展地产主业提供了一定的资金支持。
关 注
房地产行业调控持续进行。未来房地产调控政策
仍将持续进行，而且不同城市政策导向呈现差
别化。作为政策导向性明显的行业，需关注政
策波动对房地产市场的影响。
债务期限结构有待优化。截至 2013 年 12 月 31
日，公司短期债务/长期债务为 1.40，短期债务
占比有所上升，债务期限结构有待优化。
资本支出压力。公司拟建在建项目较多，未来资
金需求规模较大，给其带来一定的资本支出压
力。
2 中粮地产（集团）股份有限公司 2008 年公司债券跟踪评级报告（2014）
土地成交方面，随着房地产市场的成交走势的
行业关注 不断上扬，房地产企业在2013年加大了土地市场投
2013 年，在刚性需求和首改需求持续释放的 入力度，全国土地市场也迎来了近年来的成交高
带动下，国内房地产市场出现回暖，投资和 峰。2013年房地产开发企业土地购置面积38,814万
销售规模明显增长；房地产调控更加注重长 平方米，较上年增长8.82%；土地成交价款9,918亿
效机制的建立，不同城市政策导向呈现差别 元，同比增长33.9%，增速提高2.4个百分点。
化 图 3：2013 年全国房地产开发企业土地购置面积增速
近年国家持续出台了一系列调控政策，随着政 单位：%
策效应的逐渐显现，房地产市场投机性需求被挤
压。2013 年，在刚性需求和首改需求持续释放的支
撑下，国内房地产市场出现回暖，行业景气度有所
回升，全年国房景气指数保持在 97 左右。
图 1：2009~2013 年我国国房景气指数
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
从需求情况看，2013年刚性和改善性需求出现
集中释放，当年全国实现商品房销售面积130,551
万平方米，较上年度增长17.3%，增速同比提高15.5
个百分点。其中，住宅销售面积增长17.5%，办公
资料来源：中诚信资讯，中诚信证评整理
投资方面，2013年在需求释放的带动下，全国 楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增
房 地产 开发投 资增 速有所 恢复 ，全年 完成 投资 长9.1%。2013年全国实现商品房销售额81,428亿元，
86,013亿元，同比增长19.79%，增幅较上年度提高 同比增长26.3%，增速较上年度提高16.3个百分点。
3.6个百分点。其中，住宅投资58,951亿元，同比增 其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长
长19.40%，增速提升8个百分点，占房地产开发投 35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。
图 4：2008~2013 年全国商品房销售金额及增速
资的比重为68.54%。同期，房地产开发企业房屋施
单位：亿元
工面积665,572万平方米，同比增长16.07%。其中，
住宅施工面积486,347万平方米，同比增长13.38%。
图 2：2008~2013 年全国房地产开发投资情况
单位：亿元
资料来源：中诚信资讯，中诚信证评整理
资金来源方面，据国家统计局统计，2013年房
地产开发企业当年资金来源合计12.21万亿元，较上
资料来源：中诚信资讯，中诚信证评整理 年度增长26.5%，增速比上年提升13.8个百分点。从
3 中粮地产（集团）股份有限公司 2008 年公司债券跟踪评级报告（2014）
资金来源结构来看，2013年房地产开发资金来源中 济增长与抑制投资投机，为房地产市场长期健康发
自筹资金占比38.83%，其他资金占比44.62%。在其 展提供保障。
他资金中，定金及预收款3.45万亿元，同比增长
房企分化更趋明显，行业集中度持续上升；
29.9%，个人按揭贷款1.40万亿元，同比增长33.3%。
同时，行业利润水平逐渐回落，且未来继续
由此可见，内部融资和销售回款仍为房地产开发最
回落的趋势基本确立
主要资金来源。
近年来，持续偏紧的政策调控、紧缩的信贷政
表 1：2011～2013 年房地产开发投资资金来源
策和日益高企的土地价格压缩了行业内中小企业
单位：亿元
的生存空间，行业集中度逐步提高，行业竞争的重
2011 2012 2013
资金来源合计 83,246 96,538 122,122 心将倾向于资本实力及品牌影响力。据统计数据显
增速% 14.1 12.7 26.5 示，2013 年全国行业排名前 10 的房产企业销售额
其中： 占全国市场的比例达 13.72%，较上年同期增长了
自筹资金 34,093 39,083 47,425
1.26 个百分点；行业排名前 20 的房企销售金额占
占比% 40.96 40.48 38.83
增速% 28.0 11.7 21.3 比为 18.88%，同比增长了 1.57 个百分点。未来资
国内贷款 12,564 14,778 19,673 本实力较强且具有品牌影响力的大中型房地产企
占比% 15.09 15.31 16.11
业和具有独特优势的房地产公司能够在整合中占
增速% 0.0 13.2 33.1
利用外资 813.63 402 534
据优势和主动地位，通过兼并收购等方式逐步扩大
占比% 0.98 0.42 0.44 市场份额，综合实力将有望得到进一步提升，行业
增速% 2.9 -48.8 32.8 集中度将持续上升。
其他来源 35,775 42,275 54,491
随着行业深度调整，房地产企业普遍采取以价
占比% 42.98 43.79 44.62
增速% 8.6 14.7 28.9 换量的策略来加快销售周转，同时提升企业土地储
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 备周转率以提高盈利水平，房价上涨趋势明显放
行业政策方面，2013年全国房地产市场调控基 缓。因此，通过土地溢价来获得较高利润的时代已
调贯彻始终，但不同城市政策导向出现差别化。年 经过去，整个行业的利润水平逐渐回落，未来继续
初，国务院出台“新国五条”，进一步明确了支持自 回落的趋势基本确立。
住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必
房地产市场区域性分化加剧，一、二线城市
须坚持的一项基本政策。下半年以来，新一届政府
短期受限于政策，但中长期优势依然突出；
着力建立健全长效机制，维持宏观政策稳定，不动
三四线城市潜在供应过剩风险不容忽视
产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而
从统计数据来看，2013年全国 40 大中城市中
限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。各
的一、二线城市累计实现商品房销售额 3.89 万亿
地方调控政策因市场走势不同出现差别化，北京、
元，占全国商品房销售额的 47.8%。一、二线城市
上海等一、二线城市调控政策持续偏紧，而温州、
总体供不应求，其商品房销售价格也显著高于三、
芜湖等少数三、四线市场持续低迷的城市，在不突
四线城市，百城住宅价格指数样本中的一、二线城
破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需
市 住 宅 的 平 均价 格 分 别为 27,903 元 /平 方 米 、
求释放。
10,365 元/平方米，同比增速分别为 23.4%、10.2%，
整体来看，目前在坚持房地产调控不放松的前
而三线城市住宅的平均价格为 7,243 元/平方米，
提下，中央在加紧完善房地产调控的长效机制，重
同比仅增长5.1%，低于全国商品房均价涨幅。
点研究在推进新型城镇化的背景下，加强不动产登
未来我国房地产市场运行将呈现更加明显的
记、房地产税收、差别化信贷等手段，并通过土地
区域性分化特征，一线城市潜在需求尤其是刚性需
制度改革、保障房建设调整供需结构，有效平衡经
求强劲，但供应量不足，住房供需矛盾进一步突出，
4 中粮地产（集团）股份有限公司 2008 年公司债券跟踪评级报告（2014）
房价上涨压力加大；二线城市供求基本平衡，价格 表3：2011~2013年公司项目运营情况
未来的走势取决于经济和人口的辐射力和吸引力； 单位：万平方米、亿元
三、四线城市的供应量较大但潜在需求不足，供应 2011 2012 20131 同比变化
结算面积 25.13 57.45 75.29 31.05%
过剩风险不容忽视。
结算金额 52.40 77.58 104.61 34.84%
业务运营 销售面积 45.93 61.31 72.70 18.58%
销售金额 74.57 90.58 112.67 24.39%
2013 年公司实现营业收入 101.79 亿，同比增 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
长 28.12%，受益于房地产项目结转收入的明显增 项目运营开发方面，随着房地产行业景气度的
加，公司收入规模实现较快增长。从业务构成来看， 回升，公司适时加快了项目的开发节奏。2013 年公
商品房销售业务仍是公司最主要的收入来源，核心 司新开工面积 93.93 万平方米，较 2012 年大幅上升
地位明确，2013 年公司实现商品房销售收入 93.97 43.47%。2014 年公司计划新开工项目 10 个，新开
亿元，占营业收入比重为 92.32%，占主营业务收入 工面积 104.81 万平方米，较 2013 年增长 11.58%，
比重为 96.58%。此外，2013 年公司房屋租赁收入 而且计划新开工项目主要位于北京、上海、成都、
略有下滑，而物业管理及来料加工业务收入有所回 长沙、南京等一、二线城市，为公司未来销售收入
升。 的增长奠定了良好的基础。
表 2：2013 年公司按行业分主营业务收入构成 土地储备方面，2013 年公司积极开拓新项目，
单位：亿元、% 当年取得南京中粮鸿云坊、北京孙河项目、成都中
业务分类 营业收入 同比变化 收入占比
粮锦云、成都香颂丽都 4 个住宅项目，合计新增土
商品房销售 93.97 27.03 96.58
地面积 31 万平方米，规划建筑面积 68.57 万平方米。
房屋租赁 2.52 -3.24 2.59
物业管理及来料加工 0.81 13.83 0.83 截至 2013 年 12 月 31 日，公司在建拟建项目共 19
主营业务收入合计 97.30 25.89 100.00 个，权益规划建筑面积为 604.93 万平方米，同比增
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 长 2.11%。
房地产开发业务 图 5：截至 2013 年 12 月 31 日公司在建拟建项目分布情况
2013 年伴随着房地产市场销售回暖，公司紧跟市场
节奏加快销售力度，积极开拓新项目，房产开发业
务收入继续保持稳步增长，销售收入和结算收入均
突破“百亿元”，区域布局进一步优化
从房地产销售和结算情况来看，2013年公司销
售面积和销售收入均保持增加，当年公司住宅（含
权益类项目）签约面积和签约金额分别为72.70万平
方 米 和 112.67 亿 元 ， 签 约 面 积 较 上 年 同 期 增 长
18.58%，签约收入较上年同期增长24.39%。结算方 注：上述为公司所有在建、拟建项目权益规划建筑面积。
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
面，2013年公司住宅类项目（含权益类项目）实现
从项目的区域分布来看，目前公司所开发的项
结算收入104.61亿元，同比增长34.84%，主要由于
目主要分布在北京、上海、深圳等一线城市和南京、
当年可结算面积增加所致。
成都、长沙、沈阳、杭州等重点二线城市。截至2013
1
注：2013年公司各项运营指标值包含合作项目广州金域蓝湾（按
权益计）、北京中粮万科3号地（按权益计）住宅实现的签约面积0.74
万平方米，签约金额1.53亿元；结算面积5.99万平方米，结算收入
10.64亿元。
5 中粮地产（集团）股份有限公司 2008 年公司债券跟踪评级报告（2014）
年末，公司在建拟建项目中，一线城市中北京项目 平方米，目前处于主体施工阶段，预计 2014 年 12
建筑面积占比最高，达到28.95%；其次为上海，在 月竣工。
建拟建建筑面积占比为6.62%；深圳在建拟建建筑 总体看，工业地产业务收入在公司主营业务收
面积占比为2.02%。二线城市中，公司在建拟建项 入中占比较低，对公司整体业务运营和盈利能力影
目建筑面积占比达到10%以上的地区有成都、天津、 响较小。未来公司工业地产将积极参与深圳市旧城
长沙、南京和沈阳等。整体来看，公司项目集中于 改造，旧城改造项目将成为公司工业地产业务新的
经济较发达的一、二线城市，区域布局相对分散， 收入和利润来源。
为其后续发展和风险防御奠定了较好的基础。
总体看，2013年公司销售收入和结算规模稳步
财务分析
增长，新开工面积和土地储备大幅增加，区域布局 以下财务分析基于中粮地产提供的经利安达
进一步优化，为其后续持续的房地产开发能力和业 会计师事务所出具的标准无保留意见的 2011、2012
绩的增长提供保障。但同时我们也关注到，公司目 年审计报告，经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
前在建拟建规模较大，项目建设的持续推进或将给 出具的标准无保留意见的 2013 年审计报告，以及
其带来一定的资金压力。 未经审计的 2014 年第一季度报告，其中 2011、2012
年数据为 2012、2013 年年初重述数，所有财务数
工业地产业务
据均为合并报表口径。
2013 年，工业地产业务规模整体相对平稳，房屋租
资本结构
赁业务受城市更新项目影响，租赁收入小幅下滑；
2013 年，随着在建项目和新增土地储备规模的
物业管理、来料加工业务收入较上年度有所增长。
增长，公司资产规模有所提升。截至 2013 年 12 月
公司的工业地产业务包括房屋租赁、物业管理
31 日，公司总资产为 406.03 亿元，同比增长了
和来料加工，主要集中在深圳市宝安区。随着经济
16.01%。同期，公司主要通过债务融资和销售回款
发展方式的转变，公司工业地产业务也在进行转型
满足建设资金需求，负债水平亦有所增长，年末负
和调整，2013年该业务贡献收入3.33亿元，较上年
债总额为 316.32 亿元，同比增长 15.93%。所有者
度小幅增长0.42%，其中房屋租赁收入下降3.24%，
权益方面，得益于公司较好的经营业绩，利润留存
物业管理和来料加工业务上升13.83%。房屋租赁收
进一步充实其自有资本，年末所有者权益合计为
入的下降主要是由于当年公司位于深圳市宝安区
89.70 亿元，同比增长 16.30%。受益于此，公司 2013
的部分物业被纳入城市更新旧城改造，部分租赁客
年末资产负债率为 77.91%，扣除预收账款后，实际
户解除租约搬迁所致；物业管理和来料加工业务收
资产负债率为 61.02%，与上年末基本持平。2014
入的增长主要是由于当年物业管理、服务的项目有
年一季度公司资产规模增至 408.64 亿元，资产负债
所增加。
率小幅下降至 76.66%。
表4：2011~2013年公司物业租赁情况
2011 2012 2013 图 6：2011~2014.Q1 公司资本结构分析
可出租面积（万平方米） 133.11 125.46 119.44
出租率（%） 95 97.99 96
租金收取率（%） 99 98.45 98
租赁收入（亿元） 2.26 2.61 2.52
毛利率（%） 53.87 59.45 58.29
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
此外，深圳市宝安区 22 区、25 区城市更新项
目仍处于拆迁谈判中；宝安区 67 区中粮商务公园
项目于 2013 年 11 月开工，规划计容面积 10.83 万
资料来源：公司定期报告
6 中粮地产（集团）股份有限公司 2008 年公司债券跟踪评级报告（2014）
表 5：截至 2013 年 12 月 31 日部分上市公司资本结构指标 291.82 亿元，同比增长 16.97%。其中，存货中拟建
扣除预收 在建产品占存货净额的 83.54%，在建和储备项目开
资产负 总资本 短期债务/
公司 账款的资
债率 化比率 长期债务 发成本大幅增加，为公司未来业绩增长提供保障的
产负债率
首开股份 83.21% 61.40% 72.80% 0.46 同时，也对公司后续的开发资金提供了较高要求。
万科 A 78.00% 45.54% 46.46% 1.08 表6：2011~2013年公司存货明细
保利地产 77.97% 43.84% 58.90% 0.27 单位：亿元
中粮地产 77.91% 61.02% 64.45% 1.40 项 目 2011 2012 2013
招商地产 70.97% 42.98% 44.07% 0.53 在建开发产品 181.88 189.98 225.51
金地集团 69.31% 44.88% 48.12% 0.50 拟开发产品 35.98 16.76 18.27
华侨城 A 68.53% 58.41% 42.84% 0.37 已完工开发产品 26.98 42.68 47.99
注：扣除预收账款的资产负债率=（负债总额-预收款项）/资产总额 其他存货 0.06 0.06 0.06
资料来源：中诚信资讯，中诚信证评整理
合 计 244.90 249.48 291.82
从债务期限结构看，2013年12月31日公司短期 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
债务/长期债务为1.40，短期债务占比有所上升，短 资产周转效率方面，近年来公司不断强化项目
期债务仍存在一定的集中偿付压力，且在同行业处 开发运营能力，加快去库存化速度，公司资产运营
于中等偏下水平，其债务期限结构有待优化。 效率持续上升。2013 年公司存货周转率和总资产周
图 7：2011~2013 年公司债务结构分析 转率分别为 0.26 次和 0.27 次，较上年度分别提高
了 0.03 和 0.03。但与行业内其他上市公司相比，公
司资产周转效率仍有进一步提升的空间。
表7：公司2011～2013年周转率相关指标
2011 2012 2013
存货周转率（次/年） 0.18 0.23 0.26
总资产周转率（次/年） 0.21 0.24 0.27
资料来源：公司定期报告，中诚信评估整理
在经营性现金流方面，虽然 2013 年公司销售
资金回笼规模有明显的提升，但由于公司加大了项
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 目的开发规模，当年新增多宗地块，资本支出规模
总体看，2013年公司财务杠杆水平与上年度持 较大，致使其经营性现金流呈现大幅净流出状态。
平，但与同行业上市公司比较，公司的资产负债率、 公司现有拟在建项目 19 个，预计未来短期内公司
总资本化比率指标在行业内仍处于中等偏高水平， 在建项目的支付压力仍较大，主营业务的现金流可
财务结构的稳健性有待提升，债务结构也需进一步 能仍会存在一定波动。
优化。 表8：2013年部分上市公司运营指标
流动性 单位：次/年、亿元
货币资 经营性
2013 年公司流动资产规模继续保持增长，年末 存货周 总资产
金/短期 净现金
转率 周转率
流 动 资 产 合 计 为 369.74 亿 元 ， 较 上 年 末 增 长 债务 流
金地集团 0.35 0.30 1.57 -15.61
15.08%，占总资产的比重保持在 90%以上。从流动
华侨城 A 0.33 0.35 1.67 71.98
资产的构成来看，公司流动资产主要由存货和货币
万科 A 0.32 0.32 0.94 19.24
资金构成，2013 年末两项占流动资产的比重为 保利地产 0.29 0.33 1.61 -97.54
97.66%，同比增长 1.45 个百分点。 中粮地产 0.26 0.27 0.73 -32.82
存货方面，2013 年在建面积和土地储备规模的 招商地产 0.25 0.27 2.29 4.96
提升使得公司存货规模增长较快，年末存货净额为 首开股份 0.16 0.17 1.00 -82.74
资料来源：中诚信资讯，中诚信证评整理
7 中粮地产（集团）股份有限公司 2008 年公司债券跟踪评级报告（2014）
此外，截至 2013 年末，公司持有价值 8.03 亿 利润 9.19 亿元，同比增长 36.34%；净资产收益率
元的可供出售金融资产，系其持有的招商证券股 为 10.48%，同比小幅下降 0.34 个百分点。
票。这部分资产可变现能力较强，每年可为公司贡 总体看，2013 年公司收入和利润规模均有所提
献一定规模投资收益，亦能为公司融资创造条件， 升，未来受益于相对可观的待结算资源和同比大幅
对其流动性形成较好补充。 增长的新开工面积，公司结算收入增长较有保证。
总体看，公司资产周转能力有所改善，但未来
偿债能力
仍有提升空间，且项目建设的资金需求规模仍然较
2013 年公司在建面积的提升和新增土地储备
大，公司面临一定资金压力。不过，考虑到公司在
规模的增加，使得其外部融资规模显著上升。截至
建拟建项目主要位于经济较发达的一、二线城市，
2013 年 12 月 31 日，公司总债务 162.63 亿元，同
并持有一定规模变现能力较强的金融资产，以及股
比增长 29.70%，短期债务/长期债务为 1.40，公司
东方的支持，公司实际流动性压力相对可控。
偿债压力有所上升。
盈利能力 表 10：2011~2013 年公司偿债能力指标
2013 年公司实现营业收入 101.79 亿元，同比增 2010 2011 2012
总债务（亿元） 120.16 125.39 162.63
长 28.12%，收入规模持续增加主要受益于公司结算
长期债务（亿元） 60.27 65.01 67.83
资源的增加。毛利率方面，公司当年营业毛利率为 EBITDA（亿元） 15.48 15.30 18.62
30.26%，同比小幅上升 0.88 个百分点。此外，公司 EBITDA 利息倍数（X） 1.62 1.33 1.70
长期债务/ EBITDA（X） 3.89 4.25 3.64
2013 年末预收款项规模达到 68.56 亿元，较上年末
总债务/ EBITDA（X） 7.76 8.19 8.73
增长 14.42%。这些待结算资源为公司未来 1-2 年营 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
业收入规模增长提供保障。 从 EBITDA 规模来看，尽管 2013 年公司债务
期间费用方面，随着在建及在销项目的增加， 规模增长较快，但受益于利润规模的增长，公司
公司管理和销售费用逐年上升，融资规模的上升也 EBITDA 同比增长 21.70%至 18.62 亿元。2013 年公
导致财务费用有所增加，公司期间费用总体规模逐 司 EBITDA 利息倍数、长期债务/EBITDA、总债务
年增加。2013 年公司发生期间费用合计 11.70 亿元， /EBITDA 分别为 1.70、3.64 和 8.73，EBITDA 对债
同比增长 15.71%，但受益于公司收入规模的大幅增 务利息的保障能力小幅上升。
长，期间费用占收入比重较 2012 年下降 1.23 个百 或有负债方面，截至 2013 年末，公司担保金
分点，为 11.50%。 额为 30.28 亿元，占其归属母公司股东权益的
表9：2011~2013年公司三费分析 55.98%，其中对子公司担保余额为 20.45 亿元；对
2011 2012 2013
外担保余额为 9.83 亿元，系公司全资子公司对其控
销售费用(亿元) 2.53 3.35 4.24
管理费用(亿元) 2.90 3.03 3.07 股子公司提供的担保，担保风险相对可控。
财务费用(亿元) 3.46 3.73 4.39 总体来看，公司业务规模的扩大，使得其债务
三费合计(亿元) 8.89 10.11 11.70
规模显著增长，加之债务期限结构不甚合理，公司
营业总收入(亿元) 55.41 79.45 101.79
偿债压力有所上升，但考虑到公司稳步增长的收入
三费收入占比(%) 16.04 12.73 11.50
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 规模、不断优化的区域布局以及持续改善的资产周
利润方面，2013 年公司实现利润总额 12.26 亿 转效率，其整体偿债能力仍很强。
元，较上年增长 23.21%，主要是由于经营性业务利
润规模上升所致。此外，2013 年公司取得投资收益
担保实力
3.58 亿元，主要为公司出售其持有的部分上市公司 本次债券由中国建设银行股份有限公司（以下
股票，以及联营、合营企业贡献的投资收益，对其 简称“建设银行”或“建行”）提供无条件不可撤销
利润形成较好的补充。综上，公司 2013 年取得净 连带责任保证担保。
8 中粮地产（集团）股份有限公司 2008 年公司债券跟踪评级报告（2014）
业务运营 财务分析
2013 年，建设银行资产质量保持稳定，业绩表 盈利能力方面，2013 年建行实现营业收入
现优良。截至 2013 年末建行资产总额 153,632.10 5,086.08 亿元，较上年增长 10.39%。其中利息净收
亿 元 ， 较 上 年 增 长 9.95%； 全 年 实 现 营 业 收 入 入 3,895.44 亿元，较上年增长 10.29%，主要是由于
5,086.08 亿元，较上年增长 10.39%；净利润 2,151.22 2013 年提升了利率市场化条件下的定价能力，保持
亿元，较上年增长 11.12%；平均资产回报率和加权 了净利息收益率和净利差的相对稳定，净利息收益
平均净资产收益率分别为 1.47%和 21.23%，资产收 率为 2.74%、净利差为 2.56%，分别较上年略降 1
益情况良好。 个基点和 2 个基点。同时，在信用卡、顾问和咨询、
公司银行业务在建行各项业务中一直处于重 理财等业务的拉动下，手续费及佣金净收入实现
要地位，近年来该业务对利润的贡献度均保持在 11.52%的增长。2013 年建行取得净利润 2,151.22 亿
50%左右。2013 年公司银行业务实现利润总额 元，同比增长 11.12%；平均资产回报率和加权平均
1,459.39 亿元，同比增长 23.16%，利润贡献度为 净资产收益率分别为 1.47%和 21.23%，主要财务指
52.16%。信贷投放方面，截至 2013 年末建行公司 标继续保持同业领先。
类贷款和垫款余额为 53,996.31 亿元，同比增长 资产质量方面，2013 年建行全面强化贷后管
8.80%；不良率为 1.42%。当年建行对产能过剩行业、 理，加强风险防范化解，加快不良贷款处置，信贷
政府融资平台贷款进行了有效控制和清理，其中钢 资产质量继续保持稳定。截至 2013 年末，建行不
铁、水泥、煤化工、平板玻璃、风电设备、多晶硅、 良贷款余额 852.64 亿元，较上年增加 106.46 亿元；
造船等“6+1”行业贷款余额 1,727.29 亿元，较上 不良贷款率 0.99%，与上年末持平；关注类贷款占
年减少 156.35 亿元；平台贷款余额较上年减少 比 2.38%，较上年下降 0.34 个百分点。同时，建行
376.79 亿元。与此同时，网络银行、新农村建设等 依照审慎原则计提各项减值准备，拨备覆盖充分。
领域业务则较快发展，贷款余额增幅较大。总体来 截至 2013 年末，建行客户贷款和垫款损失准备余
看，建行公司类贷款投放有序，质量稳定。 额为 2,286.96 亿元，拨备覆盖率为 268.22%。
个人银行业务方面，建行个人银行业务实现利 资本充足性方面，得益于持续良好的经营效
润总额 646.35 亿元，同比增长 25.11%，利润贡献 益，近年来建行的未分配利润持续增长，截至 2013
度为 23.10%，较上年提高 2.55 个百分点；不良率 年末，建行未分配利润为 4,440.84 亿元，较上年增
为 0.32%。截至 2013 年末，建行境内个人贷款余额 加 530.32 亿元，有效补充了核心资本；当年资本充
24,646.54 亿元，同比增长 22.14%，其中个人住房 足率和核心资本充足率分别为 13.34%和 10.75%，
贷 款重 点支持 百姓 购买自 住房 需 求， 贷款 余额 保持同业领先。
18,802.19 亿元，同比增长 22.99%，余额居同业首 综上，中诚信证评认为建行规模实力雄厚，业
位。此外，贷记卡交易、个人理财、代销基金等其 务结构多元化且处于行业领先水平，具备很强的综
他中间业务的发展也带动了建行个人业务手续费 合实力，能够为本期债券的偿还提供有力的保障。
及佣金净收入的增加。
2013 年，建行海外网络覆盖面稳步扩充，建行
结 论
俄罗斯、建行迪拜、台北分行、卢森堡分行、建行 综上所述，中诚信证评维持“中粮地产（集团）
欧洲、大阪分行（二级分行）顺利开业。截至 2013 股份有限公司 2008 年公司债券”信用等级 AAA，维
年末，建行海外机构已经覆盖 15 个国家和地区， 持中粮地产主体信用等级 AA，评级展望稳定。
资产总额为 7,318.78 亿元，同比增长 41.13%；实现
利润总额 38.95 亿元，同比增长 22.64%。
9 中粮地产（集团）股份有限公司 2008 年公司债券跟踪评级报告（2014）
附一：中粮地产（集团）股份有限公司股权结构图（截至 2013 年 12 月 31 日）
中粮地产（北京）有限公司
100%
天津粮滨投资有限公司
90%
中粮地产成都有限公司
100%
成都天泉置业有限公司
100%
中粮地产(上海)有限公司
100%
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司
100%
长沙中粮地产投资有限公司
国 中 100%
中粮地产南京有限公司
务 粮 100%
院 中 地 厦门鹏源房地产开发有限公司
100%
国 粮 产 中粮地产集团深圳物业管理有限公司
集 （ 100%
有 集 深圳市宝安三联有限公司
资 团 团
69.05%
产 100% 有 50.65% ） 100%
中粮地产集团深圳工业发展有限公司
限 股
监 中粮地产集团深圳贸易有限公司
公 份 100%
督
有 中粮地产集团深圳大洋服务有限公司
委 司 100%
限 中粮地产集团深圳工人服务有限公司
员 100%
公
会 深圳市宝安福安实业有限公司
司 56.52%
100%
深圳市中粮地产建筑研发设计有限公司
100%
深圳市宝恒建设监理有限公司
100%
深圳市宝铜实业有限公司
100%
中粮滨海地产(天津)有限公
深圳鹏丽陶瓷有限公司
90% 司
华高置业有限公司
100%
深圳中粮地产物业服务有限公司
100%
中耀房地产开发（沈阳）有限公司
65%
上海加来房地产开发有限公司
51%
杭州易筑房地产开发有限公司
100%
杭州鸿悦置业开发有限公司
100%
苏源集团江苏房地产开发有限公司
90%
合营、联营及合作经营公司
10 中粮地产（集团）股份有限公司 2008 年公司债券跟踪评级报告（2014）
附二：中粮地产（集团）股份有限公司主要财务数据及指标
财务数据(单位：万元) 2011 2012 2013 2014.Q1
货币资金 394,635.91 596,277.48 692,505.88 552,743.79
应收账款净额 26,206.90 38,247.27 19,517.43 10,973.60
存货净额 2,449,026.43 2,494,808.22 2,918,236.34 3,106,370.40
流动资产 2,982,054.77 3,213,014.64 3,697,430.40 3,741,275.07
长期投资 148,391.49 131,857.17 165,513.65 150,422.89
固定资产合计 105,470.81 125,741.07 140,955.94 139,295.00
总资产 3,260,259.30 3,499,902.63 4,060,271.72 4,086,437.22
短期债务 598,900.00 603,737.47 948,000.00 827,800.00
长期债务 602,718.61 650,146.72 678,335.66 799,106.79
总债务（短期债务＋长期债务） 1,201,618.61 1,253,884.19 1,626,335.66 1,626,906.79
总负债 2,548,476.71 2,728,564.19 3,163,232.09 3,132,646.74
所有者权益（含少数股东权益） 711,782.58 771,338.45 897,039.63 953,790.48
营业总收入 554,107.35 794,488.96 1,017,864.01 97,231.92
三费前利润 154,912.64 160,912.94 203,995.02 32,378.83
投资收益 40,870.41 41,265.42 35,869.42 1,070.09
净利润 73,255.93 67,417.20 91,918.65 7,843.62
息税折旧摊销前盈余 EBITDA 154,795.51 153,024.28 186,226.44 29,331.83
经营活动产生现金净流量 -241,334.25 264,333.65 -328,190.00 -119,319.10
投资活动产生现金净流量 189,785.57 -32,693.14 31,494.25 -32,549.42
筹资活动产生现金净流量 151,338.91 -29,998.21 297,573.67 12,106.44
现金及现金等价物净增加额 99,745.07 201,641.56 875.88 -139,762.09
财务指标 2011 2012 2013 2014.Q1
营业毛利率（%） 40.60 29.38 30.26 50.23
所有者权益收益率（%） 8.90 10.82 10.48 1.25
EBITDA/营业总收入（%） 27.94 19.26 18.30 30.17
速动比率（X） 0.28 0.35 0.32 0.27
经营活动净现金/总债务（X） -0.20 0.21 -0.20 -0.29
经营活动净现金/短期债务（X） -0.40 0.44 -0.35 -0.58
经营活动净现金/利息支出（X） -2.53 2.30 -2.99 -4.46
EBITDA 利息倍数（X） 1.62 1.33 1.70 1.10
总债务/ EBITDA（X） 7.76 8.19 8.73 13.87
资产负债率（%） 78.17 77.96 77.91 76.66
总债务/总资本（%） 62.80 61.91 64.45 63.04
长期资本化比率（%） 45.85 45.74 43.06 45.59
注：2014.Q1 的总债务/ EBITDA、经营活动净现金/总债务、经营活动净现金/短期债务指标经年化处理。
11 中粮地产（集团）股份有限公司 2008 年公司债券跟踪评级报告（2014）
附三：中国建设银行主要财务数据及财务指标
财务数据（单位：百万元） 2011 2012 2013
贷款总额 6,496,411 7,512,312 8,590,057
贷款损失准备 171,217 202,433 228,696
关注贷款 197,726 204,407 204,680
不良贷款（五级分类） 70,915 74,618 85,264
总资产 12,281,834 13,972,828 15,363,210
风险加权资产 6,760,117 7,637,705 9,872,790
存款总额 9,987,450 11,343,079 12,223,037
总负债 11,465,173 13,023,219 14,288,881
总资本 816,661 949,609 1,074,329
净利息收入 304,572 353,202 389,544
手续费及佣金净收入 86,994 93,507 104,283
净营业收入合计 397,090 460,746 508,608
业务及管理费用（含折旧） -118,294 -134,566 -148,692
税前利润 219,107 251,439 279,806
净利润 169,439 193,602 215,122
财务指标（单位：%） 2011 2012 2013
核心资本充足率 10.97 11.32 10.75
资本充足率 13.68 14.32 13.34
不良贷款率（不良贷款/总贷款） 1.09 0.99 0.99
（不良贷款＋关注贷款）/总贷款 4.14 3.71 3.38
拨备覆盖率（贷款损失准备/不良贷款） 241.44 271.29 268.22
不良贷款/（资本＋贷款损失准备） 7.18 6.48 6.54
净利差 2.57 2.58 2.56
平均资本回报率（净利润/平均总资本） 22.33 21.92 21.23
平均资产回报率（净利润/平均总资产） 1.47 1.47 1.47
总贷款/总存款 65.05 66.23 70.28
12 中粮地产（集团）股份有限公司 2008 年公司债券跟踪评级报告（2014）
附四：基本财务指标的计算公式
货币资金等价物 ＝ 货币资金+交易性金融资产+应收票据
长期投资 ＝ 可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
固定资产合计 ＝ 投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资
产
短期债务 ＝ 短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
长期债务 ＝ 长期借款+应付债券
总债务 ＝ 长期债务+短期债务
净债务 ＝ 总债务-货币资金
三费前利润 ＝ 营业总 收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同
准备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
EBIT（息税前盈余）＝ 利润总额+计入财务费用的利息支出
EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝ EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
资本支出 ＝ 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现
金净额
营业毛利率 ＝（营业总收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险
合同准备金净额+保单红利支出+分保费用））/ 营业总收入
EBIT 率 ＝ EBIT / 营业总收入
三费收入比 ＝（财务费用+管理费用+销售费用）/ 营业总收入
所有者权益收益率 ＝ 加权平均净资产收益率2
流动比率 ＝ 流动资产 / 流动负债
速动比率 ＝（流动资产-存货）/ 流动负债
存货周转率 ＝ 主营业务成本（营业成本）/ 存货平均余额
应收账款周转率 ＝ 主营业务收入净额（营业总收入净额）/ 应收账款平均余额
资产负债率 ＝ 负债总额 / 资产总额
总资本化比率 ＝ 总债务 /（总债务+所有者权益（含少数股东权益））
长期资本化比率 ＝ 长期债务 /（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
EBITDA 利息倍数 ＝ EBITDA /（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
2
加权平均净资产收益率指标计算方法参照证监会公告【2010】2 号——《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号——
净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010 年修订）。
13 中粮地产（集团）股份有限公司 2008 年公司债券跟踪评级报告（2014）
附五：信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
等级符号 含 义
AAA 债券信用质量极高，信用风险极低
AA 债券信用质量很高，信用风险很低
A 债券信用质量较高，信用风险较低
BBB 债券具有中等信用质量，信用风险一般
BB 债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高
B 债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高
CCC 债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高
CC 债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高
C 债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息
注：除 AAA 级和 CCC 级以下（不含 CCC 级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或
略低于本等级。
主体信用评级等级符号及定义
等级符号 含 义
AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
AA 受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低
A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
BBB 受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般
BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
B 受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高
CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
CC 受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务
C 受评主体不能偿还债务
注：除 AAA 级和 CCC 级以下（不含 CCC 级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或
略低于本等级。
评级展望的含义
正面 表示评级有上升趋势
负面 表示评级有下降趋势
稳定 表示评级大致不会改变
待决 表示评级的上升或下调仍有待决定
评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考虑
中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。
14 中粮地产（集团）股份有限公司 2008 年公司债券跟踪评级报告（2014）