费用 五、46 1,679,073,880.41 1,529,121,161.64
研发费用 五、47 4,736,985.96 14,557,585.57
财务费用 五、48 2,156,731,402.11 1,855,234,254.71
其中：利息费用 五、48 2,872,756,223.82 2,622,721,751.68
利息收入 五、48 728,420,296.12 814,255,522.14
加：其他收益 五、49 56,099,505.64 68,788,022.56
投资收益（损失以“－”号填列） 五、51 4,586,921,624.75 -2,155,860,282.42
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 五、51 -1,087,250,202.64 -2,168,514,282.16
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 五、50 -26,597,181.95 -9,628,119.23
信用减值损失（损失以“-”号填列） 五、52 -786,083,279.38 -39,971,776.92
资产减值损失（损失以“-”号填列） 五、53 -3,821,761,517.25 -1,531,808,965.96
资产处置收益（损失以“-”号填列） 五、54 22,210,321.46 1,316,432.37
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 3,098,090,416.09 -579,095,328.47
加：营业外收入 五、55 90,769,041.10 211,262,385.71
减：营业外支出 五、56 88,065,604.36 63,629,612.64
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 3,100,793,852.83 -431,462,555.40
减：所得税费用 五、57 2,979,442,526.07 1,791,182,880.24
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 121,351,326.76 -2,222,645,435.64
（一）按经营持续性分类 121,351,326.76 -2,222,645,435.64
1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 121,351,326.76 -2,222,645,435.64
2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类 121,351,326.76 -2,222,645,435.64
1.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填列） -1,465,394,727.50 -2,882,769,952.94
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 1,586,746,054.26 660,124,517.30
六、其他综合收益的税后净额 -168,795,409.03 -657,834,540.57
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -95,068,622.09 -463,561,645.31
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 五、40 -95,068,622.09 -463,561,645.31
1.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分） 五、40 -26,349,026.35 178,105,337.74
2.外币财务报表折算差额 五、40 -68,719,595.74 -641,666,983.05
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -73,726,786.94 -194,272,895.26
七、综合收益总额 -47,444,082.27 -2,880,479,976.21
归属于母公司股东的综合收益总额 -1,560,463,349.59 -3,346,331,598.25
归属于少数股东的综合收益总额 1,513,019,267.32 465,851,622.04
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） 十七、2 -0.34 -0.67
（二）稀释每股收益（元/股） 十七、2 -0.34 -0.67
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
3
合并现金流量表
2023 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2023 年度 2022 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 38,396,769,901.97 33,757,629,394.10
收到的税费返还 303,117,730.73 675,868,751.90
收到其他与经营活动有关的现金 五、59 17,352,578,329.29 13,303,041,832.60
经营活动现金流入小计 56,052,465,961.99 47,736,539,978.60
购买商品、接受劳务支付的现金 18,349,079,726.59 23,847,607,757.26
支付给职工以及为职工支付的现金 2,134,172,136.66 2,046,047,044.41
支付的各项税费 5,006,780,296.89 7,070,017,423.22
支付其他与经营活动有关的现金 五、59 19,920,900,673.49 12,062,416,681.64
经营活动现金流出小计 45,410,932,833.63 45,026,088,906.53
经营活动产生的现金流量净额 10,641,533,128.36 2,710,451,072.07
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 373,199,530.48 15,156,732.53
取得投资收益收到的现金 458,023,245.21 604,284,451.68
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 178,574,135.26 651,017.59
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 7,378,584,130.15 5,942,406.27
收到其他与投资活动有关的现金 五、59 2,994,691,184.76 3,592,860,232.85
投资活动现金流入小计 11,383,072,225.86 4,218,894,840.92
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 1,788,702,340.21 1,571,074,103.77
投资支付的现金 767,203,741.84 1,165,735,106.47
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 1,195,798,392.03 0.00
支付其他与投资活动有关的现金 五、59 1,186,181,659.97 1,742,858,271.13
投资活动现金流出小计 4,937,886,134.05 4,479,667,481.37
投资活动产生的现金流量净额 6,445,186,091.81 -260,772,640.45
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,886,507,100.00 2,557,957,400.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 386,507,100.00 1,057,957,400.00
取得借款所收到的现金 19,879,728,662.50 28,133,463,429.92
收到其他与筹资活动有关的现金 五、59 1,678,764,976.49 16,787,701,164.19
筹资活动现金流入小计 23,445,000,738.99 47,479,121,994.11
偿还债务所支付的现金 26,913,923,047.31 24,833,871,526.73
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 4,980,802,607.22 4,123,256,397.94
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 423,068,336.55 278,877,090.96
支付其他与筹资活动有关的现金 五、59 15,878,941,685.85 9,383,077,528.25
筹资活动现金流出小计 47,773,667,340.38 38,340,205,452.92
筹资活动产生的现金流量净额 -24,328,666,601.39 9,138,916,541.19
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 1,977,574.18 83,556,080.77
五、现金及现金等价物净增加额 -7,239,969,807.04 11,672,151,053.58
加：期初现金及现金等价物余额 36,312,990,316.77 24,640,839,263.19
六、年末现金及现金等价物余额 五、59 29,073,020,509.73 36,312,990,316.77
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
4
合并股东权益变动表
2023 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
2023 年度
归属于母公司股东权益
项 目 其他权益工具 股东
减：库 专项 其 少数股东权益
股本 优先 永续 其 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计 权益合计
存股 储备 他
股 债 他
一、上年年末余额 4,286,313,339.00 8,639,669,848.69 -393,749,626.18 1,268,598,927.09 1,601,552,535.83 15,402,385,024.43 32,101,932,804.74 47,504,317,829.17
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 4,286,313,339.00 8,639,669,848.69 -393,749,626.18 1,268,598,927.09 1,601,552,535.83 15,402,385,024.43 32,101,932,804.74 47,504,317,829.17
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 809,082.78 -95,068,622.09 77,641.14 -1,465,472,368.64 -1,559,654,266.81 150,381,931.41 -1,409,272,335.40
（一）综合收益总额 -95,068,622.09 -1,465,394,727.50 -1,560,463,349.59 1,513,019,267.32 -47,444,082.27
（二）股东投入和减少资本 809,082.78 809,082.78 -760,203,174.97 -759,394,092.19
1.股东投入的普通股 12,664,519.15 12,664,519.15
2.其他权益工具持有者投入资本 -754,353,858.51 -754,353,858.51
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他 809,082.78 809,082.78 -18,513,835.61 -17,704,752.83
（三）利润分配 77,641.14 -77,641.14 -602,434,160.94 -602,434,160.94
1.提取盈余公积 77,641.14 -77,641.14
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配 -602,434,160.94 -602,434,160.94
4.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
（五）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他
四、本年年末余额 4,286,313,339.00 8,640,478,931.47 -488,818,248.27 1,268,676,568.23 136,080,167.19 13,842,730,757.62 32,252,314,736.15 46,095,045,493.77
法定代表人:姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
5
合并股东权益变动表（续）
2023 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
2022 年度
归属于母公司股东权益
项 目 股东
其他权益工具 减：库 专项 其 少数股东权益
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计 权益合计
优先股 永续债 其他 存股 储备 他
一、上年年末余额 4,286,313,339.00 8,729,265,988.84 69,812,019.13 1,267,666,786.18 4,485,254,629.68 18,838,312,762.83 33,252,865,067.05 52,091,177,829.88
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 4,286,313,339.00 8,729,265,988.84 69,812,019.13 1,267,666,786.18 4,485,254,629.68 18,838,312,762.83 33,252,865,067.05 52,091,177,829.88
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） -89,596,140.15 -463,561,645.31 932,140.91 -2,883,702,093.85 -3,435,927,738.40 -1,150,932,262.31 -4,586,860,000.71
（一）综合收益总额 -463,561,645.31 -2,882,769,952.94 -3,346,331,598.25 465,851,622.04 -2,880,479,976.21
（二）股东投入和减少资本 -89,596,140.15 -89,596,140.15 -1,226,456,793.39 -1,316,052,933.54
1.股东投入的普通股 1,067,507,745.00 1,067,507,745.00
2.其他权益工具持有者投入资本 -1,146,400,000.00 -1,146,400,000.00
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他 -89,596,140.15 -89,596,140.15 -1,147,564,538.39 -1,237,160,678.54
（三）利润分配 932,140.91 -932,140.91 -390,327,090.96 -390,327,090.96
1.提取盈余公积 932,140.91 -932,140.91
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配 -390,327,090.96 -390,327,090.96
4.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
（五）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他
四、本年年末余额 4,286,313,339.00 8,639,669,848.69 -393,749,626.18 1,268,598,927.09 1,601,552,535.83 15,402,385,024.43 32,101,932,804.74 47,504,317,829.17
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
6
母公司资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 2,516,382,163.40 11,219,821,770.05
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十五、1 4,677,978.50 6,347,171.19
应收款项融资
预付款项 6,726,027.31 2,851,330.20
其他应收款 十五、2 35,002,209,336.72 47,942,971,849.41
其中：应收利息
应收股利 十五、2.1 1,450,000,000.00 1,080,000,000.00
存货 1,808,404,073.63 1,070,114,175.51
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 127,273,774.15 72,137,115.20
流动资产合计 39,465,673,353.71 60,314,243,411.56
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十五、3 26,679,607,487.14 17,680,425,916.10
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 440,556,952.82 874,665,134.77
投资性房地产 695,997,672.21 731,820,076.15
固定资产 239,229,610.97 250,322,525.06
在建工程
使用权资产 24,281,947.35 27,190,388.93
无形资产 3,893,302.54 4,559,433.45
商誉
长期待摊费用 983,491.12 265,808.40
递延所得税资产 273,669,145.75 273,972,314.72
其他非流动资产 3,450,953,671.70 1,194,593.82
非流动资产合计 31,809,173,281.60 19,844,416,191.40
资 产 总 计 71,274,846,635.31 80,158,659,602.96
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
7
母公司资产负债表 (续)
2023 年 12 月 31 日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款 185,847,432.82 41,881,524.92
预收款项 71,484.33 1,219,660.76
合同负债 538,279,946.76 1,503,524.76
应付职工薪酬 27,884,400.27 35,560,328.52
应交税费 22,963,798.56 1,262,297.87
其他应付款 29,588,151,352.94 38,594,058,538.87
其中：应付利息 177,071,973.73 127,096,833.86
应付股利 1,547,569.47 1,547,569.47
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 5,132,310,294.39 4,647,410,604.82
其他流动负债 53,561,824.50 75,176.24
流动负债合计 35,549,070,534.57 43,322,971,656.76
非流动负债：
长期借款 9,157,602,303.95 9,025,099,227.95
应付债券 6,982,929,992.09 8,506,553,183.65
租赁负债 0.00 562,709.80
长期应付款
预计负债
递延收益 1,082,543,424.27 1,124,105,420.34
递延所得税负债
其他非流动负债 322,556,564.54 0.00
非流动负债合计 17,545,632,284.85 18,656,320,541.74
负 债 合 计 53,094,702,819.42 61,979,292,198.50
股东权益:
股本 4,286,313,339.00 4,286,313,339.00
其他权益工具
资本公积 7,911,453,687.03 7,911,453,687.03
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 882,314,463.98 882,236,822.84
未分配利润 5,100,062,325.88 5,099,363,555.59
股东权益合计 18,180,143,815.89 18,179,367,404.46
负债和股东权益总计 71,274,846,635.31 80,158,659,602.96
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
8
母公司利润表
2023 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业收入 十五、4 451,573,381.02 198,430,371.96
减：营业成本 十五、4 80,377,912.02 81,519,038.70
税金及附加 45,390,679.19 14,183,361.55
销售费用 24,706,776.36 1,449,712.82
管理费用 236,762,847.73 188,057,491.59
研发费用 4,736,985.96 14,557,585.57
财务费用 834,413,928.93 1,015,078,557.06
其中：利息费用 1,388,153,868.33 1,848,415,781.76
利息收入 557,479,606.73 741,195,983.89
加：其他收益 104,090.10 156,943.47
投资收益（损失以“－”号填列） 十五、5 806,351,962.36 1,081,739,834.48
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -1,830,471.96 7,789,956.92
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损
失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） -26,597,181.95 0.00
信用减值损失（损失以“-”号填列） -61,691,244.29 27,226,612.31
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） 22,484,679.19 0.00
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -34,163,443.76 -7,291,985.07
加：营业外收入 38,608,316.74 33,123,831.74
减：营业外支出 3,365,292.58 3,990,353.30
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,079,580.40 21,841,493.37
减：所得税费用 303,168.97 12,520,084.34
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 776,411.43 9,321,409.03
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 776,411.43 9,321,409.03
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
六、综合收益总额 776,411.43 9,321,409.03
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
9
母公司现金流量表
2023 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 808,189,141.13 165,874,353.60
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 27,731,360,543.85 37,223,868,464.15
经营活动现金流入小计 28,539,549,684.98 37,389,742,817.75
购买商品、接受劳务支付的现金 640,085,336.74 1,058,300,748.22
支付给职工以及为职工支付的现金 244,116,359.05 75,114,628.25
支付的各项税费 49,006,817.00 21,895,524.84
支付其他与经营活动有关的现金 23,813,370,725.72 39,320,449,593.23
经营活动现金流出小计 24,746,579,238.51 40,475,760,494.54
经营活动产生的现金流量净额 3,792,970,446.47 -3,086,017,676.79
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 380,049,087.83 200,642,607.01
取得投资收益收到的现金 1,007,974,975.97 454,119,110.47
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 176,707,988.00 207,608.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 12,791,948,675.00 5,072,575,227.81
投资活动现金流入小计 14,356,680,726.80 5,727,544,553.29
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 18,140,352.63 30,505,947.43
投资支付的现金 9,204,529,944.90 55,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 4,091,912,200.00 6,147,278,939.29
投资活动现金流出小计 13,314,582,497.53 6,232,784,886.72
投资活动产生的现金流量净额 1,042,098,229.27 -505,240,333.43
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 7,119,656,393.23 8,924,099,227.95
收到其他与筹资活动有关的现金 438,152,000.00 11,237,202,442.16
筹资活动现金流入小计 7,557,808,393.23 20,161,301,670.11
偿还债务支付的现金 7,780,094,665.97 2,513,905,334.03
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,908,369,158.61 1,131,701,943.79
支付其他与筹资活动有关的现金 11,136,515,082.22 6,479,383,381.21
筹资活动现金流出小计 21,824,978,906.80 10,124,990,659.03
筹资活动产生的现金流量净额 -14,267,170,513.57 10,036,311,011.08
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 0.00 11,637.96
五、现金及现金等价物净增加额 -9,432,101,837.83 6,445,064,638.82
加：期初现金及现金等价物余额 11,137,919,317.93 4,692,854,679.11
六、年末现金及现金等价物余额 1,705,817,480.10 11,137,919,317.93
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
10
母公司股东权益变动表
2023 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
2023 年度
项 目 其他权益工具 减：库
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 股东权益合计
优先股 永续债 其他 存股
一、上年年末余额 4,286,313,339.00 7,911,453,687.03 882,236,822.84 5,099,363,555.59 18,179,367,404.46
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 4,286,313,339.00 7,911,453,687.03 882,236,822.84 5,099,363,555.59 18,179,367,404.46
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 77,641.14 698,770.29 776,411.43
（一）综合收益总额 776,411.43 776,411.43
（二）股东投入和减少资本
1.股东投入的普通股
2.其他权益工具持有者投入资本
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他
（三）利润分配 77,641.14 -77,641.14
1.提取盈余公积 77,641.14 -77,641.14
2.对股东的分配
3.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
（五）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他
四、本年年末余额 4,286,313,339.00 7,911,453,687.03 882,314,463.98 5,100,062,325.88 18,180,143,815.89
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
11
母公司股东权益变动表（续）
2023 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
2022 年度
项 目 其他权益工具 减：库
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 股东权益合计
优先股 永续债 其他 存股
一、上年年末余额 4,286,313,339.00 7,911,358,588.27 881,304,681.93 5,090,974,287.47 18,169,950,896.67
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 4,286,313,339.00 7,911,358,588.27 881,304,681.93 5,090,974,287.47 18,169,950,896.67
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 95,098.76 932,140.91 8,389,268.12 9,416,507.79
（一）综合收益总额 9,321,409.03 9,321,409.03
（二）股东投入和减少资本 95,098.76 95,098.76
1.股东投入的普通股
2.其他权益工具持有者投入资本
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他 95,098.76 95,098.76
（三）利润分配 932,140.91 -932,140.91
1.提取盈余公积 932,140.91 -932,140.91
2.对股东的分配
3.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
（五）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他
四、本年年末余额 4,286,313,339.00 7,911,453,687.03 882,236,822.84 5,099,363,555.59 18,179,367,404.46
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
12
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
一、 公司的基本情况
大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集
团”）系经原中共宝安县委以宝组（1982）007 号文批准，于 1983 年 2 月 24 日正式成立
的县属地方国营企业，原名为“宝安县城建设公司”。1993 年 2 月，经深圳市宝安区人
民政府以深宝府[1993]15 号文批准，更名为“深圳市宝安区城建发展总公司”。1993 年
7 月 10 日，经深圳市人民政府办公厅以深府办复[1993]761 号文批准，改组为募集设立
的股份有限公司，更名为“深圳宝恒（集团）股份有限公司”，向社会公开发行境内上
市内资股（A 股）股票并上市交易，并于 1993 年 10 月 8 日领取深企法字 04498 号（注
册号 19224718-9）企业法人营业执照。
1993 年 10 月，根据深圳市证券管理办公室深证办复[1993]116 号文及深圳证券交
易所深证市字[1993]第 39 号文批准，本公司采用募集设立方式向境内社会公众公开发
行内资股（A 股）股票 50,000,000 股，发行后公司股份总额达到 200,000,000 股，并于
1993 年 10 月 8 日起在深圳证券交易所挂牌交易。
1996 年 12 月 18 日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市宝恒
（集团）股份有限公司”。
2004 年 12 月 31 日，深圳市宝安区投资管理公司（以下简称宝投公司）与中国粮油
食品（集团）有限公司（后更名为中粮集团有限公司，以下简称中粮集团）签订《股权
转让协议书》，经国务院国有资产监督管理委员会于 2005 年 5 月 29 日以国资产权
[2005]536 号批复，宝投公司将其所持有的本公司 278,062,500 股国家股转让予中粮集
团。转让后，中粮集团持有本公司 278,062,500 股国家股，占总股本的 59.63%，成为本
公司第一大股东。
2006 年 4 月 13 日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“中粮地产（集
团）股份有限公司”。
2018 年 12 月 25 日，本公司收到证监会核发的《关于核准中粮地产（集团）股份有
限公司向 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行股份购买资产并募集配套资金的
批复》（证监许可[2018]2154 号），证监会核准本公司向 Vibrant Oak Limited（明毅有
限公司）发行 2,112,138,742 股股份购买资产并非公开发行募集配套资金不超过
2,425,781,400 元。
2019 年 1 月，本公司向明毅有限公司购买的标的资产大悦城地产有限公司（以下简
称大悦城地产）9,133,667,644 股普通股股份已登记至公司名下，标的资产已完成过户。
本公司向明毅有限公司购买资产发行 2,112,138,742 股已于 2019 年 2 月 26 日在深圳证
券交易所上市。本次股份发行后本公司总股本增至 3,925,870,338 股。
2019 年 3 月 1 日，本公司召开第九届董事会第三十一次会议，2019 年 3 月 18 日召
开 2019 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于变更公司名称及证券简称的议案》，
13
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本公司名称原为：中粮地产（集团）股份有限公司；现变更为：大悦城控股集团股份有
限公司；本公司证券简称原为：中粮地产，现变更为：大悦城。本公司证券代码保持不
变，仍为“000031”。2019 年 3 月 20 日，本公司完成了相关工商变更登记手续，取得了
深圳市市场监督管理局换发的《营业执照》，本公司已由“中粮地产（集团）股份有限公
司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。
2019 年 12 月 ， 本 公 司 采 用 非 公 开 方 式 募 集 配 套 资 金 ， 发 行 人 民 币 普 通 股
360,443,001.00 股 ， 发 行 价 格 为 人 民 币 6.73 元 / 股 。 募 集 资 金 总 额 人 民 币
2,425,781,396.73 元。
本公司母公司为 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司），控股股东是中粮集团。截
至 2022 年 12 月 31 日，中粮集团直接持有本公司 20.00%股权，通过明毅有限公司间接
持有 49.28%股权，合计持有本公司 69.28%股权。
本公司法定代表人：姚长林；企业统一社会信用代码：914403001922471899；注册
地址：深圳市宝安区新安街道 3 区龙井二路 3 号中粮地产集团中心第 1 层 101 室。总部
办公地址：（1）北京市朝阳区朝阳门南大街 8 号中粮福临门大厦 13 层；（2）深圳市
宝安区留仙一路 8 号中粮创芯研发中心 A1 栋 27 楼。
本集团所属行业为房地产业，从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出
租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产，本公司及子
公司主要产品和服务为住宅、商业物业、工业物业、酒店经营。
本财务报表于 2024 年 4 月 25 日由本公司董事会批准报出。根据本公司章程，本财
务报表将提交股东大会审议。
本年度合并财务报表范围参见附注七、“在其他主体中的权益”。本年度合并财务报
表范围的变化参见附注六、“合并范围的变更”。
二、 财务报表的编制基础
1. 编制基础
本集团财务报表根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及
其应用指南、解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)，以及中国证券监督管理
委员会(以下简称“证监会”)《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告
的一般规定》（2023 年修订）的披露相关规定编制。
2. 持续经营
本集团至本报告期末起至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的
重大事项。
14
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
三、 重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策
和会计估计，包括金融工具减值、固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认和计量等，
具体会计政策参见附注三之 11、附注三之 17、附注三之 21 和附注 27。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本
集团的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本集团的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
3. 营业周期
本集团所属从事房地产产品开发与销售业务之下属子公司正常营业周期通常超过
一年，本集团以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
4. 记账本位币
人民币为本集团境内公司经营所处的主要经济环境中的货币，本集团境内公司以人
民币为记账本位币。本集团之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定
为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5. 重要性标准确定方法和选择依据
本集团编制和披露财务报表遵循重要性原则。本财务报表附注中披露事项涉及重要
性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：
该事项在本财务报表 重要性标准确定方法
涉及重要性标准判断的披露事项
附注中的披露位置 和选择依据
账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款 五、23 金额超过 2 亿元的
账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款 五、24 金额超过 2 亿元的
重要的投资活动 五、59 —
对单一公司的长期股权投资
占本集团净资产的 10%以上
重要的联合营企业 七、3 且本年按权益法核算确认的
投资收益占本集团利润总额
的 10%以上
利润总额占本集团利润总额
重要的非全资子公司 七、1
的 10%以上
账龄超过 1 年的重要合同负债 五、26 金额超过 2 亿元的
15
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
该事项在本财务报表 重要性标准确定方法
涉及重要性标准判断的披露事项
附注中的披露位置 和选择依据
本年账面价值发生重大变动的合同负债
五、26 金额超过 10 亿元的
情况
公司预计可能或很可能产生
重要或有事项/日后事项/其他重要事项 十二、2；十三；十四
或有义务的事项认定为重要
6. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合
并方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对
价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日
以公允价值计量。合并成本为本集团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金
或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及在企业合并中
发生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一
单项交易的成本之和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份
额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份
额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对
价的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外
收入。
7. 控制的判断标准及合并财务报表的编制方法
本集团合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制
的所有子公司以及企业所控制的结构化主体等。本集团判断控制的标准为，本集团拥有
对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对
被投资方的权力影响其回报金额。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按
照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并
时抵消。子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及
综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数
股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列
示。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳
入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视
16
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权
之日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、
负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公
司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情
况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享
有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负
债表中的资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务
报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取
得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日
或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，
同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当
期投资损益。
8. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相
关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产
享有权利的合营安排。
对于共同经营项目,本集团作为共同经营中的合营方确认单独持有的资产和承担的
负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，根据相关约定单独或按份额确认相关
的收入和费用。与共同经营发生购买、销售不构成业务的资产交易的，仅确认因该交易
产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。
9. 现金及现金等价物
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之
现金等价物指持有期限短（一般为从购买日起三个月内到期）不超过 3 个月、流动性强、
易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。
10. 外币业务和外币财务报表折算
（1）外币交易
本集团外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。于资
产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币，所产生
的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇
兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项
17
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额；以公允价值计量的
外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与
原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益；收
到投资者以外币投入的资本，采用交易发生日即期汇率折算，外币投入资本与相应的货
币性项目的记账本位币金额之间不产生外币资本折算差额。
（2）外币财务报表的折算
本集团在编制合并财务报表时将境外经营的财务报表折算为人民币，其中：外币资
产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除
“未分配利润”外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采
用当期加权平均汇率或交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，
在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的当期加权平均汇率或
交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
11. 金融工具
（1） 金融工具的确认和终止确认
本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产，即从其账户和资产负债表内予以转销：1）收
取金融资产现金流量的权利届满；2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手
协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金
融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有
金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债
的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处
理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。
（2） 金融资产分类和计量方法
本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产
的合同现金流量特征，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产。当且仅当本集团改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资
产进行重分类。
18
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收
账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格
进行初始计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当
期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：①管理该金融
资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定
日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团该
分类的金融资产主要包括：货币资金、应收账款、应收票据、其他应收款。
2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产：①管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金
融资产为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本
金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收
入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他
综合收益。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综
合收益转出，计入当期损益。本集团该分类的金融资产主要包括：其他债权投资、应收
款项融资。
3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产，该指定一经作出，不得撤销。本集团仅将相关股利
收入（明确作为投资成本部分收回的股利收入除外）计入当期损益，公允价值的后续变
动计入其他综合收益，不需计提减值准备。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合
收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。本集团该分类的金融资产
为其他权益工具投资。
4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类或指定为以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，本集团将其分类为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行后续计量，除与套期
会计有关外，所有公允价值变动计入当期损益。本集团该分类的金融资产主要包括：交
易性金融资产、其他非流动金融资产。
19
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
（3） 金融负债分类、确认依据和计量方法
除了签发的财务担保合同、以低于市场利率贷款的贷款承诺及由于金融资产转移不
符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债以外，本集团的金融负
债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、以摊余成
本计量的金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易
费用直接计入当期损益，以摊余成本计量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金
额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
1）以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（含属于金融负债的衍生工具），
包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，
（除与套期会计有关外，）所有公允价值变动均计入当期损益。对于指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值进行后续计量，除由本集团自身
信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期
损益；如果由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或
扩大损益中的会计错配，本集团将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金
额）计入当期损益。
（4） 金融资产减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的债务工具投资、其他流动资产和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失
准备。
本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的
信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之
间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融资产的预期信用损失分别进
行计量。金融资产自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未
来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融资产自初始确认后信用风险已显著增
加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该资产整个存续期的预期信用损
20
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
失计量损失准备；金融资产自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团
按照该资产整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融资产，本集团假设其信用风险自初始
确认后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融资产，按照其未扣
除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融资产，按照
其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期
的预期信用损失计量损失准备。
本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：与对方存在争议或
涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收
款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为
不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。
确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合依据
组合 1 应收银行承兑汇票。
组合 2 应收账款及其他应收款--应收中粮集团有限公司及其控制的企业的应收项。
组合 3 应收账款及其他应收款--应收政府有关机构款项、保证金、押金、定金等。
组合 4 其他应收款--应收合营企业、联营企业及其他关联方款项。
组合 5 应收账款及其他应收款-除上述组合之外的应收款项。
对于划分为组合的应收票据，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
未来经济状况的预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计
算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损
失率，计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。
21
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（5） 金融资产转移的确认依据和计量方法
对于金融资产转移交易，本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移
给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，
不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬的，放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债，未
放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价
值，与因转移而收到的对价及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终
止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：①集团管理该金融资产的
业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；②该金融资产的合
同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利
息的支付。）之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终
止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而
收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中
对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：①集团管理该金融
资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；②该金融资
产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付。）之和，与分摊的前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和
财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收
到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
（6） 金融负债与权益工具的区分及相关处理方法
本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：（1）如果本集团不能无条件地避免
以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。
有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有可
能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。（2）如果一项金融工具须用或可用本集团
自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金
或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资
产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发
行方的权益工具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工
具结算该金融工具，其中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工
具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完
全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的
22
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
价格或某项金融工具的价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。
本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和
金融工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担
了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的义务，
则该工具应当分类为金融负债。
（7） 衍生金融工具
本集团使用衍生金融工具，例如以外汇远期合同、商品远期合同和利率互换，分别
对汇率风险、商品价格风险和利率风险进行套期。衍生金融工具初始以衍生交易合同签
订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。公允价值为正数的衍生金
融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。
除与套期会计有关外，衍生工具公允价值变动产生的利得或损失直接计入当期损益。
（8） 金融资产和金融负债的抵销
本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足
下列条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：（1）本集团具有抵销已确认金
额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；（2）本集团计划以净额结算，或同时
变现该金融资产和清偿该金融负债。
12. 存货
（1）存货的分类
存货按成本进行初始计量。存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发
产品包括开发产品、出租开发产品、开发成本。非房地产开发产品为其他存货。
（2）存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价。开发产品的成本包括土地成本、施工成本和其他成
本。符合资本化条件的借款费用，亦计入开发成本。待项目完工并验收合格后按实际成
本自开发成本转入开发产品。发出开发产品的成本按个别计价法计算确定。出租开发产
品按实际成本入账，按本集团同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。出租开发产
品出售时，按相关开发产品摊余价值结转相应营业成本。
非房地产开发产品成本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发
生的其他支出。发出库存商品的成本按加权平均法计算确定；非房地产开发产品在取得
时按实际成本入账。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值，是指在公司的日常经营活动中，存货的估计售价减去估计至完工时将
23
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，
以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，按成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提
取存货跌价准备。存货跌价准备通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁
多、单价较低的存货，可以按照存货类别计提存货跌价准备。与在同一地区生产和销售
的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，
合并计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可
变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额
计入当期损益。
（4）存货的盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物于领用时按一次摊销法进行摊销。
13. 合同资产与合同负债
（1） 合同资产
1）合同资产的确认方法及标准
合同资产，是指本集团已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于
时间流逝之外的其他因素。如本集团向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中
一项商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，本集团将该收款
权利作为合同资产。
2）合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
合同资产的预期信用损失的确定方法，参照上述 11.（4）金融资产减值相关内容描
述。
（2） 合同负债
合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本集团在向
客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或公司已经取得了无条件收取合同对价权
利的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合
同负债。
14. 与合同成本有关的资产
（1）与合同成本有关的资产金额的确定方法
24
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本集团与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。根据其流动性，
合同履约成本分别列报在存货和其他非流动资产中，合同取得成本分别列报在其他流动
资产和其他非流动资产中。
合同履约成本，即本集团为履行合同发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资
产等相关会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或
类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了
本集团未来用于履行履约义务的资源；该成本预期能够收回。
合同取得成本，即本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取
得成本确认为一项资产；如果该资产摊销期限不超过一年的，本集团选择在发生时计入
当期损益。增量成本，是指本集团不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本集
团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合
同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。
（2）与合同成本有关的资产的摊销
本集团与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行
摊销，计入当期损益。
（3）与合同成本有关的资产的减值
本集团与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项差额的，本集团将超出部
分计提减值准备，并确认为资产减值损失：①企业因转让与该资产相关的商品预期能够
取得的剩余对价；②为转让该相关商品估计将要发生的成本。
15. 长期股权投资
本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的权
益性投资。
（1）重大影响、共同控制的判断
本集团对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。重大影响，
是指本集团对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20％
以上但低于 50％的表决权时，通常认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确的证据
表明本集团不能参与被投资单位的生产经营决策或形成对被投资单位的控制。
本集团与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有
权利的权益性投资，即对合营企业投资。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共
有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
25
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排
相关活动的决策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。
（2）会计处理方法
本集团按照初始投资成本对取得的长期股权投资进行初始计量。
通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方在最终控
制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为初始投资成本；被合并方在合并日的净资
产账面价值为负数的，初始投资成本按零确定。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本；
除企业合并形成的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支
付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投
资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为
投资成本；
本公司对子公司投资在个别财务报表中采用成本法核算。采用成本法时，长期股权
投资按初始投资成本计价。在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生
的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或
利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。
本集团对合营企业及联营企业的投资采用权益法核算。采用权益法时，长期股权投
资初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额的，不调整
长期股权投资账面价值；长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值的份额的，差额调增长期股权投资的账面价值，同时计入取得投资当
期损益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投资，在持有投资期间，随着被投资单位所有
者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资
单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，
按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的不构成业
务的交易产生的未实现内部交易损益按照应享有比例计算归属于本集团的部分（内部交
易损失属于资产减值损失的，全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认。本集
团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被
投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。
采用权益法核算的长期股权投资，原权益法核算的相关其他综合收益在终止采用权
益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被
投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者
权益，在终止采用权益法核算时全部转入当期投资收益。
26
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
因处置部分股权后剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算的相关其他综合收
益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础处理并按比例结转，因被投资
方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，
按比例结转入当期投资收益。
因处置部分股权后丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股
权适用《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量（财会[2017]7 号）》核算的，
剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期
损益。
因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被
投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置
对价的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；
处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，适用《企业会计
准则第 22 号——金融工具确认和计量（财会[2017]7 号）》进行会计处理，处置股权账
面价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价
值间的差额计入当期损益。
集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交
易分别进行会计处理。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失
控制权的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置价款与所处置的
股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时
再一并转入丧失控制权的当期损益。
16. 投资性房地产
本集团投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包
括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。本
集团在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对投资性房地产按照
本集团固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。
17. 固定资产
本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管
理而持有的，使用年限超过一年的有形资产。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以
确认。本集团固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、酒店业家具、房屋装
修、办公设备及其他等。
除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定
资产计提折旧。计提折旧时采用平均年限法。本集团固定资产的分类折旧年限、预计净
残值率、折旧率如下：
27
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20－50 0－10 1.8—5
机器设备 10-15 5 6.3—9.5
运输工具 5-10 5 9.5—19
酒店业家具 5 5 19
房屋装修 5-10 0 10-20
办公设备及其他 5-10 5 9.5—19
本集团于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
18. 在建工程
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，
按估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定
资产原值差异进行调整。
19. 借款费用
本集团将发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的构建或者生产的借款费用
予以资本化，计入相关资产成本，其他借款费用计入当期损益。本集团确定的符合资本
化条件的资产包括需要经过 1 年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可
销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款
费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开
始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态
时，停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购
建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本
化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
在资本化期间内的每一会计期间，本集团按照以下方法确认借款费用的资本化金额：
借入专门借款的，按照当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取
得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；占用一般借款的，根据
累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率确定，其中资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
20. 生物资产
本集团生物资产包括种植苗木。
生产性生物资产采用成本模式计量。
本集团生产性生物资产采用直线方法计提折旧。
21. 无形资产
28
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本集团无形资产包括土地使用权、管理软件等，按取得时的实际成本计量，其中，
购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无
形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，
按公允价值确定实际成本；对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表
中未确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时，按公允价值确认为无形资产。
土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；其他无形资产按预计使用年
限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额
按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿
命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
22. 长期资产减值
本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、
固定资产、在建工程、采用成本模式计量的生产性生物资产、使用权资产、使用寿命有
限的无形资产、经营租赁资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，本集团进行减值测
试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值
测试。
（1） 除金融资产之外的非流动资产减值（除商誉外）
本集团在进行减值测试时，按照资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计
未来现金流量的现值两者之间的较高者确定其可收回金额。减值测试后，若该资产的账
面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失。
本集团以单项资产为基础估计其可回收金额，难以对单项资产的可回收金额进行估
计的，以该资产所属资产组为基础确定资产组的可回收金额。资产组的认定，以资产组
产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观
察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现
值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确
定未来现金流量的现值。详见附注五、10。
（2） 商誉减值
本集团对企业合并形成的商誉，自购买日起将其账面价值按照合理的方法分摊至相
关的资产组，难以分摊至相关的资产组的分摊至相关的资产组组合。在对包含商誉的相
关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在
减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，
并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失；再对包含商誉的资产组或者资产组组
合进行减值测试，比较账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损
失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资
29
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产
的账面价值。
商誉减值测试的方法、参数与假设，详见附注五、16。
上述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
23. 长期待摊费用
本集团的长期待摊费用包括固定资产改良支出和其他费用。该等费用在受益期内平
均摊销，如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊
余价值全部转入当期损益。长期待摊费用为已经支出但摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）
的各项费用。
24. 职工薪酬
本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期福利。
短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育
保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等，在职
工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期
损益或相关资产成本。
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，按照公司承担的风险和
义务，分类为设定提存计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会
计期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损
益或相关资产成本。
辞退福利是由于本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的，
和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的
职工薪酬负债，并计入当期损益，其中对超过一年予以支付补偿款，按照其他长期职工
薪酬处理。
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划
进行会计处理。
25. 预计负债
当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相
关的业务同时符合以下条件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义
务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑
30
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。本集团于资产负债表日对当
前最佳估计数进行复核并对预计负债的账面价值进行调整。
非同一控制下企业合并中取得的被购买方或有负债在初始确认时按照公允价值计
量，在初始确认后，按照预计负债确认的金额，和初始确认金额扣除收入确认原则确定
的累计摊销额后的余额，以两者之中的较高者进行后续计量。
26. 优先股、永续债等其他金融工具
归类为债务工具的优先股、永续债，按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始
计量，并采用实际利率法按摊余成本进行后续计量，其利息支出或股利分配按照借款费
用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益。
归类为权益工具的优先股、永续债，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有
者权益，其利息支出或股利分配按照利润分配进行处理，回购或注销作为权益变动处理。
27. 收入确认原则和计量方法
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确
认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并
从中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所
承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊
至各单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代
第三方收取的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收
入极可能不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交
易价格。合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时
即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期
间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户
支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某
一时点履行履约义务：
（1）客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；
（2）客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；
（3）本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期
间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
31
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。
履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生
的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确
认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
（1）本集团就该商品或服务享有现时收款权利；
（2）本集团已将该商品的法定所有权转移给客户；
（3）本集团已将该商品的实物转移给客户；
（4）本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
（5）客户已接受该商品或服务等。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝
之外的其他因素)作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见
附注三、13）。本集团拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为
应收款项列示。本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同
负债列示。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合
同负债不予抵销。
本集团的营业收入主要包括房地产销售、物业出租、物业管理及酒店运营等，与本
集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（1）房地产销售
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务
条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房
产完工并验收合格，签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买方按销
售合同约定交付房产的付款证明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收
入的实现。
（2）物业出租
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法或者其他系统合理的方法将经营租赁的租
赁收款额确认为租金收入。
（3）物业管理及酒店运营
本集团在提供物业代理及管理、酒店经营及管理服务提供相关服务时确认收入。
32
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
28. 政府补助
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性
资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有
确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，
按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能
可靠取得的，按照名义金额(1 元）计量。
本集团的政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。其中，与
资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府
补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政
府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体
归类为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助,确认为递延收益，确认为递延收益的与资产相关的政府补
助，在相关资产使用寿命内按照平均分配方法分期计入当期损益。相关资产在使用寿命
结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处
置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延
收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益。与日常活动相关的政府补助，
按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常活动无关的政府补助，
计入营业外收支。
本集团取得政策性优惠贷款贴息的，区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将
贴息资金直接拨付给本集团两种情况，分别按照以下原则进行会计处理：
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本集团提
供贷款的，本集团以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策
性优惠利率计算相关借款费用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本集团，本集团将对应的贴息冲减相关借款费用。
本集团已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分情况按照以下规定进行
会计处理：
1）初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值。
2）存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。
3）属于其他情况的，直接计入当期损益。
33
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
29. 递延所得税资产和递延所得税负债
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价
值之间的差额、以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目
的计税基础与其账面价值之间的差额产生的(暂时性差异)计算确认。
本集团对除以下情形外的所有应纳税暂时性差异确认递延所得税负债：（1）暂时性
差异产生于商誉的初始确认或既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)
的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、联营企业及合营
企业投资相关的应纳税暂时性差异，本集团能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性
差异在可预见的未来很可能不会转回的。
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应
纳税所得额为限，对除以下情形外产生的可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减确
认递延所得税资产：（1）暂时性差异产生于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或
可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、联营
企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，不能同时满足以下条件的：暂时性差异
在可预见的未来很可能转回、未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得
额。
本集团在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，就所有尚未
利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税
所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，决定应确认的递延所得税资产的金额，因此
存在不确定性。
于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿
该负债期间的适用税率计量。
在同时满足下列条件时，本集团将递延所得税资产及递延所得税负债以抵消后的净
额列示：本集团拥有以净额结算当期所得税资产及当期递延所得税负债的法定权利；递
延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税
相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所
得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税
负债或是同时取得资产、清偿债务。
30. 租赁
（1）租赁的识别
在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在
一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包
含租赁。
合同中同时包含多项单独租赁的，本集团将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进
34
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团将租赁和非租赁部分分拆后
进行会计处理。各租赁部分分别按照租赁准则进行会计处理，非租赁部分按照其他适用
的企业会计准则进行会计处理。但是，合同中包括应分拆的嵌入衍生工具的，本集团不
将其与租赁部分合并进行会计处理。
（2）本集团作为承租人
1）租赁确认
除了短期租赁和低价值资产租赁，在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产
和租赁负债。
使用权资产，是指本集团作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利，按照成本
进行初始计量。该成本包括：①租赁负债的初始计量金额；②在租赁期开始日或之前支
付的租赁付款额扣除已享受的租赁激励相关金额；③发生的初始直接费用；④为拆卸及
移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发
生的成本（属于为生产存货而发生的除外）。本集团按照租赁准则有关规定重新计量租
赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。
本集团根据与使用权资产有关的经济利益的预期消耗方式以直线法对使用权资产
计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿
命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租
赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用
途，计入相关资产的成本或者当期损益。
本集团按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。
租赁付款额包括：①固定付款额及实质固定付款额，扣除租赁激励相关金额；②取决于
指数或比率的可变租赁付款额；③本集团合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的
行权价格；④租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支
付的款项；⑤根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本集团因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利
率作为折现率。本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费
用，并计入当期损益，但应当资本化的除外。
在租赁期开始日后，本集团确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；支
付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额。当实质固定付款额发生变动、担保余值预
计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续
租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租
赁付款额的现值重新计量租赁负债。
2）租赁变更
租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增
35
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生
效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行
会计处理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延
长了租赁期限；②增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的单独价格按该
合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团按照租
赁准则有关规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订
后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。就上述租赁负债调
整的影响，本集团区分以下情形进行会计处理：①租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期
缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关
利得或损失计入当期损益。②其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整
使用权资产的账面价值。
3）短期租赁和低价值资产租赁
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低
价值资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债。本集团将短期租赁和低价值
资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相
关资产成本或当期损益。
4）售后租回
本集团作为售后租回交易中的卖方兼承租人，对相关标的资产转让是否构成销售进
行评估。本集团判断不构成销售的，本集团继续确认被转让资产，同时确认一项与转让
收入等的金融负债；构成销售的，本集团按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关
的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得
或损失。
（3）本集团为出租人
本集团作为出租人， 如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全
部风险和报酬，本集团将该项租赁分类为融资租赁，除此之外分类为经营租赁。
1） 融资租赁
在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资
产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的
入账价值。
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含
利率折现的现值之和。本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利
36
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
息收入。本集团取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当
期损益。
2） 经营租赁
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法/其他系统合理的方法将经营租赁的租赁
收款额确认为租金收入。
本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化至租赁标的资产的成本，在租
赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。本集团取得的与经营租赁有
关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额,在实际发生时计入当期损益。
经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计
处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
31. 公允价值计量
本集团于每个资产负债表日以公允价值计量衍生金融工具、权益工具投资等。公允
价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一
项负债所需支付的价格。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言
具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量
日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一
层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产
或负债的不可观察输入值。
对于在活跃市场上交易的金融工具，本集团以其活跃市场报价确定其公允价值；对
于不在活跃市场上交易的金融工具，本集团采用估值技术确定其公允价值。
32. 其他重要的会计政策和会计估计
（1）套期会计
为规避某些风险，本集团把某些金融工具作为套期工具进行套期。满足规定条件的
套期，本集团采用套期会计方法进行处理。本集团的套期为现金流量套期。对确定承诺
的外汇风险进行的套期，本集团作为现金流量套期处理。
本集团在套期开始时，正式指定套期工具与被套期项目，并准备关于套期关系和本
集团从事套期的风险管理策略和风险管理目标的书面文件。此外，在套期开始及之后，
本集团会持续地对套期有效性进行评估。
被指定为现金流量套期且符合条件的套期工具，其产生的利得或损失中属于套期有
效的部分作为现金流量套期储备，计入其他综合收益，无效套期部分计入当期损益。
37
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
如果预期交易使本集团随后确认一项非金融资产或非金融负债，或者非金融资产或
非金融负债的预期交易形成一项适用于公允价值套期会计的确定承诺时，本集团将原在
其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入该资产或负债的初始确认金额。
除此之外的现金流量套期，本集团在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将原
在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入当期损益。
如果预期原计入其他综合收益的净损失全部或部分在未来会计期间不能弥补的，则
将不能弥补的部分转出，计入当期损益。
当本集团对现金流量套期终止运用套期会计时，已计入其他综合收益的累计现金流
量套期储备，在未来现金流量预期仍会发生时予以保留，在未来现金流量预期不再发生
时，从其他综合收益中转出，计入当期损益。
（2）质量保证金
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“其他应付款”，待
保证期过后根据实际情况和合同约定支付。
（3）维修基金
本集团之物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他应付款
-物业专项维修基金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的
维修、更新。
33. 重要会计政策和会计估计变更
（1） 重要会计政策变更
本集团本期未发生需要披露的重要会计政策变更事项。
（2） 重要会计估计变更
本集团本期未发生需要披露的重大会计估计变更事项。
四、 税项
1. 主要税种及税率
税种 具体税率情况
应税收入按3%、5%、6%、9%、13%的税率计算销项税，并按扣除当期允许
抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。
增值税
本集团发生增值税应收收入：房地产销售（除简易征收方式外）、部分租
赁收入（2016年4月30前取得）、建筑、装修、喷涂收入，原适用税率10%。
38
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
税种 具体税率情况
根据《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2019]39
号）规定，自2019年4月1日起，适用税率由10%调整为9%。具体情况如下：
①商品房销售收入：2016年4月30日前开工的项目，适用简易征收方式，
税率5%；2016年4月30日后开工的项目，以扣减土地价款后的收入为计税
额，适用一般征收方式，税率9%；
②建筑、装修、喷涂收入适用税率9%；
③租赁收入适用税率：小微企业，税率3%；2016年4月30日前取得的不动
产，税率5%；其他租赁，税率9%；
④酒店经营使用税率6%；
⑤物业管理收入以及利息收入适用税率6%。
城市维护建设税 按增值税额的1%、5%及7%计缴。
教育费附加 按增值税额的3%计缴。
地方教育费附加 按增值税额的2%计缴。
本集团依据注册地不同按不同的税率计缴企业所得税，其中：
注册地在中国大陆的公司按应纳税所得额的25%计缴企业所得税；
注册地在香港的公司按16.5%缴纳利得税；
注册地在英属维尔京群岛、百慕达群岛、萨摩亚的公司，无须缴纳任何所
得税。
企业所得税
除符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免税外，中国
境内居民企业向未在中国境内设立机构、场所的非居民企业分配股息、红
利等权益性投资收益，应在作出利润分配决定的日期代扣代缴企业所得
税。如实际支付时间先于利润分配决定日期的，应在实际支付时代扣代缴
企业所得税。
从价计征的按照房产原值的70%为纳税基准，年税率为1.2%；从租计征的
房产税
（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
土地增值税 按实际增值额和规定税率缴纳土地增值税。
采用定额税率，每个幅度税额的差距规定为20倍，每平方米年税额如下：
大城市50万人口以上，每平方米1.5元至30元；中等城市人口20-50万，每
土地使用税
平方米1.2元至24元；小城市人口20万以下，每平方米0.9元至18元；县城、
建制镇、工矿区每平方米0.6元至12元。
39
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
税种 具体税率情况
经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的土地使用税适用税
额标准可以在税法规定的最低税额的30%以内适当降低；经济发达地区的
适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。
个人所得税 员工的个人所得税由本公司及子公司代扣代缴。
2. 税收优惠
根据深圳市地方税务局宝安征收管理分局的批复，本公司及深圳地区的下属子公司
的新建房产自竣工当月起三年内免交房产税。
依据财政部 税务总局 住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号文件，住房租赁企业中
的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，
按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住
房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算
缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按
1.5%预征率预缴增值税。
依据财政部、税务总局公告 2022 年第 14 号文件，本集团符合条件的小微企业，可
以自 2022 年 4 月纳税申报期起向主管税务机关申请退还增量留抵税额。本集团符合条
件的微型企业，可以自 2022 年 4 月纳税申报期起向主管税务机关申请一次性退还存量
留抵税额；符合条件的小型企业，可以自 2022 年 5 月纳税申报期起向主管税务机关申
请一次性退还存量留抵税额。
依据财政部、税务总局公告 2022 年第 13 号文件，本集团符合小微企业条件的子公
司享受企业所得税优惠政策，即“自 2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对小型微
利企业年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 25%计入应纳税所
得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
财政部税务总局公告 2023 年第 1 号《关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等
政策的公告》，明确自 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，增值税加计抵减政策按
照以下规定执行：（一）允许生产性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 5%抵减
应纳税额。（二）允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 10%抵减应纳
税额。本集团下属从事生活性服务业、生产性服务业子公司享受加计扣除优惠政策。
财政部、国家税务总局发布《关于海南自由贸易港企业所得税优惠政策的通知》，
从 2020 年 1 月 1 日起至 2024 年 12 月 31 日，对注册在海南自由贸易港并实质性运营的
40
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
鼓励类产业企业，减按 15%的税率征收企业所得税。本集团下属子公司中粮酒店（三亚）
有限公司享受企业所得税优惠政策。
五、 合并财务报表主要项目注释
下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指 2023 年 1 月 1 日，“年
末”系指 2023 年 12 月 31 日，“本年”系指 2023 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，“上年”系
指 2022 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，货币单位除特别注明外，均以人民币元列示。
1. 货币资金
项目 年末余额 年初余额
库存现金 305,183.36 356,100.39
银行存款 26,227,836,368.54 30,522,938,159.31
其他货币资金 14,852,730.61 6,478,862.33
存放财务公司存款 3,841,620,108.81 6,000,000,000.00
合计 30,084,614,391.32 36,529,773,122.03
其中：存放在境外的款项总额 4,543,367,005.78 1,416,915,374.46
注：其他货币资金年末余额为 14,852,730.61 元，主要为支付宝、微信和 pos 机的
在途资金。所有权或使用权受限的货币资金详见附注五、20.所有权或使用权受到限制
的资产。
2. 衍生金融资产
项目 年末余额 年初余额
远期合约（DF） 66,752,497.78 157,122,957.35
利率互换合约（IRS） 127,730,035.93 0.00
合计 194,482,533.71 157,122,957.35
3. 应收账款
（1） 应收账款按账龄列示
账龄 年末账面余额 年初账面余额
3 个月以内（含 3 个月） 173,249,661.22 177,682,828.78
3 个月以上—1 年（含 1 年） 84,810,464.65 123,781,978.70
1 年以上—2 年（含 2 年） 91,036,687.74 62,401,973.49
2 年以上—3 年（含 3 年） 39,850,792.07 38,778,543.21
3 年以上 49,414,608.81 29,404,732.62
41
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
账龄 年末账面余额 年初账面余额
小计 438,362,214.49 432,050,056.80
减：坏账准备 125,030,378.88 114,634,105.29
合计 313,331,835.61 317,415,951.51
（2） 应收账款按坏账计提方法分类列示
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
按单项计提坏账准备 57,511,751.87 13.12 55,611,022.87 96.70 1,900,729.00
按组合计提坏账准备 380,850,462.62 86.88 69,419,356.01 18.23 311,431,106.61
合计 438,362,214.49 100.00 125,030,378.88 —— 313,331,835.61
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
按单项计提坏账准备 66,453,888.74 15.38 59,508,680.61 89.55 6,945,208.13
按组合计提坏账准备 365,596,168.06 84.62 55,125,424.68 15.08 310,470,743.38
合计 432,050,056.80 100.00 114,634,105.29 —— 317,415,951.51
1） 应收账款按单项计提坏账准备
年初余额 年末余额
名称 计提比
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 计提理由
例（%）
大洋物业管理费 20,136.00 20,136.00 0.00 0.00 0.00 预计无法收回
杭州大悦城商户租金 14,711,688.85 7,766,480.72 9,134,712.49 7,233,983.49 79.19 预计无法收回
三联商户租金 44,956.32 44,956.32 44,956.32 44,956.32 100.00 预计无法收回
商业管理（北京）顾问费 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 100.00 预计无法收回
上海静安大悦城商户租金 0.00 0.00 552,871.73 552,871.73 100.00 预计无法收回
深圳中粮凤凰里商户租金 307,661.99 307,661.99 107,776.59 107,776.59 100.00 预计无法收回
沈阳大悦城商户租金 797,800.94 797,800.94 44,228.00 44,228.00 100.00 预计无法收回
沈阳物业管理费 810,679.29 810,679.29 349,589.49 349,589.49 100.00 预计无法收回
烟台大悦城商户租金 200,873.86 200,873.86 200,873.86 200,873.86 100.00 预计无法收回
42
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年初余额 年末余额
名称 计提比
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 计提理由
例（%）
烟台物业管理费 198,135.78 198,135.78 198,135.78 198,135.78 100.00 预计无法收回
长沙北纬 28 度物业管理费 4,909,209.71 4,909,209.71 2,667,075.52 2,667,075.52 100.00 预计无法收回
臻悦（天津）顾问费 41,257,178.19 41,257,178.19 41,257,178.19 41,257,178.19 100.00 预计无法收回
中粮创芯研发中心商户租金 152,893.90 152,893.90 14,933.90 14,933.90 100.00 预计无法收回
中粮悦街商户租金 1,042,673.91 1,042,673.91 939,420.00 939,420.00 100.00 预计无法收回
合计 66,453,888.74 59,508,680.61 57,511,751.87 55,611,022.87 — —
2） 应收账款按组合计提坏账准备
年末余额
类别
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 380,850,462.62 69,419,356.01 18.23
（3） 应收账款本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年变动金额
类别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他
应收账
款坏账 114,634,105.29 29,578,189.27 9,840,859.66 9,395,089.34 54,033.32 125,030,378.88
准备
合计 114,634,105.29 29,578,189.27 9,840,859.66 9,395,089.34 54,033.32 125,030,378.88
注：本年无重要的坏账准备收回或转回金额。
（4） 本年实际核销的应收账款
项目 核销金额
实际核销的应收账款 9,395,089.34
（5） 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
占应收账款年
应收账款年末 坏账准备年
单位名称 末余额合计数
余额 末余额
的比例（%）
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业（有限合伙） 41,257,178.19 9.41 41,257,178.19
中粮我买网投资有限公司 24,521,254.20 5.59 6,376,120.04
天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司 7,864,573.24 1.79 0.00
北京恒合悦兴置业有限公司 7,310,131.41 1.67 6,737.61
43
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
占应收账款年
应收账款年末 坏账准备年
单位名称 末余额合计数
余额 末余额
的比例（%）
北京橙天嘉禾祥云影城管理有限公司 7,223,523.92 1.65 7,138,396.89
合计 88,176,660.96 20.11 54,778,432.73
4. 其他应收款
项目 年末余额 年初余额
应收利息 0.00 0.00
应收股利 0.00 0.00
其他应收款 16,845,774,494.94 19,674,144,056.75
合计 16,845,774,494.94 19,674,144,056.75
4.1 其他应收款
（1） 其他应收款按款项性质分类
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
保证金及押金 1,180,412,739.28 1,208,784,889.46
往来款 16,222,103,395.30 18,251,632,622.61
其他 443,051,869.88 452,790,934.77
小计 17,845,568,004.46 19,913,208,446.84
减：坏账准备 999,793,509.52 239,064,390.09
合计 16,845,774,494.94 19,674,144,056.75
注：其他主要包括代垫款项、水电费、服务费、保洁费、维修费、装修补贴款、保
险费等。
（2） 其他应收款按账龄列示
账龄 年末账面余额 年初账面余额
3 个月以内（含 3 个月） 1,097,663,640.24 3,658,748,612.19
3 个月以上—1 年（含 1 年） 1,295,112,421.56 1,213,879,394.15
1 年以上—2 年（含 2 年） 4,245,391,429.73 5,812,516,733.22
2 年以上—3 年（含 3 年） 4,151,235,707.41 2,492,403,986.41
3 年以上 7,056,164,805.52 6,735,659,720.87
小计 17,845,568,004.46 19,913,208,446.84
减：坏账准备 999,793,509.52 239,064,390.09
44
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
账龄 年末账面余额 年初账面余额
合计 16,845,774,494.94 19,674,144,056.75
（3） 其他应收款按坏账计提方法分类列示
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
按单项计提坏账准备 1,214,246,767.01 6.80 758,170,437.65 62.44 456,076,329.36
按组合计提坏账准备 16,631,321,237.45 93.20 241,623,071.87 1.45 16,389,698,165.58
合计 17,845,568,004.46 100.00 999,793,509.52 63.89 16,845,774,494.94
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
按单项计提坏账准备 1,520,000.00 0.01 1,520,000.00 100.00 0.00
按组合计提坏账准备 19,911,688,446.84 99.99 237,544,390.09 1.19 19,674,144,056.75
合计 19,913,208,446.84 100.00 239,064,390.09 — 19,674,144,056.75
1） 其他应收款按单项计提坏账准备
年初余额 年末余额
名称 计提比 计提
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
例（%） 理由
预计无
北京辉拓置业有限公司 0.00 0.00 121,199,901.21 71,284,831.73 58.82
法收回
上海景时成攀投资中心(有限 预计无
0.00 0.00 228,920,547.88 70,520,547.88 30.81
合伙) 法收回
上海景时宾华投资中心(有限 预计无
0.00 0.00 21,080,440.12 14,685,564.23 69.66
合伙) 法收回
深圳汇金壹号投资合伙企业 预计无
0.00 0.00 817,399,999.99 576,033,616.00 70.47
(有限合伙) 法收回
卡斯帕建筑设计咨询(上海)
520,000.00 520,000.00 0.00 0.00 0.00 —
有限公司
预计无
宜建雄、候飞飞 1,000,000.00 1,000,000.00 1,000,000.00 1,000,000.00 100.00
法收回
45
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年初余额 年末余额
名称 计提比 计提
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
例（%） 理由
预计无
众智汇能投资管理有限公司 0.00 0.00 24,645,877.81 24,645,877.81 100.00
法收回
合计 1,520,000.00 1,520,000.00 1,214,246,767.01 758,170,437.65 — —
2） 其他应收款按组合计提坏账准备
年末余额
类别
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 16,631,321,237.45 241,623,071.87 1.45
3） 其他应收款按照预期信用损失一般模型计提坏账准备
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月预 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
2023 年 1 月 1 日余额 112,172,260.14 125,372,129.95 1,520,000.00 239,064,390.09
2023 年 1 月 1 日余额在本年 — — — —
--转入第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转入第三阶段 -9,779,679.84 0.00 9,779,679.84 0.00
--转回第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第一阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
本年计提 6,843,144.30 42,718,145.04 744,890,747.93 794,452,037.27
本年转回 15,394,923.25 12,222,213.42 520,000.00 28,137,136.67
本年转销 0.00 72,800.00 0.00 72,800.00
本年核销 0.00 724,546.21 0.00 724,546.21
其他变动 -7,288,445.20 0.36 2,500,009.88 -4,788,434.96
2023 年 12 月 31 日余额 86,552,356.15 155,070,715.72 758,170,437.65 999,793,509.52
（4） 其他应收款本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年变动金额
类别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他
其他应收款
239,064,390.09 794,452,037.27 28,137,136.67 797,346.21 -4,788,434.96 999,793,509.52
坏账准备
46
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本年变动金额
类别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他
合计 239,064,390.09 794,452,037.27 28,137,136.67 797,346.21 -4,788,434.96 999,793,509.52
注：本年无重要的坏账准备收回或转回金额。
（5） 本年度实际核销的其他应收款
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 724,546.21
（6） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
款项 坏账准备
单位名称 年末余额 账龄 年末余额合计
性质 年末余额
数的比例（%）
昆明螺蛳湾国悦置地有限公司 往来款 2,741,227,724.03 4 年以内 15.36 0.00
深圳中益长昌投资有限公司 往来款 2,182,061,870.94 5 年以内 12.23 21,820,618.70
重庆葆悦房地产开发有限公司 往来款 949,515,983.38 3 年以内 5.32 106.33
深圳汇金壹号投资合伙企业(有限合伙) 往来款 817,399,999.99 4-5 年 4.58 576,033,616.00
北京新润致远房地产开发有限公司 往来款 536,982,245.74 5 年以内 3.01 0.00
合计 — 7,227,187,824.08 — 40.50 597,854,341.03
5. 预付款项
（1） 预付款项账龄
年末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内（含 1 年） 194,161,433.92 84.14 285,766,109.22 78.76
1－2 年（含 2 年） 22,464,385.90 9.73 54,029,388.12 14.89
2－3 年（含 3 年） 6,952,754.29 3.01 14,479,260.30 3.99
3 年以上 7,189,208.30 3.12 8,541,649.95 2.36
合计 230,767,782.41 100.00 362,816,407.59 100.00
（2） 按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况
占预付款项年末余
单位名称 年末余额 账龄
额合计数的比例(%)
西安市长安区韦曲街道办事处 19,957,442.49 1 年以内 8.65
南京浦口城乡水务发展有限公司 15,441,893.85 1 年以内 6.69
47
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
占预付款项年末余
单位名称 年末余额 账龄
额合计数的比例(%)
南京浦卓工程建设有限公司 12,415,019.85 3 年以内 5.38
国网四川省电力公司成都供电公司 11,320,492.68 5 年以内 4.91
济南热力集团有限公司 10,231,281.04 3 年以内 4.43
合计 69,366,129.91 — 30.06
6. 存货
（1） 存货分类
年末余额
项目 其中：借款费用
账面余额 存货跌价准备 账面价值
资本化金额
开发产品 27,655,533,364.01 1,569,698,324.37 2,251,061,264.65 25,404,472,099.36
开发成本 69,680,423,910.11 2,943,003,233.29 3,551,264,987.23 66,129,158,922.88
出租开发产品 563,381,389.29 48,565,408.50 169,989,316.94 393,392,072.35
其他存货 14,611,243.12 0.00 159,227.96 14,452,015.16
合计 97,913,949,906.53 4,561,266,966.16 5,972,474,796.78 91,941,475,109.75
（续）
年初余额
项目 其中：借款费
账面余额 存货跌价准备 账面价值
用资本化金额
开发产品 15,851,294,266.25 870,093,917.04 1,780,059,313.70 14,071,234,952.55
开发成本 82,520,318,814.08 3,159,107,987.15 1,497,818,898.09 81,022,499,915.99
出租开发产品 887,852,704.56 72,079,516.31 292,321,231.44 595,531,473.12
其他存货 15,785,437.39 0.00 152,458.12 15,632,979.27
合计 99,275,251,222.28 4,101,281,420.50 3,570,351,901.35 95,704,899,320.93
注：本集团本报告期借款利息费用的资本化率为 4.89%（2022 年 5.01%）。
48
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 开发产品明细
项目名称 最近一期竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
海南红塘悦海 2018 年 9 月 19,974,790.98 2,234,763.72 3,933,460.15 18,276,094.55
三亚大悦中心一期 2022 年 3 月 178,015,143.85 -18,085,526.23 33,868,187.26 126,061,430.36
济南中粮祥云 2023 年 12 月 92,071,557.22 1,478,343,855.34 936,320,805.86 634,094,606.70
苏州中粮天悦 2021 年 10 月 505,142,001.08 23,312,398.86 136,230,475.71 392,223,924.23
成都大悦城公寓写字楼 2015 年 12 月 110,862,969.63 0.00 830.00 110,862,139.63
沈阳大悦城销售型 2023 年 1 月 64,891,473.90 1,036,231.93 46,868,344.84 19,059,360.99
上海静安大悦城天悦壹号商
2017 年 7 月 16,421,214.76 -1,583,827.05 45,826.60 14,791,561.11
铺、车位
上海静安大悦城车库/车位
2022 年 8 月 188,927,377.89 14,976,438.63 173,092,431.20 30,811,385.32
地下车库/车位毛坯自持
杭州大悦城 2022 年 6 月 1,041,463,731.15 -67,873,638.20 66,689,288.09 906,900,804.86
上海前滩海景壹号 2019 年 12 月 11,184,330.25 0.00 1,346,719.70 9,837,610.55
青岛 JOYPARK 2022 年 7 月 1,143,023,218.32 9,301,675.64 272,675,072.47 879,649,821.49
重庆大悦城 2023 年 11 月 467,137,894.47 630,178,271.10 32,210,111.70 1,065,106,053.87
青岛即墨创智锦云 2022 年 3 月 392,779,148.15 16,330,047.65 82,315,534.16 326,793,661.64
成都天府大悦城 2021 年 11 月 309,143,292.48 0.00 6,769,138.39 302,374,154.09
武汉光谷大悦城 2023 年 2 月 416,247,883.20 682,418,728.67 1,053,330,344.38 45,336,267.49
深圳中粮凤凰里 2016 年 11 月 621,910.90 23,365,094.00 0.00 23,987,004.90
沈阳中粮广场 2019 年 8 月 4,744,361.24 611,388.93 3,662,097.30 1,693,652.87
天津锦云悦府 2022 年 8 月 55,057,462.54 4,005.01 41,956,123.60 13,105,343.95
天津中北祥云 2021 年 5 月 39,817,892.89 -3,167,629.11 36,650,263.78 0.00
北京祥云国际 2015 年 9 月 91,812,104.96 30,000.00 13,819,851.20 78,022,253.76
北京京西祥云 2019 年 10 月 1,164,405,432.28 310,294.44 69,416,609.20 1,095,299,117.52
张家口祥云国际 2022 年 12 月 244,409,484.98 3,089,875.34 221,285,449.86 26,213,910.46
成都香榭丽都 2012 年 9 月 4,045,709.78 0.00 1,000,222.70 3,045,487.08
成都祥云 2015 年 4 月 17,124,027.42 0.00 69,766.82 17,054,260.60
成都锦云 2015 年 12 月 159,214,054.51 1,620,228.31 101,825,162.06 59,009,120.76
成都珑悦锦云 2021 年 8 月 47,970,625.19 -677,314.92 -305,386.84 47,598,697.11
成都香颂丽都 2015 年 6 月 52,298,706.16 18,769,172.81 17,145,603.08 53,922,275.89
成都鸿云 2016 年 12 月 28,116,745.72 0.00 112,760.13 28,003,985.59
49
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 最近一期竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
成都祥云里 2019 年 11 月 33,509,706.32 -7,060,011.68 -7,096,471.67 33,546,166.31
眉山天府智慧城 2023 年 9 月 71,088,991.55 1,030,861,489.87 225,505,984.40 876,444,497.02
成都天府宸悦 2020 年 1 月 9,737,576.40 0.00 2,562,793.85 7,174,782.55
成都御岭湾 2015 年 12 月 40,775,647.49 0.00 0.00 40,775,647.49
重庆鸿云 2018 年 11 月 2,937,460.46 0.00 0.00 2,937,460.46
重庆天悦壹号 2023 年 9 月 126,666,463.75 1,818,243,484.88 1,599,682,351.38 345,227,597.25
成都武侯瑞府 2023 年 6 月 130,185,214.40 2,214,612,472.21 606,243,677.50 1,738,554,009.11
重庆浣溪锦云 2023 年 5 月 15,829,356.86 274,207,507.29 129,081,350.40 160,955,513.75
重庆祥云赋 2023 年 1 月 72,003,414.01 245,809,919.06 240,453,936.82 77,359,396.25
长沙中粮鸿云 2021 年 10 月 61,763,536.48 8,756,723.10 10,763,081.02 59,757,178.56
株洲锦云 2021 年 10 月 645,675,867.76 6,161,049.71 46,356,827.39 605,480,090.08
南京彩云居 2012 年 11 月 259,347.07 0.00 0.00 259,347.07
南京祥云 2021 年 12 月 599,282,256.28 -26,330,737.63 284,762,760.70 288,188,757.95
南京央誉 2021 年 9 月 160,445,524.88 0.00 137,297,797.74 23,147,727.14
南京鸿云 2018 年 3 月 92,767,920.73 -5,056,126.09 2,324,472.78 85,387,321.86
南京珑悦 2021 年 6 月 26,779,475.39 0.00 939,795.36 25,839,680.03
南京三金祥云 2021 年 11 月 63,017,151.14 0.00 40,663,447.05 22,353,704.09
台州黄岩瑞府 2023 年 9 月 0.00 5,749,428,081.75 5,095,035,454.30 654,392,627.45
杭州梦栖祥云 2020 年 8 月 88,497,783.46 585,190.47 82,515,452.60 6,567,521.33
中粮朗云 2016 年 11 月 22,988,634.98 0.00 0.00 22,988,634.98
上海南桥锦云 2020 年 7 月 3,208,338.15 -1,229,180.24 -986,158.33 2,965,316.24
嘉兴江南国际城 2020 年 12 月 35,514,340.44 -4,620,328.84 19,950,909.01 10,943,102.59
上海翡翠别墅 2011 年 11 月 55,642,443.02 -54,959,158.06 -54,075,717.78 54,759,002.74
深圳祥云国际 2018 年 12 月 264,434,498.01 -25,198,234.56 20,882,556.35 218,353,707.10
深圳云景国际 2019 年 7 月 1,121,038,901.53 10,431,390.21 426,726,657.27 704,743,634.46
惠州珑悦锦云 2022 年 12 月 677,679,465.77 91,855,948.23 602,157,975.26 167,377,438.74
江门新悦锦云 2022 年 12 月 1,370,703,823.24 174,788,361.31 1,221,207,140.31 324,285,044.24
厦门鹭湾祥云 2021 年 12 月 463,955,429.17 -2,489,803.27 432,276,652.75 29,188,973.15
深圳一品澜山 2013 年 11 月 19,181,335.79 -0.73 19,181,335.06 0.00
深圳天悦壹号 2018 年 12 月 22,224,561.65 -5,441.30 0.00 22,219,120.35
深圳宝安 25 区 2023 年 12 月 106,248,470.02 3,754,974,720.62 1,365,158,112.43 2,496,065,078.21
50
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 最近一期竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
太仓湖畔祥云 2020 年 9 月 175,417,494.06 53,178,062.19 133,742,194.82 94,853,361.43
武汉祥云地铁小镇 2023 年 4 月 191,798,687.07 856,979,540.92 804,840,325.94 243,937,902.05
沈阳花熙祥云 2020 年 11 月 43,510,403.64 33,286,529.31 65,505,259.71 11,291,673.24
沈阳锦云天城 2022 年 9 月 243,863,225.47 69,060,236.49 217,940,596.98 94,982,864.98
哈尔滨锦云世家 2022 年 11 月 675,027,139.94 89,780,527.08 336,043,729.13 428,763,937.89
沈阳隆悦祥云 2023 年 2 月 292,858,327.20 885,315,762.35 1,048,034,727.19 130,139,362.36
沈阳堂悦 2022 年 7 月 69,290,642.29 4,982,408.44 73,907,736.56 365,314.17
西安悦尚锦云 2021 年 9 月 170,258,729.90 0.00 12,208,816.01 158,049,913.89
西安中粮奥体壹号-文汇 2023 年 10 月 716,854,295.46 405,641,168.77 1,018,243,764.16 104,251,700.07
中粮创芯研发中心 2018 年 12 月 1,447,839.12 886,650.46 2,334,489.58 0.00
南京颐和南园 2023 年 12 月 0.00 75,755,075.69 0.00 75,755,075.69
义乌桂语兰庭 2023 年 12 月 0.00 5,683,807,644.03 0.00 5,683,807,644.03
武汉锦云航天府 2023 年 6 月 0.00 616,096,359.74 267,638,660.83 348,457,698.91
深圳福田大悦中心 2023 年 11 月 0.00 2,757,514,609.93 65,264,135.27 2,692,250,474.66
苏州悦揽天地 2023 年 7 月 0.00 1,243,655,282.90 1,084,149,546.19 159,505,736.71
沈阳京西祥云 2023 年 10 月 0.00 953,762,293.66 600,836,421.21 352,925,872.45
西安中粮奥体壹号-文盛 2023 年 11 月 0.00 954,708,874.73 849,767,643.04 104,941,231.69
三亚大悦中心 2023 年 11 月 0.00 1,276,773,829.97 571,982,785.71 704,791,044.26
南昌祥云悦府 2023 年 11 月 0.00 1,856,488,321.05 1,829,421,627.84 27,066,693.21
厦门云玺壹号 2023 年 3 月 0.00 1,218,717,120.90 1,174,808,857.74 43,908,263.16
长沙观澜祥云 2023 年 12 月 0.00 758,115,533.24 0.00 758,115,533.24
合计 — 15,851,294,266.25 37,862,817,683.03 26,058,578,585.26 27,655,533,364.01
（3） 开发成本明细
预计（或实际） 预计总投资额
项目名称 开工时间 年末余额 年初余额
竣工时间 （万元）
三亚大悦中心 2020 年 9 月 2025 年 6 月 483,697.16 1,604,209,324.83 2,207,702,671.46
济南中粮祥云 2020 年 3 月 2024 年 9 月 691,366.00 2,374,570,183.14 3,077,953,812.32
南昌祥云悦府 2021 年 5 月 2023 年 10 月 213,232.00 0.00 1,511,235,567.32
南昌大悦城 2022 年 3 月 2025 年 10 月 133,288.00 513,832,605.42 309,512,776.16
南昌朝阳九里 2021 年 9 月 2025 年 11 月 113,009.00 676,529,582.44 527,296,515.07
成都酒城南北地块 2018 年 7 月 2025 年 5 月 348,582.00 1,415,764,940.00 1,312,139,539.21
51
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
预计（或实际） 预计总投资额
项目名称 开工时间 年末余额 年初余额
竣工时间 （万元）
重庆大悦城 2018 年 9 月 2023 年 11 月 375,734.19 0.00 568,474,034.63
厦门云玺壹号 2021 年 2 月 2024 年 8 月 600,496.16 3,635,602,074.82 4,575,742,829.49
成都天府大悦城 2019 年 11 月 2024 年 3 月 174,362.00 769,361,206.13 409,348,126.81
西安悦著央璟 2019 年 9 月 2025 年 7 月 628,282.62 7,019,168,099.91 5,213,331,089.21
武汉光谷大悦城 2019 年 4 月 2023 年 2 月 451,021.00 0.00 385,362,508.29
南京天悦锦麟 2021 年 10 月 2024 年 6 月 988,609.02 6,876,256,457.37 6,512,146,131.37
成都祥云樾府 2022 年 1 月 2024 年 4 月 164,227.79 1,429,510,710.96 1,230,220,560.78
重庆天玺壹号 134 亩 2022 年 9 月 2024 年 12 月 232,824.00 1,515,339,575.20 1,284,670,902.57
南京天悦风华 2022 年 5 月 2024 年 12 月 239,953.74 1,846,417,398.88 1,582,102,517.38
杭州悦著云轩 2022 年 7 月 2025 年 6 月 217,479.92 1,816,198,499.15 1,733,497,650.13
苏州大悦狮山壹号 2022 年 5 月 2024 年 12 月 152,435.00 1,237,161,381.26 1,135,031,277.62
深圳中粮悦章凤凰里 2022 年 10 月 2024 年 10 月 337,877.23 1,614,000,427.79 899,075,623.67
沈阳中粮广场 2014 年 3 月 2025 年 10 月 877,470.00 476,662,636.69 465,065,114.91
天津中粮大道 2021 年 2 月 暂未确定 421,225.00 1,051,240,856.12 1,051,240,856.64
张家口祥云国际 2020 年 9 月 2024 年 8 月 385,250.21 2,098,191,237.89 1,725,294,322.80
眉山天府智慧城 2019 年 12 月 2024 年 11 月 620,424.42 1,186,021,923.06 1,943,722,188.88
成都溪府鸿云 2020 年 10 月 2024 年 5 月 146,722.00 892,694,125.99 704,798,262.93
成都湖光锦云 2021 年 11 月 2024 年 12 月 138,700.00 874,866,671.00 859,217,894.04
昆明鸿云 2021 年 12 月 2024 年 11 月 136,624.81 1,157,390,057.25 848,189,948.00
成都御岭湾 2007 年 1 月 暂未确定 252,352.00 194,629,399.01 194,729,399.01
重庆天悦壹号 2020 年 7 月 2024 年 8 月 429,757.23 939,050,235.91 2,515,165,178.32
重庆中央公园瑞府 2021 年 11 月 2025 年 12 月 154,137.00 1,287,643,607.57 1,178,997,835.80
成都武侯瑞府 2018 年 6 月 2023 年 6 月 542,172.67 0.00 2,094,281,469.23
重庆浣溪锦云 2019 年 8 月 2024 年 6 月 104,552.59 5,558,476.47 247,818,028.70
重庆祥云赋 2019 年 12 月 2024 年 6 月 157,204.00 335,886,519.98 478,413,380.36
长沙观澜祥云 2021 年 10 月 2025 年 12 月 264,109.00 508,568,102.08 958,873,417.24
南京颐和南园 2006 年 11 月 2023 年 12 月 170,450.00 0.00 76,591,280.97
义乌桂语兰庭 2021 年 10 月 2023 年 12 月 613,840.00 0.00 5,003,680,891.52
台州黄岩瑞府 2020 年 2 月 2023 年 9 月 630,626.08 0.00 5,360,848,025.77
深圳祥云国际 2021 年 7 月 2027 年 6 月 460,366.05 1,310,633,949.26 1,105,842,343.98
52
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
预计（或实际） 预计总投资额
项目名称 开工时间 年末余额 年初余额
竣工时间 （万元）
深圳福田大悦中心 2020 年 3 月 2023 年 11 月 427,632.01 0.00 1,860,875,780.46
深圳宝安 25 区 2016 年 10 月 2024 年 12 月 1,666,878.00 6,278,059,153.57 6,530,290,777.73
苏州悦揽天地 暂未确定 暂未确定 137,350.00 52,840,247.46 1,131,561,378.50
常州春秋祥云 2021 年 10 月 2024 年 12 月 176,144.00 1,420,630,034.31 1,286,609,967.86
武汉祥云地铁小镇 2019 年 12 月 2024 年 1 月 482,972.62 1,047,227,835.28 1,755,238,982.92
武汉锦云航天府 2019 年 12 月 2024 年 5 月 145,734.00 325,218,421.34 793,330,246.65
武汉航天悦府 2020 年 4 月 暂未确定 193,115.00 720,788,280.38 684,845,748.33
西安天悦 2022 年 1 月 2025 年 9 月 587,590.60 2,831,351,901.11 2,606,511,291.37
沈阳花熙祥云 2018 年 8 月 2023 年 12 月 137,676.00 0.00 22,415,949.29
沈阳隆悦祥云 2020 年 3 月 2023 年 3 月 277,157.00 0.00 754,770,189.68
沈阳京西祥云 2021 年 3 月 2024 年 6 月 214,932.79 796,503,411.51 1,403,659,228.57
西安中粮奥体壹号-文盛 2021 年 10 月 2026 年 1 月 177,185.81 245,166,833.11 836,055,026.58
西安中粮奥体壹号-文汇 2020 年 10 月 2024 年 1 月 209,982.13 523,433,735.96 637,901,120.56
西安中粮奥体壹号-文兴 2022 年 6 月 2024 年 11 月 203,021.44 1,949,434,725.42 928,639,152.99
南京悦著九章 2023 年 6 月 2025 年 12 月 209,471.18 1,494,556,881.08 0.00
上海北外滩 116 项目 尚未开工 2025 年 10 月 652,239.00 5,332,252,184.00 0.00
合计 — — — 69,680,423,910.11 82,520,318,814.08
（4） 出租开发产品明细
本年减少
项目名称 最近一期竣工时间 年初余额 本年增加 年末余额
处置 本年计提折旧 其他
沈阳中粮广场 2019 年 8 月 190,200,465.92 0.00 82,736,576.60 4,861,748.96 0.00 102,602,140.36
成都锦云 2015 年 12 月 492,243,609.38 0.00 232,717,613.43 5,397,624.24 0.00 254,128,371.71
成都鸿云 2016 年 12 月 28,016,826.17 2,751,155.64 16,202,268.94 1,059,797.63 0.00 13,505,915.24
长沙中粮鸿云 2015 年 7 月 10,047,664.22 0.00 0.00 285,655.56 0.00 9,762,008.66
深圳云景国际 2019 年 7 月 167,344,138.87 5,479,300.32 11,101,841.46 3,493,283.44 0.00 158,228,314.29
哈尔滨锦云世家 2022 年 11 月 0.00 5,322,336.58 0.00 67,972.97 0.00 5,254,363.61
沈阳京西祥云 2023 年 10 月 0.00 19,985,033.37 0.00 84,757.95 0.00 19,900,275.42
合计 — 887,852,704.56 33,537,825.91 342,758,300.43 15,250,840.75 0.00 563,381,389.29
53
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（5） 存货跌价准备
本年增加 本年减少
项目 年初余额 年末余额
计提 其他 转回或转销 其他转出
天津中粮大道 747,568,256.12 0.00 0.00 0.00 0.00 747,568,256.12
天津锦云悦府 15,173,070.13 0.00 0.00 8,852,204.27 0.00 6,320,865.86
天津中北祥云 16,258,643.56 0.00 0.00 16,258,643.56 0.00 0.00
北京京西祥云 444,133,844.89 103,838,700.35 0.00 3,235,046.75 0.00 544,737,498.49
张家口祥云国际 149,121,603.03 17,700,501.56 0.00 75,301,406.49 0.00 91,520,698.10
重庆大悦城 49,366,195.41 71,913,052.34 0.00 4,449,252.52 0.00 116,829,995.23
成都珑悦锦云 400,015.08 0.00 0.00 0.00 0.00 400,015.08
成都香颂丽都 1,787,704.46 0.00 0.00 308,079.58 0.00 1,479,624.88
成都武侯瑞府 135,624,495.18 0.00 0.00 50,534,926.45 0.00 85,089,568.73
株洲锦云 29,215,247.43 172,593,401.29 0.00 2,453,253.87 0.00 199,355,394.85
南京祥云 59,874,136.44 31,780,221.97 0.00 33,456,698.90 0.00 58,197,659.51
南京央誉 89,220,296.28 0.00 0.00 88,529,802.86 0.00 690,493.42
南京鸿云 5,207,872.88 0.00 0.00 866,688.73 0.00 4,341,184.15
南京三金祥云 9,648,345.99 0.00 0.00 8,329,468.19 0.00 1,318,877.80
厦门鹭湾祥云 178,562,494.25 0.00 0.00 161,804,015.00 0.00 16,758,479.25
江门新悦锦云 365,107,563.02 10,191,538.24 0.00 310,607,632.61 0.00 64,691,468.65
深圳祥云国际 31,244,953.88 283,309,950.54 0.00 2,092,595.34 0.00 312,462,309.08
太仓湖畔祥云 43,036,653.39 21,531,655.13 0.00 19,240,593.09 0.00 45,327,715.43
武汉祥云地铁小镇 204,946,591.82 0.00 0.00 0.00 0.00 204,946,591.82
武汉航天悦府 34,212,925.62 408,785,354.76 0.00 0.00 0.00 442,998,280.38
西安天悦 92,989,784.81 102,657,842.97 0.00 0.00 0.00 195,647,627.78
西安悦尚锦云 10,177,785.64 15,845,607.72 0.00 229,447.28 0.00 25,793,946.08
成都锦云 292,321,231.44 37,855,757.66 0.00 163,383,760.57 0.00 166,793,228.53
沈阳京西祥云 71,629,289.61 89,811,405.09 0.00 51,185,228.17 0.00 110,255,466.53
成都大悦城公寓写字楼 21,728,325.53 0.00 0.00 0.00 0.00 21,728,325.53
青岛 JOYPARK 122,424,648.92 0.00 0.00 99,629,853.18 0.00 22,794,795.74
青岛即墨创智锦云 252,131,464.09 0.00 0.00 49,677,390.55 0.00 202,454,073.54
武汉光谷大悦城 97,086,004.33 0.00 0.00 97,086,004.33 0.00 0.00
沈阳中粮广场 0.00 3,196,088.41 0.00 0.00 0.00 3,196,088.41
成都溪府鸿云 0.00 47,562,682.81 0.00 0.00 0.00 47,562,682.81
成都湖光锦云 0.00 74,992,541.36 0.00 0.00 0.00 74,992,541.36
昆明鸿云 0.00 90,474,049.83 0.00 0.00 0.00 90,474,049.83
54
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本年增加 本年减少
项目 年初余额 年末余额
计提 其他 转回或转销 其他转出
重庆中央公园瑞府 0.00 67,619,660.02 0.00 0.00 0.00 67,619,660.02
长沙观澜祥云 0.00 43,857,350.04 0.00 0.00 0.00 43,857,350.04
长沙中粮鸿云 0.00 26,650,942.57 0.00 0.00 0.00 26,650,942.57
义乌桂语兰庭 0.00 363,107,644.03 0.00 0.00 0.00 363,107,644.03
台州黄岩瑞府 0.00 99,771,894.03 0.00 0.00 0.00 99,771,894.03
惠州珑悦锦云 0.00 14,703,949.18 0.00 0.00 0.00 14,703,949.18
常州春秋祥云 0.00 397,330,722.88 0.00 0.00 0.00 397,330,722.88
武汉锦云航天府 0.00 232,931,030.25 0.00 0.00 0.00 232,931,030.25
沈阳锦云天城 0.00 18,150,436.82 0.00 0.00 0.00 18,150,436.82
沈阳隆悦祥云 0.00 8,283,122.86 0.00 0.00 0.00 8,283,122.86
三亚大悦中心 0.00 57,612,159.20 0.00 0.00 0.00 57,612,159.20
济南中粮祥云 0.00 414,098,836.19 0.00 0.00 0.00 414,098,836.19
南昌朝阳九里 0.00 23,458,361.81 0.00 0.00 0.00 23,458,361.81
南昌大悦城 0.00 298,011,655.97 0.00 0.00 0.00 298,011,655.97
其他存货 152,458.12 101,758.00 0.00 94,988.16 0.00 159,227.96
合计 3,570,351,901.35 3,649,729,875.88 0.00 1,247,606,980.45 0.00 5,972,474,796.78
注：其他存货为日常周转材料、办公用品等低值易耗品。
（6） 存货跌价准备计提依据及本年转回或转销原因
本年转回存货跌价准备的 本年转销存货跌
项目 计提存货跌价准备的具体依据
原因 价准备的原因
天津锦云悦府 —— —— 销售转出
天津中北祥云 —— —— 销售转出
北京京西祥云 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
张家口祥云国际 —— 可变现净值高于存货成本 销售转出
重庆大悦城 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
成都香颂丽都 —— —— 销售转出
成都武侯瑞府 —— —— 销售转出
株洲锦云 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
南京祥云 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
南京央誉 —— —— 销售转出
55
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本年转回存货跌价准备的 本年转销存货跌
项目 计提存货跌价准备的具体依据
原因 价准备的原因
南京鸿云 —— —— 销售转出
南京三金祥云 —— —— 销售转出
厦门鹭湾祥云 —— —— 销售转出
江门新悦锦云 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
深圳祥云国际 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
太仓湖畔祥云 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
武汉航天悦府 可变现净值低于存货成本 —— ——
西安天悦 可变现净值低于存货成本 —— ——
西安悦尚锦云 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
成都锦云 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
沈阳京西祥云 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
青岛 JOYPARK —— —— 销售转出
青岛即墨创智锦云 —— —— 销售转出
武汉光谷大悦城 —— —— 销售转出
沈阳中粮广场 可变现净值低于存货成本 —— ——
成都溪府鸿云 可变现净值低于存货成本 —— ——
成都湖光锦云 可变现净值低于存货成本 —— ——
昆明鸿云 可变现净值低于存货成本 —— ——
重庆中央公园瑞府 可变现净值低于存货成本 —— ——
长沙观澜祥云 可变现净值低于存货成本 —— ——
长沙中粮鸿云 可变现净值低于存货成本 —— ——
义乌桂语兰庭 可变现净值低于存货成本 —— ——
台州黄岩瑞府 可变现净值低于存货成本 —— ——
惠州珑悦锦云 可变现净值低于存货成本 —— ——
常州春秋祥云 可变现净值低于存货成本 —— ——
武汉锦云航天府 可变现净值低于存货成本 —— ——
沈阳锦云天城 可变现净值低于存货成本 —— ——
沈阳隆悦祥云 可变现净值低于存货成本 —— ——
三亚大悦中心 可变现净值低于存货成本 —— ——
济南中粮祥云 可变现净值低于存货成本 —— ——
56
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本年转回存货跌价准备的 本年转销存货跌
项目 计提存货跌价准备的具体依据
原因 价准备的原因
南昌朝阳九里 可变现净值低于存货成本 —— ——
南昌大悦城 可变现净值低于存货成本 —— ——
其他存货 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
（7） 年末存货所有权或使用权受限情况详见附注五、20。
7. 其他流动资产
项目 年末余额 年初余额
预缴税费 4,817,579,500.06 4,625,296,573.02
合同取得成本 544,912,508.05 334,136,140.32
其他 2,933,602.43 1,870,334.37
合计 5,365,425,610.54 4,961,303,047.71
8. 长期股权投资
（1）长期股权投资分类
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
对合营企业投资 10,797,937,944.12 1,184,689,174.05 1,960,342,403.93 10,022,284,714.24
对联营企业投资 3,245,869,961.33 859,025,978.32 1,250,264,269.57 2,854,631,670.08
小计 14,043,807,905.45 2,043,715,152.37 3,210,606,673.50 12,876,916,384.32
减：长期股权投资减值准备 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 14,043,807,905.45 2,043,715,152.37 3,210,606,673.50 12,876,916,384.32
57
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2）长期股权投资情况
减值准 本年增减变动 减值准
被投资 年初余额 年末余额
备年初 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备年末
单位 （账面价值） 追加投资 其他 （账面价值）
余额 投资 投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
一、合营企业
广州市鹏万房地产
87,400,136.81 0.00 0.00 0.00 1,234,041.35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 88,634,178.16 0.00
有限公司
北京中粮万科置业
161,967,443.14 0.00 0.00 150,000,000.00 8,032,556.86 0.00 0.00 20,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00
有限公司
北京鹏悦置业有限
0.00 0.00 0.00 0.00 -43,491,587.13 0.00 0.00 0.00 0.00 43,491,587.13 0.00 0.00
公司
天津鑫驰房地产信
358,570,319.39 0.00 0.00 250,000,000.00 21,439,189.24 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 130,009,508.63 0.00
息咨询有限公司
北京悦恒置业有限
271,378,411.86 0.00 0.00 0.00 140,173,201.38 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 411,551,613.24 0.00
公司
北京恒合悦兴置业
0.00 0.00 0.00 0.00 -125,855,114.08 0.00 0.00 0.00 0.00 125,855,114.08 0.00 0.00
有限公司
固安裕坤房地产开
396,823,836.03 0.00 0.00 0.00 -253,936,985.72 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 142,886,850.31 0.00
发有限公司
四川商投蜀锦房地
73,096,768.04 0.00 0.00 0.00 -149,237.01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 72,947,531.03 0.00
产有限责任公司
58
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
减值准 本年增减变动 减值准
被投资 年初余额 年末余额
备年初 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备年末
单位 （账面价值） 追加投资 其他 （账面价值）
余额 投资 投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
重庆悦凯房地产开
61,306,236.22 0.00 0.00 0.00 -11,568,838.57 0.00 0.00 25,382,432.70 0.00 0.00 24,354,964.95 0.00
发有限公司
重庆葆悦房地产开
356,955,724.07 0.00 0.00 0.00 -2,387,247.99 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 354,568,476.08 0.00
发有限公司
成都德康宏明工程
0.00 0.00 0.00 0.00 -1,604,226.42 0.00 0.00 0.00 0.00 1,604,226.42 0.00 0.00
项目管理有限公司
成都天府新区广都
轨道城市发展有限 1,316,706,286.53 0.00 0.00 0.00 -23,261,640.87 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,293,444,645.66 0.00
公司
绍兴元昊置业有限
419,386,521.50 0.00 0.00 0.00 -395,479,443.50 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 23,907,078.00 0.00
公司
杭州滨轼企业管理
158,547,632.58 0.00 0.00 0.00 6,472,855.13 0.00 0.00 40,800,000.00 0.00 0.00 124,220,487.71 0.00
有限公司
上海置悦实业有限
0.00 0.00 0.00 0.00 19,702,939.33 0.00 0.00 0.00 0.00 -19,702,939.33 0.00 0.00
公司
佛山市新纪元置业
0.00 0.00 700,000.00 0.00 -48,370,954.66 0.00 0.00 0.00 0.00 47,670,954.66 0.00 0.00
有限公司
佛山市淦盈置业有
152,177,741.98 0.00 0.00 0.00 -22,800,855.85 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 129,376,886.13 0.00
限公司
59
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
减值准 本年增减变动 减值准
被投资 年初余额 年末余额
备年初 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备年末
单位 （账面价值） 追加投资 其他 （账面价值）
余额 投资 投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
深圳中益长昌投资
0.00 0.00 0.00 0.00 -150,707,123.80 0.00 0.00 0.00 0.00 150,707,123.80 0.00 0.00
有限公司
广州安合房地产开
0.00 0.00 0.00 0.00 -1,983,743.52 0.00 0.00 0.00 0.00 1,983,743.52 0.00 0.00
发有限公司
武汉裕滕房地产开
213,888,818.48 0.00 0.00 0.00 -14,431,577.89 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 199,457,240.59 0.00
发有限公司
武汉裕顺房地产开
156,745,910.05 0.00 0.00 0.00 4,952,313.05 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 161,698,223.10 0.00
发有限公司
嘉兴卓达房地产开
80,759,769.22 0.00 0.00 0.00 6,287,557.23 0.00 0.00 67,500,000.00 0.00 0.00 19,547,326.45 0.00
发有限公司
嘉兴市秀悦置业有
0.00 0.00 115,294,117.65 0.00 -65,220,798.72 0.00 0.00 0.00 0.00 -149,516.68 49,923,802.25 0.00
限公司
武汉地悦小镇房地
142,675,036.21 0.00 0.00 0.00 -30,606,342.21 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 112,068,694.00 0.00
产开发有限公司
Qinghairuiou L.P 100,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00
北京百旺丰弘企业
371,886.81 0.00 0.00 0.00 -371,886.81 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
管理有限公司
Garbo Commercial
710,390,319.73 0.00 0.00 0.00 -28,730,574.86 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 681,659,744.87 0.00
Property Fund L.P.
60
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
减值准 本年增减变动 减值准
被投资 年初余额 年末余额
备年初 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备年末
单位 （账面价值） 追加投资 其他 （账面价值）
余额 投资 投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
常州京瑞房地产开
618,013,254.99 0.00 0.00 480,200,000.00 -9,235,424.21 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 128,577,830.78 0.00
发有限公司
COLOUR BRIDGE
4,844,607,820.68 0.00 0.00 0.00 850,586,644.05 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,695,194,464.73 0.00
HOLDINGS
中粮高和（天津）并
购基金一号合伙企 0.00 0.00 0.00 0.00 -192,876.73 0.00 0.00 0.00 0.00 192,876.73 0.00 0.00
业（有限合伙）
中悦嘉宝（天津）股
权投资基金合伙企 1,589,462.84 0.00 0.00 153,285.02 -1,436,177.82 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
业（有限合伙）
绍兴臻悦房地产开
114,578,606.96 0.00 0.00 0.00 6,413,758.78 0.00 0.00 42,737,198.17 0.00 0.00 78,255,167.57 0.00
发有限公司
粮悦兴城(北京)科
技产业发展有限公 0.00 0.00 3,400,000.00 0.00 -3,400,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
司
小计 10,797,937,944.12 0.00 119,394,117.65 880,353,285.02 -169,927,601.97 0.00 0.00 196,419,630.87 0.00 351,653,170.33 10,022,284,714.24 0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆
104,744,891.90 0.00 0.00 0.00 -27,928,438.71 0.00 0.00 2,187,872.42 0.00 0.00 74,628,580.77 0.00
制造有限公司
61
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
减值准 本年增减变动 减值准
被投资 年初余额 年末余额
备年初 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备年末
单位 （账面价值） 追加投资 其他 （账面价值）
余额 投资 投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
宁波甬耀企业管理
101,420,980.69 0.00 0.00 0.00 289,054.61 0.00 0.00 20,790,000.00 0.00 0.00 80,920,035.30 0.00
咨询有限公司
天津润粮置业有限
452,273,716.42 0.00 0.00 0.00 299,066.72 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 452,572,783.14 0.00
公司
北京正德丰泽房地
6,832,245.97 0.00 0.00 0.00 -9,042,674.12 0.00 0.00 0.00 0.00 2,210,428.15 0.00 0.00
产开发有限公司
北京辉广企业管理
11,144,266.48 0.00 0.00 0.00 -15,227,632.93 0.00 0.00 0.00 0.00 4,083,366.45 0.00 0.00
有限公司
北京辉拓置业有限
0.00 0.00 0.00 0.00 -29,229,090.22 0.00 0.00 0.00 0.00 29,229,090.22 0.00 0.00
公司
北京正德瑞祥房地
0.00 0.00 0.00 0.00 -38,021,617.86 0.00 0.00 0.00 0.00 38,021,617.86 0.00 0.00
产开发有限公司
北京南悦房地产开
241,316,226.32 0.00 0.00 0.00 16,914,047.18 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 258,230,273.50 0.00
发有限公司
北京远创中辉房地
12,449,819.35 0.00 0.00 0.00 5,360,453.44 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 17,810,272.79 0.00
产开发有限公司
成都沅锦悦蓉置业
0.00 0.00 0.00 0.00 -9,754,435.73 0.00 0.00 0.00 0.00 9,754,435.73 0.00 0.00
有限公司
62
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
减值准 本年增减变动 减值准
被投资 年初余额 年末余额
备年初 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备年末
单位 （账面价值） 追加投资 其他 （账面价值）
余额 投资 投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
南京雍祥房地产开
0.00 0.00 0.00 0.00 3,090,642.96 0.00 0.00 0.00 0.00 -3,090,642.96 0.00 0.00
发有限公司
南京粮荣信房地产
194,007,413.01 0.00 0.00 51,800,000.00 -24,251,160.17 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 117,956,252.84 0.00
开发有限公司
南京联锦悦房地产
109,771,101.43 0.00 0.00 0.00 -4,816,037.81 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 104,955,063.62 0.00
开发有限公司
上海众承房地产开
193,552,146.36 0.00 0.00 0.00 -12,432,559.75 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 181,119,586.61 0.00
发有限公司
中葛永茂（苏州）房
0.00 0.00 0.00 0.00 -4,037,464.61 0.00 0.00 0.00 0.00 4,037,464.61 0.00 0.00
地产开发有限公司
苏州金悦璨房地产
0.00 0.00 0.00 0.00 -58,325,936.67 0.00 0.00 0.00 0.00 58,325,936.67 0.00 0.00
开发有限公司
苏州安茂置业有限
1,118,753,916.61 0.00 0.00 1,004,500,000.00 17,004,716.35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 131,258,632.96 0.00
公司
苏州市高新区和坤
房地产开发有限公 0.00 0.00 0.00 0.00 43,367,470.57 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 43,367,470.57 0.00
司
沈阳和慧房地产开
0.00 0.00 0.00 0.00 -58,657,525.92 0.00 0.00 0.00 0.00 58,657,525.92 0.00 0.00
发有限公司
63
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
减值准 本年增减变动 减值准
被投资 年初余额 年末余额
备年初 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备年末
单位 （账面价值） 追加投资 其他 （账面价值）
余额 投资 投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
苏州吴江锐泽置业
18,361,859.03 0.00 0.00 0.00 -148,451,845.37 0.00 0.00 0.00 0.00 130,089,986.34 0.00 0.00
有限公司
江门侨新置业有限
0.00 0.00 0.00 0.00 5,569,918.22 0.00 0.00 0.00 0.00 -5,569,918.22 0.00 0.00
公司
北京新润致远房地
100,262,227.00 0.00 0.00 0.00 -39,650,602.01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 60,611,624.99 0.00
产开发有限公司
海南国际旅游岛会
1,000,532.85 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,000,532.85 0.00
展股份有限公司
昆明螺蛳湾国悦置
0.00 0.00 0.00 0.00 -806,389,640.69 0.00 0.00 0.00 0.00 806,389,640.69 0.00 0.00
地有限公司
FANCY MERIT LTD 25,510,838.82 0.00 0.00 0.00 -52,099,026.77 0.00 0.00 0.00 0.00 26,588,187.95 0.00 0.00
北京恒良悦通房地
554,467,779.09 0.00 0.00 0.00 152,981,550.70 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 707,449,329.79 0.00
产开发有限公司
杭州兆悦企业管理
0.00 0.00 622,809,618.75 0.00 -58,388.40 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 622,751,230.35 0.00
有限公司
小计 3,245,869,961.33 0.00 622,809,618.75 1,056,300,000.00 -1,093,497,156.99 0.00 0.00 22,977,872.42 0.00 1,158,727,119.41 2,854,631,670.08 0.00
合计 14,043,807,905.45 0.00 742,203,736.40 1,936,653,285.02 -1,263,424,758.96 0.00 0.00 219,397,503.29 0.00 1,510,380,289.74 12,876,916,384.32 0.00
64
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
9. 其他非流动金融资产
项目 年末余额 年初余额
债务工具投资 90,000,000.00 103,700,000.00
权益工具投资 9,092,492.06 36,237,644.01
合计 99,092,492.06 139,937,644.01
10. 投资性房地产
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.年初余额 35,006,504,883.57 6,385,296,938.35 2,496,868,479.19 43,888,670,301.11
2.本年增加金额 1,291,600,736.71 711,547,516.04 1,508,464,112.67 3,511,612,365.42
（1）外购 62,222,965.35 0.00 1,508,464,112.67 1,570,687,078.02
（2）存货\固定资产\无
12,774,676.49 6,160,792.02 0.00 18,935,468.51
形资产\在建工程转入
（3）其他增加 1,216,603,094.87 705,386,724.02 0.00 1,921,989,818.89
3.本年减少金额 3,072,664,216.82 228,053,975.75 1,901,244,514.79 5,201,962,707.36
（1）处置 160,267,539.03 0.00 0.00 160,267,539.03
（2）处置子公司 2,719,241,812.85 228,053,975.75 0.00 2,947,295,788.60
（3）其他减少 193,154,864.94 0.00 1,901,244,514.79 2,094,399,379.73
4.年末余额 33,225,441,403.46 6,868,790,478.64 2,104,088,077.07 42,198,319,959.17
二、累计折旧和累计摊销
1.年初余额 8,496,202,841.22 1,492,497,452.38 0.00 9,988,700,293.60
2.本年增加金额 1,004,075,573.41 149,681,100.35 0.00 1,153,756,673.76
（1）计提或摊销 998,716,582.00 148,267,921.87 0.00 1,146,984,503.87
（2）存货\固定资产\无
1,016,468.64 1,413,178.48 0.00 2,429,647.12
形资产\在建工程转入
（3）其他 4,342,522.77 0.00 0.00 4,342,522.77
3.本年减少金额 606,186,958.69 54,999,774.52 0.00 661,186,733.21
（1）处置 94,554,445.29 0.00 0.00 94,554,445.29
（2）处置子公司 496,541,020.07 54,999,774.52 0.00 551,540,794.59
（3）其他减少 15,091,493.33 0.00 0.00 15,091,493.33
4.年末余额 8,894,091,455.94 1,587,178,778.21 0.00 10,481,270,234.15
65
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
三、减值准备
1.年初余额 86,635,668.98 0.00 0.00 86,635,668.98
2.本年增加金额 147,237,976.82 0.00 0.00 147,237,976.82
（1）计提 147,237,976.82 0.00 0.00 147,237,976.82
3.本年减少金额 4,607,123.03 0.00 0.00 4,607,123.03
（1）处置 3,385,716.54 0.00 0.00 3,385,716.54
（2）其他减少 1,221,406.49 0.00 0.00 1,221,406.49
4.年末余额 229,266,522.77 0.00 0.00 229,266,522.77
四、账面价值
1.年末账面价值 24,102,083,424.75 5,281,611,700.43 2,104,088,077.07 31,487,783,202.25
2.年初账面价值 26,423,666,373.37 4,892,799,485.97 2,496,868,479.19 33,813,334,338.53
注：大悦城地产之下属子公司为香港上市公司，股份代码 00207.HK，其在香港公开
披露的财务数据采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。截至 2023 年 12 月 31
日，其投资性房地产公允价值为 5,694,932.80 万元。
（2） 采用成本计量模式的投资性房地产减值测试情况
公允价值和
关键 关键参数的
项目 账面价值 可收回金额 减值金额 处置费用的
参数 确定依据
确定方式
即墨大悦 预计 项目的签约
480,154,636.82 332,916,660.00 147,237,976.82 市场法
春风里 售价 均价
合计 480,154,636.82 332,916,660.00 147,237,976.82 — — —
（3） 未办妥产权证书的投资性房地产
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
房屋建筑物 2,844,422,760.26 办理过程中
11. 固定资产
项目 年末余额 年初余额
固定资产 3,301,057,977.31 3,519,758,775.95
固定资产清理 2,984.43 31,814.96
合计 3,301,060,961.74 3,519,790,590.91
66
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
11.1 固定资产
（1） 固定资产情况
房屋及 办公设备
项目 机器设备 运输工具 房屋装修 酒店业家具 合计
建筑物 及其他
一、账面原值
1.年初余额 4,871,587,210.63 634,670,436.60 108,109,948.81 48,552,709.31 185,036,977.92 668,802,843.18 6,516,760,126.45
2.本年增加金额 2,306,469.02 13,579,983.93 433,906.77 0.00 1,140,170.47 22,203,876.18 39,664,406.37
（1）购置 290,608.89 12,874,509.69 380,317.03 0.00 1,106,847.17 21,197,994.89 35,850,277.67
（2）存货\在建工程\
2,015,860.13 381,875.81 0.00 0.00 0.00 451,310.76 2,849,046.70
投资性房地产转入
（3）其他增加 0.00 323,598.43 53,589.74 0.00 33,323.30 554,570.53 965,082.00
3.本年减少金额 40,830,380.82 10,926,721.13 6,017,494.03 0.00 11,894,242.83 44,180,736.77 113,849,575.58
（1）处置或报废 254,811.49 7,605,345.12 5,110,223.88 0.00 11,894,242.83 19,347,807.04 44,212,430.36
（2）处置子公司 22,560,139.85 2,710,193.81 826,624.15 0.00 0.00 24,557,673.53 50,654,631.34
（3）转入投资性房
17,962,276.34 418,174.00 0.00 0.00 0.00 0.00 18,380,450.34
地产
（4）其他减少 53,153.14 193,008.20 80,646.00 0.00 0.00 275,256.20 602,063.54
4.年末余额 4,833,063,298.83 637,323,699.40 102,526,361.55 48,552,709.31 174,282,905.56 646,825,982.59 6,442,574,957.24
二、累计折旧
1.年初余额 1,500,469,707.38 479,749,796.49 91,186,767.39 42,305,298.63 177,363,636.20 480,487,133.45 2,771,562,339.54
2.本年增加金额 144,176,636.23 27,992,730.49 4,671,995.44 2,294,235.88 3,312,822.25 32,264,699.56 214,713,119.85
（1）计提 144,176,636.23 27,436,225.24 4,671,995.44 2,294,235.88 1,862,823.36 31,899,589.30 212,341,505.45
（2）其他增加 0.00 556,505.25 0.00 0.00 1,449,998.89 365,110.26 2,371,614.40
3.本年减少金额 5,424,892.37 9,315,135.51 5,514,922.93 0.00 11,565,521.74 38,377,017.87 70,197,490.42
（1）处置或报废 254,811.49 7,217,485.45 4,844,164.41 0.00 11,565,521.74 17,848,034.58 41,730,017.67
（2）处置子公司 2,723,666.87 1,752,827.44 595,318.66 0.00 0.00 20,466,286.60 25,538,099.57
（3）转入投资性房
1,081,019.60 221,408.83 0.00 0.00 0.00 0.00 1,302,428.43
地产
（4）其他减少 1,365,394.41 123,413.79 75,439.86 0.00 0.00 62,696.69 1,626,944.75
4.年末余额 1,639,221,451.24 498,427,391.47 90,343,839.90 44,599,534.51 169,110,936.71 474,374,815.14 2,916,077,968.97
三、减值准备
1.年初余额 198,221,528.23 22,251,122.70 1,532.00 0.00 0.00 4,964,828.03 225,439,010.96
2.本年增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）企业合并增加 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
67
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
房屋及 办公设备
项目 机器设备 运输工具 房屋装修 酒店业家具 合计
建筑物 及其他
（3）其他增加 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.本年减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置或报废 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）处置子公司 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（3）转入投资性房
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
地产
（4）其他减少 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4.年末余额 198,221,528.23 22,251,122.70 1,532.00 0.00 0.00 4,964,828.03 225,439,010.96
四、账面价值
1.年末账面价值 2,995,620,319.36 116,645,185.23 12,180,989.65 3,953,174.80 5,171,968.85 167,486,339.42 3,301,057,977.31
2.年初账面价值 3,172,895,975.02 132,669,517.41 16,921,649.42 6,247,410.68 7,673,341.72 183,350,881.70 3,519,758,775.95
（2） 未办妥产权证书的固定资产
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
房屋建筑物 162,377,929.20 办理过程中
11.2 固定资产清理
项目 年末余额 年初余额
机器设备 0.00 3,332.70
办公设备及其他 2,984.43 28,482.26
合计 2,984.43 31,814.96
12. 在建工程
项目 年末余额 年初余额
在建工程 0.00 248,317.55
合计 0.00 248,317.55
12.1 在建工程
（1） 在建工程情况
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
亚龙湾电梯供应及安装
0.00 0.00 0.00 248,317.55 0.00 248,317.55
工程
合计 0.00 0.00 0.00 248,317.55 0.00 248,317.55
68
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
13. 生产性生物资产
项目 种植业
一、账面原值
1.年初余额 6,100,969.77
2.年末余额 6,100,969.77
二、累计折旧
1.年初余额 875,561.35
2.年末余额 875,561.35
三、减值准备
1.年初余额 5,225,408.42
2.年末余额 5,225,408.42
四、账面价值
1.年末账面价值 0.00
2.年初账面价值 0.00
14. 使用权资产
项目 房屋建筑物 运输工具 合计
一、账面原值
1.年初余额 811,897,341.70 9,471,702.22 821,369,043.92
2.本年增加金额 88,651,896.63 0.00 88,651,896.63
（1）新增租赁 61,346,064.16 0.00 61,346,064.16
（2）重估调整 27,305,832.47 0.00 27,305,832.47
3.本年减少金额 186,458,787.28 441,162.41 186,899,949.69
（1）租赁合同终止 182,202,484.47 441,162.41 182,643,646.88
（2）处置子公司 4,256,302.81 0.00 4,256,302.81
4.年末余额 714,090,451.05 9,030,539.81 723,120,990.86
二、累计折旧
1.年初余额 339,671,202.25 6,618,131.41 346,289,333.66
2.本年增加金额 140,152,876.68 2,652,577.79 142,805,454.47
（1）计提 140,152,876.68 2,652,577.79 142,805,454.47
3.本年减少金额 159,766,461.17 419,104.29 160,185,565.46
（1）租赁合同终止 155,568,386.26 419,104.29 155,987,490.55
69
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
项目 房屋建筑物 运输工具 合计
（2）处置子公司 4,198,074.91 0.00 4,198,074.91
4.年末余额 320,057,617.76 8,851,604.91 328,909,222.67
三、减值准备
1.年初余额 19,494,152.01 0.00 19,494,152.01
2.本年增加金额 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00
3.本年减少金额 19,494,152.01 0.00 19,494,152.01
（1）租赁合同终止 19,494,152.01 0.00 19,494,152.01
4.年末余额 0.00 0.00 0.00
四、账面价值
1.年末账面价值 394,032,833.29 178,934.90 394,211,768.19
2.年初账面价值 452,731,987.44 2,853,570.81 455,585,558.25
15. 无形资产
（1） 无形资产明细
项目 土地使用权 管理软件 其他 合计
一、账面原值
1.年初余额 1,994,004,813.70 174,564,177.89 110,940,627.79 2,279,509,619.38
2.本年增加金额 0.00 3,970,570.38 6,166,301.63 10,136,872.01
（1）购置 0.00 3,905,338.36 6,166,301.63 10,071,639.99
（2）其他增加 0.00 65,232.02 0.00 65,232.02
3.本年减少金额 6,160,792.02 5,234,591.72 27,888.11 11,423,271.85
（1）处置 0.00 1,141,173.00 0.00 1,141,173.00
（2）处置子公司 0.00 4,093,418.72 27,888.11 4,121,306.83
（3）转入投资性房地产 6,160,792.02 0.00 0.00 6,160,792.02
4.年末余额 1,987,844,021.68 173,300,156.55 117,079,041.31 2,278,223,219.54
二、累计摊销
1.年初余额 454,571,592.65 142,422,907.21 16,162,014.04 613,156,513.90
2.本年增加金额 59,404,124.77 12,556,681.34 5,156,412.81 77,117,218.92
（1）计提 59,404,124.77 12,501,665.11 5,156,412.81 77,062,202.69
（2）其他增加 0.00 55,016.23 0.00 55,016.23
3.本年减少金额 1,413,178.48 4,691,310.55 27,888.11 6,132,377.14
70
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
项目 土地使用权 管理软件 其他 合计
（1）处置 0.00 1,131,114.00 0.00 1,131,114.00
（2）处置子公司 0.00 3,560,196.55 27,888.11 3,588,084.66
（3）转入投资性房地产 1,413,178.48 0.00 0.00 1,413,178.48
4.年末余额 512,562,538.94 150,288,278.00 21,290,538.74 684,141,355.68
三、减值准备
1.年初余额 13,227,379.18 748,330.57 0.00 13,975,709.75
2.本年增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）其他增加 0.00 0.00 0.00 0.00
3.本年减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）其他减少 0.00 0.00 0.00 0.00
4.年末余额 13,227,379.18 748,330.57 0.00 13,975,709.75
四、账面价值
1.年末账面价值 1,462,054,103.56 22,263,547.98 95,788,502.57 1,580,106,154.11
2.年初账面价值 1,526,205,841.87 31,392,940.11 94,778,613.75 1,652,377,395.73
（2） 未办妥产权证书的无形资产
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
污水处理项目 16,633,994.60 办理过程中
16. 商誉
（1） 商誉原值
本年增加 本年减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 企业合并 年末余额
处置
形成的
深圳市锦峰城房地产开发有限公司 75,644,600.00 0.00 0.00 75,644,600.00
成都天泉置业有限责任公司 57,780,348.81 0.00 0.00 57,780,348.81
上海加来房地产开发有限公司 13,914,186.80 0.00 0.00 13,914,186.80
上海悦耀置业发展有限公司 68,745,554.54 0.00 0.00 68,745,554.54
物业投资 184,297,000.00 0.00 0.00 184,297,000.00
其他 832,726.01 0.00 0.00 832,726.01
合计 401,214,416.16 0.00 0.00 401,214,416.16
71
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
（2） 商誉减值准备
本年增加 本年减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 年末余额
计提 处置
成都天泉置业有限责任公司 13,340,375.78 0.00 0.00 13,340,375.78
上海加来房地产开发有限公司 13,914,186.80 0.00 0.00 13,914,186.80
上海悦耀置业发展有限公司 68,745,554.54 0.00 0.00 68,745,554.54
深圳市锦峰城房地产开发有限公司 0.00 75,644,600.00 0.00 75,644,600.00
其他 0.00 832,726.01 0.00 832,726.01
合计 96,000,117.12 76,477,326.01 0.00 172,477,443.13
（3） 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
所属资产组或组合的 是否与以前年
名称 所属经营分部及依据
构成及依据 度保持一致
基于内部管理目的，该资产组
成都天泉置业有限责任公司 公司相关资产及负债 是
归属于物业及土地开发分部
基于内部管理目的，该资产组
上海加来房地产开发有限公司 公司相关资产及负债 是
归属于物业及土地开发分部
基于内部管理目的，该资产组
上海悦耀置业发展有限公司 公司相关资产及负债 是
归属于物业及土地开发分部
基于内部管理目的，该资产组
深圳市锦峰城房地产开发有限公司 公司相关资产及负债 是
归属于物业及土地开发分部
大悦城地产与投资物业相关
物业投资 投资物业及相关服务 是
的资产及负债
基于内部管理目的，该资产组
其他 公司相关资产及负债 是
归属于物业及土地开发分部
（4） 可收回金额的具体确定方法
1）可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
预测期 预测期的关 稳定期 稳定期的关
预测期
项目 账面价值 可收回金额 减值金额 的关键 键参数的确 的关键 键参数的确
的年限
参数 定依据 参数 定依据
税后折 参考企业经
深圳市锦峰 预测销 现率为 营的产品、
城房地产开 1,170,026,528.61 1,049,020,000.00 75,644,600.00 售期至 6.2%， 市场、所处 — —
发有限公司 2028 年 收入增 的行业情况
长率为 0 综合确定
72
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
注：本期计提商誉减值金额与账面价值与可收回金额的差额不一致：公司根据《企
业会计准则第 8 号——资产减值》规定：资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账
面价值的（总部资产和商誉分摊至某资产组或者资产组组合的，该资产组或者资产组组
合的账面价值应当包括相关总部资产和商誉的分摊额），应当确认相应的减值损失。减
值损失金额应当先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组
或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各
项资产的账面价值。
17. 长期待摊费用
项目 年初余额 本年增加 本年摊销 本年其他减少 年末余额
固定资产改良支出 76,826,195.36 18,470,263.52 17,379,418.65 269,981.10 77,647,059.13
其他 38,269,976.60 9,919,515.96 14,256,686.78 0.00 33,932,805.78
合计 115,096,171.96 28,389,779.48 31,636,105.43 269,981.10 111,579,864.91
18. 递延所得税资产和递延所得税负债
（1） 未经抵销的递延所得税资产
年末余额 年初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
资产减值准备 291,118,541.83 72,779,635.46 275,360,891.30 68,840,222.90
计提未缴纳的土地增值税 1,826,267,840.36 456,566,960.09 2,401,877,079.32 600,469,269.83
超过税前扣除限额的未支付工程款 2,410,921.28 602,730.32 127,745,316.96 31,936,329.24
可抵扣亏损 2,417,655,134.72 604,413,783.68 3,239,436,427.76 809,859,106.94
其他 404,006,527.81 98,336,566.01 354,870,876.08 88,717,719.02
合计 4,941,458,966.00 1,232,699,675.56 6,399,290,591.42 1,599,822,647.93
（2） 未经抵销的递延所得税负债
年末余额 年初余额
项目 应纳税暂时性差 递延所得税 应纳税暂时性差 递延所得税
异 负债 异 负债
股息税 5,712,598,870.40 571,259,887.04 4,590,590,508.70 459,059,050.87
评估增值 398,183,680.00 99,545,920.00 604,844,213.48 151,211,053.37
资本化利息 153,581,717.12 38,395,429.28 164,232,061.32 41,058,015.33
其他 581,496,136.49 137,265,111.55 241,444,716.35 53,538,888.98
合计 6,845,860,404.01 846,466,347.87 5,601,111,499.85 704,867,008.55
73
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
递延所得税资产和 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和 抵销后递延所得税资产
项目
负债年末互抵金额 产或负债年末余额 负债年初互抵金额 或负债年初余额
递延所得税资产 101,016,695.77 1,131,682,979.79 608,417.54 1,599,214,230.37
递延所得税负债 101,016,695.77 745,449,652.10 608,417.54 704,258,591.01
（4） 未确认递延所得税资产明细
项目 年末余额 年初余额
可抵扣暂时性差异：
资产减值准备 7,451,673,161.16 3,994,234,047.13
计提未缴纳的土地增值税 424,974,738.89 182,501,443.46
可抵扣亏损 8,659,783,081.93 7,164,825,523.10
其他 149,097,894.10 69,976,931.82
合计 16,685,528,876.08 11,411,537,945.51
（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 年末金额 年初金额 备注
2023 年 0.00 661,869,978.25 —
2024 年 430,246,384.56 484,750,015.58 —
2025 年 928,777,833.58 1,108,446,710.54 —
2026 年 1,424,639,369.56 1,607,100,609.17 —
2027 年 2,959,754,046.22 3,212,569,683.32 —
2028 年 2,769,908,520.20 0.00 —
无限期 146,456,927.81 90,088,526.24 —
合计 8,659,783,081.93 7,164,825,523.10 —
19. 其他非流动资产
年末余额 年初余额
项目 减值
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 账面价值
准备
利率互换合约（IRS） 0.00 0.00 0.00 241,852,075.03 0.00 241,852,075.03
股东借款 1,439,620,459.27 4,334,331.20 1,435,286,128.07 409,518,480.00 0.00 409,518,480.00
长期应收款 437,721,652.68 0.00 437,721,652.68 427,621,304.55 0.00 427,621,304.55
其他 1,131,970.55 0.00 1,131,970.55 1,194,593.82 0.00 1,194,593.82
减：一年内到期部分 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
74
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
年末余额 年初余额
项目 减值
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 账面价值
准备
合计 1,878,474,082.50 4,334,331.20 1,874,139,751.30 1,080,186,453.40 0.00 1,080,186,453.40
20. 所有权或使用权受到限制的资产
年末
项目
账面余额 账面价值 受限类型 受限情况
主要是法院冻结资
货币资金 1,011,593,881.59 1,011,593,881.59 冻结
金及履约保证金
应收账款 2,843,545.24 2,756,494.40 质押 借款质押
存货 20,735,062,263.77 19,632,536,758.73 抵押 借款抵押
投资性房地产 17,446,832,742.27 13,589,792,476.99 抵押 借款抵押
固定资产 2,479,780,095.30 2,033,699,425.22 抵押 借款抵押
无形资产 1,602,719,172.48 1,224,526,647.27 抵押 借款抵押
长期股权投资 2,222,129,251.42 2,222,129,251.42 质押 借款质押
（续）
年初
项目
账面余额 账面价值 受限类型 受限情况
主要是法院冻结资
货币资金 216,782,805.26 216,782,805.26 冻结
金及履约保证金
应收账款 33,029,223.36 24,890,318.20 质押 借款质押
存货 29,172,326,501.33 29,028,487,644.92 抵押 借款抵押
投资性房地产 26,441,184,674.16 15,759,714,547.62 抵押 借款抵押
固定资产 3,648,135,751.47 2,397,125,585.93 抵押 借款抵押
无形资产 1,783,039,255.16 1,380,114,706.11 抵押 借款抵押
长期股权投资 2,241,617,507.27 2,241,617,507.27 质押 借款质押
21. 短期借款
（1） 短期借款分类
借款类别 年末余额 年初余额
保证借款 0.00 2,089,380,861.75
信用借款 960,000,000.00 1,722,050,372.35
合计 960,000,000.00 3,811,431,234.10
75
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
（2） 已逾期未偿还的短期借款
本集团本年不存在已逾期未偿还的短期借款。
22. 衍生金融负债
项目 年末余额 年初余额
远期合约（DF） 15,784,277.94 0.00
合计 15,784,277.94 0.00
23. 应付账款
（1） 应付账款列示
账龄 年末余额 年初余额
1 年以内（含 1 年） 8,257,458,827.70 8,443,166,106.63
1-2 年（含 2 年） 3,900,513,226.85 5,209,309,453.94
2-3 年（含 3 年） 2,610,173,549.47 1,019,498,369.80
3 年以上 1,212,562,775.74 1,018,202,545.96
合计 15,980,708,379.76 15,690,176,476.33
（2） 账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
单位名称 年末余额 未偿还或结转的原因
中国建筑第二工程局有限公司 441,817,715.31 尚未结算
中建三局集团有限公司 399,664,555.65 尚未结算
中建一局集团建设发展有限公司 271,241,679.42 尚未结算
中国建筑第五工程局有限公司 262,115,530.19 尚未结算
中国建筑一局（集团）有限公司 221,317,891.68 尚未结算
合计 1,596,157,372.25 —
24. 其他应付款
项目 年末余额 年初余额
应付利息 362,840,471.29 316,938,544.66
应付股利 171,266,600.24 231,467,389.16
其他应付款 18,238,191,756.57 33,400,605,863.26
合计 18,772,298,828.10 33,949,011,797.08
24.1 应付利息
（1） 应付利息分类
76
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
项目 年末余额 年初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 39,213,782.59 87,156,287.14
企业债券利息 280,742,119.55 193,607,279.77
短期借款应付利息 4,162,081.47 7,424,453.20
一年内到期的长期借款利息 38,722,487.68 28,750,524.55
合计 362,840,471.29 316,938,544.66
24.2 应付股利
项目 年末余额 年初余额
本公司及下属子公司未付股利 171,266,600.24 231,467,389.16
合计 171,266,600.24 231,467,389.16
24.3 其他应付款
（1） 按款项性质列示其他应付款
款项性质 年末余额 年初余额
保证金及押金 2,095,101,204.65 2,211,803,299.30
代收代付款 556,760,236.87 450,124,199.62
往来款 14,251,121,951.76 28,666,530,726.29
诚意金 756,513,992.19 1,407,244,403.31
股权收购款 38,368,766.53 179,461,258.05
其他 540,325,604.57 485,441,976.69
合计 18,238,191,756.57 33,400,605,863.26
注：其他应付款-其他主要包括应付代垫款项、代扣税金、水电费、维修费、管理费
等。
（2） 账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
单位名称 年末余额 未偿还或结转的原因
上海瑞虹新城有限公司 5,574,800,000.00 尚未到合同约定偿还期限
中粮集团有限公司 2,209,036,783.68 尚未到合同约定偿还期限
常州京瑞房地产开发有限公司 539,000,000.00 尚未到合同约定偿还期限
江苏江都建设集团有限公司 356,763,017.23 尚未到合同约定偿还期限
成都天府新区广都轨道城市发展有限公司 356,400,000.00 尚未到合同约定偿还期限
北京恒良悦通房地产开发有限公司 222,033,150.93 尚未到合同约定偿还期限
合计 9,258,032,951.84 —
77
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
25. 预收款项
（1） 预收款项列示
类别 年末余额 年初余额
预收租赁费 310,424,381.60 377,179,015.88
合计 310,424,381.60 377,179,015.88
26. 合同负债
（1） 合同负债情况
项目 年末余额 年初余额
预收售房款 31,374,003,253.13 30,264,623,761.62
预收物业服务费 169,148,373.98 121,128,387.90
预收酒店房费 25,511,888.93 28,026,324.94
其他 109,884,462.30 39,912,608.48
合计 31,678,547,978.34 30,453,691,082.94
（2） 账龄超过 1 年的重要合同负债
单位名称 年末余额 未偿还或结转的原因
南京天悦锦麟 2,779,850,693.40 未达交付条件
杭州悦著云轩 1,192,308,222.94 未达交付条件
义乌桂语兰庭 574,583,969.00 未达交付条件
成都祥云樾府 381,886,249.54 未达交付条件
南京颐和南园 320,742,283.49 未达交付条件
深圳云景国际 280,100,659.05 未达交付条件
南京天悦风华 276,042,858.52 未达交付条件
合计 5,805,514,935.94 —
（3） 本年账面价值发生重大变动情况
项目 变动金额 变动原因
西安奥体壹号-文兴（3 期 DK1) 2,479,711,591.76 本年预售
苏州大悦狮山壹号 1,531,238,655.02 本年预售
西安悦著央璟 1,521,807,856.67 本年预售
南京天悦风华 1,319,967,298.60 本年预售
义乌桂语兰庭 1,190,057,075.99 本年预售
78
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
项目 变动金额 变动原因
重庆天玺壹号 134 亩 1,085,827,662.10 本年预售
厦门云玺壹号 1,046,080,726.05 本年预售
苏州悦揽天地 -1,005,620,465.67 项目完工交付
重庆天悦壹号 -1,237,999,376.64 项目完工交付
西安奥体壹号-文汇（1 期 DK3-4 期 DK6） -1,331,129,074.03 项目完工交付
西安奥体壹号-文盛（2 期 DK4-5 期 DK5） -1,366,434,022.85 项目完工交付
南昌大悦城销售型 -1,984,694,127.84 项目完工交付
台州黄岩瑞府 -5,656,218,066.54 项目完工交付
27. 应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬分类
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
短期薪酬 502,431,236.25 1,926,361,317.23 1,899,030,159.34 529,762,394.14
离职后福利-设定提存计划 13,688,670.81 205,124,842.58 207,804,658.59 11,008,854.80
辞退福利 1,318,778.32 32,409,740.53 32,977,022.14 751,496.71
一年内到期的其他福利 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 517,438,685.38 2,163,895,900.34 2,139,811,840.07 541,522,745.65
（2） 短期薪酬
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 416,731,115.77 1,561,599,115.46 1,532,740,154.21 445,590,077.02
2、职工福利费 0.00 71,818,114.84 71,818,114.84 0.00
3、社会保险费 6,007,623.44 100,249,202.58 102,543,779.53 3,713,046.49
其中：医疗保险费 5,657,779.20 94,101,390.54 96,414,432.36 3,344,737.38
工伤保险费 181,287.69 3,367,313.35 3,427,393.02 121,208.02
生育保险费 157,533.55 2,016,969.86 1,941,974.48 232,528.93
其他 11,023.00 763,528.83 759,979.67 14,572.16
4、住房公积金 2,743,195.77 130,327,034.07 130,555,108.51 2,515,121.33
5、工会经费和职工教育经费 76,949,301.27 31,461,324.31 30,466,476.28 77,944,149.30
6、短期带薪缺勤 0.00 0.00 0.00 0.00
7、商业保险 0.00 25,333,427.13 25,333,427.13 0.00
8、非货币性福利 0.00 5,573,098.84 5,573,098.84 0.00
合计 502,431,236.25 1,926,361,317.23 1,899,030,159.34 529,762,394.14
79
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
（3） 设定提存计划
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
基本养老保险 8,871,018.70 171,085,950.13 171,993,725.41 7,963,243.42
失业保险费 300,199.85 5,165,624.21 5,216,733.61 249,090.45
企业年金缴费 4,517,452.26 28,872,268.24 30,593,199.57 2,796,520.93
其他 0.00 1,000.00 1,000.00 0.00
合计 13,688,670.81 205,124,842.58 207,804,658.59 11,008,854.80
28. 应交税费
项目 年末余额 年初余额
增值税 293,679,507.19 299,817,205.95
企业所得税 1,247,079,886.92 751,586,270.95
个人所得税 21,113,190.58 16,914,088.24
城市维护建设税 51,285,621.57 49,359,163.39
教育费附加 21,582,365.80 21,203,047.46
地方教育费附加 17,400,814.75 16,874,365.91
土地增值税 2,239,551,585.31 2,613,496,790.18
印花税 12,131,259.17 6,720,289.37
房产税 45,611,439.30 42,638,626.49
土地使用税 10,283,678.23 7,598,990.11
其他 148,777,039.11 148,832,140.83
合计 4,108,496,387.93 3,975,040,978.88
29. 一年内到期的非流动负债
项目 年末余额 年初余额
一年内到期的长期借款（附注五、31） 15,827,339,252.68 10,611,354,214.02
一年内到期的应付债券（附注五、32） 4,219,494,225.61 899,665,714.27
一年内到期的租赁负债（附注五、33） 118,212,958.87 140,318,297.40
一年内到期的长期应付款（附注五、34） 34,020,000.00 462,654,665.97
一年内到期的其他非流动负债（附注五、37） 389,516,815.59 0.00
合计 20,588,583,252.75 12,113,992,891.66
30. 其他流动负债
80
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
项目 年末余额 年初余额
待转销项税额 2,828,344,799.19 2,729,783,967.28
合计 2,828,344,799.19 2,729,783,967.28
31. 长期借款
（1） 长期借款分类
借款类别 年末余额 年初余额
质押借款 0.00 2,800,798,495.88
抵押借款 11,872,934,287.86 11,745,881,787.03
保证借款 27,196,737,664.77 23,157,310,076.11
信用借款 17,260,527,811.32 20,328,612,575.69
减：一年内到期的长期借款（附注五、29） 15,827,339,252.68 10,611,354,214.02
合计 40,502,860,511.27 47,421,248,720.69
（2）本集团年末长期借款的利率区间为：2.35%-6.91%。
32. 应付债券
（1） 应付债券分类
项目 年末余额 年初余额
19 中粮 01 168,950,000.03 168,950,000.03
19 中粮 02 699,981,163.73 698,857,425.24
20 中粮 01 0.00 899,665,714.27
20 中粮 02 599,255,525.76 598,674,169.55
20 大悦 01 1,994,935,452.59 1,997,025,140.75
21 大悦城 MTN001 1,499,869,129.36 1,499,419,408.72
21 大悦城 MTN002 1,199,819,474.76 1,199,426,273.40
21 大悦城 MTN003 819,824,457.76 819,531,111.52
22 中粮 01 998,585,089.09 998,038,755.02
22 中粮 02 498,512,827.89 498,058,843.38
23 中粮 01 999,635,914.86 0.00
22 大悦 01 1,496,563,584.94 1,495,651,249.26
22 大悦 02 1,496,410,033.56 1,495,500,000.00
23 大悦 01 1,995,020,921.00 0.00
减：一年内到期公司债券（附注五、29） 4,219,494,225.61 899,665,714.27
81
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
项目 年末余额 年初余额
合计 10,247,869,349.72 11,469,132,376.87
（2） 应付债券的增减变动
票面 债券
债券名称 面值总额 发行日期 发行金额 年初余额
利率 期限
19 中粮 01 1,660,000,000.00 3.20% 2019-1-10 3+3 1,660,000,000.00 168,950,000.03
19 中粮 02 700,000,000.00 4.10% 2019-1-10 5+2 700,000,000.00 698,857,425.24
20 中粮 01 900,000,000.00 3.14% 2020-3-27 3年 900,000,000.00 899,665,714.27
20 中粮 02 600,000,000.00 3.60% 2020-3-27 5年 600,000,000.00 598,674,169.55
20 大悦 01 2,000,000,000.00 3.15% 2020-8-4 3+2 2,000,000,000.00 1,997,025,140.75
21 大悦城 MTN001 1,500,000,000.00 3.73% 2021-4-12 3年 1,500,000,000.00 1,499,419,408.72
21 大悦城 MTN002 1,200,000,000.00 3.50% 2021-7-7 3年 1,200,000,000.00 1,199,426,273.40
21 大悦城 MTN003 820,000,000.00 3.44% 2021-10-29 3年 820,000,000.00 819,531,111.52
22 中粮 01 1,000,000,000.00 3.08% 2022-1-19 3+2 1,000,000,000.00 998,038,755.02
22 中粮 02 500,000,000.00 3.49% 2022-1-19 5+2 500,000,000.00 498,058,843.38
23 中粮 01 1,000,000,000.00 3.34% 2023-4-19 3+2 1,000,000,000.00 0.00
22 大悦 01 1,500,000,000.00 3.13% 2022-10 3+2 1,500,000,000.00 1,495,651,249.26
22 大悦 02 1,500,000,000.00 4.27% 2022-12 3+2 1,500,000,000.00 1,495,500,000.00
23 大悦 01 2,000,000,000.00 3.97% 2023-1-19 3+2 2,000,000,000.00 0.00
小计 16,880,000,000.00 — — — 16,880,000,000.00 12,368,798,091.14
减：一年内到期部分年末余额 — — — — — 899,665,714.27
合计 16,880,000,000.00 — — — 16,880,000,000.00 11,469,132,376.87
（续）
按面值计提 是否
债券名称 本年发行 溢折价摊销 本年偿还 年末余额
利息 违约
19 中粮 01 0.00 5,406,399.99 0.00 0.00 168,950,000.03 否
19 中粮 02 0.00 28,700,000.00 1,123,738.49 0.00 699,981,163.73 否
20 中粮 01 0.00 6,581,095.89 334,285.73 900,000,000.00 0.00 否
20 中粮 02 0.00 21,600,000.00 581,356.21 0.00 599,255,525.76 否
20 大悦 01 1,410,000,000.00 71,400,000.00 -2,089,688.16 1,410,000,000.00 1,994,935,452.59 否
21 大悦城 MTN001 0.00 55,950,000.00 449,720.64 0.00 1,499,869,129.36 否
21 大悦城 MTN002 0.00 42,000,000.00 393,201.36 0.00 1,199,819,474.76 否
82
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
按面值计提 是否
债券名称 本年发行 溢折价摊销 本年偿还 年末余额
利息 违约
21 大悦城 MTN003 0.00 28,208,000.00 293,346.24 0.00 819,824,457.76 否
22 中粮 01 0.00 30,800,000.00 546,334.07 0.00 998,585,089.09 否
22 中粮 02 0.00 17,450,000.00 453,984.51 0.00 498,512,827.89 否
23 中粮 01 1,000,000,000.00 23,635,519.14 -364,085.14 0.00 999,635,914.86 否
22 大悦 01 0.00 46,950,000.00 912,335.68 0.00 1,496,563,584.94 否
22 大悦 02 0.00 64,050,000.00 910,033.56 0.00 1,496,410,033.56 否
23 大悦 01 2,000,000,000.00 72,783,333.33 -4,979,079.00 0.00 1,995,020,921.00 否
小计 4,410,000,000.00 515,514,348.35 -1,434,515.81 2,310,000,000.00 14,467,363,575.33 否
减：一年内到期部分年
— — — — 4,219,494,225.61 否
末余额
合计 4,410,000,000.00 515,514,348.35 -1,434,515.81 2,310,000,000.00 10,247,869,349.72 —
33. 租赁负债
项目 年末余额 年初余额
租赁付款额 467,043,736.82 537,056,308.01
减：一年内到期租赁负债（附注五、29） 118,212,958.87 140,318,297.40
合计 348,830,777.95 396,738,010.61
34. 长期应付款
项目 年末余额 年初余额
长期应付款 1,713,780,817.64 1,747,800,000.00
合计 1,713,780,817.64 1,747,800,000.00
34.1 长期应付款按款项性质分类
款项性质 年末余额 年初余额
工银瑞投-大悦城控股购房尾款资产支持专项计划 0.00 437,094,665.97
中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划 1,747,800,817.64 1,773,360,000.00
减：一年内到期的长期应付款（附注：五、29） 34,020,000.00 462,654,665.97
合计 1,713,780,817.64 1,747,800,000.00
35. 预计负债
项目 年末余额 年初余额 形成原因
未决诉讼 20,723,867.84 25,047,014.47 —
83
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
项目 年末余额 年初余额 形成原因
产品质量保证 53,875.20 956,736.20 —
会员积分（注 1） 20,452,509.50 16,207,076.92 —
其他 56,848,386.31 0.00 —
合计 98,078,638.85 42,210,827.59 —
注 1：本公司因实施大悦城会员积分计划，承担了一项对会员的现时付款义务，依
据《企业会计准则第 13 号—或有事项》等相关规定、积分计划承诺对期末积分余额的
公允价值进行了估计，并确认销售费用和预计负债。
36. 递延收益
（1） 递延收益分类
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 形成原因
政府补助 23,025,811.57 600,000.00 4,586,938.27 19,038,873.30 —
递延租金收入 1,114,849,705.88 9,379,140.51 33,802,612.10 1,090,426,234.29 —
大悦城配套设施费用返还 1,422,950.56 0.00 78,688.56 1,344,262.00 —
合计 1,139,298,468.01 9,979,140.51 38,468,238.93 1,110,809,369.59 —
（2） 政府补助项目
与资产
本年计入 本年冲减
负债 年初 本年新增 本年计入其 其他 年末 相关/与
营业外收 成本费用
项目 余额 补助金额 他收益金额 变动 余额 收益相
入金额 金额
关
土地变性补偿 与资产
7,299,181.14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7,299,181.14
金及契税 相关
新媒体孵化中
与资产
心项目专项拨 5,750,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,750,000.00
相关
款
宝安区科技创
与收益
新载体认定补 1,886,866.40 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,886,866.40
相关
贴项目
眉山经济贸易
局 2022 年第 与收益
3,740,000.00 0.00 0.00 3,740,000.00 0.00 0.00 0.00
一批省级工业 相关
发展专项资金
84
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
与资产
本年计入 本年冲减
负债 年初 本年新增 本年计入其 其他 年末 相关/与
营业外收 成本费用
项目 余额 补助金额 他收益金额 变动 余额 收益相
入金额 金额
关
住房租赁市场
与收益
中央财政专项 4,222,097.36 0.00 0.00 569,271.60 0.00 0.00 3,652,825.76
相关
资金补贴
苏州市相城区
市场监督管理
与收益
局 2023 年 0.00 600,000.00 0.00 150,000.00 0.00 0.00 450,000.00
相关
度省知识产权
专项资金
与收益
其他 127,666.67 0.00 0.00 127,666.67 0.00 0.00 0.00
相关
合计 23,025,811.57 600,000.00 0.00 4,586,938.27 0.00 0.00 19,038,873.30 ——
37. 其他非流动负债
项目 年末余额 年初余额
资金拆借 1,413,746,647.83 0.00
少数股东退出选择权（注 1） 389,516,815.59 389,516,815.59
减：一年内到期的其他非流动负债（附注五、29） 389,516,815.59 0.00
合计 1,413,746,647.83 389,516,815.59
注 1：主要为按照公允价值持续计量的少数股东退出选择权余额。
38. 股本
本年变动增减（+、-）
项目 年初余额 年末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总额 4,286,313,339.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4,286,313,339.00
39. 资本公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
股本溢价 8,637,629,814.45 809,082.78 0.00 8,638,438,897.23
其他资本公积 2,040,034.24 0.00 0.00 2,040,034.24
合计 8,639,669,848.69 809,082.78 0.00 8,640,478,931.47
85
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
注：本年增加的原因为收购子公司少数股东股权产生，详见附注七、2、（2）交易对
少数股东权益及归属母公司所有者权益的影响。
40. 其他综合收益
本期发生额
减：前期计
年初 减：所 期末
项目 本期所得税前 入其他综合 税后归属于母 税后归属于少
余额 得税费 余额
发生额 收益当期转 公司 数股东
用
入损益
将重分类进损益的
-393,749,626.18 -168,795,409.03 0.00 0.00 -95,068,622.09 -73,726,786.94 -488,818,248.27
其他综合收益
其中：现金流量套
102,397,096.38 -44,214,045.08 0.00 0.00 -26,349,026.35 -17,865,018.73 76,048,070.03
期储备
外币财务报
-496,146,722.56 -124,581,363.95 0.00 0.00 -68,719,595.74 -55,861,768.21 -564,866,318.30
表折算差额
其他综合收益合计 -393,749,626.18 -168,795,409.03 0.00 0.00 -95,068,622.09 -73,726,786.94 -488,818,248.27
41. 盈余公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 1,268,598,927.09 77,641.14 0.00 1,268,676,568.23
合计 1,268,598,927.09 77,641.14 0.00 1,268,676,568.23
注：根据《公司法》、公司章程的规定，本公司按净利润的 10%提取法定盈余公
积。法定盈余公积累计额达到本公司注册资本 50%以上的，不再提取。
42. 未分配利润
项目 本年 上年
调整前上年末未分配利润 1,601,552,535.83 4,485,254,629.68
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-） 0.00 0.00
其中：《企业会计准则》及相关新规定追溯调整 0.00 0.00
会计政策变更 0.00 0.00
重大前期差错更正 0.00 0.00
同一控制合并范围变更 0.00 0.00
其他调整因素 0.00 0.00
调整后年初未分配利润 1,601,552,535.83 4,485,254,629.68
加：本年归属于母公司所有者的净利润 -1,465,394,727.50 -2,882,769,952.94
86
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
项目 本年 上年
减：提取法定盈余公积 77,641.14 932,140.91
本年年末余额 136,080,167.19 1,601,552,535.83
43. 营业收入、营业成本
（1） 营业收入和营业成本情况
本年发生额 上年发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 36,606,391,466.07 26,989,338,671.68 39,497,354,530.62 30,004,222,400.53
其他业务 176,856,585.08 57,730,717.86 81,337,265.44 52,288,253.49
合计 36,783,248,051.15 27,047,069,389.54 39,578,691,796.06 30,056,510,654.02
（2） 主营业务（分行业）
本年发生数 上年发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务
其中：商品房销售及
29,043,994,284.70 23,361,590,504.87 33,501,901,973.84 26,666,422,343.48
一级土地开发
投资物业及相关服务 5,393,371,188.47 2,090,408,071.97 4,337,223,570.76 2,040,662,231.89
酒店经营 969,740,144.70 627,714,431.23 553,699,043.82 475,020,844.16
管理输出 266,015,006.09 41,018,874.86 226,934,230.05 30,315,092.54
物业及其他管理 933,270,842.11 868,606,788.75 877,595,712.15 791,801,888.46
合计 36,606,391,466.07 26,989,338,671.68 39,497,354,530.62 30,004,222,400.53
（3） 与履约义务相关的信息
就与客户订立的房地产销售合同而言，根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，
本集团在将相关房地产转交给客户之前并无可执行的收款权利。因此，房地产销售的收
入在房产完工并验收合格，签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买
方按销售合同约定交付房产的付款证明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认
销售收入的实现。
本集团在客户签署销售合同时向其收取合同价值的 20%到 100%作为预付房款。
当本集团将商品的控制权转移给客户的时间与客户实际付款的时间不一致时，如果
各方以在合同中明确（或者以隐含的方式）约定的付款时间为客户或本集团就转让商品
87
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
的交易提供了重大融资利益，则合同中即包含了重大融资成分。合同中存在重大融资成
分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时以现金支付的应付金额确定交易
价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法核算。
（4） 与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息
本年末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金
额为 3,806,216.75 万元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售
合同交易价格。本集团预计在未来 1~3 年内，在房产完工并验收合格，达到销售
合同约定的交付条件，以及在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收
入的实现。
（5） 营业收入扣除情况表
单位：人民币万元
具体扣除 具体扣除
项目 本年度 上年度
情况 情况
营业收入金额 3,678,324.81 3,957,869.18
营业收入扣除项目合计金额 17,685.66 8,133.73
营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重 0.50% 0.21%
一、与主营业务无关的业务收入
1．正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无 管理费、 管理费、
形资产、包装物，销售材料，用材料进行非货币性资产交 能源费以 能源费以
14,163.66 8,133.73
换，经营受托管理业务等实现的收入，以及虽计入主营业 及场地租 及场地租
务收入，但属于上市公司正常经营之外的收入。 金等收入 金等收入
2.不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息收入；
本会计年度以及上一会计年度新增的类金融业务所产生的
担保费收
收入，如担保、商业保理、小额贷款、融资租赁、典当等 3,522.00
入
业务形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务
除外。
3.本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产生的收
入。
4.与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的收
入。
5.同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收入。
6.未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的收入。
88
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
具体扣除 具体扣除
项目 本年度 上年度
情况 情况
与主营业务无关的业务收入小计 17,685.66 8,133.73
二、不具备商业实质的收入
1.未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额
的交易或事项产生的收入。
2.不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交易的方
式实现的虚假收入，利用互联网技术手段或其他方法构造
交易产生的虚假收入等。
3.交易价格显失公允的业务产生的收入。
4.本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得的企业
合并的子公司或业务产生的收入。
5.审计意见中非标准审计意见涉及的收入。
6.其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收入。
不具备商业实质的收入小计
三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入
营业收入扣除后金额 3,660,639.15 — 3,949,735.45 —
44. 税金及附加
项目 本年发生额 上年发生额
营业税 2,505,227.40 1,757,590.01
城市维护建设税 87,056,747.08 99,708,313.89
教育费附加 38,813,056.63 44,337,651.79
地方教育费附加 25,799,333.44 29,588,283.76
土地增值税 485,432,176.38 774,125,754.03
房产税 548,818,754.67 461,610,719.73
土地使用税 21,706,926.60 30,571,773.21
车船使用税 261,554.41 535,467.86
印花税 36,051,352.21 31,464,828.44
其他 5,940,271.68 6,982,435.85
合计 1,252,385,400.50 1,480,682,818.57
45. 销售费用
89
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
项目 本年发生额 上年发生额
销售现场费 77,377,044.89 80,780,433.61
广告宣传费 323,929,854.17 275,696,603.69
销售代理费 669,574,325.57 723,432,550.37
物业服务费 10,964,998.68 16,671,228.93
职工薪酬 307,895,008.11 302,101,302.82
其他 186,208,818.39 155,833,841.00
合计 1,575,950,049.81 1,554,515,960.42
46. 管理费用
项目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 1,108,619,039.82 1,025,364,198.15
行政办公费 241,918,315.14 206,571,510.55
折旧、摊销 94,490,584.86 105,014,065.14
中介咨询费 134,991,980.02 152,127,430.91
其他 99,053,960.57 40,043,956.89
合计 1,679,073,880.41 1,529,121,161.64
47. 研发费用
项目 本年发生额 上年发生额
研究开发费 4,736,985.96 14,557,585.57
合计 4,736,985.96 14,557,585.57
48. 财务费用
项目 本年发生额 上年发生额
利息费用 2,872,756,223.82 2,622,721,751.68
减：利息收入 728,420,296.12 814,255,522.14
加：汇兑损失 -50,657,308.00 -18,022,515.28
其他 63,052,782.41 64,790,540.45
合计 2,156,731,402.11 1,855,234,254.71
49. 其他收益
产生其他收益的来源 本年发生额 上年发生额
个税手续费返还 2,452,530.96 1,865,033.15
90
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
产生其他收益的来源 本年发生额 上年发生额
稳岗补贴 2,151,779.71 1,937,863.18
增值税即征即退 8,913.51 282,787.45
增值税加计抵减 7,598,860.70 9,898,558.90
政府奖励金 29,222,800.94 29,267,842.44
其他 14,664,619.82 25,535,937.44
合计 56,099,505.64 68,788,022.56
50. 公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本年发生额 上年发生额
少数股东退出选择权 0.00 -9,628,119.23
其他非流动金融资产公允价值变动 -26,597,181.95 0.00
合计 -26,597,181.95 -9,628,119.23
51. 投资收益
项目 本年发生额 上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -1,087,250,202.64 -2,168,514,282.16
处置长期股权投资产生的投资收益 5,675,493,114.34 10,313,980.39
处置交易性金融资产取得的投资收益 364,780.00 309,600.00
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 -1,686,066.95 413,019.35
处置其他非流动金融资产取得的投资收益 0.00 1,617,400.00
合计 4,586,921,624.75 -2,155,860,282.42
52. 信用减值损失（损失以“－”号填列）
项目 本年发生额 上年发生额
应收账款坏账损失 -19,737,329.61 -45,772,219.99
其他应收款坏账损失 -766,314,900.60 5,800,443.07
其他非流动资产坏账损失 -31,049.17 0.00
合计 -786,083,279.38 -39,971,776.92
53. 资产减值损失（损失以“－”号填列）
项目 本年发生额 上年发生额
存货跌价损失 -3,598,046,214.42 -1,527,201,842.93
投资性房地产减值损失 -147,237,976.82 -4,607,123.03
商誉减值损失 -76,477,326.01 0.00
91
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
项目 本年发生额 上年发生额
合计 -3,821,761,517.25 -1,531,808,965.96
54. 资产处置收益（损失以“－”号填列）
项目 本年发生额 上年发生额
固定资产处置收益 -318,683.83 -333,567.63
其他资产处置收益 22,529,005.29 1,650,000.00
合计 22,210,321.46 1,316,432.37
55. 营业外收入
（1） 营业外收入明细
计入本年非经常
项目 本年发生额 上年发生额
性损益的金额
非流动资产毁损报废利得 1,717,433.38 128,221.48 1,717,433.38
政府补助 7,840,511.92 1,403,167.23 7,840,511.92
违约金 51,478,702.66 127,522,857.93 51,478,702.66
其他 29,732,393.14 82,208,139.07 29,732,393.14
合计 90,769,041.10 211,262,385.71 90,769,041.10
注：其他项主要包含清理无需支付的应付款项、赔偿金等。
（2） 计入当年损益的政府补助
发放 发放 性质 补贴是否影 是否特 本年发生 上年发生 与资产相关/
补助项目
主体 原因 类型 响当年盈亏 殊补贴 金额 金额 与收益相关
济南市历城 因符合地方政府招商
外资金奖励 区投资促进 奖励 引资等地方性扶持政 否 否 7,650,000.00 0.00 与收益相关
局 策而获得的补助
三亚市人力
因符合地方政府招商
单位社保补 资源开发局
补助 引资等地方性扶持政 否 否 75,710.23 0.00 与收益相关
贴资金 （三亚市就
策而获得的补助
业局）
因承担国家为保障某
北京市东城
种公用事业或社会必
残保金 区残疾人就 补助 否 否 36,741.84 28,604.40 与收益相关
要产品供应或价格控
业服务中心
制职能而获得的补助
湖南湘江新
湘江新区物 因符合地方政府招商
区管理委员
业项目考核 奖励 引资等地方性扶持政 否 否 20,000.00 0.00 与收益相关
会开发建设
奖励 策而获得的补助
局
92
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
发放 发放 性质 补贴是否影 是否特 本年发生 上年发生 与资产相关/
补助项目
主体 原因 类型 响当年盈亏 殊补贴 金额 金额 与收益相关
顺义区人力 因符合地方政府招商
吸纳失业人
资源和社会 补助 引资等地方性扶持政 否 否 18,309.00 0.00 与收益相关
员岗补
保障局 策而获得的补助
北京市东城
因符合地方政府招商
毕业生就业 区社会保险
补助 引资等地方性扶持政 否 否 15,000.00 0.00 与收益相关
一次性补助 基金管理中
策而获得的补助
心
三亚市人力
一次性吸纳 因符合地方政府招商
资源开发局
就业奖励补 补助 引资等地方性扶持政 否 否 8,000.00 0.00 与收益相关
（三亚市就
贴 策而获得的补助
业局）
成都市武侯
因符合地方政府招商
文明城市创 区住房建设
奖励 引资等地方性扶持政 否 否 7,960.00 0.00 与收益相关
建帮扶奖 和交通运输
策而获得的补助
局
北京市顺义 因符合地方政府招商
一次性吸纳
区劳动服务 补助 引资等地方性扶持政 否 否 5,000.00 0.00 与收益相关
就业补贴款
管理中心 策而获得的补助
因承担国家为保障某
残疾人超比 残疾人就业 种公用事业或社会必
补助 否 否 2,890.85 0.00 与收益相关
例补贴 服务中心 要产品供应或价格控
制职能而获得的补助
北京市流通
北京市流通 因符合地方政府招商
经济研究中
经济研究中 补助 引资等地方性扶持政 否 否 900.00 900.00 与收益相关
心企业补助
心 策而获得的补助
资金
三亚市发展 因符合地方政府招商
春节期间加
和改革委员 奖金 引资等地方性扶持政 否 否 0.00 500,000.00 与收益相关
快建设奖励
会 策而获得的补助
北京市东城
因符合地方政府招商
以工代训补 区社会保险
补助 引资等地方性扶持政 否 否 0.00 418,000.00 与收益相关
贴 基金管理中
策而获得的补助
心
北京市房山 因符合地方政府招商
财政资金补
区长阳镇人 补助 引资等地方性扶持政 否 否 0.00 100,000.00 与收益相关
助
民政府 策而获得的补助
因符合地方政府招商
商务促进财 杭州市拱墅
补助 引资等地方性扶持政 否 否 0.00 92,000.00 与收益相关
政专项资金 区财政局
策而获得的补助
三亚市旅游 因符合地方政府招商
财政贴息 和文化体育 补助 引资等地方性扶持政 否 否 0.00 43,522.31 与收益相关
局 策而获得的补助
93
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
发放 发放 性质 补贴是否影 是否特 本年发生 上年发生 与资产相关/
补助项目
主体 原因 类型 响当年盈亏 殊补贴 金额 金额 与收益相关
因符合地方政府招商
工会筹备金 沈阳市总工
补助 引资等地方性扶持政 否 否 0.00 25,385.79 与收益相关
返还 会财务部
策而获得的补助
商务局市场 因符合地方政府招商
检测样本企 地方商务局 补助 引资等地方性扶持政 否 否 0.00 2,000.00 与收益相关
业补助金 策而获得的补助
长沙市开福
区商务局奖 因符合地方政府招商
长沙市开福
励商业综合 奖励 引资等地方性扶持政 否 否 0.00 1,000.00 与收益相关
区商务局
体 2021 年度 策而获得的补助
优秀奖
株洲市人力 因符合地方政府招商
留工培训补
资源和社会 补助 引资等地方性扶持政 否 否 0.00 500.00 与收益相关
助款
保障局 策而获得的补助
因从事国家鼓励和扶
国家税务总
持特定行业、产业而
其他政府补 局北京市东
补助 获得的补助（按国家 否 否 0.00 191,254.73 与收益相关
助 城区税务局
级政策规定依法取
第一税务所
得）
合计 — — — — — 7,840,511.92 1,403,167.23 —
56. 营业外支出
计入本年非经常
项目 本年金额 上年金额
性损益的金额
非流动资产毁损报废损失 5,643,981.65 3,761,688.88 5,643,981.65
对外捐赠 5,503,000.00 21,090,435.55 5,503,000.00
赔款及违约金 19,073,177.13 26,782,305.04 19,073,177.13
其他 57,845,445.58 11,995,183.17 57,845,445.58
合计 88,065,604.36 63,629,612.64 88,065,604.36
57. 所得税费用
（1） 所得税费用
项目 本年发生额 上年发生额
当年所得税费用 2,516,603,882.69 1,485,765,400.39
递延所得税费用 462,838,643.38 305,417,479.85
合计 2,979,442,526.07 1,791,182,880.24
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
94
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
项目 本年发生额
本年合并利润总额 3,100,793,852.83
按法定/适用税率计算的所得税费用 775,198,463.21
子公司适用不同税率的影响 -701,271,103.20
调整以前期间所得税的影响 289,073,375.44
非应税收入的影响 -289,679,824.79
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,014,019,347.66
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -189,526,385.62
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可
1,941,340,622.42
抵扣亏损的影响
股息税影响 137,072,726.51
所得税减免优惠的影响 0.00
其他 3,215,304.44
所得税费用 2,979,442,526.07
58. 其他综合收益
详见本附注“五、40 其他综合收益”相关内容。
59. 现金流量表项目
（1） 与经营活动有关的现金
1） 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
代收款项 4,677,264,422.10 3,939,376,891.40
收回的拍地保证金 9,567,961,924.66 4,037,659,000.00
押金、保证金 535,709,383.34 1,530,955,129.62
收到的联营、合营公司款项 45,518,858.34 365,369,727.18
收到的集团外部单位往来款及其他 2,526,123,740.85 3,429,681,084.40
合计 17,352,578,329.29 13,303,041,832.60
2） 支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
代付款项 4,142,672,537.78 3,770,000,009.48
支付的拍地保证金 9,903,133,196.90 4,015,370,000.00
支付的保证金、押金、备用金 1,519,271,512.47 434,400,473.93
95
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
项目 本年发生额 上年发生额
支付的与经营活动有关的费用支出 1,785,302,967.18 2,040,135,991.59
支付的联营、合营公司款项 309,706,453.06 334,151,747.41
支付的集团外部单位往来款及其他 2,260,814,006.10 1,468,358,459.23
合计 19,920,900,673.49 12,062,416,681.64
（2） 与投资活动有关的现金
1） 收到的重要的与投资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
处置子公司 7,378,584,130.15 0.00
合计 7,378,584,130.15 0.00
2） 支付的重要的与投资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
收购子公司 1,195,798,392.03 0.00
合计 1,195,798,392.03 0.00
3） 收到的其他与投资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
关联方资金拆借 2,994,691,184.76 3,592,860,232.85
合计 2,994,691,184.76 3,592,860,232.85
4） 支付的其他与投资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
关联方资金拆借 1,182,181,659.97 1,659,466,072.86
其他 4,000,000.00 83,392,198.27
合计 1,186,181,659.97 1,742,858,271.13
（3） 与筹资活动有关的现金
1） 收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
关联方资金拆借 1,678,764,976.49 16,787,701,164.19
合计 1,678,764,976.49 16,787,701,164.19
2） 支付的其他与筹资活动有关的现金
96
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
项目 本年发生额 上年发生额
关联方资金拆借 12,610,118,438.64 5,770,893,728.23
偿还永续债本金 1,782,500,000.00 2,515,000,000.00
支付减资款 1,016,647,114.50 0.00
股权收购跨期支付的现金对价 241,541,759.56 0.00
新租赁准则支付的租金 178,796,218.91 152,525,321.43
筹资手续费 43,288,552.96 41,450,055.41
收购少数股东股权 3,500,346.00 0.00
其他 2,549,255.28 903,208,423.18
合计 15,878,941,685.85 9,383,077,528.25
3） 筹资活动产生的各项负债变动情况
本年增加 本年减少
项目 年初余额 非现金 非现金 年末余额
现金变动 现金变动
变动 变动
短期借款 3,811,431,234.10 1,332,390,672.14 22,609,327.86 4,246,335,780.37 -39,904,546.27 960,000,000.00
长期借款 47,421,248,720.69 14,147,184,673.13 3,758,983,436.31 12,504,443,052.92 12,320,113,265.94 40,502,860,511.27
一年内到期的非流
11,651,338,225.69 0.00 17,309,605,673.31 8,796,231,747.57 -334,285.73 20,165,046,437.16
动负债
应付债券 11,469,132,376.87 4,400,153,317.23 8,577,881.23 1,410,500,000.00 4,219,494,225.61 10,247,869,349.72
租赁负债 396,738,010.61 0.00 90,634,819.38 135,708,685.36 2,833,366.68 348,830,777.95
其他应付款 28,911,559,786.35 524,764,976.49 4,163,929,415.46 17,875,251,358.38 1,295,137,781.87 14,429,865,038.05
其他非流动负债 389,516,815.59 1,154,000,000.00 259,746,647.83 0.00 389,516,815.59 1,413,746,647.83
合计 104,050,965,169.90 21,558,493,638.99 25,614,087,201.38 44,968,470,624.60 18,186,856,623.69 88,068,218,761.98
60. 现金流量表补充资料
（1） 现金流量表补充资料
项目 本年金额 上年金额
1.将净利润调节为经营活动现金流量： — —
净利润 121,351,326.76 -2,222,645,435.64
加：资产减值准备 3,821,761,517.25 1,531,808,965.96
信用减值损失 786,083,279.38 39,971,776.92
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 1,211,058,087.45 1,178,324,500.88
使用权资产折旧 142,805,454.47 139,038,185.46
97
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
项目 本年金额 上年金额
无形资产摊销 225,330,124.56 227,678,574.45
长期待摊费用摊销 31,636,105.43 31,830,333.38
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-22,210,321.46 -1,316,432.37
（收益以“-”填列）
固定资产报废损失（收益以“-”填列） 3,926,548.27 3,633,467.40
公允价值变动损失（收益以“-”填列） 26,597,181.95 9,628,119.23
财务费用（收益以“-”填列） 2,492,086,211.92 2,024,730,240.32
投资损失（收益以“-”填列） -4,586,921,624.75 2,155,860,282.42
递延所得税资产的减少（增加以“-”填列） 321,239,304.06 230,493,930.20
递延所得税负债的增加（减少以“-”填列） 141,599,339.32 74,923,549.65
存货的减少（增加以“-”填列） 2,447,488,214.26 7,035,268,200.13
经营性应收项目的减少（增加以“-”填列） -796,403,470.96 801,883,898.97
经营性应付项目的增加（减少以“-”填列） 4,274,105,850.45 -10,550,661,085.29
其他 0.00 0.00
经营活动产生的现金流量净额 10,641,533,128.36 2,710,451,072.07
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 0.00 0.00
一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00
融资租入固定资产 0.00 0.00
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 29,073,020,509.73 36,312,990,316.77
减：现金的年初余额 36,312,990,316.77 24,640,839,263.19
加：现金等价物的年末余额 0.00 0.00
减：现金等价物的年初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 -7,239,969,807.04 11,672,151,053.58
（2） 本年支付的取得子公司的现金净额
项目 金额
本年发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 1,196,000,000.00
其中：上海耀耀禄建设发展有限公司 1,196,000,000.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 201,607.97
其中：上海耀耀禄建设发展有限公司 201,607.97
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 0.00
98
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
项目 金额
取得子公司支付的现金净额 1,195,798,392.03
（3） 本年收到的处置子公司的现金净额
项目 金额
本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物 7,589,168,179.00
其中：北京昆庭资产管理有限公司 3,448,847,036.76
上海鹏利置业发展有限公司 4,140,321,142.24
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 210,584,048.85
其中：北京昆庭资产管理有限公司 59,201,201.29
上海鹏利置业发展有限公司 151,382,847.56
加：以前期间处置子公司于本年收到的现金或现金等价物 0.00
处置子公司收到的现金净额 7,378,584,130.15
（4） 现金和现金等价物的构成
项目 年末余额 年初余额
现金 29,073,020,509.73 36,312,990,316.77
其中：库存现金 305,183.36 356,100.39
可随时用于支付的银行存款 29,057,862,595.76 36,306,155,354.05
可随时用于支付的其他货币资金 14,852,730.61 6,478,862.33
可用于支付的存放中央银行款项 0.00 0.00
存放同业款项 0.00 0.00
拆放同业款项 0.00 0.00
现金等价物 0.00 0.00
其中：三个月内到期的债券投资 0.00 0.00
年末现金和现金等价物余额 29,073,020,509.73 36,312,990,316.77
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金
7,580,717,964.58 8,203,873,942.01
等价物
（5） 使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况
属于现金及现金等价
项目 本年金额 上年金额
物的理由
售房监管 7,246,963,949.17 7,943,735,700.05 预收监管资金
贷款监管 77,848,137.17 14,322.59 贷款监管资金
募集资金账户 95,865,618.00 112,762,793.71 募集资金专用账户
99
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
属于现金及现金等价
项目 本年金额 上年金额
物的理由
其他 160,040,260.24 147,361,125.66 —
合计 7,580,717,964.58 8,203,873,942.01 —
（6） 不属于现金及现金等价物的货币资金
不属于现金及现金等
项目 本年金额 上年金额
价物的理由
诉讼冻结 960,247,015.40 170,201,293.00 法院冻结
履约保证金 42,996,687.59 46,575,033.86 保证金
其他 8,350,178.60 6,478.40 —
合计 1,011,593,881.59 216,782,805.26 —
61. 外币货币性项目
（1） 外币货币性项目
项目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
货币资金 — — —
其中：美元 48,338,341.82 7.0827 342,365,973.58
港币 74,445,071.51 0.9062 67,463,612.70
应收账款 — — —
其中：美元 75,440.00 7.0827 534,318.89
其他应收款 — — —
其中：美元 143,168,114.74 7.0827 1,014,016,806.27
港币 4,315,809,696.68 0.9062 3,911,073,063.33
其他非流动资产 — — —
其中：美元 58,800,000.00 7.0827 416,462,760.00
应付利息 — — —
其中：美元 562,795.37 7.0827 3,986,110.77
港币 1,283,642.65 0.9062 1,163,262.64
应付股利 — — —
其中：港币 251,533.92 0.9062 227,945.07
应付职工薪酬 — — —
其中：港币 1,238,452.75 0.9062 1,122,310.65
应交税费 — — —
100
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
项目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
其中：港币 31,211,297.93 0.9062 28,284,302.41
其他应付款 — — —
其中：美元 153,028,951.72 7.0827 1,083,858,156.35
港币 503,494,419.82 0.9062 456,276,713.13
一年内到期的非流动负债 — — —
其中：美元 574,343,388.46 7.0827 4,067,901,917.45
长期借款 — — —
其中：美元 505,120,618.22 7.0827 3,577,617,802.67
港币 3,443,203,805.97 0.9062 3,120,300,153.05
（2） 境外经营实体
本集团无重要境外经营实体。
62. 租赁
（1） 本集团作为承租方
项目 本年发生额 上年发生额
租赁负债利息费用 28,766,293.82 30,762,537.94
计入当期损益的采用简化处理的短期租赁费用 28,985,698.54 34,639,143.68
计入当期损益的采用简化处理的低价值资产租
139,227.35 47,885.55
赁费用（短期租赁除外）
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额 190,537.56 181,476.77
其中：售后租回交易产生部分 190,537.56 181,476.77
转租使用权资产取得的收入 77,826,114.93 64,131,506.54
与租赁相关的总现金流出 210,981,757.42 188,907,778.04
售后租回交易产生的相关损益 25,450,059.52 4,896,880.71
售后租回交易现金流入 28,673,699.40 3,284,044.00
售后租回交易现金流出 44,573,065.11 46,037,696.81
（2） 本集团作为出租方
1） 本集团作为出租人的经营租赁
其中：未计入租赁收款额的可
项目 租赁收入
变租赁付款额相关的收入
投资物业租金收入/房屋租赁 4,531,784,712.10 342,230,179.97
101
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
其中：未计入租赁收款额的可
项目 租赁收入
变租赁付款额相关的收入
合计 4,531,784,712.10 342,230,179.97
六、 合并范围的变更
1. 非同一控制下企业合并
（1） 本年发生的非同一控制下企业合并
股权取 股权 购买日 购买日至年末被购买方的财务信息
被购买 股权取
股权取得成本 得比例 取得 购买日 的确定
方名称 得时点 收入 净利润 现金流量
（%） 方式 依据
上海耀
耀禄建 2023 年 2023 年
取得控
设发展 9 月 30 1,196,000,000.00 100.00 收购 9 月 30 0.00 -368,153.74 -134,520,138.29
制权
有限公 日 日
司
（2） 合并成本及商誉
项目 上海耀耀禄建设发展有限公司
现金 1,196,000,000.00
非现金资产的公允价值 0.00
发行或承担的债务的公允价值 0.00
发行的权益性证券的公允价值 0.00
或有对价的公允价值 0.00
购买日之前持有的股权于购买日的公允价值 0.00
其他 0.00
合并成本合计 1,196,000,000.00
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 1,196,000,000.00
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额 0.00
（3） 被购买方于购买日可辨认资产、负债
上海耀耀禄建设发展有限公司
项目
购买日公允价值 购买日账面价值
资产：
货币资金 201,607.97 201,607.97
存货 5,161,331,794.51 5,123,281,262.92
102
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)
上海耀耀禄建设发展有限公司
项目
购买日公允价值 购买日账面价值
其他流动资产 77,773.58 77,773.58
递延所得税资产 679,199.24 679,199.24
负债：
应交税费 268,303.50 268,303.50
其他应付款 108,312,071.80 108,312,071.80
长期借款 3,857,710,000.00 3,857,710,000.00
净资产 1,196,000,000.00 1,157,949,468.41
减：少数股东权益 0.00 0.00
取得的净资产 1,196,000,000.00 1,157,949,468.41
2. 同一控制下企业合并
本集团本年未发生同一控制下企业合并。
3. 处置子公司
（1） 本年丧失子公司控制权的交易或事项
103
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
丧失控 处置价款与处置 丧失控 丧失控制权 丧失控制权 按照公允价 丧失控制权之日 与原子公司股权
丧失控
制权时 投资对应的合并 制权之 之日合并财 之日合并财 值重新计量 合并财务报表层 投资相关的其他
子公司 丧失控制权时 丧失控制权时 丧失控制权的 制权时
点的处 财务报表层面享 日剩余 务报表层面 务报表层面 剩余股权产 面剩余股权公允 综合收益转入投
名称 点的处置价款 点的处置方式 时点 点的判
置比例 有该子公司净资 股权的 剩余股权的 剩余股权的 生的利得或 价值的确定方法 资损益或留存收
断依据
(%) 产份额的差额 比例 账面价值 公允价值 损失 及主要假设 益的金额
北京昆庭
控制权
资产管理 3,448,847,036.76 100 转让 2023 年 11 月 2,289,762,663.49 0.00 0.00 0.00 0.00 不适用 0.00
移交
有限公司
上海鹏利
控制权
置业发展 4,142,392,338.41 100 转让 2023 年 11 月 3,385,253,059.27 0.00 0.00 0.00 0.00 不适用 0.00
移交
有限公司
104
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
4. 其他原因的合并范围变动
（1）本期新增公司
公司名称 新纳入合并范围的原因 持股比例（%）
大悦城（上海）置业有限公司 新设 100.00
南京荷塘明悦房地产开发有限公司 新设 100.00
成都荣悦商业管理有限公司 新设 100.00
成都博悦商业管理有限公司 新设 100.00
深圳市创芯产业管理有限公司 新设 100.00
大悦城华东（上海）企业管理有限公司 新设 100.00
大悦城商业运营管理（天津）有限公司 新设 100.00
大悦未来（成都）生活服务有限公司 新设 100.00
三亚大悦城商业管理有限公司 新设 100.00
深圳市泽悦置业有限公司 新设 100.00
（2）本期减少公司
持股比例
公司名称 不纳入合并范围的原因
（%）
深圳中粮地产物业服务有限公司 注销 100.00
河南新发展大悦实业有限公司 注销 60.00
四川鑫旅望房地产开发有限责任公司 注销 60.00
天津乐和企业管理有限公司 注销 70.00
Rosy Commerce Limited 注销 100.00
Brighten Sky Limited 注销 100.00
OCEAN PEAK INVESTMENT LIMITED 注销 100.00
Maximum Hong Kong Limited 注销 100.00
大悦城（太原）房地产开发有限公司 注销 100.00
工银瑞投-大悦城控股购房尾款资产支持专项计划 注销 ——
105
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
七、 在其他主体中的权益
1. 在子公司中的权益
（1） 企业集团的构成
注册 业务 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 取得方式
资本 性质 直接 间接
中粮地产集团深圳工人服务 工业地产租
1,110,000.00 深圳 深圳 90.09 9.91 设立
有限公司 赁
中粮地产集团深圳大洋服务 工业地产租
10,000,000.00 深圳 深圳 0.00 100.00 设立
有限公司 赁
中粮地产集团深圳工业发展 工业地产租
5,000,000.00 深圳 深圳 0.00 100.00 设立
有限公司 赁
工业地产租
深圳市宝安三联有限公司 63,520,000.00 深圳 深圳 77.54 0.00 设立
赁
深圳市宝安福安实业有限公 工业地产租
10,000,000.00 深圳 深圳 56.52 0.00 设立
司 赁
商业贸易及
华高置业有限公司★ 10,000.00 香港 香港 100.00 0.00 设立
投资
大悦城控股集团物业服务有
50,000,000.00 深圳 深圳 物业管理 100.00 0.00 设立
限公司
中粮地产集团深圳房地产开
850,000,000.00 深圳 深圳 房地产开发 100.00 0.00 设立
发有限公司
中粮地产发展（深圳）有限
3,206,000,000.00 深圳 深圳 房地产开发 100.00 0.00 设立
公司
长沙中粮地产投资有限公司 35,000,000.00 长沙 长沙 房地产开发 100.00 0.00 设立
大悦城控股集团（成都）有
235,000,000.00 成都 成都 房地产开发 100.00 0.00 设立
限公司
同一控制下
成都天泉置业有限责任公司 270,000,000.00 成都 成都 房地产开发 100.00 0.00
企业合并
大悦城控股集团南京有限公
100,000,000.00 南京 南京 房地产开发 100.00 0.00 设立
司
苏源集团江苏房地产开发有 同一控制下
200,000,000.00 南京 南京 房地产开发 90.00 0.00
限公司 企业合并
杭州易筑房地产开发有限公
400,000,000.00 杭州 杭州 房地产开发 100.00 0.00 设立
司
大悦城控股集团（浙江）有
600,000,000.00 杭州 杭州 房地产开发 100.00 0.00 设立
限公司
中粮地产（上海）有限公司 400,000,000.00 上海 上海 房地产开发 100.00 0.00 设立
上海加来房地产开发有限公 同一控制下
180,000,000.00 上海 上海 房地产开发 51.00 0.00
司 企业合并
中粮地产（北京）有限公司 6,050,000,000.00 北京 北京 房地产开发 100.00 0.00 设立
天津粮滨投资有限公司 51,000,000.00 天津 天津 房地产开发 90.00 0.00 设立
中耀房地产开发（沈阳）有
468,774,200.00 沈阳 沈阳 房地产开发 65.00 0.00 设立
限公司▲
大悦城控股集团苏南有限公
450,000,000.00 苏州 苏州 房地产开发 100.00 0.00 设立
司
中粮地产（天津）有限公司 2,050,000,000.00 天津 天津 房地产开发 100.00 0.00 设立
中粮房地产开发（杭州）有
100,000,000.00 杭州 杭州 房地产开发 100.00 0.00 设立
限公司
106
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 业务 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 取得方式
资本 性质 直接 间接
烟台中粮博瑞房地产开发有 同一控制下
246,000,000.00 烟台 烟台 房地产开发 100.00 0.00
限公司 企业合并
中粮天悦地产（苏州）有限
151,000,000.00 苏州 苏州 房地产开发 100.00 0.00 设立
公司
太仓悦祥房地产开发有限公
300,000,000.00 太仓 太仓 房地产开发 100.00 0.00 设立
司
中粮地产（武汉）有限公司 20,000,000.00 武汉 武汉 房地产开发 100.00 0.00 设立
大悦城控股集团东北有限公
100,000,000.00 沈阳 沈阳 房地产开发 100.00 0.00 设立
司
沈阳和悦投资有限公司 320,000,000.00 沈阳 沈阳 房地产开发 51.00 0.00 设立
大悦城控股集团西北有限公
50,000,000.00 西安 西安 房地产开发 100.00 0.00 设立
司
西安悦鼎房地产开发有限公
392,156,862.75 西安 西安 房地产开发 100.00 0.00 设立
司
商业开发、 同一控制下
大悦城地产有限公司★ 1,423,112,485.80 香港 百慕达 59.59 0.00
管理 企业合并
中粮地产（深圳）实业有限
800,000,000.00 深圳 深圳 房地产开发 0.00 100.00 设立
公司
深圳市锦峰城房地产开发有 非同一控制
98,050,000.00 深圳 深圳 房地产开发 0.00 51.00
限公司 下企业合并
深圳市创芯置业有限公司 540,000,000.00 深圳 深圳 房地产开发 0.00 100.00 设立
深圳市创智产业运营管理有
3,000,000.00 深圳 深圳 商务服务业 100.00 0.00 设立
限公司
长沙观音谷房地产开发有限 非同一控制
257,678,300.00 长沙 长沙 房地产开发 0.00 98.00
公司 下企业合并
成都悦城实业有限公司 295,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
成都中粮锦悦置业有限公司 500,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
成都硕泰丽都地产开发有限 非同一控制
400,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 61.45
公司 下企业合并
成都和鑫悦企业管理有限公
5,000,000.00 成都 成都 房屋租赁 0.00 100.00 设立
司
成都鸿悦置业有限公司 400,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 51.00 设立
成都怡悦置业有限公司 80,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
上海悦鹏置业发展有限公司 300,000,000.00 上海 上海 房地产开发 0.00 100.00 设立
中粮鸿云置业南京有限公司 420,000,000.00 南京 南京 房地产开发 0.00 100.00 设立
中粮祥云置业南京有限公司 450,000,000.00 南京 南京 房地产开发 0.00 100.00 设立
北京正德兴合房地产开发有
200,000,000.00 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
限公司
中粮地产投资（北京）有限
800,000,000.00 北京 北京 房地产开发 0.00 51.00 设立
公司
Prized Developments 商业贸易和 同一控制下
2.00 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 0.00 100.00
Limited▲ 投资 企业合并
巧克力产品（中国）有限公 同一控制下
2.00 香港 香港 对外投资 0.00 100.00
司★ 企业合并
107
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 业务 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 取得方式
资本 性质 直接 间接
COFCO （bvi） NO.102 同一控制下
1.00 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 对外投资 0.00 100.00
Limited▲ 企业合并
中粮金帝食品（深圳）有限 同一控制下
24,994,370.00 深圳 深圳 生产制造 0.00 100.00
公司▲ 企业合并
北京鹏源置业有限公司 1,314,000,000.00 天津 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
上海世良房地产咨询有限公
500,000.00 上海 上海 房地产开发 0.00 100.00 设立
司
重庆华悦锦合实业有限公司 100,000,000.00 重庆 重庆 物业管理 0.00 100.00 设立
受托资产管
深圳前海汇金添安资本管理
400,000,000.00 深圳 深圳 理、投资管 0.00 51.00 设立
有限公司
理
中粮（深圳）智汇置业有限
1,010,000,000.00 深圳 深圳 房地产开发 0.00 100.00 设立
公司
北京燕都水郡房地产开发有
1,000,000.00 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
限公司
南京三金祥云置业有限公司 51,000,000.00 南京 南京 房地产开发 0.00 50.00 设立
成都中金澍茂置业有限公司 622,549,100.00 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
成都蜀鑫悦企业管理有限公
30,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
司
嘉兴嘉云房地产开发有限公
20,000,000.00 浙江 浙江 房地产开发 0.00 100.00 设立
司
沈阳和嘉投资有限公司 50,000,000.00 沈阳 沈阳 房地产开发 0.00 100.00 设立
天津市北源置业有限公司 600,000,000.00 天津 天津 房地产开发 0.00 100.00 设立
天津鹏源置业有限公司 132,000,000.00 天津 天津 房地产开发 0.00 100.00 设立
昆明府悦房地产开发有限公
1,000,000.00 昆明 昆明 房地产开发 0.00 100.00 设立
司
杭州浩悦实业有限公司 10,000,000.00 杭州 杭州 商务服务业 0.00 100.00 设立
非同一控制
成都鹏鼎置业有限责任公司 200,000,000.00 成都 成都 房地产业 0.00 100.00
下企业合并
杭州旭悦置业有限公司 500,000,000.00 杭州 杭州 房地产业 0.00 50.00 设立
南京卓泓晟房地产开发有限
500,000,000.00 南京 南京 房地产业 0.00 33.50 设立
公司（注 2）
北京燕都水韵房地产开发有
10,000,000.00 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
限公司
北京燕都乐郡房地产开发有
10,000,000.00 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
限公司
沈阳和坤房地产开发有限公
250,000,000.00 沈阳 沈阳 房地产开发 0.00 100.00 设立
司
嘉兴京开房地产开发有限公 非同一控制
40,816,327.00 嘉兴 嘉兴 房地产开发 0.00 51.00
司 下企业合并
南京嘉阳房地产开发有限公 非同一控制
170,000,000.00 南京 南京 房地产开发 0.00 40.00
司（注 3） 下企业合并
株洲金城日月湖置业有限公 非同一控制
50,000,000.00 长沙 长沙 房地产开发 0.00 100.00
司 下企业合并
同一控制下
智恒有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
108
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 业务 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 取得方式
资本 性质 直接 间接
同一控制下
亨达发展有限公司▲ 100.00 香港 西萨摩亚 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
新峰集团有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
迅行投资有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
业隆有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
鹏利国际（行政）有限公司 同一控制下
2.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
★ 企业合并
同一控制下
思创工程顾问有限公司★ 2.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
中粮酒店控股有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
鹏利国际（地产代理）有限 同一控制下
2.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
公司★ 企业合并
同一控制下
Elab,Corp.▲ 1,000.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
雄域集团有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
HOPE BV NO.2 LIMITED▲ 4.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
HOPE HK NO.6LIMITED★ 1,000.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
溢嘉有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
Kersen Properties 同一控制下
1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
Limited▲ 企业合并
同一控制下
熙安有限公司▲ 100.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 51.00
企业合并
同一控制下
立运有限公司▲ 100.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 51.00
企业合并
同一控制下
倍隆有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
盛莱有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
商晖有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
大悦城秘书有限公司（香 同一控制下
1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
港）★ 企业合并
大悦城商业管理有限公司 同一控制下
1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
（香港）★ 企业合并
同一控制下
兆康有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
胜基有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
锦星有限公司▲ 100.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 51.00
企业合并
同一控制下
恒瑞有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
First Affluent Ltd▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
109
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 业务 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 取得方式
资本 性质 直接 间接
同一控制下
洲立有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
亮永有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
同业有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
超茂有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
尚胜有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
耀山有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
Hengyue Limited▲ 1.00 英国 开曼 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
宏益有限公司▲ 3.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
兴涛有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
其康有限公司▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
达誉有限公司▲ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
实添有限公司▲ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
亚龙湾开发股份（香港）有 同一控制下
3,100,000.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
限公司★ 企业合并
同一控制下
崇威国际有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
中粮酒店投资（三亚）有限 同一控制下
10.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
公司▲ 企业合并
同一控制下
利港企业有限公司★ 4.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
Bapton Company Limited★ 2.00 香港 香港 物业投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
永信海外有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
LEAD STRENGTH LIMITED▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
ENLIGHTEN FAME LIMITED▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
HOPE HK NO.1 LIMITED★ 8,500,000.00 香港 香港 物业投资 0.00 100.00
企业合并
GOLDEN PROMINENT 同一控制下
1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
LIMITED▲ 企业合并
同一控制下
凯莱物业管理有限公司★ 1,000,000.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
Top Glory Properties 同一控制下
100,000.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
Management (HK) Limited★ 企业合并
物业投资及 同一控制下
沈阳大悦城发展有限公司▲ 129,300,000.00 沈阳 沈阳 0.00 100.00
开发 企业合并
鹏源发展（北京）有限公司 同一控制下
22,000,000.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
★ 企业合并
110
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 业务 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 取得方式
资本 性质 直接 间接
同一控制下
佑城有限公司★ 2.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
同展有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
百驰有限公司 2,097,474,560.16 香港 香港 投资 0.00 55.00
企业合并
同一控制下
悦诚（香港）有限公司★ 390,656,400.00 香港 香港 投资 0.00 51.96
企业合并
同一控制下
双达有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
晟业有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
大悦城商业管理（香港）有 同一控制下
1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
限公司★ 企业合并
同一控制下
亨晟有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
创滔有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
领徽有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
HengxinFundL.P.▲ 2.00 英国 开曼 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
耀动有限公司★ 16.60 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
悦合有限公司★ 1,355,120,087.40 香港 香港 投资 0.00 51.00
企业合并
同一控制下
斯威有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
卓孚有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
三亚亚龙湾开发股份有限公 同一控制下
671,000,000.00 三亚 三亚 物业开发 0.00 56.96
司 企业合并
卓远地产（成都）有限公司 物业投资及 同一控制下
166,250,000.00 成都 成都 0.00 100.00
▲ 开发 企业合并
中粮酒店（三亚）有限公司 持有及经营 同一控制下
165,500,000.00 三亚 三亚 0.00 100.00
▲ 酒店 企业合并
中粮鹏利（成都）实业发展 同一控制下
18,000,000.00 成都 成都 物业开发 0.00 100.00
有限公司▲ 企业合并
大悦城控股集团成都物业管 同一控制下
500,000.00 成都 成都 物业管理 0.00 100.00
理有限公司 企业合并
沈阳大悦城商业管理有限公 同一控制下
1,080,000.00 沈阳 沈阳 物业管理 0.00 100.00
司 企业合并
同一控制下
中粮置业投资有限公司 5,000,000,000.00 北京 北京 投资控股 0.00 100.00
企业合并
物业投资及 同一控制下
浙江和润天成置业有限公司 2,500,000,000.00 杭州 杭州 0.00 100.00
开发 企业合并
同一控制下
华铿有限公司★ 744,088,795.50 香港 香港 投资 0.00 51.00
企业合并
非同一控制
上海悦耀置业发展有限公司 8,000,000.00 上海 上海 物业开发 0.00 50.00
下企业合并
大悦城商业管理（北京）有 同一控制下
10,000,000.00 北京 北京 管理咨询 0.00 100.00
限公司 企业合并
111
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 业务 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 取得方式
资本 性质 直接 间接
同一控制下
北京德冠置业有限公司 10,000,000.00 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
三亚虹霞开发建设有限公司 1,339,500,000.00 三亚 三亚 物业开发 0.00 80.00
企业合并
三亚亚龙湾热带海岸公园管 提供旅游服 同一控制下
3,000,000.00 三亚 三亚 0.00 100.00
理有限公司 务 企业合并
同一控制下
三亚悦晟开发建设有限公司 499,500,000.00 三亚 三亚 物业开发 0.00 100.00
企业合并
三亚亚龙湾龙溪游艇会有限 游艇赛事组 同一控制下
5,000,000.00 三亚 三亚 0.00 100.00
公司 织 企业合并
三亚亚龙湾悦城酒店管理有 酒店管理及 同一控制下
10,000,000.00 三亚 三亚 0.00 100.00
限公司 经营 企业合并
成都中粮悦街企业管理有限 商业地产管 同一控制下
5,000,000.00 成都 成都 0.00 100.00
公司 理 企业合并
成都鹏悦企业管理咨询有限 同一控制下
60,000,000.00 成都 成都 企业管理 0.00 100.00
公司 企业合并
北京中粮广场发展有限公司 同一控制下
33,300,000.00 北京 北京 物业投资 0.00 100.00
▲ 企业合并
物业投资及 同一控制下
西单大悦城有限公司 1,025,000,000.00 北京 北京 0.00 100.00
开发 企业合并
北京弘泰基业商业管理有限 物业投资及 同一控制下
1,055,000,000.00 北京 北京 0.00 90.00
公司 开发 企业合并
物业投资及 同一控制下
大悦城（天津）有限公司 1,120,000,000.00 天津 天津 0.00 100.00
开发 企业合并
大悦城（上海）有限责任公 同一控制下
520,000,000.00 上海 上海 物业管理 0.00 100.00
司 企业合并
上海新兰房地产开发有限公 物业投资及 同一控制下
4,200,000,000.00 上海 上海 0.00 100.00
司 开发 企业合并
物业投资及 同一控制下
烟台大悦城有限公司 900,000,000.00 烟台 烟台 0.00 100.00
开发 企业合并
同一控制下
四川中国酒城股份有限公司 80,308,230.00 成都 成都 物业开发 0.00 69.65
企业合并
同一控制下
亨湛有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
利沾有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
青岛大悦城房地产开发有限 物业投资及 同一控制下
200,000,000.00 青岛 青岛 0.00 100.00
公司▲ 开发 企业合并
物业投资及 同一控制下
重庆泽悦实业有限公司 900,000,000.00 重庆 重庆 0.00 100.00
开发 企业合并
臻悦（天津）股权投资基金 投资管理及 同一控制下
100,000,000.00 天津 天津 0.00 100.00
管理有限公司 咨询 企业合并
商业品牌管 同一控制下
杭州悦动商业管理有限公司 5,000,000.00 杭州 杭州 0.00 100.00
理 企业合并
同一控制下
青岛智悦置地有限公司▲ 100,000,000.00 青岛 青岛 房地产开发 0.00 100.00
企业合并
西安悦茗房地产开发有限公 同一控制下
100,000,000.00 西安市 西安市 房地产开发 0.00 100.00
司 企业合并
同一控制下
Joy Valley Ltd★ 1,645,165,073.00 香港 香港 投资 0.00 51.00
企业合并
武汉大悦城房地产开发有限 同一控制下
1,457,370,000.00 武汉 武汉 房地产开发 0.00 100.00
公司 企业合并
112
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 业务 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 取得方式
资本 性质 直接 间接
同一控制下
晓盛有限公司▲ 50,000.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 85.17
企业合并
沈阳和韬房地产开发有限公 同一控制下
85,000,000.00 沈阳 沈阳 房地产开发 0.00 100.00
司▲ 企业合并
大悦城商业管理（天津）有 商业品牌管 同一控制下
10,000,000.00 天津 天津 0.00 100.00
限公司 理 企业合并
重庆金悦汇房地产开发有限
340,000,000.00 重庆 重庆 房地产开发 0.00 50.00 设立
责任公司
酒店管理及 非同一控制
台湾饭店有限公司 1,078,240,000.00 北京 北京 0.00 100.00
经营 下企业合并
非同一控制
COFCO(BVI)NO.97Limited▲ 10.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00
下企业合并
北京稻香四季房地产开发有 非同一控制
1,629,000,000.00 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00
限公司 下企业合并
重庆灏悦企业管理有限责任
1,980,200.00 重庆 重庆 房地产开发 0.00 50.50 设立
公司
重庆悦启企业管理有限责任
20,000,000.00 重庆 重庆 房地产开发 0.00 100.00 设立
公司
重庆悦致渝房地产开发有限
40,000,000.00 重庆 重庆 房地产开发 0.00 100.00 设立
公司
天津鹏程置业有限公司 100,000,000.00 天津 天津 房地产开发 0.00 100.00 设立
成都中粮美悦置业有限公司 280,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 65.00 设立
眉山加悦置业有限公司 500,000,000.00 仁寿县 仁寿县 房地产开发 0.00 56.00 设立
台州海悦置业有限公司 20,000,000.00 台州 台州 房地产开发 0.00 100.00 设立
惠州市悦鹏房地产有限公司 200,000,000.00 惠州 惠州 房地产开发 0.00 100.00 设立
江门鹏悦置业有限公司 300,000,000.00 江门 江门 房地产开发 0.00 50.00 设立
苏州工业园区悦金房地产有 非同一控制
300,000,000.00 苏州 苏州 房地产开发 0.00 100.00
限公司 下企业合并
武汉裕中丰房地产开发有限
480,000,000.00 武汉 武汉 房地产开发 0.00 50.00 设立
公司
哈尔滨悦麟房地产开发有限
150,000,000.00 哈尔滨 哈尔滨 房地产开发 0.00 100.00 设立
公司
沈阳和广房地产开发有限公
500,000,000.00 沈阳 沈阳 房地产开发 0.00 70.00 设立
司
大悦城（三亚）投资有限公 商业综合管
300,000,000.00 三亚 三亚 0.00 100.00 设立
司 理
济南大悦城产业发展有限公
1,191,666,700.00 济南 济南 房地产开发 0.00 60.00 设立
司
商业综合管
沈阳和安商业管理有限公司 10,000.00 沈阳 沈阳 0.00 100.00 设立
理
企业管理咨
三亚悦港企业管理有限公司 349,525,000.00 三亚 三亚 0.00 100.00 设立
询
非同一控制
陕西鼎安置业有限公司 2,037,113,051.25 西安 西安 房地产开发 0.00 51.00
下企业合并
同一控制下
成都天府辰悦置业有限公司 630,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00
企业合并
武汉地悦房地产开发有限公
560,000,000.00 武汉 武汉 房地产开发 0.00 51.00 设立
司
113
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 业务 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 取得方式
资本 性质 直接 间接
三亚嘉悦开发建设有限公司 1,390,000,000.00 三亚 三亚 房地产开发 0.00 100.00 设立
成都兴洲数字电视传播有限 非同一控制
34,880,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00
公司 下企业合并
中粮（北京）农业生态谷发 同一控制下
1,460,000,000.00 北京 北京 产业地产 0.00 100.00
展有限公司 企业合并
成都花悦府房地产开发有限
350,000,000.00 蒲江 成都蒲江 房地产开发 0.00 60.00 设立
公司
企业管理咨
重庆悦璟企业管理有限公司 50,000,000.00 重庆 重庆两江新区 0.00 70.00 设立
询
重庆鹏域房地产开发有限公 非同一控制
50,000,000.00 重庆 重庆江北 房地产开发 0.00 95.00
司 下企业合并
天津悦沈企业管理咨询合伙 企业管理咨
20,000.00 天津 天津 0.00 50.00 设立
企业（有限合伙） 询
天津悦苏企业管理咨询合伙 企业管理咨
20,000.00 天津 天津 0.00 50.00 设立
企业（有限合伙） 询
天津悦深企业管理咨询合伙 企业管理咨
20,000.00 天津 天津 0.00 50.00 设立
企业（有限合伙） 询
天津悦蓉企业管理咨询合伙 企业管理咨
20,000.00 天津 天津 0.00 50.00 设立
企业（有限合伙） 询
天津悦上企业管理咨询合伙 企业管理咨
20,000.00 天津 天津 0.00 50.00 设立
企业（有限合伙） 询
天津悦都企业管理咨询合伙 企业管理咨
20,000.00 天津 天津 0.00 50.00 设立
企业（有限合伙） 询
西安国际陆港文盛置业有限 房地产建设 非同一控制
400,000,000.00 西安 西安 70.00 0.00
公司 开发 下企业合并
西安国际陆港文汇置业有限 房地产建设 非同一控制
400,000,000.00 西安 西安 70.00 0.00
公司 开发 下企业合并
西安国际陆港文兴置业有限 房地产建设 非同一控制
400,000,000.00 西安 西安 70.00 0.00
公司 开发 下企业合并
天津悦汉企业管理咨询合伙 企业管理咨
20,000.00 天津 天津 0.00 50.00 设立
企业（有限合伙） 询
天津悦宁企业管理咨询合伙 企业管理咨
20,000.00 天津 天津 0.00 50.00 设立
企业（有限合伙） 询
天津悦杭企业管理咨询合伙 企业管理咨
20,000.00 天津 天津 0.00 50.00 设立
企业（有限合伙） 询
天津悦西企业管理咨询合伙 企业管理咨
20,000.00 天津 天津 0.00 50.00 设立
企业（有限合伙） 询
张家口悦乾房地产开发有限
500,000,000.00 张家口 张家口 房地产开发 0.00 65.00 设立
公司
商业综合体
南京悦航运营管理有限公司 10,000,000.00 南京 南京 0.00 100.00 设立
管理服务
天津悦成企业管理咨询合伙 企业管理咨
20,000.00 天津 天津 0.00 50.00 设立
企业（有限合伙） 询
天津悦海企业管理咨询合伙 企业管理咨
20,000.00 天津 天津 0.00 50.00 设立
企业（有限合伙） 询
三亚悦成企业管理咨询合伙 企业管理咨
20,000.00 三亚 三亚 0.00 50.00 设立
企业（有限合伙） 询
天津悦晨企业管理咨询合伙 企业管理咨
20,000.00 天津 天津 0.00 50.00 设立
企业（有限合伙） 询
天津悦江企业管理咨询合伙 企业管理咨
20,000.00 天津 天津 0.00 50.00 设立
企业（有限合伙） 询
114
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 业务 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 取得方式
资本 性质 直接 间接
天津悦楚企业管理咨询合伙 企业管理咨
20,000.00 天津 天津 0.00 50.00 设立
企业（有限合伙） 询
天津悦青企业管理咨询合伙 企业管理咨
20,000.00 天津 天津 0.00 50.00 设立
企业（有限合伙） 询
沈阳市和诚房地产开发有限
300,000,000.00 沈阳 沈阳 房地产开发 0.00 60.00 设立
公司
成都悦舟企业管理有限公司 1,000,000,000.00 成都 成都 企业管理 0.00 100.00 设立
非同一控制
杭州良悦置业有限公司 50,000,000.00 杭州 杭州 房地产开发 0.00 100.00
下企业合并
苏州市相之悦房地产开发有 非同一控制
1,100,000,000.00 苏州 苏州 房地产开发 0.00 50.10
限公司 下企业合并
成都悦亿置业有限公司 20,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 98.00 设立
苏州市天隆房地产开发有限
1,000,000,000.00 苏州 苏州 房地产开发 0.00 70.00 设立
公司
厦门市悦集商业管理有限公
1,400,000,000.00 厦门 厦门 房地产开发 0.00 51.00 设立
司
大悦城控股集团（海南）有 商业综合体
100,000,000.00 三亚 三亚 100.00 0.00 设立
限公司 管理服务
南昌嘉悦房地产开发有限公
1,400,000,000.00 南昌 南昌 房地产开发 0.00 100.00 设立
司
成都保泽达锦房地产开发有 非同一控制
20,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 50.00
限公司 下企业合并
非同一控制
佛山市鹏悦置业有限公司 50,000,000.00 佛山 佛山 房地产开发 0.00 100.00
下企业合并
非同一控制
厦门市悦鹏置业有限公司 10,000,000.00 厦门 厦门 房地产开发 0.00 100.00
下企业合并
嘉兴秀禾房地产开发有限公
50,000,000.00 嘉兴 嘉兴 房地产开发 0.00 100.00 设立
司
重庆悦鼎房地产开发有限公
340,000,000.00 重庆 重庆 房地产开发 0.00 100.00 设立
司
武汉裕灿房地产开发有限公 非同一控制
616,000,000.00 武汉 武汉 房地产开发 0.00 50.00
司 下企业合并
南京悦锦成房地产实业有限
3,000,000,000.00 南京 南京 房地产开发 0.00 50.00 设立
公司
南昌合悦企业管理有限公司 715,000,000.00 南昌 南昌 房地产开发 0.00 100.00 设立
义乌印悦置业有限公司 2,500,000,000.00 义乌 义乌 房地产开发 0.00 100.00 设立
成都悦东置地有限公司 490,196,100.00 成都 成都 房地产开发 0.00 51.00 设立
昆明鸿悦房地产开发有限公
200,000,000.00 昆明 昆明 房地产开发 0.00 100.00 设立
司
长沙市望城区新悦之城置业 非同一控制
10,000,000.00 长沙 长沙 房地产开发 0.00 60.00
有限公司 下企业合并
海成香港有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00 设立
北京辉泰悦恒管理咨询有限 企业管理咨
1,000,000.00 北京 北京 0.00 100.00 设立
公司 询
大悦城控股集团（厦门）物
10,000,000.00 厦门 厦门 物业管理 0.00 100.00 设立
业管理有限公司
西安朝悦房地产开发有限公
900,000,000.00 西安 西安 房地产开发 0.00 100.00 设立
司
115
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 业务 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 取得方式
资本 性质 直接 间接
南昌悦佰企业管理有限公司 1,401,000,000.00 南昌 南昌 房地产开发 0.00 51.00 设立
常州悦府房地产开发有限公
550,000,000.00 常州 常州 房地产开发 0.00 51.00 设立
司
杭州玺悦置业有限公司 2,500,000,000.00 杭州 杭州 房地产开发 0.00 51.00 设立
常州和诚房地产有限公司 390,000,000.00 常州 常州 房地产开发 0.00 100.00 设立
北京智悦慧谷农业科技发展
50,000,000.00 北京 北京 技术服务 0.00 100.00 设立
有限公司
中信建投-沈阳大悦城资产支
—— —— —— —— —— —— 设立
持专项计划（注 4）
光信光华沈阳大悦城财
—— —— —— —— —— —— 设立
产权信托（注 5）
成都樾林置业有限公司 338,640,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 51.00 设立
大悦城商业管理（厦门）有
20,000,000.00 厦门 厦门 商务服务业 0.00 100.00 设立
限公司
重庆悦昇房地产开发有限公
913,630,987.04 重庆 重庆 房地产开发 0.00 51.00 设立
司
南京京悦房地产开发有限公
520,000,000.00 南京 南京 房地产开发 0.00 60.00 设立
司
杭州疆悦置业有限公司 500,000,000.00 杭州 杭州 房地产开发 0.00 51.00 设立
永悦房地产开发（苏州）有
450,000,000.00 苏州 苏州 商务服务业 0.00 60.00 设立
限公司
大悦城产业管理（天津）有
1,000,000.00 天津 天津 商务服务业 100.00 0.00 设立
限公司
大悦城悦生活科技（天津） 科技推广和
1,000,000.00 天津 天津 0.00 100.00 设立
有限公司 应用服务业
大悦城（上海）置业有限公
5,000,000.00 上海 上海 房地产开发 0.00 100.00 设立
司
南京荷塘明悦房地产开发有
1,100,000,000.00 南京 南京 房地产开发 0.00 100.00 设立
限公司
成都荣悦商业管理有限公司 1,000,000.00 成都 成都 商务服务业 0.00 100.00 设立
成都博悦商业管理有限公司 1,300,000,000.00 成都 成都 商务服务业 0.00 100.00 设立
深圳市创芯产业管理有限公
1,000,000.00 深圳 深圳 房地产咨询 100.00 0.00 设立
司
大悦城华东（上海）企业管
10,000,000.00 上海 上海 企业管理 0.00 100.00 设立
理有限公司
大悦城商业运营管理（天 商业综合体
10,000,000.00 天津 天津 0.00 100.00 设立
津）有限公司 管理服务
大悦未来（成都）生活服务 其他居民服
1,000,000.00 成都 成都 0.00 100.00 设立
有限公司 务业
三亚大悦城商业管理有限公 商业综合体
10,000,000.00 三亚 三亚 0.00 78.05 设立
司 管理服务
深圳市泽悦置业有限公司 10,000,000.00 深圳 深圳 房地产开发 0.00 100.00 设立
上海耀耀禄建设发展有限公 非同一控制
1,530,000,000.00 上海 上海 房地产开发 0.00 100.00
司 下企业合并
116
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注 1：标记注★的公司其注册资本币种为港币；标记注▲的公司其注册资本币种为
美元，其他未标注符号的公司其注册资本为人民币；
注 2：南京卓泓晟房地产开发有限公司股东分别为大悦城控股集团南京有限公司、
深圳市锦年基础工程有限公司、南京正麟置业发展有限公司，出资比例分别为 33.5%、
33.5%和 33%。鉴于深圳市锦年基础工程有限公司向大悦城控股集团南京有限公司出具
一致行动承诺书，本集团将其纳入合并范围；
注 3：南京嘉阳房地产开发有限公司股东分别为大悦城控股集团南京有限公司、厦
门益悦置业有限公司、南京翔州房地产开发有限公司，出资比例分别为 40%、40%和 20%。
鉴于南京翔州房地产开发有限公司向大悦城控股集团南京有限公司出具一致行动承诺
书，本集团将其纳入合并范围；
注 4：中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划，于 2021 年 7 月 13 日正式成立。其
中，优先级资产支持证券发行规模 18.00 亿元，次级资产支持证券发行规模 0.01 亿元，
本公司下属子公司购买全部次级资产，预计 2036 年 7 月 14 日到期；
按照专项计划条款规定，本公司对专项计划账户内可供分配的资金金额未达到当期
必备金额的差额部分承担补足支付义务。本公司及下属子公司承担了全部剩余风险并享
有全部剩余收益，本集团对上述资产支持计划具有实质控制权，将其纳入合并财务报表
范围；
注 5：光信光华沈阳大悦城财产权信托为本集团由于开展资产证券化业务由第
三方信托公司设立的特定目的信托，鉴于本集团拥有对财产权信托的权力，通过参与财
产权信托的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金
额，本集团具有对财产权信托的控制权，将其纳入合并财务报表范围。
（2） 重要的非全资子公司
少数股东持 本年归属于少 本年向少数股东 年末少数股
子公司名称
股比例 数股东的损益 宣告分派的股利 东权益余额
西安国际陆港文汇置业有限公司 30.00% 102,301,812.88 0.00 206,664,744.32
西安国际陆港文盛置业有限公司 30.00% 117,142,683.18 0.00 218,046,005.31
117
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（3） 重要非全资子公司的主要财务信息
年末余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
西安国际陆港文汇
1,246,139,150.90 25,373,791.55 1,271,512,942.45 534,543,939.18 48,086,522.20 582,630,461.38
置业有限公司
西安国际陆港文盛
1,319,843,563.00 37,965,904.41 1,357,809,467.41 630,989,449.72 0.00 630,989,449.72
置业有限公司
（续）
年初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
西安国际陆港文汇
2,157,900,646.89 495,885.06 2,158,396,531.95 1,810,520,093.82 0.00 1,810,520,093.82
置业有限公司
西安国际陆港文盛
1,940,786,810.27 669,807.20 1,941,456,617.47 1,605,112,210.39 0.00 1,605,112,210.39
置业有限公司
（续）
本年发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
西安国际陆港文汇置业有限公司 1,464,430,377.16 341,006,042.94 341,006,042.94 -360,343,076.64
西安国际陆港文盛置业有限公司 1,434,522,242.08 390,475,610.61 390,475,610.61 -138,583,962.78
（续）
上年发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
西安国际陆港文汇置业有限公司 69,729,511.93 14,720,551.58 14,720,551.58 76,987,358.55
西安国际陆港文盛置业有限公司 0.00 -10,738,423.50 -10,738,423.50 368,115,427.83
2. 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的情况
（1） 在子公司所有者权益份额发生变化的情况
序号 交易类型 公司名称 时间 交易比例 年末持股比例
1 购买少数股权 四川凯莱物业管理有限公司 2023 年 6 月 6.00% 100.00%
2 购买少数股权 北京稻香四季房地产开发有限公司 2023 年 12 月 0.18% 100.00%
118
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 交易对少数股东权益及归属母公司所有者权益的影响
四川凯莱物业管理有 北京稻香四季房地产
项目
限公司 开发有限公司
现金 187,746.00 3,312,600.00
非现金资产的公允价值 0.00 0.00
购买成本/处置对价合计 0.00 0.00
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额 184,547.50 4,124,881.28
差额 3,198.50 -812,281.28
其中：调整资本公积 3,198.50 -812,281.28
调整盈余公积 0.00 0.00
调整未分配利润 0.00 0.00
3. 在合营企业或联营企业中的权益
（1） 重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
主要经营
合营企业或联营企业名称 注册地 业务性质 （%） 营企业投资的会
地
直接 间接 计处理方法
英属维尔 英属维尔
Colour Bridge Holding Ltd. 投资 0.00 50.00 按权益法核算
京群岛 京群岛
（2） 重要合营企业的主要财务信息
本年金额 上年金额
项目
Colour Bridge Holding Ltd Colour Bridge Holding Ltd
流动资产 2,647,823,401.15 16,386,136,298.92
非流动资产 12,070,007,371.78 198,618,806.21
资产合计 14,717,830,772.93 16,584,755,105.13
流动负债 2,816,991,765.57 6,654,469,767.98
非流动负债 394,701,707.84 142,888,376.54
负债合计 3,211,693,473.41 6,797,358,144.52
净资产合计 11,506,137,299.52 9,787,396,960.61
按持股比例计算的净资产份额 5,695,194,464.73 4,844,607,820.68
调整事项 0.00 0.00
对合营企业权益投资的账面价值 5,695,194,464.73 4,844,607,820.68
存在公开报价的权益投资的公允价值 0.00 0.00
营业收入 17,821,552,185.72 451,887,322.08
财务费用 -63,458,225.26 -75,544,638.74
119
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本年金额 上年金额
项目
Colour Bridge Holding Ltd Colour Bridge Holding Ltd
所得税费用 1,929,660,432.49 -23,438,913.81
净利润 1,718,740,338.91 361,321,854.76
其他综合收益 0.00 0.00
综合收益总额 1,718,740,338.91 361,321,854.76
本期收到的来自合营企业的股利 0.00 0.00
（3） 不重要合营企业和联营企业的汇总信息
项目 本年金额 上年金额
合营企业： — —
投资账面价值合计 4,327,090,249.51 5,838,751,516.48
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 -871,239,736.83 -2,101,007,855.68
其他综合收益 0.00 0.00
综合收益总额 -871,239,736.83 -2,101,007,855.68
联营企业： — —
投资账面价值合计 2,854,631,670.08 3,245,869,961.33
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 -1,066,586,793.61 -369,384,273.14
其他综合收益 0.00 0.00
综合收益总额 -1,066,586,793.61 -369,384,273.14
（4） 合营企业或联营企业向公司转移资金能力存在的重大限制
合营企业或联营企业向本集团转移资金能力不存在重大限制。
（5） 合营企业或联营企业发生的超额亏损
累积未确认的 本年未确认的损失 本年末累积未
合营企业或联营企业名称
以前年度损失 （或本年分享的净利润） 确认的损失
中粮高和（天津）并购私募基金投资中心 25,544,018.16 20,056,568.98 45,600,587.14
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业
85,997,445.73 103,486,445.28 189,483,891.01
（有限合伙）
北京百旺丰弘企业管理有限公司 0.00 3,378,906.31 3,378,906.31
苏州市高新区和坤房地产开发有限公司 10,965,188.73 -10,965,188.73 0.00
北京星华智本投资有限公司 72,996,314.59 33,514,702.99 106,511,017.58
120
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
累积未确认的 本年未确认的损失 本年末累积未
合营企业或联营企业名称
以前年度损失 （或本年分享的净利润） 确认的损失
绍兴奈森装饰装修有限公司 0.00 7,763.84 7,763.84
粮悦兴城(北京)科技产业发展有限公司 0.00 363,055.98 363,055.98
（6） 与合营企业投资相关的未确认承诺
本集团将按合作协议按房地产开发进度向合营企业提供运营资金。
（7） 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
本集团本年与合营企业或联营企业无投资相关的或有负债。
八、 政府补助
1. 计入当期损益的政府补助
会计科目 本年发生额 上年发生额
其他收益 46,048,113.98 57,024,430.51
营业外收入 7,840,511.92 1,403,167.23
九、 与金融工具相关风险
本集团的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项、交易性金融资产、交易性
金融负债等，各项金融工具的详细情况说明见本附注五。与这些金融工具有关的风险，
以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险
敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1. 各类风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团
经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该
风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建
立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控
制在限定的范围之内。
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益
可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对
某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量
的变化是在独立的情况下进行的。
（1） 市场风险
1） 汇率风险
121
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团的汇率风险主要来自于本集团持有
的不以其记账本位币计价的外币资产和负债。本集团承受外汇风险主要与美元和港币计
价的借款有关。除本集团设立在香港特别行政区和境外的子公司使用港币和美元结算外，
本集团的其他主要业务活动以人民币计价结算。于2023年12月31日，本集团的主要外币
资产负债项目外汇风险敞口如下：该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对本
集团的经营业绩产生影响。
项目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
货币资金 — — —
其中：美元 48,338,341.82 7.0827 342,365,973.58
港币 108,505,700.51 0.9062 98,330,035.91
应收账款 — — —
其中：美元 75,440.00 7.0827 534,318.89
港币 733,402.27 0.9062 664,623.81
其他应收款 — — —
其中：美元 143,168,114.74 7.0827 1,014,016,806.27
港币 4,589,825,266.72 0.9062 4,159,391,453.21
其他非流动资产 — — —
其中：美元 58,800,000.00 7.0827 416,462,760.00
应付账款 — — —
其中：港币 3,039,174.10 0.9062 2,754,160.35
应付利息 — — —
其中：美元 562,795.37 7.0827 3,986,110.77
港币 1,283,642.65 0.9062 1,163,262.64
应付股利 — — —
其中：港币 251,533.92 0.9062 227,945.07
应付职工薪酬 — — —
其中：港币 1,666,382.08 0.9062 1,510,108.77
应交税费 — — —
其中：港币 31,002,770.16 0.9062 28,095,330.37
其他应付款 — — —
其中：美元 153,028,951.72 7.0827 1,083,858,156.35
港币 4,849,221,848.80 0.9062 4,394,461,823.82
一年内到期的非流动负债 — — —
122
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
其中：美元 574,343,388.46 7.0827 4,067,901,917.45
长期借款 — — —
其中：美元 505,120,618.22 7.0827 3,577,617,802.67
港币 3,443,203,805.97 0.9062 3,120,300,153.05
2） 利率风险
本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款（详
见本附注五、21、29、31）有关。本集团的政策是保持这些借款的浮动利率。
本集团的利率风险产生于银行借款带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现
金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当
时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2023年12月31日，本集团
的银行借款主要为人民币、美元和港币计价的浮动利率借款合同，金额合计为人民币
3,835,686.12万元，及人民币计价的固定利率合同，金额为人民币1,892,859.14万元。
3） 价格风险
截至2023年12月31日，本集团以公允价值计量的金融资产可能会受到价格波动的影
响。
（2） 信用风险
截至2023年12月31日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合
同另一方未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，
具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具
而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来
公允价值的变化而改变。
（3） 流动风险
管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，
以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用
情况进行监控并确保遵守借款协议。
本集团将银行借款作为主要资金来源。截至2023年12月31日，本集团尚未使用的银
行借款额度为人民币1,279.52亿元。
2. 敏感性分析
123
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益
可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立的发生变化，而变量之间存在的相关性对
某一风险变量变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的
变化是独立的情况下进行的。
（1） 外汇风险敏感性分析
外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。
在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期
损益和权益的税后影响如下：
2023 年度 2022 年度
項目 汇率变动 对净利润的 对股东权益的 对净利润的 对股东权益的
影响 影响 影响 影响
对人民币升值 5% -21,939,634.44 -287,927,869.62 -28,284,593.77 -257,851,019.47
美元
对人民币贬值 5% 21,939,634.44 287,927,869.62 28,284,593.77 257,851,019.47
港币 对人民币升值 5% 18,374,721.11 -139,333,134.85 -18,992,820.88 -190,401,898.63
对人民币贬值 5% -18,374,721.11 139,333,134.85 18,992,820.88 190,401,898.63
（2） 利率风险敏感性分析
利率风险敏感性分析基于下述假设：
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费
用；
以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其它金融资产
和负债的公允价值变化。
在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期
损益和权益的税后影响如下：
2023 年度 2022 年度
项目 利率变动
对净利润的影响 对股东权益的影响 对净利润的影响 对股东权益的影响
浮动利率借款 增加 0.5% -135,189,169.53 -135,189,169.53 -189,004,085.24 -189,004,085.24
浮动利率借款 减少 0.5% 135,189,169.53 135,189,169.53 189,004,085.24 189,004,085.24
3. 套期业务
（1） 公司开展套期业务进行风险管理
124
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
相应风险管理策略 被套期风险的定 被套期项目及相关套期 预期风险管理目 相应套期活动对
项目
和目标 性和定量信息 工具之间的经济关系 标有效实现情况 风险敞口的影响
集团为平滑利率及 集团使用利率掉期 通过套期工具锁定未来 买 入 相应 的利 率
汇率变化对公司经 对美元贷款的利率 现金流量变动，削弱利率 掉期合约，来锁定
营的影响将美元浮 波动敞口进行套 波动风险引起的被套期 未 来 浮动 利率 敞
动利率敞口作为利 期。 项目现金流量变动，存在 口风险。
利率掉期 集团已建立套期
率风险的套期工具， 风险相互对冲的关系。
相关内控制度，
将浮动利率的美元
持续对套期有效
贷款换取固定利率
性进行评价，确
美元贷款。
保套期关系在被
1、本集团将美元远 集团使用远期外汇 通过套期工具的现金流 买 入 或卖 出相 应
指定的会计期间
期外汇合约指定为 合约对美元贷款的 量变动抵消汇率波动风 的远期外汇合约，
有效，将外币收
以美元计价结算的 汇率波动敞口进行 险引起的被套期项目现 来对冲公司
汇风险控制在合
未来支出形成的汇 套期。集团坚持汇 金流量变动，存在风险相 未 来 购买 美元 贷
理范围，增强公
率风险的套期工具， 率风险中性原则， 互对冲的关系。 款 存 在的 汇率 敞
司财务稳健性，
本集团对这些未来 根据集团预测的外 口风险。
远期合约 从而稳定生产经
支出有确定承诺。 币支汇金额和目标
营活动。
2、本集团将远期外 成本汇率指导签订
汇合约作为套期工 远期外汇合约。
具开展外汇套期保
值业务，有效规避汇
率波动产生的风险。
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：
截至本报告年末，本集团持有的衍生金融资产主要为以公允价值计量的远期合约
（DF）和利率互换合约（IRS）。
本集团对年末未平仓金额 2,000 万美元的借款签署了相应的远期合约（DF）。未到
期的远期合约（DF）年末余额为资产的,本年将其列报为衍生金融资产；详见六、2.衍生
金融资产。
本集团对 61,780 万美元借款签署了相对应的利率互换合约（IRS）,未到期的利率
互换合约（IRS）年末余额为资产，本年将其列报为衍生金融资产，详见附注五、2 .衍
生金融资产。
本集团将符合套期会计要求的远期合约（DF）和利率互换合约（IRS）的公允价值
变动已确认为其他综合收益，并将在其相关合约到期或对冲的外币借款偿还时转入当期
损益。
（2） 公司开展符合条件套期业务并应用套期会计
125
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
已确认的被套期项目账面 套期会计对公司
被套期项目账面 套期工具相关 套期有效性和套
项目 价值中所包含的被套期项 的财务报表相关
价值 账面价值 期无效部分来源
目累计公允价值套期调整 影响
现金流量套期：
被套期项目与套
远期外汇合约 141,654,000.00 3,446,525.47 不适用 69,907,964.13
期工具的相关性
被套期项目与套
利率掉期 4,375,692,060.00 127,730,065.82 不适用 -114,122,009.21
期工具的相关性
十、 公允价值的披露
1. 以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值
年末公允价值
项目 第一层次公 第二层次公 第三层次公
合计
允价值计量 允价值计量 允价值计量
一、持续的公允价值计量 — — — —
（一）交易性金融资产
（二）衍生金融资产
1. 以公允价值计量且其变动计入
0.00 194,482,533.71 0.00 194,482,533.71
当期损益的金融资产
（1）远期合约（DF） 0.00 66,752,497.78 0.00 66,752,497.78
（2）利率互换合约（IRS） 0.00 127,730,035.93 0.00 127,730,035.93
（三）其他非流动金融资产
1.以公允价值计量且其变动计入
0.00 0.00 99,092,492.06 99,092,492.06
当期损益的金融资产
（1）债务工具投资 0.00 0.00 90,000,000.00 90,000,000.00
（2）权益工具投资 0.00 0.00 9,092,492.06 9,092,492.06
持续以公允价值计量的资产总额 0.00 194,482,533.71 99,092,492.06 293,575,025.77
（四）衍生金融负债
1.以公允价值计量且变动计入当
0.00 15,784,277.94 0.00 15,784,277.94
期损益的金融负债
（1）远期合约（DF） 0.00 15,784,277.94 0.00 15,784,277.94
（五）一年内到期的非流动负债
（1）少数股东退出选择权 0.00 389,516,815.59 0.00 389,516,815.59
持续以公允价值计量的负债总额 0.00 405,301,093.53 0.00 405,301,093.53
126
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2. 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性
及定量信息
衍生金融资产、其他非流动资产为本集团与金融机构签订的远期合约（DF）和利
率互换合约（IRS），本集团使用金融机构提供的报价作为估值依据。
3. 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定
性及定量信息
持续第三层次公允价值计量的其他非流动金融资产-权益工具投资主要为本集团持
有的未上市股权投资。本集团采用估值技术进行了公允价值计量，主要采用了上市公
司比较法的估值技术，参考类似证券的股票价格并考虑流动性折扣。
持续第三层次公允价值计量的其他非流动金融资产-债务工具投资主要为本集团缴
纳的信托业保障金。本集团主要采用现金流量折现模型估算其公允价值。
持续第三层次公允价值计量的其他非流动负债主要为本集团确认的少数股东退出
选择权。本集团主要采用现金流量折现模型估算其公允价值。
十一、 关联方及关联交易
(一) 关联方关系
1. 本公司的母公司情况
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 公司的持股 公司的表决
比例(%) 权比例(%)
英属维尔京 持股型公司，无
明毅有限公司 2,035,284,843 股 49.28 49.28
群岛 实际经营业务
注：本公司的控股股东是中粮集团。截至2023年12月31日，中粮集团直接持有本公
司20.00%股权，通过明毅有限公司间接持有49.28%股权，合计持有本公司69.28%股权。
本集团的最终控制方是国务院国有资产监督管理委员会。
2. 子公司
子公司情况详见本附注“七、1.（1）企业集团的构成”相关内容。
3. 合营企业及联营企业
本集团合营、联营企业详见本附注“七、3. 在合营企业或联营企业中的权益”相关
内容。
4. 其他关联方
127
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
其他关联方主要是与本集团有合作关系、根据实质重于形式的原则认定的法人或其
他组织。
(二) 关联交易
1. 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
（1） 采购商品/接受劳务
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 采购商品、接受劳务等 61,761,523.09 45,159,363.41
合营公司、联营公司 接受劳务等 6,023,783.82 6,114,100.12
子公司少数股东 接受劳务等 14,718,332.37 8,229,568.14
其他关联方 接受劳务等 17,169,844.57 11,903,749.54
（2） 销售商品/提供劳务
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 提供劳务、物业管理等 52,707,698.90 36,149,537.70
合营公司、联营公司 提供劳务、物业管理等 188,561,297.33 175,622,209.49
子公司少数股东 提供劳务等 19,586,932.16 18,859,312.03
2. 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
（1） 受托管理/承包情况
受托 受托 托管收益 本年确认的
关联方 托管资产类型
起始日 终止日 定价依据 托管收益
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 经营管理 2022.7.1 — 双方约定 707,547.18
3. 关联租赁情况
（1） 出租情况
承租方名称 租赁资产种类 本年确认的租赁收入 上年确认的租赁收入
中粮集团及其子公司、合 写字楼、场地、公寓及宿舍、广告位、
129,696,779.29 138,421,401.99
营公司、联营公司 商铺等
合营公司、联营公司 写字楼、广告位、商铺等 0.00 847,636.24
（2） 承租情况
128
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
简化处理的短期租赁和低价值资 未纳入租赁负债计量的可变租赁
租赁资产 产租赁的租金费用（如适用） 付款额（如适用）
关联方
种类 本期发生 上期发生额
本期发生额 上期发生额
额
中粮集团及其子公司、合营
办公楼、车位等 0.00 0.00 0.00 0.00
公司、联营公司
（续）
支付的租金 承担的租赁负债利息支出 增加的使用权资产
关联方
本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额
中粮集团及其
子公司、合营公 48,436,132.56 38,571,903.99 12,884,072.77 11,940,529.11 23,522,268.77 6,467,884.89
司、联营公司
4. 关联担保情况
担保方名称 被担保方名称 担保金额（万元） 担保是否已经履行完毕
本集团 子公司 3,642,335.61 否
本集团 合营公司、联营公司 505,047.00 否
本集团 子公司 1,387,330.35 是
本集团 合营公司、联营公司 510,850.00 是
5. 关联方资金拆借
拆出方 拆入方 拆借金额（万元）
合营公司、联营公司 本集团 1,010,077.32
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 本集团 528,202.03
子公司少数股东 本集团 346,720.03
其他关联方 本集团 727,593.77
本集团 合营公司、联营公司 1,444,939.53
本集团 子公司少数股东 496,568.70
本集团 其他关联方 18,815.95
注：本年公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息支出合计金额 663,133,220.24
元；本年公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息收入合计金额 416,638,736.13 元。
6. 关键管理人员薪酬
单位：万元
项目名称 本年发生额 上年发生额
薪酬合计 1,939.62 1,670.83
129
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
7. 其他关联交易
银行存款 利息收入
企业名称
年末余额 年初余额 本年金额 上年金额
中粮集团及其子公司、
3,841,620,108.81 6,000,000,000.00 40,189,934.35 31,929,998.64
合营公司、联营公司
(三) 关联方应收应付余额
1. 应收项目
年末余额 年初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款：
应收账款 合营公司、联营公司 68,027,953.73 46,667,920.00 62,412,440.77 43,275,869.60
中粮集团及其子公司、
应收账款 31,919,925.88 10,073,360.40 32,186,979.51 8,311,689.56
合营公司、联营公司
其他应收款：
其他应收款 合营公司、联营公司 12,228,092,366.20 147,985,426.95 13,617,921,933.62 89,929,126.18
其他应收款 子公司少数股东 3,493,760,326.29 680,860,850.88 4,324,950,212.17 21,890,875.23
其他应收款 其他关联方 243,695,790.47 14,685,564.23 24,686,805.56 215,129.65
中粮集团及其子公司、
其他应收款 2,452,675.88 190,951.74 2,854,413.59 137,129.06
合营公司、联营公司
预付款项：
中粮集团及其子公司、
预付款项 4,776,399.15 0.00 1,340,540.22 0.00
合营公司、联营公司
预付款项 子公司少数股东 1,750,000.00 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产：
其他非流动资产 合营公司、联营公司 558,772,692.34 1,688,981.20 409,518,480.00 0.00
其他非流动资产 子公司少数股东 880,847,766.93 2,645,350.00 0.00 0.00
2. 应付项目
项目名称 关联方 年末余额 年初余额
应付账款：
应付账款 其他关联方 169,948,987.69 225,316,763.17
应付账款 子公司少数股东 257,777,665.35 231,711,256.81
130
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 关联方 年末余额 年初余额
应付账款 中粮集团及其子公司、合营公司、 8,347,760.54 4,349,609.56
联营公司
应付账款 合营公司、联营公司 64,000.00 0.00
其他应付款：
其他应付款 中粮集团及其子公司、合营公司、 3,878,682,560.29 12,597,887,802.39
联营公司
其他应付款 合营公司、联营公司 8,203,881,819.33 9,448,193,036.18
其他应付款 子公司少数股东 759,462,879.60 3,990,627,783.10
其他应付款 其他关联方 928,749,348.19 1,675,162,678.95
预收款项：
预收款项 中粮集团及其子公司、合营公司、 3,354,409.86 2,035,018.10
联营公司
长期借款：
长期借款 其他关联方 2,510,000,000.00 5,209,999,999.98
长期借款 子公司少数股东 2,700,000,000.00 2,700,000,000.00
长期借款 中粮集团及其子公司、合营公司、 750,000,000.00 1,832,500,000.00
联营公司
应付利息：
应付利息 中粮集团及其子公司、合营公司、 1,178,573.56 1,276,209.68
联营公司
应付利息 其他关联方 3,697,208.41 0.00
应付利息 子公司少数股东 4,262,499.90 0.00
一年内到期的非流动负债：
一年内到期的非流动负债 中粮集团及其子公司、合营公司、 377,000,000.00 10,000,000.00
联营公司
一年内到期的非流动负债 其他关联方 2,810,000,000.00 0.00
其他非流动负债：
其他非流动负债 合营公司、联营公司 776,794,381.55 0.00
其他非流动负债 子公司少数股东 636,952,266.28 0.00
应付股利：
应付股利 中粮集团及其子公司、合营公司、 37,521,986.07 0.00
联营公司
(四) 关联方承诺
1.2005 年 12 月本公司控股股东中粮集团于本公司股权分置改革过程中作出承诺：
本次股权分置改革完成后，中粮集团将以深宝恒（本公司前身）作为整合及发展中粮集
131
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使深宝恒成为具有品
牌优势的房地产开发商。同时，中粮集团将推动深宝恒尽快建立并完善包括股权激励计
划在内的管理团队激励约束机制。
承诺履行情况：
（1）自 2007 年起，本公司通过配股募集资金和自有资金先后收购了控股股东旗下
符合注入上市公司条件的住宅项目，包括：天泉置业有限公司 51％的股权、厦门鹏源房
地产开发有限公司 100%的股权、天泉置业有限公司 49％股权、上海加来房地产开发有
限公司 51%的股权、苏源集团江苏房地产开发有限公司 90%的股权、北京中粮万科假日
风景房地产开发有限公司全资子公司北京中粮万科房地产开发有限公司 50%的股权。
2018 年，本公司进行重大资产重组，以发行股份购买资产的方式购买中粮集团控股
子公司明毅有限公司持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份（占大悦城地产已
发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份
数约 59.59%）。本次重大资产重组完成后，公司已成为中粮集团旗下融合住宅地产与商
业地产一体化的全业态房地产专业化旗舰平台。
控股股东中粮集团注入优质资产并将本集团作为整合及发展中粮集团房地产业务
专业平台的承诺已经履行。
（2）2007 年 12 月 20 日，本公司第五届董事会第三十三次会议审议通过《中粮地
产（集团）股份有限公司首期股票期权激励计划（草案）》并公告。由于经营环境、有
关政策及资本市场等诸多方面均已发生重大变化，若继续执行上述股权激励方案将难以
真正起到应有的激励效果,因此 2009 年 3 月 4 日本公司第六届董事会第九次会议同意终
止上述股权激励计划以及相关考核办法。
控股股东中粮集团始终履行其承诺。未来本集团将根据法律法规及国资委相关监管
要求，结合公司的发展状况及市场条件，适时推出符合公司发展战略且能达到激励效果
的股权激励新方案，从而维护股东和上市公司的长远利益。
2.本公司控股股东中粮集团有限公司于 2007 年 3 月本公司再融资时所作承诺。
（1）中粮集团地产业务发展战略
中粮集团将以本集团作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，在战略规划
上，中粮集团目前拟将本集团作为中粮集团住宅地产业务发展的平台，并采取有效措施
避免同业竞争。
（2）对集团住宅地产业务发展的承诺
132
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
1）在本集团开展住宅地产开发业务的城市中，中粮集团不再从事新的住宅地产业
务。
2）在本集团进行住宅地产开发的城市中，若本集团因资金实力不足等原因不足以
获得新的住宅地产项目，而中粮集团可能利用自身优势获得该等项目时，则在获取该等
项目后，将在同等商业条件下将其优先转让给本集团或采取合作方式由本集团为主开发；
若本集团不受让该等项目，中粮集团将在该等项目进入实质销售阶段之前整体转让给其
他非关联的第三方，而不就该项目进行销售。
3）若本集团拟在其现有进行住宅地产开发的城市之外的城市，进行住宅地产开发
业务，而中粮集团已在该等城市中开展住宅地产开发业务时，则中粮集团同意停止在该
等城市中住宅地产开发业务的经营，并同意本集团对正在经营的住宅地产项目在同等商
业条件下享有优先收购权或采取合作方式由本集团为主开发。
（3）其他避免同业竞争承诺
除住宅地产业务外，中粮集团不存在从事与本集团主营业务相同或相近业务的情况，
在该等业务为本集团主营业务期间，中粮集团将不会直接从事与其构成实质性竞争的业
务。
承诺履行情况：承诺正常履行。
控股股东中粮集团把本集团作为集团住宅地产业务发展的平台，将符合条件的住宅
项目注入本集团，将不适宜注入上市公司且在建在售尚未清算的房地产项目经营权委托
给本集团管理，同时采取有效措施避免同业竞争。
3.2018 年 12 月重大资产重组本公司控股股东中粮集团有限公司及其控股子公司明
毅有限公司和中粮集团（香港）有限公司所做承诺。
（1）控股股东中粮集团有限公司关于本次重大资产重组承诺内容包括：同业竞争、
关联交易、资金占用方面的承诺、股份限售承诺、上市公司经营管理活动不越权干预的
承诺、有关填补回报措施的承诺、尚未取得房屋产权证和土地使用权证等不合规事项引
致任何争议或者损失的承诺、列入核查范围的房地产开发项目开发过程中存在土地闲置、
炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的承诺等；
（2）明毅有限公司关于本次重大资产重组承诺内容包括：同业竞争、关联交易、资
金占用方面的承诺、股份限售承诺、作为大悦城地产股东的主体资格及所持股权权属的
承诺、列入核查范围的房地产开发项目开发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄
抬房价等违法违规行为的承诺、业绩承诺及补偿安排、减值补偿承诺等；
133
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（3）中粮集团（香港）有限公司关于本次重大资产重组承诺内容为股份限售承诺。
以上承诺的具体内容详见公司 2019 年 2 月 22 日“关于发行股份购买资产并募集配
套资金暨关联交易相关方承诺事项的公告”（公告编号：2019-010）。
基于对当前实际情况的审慎分析，为保障大悦城控股利益及股东利益，中粮集团出
具《中粮集团有限公司关于延期履行避免同业竞争相关承诺的函》，经公司于 2024 年 2
月 2 日召开的第十一届董事会第八次会议、第十一届监事会第四次会议以及 2024 年 2
月 22 日召开的 2024 年第一次临时股东大会审议通过，将原承诺函中关于中粮集团（深
圳）有限公司的承诺变更为：
“中粮集团（深圳）有限公司的持有型物业未来可能纳入深圳市城市更新规划单元。
若未来该公司持有的物业纳入深圳市城市更新规划单元，大悦城控股将以获取实施主体
或合作开发的模式实现对该物业项目后续开发的控制。若在 2027 年 6 月 30 日之前，中
粮集团（深圳）有限公司持有的物业未纳入深圳市城市更新规划单元，在前述期限届满
之日起两年内，本公司会将该等物业转让至大悦城控股（或大悦城控股下属公司）或其
他无关联第三方。”
除以上履行承诺期限变更外，原承诺函中的其他承诺内容均保持不变。
4.2013 年 11 月 29 日，本集团最终控制方中粮集团与侨福建设企业机构（已于 2014
年 12 月 9 日更名为大悦城地产有限公司）签订《非竞争协议》，协议主要内容为：
（1）非竞争协议
中粮集团代表集团本身以及除中粮地产（现更名大悦城控股）之外的子公司承诺，
在不竞争承诺期间，中粮集团在中国大陆以及香港不会通过直接经营或者间接控股等方
式直接或间接地经营、投资、参与任何与限制性业务相关的业务活动。限制性业务包括：
1）发展、经营、销售、租赁、或管理任何完全用于商业用途的房地产项目，例如写字楼、
零售业、购物大厦、宾馆、度假村及酒店式公寓等；2）发展、经营、销售、租赁或管理
综合用途的复杂房地产项目。
（2）非竞争协议中的优先拒绝权
在非竞争期间，大悦城地产有优先拒绝权，即优先选择商机的权利。在 2013 年并
购完成时中粮地产（现更名大悦城控股）将继续适用优先拒绝条款，对中粮集团的约束
继续生效。
134
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
十二、 承诺及或有事项
1. 重要承诺事项
（1）资本承诺
单位：万元
项目 年末余额 年初余额
已签约但尚未于财务报表中确认的
—对外投资合同 99,105.04 2,410.00
—建安工程合同 1,272,376.73 1,145,247.14
合计 1,371,481.77 1,147,657.14
（2）与合营企业投资相关的未确认承诺
参见“附注七、3（6）”部分。
（3）其他承诺事项
本集团本年无其他需要披露的重大承诺事项。
2. 或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
2022 年 7 月 7 日，本公司及全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司（以
下简称“深圳公司”）及深圳市锦峰城房地产开发有限公司（以下简称“项目公司”）
收到广东省深圳市中级人民法院出具的应诉通知书 [(2022)粤 03 民初 2810 号]等相关
法律文件，深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“汇金壹号”）因股权
退出定价纠纷起诉深圳公司、项目公司及本公司。原告汇金壹号诉请三位被告配合退出
项目公司，并支付包括股权回购款、资金占用费和利息损失、保函开具费、律师费合计
2,137,099,793.11 元，并承担全部诉讼费用。2023 年 9 月 11 日，广东省深圳市中级人
民法院出具《民事裁定书》[（2022）粤 03 民初 2810 号]，对该案件裁定：准许原告汇
金壹号撤诉]。截至本报告公告日，案件已撤诉，对本集团日常生产经营、偿债能力无重
大不利影响。
为维护公司权利，项目公司已经对汇金壹号提起诉讼，诉请汇金壹号返还其向项目
公司调用的资金 8 亿元及相关利息。案件已在广东省深圳市中级人民法院开庭审理，并
于 2023 年 1 月 17 日出具民事判决书，根据判决书汇金壹号应向项目公司偿还 8 亿元借
款本金及相关利息、罚息。针对该判决书，汇金壹号已向广东省高级人民法院提出上诉，
135
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2023 年 7 月 4 日，项目公司收到二审维持一审判决的胜诉生效判决。截至本报告公告
日，案件处于执行阶段。
2019 年公司合营企业佛山市新纪元置业有限公司（以下简称“佛山新纪元”）与中
国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称“农业银行”）签订了《固定资产借
款合同》，佛山新纪元向农业银行申请人民币 12 亿元的借款,约定由公司与佛山新纪元
另一股东上海皇达企业管理有限公司（以下简称“上海皇达”）的关联方世茂房地产控
股有限公司（现更名为“世茂集团控股有限公司”，以下简称“世茂房地产”）各按 50%
的比例提供全程连带责任保证担保并由佛山新纪元追加房地产抵押担保。因世茂房地产
关联方上海皇达无法按股权比例履行股东义务，给佛山新纪元造成持续负面影响，导致
未能依约按期偿还农业银行贷款。2023 年 9 月 11 日，本公司收到广东省广州市中级人
民法院出具的应诉通知书[(2023)粤 01 民初 2259 号]等相关法律文件，农业银行就与佛
山新纪元的借款合同纠纷起诉世茂房地产、本公司及上海皇达。原告农业银行诉求佛山
新纪元向农业银行偿还借款本金及本金产生的利息、罚息、复利等，并诉请各保证人按
保证合同约定履行相应保证义务。其中，公司对佛山新纪元 6 亿元借款本金及相应利息、
罚息、复利等承担连带清偿责任。2024 年 3 月 20 日，公司已根据约定按 50%的股权比
例承担连带保证责任，向农业银行支付借款本金 4.6 亿元及对应的利息。2024 年 4 月 2
日，广东省广州市中级人民法院出具《民事裁定书》[（2023）粤 01 民初 2259 号之九]，
对该案件裁定：准许原告农业银行撤诉。截至本报告公告日，案件已撤诉，对本集团日
常生产经营、偿债能力无重大不利影响。
除上述涉诉事项外，截至 2023 年 12 月 31 日，本集团内个别子公司是某些法律诉
讼中的被告，或是在日常业务中出现的其他诉讼中的原告。尽管现时无法确定这些或有
事项、法律诉讼或其他诉讼的结果，管理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财
务状况或经营业绩构成重大的负面影响。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
截至 2023 年 12 月 31 日，本集团为其他单位提供的债务担保情况详见附注“十一、
（二）、（4）关联担保情况”。
（3）其他或有负债及其财务影响
1）本集团按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，担保类型为阶段
性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办
出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止，截至 2023 年 12 月 31 日，尚未结清的
担保金额为人民币 1,255,610.87 万元，本集团认为与提供该等担保相关的风险较小。
136
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2）本公司下属子公司北京弘泰基业房地产有限公司、沈阳大悦城发展有限公司等
存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的情
形，可能面临被罚款或者拆除的风险。基于该事项发生的原因和现实情况，本公司管理
层认为该房产被拆除的风险较小。同时，本公司最终控股方中粮集团已做出承诺，将就
上述不合规事项而遭受或产生的所有罚金、亏损及开支提供补偿。
十三、 资产负债表日后事项
1. 利润分配情况
本公司 2024 年 4 月 25 日召开第十一届董事会第九次会议审议 2023 年度利润分配
预案，鉴于公司 2023 年度实现的可分配利润为负值，同时 2023 年存在影响利润分配的
重大投资计划或重大现金支出需求，未达到《公司章程》规定的现金分红条件，结合公
司正常运营的资金需求，综合考虑公司长远发展和短期经营发展实际，为提高公司财务
的稳健性，保障公司未来发展的现金需要，更好地维护全体股东的长远利益，公司 2023
年度拟不进行利润分配和资本公积转增股本。上述分配方案待股东大会决议。
2. 销售退回
本集团资产负债表日后未发生重要的销售退回事项。
3. 其他资产负债表日后事项说明
除存在上述资产负债表日后事项披露事项外，本集团无其他重大资产负债表日后事
项。
十四、 其他重要事项
1. 前期差错更正和影响
本集团本年无前期差错更正。
2. 债务重组
本集团本年无债务重组。
3. 资产置换
本集团本年无资产置换。
4. 年金计划
本集团企业年金主要为补充养老保险，每年采取一次性缴费方式，其中企业按员工
个人上一年的全年收入的 8%缴纳，个人以该职工上年度工资总额为基数，比例不低于企
137
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
业为该职工缴费的四分之一，不超过国家规定的上限缴纳。本集团本年年金计划无重大
变化。
5. 终止经营
本集团本年不存在终止经营的企业。
6. 分部信息
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为
投资物业及相关服务、商品房销售及一级土地开发、酒店经营、物业及其他共四个经营
分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业
绩。
为了评价各个分部的业绩及向其配置资源，管理层会定期审阅归属于各分部资产、
收入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下：
分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以及能够
以合理的基础分配给该分部的资产，不包括递延所得税资产及其他未分配的总部资产。
分部负债，是指分部经营活动形成的可归属于该分部的负债，包括归属于各分部的
应付款项、预收款项和银行借款等，不包括递延所得税负债。
分部经营成果是指各个分部产生的收入（包括对外交易收入及分部间的交易收入），
扣除各个分部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销及减值损失、直接归
属于某一分部的银行存款及银行借款所产生的利息净支出后的净额。分部之间收入的转
移定价按照与其他对外交易相似的条款计算。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计
量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
（2） 本年度报告分部的财务信息
2023度分部财务信息：
项目 商品房销售及一级土地开发 投资物业及相关服务 酒店经营 物业及其他
分部收入 29,088,864,674.93 5,652,352,204.14 969,766,486.94 1,907,196,408.56
其中：
外部销售收入 29,043,994,284.70 5,393,371,188.47 969,740,144.70 1,376,142,433.28
分部间销售收入 44,870,390.23 258,981,015.67 26,342.24 531,053,975.28
138
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 商品房销售及一级土地开发 投资物业及相关服务 酒店经营 物业及其他
分部费用 32,092,733,344.02 4,942,875,520.15 897,787,182.46 1,357,778,554.09
分部利润[注 1] -3,003,868,669.09 709,476,683.99 71,979,304.48 549,417,854.47
分部资产 232,340,972,612.70 51,321,052,922.72 3,953,947,491.65 14,114,112,405.11
分部负债 181,952,331,823.15 25,803,939,492.21 2,639,703,283.72 9,782,350,836.75
2023度分部财务信息（续）：
项目 未分配项目 合计数 抵消数 合并数
分部收入 0.00 37,618,179,774.57 -834,931,723.42 36,783,248,051.15
其中：
外部销售收入 0.00 36,783,248,051.15 0.00 36,783,248,051.15
分部间销售收入 0.00 834,931,723.42 -834,931,723.42 0.00
分部费用 182,494,280.34 39,473,668,881.06 -1,149,876,976.10 38,323,791,904.96
分部利润[注 1] -182,494,280.34 -1,855,489,106.49 314,945,252.68 -1,540,543,853.81
分部资产 164,447,234,498.48 466,177,319,930.66 -268,116,137,640.68 198,061,182,289.98
分部负债 88,793,646,233.46 308,971,971,669.29 -157,005,834,873.08 151,966,136,796.21
2022度分部财务信息：
项目 商品房销售及一级土地开发 投资物业及相关服务 酒店经营 物业及其他
分部收入 33,557,141,234.01 4,378,566,199.86 554,001,091.00 1,476,200,184.76
其中：
外部销售收入 33,501,901,973.84 4,338,061,207.95 553,699,043.82 1,185,029,570.45
分部间销售收入 55,239,260.17 40,504,991.91 302,047.18 291,170,614.31
分部费用 32,137,980,515.66 4,009,661,033.31 654,794,906.30 1,224,047,196.28
分部利润[注 1] 1,419,160,718.35 368,905,166.55 -100,793,815.30 252,152,988.48
分部资产 249,525,345,315.99 49,289,683,091.84 4,152,483,326.86 14,268,393,138.03
分部负债 200,347,760,200.92 27,460,577,869.06 2,978,560,410.61 10,166,433,288.63
2022度分部财务信息（续）：
项目 未分配项目 合计数 抵消数 合并数
分部收入 0.00 39,965,908,709.63 -387,216,913.57 39,578,691,796.06
其中：
外部销售收入 0.00 39,578,691,796.06 0.00 39,578,691,796.06
139
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 未分配项目 合计数 抵消数 合并数
分部间销售收入 0.00 387,216,913.57 -387,216,913.57 0.00
分部费用 700,874,161.51 38,727,357,813.06 -664,954,635.25 38,062,403,177.81
分部利润[注 1] -700,874,161.51 1,238,550,896.57 277,737,721.68 1,516,288,618.25
分部资产 152,569,408,746.61 469,805,313,619.33 -255,373,045,850.26 214,432,267,769.07
分部负债 82,577,215,287.60 323,530,547,056.82 -156,602,597,116.92 166,927,949,939.90
注1：分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下：
项目 2023 度 2022 度
分部利润 -1,540,543,853.81 1,516,288,618.25
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） -26,597,181.95 -9,628,119.23
投资收益 4,586,921,624.75 -2,155,860,282.42
资产处置收益 22,210,321.46 1,316,432.37
其他收益 56,099,505.64 68,788,022.56
营业利润 3,098,090,416.09 -579,095,328.47
7. 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
本集团本年不存在其他对投资者决策有影响的重要事项。
十五、 母公司财务报表主要项目注释
1. 应收账款
（1） 应收账款按坏账计提方法分类列示
年末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按单项计提坏账准备 107,776.59 2.25 107,776.59 100.00 0.00
按组合计提坏账准备 4,677,978.50 97.75 0.00 0.00 4,677,978.50
合计 4,785,755.09 100.00 107,776.59 — 4,677,978.50
（续）
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按单项计提坏账准备 307,661.99 4.62 307,661.99 100.00 0.00
140
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 6,347,171.19 95.38 0.00 0.00 6,347,171.19
合计 6,654,833.18 100.00 307,661.99 — 6,347,171.19
（2） 应收账款按单项计提坏账准备
年初余额 年末余额
名称 计提比 计提
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
例（%） 理由
深圳中粮凤凰 预计无
307,661.99 307,661.99 107,776.59 107,776.59 100
里商户租金 法收回
合计 307,661.99 307,661.99 107,776.59 107,776.59 — —
（3） 应收账款按组合计提坏账准备
年末余额
类别
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 4,677,978.50 0.00 0.00
（4） 应收账款按账龄列示
账龄 年末账面余额 年初账面余额
3 个月以内（含 3 个月） 4,677,978.50 6,386,162.79
3 个月以上—1 年（含 1 年） 0.00 0.00
1 年以上—2 年（含 2 年） 0.00 0.00
2 年以上—3 年（含 3 年） 0.00 268,670.39
3 年以上 107,776.59 0.00
小计 4,785,755.09 6,654,833.18
减：坏账准备 107,776.59 307,661.99
合计 4,677,978.50 6,347,171.19
（5） 本年实际核销的应收账款
项目 核销金额
实际核销的应收账款 177,274.20
（6） 应收账款本年计提、收回或转回的坏账准备情况
141
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本年变动金额
类别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他
应收账款坏账准备 307,661.99 0.00 22,611.20 177,274.20 0.00 107,776.59
合计 307,661.99 0.00 22,611.20 177,274.20 0.00 107,776.59
（7） 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
占应收账款年
应收账款坏账
单位名称 应收账款年末余额 末余额合计数
准备年末余额
的比例（%）
深圳市罗湖人才安居有限公司 1,905,868.28 39.82 0.00
深圳市宝安人才安居有限公司 1,897,922.60 39.66 0.00
深圳市指南者产业服务有限公司 594,528.61 12.42 0.00
创邑 031 公寓 82,479.27 1.72 0.00
张洁 50,012.64 1.05 0.00
合计 4,530,811.40 94.67 0.00
2. 其他应收款
项目 年末余额 年初余额
应收利息 0.00 0.00
应收股利 1,450,000,000.00 1,080,000,000.00
其他应收款 33,552,209,336.72 46,862,971,849.41
合计 35,002,209,336.72 47,942,971,849.41
2.1 应收股利
（1） 应收股利分类
项目（或被投资单位） 年末余额 年初余额
子公司股利 1,450,000,000.00 1,080,000,000.00
合计 1,450,000,000.00 1,080,000,000.00
（2） 重要的账龄超过 1 年的应收股利
是否发生减值
项目（或被投资单位） 年末余额 账龄 未收回原因
及其判断依据
中粮地产集团深圳工业发展有限公司 80,000,000.00 1-2 年 全资子公司尚未支付 否
1 年以内，1-2
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 1,050,000,000.00 全资子公司尚未支付 否
年，2 年以上
长沙中粮地产投资有限公司 50,000,000.00 2 年以上 全资子公司尚未支付 否
142
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
是否发生减值
项目（或被投资单位） 年末余额 账龄 未收回原因
及其判断依据
成都天泉置业有限责任公司 270,000,000.00 1 年以内，1-2 年 全资子公司尚未支付 否
合计 1,450,000,000.00 — — —
2.2 其他应收款
（1） 其他应收款按款项性质分类
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
保证金及押金 441,280.24 467,242.24
往来款 33,660,173,619.59 46,909,125,788.48
其他 2,105.00 72,631.31
小计 33,660,617,004.83 46,909,665,662.03
减：坏账准备 108,407,668.11 46,693,812.62
合计 33,552,209,336.72 46,862,971,849.41
（2） 其他应收款按账龄列示
账龄 年末账面余额 年初账面余额
3 个月以内（含 3 个月） 1,865,926,868.23 954,301,534.73
3 个月以上—1 年（含 1 年） 4,028,894,284.98 7,793,658,995.57
1 年以上—2 年（含 2 年） 3,941,431,415.10 22,362,028,175.87
2 年以上—3 年（含 3 年） 11,420,541,044.96 4,401,230,845.27
3 年以上 12,403,823,391.56 11,398,446,110.59
小计 33,660,617,004.83 46,909,665,662.03
减：坏账准备 108,407,668.11 46,693,812.62
合计 33,552,209,336.72 46,862,971,849.41
（3） 其他应收款按坏账计提方法分类列示
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
按单项计提坏账准备 160,567,984.11 0.48 71,678,512.56 44.64 88,889,471.55
按组合计提坏账准备 33,500,049,020.72 99.52 36,729,155.55 0.11 33,463,319,865.17
合计 33,660,617,004.83 100.00 108,407,668.11 —— 33,552,209,336.72
143
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
按单项计提坏账准备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
按组合计提坏账准备 46,909,665,662.03 100.00 46,693,812.62 0.10 46,862,971,849.41
合计 46,909,665,662.03 100.00 46,693,812.62 —— 46,862,971,849.41
1） 其他应收款按单项计提坏账准备
年初余额 年末余额
名称 计提比例 计提
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
（%） 理由
预计无
北京辉拓置业有限公司 0.00 0.00 160,567,984.11 71,678,512.56 44.64
法收回
合计 0.00 0.00 160,567,984.11 71,678,512.56 — —
2） 其他应收款按组合计提坏账准备
年末余额
类别
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 33,500,049,020.72 36,729,155.55 0.11
3） 其他应收款按照预期信用损失一般模型计提坏账准备
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月预 合计
信用损失(未发生 信用损失(已发生
期信用损失
信用减值) 信用减值)
2023 年 1 月 1 日余额 46,576,194.06 117,618.56 0.00 46,693,812.62
2023 年 1 月 1 日余额在本年 — — — —
--转入第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转入第三阶段 -1,605,679.84 0.00 1,605,679.84 0.00
--转回第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第一阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
本年计提 838,417.73 95,196.55 70,072,832.72 71,006,447.00
本年转回 9,263,059.51 29,532.00 0.00 9,292,591.51
144
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月预 合计
信用损失(未发生 信用损失(已发生
期信用损失
信用减值) 信用减值)
本年转销 0.00 0.00 0.00 0.00
本年核销 0.00 0.00 0.00 0.00
其他变动 0.00 0.00 0.00 0.00
2023 年 12 月 31 日余额 36,545,872.44 183,283.11 71,678,512.56 108,407,668.11
（4） 其他应收款本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年变动金额
类别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他
其他应收款坏
46,693,812.62 71,006,447.00 9,292,591.51 0.00 0.00 108,407,668.11
账准备
合计 46,693,812.62 71,006,447.00 9,292,591.51 0.00 0.00 108,407,668.11
（5） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款年
坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 末余额合计数的
年末余额
比例（%）
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 关联往来 5,595,918,962.78 5 年以内 15.94 0.00
大悦城控股集团（成都）有限公司 关联往来 2,614,424,569.36 5 年以内 7.45 0.00
成都天泉置业有限责任公司 关联往来 2,000,658,794.59 5 年以内 5.70 0.00
重庆华悦锦合实业有限公司 关联往来 1,936,702,625.85 3 年以内 5.52 0.00
西安朝悦房地产开发有限公司 关联往来 1,648,669,135.74 3 年以内 4.70 0.00
合计 — 13,796,374,088.32 — 39.31 0.00
3. 长期股权投资
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 26,557,805,050.86 0.00 26,557,805,050.86 17,389,405,050.86 4,900,000.00 17,384,505,050.86
对联营、合营企业投资 121,802,436.28 0.00 121,802,436.28 295,920,865.24 0.00 295,920,865.24
合计 26,679,607,487.14 0.00 26,679,607,487.14 17,685,325,916.10 4,900,000.00 17,680,425,916.10
145
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 对子公司投资
减值准备 本年增减变动 减值准备年
被投资单位 年初余额 年末余额
年初余额 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 末余额
大悦城控股集团西北有限公司 37,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 37,000,000.00 0.00
上海加来房地产开发有限公司 182,655,758.07 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 182,655,758.07 0.00
天津粮滨投资有限公司 45,900,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 45,900,000.00 0.00
Joy City Property Ltd 7,706,542,375.85 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7,706,542,375.85 0.00
沈阳和悦投资有限公司 163,200,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 163,200,000.00 0.00
大悦城控股集团东北有限公司 100,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00
华高置业有限公司 10,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 10,000.00 0.00
大悦城控股集团物业服务有限公司 5,110,857.43 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,110,857.43 0.00
中粮地产集团深圳工人服务有限公司 1,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,000,000.00 0.00
中粮地产集团深圳大洋服务有限公司 900,000.00 900,000.00 0.00 900,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 845,000,001.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 845,000,001.00 0.00
中粮地产（武汉）有限公司 10,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 10,000,000.00 0.00
中粮地产集团深圳工业发展有限公司 4,000,000.00 4,000,000.00 0.00 4,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00
太仓悦祥房地产开发有限公司 300,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 300,000,000.00 0.00
中粮天悦地产（苏州）有限公司 151,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 151,000,000.00 0.00
中粮地产（天津）有限公司 68,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 68,000,000.00 0.00
烟台中粮博瑞房地产开发有限公司 335,345,937.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 335,345,937.02 0.00
146
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
减值准备 本年增减变动 减值准备年
被投资单位 年初余额 年末余额
年初余额 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 末余额
中粮房地产开发（杭州）有限公司 100,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00
杭州易筑房地产开发有限公司 400,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 400,000,000.00 0.00
苏源集团江苏房地产开发有限公司 496,842,132.05 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 496,842,132.05 0.00
中粮地产发展（深圳）有限公司 30,000,000.00 0.00 3,176,000,000.00 0.00 0.00 0.00 3,206,000,000.00 0.00
大悦城控股集团苏南有限公司 731,500,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 731,500,000.00 0.00
深圳市宝安三联有限公司 85,331,422.17 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 85,331,422.17 0.00
大悦城控股集团（成都）有限公司 235,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 235,000,000.00 0.00
深圳中粮地产物业服务有限公司 3,000,000.00 0.00 0.00 3,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00
中粮地产（上海）有限公司 400,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 400,000,000.00 0.00
大悦城控股集团（海南）有限公司 100,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100,000.00 0.00
大悦城控股集团南京有限公司 100,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00
成都天泉置业有限责任公司 418,771,335.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 418,771,335.00 0.00
西安国际陆港文汇置业有限公司 396,921,300.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 396,921,300.00 0.00
大悦城控股集团（浙江）有限公司 600,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 600,000,000.00 0.00
西安悦鼎房地产开发有限公司 472,953,400.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 472,953,400.00 0.00
西安国际陆港文盛置业有限公司 390,072,700.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 390,072,700.00 0.00
西安国际陆港文兴置业有限公司 447,719,800.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 447,719,800.00 0.00
中粮地产（北京）有限公司 50,000,000.00 0.00 6,000,000,000.00 0.00 0.00 0.00 6,050,000,000.00 0.00
147
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
减值准备 本年增减变动 减值准备年
被投资单位 年初余额 年末余额
年初余额 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 末余额
长沙中粮地产投资有限公司 35,568,983.90 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 35,568,983.90 0.00
中耀房地产开发（沈阳）有限公司 2,030,388,806.34 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,030,388,806.34 0.00
深圳市宝安福安实业有限公司 6,245,198.37 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6,245,198.37 0.00
深圳市创智产业运营管理有限公司 3,325,043.66 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3,325,043.66 0.00
大悦城产业管理（天津）有限公司 0.00 0.00 300,000.00 0.00 0.00 0.00 300,000.00 0.00
合计 17,389,405,050.86 4,900,000.00 9,176,300,000.00 7,900,000.00 0.00 0.00 26,557,805,050.86 0.00
（2） 对联营、合营企业投资
年初余额 减值准 本年增减变动 减值准
年末余额（账
被投资单位 （账面价 备年初 追加 减少 权益法下确认 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备年末
其他 面价值）
值） 余额 投资 投资 的投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
一、合营企业
北京中粮万科置业有限公司 161,967,443.14 0.00 0.00 150,000,000.00 8,032,556.86 0.00 0.00 20,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00
广州市鹏万房地产有限公司 87,400,136.81 0.00 0.00 0.00 1,234,041.35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 88,634,178.16 0.00
小计 249,367,579.95 0.00 0.00 150,000,000.00 9,266,598.21 0.00 0.00 20,000,000.00 0.00 0.00 88,634,178.16 0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公司 46,553,285.29 0.00 0.00 0.00 -11,197,154.75 0.00 0.00 2,187,872.42 0.00 0.00 33,168,258.12
小计 46,553,285.29 0.00 0.00 0.00 -11,197,154.75 0.00 0.00 2,187,872.42 0.00 0.00 33,168,258.12 0.00
合计 295,920,865.24 0.00 0.00 150,000,000.00 -1,930,556.54 0.00 0.00 22,187,872.42 0.00 0.00 121,802,436.28 0.00
148
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
4. 营业收入、营业成本
（1） 营业收入和营业成本情况
本年发生额 上年发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 413,731,137.09 80,377,912.02 197,486,975.72 81,519,038.70
其他业务 37,842,243.93 0.00 943,396.24 0.00
合计 451,573,381.02 80,377,912.02 198,430,371.96 81,519,038.70
（2） 主营业务（分行业）
本年发生数 上年发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务
其中：商品房销售及一级土地开发 171,529,429.74 3,910,112.47 0.00 0.00
投资物业及相关服务 239,493,325.07 76,467,799.55 191,035,222.21 81,519,038.70
物业管理及相关服务 2,708,382.28 0.00 6,451,753.51 0.00
合计 413,731,137.09 80,377,912.02 197,486,975.72 81,519,038.70
5. 投资收益
项目 本年发生额 上年发生额
成本法核算的长期股权投资收益 603,957,561.45 1,072,273,973.42
权益法核算的长期股权投资收益 -1,830,471.96 7,789,956.92
处置长期股权投资产生的投资收益 35,115,732.89 42,607.01
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 169,109,139.98 1,633,297.13
合计 806,351,962.36 1,081,739,834.48
6. 母公司现金流量表补充资料
项目 本年金额 上年金额
1.将净利润调节为经营活动现金流量 — —
净利润 776,411.43 9,321,409.03
加：信用减值损失 61,691,244.29 -27,226,612.31
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 45,616,680.42 44,012,593.65
使用权资产折旧 26,195,750.61 24,642,464.17
无形资产摊销 2,085,329.10 2,003,490.43
长期待摊费用摊销 162,090.43 24,810.67
149
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本年金额 上年金额
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-22,484,679.19 0.00
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 60,203.28 131,036.65
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 26,597,181.95 0.00
财务费用（收益以“－”号填列） 848,751,059.54 1,069,536,394.91
投资损失（收益以“－”号填列） -806,351,962.36 -1,081,739,834.48
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -5,767,317.87 12,517,790.84
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 6,070,486.84 0.00
存货的减少（增加以“－”号填列） -735,906,728.70 -1,069,492,264.61
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -14,024,463.95 -2,615,539,299.71
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 4,359,499,160.65 545,790,343.97
其他 0.00 0.00
经营活动产生的现金流量净额 3,792,970,446.47 -3,086,017,676.79
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本 0.00 0.00
一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00
融资租入固定资产 0.00 0.00
3.现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 1,705,817,480.10 11,137,919,317.93
减：现金的期初余额 11,137,919,317.93 4,692,854,679.11
加：现金等价物的期末余额 0.00 0.00
减：现金等价物的期初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 -9,432,101,837.83 6,445,064,638.82
150
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
十六、 财务报表的批准
本集团 2023 年度财务报表已经本公司董事会批准。
十七、 财务报表补充资料
1. 本年非经常性损益明细表
项目 本年金额 说明
非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 5,693,776,887.53 —
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合
国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响 53,879,712.39 —
的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业
持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金 -27,918,468.90 —
融资产和金融负债产生的损益
受托经营取得的托管费收入 707,547.18 —
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,388,333.79 —
小计 5,726,834,011.99 —
减：所得税影响额 1,006,814,346.93 —
少数股东权益影响额（税后） 2,427,050,838.76 —
合计 2,292,968,826.30 —
集团将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号—非经常性损益》（2023
年修订）中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目、金额和原因如下：
项目 涉及金额 原因
公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是子公
子公司收取股东或公司 司收取股东或公司收取参股公司往来款的资金占用费，公司
416,638,736.13
收取参股公司往来款资 判断这两项业务与公司正常生产经营业务直接相关，且在未
金占用费 来期间持续发生，不具有特殊性和偶发性的特点，不再界定
为非经常性损益项目。
151
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2. 净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益（元/股）
报告期利润 净资产收益率 基本每股 稀释每股
（%） 收益 收益
归属于母公司普通股股东的净利润 -10.02 -0.34 -0.34
扣除非经常性损益后归属于母公司普通股股东的净利润 -25.70 -0.88 -0.88
大悦城控股集团股份有限公司
二○二四年四月二十五日
152