中粮地产（集团）股份有限公司 2011 年第三季度报告正文
证券代码：000031、112004 证券简称：中粮地产、08 中粮债 公告编号：2011-041
中粮地产（集团）股份有限公司 2011 年第三季度季度报告正文（摘要）
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会以及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
1.2 没有董事、监事、高级管理人员对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。
1.3 所有董事均出席本次会议。
1.4 本公司第三季度财务会计报告未经审计。
1.5 公司董事长周政先生、财务总监崔捷先生、财务部总经理张建国先生声明：保证季度报告中财务
报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 主要会计数据及财务指标
单位：元
2010.12.31 增减幅度（％）
2011.9.30
调整前 调整后 调整前 调整后
总资产（元） 22,785,864,058.09 20,173,630,451.12 20,808,492,799.80 12.95 9.50
归属于上市公司股东
4,309,283,376.29 4,678,497,749.76 5,172,181,003.67 -7.89 -16.68
的所有者权益（元）
股本（股） 1,813,731,596.00 1,813,731,596.00 1,813,731,596.00 0.00 0.00
归属于上市公司股东
2.38 2.58 2.85 -7.75 -16.49
的每股净资产（元/股）
比上年同期增减（%） 2011 年 1-9 月 比上年同期增减（%）
2011 年 7-9 月
调整前 调整后 调整前 调整后
营业总收入（元） 608,911,053.67 479.00 479.00 2,216,326,374.73 301.00 185.34
归属于上市公司股东的
14,601,521.06 -77.14 -75.85 123,878,497.52 -9.95 -9.24
净利润（元）
经营活动产生的现金流
- - - -1,946,100,949.09 19.37 3.93
量净额（元）
每股经营活动产生的现
- - - -1.07 19.55 4.46
金流量净额（元/股）
基本每股收益（元/股） 0.01 -75.00 -66.67 0.07 -12.50 -12.50
稀释每股收益（元/股） 0.01 -75.00 -66.67 0.07 -12.50 -12.50
加权平均净资产收益率 减少 0.92 个百分 减少 0.63 个百分 增加 0.34 增加 0.50
0.32 2.75
（%） 点 点 个百分点 个百分点
扣除非经常性损益后的
减少 0.27 个百分 减少 0.28 个百分 减少 2.05 减少 1.87
加权平均净资产收益率 -0.68
点 点
-1.29
个百分点 个百分点
（%）
注：因本年内发生同一控制下企业合并，新增合并苏源集团江苏房地产开发有限公司，调整本年期初数及上年同期数。
1
中粮地产（集团）股份有限公司 2011 年第三季度报告正文
非经常性损益项目
√适用 □ 不适用
单位：元
非经常性损益项目 年初至报告期末金额 附注
非流动资产处置损益 -9,817.28
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符
2,348,299.33 政府无偿移交的专线电缆摊销
合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助
收入及地铁 5 号线拆迁补偿费
除外
同一控制下合并苏源集团江苏
3,509,864.60
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 房地产开发有限公司期初至合
并日产生的净损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性
金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置 225,542,685.76
出售招商证券股票收益
交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投
资收益
单项测试减值的其他应收款减
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,051,253.80
值准备转回
对外委托贷款取得的损益 4,132,006.67 上海加来委托贷款收益
杭州世外桃源等六家企业受托
受托经营取得的托管费收入 3,000,000.00
经营托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 230,718.50
所得税影响额 -57,561,102.40
少数股东权益影响额 -118,790.88
合计 182,125,118.10 -
2.2 报告期末股东总人数及前十名无限售条件股东持股情况表
单位：股
报告期末股东总数（户） 169,908
前十名无限售条件流通股股东持股情况
股东名称（全称） 期末持有无限售条件 种类
流通股的数量
中粮集团有限公司 918,665,014 人民币普通股
中国建设银行－上投摩根中国优势证券投资基金 74,597,948 人民币普通股
中国银行－易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基金 13,840,686 人民币普通股
中国工商银行－融通深证 100 指数证券投资基金 10,034,877 人民币普通股
中国工商银行－诺安价值增长股票证券投资基金 7,189,974 人民币普通股
中国银行－嘉实沪深 300 指数证券投资基金 4,924,228 人民币普通股
中国民生银行－银华深证 100 指数分级证券投资基金 4,755,780 人民币普通股
中国工商银行－诺安中小盘精选股票型证券投资基金 4,705,143 人民币普通股
中国工商银行－诺安灵活配置混合型证券投资基金 3,622,777 人民币普通股
中国工商银行－华夏沪深 300 指数证券投资基金 3,350,000 人民币普通股
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前十名 08 中粮债持有人持债情况表（截至 2011 年 9 月 30 日）
序号 持有人名称 持债张数 持债比例
1 中国太平洋保险（集团）股份有限公司 3,312,054 27.60%
新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-018L-FH002
2 2,260,000 18.83%
深
3 中意人寿保险有限公司－中石油年金产品－股票账户 1,000,770 8.34%
4 太平人寿保险有限公司－万能－团险万能 800,000 6.67%
5 中国平安财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品 774,940 6.46%
6 中国平安人寿保险股份有限公司－万能－个险万能 720,000 6.00%
7 中国人寿保险股份有限公司 500,000 4.17%
8 全国社保基金二零三组合 340,000 2.83%
9 交通银行－华夏债券投资基金 300,010 2.50%
10 华泰人寿保险股份有限公司－万能－个险万能 300,000 2.50%
§3 重要事项
3.1 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □ 不适用
1、报告期末应收账款 4,206.85 万元，较年初减少 50.65%，主要是收回商品房销售款。
2、报告期末预付账款 11,207.66 万元，较年初减少 80.20%，主要是将预付地价款转为存货核算。
3、报告期末其他应收款 115,195.15 万元，较年初增加 94.16%，主要是支付拍地保证金及往来款增加。
4、报告期末预收账款 264,011.34 万元，较年初增加 48.88%，主要是上海加来、深圳鸿云等项目商品房销售款
增加。
5、报告期末应付利息 13,784.77 万元，较年初增加 87.29%，主要是因项目开发需要增加借款，计提利息支出增
加。
6、报告期末资本公积 85,427.44 万元，较年初减少 42.64%，主要是可供出售金融资产按公允价值计量，期末市
值较期初下降及出售股票转出资本公积，以及收购苏源集团江苏房地产开发有限公司冲减资本溢价。
7、2011 年 1-9 月营业收入 221,632.64 万元，较上年同期增加 185.34%，主要是北京祥云国际、上海加来项目商
品房收入结转增加。
8、2011 年 1-9 月营业成本 126,350.00 万元，较上年同期增加 158.04%，主要是北京祥云国际、上海加来项目商
品房收入结转增加，成本结转相应增加。
9、2011 年 1-9 月财务费用 22,590.72 万元，较上年同期增加 288.81%，主要是向金融机构借款增加，利息支出
增加。
10、2011 年 1-9 月销售费用 11,525.42 万元，较上年同期增加 61.68%，主要是新开盘销售项目增加，支付项目
广告宣传费、推广活动费、销售代理费用增加。
3.2 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√适用 □不适用
3
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1、2009 年 11 月 20 日，公司 2009 年第一次临时股东大会审议通过配股融资方案，此次配股募集资金部分将用
于收购上市公司控股股东中粮集团下属五家公司股权。五家公司股权分别为：上海加来房地产开发有限公司 51%的股
权；苏源集团江苏房地产开发有限公司 90%的股权；苏州苏源房地产开发有限公司 90%的股权；北京中粮万科假日风
景房地产开发有限公司 50%的股权；万科中粮（苏州）置业有限公司 49%的股权。剩余募集资金将用于苏源集团江苏
房地产开发有限公司颐和南园项目三、四期项目与后沙峪项目的后续开发。由于资产评估文件有效期届满，公司以
2010 年 6 月 30 日为基准日，对上述公司进行重新评估。根据资产评估结果，2010 年 9 月 9 日公司第六届董事会第
三十一次董事会审议通过修改配股方案部分内容及相关议案。9 月 21 日，公司取得国有资产监督管理机构授权机构
对于资产评估的备案批复。9 月 29 日，公司召开 2010 年第一次临时股东大会，审议通过了修改配股方案部分内容及
相关议案，延长了配股决议的有效期，将前述配股相关议案决议的有效期延长到自 2010 年第一次临时股东大会通过
本次配股相关决议之日起 12 个月内有效。
2010 年 11 月，因经营发展需要，根据 2010 年第一次临时股东大会决议，公司使用自筹资金先行收购上海加来
房地产开发有限公司 51%的股权；2010 年 12 月，公司使用自筹资金先行收购苏源集团江苏房地产开发有限公司 90%
的股权。上海加来房地产开发有限公司及苏源集团江苏房地产开发有限公司均已完成本次收购的相关工商变更登记
手续。
目前，鉴于 2010 年第一次临时股东大会审议通过的本次配股相关决议已经到期失效，公司将根据有关规定向中
国证券监督管理委员会申请撤回本次配股的相关申请文件。
2、根据公司 2010 年第二次临时股东大会决议， 2011 年 3 月公司通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的
招商证券 9,700,680 股。经财务部测算，公司本次处置可供出售金融资产产生的税后利润约 12,900 万元。
截至 2011 年 9 月 30 日，公司再次通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券 5,214,605 股。经财
务部测算，公司本次处置可供出售金融资产产生的税后利润约 4,000 万元。
3、2010 年 12 月 23 日，公司 2010 年第二次临时股东大会审议通过关于收购北京中粮万科假日风景房地产开发
有限公司下属子公司北京中粮万科房地产开发有限公司 50%股权的议案。目前，北京中粮万科房地产开发有限公司已
完成本次收购的相关工商变更登记手续，相关收购款项尚未支付完毕。
4、2011 年 9 月 26 日，公司第七届董事会第四次会议审议通过关于为控股子公司长沙观音谷房地产开发有限公
司提供担保的议案。为支持长沙观音谷房地产开发有限公司的经营发展，董事会同意公司为其向浙商银行深圳分行
申请的 2 亿元项目开发贷款提供连带责任担保。长沙观音谷房地产开发有限公司将向公司提供反担保。
5、2011 年 9 月 26 日，公司第七届董事会第四次会议审议通过关于为关于全资子公司中粮地产集团深圳房地产
开发有限公司提供担保的议案。为支持中粮地产集团深圳房地产开发有限公司的经营发展，董事会同意公司为其向
中信银行深圳分行申请的 4 亿元项目开发贷款提供连带责任担保。
6、2011 年 10 月 12 日，公司全资子公司中粮地产（上海）有限公司通过挂牌方式，取得上海市奉贤区南桥新城
09 单元 03A-04A、06A-01A 区域地块（宗地编号：201116233552426145）的土地使用权，总价为 74,022 万元人民币。
该地块南至解放东路、东至望园路、北至浦南运河，西至规划二路。该地块土地用途为普通商品房。地块总面积为
68,425.90 平方米，建筑密度不大于 25%，使用年限为 70 年。03A-04A 地块建设容积率为 1.6，06A-01A 地块建筑容
积率为 2.5。
同日，中粮地产（上海）有限公司通过挂牌方式，取得上海市奉贤区南桥新城 09 单元 02A-02A 区域地块（宗地
编号：201116233551426144）的土地使用权，总价为 34,726 万元人民币。该地块南至规划三路、东至规划二路、北
至浦南运河，西至 A4 高速公路。该地块土地用途为普通商品房。地块总面积为 38,756.70 平方米，建筑密度不大于
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25%，使用年限为 70 年,地块建设容积率为 1.6。
7、根据中国证券监督管理委员会深圳监管局 2011 年 2 月 18 日发布的《关于做好深圳辖区上市公司内部控制规
范试点有关工作的通知》（以下简称《试点通知》）的要求，公司开始在集团总部各部门及下属重点子公司全面深
入开展“上市公司内部控制规范试点工作”（以下简称“内控规范试点工作”），完成了公司 5 家试点单位的现场
工作并及时向公司领导小组进行了汇报与沟通。从第二季度开始，中粮地产内控办公室及工作小组配合中介机构开
始五家单位（集团总部、成都悦城实业有限公司、中粮地产北京（投资）有限公司、三联公司及物业公司）的内控
规范试点工作。第三季度主要是中粮地产北京（投资）有限公司（负责北京祥云国际项目）、三联公司及物业公司
三家公司的现场工作。截至第三季度末，中粮地产及中介机构联合团队已经完成全部 5 家单位的现场工作。试点阶
段已形成了适合公司的风险矩阵模板，公司将在推广阶段直接要求下属公司按照模板执行、推广。
在完成 5 家单位的现场工作之后，内控工作办公室组织中介机构对中粮地产团队进行了全面细致的培训工作。
中介机构编制了公司层面和业务层面各流程的最佳风险矩阵模板下发给中粮地产工作组同事学习，并通过详细的讲
解和讨论使中粮地产工作组的同事对在试点阶段没有接触到的相关流程、对整个内控现场工作的推进和控制都有了
比较深入的了解。9 月底，内控工作办公室开始着手准备下一步独立开展的 14 家单位推广工作，并编制了详细的中
粮地产内控推广工作计划，包括具体的推广单位顺序、现场工作时间、人员分工等等。
3.2.1 非标意见情况
□ 适用 √ 不适用
3.2.2 公司存在向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况
□ 适用 √ 不适用
3.2.3 日常经营重大合同的签署和履行情况
□ 适用 √ 不适用
3.2.4 其他
□ 适用 √ 不适用
3.3 公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股 5%以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的
以下承诺事项
√适用 □不适用
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公司及相关方承诺事项履行表
承诺事项 承诺人 承诺内容 履行情况
1、为配合控股股东中粮集团履行上述第一项承诺，
管理层于股权分置改革工作完成后开始着手将公司
打造成为中粮集团住宅业务的全国管理和运营平台。
2006 年 4 月底，公司正式更名为“中粮地产（集团）
股份有限公司”； 2006 年 6 月份，管理层根据公司
的住宅地产价值链环节定位以及竞争战略定位，借鉴
业内标杆企业的成功做法，重新设计并确定了公司总
部组织架构，搭建起管理平台。同时，在集团战略规
划的基础上，积极进行目标城市研究，制定相应的城
市发展和竞争战略，为实现住宅业务的跨区域持续发
本次股权分置改革完成后，中粮集 展奠定基础。2007 年 8 月，公司实施 2007 年度配股
团将以深宝恒作为整合及发展中粮 方案，通过向原股东配售股份募集资金收购控股股东
集团房地产业务的专业平台，并采 旗下天泉置业有限公司 51％的股权及厦门鹏源房地
取逐步注入优质资产等多种形式， 产开发有限公司 100%的股权，目前上述两项股权收
中粮集团有
股改承诺 使深宝恒成为具有品牌优势的房地 购相关工商变更手续已经办理完毕；2008 年 6 月 27
限公司
产开发商。同时，中粮集团将推动 日公司 2007 年度股东大会审议通过关于收购控股股
深宝恒尽快建立并完善包括股权激 东持有的天泉置业有限公司剩余 49％股权的议案。
励计划在内的管理团队激励约束机 控股股东注入优质资产的承诺已经履行。
制。 2、2007 年 12 月 20 日，公司第五届董事会第三十三
次会议审议通过《中粮地产（集团）股份有限公司首
期股票期权激励计划（草案）》并公告。由于经营环
境、有关政策及资本市场等诸多方面均已发生重大变
化，若继续执行上述股权激励方案将难以真正起到应
有的激励效果。因此 2009 年 3 月 4 日公司第六届董
事会第九次会议同意终止上述股权激励计划以及相
关考核办法。公司将根据有关法律法规及规范性文件
的要求，结合公司的发展状况，适时推出符合公司发
展战略的股权激励新方案，从而维护股东和上市公司
的长远利益。
公司全体非流通股股东所持有的非流通股股份自获
得上市流通权之日起，在 12 个月内不存在上市交易
1、所持有的非流通股股份自获得上
或者转让的情况。2007 年 4 月 16 日，控股股东中粮
市流通权之日起，在 12 个月内不上
集团持有的占公司股份总数 5％的有限售条件流通
市交易或者转让。2、在上述承诺期
股份解除限售条件上市流通；2009 年 4 月 8 日，控
满后，其通过深圳证券交易所挂牌
股股东中粮集团持有的占公司股份总数 2.70％的
交易出售股份的数量占本公司的股
24,480,875 股的有限售条件流通股份解除限售条件
中粮集团有 份总数比例在 12 个月内不超过 5%，
股份限售承诺 上市流通。2010 年 8 月 10 日控股股东中粮集团持有
限公司 在 24 个月内不超过 10%。3、通过
的占公司股份总数的 42.94％的 778,774,302 股解除
深圳证券交易所挂牌交易出售的股
限售条件上市流通。至此控股股东中粮集团持有的本
份数量，每达到本公司的股份总数
公司的全部有限售条件股份均已上市流通。中粮集团
1%的，应当自该事实发生之日起 2
将继续履行承诺，通过深圳证券交易所挂牌交易出售
个工作日内做出公告，但公告期间
的股份数量，每达到本公司的股份总数 1%的，将自
无需停止出售股份。
该事实发生之日起 2 个工作日内做出公告，但公告期
间无需停止出售股份。
收购报告书或权益变动
不适用 不适用 不适用
报告书中所作承诺
重大资产重组时所作承
不适用 不适用 不适用
诺
发行时所作承诺 不适用 不适用 不适用
其他承诺（包括追加承
不适用 不适用 不适用
诺）
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3.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及
原因说明
□ 适用 √ 不适用
3.5 其他需说明的重大事项
3.5.1 证券投资情况
□适用√不适用
3.5.2 持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
单位：元
证券 初始投资 占该公司 报告期所有者
证券简称 期末账面值 报告期损益
代码 金额 股权比例 权益变动
600999 招商证券 131,865,984.26 2.27% 1,204,042,162.72 197,074,956.28 -451,199,728.64
601818 光大银行 6,165,763.00 0.012% 14,264,294.30 457,424.49 -3,792,603.04
合计 138,031,747.26 1,218,306,457.02 197,532,380.77 -454,992,331.68
3.5.3 持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况
√适用 □不适用
单位：元
持股数量 占该公司股 报告期所有者
所持对象名称 初始投资金额 期末账面值 报告期损益
（股） 权比例 权益变动
金瑞期货
10,000,000.00 - 4.90% 10,000,000.00 0.00 0.00
经纪公司
合计 10,000,000.00 4.90% 10,000,000.00 0.00 0.00
3.5.4 08 中粮债情况说明
中国建设银行股份有限公司深圳市分行（经其总行授权）为公司发行的公司债券 08 中粮债本息兑付提供全额无条件
不可撤销的连带责任保证担保。报告期内，担保人持续盈利，资产安全，信用状况没有发生重大变化。2011 年 8 月 25 日，
公司完成了 08 中粮债 2011 年付息工作。报告期内，公司的资信状况没有发生明显变化，报告期末公司资产负债率 72.09%。
3.5.5 报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表
为贯彻证券市场公平、公开、公正原则，进一步规范上市公司信息披露行为，确实保证
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公司信息披露的公平性，公司严格按照深圳证券交易所《上市公司公平信息披露指引》的有
关规定，规范接待调研和媒体采访等事宜。报告期内，公司先后分别接待了基金公司、证券
公司调研和媒体的采访。在接待上述比一般中小投资者更容易接触到信息披露主体和更具信
息优势、且有可能利用有关信息进行交易或传播的机构和个人的过程中，公司严格按照相关
规定未发生有选择性地、私下地向特定对象披露、透露或泄露非公开重大信息的情形，保证
了公司信息披露的公平性。
报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表：
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料
商业地产形势；上市公司定位；公
司战略；城市公司情况；公司组织
2011-2-22 公司办公地点 一对一面谈 润晖投资
架构及制度流程情况；公司经营情
况；公司土地储备情况。
公司销售情况；商业地产现状；集
2011-2-25 公司办公地点 一对一面谈 上海泽熙投资管理有限公司 团整合情况；市场所受影响；公司
治理、制度流程；工业地产情况
地产行业发展情况、公司目前城市
2011-4-14 公司办公地点 一对一面谈 美国 GE 资产管理公司 公司发展、项目建设及商业地产情
况，行业融资状况
深圳中粮鸿 民生证券、大成基金、新华基金、了解目前公司经营发展情况，现场
2011-8-22 小组面谈
云项目 大摩华鑫 调研、参观深圳中粮鸿云项目。
公司半年度报告披露情况、项目运
2011-9-2 公司办公地点 一对一面谈 上投摩根 作以及在建项目进展情况；前往 61
区进行现场调研。
3.6 衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
3.6.1 报告期末衍生品投资的持仓情况
□ 适用 √ 不适用
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（本页为中粮地产（集团）股份有限公司 2011 年第三季度报告正文签字盖章页）
中粮地产（集团）股份有限公司
二〇一一年十月二十八日
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