北京正德兴合房地产开发有限
公司审 计 报 告
瑞华审字[2016]020 号
目 录
一、 审计报告 1
二、 已审财务报表
1、 资产负债表 3
2、 利润表 5
3、 现金流量表 6
4、 所有者权益变动表 7
5、 财务报表附注 9
北京正德兴合房地产开发有限公司 2016 年 1-11 月财务报表附注
北京正德兴合房地产开发有限公司
2016 年 1-11 月度财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
1、历史沿革
北京正德兴合房地产开发有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是由中粮地
产（北京）有限公司，于2013年8月27日在北京市工商行政管理局注册成立的有限责任公
司。企业法人营业执照注册号为110000016226776，经营期限为40年，注册资本为人民币
5,100.00万元。2014年本公司股东会决议和修改后的章程规定，公司申请增加注册资本
人民币74,900.00万元，变更后的注册资本为人民币80,000.00万元。新增注册资本由原
股东中粮地产（北京）有限公司和新股东中信信诚资产管理有限公司认缴。其中，中粮
地产（北京）有限公司出资人民币40,800.00万元，占新增注册资本的51%，出资方式为
增加货币出资35,700.00万元；中信信诚资产管理有限公司认缴人民币39,200.00万元，
占新增注册资本的49%，出资方式为货币39,200.00万元。
2、所处行业
本公司所属行业为房地产业。
3、经营范围
本公司经批准的经营范围为：
许可经营项目：房地产开发；物业管理。
一般经营项目：销售自行开发的商品房；房地产咨询；投资管理；酒店管理；企业
管理咨询；经济贸易咨询；技术服务；机动车公共停车场服务。
4、主要产品和服务
本公司主要产品和服务为住宅、物业。
5、公司在报告期间内主营业务发生变更、股权发生重大变更、发生重大并购、重
组的有关说明
本公司在报告期间内主营业务未发生变更、股权未发生重大变更、未发生重大并购、
重组事项。
二、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部
发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、
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于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、
企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督
管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》
（2014 年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融
工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计
提相应的减值准备。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2016
年 11 月 30 日的财务状况及 2016 年 1-11 月的经营成果和现金流量等有关信息。此外，
本公司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开发
行证券的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注
的披露要求。
四、主要会计政策和会计估计
本公司及各子公司从事房地产经营。本公司及各子公司根据实际生产经营特点，依
据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策和会
计估计，详见本附注四、23“收入”、各项描述。关于管理层所作出的重大会计判断和
估计的说明，请参阅附注四、29“重大会计判断和估计”。
1、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期
间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、营业周期
本公司主要从事房地产开发行业，正常营运周期长于一年。
3、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子
公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的
货币确定为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时
性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合
并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方
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实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净
资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公
积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下
的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一
方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购
买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控
制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并
发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。
购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债
务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，
购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价
的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买
日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价
值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价
值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合
并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认
条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相
关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，
则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期
损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。通
过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解
释第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》
第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5（2）），判断该多次交
易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附
注四、12“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报
表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新
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增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉
及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接
处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方
重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转入当期投
资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日
的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之
前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被
购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的
在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余
转为购买日所属当期投资收益）。
5、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方
的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的
权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制
的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司
将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入
合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前
的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的
子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购
买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不
调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司，其自合并当
期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表
中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按
照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下
企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权
益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损
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益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目
列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有
的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，
按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允
价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的
份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他
综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会
计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动以
外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第 2
号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相关规定
进行后续计量，详见本附注四、12“长期股权投资”或本附注四、9“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对
子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投
资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次
交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情
况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于
其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时
是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权
的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、12、（2）④）和“因处
置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进
行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将
各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权
之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报
表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
6、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合
营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，
是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本
公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、12（2）②“权益法核算
的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，
以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共同
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经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确
认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或
者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生
的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8 号
——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资产的
情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担
的份额确认该损失。
7、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有
的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现
金、价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，采用交易发生时的即期汇率（即中国人民银
行公布的当日人民币外汇牌价的中间价）将外币金额折算为记账本位币金额。但公司发
生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币
金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的
汇兑差额，除：属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额
按照借款费用资本化的原则处理；以及可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其
他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币
性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益；处置境外经营时，转入处
置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本
位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率
折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇
率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币
性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收
益；处置境外经营时，计入处置当期损益。
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境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负
债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目
外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生
日的当期加权平均汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；年末
未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股
东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外
经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外
币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。
汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失
了对境外经营控制权时，将资产负债表中股东权益/所有者权益项目下列示的、与该境
外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经
营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，
不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营
相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
9、金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和金
融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金融资产和金融负
债，相关交易费用计入初始确认金额。
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或
者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的
报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、
定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融
工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉
情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融
工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确
认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款
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和应收款项以及可供出售金融资产。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主
要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观
证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是，被
指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没
有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的
衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同
所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或投资策
略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组
合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，公
允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损
益。
②持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到期
的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减
值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际利
率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债
在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当
前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预
计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同各
方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。
③可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。
可供出售债务工具投资的年末成本按照其摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已
偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进
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行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工具投资
的年末成本为其初始取得成本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，
除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认为
其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃市场中没
有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交
付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本进行后续计量。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入投
资收益。
（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负债
表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提
减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资
产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具
有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资
产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
①持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减
记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证据表
明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损
失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该
金融资产在转回日的摊余成本。
②可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌
时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。其中“严重下跌”是指公允价值下跌幅度
累计超过 20%；“非暂时性下跌”是指公允价值连续下跌时间超过 12 个月，持续下跌期
间的确定依据为连续下跌或在下跌趋势持续期间反弹上扬幅度低于 20%，反弹持续时间
未超过 6 个月的均作为持续下跌期间。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累
计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回
本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确
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认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资的减
值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工
具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同
权利终止；②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给
转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃
对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并
相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业
面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而
收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认
及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分
摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面
金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确
定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据
前面各段所述的原则进行会计处理。
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和
其他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金融负债，相关
交易费用计入初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。
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以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，公
允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损
益。
②其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该
权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，
按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。
本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，
且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同
时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括
转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定
权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资
产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负
债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
10、应收款项
（1）坏账的确认标准
对有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，如债务人已撤销、破产、死亡、资不
抵债、现金流严重不足等，经公司董事会批准后，作为坏账损失处理，并冲销原已计提
的坏账准备。
（2）坏账准备的计提方法
公司采用备抵法核算坏账损失。资产负债表日，对于单项金额重大的（一般为 500
万元以上）非关联方单位的应收款项，单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低
于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。对于单项金额非重大的应收款项，
与经单独测试后未减值的应收款项一起，按账龄划分为若干组合，再按这些应收款项组
合在资产负债表日余额的一定比例计算确定减值损失，计提坏账准备。各应收款项组合
本年坏账准备计提比例，根据公司以前年度与之相同或类似的、具有类似风险特征的应
收款项组合的实际损失率为基础，结合公司现时情况进行确定。对合并报表范围内各公
司之间的应收款项单独进行减值测试，如果单项测试发生减值，按实际减值金额确认减
值损失，计提坏账准备，如果单项测试未发生减值的，则不计提坏账准备。对合营、联
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营公司及其股东单位的应收款项，单独进行减值测试，经测试未发生减值的款项，根据
公司以前年度与之相同或类似的、具有类似风险特征的应收款项组合的实际损失率为基
础，按照年末余额的 1%计提坏账准备。
按组合计提坏账的应收款项：
按组合计提坏账准备的计
组合类型 确定组合的依据
提方法
账龄组合 账龄状态 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法：
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收计提比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 0% 0%
3 个月以上—1 年（含 1 年） 5% 5%
1 年以上—2 年（含 2 年） 30% 30%
2 年以上—3 年（含 3 年） 50% 50%
3 年以上 100% 100%
11、存货
（1）存货在同时满足以下两个条件时，予以确认：
①与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
②该存货的成本能够可靠地计量。
（2）存货在取得时按照实际成本入账。
存货按完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品、其他存货等进行分类。
存货盘存制度采用永续盘存制。
（3）存货的取得按实际成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成
本。发出库存商品、材料的成本按加权平均法计算确定；发出开发产品的成本按个别计
价法计算确定；包装物、低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
（4）本公司的存货在资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量，对可变现净值
低于存货成本的差额，计提存货跌价准备并计入当期损益。可变现净值，是指在公司的
日常经营活动中，存货的估计售价减去估计至完工时将要发生的成本、估计的销售费用
以及相关税费后的金额。
本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁多、单价较低的存货，
可以按照存货类别计提存货跌价准备。与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有
相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准
备。
资产负债表日，本公司确定存货的可变现净值，以前减记存货价值的影响因素已经
消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额
计入当期损益。
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12、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影
响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权
投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，
其会计政策详见附注四、9“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关
活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对被投
资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控
制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益
在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长
期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之
间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作
为合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价
值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期
股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不
足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形
成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交
易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”
的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的
份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长
期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调
整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用
权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长
期股权投资的初始投资成本，合并成本包括包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、
发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成
非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子
交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”
的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法
核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合
收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价
值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。
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合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他
相关管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本
视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发
行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换
出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取
得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投
资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本
为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允
价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，
采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长
期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期
股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的
现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确
认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调
整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收
益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按
照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的
账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他
变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益
的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单
位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，
按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资
收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售
的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予
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以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，
属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构
成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作
为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额
计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业
务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成
业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交
易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质
上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负
有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投
资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复
确认收益分享额。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例
计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整
资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权
投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母
公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5、（2）
“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的
差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置
时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关
资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配
以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得
对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其
他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并
按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他
综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，
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处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，
并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被
投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进
行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于
本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核
算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关
资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中
除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控
制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其
他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处
理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后
的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公
允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其
他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有
者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属
于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会
计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价
值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期
损益。
13、投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及
已出租的建筑物。
（1）投资性房地产同时满足下列条件的，予以确认：
①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入本公司；
②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（2）投资性房地产按照成本进行初始计量，成本按以下方法确定：
① 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的
其他支出。
② 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生
的必要支出构成。
③ 以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
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④ 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产的确认条件的，计入投资
性房地产成本；不满足的在发生时计入当期损益。
（3）后续计量
本公司在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对投资性房地
产按照本公司固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。
本公司对投资性房地产的计量模式一经确定，不再随意变更。成本模式转为公允价
值模式的，作为会计政策变更，按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变
更和差错更正》处理。
有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为其他资产或将其他资
产转换为投资性房地产，并将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
（4）投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“长期资
产减值”。
14、固定资产
（1）固定资产的标准
固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产：
①为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；
②使用寿命超过一个会计年度。
（2）固定资产的确认
固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为公司提供经济利益，适
用不同折旧率或折旧方法的，应分别将各组成部分确认为单项固定资产。
固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，计入固定资产成本，
如有被替换的部分，需扣除其账面价值；不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用
等，在发生时计入当期损益。
（3）固定资产的计量
本公司固定资产应按成本进行初始计量。
① 外购固定资产的成本，包括购买价款、进口关税和其他税费，使固定资产达到
预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的场地整理费、运输费、装卸费、安装费
和专业人员服务费等。
② 自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必
要支出构成。
③ 与固定资产有关的后续支出，如能满足固定资产确认条件的，可计入固定资产
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成本。
④ 确定固定资产成本时，同时考虑预计弃置费用因素。本公司根据或有事项的规
定，按照预计弃置费用的现值计算确定应计入固定资产成本的金额和相应的预计负债。
（4）固定资产折旧
① 除以下情况外，本公司应对所有固定资产计提折旧：
A、已提足折旧继续使用的固定资产；
B、按规定单独估价作为固定资产入账的土地；
C、处于更新改造过程而停止使用的固定资产。
② 固定资产折旧方法采用平均年限法，各类固定资产的估计使用年限、预计净残
值率及年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20－40 年 5% 2.375%—4.75%
机器设备 10 年 5% 9.5%
运输工具 5年 5% 19%
房屋装修 5年 0% 20%
办公设备及其他 5年 5% 19%
本公司于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
（5）固定资产装修费
如果固定资产装修延长了固定资产的使用寿命或者使产品质量实质性提高，或者使
产品成本实质性降低，符合固定资产确认条件的，固定资产装修费计入固定资产账面价
值，同时将被替换部分的账面价值扣除，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回
金额。该类固定资产装修费支出在“固定资产”科目下单独设“固定资产装修费”明细
科目核算，并在两次装修期间与固定资产使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方
法单独计提折旧。如果在下次装修时，该项固定资产相关的“固定资产装修费”明细科
目仍有余额，将该余额一次全部计入当期营业外支出。
（6）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“长期资产减值”。
15、在建工程
（1）在建工程按照实际发生的支出确定其工程成本，并单独核算，与在建工程直
接相关的借款利息支出和外币折算差额，在工程达到预定可使用状态前计入该项资产的
成本。在建工程已达到预定可使用状态时转入固定资产（投资性房地产）；
（2）在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“长期资产减
值”。
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16、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
借款费用是指公司因借款或发行债券而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用，
以及因外币借款而发生的汇兑差额等。发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件
的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时
根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产是指需要经过相当长
时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地
产和存货等资产。
（2）借款费用资本化期间
① 当同时满足下列条件时，开始资本化：
A 资产支出已经发生；
B 借款费用已经发生；
C 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
② 暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中
断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用
确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
③ 停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可
销售状态时，借款费用停止资本化。以后发生的借款费用计入当期损益。
（3）借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发
生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借
款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予
资本化的利息金额。
为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过
专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率（加权平均利率），
计算确定一般借款应予资本化的利息金额。在资本化期间内，每一会计期间的利息资本
化金额不超过当期相关借款实际发生的利息金额。外币专门借款本金及利息的汇兑差额，
在资本化期间内予以资本化。专门借款发生的辅助费用，在所购建或生产的符合资本化
条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，予以资本化；在达到预定可使
用或者可销售状态之后发生的，计入当期损益。一般借款发生的汇兑差额及辅助费用，
在发生时计入当期损益。
17、无形资产
（1）无形资产的确认
① 无形资产同时满足下列条件的，予以确认：
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A、与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
B、该无形资产的成本能够可靠地计量。
无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。
② 内部研究开发项目的支出，区分研究阶段支出与开发阶段支出。
研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查；开发是
指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产
出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
A、完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
B、具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
C、无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市
场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，证明其有用性；
D、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力
使用或出售该无形资产；
E、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发支出，于发生时计入当期损益。
取得的已作为无形资产确认的正在进行中的研究开发项目，在取得后发生的支出按
照上述规定进行处理。
③ 本公司自创商誉以及内部产生的品牌、报刊名等，不确认为无形资产。
（2）无形资产按照成本进行初始计量。
（3）无形资产的后续计量
本公司取得的无形资产，使用寿命有限的摊销，使用寿命不确定的不予摊销。
使用寿命有限的无形资产，自无形资产可供使用时起，在使用寿命期间内采用直线
法摊销。其他的摊销方式更能体现其经济利益实现方式的，也可采用其他系统合理的方
法摊销。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复
核。无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，需改变摊销期限和摊销方法。
本公司在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果有
证据表明无形资产的使用寿命是有限的，估计其使用寿命，并按上述规定予以摊销。
（4）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“长期资产减值”。
18、长期待摊费用
为已经支出，但摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的长期待摊费用，在费用项目的
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受益期限内分期平均摊销。
19、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房
地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于
资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行
减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论
是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并
计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现
金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；
不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在
销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置
费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态
所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终
处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。
资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估
计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流
入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期
从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的
资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失
金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组
合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面
价值。
在资产负债表日判断上述资产是否存在可能发生减值的迹象。上述资产存在减值迹
象的，需估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，上述资产的可收回金额低于
其账面价值的，将账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入
当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。
上述资产中无形资产减值损失确认后，减值资产的摊销需在未来期间作相应调整，
以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的账面价值（扣除预计净残值）。
上述资产中本公司在资产负债表日对长期股权投资进行逐项检查，根据被投资单位
经营政策、法律环境、市场需求、行业及盈利能力等的各种变化判断长期股权投资是否
存在减值迹象。当长期股权投资可收回金额低于账面价值时，将可收回金额低于长期股
权投资账面价值的差额作为长期股权投资减值准备予以计提。
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北京正德兴合房地产开发有限公司 2016 年 1-11 月财务报表附注
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
20、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工
福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险
费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在
职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要为设定提存计划。设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险
以及年金等。相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提
出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的
辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞
退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十
二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服
务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负
债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划
进行会计处理。
21、预计负债
（1）当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
①该义务是本公司承担的现时义务；
②该义务的履行很可能导致经济利益流出；
③该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
（3）在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，如有确凿证据表明预计负
债账面价值不能真实反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调
整。
清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额只有在基本确定
能够收到时才能作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
22、股份支付
（1）股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（2）以权益结算的股份支付换取职工提供服务或其他方提供类似服务的，以授予
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职工和其他方权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的换取职工服务或其他方类
似服务的以权益结算的股份支付，在授予日按权益工具的公允价值计入相关成本或费
用，相应增加资本公积。公司在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者
权益总额进行调整。在行权日，本公司根据实际行权的权益工具数量，计算确定应转入
股本的金额，将其转入股本。
（3）以现金结算的股份支付，以承担负债的公允价值计量。授予后立即可行权的
以现金结算的股份支付，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增
加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支
付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照承担负
债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和负债。在资产负债表日，后续
信息表明当期承担债务的公允价值与以前估计不同的，进行调整；在可行权日，调整至
实际可行权水平。公司在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公
允价值重新计算、其变动计入当期损益。
23、收入
收入仅在经济利益能够流入企业且相关的收入和成本能够可靠计量，并同时满足下
列条件时才确认。
（1）销售商品收入
销售商品的收入，在同时满足下列条件时，才能予以确认：
① 已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控
制；
③ 收入的金额能够可靠地计量；
④ 交易相关的经济利益很可能流入；
⑤ 相关的已发生的成本或将要发生的成本能够可靠地计量。
房地产销售在房地产完工验收合格，签订了销售合同，及取得了买方按销售合同约
定交付房产的付款证明，达到可交付使用状态，在合理的期限内已向购买方发出书面交
房通知；履行了合同规定的义务，并符合销售商品收入确认的其他条件时确认收入的实
现。
（2）房屋租赁收入：与租赁相关的经济利益能够流入企业，租赁收入的金额能够
可靠地计量时，确认营业收入的实现。公司按合同或协议约定的租金在租赁期内按直线
法确认为营业收入。
（3）提供劳务收入
① 在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认
提供的劳务收入。
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② 在资产负债表日，提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
A、已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按照已经发生的劳务成本金额确认提供
劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
B、已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损
益，不确认提供劳务收入。
③ 提供劳务的总收入按与接受劳务方签订的已收或应收的合同或协议价款确定，
但合同或协议价款不公允的除外。
（4）利息收入
按他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算。委托贷款的利息计入投资收益；
一般往来款占用资金的利息收入计入财务费用（利息收入），合并时抵消母公司与子公
司、子公司相互之间发生的利息支出与利息收入后以净额列示。
24、政府补助
（1）政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府
作为所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相
关的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补
助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补
助：①政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产
的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负
债表日进行复核，必要时进行变更；②政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特
定项目的，作为与收益相关的政府补助。
（2）政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性
资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名
义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于年
末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，
按照应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：①应收补助
款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有
关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；②所依据的是当地财政部门
正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资
金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均可申请），而
不是专门针对特定企业制定的；③相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款
项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；④
根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件。
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（3）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分
配计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确
认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费用
和损失的，直接计入当期损益。
（4）已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益
账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
25、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税
法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的
应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债
确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生
的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳
税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性
差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资
相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性
差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外
情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的
交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所
得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如
果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵
扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本
公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂
时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏
损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期
收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获
得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面
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价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延
所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面
价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行
时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资
产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对
不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，
涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，
本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
26、租赁
（1）实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁，除此之
外的均为经营租赁。
（2）经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或
当期损益。
（3）融资租赁在租赁期开始日，按租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中
较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差
额作为未确认融资费用，在租赁期内各个期间进行分摊，采用实际利率法计算确认当期
的融资费用。采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定
租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定
租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的
期间内计提折旧。
27、其他重要的会计政策、会计估计
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或划归为持有待售的、在经营
和编制财务报表时能够单独区分的组成部分：①该组成部分代表一项独立的主要业务或
一个主要经营地区；②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行
处置计划的一部分；③该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
终止经营的会计处理方法：终止经营的收入、费用、利润总额、所得税费用和净利
润，以及归属于母公司所有者的终止经营利润。披露的上述数据是针对终止经营在整个
报告期间的经营成果。
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28、重要会计政策、会计估计的变更
(1)本公司本期无会计政策变更
(2)会计估计变更
29、重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法
准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于
本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估
计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。
然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的估计存在差异，
进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变
更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间
的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域
如下：
（1）租赁的归类
本公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融
资租赁，在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报
酬实质上转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关的全部
风险和报酬，作出分析和判断。
（2）坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收账款减值是基于
评估应收账款的可收回性。鉴定应收账款减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与
原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收账款的账面价值及应收账款坏账准备的
计提或转回。
（3）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净
值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的
可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货
的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原
先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转
回。
（4）非金融非流动资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值
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的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象
时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额
不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和
预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观
察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营
成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用
所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关
经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。对分配了商誉的资产组或者资产组组合的
未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司需要预计未
来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的
现值。
（5）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直
线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊
销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确
定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（6）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务
亏损确认递延所得税资产。本公司运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和
金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（7）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确
定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最
终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和
递延所得税产生影响。
（8）预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延
迟交货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行
该等现时义务很可能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履行相关
现时义务所需支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上
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依赖于本公司的判断。在进行判断过程中本公司需评估该等或有事项相关的风险、不确
定性及货币时间价值等因素。
（9）公允价值计量
本公司的部分资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的公
允价值作出估计时，本公司采用可获得的可观察市场数据。如果无法获得第一层次输入
值，本公司会聘用第三方有资质的评估师来执行估价。在确定各类资产和负债的公允价
值的过程中所采用的估值技术和输入值的相关信息在附注中披露。
五、税项
本公司主要税项及其税率列示如下：
税 种 税率
增值税 5%
城市维护建设税 7%
企业所得税 25%
土地使用税 3 元/平方米
土地增值税 按实际增值额和规定税率计缴
教育费附加按营业税额和增值税额的 3%计缴。
地方教育费附加按营业税额和增值税额的 2%计缴。
员工的个人所得税由本公司代扣代缴。
六、财务报表项目注释
以下注释项目除非特别指出，期初指 2016 年 1 月 1 日，期末指 2016 年 11 月 30 日。
1、货币资金
期末余额 期初余额
项目 人民币 人民币
原币金额 折算率 原币金额 折算率
金额 金额
库存现金： 6,594.58 1.00 6,594.58 6,594.58 1.00 6,594.58
银行存款： 479,941,248.23 1.00 476,451,268.23 470,354,770.79 1.00 470,354,770.79
合计 479,947,842.81 — 476,457,862.81 470,361,365.37 — 470,361,365.37
注：（1）其他货币资金年末余额为 0 元。
（2）货币资金期末较年初增加 2.04%。
2、应收账款
（1）应收账款按账龄列示
期末余额 期初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
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期末余额 期初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 29,971.00 100 0.00 0.00
3 个月以上—1 年（含 1 年） 0.00 0.00 0.00 0.00
1 年以上—2 年（含 2 年） 0.00 0.00 0.00 0.00
2 年以上—3 年（含 3 年） 0.00 0.00 0.00 0.00
3 年以上 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 29,971.00 100 0.00 0.00
（2）应收账款金额前五名单位情况：
占应收账款
坏账准备
单位名称 与本公司关系 期末余额 年限 总额的比例
期末余额
（%）
别墅一期 22 楼 101 号 购房人 9,368.00 3 个月以内 31.26 0.00
别墅一期 18 楼 104 号 购房人 9,262.00 3 个月以内 30.90 0.00
别墅一期 15 楼 101 号 购房人 4,131.00 3 个月以内 13.78 0.00
别墅一期 21 楼 105 号 购房人 3,646.00 3 个月以内 12.17 0.00
别墅一期 20 楼 106 号 购房人 3,564.00 3 个月以内 11.89 0.00
合计 29,971.00 100.00 0.00
3、其他应收款
（1）其他应收款按种类披露
期末余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项金额重大并单独计提坏
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
账准备的其他应收款
按账龄组合计提坏账准备的
875,363.17 100.00 43,327.92 4.95 832,035.25
其他应收款
单项金额不重大但单独计提
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
坏账准备的其他应收款
合计 875,363.17 100.00 43,327.92 4.95 832,035.25
（2）其他应收款按账龄列示
项目 期末余额 期初余额
38
北京正德兴合房地产开发有限公司 2016 年 1-11 月财务报表附注
项 目 期末余额 期初余额
城市维护建设税 673,888.35 1,014,833.33
教育费附加 288,809.29 434,928.57
地方教育费附加 192,539.51 289,952.39
土地增值税 17,747,050.30 3,745,863.12
合 计 29,618,070.68 19,983,196.56
6、持有至到期投资
项 目 期末余额 期初余额
建信信托保障基金 18,000,000.00
合计 18,000,000.00
7、固定资产
（1）固定资产情况
办公设备
项目 电子设备 合计
及其他
一、账面原值
1、期初余额 211,016.00 391,477.00 602,493.00
2、本期增加金额 5,670.00 5,670.00
（1）购置 5,670.00 5,670.00
（2）在建工程转入
（3）存货转入
（4）企业合并增加
3、本期减少金额
（1）处置或报废
4、期末余额 216,686.00 391,477.00 608,163.00
二、累计折旧
1、期初余额 49,491.18 62,827.10 112,318.28
2、本期增加金额 37,469.56 68,182.36 105,651.92
（1）计提 37,469.56 68,182.36 105,651.92
（2）新增
3、本期减少金额
（1）处置或报废
41
北京正德兴合房地产开发有限公司 2016 年 1-11 月财务报表附注
办公设备
项目 电子设备 合计
及其他
4、期末余额 86,960.74 131,009.46 217,970.20
三、减值准备
1、期初余额
2、本期增加金额
（1）计提
（2）新增
3、本期减少金额
（1）处置或报废
4、期末余额
四、账面价值
1、期末账面价值 129,725.26 260,467.54 390,192.80
2、期初账面价值 161,524.82 328,649.90 490,174.72
注 1：2016 年 1-11 月新增的累计折旧指本期除新购、自建以外增加固定资产转入的
累计折旧额。
注 2：2016 年 1-11 月计提折旧额为 105,651.92 元。
注 3：期末固定资产所有权或使用权受限情况详见附注六、48。
8、无形资产
（1）无形资产情况
项目 管理软件 合计
一、账面原值
1、期初余额 26,000.00 26,000.00
2、本期增加金额 0.00 0.00
（1）购置 0.00 0.00
（2）内部研发 0.00 0.00
（3）企业合并增加 0.00 0.00
3、本期减少金额 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00
4、期末余额 26,000.00 26,000.00
二、累计摊销
1、期初余额 6,996.86 6,996.86
4,528.25 4,528.25
2、本期增加金额
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北京正德兴合房地产开发有限公司 2016 年 1-11 月财务报表附注
项目 管理软件 合计
（1）计提 4,528.25 4,528.25
3、本期减少金额 - -
（1）处置 0.00 0.00
4、期末余额 11,525.11 11,525.11
三、减值准备 0.00 0.00
1、期初余额 0.00 0.00
2、本期增加金额 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00
3、本期减少金额 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00
4、期末余额 0.00 0.00
四、账面价值
1、期末账面价值 14,474.89 14,474.89
2、期初账面价值 19,003.14 19,003.14
注 1：本期无形资产的摊销额为 4,528.25 元。
注 2：期末无形资产所有权或使用权受限情况详见附注六、48。
9、递延所得税资产
递延所得税资产明细
期末余额 期初余额
可抵扣暂时
项目 性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 43,327.91 10,831.98 0.00 0.00
计提未缴纳的土地增值税 0.00 0.00 0.00 0.00
超过税前扣除限额的未支付工
15,859,135.43 3,964,783.86 23,155,047.71 5,788,761.93
程款
预计负债 0.00 0.00 0.00 0.00
可抵扣亏损 28,251,954.59 7,062,988.65 28,251,954.59 7,062,988.65
内部交易未实现利润 0.00 0.00 0.00 0.00
预提销售费用 0.00 0.00 0.00 0.00
其他 1,494,209.54 373,552.39 2,736,181.86 684,045.47
合计 45,648,627.48 11,412,156.87 54,143,184.16 13,535,796.04
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北京正德兴合房地产开发有限公司 2016 年 1-11 月财务报表附注
10、应付账款
（1）应付账款列示
项目 期末余额 期初余额
工程款 151,176,703.16 62,399,199.00
销售佣金、广告费 6,181,911.95 8,232,604.03
物业服务费 2,717,431.24
其他 6,512,091.71 3,076,400.00
合计 163,870,706.82 76,425,634.27
（1）截至 2016 年 11 月 30 日，应付账款中无应付持有公司 5%（含 5%）以上表决
权股份的股东单位或关联方的款项。
11、预收款项
（1）预收款项列示
项目 期末余额 期初余额
别 墅 130,179,728.00 404,649,354.00
公租房 126,000,000.00 126,000,000.00
合计 256,179,728.00 530,649,354.00
（2）账龄超过 1 年的大额预收款项未结转的原因
项目名称 金额 账龄 未结转的原因
未达到收入确认
9,599,316.00 1-2 年
别墅 18 号楼 107 时点
未达到收入确认
12,235,402.00 1-2 年
别墅 20 号楼 104 时点
合计 21,834,718.00
12、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 2,657,951.61 5,732,925.95 7,419,960.61 970,916.95
二、离职后福利-设定提存计划 78,230.25 791,999.55 825,578.81 44,650.99
三、辞退福利 -
四、一年内到期的其他福利 -
合计 2,736,181.86 6,524,925.50 8,245,539.42 1,015,567.94
（2）短期薪酬列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴 2,369,419.73 3,729,191.86 5,423,814.23 674,797.36
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北京正德兴合房地产开发有限公司 2016 年 1-11 月财务报表附注
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
和补贴
2、职工福利费 905,930.94 905,930.94 -
3、社会保险费 43,957.94 553,798.89 566,546.44 31,210.39
其中：医疗保险费 37,252.50 496,503.40 511,204.90 22,551.00
工伤保险费 3,725.25 26,014.39 22,884.34 6,855.30
生育保险费 2,980.19 31,281.10 32,457.20 1,804.09
4、商业保险
5、住房公积金
6、工会经费 207,473.47 42,728.71 - 250,202.18
7、职工教育经费 37,100.47 32,046.55 54,440.00 14,707.02
8、短期带薪缺勤 -
9、短期利润分享计划 -
10、非货币性福利 -
合计 2,657,951.61 5,732,925.95 7,419,960.61 970,916.95
（3）设定提存计划列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 74,505.00 757,752.95 789,411.05 42,846.90
2、失业保险费 3,725.25 34,246.60 36,167.76 1,804.09
3、企业年金 -
合计 78,230.25 791,999.55 825,578.81 44,650.99
本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，并
按公司相关规定向该等计划缴存费用。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的
成本。
13、应交税费
项目 期末余额 期初余额
增值税 0.00 0.00
营业税 0.00 0.00
企业所得税 0.00 0.00
个人所得税 0.00 0.00
城市维护建设税 0.00 0.00
教育费附加 0.00 0.00
地方教育费附加 0.00 0.00
45
北京正德兴合房地产开发有限公司 2016 年 1-11 月财务报表附注
项目 期末余额 期初余额
土地增值税 0.00 0.00
印花税 0.00 0.00
房产税 0.00 0.00
土地使用税 0.00 0.00
其他 0.00 105,984.14
合计 0.00 105,984.14
14、应付利息
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 22,773,287.49 1,587,009.37
一年内到期的长期借款利息 2,774,444.46
合计 22,773,287.49 4,361,453.83
15、其他应付款
按款项性质列示其他应付款
项目 期末余额 期初余额
保证金及押金 50,000.00
代收代付款 13,301,884.25 0.04
往来款 1,068,083,493.84
诚意金 14,849,642.00 8,710,000.00
物业费
物业专项维修基金 946,492.00
其他 103,453.18 20,000.00
合计 29,201,471.43 1,076,863,494.88
16、一年内到期的非流动负债
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 908,000,000.00
17、长期借款
（1）长期借款分类
项目 期末余额 年初余额
保证借款（注 1） 1,800,000,000.00 0.00
抵押借款（注 2） 483,000,000.00 483,000,000.00
合计 2,283,000,000.00 483,000,000.00
注：1、2016 年 3 月，北京正德兴合房地产开发有限公司与建信信托有限责任公司签订
46
北京正德兴合房地产开发有限公司 2016 年 1-11 月财务报表附注
贷款期限 24 个月的信托贷款合同，合同编号为 CCBT-CXZX-AXLR-3，贷款金额 200,000.00
万元，由中粮地产（集团）股份有限公司提供不可摊销连带保证责任，另行签证编号为
CCBT-CXZX-AXLR-3 的《保证合同》予以确定。截至 2016 年 11 月 30 日贷款本金余额为
180,000.00 万元，本期计提利息 65,466,666.66 元，支付利息 60,342,666.67 元。
2、2015 年 3 月 9 日，北京正德兴合房地产开发有限公司与中信银行股份有限公司
签订 5 年期固定资产贷款合同，合同编号为（2015）信银贷字第 000046，贷款金额
70,000.00 万元，抵押物为孙河项目土地使用权及上附在建工程。截至 2016 年 11 月 30
日贷款本金余额为 48,300.00 万元，本年计提利息 25,225,848.95 元，支付利息
18,163,570.82 元。
（2）金额前五名的长期借款
借款 借款
贷款单位 利率(%) 币种 期末数 期初数
起始日 终止日
建信信托有限责任公司 2016 年 3 2018 年 3 月 6% 人民
1,800,000,000.00 0.00
月 25 日 24 日 币
中信银行北京北苑支行 2015 年 3 2020 年 3 月 基准利率上 人民
483,000,000.00 483,000,000.00
月9日 8日 浮 5% 币
合计 2,283,000,000.00 483,000,000.00
18、实收资本
期初余额 期末余额
投资者名称 所占比例 本期增加 本期减少 所占比例
投资金额 投资金额
(%) (%)
中粮地产（北京）
408,000,000.00 51.00 0.00 0.00 408,000,000.00 51.00
有限公司（本部）
中信信诚资产管
392,000,000.00 49.00 0.00 0.00 392,000,000.00 49.00
理有限公司
合计 800,000,000.00 100.00 0.00 0.00 800,000,000.00 100.00
19、未分配利润
项目 本期数 上年数 提取或分配比例
调整前上年末未分配利润 -48,801,760.68 -8,710,173.91
调整年初未分配利润合计数
调整后年初未分配利润 -48,801,760.68 -8,710,173.91
加：本期归属于母公司所有者的净利润 5,878,751.88 -40,091,586.77
其他调整因素 0.00
减：提取法定盈余公积 0.00
提取任意盈余公积 0.00
提取一般风险准备 0.00
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项目 本期数 上年数 提取或分配比例
应付普通股股利 0.00
转作股本的普通股股利 0.00
年末未分配利润 -42,923,008.80 -48,801,760.68
20、营业收入、营业成本
（1）主营业务收入
项目 本期发生数 上年发生数
主营业务收入 881,303,518.61
其他业务收入
营业收入合计 881,303,518.61 -
主营业务成本 815,768,201.70
其他业务成本
营业成本合计 815,768,201.70 -
（2）主营业务
本期发生数 上年发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务
其中：商品房销售 881,303,518.61 815,768,201.70
房屋租赁
物业管理
合计 881,303,518.61 815,768,201.70
（3）前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例%
北京瑞府 15 号楼 105 49,224,739.05 5.59%
北京瑞府 15 号楼 101 49,200,216.62 5.58%
北京瑞府 15 号楼 103 48,595,198.42 5.51%
北京瑞府 20 号楼 102 45,248,408.29 5.13%
北京瑞府 21 号楼 106 45,013,573.43 5.11%
合计 237,282,135.81 26.92%
21、营业税金及附加
项目 本期发生数 上年发生数 计缴标准
营业税 35,806,358.55 5%
城市维护建设税 3,084,562.32 7%
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教育费附加 1,321,955.28 3%
地方教育费附加 881,303.54 2%
土地增值税 1,587,395.88 2%
其他
合计 42,681,575.57
22、 销售费用
项目 本期发生数 上年发生数
销售现场费 83,222.36 2,885,686.52
广告宣传费 5,041,082.00 28,194,763.00
策划服务费 852,000.00 11,553,473.15
销售代理费 3,469,221.29 0.00
物业服务费 1,377,028.52 1,637,868.22
职工薪酬 1,209,067.66 122,139.57
折旧费 38,580.73 0.00
合计 12,185,454.56 44,393,930.46
23、管理费用
项目 本期发生数 上年发生数
业务招待费 651,208.10 819,547.96
差旅费 174,114.21 290,985.20
税金 1,430,037.61 1,065,694.46
职工薪酬 1,266,964.48 1,218,281.81
折旧费 12,674.34 4,036.16
无形资产摊销费 4,528.25 4,938.96
聘请中介机构费 120,815.00 176,880.00
文体活动费 19,872.00 15,600.00
办公费 10,068.20 1,163,306.16
托管费 1,920.00 1,418.00
咨询费 69,680.00 0.00
会议费 20,000.00 51,355.00
其他 0.00 2,160,649.56
合计 3,781,882.19 6,972,693.27
24、财务费用
项目 本期发生数 上年发生数
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项目 本期发生数 上年发生数
利息支出 0.00 0.00
减：利息收入 1,176,489.64 379,601.51
汇兑损益 0.00 0.00
银行手续费 14,910.25 475,000.67
其他 2,265.00 3,054.09
合计 -1,159,314.39 98,453.25
25、资产减值损失
项目 本期发生数 上年发生数
坏账损失 43,327.92
存货跌价损失
合计 43,327.92
26、所得税费用
（1）所得税费用表
项目 本期发生数 上年发生数
按税法及相关规定计算的当期所得税 0.00 0.00
递延所得税调整 2,123,639.17 -11,373,490.21
合计 2,123,639.17 -11,373,490.21
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额
利润总额 8,002,391.06
按法定/适用税率计算的所得税费用 2,000,597.76
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 123,041.41
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化
所得税费用 2,123,639.17
27、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生数 上年发生数
13,301,884.25 0.00
代收款项
0.00 0.00
押金、保证金
0.00
收到的联营、合营公司款项 0.00
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项目 本期发生数 上年发生数
收到的集团内部单位往来款项 0.00 30,019,355.00
收到的集团外部单位往来款及其他 3,010,842.87 373,747.42
合计 16,312,727.12 30,393,102.42
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生数 上年发生数
支付的保证金、押金、备用金 500.00
支付的与经营活动有关的费用支出 15,916,081.68 38,158,183.38
支付的联营、合营公司款项 0．00
支付的集团内部单位往来款项 1,106,875,328.56 141,770,000.00
支付的集团外部单位往来款及其他 826,759.30 960,139.77
合计 1,123,618,169.54 180,888,823.15
28、现金流量表补充资料
（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息
项目 本期金额 上年金额
i.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 5,878,751.88 -40,091,586.77
加：资产减值准备 43,327.92 -
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 105,651.92 76,766.23
无形资产摊销 4,528.25 4,938.96
长期待摊费用摊销 0.00 0.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
财务费用（收益以“－”号填列） -1,159,314.39 98,453.25
投资损失（收益以“－”号填列） 0.00- 0.00-
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 2,123,639.17 -11,373,490.21
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 0.00- 0.00-
存货的减少（增加以“－”号填列） 353,058,545.10 -577,014,694.96
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -18,880,261.04 -66,246.87
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -1,121,115,372.77 685,506,752.64
其他 0.00
经营活动产生的现金流量净额 -779,940,503.95 57,140,892.27
不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 0.00 0.00
一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00
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北京正德兴合房地产开发有限公司 2016 年 1-11 月财务报表附注
项目 本期金额 上年金额
融资租入固定资产 0.00 0.00
现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 479,947,842.81 470,361,365.37
减：现金的年初余额 470,361,365.37 34,567,861.16
加：现金等价物的期末余额 0.00 0.00
减：现金等价物的年初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 9,586,477.44 435,793,504.21
（2）现金及现金等价物的构成
项目 期末余额 年初余额
一、现金 479,947,842.81 470,361,365.37
其中：库存现金 6,594.58 6,594.58
可随时用于支付的银行存款 479,941,248.23 470,354,770.79
可随时用于支付的其他货币资金 0.00
可用于支付的存放中央银行款项 0.00
存放同业款项 0.00
拆放同业款项 0.00
二、现金等价物 0.00
其中：三个月内到期的债券投资 0.00
三、期末现金及现金等价物余额 479,947,842.81 470,361,365.37
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物
29、所有权或使用权受限制的资产
项目 年初账面价值 期末账面价值 受限原因
存货 2,648,555,077.55 2,459,275,453.62 土地证贷款抵押
合计 2,648,555,077.55 2,459,275,453.62
七、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
母公司对本公 母公司对本公司
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 司的持股比例 的表决权比例
（%） （%）
中粮地产（北京）有限公司 北京 房地产 5000.00 万元 51.00 51.00
注：本公司的最终控制方是中粮集团。
2、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
中粮地产（集团）股份有限公司 母公司的母公司
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北京正德兴合房地产开发有限公司 2016 年 1-11 月财务报表附注
3、关联方交易情况
（1）关联担保情况
担保金额 担保是否已
担保方 被担保方 担保起始日 担保到期日
（万元） 经履行完毕
中粮地产（集团）股份 北京正德兴合房地产
200,000.00 2016-3-25 2018-3-24 否
有限公司 开发有限公司
（2）拆入资金
拆借金额
关联方 起始日 到期日 说明
（万元）
中粮地产（集团）股份有限公司 40,800.00 2015/9/6 2016/9/5 已到期
中粮地产（集团）股份有限公司 50,000.00 2015/3/25 2016/3/24 已到期
中信信诚资产管理有限公司 37,440.00 2014/3/26 2016/3/24 已到期
中信信诚资产管理有限公司 29,830.00 2014/3/26 2016/3/24 已到期
中信信诚资产管理有限公司 23,530.00 2014/4/3 2016/3/24 已到期
合计 181,600.00
(3)贷款利息
公司名称 本期已付贷款利息 本期未付贷款利息
中粮地产（集团）股份有限公司 22,387,777.78
中信信诚资产管理有限公司 120,879,182.27
合计 143,266,960.05
八、承诺及或有事项
本公司无需要披露的承诺及或有事项。
九、资产负债表日后事项
本公司无需要披露的资产负债表日后事项。
十、其他重要事项
1、前期差错更正
本公司本期不存在前期差错更正。
2、债务重组
本公司本期不存在债务重组。
3、资产置换
本公司本期不存在资产置换。
4、重要资产转让及出售
本公司本期不存在重要资产转移及出售。
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