中粮地产（集团）股份有限公司拟了解
大悦城地产有限公司市场价值项目
估值报告
中企华评咨字(2018)第 1381 号
（共一册，第一册）
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一八年十一月十三日
中粮地产（集团）股份有限公司拟了解
大悦城地产有限公司市场价值项目估值报告
目 录
声 明................................................................................................. 1
估值报告摘要..................................................................................... 3
估值报告正文..................................................................................... 5
一、 委托人、被估值单位和委托合同约定的其他估值报告使用人............................... 5
二、 估值目的..................................................................................................................... 15
三、 估值对象和估值范围................................................................................................. 15
四、 价值类型..................................................................................................................... 16
五、 估值基准日................................................................................................................. 16
六、 估值依据..................................................................................................................... 16
七、 估值方法..................................................................................................................... 18
八、 估值程序实施过程和情况......................................................................................... 19
九、 估值假设..................................................................................................................... 22
十、 估值结论..................................................................................................................... 23
十一、 特别事项说明............................................................................................................. 23
十二、 估值报告使用限制说明............................................................................................. 32
十三、 估值报告日................................................................................................................. 34
估值报告附件................................................................................... 35
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声明
一、本评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规，坚持独立、
客观、公正的原则，并对所出具的估值报告依法承担责任。
二、委托人或者其他估值报告使用人应当按照法律、行政法规规
定和估值报告载明的使用范围使用估值报告；委托人或者其他估值报
告使用人违反前述规定使用估值报告的，评估机构及其资产评估师不
承担责任。
本估值报告仅供委托人、委托合同中约定的其他估值报告使用人
和法律、行政法规规定的估值报告使用人使用；除此之外，其他任何
机构和个人不能成为估值报告的使用人。
本评估机构及资产评估师提示估值报告使用人应当正确理解估
值结论，估值结论不等同于估值对象可实现价格，估值结论不应当被
认为是对估值对象可实现价格的保证。
四、估值对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托
人、被估值单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确
认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、
合法性负责。
五、资产评估师已对估值对象及其所涉及资产进行现场调查；已
对估值对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对估值
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题
进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满
足出具估值报告的要求。
六、本评估机构及资产评估师与估值报告中的估值对象没有现存
或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，
对相关当事人不存在偏见。
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七、本评估机构出具的估值报告中的分析、判断和结果受估值报
告中假设和限制条件的限制，估值报告使用人应当充分考虑估值报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对估值结论的影响。
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估值报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自估值报告正文，欲了解本估值项目的详细
情况和合理理解估值结论，应认真阅读估值报告正文。
中粮地产（集团）股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受中粮地产（集团）股份有
限公司的委托，按照法律、行政法规的规定，坚持独立、客观、公正
的原则，按照必要的估值程序，对大悦城地产有限公司的股东全部权
益在估值基准日的市场价值进行了估值。现将估值报告摘要如下：
估值目的：中粮地产（集团）股份有限公司拟了解大悦城地产有
限公司市场价值，为此需对估值基准日大悦城地产有限公司的股东全
部权益价值进行估值。
估值对象：大悦城地产有限公司的股东全部权益价值。
估值范围：被估值单位的全部资产及负债。包括长期股权投资和
其他应付款。
估值基准日：2018 年 5 月 31 日
价值类型：市场价值
估值方法：资产基础法
估值结论：本估值报告选用资产基础法估值结果作为估值结论。
具体估值结论如下：
大悦城地产有限公司估值基准日总资产账面值 6,152,251.35 万元，
总负债账面值 3,895,704.52 万元，归属母公司净资产(合并)账面价值为
1,397,150.16 万元。
采用资产基础法估值后净资产估值价值为 2,566,648.24 万元，增
值额为 1,169,498.08 万元，增值率为 83.71%。
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本估值报告估值结论采用资产基础法估值结果，即大悦城地产有
限公司的股东全部权益价值估值结果为 2,566,648.24 万元。
本估值报告中估值结论的使用有效期限自估值基准日起一年有
效。
估值报告使用人应当充分考虑估值报告中载明的假设、限定条
件、特别事项说明及其对估值结论的影响。
以上内容摘自估值报告正文，欲了解本估值业务的详细情况和正
确理解估值结论，应当阅读估值报告正文。
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估值报告正文
中粮地产（集团）股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，按照法
律、行政法规的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础
法，按照必要的估值程序，对中粮地产（集团）股份有限公司拟了解
的大悦城地产有限公司股东全部权益在 2017 年 12 月 31 日的市场价值
进行了估值。现将估值情况报告如下：
一、委托人、被估值单位和委托合同约定的其他估值报告使用人
本次估值的委托人为中粮地产（集团）股份有限公司，被估值单
位为大悦城地产有限公司，委托合同约定的其他估值报告使用人包括
委托人的出资单位及相关监管机构。
(一)委托人简介
企业名称：中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称：“中粮
地产”）
法定住所：深圳市宝安区新安街道 3 区龙井二路 3 号中粮地产集
团中心第 1 层 101 室
法定代表人：周政
注册资本：181373.159600 万人民币
企业性质：股份有限公司(上市)
主要经营范围：房地产开发经营；国内商业、物资供销业（不含
专营、专卖、专控商品）；建筑技术咨询，进出口按“深贸管审证字
第 294 号审证字第 294 号审定证书”办。
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(二)被估值单位简介
1.公司简介
公司名称：大悦城地产有限公司(以下简称“大悦城地产 ”)
股票简称：大悦城地产
股票代码：00207.HK
注册地址：Clarendon House,2 Church Street, Hamilton HM 11,
Bermuda
办公地址：香港铜锣湾告士打道 262 号中粮大厦 33 楼
主要经营范围：投资控股、物业投资及发展、物业管理及酒店经
营。
2.公司股东及持股比例、股权变更情况
(1)1992 年注册设立
大悦城地产有限公司前身为明仁控股有限公司(英文名称：Ming
Ren Holdings Company Limited，以下简称“明仁控股公司”)，于 1992
年 9 月 23 日在百慕达注册成立为获豁免有限公司，并已根据原香港
公司条例第十一部的规定于 1992 年 10 月 28 日在香港公司注册处注册
为非香港公司。明仁控股公司成立时，法定股本为 100,000 港元，认
购人为 John M. Sharpe, John A. Ellison 和 John C.R. Collis。
(2)1992 年 12 月增加法定股本
1992 年 12 月 1 日，明仁控股公司的法定股本由 100,000 港元增加
至 250,000,000 港元，每股面值 1 港元。
(3)1993 年 1 月更名并增加法定股本
根 据 百 慕 达 的 公 司 名 称 注 册 证 明 (Certificate of Incorporation on
Change of Name)，明仁控股公司名称于 1993 年 1 月 5 日由“Ming Ren
Holdings Company Limited”，变更为“侨福建设企业机构”(英文名称：
The Hong Kong Parkview Group Limited，以下简称“侨福建设机构”)，同
日公司法定股本增加至 850,000,000 港元，每股面值 1 港元。
(4)2001 年 10 月降低每股面值及减少已发行股份
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2001 年 10 月，侨福建设机构决定将已发行股本由 535,359,258.00
港元降低为 53,535,925,80 港元，股本数量为 535,359,258 股，每股面值
0.1 港元，法定股本 850,000,000 港元保持不变。
(5)2012 年 7 月控股股东变更
侨福建设机构原主要股东和股本如下：
序号 股东名称 所持股份数 持股比例(%)
1 KompassInternationalLimited 293,674,138 54.86
2 HighReturnTradingLimited 98,000,000 18.31
3 黄健华 2,000,000 0.37
4 林建明 6,000 0.00
5 公众股东 141,679,120 26.46
合计 535,359,258 100.00
2012 年 7 月，根据 Kompass International Limited 、High Return Trading
Limited 及黄健华先生与得茂有限公司(英文名称：Achieve Bloom Limited)
于 2012 年 7 月 16 日订立的购股协议及授予侨福建设机构当时股东的
强制性要约，得茂有限公司收购侨福建设机构全部已发行股本约
73.54%，收购价为每股 0.92 港元。上述股份交易及强制性要约完成后，
侨福建设机构的控制权改变，得茂有限公司成为侨福建设机构控股股
东。得茂有限公司系中粮集团有限公司(以下简称“中粮集团”)下属
全资子公司中粮集团(香港)有限公司(以下简称“中粮香港”)全资子公
司。
本次交易完成后侨福建设机构的主要股东和股本如下：
序号 股东名称 所持股份数 持股比例(%)
1 得茂有限公司 393,674,138 73.54
2 林建明 6,000 0.00
3 公众股东 141,679,120 26.46
合计 535,359,258 100.00
(6)2013 年 12 月收购与配售
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2013 年 9 月 23 日，侨福建设机构作为买方，与卖方中粮置地有
限公司(以下简称“中粮置地”)及担保方得茂有限公司(原中粮置地的
控股公司)订立收购协议，侨福建设机构有条件收购中粮置地所持智
恒有限公司、亨达发展有限公司、迅行投资有限公司、中粮酒店控股
有限公司、雄域集团有限公司等共十四家目标公司的全部股权及股东
贷款，收购对价为 141.67 亿港元。
2013 年 12 月 19 日，侨福建设机构向得茂有限公司按发行价每股
2.00 港元发行 5,988,199,222 股普通股股份及 1,095,300,778 股可转换优
先股(可转换为 1,095,300,778 股普通股份)以结清对价，同时向承配人
按配售价每股配售股份 2.00 港元发行 1,955,174,000 股配售股份。配售
完成后，侨福建设机构有两类股份，即普通股股份与可转换优先股，
侨福建设机构普通股股本由 535,359,258 股增加至 8,478,732,480 股；优
先股股本 1,095,300,778 股。
完成后，侨福建设机构收购中粮置地所持拥有商用物业目标公司
的股权，包括成都及北京的两项综合体项目、香港及上海的两项商用
物业项目、北京、南昌及苏州的四项酒店项目、三亚的一项综合旅游
项目和上海及成都两项拥有少数权益的项目。
本次收购与配售完成后，侨福建设机构的主要股东和股本如下：
股东名称 所持股份数 持股比例（%）
1、普通股：
得茂有限公司 6,359,043,360 75.00
林建明 6,000 0.00
公众股东 2,119,683,120 25.00
普通股合计 8,478,732,480 100.00
2、优先股：
得茂有限公司 1,095,300,778 100.00
优先股合计 1,095,300,778 100.00
股本总计 9,574,033,258 ----
(7)2013 年 12 月更名并增加法定股本
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侨福建设机构于 2013 年 12 月 18 日举行的更改名称股东特别大会
上通过有关更改侨福建设机构名称的特别决议案。根据百慕达的公司
名称注册证明(Certificate of Incorporation on Change of Name)，侨福建设机
构名称于 2013 年 12 月 19 日由“侨福建设企业机构”(The Hong Kong
Parkview Group Limited)，变更为“中粮置地控股有限公司”(英文名称：
COFCO Land Holdings Limited，以下简称“置地控股公司”)。香港公司
注册处于 2014 年 1 月 6 日出具名称变更注册证明书。2013 年 12 月 23
日，置地控股公司的法定股本增至 3,000,000,000 港元，每股面值 0.1
港元。
(8)收购亨达 22%少数股东股权及亚龙湾开发香港 32.43%股权
2014 年 8 月 1 日，置地控股公司(作为买方)与 Grow Wealth(作为卖
方)订立亨达发展有限公司(以下简称“亨达 ”)收购协议，置地控股
公司收购 Grow Wealth 持有的亨达已发行股本之 22%及亨达股东贷款。
收购对价为 1,018,921,728 港元，以发行价每股 2.00 港元向 Grow Wealth
发行及配发 509,460,864 股支付。
2014 年 8 月 1 日，置地控股公司(作为买方)与 Woo+Woo(作为卖方)
订立亚龙湾开发股份(香港)有限公司(以下简称“亚龙湾开发香港”)
收购协议，置地控股公司收购 Woo+Woo 持有的亚龙湾开发香港已发
行股本约 32.43%及亚龙湾开发香港股东贷款。收购对价为 998,446,456
港元，以发行价每股 2.00 港元向 Woo+Woo 发行及配发 499,223,228 股
支付。
本次收购于 2014 年 8 月 19 日完成，发行完成后置地控股公司已
发行普通股增加至 9,487,416,572 股，置地控股公司的主要股东和股本
如下：
股东名称 所持股份数 持股比例（%）
1、普通股：
得茂有限公司 6,359,043,360 67.03
林建明 6,000 0.00
GrowWealth 509,460,864 5.37
Woo+Woo 499,223,228 5.26
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股东名称 所持股份数 持股比例（%）
公众股东 2,119,683,120 22.34
普通股合计 9,487,416,572 100.00
2、优先股：
得茂有限公司 1,095,300,778 100.00
优先股合计 1,095,300,778 100.00
股本总计 10,582,717,350 ----
(9)收购大悦城品牌项下的商业综合体项目组合
2014 年 9 月 12 日，置地控股公司与原中粮置地有限公司、亮翠
有限公司及妙稻有限公司订立收购协议，置地控股公司作为买方购买
中粮置地及亮翠有限公司(作为卖方)目标集团及股东贷款。目标集团
主要从事开发、经营、销售、租赁及管理大悦城品牌项下的商业综合
体项目组合，即拥有位于中国北京、上海、天津、烟台及沈阳共计六
项综合体项目组合。目标集团还拥有一项位于北京商用物业项目并于
位于北京及上海的两项物业项目中拥有非控股股权。
2014 年 12 月 4 日，置地控股公司完成收购大悦城项目(包括以大
悦城品牌开发或将开发的综合体项目)。此次重大收购事项为，中粮
集团间接全资子公司妙稻有限公司在 2014 年向亮翠有限公司转让所
持有立运有限公司全部已发行股本后，置地控股公司从亮翠有限公司
收购立运有限公司全部已发股本；置地控股公司从中粮置地收购
Kersen Properties Limited 及兆康有限公司全部已发行股本；并且在收购
协议日期 2014 年 9 月 12 日，承担以上被收购公司尚欠中粮置地未偿
还之股东贷款 995,900,000 港元，现金总对价为 12,459,785,372 港元。
(10)2014 年 12 月更名
根 据 百 慕 达 的 公 司 名 称 注 册 证 明 (Certificate of Incorporation on
Change of Name)，置地控股公司名称于 2014 年 12 月 9 日由“中粮置地
控股有限公司”(英文名称：COFCO Land Holdings Limited)，变更为“大
悦城地产有限公司”(英文名称：Joy City Property Limited)。香港公司注
册处于 2015 年 1 月 2 日出具名称变更注册证明书。
(11)2015 年 4 月配股
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2015 年 4 月 28 日，大悦城地产按每持有两股现有股份获发一股
发 售 股 份 的 基 准 ， 配 售 价 格 1.35 港 元 在 香 港 联 交 所 公 开 发 行
4,743,708,286 股股份，发行完成后大悦城地产已发行普通股增加至
14,231,124,858 股。
本次配股完成后，大悦城地产的主要股东和股本如下：
股东名称 所持股份数 持股比例（%）
1、普通股：
得茂有限公司 9,510,837,644 66.83
林建明 6,000 0.00
GIC 1,162,500,000 8.17
中国人寿 174,375,000 1.23
其他公众股东 3,383,406,214 23.77
普通股合计 14,231,124,858 100.00
2、优先股：
得茂有限公司 1,095,300,778 100.00
优先股合计 1,095,300,778 100.00
股本总计 15,326,425,636 ----
2015 年 5 月，得茂有限公司减持大悦城地产 9,478,000 股普通股
股份，减持比例为 0.0666%。本次减持完成后，得茂有限公司持有大
悦城地产普通股 9,501,359,644 股，占普通股比例为 66.76%；得茂有限
公司持有大悦城地产优先股为 1,095,300,778 股，占优先股比例为
100%。
(12)2017 年 8 月股权转让
2017 年 8 月，经中粮集团总裁办公会决议通过，得茂有限公司将
其持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股按每股 1.7433 港元的价格
协议转让给中粮香港，转让后，中粮香港持有大悦城地产 9,133,667,644
股普通股股份(占大悦城地产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大
悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数约 59.59%)。同时
中 粮 香 港 以 其 持 有 的 大 悦 城 地 产 9,133,667,644 股 普 通 股 按
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15,922,852,752.40 港元向明毅有限公司注资。本次股权受让完成后，明
毅有限公司持有大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份(占大悦城地
产已发行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可
转换优先股合计股份数约 59.59%)，中粮香港持有明毅有限公司 100%
股份。
大悦城地产的母公司为明毅有限公司。截至 2018 年 5 月 31 日，
明毅有限公司持有大悦城地产普通股股份及持股比例保持不变。
3.估值基准日资产、财务和经营状况
被估值单位估值基准日财务状况如下：
合并资产负债表
金额单位：人民币元
项 目 2018 年 5 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
流动资产合计 30,176,673,906.65 27,702,131,944.26 26,115,366,571.49
非流动资产合计 31,345,839,606.72 30,848,405,989.92 30,086,078,865.20
资产总计 61,522,513,513.37 58,550,537,934.18 56,201,445,436.69
流动负债 17,573,618,191.50 17,352,118,564.52 16,519,281,156.82
非流动负债 21,383,426,977.13 20,263,760,966.76 18,578,415,470.53
负债合计 38,957,045,168.63 37,615,879,531.28 35,097,696,627.35
所有者权益 22,565,468,344.74 20,934,658,402.90 21,103,748,809.34
被估值单位估值基准日经营状况如下：
合并利润表
金额单位：人民币元
项目 2018 年 1-5 月 2017 年度 2016 年度
一、营业总收入 3,589,924,695.79 11,657,761,010.63 6,987,096,967.86
其中：营业收入 3,589,924,695.79 11,657,761,010.63 6,987,096,967.86
二、营业总成本 2,892,853,289.81 9,763,828,322.97 6,546,286,442.32
其中：营业成本 1,787,820,852.95 6,384,726,616.91 3,347,417,917.80
税金及附加 304,077,108.13 1,027,669,596.85 939,423,125.10
销售费用 177,643,794.34 558,395,905.37 601,327,069.94
管理费用 281,840,041.52 956,355,148.80 913,704,909.45
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财务费用 336,632,958.69 754,216,026.56 740,253,788.60
其中：利息费用 306,155,675.28 782,808,343.22 705,785,860.02
利息收入 41,587,205.75 98,258,044.46 36,306,650.87
资产减值损失 82,465,028.48 4,159,631.43
信用减值损失 4,838,534.18
加：其他收益 46,666.67 112,000.00
投资收益（损失以“－”号填列） 1,171,251,384.85 391,117,787.79 -3,324,547.34
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 691,157.75 -14,856,358.22 -17,937,163.23
汇兑收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） -9,884,337.23
资产处置收益（损失以“－”号填列） 17,757,774.40 1,138,308.48 -16,564,439.38
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,876,242,894.67 2,286,300,783.93 420,921,538.82
加：营业外收入 12,532,268.84 65,983,941.35 58,691,579.57
减：营业外支出 27,928,140.00 346,751,203.78 79,932,942.71
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,860,847,023.51 2,005,533,521.50 399,680,175.68
减：所得税费用 376,477,700.15 663,170,767.29 350,869,239.66
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,484,369,323.36 1,342,362,754.21 48,810,936.02
（一）按经营持续性分类
1、持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 1,484,369,323.36 1,342,362,754.21 48,810,936.02
2、终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1、归属于母公司股东的净利润（净亏损以“－”
1,181,284,867.57 449,899,826.02 -154,413,073.82
号填列）
2、少数股东损益（净亏损以“－”号填列） 303,084,455.79 892,462,928.19 203,224,009.84
六、其他综合收益的税后净额 161,234,290.56 252,386,347.78 -148,809,713.70
归属母公司股东的其他综合收益的税后净额 161,234,290.56 252,386,347.78 -148,809,713.70
(一)不能重分类进损益的其他综合收益
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1、重新计量设定受益计变动额
2、权益法下不能转损益的其他综合收益
(二)将重分类进损益的其他综合收益 161,234,290.56 252,386,347.78 -148,809,713.70
1、权益法下可转损益的其他综合收益
2、其他债权投资公允价值变动
3、金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4、其他债权投资信用减值准备
5、现金流量套期储备
6、外币财务报表折算差额 161,234,290.56 252,386,347.78 -148,809,713.70
7、其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 1,645,603,613.92 1,594,749,101.99 -99,998,777.68
归属于母公司股东的综合收益总额 1,342,519,158.13 702,286,173.80 -303,222,787.52
归属于少数股东的综合收益总额 303,084,455.79 892,462,928.19 203,224,009.84
八、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
被估值单位 2016 年、2017 年及估值基准日的会计报表经瑞华会
计师事务所(特殊普通合伙)审计，并发表了无保留意见审计报告。
5.委托人与被估值单位之间的关系
委托人与被估值单位同属中粮集团有限公司。
(三)委托合同约定的其他估值报告使用人
其他估值报告使用人为委托人的出资单位及相关监管机构和国
家法律、法规规定的估值报告使用人，本报告不得被其他任何第三方
使用或依赖。
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二、估值目的
中粮地产（集团）股份有限公司拟了解大悦城地产有限公司市场
价值，为此需对估值基准日大悦城地产有限公司的股东全部权益价值
进行估值。
三、估值对象和估值范围
(一)估值对象
估值对象是大悦城地产有限公司的股东全部权益价值。
(二)估值范围
估值范围是被估值单位的全部资产及负债。估值基准日，估值范
围内的资产为流动资产与长期股权投资，总资产账面值 6,152,251.35
万元，总负债账面值 3,895,704.52 万元，归属母公司净资产(合并)账面
价值为 1,397,150.16 万元。
估值基准日，估值范围内的资产、负债账面价值已经瑞华会计师
事务所(特殊普通合伙)审计，并发表了无保留意见审计报告。
估值范围内主要资产为货币资金、应收股利、其他应收款和长期
股权投资。
大悦城地产有限公司作为中粮集团的境外上市平台，主要从事开
发、经营、销售、租赁及管理「大悦城」旗舰品牌项下之综合体项目
组合，拥有投资物业、物业开发、酒店运营、物业管理及相关服务四
大业务板块。估值范围内主要资产为长期股权投资，截至 2017 年 12
月 31 日，大悦城地产有限公司下属的投资单位共计 128 家，其中：2
级投资单位 44 家、3 级投资单位 41 家、4 级投资单位 22 家、5 级投
资单位 19 家、6 级投资单位 2 家。分布在境内的企业有 43 个单位，
其余 86 个单位均在香港及境外。
(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
无。
(四)企业申报的表外资产的类型、数量、法律权属状况等
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无。
(五)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额
无。
四、价值类型
根据估值目的，确定估值对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，估值对象在估值基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
五、估值基准日
本报告估值基准日是 2018 年 5 月 31 日。
委托人根据其项目计划，确定估值基准日为 2018 年 5 月 31 日。
六、估值依据
(一)法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全
国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二届全国
人民代表大会常务委员会第六次会议通过修正）；
3.《中华人民共和国证券法》(2014 年 8 月 31 日第十二届全国
人民代表大会常务委员会第十次会议修订)；
4.《资产评估行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部
令第 86 号）；
5.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009 年 8 月 27 日第
十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修正）；
6.《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全
国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
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7.《中华人民共和国企业所得税法》（2007 年 3 月 16 日第十届
全国人民代表大会第五次会议通过）；
8.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33 号)、《财政部关
于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》（财政部令第 76 号）；
9.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家
税务总局令第 65 号）；
10.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税第
[2016]36 号）；
11.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2013 年 12 月 7
日国务院令第 645 号第三次修订）；
12.香港《税务条例》(2018 年税务(修订)(第 6 号)条例)。
(二)权属依据
1.国有土地使用证；
2.房屋所有权证或者不动产权证书；
3.机动车行驶证；
4.其他有关产权证明。
(三)取价依据
1.《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境
保护部令 2012 年第 12 号，自 2013 年 5 月 1 日起施行)；
2.估值基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
3.《机电产品报价手册》（2018 年）；
4.企业提供的项目可行性研究报告、项目投资概算、设计概算等
资料；
5.企业提供的相关工程预决算资料；
6.企业与相关单位签订的工程承发包合同；
7.企业提供的在建工程付款进度统计资料及相关付款凭证；
8.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
9.企业有关部门提供的未来年度经营计划；
10.企业提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料；
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11.企业与相关单位签订的合同；
12.估值人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
13.与此次估值有关的其他资料。
(四)其他参考依据
1.被估值单位提供的资产清单和估值申报表；
2.瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的标准无保留意见审计
报告；
3.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、估值方法
收益法，是指将估值对象预期收益资本化或者折现，确定其价值
的估值方法。
市场法，是指将估值对象与可比上市公司或者可比交易案例进行
比较，确定其价值的估值方法。
资产基础法，是指以估值对象在估值基准日的资产负债表为基
础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定其价值的估
值方法。
鉴于本次估值目的及委托人的相关要求，本次估值对于大悦城地
产有限公司采用资产基础法进行估值。
对于大悦城地产有限公司下属各级长投单位，分为两种类型，第
一种为境外壳公司，该类公司本身无实际业务，仅为在末级实体公司
上层增设的壳公司，以供母公司在对各实体公司进行资金运转、股权
转让收购等行为时使用，本次估值采用资产基础法进行估值。
第二种为境内、外末级实体公司，该类公司为大悦城地产实际运
营的项目公司，从事境内、外房地产开发、商业出租管理、酒店运营
等业务。对该类实体公司，本次估值根据其各公司具体情况，采用资
产基础法或收益法进行了估值。
资产基础法估值方法如下：
(一) 流动资产
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1.货币资金，包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对
账单、银行函证等，以核实后的价值确定估值。其中外币按估值基准
日人民银行公布外币中间价折算为人民币确定其价值。
2.其他应收款，估值人员在对应收款项核实无误的基础上，根据
每笔款项可能收回的数额确定估值。对于有充分理由相信全都能收回
的，按全部应收款额计算估值；对于很可能收不回部分款项的，在难
以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情
况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、
信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回
的款项，作为风险损失扣除后计算估值；对于有确凿依据表明无法收
回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
(二)长期股权投资
长期股权投资主要是对子公司的投资。
对于长期股权投资单位，采用资产基础法或收益法进行整体估
值，计算出股东全部权益价值后乘以所持股权比例计算确定其长投单
位估值。
(二)负债
关于负债，我们对账面值进行了核实，以核实后的账面值确定估
值。
八、估值程序实施过程和情况
估值人员于 2017 年 8 月 21 日至 2018 年 11 月 13 日对估值对象
涉及的资产和负债实施了估值。主要估值程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托
2017 年 8 月 21 日，我公司与委托人就估值目的、估值对象和估
值范围、估值基准日等估值业务基本事项，以及各方的权利、义务等
达成一致，并与委托人协商拟定了相应的估值计划。
(二)前期准备
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1.拟定估值方案
针对本项目的特点，为了保证质量、统一估值方法和参数，结合
以往从事同类企业估值工作的经验，拟定了估值工作方案。
2.组建估值团队
根据估值范围内的资产情况、资产分布等具体特点，我公司成立
了估值现场工作小组，配备相关专业估值人员，估值项目团队按照地
域划分为北京组、三亚组、上海西安组、沈阳烟台天津组、成都组、
杭州组、境外组等 7 个估值小组；每个地域又按照专业划分为成本法、
收益法等专业估值小组。
3.实施项目培训
(1)对被估值单位人员培训
为使被估值单位的财务与资产管理人员理解并做好估值材料的
填报工作，确保估值申报材料的质量，我公司准备了企业培训材料，
对被估值单位相关人员进行了培训，并派专人对估值材料填报中碰到
的问题进行解答。
(2)对估值人员培训
为了保证估值项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产
估值方案，我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、估值
对象涉及资产的特点、估值技术思路和具体操作要求等。
(三) 现场调查
估值人员于 2017 年 8 月 24 日至 2018 年 11 月 10 日对估值对象涉
及的资产和负债进行了必要的清查核实。
1.资产核实
(1)指导被估值单位填表和准备应向评估机构提供的资料
估值人员指导被估值单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的“估值明细表”及其填写要求、资料
清单等，对纳入估值范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准备
资产的产权证明文件。
(2)初步审查和完善被估值单位填报的估值明细表
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估值人员通过查阅有关资料，了解纳入估值范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类“估值明细表”，检查有无填项不全、错填、
资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“估值
明细表”有无漏项等，同时反馈给被估值单位对“估值明细表”进行完
善。
(3)现场实地勘查
根据纳入估值范围的资产类型、数量和分布状况，估值人员在被
估值单位相关人员的配合下，对各项资产进行了现场勘查，并针对不
同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产估值明细表
估值人员根据现场实地勘查结果，并和被估值单位相关人员充分
沟通，进一步完善“估值明细表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
估值人员对纳入估值范围的长期股权投资的产权证明文件资料
进行查验。
2.尽职调查
估值人员为了充分了解被估值单位的经营管理状况及其面临的
风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被估值单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和
经营管理结构；
(2)被估值单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)其他相关信息资料。
(四)资料收集
估值人员根据估值项目的具体情况进行了估值资料收集，包括直
接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资
料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并
对收集的估值资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依
据。
(五)评定估算
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估值人员针对资产的具体情况，根据选用的估值方法，选取相应
的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步估值结论。项目负
责人对各类估值初步结论进行汇总，撰写并形成初步估值报告。
(六)内部审核
根据我公司估值业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步
估值报告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，与委
托人或者委托人同意的其他相关当事人就估值报告有关内容进行沟
通，根据反馈意见进行合理修改后出具并提交估值报告。
九、估值假设
本估值报告分析估算采用的假设条件如下：
(一) 一般假设
1.假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重
大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
2.针对估值基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
3.假设和被估值单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策
性征收费用等估值基准日后不发生重大变化；
4.假设估值基准日后被估值单位的管理层是负责的、稳定的，且
有能力担当其职务；
5.假设公司完全遵守所有有关的法律法规；
6.假设估值基准日后无不可抗力及不可预见因素对被估值单位
造成重大不利影响。
(二)特殊假设
1.假设估值基准日后被估值单位采用的会计政策和编写本估值
报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设估值基准日后被估值单位在现有管理方式和管理水平的
基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
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本估值报告估值结论在上述假设条件下在估值基准日时成立，当
上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构将不承
担由于假设条件改变而推导出不同估值结论的责任。
十、估值结论
(一)估值结论
大悦城地产有限公司估值基准日总资产账面值 6,152,251.35 万元，
总负债账面值 3,895,704.52 万元，归属母公司净资产(合并)账面价值为
1,397,150.16 万元。
采用资产基础法估值后净资产估值价值为 2,566,648.24 万元，增
值额为 1,169,498.08 万元，增值率为 83.71%。
本估值报告估值结论采用资产基础法估值结果，即大悦城地产有
限公司的股东全部权益价值估值结果为 2,566,648.24 万元。
(二)估值结论与账面价值比较变动情况及原因
大悦城地产估值增值原因主要为长期股权投资单位及其下属各
级公司的估值增值。
大悦城地产有限公司主要从事开发、经营、销售、租赁及管理「大
悦城」旗舰品牌项下之综合体项目组合，拥有投资物业、物业开发、
酒店运营、物业管理等业务板块，随着近年来房地产市场的增长，大
悦城地产有限公司及其下属各公司所持有的房地产市场价值有一定
的增幅，最终导致大悦城地产有限公司的增值。
本估值报告没有考虑由于具有控制权可能产生的溢价、也没有考
虑流动性对估值对象价值的影响。
十一、特别事项说明
以下为在估值过程中已发现可能影响估值结论但非估值人员执
业水平和专业能力所能评定估算的有关事项：
(一)本估值报告的资产类型与账面金额以瑞华会计师事务所(特
殊普通合伙)所出具的《大悦城地产有限公司》(报告号：瑞华专审字
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[2018]02060340 号)为依据，上述审计报告的意见为：“我们认为，后
附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反
映了大悦城地产 2018 年 5 月 31 日、2017 年 12 月 31 日、2016 年 12
月 31 日合并及公司的财务状况以及 2018 年 1-5 月、2017 年度、2016
年度合并及公司的经营成果和现金流量。”；
(二)截至本咨询报告出具日，大悦城地产及下属各项目公司部分
房屋建筑物尚未取得房屋权属证书，明细如下表：
项目
序号 建筑物名称 面积（㎡） 瑕疵类型
公司
系北京弘泰地产未经批准在朝阳
北京弘泰
1 朝阳大悦城 3,760.00 大悦城购物中心建筑顶层之上加
地产
盖的建筑，未办理房产证
1998 年建成，建设时未办理相关
中粮三亚
2 美高梅酒店海边餐厅 400.00 立项及建设批准手续，未办理房
酒店
产证
沈阳大悦 鹏利广场 A 区裙房连 系沈阳大悦城在规定文件批准之
3 -
城 廊 外建设的建筑，未办理房产证
4 保安临时宿舍 1,230.00 临时建筑，未办理房产证
5 广场商亭
中心广场地下改造商 13,201.8
6 建设在划拨地上，未办理房产证
业及办公室 1
7 中心广场地上建筑
仙人掌度假酒店项目系亚龙湾开
发自行开发建设的酒店物业。该
项目主体工程已于 1998 年竣工并
对外运营，后亚龙湾开发于 2000
38,500.0 年在该项目内兴建多功能会议
8 仙人掌度假酒店
0 厅，并于 2005 年对该项目进行了
亚龙湾开 改装及扩建。亚龙湾开发未能就
发 该项目的建设、改装及扩建事宜
依法履行相关立项及建设批准手
续，未办理房产证
9 瑞吉酒店特色餐厅
瑞吉酒店皇家别墅管
10
理房及水电设备房 位于亚龙湾开发自行开发建设的
11 瑞吉酒店热交换器房 瑞吉酒店的 6 项超出建设规划的
瑞吉酒店海景别墅管 1,666.00 房屋，亚龙湾开发未能就该等房
12 屋的建设事宜依法履行相关立项
理房
及建设批准手续，未办理房产证
13 瑞吉酒店交配电房
瑞吉酒店水上交通管
14
理房及设备房
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项目
序号 建筑物名称 面积（㎡） 瑕疵类型
公司
系三亚虹霞开发自行开发建设的
三亚虹霞 公主郡三期项目销售完成后，未
15 公主郡三期会所 958.27
开发 经批准即在规定文件批准之外建
设的建筑，未办理房产证
对于上述各无证房屋，企业提供了房屋专项说明，证明上述无证
房屋确实为被估值单位所有，并承诺如果上述房屋产权出现问题愿承
担相应的法律责任。
(三)截至本咨询报告出具日，大悦城地产及下属各公司存在贷款
抵押、担保等情况，详细情况如下：
债务人
抵押合同 担保债务余
序号 债权人/抵押权人 /抵押 主债权 抵押财产
编号 额（万元）
人
《“西单大悦城”经 西 城 区 西 单 北 大
营性物业抵押贷款 街 131 号、西城区
中国农业银行股 11100220
西单 大 项 目 银 团 贷 款 合 西单北大街甲 131
1 份有限公司北京 10000100 54,558.86
悦城 同 》号、西城区西单北
海淀东区支行 5
（ 11010420100000 大 街 乙 131 号 房
006）项下全部债权 地产
中国农业银行股 《北京弘泰基业房
份有限公司北京 地产有限公司朝阳
京 朝 国 用 （ 2012
朝阳支行；中国银 大悦城项目 25 亿元
11100201 出）第 00171 号土
行 股 份 有 限 公 司 北京 弘 经营性物业抵押银
2 60000528 地使用权、X 京房 162,800.00
北京丰台支行；中 泰地产 团 贷 款 合 同 》
1DY 权 证 朝 字 第
国建设银行股份 （ 11100201600005
956489 号房屋
有限公司北京保 281DK）项下全部债
利支行 权
京市东港澳台国
中国银行股份有 《 授 信 额 度 协 议 》用（2002 出）字
中粮 广 2017001S 港币
3 限公司北京丰台 （ 2017001RS053 ） 第 10146 号、京房
场发展 RD053 111,400.00
支行 项下全部债权 权证市东港澳台
字第 10103 号；
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债务人
抵押合同 担保债务余
序号 债权人/抵押权人 /抵押 主债权 抵押财产
编号 额（万元）
人
京市东港澳台国
用（2002 出）字
第 10147 号、京房
权证市东港澳台
字第 10104 号；
京市东港澳台国
用（2002 出）字
第 10148 号、京房
权证市东港澳台
字第 10105 号
北京市东城区安
定 门 外 大 街 208
建京 2016 《固定资产贷款合
中国建设银行股 号土地（京东国用
北京 昆 年 127051 同》（建京 2016 年
4 份有限公司北京 （ 2014 出 ） 第 94,548.09
庭资管 号第 0492 127051 字 第 0492
保利支行 00268 号）及其在
号 号）项下全部债权
建地下一至地下
三层在建工程
中国工商银行股
份有限公司上海
市外滩支行；中国 沪 房 地 闸 字
《上海大悦城二期
农业银行股份有 （2015）第 000902
北块项目银团贷款
限 公 司 上 海 市 分 上海 新 17164000 号土地使用权，以
5 协 议 》 144,608.00
行营业部；交通银 兰 857201 及其上任何时候
（17164000857）项
行股份有限公司 正在建设的项目
下全部债权
上海闽行支行；上 的任何在建工程
海浦东发展银行
徐汇支行
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债务人
抵押合同 担保债务余
序号 债权人/抵押权人 /抵押 主债权 抵押财产
编号 额（万元）
人
《长风景畔广场项
目人民币 85,000 万
中国工商银行股 长风景畔广场 94
上海 高 29144000 元固定资产银团贷
6 份有限公司上海 个房地产证所载 0.00
星置业 276201 款 合 同 》
浦东分行 房产及土地
（29144000276 号）
项下全部债权
《人民币壹拾叁亿
（ RMB1,300,000,0
长风景畔广场 94
中 国 工 商 银 行 上 上海 高 29184000 00.00 ）元固定资
7 个房地产证所载 74,466.00
海市浦东分行 星置业 347201 产银团贷款合同》
房产及土地
（29184000347 号）
下的全部债权
《大悦城（天津）
有限公司北区购物
2014 年津
中心人民币 24 亿元
中国银行股份有 中银南团
天津 大 经营性物业抵押银 天 津 大 悦 城 B 地
8 限公司天津市分 抵 字 第 96,567.94
悦城 团贷款合同》（2014 块商业房产
行 2014001
年津中银南团字第
号
2014001 号）项下全
部债权
《固定资产借款合 沈 阳 大 悦 城 C 区
中国农业银行股 21100220
沈阳 大 同 》房地产，即沈阳国
9 份有限公司沈阳 15000448 43,593.90
悦城 （ 21010520150000 用（2013）第 0105
大东支行 2
001 号）项下全部债 号 土 地 及 沈 房 权
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债务人
抵押合同 担保债务余
序号 债权人/抵押权人 /抵押 主债权 抵押财产
编号 额（万元）
人
权 证 中 心 字 第
NO60541529 号
《人民币中（长） 沈阳国用（2013）
兴 银 沈 期借款合同》（兴银 第 0106 号
兴 业 银 行 股 份 有 沈阳 大
10 2009 抵押 沈 2009 经营性物业 土 地 及 沈 房 权 证 3,826.69
限公司沈阳分行 悦城
N001 号 贷款 N003 号）项下 中 心 字 第 NO
全部债权 60888115 号房屋
沈阳国用（2013）
《 人 民 币 借 款 合 第 0104 号土地使
中国建设银行股 沈东 2016
沈阳 大 同》（沈东 2016 商 用权、沈房权证中
11 份有限公司沈阳 商 抵 贷字 18,560.00
悦城 抵贷字 01 号）项下 心 字 第
大东支行 01 号
全部债务 NO60383498 号 房
产
《人民币资金借款 三 亚 亚 龙 湾 瑞 吉
中国建设银行股 （ 2014 ）
亚龙 湾 合同》（（2014）商 度假酒店（三土房
12 份有限公司三亚 商贷抵字 37,000.00
开发 贷字第 01 号）项下 （ 2013 ） 字 第
分行 第 01 号
全部债权 13208 号）
成都大悦城 2、3、
4 号楼及地下室部
《固定资产借款合 分 商 铺 和 车 位 抵
中国银行股份有
成都 卓 2017 营抵 同》 2017 年营固贷 押担保，即成房权
13 限公司四川省分 24,000.00
远地产 字 001 号 字 001 号）项下全 证 监 证 字 第
行
部债权 5084569 号、成房
权证监证字第
5084612 号、成房
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债务人
抵押合同 担保债务余
序号 债权人/抵押权人 /抵押 主债权 抵押财产
编号 额（万元）
人
权证监证字第
5084638 号、成房
权证监证字第
5084628 号、成房
权证监证字第
5084600 号
中 国 银 行 股 份 有 浙江 和 固定资产借款合同 杭拱国用（2014）
14 限 公 司 杭 州 滨 江 润天 成 16PRD024 （编号：16PRJ068）第 100114 号土地 25,886.73
支行 置业 项下全部债权 使用权
房产：烟房权证芝
2016 年烟 《固定资产借款合
中国银行股份有 字第 355500 号
烟台 大 台 大 悦 城 同》 2016 烟台大悦
15 限公司烟台开发 土地使用权：烟国 93,295.00
悦城 抵 字 001 城借字 001 号）项
区支行 用（2012）第 10178
号 下全部债权
号
证号为三土房
（ 2016 ） 字 第
01060 号、三土房
（ 2016 ） 字 第
01160 号、三土房
中国建设银行股 （ 2016 ） 《人民币流动资金 （ 2016 ） 字 第
中粮 三
16 份有限公司三亚 流 贷 抵 押 贷款合同》（（2016）01282 号、三土房 13,500
亚酒店
分行 字第 01 号 流贷字第 01 号） （ 2016 ） 字 第
01278 号、三土房
（ 2016 ） 字 第
01279 号、三土房
（ 2016 ） 字 第
01277 号、三土房
北京中企华资产评估有限责任公司 29
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债务人
抵押合同 担保债务余
序号 债权人/抵押权人 /抵押 主债权 抵押财产
编号 额（万元）
人
（ 2016 ） 字 第
01281 号、三土房
（ 2016 ） 字 第
01280 号的土地房
产
证号为三土房
（ 2016 ） 字 第
01060 号、三土房
（ 2016 ） 字 第
01160 号、三土房
（ 2016 ） 字 第
01282 号、三土房
（ 2016 ） 字 第
中国建设银行股 （ 2011 ） 《固定资产贷款合
中粮 三 01278 号、三土房
17 份有限公司三亚 流 贷 抵 押 同》（（2011）固贷 62,000.00
亚酒店 （ 2016 ） 字 第
分行 字第 01 号 字第 01 号）
01279 号、三土房
（ 2016 ） 字 第
01277 号、三土房
（ 2016 ） 字 第
01281 号、三土房
（ 2016 ） 字 第
01280 号的土地房
产
金额为 9.9 亿元的
中国农业银行股 沪 房 地 浦 字
31100220 固定资产贷款，主
份 有 限 公 司 上 海 上海 悦 （2015）第 098688
18 16005861 合 同 编 号
自 贸 区 试 验 区 分 耀置业 号土地上的在建
8 3101052016000011
行 工程 12,457.04
4
中 国 农 业 银 行 股 上海 悦 31100220 金额为 9.9 亿元的 沪 房 地 浦 字
19
份 有 限 公 司 上 海 耀置业 16004653 固定资产贷款，主 （2015）第 098688
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债务人
抵押合同 担保债务余
序号 债权人/抵押权人 /抵押 主债权 抵押财产
编号 额（万元）
人
自贸区试验区分 0 合 同 编 号 号土地使用权
行 3101052016000011
4
金额为 4 亿元的固 琼（2016）三亚市
三亚 悦
中国建设银行股 HTWBTZ46 定资产贷款，主合 不 动 产 权 第
晟开 发
20 份有限公司三亚 00051002 同 编 号 0008017/0008019 1,270.00
建设 有
分行 01800006 HTWBTZ4600051002 号土地使用权，在
限公司
01800007 建工程
(四)截至本咨询报告出具日，大悦城地产及下属各公司所涉争议
金额在 500 万元以上的未决诉讼情况如下：
序 审理
原告 被告 裁判机关 案由 涉诉请求
号 阶段
1.请求判令被告停止恶意停电
行为，并立即恢复供电；
2.请求判令赔偿原告停业损失
成都市 120万元（暂计至2018年4月3
成都市武
人人乐 成都卓远 侵 权 责 日，损失计算至恢复供电且原
1 侯区人民 一审中
商业有 地产 任纠纷 告正常营业之日止）；
法院
限公司 3.请求判令被告赔偿原告商誉
损失 500 万元；被告在《成都
商报》上向原告公开赔礼道歉；
承担本案诉讼费用
被告：成都 1.判令被告停止对原告拥有使
太平园家 用权的成国用（2011）字第 589
私广场管 成都市武 号土地的妨害、侵占并返还所
成都卓 排 除 妨
2 理有限公 侯区人民 侵占的全部土地； 一审中
远地产 害纠纷
司 法院 2.判令被告赔偿侵占期间原告
的损失费（损失费自 2011 年 9
第三人：四 月 1 日起计算至实际退还之日
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序 审理
原告 被告 裁判机关 案由 涉诉请求
号 阶段
川省成都 止，暂计起诉之日为 500 万元，
市国土资 最终损失以鉴定为准）；
源局 3.判令被告承担诉讼费、保全
费、公告费、鉴定费等全部费
用。
估值报告使用人应注意以上特别事项对估值结论产生的影响。
十二、估值报告使用限制说明
(一)本估值报告只能用于估值报告载明的估值目的和用途、只能
由估值报告载明的估值报告使用人使用。本估值报告的全部或者部
分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内
容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
(二)委托人或者其他估值报告使用人未按照法律、行政法规规定
和估值报告载明的使用范围使用估值报告的，评估机构及其估值专业
人员不承担责任；
(三)除委托人、委托合同中约定的其他估值报告使用人和法律、
行政法规规定的估值报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为
估值报告的使用人；
(四)估值报告使用人应当正确理解估值结论。估值结论不等同于
估值对象可实现价格，估值结论不应当被认为是对估值对象可实现价
格的保证；
(五)本估值报告经承办该估值业务的资产评估师签名并加盖评
估机构公章后方可正式使用；
(六)本估值报告所揭示的估值结论仅对估值报告中描述的经济
行为有效，估值结论使用有效期为自估值基准日起一年。
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十三、估值报告日
本估值报告提出日期为 2018 年 11 月 13 日。
法定代表人：权忠光
估值人员：刘海生 估值人员：何 哲
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一八年十一月十三日
北京中企华资产评估有限责任公司 33
估值报告附件
附件一、被估值单位专项审计报告；
附件二、委托人和被估值单位营业执照/注册登记证；
附件三、委托人和其他相关当事人的承诺函；
附件四、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书
复印件；
附件五、北京中企华资产评估有限责任公司证券期货相关业务
评估资格证书复印件；
附件六、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印
件；
