烟台中粮博瑞房地产开发有限公司
审 计 报 告
瑞华审字〔2016〕02060059 号
目 录
一、 审计报告 1
二、 已审财务报表
告
1、 资产负债表
3
2、 表 5
现金流量表
3、 表 6
4、 股东权益变动表
表 7
5、 财务报表附注 9
表
表
通讯地址：北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 5-11 层
Postal Address:5-11/F,West Tower of China Overseas Property Plaza, Building 7,NO.8,Yongdingmen
Xibinhe Road, Dongcheng District, Beijing
邮政编码（Post Code）：100077
电话（Tel）：+86(10)88095588 传真（Fax）：+86(10)88091199
审 计 报 告
瑞华审字【2016】02060059 号
烟台中粮博瑞房地产开发有限公司：
我们审计了后附的烟台中粮博瑞房地产开发有限公司的财务报表，包括
2015 年 12 月 31 日的资产负债表和 2015 年度的利润表、现金流量表和股东权
益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是烟台中粮博瑞房地产开发有限公司管理层的责
任。这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公
允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊
或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照
中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求
我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否
不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。
选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报
表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和
公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有
效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估
计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
1
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基
础。
三、审计意见
我们认为，上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公
允反映了烟台中粮博瑞房地产开发有限公司 2015 年 12 月 31 日的财务状况以及
2015 年度的经营成果和现金流量。
瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：杨 宏
中国北京 中国注册会计师：崔幼军
二〇一六年二月二十九日
2
资产负债表
编制单位：烟台中粮博瑞房地产开发有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 2015.12.31 2014.12.31
流动资产：
货币资金 六、1 298,525,711.78 77,921,750.89
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 六、2 7,157,266.92 42,786.00
应收利息
应收股利
其他应收款 六、3 3,444,034.25 868,563.94
存货 六、4 376,380,916.18 167,248,286.53
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 六、5 55,114,431.61
流动资产合计 740,622,360.74 246,081,387.36
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 六、6 296,456.22 49,330.00
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 六、7 36,033.33 45,233.33
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 六、8 4,751,855.57 327,717.02
其他非流动资产
非流动资产合计 5,084,345.12 422,280.35
资产总计 745,706,705.86 246,503,667.71
3 (转下页)
(承上页)
资产负债表(续)
编制单位：烟台中粮博瑞房地产开发有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 2015.12.31 2014.12.31
流动负债：
短期借款
应付票据
应付账款 六、10 49,098,157.02
预收款项 六、11 458,805,873.00
应付职工薪酬 六、12 1,608,328.59 1,717,775.74
应交税费 六、13 203,413.00 147,370.98
应付利息
应付股利
其他应付款 六、14 5,402,771.58 204,163.58
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 515,118,543.19 2,069,310.30
非流动负债：
长期借款
长期应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 515,118,543.19 2,069,310.30
所有者权益：
实收资本 六、15 246,000,000.00 246,000,000.00
资本公积
减：库存股
专项储备
盈余公积
一般风险准备
未分配利润 六、16 -15,411,837.33 -1,565,642.59
所有者权益合计 230,588,162.67 244,434,357.41
负债和所有者权益总计 745,706,705.86 246,503,667.71
载于第9页至第57页的财务报表附注是本财务报表的组成部分
第3页至第7页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：刘文博 会计机构负责人：刘文博
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利润表
编制单位：烟台中粮博瑞房地产开发有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 2015年度 2014年度
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用 六、17 13,228,520.66 1,224,247.92
管理费用 六、18 5,123,207.02 790,369.07
财务费用 六、19 -437,002.75 -123,087.87
资产减值损失 六、20 355,134.04 1,642.06
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -18,269,858.97 -1,893,171.18
加：营业外收入 六、21 0.04
减：营业外支出 六、22 474.36 188.43
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列) -18,270,333.29 -1,893,359.61
减：所得税费用 六、23 -4,424,138.55 -327,717.02
四、净利润（净亏损以"－"号填列） -13,846,194.74 -1,565,642.59
五、其他综合收益
六、综合收益总额 -13,846,194.74 -1,565,642.59
载于第9页至第57页的财务报表附注是本财务报表的组成部分
第3页至第7页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：刘文博 会计机构负责人：刘文博
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现金流量表
编制单位：烟台中粮博瑞房地产开发有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 2015年度 2014年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 461,377,464.31
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 六、24 1,309,142.90 35,137,743.72
经营活动现金流入小计 462,686,607.21 35,137,743.72
购买商品、接受劳务支付的现金 154,579,208.17 165,519,716.75
支付给职工以及为职工支付的现金 6,652,581.48 564,662.75
支付的各项税费 38,497,366.89
支付其他与经营活动有关的现金 六、24 14,839,110.52 37,038,018.33
经营活动现金流出小计 214,568,267.06 203,122,397.83
经营活动产生的现金流量净额 248,118,340.15 -167,984,654.11
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
回的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
259,945.00 93,595.00
付的现金
投资支付的现金 24,335,843.98
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 24,595,788.98 93,595.00
投资活动产生的现金流量净额 -24,595,788.98 -93,595.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 246,000,000.00
取得借款收到的现金 100,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 100,000,000.00 246,000,000.00
偿还债务支付的现金 100,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,918,590.28
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 102,918,590.28
筹资活动产生的现金流量净额 -2,918,590.28 246,000,000.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 六、25 220,603,960.89 77,921,750.89
加：期初现金及现金等价物余额 六、25 77,921,750.89
六、期末现金及现金等价物余额 六、25 298,525,711.78 77,921,750.89
载于第9页至第57页的财务报表附注是本财务报表的组成部分
第3页至第7页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：刘文博 会计机构负责人：刘文博
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股东权益变动表
2015年度
编制单位：烟台中粮博瑞房地产开发有限公司 金额单位：人民币元
本年数
项 目
实收资本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 246,000,000.00 -1,565,642.59 244,434,357.41
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 246,000,000.00 -1,565,642.59 244,434,357.41
三、本期增减变动金额（减少以“－”
-13,846,194.74 -13,846,194.74
号填列）
（一）综合收益总额 -13,846,194.74 -13,846,194.74
（二）股东投入和减少资本
1、股东投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他
（三）利润分配
1、提取盈余公积
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配
4、其他
（四）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他
四、本年年末余额 246,000,000.00 -15,411,837.33 230,588,162.67
载于第9页至第57页的财务报表附注是本财务报表的组成部分
第4页至第8页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人周政 主管会计工作负责人刘文博 会计机构负责人 刘文博
7
股东权益变动表（续）
2015年度
编制单位：烟台中粮博瑞房地产开发有限公司 金额单位：人民币元
上年数
项 目
实收资本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额
三、本期增减变动金额（减少以“－”
246,000,000.00 -1,565,642.59 244,434,357.41
号填列）
（一）综合收益总额 -1,565,642.59 -1,565,642.59
（二）股东投入和减少资本 246,000,000.00 246,000,000.00
1、股东投入的普通股 246,000,000.00 246,000,000.00
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他
（三）利润分配
1、提取盈余公积
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配
4、其他
（四）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他
四、本年年末余额 246,000,000.00 -1,565,642.59 244,434,357.41
载于第9页至第57页的财务报表附注是本财务报表的组成部分
第4页至第8页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人 周政 主管会计工作负责人 刘文博 会计机构负责人 刘文博
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烟台中粮博瑞房地产开发有限公司财务报表附注
烟台中粮博瑞房地产开发有限公司
2015 年度财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
1、 历史沿革
烟台中粮博瑞房地产开发有限公司（以下简称“本公司”或“公司”)系 2014 年
7 月 7 日由裕传有限公司出资设立，并经烟台市工商行政管理局开发区分局批准（注
册号：370635400002369）的台港澳法人独资企业，注册资本 4000 万美元，由山东华
彬会计师事务所出具山华会验字[2014]020 号验资报告，法定代表人周政。
公司注册地址为：烟台经济技术开发区海滨路 30-2 号
营业期限：2014 年 7 月 7 日至 2044 年 7 月 6 日
本公司最终控制方：中粮集团有限公司。
2、 所处行业
本公司所属行业为房地产业。
3、 经营范围
本公司经批准的经营范围为在烟台经济技术开发区昆仑山路以东，车家村以西，
秦淮河路以南，扬子江路以北的范围内从事商服、普通住宅的开发、销售。（有效期
至2015年7月3日）物业管理（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动）。
4、 主要产品和服务
本公司主要产品和服务为房地产。
5、 公司在报告期间内主营业务发生变更、股权发生重大变更、发生重大并购、重组
的有关说明
本公司在报告期间内主营业务未发生变更，股权未发生重大变更，未发生重大
并购、重组事项。
二、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财
政部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76
号修订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准
9
烟台中粮博瑞房地产开发有限公司财务报表附注
则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及
中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务
报告的一般规定》（2014 年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些
金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相
关规定计提相应的减值准备。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司
2015 年 12 月 31 日的财务状况及 2015 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，
本公司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公
开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报告的一般规定》有关财务报表
及其附注的披露要求。
四、主要会计政策和会计估计
本公司从事商品房开发业务。本公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会
计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，
详见本附注四、23“收入”、各项描述。关于管理层所作出的重大会计判断和估计的说
明，请参阅附注四、29“重大会计判断和估计”。
1、 会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报
告期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、 营业周期
本公司的主要业务为开发用于出售的房地产产品，其经营周期通常从购买土地
起到建成开发产品并出售收回现金及现金等价物为止的期间。该营业周期通常大于
12 个月。
3、 记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境
内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济
环境中的货币确定为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民
币。
4、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或
事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
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烟台中粮博瑞房地产开发有限公司财务报表附注
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非
暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其
他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，
是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得
的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调
整资本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控
制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控
制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实
际取得对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方
的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为
企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时
计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的
公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一
步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合
并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被
购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合
并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可
辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并
成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期
损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产
确认条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购
买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利
益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，
差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资
产的，计入当期损益。通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财
政部关于印发企业会计准则解释第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计
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烟台中粮博瑞房地产开发有限公司财务报表附注
准则第 33 号——合并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附
注四、5（2）），判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考
本部分前面各段描述及本附注四、12“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交
易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买
日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方
的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与
被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法
核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额
以外，其余转入当期投资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购
买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；
购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益
应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了
按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中
的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
5、 合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投
资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被
投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指
被本公司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本
公司将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其
纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，
处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；
当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加
的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并
现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增
加的子公司，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在
合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，
12
烟台中粮博瑞房地产开发有限公司财务报表附注
按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一
控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报
表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股
东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司
当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东
损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东
权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余
股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩
余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续
计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司
股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划
净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩
余股权按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——
金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、12“长期股权投资”
或本附注四、9“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处
置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公
司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常
表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考
虑了彼此影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③
一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，
但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易
视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本
附注四、12、（2）④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控
制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制
权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的
交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享
有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控
制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
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6、 合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据
在合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共
同经营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营
企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、12（2）②“权益法核
算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负
债，以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享
有的共同经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产
生的收入；确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的
费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、
或者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交
易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计
准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出
或出售资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情
况，本公司按承担的份额确认该损失。
7、 现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司
持有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金
额的现金、价值变动风险很小的投资。
8、 外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，采用交易发生时的即期汇率（即中国人
民银行公布的当日人民币外汇牌价的中间价）将外币金额折算为记账本位币金额。
但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算
为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产
生的汇兑差额，除：属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的
汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理；以及可供出售的外币货币性项目除摊余
成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期
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损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币
货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益；处置境外经营时，
转入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记
账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的
即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价
值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币
货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综
合收益；处置境外经营时，计入处置当期损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产
和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”
项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用
交易发生日的当期加权平均汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分
配利润；年末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目
与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其
他综合收益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示
的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入
处置当期损益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折
算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因
丧失了对境外经营控制权时，将资产负债表中股东权益/所有者权益项目下列示的、
与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置
当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境
外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股
东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，
与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损
益。
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9、 金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产
和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金融
资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收
到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃
市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、
行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交
易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估
值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参
照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初
始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投
资、贷款和应收款项以及可供出售金融资产。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，
主要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有
客观证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但
是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活
跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该
权益工具结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基
础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理
或投资策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产
和金融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，
公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当
期损益。
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② 持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至
到期的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发
生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实
际利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或
金融负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产
或金融负债当前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础
上预计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债
合同各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价
或溢价等。
③ 贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公
司划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利
及其他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发
生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
④ 可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的
金融资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照其摊余成本法确定，即初始确认金额扣
除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间
的差额进行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售
权益工具投资的期末成本为其初始取得成本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损
失，除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，
确认为其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在活
跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具
挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本进行后续计量。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计
入投资收益。
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（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产
负债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值
的，计提减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金
融资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行
减值测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资
产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认
减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值
测试。
① 持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，
减记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观
证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确
认的减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减
值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
② 可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下
跌时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。其中“严重下跌”是指公允价值下跌幅
度累计超过 20%；“非暂时性下跌”是指公允价值连续下跌时间超过 12 个月，持续下跌
期间的确定依据为连续下跌或在下跌趋势持续期间反弹上扬幅度低于 20%，反弹持
续时间未超过 6 个月的均作为持续下跌期间。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成
的累计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣
除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上
与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具
投资的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入
当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权
益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的
合同权利终止；②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报
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酬转移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未
放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融
资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价
值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转
移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期
损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止
确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对
价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分
摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，
需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金
融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也
没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资
产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债和其他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金
融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，
公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入
当期损益。
② 其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交
付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实
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际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期
损益。
（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一
部分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存
金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存
金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种
法定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，
金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资
产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
10、应收款项
（1）坏账的确认标准
对有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，如债务人已撤销、破产、死亡、
资不抵债、现金流严重不足等，经公司董事会批准后，作为坏账损失处理，并冲销
原已计提的坏账准备。
（2）坏账准备的计提方法
公司采用备抵法核算坏账损失。资产负债表日，对于单项金额重大的（一般为
500.00 万元以上）非关联方单位的应收款项，单独进行减值测试，根据其未来现金流
量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。对于单项金额非重
大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起，按账龄划分为若干组合，
再按这些应收款项组合在资产负债表日余额的一定比例计算确定减值损失，计提坏
账准备。各应收款项组合本期坏账准备计提比例，根据公司以前年度与之相同或类
似的、具有类似风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合公司现时情况
进行确定。对合并报表范围内各公司之间的应收款项单独进行减值测试，如果单项
测试发生减值，按实际减值金额确认减值损失，计提坏账准备，如果单项测试未发
生减值的，则不计提坏账准备。对合营、联营公司及其股东单位的应收款项，单独
进行减值测试，经测试未发生减值的款项，根据公司以前年度与之相同或类似的、
具有类似风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，按照期末余额的 1%计提坏
账准备。
按组合计提坏账的应收款项：
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按组合计提坏账准备
组合类型 确定组合的依据
的计提方法
账龄组合 账龄状态 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法：
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收计提比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 0% 0%
3 个月以上—1 年（含 1 年） 5% 5%
1 年以上—2 年（含 2 年） 30% 30%
2 年以上—3 年（含 3 年） 50% 50%
3 年以上 100% 100%
11、存货
（1）存货在同时满足以下两个条件时，予以确认：
① 与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
② 该存货的成本能够可靠地计量。
（2）存货在取得时按照实际成本入账。
存货按完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品、其他存货等进行分类。
存货盘存制度采用永续盘存制。
（3）存货的取得按实际成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成
本。发出库存商品、材料的成本按加权平均法计算确定；发出开发产品的成本按个
别计价法计算确定；包装物、低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
（4）本公司的存货在资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量，对可变现净
值低于存货成本的差额，计提存货跌价准备并计入当期损益。可变现净值，是指在
公司的日常经营活动中，存货的估计售价减去估计至完工时将要发生的成本、估计
的销售费用以及相关税费后的金额。
本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁多、单价较低的
存货，可以按照存货类别计提存货跌价准备。与在同一地区生产和销售的产品系列
相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并
计提存货跌价准备。
资产负债表日，本公司确定存货的可变现净值，以前减记存货价值的影响因素
已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转
回的金额计入当期损益。
12、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重
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大影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的
长期股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产核算，其会计政策详见附注四、9“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的
相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公
司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有
者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投
资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担
债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行
股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间
的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步
取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属
于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的
交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者权
益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成
本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日
进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足
冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出
售金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作
为长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括包括购买方付出的资产、发生或承
担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的
股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：
属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于
“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，
作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核
算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产
的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值
变动转入当期损益。
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合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及
其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该
成本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、
本公司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产
交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值
等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投
资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成
控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》
确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投
资，采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施
控制的长期股权投资。
① 成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整
长期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚
未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金
股利或利润确认。
② 权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资
成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期
损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综
合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面
价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长
期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外
所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应
享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公
允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政
策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位
的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企
业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易
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损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。
但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，
不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取
得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资
的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。
本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价
值之差，全额计入当期损益。本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，
按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相
关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他
实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投
资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投
资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏
损分担额后，恢复确认收益分享额。
③ 收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股
比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差
额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④ 处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期
股权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东
权益；母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本
附注四、5、（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价
款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在
处置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收
益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期
损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在
取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而
确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行
会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产
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中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期
损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报
表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按
权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的
剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和
计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间
的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核
算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控
制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用
权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外
的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后
的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置
后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他
所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处
置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响
之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核
算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相
关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利
润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部
转入当期投资收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交
易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交
易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股
权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入
丧失控制权的当期损益。
13、投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权
以及已出租的建筑物。
（1）投资性房地产同时满足下列条件的，予以确认：
① 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入本公司；
② 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（2）投资性房地产按照成本进行初始计量，成本按以下方法确定：
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① 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产
的其他支出。
② 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发
生的必要支出构成。
③ 以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
④ 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产的确认条件的，计入投
资性房地产成本；不满足的在发生时计入当期损益。
（3）后续计量
本公司在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对投资性
房地产按照本公司固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。
本公司对投资性房地产的计量模式一经确定，不再随意变更。成本模式转为公
允价值模式的，作为会计政策变更，按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会
计估计变更和差错更正》处理。
有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为其他资产或将其
他资产转换为投资性房地产，并将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
（4）投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资
产减值”。
14、固定资产
（1）固定资产的标准
固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产：
① 为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；
② 使用寿命超过一个会计年度。
（2）固定资产的确认
固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
① 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
② 该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为公司提供经济利益，
适用不同折旧率或折旧方法的，应分别将各组成部分确认为单项固定资产。
固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，计入固定资产成
本，如有被替换的部分，需扣除其账面价值；不满足固定资产确认条件的固定资产
修理费用等，在发生时计入当期损益。
（3）固定资产的计量
本公司固定资产应按成本进行初始计量。
① 外购固定资产的成本，包括购买价款、进口关税和其他税费，使固定资产达
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到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的场地整理费、运输费、装卸费、
安装费和专业人员服务费等。
② 自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的
必要支出构成。
③ 与固定资产有关的后续支出，如能满足固定资产确认条件的，可计入固定资
产成本。
④ 确定固定资产成本时，同时考虑预计弃置费用因素。本公司根据或有事项的
规定，按照预计弃置费用的现值计算确定应计入固定资产成本的金额和相应的预计
负债。
（4）固定资产折旧
① 除以下情况外，本公司应对所有固定资产计提折旧：
A、已提足折旧继续使用的固定资产；
B、按规定单独估价作为固定资产入账的土地；
C、处于更新改造过程而停止使用的固定资产。
② 固定资产折旧方法采用平均年限法，各类固定资产的估计使用年限、预计净
残值率及年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20－40 年 5% 2.4%—4.75%
机器设备 10 年 5% 9.5%
交通运输设备 5年 5% 19%
房屋装修 5年 0% 20%
其它固定资产 5年 5% 19%
本公司于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行
复核。
（5）固定资产装修费
如果固定资产装修延长了固定资产的使用寿命或者使产品质量实质性提高，或
者使产品成本实质性降低，符合固定资产确认条件的，固定资产装修费计入固定资
产账面价值，同时将被替换部分的账面价值扣除，其增计后的金额不应超过该固定
资产的可收回金额。该类固定资产装修费支出在“固定资产”科目下单独设“固定资产装
修费”明细科目核算，并在两次装修期间与固定资产使用年限两者中较短的期间内，
采用合理的方法单独计提折旧。如果在下次装修时，该项固定资产相关的“固定资产
装修费”明细科目仍有余额，将该余额一次全部计入当期营业外支出。
（6）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
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15、在建工程
（1）在建工程按照实际发生的支出确定其工程成本，并单独核算，与在建工程
直接相关的借款利息支出和外币折算差额，在工程达到预定可使用状态前计入该项
资产的成本。在建工程已达到预定可使用状态时转入固定资产（投资性房地产）；
（2）在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减
值”。
16、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
借款费用是指公司因借款或发行债券而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助
费用，以及因外币借款而发生的汇兑差额等。发生的借款费用，可直接归属于符合
资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款
费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产
是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态
的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
（2）借款费用资本化期间
① 当同时满足下列条件时，开始资本化：
A 资产支出已经发生；
B 借款费用已经发生；
C 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
② 暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中
断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款
费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
③ 停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者
可销售状态时，借款费用停止资本化。以后发生的借款费用计入当期损益。
（3）借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实
际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动
用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，
确定应予资本化的利息金额。
为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出
超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率（加权平
均利率），计算确定一般借款应予资本化的利息金额。在资本化期间内，每一会计期
间的利息资本化金额不超过当期相关借款实际发生的利息金额。外币专门借款本金
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及利息的汇兑差额，在资本化期间内予以资本化。专门借款发生的辅助费用，在所
购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，
予以资本化；在达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，计入当期损益。一般
借款发生的汇兑差额及辅助费用，在发生时计入当期损益。
17、无形资产
（1）无形资产的确认
① 无形资产同时满足下列条件的，予以确认：
A、与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
B、该无形资产的成本能够可靠地计量。
无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。
② 内部研究开发项目的支出，区分研究阶段支出与开发阶段支出。
研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查；开
发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，
以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
A、完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
B、具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
C、无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存
在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，证明其有用性；
D、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有
能力使用或出售该无形资产；
E、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发支出，于发生时计入当期损益。
取得的已作为无形资产确认的正在进行中的研究开发项目，在取得后发生的支
出按照上述规定进行处理。
③ 本公司自创商誉以及内部产生的品牌、报刊名等，不确认为无形资产。
（2）无形资产按照成本进行初始计量。
（3）无形资产的后续计量
本公司取得的无形资产，使用寿命有限的摊销，使用寿命不确定的不予摊销。
使用寿命有限的无形资产，自无形资产可供使用时起，在使用寿命期间内采用
直线法摊销。其他的摊销方式更能体现其经济利益实现方式的，也可采用其他系统
合理的方法摊销。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进
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行复核。无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，需改变摊销期限和摊
销方法。
本公司在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如
果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，估计其使用寿命，并按上述规定予以
摊销。
（4）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
18、长期待摊费用
为已经支出，但摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的长期待摊费用，在费用项
目的受益期限内分期平均摊销。
19、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资
性房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，
本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收
回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态
的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准
备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预
计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协
议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方
出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计
资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以
及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按
照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折
现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，
如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组
的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至
预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊
的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损
失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据
资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵
减其他各项资产的账面价值。
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在资产负债表日判断上述资产是否存在可能发生减值的迹象。上述资产存在减
值迹象的，需估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，上述资产的可收回
金额低于其账面价值的，将账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减
值损失，计入当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。
上述资产中无形资产减值损失确认后，减值资产的摊销需在未来期间作相应调
整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的账面价值（扣除预计净残
值）。
上述资产中本公司在资产负债表日对长期股权投资进行逐项检查，根据被投资
单位经营政策、法律环境、市场需求、行业及盈利能力等的各种变化判断长期股权
投资是否存在减值迹象。当长期股权投资可收回金额低于账面价值时，将可收回金
额低于长期股权投资账面价值的差额作为长期股权投资减值准备予以计提。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
20、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期
职工福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育
保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，
并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括设定提存计划及设定受益计划。其中设定提存计划主要包
括基本养老保险、失业保险以及年金等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产
成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减
而提出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议
所提供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰
早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年
度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提
供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符
合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存
计划进行会计处理，除此之外按照设定收益计划进行会计处理。
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21、预计负债
（1）当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
① 该义务是本公司承担的现时义务；
② 该义务的履行很可能导致经济利益流出；
③ 该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
（3）在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，如有确凿证据表明预计
负债账面价值不能真实反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值
进行调整。
清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额只有在基本
确定能够收到时才能作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过预计负债的账面价
值。
22、股份支付
（1）股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（2）以权益结算的股份支付换取职工提供服务或其他方提供类似服务的，以授
予职工和其他方权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的换取职工服务或其
他方类似服务的以权益结算的股份支付，在授予日按权益工具的公允价值计入相关
成本或费用，相应增加资本公积。公司在可行权日之后不再对已确认的相关成本或
费用和所有者权益总额进行调整。在行权日，本公司根据实际行权的权益工具数量，
计算确定应转入股本的金额，将其转入股本。
（3）以现金结算的股份支付，以承担负债的公允价值计量。授予后立即可行权
的以现金结算的股份支付，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，
相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结
算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基
础，按照承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和负债。在
资产负债表日，后续信息表明当期承担债务的公允价值与以前估计不同的，进行调
整；在可行权日，调整至实际可行权水平。公司在相关负债结算前的每个资产负债
表日以及结算日，对负债的公允价值重新计算、其变动计入当期损益。
23、收入
收入仅在经济利益能够流入企业且相关的收入和成本能够可靠计量，并同时满
足下列条件时才确认。
（1）销售商品收入
销售商品的收入，在同时满足下列条件时，才能予以确认：
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① 已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施
控制；
③ 收入的金额能够可靠地计量；
④ 交易相关的经济利益很可能流入；
⑤ 相关的已发生的成本或将要发生的成本能够可靠地计量。
房地产销售在房地产完工验收合格，签订了销售合同，及取得了买方按销售合
同约定交付房产的付款证明，达到可交付使用状态，在合理的期限内已向购买方发
出书面交房通知；履行了合同规定的义务，并符合销售商品收入确认的其他条件时
确认收入的实现。
（2）房屋租赁收入：与租赁相关的经济利益能够流入企业，租赁收入的金额能
够可靠地计量时，确认营业收入的实现。公司按合同或协议约定的租金在租赁期内
按直线法确认为营业收入。
（3）来料加工收入：来料加工工缴费收入在收到来料加工装配结汇明细表，与
交易相关的经济利益能够流入公司时，确认营业收入的实现。
（4）提供劳务收入
① 在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确
认提供的劳务收入。
② 在资产负债表日，提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
A、已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按照已经发生的劳务成本金额确认
提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
B、已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当
期损益，不确认提供劳务收入。
③ 提供劳务的总收入按与接受劳务方签订的已收或应收的合同或协议价款确
定，但合同或协议价款不公允的除外。
物业管理收入在公司已经提供物业管理服务，与物业管理服务相关的经济利益
很可能流入公司，相关收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
（5）利息收入
按他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算。委托贷款的利息计入投资
收益；一般往来款占用资金的利息收入计入财务费用（利息收入），合并时抵消母公
司与子公司、子公司相互之间发生的利息支出与利息收入后以净额列示。
24、政府补助
（1）政府补助为非货币性资产的，按照公允价值进行初始计量；公允价值不能
够可靠取得时则按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期
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损益。
（2）与资产相关的政府补助，初始确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命
内平均分配计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用
和损失的，初始确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补
偿已经发生的相关费用和损失的，直接计入当期损益。
（3）已确认的政府补助需要返还时，如果相关的递延收益尚未转销完毕，则冲
减递延收益的账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的则直接计
入当期损益。
25、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照
税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所
依据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本期度税前会计利润作相应调整后计算
得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和
负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的
差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税
负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和
应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳
税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及
合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时
间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所
得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所
得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）
的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的
递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时
性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获
得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。
除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额
为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵
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烟台中粮博瑞房地产开发有限公司财务报表附注
扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照
预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无
法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资
产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和
递延所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商
誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时
进行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得
税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关
或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债
转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取
得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列
报。
26、租赁
（1）实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁，除
此之外的均为经营租赁。
（2）经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成
本或当期损益。
（3）融资租赁在租赁期开始日，按租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两
者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价
值，其差额作为未确认融资费用，在租赁期内各个期间进行分摊，采用实际利率法
计算确认当期的融资费用。采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折
旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计
提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁
资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
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烟台中粮博瑞房地产开发有限公司财务报表附注
27、其他重要的会计政策、会计估计
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或划归为持有待售的、在
经营和编制财务报表时能够单独区分的组成部分：①该组成部分代表一项独立的主
要业务或一个主要经营地区；②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要
经营地区进行处置计划的一部分；③该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
终止经营的会计处理方法：终止经营的收入、费用、利润总额、所得税费用和
净利润，以及归属于母公司所有者的终止经营利润。披露的上述数据是针对终止经
营在整个报告期间的经营成果
28、重要会计政策、会计估计的变更
（1）本公司本期无会计政策变更
（2）会计估计变更
29、重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对
无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假
设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。
这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表
日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管
理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重
大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计
的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响
未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要
领域如下：
（1）租赁的归类
本公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁
和融资租赁，在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部
风险和报酬实质上转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有
权有关的全部风险和报酬，作出分析和判断。
（2）坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收账款减值是
基于评估应收账款的可收回性。鉴定应收账款减值要求管理层的判断和估计。实际
的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收账款的账面价值及应收账
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烟台中粮博瑞房地产开发有限公司财务报表附注
款坏账准备的计提或转回。
（3）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变
现净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评
估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且
考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。
实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌
价准备的计提或转回。
（4）非金融非流动资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生
减值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在
减值迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表
明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净
额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或
可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关
经营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额
时会采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、
售价和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资
产组组合的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本
公司需要预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率
确定未来现金流量的现值。
（5）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内
按直线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的
折旧和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的
技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销
费用进行调整。
（6）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的
税务亏损确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应
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纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产
的金额。
（7）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的
不确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务
事项的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的
当期所得税和递延所得税产生影响。
（8）预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、
延迟交货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，
且履行该等现时义务很可能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项
按履行相关现时义务所需支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计
量在很大程度上依赖于管理层的判断。在进行判断过程中本公司需评估该等或有事
项相关的风险、不确定性及货币时间价值等因素。
其中，本公司会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺
预计负债。预计负债时已考虑本公司近期的维修经验数据，但近期的维修经验可能
无法反映将来的维修情况。这项准备的任何增加或减少，均可能影响未来年度的损
益。
五、税项
本公司主要税项及其税率列示如下:
1、 流转税
税种 计税依据 税率
营业税 房产销售租赁、服务业务收入 5%
城市维护建设税 应缴流转税额 7%
教育费附加 应缴流转税额 3%
地方教育费附加 应缴流转税额 2%
水利建设基金 应缴流转税额 1%
2、 企业所得税
适用所得税率为 25%。
3、 土地增值税
本公司房地产项目按实际增值额和规定税率缴纳土地增值税。按各地税务机关
规定的预缴比例预缴，按照有关规定依项目实际增值额和规定税率进行清算，对预
缴的土地增值税款多退少补。
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4、 土地使用税
城镇土地使用税按土地证面积 14 元/平方米缴纳。
5、 个人所得税
员工的个人所得税由本公司代扣代缴。
六、财务报表主要项目注释
以下注释项目除非特别指出，年初指 2014 年 12 月 31 日，期末指 2015 年 12 月
31 日，本期指 2015 年，上年指 2014 年全年。
1、 货币资金
项目 年末余额 年初余额
库存现金 27,906.75 21,964.50
银行存款 298,497,805.03 298,497,805.03
其他货币资金 0.00 0.00
合计 298,525,711.78 77,921,750.89
其中：存放在境外的款项总额 0.00 0.00
（1）其他货币资金期末余额为 0.00 元。
（2）货币资金期末较期初增加 283.11%，主要原因本期预收房款增加所致。
2、 预付款项
（1）预付款项按账龄列示
期末余额 年初余额
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 7,157,266.92 100.00 42,786.00 100.00
1至2年 0.00 0.00 0.00 0.00
2至3年 0.00 0.00 0.00 0.00
3 年以上 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 7,157,266.92 100.00 42,786.00 100.00
（2）预付款项金额较大的单位情况
单位名称 与本公司关系 金额 预付时间 未结算原因
中国建筑一局（集团）有限公司 客户 7,155,720.00 1 年以内 未达到结算条件
国网山东省电力烟台供电公司 客户 1,546.92 1 年以内 未达到结算条件
合计 — 7,157,266.92 — —
（3）预付账款期末比年初增加 16628.06%，主要原因是公司进入开发阶段，预付
款项增加。
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烟台中粮博瑞房地产开发有限公司财务报表附注
3、 其他应收款
（1）其他应收款按种类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的
应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
按账龄组合计提坏账准备的应收账款 3,644,200.00 95.88 355,210.00 9.75 3,288,990.00
单项金额虽不重大但单项计提坏账准
备的应收账款 156,610.35 4.12 1,566.10 1.00 155,044.25
合计 3,800,810.35 100.00 356,776.10 3,444,034.25
（续）
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准备的
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
应收款项
按账龄组合计提坏账准备的应收账款 706,000.00 81.13 0.00 0.00 706,000.00
单项金额虽不重大但单项计提坏账准
备的应收账款 164,206.00 18.87 1,642.06 1.00 162,563.94
合计 870,206.00 100% 1,642.06 868,563.94
注：单项金额重大是指余额在 5,000,000.00 元（含）以上的往来款项。
（2）其他应收款按账龄列示
期末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 2,404.35 0.06 870,206.00 100.00
3 个月以上—1 年（含 1 年） 2,952,200.00 77.68 0.00 0.00
1 年以上—2 年（含 2 年） 846,206.00 22.26 0.00 0.00
2 年以上—3 年（含 3 年） 0.00 0.00 0.00 0.00
3 年以上 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 3,800,810.35 100.00 870,206.00 100.00
（3）坏账准备的计提情况
① 按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
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期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 0.00 0.00 0.00 706,000.00 100.00 0.00
3 个月以上-1 年（含 1 年） 2,952,200.00 81.01 147,610.00 0.00 0.00 0.00
1 年以上-2 年（含 2 年） 692,000.00 18.99 207,600.00 0.00 0.00 0.00
2 年以上-3 年（含 3 年） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3 年以上 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 3,644,200.00 100.00 355,210.00 706,000.00 100.00 0.00
② 期末单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
烟台大悦城有限公司 154,206.00 1,542.06 1.00 非合并范围内关联方
中粮财务有限责任公司 2,404.35 24.04 1.00 非合并范围内关联方
合计 156,610.35 1,566.10 —
（4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 355,134.04 元；本期收回或转回坏账准备金额 100.00 元。
（5）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 年初账面余额
保证金 3,606,406.00 674,206.00
备用金 0.00 4,000.00
其他 194,404.35 192,000.00
合计 3,800,810.35 870,206.00
（6）本报告期内其他应收款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的
股东单位款项。
（7）其他应收款金额较大的单位情况
占其他应收款期末余 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
额合计数的比例（%） 期末余额
烟台经济技术开发区 劳务工资保
2,952,200.00 3 个月-1 年 77.67 147,610.00
住房和建设管理局 证金
国土局开发区分局 履约保证金 500,000.00 1-2 年 13.16 150,000.00
国网山东省电力烟台
临时接电费 192,000.00 1-2 年 5.05 57,600.00
供电公司
烟台大悦城有限公司 租赁保证金 154,206.00 1-2 年 4.06 1,542.06
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烟台中粮博瑞房地产开发有限公司财务报表附注
占其他应收款期末余 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
额合计数的比例（%） 期末余额
合计 — 3,798,406.00 — 99.94 356,752.06
（8）应收关联方账款情况
单位名称 与本公司关系 金额 占其他应收款总额比例(%)
烟台大悦城有限公司 非合并范围内关联方 154,206.00 4.06
中粮财务有限责任公司 非合并范围内关联方 2,404.35 0.06
合计 — 156,610.35 5.12
（9）其他应收款期末比年初增加 296.52%，主要原因是支付保证金所致。
4、 存货
（1） 存货分类
期末余额
项目 其中：借款费用
账面余额 存货跌价准备 账面价值
资本化金额
完工开发产品 0.00 0.00 0.00 0.00
在建开发产品 376,380,916.18 2,918,590.28 0.00 376,380,916.18
拟开发产品 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 376,380,916.18 2,918,590.28 0.00 376,380,916.18
（续）
年初余额
项目 其中：借款费用
账面余额 存货跌价准备 账面价值
资本化金额
完工开发产品 0.00 0.00 0.00 0.00
在建开发产品 0.00 0.00 0.00 0.00
拟开发产品 167,248,286.53 0.00 0.00 167,248,286.53
合计 167,248,286.53 0.00 0.00 167,248,286.53
（2） 按项目列示资本化利息
项目(按核算 累计资本化利 其中:本年发生的 利息资本化
公司
对象填) 息总额 资本化利息 率
烟台中粮博瑞房地产
中粮郎云 2,918,590.28 2,918,590.28 2.92%
开发有限公司
合计 2,918,590.28 2,918,590.28 2.92%
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烟台中粮博瑞房地产开发有限公司财务报表附注
（3） 在建开发产品明细项目列示如下
预计（或实际）竣 项目预计总投
项目名称 开工时间 年初余额 期末余额
工时间 资额（万元）
中粮朗云 2015 年 4 月 1 日 2016 年 8 月 30 日 48,000.00 167,248,286.53 376,380,916.18
合计 — — 48,000.00 167,248,286.53 376,380,916.18
注 1：目前项目主体结构已经全面封顶，二次结构基本完成，地库顶板防水剂
保护层面积完成，机电各专业跟进二次结构施工，肥槽回填、房心回填及地面垫层
基本完成。
注 2：存货期末余额含有借款费用资本化金额为 2,918,590.28 元，本期资本化金
额 2,918,590.28 元
注 3：本公司存货期末账面价值较年初增加 125.04%%，主要是开发投入。
5、 其他流动资产
项目 年末余额 年初余额
委托存款 24,335,843.98 0.00
预缴税金 30,778,587.63 0.00
合计 55,114,431.61 0.00
6、 固定资产
房屋及 办公设备
项目 机器设备 运输工具 房屋装修 合计
建筑物 及其他
一、账面原值 0.00 0.00 0.00 326,875.00 0.00 326,875.00
1、年初余额 0.00 0.00 0.00 49,330.00 0.00 49,330.00
2、本期增加金额 0.00 0.00 0.00 277,545.00 0.00 277,545.00
（1）购置 0.00 0.00 0.00 277,545.00 0.00 277,545.00
（2）在建工程转入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（3）企业合并增加 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3、本期减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置或报废 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4、期末余额 0.00 0.00 0.00 326,875.00 0.00 326,875.00
二、累计折旧 0.00 0.00 0.00 30,418.78 0.00 30,418.78
1、年初余额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2、本期增加金额 0.00 0.00 0.00 30,418.78 0.00 30,418.78
（1）计提 0.00 0.00 0.00 30,418.78 0.00 30,418.78
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房屋及 办公设备
项目 机器设备 运输工具 房屋装修 合计
建筑物 及其他
3、本期减少金额 0.00 0.00 0.00 30,418.78 0.00 30,418.78
（1）处置或报废 0.00 0.00 0.00 30,418.78 0.00 30,418.78
4、期末余额 0.00 0.00 0.00 30,418.78 0.00 30,418.78
三、减值准备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1、年初余额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2、本期增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3、本期减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置或报废 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4、期末余额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
四、账面价值 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1、期末账面价值 0.00 0.00 0.00 296,456.22 0.00 296,456.22
2、年初账面价值 0.00 0.00 0.00 49,330.00 0.00 49,330.00
注 1：本期新增的累计折旧指本期除新购、自建以外增加固定资产转入的累计折
旧额。
注 2：本期计提折旧额为 30,418.78 元。
注 3：期末无暂时闲置的固定资产。
注 4：期末无通过融资租赁租入的固定资产。
注 5：期末无通过经营租赁租出的固定资产。
注 6：期末无持有待售的固定资产。
注 7：期末无固定资产所有权或使用权受限。
7、 无形资产情况
项目 土地使用权 管理软件 其他 合计
一、账面原值 0.00 45,233.33 45,233.33
1、年初余额 0.00 45,233.33 45,233.33
2、本期增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）购置 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）内部研发 0.00 0.00 0.00 0.00
（3）企业合并增加 0.00 0.00 0.00 0.00
3、本期减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
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烟台中粮博瑞房地产开发有限公司财务报表附注
项目 土地使用权 管理软件 其他 合计
4、期末余额 0.00 0.00 0.00 0.00
二、累计摊销 0.00 9,200.00 9,200.00
1、年初余额 0.00 0.00 0.00 0.00
2、本期增加金额 0.00 9,200.00 0.00 9,200.00
（1）计提 0.00 9,200.00 0.00 9,200.00
3、本期减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
4、期末余额 0.00 0.00 0.00 0.00
三、减值准备 0.00 0.00 0.00 0.00
1、年初余额 0.00 0.00 0.00 0.00
2、本期增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00
3、本期减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
4、期末余额 0.00 0.00 0.00 0.00
四、账面价值 0.00 0.00 0.00 0.00
1、期末账面价值 0.00 36,033.33 0.00 36,033.33
2、年初账面价值 0.00 45,233.33 0.00 45,233.33
注 1：本期无形资产的摊销额为 9,200.00 元。
注 2：期末无无形资产所有权或使用权受限情况。
8、 递延所得税资产/递延所得税负债
期末余额 年初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
资产减值准备 356,776.10 89,194.03 1,642.06 410.52
计提未缴纳的土地增值税 0.00 0.00 0.00 0.00
超过税前扣除限额的未支付
0.00 0.00 0.00 0.00
工程款
计提未发放的应付职工薪酬 0.00 0.00 0.00 0.00
预计负债 0.00 0.00 0.00 0.00
可抵扣亏损 18,650,646.16 4,662,661.54 1,309,226.00 327,306.50
内部交易未实现利润 0.00 0.00 0.00 0.00
预提销售费用 0.00 0.00 0.00 0.00
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烟台中粮博瑞房地产开发有限公司财务报表附注
合计 19,007,422.26 4,751,855.57 1,310,868.06 327,717.02
9、 资产减值准备明细
年初账面 本年减少 年末账面
项目 本年增加
余额 转回数 转销数 余额
坏账准备 1,642.06 355,234.04 100.00 0.00 356,776.10
合计 1,642.06 355,234.04 100.00 0.00 356,776.10
10、应付账款
（1）应付账款列示
项目 年末余额 年初余额
工程款 49,098,157.02 0.00
合计 49,098,157.02 0.00
（2）截至 2015 年 12 月 31 日，应付账款中无应付持有公司 5%（含 5%）以上表
决权股份的股东单位款项。
11、预收款项
（1）预收款项账龄列示：
年末余额 年初余额
账龄
金额 比例% 金额 比例%
1 年以内 458,805,873.00 100.00 0.00 0.00
1 年以上 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 458,805,873.00 100.00 0.00 0.00
（2）截至 2015 年 12 月 31 日，预账款项中无应付持有公司 5%（含 5%）以上表
决权股份的股东单位款项。
（3）预收款项列示
项目 年末余额 年初余额
1 号楼 48,218,072.00 0.00
2 号楼 49,759,193.00 0.00
3 号楼 60,151,092.00 0.00
5 号楼 71,633,205.00 0.00
7 号楼 71,168,447.00 0.00
6 号楼 44,410,617.00 0.00
8 号楼 19,171,306.00 0.00
9 号楼 20,212,780.00 0.00
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项目 年末余额 年初余额
10 号楼 35,224,485.00 0.00
4 号楼 32,807,445.00 0.00
1 号楼商铺 6,049,231.00 0.00
合计 458,805,873.00 0.00
12、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 1,717,775.74 6,741,885.49 6,851,332.64 1,608,328.59
二、离职后福利-设定提存计划 0.00 635,917.74 635,917.74 0.00
三、辞退福利 0.00 0.00 0.00 0.00
四、一年内到期的其他福利 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 1,717,775.74 7,377,803.23 7,487,250.38 1,608,328.59
（2）短期薪酬列示
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 1,643,964.91 5,751,704.91 5,938,072.40 1,457,597.42
2、职工福利费 0.00 152,884.00 152,884.00 0.00
3、社会保险费 0.00 319,871.05 319,871.05 0.00
其中：医疗保险费 0.00 254,179.74 254,179.74 0.00
工伤保险费 0.00 37,633.91 37,633.91 0.00
生育保险费 0.00 28,057.40 28,057.40 0.00
4、商业保险（中英人寿） 0.00 0.00 0.00 0.00
5、住房公积金 0.00 316,384.96 316,384.96 0.00
6、工会和职工教育经费 73,810.83 201,040.57 124,120.23 150,731.17
7、短期带薪缺勤 0.00 0.00 0.00 0.00
8、短期利润分享计划 0.00 0.00 0.00 0.00
9、非货币性福利 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 1,717,775.74 6,741,885.49 6,851,332.64 1,608,328.59
（3）设定提存计划列示
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 0.00 603,748.92 603,748.92 0.00
2、失业保险费 0.00 32,168.82 32,168.82 0.00
3、企业年金缴费
（补充养老保险） 0.00 0.00 0.00 0.00
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项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 0.00 635,917.74 635,917.74 0.00
注：本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等
计划，本公司分别按员工基本工资的 19.00%、7.00%每月向该等计划缴存费用。除上
述每月缴存费用外，本公司不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当
期损益或相关资产的成本。
13、应交税费
项目 期末余额 年初余额
个人所得税 410.20 12,035.78
土地使用税 203,002.80 135,335.20
合计 203,413.00 147,370.98
14、其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
项目 期末余额 年初余额
保证金及押金 65,900.00 0.00-
代收代付款 546,224.70 33,766.19
往来款 1,609,603.88 29,825.00
诚意金 2,842,752.00 0.00
其他 338,291.00 140,572.39
合计 5,402,771.58 204,163.58
（2）截至 2015 年 12 月 31 日，其他应付款中无应付持有公司 5%（含 5%）以上
表决权股份的股东单位款项。
（3）账龄超过 1 年的大额其他应付款情况
无。
（4）金额较大的账龄 1 年以内其他应付款情况
债权人名称 金额 内容
购房诚意金 2,797,752.00 暂时购房诚意金
烟台大悦城有限公司 1,062,231.98 置业代发工资绩效部分转入大悦城往来
北京凯莱物业管理有限公司烟台分公司 323,254.94 置业代发工资绩效部分转入凯莱物业往来
合计 4,183,238.92
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15、实收资本
(1)2015 年度实收资本变动情况
年初余额 期末余额
投资者名称 所占比 本期增加 本期减少 所占比
投资金额 投资金额
例(%) 例(%)
裕传有限公司
246,000,000.00 100.00 0.00 0.00 246,000,000.00 100.00
（LEGACYSINOLIM）
合计 246,000,000.00 100.00 0.00 0.00 246,000,000.00 100.00
（2）2014 年实收资本变动情况
年初余额 期末余额
本 期
投资者名称 所占比 本期增加 所占比
投资金额 减少 投资金额
例(%) 例(%)
裕传有限公司
0.00 0.00 246,000,000.00 0.00 246,000,000.00 100.00
（LEGACYSINOLIM）
合计 0.00 0.00 246,000,000.00 0.00 246,000,000.00 100.00
注：实收资本变动已经山东华彬会计师事务所验证，并出具山华会外验字【2014】
24 号验资报告。
16、未分配利润
项目 本期数 上年数 提取或分配比例
调整前上年末未分配利润 -1,565,642.59 0.00 0.00
调整年初未分配利润合计数 0.00 0.00 0.00
调整后年初未分配利润 -1,565,642.59 0.00 0.00
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -13,846,194.74 -1,565,642.59 0.00
其他调整因素 0.00 0.00 0.00
减：提取法定盈余公积 0.00 0.00 0.00
提取任意盈余公积 0.00 0.00 0.00
提取一般风险准备 0.00 0.00 0.00
应付普通股股利 0.00 0.00 0.00
转作股本的普通股股利 0.00 0.00 0.00
期末未分配利润 -15,411,837.33 -1,565,642.59 0.00
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17、销售费用
项目 本期发生额 上年发生额
销售现场费 5,530,872.43
广告宣传费 5,627,152.70 400,318.00
职工薪酬 1,266,070.89 340,166.75
其他 804,424.64 483,763.17
合计 13,228,520.66 1,224,247.92
18、管理费用
项目 本期发生额 上年发生额
职工薪酬 2,350,215.77 417,624.57
行政办公费 2,097,030.60 318,487.10
折旧、摊销 16,010.22 2,270.00
中介咨询费 51,900.00 4,000.00
税金 560,979.40 0.00
其他 47,071.03 47,987.40
合计 5,123,207.02 790,369.07
19、财务费用
项目 本期发生额 上年发生额
利息支出 0.00 0.00
减：利息收入 602,489.57 125,193.72
汇兑损益 0.00 0.00
银行手续费 165,486.82 2,105.85
其他 0.00 0.00
合计 -437,002.75 -123,087.87
20、资产减值损失
项目 本期发生额 上年发生额
坏账损失 355,134.04 1,642.06
合计 355,134.04 1,642.06
21、营业外收入
计入当期非经常性损益的
项目 本年发生数 上年发生数
金额
50
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计入当期非经常性损益的
项目 本年发生数 上年发生数
金额
非流动资产处置利得合计 0.00 0.00 0.00
其中：固定资产处置利得 0.00 0.00 0.00
政府补助 0.00 0.00 0.00
违约金 0.00 0.00 0.00
个税手续费 0.00 0.00 0.00
罚款及滞纳金收入 0.00 0.00 0.00
其他 0.04 0.00 0.04
合计 0.04 0.00 0.04
22、营业外支出
项目 本期发生额 上年发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置损失合计 0.00 0.00 0.00
其中：固定资产处置损失 0.00 0.00 0.00
对外捐赠 0.00 0.00 0.00
预计负债 0.00 0.00 0.00
赔款及违约金 0.00 0.00 0.00
罚款支出 474.36 188.43 474.36
合计 474.36 188.43 474.36
23、所得税费用
（1）所得税费用表
项目 本期发生额 上年发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 0.00 0.00
递延所得税调整 -4,424,138.55 -327,717.02
合计 -4,424,138.55 -327,717.02
（3）会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额 上期发生额
利润总额 -18,270,333.29 -1,893,359.61
按法定/适用税率计算的所得税费用 -4,567,583.32 -473,339.90
子公司适用不同税率的影响 0.00 0.00
调整以前期间所得税的影响 0.00 0.00
非应税收入的影响 0.00 0.00
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不可抵扣的成本、费用和损失的影响 143,444.77 145,622.88
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损
的影响 0.00 0.00
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差
异或可抵扣亏损的影响 0.00 0.00
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的
变化 0.00 0.00
所得税费用 -4,424,138.55 -327,717.02
24、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上年发生额
押金、保证金 669,701.00 35,000,000.00
其他 639,441.90 137,743.72
合计 1,309,142.90 35,137,743.72
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上年发生额
支付的保证金、押金、备用金 3,425,478.00 35,534,000.00
支付的与经营活动有关的费用支出 10,540,608.52 1,504,018.33
支付的集团内部单位往来款 873,024.00 0.00
合计 14,839,110.52 37,038,018.33
25、现金流量表补充资料
（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息
项目 本期金额 上年金额
—— ——
i.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -13,846,194.74 -1,565,642.59
加：资产减值准备 355,134.04 1,642.06
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 30,418.78
无形资产摊销 9,200.00 766.67
长期待摊费用摊销 0.00 0.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
0.00 0.00
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
财务费用（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
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项目 本期金额 上年金额
投资损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -4,424,138.55 -327,717.02
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 0.00 0.00
存货的减少（增加以“－”号填列） -209,132,629.65 -167,248,286.53
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -9,689,951.23 -912,992.00
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 484,816,501.50 2,067,575.30
其他 0.00 0.00
经营活动产生的现金流量净额 248,118,340.15 -167,984,654.11
③ 不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： 0.00 0.00
债务转为资本 0.00 0.00
一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00
融资租入固定资产 0.00 0.00
④ 现金及现金等价物净变动情况： 0.00 0.00
现金的期末余额 298,525,711.78 77,921,750.89
减：现金的年初余额 77,921,750.89 0.00
加：现金等价物的期末余额 0.00 0.00
减：现金等价物的年初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 220,603,960.89 77,921,750.89
（2）现金及现金等价物的构成
项目 期末余额 年初余额
一、现金 298,525,711.78 77,921,750.89
其中：库存现金 27,906.75 21,964.50
可随时用于支付的银行存款 298,497,805.03 77,899,786.39
可随时用于支付的其他货币资金 0.00 0.00
可用于支付的存放中央银行款项 0.00 0.00
存放同业款项 0.00 0.00
拆放同业款项 0.00 0.00
二、现金等价物 0.00 0.00
其中：三个月内到期的债券投资 0.00 0.00
三、期末现金及现金等价物余额 298,525,711.78 77,921,750.89
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物 0.00 0.00
注：期末现金及现金等价物余额中不含使用受限制的现金和现金等价物。
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26、所有权或使用权受限制的资产
无。
27、外币货币性项目
无。.
七、关联方及关联交易
1、 本公司的母公司情况
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 公司的持股 公司的表决
比例（%） 权比例（%）
裕传有限公司
中国香港 投资控股 10,000.00 港币 100.00 100.00
（LEGACYSINOLIM）
注：本公司的最终控制方是中粮集团有限公司。
2、 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
北京凯莱物业管理有限公司烟台分公司 非合并范围内关联方
烟台大悦城有限公司 非合并范围内关联方
德鸿物业发展（深圳）有限公司 非合并范围内关联方
3、 关联方交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
①采购商品/接受劳务情况
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
烟台大悦城有限公司 支付推广费及租赁费 539,983.80 0.00
德鸿物业发展（深圳）有限公司 张高峰社保及公积金 54,683.42 0.00
北京凯莱物业管理公司烟台分公司 售楼处及临时办公区物业费 895,501.93 0.00
4、 关联方应收应付款项
（1）应收项目
期末余额 年初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款：
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期末余额 年初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
烟台大悦城有限公司 154,206.00 1,542.06 164,206.00 1,642.06
中粮财务有限责任公司 2,404.35 24.04 0.00 0.00
合计 156,610.35 1,566.10 164,206.00 1,642.06
（2）应付项目
项目名称 期末余额 年初余额
其他应付款：
烟台大悦城有限公司 1,062,231.98 0.00
北京凯莱物业管理有限公司烟台分公司 323,254.94 33,766.19
合计 1,385,486.92 33,766.19
八、承诺及或有事项
1、 资产负债表日存在的重大承诺事项涉及的金额及其财务影响
（1）截至 2015 年 12 月 31 日，本公司承担的重大合同约定支出：
人民币：元
项目 期末余额 年初余额
已签订的正在或准备履行的建安合同 295,223,555.63 0.00
已签订的正在或准备履行的土地合同 0.00 0.00
合计 295,223,555.63 0.00
（2）其他承诺事项
截至 2015 年 12 月 31 日，本公司无需要披露的重大承诺事项。
2、 或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
无。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
无。
九、资产负债表日后事项
本公司无需要披露的资产负债表日后事项。
十、其他重要事项
无。
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十一、补充资料
当期非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 0.00
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 0.00
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照
0.00
国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 0.00
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产 0.00
生的收益
非货币性资产交换损益 0.00
委托他人投资或管理资产的损益 0.00
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减
0.00
值准备
债务重组损益 0.00
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 0.00
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损
0.00
益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期
0.00
净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 0.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动
0.00
损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供
出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 0.00
对外委托贷款取得的损益 0.00
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价
0.00
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一
0.00
次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 0.00
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项目 金额 说明
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 474.32
其他符合非经营性损益定义的损益项目 0.00
小计 474.32
减：所得税影响额 0.00
少数股东权益影响额（税后） 0.00
合计 474.32
公司名称：烟台中粮博瑞房地产开发有限公司
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：刘文博 会计机构负责人：刘文博
日期：2016 年 2 月 29 日 日期：2016 年 2 月 29 日 日期：2016 年 2 月 29 日
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