REANDA 利安达会计师事务所有限责任公司
苏源集团江苏房地产开发有限公司
审 计 报 告
2010 年1-6 月
目 录
页次
一、审计报告 1-2
二、资产负债表 3
三、利润表 4
四、现金流量表 5
五、所有者权益变动表 6-7
六、财务报表附注 8-42
委托单位： 苏源集团江苏房地产开发有限公司
审计单位： 利安达会计师事务所有限责任公司
联系电话： （ 0 1 0 ） 8 5 8 6 6 8 7 6 、8 5 8 6 6 8 7 0
传真号码： （ 0 1 0 ） 8 5 8 6 6 8 7 7
网真号址： h t t p : / / w w w . R e a n d a . c o m审 计 报 告
利安达审字[2010]第1311 号
苏源集团江苏房地产开发有限公司全体股东：
我们审计了后附的苏源集团江苏房地产开发有限公司（ 以下简称苏源江
苏） 财务报表， 包括2010 年6 月30 日的资产负债表， 2010 年1-6 月的利润
表、现金流量表、所有者权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是苏源江苏管理层的责任。这种
责任包括：（ 1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财
务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（ 2）选择和运用恰当的会
计政策； （ 3） 作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们
按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计
准则要求我们遵守职业道德规范， 计划和实施审计工作以对财务报表是否不
存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序， 以获取有关财务报表金额和披露的审计证
据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断， 包括对由于舞弊或错误导致
的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时， 我们考虑与财务报表
编制相关的内部控制， 以设计恰当的审计程序， 但目的并非对内部控制的有
效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会
计估计的合理性， 以及评价财务报表的总体列报。我们相信， 我们获取的审计证据是充分、适当的， 为发表审计意见提供
了基础。
三、审计意见
我们认为， 苏源江苏财务报表已经按照企业会计准则的规定编制， 在所
有重大方面公允反映了苏源江苏2010 年6 月30 日的财务状况以及2010 年
1-6 月的经营成果和现金流量。
利安达会计师事务所 中国注册会计师
有限责任公司
中国注册会计师
中国·北京 二〇一〇年七月二十三日会企 01 表
编制单位：苏源集团江苏房地产开发有限公司金额单位: 元
资 产附注2010.06.30 2009.12.31 负债和所有者权益（或股东权益） 附注2010.06.30 2009.12.31
流动资产： 流动负债：
货币资金六、1 374,331,236.99 522,290,203.97 短期借款
交易性金融资产交易性金融负债
应收票据应付票据
应收账款六、2 7,882,556.00 27,996,000.00 应付账款六、10 118,347,413.11 171,011,694.11
预付款项六、4 76,169,791.10 42,807,091.10 预收款项六、11 253,716,009.01 167,802,706.00
应收利息应付职工薪酬六、12 221,500.80 1,262,823.72
应收股利应交税费六、13 40,813,072.06 75,899,857.00
其他应收款六、3 138,921,920.82 157,230,240.12 应付利息
存货六、5 118,327,912.78 269,598,135.54 应付股利
一年内到期的非流动资产其他应付款六、14 94,835,966.63 94,897,720.24
其他流动资产六、6 276,000,000.00 100,000,000.00 一年内到期的非流动负债
流动资产合计991,633,417.69 1,119,921,670.73 其他流动负债
非流动资产流动负债合计507 933 961 61 510 874 801 07
资 产 负 债 表
2010年6月30日
： 507,933,961.61 510,874,801.07
可供出售金融资产非流动负债：
持有至到期投资长期借款六、15 82,000,000.00 200,000,000.00
长期应收款应付债券
长期股权投资长期应付款
投资性房地产专项应付款
固定资产六、7 1,809,303.30 1,716,670.50 预计负债
在建工程递延所得税负债
工程物资其他非流动负债
固定资产清理非流动负债合计82,000,000.00 200,000,000.00
生产性生物资产负债合计589,933,961.61 710,874,801.07
油气资产所有者权益（或股东权益）：
无形资产六、8 19,829.29 17,654.26 实收资本（或股本） 六、16 200,000,000.00 200,000,000.00
开发支出资本公积50.00 50.00
商誉减：库存股
长期待摊费用专项储备
递延所得税资产六、9 25,791,186.67 12,526,154.11 盈余公积六、17 22,330,729.85 22,330,729.85
其他非流动资产未分配利润六、18 206,988,995.49 200,976,568.68
非流动资产合计27,620,319.26 14,260,478.87 所有者权益（或股东权益）合计429,319,775.34 423,307,348.53
资产总计1,019,253,736.95 1,134,182,149.60 负债和所有者权益（或股东权益）总计1,019,253,736.95 1,134,182,149.60
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
(所附附注系财务报表组成部分)
3会企 02 表
编制单位：苏源集团江苏房地产开发有限公司金额单位: 元
项 目附注2010.01-06 2009.01-06
一、营业收入六、19 224,027,757.00 51,114,540.32
减：营业成本六、19 173,579,064.88 36,895,504.41
营业税金及附加六、20 24,061,304.26 4,190,727.83
销售费用4,540,887.78 2,486,439.59
管理费用2,016,502.22 3,098,523.32
财务费用六、21 -206,047.62 -3,037,000.09
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列） 六、22 4,661,543.24 3,810,438.45
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
利 润 表
2010年1-6月
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 24,697,588.72 11,290,783.71
加：营业外收入六、23 50,000.00
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 24,747,588.72 11,290,783.71
减：所得税费用六、24 18,735,161.91 2,835,122.98
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 6,012,426.81 8,455,660.73
五、每股收益
基本每股收益
稀释每股收益
六、其他综合收益
七、综合收益总额6,012,426.81 8,455,660.73
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
(所附附注系财务报表组成部分)
4会企 03表
编制单位：苏源集团江苏房地产开发有限公司2010年1-6月单位: 元
项 目附注2010.01-06 2009.01-06
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金330,054,504.01 299,118,167.13
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金六、25 27,707,133.36 43,546,258.33
经营活动现金流入小计357,761,637.37 342,664,425.46
购买商品、接受劳务支付的现金106,864,805.28 129,912,387.75
支付给职工以及为职工支付的现金3,169,803.48 3,034,010.62
支付的各项税费93,293,472.39 27,691,056.64
支付其他与经营活动有关的现金六、25 7,134,898.44 44,671,292.82
经营活动现金流出小计210,462,979.59 205,308,747.83
经营活动产生的现金流量净额147,298,657.78 137,355,677.63
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金100,000,000.00
取得投资收益收到的现金2,320,076.24 3,810,438.45
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
现 金 流 量 表
投资活动现金流入小计102,320,076.24 3,810,438.45
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金239,640.00 59,400.00
投资支付的现金276,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计276,239,640.00 59,400.00
投资活动产生的现金流量净额-173,919,563.76 3,751,038.45
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金200,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计200,000,000.00
偿还债务支付的现金118,000,000.00 180,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金3,338,061.00 3,927,287.50
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计121,338,061.00 183,927,287.50
筹资活动产生的现金流量净额-121,338,061.00 16,072,712.50
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额-147,958,966.98 157,179,428.58
加：期初现金及现金等价物余额522,290,203.97 119,452,967.46
六、期末现金及现金等价物余额374,331,236.99 276,632,396.04
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
(所附附注系财务报表组成部分)
5会企 04 表
编制单位：苏源集团江苏房地产开发有限公司金额单位: 元
实收资本资本公积减：库存股专项储备盈余公积未分配利润股东权益合计
一、上年年末余额200,000,000.00 50.00 22,330,729.85 200,976,568.68 423,307,348.53
加： 1．会计政策变更
2．前期差错更正
二、本年年初余额200,000,000.00 50.00 22,330,729.85 200,976,568.68 423,307,348.53
三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列) 6,012,426.81 6,012,426.81
（一）本年净利润6,012,426.81 6,012,426.81
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计6,012,426.81 6,012,426.81
（三）所有者投入资本
1 所有者本期投入资本
股 东 权 益 变 动 表
项目附注
2010.01-06
2010年1-6月
1. 2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）本年利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4. 其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本年年末余额200,000,000.00 50.00 22,330,729.85 206,988,995.49 429,319,775.34
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
(所附附注系财务报表组成部分)
6会企 04 表
编制单位：苏源集团江苏房地产开发有限公司金额单位: 元
实收资本资本公积库存股（减项） 专项储备盈余公积未分配利润股东权益合计
一、上年年末余额200,000,000.00 50.00 8,671,420.72 78,042,786.49 286,714,257.21
加： 1．会计政策变更
2．前期差错更正
二、本年年初余额200,000,000.00 50.00 8,671,420.72 78,042,786.49 286,714,257.21
三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列) 8,455,660.73 8,455,660.73
（一）本年净利润8,455,660.73 8,455,660.73
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计8,455,660.73 8,455,660.73
（三）所有者投入资本
1 所有者本期投入资本
股 东 权 益 变 动 表
附注
2009.01-06
2010年1-6月
1. 2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）本年利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4. 其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本年年末余额200,000,000.00 50.00 8,671,420.72 86,498,447.22 295,169,917.94
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
(所附附注系财务报表组成部分)
7苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
苏源集团江苏房地产开发有限公司
财务报表附注
截止2010 年6 月30 日
（除特别说明外，金额以人民币元表述）
一、 公司基本情况
苏源集团江苏房地产开发有限公司（以下简称“本公司”）经江苏省工商行政管理局批准，
于1998 年4 月成立。企业法人营业执照号：320000400002339；法定代表人：孙忠人。
公司经营范围：房地产开发和经营、物业管理。
公司住所：南京市江宁区高亭街8 号。
截至2010 年6 月30 日本公司注册资本2 亿元人民币，其中万曜香港有限公司出资18,000
万元，出资比例90%；深圳颐和置业有限公司出资1,700 万元，出资比例8.50%；江苏颐和投
资有限公司出资300 万元，出资比例1.50%。
二、 公司主要会计政策、会计估计和前期差错
（一） 会计期间
本公司会计年度采用公历年度，即每年自1 月1 日起至12 月31 日止。
（二） 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
业务收支以人民币以外的货币为主的公司，可以选定其中一种货币为记账本位币，但是编
报的财务会计报告折算为人民币。
在境外设立的中国企业向国内报送的财务会计报告，折算为人民币。
（三） 记账基础和计量属性
本公司会计核算以权责发生制为记账基础。除交易性金融资产、可供出售金融资产、非同
一控制下的企业合并、具有商业实质的非货币性资产交换、债务重组、投资者投入非货币资产
等以公允价值入账外，均采用历史成本记账。
（四） 现金等价物的确认标准
现金等价物，是指持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很
小的投资。期限短，一般是指从购买日起三个月内到期。
（五） 公允价值、实际利率法、摊余成本、资产预计未来现金流量的现值
1、公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的
金额。在公平交易中，交易双方应当是持续经营企业，不打算或不需要进行清算、重大缩减经
8苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
营规模，或在不利条件下仍进行交易。
（1）存在活跃市场的资产或负债，采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的
报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公
平交易中实际发生的市场交易的价格。
（2）不存在活跃市场的资产或负债，参照同类或类似资产交易价格确定其公允价值。
（3）资产或负债不存在活跃市场的，采用估值技术确定其公允价值。采用估值技术得出的
结果，应当反映估值日在公平交易中可能采用的交易价格。估值技术包括参考熟悉情况并自愿
交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他资产或负债的当前公允
价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
2、实际利率法是指按照资产或负债（含一组资产或负债）的实际利率计算其摊余成本及各
期利息收入或利息费用的方法。
（1）实际利率是指将资产或负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折
现为该资产或负债当前账面价值所使用的利率。
（2）在初始确认以摊余成本计量的资产或负债时，就应当计算确定实际利率，并在相关资
产或负债预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
在确定实际利率时，考虑资产或负债所有合同条款（包括提前还款权、看涨期权或类似期
权等）的基础上预计未来现金流量，但不考虑未来信用损失。
资产或负债合同各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及
溢价或折价等，在确定实际利率时予以考虑。资产或负债的未来现金流量或存续期间无法可靠
预计时，采用该资产或负债在整个合同期内的合同现金流量。
3、摊余成本是指该资产或负债的初始确认金额经下列调整后的结果：
（1）扣除已偿还的本金；
（2）加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成
的累计摊销额；
（3）扣除已发生的减值损失（仅适用于资产）。
4、资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的
预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。
资产预计未来现金流量的现值所使用的折现率是反映当前市场货币时间价值和资产特定风
险的税前利率。该折现率是在购置或者投资资产时所要求的必要报酬率。首先以该资产的市场
利率为依据。如果该资产的利率无法从市场获得的，使用替代利率（加权平均资金成本、增量
借款利率或者其他相关市场借款利率作适当调整后确定）估计。
（六） 金融工具
1、金融资产和金融负债的分类
（1）金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
9苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
融资产（包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产）、持
有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
（2）金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债（包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债）、其
他金融负债。
2、金融资产和金融负债的确认依据和计量方法
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债：在初始计量时以公允
价值计量，相关交易费用计入当期损益；后续计量时仍以公允价值计量，其变动计入当期损益。
（2）持有至到期投资、贷款和应收款项：在初始计量时以公允价值计量，交易费用计入初
始确认金额，构成成本的组成部分；后续计量时以摊余成本计量。
以摊余成本计量的金融资产，在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当
期损益。
（3）可供出售金融资产：按照取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。
支付价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，单独确认
为应收项目。公司在持有可供出售金融资产期间取得的利息或现金股利，确认为投资收益。资
产负债表日，公司将可供出售金融资产的公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。公司处
置可供出售金融资产时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资收益；同
时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资收益。
（4）其他金融负债：在初始计量时以公允价值计量，交易费用计入初始确认金额，构成成
本的组成部分；后续计量时以摊余成本或其他基础计量。
3、金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融
资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并将
收到的对价确认为一项金融负债。本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，分别下列情况处理：（1）放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产；
（2）未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并
相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：（1）所转
移金融资产的账面价值；（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动
累计额之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认
部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计
入当期损益：（1）终止确认部分的账面价值；（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者
10苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。
4、金融资产的减值测试和减值准备计提方法
（1）资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产进
行减值测试。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，包括在具
有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；对单独测试未发生减值的金融资产，包
括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。
（2）按摊余成本计量的金融资产，期末有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值
与预计未来现金流量现值（不包括尚未发生的未来信用损失）之间的差额计算确认减值损失，
短期应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很小的，在确定相关减值损失时，不对其预计
未来现金流量进行折现。对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该
金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关（如债务人的信用评级已提高
等），原确认的减值损失应当予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不应当超过
假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
（3）可供出售金融资产，如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原直接计入资本公积
的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。该转出的累计损失，为可供出
售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减
值损失后的余额。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与
确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
（4）在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具
挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，将该权益工具投资或衍生金融
资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的
差额，确认为减值损失。可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降且预期下降趋势属于
非暂时性时，确认其减值损失，并将原直接计入所有者权益的公允价值累计损失一并转出计入
减值损失。
5、应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
（1）坏账的确认标准
对有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，如债务人已撤销、破产、死亡、资不抵债、
现金流严重不足等，经公司董事会批准后，作为坏账损失处理，并冲销原已计提的坏账准备。
（2）坏账准备的计提方法
公司采用备抵法核算坏账损失。资产负债表日，对于单项金额重大的（一般为500 万元以
上）非关联方单位的应收款项，单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值
11苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
的差额，确认减值损失，计提坏账准备。对于单项金额非重大的应收款项，与经单独测试后未
减值的应收款项一起，按账龄划分为若干组合，再按这些应收款项组合在资产负债表日余额的
一定比例计算确定减值损失，计提坏账准备。各应收款项组合本期坏账准备计提比例，根据公
司以前年度与之相同或类似的、具有类似风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合
公司现时情况进行确定。对合并报表范围内各公司之间的应收款项单独进行减值测试，如果单
项测试发生减值，按实际减值金额确认减值损失，计提坏账准备，如果单项测试未发生减值的，
则不计提坏账准备。对合营、联营公司及其股东单位的应收款项，单独进行减值测试，经测试
未发生减值的款项，根据公司以前年度与之相同或类似的、具有类似风险特征的应收款项组合
的实际损失率为基础，按照期末余额的1%计提坏账准备。
公司按账龄组合确定计提坏账准备的比例如下：
账龄 计提比例
3 个月以内（含3 个月） 0%
3 个月以上—1 年（含1 年） 5%
1 年以上—2 年（含2 年） 30%
2 年以上—3 年（含3 年） 50%
3 年以上 100%
（七） 存货
1、存货在同时满足以下两个条件时，予以确认：
（1）与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该存货的成本能够可靠地计量。
2、存货在取得时按照实际成本入账。
存货按开发产品、开发成本、库存商品、原材料、低值易耗品等进行分类。
存货盘存制度采用永续盘存制。
3、存货的取得按实际成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。发出库存
商品、材料的成本按加权平均法计算确定；发出开发产品的成本按个别计价法计算确定；包装
物、低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
4、本公司的存货在资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量，对可变现净值低于存货成
本的差额，计提存货跌价准备并计入当期损益。可变现净值，是指在公司的日常经营活动中，
存货的估计售价减去估计至完工时将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁多、单价较低的存货，可以
按照存货类别计提存货跌价准备。与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似
最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，可以合并计提存货跌价准备。
资产负债表日，本公司确定存货的可变现净值，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，
减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损
益。
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（八） 长期股权投资
1、长期股权投资的初始计量
（1）企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
① 同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并
对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资
成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值
之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整盈余公积和未分配利润。
合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价
值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投
资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调
整盈余公积和未分配利润。
② 非同一控制下的企业合并，购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、
发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，加上为进行企业合并发生的各项直接相
关费用作为长期股权投资的初始投资成本。
（2）除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定
确定其初始投资成本：
① 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投
资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
② 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本。
③ 投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合
同或协议约定价值不公允的除外。
④ 通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，若交换具有商业实质且换入资产或换出资
产的公允价值能够可靠地计量时，按照公允价值和应支付的相关税费作为换入的；否则按换出
资产的账面价值和应支付的相关税费作为长期股权投资成本。
⑤ 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按受让资产的公允价值入账。
本公司取得长期股权投资，实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利
或利润，作为应收项目处理，不构成取得长期股权投资的成本。
2、长期股权投资的后续计量
（1）对下列长期股权投资，采用成本法核算：
① 能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时需按照权益法进行调整。
② 对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能
可靠计量的长期股权投资。
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采用成本法时，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股
利或利润外，按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益。
（2）本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资采用权益法核算。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额
的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被
投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的
成本。被投资单位可辨认净资产的公允价值，应当比照《企业会计准则第20 号——企业合并》
的有关规定确定。
投资企业取得长期股权投资后，应当按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份
额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。投资企业按照被投资单位宣告分派的利润
或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
投资企业确认被投资单位发生的净亏损，应当以长期股权投资的账面价值以及其他实质上
构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资企业负有承担额外损失义务的除外。
被投资单位以后实现净利润的，投资企业在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确
认收益分享额。
投资企业在确认应享有被投资单位净损益的份额时，应当以取得投资时被投资单位各项可
辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会
计政策及会计期间与投资企业不一致的，应当按照投资企业的会计政策及会计期间对被投资单
位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益。
投资企业对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，应当调整长期股权投资的
账面价值并计入所有者权益。
（3）投资的转换
① 本公司因减少投资等原因对被投资单位不再具有共同控制或重大影响的，并且在活跃市
场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，改按成本法核算，并以权益法下长期
股权投资的账面价值作为按照成本法核算的初始投资成本。继后期间，自被投资单位分得的现
金股利或利润未超过转换时被投资单位账面留存收益中本公司享有份额的，分得的现金股利或
利润应冲减长期股权投资的成本，不作为投资收益。自被投资单位取得的现金股利或利润超过
转换时被投资单位账面留存收益中本公司享有份额的部分，确认为当期损益。
② 本公司因追加投资等原因能够对被投资单位实施共同控制或重大影响但不构成控制的，
改按权益法核算，并以成本法下长期股权投资的账面价值或按照《企业会计准则第22 号—金融
工具确认和计量》确定的投资账面价值作为按照权益法核算的初始投资成本。
i. 原持有长期股权投资的账面余额与按照原持股比例计算确定应享有原取得投资时被投
资单位可辨认净资产公允价值份额之间的差额，属于通过投资作价体现的商誉部分（即原取得
投资时投资成本大于应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的部分），不调整长期股权投
14苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
资的账面价值；属于原取得投资时因投资成本小于应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份
额的差额，一方面应调整长期股权投资的账面价值，同时调整留存收益。
ii. 对于新取得的股权部分，应比较新增投资的成本与取得该部分投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值的份额，其中投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值份额的，不调整长期股权投资的成本；投资成本小于应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值份额的，应调整增加长期股权投资的成本，同时计入取得当期的营业外收入。
上述与原持股比例相对应的商誉或是应计入留存收益的金额与新取得投资过程中体现的商
誉及计入当期损益的金额应综合考虑，在此基础上确定与整体投资相关的商誉或是因投资成本
小于应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额应计入留存收益或是损益的金额。
iii. 对于原取得投资后至新取得投资的交易日之间被投资单位可辨认净资产公允价值的变
动相对于原持股比例的部分，属于在此期间被投资单位实现净损益中应享有份额的，一方面应
当调整长期股权投资的账面价值，同时调整留存收益；属于其他原因导致的被投资单位可辨认
净资产公允价值变动中应享有的份额，在调整长期股权投资账面价值的同时，应当计入“资本
公积——其他资本公积”。
③ 因处置投资导致对被投资单位的影响能力由控制转为具有重大影响或者与其他投资方
一起实施共同控制的情况下，首先应按处置或收回投资的比例结转应终止确认的长期股权投资
成本。
在此基础上，应当比较剩余的长期股权投资成本与按照剩余持股比例计算原投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值的份额，属于投资作价中体现的商誉部分，不调整长期股权
投资的账面价值；属于投资成本小于原投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，
在调整长期股权投资成本的同时，应调整留存收益。
对于原取得投资后至转变为权益法核算之间被投资单位实现净损益中应享有的份额，一方
面应当调整长期股权投资的账面价值，同时调整留存收益；其他原因导致被投资单位所有者权
益变动中应享有的份额，在调整长期股权投资账面价值的同时，应当计入“资本公积——其他
资本公积”。
长期股权投资自成本法转为权益法后，未来期间应当按照准则规定计算确认应享有被投资
单位实现的净损益及所有者权益其他变动的份额。
（4）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入投资收益。采用权益法核算
的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处
置该项投资时需将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。长期股权投资已计提减
值准备的，处置时结转相应的减值准备。
3、长期股权投资的减值
资产负债表日，本公司及其子公司对被投资单位由于市价持续下跌或经营状况恶化等原因
15苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
导致长期股权投资可收回金额低于其账面价值，并且这种降低的价值在可预计的未来期间内不
可能恢复时，需估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，长期股权投资的可收回金额
低于其账面价值的，将长期股权投资的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减
值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备。
长期股权投资减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
（九） 投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租
的建筑物。
1、投资性房地产同时满足下列条件的，予以确认：
（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入本公司；
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
2、投资性房地产按照成本进行初始计量，成本按以下方法确定：
（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支
出。
（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要
支出构成。
（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
（4）与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产的确认条件的，应当计入投资性
房地产成本；不满足的应当在发生时计入当期损益。
3、后续计量
本公司应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对投资性房地产
按照本公司固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。
本公司对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式
的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28 号——会计政策、会计估计变更和差错
更正》处理。
有确凿证据表明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产
转换为投资性房地产，并将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
4、投资性房地产的减值
本公司在资产负债表日判断投资性房地产是否存在可能发生减值的迹象。投资性房地产存
在减值迹象的，需估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，投资性房地产的可收回金
额低于其账面价值的，将账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入
当期损益，同时计提相应的投资性房地产减值准备。
投资性房地产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
16苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
（十） 固定资产
1、固定资产的标准
固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产：
（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；
（2）使用寿命超过一个会计年度。
2、固定资产的确认
固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为公司提供经济利益，适用不同
折旧率或折旧方法的，应分别将各组成部分确认为单项固定资产。
固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，计入固定资产成本，如有被
替换的部分，需扣除其账面价值；不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，在发生时
计入当期损益。
3、固定资产的计量
本公司固定资产应按成本进行初始计量。
（1）外购固定资产的成本，包括购买价款、进口关税和其他税费，使固定资产达到预定可
使用状态前所发生的可归属于该项资产的场地整理费、运输费、装卸费、安装费和专业人员服
务费等。
（2）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出
构成。
（3）与固定资产有关的后续支出，如能满足固定资产确认条件的，可计入固定资产成本。
（4）确定固定资产成本时，同时考虑预计弃置费用因素。本公司根据或有事项的规定，按
照预计弃置费用的现值计算确定应计入固定资产成本的金额和相应的预计负债。
4、固定资产折旧
（1）除以下情况外，本公司应对所有固定资产计提折旧：
① 已提足折旧继续使用的固定资产；
② 按规定单独估价作为固定资产入账的土地；
③ 处于更新改造过程而停止使用的固定资产。
（2）固定资产折旧方法采用平均年限法，各类固定资产的估计使用年限、预计净残值率及
年折旧率如下：
固定资产类别 预计净残值预计使用寿命年折旧率
房屋及建筑物 5% 20－40 年 2.4%—4.75%
机器设备 5% 10 年 9.5%
交通运输设备 5% 5 年 19%
17苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
固定资产类别 预计净残值 预计使用寿命 年折旧率
房屋装修 0% 5 年 20%
其它固定资产 5% 5 年 19%
本公司于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
5、固定资产装修费
如果固定资产装修延长了固定资产的使用寿命或者使产品质量实质性提高，或者使产品成
本实质性降低，符合固定资产确认条件的，固定资产装修费计入固定资产账面价值，同时将被
替换部分的账面价值扣除，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。该类固定资产
装修费支出应当在“固定资产”科目下单独设“固定资产装修费”明细科目核算，并在两次装修期
间与固定资产使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。如果在下次装修
时，该项固定资产相关的“固定资产装修费”明细科目仍有余额，应将该余额一次全部计入当期
营业外支出。
6、固定资产的减值
在资产负债表日判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。固定资产存在减值迹象的，
需估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，固定资产的可收回金额低于其账面价值的，
将账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相
应的固定资产减值准备。
固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
（十一） 在建工程
1、在建工程按照实际发生的支出确定其工程成本，并单独核算，与在建工程直接相关的借
款利息支出和外币折算差额，在工程达到预定可使用状态前计入该项资产的成本。在建工程已
达到预定可使用状态时转入固定资产；
2、资产负债表日，本公司对在建工程进行全面检查，当存在减值迹象时，估计其可收回金
额，可收回金额低于其账面价值的，按单项在建工程的可收回金额低于其账面价值的差额，计
提在建工程减值准备，并计入当期损益。在建工程减值损失一经确认，在以后会计期间不得转
回。
（十二） 无形资产
1、无形资产的确认
（1）无形资产同时满足下列条件的，予以确认：
① 与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
② 该无形资产的成本能够可靠地计量。
无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。
（2）内部研究开发项目的支出，区分研究阶段支出与开发阶段支出。
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
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内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
① 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
② 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③ 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无
形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；
④ 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或
出售该无形资产；
⑤ 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发支出，于发生时计入当期损益。
取得的已作为无形资产确认的正在进行中的研究开发项目，在取得后发生的支出按照上述
规定进行处理。
（3）本公司自创商誉以及内部产生的品牌、报刊名等，不确认为无形资产。
2、无形资产按照成本进行初始计量。
3、无形资产的后续计量
本公司取得的无形资产，使用寿命有限的摊销，使用寿命不确定的不予摊销。
使用寿命有限的无形资产，自无形资产可供使用时起，在使用寿命期间内采用直线法摊销。
其他的摊销方式更能体现其经济利益实现方式的，也可采用其他系统合理的方法摊销。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。无
形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，需改变摊销期限和摊销方法。
本公司在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果有证据表
明无形资产的使用寿命是有限的，估计其使用寿命，并按上述规定予以摊销。
4、无形资产的减值
本公司在资产负债表日判断无形资产是否存在可能发生减值的迹象。无形资产存在减值迹
象的，进行减值测试，估计无形资产的可收回金额。无形资产的可收回金额低于其账面价值的，
将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提
相应的无形资产减值准备。
无形资产减值损失确认后，减值资产的摊销需在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余
使用寿命内，系统地分摊调整后的账面价值（扣除预计净残值）。
无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
（十三） 商誉
非同一控制下的吸收合并，购买方在购买日应当按照合并中取得的被购买方各项可辨认资
产、负债的公允价值确定其入账价值，确定的企业合并成本大于取得被购买方可辨认净资产公
允价值的差额，确认为商誉。
非同一控制下的控股合并，母公司在购买日编制合并资产负债表时，对于被购买方可辨认
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资产、负债按照合并中确定的公允价值列示，企业合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额，确认为合并资产负债表中的商誉。
对企业合并所形成的商誉，在每年年度终了按照《企业会计准则第8 号—资产减值》进行
减值测试。商誉应当结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较相关资产组或
者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产
组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。商誉减值准备一经
计提，在以后会计期间不得转回。
（十四） 长期待摊费用
为已经支出，但摊销期限在1 年以上（不含1 年）的长期待摊费用，在费用项目的受益期
限内分期平均摊销。
（十五） 维修基金和质量保证金的核算方法
维修基金的核算方法：对于深圳地区的房地产项目，本公司执行《深圳市房屋公用设施专
用基金管理规定》；对于非深圳地区的房地产项目，执行当地的有关规定。
质量保证金的核算方法：在支付工程结算款时，按合同确定的质量保证金比例进行扣款并
在“其他应付款”科目下分单位核算。待工程验收合格后并在双方约定的质量保证期限内无质量
问题时，则退还质量保证金。
（十六） 收入
收入仅在经济利益能够流入企业且相关的收入和成本能够可靠计量，并同时满足下列条件
时才确认。
1、销售商品收入
销售商品的收入，在同时满足下列条件时，才能予以确认：
（1） 已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（2） 既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；
（3） 收入的金额能够可靠地计量；
（4） 交易相关的经济利益很可能流入；
（5） 相关的已发生的成本或将要发生的成本能够可靠地计量。
房地产销售在房地产完工验收合格，签订了销售合同，及取得了买方按销售合同约定交付
房产的付款证明，达到可交付使用状态，在合理的期限内已向购买方发出书面交房通知；履行
了合同规定的义务，并符合销售商品收入确认的其他条件时确认收入的实现。
2、房屋租赁收入：与租赁相关的经济利益能够流入企业，租赁收入的金额能够可靠地计量
时，确认营业收入的实现。公司按合同或协议约定的租金在租赁期内按直线法确认为营业收入。
3、来料加工收入：来料加工工缴费收入在收到来料加工装配结汇明细表，与交易相关的经
济利益能够流入公司时，确认营业收入的实现。
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4、提供劳务收入
（1）在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供的
劳务收入。
（2）在资产负债表日，提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
① 已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收
入，并按相同金额结转劳务成本。
② 已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不
确认提供劳务收入。
（3）提供劳务的总收入应按与接受劳务方签订的已收或应收的合同或协议价款确定，但合
同或协议价款不公允的除外。
物业管理收入在公司已经提供物业管理服务，与物业管理服务相关的经济利益很可能流入
公司，相关收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
5、利息收入
按他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算。
（十七） 成本和费用
1、本公司在生产经营过程中所耗用的各项材料，按实际耗用数量和账面单价计算，计入成
本、费用。
2、本公司应支付职工的工资，根据规定的工资标准、工时、产量记录等资料，计算职工工
资，计入成本、费用。按规定给予职工的各种工资性质的补贴，也计入各项成本、费用。
3、本公司在生产经营过程中所发生的其他各项费用，以实际发生数计入成本、费用。凡由
本期负担而尚未支出的费用，计入本期成本、费用；凡已支出，应当由本期和以后各期负担的
费用，分期计入成本、费用。
4、本公司根据生产经营特点和管理要求，确定适合本公司的成本核算对象、成本项目和成
本计算方法。成本核算对象、成本项目和成本计算方法一经确定，不得随意变更。
5、本公司的期间费用直接计入当期损益。
（十八） 职工薪酬
职工薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费及住房公积金、工
会经费和职工教育经费等其他与获得职工提供的服务相关的支出。
本公司于职工提供服务的期间确认应付的职工薪酬，并根据职工提供服务的受益对象计入
相关资产成本和费用。
（十九） 所得税
1、所得税包括当期所得税（当期应交所得税）和递延所得税，均作为所得税费用或收益计
入当期损益，但不包括直接计入所有者权益的交易或事项的所得税影响。
21苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定计算的预期应交纳或返
还的所得税金额计量。
2、本公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用
资产负债表债务法计提递延所得税。
3、各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非应纳税暂时性差异是在以下交
易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易
不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转
回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
4、本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂
时性差异产生的递延所得税资产，除非可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，未能满足：暂时
性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所
得额。
5、本公司于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照
预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿
负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无
法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。
在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（二十） 股份支付
1、股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
2、以权益结算的股份支付换取职工提供服务或其他方提供类似服务的，应当以授予职工和
其他方权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的换取职工服务或其他方类似服务的以权
益结算的股份支付，应当在授予日按权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本
公积。公司在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。在行
权日，本公司根据实际行权的权益工具数量，计算确定应转入股本的金额，将其转入股本。
3、以现金结算的股份支付，应当以承担负债的公允价值计量。 授予后立即可行权的以现
金结算的股份支付，应当在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内
的每个资产负债表日，应当以对可行权情况的最佳估计为基础，按照承担负债的公允价值金额，
将当期取得的服务计入成本或费用和负债。在资产负债表日，后续信息表明当期承担债务的公
22苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
允价值与以前估计不同的，应当进行调整；在可行权日，调整至实际可行权水平。公司应当在
相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计算、其变动计入当
期损益。
（二十一） 借款费用
1、借款费用资本化的确认原则
借款费用是指公司因借款或发行债券而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及
因外币借款而发生的汇兑差额等。发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购
建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认
为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动
才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
2、借款费用资本化期间
（1）当同时满足下列条件时，开始资本化：
①资产支出已经发生；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且
中断时间连续超过3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，
直至资产的购建或者生产活动重新开始。
（3）停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状
态时，借款费用停止资本化。以后发生的借款费用计入当期损益。
3、借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利
息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行
取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额。
为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借
款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率（加权平均利率），计算确定一般
借款应予资本化的利息金额。在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额不超过当期相
关借款实际发生的利息金额。外币专门借款本金及利息的汇兑差额，在资本化期间内予以资本
化。专门借款发生的辅助费用，在所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者
可销售状态之前发生的，予以资本化；在达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，计入当
期损益。一般借款发生的汇兑差额及辅助费用，在发生时计入当期损益。
（二十二） 租赁
1、实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁，除此之外的均为
经营租赁。
23苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
2、经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益。
3、融资租赁在租赁期开始日，按租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作
为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融
资费用，在租赁期内各个期间进行分摊，采用实际利率法计算确认当期的融资费用。采用与自
有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所
有权的，应当在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产
所有权的，应当在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
（二十三） 政府补助
1、政府补助为非货币性资产的，按照公允价值进行初始计量；公允价值不能够可靠取得时
则按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
2、与资产相关的政府补助，初始确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配计
入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，初始确认为递
延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费用和损失的，直
接计入当期损益。
3、已确认的政府补助需要返还时，如果相关的递延收益尚未转销完毕，则冲减递延收益的
账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的则直接计入当期损益。
（二十四） 预计负债
1、当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
2、预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
3、应当在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，如有确凿证据表明预计负债账面
价值不能真实反映当前最佳估计数的，应当按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额只有在基本确定能够收
到时才能作为资产单独确认。确认的补偿金额不应当超过预计负债的账面价值。
（二十五） 外币折算
1、外币交易
外币交易在初始确认时，采用交易发生时的即期汇率（即中国人民银行公布的当日人民币
外汇牌价的中间价）将外币金额折算为记账本位币金额。
在资产负债表日将外币货币性资产和外币货币性负债采用资产负债表日即期汇率折算，因
资产负债表日即期汇率与初始确认时或前一资产负债表日即期汇率不同产生的汇兑差额记入当
期损益，同时调增或调减外币货币性资产和外币货币性负债的记账本位币金额。
24苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
与购建或生产符合资本化条件的资产相关的外币借款产生的汇兑差额，按借款费用的规定
处理。
在资产负债表日对外币非货币性项目按下列情况处理：
（1）以历史成本计量的外币非货币性项目，在资产负债表日不应改变其原记账本位币金额，
不产生汇兑差额。
（2）以公允价值计量的外币非货币性项目，如交易性金融资产，采用公允价值确定日的即
期汇率折算，本期折算后的记账本位币金额与原记账本位币的金额的差额作为公允价值变动（含
汇率变动）处理，计入当期损益。
2、外币财务报表的折算
本公司对境外经营的财务报表进行折算时，遵循下列规定：
（1）资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项
目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。
（2）利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
（3）现金流量表现金流量项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
所有年初数和上期实际数按上期折算后的数额列示。
（4）产生的外币财务报表折算差额，在编制合并财务报表时，应在合并资产负债表中所有
者权益项目下单独作为“外币报表折算差额”项目列示。本公司境外经营的子公司，在编制合并
财务报表时，应按少数股东在境外经营所有者权益中所享有的份额计算少数股东应分担的外币
报表折算差额，并入少数股东权益列示于合并资产负债表。
三、 税项
1、主要税种及税率
税（费）种计税（费）依据税（费）率
营业税 营业收入 5%
土地增值税 增值额 30%-60%
个人所得税 应纳税额 0%-45%
地方教育费附加 应交流转税额 1％
企业所得税 应纳税所得额 25%
2、优惠税负及批文
本公司为外商投资企业，根据国发[1985]19 号、苏政发[2003]66 号、苏政办发[2003]130 号、
苏政办发[1989]57 号、苏政办发[1989]183 号、苏政办发[1994]133 号、苏政办发[1996]54 号和
宁政发[1995]80 号的相关规定：对中外合资企业和外资企业暂不征收城建税； 一切企事业单位
和个人（不含外商投资企业）征收教育费附加；一切企事业单位（不含外商投资企业、私营企
业、个人独资和合伙企业）征收市场物价调节基金；除市属、区属国有企事业单位（含国有独
25苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
资企业和国有控股企业）、外商投资企业以外的一切企事业单位（含个人独资和合伙企业）征收
粮食风险基金，故本公司不缴纳城建税、教育费附加、市场物价调节基金和粮食风险基金。
四、 财务报表项目注释
1、 货币资金
项 目2010.6.30 2009.12.31
库存现金 46,583.50 11,348.08
银行存款 374,284,653.49 522,278,855.89
其他货币资金 0.00 0.00
合 计 374,331,236.99 522,290,203.97
注：货币资金年末较期初减少28.33%，主要原因是本公司2010 年1-6 月借出委贷资金
276,000,000.00 元所致。
2、 应收账款
（1） 应收账款按种类披露
2010.6.30
种 类账面余额坏账准备
金额比例% 金额 比例%
单项金额重大的应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00
单项金额不重大但按信用风险特征组
合后该组合的风险较大的应收账款
0.00 0.00 0.00 0.00
其他不重大应收账款 7,882,556.00 100.00 0.00 0.00
合 计 7,882,556.00 100.00 0.00 0.00
续表：
2009.12.31
种 类账面余额坏账准备
金额比例% 金额 比例%
单项金额重大的应收账款 16,000,000.00 57.15 0.00 0.00
单项金额不重大但按信用风险特征组
合后该组合的风险较大的应收账款
0.00 0.00 0.00 0.00
其他不重大应收账款 11,996,000.00 42.85 0.00 0.00
合 计 27,996,000.00 100.00 0.00 0.00
注1：“单项金额重大”是指单项金额在5,000,000.00 元（含）以上的往来款项。
注2：“单项金额不重大”但按信用风险特征组合后该组合的风险较大指单项金额在
5,000,000.00 元以下，账龄在两年以上的往来款项。
注3：“其他不重大”是指单项金额500 万元以下，账龄在2 年以下的。
（2）本公司本年度计提坏账准备金额为0.00 元，主要原因为根据本公司会计政策3 个月
26苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
以内的应收账款不计提坏账准备。
（3）本期无实际核销的应收账款。
（4）本报告期应收账款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东。
（5）应收账款金额前五名单位情况：
单位名称与本公司关系2010.6.30 年限占应收账款总额比例%
孙宁 公司客户 2,720,000.00 3 个月以内 30.04
张胜、张娟 公司客户 992,375.00 3 个月以内 10.96
姜爱平 公司客户 914,744.00 3 个月以内 10.10
朱陈鹏 公司客户 814,123.00 3 个月以内 8.99
殷小璐，殷达 公司客户 597,326.00 3 个月以内6.60
合 计 - 6,038,568.00 - 66.70
3、 其他应收款
（1）其他应收款按种类披露
2010.6.30
种 类账面余额坏账准备
金额比例% 金额 比例%
单项金额重大的其他应收款 135,682,800.00 97.56 0.00 0.00
单项金额不重大但按信用风险特征组合
后该组合的风险较大的其他应收款
60,075.00 0.04 50,075.00 32.50
其他不重大其他应收款 3,333,120.82 2.40 104,000.00 67.50
合 计 139,075,995.82 100.00 154,075.00 100.00
续表：
2009.12.31
种 类账面余额坏账准备
金额比例% 金额 比例%
单项金额重大的其他应收款 154,587,280.00 98.22 0.00 0.00
单项金额不重大但按信用风险特征组
合后该组合的风险较大的其他应收款
160,075.00 0.10 100,075.00 64.95
其他不重大其他应收款 2,636,960.12 1.68 54,000.00 35.05
合 计 157,384,315.12 100.00 154,075.00 100.00
注1：“单项金额重大”是指单项金额在5,000,000.00 元（含）以上的往来款项。
注2：“单项金额不重大”但按信用风险特征组合后该组合的风险较大指单项金额在
5,000,000.00 元以下，账龄在两年以上的往来款项。
注3：“其他不重大”是指单项金额500 万元以下，账龄在2 年以下的。
27苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
（2）期末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收款坏账准备计提：
其他应收款内容2010.6.30 坏账金额计提比例% 理由
中粮上海粮油进出口
有限公司
125,682,800.00
0.00 0.00
为本公司的关联方单位，通过个
别分析不存在无法收回的可能
万曜香港有限公司 10,000,000.00 为本公司的关联方单位，通过个
别分析不存在无法收回的可能
0.00 0.00
合 计 135,682,800.00 0.00
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其他应收款：
2010.6.30 2009.12.31
账 龄
账面余额
坏账准备
账面余额
坏账准备
金额比例% 金额比例%
2-3 年 20,000.00 33.29 10,000.00 120,000.00 74.96 60,000.00
3 年以上 40,075.00 66.71 40,075.00 40,075.00 25.04 40,075.00
合 计 60,075.00 100.00 50,075.00 160,075.00 100.00 100,075.00
（3）其他应收款金额前五名单位情况：
单位名称与本公司关系2010.6.30 年限占其他应收款总额比例%
中粮上海粮油进出口有限公司 关联方125,682,800.00 注1 90.37
万曜香港有限公司 关联方10,000,000.00 2-3年 7.19
中粮地产（集团）股份有限公司 关联方1,449,861.00 3个月内 1.04
苏州苏源房地产开发有限公司 关联方1,035,000.00 3个月内 0.74
江苏省建筑工程集团有限公司 客户100,000.00 3个月-1年0.07
合 计 - 138,267,661.00 - 99.41
注1：中粮上海粮油进出口有限公司125,682,800.00 元，其中3 个月以内1,966,800.00 元，
1-2 年100,000,000.00 元，2-3 年23,716,000.00 元。
（4）应收关联方账款情况
单位名称与本公司关系2010.6.30 占其他应收款总额比例%
中粮上海粮油进出口有限公司 同一最终控制人 125,682,800.00 90.37
万曜香港有限公司 母公司 10,000,000.00 7.19
中粮地产（集团）股份有限公司 同一最终控制人 1,449,861.00 1.04
苏州苏源房地产开发有限公司 同一最终控制人1,035,000.00 0.74
合 计 - 138,167,661.00 99.34
28苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
4、 预付款项
（1）预付款项按账龄列示
2010.6.30 2009.12.31
账 龄
金额比例% 金额 比例%
1 年以内 76,169,791.10 100.00 42,807,091.10 100.00
（2）预付款项金额前五名单位情况
单位名称与本公司关系2010.6.30 时间 未结算原因
江苏省建筑工程集团有限公司 施工方 45,590,000.00 1年以内 未到结算时点
江苏扬建集团有限公司 施工方 16,960,000.00 1年以内 未到结算时点
重庆西南铝装饰工程有限公司 施工方 5,420,000.00 1年以内 未到结算时点
南京嘉盛建设集团有限公司 施工方 2,851,700.00 1年以内 未到结算时点
南京杰虎装饰工程有限公司 施工方 1,550,000.00 1年以内 未到结算时点
合 计 72,371,700.00
（3）本报告期本公司无预付款项中持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位情况
（4）预付款款期末比期初增加77.94%，主要原因是三期工程已开工，预付的三期工程款。
5、 存货
（1） 存货分类
2010.6.30
项 目
账面余额跌价准备账面价值
在建开发产品 118,327,912.78 0.00 118,327,912.78
拟开发产品 0.00 0.00 0.00
完工开发产品 0.00 0.00 0.00
其他存货 0.00 0.00 0.00
合 计 118,327,912.78 0.00 118,327,912.78
（1）存货分类（续）
2009.12.31
项 目
账面余额跌价准备账面价值
在建开发产品 269,598,135.54 0.00 269,598,135.54
拟开发产品 0.00 0.00 0.00
完工开发产品 0.00 0.00 0.00
其他存货 0.00 0.00 0.00
合 计 269,598,135.54 0.00 269,598,135.54
29苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
（2） 在建开发产品明细项目列示如下：
预计总投资额
（万元）
跌价
准备
项目名称开工时间预计竣工时间2009.12.31 2010.6.30
颐和南园 2006 年 2009 至2012 年156,000.00 269,598,135.54 118,327,912.78 0.00
（3） 本公司于2009 年3 月13 日向中信银行股份有限公司南京分行借入二年期借款2 亿
元，截止至2010 年6 月30 日余额为8,200.00 万元，以位于江宁区秣陵街道九龙湖路1 号的部
分土地使用权（包含在存货开发成本中）进行抵押，原土地面积504,467.00 平方米，抵押面积
123,699.30 平方米，原账面价值181,002,641.19 元，按抵押面积占总面积的比例分摊，抵押的土
地使用权金额为44,383,279.80 元。
（4） 存货期末余额含有借款费用资本化金额为6,984,635.48 元。
（5） 本公司存货期末较年初减少56.11%，主要原因为颐和南园二期销售结转成本。
6、 其他流动资产
项 目 2010.6.30 2009.12.31
委托贷款 276,000,000.00 100,000,000.00
注：本公司委托中国建设银行股份有限公司深圳市分行向中粮地产（集团）股份有限公司
贷款250,000,000.00 元，截止至2010 年6 月30 日已支付150,000,000.00 元，年利率为4.86%；
委托中国银行股份有限公司苏州工业园区支行向苏州苏源房地产开发有限公司贷款
50,000,000.00 元，截止至2010 年6 月30 日已支付26,000,000.00 元，年利率为4.86%；委托中
国银行股份有限公司苏州工业园区支行向苏州苏源房地产开发有限公司贷款100,000,000.00 元，
年利率为5.40%。
7、 固定资产
（1）固定资产情况
项 目2009.12.31 本年增加本年减少2010.6.30
一、账面原值合计 2,310,975.30 235,740.00 0.00 2,546,715.30
房屋及建筑物 0.00 0.00 0.00 0.00
机器设备 0.00 0.00 0.00 0.00
运输工具 1,753,256.30 0.00 0.00 1,753,256.30
办公设备及其他 557,719.00 235,740.00 0.00 793,459.00
房屋装修 0.00 0.00 0.00 0.00
二、累计折旧合计 594,304.80 143,107.20 0.00 737,412.00
房屋及建筑物 0.00 0.00 0.00 0.00
机器设备 0.00 0.00 0.00 0.00
运输工具 356,050.16 83,104.32 0.00 439,154.48
办公设备及其他 238,254.64 60,002.88 0.00 298,257.52
房屋装修 0.00 0.00 0.00 0.00
30苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
项 目 2009.12.31 本年增加 本年减少 2010.6.30
三、固定资产账面净值合计 1,716,670.50 1,809,303.30
房屋及建筑物
0.00 0.00
机器设备 0.00 0.00
运输工具 1,397,206.14 1,314,101.82
办公设备及其他 319,464.36 495,201.48
房屋装修 0.00 0.00
四、减值准备合计 0.00 0.00 0.00 0.00
房屋及建筑物 0.00 0.00 0.00 0.00
机器设备 0.00 0.00 0.00 0.00
运输设备 0.00 0.00 0.00 0.00
办公设备及其他 0.00 0.00 0.00 0.00
房屋装修 0.00 0.00 0.00 0.00
五、固定资产账面价值合计 1,716,670.50 1,809,303.30
房屋及建筑物 0.00 0.00
机器设备 0.00 0.00
运输设备 1,397,206.14 1,314,101.82
办公设备及其他 319,464.36 495,201.48
房屋装修 0.00 0.00
注：固定资产累计折旧增加额中，本年计提143,107.20 元。
8、 无形资产
（1）无形资产情况
项 目2009.12.31 本年增加本年减少2010.6.30
一、账面原价合计
软件 34,480.00 3,900.00 0.00 38,380.00
二、累计摊销合计
软件 16,825.74 1,724.97 0.00 18,550.71
三、 无形资产账面净值合计
软件 17,654.26 19,829.29
四、减值准备合计
软件 0.00 0.00 0.00 0.00
五、无形资产账面价值合计
软件 17,654..26 19,829.29
注：本年无形资产的摊销额为1,724.97 元。
31苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
9、 递延所得税资产/递延所得税负债
项 目2010.6.30 2009.12.31
递延所得税资产：
尚未支付的应付账款 12,125,417.61 3,332,785.88
尚未支付的土地增值税款 13,665,769.06 8,877,662.30
尚未支付的工资 0.00 315,705.93
小 计 25,791,186.67 12,526,154.11
10、 应付账款
（1）账龄
账 龄2010.6.30 2009.12.31
1 年以内 117,800,227.11 78,734,021.41
1 年以上 547,186.00 92,277,672.70
合计 118,347,413.11 171,011,694.11
（2）截止2010 年6 月30 日，本公司应付账款中无应付持有公司5%(含5%)以上表决权股
份的股东单位或关联方的款项情况。
11、 预收款项
（1）账龄
账 龄2010.6.30 2009.12.31
1 年以内 253,716,009.01 167,802,706.00
1 年以上 0.00 0.00
合计 253,716,009.01 167,802,706.00
（2）截止2010 年6 月30 日，本公司预账款项中无应付持有公司5%(含5%)以上表决权股
份的股东单位或关联方的款项情况。
12、 应付职工薪酬
项 目2009.12.31 本年增加本年减少2010.6.30
一、工资、奖金、津贴和补贴 1,262,823.72 1,334,834.18 2,400,948.10 196,709.80
二、职工福利费 0.00 111,147.00 99,447.00 11,700.00
三、社会保险费 0.00 249,217.98 249,177.98 40.00
其中：① 医疗保险费 0.00 63,380.22 63,340.22 40.00
② 基本养老保险费 0.00 169,497.45 169,497.45 0.00
③ 年金缴费 0.00 0 0 0.00
④ 失业保险费 0.00 8,210.60 8,210.60 0.00
⑤ 工伤保险费 0.00 2,956.26 2,956.26 0.00
⑥ 生育保险费 0.00 5,173.45 5,173.45 0.00
四、住房公积金 0.00 130,186.00 117,135.00 13,051.00
五、辞退福利 0.00 0.00 0.00 0.00
32苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
项 目 2009.12.31 本年增加 本年减少 2010.6.30
六、工会经费和职工教育经费 0.00 0.00 0.00 0.00
七、非货币性福利 0.00 0.00 0.00 0.00
八、因解除劳动关系给予的补偿 0.00 0.00 0.00 0.00
九、其他 0.00 67,311.00 67,311.00 0.00
其中：以现金结算的股份支付 0.00 0.00 0.00 0.00
合 计 1,262,823.72 1,892,696.16 2,934,019.08 221,500.80
13、 应交税费
税 种 2010.6.30 2009.12.31
营业税 -10,783,092.90 -3,193,784.84
土地增值税 45,470,996.74 46,004,805.52
个人所得税 97,721.08 3,517.84
教育费附加 -109,076.26 -31,937.84
企业所得税 6,136,523.40 33,117,256.32
合 计 40,813,072.06 75,899,857.00
14、 其他应付款
（1）账龄
账 龄2010.6.30 2009.12.31
1 年以内 1,571,277.29 51,895,459.15
1 年以上 93,264,689.34 43,002,261.09
合计 94,835,966.63 94,897,720.24
（2）截止2010 年6 月30 日，本公司其他应付款中应付本公司关联方中粮集团有限公司
52,219,875.00 元。
（3）账龄超过1 年的大额其他应付款情况
单位名称所欠金额账龄未偿还原因
中粮集团有限公司 52,219,875.00 注1 未结算
苏源集团有限公司 40,602,240.19 2-3年 未结算
南京新联广有限公司 600,000.00 注2 保证金
江苏省建筑工程集团有限公司 400,000.00 1-2年 保证金
注1：本公司应付中粮集团有限公司的款项共计52,219,875.00 元，其中1,334,875.00 元为
1 年以内的款项，50,885,000.00 元为1-2 年的款项。
注2：本公司应付南京新联广有限公司的款项共计600,000.00 元，其中200,000.00 元为1-2
年的款项，400,000.00 元为2-3 年的款项。
33苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
（4）金额较大的账龄1 年以内其他应付款情况
单位名称所欠金额内 容
中信银行股份有限公司南京分行 105,908.10 借款利息
15、 长期借款
（1）长期借款分类
项 目2010.6.30 2009.12.31
抵押借款 82,000,000.00 200,000,000.00
（2）金额前五名的长期借款
贷款单位
借款起始
日
借款终止
日
币种 利率%
2010.6.30 2009.12.31
外币金额本币金额外币金额本币金额
中信银行股份有
限公司南京分行
2009-3-13 2011-03-06 人民币5.238 0.00 82,000,000.00 0.00 200,000,000.00
（3）本公司于2009 年3 月13 日向中信银行股份有限公司南京分行借入二年期借款2 亿元，本
公司是以位于江宁区秣陵街道九龙湖路1 号的土地使用权进行的抵押，原土地面积504,467.00 平方
米，抵押面积123,699.30 平方米，原账面价值181,002,641.19 元，按抵押面积占总面积的比例分摊，
抵押的土地使用权金额为44,383,279.80 元。2010 年1 月20 日偿还借款65,000,000.00 元，2010 年5
月26 日偿还借款53,000,000.00 元。
16、 实收资本
2009.12.31
本年增加本年减少
2010.6.30
投资者名称
投资金额所占比例% 投资金额 所占比例%
万曜香港有限公司 180,000,000.00 90.00 0.00 0.00 180,000,000.00 90.00
深圳颐和置业有限公司 17,000,000.00 8.50 0.00 0.00 17,000,000.00 8.50
江苏颐和置业有限公司 3,000,000.00 1.50 0.00 0.00 3,000,000.00 1.50
合 计 200,000,000.00 100.00 0.00 0.00 200,000,000.00 100.00
17、 盈余公积
类 别2009.12.31 本年增加本年减少2010.6.30
法定盈余公积 22,330,729.85 0.00 0.00 22,330,729.85
18、 未分配利润
项 目 2010.6.30 2009.12.31
调整前上年末未分配利润 200,976,568.68 78,042,786.49
调整年初未分配利润合计数 0.00 0.00
调整后年初未分配利润 200,976,568.68 78,042,786.49
34苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
项 目 2010.6.30 2009.12.31
加：本年归属于母公司所有者的净利润 6,012,426.80 136,593,091.32
减：提取法定盈余公积 0.00 13,659,309.13
提取任意盈余公积 0.00 0.00
提取一般风险准备 0.00 0.00
应付普通股股利 0.00 0.00
转作股本的普通股股利 0.00 0.00
年末未分配利润 206,988,995.48 200,976,568.68
19、 营业收入及营业成本
（1）营业收入
项 目 2010.01-06 2009.01-06
主营业务收入 224,027,757.00 51,114,540.32
其他业务收入 0.00 0.00
营业收入合计 224,027,757.00 51,114,540.32
主营业务成本 173,579,064.88 36,895,504.41
其他业务成本 0.00 0.00
营业成本合计 173,579,064.88 36,895,504.41
（2）主营业务
2010.01-06 2009.01-06
产品名称
营业收入营业成本营业收入 营业成本
商品房销售 224,027,757.00 173,579,064.88 51,114,540.32 36,895,504.41
注：本年营业收入较上年增加338.29%，主要原因为颐和南园二期销售结转收入。
20、 营业税金及附加
项 目 2010.01-06 2009.01-06 计缴标准
营业税 11,201,387.85 2,555,727.02 5%
教育费附加 112,013.88 25,557.28 1%
土地增值税 12,747,902.53 1,609,443.53
合 计 24,061,304.26 4,190,727.83
21、 财务费用
项 目 2010.01-06 2009.01-06
利息支出 4,778,844.10 0.00
减：利息收入 5,012,203.43 3,059,257.84
汇兑损益 0.00 0.00
35苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
项 目 2010.01-06 2009.01-06
银行手续费 27,311.71 22,257.75
其他 0.00 0.00
合 计 -206,047.62 -3,037,000.09
22、 投资收益
项 目 2010.01-06 2009.01-06
委贷利息 4,661,543.24 3,810,438.45
23、 营业外收入
项 目 2010.01-06 2009.01-06
非流动资产处置利得 0.00 0.00
其中：固定资产处置利得 0.00 0.00
无形资产处置利得 0.00 0.00
其他 50,000.00 0.00
合 计 50,000.00 0.00
24、 所得税费用
项 目 2010.01-06 2009.01-06
按税法及相关规定计算的当期所得税 32,000,194.47 3,425,310.23
递延所得税调整 -13,265,032.56 -590,187.25
合 计 18,735,161.91 2,835,122.98
25、 现金流量表项目注释
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
项 目 2010.01-06 2009.01-06
往来款 10,000,000.00 40,000,000.00
利息收入 13,916,683.43 3,546,258.33
其他 3,790,449.93 0.00
合 计 27,707,133.36 43,546,258.33
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
项 目 2010.01-06 2009.01-06
往来款 0.00 40,000,000.00
销售费用 4,351,534.04 2,369,448.30
管理费用 471,588.31 396,191.30
其他 2,311,776.09 1,905,653.22
合 计 7,134,898.44 44,671,292.82
36苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
26、 现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 2010.01-06 2009.01-06
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 6,012,426.81 8,455,660.73
加：资产减值准备 0.00 0.00
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧143,107.20 112,347.92
无形资产摊销 1,724.97 2,747.94
长期待摊费用摊销 0.00 0.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
益以“－”号填列）
0.00 0.00
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
财务费用（收益以“－”号填列） 1,564,644.10 0.00
投资损失（收益以“－”号填列） -4,661,543.24 -3,810,438.45
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -13,265,032.56 -590,187.25
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 0.00 0.00
存货的减少（增加以“－”号填列） 151,270,222.76 -125,568,088.55
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 3,888,043.30 83,037,439.61
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 2,345,064.44 175,716,195.68
其他 0.00 0.00
经营活动产生的现金流量净额 147,298,657.78 137,355,677.63
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 0.00 0.00
一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00
融资租入固定资产 0.00 0.00
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 374,331,236.99 276,632,396.04
减：现金的期初余额 522,290,203.97 119,452,967.46
加：现金等价物的年末余额 0.00 0.00
减：现金等价物的期初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 -147,958,966.98 157,179,428.58
37苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
（2） 现金和现金等价物的构成
项 目2010.01-06 2009.01-06
1、本
一、现金 375,717,168.98 276,632,396.04
其中：库存现金 46,583.50 40,334.42
可随时用于支付的银行存款 375,670,585.48 276,592,061.62
可随时用于支付的其他货币资金 0.00 0.00
可用于支付的存放中央银行款项 0.00 0.00
存放同业款项 0.00 276,632,396.04
拆放同业款项 0.00 0.00
二、现金等价物 0.00 0.00
其中：三个月内到期的债券投资 0.00 0.00
三、年末现金及现金等价物余额 375,717,168.98 522,290,203.97
五、 关联方及关联交易
企业的母公司情况
母公司名称关联关系企业类型注册地业务性质注册资本
万曜香港有限公司 母公司 国有企业 香港 投资 1800 万元
续表：
母公司对本企业的控股
比例(%)
母公司对本企业的表决
权比例(%)
母公司名称本企业最终控制方
2、本
万曜香港有限公司 90.00 90.00 中粮集团有限公司
企业的其他关联方情况
其他关联方名称其他关联方与本公司关系
3、关
深圳颐和置业有限公司 股东
江苏颐和置业有限公司 股东
中粮上海粮油进出口有限公司 同一最终控制人
中粮地产（集团）股份有限公司 同一最终控制人
苏州苏源房地产开发有限公司 同一最终控制人
联交易情况
关联方资金占用情况
①中粮集团有限公司2007 年度向本公司提供185,600,000.00 元的短期借款，截止2009 年1
月1 日余额130,000,000.00 元。于2009 年4 月13 日偿还30,000,000.00 元，2009 年6 月3 日偿
还50,000,000.00 元，2009 年9 月3 日签订展期合同，2009 年12 月31 日余额50,000,000.00 元，
和中粮集团有限公司的借款2009 年9 月3 日之前按年利率8.5905%计提利息，和中粮集团有限
公司的借款2009 年9 月3 日之后按年利率5.31%计提利息。2010 年6 月30 日余额50,000,000.00
元，本期无借款偿还。本期计提利息1,334,875.00 元，全部计入财务费用。
38苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
②本公司2008 年度向中粮上海粮油进出口有限公司提供40,000,000.00 元资金，于2009 年
3 月6 日签订展期合同，展期借款期限为2009 年3 月6 日至2010 年3 月5 日，按7.938%年利
率计提利息，2009 年9 月6 号本公司重新和中粮上海粮油进出口有限公司签订合同，按5.94%
年利率计提利息，本期计提利息1,194,600.00 元，全部计入财务费用。
③本公司2008 年度向中粮上海粮油进出口有限公司提供100,000,000.00 元委托贷款资金，
年利率7.938%，于2009 年3 月6 日签订了展期协议，展期借款期限为2009 年3 月6 日至2010
年3 月5 日，年利率仍为7.938%。于2010 年3 月26 日中粮上海粮油进出口有限公司偿还本金
100,000,000.00 元。本期计提利息2,491,650.00 元，全部计入投资收益。
④本公司于2008 年7 月28 日向中粮上海粮油进出口有限公司提供10,000,000.00 元资金，
借款期限为2008 年7 月28 日至2010 年1 月27 日，按5.94%年利率计提利息，于2010 年1 月
28 日签订了展期协议，展期借款期限为2010 年1 月28 日至2010 年5 月18 日，年利率为5.94%。
于2010 年5 月28 日偿还本金10,000,000.00 元，本期计提利息227,700.00 元，全部计入财务费
用。
⑤本公司于2008 年10 月14 日向中粮上海粮油进出口有限公司提供60,000,000.00 元资金，
借款期限为2008 年10 月14 日至2010 年4 月13 日，按5.94%年利率计提利息，于2010 年4
月14 日签订展期合同，展期借款期限为2010 年4 月14 日至2011 年4 月13 日，按5.94%年利
率计提利息借款利息。本期计提利息1,791,900.00 元，全部计入财务费用。
⑥本公司于2010 年1 月28 日委托中国银行股份有限公司苏州工业园区支行向苏州苏源房
地产开发有限公司提供50,000,000.00 元资金，借款期限为2010 年4 月13 日至2010 年10 月12
日，2010 年6 月24 日已支付26,000,000.00 元，按4.86%年利率计提利息。
⑦本公司于2010 年4 月13 日委托中国银行股份有限公司苏州工业园区支行向苏州苏源房
地产开发有限公司提供100,000,000.00 元资金，借款期限为2010 年4 月13 日至2012 年4 月12
日，按5.45%年利率计提利息1,035,000.00 元。全部计入投资收益。
⑧本公司于2010 年3 月26 日向中粮地产（集团）股份有限公司提供150,000,000.00 元资
金，借款期限为2010 年3 月26 日至2011 年3 月25 日，于2010 年3 月26 日和2010 年6 月
13 日分两次支付，支付金额为100,000,000.00 元 和50,000,000.00 元。按4.86%年利率计提利
息1,431,000.00 元。全部计入投资收益。
4、关联方应收应付款项
关联方应收应付款项余额
项目名称关联方2010.06.30 2009.12.31
其他应收款：
中粮上海粮油进出口有限公司 125,682,800.00 144,587,280.00
万曜香港有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
苏州苏源房地产开发有限公司 1,035,000.00 0.00
39苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
项目名称 关联方 2010.06.30 2009.12.31
中粮地产（集团）股份有限公司 1,449,861.00 56,583.00
合 计 137,132,661.00 154,643,863.00
其他流动资产：
中粮地产（集团）股份有限公司 150,000,000.00 0.00
苏州苏源集团江苏房地产开发有限公司126,000,000.00 0.00
合 计 276,000,000.00 0.00
其他应付款：
中粮集团有限公司 52,219,875.00 50,885,000.00
合 计 52,219,875.00 56,370,988.75
六、 或有事项
截止2010 年6 月30 日，本公司不存在应披露的或有事项。
七、 承诺事项
截止2010 年6 月30 日，本公司不存在应披露的承诺事项。
八、 资产负债表日后事项
截止本报告日，本公司无需要披露的重大资产负债表日后非调整事项。
九、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
项 目2010.06.30 说 明
非流动资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 0.00
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 0.00
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，
符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府
补助除外
0.00
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -4,778,844.10 内部往来利息收入
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
0.00
非货币性资产交换损益 0.00
委托他人投资或管理资产的损益 0.00
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备0.00
债务重组损益 0.00
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 0.00
40苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
项 目 2010.06.30 说 明
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 0.00
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损
益
0.00
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 0.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
0.00
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 0.00
对外委托贷款取得的损益 - 4,661,543.24 委贷利息收入
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
0.00
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调
整对当期损益的影响
0.00
受托经营取得的托管费收入 0.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -50,000.00
其他符合非经营性损益定义的损益项目 0.00
小 计 -9,490,387.34
减：所得税影响额 -2,372,596.84
少数股东权益影响额 0.00
合 计 -7,117,790.50
注：上述非经常性损益项目按照“损失（+）收益（-）”列示。
2、 公司主要财务报表项目的异常情况及原因的说明
（1）资产负债表
财务报表项目2010.06.30 2009.12.31 变动额变动率变动原因
货币资金 374,331,236.99 522,290,203.97 -147,958,966.98 -28.33% 借出委贷资金
应收账款 7,882,556.00 27,996,000.00 -20,113,444.00 -71.84% 原应收账款已收回，发生新的应收账
款较小
预付款项 76,169,791.10 42,807,091.10 33,362,700.00 77.94% 三期开工，预付三期工程款
其他应收款 138,921,920.82 157,230,240.12 -18,308,319.30 -11.64% 收回往来款项
存货 118,327,912.78 269,598,135.54 -151,270,222.76 -56.11% 颐和南园二期销售结转成本
其他流动资产 276,000,000.00 100,000,000.00 176,000,000.00 176.00% 委托贷款增加
递延所得税资产 25,791,186.67 12,526,154.11 13,265,032.56 105.90% 未开发票部分，未来可以转回
应付账款 118,347,413.11 171,011,694.11 -52,664,281.00 -30.80% 支付工程款
预收款项 253,716,009.01 167,802,706.00 85,913,303.01 51.20% 预售三期联排
应付职工薪酬 221,500.80 1,262,823.72 -1,041,322.92 -82.46% 发放工资奖金
应交税费 40,813,072.06 75,899,857.00 -35,086,784.94 -46.23% 上交各项税费
其他应付款 94,835,966.63 94,897,720.24 -61,753.61 -0.07% 偿还应付款项
长期借款 82,000,000.00 200,000,000.00 -118,000,000.00 -59.00% 偿还长期借款
未分配利润 206,988,995.49 200,976,568.68 6,012,426.81 2.99% 颐和南园二期销售结转收入
41苏源集团江苏房地产开发有限公司 财务报表附注
42
（2）利润表
财务报表项目 2010.01-06 2009.01-06 变动额 变动率 变动原因
营业收入 224,027,757.00 51,114,540.32 172,913,216.68 338.29%
营业成本 173,579,064.88 36,895,504.41 136,683,560.47 370.46% 颐和南园二期销售结转收入
营业税金及附加 24,061,304.26 4,190,727.83 19,870,576.43 474.16%
销售费用 4,540,887.78 2,486,439.59 2,054,448.19 82.63% 本期销售佣金增加
管理费用 2,016,502.22 3,098,523.32 -1,082,021.10 -34.92% 本期税费减少
财务费用 -206,047.62 -3,037,000.09 2,830,952.47 -93.22% 本期利息支出增加
投资收益 4,661,543.24 3,810,438.45 851,104.79 22.34% 本期委托贷款利息增加
营业外收入 50,000.00 50,000.00 100.00% 新增营业外收入
所得税费用 18,735,161.91 2,835,122.98 15,900,038.93 560.82% 颐和南园二期销售结转收入
十、 财务报表的批准
本财务报表于2010 年7 月23 日由董事会通过及批准发布。
公司名称：苏源集团江苏房地产开发有限公司
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
日期：2010 年7 月23 日 日期：2010 年7 月23 日 日期：2010 年7 月23 日
