中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
中粮地产（集团）股份有限公司
COFCO PROPERTY（GROUP）CO.,LTD.
2014 年半年度报告
二〇一四年八月
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
第一节重要提示、目录和释义
重 要 提 示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
董事殷建豪先生、马德伟先生因工作原因无法出席审议本报告的董事会会议，分别委托
董事李晋扬先生、王浩先生代为出席会议并行使表决权；其余董事均亲自出席审议本报告的
董事会会议。没有董事声明对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。
公司 2014 年上半年不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事长周政、财务总监崔捷及财务部总经理张建国声明：保证半年度报告中财务报告的
真实、完整。
本公司 2014 年半年度财务报告未经审计。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
目 录
第一节重要提示、目录和释义 ............................................................................................................................... 2
第二节公司简介 ....................................................................................................................................................... 5
第三节会计数据和财务指标摘要 ........................................................................................................................... 7
第四节董事会报告 ................................................................................................................................................... 9
第五节重要事项 ..................................................................................................................................................... 21
第六节股份变动及股东情况 ................................................................................................................................. 34
第七节优先股相关情况 ......................................................................................................................................... 37
第八节董事、监事、高级管理人员情况 ............................................................................................................. 38
第九节财务报告 ..................................................................................................................................................... 39
第十节备查文件目录 ............................................................................................................................................. 40
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
释义
释义项 指 释义内容
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局
深交所 指 深圳证券交易所
中粮集团 指 中粮集团有限公司
公司、我司、本公司、中粮地产 指 中粮地产（集团）股份有限公司
北京公司 指 中粮地产（北京）有限公司
深圳公司 指 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司
成都公司 指 中粮地产成都有限公司
南京公司 指 中粮地产南京有限公司
上海南桥半岛、悦鹏半岛 指 上海市奉贤区南桥新城项目
沈阳中粮隆玺 指 原沈阳隆玺壹号项目
北京中粮瑞府 指 原北京孙河项目，北京市朝阳区孙河乡西甸村 HIJ 地块
成都中粮锦云 指 成都市成华区崔家店路 52 号地块
成都香颂丽都 指 成都市硕泰丽都项目
南京中粮鸿云坊 指 南京市麒麟生态科技创新园上坊地块
深圳中粮商务公园 指 原深圳市宝安 67 区中粮产业园项目
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
报告期、本报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 6 月 30 日
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
第二节公司简介
一、公司简介
股票简称 中粮地产 股票代码 000031
变更后的股票简称(如有) 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中粮地产（集团）股份有限公司
公司的中文简称（如有） 中粮地产
公司的外文名称（如有） COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有） COFCO PROPERTY
公司的法定代表人 周政
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 崔捷 范步登
深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交
联系地址
交易广场 35 层 易广场 35 层
电话 86-755-23999288、86-755-23999291 86-755-23999288、86-755-23999291
传真 86-755-23999299 86-755-23999299
电子信箱 cofco-property@cofco.com cofco-property@cofco.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱在报告期无变化，具
体可参见公司 2013 年年度报告。
2、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称、登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址、公司
半年度报告备置地点在报告期无变化，具体可参见公司 2013 年年度报告。
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3、注册变更情况
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等
注册情况在报告期无变化，具体可参见公司 2013 年年度报告。
4、其他有关资料
不适用。
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第三节会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√是 □ 否
单位：元
本报告期比上年同期
上年同期
增减（%）
本报告期
调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 2,352,750,152.43 2,923,428,037.21 2,923,428,037.21 -19.52
归属于上市公司股东的净利润
137,156,934.56 108,315,681.41 106,176,572.36 29.18
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
-15,357,749.89 -109,393,398.98 -111,532,508.03 86.23
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-1,537,089,103.52 1,400,749,301.16 1,400,749,301.16 -209.73
（元）
基本每股收益（元/股） 0.08 0.06 0.06 33.33
稀释每股收益（元/股） 0.08 0.06 0.06 33.33
加权平均净资产收益率（%） 2.53 2.27 2.22 增加 0.31 个百分点
本报告期末比上年度
上年度末
末增减（%）
本报告期末
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 43,751,631,416.32 40,602,717,174.27 40,602,717,174.27 7.76
归属于上市公司股东的净资产
5,367,992,291.15 5,407,718,541.92 5,407,718,541.92 -0.73
（元）
注：根据财政部颁布的《企业会计准则解释第 6 号》规定，同一控制下企业合并项目系最终控制方以前年度从第三方收购来
的，以被合并方的资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，
进行相关会计处理，本公司以前年度发生同一控制下企业合并事项，故调整上年同期数。
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额 说明
主要为处置投资性房地产收
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 280,989,666.34
益
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越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 0.00
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家 主要为政府提供太阳能节能
457,670.00
统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 补助
向关联企业收取的资金占用
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 11,597,483.33
费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得
0.00
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 0.00
委托他人投资或管理资产的损益 0.00
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准
0.00
备
债务重组损益 0.00
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 0.00
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 0.00
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损
0.00
益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 0.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，
0.00
以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 2,216,295.17 主要为本期收回往来款
对外委托贷款取得的损益 0.00
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变
0.00
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性
0.00
调整对当期损益的影响
收取六家托管单位托管费收
受托经营取得的托管费收入 1,500,000.00
入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 13,025,871.18 主要为本期违约金收入等
其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00
小计 309,786,986.02
减：所得税影响额 84,074,862.51
少数股东权益影响额（税后） 73,197,439.06
合计 152,514,684.45
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用√不适用
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第四节董事会报告
一、概述
（一）外部环境分析
2014 年以来，全球经济持续复苏增长，分化的局面继续延续。美国经济呈现复苏向好态
势，预示金融危机的影响逐步消除；欧洲经济呈现微幅增长，爱尔兰、葡萄牙、西班牙等债
务危机国家开始退出国际救助计划，并且国债融资成本持续回落，预示欧债危机影响逐步减
弱，但乌克兰地缘政治对欧洲构成较大不确定性，财政联盟等应对欧债危机的深层次措施未
见实质性进展，欧洲经济短期难改疲软态势；日本在 4 月上调了消费税，经济未寒反暖，经
济超预期增长对全球经济有正面的促进作用。新兴经济体呈现减速现象，但整体增速依然高
于世界平均水平。作为新兴经济体的中国也在主动调低经济增速以实施深层次的结构性改革。
2014 年上半年，1国内生产总值 269,044 亿元，同比增长 7.4%，比上年同期低 0.2 个百分点，
其中一季度同比增长 7.4%，二季度增长 7.5%。政府将继续坚持不扩张赤字、不超发货币刺激
经济，力推结构调整和产业升级，宏观经济减速将成为新常态；居民消费价格同比上涨 2.3%，
通胀水平温和。
房地产已进入转型升级、理性回归的时期。房地产投资增速继续回落，新开工面积降幅
持续收窄；商品房销售放缓，价格小幅回落。
上半年，2全国房地产开发投资 42,019 亿元，同比名义增长 14.1%（扣除价格因素实际增
长 13.1%），其中住宅投资增长 13.7%。房地产开发企业房屋施工面积 611,406 万平方米，同
比增长 11.3%，其中住宅施工面积 437,195 万平方米，增长 8.3%。房屋新开工面积 80,126 万
平方米，下降 16.4%，住宅新开工面积 56,674 万平方米，下降 19.8%。房屋竣工面积 38,215
万平方米，增长 8.1%，其中，住宅竣工面积 29,168 万平方米，增长 6.3%。
上半年，3商品房销售面积 48,365 万平方米，同比下降 6.0%，其中住宅销售面积下降 7.8%。
商品房销售额 31,133 亿元，下降 6.7%，其中住宅销售额下降 9.2%。受去年年末多个城市政
策密集加码、房地产信贷收紧等多重因素影响，今年上半年主要城市住宅月均成交 2,052 万
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数据来源：国家统计局
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数据来源：国家统计局
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数据来源：国家统计局
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平方米，成交量大幅下降 19.0%，但绝对值为 2010 年以来同期次高水平。各类城市成交量较
去年同期均有所回落，其中一线城市降幅最大。百城住宅均价进入调整期，在连续上涨近两
年后于 5 月首次下跌，跌幅为 0.32%。6 月，百城住宅均价为 10,923 元/平方米，连续第 2 个
月下跌且跌幅扩大至 0.50%；城市间价格分化明显，一线城市涨幅收窄，二三线城市房地产
价格呈现往下调整态势。上半年各类土地推出量、成交量不及去年同期，楼面价同比上涨，
溢价率回落。数据表明房地产市场正在向理性回归。
上半年房地产市场持续分化，各地房地产调控政策调整动作趋于频繁，在“双向调控”
的基调下，通过定向放松限购或信贷、公积金等方式鼓励刚需。6 月末，呼和浩特正式取消
限购，地方政策调整进入到新的阶段。预计下半年，政策整体维持稳定，长效机制继续推进，
地方政府对政策进行预调微调；首置和首改等刚需依然为主流，“政府为主提供基本保障，
市场为主满足多层次需求”方针逐步落实，高端需求将逐渐放开；一线城市改善性需求依然
旺盛，供不应求的现状短期难以改变，二线城市供需相对平衡；全国房价继续调整，不同城
市房价走势仍将保持差异。
结合战略反思和外部环境分析，公司将以优化资产结构、提升资产质量为主线，强化非
常规发展、强化城市公司二级发动机作用、强化住宅业务经营、强化项目全生命周期管控、
强化成本费用控制、强化考核激励，持续提升产品竞争力，确保业务持续增长和盈利能力不
断提升。
(二) 报告期公司经营和管理情况
1、报告期经营管理回顾
管理层对国内外经济形势及房地产市场进行了深入研讨和分析，采取多项措施应对：
（1）聚焦运营。以目标责任书为抓手，强化全生命周期运营管控落地；聚焦营销，群策
群力；经营班子高度重视，深入一线，加强督导。
（2）健全系统。考核各城市公司项目的季度节点完成率，强化全生命周期有效执行；全
面推广工艺样板与实测实量，提高工程质量，改善工程观感质量，提升客户满意度；建立统
一的合约规划，实现目标成本管理与合约管理的有效接轨，完善全过程成本管理体系，严控
目标成本；继续深化品牌住宅产品线研究，制定发布产品手册，完善产品标准化建设。
（3）稳调结构。创新思路，强化土地储备非常规拓展，利用旧改内部挖潜，成功锁定深
圳凤凰里旧改项目；采用合作模式，获取深圳市光明新区公明创维城市更新项目。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
（4）管理提升。完善人才培养体系，打造后备人才梯队，推进金舵手、金种子计划；强
化成本费用控制；将安全管理融入全业务链，紧紧围绕制度优化和体系执行两条线，完善安
全管理制度；对下属城市公司进行销售专项检查并提示风险，做到“事前预防、事中配合”。
2、报告期财务状况分析
2014 年上半年，公司实现营业收入 23.53 亿元，较上年同期下降 19.52%,主要是本期商
品房销售收入结算资源较上期减少；利润总额 3.89 亿元，较上年同期增长 29.17%，主要是
本期处置投资性房地产收益较上期增加；归属于上市公司股东的净利润 1.37 亿元，较上年同
期增长 29.18%，主要是本期处置投资性房地产收益较上期增加。
截至 2014 年 6 月 30 日，总资产 437.52 亿元，较上年末增长 7.76%；归属于上市公司股
东的所有者权益 53.68 亿元，较上年末下降 0.73%；资产负债率 78.38%，扣除预收账款后的
资产负债率为 59.91%。
二、主营业务分析
（一）概述
1、商品房开发
2014 年上半年，公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积 19.71 万平米，较上
年同期下降 36.84%；签约金额 36.26 亿元，较上年同期下降 27.35 %；结算面积 17.88 万平
米，较上年同期下降 7.56%；结算收入 29.70 亿元，较上年同期增加 8.31%；已售待结转面积
55.85 万平米。
其中，合作项目广州金域蓝湾、北京中粮万科 3 号地（按权益计）实现结算面积 6.58 万
平米，结算收入 10.87 亿元；已售待结转面积 0.60 万平米。
2014 年 1-6 月住宅项目销售明细
序号 项目名称 签约面积（平方米） 签约金额（万元）
1 北京祥云国际 12,109.77 29,547.96
2 北京长阳一号地、五号地 52,441.34 123,357.07
3 上海翡翠别墅 4,302.03 22,985.10
4 上海南桥半岛 10,756.04 21,917.17
5 深圳中粮锦云 7,051.69 18,101.74
6 深圳中粮鸿云 310.82 598.45
7 成都御嶺湾 2,845.65 5,577.00
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8 成都祥云国际 16,239.05 21,058.12
9 成都香榭丽都 587.61 326.76
10 成都香颂丽都 17,492.47 24,601.88
11 成都中粮锦云 28,041.08 32,664.82
12 天津中粮大道 13,521.53 29,254.70
13 沈阳中粮隆玺 8,920.97 11,107.21
14 南京彩云居 0.00 66.80
15 南京颐和南园 80.07 256.25
16 长沙北纬 28 度 15,080.05 8,633.01
17 杭州方圆府 3,900.36 7,794.26
18 杭州云涛名苑 3,115.80 3,973.63
小计 196,796.33 361,821.93
19 广州金域蓝湾（按权益计） 338.16 731.03
小计 338.16 731.03
合计 197,134.49 362,552.96
截至 2014 年 6 月 30 日，公司在建拟建项目共 17 个，占地面积（按权益）408.73 万平
米，规划总建筑面积（按权益）583.77 万平米。
2014 年 1-6 月在建拟建项目明细
累计已结转建筑面积
序号 项目名称 占地面积（平方米） 规划建筑面积（平方米）
（平方米）
1 北京祥云国际 290,360 520,822 194,406
2 北京长阳一号地、五号地 437,175 852,500 419,384
3 北京中粮瑞府 75,360 81,716 0
4 上海翡翠别墅 304,832 198,952 161,063
5 上海南桥半岛 107,183 201,389 0
6 成都御嶺湾 734,150 249,611 101,432
7 成都祥云国际 88,831 224,708 184,089
8 成都中粮锦云 60,579 181,738 0
9 成都香颂丽都 29,065 103,325 0
10 天津中粮大道 129,785 755,000 0
11 沈阳中粮隆玺 258,854 673,140 153,854
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12 南京颐和南园 504,467 302,148 270,888
13 南京中粮鸿云坊 144,958 318,909 0
14 长沙北纬 28 度 771,655 783,302 126,533
15 杭州方圆府 38,513 94,498 0
小计 3,975,767 5,541,758 1,611,649
北京中粮万科 3 号地、
16 111,491 295,982 279,314
广州金域蓝湾按权益计算小计
按权益计算合计 4,087,258 5,837,740 1,890,963
注：规划建筑面积指计容积率面积。
2、房屋租赁：
报告期内，公司实现房屋租赁业收入 12,166.68 万元，比上年同期减少 122 万元，下降
0.99%，主要是因深圳宝安城市更新、部分租赁客户搬迁导致收入减少等。
3、物业管理、来料加工：
报告期内，公司实现物业管理、来料加工收入 4,538.03 万元，比上年同期增加 766.23 万
元，增长 20.31%，主要是物业管理规模扩大、收取的物业管理费增加。
(二) 营业收入、成本、费用、研发投入、现金流等项目的同比变动情况
单位：元
项目 本报告期 上年同期 同比增减（%） 变动原因
营业收入 2,352,750,152.43 2,923,428,037.21 -19.52
主要是本期商品房结转收入较上期
营业成本 1,304,316,767.91 2,043,646,652.25 -36.18
减少，营业成本相应减少
销售费用 109,338,802.15 153,183,784.25 -28.62
管理费用 124,642,475.35 121,382,912.04 2.69
财务费用 216,692,467.46 212,286,660.58 2.08
主要是本期应纳税所得额较上期增
所得税费用 152,596,996.46 104,608,148.35 45.87
加
研发投入
经营活动产生的现金流 主要是本期收回销售商品房款较上
-1,537,089,103.52 1,400,749,301.16 -209.73
量净额 期减少
投资活动产生的现金流 主要是本期支付项目并购款较上
-301,503,792.05 234,423,437.56 -228.62
量净额 期增加
筹资活动产生的现金流 主要是本期向金融机构借款较上期
2,231,951,512.78 -779,880,148.22 386.19
量净额 增加
现金及现金等价物净增 主要是本期收回销售商品房款较
393,408,528.66 855,119,920.96 -53.99
加额 上期减少及支付项目并购款等较
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
上期增加
（三）前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司住宅地产业务和工业地产业务按经营计划稳步推进。上半年住宅新开工
59.83 万平米。工业地产可出租物业面积共计约 120 万平米，2014 年 1-6 月平均出租率达到
98.87% ，租金收取率 98.7%。物业出租率保持相对较高的水平，宿舍空置率相比去年同期大
幅下降，租金收取率因受城市更新的影响有所下降。
报告期内，公司持续推进城市更新项目。深圳市宝安区 22 区城市更新项目已完成拆迁
谈判工作，进入专项规划草案公示阶段，目前正在进行现场清租及开工前各项准备工作。深
圳市宝安 25 区城市更新项目继续推进拆迁谈判及专项规划的审批工作。深圳市宝安区 67 区
中粮商务公园项目已封顶，正进行主体室内外工程施工及招商中心装饰装修工作。
三、主营业务构成情况
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减百分点
分行业
商品房销售 1,883,037,590.49 1,202,202,438.60 36.16 -27.21 -38.19 11.34
房屋租赁 121,666,808.07 44,209,906.16 63.66 -0.99 -16.09 6.54
物业管理及来料
45,380,339.40 53,497,605.11 -17.89 20.31 30.63 -9.31
加工
分地区
深圳 823,633,902.47 439,402,060.38 46.65 171.84 179.54 -1.47
北京 626,284,857.20 477,677,491.29 23.73 -64.03 -64.44 0.89
成都 167,160,595.01 124,514,960.91 25.51 -57.23 -63.79 13.50
长沙 100,633,292.28 64,501,634.41 35.90 61.31 99.23 -12.20
南京 198,304,529.00 95,720,753.03 51.73 0.37 -24.40 15.81
上海 73,322,000.00 42,939,841.22 41.44 38.72 22.07 7.99
沈阳 25,610,465.00 21,950,170.93 14.29 - - -
杭州 35,135,097.00 33,203,037.70 5.50 - - -
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
四、核心竞争力分析
报告期内，公司持续在土地获取能力、住宅开发销售能力、规划设计能力、工程管理能
力、全生命周期管控能力及产品复制能力等方面打造核心竞争力。
1、土地获取能力。土地资源是房地产开发的核心资源，是房地产企业持续发展的基础。
因此，获得优质低价的土地便成为房地产开发最为关键的能力。为此，公司建立了长效的土
地储备机制，系统研究城市商品房市场和土地市场，根据区位、交通条件、配套设施、景观
资源及竞争等要素，确定重点跟踪板块，结合政府推地计划和战略产品线要求，锁定重点地
块，通过积极参加公开市场竞拍、寻求协议收购等多种方式，完成公司土地储备计划。
2、住宅开发销售能力。在激烈的市场竞争中，要打造好的产品，用心为客户服务，给客
户相对完美的现场体验。公司在充分研讨、深刻理解调控政策的基础上，积极适应市场变化，
不断开拓思路，针对不同类型的产品制定相应的策略，实行一户一策。
3、规划设计能力。规划设计能力的提升需要综合考虑人的因素、社会的因素、环境的因
素和科技的因素，这也是实现更适宜的规划生活空间，充分满足目标客户的要求。市场竞争
越是激烈，越是需要公司重视产品品质，用一流的产品去吸引客户。公司通过完善的规划设
计组织架构和三级评审体系，规范设计管理标准模板，推进项目设计标准化，提升规划设计
能力。
4、工程管理能力。工程管理能力的提升需要对房地产项目进行高效率的计划、组织、指
导和控制，以实现房地产项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调与优化。公司建立和
不断完善工程管理体系，实行工程检查量化考核制度，编制工程管理规划，提高工程质量，
规范工程管理；建立工程考核制度，采用量化考核方式进行工程巡查；建立招标采购管理体
系，颁布招投标管理办法、供应商管理办法，逐步建立采购分判体系及供应商管理体系，促
进效能监察体系的建立与完善，确保工程招标采购工作的合规运行。
5、全生命周期管控能力。公司不断完善全生命周期滚动开发的计划管理体系，探索计划
分级管理模式，由原来主要监控工程节点调整为监控项目全生命周期开发计划，确保项目按
期有序、有效搭接进行开发，使每个阶段都在监控范围内。同时，公司在里程碑及一级计划
全覆盖的基础上，全面推行专项计划，对价值链上的关键步骤进行监控，抓住关键路径、确
保计划执行。
6、产品复制能力。推行标准化的产品线可以大幅降低项目成本和费用，缩短项目开发周
期，提高项目开发效率。公司根据不同客户需求建立了自身的《都市精品产品手册》和《郊
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
区刚需产品手册》，并在多个城市公司进行推广和复制。
五、投资状况分析
（一）对外股权投资情况
1、对外投资情况
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度（%）
357,000,000.00 392,280,000.00 -8.99
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例（%）
北京正德兴合房地产开发有限公司 房地产开发经营 51.00
注：本公司子公司中粮地产（北京）有限公司于 2013 年 8 月份出资 5,100 万元人民币，
注册成立了北京正德兴合房地产开发有限公司，持有该公司 100%股权。2014 年 2 月 25 日， 北
京正德兴合房地产开发有限公司由原注册资本 5,100 万元增资至 80,000 万元，其中股东中粮
地产（北京）有限公司投资由原 5,100 万元增加 35,700 万元，增加后累计投入 40,800 万元，
持股比例 51%，股东中信信城资产管理有限公司新增投入 39,200 万元，持股比例 49%。
2、持有金融企业股权情况
报告
期初持 期末持
公司 最初投资成本 期初持股数量 期末持股数量 期损 会计核 股份
公司名称 股比例 股比例 期末账面值（元）
类别 （元） （股） （股） 益 算科目 来源
（%） （%）
（元）
可供出
招商证券股 法人
证券 78,835,901.40 63,365,756 1.36 63,365,756 1.09 640,627,793.16 0.00 售金融
份有限公司 股
资产
合计 78,835,901.40 63,365,756 -- 63,365,756 -- 640,627,793.16 0.00 -- --
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
（二）委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
1、委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
2、委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
4、主要子公司、参股公司分析
单位：元
公司类 所处行 主要产品或
公司名称 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
型 业 服务
北京中粮万
控股孙 房 地 产房地产开发
科房地产开 800,000,000.00 4,681,717,418.98 1,368,186,520.36 544,630,228.73 80,705,746.75 61,562,685.89
公司 开发 与销售
发有限公司
房地产开发、
建设、租赁、
苏源集团江
控股子 房 地 产销售及相关
苏房地产开 200,000,000.00 1,111,025,654.58 795,187,234.51 161,323,629.00 74,834,065.00 55,741,310.25
公司 开发 配套服务（限
发有限公司
制类项目除
外）
深圳市宝安
控股子 工 业 地兴办各类实
三联有限公 63,523,100.00 633,968,433.14 491,921,168.15 304,817,860.13 296,099,738.29 222,079,756.92
公司 产租赁 业
司
广州市鹏万
合 营 公 房 地 产 房地产开发、
房地产有限 200,000,000.00 1,491,327,866.96 1,047,041,472.82 359,981,475.00 108,411,585.67 81,482,745.50
司 开发 商品房销售
公司
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
5、非募集资金投资的重大项目情况
单位：万元
截至报告期末
计划 本报告期
项目名称 累计实际投入 项目进度 项目收益情况
投资总额 投入金额
金额
北京祥云国际 825,052.00 29,349.57 632,318.91 在建 累计实现净利润 22,353.52 万元
北京长阳一号地、
1,150,404.00 50,488.00 909,056.74 在建 累计实现净利润 56,818.65 万元
五号地
北京长阳三号地南
192,545.48 12,964.50 180,731.50 在建 累计实现净利润 4,390.35 万元
侧地块
北京中粮瑞府 426,407.00 9,007.45 245,450.56 在建 累计实现净利润-394.97 万元
上海翡翠别墅 317,811.10 10,998.31 276,801.12 在建 累计实现净利润 104,405.88 万元
上海南桥半岛 289,421.00 16,306.31 165,026.65 在建 累计实现净利润-816.81 万元
深圳中粮锦云 166,024.00 0 127,790.69 竣工 累计实现净利润 45,275.50 万元
深圳中粮一品澜山 155,598.00 7,093.12 139,268.28 竣工 累计实现净利润-2,142.24 万元
成都御嶺湾 252,352.00 8,798.82 205,582.29 在建 累计实现净利润 14,418.41 万元
成都祥云国际 274,360.00 9,488.32 266,284.50 在建 累计实现净利润 4,492.40 万元
成都香榭丽都 76,793.49 2,210.99 82,760.99 竣工 累计实现净利润 47.73 万元
成都香颂丽都 125,256.00 13,525.02 73,348.85 在建 累计实现净利润-2,215.63 万元
成都中粮锦云 270,364.00 24,156.86 173,434.75 在建 累计实现净利润-1,439.24 万元
累计实现净利润-13427.68 万元
天津中粮大道 1,630,367.92 13,334.99 276,065.94 在建
沈阳中粮隆玺 877,470.00 21,431.55 491,562.45 在建 累计实现净利润-15,016.91 万元
南京彩云居 73,513.06 294.00 62,693.00 竣工 累计实现净利润 8,956.23 万元
南京颐和南园 170,449.76 1,048.00 154,395.29 在建 累计实现净利润 59,518.72 万元
南京中粮鸿云坊 467,558.00 10,243.00 254,908.00 在建 累计实现净利润-1,205.63 万元
长沙北纬 28 度 487,020.00 18,858.80 180,913.59 在建 累计实现净利润 15590.92 万元
杭州方圆府 208,789.00 7,696.18 165,059.18 在建 累计实现净利润-784.93 万元
杭州云涛名苑 146,187.00 0 124,460.42 竣工 累计实现净利润-8,707.03 万元
广州金域蓝湾 436,591.45 0 421,181.94 在建 累计实现净利润 108,703.92 万元
合计 9,020,334.26 267,293.79 5,609,095.64 - -
临时公告披露的指定网站查询日期
- - - -
（如有）
临时公告披露的指定网站查询索引
- - - -
（如有）
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
六、对 2014 年 1-9 月经营业绩的预计
不适用。
七、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
不适用。
八、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
不适用。
九、公司报告期利润分配实施情况
2014 年 5 月 9 日，公司召开 2013 年年度股东大会，审议通过了 2013 年度利润分配方案：
公司以截至 2013 年 12 月 31 日的总股本 1,813,731,596 股为基数，向在公司确定的股权登记
日登记在册的全体股东每 10 股派现金红利 0.30 元（含税）。
报告期内公司已实施 2013 年度利润分配方案，股权登记日为 2014 年 7 月 2 日，除权除
息日为 2014 年 7 月 3 日。实施方案详见公司于 2014 年 6 月 26 日发布的《2013 年年度分红
派息实施公告》。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 是
分红标准和比例是否明确和清晰 是
相关的决策程序和机制是否完备 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得
是
到充分保护
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明 报告期内未调整或变更现金分红政策
十、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
本报告期不进行利润分配或资本公积金转增股本。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
十一、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
接待对象 谈论的主要内容
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象
类型 及提供的资料
公司定位、历史沿革、持有物业及城市更
2014 年 1 月 深圳公司办公
实地调研 机构 朱雀投资 梁跃军 新项目、前海项目、土地储备、2013 年
9日 地点
经营情况、2014 年行业展望等
2014 年 2 月 深圳公司办公 持有物业及城市更新项目、土地储备、国
实地调研 机构 富国基金 殷姿
20 日 地点 企改革、2014 年行业展望等
持有物业及城市更新项目、土地储备、
2014 年 2 月 深圳公司办公
实地调研 机构 恒泰证券 吴俊 2014 年行业展望、融资情况、战略定位、
24 日 地点
股权激励、高管离职等。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
第五节重要事项
一、 公司治理情况
公司治理实际情况与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
（一）公司经过股东大会或董事会审议通过正在执行的制度
报告期内，公司经过股东大会或董事会审议通过且正在执行的制度无变化，具体可参见
公司 2013 年年报。
（二）公司内幕信息知情人登记管理制度的制定、实施情况
国务院国资委为了加强对中央企业的管理，要求中央企业每月向国资委报送主要财务数
据资料。作为中央企业中粮集团的控股子公司，公司所有上报信息均在编制完成后报公司董
事会秘书、财务总监及董事长签批，通过中粮集团合并后报送国资委。报告期内，公司严格
按照相关规定对未公开信息范围以及审批流程进行信息报备和保密工作。
公司制定了《中粮地产（集团）股份有限公司内幕信息及知情人管理制度》，明确了内幕
信息知情人范围，建立了内幕信息知情人档案，并制订了严格的内幕信息报送程序。公司严
格按照有关规定，履行了相应的内幕信息报备程序。报告期内，公司内幕信息管控有效，没
有出现违规事项。
（三）独立董事现场工作情况
报告期内，公司三位独立董事通过前往北京、深圳等城市进行现场办公，与公司经营班
子、城市公司负责人等进行深入交流，对公司的财务状况、经营状况以及各项规章管理制度
加深了了解；通过现场对公司各个重点项目的开发、运营以及销售情况等进行考察，充分了
解公司的战略发展规划，为今后做出专业的独立判断奠定了基础。
（四）内控建设进展情况
根据中国证券监督管理委员会深圳监管局 2011 年 2 月 18 日发布的《关于做好深圳辖区
上市公司内部控制规范试点有关工作的通知》的要求，公司 2014 年上半年继续在集团总部各
部门及下属重点子公司全面开展 2013 年度内控自我评价现场工作，并对评价过程中发现的内
控缺陷进行整改，同时修订和完善了内控手册。
2014 年 4 月 10 日，公司第七届董事会第二十七次会议审议通过了《中粮地产（集团）
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
股份有限公司 2013 年内部控制自我评价报告》，对公司截止 2013 年 12 月 31 日的财务报告及
非财务报告内部控制设计与运行的有效性进行了自我评价。报告认为，公司对纳入评价范围
的业务流程与事项均已建立了相应的内部控制体系，内控设计与运行是完整和合理的，且得
到了有效执行，达到了内部控制的预期目标。公司财务报告和非财务报告内部控制不存在重
要和重大缺陷。
二、重大诉讼仲裁事项
报告期内公司无重大诉讼、仲裁事项。
三、媒体质疑情况
报告期内公司报无媒体普遍质疑事项。
四、报告期内公司未发生破产重整相关事项
五、资产交易事项
（一）报告期内公司收购资产情况
该资产
为上市
公司贡
交易对 是否
献的净
方或最 被收购或 交易价格 进展情 对公司经 对公司损 为关 与交易对方的关联关系（适用关 披露日 披露索
利润占
终控制 置入资产 （万元） 况 营的影响 益的影响 联交 联交易情形 期[T1] 引[T2]
净利润
方 易
总额的
比率
(%)
公司子公司中粮地产成都有限
公司收购硕泰丽都 61.4545%的
成都硕泰 股权，同时越华公司收购 Pansy 巨潮资
成都基
丽都房地 已办妥 有利于提 有利于提 Joy Limited 持有的硕泰丽都另 讯网
汇投资 2013 年
产开发有 工商及 升公司主 升公司主 一股东香港硕泰有限公司（HK） http://
管理顾 33,870.84 - 是 12 月 3
限公司 交接手 营业务能 营业务收 100%的股权，从而间接持有成都 www.cni
问有限 日
61.4545% 续 力 益 硕泰丽都 38.5455%的股权。鉴 nfo.com
公司
股权 于越华公司与成都公司的最终 .cn
实际控制人均为中粮集团，本次
交易构成关联交易。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
深圳市锦 巨潮资
深圳锦 峰城房地 已办妥 有利于提 有利于提 讯网
2013 年
峰集团 产开发有 工商及 升公司主 升公司主 http://
43,000.00 - 否 不适用 11 月 5
有限公 限公司 交接手 营业务能 营业务收 www.cni
日
司 100%股 续 力 益 nfo.com
权 .cn
（二）出售资产情况
资产
出售
为上
所涉 所涉
本期初起 市公
与交易 及的 及的
至出售日 司贡
资产 对方的 资产 债权
该资产为 出售对 献的 是否为
交易对 出售 交易价格 出售 关联关 产权 债务 披露日
被出售资产 上市公司 公司的 净利 关联交 披露索引
方 日 （万元） 定价 系（适用 是否 是否 期
贡献的净 影响 润占 易
原则 关联交 已全 已全
利润（万 净利
易情形） 部过 部转
元） 润总
户 移
额的
比例
(%)
厂房 1 栋、食
深 圳 中 堂 1 栋（一层、
无不良 参 考
洲 宝 华 夹层、二层、 2014-5 办理 2014-4-
14,470.68 重大影 61.21 市 场 否 不适用 是 2014-016
置 业 有 三层）及铁皮 -10 28,086.45 中 3
响 价格
限公司 棚、仓库、保
安室等
（三）企业合并情况
□ 适用 √ 不适用
六、公司股权激励的实施情况及其影响
报告期内公司未实施股权激励计划。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
七、重大关联交易
（一）与日常经营相关的关联交易
单位：万元
占同类交 关联交 可获得的
关联交易 关联交易 关联交易 关联交易 关联交易 关联交易
关联关系 易金额的 易结算 同类交易 披露日期 披露索引
方 类型 内容 定价原则 价格 金额
比例(%) 方式 市价
参照本公
杭州世外
司向业主
桃源房地 同一最终 经营性 提供物业
提供物业 87.69 87.69 1.94 转账 87.69 - -
产开发有 控股股东 交易 管理服务
服务的收
限公司
费标准
参照本公
苏州苏源
司向业主
房地产开 同一最终 经营性 提供物业
提供物业 192.37 192.37 4.26 转账 192.37 - -
发有限公 控股股东 交易 管理服务
服务的收
司
费标准
中粮屯河
同一最终 经营性
股份有限 购买商品 市价 1.00 1.00 - 转账 1.00 - -
控股股东 交易
公司
北京凯莱
同一最终 经营性 接受物业
物业管理 市价 446.66 446.66 - 转账 446.66 - -
控股股东 交易 管理服务
有限公司
中英人寿
保险有限 同一最终 经营性
接受服务 市价 401.84 401.84 - 转账 401.84 - -
公司广东 控股股东 交易
分公司
北京中粮
同一最终 经营性 接受物业
广场发展 市价 495.99 495.99 - 转账 495.99 - -
控股股东 交易 租赁服务
有限公司
合计 -- -- 1,625.55 -- -- -- -- --
大额销货退回的详细情况 无
按类别对本期将发生的日常关联交易进
行总金额预计的，在报告期内的实际履 不适用
行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较大的原
不适用
因（如适用）
（二）报告期内公司未发生与资产收购、出售相关的关联交易
（三）报告期内公司未发生与关联方共同对外投资相关的关联交易
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
（四）关联债权债务往来
报告期内公司不存在非经营性关联债权债务往来。
（五）其他重大关联交易
1、2012 年 3 月 28 日，公司第七届董事会第九次会议审议通过关于受托经营管理关联交
易的议案。董事会同意公司与杭州世外桃源房地产开发有限公司、沈阳大悦城房产开发有限
公司、卓远地产（成都）有限公司、中粮鹏利（成都）实业发展有限公司和上海鹏利置业发
展有限公司等五家公司续签新的委托经营管理合同。同时与苏州苏源房地产开发有限公司签
署委托经营管理合同。期限为自委托经营管理合同生效之日起三年。公司将向各委托方收取
每年 50 万元的委托管理费用。2012 年 4 月 23 日，公司 2011 年年度股东大会审议通过以上
关于受托经营管理关联交易的议案。
报告期内公司受托管理费为 150 万元。
2、本着存取自由的原则，公司于 2012 年 4 月 23 日召开的公司 2011 年年度股东大会审
议通过了《关于在中粮财务有限责任公司办理存款业务的议案》，同意公司与中粮财务有限
责任公司签署《金融服务协议》，将部分流动资金存入在中粮财务有限责任公司开立的帐户，
公司在中粮财务有限责任公司的每日最高存款余额与利息之和原则上不高于中粮财务有限责
任公司提供给公司的贷款授信额度限额，期限三年。中粮财务有限责任公司按不低于人民银
行公布的同期同档存款基准利率向公司支付利息。
公司在中粮财务有限责任公司办理存款业务的关联事项上，严格执行监管机构相关规定，
制定了以保障存款资金安全性为目标的风险处置预案，每季度定期由信永中和会计师事务所
有限责任公司对中粮财务有限责任公司进行审计并出具《关于中粮财务有限责任公司的风险
评估报告》，有效控制和防范关联交易风险。
截至 2014 年 6 月 30 日，公司在中粮财务有限责任公司结算户上存款余额 18,978.74 万
元。
3、公司 2013 年 12 月 19 日召开的第二次临时股东大会审议通过了《关于收购成都硕泰
丽都房地产开发有限公司部分股权的议案》，同意公司下属公司中粮地产成都有限公司（简称：
成都公司）收购成都基汇投资管理顾问有限公司（简称：基汇投资）持有的成都硕泰丽都房
地产开发有限公司（简称：硕泰丽都）61.4545%的股权。
根据评估价值，成都公司以 33,870.84 万元价格收购硕泰丽都 61.4545%的股权。同时，
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
境外 BVI 公司越华有限公司（EXCEED SINO LIMITED）收购 Pansy Joy Limited 持有的硕泰丽
都另一股东硕泰有限公司（HK）100%的股权，从而间接持有硕泰丽都 38.5455%的股权。根据
协议，在完成收购股权交割的前提下，成都公司已向硕泰丽都提供 19,738.14 万元借款，硕
泰丽都的另一股东硕泰有限公司或其关联公司已按照股权比例提供同比例的财务资助。
BVI 越华公司与成都公司的最终实际控制人均为中粮集团，因此该笔交易构成关联交易。
截至报告期末，硕泰丽都已完成工商变更，纳入公司合并报表范围。
八、重大合同及其履行情况
（一）托管、承包、租赁事项情况
1、托管情况
公司作为受托方，与杭州世外桃源房地产开发有限公司、沈阳大悦城房产开发有限公司、
卓远地产（成都）有限公司、中粮鹏利（成都）实业发展有限公司和上海鹏利置业发展有限
公司、苏州苏源房地产开发有限公司签订了委托经营管理合同，具体情况请见上文“其他重
大关联交易”。
2、承包情况
报告期内公司无承包情况。
3、租赁情况
报告期内公司无租赁情况。
（二）担保情况
单位：万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
实际发生日期 是否为
担保对象名 担保额度相关 是否履
担保额度 （协议签署 实际担保金额 担保类型 担保期 关联方
称 公告披露日期 行完毕
日） 担保
深圳市锦峰
城房地产开
2014.1.2 65,000 2013.12.31 65,000 股权质押 2013.12.31-2015.9.19 否 否
发有限公司
(1)
26
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
中粮鸿云置
业南京有限 2013.9.26 33,250 2013.11.28 33,250 股权质押 2013.11.28 -2015.5.14 否 否
公司
成都中粮锦
悦置业有限 2013.10.29 46,000 2014.2.21 46,000 股权质押 2014.2.21-2015.8.14 否 否
公司
北京正德兴
合房地产开
2013.12.3 90,800 2014.1.24 90,800 股权质押 2014.3.26-2016.3.25 否 否
发有限公司
(2)
深圳市锦峰
城房地产开
2014.5.5 65,000 2014.4.30 65,000 连带责任保证 2014.4.30.-2017.9.19 否 否
发有限公司
(1)
中粮地产
(深圳)实业 2014.6.28 90,000 2014.6.26 90,000 连带责任保证 2014.6.26 -2021.6.25 否 否
有限公司
中耀房地产
开发(沈阳) 2014.7.17 39,000 2014.6.28 39,000 连带责任保证 2014.6.28-2019.4. 27 否 否
有限公司
报告期内审批的对外担保 报告期内对外担保实际发生
284,800 284,800
额度合计（A1） 额合计（A2）
报告期末已审批的对外担 报告期末实际对外担保余额
429,050 429,050
保额度合计（A3） 合计（A4）
公司对子公司的担保情况
实际发生日期 是否为
担保对象名 担保额度相关 是否履行
担保额度 （协议签署 实际担保金额 担保类型 担保期 关联方
称 公告披露日期 完毕
日） 担保
中粮地产集
团深圳房地
2011.9.27 40,000 2011.11.24 40,000.00 连带责任保证 2011.11.24-2016.11.24 否 否
产开发有限
公司
长沙观音谷
房地产开发 2013.9.26 20,000 2013.11.15 20,000.00 连带责任保证 2013.11.15-2017.11.15 否 否
有限公司
中耀房地产
开发(沈阳) 2012.7.25 32,500 2012.8.24 32,500.00 连带责任保证 2012.9.20-2017.8.23 是 否
有限公司
27
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
中粮地产
(北京)有限 2012.7.25 20,000 2012.10.18 20,000.00 连带责任保证 2012.10.31-2017.10.18 否 否
公司
中粮地产集
团深圳房地
2013.12.3 65,000 2013.12.19 65,000.00 连带责任保证 2013.12.19-2018.11.23 否 否
产开发有限
公司
成都天泉置
业有限责任 2013.10.29 27,000 2013.11.12 27,000.00 连带责任保证 2013.11.21-2018.11.20 否 否
公司
北京正德兴
合房地产开
2013.12.3 90,800 2014.1.24 90,800.00 连带责任保证 2014.3.26-2018.3.25 否 否
发有限公司
(2)
成都中粮锦
悦置业有限 2014.5.10 90,000 2014.6.26 90,000.00 连带责任保证 2014.6.26-2019.6.25 否 否
公司
中粮地产成
2014.5.10 23,000 2014.6.30 23,000.00 连带责任保证 2014.6.30-2019.2.20 否 否
都有限公司
报告期内审批对子公司担 报告期内对子公司担保实际
652,700 203,800
保额度合计（B1） 发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公 报告期末对子公司实际担保
948,000 375,800
司担保额度合计（B3） 余额合计（B4）
公司担保总额（即前两大项的合计）
报告期内审批担保额度
937,500 报告期内担保实际发生额合计（A2+B2） 488,600
合计（A1+B1）
报告期末已审批的担保
1,377,050 报告期末实际担保余额合计（A4+B4） 804,850
额度合计（A3+B3）
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比
149.93%
例
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 85,000
担保总额超过净资产 50%部分的金额（E） 380,646.74
上述三项担保金额合计（C+D+E） 465,646.74
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 无
28
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
违反规定程序对外提供担保的说明 无
注：
1、公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）中的各项担保均为本司控股子公司向控
股孙公司、以及本司控股子公司之间提供的担保。
2、复合担保说明
（1）该两笔担保为中粮地产深圳房地产开发有限公司为深圳市锦峰城房地产开发有限公
司一笔 6.5 亿元债务提供的复合担保；
（2）该两笔担保为中粮地产（北京）有限公司、中粮地产（集团）股份有限公司为北京
正德兴合房地产开发有限公司一笔 9.08 亿元债务提供的复合担保。
（三）其他重大合同
报告期内公司无其他重大合同。
（四）其他重大交易
2014 年 5 月 9 日，公司 2013 年度股东大会会议审议通过关于控股子公司深圳市宝安三
联有限公司与深圳中洲宝华置业有限公司签订搬迁补偿协议的议案。因深圳市宝安区旧城改
造，公司控股子公司深圳市宝安三联有限公司（简称：三联公司，公司持有其 69.05%股权）
与深圳中洲宝华置业有限公司（简称：中洲公司）签订了《宝安中粮地产 26 区工业园厂房 1
栋、食堂 1 栋（一层、夹层、二层、三层）及铁皮棚、仓库、保安室等物业搬迁补偿协议》。
三联公司获得搬迁补偿款总额为人民币 280,864,495.00 元。报告期内已收到全部拆迁款。
详 情 请 见 我 司 2014 年 4 月 3 日 及 2014 年 5 月 10 日 在 巨 潮 资 讯 网
(http://www.cninfo.com.cn)发布的相关披露内容。
九、公司或持股 5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事项
承诺事项 承诺方 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
1、本次股权分置改革完成后，中 1、为配合控股股东中粮集
粮集团将以深宝恒作为整合及发展中 团履行上述第一项承诺，管理层
中粮集团有限 粮集团房地产业务的专业平台，并采 于股权分置改革工作完成后开
股改承诺 2005-12-28 长期有效
公司 取逐步注入优质资产等多种形式，使 始着手将公司打造成为中粮集
深宝恒成为具有品牌优势的房地产开 团住宅业务的全国管理和运营
发商。 平台。管理层根据公司的住宅地
29
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
2、中粮集团将推动深宝恒尽快建 产价值链环节定位以及竞争战
立并完善包括股权激励计划在内的管 略定位，借鉴业内标杆企业的成
理团队激励约束机制。 功做法，重新设计并确定了公司
总部组织架构，搭建起管理平
台。同时，在集团战略规划的基
础上，积极进行目标城市研究，
制定相应的城市发展和竞争战
略，为实现住宅业务的跨区域持
续发展奠定基础。
自 2007 年起，公司通过配
股募集资金和自有资金先后收
购了控股股东旗下符合注入上
市公司条件的住宅项目，包括：
天泉置业有限公司 51％的股权、
厦门鹏源房地产开发有限公司
100%的股权、天泉置业有限公司
49％股权、上海加来房地产开发
有限公司 51%的股权、苏源集团
江苏房地产开发有限公司 90%的
股权、北京中粮万科假日风景房
地产开发有限公司全资子公司
北京中粮万科房地产开发有限
公司 50%的股权。
控股股东中粮集团注入优
质资产的承诺已经履行。
2、2007 年 12 月 20 日，公
司第五届董事会第三十三次会
议审议通过《中粮地产（集团）
股份有限公司首期股票期权激
励计划（草案）》并公告。由于
经营环境、有关政策及资本市场
等诸多方面均已发生重大变化，
若继续执行上述股权激励方案
将难以真正起到应有的激励效
果,因此 2009 年 3 月 4 日公司第
六届董事会第九次会议同意终
止上述股权激励计划以及相关
考核办法。
控股股东中粮集团始终履
行其承诺。未来公司将根据法律
法规及国资委相关监管要求，结
合公司的发展状况及市场条件，
适时推出符合公司发展战略且
能达到激励效果的股权激励新
方案，从而维护股东和上市公司
的长远利益。
收购报告书
或权益变动
报告书中所
作承诺
资产重组时
所作承诺
1、中粮集团地产业务发展战略 承诺正常履行。控股股东中
本集团将以中粮地产作为整合及 粮集团把中粮地产作为集团住
首次公开发
中粮集团有限 发展中粮集团房地产业务的专业平 宅地产业务发展的平台，将符合
行或再融资 2007-3-21 长期有效
公司 台，在战略规划上，本集团目前拟将 条件的住宅项目注入中粮地产，
时所作承诺
中粮地产作为集团住宅地产业务发展 将不适宜注入上市公司且在建
的平台，并采取有效措施避免同业竞 在售尚未清算的房地产项目经
30
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
争。 营权委托给中粮地产管理，同时
2、对集团住宅地产业务发展的承 采取有效措施避免同业竞争。
诺
（1）在中粮地产开展住宅地产开
发业务的城市中，本集团不再从事新
的住宅地产业务。
（2）在中粮地产进行住宅地产开
发的城市中，若中粮地产因资金实力
不足等原因不足以获得新的住宅地产
项目，而本集团可能利用自身优势获
得该等项目时，则在获取该等项目后，
将在同等商业条件下将其优先转让给
中粮地产或采取合作方式由中粮地产
为主开发；若中粮地产不受让该等项
目，本集团将在该等项目进入实质销
售阶段之前整体转让给其他非关联的
第三方，而不就该项目进行销售。
（3）若中粮地产拟在其现有进行
住宅地产开发的城市之外的城市，进
行住宅地产开发业务，而本集团已在
该等城市中开展住宅地产开发业务
时，则本集团同意停止在该等城市中
住宅地产开发业务的经营，并同意中
粮地产对正在经营的住宅地产项目在
同等商业条件下享有优先收购权或采
取合作方式由中粮地产为主开发。
3、其他避免同业竞争承诺
除住宅地产业务外，本集团不存
在从事与中粮地产主营业务相同或相
近业务的情况，在该等业务为中粮地
产主营业务期间，本集团将不会直接
从事与其构成实质性竞争的业务。
其他对公司
中小股东所
作承诺
承诺是否及
是
时履行
未完成履行
的具体原因
不适用
及下一步计
划
十、聘任、解聘会计师事务所情况（不适用）
十一、处罚及整改情况
公司及公司董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人在报告期内未发生有权
机关调查、司法纪检部门采取强制措施、被移送司法机关或追究刑事责任、中国证监会稽查、
中国证监会行政处罚、证券市场进入、被认定为不适当人选、被其他行政管理部门处罚及证
券交易所公开谴责的情形。
31
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
十二、其他重大事项的说明
1、公司债券情况。
报告期内，中诚信证券评估有限公司对本公司发行的“08 中粮债”进行了跟踪评级：中
诚信评估维持本公司主体信用等级 AA,维持本次公司债券信用等级 AAA，评级展望稳定。
报告期末，公司总负债率 78.38%。公司已于 2014 年 8 月 25 日派付公司债券第六年度的
利息，有关资金来自公司自有资金。
中国建设银行股份有限公司深圳市分行（经其总行授权）为公司发行的公司债券 08 中粮
债本息兑付提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。报告期内，担保人持续盈利，资
产安全，信用状况没有发生重大变化。
2、2012 年 7 月 16 日，公司全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司（以下简
称“深圳公司”）与深圳市前海深港现代生活服务业合作区管理局（以下简称“前海管理
局”）签订了合作框架协议。协议约定双方在优势互补、平等协商的基础上，紧密开展合作
对接，积极谋划双方在金融、物流、地产领域的合作。深圳公司具体负责前海合作区项目的
推进、统筹、协调等工作。
根据合作协议，深圳公司将根据自身发展战略和业务组合特点，将前海合作区作为重点
投资和发展地区，积极谋划项目的落实到位。前海管理局将通过提供优惠的政策和优质的服
务，营造良好营商环境，支持深圳公司在前海合作区内的机构设立和业务发展，在业务创新、
融资和项目审批等方面依法、依规为深圳公司提供全力支持，为深圳公司提供优质高效的服
务。目前，公司正在积极与前海管理局协商推进相关工作。
3、2013 年度股东大会审议通过关于公司 2014 年度为控股子公司提供担保额度的议案，
同意公司 2014 年度在向银行等金融机构申请的授信额度内，为控股子公司提供不超过人民币
65.27 亿元的担保额度。报告期内，公司在股东大会授权的担保额度内已为中粮地产成都有
限公司提供 2.3 亿元人民币的担保，为成都中粮锦悦置业有限公司提供 9 亿元人民币的担保。
详情请见公司 2014 年 6 月 28 日及 7 月 18 日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)发布
的相关披露内容。
4、2013 年 10 月 18 日，公司第七届董事会第二十四次（临时）会议审议通过关于与新
创维电器（深圳）有限公司签订合作协议的议案。2013 年 10 月 21 日，公司全资子公司中粮
地产集团深圳房地产开发有限公司（以下简称“深圳公司”）与新创维电器（深圳）有限公司
（以下简称“新创维电器”）、深圳创维置业有限公司（以下简称“创维置业”）签订合作协议，
32
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
约定就获取深圳市光明新区公明创维城市更新项目（简称：创维项目）展开合作。深圳公司
于 2013 年 11 月 22 日与新创维电器签订搬迁补偿协议，并按合作协议约定的支付节点支付部
分补偿款。中粮地产(深圳)实业有限公司（简称“项目公司”）作为创维项目实施主体的资格
已于 7 月 14 日得到确认，目前正在办理用地规划证。
2014 年 7 月 2 日召开的公司第八届董事会第二次会议审议通过关于与上海景时深光投资
中心（有限合伙）签订投资协议的议案。公司及深圳公司、项目公司拟与上海景时深光投资
中心（有限合伙）（简称：基金）签署投资协议，约定与基金就开发创维项目进行合作。深圳
公司拟与基金共同以现金方式对项目公司进行增资，其中基金增资 39,200 万元，深圳公司以
自有资金增资 15,300 万元。增资后，深圳公司对项目公司出资 40,800 万元，持有项目公司
51%股权；基金出资 39,200 万元，持有项目公司 49%股权。深圳公司和基金共同以股东借款
形式对项目公司提供资金支持。目前协议正在履行中。详情请见公司 2014 年 7 月 3 日在巨潮
资讯网(http://www.cninfo.com.cn)发布的相关披露内容。
5、本公司全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司（简称“深圳公司”）与深
圳锦峰集团有限公司（简称“锦峰集团”）于2013年11月1日签订股权转让框架协议，深圳公
司拟收购锦峰集团持有的深圳市锦峰城房地产开发有限公司（简称“目标公司”或“锦峰城
公司”）100%股权，开发建设爱联旧村改造项目（简称：爱联项目）。项目于2013年12月18
日完成股权过户手续，并完成股权变更。报告期内，深圳公司根据协议的履行进度向锦峰集
团支付了部分股权转让款，已纳入公司合并报表范围。锦峰城公司作为爱联项目实施主体的
资格已于报告期内得到确认，目前一期正在办理用地规划许可证，二期处于拆迁谈判阶段。
详情请见我司2013年11月5日在巨潮资讯网 (http://www.cninfo.com.cn)发布的相关披露内
容。
33
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
第六节股份变动及股东情况
一、股份变动情况
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 公积金转
数量 比例(%) 送股 其他 小计 数量 比例(%)
新股 股
一、有限售条件股份 11,517 0.006 0 0 0 0 0 11,517 0.006
1、国家持股 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2、国有法人持股 0 0 0 0 0 0 0 0 0
3、其他内资持股 11,517 0.006 0 0 0 0 0 11,517 0.006
其中：境内法人持股 0 0 0 0 0 0 0 0
境内自然人持股 11,517 0.006 0 0 0 0 0 11,517 0.006
4、外资持股 0 0 0 0 0 0 0 0 0
其中：境外法人持股 0 0 0 0 0 0 0 0 0
境外自然人持股 0 0 0 0 0 0 0 0 0
二、无限售条件股份 1,813,720,079 99.994 0 0 0 0 0 1,813,720,079 99.994
1、人民币普通股 1,813,720,079 99.994 0 0 0 0 0 1,813,720,079 99.994
2、境内上市的外资股 0 0 0 0 0 0 0 0 0
3、境外上市的外资股 0 0 0 0 0 0 0 0 0
4、其他 0 0 0 0 0 0 0 0 0
三、股份总数 1,813,731,596 100 0 0 0 0 0 1,813,731,596 100
二、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表决权恢复的优
报告期末普通股股东总数（户） 139,975 0
先股股东总数
前 10 名股东持股情况
持有有限售 持有无限售 质押或冻结情况
报告期末持 报告期内增
股东名称 股东性质 持股比例（%） 条件的股份 条件的股份
股数量 减变动情况 股份状
数量 数量 数量
态
中粮集团有限公
国有法人 50.65 918,665,014 0 0 918,665,014 - -
司
34
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
增加 344,134
林泗华 境内自然人 1.35 24,407,847 0 24,407,847 - -
股
光大证券股份有
无报告期初
限公司约定购回 境内非国有法人 0.88 16,021,673 0 16,021,673 - -
数
专用账户
增加 720,100
王秀梅 境内自然人 0.65 11,722,078 0 11,722,078 - -
股
增加 976,500
刘程武 境内自然人 0.30 5,362,531 0 5,362,531 - -
股
中江国际信托股
份有限公司资金 境内非国有法人 0.23 4,259,810 0 0 4,259,810 - -
信托（金狮 95 号）
减少 480,767
邓秀葵 境内自然人 0.20 3,556,572 0 3,556,572 - -
股
无报告期初
蔡升平 境内自然人 0.18 3,175,615 0 3,175,615 - -
数
增加
李刚 境内自然人 0.17 3,157,342 0 3,157,342 - -
1,101,913 股
增加
李建鸿 境内自然人 0.17 3,153,064 0 3,153,064 - -
1,070,520 股
战略投资者或一般法人因配售新
股成为前 10 名股东的情况（如有） 无
（参见注 3）
前十名股东中，控股股东与其他股东无关联关系，也不属于《上市公司股东持股变动信
上述股东关联关系或一致行动的
息披露管理办法》中规定的一致行动人；其他股东未知是否存在其他关联关系，也未知
说明
是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
中粮集团有限公司 918,665,014 人民币普通股 918,665,014
林泗华 24,407,847 人民币普通股 24,407,847
光大证券股份有限公司约定购回
16,021,673 人民币普通股 16,021,673
专用账户
王秀梅 11,722,078 人民币普通股 11,722,078
刘程武 5,362,531 人民币普通股 5,362,531
中江国际信托股份有限公司资金
4,259,810 人民币普通股 4,259,810
信托（金狮 95 号）
邓秀葵 3,556,572 人民币普通股 3,556,572
蔡升平 3,175,615 人民币普通股 3,175,615
李刚 3,157,342 人民币普通股 3,157,342
李建鸿 3,153,064 人民币普通股 3,153,064
前 10 名无限售流通股股东之间，
前十名股东中，控股股东与其他股东无关联关系，也不属于《上市公司股东持股变动信
以及前 10 名无限售流通股股东和
息披露管理办法》中规定的一致行动人；其他股东未知是否存在其他关联关系，也未知
前 10 名股东之间关联关系或一致
是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
行动的说明
参与融资融券业务股东情况说明
（如有）（参见注 4） 公司股东林泗华通过兴业证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持 有
35
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
24,407,847 股；
公司股东王秀梅通过齐鲁证券有限公司客户信用交易担保证券账户持 11,721,978
股，普通账户持有 100 股，实际合计持有 11,722,078 股；
公司股东刘程武通过安信证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有
5,362,479 股，普通账户持有 52 股，实际合计持有 5,362,531 股；
公司股东李刚通过中国中投证券有限责任公司客户信用交易担保证券账户持有
3,062,642 股，普通账户持有 94,700 股，实际合计持有 3,157,342 股；
公司股东李建鸿通过光大证券股份有限公司 客户信用交易担保证券账户持有
3,153,064 股。
公司股东在报告期内是否进行约定购回交易
√ 是 □ 否
截止到报告期末，股东青海三工投资管理有限公司通过光大证券股份有限公司约定购回专用账户 持有公司股票
15,977,228 股，占公司总股本 0.8809% ；股东殷进云通过光大证券股份有限公司约定购回专用账户持有公司股票 44,445
股，占公司总股本 0.0024 %。
前十名 08 中粮债持有人持债情况表（截至 2014 年 6 月 30 日）
序号 持有人名称 持债张数 持债比例（%）
1 中国太平洋保险（集团）股份有限公司 3,262,054 27.18
2 新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-018L-FH002 深 2,260,000 18.83
3 中国人寿保险股份有限公司 1,060,780 8.84
4 中意人寿保险有限公司－中石油年金产品－股票账户 1,000,770 8.34
5 太平人寿保险有限公司－万能－团险万能 800,000 6.67
6 中国平安财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品 774,940 6.46
7 全国社保基金二零三组合 340,000 2.83
8 华泰人寿保险股份有限公司－万能－个险万能 300,000 2.50
9 信诚人寿保险有限公司－分红－个险分红 300,000 2.50
10 英大泰和人寿保险股份有限公司－分红 300,000 2.50
三、控股股东或实际控制人变更情况
报告期内，公司控股股东或实际控制人未发生变更。
36
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
第七节优先股相关情况
一、报告期内优先股的发行与上市情况
□ 适用 √ 不适用
二、公司优先股股东数量及持股情况
□ 适用 √ 不适用
三、优先股回购或转换情况
1、优先股回购情况
□ 适用 √ 不适用
2、优先股转换情况
□ 适用 √ 不适用
四、优先股表决权的恢复、行使情况
□ 适用 √ 不适用
五、优先股所采取的会计政策及理由
□ 适用 √ 不适用
37
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
第八节董事、监事、高级管理人员情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见公司 2013
年年报。
二、公司董事、监事、高级管理人员离职和解聘情况
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
张宝泉 副总经理 高级管理人员 2014-2-14 个人原因
38
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
第九节财务报告
一、 审计报告
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表（附后）
三、会计报表附注（附后）
39
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
第十节备查文件目录
一、载有企业负责人、主管会计工作负责人、财务总监签名的会计报表。
二、 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本
及公告的原稿。
三、上述文件的原件备置在公司董事会办公室。
40
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
（本页无正文，为中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告签章页)
董事长签名： 周政
中粮地产（集团）股份有限公司
二〇一四年八月二十五日
41
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
中粮地产(集团)股份有限公司
财 务 报 告
2014 年 1-6 月
目 录
一、 财务报表 页次
1、 合并资产负债表 43
2、 合并利润表 45
3、 合并现金流量表 46
4、 合并股东权益变动表 47
5、 资产负债表 49
6、 利润表 51
7、 现金流量表 52
8、 股东权益变动表 53
二、 财务报表附注 55
42
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
合并资产负债表
2014 年 6 月 30 日
会合 01 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项目 注释 期末数 年初数
流动资产：
货币资金 七、1 7,318,467,327.03 6,925,058,798.37
交易性金融资产
应收票据
应收账款 七、2 165,891,311.71 195,174,325.19
预付款项 七、3 40,524,846.44 108,201,005.26
应收利息
应收股利
其他应收款 七、4 340,545,932.23 563,506,516.86
存货 七、5 32,315,339,583.40 29,182,363,395.27
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 40,180,769,000.81 36,974,304,040.95
非流动资产：
可供出售金融资产 七、6 640,627,793.16 803,477,786.08
持有至到期投资
长期应收款 七、7 652,601.25 652,601.25
长期股权投资 七、8 930,073,702.51 851,658,699.35
投资性房地产 七、9 726,278,344.12 759,352,242.15
固定资产 七、10 580,863,928.61 591,331,034.96
在建工程 七、11 126,193,991.84 58,876,169.39
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 七、12 60,785,814.01 59,870,116.12
开发支出
商誉 七、13 161,183,979.11 85,539,379.11
长期待摊费用 七、14 16,052,374.43 30,120,481.14
递延所得税资产 七、15 328,149,886.47 387,534,623.77
其他非流动资产
非流动资产合计 3,570,862,415.51 3,628,413,133.32
资产总计 43,751,631,416.32 40,602,717,174.27
43
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
合并资产负债表(续)
2014 年 6 月 30 日
会合 01 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项目 注释 期末数 年初数
流动负债：
短期借款 七、17 6,385,000,000.00 8,146,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 七、18 2,598,234,551.74 3,602,013,905.24
预收款项 七、19 8,081,653,192.00 6,855,647,284.71
应付职工薪酬 七、20 47,617,513.34 90,659,468.19
应交税费 七、21 123,903,355.72 701,171,072.93
应付利息 七、22 104,306,460.24 70,922,478.09
应付股利 七、23 55,959,517.35 1,547,569.47
其他应付款 七、24 3,799,843,230.41 3,843,837,187.47
一年内到期的非流动负债 七、25 1,979,900,000.00 1,334,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 23,176,417,820.80 24,645,798,966.10
非流动负债：
长期借款 七、26 9,602,847,999.83 5,591,873,555.23
应付债券 七、27 1,192,282,401.82 1,191,483,087.88
长期应付款 七、28 216,292.15 324,438.22
专项应付款
预计负债 七、30 1,280,064.00 1,280,064.00
递延所得税负债 七、15 319,250,732.02 199,386,765.15
其他非流动负债 七、29 2,151,823.77 2,174,014.18
非流动负债合计 11,118,029,313.59 6,986,521,924.66
负债合计 34,294,447,134.39 31,632,320,890.76
股东权益：
股本 七、31 1,813,731,596.00 1,813,731,596.00
资本公积 七、32 680,200,839.55 802,338,334.24
减：库存股
专项储备
盈余公积 七、33 625,207,757.82 625,207,757.82
一般风险准备
未分配利润 七、34 2,244,895,265.29 2,162,150,278.61
外币报表折算差额 3,956,832.49 4,290,575.25
归属于母公司股东权益合计 5,367,992,291.15 5,407,718,541.92
少数股东权益 4,089,191,990.78 3,562,677,741.59
股东权益合计 9,457,184,281.93 8,970,396,283.51
负债和股东权益总计 43,751,631,416.32 40,602,717,174.27
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
44
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
合并利润表
2014 年 1-6 月
会合 02 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项目 注释 本期数 上期数
一、营业总收入 2,352,750,152.43 2,923,428,037.21
其中：营业收入 七、35 2,352,750,152.43 2,923,428,037.21
二、营业总成本 2,057,149,666.64 2,785,546,963.58
其中：营业成本 七、35 1,304,316,767.91 2,043,646,652.25
营业税金及附加 七、36 303,130,890.01 256,607,270.92
销售费用 七、37 109,338,802.15 153,183,784.25
管理费用 七、38 124,642,475.35 121,382,912.04
财务费用 七、39 216,692,467.46 212,286,660.58
资产减值损失 七、41 -971,736.24 -1,560,316.46
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列） 七、40 79,784,691.89 164,063,184.10
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 78,415,003.16 44,591,373.57
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 375,385,177.68 301,944,257.73
加：营业外收入 七、42 17,395,456.36 2,505,649.35
减：营业外支出 七、43 3,786,743.84 3,307,613.64
其中：非流动资产处置损失 272,226.56 38,421.62
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 388,993,890.20 301,142,293.44
减：所得税费用 七、44 152,596,996.46 104,608,148.35
五、净利润（净亏损以"－"号填列） 236,396,893.74 196,534,145.09
归属于母公司股东的净利润 137,156,934.56 106,176,572.36
少数股东损益 99,239,959.18 90,357,572.73
六、每股收益：
(一)基本每股收益 七、45 0.08 0.06
(二)稀释每股收益 七、45 0.08 0.06
七、其他综合收益 七、46 -122,471,237.45 -68,301,715.82
八、综合收益总额 113,925,656.29 128,232,429.27
归属于母公司股东的综合收益总额 14,685,697.11 37,874,856.54
归属于少数股东的综合收益总额 99,239,959.18 90,357,572.73
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
45
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
合并现金流量表
2014 年 1-6 月
合 03 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项目 注释 本期数 上期数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,278,612,692.91 5,022,647,835.93
收到的税费返还 31,183.97
收到其他与经营活动有关的现金 七、47 1,024,419,505.01 3,052,892,799.39
经营活动现金流入小计 4,303,063,381.89 8,075,540,635.32
购买商品、接受劳务支付的现金 2,743,812,986.09 2,055,201,489.19
支付给职工以及为职工支付的现金 191,291,269.84 197,873,142.79
支付的各项税费 1,033,173,197.23 793,928,427.68
支付其他与经营活动有关的现金 七、47 1,871,875,032.25 3,627,788,274.50
经营活动现金流出小计 5,840,152,485.41 6,674,791,334.16
经营活动产生的现金流量净额 -1,537,089,103.52 1,400,749,301.16
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 128,041,586.85
取得投资收益收到的现金 1,269,688.73 1,305,238.94
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 281,407,431.90 169,724,535.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 282,677,120.63 299,071,360.79
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 90,289,395.70 34,023,482.12
投资支付的现金 22,280,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 493,891,516.98
支付其他与投资活动有关的现金 七、47 8,344,441.11
投资活动现金流出小计 584,180,912.68 64,647,923.23
投资活动产生的现金流量净额 -301,503,792.05 234,423,437.56
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 392,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 392,000,000.00
取得借款收到的现金 8,144,624,444.60 2,167,693,429.75
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 七、47
筹资活动现金流入小计 8,536,624,444.60 2,167,693,429.75
偿还债务支付的现金 5,718,750,000.00 2,393,961,968.69
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 559,847,931.82 536,369,392.28
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 6,522,000.00 147,000,000.00
支付其他与筹资活动有关的现金 七、47 26,075,000.00 17,242,217.00
筹资活动现金流出小计 6,304,672,931.82 2,947,573,577.97
筹资活动产生的现金流量净额 2,231,951,512.78 -779,880,148.22
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 49,911.45 -172,669.54
五、现金及现金等价物净增加额 393,408,528.66 855,119,920.96
加：期初现金及现金等价物余额 5,852,063,520.83 5,843,304,756.13
六、期末现金及现金等价物余额 6,245,472,049.49 6,698,424,677.09
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
46
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
合并股东权益变动表
2014 年 1-6 月
会合 04 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
本期数
项目 归属于母公司股东的股东权益
少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他
一、上期期末余额 1,813,731,596.00 802,338,334.24 625,207,757.82 2,162,150,278.61 4,290,575.25 3,562,677,741.59 8,970,396,283.51
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本期年初余额 1,813,731,596.00 802,338,334.24 625,207,757.82 2,162,150,278.61 4,290,575.25 3,562,677,741.59 8,970,396,283.51
三、本期增减变动金额（减少以“－”
-122,137,494.69 82,744,986.68 -333,742.76 526,514,249.19 486,787,998.42
号填列）
（一）净利润 137,156,934.56 99,239,959.18 236,396,893.74
（二）其他综合收益 -122,137,494.69 -333,742.76 -122,471,237.45
上述（一）和（二）小计 -122,137,494.69 137,156,934.56 -333,742.76 99,239,959.18 113,925,656.29
（三）股东投入和减少资本 610,196,290.01 610,196,290.01
1、股东投入资本 392,000,000.00 392,000,000.00
2、股份支付计入股东权益的金额
3、其他 218,196,290.01 218,196,290.01
（四）利润分配 -54,411,947.88 -182,922,000.00 -237,333,947.88
1、提取盈余公积
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -54,411,947.88 -182,922,000.00 -237,333,947.88
4、其他
（五）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本(或股本)
2、盈余公积转增资本(或股本)
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
（六）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 1,813,731,596.00 680,200,839.55 625,207,757.82 2,244,895,265.29 3,956,832.49 4,089,191,990.78 9,457,184,281.93
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
47
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
合并股东权益变动表（续）
2014 年 1-6 月
会合 04 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
上年数
项目 归属于母公司股东的股东权益
少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他
一、上期期末余额 1,813,731,596.00 548,652,944.79 489,785,944.07 1,908,315,685.33 3,319,283.57 2,811,307,167.12 7,575,112,620.88
加：会计政策变更 214,292,298.66 -9,665,500.53 -81,236,236.70 14,881,270.56 138,271,831.99
前期差错更正
其他
二、本期年初余额 1,813,731,596.00 762,945,243.45 480,120,443.54 1,827,079,448.63 3,319,283.57 2,826,188,437.68 7,713,384,452.87
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 39,393,090.79 145,087,314.28 335,070,829.98 971,291.68 736,489,303.91 1,257,011,830.64
（一）净利润 534,570,092.14 384,616,403.08 919,186,495.22
（二）其他综合收益 38,896,872.87 971,291.68 39,868,164.55
上述（一）和（二）小计 38,896,872.87 534,570,092.14 971,291.68 384,616,403.08 959,054,659.77
（三）股东投入和减少资本 612,500,000.00 612,500,000.00
1、股东投入资本 612,500,000.00 612,500,000.00
2、股份支付计入股东权益的金额
3、其他
（四）利润分配 145,087,314.28 -199,499,262.16 -260,130,881.25 -314,542,829.13
1、提取盈余公积 145,087,314.28 -145,087,314.28
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -54,411,947.88 -260,130,881.25 -314,542,829.13
4、其他
（五）股东权益内部结转 496,217.92 -496,217.92
1、资本公积转增资本(或股本)
2、盈余公积转增资本(或股本)
3、盈余公积弥补亏损
4、其他 496,217.92 -496,217.92
（六）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 1,813,731,596.00 802,338,334.24 625,207,757.82 2,162,150,278.61 4,290,575.25 3,562,677,741.59 8,970,396,283.51
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
48
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
资产负债表
2014 年 6 月 30 日
会企 01 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项目 注释 期末数 年初数
流动资产：
货币资金 3,006,995,511.55 2,503,138,568.26
交易性金融资产
应收票据
应收账款 十三、1 1,408,624.27 491,848.18
预付款项 17,056,928.00 11,056,928.00
应收利息
应收股利
其他应收款 十三、2 12,410,321,726.77 13,662,857,677.03
存货 425,084,315.71 657,074,970.30
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 15,860,867,106.30 16,834,619,991.77
非流动资产：
可供出售金融资产 640,627,793.16 803,477,786.08
持有至到期投资
长期应收款 652,601.25 652,601.25
长期股权投资 十三、3 6,771,617,749.14 6,697,167,119.35
投资性房地产 386,285,469.54 402,831,544.63
固定资产 340,441,424.99 347,628,844.27
在建工程 125,532,770.16 58,293,289.39
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 55,760,713.99 56,162,821.47
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 8,320,918,522.23 8,366,214,006.44
资产总计 24,181,785,628.53 25,200,833,998.21
49
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
资产负债表(续)
2014 年 6 月 30 日
会企 01 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项目 注释 期末数 年初数
流动负债：
短期借款 6,385,000,000.00 8,146,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 76,641,276.71 192,429,975.79
预收款项 649,031,698.00 829,683,942.00
应付职工薪酬 15,376,282.65 33,480,953.36
应交税费 202,761,384.29 246,050,401.52
应付利息 86,675,920.77 64,516,887.79
应付股利 55,959,517.35 1,547,569.47
其他应付款 5,211,929,898.29 5,079,931,043.75
一年内到期的非流动负债 1,479,900,000.00 834,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 14,163,275,978.06 15,427,640,773.68
非流动负债：
长期借款 3,108,250,000.00 2,931,900,000.00
应付债券 1,192,282,401.82 1,191,483,087.88
长期应付款 216,292.15 324,438.22
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 140,447,972.94 181,160,471.17
其他非流动负债 893,085.36 949,474.26
非流动负债合计 4,442,089,752.27 4,305,817,471.53
负债合计 18,605,365,730.33 19,733,458,245.21
股东权益：
股本 1,813,731,596.00 1,813,731,596.00
资本公积 729,794,615.40 851,932,110.09
减：库存股
专项储备
盈余公积 411,921,457.27 411,921,457.27
一般风险准备
未分配利润 2,620,972,229.53 2,389,790,589.64
股东权益合计 5,576,419,898.20 5,467,375,753.00
负债和股东权益总计 24,181,785,628.53 25,200,833,998.21
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
50
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
利润表
2014 年 1-6 月
会企 02 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项目 注释 本期数 上期数
一、营业收入 十三、4 622,315,873.28 375,395,871.52
减：营业成本 十三、4 265,524,732.97 101,809,644.83
营业税金及附加 116,522,331.36 37,829,896.80
销售费用 831,531.57 4,997,280.95
管理费用 40,792,242.76 51,156,296.85
财务费用 154,588,875.62 239,719,736.80
资产减值损失 -3,184,150.16 -4,237,861.91
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列） 十三、5 267,898,318.52 317,078,211.10
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 74,450,629.79 41,762,712.09
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 315,138,627.68 261,199,088.30
加：营业外收入 1,218,489.30 324,010.52
减：营业外支出 953,483.35 1,588,143.42
其中：非流动资产处置损失 79,897.30
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列) 315,403,633.63 259,934,955.40
减：所得税费用 29,810,045.86 20,359,347.12
四、净利润（净亏损以"－"号填列） 285,593,587.77 239,575,608.28
五、其他综合收益 -122,137,494.69 -69,458,569.89
六、综合收益总额 163,456,093.08 170,117,038.39
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
51
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
现金流量表
2014 年 1-6 月 会企 03 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项目 注释 本期数 上期数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 418,446,127.85 1,096,648,801.86
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 5,728,780,157.96 3,384,882,716.30
经营活动现金流入小计 6,147,226,285.81 4,481,531,518.16
购买商品、接受劳务支付的现金 60,170,218.28 188,318,602.26
支付给职工以及为职工支付的现金 62,771,038.39 84,433,925.37
支付的各项税费 191,524,324.25 230,599,890.32
支付其他与经营活动有关的现金 3,925,211,298.47 2,612,331,037.57
经营活动现金流出小计 4,239,676,879.39 3,115,683,455.52
经营活动产生的现金流量净额 1,907,549,406.42 1,365,848,062.64
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 128,041,586.85
取得投资收益收到的现金 9,747,688.73 154,305,238.94
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 479,735.28 169,713,635.00
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 10,227,424.01 452,060,460.79
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 79,523,419.24 25,462,061.52
投资支付的现金 392,280,000.00
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 79,523,419.24 417,742,061.52
投资活动产生的现金流量净额 -69,295,995.23 34,318,399.27
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 4,100,000,000.00 1,421,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 4,100,000,000.00 1,421,000,000.00
偿还债务支付的现金 5,038,750,000.00 1,559,134,318.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 376,223,358.38 278,603,025.37
支付其他与筹资活动有关的现金 19,435,000.00 15,547,217.00
筹资活动现金流出小计 5,434,408,358.38 1,853,284,560.37
筹资活动产生的现金流量净额 -1,334,408,358.38 -432,284,560.37
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 11,890.48 -23,255.57
五、现金及现金等价物净增加额 503,856,943.29 967,858,645.97
加：期初现金及现金等价物余额 2,467,768,568.26 2,782,716,648.20
六、期末现金及现金等价物余额 2,971,625,511.55 3,750,575,294.17
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
52
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
股东权益变动表
2014 年 1-6 月
会企 04 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
本期数
项目
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 股东权益合计
一、上期期末余额 1,813,731,596.00 851,932,110.09 411,921,457.27 2,389,790,589.64 5,467,375,753.00
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本期年初余额 1,813,731,596.00 851,932,110.09 411,921,457.27 2,389,790,589.64 5,467,375,753.00
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） -122,137,494.69 231,181,639.89 109,044,145.20
（一）净利润 285,593,587.77 285,593,587.77
（二）其他综合收益 -122,137,494.69 -122,137,494.69
上述（一）和（二）小计 -122,137,494.69 285,593,587.77 163,456,093.08
（三）股东投入和减少资本
1、股东投入资本
2、股份支付计入股东权益的金额
3、其他
（四）利润分配 -54,411,947.88 -54,411,947.88
1、提取盈余公积
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -54,411,947.88 -54,411,947.88
4、其他
（五）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本(或股本)
2、盈余公积转增资本(或股本)
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
（六）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 1,813,731,596.00 729,794,615.40 411,921,457.27 2,620,972,229.53 5,576,419,898.20
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
53
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
股东权益变动表（续）
2014 年 1-6 月
会企 04 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
上年数
项目
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 股东权益合计
一、上期期末余额 1,813,731,596.00 714,731,314.59 323,979,248.46 1,652,722,658.25 4,505,164,817.30
加：会计政策变更 98,303,922.63 98,303,922.63
前期差错更正
其他
二、本期年初余额 1,813,731,596.00 813,035,237.22 323,979,248.46 1,652,722,658.25 4,603,468,739.93
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 38,896,872.87 87,942,208.81 737,067,931.39 863,907,013.07
（一）净利润 879,422,088.08 879,422,088.08
（二）其他综合收益 38,896,872.87 38,896,872.87
上述（一）和（二）小计 38,896,872.87 879,422,088.08 918,318,960.95
（三）股东投入和减少资本
1、股东投入资本
2、股份支付计入股东权益的金额
3、其他
（四）利润分配 87,942,208.81 -142,354,156.69 -54,411,947.88
1、提取盈余公积 87,942,208.81 -87,942,208.81
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -54,411,947.88 -54,411,947.88
4、其他
（五）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本(或股本)
2、盈余公积转增资本(或股本)
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
（六）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 1,813,731,596.00 851,932,110.09 411,921,457.27 2,389,790,589.64 5,467,375,753.00
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
54
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
中粮地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
截至 2014 年 6 月 30 日
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、 公司基本情况
1、 历史沿革
中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称本公司）系经原中共宝安县委以
宝组（1982）007号文批准，于1983年2月24日正式成立的县属地方国营企业，原
名为“宝安县城建设公司”。1993年2月，经深圳市宝安区人民政府以深宝府[1993]15
号文批准，更名为“深圳市宝安区城建发展总公司”。1993年7月10日，经深圳市人
民政府办公厅以深府办复[1993]761号文批准，改组为募集设立的股份有限公司，
更名为“深圳宝恒（集团）股份有限公司”，向社会公开发行境内上市内资股（A
股）股票并上市交易，并于1993年10月8日领取深企法字04498号（注册号
19224718-9）企业法人营业执照。
1993年10月，根据深圳市证券管理办公室深证办复[1993]116号文及深圳证券
交易所深证市字[1993]第39号文批准，本公司采用募集设立方式向境内社会公众
公开发行内资股（A股）股票50,000,000股，发行后公司股份总额达到200,000,000
股，并于1993年10月8日起在深圳证券交易所挂牌交易。
1994年4月28日，本公司第二次股东大会通过了1993年度分红派息方案，以
1993年12月31日公司总股份200,000,000股为基数，向全体股东每10股送1股红股，
送股后公司总股份增至220,000,000股。
1995年5月12日，本公司第三次股东大会通过了1994年度分红派息方案，以
1994年12月31日公司总股份220,000,000股为基数，向全体股东每10股送2股红股，
送股后公司总股份增至264,000,000股。
1996年5月21日，本公司第四次股东大会通过了1995年度分红派息方案，以
1995年12月31日公司总股份264,000,000股为基数，向全体股东每10股送2.5股红股，
送股后公司总股份增至330,000,000股。
1996年9月26日，本公司第五次股东大会通过了配股方案，以1996年7月1日公
司总股份330,000,000股为基数，向全体股东每10股配售2.4股，配股后公司总股份
增至373,041,903股。
1996年12月18日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市宝恒
55
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
（集团）股份有限公司”。
1997年5月28日，本公司第六次股东大会通过了1996年度分红派息方案，以
1996年12月31日公司总股份373,041,903股为基数，向全体股东每10股送2股红股并
转增0.5股，送股及转增后公司总股份增至466,302,377股。
2004年12月31日，深圳市宝安区投资管理公司（以下简称宝投公司）与中粮
集团有限公司（以下简称中粮集团）签订《股权转让协议书》，经国务院国有资
产监督管理委员会于2005年5月29日以国资产权[2005]536号批复，宝投公司将其所
持有的本公司278,062,500股国家股转让予中粮集团。转让后，中粮集团持有本公
司278,062,500股国家股，占总股本的59.63%，成为本公司第一大股东。
2006年4月13日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“中粮地产（集
团）股份有限公司”。2006年4月20日，本公司2005年度股东大会通过了2005年度
分红派息方案，以2005年12月31日公司总股份466,302,377股为基数，向全体股东
每10股转增5股，转增后公司总股份增至699,453,565股。
2007年8月10日，本公司2006年度股东大会通过了配股方案，以2006年12月31
日总股本699,453,565股为基数，每10股配售3股，配股后公司总股份增至906,865,798
股。
2008年6月27日，本公司2007年度股东大会通过了本公司2007年度利润分配及
资本公积金转增股本预案，以2007年12月31日的总股本906,865,798股为基数，每
10股送4股红股，每10股转增6股，送股及转增后公司总股本增至1,813,731,596股。
本公司母公司是中粮集团有限公司。截至2013年12月31日，中粮集团持有本
公司股份918,665,014股，占总股本的50.65%。
本公司法定代表人：周政；企业法人营业执照注册号：440301103197805；注
册地址：深圳市宝安区新城二区湖滨路。
2、所处行业
本公司所属行业为房地产业。
3、 经营范围
本公司经批准的经营范围：房地产开发经营、国内商业、物资供销业、建筑
技术咨询、进出口贸易。本公司的主营业务：商品房开发、物业租赁、来料加工
业等。
4、 主要产品和服务
本公司主要产品和服务是住宅、商业物业、工业物业。
56
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
5、 公司在报告期间内主营业务发生变更、股权发生重大变更、发生重大
并购、重组的有关说明
本公司在报告期间内主营业务未发生变更、股权未发生重大变更、除并购成
都香颂丽都项目、深圳锦峰城项目外未发生重大并购、重组事项。
二、 财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础编制，根据实际发生的交易和事项，
按照财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则——基本准则》和38项具体会
计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定
（以下合称“企业会计准则”）以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公
司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2010年修订）的披露规定
编制。
三、 遵循企业会计准则的声明
本公司声明：本公司编制的本期财务报表符合企业会计准则的要求，真实、
完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
四、 主要会计政策和会计估计
1、 会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的
报告期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
2、 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
3、 合并的会计处理方法
（1） 同一控制下的企业合并
合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值
计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面
值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（2） 非同一控制下的企业合并
购买方区别下列情况确定合并成本：一次交换交易实现的企业合并，合并成
本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负
债以及发行的权益性证券的公允价值；通过多次交换交易分步实现的企业合并，
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
合并成本为每一单项交易成本之和；购买方为进行企业合并发生的各项直接相关
费用计入企业合并成本；在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作
出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够
可靠计量的，将其计入合并成本。
购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公
允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
4、 合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。本公司直接或通过
子公司间接拥有被投资单位半数以上的表决权；或本公司对被投资单位满足以下
条件之一的，均将其纳入合并财务报表的合并范围：
①通过与被投资单位其他投资者之间的协议，拥有被投资单位半数以上的表
决权；
②根据公司章程或协议，有权决定被投资单位的财务和经营政策；
③有权任免被投资单位的董事会或类似机构的多数成员；
④在被投资单位的董事会或类似机构占多数表决权。
（2）合并财务报表以母公司和其子公司的财务报表为基础，根据其他有关
资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由母公司编制。合并资产负
债表以母公司和子公司的资产负债表为基础，在抵销母公司与子公司、子公司相
互之间发生的内部交易对合并资产负债表的影响后进行编制。合并利润表以母公
司和子公司的利润表为基础，在抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内
部交易对合并利润表的影响后进行编制。合并现金流量表以母公司和子公司的现
金流量表为基础，在抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合
并现金流量表的影响后进行编制。合并所有者权益变动表以母公司和子公司的所
有者权益变动表为基础，在抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交
易对合并所有者权益变动表的影响后进行编制。
子公司所采用的会计政策与母公司不一致的，按照母公司的会计政策对子公
司财务报表进行必要的调整；或者子公司按照母公司的会计政策另行编报财务报
表，使子公司采用的会计政策与母公司保持一致。
子公司的会计期间与母公司不一致的，按照母公司的会计期间对子公司财务
报表进行调整；或者子公司按照母公司的会计期间另行编报财务报表，使子公司
的会计期间与母公司保持一致。
（3）子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司年初所有
者权益中所享有的份额，其余额冲减少数股东权益。
（4）报告期内因企业合并增加的子公司的合并财务报表编制
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
① 母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产
负债表时，调整合并资产负债表的年初数；编制合并利润表时，将该子公司合并
当期年初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表
时，将该子公司合并当期年初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
② 因非同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，不调
整合并资产负债表的年初数。编制合并利润表时，将该子公司购买日至报告期末
的收入、费用、利润纳入合并利润表。编制合并现金流量表时，将该子公司购买
日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
（5）在报告期内处置子公司的合并财务报表编制
母公司在报告期内处置子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负
债表的年初数；编制合并利润表时，将该子公司年初至处置日的收入、费用、利
润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将该子公司年初至处置日的现金流
量纳入合并现金流量表。
5、 分部报告
本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以
经营分部为基础确定报告分部。经营分部，是指集团内同时满足下列条件的组成
部分：
（1）该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
（2）本公司管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置
资源、评价其业绩；
（3）本公司能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关
会计信息。
如果两个或多个经营分部存在相似经济特征且同时在以下方面具有相同或
相似性的，可以合并为一个经营分部：
① 各单项产品或劳务的性质相同或相似；
② 生产过程的性质相同或相似；
③ 产品或劳务的客户类型相同或相似；
④ 销售产品或提供劳务的方式相同或相似；
⑤ 生产产品及提供劳务受法律、行政法规的影响。
本公司在编制分部报告时，分部间交易收入按实际交易价格为基础计量。编
制分部报告所采用的会计政策与编制本公司合并财务报表所采用的会计政策一
致。
6、 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物，是指持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
值变动风险很小的投资。期限短，一般是指从购买日起三个月内到期。
7、 外币业务和外币报表折算
（1） 外币交易
外币交易在初始确认时，采用交易发生时的即期汇率（即中国人民银行公布
的当日人民币外汇牌价的中间价）将外币金额折算为记账本位币金额。
在资产负债表日将外币货币性资产和外币货币性负债采用资产负债表日即
期汇率折算，因资产负债表日即期汇率与初始确认时或前一资产负债表日即期汇
率不同产生的汇兑差额记入当期损益，同时调增或调减外币货币性资产和外币货
币性负债的记账本位币金额。
与购建或生产符合资本化条件的资产相关的外币借款产生的汇兑差额，按借
款费用的规定处理。
在资产负债表日对外币非货币性项目按下列情况处理：
① 以历史成本计量的外币非货币性项目，在资产负债表日不应改变其原记
账本位
币金额，不产生汇兑差额。
② 以公允价值计量的外币非货币性项目，如交易性金融资产，采用公允价
值确定日的即期汇率折算，本期折算后的记账本位币金额与原记账本位币的金额
的差额作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益。
（2） 外币财务报表的折算
本公司对境外经营的财务报表进行折算时，遵循下列规定：
① 资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，
所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。
② 利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
③ 现金流量表现金流量项目，采用交易发生日的即期汇率折算。所有年初
数和上期实际数按上期折算后的数额列示。
④ 产生的外币财务报表折算差额，在编制合并财务报表时，应在合并资产
负债表中所有者收益项目下单独作为“外币报表折算差额”项目列示。本公司境外
经营的子公司，在编制合并财务报表时，应按少数股东在境外经营所有者权益中
所享有的份额计算少数股东应分担的外币报表折算差额，并入少数股东权益列示
于合并资产负债表。
8、 金融工具
（1）金融资产和金融负债的分类
① 金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产（包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
入当期损益的金融资产）、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资
产。
② 金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债（包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债）、其他金融负债。
（2） 金融资产和金融负债的确认依据和计量方法
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债：在初始
计量时以公允价值计量，相关交易费用计入当期损益；后续计量时仍以公允价值
计量，其变动计入当期损益。
② 持有至到期投资、贷款和应收款项：在初始计量时以公允价值计量，交
易费用计入初始确认金额，构成成本的组成部分；后续计量时以摊余成本计量。
以摊余成本计量的金融资产，在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或
损失，计入当期损益。
③ 可供出售金融资产：按照取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初
始确认金额。支付价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未
领取的债券利息，单独确认为应收项目。公司在持有可供出售金融资产期间取得
的利息或现金股利，确认为投资收益。资产负债表日，公司将可供出售金融资产
的公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。公司处置可供出售金融资产时，
将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资收益；同时，将原直
接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资收
益。
④ 其他金融负债：在初始计量时以公允价值计量，交易费用计入初始确认
金额，构成成本的组成部分；后续计量时以摊余成本或其他基础计量。
（3） 金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终
止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确
认所转移的金融资产，并将收到的对价确认为一项金融负债。本公司既没有转移
也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：①
放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产；②未放弃对该金融资产控制
的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负
债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损
益：①所转移金融资产的账面价值；②因转移而收到的对价，与原直接计入所有
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
者权益的公允价值变动累计额之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价
值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，
并将下列两项金额的差额计入当期损益：①终止确认部分的账面价值②终止确认
部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部
分的金额之和。
（4）金融资产的减值测试和减值准备计提方法
① 资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外
的金融资产进行减值测试。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资
产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；对单独测试
未发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行
减值测试。
②按摊余成本计量的金融资产，期末有客观证据表明其发生了减值的，根据
其账面价值与预计未来现金流量现值（不包括尚未发生的未来信用损失）之间的
差额计算确认减值损失，短期应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很小
的，在确定相关减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折现。对以摊余成本
计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且
客观上与确认该损失后发生的事项有关（如债务人的信用评级已提高等），原确
认的减值损失应当予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不应当
超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
③可供出售金融资产，如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原直接计
入资本公积的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。该转
出的累计损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金
额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上
升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以
转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
④在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与
该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，将该
权益工具投资或衍生金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率
对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失。可供出售金融资
产的公允价值发生较大幅度下降且预期下降趋势属于非暂时性时，确认其减值损
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
失，并将原直接计入所有者权益的公允价值累计损失一并转出计入减值损失。
9、 应收款项
（1）坏账的确认标准
对有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，如债务人已撤销、破产、死亡、
资不抵债、现金流严重不足等，经公司董事会批准后，作为坏账损失处理，并冲
销原已计提的坏账准备。
（2）坏账准备的计提方法
公司采用备抵法核算坏账损失。资产负债表日，对于单项金额重大的（一般
为 500 万元以上）非关联方单位的应收款项，单独进行减值测试，根据其未来现
金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。对于单项金
额非重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起，按账龄划分为若
干组合，再按这些应收款项组合在资产负债表日余额的一定比例计算确定减值损
失，计提坏账准备。各应收款项组合本期坏账准备计提比例，根据公司以前年度
与之相同或类似的、具有类似风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结
合公司现时情况进行确定。对合并报表范围内各公司之间的应收款项单独进行减
值测试，如果单项测试发生减值，按实际减值金额确认减值损失，计提坏账准备，
如果单项测试未发生减值的，则不计提坏账准备。对合营、联营公司及其股东单
位的应收款项，单独进行减值测试，经测试未发生减值的款项，根据公司以前年
度与之相同或类似的、具有类似风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，
按照期末余额的 1%计提坏账准备。
按组合计提坏账的应收款项：
组合类型 确定组合的依据 按组合计提坏账准备的计提方法
账龄组合 账龄状态 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法：
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收计提比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 0% 0%
3 个月以上—1 年（含 1 年） 5% 5%
1 年以上—2 年（含 2 年） 30% 30%
2 年以上—3 年（含 3 年） 50% 50%
3 年以上 100% 100%
10、 存货
（1）存货在同时满足以下两个条件时，予以确认：
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
①与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
②该存货的成本能够可靠地计量。
（2）存货在取得时按照实际成本入账。
存货按完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品、其他存货等进行分类。
存货盘存制度采用永续盘存制。
（3）存货的取得按实际成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其
他成本。发出库存商品、材料的成本按加权平均法计算确定；发出开发产品的成
本按个别计价法计算确定；包装物、低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
（4）本公司的存货在资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量，对可变
现净值低于存货成本的差额，计提存货跌价准备并计入当期损益。可变现净值，
是指在公司的日常经营活动中，存货的估计售价减去估计至完工时将要发生的成
本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁多、单价较低
的存货，可以按照存货类别计提存货跌价准备。与在同一地区生产和销售的产品
系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，
可以合并计提存货跌价准备。
资产负债表日，本公司确定存货的可变现净值，以前减记存货价值的影响因
素已经消失的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内
转回，转回的金额计入当期损益。
11、 长期股权投资
长期股权投资包括本公司持有的能够对被投资单位实施控制、共同控制或重
大影响的权益性投资，或者本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影
响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。
（1）投资成本确定
本公司分别以下情况对长期股权投资进行计量：
①合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其投资成本：
A、同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，公司以支付现金、转让非
现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权
益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成
本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整
资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。公司以发行权益性证券作为合
并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权
投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，
调整留存收益。为企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支
付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。
B、非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，合并成本为在购买日为
取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证
券的公允价值。企业合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的差额，确认为合并资产负债表中的商誉。企业合并成本小于合并中取得的
被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益（营业外收入）。为
企业合并发生的各项费用，包括为进行企业合并而支付的审计、法律服务、评估
咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买方作为合
并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证
券的初始确认金额。
企业通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，应当区分个别财务报
表和合并财务报表进行相关会计处理：
a、在个别财务报表中，应当以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面
价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持
有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，应当在处置该项投资时将与其相关的
其他综合收益（例如，可供出售金融资产公允价值变动计入资本公积的部分，下
同）转入当期投资收益。
b、在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，应当按照
该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当
期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关
的其他综合收益应当转为购买日所属当期投资收益。购买方应当在附注中披露其
在购买日之前持有的被购买方的股权在购买日的公允价值、按照公允价值重新计
量产生的相关利得或损失的金额。
②除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按
照下列规定确定其投资成本：
A、以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投
资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必
要支出，但实际支付的价款中包含的已宣告但尚未领取的现金股利，应作为应收
项目单独核算。
B、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价
值作为初始投资成本。
C、投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。
D、通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，如果该项交换具有商业实
质且换入资产或换出资产的公允价值能可靠计量，则以换出资产的公允价值和相
关税费作为初始投资成本，换出资产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期
损益；若非货币资产交换不同时具备上述两个条件，则按换出资产的账面价值和
相关税费作为初始投资成本。
E、以债务重组方式取得的长期股权投资，按取得的股权的公允价值作为初
始投资成本，初始投资成本与债权账面价值之间的差额计入当期损益。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的长期股权投资采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法
进行调整。
对被投资单位不具有共同控制或重大影响且在活跃市场中没有报价、公允价
值不能可靠计量的长期股权投资，采用的成本法核算。
对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
①采用成本法核算时，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。取得被投
资单位宣告发放的现金股利或利润，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含
的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，按照享有被投资单位宣告发放的现金
股利或利润确认当期投资收益。
②采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份
额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。
当期投资损益为按应享有或应分担的被投资单位当年实现的净利润或发生
的净亏损的份额。在确认应享有或应分担被投资单位的净利润或净亏损时，在被
投资单位账面净利润的基础上，对被投资单位采用的与本公司不一致的会计政
策、以本公司取得投资时被投资单位固定资产及无形资产的公允价值为基础计提
的折旧额或摊销额，以及以本公司取得投资时有关资产的公允价值为基础计算确
定的资产减值准备金额等对被投资单位净利润的影响进行调整，并且将本公司与
联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益予以抵销，在此基础上确认投资损
益。本公司与被投资单位发生的内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号——
资产减值》等规定属于资产减值损失的则全额确认。
在确认应分担的被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资及其他实质上
构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限（投资企业负有承担额外损失
义务的除外）；如果被投资单位以后各期实现盈利的，在收益分享额超过未确认
的亏损分担额以后，按超过未确认的亏损分担额的金额，依次恢复长期权益、长
期股权投资的账面价值。
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对于首次执行日之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股权投资，如
存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直线法摊销，摊销金额计
入当期损益。
③长期股权投资核算的转换
A、本公司因减少投资等原因对被投资单位不再具有共同控制或重大影响的，
并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，改按成本
法核算，并以权益法下长期股权投资的账面价值作为按照成本法核算的初始投资
成本。继后期间，自被投资单位分得的现金股利或利润未超过转换时被投资单位
账面留存收益中本公司享有份额的，分得的现金股利或利润应冲减长期股权投资
的成本，不作为投资收益。自被投资单位取得的现金股利或利润超过转换时被投
资单位账面留存收益中本公司享有份额的部分，确认为当期损益。
B、本公司因追加投资等原因能够对被投资单位实施共同控制或重大影响但
不构成控制的，改按权益法核算，并以成本法下长期股权投资的账面价值或按照
《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》确定的投资账面价值作为按照
权益法核算的初始投资成本。
a、持有长期股权投资的账面余额与按照原持股比例计算确定应享有原取得
投资时被投资单位可辨认净资产公允价值份额之间的差额，属于通过投资作价体
现的商誉部分（即原取得投资时投资成本大于应享有被投资单位可辨认净资产公
允价值份额的部分），不调整长期股权投资的账面价值；属于原取得投资时因投
资成本小于应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，一方面应调整
长期股权投资的账面价值，同时调整留存收益。
b、于新取得的股权部分，应比较新增投资的成本与取得该部分投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额，其中投资成本大于投资时应享有被
投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的成本；投资成本
小于应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，应调整增加长期股权投资
的成本，同时计入取得当期的营业外收入。
上述与原持股比例相对应的商誉或是应计入留存收益的金额与新取得投资
过程中体现的商誉及计入当期损益的金额应综合考虑，在此基础上确定与整体投
资相关的商誉或是因投资成本小于应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份
额应计入留存收益或是损益的金额。
c、于原取得投资后至新取得投资的交易日之间被投资单位可辨认净资产公
允价值的变动相对于原持股比例的部分，属于在此期间被投资单位实现净损益中
应享有份额的，一方面应当调整长期股权投资的账面价值，同时调整留存收益；
属于其他原因导致的被投资单位可辨认净资产公允价值变动中应享有的份额，在
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
调整长期股权投资账面价值的同时，应当计入“资本公积——其他资本公积”。
C、因处置投资导致对被投资单位的影响能力由控制转为具有重大影响或者
与其他投资方一起实施共同控制的情况下，首先应按处置或收回投资的比例结转
应终止确认的长期股权投资成本。
在此基础上，应当比较剩余的长期股权投资成本与按照剩余持股比例计算原
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额，属于投资作价中体现的
商誉部分，不调整长期股权投资的账面价值；属于投资成本小于原投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，在调整长期股权投资成本的同时，应
调整留存收益。
对于原取得投资后至转变为权益法核算之间被投资单位实现净损益中应享
有的份额，一方面应当调整长期股权投资的账面价值，同时调整留存收益；其他
原因导致被投资单位所有者权益变动中应享有的份额，在调整长期股权投资账面
价值的同时，应当计入“资本公积——其他资本公积”。
长期股权投资自成本法转为权益法后，未来期间应当按照准则规定计算确认
应享有被投资单位实现的净损益及所有者权益其他变动的份额。
D 长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入投资收益。采
用权益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变
动而计入所有者权益的，处置该项投资时需将原计入所有者权益的部分按相应比
例转入当期损益。长期股权投资已计提减值准备的，处置时结转相应的减值准备。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
①存在以下一种或几种情况时，确定对被投资单位具有共同控制：A.任何一
个合营方均不能单独控制合营企业的生产经营活动。B.涉及合营企业基本经营活
动的决策需要各合营方一致同意。C.各合营方可能通过合同或协议的形式任命其
中的一个合营方对合营企业的日常活动进行管理,但其必须在各合营方已经一致
同意的财务和经营政策范围内行使管理权。当被投资单位处于法定重组或破产
中，或者在向投资方转移资金的能力受到严格的长期限制情况下经营时，通常投
资方对被投资单位可能无法实施共同控制。但如果能够证明存在共同控制，合营
各方仍应当按照长期股权投资准则的规定采用权益法核算。
②存在以下一种或几种情况时，确定对被投资单位具有重大影响：A.在被投
资单位的董事会或类似权力机构中派有代表。B.参与被投资单位的政策制定过
程，包括股利分配政策等的制定。C.与被投资单位之间发生重要交易。D.向被投
资单位派出管理人员。E.向被投资单位提供关键技术资料。
（4）长期股权投资减值测试方法及减值准备计提方法
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
本公司在资产负债表日对长期股权投资进行逐项检查，根据被投资单位经营
政策、法律环境、市场需求、行业及盈利能力等的各种变化判断长期股权投资是
否存在减值迹象。当长期股权投资可收回金额低于账面价值时，将可收回金额低
于长期股权投资账面价值的差额作为长期股权投资减值准备予以计提。资产减值
损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
12、 投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用
权以及已出租的建筑物。
（1）投资性房地产同时满足下列条件的，予以确认：
①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入本公司；
②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（2）投资性房地产按照成本进行初始计量，成本按以下方法确定：
①外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资
产的其他支出。
②自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所
发生的必要支出构成。
③以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
④与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产的确认条件的，应当
计入投资性房地产成本；不满足的应当在发生时计入当期损益。
（3）后续计量
本公司应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对
投资性房地产按照本公司固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊
销。
本公司对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为
公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第 28 号——会计
政策、会计估计变更和差错更正》处理。
有确凿证据表明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产
或将其他资产转换为投资性房地产，并将转换前的账面价值作为转换后的入账价
值。
（4）投资性房地产的减值
本公司在资产负债表日判断投资性房地产是否存在可能发生减值的迹象。投
资性房地产存在减值迹象的，需估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，
投资性房地产的可收回金额低于其账面价值的，将账面价值减记至可收回金额，
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的投资性房地产
减值准备。
投资性房地产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
13、 固定资产
（1）固定资产的标准
固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产：
①为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；
②使用寿命超过一个会计年度。
（2）固定资产的确认
固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为公司提供经济
利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应分别将各组成部分确认为单项固定资产。
固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，计入固定资产
成本，如有被替换的部分，需扣除其账面价值；不满足固定资产确认条件的固定
资产修理费用等，在发生时计入当期损益。
（3）固定资产的计量
本公司固定资产应按成本进行初始计量。
①外购固定资产的成本，包括购买价款、进口关税和其他税费，使固定资产
达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的场地整理费、运输费、装卸
费、安装费和专业人员服务费等。
②自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生
的必要支出构成。
③与固定资产有关的后续支出，如能满足固定资产确认条件的，可计入固定
资产成本。
④确定固定资产成本时，同时考虑预计弃置费用因素。本公司根据或有事项
的规定，按照预计弃置费用的现值计算确定应计入固定资产成本的金额和相应的
预计负债。
（4）固定资产折旧
①除以下情况外，本公司应对所有固定资产计提折旧：
A、已提足折旧继续使用的固定资产；
B、按规定单独估价作为固定资产入账的土地；
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
C、处于更新改造过程而停止使用的固定资产。
②固定资产折旧方法采用平均年限法，各类固定资产的估计使用年限、预计
净残值率及年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20－40 年 5% 2.4%—4.75%
机器设备 10 年 5% 9.5%
交通运输设备 5年 5% 19%
房屋装修 5年 0% 20%
其它固定资产 5年 5% 19%
本公司于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进
行复核。
（5）固定资产装修费
如果固定资产装修延长了固定资产的使用寿命或者使产品质量实质性提高，
或者使产品成本实质性降低，符合固定资产确认条件的，固定资产装修费计入固
定资产账面价值，同时将被替换部分的账面价值扣除，其增计后的金额不应超过
该固定资产的可收回金额。该类固定资产装修费支出应当在“固定资产”科目下单
独设“固定资产装修费”明细科目核算，并在两次装修期间与固定资产使用年限两
者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。如果在下次装修时，该项固
定资产相关的“固定资产装修费”明细科目仍有余额，应将该余额一次全部计入当
期营业外支出。
（6）固定资产的减值
在资产负债表日判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。固定资产存在
减值迹象的，需估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，固定资产的可
收回金额低于其账面价值的，将账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为
资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。
固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
14、 在建工程
（1）在建工程按照实际发生的支出确定其工程成本，并单独核算，与在建
工程直接相关的借款利息支出和外币折算差额，在工程达到预定可使用状态前计
入该项资产的成本。在建工程已达到预定可使用状态时转入固定资产；
（2）资产负债表日，本公司对在建工程进行全面检查，当存在减值迹象时，
估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，按单项在建工程的可收回金
额低于其账面价值的差额，计提在建工程减值准备，并计入当期损益。在建工程
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
15、 借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
借款费用是指公司因借款或发行债券而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅
助费用，以及因外币借款而发生的汇兑差额等。发生的借款费用，可直接归属于
符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其
他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条
件的资产是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或
者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
（2）借款费用资本化期间
①当同时满足下列条件时，开始资本化：
A 资产支出已经发生；
B 借款费用已经发生；
C 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经
开始。
②暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常
中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的
借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
③停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或
者可销售状态时，借款费用停止资本化。以后发生的借款费用计入当期损益。
（3）借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期
实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将
尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收
益后的金额，确定应予资本化的利息金额。
为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支
出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率（加
权平均利率），计算确定一般借款应予资本化的利息金额。在资本化期间内，每
一会计期间的利息资本化金额不超过当期相关借款实际发生的利息金额。外币专
门借款本金及利息的汇兑差额，在资本化期间内予以资本化。专门借款发生的辅
助费用，在所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状
态之前发生的，予以资本化；在达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，计
入当期损益。一般借款发生的汇兑差额及辅助费用，在发生时计入当期损益。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
16、 无形资产
（1）无形资产的确认
①无形资产同时满足下列条件的，予以确认：
A、与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
B、该无形资产的成本能够可靠地计量。
无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。
②内部研究开发项目的支出，区分研究阶段支出与开发阶段支出。
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
A、完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
B、具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
C、无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产
品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有
用性；
D、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，
并有能力使用或出售该无形资产；
E、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发支出，于发生时计入当期损益。
取得的已作为无形资产确认的正在进行中的研究开发项目，在取得后发生的
支出按照上述规定进行处理。
③本公司自创商誉以及内部产生的品牌、报刊名等，不确认为无形资产。
（2）无形资产按照成本进行初始计量。
（3）无形资产的后续计量
本公司取得的无形资产，使用寿命有限的摊销，使用寿命不确定的不予摊销。
使用寿命有限的无形资产，自无形资产可供使用时起，在使用寿命期间内采
用直线法摊销。其他的摊销方式更能体现其经济利益实现方式的，也可采用其他
系统合理的方法摊销。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法
进行复核。无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，需改变摊销期限
和摊销方法。
本公司在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。
如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，估计其使用寿命，并按上述规定
予以摊销。
（4）无形资产的减值
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
本公司在资产负债表日判断无形资产是否存在可能发生减值的迹象。无形资
产存在减值迹象的，进行减值测试，估计无形资产的可收回金额。无形资产的可
收回金额低于其账面价值的，将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认
为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准备。
无形资产减值损失确认后，减值资产的摊销需在未来期间作相应调整，以使
该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的账面价值（扣除预计净残值）。
无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
17、 长期待摊费用
为已经支出，但摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的长期待摊费用，在费用
项目的受益期限内分期平均摊销。
18、 预计负债
（1）当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计
负债：
①该义务是本公司承担的现时义务；
②该义务的履行很可能导致经济利益流出；
③该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
（3）应当在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，如有确凿证据
表明预计负债账面价值不能真实反映当前最佳估计数的，应当按照当前最佳估计
数对该账面价值进行调整。
清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额只有在基
本确定能够收到时才能作为资产单独确认。确认的补偿金额不应当超过预计负债
的账面价值。
19、 股份支付
（1）股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（2）以权益结算的股份支付换取职工提供服务或其他方提供类似服务的，
应当以授予职工和其他方权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的换取职
工服务或其他方类似服务的以权益结算的股份支付，应当在授予日按权益工具的
公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。公司在可行权日之后不再对
已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。在行权日，本公司根据实
际行权的权益工具数量，计算确定应转入股本的金额，将其转入股本。
（3）以现金结算的股份支付，应当以承担负债的公允价值计量。授予后立
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
即可行权的以现金结算的股份支付，应当在授予日以承担负债的公允价值计入相
关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才
可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，应当以对可
行权情况的最佳估计为基础，按照承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务
计入成本或费用和负债。在资产负债表日，后续信息表明当期承担债务的公允价
值与以前估计不同的，应当进行调整；在可行权日，调整至实际可行权水平。公
司应当在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重
新计算、其变动计入当期损益。
20、 收入
收入仅在经济利益能够流入企业且相关的收入和成本能够可靠计量，并同时
满足下列条件时才确认。
（1）销售商品收入
销售商品的收入，在同时满足下列条件时，才能予以确认：
①已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
②既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实
施控制；
③收入的金额能够可靠地计量；
④交易相关的经济利益很可能流入；
⑤相关的已发生的成本或将要发生的成本能够可靠地计量。
房地产销售在房地产完工验收合格，签订了销售合同，及取得了买方按销售
合同约定交付房产的付款证明，达到可交付使用状态，在合理的期限内已向购买
方发出书面交房通知；履行了合同规定的义务，并符合销售商品收入确认的其他
条件时确认收入的实现。
（2）房屋租赁收入：与租赁相关的经济利益能够流入企业，租赁收入的金
额能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。公司按合同或协议约定的租金在租
赁期内按直线法确认为营业收入。
（3）来料加工收入：来料加工工缴费收入在收到来料加工装配结汇明细表，
与交易相关的经济利益能够流入公司时，确认营业收入的实现。
（4）提供劳务收入
①在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法
确认提供的劳务收入。
②在资产负债表日，提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处
理：
A、已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按照已经发生的劳务成本金额
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
B、已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计
入当期损益，不确认提供劳务收入。
③提供劳务的总收入应按与接受劳务方签订的已收或应收的合同或协议价
款确定，但合同或协议价款不公允的除外。
物业管理收入在公司已经提供物业管理服务，与物业管理服务相关的经济利
益很可能流入公司，相关收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
（5）利息收入
按他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算。委托贷款的利息计入投
资收益；一般往来款占用资金的利息收入计入财务费用（利息收入），合并时抵
消母公司与子公司、子公司相互之间发生的利息支出与利息收入后以净额列示。
21、 政府补助
（1）政府补助为非货币性资产的，按照公允价值进行初始计量；公允价值
不能够可靠取得时则按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计
入当期损益。
（2）与资产相关的政府补助，初始确认为递延收益，并在相关资产的使用
寿命内平均分配计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相
关费用和损失的，初始确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；
用于补偿已经发生的相关费用和损失的，直接计入当期损益。
（3）已确认的政府补助需要返还时，如果相关的递延收益尚未转销完毕，
则冲减递延收益的账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的则
直接计入当期损益。
22、 租赁
（1）实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁，
除此之外的均为经营租赁。
（2）经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资
产成本或当期损益。
（3）融资租赁在租赁期开始日，按租赁资产公允价值与最低租赁付款额现
值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的
入账价值，其差额作为未确认融资费用，在租赁期内各个期间进行分摊，采用实
际利率法计算确认当期的融资费用。采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提
租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁
资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权
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的，应当在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
23、 职工薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债。
本公司按规定参加由政府机构设立的职工社会保障体系，包括基本养老保
险、医疗保险、住房公积金及其他社会保障制度，相应的支出于发生时计入相关
资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁
减而提出给予补偿的建议，如果本公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出
自愿裁减建议并即将实施，同时本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减
建议的，确认因解除与职工劳动关系给予补偿产生的预计负债，并计入当期损益。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止
提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，
在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
24、 其他主要会计政策、会计估计和财务报表的编制方法
本公司本期无需要披露的其他主要会计政策、会计估计和财务编制方法。
25、 主要会计政策、会计估计的变更
（1）关于会计政策变更
企业会计准则解释第 6 号规定：“同一控制下的企业合并，是指参与合并的
企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制不是暂时性的。从
最终控制方的角度看，其在合并前后实际控制的经济资源并没有发生变化，因此
有关交易事项不应视为购买。合并方编制财务报表时，在被合并方是最终控制方
以前年度从第三方收购来的情况下，应视同合并后形成的报告主体自最终控制方
开始实施控制时起，一直是一体化存续下来的，应以被合并方的资产、负债（包
括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值
为基础，进行相关会计处理。合并方的财务报表比较数据追溯调整的期间应不早
于双方处于最终控制方的控制之下孰晚的时间。
本解释发布前同一控制下的企业合并未按照上述规定处理的，应当进行追溯
调整。
本公司纳入合并范围的子公司成都天泉置业有限公司、上海加来房地产开发
有限公司、苏源集团江苏房地产开发有限公司是本公司最终控制方中粮集团以前
年度从第三方收购而来的，本公司按照上述规定对 2013 年 6 月 30 日及 2013 年
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
1-6 月相关财务数据进行追溯调整。
因追溯调整对合并报表项目的影响：
受影响的报表项目名称 追溯调整前金额 影响金额 追溯调整后金额
资产负债表： 2013 年 6 月 30 日 2013 年 6 月 30 日 2013 年 6 月 30 日
存货 24,571,647,145.42 84,122,221.30 24,655,769,366.72
商誉 13,844,843.50 71,694,535.61 85,539,379.11
递延所得税负债 145,041,990.25 21,030,555.36 166,072,545.61
资本公积 479,194,374.90 214,292,298.66 693,486,673.56
盈余公积 489,785,944.07 -9,879,411.43 479,906,532.64
未分配利润 1,962,219,418.86 -83,161,434.85 1,879,057,984.01
少数股东权益 2,756,011,261.24 13,534,749.17 2,769,546,010.41
利润表： 2013 年 1-6 月 2013 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
营业成本 2,038,999,145.01 4,647,507.24 2,043,646,652.25
所得税 105,770,025.15 -1,161,876.80 104,608,148.35
净利润 200,019,775.53 -3,485,630.44 196,534,145.09
归属于母公司所有者的净利润 108,315,681.41 -2,139,109.05 106,176,572.36
少数股东损益 91,704,094.12 -1,346,521.39 90,357,572.73
（2）本公司本期无会计估计变更事项。
26、 前期会计差错更正
本公司本期无前期差错更正事项。
五、 税项
本公司主要税项及其税率列示如下：
1、 流转税
税项 税目 税率
商品房销售收入 营业税 5%
建筑、装修、喷涂收入 营业税 3%
租赁收入 营业税 5%
物业管理收入 营业税 5%
物资材料销售收入 增值税 17%
来料加工工缴费收入 增值税 4%、17%
78
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
税项 税目 税率
产品销售收入（小规模纳税人） 增值税 4%
城市维护建设税按营业税额和增值税额的 1%、5%或 7%计缴。
教育费附加按营业税额和增值税额的 3%计缴。
地方教育费附加按营业税额和增值税额的 2%计缴。
2、 企业所得税
根据《广东省经济特区条例》及《关于宝安、龙岗两个市辖区有关税收政策
问题的通知》的规定，深圳特区的企业所得税按 15%征收，本公司及部分下属子
公司 2007 年 12 月 31 日以前按此税收优惠政策缴纳企业所得税。
根据新所得税法的规定，本公司及在 2007 年度以前设立的深圳和其他经济
特区内原享受 15%优惠税率的子公司，适用的企业所得税率在 2008 年至 2012 年
的五年期间逐步过渡到 25%，其中 2008 年按 18%税率执行，2009 年按 20%税率执
行，2010 年按 22%税率执行，2011 年按 24%税率执行，2012 年起按 25%税率执行。
其他企业适用所得税率为 25%。
3、 房产税
房产税按照房产原值的 70%为纳税基准，税率为 1.2%。房产税系由本公司及
子公司按规定自行申报缴纳。根据深圳市地方税务局宝安征收管理分局的批复，
本公司及深圳地区的子公司的新建房产自竣工当月起三年内免交房产税。
4、 土地增值税
本公司及子公司房地产项目按实际增值额和规定税率缴纳土地增值税。按各
地税务机关规定的预缴比例预缴，按照有关规定依项目实际增值额和规定税率进
行清算，对预缴的土地增值税款多退少补。
5、 个人所得税
员工的个人所得税由本公司及子公司代扣代缴。
六、 企业合并及合并财务报表
1、 子公司情况
（1）通过设立或投资等方式取得的子公司
注册资本
子公司名称 子公司类型 注册地 业务性质 经营范围
（万元）
中粮地产集团深圳贸易有限公 经营进出口业务，国内商业
全资子公司 深圳 工业地产租赁 600.00
司 及物资供应
兴办实业，购销有色金属制
深圳市宝铜实业有限公司 全资子公司 深圳 工业地产租赁 1,400.00 品、电线电缆、国产汽车（不
含小轿车）、汽车零配件
79
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
注册资本
子公司名称 子公司类型 注册地 业务性质 经营范围
（万元）
中粮地产集团深圳物业管理有
全资子公司 深圳 物业管理 505.50 物业管理，租赁服务
限公司
中粮地产集团深圳工人服务有 兴办实业，国内商业及物资
全资子公司 深圳 工业地产租赁 111.00
限公司 供销业
中粮地产集团深圳大洋服务有 清洁服务，经济信息咨询，
全资子公司 深圳 工业地产租赁 100.00
限公司 国内商业，物资供销业
中粮地产集团深圳房地产开发
全资子公司 深圳 房地产开发 85,000.00 房地产开发经营
有限公司
深圳市宝恒建设监理有限公司 全资子公司 深圳 工程监理 200.00 工程监理
深圳中粮地产建筑研发设计有
全资子公司 深圳 建筑设计 100.00 建筑设计，建筑技术咨询
限公司
中粮地产集团深圳工业发展有 兴办实业，国内商业及物资
限公司 全资子公司 深圳 工业地产租赁 500.00 供销业
深圳市宝安三联有限公司 控股子公司 深圳 工业地产租赁 6,352.31 兴办各类实业
兴办各类实业，国内商业及
深圳市宝安福安实业有限公司 控股子公司 深圳 工业地产租赁 1,000.00
物资供销业
长沙中粮地产投资有限公司 全资子公司 长沙 房地产开发 3,500.00 房地产开发经营
华高置业有限公司 全资子公司 香港 商业贸易 HKD1.00 商贸
生产各种规格的高级墙地
深圳鹏丽陶瓷有限公司 控股子公司 深圳 工业生产 USD1,000.00
彩釉砖
中粮地产（北京）有限公司 全资子公司 北京 房地产开发 5,000.00 房地产开发经营
深圳中粮地产物业服务有限公
全资子公司 深圳 物业管理 300.00 物业管理
司
中粮地产成都有限公司 全资子公司 成都 房地产开发 23,500.00 房地产开发经营
中粮地产（上海）有限公司 全资子公司 上海 房地产开发 40,000.00 房地产开发经营
天津粮滨投资有限公司 控股子公司 天津 房地产开发 5,100.00 房地产开发经营
中粮地产南京有限公司 全资子公司 南京 房地产开发 10,000.00 房地产开发经营
杭州易筑房地产开发有限公司 全资子公司 杭州 房地产开发 40,000.00 房地产开发经营、物业服务
房地产开发经营；服务、物
杭州鸿悦置业有限公司 全资子公司 杭州 房地产开发 60,000.00
业管理
房地产开发；销售自行开发
中耀房地产开发（沈阳）有限
控股子公司 沈阳 房地产开发 USD46,877.42 的商品房；自由产权房租租
公司
赁；物业管理；酒店管理等
（续）
80
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
实质上构成对子
法定 组织机构
子公司名称 企业类型 期末实际出资额 公司净投资的其
代表人 代码
他项目余额
中粮地产集团深圳贸易有限公
有限责任公司 廖建辉 19248671-0 6,000,000.00 0.00
司
深圳市宝铜实业有限公司 有限责任公司 廖建辉 19248314-9 14,209,935.31 0.00
中粮地产集团深圳物业管理有
有限责任公司 冯安静 19248467-8 5,055,000.00 0.00
限公司
中粮地产集团深圳工人服务有
有限责任公司 潘秋云 19248481-1 1,110,000.00 0.00
限公司
中粮地产集团深圳大洋服务有
有限责任公司 潘秋云 73111233-X 1,000,000.00 0.00
限公司
中粮地产集团深圳房地产开发
有限责任公司 周政 19248685-X 845,000,001.00 0.00
有限公司
深圳市宝恒建设监理有限公司 有限责任公司 张修权 19237519-9 2,000,000.00 0.00
深圳中粮地产建筑研发设计有
有限责任公司 李晋扬 71522217-6 1,000,000.00 0.00
限公司
中粮地产集团深圳工业发展有
有限责任公司 廖建辉 72301633-X 5,000,000.00 0.00
限公司
深圳市宝安三联有限公司 有限责任公司 于涛 19247551-X 43,862,717.00 0.00
深圳市宝安福安实业有限公司 有限责任公司 于涛 19247968-4 6,245,198.37 0.00
长沙中粮地产投资有限公司 有限责任公司 朱海彬 79472227-4 35,568,983.90 0.00
华高置业有限公司 有限责任公司 朱海彬 15243031 HKD10,000.00 0.00
深圳鹏丽陶瓷有限公司 有限责任公司 彭庆文 61887170-5 57,826,062.77 0.00
中粮地产（北京）有限公司 有限责任公司 周政 66910208-4 50,000,000.00 0.00
深圳中粮地产物业服务有限公
有限责任公司 冯安静 67004361-6 3,000,000.00 0.00
司
中粮地产成都有限公司 有限责任公司 周政 66965202-7 235,000,000.00 0.00
中粮地产（上海）有限公司 有限责任公司 周政 67117051-O 400,000,000.00 0.00
天津粮滨投资有限公司 有限责任公司 周政 67942410-8 45,900,000.00 0.00
中粮地产南京有限公司 有限责任公司 周政 69835700-0 100,000,000.00 0.00
杭州易筑房地产开发有限公司 有限责任公司 周政 55268728-5 400,000,000.00 0.00
杭州鸿悦置业有限公司 有限责任公司 周政 56302800-7 600,000,000.00 0.00
中耀房地产开发（沈阳）有限
有限责任公司 周政 56466378-2 2,030,388,806.34 0.00
公司
（续）
81
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
表决权 少数股东权益中
持股比例 是否合
子公司名称 比例 少数股东权益 用于冲减少数股 注释
（%） 并报表
（%） 东损益的金额
中粮地产集团深圳贸易有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00 （注 1）
深圳市宝铜实业有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00 （注 2）
中粮地产集团深圳物业管理有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00 （注 3）
中粮地产集团深圳工人服务有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00 （注 4）
中粮地产集团深圳大洋服务有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00 （注 5）
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00 （注 6）
深圳市宝恒建设监理有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00
深圳中粮地产建筑研发设计有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00 （注 7）
中粮地产集团深圳工业发展有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00 （注 8）
深圳市宝安三联有限公司 69.05 69.05 是 152,249,601.55 0.00
深圳市宝安福安实业有限公司 56.52 56.52 是 69,836,361.36 0.00
长沙中粮地产投资有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00
华高置业有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00
深圳鹏丽陶瓷有限公司 90.00 90.00 是 -3,546,906.87 0.00 （注 9）
中粮地产（北京）有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00
深圳中粮地产物业服务有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00
中粮地产成都有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00
中粮地产（上海）有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00
天津粮滨投资有限公司 90.00 90.00 是 -8,327,675.50 0.00
中粮地产南京有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00
杭州易筑房地产开发有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00
杭州鸿悦置业有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00
中耀房地产开发（沈阳）有限公司 65.00 65.00 是 1,038,888,661.07 0.00
合计 1,249,100,041.61 0.00
（2）同一控制下企业合并取得的子公司
82
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
实质上构成对子
注册资本
子公司名称 子公司类型 注册地 业务性质 经营范围 公司净投资的其
（万元）
他项目余额
成都天泉置业有限责任
全资子公司 成都 房地产开发 27,000.00 房地产开发经营 0.00
公司
上海加来房地产开发有 房地产开发经营、建筑
控股子公司 上海 房地产开发 18,000.00 0.00
限公司 材料销售
房地产开发、建设、租
苏源集团江苏房地产开
控股子公司 南京 房地产开发 20,000.00 赁、销售及相关配套服 0.00
发有限公司
务（限制类项目除外）
（续）
少数股东权益中
持股比例 表决权比例 是否合并
子公司名称 少数股东权益 用于冲减少数股 注释
（%） （%） 报表
东损益的金额
成都天泉置业有限责任公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00
上海加来房地产开发有限公司 51.00 51.00 是 180,480,607.14 0.00
苏源集团江苏房地产开发有限公司 90.00 90.00 是 79,518,723.46 0.00
合计 259,999,330.60 0.00
2、 孙公司情况
（1）通过设立或投资等方式取得的孙公司
注册资本
孙公司名称 孙公司类型 注册地 业务性质 经营范围
（万元）
中粮地产投资（北京）有限公司 控股孙公司 北京 房地产开发 80,000.00 房地产开发经营
成都悦城实业有限公司 控股孙公司 成都 房地产开发 29,500.00 房地产开发经营
上海悦鹏置业发展有限公司 全资孙公司 上海 房地产开发 30,000.00 房地产开发经营
中粮地产深圳(实业)有限公司 全资孙公司 深圳 房地产开发 25,500.00 房地产开发经营
北京正德兴合房地产开发有限公司 控股孙公司 北京 房地产开发 80,000.00 房地产开发经营
成都中粮锦悦置业有限公司 控股孙公司 成都 房地产开发 50,000.00 房地产开发经营
中粮鸿云置业南京有限公司 控股孙公司 南京 房地产开发 75,000.00 房地产开发经营
（续）
法定 组织机构 期末实际 实质上构成对子公司净
孙公司名称 孙公司类型
代表人 代码 出资额 投资的其他项目余额
中粮地产投资（北京）有限公司 控股孙公司 周政 67879526-5 408,000,000.00 0.00
成都悦城实业有限公司 控股孙公司 周政 69625613-4 206,500,000.00 0.00
83
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
法定 组织机构 期末实际 实质上构成对子公司净
孙公司名称 孙公司类型
代表人 代码 出资额 投资的其他项目余额
上海悦鹏置业发展有限公司 全资孙公司 周政 58683321-X 300,000,000.00 0.00
中粮地产深圳(实业)有限公司 全资孙公司 曹荣根 081297319 255,000,000.00 0.00
北京正德兴合房地产开发有限
控股孙公司 周政 07658524-4 408,000,000.00 0.00
公司
成都中粮锦悦置业有限公司 全资孙公司 周政 07537379-2 500,000,000.00 0.00
中粮鸿云置业南京有限公司 控股孙公司 周政 070745163 382,500,000.00 0.00
（续）
少数股东权益中
持股比例 表决权比例 是否合
孙公司名称 少数股东权益 用于冲减少数股 注释
（%） （%） 并报表
东损益的金额
中粮地产投资（北京）有限公司 51.00 51.00 是 501,532,270.52 0.00
成都悦城实业有限公司 70.00 70.00 是 101,977,206.57 0.00
上海悦鹏置业发展有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00
中粮地产深圳(实业)有限公司 100.00 100.00 是 0.00 0.00
北京正德兴合房地产开发有限
51.00 51.00 是 387,308,297.42 0.00 注 14
公司
成都中粮锦悦置业有限公司 51.00 51.00 是 237,947,707.78 0.00
中粮鸿云置业南京有限公司 51.00 51.00 是 361,592,414.77 0.00
合计 1,590,357,897.06 0.00
（2）非同一控制下企业合并取得的孙公司
注册资本
孙公司名称 孙公司类型 注册地 业务性质 经营范围
（万元）
长沙观音谷房地产开发有限公司 控股孙公司 长沙 房地产开发 25,767.83 房地产开发经营
北京中粮万科房地产开发有限公司 控股孙公司 北京 房地产开发 80,000.00 房地产开发经营
成都硕泰丽都房地产开发有限公司 控股孙公司 成都 房地产开发 40,000.00 房地产开发经营
深圳市锦峰城房地产开发有限公司 全资孙公司 深圳 房地产开发 5,000.00 房地产开发经营
（续）
法定 实质上构成对子公司净
孙公司名称 企业类型 组织机构代码 期末实际出资额
代表人 投资的其他项目余额
长沙观音谷房地产开发
有限责任公司 朱海彬 79472227-4 252,524,700.00 0.00
有限公司
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
法定 实质上构成对子公司净
孙公司名称 企业类型 组织机构代码 期末实际出资额
代表人 投资的其他项目余额
北京中粮万科房地产开
有限责任公司 毛大庆 69633276-6 405,894,484.10 0.00
发有限公司
成都硕泰丽都房地产开
有限责任公司 周政 66969225-6 338,708,421.13 0.00
发有限公司
深圳市锦峰城房地产开
有限责任公司 曹荣根 79389847-0 430,000,000.00 0.00
发有限公司
（续）
少数股东权益中
持股比例 表决权比例 是否合并
孙公司名称 少数股东权益 用于冲减少数股 注释
（%） （%） 报表
东损益的金额
长沙观音谷房地产开发有
98.00 98.00 是 28,539,977.59 0.00 （注 10）
限公司
北京中粮万科房地产开发
50.00 60.00 是 746,102,127.95 0.00 （注 11）
有限公司
成都硕泰丽都房地产开发
61.4545 61.4545 是 215,092,615.98 0.00 （注 12）
有限公司
深圳市锦峰城房地产开发
100.00 100.00 是 0.00 0.00 （注 13）
有限公司
合计 989,734,721.52 0.00
注 1：本公司直接持有中粮地产集团深圳贸易有限公司 83.33%的股权，子公
司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司持有中粮地产集团深圳贸易有限公司
16.67%的股权，直接加间接合计持有 100%股权。
注 2：本公司直接持有深圳市宝铜实业有限公司 90%的股权，子公司中粮地
产集团深圳贸易有限公司持有深圳市宝铜实业有限公司 10%的股权，直接加间接
合计持有 100%股权。
注 3：本公司直接持有中粮地产集团深圳物业管理有限公司 93.97%的股权，
子公司中粮地产集团深圳贸易有限公司持有中粮地产集团深圳物业管理有限公
司 6.03%的股权，直接加间接合计持有 100%股权。
注 4：本公司直接持有中粮地产集团深圳工人服务有限公司 90.09%的股权，
子公司中粮地产集团深圳物业管理有限公司持有中粮地产集团深圳工人服务有
限公司 9.91%的股权，直接加间接合计持有 100%股权。
注 5：本公司直接持有中粮地产集团深圳大洋服务有限公司 90%的股权，子
公司中粮地产集团深圳工人服务有限公司持有中粮地产集团深圳大洋服务有限
公司 10%的股权，直接加间接合计持有 100%股权。
注 6：本公司直接持有深圳市宝恒建设监理有限公司 50%的股权，子公司中
85
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
粮地产集团深圳房地产开发有限公司持有深圳市宝恒建设监理有限公司 50%的
股权，直接加间接合计持有 100%股权。
注 7：本公司直接持有深圳中粮地产建筑研发设计有限公司 95%的股权，子
公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司持有深圳中粮地产建筑研发设计有
限公司 5%的股权，直接加间接合计持有 100%股权。
注 8：本公司直接持有中粮地产集团深圳工业发展有限公司 80%的股权，子
公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司持有中粮地产集团深圳工业发展有
限公司 20%的股权，直接加间接合计持有 100%股权。
注 9：深圳鹏丽陶瓷有限公司注册资本为 1,000.00 万美元，本公司及子公司
华高置业有限公司合计投入 900.00 万美元。本公司直接持有 68.4%的股权，华高
置业有限公司持有 21.6%的股权，直接加间接合计持有 90%股权。
注 10：2007 年 3 月 1 日，本公司的子公司长沙中粮地产投资有限公司（以下
简称长沙中粮公司）与长沙中联重工科技发展股份有限公司（以下简称长沙中联
重工）签订股权转让协议，长沙中联重工将其持有的长沙观音谷房地产开发有限
公司 68%的股权转让给长沙中粮公司；同时协议约定，长沙中联重工与长沙中粮
公司除收益权外按照各自的股权比例履行股东责任、享有权利，收益权按照长沙
中联重工 15%、长沙中粮公司 85%的比例进行分配。
注 11：根据北京中粮万科房地产开发有限公司章程约定董事会成员共五名，
其中由中粮地产（北京）有限公司派出三名董事，拥有其 60%的表决权，能够对
其财务及经营决策实施控制。
注 12：成都硕泰丽都房地产开发有限公司注册资本 40,000 万元，子公司中粮
地产成都有限公司持有成都硕泰丽都房地产开发有限公司 61.4545%股权。
注 13：深圳市锦峰城房地产开发有限公司注册资本 5,000 万元，子公司中粮
地产集团深圳房地产开发有限公司持有深圳市锦峰城房地产开发有限公司 100%
股权。
注 14：北京正德兴合房地产开发有限公司由原注册资本 5,100.00 万元增资至
80,000.00 万元，其中股东中粮地产（北京）有限公司投资由原 5,100.00 万元增加
35,700.00 万元，增加后累计投入 40,800.00 万元，持股比例 51%，股东中信信城资
产管理有限公司新增投入 39,200.00 万元，持股比例 49%。
3、 本公司及子公司下属非独立会计核算但单独纳税的主要附属机构
单位名称 注册时间 主营业务 经营方式
万宝电子厂 1995 年 12 月 小型电动机 来料加工
86
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
单位名称 注册时间 主营业务 经营方式
手表外用部品、电镀产
福信工业厂 1997 年 01 月 来料加工
品
中粮地产腾讯工业厂（腾讯工业厂） 2004 年 05 月 塑胶五金、吸塑加工 来料加工
上述来料加工厂为本公司与外方合作经营企业。本公司提供厂房，负责招聘
员工；由外方提供设备，组织生产，并负责相关材料的进口及产品的出口销售。
由外方支付给本公司固定工缴费和工人工缴费等，相关工人工资主要由外方承
担。
本公司与香港万宝至实业有限公司原签订的万宝电子厂协议有效期截至
2010 年 12 月 5 日，因该厂海关、税务、外汇管理及工商行政管理注销手续办理
需要时间，双方同意将原协议（及其补充协议）的有效期限延长至 2011 年 12 月
5 日。截至本报告日，国税注销手续办理完毕，正在办理地税等注销事宜。
本公司先后与中粮地产福信工业厂、腾讯工业厂的外方合作方签订来料加工
经营方式的终止协议。截至本报告日，腾讯工业厂注销手续办理完毕；福信工业
厂国税注销手续办理完毕，相关地税、银行、工商等注销事宜正在办理中。
4、 合并范围发生变更的说明
（1）合并范围增加情况
①本公司子公司中粮地产成都有限公司于 2014 年 1 月并购成都硕泰丽都房
地产开发有限公司 61.4545%股权，纳入本期合并报表范围。
②本公司子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司于 2014 年 4 月并购深
圳市锦峰城房地产开发有限公司 100%股权，纳入本期合并报表范围。
（2）合并范围减少情况：本期无。
5、 本期新纳入合并范围的主体
（1）本期新纳入合并范围的子公司
子公司名称 期末净资产 本期净利润
成都硕泰丽都房地产开发有限公司 377,843,712.06 -8,051,975.02
深圳市锦峰城房地产开发有限公司 50,000,000.00 0.00
（2）本期不再纳入合并范围的子公司：本期无。
6、 本期发生的同一控制下的企业合并
本公司本期未发生同一控制下的企业合并。
7、 本期发生的非同一控制下的企业合并
本公司本期发生非同一控制下的企业合并，合并成都硕泰丽都房地产开发有
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
限公司、深圳市锦峰城房地产开发有限公司。
8、 境外经营实体主要报表项目的折算汇率
本公司的子公司华高置业有限公司是一家在香港注册的公司，该公司的外币
财务报表按以下方式进行折算。
（1）资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率 0.79375
折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率
折算。
（2）利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的近似即期汇率 0.78999
折算。
（3）现金流量表现金流量项目，采用交易发生日的近似即期汇率 0.78999 折
算。
（4）所有年初数和上期实际数按上期折算后的数额列示。
（5）产生的外币财务报表折算差额，在编制财务报表时，单独作为“外币报
表折算差额”项目列示。
七、 合并财务报表项目注释
1、 货币资金
期末数 年初数
项目 人民币 人民币
原币金额 折算率 原币金额 折算率
金额 金额
库存现金：
-人民币 395,898.58 1.0000 395,898.58 393,831.32 1.0000 393,831.32
-港元 14,962.15 0.79375 11,876.21 10,460.45 0.7862 8,224.32
银行存款：
-人民币 6,227,950,894.73 1.0000 6,227,950,894.73 5,838,282,943.41 1.0000 5,838,282,943.41
-港元 11,005,911.17 0.79375 8,735,941.99 11,095,885.58 0.7862 8,723,918.12
-美元 65,145.85 6.1528 400,829.39 65,191.39 6.0969 397,465.38
其他货币资金：
-人民币 1,080,971,886.13 1.0000 1,080,971,886.13 1,077,252,415.82 1.0000 1,077,252,415.82
合计 — — 7,318,467,327.03 — — 6,925,058,798.37
注：其他货币资金期末余额为 1,080,971,886.13 元，其中 35,370,000.00 元为保
函保证金，1,037,625,277.54 元为本公司与新创维电器（深圳）有限公司根据“深
圳市光明新区公明创维项目合作协议”为深圳光明新区合作项目设立的资金共管
账户的监管资金，其余 7,976,608.59 元为 POS 机刷卡形成在途资金。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
2、 应收账款
（1） 应收账款按种类列示
期末数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00
按账龄组合计提坏账准备的应收账款 173,121,827.61 99.39 8,287,625.50 4.79
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 1,067,787.47 0.61 10,677.87 1.00
合计 174,189,615.08 100.00 8,298,303.37
（续）
年初数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00
按账龄组合计提坏账准备的应收账款 200,774,213.37 99.21 7,179,708.17 3.58
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 1,595,777.77 0.79 15,957.78 1.00
合计 202,369,991.14 100.00 7,195,665.95
注：单项金额重大是指余额在 5,000,000.00 元（含）以上的往来款项。
（2） 应收账款按账龄列示
期末数 年初数
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 101,220,939.17 58.47 174,630,126.69 86.98
3 个月以上—1 年（含 1 年） 54,164,667.72 31.29 4,259,353.50 2.12
1 年以上—2 年（含 2 年） 16,654,051.58 9.62 20,034,358.04 9.98
2 年以上—3 年（含 3 年） 951,985.00 0.55 1,787,884.14 0.89
3 年以上 130,184.14 0.07 62,491.00 0.03
合计 173,121,827.61 100.00 200,774,213.37 100.00
（3） 坏账准备的计提情况
①按账龄组合计提坏账准备的应收账款
期末数 年初数
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
（%） （%）
3 个月以内（含 3 个月） 101,220,939.17 58.47 0.00 174,630,126.69 86.98 0.00
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
期末数 年初数
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
（%） （%）
3 个月以上—1 年（含 1
54,164,667.72 31.29 2,685,233.38 4,259,353.50 2.12 212,967.69
年）
1 年以上—2 年（含 2 年） 16,654,051.58 9.62 4,996,215.47 20,034,358.04 9.98 6,010,307.41
2 年以上—3 年（含 3 年） 951,985.00 0.55 475,992.51 1,787,884.14 0.89 893,942.07
3 年以上 130,184.14 0.07 130,184.14 62,491.00 0.03 62,491.00
合计 173,121,827.61 100.00 8,287,625.50 200,774,213.37 100.00 7,179,708.17
②单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
应收账款内容 账面余额 计提比例(%) 坏账准备 计提理由
关联企业往来，经测
沈阳大悦城房产开发有限公司 389,522.77 1.00 3,895.22
试后，按 1%计提
关联企业往来，经测
苏州苏源房地产开发有限公司 678,264.70 1.00 6,782.65
试后，按 1%计提
合计 1,067,787.47 10,677.87
（4） 本报告期应收账款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股
东单位情况。
（5） 应收账款金额前五名单位情况
占应收账款总额的
单位名称 与本公司关系 金额 年限
比例（%）
长沙北纬 28 度项目二期 B1-2 栋 客户 14,280,000.00 3 个月以内 8.20
长沙北纬 28 度项目二期 B1-1 栋 客户 10,490,000.00 3 个月以内 6.02
长沙北纬 28 度项目三期 V2-101 栋 客户 5,930,000.00 3 个月以内 3.40
长沙北纬 28 度项目三期 V5-101 栋 客户 4,890,000.00 3 个月以内 2.81
成都御嶺湾三期 526 栋 客户 4,800,000.00 3 个月以内 2.76
合计 40,390,000.00
（6） 应收关联方账款情况
占应收账款的
单位名称 与本公司关系 金额
总额比例（%）
沈阳大悦城房产开发有限公司 同一最终控股股东 389,522.77 0.22
苏州苏源房地产开发有限公司 同一最终控股股东 678,264.70 0.39
合计 1,067,787.47
（7） 应收账款期末比年初减少 15.00%，主要原因是本期收回杭州云涛名
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
苑、长沙北纬 28 度等项目商品房销售房款。
3、 预付款项
（1） 预付款项按账龄列示
期末数 年初数
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 36,102,069.44 89.09 102,157,273.65 94.41
1至2年 904,952.39 2.23 2,545,910.00 2.35
2至3年 227,120.01 0.56 234,393.61 0.22
3 年以上 3,290,704.60 8.12 3,263,428.00 3.02
合计 40,524,846.44 100.00 108,201,005.26 100.00
（2） 预付款项金额前五名单位情况
单位名称 与本公司关系 金额 预付时间 未结算原因
建设银行深圳分行 资金提供方 14,000,000.00 1 年以内 合同未执行完毕
建设银行沈阳大东支行 资金提供方 5,533,334.00 1 年以内 合同未执行完毕
深圳市宝安区国土局（注） 供应商 3,056,928.00 3 年以上 预付土地价款
深圳致道景观有限公司 供应商 3,023,000.00 1 年以内 合同未执行完毕
中建三局集团有限公司 供应商 1,953,520.00 1 年以内 合同未执行完毕
合计 27,566,782.00
注：本公司以前年度支付深圳宝安 20 区土地的地价款。
（3） 预付账款期末比年初减少 62.55%，主要原因为预付深圳锦峰集团有
限公司股权转让款根据协议转出。
4、 其他应收款
（1） 其他应收款按种类披露
期末数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 306,474,269.95 83.24 13,717,250.47 4.48
按账龄组合计提坏账准备的其他应收款 60,807,989.89 16.52 13,883,485.46 22.82
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款 873,139.72 0.24 8,731.40 1.00
合计 368,155,399.56 100.00 27,609,467.33
（续）
年初数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
91
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
年初数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 527,626,786.62 89.07 15,928,775.64 3.02
按账龄组合计提坏账准备的其他应收款 63,892,812.47 10.79 12,898,233.89 20.19
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款 822,148.79 0.14 8,221.49 1.00
合计 592,341,747.88 100.00 28,835,231.02
注：单项金额重大是指余额在 5,000,000.00 元（含）以上的往来款项。
（2）其他应收款按账龄列示
期末数 年初数
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 12,451,977.21 20.48 24,520,706.69 38.38
3 个月以上—1 年（含 1 年） 24,449,011.43 40.21 12,961,220.01 20.29
1 年以上—2 年（含 2 年） 9,585,456.08 15.76 8,440,082.32 13.21
2 年以上—3 年（含 3 年） 9,046,671.94 14.88 16,505,310.56 25.83
3 年以上 5,274,873.23 8.67 1,465,492.89 2.29
合计 60,807,989.89 100.00 63,892,812.47 100.00
（3）坏账准备的计提情况
① 单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
计提比例
其他应收款内容 账面金额 坏账准备 理由
（%）
子公司股东往来款，经
上海万科投资管理有限公司 295,714,161.09 2,957,141.61 1.00
测试，按 1%计提
子公司股东往来款，账
香港凯丽有限公司 10,760,108.86 10,760,108.86 100.00
龄 3 年以上按全额计提
合计 306,474,269.95 13,717,250.47
② 按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末数 年初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 12,451,977.21 20.48 0.00 24,520,706.69 38.38 0.00
3 个月以上—1 年（含 1 年） 24,449,011.43 40.21 1,221,469.43 12,961,220.01 20.29 648,061.03
1 年以上—2 年（含 2 年） 9,585,456.08 15.76 2,863,806.83 8,440,082.32 13.21 2,532,024.69
2 年以上—3 年（含 3 年） 9,046,671.94 14.88 4,523,335.97 16,505,310.56 25.83 8,252,655.28
3 年以上 5,274,873.23 8.67 5,274,873.23 1,465,492.89 2.29 1,465,492.89
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
期末数 年初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
合计 60,807,989.89 100.00 13,883,485.46 63,892,812.47 100.00 12,898,233.89
③ 期末单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的其他应收款：
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
子公司股东，经测试
天津滨海快速交通发展有限公司 300,000.00 3,000.00 1.00
后，按 1%计提
合营企业往来，经测
深圳宝菱同利有限公司 573,139.72 5,731.40 1.00
试后，按 1%计提
合计 873,139.72 8,731.40
（4） 本期转回或收回的主要情况
转回或收回前
转回或收回 转回或收回
其他应收款内容 确定原坏账准备的依据 累计已计提坏
原因 金额
账准备金额
合营企业往来，经测试
上海万科投资管理有限公司 款项收回 5,168,666.78 2,211,525.17
后未减值，按 1%计提
（5） 本报告期无实际核销的其他应收款。
（6） 本报告期内其他应收款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份
的股东单位。
（7） 其他应收款金额前五名单位情况
占其他应收款
单位名称 与本公司关系 期末金额 年限
总额的比例（%）
上海万科投资管理有限公司 子公司股东 295,714,161.09 2-3 年 80.32
香港凯丽有限公司 子公司股东 10,760,108.86 3 年以上 2.92
江苏省建筑工程集团有限公司 供应商 10,267,300.00 1 年以内 2.79
中兴建设有限公司 供应商 4,055,880.52 1 年以内 1.10
上海家树建筑工程有限公司 供应商 3,870,935.87 1 年以内 1.05
合计 324,668,386.34
（8） 应收关联方账款情况
占其他应收款
单位名称 与本公司关系 金额
总额比例%
上海万科投资管理有限公司 子公司股东 295,714,161.09 80.32
香港凯丽有限公司 子公司股东 10,760,108.86 2.92
深圳宝菱同利有限公司 本公司合作经营企业 573,139.72 0.16
天津滨海快速交通发展有限公司 子公司股东 300,000.00 0.08
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
占其他应收款
单位名称 与本公司关系 金额
总额比例%
合计 307,347,409.67
（9） 其他应收款期末比年初减少 39.57%，主要原因是本期收回上海万科
投资管理有限公司往来款。
5、存货
（1） 存货分类
期末数
项目 其中：借款费用
账面余额 跌价准备 账面价值
资本化金额
完工开发产品 5,456,303,642.22 122,595,158.11 0.00 5,456,303,642.22
在建开发产品 23,676,865,613.94 2,006,779,672.55 0.00 23,676,865,613.94
拟开发产品 3,176,110,140.88 0.00 0.00 3,176,110,140.88
其他存货 6,060,186.36 0.00 0.00 6,060,186.36
合计 32,315,339,583.40 2,129,374,830.66 0.00 32,315,339,583.40
（续）
年初数
项目 其中：借款费用
账面余额 跌价准备 账面价值
资本化金额
完工开发产品 4,799,581,264.33 226,915,676.64 848,609.97 4,798,732,654.36
在建开发产品 22,550,854,743.82 1,636,265,862.46 0.00 22,550,854,743.82
拟开发产品 1,826,785,376.93 0.00 0.00 1,826,785,376.93
其他存货（注） 5,990,620.16 0.00 0.00 5,990,620.16
合计 29,183,212,005.24 1,863,181,539.10 848,609.97 29,182,363,395.27
注：其他存货主要为以前年度支付深圳宝安 20 区土地地价款。
（2） 存货跌价准备变动情况
本期减少数
项目 年初数 本期计提数 期末数
转回数 转销数
宝河大厦住宅 C-606 房 248,704.76 0.00 248,704.76 0.00 0.00
海滨广场一期九栋 210 房 599,905.21 0.00 599,905.21 0.00 0.00
合计 848,609.97 0.00 848,609.97 0.00 0.00
（3） 完工开发产品明细项目列示如下：
94
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
跌价
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
准备
深圳福安景山花园
1994 年 12 月 408,180.06 0.00 0.00 408,180.06 0.00
A-B 幢车位
宝河大厦住宅 C-606
1995 年 11 月 248,704.76 0.00 0.00 248,704.76 0.00
房
海滨广场一期九栋
1997 年 10 月 599,905.21 0.00 0.00 599,905.21 0.00
210 房
上海翡翠项目二期 2010 年 12 月 31,553,180.08 0.00 0.00 31,553,180.08 0.00
成都祥云国际一期 2011 年 1 月 448,690,597.64 -1,484,039.51 15,751,431.79 431,455,126.34 0.00
成都御岭湾二期、三 2011 年 2 月
488,714,546.61 4,518,318.43 58,269,132.90 434,963,732.14 0.00
期 2013 年 12 月
北京祥云国际一期 2011 年 5 月 86,842,855.55 0.00 12,442,754.21 74,400,101.34 0.00
2013 年 8 月
北京祥云国际二期 685,576,845.87 0.00 41,124,151.12 644,452,694.75 0.00
2013 年 10 月
上海翡翠项目三期 2011 年 11 月 47,454,066.78 -16,977,037.40 14,384,174.50 16,092,854.88 0.00
上海翡翠项目四期 2011 年 11 月 96,605,432.65 -14,835,716.92 0.00 81,769,715.73 0.00
上海翡翠项目五期
2012 年 12 月 234,841,384.91 -28,219,537.50 29,067,860.30 177,553,987.11 0.00
（北）
上海翡翠项目六期
2013 年 12 月 950,310.08 10,296,881.75 0.00 11,247,191.83 0.00
（东）
长沙北纬 28 度一至 2010 年 11 月
235,290,953.10 0.00 18,722,233.06 216,568,720.04 0.00
二期 2011 年 12 月
长沙北纬 28 度三期 2013 年 12 月 302,717,058.04 409,658.34 44,444,231.41 258,682,484.97 0.00
2010 年 12 月
南京颐和南园三至
2011 年 10 月 116,299,424.20 0.00 71,851,578.51 44,447,845.69 0.00
四期
2013 年 12 月
北京长阳半岛一号
2011-2012 年 43,710,833.84 1,374,065.41 1,912,685.48 43,172,213.77 0.00
地一期
2013 年 1 月
北 京 长 阳 半 岛 一 号 2013 年 5 月
3,095,725.90 30,000.00 -35.43 3,125,761.33 0.00
地二期 2013 年 6 月
2013 年 9 月
2013 年 10 月
北京长阳半岛五号
2013 年 12 月 14,740,141.30 428,102,444.62 422,193,558.64 20,649,027.28 0.00
地一期
2014 年 5 月
深圳中粮鸿云项目 2011 年 12 月 10,381,549.57 0.00 5,108,584.72 5,272,964.85 0.00
深圳中粮锦云项目 2012 年 12 月 600,619,621.24 0.00 235,654,789.69 364,964,831.55 0.00
成都香榭丽都 2012 年 9 月 130,895,475.28 0.00 32,733,653.84 98,161,821.44 0.00
95
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
跌价
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
准备
南京彩云居 2012 年 11 月 30,767,967.18 574,397.11 23,643,307.37 7,699,056.92 0.00
成都祥云国际二期 2012 年 12 月 72,413,306.44 -20,918,129.52 18,075,819.22 33,419,357.70 0.00
杭州云涛名苑 2013 年 6 月 718,596,827.81 -6,141,142.92 32,079,081.67 680,376,603.22 0.00
沈 阳 隆 玺 壹 号 一 期 2013 年 7 月
324,030,290.05 4,871,400.00 19,006,965.50 309,894,724.55 0.00
商品房 2013 年 11 月
沈阳隆玺壹号回迁
2013 年 9 月 73,536,080.18 0.00 3,951,479.21 69,584,600.97 0.00
房
深圳一品澜山项目 2014 年 6 月 0.00 1,497,323,254.60 101,785,000.89 1,395,538,253.71 0.00
合计 4,799,581,264.33 1,858,924,816.49 1,202,202,438.60 5,456,303,642.22 0.00
（4） 在建开发产品明细项目列示如下：
预计（或实际） 项目预计总投
项目名称 开工时间 年初余额 期末余额
竣工时间 资额（万元）
成都御岭湾四至五期 2008 年 12 月 2016 年 12 月 252,352.00 290,140,744.96 258,263,098.41
北京祥云国际二至四期 2009 年 6 月 2015 年 6 月 825,052.00 2,761,304,408.19 3,031,491,450.27
北京长阳半岛五号地二
2010 年 7 月 2016 年 12 月 1,150,404.00 4,242,151,815.27 4,145,434,996.83
期
成都祥云国际三期 2013 年 9 月 2014 年 12 月 274,360.00 516,903,924.84 576,069,790.67
长沙北纬 28 度三期 2012 年 10 月 2015 年 9 月 399,905.00 99,882,161.36 219,429,202.27
天津中粮大道 2010 年 7 月 2016 年 11 月 1,630,367.92 2,290,067,725.63 2,410,193,826.90
南京颐和南园四期联排 2010 年 7 月 2018 年 12 月 170,449.76 13,335,253.47 14,363,336.65
沈阳隆玺壹号二期商品
2012 年 6 月 2014 年 12 月 877,470.00 1,415,594,139.25 1,501,325,920.88
房
上海翡翠项目五期（南） 2011 年 8 月 2014 年 12 月 317,811.10 281,453,710.63 263,487,191.63
上海翡翠项目六期（西） 2012 年 6 月 2015 年 6 月 317,811.10 55,780,531.15 159,532,592.76
中粮坪山一品澜山 2011 年 7 月 2014 年 6 月 155,598.00 1,319,286,232.32 0.00
杭州方圆府 2011 年 12 月 2014 年 9 月 208,789.00 1,431,601,644.95 1,508,960,504.86
上海南桥半岛 2012 年 3 月 2014 年 7 月 289,421.00 1,444,808,909.51 1,599,737,373.22
成都中粮锦云 2013 年 1 月 2015 年 12 月 270,364.00 1,474,442,328.79 1,964,130,973.86
南京中粮鸿云坊 2014 年 4 月 2016 年 7 月 467,558.00 2,464,355,869.46 2,624,903,652.94
深圳宝安 22 区城市更新
2013 年 11 月 2017 年 10 月 310,000.00 38,197,052.87 101,050,011.42
项目
北京中粮瑞府（孙河项
2014 年 5 月 2016 年 2 月 426,407.00 2,411,548,291.17 2,586,351,082.39
目）
成都香颂丽都 2014 年 3 月 2014 年 12 月 125,256.00 0.00 712,140,607.98
合计 22,550,854,743.82 23,676,865,613.94
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
（5） 拟开发产品明细项目列示如下：
项目预计总
预计首期
项目名称 预计开工时间 投资额（万 年初余额 期末余额
竣工时间
元）
沈阳隆玺壹号三期至四期 2015 年 2017 年 877,470.00 1,568,239,729.75 1,685,963,676.12
深圳市宝安 25 区城市更新项目 （注 1） 0.00 38,510,508.77 91,859,808.80
长沙北纬 28 度四至五期 2014 年 2015 年 399,905.00 219,515,138.41 271,903,210.86
中粮前海亚太总部项目 （注 2） 320,000.00 320,000.00
深圳宝安 69 区项目 （注 2） 200,000.00 208,475.00
深圳中粮云景国际 2014 年 10 月 2016 年 3 月 610,385.00 0.00 91,200.00
深圳中粮祥云国际 2015 年 2 月 2017 年 9 月 485,209.00 0.00 1,119,788,740.54
深圳宝安凤凰里项目 0.00 5,975,029.56
合计 1,826,785,376.93 3,176,110,140.88
注 1：根据《深圳市城市更新办法》，本公司于 2010 年 12 月 6 日与深圳市宝
安区人民政府签订了关于深圳市宝安 25 区旧城改造项目的意向协议。根据协议，
本公司将投资建设深圳市宝安区 25 区旧城改造项目，项目位于深圳市宝安区新
安 25 区，占地总面积约 16.8 万平方米，土地用途包括集中式商业物业、甲级写
字楼、商务公寓、星级酒店、高端住宅等。深圳市宝安区人民政府将负责协调办
理项目建设手续，本公司将根据有关规定履行所需行政审批程序。2011 年项目已
被深圳市规划与国土资源委员会纳入《2011 年深圳市城市更新单元规划制定计划
第三批计划》，并完成了政府公示。项目 2011 年 8 月通过深圳市规划与国土资源
委员会城市更新计划审批，2011 年 12 月 8 日深圳市政府发布正式公告，批准 25
区城市更新项目立项，项目已成为深圳市、宝安区两级政府确认的重大投资项目，
享受行政审批绿色通道。2012 年 11 月编制完成项目专项规划草案并报政府审批，
2012 年 12 月上报项目城市更新实施方案政府备案。2013 年 5 月 14 日项目专项规
划通过区政府审批。目前正在开展拆迁谈判、专项规划审批等前期工作。
注 2：中粮前海亚太总部项目处于前期市场调研咨询阶段，深圳宝安 69 区
项目处于更新单元计划审批阶段。
注 3：存货期末余额含有借款费用资本化金额为 2,129,374,830.66 元，其中本
期增加 370,513,810.09 元，销售结转转出 104,320,518.53 元。
注 4：本公司存货期末账面价值较年初增加 10.74%，主要是本期并购项目增
加存货及在建项目投入增加。
6、可供出售金融资产
（1） 可供出售金融资产情况
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
项目 期末公允价值 年初公允价值
可供出售权益工具 640,627,793.16 803,477,786.08
其中：招商证券 640,627,793.16 803,477,786.08
减：减值准备 0.00 0.00
注：本公司本期未出售招商证券股票。
7、长期应收款
项目 期末数 年初数
佛山市疗养院 218,250.25 218,250.25
深圳市宝安区房屋公用设施维修基金管
434,351.00 434,351.00
理中心
合计 652,601.25 652,601.25
注 1：本公司于 1994 年 5 月 15 日与佛山市干部疗养院签订协议，合资兴建
疗养楼，佛山市干部疗养院承担总投资额的三分之一，本公司承担总投资额的三
分之二，约定共享利益时间为 20 年，前 10 年每年支付给本公司 200,000.00 元，
后 10 年每年支付给本公司 130,000.00 元，到期后产权归佛山市干部疗养院所有，
合作期内发生的破坏损失或收益等，由双方根据比例承担。本公司实际于 1995
年投入 1,400,000.00 元，截至 2014 年 6 月 30 日尚有余额 218,250.25 元未收回。
注 2：系根据深圳市房屋公用设施维修基金相关规定上缴 28 区厂房维修基
金 434,351.00 元。
8、长期股权投资
（1） 长期股权投资分类
项目 年初数 本期增加 本期减少 期末数
对子公司的投资 53,560,927.07 0.00 0.00 53,560,927.07
对合营企业投资 646,211,228.14 71,213,006.22 0.00 717,424,234.36
对联营企业投资 116,706,544.14 7,201,996.94 0.00 123,908,541.08
其他股权投资 35,180,000.00 0.00 0.00 35,180,000.00
合计 851,658,699.35 78,415,003.16 0.00 930,073,702.51
（2） 长期股权投资明细情况
被投资单位 核算方法 投资成本 年初数 增减变动 期末数
对子公司的投资：
厦门鹏源房地产开发有限公司 权益法 50,428,181.10 53,560,927.07 0.00 53,560,927.07
对合营企业投资：
广州市鹏万房地产有限公司 权益法 100,000,000.00 482,779,363.67 40,741,372.75 523,520,736.42
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
被投资单位 核算方法 投资成本 年初数 增减变动 期末数
北京中粮万科置业有限公司 权益法 150,000,000.00 163,431,864.47 30,471,633.47 193,903,497.94
对联营企业投资：
深圳宝兴电线电缆制造有限公司 权益法 59,394,532.80 115,494,662.00 7,135,872.06 122,630,534.06
深圳凯莱物业管理有限公司 权益法 900,000.00 1,211,882.14 66,124.88 1,278,007.02
其他股权投资：
上海中城联盟投资管理公司 成本法 35,180,000.00 35,180,000.00 0.00 35,180,000.00
合计 851,658,699.35 78,415,003.16 930,073,702.51
（续）
在被投资 在被投资单 在被投资单位持股 本期计
减值 本期现
被投资单位 单位持股 位享有表决 比例与表决权比例 提减值
准备 金红利
比例（%）权比例（%） 不一致的说明 准备
对子公司的投资：
厦门鹏源房地产开发有限公司 100.00 100.00 0.00 0.00 25,804.44
对合营企业投资：
广州市鹏万房地产有限公司 50.00 50.00 0.00 0.00 0.00
北京中粮万科置业有限公司 50.00 50.00 0.00 0.00 0.00
对联营企业投资：
深圳宝兴电线电缆制造有限公司 45.00 45.00 0.00 0.00 0.00
深圳凯莱物业管理有限公司 30.00 30.00 0.00 0.00 0.00
其他股权投资：
上海中城联盟投资管理公司 1.833 1.833 0.00 0.00 1,343,884.29
合计 0.00 0.00 1,369,688.73
（3） 对合营企业投资和联营企业投资
①合营企业情况
本企业在
本企业
企业 法定 注册资本 被投资单
被投资单位名称 注册地 业务性质 持股比
类型 代表人 （万元） 位表决权
例（%）
比例（%）
有限责 房地产开发、商品
广州市鹏万房地产有限公司 广州 周政 20,000.00 50.00 50.00
任公司 房销售
房地产开发；销售
有限责
北京中粮万科置业有限公司 北京 毛大庆 自行开发的商品 30,000.00 50.00 50.00
任公司
房；物业管理
（续）
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
被投资单位 期末资产 期末负债 期末净资产 本期营业收入 本期 关联 组织机
名称 总额 总额 总额 总额 净利润 关系 构代码
广州市鹏万房地
1,491,327,866.96 444,286,394.14 1,047,041,472.82 359,981,475.00 81,482,745.50 合营企业 793493529
产有限公司
北京中粮万科置
709,408,051.88 321,601,056.00 387,806,995.88 1,817,943,326.00 60,943,266.94 合营企业 558500936
业有限公司
② 联营企业情况
本企业在
本企业
被投资单位 企业 法定 被投资单
注册地 业务性质 注册资本 持股比
名称 类型 代表人 位表决权
例（%）
比例（%）
生产经营各种规格的铜芯塑料电线、
全塑电缆、控制电缆、编织线、镀锡
深圳宝兴电线电 有限责 1,641.50 万
深圳 郑金旺 线、裸铜线生产。产品 100％外销。 45.00 45.00
缆制造有限公司 任公司 美元
增加：软光缆、光交叉连接设备及相
关器材的研究、开发和生产经营。
深圳凯莱物业管 有限责
深圳 董忠心 物业管理 300.00 万元 30.00 30.00
理有限公司 任公司
（续）
被投资单位 期末资产 期末负债 期末净资产 本期营业收入 组织机构
本期净利润 关联关系
名称 总额 总额 总额 总额 代码
深圳宝兴电线电
1,158,339,942.65 847,182,804.26 311,157,138.39 767,495,625.02 15,857,493.47 联营企业 61882292X
缆制造有限公司
深圳凯莱物业管
5,858,690.83 1,598,667.44 4,260,023.39 343,600.02 220,416.26 联营企业 618876581
理有限公司
③合作经营企业情况
注册资本 本公司利润
公司名称 注册时间 经营范围 经营期限 本公司提供的合作条件
（万美元） 分成比例
提 供 场 地 约 20,000 平
米，标准管理楼 1,000 平
深圳宝菱同利 米，车库 260 平米，一
1988 年 4 月 1,543.00 30%-50% 铁板加工 2038 年 3 月
有限公司 台 500kva 变压设备，宝
安县城 25 区 7,265 平米
土地
深圳公华金属 影印机和印字机 宝安县城 20 区的工业用
1992 年 3 月 875.00 25%-35% 2032 年 3 月
制品有限公司 的金属构件等 地 15,903 平米
9、投资性房地产
项目 年初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原价合计 1,665,912,919.25 740,331.85 17,820,100.25 1,648,833,150.85
房屋、建筑物 1,634,152,589.68 740,331.85 17,820,100.25 1,617,072,821.28
100
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
项目 年初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
土地使用权 31,760,329.57 0.00 0.00 31,760,329.57
本期新增 本期计提
二、累计折旧合计 876,450,288.76 32,434,578.83 16,440,449.20 892,444,418.39
房屋、建筑物 866,663,918.97 31,861,925.45 16,440,449.20 882,085,395.22
土地使用权 9,786,369.79 0.00 572,653.38 0.00 10,359,023.17
三、账面净值合计 789,462,630.49 —— —— —— 756,388,732.46
房屋、建筑物 767,488,670.71 —— —— —— 734,987,426.06
土地使用权 21,973,959.78 —— —— —— 21,401,306.40
四、减值准备余额合计 30,110,388.34 0.00 0.00 0.00 30,110,388.34
房屋、建筑物 30,110,388.34 0.00 0.00 0.00 30,110,388.34
土地使用权 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
五、账面价值合计 759,352,242.15 —— —— —— 726,278,344.12
房屋、建筑物 737,378,282.37 —— —— —— 704,877,037.72
土地使用权 21,973,959.78 —— —— —— 21,401,306.40
注 1：本公司投资性房地产按成本模式进行计量。
注 2：本期新增的累计折旧指本期除新购、自建以外增加投资性房地产转入
的累计折旧额。
注 3：本期投资性房地产计提的折旧 32,434,578.83 元。
注 4：截至 2014 年 6 月 30 日，投资性房地产中未办理产权证明的原值为
43,824.93 万元，净值 21,628.76 万元，分别占投资性房地产期末账面原值比例
26.58%，账面价值比例 29.78%。大部分为自建厂房、宿舍等，由于均属早期建造
的物业，当时报建及改建手续不规范，未及时处理规划和报批报建手续等历史遗
留问题，产权证明正在上报资料进行补办。
10、固定资产
项目 年初数 本期增加 本期减少 期末数
一、账面原值合计 795,708,597.21 5,814,015.15 10,988,876.71 790,533,735.65
房屋及建筑物 602,019,051.57 1,443,049.08 20,672.38 603,441,428.27
机器设备 45,061,571.94 48,535.00 6,980,407.89 38,129,699.05
运输工具 40,530,709.11 1,034,439.23 1,123,400.00 40,441,748.34
办公设备及其他 69,434,752.64 2,568,015.50 1,213,138.28 70,789,629.86
房屋装修 38,662,511.95 719,976.34 1,651,258.16 37,731,230.13
本期新增 本期计提
101
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
项目 年初数 本期增加 本期减少 期末数
二、累计折旧合计 204,377,562.25 0.00 15,466,427.44 10,174,182.65 209,669,807.04
房屋及建筑物 65,587,947.64 0.00 7,465,021.90 20,672.38 73,032,297.16
机器设备 33,192,683.27 0.00 1,193,955.23 6,514,437.36 27,872,201.14
运输工具 28,779,119.56 0.00 2,124,226.76 1,002,057.84 29,901,288.48
办公设备及其他 39,807,174.48 0.00 4,340,028.86 985,756.91 43,161,446.43
房屋装修 37,010,637.30 0.00 343,194.69 1,651,258.16 35,702,573.83
三、固定资产账面净值合
591,331,034.96 —— —— 580,863,928.61
计
房屋及建筑物 536,431,103.93 —— —— 530,409,131.11
机器设备 11,868,888.67 —— —— 10,257,497.91
运输工具 11,751,589.55 —— —— 10,540,459.86
办公设备及其他 29,627,578.16 —— —— 27,628,183.43
房屋装修 1,651,874.65 —— —— 2,028,656.30
四、减值准备合计 0.00 0.00 0.00 0.00
房屋及建筑物 0.00 0.00 0.00 0.00
机器设备 0.00 0.00 0.00 0.00
运输工具 0.00 0.00 0.00 0.00
办公设备及其他 0.00 0.00 0.00 0.00
房屋装修 0.00 0.00 0.00 0.00
五、固定资产账面价值合
591,331,034.96 —— —— 580,863,928.61
计
房屋及建筑物 536,431,103.93 —— —— 530,409,131.11
机器设备 11,868,888.67 —— —— 10,257,497.91
运输工具 11,751,589.55 —— —— 10,540,459.86
办公设备及其他 29,627,578.16 —— —— 27,628,183.43
房屋装修 1,651,874.65 —— —— 2,028,656.30
注 1：本期新增的累计折旧指本期除新购、自建以外增加固定资产转入的累
计折旧额。
注 2：本期计提折旧额为 15,466,427.44 元。
注 3：本期由在建工程转入的固定资产原值为 0.00 元。
注 4：期末无暂时闲置的固定资产。
注 5：期末无通过融资租赁租入的固定资产情况。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
注 6：期末无通过经营租赁租出的固定资产情况。
注 7：期末无持有待售的固定资产情况。
注 8：2014 年 6 月 30 日，固定资产中房屋建筑物未办理产权证明的原值为
4,187.30 万元，净值 1,603.08 万元，分别占固定资产期末账面原值比例 5.30%，账
面价值比例 2.76%。大部分为自建厂房、宿舍等，由于均属早期建造的物业，当
时报建及改建手续不规范，未及时处理规划和报批报建手续等历史遗留问题，产
权证明正在上报资料进行补办。
11、在建工程
（1） 在建工程基本情况
期末数 年初数
项目 减值 减值
账面余额 账面净值 账面余额 账面净值
准备 准备
67 区中粮科技产业园 125,532,770.16 0.00 125,532,770.16 58,293,289.39 0.00 58,293,289.39
宝安 28 区员工宿舍改造 661,221.68 0.00 661,221.68 582,880.00 0.00 582,880.00
合计 126,193,991.84 0.00 126,193,991.84 58,876,169.39 0.00 58,876,169.39
（2） 在建工程项目变动情况
本期转入
工程名称 年初数 本期增加 其他减少 期末数
固定资产
67 区中粮科技产业园 58,293,289.39 67,239,480.77 0.00 0.00 125,532,770.16
宝安 28 区员工宿舍改造 582,880.00 78,341.68 0.00 0.00 661,221.68
合计 58,876,169.39 67,317,822.45 0.00 0.00 126,193,991.84
12、无形资产
（1） 无形资产情况
项目 年初数 本期增加 本期减少 期末数
一、账面原值合计 70,315,052.40 1,959,555.00 0.00 72,274,607.40
土地使用权 65,011,059.58 0.00 0.00 65,011,059.58
管理软件 2,883,992.82 1,959,555.00 0.00 4,843,547.82
会员资格 2,420,000.00 0.00 0.00 2,420,000.00
二、累计摊销合计 10,444,936.28 1,043,857.11 0.00 11,488,793.39
土地使用权 9,573,359.78 718,820.55 0.00 10,292,180.33
管理软件 871,576.50 325,036.56 0.00 1,196,613.06
会员资格 0.00 0.00 0.00 0.00
三、无形资产账面净值合计 59,870,116.12 915,697.89 0.00 60,785,814.01
土地使用权 55,437,699.80 -718,820.55 0.00 54,718,879.25
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
项目 年初数 本期增加 本期减少 期末数
管理软件 2,012,416.32 1,634,518.44 0.00 3,646,934.76
会员资格 2,420,000.00 0.00 0.00 2,420,000.00
四、减值准备合计 0.00 0.00 0.00 0.00
土地使用权 0.00 0.00 0.00 0.00
管理软件 0.00 0.00 0.00 0.00
会员资格 0.00 0.00 0.00 0.00
五、无形资产账面价值合计 59,870,116.12 915,697.89 0.00 60,785,814.01
土地使用权 55,437,699.80 -718,820.55 0.00 54,718,879.25
管理软件 2,012,416.32 1,634,518.44 0.00 3,646,934.76
会员资格 2,420,000.00 0.00 0.00 2,420,000.00
注：本期无形资产的摊销额为 1,043,857.11 元。
13、商誉
（1） 商誉明细情况
期末减
被投资单位名称 形成来源 年初数 本期增加 本期减少 期末数
值准备
北京中粮万科房地 非同一控制
12,802,182.18 0.00 0.00 12,802,182.18 0.00
产开发有限公司 下企业合并
长沙观音谷房地产 非同一控制
832,726.01 0.00 0.00 832,726.01 0.00
开发有限公司 下企业合并
深圳市宝铜实业有 收购少数股
209,935.31 0.00 0.00 209,935.31 0.00
限公司 东权益
成都天泉置业有限 非同一控制
57,780,348.81 0.00 0.00 57,780,348.81 0.00
责任公司 下企业合并
上海加来房地产开 非同一控制
13,914,186.80 0.00 0.00 13,914,186.80 0.00
发有限公司 下企业合并
中粮地产集团深圳
非同一控制
房地产开发有限公 0.00 75,644,600.00 0.00 75,644,600.00 0.00
下企业合并
司（注 1）
合计 85,539,379.11 75,644,600.00 0.00 161,183,979.11 0.00
注 1：本期子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司以 43,000.00 万元非
同一控制下企业合并深圳市锦峰城房地产开发有限公司 100%股权。根据评估基
准日 2013 年 8 月 31 日评估报告，深圳市锦峰城房地产开发有限公司评估值
45,580.72 万元(评估增值 40,580.72 万元，减除递延所得税负债 10,145.18 万元)，可
辨认净资产的公允价值 35,435.54 万元，商誉为 7,564.46 万元。
注 2：经测试，截至 2014 年 6 月 30 日，本公司商誉未发生减值。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
14、长期待摊费用
项目 年初数 本期增加 本期摊销 其他减少 期末数
出租资产维修、装饰工程 879,437.91 155,600.00 243,961.40 0.00 791,076.51
中粮大道体验中心 7,005,531.04 0.00 5,254,148.34 0.00 1,751,382.70
隆玺壹号展示中心 6,029,639.65 0.00 4,333,151.76 0.00 1,696,487.89
上海南桥半岛售楼处 13,628,046.81 95,653.50 3,936,389.04 0.00 9,787,311.27
其他 2,577,825.73 0.00 551,709.67 0.00 2,026,116.06
合计 30,120,481.14 251,253.50 14,319,360.21 0.00 16,052,374.43
15、递延所得税资产/递延所得税负债
（1） 已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
① 已确认的递延所得税资产
项目 期末数 年初数
资产减值准备 4,296,189.49 4,795,845.06
计提未缴纳的土地增值税（注 1） 125,150,903.06 125,150,903.06
超过税前扣除限额的未支付工程款（注 2） 64,911,000.40 126,207,906.21
预计负债 320,016.00 320,016.00
可抵扣亏损 5,734,658.91 3,224,708.91
内部交易未实现的利润（注 3） 123,982,000.93 123,982,000.93
其他 3,755,117.68 3,853,243.60
合计 328,149,886.47 387,534,623.77
②已确认递延所得税负债
项目 期末数 年初数
计入资本公积的可供出售金融资产公允价值变动 140,447,972.94 181,160,471.17
存货应纳税暂时性差异（注 4） 178,802,759.08 18,226,293.98
合计 319,250,732.02 199,386,765.15
注 1：根据国税发[2006]187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增
值税清算管理有关问题的通知》的清算条件，计提的土地增值税未上缴部分对所
得税的影响确认了递延所得税资产。
注 2：超过税前扣除限额的未支付工程款是完工产品中未支付的款项，因与
资产的计税基础不一致产生的可抵扣暂时性差异，按照所得税准则的规定确认递
延所得税资产。
注 3：内部交易未实现的利润是集团公司内部之间进行商品购销活动，未实
现对集团外的销售而产生的可抵扣暂时性差异，按照所得税准则的规定确认递延
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
所得税资产。
注 4：本期子公司中粮地产成都有限公司非同一控制下企业合并成都硕泰丽
都房地产开发有限公司。根据评估基准日 2013 年 5 月 31 日评估报告，成都硕泰
丽都房地产开发有限公司评估值 62,842.24 万元，评估增值 24,023.86 万元，形成
应纳税暂时性差异，递延所得税负债为 6,005.97 万元。
子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司非同一控制下企业合并深圳
市锦峰城房地产开发有限公司。根据评估基准日 2013 年 8 月 31 日评估报告，深
圳市锦峰城房地产开发有限公司评估值 45,580.72 万元，评估增值 40,580.72 万元，
形成应纳税暂时性差异，递延所得税负债为 10,145.18 万元。
（2） 未确认递延所得税资产明细
项目 期末数 年初数
可抵扣暂时性差异：
计提的资产减值准备 43,098,230.75 47,806,515.16
计提未缴纳的土地增值税 187,676,784.12 187,676,784.12
超过税前扣除限额的未支付工程款 6,159,852.99 6,159,852.99
合计 236,934,867.86 241,643,152.27
注：因未来期间正常的生产经营活动无足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣
暂时性差异，故尚有部分可抵扣暂时性差异未确认相应的递延所得税资产。
（3） 应纳税差异和可抵扣差异项目明细
项目 期末数 年初数
可抵扣差异项目：
资产减值准备 17,184,757.96 19,183,380.17
计提未缴纳的土地增值税 500,603,612.24 500,603,612.22
超过税前扣除限额的未支付工程款 259,644,001.60 504,831,624.84
预计负债 1,280,064.00 1,280,064.00
可抵扣亏损 22,938,635.64 12,898,835.65
内部交易未实现的利润 495,928,003.72 495,928,003.72
其他 15,020,470.72 15,412,974.40
小计 1,312,599,545.88 1,550,138,495.00
应纳税差异项目：
可供出售金融资产公允价值变动 561,791,891.76 724,641,884.68
存货应纳税暂时性差异 715,211,036.32 72,905,175.92
小计 1,277,002,928.08 797,547,060.60
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
16、资产减值准备明细
本期减少 期末
项目 年初账面余额 本期增加
转回数 转销数 账面余额
坏账准备 36,030,896.97 7,089,600.11 7,212,726.38 0.00 35,907,770.70
存货跌价准备 848,609.97 0.00 848,609.97 0.00 0.00
投资性房地产减值准备 30,110,388.34 0.00 0.00 0.00 30,110,388.34
合计 66,989,895.28 7,089,600.11 8,061,336.35 0.00 66,018,159.04
17、短期借款
项目 期末数 年初数
质押借款 0.00 0.00
抵押借款 0.00 0.00
保证借款 0.00 0.00
信用借款 6,385,000,000.00 8,146,000,000.00
合计 6,385,000,000.00 8,146,000,000.00
18、应付账款
（1） 应付账款账龄列示：
期末数 年初数
账龄
金额 比例% 金额 比例%
1 年以内 1,957,794,372.94 75.35 2,952,449,445.13 81.97
1 年以上 640,440,178.80 24.65 649,564,460.11 18.03
合计 2,598,234,551.74 100.00 3,602,013,905.24 100.00
（2） 截至 2014 年 6 月 30 日，应付账款中无应付持有公司 5%（含 5%）以
上表决权股份的股东单位或关联方的款项情况。
（3） 账龄超过 1 年的大额应付账款情况
未偿还的原 资产负债表日后
债权人名称 所欠金额 账龄
因 偿还金额
中国建筑第六工程局有限公司 70,686,605.44 1 年以上 未付工程款 0.00
北京市金运电气安装有限公司 61,050,749.55 1 年以上 未付工程款 0.00
南京颐和南园三期暂估成本 42,355,974.89 3 年以上 成本暂估 0.00
北京城建建设工程有限公司 30,226,346.36 1 年以上 未付工程款 0.00
中国华西企业股份有限公司 24,659,587.40 1-2 年 未付工程款 0.00
合计 228,979,263.64
19、预收款项
（1） 预收款项账龄列示：
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
期末数 年初数
账龄
金额 比例% 金额 比例%
1 年以内 7,166,798,384.53 88.68 6,124,870,783.18 89.34
1 年以上 914,854,807.47 11.32 730,776,501.53 10.66
合计 8,081,653,192.00 100.00 6,855,647,284.71 100.00
（2） 截至 2014 年 6 月 30 日，预收款项中应付持有公司 5%（含 5%）以上
表决权股份的股东单位或关联方的款项情况：
单位名称 款项内容 期末数 年初数
中粮集团有限公司 预收房款 0.00 13,885,244.00
合计 0.00 13,885,244.00
（3） 账龄超过 1 年的大额预收款项未结转的原因：
债权人名称 金额 账龄 未结转的原因
杭州方圆府预收房款 259,725,832.00 1 年以上 暂未交房
北京长阳项目预收房款 212,072,536.00 1 年以上 暂未交房
北京祥云国际预收房款 201,713,901.40 1 年以上 暂未交房
沈阳隆玺壹号预收房款 162,052,644.00 1 年以上 暂未交房
合计 835,564,913.40
20、应付职工薪酬
项目 年初数 本期增加 本期减少 期末数
一、工资、奖金、津贴和补贴 85,321,015.59 122,465,360.01 164,478,695.03 43,307,680.57
二、职工福利费 0.00 5,533,646.97 5,533,646.97 0.00
三、社会保险费 260,833.72 23,498,232.80 23,632,848.40 126,218.12
其中：①医疗保险费 63,973.82 7,585,134.15 7,562,876.23 86,231.74
②养老保险费 178,733.46 14,192,266.71 14,347,538.59 23,461.58
③失业保险费 9,707.36 807,016.51 809,378.87 7,345.00
④工伤保险费 4,795.07 438,717.44 442,697.52 814.99
⑤生育保险费 3,624.01 475,097.99 470,357.19 8,364.81
四、住房公积金 736,654.19 10,056,205.85 9,893,737.73 899,122.31
五、辞退福利 16,500.00 2,194,201.67 2,210,701.67 0.00
其中：①因解除劳动关系给予
16,500.00 2,044,130.57 2,060,630.57 0.00
的补偿
②预计内退人员支出 0.00 150,071.10 150,071.10 0.00
六、工会经费及职工教育经费 4,324,464.69 2,017,144.30 3,057,116.65 3,284,492.34
108
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
项目 年初数 本期增加 本期减少 期末数
七、非货币性福利 0.00 376,758.69 376,758.69 0.00
八、其他 0.00 0.00 0.00 0.00
其中：以现金结算的股份支付 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 90,659,468.19 166,141,550.29 209,183,505.14 47,617,513.34
注 1：应付职工薪酬中无拖欠性质的职工薪酬。
21、应交税费
项目 期末数 年初数
增值税 18,361.80 -33,885.35
营业税 -355,756,483.97 -214,384,370.93
企业所得税 -76,768,581.58 280,943,100.88
个人所得税 1,858,694.53 1,483,866.38
城市维护建设税 -19,440,414.89 -13,086,307.44
教育费附加 -10,182,682.81 -5,708,478.47
地方教育费附加 -3,841,595.51 -1,245,595.70
土地增值税 582,509,366.02 644,041,490.85
印花税 62,099.22 1,673,184.60
房产税 4,425,352.26 5,585,022.90
土地使用税 1,997,832.39 1,668,832.11
其他 -978,591.74 234,213.10
合计 123,903,355.72 701,171,072.93
22、应付利息
项目 期末数 年初数
分期付息到期还本的长期借款利息 21,334,101.91 11,555,577.77
企业债券利息 60,600,000.00 24,240,000.00
短期借款应付利息 21,620,691.66 31,846,675.34
一年内到期的长期借款利息 751,666.67 3,280,224.98
合计 104,306,460.24 70,922,478.09
23、应付股利
单位名称 期末数 年初数
深圳天久实业有限公司 1,875.00 1,875.00
深圳发展银行股份有限公司 103,125.00 103,125.00
深圳市桥头股份合作公司 381,641.07 381,641.07
109
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
单位名称 期末数 年初数
社会公众股 27,913,224.68 1,060,928.40
中粮集团有限公司 27,559,651.60 0.00
合计 55,959,517.35 1,547,569.47
24、其他应付款
（1） 其他应付款账龄列示：
期末数 年初数
账龄
金额 比例% 金额 比例%
1 年以内 1,340,593,983.06 35.28 1,873,438,899.23 48.74
1 年以上 2,459,249,247.35 64.72 1,970,398,288.24 51.26
合计 3,799,843,230.41 100.00 3,843,837,187.47 100.00
（2） 截至 2014 年 6 月 30 日，其他应付款中应付无持有公司 5%（含 5%）
以上表决权股份的股东单位或关联方的款项情况。
（3） 账龄超过 1 年的大额其他应付款情况
债权人名称 所欠金额 账龄 未偿还的原因
北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司 688,543,333.34 1-2 年 往来款，尚未支付
广州市鹏万房地产有限公司 640,000,000.00 1-3 年 往来款，尚未支付
北京中粮万科置业有限公司 283,846,666.67 1-2 年 往来款，尚未支付
北京名都房地产开发有限公司 241,339,888.86 1-3 年 往来款，尚未支付
北京房山区长阳镇政府 199,314,768.09 2-3 年 往来款，尚未支付
北京万科企业有限公司 163,068,794.73 1-2 年 往来款，尚未支付
上海万科投资管理有限公司 71,875,136.41 1-3 年 往来款，尚未支付
合计 2,287,988,588.10
（4） 金额较大的账龄 1 年以内其他应付款情况
债权人名称 金额 内容
上海中城永跃投资中心（有限合伙） 335,894,270.82 往来款，尚未支付
深圳锦锋集团有限公司 319,270,312.66 往来款，尚未支付
北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司 286,860,833.35 往来款，尚未支付
中粮鹏利置业（重庆）有限公司 66,521,778.37 往来款，尚未支付
成都凯莱物业发展有限公司 35,635,250.00 往来款，尚未支付
北京中粮万科置业有限公司 29,559,457.49 往来款，尚未支付
合计 1,073,741,902.69
110
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
25、一年内到期的非流动负债
（1） 类别
项目 期末数 年初数
1 年内到期的长期借款 1,979,900,000.00 1,334,000,000.00
（2） 一年内到期的长期借款
①一年内到期的长期借款类别
项目 期末数 年初数
质押借款 130,000,000.00 140,000,000.00
抵押借款 1,449,900,000.00 100,000,000.00
信用借款 0.00 694,000,000.00
保证借款 400,000,000.00 400,000,000.00
合计 1,979,900,000.00 1,334,000,000.00
②一年内到期的长期借款情况
贷款单位 借款起始日 借款终止日 利率（%） 币种 期末数 年初数
3-5 年期基
农业银行深圳宝安支行 2009/10/10 2014/9/24 RMB 130,000,000.00 140,000,000.00
准下浮 10%
平安信托有限责任公司 2012/3/31 2014/3/31 10.5% RMB 0.00 497,000,000.00
平安信托有限责任公司 2012/8/28 2014/8/28 9.3% RMB 0.00 197,000,000.00
中建投信托有限责任公司 2013/5/31 2015/5/31 7.2% RMB 299,900,000.00 0.00
中建投信托有限责任公司 2013/8/30 2015/5/31 7.2% RMB 500,000,000.00 0.00
1-3 年基准
农业银行深圳宝安支行 2012/3/30 2015/3/27 RMB 150,000,000.00 0.00
上浮 10%
1-3 年基准
农业银行深圳宝安支行 2012/6/14 2015/3/27 RMB 400,000,000.00 0.00
上浮 10%
昆仑信托有限公司 2012/8/22 2014/8/21 10.5% RMB 100,000,000.00 100,000,000.00
中信银行深圳分行 2011/11/24 2014/11/24 7.315% RMB 400,000,000.00 400,000,000.00
合计 1,979,900,000.00 1,334,000,000.00
26、长期借款
（1） 长期借款分类
项目 期末数 年初数
质押借款（注 1） 537,000,000.00 309,000,000.00
抵押借款（注 2） 4,231,843,346.93 3,802,591,958.26
保证借款 972,754,652.90 680,281,596.97
111
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
项目 期末数 年初数
信用借款 3,861,250,000.00 800,000,000.00
合计 9,602,847,999.83 5,591,873,555.23
注 1：
2011 年 12 月 6 日，本公司与中国工商银行深圳宝安支行于签订收购股权事项
的 4 年期贷款合同，以上海加来房地产开发有限公司 51%股权为质押物贷款
28,500.00 万元，用于收购上海万良企业管理有限公司所持有的上海加来房地产开
发有限公司 51%股权。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额为 12,700.00 万元。
2012 年 10 月 18 日子公司中粮地产（北京）有限公司与中信银行北京北苑支
行签订 3 年期的并购借款合同 20,000.00 万元，保证人为中粮地产（集团）股份有
限公司，同时以北京中粮万科房地产开发有限公司 50%股权出质为上述借款提供
担保。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额为 14,000.00 万元。
2010 年 9 月 19 日，深圳市锦峰城房地产开发有限公司与中信银行股份有限
公司深圳分行签订 65,000.00 万元授信额度的 5 年期股权质押合同，质押物为深圳
市锦峰城房地产开发有限公司 100%股权。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额为
27,000.00 万元。
注 2：
2010 年 4 月 2 日，本公司与中国农业银行深圳宝安支行签订 10 年期贷款合
同，取得长期贷款共计 33,000.00 万元，抵押物为本公司持有型物业。截至 2014
年 6 月 30 日贷款本金余额为 22,200.00 万元。
2013 年 4 月 26 日，本公司与中国农业银行深圳宝安支行签订 10 年期贷款合
同，取得长期贷款共计 18,000.00 万元，抵押物为中粮地产集团中心。截至 2014
年 6 月 30 日贷款本金余额为 17,500.00 万元。
2013 年 3 月 29 日，本公司与中国银行深圳宝安支行签订 10 年期贷款合同，
取得长期贷款共计 19,600.00 万元，抵押物为深圳国际交易广场第 34、35 层写字
楼。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额为 19,100.00 万元。
2014 年 6 月 26 日，本公司与中国银行深圳宝安支行签订 10 年期贷款合同，
取得长期贷款共计 10,000.00 万元，抵押物为 67 区中粮科技园土地。截至 2014 年
6 月 30 日贷款本金余额为 10,000.00 万元。
2010 年 3 月 22 日，子公司深圳市宝安福安实业有限公司与中国建设银行深
圳市分行签订 10 年期贷款合同，抵押物为宝安福安实业有限公司厂房、宿舍等。
截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额为 16,700.00 万元。
2009 年 10 月 30 日，子公司深圳市宝安三联有限公司于建设银行宝安支行签
订 10 年期贷款合同 10,000.00 万元，抵押物为深圳市宝安三联有限公司所持有的
112
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
商用物业。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额为 6,200.00 万元。
2014 年 3 月 27 日，孙公司成都悦城实业有限公司与中国农业银行股份有限
公司成都光华支行签订 3 年期贷款合同，抵押物为成都悦城实业有限公司项目土
地（国土证号：成国用（2013）第 304 号），截止 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额
为 7,000.00 万元。
2014 年 5 月 27 日，孙公司成都硕泰丽都地产开发有限公司与招商银行股份
有限公司成都益州大道支行签订 3 年期贷款合同，抵押物为成都硕泰丽都地产开
发有限公司项目土地（国土证号：成国用（2011）字第 420 号），截止 2014 年 6
月 30 日贷款本金余额为 20,000.00 万元。
2014 年 6 月 24 日，孙公司成都中粮锦悦置业有限公司与中信银行股份有限
公司深圳分行、中信银行股份有限公司成都分行签订三年期贷款合同，抵押物为
成都中粮锦悦置业有限公司项目土地，截止 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额为
40,000.00 万元。
2012 年 12 月 10 日，孙公司中粮地产投资（北京）有限公司与工商银行北京
亚运村支行签订了 100,000.00 万元为期 71 个月的贷款合同。抵押物为 C03 地块
5-6#住宅楼、S2-S9#商业办公楼分摊的土地使用权及在建工程，C06 地块 S12-S20#
楼分摊的国有土地使用权。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额为 50,651.32 万元。
2013 年 6 月 28 日，孙公司北京中粮万科房地产开发有限公司与中国建设银
行股份有限公司朝阳支行签订 70,000.00 万元授信额度的 10 年期抵押贷款合同，
抵押物为房山区长阳镇起步区 5 号地 10 地块国有土地使用权及在建工程。截至
2014 年 6 月 30 日贷款本金余额为 32,983.01 万元。
2013 年 9 月 13 日，孙公司北京中粮万科房地产开发有限公司与中国农业银
行股份有限公司北京万寿路支行签订 43,000.00 万元授信额度的 3 年期抵押贷款合
同，抵押物为房山区长阳镇起步区 5 号地 07 地块（剔除 1#、10#楼）国有土地使
用权。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额为 11,000.00 万元。
2013 年 9 月 13 日，孙公司北京中粮万科房地产开发有限公司与中国农业银
行银行股份有限公司北京万寿路支行签订 76,000.00 万元授信额度的 3 年期抵押贷
款合同，抵押物为房山区长阳镇起步区 5 号地 08 地块国有土地使用权及 04 地块
国有土地使用权（剔除 4、6、7#楼）。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额为 27,000.00
万元。
2013 年 11 月 18 日，孙公司北京中粮万科房地产开发有限公司与中国交通银
行股份有限公司北京官园支行签订 44,000.00 万元授信额度的 3 年期抵押贷款合
同，抵押物为房山区长阳镇起步区 5 号地 09 地块国有土地使用权及 1—6#商务办
公楼的在建工程。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额为 13,000.00 万元。
113
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
2013 年 2 月 25 日，孙公司长沙观音谷房地产开发有限公司与中信银行蔡锷
路支行签订 2 年期的 15,000.00 万元贷款合同，保证人为中粮地产（集团）股份有
限公司，抵押物为长沙观音谷房地产开发有限公司拥有的土地使用权（望变更国
用 2011 第 0106 号）。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额为 15,000.00 万元。
2013 年 11 月 15 日，孙公司长沙观音谷房地产开发有限公司与浙商银行深圳
分行签订 2 年期的 20,000.00 万元贷款合同，保证人为中粮地产（集团）股份有限
公司，抵押物为长沙观音谷房地产开发有限公司拥有的土地使用权（望变更国用
2013 第 964 号；望变更国用 2013 第 965 号）。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余
额为 10,000.00 万元。
2014 年 3 月 28 日，孙公司长沙观音谷房地产开发有限公司与云南国际信托
有限公司签订 2 年期的 25,000.00 万元贷款合同，保证人为中粮地产（集团）股份
有限公司，抵押物为长沙观音谷房地产开发有限公司拥有的土地使用权（望变更
国用 2013 第 960 号；望变更国用 2013 第 962 号）和位于长沙市望城区金山桥街
道中粮.北纬 28 度小区三期 C2 区 H1 至 H5 五栋在建工程。截至 2014 年 6 月 30
日贷款本金余额为 25,000.00 万元。
2014 年 4 月 22 日，孙公司上海悦鹏置业发展有限公司与中国建设银行股份
有限公司上海市分行签订 4.5 亿元为期 3 年期的贷款合同。抵押物为住宅用地（房
地产权证号为：沪房地奉字 2012 第 000945 号），土地面积 35210 平米。截至 2014
年 6 月 30 日贷款本金余额为 500.00 万元
2014 年 03 月 18 日，孙公司中粮鸿云置业南京有限公司与中信银行股份有限
公司公司南京分行签订 3 年期的 50,000.00 万元综合授信合同，抵押物为中粮鸿云
置业南京有限公司拥有的土地使用权（宁江国用（2014）第 05206 号）。截至 2014
年 6 月 30 日贷款本金余额为 17,350.00 万元。
2012 年 6 月 18 日，子公司杭州鸿悦置业有限公司与中信银行平海支行签订
50,000.00 万元为期 3 年的贷款合同，用地号 03-009-005-00133，土地证号为杭下国
用（2011）第 100088 号，面积为 2999 平米、用地号 03-009-005-00134，土地证号
为杭下国用（2011）第 100086 号，面积为 7193 平米、用地号 03-009-005-00135，
土 地 证 号 为 杭 下 国 用 （ 2011 ） 第 100087 号， 面 积 为 15017 平 米 、 用 地 号
03-009-005-00136，土地证号为杭下国用（2011）第 100084 号，面积为 9878 平米的
城镇住宅作为抵押，截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额为 2,000.00 万元。
2014 年 4 月 28 日，子公司中耀房地产开发（沈阳）有限公司与中国建设银
行股份有限公司沈阳大东支行签订 6 亿元为期 3 年期的贷款合同。抵押物为隆玺
二期在建工程及项目土地。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额为 60,000.00 万元。
（2） 金额前五名的长期借款
114
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
借款 借款 利率
贷款单位 币种 期末数 年初数
起始日 终止日 （%）
长城证券有限责任公司 2014-6-30 2016-6-30 8.5 RMB 1,000,000,000.00 000
中建投信托有限责任公司 2013-11-25 2015-11-24 6.765 RMB 650,000,000.00 650,000,000.00
中国建设银行股份有限公司
2014-4-28 2017-4-27 6.273 RMB 600,000,000.00 0.00
沈阳大东支行
上海中城永玺投资中心（有限
2014-2-14 2015-2-13 8 RMB 460,000,000.00 0.00
合伙）
中信银行成都武侯支行 2014-6-27 2017-6-24 7.16475 RMB 400,000,000.00 0.00
合计 3,110,000,000.00 650,000,000.00
27、应付债券
（1） 种类
债券名称 年初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
08 年期公司债券 1,191,483,087.88 0.00 -799,313.94 1,192,282,401.82
（2） 详细信息
年利率 应付利
债券名称 期限 发行日期 面值总额 折价金额 期末余额
（%） 息总额
08 年期 2008 年
10 年 6.06 1,200,000,000.00 -7,717,598.18 0.00 1,192,282,401.82
公司债券 8 月 25 日
28、长期应付款
项目 初始金额 期末数 年初数 期限
爱普生精工（香港）有限公司 15,390,100.00 216,292.15 324,438.22 6 个月
注：根据爱普生精工（香港）有限公司（以下简称爱普生公司）与本公司签
订的《协议书》，由爱普生公司垫付建设来料加工厂——福信工业厂厂房资金计
15,390,100.00 人民币元，所建厂房所有权归本公司所有，本公司以自二零零一年
十月一日起计 168 个月的应收来料加工厂的固定工缴费抵付爱普生公司垫付的
资金。
截至 2014 年 6 月 30 日，本公司长期应付款余额为 216,292.15 元。
29、其他非流动负债
项目 内容 期末账面余额 年初账面余额
递延收益 停车位租金 2,151,823.77 2,174,014.18
合计 2,151,823.77 2,174,014.18
注：停车位租金系一次性收取至 2062 年 11 月止停车位租金，按照租赁期分
期确认租赁收入。
115
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
30、预计负债
项目 年初数 本期增加 本期减少 期末数
未决诉讼 1,280,064.00 0.00 0.00 1,280,064.00
合计 1,280,064.00 0.00 0.00 1,280,064.00
31、股本
年初数 本期增减变动（+-） 期末数
项目 发行 公积金
送股 其他 小计
新股 转股
一、有限售条件股份
1.国家持股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2.国有法人持股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.其他内资持股 11,517.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 11,517.00
其中：境内法人持股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
境内自然人持股 11,517.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 11,517.00
4.外资持股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
其中：境外法人持股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
境外自然人持股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
有限售条件股份合计 11,517.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 11,517.00
二、无限售条件股份
1.人民币普通股 1,813,720,079.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,813,720,079.00
2.境内上市的外资股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.境外上市的外资股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4.其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
无限售条件股份合计 1,813,720,079.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,813,720,079.00
三、股份总数 1,813,731,596.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,813,731,596.00
32、资本公积
项目 年初数 本期增加 本期减少 期末数
股本溢价 214,292,298.66 0.00 0.00 214,292,298.66
其他资本公积 588,046,035.58 0.00 122,137,494.69 465,908,540.89
其中：可供出售金融资
548,481,413.51 0.00 122,137,494.69 426,343,918.82
产公允价值变动
合计 802,338,334.24 0.00 122,137,494.69 680,200,839.55
33、盈余公积
项目 年初数 本期增加 本期减少 期末数
116
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
项目 年初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 625,207,757.82 0.00 0.00 625,207,757.82
34、未分配利润
项目 本期数 上年数 提取或分配比例
调整前上期末未分配利润 2,162,150,278.61 1,908,315,685.33
调整年初未分配利润合计数 0.00 -81,236,236.70
调整后年初未分配利润 2,162,150,278.61 1,827,079,448.63
加：本期归属于母公司所有者的净利润 137,156,934.55 534,570,092.14
其他调整因素 0.00 0.00
减：提取法定盈余公积 0.00 145,087,314.28 10%
提取任意盈余公积 0.00 0.00
提取一般风险准备 0.00 0.00
应付普通股股利 54,411,947.88 54,411,947.88
转作股本的普通股股利 0.00 0.00
期末未分配利润 2,244,895,265.28 2,162,150,278.61
注：经 2014 年 5 月 9 日召开的本公司 2013 年度股东大会，审议通过利润分
配方案，以 2013 年 12 月 31 日总股本 1,813,731,596 股为基数，向在本公司确定的
股权登记日登记在册的全体股东每 10 股派现金红利 0.30 元（含税），共支付股利
54,411,947.88 元。本次权益分派股权登记日为 2014 年 7 月 2 日，除息日为 2014
年 7 月 3 日。
35、营业收入、营业成本
（1） 营业收入、营业成本
项目 本期发生数 上期发生数
主营业务收入 2,050,084,737.96 2,747,672,218.34
其他业务收入 302,665,414.47 175,755,818.87
营业收入合计 2,352,750,152.43 2,923,428,037.21
主营业务成本 1,299,909,949.87 2,038,690,048.19
其他业务成本 4,406,818.04 4,956,604.06
营业成本合计 1,304,316,767.91 2,043,646,652.25
（2） 主营业务（分行业）
本期发生数 上期发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务 2,050,084,737.96 1,299,909,949.87 2,747,672,218.34 2,038,690,048.19
117
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
本期发生数 上期发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
其中：商品房销售 1,883,037,590.49 1,202,202,438.60 2,587,067,338.11 1,945,048,913.00
房屋租赁 121,666,808.07 44,209,906.16 122,886,855.66 52,687,305.46
物业管理及来料加工 45,380,339.40 53,497,605.11 37,718,024.57 40,953,829.73
其他业务 302,665,414.47 4,406,818.04 175,755,818.87 4,956,604.06
合计 2,352,750,152.43 1,304,316,767.91 2,923,428,037.21 2,043,646,652.25
（3） 前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例%
深圳中洲宝华置业有限公司 280,864,495.00 11.94
上海翡翠项目浦锦路 2049 弄 21 号 28,000,000.00 1.19
上海翡翠项目浦秀北路 55 弄 20 号 22,572,000.00 0.96
上海翡翠项目浦秀北路 55 弄 21 号 22,750,000.00 0.97
长沙北纬 28 度 B1-1 17,573,120.00 0.75
合计 371,759,615.00
注 1：营业收入本期较上期减少 19.52%，主要原因是本期北京长阳项目、成
都祥云国际、南京彩云居等项目商品房销售收入结转减少。
注 2：其他业务收入本期较上期同比增长 72.21%，主要原因为处置投资性房
地产收入增加。
36、营业税金及附加
项目 本期发生数 上期发生数 计缴标准
营业税 114,554,780.28 147,355,421.94 3%、5%
城市维护建设税 7,299,129.53 2,914,282.39 1%、7%
教育费附加 3,439,107.13 8,628,429.37 3%
地方教育费附加 2,292,074.16 4,592,391.57 2%
土地增值税 166,172,678.63 83,863,859.30 超率累进
其他 9,373,120.28 9,252,886.35
合计 303,130,890.01 256,607,270.92
37、销售费用
项目 本期发生数 上期发生数
销售现场费 34,004,748.36 22,949,255.19
广告宣传费 34,986,319.44 51,048,615.64
销售代理费 12,081,724.00 45,391,651.61
118
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
项目 本期发生数 上期发生数
物业服务费 4,065,449.90 3,712,326.50
职工薪酬 11,558,568.97 8,978,108.39
其他 12,641,991.48 21,103,826.92
合计 109,338,802.15 153,183,784.25
38、管理费用
项目 本期发生数 上期发生数
职工薪酬 61,900,237.24 60,723,418.78
行政办公费 25,753,455.07 29,707,321.73
折旧、摊销 9,390,094.82 13,419,498.34
中介咨询费 7,001,167.29 3,618,031.92
税金 10,348,999.68 7,266,250.86
其他 10,248,521.25 6,648,390.41
合计 124,642,475.35 121,382,912.04
39、财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 241,409,695.34 232,877,550.82
减：利息收入 40,298,520.02 40,311,138.94
汇兑损益 -383,686.56 1,328,762.97
银行手续费 14,854,835.20 18,389,405.77
其他 1,110,143.50 2,079.96
合计 216,692,467.46 212,286,660.58
40、投资收益
（1） 投资收益项目明细
项目 本期发生数 上期发生数
成本法核算的长期股权投资收益 1,343,884.29 1,405,238.94
权益法核算的长期股权投资收益 78,415,003.16 44,591,373.57
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 0.00 8,997,937.35
处置可供出售金融资产等取得的投资收益 0.00 111,912,322.72
其他 25,804.44 -2,843,688.48
合计 79,784,691.89 164,063,184.10
（2） 按成本法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本期发生数 上期发生数 本期比上期增减变动的原因
119
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
被投资单位名称 本期发生数 上期发生数 本期比上期增减变动的原因
上海中城联盟投资管理公司 1,343,884.29 1,405,238.94 本期分红金额减少
合计 1,343,884.29 1,405,238.94
（3） 按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本期发生数 上期发生数 本期比上期增减变动原因
广州市鹏万房地产有限公司 40,741,372.75 35,575,278.06 被投资方净利润增加
北京中粮万科置业有限公司 30,471,633.47 3,858,991.05 被投资方净利润增加
深圳宝兴电线电缆有限公司 7,135,872.06 5,091,590.66 被投资方净利润增加
深圳凯莱物业管理有限公司 66,124.88 65,513.80 被投资方净利润增加
合计 78,415,003.16 44,591,373.57
（4） 本公司投资收益汇回无重大限制。
41、资产减值损失
项目 本期发生数 上期发生数
坏账损失 -123,126.27 -1,560,316.46
存货跌价损失 -848,609.97 0.00
合计 -971,736.24 -1,560,316.46
42、营业外收入
计入当期非经常性
项目 本期发生数 上期发生数
损益的金额
非流动资产处置利得合计 397,397.90 5,303.25 397,397.90
其中：固定资产处置利得 397,397.90 5,303.25 397,397.90
政府补助 457,670.00 280,566.65 457,670.00
其他 16,540,388.46 2,219,779.45 16,540,388.46
合计 17,395,456.36 2,505,649.35 17,395,456.36
其中，政府补助明细：
项目 本期发生数 上期发生数 说明
F3 电缆收入摊销 0.00 280,566.65
太阳能节能补助 457,670.00 0.00
合计 457,670.00 280,566.65
43、营业外支出
计入当期非经常性损
项目 本期发生数 上期发生数
益的金额
非流动资产处置损失合计 272,226.56 38,421.62 272,226.56
120
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
计入当期非经常性损
项目 本期发生数 上期发生数
益的金额
其中：固定资产处置损失 272,226.56 38,421.62 272,226.56
对外捐赠 3,000.00 6,000.00 3,000.00
滞纳金 30,718.77 0.00 30,718.77
赔款及违约金 3,196,811.67 3,079,151.88 3,196,811.67
其他 283,986.84 184,040.14 283,986.84
合计 3,786,743.84 3,307,613.64 3,786,743.84
44、所得税费用
项目 本期发生数 上期发生数
按税法及相关规定计算的当期所得税 211,981,733.76 117,491,616.20
递延所得税调整 -59,384,737.30 -12,883,467.85
合计 152,596,996.46 104,608,148.35
45、基本每股收益和稀释每股收益
本期发生数 上期发生数
报告期利润
基本每股收益 稀释每股收益 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
0.08 0.08 0.06 0.06
利润
扣除非经常性损益后归属于
-0.01 -0.01 -0.06 -0.06
公司普通股股东的净利润
本公司本期不存在可转债、认购权证、企业承诺回购其股份等稀释的因素。
每股收益的计算过程：
本期每股收益=[归属于公司普通股股东的净利润（137,156,934.56 元）、扣除非
经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润（-15,357,749.89 元）]÷ 股份总数
（1,813,731,596 股）
注：本报告期间，本公司股份总数无变化。
46、其他综合收益
项目 本期发生数 上期发生数
①可供出售金融资产产生的利得（损失）金额 -162,849,992.92 -9,504,863.40
减：可供出售金融资产产生的所得税影响 -40,712,498.23 -2,376,215.85
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 0.00 62,329,922.34
小 计 -122,137,494.69 -69,458,569.89
②按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益
0.00 0.00
中所享有的份额
121
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
项目 本期发生数 上期发生数
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合
0.00 0.00
收益中所享有的份额产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 0.00 0.00
小 计 0.00 0.00
③现金流量套期工具产生的利得（或损失）金
0.00 0.00
额
减：现金流量套期工具产生的所得税影响 0.00 0.00
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 0.00 0.00
转为被套期项目初始确认金额的调整额 0.00 0.00
小 计 0.00 0.00
④外币财务报表折算差额 -333,742.76 1,156,854.07
减：处置境外经营当期转入损益的净额 0.00 0.00
小 计 -333,742.76 1,156,854.07
⑤其他 0.00 0.00
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影
0.00 0.00
响
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额 0.00 0.00
小 计 0.00 0.00
合计 -122,471,237.45 -68,301,715.82
47、现金流量表项目注释
（1） 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生数 上期发生数
代收款项 81,250,600.63 84,306,676.83
押金、保证金 664,741,658.41 1,751,557,038.03
收到的联营、合营公司款项 249,270.20 357,884,636.35
收到的集团外部单位往来款及其他 278,177,975.77 859,144,448.18
合计 1,024,419,505.01 3,052,892,799.39
（2） 支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生数 上期发生数
支付的保证金、押金、备用金 683,179,127.24 2,305,534,150.64
支付的与经营活动有关的费用支出 190,788,617.46 202,172,152.27
支付的集团外部单位往来款及其他 997,907,287.55 1,120,081,971.59
122
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
项目 本期发生数 上期发生数
合计 1,871,875,032.25 3,627,788,274.50
（3） 支付的其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生数 上期发生数
其他 0.00 8,344,441.11
合计 0.00 8,344,441.11
（4） 收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生数 上期发生数
无 0.00 0.00
合计 0.00 0.00
（5） 支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生数 上期发生数
贷款保证金
发债保函手续费 12,000,000.00 6,000,000.00
银行顾问费 13,140,000.00 8,767,217.00
贷款手续费 935,000.00 2,475,000.00
贷款承诺费 0.00 0.00
合计 26,075,000.00 17,242,217.00
48、现金流量表补充资料
（1） 将净利润调节为经营活动现金流量的信息
项目 本期金额 上期金额
①将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 236,396,893.74 196,534,145.09
加：资产减值准备 -971,736.24 -1,560,316.46
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物
47,901,006.27 54,711,501.62
资产折旧
无形资产摊销 1,043,857.11 645,365.64
长期待摊费用摊销 14,319,360.21 17,066,639.60
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
-280,864,495.00 -166,203,185.67
损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） -125,171.34 38,421.62
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
财务费用（收益以“－”号填列） 216,692,467.46 212,286,660.58
123
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
项目 本期金额 上期金额
投资损失（收益以“－”号填列） -79,784,691.89 -164,063,184.10
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 59,384,737.30 -12,883,467.85
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 0.00 0.00
存货的减少（增加以“－”号填列） -1,649,043,783.95 291,150,954.95
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 252,243,598.11 52,384,434.72
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -354,281,145.30 920,641,331.42
其他 0.00 0.00
经营活动产生的现金流量净额 -1,537,089,103.52 1,400,749,301.16
②不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 0.00 0.00
一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00
融资租入固定资产 0.00 0.00
③现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 6,245,472,049.49 6,698,424,677.09
减：现金的年初余额 5,852,063,520.83 5,843,304,756.13
加：现金等价物的期末余额 0.00 0.00
减：现金等价物的年初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 393,408,528.66 855,119,920.96
（2） 报告期取得或处置子公司及其他营业单位的有关信息
项目 本期金额 上期金额
①取得子公司及其他营业单位有关信息：
A．取得子公司及其他营业单位的价格 768,708,421.13 0.00
B．取得子公司及其他营业单位支付的现金和现金等价物 582,928,421.13 0.00
减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物 89,036,904.15 0.00
C．取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 493,891,516.98 0.00
D．取得子公司的净资产 435,895,687.08 0.00
其中：流动资产 1,422,404,847.32 0.00
非流动资产 653,464.55 0.00
流动负债 517,162,624.79 0.00
非流动负债 470,000,000.00 0.00
②处置子公司及其他营业单位有关信息：
A．处置子公司及其他营业单位的价格 0.00 0.00
124
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
项目 本期金额 上期金额
B．处置子公司及其他营业单位收到的现金和现金等价物 0.00 0.00
减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物 0.00 0.00
C．处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 0.00 0.00
D．处置子公司的净资产 0.00 0.00
其中：流动资产 0.00 0.00
非流动资产 0.00 0.00
流动负债 0.00 0.00
非流动负债 0.00 0.00
（3） 现金及现金等价物的构成
项目 期末数 年初数
①现金 6,245,472,049.49 5,852,063,520.83
其中：库存现金 407,774.79 402,055.64
可随时用于支付的银行存款 6,232,087,666.11 5,847,404,326.91
可随时用于支付的其他货币资金 12,976,608.59 4,257,138.28
可用于支付的存放中央银行款项 0.00 0.00
存放同业款项 0.00 0.00
拆放同业款项 0.00 0.00
②现金等价物 0.00 0.00
其中：三个月内到期的债券投资 0.00 0.00
期末现金及现金等价物余额 6,245,472,049.49 5,852,063,520.83
注：期末现金及现金等价物余额中不含使用受限制的现金和现金等价物保函
保证金 35,370,000.00 元，共管账户监管资金 1,037,625,277.54 元。
49、分部报告
本公司根据内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了住宅地产、工业
地产和物业管理共三大报告分部。每个报告分部为单独的业务分部，提供不同的
产品和劳务，由于每个分部需要不同的技术及市场策略而需要进行单独的管理。
本公司管理层将会定期审阅不同分部的财务信息以决定向其配置资源、评价业
绩。
截至 2014 年 6 月 30 日，住宅地产分部又分为深圳城市公司、成都城市公司、
上海城市公司、长沙城市公司、北京城市公司、南京城市公司、杭州城市公司和
沈阳城市公司八个分部。
深圳城市公司包括：中粮地产（集团）股份有限公司（住宅地产业务）、中
125
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
粮地产集团深圳房地产开发有限公司、深圳市宝恒建设监理有限公司、深圳中粮
地产建筑研发设计有限公司、中粮地产（深圳）实业有限公司、深圳市锦峰城房
地产开发有限公司；成都城市公司包括：成都天泉置业有限责任公司、中粮地产
成都有限公司、成都悦城实业有限公司、成都中粮锦悦置业有限公司、成都硕泰
丽都地产开发有限公司；上海城市公司包括：上海加来房地产开发有限公司、中
粮地产（上海）有限公司、上海悦鹏置业发展有限公司；长沙城市公司包括：长
沙中粮地产投资有限公司、长沙观音谷房地产开发有限公司；北京城市公司包括：
中粮地产（北京）有限公司、中粮地产投资（北京）有限公司、北京中粮万科房
地产开发有限公司、正德兴合房地产开发有限公司；南京城市公司包括：中粮地
产南京有限公司、中粮鸿云置业南京有限公司和苏源集团江苏房地产开发有限公
司；杭州公司包括：杭州易筑房地产开发有限公司、杭州鸿悦置业有限公司；沈
阳城市公司包括中耀房地产开发（沈阳）有限公司。
工业地产核算内容为深圳地区部分公司出租工业厂房及提供相关服务，包
括：中粮地产集团深圳贸易有限公司、深圳市宝铜实业有限公司、深圳鹏丽陶瓷
有限公司、中粮地产集团深圳工人服务有限公司、中粮地产集团深圳大洋服务有
限公司、中粮地产集团深圳工业发展有限公司、深圳市宝安三联有限公司、深圳
市宝安福安实业有限公司及中粮地产（集团）有限公司（物业租赁、来料加工及
其他业务）。
物业管理核算内容为商品性住宅的物业管理服务，包括：深圳中粮地产物业
服务有限公司、中粮地产集团深圳物业管理有限公司。
（1） 报告分部的利润或亏损、资产及负债的信息
为了评价各个分部的业绩及向其配置资源，本公司管理层会定期审阅归属于
各分部资产、收入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下：
分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以
及能够以合理的基础分配给该分部的资产，不包括递延所得税资产及其他未分配
的总部资产。
分部负债，是指分部经营活动形成的可归属于该分部的负债，包括归属于各
分部的应付款项、预收款项和银行借款等。
分部经营成果是指各个分部产生的收入(包括对外交易收入及分部间的交易
收入)，扣除各个分部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销及减
值损失、直接归属于某一分部的银行存款及银行借款所产生的利息净支出后的净
额。分部之间收入的转移定价按照与其他对外交易相似的条款计算。
（2）分部财务信息
2014 年 1-6 月分部财务信息：
126
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
住宅地产
项目
深圳城市公司 成都城市公司 上海城市公司
分部收入 658,850,851.41 168,443,935.02 73,322,000.00
其中：外部销售收入 654,513,612.99 168,443,935.02 73,322,000.00
分部间销售收入 4,337,238.42 0.00 0.00
分部费用 505,541,025.21 199,689,779.77 73,914,421.98
分部利润 153,309,826.20 -31,245,844.75 -592,421.98
分部资产 5,516,738,871.94 5,581,258,992.07 3,122,854,745.49
分部负债 22,343,308,153.86 4,392,755,513.28 2,437,508,092.80
2014 年 1-6 月分部财务信息（续）：
住宅地产
项目
长沙城市公司 北京城市公司 南京城市公司 杭州城市公司
分部收入 100,641,792.28 626,358,973.73 198,304,529.00 35,135,097.00
其中：外部销售收入 100,641,792.28 626,358,973.73 198,304,529.00 35,135,097.00
分部间销售收入 0.00 0.00 0.00 0.00
分部费用 99,493,196.50 610,131,087.17 131,515,092.61 59,296,458.80
分部利润 1,148,595.78 16,227,886.56 66,789,436.39 -24,161,361.80
分部资产 1,248,775,290.78 11,896,416,798.21 3,947,795,242.00 2,294,719,968.01
分部负债 1,145,837,401.42 9,919,027,866.61 2,605,340,871.72 1,477,572,745.56
2014 年 1-6 月分部财务信息（续）：
住宅地产
项目 工业地产 物业管理
沈阳城市公司
分部收入 36,961,955.00 422,027,836.33 54,802,063.40
其中：外部销售收入 36,961,955.00 422,027,836.33 37,040,421.08
分部间销售收入 0.00 0.00 17,761,642.32
分部费用 40,084,605.38 83,191,914.49 55,861,301.33
分部利润 -3,122,650.38 338,835,921.84 -1,059,237.93
分部资产 4,509,617,575.25 1,913,059,699.15 54,122,142.74
分部负债 1,541,364,257.93 701,315,470.49 47,236,050.42
2014 年 1-6 月分部财务信息（续）：
项目 未分配项目 合计数 抵消数 合并数
分部收入 0.00 2,374,849,033.17 22,098,880.74 2,352,750,152.43
其中：外部销售收入 0.00 2,352,750,152.43 0.00 2,352,750,152.43
分部间销售收入 0.00 22,098,880.74 22,098,880.74 0.00
127
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
项目 未分配项目 合计数 抵消数 合并数
分部费用 165,064,805.15 2,023,783,688.39 -33,365,978.25 2,057,149,666.64
分部利润 -165,064,805.15 351,065,344.78 55,464,858.99 295,600,485.79
分部资产 25,832,582,886.05 65,917,942,211.69 22,166,310,795.36 43,751,631,416.33
分部负债 3,282,920,642.88 49,894,187,066.97 15,599,739,932.58 34,294,447,134.39
2013 年 1-6 月分部财务信息：
住宅地产
项目
深圳城市公司 成都城市公司 上海城市公司
分部收入 144,140,626.41 391,992,716.01 52,856,055.00
其中：外部销售收入 142,423,780.41 391,992,716.01 52,856,055.00
分部间销售收入 1,716,846.00 0.00 0.00
分部费用 118,398,948.00 397,745,903.34 36,151,793.87
分部利润 25,741,678.41 -5,753,187.33 16,704,261.13
分部资产 3,553,870,128.67 2,694,503,482.18 3,601,159,564.69
分部负债 2,909,023,837.34 2,009,864,138.28 2,468,080,363.92
2013 年 1-6 月分部财务信息（续）：
住宅地产
项目
长沙城市公司 北京城市公司 南京城市公司 杭州城市公司
分部收入 62,395,518.08 1,741,048,966.99 197,573,651.00 0.00
其中：外部销售收入 62,395,518.08 1,741,003,797.76 197,573,651.00 0.00
分部间销售收入 45,169.23 0.00 0.00
分部费用 64,689,167.98 1,519,898,272.39 152,928,629.36 8,132,577.34
分部利润 -2,293,649.90 221,150,694.60 44,645,021.64 -8,132,577.34
分部资产 1,183,414,423.82 9,716,321,396.32 1,703,042,304.50 2,572,950,866.92
分部负债 1,115,960,404.24 8,440,277,874.23 827,789,270.68 1,686,665,272.56
2013 年 1-6 月分部财务信息（续）：
住宅地产
项目 工业地产 物业管理
沈阳城市公司
分部收入 16,700.00 312,617,174.31 39,422,266.08
其中：外部销售收入 16,700.00 309,343,825.70 24,321,993.25
分部间销售收入 0.00 3,273,348.61 15,100,272.83
分部费用 15,513,600.32 102,446,060.40 40,634,548.95
分部利润 -15,496,900.32 210,171,113.91 -1,212,282.87
128
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
住宅地产
项目 工业地产 物业管理
沈阳城市公司
分部资产 5,105,154,060.14 1,228,008,086.53 32,181,336.99
分部负债 2,085,658,668.84 517,000,517.90 25,214,075.52
2013 年 1-6 月分部财务信息（续）：
项目 未分配项目 合计数 抵消数 合并数
分部收入 1,500,000.00 2,943,563,673.88 20,135,636.67 2,923,428,037.21
其中：外部销售收入 1,500,000.00 2,923,428,037.21 0.00 2,923,428,037.21
分部间销售收入 0.00 20,135,636.67 20,135,636.67 0.00
分部费用 302,994,120.16 2,759,533,622.11 -26,013,341.47 2,733,520,280.64
分部利润 -301,494,120.16 184,030,051.77 46,148,978.14 137,881,073.63
分部资产 19,541,737,174.43 50,932,342,825.19 15,634,958,004.48 35,582,591,329.39
分部负债 15,213,016,328.49 37,298,550,752.00 9,363,981,409.66 27,934,569,342.34
注：分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下：
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
分部利润 295,600,485.79 137,881,073.63
加：投资收益 79,784,691.89 164,063,184.10
营业利润 375,385,177.68 301,944,257.73
八、 关联方及关联交易
1、 本公司的母公司情况
母公司名称 关联关系 企业类型 注册地 法定代表人 业务性质
中粮集团有限公司 母公司 国有企业 北京市 宁高宁 粮油进出口
（续）
注册资本 母公司对本企 母公司对本企业 组织机构
母公司名称 本企业最终控制方
（万元） 业的持股比例 的表决权比例 代码
中粮集团有限公司 197,776.80 50.65% 50.65% 中粮集团有限公司 10110041-4
2、 本公司的子公司
详见附注六、1、子公司情况
3、 本公司的合营和联营企业情况
详见附注七、8、长期股权投资
129
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
4、 本公司的合作经营企业概况
详见附注七、8、长期股权投资
5、 本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 与本公司关系
中粮财务有限责任公司 同一最终控股股东
沈阳大悦城房产开发有限公司 同一最终控股股东
卓远地产（成都）有限公司 同一最终控股股东
中英人寿保险有限公司广东分公司 同一最终控股股东
中粮鹏利（成都）实业发展有限公司 同一最终控股股东
上海鹏利置业发展有限公司 同一最终控股股东
上海万良企业管理咨询公司 同一最终控股股东
杭州世外桃源房地产开发有限公司 同一最终控股股东
北京名都房地产开发有限公司 同一最终控股股东
德鸿物业发展（深圳）有限公司 同一最终控股股东
广州侨鹏房产开发有限公司 同一最终控股股东
中粮屯河股份有限公司 同一最终控股股东
香港凯丽有限公司 子公司的其他股东
北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司 其他关联方
上海万科投资管理有限公司 子公司的其他股东
北京万科企业有限公司 孙公司的其他股东
天津滨海快速交通发展有限公司 子公司的其他股东
北京凯莱物业管理有限公司 同一最终控制股东
北京中粮广场发展有限公司 同一最终控制股东
上海中城永跃投资中心（有限合伙） 孙公司的其他股东
苏州苏源房地产开发有限公司 同一最终控制股东
硕泰有限公司（HK） 孙公司的其他股东
中粮鹏利置业（重庆）有限公司 同一最终控制股东
成都凯莱物业发展有限公司 同一最终控制股东
6、关联交易情况
（1） 进出口协作服务费
根据本公司 1996 年 1 月 30 日与本公司合作经营企业深圳宝菱同利有限公司
签订的《进出口协作服务费用支付协议书》，本公司为深圳宝菱同利有限公司提
供进口钢材和产品出口协作服务，期限自 1996 年 1 月 1 日至 2038 年 3 月 31 日止，
130
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
本期协作服务费折合人民币 131.73 万元。
（2） 商标使用权
本公司于 2007 年 2 月与中粮集团签署了中粮商标许可协议，中粮集团按免
收许可使用费的方式授予本公司一项非独占性的“商标、名称及标识”使用权。允
许本公司将“商标、名称及标识”用于本公司名称或商号中，以及用于本公司的服
务、相关的宣传资料、文具用品和本公司在业务区内的日常业务，协议期 10 年。
（3） 接受服务情况
本公司与中英人寿保险有限公司广东分公司签订团体人身寿险投保协议，保
险责任有效期间自 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日，保险费交费方式为趸
交。本期共支付保险费 4,018,406.24 元。
（4） 采购商品/接受劳务的关联交易
关联交易内 关联交易定价原
关联方 本期发生额
容 则及决策程序
中粮屯河股份有限公司 购买商品 市价 10,025.00
北京凯莱物业管理有限公司（注 1） 接受劳务 市价 4,466,574.22
注 1：本公司孙公司中粮地产投资（北京）有限公司与北京凯莱物业管理有
限公司签订物业服务协议，协议约定对祥云项目展示区、现场办公楼及其前期物
业提供物业管理服务。项目展示区服务期限为自协议签订之日至 2014 年 10 月 27
日止，项目现场办公楼服务期限延期至 2014 年 12 月 31 日止，前期物业服务期
限自协议签订之日至物业移交之日止，本期物业服务费为 4,015,674.22 元。
北京凯莱物业管理有限公司对北京中粮广场 B 座 9 层提供物业管理服务，孙
公司中粮地产投资（北京）有限公司本期支付物业管理费 450,900 元。
（5） 出售商品/提供劳务的关联交易
本期发生额
关联交易定
占同类交易
关联方 关联交易内容 价原则及决
金额 金额的比例
策程序
（%）
沈阳大悦城房产开发有限公司 物业管理（注 1）参照市场价 0.00 0.00
杭州世外桃源房地产开发有限公司 物业管理（注 2）参照市场价 876,876.70 1.94
苏州苏源房地产开发有限公司 物业管理（注 3）参照市场价 1,923,714.24 4.26
注 1：子公司中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司与沈阳大悦城
房产开发有限公司签订沈阳大悦城 C 区住宅物业服务合同及中粮大悦公寓前期
物业服务委托协议，协议约定对沈阳大悦城 C 区住宅及中粮大悦公寓提供物业管
理服务。C 区住宅服务期限自 2010 年 10 月 15 日至业主大会成立，中粮大悦公寓
131
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
服务期限自 2012 年 1 月 1 日至业主大会成立。本期未收取物业管理服务费，年
末由本公司与沈阳大悦城房产开发有限公司根据经营情况结算年度物业管理费。
注 2：子公司中粮地产集团深圳物业管理有限公司杭州分公司与杭州世外桃
源房地产开发有限公司签订：（1）中财大厦办公楼物业服务委托协议，协议约定
对位于滨江区中财大厦办公楼保洁服务，服务期限自 2013 年 10 月 1 日至 2014
年 9 月 30 日，本期收取物业服务费 230,260.50 元；（2）湘湖人家项目相关补贴经
费使用管理协议，签订时间为 2014 年 5 月，服务期限 2 年，本期物业管理费为
599,375.00 元；（3）收取世外桃源房产未售空置商铺物业管理费 47,241.20 元。
注 3：子公司中粮地产集团深圳物业管理有限公司苏州分公司与苏州苏源房
地产开发有限公司签订《中粮本园配合销售委托协议》，服务期限自 2013 年 3 月
15 日起至 2015 年 3 月 14 日止。本期物业管理服务费为 1,923,714.24 元。
（6） 关联托管情况
①公司受托管理情况表：
托管资产 本期
委托方名称 受托方名称 受托起始日 受托终止日 托管收益确定依据
类型 托管收益
中粮鹏利（成都） 中粮地产（集团） 应支付的薪酬和其
经营管理 2012-9-27 2015-9-26 250,000.00
实业发展有限公司 股份有限公司 他相应成本支出
上海鹏利置业发展 中粮地产（集团） 应支付的薪酬和其
经营管理 2012-9-27 2015-9-26 250,000.00
有限公司 股份有限公司 他相应成本支出
沈阳大悦城房地产 中粮地产（集团） 应支付的薪酬和其
经营管理 2012-9-27 2015-9-26 250,000.00
开发公司 股份有限公司 他相应成本支出
杭州世外桃源房地 中粮地产（集团） 应支付的薪酬和其
经营管理 2012-9-27 2015-9-26 250,000.00
产开发有限公司 股份有限公司 他相应成本支出
卓远地产（成都） 中粮地产（集团） 应支付的薪酬和其
经营管理 2012-9-27 2015-9-26 250,000.00
有限公司 股份有限公司 他相应成本支出
苏州苏源房地产开 中粮地产（集团） 应支付的薪酬和其
经营管理 2012-7-1 2015-6-30 250,000.00
发有限公司 股份有限公司 他相应成本支出
注：本公司 2009 年 9 月 27 日分别与中粮鹏利（成都）实业发展有限公司、
上海鹏利置业发展有限公司、鹏利国际（四川）置业有限公司、沈阳大悦城房地
产开发公司、杭州世外桃源房地产开发有限公司、卓远地产（成都）有限公司共
六家公司（以下统称委托方）签订受托管理协议，接受委托经营管理委托方的全
部业务。在不违反委托方公司章程的前提下，对委托方的日常经营拥有管理权，
包括但不限于制定开发和经营方针、实施年度经营计划等。本次受托经营管理的
期限为自委托经营管理合同生效之日起三年。托管费为固定费用，委托方每年应
当支付给本公司委托管理费 50 万元人民币，每半年支付 25 万元，定价依据为综
合考虑公司委派到各项目公司的管理团队所应支付的薪酬和其他相应成本支出。
上述委托经营管理合同已届到期。2012 年 3 月 28 日，公司第七届董事会第
132
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
九次会议审议通过关于受托经营管理关联交易的议案。董事会同意公司与杭州世
外桃源房地产开发有限公司、沈阳大悦城房产开发有限公司（原沈阳鹏利广场房
产开发有限公司，2009 年 10 月更名为沈阳大悦城房产开发有限公司）、卓远地产
（成都）有限公司、中粮鹏利（成都）实业发展有限公司和上海鹏利置业发展有
限公司等五家公司续签新的委托经营管理合同。鹏利国际（四川）置业有限公司
正在进行注销清算，公司不再与其续签委托经营管理合同。鹏利国际（四川）置
业有限公司与公司的委托经营管理关系至原合同期满为止。同时，由于公司已于
2011 年终止配股融资收购控股股东资产的活动，为避免潜在同业竞争，董事会同
意公司与苏州苏源房地产开发有限公司签署委托经营管理合同。期限为自委托经
营管理合同生效之日起三年。公司将向各委托方收取每年 50 万元的委托管理费
用。
② 本期受托管理费共计 150.00 万元。
（7） 关联租赁情况
公司承租情况表：
租赁 租赁 定价
出租方名称 承租方名称 租赁资产种类 租赁费
起始日 终止日 依据
北京中粮广场 中粮地产投资（北 中粮广场 B 座 9 层， 市场
2014-1-1 2014-12-31 4,959,900.00
发展有限公司 京）有限公司 面积 2,508 平方米 价格
注：本公司孙公司中粮地产投资（北京）有限公司与北京中粮广场发展有限
公司签订办公楼（中粮广场 C 座地上四层 F408-409 单位）租赁协议已终止。
根据本期新签租赁协议，孙公司中粮地产投资（北京）有限公司租用北京中
粮广场发展有限公司中粮广场 B 座 9 层，本期租赁费为 4,959,900.00 元。
（8） 关联担保情况
担保金额 担保是否已
担保方 被担保方 担保起始日 担保到期日
（万元） 经履行完毕
深 圳 市 宝 安 福 安 中粮地产（集团）股份
20,000.00 2009-10-10 2016-09-24 否
实业有限公司 有限公司
中粮地产（集团）中粮地产集团深圳房地
40,000.00 2011-11-24 2016-11-24 否
股份有限公司 产开发有限公司
中粮地产（集团）中耀房地产开发（沈阳）
32,500.00 2012-09-20 2017-08-23 是
股份有限公司 有限公司
中粮地产（集团）中粮地产（北京）有限
20,000.00 2012-10-31 2017-10-18 否
股份有限公司 公司
中粮地产（集团）长沙观音谷房地产开发
20,000.00 2013-11-15 2017-11-15 否
股份有限公司 有限公司
中粮地产（集团）成都天泉置业有限责任
27,000.00 2013-12-02 2018-12-02 否
股份有限公司 公司
133
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
担保金额 担保是否已
担保方 被担保方 担保起始日 担保到期日
（万元） 经履行完毕
中粮地产（集团）中粮地产集团深圳房地
65,000.00 2013-12-19 2018-11-23 否
股份有限公司 产开发有限公司
中粮地产集团深
深圳市锦峰城房地产开
圳房地产开发有 65,000.00 2013-12-31 2015-09-19 否
发有限公司
限公司
中 粮 地 产 南 京 有 中粮鸿云置业南京有限
33,250.00 2013-11-28 2015-05-14 否
限公司 公司
中 粮 地 产 成 都 有 成都中粮锦悦置业有限
46,000.00 2014-02-21 2015-08-14 否
限公司 公司
中粮地产（集团）北京正德兴合房地产开
90,800.00 2014-03-26 2018-03-25 否
股份有限公司 发有限公司
中粮地产（北京）北京正德兴合房地产开
90,800.00 2014-03-26 2016-03-25 否
有限公司 发有限公司
中粮地产集团深
中粮地产实业（深圳）
圳房地产开发有 90,000.00 2014-06-26 2021-06-25 否
有限公司
限公司
中粮地产（北京）中耀房地产开发（沈阳）
39,000.00 2014-06-28 2019-04-27 否
有限公司 有限公司
中粮地产（集团）成都中粮锦悦置业有限
90,000.00 2014-06-26 2019-06-25 否
股份有限公司 公司
中粮地产（集团）
中粮地产成都有限公司 23,000.00 2014-06-30 2019-02-20 否
股份有限公司
（9） 关联方资金拆借
拆借金额
关联方 起始日 到期日 说明
（万元）
拆入资金：
北京名都房地产开发有限公司 20,000.00 2013-7-19 2014-7-18 （注 1）
北京中粮万科假日风景房地产开发
66,000.00 2013-10-29 2014-10-28 （注 2）
有限公司
北京中粮万科假日风景房地产开发
23,500.00 2013-9-5 2014-9-4 （注 3）
有限公司
北京中粮万科置业有限公司 20,500.00 2014-1-28 2015-1-27 （注 4）
北京中粮万科置业有限公司 6,000.00 2013-4-9 2014-4-8 （注 5）
北京中粮万科置业有限公司 9,000.00 2013-7-29 2014-7-28 （注 6）
中粮财务有限责任公司 26,000.00 2013-3-1 2014-3-1 （注 7）
中粮财务有限责任公司 5,500.00 2013-6-27 2014-6-27 （注 8）
中粮财务有限责任公司 15,000.00 2013-9-18 2014-9-18 （注 9）
134
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
拆借金额
关联方 起始日 到期日 说明
（万元）
中粮财务有限责任公司 15,000.00 2014-3-11 2015-3-10 （注 10）
中粮财务有限责任公司 6,000.00 2014-5-26 2014-5-25 （注 11）
中粮集团有限公司 70,800.00 2013-11-14 2014-8-13 （注 12）
中粮集团有限公司 86,700.00 2013-11-11 2014-8-11 （注 13）
中粮集团有限公司 110,000.00 2013-11-22 2014-2-22 （注 14）
中粮集团有限公司 90,000.00 2013-10-12 2014-10-12 （注 15）
中粮集团有限公司 65,000.00 2013-10-14 2014-10-14 （注 16）
中粮集团有限公司 60,000.00 2013-10-25 2014-4-25 （注 17）
中粮集团有限公司 70,000.00 2013-10-25 2014-4-25 （注 18）
中粮集团有限公司 110,000.00 2013-11-5 2014-5-5 （注 19）
中粮集团有限公司 19,600.00 2013-11-5 2014-5-5 （注 20）
中粮集团有限公司 60,000.00 2014-4-25 2015-4-25 （注 21）
中粮集团有限公司 70,000.00 2013-4-25 2015-4-25 （注 22）
中粮集团有限公司 80,000.00 2014-5-5 2015-5-5 （注 23）
杭州世外桃源房地产开发有限公司 10,000.00 2014-3-27 2015-3-28 （注 24）
杭州世外桃源房地产开发有限公司 18,000.00 2014-3-28 2015-3-27 （注 25）
上海万良企业管理咨询有限公司 18,000.00 2014-3-28 2015-3-27 （注 26）
北京万科企业有限公司 16,306.88 2014-6-13 2015-6-12 （注 27）
上海中城永跃投资中心（有限合伙） 33,250.00 2013-11-14 2014-11-13 （注 28）
拆出资金：
上海万科投资管理有限公司 19,600.00 2014-5-23 2015-5-22 （注 29）
上海万科投资管理有限公司 7,840.00 2013-9-29 2014-9-28 （注 30）
上海万科投资管理有限公司 9,800.00 2013-12-31 2014-12-30 （注 31）
上海万科投资管理有限公司 3,920.00 2013-11-30 2014-11-29 （注 32）
上海万科投资管理有限公司 4,900.00 2013-12-29 2014-12-28 （注 33）
拆入资金：
注 1：2011 年 7 月，本公司与北京名都房地产开发有限公司签订内部借款合
同，借款金额 20,000.00 万元，合同期限为 1 年，借款利率为同期同档次银行基准
利率，按月计息，到期一次还本付息。2013 年 7 月该合同期限展期为 2013 年 7
月 19 日到 2014 年 7 月 18 日，该合同已展期 2 次。截至 2014 年 6 月 30 日借款本
金余额 20,000.00 万元，本期计提利息 6,033,333.32 元，本期尚未支付。
135
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
注 2：2012 年 10 月 29 日，本公司与北京中粮万科假日风景房地产开发有限
公司签订贷款合同，贷款金额 70,000.00 万元，期限为 2012 年 10 月 29 日到 2013
年 10 月 28 日，利率为同期同档次银行基准利率。2013 年 10 月该合同展期为 2013
年 10 月 29 日到 2014 年 10 月 28 日，该合同已展期 1 次，截至 2013 年 6 月 30 日
贷款本金余额 66,000.00 万元，本期计提利息 19,910,000.00 元，本期尚未支付。
注 3：2013 年 9 月 5 日，本公司与北京中粮万科假日风景房地产开发有限公
司签订贷款合同，贷款金额 23,500.00 万元，期限为 2013 年 9 月 5 日到 2014 年 9
月 4 日，利率为同期同档次银行基准利率。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额
23,500.00 万元，本期计提利息 7,089,166.68 元，本期尚未支付。
注 4：2013 年 1 月 28 日，本公司与北京中粮万科置业有限公司签订贷款合
同，贷款金额 24,000.00 万元，期限为 2013 年 1 月 28 日到 2014 年 1 月 27 日，利
率为同期同档次银行基准利率。2014 年 1 月该合同展期为 2014 年 1 月 28 日到 2015
年 1 月 27 日，该合同已展期 1 次。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额 10,500.00
万元，本期计提利息 5,818,333.34 元，本期尚未支付。
注 5：2013 年 4 月 9 日，本公司与北京中粮万科置业有限公司签订贷款合同，
贷款金额 6,000.00 万元，期限为 2013 年 4 月 9 日到 2014 年 4 月 8 日，利率为同
期同档次银行基准利率。2014 年 4 月该合同展期为 2014 年 4 月 9 日到 2015 年 4
月 8 日，该合同已展期 1 次。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额 6,000.00 万元，
本期计提利息 1,810,000.00 元，本期尚未支付。
注 6：2013 年 7 月 29 日，本公司与北京中粮万科置业有限公司签订贷款合
同，贷款金额 9,000.00 万元，期限为 2013 年 7 月 29 日到 2014 年 7 月 28 日，利率
为同期同档次银行基准利率。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额 9,000.00 万元，
本期计提利息 2,715,000.00 元，本期尚未支付。
注 7：2013 年 3 月 1 日，本公司与中粮财务有限责任公司签订贷款合同，贷
款金额 26,000.00 万元，期限 1 年，年利率为 6%。截至 2014 年 6 月 30 日贷款已
还清，本期计提利息 2,513,333.33 元，本期支付利息 2,990,000.00 元。
注 8：2013 年 6 月 27 日，本公司与中粮财务有限责任公司签订贷款合同，
贷款金额 5,500.00 万元，期限 1 年，年利率为 6%。截至 2014 年 6 月 30 日贷款已
还清，本期计提利息 1,622,500.00 元，本期支付利息 1,723,333.33 元。
注 9：2013 年 9 月 18 日，本公司与中粮财务有限责任公司签订贷款合同，
贷款金额 15,000.00 万元，期限 1 年，年利率为 6%。截至 2014 年 6 月 30 日贷款
本金余额 15,000.00 万元，本期计提利息 4,525,000.00 元，本期支付利息 4,550,000.00
元。
注 10：2014 年 3 月 11 日，本公司与中粮财务有限责任公司签订贷款合同，
136
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
贷款金额 15,000.00 万元，期限 1 年，年利率为 6%。截至 2014 年 6 月 30 日贷款
本金余额 15,000.00 万元，本期计提利息 2,800,000.00 元，本期支付利息 2,550,000.00
元。
注 11：2014 年 5 月 26 日，本公司与中粮财务有限责任公司签订贷款合同，
贷款金额 6,000.00 万元，期限 1 年，年利率为 6%。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本
金余额 6,000.00 万元，本期计提利息 360,000.00 元，本期支付利息 260,000.00 元。
注 12：2008 年，本公司的母公司中粮集团委托中国建设银行股份有限公司
深圳市分行向本公司提供 120,000.00 万元贷款，2013 年 8 月 12 日经三方签署委托
贷款展期协议将贷款期限展期至 2013 年 11 月 13 日，年利率为 6.33%。2013 年 11
月 12 日经三方签署委托贷款展期协议将贷款期限再次展期至 2014 年 8 月 13 日，
年利率为 6.6%，该合同共展期 6 次。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额 70,800.00
万元，本期计提利息 23,493,800.00 元，本期支付利息 23,493,800.00 元。
注 13：2008 年，本公司的母公司中粮集团委托中国农业银行股份有限公司
深圳宝安支行向本公司提供 86,700.00 万元贷款。2013 年 8 月 11 日经三方签署委
托贷款展期协议将贷款期限展期至 2013 年 11 月 10 日，年利率为 6.33%。2013 年
11 月 11 日经三方签署委托贷款展期协议将贷款期限再次展期至 2014 年 8 月 11
日，年利率为 6.6%，该合同共展期 6 次。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额
86,700.00 万元，本期度共计提利息 28,769,950.00 元，本期支付利息 28,928,900.35
元。
注 14：2013 年 11 月 22 日本公司的母公司中粮集团委托中粮财务有限责任公
司向本公司提供 110,000.00 万元贷款，年利率为 6.6%。截至 2014 年 6 月 30 日贷
款已还清，本期计提利息 10,285,000.00 元，本期支付利息 12,503,333.33 元。
注 15：2013 年 10 月 12 日本公司的母公司中粮集团委托中粮财务有限责任公
司向本公司提供 90,000.00 万元贷款，年利率为 6.6%。截至 2014 年 6 月 30 日贷款
本 金 余 额 90,000.00 万 元 ， 本 期 计 提 利 息 29,865,000.00 元 ， 本 期 支 付 利 息
30,030,000.00 元。
注 16：2013 年 10 月 14 日本公司的母公司中粮集团委托中粮财务有限责任公
司向本公司提供 65,000.00 万元贷款，年利率为 6.6%。截至 2014 年 6 月 30 日贷款
本 金 余 额 65,000.00 万 元 ， 本 期 计 提 利 息 21,569,166.67 元 ， 本 期 支 付 利 息
21,688,333.33 元。
注 17：2013 年 10 月 25 日本公司的母公司中粮集团委托中粮财务有限责任公
司向本公司提供 60,000.00 万元贷款，年利率为 6.6%。截至 2014 年 6 月 30 日贷款
已还清，本期计提利息 12,540,000.00 元，本期支付利息 13,750,000.00 元。
注 18：2013 年 10 月 25 日本公司的母公司中粮集团委托中粮财务有限责任公
137
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
司向本公司提供 70,000.00 万元贷款，年利率为 6.6%。截至 2014 年 6 月 30 日贷款
已还清，本期计提利息 14,630,000.00 元，本期支付利息 16,041,666.67 元。
注 19：2013 年 11 月 5 日本公司的母公司中粮集团委托中粮财务有限责任公
司向本公司提供 110,000.00 万元贷款，年利率为 6.6%。截至 2014 年 6 月 30 日贷
款已还清，本期计提利息 25,006,666.67 元，本期支付利息 27,225,000.00 元。
注 20：2013 年 11 月 5 日本公司的母公司中粮集团委托中粮财务有限责任公
司向本公司提供 19,600.00 万元贷款，年利率为 6.6%。截至 2014 年 6 月 30 日贷款
已还清，本期计提利息 4,455,733.33 元，本期支付利息 4,851,000.00 元。
注 21：2014 年 4 月 25 日本公司的母公司中粮集团委托中粮财务有限责任公
司向本公司提供 60,000.00 万元贷款，年利率为 6.6%。截至 2014 年 6 月 30 日贷款
已还清，本期计提利息 6,700,000.00 元，本期支付利息 5,700,000.00 元。
注 22：2014 年 4 月 25 日本公司的母公司中粮集团委托中粮财务有限责任公
司向本公司提供 70,000.00 万元贷款，年利率为 6.6%。截至 2014 年 6 月 30 日贷款
已还清，本期计提利息 7,816,666.66 元，本期支付利息 6,650,000.00 元。
注 23：2014 年 5 月 5 日本公司的母公司中粮集团委托中粮财务有限责任公
司向本公司提供 80,000.00 万元贷款，年利率为 6.6%。截至 2014 年 6 月 30 日贷款
已还清，本期计提利息 7,600,000.00 元，本期支付利息 6,266,666.67 元。
注 24：2011 年 12 月 27 日，本公司与杭州世外桃源房地产开发有限公司签订
委托贷款合同，委托中国建设银行深圳分行向本公司提供 22,000.00 万元贷款，
期限 12 个月，利率为同期同档次银行基准利率的 1.05 倍。2013 年 12 月三方当事
人签订委托贷款展期协议书将贷款余额 10,000.00 万元期限延长至 2014 年 3 月 27
日，利率为同期同档次银行基准利率的 1.05 倍。2014 年 3 月三方当事人再次签
订委托贷款展期协议书将期限延长至 2015 年 3 月 26 日，利率为同期同档次银行
基准利率的 1.3 倍，该合同已展期 3 次。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额
10,000.00 万元，本期计提利息 3,462,500,.01 元，本期支付利息 3,334,500.00 元。
注 25：2013 年 3 月 29 日，本公司与杭州世外桃源房地产开发有限公司签订
委托贷款合同，委托中国建设银行深圳分行向本公司提供 18,000.00 万元贷款，
期限 12 个月，利率为同期同档次银行基准利率。2014 年 3 月三方当事人签订委
托贷款展期协议书将期限延长至 2015 年 3 月 27 日，利率为同期同档次银行基准
利率的 1.3 倍，该合同已展期 1 次。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额 18,000.00
万元，本期计提利息 6,285,000.00 元，本期支付利息 6,225,000.00 元。
注 26：2012 年 3 月 26 日，本公司与上海万良企业管理咨询有限公司签订委
托贷款合同，委托建设银行深圳分行向本公司提供 29,000.00 万元贷款，期限 12
个月，利率为同期同档次银行基准利率的 1.055 倍。2014 年 3 月三方当事人签订
138
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
委托贷款展期协议书将该笔贷款余额 23,000.00 万元期限延长至 2015 年 3 月 27 日，
该合同已展期 2 次。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额 18,000.00 万元。本期计
提利息 5,728,650.00 元，本期支付利息 12,273,166.67 元。
注 27：孙公司北京中粮万科房地产开发有限公司与北京万科企业有限公司
签订借款合同，借款本金为 163,068,794.74 万元，利率为同期同档次银行基准利
率，期限为 2014 年 6 月 13 日至 2015 年 6 月 12 日，双方同意此借款用于北京中
粮万科房地产开发有限公司的正常经营发展。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余
额为 163,068,794.74 元，本期计提利息 6,325,908.64 元，本期支付利息 6,325,908.64
元。
注 28：孙公司中粮鸿云置业南京有限公司向其股东上海中城永跃投资中心
（有限合伙）拆入资金 33,250.00 万元，贷款期限为 2013 年 11 月 14 日至 2014 年
11 月 13 日，借款利率 7.5%。截至 2014 年 06 月 30 日该笔借款本金余额为 33,250.00
万元。本期计提利息 12,538,020.82 元，本期支付利息 12,468,750.00 元。
① 拆出资金：
注 29：2011 年 5 月起上海加来房地产开发有限公司与上海万科投资管理有限
公司签署借款协议提供借款 19,600.00 万元给上海万科投资管理有限公司，借款
期限为 2011 年 5 月 23 日至 2012 年 5 月 22 日，年利率为 5.56%。2014 年 5 月该合
同展期至 2015 年 5 月 22 日，年利率为 6%，已展期 3 次。截至 2014 年 6 月 30 日
借款本金余额为 19,600.00 万元，本期计提利息收入 5,912,666.67 元，尚未收到利
息。
注 30：2011 年 9 月起上海加来房地产开发有限公司与上海万科投资管理有限
公司签署借款协议提供借款 7,840.00 万元给上海万科投资管理有限公司，借款期
限为 2011 年 9 月 29 日至 2012 年 9 月 28 日，年利率为 6%。2013 年 9 月该合同展
期至 2014 年 9 月 28 日，年利率为 6%，已展期 2 次。截至 2014 年 6 月 30 日借款
本金余额为 0.00 万元，本期计提利息收入 2,352,000 元，尚未收到利息。
注 31：2011 年 12 月起上海加来房地产开发有限公司与上海万科投资管理有
限公司签署借款协议提供借款 9,800.00 万元给上海万科投资管理有限公司，借款
期限为 2011 年 12 月 31 日至 2012 年 12 月 30 日，年利率为 5.56%。2013 年 12 月
该合同展期至 2014 年 12 月 30 日，年利率为 6%，已展期 2 次。截至 2014 年 6 月
30 日借款本金余额为 0.00 万元，本期计提利息收入 1,470,000 元，尚未收到利息。
注 32：2012 年 11 月起上海加来房地产开发有限公司与上海万科投资管理有
限公司签署借款协议提供借款 3,920.00 万元给上海万科投资管理有限公司，借款
期限为 2012 年 11 月 30 日至 2012 年 11 月 29 日，年利率为 6%。2013 年 11 月该合
同展期至 2014 年 11 月 29 日，年利率为 6%，已展期 1 次。截至 2014 年 6 月 30
139
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
日借款本金余额为 3,185.00 万元，本期计提利息收入 1,126,183.33 元，尚未收到利
息。
注 33：2012 年 12 月起上海加来房地产开发有限公司与上海万科投资管理有
限公司签署借款协议提供借款 4,900.00 万元给上海万科投资管理有限公司，借款
期限为 2012 年 12 月 29 日至 2013 年 12 月 28 日，年利率为 6%。2013 年 12 月该
合同展期至 2014 年 12 月 28 日，年利率为 6%，已展期 1 次。截至 2014 年 6 月 30
日借款本金余额为 0.00 元，本期计提利息收入 736,633.33 元，尚未收到利息。
（10）存款
银行存款 利息收入
企业名称
期末余额 年初余额 本期金额 上期金额
中粮财务有限责任公司 189,787,368.53 284,547,768.82 573,933.04 301,356.85
7、关联方应收应付款项
（1） 应收关联方款项
期末数 年初数
关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款：
沈阳大悦城房产开发有限公司 389,522.77 3,895.22 1,241,942.77 12,419.43
苏州苏源房地产开发有限公司 678,264.70 6,782.65 353,835.00 3,538.35
杭州世外桃源房地产开发有限
0.00 0.00 353,835.00 3,538.35
公司
其他应收款：
天津滨海快速交通发展有限公
300,000.00 3,000.00 300,000.00 3,000.00
司
上海万科投资管理有限公司 295,714,161.09 2,957,141.61 516,866,677.76 5,168,666.78
深圳宝菱同利有限公司 573,139.72 5,731.40 522,148.79 5,221.49
香港凯丽有限公司 10,760,108.86 10,760,108.86 10,760,108.86 10,760,108.86
（2） 应付关联方款项
关联方 期末数 年初数
应付账款：
中粮广场发展有限公司 5,410,800.00 0.00
北京凯莱物业管理有限公司 3,150,000.00 215,120.46
其他应付款：
广州侨鹏房产开发有限公司 4,654,818.06 4,654,818.06
140
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
关联方 期末数 年初数
德鸿物业发展（深圳）有限公司 4,231,818.06 4,417,416.71
上海万科投资管理有限公司 71,875,136.41 71,825,924.35
北京名都房地产开发有限公司 241,339,888.86 235,306,555.54
广州市鹏万房地产有限公司 640,000,000.00 690,000,000.00
北京中粮万科假日风景房地产开发有限
975,404,166.69 948,405,000.01
公司
北京中粮万科置业有限公司 313,406,124.16 388,503,333.33
北京万科企业有限公司 163,068,794.73 420,491,436.10
中粮鹏利置业（重庆）有限公司 66,521,778.37 00.00
成都凯莱物业发展有限公司 35,635,250.00 00.00
上海中城永跃投资中心（有限合伙） 335,894,270.82 335,825,000.00
预收款项：
中粮集团有限公司 00.00 13,885,244.00
应付利息：
中粮财务有限责任公司 6,941,666.66 11,431,933.33
中粮集团有限公司 5,899,691.65 16,638,075.35
杭州世外桃源房地产开发有限公司 605,500.01 417,500.00
上海万良企业管理咨询有限公司 3,006,750.00 9,551,266.67
短期借款：
中粮财务有限责任公司 360,000,000.00 465,000,000.00
杭州世外桃源房地产开发有限公司 280,000,000.00 280,000,000.00
上海万良企业管理咨询有限公司 180,000,000.00 180,000,000.00
中粮集团有限公司 5,225,000,000.00 6,821,000,000.00
九、 或有事项
1、2009 年 9 月 24 日，本公司与中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行签
订借款合同，借款金额为人民币 2 亿元，借款利率为央行同期基准利率下浮 10%
的优惠利率，执行年利率 5.184%，借款期限为 2009 年 10 月 10 日至 2014 年 09 月
24 日，保证人系控股子公司深圳市宝安福安有限公司，同时本公司以股权出质
141
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
为上述借款提供质押担保（质押物：本公司拥有成都天泉置业有限责任公司的股
权，权利质押清单编号：ZLDC2009001）。
2、2011 年 12 月 6 日，本公司与中国工商银行深圳宝安支行于签订收购股权
事项的 4 年期贷款合同，以上海加来房地产开发有限公司 51%股权为质押物贷款
28,500.00 万元用于收购上海万良企业管理有限公司所持有的上海加来房地产开
发有限公司 51%股权。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额为 16,900.00 万元。
3、2012 年 10 月 18 日子公司中粮地产（北京）有限公司与中信银行北京北
苑支行签订 3 年期的并购借款合同 20,000.00 万元，保证人为中粮地产（集团）股
份有限公司，同时以北京中粮万科房地产开发有限公司 50%股权出质为上述借款
提供担保。截至 2014 年 6 月 30 日贷款本金余额为 14,000.00 万元。
4、本公司孙公司长沙观音谷房地产开发有限公司应政府要求将项目容积率
由 0.45 调整至 1.02，并与国土局签订了国土使用权合同补充协议。一期部分业主
以原销售宣传欺诈为由，要求解除合同，并赔偿损失。其中徐社西、张忠革两案
一审中，已于 2013 年 12 月 2 日开庭，原告方要求各索赔 100 万元，截至 2014 年
6 月 30 日案件尚未判决；冷世伟、彭建军、郝宏欣要求索赔金额根据司法鉴定
为准，三案于 2013 年 9 月 30 日签领一审判决，判决驳回原告全部诉讼请求。彭
建军因未预交二审诉讼费用，按自动撤诉处理，已于 2013 年 12 月 19 日签领裁
定。2013 年 10 月 20 日冷世伟、郝宏欣因不服一审判决提起了二审上诉，于 12
月 20 日进行了二审开庭谈话，截至 2014 年 6 月 30 日案件尚未判决。
5、本公司的子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司对其 2013 年收购
的深圳市锦峰城房地产开发有限公司与中信银行深圳分行签订 2010 深银金贷字
第 012 号《固定资产贷款合同》提供质押担保，该合同金额为 65,000.00 万元，期
限为 2010 年 09 月 19 日至 2015 年 09 月 19 日。质押物为中粮地产集团深圳房地
产开发有限公司以其持有的深圳市锦峰城房地产开发有限公司 100%股权。截至
2014 年 6 月 30 日贷款本金余额为 65,000.00 万元。
十、 承诺事项
1、资产负债表日存在的重大承诺事项涉及的金额及其财务影响
（1） 截至 2014 年 6 月 30 日，本公司承担的重大合同约定支出：
金额单位：人民币万元
项目 期末余额 年初余额
已签订的正在或准备履行的建安合同 428,960.00 283,291.89
已签订的正在或准备履行的土地合同 253,565.53 387,476.01
142
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
项目 期末余额 年初余额
合计 682,525.53 670,767.90
（2） 根据《深圳市城市更新办法》，公司于 2010 年 12 月 6 日与深圳市宝
安区人民政府签订了关于深圳市宝安 25 区旧城改造项目的意向协议。根据协议，
公司将投资建设深圳市宝安区 25 区旧城改造项目，项目位于深圳市宝安区新安
25 区，占地总面积约 16.8 万平方米，土地用途包括集中式商业物业、甲级写字
楼、商务公寓、星级酒店、高端住宅等。深圳市宝安区人民政府将负责协调办理
项目建设手续，公司将根据有关规定履行所需行政审批程序。2011 年项目已被深
圳市规划与国土资源委员会纳入《2011 年深圳市城市更新单元规划制定计划第三
批计划》，并完成了政府公示。项目 2011 年 8 月通过深圳市规划与国土资源委员
会城市更新计划审批，2011 年 12 月 8 日深圳市政府发布正式公告，批准 25 区城
市更新项目立项，项目已成为深圳市、宝安区两级政府确认的重大投资项目，享
受行政审批绿色通道。2012 年 11 月编制完成项目专项规划草案并报政府审批，
2012 年 12 月上报项目城市更新实施方案政府备案。2013 年 5 月 14 日项目专项规
划通过区政府审批。目前正在开展拆迁谈判、专项规划等前期工作。
（3）根据《深圳市城市更新办法》，宝安 22 区中粮工业园城市更新项目于
2012 年 3 月 25 日通过深圳市规划与国土资源委员会公示，经深圳市政府批准于
2012 年 5 月 31 日被纳入《2012 年深圳市城市更新单元计划第二批计划》并公告，
完成更新单元计划申报。2012 年 8 月 30 日与宝安区政府签订了《22 区中粮工业
园城市更新项目合作协议》，项目成为宝安区重点推进的城市更新项目之一。2012
年 9 月 30 日完成专项规划申报稿编制，2012 年 10 月 12 日正式向深圳市规划和
国土委员会宝安管理局递文报审，2013 年 2 月 5 日通过该局的初审，现正进行市
级主管部门审批。2014 年 2 月，项目被深圳市发展和改革委员会列入“深圳市
2014 年度重大项目”，成为市级重点项目。2014 年 4 月，项目完成所有业主拆迁
谈判。
（4）2008 年 12 月 17 日，子公司成都天泉置业有限公司与成都市龙泉驿区现
代农业发展投资有限公司（以下简称农投公司）签订了《集体土地流转及整理合
同》，由农投公司将位于成都市龙泉驿区同安街道万家村十四、十五、十六、十
七组承包地、自留地、经济林地等农用地共计 2190 亩土地以出租方式流转给本
公司经营使用，合同约定土地流转期限为 20 年（从 2008 年 3 月 31 日至 2028 年
3 月 31 日），期限届满后，本公司享有优先续展使用的权利。其中，以土地承包
经营权流转方式流转的约 2102 亩土地已按承包经营法等法律法规规定的程序办
理土地承包经营权流转备案登记手续；约 88 亩农村集体建设用地（包括 44 亩农
村宅基地和 44 亩集体工矿用地）正在按照成都集体建设用地使用权流转试点等
143
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
规定进行整理及相关申报工作。
2、承诺的履行情况
（1） 2009 年 9 月 27 日经本公司第六届董事会第十六次会议审议通过拟以
向原股东配售股份募集资金收购上海万良企业管理咨询公司持有的上海加来房
地产开发有限公司 51%的股权；收购万曜香港有限公司所持有的苏源集团江苏房
地产开发有限公司 90%的股权；收购中粮上海粮油进出口有限公司所持有的苏州
苏源房地产开发有限责任公司 90%的股权；收购中粮集团持有的北京中粮万科假
日风景房地产开发有限公司 50%的股权；收购中粮上海粮油进出口有限公司所持
有的万科中粮（苏州）置业有限公司 49%的股权。上述事项尚未获得中国证券监
督管理委员会的核准。
截至 2014 年 6 月 30 日，本公司已完成了以现金方式收购上海万良企业管理
咨询公司持有的上海加来房地产开发有限公司 51%的股权；以现金方式收购万曜
香港有限公司所持有的苏源集团江苏房地产开发有限公司 90%的股权。
收购中粮上海粮油进出口有限公司所持有的苏州苏源房地产开发有限责任
公司 90%的股权；收购中粮集团持有的北京中粮万科假日风景房地产开发有限公
司 50%的股权；收购中粮上海粮油进出口有限公司所持有的万科中粮（苏州）置
业有限公司 49%的股权。鉴于公司 2010 年第一次临时股东大会通过的有关配股
决议已经失效，故配股方案中涉及的收购资产事项终止。
（2） 本公司于 2008 年 8 月与东芝泰格信息系统（深圳）有限公司（以下
简称东芝泰格公司）签订房屋租赁协议，由本公司在深圳市宝安区福永大洋开发
区第 15 小区兴建工业厂房、模具仓库、动力机房、宿舍、门卫室等建筑物出租
给东芝泰格公司，租期十年。第四年开始租金由双方协商确定。
十一、 资产负债表日后事项
经 2014 年 5 月 9 日召开的本公司 2013 年度股东大会，审议通过利润分配方
案，以 2013 年 12 月 31 日总股本 1,813,731,596 股为基数，向在本公司确定的股权
登记日登记在册的全体股东每 10 股派现金红利 0.30 元（含税），共支付股利
54,411,947.88 元。本次权益分派股权登记日为 2014 年 7 月 2 日，除息日为 2014
年 7 月 3 日。
十二、 其他重要事项说明
1、以公允价值计量的资产和负债
项目 年初金额 本期公允价 计入权益的累计 本期计提 期末金额
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
值变动损益 公允价值变动 的减值
可供出售金融资
803,477,786.08 0.00 -162,849,992.92 0.00 640,627,793.16
产
2、可供出售金融资产明细
被投资单位名称 股票数量 初始投资成本 期末公允价值
招商证券股份有限公司 63,365,756.00 78,835,901.40 640,627,793.16
合计 78,835,901.40 640,627,793.16
3、据 2010 年 2 月 25 日北京市房山区长阳镇起步区中小学工程沟通协调会
精神，长阳镇起步区 1、2、3、5 号地规划的中小学校等由政府作为立项开发主
体出资，由北京中粮万科房地产开发有限公司代为开发建设。为确保代建工作能
够正常开展，北京市房山区长阳镇人民政府与北京中粮万科房地产开发有限公司
达成协议，由北京市房山区长阳镇人民政府向北京中粮万科房地产开发有限公司
提供 5 亿元无息借款，借款期限为 2010 年 8 月 24 日起止 2015 年 12 月 25 日，北
京中粮万科房地产开发有限公司以北京市房山区长阳镇（长阳镇起步区 1 号地）
A、C 地块住宅、综合、商业、办公（物业管理用房）地下车库用房国有土地使
用权及北京市房山区长阳镇（长阳镇起步区 5 号地）01 地块住宅、商业、地下
车库用房国有土地使用权用于借款抵押，作为本协议借款还款的保证。
4、本公司厦门鹏源房地产开发有限公司因开发的项目已结束，根据章程解
散事由规定，公司股东决定停止经营活动，自 2013 年 1 月 1 日起公司进入清算，
已向厦门市工商行政管理申请备案，并在《厦门日报》登载了清算公告，目前清
算工作正进行中。
5、2013 年 11 月 21 日，本公司子公司中粮地产成都有限公司与成都基汇投
资管理顾问有限公司签订关于成都硕泰丽都房地产开发有限公司之股权转让协
议。中粮地产成都有限公司支付 338,708,421.13 元收购转让方持有成都硕泰丽都
房地产开发有限公司约 61.4545%的股权。2014 年 1 月 14 日中粮地产成都有限公
司已向成都基汇投资管理顾问有限公司支付股权收购款 324,928,421.13 元。截至
本报告日剩余 13,780,000.00 元，尚未支付。
2013 年 11 月 21 日中粮地产成都有限公司与成都硕泰丽都房地产开发有限公
司及成都置信武侯地产开发有限公司签署借款偿还三方协议。协议约定中粮地产
成都有限公司向成都硕泰丽都房地产开发有限公司提供借款 197,381,382.25 元，
用于偿还成都硕泰丽都房地产开发有限公司欠成都置信武侯地产开发有限公司
借款本息合计 197,381,382.25 元。2014 年 1 月 9 日中粮地产成都有限公司已向成
都硕泰丽都房地产开发有限公司提供全部借款。
成都硕泰丽都房地产开发有限公司已于 2014 年 1 月 10 日进行工商变更，并
145
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
于 2014 年 1 月 22 日公司将相关文件资料移交至中粮地产成都有限公司。
6、本公司子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司与深圳锦峰集团有
限公司（简称“锦峰集团”）于 2013 年 11 月 1 日签订股权转让框架协议，拟收
购锦峰集团持有的深圳市锦峰城房地产开发有限公司（简称“目标公司”）100%
股权，开发建设爱联旧村改造项目。双方协商同意以不高于 43,000 万元收购锦峰
集团持有的目标公司 100%股权
2013 年 12 月 18 日，锦峰集团将 100%股权已过户到深圳公司名下，并完成
股权变更，2014 年 1 月份已支付第一期股权转让款 8,600 万元。2014 年 3 月份双
方完成目标公司的交接。
十三、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
（1）应收账款按种类披露
期末数
账面余额 坏账准备
种类
比例
金额 比例（%） 金额 （%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00
按账龄计提坏账准备的应收账款 1,426,143.08 100.00 17,518.81 100.00
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 1,426,143.08 100.00 17,518.81
（续）
年初数
账面余额 坏账准备
种类
比例
金额 比例（%） 金额 （%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00
按组合计提坏账准备的应收账款 491,848.18 100.00 0.00 0.00
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 491,848.18 100.00 0.00
注：单项金额重大是指余额在 5,000,000.00 元（含）以上的往来款项。
（2）应收账款按账龄列示
期末数 年初数
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
146
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
期末数 年初数
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 1,075,766.98 75.43 491,848.18 100.00
3 个月以上—1 年（含 1 年） 350,376.10 24.57 0.00 0.00
1 年以上—2 年（含 2 年） 0.00 0.00 0.00 0.00
2 年以上—3 年（含 3 年） 0.00 0.00 0.00 0.00
3 年以上 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 1,426,143.08 100.00 491,848.18 100.00
（3）坏账准备的计提情况
按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
期末数 年初数
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
（%） （%）
3 个月以内（含 3 个月） 1,075,766.98 75.43 0.00 491,848.18 100.00 0.00
3 个月以上—1 年（含 1 年） 350,376.10 24.57 17,518.81 0.00 0.00 0.00
1 年以上—2 年（含 2 年） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2 年以上—3 年（含 3 年） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3 年以上 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 1,426,143.08 100.00 17,518.81 491,848.18 100.00 0.00
（4）报告期应收账款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位
情况。
（5）收账款金额前五名单位情况：
占应收账款总
单位名称 与本公司关系 金额 年限
额的比例（%）
礼兴塑胶（深圳）有限公司 租户 814,146.00 3 个月以内 57.09
礼兴塑胶（深圳）有限公司 租户 271,382.00 3 个月-1 年 19.03
深圳市现代投资发展有限公
租户 230,040.98 3 个月以内 16.13
司
中国农业银行股份有限公司
租户 78,994.10 3 个月-1 年 5.54
新安支行
艾默生过程管理（天津）阀门
租户 31,580.00 3 个月以内 2.21
有限公司
合计 1,426,143.08 100.00
（6）应收账款期末比年初增加 189.39%，主要原因为本期部分租赁客户尚未
缴清租金。
147
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
2、其他应收款
（1） 其他应收款按种类列示
期末数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备
12,445,368,161.50 99.94 37,926,404.14 0.3
的其他应收款
按账龄计提坏账准备的其他应收款 2,592,275.47 0.02 279,714.38 10.79
单项金额虽不重大但单项计提坏账
4,599,147.75 0.04 4,031,739.43 87.66
准备的其他应收款
合计 12,452,559,584.72 100.00 42,237,857.95
（续）
年初数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备
13,701,510,964.03 99.95 41,167,152.07 0.3
的其他应收款
按账龄计提坏账准备的其他应收款 2,238,083.11 0.02 241,145.34 10.77
单项金额虽不重大但单项计提坏账
4,548,156.82 0.03 4,031,229.52 88.63
准备的其他应收款
合计 13,708,297,203.96 100.00 45,439,526.93
注：单项金额重大是指余额在 5,000,000.00 元（含）以上的往来款项。
（2） 坏账准备的计提情况
①单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款坏账准备计提情况
其他应收款内容 账面金额 坏账准备 计提比例（%） 理由
参照对方期末
华高置业有限公司 39,243,704.52 2,521,555.69 6.43
净资产计提
期末净资产为
深圳鹏丽陶瓷有限公司 35,404,848.45 35,404,848.45 100.00
负数，全额计提
合计 74,648,552.97 37,926,404.14
②账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末数 年初数
账面余额 账面余额
账龄
坏账准备 比例 坏账准备
金额 比例（%） 金额
（%）
3 个月以内（含 3 个月） 360,998.57 13.93 0.00 1,491,352.13 66.64 0.00
148
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
3 个月以上—1 年（含 1 年） 1,915,919.28 73.91 95,795.96 379,684.36 16.96 18,984.22
1 年以上—2 年（含 2 年） 145,556.00 5.61 43,666.80 46,005.00 2.06 13,801.50
2 年以上—3 年（含 3 年） 59,100.00 2.28 29,550.00 225,364.00 10.07 112,682.00
3 年以上 110,701.62 4.27 110,701.62 95,677.62 4.27 95,677.62
合计 2,592,275.47 100.00 279,714.38 2,238,083.11 100.00 241,145.34
③单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的其他应收款：
计提比例
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
合营企业往来，经测
深圳宝菱同利有限公司 573,139.72 5,731.40 1.00
试后，按 1%计提
期末净资产为负数，
中粮地产集团深圳贸易有限公司 4,026,008.03 4,026,008.03 100.00
全额计提
合计 4,599,147.75 4,031,739.43
（3） 本报告期其他应收款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的
股东单位情况
（4） 本期转回或收回的主要情况
转回或收回前
转回或收 确定原坏账准备 转回或收回金
其他应收款内容 累计已计提坏
回原因 的依据 额
账准备金额
按其他应收款余额与
华高置业有限公司 5,762,303.62 3,240,747.93
其净资产的差额计提
合计 5,762,303.62 3,240,747.93
（5） 其他应收款金额前五名单位情况：
与本公司 占其他应收款
单位名称 金额 性质 年限
关系 总额的比例（%）
天津粮滨投资有限公
子公司 2,242,470,673.76 往来款 5 年以内 18.01
司
中粮地产集团深圳房
子公司 1,582,996,879.36 往来款 2 年以内 12.71
地产开发有限公司
中粮鸿云置业南京有
孙公司 1,557,959,579.39 往来款 3 个月以内 12.51
限公司
中粮地产（北京）有限
子公司 1,524,847,188.30 往来款 1 年以内 12.25
公司
北京正德兴合房地产
孙公司 924,999,694.44 往来款 1 年以内 7.43
开发有限公司
合计 7,833,274,015.25 62.90
（6） 其他应收关联方款项情况
149
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
单位名称 与本公司关系 金额 占其他应收款总额的比例
（%）
深圳宝菱同利有限公司 本公司的合作经营企业 573,139.72 0.00
合计 573,139.72
（7） 其他应收款期末比年初减少 9.17%，主要原因为本期内部往来款收
回。
3、长期股权投资
（1） 长期股权投资分类
项目 年初数 本期增加 本期减少 期末数
6,751,103,946.9 6,825,554,576.71
账面余额合计： 74,450,629.79 0.00
2
6,017,169,875.7 0.00 0.00
对子公司的投资
1 6,017,169,875.71
对合营企业投资 646,211,228.14 71,213,006.22 0.00 717,424,234.36
对联营企业投资 52,542,843.07 3,237,623.57 0.00 55,780,466.64
其他股权投资 35,180,000.00 0.00 0.00 35,180,000.00
减：长期股权投资减值准备 53,936,827.57 0.00 0.00 53,936,827.57
账面价值合计 6,697,167,119.35 74,450,629.79 0.00 6,771,617,749.14
（2） 长期股权投资明细情况
被投资单位 核算方法 投资成本 年初数 增减变动 期末数
深圳市宝铜实业有限公司 成本法 12,809,935.31 12,809,935.31 0.00 12,809,935.31
成都天泉置业有限公司 成本法 418,771,335.00 418,771,335.00 0.00 418,771,335.00
深圳市宝安福安实业有限公司 成本法 6,245,198.37 6,245,198.37 0.00 6,245,198.37
华高置业有限公司 成本法 HKD10,000.00 10,000.00 0.00 10,000.00
鹏丽陶瓷有限公司 成本法 43,086,827.57 43,086,827.57 0.00 43,086,827.57
深圳市宝安三联有限公司 成本法 43,862,717.00 43,862,717.00 0.00 43,862,717.00
厦门鹏源房地产开发有限公司 成本法 50,428,181.10 50,428,181.10 0.00 50,428,181.10
深圳中粮地产物业服务有限公司 成本法 3,000,000.00 3,000,000.00 0.00 3,000,000.00
天津粮滨投资有限公司 成本法 45,900,000.00 45,900,000.00 0.00 45,900,000.00
长沙中粮地产投资有限公司 成本法 35,568,983.90 35,568,983.90 0.00 35,568,983.90
中粮滨海地产（天津）有限公司 成本法 11,100,000.00 0.00 0.00 0.00
中粮地产（北京）有限公司 成本法 50,000,000.00 50,000,000.00 0.00 50,000,000.00
中粮地产（上海）有限公司 成本法 400,000,000.00 400,000,000.00 0.00 400,000,000.00
150
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
被投资单位 核算方法 投资成本 年初数 增减变动 期末数
中粮地产成都有限公司 成本法 235,000,000.00 235,000,000.00 0.00 235,000,000.00
中粮地产集团深圳大洋服务有限公司 成本法 900,000.00 900,000.00 0.00 900,000.00
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 成本法 845,000,001.00 845,000,001.00 0.00 845,000,001.00
中粮地产集团深圳工人服务有限公司 成本法 1,000,000.00 1,000,000.00 0.00 1,000,000.00
中粮地产集团深圳工业发展有限公司 成本法 4,000,000.00 4,000,000.00 0.00 4,000,000.00
中粮地产集团深圳建设监理有限公司 成本法 1,000,000.00 1,000,000.00 0.00 1,000,000.00
深圳中粮地产建筑研发设计有限公司 成本法 950,000.00 950,000.00 0.00 950,000.00
中粮地产集团深圳贸易有限公司 成本法 5,000,000.00 5,000,000.00 0.00 5,000,000.00
中粮地产集团深圳物业管理有限公司 成本法 4,750,000.00 4,750,000.00 0.00 4,750,000.00
中粮地产南京有限公司 成本法 100,000,000.00 100,000,000.00 0.00 100,000,000.00
杭州鸿悦置业有限公司 成本法 600,000,000.00 600,000,000.00 0.00 600,000,000.00
杭州易筑房地产开发有限公司 成本法 400,000,000.00 400,000,000.00 0.00 400,000,000.00
上海加来房地产开发有限公司 成本法 182,655,758.07 182,655,758.07 0.00 182,655,758.07
中耀房地产开发（沈阳）有限公司 成本法 2,030,388,806.34 2,030,388,806.34 0.00 2,030,388,806.34
苏源集团江苏房地产开发有限公司 成本法 496,842,132.05 496,842,132.05 0.00 496,842,132.05
上海中城联盟投资管理公司 成本法 35,180,000.00 35,180,000.00 0.00 35,180,000.00
广州市鹏万房地产有限公司 权益法 100,000,000.00 482,779,363.67 40,741,372.75 523,520,736.42
北京中粮万科置业有限公司 权益法 150,000,000.00 163,431,864.47 30,471,633.47 193,903,497.94
深圳宝兴电线电缆有限公司 权益法 25,411,834.00 51,330,960.93 3,171,498.69 54,502,459.62
深圳凯莱物业管理有限公司 权益法 900,000.00 1,211,882.14 66,124.88 1,278,007.02
合计 6,751,103,946.92 74,450,629.79 6,825,554,576.71
（续）
在被投资单位持
在被投资单 在被投资单
股比例与表决权 本期计提 本期
被投资单位 位持股比例 位享有表决 减值准备
比例不一致的说 减值准备 现金红利
（%） 权比例（%）
明
深圳市宝铜实业有限公司 90.00 90.00 0.00 0.00 0.00
成都天泉置业有限公司 100.00 100.00 0.00 0.00 0.00
深圳市宝安福安实业有限公司 56.52 56.52 0.00 0.00 8,478,000.00
华高置业有限公司 100.00 100.00 0.00 0.00 0.00
深圳鹏丽陶瓷有限公司 68.40 68.40 43,086,827.57 0.00 0.00
深圳市宝安三联有限公司 69.05 69.05 0.00 0.00 0.00
厦门鹏源房地产开发有限公司 100.00 100.00 0.00 0.00 25,804.44
151
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
在被投资单位持
在被投资单 在被投资单
股比例与表决权 本期计提 本期
被投资单位 位持股比例 位享有表决 减值准备
比例不一致的说 减值准备 现金红利
（%） 权比例（%）
明
深圳中粮地产物业服务有限公
100.00 100.00 0.00 0.00 0.00
司
天津粮滨投资有限公司 90.00 90.00 0.00 0.00 0.00
长沙中粮地产投资有限公司 100.00 100.00 0.00 0.00 0.00
中粮滨海地产（天津）有限公
51.00 51.00 0.00 0.00 0.00
司
中粮地产（北京）有限公司 100.00 100.00 0.00 0.00 0.00
中粮地产（上海）有限公司 100.00 100.00 0.00 0.00 0.00
中粮地产成都有限公司 100.00 100.00 0.00 0.00 0.00
中粮地产集团深圳大洋服务有
90.00 90.00 900,000.00 0.00 0.00
限公司
中粮地产集团深圳房地产开发
100.00 100.00 0.00 0.00 0.00
有限公司
中粮地产集团深圳工人服务有
90.09 90.09 0.00 0.00 0.00
限公司
中粮地产集团深圳工业发展有
80.00 80.00 4,000,000.00 0.00 0.00
限公司
中粮地产集团深圳建设监理有
50.00 50.00 0.00 0.00 0.00
限公司
深圳中粮地产建筑研发设计有
95.00 95.00 950,000.00 0.00 0.00
限公司
中粮地产集团深圳贸易有限公
83.33 83.33 5,000,000.00 0.00 0.00
司
中粮地产集团深圳物业管理有
93.97 93.97 0.00 0.00 0.00
限公司
中粮地产南京有限公司 100.00 100.00 0.00 0.00 0.00
杭州鸿悦置业有限公司 100.00 100.00 0.00 0.00 0.00
杭州易筑房地产开发有限公司 100.00 100.00 0.00 0.00 0.00
上海加来房地产开发有限公司 51.00 51.00 0.00 0.00 0.00
中耀房地产开发（沈阳）有限
65.00 65.00 0.00 0.00 0.00
公司
苏源集团江苏房地产开发有限
90.00 90.00 0.00 0.00 0.00
公司
上海中城联盟投资管理公司 1.833 1.833 0.00 0.00 1,343,884.29
广州市鹏万房地产有限公司 50.00 50.00 0.00 0.00 0.00
152
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
在被投资单位持
在被投资单 在被投资单
股比例与表决权 本期计提 本期
被投资单位 位持股比例 位享有表决 减值准备
比例不一致的说 减值准备 现金红利
（%） 权比例（%）
明
北京中粮万科置业有限公司 50.00 50.00 0.00 0.00 0.00
宝兴电线电缆有限公司 20.00 20.00 0.00 0.00 0.00
深圳凯莱物业管理有限公司 30.00 30.00 0.00 0.00 0.00
合计 53,936,827.57 0.00 9,847,688.73
4、收入和成本
（1） 营业收入、营业成本
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 615,666,588.33 200,794,004.39
其他业务收入 6,649,284.95 174,601,867.13
营业收入合计 622,315,873.28 375,395,871.52
主营业务成本 265,524,732.97 98,227,730.25
其他业务成本 0.00 3,581,914.58
营业成本合计 265,524,732.97 101,809,644.83
（2） 主营业务
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务 615,666,588.33 265,524,732.97 200,794,004.39 98,227,730.25
其中：商品房销售 557,052,525.00 241,964,079.56 142,401,590.00 71,891,440.72
房屋租赁 58,347,067.26 23,374,894.85 56,128,311.58 25,519,231.29
物业管理及来料加工 266,996.07 185,758.56 2,264,102.81 817,058.24
其他业务 6,649,284.95 0.00 174,601,867.13 3,581,914.58
合计 622,315,873.28 265,524,732.97 375,395,871.52 101,809,644.83
（3） 公司前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例
深圳市宝安华丰实业有限公司 8,917,024.74 1.43%
深圳海雅（集团）有限公司 4,238,469.96 0.68%
爱普生精工（深圳）有限公司 3,780,613.62 0.61%
深圳中粮锦云 JY2A2502 3,599,585.00 0.58%
深圳中粮锦云 JY2A2902 3,581,931.00 0.58%
153
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
客户名称 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例
合计 24,117,624.32 3.88%
注：营业收入本期较上期增加 65.78%，主要是本期商品房销售收入较上期增加。
5、投资收益
（1） 投资收益明细
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 193,421,884.29 154,405,238.94
权益法核算的长期股权投资收益 74,450,629.79 41,762,712.09
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 0.00 8,997,937.35
处置可供出售金融资产等取得的投资收益 0.00 111,912,322.72
其他 25,804.44 0.00
合计 267,898,318.52 317,078,211.10
（2） 按成本法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动原因
上海中城联盟投资管理公司 1,343,884.29 1,405,238.94 本期分配利润比上期减少
深圳市宝安福安实业有限公司 8,478,000.00 0.00 本期分配往年度利润
上海加来房地产开发有限公司 183,600,000.00 153,000,000.00 本期分配利润比上期增加
合计 193,421,884.29 154,405,238.94
（3） 按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动原因
广州市鹏万房地产有限公司 40,741,372.75 35,575,278.06 被投资方净利润增加
北京中粮万科置业有限公司 30,471,633.47 3,858,991.05 被投资方净利润增加
深圳宝兴电线电缆有限公司 3,171,498.69 2,262,929.18 被投资方净利润增加
深圳凯莱物业管理有限公司 66,124.88 65,513.80 被投资方净利润增加
合计 74,450,629.79 41,762,712.09
（4） 本公司本期投资收益汇回无重大限制。
（5） 本期投资收益比上期减少 15.51%，原因为本期可供出售金融资产取
得的投资收益减少。
6、现金流量表补充资料
项目 本期数 上期数
（1）将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 285,593,587.77 239,575,608.28
154
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
项目 本期数 上期数
加：资产减值准备 -3,184,150.16 -4,237,861.91
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 23,464,835.30 28,224,746.56
无形资产摊销 850,062.48 463,886.46
长期待摊费用摊销 0.00 1,643,544.74
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
-2,804,449.11 -166,200,883.42
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
财务费用（收益以“－”号填列） 414,590,847.65 239,719,736.80
投资损失（收益以“－”号填列） -267,898,318.52 -317,078,211.10
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 0.00 0.00
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 0.00 0.00
存货的减少（增加以“－”号填列） 231,990,654.59 52,540,706.36
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 1,251,619,174.17 451,608,396.01
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -26,672,837.75 839,588,393.86
其他 0.00
经营活动产生的现金流量净额 1,907,549,406.42 1,365,848,062.64
（2）不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 0.00 0.00
一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00
融资租入固定资产 0.00 0.00
（3）现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,971,625,511.55 3,750,575,294.17
减：现金的年初余额 2,467,768,568.26 2,782,716,648.20
加：现金等价物的期末余额 0.00 0.00
减：现金等价物的年初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 503,856,943.29 967,858,645.97
注：期末现金及现金等价物余额中不含使用受限制的现金和现金等价物
35,370,000.00 元的保函保证金。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
十四、 补充资料
1、当期非经常性损益明细表
项目 金额 说明
主要为处置投资性
非流动资产处置损益 280,989,666.34
房地产收益
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 0.00
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按 主要为政府提供太
457,670.00
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 阳能节能补助
向关联往来企业收
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 11,597,483.33
取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小
于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价 0.00
值产生的收益
非货币性资产交换损益 0.00
委托他人投资或管理资产的损益 0.00
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产
0.00
减值准备
债务重组损益 0.00
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 0.00
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的
0.00
损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当
0.00
期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 0.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价
0.00
值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得的投资收益
主要为本期收回往
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 2,216,295.17
来款
对外委托贷款取得的损益 0.00
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允
0.00
价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行
0.00
一次性调整对当期损益的影响
收取六家托管单位
受托经营取得的托管费收入 1,500,000.00
托管费收入
主要为本期违约金
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 13,025,871.18
收入等
其他符合非经营性损益定义的损益项目 0.00
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年半年度报告
项目 金额 说明
小计 309,786,986.02
减：所得税影响额 84,074,862.51
少数股东权益影响额（税后） 73,197,439.06
合计 152,514,684.45
2、净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益（元/股）
报告期利润 报告期间
净资产收益率 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的 2014 年 1-6 月 2.53% 0.08 0.08
净利润 2013 年 1-6 月 2.22% 0.06 0.06
扣除非经常损益后归属于 2014 年 1-6 月 -0.28% -0.01 -0.01
普通股股东的净利润 2013 年 1-6 月 -2.33% -0.06 -0.06
3、主要会计报表项目的增减变动情况及原因的说明
（1） 资产负债表项目增减变动异常情况及原因的说明
项目 期末数 年初数 变动额 变动率
预付款项 40,524,846.44 108,201,005.26 -67,676,158.82 -62.55%
其他应收款 340,545,932.23 563,506,516.86 -222,960,584.63 -39.57%
存货 32,315,339,583.40 29,182,363,395.27 3,132,976,188.13 10.74%
可供出售金融资产 640,627,793.16 803,477,786.08 -162,849,992.92 -20.27%
在建工程 126,193,991.84 58,876,169.39 67,317,822.45 114.34%
商誉 161,183,979.11 85,539,379.11 75,644,600.00 88.43%
长期待摊费用 16,052,374.43 30,120,481.14 -14,068,106.71 -46.71%
短期借款 6,385,000,000.00 8,146,000,000.00 -1,761,000,000.00 -21.62%
应付账款 2,598,234,551.74 3,602,013,905.24 -1,003,779,353.50 -27.87%
预收款项 8,081,653,192.00 6,855,647,284.71 1,226,005,907.29 17.88%
应付职工薪酬 47,617,513.34 90,659,468.19 -43,041,954.85 -47.48%
应交税费 123,903,355.72 701,171,072.93 -577,267,717.21 -82.33%
应付利息 104,306,460.24 70,922,478.09 33,383,982.15 47.07%
应付股利 55,959,517.35 1,547,569.47 54,411,947.88 3515.96%
一年内到期的非流动
1,979,900,000.00 1,334,000,000.00 645,900,000.00 48.42%
负债
长期借款 9,602,847,999.83 5,591,873,555.23 4,010,974,444.60 71.73%
递延所得税负债 319,250,732.02 199,386,765.15 119,863,966.87 60.12%
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项目 期末数 年初数 变动额 变动率
资本公积 680,200,839.55 802,338,334.24 -122,137,494.69 -15.22%
少数股东权益 4,089,191,990.79 3,562,677,741.59 526,514,249.20 14.78%
预付账款减少的原因主要是支付深圳锦峰集团股权转让款根据协议转出。
其他应收款减少的原因主要是本期收回上海万科投资管理有限公司往来款。
存货增加的原因主要是本期并购项目增加存货及在建项目投入增加。
可供出售金融资产减少的原因主要是按公允价值计量的可供出售金融资产
期末市值减少。
在建工程增加的原因主要是本期深圳宝安 67 区科技产业园项目建设投入增
加。
商誉增加的原因主要是本期支付深圳祥云国际、成都香颂丽都项目对价高于
可辨认净资产公允价值。
短期借款减少的原因主要是本期归还金融机构借款。
应付账款减少的原因主要是本期支付项目工程款。
预收款项增加的原因主要是本期收取项目商品房预售款增加。
应付职工薪酬减少的原因主要是本期支付上年度绩效工资。
应交税费减少的原因主要是本期支付企业所得税等税金。
应付利息增加的原因主要是本期金融机构贷款较上年同期增加
应付股利增加的原因主要是本期计提应付股东股利。
一年内到期的非流动负债增加的原因主要是本期一年内到期的长期借款增
加。
长期借款增加的原因主要是本期金融借款增加。
递延所得税负债增加的原因主要是本期并购项目土地评估增值影响所致。
资本公积减少的原因主要是可供出售金融资产公允价值变动减少。
少数股东权益增加的原因主要是本期少数股东资本投入及当年损益增加。
（2）利润表项目增减变动异常情况及原因的说明
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月 变动额 变动率
营业收入 2,352,750,152.43 2,923,428,037.21 -570,677,884.78 -19.52%
营业成本 1,304,316,767.91 2,043,646,652.25 -739,329,884.34 -36.18%
销售费用 109,338,802.15 153,183,784.25 -43,844,982.10 -28.62%
投资收益 79,784,691.89 164,063,184.10 -84,278,492.21 -51.37%
所得税费用 152,596,996.46 104,608,148.35 47,988,848.11 45.87%
营业收入、营业成本减少的原因主要是本期项目商品房销售收入、成本结转
减少。
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销售费用减少的原因主要是本期销售项目的销售代理费、广告宣传费等减
少。
投资收益减少的原因主要是本期处置可供出售金融资产收益减少。
所得税费用增加的原因主要是本期应纳税所得额增加。
公司名称：中粮地产（集团）股份有限公司
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
日期：2014 年 8 月 25 日 日期：2014 年 8 月 25 日 日期：2014 年 8 月 25 日
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