中粮地产（集团）股份有限公司 2012 年度报告摘要
证券代码：000031 证券简称：中粮地产 公告编号：2013-005
中粮地产（集团）股份有限公司 2012 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 中粮地产 股票代码 000031
股票上市交易所 深圳证券交易所
变更后的股票简称(如有) 无
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 崔捷 范步登
电话 86-755-23999288、86-755-23999291 86-755-23999288、86-755-23999291
传真 86-755-23999299 86-755-23999299
电子信箱 cofco-property@cofco.com cofco-property@cofco.com
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 7,944,889,640.36 5,541,073,483.66 43.38 2,744,256,697.38
归属于上市公司股东的净利润（元） 514,933,158.15 421,995,724.17 22.02 576,681,927.80
归属于上市公司股东的扣除非经常
123,654,251.27 181,260,098.35 -31.78 144,235,182.57
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 2,643,336,522.80 -2,413,342,532.57 209.53 -3,618,794,630.05
基本每股收益（元/股） 0.28 0.23 21.74 0.32
稀释每股收益（元/股） 0.28 0.23 21.74 0.32
加权平均净资产收益率（%） 11.19% 9.22% 增加 1.97 个百分点 10.18%
本年末比上年末增
2012 年末 2011 年末 2010 年末
减(%)
总资产（元） 34,838,562,066.52 32,602,592,973.24 6.86% 20,808,492,799.80
归属于上市公司股东的净资产（元） 4,763,805,453.76 4,462,847,804.30 6.74% 5,172,181,003.67
（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期股东总数 157,846 157,178
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
1
中粮地产（集团）股份有限公司 2012 年度报告摘要
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
中粮集团有限
国有法人 50.65% 918,665,014
公司
中国建设银行
－上投摩根中
其他 2.26% 40,999,970
国优势证券投
资基金
兴业证券股份
有限公司客户
其他 0.45% 8,193,895
信用交易担保
证券账户
安信证券股份
有限公司客户
其他 0.43% 7,732,098
信用交易担保
证券账户
中信建投证券
股份有限公司
其他 0.3% 5,521,950
客户信用交易
担保证券账户
申银万国证券
股份有限公司
其他 0.26% 4,703,405
客户信用交易
担保证券账户
中国银行－长
盛同智优势成
其他 0.24% 4,285,358
长混合型证券
投资基金
江西国际信托
股份有限公司
其他 0.23% 4,259,810
资金信托（金狮
95 号）
中国工商银行
－诺安中小盘
其他 0.23% 4,173,999
精选股票型证
券投资基金
全国社保基金
其他 0.23% 4,113,762
零二零组合
前十名股东中，控股股东与其他股东无关联关系，也不属于《上市公司股东持股变动信息
上述股东关联关系或一致行动
披露管理办法》中规定的一致行动人；其他股东未知是否存在其他关联关系，也未知是否
的说明
属于《上市公司股东持股变动信息
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
2
中粮地产（集团）股份有限公司 2012 年度报告摘要
3、管理层讨论与分析
（一）管理层对所处行业的讨论与分析
过去的一年，全球经济复苏步履蹒跚，经济增长在低位徘徊。发达经济体、新兴市场与
发展中经济体都面临不同程度的发展困境：美国经济增长自2009年步入了缓慢复苏轨道，但
失业问题依旧严重，财政状况面临“债务上限”和“财政悬崖”挑战；欧元区主权债务危机尚未
得到根本解决，经济复苏依旧乏力；日本经济在经过第一季度的短暂复苏后，第二、三季度
连续出现负增长，重新陷入衰退；新兴经济体经济增速放缓，“金砖四国”2012年经济增速均
创近年新低。
与此同时，中国经济增长经历“筑底回升”，前三季度GDP逐季下滑，第四季度企稳回升，
全年GDP同比增长7.8%注，超出年初7.5%的预期目标。尽管经济增速下滑，但城乡居民收入
依然稳步增长，并双双超过GDP增速；全年CPI同比上涨2.6%注，全国经济基本保持“稳增长”
和“低通胀”的运行态势。
2012年，对房地产行业来说依然是“调控年”，国家坚持房地产调控不放松的总基调始终
没有改变。中央政府多次强调坚持房地产调控不动摇，坚决抑制投资投机性购房需求，防止
房价反弹。但在稳增长的基调下，2012年的地产调控鼓励首置首改的刚性需求。自2011年下
半年来，先后有北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、
中山、长春、芜湖、沈阳等30多个城市出台了楼市微调政策。微调的内容涉及提高公积金贷
款额度、土地出让、调整普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。包括北京、上海、武汉
等多个城市对普通住房标准的调整使得普通住房范围扩大，这意味着有更多居民能够享受购
买普通商品房的优惠。
宏观经济方面，2012年在实施积极的财政政策的同时，央行继续实行稳健的货币政策。
2012年上半年，通胀压力进一步减轻，CPI持续下降，6月CPI同比增速更是创下2010年2月以
来新低，为货币政策调整提供更大空间。央行分别于6月8日和7月6日实施降息，于2月24日和
5月18日下调存款准备金率，并首次实施不对称降息以支持实体经济。与此同时，部分城市下
调首套房贷利率，将首套房贷利率从之前的“上浮”5%-10%改为回归“基准利率”，甚至出现利
率八五折的优惠政策。
2012年房地产市场在历经两年多的调控后温和反弹。随着年初部分城市微调政策的出台，
央行两次降息及两次下调存款准备金率，再加上年中部分银行恢复了首套房贷85折的优惠利
率，在这一系列的微调政策作用下，自2012年二季度起，住宅市场成交量开始逐步回升，并
带动房价止跌反弹，下半年一线和二线城市的楼市明显回暖，呈现较好的复苏态势。2012年
全国房地产开发投资、商品房销售面积和销售额增速比2011年有小幅回落，但全年基本呈现
逐月稳步回升的态势：2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%，增速比
上年回落11.9个百分点；全国商品房销售面积和销售额分别为11.13亿平米、64456亿元，比上
年分别增长1.8%和10%，增速比上年分别回落2.6个百分点及1.1个百分点注。总体而言，旺盛
的刚性需求促使整个楼市在年内保持平稳有序的成交。
展望2013年，行业调控政策将继续延续。中央经济工作会议明确提出，要坚持房地产调
控政策不动摇。在短期内调控政策不会有退出的可能，已执行限购的城市下一年度仍将继续
限购，政府仍可能根据市场情况进一步深化楼市调控。同时国家仍将大力推进保障房开发，
房产税亦可能在部分省市得到进一步推广。
基于以上分析，管理层认为，中央经济工作会议确定的2013 年经济工作总基调仍是“稳
中求进”。货币政策保持稳健取向，在货币政策力度温和促进下，2013 年宏观经济将企稳向
好。城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为宏观经济和房地产业发展提供动力，
因此继续看好住宅市场未来发展前景。在调控政策影响下，市场需求仍将以首置首改的刚需
3
中粮地产（集团）股份有限公司 2012 年度报告摘要
为主。从土地市场交易情况、新开工面积以及新增投资来看，未来商品住宅供应量有所下降，
明年房价大幅下跌可能性较小，住宅业务可获得正常投资回报。十八大报告首提居民收入倍
增计划，明确提出“坚持走中国特色城镇化道路”，城镇化仍将是拉动经济发展和调整经济结
构的重要手段。从中长期来看，行业关键驱动因素没有发生变化，房地产行业依然有较好发
展前景。
（二）2012年公司财务状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位：万元
2012年末 2011年末 比重增减百分 重大变动说明
点
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
（%） （%）
货币资金 596,277.48 17.12 394,635.91 12.10 5.02 主要是本年收回销售
商品房款增加
应收账款 38,247.27 1.10 26,206.90 0.80 0.30 主要是本年应收销售
房款增加
其他应收款 73,150.98 2.10 102,950.75 3.16 -1.06 主要是本年收回信托
借款保证金
预付款项 10,530.69 0.30 9,234.77 0.28 0.02 预付工程款增加
存货 2,485,931.25 71.36 2,449,026.43 75.12 -3.76 在建开发项目投入
可供出售金融资 76,774.46 2.20 101,402.40 3.11 -0.91 主要是本年处置可供
产 出售金融资产
长期股权投资 55,082.72 1.58 46,989.08 1.44 0.14 主要是本年股权投资
收益增加
投资性房地产 82,010.52 2.35 86,632.77 2.66 -0.31 本年摊销折旧费
固定资产 43,703.95 1.25 17,071.50 0.52 0.73 主要是本年购置大中
华34层、35层办公楼
无形资产 3,165.38 0.09 2,789.05 0.09 0.00
长期待摊费用 5,288.37 0.15 7,724.88 0.24 -0.09 本年摊销费用
递延所得税资产 12,207.43 0.35 12,360.75 0.38 -0.03
2、负债项目重大变动情况
单位：万元
2012年 2011年 比重增减百分 重大变动说明
点
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
（%） （%）
短期借款 410,000.00 11.77 494,400.00 15.16 -3.39 本年归还到期借款
应付账款 289,015.03 8.30 199,848.26 6.13 2.17 本年结算规模增大
预收帐款 599,169.84 17.20 570,147.83 17.49 -0.29 主要是住宅销售房款
增加
其他应付款 504,134.47 14.47 484,669.40 14.87 -0.40 主要是往来款增加
4
中粮地产（集团）股份有限公司 2012 年度报告摘要
应交税费 36,913.46 1.06 42,918.56 1.32 -0.26
一年内到期的非 193,737.47 5.56 104,500.00 3.21 2.35 主要是本期一年内
流动负债 到期的长期借款增
加
长期借款 531,152.01 15.25 483,868.49 14.84 0.41 主要是因项目开发建
设需要增加银行借款
应付债券 118,994.71 3.42 118,850.13 3.65 -0.23
递延所得税负债 16,819.48 0.48 22,140.80 0.68 -0.20 主要是本年处置可供
出售金融资产转出递
延所得税负债
（三）2012年公司经营情况分析
1、公司不同行业经营情况分析
（1）商品房开发：报告期内，公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积61.31
万平米，签约金额90.58亿元；结算面积57.45万平米，结算收入77.58亿元；已售待结转面积
56.62万平米。
其中，合作项目广州金域蓝湾、北京中粮万科3号地（按权益计）住宅销售实现签约面积
8.84万平米，签约金额15.71亿元；结算面积2.02万平米，结算收入3.61亿元；已售待结转面积
12.40万平米。
（2）房屋租赁：房屋租赁业收入26,053.55万元，比上年同期增加3,481.08万元，增长
15.42%，主要原因是报告期内新增出租物业及租金递增等。
（3）物业管理、来料加工：报告期内，物业管理、来料加工收入7,113.17万元，比上年
同期增加581.81万元，增长8.91%，主要原因是报告期内物业管理收入增加。
（4）其他：报告期内，其他业务收入21,572.38万元，比上年同期增加20,656.88万元 增
长2256.34%，主要是报告期内处置深圳宝安22区投资性房地产收入增加。
公司在宝安区拥有物业建筑约120万平米，其中新安片区占地约30万平米，建筑面积
约50万平米；福永片区占地约50多万平米,建筑面积约70多万平米。目前公司已根据深圳市城
市更新管理办法推进25区及22区城市更新项目，其中25区占地面积6.83万平米，22区占地面
积4.06万平米。
2、报告期内营业收入10%以上的主要行业情况分析
报告期内占公司营业收入10%以上的主要行业有商品房销售。
按行业分营业收入构成为：
单位: 万元
营业收入 营业成本 毛利率(%)
2012年 2011年 变动幅 2012年 2011年 变动幅度(%) 2012年 2011年 变动幅度
度(%)
商品房销售 739,749.86 524,088.02 41.15 542,328.41 312,646.90 73.46 26.69 40.34 减少13.65个
百分点
合计 739,749.86 524,088.02 41.15 542,328.41 312,646.90 73.46 26.69 40.34 减少13.65个
百分点
（四）公司未来发展的战略目标和战略定位
公司的使命：奉献高品质的绿色生活空间和服务，引领时尚潮流的生活方式，全心全意
使客户、股东、员工价值最大化。
5
中粮地产（集团）股份有限公司 2012 年度报告摘要
公司的愿景：成为中国最具持续发展能力的品牌地产引领者。
在中央“十八大”报告和产业政策的指引下，基于对宏观环境和行业趋势的分析和判断，
管理层提出“强化产品、全面提升、价值创造、持续发展”的2013年经营总方针。在未来的经
营管理和改革发展中，公司将持续打造持有和销售相结合的商业模式，聚焦重点城市进行深
耕，进一步调整业务结构，系统提升产品力。
聚焦产品。坚持持有与销售相结合的双轮驱动模式，根据市场动态调整产品结构，大力
发展住宅业务，短期内尤其需增加刚需产品，中长期适当增加改善产品；继续深化品牌住宅
产品线研究，制定发布产品手册。
聚焦城市。深耕已进入的一线城市和重点二线城市，提升市场份额；建立持有与销售相
结合的综合体城市选择标准体系，择机拓展新城市。
系统提升产品力。未来公司将全面提升系统化研发能力、低成本巧拿地能力、系统化开
发运营能力、工程和成本的标准化管理能力、各业态经营能力、客户服务能力、组织能力及
团队专业能力，系统提升产品力。
（五）2013年度经营计划
1、2013年公司主要拟采取的运营措施与工作
依据2013年“强化产品、全面提升、价值创造、持续发展”的经营总方针，公司拟采取以
下经营措施及工作：
（1）精心打造适销对路产品
产品力就是竞争力。公司将继续做好现有产品的梳理工作，从规划、设计、工程、招标、
物服等方面入手，固化标准，优化流程，在提升都市精品系列产品复制能力的基础上，进一
步完善产品体系。
同时，公司将着眼市场需求，抓住刚需释放机遇，有计划、有侧重地将现有资源向都市
精品系列产品倾斜，重点打造适销对路产品，加大市场需求程度高的刚需类产品的建造和推
盘力度，提高产品销售速度，为实现公司的长远发展积蓄力量。
（2）不断强化土地获取能力
公司本着快速周转的原则，聚焦都市精品系列，适当增加改善型产品；同时充分发挥中
粮集团整体品牌优势，在积极参与市场“招拍挂”的同时，关注并购、合作、一级土地整治、
旧城改造等各种机会。
（3）高度关注公司资金平衡
一是内部确立营销为龙头，加快开盘、加快销售、加快资金回笼；同时，加快在售项目
存货去化，积极盘活可售资源。二是积极探寻股权融资、债权融资等融资方式，推动"总对总
"授信，适当利用财务杠杆，确保资金来源。三是加强成本管控，细化管控措施，同时积极推
行集团化采购。四是提高资金管理能力，提升资金的内部利用效率，最终在公司总部、城市
公司、项目公司之间实现资金平衡。
（4）继续提升运营管控水平
通过近几年的努力，公司已经初步搭建起覆盖全生命周期的运营管理体系，全面推行目
标管理责任书和计划管理体系，在运营方面逐步缩小了与行业标杆企业差距。2013年，公司
将继续着眼于运营体系建设，深入推进目标管理责任书和计划管理体系，对于在建项目引入
二级、三级计划节点，提高在建项目的管控质量。同时，重点抓好关键节点跟踪落实，并根
据情况变化不断总结、分享经验，持续提升项目运营水平。
（5）抓好安全生产和企业文化建设
生命至高无上，安全责任为天。公司将时刻绷紧安全生产这根弦，完善安全管理机构，
6
中粮地产（集团）股份有限公司 2012 年度报告摘要
健全安全管理制度，完善“横向到边、纵向到底”的安全管理体系并重点抓好贯彻执行。同时，
公司还将继续加强企业文化建设，提升企业的凝聚力、向心力和感召力。
2、2013年公司运营计划
（1）住宅开工计划
2013年，公司计划新开工项目有9个，新开工面积80.5万平米（其中保障房面积1万平米），
同比增加22.9%，其中包括：北京祥云国际、北京长阳一号地及五号地(长阳半岛项目)、上海
翡翠别墅、悦鹏半岛（原上海奉贤区南桥新城项目）、成都御岭湾、成都祥云国际、沈阳隆
玺壹号、天津中粮大道、长沙北纬28度。
项目名称 所在城市 新开工面积（万平米）
北京祥云国际 北京 9.23
北京长阳一号地、五号地 北京 16.59
(长阳半岛项目)
上海翡翠别墅 上海 4.11
悦鹏半岛（原上海奉贤区 上海 11.83
南桥新城项目）
成都御岭湾 成都 2.83
成都祥云国际 成都 7.13
沈阳隆玺壹号 沈阳 11.25
天津中粮大道 天津 6.16
长沙北纬28度 长沙 11.37
合计 - 80.50
（2）工业地产经营计划
预计2013年，随着宝安25区城市更新项目以及宝安22区城市更新项目的推进，相应租金
收入将减少。预计全年物业出租率为95%，租金收取率为98.5%。 主要经营计划为：
宝安25区城市更新项目2013年计划完成整体方案设计，根据最优方案，编制完成整体专
项规划，启动专项规划申报。
宝安22区城市更新项目2013年计划完成专项规划及规划方案政府审批，同时加强与政府
沟通，推进与租户、业主的拆迁谈判，完成拆迁补偿协议签订。
高起点高标准打造宝安67区产业园项目，在充分的市场调研和客户访谈的基础上，通过
对类似案例的透彻分析，准确的项目定位，以人为本的理念打造一个规划设计科学、生活配
套设施完善、商务环境优良、满足高科技中小企业的生产、生活与文化的产业园。
根据宝安区福永街道的发展规划，结合中粮实际，筹划大洋开发区整体城市更新、产业
升级，完成研究策划报告。
进一步加大招商引资、转型提升力度。通过多渠道多途径的市场化宣传推广招商方式，
吸引客户竞租，实现从优选商，最大限度的解决空置并提升租金水平。
继续实施“转型提升”发展战略，将部分地理位置优越、地铁开通带来交通便利的物业，
进行商业化改造或客户置换，实现物业价值最大化。
（六）未来公司发展所需资金情况
公司加强推进各项目的销售进度，除了使用销售回款用于现有项目的投资建设以及新项
7
中粮地产（集团）股份有限公司 2012 年度报告摘要
目获取外，还将充分发挥公司较强的融资能力，多方式多渠道获取用于公司经营发展所需的
资金，如银行开发贷款、银行经营性物业抵押贷款、委托贷款及信托融资等。公司通过各种
融资所获得的资金的成本，一般不高于市场同期同类融资产品的平均资金成本。
（七）未来发展的风险提示及应对措施
重要风险提示:公司在未来经营中将面临国家宏观调控风险及市场下滑的风险。
2013年2月20日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，会议确定将
完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快
保障性安居工程规划建设、加强市场监管。“新国五条”的出台，表明中央政府抑制投机投资
性购房需求的政策基调没有改变。可以预见，接下来一段时间或是细则密集出台期，上至中
央部委，下至地方政府，还将陆续就“国五条”进行研讨并出台相应细则，各地政府亦将公布
房价调控目标。
如果地方政府密集出台调控细则，且严厉程度超出市场预期（如二套房贷收紧等），购
房者或将重燃观望情绪，市场可能继续深入调整，成交量有下滑的风险。对此，公司将加强
对政策和市场的持续跟踪研究，根据市场变化调整产品结构并把握推盘时机。
同时，在调控进一步出台细则的背景下央行有可能收紧房地产信贷，导致公司融资成本
上升。对此，公司一方面将增强自身造血功能，另一方面积极拓宽和创新融资渠道，加强与
金融机构合作，多渠道融资。
此外，企业未来发展战略及决策过程中还可能面临政策、市场及财务等方面的风险。
第一，政策风险。从2012年一季度开始，地方政府频繁出台房地产微调政策，调低首套
房贷款利率，支持刚需入市。但正如前文所述，中央持续表态要“坚持房地产调控政策不放松”，
国家并未从根本上放松对房地产行业的调控政策，以“限购、限贷”为核心的调控政策仍将得
到有力的执行，公司未来经营面临国家宏观调控的风险。在当前房地产调控政策下，随着调
控的深入，住宅项目利润空间下降，盈利水平降低，房地产企业现金流愈趋紧张。对此，公
司将加强对政策变化的跟踪研究，快速反应，积极应对；同时以调控为契机，提升项目的成
本管控能力和工程节点把控能力，打造产品，系统提升产品力。
第二，市场风险。在当前调控政策下，投资投机性购房需求被抑制，刚性需求将成为市
场成交的主力，众多房企亦针对市场调整产品结构，竞争趋于激烈。对此，公司将加强对市
场和竞争对手的跟踪研究，把握市场动态；加大中小户型刚需产品的供应，对客户进行广泛
调研，精准把握目标客户，制定合理入市价格；对现有在售的高端产品，创新营销方式，主
动寻找目标客户，利用圈层营销、渠道营销、口碑营销等方式，加强销售，回笼资金。
第三，财务风险。在调控背景下，房地产信贷政策收紧，融资成本上升。公司一方面加
大营销力度加快资金回笼，同时积极盘活存量资产以及处置非主业资产，增强自我造血功能；
另一方面，加强与金融机构及其它机构的合作,积极拓宽融资渠道和创新融资模式,多方面筹措
资金满足公司经营发展的资金需求。同时公司将加强成本管控，细化管控措施。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
无
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
无
8
中粮地产（集团）股份有限公司 2012 年度报告摘要
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
无
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
无
9
