大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告
证券代码：000031 证券简称：大悦城 公告编号：2024-020
大悦城控股集团股份有限公司
2023 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
全体董事均出席了审议本次年报的董事会会议。
信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
公司经董事会审议通过的利润分配预案为：不进行现金分红、不送红股，也不进行资本公积金
转增股本。
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 大悦城 股票代码 000031
股票上市交易所 深圳证券交易所
变更前的股票简称（如有） -
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 郭锋锐 杨杰
（1）北京市朝阳区朝阳门南大街 8 号中粮福临门大厦 13 层
办公地址
（2）深圳市宝安区留仙一路 8 号中粮创芯研发中心 A1 栋 27 楼
传真 86-010-85017888
电话 86-755-23999009
电子信箱 000031@cofco.com
2、报告期主要业务或产品简介
公司为中粮集团唯一的地产业务平台，从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租
及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司旗下拥有在香港联合
交易所上市的大悦城地产有限公司（股票代码：00207.HK），其开发、管理、经营的以大悦城为品牌
的城市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。
公司定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、
成渝等主要城市群及周边辐射区域，业务布局全国 38 个城市。
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大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告
在住宅地产领域，公司聚焦新生代居住需求，进行新一轮产品升级，将祥云、锦云等云系产品
迭代升级为悦系产品，洞见新生代的审美、喜好、态度，同频居住理想，发布“美好由你，共悦未
来”生活主张，实现与新生代共建、共创、共悦。未来公司将聚焦壹号系和悦系，满足客户多层次
的购房需求，并不断打造明星产品，提升品牌影响力。
在商业地产领域，公司以大悦城和大悦汇为标准产品线，立体化布局，通过不断创新线下场景
体验和大数据系统，实现精细化运营，成为引领城市居民消费和生活方式升级的明星力量。大悦城
以 18-35 岁城市新生代及青年客群为核心，以城市客群的潮流、娱乐、社交生活需求为经营导向，以
“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌内涵，提供时尚感、引领性的服务体验，倡导潮流文化，构建
极具潮流影响力的辐射全域的城市商业地标，致力影响、启发消费者生活方式，推动商业革新与城
市发展；大悦汇以城市主城区或城市副中心的城市新中产及家庭客群为核心，以区域客群的高频美
好生活需求为经营导向，以“休憩、社交、生活、品位”为品牌内涵，提供生活化、情感性的服务
体验，倡导生活文化，构建更加丰富、多元、包容的生活方式，致力城市区域价值提升，引领区域
生活品质升级。
在产业地产和写字楼领域，公司依托强大的资源优势和卓越的运营能力，取得了稳健发展。写
字楼业务始于上世纪 90 年代，经过多年深耕，业务分布在香港及北京、深圳等一线和核心二线城
市。产业园业务立足大健康、新能源、信息科技三大优势产业领域，打造集聚全球创新资源的产业
服务平台，充分发挥资源的协同整合能力，提升产业链水平，助力产业链布局、转型、升级，目前
业务分布于北京、深圳等核心城市。未来，公司将通过轻资产管理输出、中资产运营等合作模式，
不断做大管理规模，树立管理输出的行业标杆。
3、主要会计数据和财务指标
（1） 近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 √否
单位：元
2023 年 2022 年 本年比上年增减 2021 年
营业收入（元） 36,783,248,051.15 39,578,691,796.06 -7.06% 42,614,497,358.92
归属于上市公司股东的
-1,465,394,727.50 -2,882,769,952.94 49.17% 107,510,183.02
净利润（元）
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 -3,758,363,553.80 -2,954,679,667.86 -27.20% 41,172,691.93
利润（元）
经营活动产生的现金流
10,641,533,128.36 2,710,451,072.07 292.61% -8,464,132,339.15
量净额（元）
基本每股收益（元/股） -0.34 -0.67 49.25% 0.03
稀释每股收益（元/股） -0.34 -0.67 49.25% 0.03
加权平均净资产收益率 -10.02% -16.84% 增加 6.82 个百分点 0.58%
本年末比上年末增
2023 年末 2022 年末 2021 年末
减
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总资产（元） 198,061,182,289.98 214,432,267,769.07 -7.63% 212,727,104,515.44
归属于上市公司股东的
13,842,730,757.62 15,402,385,024.43 -10.13% 18,838,312,762.83
净资产（元）
（2） 分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 6,085,492,212.23 8,225,139,760.01 6,387,660,278.63 16,084,955,800.28
归属于上市公司股东的净
171,381,768.89 -120,627,288.69 -553,479,793.86 -962,669,413.84
利润
归属于上市公司股东的扣
162,877,443.80 -141,093,739.20 -587,167,561.32 -3,192,979,697.08
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量
2,748,299,692.55 3,370,026,639.18 1,261,401,322.06 3,261,805,474.57
净额
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 √ 否
4、股本及股东情况
（1） 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告
披露日前
年度报告披露
报告期末表决 一个月末
报告期末普通 日前一个月末
104,445 102,294 权恢复的优先 0 表决权恢 0
股股东总数 普通股股东总
股股东总数 复的优先
数
股股东总
数
前 10 名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有有限售 质押、标记或冻
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 条件的股份 结情况
数量 股份状态 数量
明毅有限公司 境外法人 49.28% 2,112,138,742 - - -
中粮集团有限公司 国有法人 20.00% 857,354,140 - - -
太平人寿保险有限公司
基金、理财产
－传统－普通保险产品- 6.61% 283,417,532 283,417,532 - -
品等
022L-CT001 深
中央汇金资产管理有限
国有法人 1.50% 64,479,900 - - -
责任公司
香港中央结算有限公司 境外法人 0.53% 22,805,810 - - -
张忱业 境内自然人 0.43% 18,322,137 - - -
徐开东 境内自然人 0.37% 15,834,240 - - -
中国工商银行股份有限 基金、理财产 0.23% 9,972,900 - - -
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公司－南方中证全指房 品等
地产交易型开放式指数
证券投资基金
莫介飞 境内自然人 0.19% 8,061,900 - - -
阿拉丁传奇科技集团有
境内一般法人 0.18% 7,648,300 - - -
限公司
前十名股东中，明毅有限公司是中粮集团有限公司的全资子公司，两者存在
上述股东关联关系或一 关联关系，属于中国证监会相关法律法规规定的一致行动人；其他股东未知
致行动的说明 是否存在其他关联关系，也未知是否属于中国证监会相关法律法规规定的一
致行动人。
公司股东徐开东通过国金证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有
参与融资融券业务股东 2,984,140 股，普通账户持有 12,850,100 股，实际合计持有 15,834,240 股；股
情况说明（如有） 东莫介飞通过安信证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有
6,447,100 股，普通账户持有 1,614,800 股，实际合计持有 8,061,900 股。
前十名股东参与转融通业务出借股份情况
√适用 □不适用
单位：股
前十名股东参与转融通出借股份情况
期初普通账户、信用 期初转融通出借股份 期末普通账户、信 期末转融通出借股份
账户持股 且尚未归还 用账户持股 且尚未归还
股东名称（全
称） 占总股 占总股
占总股本 占总股本
数量合计 本的比 数量合计 数量合计 本的比 数量合计
的比例 的比例
例 例
中国农业银行
股份有限公司
－中证 500 交
11,144,592 0.26% 1,317,900 0.03% 7,175,292 0.17% 2,088,100 0.05%
易型开放式指
数证券投资基
金
前十名股东较上期发生变化
√适用 □不适用
单位：股
前十名股东较上期末发生变化情况
期末股东普通账户、信用账户持股
期末转融通出借股份且尚未归还数
本报告期新增/ 及转融通出借股份且尚未归还的股
股东名称（全称） 量
退出 份数量
数量合计 占总股本的比例 数量合计 占总股本的比例
中国农业银行股份有
限公司－中证 500 交
退出 2,088,100 0.05% 9,263,392 0.22%
易型开放式指数证券
投资基金
（2） 公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
公司报告期无优先股股东持股情况。
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（3） 以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
国务院国有资产监督管理委员会
100%
中粮集团有限公司
100%
中粮集团（香港）
有限公司
100%
明毅有限公司
49.28% 20.00%
大悦城控股集团股份有限公司
5、在年度报告批准报出日存续的债券情况
√适用 □不适用
（1） 债券基本信息
债券代 债券余额
债券名称 债券简称 发行日 到期日 利率
码 （万元）
中粮置业投资有限公司
2019 年公开发行公司债券 19 中粮 01 155123 2019-01-09 2025-01-09 16,895 3.20%
(第一期)(品种一)
中粮置业投资有限公司
2019 年公开发行公司债券 19 中粮 02 155124 2019-01-09 2024-1-09 70,000 4.10%
(第一期)(品种二)
中粮置业投资有限公司
2020 年面向合格投资者公
20 中粮 02 149073 2020-03-27 2025-03-27 60,000 3.60%
开发行公司债券(第一期)(品
种二)
大悦城控股集团股份有限公
司 2020 年面向专业投资者
20 大悦 01 149189 2020-08-04 2025-08-04 200,000 3.15%
公 开 发 行 公 司 债 券(第 一
期)(品种一)
中粮置业投资有限公司
2022 年面向专业投资者公
22 中粮 01 149782 2022-1-19 2027-1-19 100,000 3.08%
开发行公司债券(第一期)(品
种一)
5
大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告
债券代 债券余额
债券名称 债券简称 发行日 到期日 利率
码 （万元）
中粮置业投资有限公司
2022 年面向专业投资者公
22 中粮 02 149783 2022-1-19 2029-1-19 50,000 3.49%
开发行公司债券(第一期)(品
种二)
大悦城控股集团股份有限公
司 2022 年面向专业投资者
22 大悦 01 148102 2022-10-26 2027-10-27 150,000 3.13%
公 开 发 行 公 司 债 券(第 一
期)(品种一)
大悦城控股集团股份有限公
司 2022 年面向专业投资者
22 大悦 02 148141 2022-12-16 2027-12-19 150,000 4.27%
公 开 发 行 公 司 债 券(第 二
期)(品种一)
大悦城控股集团股份有限公
司 2023 年面向专业投资者
23 大悦 01 148174 2023-1-18 2028-1-19 200,000 3.97%
公 开 发 行 公 司 债 券(第 一
期)(品种一)
中粮置业投资有限公司
2023 年面向专业投资者公 23 中粮 01 148228 2023-4-14 2028-4-17 100,000 3.34%
开发行公司债券（第一期）
中粮置业投资有限公司
2024 年面向专业投资者公 24 中粮 01 148570 2024-1-17 2029-1-18 70,000 3.13%
开发行公司债券（第一期）
大悦城控股集团股份有限公
21 大悦城 1021006
司 2021 年度第一期中期票 2021-4-8 2024-4-12 150,000 3.73%
MTN001 47
据
大悦城控股集团股份有限公
21 大悦城 1021012
司 2021 年度第二期中期票 2021-7-5 2024-7-7 120,000 3.50%
MTN002 52
据
大悦城控股集团股份有限公
21 大悦城 1021021
司 2021 年度第三期中期票 2021-10-27 2024-10-29 82,000 3.44%
MTN003 82
据
中粮置业投资有限公司 22 中粮置
1022827
2022 年度第一期中期票据 业 2022-12-30 2024-12-27 150,000 5.10%
94
（注） MTN001
中粮置业投资有限公司 23 中粮置
1023821
2023 年度第一期中期票据 业 2023-08-17 2025-08-21 150,000 3.45%
40
（注） MTN001
报告期内公司债券的付息兑付情况 报告期内各期债券均根据约定按时、足额支付利息。
注：22 中粮置业 MTN001 期限为 2+N，23 中粮置业 MTN001 期限为 2+N
（2） 公司债券最新跟踪评级及评级变化情况
报告期内信用评级结果未调整，主体信用及债券信用评级均为 AAA。
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大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告
（3） 截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2023 年 2022 年 本年比上年增减
资产负债率 76.73% 77.85% 减少 1.12 个百分点
扣除非经常性损益后
-459,866.83 -240,274.27 -91.39%
净利润
EBITDA 全部债务比 4.99% 2.26% 增加 2.73 个百分点
利息保障倍数 1.48 0.56 164.29%
三、重要事项
2023 年，面对日益复杂严峻的外部环境，公司迎难而上、稳中有进。销售排名创历史新高，全
年实现签约 461 亿元，销售排名提升至第 29 位1，较去年上升 4 位；资产盘活成果显著，实现多宗整
售交易；购物中心成功实现了无锡江南大悦城、京西大悦城、广州大悦汇、成都天府大悦城、天津
西青大悦汇 5 个项目高质量开业；组织架构持续优化，为稳健可持续发展打下了坚实的基础。
公司 2023 年年度报告全文第六节“重要事项”，详细描述了报告期内发生的重要事项。
1中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜排名
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大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告
（本页无正文，大悦城控股集团股份有限公司 2023 年年度报告摘要签字盖章页）
法定代表人签名：姚长林
大悦城控股集团股份有限公司
二〇二四年四月二十五日
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