大悦城控股集团股份有限公司
GRANDJOY HOLDINGS GROUP CO.,LTD.
2024 年半年度报告
二〇二四年八月
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司法定代表人姚长林、主管会计工作负责人吴立鹏、会计机构负责人薛晓明声明：保证本半
年度报告中财务报告真实、准确、完整。
所有董事均出席了审议本次半年报的董事会会议。
公司 2024 年半年度财务会计报告未经审计。
公司 2024 年上半年计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
本半年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，投资
者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请
投资者注意投资风险。
本公司在本报告的“管理层讨论与分析”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对
策略，敬请投资者关注相关内容。
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大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 1
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................... 5
第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................... 8
第四节 公司治理.............................................................................................................................. 58
第五节 环境和社会责任 ................................................................................................................. 60
第六节 重要事项.............................................................................................................................. 63
第七节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 73
第八节 优先股相关情况 ................................................................................................................. 78
第九节 债券相关情况 ..................................................................................................................... 79
第十节 财务报告.............................................................................................................................. 83
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备查文件目录
（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报
表。
（二）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
（三）上述文件的原件备置在公司董事会办公室。
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释义
释义项 指 释义内容
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局
深交所 指 深圳证券交易所
中粮集团 指 中粮集团有限公司，公司控股股东
公司、本公司、大悦城控股 指 大悦城控股集团股份有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
报告期、本报告期 指 2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
中粮地产（集团）股份有限公司、中粮地产 指 公司原名称
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 大悦城 股票代码 000031
变更前的股票简称（如有） -
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 大悦城控股集团股份有限公司
公司的中文简称（如有） 大悦城控股
公司的外文名称（如有） GRANDJOY HOLDINGS GROUP CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如
GRANDJOY
有）
公司的法定代表人 姚长林
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 郭锋锐 杨杰
联系地址 北京市朝阳区朝阳门南大街 8 号中粮福临门大厦 13 层
电话 86-010-85017888
传真 86-755-23999009
电子信箱 000031@cofco.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2023
年年报。
2、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告
备置地报告期无变化，具体可参见 2023 年年报。
3、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□适用 √不适用
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四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 √否
本报告期比上年同期
本报告期 上年同期
增减
营业收入（元） 16,082,272,339.20 14,310,631,972.24 12.38%
归属于上市公司股东的
-363,651,520.02 50,754,480.20 -816.49%
净利润（元）
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 -419,868,331.78 21,783,704.60 -2027.44%
利润（元）
经营活动产生的现金流
1,945,060,327.19 6,118,326,331.73 -68.21%
量净额（元）
基本每股收益（元/股） -0.08 0.01 -900.00%
稀释每股收益（元/股） -0.08 0.01 -900.00%
加权平均净资产收益率 -2.68% 0.33% 减少 3.01 个百分点
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减
总资产（元） 192,815,512,509.45 198,061,182,289.98 -2.65%
归属于上市公司股东的
净资产（元） 13,336,253,744.20 13,842,730,757.62 -3.66%
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情
况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情
况。
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□适用 √不适用
六、非经常性损益项目及金额
√适用 □不适用
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单位：元
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益（包括已计提资产减
929,988.49
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营
业务密切相关、符合国家政策规定、按照确
70,240,624.03
定的标准享有、对公司损益产生持续影响的
政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，非金融企业持有金融资产和金融负
771,199.68
债产生的公允价值变动损益以及处置金融资
产和金融负债产生的损益
受托经营取得的托管费收入 235,849.06
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 24,761,418.70
减：所得税影响额 19,305,924.99
少数股东权益影响额（税后） 21,416,343.21
合计 56,216,811.76
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 √不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项
目界定为经常性损益项目的情况说明
项目 涉及金额（元） 原因
公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金
占用费是子公司收取股东或公司收取参股公司
子公司收取股东或公司收取 往来款的资金占用费，公司判断这两项业务与
143,240,469.54
参股公司往来款资金占用费 公司正常生产经营业务直接相关，且在未来期
间持续发生，不具有特殊性和偶发性的特点，
不再界定为非经常性损益项目。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）行业情况分析
2024 年上半年，国民经济延续恢复向好态势，运行总体平稳，国内生产总值达到约人民币 61.7 万
亿元，按不变价格计算，同比增长 5%。房地产行业政策持续宽松。一季度房地产融资协调机制、经
营性物业贷款放松等融资政策持续落地；4 月 30 日政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优
化增量住房的政策措施”；5 月 17 日召开的保交房工作视频会议提出要“扎实推进保交房、消化存量
商品房等重点工作”，同日监管部门落地多项举措，包括降低商贷首套、二套房最低首付比例至 15%、
25%，取消全国层面首套、二套房贷利率下限，降低公积金贷款利率等。各地也频繁出台政策提振市
场，据克而瑞统计，上半年全国至少 222 个省市出台 341 次宽松及激励性购房政策，包括放松限购限
贷、放松公积金政策、购房补贴、税费减免、以旧换新等。
多措并举下，部分城市房地产市场活跃度增加，购房者看房积极性增强，但上半年行业仍处于调
整期。根据国家统计局数据显示，2024 年 1-6 月新建商品房销售面积约 4.79 亿平方米，同比下降 19%；
新建商品房销售额约 4.71 万亿元，同比下降 25%；房地产开发投资额 5.25 万亿元，同比下降 10.1%。
房地产价格方面，2024 年 6 月全国 70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降 4.9%，环比下降
0.7%。从各业态表现来看，2024 年 1-6 月全国商品住宅销售额约 4.13 万亿元，同比下降 26.9%；办公
楼销售额 1,567 亿元，同比下降 9%；商业营业用房销售额 2,833 亿元，同比下降 9.7%。
全国商品房销售面积及销售额同比情况
20%
8.8% 8.4%
10% 4.1%
-0.1% 1.1%
-1.5% -3.2%
0% -4.6% -4.9% -5.2% -6.5%
-0.4%
-10% -0.9% -5.3%
-3.6% -1.8% -6.5% -7.1% -20.5%-19.4%-20.2%-20.3%-19.0%
-20% -7.5% -7.8% -8.0% -8.5%
-30% -29.3%
-25.0%
-27.6% -28.3% -27.9%
-40%
2023 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月1-11月1-12月 2024 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月
年1-2 年1-2
月 月
商品房销售面积同比情况 商品房销售额同比情况
资料来源：国家统计局
商业地产方面，从 2023 年的“消费提振年”到 2024 年的“消费促进年”，提振消费始终是经济
工作的重点。今年以来，我国消费市场规模持续增长，基本生活类和部分升级类商品销售较好；新型
消费不断发展，实体新业态增势较好，服务消费保持较快增长。2024 年上半年全国社会消费品零售总
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额约 23.6 万亿元，同比增长 3.7%。消费市场的恢复带动商业地产市场温和复苏，商铺租赁需求持续
释放。根据联商网零售研究中心统计，2024 年 1-6 月全国新开业商业项目数量 131 个（不含专业市
场、家居商场、酒店及写字楼、京东 MALL，商业建筑面积≥2 万平方米），同比上涨约 4.8%，新增商
业建筑面积约 1,054 万平方米。根据中指研究院发布的《2024 年上半年中国商业地产租金指数研究报
告》显示，2024 年上半年，重点商业街及商圈（购物中心）租金实现小幅上涨，部分核心商圈优质商
场客流保持增长态势，销售额亦有所提升，叠加积极引入各类首店、旗舰店等优质租户，商铺租金保
持上涨态势。其中，由 100 个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心商铺平均租金为 27.17
元/平米/天，环比涨幅为 0.25%。下半年，预计中央及地方或进一步加大政策力度，激发消费潜能，消
费市场有望加快恢复。
（二）公司经营回顾
经营情况概述
2024 年上半年，公司锚定高质量发展目标任务，生产经营稳中有进、质效向好，各项工作取得新
成效。行业排名再次进步，位列“2024 中国房地产企业品牌价值百强企业”第 19 名、中指研究院中
国房地产企业销售业绩排行榜第 21 位。组织改革卓有成效，完成了总部部门横向打通、区域合并精
简等一系列改革动作。
报告期内，公司实现营业收入 160.82 亿元，同比增加 17.72 亿元，同比上升 12.38%。上半年综合
毛利率 22.59%，较上年同期 26.50%下降 3.91 个百分点；毛利额 36.33 亿元，同比减少 1.60 亿元，下
降 4.21%。受合作开发项目结算周期影响，对联合营企业投资收益同比减少，同时为应对市场变化，
公司积极调整量价策略，部分项目计提资产减值准备。受上述因素影响，报告期内，公司实现净利润
0.38 亿元，同比下降 92.98%；归母净利润-3.64 亿元，同比减少 4.14 亿元。报告期内，公司经营活动
净现金流 19.45 亿元，同比下降 68.21%。报告期末公司总资产 1,928.16 亿元，较年初下降 2.65%；归
属于上市公司股东的净资产 133.36 亿元，较年初下降 3.66%。
投资与运营方面，公司坚持聚焦资源，力控风险，重点布局一线以及强二线城市，确保高质量投
资。报告期内，公司获取 4 宗地块，计容建筑面积 49.67 万平方米，土地款总额 77.01 亿元（西安市
长安区 CA01-5-40 号地块除地块出让金外，项目公司还需承担前期房屋征收补偿及奖励费等综合费
用，并负责建设村民安置住宅用房等配套公建用房以及地下车库、人防设施等）。从投资布局来看，新
增土地储备主要位于杭州、西安等地。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中
游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约 1,332 亿元（不含一级开发旧改等土储
项目）。
资金管理方面，公司加强资金集中管理、确保充足的流动资金，平衡资金流动性与风险控制；积
极拓宽融资渠道、降低融资成本、持续优化债务结构；在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下，
充分理解政策导向，申报白名单项目 28 个，经营性物业贷款项目 5 个，保障了公司现金流安全，实
现公司稳健的财务发展。2024 年上半年公司新增借款平均成本 3.13%；上半年综合融资成本为 4.26%，
较上年末下降 35 个基点。报告期内，公司及控股子公司发行公司债券等共计 42 亿元，合理安排负债
期限比例，优化债务结构。报告期，中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司
维持公司 AAA 主体信用评级。
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各业务板块经营情况
1、开发业务
2024 年上半年，全国商品房销售面积和销售金额累计同比降幅分别为 19%和 25%，在房地产市
场总体承压的背景下，公司销售型业务实现全口径签约 218 亿元，签约面积 85 万平米，公司在 2024
年 1-6 月中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜位列第 21 位，市场排名有所提升。公司全口径
结算金额 163.96 亿元，结算面积 81.74 万平方米。
公司持续提升产品力和品牌力。上半年公司已打造多个当地明星标杆项目，西安悦著央璟、西
安中粮奥体壹号、厦门云玺壹号、张家口祥云国际成为区域标杆红盘，新开盘项目中杭州鹭悦朗云府
四开四罄。公司持续加强品牌联动及营销节点打造，与中粮集团福临门、蒙牛、可口可乐等核心品牌
进行营销联动，打造“家悦万事兴”“大悦宠粉节”等核心节点活动，提升客户信心及销售业绩。本集
团持续提升营销创新能力，降本增效，紧抓市场热度进行新媒体营销创新，实现良好的营销效果。
2、经营业务
公司经营业务运营能力突出，品牌价值领先，公司将持续扩大经营业务的业务版图，提升公司整
体盈利能力。公司经营业务包括购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓，收入主要来源于租
金收入、增值服务等。
2.1 购物中心
报告期内，在国家政策聚焦高质量发展、经济重回正循环的新态势下，公司商业守正出新、稳健
发展，因地因时制宜推出一系列政策性商业活动，紧抓消费热点，全力抢夺市场，打造 3+N 政策性商
业活动体系（包括总部牵头全国性的“大悦中国开门红”“大悦嗨新节”“大悦疯抢节”及各购物中心
因地制宜开展的活动等）。
公司聚焦重点区域、深耕核心城市，商业项目全国布局 45 个（重资产 30 个+轻资产 15 个）。报
告期末，公司在营项目 34 个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积 374 万平方米；其中包括 21 个
大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积约 302 万平方米，2 个大悦汇（轻资产），总商业面积约 19.3
万平方米。在建、筹备的项目（含轻资产）11 个，总商业面积约 120 万平方米。
报告期内，公司购物中心销售额 196 亿元，同比增长 14%；客流量 1.7 亿人次，同比增长 24%；
平均出租率 94%。
2024 年 5 月 24 日，公司控股子公司卓远地产（成都）有限公司作为原始权益人，以成都大悦城
购物中心部分资产作为基础设施资产，申报华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金。作为
本公司在西南区域投资建成的首个大型城市综合体，成都大悦城传承大悦城品牌内涵，定位为“AAA
潮玩购物公园”，近三年出租率保持在 96%以上。本次申报消费基础设施公募 REITs 是公司对国家政
策的积极响应，将使公司成熟投资物业资产的价值得到释放，优化资产结构，增强本公司可持续经营
能力，进一步巩固公司在商业地产领域的优势，更好地满足居民不断提升的消费需求。
下半年，公司将有 3 个购物中心陆续入市，持续打造各城市独有的商业符号，为城市居民消费和
生活方式升级助力添彩。
2.2 写字楼与产业地产
报告期内，写字楼及产业地产业务面临巨大挑战，市场需求受到抑制。公司通过强化运营提升租
户满意度与忠诚度，保续租、促新租，加速空置面积去化，保证营收稳定性。
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1）写字楼
报告期内，写字楼整体平均出租率 91.7%，公司标杆写字楼项目中粮广场获“2024 中国写字楼品
牌价值 10 强”，除自持写字楼项目之外，公司凭借强大产业资源及成熟管理经验，通过管理输出方式，
运营管理北京汇京双子座、北京中糖大厦、北京中邮保险玖安广场（原中粮置地广场）、天津津投广
场等项目。公司深耕城市更新领域，写字楼城市更新标杆项目汇京双子座获“TTIA 天坛国际奖——
全球建筑超级产品力大奖”，北京中邮保险玖安广场（原中粮置地广场）获“2023 年度中国不动产
产业最佳投资案例 TOP3”，持续助力北京城市更新。
2）产业地产
报告期末，公司在深圳拥有产业园建筑面积约 95 万平方米：宝安新安片区建筑面积约 27 万平方
米（占地约 19 万平方米）、福海片区建筑面积约 67 万平方米（占地约 47 万平方米）。报告期内，深
圳在运营项目 11 个，整体平均出租率 98.2%，除深圳项目之外，还在北京通过管理输出方式运营管理
——中粮达瑞兴生命健康产业园，建筑面积约 13 万平方米。
产业地产业务板块紧跟国家和区域产业政策，紧贴客户需求，积极整合中粮资源、政府资源、产
学研与协会资源，举办供需对接、专精特新培育等主题运营活动超 15 场，同时加强与优质企业联动，
持续优化提升产业服务，搭建企业交流合作桥梁。
另外，公司持续发挥运营优势，项目运营实力获政府认可，其中中粮（福安）机器人科技园、中
粮创芯研发中心均荣获深圳市小微企业创业创新示范基地年度考核优秀认定，中粮商务公园获宝安区
园区运营奖励，中粮（福安）智造产业园获得宝安区科技桃花源认定。
2.3. 酒店与长租公寓
报告期末，公司在北京、三亚拥有 4 家酒店，建筑面积约 27 万平方米；在北京、天津、深圳管
理 11 个长租公寓项目（其中 1 个轻资产管理输出项目），建筑面积约 11 万平方米。报告期内，公司
基于精准的市场分析与研判，持续加强酒店业务管控力度，协同酒店管理集团联合下沉管理，整体平
均出租率 80%。同时，不断提升产品及服务质量，维护良好的市场口碑。北京大悦酒店获“第二十四
届金马奖年度影响力精品酒店品牌”“意游年度之选”“CHA 酒店大奖”等 3 项行业奖项。长租公寓业
务坚持稳中有进的工作基调，持续助力区域保障性租赁住房、公租房建设，并深度参与市场竞争。上
半年在运营门店（含轻资产）平均出租率 95%，举办超 20 场社群活动，有效维护客户粘性，提升客
户居住体验。
3. 物业管理服务
2024 年物业管理行业进一步回归服务本质，强化精细化运营，注重提升服务价值。在此背景下，
报告期内公司继续提升基础物业管理服务品质，通过构建标准化的服务与品控体系，优化培训体系及
考核奖惩机制，加快服务响应速度、提升公司管理效能、提高物业服务品质，实现公司持续高质量发
展。公司在 2024 年度中国物业服务百强企业排名 29 名，较 2023 年同期提升 3 名，连续四年实现稳
步提升。报告期末，物业管理服务已进驻 30 余个城市，在管项目 122 个，涵盖住宅、商业、写字楼、
产业园等多个业态；合同管理面积约 2,666 万平米，在管面积近 2,158 万平米，较去年同期同比增长
13.7%。公司物业还获得了“2024 中国国有物业服务优秀企业”以及“2024 中国特色物业服务领先企
业”等行业荣誉。
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大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
报告期末，公司、子公司及合营联营公司的房地产项目开发、销售、出租及公司融资情况见以下表格（除已标明是权益数据外，其他数据均为
全口径，权益比例为公司最终持股比例）。
表一：新增土地储备项目
序 土地规划 土地面积 计容建筑面 土地取得 权益比例 土地总价款 权益对价
宗地或项目名称 所在位置 注
号 用途 （㎡） 积（㎡） 方式 （%） 1 （万元） （万元）
杭州市萧山区钱江世
杭州市萧山区世纪城钱
纪城，东至飞虹路，
1 塘湾总部住宅地块（杭 住宅用地 70,843 191,276 股权收购 30.195% 616,875 186,265
南至民祥路，西至经
州鹭悦朗云府）
十一路，北至纬六路
西安市浐灞国际港 西安市浐灞国际港欧
住宅、商
2 GW1-16-7 号地块（西 亚大道以西、港润路 22,065 55,163 公开市场 70% 47,680 33,376
服用地
安悦著云廷） 以南
西安市浐灞国际港 西安市浐灞国际港全
住宅、商
3 GW1-8-4-1 号地块（西 运路以东、林泽路以 35,874 89,685 公开市场 70% 63,510 44,457
服用地
安悦著云朗） 南
西安市长安区 CA01-5- 西安市长安区韦曲街
住宅、商
4 40 号地块（西安悦 道西部大道以南，广 48,650 160,545 公开市场 51% 42,000 注 2 21,420
服用地
著央宸） 场北路以东
合计 177,432 496,669 770,065 285,518
注 1：本表的股权比例为项目层面的股权比例，未穿透至最终权益比例。
注 2：除地块出让金 42,000 万元外，项目公司还需承担前期房屋征收补偿及奖励费、土地征收补偿费、相关税费等综合费用，亦将负责建设村民安置住
宅用房，若干村民经济发展用房以及中小学用房等配套公建用房，并根据资规等相关部门审批要求建设地下车库、人防设施等。
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大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
表二：累计土地储备情况
剩余可开发计容建筑面积
序号 区域名称 总占地面积（㎡） 总计容建筑面积（㎡）
（注）（㎡）
1 北方大区（含北京、张家口、廊坊、天津、沈阳、哈尔滨） 3,330,890.15 7,422,853.55 1,055,657.82
华东大区（含上海、嘉兴、南昌、苏州、常州、杭州、绍
2 3,074,688.42 6,594,326.64 1,014,898.59
兴、宁波、台州、义乌）
华南大区（含深圳、广州、厦门、佛山、江门、惠州、长
3 1,801,541.30 4,564,432.09 1,138,797.98
沙、株洲）
4 西南大区（含成都、重庆、眉山、昆明、武汉） 4,155,226.82 8,695,057.33 3,579,914.82
5 海南区域（三亚） 614,343.06 570,580.14 185,319.27
6 南京区域（含南京、青岛、烟台、济南） 1,785,050.77 3,648,909.28 1,089,451.14
7 西北区域（西安） 724,128.48 1,984,213.37 1,572,686.68
8 香港区域 1,200.00 20,000.00 0
总计 15,487,069.00 33,500,372.40 9,636,726.30
注：剩余可开发计容建筑面积=计容建筑面积-累计竣工面积，非尚未开工计容建筑面积。
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大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
表三：主要项目开发情况
权益 规划计容 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积
项目名称 项目业态 比例 开工时间 建筑面积 面积 面积 金额（万 金额（万
市 号 置 进度 （㎡）
（%） （㎡） （㎡） （㎡） 元） 元）
北京祥云
1 顺义区 住宅、商业 25 2018 年 8 月 在建 65,602.95 118,481.86 - 97,743.88 917,559.47 864,505.11
赋
北京天瑞 2018 年 11
2 朝阳区 住宅 20 竣工 53,525.81 59,939.01 - 59,939.01 560,564.00 558,357.73
宸章 月
北京永丰 住宅、办公、
3 海淀区 49 2018 年 5 月 竣工 84,212.00 182,754.01 - 182,754.01 1,236,003.89 1,078,962.96
智慧谷 商业
北京瑞悦 住宅、办公、
4 朝阳区 25 2018 年 3 月 竣工 59,511.18 89,219.46 - 89,219.46 709,384.00 689,120.49
府 商业
北京大悦 住宅、办公、
5 丰台区 25 2018 年 3 月 竣工 75,405.59 163,968.00 - 163,189.00 781,438.52 702,944.95
时代广场 商业、酒店
北 北京旭辉 2017 年 11
6 房山区 住宅、商业 11.1 竣工 53,579.00 107,168.49 - 107,168.49 264,486.00 262,317.63
京 城 月
北京京西 商业、住宅、 2016 年 12
7 房山区 100 竣工 67,925.00 165,924.79 - 165,924.79 721,827.81 692,564.56
祥云 办公 月
北京天悦
8 丰台区 住宅、商业 51 2017 年 3 月 竣工 132,433.30 269,668.17 - 269,668.17 1,514,760.69 1,483,801.87
壹号
北京中粮 2014 年 11
9 朝阳区 住宅 100 竣工 75,359.79 81,712.00 - 81,712.00 464,768.00 470,483.67
瑞府 月
北京华远 石景山
10 办公、商业 11.92 2018 年 3 月 竣工 49,085.76 - 49,085.76
中心 区
35,254.00 860,285.00 824,888.42
北京京西 石景山
11 购物中心 11.92 2018 年 3 月 竣工 74,441.00 - 74,441.00
大悦城 区
14
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益 规划计容 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积
项目名称 项目业态 比例 开工时间 建筑面积 面积 面积 金额（万 金额（万
市 号 置 进度 （㎡）
（%） （㎡） （㎡） （㎡） 元） 元）
北京大兴
12 大悦春风 大兴区 购物中心 29.8 2019 年 5 月 竣工 45,158.00 76,543.00 - 76,543.00 341,500.00 330,371.86
里
北京祥云 住宅、商业、
13 顺义区 51 2010 年 8 月 竣工 290,487.00 520,833.00 - 520,833.00 860,767.00 856,769.57
国际 写字楼、公寓
北京西单
14 西城区 购物中心 30.39 2005 年 7 月 竣工 176,414.00 - 176,414.00
大悦城
16,101.00 364,041.00 387,689.70
北京大悦
15 西城区 酒店 30.39 2018 年 9 月 竣工 23,603.00 - 23,603.00
酒店
北京朝阳
16 朝阳区 购物中心 27.35 2008 年 6 月 竣工 84,610.48 272,330.00 - 272,330.00 329,281.00 338,771.18
大悦城
北京中粮
17 东城区 写字楼 30.39 1992 年 9 月 竣工 22,601.00 121,808.00 - 121,808.00 132,848.00 132,262.24
广场
中粮健康
18 房山区 产业园、公寓 100 2017 年 6 月 竣工 119,876.40 179,812.90 - 179,812.90 156,707.00 135,115.38
科技园
北京宸悦
19 昌平区 住宅、商业 29.2 2022 年 8 月 在建 64,821.00 96,864.35 - 89,064.95 372,018.89 336,759.28
国际
张家口祥
20 云国际一 经开区 住宅、商业 65 2020 年 9 月 在建 203,404.99 465,826.62 72,596.19 203,011.32 241,759.21 275,613.71
张
期
家
张家口祥
口 2025 年 10
21 云国际二 经开区 住宅 65 拟建 134,767.71 302,570.84 - - 143,491.00 109,728.59
月
期
廊 固安拾光 2020 年 10
22 固安县 住宅、商业 49 在建 113,263.90 226,446.40 - - 317,186.00 176,372.03
坊 锦云 月
15
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益 规划计容 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积
项目名称 项目业态 比例 开工时间 建筑面积 面积 面积 金额（万 金额（万
市 号 置 进度 （㎡）
（%） （㎡） （㎡） （㎡） 元） 元）
上海禧瑞 浦东新 2017 年 11
23 住宅 50 竣工 56,886.60 66,670.32 - 69,024.56 404,695.00 391,288.61
祥云 区 月
24 上海央玺 宝山区 住宅 25 2017 年 7 月 竣工 70,210.40 118,528.16 - 126,378.00 947,235.25 941,880.89
上海南桥
25 奉贤区 住宅 100 2013 年 4 月 竣工 107,182.60 201,405.00 - 201,405.00 369,672.84 324,610.36
锦云
上海前滩 浦东新
26 住宅、办公 29.8 2016 年 4 月 竣工 24,592.00 83,989.83 - 83,989.83 307,227.66 303,103.71
海景壹号 区
上海静安
住宅、写字 2014 年 11
27 大悦城销 静安区 30.39 竣工 48,352.00 169,241.00 - 169,241.00 1,085,767.56 1,085,767.00
楼、商业 月
售型
上
上海静安 2013 年 10
海 28 静安区 购物中心 30.39 竣工 25,382.00 131,000.00 - 131,000.00 442,969.68 442,969.68
大悦城 月
29 上海瑞虹 虹口区 住宅、商业 25.12 2018 年 8 月 竣工 72,856.70 278,035.85 - 278,035.85 1,593,610.67 1,593,610.67
上海翡翠
30 闵行区 住宅 51 2007 年 8 月 竣工 304,784.00 198,976.00 - 198,976.00 317,001.34 317,017.73
别墅
上海海景 浦东新 2003 年 11
31 住宅 59.59 竣工 24,304.00 98,465.00 - 98,465.00 239,509.00 239,509.00
壹号 区 月
上海长风
32 普陀区 购物中心 21.67 2017 年 2 月 竣工 17,492.00 72,236.00 - 72,504.63 270,103.13 270,103.13
大悦城
上海北外
33 滩 116 项 虹口区 住宅 59.59 2025 年 3 月 拟建 23,849.00 46,505.55 - - - 538.859.13
目
南 南昌大悦
34 西湖区 购物中心 30.39 2022 年 4 月 在建 136,394.52 125,185.00 - - 141,029.00 59,138.98
昌 城
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权益 规划计容 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积
项目名称 项目业态 比例 开工时间 建筑面积 面积 面积 金额（万 金额（万
市 号 置 进度 （㎡）
（%） （㎡） （㎡） （㎡） 元） 元）
南昌大悦 住宅、办公、
35 西湖区 30.39 2021 年 5 月 在建 394,685.35 - 161,290.64 455,650.00 312,405.81
城销售型 商业
嘉兴秀湖 2018 年 11
36 秀湖区 住宅、商业 100 竣工 64,694.72 116,593.73 - 116,593.73 188,253.00 177,298.12
祥云 月
嘉兴江南 国际商
37 住宅 51 2018 年 6 月 竣工 67,705.00 148,953.00 - 148,927.01 227,222.18 219,358.47
嘉 国际城 务区
兴 嘉兴悦琅
38 秀湖区 住宅 30 2020 年 5 月 竣工 63,312.00 109,678.85 - 109,678.85 176,900.00 161,896.20
园
嘉兴秀悦
39 秀洲区 住宅 49 2021 年 6 月 竣工 77,394.00 155,267.64 - 157,879.82 237,469.16 223,926.47
澜庭
深圳宝安 住宅、办公、
40 宝安区 100 2018 年 8 月 在建 34,137.84 345,874.08 - 245,211.16
25 区 商业
1,635,860.23 1,481,190.58
深圳宝安
41 宝安区 购物中心 100 2022 年 6 月 在建 32,865.80 156,500.00 - -
大悦城
深圳云景 住宅、办公、
42 光明区 100 2015 年 6 月 竣工 84,780.10 417,704.15 - 417,704.15 677,422.18 679,752.29
国际 商业
深圳一品
深 43 坪山区 住宅 100 2011 年 7 月 竣工 53,113.15 126,078.00 - 126,078.00 155,598.00 155,163.32
澜山
圳
深圳中粮
44 宝安区 住宅 100 2015 年 3 月 竣工 47,595.43 127,800.00 - 127,800.00 135,135.66 134,904.00
凤凰里
深圳中粮
45 悦章凤 宝安区 住宅、商业 100 2023 年 3 月 在建 32,656.00 150,672.01 - - 336,432.51 191,158.09
凰里
深圳天悦 住宅、公寓、
46 宝安区 100 2015 年 5 月 竣工 26,397.10 174,620.29 - 174,620.29 390,398.00 366,371.59
壹号 写字楼、商业
17
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益 规划计容 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积
项目名称 项目业态 比例 开工时间 建筑面积 面积 面积 金额（万 金额（万
市 号 置 进度 （㎡）
（%） （㎡） （㎡） （㎡） 元） 元）
深圳祥云 住宅、办公、
47 龙岗区 100 2016 年 8 月 在建 46,069.46 374,810.98 - 207,570.95 767,684.52 492,418.93
国际 商业
深圳福田 办公、商业、
48 福田区 100 2021 年 3 月 竣工 24,147.50 157,291.82 - 157,686.34 423,457.79 385,276.44
大悦中心 产业园
中粮创芯 2016 年 12
49 宝安区 公寓、写字楼 100 竣工 24,100.38 142,371.86 - 142,371.86 267,826.36 260,698.82
研发中心 月
佛山世茂
50 禅城区 住宅、商业 50 2018 年 7 月 在建 55,008.63 192,530.13 - 61,926.49 463,093.08 361,703.22
佛 望德
山 佛山珑湾
51 禅城区 住宅、商业 50 2018 年 8 月 竣工 22,854.50 81,416.71 - 81,416.71 209,977.17 185,398.30
祥云
厦门鹭湾 2018 年 10
52 翔安区 住宅、商业 100 竣工 22,209.05 54,300.00 - 54,300.00 269,439.59 230,086.39
祥云 月
厦 厦门云玺
53 集美区 住宅、商业 30.39 2021 年 5 月 在建 62,446.00 151,395.84 - 34,253.12 600,496.16 508,551.46
门 壹号
厦门大悦
54 集美区 购物中心 30.39 2022 年 5 月 在建 28,921.00 80,100.00 - - 138,409.73 92,194.86
城
广 广州朗云
55 白云区 住宅 10 2019 年 1 月 竣工 28,570.00 85,576.80 - 85,576.80 361,436.11 343,308.91
州 花园
惠 惠州珑悦 2019 年 12
56 龙门县 住宅、商业 100 竣工 55,947.45 195,816.07 - 195,816.07 163,772.48 186,014.99
州 锦云 月
江门新悦
57 新会区 住宅、商业 50 2020 年 2 月 竣工 58,620.00 175,618.31 - 175,618.31 247,796.98 254,367.19
江 锦云
门 江门云顶
58 新会区 住宅、商业 50 2020 年 3 月 竣工 42,865.00 107,199.64 - 107,199.64 149,422.00 137,262.43
花园
18
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益 规划计容 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积
项目名称 项目业态 比例 开工时间 建筑面积 面积 面积 金额（万 金额（万
市 号 置 进度 （㎡）
（%） （㎡） （㎡） （㎡） 元） 元）
住宅、办公、
59 成都原山 崇州市 24.5 2011 年 6 月 在建 244,432.39 162,488.82 - 139,048.63 95,126.63 60,739.73
商业、酒店
成都珑悦
60 成华区 住宅 100 2018 年 5 月 竣工 36,204.11 107,441.50 - 107,441.50 209,046.43 217,659.10
锦云
成都武侯
61 武侯区 住宅、商业 100 2018 年 6 月 竣工 127,983.07 209,410.40 - 209,031.41 546,681.00 565,227.95
瑞府
成都天府
62 高新区 办公、商业 100 2018 年 6 月 竣工 13,340.70 80,032.57 - 80,032.57 68,031.00 40,297.15
宸悦
成都御岭 龙泉驿
63 住宅、商业 100 2007 年 1 月 在建 638,243.00 219,365.67 - 163,945.53 252,352.00 237,336.86
湾 区
成都天府
天府新
64 大悦城购 购物中心 59.59 2021 年 7 月 竣工 38,106.96 136,160.86 - 133,931.00 190,848.31 180,300.87
成 区
物中心
都
成都天府
天府新 住宅、办公、 2019 年 11
65 大悦城销 59.59 竣工 47,411.25 187,848.53 63,785.23 187,370.18 254,799.86 263,188.96
区 商业 月
售型
成都观澜 天府新 住宅、办公、
66 17.85 2019 年 8 月 在建 92,193.17 322,918.56 - 201,418.17 210,815.57 224,531.93
祥云 区 商业
成都中
67 粮天悦 武侯区 住宅、商业 41.5 2022 年 7 月 在建 13,484.00 67,420.00 - - 159,734.63 87,712.68
壹号
成都酒城 2023 年 11
68 武侯区 商业 41.5 在建 32,385.72 129,542.88 - - 188,847.58 97,244.13
南地块 月
69 成都锦云 成华区 住宅、商业 100 2014 年 1 月 竣工 70,785.00 181,728.25 - 181,728.25 270,363.54 255,019.64
19
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益 规划计容 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积
项目名称 项目业态 比例 开工时间 建筑面积 面积 面积 金额（万 金额（万
市 号 置 进度 （㎡）
（%） （㎡） （㎡） （㎡） 元） 元）
70 成都祥云 武侯区 住宅、商业 87.88 2010 年 9 月 竣工 88,831.95 224,704.36 - 224,704.36 273,782.00 278,937.17
成都香榭
71 武侯区 住宅 100 2011 年 2 月 竣工 21,000.13 58,800.00 - 58,800.00 76,793.49 99,226.73
丽都
72 成都鸿云 锦江区 住宅、商业 51 2015 年 1 月 竣工 64,313.73 192,872.42 - 192,872.42 261,029.43 243,509.92
成都香颂 2013 年 12
73 武侯区 住宅、商业 61.45 竣工 29,064.59 103,308.48 - 103,308.48 121,452.76 108,303.54
丽都 月
成都祥云
74 金牛区 住宅、商业 100 2016 年 8 月 竣工 37,557.62 75,102.02 - 75,102.02 87,546.46 79,943.82
里
成都大悦
75 城购物中 武侯区 购物中心 59.59 2014 年 6 月 竣工 66,535.89 145,074.56 - 145,074.56 189,943.55
心 249,280.00
成都大悦
76 武侯区 办公、商业 59.59 2015 年 7 月 竣工 8,529.00 25,500.00 - 25,500.00 28,104.62
城销售型
成都溪府 2020 年 10
77 蒲江县 住宅、商业 60 在建 118,563.90 237,797.63 - - 154,956.98 87,845.46
鸿云 月
成都湖光 2021 年 11
78 简阳市 住宅 51 在建 42,917.34 107,722.00 - - 141,007.06 94,212.18
锦云 月
成都天府 天府新 住宅、办公、
79 32.34 2022 年 1 月 在建 145,535.53 352,289.64 - - 635,835.65 433,519.76
时区 区 商业
成都祥云 天府新
80 住宅、商业 30.39 2022 年 1 月 在建 41,542.86 101,848.95 82,971.88 82,971.88 173,584.00 162,977.07
樾府 区
成都熙门
81 金牛区 住宅 50 2022 年 6 月 在建 4,993.74 9,987.00 - - 24,781.38 21,398.50
悦著
重 重庆江州 两江新
82 住宅、商业 50 2019 年 5 月 在建 62,568.60 94,544.23 - 93,485.24 105,163.61 102,588.77
庆 锦云 区
20
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益 规划计容 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积
项目名称 项目业态 比例 开工时间 建筑面积 面积 面积 金额（万 金额（万
市 号 置 进度 （㎡）
（%） （㎡） （㎡） （㎡） 元） 元）
重庆大悦 两江新 2019 年 11
83 购物中心 59.59 竣工 130,103.50 - 130,103.50 190,483.00 226,607.16
城 区 月
116,702.00
重庆大悦 两江新 住宅、办公、
84 59.59 2018 年 9 月 竣工 275,432.43 - 275,432.43 352,089.97 358,586.36
城销售型 区 商业
重庆浣溪
85 巴南区 住宅、商业 50 2019 年 9 月 竣工 44,675.50 95,272.90 - 95,272.90 102,982.72 126,150.27
锦云
重庆祥云 两江新
86 住宅、商业 51 2020 年 3 月 在建 86,347.10 116,469.44 - 96,755.87 154,204.00 165,827.10
赋 区
九龙坡
87 重庆鸿云 住宅、商业 100 2017 年 4 月 竣工 36,676.30 128,327.48 - 128,327.48 101,780.36 112,363.51
区
重庆天悦
88 江北区 住宅、商业 66.5 2020 年 5 月 在建 168,311.00 258,147.31 - 209,676.46 426,438.13 382,961.13
壹号
重庆中央 2021 年 11
89 渝北区 住宅 100 在建 44,460.00 66,604.24 146.29 32,126.79 157,133.69 132,902.51
公园瑞府 月
重庆天玺
两江新
90 壹号 168 住宅 49 2022 年 7 月 在建 112,000.00 158,947.20 - - 415,678.30 254,316.93
区
亩
重庆天玺
两江新
91 壹号 134 住宅、商业 30.39 2022 年 9 月 在建 89,023.38 128,733.28 - - 232,425.00 159,413.62
区
亩
住宅、商业、
眉 眉山天府 2019 年 12
92 仁寿县 产业园、酒 36.4 在建 430,542.00 794,196.86 - 339,713.43 618,356.76 349,588.57
山 智慧城 月
店、办公
昆 昆明隆盛 住宅、办公、
93 西山区 17.88 2020 年 1 月 在建 113,179.60 688,931.40 - 137,010.24 1,206,432.07 932,483.83
明 府 商业
21
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益 规划计容 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积
项目名称 项目业态 比例 开工时间 建筑面积 面积 面积 金额（万 金额（万
市 号 置 进度 （㎡）
（%） （㎡） （㎡） （㎡） 元） 元）
2021 年 12
94 昆明鸿云 经开区 住宅、商业 100 在建 51,416.03 128,342.29 - 67,143.24 141,739.79 119,614.39
月
沈阳锦云 沈北新 2018 年 11
95 住宅、商业 100 在建 170,367.00 425,793.44 - 423,162.69 295,300.09 275,731.92
天城 区 月
沈阳花熙
96 大东区 住宅、商业 100 2018 年 6 月 竣工 50,204.47 110,287.41 - 110,287.41 137,450.54 131,258.21
祥云
97 沈阳堂悦 大东区 住宅、商业 51 2018 年 6 月 竣工 64,834.97 142,495.50 - 142,495.50 173,187.52 159,954.37
沈阳中粮 住宅、写字
98 皇姑区 65 2011 年 6 月 在建 258,853.90 673,020.74 - 557,331.00 877,470.00 675,895.23
广场 楼、公寓
沈阳大悦
99 大东区 住宅、公寓 59.59 2007 年 4 月 竣工 157,334.25 - 157,334.25 287,865.64 127,355.93
城销售型
沈 71,258.13
沈阳大悦
阳 100 大东区 购物中心 59.59 2007 年 4 月 竣工 348,639.34 - 348,639.34 76,617.37 195,354.03
城
沈阳隆悦 苏家屯
101 住宅、商业 70 2020 年 3 月 竣工 106,889.92 224,420.06 - 224,420.06 251,519.87 236,687.01
祥云 区
经济技
沈阳美悦
102 术开发 住宅、商业 49 2021 年 3 月 在建 112,266.38 202,036.66 12,876.85 155,240.32 254,976.26 205,472.48
府
区
经济技
沈阳京西
103 术开发 住宅、商业 60 2021 年 3 月 在建 100,178.28 180,317.99 21,944.00 111,146.06 226,470.44 184,218.22
祥云
区
哈
哈尔滨锦
尔 104 双城区 住宅、商业 100 2020 年 3 月 竣工 95,741.00 220,294.05 - 220,294.05 141,998.54 125,742.55
云世家
滨
22
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益 规划计容 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积
项目名称 项目业态 比例 开工时间 建筑面积 面积 面积 金额（万 金额（万
市 号 置 进度 （㎡）
（%） （㎡） （㎡） （㎡） 元） 元）
天津辰
105 悦、天津 北辰区 住宅、商业 34 2018 年 7 月 竣工 142,801.10 198,913.39 - 198,913.39 604,859.88 610,611.34
雍祥府
天津昆仑
106 北辰区 住宅、商业 49 2018 年 3 月 竣工 51,567.60 67,316.24 - 67,316.24 311,372.20 254,679.97
御
天津中粮 住宅、写字 2012 年 10
107 河东区 90 竣工 26,723.70 153,952.71 - 153,952.71 421,225.00 383,882.40
大道 楼、商业 月
天
天津锦云
津 108 武清区 住宅、商业 100 2020 年 9 月 竣工 23,943.60 38,529.90 - 38,309.76 54,829.01 52,084.17
悦府
天津中北
109 西青区 住宅、商业 100 2018 年 3 月 竣工 48,342.80 63,712.96 - 63,712.96 187,491.00 174,056.62
祥云
天津悦城 滨海新
110 住宅、商业 50 2019 年 9 月 竣工 147,656.20 242,039.25 - 242,039.25 541,899.00 512,522.06
大境 区
天津南开
111 南开区 购物中心 30.39 2010 年 2 月 竣工 61,361.00 148,335.00 - 148,335.00 329,623.00 316,879.15
大悦城
南京悦江 2018 年 11
112 浦口区 住宅、商业 37 竣工 32,620.85 84,813.80 - 84,402.70 243,209.66 224,260.00
府 月
南京三金
113 溧水区 住宅、商业 50 2018 年 6 月 竣工 34,251.84 68,261.05 - 68,261.05 126,685.62 123,157.68
祥云
南 南京都会 住宅、办公、
京 114 溧水区 49 2018 年 4 月 在建 37,798.83 82,552.48 - 82,552.48 126,277.65 112,764.67
09 商业
115 南京央誉 溧水区 住宅、商业 40 2018 年 6 月 竣工 73,276.86 146,450.98 - 146,450.98 226,512.50 243,449.36
116 南京珑悦 江宁区 住宅 33.5 2018 年 5 月 竣工 35,051.21 80,612.80 - 80,436.05 216,957.11 213,090.22
23
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益 规划计容 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积
项目名称 项目业态 比例 开工时间 建筑面积 面积 面积 金额（万 金额（万
市 号 置 进度 （㎡）
（%） （㎡） （㎡） （㎡） 元） 元）
住宅、商业、
117 南京祥云 江宁区 100 2016 年 4 月 竣工 70,308.25 198,100.91 - 197,621.99 304,308.49 283,196.29
办公、公寓
南京颐和
118 江宁区 住宅 90 2022 年 5 月 竣工 484,720.43 290,838.48 - 290,823.32 170,450.00 184,047.51
南园
南京彩云 2010 年 12
119 江宁区 住宅、公寓 100 竣工 43,867.30 74,574.50 - 74,574.50 73,514.06 93,110.30
居 月
120 南京鸿云 江宁区 住宅、商业 100 2014 年 5 月 竣工 133,955.00 315,339.10 - 312,609.96 430,910.14 453,269.23
南京云锦
121 秦淮区 住宅、商业 25 2021 年 9 月 在建 16,416.29 41,042.41 - 40,222.40 205,736.78 187,393.12
四季
南京天悦 住宅、商业、 2021 年 10
122 浦口区 29.8 在建 404,423.40 157,175.59 157,175.59 984,925.26 712,382.22
锦麟 办公、公寓 月
207,997.00
南京大悦 购物中心、文
123 浦口区 29.8 2023 年 3 月 在建 145,602.61 - - 254,188.16 79,702.91
城持有型 娱、自持办公
南京天悦
124 浦口区 住宅 35.75 2022 年 8 月 在建 41,278.56 82,555.61 - - 236,912.29 200,905.66
风华
南京悦
125 江宁区 住宅 59.59 2023 年 6 月 在建 25,332.55 53,198.30 - - 208,282.68 161,712.57
著九章
武汉问津
126 新洲区 住宅、商业 50 2019 年 6 月 在建 63,324.39 158,115.64 42,245.26 158,417.66 99,815.00 79,772.05
二期
武 武汉大悦 东湖高
127 购物中心 30.39 2020 年 5 月 竣工 139,258.17 - 139,258.17 169,407.01 170,614.14
汉 城 新区
163,769.96
武汉大悦 东湖高 住宅、办公、
128 30.39 2019 年 8 月 竣工 340,765.29 - 340,765.29 451,021.00 423,156.33
城销售型 新区 商业
24
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益 规划计容 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积
项目名称 项目业态 比例 开工时间 建筑面积 面积 面积 金额（万 金额（万
市 号 置 进度 （㎡）
（%） （㎡） （㎡） （㎡） 元） 元）
武汉问津
129 新洲区 住宅、商业 50 2019 年 7 月 竣工 35,338.36 98,863.53 - 98,863.53 59,300.00 61,971.12
三期
武汉锦云
130 新洲区 住宅、商业 50 2020 年 6 月 在建 93,987.43 236,836.90 - 124,836.86 143,565.09 95,798.88
航天府
武汉祥云
住宅、办公、
131 地铁小镇 蔡甸区 51 2020 年 7 月 在建 167,889.00 477,054.40 41,470.92 233,133.43 462,688.41 325,480.25
商业
一期
武汉祥云
132 地铁小镇 蔡甸区 住宅、商业 49 2021 年 1 月 在建 132,393.86 443,306.60 - 102,539.03 397,089.73 190,588.54
二期
武汉航天
133 新洲区 住宅、商业 50 2020 年 8 月 在建 118,666.66 297,439.14 - - 193,115.00 71,841.91
悦府
长沙中粮
134 望城区 住宅、商业 98 2010 年 1 月 竣工 775,638.00 781,216.00 - 781,216.00 439,753.17 435,611.94
长 鸿云
沙 长沙观澜 2021 年 12
135 望城区 住宅、商业 60 在建 159,085.48 361,088.73 - 124,817.55 263,754.52 138,237.83
祥云 月
株
136 株洲锦云 荷塘区 住宅、商业 100 2019 年 7 月 竣工 83,513.43 124,450.67 - 124,450.67 112,647.48 108,899.77
洲
苏州金茂 住宅、商业、
137 高新区 24.5 2017 年 9 月 竣工 194,395.90 388,670.63 - 388,670.63 1,146,835.95 1,120,481.85
府 酒店
苏 苏州中粮
138 相城区 住宅 29.85 2018 年 4 月 竣工 94,338.00 227,212.63 - 227,212.63 600,592.56
州 天悦
802,949.75
苏州大悦
139 相城区 购物中心 29.85 2019 年 5 月 竣工 83,614.00 133,608.93 - 133,608.93 242,950.62
城
25
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益 规划计容 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积
项目名称 项目业态 比例 开工时间 建筑面积 面积 面积 金额（万 金额（万
市 号 置 进度 （㎡）
（%） （㎡） （㎡） （㎡） 元） 元）
苏州中粮
140 相城区 住宅、商业 100 2016 年 4 月 竣工 95,274.00 224,500.20 - 224,500.20 338,932.00 313,676.78
祥云
苏州紫珺 2018 年 10
141 相城区 住宅 14 竣工 74,775.00 187,269.17 - 187,269.17 526,436.11 458,586.94
兰园 月
苏州望熙 2019 年 11
142 相城区 住宅 19.9 在建 95,836.00 191,658.84 - 112,151.25 326,808.82 248,183.08
雅苑 月
苏州大悦
143 高新区 住宅 20 2021 年 3 月 竣工 72,262.90 144,482.24 - 144,482.24 372,178.47 335,534.91
澜庭
苏州悦揽
144 吴江区 住宅 70 2021 年 3 月 竣工 38,447.10 69,203.04 - 69,203.04 137,350.00 153,061.91
天地
苏州星悦 2021 年 10
145 吴江区 住宅 30 在建 55,652.77 100,162.49 46,193.30 46,193.30 213,949.14 186,280.43
兰庭 月
太仓湖畔 2018 年 11
146 太仓市 住宅 100 竣工 27,154.94 46,162.00 - 46,114.28 76,252.90 75,441.60
祥云 月
苏州大悦
147 高新区 住宅 35.75 2022 年 8 月 在建 20,772.70 37,383.04 - - 147,037.53 129,267.55
狮山壹号
常州花语 2018 年 12
148 天宁区 住宅、商业 29.2 竣工 148,114.31 324,427.61 - 324,427.61 730,706.94 699,585.99
常 江南 月
州 常州春秋 2021 年 12
149 武进区 住宅 51 在建 38,513.00 76,898.53 - - 176,143.89 146,970.54
祥云 月
杭州临安
150 临安区 住宅、商业 50 2018 年 9 月 竣工 63,473.00 158,680.77 - 158,680.77 291,375.69 282,834.06
杭 朗香郡
州 杭州大悦
151 拱墅区 购物中心 32.77 2016 年 6 月 竣工 65,902.00 130,563.49 - 130,563.49 652,646.00 657,247.55
城
26
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益 规划计容 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积
项目名称 项目业态 比例 开工时间 建筑面积 面积 面积 金额（万 金额（万
市 号 置 进度 （㎡）
（%） （㎡） （㎡） （㎡） 元） 元）
杭州大悦 住宅、办公、
152 拱墅区 32.77 2016 年 6 月 竣工 177,060.68 - 177,060.68
城销售型 商业
杭州梦栖
153 余杭区 住宅 100 2017 年 9 月 竣工 42,487.00 67,951.98 - 67,951.98 202,975.00 199,424.15
祥云
杭州悦
154 萧山区 住宅 30.39 2022 年 7 月 在建 23,404.00 54,782.05 - - 211,003.00 194,233.02
著云轩
杭州鹭悦 2023 年 12
155 萧山区 住宅 17.99 在建 70,843.00 191,276.00 - 818,127.46 664,923.57
朗云府 月
金 义乌桂语 2021 年 10
156 义乌市 住宅、商业 51 竣工 132,313.26 218,309.52 218,309.52 218,309.52 606,813.00 542,791.27
华 兰庭 月
绍兴公元
157 柯桥区 住宅 25.9 2018 年 9 月 竣工 136,045.00 340,113.24 - 340,113.24 540,980.93 518,675.30
绍 2020
兴 绍兴湖珀
158 越城区 住宅 50 2021 年 9 月 在建 56,095.00 129,008.11 - - 430,907.90 373,616.56
隐秀府
宁 宁波宁荟
159 鄞州区 住宅 33 2019 年 4 月 竣工 17,015.00 51,045.00 - 51,045.00 106,056.00 113,276.34
波 台
台州黄岩
160 黄岩区 住宅、商业 100 2020 年 3 月 竣工 197,835.00 296,674.66 - 296,674.66 607,014.19 572,505.98
台 瑞府
州 台州温岭
161 温岭市 住宅、商业 34 2019 年 9 月 竣工 44,734.00 111,805.51 - 111,805.51 214,530.00 210,252.95
悦景园
西 西安悦尚
162 灞桥区 住宅、商业 100 2019 年 8 月 竣工 52,044.90 121,516.82 - 121,517.10 127,565.35 121,476.90
安 锦云
27
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益 规划计容 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积
项目名称 项目业态 比例 开工时间 建筑面积 面积 面积 金额（万 金额（万
市 号 置 进度 （㎡）
（%） （㎡） （㎡） （㎡） 元） 元）
西安大悦
163 雁塔区 购物中心 17.33 2018 年 6 月 竣工 39,749.00 79,147.00 - 79,147.00 127,565.35 127,565.35
城
西安中粮
2022 年 11
164 奥体壹号- 灞桥区 住宅、商业 70 在建 83,010.67 207,139.81 - -
月
文兴
西安中粮
住宅、办公、
165 奥体壹号- 灞桥区 70 2021 年 8 月 在建 65,091.59 165,440.60 - 94,886.55 570,448.29 388,121.91
商业
文盛
西安中粮
住宅、办公、 2020 年 10
166 奥体壹号- 灞桥区 70 在建 77,544.49 196,925.33 - 115,976.04
商业 月
文汇
167 西安天悦 高陵区 住宅、商业 100 2022 年 3 月 在建 163,286.83 457,109.81 - - 589,411.51 291,940.91
西安悦
168 长安区 住宅、商业 30.39 2023 年 3 月 在建 109,511.00 383,288.00 - - 624,420.96 161,758.61
著央璟
西安悦
169 灞桥区 住宅 70 2023 年 7 月 在建 27,301.00 68,253.00 - - 101,048.97 94,174.01
著云轩
西安悦 浐灞国
170 住宅、商业 70 2024 年 5 月 在建 22,065.00 55,163.00 - - 85,686.00 52,236.30
著云廷 际港区
西安悦 浐灞国
171 住宅、商业 70 2024 年 6 月 在建 35,874.00 89,685.00 - - 124,924.24 36,984.63
著云朗 际港区
西安悦
172 长安区 住宅、商业 30.39 2024 年 8 月 拟建 48,650.00 160,545.00 - - 265,342.00 44,618.55
著央宸
青 青岛 住宅、办公、
173 市北区 30.39 2018 年 6 月 竣工 62,201.80 159,217.20 - 159,217.20 308,710.00 305,397.20
岛 JOYPARK 商业
28
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益 规划计容 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积
项目名称 项目业态 比例 开工时间 建筑面积 面积 面积 金额（万 金额（万
市 号 置 进度 （㎡）
（%） （㎡） （㎡） （㎡） 元） 元）
青岛即墨 2018 年 11
174 即墨区 住宅、商业 59.59 竣工 114,371.00 189,554.00 - 189,554.00 232,864.00 221,282.39
创智锦云 月
青岛天悦 住宅、办公、
175 李沧区 29.2 2019 年 4 月 在建 61,092.20 136,497.12 - 115,170.99 202,491.26 195,683.98
海湾 商业
济南中粮 住宅、办公、
176 历城区 35.75 2020 年 5 月 在建 669,790.96 - 302,823.86 521,785.43
济 祥云 商业
211,748.00 832,110.00
南 济南大悦
177 历城区 购物中心 35.75 - 拟建 167,922.50 - - 21,469.02
城
烟台大悦 2012 年 10
178 芝罘区 购物中心 30.39 竣工 40,762.00 130,000.00 - 130,000.00 195,173.92 195,173.92
烟 城 月
台
179 中粮朗云 开发区 住宅 100 2015 年 3 月 竣工 58,000.80 127,561.07 - 127,561.07 73,600.00 74,368.50
东岸总
三亚大悦
部经济 住宅、办公、 2020 年 10
180 中心（二 46.51 在建 50,516.76 225,050.91 42,016.34 116,037.43 451,152.83 352,979.97
及中央 商业 月
三四期）
商务区
东岸总
三亚大悦
三 部经济 住宅、办公、 2019 年 12
181 中心（一 33.94 竣工 20,760.00 93,476.00 - 93,476.00 155,083.43 150,976.48
亚 及中央 商业 月
期）
商务区
东岸总
三亚大悦 部经济
182 购物中心 46.51 2021 年 7 月 竣工 12,774.30 76,305.79 76,456.29 76,456.29 136,096.47 136,494.55
城 及中央
商务区
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大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益 规划计容 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计总投资
城 序 所在位 开发 土地面积
项目名称 项目业态 比例 开工时间 建筑面积 面积 面积 金额（万 金额（万
市 号 置 进度 （㎡）
（%） （㎡） （㎡） （㎡） 元） 元）
海南红塘
183 天涯区 住宅、商业 33.94 2016 年 3 月 竣工 149,673.00 165,025.15 - 165,025.15 234,372.05 185,295.86
悦海
三亚亚龙
184 湾滨海世 吉阳区 旅游综合体 33.94 2014 年 9 月 竣工 380,619.00 10,722.29 - 10,722.29 55,409.29 42,877.00
界
香 香港中粮
185 湾仔区 写字楼 59.59 - 竣工 1,200.00 20,000.00 - 20,000.00 43,316.00 43,316.00
港 大厦
30
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表四：主要项目销售情况
权益
城 序 可售面积 累计销售面 本期销售面 本期销售金 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 项目业态 比例
市 号 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
（%）
1 北京祥云赋 住宅、商业 25.00 177,602.83 148,066.00 90.25 442.48 147,770.72 - -0.87
2 北京天瑞宸章 住宅 20.00 106,607.54 106,607.54 - - 106,932.10 - -
住宅、办公、
3 北京永丰智慧谷 49.00 102,447.74 62,421.73 - - 71,223.61 - -
商业
住宅、办公、
4 北京瑞悦府 25.00 114,478.86 114,478.86 - - 118,333.43 315.90 1,256.58
商业
北京大悦时代广 住宅、办公、
5 25.00 146,752.88 82,933.87 16.38 1,219.32 65,956.24 26.96 175.98
场 商业、酒店
北
6 北京旭辉城 住宅、商业 11.10 115,806.57 79,841.90 - - 81,218.53 - -
京
商业、住宅、
7 北京京西祥云 100.00 187,435.49 154,152.88 19.88 11.75 165,118.53 3,402.61 6,470.84
办公
8 北京天悦壹号 住宅、商业 51.00 254,480.45 240,225.36 2,471.32 17,048.49 249,196.76 2,092.45 14,095.61
9 北京中粮瑞府 住宅 100.00 99,645.85 99,645.85 - - 99,618.34 - -
10 北京华远中心 办公、商业 11.92 52,098.82 17,662.69 2,942.49 10,901.21 15,447.35 727.15 2,520.77
住宅、商业、
11 北京祥云国际 51.00 485,195.97 479,986.23 242.19 113.23 481,055.99 242.19 92.26
写字楼、公寓
12 北京宸悦国际 住宅、商业 29.20 110,508.61 109,157.28 131.88 120.12 59,483.08 - -
张家口祥云国际
张 13 住宅、商业 65.00 452,500.49 283,038.31 33,122.44 27,684.46 125,605.80 - -
一期
家
张家口祥云国际
口 14 住宅 65.00 293,560.00 - - - 34,618.25 34,618.25 25,935.69
二期
廊
15 固安拾光锦云 住宅、商业 49.00 220,498.93 22,644.46 - - - - -
坊
31
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权益
城 序 可售面积 累计销售面 本期销售面 本期销售金 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 项目业态 比例
市 号 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
（%）
16 上海禧瑞祥云 住宅 50.00 65,378.37 64,465.86 132.02 1,101.12 63,812.74 3,877.75 20,850.02
17 上海央玺 住宅 25.00 104,201.28 104,201.28 - 516.40 103,546.02 - 18.53
18 上海南桥锦云 住宅 100.00 188,476.00 186,105.00 - 457.78 226,045.96 - 421.03
上海前滩海景壹
19 住宅、办公 29.80 84,906.15 84,812.01 - - 116,678.92 - -
号
上 上海静安大悦城 住宅、写字
20 30.39 175,979.43 176,093.01 - - 199,536.66 - -
海 销售型 楼、商业
21 上海瑞虹 住宅、商业 25.12 272,711.72 270,470.27 - 260.24 294,539.03 - 260.24
22 上海翡翠别墅 住宅 51.00 230,075.00 230,075.00 - - - - 221.52
23 上海海景壹号 住宅 59.59 48,459.00 48,459.00 - - - - -
上海北外滩 116
24 住宅 59.59 41,504.47 - - - - - -
项目
南 南昌大悦城销售 住宅、办公、
25 30.39 383,896.24 207,609.07 22,685.82 23,134.36 155,124.04 2,029.72 3,834.73
昌 型 商业
26 嘉兴秀湖祥云 住宅、商业 100.00 122,909.75 122,909.75 - - 150,197.83 - -
嘉 27 嘉兴江南国际城 住宅 51.00 144,689.00 144,689.23 - - 179,751.07 - -
兴 28 嘉兴悦琅园 住宅 30.00 116,299.95 116,299.95 - - 116,305.56 - -
29 嘉兴秀悦澜庭 住宅 49.00 152,334.57 77,242.41 645.21 963.40 38,352.95 38,352.95 55,031.37
住宅、办公、
30 深圳宝安 25 区 100.00 263,194.22 152,059.23 3,613.80 22,248.32 199,340.33 29,217.38 120,393.39
商业
深 住宅、办公、
31 深圳云景国际 100.00 415,304.01 389,740.00 4,615.53 7,430.09 365,741.62 4,187.73 12,169.98
圳 商业
32 深圳一品澜山 住宅 100.00 116,554.24 116,554.24 - - 114,171.46 - -
33 深圳中粮凤凰里 住宅 100.00 124,128.27 124,128.27 - - 122,295.10 - -
32
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益
城 序 可售面积 累计销售面 本期销售面 本期销售金 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 项目业态 比例
市 号 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
（%）
深圳中粮悦
34 住宅、商业 100.00 139,968.06 36,265.65 11,748.83 50,653.80 - - -
章凤凰里
住宅、公寓、
35 深圳天悦壹号 100.00 152,483.59 152,488.95 - - 151,474.62 - -
写字楼、商业
住宅、办公、
36 深圳祥云国际 100.00 250,257.00 152,113.87 8,619.08 10,336.14 143,581.74 - -
商业
深圳福田大悦中 办公、商业、
37 100.00 142,564.79 53,663.59 9,267.44 32,431.44 4,486.39 1,762.23 10,385.43
心 产业园
中粮创芯研发中
38 公寓、写字楼 100.00 93,441.00 92,505.56 - - 92,667.65 - -
心
佛 39 佛山世茂望德 住宅、商业 50.00 62,398.80 62,398.80 - - - - -
山 40 佛山珑湾祥云 住宅、商业 50.00 32,251.84 32,349.27 97.43 576.94 32,349.27 204.66 703.28
厦 41 厦门鹭湾祥云 住宅、商业 100.00 49,295.36 49,295.36 - - 49,075.96 111.91 334.12
门 42 厦门云玺壹号 住宅、商业 30.39 161,970.75 133,929.48 15,578.51 56,840.94 34,775.20 208.66 1,034.75
广
43 广州朗云花园 住宅 10.00 75,420.00 67,013.36 8,914.11 32,210.40 55,290.95 - -
州
惠
44 惠州珑悦锦云 住宅、商业 100.00 194,584.13 192,504.74 2,111.59 1,419.79 182,317.80 5,171.96 3,747.91
州
江 45 江门新悦锦云 住宅、商业 50.00 166,712.61 164,983.63 1,756.19 2,347.11 160,790.81 9,918.28 9,867.73
门 46 江门云顶花园 住宅、商业 50.00 105,527.42 100,874.51 5,734.38 6,237.86 97,652.27 2,781.92 3,491.38
住宅、办公、
47 成都原山 24.50 162,008.00 111,993.15 4,786.22 5,851.58 100,999.84 -63.43 -87.17
商业、酒店
成
48 成都珑悦锦云 住宅 100.00 108,128.80 107,956.41 - 33.42 114,440.26 - -
都
49 成都武侯瑞府 住宅、商业 100.00 168,530.93 143,750.79 1,928.11 6,188.27 135,785.61 2,408.36 8,129.76
50 成都天府宸悦 办公、商业 100.00 79,725.27 79,725.85 166.82 133.46 88,350.48 - -
33
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益
城 序 可售面积 累计销售面 本期销售面 本期销售金 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 项目业态 比例
市 号 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
（%）
51 成都御岭湾 住宅、商业 100.00 224,004.00 163,252.88 -463.26 -811.00 181,855.33 -463.26 -772.38
成都天府大悦城 住宅、办公、
52 59.59 169,602.42 108,868.59 - 94,819.73 - -
销售型 商业
住宅、办公、
53 成都观澜祥云 17.85 321,154.49 224,674.03 3,875.62 3,202.42 157,750.36 4,541.06 4,334.63
商业
成都中粮天悦
54 住宅、商业 41.50 64,094.96 28,860.19 9,235.66 29,430.70 - - -
壹号
55 成都酒城南地块 商业 41.50 123,168.58 - - - - - -
56 成都锦云 住宅、商业 100.00 184,883.75 183,768.71 2,452.28 1,688.57 195,708.94 - -
57 成都祥云 住宅、商业 87.88 242,470.32 242,388.01 - - 294,868.23 - -
58 成都香榭丽都 住宅 100.00 64,013.17 64,013.17 - 7.00 81,713.33 - -
59 成都鸿云 住宅、商业 51.00 193,015.38 192,774.16 - - 225,895.70 - -
60 成都香颂丽都 住宅、商业 61.45 109,524.02 109,476.51 - - 120,161.91 - -
61 成都祥云里 住宅、商业 100.00 83,109.75 83,109.75 1,430.36 1,066.70 101,905.88 1,430.36 963.30
成都大悦城销售
62 办公、商业 59.59 20,848.70 20,465.35 - - 20,313.95 - -
型
63 成都溪府鸿云 住宅、商业 60.00 237,504.06 32,243.28 421.11 213.53 - - -
64 成都湖光锦云 住宅 51.00 96,027.10 7,939.81 - - - - -
住宅、办公、
65 成都天府时区 32.34 390,200.95 262,721.5 15,228.76 28,685.27 - - -
商业
66 成都祥云樾府 住宅、商业 30.39 89,032.92 73,338.38 1,427.09 2,420.75 30,557.20 30,557.20 53,443.07
67 成都熙门悦著 住宅 50.00 10,261.46 4,072.23 143.49 355.00 - - -
68 重庆江州锦云 住宅、商业 50.00 93,826.77 93,450.83 - - 93,418.98 - -
重
重庆大悦城销售 住宅、办公、
庆 69 59.59 272,380.56 213,928.28 116.18 309.12 204,144.31 848.81 1,078.53
型 商业
34
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益
城 序 可售面积 累计销售面 本期销售面 本期销售金 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 项目业态 比例
市 号 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
（%）
70 重庆浣溪锦云 住宅、商业 50.00 92,564.67 91,500.58 6,281.11 4,394.51 79,072.83 262.53 249.11
71 重庆祥云赋 住宅、商业 51.00 115,591.91 94,481.19 846.13 848.98 90,345.70 - -
72 重庆鸿云 住宅、商业 100.00 126,523.38 126,547.78 - - 148,953.63 - -
73 重庆天悦壹号 住宅、商业 66.50 265,145.07 208,325.84 4,860.29 8,129.43 198,496.50 2,463.50 4,748.21
重庆中央公园瑞
74 住宅 100.00 66,059.87 19,979.95 1,897.42 3,657.88 9,470.67 9,470.67 17,275.05
府
重庆天玺壹号
75 住宅 49.00 157,951.14 5,899.33 3,527.19 7,346.18 - - -
168 亩
重庆天玺壹号
76 住宅、商业 30.39 127,899.44 78,395.00 11,767.99 23,293.39 - - -
134 亩
住宅、商业、
眉
77 眉山天府智慧城 产业园、酒 36.40 781,538.08 259,522.47 6,624.89 5,502.90 183,358.15 -0.57 -0.51
山
店、办公
住宅、办公、
昆 78 昆明隆盛府 17.88 479,628.59 107,131.34 865.25 1,707.45 70,944.99 1,323.18 1,874.47
商业
明
79 昆明鸿云 住宅、商业 100.00 123,836.10 46,532.18 3,342.19 2,652.24 37,317.66 37,317.66 27,621.76
80 沈阳锦云天城 住宅、商业 100.00 425,696.92 425,697.19 - 228.15 412,766.11 2,348.51 1,746.71
81 沈阳花熙祥云 住宅、商业 100.00 110,153.79 110,153.79 - 76.00 108,732.50 338.31 359.88
82 沈阳堂悦 住宅、商业 51.00 142,419.24 142,419.24 - - 142,531.72 28.55 82.72
住宅、写字
沈 83 沈阳中粮广场 65.00 454,309.31 429,111.00 2,439.24 1,362.13 509,918.37 - -
楼、公寓
阳
沈阳大悦城销售
84 住宅、公寓 59.59 23,551.77 23,504.20 -47.57 -30.35 19,350.05 706.14 504.74
型
85 沈阳隆悦祥云 住宅、商业 70.00 224,379.94 224,225.79 119.65 268.16 219,768.62 7,930.55 9,232.12
86 沈阳美悦府 住宅、商业 49.00 201,946.18 109,410.37 11,180.39 9,612.87 90,516.51 3,057.69 2,712.69
35
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益
城 序 可售面积 累计销售面 本期销售面 本期销售金 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 项目业态 比例
市 号 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
（%）
87 沈阳京西祥云 住宅、商业 60.00 180,274.16 102,870.16 8,895.10 7,397.64 59,951.63 5,287.64 6,183.00
哈
尔 88 哈尔滨锦云世家 住宅、商业 100.00 229,463.54 164,343.00 8,593.24 5,394.33 150,340.68 6,757.67 4,071.29
滨
天津辰悦、天津
89 住宅、商业 34.00 189,564.26 169,152.41 4,188.21 4,084.17 165,545.50 2,449.44 3,065.27
雍祥府
90 天津昆仑御 住宅、商业 49.00 66,054.53 66,054.53 - 94.00 66,050.14 - 99.28
天 住宅、写字
91 天津中粮大道 90.00 138,869.00 141,191.31 2,619.03 3,411.55 141,157.89 2,619.03 2,927.34
津 楼、商业
92 天津锦云悦府 住宅、商业 100.00 37,140.57 36,054.46 - 4.80 36,053.19 - 4.40
93 天津中北祥云 住宅、商业 100.00 61,024.00 61,017.20 - 24.20 60,969.89 - 22.20
94 天津悦城大境 住宅、商业 50.00 238,702.52 236,842.81 11,535.79 25,484.78 231,472.46 49,161.59 90,956.91
95 南京悦江府 住宅、商业 37.00 87,280.24 84,524.29 629.36 1,544.55 79,831.28 1,550.00 3,927.00
96 南京三金祥云 住宅、商业 50.00 66,808.88 66,808.88 - - 64,430.60 95.98 130.15
住宅、办公、
97 南京都会 09 49.00 82,255.79 66,400.68 339.52 285.20 61,905.84 - -
商业
98 南京央誉 住宅、商业 40.00 145,363.11 145,363.05 - - 147,133.06 - -
99 南京珑悦 住宅 33.50 81,399.58 81,399.58 - 127.86 81,394.01 - -
南
100 南京祥云 住宅、商业 100.00 189,725.12 178,613.95 6,395.35 6,006.75 198,914.49 7,293.65 6,636.38
京
101 南京颐和南园 住宅 90.00 283,293.00 283,246.00 -47.00 -377.28 281,426.14 9,726.14 34,773.35
102 南京彩云居 住宅、公寓 100.00 75,090.00 75,090.45 80,813.17 - -
103 南京鸿云 住宅、商业 100.00 317,410.54 309,949.45 6.91 3.46 309,762.00 - 15.24
104 南京云锦四季 住宅、商业 25.00 42,029.22 37,674.91 1,830.19 7,334.07 35,250.00 35,250.00 151,190.82
住宅、办公、
105 南京天悦锦麟 29.80 404,724.78 154,026.47 11,237.01 23,295.77 134,135.78 134,135.78 375,560.98
商业、公寓
36
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权益
城 序 可售面积 累计销售面 本期销售面 本期销售金 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 项目业态 比例
市 号 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
（%）
106 南京天悦风华 住宅 35.75 81,130.84 78,061.64 13,714.59 31,436.51 - - -
107 南京悦著九章 住宅、商业 59.59 52,197.25 17,776.75 14,892.85 50,544.60 - - -
108 武汉问津二期 住宅、商业 50.00 154,842.76 120,586.56 1,585.02 856.51 104,829.62 - -
武汉大悦城销售 住宅、办公、
109 30.39 327,311.22 327,311.23 0.01 74.90 322,467.54 937.03 1,327.56
型 商业
110 武汉问津三期 住宅、商业 50.00 98,007.81 94,930.80 - - 93,625.56 - -
武 111 武汉锦云航天府 住宅、商业 50.00 230,482.37 70,138.82 - - 52,335.03 882.16 506.00
汉 武汉祥云地铁小 住宅、办公、
112 51.00 424,937.52 178,801.75 5,789.35 3,940.67 168,318.44 18,393.38 11,977.62
镇一期 商业
武汉祥云地铁小
113 住宅、商业 49.00 368,913.45 66,106.30 3,599.60 2,345.10 20,041.55 - -
镇二期
114 武汉航天悦府 住宅、商业 50.00 289,544.50 34,850.05 -276.47 -173.55 - - -
长 115 长沙中粮鸿云 住宅、商业 98.00 772,673.00 769,845.90 4,654.79 1,150.52 766,540.74 -668.46 -923.81
沙 116 长沙观澜祥云 住宅、商业 60.00 346,298.61 117,707.44 12,491.90 7,905.98 77,218.87 77,218.87 46,032.85
株
117 株洲锦云 住宅、商业 100.00 123,395.83 52,196.00 162.37 178.07 46,278.00 - -
洲
住宅、商业、
118 苏州金茂府 24.50 387,773.40 366,030.03 317.00 912.00 364,642.23 - -
酒店
119 苏州中粮天悦 住宅 29.85 235,942.19 225,897.44 5,244.73 9,497.02 224,449.87 7,583.23 13,712.08
120 苏州中粮祥云 住宅、商业 100.00 218,442.69 218,441.98 - - 235,144.64 - -
苏
121 苏州紫珺兰园 住宅 14.00 183,106.36 158,851.70 5,041.00 11,260.00 167,810.45 868.30 1,969.43
州
122 苏州望熙雅苑 住宅 19.90 187,533.56 125,994.53 15,858.00 22,871.00 112,613.54 279.50 405.89
123 苏州大悦澜庭 住宅 20.00 142,453.64 142,453.64 - 2,940.00 139,678.91 1,248.02 3,386.08
124 苏州悦揽天地 住宅 70.00 67,863.46 63,286.30 2,521.50 6,007.71 60,992.45 1,832.86 3,833.09
125 苏州星悦兰庭 住宅 30.00 98,254.30 27,623.93 8,361.00 12,980.00 19,283.67 19,283.67 30,818.14
37
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
权益
城 序 可售面积 累计销售面 本期销售面 本期销售金 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 项目业态 比例
市 号 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
（%）
126 太仓湖畔祥云 住宅 100.00 51,269.25 49,265.54 587.26 179.36 44,807.32 1,869.12 1,920.29
苏州大悦狮山壹
127 住宅 35.75 36,442.44 36,442.44 567.31 2,552.41 - - -
号
常 128 常州花语江南 住宅、商业 29.20 314,473.81 312,221.92 2,329.16 5,655.61 348,818.52 - 1,064.22
州 129 常州春秋祥云 住宅 51.00 75,332.74 25,713.25 11,065.28 17,941.10 - - -
130 杭州临安朗香郡 住宅、商业 50.00 154,729.41 154,729.41 - - 156,133.41 - 292.10
杭州大悦城销售 住宅、办公、
131 32.77 169,123.03 150,542.89 279.38 443.01 150,398.86 19,958.82 39,364.02
杭 型 商业
州 132 杭州梦栖祥云 住宅 100.00 67,407.91 67,407.91 - -1.00 67,137.60 - 556.83
133 杭州悦著云轩 住宅 30.39 49,102.98 48,933.57 - - - - -
134 杭州鹭悦朗云府 住宅 17.99 185,291.63 185,291.63 185,291.63 911,621.47 - - -
金
135 义乌桂语兰庭 住宅、商业 51.00 202,420.90 114,441.28 30,256.65 78,377.99 101,960.07 101,960.07 249,615.61
华
绍 136 绍兴公元 2020 住宅 25.90 351,943.14 351,943.13 3.72 1.59 351,334.46 - 18.50
兴 137 绍兴湖珀隐秀府 住宅 50.00 84,184.63 47,427.69 11,182.40 30,291.28 - - -
宁
138 宁波宁荟台 住宅 33.00 47,787.00 47,787.06 - - 47,771.91 - -
波
台 139 台州黄岩瑞府 住宅、商业 100.00 291,076.37 279,622.17 2,124.89 4,355.45 292,581.97 4,703.28 14,290.87
州 140 台州温岭悦景园 住宅、商业 34.00 110,291.61 110,291.61 - - 110,291.67 - -
141 西安悦尚锦云 住宅、商业 100.00 113,816.73 113,787.11 -0.01 -0.02 105,226.53 923.67 967.50
西安奥体壹号-文
西 142 住宅、商业 70.00 201,622.27 155,534.00 27,090.00 52,517.00 - - -
兴
安
西安奥体壹号-文 住宅、办公、
143 70.00 160,708.69 101,027.19 390.00 826.00 88,401.74 867.88 1,464.09
盛 商业
38
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权益
城 序 可售面积 累计销售面 本期销售面 本期销售金 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 项目业态 比例
市 号 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元）
（%）
西安奥体壹号-文 住宅、办公、
144 70.00 194,462.48 133,571.00 4,207.00 8,612.00 111,836.22 639.32 1,603.66
汇 商业
145 西安天悦 住宅、商业 100.00 439,536.15 62,962.42 10,957.98 11,764.31 - - -
146 西安悦著央璟 住宅、商业 30.39 376,083.00 192,333.03 91,917.08 179,818.44 - - -
147 西安悦著云轩 住宅、商业 70.00 65,305.12 64,465.58 31,771.54 60,912.54 - - -
148 西安悦著云廷 住宅、商业 70.00 52,873.44 - - - - - -
149 西安悦著云朗 住宅、商业 70.00 86,455.00 - - - - - -
150 西安悦著央宸 住宅、商业 30.39 156,720.98 - - - - - -
住宅、办公、
151 青岛 JOYPARK 30.39 153,814.50 125,835.56 873.49 1,300.57 119,957.38 2,410.13 3,490.57
商业
青 青岛即墨创智锦
152 住宅、商业 59.59 145,701.73 136,589.66 150.19 391.49 127,249.94 4,126.67 1,566.40
岛 云
住宅、办公、
153 青岛天悦海湾 29.20 133,384.83 89,757.59 10,810.87 10,072.23 100,991.88 1,126.99 1,384.55
商业
济 住宅、办公、
154 济南中粮祥云 35.75 451,292.00 271,726.32 20,717.47 28,165.73 205,471.27 28,275.82 36,820.81
南 商业
烟
155 中粮朗云 住宅 100.00 130,206.25 130,206.25 - - 133,439.37 - -
台
三亚大悦中心 住宅、办公、
156 46.51 224,769.02 83,455.59 24,469.88 72,351.73 56,772.16 22,814.07 61,737.44
（二三四期） 商业
三
三亚大悦中心 住宅、办公、
亚 157 33.94 92,358.90 88,465.37 - - 84,995.08 1,775.05 4,059.95
（一期） 商业
158 海南红塘悦海 住宅、商业 33.94 164,473.62 164,473.62 - - 158,489.72 - -
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表五：主要项目出租情况
业态 城市 出租项目名称 权益比例 可出租面积（㎡） 累计已出租面积（㎡） 平均出租率
北京 北京西单大悦城 30.39% 52,625.61 50,038.26 95%
北京 北京朝阳大悦城 27.35% 117,500.00 111,236.00 95%
北京 北京京西大悦城（一期） 11.92% 53,210.00 50,017.40 94%
北京 北京祥云小镇 51.00% 76,810.60 72,893.26 95%
北京 北京丰台大悦春风里 25.00% 27,376.16 23,543.50 86%
北京 北京大兴大悦春风里 29.80% 58,515.00 50,322.90 86%
天津 天津南开大悦城 30.39% 88,404.00 85,353.00 97%
沈阳 沈阳大悦城（含沈阳大悦城 E 馆） 59.59% 133,714.00 128,252.10 96%
上海 上海静安大悦城 30.39% 66,986.00 64,909.43 97%
购物中心 上海 上海长风大悦城 21.67% 57,473.00 54,892.00 96%
成都 成都大悦城 59.59% 90,022.00 88,018.39 98%
成都 天府大悦城 59.59% 73,848.23 72,312.35 98%
重庆 重庆大悦城 59.59% 69,785.00 60,015.10 86%
武汉 武汉大悦城 30.39% 70,440.45 67,499.45 96%
烟台 烟台大悦城 30.39% 77,395.00 74,555.00 96%
即墨 青岛即墨大悦春风里 59.59% 22,309.00 19,185.74 86%
杭州 杭州大悦城 32.77% 76,611.00 74,140.00 97%
苏州 苏州大悦城 29.85% 91,307.00 87,857.00 96%
西安 西安大悦城 17.33% 61,882.00 60,254.86 97%
北京 北京中粮广场 30.39% 101,108.19 94,305.00 93%
香港 香港中粮大厦 59.59% 15,738.00 13,825.00 88%
写字楼
北京 西单大悦中心 30.39% 13,423.00 11,731.00 87%
深圳 宝安中粮大厦 100.00% 23,013.22 19,612.58 85%
40
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
业态 城市 出租项目名称 权益比例 可出租面积（㎡） 累计已出租面积（㎡） 平均出租率
中粮创芯研发中心、中粮 031 创意
产业园、工业 深圳 园、中粮智造科技园、67 区中粮商 - 1,041,400.86 1,025,696.56 98%
园及配套商业 务公园等
北京 中粮健康科技园 100.00% 190,993.93 84,562.95 44%
业态 城市 出租项目名称 权益比例 平均出租率
深圳 大悦乐邑（商务公园店） 100.00% 100.00%
深圳 大悦乐邑（中粮 031 创意园店） 100.00% 99.10%
深圳 大悦乐邑 fresh（大洋店） 100.00% 100.00%
深圳 大悦乐邑 fresh（福安一店） 56.52% 97.00%
深圳 大悦乐邑 fresh（福安二店） 56.52% 97.00%
长租公寓
深圳 大悦乐邑（福安三店） 56.52% 100.00%
北京 大悦乐邑（中粮健康科技园店） 100.00% -（注）
深圳 大悦乐邑 fresh（大洋二店） 100.00% 96.50%
深圳 大悦乐邑 fresh（大洋三店） 100.00% 95.32%
深圳 大悦乐邑（洪浪北店） 100.00% 100.00%
北京 北京华尔道夫酒店 59.59% 70%
北京 北京大悦酒店 30.39% 76%
酒店
三亚 三亚美高梅度假酒店 59.59% 91%
三亚 三亚亚龙湾瑞吉度假酒店 33.94% 68%
注：受北京“237”洪灾影响，门店自 2023 年 7 月 31 日起暂停经营，施工维修。2024 年 8 月起逐步恢复经营。
41
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
表六：土地一级开发情况
本期 累计 本期
累计 本期 本期一 款项回
权益 平整 结算 结算 累计一级
预计总投资 累计投资 规划平整 累计平整 销售 销售 级土地 收情况
项目 所在 比例 土地 土地 土地 土地开发
金额（万 金额（万 土地面积 土地面积 面积 面积 开发收 （万
名称 位置 （%） 面积 面积 面积 收入（万
元）注 2 元）注 2 （㎡） （㎡） （㎡ （㎡ 入（万 元）注
注3 （㎡ （㎡ （㎡ 元）
） ） 元） 1
） ） ）
西安
上塔 市长
坡项 安区 30.39 838,584.53 510,188.75 660,000.00 660,000.00 0 - - - - 0 0 0
目 韦曲
街办
昆明
市西
昆明 山区
螺蛳 永昌 17.88 1,470,476.89 930,758.83 273,400.00 186,167.64 0 - - - - 4,000.00 0 -
湾 街道
办事
处
注 1：款项回收情况为累计一级土地开发回款情况。
注 2：昆明螺狮湾项目预计总投资金额为项目一期一二级以及二期、三期一级开发预计总投资金额；累计投资金额为一期一二级以及二期、三期一级累
计投资金额。
注 3：除已标明是权益数据外，其他数据均为全口径，权益比例为公司最终持股比例。
注 4：上述项目部分已转入二级开发，销售、结算情况详见表四中西安悦著央璟、西安悦著央宸以及昆明隆盛府。
42
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
表七：融资途径
单位：万元
融资成本 期限结构
期末融资余
融资途径 区间/平均
额 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
融资成本
银行贷款 4,629,677.85 1,193,419.34 558,130.03 772,056.09 2,106,072.39
中期票据 552,000.00 202,000.00 0.00 350,000.00 0.00
2.35%-
公司债券 1,096,895.00 181,495.00 500,000.00 300,000.00 115,400.00
6.90%
信托融资 520,000.00 213,000.00 57,000.00 200,000.00 50,000.00
保债 639,000.00 259,000.00 380,000.00 0.00 0.00
合计 7,437,572.85 4.26% 2,048,914.34 1,495,130.03 1,622,056.09 2,271,472.39
注：公司债券为票面余额。
（三）发展战略和下半年经营计划
2024 年下半年，房地产市场或将处于筑底阶段。发展战略方面，公司仍将坚持“城市
运营与美好生活服务商”的战略方向，坚持“开发+经营”“产品+服务”的“双轮双核”
发展模式。开发业务方面，公司将把握市场机会，聚焦改善型住宅，聚焦核心城市核心板
块，打造“好房子”。经营业务方面，公司将大力发展商业，持续提升经营能力，坚持轻重
并举，推动 REITs 发展，强化竞争优势。
投资方面，公司将深耕已进驻城市，围绕抗风险能力强、去化速度快、盈利空间合
理等维度，持续强化研判分析、优中选优，实现稳健发展；运营方面，2024 年上半年新
获取项目前期开发节奏进一步加快，部分项目刷新最快开工纪录，新获取项目均力争年
内实现开盘；销售方面，加大库存去化力度，多措并举抓销售回款；商业方面，通过结
构优化、运营提质、品牌焕新，向“城市美好生活创造者”的品牌愿景不断迈进；酒店
与长租公寓业务将紧抓市场机会，持续强化运营管理提升，压实成本费用支出，推进品
牌建设与推广，加强创新联动和渠道拓展，全力冲刺业绩目标。
（四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司作为房地产的开发商及销售商，采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业
银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身
的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核，对符合银行放贷标准的，银行和购房人
签订抵押借款合同，发放按揭贷款。
公司为借款人（购房人）就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保，保证期间
从借款合同签订之日起至借款人（购房人）办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续
并向商业银行交付他项权证之日止（公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房
人办理并取得《房地产证》），公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借
款合同项下的债务人，不归还商业银行按揭贷款的可能性很小，因而公司因提供阶段性
连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担
保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截至 2024 年 6 月 30 日，尚未结清的担
保金额为人民币 741,130.29 万元。从公司房地产业务实际经营情况看，报告期末未出现
43
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
因借款人（购房人）不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际
损失的情形。
（五）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□适用 √不适用
二、核心竞争力分析
公司坚持战略引领，定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，服务人民美好
生活，服务城市和产业发展升级。目前，公司形成了以多业态协同发展能力、整合创新能
力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、高效的运营能力，以及良好的品牌美
誉度和影响力为特点的核心竞争力。
1、多业态协同发展能力
公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态，使公司
能满足多元化的市场需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善生态
圈，让不同业态相互支持、相互提升，形成有机的整体，激发各业务板块的发展潜力，提
高发展质量。
2、整合创新能力
随着中国经济迈向高质量发展，房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益
强烈。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸，从传统的住
宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企
的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现有住宅与商业优势的基础上，明确自身
“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资
源优势等，积极整合优质资源，形成城市开发综合创新能力。
3、多元化的土地获取能力
公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集团产业优
势和大悦城品牌优势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场与非公开市场并重、轻
资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式，获得优质土地；另一方面，充分盘
活内外部资源，获取城市更新等存量土地，通过片区开发与产业整合能力，获取优质土储，
争取投资回报最大化，为公司未来发展奠定基础。
4、领先的商业运营能力
公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城以 18-35 岁新兴中产阶
级为主力市场，具有较强的运营能力和品牌影响力，受到优质客户青睐。独创的“主题街
区”商业模式，结合公司领先的大数据系统和长期运营经验，实现了精准招商、合理引导
客群，捕捉运营需求，行业运营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和
研策全条线、成熟的人才培养体系，为未来发展注入力量。
5、高效的运营能力
公司紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目运营效率，实现公
司稳健发展。大运营体系旨在促进协同经营，实现精细化管理，促进运营效率提升。大运
营体系的建立为资金的良好周转提供了有力保障，形成了高效的开发能力，助力公司高质
量发展。
6、良好的品牌美誉度和影响力
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大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，形成了较强的市
场吸引力，在项目拓展方面也拥有独特优势。公司聚焦住宅产品力提升，打磨“悦系”产
品，满足购房者的住房需求。商业品牌亦焕新提升，大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品
位”、大悦汇坚持“休憩、社交、生活、品位”定位，共同引领城市居民消费和生活方式升
级，具备较高的品牌美誉度和影响力。
三、主营业务分析
1.概述
是否与报告期内公司从事的主要业务披露相同
√是 □否
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容
2.主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 16,082,272,339.20 14,310,631,972.24 12.38%
营业成本 12,449,424,163.08 10,518,169,874.09 18.36%
销售费用 611,698,358.85 611,355,240.20 0.06%
管理费用 653,347,549.28 661,100,281.94 -1.17%
财务费用 1,083,864,818.09 1,053,328,715.02 2.90%
所得税费用 761,844,267.00 803,402,252.81 -5.17%
主要是本期住宅
户内场景升级以
研发投入 170,100.00 41,105.09 313.82% 及对市场和竞品
趋势研究等研发
投入同比增加。
主要是本期销售
经营活动产生的
1,945,060,327.19 6,118,326,331.73 -68.21% 回款流入同比减
现金流量净额 少。
主要是本期收回
联合营企业的往
投资活动产生的 来款净额同比减
-1,178,186,571.65 157,531,409.73 -847.91%
现金流量净额 少以及对外股权
投资款同比增
加。
主要是本期偿还
中粮集团及其关
筹资活动产生的 联方往来款同比
-1,622,296,142.29 -14,979,552,922.80 89.17%
现金流量净额 减少及取得借款
收到的现金同比
增加。
现金及现金等价
-853,532,561.37 -8,587,248,694.85 90.06%
物净增加额
45
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
3.公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□适用 √不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
4.营业收入构成
（1）营业收入构成
单位：元
本报告期 上年同期
占营业收 占营业收 同比增减
金额 金额
入比重 入比重
营业收入合计 16,082,272,339.20 100% 14,310,631,972.24 100% 12.38%
分行业
商品房销售及
12,440,425,772.11 77.35% 10,489,223,483.36 73.30% 18.60%
一级土地开发
投资物业及相
2,603,444,354.84 16.19% 2,700,611,397.34 18.87% -3.60%
关服务
酒店经营 467,514,327.07 2.91% 536,324,990.69 3.75% -12.83%
管理输出 86,011,636.96 0.54% 108,772,455.41 0.76% -20.93%
物业及其他 442,937,709.88 2.75% 424,313,427.34 2.96% 4.39%
其他业务 41,938,538.34 0.26% 51,386,218.10 0.36% -18.39%
分产品
商品房销售及
12,440,425,772.11 77.35% 10,489,223,483.36 73.30% 18.60%
一级土地开发
投资物业及相
2,603,444,354.84 16.19% 2,700,611,397.34 18.87% -3.60%
关服务
酒店经营 467,514,327.07 2.91% 536,324,990.69 3.75% -12.83%
管理输出 86,011,636.96 0.54% 108,772,455.41 0.76% -20.93%
物业及其他 442,937,709.88 2.75% 424,313,427.35 2.96% 4.39%
其他业务 41,938,538.34 0.26% 51,386,218.10 0.36% -18.39%
分地区（注）
华南大区 2,473,179,275.72 15.38% 1,966,792,723.25 13.74% 25.75%
北方大区 2,322,227,736.12 14.44% 2,239,096,748.26 15.65% 3.71%
华东大区 3,734,138,964.18 23.22% 5,487,745,654.03 38.35% -31.95%
西南大区 1,713,712,848.97 10.66% 2,311,215,950.46 16.16% -25.85%
南京区域 4,670,374,186.80 29.04% 752,102,534.28 5.26% 520.98%
西北区域 48,364,782.15 0.30% 976,579,914.26 6.82% -95.05%
海南区域 1,058,056,737.94 6.58% 517,060,946.72 3.60% 104.63%
香港 62,217,807.32 0.38% 60,037,500.98 0.42% 3.63%
注：本报告期将沈阳并入北京大区，统称北方大区、华中区域并入其他大区，其中华中
区域中长沙地区并入华南大区，华中区域中武汉地区并入西南区域，统称西南大区、浙
江区域整体并入上海大区，统称华东大区。上年同期数据按照上述口径列示，下同。
46
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
单位：元
营业收 营业成
入比上 本比上 毛利率比上
营业收入 营业成本 毛利率
年同期 年同期 年同期增减
增减 增减
分行业
商品房销售
减少 2.54 个
及一级土地 12,440,425,772.11 10,741,353,308.70 13.66% 18.60% 22.21%
百分点
开发
投资物业及 减少 0.99 个
2,603,444,354.84 991,529,815.07 61.91% -3.60% -1.03%
相关服务 百分点
分产品
商品房销售
减少 2.54 个
及一级土地 12,440,425,772.11 10,741,353,308.70 13.66% 18.60% 22.21%
百分点
开发
投资物业及 减少 0.99 个
2,603,444,354.84 991,529,815.07 61.91% -3.60% -1.03%
相关服务 百分点
分地区
增加 4.96 个
华南大区 2,473,179,275.72 1,852,944,576.43 25.08% 25.75% 17.94%
百分点
减少 6.09 个
北方大区 2,322,227,736.12 1,167,070,457.13 49.74% 3.71% 17.99%
百分点
减少 6.86 个
华东大区 3,734,138,964.18 3,272,566,584.18 12.36% -31.95% -26.17%
百分点
520.98 473.59 增加 6.86 个
南京区域 4,670,374,186.80 3,880,390,961.39 16.91%
% % 百分点
减少 7.59 个
西南大区 1,713,712,848.97 1,577,059,403.40 7.97% -25.85% -19.19%
百分点
（3）公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末
口径调整后的主营业务数据
√适用□不适用
单位：元
营业收
营业成本 毛利率比
入比上
营业收入 营业成本 毛利率 比上年同 上年同期
年同期
期增减 增减
增减
分地区
减少 7.86
华南大区 1,966,792,723.25 1,571,061,889.45 20.12% -26.35% -18.31%
个百分点
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大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
营业收
营业成本 毛利率比
入比上
营业收入 营业成本 毛利率 比上年同 上年同期
年同期
期增减 增减
增减
增加 8.39
北方大区 2,239,096,748.26 989,101,760.12 55.83% 19.93% 0.79%
个百分点
减少 18.29
华东大区 5,487,745,654.03 4,432,843,771.51 19.22% 584.90% 785.32%
个百分点
减少 15.25
西南大区 2,311,215,950.46 1,951,515,234.94 15.56% -64.58% -56.78%
个百分点
四、非主营业务分析
√适用 □不适用
单位：元
是否具有可持
金额 占利润总额比例 形成原因说明
续性
主要是权益法核算的
投资收益 60,802,012.83 7.60% 是
长期股权投资收益。
主要是存货减值损
资产减值 -266,784,581.14 -33.36% 否
失。
主要是本期取得财政
营业外收入 83,183,851.71 10.40% 奖励等政府补助及违 否
约金收入。
主要是本期非流动资
营业外支出 13,292,742.19 1.66% 否
产毁损报废损失。
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
本报告期末 上年末
比重增
占总资 占总资 重大变动说明
金额 金额 减
产比例 产比例
减少
货币资金 28,429,322,524.08 14.74% 30,084,614,391.32 15.19% 0.45 个
百分点
主要是报告期内部
减少
衍生金融资 分远期合约完成交
76,293,979.09 0.04% 194,482,533.71 0.10% 0.06 个
产 割及利率掉期公允
百分点
价值波动所致。
48
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
本报告期末 上年末
比重增
占总资 占总资 重大变动说明
金额 金额 减
产比例 产比例
增加
主要是应收房款较
应收账款 627,607,588.76 0.33% 313,331,835.61 0.16% 0.17 个
年初增加。
百分点
主要是本期预付水
增加
电气暖等市政工程
预付款项 391,652,017.51 0.20% 230,767,782.41 0.12% 0.08 个
款，预付账款较年
百分点
初增加。
减少
存货 86,827,121,830.03 45.03% 91,941,475,109.75 46.42% 1.39 个
百分点
增加
投资性房地
31,881,884,270.16 16.53% 31,487,783,202.25 15.90% 0.63 个
产
百分点
增加
长期股权投
13,657,684,030.58 7.08% 12,876,916,384.32 6.50% 0.58 个
资
百分点
减少
其他非流动 主要是本期收回已
63,092,492.06 0.03% 99,092,492.06 0.05% 0.02 个
金融资产 到期信托保障金。
百分点
减少
固定资产 3,095,471,483.12 1.61% 3,301,060,961.74 1.67% 0.06 个
百分点
主要是本期部分项
增加
目租入商铺进行运
使用权资产 563,162,132.10 0.29% 394,211,768.19 0.20% 0.09 个
营，致使使用权资
百分点
产增加。
增加
主要是本期取得短
短期借款 2,003,907,000.00 1.04% 960,000,000.00 0.48% 0.56 个
期银行贷款。
百分点
减少
合同负债 30,501,354,971.42 15.82% 31,678,547,978.34 15.99% 0.17 个
百分点
主要是本期部分项
增加
目租入商铺进行运
租赁负债 506,595,539.36 0.26% 348,830,777.95 0.18% 0.08 个
营，致使租赁负债
百分点
增加。
减少 主要是本期支付土
应交税费 2,404,317,936.90 1.25% 4,108,496,387.93 2.07% 0.82 个 地增值税及企业所
百分点 得税。
49
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
本报告期末 上年末
比重增
占总资 占总资 重大变动说明
金额 金额 减
产比例 产比例
主要是本期公司回
减少 购中信建投-沈阳
长期应付款 - 0.00% 1,713,780,817.64 0.87% 0.87 个 大悦城资产支持专
百分点 项计划全部优先级
资产支持证券。
2、主要境外资产情况
□适用 √不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
√适用 □不适用
单位：万元
计入权益
本期公允 本期计 本期
的累计公 本期出售
项目 期初数 价值变动 提的减 购买 其他变动 期末数
允价值变 金额
损益 值 金额
动
金融资产
1.衍生金融
19,448.25 - -7,235.77 - - 4,583.09 - 7,629.40
资产
2.其他非流
动金融资产
其他非流
动金融资产-
9,000.00 - - - - 3,600.00 - 5,400.00
债务工具投
资
其他非流
动金融资产-
909.25 - - - - - - 909.25
权益工具投
资
金融资产小
29,357.50 - -7,235.77 - - 8,183.09 - 13,938.65
计
上述合计 29,357.50 - -7,235.77 - - 8,183.09 - 13,938.65
金融负债 40,530.11 - 9.83 - - - -38,951.68 1,588.26
其他变动的内容：少数股东退出选择权到期未行权导致一年内到期的非流动负债减少。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 √否
4、截至报告期末的资产权利受限情况
50
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 209,834,575.72 主要是法院冻结资金及履约保证金
应收账款 13,967,115.28 借款质押
存货 16,510,320,398.22 借款抵押
投资性房地产 17,313,438,565.54 借款抵押
固定资产 1,985,622,885.34 借款抵押
无形资产 1,199,910,753.87 借款抵押
长期股权投资 2,551,912,347.37 借款质押
合计 39,785,006,641.34
六、投资状况分析
1、总体情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
1,241,969,228.29 8,323,806,217.04 -85.08%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 √不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 √不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
√适用 □不适用
1） 报告期内以套期保值为目的的衍生品投资
单位：万元
本期 期末投资
计入权益
公允 金额占公
衍生品投资 初始投资 的累计公 报告期内 报告期内
期初金额 价值 期末金额 司报告期
类型 金额 允价值变 购入金额 售出金额
变动 末净资产
动
损益 比例
汇率远期 21,380.40 14,165.40 - 440.96 7,126.80 7,126.80 14,253.60 0.32%
利率互换 440,293.70 437,569.21 - 5,397.85 0.00 0.00 440,293.70 9.92%
合计 461,674.10 451,734.61 - 5,838.81 7,126.80 7,126.80 454,547.30 10.24%
根据财政部《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》《企业会
计准则第 39 号——公允价值计量》《企业会计准则第 24 号——套期会
51
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
计》《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》等相关规定及其指南进
行核算，与上一报告期相比无重大变化。
报告期实际损益情况的说明 无
套期工具和被套期项目的关键条款基本完全匹配，套期工具和被套期
套期保值效果的说明 项目在套期期间将朝相反的方向移动并可抵消相关风险，套期保值效
果高度有效。
衍生品投资资金来源 自有资金
为降低利率变动产生的风险，公司子公司针对约 6.178 亿美元的浮息
借款签署了相对应的利率互换合约（IRS），公司子公司按照浮动利率
报告期衍生品持仓的风险分析及控制措 向合约对手方收取利息，以向债权人支付其应收取的浮动利息，同时
施说明（包括但不限于市场风险、流动 按照固定利率向合约对手方支付利息。通过锁定远期利率，减少利率
性风险、信用风险、操作风险、法律风 变动风险。为降低汇率变动产生的风险，公司子公司针对约 0.2 亿美
险等） 元的外币借款签署了远期合约（DF），公司子公司按照远期合约，在
未来约定日期卖出人民币，买入美元。通过锁定远期汇率，减少汇率
变动风险。
IRS 在持有期间公允价值变动对本公司报告无损益影响。公允价值的
计算采用折现现金流法，即未来现金流量根据远期利率（来自报告期
已投资衍生品报告期内市场价格或产品 末的可观察收益曲线）及反映多个对手方的信贷风险的比率折现的合
公允价值变动的情况，对衍生品公允价 约利率估计。DF 在持有期间公允价值变动对本公司报告无损益影响。
值的分析应披露具体使用的方法及相关 公允价值的计算使用成本比较法，即考虑到即期汇率、外汇远期点数
假设与参数的设定 的变化，相同结构的远期在报告期末时点的市场参考价格（由各交易
对手提供）和交易价格之间的交割差值。以上金额，包括期初金额，
都以 2024 年 6 月 28 日的汇率折算。
涉诉情况（如适用） 不适用
衍生品投资审批董事会公告披露日期 2019 年 7 月 6 日、2020 年 3 月 31 日、2021 年 3 月 27 日、2022 年 4
（如有) 月 12 日、2023 年 4 月 26 日及 2024 年 4 月 27 日
衍生品投资审批股东会公告披露日期 2020 年 5 月 23 日、2022 年 6 月 30 日、2023 年 6 月 20 日及 2024 年
（如有) 6月7日
注 1：上述利率互换及汇率远期投资金额为名义本金，原币种为港币或美元，表格中以 2024
年 6 月 28 日人民币外汇中间价折算为人民币；
注 2：此处公司报告期末净资产指公司合并资产负债表列报的所有者权益。
2） 报告期内以投机为目的的衍生品投资
公司报告期不存在以投机为目的的衍生品投资。
5、募集资金使用情况
√适用 □不适用
（1）募集资金总体使用情况
√适用 □不适用
单位：万元
本 期 已 已 累 计 使 报 告 期 累 计 变 更 累 计 尚未使用 尚 未 闲 置 两
募集 募 集 方 募 集 资 金 募 集 资 金
使 用 募 用 募 集 资 内 变 更 用 途 的 募 变 更 募集资金 使 用 年 以 上
年份 式 总额 净额
集 资 金 金总额 用 途 的 集 资 金 总 用 途 总额 募 集募集资
52
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
总额 募集资额 的 募 资 金 金金额
金总额 集 资 用 途
金 总 及 去
额 比 向
例
非公开
2019 48.85
发 行 股 242,578.14 240,227.16 9,600.08 247,750.20 0.00 118,496.59 0.00 - 0.00
年 %
份
公开发
行公司
2020
债 券 200,000.00 200,000.00 0.00 200,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 - 0.00
年
（“20 大
悦 01”）
公开发
行公司
2022
债 券 150,000.00 149,550.00 0.00 150,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 - 0.00
年
（“22 大
悦 01”）
公开发
行公司
2022
债 券 150,000.00 149,550.00 0.00 150,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 - 0.00
年
（“22 大
悦 01”）
公开发 存 放
行公司 于 募
2023
债 券 200,000.00 199,400.00 0.00 188,198.41 0.00 0.00 0.00 11,801.59 集 资 0.00
年
（“23 大 金 专
悦 01”） 户
合计 -- 942,578.14 938,727.16 9,600.08 935,948.61 - 118,496.59 - 11,801.59 -- 0.00
募集资金总体使用情况说明
1、非公开发行股份募集资金：经中国证监会《关于核准中粮地产（集团）股份有限公司向 VibrantOakLimited
（明毅有限公司）发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2018]2154 号）核准，公司采用非公开
方式发行人民币普通股 360,443,001.00 股，发行价格为人民币 6.73 元/股，募集资金总额人民币 2,425,781,396.73
元。截止 2024 年 6 月 30 日，募集资金账户余额为 0.00 元。
2、2020 年公开发行公司债券“20 大悦 01”：2020 年 8 月公司公开发行公司债券，实际募集资金金额 200,000.00
万元，已于 2020 年度全部用于兑付到期的公司债券“15 中粮 01”。截止 2024 年 6 月 30 日，募集资金账户余额为
0.00 元。
3、2022 年公开发行公司债券“22 大悦 01”：2022 年 10 月公开发行公司债券，实际募集资金金额 150,000.00 万
元，已根据募集说明书用途使用。截止 2024 年 6 月 30 日，募集资金账户余额为 0.00 元。
4、2022 年公开发行公司债券“22 大悦 02”：2022 年 12 月公开发行公司债券，实际募集资金金额 150,000.00 万
元，已根据募集说明书用途使用。截止 2024 年 6 月 30 日，募集资金账户余额为 0.00 元。
5、2023 年公开发行公司债券“23 大悦 01”：2023 年 1 月公开发行公司债券，实际募集资金金额 200,000.00 万
元，本报告期已根据募集说明书用途使用 188,198.41 万元。截止 2024 年 6 月 30 日，募集资金账户余额为
11,801.59 万元。
53
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
（2）募集资金承诺项目情况
单位：万元
截至期末 项目达 项目可
承诺投资 是否已变 是否
募集资金 本报告 截至期末 投资进度 到预定 本报告期 行性是
项目和超 更项目 调整后投 达到
承诺投资 期投入 累计投入 （%） 可使用 实现的效 否发生
募资金投 (含部分 资总额(1) 预计
总额 金额 金额(2) (3)＝ 状态日 益 重大变
向 变更) 效益
(2)/(1) 期 化
承诺投资项目
中粮置地 2018 不适
是 91,605.36 57,792.27 不适用 57,976.38 100.32 不适用 否
广场项目 年8月 用
杭州大悦
2018
城-购物中 是 148,490.44 66,366.54 0.00 66,907.28 100.81 2,030.89 否 否
年8月
心项目
2021
重庆渝北 不适
是 0.00 47,000.00 1,789.18 47,591.20 101.26 年 12 -4,963.20 否
大悦城 用
月
2023
成都天府 不适
是 0.00 22,000.00 0.50 22,028.58 100.13 年 12 -2,843.28 否
大悦城 用
月
2024
深圳宝安 不适
是 0.00 45,496.59 7,810.40 46,812.79 102.89 年 12 -34.76 否
大悦城 用
月
青岛即墨
2022 不适
大悦春风 是 0.00 4,000.00 0.00 4,007.97 100.20 -854.93 否
年7月 用
里
承诺投资
-- 240,095.80 242,655.40 9,600.08 245,324.20 —— —— -6,665.28 —— ——
项目小计
超募资金投向
归还银行
贷款（如 -- 不适用 -- -- -- --
有）
补充流动
资金（如 -- 不适用 -- -- -- --
有）
超募资金
-- 不适用 -- -- -- --
投向小计
合计 -- 240,095.80 242,655.40 9,600.08 245,324.20 -- -- -6,665.28 -- --
中粮置地广场项目股权出售已于 2023 年 11 月完成。杭州大悦城
未达到计划进度或预计收益的情况和原
2020 年开始受到市场大环境的影响，租金收入与出租率开始呈现下
因（分具体项目）（含“是否达到预计效
滑态势，导致未达预计效益。为应对市场变化，项目积极调整招商策
益”选择“不适用”的原因）
略、优化品牌。深圳宝安大悦城项目尚在建设中，尚未到项目预定可
54
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
使用状态日期；重庆渝北大悦城项目、青岛即墨大悦春风里项目、成
都天府大悦城项目开业后运营未满 5 年。
项目可行性发生重大变化的情况说明 不适用
超募资金的金额、用途及使用进展情况 不适用
募集资金投资项目实施地点变更情况 不适用
募集资金投资项目实施方式调整情况 不适用
2020 年 1 月 19 日，公司第九届董事会第四十二次会议、第九届监事
会第十七次会议审议通过了《关于使用募集资金置换预先投入募投项
目的自筹资金的议案》，独立董事发表了明确的同意意见，信永中和
会计师事务所（特殊普通合伙）出具了 XYZH/2020BJA140001 号
《专项鉴证报告》、独立财务顾问中信证券股份有限公司发表了《中
募集资金投资项目先期投入及置换情况
信证券股份有限公司关于公司使用募集资金置换预先投入募投项目的
自筹资金之独立财务顾问核查意见》、独立财务顾问中国国际金融股
份有限公司发表了《中国国际金融股份有限公司关于公司使用募集资
金置换预先投入募投项目的自筹资金之独立财务顾问核查意见》，公
司对预先投入募投项目资金 90,597.00 万元进行了置换。
用闲置募集资金暂时补充流动资金情况 不适用。
项目实施出现募集资金结余的金额及原 募集资金专户注销时将募集资金结转利息 1.78 万元划出募集资金存
因 储专户并用于项目建设。
尚未使用的募集资金用途及去向 不适用
2024 年 1-6 月，公司已按照中国证监会发布的《上市公司监管指引
第 2 号-上市公司募集资金管理和使用的监管要求》、深交所发布的
募集资金使用及披露中存在的问题或其 《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规
他情况 范运作》的规定，及时、真实、准确、完整的披露募集资金使用及存
放情况，如实地履行了披露义务，募集资金使用与披露均不存在违规
情形。
（3）募集资金变更项目情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 √不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 √不适用
55
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
八、主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：万元
公司 主要 注册
公司名称 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
类型 业务 资本
Colour 房地产
Bridge 参股
开发与 0.0013 1,265,073.53 1,179,009.30 21,050.76 23,531.71 28,395.57
Holding 公司
Ltd. 销售
报告期内取得和处置子公司的情况
报告期内公司因非同一控制下企业合并增加子公司 0 户，因其他原因合并范围变动净
减少 3 户，详见财务报告附注“六、合并范围的变化”相关内容。
主要控股参股公司情况说明：ColourBridge HoldingLtd.下属上海瑞虹项目，本期结算规
模同比减少，净利润贡献同比减少。
九、公司控制的结构化主体情况
公司控制的结构化主体有 2 个，如下：
1、中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划，于 2021 年 7 月 13 日正式成立。其中,
优先级资产支持证券发行规模 18.00 亿元,次级资产支持证券发行规模 0.01 亿元，本公司
下属子公司大悦城商业管理（天津）有限公司购买全部次级资产支持证券。
按照专项计划条款规定，本公司对专项计划账户内可供分配的资金金额未达到当期
必备金额的差额部分承担补足支付义务。本公司及下属子公司承担了全部剩余风险并享
有全部剩余收益，本公司对上述资产支持计划具有实质控制权，将其纳入合并财务报表
范围。
截至 2024 年 6 月 30 日，本公司下属子公司沈阳大悦城发展有限公司已取得全部优
先级资产支持证券。
截至本报告披露日，专项计划已终止并完成清算，资产支持证券已摘牌。
2、光信光华沈阳大悦城财产权信托为本公司由于开展资产证券化业务由第三方
信托公司设立的特定目的信托，鉴于本公司拥有对财产权信托的权力，通过参与财产权
信托的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额，
本公司具有对财产权信托的控制权，将其纳入合并财务报表范围。
十、公司面临的风险和应对措施
公司在未来发展战略及决策过程中可能面临环境、市场、经营等方面的风险。
1、环境风险
房地产行业与宏观经济发展密切相关。虽然上半年经济数据有所好转，但当前外部
环境复杂性严峻性有所上升，国内有效需求仍显不足，这些因素也将会持续影响房地产
行业的发展。外部环境的不稳定性，也导致公司的外币负债都将会受到汇率波动、利率
等方面因素的影响。公司将持续强化经营，应对外部环境的不确定性。
56
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
2、市场风险
当前行业政策持续宽松，但房地产市场从 2021 年以来持续下调，销售、新开工、投
资等大幅下滑，市场信心修复仍需要时间。此外，在销售持续下行的情形下，房价也面临
调整压力，也将进一步加大企业经营压力。公司将持续强化市场监测，科学研判，精准投
资，及时调整营销策略，确保业绩平稳。
3、经营风险
构建房地产发展新模式，是促进房地产市场平稳健康发展的重要举措，也是中长期房
地产行业发展的方向。这对公司的开发能力、精细化管理能力、产品创新能力等提出较高
要求。公司将持续优化自身能力，适应行业发展新模式，实现高质量发展。
十一、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。
□是 √否
57
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
第四节 公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者
会议 召开
会议类型 参与比 披露日期 会议决议
届次 日期
例
2024 审议通过以下议案：
年第 2024 1、关于控股股东延期履行避免同业竞争承诺的议案
一次 临时股东 76.4768 年2 2024 年 2 2、关于修订《大悦城控股集团股份有限公司章程》的
临时 大会 % 月 22 月 23 日 议案
股东 3、关于修订《大悦城控股集团股份有限公司独立董事
大会 日
制度》的议案
审议通过以下议案：
1、关于审议《2023 年度董事会工作报告》的议案
2、关于审议《2023 年度监事会工作报告》的议案
3、关于审议公司 2023 年度利润分配预案的议案
4、关于审议《2023 年年度报告》及其摘要的议案
5、关于审议 2024 年度贷款授信额度的议案
6、关于拟续聘会计师事务所的议案
7、关于审议公司董事 2024 年度薪酬方案及 2023 年度
薪酬执行结果的议案
8、关于审议公司监事 2024 年度薪酬方案及 2023 年度
薪酬执行结果的议案
9、关于 2024 年度向控股子公司提供担保额度的议案
10、关于 2024 年度向联合营企业提供担保额度的议案
2023 2024
年年 11、关于 2024 年度对外提供财务资助的议案
年度 76.9213 年6 2024 年 6 12、关于 2024 年度向项目公司提供财务资助额度的议
度股
股东大会 % 月6 月7日 案
东大
会 日 13、关于提请股东大会授权发行债务类融资产品的议
案
14、关于审议公司开展金融衍生品套期保值业务的议
案
15、关于审议 2024 年度日常关联交易预计额度的议案
16、关于审议与中粮财务有限责任公司签署金融服务
协议的关联交易议案
17、关于审议 2024 年与中国太平保险集团有限责任公
司及其子公司开展融资合作的关联交易议案
18、关于修订《大悦城控股集团股份有限公司章程》
的议案
19、关于补选独立董事的议案——选举杨金观先生为
公司第十一届董事会独立董事
20、关于补选非独立董事的议案
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
58
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
马德伟 董事 离任 2024 年 3 月 27 日 退休
刘云 董事 离任 2024 年 5 月 15 日 工作调整
朱来宾 董事 离任 2024 年 5 月 15 日 工作调整
连续担任公司独立
刘园 独立董事 离任 2024 年 6 月 6 日
董事届满六年
连续担任公司独立
袁淳 独立董事 离任 2024 年 6 月 6 日
董事届满六年
张鸿飞 董事 被选举 2024 年 6 月 6 日 -
张明睿 董事 被选举 2024 年 6 月 6 日 -
吴立鹏 董事 被选举 2024 年 6 月 6 日 -
杨金观 独立董事 被选举 2024 年 6 月 6 日 -
因工作调整原因辞
陈朗 董事长 任免 2024 年 6 月 28 日 任董事长职务，继
续担任董事职务
姚长林 董事长 被选举 2024 年 6 月 28 日 -
魏学问 副总经理 聘任 2024 年 6 月 28 日 -
三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用 √不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
59
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
√是 □否
环境保护相关政策和行业标准
《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002），一级 A 标准
环境保护行政许可情况
1、海南省国土环境资源厅关于亚龙湾西污水处理厂环境影响报告表的批复（琼土环
资表字〔2004〕46 号）；
2、亚龙湾污水处理厂环保验收批复（琼环验〔2006〕18 号）；
3、三亚市生态环境保护局关于批复亚龙湾二期污水处理厂项目环境影响报告表的函
（三环生〔2016〕5 号）；
4、中华人民共和国生态环境部三亚市生态环境局排污许可证
（91460200201350496F001Q），排污许可证有效期为 2022 年 9 月 30 日至 2027 年 9 月 29
日；
5、海南省国土环境资源厅关于亚龙湾污水处理厂水污染物排放执行标准有关问题的
批复（琼土环资监字[2014]37 号）。
行业排放标准及生产经营活动中涉及的污染物排放的具体情况
主要
主要污 污染
核定
公司或 染物及 物及 排放 执行的污 超标
排放 排放口分 排放浓度/ 排放 的排
子公司 特征污 特征 口数 染物排放 排放
方式 布情况 强度 总量 放总
名称 染物的 污染 量 标准 情况
量
种类 物的
名称
连续 污水处理 国家一级 0.1281 0.173
总磷 1 ≤0.5 mg/l 未超标
排放 厂总排口 A 标准 吨/半年 吨/年
三亚亚
连续 污水处理 国家一级 2.3746 5.193
龙湾开 总氮 1 ≤15 mg/l 未超标
排放 厂总排口 A 标准 吨/半年 吨/年
发股份
废水 连续 污水处理 国家一级 0.2509 1.73 吨
有限公 氨氮 1 ≤5 mg/l 未超标
排放 厂总排口 A 标准 吨/半年 /年
司污水
化学
处理厂 连续 污水处理 国家一级 4.3852 17.3 吨
需氧 1 ≤50 mg/l 未超标
排放 厂总排口 A 标准 吨/半年 /年
量
对污染物的处理：
防治污染设施的建设和运行情况：
60
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
亚龙湾（一期）污水处理厂始建于 2004 年 9 月，位于亚龙湾国家旅游度假区龙海西
路，占地面积 11 亩，项目总投资 3500 万元，设计处理量 1.5 万吨/日，采用 PTA2O 处理
工艺。
亚龙湾（二期）污水处理厂 2021 年 4 月投入运行，污水厂设计处理量 1 万吨/日，采
用 PTA2O 处理工艺。
所有设备运行正常，出水达标。
突发环境事件应急预案：亚龙湾污水处理厂突发环境事件应急预案（应急预案编号
YLWWSCLC-2022002）
环境治理和保护的投入及缴纳环境保护税的相关情况：
亚龙湾污水处理厂一期建设总投资 3500 万元，二期建设总投资 4600 万元。2024 年
上半年购买药剂、环保设备维修、污泥处理、进水在线监测系统安装等共 84.6 万元。无缴
纳环境保护税记录。
环境自行监测方案：2024 年度亚龙湾污水处理厂自行监测方案。
亚龙湾污水处理厂主要对废水、无组织气体排放以及噪音开展自行监测。
报告期内不存在因环境问题受到重大行政处罚的情形。
其他应当公开的环境信息：
全 国 排 污 许 可 证 管 理 信 息 平 台 （ http://permit.mee.gov.cn/permitExt/defaults/default-
index!getInformation.action）上公示月度排污执行报告。
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
√适用 □不适用
报告期内公司商业项目持续推进绿色低碳转型，助力实现节能减排、降本降耗的高质
量发展目标。
实施绿色高效制冷机房建设及持续优化运行。主要从三个方向发力：一是新建在建持
有型购物中心项目 100%落地实施高效机房建设；二是既有大悦城积极开展制冷系统高效
化改造；三是已建成绿色高效制冷机房持续优化调适。武汉大悦城、重庆大悦城、苏州大
悦城、烟台大悦城等项目高效制冷机房系统平稳运行，确保在制冷季综合能效系数（EER）
长期稳定在 5.0 以上。
开展大悦城购物中心“提升回报、降本降耗”专项行动。结合大悦城购物中心现状及
提升精细化管理水平的要求，向存量要效益，在运营中寻增量。一是强化数据治理，夯实
数据基础，开展能耗及费用调查研究，为降耗减排提供数据支撑 ；二是开展既有持有型
项目节能诊断，试点实施重点高能耗项目降本降耗；三是物业精细管理提效，推进开源节
流，降低能耗及碳排放的同时提升项目服务品质。
采用数智化手段赋能可持续运营，助力公司可持续发展。大悦城智慧设施运维平台在
公司内推广试点。该平台将购物中心物业管理相关的设备管理、安全管理、运营管理、品
质管理、能源管理等“五大管理场景”整合到同一平台，基于物联网形式，在实体建筑基
础上采用数字孪生手段，把建筑能源、变配电、室内环境品质、楼宇控制、设备设施等进
行统一平台化的管控，实现购物中心的高效率、高品质、高安全、低能耗管控。
其他环保相关信息：无
61
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
二、社会责任情况
2024 年上半年，公司坚决贯彻落实习近平总书记关于乡村振兴工作的指示批示精神，
切实做好巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接各项工作，持续助力对口帮扶县四川
省甘孜县乡村振兴。
一是把好资金使用方向，审议 2024 年定点帮扶甘孜县项目及投资安排，确保帮扶资
金用于产业帮扶、民生帮扶、人才帮扶等项目。二是持续深化消费帮扶，积极组织甘孜县
相关企业、单位参加 2024 年“央企消费帮扶迎春行动”、第 110 届春季糖酒会，大力推介
宣传购销“甘味”产品，助力甘孜县食品加工业发展。三是不断开展公益帮扶，让“悦公
益”活动持续走进甘孜县，用实际行动助力甘孜县公益事业发展。举办“悦公益为美好
幸福加油”品牌捐赠活动，联合中粮福临门向甘孜县罗布林第二中学捐赠中粮福临门“家
香味”菜籽油和“营养家”亚麻籽油，提升师生饮食质量；开展“情系边疆 ‘书’送梦
想”——图书捐赠活动，丰富当地图书资源，帮助甘孜少年儿童实现阅读心愿。四是宣传
推广大美甘孜，统筹旗下商业项目平台宣传“大美甘孜”，提高甘孜县农牧产品品牌知名
度。五是持续加强人才帮扶，助力开展甘孜县干部职工、专业技术人员及“三支队伍”培
训，促进甘孜县技术人才培养和技能水平提升。
62
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
第六节 重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内
履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在
报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项。
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 √不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□是 √否
公司半年度报告未经审计。
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 √不适用
七、破产重整相关事项
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
63
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
其他诉讼事项
√适用 □不适用
是否 诉讼 诉讼(仲
涉案金
形成 (仲 诉讼(仲裁)审理结 裁)判决 披露
诉讼(仲裁)基本情况 额（万 披露索引
预计 裁) 果及影响 执行情 日期
元）
负债 进展 况
法院于 2023 年 1 月
17 日出具一审判
详见公司
决，判决全面支持
于 2022 年
了公司主要诉讼请
深圳市锦峰城房地产开 7 月 9 日在
求，汇金壹号应向
发有限公司（以下简称 巨潮资讯
锦峰城公司偿还借
“锦峰城公司”）提供给 网发布的
款本金及借款合同 2022
深圳汇金壹号投资合伙 二审 《关于公
约定的利息、罚 年7
企业（有限合伙）（以下 116,020 否 胜诉 执行中 司及子公
息。汇金壹号随后 月9
简称“汇金壹号”）8 亿元 结案 司涉及诉
提出上诉，2023 年 日
借款，锦峰城公司起诉 讼事项的
7 月 4 日，公司收
要求汇金壹号支付借款 公告》（公
到二审维持一审判
本息。 告编号：
决的胜诉生效判
2022-
决。截至本报告公
053）
告日，案件处于执
行阶段。
公司合营企业佛山市新
纪元置业有限公司（以
下简称“佛山新纪元”，
详见公司
公司持股 100%的佛山市
于 2024 年
鹏悦置业有限公司持有
6 月 15 日
其 50%股权，不纳入公
在巨潮资
司合并报表范围）未能 法院于 2024 年 8 月
讯网发布
依约按期偿还中国农业 7 日出具一审判
2024 的《大悦
银行股份有限公司广州 决，判决全面支持
年6 城控股集
淘金支行（以下简称 一审 了公司主要诉讼请
49,381 否 / 月 团股份有
“农业银行”）贷款，公 胜诉 求，佛山新纪元应
15 限公司关
司已根据约定按 50%的 向公司支付代偿款
日 于对外担
股权比例承担连带保证 约 4.9 亿元及利
保进展的
责任，向农业银行支付 息。
公告》（公
借款本金 4.6 亿元及对
告编号：
应的利息。为维护公司
2024-
和全体股东的利益，公
042）
司向佛山市禅城区人民
法院提起诉讼，对佛山
新纪元进行追偿。
64
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
九、处罚及整改情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 √不适用
十一、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
关
联
关 关联 占同类 是否 交 披
关联 关联 获批的交 可获得的
联 交易 关联交易 关联交易金 交易金 超过 易 露 披露索
交易 交易 关联交易内容 易额度 同类交易
关 定价 价格 额（万元） 额的比 获批 结 日 引
方 类型 （万元） 市价
系 原则 例 额度 算 期
方
式
公司及子公司
承租关联方物 货
承租 1,506.42 1,506.42 - 2,505.8 否 1,506.42
业作为办公场 币
所或商铺。
公司及子公司
货
出租 向关联方出租 6,010.39 6,010.39 2.31% 12,617.33 否 6,010.39
币
部分物业。
公司及子公司
中粮 同 按市
接受关联方提
集团 一 接 受 场价 巨潮资
供的物业管 202
有限 最 关 联 格或
理、餐饮、员 货 4年讯 网
公司 终 人 提 比照 - 8,777.29 否 2,925.53
工保险、酒店 2,925.53 2,925.53 币 4 月 （ ww
及其 控 供 劳 市场 w.cninf
管理、酒店住 27
子公 制 务 价 o.com.
宿、IT 等服 日
司 方 格。 cn）
务。
向关 公司及子公司
联人 向关联方提供 货
1.87% 5,247.77 否
提供 物业管理、代 826.09 826.09 币 826.09
劳务 建等服务。
向关
公司子公司向
联人 货
关联方购买商 - 617.92 否 146.83
购买 146.83 146.83 币
品
商品
-
11,415.26
合计 - 29,766.11 - - -
大额销货退回的详细情况 无
65
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
按类别对本期将发生的日常关联交
公司 2024 年半年度日常关联交易实际发生总额控制在预计范围内，日常关
易进行总金额预计的，在报告期内的
联交易实际发生情况与预计不存在较大差异
实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较大
不适用
的原因（如适用）
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 √不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□适用 √不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√适用 □不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□是 √否
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
√适用 □不适用
存款业务
本期发生额
每日最高 存款
关联关 期初余额 本期合计存 本期合计取 期末余额
关联方 存款限额 利率
系 （万元） 入金额（万 出金额（万 （万元）
（万元） 范围 元） 元）
中粮财务 同受中
有限责任 粮集团 650,000.00 1.35% 384,162.01 3,456,085.27 3,586,572.37 253,674.91
公司 控制
贷款业务
本期发生额
关联关 贷款额度 贷款利 期初余额 本期合计贷 本期合计还 期末余额
关联方
系 （万元） 率范围 （万元） 款金额（万 款金额（万 （万元）
元） 元）
中粮财务 同受中
3.25%-
有限责任 粮集团 650,000.00 112,700.00 0 112,700.00 0
3.65%
公司 控制
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□适用 √不适用
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大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
7、其他重大关联交易
根据公司 2021 年年度股东大会审议通过的《关于受托经营管理关联交易的议案》，公
司受托经营管理中粮集团下属子公司苏州苏源房地产开发有限公司、中粮集团（深圳）有
限公司全部经营管理业务。苏州苏源房地产开发有限公司项目已销售完毕，并于 2023 年
9 月完成注销，托管协议终止。报告期内，公司收到中粮集团（深圳）有限公司受托管理
费共 25 万元（含税）。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
序号 临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
关于 2024 年度日常关联交易预计额度
1 2024-4-27
的公告
关于与中粮财务有限责任公司签署金
2 2024-4-27 巨潮资讯网
融服务协议的关联交易公告
（www.cninfo.com.cn）
关于 2024 年与中国太平保险集团有限
3 责任公司及其子公司开展融资合作的 2024-4-27
关联交易公告
十二、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
√适用 □不适用
托管情况说明
公司作为受托方，与中粮集团（深圳）有限公司续签委托经营管理合同，具体情况请见
上文“其他重大关联交易”。
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□适用 √不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的托管项目。
（2）承包情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□适用 √不适用
公司报告期不存在重大租赁情况。
67
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
2、重大担保
√适用 □不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
反担保
担保额度 是否为
实际发生 实际担保 担保物 情况 是否履
担保对象名称 相关公告 担保额度 担保类型 担保期 关联方
日期 金额 （如有） （如 行完毕
披露日期 担保
有）
佛山市新纪元 连带责任
2019.5.8 100,000 2019.5.21 60,000 无 有 18 年 是 否
置业有限公司 担保
苏州金悦璨房
连带责任
地产开发有限 2021.6.18 19,900 2021.6.30 19,900 无 有 6年 否 否
保证
公司
苏州吴江锐泽 连带责任
2021.8.17 30,000 2022.1.26 24,000 无 有 8年 否 否
置业有限公司 保证
南京联锦悦房
连带责任
地产开发有限 2021.12.31 18,750 2022.3.17 18,750 无 无 6年 是 否
保证
公司
青岛东耀房地
连带责任
产开发有限公 2021.6.18 22,050 2022.6.29 19,600 无 无 5年 否 否
保证
司
深圳中益长昌 连带责任
2022.11.29 60,000 2022.11.29 60,000 无 无 7年 否 否
投资有限公司 保证
武汉地悦小镇
连带责任
房地产开发有 2022.6.30 19,600 2023.3.11 19,257 无 无 3.5 年 否 否
保证
限公司
北京新润致远
连带责任
房地产开发有 2022.6.30 60,000 2023.3.27 50,000 无 无 7.5 年 是 否
保证
限公司
连带责任
北京恒合悦兴 171,500 保证、股 股权质押 无 23 年 否 否
置业有限公司 2022.6.30 218,540 2023.6.14 权质押
连带责任
47,040 无 无 5年 否 否
保证
连带责任
佛山市淦盈置
2023.6.19 15,000 2023.6.30 15,000 保证、股 股权质押 无 4.5 年 否 否
业有限公司
权质押
报告期内对外担保
报告期内审批的对外担保
779,300 实际发生额合计 0.00
额度合计（A1）
（A2）
报告期末实际对外
报告期末已审批的对外担
1,284,347 担保余额合计 376,297
保额度合计（A3）
（A4）
公司对子公司的担保情况
反担保
担保额度 是否为
实际发生 实际担保 担保物 情况 是否履
担保对象名称 相关公告 担保额度 担保类型 担保期 关联方
日期 金额 （如有） （如 行完毕
披露日期 担保
有）
68
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
连带责任
中粮地产发展 2019.5.24 229,500 无 无 5年 是 否
保证
（深圳）有限 2019.5.8 700,000
连带责任
公司 2020.3.26 60,000 无 无 7年 否 否
保证
重庆泽悦实业 连带责任
2019.10.22 275,000 2019.11.23 240,000 无 无 8年 否 否
有限公司 保证
青岛智悦置地 连带责任
2019.10.22 108,000 2019.12.5 105,000 无 无 7年 否 否
有限公司 保证
连带责任
中粮（深圳） 2020.3.13 80,000 无 无 8年 否 否
保证
智汇置业有限 2019.5.8 300,000
连带责任
公司 2020.3.13 93,000 无 无 6年 否 否
保证
陕西鼎安置业 连带责任
2020.12.8 270,000 无 有 11 年 是 否
有限公司 保证
2020.5.23 3,850,000
中粮地产（北 连带责任
2021.4.3 120,000 无 无 14 年 是 否
京）有限公司 保证
眉山加悦置业 连带责任
2020.10.13 13,468 无 有 5年 否 否
有限公司 保证
北京燕都水韵 2020.5.23 1,050,000
连带责任
房地产开发有 2021.1.26 4,000 无 无 18 年 否 否
保证
限公司
成都花悦府房
连带责任
地产开发有限 2021.07.13 30,000 无 有 6年 否 否
保证
公司
武汉裕灿房地
连带责任
产开发有限公 2021.8.11 25,000 无 有 6年 是 否
保证
司 2021.6.18 1,500,000
中粮祥云置业 连带责任
2021.9.10 67,000 无 无 6年 否 否
南京有限公司 保证
昆明鸿悦房地 股权质
产开发有限公 2022.1.29 80,000 押、连带 股权质押 无 6年 是 否
司 责任保证
重庆鹏域房地
连带责任
产开发有限公 2021.6.22 78,138 无 有 5年 否 否
保证
司
眉山加悦置业 连带责任
2021.07.20 14,560 无 有 7年 否 否
有限公司 保证
中粮（北京）
连带责任
农业生态谷发 2021.7.24 100,000 无 无 22 年 否 否
保证
展有限公司
重庆悦鼎房地
连带责任
产开发有限公 2021.12.16 66,000 无 无 6年 否 否
保证
司 2021.6.18 1,500,000
深圳市创芯置 连带责任
2022.3.3 87,000 无 无 3年 否 否
业有限公司 保证
张家口悦乾房
连带责任
地产开发有限 2022.5.13 32,500 无 有 6年 否 否
保证
公司
眉山加悦置业 连带责任
2022.5.31 9,464 无 有 6年 否 否
有限公司 保证
中粮地产发展
连带责任
（深圳）有限 2022.6.16 200,000 无 无 6年 否 否
保证
公司
69
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
眉山加悦置业 连带责任
2022.12.14 13,686 无 有 6年 否 否
有限公司 保证
成都中金澍茂 连带责任
2023.5.12 50,000 无 无 7年 否 否
置业有限公司 2022.6.30 750,000 保证
大悦城控股集
连带责任
团东北有限公 2023.1.10 11,290 无 无 7年 否 否
保证
司
重庆金悦汇房
连带责任
地产开发有限 2022.6.30 750,000 2023.1.4 7,344 无 无 4年 否 否
保证
责任公司
沈阳市和诚房
连带责任
地产开发有限 2023.6.27 32,400 无 有 5.5 年 否 否
保证
公司
中粮地产（北 连带责任
2023.10.11 132,000 无 无 6年 是 否
京）有限公司 保证
张家口悦乾房 2023.6.19 1,500,000
连带责任
地产开发有限 2023.11.15 39,000 无 无 7年 否 否
保证
公司
武汉裕灿房地
连带责任
产开发有限公 2024.4.9 24,525 无 有 1年 否 否
保证
司
中粮地产集团
连带责任
深圳工业发展 2024.4.23 55,000 无 无 15 年 否 否
保证
有限公司
2023.6.19 650,000
昆明鸿悦房地 股权质
产开发有限公 2024.5.6 58,099 押、连带 股权质押 无 8年 否 否
司 责任保证
报告期内对子公司
报告期内审批对子公司担
2,000,000 担保实际发生额合 137,624
保额度合计（B1）
计（B2）
报告期末对子公司
报告期末已审批的对子公
4,427,974 实际担保余额合计 1,571,474
司担保额度合计（B3）
（B4）
子公司对子公司的担保情况
反担保
担保额度 是否为
实际发生日 实际担保 担保物 情况 是否履
担保对象名称 相关公告 担保额度 担保类型 担保期 关联方
期 金额 （如有） （如 行完毕
披露日期 担保
有）
Bapton
连带责任
Company 2019.10.25 283,308 2019.10.25 283,308 无 无 5年 否 否
Limited 保证
成都天府辰悦 连带责任
2020.10.16 95,000 2020.10.16 95,000 无 无 5年 否 否
置业有限公司 保证
成都天府辰悦 连带责任
2020.10.16 89,500 2020.10.16 89,500 无 无 6年 否 否
置业有限公司 保证
南京悦锦成房
连带责任
地产实业有限 2021.7.6 25,000 2021.7.6 25,000 无 无 3年 否 否
保证
公司
南昌嘉悦房地
连带责任
产开发有限公 2022.2.26 48,450 2022.2.26 48,450 无 无 6年 否 否
保证
司
70
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
陕西鼎安置业 连带责任
2022.8.30 40,800 无 无 7年 否 否
有限公司 保证
Bapton
连带责任
Company 2022.10.18 122,531 无 无 3年 否 否
Limited 保证
2022.6.30 750,000
Bapton
连带责任
Company 2022.10.18 177,068 无 无 5年 否 否
Limited 保证
陕西鼎安置业 连带责任
2023.3.11 40,800 无 无 7年 否 否
有限公司 保证
重庆悦致渝房
地产开发有限 2023.3.31 30,630 股权质押 股权质押 有 5年 否 否
公司 2022.6.30 750,000
陕西鼎安置业 连带责任
2023.6.14 40,800 无 无 7年 否 否
有限公司 保证
南昌嘉悦房地
连带责任
产开发有限公 2023.6.21 66,300 无 无 11 年 否 否
保证
司 2023.6.19 650,000
陕西鼎安置业 连带责任
2023.8.15 153,000 无 无 7年 否 否
有限公司 保证
深圳市锦峰城
连带责任
房地产开发有 2023.6.19 1,500,000 2023.9.22 138,800 无 有 5年 否 否
保证
限公司
连带责任
熙安有限公司 2024.3.23 300,000 无 无 1年 否 否
保证
2023.6.19 1,500,000
沈阳大悦城发 连带责任
2024.5.29 174,000 无 无 17 年 否 否
展有限公司 保证
报告期内对子公司
报告期内审批对子公司担
2,000,000 担保实际发生额合 474,000
保额度合计（C1）
计（C2）
报告期末对子公司
报告期末已审批的对子公
3,825,987 实际担保余额合计 1,825,987
司担保额度合计（C3）
（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内担保实际
报告期内审批担保额度合计
2,779,300 发生额合计 611,624
（A1+B1+C1）
（A2+B2+C2）
报告期末实际担保
报告期末已审批的担保额度合
7,538,308 余额合计 3,773,758
计（A3+B3+C3）
（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的
282.97%
比例
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额
0
（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象
3,278,046.35
提供的债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 3,106,945.66
上述三项担保金额合计（D+E+F） 3,278,046.35
71
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
对未到期担保合同，报告期内已发生担保责任或
有证据表明有可能承担连带清偿责任的情况说明 无
（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
注 1：Bapton Company Limited、佑城有限公司、熙安有限公司担保币种为美元，根据 2024
年 6 月 28 日汇率折算为人民币。
注 2：上述担保金额为签订保证借款合同金额，非实际承担担保责任金额。
注 3：报告期内审议通过的 200 亿元担保额度包括公司对子公司的担保以及子公司对子
公司的担保，上表汇总数据未重复计算。
采用复合方式担保的具体情况说明：
1. 大悦城控股集团股份有限公司、中粮地产（北京）有限公司持有北京恒合悦兴置业有限公司
49%股权，为北京恒合悦兴置业有限公司与北京银行股份有限公司大兴支行签订的借款合同提供复
合连带责任保证。
2. 立运有限公司持有佑城有限公司 51%股权，为佑城有限公司与中信银行（国际）有限公司签订
《贷款协议》及相关配套协议提供复合连带责任保证。
3. 大悦城控股集团股份有限公司、大悦城地产有限公司持有陕西鼎安置业有限公司 51%股权，为
陕西鼎安置业有限公司与中国银行股份有限公司签订了《固定资产借款合同》提供复合连带责任
保证。
4. 熙安有限公司全资子公司鹏源发展（北京）有限公司为熙安有限公司与大华银行签订贷款协议
及相关配套协议提供复合连带责任保证。
3、委托理财
□适用 √不适用
公司报告期不存在委托理财。
4、其他重大合同
□适用 √不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十三、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
2024 年 5 月 24 日，公司控股子公司卓远地产（成都）有限公司作为原始权益人，以
成都大悦城购物中心部分资产作为基础设施资产，申报华夏大悦城购物中心封闭式基础设
施证券投资基金并得到深交所受理；8 月初，中国证监会准予其注册、深交所对其符合挂
牌转让条件无异义；8 月 29 日，完成其基金份额的发售。
十四、公司子公司重大事项
□适用 √不适用
72
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发
行 送 公积金
数量 比例 其他 小计 数量 比例
新 股 转股
股
一、有限售条
283,429,049 6.61% 0 0 0 -2,879 -2,879 283,426,170 6.61%
件股份
1、国家持
0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
股
2、国有法
0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
人持股
3、其他内
283,429,049 6.61% 0 0 0 -2,879 -2,879 283,426,170 6.61%
资持股
其中：境
283,417,532 6.61% 0 0 0 0 0 283,417,532 6.61%
内法人持股
境内自然
11517 0.00% 0 0 0 -2,879 -2,879 8,638 0.00%
人持股
4、外资持
0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
股
其中：境
0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
外法人持股
境外自然
0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
人持股
二、无限售条
4,002,884,290 93.39% 0 0 0 +2,879 +2,879 4,002,887,169 93.39%
件股份
1、人民币
4,002,884,290 93.39% 0 0 0 +2,879 +2,879 4,002,887,169 93.39%
普通股
2、境内上
0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
市的外资股
3、境外上
0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
市的外资股
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
三、股份总数 4,286,313,339 100.00% 0 0 0 0 0 4,286,313,339 100.00%
股份变动的原因
√适用 □不适用
高管锁定股部分解除锁定。
股份变动的批准情况
□适用 √不适用
73
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
股份变动的过户情况
□适用 √不适用
股份回购的实施进展情况
□适用 √不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 √不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东
的每股净资产等财务指标的影响
□适用 √不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
2、限售股份变动情况
√适用 □不适用
本期增
期初限售股 本期解除 期末限售股
股东名称 加限售 限售原因 解除限售日期
数 限售股数 数
股数
根据董事、监
事及高级管理
曹荣根 11,517 0 2,879 8,638 高管锁定股
人员股的相关
规定解除限售
太平人寿保险有
限公司－传统－ 首发后限售
283,417,532 0 0 283,417,532 不适用
普通保险产品- 股
022L-CT001 深
合计 283,429,049 0 2,879 283,426,170 -- --
二、证券发行与上市情况
□适用 √不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
74
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
报告期末普通股股东总 报告期末表决权恢复的优先股股东总数
99,806 -
数 （如有）
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
质押、标
报告期内 持有有限售 持有无限售条 记或冻结
股东性 持股比 报告期末持有 情况
股东名称 增减变动 条件的普通 件的普通股数
质 例 的普通股数量
情况 股数量 量 股份 数
状态 量
境外法
明毅有限公司 49.28% 2,112,138,742 未变 - 2,112,138,742 - -
人
中粮集团有限 国有法
20.00% 857,354,140 未变 - 857,354,140 - -
公司 人
太平人寿保险
有限公司－传 基金、
统－普通保险 理财产 6.61% 283,417,532 未变 283,417,532 - - -
产品-022L- 品等
CT001 深
中央汇金资产
国有法
管理有限责任 1.50% 64,479,900 未变 - 64,479,900 - -
人
公司
香港中央结算 境外法
0.60% 25,605,376 +2,799,566 - 25,605,376 - -
有限公司 人
境内自
张忱业 0.43% 18,322,137 未变 - 18,322,137 - -
然人
中国农业银行
股份有限公司
基金、
－中证 500 交
理财产 0.37% 15,986,492 +8,811,200 - 15,986,492 - -
易型开放式指
品等
数证券投资基
金
境内自
徐开东 0.37% 15,834,240 未变 - 15,834,240 - -
然人
中国工商银行
股份有限公司
基金、
－南方中证全
理财产 0.30% 13,045,300 +3,072,400 - 13,045,300 - -
指房地产交易
品等
型开放式指数
证券投资基金
阿拉丁传奇科
境内一
技集团有限公 0.18% 7,648,300 未变 - 7,648,300 - -
般法人
司
75
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事项（即本次非
战略投资者或一般法人因配售新股成
公开发行股份募集配套资金）已经中国证券监督管理委员会于 2018
为前 10 名普通股股东的情况（如
年 12 月 25 日予以核准。公司向太平人寿保险有限公司发行的股份
有）
已于 2020 年 1 月 6 日在深圳证券交易所上市。
前十名股东中，明毅有限公司是中粮集团有限公司的全资子公司，
两者存在关联关系，属于中国证监会相关法律法规规定的一致行动
上述股东关联关系或一致行动的说明
人；其他股东未知是否存在其他关联关系，也未知是否属于中国证
监会相关法律法规规定的一致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃
不适用
表决权情况的说明
前 10 名股东中存在回购专户的特别
不适用
说明（如有）
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）
报告期末持有无限售条件 股份种类
股东名称
普通股股份数量 股份种类 数量
明毅有限公司 2,112,138,742 人民币普通股 2,112,138,742
中粮集团有限公司 857,354,140 人民币普通股 857,354,140
中央汇金资产管理有限责任公司 64,479,900 人民币普通股 64,479,900
香港中央结算有限公司 25,605,376 人民币普通股 25,605,376
张忱业 18,322,137 人民币普通股 18,322,137
中 国农 业银行 股份有 限公 司－ 中证
15,986,492 人民币普通股 15,986,492
500 交易型开放式指数证券投资基金
徐开东 15,834,240 人民币普通股 15,834,240
中国工商银行股份有限公司－南方中
证全指房地产交易型开放式指数证券 13,045,300 人民币普通股 13,045,300
投资基金
阿拉丁传奇科技有限公司 7,648,300 人民币普通股 7,648,300
唐永江 7,436,805 人民币普通股 7,436,805
前 10 名无限售条件普通股股东之 明毅有限公司是中粮集团有限公司的全资子公司，两者存在关联关
间，以及前 10 名无限售条件普通股 系，属于中国证监会相关法律法规规定的一致行动人；其他股东未
股东和前 10 名普通股股东之间关联 知是否存在其他关联关系，也未知是否属于中国证监会相关法律法
关系或一致行动的说明 规规定的一致行动人。
股东徐开东通过国金证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户
前 10 名普通股股东参与融资融券业
持有 2,984,140 股，普通账户持有 12,850,100 股，实际合计持有
务情况说明（如有）
15,834,240 股。
持股 5%以上股东、前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份
情况
√适用 □不适用
76
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
单位：股
持股 5%以上股东、前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况
期初普通账户、信 期初转融通出借股 期末普通账户、信用 期末转融通出借
用账户持股 份且尚未归还 账户持股 股份且尚未归还
股东名称
占总股 占总股 占总股 占总股
（全称） 数量合
数量合计 本的比 数量合计 本的比 数量合计 本的比 本的比
计
例 例 例 例
中国农业
银行股份
有限公司
－中证
7,175,292 0.17% 2,088,100 0.05% 15,986,492 0.37% 518,100 0.01%
500 交易
型开放式
指数证券
投资基金
前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化
□适用 √不适用
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回
交易
□是 √否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交
易。
四、董事、监事和高级管理人员持股变动
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2023 年年
报。
五、控股股东或实际控制人变更情况
公司报告期控股股东、实际控制人未发生变更。
77
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
第八节 优先股相关情况
报告期公司不存在优先股。
78
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券
□适用 √不适用
报告期公司不存在企业债券。
二、公司债券
√适用 □不适用
1、公司债券基本信息
单位：万元
债券 债券 债券 还本付息 交易
债券名称 发行日 起息日 到期日 利率
简称 代码 余额 方式 场所
中粮置业投资有限
公司 2019 年公开 19 中 上海证券
155123 2019-01-09 2019-01-09 2025-01-09 16,895 3.20%
发行公司债券(第 粮 01 交易所
一期)(品种一)
中粮置业投资有限
公司 2020 年面向
20 中 深圳证券
合格投资者公开发 149073 2020-03-27 2020-03-27 2025-03-27 60,000 3.60%
粮 02 交易所
行公司债券(第一
采用单利
期)(品种二)
按年计
大悦城控股集团股
息，不计
份有限公司 2020
20 大 复利。每 深圳证券
年面向专业投资者 149189 2020-08-04 2020-08-04 2025-08-04 200,000 3.15%
悦 01 年付息一 交易所
公开发行公司债券
次，到期
(第一期)(品种一)
一次还
中粮置业投资有限
本，最后
公司 2022 年面向
22 中 一期利息 深圳证券
专业投资者公开发 149782 2022-1-19 2022-1-19 2027-1-19 100,000 3.08%
粮 01 随本金的 交易所
行公司债券(第一
兑付一起
期)(品种一)
支付。
中粮置业投资有限
公司 2022 年面向
22 中 深圳证券
专业投资者公开发 149783 2022-1-19 2022-1-19 2029-1-19 50,000 3.49%
粮 02 交易所
行公司债券(第一
期)(品种二)
大悦城控股集团股
22 大 深圳证券
份有限公司 2022 148102 2022-10-26 2022-10-27 2027-10-27 150,000 3.13%
悦 01 交易所
年面向专业投资者
79
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
债券 债券 债券 还本付息 交易
债券名称 发行日 起息日 到期日 利率
简称 代码 余额 方式 场所
公开发行公司债券
(第一期)(品种一)
大悦城控股集团股
份有限公司 2022
22 大 深圳证券
年面向专业投资者 148141 2022-12-16 2022-12-19 2027-12-19 150,000 4.27%
悦 02 交易所
公开发行公司债券
(第二期)(品种一)
大悦城控股集团股
份有限公司 2023
23 大 深圳证券
年面向专业投资者 148174 2023-1-18 2023-1-19 2028-1-19 200,000 3.97%
悦 01 交易所
公开发行公司债券
(第一期)(品种一)
中粮置业投资有限
公司 2023 年公开 23 中 深圳证券
148228 2023-4-14 2023-4-17 2028-4-17 100,000 3.34%
发行公司债券(第 粮 01 交易所
一期)
中粮置业投资有限
公司 2024 年面向
24 中 深圳证券
专业投资者公开发 148570 2024-1-17 2024-1-18 2029-1-18 70,000 3.13%
粮 01 交易所
行公司债券（第一
期）
投资者适当性安排（如有） 面向合格投资者（专业投资者）发行
适用的交易机制 在交易所挂牌转让或上市交易
是否存在终止上市交易的风险（如
无
有）和应对措施
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3、报告期内信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投
资者权益的影响
□适用 √不适用
80
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
三、非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
1、非金融企业债务融资工具基本信息
单位：万元
还本付
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率 交易场所
息方式
大悦城控股
集团股份有
21 大悦城 银行间市
限公司 2021 102102182 2021-10-27 2021-10-29 2024-10-29 82,000 3.44%
MTN003 场
年度第三期
中期票据
中粮置业投
资有限公司 22 中粮置
银行间市
2022 年度第 业 102282794 2022-12-30 2022-12-29 2024-12-27 150,000 5.10%
场
一期中期票 MTN001
据（注） 利息每
年支付
中粮置业投
一次，
资有限公司 23 中粮置
最后一 银行间市
2023 年度第 业 102382140 2023-08-17 2023-08-21 2025-08-21 150,000 3.45%
期利息 场
一期中期票 MTN001
随本金
据（注）
起支
大悦城控股 付。
集团股份有
24 大悦城 银行间市
限公司 2024 102400704 2024-3-27 2024-3-28 2029-3-28 200,000 3.18%
MTN001 场
年度第一期
中期票据
大悦城控股
集团股份有
24 大悦城 银行间市
限公司 2024 102400708 2024-4-2 2024-4-3 2029-4-3 150,000 3.10%
MTN002 场
年度第二期
中期票据
投资者适当性安排（如有） 面向合格投资者发行
适用的交易机制 在银行间市场挂牌转让或交易
是否存在终止上市交易的风险（如
无
有）和应对措施
注：22 中粮置业 MTN001 期限为 2+N，23 中粮置业 MTN001 期限为 2+N
81
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3、报告期内信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投
资者权益的影响
□适用 √不适用
四、可转换公司债券
□适用 √不适用
报告期公司不存在可转换公司债券。
五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
六、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 154.21% 151.36% 增加 2.85 个百分点
资产负债率 76.66% 76.73% 减少 0.07 个百分点
速动比率 57.79% 55.37% 增加 2.42 个百分点
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润 -3,967.95 48,967.60 -108.10%
EBITDA 全部债务比 1.98% 2.27% 减少 0.29 个百分点
利息保障倍数 1.19 1.34 -11.19%
现金利息保障倍数 1.83 3.25 -43.69%
EBITDA 利息保障倍数 1.60 1.73 -7.51%
贷款偿还率 100% 100%
利息偿付率 100% 100%
82
大悦城控股集团股份有限公司 2024 年半年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
公司半年度报告未经审计
二、财务报表（附后）
三、财务报表附注（附后）
83
大悦城控股集团股份有限公司
2024 年 半 年 度
财务报告
索引 页码
公司财务报告
— 合并资产负债表 1-2
— 合并利润表 3
— 合并现金流量表 4
— 合并股东权益变动表 5-6
— 母公司资产负债表 7-8
— 母公司利润表 9
— 母公司现金流量表 10
— 母公司股东权益变动表 11-12
— 财务报表附注 13-144
合并资产负债表
2024 年 06 月 30 日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2024 年 06 月 30 日 2023 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 五、1 28,429,322,524.08 30,084,614,391.32
交易性金融资产
衍生金融资产 五、2 76,293,979.09 194,482,533.71
应收票据
应收账款 五、3 627,607,588.76 313,331,835.61
应收款项融资
预付款项 五、5 391,652,017.51 230,767,782.41
其他应收款 五、4 16,689,973,070.84 16,845,774,494.94
其中：应收利息 693,833.35 0.00
应收股利
存货 五、6 86,827,121,830.03 91,941,475,109.75
其中：数据资源
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 五、7 5,824,145,388.33 5,365,425,610.54
流动资产合计 138,866,116,398.64 144,975,871,758.28
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 五、8 13,657,684,030.58 12,876,916,384.32
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 五、9 63,092,492.06 99,092,492.06
投资性房地产 五、10 31,881,884,270.16 31,487,783,202.25
固定资产 五、11 3,095,471,483.12 3,301,060,961.74
在建工程 五、12 5,260,309.71 0.00
生物性资产 五、13
使用权资产 五、14 563,162,132.10 394,211,768.19
无形资产 五、15 1,549,363,848.35 1,580,106,154.11
其中：数据资源
开发支出
其中：数据资源
商誉 五、16 228,736,973.03 228,736,973.03
长期待摊费用 五、17 106,939,681.08 111,579,864.91
递延所得税资产 五、18 938,692,137.16 1,131,682,979.79
其他非流动资产 五、19 1,859,108,753.46 1,874,139,751.30
非流动资产合计 53,949,396,110.81 53,085,310,531.70
资产总计 192,815,512,509.45 198,061,182,289.98
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
1
合并资产负债表 (续)
2024 年 06 月 30 日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2024 年 06 月 30 日 2023 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款 五、21 2,003,907,000.00 960,000,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债 五、22 15,882,558.56 15,784,277.94
应付票据
应付账款 五、23 14,294,977,415.25 15,980,708,379.76
预收款项 五、25 307,360,115.91 310,424,381.60
合同负债 五、26 30,501,354,971.42 31,678,547,978.34
应付职工薪酬 五、27 430,049,866.02 541,522,745.65
应交税费 五、28 2,404,317,936.90 4,108,496,387.93
其他应付款 五、24 18,766,571,371.61 18,772,298,828.10
其中：应付利息 五、24 352,501,737.35 362,840,471.29
应付股利 五、24 248,497,676.65 171,266,600.24
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 五、29 18,615,743,968.94 20,588,583,252.75
其他流动负债 五、30 2,711,501,258.81 2,828,344,799.19
流动负债合计 90,051,666,463.42 95,784,711,031.26
非流动负债：
长期借款 五、31 41,212,242,701.46 40,502,860,511.27
应付债券 五、32 12,674,342,466.11 10,247,869,349.72
租赁负债 五、33 506,595,539.36 348,830,777.95
长期应付款 五、34 0.00 1,713,780,817.64
预计负债 五、35 89,486,098.06 98,078,638.85
递延收益 五、36 1,095,969,163.19 1,110,809,369.59
递延所得税负债 五、18 799,156,520.62 745,449,652.10
其他非流动负债 五、37 1,388,229,540.90 1,413,746,647.83
非流动负债合计 57,766,022,029.70 56,181,425,764.95
负 债 合 计 147,817,688,493.12 151,966,136,796.21
股东权益：
股本 五、38 4,286,313,339.00 4,286,313,339.00
其他权益工具
资本公积 五、39 8,581,498,742.23 8,640,478,931.47
减：库存股
其他综合收益 五、40 -572,663,552.43 -488,818,248.27
专项储备
盈余公积 五、41 1,268,676,568.23 1,268,676,568.23
未分配利润 五、42 -227,571,352.83 136,080,167.19
归属于母公司股东权益合计 13,336,253,744.20 13,842,730,757.62
少数股东权益 31,661,570,272.13 32,252,314,736.15
股东权益合计 44,997,824,016.33 46,095,045,493.77
负债和股东权益总计 192,815,512,509.45 198,061,182,289.98
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
2
合并利润表
2024 年 1-6 月
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2024 年 1-6 月 2023 年 1-6 月
一、营业总收入 16,082,272,339.20 14,310,631,972.24
其中:营业收入 五、43 16,082,272,339.20 14,310,631,972.24
二、营业总成本 15,127,849,120.60 13,203,047,448.05
其中：营业成本 五、43 12,449,424,163.08 10,518,169,874.09
税金及附加 五、44 329,344,131.30 359,052,231.71
销售费用 五、45 611,698,358.85 611,355,240.20
管理费用 五、46 653,347,549.28 661,100,281.94
研发费用 五、47 170,100.00 41,105.09
财务费用 五、48 1,083,864,818.09 1,053,328,715.02
其中：利息费用 五、48 1,382,279,047.73 1,454,134,803.10
利息收入 五、48 320,750,972.73 410,269,744.90
加：其他收益 五、49 16,425,725.34 37,443,098.15
投资收益（损失以“－”号填列） 五、50 60,802,012.83 303,950,700.86
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 五、50 59,963,368.60 304,749,705.02
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 五、51 -44,509,724.12 -42,341,747.97
资产减值损失（损失以“-”号填列） 五、52 -266,784,581.14 -87,780,670.34
资产处置收益（损失以“-”号填列） 五、53 9,550,200.46 -2,543.72
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 729,906,851.97 1,318,853,361.17
加：营业外收入 五、54 83,183,851.71 40,506,544.25
减：营业外支出 五、55 13,292,742.19 15,485,886.81
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 799,797,961.49 1,343,874,018.61
减：所得税费用 五、56 761,844,267.00 803,402,252.81
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 37,953,694.49 540,471,765.80
（一）按经营持续性分类 37,953,694.49 540,471,765.80
1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 37,953,694.49 540,471,765.80
2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类 37,953,694.49 540,471,765.80
1.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填列） -363,651,520.02 50,754,480.20
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 401,605,214.51 489,717,285.60
六、其他综合收益的税后净额 -139,591,675.65 -252,876,398.05
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -83,845,304.16 -146,305,119.36
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 五、40 -83,845,304.16 -146,305,119.36
1.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分） 五、40 -39,899,809.09 23,785,951.06
2.外币财务报表折算差额 五、40 -43,945,495.07 -170,091,070.42
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -55,746,371.49 -106,571,278.69
七、综合收益总额 -101,637,981.16 287,595,367.75
归属于母公司股东的综合收益总额 -447,496,824.18 -95,550,639.16
归属于少数股东的综合收益总额 345,858,843.02 383,146,006.91
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） 十七、2 -0.08 0.01
（二）稀释每股收益（元/股） 十七、2 -0.08 0.01
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
3
合并现金流量表
2024 年 1-6 月
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2024 年 1-6 月 2023 年 1-6 月
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 13,487,772,882.13 21,167,669,482.42
收到的税费返还 87,162,418.99 116,092,055.16
收到其他与经营活动有关的现金 五、58 5,675,737,512.60 7,196,398,625.73
经营活动现金流入小计 19,250,672,813.72 28,480,160,163.31
购买商品、接受劳务支付的现金 7,680,326,613.65 9,597,707,174.64
支付给职工以及为职工支付的现金 932,416,385.69 1,106,493,321.19
支付的各项税费 3,110,174,130.36 2,771,226,088.18
支付其他与经营活动有关的现金 五、58 5,582,695,356.83 8,886,407,247.57
经营活动现金流出小计 17,305,612,486.53 22,361,833,831.58
经营活动产生的现金流量净额 1,945,060,327.19 6,118,326,331.73
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 126,503,200.00 20,153,285.02
取得投资收益收到的现金 67,462,393.57 121,091,082.79
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 181,864,454.52 712,462.53
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 五、58 709,937,603.97 1,665,267,468.85
投资活动现金流入小计 1,085,767,652.06 1,807,224,299.19
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 861,327,788.96 770,708,140.56
投资支付的现金 871,690,381.25 135,994,117.65
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 五、58 530,936,053.50 742,990,631.25
投资活动现金流出小计 2,263,954,223.71 1,649,692,889.46
投资活动产生的现金流量净额 -1,178,186,571.65 157,531,409.73
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0.00 386,507,100.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 0.00 386,507,100.00
取得借款所收到的现金 15,803,907,007.52 11,854,946,623.21
收到其他与筹资活动有关的现金 五、58 946,766,751.95 1,027,120,000.00
筹资活动现金流入小计 16,750,673,759.47 13,268,573,723.21
偿还债务所支付的现金 14,990,503,946.51 13,448,912,383.76
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 2,459,532,091.73 2,374,359,470.56
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 613,229,997.63 162,766,747.09
支付其他与筹资活动有关的现金 五、58 922,933,863.52 12,424,854,791.69
筹资活动现金流出小计 18,372,969,901.76 28,248,126,646.01
筹资活动产生的现金流量净额 -1,622,296,142.29 -14,979,552,922.80
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 1,889,825.38 116,446,486.49
五、现金及现金等价物净增加额 -853,532,561.37 -8,587,248,694.85
加：期初现金及现金等价物余额 29,073,020,509.73 36,312,990,316.77
六、期末现金及现金等价物余额 五、59 28,219,487,948.36 27,725,741,621.92
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
4
合并股东权益变动表
2024 年 1-6 月
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
2024 年 1-6 月
归属于母公司股东权益
项 目 股东
其他权益工具 减：库 其 少数股东权益
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 小计 权益合计
优先股 永续债 其他 存股 他
一、上年年末余额 4,286,313,339.00 8,640,478,931.47 -488,818,248.27 1,268,676,568.23 136,080,167.19 13,842,730,757.62 32,252,314,736.15 46,095,045,493.77
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本期期初余额 4,286,313,339.00 8,640,478,931.47 -488,818,248.27 1,268,676,568.23 136,080,167.19 13,842,730,757.62 32,252,314,736.15 46,095,045,493.77
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） -58,980,189.24 -83,845,304.16 -363,651,520.02 -506,477,013.42 -590,744,464.02 -1,097,221,477.44
（一）综合收益总额 -83,845,304.16 -363,651,520.02 -447,496,824.18 345,858,843.02 -101,637,981.16
（二）股东投入和减少资本 -58,980,189.24 -58,980,189.24 -248,269,395.15 -307,249,584.39
1.股东投入的普通股 -455,400,000.00 -455,400,000.00
2.其他权益工具持有者投入资本
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他 -58,980,189.24 -58,980,189.24 207,130,604.85 148,150,415.61
（三）利润分配 -688,333,911.89 -688,333,911.89
1.提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配 -688,333,911.89 -688,333,911.89
4.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
（五）专项储备
1.本期提取
2.本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 4,286,313,339.00 8,581,498,742.23 -572,663,552.43 1,268,676,568.23 -227,571,352.83 13,336,253,744.20 31,661,570,272.13 44,997,824,016.33
法定代表人:姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
5
合并股东权益变动表（续）
2024 年 1-6 月
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
2023 年 1-6 月
归属于母公司股东权益
项 目 股东
其他权益工具 减：库 专项 其 少数股东权益
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计 权益合计
优先股 永续债 其他 存股 储备 他
一、上年年末余额 4,286,313,339.00 8,639,669,848.69 -393,749,626.18 1,268,598,927.09 1,601,552,535.83 15,402,385,024.43 32,101,932,804.74 47,504,317,829.17
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本期期初余额 4,286,313,339.00 8,639,669,848.69 -393,749,626.18 1,268,598,927.09 1,601,552,535.83 15,402,385,024.43 32,101,932,804.74 47,504,317,829.17
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） -3,198.50 -146,305,119.36 50,754,480.20 -95,553,837.66 -62,116,787.21 -157,670,624.87
（一）综合收益总额 -146,305,119.36 50,754,480.20 -95,550,639.16 383,146,006.91 287,595,367.75
（二）股东投入和减少资本 -3,198.50 -3,198.50 -123,996,696.48 -123,999,894.98
1.股东投入的普通股 100,344,519.15 100,344,519.15
2.其他权益工具持有者投入资本 -212,500,000.00 -212,500,000.00
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他 -3,198.50 -3,198.50 -11,841,215.63 -11,844,414.13
（三）利润分配 -321,266,097.64 -321,266,097.64
1.提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配 -321,266,097.64 -321,266,097.64
4.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
（五）专项储备
1.本期提取
2.本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 4,286,313,339.00 8,639,666,650.19 -540,054,745.54 1,268,598,927.09 1,652,307,016.03 15,306,831,186.77 32,039,816,017.53 47,346,647,204.30
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
6
母公司资产负债表
2024 年 06 月 30 日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2024 年 6 月 30 日 2023 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 3,057,410,586.19 2,516,382,163.40
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十五、1 9,014,076.31 4,677,978.50
应收款项融资
预付款项 6,691,470.22 6,726,027.31
其他应收款 十五、2 36,270,755,703.56 35,002,209,336.72
其中：应收利息
应收股利 十五、2.1 2,169,792,800.66 1,450,000,000.00
存货 1,958,109,856.72 1,808,404,073.63
其中：数据资源
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 198,251,286.81 127,273,774.15
流动资产合计 41,500,232,979.81 39,465,673,353.71
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十五、3 26,567,077,578.64 26,679,607,487.14
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 102,582,818.05 440,556,952.82
投资性房地产 679,624,685.89 695,997,672.21
固定资产 93,576,799.49 239,229,610.97
在建工程
使用权资产 6,001,583.91 24,281,947.35
无形资产 2,891,260.28 3,893,302.54
其中：数据资源
开发支出
其中：数据资源
商誉
长期待摊费用 865,788.68 983,491.12
递延所得税资产 273,669,145.75 273,669,145.75
其他非流动资产 3,436,881,006.19 3,450,953,671.70
非流动资产合计 31,163,170,666.88 31,809,173,281.60
资 产 总 计 72,663,403,646.69 71,274,846,635.31
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
7
母公司资产负债表 (续)
2024 年 6 月 30 日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2024 年 6 月 30 日 2023 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款 86,227,342.46 185,847,432.82
预收款项 67,995.84 71,484.33
合同负债 1,067,439,187.77 538,279,946.76
应付职工薪酬 13,383,245.35 27,884,400.27
应交税费 8,722,012.95 22,963,798.56
其他应付款 30,451,025,823.60 29,588,151,352.94
其中：应付利息 239,416,307.71 177,071,973.73
应付股利 1,547,569.47 1,547,569.47
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 4,904,493,516.63 5,132,310,294.39
其他流动负债 96,009,385.93 53,561,824.50
流动负债合计 36,627,368,510.53 35,549,070,534.57
非流动负债：
长期借款 4,994,102,303.95 9,157,602,303.95
应付债券 10,476,013,728.18 6,982,929,992.09
租赁负债
长期应付款
预计负债
递延收益 1,057,654,530.66 1,082,543,424.27
递延所得税负债
其他非流动负债 989,624,719.68 322,556,564.54
非流动负债合计 17,517,395,282.47 17,545,632,284.85
负 债 合 计 54,144,763,793.00 53,094,702,819.42
股东权益:
股本 4,286,313,339.00 4,286,313,339.00
其他权益工具
资本公积 7,911,453,687.03 7,911,453,687.03
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 882,314,463.98 882,314,463.98
未分配利润 5,438,558,363.68 5,100,062,325.88
股东权益合计 18,518,639,853.69 18,180,143,815.89
负债和股东权益总计 72,663,403,646.69 71,274,846,635.31
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
8
母公司利润表
2024 年 1-6 月
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2024 年 1-6 月 2023 年 1-6 月
一、营业收入 十五、4 121,514,814.93 120,058,611.77
减：营业成本 十五、4 39,061,514.90 37,744,694.07
税金及附加 -5,781,341.01 9,510,003.58
销售费用 5,832,644.49 303,455.26
管理费用 75,068,175.61 94,386,466.33
研发费用 170,100.00 41,105.09
财务费用 446,204,996.67 420,749,261.38
其中：利息费用 598,543,173.64 742,288,703.12
利息收入 156,075,040.82 325,122,969.42
加：其他收益 188,549.78 93,188.50
投资收益（损失以“－”号填列） 十五、5 760,930,008.52 443,804,477.81
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 2,470,091.50 -8,060,487.15
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损
失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -2,637,487.86 3,598,027.53
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） 10,294,577.29 0.00
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 329,734,372.00 4,819,319.90
加：营业外收入 9,093,675.99 21,563,773.56
减：营业外支出 332,010.19 3,303,581.45
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 338,496,037.80 23,079,512.01
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 338,496,037.80 23,079,512.01
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 338,496,037.80 23,079,512.01
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
六、综合收益总额 338,496,037.80 23,079,512.01
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
9
母公司现金流量表
2024 年 1-6 月
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2024 年 1-6 月 2023 年 1-6 月
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 681,160,462.68 108,660,005.70
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 9,941,189,213.72 12,289,374,037.51
经营活动现金流入小计 10,622,349,676.40 12,398,034,043.21
购买商品、接受劳务支付的现金 254,860,870.11 417,070,626.53
支付给职工以及为职工支付的现金 56,371,206.20 102,870,310.71
支付的各项税费 56,121,841.66 9,405,900.87
支付其他与经营活动有关的现金 9,574,348,952.10 9,672,257,005.34
经营活动现金流出小计 9,941,702,870.07 10,201,603,843.45
经营活动产生的现金流量净额 680,646,806.33 2,196,430,199.76
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 452,974,134.77 56,044,614.37
取得投资收益收到的现金 82,086,128.83 559,318,520.75
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 153,689,342.82 1,788.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 2,684,625,487.77 10,670,503,008.65
投资活动现金流入小计 3,373,375,094.19 11,285,867,931.77
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 586,168.13 5,436,002.42
投资支付的现金 0.00 6,023,529,944.90
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 2,872,567,595.49 5,282,636,317.65
投资活动现金流出小计 2,873,153,763.62 11,311,602,264.97
投资活动产生的现金流量净额 500,221,330.57 -25,734,333.20
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 3,489,500,000.00 4,994,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 1,796,500,000.00 276,132,000.00
筹资活动现金流入小计 5,286,000,000.00 5,270,132,000.00
偿还债务支付的现金 4,383,500,000.00 4,358,610,282.27
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 410,460,146.36 2,304,746,833.67
支付其他与筹资活动有关的现金 321,314,884.45 10,877,270,405.86
筹资活动现金流出小计 5,115,275,030.81 17,540,627,521.80
筹资活动产生的现金流量净额 170,724,969.19 -12,270,495,521.80
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,351,593,106.09 -10,099,799,655.24
加：期初现金及现金等价物余额 1,705,817,480.10 11,137,919,317.93
六、期末现金及现金等价物余额 3,057,410,586.19 1,038,119,662.69
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
10
母公司股东权益变动表
2024 年 1-6 月
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
2024 年 1-6 月
项 目 其他权益工具 减：库
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 股东权益合计
优先股 永续债 其他 存股
一、上年年末余额 4,286,313,339.00 7,911,453,687.03 882,314,463.98 5,100,062,325.88 18,180,143,815.89
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本期期初余额 4,286,313,339.00 7,911,453,687.03 882,314,463.98 5,100,062,325.88 18,180,143,815.89
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 338,496,037.80 338,496,037.80
（一）综合收益总额 338,496,037.80 338,496,037.80
（二）股东投入和减少资本
1.股东投入的普通股
2.其他权益工具持有者投入资本
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他
（三）利润分配
1.提取盈余公积
2.对股东的分配
3.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
（五）专项储备
1.本期提取
2.本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 4,286,313,339.00 7,911,453,687.03 882,314,463.98 5,438,558,363.68 18,518,639,853.69
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
11
母公司股东权益变动表（续）
2024 年 1-6 月
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
2023 年 1-6 月
项 目 其他权益工具 减：库
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 股东权益合计
优先股 永续债 其他 存股
一、上年年末余额 4,286,313,339.00 7,911,453,687.03 882,236,822.84 5,099,363,555.59 18,179,367,404.46
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本期期初余额 4,286,313,339.00 7,911,453,687.03 882,236,822.84 5,099,363,555.59 18,179,367,404.46
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 23,079,512.01 23,079,512.01
（一）综合收益总额 23,079,512.01 23,079,512.01
（二）股东投入和减少资本
1.股东投入的普通股
2.其他权益工具持有者投入资本
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他
（三）利润分配
1.提取盈余公积
2.对股东的分配
3.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
（五）专项储备
1.本期提取
2.本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 4,286,313,339.00 7,911,453,687.03 882,236,822.84 5,122,443,067.60 18,202,446,916.47
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
12
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
一、 公司的基本情况
大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集
团”）系经原中共宝安县委以宝组（1982）007 号文批准，于 1983 年 2 月 24 日正式成立
的县属地方国营企业，原名为“宝安县城建设公司”。1993 年 2 月，经深圳市宝安区人
民政府以深宝府[1993]15 号文批准，更名为“深圳市宝安区城建发展总公司”。1993 年
7 月 10 日，经深圳市人民政府办公厅以深府办复[1993]761 号文批准，改组为募集设立
的股份有限公司，更名为“深圳宝恒（集团）股份有限公司”，向社会公开发行境内上
市内资股（A 股）股票并上市交易，并于 1993 年 10 月 8 日领取深企法字 04498 号（注
册号 19224718-9）企业法人营业执照。
1993 年 10 月，根据深圳市证券管理办公室深证办复[1993]116 号文及深圳证券交
易所深证市字[1993]第 39 号文批准，本公司采用募集设立方式向境内社会公众公开发
行内资股（A 股）股票 50,000,000 股，发行后公司股份总额达到 200,000,000 股，并于
1993 年 10 月 8 日起在深圳证券交易所挂牌交易。
1996 年 12 月 18 日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市宝恒
（集团）股份有限公司”。
2004 年 12 月 31 日，深圳市宝安区投资管理公司（以下简称宝投公司）与中国粮油
食品（集团）有限公司（后更名为中粮集团有限公司，以下简称中粮集团）签订《股权
转让协议书》，经国务院国有资产监督管理委员会于 2005 年 5 月 29 日以国资产权
[2005]536 号批复，宝投公司将其所持有的本公司 278,062,500 股国家股转让予中粮集
团。转让后，中粮集团持有本公司 278,062,500 股国家股，占总股本的 59.63%，成为本
公司第一大股东。
2006 年 4 月 13 日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“中粮地产（集
团）股份有限公司”。
2018 年 12 月 25 日，本公司收到证监会核发的《关于核准中粮地产（集团）股份有
限公司向 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行股份购买资产并募集配套资金的
批复》（证监许可[2018]2154 号），证监会核准本公司向 Vibrant Oak Limited（明毅有
限公司）发行 2,112,138,742 股股份购买资产并非公开发行募集配套资金不超过
2,425,781,400 元。
2019 年 1 月，本公司向明毅有限公司购买的标的资产大悦城地产有限公司（以下简
称大悦城地产）9,133,667,644 股普通股股份已登记至公司名下，标的资产已完成过户。
本公司向明毅有限公司购买资产发行 2,112,138,742 股已于 2019 年 2 月 26 日在深圳证
券交易所上市。本次股份发行后本公司总股本增至 3,925,870,338 股。
2019 年 3 月 1 日，本公司召开第九届董事会第三十一次会议，2019 年 3 月 18 日召
开 2019 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于变更公司名称及证券简称的议案》，
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本公司名称原为：中粮地产（集团）股份有限公司；现变更为：大悦城控股集团股份有
限公司；本公司证券简称原为：中粮地产，现变更为：大悦城。本公司证券代码保持不
变，仍为“000031”。2019 年 3 月 20 日，本公司完成了相关工商变更登记手续，取得了
深圳市市场监督管理局换发的《营业执照》，本公司已由“中粮地产（集团）股份有限公
司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。
2019 年 12 月 ， 本 公 司 采 用 非 公 开 方 式 募 集 配 套 资 金 ， 发 行 人 民 币 普 通 股
360,443,001.00 股 ， 发 行 价 格 为 人 民 币 6.73 元 / 股 。 募 集 资 金 总 额 人 民 币
2,425,781,396.73 元。
本公司母公司为 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司），控股股东是中粮集团。截
至 2022 年 12 月 31 日，中粮集团直接持有本公司 20.00%股权，通过明毅有限公司间接
持有 49.28%股权，合计持有本公司 69.28%股权。
本公司法定代表人：姚长林；企业统一社会信用代码：914403001922471899；注册
地址：深圳市宝安区新安街道 3 区龙井二路 3 号中粮地产集团中心第 1 层 101 室。总部
办公地址：（1）北京市朝阳区朝阳门南大街 8 号中粮福临门大厦 13 层；（2）深圳市
宝安区留仙一路 8 号中粮创芯研发中心 A1 栋 27 楼。
本集团所属行业为房地产业，从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出
租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产，本公司及子
公司主要产品和服务为住宅、商业物业、工业物业、酒店经营。
本财务报表于 2024 年 8 月 30 日由本公司董事会批准报出。根据本公司章程，本财
务报表将提交股东大会审议。
本期合并财务报表范围参见附注七、“在其他主体中的权益”。本期合并财务报表范
围的变化参见附注六、“合并范围的变更”。
二、 财务报表的编制基础
1. 编制基础
本集团财务报表根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及
其应用指南、解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)，以及中国证券监督管理
委员会(以下简称“证监会”)《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告
的一般规定》（2023 年修订）的披露相关规定编制。
2. 持续经营
本集团至本报告期末起至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的
重大事项。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
三、 重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策
和会计估计，包括金融工具减值、固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认和计量等，
具体会计政策参见附注三之 11、附注三之 17、附注三之 21 和附注 27。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本
集团的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本集团的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
3. 营业周期
本集团所属从事房地产产品开发与销售业务之下属子公司正常营业周期通常超过
一年，本集团以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
4. 记账本位币
人民币为本集团境内公司经营所处的主要经济环境中的货币，本集团境内公司以人
民币为记账本位币。本集团之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定
为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5. 重要性标准确定方法和选择依据
本集团编制和披露财务报表遵循重要性原则。本财务报表附注中披露事项涉及重要
性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：
该事项在本财务报表 重要性标准确定方法
涉及重要性标准判断的披露事项
附注中的披露位置 和选择依据
账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款 五、23 金额超过 2 亿元的
账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款 五、24 金额超过 2 亿元的
对单一公司的长期股权投资
占本集团净资产的 10%以上
重要的联合营企业 七、3 且本期按权益法核算确认的
投资收益占本集团利润总额
的 10%以上
利润总额占本集团利润总额
重要的非全资子公司 七、1
的 10%以上
账龄超过 1 年的重要合同负债 五、26 金额超过 2 亿元的
本期账面价值发生重大变动的合同负债
五、26 金额超过 10 亿元的
情况
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
该事项在本财务报表 重要性标准确定方法
涉及重要性标准判断的披露事项
附注中的披露位置 和选择依据
公司预计可能或很可能产生
重要或有事项/日后事项/其他重要事项 十二、2；十三；十四
或有义务的事项认定为重要
6. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合
并方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对
价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日
以公允价值计量。合并成本为本集团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金
或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及在企业合并中
发生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一
单项交易的成本之和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份
额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份
额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对
价的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外
收入。
7. 控制的判断标准及合并财务报表的编制方法
本集团合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制
的所有子公司以及企业所控制的结构化主体等。本集团判断控制的标准为，本集团拥有
对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对
被投资方的权力影响其回报金额。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按
照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并
时抵消。子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及
综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数
股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列
示。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳
入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视
同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
之日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、
负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公
司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情
况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享
有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负
债表中的资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务
报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取
得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日
或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，
同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当
期投资损益。
8. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相
关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产
享有权利的合营安排。
对于共同经营项目,本集团作为共同经营中的合营方确认单独持有的资产和承担的
负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，根据相关约定单独或按份额确认相关
的收入和费用。与共同经营发生购买、销售不构成业务的资产交易的，仅确认因该交易
产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。
9. 现金及现金等价物
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之
现金等价物指持有期限短（一般为从购买日起三个月内到期）不超过 3 个月、流动性强、
易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。
10. 外币业务和外币财务报表折算
（1）外币交易
本集团外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。于资
产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币，所产生
的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇
兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项
目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额；以公允价值计量的
外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与
原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益；收
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到投资者以外币投入的资本，采用交易发生日即期汇率折算，外币投入资本与相应的货
币性项目的记账本位币金额之间不产生外币资本折算差额。
（2）外币财务报表的折算
本集团在编制合并财务报表时将境外经营的财务报表折算为人民币，其中：外币资
产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除
“未分配利润”外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采
用当期加权平均汇率或交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，
在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的当期加权平均汇率或
交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
11. 金融工具
（1） 金融工具的确认和终止确认
本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产，即从其账户和资产负债表内予以转销：1）收
取金融资产现金流量的权利届满；2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手
协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金
融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有
金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债
的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处
理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。
（2） 金融资产分类和计量方法
本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产
的合同现金流量特征，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产。当且仅当本集团改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资
产进行重分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收
账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格
进行初始计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当
期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
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金融资产的后续计量取决于其分类：
1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：①管理该金融
资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定
日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团该
分类的金融资产主要包括：货币资金、应收账款、应收票据、其他应收款。
2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产：①管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金
融资产为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本
金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收
入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他
综合收益。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综
合收益转出，计入当期损益。本集团该分类的金融资产主要包括：其他债权投资、应收
款项融资。
3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产，该指定一经作出，不得撤销。本集团仅将相关股利
收入（明确作为投资成本部分收回的股利收入除外）计入当期损益，公允价值的后续变
动计入其他综合收益，不需计提减值准备。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合
收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。本集团该分类的金融资产
为其他权益工具投资。
4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类或指定为以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，本集团将其分类为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行后续计量，除与套期
会计有关外，所有公允价值变动计入当期损益。本集团该分类的金融资产主要包括：交
易性金融资产、其他非流动金融资产。
本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
（3） 金融负债分类、确认依据和计量方法
除了签发的财务担保合同、以低于市场利率贷款的贷款承诺及由于金融资产转移不
符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债以外，本集团的金融负
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债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、以摊余成
本计量的金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易
费用直接计入当期损益，以摊余成本计量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金
额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
1）以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（含属于金融负债的衍生工具），
包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，
（除与套期会计有关外）所有公允价值变动均计入当期损益。对于指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值进行后续计量，除由本集团自身信
用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损
益；如果由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩
大损益中的会计错配，本集团将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）
计入当期损益。
（4） 金融资产减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的债务工具投资、其他流动资产和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失
准备。
本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的
信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之
间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融资产的预期信用损失分别进
行计量。金融资产自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未
来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融资产自初始确认后信用风险已显著增
加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该资产整个存续期的预期信用损
失计量损失准备；金融资产自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团
按照该资产整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融资产，本集团假设其信用风险自初始
确认后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融资产，按照其未扣
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除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融资产，按照
其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期
的预期信用损失计量损失准备。
本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：与对方存在争议或
涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收
款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为
不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。
确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合依据
组合 1 应收银行承兑汇票。
组合 2 应收账款及其他应收款--应收中粮集团有限公司及其控制的企业的应收项。
组合 3 应收账款及其他应收款--应收政府有关机构款项、保证金、押金、定金等。
组合 4 其他应收款--应收合营企业、联营企业及其他关联方款项。
组合 5 应收账款及其他应收款-除上述组合之外的应收款项。
对于划分为组合的应收票据，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
未来经济状况的预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计
算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损
失率，计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。
（5） 金融资产转移的确认依据和计量方法
对于金融资产转移交易，本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移
给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，
不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬的，放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债，未
放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
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并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价
值，与因转移而收到的对价及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终
止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：①集团管理该金融资产的
业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；②该金融资产的合
同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利
息的支付。）之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终
止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而
收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中
对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：①集团管理该金融
资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；②该金融资
产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付。）之和，与分摊的前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和
财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收
到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
（6） 金融负债与权益工具的区分及相关处理方法
本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：（1）如果本集团不能无条件地避免
以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。
有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有可
能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。（2）如果一项金融工具须用或可用本集团
自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金
或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资
产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发
行方的权益工具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工
具结算该金融工具，其中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工
具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完
全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的
价格或某项金融工具的价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。
本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和
金融工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担
了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的义务，
则该工具应当分类为金融负债。
（7） 衍生金融工具
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本集团使用衍生金融工具，例如以外汇远期合同、商品远期合同和利率互换，分别
对汇率风险、商品价格风险和利率风险进行套期。衍生金融工具初始以衍生交易合同签
订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。公允价值为正数的衍生金
融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。
除与套期会计有关外，衍生工具公允价值变动产生的利得或损失直接计入当期损益。
（8） 金融资产和金融负债的抵销
本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足
下列条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：（1）本集团具有抵销已确认金
额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；（2）本集团计划以净额结算，或同时
变现该金融资产和清偿该金融负债。
12. 存货
（1）存货的分类
存货按成本进行初始计量。存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发
产品包括开发产品、出租开发产品、开发成本。非房地产开发产品为其他存货。
（2）存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价。开发产品的成本包括土地成本、施工成本和其他成
本。符合资本化条件的借款费用，亦计入开发成本。待项目完工并验收合格后按实际成
本自开发成本转入开发产品。发出开发产品的成本按个别计价法计算确定。出租开发产
品按实际成本入账，按本集团同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。出租开发产
品出售时，按相关开发产品摊余价值结转相应营业成本。
非房地产开发产品成本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发
生的其他支出。发出库存商品的成本按加权平均法计算确定；非房地产开发产品在取得
时按实际成本入账。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值，是指在公司的日常经营活动中，存货的估计售价减去估计至完工时将
要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，
以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，按成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提
取存货跌价准备。存货跌价准备通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁
多、单价较低的存货，可以按照存货类别计提存货跌价准备。与在同一地区生产和销售
的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，
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合并计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可
变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额
计入当期损益。
（4）存货的盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物于领用时按一次摊销法进行摊销。
13. 合同资产与合同负债
（1） 合同资产
1）合同资产的确认方法及标准
合同资产，是指本集团已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于
时间流逝之外的其他因素。如本集团向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中
一项商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，本集团将该收款
权利作为合同资产。
2）合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
合同资产的预期信用损失的确定方法，参照上述 11.（4）金融资产减值相关内容描
述。
（2） 合同负债
合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本集团在向
客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或公司已经取得了无条件收取合同对价权
利的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合
同负债。
14. 与合同成本有关的资产
（1）与合同成本有关的资产金额的确定方法
本集团与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。根据其流动性，
合同履约成本分别列报在存货和其他非流动资产中，合同取得成本分别列报在其他流动
资产和其他非流动资产中。
合同履约成本，即本集团为履行合同发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资
产等相关会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或
类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了
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本集团未来用于履行履约义务的资源；该成本预期能够收回。
合同取得成本，即本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取
得成本确认为一项资产；如果该资产摊销期限不超过一年的，本集团选择在发生时计入
当期损益。增量成本，是指本集团不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本集
团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合
同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。
（2）与合同成本有关的资产的摊销
本集团与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行
摊销，计入当期损益。
（3）与合同成本有关的资产的减值
本集团与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项差额的，本集团将超出部
分计提减值准备，并确认为资产减值损失：①企业因转让与该资产相关的商品预期能够
取得的剩余对价；②为转让该相关商品估计将要发生的成本。
15. 长期股权投资
本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的权
益性投资。
（1）重大影响、共同控制的判断
本集团对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。重大影响，
是指本集团对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%
以上但低于 50%的表决权时，通常认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确的证据
表明本集团不能参与被投资单位的生产经营决策或形成对被投资单位的控制。
本集团与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有
权利的权益性投资，即对合营企业投资。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共
有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排
相关活动的决策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。
（2）会计处理方法
本集团按照初始投资成本对取得的长期股权投资进行初始计量。
通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方在最终控
制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为初始投资成本；被合并方在合并日的净资
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产账面价值为负数的，初始投资成本按零确定。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本；
除企业合并形成的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支
付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投
资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为
投资成本；
本公司对子公司投资在个别财务报表中采用成本法核算。采用成本法时，长期股权
投资按初始投资成本计价。在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生
的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或
利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。
本集团对合营企业及联营企业的投资采用权益法核算。采用权益法时，长期股权投
资初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额的，不调整
长期股权投资账面价值；长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值的份额的，差额调增长期股权投资的账面价值，同时计入取得投资当
期损益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投资，在持有投资期间，随着被投资单位所有
者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资
单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，
按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的不构成业
务的交易产生的未实现内部交易损益按照应享有比例计算归属于本集团的部分（内部交
易损失属于资产减值损失的，全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认。本集
团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被
投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。
采用权益法核算的长期股权投资，原权益法核算的相关其他综合收益在终止采用权
益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被
投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者
权益，在终止采用权益法核算时全部转入当期投资收益。
因处置部分股权后剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算的相关其他综合收
益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础处理并按比例结转，因被投资
方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，
按比例结转入当期投资收益。
因处置部分股权后丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股
权适用《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量（财会[2017]7 号）》核算的，
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剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期
损益。
因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被
投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置
对价的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；
处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，适用《企业会计
准则第 22 号——金融工具确认和计量（财会[2017]7 号）》进行会计处理，处置股权账
面价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价
值间的差额计入当期损益。
集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交
易分别进行会计处理。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失
控制权的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置价款与所处置的
股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时
再一并转入丧失控制权的当期损益。
16. 投资性房地产
本集团投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包
括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。本
集团在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对投资性房地产按照
本集团固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。
17. 固定资产
本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管
理而持有的，使用年限超过一年的有形资产。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以
确认。本集团固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、酒店业家具、房屋装
修、办公设备及其他等。
除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定
资产计提折旧。计提折旧时采用平均年限法。本集团固定资产的分类折旧年限、预计净
残值率、折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20－50 0－10 1.8—5
机器设备 10-15 5 6.3—9.5
运输工具 5-10 5 9.5—19
酒店业家具 5 5 19
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类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋装修 5-10 0 10-20
办公设备及其他 5-10 5 9.5—19
本集团于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
18. 在建工程
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，
按估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定
资产原值差异进行调整。
19. 借款费用
本集团将发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的构建或者生产的借款费用
予以资本化，计入相关资产成本，其他借款费用计入当期损益。本集团确定的符合资本
化条件的资产包括需要经过 1 年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可
销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款
费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开
始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态
时，停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购
建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本
化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
在资本化期间内的每一会计期间，本集团按照以下方法确认借款费用的资本化金额：
借入专门借款的，按照当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取
得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；占用一般借款的，根据
累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率确定，其中资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
20. 生物资产
本集团生物资产包括种植苗木。
生产性生物资产采用成本模式计量。
本集团生产性生物资产采用直线方法计提折旧。
21. 无形资产
本集团无形资产包括土地使用权、管理软件等，按取得时的实际成本计量，其中，
购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无
形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，
按公允价值确定实际成本；对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表
中未确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时，按公允价值确认为无形资产。
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土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；其他无形资产按预计使用年
限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额
按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿
命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
22. 长期资产减值
本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、
固定资产、在建工程、采用成本模式计量的生产性生物资产、使用权资产、使用寿命有
限的无形资产、经营租赁资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，本集团进行减值测
试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值
测试。
（1） 除金融资产之外的非流动资产减值（除商誉外）
本集团在进行减值测试时，按照资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计
未来现金流量的现值两者之间的较高者确定其可收回金额。减值测试后，若该资产的账
面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失。
本集团以单项资产为基础估计其可回收金额，难以对单项资产的可回收金额进行估
计的，以该资产所属资产组为基础确定资产组的可回收金额。资产组的认定，以资产组
产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观
察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现
值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确
定未来现金流量的现值。详见附注五、10。
（2） 商誉减值
本集团对企业合并形成的商誉，自购买日起将其账面价值按照合理的方法分摊至相
关的资产组，难以分摊至相关的资产组的分摊至相关的资产组组合。在对包含商誉的相
关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在
减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，
并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失；再对包含商誉的资产组或者资产组组
合进行减值测试，比较账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损
失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资
产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产
的账面价值。
商誉减值测试的方法、参数与假设，详见附注五、16。
上述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
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23. 长期待摊费用
本集团的长期待摊费用包括固定资产改良支出和其他费用。该等费用在受益期内平
均摊销，如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊
余价值全部转入当期损益。长期待摊费用为已经支出但摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）
的各项费用。
24. 职工薪酬
本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期福利。
短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育
保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等，在职
工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期
损益或相关资产成本。
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，按照公司承担的风险和
义务，分类为设定提存计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会
计期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损
益或相关资产成本。
辞退福利是由于本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的，
和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的
职工薪酬负债，并计入当期损益，其中对超过一年予以支付补偿款，按照其他长期职工
薪酬处理。
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划
进行会计处理。
25. 预计负债
当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相
关的业务同时符合以下条件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义
务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑
与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。本集团于资产负债表日对当
前最佳估计数进行复核并对预计负债的账面价值进行调整。
非同一控制下企业合并中取得的被购买方或有负债在初始确认时按照公允价值计
量，在初始确认后，按照预计负债确认的金额，和初始确认金额扣除收入确认原则确定
的累计摊销额后的余额，以两者之中的较高者进行后续计量。
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26. 优先股、永续债等其他金融工具
归类为债务工具的优先股、永续债，按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始
计量，并采用实际利率法按摊余成本进行后续计量，其利息支出或股利分配按照借款费
用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益。
归类为权益工具的优先股、永续债，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有
者权益，其利息支出或股利分配按照利润分配进行处理，回购或注销作为权益变动处理。
27. 收入确认原则和计量方法
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确
认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并
从中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所
承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊
至各单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代
第三方收取的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收
入极可能不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交
易价格。合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时
即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期
间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户
支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某
一时点履行履约义务：
（1）客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；
（2）客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；
（3）本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期
间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。
履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生
的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确
认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
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（1）本集团就该商品或服务享有现时收款权利；
（2）本集团已将该商品的法定所有权转移给客户；
（3）本集团已将该商品的实物转移给客户；
（4）本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
（5）客户已接受该商品或服务等。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝
之外的其他因素)作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见
附注三、13）。本集团拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为
应收款项列示。本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同
负债列示。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合
同负债不予抵销。
本集团的营业收入主要包括房地产销售、物业出租、物业管理及酒店运营等，与本
集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（1）房地产销售
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务
条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房
产完工并验收合格，签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买方按销
售合同约定交付房产的付款证明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收
入的实现。
（2）物业出租
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法或者其他系统合理的方法将经营租赁的租
赁收款额确认为租金收入。
（3）物业管理及酒店运营
本集团在提供物业代理及管理、酒店经营及管理服务提供相关服务时确认收入。
28. 政府补助
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性
资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有
确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，
按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能
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可靠取得的，按照名义金额（1 元）计量。
本集团的政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。其中，与
资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府
补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政
府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体
归类为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助,确认为递延收益，确认为递延收益的与资产相关的政府补
助，在相关资产使用寿命内按照平均分配方法分期计入当期损益。相关资产在使用寿命
结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处
置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延
收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益。与日常活动相关的政府补助，
按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常活动无关的政府补助，
计入营业外收支。
本集团取得政策性优惠贷款贴息的，区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将
贴息资金直接拨付给本集团两种情况，分别按照以下原则进行会计处理：
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本集团提
供贷款的，本集团以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策
性优惠利率计算相关借款费用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本集团，本集团将对应的贴息冲减相关借款费用。
本集团已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分情况按照以下规定进行
会计处理：
1）初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值。
2）存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。
3）属于其他情况的，直接计入当期损益。
29. 递延所得税资产和递延所得税负债
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价
值之间的差额、以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目
的计税基础与其账面价值之间的差额产生的(暂时性差异)计算确认。
本集团对除以下情形外的所有应纳税暂时性差异确认递延所得税负债：（1）暂时性
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差异产生于商誉的初始确认或既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)
的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、联营企业及合营
企业投资相关的应纳税暂时性差异，本集团能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性
差异在可预见的未来很可能不会转回的。
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应
纳税所得额为限，对除以下情形外产生的可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减确
认递延所得税资产：（1）暂时性差异产生于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或
可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、联营
企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，不能同时满足以下条件的：暂时性差异
在可预见的未来很可能转回、未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得
额。
本集团在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，就所有尚未
利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税
所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，决定应确认的递延所得税资产的金额，因此
存在不确定性。
于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿
该负债期间的适用税率计量。
在同时满足下列条件时，本集团将递延所得税资产及递延所得税负债以抵消后的净
额列示：本集团拥有以净额结算当期所得税资产及当期递延所得税负债的法定权利；递
延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税
相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所
得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税
负债或是同时取得资产、清偿债务。
30. 租赁
（1）租赁的识别
在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在
一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包
含租赁。
合同中同时包含多项单独租赁的，本集团将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进
行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团将租赁和非租赁部分分拆后
进行会计处理。各租赁部分分别按照租赁准则进行会计处理，非租赁部分按照其他适用
的企业会计准则进行会计处理。但是，合同中包括应分拆的嵌入衍生工具的，本集团不
将其与租赁部分合并进行会计处理。
（2）本集团作为承租人
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1）租赁确认
除了短期租赁和低价值资产租赁，在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产
和租赁负债。
使用权资产，是指本集团作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利，按照成本
进行初始计量。该成本包括：①租赁负债的初始计量金额；②在租赁期开始日或之前支
付的租赁付款额扣除已享受的租赁激励相关金额；③发生的初始直接费用；④为拆卸及
移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发
生的成本（属于为生产存货而发生的除外）。本集团按照租赁准则有关规定重新计量租
赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。
本集团根据与使用权资产有关的经济利益的预期消耗方式以直线法对使用权资产
计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿
命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租
赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用
途，计入相关资产的成本或者当期损益。
本集团按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。
租赁付款额包括：①固定付款额及实质固定付款额，扣除租赁激励相关金额；②取决于
指数或比率的可变租赁付款额；③本集团合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的
行权价格；④租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支
付的款项；⑤根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本集团因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利
率作为折现率。本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费
用，并计入当期损益，但应当资本化的除外。
在租赁期开始日后，本集团确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；支
付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额。当实质固定付款额发生变动、担保余值预
计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续
租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租
赁付款额的现值重新计量租赁负债。
2）租赁变更
租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增
加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生
效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行
会计处理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延
长了租赁期限；②增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的单独价格按该
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合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团按照租
赁准则有关规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订
后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。就上述租赁负债调
整的影响，本集团区分以下情形进行会计处理：①租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期
缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关
利得或损失计入当期损益。②其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整
使用权资产的账面价值。
3）短期租赁和低价值资产租赁
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低
价值资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债。本集团将短期租赁和低价值
资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相
关资产成本或当期损益。
4）售后租回
本集团作为售后租回交易中的卖方兼承租人，对相关标的资产转让是否构成销售进
行评估。本集团判断不构成销售的，本集团继续确认被转让资产，同时确认一项与转让
收入等的金融负债；构成销售的，本集团按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关
的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得
或损失。
（3）本集团为出租人
本集团作为出租人， 如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全
部风险和报酬，本集团将该项租赁分类为融资租赁，除此之外分类为经营租赁。
1） 融资租赁
在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资
产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的
入账价值。
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含
利率折现的现值之和。本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利
息收入。本集团取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当
期损益。
2） 经营租赁
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法/其他系统合理的方法将经营租赁的租赁
收款额确认为租金收入。
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本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化至租赁标的资产的成本，在租
赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。本集团取得的与经营租赁有
关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额,在实际发生时计入当期损益。
经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计
处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
31. 公允价值计量
本集团于每个资产负债表日以公允价值计量衍生金融工具、权益工具投资等。公允
价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一
项负债所需支付的价格。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言
具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量
日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一
层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产
或负债的不可观察输入值。
对于在活跃市场上交易的金融工具，本集团以其活跃市场报价确定其公允价值；对
于不在活跃市场上交易的金融工具，本集团采用估值技术确定其公允价值。
32. 其他重要的会计政策和会计估计
（1）套期会计
为规避某些风险，本集团把某些金融工具作为套期工具进行套期。满足规定条件的
套期，本集团采用套期会计方法进行处理。本集团的套期为现金流量套期。对确定承诺
的外汇风险进行的套期，本集团作为现金流量套期处理。
本集团在套期开始时，正式指定套期工具与被套期项目，并准备关于套期关系和本
集团从事套期的风险管理策略和风险管理目标的书面文件。此外，在套期开始及之后，
本集团会持续地对套期有效性进行评估。
被指定为现金流量套期且符合条件的套期工具，其产生的利得或损失中属于套期有
效的部分作为现金流量套期储备，计入其他综合收益，无效套期部分计入当期损益。
如果预期交易使本集团随后确认一项非金融资产或非金融负债，或者非金融资产或
非金融负债的预期交易形成一项适用于公允价值套期会计的确定承诺时，本集团将原在
其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入该资产或负债的初始确认金额。
除此之外的现金流量套期，本集团在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将原
在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入当期损益。
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如果预期原计入其他综合收益的净损失全部或部分在未来会计期间不能弥补的，则
将不能弥补的部分转出，计入当期损益。
当本集团对现金流量套期终止运用套期会计时，已计入其他综合收益的累计现金流
量套期储备，在未来现金流量预期仍会发生时予以保留，在未来现金流量预期不再发生
时，从其他综合收益中转出，计入当期损益。
（2）质量保证金
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“其他应付款”，待
保证期过后根据实际情况和合同约定支付。
（3）维修基金
本集团之物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他应付款
-物业专项维修基金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的
维修、更新。
33. 重要会计政策和会计估计变更
（1） 重要会计政策变更
企业会计准则解释第 17 号
2023 年 10 月 25 日，财政部发布了《关于印发<企业会计准则解释第 17 号>的通知》
（财会〔2023〕21 号），规定了“关于流动负债与非流动负债的划分”、 “关于供应商
融资安排的披露”、“关于售后租回交易的会计处理”的内容，自 2024 年 1 月 1 日起
施行。
该项会计政策变更对本集团财务报表无重大影响。
（2） 重要会计估计变更
本集团本期未发生需要披露的重大会计估计变更事项。
四、 税项
1. 主要税种及税率
税种 具体税率情况
应税收入按3%、5%、6%、9%、13%的税率计算销项税，并按扣除当期允许
抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。
增值税
本集团发生增值税应收收入：房地产销售（除简易征收方式外）、部分租
赁收入（2016年4月30前取得）、建筑、装修、喷涂收入，原适用税率10%。
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税种 具体税率情况
根据《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2019]39
号）规定，自2019年4月1日起，适用税率由10%调整为9%。具体情况如下：
①商品房销售收入：2016年4月30日前开工的项目，适用简易征收方式，
税率5%；2016年4月30日后开工的项目，以扣减土地价款后的收入为计税
额，适用一般征收方式，税率9%；
②建筑、装修、喷涂收入适用税率9%；
③租赁收入适用税率：小微企业，税率3%；2016年4月30日前取得的不动
产，税率5%；其他租赁，税率9%；
④酒店经营使用税率6%；
⑤物业管理收入以及利息收入适用税率6%。
城市维护建设税 按增值税额的1%、5%及7%计缴。
教育费附加 按增值税额的3%计缴。
地方教育费附加 按增值税额的2%计缴。
本集团依据注册地不同按不同的税率计缴企业所得税，其中：
注册地在中国大陆的公司按应纳税所得额的25%计缴企业所得税；
注册地在香港的公司按16.5%缴纳利得税；
注册地在英属维尔京群岛、百慕达群岛、萨摩亚的公司，无须缴纳任何所
得税。
企业所得税
除符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免税外，中国
境内居民企业向未在中国境内设立机构、场所的非居民企业分配股息、红
利等权益性投资收益，应在作出利润分配决定的日期代扣代缴企业所得
税。如实际支付时间先于利润分配决定日期的，应在实际支付时代扣代缴
企业所得税。
从价计征的按照房产原值的70%为纳税基准，年税率为1.2%；从租计征的
房产税
（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
土地增值税 按实际增值额和规定税率缴纳土地增值税。
采用定额税率，每个幅度税额的差距规定为20倍，每平方米年税额如下：
大城市50万人口以上，每平方米1.5元至30元；中等城市人口20-50万，每
土地使用税
平方米1.2元至24元；小城市人口20万以下，每平方米0.9元至18元；县城、
建制镇、工矿区每平方米0.6元至12元。
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税种 具体税率情况
经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的土地使用税适用税
额标准可以在税法规定的最低税额的30%以内适当降低；经济发达地区的
适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。
个人所得税 员工的个人所得税由本公司及子公司代扣代缴。
2. 税收优惠
根据深圳市地方税务局宝安征收管理分局的批复，本公司及深圳地区的下属子公司
的新建房产自竣工当月起三年内免交房产税。
依据财政部税务总局住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号文件，住房租赁企业中的
增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，
按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住
房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算
缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按
1.5%预征率预缴增值税。
依据财政部、税务总局公告 2022 年第 14 号文件，本集团符合条件的小微企业，可
以自 2022 年 4 月纳税申报期起向主管税务机关申请退还增量留抵税额。本集团符合条
件的微型企业，可以自 2022 年 4 月纳税申报期起向主管税务机关申请一次性退还存量
留抵税额；符合条件的小型企业，可以自 2022 年 5 月纳税申报期起向主管税务机关申
请一次性退还存量留抵税额。
依据财政部、税务总局公告 2022 年第 13 号文件，本集团符合小微企业条件的子公
司享受企业所得税优惠政策，即“自 2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对小型微
利企业年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 25%计入应纳税所
得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
财政部、国家税务总局发布《关于海南自由贸易港企业所得税优惠政策的通知》，从
2020 年 1 月 1 日起至 2024 年 12 月 31 日，对注册在海南自由贸易港并实质性运营的鼓
励类产业企业，减按 15%的税率征收企业所得税。本集团下属子公司中粮酒店（三亚）
有限公司享受企业所得税优惠政策。
依据《财政部 税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部
税务总局公告 2023 年第 33 号）文件，至 2025 年 12 月 31 日，对经营公租房所取得的
租金收入，免征增值税。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
依据《财政部 税务总局关于延续实施医疗服务免征增值税等政策的公告》（财政部
税务总局公告 2023 年第 68 号）企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行
为，至 2027 年 12 月 31 日，适用免征增值税政策。
五、 合并财务报表主要项目注释
下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指 2024 年 1 月 1 日，“期
末”系指 2024 年 6 月 30 日，“本期”系指 2024 年 1 月 1 日至 6 月 30 日，“上期”系指
2023 年 1 月 1 日至 6 月 30 日，货币单位除特别注明外，均以人民币元列示。
1. 货币资金
项目 期末余额 年初余额
库存现金 305,043.94 305,183.36
银行存款 25,888,060,251.91 26,227,836,368.54
其他货币资金 4,208,163.14 14,852,730.61
存放财务公司存款 2,536,749,065.09 3,841,620,108.81
合计 28,429,322,524.08 30,084,614,391.32
其中：存放在境外的款项总额 4,715,274,734.54 4,543,367,005.78
注：其他货币资金期末余额为 4,208,163.14 元，主要为支付宝、微信和 pos 机的
在途资金。所有权或使用权受限的货币资金详见附注五、20.所有权或使用权受到限制
的资产。
2. 衍生金融资产
项目 期末余额 年初余额
远期合约（DF） 22,315,481.65 66,752,497.78
利率互换合约（IRS） 53,978,497.44 127,730,035.93
合计 76,293,979.09 194,482,533.71
3. 应收账款
（1） 应收账款按账龄列示
账龄 期末账面余额 年初账面余额
3 个月以内（含 3 个月） 458,112,313.79 173,249,661.22
3 个月以上—1 年（含 1 年） 109,599,119.77 84,810,464.65
1 年以上—2 年（含 2 年） 72,458,763.62 91,036,687.74
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
账龄 期末账面余额 年初账面余额
2 年以上—3 年（含 3 年） 62,817,287.66 39,850,792.07
3 年以上 71,300,803.26 49,414,608.81
小计 774,288,288.10 438,362,214.49
减：坏账准备 146,680,699.34 125,030,378.88
合计 627,607,588.76 313,331,835.61
（2） 应收账款按坏账计提方法分类列示
期末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
按单项计提坏账准备 64,280,187.43 8.30 62,379,303.20 97.04 1,900,884.23
按组合计提坏账准备 710,008,100.67 91.70 84,301,396.14 11.87 625,706,704.53
合计 774,288,288.10 100.00 146,680,699.34 — 627,607,588.76
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
按单项计提坏账准备 57,511,751.87 13.12 55,611,022.87 96.70 1,900,729.00
按组合计提坏账准备 380,850,462.62 86.88 69,419,356.01 18.23 311,431,106.61
合计 438,362,214.49 100.00 125,030,378.88 — 313,331,835.61
1） 应收账款按单项计提坏账准备
年初余额 期末余额
名称 计提比
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 计提理由
例（%）
杭州大悦城商户租金 9,134,712.49 7,233,983.49 9,095,022.93 7,194,138.70 79.10 预计无法全额收回
三联商户租金 44,956.32 44,956.32 44,956.32 44,956.32 100.00 预计无法收回
商业管理（北京）顾问费 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 100.00 预计无法收回
上海静安大悦城商户租金 552,871.73 552,871.73 552,871.73 552,871.73 100.00 预计无法收回
深圳中粮凤凰里商户租金 107,776.59 107,776.59 107,776.59 107,776.59 100.00 预计无法收回
沈阳大悦城商户租金 44,228.00 44,228.00 44,228.00 44,228.00 100.00 预计无法收回
沈阳物业管理费 349,589.49 349,589.49 319,375.70 319,375.70 100.00 预计无法收回
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年初余额 期末余额
名称 计提比
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 计提理由
例（%）
沈阳中粮广场商户租金 0.00 0.00 1,520,188.81 1,520,188.81 100.00 预计无法收回
烟台大悦城商户租金 200,873.86 200,873.86 200,873.86 200,873.86 100.00 预计无法收回
烟台物业管理费 198,135.78 198,135.78 0.00 0.00 0.00 —
长沙北纬 28 度物业管理费 2,667,075.52 2,667,075.52 8,102,083.15 8,102,083.15 100.00 预计无法收回
臻悦（天津）顾问费 41,257,178.19 41,257,178.19 41,257,178.19 41,257,178.19 100.00 预计无法收回
中粮创芯研发中心商户租金 14,933.90 14,933.90 14,933.90 14,933.90 100.00 预计无法收回
中粮悦街商户租金 939,420.00 939,420.00 939,420.00 939,420.00 100.00 预计无法收回
宝安福安租金及水电费 0.00 0.00 81,278.25 81,278.25 100.00 预计无法收回
合计 57,511,751.87 55,611,022.87 64,280,187.43 62,379,303.20 — —
2） 应收账款按组合计提坏账准备
期末余额
类别
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 710,008,100.67 84,301,396.14 11.87
（3） 应收账款本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期变动金额
类别 年初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他
应 收 账
款 坏 账 125,030,378.88 24,605,777.20 2,852,283.73 127,747.24 24,574.23 146,680,699.34
准备
注：本期无重要的坏账准备收回或转回金额。
（4） 本期实际核销的应收账款
项目 核销金额
实际核销的应收账款 127,747.24
（5） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
占应收账款期
应收账款 坏账准备
单位名称 末余额合计数
期末余额 期末余额
的比例（%）
义乌市城市投资建设集团有限公司 225,129,726.75 29.08 0.00
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2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
占应收账款期
应收账款 坏账准备
单位名称 末余额合计数
期末余额 期末余额
的比例（%）
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业（有限合伙） 41,257,178.19 5.33 41,257,178.19
中粮我买网投资有限公司 24,523,356.56 3.17 8,832,428.13
北京恒合悦兴置业有限公司 7,802,268.21 1.01 6,737.61
北京橙天嘉禾祥云影城管理有限公司 7,227,944.40 0.93 5,849,143.58
合计 305,940,474.11 39.52 55,945,487.51
4. 其他应收款
项目 期末余额 年初余额
应收利息 693,833.35 0.00
应收股利 0.00 0.00
其他应收款 16,689,279,237.49 16,845,774,494.94
合计 16,689,973,070.84 16,845,774,494.94
4.1 其他应收款
（1） 其他应收款按款项性质分类
款项性质 期末账面余额 年初账面余额
保证金及押金 1,149,984,513.42 1,180,412,739.28
往来款 16,048,795,228.50 16,222,103,395.30
其他 491,022,402.60 443,051,869.88
小计 17,689,802,144.52 17,845,568,004.46
减：坏账准备 1,000,522,907.03 999,793,509.52
合计 16,689,279,237.49 16,845,774,494.94
注：其他主要包括代垫款项、水电费、服务费、保洁费、维修费、装修补贴款、保
险费等。
（2） 其他应收款按账龄列示
账龄 期末账面余额 年初账面余额
3 个月以内（含 3 个月） 981,136,648.42 1,097,663,640.24
3 个月以上—1 年（含 1 年） 2,078,999,409.31 1,295,112,421.56
1 年以上—2 年（含 2 年） 2,017,348,131.00 4,245,391,429.73
2 年以上—3 年（含 3 年） 2,044,191,652.53 4,151,235,707.41
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2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
账龄 期末账面余额 年初账面余额
3 年以上 10,568,126,303.26 7,056,164,805.52
小计 17,689,802,144.52 17,845,568,004.46
减：坏账准备 1,000,522,907.03 999,793,509.52
合计 16,689,279,237.49 16,845,774,494.94
（3） 其他应收款按坏账计提方法分类列示
期末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
按单项计提坏账准备 952,813,747.56 5.39 738,564,737.46 77.51 214,249,010.10
按组合计提坏账准备 16,736,988,396.96 94.61 261,958,169.57 1.57 16,475,030,227.39
合计 17,689,802,144.52 100.00 1,000,522,907.03 — 16,689,279,237.49
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
按单项计提坏账准备 1,214,246,767.01 6.80 758,170,437.65 62.44 456,076,329.36
按组合计提坏账准备 16,631,321,237.45 93.20 241,623,071.87 1.45 16,389,698,165.58
合计 17,845,568,004.46 100.00 999,793,509.52 — 16,845,774,494.94
1） 其他应收款按单项计提坏账准备
年初余额 期末余额
名称 计提比例 计提
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
（%） 理由
预计无法
宜建雄、候飞飞 1,000,000.00 1,000,000.00 1,000,000.00 1,000,000.00 100.00
收回
众智汇能投资管理有限公司 24,645,877.81 24,645,877.81 0.00 0.00 0.00 —
预计无法
北京辉拓置业有限公司 121,199,901.21 71,284,831.73 120,734,310.03 71,280,175.82 59.04
全额收回
上海景时成攀投资中心(有限 预计无法
228,920,547.88 70,520,547.88 228,920,547.88 70,520,547.88 30.81
合伙) 全额收回
上海景时宾华投资中心(有限 预计无法
21,080,440.12 14,685,564.23 21,080,440.12 14,685,564.23 69.66
合伙) 全额收回
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2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年初余额 期末余额
名称 计提比例 计提
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
（%） 理由
深圳汇金壹号投资合伙企业 预计无法
817,399,999.99 576,033,616.00 581,078,449.53 581,078,449.53 100.00
(有限合伙) 收回
合计 1,214,246,767.01 758,170,437.65 952,813,747.56 738,564,737.46 — —
2） 其他应收款按组合计提坏账准备
期末余额
类别
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 16,736,988,396.96 261,958,169.57 1.57
3） 其他应收款按照预期信用损失一般模型计提坏账准备
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月预 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
2024 年 1 月 1 日余额 86,552,356.15 155,070,715.72 758,170,437.65 999,793,509.52
2024 年 1 月 1 日余额在本期 — — — —
--转入第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转入第三阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第一阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
本期计提 7,178,627.20 32,023,183.90 5,040,177.62 44,241,988.72
本期转回 3,153,742.69 15,490,941.97 0.00 18,644,684.66
本期转销 0.00 0.00 0.00 0.00
本期核销 0.00 0.00 24,645,877.81 24,645,877.81
其他变动 -222,028.74 0.00 0.00 -222,028.74
2024 年 6 月 30 日余额 90,355,211.92 171,602,957.65 738,564,737.46 1,000,522,907.03
（4） 其他应收款本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期变动金额
类别 年初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他
其他应收款
999,793,509.52 44,241,988.72 18,644,684.66 24,645,877.81 -222,028.74 1,000,522,907.03
坏账准备
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2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注：本期无重要的坏账准备收回或转回金额。
（5） 本期度实际核销的其他应收款
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 24,645,877.81
（6） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
款项 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
性质 期末余额
数的比例（%）
1-3 年，3
昆明螺蛳湾国悦置地有限公司 往来款 2,735,012,060.50 15.46 0.00
年以上
1-3 年，3
深圳中益长昌投资有限公司 往来款 2,197,176,514.17 12.42 21,971,765.14
年以上
3 年以内,3
佛山市新纪元置业有限公司 往来款 998,902,106.65 5.65 9,989,021.07
年以上
2-3 年,3
重庆葆悦房地产开发有限公司 往来款 949,515,983.38 5.37 106.33
年以上
深圳汇金壹号投资合伙企业(有限合伙) 往来款 581,078,449.53 3 年以上 3.28 581,078,449.53
合计 — 7,461,685,114.23 — 42.18 613,039,342.07
5. 预付账款
（1） 预付款项账龄
期末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内（含 1 年） 301,594,411.80 77.01 194,161,433.92 84.14
1－2 年（含 2 年） 70,548,766.59 18.01 22,464,385.90 9.73
2－3 年（含 3 年） 11,797,649.00 3.01 6,952,754.29 3.01
3 年以上 7,711,190.12 1.97 7,189,208.30 3.12
合计 391,652,017.51 100.00 230,767,782.41 100.00
（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款项期
单位名称 期末余额 账龄 末余额合计数
的比例(%)
西安市长安区韦曲街道办事处 36,143,442.49 1 年以内 9.23
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2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
占预付款项期
单位名称 期末余额 账龄 末余额合计数
的比例(%)
南京浦口城乡水务发展有限公司 24,177,611.69 2 年以内 6.17
常州晋陵电力实业有限公司 14,999,259.65 1 年以内 3.83
国网四川省电力公司成都供电公司 14,281,041.11 3 年以内，3 年以上 3.65
南京浦卓工程建设有限公司 12,415,019.85 1-3 年,3 年以上 3.17
合计 102,016,374.79 — 26.05
6. 存货
（1） 存货分类
期末余额
项目 其中：借款费
账面余额 存货跌价准备 账面价值
用资本化金额
开发产品 24,612,682,233.72 1,748,312,115.24 1,813,775,743.75 22,798,906,489.97
开发成本 67,411,901,161.47 2,878,644,061.37 3,737,612,423.23 63,674,288,738.24
出租开发产品 518,713,425.31 45,204,800.58 178,785,414.66 339,928,010.65
其他存货 14,157,819.13 0.00 159,227.96 13,998,591.17
合计 92,557,454,639.63 4,672,160,977.19 5,730,332,809.60 86,827,121,830.03
（续）
年初余额
项目 其中：借款费
账面余额 存货跌价准备 账面价值
用资本化金额
开发产品 27,655,533,364.01 1,569,698,324.37 2,251,061,264.65 25,404,472,099.36
开发成本 69,680,423,910.11 2,943,003,233.29 3,551,264,987.23 66,129,158,922.88
出租开发产品 563,381,389.29 48,565,408.50 169,989,316.94 393,392,072.35
其他存货 14,611,243.12 0.00 159,227.96 14,452,015.16
合计 97,913,949,906.53 4,561,266,966.16 5,972,474,796.78 91,941,475,109.75
注：本集团本报告期借款利息费用的资本化率为 4.40%（2023 年 4.89%）。
48
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2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 开发产品明细
项目名称 最近一期竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
海南红塘悦海 2018 年 9 月 18,276,094.55 0.00 0.00 18,276,094.55
三亚大悦中心一期 2022 年 3 月 126,061,430.36 -47,367,967.19 8,356,565.62 70,336,897.55
济南中粮祥云 2023 年 12 月 634,094,606.70 0.00 403,070,210.53 231,024,396.17
苏州中粮天悦 2021 年 10 月 392,223,924.23 -15,942,210.89 124,031,259.27 252,250,454.07
成都大悦城公寓写字楼 2015 年 12 月 110,862,139.63 0.00 0.00 110,862,139.63
沈阳大悦城销售型 2023 年 1 月 19,059,360.99 0.00 2,886,132.29 16,173,228.70
上海静安大悦城天悦壹号商
2017 年 7 月 14,791,561.11 0.00 0.00 14,791,561.11
铺、车位
上海静安大悦城车库/车位
2022 年 8 月 30,811,385.32 18,841,955.07 49,653,340.39 0.00
地下车库/车位毛坯自持
杭州大悦城 2022 年 6 月 906,900,804.86 16,474,834.70 584,172,440.82 339,203,198.74
上海前滩海景壹号 2019 年 12 月 9,837,610.55 0.00 0.00 9,837,610.55
青岛 JOYPARK 2022 年 7 月 879,649,821.49 1,501,013.87 43,921,852.62 837,228,982.74
重庆大悦城 2023 年 11 月 1,065,106,053.87 80,240,659.03 91,216,920.44 1,054,129,792.46
青岛即墨创智锦云 2022 年 3 月 326,793,661.64 -7,824,027.71 45,308,639.05 273,660,994.88
成都天府大悦城 2024 年 4 月 302,374,154.09 744,621,622.12 0.00 1,046,995,776.21
武汉光谷大悦城 2023 年 2 月 45,336,267.49 -13,010,399.50 -1,466,026.87 33,791,894.86
深圳中粮凤凰里 2016 年 11 月 23,987,004.90 0.00 6,694.00 23,980,310.90
沈阳中粮广场 2019 年 8 月 1,693,652.87 0.00 0.00 1,693,652.87
天津锦云悦府 2022 年 8 月 13,105,343.95 0.00 0.00 13,105,343.95
北京祥云国际 2015 年 9 月 78,022,253.76 0.00 1,561,361.78 76,460,891.98
北京京西祥云 2019 年 10 月 1,095,299,117.52 0.00 140,175,539.54 955,123,577.98
张家口祥云国际 2022 年 12 月 26,213,910.46 558,097,805.06 268,705,260.29 315,606,455.23
成都香榭丽都 2012 年 9 月 3,045,487.08 0.00 0.00 3,045,487.08
成都祥云 2015 年 4 月 17,054,260.60 0.00 0.00 17,054,260.60
成都锦云 2015 年 12 月 59,009,120.76 0.00 0.00 59,009,120.76
成都珑悦锦云 2021 年 8 月 47,598,697.11 0.00 14,916.93 47,583,780.18
成都香颂丽都 2015 年 6 月 53,922,275.89 314,241.21 0.00 54,236,517.10
成都鸿云 2016 年 12 月 28,003,985.59 1,545,521.79 0.00 29,549,507.38
成都祥云里 2019 年 11 月 33,546,166.31 0.00 18,706,482.99 14,839,683.32
49
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 最近一期竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
眉山天府智慧城 2023 年 9 月 876,444,497.02 0.00 -5,131.99 876,449,629.01
成都天府宸悦 2020 年 1 月 7,174,782.55 0.00 1,091,417.41 6,083,365.14
成都御岭湾 2015 年 12 月 40,775,647.49 0.00 -5,923,233.09 46,698,880.58
重庆鸿云 2018 年 11 月 2,937,460.46 0.00 0.00 2,937,460.46
重庆天悦壹号 2023 年 9 月 345,227,597.25 0.00 41,354,033.38 303,873,563.87
成都武侯瑞府 2023 年 6 月 1,738,554,009.11 0.00 107,745,148.97 1,630,808,860.14
重庆浣溪锦云 2023 年 5 月 160,955,513.75 0.00 2,498,075.34 158,457,438.41
重庆祥云赋 2023 年 1 月 77,359,396.25 0.00 0.00 77,359,396.25
长沙中粮鸿云 2021 年 10 月 59,757,178.56 1,617,552.88 0.00 61,374,731.44
株洲锦云 2021 年 10 月 605,480,090.08 0.00 0.00 605,480,090.08
南京彩云居 2012 年 11 月 259,347.07 0.00 0.00 259,347.07
南京祥云 2021 年 12 月 288,188,757.95 -9,360,081.61 79,804,475.67 199,024,200.67
南京央誉 2021 年 9 月 23,147,727.14 0.00 0.00 23,147,727.14
南京鸿云 2018 年 3 月 85,387,321.86 35,138.42 79,687.00 85,342,773.28
南京珑悦 2021 年 6 月 25,839,680.03 0.00 0.00 25,839,680.03
南京三金祥云 2021 年 11 月 22,353,704.09 0.00 1,631,576.49 20,722,127.60
台州黄岩瑞府 2023 年 9 月 654,392,627.45 -52,498,836.75 74,205,855.69 527,687,935.01
杭州梦栖祥云 2020 年 8 月 6,567,521.33 0.00 0.00 6,567,521.33
中粮朗云 2016 年 11 月 22,988,634.98 0.00 0.00 22,988,634.98
上海南桥锦云 2020 年 7 月 2,965,316.24 0.00 361,643.45 2,603,672.79
嘉兴江南国际城 2020 年 12 月 10,943,102.59 0.00 0.00 10,943,102.59
上海翡翠别墅 2011 年 11 月 54,759,002.74 0.00 245,400.07 54,513,602.67
深圳祥云国际 2018 年 12 月 218,353,707.10 0.00 95,316.00 218,258,391.10
深圳云景国际 2019 年 7 月 704,743,634.46 44,272,756.96 71,979,749.68 677,036,641.74
惠州珑悦锦云 2022 年 12 月 167,377,438.74 -11,269,241.76 37,436,807.46 118,671,389.52
江门新悦锦云 2022 年 12 月 324,285,044.24 8,961,586.39 142,196,837.25 191,049,793.38
厦门鹭湾祥云 2021 年 12 月 29,188,973.15 -779,552.32 5,951,185.70 22,458,235.13
深圳天悦壹号 2018 年 12 月 22,219,120.35 8,000.00 0.00 22,227,120.35
深圳宝安 25 区 2023 年 12 月 2,496,065,078.21 -26,719,651.15 994,460,371.19 1,474,885,055.87
太仓湖畔祥云 2020 年 9 月 94,853,361.43 0.00 28,596,480.66 66,256,880.77
武汉祥云地铁小镇 2024 年 1 月 243,937,902.05 323,380,373.07 145,210,496.01 422,107,779.11
50
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 最近一期竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
沈阳花熙祥云 2020 年 11 月 11,291,673.24 1,583,498.17 2,344,751.53 10,530,419.88
沈阳锦云天城 2022 年 9 月 94,982,864.98 62,346,017.56 81,660,534.50 75,668,348.04
哈尔滨锦云世家 2022 年 11 月 428,763,937.89 4,662,532.56 39,533,306.04 393,893,164.41
沈阳隆悦祥云 2023 年 2 月 130,139,362.36 4,375,566.57 94,265,785.34 40,249,143.59
沈阳堂悦 2022 年 7 月 365,314.17 0.00 365,314.17 0.00
西安悦尚锦云 2021 年 9 月 158,049,913.89 0.00 9,519,903.99 148,530,009.90
西安中粮奥体壹号-文汇 2023 年 10 月 104,251,700.07 0.00 6,173,720.44 98,077,979.63
南京颐和南园 2023 年 12 月 75,755,075.69 39,333,733.42 83,715,011.15 31,373,797.96
义乌桂语兰庭 2023 年 12 月 5,683,807,644.03 0.00 2,862,895,378.66 2,820,912,265.37
武汉锦云航天府 2023 年 6 月 348,457,698.91 0.00 4,588,667.67 343,869,031.24
深圳福田大悦中心 2023 年 11 月 2,692,250,474.66 -4,231,114.86 43,547,766.00 2,644,471,593.80
苏州悦揽天地 2023 年 7 月 159,505,736.71 1,082,115.78 31,622,769.37 128,965,083.12
沈阳京西祥云 2023 年 10 月 352,925,872.45 19,915,365.87 56,141,363.15 316,699,875.17
西安中粮奥体壹号-文盛 2023 年 11 月 104,941,231.69 0.00 8,873,169.97 96,068,061.72
三亚大悦中心 2024 年 4 月 704,791,044.26 501,244,807.84 384,503,532.99 821,532,319.11
南昌祥云悦府 2023 年 11 月 27,066,693.21 0.00 23,983,022.39 3,083,670.82
厦门云玺壹号 2023 年 3 月 43,908,263.16 -390,891.87 6,406,206.98 37,111,164.31
长沙观澜祥云 2023 年 12 月 758,115,533.24 36,923,084.40 502,229,683.83 292,808,933.81
昆明鸿云 2024 年 1 月 0.00 567,103,074.04 370,907,558.64 196,195,515.40
重庆中央公园瑞府 2024 年 1 月 0.00 701,086,235.89 206,304,329.39 494,781,906.50
南京天悦锦麟 2024 年 4 月 0.00 4,143,693,879.00 3,477,815,245.89 665,878,633.11
成都祥云樾府 2024 年 5 月 0.00 1,607,814,089.83 537,799,412.06 1,070,014,677.77
合计 — 27,655,533,364.01 9,301,683,085.89 12,344,534,216.18 24,612,682,233.72
（3） 开发成本明细
预计（或实际） 预计总投资
项目名称 开工时间 期末余额 年初余额
竣工时间 额（万元）
三亚大悦中心 2020 年 9 月 2025 年 6 月 483,697.16 1,476,479,912.60 1,604,209,324.83
济南中粮祥云 2020 年 3 月 2024 年 9 月 691,366.00 2,181,583,296.17 2,374,570,183.14
南昌大悦城 2022 年 3 月 2025 年 10 月 133,288.00 581,637,997.70 513,832,605.42
南昌朝阳九里 2021 年 9 月 2025 年 11 月 113,009.00 792,680,069.14 676,529,582.44
成都酒城南北地块 2018 年 7 月 2026 年 3 月 348,582.00 1,496,260,652.15 1,415,764,940.00
51
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
预计（或实际） 预计总投资
项目名称 开工时间 期末余额 年初余额
竣工时间 额（万元）
厦门云玺壹号 2021 年 2 月 2024 年 9 月 600,496.16 3,747,911,679.65 3,635,602,074.82
成都天府大悦城 2019 年 11 月 2024 年 4 月 174,362.00 0.00 769,361,206.13
西安悦著央璟 2023 年 3 月 2025 年 7 月 628,282.62 3,464,597,649.33 3,056,072,793.53
西安悦著央宸 尚未开工 暂未确定 265,342.00 1,257,253,434.87 0.00
上塔坡项目 2019 年 9 月 2025 年 4 月 482,995.08 3,580,153,264.38 3,963,095,306.38
南京天悦锦麟 2021 年 10 月 2028 年 6 月 988,609.02 3,061,794,177.95 6,876,256,457.37
成都祥云樾府 2022 年 1 月 2024 年 5 月 164,227.79 0.00 1,429,510,710.96
重庆天玺壹号 134 亩 2022 年 9 月 2024 年 12 月 232,824.00 1,606,476,027.57 1,515,339,575.20
南京天悦风华 2022 年 5 月 2024 年 12 月 239,953.74 1,930,901,852.48 1,846,417,398.88
杭州悦著云轩 2022 年 7 月 2025 年 6 月 217,479.92 1,933,162,541.35 1,816,198,499.15
苏州大悦狮山壹号 2022 年 5 月 2024 年 12 月 152,435.00 1,284,347,780.59 1,237,161,381.26
深圳中粮悦章凤凰里 2022 年 10 月 2024 年 10 月 337,877.23 1,763,706,210.88 1,614,000,427.79
沈阳中粮广场 2014 年 3 月 2025 年 10 月 877,470.00 481,068,805.36 476,662,636.69
天津中粮大道 2021 年 2 月 暂未确定 421,225.00 1,020,465,566.12 1,051,240,856.12
张家口祥云国际 2020 年 9 月 2024 年 8 月 385,250.21 1,801,853,611.29 2,098,191,237.89
眉山天府智慧城 2019 年 12 月 2024 年 11 月 620,424.42 1,210,335,986.04 1,186,021,923.06
成都溪府鸿云 2020 年 10 月 2024 年 9 月 146,722.00 912,391,083.54 892,694,125.99
成都湖光锦云 2021 年 11 月 2024 年 12 月 138,700.00 936,189,201.44 874,866,671.00
昆明鸿云 2021 年 12 月 2024 年 11 月 136,624.81 635,135,263.01 1,157,390,057.25
成都御岭湾 2007 年 1 月 暂未确定 252,352.00 194,629,399.01 194,629,399.01
重庆天悦壹号 2020 年 7 月 2024 年 8 月 429,757.23 977,668,892.98 939,050,235.91
重庆中央公园瑞府 2021 年 11 月 2025 年 12 月 154,137.00 621,015,858.01 1,287,643,607.57
重庆浣溪锦云 2019 年 8 月 2025 年 12 月 104,552.59 7,984,630.70 5,558,476.47
重庆祥云赋 2019 年 12 月 2025 年 6 月 157,204.00 343,463,352.43 335,886,519.98
长沙观澜祥云 2021 年 10 月 2025 年 12 月 264,109.00 757,448,092.09 508,568,102.08
深圳祥云国际 2021 年 7 月 2027 年 6 月 460,366.05 1,376,536,302.82 1,310,633,949.26
深圳宝安 25 区 2016 年 10 月 2024 年 12 月 1,666,878.00 7,781,515,912.70 6,278,059,153.57
苏州悦揽天地 暂未确定 暂未确定 137,350.00 53,235,529.07 52,840,247.46
常州春秋祥云 2021 年 10 月 2024 年 12 月 176,144.00 1,441,646,214.81 1,420,630,034.31
武汉祥云地铁小镇 2019 年 12 月 暂未确定 482,972.62 721,477,187.85 1,047,227,835.28
武汉锦云航天府 2019 年 12 月 暂未确定 145,734.00 327,018,515.79 325,218,421.34
武汉航天悦府 2020 年 4 月 暂未确定 193,115.00 721,978,846.00 720,788,280.38
西安天悦 2022 年 1 月 2025 年 9 月 587,590.60 2,914,275,365.19 2,831,351,901.11
沈阳京西祥云 2021 年 3 月 2026 年 10 月 214,932.79 828,940,452.64 796,503,411.51
52
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
预计（或实际） 预计总投资
项目名称 开工时间 期末余额 年初余额
竣工时间 额（万元）
西安中粮奥体壹号-文盛 2021 年 10 月 2026 年 1 月 177,185.81 791,658,937.62 245,166,833.11
西安中粮奥体壹号-文汇 2020 年 10 月 2025 年 6 月 209,982.13 1,283,900,657.03 523,433,735.96
西安中粮奥体壹号-文兴 2022 年 6 月 2024 年 11 月 203,021.44 2,192,308,824.09 1,949,434,725.42
南京悦著九章 2023 年 6 月 2025 年 12 月 209,471.18 1,530,220,848.02 1,494,556,881.08
上海北外滩 116 项目 尚未开工 2025 年 10 月 652,239.00 5,388,591,279.01 5,332,252,184.00
合计 — — — 67,411,901,161.47 69,680,423,910.11
（4） 出租开发产品明细
最近一期竣 本期减少
项目名称 年初余额 本期增加 期末余额
工时间 处置 本期计提折旧 其他
沈阳中粮广场 2019 年 8 月 102,602,140.36 0.00 0.00 1,713,336.78 0.00 100,888,803.58
成都锦云 2015 年 12 月 254,128,371.71 0.00 0.00 2,698,812.12 0.00 251,429,559.59
成都鸿云 2016 年 12 月 13,505,915.24 0.00 0.00 0.00 0.00 13,505,915.24
长沙中粮鸿云 2015 年 7 月 9,762,008.66 0.00 0.00 142,827.78 0.00 9,619,180.88
深圳云景国际 2019 年 7 月 158,228,314.29 0.00 0.00 1,313,148.65 37,310,059.86 119,605,105.78
哈尔滨锦云世家 2022 年 11 月 5,254,363.61 0.00 0.00 72,811.19 0.00 5,181,552.42
沈阳京西祥云 2023 年 10 月 19,900,275.42 0.00 1,557,826.43 0.00 18,342,448.99 0.00
上海静安大悦城车
库/车位地下车库/车 2022 年 8 月 0.00 18,640,278.59 0.00 156,970.77 0.00 18,483,307.82
位毛坯自持
合计 — 563,381,389.29 18,640,278.59 1,557,826.43 6,097,907.29 55,652,508.85 518,713,425.31
（5） 存货跌价准备
本期增加 本期减少
项目 年初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他转出
沈阳中粮广场 3,196,088.41 0.00 0.00 0.00 0.00 3,196,088.41
天津中粮大道 747,568,256.12 0.00 0.00 30,775,290.00 0.00 716,792,966.12
天津锦云悦府 6,320,865.86 0.00 0.00 0.00 0.00 6,320,865.86
北京京西祥云 544,737,498.49 0.00 0.00 64,959,915.17 0.00 479,777,583.32
张家口祥云国际 91,520,698.10 0.00 0.00 5,594,992.57 0.00 85,925,705.53
昆明鸿云 90,474,049.83 0.00 0.00 45,658,130.93 0.00 44,815,918.90
成都湖光锦云 74,992,541.36 0.00 0.00 0.00 0.00 74,992,541.36
53
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本期增加 本期减少
项目 年初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他转出
成都溪府鸿云 47,562,682.81 0.00 0.00 0.00 0.00 47,562,682.81
成都香颂丽都 1,479,624.88 0.00 0.00 0.00 0.00 1,479,624.88
成都珑悦锦云 400,015.08 0.00 0.00 0.00 0.00 400,015.08
成都锦云 166,793,228.53 8,796,097.72 0.00 0.00 0.00 175,589,326.25
重庆中央公园瑞府 67,619,660.02 0.00 0.00 25,707,047.31 0.00 41,912,612.71
成都武侯瑞府 85,089,568.73 0.00 0.00 6,920,530.98 0.00 78,169,037.75
长沙中粮鸿云 26,650,942.57 0.00 0.00 0.00 0.00 26,650,942.57
株洲锦云 199,355,394.85 0.00 0.00 0.00 0.00 199,355,394.85
长沙观澜祥云 43,857,350.04 0.00 0.00 16,533,720.28 0.00 27,323,629.76
南京鸿云 4,341,184.15 0.00 0.00 0.00 0.00 4,341,184.15
南京祥云 58,197,659.51 0.00 0.00 18,284,719.85 0.00 39,912,939.66
南京三金祥云 1,318,877.80 0.00 0.00 336,906.53 0.00 981,971.27
南京央誉 690,493.42 0.00 0.00 0.00 0.00 690,493.42
义乌桂语兰庭 363,107,644.03 95,562,801.64 0.00 182,894,858.73 0.00 275,775,586.94
台州黄岩瑞府 99,771,894.03 0.00 0.00 13,855,557.03 0.00 85,916,337.00
深圳祥云国际 52,592,419.97 0.00 0.00 0.00 0.00 52,592,419.97
深圳祥云国际 259,869,889.11 0.00 0.00 0.00 0.00 259,869,889.11
惠州珑悦锦云 14,703,949.18 0.00 0.00 4,813,047.57 0.00 9,890,901.61
江门新悦锦云 64,691,468.65 0.00 0.00 21,154,510.89 0.00 43,536,957.76
厦门鹭湾祥云 16,758,479.25 0.00 0.00 3,116,587.47 0.00 13,641,891.78
常州春秋祥云 397,330,722.88 0.00 0.00 0.00 0.00 397,330,722.88
太仓湖畔祥云 45,327,715.43 0.00 0.00 12,879,368.44 0.00 32,448,346.99
武汉锦云航天府 232,931,030.25 0.00 0.00 67,449,150.79 0.00 165,481,879.46
武汉祥云地铁小镇 204,946,591.82 0.00 0.00 17,255,167.16 0.00 187,691,424.66
武汉航天悦府 442,998,280.38 68,651,842.14 0.00 0.00 0.00 511,650,122.52
西安天悦 195,647,627.78 0.00 0.00 0.00 0.00 195,647,627.78
沈阳隆悦祥云 8,283,122.86 0.00 0.00 5,026,218.18 0.00 3,256,904.68
沈阳京西祥云 110,255,466.53 0.00 0.00 1,081,748.26 0.00 109,173,718.27
沈阳锦云天城 18,150,436.82 0.00 0.00 2,883,434.27 0.00 15,267,002.55
西安悦尚锦云 25,793,946.08 0.00 0.00 365,836.48 0.00 25,428,109.60
三亚大悦中心 57,612,159.20 0.00 0.00 6,148,847.07 0.00 51,463,312.13
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本期增加 本期减少
项目 年初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他转出
济南中粮祥云 414,098,836.19 0.00 0.00 16,114,282.22 0.00 397,984,553.97
南昌朝阳九里 23,458,361.81 0.00 0.00 0.00 0.00 23,458,361.81
南昌大悦城 298,011,655.97 0.00 0.00 0.00 0.00 298,011,655.97
成都大悦城公寓写字楼 21,728,325.53 0.00 0.00 0.00 0.00 21,728,325.53
青岛 JOYPARK 22,794,795.74 0.00 0.00 13,759,623.25 0.00 9,035,172.49
重庆大悦城 116,829,995.23 0.00 0.00 1,417,513.57 0.00 115,412,481.66
青岛即墨创智锦云 202,454,073.54 0.00 0.00 28,312,851.18 0.00 174,141,222.36
南京悦著九章 0.00 198,147,127.50 0.00 0.00 0.00 198,147,127.50
其他存货 159,227.96 0.00 0.00 0.00 0.00 159,227.96
合计 5,972,474,796.78 371,157,869.00 0.00 613,299,856.18 0.00 5,730,332,809.60
注：其他存货为日常周转材料、办公用品等低值易耗品。
（6） 存货跌价准备计提依据及本期转回或转销原因
本期转回存货跌价准备的 本期转销存货跌
项目 计提存货跌价准备的具体依据
原因 价准备的原因
沈阳中粮广场 —— —— ——
天津中粮大道 —— 可变现净值高于存货成本 ——
天津锦云悦府 —— —— ——
北京京西祥云 —— —— 销售转出
张家口祥云国际 —— —— 销售转出
昆明鸿云 —— —— 销售转出
成都湖光锦云 —— —— ——
成都溪府鸿云 —— —— ——
成都香颂丽都 —— —— ——
成都珑悦锦云 —— —— ——
成都锦云 可变现净值低于存货成本 —— ——
重庆中央公园瑞府 —— —— 销售转出
成都武侯瑞府 —— —— 销售转出
长沙中粮鸿云 —— —— ——
株洲锦云 —— —— ——
长沙观澜祥云 —— —— 销售转出
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本期转回存货跌价准备的 本期转销存货跌
项目 计提存货跌价准备的具体依据
原因 价准备的原因
南京鸿云 —— —— ——
南京祥云 —— —— 销售转出
南京三金祥云 —— —— 销售转出
南京央誉 —— —— ——
义乌桂语兰庭 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
台州黄岩瑞府 —— —— 销售转出
深圳祥云国际 —— —— ——
深圳祥云国际 —— —— ——
惠州珑悦锦云 —— —— 销售转出
江门新悦锦云 —— —— 销售转出
厦门鹭湾祥云 —— —— 销售转出
常州春秋祥云 —— —— ——
太仓湖畔祥云 —— —— 销售转出
武汉锦云航天府 —— 可变现净值高于存货成本 ——
武汉祥云地铁小镇 —— —— 销售转出
武汉航天悦府 可变现净值低于存货成本 —— ——
西安天悦 —— —— ——
沈阳隆悦祥云 —— —— 销售转出
沈阳京西祥云 —— —— 销售转出
沈阳锦云天城 —— —— 销售转出
西安悦尚锦云 —— —— 销售转出
三亚大悦中心 —— 可变现净值高于存货成本 ——
济南中粮祥云 —— —— 销售转出
南昌朝阳九里 —— —— ——
南昌大悦城 —— —— ——
成都大悦城公寓写
—— —— ——
字楼
青岛 JOYPARK —— —— 销售转出
重庆大悦城 —— —— 销售转出
青岛即墨创智锦云 —— —— 销售转出
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本期转回存货跌价准备的 本期转销存货跌
项目 计提存货跌价准备的具体依据
原因 价准备的原因
南京悦著九章 可变现净值低于存货成本 —— ——
其他存货 —— —— ——
（7） 期末存货所有权或使用权受限情况详见附注五、20。
7. 其他流动资产
项目 期末余额 年初余额
预缴税费 5,329,781,262.07 4,817,579,500.06
合同取得成本 494,321,594.51 544,912,508.05
其他 42,531.75 2,933,602.43
合计 5,824,145,388.33 5,365,425,610.54
8. 长期股权投资
（1）长期股权投资分类
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
对合营企业投资 10,022,284,714.24 200,449,617.94 272,184,680.78 9,950,549,651.40
对联营企业投资 2,854,631,670.08 934,210,875.12 81,708,166.02 3,707,134,379.18
小计 12,876,916,384.32 1,134,660,493.06 353,892,846.80 13,657,684,030.58
减：长期股权投资减值准备 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 12,876,916,384.32 1,134,660,493.06 353,892,846.80 13,657,684,030.58
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2）长期股权投资情况
本期增减变动 减值准
年初余额 减值准备 期末余额
被投资单位 减少 权益法下确认 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备期末
（账面价值） 年初余额 追加投资 其他 （账面价值）
投资 的投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限
88,634,178.16 0.00 0.00 0.00 511,294.36 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 89,145,472.52 0.00
公司
北京鹏悦置业有限公司 0.00 0.00 0.00 0.00 -111,391.04 0.00 0.00 0.00 0.00 111,391.04 0.00 0.00
天津鑫驰房地产信息咨
130,009,508.63 0.00 0.00 100,000,000.00 25,248,646.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 55,258,154.65 0.00
询有限公司
北京悦恒置业有限公司 411,551,613.24 0.00 0.00 0.00 -3,311,343.59 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 408,240,269.65 0.00
北京恒合悦兴置业有限
0.00 0.00 0.00 0.00 -56,288,374.07 0.00 0.00 0.00 0.00 56,288,374.07 0.00 0.00
公司
固安裕坤房地产开发有
142,886,850.31 0.00 0.00 0.00 -6,677,831.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 136,209,019.29 0.00
限公司
四川商投蜀锦房地产有
72,947,531.03 0.00 0.00 0.00 577,825.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 73,525,356.63 0.00
限责任公司
重庆悦凯房地产开发有
24,354,964.95 0.00 0.00 0.00 -20,345.04 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 24,334,619.91 0.00
限公司
重庆葆悦房地产开发有
354,568,476.08 0.00 0.00 0.00 -469,274.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 354,099,202.08 0.00
限公司
58
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本期增减变动 减值准
年初余额 减值准备 期末余额
被投资单位 减少 权益法下确认 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备期末
（账面价值） 年初余额 追加投资 其他 （账面价值）
投资 的投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
成都德康宏明工程项目
0.00 0.00 0.00 0.00 -1,352.18 0.00 0.00 0.00 0.00 1,352.18 0.00 0.00
管理有限公司
成都天府新区广都轨道
1,293,444,645.66 0.00 0.00 0.00 1,374,965.18 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,294,819,610.84 0.00
城市发展有限公司
绍兴元昊置业有限公司 23,907,078.00 0.00 0.00 0.00 -4,896,796.75 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 19,010,281.25 0.00
杭州滨轼企业管理有限
124,220,487.71 0.00 0.00 98,600,000.00 10,239,079.25 0.00 0.00 22,100,000.00 0.00 0.00 13,759,566.96 0.00
公司
上海置悦实业有限公司 0.00 0.00 0.00 0.00 9,175,491.31 0.00 0.00 0.00 0.00 -9,175,491.31 0.00 0.00
佛山市淦盈置业有限公
129,376,886.13 0.00 0.00 0.00 -3,921,342.06 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 125,455,544.07 0.00
司
深圳中益长昌投资有限
0.00 0.00 0.00 0.00 -30,307,250.60 0.00 0.00 0.00 0.00 30,307,250.60 0.00 0.00
公司
广州安合房地产开发有
0.00 0.00 0.00 0.00 25,224.98 0.00 0.00 0.00 0.00 -25,224.98 0.00 0.00
限公司
武汉裕滕房地产开发有
199,457,240.59 0.00 0.00 0.00 -381,984.57 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 199,075,256.02 0.00
限公司
武汉裕顺房地产开发有
161,698,223.10 0.00 0.00 0.00 -259,364.48 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 161,438,858.62 0.00
限公司
嘉兴卓达房地产开发有 19,547,326.45 0.00 0.00 0.00 -967,800.05 0.00 0.00 3,000,000.00 0.00 0.00 15,579,526.40 0.00
59
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本期增减变动 减值准
年初余额 减值准备 期末余额
被投资单位 减少 权益法下确认 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备期末
（账面价值） 年初余额 追加投资 其他 （账面价值）
投资 的投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
限公司
嘉兴市秀悦置业有限公
49,923,802.25 0.00 0.00 0.00 14,555,869.39 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 64,479,671.64 0.00
司
武汉地悦小镇房地产开
112,068,694.00 0.00 0.00 0.00 -9,440,001.91 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 102,628,692.09 0.00
发有限公司
Qinghairuiou L.P 100,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00
Garbo Commercial
681,659,744.87 0.00 0.00 0.00 -6,664,760.05 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 674,994,984.82 0.00
Property Fund L.P.
常州京瑞房地产开发有
128,577,830.78 0.00 0.00 0.00 -2,235,757.69 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 126,342,073.09 0.00
限公司
COLOUR BRIDGE HOLDINGS 5,695,194,464.73 0.00 0.00 0.00 138,741,221.85 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,833,935,686.58 0.00
中粮高和（天津）并购私
0.00 0.00 0.00 0.00 -3,728,110.60 0.00 0.00 0.00 0.00 3,728,110.60 0.00 0.00
募基金投资中心
中粮高和（天津）并购基
金一号合伙企业（有限合 0.00 0.00 0.00 0.00 -19,271,889.40 0.00 0.00 0.00 0.00 19,271,889.40 0.00 0.00
伙）
绍兴臻悦房地产开发有
78,255,167.57 0.00 0.00 0.00 -37,363.28 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 78,217,804.29 0.00
限公司
小计 10,022,284,714.24 0.00 0.00 198,600,000.00 51,457,285.56 0.00 0.00 25,100,000.00 0.00 100,507,651.60 9,950,549,651.40 0.00
60
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本期增减变动 减值准
年初余额 减值准备 期末余额
被投资单位 减少 权益法下确认 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备期末
（账面价值） 年初余额 追加投资 其他 （账面价值）
投资 的投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造
74,628,580.77 0.00 0.00 0.00 5,674,902.53 0.00 0.00 1,267,608.97 0.00 0.00 79,035,874.33 0.00
有限公司
宁波甬耀企业管理咨询
80,920,035.30 0.00 0.00 0.00 -108,986.59 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 80,811,048.71 0.00
有限公司
天津润粮置业有限公司 452,572,783.14 0.00 0.00 0.00 164,108.81 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 452,736,891.95 0.00
北京正德丰泽房地产开
0.00 0.00 0.00 0.00 504,887.38 0.00 0.00 0.00 0.00 -504,887.38 0.00 0.00
发有限公司
北京辉广企业管理有限
0.00 0.00 0.00 0.00 -102.65 0.00 0.00 0.00 0.00 102.65 0.00 0.00
公司
北京辉拓置业有限公司 0.00 0.00 0.00 0.00 -465,591.18 0.00 0.00 0.00 0.00 465,591.18 0.00 0.00
北京正德瑞祥房地产开
0.00 0.00 0.00 0.00 -20,831,012.55 0.00 0.00 0.00 0.00 20,831,012.55 0.00 0.00
发有限公司
北京南悦房地产开发有
258,230,273.50 0.00 0.00 0.00 -1,514,105.52 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 256,716,167.98 0.00
限公司
北京远创中辉房地产开
17,810,272.79 0.00 0.00 0.00 -226,623.06 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 17,583,649.73 0.00
发有限公司
成都沅锦悦蓉置业有限
0.00 0.00 0.00 0.00 -5,693,167.92 0.00 0.00 0.00 0.00 5,693,167.92 0.00 0.00
公司
61
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本期增减变动 减值准
年初余额 减值准备 期末余额
被投资单位 减少 权益法下确认 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备期末
（账面价值） 年初余额 追加投资 其他 （账面价值）
投资 的投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
南京雍祥房地产开发有
0.00 0.00 0.00 0.00 -1,345,631.93 0.00 0.00 0.00 0.00 1,345,631.93 0.00 0.00
限公司
南京粮荣信房地产开发
117,956,252.84 0.00 0.00 0.00 -10,637,280.98 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 107,318,971.86 0.00
有限公司
南京联锦悦房地产开发
104,955,063.62 0.00 0.00 0.00 -11,952,800.70 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 93,002,262.92 0.00
有限公司
上海众承房地产开发有
181,119,586.61 0.00 0.00 0.00 -91,530.22 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 181,028,056.39 0.00
限公司
中葛永茂（苏州）房地产
0.00 0.00 0.00 0.00 -180,403.51 0.00 0.00 0.00 0.00 180,403.51 0.00 0.00
开发有限公司
苏州金悦璨房地产开发
0.00 0.00 0.00 0.00 -3,629,444.30 0.00 0.00 0.00 0.00 3,629,444.30 0.00 0.00
有限公司
苏州安茂置业有限公司 131,258,632.96 0.00 0.00 0.00 12,900,824.61 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 144,159,457.57 0.00
苏州市高新区和坤房地
43,367,470.57 0.00 0.00 0.00 4,363,154.38 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 47,730,624.95 0.00
产开发有限公司
沈阳和慧房地产开发有
0.00 0.00 0.00 0.00 -12,278,448.90 0.00 0.00 0.00 0.00 12,278,448.90 0.00 0.00
限公司
苏州吴江锐泽置业有限
0.00 0.00 0.00 0.00 38,912,616.16 0.00 0.00 0.00 0.00 -38,912,616.16 0.00 0.00
公司
62
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2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本期增减变动 减值准
年初余额 减值准备 期末余额
被投资单位 减少 权益法下确认 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备期末
（账面价值） 年初余额 追加投资 其他 （账面价值）
投资 的投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
江门侨新置业有限公司 0.00 0.00 0.00 0.00 3,392,659.46 0.00 0.00 0.00 0.00 -3,392,659.46 0.00 0.00
北京新润致远房地产开
60,611,624.99 0.00 0.00 0.00 -15,485,262.36 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 45,126,362.63 0.00
发有限公司
海南国际旅游岛会展股
1,000,532.85 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,000,532.85 0.00
份有限公司
昆明螺蛳湾国悦置地有
0.00 0.00 0.00 0.00 -6,215,663.53 0.00 0.00 0.00 0.00 6,215,663.53 0.00 0.00
限公司
FANCY MERIT LTD 0.00 0.00 0.00 0.00 -3,684,275.69 0.00 0.00 0.00 0.00 3,684,275.69 0.00 0.00
北京恒良悦通房地产开
707,449,329.79 0.00 0.00 0.00 -326.88 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 707,449,002.91 0.00
发有限公司
杭州兆悦企业管理有限
622,751,230.35 0.00 871,690,381.25 0.00 -1,006,137.20 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,493,435,474.40 0.00
公司
小计 2,854,631,670.08 0.00 871,690,381.25 0.00 -29,433,642.34 0.00 0.00 1,267,608.97 0.00 11,513,579.16 3,707,134,379.18 0.00
合计 12,876,916,384.32 0.00 871,690,381.25 198,600,000.00 22,023,643.22 0.00 0.00 26,367,608.97 0.00 112,021,230.76 13,657,684,030.58 0.00
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
9. 其他非流动金融资产
项目 期末余额 年初余额
债务工具投资 54,000,000.00 90,000,000.00
权益工具投资 9,092,492.06 9,092,492.06
合计 63,092,492.06 99,092,492.06
10. 投资性房地产
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.年初余额 33,225,441,403.46 6,868,790,478.64 2,104,088,077.07 42,198,319,959.17
2.本期增加金额 1,239,243,199.81 47,185,476.86 625,019,864.38 1,911,448,541.05
（1）外购 50,672,280.21 0.00 625,019,864.38 675,692,144.59
（2）存货\固定资产\无
299,105,909.64 45,696,293.14 0.00 344,802,202.78
形资产\在建工程转入
（3）其他增加 889,465,009.96 1,489,183.72 0.00 890,954,193.68
3.本期减少金额 84,015,581.55 0.00 887,699,761.46 971,715,343.01
（1）处置 51,217,640.50 0.00 0.00 51,217,640.50
（2）其他减少 32,797,941.05 0.00 887,699,761.46 920,497,702.51
4.期末余额 34,380,669,021.72 6,915,975,955.50 1,841,408,179.99 43,138,053,157.21
二、累计折旧和累计摊销
1.年初余额 8,894,091,455.94 1,587,178,778.21 0.00 10,481,270,234.15
2.本期增加金额 485,107,232.81 80,836,262.68 0.00 565,943,495.49
（1）计提或摊销 482,589,412.72 80,619,178.15 0.00 563,208,590.87
（2）存货\固定资产\无
299,721.14 217,084.53 0.00 516,805.67
形资产\在建工程转入
（3）其他 2,218,098.95 0.00 0.00 2,218,098.95
3.本期减少金额 20,311,365.36 0.00 0.00 20,311,365.36
（1）处置 17,302,138.80 0.00 0.00 17,302,138.80
（2）其他减少 3,009,226.56 0.00 0.00 3,009,226.56
4.期末余额 9,358,887,323.39 1,668,015,040.89 0.00 11,026,902,364.28
三、减值准备
1.年初余额 229,266,522.77 0.00 0.00 229,266,522.77
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
2.本期增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00
3.本期减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
4.期末余额 229,266,522.77 0.00 0.00 229,266,522.77
四、账面价值
1.期末账面价值 24,792,515,175.56 5,247,960,914.61 1,841,408,179.99 31,881,884,270.16
2.年初账面价值 24,102,083,424.75 5,281,611,700.43 2,104,088,077.07 31,487,783,202.25
注：本公司下属子公司大悦城地产为香港上市公司，股份代码 00207.HK，其在香港
公开披露的财务数据采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。截至 2024 年 6
月 30 日，其投资性房地产公允价值为 5,809,125.50 万元。本公司编制合并报表时按照
公司会计政策对大悦城地产的投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
（2） 未办妥产权证书的投资性房地产
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
房屋建筑物 2,381,774,917.01 办理过程中
11. 固定资产
项目 期末余额 年初余额
固定资产 3,095,105,324.62 3,301,057,977.31
固定资产清理 366,158.50 2,984.43
合计 3,095,471,483.12 3,301,060,961.74
11.1 固定资产
（1） 固定资产情况
房屋及 办公设备
项目 机器设备 运输工具 房屋装修 酒店业家具 合计
建筑物 及其他
一、账面原值
1.年初余额 4,833,063,298.83 637,323,699.40 102,526,361.55 48,552,709.31 174,282,905.56 646,825,982.59 6,442,574,957.24
2.本期增加金额 32,797,941.05 790,652.26 348,966.40 0.00 836,891.70 6,098,366.22 40,872,817.63
（1）购置 0.00 576,341.50 348,966.40 0.00 836,891.70 5,935,976.84 7,698,176.44
（2）存货\在建工程\
32,797,941.05 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 32,797,941.05
投资性房地产转入
65
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2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
房屋及 办公设备
项目 机器设备 运输工具 房屋装修 酒店业家具 合计
建筑物 及其他
（3）其他增加 0.00 214,310.76 0.00 0.00 0.00 162,389.38 376,700.14
3.本期减少金额 192,048,995.11 44,908,816.35 353,345.90 0.00 22,491,053.98 32,235,848.14 292,038,059.48
（1）处置或报废 192,048,995.11 44,908,816.35 353,345.90 0.00 22,491,053.98 32,235,848.14 292,038,059.48
4.期末余额 4,673,812,244.77 593,205,535.31 102,521,982.05 48,552,709.31 152,628,743.28 620,688,500.67 6,191,409,715.39
二、累计折旧
1.年初余额 1,639,221,451.24 498,427,391.47 90,343,839.90 44,599,534.51 169,110,936.71 474,374,815.14 2,916,077,968.97
2.本期增加金额 71,597,810.60 13,458,388.20 1,663,924.58 1,185,625.94 704,043.64 15,975,624.85 104,585,417.81
（1）计提 68,588,584.03 13,342,419.24 1,663,924.58 1,185,625.94 704,043.64 15,814,566.69 101,299,164.12
（2）其他增加 3,009,226.57 115,968.96 0.00 0.00 0.00 161,058.16 3,286,253.69
3.本期减少金额 52,518,806.00 44,080,117.56 342,112.98 0.00 22,414,670.06 30,442,300.37 149,798,006.97
（1）处置或报废 52,518,806.00 44,080,117.56 342,112.98 0.00 22,414,670.06 30,442,300.37 149,798,006.97
4.期末余额 1,658,300,455.84 467,805,662.11 91,665,651.50 45,785,160.45 147,400,310.29 459,908,139.62 2,870,865,379.81
三、减值准备
1.年初余额 198,221,528.23 22,251,122.70 1,532.00 0.00 0.00 4,964,828.03 225,439,010.96
2.本期增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）其他增加 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.本期减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置或报废 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4.期末余额 198,221,528.23 22,251,122.70 1,532.00 0.00 0.00 4,964,828.03 225,439,010.96
四、账面价值
1.期末账面价值 2,817,290,260.70 103,148,750.50 10,854,798.55 2,767,548.86 5,228,432.99 155,815,533.02 3,095,105,324.62
2.年初账面价值 2,995,620,319.36 116,645,185.23 12,180,989.65 3,953,174.80 5,171,968.85 167,486,339.42 3,301,057,977.31
（2） 未办妥产权证书的固定资产
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
房屋建筑物 157,458,889.57 办理过程中
11.2 固定资产清理
项目 期末余额 年初余额
办公设备及其他 366,158.50 2,984.43
合计 366,158.50 2,984.43
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
12. 在建工程
项目 期末余额 年初余额
在建工程 5,260,309.71 0.00
合计 5,260,309.71 0.00
12.1 在建工程
（1） 在建工程情况
期末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
亚龙湾宿舍区房间和滨海世界
687,168.92 0.00 687,168.92 0.00 0.00 0.00
旅游公厕长级改造项目
亚龙湾行政中心办公楼监控、道
198,286.50 0.00 198,286.50 0.00 0.00 0.00
闸和门禁系统
成都大悦城连廊加固改造工程 4,374,854.29 0.00 4,374,854.29 0.00 0.00 0.00
合计 5,260,309.71 0.00 5,260,309.71 0.00 0.00 0.00
13. 生产性生物资产
项目 种植业
一、账面原值
1.年初余额 6,100,969.77
2.期末余额 6,100,969.77
二、累计折旧
1.年初余额 875,561.35
2.期末余额 875,561.35
三、减值准备
1.年初余额 5,225,408.42
2.期末余额 5,225,408.42
四、账面价值
1.期末账面价值 0.00
2.年初账面价值 0.00
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
14. 使用权资产
项目 房屋建筑物 运输工具 合计
一、账面原值
1.年初余额 714,090,451.05 9,030,539.81 723,120,990.86
2.本期增加金额 215,873,875.87 0.00 215,873,875.87
（1）新增租赁 215,873,875.87 0.00 215,873,875.87
3.本期减少金额 62,414,224.81 0.00 62,414,224.81
（1）租赁合同终止 62,414,224.81 0.00 62,414,224.81
4.期末余额 867,550,102.11 9,030,539.81 876,580,641.92
二、累计折旧
1.年初余额 320,057,617.76 8,851,604.91 328,909,222.67
2.本期增加金额 33,552,990.09 178,934.90 33,731,924.99
（1）计提 33,552,990.09 178,934.90 33,731,924.99
3.本期减少金额 49,222,637.84 0.00 49,222,637.84
（1）租赁合同终止 49,222,637.84 0.00 49,222,637.84
4.期末余额 304,387,970.01 9,030,539.81 313,418,509.82
三、减值准备
1.年初余额 0.00 0.00 0.00
2.本期增加金额 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00
3.本期减少金额 0.00 0.00 0.00
（1）租赁合同终止 0.00 0.00 0.00
4.期末余额 0.00 0.00 0.00
四、账面价值
1.期末账面价值 563,162,132.10 0.00 563,162,132.10
2.年初账面价值 394,032,833.29 178,934.90 394,211,768.19
15. 无形资产
（1） 无形资产明细
项目 土地使用权 管理软件 其他 合计
一、账面原值
1.年初余额 1,987,844,021.68 173,300,156.55 117,079,041.31 2,278,223,219.54
2.本期增加金额 3,231,997.86 547,614.21 3,360,744.31 7,140,356.38
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 土地使用权 管理软件 其他 合计
（1）购置 3,231,997.86 515,073.76 3,360,744.31 7,107,815.93
（2）其他增加 0.00 32,540.45 0.00 32,540.45
3.本期减少金额 0.00 4,543,430.81 309,668.94 4,853,099.75
（1）处置 0.00 4,543,430.81 303,668.94 4,847,099.75
（2）其他转出 0.00 0.00 6,000.00 6,000.00
4.期末余额 1,991,076,019.54 169,304,339.95 120,130,116.68 2,280,510,476.17
二、累计摊销
1.年初余额 512,562,538.94 150,288,278.00 21,290,538.74 684,141,355.68
2.本期增加金额 29,632,464.33 5,531,115.16 2,478,792.91 37,642,372.40
（1）计提 29,632,464.33 5,502,170.82 2,478,792.91 37,613,428.06
（2）其他增加 0.00 28,944.34 0.00 28,944.34
3.本期减少金额 0.00 4,543,430.81 69,379.20 4,612,810.01
（1）处置 0.00 4,543,430.81 63,379.20 4,606,810.01
（2）其他转出 0.00 0.00 6,000.00 6,000.00
4.期末余额 542,195,003.27 151,275,962.35 23,699,952.45 717,170,918.07
三、减值准备
1.年初余额 13,227,379.18 748,330.57 0.00 13,975,709.75
2.本期增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）其他增加 0.00 0.00 0.00 0.00
3.本期减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）其他减少 0.00 0.00 0.00 0.00
4.期末余额 13,227,379.18 748,330.57 0.00 13,975,709.75
四、账面价值
1.期末账面价值 1,435,653,637.09 17,280,047.03 96,430,164.23 1,549,363,848.35
2.年初账面价值 1,462,054,103.56 22,263,547.98 95,788,502.57 1,580,106,154.11
（2） 未办妥产权证书的无形资产
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
污水处理项目 14,789,325.45 办理过程中
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
16. 商誉
（1） 商誉原值
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 企业合并 期末余额
处置
形成的
深圳市锦峰城房地产开发有限公司 75,644,600.00 0.00 0.00 75,644,600.00
成都天泉置业有限责任公司 57,780,348.81 0.00 0.00 57,780,348.81
上海加来房地产开发有限公司 13,914,186.80 0.00 0.00 13,914,186.80
上海悦耀置业发展有限公司 68,745,554.54 0.00 0.00 68,745,554.54
物业投资 184,297,000.00 0.00 0.00 184,297,000.00
其他 832,726.01 0.00 0.00 832,726.01
合计 401,214,416.16 0.00 0.00 401,214,416.16
（2） 商誉减值准备
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 期末余额
计提 处置
成都天泉置业有限责任公司 13,340,375.78 0.00 0.00 13,340,375.78
上海加来房地产开发有限公司 13,914,186.80 0.00 0.00 13,914,186.80
上海悦耀置业发展有限公司 68,745,554.54 0.00 0.00 68,745,554.54
深圳市锦峰城房地产开发有限公司 75,644,600.00 0.00 0.00 75,644,600.00
其他 832,726.01 0.00 0.00 832,726.01
合计 172,477,443.13 0.00 0.00 172,477,443.13
（3） 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
所属资产组或组合的 是否与以前年
名称 所属经营分部及依据
构成及依据 度保持一致
基于内部管理目的，该资产组
成都天泉置业有限责任公司 公司相关资产及负债 是
归属于物业及土地开发分部
基于内部管理目的，该资产组
上海加来房地产开发有限公司 公司相关资产及负债 是
归属于物业及土地开发分部
基于内部管理目的，该资产组
上海悦耀置业发展有限公司 公司相关资产及负债 是
归属于物业及土地开发分部
基于内部管理目的，该资产组
深圳市锦峰城房地产开发有限公司 公司相关资产及负债 是
归属于物业及土地开发分部
大悦城地产与投资物业相关
物业投资 投资物业及相关服务 是
的资产及负债
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
所属资产组或组合的 是否与以前年
名称 所属经营分部及依据
构成及依据 度保持一致
基于内部管理目的，该资产组
其他 公司相关资产及负债 是
归属于物业及土地开发分部
17. 长期待摊费用
项目 年初余额 本期增加 本期摊销 本期其他减少 期末余额
固定资产改良支出 77,647,059.13 8,927,989.52 7,247,625.39 0.00 79,327,423.26
其他 33,932,805.78 674,708.37 6,995,256.33 0.00 27,612,257.82
合计 111,579,864.91 9,602,697.89 14,242,881.72 0.00 106,939,681.08
18. 递延所得税资产和递延所得税负债
（1） 未经抵销的递延所得税资产
期末余额 年初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 296,245,703.60 74,061,425.90 291,118,541.83 72,779,635.46
计提未缴纳的土地增值税 1,165,524,228.46 291,381,057.12 1,826,267,840.36 456,566,960.09
可抵扣亏损 2,803,694,810.45 697,189,055.66 2,417,655,134.72 604,413,783.68
其他 174,252,529.73 42,243,957.85 406,417,449.09 98,939,296.33
合计 4,439,717,272.24 1,104,875,496.53 4,941,458,966.00 1,232,699,675.56
（2） 未经抵销的递延所得税负债
期末余额 年初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
股息税 6,300,056,474.62 630,005,647.46 5,712,598,870.40 571,259,887.04
评估增值 390,405,895.87 97,601,473.97 398,183,680.00 99,545,920.00
资本化利息 142,075,893.24 35,518,973.31 153,581,717.12 38,395,429.28
其他 840,929,673.49 202,213,785.25 581,496,136.49 137,265,111.55
合计 7,673,467,937.22 965,339,879.99 6,845,860,404.01 846,466,347.87
（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
递延所得税资产和 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和 抵销后递延所得税资产
项目
负债期末互抵金额 产或负债期末余额 负债年初互抵金额 或负债年初余额
递延所得税资产 166,183,359.37 938,692,137.16 101,016,695.77 1,131,682,979.79
递延所得税负债 166,183,359.37 799,156,520.62 101,016,695.77 745,449,652.10
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（4） 未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 年初余额
可抵扣暂时性差异：
资产减值准备 7,229,722,915.18 7,451,673,161.16
计提未缴纳的土地增值税 456,918,654.31 424,974,738.89
可抵扣亏损 9,015,423,567.30 8,659,783,081.93
其他 327,407,038.55 149,097,894.10
合计 17,029,472,175.34 16,685,528,876.08
（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末金额 年初金额 备注
2024 年 420,288,657.49 430,246,384.56 —
2025 年 875,718,940.41 928,777,833.58 —
2026 年 1,358,464,844.32 1,424,639,369.56 —
2027 年 2,301,682,491.85 2,959,754,046.22 —
2028 年 2,583,610,431.36 2,769,908,520.20 —
2029 年 1,292,491,045.56 0.00 —
无限期 183,167,156.31 146,456,927.81 —
合计 9,015,423,567.30 8,659,783,081.93 —
19. 其他非流动资产
期末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
关联方借款 1,405,223,444.28 2,193,457.79 1,403,029,986.49 1,439,620,459.27 4,334,331.20 1,435,286,128.07
长期应收款 454,943,200.17 0.00 454,943,200.17 437,721,652.68 0.00 437,721,652.68
其他 1,135,566.80 0.00 1,135,566.80 1,131,970.55 0.00 1,131,970.55
减：一年内到期部分 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 1,861,302,211.25 2,193,457.79 1,859,108,753.46 1,878,474,082.50 4,334,331.20 1,874,139,751.30
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20. 所有权或使用权受到限制的资产
期末
项目
账面余额 账面价值 受限类型 受限情况
主要是法院冻结资
货币资金 209,834,575.72 209,834,575.72 冻结
金及履约保证金
应收账款 21,359,096.09 13,967,115.28 质押 借款质押
存货 17,687,767,679.67 16,510,320,398.22 抵押 借款抵押
投资性房地产 21,861,268,266.25 17,313,438,565.54 抵押 借款抵押
固定资产 3,256,866,820.96 1,985,622,885.34 抵押 借款抵押
无形资产 1,597,418,725.96 1,199,910,753.87 抵押 借款抵押
长期股权投资 2,551,912,347.37 2,551,912,347.37 质押 借款质押
合计 47,186,427,512.02 39,785,006,641.34 —— ——
（续）
年初
项目
账面余额 账面价值 受限类型 受限情况
主要是法院冻结资
货币资金 1,011,593,881.59 1,011,593,881.59 冻结
金及履约保证金
应收账款 2,843,545.24 2,756,494.40 质押 借款质押
存货 20,735,062,263.77 19,632,536,758.73 抵押 借款抵押
投资性房地产 17,446,832,742.27 13,589,792,476.99 抵押 借款抵押
固定资产 2,479,780,095.30 2,033,699,425.22 抵押 借款抵押
无形资产 1,602,719,172.48 1,224,526,647.27 抵押 借款抵押
长期股权投资 2,222,129,251.42 2,222,129,251.42 质押 借款质押
合计 45,500,960,952.07 39,717,034,935.62 —— ——
21. 短期借款
（1） 短期借款分类
借款类别 期末余额 年初余额
保证借款 1,163,907,000.00 0.00
信用借款 840,000,000.00 960,000,000.00
合计 2,003,907,000.00 960,000,000.00
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 已逾期未偿还的短期借款
本集团本期不存在已逾期未偿还的短期借款。
22. 衍生金融负债
项目 期末余额 年初余额
远期合约（DF） 15,882,558.56 15,784,277.94
合计 15,882,558.56 15,784,277.94
23. 应付账款
（1） 应付账款列示
账龄 期末余额 年初余额
1 年以内（含 1 年） 6,648,468,401.34 8,257,458,827.70
1-2 年（含 2 年） 2,893,196,294.10 3,900,513,226.85
2-3 年（含 3 年） 2,513,476,182.30 2,610,173,549.47
3 年以上 2,239,836,537.51 1,212,562,775.74
合计 14,294,977,415.25 15,980,708,379.76
（2） 账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
中国建筑第二工程局有限公司 647,764,988.92 尚未结算
中建三局集团有限公司 425,541,816.90 尚未结算
中建一局集团建设发展有限公司 208,179,205.74 尚未结算
合计 1,281,486,011.56 ——
24. 其他应付款
项目 期末余额 年初余额
应付利息 352,501,737.35 362,840,471.29
应付股利 248,497,676.65 171,266,600.24
其他应付款 18,165,571,957.61 18,238,191,756.57
合计 18,766,571,371.61 18,772,298,828.10
24.1 应付利息
（1） 应付利息分类
项目 期末余额 年初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 31,007,327.87 39,213,782.59
74
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 期末余额 年初余额
企业债券利息 276,703,661.19 280,742,119.55
短期借款应付利息 15,917,888.70 4,162,081.47
一年内到期的长期借款利息 28,872,859.59 38,722,487.68
合计 352,501,737.35 362,840,471.29
24.2 应付股利
项目 期末余额 年初余额
本公司及下属子公司未付股利 248,497,676.65 171,266,600.24
合计 248,497,676.65 171,266,600.24
24.3 其他应付款
（1） 按款项性质列示其他应付款
款项性质 期末余额 年初余额
保证金及押金 2,168,357,490.40 2,095,101,204.65
代收代付款 467,003,430.80 556,760,236.87
往来款 14,512,942,508.47 14,251,121,951.76
诚意金 440,219,199.52 756,513,992.19
股权收购款 38,662,007.93 38,368,766.53
其他 538,387,320.49 540,325,604.57
合计 18,165,571,957.61 18,238,191,756.57
注：其他应付款-其他主要包括应付代垫款项、代扣税金、水电费、维修费、管理费
等。
（2） 账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
上海瑞虹新城有限公司 5,641,750,621.13 尚未到合同约定偿还期限
中粮集团有限公司 2,300,000,000.00 尚未到合同约定偿还期限
中粮置地管理有限公司 712,821,161.35 尚未到合同约定偿还期限
北京恒良悦通房地产开发有限公司 545,433,150.93 尚未到合同约定偿还期限
常州京瑞房地产开发有限公司 539,000,000.00 尚未到合同约定偿还期限
LEGACY SINO LIMITED 513,899,432.89 尚未到合同约定偿还期限
江苏江都建设集团有限公司 366,082,657.43 尚未到合同约定偿还期限
绿城房地产集团有限公司 337,111,000.00 尚未到合同约定偿还期限
75
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
合计 10,956,098,023.73 ——
25. 预收款项
（1） 预收款项列示
类别 期末余额 年初余额
预收租赁费 307,360,115.91 310,424,381.60
合计 307,360,115.91 310,424,381.60
26. 合同负债
（1） 合同负债情况
项目 期末余额 年初余额
预收售房款 30,183,091,271.00 31,374,003,253.13
预收物业服务费 176,702,646.26 169,148,373.98
预收酒店房费 21,688,841.25 25,511,888.93
其他 119,872,212.91 109,884,462.30
合计 30,501,354,971.42 31,678,547,978.34
（2） 账龄超过 1 年的重要合同负债
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
厦门云玺壹号 3,368,938,344.23 未达交付条件
杭州悦著云轩 2,175,775,611.02 未达交付条件
南京天悦风华 1,576,358,740.13 未达交付条件
苏州大悦狮山壹号 1,531,238,655.02 未达交付条件
西安中粮奥体壹号-文兴 1,390,590,479.00 未达交付条件
深圳宝安 25 区 962,801,530.30 未达交付条件
重庆天玺壹号 134 亩 923,504,490.40 未达交付条件
成都祥云樾府 746,588,837.38 未达交付条件
济南中粮祥云 498,381,573.48 未达交付条件
西安天悦 449,303,429.00 未达交付条件
深圳福田大悦中心 290,313,496.04 未达交付条件
深圳云景国际 275,430,616.50 未达交付条件
沈阳京西祥云 226,658,284.38 未达交付条件
常州春秋祥云 219,975,300.00 未达交付条件
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2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
南京天悦锦麟 208,572,802.52 未达交付条件
合计 14,844,432,189.40 ——
（3） 本期账面价值发生重大变动情况
项目 变动金额 变动原因
西安中粮奥体壹号-文兴 1,078,945,794.62 本期预售
义乌桂语兰庭 -1,612,159,390.58 项目完工交付
27. 应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬分类
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 529,762,394.14 714,225,820.37 826,757,756.54 417,230,457.97
离职后福利-设定提存计划 11,008,854.80 95,880,284.24 96,529,969.95 10,359,169.09
辞退福利 751,496.71 27,872,949.87 26,164,207.62 2,460,238.96
一年内到期的其他福利 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 541,522,745.65 837,979,054.48 949,451,934.11 430,049,866.02
（2） 短期薪酬
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 445,590,077.02 554,413,412.46 662,463,714.10 337,539,775.38
2、职工福利费 0.00 16,730,643.05 16,730,643.05 0.00
3、社会保险费 3,713,046.49 49,557,110.90 49,653,953.95 3,616,203.44
其中：医疗保险费 3,344,737.38 46,711,275.08 46,811,581.60 3,244,430.86
工伤保险费 121,208.02 1,714,722.53 1,715,268.75 120,661.80
生育保险费 232,528.93 1,131,050.25 1,127,073.60 236,505.58
其他 14,572.16 63.04 30.00 14,605.20
4、住房公积金 2,515,121.33 62,772,999.33 62,661,385.61 2,626,735.05
5、工会经费和职工教育经费 77,944,149.30 10,758,782.27 15,255,187.47 73,447,744.10
6、短期带薪缺勤 0.00 0.00 0.00 0.00
7、商业保险 0.00 19,326,630.70 19,326,630.70 00.00
8、非货币性福利 0.00 0.00 0.00 0.00
9、其他短期薪酬 0.00 666,241.66 666,241.66 0.00
合计 529,762,394.14 714,225,820.37 826,757,756.54 417,230,457.97
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（3） 设定提存计划
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险 7,963,243.42 82,547,805.18 82,691,447.97 7,819,600.63
失业保险费 249,090.45 3,004,737.12 3,000,317.07 253,510.50
企业年金缴费 2,796,520.93 10,151,950.26 10,662,413.23 2,286,057.96
其他 0.00 175,791.68 175,791.68 0.00
合计 11,008,854.80 95,880,284.24 96,529,969.95 10,359,169.09
28. 应交税费
项目 期末余额 年初余额
增值税 171,795,287.48 293,679,507.19
企业所得税 432,175,398.91 1,247,079,886.92
个人所得税 11,837,314.53 21,113,190.58
城市维护建设税 48,491,184.48 51,285,621.57
教育费附加 20,357,083.47 21,582,365.80
地方教育费附加 16,571,913.79 17,400,814.75
土地增值税 1,622,456,627.41 2,239,551,585.31
印花税 1,440,765.48 12,131,259.17
房产税 57,149,722.11 45,611,439.30
土地使用税 8,253,735.15 10,283,678.23
其他 13,788,904.09 148,777,039.11
合计 2,404,317,936.90 4,108,496,387.93
29. 一年内到期的非流动负债
项目 期末余额 年初余额
一年内到期的长期借款（附注五、31） 14,697,366,821.97 15,827,339,252.68
一年内到期的应付债券（附注五、32） 3,787,869,558.67 4,219,494,225.61
一年内到期的租赁负债（附注五、33） 130,507,588.30 118,212,958.87
一年内到期的长期应付款（附注五、34） 0.00 34,020,000.00
一年内到期的其他非流动负债（附注五、37） 0.00 389,516,815.59
合计 18,615,743,968.94 20,588,583,252.75
30. 其他流动负债
项目 期末余额 年初余额
待转销项税额 2,711,501,258.81 2,828,344,799.19
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 期末余额 年初余额
合计 2,711,501,258.81 2,828,344,799.19
31. 长期借款
（1） 长期借款分类
借款类别 期末余额 年初余额
抵押借款 16,219,465,100.93 11,872,934,287.86
保证借款 25,916,310,008.19 27,196,737,664.77
信用借款 13,773,834,414.31 17,260,527,811.32
减：一年内到期的长期借款（附注五、29） 14,697,366,821.97 15,827,339,252.68
合计 41,212,242,701.46 40,502,860,511.27
（2）本集团期末长期借款的利率区间为：2.35%-6.90%。
32. 应付债券
（1） 应付债券分类
项目 期末余额 年初余额
19 中粮 01 168,950,000.03 168,950,000.03
19 中粮 02 0.00 699,981,163.73
20 中粮 02 599,552,749.95 599,255,525.76
20 大悦 01 1,996,544,321.87 1,994,935,452.59
21 大悦城 MTN001 0.00 1,499,869,129.36
21 大悦城 MTN002 1,199,974,210.68 1,199,819,474.76
21 大悦城 MTN003 819,929,783.08 819,824,457.76
22 中粮 01 999,462,814.93 998,585,089.09
22 中粮 02 498,746,290.89 498,512,827.89
23 中粮 01 999,712,669.11 999,635,914.86
22 大悦 01 1,497,031,853.08 1,496,563,584.94
22 大悦 02 1,496,884,814.88 1,496,410,033.56
23 大悦 01 1,995,596,524.60 1,995,020,921.00
24 中粮 01 699,869,777.93 0.00
24 大悦城 MTN001 1,994,306,234.99 0.00
24 大悦城 MTN002 1,495,649,978.76 0.00
减：一年内到期公司债券（附注五、29） 3,787,869,558.67 4,219,494,225.61
79
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 期末余额 年初余额
合计 12,674,342,466.11 10,247,869,349.72
（2） 应付债券的增减变动
票面
债券名称 面值总额 发行日期 债券期限 发行金额 年初余额
利率
19 中粮 01 1,660,000,000.00 3.20% 2019-1-10 3+3 1,660,000,000.00 168,950,000.03
19 中粮 02 700,000,000.00 4.10% 2019-1-10 5+2 700,000,000.00 699,981,163.73
20 中粮 02 600,000,000.00 3.60% 2020-3-27 5年 600,000,000.00 599,255,525.76
20 大悦 01 2,000,000,000.00 3.15% 2020-8-4 3+2 2,000,000,000.00 1,994,935,452.59
21 大悦城 MTN001 1,500,000,000.00 3.73% 2021-4-12 3年 1,500,000,000.00 1,499,869,129.36
21 大悦城 MTN002 1,200,000,000.00 3.50% 2021-7-7 3年 1,200,000,000.00 1,199,819,474.76
21 大悦城 MTN003 820,000,000.00 3.44% 2021-10-29 3年 820,000,000.00 819,824,457.76
22 中粮 01 1,000,000,000.00 3.08% 2022-1-19 3+2 1,000,000,000.00 998,585,089.09
22 中粮 02 500,000,000.00 3.49% 2022-1-19 5+2 500,000,000.00 498,512,827.89
23 中粮 01 1,000,000,000.00 3.34% 2023-4-19 3+2 1,000,000,000.00 999,635,914.86
22 大悦 01 1,500,000,000.00 3.13% 2022-10-26 3+2 1,500,000,000.00 1,496,563,584.94
22 大悦 02 1,500,000,000.00 4.27% 2022-12-16 3+2 1,500,000,000.00 1,496,410,033.56
23 大悦 01 2,000,000,000.00 3.97% 2023-1-19 3+2 2,000,000,000.00 1,995,020,921.00
24 中粮 01 700,000,000.00 3.34% 2024-1-18 3+2 700,000,000.00 0.00
24 大悦城 MTN001 2,000,000,000.00 3.18% 2024-3-27 3+2 2,000,000,000.00 0.00
24 大悦城 MTN002 1,500,000,000.00 3.10% 2024-4-3 3+2 1,500,000,000.00 0.00
小计 20,180,000,000.00 — — — 20,180,000,000.00 14,467,363,575.33
减：一年内到期的应付债券 — — — — — 4,219,494,225.61
合计 20,180,000,000.00 — — — 20,180,000,000.00 10,247,869,349.72
（续）
按面值计提 是否
债券名称 本期发行 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
利息 违约
19 中粮 01 0.00 2,695,793.97 0.00 0.00 168,950,000.03 否
19 中粮 02 0.00 629,041.07 18,836.27 700,000,000.00 0.00 否
20 中粮 02 0.00 10,740,983.61 297,224.19 0.00 599,552,749.95 否
20 大悦 01 0.00 31,500,000.00 1,608,869.28 0.00 1,996,544,321.87 否
21 大悦城 MTN001 0.00 18,650,000.00 130,870.64 1,500,000,000.00 0.00 否
80
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
按面值计提 是否
债券名称 本期发行 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
利息 违约
21 大悦城 MTN002 0.00 21,000,000.00 154,735.92 0.00 1,199,974,210.68 否
21 大悦城 MTN003 0.00 14,104,000.02 105,325.32 0.00 819,929,783.08 否
22 中粮 01 0.00 15,315,846.99 877,725.84 0.00 999,462,814.93 否
22 中粮 02 0.00 8,677,322.38 233,463.00 0.00 498,746,290.89 否
23 中粮 01 0.00 16,627,494.56 76,754.25 0.00 999,712,669.11 否
22 大悦 01 0.00 23,475,000.00 468,268.14 0.00 1,497,031,853.08 否
22 大悦 02 0.00 32,025,000.00 474,781.32 0.00 1,496,884,814.88 否
23 大悦 01 0.00 39,700,000.02 575,603.60 0.00 1,995,596,524.60 否
24 中粮 01 700,000,000.00 9,877,459.02 -130,222.07 0.00 699,869,777.93 否
24 大悦城 MTN001 2,000,000,000.00 15,900,000.00 -5,693,765.01 0.00 1,994,306,234.99 否
24 大悦城 MTN002 1,500,000,000.00 7,750,000.00 -4,350,021.24 0.00 1,495,649,978.76 否
小计 4,200,000,000.00 268,667,941.64 -5,151,550.55 2,200,000,000.00 16,462,212,024.78 否
减：一年内到期部分期
— — — — 3,787,869,558.67 否
末余额
合计 4,200,000,000.00 268,667,941.64 -5,151,550.55 2,200,000,000.00 12,674,342,466.11 —
33. 租赁负债
项目 期末余额 年初余额
租赁付款额 637,103,127.66 467,043,736.82
减：一年内到期租赁负债（附注五、29） 130,507,588.30 118,212,958.87
合计 506,595,539.36 348,830,777.95
34. 长期应付款
项目 期末余额 年初余额
长期应付款 0.00 1,713,780,817.64
合计 0.00 1,713,780,817.64
34.1 长期应付款按款项性质分类
款项性质 期末余额 年初余额
中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划 0.00 1,747,800,817.64
减：一年内到期的长期应付款（附注：五、29） 0.00 34,020,000.00
合计 0.00 1,713,780,817.64
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35. 预计负债
项目 期末余额 年初余额 形成原因
未决诉讼 20,723,867.84 20,723,867.84 ——
会员积分（注 1） 22,257,584.62 20,452,509.50 ——
其他 46,504,645.60 56,902,261.51 ——
合计 89,486,098.06 98,078,638.85 ——
注 1：本公司因实施大悦城会员积分计划，承担了一项对会员的现时付款义务，依
据《企业会计准则第 13 号—或有事项》等相关规定、积分计划承诺对期末积分余额的
公允价值进行了估计，并确认销售费用和预计负债。
36. 递延收益
（1） 递延收益分类
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 19,038,873.30 2,941,000.00 534,196.50 21,445,676.80 —
递延租金收入 1,090,426,234.29 0.00 17,207,665.62 1,073,218,568.67 —
大悦城配套设施费用返还 1,344,262.00 0.00 39,344.28 1,304,917.72 —
合计 1,110,809,369.59 2,941,000.00 17,781,206.40 1,095,969,163.19 —
（2） 政府补助项目
与资产
本期计入 本期冲减
负债 年初 本期新增补 本期计入其 其他 期末 相关/与
营业外收 成本费用
项目 余额 助金额 他收益金额 变动 余额 收益相
入金额 金额
关
成都市财政局
与资产
中共成都宣传
7,299,181.14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7,299,181.14 相关
部土地变性补
偿金及契税
成都高新区经
与资产
贸发展局新媒
5,750,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,750,000.00 相关
体孵化中心项
目专项拨款
天府大悦城绿 与资产
色建筑专项资 0.00 2,500,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,500,000.00 相关
金
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与资产
本期计入 本期冲减
负债 年初 本期新增补 本期计入其 其他 期末 相关/与
营业外收 成本费用
项目 余额 助金额 他收益金额 变动 余额 收益相
入金额 金额
关
住房租赁市场 与收益
中央财政专项 3,652,825.76 0.00 0.00 237,196.50 0.00 0.00 3,415,629.26 相关
资金补贴
宝安区科技创 与收益
新载体认定补 1,886,866.40 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,886,866.40 相关
贴项目
苏州市相城区
市场监督管理 与收益
局 2023 年度 450,000.00 0.00 0.00 150,000.00 0.00 0.00 300,000.00 相关
省知识产权专
项资金
苏州市相城区
与收益
商务局创新发
0.00 441,000.00 0.00 147,000.00 0.00 0.00 294,000.00 相关
展畅通循环
活动补贴
合计 19,038,873.30 2,941,000.00 0.00 534,196.50 0.00 0.00 21,445,676.80 —
37. 其他非流动负债
项目 期末余额 年初余额
关联方借款 1,388,229,540.90 1,413,746,647.83
少数股东退出选择权（注 1） 0.00 389,516,815.59
减：一年内到期的其他非流动负债（附注五、29） 0.00 389,516,815.59
合计 1,388,229,540.90 1,413,746,647.83
注 1：主要为按照公允价值持续计量的少数股东退出选择权余额。
38. 股本
本期变动增减（+、-）
项目 年初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总额 4,286,313,339.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4,286,313,339.00
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39. 资本公积
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股本溢价 8,638,438,897.23 242,807,870.07 301,788,059.31 8,579,458,707.99
其他资本公积 2,040,034.24 0.00 0.00 2,040,034.24
合计 8,640,478,931.47 242,807,870.07 301,788,059.31 8,581,498,742.23
注:本期变动的原因为：①收购子公司少数股东股权产生，详见附注七、2、(2)交易
对少数股东权益及归属母公司所有者权益的影响；②子公司武汉大悦城房地产开发有限
公司少数股东退出选择权到期未行使，增加资本公积 232,129,605.40 元。
40. 其他综合收益
本期发生额
减：前期计
年初 期末
项目 本期所得税前 入其他综合 减：所得税 税后归属于 税后归属于少
余额 余额
发生额 收益当期转 费用 母公司 数股东
入损益
将重分类进损益
-488,818,248.27 -139,591,675.65 0.00 0.00 -83,845,304.16 -55,746,371.49 -572,663,552.43
的其他综合收益
其中：现金流量套
76,048,070.03 -66,952,453.36 0.00 0.00 -39,899,809.09 -27,052,644.27 36,148,260.94
期储备
外币财务
-564,866,318.30 -72,639,222.29 0.00 0.00 -43,945,495.07 -28,693,727.22 -608,811,813.37
报表折算差额
其他综合收益合
-488,818,248.27 -139,591,675.65 0.00 0.00 -83,845,304.16 -55,746,371.49 -572,663,552.43
计
41. 盈余公积
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 1,268,676,568.23 0.00 0.00 1,268,676,568.23
合计 1,268,676,568.23 0.00 0.00 1,268,676,568.23
注：根据《公司法》、公司章程的规定，本公司按净利润的 10%提取法定盈余公
积。法定盈余公积累计额达到本公司注册资本 50%以上的，不再提取。
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42. 未分配利润
项目 本期 上期
调整前上年末未分配利润 136,080,167.19 1,601,552,535.83
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-） 0.00 0.00
其中：《企业会计准则》及相关新规定追溯调整 0.00 0.00
会计政策变更 0.00 0.00
重大前期差错更正 0.00 0.00
同一控制合并范围变更 0.00 0.00
其他调整因素 0.00 0.00
调整后年初未分配利润 136,080,167.19 1,601,552,535.83
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -363,651,520.02 -1,465,394,727.50
减：提取法定盈余公积 0.00 77,641.14
本期期末余额 -227,571,352.83 136,080,167.19
43. 营业收入、营业成本
（1） 营业收入和营业成本情况
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 16,040,333,800.86 12,428,887,681.83 14,259,245,754.14 10,488,028,143.42
其他业务 41,938,538.34 20,536,481.25 51,386,218.10 30,141,730.67
合计 16,082,272,339.20 12,449,424,163.08 14,310,631,972.24 10,518,169,874.09
（2） 主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务
其中：商品房销售及
12,440,425,772.11 10,741,353,308.70 10,489,223,483.36 8,789,481,335.94
一级土地开发
投资物业及相关服务 2,603,444,354.84 991,529,815.07 2,700,611,397.34 1,001,853,705.34
酒店经营 467,514,327.07 288,157,453.30 536,324,990.69 318,405,255.13
管理输出 86,011,636.96 16,397,144.74 108,772,455.41 18,146,205.74
物业及其他管理 442,937,709.88 391,449,960.02 424,313,427.34 360,141,641.27
合计 16,040,333,800.86 12,428,887,681.83 14,259,245,754.14 10,488,028,143.42
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（3） 与履约义务相关的信息
就与客户订立的房地产销售合同而言，根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，
本集团在将相关房地产转交给客户之前并无可执行的收款权利。因此，房地产销售的收
入在房产完工并验收合格，签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买
方按销售合同约定交付房产的付款证明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认
销售收入的实现。
本集团在客户签署销售合同时向其收取合同价值的 20%到 100%作为预付房款。
当本集团将商品的控制权转移给客户的时间与客户实际付款的时间不一致时，如果
各方以在合同中明确（或者以隐含的方式）约定的付款时间为客户或本集团就转让商品
的交易提供了重大融资利益，则合同中即包含了重大融资成分。合同中存在重大融资成
分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时以现金支付的应付金额确定交易
价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法核算。
（4） 与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息
本期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为
3,615,563.51 万元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价
格。本集团预计在未来 1~3 年内，在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付
条件，以及在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
44. 税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 876,504.18 1,627,613.70
城市维护建设税 31,141,228.89 30,785,060.24
教育费附加 12,571,007.03 14,018,187.43
地方教育费附加 9,659,930.06 9,281,462.75
土地增值税 -4,052,748.81 -583,408.08
房产税 255,178,686.33 274,155,876.99
土地使用税 9,499,716.96 12,801,824.89
车船使用税 41,236.72 37,944.32
印花税 11,488,489.62 13,900,348.50
其他 2,940,080.32 3,027,320.97
合计 329,344,131.30 359,052,231.71
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45. 销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
销售现场费 22,235,683.58 24,706,375.58
广告宣传费 96,787,780.91 108,527,361.47
销售代理费 302,514,636.77 256,601,483.52
物业服务费 11,081,721.30 5,833,316.20
职工薪酬 123,124,562.81 137,413,568.30
其他 55,953,973.48 78,273,135.13
合计 611,698,358.85 611,355,240.20
46. 管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 452,766,538.23 449,568,255.58
行政办公费 75,149,979.55 95,147,550.77
折旧、摊销 49,976,671.78 55,932,049.32
中介咨询费 33,202,023.09 26,702,075.20
其他 42,252,336.63 33,750,351.07
合计 653,347,549.28 661,100,281.94
47. 研发费用
项目 本期发生额 上期发生额
研究开发费 170,100.00 41,105.09
合计 170,100.00 41,105.09
48. 财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 1,382,279,047.73 1,454,134,803.10
减：利息收入 320,750,972.73 410,269,744.90
加：汇兑损失 -777,613.62 -14,227,768.49
其他 23,114,356.71 23,691,425.31
合计 1,083,864,818.09 1,053,328,715.02
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49. 其他收益
项目 本期发生额 上期发生额
个税手续费返还 2,386,212.61 3,162,911.03
增值税加计抵减 297,596.99 3,671,946.42
增值税即征即退 2,448.65 2,484.83
稳岗补贴 320,491.23 616,825.21
政府奖励金 12,650,221.68 29,126,010.50
其他政府补助 768,754.18 862,920.16
合计 16,425,725.34 37,443,098.15
50. 投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 59,963,368.60 304,749,705.02
处置长期股权投资产生的投资收益 67,444.55 0.00
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 771,199.68 -799,004.16
合计 60,802,012.83 303,950,700.86
51. 信用减值损失（损失以“－”号填列）
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -21,753,493.47 -9,048,603.48
其他应收款坏账损失 -25,597,304.06 -33,293,144.49
其他非流动资产坏账损失 2,841,073.41 0.00
合计 -44,509,724.12 -42,341,747.97
52. 资产减值损失（损失以“－”号填列）
项目 本期发生额 上期发生额
存货跌价损失 -266,784,581.14 -87,780,670.34
合计 -266,784,581.14 -87,780,670.34
53. 资产处置收益（损失以“－”号填列）
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 8,287,594.11 -2,543.72
其他资产处置收益 1,262,606.35 0.00
合计 9,550,200.46 -2,543.72
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54. 营业外收入
（1） 营业外收入明细
计入本期非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
非流动资产毁损报废利得 317,111.85 127,842.17 317,111.85
政府补助 56,501,156.94 9,173,612.69 56,501,156.94
违约金 23,893,846.67 23,262,208.20 23,893,846.67
罚款及滞纳金 -415,392.02 4,492,172.91 -415,392.02
其他 2,887,128.27 3,450,708.28 2,887,128.27
合计 83,183,851.71 40,506,544.25 83,183,851.71
注：其他项主要包含清理无需支付的应付款项、赔偿金等。
（2） 计入当年损益的政府补助
补贴是否
发放 发放 性质 是否特 本期发生 上期发生 与资产相关/与
补助项目 影响当年
主体 原因 类型 殊补贴 额 额 收益相关
盈亏
企业所得 上海金汇泰磊综 因符合地方政府招商引
税税金给
予财政奖 合经济园区管理 奖励 资等地方性扶持政策而 否 否 56,424,500.00 0.00 与收益相关
励
委员会 获得的补助
因承担国家为保障某种
顺义区残
疾人联合 北京市顺义区残 公用事业或社会必要产
会岗位补 补助 否 否 13,920.00 0.00 与收益相关
贴 疾人联合会 品供应或价格控制职能
而获得的补助
三亚市人力资源 因符合地方政府招商引
单位社保
补贴 开发局（三亚市 补助 资等地方性扶持政策而 否 否 12,583.00 0.00 与收益相关
就业局） 获得的补助
因符合地方政府招商引
促进就业 社会保险事业管
资金 补助 资等地方性扶持政策而 否 否 9,678.00 0.00 与收益相关
理中心
获得的补助
因承担国家为保障某种
收到残疾
人就业中 公用事业或社会必要产
心超比例 残疾人就业中心 补助 否 否 3,915.94 0.00 与收益相关
奖励 品供应或价格控制职能
而获得的补助
三亚市人力资源 因符合地方政府招商引
困难就业
奖励补贴 开发局（三亚市 补助 资等地方性扶持政策而 否 否 2,000.00 0.00 与收益相关
就业局） 获得的补助
收到商务 因符合地方政府招商引
局市场检 烟台市芝罘区商
测样本企 补助 资等地方性扶持政策而 否 否 2,000.00 0.00 与收益相关
业补助金 务局
获得的补助
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
补贴是否
发放 发放 性质 是否特 本期发生 上期发生 与资产相关/与
补助项目 影响当年
主体 原因 类型 殊补贴 额 额 收益相关
盈亏
因符合地方政府招商引
外资金奖 济南市历城区投
励 奖励 资等地方性扶持政策而 否 否 0.00 7,650,000.00 与收益相关
资促进局
获得的补助
国网湖南省电力 因符合地方政府招商引
电力局电
改退费 有限公司长沙供 补助 资等地方性扶持政策而 否 否 0.00 1,460,000.00 与收益相关
电分公司 获得的补助
因承担国家为保障某种
北京市东城区残
公用事业或社会必要产
残保金 疾人就业服务中 补助 否 否 18,560.00 39,632.69 与收益相关
品供应或价格控制职能
心
而获得的补助
因符合地方政府招商引
毕业生就
北京市东城区劳
业一次性 补助 资等地方性扶持政策而 否 否 14,000.00 15,000.00 与收益相关
补助 动服务管理中心
获得的补助
因符合地方政府招商引
失业人员 顺义区社会保险
岗补 补助 资等地方性扶持政策而 否 否 0.00 8,980.00 与收益相关
事业管理中心
获得的补助
合计 — — — — — 56,501,156.94 9,173,612.69 —
55. 营业外支出
计入本期非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
非流动资产毁损报废损失 9,004,768.37 4,035,201.78 9,004,768.37
对外捐赠 155,000.00 5,503,000.00 155,000.00
赔款及违约金 2,570,366.02 5,162,469.47 2,570,366.02
其他 1,562,607.80 785,215.56 1,562,607.80
合计 13,292,742.19 15,485,886.81 13,292,742.19
56. 所得税费用
（1） 所得税费用
项目 本期发生额 上期发生额
当年所得税费用 515,092,329.28 640,978,989.62
递延所得税费用 246,751,937.72 162,423,263.19
合计 761,844,267.00 803,402,252.81
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（2） 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额
本期合并利润总额 799,797,961.49
按法定/适用税率计算的所得税费用 199,949,490.37
子公司适用不同税率的影响 -6,790,837.02
调整以前期间所得税的影响 159,591,447.61
非应税收入的影响 -25,772,280.67
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 266,762,300.21
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -283,334,000.03
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可
346,479,377.48
抵扣亏损的影响
税率调整导致年初递延所得税资产/负债余额的变化 3,135,610.48
其他 101,823,158.57
所得税费用 761,844,267.00
57. 其他综合收益
详见本附注“五、40 其他综合收益”相关内容。
58. 现金流量表项目
（1） 与经营活动有关的现金
1） 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
代收款项 2,179,610,253.25 2,368,721,304.71
收回的拍地保证金 1,332,612,260.95 3,447,400,000.00
押金、保证金 404,986,437.42 470,420,365.66
收到的联营、合营公司款项 22,619,524.28 8,879,900.83
收到的集团外部单位往来款及其他 1,735,909,036.70 900,977,054.53
合计 5,675,737,512.60 7,196,398,625.73
2） 支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
代付款项 1,969,667,170.40 2,027,274,894.76
支付的拍地保证金 1,081,330,000.00 3,931,060,000.00
支付的保证金、押金、备用金 282,007,805.53 1,291,379,441.42
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项目 本期发生额 上期发生额
支付的与经营活动有关的费用支出 984,652,360.35 1,056,058,031.20
支付的联营、合营公司款项 493,869,845.15 8,143,780.56
支付的集团外部单位往来款及其他 771,168,175.40 572,491,099.63
合计 5,582,695,356.83 8,886,407,247.57
（2） 与投资活动有关的现金
1） 收到的其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
关联方资金拆借 709,937,603.97 1,665,267,468.85
合计 709,937,603.97 1,665,267,468.85
2） 支付的其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
关联方资金拆借 530,936,053.50 742,990,631.25
合计 530,936,053.50 742,990,631.25
（3） 与筹资活动有关的现金
1） 收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
关联方资金拆借 944,876,501.55 1,020,900,000.00
项目跟投款 0.00 6,220,000.00
交易资金转入证券户进行回购交易 1,890,250.40 0.00
合计 946,766,751.95 1,027,120,000.00
2） 支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
筹资手续费 13,570,801.80 31,651,347.80
关联方资金拆借 552,626,725.03 10,926,422,427.68
新租赁准则支付的租金 65,052,659.46 74,955,878.28
偿还永续债本金 0.00 212,500,000.00
股权收购跨期支付的现金对价 0.00 241,541,759.56
跟投款 1,684,440.26 8,816,263.87
收购少数股东股权 241,366,400.00 0.00
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本期发生额 上期发生额
交易资金转入证券户进行回购交易 48,632,836.97 0.00
支付减资款 0.00 928,967,114.50
合计 922,933,863.52 12,424,854,791.69
3） 筹资活动产生的各项负债变动情况
本期增加 本期减少
项目 年初余额 非现金 非现金 期末余额
现金变动 现金变动
变动 变动
短期借款 960,000,000.00 1,363,907,000.00 0.00 320,000,000.00 0.00 2,003,907,000.00
长期借款 40,502,860,511.27 10,250,500,007.52 44,134,099.00 7,057,572,026.30 2,527,679,890.03 41,212,242,701.46
一年内到期的非流
20,165,046,437.16 0.00 4,395,362,111.45 5,944,664,579.67 0.00 18,615,743,968.94
动负债
应付债券 10,247,869,349.72 4,189,500,000.00 5,348,449.45 0.00 1,768,375,333.06 12,674,342,466.11
租赁负债 348,830,777.95 0.00 316,789,041.41 0.00 159,024,280.00 506,595,539.36
其他应付款 14,429,865,038.05 847,766,751.95 2,384,557,570.10 2,897,414,058.82 1,890,250.40 14,762,885,050.88
其他非流动负债 1,413,746,647.83 99,000,000.00 5,482,893.07 130,000,000.00 0.00 1,388,229,540.90
长期应付款 1,713,780,817.64 0.00 19,539,182.36 1,733,320,000.00 0.00 0.00
合计 89,781,999,579.62 16,750,673,759.47 7,171,213,346.84 18,082,970,664.79 4,456,969,753.49 91,163,946,267.65
59. 现金流量表补充资料
（1） 现金流量表补充资料
项目 本期发生额 上期发生额
1.将净利润调节为经营活动现金流量： — —
净利润 37,953,694.49 540,471,765.80
加：资产减值准备 266,784,581.14 87,780,670.34
信用减值损失 44,509,724.12 42,341,747.97
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物
583,888,576.84 605,721,122.44
资产折旧
使用权资产折旧 33,731,924.99 71,868,517.79
无形资产摊销 118,232,606.21 114,671,354.21
长期待摊费用摊销 14,242,881.72 16,046,980.42
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
-9,550,200.46 2,543.72
损失（收益以“-”填列）
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产报废损失（收益以“-”填列） 8,687,656.52 3,907,359.61
公允价值变动损失（收益以“-”填列） 0.00 0.00
财务费用（收益以“-”填列） 1,241,528,403.57 1,096,959,398.07
投资损失（收益以“-”填列） -60,802,012.83 -303,950,700.86
递延所得税资产的减少（增加以“-”填列） 127,878,405.61 141,140,106.09
递延所得税负债的增加（减少以“-”填列） 118,873,532.11 21,283,157.10
存货的减少（增加以“-”填列） 5,763,457,688.48 1,744,530,537.16
经营性应收项目的减少（增加以“-”填列） -1,202,748,877.92 -1,232,866,282.14
经营性应付项目的增加（减少以“-”填列） -5,141,608,257.40 3,168,418,054.01
其他 0.00 0.00
经营活动产生的现金流量净额 1,945,060,327.19 6,118,326,331.73
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： —
债务转为资本 0.00 0.00
一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00
融资租入固定资产 0.00 0.00
3.现金及现金等价物净变动情况： —
现金的期末余额 28,219,487,948.36 27,725,741,621.92
减：现金的年初余额 29,073,020,509.73 36,312,990,316.77
加：现金等价物的期末余额 0.00 0.00
减：现金等价物的年初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 -853,532,561.37 -8,587,248,694.85
（2） 现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 年初余额
现金 28,219,487,948.36 29,073,020,509.73
其中：库存现金 305,043.94 305,183.36
可随时用于支付的银行存款 28,214,974,741.28 29,057,862,595.76
可随时用于支付的其他货币资金 4,208,163.14 14,852,730.61
可用于支付的存放中央银行款项 0.00 0.00
存放同业款项 0.00 0.00
拆放同业款项 0.00 0.00
现金等价物 0.00 0.00
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 期末余额 年初余额
其中：三个月内到期的债券投资 0.00 0.00
期末现金和现金等价物余额 28,219,487,948.36 29,073,020,509.73
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金
9,197,656,792.46 7,580,717,964.58
等价物
（3） 使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况
属于现金及现金等价
项目 本期金额 上期金额
物的理由
售房监管 8,199,117,433.19 7,246,963,949.17 预收监管资金
贷款监管 443,885,406.68 77,848,137.17 贷款监管资金
募集资金账户 0.00 95,865,618.00 募集资金专用账户
其他 554,653,952.59 160,040,260.24 —
合计 9,197,656,792.46 7,580,717,964.58 —
（4） 不属于现金及现金等价物的货币资金
不属于现金及现金等
项目 本期金额 上期金额
价物的理由
诉讼冻结 129,582,144.47 960,247,015.40 法院冻结
履约保证金 80,230,431.25 42,996,687.59 保证金
其他 22,000.00 8,350,178.60 ——
合计 209,834,575.72 1,011,593,881.59 ——
60. 外币货币性项目
（1） 外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 — — —
其中：美元 20,791,746.51 7.1268 148,178,619.03
港币 196,608,285.84 0.91268 179,440,450.32
其他应收款 — — —
其中：美元 175,196,407.79 7.1268 1,248,589,759.04
港币 4,278,217,783.79 0.91268 3,904,643,806.91
应收利息 — — —
其中：港币 10,982,932.10 0.91268 10,023,902.47
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项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
其他非流动资产 — — —
其中：美元 58,800,000.00 7.1268 419,055,840.00
应付账款 — — —
其中：港币 25,000.00 0.91268 22,817.00
应付职工薪酬 — — —
其中：港币 1,090,398.27 0.91268 995,184.69
应交税费 — — —
其中：港币 21,789,953.93 0.91268 19,887,255.15
其他应付款 — — —
其中：美元 185,345,185.81 7.1268 1,320,918,070.23
港币 508,810,876.59 0.91268 464,381,510.85
应付利息 — — —
其中：美元 562,491.77 7.1268 4,008,766.35
港币 1,086,681.74 0.91268 991,792.69
一年内到期的非流动负债 — — —
其中：美元 573,446,852.07 7.1268 4,086,841,025.33
港币 982,800,000.00 0.91268 896,981,904.00
长期借款 — — —
其中：美元 507,620,065.33 7.1268 3,617,706,681.59
港币 2,461,389,783.29 0.91268 2,246,461,227.41
（2） 境外经营实体
本集团无重要境外经营实体。
61. 租赁
（1） 本集团作为承租方
项目 本期发生额 上期发生额
租赁负债利息费用 20,040,906.36 15,321,737.92
计入当期损益的采用简化处理的短期租赁费用 14,037,371.77 12,429,283.35
计入当期损益的采用简化处理的低价值资产租
34,960.66 57,449.43
赁费用（短期租赁除外）
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额 0.00 100,358.16
其中：售后租回交易产生部分 0.00 100,358.16
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项目 本期发生额 上期发生额
转租使用权资产取得的收入 40,460,771.40 39,772,370.19
与租赁相关的总现金流出 80,659,032.31 84,357,946.32
售后租回交易产生的相关损益 2,284,478.21 24,130,568.80
售后租回交易现金流入 17,356,524.00 19,010,800.40
售后租回交易现金流出 20,760,544.07 23,553,051.90
（2） 本集团作为出租方
1） 本集团作为出租人的经营租赁
其中：未计入租赁收款额的可
项目 租赁收入
变租赁付款额相关的收入
投资物业租金收入/房屋租赁 2,207,183,089.53 154,734,018.30
合计 2,207,183,089.53 154,734,018.30
六、 合并范围的变更
1. 非同一控制下企业合并
本集团本期未发生非同一控制下企业合并。
2. 同一控制下企业合并
本集团本期未发生同一控制下企业合并。
3. 处置子公司
本集团本期未发生丧失子公司控制权的交易或事项。
4. 其他原因的合并范围变动
（1）本期新增公司
公司名称 新纳入合并范围的原因 持股比例（%）
三亚龙泽酒店管理有限公司 新设 100
（2）本期减少公司
公司名称 不纳入合并范围的原因 持股比例（%）
嘉兴嘉云房地产开发有限公司 注销 100
新峰集团有限公司 注销 100
洲立有限公司 注销 100
成都悦舟企业管理有限公司 注销 100
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七、 在其他主体中的权益
1. 在子公司中的权益
（1） 企业集团的构成
注册 主要经营 业务 持股比例（%）
子公司名称 注册地 取得方式
资本 地 性质 直接 间接
中粮地产集团深圳工人服务有限公司 1,110,000.00 深圳 深圳 工业地产租赁 90.09 9.91 设立
中粮地产集团深圳大洋服务有限公司 10,000,000.00 深圳 深圳 工业地产租赁 0.00 100.00 设立
中粮地产集团深圳工业发展有限公司 5,000,000.00 深圳 深圳 工业地产租赁 0.00 100.00 设立
深圳市宝安三联有限公司 63,520,000.00 深圳 深圳 工业地产租赁 77.54 0.00 设立
深圳市宝安福安实业有限公司 10,000,000.00 深圳 深圳 工业地产租赁 56.52 0.00 设立
商业贸易及投
华高置业有限公司★ 10,000.00 香港 香港 100.00 0.00 设立
资
大悦城控股集团物业服务有限公司 50,000,000.00 深圳 深圳 物业管理 100.00 0.00 设立
中粮地产集团深圳房地产开发有限公
850,000,000.00 深圳 深圳 房地产开发 100.00 0.00 设立
司
中粮地产发展（深圳）有限公司 3,206,000,000.00 深圳 深圳 房地产开发 100.00 0.00 设立
长沙中粮地产投资有限公司 35,000,000.00 长沙 长沙 房地产开发 100.00 0.00 设立
大悦城控股集团（成都）有限公司 235,000,000.00 成都 成都 房地产开发 100.00 0.00 设立
同一控制下
成都天泉置业有限责任公司 270,000,000.00 成都 成都 房地产开发 100.00 0.00
企业合并
大悦城控股集团南京有限公司 100,000,000.00 南京 南京 房地产开发 100.00 0.00 设立
同一控制下
苏源集团江苏房地产开发有限公司 200,000,000.00 南京 南京 房地产开发 90.00 0.00
企业合并
杭州易筑房地产开发有限公司 400,000,000.00 杭州 杭州 房地产开发 100.00 0.00 设立
大悦城控股集团（浙江）有限公司 600,000,000.00 杭州 杭州 房地产开发 100.00 0.00 设立
中粮地产（上海）有限公司 400,000,000.00 上海 上海 房地产开发 100.00 0.00 设立
同一控制下
上海加来房地产开发有限公司 180,000,000.00 上海 上海 房地产开发 51.00 0.00
企业合并
中粮地产（北京）有限公司 6,050,000,000.00 北京 北京 房地产开发 100.00 0.00 设立
天津粮滨投资有限公司 51,000,000.00 天津 天津 房地产开发 90.00 0.00 设立
中耀房地产开发（沈阳）有限公司▲ 468,774,200.00 沈阳 沈阳 房地产开发 65.00 0.00 设立
大悦城控股集团苏南有限公司 450,000,000.00 苏州 苏州 房地产开发 100.00 0.00 设立
中粮地产（天津）有限公司 2,050,000,000.00 天津 天津 房地产开发 100.00 0.00 设立
中粮房地产开发（杭州）有限公司 100,000,000.00 杭州 杭州 房地产开发 100.00 0.00 设立
同一控制下
烟台中粮博瑞房地产开发有限公司 246,000,000.00 烟台 烟台 房地产开发 100.00 0.00
企业合并
中粮天悦地产（苏州）有限公司 151,000,000.00 苏州 苏州 房地产开发 100.00 0.00 设立
98
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 主要经营 业务 持股比例（%）
子公司名称 注册地 取得方式
资本 地 性质 直接 间接
太仓悦祥房地产开发有限公司 300,000,000.00 太仓 太仓 房地产开发 100.00 0.00 设立
中粮地产（武汉）有限公司 20,000,000.00 武汉 武汉 房地产开发 100.00 0.00 设立
大悦城控股集团东北有限公司 100,000,000.00 沈阳 沈阳 房地产开发 100.00 0.00 设立
沈阳和悦投资有限公司 320,000,000.00 沈阳 沈阳 房地产开发 51.00 0.00 设立
大悦城控股集团西北有限公司 50,000,000.00 西安 西安 房地产开发 100.00 0.00 设立
西安悦鼎房地产开发有限公司 392,156,862.75 西安 西安 房地产开发 100.00 0.00 设立
商业开发、管 同一控制下
大悦城地产有限公司★ 1,423,112,485.80 香港 百慕达 59.59 0.00
理 企业合并
中粮地产（深圳）实业有限公司 800,000,000.00 深圳 深圳 房地产开发 0.00 100.00 设立
非同一控制
深圳市锦峰城房地产开发有限公司 98,050,000.00 深圳 深圳 房地产开发 0.00 100.00
下企业合并
深圳市创芯置业有限公司 540,000,000.00 深圳 深圳 房地产开发 0.00 100.00 设立
深圳市创智产业运营管理有限公司 3,000,000.00 深圳 深圳 商务服务业 100.00 0.00 设立
非同一控制
长沙观音谷房地产开发有限公司 257,678,300.00 长沙 长沙 房地产开发 0.00 98.00
下企业合并
成都悦城实业有限公司 295,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
成都中粮锦悦置业有限公司 500,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
非同一控制
成都硕泰丽都地产开发有限公司 400,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 61.45
下企业合并
成都和鑫悦企业管理有限公司 5,000,000.00 成都 成都 房屋租赁 0.00 100.00 设立
成都鸿悦置业有限公司 400,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 51.00 设立
成都怡悦置业有限公司 80,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
上海悦鹏置业发展有限公司 300,000,000.00 上海 上海 房地产开发 0.00 100.00 设立
中粮鸿云置业南京有限公司 420,000,000.00 南京 南京 房地产开发 0.00 100.00 设立
中粮祥云置业南京有限公司 450,000,000.00 南京 南京 房地产开发 0.00 100.00 设立
北京正德兴合房地产开发有限公司 200,000,000.00 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
中粮地产投资（北京）有限公司 800,000,000.00 北京 北京 房地产开发 0.00 51.00 设立
英属维尔 英属维尔 商业贸易和投 同一控制下
Prized Developments Limited▲ 2.00 0.00 100.00
京群岛 京群岛 资 企业合并
同一控制下
巧克力产品（中国）有限公司★ 2.00 香港 香港 对外投资 0.00 100.00
企业合并
英属维尔 英属维尔 同一控制下
COFCO （bvi） NO.102 Limited▲ 1.00 对外投资 0.00 100.00
京群岛 京群岛 企业合并
同一控制下
中粮金帝食品（深圳）有限公司▲ 24,994,370.00 深圳 深圳 生产制造 0.00 100.00
企业合并
北京鹏源置业有限公司 1,314,000,000.00 天津 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
上海世良房地产咨询有限公司 500,000.00 上海 上海 房地产开发 0.00 100.00 设立
99
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 主要经营 业务 持股比例（%）
子公司名称 注册地 取得方式
资本 地 性质 直接 间接
重庆华悦锦合实业有限公司 100,000,000.00 重庆 重庆 物业管理 0.00 100.00 设立
受托资产管
深圳前海汇金添安资本管理有限公司 400,000,000.00 深圳 深圳 0.00 51.00 设立
理、投资管理
中粮（深圳）智汇置业有限公司 1,010,000,000.00 深圳 深圳 房地产开发 0.00 100.00 设立
北京悦展建设管理有限公司（注 5） 1,000,000.00 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
南京三金祥云置业有限公司 51,000,000.00 南京 南京 房地产开发 0.00 50.00 设立
成都中金澍茂置业有限公司 622,549,100.00 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
成都蜀鑫悦企业管理有限公司 30,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
沈阳和嘉投资有限公司 50,000,000.00 沈阳 沈阳 房地产开发 0.00 100.00 设立
天津市北源置业有限公司 600,000,000.00 天津 天津 房地产开发 0.00 100.00 设立
天津鹏源置业有限公司 132,000,000.00 天津 天津 房地产开发 0.00 100.00 设立
昆明府悦房地产开发有限公司 1,000,000.00 昆明 昆明 房地产开发 0.00 100.00 设立
杭州浩悦实业有限公司 10,000,000.00 杭州 杭州 商务服务业 0.00 100.00 设立
非同一控制
成都鹏鼎置业有限责任公司 200,000,000.00 成都 成都 房地产业 0.00 100.00
下企业合并
杭州旭悦置业有限公司 500,000,000.00 杭州 杭州 房地产业 0.00 50.00 设立
南京卓泓晟房地产开发有限公司（注 2） 500,000,000.00 南京 南京 房地产业 0.00 33.50 设立
北京燕都水韵房地产开发有限公司 10,000,000.00 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
北京燕都乐郡房地产开发有限公司 10,000,000.00 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
沈阳和坤房地产开发有限公司 250,000,000.00 沈阳 沈阳 房地产开发 0.00 100.00 设立
非同一控制
嘉兴京开房地产开发有限公司 40,816,327.00 嘉兴 嘉兴 房地产开发 0.00 51.00
下企业合并
非同一控制
南京嘉阳房地产开发有限公司（注 3） 170,000,000.00 南京 南京 房地产开发 0.00 40.00
下企业合并
非同一控制
株洲金城日月湖置业有限公司 50,000,000.00 长沙 长沙 房地产开发 0.00 100.00
下企业合并
英属维尔 同一控制下
智恒有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
同一控制下
亨达发展有限公司▲ 100.00 香港 西萨摩亚 投资 0.00 100.00
企业合并
英属维尔 同一控制下
迅行投资有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
业隆有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
同一控制下
鹏利国际（行政）有限公司★ 2.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
思创工程顾问有限公司★ 2.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
英属维尔 同一控制下
中粮酒店控股有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
100
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 主要经营 业务 持股比例（%）
子公司名称 注册地 取得方式
资本 地 性质 直接 间接
同一控制下
鹏利国际（地产代理）有限公司★ 2.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
英属维尔 同一控制下
Elab,Corp.▲ 1,000.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
雄域集团有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
HOPE BV NO.2 LIMITED▲ 4.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
同一控制下
HOPE HK NO.6LIMITED★ 1,000.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
英属维尔 同一控制下
溢嘉有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
Kersen Properties Limited▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
熙安有限公司▲ 100.00 香港 投资 0.00 51.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
立运有限公司▲ 100.00 香港 投资 0.00 51.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
倍隆有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
盛莱有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
商晖有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
同一控制下
大悦城秘书有限公司（香港）★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
大悦城商业管理有限公司（香港）★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
英属维尔 同一控制下
兆康有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
胜基有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
锦星有限公司▲ 100.00 香港 投资 0.00 51.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
恒瑞有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
First Affluent Ltd▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
亮永有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
同业有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
超茂有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
尚胜有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
耀山有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
同一控制下
Hengyue Limited▲ 1.00 英国 开曼 投资 0.00 100.00
企业合并
英属维尔 同一控制下
宏益有限公司▲ 3.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
101
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 主要经营 业务 持股比例（%）
子公司名称 注册地 取得方式
资本 地 性质 直接 间接
英属维尔 同一控制下
兴涛有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
其康有限公司▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
同一控制下
达誉有限公司▲ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
实添有限公司▲ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
亚龙湾开发股份（香港）有限公司★ 3,100,000.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
崇威国际有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
英属维尔 同一控制下
中粮酒店投资（三亚）有限公司▲ 10.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
同一控制下
利港企业有限公司★ 4.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
Bapton Company Limited★ 2.00 香港 香港 物业投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
永信海外有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
英属维尔 同一控制下
LEAD STRENGTH LIMITED▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
英属维尔 同一控制下
ENLIGHTEN FAME LIMITED▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
同一控制下
HOPE HK NO.1 LIMITED★ 8,500,000.00 香港 香港 物业投资 0.00 100.00
企业合并
英属维尔 同一控制下
GOLDEN PROMINENT LIMITED▲ 1.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
同一控制下
凯莱物业管理有限公司★ 1,000,000.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
Top Glory Properties Management 同一控制下
100,000.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
(HK) Limited★ 企业合并
物业投资及开 同一控制下
沈阳大悦城发展有限公司▲ 129,300,000.00 沈阳 沈阳 0.00 100.00
发 企业合并
同一控制下
鹏源发展（北京）有限公司★ 22,000,000.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
佑城有限公司★ 2.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
同展有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
百驰有限公司 2,097,474,560.16 香港 香港 投资 0.00 55.00
企业合并
同一控制下
悦诚（香港）有限公司★ 390,656,400.00 香港 香港 投资 0.00 51.96
企业合并
同一控制下
双达有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
晟业有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
大悦城商业管理（香港）有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
亨晟有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
102
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 主要经营 业务 持股比例（%）
子公司名称 注册地 取得方式
资本 地 性质 直接 间接
同一控制下
创滔有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
领徽有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
HengxinFundL.P.▲ 2.00 英国 开曼 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
耀动有限公司★ 16.60 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
悦合有限公司★ 1,355,120,087.40 香港 香港 投资 0.00 51.00
企业合并
同一控制下
斯威有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
卓孚有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
三亚亚龙湾开发股份有限公司 671,000,000.00 三亚 三亚 物业开发 0.00 56.96
企业合并
物业投资及开 同一控制下
卓远地产（成都）有限公司▲ 166,250,000.00 成都 成都 0.00 100.00
发 企业合并
持有及经营酒 同一控制下
中粮酒店（三亚）有限公司▲ 165,500,000.00 三亚 三亚 0.00 100.00
店 企业合并
同一控制下
中粮鹏利（成都）实业发展有限公司▲ 18,000,000.00 成都 成都 物业开发 0.00 100.00
企业合并
大悦城控股集团成都物业管理有限公 同一控制下
500,000.00 成都 成都 物业管理 0.00 100.00
司 企业合并
同一控制下
沈阳大悦城商业管理有限公司 1,080,000.00 沈阳 沈阳 物业管理 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
中粮置业投资有限公司 5,000,000,000.00 北京 北京 投资控股 0.00 100.00
企业合并
物业投资及开 同一控制下
浙江和润天成置业有限公司 2,500,000,000.00 杭州 杭州 0.00 100.00
发 企业合并
同一控制下
华铿有限公司★ 744,088,795.50 香港 香港 投资 0.00 51.00
企业合并
非同一控制
上海悦耀置业发展有限公司 8,000,000.00 上海 上海 物业开发 0.00 50.00
下企业合并
同一控制下
大悦城商业管理（北京）有限公司 10,000,000.00 北京 北京 管理咨询 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
北京德冠置业有限公司 10,000,000.00 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
三亚虹霞开发建设有限公司 1,339,500,000.00 三亚 三亚 物业开发 0.00 80.00
企业合并
三亚亚龙湾热带海岸公园管理有限公 同一控制下
3,000,000.00 三亚 三亚 提供旅游服务 0.00 100.00
司 企业合并
同一控制下
三亚悦晟开发建设有限公司 499,500,000.00 三亚 三亚 物业开发 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
三亚亚龙湾龙溪游艇会有限公司 5,000,000.00 三亚 三亚 游艇赛事组织 0.00 100.00
企业合并
酒店管理及经 同一控制下
三亚亚龙湾悦城酒店管理有限公司 10,000,000.00 三亚 三亚 0.00 100.00
营 企业合并
同一控制下
成都中粮悦街企业管理有限公司 5,000,000.00 成都 成都 商业地产管理 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
成都鹏悦企业管理咨询有限公司 60,000,000.00 成都 成都 企业管理 0.00 100.00
企业合并
103
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 主要经营 业务 持股比例（%）
子公司名称 注册地 取得方式
资本 地 性质 直接 间接
同一控制下
北京中粮广场发展有限公司▲ 33,300,000.00 北京 北京 物业投资 0.00 100.00
企业合并
物业投资及开 同一控制下
西单大悦城有限公司 1,025,000,000.00 北京 北京 0.00 100.00
发 企业合并
物业投资及开 同一控制下
北京弘泰基业商业管理有限公司 1,055,000,000.00 北京 北京 0.00 90.00
发 企业合并
物业投资及开 同一控制下
大悦城（天津）有限公司 1,120,000,000.00 天津 天津 0.00 100.00
发 企业合并
同一控制下
大悦城（上海）有限责任公司 520,000,000.00 上海 上海 物业管理 0.00 100.00
企业合并
物业投资及开 同一控制下
上海新兰房地产开发有限公司 4,200,000,000.00 上海 上海 0.00 100.00
发 企业合并
物业投资及开 同一控制下
烟台大悦城有限公司 900,000,000.00 烟台 烟台 0.00 100.00
发 企业合并
同一控制下
四川中国酒城股份有限公司 80,308,230.00 成都 成都 物业开发 0.00 69.65
企业合并
同一控制下
亨湛有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
利沾有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00
企业合并
物业投资及开 同一控制下
青岛大悦城房地产开发有限公司▲ 200,000,000.00 青岛 青岛 0.00 100.00
发 企业合并
物业投资及开 同一控制下
重庆泽悦实业有限公司 900,000,000.00 重庆 重庆 0.00 100.00
发 企业合并
臻悦（天津）股权投资基金管理有限公 投资管理及咨 同一控制下
100,000,000.00 天津 天津 0.00 100.00
司 询 企业合并
同一控制下
杭州悦动商业管理有限公司 5,000,000.00 杭州 杭州 商业品牌管理 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
青岛智悦置地有限公司▲ 100,000,000.00 青岛 青岛 房地产开发 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
西安悦茗房地产开发有限公司 100,000,000.00 西安市 西安市 房地产开发 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
Joy Valley Ltd★ 1,645,165,073.00 香港 香港 投资 0.00 51.00
企业合并
同一控制下
武汉大悦城房地产开发有限公司 1,457,370,000.00 武汉 武汉 房地产开发 0.00 100.00
企业合并
英属维尔 同一控制下
晓盛有限公司▲ 50,000.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 企业合并
同一控制下
沈阳和韬房地产开发有限公司▲ 85,000,000.00 沈阳 沈阳 房地产开发 0.00 100.00
企业合并
同一控制下
大悦城商业管理（天津）有限公司 10,000,000.00 天津 天津 商业品牌管理 0.00 100.00
企业合并
重庆金悦汇房地产开发有限责任公司 340,000,000.00 重庆 重庆 房地产开发 0.00 50.00 设立
酒店管理及经 非同一控制
台湾饭店有限公司 1,078,240,000.00 北京 北京 0.00 100.00
营 下企业合并
英属维尔 非同一控制
COFCO(BVI)NO.97Limited▲ 10.00 香港 投资 0.00 100.00
京群岛 下企业合并
非同一控制
北京稻香四季房地产开发有限公司 1,629,000,000.00 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00
下企业合并
重庆灏悦企业管理有限责任公司 1,980,200.00 重庆 重庆 房地产开发 0.00 50.50 设立
104
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 主要经营 业务 持股比例（%）
子公司名称 注册地 取得方式
资本 地 性质 直接 间接
重庆悦启企业管理有限责任公司 20,000,000.00 重庆 重庆 房地产开发 0.00 100.00 设立
重庆悦致渝房地产开发有限公司 40,000,000.00 重庆 重庆 房地产开发 0.00 100.00 设立
天津鹏程置业有限公司 100,000,000.00 天津 天津 房地产开发 0.00 100.00 设立
成都中粮美悦置业有限公司 280,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 65.00 设立
眉山加悦置业有限公司 500,000,000.00 仁寿县 仁寿县 房地产开发 0.00 56.00 设立
台州海悦置业有限公司 20,000,000.00 台州 台州 房地产开发 0.00 100.00 设立
惠州市悦鹏房地产有限公司 200,000,000.00 惠州 惠州 房地产开发 0.00 100.00 设立
江门鹏悦置业有限公司 300,000,000.00 江门 江门 房地产开发 0.00 50.00 设立
非同一控制
苏州工业园区悦金房地产有限公司 300,000,000.00 苏州 苏州 房地产开发 0.00 100.00
下企业合并
武汉裕中丰房地产开发有限公司 480,000,000.00 武汉 武汉 房地产开发 0.00 50.00 设立
哈尔滨悦麟房地产开发有限公司 150,000,000.00 哈尔滨 哈尔滨 房地产开发 0.00 100.00 设立
沈阳和广房地产开发有限公司 500,000,000.00 沈阳 沈阳 房地产开发 0.00 70.00 设立
大悦城（三亚）投资有限公司 300,000,000.00 三亚 三亚 商业综合管理 0.00 100.00 设立
济南大悦城产业发展有限公司 1,191,666,700.00 济南 济南 房地产开发 0.00 60.00 设立
沈阳和安商业管理有限公司 10,000.00 沈阳 沈阳 商业综合管理 0.00 100.00 设立
三亚悦港企业管理有限公司 349,525,000.00 三亚 三亚 企业管理咨询 0.00 100.00 设立
非同一控制
陕西鼎安置业有限公司 2,037,113,051.25 西安 西安 房地产开发 0.00 51.00
下企业合并
同一控制下
成都天府辰悦置业有限公司 630,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00
企业合并
武汉地悦房地产开发有限公司 560,000,000.00 武汉 武汉 房地产开发 0.00 51.00 设立
三亚嘉悦开发建设有限公司 1,390,000,000.00 三亚 三亚 房地产开发 0.00 100.00 设立
非同一控制
成都兴洲数字电视传播有限公司 34,880,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00
下企业合并
同一控制下
中粮（北京）农业生态谷发展有限公司 1,460,000,000.00 北京 北京 产业地产 0.00 100.00
企业合并
成都花悦府房地产开发有限公司 350,000,000.00 蒲江 成都蒲江 房地产开发 0.00 60.00 设立
重庆两江
重庆悦璟企业管理有限公司 50,000,000.00 重庆 企业管理咨询 0.00 70.00 设立
新区
非同一控制
重庆鹏域房地产开发有限公司 50,000,000.00 重庆 重庆江北 房地产开发 0.00 95.00
下企业合并
天津悦沈企业管理咨询合伙企业（有限
20,000.00 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
合伙）
天津悦苏企业管理咨询合伙企业（有限
20,000.00 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
合伙）
天津悦深企业管理咨询合伙企业（有限
20,000.00 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
合伙）
天津悦蓉企业管理咨询合伙企业（有限
20,000.00 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
合伙）
105
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 主要经营 业务 持股比例（%）
子公司名称 注册地 取得方式
资本 地 性质 直接 间接
天津悦上企业管理咨询合伙企业（有限
20,000.00 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
合伙）
天津悦都企业管理咨询合伙企业（有限
20,000.00 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
合伙）
房地产建设开 非同一控制
西安国际陆港文盛置业有限公司 400,000,000.00 西安 西安 70.00 0.00
发 下企业合并
房地产建设开 非同一控制
西安国际陆港文汇置业有限公司 400,000,000.00 西安 西安 70.00 0.00
发 下企业合并
房地产建设开 非同一控制
西安国际陆港文兴置业有限公司 400,000,000.00 西安 西安 70.00 0.00
发 下企业合并
天津悦汉企业管理咨询合伙企业（有限
20,000.00 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
合伙）
天津悦宁企业管理咨询合伙企业（有限
20,000.00 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
合伙）
天津悦杭企业管理咨询合伙企业（有限
20,000.00 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
合伙）
天津悦西企业管理咨询合伙企业（有限
20,000.00 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
合伙）
张家口悦乾房地产开发有限公司 500,000,000.00 张家口 张家口 房地产开发 0.00 65.00 设立
商业综合体管
南京悦航运营管理有限公司 10,000,000.00 南京 南京 0.00 100.00 设立
理服务
天津悦成企业管理咨询合伙企业（有限
20,000.00 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
合伙）
天津悦海企业管理咨询合伙企业（有限
20,000.00 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
合伙）
三亚悦成企业管理咨询合伙企业（有限
20,000.00 三亚 三亚 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
合伙）
天津悦晨企业管理咨询合伙企业（有限
20,000.00 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
合伙）
天津悦江企业管理咨询合伙企业（有限
20,000.00 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
合伙）
天津悦楚企业管理咨询合伙企业（有限
20,000.00 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
合伙）
天津悦青企业管理咨询合伙企业（有限
20,000.00 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
合伙）
沈阳市和诚房地产开发有限公司 300,000,000.00 沈阳 沈阳 房地产开发 0.00 60.00 设立
非同一控制
杭州良悦置业有限公司 50,000,000.00 杭州 杭州 房地产开发 0.00 100.00
下企业合并
非同一控制
苏州市相之悦房地产开发有限公司 1,100,000,000.00 苏州 苏州 房地产开发 0.00 50.10
下企业合并
成都悦亿置业有限公司 20,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 98.00 设立
苏州市天隆房地产开发有限公司 1,000,000,000.00 苏州 苏州 房地产开发 0.00 70.00 设立
商业综合体管
厦门市悦集商业管理有限公司 1,400,000,000.00 厦门 厦门 0.00 51.00 设立
理服务
商业综合体管
大悦城控股集团（海南）有限公司 100,000,000.00 三亚 三亚 100.00 0.00 设立
理服务
南昌嘉悦房地产开发有限公司 1,400,000,000.00 南昌 南昌 房地产开发 0.00 100.00 设立
106
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 主要经营 业务 持股比例（%）
子公司名称 注册地 取得方式
资本 地 性质 直接 间接
非同一控制
成都保泽达锦房地产开发有限公司 20,000,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 50.00
下企业合并
非同一控制
佛山市鹏悦置业有限公司 50,000,000.00 佛山 佛山 房地产开发 0.00 100.00
下企业合并
非同一控制
厦门市悦鹏置业有限公司 10,000,000.00 厦门 厦门 房地产开发 0.00 100.00
下企业合并
嘉兴秀禾房地产开发有限公司 50,000,000.00 嘉兴 嘉兴 房地产开发 0.00 100.00 设立
重庆悦鼎房地产开发有限公司 340,000,000.00 重庆 重庆 房地产开发 0.00 100.00 设立
非同一控制
武汉裕灿房地产开发有限公司 616,000,000.00 武汉 武汉 房地产开发 0.00 50.00
下企业合并
南京悦锦成房地产实业有限公司 3,000,000,000.00 南京 南京 房地产开发 0.00 50.00 设立
南昌合悦企业管理有限公司 715,000,000.00 南昌 南昌 房地产开发 0.00 100.00 设立
义乌印悦置业有限公司 2,500,000,000.00 义乌 义乌 房地产开发 0.00 100.00 设立
成都悦东置地有限公司 490,196,100.00 成都 成都 房地产开发 0.00 51.00 设立
昆明鸿悦房地产开发有限公司 200,000,000.00 昆明 昆明 房地产开发 0.00 100.00 设立
非同一控制
长沙市望城区新悦之城置业有限公司 10,000,000.00 长沙 长沙 房地产开发 0.00 60.00
下企业合并
海成香港有限公司★ 1.00 香港 香港 投资 0.00 100.00 设立
北京辉泰悦恒管理咨询有限公司 1,000,000.00 北京 北京 企业管理咨询 0.00 100.00 设立
大悦城控股集团（厦门）物业管理有限
10,000,000.00 厦门 厦门 物业管理 0.00 100.00 设立
公司
西安朝悦房地产开发有限公司 900,000,000.00 西安 西安 房地产开发 0.00 100.00 设立
南昌悦佰企业管理有限公司 1,401,000,000.00 南昌 南昌 房地产开发 0.00 51.00 设立
常州悦府房地产开发有限公司 550,000,000.00 常州 常州 房地产开发 0.00 51.00 设立
杭州玺悦置业有限公司 2,500,000,000.00 杭州 杭州 房地产开发 0.00 51.00 设立
常州和诚房地产有限公司 390,000,000.00 常州 常州 房地产开发 0.00 100.00 设立
北京智悦慧谷农业科技发展有限公司 50,000,000.00 北京 北京 技术服务 0.00 100.00 设立
中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计
—— —— —— —— —— —— 设立
划（注 4）
光信光华沈阳大悦城财产权信托
—— —— —— —— —— —— 设立
（注 4）
成都樾林置业有限公司 338,640,000.00 成都 成都 房地产开发 0.00 51.00 设立
大悦城商业管理（厦门）有限公司 20,000,000.00 厦门 厦门 商务服务业 0.00 100.00 设立
重庆悦昇房地产开发有限公司 913,630,987.04 重庆 重庆 房地产开发 0.00 51.00 设立
南京京悦房地产开发有限公司 520,000,000.00 南京 南京 房地产开发 0.00 60.00 设立
杭州疆悦置业有限公司 500,000,000.00 杭州 杭州 房地产开发 0.00 51.00 设立
永悦房地产开发（苏州）有限公司 450,000,000.00 苏州 苏州 商务服务业 0.00 60.00 设立
107
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注册 主要经营 业务 持股比例（%）
子公司名称 注册地 取得方式
资本 地 性质 直接 间接
大悦城产业管理（天津）有限公司 1,000,000.00 天津 天津 商务服务业 100.00 0.00 设立
科技推广和应
大悦城悦生活科技（天津）有限公司 1,000,000.00 天津 天津 0.00 100.00 设立
用服务业
大悦城（上海）置业有限公司 5,000,000.00 上海 上海 房地产开发 0.00 100.00 设立
南京荷塘明悦房地产开发有限公司 1,100,000,000.00 南京 南京 房地产开发 0.00 100.00 设立
成都荣悦商业管理有限公司 1,000,000.00 成都 成都 商务服务业 0.00 100.00 设立
成都博悦商业管理有限公司 1,300,000,000.00 成都 成都 商务服务业 0.00 100.00 设立
深圳市创芯产业管理有限公司 1,000,000.00 深圳 深圳 房地产咨询 100.00 0.00 设立
大悦城华东（上海）企业管理有限公司 10,000,000.00 上海 上海 企业管理 0.00 100.00 设立
商业综合体管
大悦城商业运营管理（天津）有限公司 10,000,000.00 天津 天津 0.00 100.00 设立
理服务
其他居民服务
大悦未来（成都）生活服务有限公司 1,000,000.00 成都 成都 0.00 100.00 设立
业
商业综合体管
三亚大悦城商业管理有限公司 10,000,000.00 三亚 三亚 0.00 100.00 设立
理服务
深圳市泽悦置业有限公司 10,000,000.00 深圳 深圳 房地产开发 0.00 100.00 设立
非同一控制
上海耀耀禄建设发展有限公司 1,530,000,000.00 上海 上海 房地产开发 0.00 100.00
下企业合并
三亚龙泽酒店管理有限公司 10,000,000.00 三亚 三亚 住宿业 0.00 100.00 设立
注 1：标记注★的公司其注册资本币种为港币；标记注▲的公司其注册资本币种为
美元，其他未标注符号的公司其注册资本为人民币；
注 2：南京卓泓晟房地产开发有限公司股东分别为大悦城控股集团南京有限公司、
深圳市锦年基础工程有限公司、南京正麟置业发展有限公司，出资比例分别为 33.5%、
33.5%和 33%。鉴于深圳市锦年基础工程有限公司向大悦城控股集团南京有限公司出具
一致行动承诺书，本集团将其纳入合并范围；
注 3：南京嘉阳房地产开发有限公司股东分别为大悦城控股集团南京有限公司、厦
门益悦置业有限公司、南京翔州房地产开发有限公司，出资比例分别为 40%、40%和 20%。
鉴于南京翔州房地产开发有限公司向大悦城控股集团南京有限公司出具一致行动承诺
书，本集团将其纳入合并范围；
注 4：中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划，于 2021 年 7 月 13 日正式成立。其
中,优先级资产支持证券发行规模 18.00 亿元,次级资产支持证券发行规模 0.01 亿元，
本公司下属子公司大悦城商业管理（天津）有限公司购买全部次级资产支持证券。
按照专项计划条款规定，本公司对专项计划账户内可供分配的资金金额未达到当期
必备金额的差额部分承担补足支付义务。本公司及下属子公司承担了全部剩余风险并享
108
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
有全部剩余收益，本集团对上述资产支持计划具有实质控制权，将其纳入合并财务报表
范围。
截至 2024 年 6 月 30 日，本公司下属子公司沈阳大悦城发展有限公司已取得全部优
先级资产支持证券。
光信光华沈阳大悦城财产权信托为本集团由于开展资产证券化业务由第三方信
托公司设立的特定目的信托，鉴于本集团拥有对财产权信托的权力，通过参与财产权信
托的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额，本
集团具有对财产权信托的控制权，将其纳入合并财务报表范围。
截至本报告披露日，专项计划已终止并完成清算，资产支持证券已摘牌。
注 5：北京燕都水郡房地产开发有限公司于 2024 年 5 月更名为北京悦展建设管理
有限公司。
（2） 重要的非全资子公司
少数股东持 本期归属于少 本期向少数股东 期末少数股东
子公司名称
股比例 数股东的损益 宣告分派的股利 权益余额
苏源集团江苏房地产开发有限公司 10.00% 14,638,857.75 0.00 38,919,831.06
南京悦锦成房地产实业有限公司 50.00% 153,835,930.32 5,770,964.36 1,929,045,856.96
北京弘泰基业商业管理有限公司 10.00% 15,091,363.94 0.00 224,553,908.05
（3） 重要非全资子公司的主要财务信息
期末余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
苏源集团江苏房地产开发有限公司 635,303,659.70 339,266.72 635,642,926.42 246,444,615.83 0.00 246,444,615.83
南京悦锦成房地产实业有限公司 5,024,367,227.37 656,302,882.03 5,680,670,109.40 842,858,202.31 979,720,193.17 1,822,578,395.48
北京弘泰基业商业管理有限公司 628,425,828.33 2,046,999,980.91 2,675,425,809.24 429,542,285.27 344,443.51 429,886,728.78
（续）
年初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
苏源集团江苏房地产开发有限公司 770,350,065.62 47,847,978.00 818,198,043.62 575,388,310.48 0.00 575,388,310.48
南京悦锦成房地产实业有限公司 8,211,964,823.88 641,403,755.59 8,853,368,579.47 4,265,308,533.01 1,037,640,193.17 5,302,948,726.18
北京弘泰基业商业管理有限公司 880,703,975.05 2,075,282,085.39 2,955,986,060.44 858,802,183.03 2,558,436.36 861,360,619.39
109
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（续）
本期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
苏源集团江苏房地产开发有限公司 347,733,548.58 146,388,577.45 146,388,577.45 -63,815,623.04
南京悦锦成房地产实业有限公司 3,755,609,834.29 307,671,860.63 307,671,860.63 117,128,573.06
北京弘泰基业商业管理有限公司 349,772,915.18 150,913,639.41 150,913,639.41 435,187,857.36
（续）
上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
苏源集团江苏房地产开发有限公司 0.00 -3,185,174.28 -3,185,174.28 -134,780,346.84
南京悦锦成房地产实业有限公司 0.00 -9,394,211.84 -9,394,211.84 335,529,979.44
北京弘泰基业商业管理有限公司 370,665,779.11 158,092,814.83 158,092,814.83 119,360,838.67
2. 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的情况
（1） 在子公司所有者权益份额发生变化的情况
序号 交易类型 公司名称 时间 交易比例 期末持股比例
1 购买少数股权 深圳市锦峰城房地产开发有限公司 2024 年 5 月 49.00% 100.00%
2 购买少数股权 晓盛有限公司 2024 年 5 月 14.83% 100.00%
（2） 交易对少数股东权益及归属母公司所有者权益的影响
深圳市锦峰城房地产
项目 晓盛有限公司
开发有限公司
现金 241,366,400.00 0.00
非现金资产的公允价值 0.00 0.00
购买成本/处置对价合计 0.00 0.00
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额 -60,421,659.30 17,918,281.67
差额 301,788,059.30 -17,918,281.67
其中：调整资本公积 301,788,059.30 -17,918,281.67
调整盈余公积 0.00 0.00
调整未分配利润 0.00 0.00
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3. 在合营企业或联营企业中的权益
（1） 重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或
（%） 联营企业投资
合营企业或联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质
的会计处理方
直接 间接
法
Colour Bridge Holding Ltd 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 投资 0.00 50.00 按权益法核算
（2） 重要合营企业的主要财务信息
Colour Bridge Holding Ltd
项目
期末余额/本期发生额 年初余额/上期发生额
流动资产 780,514,424.56 2,647,823,401.15
非流动资产 11,870,220,885.70 12,070,007,371.78
资产合计 12,650,735,310.26 14,717,830,772.93
流动负债 447,546,923.15 2,816,991,765.57
非流动负债 413,095,365.50 394,701,707.84
负债合计 860,642,288.65 3,211,693,473.41
净资产合计 11,790,093,021.61 11,506,137,299.52
少数股东权益 122,221,648.45 115,748,370.06
归属于母公司股东权益 11,667,871,373.16 11,390,388,929.46
按持股比例计算的净资产份额 5,833,935,686.58 5,695,194,464.73
调整事项 0.00 0.00
对合营企业权益投资的账面价值 5,833,935,686.58 5,695,194,464.73
存在公开报价的权益投资的公允价值 0.00 0.00
营业收入 210,507,591.68 17,163,079,391.39
财务费用 -36,529,808.17 -44,633,007.85
所得税费用 -48,638,572.93 2,078,343,839.48
净利润 283,955,722.10 1,261,924,530.98
其他综合收益 0.00 0.00
综合收益总额 283,955,722.10 1,261,924,530.98
本期收到的来自合营企业的股利 0.00 0.00
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（3） 不重要合营企业和联营企业的汇总信息
项目 本期金额 上期金额
合营企业： —— ——
投资账面价值合计 4,116,613,964.82 4,327,090,249.51
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 -60,914,109.45 -167,004,592.36
其他综合收益 0.00 0.00
综合收益总额 -60,914,109.45 -167,004,592.36
联营企业： —— ——
投资账面价值合计 3,707,134,379.18 2,854,631,670.08
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 -17,863,743.80 -152,704,428.25
其他综合收益 0.00 0.00
综合收益总额 -17,863,743.80 -152,704,428.25
（4） 合营企业或联营企业向公司转移资金能力存在的重大限制
合营企业或联营企业向本集团转移资金能力不存在重大限制。
（5） 合营企业或联营企业发生的超额亏损
累积未确认的 本期未确认的损失 本期末累积未
合营企业或联营企业名称
以前年度损失 （或本期分享的净利润） 确认的损失
中粮高和（天津）并购私募基金投资中心 45,600,587.14 5,201,728.42 50,802,315.56
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业
189,483,891.01 26,889,528.13 216,373,419.14
（有限合伙）
北京百旺丰弘企业管理有限公司 3,378,906.31 35,672,917.09 39,051,823.40
北京星华智本投资有限公司 106,511,017.58 15,626,231.99 122,137,249.57
绍兴奈森装饰装修有限公司 7,763.84 -6,639.86 1,123.98
粮悦兴城(北京)科技产业发展有限公司 363,055.98 10,028,971.81 10,392,027.79
（6） 与合营企业投资相关的未确认承诺
本集团将按合作协议按房地产开发进度向合营企业提供运营资金。
（7） 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
本集团本期与合营企业或联营企业无投资相关的或有负债。
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八、 政府补助
1. 计入当期损益的政府补助
会计科目 本期发生额 上期发生额
其他收益 13,741,915.74 30,608,240.70
营业外收入 56,501,156.94 9,173,612.69
九、 与金融工具相关风险
本集团的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项、交易性金融资产、交易性
金融负债等，各项金融工具的详细情况说明见本附注五。与这些金融工具有关的风险，
以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险
敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1. 各类风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团
经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该
风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建
立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控
制在限定的范围之内。
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益
可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对
某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量
的变化是在独立的情况下进行的。
（1） 市场风险
1） 汇率风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团的汇率风险主要来自于本集团持有
的不以其记账本位币计价的外币资产和负债。本集团承受外汇风险主要与美元和港币计
价的借款有关。除本集团设立在香港特别行政区和境外的子公司使用港币和美元结算外，
本集团的其他主要业务活动以人民币计价结算。于2024年6月30日，本集团的主要外币
资产负债项目外汇风险敞口如下：该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对本
集团的经营业绩产生影响。
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 — — —
其中：美元 20,791,746.51 7.1268 148,178,619.03
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项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
港币 220,837,368.46 0.91268 201,553,849.45
应收账款 — — —
其中：港币 845,802.71 0.91268 771,947.22
其他应收款 — — —
其中：美元 175,196,407.79 7.1268 1,248,589,759.04
港币 4,559,019,779.01 0.91268 4,160,926,171.91
应收利息 — — —
其中：港币 10,982,932.10 0.91268 10,023,902.47
其他非流动资产 — — —
其中：美元 58,800,000.00 7.1268 419,055,840.00
应付账款 — — —
其中：港币 7,364,758.00 0.91268 6,721,667.33
应付职工薪酬 — — —
其中：港币 1,518,327.60 0.91268 1,385,747.23
应交税费 — — —
其中：港币 26,623,014.07 0.91268 24,298,292.48
其他应付款 — — —
其中：美元 185,345,185.81 7.1268 1,320,918,070.23
港币 4,787,944,554.73 0.91268 4,369,861,236.21
应付利息 — — —
其中：美元 562,491.77 7.1268 4,008,766.35
港币 12,069,613.84 0.91268 11,015,695.16
一年内到期的非流动负债 — — —
其中：美元 573,446,852.07 7.1268 4,086,841,025.33
港币 982,800,000.00 0.91268 896,981,904.00
长期借款 — — —
其中：美元 507,620,065.33 7.1268 3,617,706,681.59
港币 2,461,389,783.29 0.91268 2,246,461,227.41
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2） 利率风险
本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款（详
见本附注五、21、29、31）有关。本集团的政策是保持这些借款的浮动利率。
本集团的利率风险产生于银行借款带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现
金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当
时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2024年6月30日，本集团
的银行借款主要为人民币、美元和港币计价的浮动利率借款合同，金额合计为人民币
4,457,418.30万元，及人民币计价的固定利率合同，金额为人民币1,333,933.35万元。
3） 价格风险
截至2024年6月30日，本集团以公允价值计量的金融资产可能会受到价格波动的影
响。
（2） 信用风险
截至2024年6月30日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合
同另一方未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，
具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具
而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来
公允价值的变化而改变。
（3） 流动风险
管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，
以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用
情况进行监控并确保遵守借款协议。
本集团将银行借款作为主要资金来源。截至2024年6月30日，本集团尚未使用的银
行借款额度为人民币1,191.54亿元。
2. 敏感性分析
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益
可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立的发生变化，而变量之间存在的相关性对
某一风险变量变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的
变化是独立的情况下进行的。
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（1） 外汇风险敏感性分析
外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。
在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期
损益和权益的税后影响如下：
2024 年 1-6 月 2023 年 1-6 月
項目 汇率变动 对净利润的 对股东权益的 对净利润的 对股东权益的
影响 影响 影响 影响
对人民币升值 5% -22,453,195.93 -298,552,036.49 6,577,698.49 -231,283,263.14
美元
对人民币贬值 5% 22,453,195.93 298,552,036.49 -6,577,698.49 231,283,263.14
对人民币升值 5% 22,704,326.40 -134,553,730.12 -1,270,055.04 -89,078,746.61
港币
对人民币贬值 5% -22,704,326.40 134,553,730.12 1,270,055.04 89,078,746.61
（2） 利率风险敏感性分析
利率风险敏感性分析基于下述假设：
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费
用；
以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其它金融资产
和负债的公允价值变化。
在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期
损益和权益的税后影响如下：
2024 年 1-6 月 2023 年度
项目 利率变动
对净利润的影响 对股东权益的影响 对净利润的影响 对股东权益的影响
浮动利率借款 增加 0.5% -157,846,712.11 -157,846,712.11 -135,189,169.53 -135,189,169.53
浮动利率借款 减少 0.5% 157,846,712.11 157,846,712.11 135,189,169.53 135,189,169.53
3. 套期业务
（1） 公司开展套期业务进行风险管理
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相应风险管理策略 被套期风险的定 被套期项目及相关套期 预期风险管理目 相应套期活动对
项目
和目标 性和定量信息 工具之间的经济关系 标有效实现情况 风险敞口的影响
集团为平滑利率及 集团使用利率掉期 通过套期工具锁定未来 买 入 相应 的利 率
汇率变化对公司经 对美元贷款的利率 现金流量变动，削弱利率 掉期合约，来锁定
营的影响将美元浮 波动敞口进行套 波动风险引起的被套期 未 来 浮动 利率 敞
动利率敞口作为利 期。 项目现金流量变动，存在 口风险。
利率掉期 集团已建立套期
率风险的套期工具， 风险相互对冲的关系。
相关内控制度，
将浮动利率的美元
持续对套期有效
贷款换取固定利率
性进行评价，确
美元贷款。
保套期关系在被
1、本集团将美元远 集团使用远期外汇 通过套期工具的现金流 买 入 或卖 出相 应
指定的会计期间
期外汇合约指定为 合约对美元贷款的 量变动抵消汇率波动风 的远期外汇合约，
有效，将外币收
以美元计价结算的 汇率波动敞口进行 险引起的被套期项目现 来对冲公司
汇风险控制在合
未来支出形成的汇 套期。集团坚持汇 金流量变动，存在风险相 未 来 购买 美元 贷
理范围，增强公
率风险的套期工具， 率风险中性原则， 互对冲的关系。 款 存 在的 汇率 敞
司财务稳健性，
本集团对这些未来 根据集团预测的外 口风险。
远期合约 从而稳定生产经
支出有确定承诺。 币支汇金额和目标
营活动。
2、本集团将远期外 成本汇率指导签订
汇合约作为套期工 远期外汇合约。
具开展外汇套期保
值业务，有效规避汇
率波动产生的风险。
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：
截至本报告期末，本集团持有的衍生金融资产主要为以公允价值计量的远期合约
（DF）和利率互换合约（IRS）。
本集团对期末未平仓金额 2,000 万美元的借款签署了相应的远期合约（DF）。未到
期的远期合约（DF）期末余额为资产的,本期将其列报为衍生金融资产；详见六、2.衍生
金融资产。
本集团对 61,780 万美元借款签署了相对应的利率互换合约（IRS）,未到期的利率
互换合约（IRS）期末余额为资产，本期将其列报为衍生金融资产，详见附注五、2 .衍
生金融资产。
本集团将符合套期会计要求的远期合约（DF）和利率互换合约（IRS）的公允价值
变动已确认为其他综合收益，并将在其相关合约到期或对冲的外币借款偿还时转入当期
损益。
（2） 公司开展符合条件套期业务并应用套期会计
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已确认的被套期项目账面 套期会计对公司
被套期项目账面 套期工具相关 套期有效性和套
项目 价值中所包含的被套期项 的财务报表相关
价值 账面价值 期无效部分来源
目累计公允价值套期调整 影响
现金流量套期：
被套期项目与套
远期外汇合约 142,536,000.00 4,409,635.13 不适用 6,799,085.13
期工具的相关性
被套期项目与套
利率掉期 4,402,937,040.00 53,978,497.44 不适用 -73,751,538.49
期工具的相关性
十、 公允价值的披露
1. 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
期末公允价值
项目 第一层次公 第二层次公 第三层次公
合计
允价值计量 允价值计量 允价值计量
一、持续的公允价值计量 — — — —
（一）交易性金融资产
（二）衍生金融资产
1.以公允价值计量且其变动计入
0.00 76,293,979.09 0.00 76,293,979.09
当期损益的金融资产
（1）远期合约（DF） 0.00 22,315,481.65 0.00 22,315,481.65
（2）利率互换合约（IRS） 0.00 53,978,497.44 0.00 53,978,497.44
（三）其他非流动金融资产
1.以公允价值计量且其变动计入
0.00 0.00 63,092,492.06 63,092,492.06
当期损益的金融资产
（1）债务工具投资 0.00 0.00 54,000,000.00 54,000,000.00
（2）权益工具投资 0.00 0.00 9,092,492.06 9,092,492.06
持续以公允价值计量的资产总额 0.00 76,293,979.09 63,092,492.06 139,386,471.15
（四）衍生金融负债
1.以公允价值计量且变动计入当
0.00 15,882,558.56 0.00 15,882,558.56
期损益的金融负债
（1）远期合约（DF） 0.00 15,882,558.56 0.00 15,882,558.56
（五）一年内到期的非流动负债
（1）少数股东退出选择权 0.00 0.00 0.00 0.00
持续以公允价值计量的负债总额 0.00 15,882,558.56 0.00 15,882,558.56
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2. 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性
及定量信息
衍生金融资产、其他非流动资产为本集团与金融机构签订的远期合约（DF）和利
率互换合约（IRS），本集团使用金融机构提供的报价作为估值依据。
3. 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定
性及定量信息
持续第三层次公允价值计量的其他非流动金融资产-权益工具投资主要为本集团持
有的未上市股权投资。本集团采用估值技术进行了公允价值计量，主要采用了上市公
司比较法的估值技术，参考类似证券的股票价格并考虑流动性折扣。
持续第三层次公允价值计量的其他非流动金融资产-债务工具投资主要为本集团缴
纳的信托业保障金。本集团主要采用现金流量折现模型估算其公允价值。
持续第三层次公允价值计量的其他非流动负债主要为本集团确认的少数股东退出
选择权。本集团主要采用现金流量折现模型估算其公允价值。
十一、 关联方及关联交易
(一) 关联方关系
1. 本公司的母公司情况
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 公司的持股 公司的表决
比例(%) 权比例(%)
英属维尔京 持股型公司，无
明毅有限公司 2,035,284,843 股 49.28 49.28
群岛 实际经营业务
注：本公司的控股股东是中粮集团。截至2024年6月30日，中粮集团直接持有本公司
20.00%股权，通过明毅有限公司间接持有49.28%股权，合计持有本公司69.28%股权。本
集团的最终控制方是国务院国有资产监督管理委员会。
2. 子公司
子公司情况详见本附注“七、1.（1）企业集团的构成”相关内容。
3. 合营企业及联营企业
本集团合营、联营企业详见本附注“七、3. 在合营企业或联营企业中的权益”相关
内容。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
4. 其他关联方
其他关联方主要是与本集团有合作关系、根据实质重于形式的原则认定的法人或其
他组织。
(二) 关联交易
1. 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
（1） 采购商品/接受劳务
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 采购商品、接受劳务等 30,723,518.59 28,851,334.78
合营公司、联营公司 接受劳务等 1,786,443.99 3,281,435.49
子公司少数股东 接受劳务等 4,818,395.24 182,909.68
其他关联方 接受劳务等 2,273,364.13 0.00
（2） 销售商品/提供劳务
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 提供劳务、物业管理等 8,025,028.64 12,072,479.71
合营公司、联营公司 提供劳务、物业管理等 17,443,044.55 26,747,741.56
子公司少数股东 提供劳务等 21,662,132.28 21,793,427.11
2. 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
（1） 受托管理/承包情况
受托 受托 托管收益 本期确认的
关联方 托管资产类型
起始日 终止日 定价依据 托管收益
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 经营管理 2022.7.1 — 双方约定 235,849.06
3. 关联租赁情况
（1） 出租情况
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
中粮集团及其子公司、合 写字楼、场地、公寓及宿舍、广告位、
60,103,888.76 65,722,113.73
营公司、联营公司 商铺等
合营公司、联营公司 写字楼、广告位、商铺等 10,200.00 0.00
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（2） 承租情况
简化处理的短期租赁和低价值资 未纳入租赁负债计量的可变租赁
租赁资产
关联方 产租赁的租金费用 付款额
种类
本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额
中粮集团及其子公司、合营
办公楼、车位等 0.00 0.00 0.00 0.00
公司、联营公司
（续）
支付的租金 承担的租赁负债利息支出 增加的使用权资产
关联方
本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额
中粮集团及其
子公司、合营公 8,000,000.00 11,428,571.43 4,538,436.19 7,070,836.03 0.00 5,123,335.36
司、联营公司
4. 关联担保情况
担保方名称 被担保方名称 担保金额（万元） 担保是否已经履行完毕
本集团 子公司 3,401,089.39 否
本集团 合营公司、联营公司 376,297.00 否
本集团 子公司 856,500.00 是
本集团 合营公司、联营公司 128,750.00 是
5. 关联方资金拆借
拆出方 拆入方 拆借金额（万元）
合营公司、联营公司 本集团 957,603.11
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 本集团 457,652.03
子公司少数股东 本集团 122,008.50
其他关联方 本集团 607,666.27
本集团 合营公司、联营公司 1,400,224.30
本集团 子公司少数股东 415,190.60
本集团 其他关联方 20,775.95
注：本期公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息支出合计金额 266,263,783.36
元；本期公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息收入合计金额 143,240,469.54 元。
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6. 关键管理人员薪酬
单位：万元
项目名称 本期发生额 上期发生额
薪酬合计 917.46 1,329.47
7. 其他关联交易
银行存款 利息收入
企业名称
期末余额 年初余额 本期金额 上期金额
中粮集团及其子公司、
2,536,749,065.09 3,841,620,108.81 21,067,877.49 14,786,559.58
合营公司、联营公司
(三) 关联方应收应付余额
1. 应收项目
期末余额 年初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款：
应收账款 合营公司、联营公司 65,002,092.50 46,632,633.56 68,027,953.73 46,667,920.00
中粮集团及其子公司、
应收账款 32,047,378.01 13,682,429.40 31,919,925.88 10,073,360.40
合营公司、联营公司
其他应收款：
其他应收款 合营公司、联营公司 12,563,360,537.34 151,755,400.27 12,228,092,366.20 147,985,426.95
其他应收款 子公司少数股东 2,994,772,626.76 661,255,014.20 3,493,760,326.29 680,860,850.88
其他应收款 其他关联方 236,104,738.84 14,685,564.23 243,695,790.47 14,685,564.23
中粮集团及其子公司、
其他应收款 1,568,141.14 223,970.69 2,452,675.88 190,951.74
合营公司、联营公司
预付款项：
中粮集团及其子公司、
预付款项 5,252,212.58 0.00 4,776,399.15 0.00
合营公司、联营公司
预付款项 子公司少数股东 0.00 0.00 1,750,000.00 0.00
其他非流动资产：
其他非流动资产 合营公司、联营公司 519,827,596.11 1,322,907.79 558,772,692.34 1,688,981.20
其他非流动资产 子公司少数股东 787,196,717.61 870,550.00 880,847,766.93 2,645,350.00
其他非流动资产 其他关联方 98,199,130.56 0.00 0.00 0.00
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2. 应付项目
项目名称 关联方 期末余额 年初余额
应付账款：
应付账款 其他关联方 174,146,793.30 169,948,987.69
应付账款 子公司少数股东 283,203,301.72 257,777,665.35
应付账款 中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 5,352,069.87 8,347,760.54
应付账款 合营公司、联营公司 0.00 64,000.00
其他应付款：
其他应付款 中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 3,912,941,825.70 3,878,682,560.29
其他应付款 合营公司、联营公司 8,669,285,632.98 8,203,881,819.33
其他应付款 子公司少数股东 973,412,194.48 759,462,879.60
其他应付款 其他关联方 605,115,658.53 928,749,348.19
预收款项：
预收款项 中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 5,321,762.75 3,354,409.86
长期借款：
长期借款 其他关联方 2,400,000,000.00 2,510,000,000.00
长期借款 子公司少数股东 0.00 2,700,000,000.00
长期借款 中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 0.00 750,000,000.00
应付利息：
应付利息 中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 0.00 1,178,573.56
应付利息 其他关联方 2,233,791.68 3,697,208.41
应付利息 子公司少数股东 0.00 4,262,499.90
一年内到期的非流动负债：
一年内到期的非流动负债 中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 0.00 377,000,000.00
一年内到期的非流动负债 其他关联方 1,720,000,000.00 2,810,000,000.00
其他非流动负债：
其他非流动负债 合营公司、联营公司 880,468,385.73 776,794,381.55
其他非流动负债 子公司少数股东 507,761,155.17 636,952,266.28
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项目名称 关联方 期末余额 年初余额
应付股利：
应付股利 中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 67,358,659.55 37,521,986.07
(四) 关联方承诺
1.2005 年 12 月本公司控股股东中粮集团于本公司股权分置改革过程中作出承诺：
本次股权分置改革完成后，中粮集团将以深宝恒（本公司前身）作为整合及发展中粮集
团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使深宝恒成为具有品
牌优势的房地产开发商。同时，中粮集团将推动深宝恒尽快建立并完善包括股权激励计
划在内的管理团队激励约束机制。
承诺履行情况：
（1）自 2007 年起，本公司通过配股募集资金和自有资金先后收购了控股股东旗下
符合注入上市公司条件的住宅项目，包括：天泉置业有限公司 51%的股权、厦门鹏源房
地产开发有限公司 100%的股权、天泉置业有限公司 49%股权、上海加来房地产开发有限
公司 51%的股权、苏源集团江苏房地产开发有限公司 90%的股权、北京中粮万科假日风
景房地产开发有限公司全资子公司北京中粮万科房地产开发有限公司 50%的股权。
2018 年，本公司进行重大资产重组，以发行股份购买资产的方式购买中粮集团控股
子公司明毅有限公司持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份（占大悦城地产已
发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份
数约 59.59%）。本次重大资产重组完成后，公司已成为中粮集团旗下融合住宅地产与商
业地产一体化的全业态房地产专业化旗舰平台。
控股股东中粮集团注入优质资产并将本集团作为整合及发展中粮集团房地产业务
专业平台的承诺已经履行。
（2）2007 年 12 月 20 日，本公司第五届董事会第三十三次会议审议通过《中粮地
产（集团）股份有限公司首期股票期权激励计划（草案）》并公告。由于经营环境、有
关政策及资本市场等诸多方面均已发生重大变化，若继续执行上述股权激励方案将难以
真正起到应有的激励效果,因此 2009 年 3 月 4 日本公司第六届董事会第九次会议同意终
止上述股权激励计划以及相关考核办法。
控股股东中粮集团始终履行其承诺。未来本集团将根据法律法规及国资委相关监管
要求，结合公司的发展状况及市场条件，适时推出符合公司发展战略且能达到激励效果
的股权激励新方案，从而维护股东和上市公司的长远利益。
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2.本公司控股股东中粮集团有限公司于 2007 年 3 月本公司再融资时所作承诺。
（1）中粮集团地产业务发展战略
中粮集团将以本集团作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，在战略规划
上，中粮集团目前拟将本集团作为中粮集团住宅地产业务发展的平台，并采取有效措施
避免同业竞争。
（2）对集团住宅地产业务发展的承诺
1）在本集团开展住宅地产开发业务的城市中，中粮集团不再从事新的住宅地产业
务。
2）在本集团进行住宅地产开发的城市中，若本集团因资金实力不足等原因不足以
获得新的住宅地产项目，而中粮集团可能利用自身优势获得该等项目时，则在获取该等
项目后，将在同等商业条件下将其优先转让给本集团或采取合作方式由本集团为主开发；
若本集团不受让该等项目，中粮集团将在该等项目进入实质销售阶段之前整体转让给其
他非关联的第三方，而不就该项目进行销售。
3）若本集团拟在其现有进行住宅地产开发的城市之外的城市，进行住宅地产开发
业务，而中粮集团已在该等城市中开展住宅地产开发业务时，则中粮集团同意停止在该
等城市中住宅地产开发业务的经营，并同意本集团对正在经营的住宅地产项目在同等商
业条件下享有优先收购权或采取合作方式由本集团为主开发。
（3）其他避免同业竞争承诺
除住宅地产业务外，中粮集团不存在从事与本集团主营业务相同或相近业务的情况，
在该等业务为本集团主营业务期间，中粮集团将不会直接从事与其构成实质性竞争的业
务。
承诺履行情况：承诺正常履行。
控股股东中粮集团把本集团作为集团住宅地产业务发展的平台，将符合条件的住宅
项目注入本集团，将不适宜注入上市公司且在建在售尚未清算的房地产项目经营权委托
给本集团管理，同时采取有效措施避免同业竞争。
3.2018 年 12 月重大资产重组本公司控股股东中粮集团有限公司及其控股子公司明
毅有限公司和中粮集团（香港）有限公司所做承诺。
（1）控股股东中粮集团有限公司关于本次重大资产重组承诺内容包括：同业竞争、
关联交易、资金占用方面的承诺、股份限售承诺、上市公司经营管理活动不越权干预的
承诺、有关填补回报措施的承诺、尚未取得房屋产权证和土地使用权证等不合规事项引
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致任何争议或者损失的承诺、列入核查范围的房地产开发项目开发过程中存在土地闲置、
炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的承诺等；
（2）明毅有限公司关于本次重大资产重组承诺内容包括：同业竞争、关联交易、资
金占用方面的承诺、股份限售承诺、作为大悦城地产股东的主体资格及所持股权权属的
承诺、列入核查范围的房地产开发项目开发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄
抬房价等违法违规行为的承诺、业绩承诺及补偿安排、减值补偿承诺等；
（3）中粮集团（香港）有限公司关于本次重大资产重组承诺内容为股份限售承诺。
以上承诺的具体内容详见公司 2019 年 2 月 22 日“关于发行股份购买资产并募集配
套资金暨关联交易相关方承诺事项的公告”（公告编号：2019-010）。
基于对当前实际情况的审慎分析，为保障大悦城控股利益及股东利益，中粮集团出
具《中粮集团有限公司关于延期履行避免同业竞争相关承诺的函》，经公司于 2024 年 2
月 2 日召开的第十一届董事会第八次会议、第十一届监事会第四次会议以及 2024 年 2
月 22 日召开的 2024 年第一次临时股东大会审议通过，将原承诺函中关于中粮集团（深
圳）有限公司的承诺变更为：
“中粮集团（深圳）有限公司的持有型物业未来可能纳入深圳市城市更新规划单元。
若未来该公司持有的物业纳入深圳市城市更新规划单元，大悦城控股将以获取实施主体
或合作开发的模式实现对该物业项目后续开发的控制。若在 2027 年 6 月 30 日之前，中
粮集团（深圳）有限公司持有的物业未纳入深圳市城市更新规划单元，在前述期限届满
之日起两年内，本公司会将该等物业转让至大悦城控股（或大悦城控股下属公司）或其
他无关联第三方。”
除以上履行承诺期限变更外，原承诺函中的其他承诺内容均保持不变。
4.2013 年 11 月 29 日，本集团最终控制方中粮集团与侨福建设企业机构（已于 2014
年 12 月 9 日更名为大悦城地产有限公司）签订《非竞争协议》，协议主要内容为：
（1）非竞争协议
中粮集团代表集团本身以及除中粮地产（现更名大悦城控股）之外的子公司承诺，
在不竞争承诺期间，中粮集团在中国大陆以及香港不会通过直接经营或者间接控股等方
式直接或间接地经营、投资、参与任何与限制性业务相关的业务活动。限制性业务包括：
1）发展、经营、销售、租赁、或管理任何完全用于商业用途的房地产项目，例如写字楼、
零售业、购物大厦、宾馆、度假村及酒店式公寓等；2）发展、经营、销售、租赁或管理
综合用途的复杂房地产项目。
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（2）非竞争协议中的优先拒绝权
在非竞争期间，大悦城地产有优先拒绝权，即优先选择商机的权利。在 2013 年并
购完成时中粮地产（现更名大悦城控股）将继续适用优先拒绝条款，对中粮集团的约束
继续生效。
十二、 承诺及或有事项
1. 重要承诺事项
（1）资本承诺
单位：万元
项目 期末余额 年初余额
已签约但尚未于财务报表中确认的
建安工程合同 1,027,180.71 1,272,376.73
对外投资合同 7,036.00 99,105.04
合计 1,034,216.71 1,371,481.77
（2）与合营企业投资相关的未确认承诺
参见“附注七、3（6）”部分。
（3）其他承诺事项
本集团本期无其他需要披露的重大承诺事项。
2. 或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
2022 年 5 月 6 日，本公司全资子公司深圳市锦峰城房地产开发有限公司（以下简称
“项目公司”）对深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“汇金壹号”）
提起诉讼，诉请汇金壹号返还其向项目公司调用的资金 8 亿元及相关利息。案件已在广
东省深圳市中级人民法院开庭审理，并于 2023 年 1 月 17 日出具民事判决书，根据判决
书汇金壹号应向项目公司偿还 8 亿元借款本金及相关利息、罚息。针对该判决书，汇金
壹号已向广东省高级人民法院提出上诉，2023 年 7 月 4 日，项目公司收到二审维持一审
判决的胜诉生效判决。截至本报告公告日，案件处于执行阶段。
2019 年公司合营企业佛山市新纪元置业有限公司（以下简称“佛山新纪元”）与中
国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称“农业银行”）签订了《固定资产借
款合同》，佛山新纪元向农业银行申请人民币 12 亿元的借款,约定由公司与佛山新纪元
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另一股东上海皇达企业管理有限公司（以下简称“上海皇达”）的关联方世茂房地产控
股有限公司（现更名为“世茂集团控股有限公司”，以下简称“世茂房地产”）各按 50%
的比例提供全程连带责任保证担保并由佛山新纪元追加房地产抵押担保。因世茂房地产
关联方上海皇达无法按股权比例履行股东义务，给佛山新纪元造成持续负面影响，导致
未能依约按期偿还农业银行贷款。2023 年 9 月 11 日，本公司收到广东省广州市中级人
民法院出具的应诉通知书[(2023)粤 01 民初 2259 号]等相关法律文件，农业银行就与佛
山新纪元的借款合同纠纷起诉世茂房地产、本公司及上海皇达。原告农业银行诉求佛山
新纪元向农业银行偿还借款本金及本金产生的利息、罚息、复利等，并诉请各保证人按
保证合同约定履行相应保证义务。其中，公司对佛山新纪元 6 亿元借款本金及相应利息、
罚息、复利等承担连带清偿责任。2024 年 3 月 20 日，公司已根据约定按 50%的股权比
例承担连带保证责任，向农业银行支付借款本金 4.6 亿元及对应的利息。2024 年 4 月 2
日，广东省广州市中级人民法院出具《民事裁定书》[（2023）粤 01 民初 2259 号之九]，
对该案件裁定：准许原告农业银行撤诉。截至本报告公告日，案件已撤诉，对本集团日
常生产经营、偿债能力无重大不利影响。
为维护公司权利，公司已经对佛山新纪元提起诉讼，诉请佛山新纪元返还公司担保
代偿款 4.93 亿元及相关利息。截至本报告公告日，案件处于一审胜诉阶段。
除上述涉诉事项外，截至 2024 年 6 月 30 日，本集团内个别子公司是某些法律诉讼
中的被告，或是在日常业务中出现的其他诉讼中的原告。尽管现时无法确定这些或有事
项、法律诉讼或其他诉讼的结果，管理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财务
状况或经营业绩构成重大的负面影响。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
截至 2024 年 6 月 30 日，本集团为其他单位提供的债务担保情况详见附注“十一、
（二）、4.关联担保情况”。
（3）其他或有负债及其财务影响
1）本集团按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，担保类型为阶段
性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办
出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止，截至 2024 年 6 月 30 日，尚未结清的担
保金额为人民币 741,130.29 万元，本集团认为与提供该等担保相关的风险较小。
2）本公司下属子公司北京弘泰基业房地产有限公司、沈阳大悦城发展有限公司等
存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的情
形，可能面临被罚款或者拆除的风险。基于该事项发生的原因和现实情况，本公司管理
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层认为该房产被拆除的风险较小。同时，本公司最终控股方中粮集团已做出承诺，将就
上述不合规事项而遭受或产生的所有罚金、亏损及开支提供补偿。
十三、 资产负债表日后事项
1. 销售退回
本集团资产负债表日后未发生重要的销售退回事项。
2. 其他资产负债表日后事项说明
2024 年 5 月 24 日，公司召开第十一届董事会第十一次会议审议通过了《关于开展
基础设施公募 REITs 申报发行工作的议案》，同意公司以控股子公司卓远地产（成都）
有限公司（以下简称“卓远地产”）作为原始权益人，以其全资子公司成都博悦商业管
理有限公司（以下简称“成都博悦”）持有的成都大悦城购物中心部分资产开展基础设
施领域不动产投资信托基金申报发行工作。于 2024 年 8 月 2 日，公司收到中国证监会
出具了《关于准予华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》（证
监许可〔2024〕1122 号中国证监会准予注册华夏大悦城基础设施公募 REITs，主要内容
如下：一、准予华夏基金管理有限公司注册华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投
资基金，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为 24 年。二、准予基金的募集份额
总额为 10 亿份。三、同意华夏基金管理有限公司为基金的基金管理人，中国农业银行
股份有限公司为基金的基金托管人。四、华夏基金管理有限公司应自本批复下发之日起
6 个月内进行基金的募集活动，募集期限自基金份额发售之日起不得超过 3 个月。
公司将积极推动华夏大悦城基础设施公募 REITs 发行相关工作，本次交易完成后成
都博悦将不再纳入公司合并范围。
2024 年 7 月 31 日，本公司下属公司大悦城地产（股份代码 00207.HK）发布公告，
大悦城地产作为借款方与作为贷款方的若干银行及作为协调人和代理人的银行订立融
资协议，取得一笔总额为 4 亿美元或其等值港元的定期融资。该融资工具以美元或其等
值港元提供，并将于自融资工具协议日期起计 36 个月内到期。贷款人将根据融资协议
的条款和条件向大悦城地产提供融资，以便全额或部分偿还大悦城地产或其附属公司的
现有债务。截至本报告公告日，大悦城地产并未使用任何上述工具。
除存在上述资产负债表日后事项披露事项外，本集团无其他重大资产负债表日后事
项。
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2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
十四、 其他重要事项
1. 前期差错更正和影响
本集团本期无前期差错更正。
2. 债务重组
本集团本期无债务重组。
3. 资产置换
本集团本期无资产置换。
4. 年金计划
本集团企业年金主要为补充养老保险，每年采取一次性缴费方式，其中企业按员工
个人上一年的全年收入的 8%缴纳，个人以该职工上年度工资总额为基数，比例不低于企
业为该职工缴费的四分之一，不超过国家规定的上限缴纳。本集团本期年金计划无重大
变化。
5. 终止经营
本集团本期不存在终止经营的企业。
6. 分部信息
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为
投资物业及相关服务、商品房销售及一级土地开发、酒店经营、物业及其他共四个经营
分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业
绩。
为了评价各个分部的业绩及向其配置资源，管理层会定期审阅归属于各分部资产、
收入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下：
分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以及能够
以合理的基础分配给该分部的资产，不包括递延所得税资产及其他未分配的总部资产。
分部负债，是指分部经营活动形成的可归属于该分部的负债，包括归属于各分部的
应付款项、预收款项和银行借款等，不包括递延所得税负债。
分部经营成果是指各个分部产生的收入（包括对外交易收入及分部间的交易收入），
扣除各个分部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销及减值损失、直接归
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2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
属于某一分部的银行存款及银行借款所产生的利息净支出后的净额。分部之间收入的转
移定价按照与其他对外交易相似的条款计算。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计
量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
（2） 本期报告分部的财务信息
2024年1-6月分部财务信息：
项目 商品房销售及一级土地开发 投资物业及相关服务 酒店经营 物业及其他
分部收入 12,443,918,787.29 2,820,481,451.25 467,522,157.27 720,025,448.29
其中：
外部销售收入 12,440,425,772.11 2,603,444,354.84 467,514,327.07 570,887,885.18
分部间销售收入 3,493,015.18 217,037,096.41 7,830.20 149,137,563.11
分部费用 12,545,262,503.22 2,225,888,143.71 422,551,838.86 625,339,508.96
分部利润[注 1] -101,343,715.93 594,593,307.54 44,970,318.41 94,685,939.33
分部资产 213,461,920,530.38 55,844,923,234.55 4,023,408,936.14 12,521,760,137.48
分部负债 164,433,260,413.84 30,301,368,772.41 2,190,268,876.29 7,733,121,410.77
2024年1-6月分部财务信息（续）：
项目 未分配项目 合计数 抵消数 合并数
分部收入 0.00 16,451,947,844.10 -369,675,504.90 16,082,272,339.20
其中：
外部销售收入 0.00 16,082,272,339.20 0.00 16,082,272,339.20
分部间销售收入 0.00 369,675,504.90 -369,675,504.90 0.00
分部费用 237,100,667.68 16,056,142,662.43 -616,999,236.57 15,439,143,425.86
分部利润[注 1] -237,100,667.68 395,805,181.67 247,323,731.67 643,128,913.34
分部资产 159,921,880,250.68 445,773,893,089.23 -252,958,380,579.78 192,815,512,509.45
分部负债 89,140,744,786.33 293,798,764,259.64 -145,981,075,766.52 147,817,688,493.12
2023年1-6月分部财务信息：
项目 商品房销售及一级土地开发 投资物业及相关服务 酒店经营 物业及其他
分部收入 10,537,801,432.47 2,802,167,869.63 536,327,690.69 712,458,237.90
其中：
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2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 商品房销售及一级土地开发 投资物业及相关服务 酒店经营 物业及其他
外部销售收入 10,489,223,483.36 2,700,611,397.34 536,324,990.69 584,472,100.85
分部间销售收入 48,577,949.11 101,556,472.29 2,700.00 127,986,137.05
分部费用 9,862,445,822.52 2,158,678,340.65 447,998,818.91 548,264,949.65
分部利润[注 1] 675,355,609.95 643,489,528.98 88,328,871.78 164,193,288.25
分部资产 235,368,892,341.27 53,692,106,648.50 3,238,485,552.31 12,152,897,738.81
分部负债 180,379,870,644.68 33,093,838,208.78 1,670,102,527.90 7,044,106,243.07
2023年1-6月分部财务信息（续）：
项目 未分配项目 合计数 抵消数 合并数
分部收入 0.00 14,588,755,230.69 -278,123,258.45 14,310,631,972.24
其中：
外部销售收入 0.00 14,310,631,972.24 0.00 14,310,631,972.24
分部间销售收入 0.00 278,123,258.45 -278,123,258.45 0.00
分部费用 239,784,701.04 13,257,172,632.77 75,997,233.59 13,333,169,866.36
分部利润[注 1] -239,784,701.04 1,331,582,597.92 -354,120,492.04 977,462,105.88
分部资产 156,561,987,654.09 461,014,369,934.98 -255,045,089,392.15 205,969,280,542.83
分部负债 85,874,193,527.91 308,062,111,152.34 -149,439,477,813.81 158,622,633,338.53
注1：分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下：
项目 2024 年 1-6 月 2023 年 1-6 月
分部利润 643,128,913.34 977,462,105.88
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 0.00 0.00
投资收益 60,802,012.83 303,950,700.86
资产处置收益 9,550,200.46 -2,543.72
其他收益 16,425,725.34 37,443,098.15
营业利润 729,906,851.97 1,318,853,361.17
7. 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
本集团本期不存在其他对投资者决策有影响的重要事项。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
十五、 母公司财务报表主要项目注释
1. 应收账款
（1） 应收账款按坏账计提方法分类列示
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按单项计提坏账准备 107,776.59 1.18 107,776.59 100.00 0.00
按组合计提坏账准备 9,014,076.31 98.82 0.00 0.00 9,014,076.31
合计 9,121,852.90 100.00 107,776.59 — 9,014,076.31
（续）
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按单项计提坏账准备 107,776.59 2.25 107,776.59 100.00 0.00
按组合计提坏账准备 4,677,978.50 97.75 0.00 0.00 4,677,978.50
合计 4,785,755.09 100.00 107,776.59 — 4,677,978.50
（2） 应收账款按单项计提坏账准备
年初余额 期末余额
名称 计提比 计提
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
例（%） 理由
深圳中粮凤凰 预计无
107,776.59 107,776.59 107,776.59 107,776.59 100
里商户租金 法收回
（3） 应收账款按组合计提坏账准备
期末余额
类别
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 9,014,076.31 0.00 0.00
（4） 应收账款按账龄列示
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2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
账龄 期末账面余额 年初账面余额
3 个月以内（含 3 个月） 9,014,076.31 4,677,978.50
3 个月以上—1 年（含 1 年） 0.00 0.00
1 年以上—2 年（含 2 年） 0.00 0.00
2 年以上—3 年（含 3 年） 0.00 0.00
3 年以上 107,776.59 107,776.59
小计 9,121,852.90 4,785,755.09
减：坏账准备 107,776.59 107,776.59
合计 9,014,076.31 4,677,978.50
（5） 本期实际核销的应收账款
注：本期无实际核销的应收账款。
（6） 应收账款本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期变动金额
类别 年初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他
应收账款坏账准备 107,776.59 0.00 0.00 0.00 0.00 107,776.59
（7） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
占应收账款期
应收账款期 应收账款坏账
单位名称 末余额合计数
末余额 准备期末余额
的比例（%）
深圳市罗湖人才安居有限公司 4,080,856.42 44.74 0.00
深圳市宝安人才安居有限公司 1,998,664.83 21.91 0.00
深圳市指南者产业服务有限公司 1,301,530.20 14.27 0.00
深圳中惠景域酒店管理有限公司 292,178.00 3.20 0.00
深圳市同学都荟宝河荟商业发展有限公司 195,445.76 2.14 0.00
合计 7,868,675.21 86.26 0.00
2. 其他应收款
项目 期末余额 年初余额
应收利息 0.00 0.00
应收股利 2,169,792,800.66 1,450,000,000.00
其他应收款 34,100,962,902.90 33,552,209,336.72
合计 36,270,755,703.56 35,002,209,336.72
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2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2.1 应收股利
（1） 应收股利分类
项目 期末余额 年初余额
子公司股利 2,169,792,800.66 1,450,000,000.00
合计 2,169,792,800.66 1,450,000,000.00
（2） 重要的账龄超过 1 年的应收股利
是否发生减值
项目 期末余额 账龄 未收回原因
及其判断依据
中粮地产集团深圳工业发展有限公司 80,000,000.00 2-3 年 全资子公司尚未支付 否
3 年以内，3 年
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 1,050,000,000.00 全资子公司尚未支付 否
以上
长沙中粮地产投资有限公司 50,000,000.00 3 年以上 全资子公司尚未支付 否
成都天泉置业有限责任公司 270,000,000.00 1-2 年，2-3 年 全资子公司尚未支付 否
合计 1,450,000,000.00 — — —
2.2 其他应收款
（1） 其他应收款按款项性质分类
款项性质 期末账面余额 年初账面余额
保证金及押金 415,280.24 441,280.24
往来款 34,211,590,673.63 33,660,173,619.59
其他 2,105.00 2,105.00
小计 34,212,008,058.87 33,660,617,004.83
减：坏账准备 111,045,155.97 108,407,668.11
合计 34,100,962,902.90 33,552,209,336.72
（2） 其他应收款按账龄列示
账龄 期末账面余额 年初账面余额
3 个月以内（含 3 个月） 1,504,206,519.16 1,865,926,868.23
3 个月以上—1 年（含 1 年） 789,926,785.45 4,028,894,284.98
1 年以上—2 年（含 2 年） 5,158,681,142.15 3,941,431,415.10
2 年以上—3 年（含 3 年） 3,736,942,522.57 11,420,541,044.96
3 年以上 23,022,251,089.54 12,403,823,391.56
小计 34,212,008,058.87 33,660,617,004.83
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
账龄 期末账面余额 年初账面余额
减：坏账准备 111,045,155.97 108,407,668.11
合计 34,100,962,902.90 33,552,209,336.72
（3） 其他应收款按坏账计提方法分类列示
期末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
按单项计提坏账准备 160,567,984.11 0.47 71,678,512.56 44.64 88,889,471.55
按组合计提坏账准备 34,051,440,074.76 99.53 39,366,643.41 0.12 34,012,073,431.35
合计 34,212,008,058.87 100.00 111,045,155.97 —— 34,100,962,902.90
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
按单项计提坏账准备 160,567,984.11 0.48 71,678,512.56 44.64 88,889,471.55
按组合计提坏账准备 33,500,049,020.72 99.52 36,729,155.55 0.11 33,463,319,865.17
合计 33,660,617,004.83 100.00 108,407,668.11 —— 33,552,209,336.72
1） 其他应收款按单项计提坏账准备
年初余额 期末余额
名称 计提比 计提
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
例（%） 理由
北京辉拓置业有 预计无
160,567,984.11 71,678,512.56 160,567,984.11 71,678,512.56 44.64
限公司 法收回
2） 其他应收款按组合计提坏账准备
期末余额
类别
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 34,051,440,074.76 39,366,643.41 0.12
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2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
3） 其他应收款按照预期信用损失一般模型计提坏账准备
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月预 合计
信用损失(未发生 信用损失(已发生
期信用损失
信用减值) 信用减值)
2024 年月 1 日余额 36,545,872.44 183,283.11 71,678,512.56 108,407,668.11
2024 年月 1 日余额在本期 0.00 0.00 0.00 0.00
--转入第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转入第三阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第一阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
本期计提 5,110,525.85 68,962.01 0.00 5,179,487.86
本期转回 2,516,000.00 26,000.00 0.00 2,542,000.00
本期转销 0.00 0.00 0.00 0.00
本期核销 0.00 0.00 0.00 0.00
其他变动 0.00 0.00 0.00 0.00
2024 年 6 月 30 日余额 39,140,398.29 226,245.12 71,678,512.56 111,045,155.97
（4） 其他应收款本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期变动金额
类别 年初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他
其他应收款坏
108,407,668.11 5,179,487.86 2,542,000.00 0.00 0.00 111,045,155.97
账准备
（5） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例（%）
中粮地产集团深圳房地产开发 3 年以内，3
关联往来 5,667,298,804.16 16.57 0.00
有限公司 年以上
大悦城控股集团（成都）有限公 2-3 年，3 年
关联往来 2,614,424,569.36 7.64 0.00
司 以上
中粮地产（北京）有限公司 关联往来 2,310,916,814.31 2 年以内 6.75 0.00
1-3 年，3 年
成都天泉置业有限责任公司 关联往来 2,000,658,794.59 5.85 0.00
以上
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例（%）
1-3 年，3 年
重庆华悦锦合实业有限公司 关联往来 1,936,702,625.85 5.66 0.00
以上
合计 — 14,530,001,608.27 — 42.47 0.00
3. 长期股权投资
期末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 26,442,805,050.86 0.00 26,442,805,050.86 26,557,805,050.86 0.00 26,557,805,050.86
对联营、合营企业投资 124,272,527.78 0.00 124,272,527.78 121,802,436.28 0.00 121,802,436.28
合计 26,567,077,578.64 0.00 26,567,077,578.64 26,679,607,487.14 0.00 26,679,607,487.14
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 对子公司投资
减值准备 本期增减变动 减值准备期
被投资单位 年初余额 期末余额
年初余额 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 末余额
大悦城控股集团西北有限公司 37,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 37,000,000.00 0.00
上海加来房地产开发有限公司 182,655,758.07 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 182,655,758.07 0.00
天津粮滨投资有限公司 45,900,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 45,900,000.00 0.00
Joy City Property Ltd 7,706,542,375.85 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7,706,542,375.85 0.00
沈阳和悦投资有限公司 163,200,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 163,200,000.00 0.00
大悦城控股集团东北有限公司 100,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00
华高置业有限公司 10,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 10,000.00 0.00
大悦城控股集团物业服务有限公司 5,110,857.43 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,110,857.43 0.00
中粮地产集团深圳工人服务有限公司 1,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,000,000.00 0.00
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 845,000,001.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 845,000,001.00 0.00
中粮地产（武汉）有限公司 10,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 10,000,000.00 0.00
太仓悦祥房地产开发有限公司 300,000,000.00 0.00 0.00 115,000,000.00 0.00 0.00 185,000,000.00 0.00
中粮天悦地产（苏州）有限公司 151,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 151,000,000.00 0.00
中粮地产（天津）有限公司 68,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 68,000,000.00 0.00
烟台中粮博瑞房地产开发有限公司 335,345,937.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 335,345,937.02 0.00
中粮房地产开发（杭州）有限公司 100,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00
杭州易筑房地产开发有限公司 400,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 400,000,000.00 0.00
139
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
减值准备 本期增减变动 减值准备期
被投资单位 年初余额 期末余额
年初余额 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 末余额
苏源集团江苏房地产开发有限公司 496,842,132.05 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 496,842,132.05 0.00
中粮地产发展（深圳）有限公司 3,206,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3,206,000,000.00 0.00
大悦城控股集团苏南有限公司 731,500,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 731,500,000.00 0.00
深圳市宝安三联有限公司 85,331,422.17 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 85,331,422.17 0.00
大悦城产业管理（天津）有限公司 300,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 300,000.00 0.00
大悦城控股集团（成都）有限公司 235,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 235,000,000.00 0.00
中粮地产（上海）有限公司 400,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 400,000,000.00 0.00
大悦城控股集团（海南）有限公司 100,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100,000.00 0.00
大悦城控股集团南京有限公司 100,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00
成都天泉置业有限责任公司 418,771,335.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 418,771,335.00 0.00
西安国际陆港文汇置业有限公司 396,921,300.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 396,921,300.00 0.00
大悦城控股集团（浙江）有限公司 600,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 600,000,000.00 0.00
西安悦鼎房地产开发有限公司 472,953,400.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 472,953,400.00 0.00
西安国际陆港文盛置业有限公司 390,072,700.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 390,072,700.00 0.00
西安国际陆港文兴置业有限公司 447,719,800.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 447,719,800.00 0.00
中粮地产（北京）有限公司 6,050,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6,050,000,000.00 0.00
长沙中粮地产投资有限公司 35,568,983.90 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 35,568,983.90 0.00
中耀房地产开发（沈阳）有限公司 2,030,388,806.34 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,030,388,806.34 0.00
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
减值准备 本期增减变动 减值准备期
被投资单位 年初余额 期末余额
年初余额 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 末余额
深圳市宝安福安实业有限公司 6,245,198.37 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6,245,198.37 0.00
深圳市创智产业运营管理有限公司 3,325,043.66 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3,325,043.66 0.00
合计 26,557,805,050.86 0.00 0.00 115,000,000.00 0.00 0.00 26,442,805,050.86 0.00
（2） 对联营、合营企业投资
年初余额 减值准 本期增减变动 减值准
期末余额（账
被投资单位 （账面价 备年初 追加 减少 权益法下确认 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 备期末
其他 面价值）
值） 余额 投资 投资 的投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限公司 88,634,178.16 0.00 0.00 0.00 511,294.36 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 89,145,472.52 0.00
小计 88,634,178.16 0.00 0.00 0.00 511,294.36 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 89,145,472.52 0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公司 33,168,258.12 0.00 0.00 0.00 1,958,797.14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 35,127,055.26 0.00
小计 33,168,258.12 0.00 0.00 0.00 1,958,797.14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 35,127,055.26 0.00
合计 121,802,436.28 0.00 0.00 0.00 2,470,091.50 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 124,272,527.78 0.00
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2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
4. 营业收入、营业成本
（1） 营业收入和营业成本情况
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 120,983,875.25 39,061,514.90 119,398,234.40 37,744,694.07
其他业务 530,939.68 0.00 660,377.37 0.00
合计 121,514,814.93 39,061,514.90 120,058,611.77 37,744,694.07
（2） 主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务
其中：商品房销售及一级土地开发 -742,328.37 0.00 0.00 0.00
投资物业及相关服务 121,726,203.62 39,061,514.90 119,398,234.40 37,744,694.07
合计 120,983,875.25 39,061,514.90 119,398,234.40 37,744,694.07
5. 投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 750,878,800.66 267,747,561.45
权益法核算的长期股权投资收益 2,470,091.50 -8,060,487.15
处置长期股权投资产生的投资收益 0.00 35,115,732.89
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 7,581,116.36 149,001,670.62
合计 760,930,008.52 443,804,477.81
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2024 年 1 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
十六、 财务报表的批准
本财务报告于 2024 年 8 月 30 日由本公司董事会批准报出。
十七、 财务报表补充资料
1. 本期非经常性损益明细表
项目 本期金额 说明
非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 929,988.49 —
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合
国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响 70,240,624.03 —
的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业
持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金 771,199.68 —
融资产和金融负债产生的损益
受托经营取得的托管费收入 235,849.06 —
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 24,761,418.70 —
小计 96,939,079.96 —
减：所得税影响额 19,305,924.99 —
少数股东权益影响额（税后） 21,416,343.21 —
合计 56,216,811.76 —
集团将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号—非经常性损益》（2023
年修订）中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目、金额和原因如下：
项目 涉及金额 原因
公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是子公司
子公司收取股东或公 收取股东或公司收取参股公司往来款的资金占用费，公司判断
司收取参股公司往来 143,240,469.54 这两项业务与公司正常生产经营业务直接相关，且在未来期间
款资金占用费 持续发生，不具有特殊性和偶发性的特点，不再界定为非经常
性损益项目。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2. 净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益（元/股）
报告期利润 净资产收益率 基本每股 稀释每股
（%） 收益 收益
归属于母公司普通股股东的净利润 -2.68 -0.08 -0.08
扣除非经常性损益后归属于母公司普通股股东的净利润 -3.09 -0.10 -0.10
大悦城控股集团股份有限公司
二○二四年八月三十日
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