中粮地产（集团）股份有限公司
审 计 报 告
瑞华审字[2015] 02060088 号
目 录
一、 审计报告 1
二、 已审财务报表
告
1、 合并资产负债表
3
合并利润表
2、 表 5
合并现金流量表
3、 表 6
4、 合并股东权益变动表
表
7
5、 资产负债表
表 8
6、 利润表 10
表
7、 现金流量表 11
表
8、 股东权益变动表 12
表
9、 财务报表附注
表
13
10、 财务报表附注补充资料 131
注
料
通讯地址：北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 5-11 层
Postal Address:10/F,West Tower of China Overseas Property Plaza, Building 7,NO.8,Yongdingmen
Xibinhe Road, Dongcheng District, Beijing
邮政编码（Post Code）：100077
电话（Tel）：+86(10)53796207 传真（Fax）：+86(10)88091190
审 计 报 告
瑞华审字[2015] 02060088 号
中粮地产（集团）股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称“中粮地产公
司”）的财务报表，包括 2014 年 12 月 31 日合并及公司的资产负债表，2014
年度合并及公司的利润表、合并及公司的现金流量表和合并及公司的股东权益变
动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是中粮地产公司管理层的责任。这种责任包括： 1）
按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执
行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错
报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照
中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求
我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否
不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。
选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报
表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和
公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，审计工作还包括评价管理层
选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列
报。
1
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基
础。
三、审计意见
我们认为，上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公
允反映了中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年 12 月 31 日合并及公司的财务
状况以及 2014 年度合并及公司的经营成果和现金流量。
瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师： 雷波涛
中国北京 中国注册会计师： 崔幼军
二〇一五年四月十六日
2
合并资产负债表
2014 年 12 月 31 日
会合 01 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 年末数 年初数
流动资产：
货币资金 六、1 7,290,599,093.25 6,925,058,798.37
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 六、2 226,835,547.93 195,174,325.19
预付款项 六、3 45,750,728.64 108,201,005.26
应收利息
应收股利
其他应收款 六、4 427,845,897.20 563,506,516.86
存货 六、5 32,673,271,009.10 29,182,363,395.27
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 40,664,302,276.12 36,974,304,040.95
非流动资产：
可供出售金融资产 六、6 837,077,688.79 838,657,786.08
持有至到期投资
长期应收款 六、7 7,156,674.97 652,601.25
长期股权投资 六、8 483,913,658.20 816,478,699.35
投资性房地产 六、9 2,797,035,006.05 759,352,242.15
固定资产 六、10 587,331,781.76 591,331,034.96
在建工程 六、11 265,105,921.78 58,876,169.39
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 六、12 61,763,751.43 59,870,116.12
开发支出
商誉 六、13 161,183,979.11 85,539,379.11
长期待摊费用 六、14 21,159,168.17 30,120,481.14
递延所得税资产 六、15 425,443,349.61 387,534,623.77
其他非流动资产
非流动资产合计 5,647,170,979.87 3,628,413,133.32
资产总计 46,311,473,255.99 40,602,717,174.27
3
合并资产负债表(续)
2014 年 12 月 31 日
会合 01 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 年末数 年初数
流动负债：
短期借款 六、16 6,040,000,000.00 8,146,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 六、17 3,498,681,719.85 3,602,013,905.24
预收款项 六、18 8,409,063,398.58 6,855,647,284.71
应付职工薪酬 六、19 116,270,612.24 90,659,468.19
应交税费 六、20 886,706,209.32 701,171,072.93
应付利息 六、21 97,014,908.56 70,922,478.09
应付股利 六、22 1,547,569.47 1,547,569.47
其他应付款 六、23 1,448,367,096.51 3,843,837,187.47
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 六、24 3,163,300,000.00 1,334,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 23,660,951,514.53 24,645,798,966.10
非流动负债：
长期借款 六、25 10,421,576,649.42 5,591,873,555.23
应付债券 六、26 1,193,114,968.72 1,191,483,087.88
其中：优先股
永续债
长期应付款 六、27 324,438.22
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 六、29 1,280,064.00
递延收益 六、30 2,129,633.36 2,174,014.18
递延所得税负债 六、15 368,662,699.76 199,386,765.15
其他非流动负债
非流动负债合计 11,985,483,951.26 6,986,521,924.66
负债合计 35,646,435,465.79 31,632,320,890.76
股东权益：
股本 六、31 1,813,731,596.00 1,813,731,596.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 六、32 260,493,729.58 258,856,920.72
减：库存股
其他综合收益 六、33 579,125,539.66 547,771,988.77
专项储备
盈余公积 六、34 773,732,503.86 625,207,757.82
一般风险准备
未分配利润 六、35 2,557,739,965.66 2,162,150,278.61
归属于母公司股东权益合计 5,984,823,334.76 5,407,718,541.92
少数股东权益 4,680,214,455.44 3,562,677,741.59
股东权益合计 10,665,037,790.20 8,970,396,283.51
负债和股东权益总计 46,311,473,255.99 40,602,717,174.27
载于第 13 页至第 136 页的财务报表附注是本财务报表的组成部分
第 3 页至第 12 页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人： 周政 主管会计工作负责人 ：崔捷 会计机构负责人：张建国
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合并利润表
2014 年度
会合 02 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本年数 上年数
一、营业总收入 9,040,833,228.84 10,178,640,140.51
其中：营业收入 六、36 9,040,833,228.84 10,178,640,140.51
二、营业总成本 8,232,853,109.88 9,312,728,538.78
其中：营业成本 六、36 5,633,809,162.89 7,099,086,746.28
营业税金及附加 六、37 1,130,925,966.91 1,039,603,209.14
销售费用 六、38 486,899,572.47 424,219,339.81
管理费用 六、39 337,678,828.24 307,181,593.82
财务费用 六、40 389,192,849.24 438,675,487.20
资产减值损失 六、41 254,346,730.13 3,962,162.53
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 六、42 589,157,349.35 358,694,153.48
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 126,904,296.52 236,379,663.59
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,397,137,468.31 1,224,605,755.21
加：营业外收入 六、43 24,859,493.94 23,109,063.54
其中：非流动资产处置利得 674,494.28 110,863.13
减：营业外支出 六、44 15,768,577.95 21,279,987.26
其中：非流动资产处置损失 456,404.09 1,570,341.98
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,406,228,384.30 1,226,434,831.49
减：所得税费用 六、45 503,420,146.78 307,248,336.27
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 902,808,237.52 919,186,495.22
归属于母公司股东的净利润 598,526,380.97 534,570,092.14
少数股东损益 304,281,856.55 384,616,403.08
六、其他综合收益的税后净额 六、33 31,353,550.89 39,868,164.55
归属母公司股东的其他综合收益的税后净额 31,353,550.89 39,868,164.55
(一)以后不能重分类进损益的其他综合收益
1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他
综合收益中享有的份额
(二)以后将重分类进损益的其他综合收益 31,353,550.89 39,868,164.55
1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其
他综合收益中享有的份额
2、可供出售金融资产公允价值变动损益 31,458,047.65 38,896,872.87
3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4、现金流量套期损益的有效部分
5、外币财务报表折算差额 -104,496.76 971,291.68
6、其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 934,161,788.41 959,054,659.77
归属于母公司股东的综合收益总额 629,879,931.86 574,438,256.69
归属于少数股东的综合收益总额 304,281,856.55 384,616,403.08
八、每股收益：
（一）基本每股收益 十六、2 0.33 0.29
（二）稀释每股收益 十六、2 0.33 0.29
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第 3 页至第 12 页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
5
合并现金流量表
2014 年度
会合 03 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本年数 上年数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 9,999,979,484.20 10,835,276,287.28
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 六、47 3,973,875,639.96 5,133,082,902.18
经营活动现金流入小计 13,973,855,124.16 15,968,359,189.46
购买商品、接受劳务支付的现金 7,249,060,643.86 9,776,387,012.35
支付给职工以及为职工支付的现金 371,951,087.26 380,651,198.60
支付的各项税费 1,567,361,343.70 1,332,164,142.56
支付其他与经营活动有关的现金 六、47 6,847,306,354.50 7,761,056,845.52
经营活动现金流出小计 16,035,679,429.32 19,250,259,199.03
经营活动产生的现金流量净额 -2,061,824,305.16 -3,281,900,009.57
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 498,431,753.77 138,738,241.72
取得投资收益收到的现金 10,976,292.61 10,705,512.30
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
282,510,281.90 378,415,987.12
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 791,918,328.28 527,859,741.14
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
233,234,250.61 96,292,757.67
的现金
投资支付的现金 108,280,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 618,426,166.98 0.00
支付其他与投资活动有关的现金 六、47 8,344,441.11
投资活动现金流出小计 851,660,417.59 212,917,198.78
投资活动产生的现金流量净额 -59,742,089.31 314,942,542.36
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 784,000,000.00 612,500,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 784,000,000.00 612,500,000.00
取得借款收到的现金 13,659,428,094.19 12,457,288,957.31
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 14,443,428,094.19 13,069,788,957.31
偿还债务支付的现金 9,576,425,000.00 8,734,310,256.07
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,337,687,768.04 1,328,764,166.09
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 8,092,005.23 260,130,881.25
支付其他与筹资活动有关的现金 六、47 29,457,000.00 30,977,803.00
筹资活动现金流出小计 10,943,569,768.04 10,094,052,225.16
筹资活动产生的现金流量净额 3,499,858,326.15 2,975,736,732.15
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 30,736.83 -20,500.24
五、现金及现金等价物净增加额 六、48 1,378,322,668.51 8,758,764.70
加：期初现金及现金等价物余额 六、48 5,852,063,520.83 5,843,304,756.13
六、期末现金及现金等价物余额 六、48 7,230,386,189.34 5,852,063,520.83
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合并股东权益变动表
2014 年度
会合 04 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
本年数
归属于母公司股东的股东权益
项 目
其他权益工具 减：库 专项 一般风 其 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 存股 储备 险准备 他
一、上年年末余额 1,813,731,596.00 258,856,920.72 547,771,988.77 625,207,757.82 2,162,150,278.61 3,562,677,741.59 8,970,396,283.51
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 1,813,731,596.00 258,856,920.72 547,771,988.77 625,207,757.82 2,162,150,278.61 3,562,677,741.59 8,970,396,283.51
三、本期增减变动金额（减少以“－”号
1,636,808.86 31,353,550.89 148,524,746.04 395,589,687.05 1,117,536,713.85 1,694,641,506.69
填列）
（一）综合收益总额 31,353,550.89 598,526,380.97 304,281,856.55 934,161,788.41
（二）股东投入和减少资本 784,000,000.00 784,000,000.00
1、股东投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额 784,000,000.00 784,000,000.00
4、其他
（三）利润分配 148,524,746.04 -202,936,693.92 -187,358,966.98 -241,770,914.86
1、提取盈余公积 148,524,746.04 -148,524,746.04
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -54,411,947.88 -187,358,966.98 -241,770,914.86
4、其他
（四）股东权益内部结转 1,582,465.73 -1,582,465.73
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他 1,582,465.73 -1,582,465.73
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他 54,343.13 218,196,290.01 218,250,633.14
四、本年年末余额 1,813,731,596.00 260,493,729.58 579,125,539.66 773,732,503.86 2,557,739,965.66 4,680,214,455.44 10,665,037,790.20
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法定代表人：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
7-2
合并股东权益变动表(续)
2014 年度
会合 04 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
上年数
归属于母公司股东的股东权益
项 目
其他权益工具 一般风 其 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 险准备 他
一、上年年末余额 1,813,731,596.00 44,068,404.14 507,903,824.22 489,785,944.07 1,908,315,685.33 2,811,307,167.12 7,575,112,620.88
加：会计政策变更 214,292,298.66 -9,665,500.53 -81,236,236.70 14,881,270.56 138,271,831.99
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 1,813,731,596.00 258,360,702.80 507,903,824.22 480,120,443.54 1,827,079,448.63 2,826,188,437.68 7,713,384,452.87
三、本期增减变动金额（减少以“－”号
496,217.92 39,868,164.55 145,087,314.28 335,070,829.98 736,489,303.91 1,257,011,830.64
填列）
（一）综合收益总额 39,868,164.55 534,570,092.14 384,616,403.08 959,054,659.77
（二）股东投入和减少资本 612,500,000.00 612,500,000.00
1、股东投入的普通股 612,500,000.00 612,500,000.00
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他
（三）利润分配 145,087,314.28 -199,499,262.16 -260,130,881.25 -314,542,829.13
1、提取盈余公积 145,087,314.28 -145,087,314.28
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -54,411,947.88 -260,130,881.25 -314,542,829.13
4、其他
（四）股东权益内部结转 496,217.92 -496,217.92
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他 496,217.92 -496,217.92
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他
四、本年年末余额 1,813,731,596.00 258,856,920.72 547,771,988.77 625,207,757.82 2,162,150,278.61 3,562,677,741.59 8,970,396,283.51
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7-2
资产负债表
2014 年 12 月 31 日
会企 01 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 年末数 年初数
流动资产：
货币资金 2,270,103,298.45 2,503,138,568.26
以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十五、1 33,159.00 491,848.18
预付款项 8,075,000.00 11,056,928.00
应收利息
应收股利
其他应收款 十五、2 13,022,307,367.97 13,662,857,677.03
存货 206,060,646.51 657,074,970.30
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 15,506,579,471.93 16,834,619,991.77
非流动资产：
可供出售金融资产 837,077,688.79 838,657,786.08
持有至到期投资
长期应收款 547,852.81 652,601.25
长期股权投资 十五、3 6,355,468,575.87 6,661,987,119.35
投资性房地产 348,659,272.68 402,831,544.63
固定资产 334,808,897.74 347,628,844.27
在建工程 265,105,921.78 58,293,289.39
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 55,365,737.44 56,162,821.47
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 8,197,033,947.11 8,366,214,006.44
资产总计 23,703,613,419.04 25,200,833,998.21
8
资产负债表(续)
2014 年 12 月 31 日
会企 01 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 年末数 年初数
流动负债：
短期借款 6,040,000,000.00 8,146,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 54,780,577.16 192,429,975.79
预收款项 572,710,525.01 829,683,942.00
应付职工薪酬 36,470,366.43 33,480,953.36
应交税费 510,291,899.49 246,050,401.52
应付利息 60,688,881.86 64,516,887.79
应付股利 1,547,569.47 1,547,569.47
其他应付款 4,345,973,582.86 5,079,931,043.75
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 2,224,800,000.00 834,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 13,847,263,402.28 15,427,640,773.68
非流动负债：
长期借款 2,238,750,000.00 2,931,900,000.00
应付债券 1,193,114,968.72 1,191,483,087.88
其中：优先股
永续债
长期应付款 324,438.22
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益 836,696.46 949,474.26
递延所得税负债 191,646,487.05 181,160,471.17
其他非流动负债
非流动负债合计 3,624,348,152.23 4,305,817,471.53
负债合计 17,471,611,554.51 19,733,458,245.21
股东权益：
股本 1,813,731,596.00 1,813,731,596.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 308,505,039.70 308,450,696.57
减：库存股
其他综合收益 574,939,461.17 543,481,413.52
专项储备
盈余公积 490,674,024.13 411,921,457.27
一般风险准备
未分配利润 3,044,151,743.53 2,389,790,589.64
股东权益合计 6,232,001,864.53 5,467,375,753.00
负债和股东权益总计 23,703,613,419.04 25,200,833,998.21
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9
利润表
2014 年度
会企 02 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本年数 上年数
一、营业收入 十五、4 1,453,325,106.06 1,543,051,947.55
减：营业成本 十五、4 560,948,377.16 401,770,730.14
营业税金及附加 303,013,614.08 154,344,906.12
销售费用 32,305,110.97 20,523,038.35
管理费用 109,447,351.84 132,199,612.69
财务费用 239,602,475.93 436,987,072.96
资产减值损失 -5,520,377.43 -478,306.95
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列） 十五、5 787,182,199.64 629,935,808.16
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 119,818,048.22 234,576,182.42
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,000,710,753.15 1,027,640,702.40
加：营业外收入 2,060,718.43 9,890,078.05
其中：非流动资产处置利得 421,346.41 7,121.18
减：营业外支出 1,502,718.41 17,424,770.40
其中：非流动资产处置损失 152,735.54 1,436,922.07
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,001,268,753.17 1,020,106,010.05
减：所得税费用 213,743,084.54 140,683,921.97
四、净利润（净亏损以"－"号填列） 787,525,668.63 879,422,088.08
五、其他综合收益的税后净额 31,458,047.65 38,896,872.87
(一)以后不能重分类进损益的其他综合收益
1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综
合收益中享有的份额
(二)以后将重分类进损益的其他综合收益 31,458,047.65 38,896,872.87
1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他
综合收益中享有的份额
2、可供出售金融资产公允价值变动损益 31,458,047.65 38,896,872.87
3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4、现金流量套期损益的有效部分
5、外币财务报表折算差额
6、其他
六、综合收益总额 818,983,716.28 918,318,960.95
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10
现金流量表
2014 年度
会企 03 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本年数 上年数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 974,463,156.42 1,450,915,768.41
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 14,486,195,951.50 9,760,194,388.08
经营活动现金流入小计 15,460,659,107.92 11,211,110,156.49
购买商品、接受劳务支付的现金 90,847,241.08 237,580,890.69
支付给职工以及为职工支付的现金 110,303,089.66 152,829,974.93
支付的各项税费 258,054,101.42 298,740,793.43
支付其他与经营活动有关的现金 13,179,352,202.82 14,789,251,646.06
经营活动现金流出小计 13,638,556,634.98 15,478,403,305.11
经营活动产生的现金流量净额 1,822,102,472.94 -4,267,293,148.62
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 498,431,753.77 138,738,241.72
取得投资收益收到的现金 19,454,292.61 283,750,648.15
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现
517,550.28 672,933,889.12
金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 518,403,596.66 1,095,422,778.99
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现
211,396,439.93 60,410,475.05
金
投资支付的现金 30,000,000.00 392,280,000.00
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 241,396,439.93 452,690,475.05
投资活动产生的现金流量净额 277,007,156.73 642,732,303.94
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 6,490,000,000.00 10,467,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 6,490,000,000.00 10,467,000,000.00
偿还债务支付的现金 7,898,350,000.00 6,301,734,318.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 867,807,387.86 827,396,858.69
支付其他与筹资活动有关的现金 20,622,000.00 28,482,803.00
筹资活动现金流出小计 8,786,779,387.86 7,157,613,979.69
筹资活动产生的现金流量净额 -2,296,779,387.86 3,309,386,020.31
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 4,488.38 226,744.43
五、现金及现金等价物净增加额 -197,665,269.81 -314,948,079.94
加：期初现金及现金等价物余额 2,467,768,568.26 2,782,716,648.20
六、期末现金及现金等价物余额 2,270,103,298.45 2,467,768,568.26
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11
股东权益变动表
2014 年度
会企 04 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
本年数
其他权益工具
项 目 减：库 专项 一般风
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他 存股 储备 险准备
一、上年年末余额 1,813,731,596.00 308,450,696.57 543,481,413.52 411,921,457.27 2,389,790,589.64 5,467,375,753.00
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,813,731,596.00 308,450,696.57 543,481,413.52 411,921,457.27 2,389,790,589.64 5,467,375,753.00
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 54,343.13 31,458,047.65 78,752,566.86 654,361,153.89 764,626,111.53
（一）综合收益总额 31,458,047.65 787,525,668.63 818,983,716.28
（二）股东投入和减少资本
1、股东投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他
（三）利润分配 78,752,566.86 -133,164,514.74 -54,411,947.88
1、提取盈余公积 78,752,566.86 -78,752,566.86
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -54,411,947.88 -54,411,947.88
4、其他
（四）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本(或股本)
2、盈余公积转增资本(或股本)
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他 54,343.13 54,343.13
四、本年年末余额 1,813,731,596.00 308,505,039.70 574,939,461.17 490,674,024.13 3,044,151,743.53 6,232,001,864.53
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12-2
股东权益变动表（续）
2014 年度
会企 04 表
编制单位：中粮地产(集团)股份有限公司 金额单位：人民币元
上年数
项 目 其他权益工具 减：库 专项 一般风
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他 存股 储备 险准备
一、上年年末余额 1,813,731,596.00 210,146,773.94 504,584,540.65 323,979,248.46 1,652,722,658.25 4,505,164,817.30
加：会计政策变更 98,303,922.63 98,303,922.63
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,813,731,596.00 308,450,696.57 504,584,540.65 323,979,248.46 1,652,722,658.25 4,603,468,739.93
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 38,896,872.87 87,942,208.81 737,067,931.39 863,907,013.07
（一）综合收益总额 38,896,872.87 879,422,088.08 918,318,960.95
（二）股东投入和减少资本
1、股东投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他
（三）利润分配 87,942,208.81 -142,354,156.69 -54,411,947.88
1、提取盈余公积 87,942,208.81 -87,942,208.81
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -54,411,947.88 -54,411,947.88
4、其他
（四）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本(或股本)
2、盈余公积转增资本(或股本)
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他
四、本年年末余额 1,813,731,596.00 308,450,696.57 543,481,413.52 411,921,457.27 2,389,790,589.64 5,467,375,753.00
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12-2
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
中粮地产（集团）股份有限公司
2014 年度财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、 公司基本情况
1、 历史沿革
中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称本公司）系经原中共宝安县委以宝
组（1982）007号文批准，于1983年2月24日正式成立的县属地方国营企业，原名为“宝
安县城建设公司”。1993年2月，经深圳市宝安区人民政府以深宝府[1993]15号文批准，
更名为“深圳市宝安区城建发展总公司”。1993年7月10日，经深圳市人民政府办公厅以
深府办复[1993]761号文批准，改组为募集设立的股份有限公司，更名为“深圳宝恒（集
团）股份有限公司”，向社会公开发行境内上市内资股（A股）股票并上市交易，并于
1993年10月8日领取深企法字04498号（注册号19224718-9）企业法人营业执照。
1993年10月，根据深圳市证券管理办公室深证办复[1993]116号文及深圳证券交易所
深证市字[1993]第39号文批准，本公司采用募集设立方式向境内社会公众公开发行内资
股（A股）股票50,000,000股，发行后公司股份总额达到200,000,000股，并于1993年10月8
日起在深圳证券交易所挂牌交易。
1994年4月28日，本公司第二次股东大会通过了1993年度分红派息方案，以1993年
12月31日公司总股份200,000,000股为基数，向全体股东每10股送1股红股，送股后公司
总股份增至220,000,000股。
1995年5月12日，本公司第三次股东大会通过了1994年度分红派息方案，以1994年
12月31日公司总股份220,000,000股为基数，向全体股东每10股送2股红股，送股后公司
总股份增至264,000,000股。
1996年5月21日，本公司第四次股东大会通过了1995年度分红派息方案，以1995年
12月31日公司总股份264,000,000股为基数，向全体股东每10股送2.5股红股，送股后公司
总股份增至330,000,000股。
1996年9月26日，本公司第五次股东大会通过了配股方案，以1996年7月1日公司总
股份330,000,000股为基数，向全体股东每10股配售2.4股，配股后公司总股份增至
373,041,903股。
1996年12月18日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市宝恒（集
团）股份有限公司”。
1997年5月28日，本公司第六次股东大会通过了1996年度分红派息方案，以1996年
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
12月31日公司总股份373,041,903股为基数，向全体股东每10股送2股红股并转增0.5股，
送股及转增后公司总股份增至466,302,377股。
2004年12月31日，深圳市宝安区投资管理公司（以下简称宝投公司）与中粮集团
有限公司（以下简称中粮集团）签订《股权转让协议书》，经国务院国有资产监督管
理委员会于2005年5月29日以国资产权[2005]536号批复，宝投公司将其所持有的本公司
278,062,500股国家股转让予中粮集团。转让后，中粮集团持有本公司278,062,500股国家
股，占总股本的59.63%，成为本公司第一大股东。
2006年4月13日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“中粮地产（集团）
股份有限公司”。2006年4月20日，本公司2005年度股东大会通过了2005年度分红派息方
案，以2005年12月31日公司总股份466,302,377股为基数，向全体股东每10股转增5股，
转增后公司总股份增至699,453,565股。
2007年8月10日，本公司2006年度股东大会通过了配股方案，以2006年12月31日总
股本699,453,565股为基数，每10股配售3股，配股后公司总股份增至906,865,798股。
2008年6月27日，本公司2007年度股东大会通过了本公司2007年度利润分配及资本
公积金转增股本预案，以2007年12月31日的总股本906,865,798股为基数，每10股送4股
红股，每10股转增6股，送股及转增后公司总股本增至1,813,731,596股。
本公司母公司是中粮集团有限公司。截至2014年12月31日，中粮集团持有本公司
股份918,665,014股，占总股本的50.65%。
本公司法定代表人：周政；企业法人营业执照注册号：440301103197805；注册地
址：深圳市宝安区新城二区湖滨路。
2、 所处行业
本公司所属行业为房地产业。
3、 经营范围
本公司经批准的经营范围为房地产开发经营、国内商业、物资供销业、建筑技术
咨询、进出口贸易。本公司的主营业务：商品房开发、物业租赁、来料加工业等。
4、 主要产品和服务
本公司主要产品和服务为住宅、商业物业、工业物业。
5、 财务报表的批准
本财务报表业经本公司董事会于 2015 年 4 月 16 日决议批准报出。根据本公司章
程，本财务报表将提交股东大会审议。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
6、 公司在报告期间内主营业务发生变更、股权发生重大变更、发生重大并购、
重组的有关说明
本公司 2014 年度纳入合并范围的子公司共 27 户，详见本附注八“在其他主体中
的权益”。本公司本年度合并范围比上年度增加 4 户，减少 0 户，详见本附注七“合并
范围的变更”。
二、 财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政
部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号
修订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则
应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中
国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告
的一般规定》（2014 年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金
融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规
定计提相应的减值准备。
三、 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2014
年 12 月 31 日的财务状况及 2014 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公
司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开发行
证券的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注
的披露要求。
四、 主要会计政策和会计估计
本公司及各子公司从事房地产经营。本公司及各子公司根据实际生产经营特点，
依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策
和会计估计，详见本附注四、23“收入”、各项描述。关于管理层所作出的重大会计判断
和估计的说明，请参阅附注四、29“重大会计判断和估计”。
1、 会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告
期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、 营业周期
本公司的主要业务为开发用于出售的房地产产品，其经营周期通常从购买土地起
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
到建成开发产品并出售收回现金及现金等价物为止的期间。该营业周期通常大于 12
个月。
3、 记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内
子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境
中的货币确定为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事
项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1） 同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂
时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参
与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指
合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的
净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资
本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2） 非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制
下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权
的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得
对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的
控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业
合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当
期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益
性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计
入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要
调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨
认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可
辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的
被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确
认条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日
的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够
实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分
确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入
当期损益。通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发
企业会计准则解释第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——
合并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5（2）），
判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描
述及本附注四、12“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财
务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日
新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股
权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买
方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在
被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余
转入当期投资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买
日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采
用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益
法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份
额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
5、 合并财务报表的编制方法
（1） 合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资
方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资
方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公
司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公
司将进行重新评估。
（2） 合并财务报表编制的方法
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳
入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置
日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期
处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公
司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量
表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司，
其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和
合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，
按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进
行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股
东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当
期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损
益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益
中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股
权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股
权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的
净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资
产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企
业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和
计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、12“长期股权投资”或本附注四、9“金
融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置
对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应
将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此
影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的
发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照
“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、12、（2）
④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）
适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一
揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但
是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的
差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权
当期的损益。
6、 合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在
合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经
营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，
是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、12 （2）②“权益法
核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，
以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共
同经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收
入；确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、
或者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易
产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则
第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出
售资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本
公司按承担的份额确认该损失。
7、 现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持
有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额
的现金、价值变动风险很小的投资。
8、 外币业务和外币报表折算
（1） 外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，采用交易发生时的即期汇率（即中国人民
银行公布的当日人民币外汇牌价的中间价）将外币金额折算为记账本位币金额。但公
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账
本位币金额。
（2） 对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生
的汇兑差额，除：属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑
差额按照借款费用资本化的原则处理；以及可供出售的外币货币性项目除摊余成本之
外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货
币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益；处置境外经营时，转
入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账
本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期
汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动
（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3） 外币财务报表的折算方法
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货
币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合
收益；处置境外经营时，计入处置当期损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和
负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目
外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发
生日的当期加权平均汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；
年末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项
目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经
营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折
算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因
丧失了对境外经营控制权时，将资产负债表中股东权益/所有者权益项目下列示的、与
该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期
损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东
权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该
境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
9、 金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金融资产和
金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
（1） 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到
或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场
中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业
协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价
格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包
括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相
同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2） 金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始
确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、
贷款和应收款项以及可供出售金融资产。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，
主要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有
客观证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但
是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃
市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权
益工具结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础
不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或
投资策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金
融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，
公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当
期损益。
② 持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到
期的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生
减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际
利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融
负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融
负债当前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上
预计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合
同各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢
价等。
③ 可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融
资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照其摊余成本法确定，即初始确认金额扣除
已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差
额进行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工
具投资的期末成本为其初始取得成本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损
失，除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，
确认为其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃
市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩
并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本进行后续计量。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入
投资收益。
（3） 金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负
债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
计提减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融
资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值
测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），
包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损
失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
① 持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，
减记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证
据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的
减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备
情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
② 可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下
跌时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。其中“严重下跌”是指公允价值下跌幅
度累计超过 20%；“非暂时性下跌”是指公允价值连续下跌时间超过 12 个月，持续下跌
期间的确定依据为连续下跌或在下跌趋势持续期间反弹上扬幅度低于 20%，反弹持续
时间未超过 6 个月的均作为持续下跌期间。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的
累计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已
收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与
确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资
的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损
益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益
工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4） 金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合
同权利终止；②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放
弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变
动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移
而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损
益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确
认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与
应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的
前述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需
确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有
权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控
制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（5） 金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债和其他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金融负
债，相关交易费用计入初始确认金额。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，
公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入
当期损益。
② 其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付
该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利
率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
（6） 金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部
分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负
债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（7） 金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法
定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金
融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和
金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
10、 应收款项
（1） 坏账的确认标准
对有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，如债务人已撤销、破产、死亡、资
不抵债、现金流严重不足等，经公司董事会批准后，作为坏账损失处理，并冲销原已
计提的坏账准备。
（2） 坏账准备的计提方法
公司采用备抵法核算坏账损失。资产负债表日，对于单项金额重大的（一般为 500
万元以上）非关联方单位的应收款项，单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值
低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。对于单项金额非重大的应收
款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起，按账龄划分为若干组合，再按这些应
收款项组合在资产负债表日余额的一定比例计算确定减值损失，计提坏账准备。各应
收款项组合本期坏账准备计提比例，根据公司以前年度与之相同或类似的、具有类似
风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合公司现时情况进行确定。对合并
报表范围内各公司之间的应收款项单独进行减值测试，如果单项测试发生减值，按实
际减值金额确认减值损失，计提坏账准备，如果单项测试未发生减值的，则不计提坏
账准备。对合营、联营公司及其股东单位的应收款项，单独进行减值测试，经测试未
发生减值的款项，根据公司以前年度与之相同或类似的、具有类似风险特征的应收款
项组合的实际损失率为基础，按照期末余额的 1%计提坏账准备。
按组合计提坏账的应收款项：
按组合计提坏账准备的计
组合类型 确定组合的依据
提方法
账龄组合 账龄状态 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法：
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收计提比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 0% 0%
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收计提比例（%）
3 个月以上—1 年（含 1 年） 5% 5%
1 年以上—2 年（含 2 年） 30% 30%
2 年以上—3 年（含 3 年） 50% 50%
3 年以上 100% 100%
11、 存货
（1） 存货在同时满足以下两个条件时，予以确认：
① 与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
② 该存货的成本能够可靠地计量。
（2） 存货在取得时按照实际成本入账。
存货按完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品、其他存货等进行分类。
存货盘存制度采用永续盘存制。
（3） 存货的取得按实际成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成
本。发出库存商品、材料的成本按加权平均法计算确定；发出开发产品的成本按个别
计价法计算确定；包装物、低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
（4） 本公司的存货在资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量，对可变现净
值低于存货成本的差额，计提存货跌价准备并计入当期损益。可变现净值，是指在公
司的日常经营活动中，存货的估计售价减去估计至完工时将要发生的成本、估计的销
售费用以及相关税费后的金额。
本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁多、单价较低的存
货，可以按照存货类别计提存货跌价准备。与在同一地区生产和销售的产品系列相关、
具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货
跌价准备。
资产负债表日，本公司确定存货的可变现净值，以前减记存货价值的影响因素已
经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的
金额计入当期损益。
12、 长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大
影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期
股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产核算，其会计政策详见附注四、9“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相
关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起
共同控制这些政策的制定。
（1） 投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权
益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成
本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账
面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权
益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报
表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额
作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本
公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合
并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处
理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不
属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务
报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资
成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价
的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并
日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他综合
收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为
长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括包括购买方付出的资产、发生或承担的
负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，
最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一
揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子
交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按
成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关
其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价
值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损
益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其
他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成
本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公
司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确
定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对
于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期
股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有
股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2） 后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，
采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的
长期股权投资。
① 成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长
期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发
放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或
利润确认。
② 权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，
同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合
收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；
按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投
资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益
的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单
位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，
对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本
公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调
整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发
生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计
算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位
发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合
营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控
制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成
本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公
司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业
合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实
质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单
位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额
后，恢复确认收益分享额。
③ 收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比
例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，
调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④ 处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股
权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权
益；母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注
四、5、（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款
的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处
置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处
置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和
利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取
得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确
认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计
处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净
损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表
时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益
法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股
权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则
的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入
当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认
的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变
动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法
核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工
具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置
后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日
的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确
认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外
的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资
收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易
属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进
行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资
账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制
权的当期损益。
13、 投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以
及已出租的建筑物。
（1） 投资性房地产同时满足下列条件的，予以确认：
① 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入本公司；
② 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（2） 投资性房地产按照成本进行初始计量，成本按以下方法确定：
① 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产
的其他支出。
② 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发
生的必要支出构成。
③ 以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
④ 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产的确认条件的，计入投
资性房地产成本；不满足的在发生时计入当期损益。
（3） 后续计量
本公司在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对投资性房
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
地产按照本公司固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。
本公司对投资性房地产的计量模式一经确定，不再随意变更。成本模式转为公允
价值模式的，作为会计政策变更，按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估
计变更和差错更正》处理。
有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为其他资产或将其他
资产转换为投资性房地产，并将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
（4） 投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“长期资
产减值”。
14、 固定资产
（1） 固定资产的标准
固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产：
① 为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；
② 使用寿命超过一个会计年度。
（2） 固定资产的确认
固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
① 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
② 该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为公司提供经济利益，
适用不同折旧率或折旧方法的，应分别将各组成部分确认为单项固定资产。
固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，计入固定资产成本，
如有被替换的部分，需扣除其账面价值；不满足固定资产确认条件的固定资产修理费
用等，在发生时计入当期损益。
（3） 固定资产的计量
本公司固定资产应按成本进行初始计量。
① 外购固定资产的成本，包括购买价款、进口关税和其他税费，使固定资产达
到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的场地整理费、运输费、装卸费、安
装费和专业人员服务费等。
② 自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的
必要支出构成。
③ 与固定资产有关的后续支出，如能满足固定资产确认条件的，可计入固定资
产成本。
④ 确定固定资产成本时，同时考虑预计弃置费用因素。本公司根据或有事项的
规定，按照预计弃置费用的现值计算确定应计入固定资产成本的金额和相应的预计负
债。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
（4） 固定资产折旧
① 除以下情况外，本公司应对所有固定资产计提折旧：
A、已提足折旧继续使用的固定资产；
B、按规定单独估价作为固定资产入账的土地；
C、处于更新改造过程而停止使用的固定资产。
② 固定资产折旧方法采用平均年限法，各类固定资产的估计使用年限、预计净
残值率及年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20－40 年 5% 2.375%—4.75%
机器设备 10 年 5% 9.5%
运输工具 5年 5% 19%
房屋装修 5年 0% 20%
办公设备及其他 5年 5% 19%
本公司于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复
核。
（5） 固定资产装修费
如果固定资产装修延长了固定资产的使用寿命或者使产品质量实质性提高，或者
使产品成本实质性降低，符合固定资产确认条件的，固定资产装修费计入固定资产账
面价值，同时将被替换部分的账面价值扣除，其增计后的金额不应超过该固定资产的
可收回金额。该类固定资产装修费支出在“固定资产”科目下单独设“固定资产装修费”明
细科目核算，并在两次装修期间与固定资产使用年限两者中较短的期间内，采用合理
的方法单独计提折旧。如果在下次装修时，该项固定资产相关的“固定资产装修费”明
细科目仍有余额，将该余额一次全部计入当期营业外支出。
（6） 固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“长期资产减值”。
15、 在建工程
（1） 在建工程按照实际发生的支出确定其工程成本，并单独核算，与在建工程
直接相关的借款利息支出和外币折算差额，在工程达到预定可使用状态前计入该项资
产的成本。在建工程已达到预定可使用状态时转入固定资产（投资性房地产）；
（2） 在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“长期资产减
值”。
16、 借款费用
（1） 借款费用资本化的确认原则
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借款费用是指公司因借款或发行债券而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费
用，以及因外币借款而发生的汇兑差额等。发生的借款费用，可直接归属于符合资本
化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，
在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产是指需要
经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资
产、投资性房地产和存货等资产。
（2） 借款费用资本化期间
① 当同时满足下列条件时，开始资本化：
A 资产支出已经发生；
B 借款费用已经发生；
C 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
② 暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中
断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费
用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
③ 停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者
可销售状态时，借款费用停止资本化。以后发生的借款费用计入当期损益。
（3） 借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际
发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用
的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确
定应予资本化的利息金额。
为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超
过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率（加权平均利
率），计算确定一般借款应予资本化的利息金额。在资本化期间内，每一会计期间的
利息资本化金额不超过当期相关借款实际发生的利息金额。外币专门借款本金及利息
的汇兑差额，在资本化期间内予以资本化。专门借款发生的辅助费用，在所购建或生
产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，予以资本
化；在达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，计入当期损益。一般借款发生的
汇兑差额及辅助费用，在发生时计入当期损益。
17、 无形资产
（1） 无形资产的确认
① 无形资产同时满足下列条件的，予以确认：
A、与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
B、该无形资产的成本能够可靠地计量。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。
② 内部研究开发项目的支出，区分研究阶段支出与开发阶段支出。
研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查；开发
是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以
生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
A、完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
B、具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
C、无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存
在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，证明其有用性；
D、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有
能力使用或出售该无形资产；
E、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发支出，于发生时计入当期损益。
取得的已作为无形资产确认的正在进行中的研究开发项目，在取得后发生的支出
按照上述规定进行处理。
③ 本公司自创商誉以及内部产生的品牌、报刊名等，不确认为无形资产。
（2） 无形资产按照成本进行初始计量。
（3） 无形资产的后续计量
本公司取得的无形资产，使用寿命有限的摊销，使用寿命不确定的不予摊销。
使用寿命有限的无形资产，自无形资产可供使用时起，在使用寿命期间内采用直
线法摊销。其他的摊销方式更能体现其经济利益实现方式的，也可采用其他系统合理
的方法摊销。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行
复核。无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，需改变摊销期限和摊销方
法。
本公司在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果
有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，估计其使用寿命，并按上述规定予以摊销。
（4） 无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“长期资产减值”。
18、 长期待摊费用
为已经支出，但摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的长期待摊费用，在费用项目
的受益期限内分期平均摊销。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
19、 长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性
房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公
司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，
进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，
无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备
并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格
确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；
不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价
值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到
可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用
过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后
的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产
的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组
是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预
期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商
誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减
值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或
资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项
资产的账面价值。
在资产负债表日判断上述资产是否存在可能发生减值的迹象。上述资产存在减值
迹象的，需估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，上述资产的可收回金额
低于其账面价值的，将账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，
计入当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。
上述资产中无形资产减值损失确认后，减值资产的摊销需在未来期间作相应调
整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的账面价值（扣除预计净残值）。
上述资产中本公司在资产负债表日对长期股权投资进行逐项检查，根据被投资单
位经营政策、法律环境、市场需求、行业及盈利能力等的各种变化判断长期股权投资
是否存在减值迹象。当长期股权投资可收回金额低于账面价值时，将可收回金额低于
长期股权投资账面价值的差额作为长期股权投资减值准备予以计提。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
20、 职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职
工福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保
险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公
司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计
入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要为设定提存计划。设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保
险以及年金等。相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而
提出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提
供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，
确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期
结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供
服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预
计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计
划进行会计处理。
21、 预计负债
（1） 当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负
债：
① 该义务是本公司承担的现时义务；
② 该义务的履行很可能导致经济利益流出；
③ 该义务的金额能够可靠地计量。
（2） 预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
（3） 在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，如有确凿证据表明预计
负债账面价值不能真实反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进
行调整。
清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额只有在基本确
定能够收到时才能作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
22、 股份支付
（1） 股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
（2） 以权益结算的股份支付换取职工提供服务或其他方提供类似服务的，以授
予职工和其他方权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的换取职工服务或其他
方类似服务的以权益结算的股份支付，在授予日按权益工具的公允价值计入相关成本
或费用，相应增加资本公积。公司在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和
所有者权益总额进行调整。在行权日，本公司根据实际行权的权益工具数量，计算确
定应转入股本的金额，将其转入股本。
（3） 以现金结算的股份支付，以承担负债的公允价值计量。授予后立即可行权
的以现金结算的股份支付，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相
应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的
股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按
照承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和负债。在资产负债
表日，后续信息表明当期承担债务的公允价值与以前估计不同的，进行调整；在可行
权日，调整至实际可行权水平。公司在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算
日，对负债的公允价值重新计算、其变动计入当期损益。
23、 收入
收入仅在经济利益能够流入企业且相关的收入和成本能够可靠计量，并同时满足
下列条件时才确认。
（1） 销售商品收入
销售商品的收入，在同时满足下列条件时，才能予以确认：
① 已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施
控制；
③ 收入的金额能够可靠地计量；
④ 交易相关的经济利益很可能流入；
⑤ 相关的已发生的成本或将要发生的成本能够可靠地计量。
房地产销售在房地产完工验收合格，签订了销售合同，及取得了买方按销售合同
约定交付房产的付款证明，达到可交付使用状态，在合理的期限内已向购买方发出书
面交房通知；履行了合同规定的义务，并符合销售商品收入确认的其他条件时确认收
入的实现。
（2） 房屋租赁收入：与租赁相关的经济利益能够流入企业，租赁收入的金额能
够可靠地计量时，确认营业收入的实现。公司按合同或协议约定的租金在租赁期内按
直线法确认为营业收入。
（3） 来料加工收入：来料加工工缴费收入在收到来料加工装配结汇明细表，与
交易相关的经济利益能够流入公司时，确认营业收入的实现。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
（4） 提供劳务收入
① 在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确
认提供的劳务收入。
② 在资产负债表日，提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
A、已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按照已经发生的劳务成本金额确认
提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
B、已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当
期损益，不确认提供劳务收入。
③ 提供劳务的总收入按与接受劳务方签订的已收或应收的合同或协议价款确
定，但合同或协议价款不公允的除外。
物业管理收入在公司已经提供物业管理服务，与物业管理服务相关的经济利益很
可能流入公司，相关收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
（5） 利息收入
按他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算。委托贷款的利息计入投资收
益；一般往来款占用资金的利息收入计入财务费用（利息收入），合并时抵消母公司
与子公司、子公司相互之间发生的利息支出与利息收入后以净额列示。
24、 政府补助
（1）政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括
政府作为所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政
府补助。
本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资
产相关的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确
规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关
的政府补助：（1）政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预
算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比
例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对用途仅作
一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。
（2）政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货
币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。
按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于
期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持
资金，按照应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：①
应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
理办法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；②所依据的是
当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持
项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企
业均可申请），而不是专门针对特定企业制定的；③相关的补助款批文中已明确承诺
了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其可
在规定期限内收到；④根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件。
（3）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平
均分配计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失
的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的
相关费用和损失的，直接计入当期损益。
（4）已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延
收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
25、 递延所得税资产/递延所得税负债
（1） 当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照
税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依
据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得
出。
（2） 递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负
债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差
额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负
债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应
纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂
时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企
业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且
该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。
除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）
的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递
延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来
抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例
39
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认
其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣
亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预
期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的
账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3） 所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和
递延所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉
的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4） 所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进
行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税
资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或
者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回
的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资
产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
26、 租赁
（1）实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁，除此
之外的均为经营租赁。
（2）经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本
或当期损益。
（3）融资租赁在租赁期开始日，按租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者
中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，
其差额作为未确认融资费用，在租赁期内各个期间进行分摊，采用实际利率法计算确
认当期的融资费用。采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够
合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无
法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命
两者中较短的期间内计提折旧。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
27、 其他重要的会计政策、会计估计
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或划归为持有待售的、在经
营和编制财务报表时能够单独区分的组成部分：①该组成部分代表一项独立的主要业
务或一个主要经营地区；②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地
区进行处置计划的一部分；③该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
终止经营的会计处理方法：终止经营的收入、费用、利润总额、所得税费用和净
利润，以及归属于母公司所有者的终止经营利润。披露的上述数据是针对终止经营在
整个报告期间的经营成果。
28、 重要会计政策、会计估计的变更
（1） 会计政策变更
① 因执行新企业会计准则导致的会计政策变更
2014 年初，财政部分别以财会[2014]6 号、7 号、8 号、10 号、11 号、14 号及 16 号
发布了《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》、《企业会计准则第 30 号——财务
报表列报（2014 年修订）》、《企业会计准则第 9 号——职工薪酬（2014 年修订）》、
《企业会计准则第 33 号——合并财务报表（2014 年修订）》、《企业会计准则第 40
号——合营安排》、《企业会计准则第 2 号——长期股权投资（2014 年修订）》及《企
业会计准则第 41 号——在其他主体中权益的披露》，要求自 2014 年 7 月 1 日起在所有
执行企业会计准则的企业范围内施行，鼓励在境外上市的企业提前执行。同时，财政
部以财会[2014]23 号发布了《企业会计准则第 37 号——金融工具列报（2014 年修订）》
（以下简称“金融工具列报准则”），要求在 2014 年年度及以后期间的财务报告中按照
该准则的要求对金融工具进行列报。
经本公司第八届董事会会议于 2015 年 4 月 16 日决议通过，本公司于 2014 年 7 月
1 日开始执行前述除金融工具列报准则以外的新颁布或修订的企业会计准则，在编制
2014 年年度财务报告时开始执行金融工具列报准则，并根据各准则衔接要求进行了调
整，对当期和列报前期财务报表项目及金额的影响如下：
对 2014 年 1 月 1 日资产负债表项目的影响
会计政策变更的内容及其对本公司的
准则名 金额
称 影响金额
影响说明 项目名称
增加+/减少-
《企业 执行《企业会计准则第 2 号——长期股权投资（2014
会计准 年修订）》之前，本公司对被投资单位不具有共同控 可供出售金融资产 +35,180,000.00
则第 2 制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
对 2014 年 1 月 1 日资产负债表项目的影响
会计政策变更的内容及其对本公司的
准则名 金额
称 影响金额
影响说明 项目名称
增加+/减少-
号 —— 值不能可靠计量的股权投资，作为长期股权投资并采
长期股 用成本法进行核算。执行《企业会计准则第 2 号——长
权投资 期股权投资（2014 年修订）》后，本公司将对被投资
（ 2014 单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中 长期股权投资 -35,180,000.00
年 修 没有报价、公允价值不能可靠计量的股权投资作为可
订）》 供出售金融资产核算。本公司采用追溯调整法对上述
会计政策变更进行会计处理。
执行《企业会计准则第 30 号—财务报表列报（2014
资本公积 -543,481,413.52
年修订）》，本公司将可供出售金融资产公允价值变
《企业
动在“资本公积”核算的部分，采用追溯调整法调整
会计准 其他综合收益 +543,481,413.52
至“其他综合收益”核算。
则第 30
号—— 执行《企业会计准则第 30 号—财务报表列报（2014 外币报表折算差额 -4,290,575.25
财务报 年修订）》，本公司将外币报表折算差额由单独核算，
表列报 采用追溯调整法调整至“其他综合收益”核算。
其他综合收益 +4,290,575.25
（2014
年修 执行《企业会计准则第 30 号—财务报表列报（2014 递延收益 +2,174,014.18
订）》 年修订）》，本公司根据列报要求将递延收益单独列
报，采用追溯调整法将其从其他非流动负债中调出。 其他非流动负债 -2,174,014.18
② 其他会计政策变更
除上述情况外，本公司本年度无其他会计政策变更。
（2） 会计估计变更
除上述情况外，本公司本年度无会计估计变更。
29、 重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无
法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是
基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判
断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负
债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的
估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的
变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来
期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领
域如下：
（1） 租赁的归类
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本公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和
融资租赁，在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险
和报酬实质上转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关
的全部风险和报酬，作出分析和判断。
（2） 坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收账款减值是基
于评估应收账款的可收回性。鉴定应收账款减值要求管理层的判断和估计。实际的结
果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收账款的账面价值及应收账款坏
账准备的计提或转回。
（3） 存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现
净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存
货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持
有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的
结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备
的计提或转回。
（4） 非金融非流动资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生
减值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减
值迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其
账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额
和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可
观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经
营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会
采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价
和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。对分配了商誉的资产组或者资产组组合
的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司需要预
计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金
流量的现值。
（5） 折旧和摊销
43
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按
直线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧
和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更
新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行
调整。
（6） 递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税
务亏损确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税
利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（7） 所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不
确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项
的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所
得税和递延所得税产生影响。
（8） 预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、
延迟交货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且
履行该等现时义务很可能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履
行相关现时义务所需支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很
大程度上依赖于管理层的判断。在进行判断过程中本公司需评估该等或有事项相关的
风险、不确定性及货币时间价值等因素。
（9） 公允价值计量
本公司的部分资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的
公允价值作出估计时，本公司采用可获得的可观察市场数据。如果无法获得第一层次
输入值，本公司会聘用第三方有资质的评估师来执行估价。在确定各类资产和负债的
公允价值的过程中所采用的估值技术和输入值的相关信息在附注中披露。
五、 税项
本公司主要税项及其税率列示如下：
1、 流转税
税项 税目 税率
商品房销售收入 营业税 5%
建筑、装修、喷涂收入 营业税 3%
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
税项 税目 税率
租赁收入 营业税 5%
物业管理收入 营业税 5%
物资材料销售收入 增值税 17%
来料加工工缴费收入 增值税 4%、17%
产品销售收入（小规模纳税人） 增值税 4%
城市维护建设税按营业税额和增值税额的 1%、5%及 7%计缴。
教育费附加按营业税额和增值税额的 3%计缴。
地方教育费附加按营业税额和增值税额的 2%计缴。
2、 企业所得税
根据《广东省经济特区条例》及《关于宝安、龙岗两个市辖区有关税收政策问题
的通知》的规定，深圳特区的企业所得税按 15%征收，本公司及部分下属子公司 2007
年 12 月 31 日以前按此税收优惠政策缴纳企业所得税。
根据新所得税法的规定，本公司及在 2007 年度以前设立的深圳和其他经济特区内
原享受 15%优惠税率的子公司，适用的企业所得税率在 2008 年至 2012 年的五年期间
逐步过渡到 25%，其中 2008 年按 18%税率执行，2009 年按 20%税率执行，2010 年按 22%
税率执行，2011 年按 24%税率执行，2012 年起按 25%税率执行。其他企业适用所得税
率为 25%。
3、 房产税
房产税按照房产原值的 70%为纳税基准，税率为 1.2%。房产税系由本公司及子公
司按规定自行申报缴纳。根据深圳市地方税务局宝安征收管理分局的批复，本公司及
深圳地区的子公司的新建房产自竣工当月起三年内免交房产税。
4、 土地增值税
本公司及子公司房地产项目按实际增值额和规定税率缴纳土地增值税。按各地税
务机关规定的预缴比例预缴，按照有关规定依项目实际增值额和规定税率进行清算，
对预缴的土地增值税款多退少补。
5、 土地使用税
城镇土地使用税采用定额税率，每个幅度税额的差距规定为 20 倍，每平方米年税
额如下：
级别 人口 每平方米税额
大城市 50 万以上 1.5 元至 30 元
中等城市 20-50 万 1.2 元至 24 元
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
级别 人口 每平方米税额
小城市 20 万以下 0.9 元至 18 元
县城、建制镇、工矿区 0.6 元至 12 元
经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的土地使用税适用税额标准
可以在税法规定的最低税额的 30%以内适当降低；经济发达地区的适用税额标准可以
适当提高，但须报财政部批准。
6、 个人所得税
员工的个人所得税由本公司及子公司代扣代缴。
六、 合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，年初指 2014 年 1
月 1 日，年末指 2014 年 12 月 31 日。
1、 货币资金
年末余额 年初余额
项目 人民币 人民币
原币金额 折算率 原币金额 折算率
金额 金额
库存现金：
-人民币 399,124.29 1.0000 399,124.29 393,831.32 1.0000 393,831.32
-港元 6,825.45 0.7889 5,384.39 10,460.45 0.7862 8,224.32
银行存款：
-人民币 7,216,210,746.63 1.0000 7,216,210,746.63 5,838,282,943.41 1.0000 5,838,282,943.41
-港元 10,949,587.70 0.7889 8,637,801.25 11,095,885.58 0.7862 8,723,918.12
-美元 65,100.79 6.1190 398,351.74 65,191.39 6.0969 397,465.38
其他货币资金：
-人民币 64,947,684.95 1.0000 64,947,684.95 1,077,252,415.82 1.0000 1,077,252,415.82
合计 — — 7,290,599,093.25 — — 6,925,058,798.37
注：（1）其他货币资金年末余额为 64,947,684.95 元，其中 60,212,903.91 元为回迁
安置房建设基金。
（2）货币资金年末较年初增加 5.28%，主要原因是本年销售商品房款增加。
2、 应收账款
（1） 应收账款按种类列示
年末余额
类别
账面余额 坏账准备 账面价值
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
比例 计提比例
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单项计提
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
坏账准备的应收账款
按账龄组合计提坏账准备
243,246,169.68 99.31 18,091,784.90 7.44 225,154,384.78
的应收账款
单项金额虽不重大但单项
1,698,144.60 0.69 16,981.45 1.00 1,681,163.15
计提坏账准备的应收账款
合计 244,944,314.28 100.00 18,108,766.35 — 226,835,547.93
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单独计提
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
坏账准备的应收款项
按账龄组合计提坏账准备
200,774,213.37 99.21 7,179,708.17 3.58 193,594,505.20
的应收账款
单项金额虽不重大但单项
1,595,777.77 0.79 15,957.78 1.00 1,579,819.99
计提坏账准备的应收账款
合计 202,369,991.14 100.00 7,195,665.95 — 195,174,325.19
注：单项金额重大是指余额在 5,000,000.00 元（含）以上的往来款项。
（2） 应收账款按账龄列示
年末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 166,630,070.82 68.50 174,630,126.69 86.98
3 个月以上—1 年（含 1 年） 27,511,707.32 11.31 4,259,353.50 2.12
1 年以上—2 年（含 2 年） 39,407,269.03 16.20 20,034,358.04 9.98
2 年以上—3 年（含 3 年） 9,606,207.37 3.95 1,787,884.14 0.89
3 年以上 90,915.14 0.04 62,491.00 0.03
合计 243,246,169.68 100.00 200,774,213.37 100.00
（3） 坏账准备的计提情况
① 按账龄组合计提坏账准备的应收账款
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
年末余额 年初余额
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
（%） （%）
3 个月以内（含 3 个月） 166,630,070.82 68.50 0.00 174,630,126.69 86.98 0.00
3 个月以上—1 年（含 1 年） 27,511,707.32 11.31 1,375,585.36 4,259,353.50 2.12 212,967.69
1 年以上—2 年（含 2 年） 39,407,269.03 16.20 11,822,180.71 20,034,358.04 9.98 6,010,307.41
2 年以上—3 年（含 3 年） 9,606,207.37 3.95 4,803,103.69 1,787,884.14 0.89 893,942.07
3 年以上 90,915.14 0.04 90,915.14 62,491.00 0.03 62,491.00
合计 243,246,169.68 100.00 18,091,784.90 200,774,213.37 100.00 7,179,708.17
② 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
沈阳大悦城房产开发有限公 关联企业往来，经测
462,695.83 4,626.96 1.00
司 试后，按 1%计提
杭州世外桃源房地产开发有 关联企业往来，经测
766,280.95 7,662.81 1.00
限公司 试后，按 1%计提
苏州苏源房地产开发有限公 关联企业往来，经测
469,167.82 4,691.68 1.00
司 试后，按 1%计提
合计 1,698,144.60 16,981.45 —
③ 本报告期应收账款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位情况。
（4） 本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年计提坏账准备金额 12,125,617.63 元；本年收回或转回坏账准备金额 1,212,517.23
元。
其中：本年坏账准备转回或收回金额重要的项目：
转回或收回原 确定原坏账准备 转回或收回前累计
应收账款内容 已计提坏账准备金额 转回或收回金额
因 的依据
沈阳隆玺壹号房款 收回房款 按账龄计提 342,723.35 182,462.45
上海裴翠别墅项目房款 收回房款 按账龄计提 104,618.95 91,119.45
成都祥云国际项目房款 收回房款 按账龄计提 1,741,171.02 938,935.33
合计 2,188,513.32 1,212,517.23
（5） 应收账款金额前五名单位情况：
占应收账款
与本公司关 坏账准备
单位名称 年末余额 年限 总额的比例
系 年末余额
（%）
长沙北纬 28 度 B1-2 业主 业主 14,280,000.00 1-2 年 5.83 4,284,000.00
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
占应收账款
与本公司关 坏账准备
单位名称 年末余额 年限 总额的比例
系 年末余额
（%）
长沙北纬 28 度 B1-1 业主 业主 9,490,000.00 3 个月-1 年 3.87 474,500.00
长沙北纬 28 度 V1-101 业主 业主 5,930,000.00 3 个月以内 2.42 0.00
长沙北纬 28 度 V2-101 业主 业主 5,930,000.00 3 个月-1 年 2.42 296,500.00
长沙北纬 28 度 V5-101 业主 业主 4,890,000.00 3 个月-1 年 2.00 244,500.00
合计 40,520,000.00 5,299,500.00
（6） 应收关联方账款情况
单位名称 与本公司关系 金额 占其他应收款总额比例%
沈阳大悦城房产开发有限
同一最终控股股东 462,695.83 0.19
公司
杭州世外桃源房地产开发
同一最终控股股东 766,280.95 0.31
有限公司
苏州苏源房地产开发有限
同一最终控股股东 469,167.82 0.19
公司
合计 1,698,144.60 —
（7） 应收账款年末比年初增加 16.22%，主要原因是本年增加深圳一品澜山、长
沙北纬 28 度项目等商品房销售。
3、 预付款项
（1） 预付款项按账龄列示
年末余额 年初余额
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 41,386,995.00 90.46 102,157,273.65 94.41
1至2年 3,542,882.03 7.74 2,545,910.00 2.35
2至3年 495,458.00 1.08 234,393.61 0.22
3 年以上 325,393.61 0.72 3,263,428.00 3.02
合计 45,750,728.64 100.00 108,201,005.26 100.00
（2） 预付款项金额前五名单位情况
单位名称 与本公司关系 金额 预付时间 未结算原因
江苏省建筑工程集团有限公司 供应商 17,763,800.00 1 年以内 合同未执行完毕
中国建设银行深圳分行 资金提供方 8,000,000.00 1 年以内 合同未执行完毕
中国建设银行股份有限公司辽宁省分
资金提供方 2,213,336.00 1 年以内 合同未执行完毕
行沈阳大东支行
中国建筑第八工程局有限公司 供应商 1,536,543.94 1 年以内 合同未执行完毕
北京嘉华永康消防技术服务有限公司 供应商 1,355,281.56 1 年以内 合同未执行完毕
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
单位名称 与本公司关系 金额 预付时间 未结算原因
合计 30,868,961.50
（3） 预付账款年末比年初减少 57.72%，主要原因是本公司子公司中粮地产集团
深圳房地产开发有限公司本年股权收购交易已完成，股权预付款转出。
4、 其他应收款
（1） 其他应收款按种类披露
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项金额重大并单独计提
313,450,345.51 67.88 13,787,011.23 4.40 299,663,334.28
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
147,224,596.47 31.88 20,107,226.73 13.66 127,117,369.74
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计
1,075,952.71 0.24 10,759.53 1.00 1,065,193.18
提坏账准备的其他应收款
合计 461,750,894.69 100.00 33,904,997.49 — 427,845,897.20
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项金额重大并单独计提
527,626,786.62 89.07 15,928,775.64 3.02 511,698,010.98
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
63,892,812.47 10.79 12,898,233.89 20.19 50,994,578.58
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计
822,148.79 0.14 8,221.49 1.00 813,927.30
提坏账准备的其他应收款
合计 592,341,747.88 100.00 28,835,231.02 — 563,506,516.86
注：单项金额重大是指余额在 5,000,000.00 元（含）以上的往来款项。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
（2） 其他应收款按账龄列示
年末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 95,385,555.40 64.79 24,520,706.69 38.38
3 个月以上—1 年（含 1 年） 18,531,057.78 12.59 12,961,220.01 20.29
1 年以上—2 年（含 2 年） 14,344,705.58 9.74 8,440,082.32 13.21
2 年以上—3 年（含 3 年） 8,172,030.59 5.55 16,505,310.56 25.83
3 年以上 10,791,247.12 7.33 1,465,492.89 2.29
合计 147,224,596.47 100.00 63,892,812.47 100.00
（3） 坏账准备的计提情况
① 年末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
计提比例
其他应收款内容 账面金额 坏账准备 理由
（%）
上海万科投资管理 子公司股东往来款，经测试，按
302,690,236.65 3,026,902.37 1.00
有限公司 1%计提
子公司股东往来款，账龄 3 年以
香港凯丽有限公司 10,760,108.86 10,760,108.86 100.00
上按全额计提
合计 313,450,345.51 13,787,011.23 合计
② 按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
年末余额 年初余额
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
（%） （%）
3 个月以内（含 3 个月） 95,385,555.40 64.79 0.00 24,520,706.69 38.38 0.00
3 个月以上-1 年（含 1 年） 18,531,057.78 12.59 926,552.88 12,961,220.01 20.29 648,061.03
1 年以上-2 年（含 2 年） 14,344,705.58 9.74 4,303,411.43 8,440,082.32 13.21 2,532,024.69
2 年以上-3 年（含 3 年） 8,172,030.59 5.55 4,086,015.30 16,505,310.56 25.83 8,252,655.28
3 年以上 10,791,247.12 7.33 10,791,247.12 1,465,492.89 2.29 1,465,492.89
合计 147,224,596.47 100.00 20,107,226.73 63,892,812.47 100.00 12,898,233.89
③ 期末单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的其他应收款：
计提比例
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提理由
(%)
天津滨海快速交通发展有限 子公司股东往来，经测试后，
500,000.00 5,000.00 1.00
公司 按 1%计提
合作企业往来，经测试后，
深圳宝菱同利有限公司 496,752.71 4,967.53 1.00
按 1%计提
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
计提比例
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提理由
(%)
关联企业往来，经测试后，
深圳凯莱物业管理有限公司 79,200.00 792.00 1.00
按 1%计提
合计 1,075,952.71 10,759.53 —
（4） 本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年计提坏账准备金额 9,924,242.57 元；本年收回或转回坏账准备金额 4,854,476.10
元。
其中：本年坏账准备转回或收回金额重要的项目：
转回或收回前累
转回或收
其他应收款内容 转回或收回原因 确定原坏账准备的依据 计已计提坏账准
备金额 回金额
上海万科投资管理有限公 子公司股东往来，经测
款项收回 5,168,666.78 2,141,764.41
司 试后，按 1%计提
沈阳市于洪区会计核算中 支付居民挡光补
按账龄计提 1,507,159.60 838,538.60
心 偿金
沈阳闻堰镇政府 款项收回 按账龄计提 490,000.00 490,000.00
深圳市财政委员会 款项转出 按账龄计提 419,295.30 419,295.30
合计 7,585,121.68 3,889,598.31
（5） 其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
保证金及押金 113,321,600.45 40,011,745.27
往来款 341,395,631.85 544,537,735.83
其他 7,033,662.39 7,792,266.78
合计 461,750,894.69 592,341,747.88
（6） 本报告期内其他应收款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的
股东单位。
（7） 其他应收款金额前五名单位情况：
占其他应收款年
坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 末余额合计数的
年末余额
比例（%）
上海万科投资管理有限公
往来款 302,690,236.65 3-4 年 64.63 3,026,902.37
司
深圳市光明新区城市建设
保证金 46,616,014.80 3 个月以内 9.95 0.00
局
香港凯丽有限公司 往来款 10,760,108.86 3 年以上 2.30 10,760,108.86
博罗县公共资源交易中心 保证金 10,000,000.00 3 个月以内 2.14 0.00
沈阳市人力资源和社会保
保证金 7,112,000.00 1-4 年 1.54 2,875,050.00
障局
52
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
占其他应收款年
坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 末余额合计数的
年末余额
比例（%）
合计 — 377,178,360.31 — — 16,662,061.23
（8） 应收关联方账款情况
占其他应收款
单位名称 与本公司关系 金额
总额比例%
上海万科投资管理有限公司 子公司股东 302,690,236.65 64.63
香港凯丽有限公司 子公司股东 10,760,108.86 2.30
天津滨海快速交通发展有限公司 子公司股东 500,000.00 0.11
深圳宝菱同利有限公司 本公司的合作经营企业 496,752.71 0.11
深圳凯莱物业管理有限公司 本公司的关联企业 79,200.00 0.02
合计 314,526,298.22 —
（9） 其他应收款年末比年初减少 24.07%，主要原因是本公司收回上海万科
投资管理有限公司部分往来款。
5、 存货
（1） 存货分类
年末余额
项目 其中：借款费用
账面余额 存货跌价准备 账面价值
资本化金额
完工开发产品 8,149,978,101.42 459,422,989.76 239,212,473.23 7,910,765,628.19
在建开发产品 20,270,388,488.99 1,875,470,437.11 0.00 20,270,388,488.99
拟开发产品 4,491,968,655.92 0.00 0.00 4,491,968,655.92
其他存货（注） 148,236.00 0.00 0.00 148,236.00
合计 32,912,483,482.33 2,334,893,426.87 239,212,473.23 32,673,271,009.10
（续）
年初余额
项目 其中：借款费用
账面余额 存货跌价准备 账面价值
资本化金额
完工开发产品 4,799,581,264.33 226,915,676.64 848,609.97 4,798,732,654.36
在建开发产品 22,550,854,743.82 1,636,265,862.46 0.00 22,550,854,743.82
拟开发产品 1,826,785,376.93 0.00 0.00 1,826,785,376.93
其他存货 5,990,620.16 0.00 0.00 5,990,620.16
合计 29,183,212,005.24 1,863,181,539.10 848,609.97 29,182,363,395.27
53
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
（2） 存货跌价准备变动情况
本年减少数
项目 年初余额 本年计提数 年末余额
转回数 转销数
宝河大厦住宅 C-606 房 248,704.76 0.00 248,704.76 0.00 0.00
海滨广场一期九栋 210 房 599,905.21 0.00 599,905.21 0.00 0.00
杭州方圆府 0.00 84,257,943.08 0.00 0.00 84,257,943.08
杭州云涛名苑 0.00 154,954,530.15 0.00 0.00 154,954,530.15
合计 848,609.97 239,212,473.23 848,609.97 0.00 239,212,473.23
（3） 存货跌价准备计提依据及本年转回或转销原因
计提存货跌价准备的具体 本年转回存货跌价准备的 本年转销存货跌
项目
依据 原因 价准备的原因
在资产负债表日按成本与
宝河大厦住宅
可变现净值孰低计量，对可
C-606 房、海滨
变现净值高于存货成本的
广场一期九栋
差额，转回存货跌价准备并
210 房
计入当期损益
在资产负债表日按成本与
可变现净值孰低计量，对可
杭州方圆府、云
变现净值低于存货成本的
涛名苑项目
差额，计提存货跌价准备并
计入当期损益
（4） 已完工开发产品明细项目列示如下：
项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 跌价准备
深圳福安景山花园 A-B
1994 年 12 月 408,180.06 0.00 0.00 408,180.06 0.00
幢车位
宝河大厦住宅 C-606 房 1995 年 11 月 248,704.76 0.00 248,704.76 0.00 0.00
海滨广场一期九栋 210
1997 年 10 月 599,905.21 0.00 599,905.21 0.00 0.00
房
深圳中粮鸿云项目 2011 年 12 月 10,381,549.57 -64,266.00 7,677,867.51 2,639,416.06 0.00
深圳中粮锦云项目 2012 年 12 月 600,619,621.24 -4,896,409.40 497,365,663.61 98,357,548.23 0.00
深圳一品澜山 2014 年 6 月 0.00 1,477,867,404.39 478,803,398.59 999,064,005.80 0.00
2010 年 12 月
长沙北纬 28 度一至二期 235,290,953.10 0.00 30,735,685.15 204,555,267.95 0.00
2011 年 12 月
长沙北纬 28 度三期 2013 年 12 月 302,717,058.04 -6,234,000.00 62,448,890.86 234,034,167.18 0.00
上海翡翠项目二期 2010 年 12 月 31,553,180.08 0.00 0.00 31,553,180.08 0.00
上海镇翠项目三期 2011 年 11 月 47,454,066.78 0.00 28,540,678.55 18,913,388.23 0.00
上海翡翠项目四期 2011 年 11 月 96,605,432.65 0.00 12,218,001.59 84,387,431.06 0.00
54
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 跌价准备
上海翡翠项目五期（北） 2012 年 12 月 234,841,384.91 0.00 125,952,610.82 108,888,774.09 0.00
上海翡翠项目五期（南） 2014 年 7 月 0.00 275,024,541.82 100,262,002.22 174,762,539.60 0.00
上海翡翠项目六期（东） 2013 年 12 月 950,310.08 22,372,120.62 2,594,005.30 20,728,425.40 0.00
上海翡翠项目六期（西） 2014 年 12 月 0.00 170,987,932.83 160,546,008.08 10,441,924.75 0.00
上海南桥半岛一期 2014 年 11 月 0.00 806,953,986.80 623,904,466.67 183,049,520.13 0.00
上海南桥半岛二期 2014 年 12 月 0.00 850,963,427.61 0.00 850,963,427.61 0.00
成都御岭湾二期 2011 年 12 月 488,714,546.61 16,778,099.93 75,717,283.06 429,775,363.48 0.00
成都祥云国际一期 2011 年 1 月 448,690,597.64 -4,058,620.94 65,742,652.27 378,889,324.43 0.00
成都祥云国际二期 2012 年 12 月 72,413,306.44 -26,647,415.72 16,951,080.29 28,814,810.43 0.00
成都香榭丽都 2012 年 9 月 130,895,475.28 -18,594,652.15 45,085,805.23 67,215,017.90 0.00
杭州云涛名苑 2013 年 6 月 718,596,827.81 -27,106,809.80 135,712,883.09 555,777,134.92 154,954,530.15
杭州方圆府 2014 年 9 月 0.00 1,625,089,820.08 586,888,035.99 1,038,201,784.09 84,257,943.08
2010 年 12 月
南京颐和南园三至四期 2011 年 10 月 116,299,424.20 0.00 108,957,359.70 7,342,064.50 0.00
2013 年 12 月
南京彩云居 2012 年 11 月 30,767,967.18 -7,590,513.91 19,607,912.40 3,569,540.87 0.00
北京祥云国际一期 2011 年 5 月 86,842,855.55 0.00 5,859,758.00 80,983,097.55 0.00
2013 年 8 月
北京祥云国际二期 2013 年 10 月 685,576,845.87 1,004,515,233.87 707,198,920.71 982,893,159.03 0.00
2014 年 9 月
北京祥云国际三期 2014 年 10 月 0.00 1,651,219,326.16 1,115,486,503.62 535,732,822.54 0.00
北京祥云国际四期 2014 年 10 月 0.00 184,721,991.11 161,347,212.99 23,374,778.12 0.00
北京长阳半岛一号地一
2011 年 12 月 43,710,833.84 1,705,218.69 9,298,078.80 36,117,973.73 0.00
期
2013 年 1 月
北京长阳半岛一号地二 2013 年 5 月
3,095,725.90 116,674.51 -35.43 3,212,435.84 0.00
期 2013 年 6 月
2013 年 9 月
2013 年 10 月
北京长阳半岛五号地一
2013 年 12 月 14,740,141.30 496,986,232.20 480,287,878.24 31,438,495.26 0.00
期
2014 年 5 月
北京长阳半岛五号地二
2014 年 5 月 0.00 313,945,343.34 112,988,681.51 200,956,661.83 0.00
期
北京长阳半岛五号地三
2014 年 11 月 0.00 1,137,531,981.44 1,137,531,981.44 0.00 0.00
期
沈阳隆玺壹号一期商品 2013 年 7 月
324,030,290.05 -17,338,971.23 35,976,458.75 270,714,860.07 0.00
房 2013 年 11 月
沈阳隆玺壹号回迁房 2013 年 9 月 73,536,080.18 -6,528,793.02 67,007,287.16 0.00 0.00
沈阳隆玺壹号 2.1 期商品
2014 年 9 月 0.00 958,719,431.30 506,497,850.70 452,221,580.60 0.00
房
合计 4,799,581,264.33 10,876,438,314.53 7,526,041,477.44 8,149,978,101.42 239,212,473.23
（5） 在建开发产品明细项目列示如下：
55
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目预计总投资
预计（或实际）
项目名称 开工时间 额 年初余额 年末余额
竣工时间
（万元）
深圳一品澜山 2011 年 7 月 2014 年 6 月 155,598.00 1,319,286,232.32 0.00
深圳紫云项目 2013 年 11 月 2016 年 12 月 310,000.00 38,197,052.87 184,420,990.42
长沙北纬 28 度三期 2012 年 10 月 2015 年 9 月 487,020.00 99,882,161.36 364,282,041.59
长沙.北纬 28 度四期 2014 年 4 月 2016 年 1 月 487,020.00 0.00 48,273,975.93
上海翡翠项目五期（南） 2011 年 8 月 2014 年 7 月 317,811.10 281,453,710.63 0.00
上海翡翠项目六期（西
2012 年 6 月 2015 年 12 月 317,811.10 55,780,531.15 27,361,651.82
-688 弄 22 栋 3 号楼）
上海南桥半岛三期 2012 年 3 月 2017 年 12 月 289,421.00 1,444,808,909.51 411,659,668.86
成都御岭湾三至五期 2008 年 12 月 2018 年 9 月 252,352.00 290,140,744.96 362,893,175.98
成都祥云国际三期 2013 年 9 月 2015 年 6 月 274,360.00 516,903,924.84 657,882,337.66
成都中粮锦云 2013 年 1 月 2015 年 12 月 270,364.00 1,474,442,328.79 1,897,420,043.03
成都香颂丽都 2014 年 3 月 2015 年 6 月 125,256.00 0.00 1,127,640,112.12
成都中粮鸿云 2014 年 12 月 2016 年 12 月 263,039.00 0.00 941,042,593.16
杭州方圆府 2011 年 12 月 2014 年 9 月 208,789.00 1,431,601,644.95 0.00
南京颐和南园四期联排 2010 年 7 月 2018 年 12 月 170,449.76 13,335,253.47 12,886,586.92
南京中粮鸿云坊 2014 年 4 月 2016 年 7 月 467,558.00 2,464,355,869.46 2,863,124,372.03
北京祥云国际二至四期 2009 年 6 月 2015 年 6 月 825,052.00 2,761,304,408.19 1,213,754,348.87
北京长阳半岛五号地二
2010 年 7 月 2016 年 12 月 1,296,556.65 4,242,151,815.27 3,096,965,230.74
期
北京中粮瑞府 2014 年 5 月 2016 年 2 月 440,883.00 2,411,548,291.17 2,899,634,223.96
天津中粮大道 2010 年 7 月 2015 年-2017 年 1,630,367.92 2,290,067,725.63 2,705,785,858.52
沈阳隆玺壹号二期商品
2012 年 6 月 2016 年 9 月 877,470.00 1,415,594,139.25 760,772,426.81
房
沈阳隆玺壹号四期写字
2014 年 3 月 2016 年 10 月 877,470.00 0.00 694,588,850.57
楼
合计 22,550,854,743.82 20,270,388,488.99
（6） 拟开发产品明细项目列示如下：
项目预计
预计首期
项目名称 预计开工时间 总投资额 年初余额 年末余额
竣工时间 （万元）
深圳市宝安 25 区城市更新
（注 1） 38,510,508.77 100,625,816.09
项目
深圳宝安 69 区项目 （注 2） 200,000.00 977,225.22
中粮前海亚太总部项目 （注 2） 320,000.00 320,000.00
深圳中粮凤凰里项目（原
2015 年 3 月 2016 年 12 月 135,136.00 0.00 47,830,401.40
鹏丽项目）（注 3）
深圳万宝项目 （注 4） 0.00 3,932,929.96
深圳祥云国际 2015 年 4 月 2018 年 2 月 537,311.00 0.00 1,232,594,486.76
深圳云景国际 2015 年 4 月 2018 年 12 月 663,710.00 0.00 1,775,021,002.66
长沙北纬 28 度四至五期 2015 年 3 月 2017 年 4 月 487,020.00 219,515,138.41 219,627,874.57
沈阳隆玺壹号三期住宅 2016 年 6 月 2018 年 6 月 877,470.00 819,831,264.36 820,601,015.79
56
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目预计
预计首期
项目名称 预计开工时间 总投资额 年初余额 年末余额
竣工时间 （万元）
沈阳隆玺壹号四期写字楼 2014 年 3 月 2016 年 10 月 877,470.00 45,867,3083.75 0.00
沈阳隆玺壹号四期持有型
2016 年 6 月 2016 年 11 月 877,470.00 289,735,381.64 290,437,903.47
商业
合计 1,826,785,376.93 4,491,968,655.92
注 1：根据《深圳市城市更新办法》，本公司于 2010 年 12 月 6 日与深圳市宝安区
人民政府签订了关于深圳市宝安 25 区旧城改造项目的意向协议。根据协议，本公司将
投资建设深圳市宝安区 25 区旧城改造项目，项目位于深圳市宝安区新安 25 区，占地
总面积约 16.8 万平方米，土地用途包括集中式商业物业、甲级写字楼、商务公寓、星
级酒店、高端住宅等。深圳市宝安区人民政府将负责协调办理项目建设手续，本公司
将根据有关规定履行所需行政审批程序。2011 年项目已被深圳市规划与国土资源委员
会纳入《2011 年深圳市城市更新单元规划制定计划第三批计划》，并完成了政府公示。
项目 2011 年 8 月通过深圳市规划与国土资源委员会城市更新计划审批，2011 年 12 月 8
日深圳市政府发布正式公告，批准 25 区城市更新项目立项，项目已成为深圳市、宝安
区两级政府确认的重大投资项目，享受行政审批绿色通道。2012 年 11 月编制完成项目
专项规划草案并报政府审批，2012 年 12 月上报项目城市更新实施方案政府备案。2013
年 5 月 14 日项目专项规划通过区政府审批。目前正在开展拆迁谈判、专项规划等前期
工作。
注 2：中粮前海亚太总部项目和深圳宝安 69 区项目处于前期市场调研咨询阶段。
注 3：2014 年 8 月 12 日，本公司与深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局就一
揽子解决历史遗留问题签订了《补偿协议书》（深规土宝补[2014]第 23 号），项目地
块用地性质调整为二类居住用地。项目于 2014 年 8 月 28 日取得深圳市规划和国土资
源委员会宝安管理局核发的《建设用地规划许可证》（深规土许 BA-2014-0087 号），
于 2014 年 9 月 23 日取深圳市发展和改革委员会核发的《深圳市社会投资项目核准通
知书》（深发改核准[2014]0308 号）。
注 4：万宝地块项目尚处于项目前期阶段，未确定开发时间。
注 5：存货年末余额含有借款费用资本化金额为 2,334,893,426.87 元，本年资本化
金额 1,016,590,138.05 元。
注 6：本公司存货年末账面价值较年初增加 11.96%，主要是本年购置地块及在建
项目的投入增加。
注 7：年末存货所有权或使用权受限情况详见附注六、50。
6、 可供出售金融资产
（1） 可供出售金融资产情况
57
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
年末余额 年初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售债务工具
可供出售权益工具 837,077,688.79 0.00 837,077,688.79 838,657,786.08 0.00 838,657,786.08
其中：按公允价值计
量-招商证券股份有限 801,897,688.79 0.00 801,897,688.79 803,477,786.08 0.00 803,477,786.08
公司
按成本计量-上
海中城联盟投资管理 35,180,000.00 0.00 35,180,000.00 35,180,000.00 0.00 35,180,000.00
公司（注）
其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 837,077,688.79 0.00 837,077,688.79 838,657,786.08 0.00 838,657,786.08
注：根据 2014 年修订后的企业会计准则，企业持有的对被投资方不具有控制、
共同控制或重大影响的股权投资(通常持股比例在 20%以下)划分为可供出售金融资产，
并按照公允价值计量；对于不具备合理估值条件的该类投资，暂按成本计量。本公司
原持有上海中城联盟投资管理有限公司股权在长期股权投资科目核算，现调整至可供
出售金融资产科目。
（2） 年末按公允价值计量的可供出售金融资产
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
权益工具的成本/债务工具的摊余
35,311,740.58 0.00 35,311,740.58
成本
公允价值 766,585,948.21 0.00 766,585,948.21
累计计入其他综合收益的公允价
574,939,461.17 0.00 574,939,461.17
值变动金额
已计提减值金额 0.00 0.00 0.00
（3） 年末按成本计量的可供出售金融资产
58
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
账面余额 减值准备 在被
投资
本 本 本 本
单位 本年现金
被投资单位 年 年 年 年 年 年
年初 年末 持股 红利
增 减 初 增 减 末
比例
加 少 加 少
（%）
上海中城联
盟投资管理 35,180,000.00 0.00 0.00 35,180,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.149 1,343,884.29
公司
合计 35,180,000.00 0.00 0.00 35,180,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 — 1,343,884.29
（4） 本公司本年度可供出售金融资产未发生减值。
（5） 本公司本年度未发生可供出售权益工具年末公允价值严重下跌或非暂时
性下跌。
7、 长期应收款
（1）长期应收款情况
年末余额 年初余额 折现
项目 率区
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
间
融资租赁款
佛山市疗养院（注 1） 130,000.00 0.00 130,000.00 260,000.00 0.00 260,000.00
其中：未实现融资收益
佛山市疗养院 -16,498.19 0.00 -16,498.19 -41,749.75 0.00 -41,749.75
深圳市宝安区房屋公用
设施维修基金管理中心 434,351.00 0.00 434,351.00 434,351.00 0.00 434,351.00
（注 2）
杭州市物业维修资金管
6,608,822.16 0.00 6,608,822.16 0.00 0.00 0.00
理中心（注 3）
合计 7,156,674.97 0.00 7,156,674.97 652,601.25 0.00 652,601.25
注 1：本公司于 1994 年 5 月 15 日与佛山市干部疗养院签订协议，合资兴建疗养
楼，佛山市干部疗养院承担总投资额的三分之一，本公司承担总投资额的三分之二，
约定共享利益时间为 20 年，前 10 年每年支付给本公司 200,000.00 元，后 10 年每年支
付给本公司 130,000.00 元，到期后产权归佛山市干部疗养院所有，合作期内发生的损
失或收益等，由双方根据比例承担。本公司实际于 1995 年投入 1,400,000.00 元，截至
59
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
2014 年 12 月 31 日尚有余额 113,501.81 元未收回。
注 2：系根据深圳市房屋公用设施维修基金相关规定上缴宝安 28 区厂房维修基
金。
注 3：根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》的规定，本公司子公司杭州鸿
悦置业有限公司向杭州市物业维修资金管理中心缴纳物业保修金，保修金的存储期限
为 8 年。
8、 长期股权投资
本年增减变动
被投资单位 年初余额 追加 减少投 权益法下确认 其他综合 其他权益
投资 资 的投资损益 收益调整 变动
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限公司 482,779,363.67 0.00 0.00 74,046,768.60 0.00 0.00
北京中粮万科置业有限公司 163,431,864.47 0.00 0.00 40,026,267.61 0.00 0.00
小计 646,211,228.14 0.00 0.00 114,073,036.21 0.00 0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公
115,494,662.00 0.00 0.00 12,755,246.94 0.00 0.00
司
深圳凯莱物业管理有限公司 1,211,882.14 0.00 0.00 76,013.37 0.00 0.00
小计 116,706,544.14 0.00 0.00 12,831,260.31 0.00 0.00
三、其他
厦门鹏源房地产开发有限公司
53,560,927.07 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（注）
合计 816,478,699.35 0.00 0.00 126,904,296.52 0.00 0.00
(续)
本年增减变动
宣告发放现 减值准备
被投资单位 年末余额
金股利或利 计提减值准备 其他 年末余额
润
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限公司 405,908,410.60 0.00 0.00 150,917,721.67 0.00
北京中粮万科置业有限公司 0.00 0.00 0.00 203,458,132.08 0.00
小计 405,908,410.60 0.00 0.00 354,375,853.75 0.00
二、联营企业
60
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
本年增减变动
宣告发放现 减值准备
被投资单位 年末余额
金股利或利 计提减值准备 其他 年末余额
润
深圳宝兴电线电缆制造有限公
0.00 0.00 0.00 128,249,908.94 0.00
司
深圳凯莱物业管理有限公司 0.00 0.00 0.00 1,287,895.51 0.00
小计 0.00 0.00 0.00 129,537,804.45 0.00
三、其他
厦门鹏源房地产开发有限公司
0.00 0.00 -53,560,927.07 0.00 0.00
（注）
合计 405,908,410.60 0.00 -53,560,927.07 483,913,658.20 0.00
注：其他为本公司子公司厦门鹏源房地产开发有限公司 2013 年未清算完毕产生。
9、 投资性房地产
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
一、账面原值
1、年初余额 1,634,152,589.68 31,760,329.57 1,665,912,919.25
2、本年增加金额 2,136,760,977.22 0.00 2,136,760,977.22
（1）存货转入 2,126,633,801.56 0.00 2,126,633,801.56
（2）固定资产转入 10,127,175.66 0.00 10,127,175.66
3、本年减少金额 74,674,806.40 4,251,448.66 78,926,255.06
（1）处置 74,674,806.40 4,251,448.66 78,926,255.06
4、年末余额 3,696,238,760.50 27,508,880.91 3,723,747,641.41
二、累计折旧和累计摊销
1、年初余额 866,663,918.97 9,786,369.79 876,450,288.76
2、本年增加金额 72,635,770.39 545,676.15 73,181,446.54
（1）本年计提或摊销 66,976,059.53 545,676.15 67,521,735.68
（2）本年新增 5,659,710.86 0.00 5,659,710.86
3、本年减少金额 47,982,003.91 5,047,484.37 53,029,488.28
（1）处置 47,982,003.91 5,047,484.37 53,029,488.28
4、年末余额 891,317,685.45 5,284,561.57 896,602,247.02
三、减值准备
1、年初余额 30,110,388.34 0.00 30,110,388.34
2、本年增加金额 0.00 0.00 0.00
（1）本年计提或摊销 0.00 0.00 0.00
（2）本年新增 0.00 0.00 0.00
3、本年减少金额 0.00 0.00 0.00
61
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
（1）处置 0.00 0.00 0.00
4、年末余额 30,110,388.34 0.00 30,110,388.34
四、账面价值
1、年末账面价值 2,774,810,686.71 22,224,319.34 2,797,035,006.05
2、年初账面价值 737,378,282.37 21,973,959.78 759,352,242.15
注 1：本公司投资性房地产按成本模式进行计量。
注 2：本年新增的累计折旧指本年除新购、自建以外增加投资性房地产转入的累
计折旧额。
注 3：本年投资性房地产计提的折旧 67,521,735.68 元。
注 4：年末投资性房地产所有权或使用权受限情况详见附注六、50。
注 5：截至 2014 年 12 月 31 日，投资性房地产中未办理产权证明的原值为 47,640.74
万元，净值 25,165.05 万元，分别占投资性房地产年末账面原值比例为 12.79%，账面价
值比例为 9.00%。大部分为自建厂房、宿舍等，由于均属早期建造的物业，当时报建
及改建手续不规范，未及时办理规划和报批报建手续等历史遗留问题，产权证明正在
上报资料进行补办。
10、 固定资产
（1）固定资产情况
房屋及 办公设备
项目 机器设备 运输工具 房屋装修 合计
建筑物 及其他
一、账面原值
1、年初余额 602,019,051.57 45,061,571.94 40,530,709.11 38,662,511.95 69,434,752.64 795,708,597.21
2、本年增加金额 23,889,802.77 282,885.00 1,590,054.78 1,556,117.88 7,748,721.58 35,067,582.01
（1）购置 0.00 274,035.00 1,187,085.98 174,919.86 7,243,143.58 8,879,184.42
（2）在建工程转入 0.00 0.00 0.00 1,381,198.02 0.00 1,381,198.02
（3）存货转入 23,889,802.77 0.00 0.00 0.00 0.00 23,889,802.77
（4）企业合并增加 0.00 8,850.00 402,968.80 0.00 505,578.00 917,396.80
3、本年减少金额 10,348,728.04 8,298,730.95 1,769,852.29 2,624,202.16 4,255,080.29 27,296,593.73
（1）处置或报废 10,348,728.04 8,298,730.95 1,769,852.29 2,624,202.16 4,255,080.29 27,296,593.73
4、年末余额 615,560,126.30 37,045,725.99 40,350,911.60 37,594,427.67 72,928,393.93 803,479,585.49
二、累计折旧
1、年初余额 65,587,947.64 33,192,683.27 28,779,119.56 37,010,637.30 39,807,174.48 204,377,562.25
2、本年增加金额 15,892,902.30 2,435,382.13 4,042,906.95 792,080.01 8,134,614.66 31,297,886.05
（1）计提 15,892,902.30 2,435,102.15 3,957,118.00 792,080.01 7,958,205.14 31,035,407.60
（2）新增 0.00 279.98 85,788.95 0.00 176,409.52 262,478.45
3、本年减少金额 5,018,333.53 7,668,318.45 1,586,174.99 2,624,202.16 2,630,615.44 19,527,644.57
（1）处置或报废 5,018,333.53 7,668,318.45 1,586,174.99 2,624,202.16 2,630,615.44 19,527,644.57
62
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
房屋及 办公设备
项目 机器设备 运输工具 房屋装修 合计
建筑物 及其他
4、年末余额 76,462,516.41 27,959,746.95 31,235,851.52 35,178,515.15 45,311,173.70 216,147,803.73
三、减值准备
1、年初余额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2、本年增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）新增 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3、本年减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置或报废 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4、年末余额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
四、账面价值
1、年末账面价值 539,097,609.89 9,085,979.04 9,115,060.08 2,415,912.52 27,617,220.23 587,331,781.76
2、年初账面价值 536,431,103.93 11,868,888.67 11,751,589.55 1,651,874.65 29,627,578.16 591,331,034.96
注 1：本年新增的累计折旧指本年除新购、自建以外增加固定资产转入的累计折
旧额。
注 2：本年计提折旧额为 31,297,886.05 元。
注 3：年末无暂时闲置的固定资产。
注 4：年末无通过融资租赁租入的固定资产情况。
注 5：年末无通过经营租赁租出的固定资产情况。
注 6：年末无持有待售的固定资产情况。
注 7：年末固定资产所有权或使用权受限情况详见附注六、50。
注 8：截至 2014 年 12 月 31 日，固定资产中房屋建筑物未办理产权证明的原值为
2,639.11 万元，净值 740.43 万元，分别占固定资产年末账面原值比例 3.28%，账面价值
比例 1.26%。
11、 在建工程
（1）在建工程基本情况
年末余额 年初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
67 区中粮商务公园 265,105,921.78 0.00 265,105,921.78 58,293,289.39 0.00 58,293,289.39
深圳宝安 28 区员工宿舍
0.00 0.00 0.00 582,880.00 0.00 582,880.00
改造
合计 265,105,921.78 0.00 265,105,921.78 58,876,169.39 0.00 58,876,169.39
（2）在建工程项目变动情况
63
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
本年转入
预算数 本年其他
项目名称 年初余额 本年增加金额 固定资产 年末余额
（万元） 减少金额
金额
67 区中粮商务公园 54,648.00 58,293,289.39 206,812,632.39 0.00 0.00 265,105,921.78
宝安 28 区员工宿舍
582,880.00 137,096.34 719,976.34 0.00 0.00
改造
63 区三联公司装修 0.00 661,221.68 661,221.68 0.00 0.00
合计 58,876,169.39 207,610,950.41 1,381,198.02 0.00 265,105,921.78
（续）
其中：本年 本年利息资 工程投入占
利息资本化 工程进度
工程名称 利息资本化 本化率 预算的比例 资金来源
累计金额 （%）
金额 （%） （%）
金融机构贷
67 区中粮商务公园 4,247,055.00 4,247,055.00 7.44 44.00 48.51
款
合计 4,247,055.00 4,247,055.00 7.44 44.00 48.51
（3）本年计提在建工程减值准备情况
本公司本年在建工程未发生减值。
12、 无形资产情况
（1）无形资产情况
项目 土地使用权 管理软件 其他 合计
一、账面原值
1、年初余额 65,011,059.58 2,883,992.82 2,420,000.00 70,315,052.40
2、本年增加金额 0.00 4,192,758.80 0.00 4,192,758.80
（1）购置 0.00 4,192,758.80 0.00 4,192,758.80
（2）内部研发 0.00 0.00 0.00 0.00
（3）企业合并增加 0.00 0.00 0.00 0.00
3、本年减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
4、年末余额 65,011,059.58 7,076,751.62 2,420,000.00 74,507,811.20
二、累计摊销
1、年初余额 9,573,359.78 871,576.50 0.00 10,444,936.28
2、本年增加金额 1,435,998.63 863,124.86 0.00 2,299,123.49
（1）计提 1,435,998.63 863,124.86 0.00 2,299,123.49
3、本年减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
4、年末余额 11,009,358.41 1,734,701.36 0.00 12,744,059.77
三、减值准备 0.00 0.00 0.00 0.00
1、年初余额 0.00 0.00 0.00 0.00
64
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目 土地使用权 管理软件 其他 合计
2、本年增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00
3、本年减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
4、年末余额 0.00 0.00 0.00 0.00
四、账面价值 0.00
1、年末账面价值 54,001,701.17 5,342,050.26 2,420,000.00 61,763,751.43
2、年初账面价值 55,437,699.8 2,012,416.32 2,420,000.00 59,870,116.12
注 1：本年无形资产的摊销额为 2,299,123.49 元。
注 2：其他主要为会员资格。
注 3：年末无形资产所有权或使用权受限情况详见附注六、50。
13、 商誉
（1）商誉账面原值
本年增加 本年减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 企业合并 年末余额
处置
形成的
北京中粮万科房地产开发有限公司 12,802,182.18 0.00 0.00 12,802,182.18
深圳市宝铜实业有限公司 209,935.31 0.00 0.00 209,935.31
长沙观音谷房地产开发有限公司 832,726.01 0.00 0.00 832,726.01
成都天泉置业有限责任公司 57,780,348.81 0.00 0.00 57,780,348.81
上海加来房地产开发有限公司 13,914,186.80 0.00 0.00 13,914,186.80
深圳市锦峰城房地产开发有限公司
0.00 75,644,600.00 0.00 75,644,600.00
（注）
合计 85,539,379.11 75,644,600.00 0.00 161,183,979.11
注：本公司纳入合并范围的孙公司深圳市锦峰城房地产开发有限公司合并成本高
于其可辨认净资产的公允价值。
（2）商誉减值准备
本年本公司未发生减值。
14、 长期待摊费用
项目 年初余额 本年增加 本年摊销 其他减少 年末余额
出租资产维修、装饰工程 879,437.91 4,900,016.26 949,545.17 28,457.38 4,801,451.62
回迁房地下人防使用费 0.00 4,871,400.00 142,092.15 0.00 4,729,307.85
租入固定资产装修费 0.00 4,025,114.00 805,022.80 0.00 3,220,091.20
中粮大道体验中心 7,005,531.04 0.00 7,005,531.04 0.00 0.00
隆玺壹号展示中心 6,029,639.65 0.00 5,351,048.62 0.00 678,591.03
上海南桥半岛售楼处 13,628,046.81 95,653.50 7,851,313.56 0.00 5,872,386.75
65
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目 年初余额 本年增加 本年摊销 其他减少 年末余额
其他 2,577,825.73 157,500.00 877,986.01 0.00 1,857,339.72
合计 30,120,481.14 14,049,683.76 22,982,539.35 28,457.38 21,159,168.17
15、 递延所得税资产/递延所得税负债
（1）递延所得税资产明细
年末余额 年初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 31,446,213.72 7,861,553.43 19,183,380.17 4,795,845.06
计提未缴纳的土地增
612,979,981.36 153,244,995.34 500,603,612.22 125,150,903.06
值税（注 1）
超过税前扣除限额的
255,307,201.72 63,826,800.43 504,831,624.84 126,207,906.21
未支付工程款（注 2）
预计负债 0.00 0.00 1,280,064.00 320,016.00
可抵扣亏损 87,041,925.24 21,760,481.31 12,898,835.65 3,224,708.91
内部交易未实现利润
672,434,417.44 168,108,604.36 495,928,003.72 123,982,000.93
（注 3）
预提销售费用 14,640,252.88 3,660,063.22 0.00 0.00
其他 27,923,406.08 6,980,851.52 15,412,974.40 3,853,243.60
合计 1,701,773,398.44 425,443,349.61 1,550,138,495.00 387,534,623.77
（2）递延所得税负债明细
年末余额 年初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
可供出售金融资产公
766,585,948.21 191,646,487.05 724,641,884.68 181,160,471.17
允价值变动
存货应纳税暂时性差
708,064,850.84 177,016,212.71 72,905,175.92 18,226,293.98
异（注4）
合计 1,474,650,799.05 368,662,699.76 797,547,060.60 199,386,765.15
注 1：根据国税发[2006]187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税
清算管理有关问题的通知》的清算条件，计提的土地增值税未上缴部分对所得税的影
响确认了递延所得税资产。
注 2：超过税前扣除限额的未支付工程款是完工产品中未支付的款项，因与资产
的计税基础不一致产生的可抵扣暂时性差异，按照所得税准则的规定确认递延所得税
资产。
66
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
注 3：内部交易未实现的利润是集团公司内部之间进行商品购销活动，未实现对
集团外的销售而产生的可抵扣暂时性差异，按照所得税准则的规定确认递延所得税资
产。
注 4：本年度纳入合并范围成都硕泰丽都房地产开发有限公司、深圳市锦峰城房
地产开发有限公司均为非同一控制下合并，根据评估报告评估增值分别为
240,238,568.12 元、405,807,200.00 元，本年增加递延所得税负债合计 161,511,442.03 元。
（3）未确认递延所得税资产明细
项目 年末余额 年初余额
可抵扣暂时性差异
计提的资产减值准备 289,890,411.69 47,806,515.16
计提未缴纳的土地增值税 565,362,730.80 187,676,784.12
超过税前扣除限额的未支付工程款 93,503,591.20 6,159,852.99
合计 948,756,733.69 241,643,152.27
注：因未来期间正常的生产经营活动无足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时
性差异，故尚有部分可抵扣暂时性差异未确认相应的递延所得税资产。
16、 资产减值准备明细
本年减少 年末账面
项目 年初账面余额 本年增加
转回数 转销数 余额
坏账准备 36,030,896.97 22,049,860.20 6,066,993.33 0.00 52,013,763.84
存货跌价准备 848,609.97 239,212,473.23 848,609.97 0.00 239,212,473.23
投资性房地产减值准备 30,110,388.34 0.00 0.00 0.00 30,110,388.34
合计 66,989,895.28 261,262,333.43 6,915,603.30 0.00 321,336,625.41
17、 短期借款
（1）短期借款分类
项目 年末余额 年初余额
质押借款 0.00 0.00
抵押借款 0.00 0.00
保证借款 0.00 0.00
信用借款 6,040,000,000.00 8,146,000,000.00
合计 6,040,000,000.00 8,146,000,000.00
（2）已逾期未偿还的短期借款情况
本公司本年度不存在已逾期未偿还的短期借款。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
18、 应付账款
（1）应付账款列示
项目 年末余额 年初余额
应付地价 9,765,627.00 441,575,115.00
应付及预提工程款 3,250,859,717.47 3,022,772,248.55
工程保证金 135,298,416.95 62,421,898.73
应付及预提销售佣金、广告费等 97,704,701.30 68,607,798.07
物业服务费 4,039,447.90 4,943,565.79
其他 1,013,809.23 1,693,279.10
合计 3,498,681,719.85 3,602,013,905.24
（2）截至 2014 年 12 月 31 日，应付账款中无应付持有公司 5%（含 5%）以上表决
权股份的股东单位或关联方的款项情况。
（3）账龄超过 1 年的重要应付账款
项目 年末余额 未偿还或结转的原因
中国建筑第八工程局有限公司 106,341,426.40 工程尚未结算
龙泉驿区龙泉现代农业发展投资有限公司 28,673,817.60 工程尚未结算
中国建筑一局（集团）有限公司 21,414,605.00 工程尚未结算
江苏省第一建筑安装有限公司重庆分公司 18,373,115.31 工程尚未结算
合计 174,802,964.31
19、 预收款项
（1）预收款项账龄列示：
（1）预收款项列示
项目 年末余额 年初余额
深圳中粮鸿云项目 3,710,277.00 13,821,321.00
深圳中粮锦云项目 205,925,810.00 815,835,621.00
深圳一品澜山 64,208,508.00 236,824,164.00
67 区中粮商务公园 363,074,438.01 27,000.00
长沙北纬 28 度 120,776,441.34 87,304,440.43
成都香榭丽都 8,348,299.00 15,895,562.00
成都中粮锦云 453,562,528.41 0.00
成都香颂丽都 398,663,642.00 0.00
成都中粮鸿云 559,567,924.34 156,310,986.60
成都御岭湾 19,184,423.54 28,938,135.01
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项目 年末余额 年初余额
杭州方圆府 174,762,214.00 466,001,151.57
杭州云涛名苑 66,046,314.97 10,992,048.00
南京颐和南园 1,539,507.00 150,307,851.00
南京彩云居 101,000.00 15,232,357.00
南京中粮鸿云坊 491,807,950.00 0.00
上海翡翠项目 151,173,778.05 397,134,934.00
上海南桥半岛 511,928,489.00 651,333,273.50
沈阳隆玺壹号 260,773,532.41 499,586,064.00
北京长阳半岛 2,553,550,948.95 1,566,139,814.20
北京祥云国际 650,651,631.40 1,151,905,798.72
天津中粮大道 1,332,836,153.00 580,311,185.00
物业服务费、租赁费 16,869,588.16 11,745,577.68
合计 8,409,063,398.58 6,855,647,284.71
（2）截至 2014 年 12 月 31 日，预账款项中无应付持有公司 5%（含 5%）以上表决
权股份的股东单位或关联方的款项情况。
（3）账龄超过 1 年的大额预收款项未结转的原因
项目名称 金额 账龄 未结转的原因
北京长阳半岛 254,101,409.00 1 年以上 房屋尚未交付
北京祥云国际 293,337,055.00 1 年以上 房屋尚未交付
天津中粮大道 580,311,185.00 1 年以上 房屋尚未交付
成都祥云三期 150,520,420.60 1 年以上 房屋尚未交付
合计 1,278,270,069.60
20、 应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
一、短期薪酬 90,454,527.37 409,085,163.84 390,233,172.05 109,306,519.16
二、离职后福利
188,440.82 40,891,747.32 34,116,095.06 6,964,093.08
-设定提存计划
三、辞退福利 16,500.00 2,342,469.57 2,358,969.57 0.00
四、一年内到期的
0.00 0.00 0.00 0.00
其他福利
合计 90,659,468.19 452,319,380.73 426,708,236.68 116,270,612.24
（2）短期薪酬列示
69
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、工资、奖金、津
85,321,015.59 336,592,144.74 319,841,780.84 102,071,379.49
贴和补贴
2、职工福利费 0.00 18,675,456.91 18,675,456.91 0.00
3、社会保险费 72,392.90 16,469,891.60 16,247,269.20 295,015.30
其中：医疗保险费 63,973.82 14,283,347.47 14,091,883.01 255,438.28
工伤保险费 4,795.07 1,060,053.74 1,056,923.96 7,924.85
生育保险费 3,624.01 1,126,490.39 1,098,462.23 31,652.17
4、商业保险 0.00 4,277,606.53 4,277,606.53 0.00
5、住房公积金 736,654.19 23,008,185.54 22,885,814.99 859,024.74
6、工会经费 2,994,561.34 5,010,414.55 4,696,152.37 3,308,823.52
7、职工教育经费 1,329,903.35 4,716,503.54 3,274,130.78 2,772,276.11
8、短期带薪缺勤 0.00 0.00 0.00 0.00
9、短期利润分享计
0.00 0.00 0.00 0.00
划
10、非货币性福利 334,960.43 334,960.43 0.00
合计 90,454,527.37 409,085,163.84 390,233,172.05 109,306,519.16
（3）设定提存计划列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、基本养老保险 178,733.46 32,239,729.33 31,833,700.83 584,761.96
2、失业保险费 9,707.36 2,009,875.34 1,979,099.60 40,483.10
3、企业年金 0.00 6,642,142.65 303,294.63 6,338,848.02
合计 188,440.82 40,891,747.32 34,116,095.06 6,964,093.08
本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，
并按公司相关规定向该等计划缴存费用。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资
产的成本。
21、 应交税费
项目 年末余额 年初余额
增值税 7,488.70 -33,885.35
营业税 -272,017,193.03 -214,384,370.93
企业所得税 268,119,179.07 280,943,100.88
个人所得税 1,919,299.09 1,483,866.38
城市维护建设税 -16,385,809.92 -13,086,307.44
教育费附加 -7,258,317.70 -5,708,478.47
地方教育费附加 -2,740,067.98 -1,245,595.70
土地增值税 906,517,489.61 644,041,490.85
印花税 751,519.63 1,673,184.60
70
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目 年末余额 年初余额
房产税 5,677,008.85 5,585,022.90
土地使用税 2,123,271.13 1,668,832.11
其他 -7,658.13 234,213.10
合计 886,706,209.32 701,171,072.93
22、 应付利息
项目 年末余额 年初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 45,010,965.05 11,555,577.77
企业债券利息 24,240,000.00 24,240,000.00
短期借款应付利息 24,046,719.35 31,846,675.34
一年内到期的长期借款利息 3,717,224.16 3,280,224.98
合计 97,014,908.56 70,922,478.09
23、 应付股利
单位名称 年末余额 年初余额
深圳天久实业有限公司 1,875.00 1,875.00
深圳发展银行股份有限公司 103,125.00 103,125.00
深圳市桥头股份合作公司 381,641.07 381,641.07
社会公众股 1,060,928.40 1,060,928.40
合计 1,547,569.47 1,547,569.47
24、 其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
项目 年末余额 年初余额
保证金及押金 186,613,238.55 107,571,659.90
代收代付款 121,610,979.17 149,639,322.42
往来款 1,088,076,832.37 3,504,507,079.14
诚意金 21,995,266.12 46,534,221.72
补偿款及违约金 5,915,109.14 9,342,089.60
其他 24,155,671.16 26,242,814.69
合计 1,448,367,096.51 3,843,837,187.47
（2）截至 2014 年 12 月 31 日，其他应付款中无应付持有公司 5%（含 5%）以上表
决权股份的股东单位或关联方的款项情况。
（3）账龄超过 1 年的大额其他应付款情况
债权人名称 所欠金额 账龄 未偿还的原因
北京中粮万科置业有限公司 273,503,333.33 1-2 年 往来款，尚未支付
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
债权人名称 所欠金额 账龄 未偿还的原因
北京名都房地产开发有限公司 235,306,555.54 1-3 年 往来款，尚未支付
广州市鹏万房地产有限公司 184,091,589.40 2-3 年 往来款，尚未支付
北京房山区长阳镇政府 130,450,260.86 3-4 年 往来款，尚未支付
上海万科投资管理有限公司 40,921,322.38 1至2年 往来款，尚未支付
合计 864,273,061.51
（4）金额较大的账龄 1 年以内其他应付款情况
债权人名称 金额 内容
东莞市万科建筑技术研究有限公司 41,747,932.36 往来款，尚未支付
深圳泛华工程集团有限公司 31,994,956.13 工程质保金
北京中粮万科置业有限公司 18,050,000.00 往来款，尚未支付
深圳锦峰集团公司 21,500,000.00 往来款，尚未支付
北京万科企业有限公司 9,397,941.85 往来款，尚未支付
合计 122,690,830.34
25、 一年内到期的非流动负债
（1）类别
项目 年末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 3,163,300,000.00 1,334,000,000.00
（2）1 年内到期的长期借款
① 一年内到期的长期借款类别
项目 年末余额 年初余额
质押借款 625,000,000.00 140,000,000.00
抵押借款 1,599,800,000.00 100,000,000.00
信用借款 790,000,000.00 694,000,000.00
保证借款 148,500,000.00 400,000,000.00
合计 3,163,300,000.00 1,334,000,000.00
1 年内到期的长期借款情况
借款 借款 利率
贷款单位 币种 年末数 年初数
起始日 终止日 （%）
平安信托有限责任公司 2012-3-31 2014-3-31 10.50% RMB 0.00 497,000,000.00
昆仑信托有限公司 2012-8-22 2014-8-21 10.50% RMB 0.00 100,000,000.00
平安信托有限责任公司 2012-8-28 2014-8-28 9.30% RMB 0.00 197,000,000.00
基准下浮
农业银行深圳宝安支行 2009-10-10 2014-9-24 RMB 0.00 140,000,000.00
10%
中信银行深圳分行 2011-11-24 2014-11-24 7.32% RMB 0.00 400,000,000.00
中信银行长沙分行 2013-2-25 2015-2-25 6.77% RMB 150,000,000.00 0.00
农业银行深圳宝安支行 2012-3-28 2015-3-28 基准上浮 RMB 550,000,000.00 0.00
72
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
借款 借款 利率
贷款单位 币种 年末数 年初数
起始日 终止日 （%）
10%
中投信托有限责任公司 2013-5-31 2015-5-31 7.20% RMB 799,800,000.00 0.00
中信银行深圳分行 2010-9-19 2015-9-19 6.40% RMB 148,500,000.00 0.00
华润深国投信托有限公
2013-9-29 2015-9-29 8.20% RMB 400,000,000.00 0.00
司
中信银行北京北苑支行 2012-10-18 2015-10-18 6.77% RMB 80,000,000.00 0.00
浙商银行深圳分行 2013-11-15 2015-11-15 6.70% RMB 100,000,000.00 0.00
基准上浮
中信银行深圳分行 2013-7-23 2015-11-23 RMB 390,000,000.00 0.00
10%
基准上浮
工商银行宝安支行 2011-12-6 2015-12-16 RMB 85,000,000.00 0.00
10%
农业银行成都支行 2014-2-14 2015-8-13 8.00% RMB 460,000,000.00 0.00
合计 3,163,300,000.00 1,334,000,000.00
26、 长期借款
（1）长期借款分类
项目 年末余额 年初余额
质押借款（注 1） 1,338,000,000.00 309,000,000.00
抵押借款（注 2） 5,263,326,649.42 3,802,591,958.26
保证借款 1,779,000,000.00 680,281,596.97
信用借款 2,041,250,000.00 800,000,000.00
合计 10,421,576,649.42 5,591,873,555.23
注 1：
1、2014 年 3 月 26 日，本公司之孙公司北京正德兴合房地产开发有限公司与中国
农业银行北京朝阳支行、中信信诚资产管理有限公司签订 2 年期委托贷款合同，贷款
金额 90,800.00 万元，质押物为中粮地产（北京）有限公司持有的北京中粮万科房地产
开发有限公司 50%股权，中粮地产（集团）股份有限公司担保。截至 2014 年 12 月 31
日贷款本金余额为 90,800.00 万元。
2、2014 年 10 月 6 日，本公司之子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司与
中信银行深圳分行签订 4 年期并购贷款合同，贷款金额 43,000.00 万元，质押物为深圳
市锦峰城房地产开发有限公司 100%股权，中粮地产（集团）股份有限公司担保。截至
2014 年 12 月 31 日贷款本金余额为 43,000.00 万元。
注 2：
1、2013 年 3 月 29 日，本公司与中国银行深圳宝安支行签订 10 年期贷款合同，贷
款金额 19,600.00 万元，抵押物为深圳国际交易广场第 34、35 层写字楼。截至 2014 年
73
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
12 月 31 日贷款本金余额为 18,600.00 万元。
2、2014 年 6 月 18 日，本公司与中国银行深圳宝安支行签订 10 年期贷款合同，贷
款金额 39,000.00 万元，抵押物为中粮商务公园（即中粮创智厂区）土地使用权抵押。
截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额为 18,500.00 万元。
3、2010 年 4 月 2 日，本公司与中国农业银行深圳宝安支行签订 10 年期贷款合同，
贷款金额 33,000.00 万元，抵押物为本公司持有型物业。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本
金余额为 20,550.00 万元。
4、2013 年 4 月 26 日，本公司与中国农业银行深圳宝安支行签订 10 年期贷款合同，
贷款金额 18,000.00 万元，抵押物为中粮地产集团中心一栋。截至 2014 年 12 月 31 日贷
款本金余额为 16,900.00 万元。
5、2014 年 4 月 28 日，本公司之子公司中耀房地产开发（沈阳）有限公司与中国
建设银行沈阳大东支行签订 3 年期抵押贷款合同，贷款金额 60,000.00 万元。抵押物为
沈阳中粮隆玺项目二期皇姑区黄河北大街两侧项目土地使用权和在建工程，中粮地产
（北京）有限公司和中粮置地有限公司担保。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额为
60,000.00 万元。
6、2014 年 12 月 31 日，本公司之子公司中耀房地产开发（沈阳）有限公司与中国
建设银行沈阳大东支行签订 3 年期抵押贷款合同，贷款金额 60,000.00 万元，抵押物为
沈阳中粮隆玺项目四期皇姑区黄河北大街西侧项目土地使用权和在建工程，中粮地产
（集团）股份有限公司和中粮置地有限公司担保。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余
额为 25,000.00 万元。
7、2012 年 9 月 20 日，本公司之子公司中耀房地产开发（沈阳）有限公司与中国
建设银行沈阳大东支行签订 3 年期抵押贷款合同，贷款金额 50,000.00 万元。抵押物为
沈阳中粮隆玺项目一期皇姑区黄河北大街两侧项目土地使用权和在建工程，中粮地产
（集团）股份有限公司提供担保。2014 年 5 月 8 日贷款已偿还。
8、2013 年 11 月 18 日，本公司之孙公司北京中粮万科房地产开发有限公司与交通
银行北京官园支行签订 3 年期抵押贷款合同，贷款金额 44,000.00 万元，抵押物为北京
中粮万科长阳半岛项目 5 号地二期国有土地使用权及在建工程。截至 2014 年 12 月 31
日贷款本金余额为 13,000.00 万元。
9、2013 年 6 月 28 日，本公司之孙公司北京中粮万科房地产开发有限公司与中国
建设银行朝阳支行签订 10 年期抵押贷款合同，贷款金额 70,000.00 万元，抵押物为北
京房山区长阳镇起步区 5 号三期地国有土地使用权及在建工程。截至 2014 年 12 月 31
日贷款本金余额为 446,323,654.50 元。
10、2013 年 9 月 13 日，本公司之孙公司北京中粮万科房地产开发有限公司与中国
农业银行北京万寿路支行签订 3 年期抵押贷款合同，贷款金额 76,000.00 万元，抵押物
74
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
为北京中粮万科长阳半岛项目 5 号地 04 地块（剔除 4#、6#、7#）、08 地块土地使用
权。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额为 34,900.00 万元。
11、2013 年 9 月 13 日，本公司之孙公司北京中粮万科房地产开发有限公司与中国
农业银行北京万寿路支行签订 3 年期抵押贷款合同，贷款金额 43,000.00 万元，抵押物
为北京中粮万科长阳半岛项目 5 号地 07 地块（剔除 1#、10#）土地使用权。截至 2014
年 12 月 31 日贷款本金余额为 11,000.00 万元。
12、2012 年 12 月 10 日，本公司之孙公司中粮地产投资(北京)有限公司与中国工商
银行亚运村支行签订抵押贷款合同，贷款金额为 100,000.00 万元，期限 71 个月，抵押
物为北京 C03 地块 5-6#住宅楼、S2-S9#商业办公楼分摊的土地使用权及在建工程。截
止 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额为 506,513,210.92 元。
13、2014 年 6 月 24 日，本公司之孙公司成都中粮锦悦置业有限公司与中信银行成
都分行、中信银行深圳分行签订 3 年期银团贷款合同，贷款金额 90,000.00 万元，抵押
物为成都锦云项目土地使用权及在建工程（成国用[2014]第 80 号），中粮地产（集团）
股份有限公司担保。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额为 82,777.50 万元。
14、2014 年 3 月 31 日，本公司之孙公司成都悦城实业有限公司与中国农业银行签
订 3 年期借款合同，贷款金额 28,000.00 万元，以中粮祥云项目三期土地使用权抵押（成
国用[2013]第 304 号）。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额为 19,200.00 万元。
15、2014 年 5 月 27 日，本公司之孙公司成都硕泰丽都地产开发有限公司与华西证
券有限公司、招商银行成都益州大道支行签订 3 年期委托贷款合同，贷款金额 20,000.00
万元，抵押物为中粮香颂丽都项目土地使用权（成国用[2011]第 420 号），中粮地产（集
团）股份有限公司担保。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额为 20,000.00 万元。
16、2013 年 11 月 12 日，本公司之子公司成都天泉置业有限公司与渣打银行成都
分行签订 3 年期贷款合同，贷款金额 27,000.00 万元，抵押物为成都中粮御岭湾项目 B
标 44 套现房及三期土地使用权。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额为 155,064,784.00
元。
17、2014 年 4 月 4 日，本公司之孙公司长沙观音谷房地产开发有限公司与云南国
际信托有限公司签订 2 年期贷款合同，贷款金额 25,000.00 万元，抵押物为“长沙中粮
北纬 28 度”项目四期 T49-T65 栋（共计 17 栋、90 户住宅）和三期 C2 区 H1 至 H5 五栋
在建工程。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额为 25,000.00 万元。
18、2014 年 5 月 27 日，本公司之孙公司中粮鸿云置业南京有限公司与中信银行江
宁支行签订 3 年期贷款合同，贷款金额为 28,350.00 万元，抵押物为南京鸿云坊 G34 地
块二期项目土地使用权（抵合[2014]字第 94 号）。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余
额为 26,615.00 万元。
19、2014 年 6 月 26 日，本公司之孙公司上海悦鹏置业发展有限公司与中国建设银
75
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
行上海第五支行签订 3 年期贷款合同，贷款金额 45,000.00 万元，抵押物为奉贤区江海
镇 12 街坊 16/6 丘的土地使用权（沪奉地奉字[2012]第 000945 号）。截至 2014 年 12 月
31 日贷款本金余额为 4,000.00 万元。
20、2010 年 3 月 22 日，本公司之子公司深圳市宝安福安实业有限公司与中国建设
银行深圳市分行签订 10 年期贷款合同，贷款金额 23,000.00 万元，抵押物为福安公司
名下房屋、土地使用权（抵 2009 房 0468 集团 R）。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金
余额为 14,400.00 万元。
21、2009 年 6 月 30 日，本公司之子公司深圳市宝安三联有限公司与中国建设银行
宝安支行签订 10 年期贷款合同，贷款金额 10,000.00 万元，抵押物为三联公司所持有
的商用物业（抵 2009 商 469010R）。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额为 5,100.00
万元。
22、2012 年 06 月 20 日，本公司之子公司杭州鸿悦置业有限公司与中信银行杭州
平海支行签订 3 年期贷款合同，贷款金额 50,000.00 万元，抵押物为杭州中粮方圆府项
目土地使用权（杭下国用[2011]第 100084 号、杭下[2011]第 100086 号、杭下[2011]第 100087
号、杭下[2011]第 100088 号）。2014 年 07 月 09 日贷款已全部偿还。
（2）金额前五名的长期借款
借款 借款
贷款单位 利率 币种 年末数 年初数
起始日 终止日
工商银行亚运村支行 2012-12-10 2018-5-30 基准利率 RMB 506,513,210.92 404,235,000.84
中建投信托有限责任公司 2013-11-25 2018-11-24 基准上浮 10% RMB 650,000,000.00 650,000,000.00
农业银行北京朝阳支行 2014-3-26 2016-3-26 10.00% RMB 908,000,000.00 0.00
建设银行沈阳大东支行 2014-6-28 2017-4-27 基准上浮 2% RMB 600,000,000.00 0.00
中信银行成都分行 2014/6/24 2017/6/23 基准上浮 16.5% RMB 827,775,000.00 0.00
合计 3,492,288,210.92 1,054,235,000.84
27、 应付债券
（1）应付债券
项目 年末余额 年初余额
08 年期公司债券 1,193,114,968.72 1,191,483,087.88
合计 1,193,114,968.72 1,191,483,087.88
（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融
工具）
债券名称 年初余额 按面值计提利息 溢折价摊销 年末余额
08 年期公司债券 1,191,483,087.88 72,720,000.00 1,631,880.84 1,193,114,968.72
小计 1,191,483,087.88 72,720,000.00 1,631,880.84 1,193,114,968.72
76
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
债券名称 年初余额 按面值计提利息 溢折价摊销 年末余额
减：一年内到期部分年末余额 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 1,191,483,087.88 72,720,000.00 1,631,880.84 1,193,114,968.72
注 1：08 年期公司债券面值 1.00 元，发行日期为 2008 年 8 月 25 日，发行期限 10
年，发行金额 1,200,000,000.00 元。
注 2：本公司无一年内到期的应付债券。
28、 长期应付款
项目 年末余额 年初余额
爱普生精工（香港）有限公司 0.00 324,438.22
减：一年内到期部分 0.00 0.00
合计 0.00 324,438.22
注 1：本公司无一年内到期的长期应付款。
注 2：根据爱普生精工（香港）有限公司（以下简称爱普生公司）与本公司签订
的 《 协 议书 》 ， 由爱 普 生 公司 垫 付 建设 来 料 加工 厂 —— 福信 工 业 厂厂 房 资 金计
15,390,100.00 人民币元，所建厂房所有权归本公司所有，本公司以自二零零一年十月
一日起计 168 个月的应收来料加工厂的固定工缴费抵付爱普生公司垫付的资金。
截至 2014 年 12 月 31 日，本公司长期应付款余额为 0.00 元。
29、 预计负债
项目 年初余额 年末余额 形成原因
未决诉讼 1,280,064.00 0.00 注
合计 1,280,064.00 0.00
注：本公司的孙公司中粮地产投资（北京）有限公司祥云一期别墅四位业主 2012
年 7 月就房屋未达到交付标准事项向顺义人民法院起诉，2013 年 12 月 19 日经顺义区
人民法院一审判决，中粮地产投资（北京）有限公司应赔偿四业主房屋租金收入损失
共计 1,280,064.00 元。本公司已于 2014 年 1 月 8 日向北京市第三中级人民法院提起上
诉。2014 年 6 月 26 日，经北京市第三中级人民法院出具民事调解书，截至 2014 年 12
月 31 日，本公司与该项诉讼相关的损失为 1,280,064.00 元。
30、 递延收益
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 形成原因
停车位租金 2,174,014.18 0.00 44,380.82 2,129,633.36 注1
合计 2,174,014.18 0.00 44,380.82 2,129,633.36
注 1：停车位租金系一次性收取至 2062 年 11 月止停车位租金，按照租赁期分期确
77
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
认租赁收入。
注 2：递延收益-停车位租金由其他非流动负债转入。
注 3：本公司本年度不存在计入递延收益的政府补助。
31、 股本
年初数 本年增减变动（+-） 年末数
项目 发行 公积金
送股 其他 小计
新股 转股
一、有限售条件股份
1.国家持股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2.国有法人持股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.其他内资持股 11,517.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 11,517.00
其中：境内法人持股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
境内自然人持股 11,517.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 11,517.00
4.外资持股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
其中：境外法人持股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
境外自然人持股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
有限售条件股份合计 11,517.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 11,517.00
二、无限售条件股份
1.人民币普通股 1,813,720,079.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,813,720,079.00
2.境内上市的外资股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.境外上市的外资股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4.其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
无限售条件股份合计 1,813,720,079.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,813,720,079.00
三、股份总数 1,813,731,596.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,813,731,596.00
32、 资本公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
股本溢价 214,292,298.66 0.00 0.00 214,292,298.66
其他资本公积（注） 44,564,622.06 1,636,808.86 0.00 46,201,430.92
合计 258,856,920.72 1,636,808.86 0.00 260,493,729.58
注：其他资本公积本年增加主要为孙公司吸收增资、少数股东实际投入时所享有
的净资产小于按协议计算净资产的差额转入资本公积 1,582,465.73 元及本公司分红的
零散股转入 54,343.13 元。
78
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
33、 其他综合收益
本年发生金额
减：前期 税后
年初 本年 计入其他 税后归 归属 年末
项目 减：所得
余额 所得税前 综合收益 属于母 于少 余额
税费用
发生额 当期转入 公司 数股
损益 东
一、以后不能重分
类进损益的其他综 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合收益
二、以后将重分类
进损益的其他综合 547,771,988.77 314,484,635.23 272,645,068.46 10,486,015.88 31,353,550.89 0.00 579,125,539.66
收益
可供出售金融资产
543,481,413.52 314,589,131.99 272,645,068.46 10,486,015.88 31,458,047.65 0.00 574,939,461.17
公允价值变动损益
外币财务报表折算
4,290,575.25 -104,496.76 0.00 0.00 -104,496.76 0.00 4,186,078.49
差额
其他综合收益合计 547,771,988.77 314,484,635.23 272,645,068.46 10,486,015.88 31,353,550.89 0.00 579,125,539.66
34、 盈余公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 625,207,757.82 148,524,746.04 0.00 773,732,503.86
注：根据公司法、章程的规定，本公司按净利润的 10%提取法定盈余公积金。法
定盈余公积累计额为本公司注册资本 50%以上的，可不再提取。
35、 未分配利润
项目 本年数 上年数 提取或分配比例
调整前上年末未分配利润 2,162,150,278.61 1,908,315,685.33
调整年初未分配利润合计数 0.00 -81,236,236.70
调整后年初未分配利润 2,162,150,278.61 1,827,079,448.63
加：本年归属于母公司所有者的净利润 598,526,380.97 534,570,092.14
其他调整因素 0.00 0.00
减：提取法定盈余公积 148,524,746.04 145,087,314.28 10%
提取任意盈余公积 0.00 0.00
提取一般风险准备 0.00 0.00
应付普通股股利 54,411,947.88 54,411,947.88
转作股本的普通股股利 0.00 0.00
年末未分配利润 2,557,739,965.66 2,162,150,278.61
注：经 2014 年 5 月 9 日召开的本公司 2013 年度股东大会，审议通过利润分配方
79
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
案，以 2013 年 12 月 31 日总股本 1,813,731,596 股为基数，向在本公司确定的股权登记
日登记在册的全体股东每 10 股派现金红利 0.30 元（含税），共支付股利 54,411,947.88
元。本次权益分派股权登记日为 2014 年 7 月 2 日，除息日为 2014 年 7 月 3 日。
36、 营业收入、营业成本
（1）营业收入、营业成本
项目 本年发生数 上年发生数
主营业务收入 8,684,206,143.31 9,730,025,398.72
其他业务收入 356,627,085.53 448,614,741.79
营业收入合计 9,040,833,228.84 10,178,640,140.51
主营业务成本 5,618,627,381.92 7,081,264,722.68
其他业务成本 15,181,780.97 17,822,023.60
营业成本合计 5,633,809,162.89 7,099,086,746.28
（2）主营业务（分行业）
本年发生数 上年发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务
其中：商品房销售 8,326,421,078.56 5,398,559,065.91 9,396,963,359.18 6,874,302,414.25
房屋租赁 252,747,320.97 98,246,511.61 252,093,270.32 105,141,593.99
物业管理及来料加工 105,037,743.78 121,821,804.40 80,968,769.22 101,820,714.44
合计 8,684,206,143.31 5,618,627,381.92 9,730,025,398.72 7,081,264,722.68
（3）前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例%
上海翡翠项目浦秀北路 55 弄 29 号 33,880,000.00 0.37
上海翡翠项目浦秀北路 55 弄 11 号 33,350,000.00 0.37
上海翡翠项目浦秀北路 55 弄 25 号 33,000,000.00 0.37
上海翡翠项目浦秀北路 55 弄 28 号 33,000,000.00 0.37
上海翡翠项目浦秀北路 55 弄 12 号 32,650,000.00 0.36
合计 165,880,000.00 1.84
注 1：本年营业收入较上年减少 10.57%，主要原因是本年北京长阳半岛、上海翡
翠项目、沈阳隆玺壹号、杭州云涛名苑等在售楼盘收入减少。
注 2：本年其他业务收入较上年同比减少 20.50%，主要原因为处置投资性房地产
收入减少。
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
37、 营业税金及附加
项目 本年发生数 上年发生数 计缴标准
营业税 464,581,088.67 515,117,244.24 5%
城市维护建设税 25,682,895.44 30,316,057.48 7%
教育费附加 13,968,113.33 15,134,095.44 3%
地方教育费附加 9,901,969.42 10,321,382.00 2%
土地增值税 590,936,607.13 441,768,857.37
其他 25,855,292.92 26,945,572.61
合计 1,130,925,966.91 1,039,603,209.14
38、 销售费用
项目 本年发生数 上年发生数
销售现场费 90,344,404.83 92,070,322.56
广告宣传费 165,386,249.91 138,781,721.61
销售代理费 141,104,878.39 126,192,732.30
物业服务费 23,111,357.46 18,505,581.19
职工薪酬 34,106,261.96 19,884,750.44
其他 32,846,419.92 28,784,231.71
合计 486,899,572.47 424,219,339.81
39、 管理费用
项目 本年发生数 上年发生数
职工薪酬 173,800,865.68 162,510,196.73
行政办公费 84,803,496.04 77,264,423.08
折旧、摊销 20,503,314.25 20,342,872.10
中介咨询费 19,991,267.04 17,523,676.10
税金 24,807,718.01 22,647,800.55
其他 13,772,167.22 6,892,625.26
合计 337,678,828.24 307,181,593.82
40、 财务费用
项目 本年发生数 上年发生数
利息支出 421,599,494.63 486,882,409.76
减：利息收入 61,203,547.28 86,215,102.10
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目 本年发生数 上年发生数
汇兑损益 -135,011.28 1,257,283.00
银行手续费 28,925,453.26 36,367,533.64
其他 6,459.91 383,362.90
合计 389,192,849.24 438,675,487.20
41、 资产减值损失
项目 本年发生额 上年发生额
坏账损失 15,982,866.87 3,962,162.53
存货跌价损失 238,363,863.26 0.00
合计 254,346,730.13 3,962,162.53
42、 投资收益
（1）投资收益项目明细
项目 本年发生数 上年发生数
成本法核算的可供出售金融资产投资收益 1,343,884.29 1,405,238.94
权益法核算的长期股权投资收益 126,904,296.52 236,379,663.59
处置长期股权投资产生的投资收益 -3,705,028.29 -403,345.13
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 9,694,960.67 8,997,937.35
处置可供出售金融资产等取得的投资收益 454,907,592.95 111,912,322.72
合作企业分配利润 11,643.21 402,336.01
合计 589,157,349.35 358,694,153.48
（2）按成本法核算的可供出售金融资产收益
本年比上年
被投资单位名称 本年发生数 上年发生数
增减变动的原因
上海中城联盟投资管理公司 1,343,884.29 1,405,238.94 被投资方分红减少
合计 1,343,884.29 1,405,238.94
（3）按权益法核算的长期股权投资收益
本年比上年
被投资单位名称 本年发生数 上年发生数
增减变动原因
厦门鹏源房地产开发有限公司 0.00 289,057.49
北京中粮万科置业有限公司 40,026,267.61 18,975,394.70 被投资方净利润增加
深圳宝兴电线电缆有限公司 12,755,246.94 2,725,962.62 被投资方净利润增加
广州市鹏万房地产有限公司 74,046,768.60 214,282,067.97 被投资方净利润减少
深圳凯莱物业管理有限公司 76,013.37 107,180.81 被投资方净利润减少
合计 126,904,296.52 236,379,663.59
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
（4） 本公司投资收益汇回无重大限制。
（5） 本年投资收益比上年增加 64.25%，其原因为本期处置可供出售金融资产收
益增加。
43、 营业外收入
项目 本年发生数 上年发生数 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置利得合计 674,494.28 110,863.13 674,494.28
其中：固定资产处置利得 674,494.28 110,863.13 674,494.28
政府补助 778,250.00 7,271,566.65 778,250.00
违约金 5,429,150.00 2,943,918.00 5,429,150.00
个税手续费 36,034.29 1,453,931.12 36,034.29
罚款及滞纳金收入 5,017,223.67 7,709,242.39 5,017,223.67
收购产生的收益（注） 9,169,902.01 0.00 9,169,902.01
其他 3,754,439.69 3,619,542.25 3,754,439.69
合计 24,859,493.94 23,109,063.54 24,859,493.94
注：系本年本公司子公司中粮地产成都有限公司收购成都硕泰丽都地产开发有限
公司属于非同一控制下企业合并，合并成本小于可辨认净资产公允价值的差额计入营
业外收入。
其中，计入当期损益的政府补助：
与资产相关/
补助项目 本年发生数 上年发生数
与收益相关
财政扶持金 0.00 6,991,000.00 收益相关
F53 电缆收入摊销 0.00 280,566.65 收益相关
政府节能补贴（太阳能）（注 1） 578,250.00 0.00 收益相关
经济奖励专项资金（注 2） 200,000.00 0.00 收益相关
合计 778,250.00 7,271,566.65
注 1：根据深圳市可再生能源建筑应用城市示范太阳能屋顶计划，本公司中粮锦
云花园项目收到政府财政拨款 578,250.00 元。
注 2：在天津市河东区注册且开发项目的房地产企业，其缴纳的企业所得税和营
业税达到政府补助标准的，由河东区政府给予财政扶持，本年天津粮滨投资有限公司
收到经济奖励专项资金 200,000.00 元。
44、 营业外支出
项目 本年发生数 上年发生数 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置损失合计 456,404.09 1,570,341.98 456,404.09
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目 本年发生数 上年发生数 计入当期非经常性损益的金额
其中：固定资产处置损失 456,404.09 1,570,341.98 456,404.09
对外捐赠 0.00 86,000.00 0.00
预计负债 0.00 1,280,064.00 0.00
赔款及违约金 13,525,778.26 17,366,646.09 13,525,778.26
其他 1,786,395.6 976,935.19 1,786,395.6
合计 15,768,577.95 21,279,987.26 15,768,577.95
45、 所得税费用
（1）所得税费用表
项目 本年发生数 上年发生数
按税法及相关规定计算的当期所得税 541,328,872.62 576,596,082.76
递延所得税调整 -37,908,725.84 -269,347,746.49
合计 503,420,146.78 307,248,336.27
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项目 本年发生额
利润总额 1,406,228,384.30
按法定/适用税率计算的所得税费用 351,557,096.08
子公司适用不同税率的影响 154,309.84
调整以前期间所得税的影响 -7,147,742.18
非应税收入的影响 -87,182,689.25
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 -5,124,832.19
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -9,132,981.75
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 148,618,086.51
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化 0.00
所得税费用 503,420,146.78
46、 其他综合收益
详见附注六、33。
47、 现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生数 上年发生数
代收款项 565,377,440.99 240,323,734.17
押金、保证金 2,871,698,357.93 2,521,672,122.28
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目 本年发生数 上年发生数
收到的联营、合营公司款项 25,587,680.02 1,248,975,341.60
收到的集团外部单位往来款及其他 511,212,161.02 1,122,111,704.13
合计 3,973,875,639.96 5,133,082,902.18
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生数 上年发生数
支付的保证金、押金、备用金 3,159,016,116.97 2,418,031,911.84
支付的与经营活动有关的费用支出 464,603,224.12 547,849,267.23
支付的联营、合营公司款项 215,010,000.00 249,667,476.58
支付的集团外部单位往来款及其他 3,008,677,013.41 4,545,508,189.87
合计 6,847,306,354.50 7,761,056,845.52
（3）支付的其他与投资活动有关的现金
项目 本年发生数 上年发生数
其他 0.00 8,344,441.11
合计 0.00 8,344,441.11
（4）支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本年发生数 上年发生数
贷款保证金 0.00 5,265,586.00
发债保函手续费 12,000,000.00 12,000,000.00
银行顾问费 17,457,000.00 12,017,217.00
贷款手续费 0.00 1,695,000.00
贷款承诺费 0.00 0.00
合计 29,457,000.00 30,977,803.00
48、 现金流量表补充资料
（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息
项目 本年金额 上年金额
i. 将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 902,808,237.52 919,186,495.22
加：资产减值准备 254,346,730.13 3,962,162.53
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
98,819,621.73 107,442,273.89
折旧
无形资产摊销 2,299,123.49 1,445,342.25
长期待摊费用摊销 22,982,539.35 40,059,519.42
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目 本年金额 上年金额
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-280,344,676.22 -373,744,437.98
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 13,088.61 1,459,478.85
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
财务费用（收益以“－”号填列） 421,599,494.63 460,399,462.34
投资损失（收益以“－”号填列） -589,157,349.35 -358,694,153.48
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -37,908,725.84 -265,460,347.83
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 158,789,918.73 -3,966,138.18
存货的减少（增加以“－”号填列） -3,019,195,726.06 -4,182,075,837.07
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 159,840,851.38 434,811,431.95
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -156,717,433.26 -66,725,261.48
其他 0.00 0.00
经营活动产生的现金流量净额 -2,061,824,305.16 -3,281,900,009.57
② 不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 0.00 0.00
一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00
融资租入固定资产 0.00 0.00
③ 现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 7,230,386,189.34 5,852,063,520.83
减：现金的年初余额 5,852,063,520.83 5,843,304,756.13
加：现金等价物的年末余额 0.00 0.00
减：现金等价物的年初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 1,378,322,668.51 8,758,764.70
（2）本年支付的取得子公司的现金净额
项目 金额
本年发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 647,428,421.13
其中：深圳市锦峰城房地产开发有限公司 322,500,000.00
成都硕泰丽都地产开发有限公司 324,928,421.13
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 29,002,254.15
其中：深圳市锦峰城房地产开发有限公司 27,615,965.10
成都硕泰丽都地产开发有限公司 1,386,289.05
加：以前期间发生的企业合并于本年支付的现金或现金等价物 0.00
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目 金额
其中：深圳市锦峰城房地产开发有限公司 0.00
成都硕泰丽都地产开发有限公司 0.00
取得子公司支付的现金净额 618,426,166.98
（3）本期收到的处置子公司的现金净额
本公司本年度未处置子公司
（4）现金及现金等价物的构成
项目 年末余额 年初余额
一、现金 7,230,386,189.34 5,852,063,520.83
其中：库存现金 404,508.68 402,055.64
可随时用于支付的银行存款 7,225,246,899.62 5,847,404,326.91
可随时用于支付的其他货币资金 4,734,781.04 4,257,138.28
可用于支付的存放中央银行款项 0.00 0.00
存放同业款项 0.00 0.00
拆放同业款项 0.00 0.00
二、现金等价物 0.00 0.00
其中：三个月内到期的债券投资 0.00 0.00
三、年末现金及现金等价物余额 7,230,386,189.34 5,852,063,520.83
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物 0.00 0.00
注：年末现金及现金等价物余额中不含使用受限制的现金和现金等价物保函保
证金 60,212,903.91 元。
49、 所有者权益变动表项目注释
（1）上年所有者权益变动表中“其他”项目系对本年增加主要为孙公司吸收增资，
少数股东实际投入时所享有的净资产小于按协议计算的净资产的差额转入资本公积。
（2）本年所有者权益变动中“其他”项主要为资本公积变动，详见本附注“六、
32.资本公积”。
50、 所有权或使用权受限制的资产
项目 年末账面价值 受限原因
货币资金 60,212,903.91 回迁安置房建设基金
长期借款/一年内到期的非流动
存货 14,572,989,255.01
负债抵押
投资性房地产 1,137,531,977.23 长期借款抵押
固定资产 1,114,306,370.27 长期借款抵押
87
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目 年末账面价值 受限原因
无形资产 49,986,654.00 长期借款抵押
合计 16,935,027,160.42
51、 外币货币性项目
（1）外币货币性项目
项目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
库存现金：
其中：港币 6,825.45 0.7889 5,384.39
银行存款：
其中：港币 10,949,587.70 0.7889 8,637,801.25
美元 65,100.79 6.1190 398,351.74
七、 合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
（1）本年发生的非同一控制下企业合并
购买日至
股权取 股权 购买日至年
股权取 股权取得成 购买日的 年末被购
被购买方名称 得比例 取得 购买日 末被购买方
得时点 本 确定依据 买方的收
（%） 方式 的净利润
入
成都硕泰丽都
地产开发有限 2014/1/31 338,708,421.13 61.4545 购买 2014/1/31 协议约定 2,450.00 -23,125,244.37
公司
深圳市锦峰城
房地产开发有 2014/4/1 430,000,000.00 100.00 购买 2014/4/1 协议约定 0.00 -1,128,052.16
限公司
本公司本年度对上述公司并购不存在分步实现企业合并的情况。
（2）合并成本及商誉
成都硕泰丽都地产开发 深圳市锦峰城房地产
项目 有限公司 开发有限公司
合并成本
—现金 338,708,421.13 430,000,000.00
—非现金资产的公允价值 0.00 0.00
—发行或承担的债务的公允价值 0.00 0.00
—发行的权益性证券的公允价值 0.00 0.00
—或有对价的公允价值 0.00 0.00
—购买日之前持有的股权于购买日的公允价值 0.00 0.00
—其他 0.00 0.00
88
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
成都硕泰丽都地产开发 深圳市锦峰城房地产
项目 有限公司 开发有限公司
合并成本合计 338,708,421.13 430,000,000.00
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 347,878,323.14 354,355,400.00
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允
-9,169,902.01 75,644,600.00
价值份额的金额
① 合并成本公允价值的确定
本公司孙公司成都硕泰丽都地产开发有限公司被合并净资产公允价值以经北京
中企华资产评估有限责任公司评估，并出具中企华评报字[2013]第 3302 号评估报告。
本公司孙公司深圳市锦峰城房地产开发有限公司被合并净资产公允价值以经中
联资产评估集团有限公司评估，并出具中联评报字[2013]第 850 号评估报告。
② 大额商誉形成的主要原因
本公司纳入合并范围的孙公司深圳市锦峰城房地产开发有限公司合并成本高于
其可辨认净资产的公允价值。
（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债
成都硕泰丽都地产开发有限公司 深圳市锦峰城房地产开发有限公司
项目 购买日 购买日 购买日 购买日
公允价值 账面价值 公允价值 账面价值
资产：
货币资金 1,386,289.05 1,386,289.05 87,650,615.10 87,650,615.10
其他应收款 370,814.93 370,814.93 589,600.00 589,600.00
存货 837,558,615.89 597,321,501.59 1,140,893,226.65 735,086,026.65
固定资产 654,918.35 653,464.55 0.00 0.00
负债：
其他流动负债 213,836,383.04 213,836,383.04 303,326,241.75 303,326,241.75
长期借款 0.00 0.00 470,000,000.00 470,000,000.00
递延所得税负债 60,059,642.03 0.00 101,451,800.00 0.00
净资产： 566,074,613.15 385,895,687.08 354,355,400.00 50,000,000.00
减：少数股东权益 218,196,290.01 148,745,422.06 0.00 0.00
取得的净资产 347,878,323.14 237,150,265.02 354,355,400.00 50,000,000.00
注：可辨认资产、负债公允价值是根据评估报告的评估值确定。
（4）本公司本年年末不存在无法合理确定合并对价或被购买方可辨认净资产、负
债公允价值的情况。
2、 同一控制下企业合并
本公司本年度未发生同一控制下的企业合并。
3、 反向购买
89
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
本公司本年度未发生反向购买。
4、 处置子公司
本公司本年度未发生处置子公司的情况。
5、 其他原因的合并范围变动
本年新增子公司
公司名称 新纳入合并范围的原因 持股比例%
成都鸿悦置业有限公司 新设 100.00
中粮地产发展(深圳)有限公司 新设 100.00
八、 在其他主体中的权益
1、 在子（孙）公司中的权益
（1）企业集团的构成
主要经 持股比例（%）
子（孙）公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
子公司：
1、中粮地产集团深圳贸易有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 83.33 16.67 设立
2、深圳市宝铜实业有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 90.00 10.00 设立
3、中粮地产集团深圳工人服务有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 90.09 9.91 设立
4、中粮地产集团深圳大洋服务有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 90.00 10.00 设立
5、深圳市宝恒建设监理有限公司 深圳 深圳 工程监理 50.00 50.00 设立
6、深圳中粮地产建筑研发设计有限公司 深圳 深圳 建筑设计 95.00 5.00 设立
7、中粮地产集团深圳工业发展有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 80.00 20.00 设立
8、深圳鹏丽陶瓷有限公司 深圳 深圳 工业生产 68.40 21.60 设立
9、深圳市宝安三联有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 69.05 设立
10、深圳市宝安福安实业有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 56.52 设立
11、华高置业有限公司 香港 香港 商业贸易 100.00 设立
12、中粮地产集团深圳物业管理有限公司 深圳 深圳 物业管理 93.97 6.03 设立
13、深圳中粮地产物业服务有限公司 深圳 深圳 物业管理 100.00 设立
14、中粮地产集团深圳房地产开发有限公
深圳 深圳 房地产开发 100.00 设立
司
15、中粮地产发展（深圳）有限公司 深圳 深圳 房地产开发 100.00 设立
16、长沙中粮地产投资有限公司 长沙 长沙 房地产开发 100.00 设立
17、中粮地产成都有限公司 成都 成都 房地产开发 100.00 设立
同一控制下
18、成都天泉置业有限责任公司 成都 成都 房地产开发 100.00
企业合并
19、中粮地产南京有限公司 南京 南京 房地产开发 100.00 设立
同一控制下
20、苏源集团江苏房地产开发有限公司 南京 南京 房地产开发 90.00
企业合并
21、杭州易筑房地产开发有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立
22、杭州鸿悦置业有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立
23、中粮地产（上海）有限公司 上海 上海 房地产开发 100.00 设立
24、上海加来房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 51.00 同一控制下
90
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
主要经 持股比例（%）
子（孙）公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
企业合并
25、中粮地产（北京）有限公司 北京 北京 房地产开发 100.00 设立
26、天津粮滨投资有限公司 天津 天津 房地产开发 90.00 设立
27、中耀房地产开发（沈阳）有限公司 沈阳 沈阳 房地产开发 65.00 设立
孙公司：
1、中粮地产深圳(实业)有限公司 深圳 深圳 房地产开发 51.00 设立
非同一控制
2、深圳市锦峰城房地产开发有限公司 深圳 深圳 房地产开发 100.00
下企业合并
非同一控制
3、长沙观音谷房地产开发有限公司 长沙 长沙 房地产开发 98.00
下企业合并
4、成都悦城实业有限公司 成都 成都 房地产开发 70.00 设立
5、成都中粮锦悦置业有限公司 成都 成都 房地产开发 51.00 设立
非同一控制
6、成都硕泰丽都地产开发有限公司 成都 成都 房地产开发 61.4545
下企业合并
7、成都鸿悦置业有限公司 成都 成都 房地产开发 100.00 设立
8、上海悦鹏置业发展有限公司 上海 上海 房地产开发 100.00 设立
9、中粮鸿云置业南京有限公司 南京 南京 房地产开发 51.00 设立
10、北京正德兴合房地产开发有限公司 北京 北京 房地产开发 51.00 设立
11、中粮地产投资（北京）有限公司 北京 北京 房地产开发 51.00 设立
非同一控制
12、北京中粮万科房地产开发有限公司 北京 北京 房地产开发 50.00
下企业合并
（2）非全资子（孙）公司
少数股东的 本年归属于
本年向少数股 年末少数股东
子公司名称 持股比例 少数股东的
东分派的股利 权益余额
（%） 损益
1、深圳宝安三联有限公司 30.95 72,526,775.45 4,436,966.98 151,605,725.25
2、深圳市宝安福安实业有限公司 43.48 10,579,959.54 6,522,000.00 74,756,776.77
3、深圳鹏丽陶瓷有限公司 10.00 -33,412.71 0.00 -3,562,988.47
4、中粮地产（深圳）实业有限公司 49.00 -439,690.82 0.00 391,522,102.68
5、长沙观音谷房地产开发有限公司 15.00 -3,865,427.80 0.00 23,797,773.42
6、成都悦城实业有限公司 30.00 3,594,388.18 0.00 102,890,365.30
7、成都中粮锦悦置业有限公司 49.00 -11,074,880.90 0.00 232,029,015.30
8、成都硕泰丽都地产开发有限公司 38.5455 -6,594,457.67 0.00 211,601,832.34
9、上海加来房地产开发有限公司 49.00 66,084,928.79 176,400,000.00 242,048,880.09
10、中粮鸿云置业南京有限公司 49.00 -17,339,834.06 0.00 347,942,234.05
11、苏源集团江苏房地产开发有限公司 10.00 7,026,772.13 0.00 80,971,364.56
12、中粮地产投资（北京）有限公司 49.00 130,125,921.67 0.00 747,248,795.89
13、北京中粮万科房地产开发有限公司 50.00 31,928,010.89 0.00 632,120,332.46
14、北京正德兴合房地产开发有限公司 49.00 -2,739,661.04 0.00 387,716,079.73
15、天津粮滨投资有限公司 10.00 -3,683,540.10 0.00 -10,645,207.63
16、中耀房地产开发（沈阳）有限公司 35.00 28,186,005.00 0.00 1,068,171,373.70
91
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
少数股东的 本年归属于
本年向少数股 年末少数股东
子公司名称 持股比例 少数股东的
东分派的股利 权益余额
（%） 损益
合计 304,281,856.55 187,358,966.98 4,680,214,455.44
（3）非全资子（孙）公司的主要财务信息
年末余额
子（孙）公司名称 非流动资 非流动负
流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
产 债
1、深圳宝安三联有限公司 518,571,369.26 110,207,688.48 628,779,057.74 87,938,265.33 51,000,000.00 138,938,265.33
2、深圳市宝安福安实业有限公
198,498,631.58 142,815,907.58 341,314,539.16 25,380,829.94 144,000,000.00 169,380,829.94
司
3、深圳鹏丽陶瓷有限公司 851,311.73 2,946.40 854,258.13 36,484,142.78 0.00 36,484,142.78
4、中粮地产（深圳）实业有限
2,554,376,656.46 304,108.64 2,554,680,765.10 308,578,093.31 1,447,000,000.00 1,755,578,093.31
公司
5、长沙观音谷房地产开发有限
1,341,784,405.51 50,849,392.54 1,392,633,798.05 760,661,008.60 250,000,000.00 1,010,661,008.60
公司
6、成都悦城实业有限公司 1,573,152,319.52 920,903.69 1,574,073,223.21 1,039,105,338.90 192,000,000.00 1,231,105,338.90
7、成都中粮锦悦置业有限公司 2,280,187,920.83 8,573,469.27 2,288,761,390.10 987,457,787.45 827,775,000.00 1,815,232,787.45
8、成都硕泰丽都地产开发有限
1,019,376,931.99 8,026,909.44 1,027,403,841.43 458,616,397.01 200,000,000.00 658,616,397.01
公司
9、上海加来房地产开发有限公
1,382,918,959.75 66,971,162.13 1,449,890,121.88 978,799,231.71 0.00 978,799,231.71
司
10、中粮鸿云置业南京有限公司 3,268,994,989.26 1,791,321.17 3,270,786,310.43 2,294,550,118.48 266,150,000.00 2,560,700,118.48
11、苏源集团江苏房地产开发有
1,037,541,312.79 88,544,335.31 1,126,085,648.10 316,372,002.54 0.00 316,372,002.54
限公司
12、中粮地产投资（北京）有限
3,562,780,246.73 1,010,310,163.09 4,573,090,409.82 2,776,535,704.09 506,513,210.92 3,283,048,915.01
公司
13、北京中粮万科房地产开发有
4,233,214,640.31 1,190,784,407.57 5,423,999,047.88 3,003,950,046.05 1,035,323,654.50 4,039,273,700.55
限公司
14、北京正德兴合房地产开发有
2,786,437,724.80 2,491,460.88 2,788,929,185.68 1,089,639,359.59 908,000,000.00 1,997,639,359.59
限公司
15、天津粮滨投资有限公司 3,460,075,600.03 2,743,677.25 3,462,819,277.28 3,569,271,353.56 0.00 3,569,271,353.56
16、中耀房地产开发（沈阳）有
4,466,262,759.23 10,807,811.17 4,477,070,570.40 575,152,359.83 850,000,000.00 1,425,152,359.83
限公司
合计 33,685,025,779.78 2,696,145,664.61 36,381,171,444.39 18,308,492,039.17 6,677,761,865.42 24,986,253,904.59
（续）
年初余额
子（孙）公司名称 非流动资 非流动负
流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
产 债
1、深圳宝安三联有限公司 270,108,383.68 122,852,853.51 392,961,237.19 61,119,825.96 62,000,000.00 123,119,825.96
2、深圳市宝安福安实业有限公
191,124,404.34 159,234,551.79 350,358,956.13 20,758,180.53 167,000,000.00 187,758,180.53
司
3、深圳鹏丽陶瓷有限公司 1,092,225.23 296,700.30 1,388,925.53 36,684,683.17 0.00 36,684,683.17
4、中粮地产（深圳）实业有限
120,010,500.00 3,875.00 120,014,375.00 26,000.00 0.00 26,000.00
公司
5、长沙观音谷房地产开发有限 1,093,091,753.64 46,030,241.12 1,139,121,994.76 481,379,686.64 250,000,000.00 731,379,686.64
92
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
年初余额
子（孙）公司名称 非流动资 非流动负
流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
产 债
公司
6、成都悦城实业有限公司 1,470,024,630.45 1,856,351.17 1,471,880,981.62 1,140,894,391.23 0.00 1,140,894,391.23
7、成都中粮锦悦置业有限公司 1,490,683,825.49 1,289,936.33 1,491,973,761.82 995,843,361.42 0.00 995,843,361.42
8、成都硕泰丽都地产开发有限
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
公司
9、上海加来房地产开发有限公
1,976,154,611.91 65,395,742.17 2,041,550,354.08 1,348,862,653.71 0.00 1,348,862,653.71
司
10、中粮鸿云置业南京有限公司 2,497,293,912.11 1,512,097.88 2,498,806,009.99 1,753,332,401.60 0.00 1,753,332,401.60
11、苏源集团江苏房地产开发有
1,133,054,988.37 54,633,568.79 1,187,688,557.16 448,242,632.90 0.00 448,242,632.90
限公司
12、中粮地产投资（北京）有限
4,358,843,581.22 26,111,645.96 4,384,955,227.18 2,954,961,772.97 405,515,064.84 3,360,476,837.81
公司
13、北京中粮万科房地产开发有
4,726,982,393.48 115,280,769.22 4,842,263,162.70 3,279,182,370.81 256,456,957.42 3,535,639,328.23
限公司
14、北京正德兴合房地产开发有
2,467,334,496.04 478,092.79 2,467,812,588.83 2,419,352,875.28 0.00 2,419,352,875.28
限公司
15、天津粮滨投资有限公司 2,816,006,258.88 10,374,035.92 2,826,380,294.80 2,895,996,970.12 0.00 2,895,996,970.12
16、中耀房地产开发（沈阳）有
4,225,533,043.82 12,633,613.16 4,238,166,656.98 766,779,889.28 500,000,000.00 1,266,779,889.28
限公司
合计 28,837,339,008.66 617,984,075.11 29,455,323,083.77 18,603,417,695.62 1,640,972,022.26 20,244,389,717.88
（续）
本年发生额
子（孙）公司名称 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额
流量
1、深圳宝安三联有限公司 324,394,875.57 234,336,700.78 234,336,700.78 -275,445,452.95
2、深圳市宝安福安实业有限
70,617,242.88 24,332,933.62 24,332,933.62 57,220,134.33
公司
3、深圳鹏丽陶瓷有限公司 0.00 -334,127.01 -334,127.01 -42,979.13
4、中粮地产（深圳）实业有
0.00 -885,703.21 -885,703.21 -1,491,102,078.84
限公司
5、长沙观音谷房地产开发有
155,302,231.28 -25,769,518.67 -25,769,518.67 -141,737,489.25
限公司
6、成都悦城实业有限公司 122,210,378.07 11,981,293.92 11,981,293.92 -113,218,643.76
7、成都中粮锦悦置业有限公
11,400.00 -22,601,797.75 -22,601,797.75 -1,113,348,874.86
司
8、成都硕泰丽都地产开发有
2,450.00 -17,271,716.20 -17,271,716.20 -139,729,051.59
限公司
9、上海加来房地产开发有限
760,213,456.51 138,403,189.80 138,403,189.80 105,586,399.14
公司
10、中粮鸿云置业南京有限公
0.00 -35,387,416.44 -35,387,416.44 84,495,357.52
司
11、苏源集团江苏房地产开发 166,295,447.64 70,267,721.30 70,267,721.30 -46,639,937.31
93
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
本年发生额
子（孙）公司名称 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额
流量
有限公司
12、中粮地产投资（北京）有
1,760,947,698.74 265,563,105.44 265,563,105.44 -178,167,172.02
限公司
13、北京中粮万科房地产开发
805,452,993.38 78,101,512.86 78,101,512.86 -510,173,424.46
有限公司
14、北京正德兴合房地产开发
0.00 -6,169,887.46 -6,169,887.46 -1,601,944,950.93
有限公司
15、天津粮滨投资有限公司 0.00 -36,835,400.96 -36,835,400.96 227,065,260.24
16、中耀房地产开发（沈阳）
809,524,355.00 80,531,442.87 80,531,442.87 -365,503,499.88
有限公司
合计 4,974,972,529.07 758,262,332.89 758,262,332.89 -5,502,686,438.75
（续）
上年发生额
子（孙）公司名称 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额
流量
1、深圳宝安三联有限公司 257,231,589.18 168,363,913.23 168,363,913.23 -179,841,236.27
2、深圳市宝安福安实业有限公司 67,449,615.56 19,750,609.56 19,750,609.56 50,442,055.51
3、深圳鹏丽陶瓷有限公司 10,689,400.00 -14,658,420.52 -14,658,420.52 -728,482.40
4、中粮地产（深圳）实业有限公司 0.00 -11,625.00 -11,625.00 -119,989,500.00
5、长沙观音谷房地产开发有限公司 334,472,760.63 43,840,373.57 43,840,373.57 -43,029,196.80
6、成都悦城实业有限公司 460,370,467.90 25,111,327.67 25,111,327.67 569,843,551.33
7、成都中粮锦悦置业有限公司 24,000.00 -3,869,599.60 -3,869,599.60 -499,698,673.79
8、成都硕泰丽都地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 0.00
9、上海加来房地产开发有限公司 926,853,597.00 167,537,394.14 167,537,394.14 469,803,681.28
10、中粮鸿云置业南京有限公司 0.00 -4,526,391.61 -4,526,391.61 -744,928,434.86
11、苏源集团江苏房地产开发有限
121,132,646.00 44,323,259.11 44,323,259.11 -85,960,828.59
公司
12、中粮地产投资（北京）有限公
1,534,233,131.00 214,769,256.76 214,769,256.76 31,353,590.12
司
13、北京中粮万科房地产开发有限
2,751,792,379.70 279,814,844.11 279,814,844.11 506,280,725.63
公司
14、北京正德兴合房地产开发有限
0.00 -2,540,286.45 -2,540,286.45 -4,104,645.13
公司
15、天津粮滨投资有限公司 0.00 -48,841,101.99 -48,841,101.99 312,146,165.68
16、中耀房地产开发（沈阳）有限
1,258,964,428.00 -65,001,805.11 -65,001,805.11 136,804,737.83
公司
合计 7,723,214,014.97 824,061,747.87 824,061,747.87 398,393,509.54
2、 在子（孙）公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子（孙）公司的交易
（1） 在子（孙）公司所有者权益份额发生变化的情况说明
孙公司北京正德兴合房地产开发有限公司、中粮地产(深圳)实业有限公司本年增资
94
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
增加少数股东，所有者权益份额由 100.00%变为 51.00%。
（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
中粮地产(深圳)实业有限公
项目 北京正德兴合房地产开发有限公司
司
处置对价 392,000,000.00 392,000,000.00
—现金 392,000,000.00 392,000,000.00
—非现金资产的公允价值 0.00 0.00
处置对价合计 392,000,000.00 392,000,000.00
减：处置的股权比例计算的子公
390,455,740.77 391,961,778.81
司净资产份额
差额 1,544,259.23 38,221.19
其中：调整资本公积 1,544,259.23 38,221.19
调整盈余公积 0.00 0.00
调整未分配利润 0.00 0.00
3、 在合营企业或联营企业中的权益
（1）合营企业或联营企业
持股比例
合营企业或联营企业 主要经 对合营企业或联营企业
注册地 业务性质 （%）
名称 营地 投资的会计处理方法
直接 间接
广州市鹏万房地产有 房地产开发、商品房
广州 广州 销售 50.00 按权益法核算
限公司
房地产开发；销售自
北京中粮万科置业有
北京 北京 行开发的商品房；物 50.00 按权益法核算
限公司 业管理
生产经营各种规格的
铜芯塑料电线、全塑
电缆、控制电缆、编
织线、镀锡线、裸铜
深圳宝兴电线电缆制
深圳 深圳 线生产。产品 100％外 20.00 25.00 按权益法核算
造有限公司
销。增加：软光缆、
光交叉连接设备及相
关器材的研究、开发
和生产经营。
深圳凯莱物业管理有
深圳 深圳 物业管理 30.00 按权益法核算
限公司
95
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
（2）合营或联营企业的主要财务信息
年末余额/本年发生额
项目 北京中粮万科 广州市鹏万房 深圳凯莱物业 深圳宝兴电线电
置业有限公司 地产有限公司 管理有限公司 缆制造有限公司
流动资产 690,440,501.26 552,172,248.66 5,923,686.04 880,917,702.44
非流动资产 4,393,583.62 118,084.40 0.00 355,680,026.56
资产合计 694,834,084.88 552,290,333.06 5,923,686.04 1,236,597,729.00
流动负债 287,917,820.74 250,454,889.74 1,630,700.99 910,740,835.55
非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00
负债合计 287,917,820.74 250,454,889.74 1,630,700.99 910,740,835.55
少数股东权益 0.00 0.00 0.00 40,857,095.58
归属于母公司股东权益 406,916,264.14 301,835,443.32 4,292,985.05 284,999,797.87
按持股比例计算的净资
203,458,132.08 150,917,721.67 1,287,895.51 128,249,908.94
产份额
调整事项 0.00 0.00 0.00 0.00
—商誉 0.00 0.00 0.00 0.00
—内部交易未实现利润 0.00 0.00 0.00 0.00
—其他 0.00 0.00 0.00 0.00
对合营或联营企业权益
203,458,132.08 150,917,721.67 1,287,895.51 128,249,908.94
投资的账面价值
营业收入 1,847,810,526.00 653,477,424.72 687,200.00 1,556,993,291.66
净利润 80,052,535.20 148,093,537.20 253,377.92 28,344,993.19
终止经营的净利润 0.00 0.00 0.00 0.00
其他综合收益 0.00 0.00 0.00 0.00
综合收益总额 80,052,535.20 148,093,537.20 253,377.92 28,344,993.19
本年度收到的来自合营
0.00 -405,908,410.60 0.00 0.00
或联营企业的股利
（续）
年初余额/上年发生额
项目 北京中粮万科 广州市鹏万房 深圳凯莱物业 深圳宝兴电线电
置业有限公司 地产有限公司 管理有限公司 缆制造有限公司
流动资产 2,550,416,701.13 1,746,533,535.82 5,588,336.97 794,641,295.70
非流动资产 286,870.99 74,341.14 0.00 342,225,537.78
资产合计 2,550,703,572.12 1,746,607,876.96 5,588,336.97 1,136,866,833.48
96
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
年初余额/上年发生额
项目 北京中粮万科 广州市鹏万房 深圳凯莱物业 深圳宝兴电线电
置业有限公司 地产有限公司 管理有限公司 缆制造有限公司
流动负债 2,223,839,843.18 781,049,149.64 1,548,729.84 844,334,762.96
非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00
负债合计 2,223,839,843.18 781,049,149.64 1,548,729.84 844,334,762.96
少数股东权益 0.00 0.00 0.00 35,877,265.84
归属于母公司股东权益 326,863,728.94 965,558,727.32 4,039,607.13 292,532,070.52
按持股比例计算的净资
163,431,864.47 482,779,363.67 1,211,882.14 115,494,662.00
产份额
调整事项 0.00 0.00 0.00 0.00
—商誉 0.00 0.00 0.00 0.00
—内部交易未实现利润 0.00 0.00 0.00 0.00
—其他 0.00 0.00 0.00 0.00
对合营或联营企业权益
163,431,864.47 482,779,363.67 1,211,882.14 115,494,662.00
投资的账面价值
营业收入 330,924,129.00 1,796,210,235.00 687,200.00 1,583,480,599.97
净利润 37,950,789.40 428,564,135.95 357,269.41 6,057,694.71
终止经营的净利润 0.00 0.00 0.00 0.00
其他综合收益 0.00 0.00 0.00 0.00
综合收益总额 37,950,789.40 428,564,135.95 357,269.41 6,057,694.71
本年度收到的来自合营
0.00 0.00 0.00 0.00
或联营企业的股利
（3）合营或联营企业的汇总财务信息
项目 年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数 354,375,853.75 646,211,228.14
—净利润 114,073,036.21 233,257,462.67
—其他综合收益 0.00 0.00
—综合收益总额 114,073,036.21 233,257,462.67
联营企业：
投资账面价值合计
97
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目 年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
下列各项按持股比例计算的合计数 129,537,804.45 116,706,544.14
—净利润 12,831,260.31 2,833,143.43
—其他综合收益 0.00 0.00
—综合收益总额 12,831,260.31 2,833,143.43
（4）本公司本年度未发生合营企业或联营企业发生的超额亏损。
（5）本公司本年度不存在与合营企业投资相关的未确认承诺。
（6）本公司本年度不存在与合营企业或联营企业投资相关的或有负债。
4、 重要的共同经营
本公司本年不存在重要的共同经营。
九、 与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括股权投资、借款、应收账款、应付账款，各项金融工
具的详细情况说明见本附注六相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为
降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管
理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。本公司的风险管理目标和政策如
下：
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公
司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。
基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种
风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，
将风险控制在限定的范围之内。
1、 市场风险
（1）外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本公司承受外汇风险主要与港币有关，
除本公司的下属子公司华高置业有限公司以港币进行采购和销售外，本公司的其他主
要业务活动以人民币计价结算。于 2014 年 12 月 31 日，除下表所述资产或负债为美元
和港币余额外，本公司的资产及负债均为人民币余额。该等外币余额的资产和负债产
生的外汇风险可能对本公司的经营业绩产生影响。
金额单位:港币元
项目 年末数 年初数
现金及现金等价物 10,956,413.15 11,106,346.03
其他应收款 23.31 23.31
应付账款 116,362.00 52,550.00
98
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
金额单位:美元元
项目 年末数 年初数
现金及现金等价物 65,100.79 65,191.39
本公司密切关注汇率变动对本公司外汇风险的影响。目前华高置业有限公司没有
采购和销售活动。
（2）利率风险－现金流量变动风险
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款
(详见本附注六、26)有关。本公司的政策是保持这些借款的浮动利率。
（3）其他价格风险
本公司持有的分类为可供出售金融资产部分投资在资产负债表日以公允价值计
量。因此，本公司承担着证券市场变动的风险。
其他价格风险敏感性分析：
本公司因持有以公允价值计量的金融资产而面临价格风险。
2、 信用风险
2014 年 12 月 31 日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合
同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额，对于以公允价值计量的金融工
具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着
未来公允价值的变化而改变。
为降低信用风险，本公司由专业部门确定信用额度、进行信用审批，并执行其他
监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审
核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，
本公司认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本公司本年度不存在已逾期未减值的金融资产。
3、 流动风险
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监
控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款
的使用情况进行监控并确保遵守借款协议，同时与金融机构进行融资磋商，以保持一
定的授信额度，减低流动性风险。
本公司将银行借款作为主要资金来源。2014 年 12 月 31 日，本公司尚未使用的银
行借款额度为人民币 1,277,261.00 万元。
99
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
十、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值
年末公允价值
项目 第一层次公 第二层次公 第三层次公
合计
允价值计量 允价值计量 允价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且其变动计入
0.00 0.00 0.00 0.00
当期损益的金融资产
（二）可供出售金融资产
1、债务工具投资 0.00 0.00 0.00 0.00
2、权益工具投资 801,897,688.79 0.00 0.00 801,897,688.79
3、其他 0.00 0.00 0.00 0.00
（三）投资性房地产
1、出租的土地使用权 0.00 0.00 0.00 0.00
2、出租的建筑物 0.00 0.00 0.00 0.00
3、持有并准备增值后转让的土地使用
0.00 0.00 0.00 0.00
权
持续以公允价值计量的资产总额 801,897,688.79 0.00 0.00 801,897,688.79
二、非持续的公允价值计量 0.00 0.00 0.00 0.00
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
本公司对于持续按第一层次公允价值计量的可供出售金融资产--招商证券的市价
确定依据为证券股市场每日公开交易的收盘价。
3、 本年内发生的估值技术变更及变更原因
本公司本年内未发生估值技术变更。
十一、 关联方及关联交易
1、 本公司的母公司情况
母公司对本 母公司对本
注册资本
母公司名称 注册地 业务性质 公司的持股 公司的表决
（万元）
比例（%） 权比例（%）
中粮集团有限公司 北京市 粮油进出口 197,776.80 50.65 50.65
2、 本公司的子（孙）公司情况
详见附注八、1、在子（孙）公司中的权益。
100
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
3、 本公司的合营和联营企业情况
本公司合营和联营企业详见附注八、3
4、 其他关联方情况
其他关联方名称 与本公司关系
中粮集团有限公司 本公司之股东
香港凯丽有限公司 子公司的其他股东
上海万科投资管理有限公司 子公司的其他股东
天津滨海快速交通发展有限公司 子公司的其他股东
上海中城永跃投资中心（有限合伙） 孙公司的其他股东
上海中城永玺投资中心（有限合伙） 孙公司的其他股东
北京万科企业有限公司 孙公司的其他股东
中英人寿保险有限公司 同一最终控股股东
鹏利国际（四川）置业有限公司 同一最终控股股东
中英人寿保险有限公司广东分公司 同一最终控股股东
上海万良企业管理咨询有限公司 同一最终控股股东
北京名都房地产开发有限公司 同一最终控股股东
广州侨鹏房产开发有限公司 同一最终控股股东
德鸿物业发展(深圳)有限公司 同一最终控股股东
北京凯莱物业管理有限公司 同一最终控制股东
北京中粮广场发展有限公司 同一最终控制股东
苏州苏源房地产开发有限公司 同一最终控制股东
四川凯莱物业管理有限公司 同一最终控制股东
成都凯莱物业发展有限公司 同一最终控制股东
中粮鹏利置业（重庆）有限公司 同一最终控制股东
中粮鹏利（成都）实业发展有限公司 同一最终控制股东
上海鹏利置业发展有限公司 同一最终控制股东
杭州世外桃源房地产开发有限公司 同一最终控制股东
卓远地产（成都）有限公司 同一最终控制股东
沈阳大悦城房产开发有限公司 同一最终控制股东
杭州世外桃源房地产开发有限公司 同一最终控制股东
中粮置地有限公司 同一最终控制股东
中粮财务有限责任公司 同一最终控制股东
北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司 其他关联方
5、 关联方交易情况
（1）进出口协作服务费
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
根据本公司 1996 年 1 月 30 日与本公司合作经营企业深圳宝菱同利有限公司签订
的《进出口协作服务费用支付协议书》，本公司为深圳宝菱同利有限公司提供进口钢
材和产品出口协作服务，期限自 1996 年 1 月 1 日至 2038 年 3 月 31 日止，本年度本公
司实际收到协作服务费折合人民币 253.37 万元。
（2）商标使用权
本公司于 2007 年 2 月与中粮集团签署了中粮商标许可协议，中粮集团按免收许可
使用费的方式授予本公司一项非独占性的“商标、名称及标识”使用权。允许本公司将“商
标、名称及标识”用于本公司名称或商号中，以及用于本公司的服务、相关的宣传资料、
文具用品和本公司在业务区内的日常业务，协议期 10 年。
（3）接受服务情况
本公司 2014 年 1 月 1 日与中英人寿保险有限公司广东分公司签订团体人身寿险投
保协议，保险责任有效期间自 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日，保险费交费方式
为趸交。本年度共支付保险费 4,277,606.53 元。
（4）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
①采购商品/接受劳务情况
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
中粮屯河股份有限公司 购买商品 11,228.00 75,073.00
北京凯莱物业管理有限公司（注 1） 接受劳务 6,578,818.04 4,187,787.16
中粮集团有限公司 接受劳务 78,082.49 113,735.90
合计 6,668,128.53 4,376,596.06
本公司孙公司中粮地产投资（北京）有限公司与北京凯莱物业管理有限公司签订
物业服务协议，协议约定对祥云项目展示区、现场办公楼及其前期物业提供物业管理
服务。项目展示区服务期限为自协议签订之日至 2014 年 10 月 27 日止，项目现场办公
楼服务期限自协议签订之日至 2014 年 12 月 31 日止，前期物业服务期限自协议签订之
日至物业移交之日止。本年度已付物业费 215,120.46 元，本年度发生物业费 6,578,818.04
元。
（5）出售商品/提供劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
中粮集团有限公司 房屋出售（注 1） 0.00 13,885,244.00
沈阳大悦城房产开发有限公司 物业管理（注 2） 462,695.83 1,522,972.78
杭州世外桃源房地产开发有限公司 物业管理（注 3） 3,019,524.94 1,082,010.00
苏州苏源房地产开发有限公司 物业管理（注 4） 3,515,542.56 1,971,197.30
卓远地产（成都）有限公司 物业管理 0.00 40,686.65
注 1：2013 年度本公司之孙公司中粮地产投资（北京）有限公司与中粮集团有限
公司签订房屋预售合同，并收到预收款项 13,885,244.00 元，本年度该销售实现，已交
102
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
付房屋并且确认收入。
注 2：子公司中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司与沈阳大悦城房产
开发有限公司签订沈阳大悦城 C 区住宅前期物业服务合同补充协议及中粮大悦公寓
前期物业服务合同。C 区住宅服务期限：自 2010 年 10 月 15 日至业主大会成立；中粮大
悦公寓服务期限：自 2012 年 1 月 1 日至业主大会成立；本年度共确认物业管理服务费
462,695.83 元。
注 3：子公司中粮地产集团深圳物业管理有限公司杭州分公司与杭州世外桃源房
地产开发有限公司签订：中财大厦 17 层办公楼物业服务协议，本年度确认物业管理服
务费 593,671.64 元；萧山区湘湖人家小区物业服务协议，本年度确认物业管理服务费
2,425,853.30 元。
注 4：子公司中粮地产集团深圳物业管理有限公司苏州分公司与苏州苏源房地产
开发有限公司签订《中粮本园配合销售委托协议》，服务期限自 2013 年 3 月 15 日起
至 2015 年 3 月 14 日止。本年度确认物业管理服务费 3,515,542.56 元。
（6）关联受托管理/委托管理情况
年度确认
托管资产
委托方名称 受托方名称 受托起始日 受托终止日 托管收益确定依据 的
类型
托管收益
中粮鹏利（成都）实业 中粮地产（集团） 应支付的薪酬和其他
经营管理 2012-9-27 2015-9-26 500,000.00
发展有限公司 股份有限公司 相应成本支出
上海鹏利置业发展有限 中粮地产（集团） 应支付的薪酬和其他
经营管理 2012-9-27 2015-9-26 500,000.00
公司 股份有限公司 相应成本支出
沈阳大悦城房地产开发 中粮地产（集团） 应支付的薪酬和其他
经营管理 2012-9-27 2015-9-26 500,000.00
公司 股份有限公司 相应成本支出
杭州世外桃源房地产开 中粮地产（集团） 应支付的薪酬和其他
经营管理 2012-9-27 2015-9-26 500,000.00
发有限公司 股份有限公司 相应成本支出
卓远地产（成都）有限 中粮地产（集团） 应支付的薪酬和其他
经营管理 2012-9-27 2015-9-26 500,000.00
公司 股份有限公司 相应成本支出
苏州苏源房地产开发有 中粮地产（集团） 应支付的薪酬和其他
经营管理 2012-7-1 2015-6-30 500,000.00
限公司 股份有限公司 相应成本支出
注：本公司 2009 年 9 月 27 日分别与中粮鹏利（成都）实业发展有限公司、上海
鹏利置业发展有限公司、鹏利国际（四川）置业有限公司、沈阳大悦城房地产开发公
司、杭州世外桃源房地产开发有限公司、卓远地产（成都）有限公司共六家公司（以
下统称委托方）签订受托管理协议，接受委托经营管理委托方的全部业务。在不违反
委托方公司章程的前提下，对委托方的日常经营拥有管理权，包括但不限于制定开发
和经营方针、实施年度经营计划等。本次受托经营管理的期限为自委托经营管理合同
生效之日起三年。托管费为固定费用，委托方每年应当支付给本公司委托管理费 50
万元人民币，每半年支付 25 万元，定价依据为综合考虑公司委派到各项目公司的管理
团队所应支付的薪酬和其他相应成本支出。
103
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
上述委托经营管理合同已届到期。2012 年 3 月 28 日，公司第七届董事会第九次会
议审议通过关于受托经营管理关联交易的议案。董事会同意公司与杭州世外桃源房地
产开发有限公司、沈阳大悦城房产开发有限公司（原沈阳鹏利广场房产开发有限公司，
2009 年 10 月更名为沈阳大悦城房产开发有限公司）、卓远地产（成都）有限公司、
中粮鹏利（成都）实业发展有限公司和上海鹏利置业发展有限公司等五家公司续签新
的委托经营管理合同。鹏利国际（四川）置业有限公司正在进行注销清算，公司不再
与其续签委托经营管理合同。鹏利国际（四川）置业有限公司与公司的委托经营管理
关系至原合同期满为止。同时，由于公司已于 2011 年终止配股融资收购控股股东资产
的活动，为避免潜在同业竞争，董事会同意公司与苏州苏源房地产开发有限公司签署
委托经营管理合同。期限为自委托经营管理合同生效之日起三年。公司将向各委托方
收取每年 50 万元的委托管理费用。
本年受托管理费共计 300.00 万元。
（7）关联租赁情况
①本公司作为承租人
出租方名称 租赁资产种类 本年租赁费 上年租赁费
北京中粮广场发展有限公司 固定资产 9,018,000.00 1,000,000.00
注：根据本公司的孙公司中粮地产投资（北京）有限公司与北京中粮广场发展有
限公司签订的办公楼租赁协议，本年度租赁费为 9,018,000.00 元。租赁期限自 2014 年 1
月 1 日至 2014 年 12 月 31 日，截止资产负债表日，本公司的孙公司中粮地产投资（北
京）有限公司已支付本年度房屋租金。
（8）关联担保情况
担保是否
担保金额
担保方 被担保方 担保起始日 担保到期日 已经履行
（万元）
完毕
1、中粮地产（集团）股 中耀房地产开发（沈阳）
32,500.00 2012/9/20 2017/8/23 是
份有限公司 有限公司
2、中粮地产南京有限公 中粮鸿云置业南京有限
33,250.00 2013/11/28 2014/11/14 是
司 公司
3、中粮地产集团深圳房
深圳市锦峰城房地产开
地产开发有限公司（注 65,000.00 2013/12/31 2015/9/19 是
发有限公司
2）
4、深圳市宝安福安实业 中粮地产（集团）股份
20,000.00 2009/10/10 2016/9/24 是
有限公司 有限公司
5、中粮地产（集团）股 中粮地产集团深圳房地
40,000.00 2011/11/24 2016/11/24 是
份有限公司 产开发有限公司
5、中粮地产（集团）股 成都天泉置业有限责任
27,000.00 2013/12/2 2018/12/2 否
份有限公司 公司
6、中粮地产成都有限公 成都中粮锦悦置业有限
46,000.00 2014/2/21 2015/8/14 否
司 公司
104
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
担保是否
担保金额
担保方 被担保方 担保起始日 担保到期日 已经履行
（万元）
完毕
7、中粮地产（集团）股 北京正德兴合房地产开
90,800.00 2014/3/26 2016/3/25 否
份有限公司（注 1） 发有限公司
8、中粮地产（北京）有 北京正德兴合房地产开
90,800.00 2014/3/26 2016/3/25 否
限公司（注 1） 发有限公司
9、中粮地产（集团）股 成都天泉置业有限责任
27,000.00 2013/12/2 2018/12/2 否
份有限公司 公司
10、中粮地产（北京） 中耀房地产开发（沈阳）
39,000.00 2014/6/28 2017/4/27 否
有限公司 有限公司
中耀房地产开发（沈阳）
11、中粮置地有限公司 21,000.00 2014/6/28 2017/4/27 否
有限公司
12、中粮地产集团深圳
深圳市锦峰城房地产开
房地产开发有限公司 65,000.00 2014/4/30 2017/9/19 否
发有限公司
（注 2）
13、中粮地产（集团） 中粮地产（北京）有限
20,000.00 2012/10/31 2017/10/18 否
股份有限公司 公司
14、中粮地产（集团） 长沙观音谷房地产开发
20,000.00 2013/11/15 2017/11/15 否
股份有限公司 有限公司
15、中粮地产（集团） 中粮地产集团深圳房地
65,000.00 2013/12/19 2018/11/23 否
股份有限公司 产开发有限公司
16、中粮地产（集团）
中粮地产成都有限公司 23,000.00 2014/6/30 2019/2/20 否
股份有限公司
17、中粮地产（集团） 成都中粮锦悦置业有限
90,000.00 2014/6/26 2019/6/25 否
股份有限公司 公司
18、中粮地产（集团） 中粮地产集团深圳房地
43,000.00 2014/10/16 2019/10/15 否
股份有限公司（注 3） 产开发有限公司
19、深圳市锦峰城房地 中粮地产集团深圳房地
43,000.00 2014/10/16 2019/10/15 否
产开发有限公司（注 3） 产开发有限公司
20、中粮地产（集团） 中耀房地产开发（沈阳）
39,000.00 2014/12/31 2019/12/30 否
股份有限公司 有限公司
中耀房地产开发（沈阳）
21、中粮置地有限公司 21,000.00 2014/12/31 2019/12/30 否
有限公司
22、中粮地产集团深圳 中粮地产(深圳)实业有
90,000.00 2014/6/26 2021/6/25 否
房地产开发有限公司 限公司
注 1：该两笔担保为中粮地产（北京）有限公司、中粮地产（集团）股份有限公
司为北京正德兴合房地产开发有限公司一笔 9.08 亿元债务提供的复合担保；
注 2：该两笔担保为中粮地产深圳房地产开发有限公司为深圳市锦峰城房地产开
发有限公司一笔 6.5 亿元债务提供的复合担保，其中于 2013 年 12 月 31 日提供的中粮
地产集团深圳房地产开发有限公司提供的股权质押已于本报告期内解除；
注 3：该两笔担保为中粮地产（集团）股份有限公司、深圳市锦峰城房地产开发
有限公司为中粮地产深圳房地产开发有限公司一笔 4.3 亿元债务提供的复合担保。
（9）关联方资金拆借
105
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
① 拆入资金：
拆借金额
关联方 起始日 到期日 说明
（万元）
资金拆入：
上海万良企业管理咨询有限公司 18,000.00 2014/3/28 2015/3/27 注1
杭州世外桃源房地产开发有限公司/建设银行 10,000.00 2014/3/28 2015/3/27 注2
杭州世外桃源房地产开发有限公司/建设银行 18,000.00 2014/3/29 2015/3/28 注3
中粮集团有限公司/建设银行 70,800.00 2014/8/13 2015/8/13 注4
中粮集团有限公司/农业银行 86,700.00 2014/8/12 2015/8/11 注5
中粮集团有限公司/财务公司 110,000.00 2013/11/22 2014/2/22 注6
中粮集团有限公司/财务公司 60,000.00 2013/10/25 2014/4/25 注7
中粮集团有限公司/财务公司 60,000.00 2014/4/25 2015/4/25 注8
中粮集团有限公司/财务公司 110,000.00 2013/11/5 2014/5/4 注9
中粮集团有限公司/财务公司 80,000.00 2014/5/5 2015/5/5 注 10
中粮集团有限公司/财务公司 19,600.00 2013/11/5 2014/5/5 注 11
中粮集团有限公司/财务公司 70,000.00 2013/10/25 2014/4/25 注 12
中粮集团有限公司/财务公司 70,000.00 2014/4/25 2015/4/25 注 13
中粮集团有限公司/财务公司 90,000.00 2013/10/12 2014/10/12 注 14
中粮集团有限公司/财务公司 90,000.00 2014/10/13 2015/10/13 注 15
中粮集团有限公司/财务公司 65,000.00 2013/10/14 2014/10/14 注 16
中粮集团有限公司/财务公司 65,000.00 2014/10/15 2015/10/15 注 17
中粮集团有限公司/财务公司 54,500.00 2014/12/17 2015/12/17 注 18
中粮财务有限责任公司 26,000.00 2013/3/1 2014/3/1 注 19
中粮财务有限责任公司 5,500.00 2013/6/27 2014/6/27 注 20
中粮财务有限责任公司 15,000.00 2013/9/18 2014/9/18 注 21
中粮财务有限责任公司 6,000.00 2014/5/26 2015/5/26 注 22
中粮财务有限责任公司 15,000.00 2014/3/11 2015/3/11 注 23
中粮财务有限责任公司 15,000.00 2014/9/29 2015/9/29 注 24
北京名都房地产开发有限公司 20,000.00 2014/7/19 2015/7/18 注 25
北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司 66,000.00 2014/10/29 2015/10/28 注 26
北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司 23,500.00 2014/9/5 2015/9/4 注 27
北京中粮万科置业有限公司 20,500.00 2014/1/28 2015/1/27 注 28
北京中粮万科置业有限公司 6,000.00 2014/4/9 2015/4/8 注 29
北京中粮万科置业有限公司 9,000.00 2014/7/29 2015/7/28 注 30
北京万科企业有限公司 41,800.00 2014/6/14 2014/12/30 注 31
上海中城永跃投资中心（有限合伙） 33,250.00 2013/11/14 2014/11/14 注 32
上海中城永玺投资中心（有限合伙） 46,000.00 2014/2/14 2016/2/13 注 33
成都凯莱物业发展有限公司 3,500.00 2014/3/24 2014/12/29 注 34
中粮鹏利置业（重庆）有限公司 6,530.38 2014/2/11 2014/12/26 注 35
106
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
拆借金额
关联方 起始日 到期日 说明
（万元）
合计 1,506,180.38
注 1：2012 年 3 月 26 日，本公司与上海万良企业管理咨询有限公司签订委托贷款
合同，委托建设银行深圳分行向本公司提供 29,000.00 万元贷款，期限 12 个月。2014
年 3 月三方当事人签订委托贷款展期协议书将该笔贷款余额 18,000.00 万元期限展期至
2015 年 3 月 27 日，该合同共展期 2 次。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额 18,000.00
万元，本年计提利息 11,552,250.00 元，本年支付 12,273,166.67 元。
注 2：2011 年 12 月 27 日，本公司与杭州世外桃源房地产开发有限公司签订委托
贷款合同，委托中国建设银行深圳分行向本公司提供 22,000.00 万元贷款，期限 12 个
月。2014 年 3 月三方当事人签订委托贷款展期协议书将贷款余额 10,000.00 万元期限展
期至 2015 年 3 月 27 日，该合同共展期 3 次。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额 10,000.00
万元，本年计提利息 7,450,333.35 元，本年支付 7,299,500.00 元。
注 3：2013 年 3 月 29 日，本公司与杭州世外桃源房地产开发有限公司签订委托贷
款合同，委托中国建设银行深圳分行向本公司提供 18,000.00 万元贷款，期限 12 个月。
2014 年 3 月三方当事人签订委托贷款展期协议书期限延长至 2015 年 3 月 28 日，合同
金额 18,000.00 万元，该合同共展期 1 次。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额 18,000.00
万元，本年计提利息 13,461,000.00 元，本年支付 13,362,000.00 元。
注 4：2008 年 8 月 13 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中国建设银行深
圳市分行向本公司提供 120,000.00 万元贷款，2014 年 8 月经三方签署委托贷款展期协
议将贷款期限展期至 2015 年 8 月 13 日，合同金额 70,800.00 万元，该合同共展期 7 次。
截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额 70,800.00 万元，本年计提利息 47,377,000.00 元，
支付利息 47,377,000.00 元。
注 5：2008 年 8 月 12 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中国农业银行深
圳宝安支行向本公司提供 86,700.00 万元贷款。2014 年 8 月经三方签署委托贷款展期协
议将贷款期限展期至 2015 年 8 月 11 日，合同金额 86,700.00 万元，该合同共展期 7 次。
截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额 86,700.00 万元，本年计提利息 58,016,750.00 元，
支付利息 58,016,750.45 元。
注 6：2013 年 11 月 22 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限
责任公司向本公司提供 110,000.00 万元贷款。截至 2014 年 12 月 31 日此笔借款已归还，
本年计提利息 10,285,000.00 元，支付利息 12,503,333.33 元。
注 7：2013 年 10 月 25 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限
责任公司向本公司提供 60,000.00 万元贷款。截至 2014 年 12 月 31 日此笔借款已归还，
本年计提利息 12,540,000.00 元，支付利息 13,750,000.00 元。
注 8：2014 年 4 月 25 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限责
107
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
任公司向本公司提供 60,000.00 万元贷款。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额 10,000.00
万元，本年计提利息 24,933,333.33 元，支付利息 24,000,000.00 元。
注 9：2013 年 11 月 5 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限责
任公司向本公司提供 110,000.00 万元贷款。截至 2014 年 12 月 31 日此笔借款已归还，
本年计提利息 25,006,666.67 元，支付利息 27,225,000.00 元。
注 10：2014 年 5 月 5 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限责
任公司向本公司提供 80,000.00 万元贷款。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额 80,000.00
万元，本年计提利息 32,133,333.33 元，支付利息 30,666,666.66 元。
注 11：2013 年 11 月 5 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限责
任公司向本公司提供 19,600.00 万元贷款。截至 2014 年 12 月 31 日此笔借款已归还，本
年计提利息 4,455,733.33 元，支付利息 4,851,000.00 元。
注 12：2013 年 10 月 25 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限
责任公司向本公司提供 70,000.00 万元贷款。截至 2014 年 12 月 31 日此笔借款已归还，
本年计提利息 14,630,000.00 元，支付利息 16,041,666.67 元。
注 13：2014 年 4 月 25 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限
责任公司向本公司提供 70,000.00 万元贷款。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额
40,000.00 万元，本年计提利息 22,183,333.33 元，支付利息 21,450,000.00 元。
注 14：2013 年 10 月 12 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限
责任公司向本公司提供 90,000.00 万元贷款。截至 2014 年 12 月 31 日此笔借款已归还，
本年计提利息 46,695,000.00 元，支付利息 48,510,000.00 元。
注 15：2014 年 10 月 13 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限
责任公司向本公司提供 90,000.00 万元贷款。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额
90,000.00 万元，本年计提利息 13,200,000.00 元，支付利息 11,385,000.00 元。
注 16：2013 年 10 月 14 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限
责任公司向本公司提供 65,000.00 万元贷款。截至 2014 年 12 月 31 日此笔借款已归还，
本年计提利息 34,081,666.67 元，支付利息 35,392,500.01 元。
注 17：2014 年 10 月 15 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限
责任公司向本公司提供 65,000.00 万元贷款。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额
65,000.00 万元，本年计提利息 9,295,000.00 元，支付利息 7,984,166.66 元。
注 18：2014 年 12 月 17 日，本公司的母公司中粮集团有限公司委托中粮财务有限
责任公司向本公司提供 54,500.00 万元贷款。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额
54,500.00 万元，本年计提利息 1,398,833.33 元，支付利息 373,022.22 元。
注 19：2013 年 3 月 1 日，本公司与中粮财务有限责任公司签订贷款合同，贷款金
额 26,000.00 万元。截至 2014 年 12 月 31 日此笔借款已归还，本年计提利息 2,513,333.33
108
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
元，支付利息 2,990,000.00 元。
注 20：2013 年 6 月 27 日，本公司与中粮财务有限责任公司签订贷款合同，贷款
金额 5,500.00 万元。截至 2014 年 12 月 31 日此笔借款已归还，本年计提利息 1,622,500.00
元，支付利息 1,723,333.33 元。
注 21：2013 年 9 月 18 日，本公司与中粮财务有限责任公司签订贷款合同，贷款
金额 15,000.00 万元。截至 2014 年 12 月 31 日此笔借款已归还，本年计提利息 6,500,000.00
元，支付利息 6,775,000.00 元。
注 22：2014 年 5 月 26 日，本公司中粮财务有限责任公司签订贷款合同，贷款金
额 6,000.00 万元贷款。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额 6,000.00 万元，本年计提
利息 2,200,000.00 元，支付利息 2,090,000.00 元。
注 23：2014 年 3 月 11 日，本公司中粮财务有限责任公司签订贷款合同，贷款金
额 15,000.00 万元贷款。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额 15,000.00 万元，本年计提
利息 7,400,000.00 元，支付利息 7,125,000.00 元。
注 24：2014 年 9 月 29 日，本公司与中粮财务有限责任公司签订贷款合同，贷款
金额 15,000.00 万元。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额 15,000.00 万元，本年计提利
息 2,350,000.00 元，支付利息 2,075,000.00 元。
注 25：2011 年 7 月 19 日，本公司与北京名都房地产开发有限公司签订内部贷款
合同，贷款金额 20,000.00 万元。2013 年该合同展期至 2014 年 7 月 18 日，2014 年该合
同期限展期至 2015 年 7 月 18 日，展期合同金额 20,000.00 万元，该合同共展期 3 次，
截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额 20,000.00 万元，本年计提利息 12,077,777.75 元，
本年尚未支付。
注 26：2012 年 10 月 29 日，本公司与北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司
签订贷款合同，贷款金额 70,000.00 万元。2014 年 10 月该合同期限展期至 2015 年 10
月 28 日，展期合同金额 66,000.00 万元，该合同共展期 1 次。截至 2014 年 12 月 31 日
此笔贷款已归还，本年计提利息 34,415,000.01 元，本年支付 83,198,333.35 元。
注 27：2013 年 9 月 5 日，本公司与北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司签
订贷款合同，贷款金额 23,500.00 万元。2014 年 9 月该合同期限展期至 2015 年 9 月 4
日，展期合同金额 23,500.00 万元，该合同共展期 1 次，截至 2014 年 12 月 31 日此笔贷
款已归还，本年计提利息 12,689,999.99 元，本年支付 17,311,666.66 元。
注 28：2013 年 1 月 28 日，本公司与北京中粮万科置业有限公司签订贷款合同，
贷款金额 24,000.00 万元。2014 年 1 月该合同期限展期至 2015 年 1 月 27 日，展期合同
金额 20,500.00 万元，该合同共展期 1 次。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额 10,500.00
万元，本年计提利息 8,991,666.67 元，本年尚未支付。
注 29：2013 年 4 月 9 日，本公司与北京中粮万科置业有限公司签订贷款合同，贷
109
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
款金额 6,000.00 万元。2014 年 4 月该合同期限展期至 2015 年 4 月 8 日，展期合同金额
6,000.00 万元，该合同共展期 1 次，截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额 6,000.00 万元，
本年计提利息 3,623,333.33 元，本年尚未支付。
注 30：2013 年 7 月 29 日，本公司与北京中粮万科置业有限公司签订贷款合同，
贷款金额 9,000.00 万元。2014 年 7 月该合同期限展期至 2015 年 7 月 28 日，展期合同金
额 9,000.00 万元，该合同共展期 1 次，截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额 9,000.00
万元，本年计提利息 5,435,000.00 元，本年尚未支付。
注 31：2013 年 6 月 14 日，本公司之孙公司北京中粮万科房地产开发有限公司与
北京万科企业有限公司签订贷款合同，贷款金额为 53,000.00 万元，2014 年 6 月该合同
项下剩余本金 41,800.00 万元期限展期至 2014 年 12 月 30 日，该合同共展期 1 次。截至
2014 年 12 月 31 日此笔贷款已归还，2014 年度支付利息 11,228,843.74 元，本年支付利
息 26,673,610.30 元。
注 32：2013 年 11 月 14 日，本公司之孙公司中粮鸿云置业南京有限公司与上海中
城永跃投资中心（有限合伙）签订贷款合同，贷款金额为 33,250.00 万元。截至 2014
年 12 月 31 日此笔贷款已归还，本年度共计提利息 21,612,500.00 元，本年支付利息
24,937,500.00 元。
注 33：2014 年 2 月 14 日，本公司之孙公司成都中粮锦悦置业有限公司与上海中
城永玺投资中心（有限合伙）、农业银行成都支行签订委托贷款合同，贷款金额 46,000.00
万元。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额 46,000.00 万元，本年度共计提利息
32,515,068.49 元，本年支付利息 18,400,000.00 元。
注 34：2014 年 3 月 24 日，本公司之孙公司成都硕泰丽都地产开发有限公司与成
都凯莱物业发展有限公司签订贷款合同，贷款金额 3,500.00 万元。截止 2014 年 12 月
29 日此笔贷款已归还，本年度共计提利息 1,784,688.90 元，本年尚未支付。
注 35：2014 年 2 月 11 日，本公司之孙公司成都硕泰丽都地产开发有限公司与中
粮鹏利置业（重庆）有限公司签订资金贷款合同，贷款金额 65,303,840.70 元。截止 2014
年 12 月 29 日此笔贷款已归还，本年度共计提利息 3,321,882.28 元，本年尚未支付。
② 资金拆出：
拆借金额
关联方 起始日 到期日 说明
（万元）
资金拆出：
上海万科投资管理有限公司 9,800.00 2013/12/31 2014/12/30 注1
上海万科投资管理有限公司 19,600.00 2014/5/23 2015/5/22 注2
上海万科投资管理有限公司 7,840.00 2013/9/29 2014/9/28 注3
上海万科投资管理有限公司 735.00 2013/11/30 2014/11/29 注4
上海万科投资管理有限公司 3,185.00 2014/11/30 2015/11/29 注4
110
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
拆借金额
关联方 起始日 到期日 说明
（万元）
上海万科投资管理有限公司 4,900.00 2013/12/29 2014/12/28 注5
合计 46,060.00
注 1：2013 年 12 月 31 日，本公司之子公司上海加来房地产开发有限公司与上海
万科投资管理有限公司签署短期借款合同，借款金额为 9,800.00 万元。截至 2014 年 12
月 31 日贷款本金已收回，本年度共计提利息 1,470,000.00 元，本年未支付利息。
注 2：2014 年 5 月 23 日，本公司之子公司上海加来房地产开发有限公司与上海万
科投资管理有限公司签署短期借款合同，借款金额为 19,600.00 万元，截至 2014 年 12
月 31 日贷款本金余额为 19,600.00 万元尚未收回，本年度共计提利息 11,923,333.33 元，
本年未支付利息。
注 3：2013 年 9 月 29 日，本公司之子公司上海加来房地产开发有限公司与上海万
科投资管理有限公司签署短期借款合同，借款金额为 7,840.00 万元。截至 2014 年 12
月 31 日贷款本金已收回，本年度共计提利息 2,352,000.00 元，本年未支付利息。
注 4：2013 年 11 月 30 日，本公司之子公司上海加来房地产开发有限公司与上海
万科投资管理有限公司签署短期借款合同，借款金额为 3,920.00 万元。2014 年，上海
加来房地产开发有限公司与上海万科投资管理有限公司签订展期合同，将剩余本金
3,185.00 万元展期至 2015 年 11 月 29 日，截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额 3,185.00
万元尚未收回，本年度计提利息 2,091,592.22 元，本年未支付利息。
注 5：2013 年 12 月 29 日，本公司之子公司上海加来房地产开发有限公司与上海
万科投资管理有限公司签署短期借款合同，借款金额为 4,900.00 万元。截至 2014 年 12
月 31 日此笔贷款已收回，本年共计提利息 736,633.34 元，本年未支付利息。
（10）关键管理人员报酬
项目 本年发生额 上年发生额
关键管理人员报酬 11,555,500.00 11,557,200.00
（11）其他关联交易
银行存款 利息收入
企业名称
年末余额 年初余额 本年金额 上年金额
中粮财务有限责任公司 300,217,915.39 284,547,768.82 983,994.98 752,059.82
6、 关联方应收应付款项
（1）应收项目
年末余额 年初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款：
沈阳大悦城房产开发有限公司 462,695.83 4,626.96 1,241,942.77 12,419.43
111
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
年末余额 年初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
杭州世外桃源房地产开发有限公司 766,280.95 7,662.81 353,835.00 3,538.35
苏州苏源房地产开发有限公司 469,167.82 4,691.68 0.00 0.00
合计 1,698,144.60 16,981.45 1,595,777.77 15,957.78
其他应收款：
上海万科投资管理有限公司 302,690,236.65 3,026,902.37 516,866,677.76 5,168,666.78
香港凯丽有限公司 10,760,108.86 10,760,108.86 10,760,108.86 10,760,108.86
天津滨海快速交通发展有限公司 500,000.00 5,000.00 300,000.00 3,000.00
深圳宝菱同利有限公司 496,752.71 4,967.53 522,148.79 5,221.49
深圳凯莱物业管理有限公司 79,200.00 792.00 0.00 0.00
合计 314,526,298.22 13,797,770.76 528,448,935.41 15,936,997.13
（2）应付项目
项目名称 年末余额 年初余额
应付账款：
北京凯莱物业管理有限公司 6,578,818.04 215,120.46
四川凯莱物业管理有限公司 32,607.19 0.00
合计 6,611,425.23 215,120.46
预收款项：
中粮集团有限公司 0.00 13,885,244.00
合计 0.00 13,885,244.00
其他应付款：
北京名都房地产开发有限公司 247,384,333.29 235,306,555.54
北京万科企业有限公司 9,397,941.84 420,491,436.10
北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司 0.00 948,405,000.01
北京中粮万科置业有限公司 291,553,333.33 388,503,333.33
成都凯莱物业发展有限公司 1,784,688.90 0.00
德鸿物业发展（深圳）有限公司 4,417,416.71 4,417,416.71
广州侨鹏房产开发有限公司 4,654,818.06 4,654,818.06
广州市鹏万房地产有限公司 209,091,589.40 690,000,000.00
杭州世外桃源房地产开发有限公司 156,833.35 0.00
上海中城永跃投资中心（有限合伙） 0.00 335,825,000.00
中粮鹏利置业（重庆）有限公司 3,321,882.28 0.00
上海万科投资管理有限公司 40,921,322.38 71,825,924.35
中粮集团有限公司 47,487.50 39,246.34
合计 812,731,647.04 3,099,468,730.44
应付利息：
上海万良企业管理咨询公司 8,830,350.00 9,551,266.67
杭州世外桃源房地产开发有限公司 667,333.35 417,500.00
112
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目名称 年末余额 年初余额
中粮集团有限公司 13,343,619.34 16,638,075.35
中粮财务有限责任公司 7,284,977.79 11,431,933.33
合计 30,126,280.48 38,038,775.35
短期借款：
上海万良企业管理咨询公司 180,000,000.00 180,000,000.00
杭州世外桃源房地产开发有限公司 280,000,000.00 280,000,000.00
中粮集团有限公司 1,575,000,000.00 6,821,000,000.00
中粮财务有限责任公司 3,755,000,000.00 465,000,000.00
合计 5,790,000,000.00 7,746,000,000.00
7、 关联方承诺
（1）本公司控股股东中粮集团有限公司（简称：中粮集团）于 2005 年 12 月本公
司股权分置改革过程中作出承诺：本次股权分置改革完成后，中粮集团将以深宝恒（本
公司前身）作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资
产等多种形式，使深宝恒成为具有品牌优势的房地产开发商。同时，中粮集团将推动
深宝恒尽快建立并完善包括股权激励计划在内的管理团队激励约束机制。
承诺履行情况
① 为配合控股股东中粮集团履行上述第一项承诺，管理层于股权分置改革工作
完成后开始着手将公司打造成为中粮集团住宅业务的全国管理和运营平台。管理层根
据公司的住宅地产价值链环节定位以及竞争战略定位，借鉴业内标杆企业的成功做
法，重新设计并确定了公司总部组织架构，搭建起管理平台。同时，在集团战略规划
的基础上，积极进行目标城市研究，制定相应的城市发展和竞争战略，为实现住宅业
务的跨区域持续发展奠定基础。
自 2007 年起，公司通过配股募集资金和自有资金先后收购了控股股东旗下符合注
入上市公司条件的住宅项目，包括：天泉置业有限公司 51％的股权、厦门鹏源房地产
开发有限公司 100%的股权、天泉置业有限公司 49％股权、上海加来房地产开发有限
公司 51%的股权、苏源集团江苏房地产开发有限公司 90%的股权、北京中粮万科假日
风景房地产开发有限公司全资子公司北京中粮万科房地产开发有限公司 50%的股权。
控股股东中粮集团注入优质资产的承诺已经履行。
② 2007 年 12 月 20 日，公司第五届董事会第三十三次会议审议通过《中粮地产（集
团）股份有限公司首期股票期权激励计划（草案）》并公告。由于经营环境、有关政
策及资本市场等诸多方面均已发生重大变化，若继续执行上述股权激励方案将难以真
正起到应有的激励效果,因此 2009 年 3 月 4 日公司第六届董事会第九次会议同意终止
上述股权激励计划以及相关考核办法。控股股东中粮集团始终履行其承诺。公司将根
113
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
据有关法律法规及规范性文件的要求，结合公司的发展状况，适时推出符合公司发展
战略的股权激励新方案，从而维护股东和上市公司的长远利益。
（2）本公司控股股东中粮集团有限公司于 2007 年 3 月本公司再融资时所作承诺。
① 中粮集团地产业务发展战略
中粮集团将以中粮地产作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，在战略
规划上，中粮集团目前拟将中粮地产作为集团住宅地产业务发展的平台，并采取有效
措施避免同业竞争。
② 对集团住宅地产业务发展的承诺
A、在中粮地产开展住宅地产开发业务的城市中，中粮集团不再从事新的住宅地
产业务。
B、在中粮地产进行住宅地产开发的城市中，若中粮地产因资金实力不足等原因
不足以获得新的住宅地产项目，而中粮集团可能利用自身优势获得该等项目时，则在
获取该等项目后，将在同等商业条件下将其优先转让给中粮地产或采取合作方式由中
粮地产为主开发；若中粮地产不受让该等项目，中粮集团将在该等项目进入实质销售
阶段之前整体转让给其他非关联的第三方，而不就该项目进行销售。
C、若中粮地产拟在其现有进行住宅地产开发的城市之外的城市，进行住宅地产
开发业务，而中粮集团已在该等城市中开展住宅地产开发业务时，则中粮集团同意停
止在该等城市中住宅地产开发业务的经营，并同意中粮地产对正在经营的住宅地产项
目在同等商业条件下享有优先收购权或采取合作方式由中粮地产为主开发。
③ 其他避免同业竞争承诺
除住宅地产业务外，中粮集团不存在从事与中粮地产主营业务相同或相近业务的
情况，在该等业务为中粮地产主营业务期间，中粮集团将不会直接从事与其构成实质
性竞争的业务。
承诺履行情况：承诺正常履行
控股股东中粮集团把本公司作为集团住宅地产业务发展的平台，将符合条件的住
宅项目注入中粮地产，将不适宜注入上市公司且在建在售尚未清算的房地产项目经营
权委托给中粮地产管理，同时采取有效措施避免同业竞争。
十二、 承诺及或有事项
1、 资产负债表日存在的重大承诺事项涉及的金额及其财务影响
（1）截至 2014 年 12 月 31 日，本公司承担的重大合同约定支出：
人民币：万元
项目 年末余额 年初余额
已签订的正在或准备履行的建安合同 478,007.14 283,291.89
114
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目 年末余额 年初余额
已签订的正在或准备履行的土地合同 317,876.01 387,476,.01
合计 795,883.15 670,767.90
（2）经营租赁承诺
至资产负债表日止，本公司无对外签订的不可撤销的经营租赁合约。
（3）与合营企业投资相关的未确认承诺：参见“附注八、3（5）”部分。
（4）其他承诺事项：截至 2014 年 12 月 31 日，本公司无需要披露的重大承诺事项。
2、 或有事项
（1） 未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
2012 年本公司子公司中耀房地产开发（沈阳）有限公司（以下简称“中耀沈阳”）
与上海盈创装饰设计工程有限公司（以下简称“上海盈创”）签订 GRC 供应及安装合同。
在合同履行期间，上海盈创在质量及工期方面多次违约，后中耀沈阳多次要求其整改
维修遭到拒绝，故中耀沈阳暂停支付其剩余合同款并委托第三方进行维修。2014 年 1
月 2 日中耀沈阳收到法院传票，上海盈创因建设工程施工合同纠纷向沈阳市中级人民
法院提起诉讼，请求中耀沈阳支付安装费及利息，共计 8,346,207.96 元。2014 年 6 月 6
日，中耀沈阳就上海盈创的违约行为向沈阳市中级人民法院提起诉讼，请求上海盈创
支付违约金 769.00 万元，并对质保期内原告另行委托第三方维修，要求减少支付货款
564.00 万元，诉讼标的总计为 1,333.00 万元。目前案件正在审理阶段。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
本公司没有为其他单位提供债务担保。
（3）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
参见“附注八 3（6）、在其他主体中权益”部分。
（4）其他或有事项
2011 年 12 月 6 日，本公司与中国工商银行深圳宝安支行于签订收购股权事项的 4
年期贷款合同，以上海加来房地产开发有限公司 51%股权为质押物贷款 28,500.00 万元
用于收购上海万良企业管理有限公司所持有的上海加来房地产开发有限公司 51%股
权。截至 2014 年 12 月 31 日贷款本金余额为 8,500.00 万元。
2012 年 10 月 18 日子公司中粮地产（北京）有限公司与中信银行北京北苑支行签
订 3 年期的并购借款合同 20,000.00 万元，保证人为中粮地产（集团）股份有限公司，
同时以北京中粮万科房地产开发有限公司 50%股权出质为上述借款提供担保。截至
2014 年 12 月 31 日贷款本金余额为 8,000.00 万元 。
115
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
十三、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
本公司不存在股票和债券的发行、重要的对外投资、重要的债务重组等对财务状
况和经营成果有影响的事项。
2、 利润分配情况
本公司 2015 年 4 月 16 日召开第八届董事会第十次会议审议 2014 年度利润分配预
案，拟以 2014 年 12 月 31 日总股本 1,813,731,596 股为基数，向在本公司确定的股权登
记日登记在册的全体股东每 10 股派现金红利 0.35 元（含税），剩余未分配利润结转
以后年度分配，本公司 2014 年度不进行资本公积金转增股本。上述利润分配预案尚待
年度股东大会审议通过。
3、 销售退回
本公司本年未发生重要的销售退回事项。
4、 其他重要的资产负债表日后非调整事项
本公司本年不存在其他重要的资产负债表日后非调整事项。
十四、 其他重要事项
1、 前期差错更正
本公司本年度不存在前期差错更正。
2、 债务重组
本公司本年度不存在债务重组。
3、 资产置换
本公司本年度不存在资产置换。
4、 重要资产转让及出售
（1）出售可供出售金融资产
根据 2010 年 12 月 23 日公司 2010 年第二次临时股东大会审议通过的《关于审议
授权总经理处置可供出售金融资产的议案》，同意授权总经理根据公司发展战略、证
券市场情况以及公司经营与财务状况处置可供出售的金融资产，并决定处置的时机与
数量。
为更好地满足公司经营发展的资金需求，本公司 2014 年 11 月公司出售了部分可
供出售金融资产（招商证券股份有限公司股份，股票简称:招商证券，证券代码：
116
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
600999.sh）出售前公司持有招商证券股份 63,365,756 股，占其总股本的 1.09%。公司通
过上海证券交易所竞价交易系统本年累计出售招商证券股票 35,000,079 股，交易价格
为 49,843.18 万元，截至 2014 年 12 月 30 日收盘，公司尚持有招商证券股份 28,365,677
股，占其股份总数的 0.49%。
本次出售部分招商证券股票扣除成本和相关交易税费后获得的所得税后投资收
益为 34,118.07 万元。
（2）出售深圳市宝安区宝城 26 区厂房 1 栋、食堂 1 栋
根据深圳市宝安区旧城改造领导小组办公室 2004 年 8 月 20 日发布《宝安区 2004
年旧城改造项目公告》，确定宝城 26 区 20.8 万平方米土地被列入宝安区旧城改造计
划，深圳市宝安区城中村(旧村)改造办公室于 2007 年 12 月 3 日同意深圳中州宝华置业
有限公司为 26 区旧城改造二期的开发主体，可依法开展与之相关的各项工作。由于公
告改造范围内厂房 1 栋、食堂 1 栋（一层、夹层、二层、三层）的产权人为本公司，
建筑总面积共 20,206.32 ㎡。铁皮棚无产权建筑面积 1,057.95 ㎡和仓库、保安室等其他
无产权建筑面积 1,298.45 ㎡等物业属于本公司所有。
本公司子公司深圳市宝安三联有限公司与深圳中州宝华置业有限公司于 2014 年 4
月签订厂房 1 栋、食堂 1 栋（一层、夹层、二层、三层）及仓库、保安室等搬迁补偿
协议，双方商定以支付货币补偿作为物业的补偿方式。搬迁补偿协议总金额为
280,864,495.00 元。其中：产权物业补偿总额为人民币 272,785,320.00 元，无产权物业搬
迁总额为人民币 1,586,925.00 元，仓库、保安室等其他无产权物业搬迁补偿总额为人民
币 6,492,250.00 元。
本次出售宝城 26 区厂房 1 栋、食堂 1 栋等扣除成本和税费后获得的所得税后净利
润为 2,093.54 万元。
5、 年金计划
本公司企业年金主要为补充养老保险，每年采取一次性缴费方式，其中企业按员
工个人上一年的全年收入的 5%缴纳，个人以该职工上年度工资总额为基数，比例不低
于企业为该职工缴费的四分之一，不超过国家规定的上限缴纳。
本公司本年年金计划无重大变化。
6、 终止经营
本公司本年度不存在终止经营的企业。
7、 分部信息
本公司根据内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了住宅地产、工业地产
和物业管理共三大报告分部。每个报告分部为单独的业务分部，提供不同的产品和劳
务，由于每个分部需要不同的技术及市场策略而需要进行单独的管理。本公司管理层
117
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
将会定期审阅不同分部的财务信息以决定向其配置资源、评价业绩。
截至 2014 年 12 月 31 日，住宅地产分部又分为深圳城市公司、成都城市公司、上
海城市公司、长沙城市公司、北京城市公司、南京城市公司、杭州城市公司和沈阳城
市公司八个分部。
深圳城市公司包括：中粮地产（集团）股份有限公司（住宅地产业务）、中粮地
产集团深圳房地产开发有限公司、深圳市宝恒建设监理有限公司、深圳中粮地产建筑
研发设计有限公司、中粮地产（深圳）实业有限公司、深圳市锦峰城房地产开发有限
公司、中粮地产发展（深圳）有限公司；成都城市公司包括：成都天泉置业有限责任
公司、中粮地产成都有限公司、成都悦城实业有限公司、成都中粮锦悦置业有限公司、
成都中粮鸿悦置业有限公司、成都硕泰丽都地产开发有限公司；上海城市公司包括：
上海加来房地产开发有限公司、中粮地产（上海）有限公司、上海悦鹏置业发展有限
公司；长沙城市公司包括：长沙中粮地产投资有限公司、长沙观音谷房地产开发有限
公司；北京城市公司包括：中粮地产（北京）有限公司、中粮地产投资（北京）有限
公司、北京中粮万科房地产开发有限公司、正德兴合房地产开发有限公司；南京城市
公司包括：中粮地产南京有限公司、中粮鸿云置业南京有限公司和苏源集团江苏房地
产开发有限公司；杭州公司包括：杭州易筑房地产开发有限公司、杭州鸿悦置业有限
公司。
工业地产核算内容为深圳地区部分公司出租工业厂房及提供相关服务，包括：中
粮地产集团深圳贸易有限公司、深圳市宝铜实业有限公司、深圳鹏丽陶瓷有限公司、
中粮地产集团深圳工人服务有限公司、中粮地产集团深圳大洋服务有限公司、中粮地
产集团深圳工业发展有限公司、深圳市宝安三联有限公司、深圳市宝安福安实业有限
公司及中粮地产（集团）有限公司（物业租赁、来料加工及其他业务）。
物业管理核算内容为商品性住宅的物业管理服务，包括：深圳中粮地产物业服务
有限公司、中粮地产集团深圳物业管理有限公司。
（1） 报告分部的利润或亏损、资产及负债的信息
为了评价各个分部的业绩及向其配置资源，本公司管理层会定期审阅归属于各分
部资产、收入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下：
分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以及能
够以合理的基础分配给该分部的资产，不包括递延所得税资产及其他未分配的总部资
产。
分部负债，是指分部经营活动形成的可归属于该分部的负债，包括归属于各分部
的应付款项、预收款项和银行借款等，不包括递延所得税负债。
分部经营成果是指各个分部产生的收入(包括对外交易收入及分部间的交易收
入)，扣除各个分部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销及减值损失、
118
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
直接归属于某一分部的银行存款及银行借款所产生的利息净支出后的净额。分部之间
收入的转移定价按照与其他对外交易相似的条款计算。
（2） 分部财务信息
2014 年分部财务信息：
住宅地产
项目
深圳城市公司 成都城市公司 上海城市公司
分部收入 1,832,791,956.82 276,319,941.04 1,666,426,999.51
其中：外部销售收入 1,831,075,050.82 276,319,941.04 1,666,426,999.51
分部间销售收入 0.00 0.00 0.00
分部费用 1,404,683,670.74 399,548,177.10 1,344,197,050.27
分部利润 428,108,286.08 -123,228,236.06 322,229,949.24
分部资产 6,354,195,928.53 6,890,404,031.19 3,060,793,714.85
分部负债 5,701,808,395.53 5,631,849,794.88 2,177,332,328.63
2014 年分部财务信息（续）
住宅地产
项目
长沙城市公司 北京城市公司 南京城市公司 杭州城市公司
分部收入 155,302,231.28 2,566,400,692.12 208,535,713.64 880,506,519.03
其中：外部销
155,302,231.28 2,566,400,692.12 208,535,713.64 133,719,769.03
售收入
分部间销售入 0.00 0.00 0.00 0.00
分部费用 182,255,917.29 2,241,933,475.11 134,515,888.57 1,122,854,361.96
分部利润 -26,953,686.01 324,467,217.01 74,019,825.07 -242,347,842.93
分部资产 1,381,605,453.70 13,061,685,409.67 4,331,433,867.47 1,543,430,533.64
分部负债 1,328,930,514.92 10,962,578,232.85 3,050,475,618.97 944,483,950.34
2014 年分部财务信息（续）
住宅地产
项目 工业地产 物业管理
沈阳城市公司
分部收入 809,524,355.00 710,569,338.00 131,919,708.14
其中：外部销售收入 809,524,355.00 550,400,421.52 94,624,398.88
分部间销售收入 0.00 160,168,916.48 37,295,309.26
分部费用 730,257,428.26 159,137,953.46 131,286,064.68
分部利润 79,266,926.74 551,431,384.54 633,643.46
分部资产 4,477,070,570.40 7,929,310,886.12 61,154,741.25
分部负债 1,425,152,359.83 1,024,955,816.83 52,719,012.80
119
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
2014 年分部财务信息（续）
项目 未分配项目 合计数 抵消数 合并数
分部收入 0.00 9,238,297,454.58 197,464,225.74 9,040,833,228.84
其中：外部销售收
0.00 8,292,329,572.84 0.00 8,292,329,572.84
入
分部间销售收入 0.00 197,464,225.74 197,464,225.74 0.00
分部费用 390,955,177.66 8,241,625,165.10 8,772,055.22 8,232,853,109.88
分部利润 -390,955,177.66 996,672,289.48 188,692,170.52 807,980,118.96
分部资产 20,671,800,118.15 69,762,885,254.97 23,451,411,998.98 46,311,473,255.99
分部负债 19,982,873,186.34 52,283,159,211.92 16,636,723,746.13 35,646,435,465.79
2013 年分部财务信息：
住宅地产
项目
深圳城市公司 成都城市公司 上海城市公司
分部收入 721,076,962.82 998,524,713.76 926,853,597.00
其中：外部销售收入 719,360,116.82 998,524,713.76 926,853,597.00
分部间销售收入 1,716,846.00 0.00 0.00
分部费用 495,289,121.60 939,212,854.98 729,825,558.85
分部利润 225,787,841.22 59,311,858.78 197,028,038.15
分部资产 4,001,640,082.91 3,766,434,279.93 3,732,155,789.36
分部负债 7,008,498,449.60 2,782,184,456.56 2,753,219,317.50
2013 年分部财务信息（续）
住宅地产
项目
长沙城市公司 北京城市公司 南京城市公司 杭州城市公司
分部收入 334,472,760.63 4,286,025,510.70 447,307,637.00 483,096,009.00
其中：外部销售收入 334,472,760.63 4,286,025,510.70 447,307,637.00 483,096,009.00
分部间销售收入 0.00 0.00 0.00 0.00
分部费用 288,678,950.31 3,687,729,610.94 334,426,021.90 536,268,925.61
分部利润 45,793,810.32 598,295,899.76 112,881,615.10 -53,172,916.61
分部资产 1,130,758,840.77 11,806,529,818.26 3,712,657,855.98 2,467,295,214.10
分部负债 1,036,483,702.49 10,340,683,129.40 2,474,151,816.13 1,626,007,562.77
2013 年分部财务信息（续）
住宅地产
项目 工业地产 物业管理
沈阳城市公司
分部收入 1,258,964,428.00 1,205,028,116.63 100,658,999.24
120
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
住宅地产
项目 工业地产 物业管理
沈阳城市公司
其中：外部销售收入 1,258,964,428.00 660,742,039.24 63,293,328.36
分部间销售收入 0.00 544,286,077.39 37,365,670.88
分部费用 1,322,733,214.44 236,050,288.71 100,257,938.47
分部利润 -63,768,786.44 968,977,827.92 401,060.77
分部资产 4,238,166,656.98 1,365,478,937.58 49,009,678.94
分部负债 1,266,779,889.28 674,260,013.52 40,829,325.70
2013 年分部财务信息（续）
项目 未分配项目 合计数 抵消数 合并数
分部收入 0.00 10,762,008,734.78 583,368,594.27 10,178,640,140.51
其中：外部销售收入 0.00 10,178,640,140.51 0.00 10,178,640,140.51
分部间销售收入 0.00 583,368,594.27 583,368,594.27 0.00
分部费用 629,406,741.67 9,299,879,227.48 -12,849,311.30 9,312,728,538.78
分部利润 -629,406,741.67 1,462,129,507.30 596,217,905.57 865,911,601.73
分部资产 27,414,059,998.09 63,684,187,152.90 23,081,469,978.63 40,602,717,174.27
分部负债 18,216,878,519.71 48,219,976,182.66 16,587,655,291.90 31,632,320,890.76
注：分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下：
项目 2014 年 2013 年
分部利润 807,980,118.96 865,911,601.73
加：投资收益 589,157,349.35 358,694,153.48
营业利润 1,397,137,468.31 1,224,605,755.21
8、 其他对投资者决策有影响的重要事项
2014 年 11 月 28 日，公司 2014 年第一次临时股东大会通过了《公司符合发行公司
债券条件》、《公司发行公司债券方案》、《提请股东大会授权董事会全权办理本次
发行公司债券相关事宜》等有关发行公司债券预案的议案以及《关于公司发行不超过
人民币 23 亿元中期票据的议案》，目前，公司正在积极推进相关工作。
截止到 2015 年 3 月初，目前关于公司发行不超过人民币 23 亿元中期票据的申报
资料已上报协会，正在等待审批核准。
十五、 公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
（1） 应收账款按种类列示
121
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单项计提
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
坏账准备的应收账款
按账龄组合计提坏账准备
33,159.00 100.00 0.00 0.00 33,159.00
的应收账款
单项金额虽不重大但单项
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
计提坏账准备的应收账款
合计 33,159.00 100.00 0.00 — 33,159.00
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单独计提
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
坏账准备的应收款项
按账龄组合计提坏账准备
491,848.18 100.00 0.00 0.00 491,848.18
的应收账款
单项金额虽不重大但单项
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
计提坏账准备的应收账款
合计 491,848.18 100.00 0.00 — 491,848.18
注：单项金额重大是指余额在 5,000,000.00 元（含）以上的往来款项。
（2） 应收账款按账龄列示
年末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 33,159.00 100.00 491,848.18 100.00
3 个月以上—1 年（含 1 年） 0.00 0.00 0.00 0.00
1 年以上—2 年（含 2 年） 0.00 0.00 0.00 0.00
2 年以上—3 年（含 3 年） 0.00 0.00 0.00 0.00
3 年以上 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 33,159.00 100.00 491,848.18 100.00
（3） 坏账准备的计提情况
122
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
① 按账龄组合计提坏账准备的应收账款
年末余额 年初余额
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
（%） （%）
3 个月以内（含 3 个月） 33,159.00 100.00 0.00 491,848.18 100.00 0.00
3 个月以上—1 年（含 1 年） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1 年以上—2 年（含 2 年） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2 年以上—3 年（含 3 年） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3 年以上 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 33,159.00 100.00 0.00 491,848.18 100.00 0.00
（4） 应收账款金额前五名单位情况：
占应收账款 坏账准备
与本公司 年末余额
单位名称 年末金额 年限 总额的比例
关系
（%）
艾默生过程管理（天津）阀门有限公司 33,159.00 3 个月以内 100.00 0.00
（5） 应收账款年末比年初减少 93.26%，主要原因是本年租金收回。
2、 其他应收款
（1） 其他应收款按种类披露
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单独计提
13,056,771,417.47 99.95 35,658,774.65 0.27 13,021,112,642.82
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
853,139.26 0.01 228,607.29 26.80 624,531.97
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计
4,601,960.74 0.04 4,031,767.56 87.61 570,193.18
提坏账准备的其他应收款
合计 13,062,226,517.47 100.00 39,919,149.50 — 13,022,307,367.97
123
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单独计提
13,701,510,964.03 99.95 41,167,152.07 0.30 13,660,343,811.96
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
2,238,083.11 0.02 241,145.34 10.77 1,996,937.77
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计
4,548,156.82 0.03 4,031,229.52 88.63 516,927.30
提坏账准备的其他应收款
合计 13,708,297,203.96 100.00 45,439,526.93 — 13,662,857,677.03
注：单项金额重大是指余额在 5,000,000.00 元（含）以上的往来款项。
（2） 其他应收款按账龄列示
年末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 372,900.00 43.71 1,491,352.13 66.64
3 个月以上—1 年（含 1 年） 50,973.16 5.97 379,684.36 16.96
1 年以上—2 年（含 2 年） 286,702.10 33.61 46,005.00 2.06
2 年以上—3 年（含 3 年） 5,032.00 0.59 225,364.00 10.07
3 年以上 137,532.00 16.12 95,677.62 4.27
合计 853,139.26 100.00 2,238,083.11 100.00
（3） 坏账准备的计提情况
① 年末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
其他应收款内容 账面金额 坏账准备 计提比例 理由
年末净资产为
鹏丽陶瓷有限公司 35,404,848.45 35,404,848.45 100.00
负数，全额计提
参照对方年末
华高置业有限公司 39,002,432.99 253,926.20 0.65
净资产计提
合计 74,407,281.44 35,658,774.65 —
124
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
② 按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
年末余额 年初余额
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
（%） （%）
3 个月以内（含 3 个月） 372,900.00 43.71 0.00 1,491,352.13 66.64 0.00
3 个月以上-1 年（含 1 年） 50,973.16 5.97 2,548.66 379,684.36 16.96 18,984.22
1 年以上-2 年（含 2 年） 286,702.10 33.61 86,010.63 46,005.00 2.06 13,801.50
2 年以上-3 年（含 3 年） 5,032.00 0.59 2,516.00 225,364.00 10.07 112,682.00
3 年以上 137,532.00 16.12 137,532.00 95,677.62 4.27 95,677.62
合计 853,139.26 100.00 228,607.29 2,238,083.11 100.00 241,145.34
③ 期末单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的其他应收款：
其他应收款内容 账面余额 计提比例(%) 坏账准备 计提理由
合作企业往来，经测
深圳宝菱同利有限公司 496,752.71 1.00 4,967.53
试后，按 1%计提
联营企业往来，经测
深圳凯莱物业管理有限公司 79,200.00 1.00 792.00
试后，按 1%计提
中粮地产集团深圳贸易有限公 年末净资产为负数，
4,026,008.03 100.00 4,026,008.03
司 全额计提
合计 4,601,960.74 _ 4,031,767.56
（4） 本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年计提坏账准备金额 449,401.98 元；本年收回或转回坏账准备金额 5,969,779.41
元。
其中：本年坏账准备转回或收回金额重要的
确定原坏账准备 转回或收回前累计 转回或收
其他应收款内容 转回或收回原因 已计提坏账准备金额
的依据 回金额
按其他应收款余
华高置业有限公司 净资产增加 额与其净资产的 5,762,303.62 5,508,377.42
差额
合作企业往来，经
深圳宝菱同利有限公司 往来款收回 测试后未减产，按 8,907.02 3,939.49
1%计提
深圳市财政委员会 往来款收回 按账龄计提 419,295.30 419,295.30
华南国际经济贸易仲裁委 往来款收回
按账龄计提 38,167.20 38,167.20
员会
合计 6,228,673.14 5,969,779.41
（5） 其他应收款按款项性质分类情况
125
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
子公司往来款 13,060,797,425.50 13,705,553,412.45
合营单位往来款 575,952.71 522,148.79
保证金 811,722.74 2,022,205.74
代缴水电费 973.16 27,169.62
其他 40,443.36 172,267.36
合计 13,062,226,517.47 13,708,297,203.96
（6） 本报告期内其他应收款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的
股东单位。
（7） 其他应收款金额前五名单位情况：
占其他应收款年末
坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 余额合计数的比例
年末余额
（%）
天津粮滨投资有限公司 往来款 2,278,188,451.54 5 年以上 17.44% 0.00
中粮鸿云置业南京有限公
往来款 1,801,323,214.79 2 年以内 13.79% 0.00
司
中粮地产（北京）有限公
往来款 1,574,066,345.01 1 年以内 12.05% 0.00
司
中粮地产集团深圳房地产
往来款 1,500,429,614.89 2 年以内 11.49% 0.00
开发有限公司
北京正德兴合房地产开发
往来款 1,071,847,472.20 2 年以内 8.21% 0.00
有限公司
合计 — 8,225,855,098.43 — 62.98% 0.00
（8） 应收关联方账款情况
占其他应收款
单位名称 与本公司关系 金额
总额比例%
深圳宝菱同利有限公司 本公司的合作企业 496,752.71 0.00
深圳凯莱物业管理有限公司 本公司的联营企业 79,200.00 0.00
合计 575,952.71 —
（9） 其他应收款年末比年初减少 4.71%，主要原因是往来款项收回。
3、 长期股权投资
（1）长期股权投资分类
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 5,996,741,694.61 53,936,827.57 5,942,804,867.04 6,017,169,875.71 53,936,827.57 5,963,233,048.14
对联营、合营 412,663,708.83 0.00 412,663,708.83 698,754,071.21 0.00 698,754,071.21
126
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
企业投资
合计 6,409,405,403.44 53,936,827.57 6,355,468,575.87 6,715,923,946.92 53,936,827.57 6,661,987,119.35
（2）对子公司投资
本年计
减值准备年
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 提减值
末余额
准备
中粮地产集团深
圳物业管理有限 4,750,000.00 0.00 0.00 4,750,000.00 0.00 0.00
公司
中粮地产（集团）
深圳工人服务有 1,000,000.00 0.00 0.00 1,000,000.00 0.00 0.00
限公司
中粮地产集团深
5,000,000.00 0.00 0.00 5,000,000.00 0.00 5,000,000.00
圳贸易有限公司
中粮地产集团深
圳大洋服务有限 900,000.00 0.00 0.00 900,000.00 0.00 900,000.00
公司
中粮地产集团深
圳工业发展有限 4,000,000.00 0.00 0.00 4,000,000.00 0.00 4,000,000.00
公司
中粮地产集团深
圳房地产开发有 845,000,001.00 0.00 0.00 845,000,001.00 0.00 0.00
限公司
深圳市宝恒建设
1,000,000.00 0.00 0.00 1,000,000.00 0.00
监理有限公司
深圳中粮地产建
筑研发设计有限 950,000.00 0.00 0.00 950,000.00 0.00 950,000.00
公司
深圳市宝安福安
6,245,198.37 0.00 0.00 6,245,198.37 0.00 0.00
实业有限公司
深圳市宝安三联
43,862,717.00 0.00 0.00 43,862,717.00 0.00 0.00
有限公司
深圳市宝铜实业
12,809,935.31 0.00 0.00 12,809,935.31 0.00 0.00
有限公司
华高置业有限公
10,000.00 0.00 0.00 10,000.00 0.00 0.00
司
厦门鹏源房地产
50,428,181.10 0.00 50,428,181.10 0.00 0.00 0.00
开发有限公司
成都天泉置业有
418,771,335.00 0.00 0.00 418,771,335.00 0.00 0.00
限责任公司
深圳鹏丽陶瓷有
43,086,827.57 0.00 0.00 43,086,827.57 0.00 43,086,827.57
限公司
127
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
本年计
减值准备年
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 提减值
末余额
准备
中粮地产成都有
235,000,000.00 0.00 0.00 235,000,000.00 0.00 0.00
限公司（本部）
中粮地产（北京）
50,000,000.00 0.00 0.00 50,000,000.00 0.00 0.00
有限公司（本部）
深圳中粮地产物
3,000,000.00 0.00 0.00 3,000,000.00 0.00 0.00
业服务有限公司
长沙中粮地产开
发有限公司（本 35,568,983.90 0.00 0.00 35,568,983.90 0.00 0.00
部）
中粮地产（上海）
400,000,000.00 0.00 0.00 400,000,000.00 0.00 0.00
有限公司（本部）
天津粮滨投资有
45,900,000.00 0.00 0.00 45,900,000.00 0.00 0.00
限公司
中粮地产南京有
100,000,000.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00 0.00
限公司
杭州易筑房地产
400,000,000.00 0.00 0.00 400,000,000.00 0.00 0.00
开发有限公司
杭州鸿悦置业有
600,000,000.00 0.00 0.00 600,000,000.00 0.00 0.00
限公司
上海加来房地产
182,655,758.07 0.00 0.00 182,655,758.07 0.00 0.00
开发有限公司
中耀房地产开发
2,030,388,806.34 0.00 0.00 2,030,388,806.34 0.00 0.00
（沈阳）有限公司
苏源集团江苏房
地产开发有限公 496,842,132.05 0.00 0.00 496,842,132.05 0.00 0.00
司
中粮地产发展（深
0.00 30,000,000.00 0.00 30,000,000.00 0.00 0.00
圳）有限公司
合计 6,017,169,875.71 30,000,000.00 50,428,181.10 5,996,741,694.61 0.00 53,936,827.57
（3）对联营、合营企业投资
本年增减变动
被投资单位 年初余额 权益法下确认 其他综合 其他权
追加投资 减少投资
的投资损益 收益调整 益变动
一、合营企业
广州市鹏万房地产有
482,779,363.67 0.00 0.00 74,046,768.60 0.00 0.00
限公司
北京中粮万科置业有
163,431,864.47 0.00 0.00 40,026,267.61 0.00 0.00
限公司
小计 646,211,228.14 0.00 0.00 114,073,036.21 0.00 0.00
二、联营企业
128
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
深圳宝兴电线电缆制
51,330,960.93 0.00 0.00 5,668,998.64 0.00 0.00
造有限公司
深圳凯莱物业管理有
1,211,882.14 0.00 0.00 76,013.37 0.00 0.00
限公司
小计 52,542,843.07 0.00 0.00 5,745,012.01 0.00 0.00
合计 698,754,071.21 0.00 0.00 119,818,048.22 0.00 0.00
（续）
本年增减变动
减值准备年
被投资单位 宣告发放现金 年末余额
计提减值准备 其他 末余额
股利或利润
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限公司 405,908,410.60 0.00 0.00 150,917,721.67 0.00
北京中粮万科置业有限公司 0.00 0.00 0.00 203,458,132.08 0.00
小计 405,908,410.60 0.00 0.00 354,375,853.75 0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公司 0.00 0.00 0.00 56,999,959.57 0.00
深圳凯莱物业管理有限公司 0.00 0.00 0.00 1,287,895.51 0.00
小计 0.00 0.00 0.00 58,287,855.08 0.00
合计 405,908,410.60 0.00 0.00 412,663,708.83 0.00
4、 营业收入、营业成本
（1）营业收入、营业成本
项目 本年发生数 上年发生数
主营业务收入 1,442,222,265.92 835,467,322.75
其他业务收入 11,102,840.14 707,584,624.80
营业收入合计 1,453,325,106.06 1,543,051,947.55
主营业务成本 560,275,549.41 381,579,581.28
其他业务成本 672,827.75 20,191,148.86
营业成本合计 560,948,377.16 401,770,730.14
（2）主营业务（分行业）
本年发生数 上年发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务
其中：商品房销售 1,326,590,575.00 507,750,185.13 719,315,736.00 327,964,765.57
房屋租赁 115,027,790.70 52,092,718.74 113,696,817.04 52,594,187.73
物业管理及来料加工 603,900.22 432,645.54 2,454,769.71 1,020,627.98
129
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
本年发生数 上年发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
合计 1,442,222,265.92 560,275,549.41 835,467,322.75 381,579,581.28
（3）前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例%
中粮*锦云 1 栋 130 业主 11,499,631.00 0.79
中粮*锦云 1 栋 135 业主 11,561,730.00 0.80
中粮*锦云 2 栋 142 业主 10,149,484.00 0.70
中粮*锦云 2 栋 152 业主 12,852,884.00 0.88
中粮*锦云 2 栋 160 业主 8,759,557.00 0.60
合计 54,823,286.00 3.77
注 1：本年主营业务收入较上年增加 72.62%，主要原因为本年锦云项目商品房销
售收入结转增加。
5、 投资收益
（1）投资收益明细
项目 本年发生额 上年发生额
成本法核算的可供出售金融资产/长期股权投资收益 203,322,236.91 274,450,374.79
权益法核算的长期股权投资收益 119,818,048.22 234,576,182.42
处置长期股权投资产生的投资收益 -572,282.32 -403,345.13
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 9,694,960.67 8,997,937.35
处置可供出售金融资产等取得的投资收益 454,907,592.95 111,912,322.72
合作企业分配利润 11,643.21 402,336.01
合计 787,182,199.64 629,935,808.16
（2）按成本法核算的可供出售金融资产/长期股权投资收益
本年比上年增减变
被投资单位名称 本年发生额 上年发生额
动的原因
上海中城联盟投资管理公司 1,343,884.29 1,405,238.94 本年分配往年利润
深圳市宝安三联有限公司 9,900,352.62 2,193,135.85 本年分配利润比上年增加
深圳市宝安福安实业有限公司 8,478,000.00 5,652,000.00 本年分配利润比上年增加
上海加来房地产开发有限公司 183,600,000.00 265,200,000.00 本年分配利润比上年减少
合计 203,322,236.91 274,450,374.79
130
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
（3）按权益法核算的长期股权投资收益
本年比上年增减变
被投资单位名称 本年发生额 上年发生额
动的原因
北京中粮万科置业有限公司 40,026,267.61 18,975,394.70 被投资方净利润增加
深圳宝兴电线电缆有限公司 5,668,998.64 1,211,538.94 被投资方净利润减少
广州市鹏万房地产有限公司 74,046,768.60 214,282,067.97 被投资方净利润减少
深圳凯莱物业管理有限公司 76,013.37 107,180.81 被投资方净利润减少
合计 119,818,048.22 234,576,182.42
（4）本公司本年度投资收益汇回无重大限制的。
（5）本年投资收益比上年增加 24.96%，其原因为本年处置可供出售金融资产收益
增加。
十六、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
项目 金额 说明
主要为处置 26 区投
非流动资产处置损益 280,331,587.61
资性房地产
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 0.00
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按
778,250.00
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 18,573,558.89
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小
于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价 9,169,902.01
值产生的收益
非货币性资产交换损益 0.00
委托他人投资或管理资产的损益 0.00
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产
0.00
减值准备
债务重组损益 0.00
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 0.00
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的
0.00
损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当
0.00
期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 0.00
131
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目 金额 说明
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值 处置可供出售金融
454,907,592.95
变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债 资产
和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 2,149,556.88
对外委托贷款取得的损益 0.00
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允
0.00
价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行
0.00
一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 3,000,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,032,854.74
其他符合非经营性损益定义的损益项目 0.00
小计 769,943,303.08
减：所得税影响额 191,655,115.36
少数股东权益影响额（税后） 72,219,445.75
合计 506,068,741.97
2、 净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益（元/股）
报告期利润 报告期间
净资产收益率 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的 2014 年度 10.68% 0.33 0.33
净利润
2013 年度 10.48% 0.29 0.29
扣除非经常损益后归属于 2014 年度 1.65% 0.05 0.05
普通股股东的净利润
2013 年度 3.98% 0.11 0.11
3、 会计政策变更相关补充资料
本公司根据财政部2014年发布的《企业会计准则第2号——长期股权投资（2014年
修订）》等八项会计准则变更了相关会计政策并对比较财务报表进行了追溯重述，重
述后的2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日合并资产负债表如下：
项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 5,962,774,756.13 6,925,058,798.37 7,290,599,093.25
应收账款 382,472,683.89 195,174,325.19 226,835,547.93
预付款项 105,306,927.23 108,201,005.26 45,750,728.64
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
其他应收款 731,509,784.84 563,506,516.86 427,845,897.20
存货 24,948,082,198.47 29,182,363,395.27 32,673,271,009.10
流动资产合计 32,130,146,350.56 36,974,304,040.95 40,664,302,276.12
非流动资产：
可供出售金融资产 780,644,553.06 838,657,786.08 837,077,688.79
长期应收款 746,487.10 652,601.25 7,156,674.97
长期股权投资 537,927,166.20 816,478,699.35 483,913,658.20
投资性房地产 820,105,189.22 759,352,242.15 2,797,035,006.05
固定资产 437,039,460.77 591,331,034.96 587,331,781.76
在建工程 266,002.75 58,876,169.39 265,105,921.78
无形资产 31,653,765.37 59,870,116.12 61,763,751.43
商誉 85,539,379.11 85,539,379.11 161,183,979.11
长期待摊费用 52,883,700.59 30,120,481.14 21,159,168.17
递延所得税资产 122,074,275.94 387,534,623.77 425,443,349.61
非流动资产合计 2,868,879,980.11 3,628,413,133.32 5,647,170,979.87
资产总计 34,999,026,330.67 40,602,717,174.27 46,311,473,255.99
（续）
项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款 4,100,000,000.00 8,146,000,000.00 6,040,000,000.00
应付账款 2,890,150,261.10 3,602,013,905.24 3,498,681,719.85
预收款项 5,991,698,377.26 6,855,647,284.71 8,409,063,398.58
应付职工薪酬 90,060,371.31 90,659,468.19 116,270,612.24
应交税费 369,134,642.53 701,171,072.93 886,706,209.32
应付利息 168,047,201.09 70,922,478.09 97,014,908.56
应付股利 1,547,569.47 1,547,569.47 1,547,569.47
其他应付款 5,041,344,679.52 3,843,837,187.47 1,448,367,096.51
一年内到期的非流动负债 1,937,374,722.15 1,334,000,000.00 3,163,300,000.00
流动负债合计 20,589,357,824.43 24,645,798,966.10 23,660,951,514.53
非流动负债：
长期借款 5,311,520,131.84 5,591,873,555.23 10,421,576,649.42
应付债券 1,189,947,059.52 1,191,483,087.88 1,193,114,968.72
长期应付款 1,930,621.31 324,438.22 0.00
预计负债 0.00 1,280,064.00 0.00
递延收益 2,498,961.65 2,174,014.18 2,129,633.36
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
递延所得税负债 190,387,279.05 199,386,765.15 368,662,699.76
非流动负债合计 6,696,284,053.37 6,986,521,924.66 11,985,483,951.26
负债合计 27,285,641,877.80 31,632,320,890.76 35,646,435,465.79
股东权益：
股本 1,813,731,596.00 1,813,731,596.00 1,813,731,596.00
资本公积 258,360,702.80 258,856,920.72 260,493,729.58
其他综合收益 507,903,824.22 547,771,988.77 579,125,539.66
盈余公积 480,120,443.54 625,207,757.82 773,732,503.86
未分配利润 1,827,079,448.63 2,162,150,278.61 2,557,739,965.66
归属于母公司股东权益合计 4,887,196,015.19 5,407,718,541.92 5,984,823,334.76
少数股东权益 2,826,188,437.68 3,562,677,741.59 4,680,214,455.44
股东权益合计 7,713,384,452.87 8,970,396,283.51 10,665,037,790.20
负债和股东权益总计 34,999,026,330.67 40,602,717,174.27 46,311,473,255.99
4、 主要会计报表项目的增减变动情况及原因的说明
（1）资产负债表项目增减变动异常情况及原因的说明
项目 2014 年末 2013 年末 变动额 变动率
应收账款 226,835,547.93 195,174,325.19 31,661,222.74 16.22%
预付款项 45,750,728.64 108,201,005.26 -62,450,276.62 -57.72%
其他应收款 427,845,897.20 563,506,516.86 -135,660,619.66 -24.07%
存货 32,673,271,009.10 29,182,363,395.27 3,490,907,613.83 11.96%
长期股权投资 483,913,658.20 816,478,699.35 -332,565,041.15 -40.73%
投资性房地产 2,797,035,006.05 759,352,242.15 2,037,682,763.90 268.34%
在建工程 265,105,921.78 58,876,169.39 206,229,752.39 350.28%
商誉 161,183,979.11 85,539,379.11 75,644,600.00 88.43%
长期待摊费用 21,159,168.17 30,120,481.14 -8,961,312.97 -29.75%
短期借款 6,040,000,000.00 8,146,000,000.00 -2,106,000,000.00 -25.85%
预收款项 8,409,063,398.58 6,855,647,284.71 1,553,416,113.87 22.66%
应付职工薪酬 116,270,612.24 90,659,468.19 25,611,144.05 28.25%
应交税费 886,706,209.32 701,171,072.93 185,535,136.39 26.46%
应付利息 97,014,908.56 70,922,478.09 26,092,430.47 36.79%
其他应付款 1,448,367,096.51 3,843,837,187.47 -2,395,470,090.96 -62.32%
一年内到期的非流动负
3,163,300,000.00 1,334,000,000.00 1,829,300,000.00 137.13%
债
长期借款 10,421,576,649.42 5,591,873,555.23 4,829,703,094.19 86.37%
递延所得税负债 368,662,699.76 199,386,765.15 169,275,934.61 84.90%
134
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目 2014 年末 2013 年末 变动额 变动率
少数股东权益 4,680,214,455.44 3,562,677,741.59 1,117,536,713.85 31.37%
应收账款增加的原因主要是本年增加深圳一品澜山、长沙北纬 28 度项目等商品房
销售。
预付账款减少的原因主要是子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司本期
股权收购交易已完成，股权预付款转出。
其他应收款减少的原因主要是本年收回上海万科投资管理有限公司往来款。
存货增加的原因主要是本年本年购置地块及在建项目的投入增加。
长期股权投资减少的原因主要是权益法核算的长期股权投资本年分红。
投资性房地产增加的原因主要是本年北京万科半岛广场和北京祥云小镇完工由
存货转入增加。
在建工程增加的原因主要是本年深圳宝安 67 区中粮商务公园项目在建工程支出
增加。
商誉增加的原因主要是本年新纳入合并范围的孙公司深圳市锦峰城房地产开发
有限公司合并成本高于可辨认净资产公允价值。
长期待摊费用摊销减少的原因主要是本年摊销长期待摊费用。
短期借款减少的原因主要是本年向财务公司的借款减少。
预收款项增加的原因主要是本年成都锦云、成都香颂丽都、天津六纬路等项目商
品房预售款增加。
应付职工薪酬增加的原因主要是本年计提年度绩效奖金。
应交税费增加的原因主要是本年上海悦鹏半岛、深圳中粮锦云、杭州方圆府、南
京颐和南园、沈阳隆玺壹号等项目计提的土地增值税增加。
应付利息增加的原因主要是本年长期借款的增加导致借款利息的增加。
其他应付款减少的原因主要是本年偿还中粮集团内部往来款。
一年内到期的非流动负债增加的原因主要是本年一年内到期的长期借款增加。
长期借款增加的原因主要是本年北京祥云、深圳房地产、杭州方圆府等项目增加
长期借款。
递延所得税负债增加的原因主要是本年新纳入合并范围成都硕泰丽都房地产开
发有限公司、深圳市锦峰城房地产开发有限公司为非同一控制下合并资产评估增值。
少数股东权益增加的原因主要是本年少数股东资本投入及当年损益增加。
（2）利润表项目增减变动异常情况及原因的说明
项目 2014 年 2013 年 变动额 变动率
营业总收入 9,040,833,228.84 10,178,640,140.51 -1,137,806,911.67 -11.18%
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中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度财务报表附注
项目 2014 年 2013 年 变动额 变动率
营业成本 5,633,809,162.89 7,099,086,746.28 -1,465,277,583.39 -20.64%
销售费用 486,899,572.47 424,219,339.81 62,680,232.66 14.78%
财务费用 389,192,849.24 438,675,487.20 -49,482,637.96 -11.28%
资产减值损失 254,346,730.13 3,962,162.53 250,384,567.60 6319.39%
投资收益 589,157,349.35 358,694,153.48 230,463,195.87 64.25%
营业收入、营业成本增加的原因主要是本年深圳一品澜山、北京祥云国际、杭州
方圆府等项目商品房销售收入结转增加。
销售费用增加的原因主要是本年销售项目的销售代理费、广告宣传费等增加。
财务费用减少的原因主要是金融借款利率降低等原因，利息支出减少。
资产减值损失增加的原因主要是本年杭州鸿悦置业公司和杭州易筑公司计提存
货减值准备的增加。
投资收益增加的原因主要是本年处置可供出售金融资产收益增加。
公司名称：中粮地产(集团)股份有限公司
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
日期：2015 年 4 月 16 日 日期：2015 年 4 月 16 日 日期：2015 年 4 月 16 日
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