大悦城控股集团股份有限公司
审计报告
2018 年度
目录
一、财务报表页次
1、合并资产负债表 ……………………………………… 6
2、合并利润表 …………………………………………… 8
3、合并现金流量表 ……………………………………… 9
4、合并股东权益变动表 ………………………………… 10
5、资产负债表 …………………………………………… 12
6、利润表 ………………………………………………… 14
7、现金流量表 …………………………………………… 15
8、股东权益变动表 ……………………………………… 16
二、财务报表附注 ……………………………………… 18
三、补充资料 …………………………………………… 164
通讯地址：北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 9 层
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District,Beijing
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审 计 报 告
瑞华审字【2019】02060039 号
大悦城控股集团股份有限公司
全体股东：
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］
一、审计意见
我们审计了大悦城控股集团股份有限公司［原名中粮地产（集团）股份有限
公司，以下简称“大悦城控股”］财务报表，包括 2018 年 12 月 31 日的合并及
公司资产负债表，2018 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合
并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，
公允反映了大悦城控股 2018 年 12 月 31 日合并及公司的财务状况以及 2018 年
度合并及公司的经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注
册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于大悦城控股，并履行了职业道德
方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计
意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事
项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不
对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审
计事项。
1
（一）房地产开发项目的收入确认
1、事项描述
大悦城控股目前的主营业务为房地产项目开发，房地产项目销售同时满足下
列条件时，公司确认相关收入：
房地产销售在房地产完工并验收合格，签订了销售合同，达到可交付使用状
态，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，在合理的期限内已向购买
方发出书面交房通知，履行了合同规定的其他义务时确认收入的实现。
由于公司的房地产销售收入对大悦城控股财务报表的重要性,以及单个房地
产开发项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对大悦城控股的利润产生
重大影响，因此，我们将大悦城控股房地产开发项目的收入确认识别为关键审计
事项。
2、审计应对
针对房地产开发项目的收入确认，我们实施的主要审计程序包括：
（1）评价与房地产销售收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）检查大悦城控股的房产标准买卖合同条款，以评价大悦城控股有关房
地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
（3）针对大悦城控股本年确认的房产销售收入，选取样本，检查买卖合同
及可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已
按照公司的收入确认政策确认；
（4）在资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以
证明房产已达到交付条件的相关支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已在
恰当的期间确认。
（二）存货可变现净值的评估
1、事项描述
截至 2018 年 12 月 31 日，大悦城控股存货账面价值为人民币 4,283,507.34
万元，占大悦城控股总资产比例约 46.98%。大悦城控股存货按照成本与可变现
净值孰低计量。
管理层确定资产负债表日每个存货项目的可变现净值。在确定存货可变现净
值过程中，管理层需要估算每个存货项目的预期未来销售价格、估计开发成本达
2
到完工状态时预计发生的建造成本、未来销售费用以及相关销售税金等，该过程
涉及管理层重大的判断和估计。
由于存货对大悦城控股资产的重要性，且估计存货项目达到完工状态时将要
发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，特别是考虑到当前的经济环境在各
个城市推出的各种应对房地产市场的措施，因此，我们将存货可变现净值的评估
识别为关键审计事项。
2、审计应对
针对存货可变现净值的评估，我们实施的主要审计程序包括：
（1）评价与存货可变现净值相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）复核管理层的存货可变现净值估计，并将管理层采用的关键估计，包
括预计销售价格、平均销售价格等，与公司的销售计划、实际成交数据、市场可
获取数据进行比较，同时结合项目所在城市房地产调控政策，对在售项目的实际
销售情况进行分析；
（3）复核管理层存货可变现净值相关的计算过程和会计处理，关注计算结
果是否出现重大差异；
（4）对存货项目进行实地观察，结合项目的实际建设情况，了解存货项目
的开发进度、最新预测的项目总成本是否出现重大变化。
四、其他信息
大悦城控股管理层对其他信息负责。其他信息包括大悦城控股 2018 年年度
报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表
任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考
虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致
或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报
告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
大悦城控股管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则的规定编制财
3
务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报
表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估大悦城控股的持续经营能力，披露与持
续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算、终
止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督大悦城控股的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获
取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并
不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由
于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者
依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀
疑。同时，我们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实
施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见
的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制
之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重
大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理
性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审
计证据，就可能导致对大悦城控股持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否
存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准
则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露
不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的
信息。然而，未来的事项或情况可能导致大悦城控股不能持续经营。
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（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报
表是否公允反映相关交易和事项。
（六）就大悦城控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证
据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计。我们对审计
意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，
包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理
层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范
措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本年财务报表审计最为重
要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁
止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事
项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中
沟通该事项。
瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师
（项目合伙人）：
雷波涛
中国北京 中国注册会计师：
马海霞
2019 年 4 月 2 日
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合并资产负债表
2018 年 12 月 31 日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 金额单位：人民币元
项目 注释 年末数 年初数
流动资产：
货币资金 六、1 12,001,294,918.79 10,282,556,473.70
衍生金融资产
应收票据及应收账款 六、2 250,267,835.75 179,363,217.61
其中：应收票据
应收账款 250,267,835.75 179,363,217.61
预付款项 六、3 140,927,980.79 164,903,015.80
其他应收款 六、4 22,433,846,374.05 18,101,815,701.27
其中：应收利息 3,041,701.26 3,041,701.17
应收股利
存货 六、5 42,835,073,409.07 34,630,660,089.77
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 六、6 1,397,145,000.00 0.00
其他流动资产 六、7 1,654,597,575.28 1,856,214,918.77
流动资产合计 80,713,153,093.73 65,215,513,416.92
非流动资产：
可供出售金融资产 六、8 111,427,970.00 35,727,970.00
持有至到期投资
长期应收款 六、9 159,020,651.70 71,402,915.70
长期股权投资 六、10 4,414,942,910.22 3,363,881,512.70
投资性房地产 六、11 3,773,583,082.22 3,819,600,892.85
固定资产 六、12 548,564,068.81 568,453,621.52
在建工程 六、13
工程物资
生产性生物资产
油气资产
无形资产 六、14 53,324,516.27 54,350,624.78
开发支出
商誉 六、15 133,719,481.22 133,719,481.22
长期待摊费用 六、16 29,132,789.07 22,111,371.05
递延所得税资产 六、17 1,234,044,893.19 1,068,552,465.05
其他非流动资产 六、18 1,016,515.08 1,398,161,515.08
非流动资产合计 10,458,776,877.78 10,535,962,369.95
资产总计 91,171,929,971.51 75,751,475,786.87
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合并资产负债表（续）
2018 年 12 月 31 日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 金额单位：人民币元
项目 注释 年末数 年初数
流动负债：
短期借款 六、19 2,525,000,000.00 4,625,000,000.00
应付票据及应付账款 六、20 6,557,869,931.01 4,844,225,723.40
预收款项 六、21 22,362,181,326.51 19,009,474,322.51
应付职工薪酬 六、22 262,935,834.94 237,270,133.11
应交税费 六、23 3,519,076,873.42 3,905,069,689.09
其他应付款 六、24 6,304,142,206.83 8,018,781,644.78
其中：应付利息 199,209,456.07 116,150,837.02
应付股利 14,004,708.86 14,004,708.86
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 六、25 3,748,493,000.00 7,780,170,799.49
其他流动负债
流动负债合计 45,279,699,172.71 48,419,992,312.38
非流动负债：
长期借款 六、26 23,404,941,156.50 12,158,349,136.46
应付债券 六、27 5,876,884,459.48 1,987,467,776.12
长期应付款 六、28 1,425,000,000.00 0.00
预计负债 六、29 336,000.00 1,808,915.69
递延收益 六、30 1,304,098,901.97 1,311,297,680.54
递延所得税负债 六、17 121,184,837.49 127,970,802.02
其他非流动负债
非流动负债合计 32,132,445,355.44 15,586,894,310.83
负债合计 77,412,144,528.15 64,006,886,623.21
所有者权益：
股本 六、31 1,813,731,596.00 1,813,731,596.00
其他权益工具
资本公积 六、32 329,144.46 0.00
减：库存股
其他综合收益 六、33 13,134,524.51 59,131,103.21
专项储备
盈余公积 六、34 1,179,679,445.78 1,153,710,926.28
未分配利润 六、35 4,853,828,478.11 3,603,911,988.48
归属于母公司所有者权益合计 7,860,703,188.86 6,630,485,613.97
少数股东权益 5,899,082,254.50 5,114,103,549.69
所有者权益合计 13,759,785,443.36 11,744,589,163.66
负债和所有者权益总计 91,171,929,971.51 75,751,475,786.87
载于第 18 页至第 165 页的财务报表附注是本财务报表的组成部分
第 6 页至第 17 页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人： 周政 主管会计工作负责人： 张建国 会计机构负责人：张建国
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合并利润表
2018 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 金额单位：人民币元
项目 注释 本年数 上年数
一、营业总收入 14,119,575,135.34 14,042,355,929.03
其中：营业收入 六、36 14,119,575,135.34 14,042,355,929.03
二、营业总成本 11,980,297,692.82 12,318,483,253.68
其中：营业成本 六、36 8,117,786,506.78 8,941,255,002.78
税金及附加 六、37 1,486,406,873.88 1,215,709,648.32
销售费用 六、38 514,703,785.07 532,157,510.54
管理费用 六、39 613,363,717.73 462,412,666.53
研发费用
财务费用 六、40 1,016,633,318.11 950,440,817.66
其中：利息费用 1,074,654,674.40 934,854,665.17
利息收入 45,775,805.66 59,066,787.92
资产减值损失 六、41 231,403,491.25 216,507,607.85
加：其他收益 六、42 11,191,188.72 852,150.31
投资收益（损失以“－”号填列） 六、43 707,839,421.54 522,955,138.42
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -429,636,779.95 -97,614,680.07
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列） 六、44 417,225.93 144,621,903.67
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 2,858,725,278.71 2,392,301,867.75
加：营业外收入 六、45 14,226,564.55 17,109,700.42
减：营业外支出 六、46 15,670,946.61 14,616,798.41
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 2,857,280,896.65 2,394,794,769.76
减：所得税费用 六、47 852,917,257.59 659,956,419.63
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 2,004,363,639.06 1,734,838,350.13
（一）按经营持续性分类
1、持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 2,004,363,639.06 1,734,838,350.13
2、终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1、少数股东损益（净亏损以“－”号填列） 615,594,356.92 789,507,250.54
2、归属于母公司股东的净利润（净亏损以“－”号填列） 1,388,769,282.14 945,331,099.59
六、其他综合收益的税后净额 -45,996,578.70 44,696,363.34
归属母公司股东的其他综合收益的税后净额 -45,996,578.70 44,696,363.34
(一)以后不能重分类进损益的其他综合收益
1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额
(二)以后将重分类进损益的其他综合收益 六、48 -45,996,578.70 44,696,363.34
1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额
2、可供出售金融资产公允价值变动损益
3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4、现金流量套期损益的有效部分
5、外币财务报表折算差额 -45,996,578.70 44,696,363.34
6、其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 1,958,367,060.36 1,779,534,713.47
归属于母公司股东的综合收益总额 1,342,772,703.44 990,027,462.93
归属于少数股东的综合收益总额 615,594,356.92 789,507,250.54
八、每股收益：
（一）基本每股收益 十五、2 0.77 0.52
（二）稀释每股收益 十五、2 0.77 0.52
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法定代表人：周政 主管会计工作负责人： 张建国 会计机构负责人：张建国
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合并现金流量表
2018 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 金额单位：人民币元
项目 注释 本年数 上年数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 17,781,589,380.56 19,189,364,010.06
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 六、49 14,068,683,847.58 38,591,185,195.00
经营活动现金流入小计 31,850,273,228.14 57,780,549,205.06
购买商品、接受劳务支付的现金 12,679,368,267.14 12,245,199,876.94
支付给职工以及为职工支付的现金 823,352,248.95 607,457,659.06
支付的各项税费 3,347,919,997.08 3,071,874,445.75
支付其他与经营活动有关的现金 六、49 16,863,495,895.22 40,138,221,834.54
经营活动现金流出小计 33,714,136,408.39 56,062,753,816.29
经营活动产生的现金流量净额 -1,863,863,180.25 1,717,795,388.77
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 140,954,859.44 249,930,655.83
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 957,653.69 145,625,407.72
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 六、49 9,811,706,009.46 5,013,438,281.69
投资活动现金流入小计 9,953,618,522.59 5,408,994,345.24
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 50,679,848.88 36,423,334.52
投资支付的现金 2,012,484,117.65 1,610,232,100.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 84,621,168.09 0.00
支付其他与投资活动有关的现金 六、49 10,253,870,130.05 14,330,172,432.65
投资活动现金流出小计 12,401,655,264.67 15,976,827,867.17
投资活动产生的现金流量净额 -2,448,036,742.08 -10,567,833,521.93
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 191,500,000.00 232,300,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 191,500,000.00 232,300,000.00
取得借款收到的现金 23,358,807,648.16 11,184,398,719.24
发行债券收到的现金 3,882,450,000.00 0.00
收到其他与筹资活动有关的现金 六、49 2,991,779,529.98 5,775,482,569.58
筹资活动现金流入小计 30,424,537,178.14 17,192,181,288.82
偿还债务支付的现金 18,185,806,128.12 8,820,274,104.25
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,368,843,927.02 1,733,716,425.96
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 392,414,400.00 242,102,006.45
支付其他与筹资活动有关的现金 六、49 3,741,725,456.41 1,177,539,900.00
筹资活动现金流出小计 24,296,375,511.55 11,731,530,430.21
筹资活动产生的现金流量净额 6,128,161,666.59 5,460,650,858.61
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 482,485.87 -674,120.44
五、现金及现金等价物净增加额 1,816,744,230.13 -3,390,061,394.99
加：年初现金及现金等价物余额 10,109,058,115.57 13,499,119,510.56
六、年末现金及现金等价物余额 11,925,802,345.70 10,109,058,115.57
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9
合并股东权益变动表
2018 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 金额单位：人民币元
本年数
归属于母公司股东权益
项目 其他权益工具
专项 一般风 其 少数股东权益 股东权益合计
股本 优先 永续 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
其他 储备 险准备 他
股 债
一、上年年末余额 1,813,731,596.00 59,131,103.21 1,153,710,926.28 3,603,911,988.48 5,114,103,549.69 11,744,589,163.66
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 1,813,731,596.00 59,131,103.21 1,153,710,926.28 3,603,911,988.48 5,114,103,549.69 11,744,589,163.66
三、本期增减变动金额（减少
329,144.46 -45,996,578.70 25,968,519.50 1,249,916,489.63 784,978,704.81 2,015,196,279.70
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -45,996,578.70 1,388,769,282.14 615,594,356.92 1,958,367,060.36
（二）股东投入和减少资本 329,144.46 -11,960,821.02 -1,168,214.21 561,798,747.89 548,998,857.12
1、股东投入的普通股 191,500,000.00 191,500,000.00
2、其他权益工具持有者投入资
本
3、股份支付计入股东权益的金
额
4、其他 329,144.46 -11,960,821.02 -1,168,214.21 370,298,747.89 357,498,857.12
（三）利润分配 37,929,340.52 -137,684,578.30 -392,414,400.00 -492,169,637.78
1、提取盈余公积 37,929,340.52 -37,929,340.52
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -99,755,237.78 -392,414,400.00 -492,169,637.78
4、其他
（四）股东权益内部结转 -
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
（五）专项储备 -
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他 -
四、本年年末余额 1,813,731,596.00 329,144.46 13,134,524.51 1,179,679,445.78 4,853,828,478.11 5,899,082,254.50 13,759,785,443.36
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10
合并股东权益变动表（续）
2018 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 金额单位：人民币元
上年数
归属于母公司股东权益
项目 其他权益工具
减：库 其他综合收 专项 一般风 少数股东权益 股东权益合计
股本 优先 永续 其 资本公积 盈余公积 未分配利润
存股 益 储备 险准备
股 债 他
一、上年年末余额 1,813,731,596.00 121,921,104.40 14,434,739.87 1,181,819,649.50 2,760,220,650.90 5,395,401,434.48 11,287,529,175.15
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 1,813,731,596.00 121,921,104.40 14,434,739.87 1,181,819,649.50 2,760,220,650.90 5,395,401,434.48 11,287,529,175.15
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） -121,921,104.40 44,696,363.34 -28,108,723.22 843,691,337.58 -281,297,884.79 457,059,988.51
（一）综合收益总额 44,696,363.34 945,331,099.59 789,507,250.54 1,779,534,713.47
（二）股东投入和减少资本 -121,921,104.40 -121,997,862.70 65,610,000.00 -127,604,732.91 -305,913,700.01
1、股东投入的普通股 232,300,000.00 232,300,000.00
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他 -121,921,104.40 -121,997,862.70 65,610,000.00 -359,904,732.91 -538,213,700.01
（三）利润分配 93,889,139.48 -166,438,403.32 -944,011,761.11 -1,016,561,024.95
1、提取盈余公积 93,889,139.48 -93,889,139.48
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -72,549,263.84 -944,011,761.11 -1,016,561,024.95
4、其他
（四）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他 -811,358.69 811,358.69
四、本年年末余额 1,813,731,596.00 59,131,103.21 1,153,710,926.28 3,603,911,988.48 5,114,103,549.69 11,744,589,163.66
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11
资产负债表
2018 年 12 月 31 日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 金额单位：人民币元
项目 注释 年末数 年初数
流动资产：
货币资金 2,262,473,500.67 2,867,979,388.75
应收票据及应收账款 十四、1 1,297,518.89 1,271,212.40
其中：应收票据
应收账款 1,297,518.89 1,271,212.40
预付款项 487,108.00 23,690,360.78
其他应收款 十四、2 32,906,369,108.41 27,259,073,684.52
其中：应收利息 3,041,701.26 3,041,701.17
应收股利
存货 26,073,293.13 173,271,877.74
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 1,397,145,000.00 0.00
其他流动资产 90,110,186.89 249,301,764.35
流动资产合计 36,683,955,715.99 30,574,588,288.54
非流动资产：
可供出售金融资产 110,180,000.00 35,180,000.00
持有至到期投资
长期应收款 178,078.74 178,078.74
长期股权投资 十四、3 7,841,632,857.62 7,754,389,351.34
投资性房地产 731,804,396.11 734,505,441.98
固定资产 268,239,683.94 275,396,346.84
在建工程
工程物资
生产性生物资产
油气资产
无形资产 1,751,958.00 1,938,770.52
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 293,257,225.65 262,813,515.28
其他非流动资产 1,016,515.08 1,398,161,515.08
非流动资产合计 9,248,060,715.14 10,462,563,019.78
资产总计 45,932,016,431.13 41,037,151,308.32
12
资产负债表（续）
2018 年 12 月 31 日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 金额单位：人民币元
项目 注释 年末数 年初数
流动负债：
短期借款 2,325,000,000.00 4,625,000,000.00
应付票据及应付账款 62,340,707.12 112,788,642.46
预收款项 42,688,962.05 487,984,852.33
应付职工薪酬 43,001,035.23 49,613,231.65
应交税费 1,100,803,492.52 1,282,114,088.28
其他应付款 23,936,129,239.05 19,133,321,504.88
其中：应付利息 114,133,060.10 74,415,325.13
应付股利 1,547,569.47 1,547,569.47
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 226,200,000.00 2,281,447,299.49
其他流动负债
流动负债合计 27,736,163,435.97 27,972,269,619.09
非流动负债：
长期借款 1,103,500,000.00 1,744,800,000.00
应付债券 5,876,884,459.48 1,987,467,776.12
长期应付款 1,610,329,375.00 0.00
预计负债
递延收益 1,294,143,136.67 1,301,156,056.52
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 9,884,856,971.15 5,033,423,832.64
负债合计 37,621,020,407.12 33,005,693,451.73
所有者权益：
股本 1,813,731,596.00 1,813,731,596.00
其他权益工具
资本公积 244,339,857.73 244,339,857.73
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 793,317,341.53 755,388,001.01
一般风险准备
未分配利润 5,459,607,228.75 5,217,998,401.85
所有者权益合计 8,310,996,024.01 8,031,457,856.59
负债和所有者权益总计 45,932,016,431.13 41,037,151,308.32
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13
利润表
2018 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 金额单位：人民币元
项目 注释 本年数 上年数
一、营业收入 十四、4 745,189,212.91 1,508,639,940.66
减：营业成本 十四、4 211,714,426.90 433,404,825.17
税金及附加 200,999,632.73 412,839,886.47
销售费用 2,637,372.45 1,779,976.43
管理费用 195,745,824.59 143,002,899.92
研发费用
财务费用 1,579,857,378.80 965,277,502.20
其中：利息费用 1,584,245,660.36 964,211,043.54
利息收入 12,592,677.56 19,380,388.08
资产减值损失 38,604,761.00 67,933,557.92
加：其他收益 290,978.10 655,781.38
投资收益（损失以“－”号填列） 十四、5 1,933,573,345.25 1,364,932,411.87
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -7,756,493.72 26,499,159.72
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列） 343,950.73 140,294,972.46
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 449,838,090.52 990,284,458.26
加：营业外收入 33,436,804.91 22,654,423.20
减：营业外支出 3,936,700.00 3,784,086.40
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 479,338,195.43 1,009,154,795.06
减：所得税费用 100,044,790.23 70,263,400.27
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 379,293,405.20 938,891,394.79
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 379,293,405.20 938,891,394.79
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
归属母公司股东的其他综合收益的税后净额
(一)以后不能重分类进损益的其他综合收益
1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综
合收益中享有的份额
(二)以后将重分类进损益的其他综合收益
1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他
综合收益中享有的份额
2、可供出售金融资产公允价值变动损益
3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4、现金流量套期损益的有效部分
5、外币财务报表折算差额
6、其他
六、综合收益总额 379,293,405.20 938,891,394.79
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14
现金流量表
2018 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 金额单位：人民币元
项目 注释 本年数 上年数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 329,316,253.80 997,216,171.55
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 33,121,836,947.87 51,118,064,225.10
经营活动现金流入小计 33,451,153,201.67 52,115,280,396.65
购买商品、接受劳务支付的现金 61,363,436.74 113,190,934.66
支付给职工以及为职工支付的现金 101,917,119.77 79,480,386.64
支付的各项税费 479,316,343.97 964,877,180.68
支付其他与经营活动有关的现金 31,751,492,080.97 46,005,119,799.95
经营活动现金流出小计 32,394,088,981.45 47,162,668,301.93
经营活动产生的现金流量净额 1,057,064,220.22 4,952,612,094.72
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 362,662,255.05 507,030,488.07
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 91,771.00 145,629,111.30
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 16,265,512,648.50 13,137,665,522.69
投资活动现金流入小计 16,628,266,674.55 13,790,325,122.06
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 20,633,118.57 19,193,810.84
投资支付的现金 170,000,000.00 872,360,857.43
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 21,619,998,560.78 25,069,073,606.10
投资活动现金流出小计 21,810,631,679.35 25,960,628,274.37
投资活动产生的现金流量净额 -5,182,365,004.80 -12,170,303,152.31
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 5,222,750,000.00 5,125,000,000.00
发行债券收到的现金 3,882,450,000.00 0.00
收到其他与筹资活动有关的现金 14,287,698,357.28 8,926,117,648.33
筹资活动现金流入小计 23,392,898,357.28 14,051,117,648.33
偿还债务支付的现金 8,723,460,000.00 5,740,760,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 590,584,613.79 711,590,472.44
支付其他与筹资活动有关的现金 10,559,115,018.34 1,586,977,221.87
筹资活动现金流出小计 19,873,159,632.13 8,039,327,694.31
筹资活动产生的现金流量净额 3,519,738,725.15 6,011,789,954.02
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 56,171.35 -85,069.58
五、现金及现金等价物净增加额 -605,505,888.08 -1,205,986,173.15
加：年初现金及现金等价物余额 2,867,978,388.75 4,073,964,561.90
六、年末现金及现金等价物余额 2,262,472,500.67 2,867,978,388.75
载于第 18 页至第 165 页的财务报表附注是本财务报表的组成部分
第 6 页至第 17 页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人：周政 主管会计工作负责人：张建国 会计机构负责人：张建国
15
股东权益变动表
2018 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 金额单位：人民币元
本年数
项目 其他权益工具 其他综合收
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他 益
一、上年年末余额 1,813,731,596.00 244,339,857.73 755,388,001.01 5,217,998,401.85 8,031,457,856.59
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,813,731,596.00 244,339,857.73 755,388,001.01 5,217,998,401.85 8,031,457,856.59
三、本期增减变动金额（减少
37,929,340.52 241,608,826.90 279,538,167.42
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 379,293,405.20 379,293,405.20
（二）股东投入和减少资本
1、股东投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资
本
3、股份支付计入股东权益的金
额
4、其他
（三）利润分配 37,929,340.52 -137,684,578.30 -99,755,237.78
1、提取盈余公积 37,929,340.52 -37,929,340.52
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -99,755,237.78 -99,755,237.78
4、其他
（四）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他
四、本年年末余额 1,813,731,596.00 244,339,857.73 793,317,341.53 5,459,607,228.75 8,310,996,024.01
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法定代表人：周政 主管会计工作负责人：张建国 会计机构负责人：张建国
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股东权益变动表（续）
2018 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 金额单位：人民币元
上年数
项目 其他权益工具 一般风险准
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他 备
一、上年年末余额 1,813,731,596.00 244,339,857.73 661,498,861.53 4,445,545,410.38 7,165,115,725.64
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,813,731,596.00 244,339,857.73 661,498,861.53 4,445,545,410.38 7,165,115,725.64
三、本期增减变动金额（减少以“－”
93,889,139.48 772,452,991.47 866,342,130.95
号填列）
（一）综合收益总额 938,891,394.79 938,891,394.79
（二）股东投入和减少资本
1、股东投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他
（三）利润分配 93,889,139.48 -166,438,403.32 -72,549,263.84
1、提取盈余公积 93,889,139.48 -93,889,139.48
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -72,549,263.84 -72,549,263.84
4、其他
（四）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他
四、本年年末余额 1,813,731,596.00 244,339,857.73 755,388,001.01 5,217,998,401.85 8,031,457,856.59
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大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
大悦城控股集团股份有限公司
[原中粮地产（集团）股份有限公司]
2018 年度财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、 公司基本情况
1、历史沿革
大悦城控股集团股份有限公司［原名中粮地产（集团）股份有限公司，以下简称
公司、本公司］系经原中共宝安县委以宝组（1982）007 号文批准，于 1983 年 2 月 24
日正式成立的县属地方国营企业，原名为“宝安县城建设公司”。1993 年 2 月，经深圳市
宝安区人民政府以深宝府[1993]15 号文批准，更名为“深圳市宝安区城建发展总公司”。
1993 年 7 月 10 日，经深圳市人民政府办公厅以深府办复[1993]761 号文批准，改组为募
集设立的股份有限公司，更名为“深圳宝恒（集团）股份有限公司”，向社会公开发行境
内上市内资股（A 股）股票并上市交易，并于 1993 年 10 月 8 日领取深企法字 04498 号
（注册号 19224718-9）企业法人营业执照。
1993 年 10 月，根据深圳市证券管理办公室深证办复[1993]116 号文及深圳证券交易
所深证市字[1993]第 39 号文批准，本公司采用募集设立方式向境内社会公众公开发行内
资股（A 股）股票 50,000,000 股，发行后公司股份总额达到 200,000,000 股，并于 1993 年
10 月 8 日起在深圳证券交易所挂牌交易。
1994 年 4 月 28 日，本公司第二次股东大会通过了 1993 年度分红派息方案，以 1993
年 12 月 31 日公司总股份 200,000,000 股为基数，向全体股东每 10 股送 1 股红股，送股
后公司总股份增至 220,000,000 股。
1995 年 5 月 12 日，本公司第三次股东大会通过了 1994 年度分红派息方案，以 1994
年 12 月 31 日公司总股份 220,000,000 股为基数，向全体股东每 10 股送 2 股红股，送股
后公司总股份增至 264,000,000 股。
1996 年 5 月 21 日，本公司第四次股东大会通过了 1995 年度分红派息方案，以 1995
年 12 月 31 日公司总股份 264,000,000 股为基数，向全体股东每 10 股送 2.5 股红股，送股
后公司总股份增至 330,000,000 股。
1996 年 9 月 26 日，本公司第五次股东大会通过了配股方案，以 1996 年 7 月 1 日公
司总股份 330,000,000 股为基数，向全体股东每 10 股配售 2.4 股，配股后公司总股份增
至 373,041,903 股。
1996 年 12 月 18 日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市宝恒（集
团）股份有限公司”。
1997 年 5 月 28 日，本公司第六次股东大会通过了 1996 年度分红派息方案，以 1996
年 12 月 31 日公司总股份 373,041,903 股为基数，向全体股东每 10 股送 2 股红股并转增
18
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
0.5 股，送股及转增后公司总股份增至 466,302,377 股。
2004 年 12 月 31 日，深圳市宝安区投资管理公司（以下简称宝投公司）与中粮集团
有限公司（以下简称中粮集团）签订《股权转让协议书》，经国务院国有资产监督管理
委员会于 2005 年 5 月 29 日以国资产权[2005]536 号批复，宝投公司将其所持有的本公司
278,062,500 股国家股转让予中粮集团。转让后，中粮集团持有本公司 278,062,500 股国家
股，占总股本的 59.63%，成为本公司第一大股东。
2006 年 4 月 13 日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“中粮地产（集团）
股份有限公司”。2006 年 4 月 20 日，本公司 2005 年度股东大会通过了 2005 年度分红派
息方案，以 2005 年 12 月 31 日公司总股份 466,302,377 股为基数，向全体股东每 10 股转
增 5 股，转增后公司总股份增至 699,453,565 股。
2007 年 8 月 10 日，本公司 2006 年度股东大会通过了配股方案，以 2006 年 12 月 31
日总股本 699,453,565 股为基数，每 10 股配售 3 股，配股后公司总股份增至 906,865,798
股。
2008 年 6 月 27 日，本公司 2007 年度股东大会通过了本公司 2007 年度利润分配及
资本公积金转增股本预案，以 2007 年 12 月 31 日的总股本 906,865,798 股为基数，每 10
股送 4 股红股，每 10 股转增 6 股，送股及转增后公司总股本增至 1,813,731,596 股。
2019 年 3 月 1 日，本公司召开第九届董事会第三十一次会议，2019 年 3 月 18 日召
开 2019 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于变更公司名称及证券简称的议案》，
公司名称原为：中粮地产（集团）股份有限公司；现变更为：大悦城控股集团股份有
限公司；公司证券简称原为：中粮地产，现变更为：大悦城。公司证券代码保持不变，
仍为“000031”。2019 年 3 月 20 日，公司完成了相关工商变更登记手续，取得了深圳市
市场监督管理局换发的《营业执照》，公司已由“中粮地产（集团）股份有限公司”正
式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。
本公司母公司是中粮集团有限公司（以下简称中粮集团）。截至 2018 年 12 月 31 日，
中粮集团持有本公司股份 857,354,140 股，占总股本的 47.27%。
本公司法定代表人：周政；企业统一社会信用代码：914403001922471899；注册地
址：深圳市宝安区新安街道 3 区龙井二路 3 号中粮地产集团中心第 1 层 101 室。
2、所处行业
本公司所属行业为房地产业。
3、经营范围
本公司经批准的经营范围为房地产开发经营、国内商业、物资供销业（不含专营、
专卖、专控商品）、建筑技术咨询、进出口贸易。本公司的主营业务：商品房开发、物
业租赁等。
4、主要产品和服务
19
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
本公司主要产品和服务为住宅、商业物业、工业物业。
5、财务报表的批准
本财务报表业经本公司董事会于 2018 年 4 月 2 日决议批准报出。
6、公司在报告期间内主营业务发生变更、股权发生重大变更、发生重大并购、重
组的有关说明
公司股票（证券简称：大悦城，证券代码：000031 ）因筹划重大资产重组事项，
自 2017 年 7 月 24 日开市起停牌。公司于 2018 年 3 月 29 日召开第九届董事会第十七次
会议、于 2018 年 4 月 24 日召开第九届董事会第十八次会议，审议通过了与本次重大资
产重组事项相关的议案，并与交易对方明毅有限公司（以下简称“明毅”）签署了附生效
条件的相关协议。公司拟以非公开发行股份方式向明毅购买其持有的大悦城地产有限
公司（以下简称“大悦城地产”）9,133,667,644 股普通股股份（占大悦城地产已发行普
通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份总数的
59.59%）；同时向不超过 10 名特定投资者发行股份募集配套资金，募集资金总额不超过
人民币 242,578.14 万元，不超过公司以发行股份方式购买大悦城地产 9,133,667,644 股普
通股股份交易价格的 100%。2018 年 4 月 25 日公司披露了相关公告。2018 年 6 月 11 日，
公司本次重大资产重组相关方案获得国务院国有资产监督管理委员会原则性同意。2018
年 6 月 13 日，公司本次重大资产重组相关方案获得股东大会审议通过。2018 年 9 月公
司收到国家发展和改革委员会出具的关于公司本次重大资产重组的核准批复（发改外
资[2018]1199 号）。国家发改委同意实施公司收购百慕大群岛大悦城地产有限公司股权项
目。2018 年 10 月公司收到商务部出具的《商务部关于原则同意明毅有限公司战略投资
中粮地产（集团）股份有限公司的批复》（商资批[2018]692 号）。
2018 年 12 月 25 日，公司收到证监会核发的《关于核准中粮地产（集团）股份有限
公司向 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行股份购买资产并募集配套资金的批复》
（证监许可[2018]2154 号），证监会核准公司向 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行
2,112,138,742 股股份购买购买资产并非公开发行募集配套资金不超过 2,425,781,400 元。
公司于 2019 年 1 月取得了中华人民共和国商务部颁发的《企业境外投资证书》
（境外投资证第 N1000201900009 号），本次重大资产重组涉及的商务部境外投资事项审
批工作已经完成。
2019 年 1 月，公司本次重大资产重组的标的资产大悦城地产 9,133,667,644 股普通股
股份已登记至公司名下，本次交易之标的资产已完成过户。公司向明毅有限公司购买
资产发行 2,112,138,742 股已于 2019 年 2 月 26 日在深圳证券交易所上市。
本公司 2018 年度纳入合并范围的子公司共 34 户，孙公司 55 户，结构化主体 1 户，
详见本附注八“在其他主体中的权益”。本公司本期合并范围比上年增加 21 户，减少 3
户。
20
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
二、 财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政
部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修
订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 42 项具体会计准则、企业会计准则应
用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国
证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的
一般规定》（2014 年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金
融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。持有待售的非流动资产，按公允价
值减去预计费用后的金额，以及符合持有待售条件时的原账面价值，取两者孰低计价。
资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
三、 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2018
年 12 月 31 日的财务状况及 2018 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公
司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开发行
证券的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注
的披露要求。
四、 重要会计政策和会计估计
本公司及各子公司从事房地产经营。本公司及各子公司根据实际生产经营特点，
依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策
和会计估计，详见本附注四、24“收入”等各项描述。关于管理层所作出的重大会计判
断和估计的说明，请参阅附注四、31“重大会计判断和估计”。
1、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告
期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、营业周期
本公司的主要业务为开发用于出售的房地产产品，其营业周期通常从购买土地起
到建成开发产品并出售收回现金及现金等价物为止的期间。该营业周期通常大于 12 个
月。
3、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内
21
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境
中的货币确定为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事
项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂
时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参
与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指
合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的
净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资
本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制
下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权
的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得
对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的
控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业
合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当
期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益
性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计
入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要
调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨
认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可
辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有
负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的
被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确
认条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日
的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够
22
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分
确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入
当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会
计准则解释第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财
务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5（2）），判断该多
次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附
注四、13“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和
合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日
新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股
权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买
方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在
被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余
转入当期投资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买
日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采
用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益
法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额
以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
5、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资
方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资
方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公
司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公
司将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳
入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置
日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期
处置的子公司，不调整合并资产负债表的年初数。非同一控制下企业合并增加的子公
23
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量
表中，且不调整合并财务报表的年初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司，
其自合并当期年初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合
并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，
按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进
行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东
权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期
净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项
目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司年初股东权益中所
享有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股
权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股
权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的
净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资
产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企
业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计
量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、13“长期股权投资”或本附注四、9“金融
工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置
对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应
将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此
影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的
发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交
易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不
丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、13、（2）④）
和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的
原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交
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易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在
丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，
在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的
损益。
6、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在
合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经
营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，
是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、13（2）②“权益法核算
的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，
以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共
同经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或
者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产
生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8
号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资产
的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司按
承担的份额确认该损失。
7、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持
有的期限短（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、
价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的（即中国人民银行公布的当日
人民币外汇牌价的中间价）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉
及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生
的汇兑差额，除：属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑
差额按照借款费用资本化的原则处理；以及可供出售的外币货币性项目除摊余成本之
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外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货
币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益；处置境外经营时，转
入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账
本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期
汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动
（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货
币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收
益；处置境外经营时，计入处置当期损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和
负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，
其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日
的当期加权平均汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；年末
未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和
股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置
境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相
关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。
汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧
失了对境外经营控制权时，将资产负债表中股东权益/所有者权益项目下列示的、与该
境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损
益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外
经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权
益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境
外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
9、金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益
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的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益；对于其他类别的金融资产和
金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到
或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场
中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业
协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价
格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包
括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相
同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始
确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、
贷款和应收款项以及可供出售金融资产。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主
要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观
证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是，被
指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中
没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结
算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不
同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或投资
策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负
债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，
公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期
损益。
②持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到
期的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生
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减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际
利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融
负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融
负债当前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上
预计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同
各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价
等。
③贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司
划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其
他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生
减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
④可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融
资产。
可供出售债务工具投资的年末成本按照摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已
偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额
进行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工具
投资的年末成本为其初始取得成本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，
除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认
为其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃市场
中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须
通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本进行后续计量。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入
投资收益。
（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负
债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，
计提减值准备。
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本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融
资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值
测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包
括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失
的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
①持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，
减记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证
据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的
减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备
情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
②可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌
时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。其中“严重下跌”是指公允价值下跌幅度累
计超过 20%；“非暂时性下跌”是指公允价值连续下跌时间超过 12 个月，持续下跌期间的
确定依据为连续下跌或在下跌趋势持续期间反弹上扬幅度低于 20%，反弹持续时间未超
过 6 个月的均作为持续下跌期间。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的
累计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已
收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与
确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资
的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损
益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益
工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合
同权利终止；②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放
弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使
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企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移
而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确
认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与
应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前
述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需
确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有
权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控
制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
和其他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债，
相关交易费用计入初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，
公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当
期损益。
②其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付
该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利
率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
③财务担保合同及贷款承诺
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，
或没有指定为以公允价值计量且其变动计入损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，
以公允价值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第 13 号—或有事项》确
定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号—收入》的原则确定的累计
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摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量。
（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部
分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融
负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负
债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（7）衍生工具及嵌入衍生工具
衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计
量。除指定为套期工具且套期高度有效的衍生工具，其公允价值变动形成的利得或损
失将根据套期关系的性质按照套期会计的要求确定计入损益的期间外，其余衍生工具
的公允价值变动计入当期损益。
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产或金融负债，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在
紧密关系，且与嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入
衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后
续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独计量，则将混合工具整体指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
（8）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法
定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金
融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和
金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（9）权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。
本公司发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司不
确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少股东权益。本公司
不确认权益工具的公允价值变动额。
10、应收款项
（1）坏账的确认标准
对有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，如债务人已撤销、破产、死亡、资
不抵债、现金流严重不足等，经公司董事会批准后，作为坏账损失处理，并冲销原已
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计提的坏账准备。
（2）坏账准备的计提方法
公司采用备抵法核算坏账损失。资产负债表日，对于单项金额重大的（一般为 500
万元以上）非关联方单位的应收款项，单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值
低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信用风险
特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。
各应收款项组合本年坏账准备计提比例，根据公司以前年度与之相同或类似的、
具有类似风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合公司现时情况进行确定。
对合并报表范围内各公司之间的应收款项单独进行减值测试，如果单项测试发生
减值，按实际减值金额确认减值损失，计提坏账准备，如果单项测试未发生减值的，
则不计提坏账准备。
对合营、联营公司及其股东单位的应收款项，单独进行减值测试，经测试未发生
减值的款项，根据公司以前年度与之相同或类似的、具有类似风险特征的应收款项组
合的实际损失率为基础，按照年末余额的 1%计提坏账准备。
按组合计提坏账的应收款项：
组合类型 确定组合的依据 按组合计提坏账准备的计提方法
以与本公司的关联关系为 经减值测试后未发生减值的，不
合并范围内关联往来组合
信用风险特征划分组合 计提坏账准备。
以应收款项的账龄为信用
账龄组合 账龄分析法
风险特征划分组合
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法：
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 0% 0%
3 个月以上—1 年（含 1 年） 5% 5%
1 年以上—2 年（含 2 年） 30% 30%
2 年以上—3 年（含 3 年） 50% 50%
3 年以上 100% 100%
（3）坏账准备的转回
如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项
有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超
过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
本公司向金融机构以不附追索权方式转让应收款项的，按交易款项扣除已转销应
收账款的账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
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11、存货
（1）存货的分类
存货按成本进行初始计量。存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开
发产品包括开发产品、出租开发产品、开发成本。非房地产开发产品为库存商品及其
他。
（2）存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价。开发产品的成本包括土地成本、施工成本和其他
成本。符合资本化条件的借款费用，亦计入开发成本。待项目完工并验收合格后按实
际成本自开发成本转入开发产品。发出开发产品的成本按个别计价法计算确定。出租
开发产品按实际成本入账，按本公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。对
于改变房屋用途用作出售的，按相关开发产品摊余价值结转相应营业成本。
非房地产开发产品成本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所
发生的其他支出。发出库存商品的成本按加权平均法计算确定；非房地产开发产品在
取得时按实际成本入账。
（3）建造合同形成的存货
建造合同按实际成本计量，包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行
合同有关的直接费用和间接费用。为订立合同而发生的差旅费、投标费等，能够单独
区分和可靠计量且合同很可能订立的，在取得合同时计入合同成本；未满足上述条件
的，则计入当期损益。
在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利（亏损）与已结算的价款在资产
负债表中以抵销后的净额列示。在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利（亏
损）之和超过已结算价款的部分作为存货列示；在建合同已结算的价款超过累计已发
生的成本与累计已确认的毛利（亏损）之和的部分作为预收款项列示。
（4）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值，是指在公司的日常经营活动中，存货的估计售价减去估计至完工时
将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值
时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的
影响。
在资产负债表日，按成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，
提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数
量繁多、单价较低的存货，可以按照存货类别计提存货跌价准备。与在同一地区生产
和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计
量的存货，合并计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的
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可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的
金额计入当期损益。
（5）存货的盘存制度为永续盘存制。
（6）低值易耗品和包装物于领用时按一次摊销法进行摊销。
12、持有待售资产和处置组
本公司若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持
续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具
体标准为同时满足以下条件：某项非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产
或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；本公司已经就出售计划作出决议且获
得确定的购买承诺；预计出售将在一年内完成。其中，处置组是指在一项交易中作为
整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直
接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第 8 号——资产
减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
本公司初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置
组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价
值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计
提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉
的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准则第 42 号——持有待售的非
流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量规定的各项非流动
资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净
额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售
准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益，
并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占
比重按比例增加其账面价值；已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计量规
定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的
处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本公司不再将其继续
划分为持有待售类别或将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰
低计量：（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况
下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。
13、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大
影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期
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股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产核算，其会计政策详见附注四、9“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相
关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对
被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起
共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权
益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。
长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价
值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性
证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中
的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为
股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；
资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的
股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于
“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子
交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合
并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和
的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股
权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会
计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为
长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、
发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形
成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交
易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，
按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核
算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合
收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价值与账面
价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其
他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
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除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成
本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公
司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交
易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确
定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对
于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期
股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》确定的原持有股
权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，
采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的
长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长
期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发
放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或
利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，
同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合
收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；
按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投
资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益
的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单
位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，
对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本
公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，
并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的
交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归
属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生
的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企
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业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权
的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与
投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的
资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自
联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》
的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实
质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单
位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，
恢复确认收益分享额。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比
例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，
调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股
权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；
母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5、
（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款
的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处
置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置
相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利
润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取
得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认
的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处
理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表
时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益
法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股
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权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则
的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入
当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具
确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认
的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变
动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法
核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工
具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置
后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日
的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确
认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外
的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资
收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易
属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进
行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资
账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制
权的当期损益。
14、投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以
及已出租的建筑物。
（1）投资性房地产同时满足下列条件的，予以确认：
①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入本公司；
②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（2）投资性房地产按照成本进行初始计量，成本按以下方法确定：
①外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的
其他支出。
②自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生
的必要支出构成。
③以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
④与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产的确认条件的，计入投资
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性房地产成本；不满足的在发生时计入当期损益。
（3）后续计量
本公司在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对投资性房
地产按照本公司固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。
本公司对投资性房地产的计量模式一经确定，不再随意变更。成本模式转为公允
价值模式的，作为会计政策变更，按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估
计变更和差错更正》处理。
有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为其他资产或将其他
资产转换为投资性房地产，并将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
（4）投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产
减值”。
15、固定资产
（1）固定资产的标准
固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产：
①为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；
②使用寿命超过一个会计年度。
（2）固定资产的确认
固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为公司提供经济利益，
适用不同折旧率或折旧方法的，应分别将各组成部分确认为单项固定资产。
固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，计入固定资产成本，
如有被替换的部分，需扣除其账面价值；不满足固定资产确认条件的固定资产修理费
用等，在发生时计入当期损益。
（3）固定资产的计量
本公司固定资产应按成本进行初始计量。
①外购固定资产的成本，包括购买价款、进口关税和其他税费，使固定资产达到
预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的场地整理费、运输费、装卸费、
安装费和专业人员服务费等。
②自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必
要支出构成。
③与固定资产有关的后续支出，如能满足固定资产确认条件的，可计入固定资产
成本。
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④确定固定资产成本时，同时考虑预计弃置费用因素。本公司根据或有事项的规
定，按照预计弃置费用的现值计算确定应计入固定资产成本的金额和相应的预计
负债。
（4）固定资产折旧
①除以下情况外，本公司应对所有固定资产计提折旧：
A、已提足折旧继续使用的固定资产；
B、按规定单独估价作为固定资产入账的土地；
C、处于更新改造过程而停止使用的固定资产。
②固定资产折旧方法采用平均年限法，各类固定资产的估计使用年限、预计净残值
率及年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20－40 年 5% 2.375%—4.75%
机器设备 10 年 5% 9.5%
运输工具 5年 5% 19%
房屋装修 5年 0% 20%
办公设备及其他 5年 5% 19%
本公司于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复
核。
（5）固定资产装修费
如果固定资产装修延长了固定资产的使用寿命或者使产品质量实质性提高，或者
使产品成本实质性降低，符合固定资产确认条件的，固定资产装修费计入固定资产账
面价值，同时将被替换部分的账面价值扣除，其增计后的金额不应超过该固定资产的
可收回金额。该类固定资产装修费支出在“固定资产”科目下单独设“固定资产装修费”明
细科目核算，并在两次装修期间与固定资产使用年限两者中较短的期间内，采用合理
的方法单独计提折旧。如果在下次装修时，该项固定资产相关的“固定资产装修费”明细
科目仍有余额，将该余额一次全部计入当期营业外支出。
（6）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
16、在建工程
（1）在建工程按照实际发生的支出确定其工程成本，并单独核算，与在建工程直
接相关的借款利息支出和外币折算差额，在工程达到预定可使用状态前计入该项资产
的成本。在建工程已达到预定可使用状态时转入固定资产（投资性房地产）；
（2）在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
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17、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
借款费用是指公司因借款或发行债券而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费
用，以及因外币借款而发生的汇兑差额等。发生的借款费用，可直接归属于符合资本
化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，
在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产是指需要
经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、
投资性房地产和存货等资产。
（2）借款费用资本化期间
①当同时满足下列条件时，开始资本化：
A 资产支出已经发生；
B 借款费用已经发生；
C 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
②暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，
并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用
确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
③停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可
销售状态时，借款费用停止资本化。以后发生的借款费用计入当期损益。
（3）借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际
发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的
借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定
应予资本化的利息金额。
为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超
过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率（加权平均利
率），计算确定一般借款应予资本化的利息金额。在资本化期间内，每一会计期间的利
息资本化金额不超过当期相关借款实际发生的利息金额。外币专门借款本金及利息的
汇兑差额，在资本化期间内予以资本化。专门借款发生的辅助费用，在所购建或生产
的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，予以资本化；
在达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，计入当期损益。一般借款发生的汇兑
差额及辅助费用，在发生时计入当期损益。
18、无形资产
（1）无形资产的确认
①无形资产同时满足下列条件的，予以确认：
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A、与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
B、该无形资产的成本能够可靠地计量。
无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。
②内部研究开发项目的支出，区分研究阶段支出与开发阶段支出。
研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查；开发
是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以
生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
A、完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
B、具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
C、无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在
市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，证明其有用性；
D、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能
力使用或出售该无形资产；
E、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发支出，于发生时计入当期损益。
取得的已作为无形资产确认的正在进行中的研究开发项目，在取得后发生的支出
按照上述规定进行处理。
③本公司自创商誉以及内部产生的品牌、报刊名等，不确认为无形资产。
（2）无形资产按照成本进行初始计量。
（3）无形资产的后续计量
本公司取得的无形资产，使用寿命有限的摊销，使用寿命不确定的不予摊销。
使用寿命有限的无形资产，自无形资产可供使用时起，在使用寿命期间内采用直
线法摊销。其他的摊销方式更能体现其经济利益实现方式的，也可采用其他系统合理
的方法摊销。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行
复核。无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，需改变摊销期限和摊销方
法。
本公司在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果
有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，估计其使用寿命，并按上述规定予以摊销。
（4）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
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19、长期待摊费用
长期待摊费用为已经支出但摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。
长期待摊费用主要包括租入固定资产装修，出租固定资产装修。长期待摊费用在
费用项目的受益期限内分期平均摊销。
20、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性
房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公
司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，
进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，
无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备
并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格
确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；
不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价
值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到
可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用
过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后
的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产
的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组
是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预
期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商
誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减
值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或
资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项
资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
21、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职
工福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保
险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公
司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计
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入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要为设定提存计划。设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保
险以及年金等。相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而
提出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提
供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，
确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期
结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供
服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预
计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计
划进行会计处理。
22、预计负债
（1）当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
①该义务是本公司承担的现时义务；
②该义务的履行很可能导致经济利益流出；
③该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
（3）在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，如有确凿证据表明预计负
债账面价值不能真实反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行
调整。
清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额只有在基本确
定能够收到时才能作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
23、股份支付
（1）股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（2）以权益结算的股份支付换取职工提供服务或其他方提供类似服务的，以授予
职工和其他方权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的换取职工服务或其他方
类似服务的以权益结算的股份支付，在授予日按权益工具的公允价值计入相关成本或
费用，相应增加资本公积。公司在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所
有者权益总额进行调整。在行权日，本公司根据实际行权的权益工具数量，计算确定
应转入股本的金额，将其转入股本。
以现金结算的股份支付，以承担负债的公允价值计量。授予后立即可行权的以现
金结算的股份支付，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加
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负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支
付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照承担
负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和负债。在资产负债表日，
后续信息表明当期承担债务的公允价值与以前估计不同的，进行调整；在可行权日，
调整至实际可行权水平。公司在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对
负债的公允价值重新计算、其变动计入当期损益。
24、收入
收入仅在经济利益能够流入企业且相关的收入和成本能够可靠计量，并同时满足
下列条件时才确认。
（1）销售商品收入
销售商品的收入，在同时满足下列条件时，才能予以确认：
①已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
②既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控
制；
③收入的金额能够可靠地计量；
④交易相关的经济利益很可能流入；
⑤相关的已发生的成本或将要发生的成本能够可靠地计量。
房地产销售在房地产完工并验收合格，签订了销售合同，达到可交付使用状态，
取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，在合理的期限内已向购买方发出书
面交房通知，履行了合同规定的其他义务时确认收入的实现。
（2）房屋租赁收入：与租赁相关的经济利益能够流入企业，租赁收入的金额能够
可靠地计量时，确认营业收入的实现。公司按合同或协议约定的租金在租赁期内按直
线法确认为营业收入。
（3）提供劳务收入
①在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认
提供的劳务收入。
②在资产负债表日，提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
A、已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按照已经发生的劳务成本金额确认提
供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
B、已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期
损益，不确认提供劳务收入。
③提供劳务的总收入按与接受劳务方签订的已收或应收的合同或协议价款确定，
但合同或协议价款不公允的除外。
（4）物业管理收入
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在公司已经提供物业管理服务，与物业管理服务相关的经济利益很可能流入公司，
相关收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
（5）利息收入
按他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算。一般往来款占用资金的利息
收入及委托贷款的利息计入投资收益。
25、政府补助
（1）政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政
府作为所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府
补助。
本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产
相关的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规
定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的
政府补助：①政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将
形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在
每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；②政府文件中对用途仅作一般性表述，
没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。
（2）政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币
性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按
照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于
年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资
金，按照应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：①应
收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理
办法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；②所依据的是当
地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项
目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业
均可申请），而不是专门针对特定企业制定的；③相关的补助款批文中已明确承诺了拨
付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其可在规
定期限内收到；④根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件。
（3）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均
分配计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，
确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关
费用和损失的，直接计入当期损益。
（4）已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收
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益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
26、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税
法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据
的应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负
债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额
产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应
纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂
时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企
业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且
该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。
除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）
的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递
延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来
抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例
外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认
其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣
亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预
期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的
账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递
延所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的
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账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进
行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税
资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者
是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的
期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、
清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
27、租赁
（1）实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁，除此
之外的均为经营租赁。
（2）经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本
或当期损益。
（3）融资租赁在租赁期开始日，按租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者
中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，
其差额作为未确认融资费用，在租赁期内各个期间进行分摊，采用实际利率法计算确
认当期的融资费用。采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够
合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无
法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命
两者中较短的期间内计提折旧。
28、质量保证金
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“其他应付款”，待保
证期过后根据实际情况和合同约定支付。
29、维修基金
本公司之物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他应付款-
物业专项维修基金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维
修、更新。
30、重要会计政策、会计估计的变更
（1）会计政策变更
根据财政部《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会
[2018]15 号）的要求，公司调整以下财务报表的列报，并对可比会计期间的比较数据相
应进行调整：
①资产负债表
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A、“应收票据”及“应收账款”项目归并至新增的“应收票据及应收账款”项目；
B、“应收利息”及“应收股利”项目归并至“其他应收款”项目；
C、“固定资产清理”项目归并至“固定资产”项目；
D、“工程物资”项目归并至“在建工程”项目；
E、“ 应付票据”及“应付账款”项目归并至新增的“应付票据及应付账款”项目；
F、“应付利息”及“应付股利”项目归并至“其他应付款”项目；
G、“专项应付款”项目归并至“长期应付款”项目；
②利润表
A 新增“研发费用”项目，从“管理费用”项目中分拆“研发费用”项目；
B 在“财务费用”项目下分拆“利息费用”和“利息收入”明细项目；
C“ 其他收益”、“资产处置收益”、“营业外收入”、“营业外支出”项目核算内容
调整。
本次会计政策的变更只涉及财务报表列报和调整，不会对当期和会计政策变更之
前公司总资产、负债总额、净资产及净利润产生任何影响。
（2）会计估计变更
本公司本年无会计估计变更。
31、重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无
法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是
基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判
断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负
债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的
估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的
变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来
期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领
域如下：
（1）租赁的归类
本公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和
融资租赁，在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险
和报酬实质上转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关
的全部风险和报酬，作出分析和判断。
（2）坏账准备计提
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本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收款项减值是基
于评估应收款项的可收回性。鉴定应收款项减值要求管理层的判断和估计。实际的结
果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收款项的账面价值及应收款项坏账
准备的计提或转回。
（3）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现
净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存
货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持
有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的
结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的
计提或转回。
（4）长期资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减
值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值
迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账
面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额
和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可
观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经
营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会
采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价
和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。对分配了商誉的资产组或者资产组组合
的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司需要预
计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金
流量的现值。
（5）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按
直线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧
和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更
新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行
调整。
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（6）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税
务亏损确认递延所得税资产。本公司运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时
间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（7）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不
确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项
的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所
得税和递延所得税产生影响。
（8）预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、
延迟交货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且
履行该等现时义务很可能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履
行相关现时义务所需支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很
大程度上依赖于本公司的判断。在进行判断过程中本公司需评估该等或有事项相关的
风险、不确定性及货币时间价值等因素。
（9）公允价值计量
本公司的部分资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的
公允价值作出估计时，本公司采用可获得的可观察市场数据。如果无法获得第一层次
输入值，本公司会聘用第三方有资质的评估师来执行估价。在确定各类资产和负债的
公允价值的过程中所采用的估值技术和输入值的相关信息在附注中披露。
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五、 税项
１、主要税种及税率
税种 具体税率情况
应税收入按10%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的
差额计缴增值税。本公司发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用
17%/11%税率。根据《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》
（财税[2018]32号）规定，自2018年5月1日起，适用税率调整为16%/10%。
具体情况如下：
增值税
商品房销售收入：2016年4月30日前开工的项目，适用简易征收方式，税率
5%；2016年4月30日后开工的项目，以扣减土地价款后的收入为计税额，
适用一般征收方式，税率11%；建筑、装修、喷涂收入适用税率10%；租赁
收入适用税率3%、5%、10%；产品销售收入（小规模纳税人）适用税率3%；
物业管理收入以及利息收入适用税率6%。
城市维护建设税 按增值税额的1%、5%及7%计缴。
教育费附加 按增值税额的3%计缴。
地方教育费附加 按增值税额的2%计缴。
企业所得税 按应纳税所得额的25%计缴。
从价计征的按照房产原值的70%为纳税基准，年税率为1.2%；从租计征的(即
房产税
房产出租的)，以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
土地增值税 按实际增值额和规定税率缴纳土地增值税。
采用定额税率，每个幅度税额的差距规定为20倍，每平方米年税额如下：大
城市50万人口以上，每平方米1.5元至30元；中等城市人口20-50万，每平方
米1.2元至24元；小城市人口20万以下，每平方米0.9元至18元；县城、建制
土地使用税 镇、工矿区每平方米0.6元至12元。
经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的土地使用税适用税额
标准可以在税法规定的最低税额的30%以内适当降低；经济发达地区的适用
税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。
个人所得税 员工的个人所得税由本公司及子公司代扣代缴。
２、税收优惠及批文
根据深圳市地方税务局宝安征收管理分局的批复，本公司及深圳地区的子公司的
新建房产自竣工当月起三年内免交房产税。
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六、 合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，“年初”指 2018
年 1 月 1 日，“年末”指 2018 年 12 月 31 日；“本年”指 2018 年度，“上年”指 2017
年度。
1. 货币资金
年末余额 年初余额
项目
原币金额 折算率 人民币金额 原币金额 折算率 人民币金额
库存现金：
-人民币 244,454.12 1.0000 244,454.12 424,989.77 1.0000 424,989.77
-港元 3,725.15 0.8762 3,263.97 5,230.16 0.8359 4,371.94
银行存款：
-人民币 11,914,741,562.51 1.0000 11,914,741,562.51 10,102,725,722.29 1.0000 10,102,725,722.29
-港元 10,746,963.10 0.8762 9,416,489.07 11,531,882.44 0.8359 9,639,615.85
-美元 62,191.63 6.8632 426,833.59 65,895.66 6.5342 430,575.42
其他货币资金：
-人民币 76,462,315.53 1.0000 76,462,315.53 169,331,198.43 1.0000 169,331,198.43
合计 —— —— 12,001,294,918.79 —— —— 10,282,556,473.70
注：其他货币资金年末余额为 76,462,315.53 元，主要为深圳祥云国际项目回迁安置
房建设基金以及苏州中粮祥云项目按规定比例专户储存的房地产开发项目资金。所有
权或使用权受限的货币资金详见六、51。
2. 应收票据及应收账款
项 目 年末余额 年初余额
应收票据 0.00 0.00
应收账款 250,267,835.75 179,363,217.61
合 计 250,267,835.75 179,363,217.61
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（1）应收账款
①应收账款分类披露
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
按信用风险组合计提坏账准备的应收账款 308,045,575.47 99.42 59,548,579.61 19.33 248,496,995.86
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 1,788,727.17 0.58 17,887.28 1.00 1,770,839.89
合计 309,834,302.64 100.00 59,566,466.89 —— 250,267,835.75
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
按信用风险组合计提坏账准备的应收账款 241,236,559.94 97.68 67,538,886.29 28.00 173,697,673.65
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 5,722,771.69 2.32 57,227.73 1.00 5,665,543.96
合计 246,959,331.63 100.00 67,596,114.02 —— 179,363,217.61
注：单项金额重大是指余额在 5,000,000.00 元（含）以上的往来款项。
A、组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
年末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 121,371,309.58 39.40 0.00 70,093,080.32 29.06 0.00
3 个月以上—1 年（含 1 年） 97,864,887.27 31.77 4,884,588.59 65,239,661.83 27.04 3,261,983.16
1 年以上—2 年（含 2 年） 43,923,135.75 14.26 13,176,940.72 55,974,761.28 23.20 16,792,428.05
2 年以上—3 年（含 3 年） 6,798,385.17 2.21 3,399,192.60 4,889,162.89 2.03 2,444,581.46
3 年以上 38,087,857.70 12.36 38,087,857.70 45,039,893.62 18.67 45,039,893.62
合计 308,045,575.47 100.00 59,548,579.61 241,236,559.94 100.00 67,538,886.29
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B、年末单项金额不重大并单项计提坏账准备的应收账款
年末余额
应收账款单位
应收账款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
中粮海优（北京）有限公司 134,821.67 1,348.22 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
中粮酒业有限公司 31,184.46 311.84 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
成都蜀山投资有限公司 134,833.00 1,348.33 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
成都兴洲数字电视传播有限公司 786,948.66 7,869.49 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
沈阳大悦城房产开发有限公司 31,278.00 312.78 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
西单大悦城有限公司 1,225.50 12.26 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
北京中粮广场发展有限公司 153,099.24 1,530.99 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
中粮进口食品(上海)有限公司 3,180.00 31.80 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
重庆泽悦实业有限公司 512,156.64 5,121.57 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
合 计 1,788,727.17 17,887.28 — —
②本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年计提坏账准备金额 12,605,171.71 元；本年收回或转回坏账准备金额 20,634,818.84 元。
其中：本年坏账准备收回或转回金额重要的
单位名称 转回或收回金额 收回方式
北京长阳半岛商铺租赁款 11,347,613.57 货币
③按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
占应收账款年末
与本公司关 坏账准备
单位名称 年末余额 账龄 余额合计数的比
系 年末余额
例（%）
深圳市宝安人才安居有限公司 客户 47,403,637.70 3 个月以上—1 年（含 1 年） 15.30 2,370,181.89
沈阳市皇姑城市建设管理局 客户 35,148,816.00 3 年以上 11.34 35,148,816.00
北京市保障性住房建设投资中心 客户 25,058,340.00 1-2 年 8.09 7,517,502.00
成都武侯文旅投资有限公司 客户 9,055,837.75 3 个月以内 2.92 0.00
橙天嘉禾影城（中国）有限公司 客户 8,595,389.41 3 个月内、3 个月-1 年、1-2 年 2.77 1,029,021.43
合计 —— 125,262,020.86 —— 40.42 46,065,521.32
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3. 预付款项
（1）预付款项按账龄列示
年末余额 年初余额
账 龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 108,325,433.44 76.87 126,814,958.52 76.90
1至2年 18,992,904.59 13.48 31,097,111.74 18.86
2至3年 10,259,972.29 7.28 4,415,999.02 2.68
3 年以上 3,349,670.47 2.37 2,574,946.52 1.56
合 计 140,927,980.79 100.00 164,903,015.80 100.00
注：本公司预付供应商工程款，由于合同未执行完毕，未达到结算条件，作为预付款项列报。
（2）按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况
占预付款项年末余额合
单位名称 与本公司关系 金额 预付时间 未结算原因
计数的比例（%）
国网江苏省电力公司苏州供电公司 供应商 18,221,144.47 1 年以内、1-2 年 12.93 合同未执行完毕
中建二局第二建筑工程有限公司 供应商 10,831,248.60 1 年以内 7.69 合同未执行完毕
中铁四局集团有限公司 供应商 8,108,681.78 2-3 年 5.75 合同未执行完毕
上海市自来水奉贤有限公司 供应商 6,793,731.14 1 年以内 4.82 合同未执行完毕
1 年以内，1-2 年，
国网四川省电力公司成都供电公司 供应商 6,337,250.95 4.50 合同未执行完毕
2-3 年，3 年以上
合计 —— 50,292,056.94 —— 35.69 ——
4. 其他应收款
项 目 年末余额 年初余额
应收利息 3,041,701.26 3,041,701.17
其他应收款 22,430,804,672.79 18,098,774,000.10
合 计 22,433,846,374.05 18,101,815,701.27
（1）应收利息
项 目 年末余额 年初余额
委托贷款 3,041,701.26 3,041,701.17
合 计 3,041,701.26 3,041,701.17
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（2）其他应收款
①其他应收款分类披露
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款 21,632,621,192.16 95.29 216,326,211.91 1.00 21,416,294,980.25
按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款 1,061,392,112.29 4.67 56,963,194.91 5.37 1,004,428,917.38
单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款 10,182,601.15 0.04 101,825.99 1.00 10,080,775.16
合计 22,704,195,905.60 100.00 273,391,232.81 —— 22,430,804,672.79
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款 16,287,561,175.74 88.94 173,528,119.52 1.07 16,114,033,056.22
按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款 2,010,793,388.50 10.98 41,305,130.17 2.05 1,969,488,258.33
单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款 15,406,753.09 0.08 154,067.54 1.00 15,252,685.55
合计 18,313,761,317.33 100.00 214,987,317.23 —— 18,098,774,000.10
注：单项金额重大是指余额在 5,000,000.00 元（含）以上的往来款项。
A、年末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
年末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
北京恒合悦兴置业有限公司 2,806,799,601.64 28,067,996.03 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
北京辉拓置业有限公司 152,647,366.90 1,526,473.67 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
北京南悦房地产开发有限公司 585,331,604.69 5,853,316.05 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
北京万科企业有限公司 941,326,396.87 9,413,263.97 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
北京远创中辉房地产开发有限公司 298,450,365.60 2,984,503.65 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
北京悦恒置业有限公司 1,544,494,427.08 15,444,944.28 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
北京正德丰泽房地产开发有限公司 798,940,051.41 7,989,400.52 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
北京正德瑞祥房地产开发有限公司 1,344,078,536.32 13,440,785.36 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
北京中粮广场发展有限公司 6,733,697.63 67,336.98 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
成都沅锦悦蓉置业有限公司 152,308,349.33 1,523,083.49 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
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年末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
佛山市鹏悦置业有限公司 2,629,020,401.38 26,290,204.01 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
广州安合房地产开发有限公司 208,338,670.52 2,083,386.71 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
杭州良悦置业有限公司 93,432,535.19 934,325.35 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
南京粮荣信房地产开发有限公司 258,770,124.11 2,587,701.24 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
南京雍祥房地产开发有限公司 153,835,110.29 1,538,351.10 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
上海景时成攀投资中心（有限合伙） 168,078,904.10 1,680,789.04 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
上海景时宾华投资中心（有限合伙） 102,701,369.87 1,027,013.70 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
上海梁悦实业有限公司 370,435,470.00 3,704,354.70 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
上海万科投资管理有限公司 344,776,918.55 3,447,769.19 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
上海众承房地产开发有限公司 1,051,109,734.30 10,511,097.34 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
绍兴臻悦房地产开发有限公司 684,356,661.35 6,843,566.61 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
深圳汇金贰号投资合伙企业(有限合伙） 497,000,000.00 4,970,000.00 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙） 846,568,797.54 8,465,687.95 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
深圳沅晖投资合伙企业（有限合伙） 200,482,191.78 2,004,821.92 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
深圳中益长昌投资有限公司 1,151,079,723.86 11,510,797.24 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
苏州工业园区悦金房地产有限公司 1,452,729,175.80 14,527,291.76 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
天津润粮置业有限公司 428,297,888.88 4,282,978.89 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
天津市中辰朝华置业有限公司 1,408,169,950.05 14,081,699.50 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
武汉裕滕房地产开发有限公司 365,801,015.27 3,658,010.15 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
西单大悦城有限公司 8,220,399.39 82,203.99 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司 363,878,056.20 3,638,780.56 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
重庆悦凯房地产开发有限公司 214,427,696.26 2,144,276.96 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
合 计 21,632,621,192.16 216,326,211.91 — —
B、组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
年末余额 年初余额
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
（%） （%）
3 个月以内（含 3 个月） 713,235,390.94 67.20 0.00 1,921,197,037.75 95.55 0.00
3 个月以上-1 年（含 1 年） 268,467,714.06 25.29 13,423,862.29 15,521,551.74 0.77 776,077.61
1 年以上-2 年（含 2 年） 30,866,007.30 2.91 9,259,802.19 37,405,135.37 1.86 11,221,540.62
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
年末余额 年初余额
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
（%） （%）
2 年以上-3 年（含 3 年） 29,086,939.18 2.74 14,543,469.62 14,724,303.45 0.73 7,362,151.75
3 年以上 19,736,060.81 1.86 19,736,060.81 21,945,360.19 1.09 21,945,360.19
合计 1,061,392,112.29 100.00 56,963,194.91 2,010,793,388.50 100.00 41,305,130.17
C、年末单项金额不重大并单独计提坏账准备的其他应收款
年末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
北京鹏悦置业有限公司 19,937.50 199.38 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
北京星华智本投资有限公司 2,137,431.38 21,374.31 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
成都德康宏明工程项目管理有限公司 1,878,856.08 18,788.56 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
成都蜀山投资有限公司 1,594,217.73 15,942.18 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
成都兴洲数字电视传播有限公司 1,963,055.00 19,630.55 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
佛山市淦盈置业有限公司 554,560.53 5,545.60 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
广州越伟房产发展有限公司 259,895.13 2,598.95 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
三亚悦晟开发建设有限公司 281,496.39 2,814.96 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
厦门市悦鹏置业有限公司 1,151,919.87 11,519.20 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
苏州市相之悦房地产开发有限公司 16,564.21 165.64 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
天津泰达城市轨道投资发展有限公司 200,000.00 2,000.00 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
中粮电子商务投资有限公司 203.75 2.03 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
中粮可口可乐饮料(中国)投资有限公司 3,280.00 32.80 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
中粮生化能源（肇东）有限公司 19,816.88 198.17 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
重庆泽悦实业有限公司 33,483.26 334.83 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
卓远地产（成都）有限公司 67,883.44 678.83 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
合 计 10,182,601.15 101,825.99 — —
②其他应收款按款项性质分类披露
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
保证金及押金 1,234,942,401.03 1,978,483,862.30
往来款 21,384,627,980.44 16,284,128,400.17
其他 84,625,524.13 51,149,054.86
合 计 22,704,195,905.60 18,313,761,317.33
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③本年计提、收回或转回的其他应收款坏账准备情况
本年计提坏账准备金额 116,334,867.68 元；本年收回或转回坏账准备金额 49,398,966.50 元。
本年核销的坏账准备金额 10,658,274.43 元。
其中：本年坏账准备转回或收回金额重要的
单位名称 转回或收回金额 收回方式
北京正德丰泽房地产开发有限公司 9,806,788.60 货币
佛山市鹏悦置业有限公司 8,622,961.66 货币
天津润粮置业有限公司 5,618,565.00 货币
上海市闵行区住房保障和房屋管理局保修金专户 3,812,250.00 货币
成都鹏鼎置业有限责任公司 3,405,128.65 货币
合 计 31,265,693.91 ——
④本年实际核销的其他应收款情况
项 目 核销金额
实际核销的其他应收款 10,658,274.43
其中重要的其他应收款核销情况
履行的核销 是否因关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因
程序 交易产生
深圳鹏丽陶瓷有 法院判决资产清算，经
香港凯丽有限公司 往来款 10,658,274.43 是
限公司注销 过公司党委会批准
合 计 — 10,658,274.43 — — —
⑤按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款年末余额 坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄
合计数的比例（%） 年末余额
北京恒合悦兴置业有限公司 往来款 2,806,799,601.64 1-2 年 12.36 28,067,996.03
佛山市鹏悦置业有限公司 往来款 2,629,020,401.38 2 年以内 11.58 26,290,204.01
北京悦恒置业有限公司 往来款 1,544,494,427.08 3 个月以内 6.80 15,444,944.28
苏州工业园区悦金房地产有限公司 往来款 1,452,729,175.80 2 年以内 6.40 14,527,291.76
天津市中辰朝华置业有限公司 往来款 1,408,169,950.05 1 年以内 6.20 14,081,699.50
合 计 —— 9,841,213,555.95 —— 43.34 98,412,135.58
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
5. 存货
（1）存货分类
年末余额
项目
账面余额 其中：借款费用资本化金额 存货跌价准备 账面价值
开发产品 13,337,308,252.22 1,792,700,260.27 44,772,537.33 13,292,535,714.89
开发成本 28,844,688,586.96 1,367,958,974.66 159,132,027.61 28,685,556,559.35
出租开发产品 855,969,400.48 25,707,691.99 0.00 855,969,400.48
其他存货 5,889,694.32 0.00 4,877,959.97 1,011,734.35
合计 43,043,855,933.98 3,186,366,926.92 208,782,524.91 42,835,073,409.07
（续）
年初余额
项目
账面余额 其中：借款费用资本化金额 存货跌价准备 账面价值
开发产品 7,303,149,062.77 679,874,243.21 46,483,888.94 7,256,665,173.83
开发成本 26,778,178,641.66 1,831,458,426.02 0.00 26,778,178,641.66
出租开发产品 594,696,014.79 15,928,321.45 0.00 594,696,014.79
其他存货 7,654,627.88 0.00 6,534,368.39 1,120,259.49
合计 34,683,678,347.10 2,527,260,990.68 53,018,257.33 34,630,660,089.77
（2）按项目列示资本化利息
项目 累计资本化利息总额 其中:本年发生的资本化利息 累计利息资本化率%
深圳中粮凤凰里 70,889,796.90 0.00 5.50
沈阳隆玺壹号 112,678,283.11 4,057,291.65 4.86
天津中粮大道 666,133,756.96 0.00 4.33
北京长阳半岛 811,377,994.79 0.00 5.95
北京祥云国际 740,322,629.75 0.00 7.45
北京中粮瑞府 691,850,311.33 9,026,687.10 5.37
成都香榭丽都 37,137,937.01 0.00 6.46
成都祥云国际 272,762,332.53 0.00 6.61
成都中粮鸿云 163,699,022.35 0.00 7.94
成都中粮锦云 140,020,564.90 0.00 7.49
成都中粮武侯瑞府 209,015,780.60 209,015,780.60 7.38
成都香颂丽都 49,327,527.55 0.00 7.38
成都祥云里 71,072,461.13 35,950,022.77 9.00
成都御岭湾 94,052,008.78 0.00 6.54
61
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
项目 累计资本化利息总额 其中:本年发生的资本化利息 累计利息资本化率%
重庆中粮鸿云 39,005,177.53 26,475,082.91 6.64
长沙北纬 28 度 156,691,644.80 866,002.18 4.79
南京中粮鸿云坊 330,541,454.35 0.00 4.99
南京中粮祥云 132,149,356.32 23,879,938.27 5.27
烟台中粮朗云 2,918,590.28 0.00 6.05
上海南桥半岛 159,720,834.64 35,920,721.11 4.42
深圳一品澜山 122,068,750.39 0.00 7.42
深圳天悦壹号 283,914,636.43 0.00 4.57
深圳云景国际 679,482,730.69 123,717,594.27 5.40
深圳祥云国际 516,571,982.92 69,271,432.90 6.05
深圳 69 区创芯公园 96,672,896.68 31,916,836.45 4.85
深圳市宝安 25 区城市
146,005,885.51 88,315,811.42 4.00
更新
苏州中粮祥云国际 196,445,622.96 80,693,970.76 6.99
太仓悦祥项目 9,241,097.80 3,653,679.86 4.79
嘉兴秀悦湾 30,777,905.40 30,777,905.40 4.79
沈阳花熙祥云 24,775,877.54 24,775,877.54 4.78
南京 G79 地块 67,557,363.68 67,557,363.68 9.50
杭州临安青山湖项目 92,218,937.56 92,218,937.56 8.23
成都珑悦锦云 111,882,060.62 111,882,060.62 8.00
南京溧水 G07 地块 47,763,582.64 47,763,582.64 8.00
南京 G19 地块 33,116,854.27 33,116,854.27 5.70
沈阳锦云天城 7,674,944.03 7,674,944.03 4.79
嘉兴禹德华庭 101,585,823.48 101,585,823.48 10.25
合计 7,519,124,418.21 1,260,114,201.47 ——
（3）开发产品明细
最近一期竣工
项目名称 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 跌价准备
时间
深圳中粮锦云 2012 年 12 月 1,539,447.26 0.00 1,539,447.26 0.00 0.00
深圳中粮凤凰里 2016 年 11 月 166,704,217.59 1,769,046.91 146,420,651.33 22,052,613.17 0.00
深圳一品澜山 2014 年 6 月 246,555,954.94 0.00 39,866,822.78 206,689,132.16 0.00
深圳云景国际 2017 年 7 月 775,626,189.61 0.00 424,908,588.89 350,717,600.72 0.00
62
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
最近一期竣工
项目名称 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 跌价准备
时间
长沙北纬 28 度 2018 年 9 月 134,460,650.98 427,897,171.97 417,090,429.80 145,267,393.15 0.00
上海翡翠 2015 年 12 月 84,745,574.11 0.00 20,739,469.78 64,006,104.33 0.00
上海南桥半岛 2014 年 12 月 85,445,880.25 -3,131,432.83 14,424,936.08 67,889,511.34 0.00
成都御岭湾 2017 年 10 月 501,076,722.38 1,122,149.86 306,920,550.23 195,278,322.01 13,365,209.59
重庆中粮鸿云 2018 年 11 月 0.00 881,373,645.39 560,666,668.56 320,706,976.83 0.00
成都祥云国际 2015 年 4 月 90,500,481.50 201,024.67 58,503,565.72 32,197,940.45 748,224.64
成都香榭丽都 2012 年 9 月 9,205,773.68 0.00 2,122,402.32 7,083,371.36 0.00
成都香颂丽都 2015 年 6 月 138,864,508.35 -17,479,877.78 5,207,179.97 116,177,450.60 30,659,103.10
成都中粮锦云 2015 年 12 月 812,461,852.38 -51,495,296.28 12,338,970.49 748,627,585.61 0.00
成都中粮鸿云 2016 年 12 月 609,518,429.69 16,303,427.54 556,655,341.30 69,166,515.93 0.00
成都祥云里 2018 年 9 月 0.00 432,188,385.60 190,078,099.45 242,110,286.15 0.00
杭州方圆府 2014 年 9 月 10,813,765.28 0.00 10,813,765.28 0.00 0.00
南京彩云居 2012 年 11 月 527,568.04 0.00 245,230.59 282,337.45 0.00
南京中粮祥云 2018 年 12 月 0.00 1,165,771,316.05 479,164,556.81 686,606,759.24 0.00
南京鸿云坊 2018 年 3 月 493,121,339.80 210,855,781.15 257,048,856.59 446,928,264.36 0.00
北京祥云国际 2015 年 9 月 202,174,708.96 0.00 83,177,935.89 118,996,773.07 0.00
北京长阳半岛 2018 年 5 月 264,981,987.44 57,688,156.80 77,717,166.34 244,952,977.90 0.00
北京中粮瑞府 2018 年 9 月 2,265,290,383.98 548,195,312.64 665,593,782.49 2,147,891,914.13 0.00
中粮祥云壹品 2017 年 9 月 144,616,520.23 5,408.60 76,702,836.91 67,919,091.92 0.00
天津中粮大道 2018 年 9 月 57,488,812.48 1,010,252,031.69 979,209,286.43 88,531,557.74 0.00
沈阳隆玺壹号 2017 年 1 月 133,151,239.98 -16,799,061.72 106,508,113.04 9,844,065.22 0.00
烟台中粮朗云 2016 年 11 月 74,277,053.86 -322,611.57 28,305,470.96 45,648,971.33 0.00
深圳天悦壹号 2018 年 12 月 0.00 2,865,272,239.46 804,981,243.63 2,060,290,995.83 0.00
中粮创芯公园项目 2018 年 12 月 0.00 1,570,517,093.05 0.00 1,570,517,093.05 0.00
深圳祥云国际 2018 年 12 月 0.00 3,445,714,893.20 287,234,954.22 3,158,479,938.98 0.00
苏州中粮祥云国际 2018 年 6 月 0.00 1,006,141,243.38 903,694,535.19 102,446,708.19 0.00
合计 —— 7,303,149,062.77 13,552,040,047.78 7,517,880,858.33 13,337,308,252.22 44,772,537.33
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大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
（4）开发成本明细
预计（或实际）竣 预计总投资
项目名称 开工时间 年初余额 年末余额
工时间 额（万元）
沈阳隆玺壹号 2014 年 3 月 2019 年 12 月 877,470.00 1,049,376,404.78 1,305,599,469.44
沈阳花熙祥云 2018 年 3 月 2020 年 6 月 171,077.00 784,503,137.00 850,137,786.18
沈阳望花地块 2018 年 6 月 2020 年 3 月 134,035.00 0.00 824,600,710.42
沈阳雨田中学西地块 2018 年 10 月 2021 年 9 月 290,468.00 0.00 977,199,676.18
天津中粮大道 2010 年 7 月 暂未确定 1,630,367.92 2,057,823,646.83 1,041,014,167.64
北京中粮瑞府 2014 年 5 月 2019 年 7 月 440,883.00 509,839,497.33 5,516,412.44
北京长阳半岛五号地 2010 年 7 月 暂未确定 1,296,556.65 64,232,087.33 3,987,601.42
成都祥云里 2016 年 5 月 2019 年 11 月 78,117.46 584,469,903.94 331,631,822.81
成都御岭湾 2008 年 12 月 暂未确定 252,352.00 193,461,325.36 195,095,298.24
重庆中粮鸿云 2017 年 8 月 2018 年 11 月 99,832.63 542,034,150.25 0.00
成都中粮武侯瑞府 2018 年 1 月 2021 年 12 月 暂未确定 1,900,054,413.84 3,236,843,197.33
长沙北纬 28 度 2015 年 10 月 2021 年 8 月 450,516.61 588,610,057.54 571,106,639.93
长沙株洲金山锦云 2018 年 11 月 暂未确定 暂未确定 0.00 276,420,979.92
南京中粮鸿云坊 2014 年 4 月 2019 年 6 月 467,558.00 318,515,439.93 95,679,912.20
南京中粮祥云 2016 年 4 月 2019 年 12 月 263,568.00 1,690,930,990.52 935,780,012.26
南京颐和南园 2010 年 7 月 暂未确定 170,449.76 17,691,445.39 21,174,070.70
南京溧水 G07 地块 2018 年 8 月 2020 年 9 月 暂未确定 638,783,606.22 741,467,325.94
南京 G79 地块 2018 年 1 月 2020 年 4 月 215,000.00 0.00 1,518,993,925.81
南京 G19 地块 2017 年 10 月 2020 年 12 月 240,000.00 0.00 1,338,079,278.58
上海南桥半岛 2012 年 3 月 2019 年 4 月 318,805.00 615,357,009.25 794,619,101.34
嘉兴秀悦湾 2018 年 8 月 2020 年 9 月 202,146.00 0.00 1,082,859,009.51
嘉兴禹德华庭 2017 年 12 月 2020 年 12 月 246,509.00 0.00 1,561,426,054.72
深圳云景国际 2015 年 4 月 暂未确定 660,968.00 2,097,883,180.98 2,703,638,243.46
深圳天悦壹号 2013 年 11 月 2018 年 12 月 390,398.09 2,322,732,775.24 0.00
深圳 69 区创芯公园 2016 年 12 月 2018 年 12 月 267,826.00 836,383,298.27 0.00
深圳祥云国际 2015 年 4 月 2023 年 3 月 542,643.00 2,943,211,271.74 466,327,424.77
深圳市宝安 25 区城市更新 2016 年 10 月 2020 年 6 月 581,402.00 899,319,251.68 2,669,081,547.33
苏州中粮祥云国际 2016 年 1 月 2019 年 10 月 311,566.00 2,030,942,356.25 1,457,241,772.04
深圳万宝项目 未开工 暂未确定 暂未确定 4,020,679.96 4,020,679.96
天津北辰区天重项目 2018 年 6 月 2020 年 1 月 638,966.00 3,724,800,387.00 0.00
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大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
预计（或实际）竣 预计总投资
项目名称 开工时间 年初余额 年末余额
工时间 额（万元）
太仓悦祥项目 2018 年 1 月 暂未确定 暂未确定 363,202,325.03 402,811,461.00
成都珑悦锦云 2017 年 8 月 2020 年 3 月 206,202.00 0.00 1,428,545,826.27
中粮金帝项目 未开工 暂未确定 暂未确定 0.00 3,742,357.99
杭州临安青山湖项目 2018 年 6 月 暂未确定 暂未确定 0.00 2,000,046,821.13
合计 — — — 26,778,178,641.66 28,844,688,586.96
（5）出租开发产品明细
本年减少
最近一期竣 跌价
项目名称 年初余额 本年增加 本年计提折 年末余额
工时间 处置 其他 准备
旧
沈阳中粮广场 2017 年 1 月 585,471,687.53 0.00 51,556,519.75 17,311,808.95 0.00 516,603,358.83 0.00
天津祥云名苑 2015 年 8 月 9,224,327.26 0.00 2,517,111.56 119,607.41 0.00 6,587,608.29 0.00
中粮北纬 28 度 2015 年 7 月 0.00 13,458,202.34 0.00 337,920.48 0.00 13,120,281.86 0.00
成都中粮鸿云 2016 年 12 月 0.00 327,854,514.36 0.00 8,196,362.86 0.00 319,658,151.50 0.00
合计 — 594,696,014.79 341,312,716.70 54,073,631.31 25,965,699.70 0.00 855,969,400.48 0.00
（6）存货跌价准备变动情况
本年减少数
项目 年初余额 本年计提数 年末余额
转回数 转销数 其他
沈阳隆玺壹号 6,565,812.33 0.00 0.00 6,565,812.33 0.00 0.00
成都祥云国际 6,050,900.24 0.00 0.00 5,302,675.60 0.00 748,224.64
杭州方圆府 3,208,073.27 0.00 0.00 3,208,073.27 0.00 0.00
成都香颂丽都 30,659,103.10 0.00 0.00 0.00 0.00 30,659,103.10
成都御岭湾 0.00 13,365,209.59 0.00 0.00 0.00 13,365,209.59
南京溧水 G07 地块 0.00 159,132,027.61 0.00 0.00 0.00 159,132,027.61
其他存货（注） 6,534,368.39 0.00 0.00 1,656,408.42 0.00 4,877,959.97
合 计 53,018,257.33 172,497,237.20 0.00 16,732,969.62 0.00 208,782,524.91
注：其他存货为中粮食品金帝（深圳）有限公司巧克力等产品。
（7）存货跌价准备计提依据及本年转回或转销原因
本年转回存货跌 本年转销存货跌
项目 计提存货跌价准备的具体依据
价准备的原因 价准备的原因
商品房的市场价格下降，导致产成品及相关
成都御岭湾二三期 —— ——
原材料价值的可变现净值低于存货成本。
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大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
本年转回存货跌 本年转销存货跌
项目 计提存货跌价准备的具体依据
价准备的原因 价准备的原因
商品房的市场价格下降，导致产成品及相关
南京溧水 G07 地块 —— ——
原材料价值的可变现净值低于存货成本。
商品房的市场价格下降，导致产成品及相关
成都香颂丽都 —— ——
原材料价值的可变现净值低于存货成本。
商品房的市场价格下降，导致产成品及相关
成都祥云国际 —— 销售转出
原材料价值的可变现净值低于存货成本。
商品房的市场价格下降，导致产成品及相关
杭州方圆府 —— 销售转出
原材料价值的可变现净值低于存货成本。
商品房的市场价格下降，导致产成品及相关
沈阳隆玺壹号 —— 销售转出
原材料价值的可变现净值低于存货成本。
（8）年末存货所有权或使用权受限情况详见附注六、51。
6. 一年内到期的非流动资产
项 目 年末余额 年初余额 备注
一年内到期的其他非流动资产（附注六、18） 1,397,145,000.00 0.00 委托贷款
合 计 1,397,145,000.00 0.00
7. 其他流动资产
项 目 年末余额 年初余额
增值税 757,256,784.94 728,362,980.73
营业税 78,752,616.24 126,628,588.16
企业所得税 466,949,647.40 450,280,207.71
城市维护建设税 28,438,649.13 31,923,802.91
教育费附加 14,074,120.52 16,254,828.08
地方教育费附加 9,291,194.35 10,127,549.37
土地增值税 295,762,735.96 490,054,512.37
房产税 181,398.60 117,894.35
土地使用税 574,911.39 522,192.58
其他 3,315,516.75 1,942,362.51
合 计 1,654,597,575.28 1,856,214,918.77
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8. 可供出售金融资产
（1） 可供出售金融资产情况
年末余额 年初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售债务工具 75,700,000.00 0.00 75,700,000.00 0.00 0.00 0.00
其中：五矿国际信托有限公司 6,500,000.00 0.00 6,500,000.00 0.00 0.00 0.00
交银国际信托有限公司 39,120,000.00 0.00 39,120,000.00 0.00 0.00 0.00
光大兴陇信托有限责任公
21,000,000.00 0.00 21,000,000.00 0.00 0.00 0.00
司
中信信托有限责任公司 9,080,000.00 0.00 9,080,000.00 0.00 0.00 0.00
可供出售权益工具 35,727,970.00 0.00 35,727,970.00 35,727,970.00 0.00 35,727,970.00
其中：按成本计量-上海中城联盟
35,180,000.00 0.00 35,180,000.00 35,180,000.00 0.00 35,180,000.00
投资管理股份有限公司
按成本计量-北京恒乐置业
547,970.00 0.00 547,970.00 547,970.00 0.00 547,970.00
有限公司
合计 111,427,970.00 0.00 111,427,970.00 35,727,970.00 0.00 35,727,970.00
（2）年末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额 减值准备 在被投
资单位 本年现金红
被投资单位 本年 本年 本年 本年
年初 年末 年初 年末 持股比 利
增加 减少 增加 减少
例（%）
上海中城联盟投资
35,180,000.00 0.00 0.00 35,180,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.83 3,000,000.00
管理股份有限公司
北京恒乐置业有限
547,970.00 0.00 0.00 547,970.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.18 0.00
公司
合 计 35,727,970.00 0.00 0.00 35,727,970.00 0.00 0.00 0.00 0.00 —— 3,000,000.00
9. 长期应收款
年末余额 年初余额 折现率
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 区间
深圳市宝安区房屋公用设施维修基金
178,078.74 0.00 178,078.74 178,078.74 0.00 178,078.74 ——
管理中心
杭州市物业维修资金管理中心（注 1） 6,608,822.16 0.00 6,608,822.16 6,608,822.16 0.00 6,608,822.16 ——
深圳云景国际项目公共配套设施政府 46,616,014.80 0.00 46,616,014.80 46,616,014.80 0.00 46,616,014.80 ——
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年末余额 年初余额 折现率
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 区间
监管资金（注 2）
安享粮瑞集合资金信托保障基金 0.00 0.00 0.00 18,000,000.00 0.00 18,000,000.00 ——
成都武侯新城建设管理委员会（注 3） 105,617,736.00 0.00 105,617,736.00 0.00 0.00 0.00 ——
合 计 159,020,651.70 0.00 159,020,651.70 71,402,915.70 0.00 71,402,915.70 ——
注 1：根据《浙江省物业保修金管理办法》的规定，本公司子公司杭州鸿悦置业有
限公司向杭州市物业维修资金管理中心缴纳物业保修金。
注 2：本公司孙公司中粮地产（深圳）实业有限公司云景国际项目必须配建的安居
型商品房、社区体育活动场地和环境卫生设施等公共配套设施所产生的政府监管资金。
注 3：本公司之孙公司成都中金澍茂置业有限公司的成都中粮瑞府项目根据其《国
有建设土地项目履约协议书》中规定缴纳土地出让金的 10%作为开发建设履约保证金，
该保证金由成都武侯新城建设管理委员会代收。
10. 长期股权投资
本年增减变动
被投资单位 年初余额 权益法下确认的 其他综合 其他权益变
追加投资 减少投资
投资损益 收益调整 动
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限公司 171,940,237.27 0.00 0.00 -1,452,118.55 0.00 0.00
北京中粮万科置业有限公司 268,905,999.55 0.00 0.00 11,977,914.95 0.00 0.00
北京稻香四季房地产开发有限公司 739,314,971.97 0.00 0.00 -25,136,814.28 0.00 0.00
北京悦恒置业有限公司 385,428,841.62 0.00 0.00 -12,103,020.68 0.00 0.00
北京恒合悦兴置业有限公司 0.00 282,240,000.00 0.00 -14,152,693.87 0.00 0.00
苏州市相之悦房地产开发有限公司 0.00 551,100,000.00 0.00 -39,134,673.89 0.00 0.00
杭州良悦置业有限公司 16,868,615.27 0.00 0.00 -13,563,413.15 0.00 0.00
上海置悦实业有限公司 232,542,686.70 0.00 0.00 -4,209,706.38 0.00 0.00
苏州工业园区悦金房地产有限公司 146,229,156.71 0.00 0.00 -36,786,540.24 0.00 0.00
成都鹏鼎置业有限公司 79,419,688.93 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
重庆悦凯房地产开发有限公司 0.00 10,000,000.00 0.00 -100,081.41 0.00 0.00
武汉裕滕房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 -1,955,094.32 0.00 0.00
佛山市鹏悦置业有限公司 0.00 25,000,000.00 0.00 -25,000,000.00 0.00 0.00
深圳中益长昌投资有限公司 0.00 0.00 0.00 -54,201,816.73 0.00 0.00
广州安合房地产开发有限公司 0.00 5,000,000.00 0.00 -63,466.89 0.00 0.00
北京鹏悦置业有限公司 0.00 68,000,000.00 0.00 -65,109,882.53 0.00 0.00
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本年增减变动
被投资单位 年初余额 权益法下确认的 其他综合 其他权益变
追加投资 减少投资
投资损益 收益调整 动
小 计 2,040,650,198.02 941,340,000.00 0.00 -280,991,407.97 0.00 0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公司 169,047,248.91 0.00 0.00 -41,161,613.30 0.00 0.00
深圳凯莱物业管理有限公司 1,599,057.22 0.00 0.00 11,762.61 0.00 0.00
天津润粮置业有限公司 0.00 605,294,117.65 0.00 -7,376,775.11 0.00 0.00
北京星华智本投资有限公司 26,316,191.71 0.00 0.00 -4,197,324.85 0.00 0.00
北京辉广企业管理有限公司 1,550.90 0.00 0.00 1,920.39 0.00 0.00
北京辉拓置业有限公司 0.00 0.00 0.00 3,860.80 0.00 0.00
北京正德瑞祥房地产开发有限公司 0.00 25,000,000.00 0.00 -6,894,708.62 0.00 0.00
北京南悦房地产开发有限公司 515,196,966.16 0.00 0.00 -1,939,586.81 0.00 0.00
成都德康宏明工程项目管理有限公司 0.00 200,000.00 0.00 -757.09 0.00 0.00
南京雍祥房地产开发有限公司 95,865,036.98 0.00 0.00 -2,234,455.29 0.00 0.00
南京嘉阳房地产开发有限公司 17,498,484.99 60,000,000.00 0.00 -2,170,532.60 0.00 0.00
南京粮荣信房地产开发有限公司 0.00 207,200,000.00 0.00 -13,875,000.00 0.00 0.00
绍兴臻悦房地产开发有限公司 0.00 12,950,000.00 0.00 -7,586,131.35 0.00 329,144.46
上海众承房地产开发有限公司 497,706,777.81 0.00 0.00 -95,528,556.54 0.00 0.00
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司 0.00 14,000,000.00 0.00 -157,033.52 0.00 0.00
成都沅锦悦蓉置业有限公司 0.00 7,000,000.00 0.00 -23,249,999.98 0.00 0.00
北京远创中辉房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 -34,702,469.66 0.00 0.00
北京正德丰泽房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 -11,746,351.75 0.00 0.00
小 计 1,323,231,314.68 931,644,117.65 0.00 -252,803,752.67 0.00 329,144.46
合 计 3,363,881,512.70 1,872,984,117.65 0.00 -533,795,160.64 0.00 329,144.46
（续）
本年增减变动
减值准备
被投资单位 宣告发放现金 年末余额
计提减值准备 其他 年末余额
股利或利润
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限公司 0.00 0.00 0.00 170,488,118.72 0.00
北京中粮万科置业有限公司 0.00 0.00 0.00 280,883,914.50 0.00
北京稻香四季房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 714,178,157.69 0.00
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大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
北京悦恒置业有限公司 0.00 0.00 -16,698,444.08 356,627,376.86 0.00
北京恒合悦兴置业有限公司 0.00 0.00 -148,622,916.99 119,464,389.14 0.00
苏州市相之悦房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 511,965,326.11 0.00
杭州良悦置业有限公司 0.00 0.00 -3,305,202.12 0.00 0.00
上海置悦实业有限公司 0.00 0.00 -7,640,731.13 220,692,249.19 0.00
苏州工业园区悦金房地产有限公司 0.00 0.00 0.00 109,442,616.47 0.00
成都鹏鼎置业有限公司 0.00 0.00 -79,419,688.93 0.00 0.00
重庆悦凯房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 9,899,918.59 0.00
武汉裕滕房地产开发有限公司 0.00 0.00 1,955,094.32 0.00 0.00
佛山市鹏悦置业有限公司 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
深圳中益长昌投资有限公司 0.00 0.00 54,201,816.73 0.00 0.00
广州安合房地产开发有限公司 0.00 0.00 -949,400.14 3,987,132.97 0.00
北京鹏悦置业有限公司 0.00 0.00 0.00 2,890,117.47 0.00
小 计 0.00 0.00 -200,479,472.34 2,500,519,317.71 0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公司 0.00 0.00 0.00 127,885,635.61 0.00
深圳凯莱物业管理有限公司 0.00 0.00 0.00 1,610,819.83 0.00
天津润粮置业有限公司 0.00 0.00 -16,436,479.56 581,480,862.98 0.00
北京星华智本投资有限公司 0.00 0.00 0.00 22,118,866.86 0.00
北京辉广企业管理有限公司 0.00 0.00 0.00 3,471.29 0.00
北京辉拓置业有限公司 0.00 0.00 -3,860.80 0.00 0.00
北京正德瑞祥房地产开发有限公司 0.00 0.00 -18,105,291.38 0.00 0.00
北京南悦房地产开发有限公司 0.00 0.00 -9,539,197.41 503,718,181.94 0.00
成都德康宏明工程项目管理有限公司 0.00 0.00 0.00 199,242.91 0.00
南京雍祥房地产开发有限公司 0.00 0.00 -7,003,206.10 86,627,375.59 0.00
南京嘉阳房地产开发有限公司 0.00 0.00 -75,327,952.39 0.00 0.00
南京粮荣信房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 193,325,000.00 0.00
绍兴臻悦房地产开发有限公司 0.00 0.00 -5,693,013.11 0.00 0.00
上海众承房地产开发有限公司 0.00 0.00 -12,607,148.98 389,571,072.29 0.00
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司 0.00 0.00 -5,959,903.27 7,883,063.21 0.00
成都沅锦悦蓉置业有限公司 0.00 0.00 16,249,999.98 0.00 0.00
北京远创中辉房地产开发有限公司 0.00 0.00 34,702,469.66 0.00 0.00
北京正德丰泽房地产开发有限公司 0.00 0.00 11,746,351.75 0.00 0.00
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大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
小 计 0.00 0.00 -87,977,231.61 1,914,423,592.51 0.00
合 计 0.00 0.00 -288,456,703.95 4,414,942,910.22 0.00
注：本期本公司之全资子公司杭州易筑房地产开发有限公司（以下简称“杭州易筑”）对联营
公司绍兴臻悦房地产开发有限公司（以下简称“绍兴臻悦”）进行非同比例增资。增资前，杭州易
筑持有绍兴臻悦 34%股权，增资后，其持股比例为 25.90%。杭州易筑支付的对价与减少持股比例
计算应享有自合并日开始持续计算的可辨认净资产份额之间的差额计入资本公积。
11. 投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
项 目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合 计
一、账面原值
1、年初余额 3,940,058,905.78 1,155,812,182.18 0.00 5,095,871,087.96
2、本年增加金额 83,598,055.58 2,527,837.89 29,674,114.01 115,800,007.48
（1）外购 0.00 0.00 28,640,598.29 28,640,598.29
（2）存货转入 30,363,552.38 2,527,837.89 0.00 32,891,390.27
（3）固定资产\无形资产\在建工程转
0.00 0.00 1,033,515.72 1,033,515.72
入
（4）其他增加 53,234,503.20 0.00 0.00 53,234,503.20
3、本年减少金额 12,582,371.39 0.00 0.00 12,582,371.39
（1）处置 12,582,371.39 0.00 0.00 12,582,371.39
（2）其他转出 0.00 0.00 0.00 0.00
4、年末余额 4,011,074,589.97 1,158,340,020.07 29,674,114.01 5,199,088,724.05
二、累计折旧和累计摊销
1、年初余额 1,162,197,395.20 83,962,411.57 0.00 1,246,159,806.77
2、本年增加金额 117,301,236.88 32,844,642.32 0.00 150,145,879.20
（1）计提或摊销 117,301,236.88 32,844,642.32 0.00 150,145,879.20
（2）本年新增 0.00 0.00 0.00 0.00
3、本年减少金额 910,432.48 0.00 0.00 910,432.48
（1）处置 910,432.48 0.00 0.00 910,432.48
（2）其他转出 0.00 0.00 0.00 0.00
4、年末余额 1,278,588,199.60 116,807,053.89 0.00 1,395,395,253.49
三、减值准备
1、年初余额 30,110,388.34 0.00 0.00 30,110,388.34
2、本年增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00
71
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
项 目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合 计
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00
3、本年减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）其他转出 0.00 0.00 0.00 0.00
4、年末余额 30,110,388.34 0.00 0.00 30,110,388.34
四、账面价值
1、年末账面价值 2,702,376,002.03 1,041,532,966.18 29,674,114.01 3,773,583,082.22
2、年初账面价值 2,747,751,122.24 1,071,849,770.61 0.00 3,819,600,892.85
注 1：本公司投资性房地产按成本模式进行计量。
注 2：本年投资性房地产新增的原值共计 115,800,007.48 元，其中固定资产转入增加 1,033,515.72
元，存货转入是 32,891,390.27 元，其他增加 53,234,503.20 元。
注 3：本年减少的累计折旧共计 910,432.48 元，其中处置减少累计折旧 910,432.48 元。
注 4：本年投资性房地产计提的折旧 150,145,879.20 元。
注 5：未办产权投资性房地产原值 66,092.42 万元，净值 34,474.88 万元，分别占投资性房地产年
末账面原值比例 12.71 %，账面价值比例 9.14%。
注 6：年末投资性房地产所有权或使用权受限情况详见附注六、51。
12. 固定资产
项 目 年末余额 年初余额
固定资产 548,495,666.95 568,453,621.52
固定资产清理 68,401.86 0.00
合 计 548,564,068.81 568,453,621.52
（1）固定资产
①固定资产情况
房屋及 办公设备
项目 机器设备 运输工具 房屋装修 合计
建筑物 及其他
一、账面原值
1、年初余额 648,018,520.38 86,701,660.31 35,193,834.08 21,244,151.30 82,678,208.64 873,836,374.71
2、本年增加金额 0.00 1,077,568.18 1,254,637.02 0.00 6,068,539.91 8,400,745.11
（1）购置 0.00 1,077,568.18 1,254,637.02 0.00 6,011,739.06 8,343,944.26
（2）在建工程转入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（3）存货转入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（4）企业合并增加 0.00 0.00 0.00 0.00 56,800.85 56,800.85
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房屋及 办公设备
项目 机器设备 运输工具 房屋装修 合计
建筑物 及其他
3、本年减少金额 1,121,496.40 2,049,300.08 5,166,108.02 0.00 6,895,352.80 15,232,257.30
（1）处置或报废 18,422.00 2,049,300.08 5,166,108.02 0.00 6,895,352.80 14,129,182.90
（2）转入投资性房地产 1,103,074.40 0.00 0.00 0.00 0.00 1,103,074.40
4、年末余额 646,897,023.98 85,729,928.41 31,282,363.08 21,244,151.30 81,851,395.75 867,004,862.52
二、累计折旧
1、年初余额 130,261,221.05 62,735,666.80 30,802,746.62 18,162,943.79 62,333,129.74 304,295,708.00
2、本年增加金额 15,251,505.67 2,935,829.01 1,118,744.31 858,327.36 7,001,869.02 27,166,275.37
（1）计提 15,251,505.67 2,930,533.41 1,102,191.69 858,327.36 6,884,322.20 27,026,880.33
（2）新增 0.00 5,295.60 16,552.62 0.00 117,546.82 139,395.04
3、本年减少金额 1,065,421.58 1,938,553.02 4,581,070.84 0.00 6,454,787.55 14,039,832.99
（1）处置或报废 17,500.90 1,938,553.02 4,581,070.84 0.00 6,454,787.55 12,991,912.31
（2）转入投资性房地产 1,047,920.68 0.00 0.00 0.00 0.00 1,047,920.68
4、年末余额 144,447,305.14 63,732,942.79 27,340,420.09 19,021,271.15 62,880,211.21 317,422,150.38
三、减值准备
1、年初余额 0.00 1,087,045.19 0.00 0.00 0.00 1,087,045.19
2、本年增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）新增 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3、本年减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置或报废 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）转入投资性房地产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4、年末余额 0.00 1,087,045.19 0.00 0.00 0.00 1,087,045.19
四、账面价值
1、年末账面价值 502,449,718.84 20,909,940.43 3,941,942.99 2,222,880.15 18,971,184.54 548,495,666.95
2、年初账面价值 517,757,299.33 22,878,948.32 4,391,087.46 3,081,207.51 20,345,078.90 568,453,621.52
注 1：本年计提折旧额为 27,026,880.33 元。
注 2：本年无暂时闲置的固定资产。
注 3：本年无通过融资租赁租入的固定资产。
注 4：本年无通过经营租赁租出的固定资产。
注 5：本年无持有待售的固定资产。
注 6：年末固定资产所有权或使用权受限情况详见附注六、51。
注 7：截至 2018 年 12 月 31 日，固定资产中房屋建筑物未办理产权证明的原值为 6,704.46 万元，
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净值 4,846.92 万元，分别占固定资产年末账面原值比例 7.73%，账面价值比例 8.84%。上述未办产权
物业均属历史遗留问题，产权证明正在上报资料进行补办。
（2）固定资产清理
项 目 年末余额 年初余额
机器设备 49,897.16 0.00
办公设备及其他 18,504.70 0.00
合 计 68,401.86 0.00
13. 在建工程
项 目 年末余额 年初余额
在建工程 0.00 0.00
工程物资 0.00 0.00
合 计 0.00 0.00
（1）在建工程
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
金帝项目生产设备 0.00 0.00 0.00 1,357,061.54 1,357,061.54 0.00
合 计 0.00 0.00 0.00 1,357,061.54 1,357,061.54 0.00
14. 无形资产
（1）无形资产情况
项目 土地使用权 管理软件 其他 合计
一、账面原值
1、年初余额 49,124,535.73 39,350,523.60 2,420,000.00 90,895,059.33
2、本年增加金额 0.00 8,946,469.04 0.00 8,946,469.04
（1）购置 0.00 8,928,802.36 0.00 8,928,802.36
（2）内部研发 0.00 0.00 0.00 0.00
（3）企业合并增加 0.00 17,666.68 0.00 17,666.68
3、本年减少金额 4,516,352.76 530,066.74 0.00 5,046,419.50
（1）处置 0.00 530,066.74 0.00 530,066.74
（2）转入投资性房地产 4,516,352.76 0.00 0.00 4,516,352.76
4、年末余额 44,608,182.97 47,766,925.90 2,420,000.00 94,795,108.87
二、累计摊销
1、年初余额 24,337,156.18 12,207,278.37 0.00 36,544,434.55
2、本年增加金额 693,478.97 8,299,297.15 0.00 8,992,776.12
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项目 土地使用权 管理软件 其他 合计
（1）计提 693,478.97 8,299,297.15 0.00 8,992,776.12
3、本年减少金额 3,537,990.76 528,627.31 0.00 4,066,618.07
（1）处置 0.00 528,627.31 0.00 528,627.31
（2）转入投资性房地产 3,537,990.76 0.00 0.00 3,537,990.76
4、年末余额 21,492,644.39 19,977,948.21 0.00 41,470,592.60
三、减值准备
1、年初余额 0.00 0.00 0.00 0.00
2、本年增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00
3、本年减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
4、年末余额 0.00 0.00 0.00 0.00
四、账面价值
1、年末账面价值 23,115,538.58 27,788,977.69 2,420,000.00 53,324,516.27
2、年初账面价值 24,787,379.55 27,143,245.23 2,420,000.00 54,350,624.78
注 1：本年无形资产计提的摊销额为 8,992,776.12 元。
15. 商誉
（1）商誉账面原值
本年增加 本年减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 企业合并 年末余额
处置
形成的
北京中粮万科房地产开发有限公司 12,802,182.18 0.00 0.00 12,802,182.18
长沙观音谷房地产开发有限公司 832,726.01 0.00 0.00 832,726.01
深圳市锦峰城房地产开发有限公司 75,644,600.00 0.00 0.00 75,644,600.00
成都天泉置业有限责任公司 57,780,348.81 0.00 0.00 57,780,348.81
上海加来房地产开发有限公司 13,914,186.80 0.00 0.00 13,914,186.80
合 计 160,974,043.80 0.00 0.00 160,974,043.80
（2）商誉减值准备
被投资单位名称或形成商誉的 本年增加 本年减少
年初余额 年末余额
事项 计提 处置
成都天泉置业有限责任公司 13,340,375.78 0.00 0.00 13,340,375.78
上海加来房地产开发有限公司 13,914,186.80 0.00 0.00 13,914,186.80
合 计 27,254,562.58 0.00 0.00 27,254,562.58
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（3）商誉的减值测试过程
本公司本年对商誉未来可收回金额进行了评估，在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行
减值测试时，对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面
价值相比较，确认是否发生减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这
些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如
相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，应当确认商誉的减值损失。
与商誉相关的资产或资产组的可收回金额按照预计未来现金流量的现值确定。用于计算使用价值
的税前折现率为：北京中粮万科房地产开发有限公司 13.39%、长沙观音谷房地产开发有限公司
10.99%、深圳市锦峰城房地产开发有限公司 10.99%、成都天泉置业有限责任公司 10.99%。根据与
商誉相关的资产或资产组目前经营状况、业务特点、市场供需情况，并综合分析考虑资产组所包含的
主要资产的销售期等因素，以未来 1-5 年期现金流量预测为基础，计算确定资产或资产组的预计未来
现金流量现值。在预计未来现金流量时使用的其他关键假设还 有：资产所在地区的房地产租售市场
价格水平及房地产市场政策不会发生较大变化等。
根据评估结果，商誉本年未发生减值。
16. 长期待摊费用
项 目 年初余额 本年增加金额 本年摊销金额 其他减少金额 年末余额
出租资产维修、装饰工程 1,078,828.94 12,463,064.30 1,644,687.67 0.00 11,897,205.57
回迁房地下人防使用费 3,998,633.58 0.00 243,570.00 0.00 3,755,063.58
租入固定资产装修费 5,179,332.30 1,517,499.83 1,783,427.95 0.00 4,913,404.18
变电站 11,038,636.71 0.00 3,784,675.44 0.00 7,253,961.27
其他 815,939.52 1,000,370.64 503,155.69 0.00 1,313,154.47
合 计 22,111,371.05 14,980,934.77 7,959,516.75 0.00 29,132,789.07
17. 递延所得税资产/递延所得税负债
（1）递延所得税资产明细
年末余额 年初余额
项 目 可抵扣暂时性 可抵扣暂时性
递延所得税资产 递延所得税资产
差异 差异
资产减值准备 231,940,349.29 57,982,745.88 183,171,010.84 45,790,802.72
计提未缴纳的土地增值税 2,292,411,922.72 573,102,980.68 1,649,912,860.46 412,478,215.11
超过税前扣除限额的未支付工
190,053,020.62 47,513,255.16 199,776,102.56 49,944,025.65
程款
可抵扣亏损 626,922,657.83 156,730,664.46 845,182,598.26 211,295,649.56
内部交易未实现利润 1,583,459,320.40 395,864,830.10 1,387,592,510.51 346,898,127.63
其他 11,401,667.65 2,850,416.91 8,582,577.46 2,145,644.38
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年末余额 年初余额
项 目 可抵扣暂时性 可抵扣暂时性
递延所得税资产 递延所得税资产
差异 差异
合 计 4,936,188,938.51 1,234,044,893.19 4,274,217,660.09 1,068,552,465.05
（2）递延所得税负债明细
年末余额 年初余额
项 目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非 同一控 制下 企业合 并
484,739,349.96 121,184,837.49 511,883,208.08 127,970,802.02
资产评估增值
（3）未确认递延所得税资产明细
项 目 年末余额 年初余额
计提的资产减值准备 264,206,421.62 212,239,735.39
计提未缴纳的土地增值税 332,290,292.12 327,026,235.88
可抵扣亏损 1,320,062,212.57 1,449,831,196.67
合 计 1,916,558,926.31 1,989,097,167.94
（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年 份 年末余额 年初余额
2018 年 0.00 74,519,731.32
2019 年 112,140,942.22 300,405,052.61
2020 年 58,221,991.68 157,427,695.19
2021 年 161,232,958.60 398,337,955.24
2022 年 447,937,750.58 519,140,762.31
2023 年 540,528,569.49 0.00
合 计 1,320,062,212.57 1,449,831,196.67
18. 其他非流动资产
项 目 年末余额 年初余额
委托贷款 1,397,145,000.00 1,397,145,000.00
其他 1,016,515.08 1,016,515.08
减：一年内到期部分（附注、6） 1,397,145,000.00 0.00
合 计 1,016,515.08 1,398,161,515.08
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19. 短期借款
（1）短期借款分类
项 目 年末余额 年初余额
保证借款（注 1） 200,000,000.00 0.00
信用借款 2,325,000,000.00 4,625,000,000.00
合 计 2,525,000,000.00 4,625,000,000.00
注 1：2018 年 7 月 30 日，中粮祥云置业南京有限公司与中信银行股份有限公司南
京分行签订 12 个月期固定资产贷款合同，贷款总金额 20,000.00 万元，保证人中粮地产
（集团）股份有限公司。截止 2018 年 12 月 31 日贷款本金余额为 20,000.00 万元。
（2）已逾期未偿还的短期借款情况
本公司本年不存在已逾期未偿还的短期借款。
20. 应付票据及应付账款
种 类 年末余额 年初余额
应付票据 2,140,917.00 0.00
应付账款 6,555,729,014.01 4,844,225,723.40
合 计 6,557,869,931.01 4,844,225,723.40
（1）应付票据
种 类 年末余额 年初余额
商业承兑汇票 2,140,917.00 0.00
合 计 2,140,917.00 0.00
（2）应付账款
项 目 年末余额 年初余额
地价 995,766,483.79 5,404,436.34
工程款 4,865,245,285.59 4,182,281,492.30
工程保证金 228,550,126.50 237,882,160.63
销售佣金、广告费等 298,227,397.16 330,289,915.29
服务费 92,755,680.41 64,983,066.68
其他 75,184,040.56 23,384,652.16
合 计 6,555,729,014.01 4,844,225,723.40
账龄超过 1 年的重要应付账款
项 目 年末余额 未偿还或结转的原因
中建三局集团有限公司 126,184,515.45 工程尚未结算
中建一局集团建设发展有限公司 81,570,465.03 工程尚未结算
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中建二局第三建筑工程有限公司 54,386,926.04 工程尚未结算
中国建筑一局（集团）有限公司 51,067,040.39 工程尚未结算
江苏省华建建设股份有限公司 47,338,485.28 工程尚未结算
合 计 360,547,432.19 ——
21. 预收款项
（1）预收款项列示
项 目 年末余额 年初余额
深圳中粮凤凰里 42,653,559.33 487,984,852.33
沈阳隆玺壹号 1,011,589,394.03 242,543,888.31
深圳一品澜山 28,875,518.00 29,980,759.00
天津中粮大道 93,373,563.00 1,331,894,992.00
北京长阳半岛 147,097,165.78 104,001,702.91
北京祥云国际 49,167,548.55 378,782,855.70
北京中粮瑞府 1,129,646,570.00 1,059,816,664.80
成都香榭丽都 7,873,496.00 6,498,585.00
成都中粮锦云 6,039,923.00 21,361,026.92
成都香颂丽都 36,633,713.83 28,741,782.52
成都中粮鸿云 143,715,757.77 316,070,867.40
成都祥云国际 23,429,671.63 49,371,154.63
成都祥云里 772,116,790.00 879,570,538.00
成都御岭湾 156,771,854.93 134,183,572.10
长沙北纬 28 度 1,035,719,376.76 640,458,571.64
南京中粮鸿云坊 267,471,706.00 270,856,865.00
南京中粮祥云 1,132,231,672.00 1,890,569,726.00
南京彩云居 38,000.00 98,000.00
杭州云涛名苑 0.00 83,311.70
杭州方圆府 28,475,489.61 4,796,191.11
烟台中粮朗云 52,859,177.00 35,362,911.23
上海南桥半岛 1,242,663,479.00 0.00
上海翡翠 4,073,837.25 39,467,116.25
深圳天悦壹号 5,477,405,820.20 5,236,192,392.50
深圳云景国际 1,236,769,311.26 1,178,777,148.22
苏州中粮祥云 2,458,879,018.00 2,459,350,920.00
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大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
项 目 年末余额 年初余额
深圳祥云国际 2,002,957,467.26 940,292,027.26
深圳创芯公园 1,807,948,066.48 832,907,308.71
南京中粮悦天地 526,888,802.00 35,842,029.00
重庆中粮鸿云 506,630,835.00 312,353,407.00
南京 G79 地块 464,526,383.00 0.00
嘉兴禹德华庭 145,959,337.00 0.00
沈阳花熙祥云 88,135,902.00 0.00
沈阳保利堂悦 86,553,600.44 0.00
成都成华珑悦锦云 68,672,809.00 0.00
物业服务费、租赁费 73,387,996.35 52,384,529.36
其他 4,948,715.05 8,878,625.91
合 计 22,362,181,326.51 19,009,474,322.51
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
项 目 年末余额 未偿还或结转的原因
深圳天悦壹号 3,212,353,873.20 尚未结算
苏州中粮祥云 1,028,808,682.00 尚未结算
北京中粮瑞府 474,525,541.00 尚未结算
沈阳隆玺壹号 184,129,414.16 尚未结算
长沙北纬 28 度 23,958,871.64 尚未结算
合 计 4,923,776,382.00 ——
（3）预收项目前五名
项目名称 年初数 年末数 预计竣工时间 预售比例（%）
苏州中粮祥云国际二期 1,003,475,413.00 1,425,714,837.00 2019 年 1 月 96.23
上海南桥半岛 0.00 1,242,663,479.00 2019 年 4 月 43.12
深圳云景国际 1,178,777,148.22 1,238,269,311.26 暂未确定 48.36
沈阳隆玺壹号三期 183,125,571.00 988,793,929.00 2019 年 12 月 95.00
苏州中粮祥云国际三期 0.00 869,612,158.02 2019 年 10 月 92.12
合计 2,365,378,132.22 5,765,053,714.28 —— ——
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
22. 应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
一、短期薪酬 226,589,117.68 782,153,934.56 764,533,950.46 244,209,101.78
二、离职后福利-设定提存计划 8,094,874.05 81,721,884.22 72,463,247.36 17,353,510.91
三、辞退福利 2,586,141.38 2,297,746.59 3,514,659.72 1,369,228.25
四、一年内到期的其他福利 0.00 140,848.00 136,854.00 3,994.00
合 计 237,270,133.11 866,314,413.37 840,648,711.54 262,935,834.94
（2）短期薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 202,346,177.43 633,356,098.56 631,987,051.79 203,715,224.20
2、职工福利费 0.00 31,710,622.17 31,710,622.17 0.00
3、社会保险费 867,616.07 32,370,738.37 32,503,538.02 734,816.42
其中：医疗保险费 758,909.83 29,142,546.35 29,273,077.03 628,379.15
工伤保险费 50,186.25 1,094,467.92 1,090,507.36 54,146.81
生育保险费 58,519.99 2,133,724.10 2,139,953.63 52,290.46
4、商业保险 7,736.58 6,549,020.09 6,556,756.67 0.00
5、住房公积金 1,540,908.80 45,969,986.05 45,958,398.73 1,552,496.12
6、工会经费 6,936,789.88 10,720,916.12 10,399,365.59 7,258,340.41
7、职工教育经费 14,477,376.82 20,895,044.42 4,820,708.71 30,551,712.53
8、短期带薪缺勤 0.00 0.00 0.00 0.00
9、短期利润分享计划 0.00 0.00 0.00 0.00
10、非货币性福利 412,512.10 581,508.78 597,508.78 396,512.10
合 计 226,589,117.68 782,153,934.56 764,533,950.46 244,209,101.78
（3）设定提存计划列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、基本养老保险 2,312,635.96 63,981,558.99 63,408,453.57 2,885,741.38
2、失业保险费 70,645.12 1,830,099.23 1,841,936.77 58,807.58
3、企业年金缴费 5,711,592.97 15,910,226.00 7,212,857.02 14,408,961.95
合 计 8,094,874.05 81,721,884.22 72,463,247.36 17,353,510.91
注：本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计
划，并按公司相关规定向该等计划缴存费用。相应的支出于发生时计入当期损益或相
关资产的成本。
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
23. 应交税费
项 目 年末余额 年初余额
增值税 154,748,454.79 382,896,503.31
企业所得税 266,205,650.50 581,520,439.78
个人所得税 3,103,756.91 4,224,778.46
城市维护建设税 1,350,203.00 6,761,490.38
教育费附加 2,480,334.45 5,128,310.49
地方教育费附加 1,766,466.73 4,089,942.29
土地增值税 3,083,094,763.61 2,910,763,411.13
印花税 1,244,482.28 1,475,097.52
房产税 2,968,155.80 5,850,291.29
土地使用税 935,704.48 2,221,402.07
其他 1,178,900.87 138,022.37
合 计 3,519,076,873.42 3,905,069,689.09
24. 其他应付款
项 目 年末余额 年初余额
应付利息 199,209,456.07 116,150,837.02
应付股利 14,004,708.86 14,004,708.86
其他应付款 6,090,928,041.90 7,888,626,098.90
合 计 6,304,142,206.83 8,018,781,644.78
（1）应付利息
项 目 年末余额 年初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 46,436,619.92 32,793,901.64
企业债券利息 143,714,583.20 64,323,333.24
短期借款应付利息 3,773,172.59 8,379,684.68
一年内到期的长期借款利息 5,285,080.36 10,653,917.46
合 计 199,209,456.07 116,150,837.02
（2）应付股利
项 目 年末余额 年初余额
社会公众股 1,060,928.40 1,060,928.40
深圳发展银行股份有限公司 103,125.00 103,125.00
深圳市桥头股份合作公司 381,641.07 381,641.07
深圳天久实业有限公司 1,875.00 1,875.00
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
项 目 年末余额 年初余额
深圳市宝安三联有限公司工会委员会 1,957,139.39 1,957,139.39
中联重科股份有限公司 10,500,000.00 10,500,000.00
合 计 14,004,708.86 14,004,708.86
（3）其他应付款
①按款项性质列示
项目 年末余额 年初余额
保证金及押金 396,923,482.05 262,850,199.31
代收代付款 130,603,197.17 146,271,235.74
往来款 5,388,490,057.28 7,281,818,868.66
诚意金 72,255,319.09 109,428,770.44
补偿款及违约金 6,292,716.33 4,888,885.93
其他 96,363,269.98 83,368,138.82
合计 6,090,928,041.90 7,888,626,098.90
②账龄超过 1 年的重要其他应付款
项 目 年末余额 未偿还或结转的原因
中粮置地管理有限公司 580,843,312.53 往来款尚未支付
裕传有限公司 420,709,171.15 往来款尚未支付
北京中粮万科置业有限公司 265,519,319.44 往来款尚未支付
辽宁保利实业有限公司 145,538,161.38 往来款尚未支付
广州市鹏万房地产有限公司 200,753,356.58 往来款尚未支付
合 计 1,613,363,321.08 ——
25. 一年内到期的非流动负债
（1）类别
项 目 年末余额 年初余额
1 年内到期的长期借款（附注六、26） 3,748,493,000.00 5,982,083,500.00
1 年内到期的应付债券（附注六、27） 0.00 1,798,087,299.49
合 计 3,748,493,000.00 7,780,170,799.49
（2）1 年内到期的长期借款
① 1 年内到期的长期借款类别
项目 年末余额 年初余额
质押借款 0.00 216,000,000.00
抵押借款 1,784,200,000.00 909,723,500.00
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
项目 年末余额 年初余额
信用借款 301,200,000.00 2,474,360,000.00
保证借款 1,663,093,000.00 2,382,000,000.00
合计 3,748,493,000.00 5,982,083,500.00
② 1 年内到期的长期借款情况
借款 借款
贷款单位 利率 币种 年末数 年初数
起始日 终止日
建设银行深圳分行 2015-1-30 2018-1-19 5.230% 人民币 0.00 50,000,000.00
建设银行深圳分行 2015-2-5 2018-1-19 5.230% 人民币 0.00 100,000,000.00
建设银行深圳分行 2015-3-9 2018-1-19 5.230% 人民币 0.00 50,000,000.00
建设银行深圳分行 2015-4-30 2018-1-19 5.230% 人民币 0.00 150,000,000.00
农业银行宝安支行 2010-4-2 2019-1-22 4.410% 人民币 8,000,000.00 8,000,000.00
农业银行宝安支行 2010-4-2 2019-4-22 4.410% 人民币 8,000,000.00 8,000,000.00
农业银行宝安支行 2010-4-2 2019-7-22 4.410% 人民币 8,000,000.00 8,000,000.00
农业银行宝安支行 2010-4-2 2019-10-22 4.410% 人民币 9,000,000.00 9,000,000.00
农业银行宝安支行 2013-4-26 2019-1-25 4.900% 人民币 3,500,000.00 3,500,000.00
农业银行宝安支行 2013-4-26 2019-4-25 4.900% 人民币 4,500,000.00 4,500,000.00
农业银行宝安支行 2013-4-26 2019-7-25 4.900% 人民币 4,500,000.00 4,500,000.00
农业银行宝安支行 2013-4-26 2019-10-25 4.900% 人民币 4,500,000.00 4,500,000.00
中国银行宝安支行 2013-3-29 2019-3-21 4.900% 人民币 6,250,000.00 3,750,000.00
中国银行宝安支行 2013-3-29 2019-6-21 4.900% 人民币 6,250,000.00 3,750,000.00
中国银行宝安支行 2013-3-29 2019-9-21 4.900% 人民币 6,250,000.00 3,750,000.00
中国银行宝安支行 2013-3-29 2019-12-21 4.900% 人民币 6,250,000.00 3,750,000.00
中国银行宝安支行 2014-6-18 2018-3-21 5.290% 人民币 0.00 1,290,000.00
中国银行宝安支行 2014-6-18 2018-6-21 5.290% 人民币 0.00 1,290,000.00
中国银行宝安支行 2014-6-18 2018-9-21 5.290% 人民币 0.00 1,290,000.00
中国银行宝安支行 2014-6-18 2018-12-21 5.290% 人民币 0.00 1,290,000.00
中国银行宝安支行 2016-4-27 2019-4-27 5.230% 人民币 151,200,000.00 43,200,000.00
中国银行宝安支行 2016-9-18 2018-3-12 4.750% 人民币 0.00 5,000,000.00
中国银行宝安支行 2016-9-18 2018-6-12 4.750% 人民币 0.00 5,000,000.00
中国银行宝安支行 2016-9-18 2018-9-12 4.750% 人民币 0.00 5,000,000.00
中国银行宝安支行 2016-9-18 2018-12-12 4.750% 人民币 0.00 5,000,000.00
建信信托有限责任公司 2016-3-25 2018-3-25 6.000% 人民币 0.00 1,800,000,000.00
中信银行北京北苑支行 2015-4-3 2020-3-8 4.900% 人民币 0.00 200,000,000.00
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大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
借款 借款
贷款单位 利率 币种 年末数 年初数
起始日 终止日
农业银行三洞桥支行 2016-7-28 2018-7-27 8.500% 人民币 0.00 100,000,000.00
农业银行三洞桥支行 2016-8-8 2018-8-7 8.500% 人民币 0.00 96,000,000.00
中信银行武侯支行 2015-4-30 2018-4-30 7.000% 人民币 0.00 103,489,400.00
中信银行深圳宝安支行 2015-5-4 2018-4-30 7.000% 人民币 0.00 155,234,100.00
中建投信托股份有限公司 2018-4-27 2019-10-26 8.000% 人民币 150,000,000.00 0.00
农业银行九龙园支行 2018-6-14 2019-12-31 浮动利率 人民币 270,093,000.00 0.00
中信银行南京分行 2015-10-30 2018-10-30 5.000% 人民币 0.00 15,000,000.00
中信银行南京分行 2015-12-28 2018-10-30 5.000% 人民币 0.00 5,000,000.00
中信银行南京分行 2016-1-19 2018-10-30 5.000% 人民币 0.00 10,000,000.00
中信银行南京分行 2016-1-26 2018-10-30 5.000% 人民币 0.00 30,000,000.00
中信银行南京分行 2016-2-15 2018-10-30 5.000% 人民币 0.00 15,000,000.00
中信银行南京分行 2016-4-20 2018-10-30 5.000% 人民币 0.00 15,000,000.00
中信银行南京分行 2016-6-17 2018-10-30 5.000% 人民币 0.00 15,000,000.00
中信银行南京分行 2016-7-20 2018-10-30 5.000% 人民币 0.00 15,000,000.00
中信银行南京分行 2016-2-20 2018-10-30 5.000% 人民币 0.00 12,000,000.00
中信信托有限责任公司 2018-6-8 2019-12-8 9.500% 人民币 908,000,000.00 0.00
中国银行南京六合支行 2018-10-26 2020-4-26 6.000% 人民币 96,000,000.00 0.00
上海浦东发展银行南京分行 2018-10-26 2020-4-26 6.000% 人民币 54,000,000.00 0.00
上海国际信托有限公司 2018-10-19 2019-10-18 9.500% 人民币 300,000,000.00 0.00
上海国际信托有限公司 2018-10-26 2019-10-25 9.500% 人民币 102,300,000.00 0.00
上海国际信托有限公司 2018-11-2 2019-11-1 9.500% 人民币 47,700,000.00 0.00
上海国际信托有限公司 2018-11-.2 2019-11-8 9.500% 人民币 150,000,000.00 0.00
中信银行深圳分行 2016-1-29 2018-11-24 5.230% 人民币 0.00 800,000,000.00
中信银行深圳分行 2013-11-25 2018-11-24 5.230% 人民币 0.00 650,000,000.00
工商银行宝安支行 2014-10-30 2018-10-29 5.000% 人民币 0.00 976,000,000.00
交通银行滨海支行 2016-7-28 2018-7-28 5.000% 人民币 0.00 450,000,000.00
农业银行富通城支行 2014-6-28 2019-6-28 5.230% 人民币 892,000,000.00 0.00
建设银行福田支行 2016-6-8 2019-6-7 4.890% 人民币 500,000,000.00 0.00
农业银行宝安支行 2018-3-29 2024-3-28 5.390% 人民币 1,000,000.00 0.00
建设银行深圳市分行 2018-11-22 2019-11-21 4.410% 人民币 25,000,000.00 25,000,000.00
农业银行宝安支行 2018-2-9 2028-2-8 5.150% 人民币 19,200,000.00 0.00
建设银行深圳市分行 2018-6-30 2019-6-29 4.410% 人民币 7,000,000.00 11,000,000.00
85
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
借款 借款
贷款单位 利率 币种 年末数 年初数
起始日 终止日
合计 — — — — 3,748,493,000.00 5,982,083,500.00
26. 长期借款
（1）长期借款分类
项 目 年末余额 年初余额
质押借款 0.00 537,000,000.00
抵押借款（注 1） 7,684,311,156.50 5,508,892,636.46
保证借款 14,441,883,000.00 7,740,000,000.00
信用借款 5,027,240,000.00 4,354,540,000.00
减：一年内到期的长期借款（附注六、25） 3,748,493,000.00 5,982,083,500.00
合 计 23,404,941,156.50 12,158,349,136.46
注 1：抵押借款
（1）2013 年 3 月 29 日，本公司与中国银行深圳宝安支行签订 10 年期贷款合同，
贷款金额 19,600.00 万元，抵押物为深圳国际交易广场第 34、35 层写字楼。截至 2018 年
12 月 31 日贷款本金余额为 12,100.00 万元。根据还款计划重分类至一年内到期金额为
2,500.00 万元。
（2）2010 年 4 月 2 日，本公司与中国农业银行深圳宝安支行签订 10 年期贷款合同，
贷款金额 33,000.00 万元，抵押物为本公司持有型物业。截至 2018 年 12 月 31 日贷款本
金余额为 5,100.00 万元。根据还款计划重分类至一年内到期金额为 3,300.00 万元。
（3）2013 年 4 月 26 日，本公司与中国农业银行深圳宝安支行签订 10 年期贷款合
同，贷款金额 18,000.00 万元，抵押物为中粮地产集团中心一栋。截至 2018 年 12 月 31
日贷款本金余额为 11,250.00 万元。根据还款计划重分类至一年内到期金额为 1,700.00 万
元。
（4）2015 年 7 月 29 日，本公司与中国农业银行深圳宝安支行签订 5 年期贷款合同，
贷款金额 60,000.00 万元，抵押物为中粮凤凰里项目用地。截至 2018 年 12 月 31 日贷款
本金余额为 60,000.00 万元。
（5）2015 年 8 月 5 日，本公司与中国农业银行深圳宝安支行签订 5 年期贷款合同，
贷款金额 30,000.00 万元，抵押物为中粮凤凰里项目用地。截至 2018 年 12 月 31 日贷款
本金余额为 29,400.00 万元。
（6）2018 年 1 月 4 日，本公司之子公司沈阳（中耀）房地产开发有限公司与中国
建设银行股份有限公司沈阳大东支行签订 3 年期贷款合同，贷款金额 55,000.00 万元，
抵押物为 4.1 期在建工程及 4 期土地，截至 2018 年 12 月 31 日贷款本金余额为 55,000.00
万元。
86
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
（7）2013 年 6 月 8 日，本公司之孙公司北京中粮万科房地产开发有限公司与中国
建设银行股份有限公司朝阳支行签订 10 年期抵押贷款合同，贷款金额 70,000.00 万元，
质押物为房山区长阳镇起步区 5 号地 10 地块国有土地使用权（京房国用（2013 出）第
00111 号）及在建工程。2017 年 12 月 19 日北京中粮万科与中国建设银行股份有限公司
朝阳支行签订补充协议，借款人由北京中粮万科房地产开发有限公司变更为北京中粮
万科房地产开发有限公司和北京中粮万科商业运营管理有限公司，贷款金额由 70,000.00
万元变更为 44,632.37 万元。2017 年 12 月 24 日北京中粮万科商业运营管理有限公司与
中国建设银行股份有限公司朝阳支行签订了《抵押合同》 合同编号：京建 2013 年 127335
字第 0032 号—补），以长阳半岛投资性房地产作为借款抵押。截止 2018 年 12 月 31 日贷
款本金余额为 44,632.37 万元。
（8）2016 年 12 月 12 日，本公司之孙公司中粮地产投资（北京）有限公司与中国
工商银行股份有限公司亚运村支行签订 15 年期固定资产支持融资借款合同，贷款金额
130,000.00 万元，抵押物为后沙峪祥云小镇 18 栋商业物业。首次提款日期为 2017 年 2
月 24 日，截至 2018 年 12 月 31 日贷款本金余额为 86,181.75 万元。
（9）2016 年 12 月 28 日，本公司之孙公司成都怡悦置业有限公司与中国农业银行
股份有限公司成华支行签订抵押贷款协议，贷款金额为 42,000.00 万元人民币，借款期
限为三年，借款利率：单笔借款期限同期同档次基准利率下浮 5%， 同时本公司以土地
使用权（土地使用权证：成国用【2016】第 215 号）为上述借款提供抵押担保（抵押合
同：51100620160007732 号），集团公司提供担保（保证合同：51100120160093590）。2017
年 02 月 03 日实际提款 17,000.00 万元，截至 2018 年 12 月 31 日贷款本金余额为 16,000.00
万元。
（10）2018 年 6 月 8 日，本公司之子公司南京卓泓晟房地产开发有限公司与中信信
托有限责任公司签订 1.5 年期的贷款合同，贷款金额为 90,800.00 万元。抵押物为抵押人
已持有/将持有的，宗地编号为 2017G79 号土地的国有建设用地使用权、质押物为南京
卓泓晟房地产开发有限公司 33.50%股权。同时约定 2018 年 12 月 31 日前如果标的项目
回款超过 22 亿元时，贷款方享有项目的 20%收益，截至 2018 年 12 月 31 日贷款本金余
额为 90,800.00 万元。根据还款计划重分类至一年内到期金额为 90,800.00 万元。
（11）2018 年 8 月，本公司之孙公司南京嘉阳房地产开发有限公司于 2018 年 8 月
与中国工商银行南京溧水支行签订三年的开发贷合同，贷款额度为 90,000.00 万元，以
2017G19 地块土地使用权作为抵押物，综合成本为基准利率上浮 20%。截止至 2018 年
12 月 31 日贷款本金余额为 50,487.00 万元。
（12）2018 年 10 月 26 日，本公司之孙公司南京三金祥云置业有限公司与中国银行
股份有限公司南京六合支行签订 30 个月期贷款合同，贷款金额 223,00.00 元，抵押物为
2017G07 地块项目。截止 2018 年 12 月 31 日贷款本金余额为 223,00.00 万元。根据还款计
87
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
划重分类至一年内到期金额为 9,600.00 万元。
（13）2018 年 10 月 26 日，本公司之孙公司南京三金祥云置业有限公司与上海浦东
发展银行股份有限公司南京分行签订 30 个月期贷款合同，贷款金额 12,700.00 元，抵押
物为 2017G07 地块项目。截止 2018 年 12 月 31 日贷款本金余额为 127,00.00 万元。根据
还款计划重分类至一年内到期金额为 5,400.00 万元。
（14）2018 年 10 月 12 日，本公司之孙公司杭州旭悦置业有限公司与上海国际信托
有限公司签订 2 年期的抵押贷款合同，贷款金额 110,000.00 万元，抵押物为不动产权证
号为浙（2018）临安区不动产第 0013109 号的国有土地使用权，截止至 2018 年 12 月 31
日年末余额为 110,000.00 万元。根据还款计划重分类至一年内到期金额为 60,000.00 万元。
（15）2010 年 3 月 22 日，本公司之子公司深圳市宝安福安实业有限公司与中国建
设银行深圳市分行签订人民币 230,000.00 万元 10 年期贷款合同，抵押合同编号为“抵
2009 房 0468 集团 R”。截止至 2018 年 12 月 31 日贷款本金余额为 4,500.00 万元。根据还
款计划重分类至一年内到期的金额为 2,500.00 万元。
（16）2009 年 6 月 30 日，本公司之子公司深圳市宝安三联有限公司与中国建设银
行深圳分行签订 10 年期贷款合同，贷款金额 10,000.00 万元，抵押物为深圳市宝安三联
有限公司商用物业。截至 2018 年 12 月 31 日贷款本金余额为 700.00 万元。根据还款计
划已全部重分类到一年内到期。
（17）2018 年 2 月 9 日，本公司之子公司中粮地产集团深圳工业发展有限公司与中
国农业银行股份有限公司深圳宝安支行签订 10 年期贷款合同，贷款金额 34,000.00 万元，
抵押物为 68 区工业园 100%产权。截至 2018 年 12 元 31 日贷款本金余额为 33,280.00 万
元。根据还款计划重分类至一年内到期金额为 1,920.00 万元。
（18）2018 年 8 月 27 日，本公司之孙公司嘉兴京开房地产开发有限公司与中国光
大银行股份有限公司嘉兴分行签订 2 年期借款合同，借款金额 60,000.00 万元，用于中
铁建江南国际城嘉兴京开 30 号地块项目，抵押物为嘉兴市禹德华庭在建工程项目，
截止 2018 年 12 月 31 日贷款本金余额为 34,000.00 万元。
（19）2018 年 8 月 22 日，本公司之孙公司沈阳和嘉投资有限公司与建设银行沈阳
大东支行签订长期借款抵押合同，贷款金额为 60,000.00 万元。抵押物为未开发净地，
权属证书号为《不动产权证书》编号：辽（2018）沈阳市不动产权第 9000134 号。截止
2018 年 12 月 31 日贷款本金余额为 60,000.00 万元。
（20）2018 年 7 月 26 日，本公司之子公司沈阳和悦投资有限公司与中国建设银行
股份有限公司沈阳大东支行支行签订 3 年期贷款合同，贷款金额 68,000.00 万元，贷款
到期日为 2021 年 7 月 25 日，以堂悦项目的在建工程及土地使用权作为抵押。截至 2018
年 12 月 31 日贷款本金余额为 30,000.00 万元。
（2）金额前五名的长期借款
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大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
贷款单位 借款起始日 借款终止日 利率(%) 币种 年末数 年初数
建设银行深圳福田支行 2016-9-30 2021-9-29 4.89 人民币 1,500,000,000.00 1,500,000,000.00
交银国际信托有限公司 2018-10-19 2020-10-18 8.00 人民币 1,411,990,000.00 0.00
农业银行深圳富通城支行 2017-9-26 2023-9-26 5.00 人民币 1,397,000,000.00 1,399,000,000.00
光大兴陇信托有限责任公司 2018-3-22 2021-3-21 8.00 人民币 1,200,000,000.00 0.00
上海国际信托有限公司 2018-10-19 2020-10-18 10.00 人民币 1,100,000,000.00 0.00
合计 — — — — 6,608,990,000.00 2,899,000,000.00
27. 应付债券
（1）应付债券
项 目 年末余额 年初余额
15 中粮 01 1,992,083,774.48 1,987,467,776.12
15 中粮地产 MTN001 0.00 0.00
18 中粮地产 MTN001 1,494,717,800.00 0.00
18 中粮地产 MTN002 1,195,333,675.00 0.00
18 中粮地产 MTN003 1,194,749,210.00 0.00
合 计 5,876,884,459.48 1,987,467,776.12
（2）应付债券的增减变动
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 年初余额
15 中粮 01 2,000,000,000.00 2015-8-17 5年 2,000,000,000.00 1,987,467,776.12
15 中粮地产 MTN001 2,000,000,000.00 2015-7-21 3年 2,000,000,000.00 599,441,588.74
18 中粮地产 MTN002 1,200,000,000.00 2018-7-19 3年 1,200,000,000.00 0.00
18 中粮地产 MTN001 1,500,000,000.00 2018-4-24 3年 1,500,000,000.00 0.00
08 中粮债 1,200,000,000.00 2008-8-25 10 年 1,200,000,000.00 1,198,645,710.75
18 中粮地产 MTN003 1,200,000,000.00 2018-11-5 3年 1,200,000,000.00 0.00
小 计 9,100,000,000.00 —— —— 9,100,000,000.00 3,785,555,075.61
减：一年内到期部分年末
0.00 —— —— 0.00 1,798,087,299.49
余额（附注六、25）
合 计 9,100,000,000.00 —— —— 9,100,000,000.00 1,987,467,776.12
（续）
债券名称 本年发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本年偿还 年末余额
15 中粮 01 0.00 88,000,000.00 4,615,998.36 0.00 1,992,083,774.48
15 中粮地产 MTN001 0.00 15,050,000.00 558,411.26 600,000,000.00 0.00
18 中粮地产 MTN002 1,200,000,000.00 25,000,000.00 -4,666,325.00 0.00 1,195,333,675.00
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大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
债券名称 本年发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本年偿还 年末余额
18 中粮地产 MTN001 1,500,000,000.00 49,900,000.00 -5,282,200.00 0.00 1,494,717,800.00
08 中粮债 0.00 48,480,000.00 1,354,289.25 1,200,000,000.00 0.00
18 中粮地产 MTN003 1,200,000,000.00 4,450,000.00 -5,250,790.00 0.00 1,194,749,210.00
小 计 3,900,000,000.00 230,880,000.00 -8,670,616.13 1,800,000,000.00 5,876,884,459.48
减：一年内到期部分年末
0.00 63,530,000.00 1,912,700.51 1,800,000,000.00 0.00
余额（附注六、25）
合 计 3,900,000,000.00 167,350,000.00 -10,583,316.64 0.00 5,876,884,459.48
28. 长期应付款
项 目 年末余额 年初余额
长期应付款 1,425,000,000.00 0.00
专项应付款 0.00 0.00
合 计 1,425,000,000.00 0.00
（1）长期应付款
项 目 年末余额 年初余额
华夏资本-中粮购房尾款 1 号资产支持专项计划 1,425,000,000.00 0.00
减：一年内到期部分 0.00 0.00
合 计 1,425,000,000.00 0.00
注： 2018 年 7 月 31 日，华夏资本-中粮购房尾款 1 号资产支持专项计划募集专用
账户已实际收到认购资金 15 亿元，达到约定募集规模，本专项计划已符合成立条件，
于 2018 年 7 月 31 日正式成立。其中，优先级资产支持证券发行规模 14.25 亿元，预计
年收益率 5.90%，预计 2020 年 8 月 12 日到期；次级资产支持证券发行规模 0.75 亿元，
全部由公司认购，预计 2020 年 8 月 12 日到期。
29. 预计负债
项 目 年初余额 年末余额 形成原因
未决诉讼 1,808,915.69 336,000.00 诉讼未判决
合 计 1,808,915.69 336,000.00 ——
30. 递延收益
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 形成原因
递延租金收入 1,309,947,680.54 28,048,775.38 35,237,407.95 1,302,759,047.97 按出租期间确认收入
政府补助 1,350,000.00 0.00 10,146.00 1,339,854.00 按补助期间确认收入
合 计 1,311,297,680.54 28,048,775.38 35,247,553.95 1,304,098,901.97
其中，涉及政府补助的项目：
90
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
本年新增补 本年计入营业外收 本年计入其他收 与资产\收益
补助项目 年初余额 其他变动 年末余额
助金额 入金额 益金额 相关
宝安区科技创新载体
1,350,000.00 0.00 0.00 10,146.00 0.00 1,339,854.00 与收益相关
认定补贴项目
合 计 1,350,000.00 0.00 0.00 10,146.00 0.00 1,339,854.00
31. 股本
本年增减变动（+ 、-）
项目 年初余额 发行 公积金 年末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 1,813,731,596.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,813,731,596.00
32. 资本公积
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
其他资本公积 0.00 329,144.46 0.00 329,144.46
合 计 0.00 329,144.46 0.00 329,144.46
注：本年本公司之全资子公司杭州易筑房地产开发有限公司（以下简称“杭州易筑”）对联营
公司绍兴臻悦房地产开发有限公司（以下简称“绍兴臻悦”）进行非同比例增资。增资前，杭州易
筑持有绍兴臻悦 34%股权，增资后，其持股比例为 25.90%。杭州易筑支付的对价与减少持股比例
计算应享有自合并日开始持续计算的可辨认净资产份额之间的差额计入资本公积。
33. 其他综合收益
本年发生金额
减：前期计
年初 本年 入其他综 年末
项目 减：所得 税后归属于 税后归属于
余额 所得税前发生 合收益当 余额
税费用 母公司 少数股东
额 期转入损
益
一、不能重分类进
损益的其他综合收 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
益
二、将重分类进损
59,131,103.21 -45,996,578.70 0.00 0.00 -45,996,578.70 0.00 13,134,524.51
益的其他综合收益
其中：权益法下可
转损益的其他综合 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
收益
外币财务报表折算
59,131,103.21 -45,996,578.70 0.00 0.00 -45,996,578.70 0.00 13,134,524.51
差额
其他综合收益合计 59,131,103.21 -45,996,578.70 0.00 0.00 -45,996,578.70 0.00 13,134,524.51
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34. 盈余公积
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 1,153,710,926.28 37,929,340.52 11,960,821.02 1,179,679,445.78
注 1：根据《公司法》、公司章程的规定，本公司按净利润的 10%提取法定盈余公积。法定盈
余公积累计额达到本公司注册资本 50%以上的，不再提取。
注 2：本年本公司之全资子公司成都天泉置业有限责任公司（以下简称“成都天泉”）对非全资
孙公司成都中金澍茂置业有限公司（以下简称“中金澍茂”）进行非同比例增资。增资前，成都天
泉拥有中金澍茂 50%股权。增资后，其股权比例增至 95%。成都天泉支付的对价与新增持股比例
计算应享有自合并日开始持续计算的可辨认净资产份额之间的差额计入资本公积，资本公积不足冲
减的，冲减盈余公积 11,960,821.02 元。
35. 未分配利润
项 目 本 年 上 年
调整前上年末未分配利润 3,603,911,988.48 2,760,220,650.90
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-） 0.00 0.00
调整后年初未分配利润 3,603,911,988.48 2,760,220,650.90
加：本年归属于母公司股东的净利润 1,388,769,282.14 945,331,099.59
减：提取法定盈余公积 37,929,340.52 93,889,139.48
提取任意盈余公积 0.00 0.00
提取一般风险准备 0.00 0.00
应付普通股股利 99,755,237.78 72,549,263.84
转作股本的普通股股利 0.00 0.00
其他 1,168,214.21 -64,798,641.31
年末未分配利润 4,853,828,478.11 3,603,911,988.48
注 1：本公司之子公司中粮地产（上海）有限公司于 2018 年 8 月 31 日以增资的方
式收购嘉兴京开房地产开发有限公司股权 51%，冲减未分配利润 1,168,214.21 元。
36. 营业收入和营业成本
（1）营业收入、营业成本
本年发生额 上年发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 13,929,649,826.92 8,031,038,978.39 13,869,333,917.64 8,853,060,779.79
其他业务 189,925,308.42 86,747,528.39 173,022,011.39 88,194,222.99
合 计 14,119,575,135.34 8,117,786,506.78 14,042,355,929.03 8,941,255,002.78
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（2）主营业务（分行业）
本年发生数 上年发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务
其中：商品房销售 12,730,347,853.94 7,181,572,942.82 13,017,687,682.42 8,254,167,391.03
房屋租赁 610,803,562.78 264,164,519.19 586,536,578.13 271,894,039.70
物业管理 588,498,410.20 585,301,516.38 265,109,657.09 326,999,349.06
合计 13,929,649,826.92 8,031,038,978.39 13,869,333,917.64 8,853,060,779.79
（3）前五名项目的营业收入情况
项目名称 本年确认营业收入
深圳天悦壹号 2,573,798,594.70
苏州中粮祥云国际 1,387,942,218.76
天津中粮大道 1,310,378,936.82
深圳云景国际 920,284,288.86
北京中粮瑞府 901,058,007.47
合计 7,093,462,046.61
37. 税金及附加
项 目 本年发生额 上年发生额
营业税 44,463,233.65 128,442,768.91
城市维护建设税 57,892,322.73 58,225,788.95
教育费附加 25,426,669.24 26,962,872.37
地方教育费附加 16,884,511.06 16,182,395.86
土地增值税 1,253,659,613.83 902,843,919.52
房产税 61,284,860.53 58,190,574.71
土地使用税 6,555,659.03 8,544,537.23
车船使用税 109,993.83 22,358.00
印花税 15,152,903.57 15,298,323.83
其他 4,977,106.41 996,108.94
合 计 1,486,406,873.88 1,215,709,648.32
注：各项税金及附加的计缴标准详见附注五、税项。
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38. 销售费用
项 目 本年发生额 上年发生额
销售现场费 55,060,991.84 70,069,272.59
广告宣传费 149,649,869.02 103,440,365.81
销售代理费 185,769,426.57 230,190,943.05
物业服务费 41,536,354.14 37,815,850.99
职工薪酬 54,184,570.53 50,366,169.54
其他 28,502,572.97 40,274,908.56
合 计 514,703,785.07 532,157,510.54
39. 管理费用
项 目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 323,513,145.75 272,972,543.93
行政办公费 113,050,088.45 95,264,973.57
折旧、摊销 42,656,573.25 30,963,549.88
中介咨询费 97,782,569.14 38,936,263.49
离职员工安置费 0.00 1,622,251.99
其他 36,361,341.14 22,653,083.67
合 计 613,363,717.73 462,412,666.53
40. 财务费用
项 目 本年发生额 上年发生额
利息支出 1,074,654,674.40 934,854,665.17
减：利息收入 45,775,805.66 59,066,787.92
汇兑损益 -50,332,066.42 33,285,193.50
银行手续费 37,826,515.79 22,941,546.91
其他 260,000.00 18,426,200.00
合 计 1,016,633,318.11 950,440,817.66
41. 资产减值损失
项 目 本年发生额 上年发生额
坏账损失 58,906,254.05 156,787,429.65
存货跌价损失 172,497,237.20 45,805,991.40
商誉减值损失 0.00 13,914,186.80
合 计 231,403,491.25 216,507,607.85
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42. 其他收益
计入本年非经常性
项 目 本年发生额 上年发生额
损益的金额
北京祥云小镇示范街区政府资金支持 10,436,950.00 0.00 10,436,950.00
个税手续费返还 537,727.29 852,150.31 537,727.29
稳岗补贴款 201,511.43 0.00 201,511.43
其他 15,000.00 0.00 15,000.00
合 计 11,191,188.72 852,150.31 11,191,188.72
43. 投资收益
（1）分类
项 目 本年发生额 上年发生额
成本法核算的可供出售金融资产投资收益 3,000,000.00 2,400,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 -429,636,779.95 -97,614,680.07
成本法核算的长期股权投资收益 0.00 0.00
处置长期股权投资产生的投资收益 171,607,888.56 0.00
处置可供出售金融资产等取得的投资收益 0.00 0.00
关联企业借款利息 962,868,312.93 618,169,818.49
合 计 707,839,421.54 522,955,138.42
（2）按成本法核算的可供出售金融资产收益
被投资单位名称 本年发生数 上年发生数 本年比上年增减变动的原因
上海中城联盟投资管理公司 3,000,000.00 2,400,000.00 被投资方本年分红增加
（3）按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本年发生数 上年发生数 本年比上年增减变动原因
北京中粮万科置业有限公司 8,498,256.92 20,349,779.87 被投资方净利润减少
深圳宝兴电线电缆制造有限公司 -41,161,613.30 8,389,854.21 被投资方净利润减少
广州市鹏万房地产有限公司 -1,452,118.55 -805,228.36 被投资方净利润减少
深圳凯莱物业管理有限公司 11,762.61 105,206.29 被投资方净利润减少
北京鹏悦置业有限公司 -65,109,882.53 0.00 子公司转为联营公司
天津润粮置业有限公司 -7,376,775.11 0.00 本年新成立
北京稻香四季房地产开发有限公司 -33,434,500.00 -40,054,023.49 被投资方净利润增加
北京悦恒置业有限公司 -12,103,020.68 -15,603,045.85 被投资方净利润增加
北京恒合悦兴置业有限公司 -14,152,693.87 0.00 上年超额亏损
北京星华智本投资有限公司 -4,197,324.85 -5,621,516.59 被投资方净利润增加
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被投资单位名称 本年发生数 上年发生数 本年比上年增减变动原因
北京辉广企业管理有限公司 1,920.39 1,550.90 被投资方净利润增加
北京辉拓置业有限公司 3,860.80 0.00 上年未发生
北京正德瑞祥房地产开发有限公司 -6,894,708.62 0.00 上年未发生
北京南悦房地产开发有限公司 -1,939,586.81 -204,630.89 被投资方净利润减少
苏州市相之悦房地产开发有限公司 -39,716,366.54 0.00 上年超额亏损
成都沅锦悦蓉置业有限公司 -22,607,540.21 205,450.74 被投资方净利润减少
成都鹏鼎置业有限公司 0.00 -6,908,490.13 本年转为子公司
成都德康宏明项目管理有限公司 -757.09 0.00 本年新成立
南京雍祥房地产开发有限公司 -2,234,455.29 -82,440.23 被投资方净利润减少
南京嘉阳房地产开发有限公司 -2,170,532.60 -2,501,515.01 被投资方净利润增加
南京粮荣信房地产开发有限公司 -13,875,000.00 0.00 本年新成立
绍兴臻悦房地产开发有限公司 -5,309,081.76 0.00 本年新成立
杭州良悦置业有限公司 -13,563,413.15 -7,974,747.28 被投资方净利润减少
上海置悦实业有限公司 -4,209,706.38 -354,360.47 被投资方净利润减少
上海众承房地产开发有限公司 -95,528,556.54 -2,052,212.32 被投资方净利润减少
深圳中益长昌投资有限公司 -54,201,816.73 -53,608,204.18 被投资方净利润减少
佛山市鹏悦置业有限公司 32,660,320.86 -15,880,789.07 被投资方净利润增加
苏州工业园区悦金房地产有限公司 11,479,715.73 24,984,681.79 被投资方净利润减少
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司 -157,033.52 0.00 上年未发生
武汉裕滕房地产开发有限公司 -1,955,094.32 0.00 本年新成立
北京远创中辉房地产开发有限公司 -27,031,138.76 0.00 本年新成立
北京正德丰泽房地产开发有限公司 -11,746,351.75 0.00 上年未发生
重庆悦凯房地产开发有限公司 -100,081.41 0.00 本年新成立
广州安合房地产开发有限公司 -63,466.89 0.00 上年未发生
合计 -429,636,779.95 -97,614,680.07
44. 资产处置收益
计入本年非经常性
项 目 本年发生额 上年发生额
损益的金额
处置固定资产 417,225.93 6,698,428.87 417,225.93
处置无形资产 0.00 137,923,474.80 0.00
合 计 417,225.93 144,621,903.67 417,225.93
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45. 营业外收入
计入本年非经常性损
项 目 本年发生额 上年发生额
益的金额
与企业日常活动无关的政府补助 321,320.75 2,743,174.04 321,320.75
违约金 5,304,412.08 4,603,084.24 5,304,412.08
罚款及滞纳金收入 3,438,253.98 2,511,119.54 3,438,253.98
其他 5,162,577.74 7,252,322.60 5,162,577.74
合 计 14,226,564.55 17,109,700.42 14,226,564.55
计入当期损益的政府补助：
本年发生额 上年发生额
与资产-收益相
补助项目 计入营业外收 计入营业外 冲减成本费
计入其他收益 冲减成本费用 计入其他收益 关
入 收入 用
稳岗补贴 0.00 0.00 0.00 335,646.92 0.00 0.00 与收益相关
江宁区管委会奖励款 0.00 0.00 0.00 40,000.00 0.00 0.00 与收益相关
宝安区科技创新载体认定
0.00 0.00 0.00 150,000.00 0.00 0.00 与收益相关
补贴项目
宝安区投资推广重点园区
0.00 0.00 0.00 800,000.00 0.00 0.00 与收益相关
产业集聚奖励
相城区优秀企业奖励 50,000.00 0.00 0.00 50,000.00 0.00 0.00 与收益相关
税费返还 0.00 0.00 0.00 439,970.71 0.00 0.00 与收益相关
地方政府补贴 0.00 0.00 0.00 220,436.41 0.00 0.00 与收益相关
成都市武侯区人民政府红
牌楼街道办事处纳税大户 0.00 0.00 0.00 707,120.00 0.00 0.00 与收益相关
奖励
深圳环境保护局油烟在线
11,320.75 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 与收益相关
补贴收入
成都 2017 年扶持资金 180,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 与收益相关
深圳住建局二等奖奖励 80,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 与收益相关
合 计 321,320.75 0.00 0.00 2,743,174.04 0.00 0.00 ——
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46. 营业外支出
计入本年非经常性损
项 目 本年发生额 上年发生额
益的金额
对外捐赠 2,071,000.00 780,000.00 2,071,000.00
赔款及违约金 10,974,170.81 12,760,855.42 10,974,170.81
其他 2,625,775.80 1,075,942.99 2,625,775.80
合 计 15,670,946.61 14,616,798.41 15,670,946.61
47. 所得税费用
（1）所得税费用表
项 目 本年发生额 上年发生额
当期所得税费用 1,083,328,919.54 1,040,715,769.16
递延所得税费用 -230,411,661.95 -380,759,349.53
合 计 852,917,257.59 659,956,419.63
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项 目 本年发生额
利润总额 2,857,280,896.65
按法定-适用税率计算的所得税费用 714,320,224.16
子公司适用不同税率的影响 -18,827,208.75
调整以前期间所得税的影响 13,745,135.02
非应税收入的影响 99,042,291.93
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 7,146,363.14
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -189,909,271.26
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 227,399,723.35
税率调整导致年初递延所得税资产-负债余额的变化 0.00
所得税费用 852,917,257.59
48. 其他综合收益
详见附注六、33。
49. 现金流量表项目
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
代收款项 425,871,783.21 362,862,013.79
押金、保证金 6,323,886,786.37 32,228,914,654.36
收到的联营、合营公司款项 1,336,002,612.97 3,066,348,057.81
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项 目 本年发生额 上年发生额
收到的集团外部单位往来款及其他 5,982,922,665.03 2,933,060,469.04
合 计 14,068,683,847.58 38,591,185,195.00
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
支付的保证金、押金、备用金 7,226,525,266.67 35,562,560,159.41
支付的与经营活动有关的费用支出 844,300,484.24 1,091,768,649.45
支付的联营、合营公司款项 4,075,111,633.95 1,463,611,818.48
支付的集团外部单位往来款及其他 4,717,558,510.36 2,020,281,207.20
合 计 16,863,495,895.22 40,138,221,834.54
（3）收到其他与投资活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
企业往来款 9,557,803,291.26 5,013,438,281.69
取得子公司收到的现金净额 253,902,718.20 0.00
合 计 9,811,706,009.46 5,013,438,281.69
（4）支付其他与投资活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
企业往来款 10,234,074,049.00 14,330,172,432.65
处置子公司支付的现金净额 19,796,081.05 0.00
合 计 10,253,870,130.05 14,330,172,432.65
（5）收到其他与筹资活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
企业往来款 2,991,779,529.98 5,775,482,569.58
合 计 2,991,779,529.98 5,775,482,569.58
（6）支付其他与筹资活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
发债保函手续费 0.00 12,000,000.00
金融机构顾问费 2,195,000.00 11,716,200.00
收购少数股东股权支付的现金 0.00 603,823,700.00
企业往来款 3,739,530,456.41 550,000,000.00
合 计 3,741,725,456.41 1,177,539,900.00
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50. 现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本年金额 上年金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 2,004,363,639.06 1,734,838,350.13
加：资产减值准备 231,403,491.25 216,507,607.85
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折
144,328,117.21 197,622,247.92
旧
无形资产摊销 41,837,418.44 24,161,131.94
长期待摊费用摊销 7,959,516.75 3,994,391.45
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
417,225.93 -144,621,903.67
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
财务费用（收益以“－”号填列） 1,084,349,674.40 934,854,665.17
投资损失（收益以“－”号填列） -707,839,421.54 -522,955,138.42
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -223,625,697.42 -377,721,393.26
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -6,785,964.53 -3,037,956.25
存货的减少（增加以“－”号填列） -8,667,952,902.84 -4,472,831,410.03
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -975,132,112.17 -1,581,930,842.96
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 5,202,813,835.21 5,708,915,638.90
其他 0.00 0.00
经营活动产生的现金流量净额 -1,863,863,180.25 1,717,795,388.77
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 0.00 0.00
一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00
融资租入固定资产 0.00 0.00
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 11,925,802,345.70 10,109,058,115.57
减：现金的年初余额 10,109,058,115.57 13,499,119,510.56
加：现金等价物的年末余额 0.00 0.00
减：现金等价物的年初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 1,816,744,230.13 -3,390,061,394.99
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（2）本年支付的取得子公司的现金净额
项 目 金 额
本年发生的企业合并于本年支付的现金或现金等价物 90,649,200.00
其中：南京嘉阳房地产开发有限公司 0.00
株洲金城日月湖置业有限公司 67,807,500.00
嘉兴京开房地产开发有限公司 22,841,700.00
成都鹏鼎置业有限责任公司 0.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 259,930,750.11
其中：南京嘉阳房地产开发有限公司 23,801.45
株洲金城日月湖置业有限公司 2,888,786.00
嘉兴京开房地产开发有限公司 3,139,245.91
成都鹏鼎置业有限责任公司 253,878,916.75
加：以前期间发生的企业合并于本年支付的现金或现金等价物 0.00
取得子公司支付的现金净额 -169,281,550.11
（3）本年收到的处置子公司的现金净额
项 目 金 额
本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物 0.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 19,796,081.05
其中：北京鹏悦置业有限公司 19,796,081.05
加：以前期间处置子公司于本年收到的现金或现金等价物 0.00
处置子公司收到的现金净额 -19,796,081.05
（4）现金及现金等价物的构成
项 目 年末余额 年初余额
一、现金 11,925,802,345.70 10,109,058,115.57
其中：库存现金 247,718.09 429,361.71
可随时用于支付的银行存款 11,924,584,885.17 10,107,881,440.57
可随时用于支付的其他货币资金 969,742.44 747,313.29
可用于支付的存放中央银行款项 0.00 0.00
存放同业款项 0.00 0.00
拆放同业款项 0.00 0.00
二、现金等价物 0.00 0.00
其中：三个月内到期的债券投资 0.00 0.00
三、年末现金及现金等价物余额 11,925,802,345.70 10,109,058,115.57
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项 目 年末余额 年初余额
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和
3,329,100,891.87 1,757,757,750.96
现金等价物
51. 所有权或使用权受限制的资产
项 目 年末账面价值 受限原因
货币资金 75,492,573.09 主要是回迁安置房建设基金与项目开发建设的资金
存货 9,005,395,220.63 长期借款抵押
投资性房地产 2,793,618,910.16 长期借款抵押
固定资产 259,809,894.33 长期借款抵押
合 计 12,134,316,598.21
52. 外币货币性项目
项 目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
货币资金
其中：港币 10,750,688.25 0.8762 9,419,753.04
美元 62,191.63 6.8632 426,833.59
53. 政府补助
种 类 金 额 列报项目 计入当期损益的金额
与收益相关 321,320.75 营业外收入 321,320.75
与收益相关 11,191,188.72 其他收益 11,191,188.72
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七、 合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1）本年发生的非同一控制下企业合并
购买日至年末 购买日至年末
股权取得 股权取得成 股权取得 股权取得 购买日的确
被购买方名称 购买日 被购买方的收 被购买方的净
时点 本 比例（%） 方式 定依据
入 利润
株洲金城日月湖置业
2018-11-30 85,807,500.00 100.00 收购 2018-11-30 取得控制权 0.00 -205,310.38
有限公司
嘉兴京开房地产开发
2018-8-31 22,841,700.00 51.00 增资 2018-8-31 取得控制权 0.00 -7,500,650.41
有限公司
南京嘉阳房地产开发
2018-7-1 75,327,751.68 40.00 增资 2018-7-1 取得控制权 0.00 -302,476,805.90
有限公司
成都鹏鼎置业有限责
2018-1-1 88,198,514.93 50.00 增资 2018-1-1 取得控制权 0.00 2,737,030.89
任公司
（2）合并成本及商誉
株洲金城日月湖置 嘉兴京开房地产开 南京嘉阳房地产开 成都鹏鼎置业有限
项 目
业有限公司 发有限公司 发有限公司 责任公司
合并成本
—现金 85,807,500.00 22,841,700.00 0.00 0.00
—非现金资产的公允价值 0.00 0.00 0.00 0.00
—发行或承担的债务的公允价值 0.00 0.00 0.00 0.00
—发行的权益性证券的公允价值 0.00 0.00 0.00 0.00
—或有对价的公允价值 0.00 0.00 0.00 0.00
—购买日之前持有的股权于购买日的公
0.00 0.00 75,327,751.68 88,198,514.93
允价值
—其他 0.00 0.00 0.00 0.00
合并成本合计 85,807,500.00 22,841,700.00 75,327,751.68 88,198,514.93
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 85,807,500.00 22,841,700.00 75,327,751.68 88,198,514.93
商誉-合并成本小于取得的可辨认净资产
0.00 0.00 0.00 0.00
公允价值份额的金额
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（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债
株洲金城日月湖置业有限公司 嘉兴京开房地产开发有限公司
项 目 购买日 购买日 购买日 购买日
公允价值 账面价值 公允价值 账面价值
资产：
货币资金 2,888,786.00 2,888,786.00 3,139,245.91 3,139,245.91
应收款项 49,000.00 49,000.00 4,315,543.09 4,315,543.09
存货 276,270,108.42 239,101,334.72 1,444,509,588.47 1,442,563,694.30
其他资产 437,632.62 437,632.62 6,531,591.52 6,531,591.52
负债：
借款 0.00 0.00 340,000,000.00 340,000,000.00
应付款项 193,830,460.00 193,830,460.00 1,075,962,813.66 1,075,962,813.66
其他负债 7,567.04 7,567.04 36,124.37 36,124.37
净资产 85,807,500.00 48,638,726.30 42,497,030.96 40,551,136.79
减：少数股东权益 0.00 0.00 20,823,545.17 20,823,545.17
取得的净资产 85,807,500.00 48,638,726.30 21,673,485.79 19,727,591.62
（续）
南京嘉阳房地产开发有限公司（注 1） 成都鹏鼎置业有限责任公司（注 2）
项 目 购买日 购买日 购买日 购买日
公允价值 账面价值 公允价值 账面价值
资产：
货币资金 23,801.45 23,801.45 253,878,916.75 253,878,916.75
应收款项 8,516,965.30 8,516,965.30 227,101,554.20 227,101,554.20
存货 1,231,004,538.49 1,231,004,538.49 1,062,823,158.14 1,062,823,158.14
其他资产 4,099,379.29 4,099,379.29 8,728,398.88 8,728,398.88
负债：
借款 0.00 0.00 1,100,000,000.00 1,100,000,000.00
应付款项等 1,055,325,305.34 1,055,325,305.34 376,134,998.11 376,134,998.11
净资产 188,319,379.19 188,319,379.19 76,397,029.86 76,397,029.86
减：少数股东权益 112,991,627.51 112,991,627.51 -11,801,485.07 -11,801,485.07
取得的净资产 75,327,751.68 75,327,751.68 88,198,514.93 88,198,514.93
注 1：南京嘉阳房地产开发有限公司股东分别为中粮地产南京有限公司、厦门益悦
置业有限公司、南京翔州房地产开发有限公司，出资比例分别为 40%、40%和 20%。鉴
于南京翔州房地产开发有限公司向中粮地产南京有限公司出具一致行动承诺书，且中
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粮地产南京有限公司股东会享有 60%表决权，本公司将其纳入合并范围。
注 2：成都鹏鼎置业有限责任公司由成都锦悦置业有限公司和深圳瑞诚嘉益合伙企
业出资设立，出资比例分别为 50%、50%。鉴于深圳瑞诚嘉益合伙企业向成都锦悦置业
有限公司出具一致行动承诺书，本公司将其纳入合并范围。
2、同一控制下企业合并
本公司本年未发生为同一控制下企业合并。
3、处置子公司
（1）单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
处置价款与处置投资
股权处
股权处置 股权处置方 丧失控制 丧失控制权时点 对应的合并报表层面
子公司名称 置比例
价款 式 权的时点 的确定依据 享有该子公司净资产
（%）
份额的差额
北京鹏悦置业有限 非比例增资
0.00 66.00 2018.3.15 丧失控制权 175,283,308.50
公司（注 1） 丧失控制权
（续）
按照公允价
丧失控制 丧失控制权 丧失控制权 丧失控制权之日 与原子公司股权
值重新计量
权之日剩 之日剩余股 之日剩余股 剩余股权公允价 投资相关的其他
子公司名称 剩余股权产
余股权的 权的账面价 权的公允价 值的确定方法及 综合收益转入投
生的利得或
比例（%） 值 值 主要假设 资损益的金额
损失
依据少数股东增
北京鹏悦置业有限
34% 0.00 0.00 0.00 资金额与持股比 0.00
公司
例推算得出
注 1：北京鹏悦置业有限公司为本公司孙公司北京鹏源置业有限公司之全资子公司，
天津市中辰朝华置业有限公司为北京鹏源置业有限公司之全资子公司。2017 年 12 月，
北京润置商业运营管理有限公司、天津招胜房地产有限公司与北京鹏源置业有限公司
签订合作协议，分别对北京鹏悦置业有限公司增资，增资后北京鹏源置业有限公司的
持股比例为 34%。根据相关协议约定，北京鹏悦置业有限公司的重大财务与经营决策需
北京鹏源置业有限公司、北京润置商业运营管理有限公司和天津招胜房地产有限公司
一致同意方可实施，因此本公司对北京鹏悦置业有限公司不再具有控制权但能够与其
他公司共同控制其财务、经营决策，北京鹏悦置业有限公司成为本公司合营企业，2018
年 4 月不再纳入本公司合并财务报表，采用权益法核算。
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4、其他原因的合并范围变动
（1）本年新增公司
公司名称 新纳入合并范围的原因 持股比例%
成都蜀鑫悦企业管理有限公司 设立 100.00
嘉兴嘉云房地产开发有限公司 设立 100.00
沈阳和嘉投资有限公司 设立 100.00
天津市北源置业有限公司 设立 100.00
天津鹏源置业有限公司 设立 100.00
昆明府悦房地产开发有限公司 设立 100.00
杭州浩悦实业有限公司 设立 100.00
杭州旭悦置业有限公司 设立 50.00
南京卓泓晟房地产开发有限公司 设立 33.50
北京燕都水韵房地产开发有限公司 设立 100.00
北京燕都乐郡房地产开发有限公司 设立 100.00
沈阳和坤房地产开发有限公司 设立 100.00
西安悦鼎房地产开发有限公司 设立 100.00
广州市鹏悦置地有限公司 设立 100.00
中粮地产（厦门）有限公司 设立 100.00
河北昆泰众腾房地产开发有限公司 设立 60.00
华夏资本中粮购房尾款 1 号资产支持专项计划 设立 ——
（2）本年减少公司
公司名称 新减少合并范围的原因 持股比例%
深圳鹏丽陶瓷有限公司 注销 100.00
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八、 在其他主体中的权益
1、在子（孙）公司中的权益
（1）企业集团的构成
主要经营 持股比例（%）
子（孙）公司名称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
子公司：
1、中粮地产集团深圳工人服务有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 90.09 9.91 设立
2、中粮地产集团深圳大洋服务有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 90.00 10.00 设立
3、中粮地产集团深圳工业发展有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 80.00 20.00 设立
4、深圳市宝安三联有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 74.04 0.00 设立
5、深圳市宝安福安实业有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 56.52 0.00 设立
6、华高置业有限公司 香港 香港 商业贸易 100.00 0.00 设立
7、中粮地产集团深圳物业管理有限公司 深圳 深圳 物业管理 93.97 6.03 设立
8、深圳中粮地产物业服务有限公司 深圳 深圳 物业管理 100.00 0.00 设立
9、中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 深圳 深圳 房地产开发 100.00 0.00 设立
10、中粮地产发展（深圳）有限公司 深圳 深圳 房地产开发 100.00 0.00 设立
11、长沙中粮地产投资有限公司 长沙 长沙 房地产开发 100.00 0.00 设立
12、中粮地产成都有限公司 成都 成都 房地产开发 100.00 0.00 设立
同一控制下企业
13、成都天泉置业有限责任公司 成都 成都 房地产开发 100.00 0.00
合并
14、中粮地产南京有限公司 南京 南京 房地产开发 100.00 0.00 设立
同一控制下企业
15、苏源集团江苏房地产开发有限公司 南京 南京 房地产开发 90.00 0.00
合并
16、杭州易筑房地产开发有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 0.00 设立
17、杭州鸿悦置业有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 0.00 设立
18、中粮地产（上海）有限公司 上海 上海 房地产开发 100.00 0.00 设立
同一控制下企业
19、上海加来房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 51.00 0.00
合并
20、中粮地产（北京）有限公司 北京 北京 房地产开发 100.00 0.00 设立
21、天津粮滨投资有限公司 天津 天津 房地产开发 90.00 0.00 设立
22、中耀房地产开发（沈阳）有限公司 沈阳 沈阳 房地产开发 65.00 0.00 设立
23、中粮祥云置业（苏州）有限公司 苏州 苏州 房地产开发 51.00 0.00 设立
24、中粮地产（天津）有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 0.00 设立
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大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
主要经营 持股比例（%）
子（孙）公司名称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
25、中粮房地产开发（杭州）有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 0.00 设立
同一控制下企业
26、烟台中粮博瑞房地产开发有限公司 烟台 烟台 房地产开发 100.00 0.00
合并
27、中粮天悦地产(苏州)有限公司 苏州 苏州 房地产开发 100.00 0.00 设立
28、太仓悦祥房地产开发有限公司 太仓 太仓 房地产开发 100.00 0.00 设立
29、中粮地产（武汉）有限公司 武汉 武汉 房地产开发 100.00 0.00 设立
30、深圳市前海中粮投资管理有限公司 深圳 深圳 房地产开发 51.00 0.00 设立
31、沈阳锐境投资有限公司 沈阳 沈阳 房地产开发 100.00 0.00 设立
32、沈阳和悦投资有限公司 沈阳 沈阳 房地产开发 51.00 0.00 设立
33、中粮地产（西安）有限公司 西安 西安 房地产开发 100.00 0.00 设立
34、西安悦鼎房地产开发有限公司 西安 西安 房地产开发 100.00 0.00 设立
35、华夏资本中粮购房尾款 1 号资产支持专项计划
—— —— —— —— —— 设立
（注 1）
孙公司：
1、中粮地产（深圳）实业有限公司 深圳 深圳 房地产开发 0.00 51.00 设立
非同一控制下企
2、深圳市锦峰城房地产开发有限公司 深圳 深圳 房地产开发 0.00 51.00
业合并
3、深圳市创芯置业有限公司 深圳 深圳 房地产开发 0.00 100.00 设立
4、深圳市创智产业运营管理有限公司 深圳 深圳 商务服务业 0.00 100.00 设立
非同一控制下企
5、长沙观音谷房地产开发有限公司 长沙 长沙 房地产开发 0.00 98.00
业合并
6、成都悦城实业有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 70.00 设立
7、成都中粮锦悦置业有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
非同一控制下企
8、成都硕泰丽都地产开发有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 61.45
业合并
9、成都和鑫悦企业管理有限公司 成都 成都 房屋租赁 0.00 100.00 设立
10、成都鸿悦置业有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 51.00 设立
11、成都怡悦置业有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 51.00 设立
12、上海悦鹏置业发展有限公司 上海 上海 房地产开发 0.00 100.00 设立
13、中粮鸿云置业南京有限公司 南京 南京 房地产开发 0.00 100.00 设立
14、中粮祥云置业南京有限公司 南京 南京 房地产开发 0.00 51.00 设立
15、北京正德兴合房地产开发有限公司 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
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大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
主要经营 持股比例（%）
子（孙）公司名称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
16、中粮地产投资（北京）有限公司 北京 北京 房地产开发 0.00 51.00 设立
非同一控制下企
17、北京中粮万科房地产开发有限公司 北京 北京 房地产开发 0.00 50.00
业合并
18、跃胜有限公司（BVI） 香港 香港 对外投资 0.00 100.00 设立
英属维尔 英属维尔 同一控制下企业
19、Prized Developments Limited 商业贸易 0.00 100.00
京群岛 京群岛 合并
同一控制下企业
20、巧克力产品（中国）有限公司 香港 香港 对外投资 0.00 100.00
合并
英属维尔 英属维尔 同一控制下企业
21、COFCO（bvi）NO.102 Limited 对外投资 0.00 100.00
京群岛 京群岛 合并
同一控制下企业
22、中粮金帝食品（深圳）有限公司 深圳 深圳 生产制造 0.00 100.00
合并
同一控制下企业
23、深圳市金帝营销有限公司 深圳 深圳 零售批发 0.00 100.00
合并
24、北京鹏源置业有限公司 天津 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
25、上海兴悦房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 0.00 100.00 设立
26、上海世而房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 0.00 100.00 设立
27、上海世斯房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 0.00 100.00 设立
28、上海世良房地产咨询有限公司 上海 上海 房地产开发 0.00 100.00 设立
29、上海玥世企业管理咨询有限公司 上海 上海 房地产开发 0.00 100.00 设立
30、重庆华悦锦合实业有限公司 重庆 重庆 物业管理 0.00 50.00 设立
受托资产管理、
31、深圳前海汇金添安资本管理有限公司 深圳 深圳 0.00 51.00 设立
投资管理
32、中粮（深圳）智汇置业有限公司 深圳 深圳 房地产开发 0.00 100.00 设立
33、北京燕都水郡房地产开发有限公司 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
34、南京三金祥云置业有限公司 南京 南京 房地产开发 0.00 50.00 设立
35、成都中金澍茂置业有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 95.00 设立
36、北京中粮万科商业运营管理有限公司 北京 北京 物业管理 0.00 100.00 设立
37、成都蜀鑫悦企业管理有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
38、嘉兴嘉云房地产开发有限公司 浙江 浙江 房地产开发 0.00 100.00 设立
39、沈阳和嘉投资有限公司 沈阳 沈阳 房地产开发 0.00 100.00 设立
40、天津市北源置业有限公司 天津 天津 房地产开发 0.00 100.00 设立
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大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
主要经营 持股比例（%）
子（孙）公司名称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
41、天津鹏源置业有限公司 天津 天津 房地产开发 0.00 100.00 设立
42、昆明府悦房地产开发有限公司 昆明 昆明 房地产开发 0.00 100.00 设立
43、杭州浩悦实业有限公司 杭州 杭州 商务服务业 0.00 100.00 设立
44、成都鹏鼎置业有限责任公司 成都 成都 房地产业 0.00 50.00 非同一控制合并
45、杭州旭悦置业有限公司 杭州 杭州 房地产业 0.00 50.00 设立
46、南京卓泓晟房地产开发有限公司（注 2） 南京 南京 房地产业 0.00 33.50 设立
47、北京燕都水韵房地产开发有限公司 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
48、北京燕都乐郡房地产开发有限公司 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
49、沈阳和坤房地产开发有限公司 沈阳 沈阳 房地产开发 0.00 100.00 设立
50、嘉兴京开房地产开发有限公司 嘉兴 嘉兴 房地产开发 0.00 51.00 非同一控制合并
51、南京嘉阳房地产开发有限公司（注 3） 南京 南京 房地产开发 0.00 40.00 非同一控制合并
52、株洲金城日月湖置业有限公司 长沙 长沙 房地产开发 0.00 100.00 非同一控制合并
53、广州市鹏悦置地有限公司 广州 广州 房地产开发 0.00 100.00 设立
54、中粮地产（厦门）有限公司 厦门 厦门 房地产开发 0.00 100.00 设立
55、河北昆泰众腾房地产开发有限公司 石家庄 石家庄 房地产开发 0.00 60.00 设立
注 1：华夏资本-中粮购房尾款 1 号资产支持专项计划，于 2018 年 7 月 31 日正式
成立。其中，优先级资产支持证券发行规模 14.25 亿元，次级资产支持证券发行规模
0.75 亿元，公司购买全部次级资产，预计 2020 年 8 月 12 日到期。
鉴于公司系上述资产支持计划的唯一次级持有人，承担了全部剩余风险并享有全
部剩余收益，且对无法收回购房尾款承担置换和赎回责任，故公司对上述资产支持计
划具有实质控制权，将其纳入合并财务报表范围。
注 2：南京卓泓晟房地产开发有限公司股东分别为中粮地产南京有限公司、深圳市
锦年基础工程有限公司、南京正麟置业发展有限公司，出资比例分别为 33.5%、33.5%
和 33%。鉴于深圳市锦年基础工程有限公司向向中粮地产南京有限公司出具一致行动
承诺书，本公司将其纳入合并范围。
注 3：南京嘉阳房地产开发有限公司股东分别为中粮地产南京有限公司、厦门益悦
置业有限公司、南京翔州房地产开发有限公司，出资比例分别为 40%、40%和 20%。
鉴于南京翔州房地产开发有限公司向中粮地产南京有限公司出具一致行动承诺书，且
中粮地产南京有限公司股东会享有 60%表决权，本公司将其纳入合并范围。
110
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
（2）重要的非全资子（孙）公司
少数股东的持 本年归属于少 本年向少数股 年末少数股东权
子公司名称
股比例（%） 数股东的损益 东分派的股利 益余额
1、中粮地产（深圳）实业有限公司 49.00 123,553,895.76 247,940,000.00 465,908,689.71
2、中耀房地产开发（沈阳）有限公司 35.00 19,273,096.54 0.00 1,044,191,891.76
3、中粮地产投资（北京）有限公司 49.00 2,244,685.37 0.00 858,900,774.65
4、北京中粮万科房地产开发有限公司 50.00 114,682,417.52 0.00 671,806,271.23
5、中粮祥云置业（苏州）有限公司 49.00 152,741,142.50 73,500,000.00 252,565,836.92
合计 — 412,495,237.69 321,440,000.00 3,293,373,464.27
（3）重要的非全资子（孙）公司的主要财务信息
年末余额
子（孙）公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
1、中粮地产（深圳）
7,936,222,729.01 152,001,885.31 8,088,224,614.32 3,440,350,553.68 3,697,040,000.00 7,137,390,553.68
实业有限公司
2、中耀房地产开发
4,739,220,743.60 240,423,545.76 4,979,644,289.36 1,445,073,925.29 551,164,959.00 1,996,238,884.29
（沈阳）有限公司
3、中粮地产投资（北
1,384,662,996.37 1,996,795,776.27 3,381,458,772.64 766,782,546.87 861,817,502.00 1,628,600,048.87
京）有限公司
4、北京中粮万科房
2,457,366,812.53 1,016,219,368.08 3,473,586,180.61 1,707,820,660.97 446,323,654.50 2,154,144,315.47
地产开发有限公司
5、中粮祥云置业（苏
4,116,527,372.17 11,551,333.30 4,128,078,705.47 2,612,638,221.98 1,000,000,000.00 3,612,638,221.98
州）有限公司
合计 20,634,000,653.68 3,416,991,908.72 24,050,992,562.40 9,972,665,908.79 6,556,346,115.50 16,529,012,024.29
（续）
年初余额
子（孙）公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
1、中粮地产（深圳）
8,457,538,208.15 123,449,366.66 8,580,987,574.81 3,468,424,321.84 3,907,880,000.00 7,376,304,321.84
实业有限公司
2、中耀房地产开发（沈
3,967,576,522.42 249,233,723.82 4,216,810,246.24 787,230,308.29 501,240,523.00 1,288,470,831.29
阳）有限公司
3、中粮地产投资（北
2,152,254,900.11 1,486,960,788.82 3,639,215,688.93 1,219,842,954.72 671,095,001.00 1,890,937,955.72
京）有限公司
4、北京中粮万科房地 3,022,318,871.07 1,049,747,907.22 4,072,066,778.29 2,542,442,167.71 446,323,654.50 2,988,765,822.21
111
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
年初余额
子（孙）公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
产开发有限公司
5、中粮祥云置业（苏
3,776,259,766.66 32,992,089.78 3,809,251,856.44 2,568,477,509.33 887,050,480.96 3,455,527,990.29
州）有限公司
合计 21,375,948,268.41 2,942,383,876.30 24,318,332,144.71 10,586,417,261.89 6,413,589,659.46 17,000,006,921.35
本年发生额 上年发生额
子公司名称 经营活动现金 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
流量 流量
1、中粮地产（深圳）实业
920,284,288.86 252,150,807.67 252,150,807.67 194,416,405.51 3,757,378,964.11 833,881,666.56 833,881,666.56 -1,726,065,461.18
有限公司
2、中耀房地产开发（沈阳）
278,849,915.20 55,065,990.12 55,065,990.12 769,751,647.22 716,902,182.91 53,231,781.24 53,231,781.24 495,032,767.05
有限公司
3、中粮地产投资（北京）
413,710,297.21 4,580,990.56 4,580,990.56 15,576,351.65 1,149,811,606.03 150,656,779.08 150,656,779.08 33,950,969.73
有限公司
4、北京中粮万科房地产开
407,139,585.40 236,140,909.06 236,140,909.06 -528,331,943.23 807,900,119.89 471,890,165.95 471,890,165.95 327,667,874.51
发有限公司
5、中粮祥云置业（苏州）
1,387,999,091.16 311,716,617.34 311,716,617.34 535,738,098.52 0.00 -32,634,769.62 -32,634,769.62 922,899,755.19
有限公司
3,407,983,177.83 859,655,314.75 859,655,314.75 987,150,559.67 6,431,992,872.94 1,477,025,623.21 1,477,025,623.21 53,485,905.30
合计
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
本年本公司之全资子公司成都天泉置业有限责任公司（以下简称“成都天泉”）对
非全资孙公司成都中金澍茂置业有限公司（以下简称“中金澍茂”）进行非同比例增资。
增资后，成都天泉拥有中金澍茂 95%股权。支付的对价与新增持股比例计算应享有自
合并日开始持续计算的可辨认净资产份额之间的差额计入资本公积，资本公积不足冲
减的，冲减盈余公积 11,960,821.02 元。
（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
项 目 成都中金澍茂置业有限公司
购买成本-处置对价 0.00
—现金 0.00
—非现金资产的公允价值 0.00
购买成本-处置对价合计 0.00
112
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
项 目 成都中金澍茂置业有限公司
减：按取得的股权比例计算的子公司净资产份额 11,960,821.02
差额 -11,960,821.02
其中：调整资本公积 0.00
调整盈余公积 -11,960,821.02
调整未分配利润 0.00
3、在合营企业或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联营企
合营企业或联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质 （%） 业投资的会计处理方
直接 间接 法
北京稻香四季房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 0.00 49.91 按权益法核算
北京悦恒置业有限公司 北京市 北京市 房地产开发 0.00 51.00 按权益法核算
北京南悦房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 0.00 25.00 按权益法核算
上海众承房地产开发有限公司 上海市 上海市 房地产开发 0.00 25.00 按权益法核算
（2）重要合营企业的主要财务信息
年末余额-本年发生额 年初余额-上年发生额
项 目 北京稻香四季房地产 北京悦恒置业有 北京稻香四季房地产 北京悦恒置业有限
开发有限公司 限公司 开发有限公司 公司
流动资产 7,054,787,763.07 12,151,884,686.68 6,281,770,063.69 11,605,639,684.69
其中：现金和现金等价物 553,082,118.13 714,228,827.67 989,921,699.52 494,734,479.41
非流动资产 26,424,891.91 22,092,966.38 10,363,541.93 14,081,349.35
资产合计 7,081,212,654.98 12,173,977,653.06 6,292,133,605.62 11,619,721,034.04
流动负债 4,470,127,236.78 6,797,515,202.69 1,755,586,382.88 1,169,527,170.58
非流动负债 1,124,827,500.00 4,489,500,000.00 3,000,000,000.00 9,539,500,000.00
负债合计 5,594,954,736.78 11,287,015,202.69 4,755,586,382.88 10,709,027,170.58
少数股东权益 0.00 0.00 0.00 0.00
归属于母公司股东权益 1,486,257,918.20 886,962,450.37 1,536,547,222.74 910,693,863.46
按持股比例计算的净资产份额 741,791,326.97 452,350,849.69 766,890,718.87 464,453,870.36
调整事项 -27,613,169.28 -95,723,472.83 -27,575,746.90 -79,025,028.74
113
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
年末余额-本年发生额 年初余额-上年发生额
项 目 北京稻香四季房地产 北京悦恒置业有 北京稻香四季房地产 北京悦恒置业有限
开发有限公司 限公司 开发有限公司 公司
—商誉 0.00 0.00 0.00 0.00
—内部交易未实现利润 -37,422.38 -16,698,444.09 0.00 0.00
—其他 -27,575,746.90 -79,025,028.74 -27,575,746.90 -79,025,028.74
对合营企业权益投资的账面价值 714,178,157.69 356,627,376.86 739,314,971.97 385,428,841.62
存在公开报价的合营企业权益投资
的公允价值
营业收入 15,560.21 0.00 471,698.11 0.00
财务费用 -8,098,142.54 -22,233,786.32 -4,141,660.45 -10,053,395.25
所得税费用 -16,306,972.95 -7,904,421.54 -4,720,833.53 -12,379,015.28
净利润 -50,364,284.27 -23,731,413.09 -79,349,671.30 -30,594,207.56
终止经营的净利润 0.00 0.00 0.00 0.00
其他综合收益 0.00 0.00 0.00 0.00
综合收益总额 -50,364,284.27 -23,731,413.09 -79,349,671.30 -30,594,207.56
本年度收到的来自合营企业的股利 0.00 0.00 0.00 0.00
（3）重要联营企业的主要财务信息
年末余额-本年发生额 年初余额-上年发生额
项 目 北京南悦房地产开发 上海众承房地产 北京南悦房地产开发 上海众承房地产开
有限公司 开发有限公司 有限公司 发有限公司
流动资产 5,056,383,580.35 8,079,048,745.56 4,295,814,356.65 7,802,451,592.90
非流动资产 144,019.93 71,430.07 0.00 74,766.60
资产合计 5,056,527,600.28 8,079,120,175.63 4,295,814,356.65 7,802,526,359.50
流动负债 2,925,665,871.62 4,300,621,042.75 2,196,632,880.19 4,799,713,000.49
非流动负债 39,438,599.42 2,068,800,000.00 0.00 911,000,000.00
负债合计 2,965,104,471.04 6,369,421,042.75 2,196,632,880.19 5,710,713,000.49
少数股东权益 0.00 0.00 0.00 0.00
114
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
年末余额-本年发生额 年初余额-上年发生额
项 目 北京南悦房地产开发 上海众承房地产 北京南悦房地产开发 上海众承房地产开
有限公司 开发有限公司 有限公司 发有限公司
归属于母公司股东权益 2,091,423,129.24 1,709,699,132.88 2,099,181,476.46 2,091,813,359.01
按持股比例计算的净资产份额 522,855,782.31 427,424,783.22 524,795,369.12 522,953,339.75
调整事项 -19,137,600.36 -37,853,710.93 -9,598,402.96 -25,246,561.94
—商誉 0.00 0.00 0.00 0.00
—内部交易未实现利润 -19,137,600.36 -37,853,710.93 -9,598,402.96 -25,246,561.94
—其他 0.00 0.00 0.00 0.00
对联营企业权益投资的账面价值 503,718,181.95 -382,114,226.13 515,196,966.16 497,706,777.81
存在公开报价的合营企业权益投资
的公允价值
营业收入 0.00 1,947,998.94 0.00 0.00
净利润 -7,758,347.22 -382,114,226.13 -818,523.54 -8,208,849.25
终止经营的净利润 0.00 0.00 0.00 0.00
其他综合收益 0.00 0.00 0.00 0.00
综合收益总额 -7,758,347.22 -382,114,226.13 -818,523.54 -8,208,849.25
本年度收到的来自合营企业的股利 0.00 0.00 0.00 0.00
（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
项 目 年末余额-本年发生额 年初余额-上年发生额
合营企业：
投资账面价值合计 1,422,836,532.72 717,978,929.61
下列各项按持股比例计算的合计数
—净利润 -249,340,705.58 767,147.30
—其他综合收益 0.00 0.00
—综合收益总额 -249,340,705.58 767,147.30
联营企业：
投资账面价值合计 1,028,011,588.71 409,217,098.37
115
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
项 目 年末余额-本年发生额 年初余额-上年发生额
下列各项按持股比例计算的合计数
—净利润 -143,759,987.86 -14,237,433.87
—其他综合收益 0.00 0.00
—综合收益总额 -143,759,987.86 -14,237,433.87
（5）合营企业或联营企业发生的超额亏损
上年末累积未确认 本年未确认的损失（或 本年末累积未确认
合营或联营企业名称
的损失 本年分享的净利润） 的损失
北京辉拓置业有限公司 11.91 -11.91 0.00
北京正德丰泽房地产开发有限公司 658,638.57 -658,638.57 0.00
北京恒合悦兴置业有限公司 1,698,298.11 -1,698,298.11 0.00
苏州相之悦房地产开发有限公司 4,807,606.50 -4,807,606.50 0.00
成都沅锦悦蓉置业有限公司 354,950.02 -354,950.02 0.00
合 计 7,519,505.11 -7,519,505.11 0.00
（6）与合营企业投资相关的未确认承诺
本公司本年不存在与合营企业投资相关的未确认承诺。
（7）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
本公司本年不存在与合营企业或联营企业投资相关的或有负债。
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
九、 与金融工具相关的风险
（一）风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公
司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。
基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种
风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，
将风险控制在限定的范围之内。
1、市场风险
（1）外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本公司承受外汇风险主要与港币有关，
除本公司的华高置业有限公司以港币进行采购和销售外，本公司的其他主要业务活动
以人民币计价结算。于 2018 年 12 月 31 日，除下表所述资产或负债为港币余额外，本
公司的资产及负债均为人民币余额。该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能
对本公司的经营业绩产生影响。
金额单位:港币
项 目 年末数 年初数
现金及现金等价物 10,750,688.25 11,537,112.60
金额单位:美元
项 目 年末数 年初数
现金及现金等价物 62,191.63 65,895.66
本公司密切关注汇率变动对本公司外汇风险的影响。目前华高置业有限公司没有
采购和销售活动。
（2）利率风险－现金流量变动风险
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款
(详见本附注六、19、25、26)有关。本公司的政策是保持这些借款的浮动利率。
利率风险敏感性分析：
利率风险敏感性分析基于下述假设：
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入
或费用；
对于指定为套期工具的衍生金融工具，市场利率变化影响其公允价值，并且所
有利率套期预计都是高度有效的；
以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其他金融
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
资产和负债的公允价值变化。
在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当
期损益和股东权益的税前影响如下：
本年度 上年度
项目 利率变动 对股东权益的 对股东权益的
对利润的影响 对利润的影响
影响 影响
基准利率 增加 0.5% -29,724,699.95 -29,724,699.95 -6,886,904.59 -6,886,904.59
基准利率 减少 0.5% 29,724,699.95 29,724,699.95 6,886,904.59 6,886,904.59
（3）其他价格风险
截至 2018 年 12 月 31 日，本公司无按公允价值计量的可供出售金融资产。
2、信用风险
2018 年 12 月 31 日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合
同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，
具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工
具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着
未来公允价值的变化而改变。
3、流动风险
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监
控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款
的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本公司将银行借款作为主要资金来源。2018 年 12 月 31 日，本公司尚未使用的银
行借款额度为人民币 360.37 亿元(2017 年 12 月 31 日: 人民币 197.65 亿元)。
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十、 关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
注册资本 母公司对本公司的 母公司对本公司的表
母公司名称 注册地 业务性质
（万元） 持股比例（%） 决权比例（%）
中粮集团有限公司 北京市 粮油进出口 197,776.80 47.27 47.27
注：本公司的最终控制方是国务院国有资产监督管理委员会。
2、本公司的子公司情况
详见附注八、1、在子公司中的权益。
3、本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营和联营企业详见附注八、3、在合营企业或联营企业中的权益。
本年与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营
或联营企业情况如下：
其他关联方名称 与本公司关系
南京雍祥房地产开发有限公司 本公司之联营企业
南京粮荣信房地产开发有限公司 本公司之联营企业
杭州良悦置业有限公司 本公司之合营企业
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司 本公司之联营企业
苏州工业园区悦金房地产有限公司 本公司之合营企业
成都德康宏明工程项目管理有限公司 本公司之联营企业
绍兴臻悦房地产开发有限公司 本公司之联营企业
深圳中益长昌投资有限公司 本公司之合营企业
佛山市鹏悦置业有限公司 本公司之合营企业
北京鹏悦置业有限公司 本公司之合营企业
上海置悦实业有限公司 本公司之合营企业
上海众承房地产开发有限公司 本公司之联营企业
成都沅锦悦蓉置业有限公司 本公司之联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公司 本公司之联营企业
广州市鹏万房地产有限公司 本公司之合营企业
北京中粮万科置业有限公司 本公司之合营企业
深圳凯莱物业管理有限公司 本公司之联营企业
北京稻香四季房地产开发有限公司 本公司之合营企业
北京悦恒置业有限公司 本公司之合营企业
北京恒合悦兴置业有限公司 本公司之合营企业
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
其他关联方名称 与本公司关系
北京星华智本投资有限公司 本公司之联营企业
北京正德丰泽房地产开发有限公司 本公司之联营企业
北京南悦房地产开发有限公司 本公司之联营企业
北京辉广企业管理有限公司 本公司之联营企业
北京辉拓置业有限公司 本公司之联营企业
北京正德瑞祥房地产开发有限公司 本公司之联营企业
苏州市相之悦房地产开发有限公司 本公司之合营企业
北京远创中辉房地产开发有限公司 本公司之联营企业
天津润粮置业有限公司 本公司之联营企业
武汉裕滕房地产开发有限公司 本公司之合营企业
广州安合房地产开发有限公司 本公司之合营企业
重庆悦凯房地产开发有限公司 本公司之合营企业
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
香港凯丽有限公司 子公司之其他股东
上海万科投资管理有限公司 子公司之其他股东
天津泰达城市轨道建设开发有限公司 子公司之其他股东
深圳汇金贰号投资合伙企业（有限合伙） 子公司之其他股东
深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙） 子公司之其他股东
上海景时南科投资中心（有限合伙） 子公司之其他股东
北京万科企业有限公司 子公司之其他股东
中英人寿保险有限公司广东分公司 同受中粮集团控制
北京名都房地产开发有限公司 同受中粮集团控制
广州侨鹏房产开发有限公司 同受中粮集团控制
北京凯莱物业管理有限公司 同受中粮集团控制
烟台大悦城有限公司 同受中粮集团控制
北京中粮广场发展有限公司 同受中粮集团控制
苏州苏源房地产开发有限公司 同受中粮集团控制
四川凯莱物业管理有限公司 同受中粮集团控制
成都凯莱物业发展有限公司 同受中粮集团控制
卓远地产（成都）有限公司 同受中粮集团控制
沈阳大悦城房产开发有限公司 同受中粮集团控制
120
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
杭州世外桃源房地产开发有限公司 同受中粮集团控制
中粮财务有限责任公司 同受中粮集团控制
中粮置地管理有限公司 同受中粮集团控制
中粮食品营销有限公司 同受中粮集团控制
深圳宝丰宇兴贸易公司 同受中粮集团控制
山东中粮花生食品有限公司 同受中粮集团控制
裕传有限公司 同受中粮集团控制
中粮食品营销有限公司新津分公司 同受中粮集团控制
大悦城商业管理（北京）有限公司 同受中粮集团控制
中粮生物化学（安徽）股份有限公司 同受中粮集团控制
中国食品有限公司 同受中粮集团控制
华夏粮油票证研究利用开发中心 同受中粮集团控制
四川中国酒城股份有限公司 同受中粮集团控制
中粮酒业有限公司 同受中粮集团控制
上海景时宾华投资中心 孙公司之其他股东
上海梁悦实业有限公司 子公司合营企业之子公司
中粮阳光企业管理（北京）有限公司 同受中粮集团控制
中粮阳光企业管理有限公司 同受中粮集团控制
中英人寿保险有限公司 同受中粮集团控制
中粮海优（北京）有限公司 同受中粮集团控制
中粮（北京）农业生态谷发展有限公司 同受中粮集团控制
中粮电子商务投资有限公司 同受中粮集团控制
中粮可口可乐供应链(天津)有限公司 同受中粮集团控制
中粮可口可乐饮料(中国)投资有限公司 同受中粮集团控制
中粮贸易有限公司 同受中粮集团控制
中粮生化能源（肇东）有限公司 同受中粮集团控制
中铁房地产集团华东有限公司 子公司之其他股东
中粮世通供应链(中国)投资有限公司 同受中粮集团控制
中粮屯河番茄有限公司 同受中粮集团控制
中粮信托有限责任公司 同受中粮集团控制
中粮招商局(深圳)粮食电子交易中心有限公司 同受中粮集团控制
上海新兰房地产开发有限公司 同受中粮集团控制
中粮鹏利（成都）实业发展有限公司 同受中粮集团控制
121
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
青岛大悦城房地产开发有限公司 同受中粮集团控制
西单大悦城有限公司 同受中粮集团控制
大悦城（天津）有限公司 同受中粮集团控制
中粮集团有限企业年金计划受托财产 同受中粮集团控制
中粮名庄荟国际酒业有限公司 同受中粮集团控制
深圳南海粮食工业有限公司 同受中粮集团控制
深圳市明诚金融服务有限公司 同受中粮集团控制
中粮山萃天然食品(北京)有限公司 同受中粮集团控制
三亚悦晟开发建设有限公司 同受中粮集团控制
中国茶叶股份有限公司 同受中粮集团控制
中国华粮物流集团公司 同受中粮集团控制
广州越伟房产发展有限公司 同受中粮集团控制
三亚虹霞开发建设有限公司 同受中粮集团控制
三亚亚龙湾物业管理有限公司 同受中粮集团控制
北京君顶华悦酒店管理有限公司 同受中粮集团控制
三亚亚龙湾开发股份有限公司 同受中粮集团控制
德鸿物业发展（深圳）有限公司 同受中粮集团控制
上海恒大房产股份有限公司 子公司之其他股东控制的企业
上海万科房地产有限公司 子公司之其他股东控制的企业
上海万科蓝山小城置业有限公司 子公司之其他股东控制的企业
上海万科物业服务有限公司 子公司之其他股东控制的企业
上海万科长宁置业有限公司 子公司之其他股东控制的企业
上海万实建设发展有限公司 子公司之其他股东控制的企业
上海万颐投资管理有限公司 子公司之其他股东控制的企业
上海重万置业有限公司 子公司之其他股东控制的企业
中粮集团（深圳）有限公司 同受中粮集团控制
辽宁保利实业有限公司 子公司之其他股东
天津招胜房地产有限公司 联营公司之其他股东
华润置地投资有限公司 联营公司之其他股东的母公司
北京润置商业运营管理有限公司 联营公司之其他股东
建阳嘉盛房地产有限公司 子公司之前股东
深圳前海中粮发展有限公司 同受中粮集团控制
重庆泽悦实业有限公司 同受中粮集团控制
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大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
北京首都开发股份有限公司 子公司之合作企业
共青城盛恩投资管理合伙企业 子公司之其他股东最终控制方控制的子公司
南京三金房地产开发有限公司 子公司之其他股东
深圳市锦年基础工程有限公司 子公司之其他股东
中茶生活（北京）茶业有限公司 同受中粮集团控制
中粮进口食品(上海)有限公司 同受中粮集团控制
中粮生化能源（榆树）有限公司 同受中粮集团控制
广州侨鹏房地产开发有限公司 同受中粮集团控制
北京弘泰基业房地产有限公司 同受中粮集团控制
厦门益悦置业有限公司 子公司之其他股东
南京翔洲房地产开发有限公司 子公司之其他股东
中粮鹏利置业（重庆）有限公司 同受中粮集团控制
深圳沅晖投资合伙企业（有限合伙） 子公司之其他股东
北京兴茂置业有限公司 子公司之其他股东
中国山货花卉进出口公司 同受中粮集团控制
中粮期货有限公司 同受中粮集团控制
中粮生化服务管理有限公司 同受中粮集团控制
中茶生活（北京）茶叶有限公司 同受中粮集团控制
上海万科企业有限公司 子公司之其他股东控制的企业
南京正麟置业发展有限公司 子公司之其他股东
天津市中辰朝华置业有限公司 联营公司之控股子公司
中粮国际（北京）有限公司辽宁分公司 同受中粮集团控制
北京乐优富拓投资有限公司 子公司之其他股东
上海浦汇置业有限公司 其他股东关联公司
武汉万科祥盈管理服务有限公司 其他股东关联公司
西安秦汉唐国际广场管理有限公司 同受中粮集团控制
5、关联方交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
①采购商品-接受劳务情况
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
北京凯莱物业管理有限公司 接受劳务 0.00 138,157.54
四川凯莱物业管理有限公司 接受劳务 641,949.11 734,309.21
中粮食品营销有限公司 接受劳务 0.00 3,311,771.03
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关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
中粮集团有限公司 接受劳务 1,270,188.89 25,000.00
华夏粮油票证研究利用开发中心 接受劳务 1,660,268.50 900,100.69
中粮阳光企业管理（北京）有限公司 接受劳务 1,297,955.42 1,392,204.53
深圳宝丰宇兴贸易公司 接受劳务 0.00 956,313.18
中英人寿保险有限公司 接受劳务 6,537,469.09 6,128,623.74
中粮海优（北京）有限公司 购买商品 0.00 130,410.00
中粮（北京）农业生态谷发展有限公司 购买商品 0.00 250,000.00
中粮海优（北京）有限公司广州分公司 购买商品 0.00 1,243,800.00
三亚亚龙湾开发股份有限公司 接受劳务 1,613,052.04 388,074.45
②出售商品-提供劳务情况
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
杭州世外桃源房地产开发有限公司 物业管理 0.00 1,760,851.01
苏州苏源房地产开发有限公司 物业管理 1,234,726.93 3,924,706.13
沈阳大悦城房产开发有限公司 物业管理 1,375,471.66 1,375,471.66
卓远地产（成都）有限公司 物业管理 0.00 1,280.00
四川中国酒城股份有限公司 物业管理 334,103.77 325,471.70
深圳市明诚金融服务有限公司 物业管理 39,333.05 10,820.52
中国山货花卉进出口公司 物业管理 155,899.89 40,680.00
中粮(北京)农业生态谷发展有限公司 物业管理 2,205.82 202,420.75
中粮电子商务投资有限公司 物业管理 857,398.76 321,488.52
中粮海优(北京)有限公司 物业管理 1,265,238.51 50,700.00
中粮可口可乐供应链(天津)有限公司 物业管理 1,002,813.26 67,724.15
中粮可口可乐饮料(中国)投资有限公司 物业管理 224,892.00 16,981.13
中粮贸易有限公司 物业管理 4,851,264.13 848,544.28
中粮生化能源（肇东）有限公司 物业管理 603,068.63 173,841.79
中粮世通供应链(中国)投资有限公司 物业管理 27,872.59 7,110.00
中粮屯河番茄有限公司 物业管理 108,343.05 16,110.00
中粮信托有限责任公司 物业管理 1,630,150.02 564,590.94
中粮招商局(深圳)粮食电子交易中心有限公司 物业管理 53,372.40 9,480.00
三亚悦晟开发建设有限公司 物业管理 4,592,913.13 1,587,642.65
中粮鹏利（成都）实业发展有限公司 物业管理 0.00 39,622.64
中国茶叶股份有限公司 物业管理 0.00 10,710.00
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
中国华粮物流集团公司 物业管理 0.00 496,370.69
中粮山萃天然食品(北京)有限公司 物业管理 0.00 40,680.00
广州越伟房产发展有限公司 物业管理 600,237.77 169,915.41
沈阳大悦城房产开发有限公司 出售商品 0.00 85,641.03
三亚虹霞开发建设有限公司 物业管理 469,607.57 16,657.73
中粮食品营销有限公司 出售商品 0.00 8,884.14
中粮酒业有限公司 出售商品 0.00 -107,514.53
青岛大悦城房地产开发有限公司 提供劳务 0.00 1,443,396.19
北京星华智本投资有限公司 提供劳务 0.00 4,150,943.40
西单大悦城有限公司 物业管理 776,346.24 607,181.59
北京中粮广场发展有限公司 物业管理 276,897.80 507,243.75
北京弘泰基业房地产有限公司 物业管理 592,151.91 31,005.00
深圳前海中粮发展有限公司 提供劳务 5,911,320.75 5,911,320.75
中英人寿保险有限公司 提供劳务 5,384,905.66 5,384,905.66
中粮生物化学（安徽）股份有限公司 物业管理 90,434.01 0.00
苏州市相之悦房地产开发有限公司 物业管理 18,675.47 0.00
中茶生活（北京）茶业有限公司 物业管理 32,679.47 0.00
中粮进口食品(上海)有限公司 物业管理 15,158.00 0.00
中粮生化服务管理有限公司 物业管理 37,964.01 0.00
中粮生化能源（榆树）有限公司 物业管理 309,422.87 0.00
重庆泽悦实业有限公司 物业管理 535,831.67 0.00
北京正德丰泽房地产开发有限公司 物业管理 700,998.03 0.00
成都蜀山投资有限公司 物业管理 424,370.75 0.00
成都兴洲数字电视传播有限公司 物业管理 742,404.38 0.00
大悦城（天津）有限公司 物业管理 10,470,916.85 0.00
成都德康宏明工程项目管理有限公司 提供劳务 4,887,788.10 0.00
中粮集团(深圳)有限公司 物业管理 471,698.12 0.00
西安秦汉唐国际广场管理有限公司 物业管理 2,421,698.17 0.00
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（2）关联受托管理-委托管理情况
①本公司作为受托方
受托 受托 本年确认的
委托方名称 受托方名称 托管资产类型 托管收益定价依据
起始日 终止日 托管收益
中粮集团(深圳) 大悦城控股集团
经营管理 2016-7-1 2019-7-1 双方约定 471,698.12
有限公司 股份有限公司
苏州苏源房地产 大悦城控股集团
经营管理 2016-7-1 2019-7-1 双方约定 471,698.12
开发有限公司 股份有限公司
合 计 — — — — — 943,396.24
（3）关联租赁情况
①本公司作为出租方
承租方名称 租赁资产种类 本年确认的租赁收入 上年确认的租赁收入
中粮海优（北京）有限公司 商铺 151,829.31 0.00
中粮酒业有限公司 商铺 36,437.15 77,493.87
中粮名庄荟国际酒业有限公司 商铺 102,593.30 0.00
深圳前海中粮发展有限公司 写字楼 161,542.86 161,542.86
中粮信托有限责任公司 写字楼 204,034.29 136,022.86
深圳市明诚金融服务有限公司 写字楼 191,400.00 127,600.00
②本公司作为承租方
出租方名称 租赁资产种类 本年确认的租赁费 上年确认的租赁费
三亚亚龙湾开发股份有限公司 写字楼 1,613,052.04 674,432.84
北京中粮广场发展有限公司 写字楼 10,339,664.40 9,318,600.00
卓远地产（成都）有限公司 商铺 89,300.64 283,498.63
卓远地产（成都）有限公司 场地 74,285.71 0.00
成都凯莱物业发展有限公司 写字楼 2,204,081.64 2,575,510.16
四川凯莱物业发展有限公司 写字楼 641,949.11 0.00
中粮集团有限公司 写字楼 12,209,005.72 12,209,005.72
（4）关联担保情况
担保金额 担保起始 担保到期 是否履
担保方 担保对象名称
（万元） 日 日 行完毕
中粮地产（集团）股份有限公司 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 65,000.00 2013/12/19 2018/11/23 是
中粮地产（集团）股份有限公司 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 20,000.00 2015/3/12 2018/11/24 是
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大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
担保金额 担保起始 担保到期 是否履
担保方 担保对象名称
（万元） 日 日 行完毕
中粮地产（集团）股份有限公司 北京正德兴合房地产开发有限公司 70,000.00 2015/4/22 2022/3/8 是
中粮地产（集团）股份有限公司 中粮鸿云置业南京有限公司 75,500.00 2015/9/7 2018/9/7 是
中粮地产（集团）股份有限公司 成都鸿悦置业有限公司 77,500.00 2015/5/19 2020/4/29 是
中粮地产（集团）股份有限公司 北京正德兴合房地产开发有限公司 200,000.00 2016/6/24 2019/9/26 是
中粮地产（集团）股份有限公司 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 80,000.00 2016/2/1 2019/5/24 是
中粮地产（集团）股份有限公司 成都怡悦置业有限公司 42,000.00 2016/12/14 2019/12/13 否
中粮地产（集团）股份有限公司 中耀房地产开发(沈阳)有限公司 32,500.00 2017/4/20 2021/4/20 否
深圳市锦峰城房地产开发有限公司（注
中粮地产（集团）股份有限公司 101,000.00 2017/8/9 2019/8/8 否
1）
中粮地产（集团）股份有限公司 中粮祥云置业南京有限公司 63,120.00 2018/1/2 2020/1/1 否
中粮地产（集团）股份有限公司 中耀房地产开发(沈阳)有限公司 35,750.00 2018/1/30 2020/1/28 否
中粮地产（集团）股份有限公司 北京正德兴合房地产开发有限公司 150,000.00 2018/1/31 2021/1/30 否
中粮地产（集团）股份有限公司 中粮地产（北京）有限公司 120,000.00 2018/3/14 2020/3/16 否
中粮地产（集团）股份有限公司 中粮地产发展（深圳）有限公司 229,500.00 2018/3/29 2026/3/28 否
中粮地产（集团）股份有限公司 中粮地产（北京）有限公司 180,000.00 2018/4/23 2021/4/22 否
中粮地产（集团）股份有限公司 中粮祥云置业(苏州)有限公司 100,000.00 2018/5/2 2020/5/1 否
中粮地产（集团）股份有限公司 上海悦鹏置业发展有限公司 80,000.00 2018/6/21 2022/6/20 否
中粮地产（集团）股份有限公司 中粮祥云置业南京有限公司 60,000.00 2018/6/27 2025/6/26 否
中粮地产（集团）股份有限公司 重庆华悦锦合实业有限公司 50,000.00 2018/6/28 2023/6/27 否
中粮地产（集团）股份有限公司 成都鹏鼎置业有限责任公司 60,000.00 2018/6/29 2021/6/28 否
中粮地产（集团）股份有限公司 南京嘉阳房地产开发有限公司 36,000.00 2018/8/14 2022/8/13 否
中粮地产（集团）股份有限公司 成都中金澍茂置业有限公司 100,000.00 2018/9/26 2022/8/12 否
中粮地产（集团）股份有限公司 中粮地产（北京）有限公司 150,000.00 2018/10/16 2022/10/15 否
中粮地产（集团）股份有限公司 南京三金祥云置业有限公司 21,000.00 2018/10/31 2022/10/30 否
中粮地产（集团）股份有限公司 中粮地产发展（深圳）有限公司 130,000.00 2018/10/31 2025/10/30 否
中粮地产（集团）股份有限公司 成都中金澍茂置业有限公司 60,000.00 2018/11/12 2025/11/11 否
中粮地产（集团）股份有限公司 中粮地产（北京）有限公司 130,000.00 2018/11/13 2022/11/12 否
中粮地产（集团）股份有限公司 沈阳和嘉投资有限公司 60,000.00 2018/11/20 2024/11/19 否
中粮地产（集团）股份有限公司 杭州良悦置业有限公司 80,000.00 2018/7/11 2022/7/10 否
127
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
担保金额 担保起始 担保到期 是否履
担保方 担保对象名称
（万元） 日 日 行完毕
中粮地产（集团）股份有限公司 南京雍祥房地产开发有限公司 24,500.00 2018/7/27 2022/7/26 否
中粮地产（北京）有限公司 北京恒合悦兴置业有限公司 34,300.00 2018/9/7 2022/9/6 否
中粮地产（集团）股份有限公司 佛山市淦盈置业有限公司 30,000.00 2018/12/18 2023/12/7 否
中粮地产（集团）股份有限公司 北京恒合悦兴置业有限公司 49,000.00 2018/12/20 2023/12/11 否
中粮地产（北京）有限公司 北京恒合悦兴置业有限公司 19,600.00 2018/12/28 2023/12/11 否
中粮地产集团深圳房地产开发
中粮地产(深圳)实业有限公司 90,000.00 2014/6/26 2021/6/25 否
有限公司
中粮地产南京有限公司 中粮祥云置业南京有限公司 50,000.00 2016/4/15 2018/4/15 是
中粮地产集团深圳房地产开发
中粮地产（深圳）实业有限公司 50,000.00 2016/6/8 2019/6/7 否
有限公司
中粮地产集团深圳房地产开发
中粮地产（深圳）实业有限公司 50,000.00 2016/7/28 2018/7/27 是
有限公司
中粮地产集团深圳房地产开发
中粮地产（深圳）实业有限公司 62,000.00 2016/8/30 2021/8/29 否
有限公司
中粮地产集团深圳房地产开发
中粮地产（深圳）实业有限公司 150,000.00 2016/9/30 2021/9/30 否
有限公司
中粮地产集团深圳房地产开发
深圳市创芯置业有限公司 37,000.00 2017/3/10 2021/9/30 否
有限公司
中粮地产集团深圳房地产开发
中粮地产（深圳）实业有限公司 190,000.00 2017/3/16 2022/3/16 否
有限公司
中粮地产集团深圳房地产开发 深圳市锦峰城房地产开发有限公司（注
101,000.00 2017/8/9 2019/8/8 否
有限公司 1)
中粮地产集团深圳房地产开发
深圳市创芯置业有限公司 83,000.00 2017/8/21 2019/8/20 否
有限公司
中粮地产成都有限公司 成都怡悦置业有限公司 19,600.00 2017/9/12 2019/9/11 是
中粮地产（深圳）实业有限公司 深圳市锦峰城房地产开发有限公司 140,000.00 2017/12/9 2019/12/8 否
长沙观音谷房地产开发有限公
中粮地产（集团）股份有限公司（注 2） 70,000.00 2015/1/20 2020/1/20 是
司
中粮地产集团深圳房地产开发
中粮地产（集团）股份有限公司（注 2） 70,000.00 2015/1/20 2020/1/20 是
有限公司
128
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
担保金额 担保起始 担保到期 是否履
担保方 担保对象名称
（万元） 日 日 行完毕
中粮地产集团深圳房地产开发
深圳市锦峰城房地产开发有限公司 150,000.00 2017/12/28 2020/12/27 否
有限公司
中粮地产集团深圳房地产开发
中粮天悦地产（苏州）有限公司 54,337.00 2018/1/2 2020/1/1 是
有限公司
中粮地产南京有限公司 南京卓泓晟房地产开发有限公司 31,490.00 2018/5/28 2021/5/27 否
杭州鸿悦置业有限公司 杭州旭悦置业有限公司 110,000.00 2018/10/12 2020/10/11 否
中粮地产（天津）有限公司 天津粮滨投资有限公司 14,434.18 2018/12/17 2021/6/16 否
注 1：该两笔担保为中粮地产（集团）股份有限公司、中粮地产集团深圳房地产开
发有限公司为深圳市锦峰城房地产开发有限公司一笔 10.1 亿元债务提供的复合担保。
注 2：该两笔担保为长沙观音谷房地产开发有限公司、中粮地产集团深圳房地产开
发有限公司为中粮地产（集团）股份有限公司一笔 7 亿元债务提供的复合担保，担保已
在报告期内解除。
（5）关联方资金拆借
关联方 拆借金额（万元） 起始日 到期日 说明
拆入：
中粮置地管理有限公司 25,000.00 2017-7-25 2018-7-24
中粮置地管理有限公司 30,000.00 2018-1-30 2019-1-29
中粮置地管理有限公司 25,000.00 2018-7-25 2019-7-24
杭州良悦置业有限公司 30,000.00 2017-11-1 2018-1-25
杭州良悦置业有限公司 30,000.00 2017-11-3 2018-6-18
杭州良悦置业有限公司 10,000.00 2017-11-20 2018-6-18
杭州良悦置业有限公司 50,000.00 2017-7-6 2018-12-31
杭州良悦置业有限公司 25,000.00 2018-7-19 2018-12-31
杭州良悦置业有限公司 5,780.00 2018-9-27 2018-12-31
杭州良悦置业有限公司 20,000.00 2018-10-22 2018-12-31
裕传有限公司 38,396.38 2018-1-11 2019-1-10
北京稻香四季房地产开发有限公司 77.68 2017-9-8 2018-9-7
北京稻香四季房地产开发有限公司 30,000.00 2018-2-9 2019-2-8
北京稻香四季房地产开发有限公司 9,000.00 2017-10-27 2018-10-26
中粮财务有限责任公司 25,500.00 2017-4-24 2018-4-23
129
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
关联方 拆借金额（万元） 起始日 到期日 说明
中粮财务有限责任公司 24,500.00 2017-10-19 2018-10-18
中粮集团有限公司/中粮财务有限责任公司 50,000.00 2017-4-28 2018-4-27
中粮集团有限公司/中粮财务有限责任公司 80,000.00 2017-5-8 2018-5-7
中粮集团有限公司/中粮财务有限责任公司 67,500.00 2017-8-7 2018-8-6
中粮集团有限公司/中粮财务有限责任公司 60,000.00 2017-8-8 2018-8-7
中粮集团有限公司/中粮财务有限责任公司 80,000.00 2017-10-18 2018-10-17
中粮集团有限公司/中粮财务有限责任公司 75,000.00 2017-10-20 2018-10-19
中粮集团有限公司/中粮财务有限责任公司 50,000.00 2018-4-28 2018-12-4
中粮集团有限公司/中粮财务有限责任公司 80,000.00 2018-5-7 2018-12-22
中粮集团有限公司/中粮财务有限责任公司 67,500.00 2018-8-8 2019-8-7
中粮集团有限公司/中粮财务有限责任公司 60,000.00 2018-8-10 2019-8-9
中粮集团有限公司/中粮财务有限责任公司 60,000.00 2018-10-19 2019-10-18
中粮集团有限公司/中粮财务有限责任公司 55,000.00 2018-10-22 2019-10-21
北京中粮万科置业有限公司 6,000.00 2017-4-9 2019-4-8
北京中粮万科置业有限公司 5,000.00 2018-8-28 2019-8-27
北京中粮万科置业有限公司 9,000.00 2017-7-29 2019-7-28
北京稻香四季房地产开发有限公司 9,000.00 2017-10-26 2018-3-31
北京首都开发股份有限公司 61,192.84 2017-6-29 2018-12-28
北京润置商业运营管理有限公司 42,343.31 2017-7-27 2018-12-28
中铁房地产集团华东有限公司 18,273.00 2017-12-25 2018-12-24
中铁房地产集团华东有限公司 109,418.39 2018-2-9 2019-2-8
中铁房地产集团华东有限公司 3,891.54 2018-4-27 2019-4-26
中铁房地产集团华东有限公司 640.00 2018-6-15 2019-6-14
中铁房地产集团华东有限公司 4,090.00 2018-7-16 2019-7-15
中铁房地产集团华东有限公司 11,672.15 2018-10-22 2019-10-21
深圳昱行投资合伙企业（有限合伙） 5,000.00 2018-8-14 2019-2-14
杭州旭辉置业有限公司 786.18 2018-7-4 2019-7-3
杭州旭辉置业有限公司 2,300.00 2018-9-18 2019-9-17
杭州旭辉置业有限公司 500.00 2018-9-30 2019-9-29
杭州盛飞商务信息咨询有限公司 2,000.00 2018-9-5 2019-9-4
共青城盛恩投资管理合伙企业 45,087.25 2018-2-12 2019-2-11
共青城盛恩投资管理合伙企业 46,776.57 2018-6-1 2019-5-31
130
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
关联方 拆借金额（万元） 起始日 到期日 说明
南京三金房地产开发有限公司 15,500.00 2017-12-20 2019-12-19
南京三金房地产开发有限公司 500.00 2018-9-18 2019-9-18
南京三金房地产开发有限公司 16,758.60 2017-6-22 2019-6-22
深圳市锦年基础工程有限公司 25,962.50 2018-1-29 2019-1-28
深圳市锦年基础工程有限公司 1,172.50 2018-4-16 2018-6-12
深圳市锦年基础工程有限公司 17,252.50 2018-1-3 2018-6-12
南京正麟置业发展有限公司 23,925.00 2018-1-29 2019-1-29
南京正麟置业发展有限公司 1,351.27 2018-1-29 2019-1-29
南京正麟置业发展有限公司 16,995.00 2018-1-3 2019-1-2
南京正麟置业发展有限公司 298.73 2018-3-9 2018-6-12
南京正麟置业发展有限公司 1,155.00 2018-4-18 2018-6-12
南京翔洲房地产开发有限公司 2,200.00 2017-10-26 2018-10-25
南京翔洲房地产开发有限公司 9,300.00 2017-11-2 2018-11-1
南京翔洲房地产开发有限公司 12,000.00 2018-3-9 2019-3-8
南京翔洲房地产开发有限公司 600.00 2018-7-3 2019-7-2
南京翔洲房地产开发有限公司 200.00 2018-7-26 2019-7-25
厦门益悦置业有限公司 41,000.00 2018-4-27 2019-4-26
厦门益悦置业有限公司 1,200.00 2018-7-3 2019-7-2
厦门益悦置业有限公司 400.00 2018-7-24 2019-7-23
建阳嘉盛房地产有限公司 4,400.00 2017-10-26 2018-2-1
建阳嘉盛房地产有限公司 18,600.00 2017-11-2 2018-3-8
建阳嘉盛房地产有限公司 24,000.00 2018-3-9 2018-4-26
苏州市相之悦房地产开发有限公司 17,500.00 2018-7-2 2018-9-15
苏州市相城交通建设投资（集团）有限公司 54,337.00 2018-1-2 2018-7-1
绍兴臻悦房地产开发有限公司 119.54 2018-4-25 2018-7-29
绍兴臻悦房地产开发有限公司 10,000.00 2018-4-25 2018-5-3
辽宁保利实业有限公司 22,760.65 2017-12-26 未约定
上海景时宾华投资中心（有限合伙）/农业银行三
10,000.00 2016-7-28 2018-7-27
洞桥支行
上海景时宾华投资中心（有限合伙）/农业银行三
9,600.00 2016-8-8 2018-8-7
洞桥支行
桐乡市安豪投资管理有限公司/友利银行北京三 110,000.00 2017-12-27 2018-11-16
131
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
关联方 拆借金额（万元） 起始日 到期日 说明
元桥支行
广州市鹏万房地产有限公司 20,075.34 未约定 未约定
拆出：
上海众承房地产开发有限公司 97,250.00 2016-9-28 2018-12-31
上海众承房地产开发有限公司 5,031.00 2017-3-3 2018-9-6
上海众承房地产开发有限公司 2,500.00 2017-5-18 2018-6-21
上海众承房地产开发有限公司 4,280.00 2017-7-18 2018-9-6
上海梁悦实业有限公司 23,900.00 2016-8-10 2019-8-9
上海梁悦实业有限公司 1,100.00 2016-9-19 2019-9-18
上海梁悦实业有限公司 1,000.00 2017-9-20 2018-3-6
上海梁悦实业有限公司 2,500.00 2017-10-24 2018-3-6
上海梁悦实业有限公司 1,000.00 2017-11-1 2018-12-31
上海梁悦实业有限公司 1,000.00 2017-12-20 2018-12-31
上海梁悦实业有限公司 1,200.00 2018-3-20 2019-3-19
上海梁悦实业有限公司 1,200.00 2018-6-20 2019-6-19
上海梁悦实业有限公司 1,200.00 2018-9-20 2019-9-19
上海梁悦实业有限公司 1,200.00 2018-12-20 2018-12-31
北京稻香四季房地产开发有限公司 50,000.00 2018-6-28 2018-7-4
苏州工业园区悦金房地产有限公司 35,316.00 2017-3-29 2018-12-31
苏州工业园区悦金房地产有限公司 44,606.40 2017-4-12 2018-12-31
苏州工业园区悦金房地产有限公司 3,511.90 2017-5-10 2018-12-31
苏州工业园区悦金房地产有限公司 3,185.00 2017-9-18 2018-12-31
苏州工业园区悦金房地产有限公司 60,260.00 2017-10-9 2018-12-31
苏州工业园区悦金房地产有限公司 20,712.46 2017-12-25 2018-12-31
杭州良悦置业有限公司 10,000.00 2018-7-3 2018-7-5
绍兴臻悦房地产开发有限公司 23,200.00 2018-7-4 2019-7-3
绍兴臻悦房地产开发有限公司 980.00 2018-7-10 2019-7-9
绍兴臻悦房地产开发有限公司 401.46 2018-8-15 2019-8-14
绍兴臻悦房地产开发有限公司 10,119.54 2018-10-8 2018-12-31
绍兴臻悦房地产开发有限公司 29,716.00 2018-2-1 2018-12-31
绍兴臻悦房地产开发有限公司 12,750.00 2017-12-28 2018-12-31
绍兴臻悦房地产开发有限公司 340.00 2018-4-23 2019-4-22
132
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
关联方 拆借金额（万元） 起始日 到期日 说明
北京恒合悦兴置业有限公司 41,280.40 2018-12-20 2018-9-30
北京恒合悦兴置业有限公司 196.00 2017-1-16 2018-9-30
北京恒合悦兴置业有限公司 76,459.60 2017-1-9 2018-12-31
北京恒合悦兴置业有限公司 8,820.00 2017-5-11 2018-12-31
北京恒合悦兴置业有限公司 81,500.00 2017-7-5 2018-12-31
北京恒合悦兴置业有限公司 980.00 2017-8-8 2018-12-31
北京恒合悦兴置业有限公司 83,000.00 2017-9-14 2018-12-31
北京恒合悦兴置业有限公司 490.00 2018-3-7 2019-3-6
北京恒合悦兴置业有限公司 9,310.00 2018-3-15 2019-3-14
北京正德丰泽房地产开发有限公司 40,700.00 2017-5-2 2018-11-13
北京正德丰泽房地产开发有限公司 83,088.55 2017-6-7 2019-6-6
北京正德丰泽房地产开发有限公司 45,486.45 2017-6-29 2019-6-28
北京正德丰泽房地产开发有限公司 48.05 2017-8-1 2019-7-31
北京正德丰泽房地产开发有限公司 2,882.70 2017-8-3 2018-12-31
北京正德丰泽房地产开发有限公司 36.59 2017-8-1 2018-12-31
北京正德丰泽房地产开发有限公司 2,195.55 2017-8-3 2018-12-31
北京正德丰泽房地产开发有限公司 259.00 2017-10-20 2018-12-31
北京正德丰泽房地产开发有限公司 444.00 2017-12-19 2018-12-31
北京正德丰泽房地产开发有限公司 5,685.28 2018-1-5 2019-1-4
北京正德丰泽房地产开发有限公司 1,147.00 2018-1-10 2019-1-9
北京正德丰泽房地产开发有限公司 9,899.01 2018-6-15 2019-6-14
北京正德丰泽房地产开发有限公司 32,527.58 2018-6-15 2019-6-14
北京正德丰泽房地产开发有限公司 2,261.41 2018-6-15 2019-6-14
北京正德丰泽房地产开发有限公司 50,000.00 2018-7-5 2019-7-4
北京正德瑞祥房地产开发有限公司 400.00 2018-1-19 2019-1-18
北京正德瑞祥房地产开发有限公司 3,774.38 2018-2-5 2019-2-4
北京正德瑞祥房地产开发有限公司 10,000.00 2017-10-27 2018-12-31
北京正德瑞祥房地产开发有限公司 23,224.50 2017-12-4 2018-12-31
北京正德瑞祥房地产开发有限公司 75,525.51 2018-1-8 2019-1-7
北京正德瑞祥房地产开发有限公司 9,000.00 2017-10-27 2018-12-31
北京正德瑞祥房地产开发有限公司 6,000.00 2017-10-27 2018-12-31
北京正德瑞祥房地产开发有限公司 500.00 2018-7-16 2019-7-15
133
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
关联方 拆借金额（万元） 起始日 到期日 说明
北京正德瑞祥房地产开发有限公司 6,500.00 2018-8-10 2019-8-9
北京正德瑞祥房地产开发有限公司 750.00 2018-9-10 2019-12-31
北京悦恒置业有限公司 153,000.00 2018-11-26 2018-12-31
北京悦恒置业有限公司 108,094.50 2018-1-1 2018-12-31
北京悦恒置业有限公司 10,200.00 2018-1-1 2018-12-31
北京悦恒置业有限公司 6,120.00 2018-1-1 2018-12-31
北京悦恒置业有限公司 3,060.00 2018-1-1 2018-12-31
北京悦恒置业有限公司 3,570.00 2018-1-1 2018-12-31
北京悦恒置业有限公司 3,570.00 2018-1-1 2018-12-31
北京悦恒置业有限公司 5,100.00 2018-1-1 2018-12-31
北京南悦房地产开发有限公司 3,164.38 2017-9-20 2018-12-31
北京南悦房地产开发有限公司 425.00 2017-12-15 2018-12-31
北京南悦房地产开发有限公司 31,125.00 2017-5-24 2018-12-31
北京南悦房地产开发有限公司 14,568.64 2017-6-29 2018-12-31
北京南悦房地产开发有限公司 5,556.36 2017-7-14 2018-12-31
北京南悦房地产开发有限公司 77.68 2017-9-8 2018-12-31
北京南悦房地产开发有限公司 1,250.00 2018-1-30 2019-1-29
北京辉拓置业有限公司 1,665.00 2017-10-25 2018-12-31
北京辉拓置业有限公司 13,002.14 2018-6-9 2019-6-8
北京远创中辉房地产开发有限公司 197.39 2018-5-9 2019-5-8
北京远创中辉房地产开发有限公司 3,181.61 2018-5-9 2019-5-8
北京远创中辉房地产开发有限公司 239.03 2018-6-19 2019-6-18
北京远创中辉房地产开发有限公司 1,099.20 2018-9-19 2019-9-18
北京远创中辉房地产开发有限公司 600.00 2018-10-19 2018-12-31
北京远创中辉房地产开发有限公司 51,000.00 2018-1-16 2018-6-6
北京远创中辉房地产开发有限公司 53,315.00 2018-2-22 2018-12-31
北京远创中辉房地产开发有限公司 3,569.24 2018-11-2 2018-12-31
南京雍祥房地产开发有限公司 13,722.45 2017-8-16 2018-12-31
南京雍祥房地产开发有限公司 6,982.50 2017-12-20 2018-12-31
南京雍祥房地产开发有限公司 980.00 2018-2-12 2019-2-11
南京雍祥房地产开发有限公司 490.00 2018-5-22 2019-5-21
南京雍祥房地产开发有限公司 980.00 2018-7-30 2019-7-29
134
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
关联方 拆借金额（万元） 起始日 到期日 说明
天津市中辰朝华置业有限公司 11,371.50 2017-3-30 2019-3-29
天津市中辰朝华置业有限公司 28,000.00 2017-7-11 2019-7-10
天津市中辰朝华置业有限公司 87,000.00 2017-3-7 2019-3-6
天津市中辰朝华置业有限公司 36,643.50 2018-7-10 2019-7-9
北京鹏悦置业有限公司 50.00 2017-11-13 2018-8-24
天津市中辰朝华置业有限公司 817.40 2017-4-27 2018-3-15
天津润粮置业有限公司 98,610.31 2017-11-28 2018-12-31
上海万科投资管理有限公司 19,600.00 2018-5-23 2019-5-22
上海万科投资管理有限公司 3,185.00 2018-1-1 2018-12-31
北京万科企业有限公司 25,000.00 2017-12-13 2018-12-12
北京万科企业有限公司 15,000.00 2018-3-31 2019-3-30
北京万科企业有限公司 15,000.00 2018-6-27 2019-6-26
北京万科企业有限公司 20,000.00 2017-7-28 2018-7-27
北京万科企业有限公司 22,000.00 2017-9-29 2018-9-28
北京万科企业有限公司 10,000.00 2017-12-30 2018-12-29
北京万科企业有限公司 2,500.00 2018-8-28 2019-8-27
深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙） 80,000.00 2018-5-25 2019-5-24
深圳中益长昌投资有限公司 58,000.00 2016-8-16 2019-8-15
深圳中益长昌投资有限公司 46,700.00 2018-7-29 2019-7-28
深圳中益长昌投资有限公司 1,773.00 2018-7-18 2019-7-17
深圳中益长昌投资有限公司 2,273.40 2018-11-21 2019-11-20
深圳中益长昌投资有限公司 6,168.50 2018-12-1 2019-11-30
佛山市鹏悦置业有限公司 22,820.00 2017-9-26 2018-9-25
佛山市鹏悦置业有限公司 142,690.00 2017-10-10 2018-10-9
佛山市鹏悦置业有限公司 49,890.70 2017-12-5 2018-12-5
佛山市鹏悦置业有限公司 550.00 2018-4-23 2019-4-22
佛山市鹏悦置业有限公司 500.00 2018-5-4 2019-5-3
佛山市鹏悦置业有限公司 2,271.39 2018-6-19 2019-6-18
佛山市鹏悦置业有限公司 750.00 2018-8-7 2019-8-6
佛山市鹏悦置业有限公司 1,075.00 2018-8-1 2019-7-31
佛山市鹏悦置业有限公司 9,263.84 2018-9-19 2019-9-18
佛山市鹏悦置业有限公司 3,062.97 2018-12-13 2019-12-12
135
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
关联方 拆借金额（万元） 起始日 到期日 说明
佛山市鹏悦置业有限公司 3,000.00 2018-12-20 2019-12-19
佛山市鹏悦置业有限公司 7,133.47 2018-12-7 2019-12-6
佛山市鹏悦置业有限公司 1,000.00 2018-12-11 2019-12-10
佛山市淦盈置业有限公司 7,500.00 2018-6-12 2018-6-13
广州安合房地产开发有限公司 19,760.23 2018-2-9 未约定
武汉裕滕房地产开发有限公司 36,040.00 2018-9-17 2019-12-21
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司 22,185.72 2018-1-2 未知
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司 15,253.14 2018-2-11 未知
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司 1,400.00 2018-5-2 未知
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司 910.00 2018-10-19 2018-10-24
南京粮荣信房地产开发有限公司 22,200.00 2018-7-16 2018-12-31
南京粮荣信房地产开发有限公司 13,640.00 2018-7-20 2018-12-31
南京粮荣信房地产开发有限公司 2,085.32 2018-7-30 2018-12-31
南京粮荣信房地产开发有限公司 874.68 2018-10-8 2018-12-31
南京粮荣信房地产开发有限公司 1,110.00 2018-10-29 2018-12-31
成都沅锦悦蓉置业有限公司 1,500.00 2018-6-1 2018-6-30
成都沅锦悦蓉置业有限公司 72.50 2017-12-5 2018-12-5
成都沅锦悦蓉置业有限公司 10,000.00 2017-12-22 2018-12-22
成都沅锦悦蓉置业有限公司 11,152.86 2017-12-26 2018-12-26
成都沅锦悦蓉置业有限公司 20,758.48 2018-1-3 2019-1-3
上海景时宾华投资中心（有限合伙） 10,000.00 2018-9-7 2019-9-6
深圳沅晖投资合伙企业（有限合伙） 20,000.00 2018-10-26 2019-10-25
重庆悦凯房地产开发有限公司 4,230.00 2018-10-22 2019-10-21
重庆悦凯房地产开发有限公司 16,918.50 2018-11-5 2019-11-4
注：本期计提的利息支出 643,275,248.73 元；本期计提的利息收入 1,379,873,282.31 元。
（6）关键管理人员报酬
项 目 本年发生额 上年发生额
关键管理人员报酬 13,736,691.26 15,240,300.00
136
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
（7）其他关联交易
①银行存款及利息收入
银行存款 利息收入
企业名称
年末余额 年初余额 本年金额 上年金额
中粮财务有限责任公司 1,000,000,000.00 500,000,000.00 3,471,963.53 3,560,186.63
②商标使用权
本公司于 2007 年与中粮集团签署了中粮商标许可协议，中粮集团按免收许可使用
费的方式授予本公司一项非独占性的“商标、名称及标识”使用权。允许本公司将“商标、
名称及标识”用于本公司名称或商号中，以及用于本公司的服务、相关的宣传资料、文
具用品和本公司在业务区内的日常业务，协议期 10 年，现协议已到期，中粮集团继续
许可本公司使用“商标、名称及标识”。
③重大资产重组
公司股票因筹划重大资产重组事项自 2017 年 7 月 24 日开市起停牌。公司于 2018
年 4 月 16 日披露《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案（修订稿）》及相
关公告。公司股票于 2018 年 4 月 17 日开市起复牌。
2018 年 6 月 13 日，公司 2017 年年度股东大会审议通过了《中粮地产（集团）股份
有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及其摘要等相
关提案。
公司于 2018 年 11 月收到了中国证券监督管理委员会核发的《中国证监会行政许可
申请受理单》（受理序号：181845），中国证监会依法对公司提交的《中粮地产（集团）
股份有限公司上市公司发行股份购买资产核准》行政许可申请材料进行了审查，认为
该申请材料齐全，符合法定形式，决定对该行政许可申请予以受理。
公司于 2018 年 12 月 4 日收到中国证券监督管理委员会的通知，经中国证监会上市
公司并购重组审核委员会于 2018 年 12 月 4 日召开的 2018 年第 61 次并购重组委工作会
议审核，公司本次发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事项获得无条件通过。
公司于 2018 年 12 月 25 日收到中国证券监督管理委员会核发的《关于核准中粮地产（集
团）股份有限公司向 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行股份购买资产并募集配套
资金的批复》。
公司于 2019 年 1 月 7 日取得了中华人民共和国商务部颁发的《企业境外投资证书》
（境外投资证第 N1000201900009 号），本次重大资产重组涉及的商务部境外投资事项审
批工作已经完成。
2019 年 1 月，公司本次重大资产重组的标的资产大悦城地产 9,133,667,644 股普通股
股份已登记至公司名下，本次交易之标的资产已完成过户。公司向明毅有限公司购买
资产发行 2,112,138,742 股已于 2019 年 2 月 26 日在深圳证券交易所上市。
137
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
年末余额 年初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款：
北京星华智本投资有限公司 0.00 0.00 4,400,000.00 44,000.00
杭州世外桃源房地产开发有限公司 0.00 0.00 422,014.93 4,220.15
西单大悦城有限公司 1,225.50 12.26 331,540.55 3,315.41
中粮海优(北京)有限公司 134,821.67 1,348.22 257,932.98 2,579.33
中粮酒业有限公司 31,184.46 311.84 152,396.71 1,523.97
中粮生化能源（肇东）有限公司 0.00 0.00 61,424.10 614.24
北京中粮广场发展有限公司 153,099.24 1,530.99 55,895.67 558.96
沈阳大悦城房产开发有限公司 31,278.00 312.78 31,278.00 312.78
中粮信托有限责任公司 0.00 0.00 6,750.00 67.5
中粮电子商务投资有限公司 0.00 0.00 3,040.00 30.4
深圳市明诚金融服务有限公司 0.00 0.00 498.75 4.99
中粮进口食品(上海)有限公司 3,180.00 31.80 0.00 0.00
成都蜀山投资有限公司 134,833.00 1,348.33 0.00 0.00
成都兴洲数字电视传播有限公司 786,948.66 7,869.49 0.00 0.00
重庆泽悦实业有限公司 512,156.64 5,121.57 0.00 0.00
合 计 1,788,727.17 17,887.28 5,722,771.69 57,227.73
其他应收款：
北京恒合悦兴置业有限公司 2,806,799,601.64 28,067,996.03 3,056,194,238.18 30,561,942.38
北京弘泰基业房地产有限公司 0.00 0.00 5,787,597.46 57,875.97
北京辉拓置业有限公司 152,647,366.90 1,526,473.67 16,848,906.42 168,489.06
北京君顶华悦酒店管理有限公司 0.00 0.00 21,775.23 217.75
北京南悦房地产开发有限公司 585,331,604.69 5,853,316.05 589,885,407.66 5,898,854.08
北京鹏悦置业有限公司 19,937.50 199.38 0.00 0.00
北京万科企业有限公司 941,326,396.87 9,413,263.97 1,162,266,611.11 11,622,666.11
北京星华智本投资有限公司 2,137,431.38 21,374.31 0.00 0.00
北京远创中辉房地产开发有限公司 298,450,365.60 2,984,503.65 0.00 0.00
北京悦恒置业有限公司 1,544,494,427.08 15,444,944.28 3,593,177.08 35,931.78
北京正德丰泽房地产开发有限公司 798,940,051.41 7,989,400.52 1,823,350,913.79 18,233,509.14
138
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
年末余额 年初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
北京正德瑞祥房地产开发有限公司 1,344,078,536.32 13,440,785.36 0.00 0.00
北京中粮广场发展有限公司 6,733,697.63 67,336.98 4,545,635.89 45,456.36
成都德康宏明工程项目管理有限公司 1,878,856.08 18,788.56 0.00 0.00
成都鹏鼎置业有限责任公司 0.00 0.00 373,909,873.58 3,739,098.73
成都蜀山投资有限公司 1,594,217.73 15,942.18 0.00 0.00
成都兴洲数字电视传播有限公司 1,963,055.00 19,630.55 0.00 0.00
成都沅锦悦蓉置业有限公司 152,308,349.33 1,523,083.49 15,000,000.00 150,000.00
大悦城（天津）有限公司 0.00 0.00 1,884,779.72 18,847.80
佛山市淦盈置业有限公司 554,560.53 5,545.60 0.00 0.00
佛山市鹏悦置业有限公司 2,629,020,401.38 26,290,204.01 3,491,316,566.49 34,913,165.67
广州安合房地产开发有限公司 208,338,670.52 2,083,386.71 0.00 0.00
广州越伟房产发展有限公司 259,895.13 2,598.95 0.00 0.00
杭州良悦置业有限公司 93,432,535.19 934,325.35 114,759,604.40 1,147,596.04
南京嘉阳房地产有限公司 0.00 0.00 233,092,164.00 2,330,921.64
南京粮荣信房地产开发有限公司 258,770,124.11 2,587,701.24 0.00 0.00
南京雍祥房地产开发有限公司 153,835,110.29 1,538,351.10 211,901,351.34 2,119,013.51
三亚亚龙湾开发股份有限公司 0.00 0.00 3,000.00 30
三亚亚龙湾物业管理有限公司 0.00 0.00 97,358.40 973.58
三亚悦晟开发建设有限公司 281,496.39 2,814.96 0.00 0.00
厦门市悦鹏置业有限公司 1,151,919.87 11,519.20 0.00 0.00
上海景时成攀投资中心（有限合伙） 168,078,904.10 1,680,789.04 0.00 0.00
上海景时宾华投资中心（有限合伙） 102,701,369.87 1,027,013.70 0.00 0.00
上海梁悦实业有限公司 370,435,470.00 3,704,354.70 341,276,798.83 3,412,767.99
上海万科投资管理有限公司 344,776,918.55 3,447,769.19 334,727,784.14 3,347,277.84
上海众承房地产开发有限公司 1,051,109,734.30 10,511,097.34 1,197,655,422.61 11,976,554.23
绍兴臻悦房地产开发有限公司 684,356,661.35 6,843,566.61 0.00 0.00
深圳汇金贰号投资合伙企业（有限合伙） 497,000,000.00 4,970,000.00 0.00 0.00
深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙） 846,568,797.54 8,465,687.95 0.00 0.00
深圳沅晖投资合伙企业（有限合伙） 200,482,191.78 2,004,821.92 0.00 0.00
深圳中益长昌投资有限公司 1,151,079,723.86 11,510,797.24 581,794,170.63 5,817,941.71
苏州工业园区悦金房地产有限公司 1,452,729,175.80 14,527,291.76 1,736,879,267.16 17,368,792.67
139
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
年末余额 年初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
苏州市相之悦房地产开发有限公司 16,564.21 165.64 0.00 0.00
天津润粮置业有限公司 428,297,888.88 4,282,978.89 990,154,389.08 9,901,543.89
天津市中辰朝华置业有限公司 1,408,169,950.05 14,081,699.50 0.00 0.00
天津泰达城市轨道投资发展有限公司 200,000.00 2,000.00 200,000.00 2,000.00
武汉裕滕房地产开发有限公司 365,801,015.27 3,658,010.15 0.00 0.00
西单大悦城有限公司 8,220,399.39 82,203.99 2,183,101.87 21,831.02
香港凯丽有限公司 0.00 0.00 10,760,108.86 10,760,108.86
烟台大悦城有限公司 0.00 0.00 2,726,088.56 27,260.89
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司 363,878,056.20 3,638,780.56 0.00 0.00
中粮(北京)农业生态谷发展有限公司 0.00 0.00 66,027.57 660.28
中粮电子商务投资有限公司 203.75 2.03 0.00 0.00
中粮贸易有限公司 0.00 0.00 5,398.41 53.98
中粮生化能源（肇东）有限公司 19,816.88 198.17 10,280.67 102.81
中粮屯河番茄有限公司 0.00 0.00 2,246.25 22.46
重庆悦凯房地产开发有限公司 214,427,696.26 2,144,276.96 0.00 0.00
重庆泽悦实业有限公司 33,483.26 334.83 0.00 0.00
中粮可口可乐饮料(中国)投资有限公司 3,280.00 32.80 0.00 0.00
卓远地产（成都）有限公司 67,883.44 678.83 67,883.44 678.83
合 计 21,642,803,793.31 216,428,037.90 16,302,967,928.83 173,682,187.06
应收利息：
北京悦恒置业有限公司 3,041,701.26 0.00 3,041,701.17 0.00
合 计 3,041,701.26 0.00 3,041,701.17 0.00
预付款项：
中粮阳光企业管理有限公司 177,408.00 0.00 145,728.00 0.00
卓远地产（成都）有限公司 24,636.42 0.00 0.00 0.00
合 计 202,044.42 0.00 145,728.00 0.00
其他非流动资产/一年内到期的非流动资
产：
北京悦恒置业有限公司 1,397,145,000.00 0.00 1,397,145,000.00 0.00
合 计 1,397,145,000.00 0.00 1,397,145,000.00 0.00
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
（2）应付项目
项目名称 年末余额 年初余额
应付账款：
北京中粮广场发展有限公司 0.00 9,784,530.00
中粮集团有限公司 1,346,400.22 0.00
卓远地产（成都）有限公司 78,000.00 0.00
北京可口可乐饮料有限公司 1,812.00 0.00
成都凯莱物业发展有限公司 179,691.35 0.00
合 计 1,605,903.57 9,784,530.00
其他应付款：
天津招胜房地产有限公司 0.00 1,254,704,625.00
华润置地投资有限公司 0.00 1,235,053,250.00
杭州良悦置业有限公司 630,362,965.83 707,258,333.34
北京首都开发股份有限公司 0.00 616,314,103.99
北京润置商业运营管理有限公司 0.00 463,151,034.61
裕传有限公司 420,709,171.15 402,081,325.84
北京悦恒置业有限公司 0.00 362,013,810.00
中粮置地管理有限公司 580,843,312.53 255,316,666.67
万科商业资产运营发展（北京）有限公司 0.00 234,760,000.00
建阳嘉盛房地产有限公司 0.00 232,969,409.00
辽宁保利实业有限公司 145,538,161.38 227,606,537.13
北京中粮万科置业有限公司 265,519,319.44 235,468,717.36
广州市鹏万房地产有限公司 200,753,356.58 200,753,356.58
北京稻香四季房地产开发有限公司 409,017,591.20 92,552,916.65
上海万科房地产有限公司 0.00 23,008,131.81
广州侨鹏房产开发有限公司 4,654,818.06 4,654,818.06
上海万科长宁置业有限公司 2,271,340.31 4,397,946.24
德鸿物业发展（深圳）有限公司 4,231,652.82 4,231,652.82
成都凯莱物业发展有限公司 900,000.00 3,107,142.85
上海万科物业服务有限公司 34,985,080.00 2,978,769.36
上海恒大房产股份有限公司 0.00 2,521,000.00
上海万科蓝山小城置业有限公司 0.00 981,000.00
上海万实建设发展有限公司 57,048.00 348,243.89
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大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
项目名称 年末余额 年初余额
上海万颐投资管理有限公司 0.00 107,708.64
三亚亚龙湾开发股份有限公司 315,977.54 73,586.91
四川凯莱物业管理有限公司 0.00 32,693.98
中粮集团有限公司 28,246.57 30,822.91
三亚亚龙湾物业管理有限公司 0.00 23,377.98
中粮酒业有限公司 14,451.26 14,451.26
中粮集团有限企业年金计划受托财产 0.00 12,547.26
上海重万置业有限公司 1,200.00 1,200.00
南京三金房地产开发有限公司 218,845,265.34 0.00
广州越伟房产发展有限公司 352,243.71 0.00
苏州市相之悦房地产开发有限公司 33,228,631.94 0.00
中粮国际（北京）有限公司辽宁分公司 134,637.69 0.00
北京乐优富拓投资有限公司 9,109,026.67 0.00
中粮海优（北京）有限公司 65,550.12 0.00
中粮屯河番茄有限公司 774.85 0.00
中粮生化能源（榆树）有限公司 2,976.25 0.00
中粮信托有限责任公司 8,460.00 0.00
上海浦汇置业有限公司 18,046.00 0.00
北京万科企业有限公司 506,562,053.47 0.00
深圳市锦年基础工程有限公司 74,585,026.79 0.00
南京正麟置业发展有限公司 73,436,916.36 0.00
上海万科投资管理有限公司 24,636,094.84 0.00
上海万科企业有限公司 800.00 0.00
北京弘泰基业房地产有限公司 1,517,913.18 0.00
厦门益悦置业有限公司 273,879,548.00 0.00
南京翔洲房地产开发有限公司 138,159,253.00 0.00
中粮鹏利置业（重庆）有限公司 165,000.00 0.00
深圳沅晖投资合伙企业（有限合伙） 50,000,000.00 0.00
中国山货花卉进出口公司 410.00 0.00
中粮贸易有限公司 90,411.40 0.00
北京远创中辉房地产开发有限公司 1,519,360.03 0.00
武汉万科祥盈管理服务有限公司 84.80 0.00
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
项目名称 年末余额 年初余额
中粮世通供应链(中国)投资有限公司 440.52 0.00
中粮可口可乐供应链(天津)有限公司 22,766.00 0.00
青岛大悦城房地产开发有限公司 500,000.00 0.00
成都沅锦悦蓉置业有限公司 130,800,734.72 0.00
中茶生活(北京)茶业有限公司 360.02 0.00
合 计 4,237,846,478.37 6,566,529,180.14
应付利息：
中粮集团有限公司 3,427,589.26 0.00
上海景时宾华投资中心（有限合伙） 186,711.69 0.00
合 计 3,614,300.95 0.00
预收款项：
中粮名庄荟国际酒业有限公司 0.00 41,289.30
中粮国际（北京）有限公司辽宁分公司 148,379.32 0.00
中粮贸易有限公司 989,128.43 0.00
中粮屯河番茄有限公司 13,867.14 0.00
中茶生活（北京）茶业有限公司 2,623.50 0.00
中国山货花卉进出口公司 12,802.68 0.00
烟台大悦城有限公司 3,045,720.73 0.00
中粮电子商务投资有限公司 28,474.98 0.00
中粮世通供应链(中国)投资有限公司 2,763.42 0.00
中粮可口可乐供应链(天津)有限公司 83,704.34 0.00
苏州苏源房地产开发有限公司 409,272.64 0.00
合 计 4,736,737.18 41,289.30
短期借款：
中粮集团有限公司 2,325,000,000.00 4,125,000,000.00
合 计 2,325,000,000.00 4,125,000,000.00
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
7、关联方承诺
（1）2005 年 12 月本公司控股股东中粮集团于本公司股权分置改革过程中作出承诺：
本次股权分置改革完成后，中粮集团将以深宝恒（本公司前身）作为整合及发展中粮
集团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使深宝恒成为具
有品牌优势的房地产开发商。同时，中粮集团将推动深宝恒尽快建立并完善包括股权
激励计划在内的管理团队激励约束机制。
承诺履行情况：
①自 2007 年起，公司通过配股募集资金和自有资金先后收购了控股股东旗下符合
注入上市公司条件的住宅项目，包括：天泉置业有限公司 51％的股权、厦门鹏源房地
产开发有限公司 100%的股权、天泉置业有限公司 49％股权、上海加来房地产开发有限
公司 51%的股权、苏源集团江苏房地产开发有限公司 90%的股权、北京中粮万科假日风
景房地产开发有限公司全资子公司北京中粮万科房地产开发有限公司 50%的股权。
2018 年，公司进行重大资产重组，以发行股份购买资产的方式购买中粮集团控股
子公司明毅有限公司持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份（占大悦城地产已发
行普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数
的 59.59%）。本次重大资产重组完成后，公司已成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业
地产一体化的全业态房地产专业化旗舰平台。
控股股东中粮集团注入优质资产并将公司作为整合及发展中粮集团房地产业务专
业平台的承诺已经履行。
②2007 年 12 月 20 日，公司第五届董事会第三十三次会议审议通过《中粮地产（集
团）股份有限公司首期股票期权激励计划（草案）》并公告。由于经营环境、有关政策
及资本市场等诸多方面均已发生重大变化，若继续执行上述股权激励方案将难以真正
起到应有的激励效果,因此 2009 年 3 月 4 日公司第六届董事会第九次会议同意终止上述
股权激励计划以及相关考核办法。
控股股东中粮集团始终履行其承诺。未来公司将根据法律法规及国资委相关监管
要求，结合公司的发展状况及市场条件，适时推出符合公司发展战略且能达到激励效
果的股权激励新方案，从而维护股东和上市公司的长远利益。
（2）本公司控股股东中粮集团有限公司于 2007 年 3 月本公司再融资时所作承诺。
①中粮集团地产业务发展战略
中粮集团将以中粮地产作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，在战略
规划上，中粮集团目前拟将中粮地产作为集团住宅地产业务发展的平台，并采取有效
措施避免同业竞争。
②对集团住宅地产业务发展的承诺
A、在中粮地产开展住宅地产开发业务的城市中，中粮集团不再从事新的住宅地产
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大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
业务。
B、在本公司进行住宅地产开发的城市中，若本公司因资金实力不足等原因不足以
获得新的住宅地产项目，而中粮集团可能利用自身优势获得该等项目时，则在获取该
等项目后，将在同等商业条件下将其优先转让给本公司或采取合作方式由本公司为主
开发；若本公司不受让该等项目，中粮集团将在该等项目进入实质销售阶段之前整体
转让给其他非关联的第三方，而不就该项目进行销售。
C、若本公司拟在其现有进行住宅地产开发的城市之外的城市，进行住宅地产开发
业务，而中粮集团已在该等城市中开展住宅地产开发业务时，则中粮集团同意停止在
该等城市中住宅地产开发业务的经营，并同意本公司对正在经营的住宅地产项目在同
等商业条件下享有优先收购权或采取合作方式由本公司为主开发。
③其他避免同业竞争承诺
除住宅地产业务外，中粮集团不存在从事与本公司主营业务相同或相近业务的情
况，在该等业务为本公司主营业务期间，中粮集团将不会直接从事与其构成实质性竞
争的业务。
承诺履行情况：承诺正常履行。
控股股东中粮集团把本公司作为集团住宅地产业务发展的平台，将符合条件的住
宅项目注入本公司，将不适宜注入上市公司且在建在售尚未清算的房地产项目经营权
委托给本公司管理，同时采取有效措施避免同业竞争。
（3）2018 年 12 月重大资产重组本公司控股股东中粮集团有限公司及其控股子公司
明毅有限公司和中粮集团（香港）有限公司所做承诺
①控股股东中粮集团有限公司关于本次重大资产重组承诺内容包括：同业竞争、
关联交易、资金占用方面的承诺、股份限售承诺、上市公司经营管理活动不越权干预
的承诺、有关填补回报措施的承诺、尚未取得房屋产权证和土地使用权证等不合规事
项引致任何争议或者损失的承诺、列入核查范围的房地产开发项目开发过程中存在土
地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的承诺等；
②明毅有限公司关于本次重大资产重组承诺内容包括：同业竞争、关联交易、资
金占用方面的承诺、股份限售承诺、作为大悦城地产股东的主体资格及所持股权权属
的承诺、列入核查范围的房地产开发项目开发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、
哄抬房价等违法违规行为的承诺、业绩承诺及补偿安排、减值补偿承诺等；
③中粮集团（香港）有限公司关于本次重大资产重组承诺内容为股份限售承诺。
以上承诺的具体内容详见公司 2019 年 2 月 22 日“关于发行股份购买资产并募集配
套资金暨关联交易相关方承诺事项的公告”（公告编号：2019-010）。
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十一、 承诺及或有事项
1、重大承诺事项
（1）资本承诺
项 目 年末余额 年初余额
已签约但尚未于财务报表中确认的
—购建长期资产承诺 0.00 79,213.30
—大额发包合同 278,080.93 131,323.39
—对外投资承诺 24,330.41 90,785.00
合计 302,411.34 301,321.69
（2）经营租赁承诺
截至 2018 年 12 月 31 日，本公司无对外签订的不可撤销的经营租赁合约。
（3）与合营企业投资相关的未确认承诺
参见“附注八、3（6）”部分。
（4）其他承诺事项
截至 2018 年 12 月 31 日，本公司无需要披露的其他重大承诺事项。
2、或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
①天津粮滨投资有限公司
2007 年 9 月 29 日，本公司（以下简称“大悦城控股”）、天津滨海快速交通发展有
限公司（以下简称“滨海快速”）、中粮滨海地产（天津）有限公司（由大悦城控股、
泰达公司共同组建的项目公司，后将其全部权利义务转移至天津粮滨投资有限公司，
以下简称“粮滨公司”）、鹏利地产发展有限公司四方签订《天津市河东区六、七纬路
项目合作协议书》（以下简称“合作协议”），约定四方合作开发上述地块。在开发过程
中由于滨海快速未按照规划修建风亭及地铁出站口，使得大悦城控股、粮滨公司无法
在风亭及地铁出站口所占据地上、地下及周边地块进行开发，直接导致 B、C 地块占地
面积缩水，破坏了大悦城控股、粮滨公司对项目地块的原有规划设计，严重损害了大
悦城控股、粮滨公司的合法权益。2015 年 7 月大悦城控股与粮滨公司共同作为原告向
天津市高级人民法院递交了民事诉讼书，请求：①被告赔偿经济损失 1.5 亿元（后根据
评估结果将损失数变更为 2.3247 亿元）；②赔偿原告为本次诉讼产生的合理支出、律师
费等 100.00 万；③本案诉讼费用由被告承担。天津市高级人民法院于 2015 年 7 月 9 日
向粮滨公司发放了（2015）津高民一初字第 0019 号受理案件通知书。
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2018 年 6 月 6 日大悦城控股与粮滨公司接受天津市高级人民法院（2015）津高民一
初字第 0019 号民事调解书，原告和被告和解，不再主张各自权利，案件受理费由大悦
城控股与粮滨公司共同负担。案件执行完毕。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
本公司没有为其他单位提供债务担保。
（3）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
参见“附注八、在其他主体中权益”部分。
（4）其他或有负债及其财务影响
本公司没有其他或有负债及其财务影响。
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十二、 资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
（1）重大资产重组项目情况
公司向明毅 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行股份购买资产的方式购买其持
2019 有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份并募集配套资金的重大资产重组事项于
2018 年 12 月 25 日获证监会核准。
2019 年 1 月，公司本次重大资产重组的标的资产大悦城地产 9,133,667,644 股普通股
股份已登记至公司名下，本次交易之标的资产已完成过户。过户完成后大悦城地产纳
入公司合并范围。公司和大悦城地产均由中粮集团控制且该控制并非暂时性的，本次
合并系同一控制下企业合并。
公司向明毅有限公司购买资产发行 2,112,138,742 股已于 2019 年 2 月 26 日在深圳证
券交易所上市。本次发行股份购买资产完成后，明毅公司成为公司第一大股东，持有
公司 53.80%股份，中粮集团持有公司 21.84%股份，明毅公司是公司控股股东中粮集团
的一致行动人，公司的控股股东仍为中粮集团，实际控制人仍为国务院国资委，公司
的控制权未发生变更。
2、利润分配情况
本公司 2019 年 4 月 2 日召开第九届董事会第三十二会议审议 2018 年度利润分配预
案，拟以 2019 年 2 月 28 日总股本 3,925,870,338 股为基数，向在本公司确定的股权登记
日登记在册的全体股东每 10 股派现金红利 1.10 元（含税），即 431,845,737.18 元（含税），
剩余未分配利润结转以后年度分配，本公司 2018 年度不进行资本公积金转增股本。上
述分配方案待股东大会决议。
3、销售退回
本公司本年未发生重要的销售退回事项。
4、资产负债表日后划分为持有待售情况
本公司本年无资产负债表日后划分为持有待售情况。
5、2019 年 1 月 1 日起执行新会计准则的影响
财政部于 2017 年 3 月 31 日分别发布了《企业会计准则第 22 号——金融工具确
认和计量（2017 年修订）》（财会〔2017〕7 号）、《企业会计准则第 23 号——金融资
产转移（2017 年修订）》（财会〔2017〕8 号）、《企业会计准则第 24 号——套期会计
（2017 年修订）》（财会〔2017〕9 号），于 2017 年 5 月 2 日发布了《企业会计准则第
37 号——金融工具列报（2017 年修订）》（财会〔2017〕14 号）（上述准则以下统称“新
金融工具准则”），并要求境内上市公司自 2019 年 1 月 1 日起施行。经本公司第九届董
事会第三十二次会议于 2019 年 4 月 2 日决议通过，本公司将于 2019 年 1 月 1 日起执
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行上述新金融工具准则，并将依据上述新金融工具准则的规定对相关会计政策进行变
更。
以下为所涉及的会计政策变更的主要内容：
在新金融工具准则下所有已确认金融资产其后续均按摊余成本或公允价值计量。
在新金融工具准则施行日，以本公司该日既有事实和情况为基础评估管理金融资
产的业务模式、以金融资产初始确认时的事实和情况为基础评估该金融资产上的合同
现金流量特征，将金融资产分为三类：按摊余成本计量、按公允价值计量且其变动计
入其他综合收益及按公允价值计量且其变动计入损益。其中，对于按公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的权益工具投资，当该金融资产终止确认时，之前计入其他
综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。
在新金融工具准则下，本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融
资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、合
同资产及财务担保合同计提减值准备并确认信用减值损失。
6、其他重要的资产负债表日后非调整事项
本公司本年不存在其他重要的资产负债表日后非调整事项。
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十三、 其他重要事项
1、前期差错更正
本公司本年不存在前期重大差错更正。
2、债务重组
本公司本年不存在债务重组。
3、资产置换
本公司本年不存在资产置换。
4、年金计划
本公司企业年金主要为补充养老保险，每年采取一次性缴费方式，其中企业按员
工个人上一年的全年收入的 5%缴纳，个人以该职工上年度工资总额为基数，比例不低
于企业为该职工缴费的四分之一，不超过国家规定的上限缴纳。本公司本年年金计划
无重大变化。
5、终止经营
本公司本年不存在终止经营的企业。
6、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
本公司根据内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了住宅地产、工业地产
和物业管理共三大报告分部。每个报告分部为单独的业务分部，提供不同的产品和劳
务，由于每个分部需要不同的技术及市场策略而需要进行单独的管理。本公司管理层
将会定期审阅不同分部的财务信息以决定向其配置资源、评价业绩。
工业地产核算内容为深圳地区部分公司出租工业厂房及提供相关服务，物业管理
核算内容为商品性住宅的物业管理服务。
报告分部的利润或亏损、资产及负债的信息
为了评价各个分部的业绩及向其配置资源，本公司管理层会定期审阅归属于各分
部资产、收入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下：
分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以及能
够以合理的基础分配给该分部的资产，不包括递延所得税资产及其他未分配的总部资
产。
分部负债，是指分部经营活动形成的可归属于该分部的负债，包括归属于各分部
的应付款项、预收款项和银行借款等，不包括递延所得税负债。
分部经营成果是指各个分部产生的收入（包括对外交易收入及分部间的交易收入），
扣除各个分部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销及减值损失、直接
归属于某一分部的银行存款及银行借款所产生的利息净支出后的净额。分部之间收入
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的转移定价按照与其他对外交易相似的条款计算。
（2）报告分部的财务信息
2018年分部财务信息：
项目 住宅地产 工业地产 物业管理 未分配项目
分部收入 13,182,278,928.58 362,452,309.77 650,988,485.02 8,262,389.34
其中：
外部销售收入 13,182,278,928.58 347,267,491.55 581,766,325.87 8,262,389.34
分部间销售收入 0.00 15,184,818.22 69,222,159.15 0.00
分部费用 11,311,917,963.54 351,084,893.16 632,975,081.65 1,830,757,214.32
分部利润[注 1] 1,870,360,965.04 11,367,416.61 18,013,403.37 -1,822,494,824.98
分部资产 94,715,077,279.32 2,332,244,855.62 313,267,073.56 45,662,348,939.80
分部负债 81,886,799,574.60 2,540,304,122.75 296,066,797.61 34,040,181,272.70
2018年分部财务信息（续）：
项目 合计数 抵消数 合并数
分部收入 14,203,982,112.71 -84,406,977.37 14,119,575,135.34
其中：
外部销售收入 14,119,575,135.34 0.00 14,119,575,135.34
分部间销售收入 84,406,977.37 -84,406,977.37 0.00
分部费用 14,126,735,152.67 -2,146,437,459.85 11,980,297,692.82
分部利润[注 1] 77,246,960.04 2,062,030,482.48 2,139,277,442.52
分部资产 143,022,938,148.30 -51,851,008,176.79 91,171,929,971.51
分部负债 118,763,351,767.66 -41,351,207,239.51 77,412,144,528.15
2017年分部财务信息：
项目 住宅地产 工业地产 物业管理 未分配项目
分部收入 13,390,534,527.35 381,509,805.72 367,724,210.95 35,401,389.50
其中：
外部销售收入 13,390,534,527.35 325,484,888.51 290,935,123.67 35,401,389.50
分部间销售收入 0.00 56,024,917.21 76,789,087.28 0.00
分部费用 11,454,273,082.86 320,377,086.97 373,706,539.34 1,189,854,028.32
分部利润[注 1] 1,936,261,444.49 61,132,718.75 -5,982,328.39 -1,154,452,638.82
分部资产 76,836,909,376.28 1,966,010,167.81 269,677,665.31 40,367,785,282.13
分部负债 68,053,825,057.35 2,299,640,039.36 266,405,759.59 28,199,533,419.70
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
2017年分部财务信息（续）：
项目 合计数 抵消数 合并数
分部收入 14,175,169,933.52 -132,814,004.49 14,042,355,929.03
其中：
外部销售收入 14,042,355,929.03 0.00 14,042,355,929.03
分部间销售收入 132,814,004.49 -132,814,004.49 0.00
分部费用 13,338,210,737.49 -1,019,727,483.81 12,318,483,253.68
分部利润[注 1] 836,959,196.03 886,913,479.32 1,723,872,675.35
分部资产 119,440,382,491.53 -43,688,906,704.66 75,751,475,786.87
分部负债 98,819,404,276.00 -34,812,517,652.79 64,006,886,623.21
注1：分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下：
项目 2018 年 2017 年
分部利润 2,139,277,442.52 1,723,872,675.35
加：投资收益 707,839,421.54 522,955,138.42
资产处置收益 417,225.93 144,621,903.67
营业利润 2,858,725,278.71 2,391,449,717.44
7、其他对投资者决策有影响的重要事项
本公司本年不存在其他对投资者决策有影响的重要事项。
152
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十四、 公司财务报表主要项目注释
1、应收票据及应收账款
项 目 年末余额 年初余额
应收票据 0.00 0.00
应收账款 1,297,518.89 1,271,212.40
合 计 1,297,518.89 1,271,212.40
（1）应收账款
①应收账款分类披露
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
按信用风险组合计提坏账准备的应收账款 1,297,518.89 100.00 0.00 0.00 1,297,518.89
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 1,297,518.89 100.00 0.00 0.00 1,297,518.89
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
按信用风险组合计提坏账准备的应收账款 1,311,042.56 100.00 39,830.16 3.04 1,271,212.40
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 1,311,042.56 100.00 39,830.16 3.04 1,271,212.40
注：单项金额重大是指余额在 5,000,000.00 元（含）以上的往来款项。
153
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A、组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
年末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 1,297,518.89 100.00 0.00 514,439.30 39.24 0.00
3 个月以上—1 年（含 1 年） 0.00 0.00 0.00 796,603.26 60.76 39,830.16
1 年以上—2 年（含 2 年） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2 年以上—3 年（含 3 年） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3 年以上 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 1,297,518.89 100.00 0.00 1,311,042.56 100.00 39,830.16
②本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年计提坏账准备金额 0.00 元；本年收回或转回坏账准备金额 39,830.16 元。
其中：本年坏账准备收回或转回金额重要的
单位名称 转回或收回金额 收回方式
张小朋租金 39,830.16 货币
合 计 39,830.16 ——
③按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
占应收账款年末余额 坏账准备
单位名称 与本公司关系 年末余额 账龄
合计数的比例（%） 年末余额
张小朋 客户 879,537.19 3 个月以内 67.79 0.00
深圳市现代投资发展有限公司 客户 277,539.20 3 个月以内 21.39 0.00
深圳市朗森投资发展有限公司 客户 77,866.30 3 个月以内 6.00 0.00
中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司 客户 47,880.00 3 个月以内 3.69 0.00
深圳市坤鑫投资有限公司 客户 14,314.00 3 个月以内 1.10 0.00
合计 —— 1,297,136.69 —— 99.97 0.00
2、其他应收款
项 目 年末余额 年初余额
应收利息 3,041,701.26 3,041,701.17
应收股利 0.00 0.00
其他应收款 32,903,327,407.15 27,256,031,983.35
合 计 32,906,369,108.41 27,259,073,684.52
154
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（1）应收利息
项 目 年末余额 年初余额
委托贷款 3,041,701.26 3,041,701.17
合 计 3,041,701.26 3,041,701.17
（2）其他应收款
①其他应收款分类披露
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款 13,278,014,794.96 40.19 132,780,147.97 1.00 13,145,234,646.99
按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款 19,758,349,229.54 59.81 533,503.68 0.01 19,757,815,725.86
单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款 279,832.63 0.00 2,798.33 1.00 277,034.30
合计 33,036,643,857.13 100.00 133,316,449.98 —— 32,903,327,407.15
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款 9,465,756,511.86 34.56 129,708,365.07 1.37 9,336,048,146.79
按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款 17,917,454,210.43 65.43 238,546.43 0.00 17,917,215,664.00
单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款 2,796,133.90 0.01 27,961.34 1.00 2,768,172.56
合计 27,386,006,856.19 100.00 129,974,872.84 —— 27,256,031,983.35
注：单项金额重大是指余额在 5,000,000.00 元（含）以上的往来款项。
②其他应收款按信用风险特征组合列示
年末余额 年初余额
账龄
账面余额 比例（%） 账面余额 比例（%）
3 个月以内（含 3 个月） 7,365,229,598.60 37.28 12,926,565,611.10 72.15
3 个月以上-1 年（含 1 年） 6,771,140,780.13 34.27 2,681,215,284.26 14.96
1 年以上-2 年（含 2 年） 4,511,582,144.64 22.83 1,098,457,961.39 6.13
2 年以上-3 年（含 3 年） 847,324,747.26 4.29 325,497,640.06 1.82
3 年以上 263,071,958.91 1.33 885,717,713.62 4.94
合计 19,758,349,229.54 100.00 17,917,454,210.43 100.00
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③坏账准备的计提情况
A、年末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
年末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
深圳汇金贰号投资合伙企业(有限合伙） 497,000,000.00 4,970,000.00 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
北京恒合悦兴置业有限公司 2,806,799,601.64 28,067,996.03 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
北京辉拓置业有限公司 154,225,610.38 1,542,256.11 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
北京南悦房地产开发有限公司 585,331,604.69 5,853,316.05 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
北京远创中辉房地产开发有限公司 333,152,835.26 3,331,528.35 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
北京悦恒置业有限公司 1,543,365,312.50 15,433,653.13 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
北京正德丰泽房地产开发有限公司 870,988,024.16 8,709,880.25 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
北京正德瑞祥房地产开发有限公司 1,354,850,893.36 13,548,508.93 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
南京雍祥房地产开发有限公司 153,139,444.12 1,531,394.44 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
上海梁悦实业有限公司 370,435,470.00 3,704,354.70 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
上海众承房地产开发有限公司 1,051,109,734.30 10,511,097.34 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
绍兴臻悦房地产开发有限公司 682,727,942.44 6,827,279.42 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
苏州工业园区悦金房地产有限公司 1,452,729,175.80 14,527,291.76 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
天津市中辰朝华置业有限公司 1,422,159,146.31 14,221,591.46 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
合 计 13,278,014,794.96 132,780,147.97 — —
B、组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
年末余额 年初余额
账面余额 账面余额
账龄
坏账准备 比例 坏账准备
金额 比例（%） 金额
（%）
3 个月以内（含 3 个月） 9,676,233.83 76.22 0.00 460,608,266.25 99.73 0.00
3 个月以上-1 年（含 1 年） 2,132,993.74 16.80 104,633.07 994,126.20 0.22 49,706.32
1 年以上-2 年（含 2 年） 653,189.17 5.15 195,956.75 0.00 0.00 0.00
2 年以上-3 年（含 3 年） 0.00 0.00 0.00 89,435.50 0.02 44,717.75
3 年以上 232,913.86 1.83 232,913.86 144,122.36 0.03 144,122.36
合计 12,695,330.60 100.00 533,503.68 461,835,950.31 100.00 238,546.43
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C、组合中，按合并范围内关联往来组合计提坏账准备的其他应收账款
年末余额
其他应收账款内容
账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
合并范围内关联方 19,745,653,898.94 0.00 0.00 经测试，未发生减值
D、年末单项金额不重大并单独计提坏账准备的其他应收款
年末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
北京鹏悦置业有限公司 19,937.50 199.38 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
广州越伟房产发展有限公司 259,895.13 2,598.95 1.00 关联企业往来，经测试后，按 1%计提
合 计 279,832.63 2,798.33 — —
④其他应收款按款项性质分类披露
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
保证金及押金 498,086,422.03 460,880,428.03
往来款 32,538,365,719.53 26,924,170,905.88
其他 191,715.57 955,522.28
合 计 33,036,643,857.13 27,386,006,856.19
⑤本年计提、收回或转回的其他应收款坏账准备情况
本 年 计 提 坏 账 准 备 金 额 60,168,283.42 元 ； 本 年 收 回 或 转 回 坏 账 准 备 金 额
21,523,692.26 元；本年核销的坏账准备金额 35,303,014.02 元。
其中：本年坏账准备转回或收回金额重要的
单位名称 转回或收回金额 收回方式
北京恒合悦兴置业有限公司 3,270,621.97 货币
北京正德丰泽房地产开发有限公司 9,806,788.60 货币
成都鹏鼎置业有限责任公司 3,405,128.65 货币
上海众承房地产开发有限公司 1,465,456.89 货币
苏州工业园区悦金房地产有限公司 2,841,500.91 货币
合 计 20,789,497.02 ——
⑥本年实际核销的其他应收款情况
项 目 核销金额
实际核销的其他应收款 35,303,014.02
157
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其中重要的其他应收款核销情况
履行的核销 是否因关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因
程序 交易产生
法院判决资产清算，经
深圳鹏丽陶瓷有限公司 往来款 35,303,014.02 注销 是
过公司党委会批准
合 计 — 35,303,014.02 — — —
⑦按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款年末余额 坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄
合计数的比例（%） 年末余额
北京恒合悦兴置业有限公司 往来款 2,806,799,601.64 1-2 年 8.50 28,067,996.03
成都中金澍茂置业有限公司 往来款 2,405,049,579.26 1-2 年 7.28 0.00
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 往来款 1,922,410,740.70 1-2 年 5.82 0.00
中粮地产南京有限公司 往来款 1,729,921,356.43 1-2 年 5.24 0.00
中粮地产发展（深圳）有限公司 往来款 1,638,060,912.67 3 个月-1 年 4.96 0.00
合 计 — 10,502,242,190.70 — 31.80 28,067,996.03
3、长期股权投资
（1）长期股权投资分类
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 7,336,711,946.28 4,900,000.00 7,331,811,946.28 7,284,798,773.85 47,986,827.57 7,236,811,946.28
对联营、合营企业投资 509,820,911.34 0.00 509,820,911.34 517,577,405.06 0.00 517,577,405.06
合 计 7,846,532,857.62 4,900,000.00 7,841,632,857.62 7,802,376,178.91 47,986,827.57 7,754,389,351.34
（2）对子公司投资
本年计提减值 减值准备年
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
准备 末余额
中耀房地产开发（沈
2,030,388,806.34 0.00 0.00 2,030,388,806.34 0.00 0.00
阳）有限公司
天津粮滨投资有限公
45,900,000.00 0.00 0.00 45,900,000.00 0.00 0.00
司
中粮地产（天津）有限
0.00 68,000,000.00 0.00 68,000,000.00 0.00 0.00
公司
中粮地产（北京）有限
50,000,000.00 0.00 0.00 50,000,000.00 0.00 0.00
公司
158
大悦城控股集团股份有限公司
［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
本年计提减值 减值准备年
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
准备 末余额
中粮地产成都有限公
235,000,000.00 0.00 0.00 235,000,000.00 0.00 0.00
司
成都天泉置业有限责
418,771,335.00 0.00 0.00 418,771,335.00 0.00 0.00
任公司
长沙中粮地产开发有
35,568,983.90 0.00 0.00 35,568,983.90 0.00 0.00
限公司
中粮地产南京有限公
100,000,000.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00 0.00
司
苏源集团江苏房地产
496,842,132.05 0.00 0.00 496,842,132.05 0.00 0.00
开发有限公司
杭州易筑房地产开发
400,000,000.00 0.00 0.00 400,000,000.00 0.00 0.00
有限公司
杭州鸿悦置业有限公
600,000,000.00 0.00 0.00 600,000,000.00 0.00 0.00
司
中粮房地产开发（杭
100,000,000.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00 0.00
州）有限公司
烟台中粮博瑞房地产
335,345,937.02 0.00 0.00 335,345,937.02 0.00 0.00
开发有限公司
中粮地产（上海）有限
400,000,000.00 0.00 0.00 400,000,000.00 0.00 0.00
公司
上海加来房地产开发
182,655,758.07 0.00 0.00 182,655,758.07 0.00 0.00
有限公司
中粮地产集团深圳房
845,000,001.00 0.00 0.00 845,000,001.00 0.00 0.00
地产开发有限公司
中粮地产发展（深圳）
30,000,000.00 0.00 0.00 30,000,000.00 0.00 0.00
有限公司
中粮祥云置业（苏州）
229,500,000.00 0.00 0.00 229,500,000.00 0.00 0.00
有限公司
华高置业有限公司 10,000.00 0.00 0.00 10,000.00 0.00 0.00
中粮地产集团深圳大
900,000.00 0.00 0.00 900,000.00 0.00 900,000.00
洋服务有限公司
深圳市宝安福安实业 6,245,198.37 0.00 0.00 6,245,198.37 0.00 0.00
159
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［原名中粮地产（集团）股份有限公司］ 2018 年度财务报表附注
本年计提减值 减值准备年
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
准备 末余额
有限公司
中粮地产（集团）深圳
1,000,000.00 0.00 0.00 1,000,000.00 0.00 0.00
工人服务有限公司
中粮地产集团深圳工
4,000,000.00 0.00 0.00 4,000,000.00 0.00 4,000,000.00
业发展有限公司
深圳市宝安三联有限
67,272,937.10 0.00 0.00 67,272,937.10 0.00 0.00
公司
深圳鹏丽陶瓷有限公
43,086,827.57 0.00 43,086,827.57 0.00 0.00 0.00
司
深圳中粮地产物业服
3,000,000.00 0.00 0.00 3,000,000.00 0.00 0.00
务有限公司
中粮地产集团深圳物
5,110,857.43 0.00 0.00 5,110,857.43 0.00 0.00
业管理有限公司
中粮天悦地产（苏州）
151,000,000.00 0.00 0.00 151,000,000.00 0.00 0.00
有限公司
太仓悦祥房地产开发
300,000,000.00 0.00 0.00 300,000,000.00 0.00 0.00
有限公司
中粮地产（武汉）有限
5,000,000.00 0.00 0.00 5,000,000.00 0.00 0.00
公司
沈阳和悦投资有限公
163,200,000.00 0.00 0.00 163,200,000.00 0.00 0.00
司
中粮地产（西安）有限
0.00 17,000,000.00 0.00 17,000,000.00 0.00 0.00
公司
西安悦鼎房地产开发
0.00 10,000,000.00 0.00 10,000,000.00 0.00 0.00
有限公司
合 计 7,284,798,773.85 95,000,000.00 43,086,827.57 7,336,711,946.28 0.00 4,900,000.00
160
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（3）对联营、合营企业投资
本年增减变动
被投资单位 年初余额 权益法下确认的投 其他综合收益 其他权益变
追加投资 减少投资
资损益 调整 动
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限公司 171,940,237.27 0.00 0.00 -1,452,118.55 0.00 0.00
北京中粮万科置业有限公司 268,905,999.55 0.00 0.00 11,977,914.95 0.00 0.00
小 计 440,846,236.82 0.00 0.00 10,525,796.40 0.00 0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公司 75,132,111.02 0.00 0.00 -18,294,052.73 0.00 0.00
深圳凯莱物业管理有限公司 1,599,057.22 0.00 0.00 11,762.61 0.00 0.00
小 计 76,731,168.24 0.00 0.00 -18,282,290.12 0.00 0.00
合 计 517,577,405.06 0.00 0.00 -7,756,493.72 0.00 0.00
（续）
本年增减变动
被投资单位 宣告发放现金股 年末余额 减值准备年末余额
计提减值准备 其他
利或利润
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限公司 0.00 0.00 0.00 170,488,118.72 0.00
北京中粮万科置业有限公司 0.00 0.00 0.00 280,883,914.50 0.00
小 计 0.00 0.00 0.00 451,372,033.22 0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公司 0.00 0.00 0.00 56,838,058.29 0.00
深圳凯莱物业管理有限公司 0.00 0.00 0.00 1,610,819.83 0.00
小 计 0.00 0.00 0.00 58,448,878.12 0.00
合 计 0.00 0.00 0.00 509,820,911.34 0.00
4、营业收入和成本
（1）营业收入、营业成本
本年发生额 上年发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 736,926,823.57 208,235,129.56 1,473,238,551.16 430,277,445.20
其他业务 8,262,389.34 3,479,297.34 35,401,389.50 3,127,379.97
合 计 745,189,212.91 211,714,426.90 1,508,639,940.66 433,404,825.17
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（2）主营业务（分行业）
本年发生数 上年发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务
其中：商品房销售 576,674,611.69 146,074,626.94 1,310,101,363.62 364,678,160.11
房屋租赁 160,252,211.88 62,160,502.62 163,137,187.54 65,599,285.09
物业管理 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 736,926,823.57 208,235,129.56 1,473,238,551.16 430,277,445.20
（3）前五名项目的营业收入情况
项目名称 本年确认营业收入
深圳中粮凤凰里15号商铺客户 9,750,807.62
深圳中粮凤凰里8栋2701房客户 6,115,535.24
深圳中粮凤凰里8栋2401房客户 6,094,953.33
深圳中粮凤凰里8栋2801房客户 6,094,953.33
深圳中粮凤凰里8栋2301房客户 6,088,093.33
合计 34,144,342.85
5、投资收益
（1）分类
项 目 本年发生额 上年发生额
成本法核算的可供出售金融资产投资收益 3,000,000.00 2,400,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 -7,756,493.72 26,499,159.72
成本法核算的长期股权投资收益 92,325,600.00 27,486,801.12
处置长期股权投资产生的投资收益 0.00 6,317,623.13
资金拆借利息收入 1,846,004,238.97 1,302,228,827.90
合 计 1,933,573,345.25 1,364,932,411.87
（2）按成本法核算的可供出售金融资产收益
被投资单位名称 本年发生数 上年发生数 本年比上期增减变动的原因
上海中城联盟投资管理公司 3,000,000.00 2,400,000.00 被投资方本年分红增加
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（3）按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本年发生数 上年发生数 本年比上年增减变动原因
北京中粮万科置业有限公司 11,977,914.95 -805,228.36 被投资方净利润增加
宝兴电线电缆有限公司 -18,294,052.73 23,470,357.70 被投资方净利润减少
广州市鹏万房地产有限公司 -1,452,118.55 3,728,824.09 被投资方净利润减少
深圳凯莱物业管理有限公司 11,762.61 105,206.29 被投资方净利润减少
合计 -7,756,493.72 26,499,159.72 ——
（4）按成本法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本年发生数 上年发生数
深圳市福安实业有限公司 15,825,600.00 14,130,000.00
中粮祥云置业（苏州）有限公司 76,500,000.00 0.00
深圳市宝安三联有限公司 0.00 13,356,801.12
合计 92,325,600.00 27,486,801.12
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十五、 补充资料
1、本年非经常性损益明细表
项 目 金额 说明
主要为子公司
非同比例增资
非流动性资产处置损益 175,700,534.43
丧失控制权取
得的投资收益
越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免 0.00
主要是北京祥
计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合 云小镇项目获
11,512,509.47
国家政策规定，按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 得示范街区政
府资金支持
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 0.00
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时
0.00
应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 0.00
委托他人投资或管理资产的损益 0.00
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 0.00
债务重组损益 0.00
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 0.00
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 0.00
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益 0.00
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 0.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易 0.00
性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 40,566,059.45
对外委托贷款取得的损益 0.00
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生
0.00
的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对
0.00
当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 943,396.24
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,765,702.81
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项 目 金额 说明
其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00
小 计 226,956,796.78
所得税影响额 57,113,006.60
少数股东权益影响额（税后） 5,535,305.56
合 计 164,308,484.62
注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入,"-"表示损失或支出。
本公司对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公
告第1号——非经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定执行。
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号—非经常性损益》
定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1
号—非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目
项 目 涉及金额 原因
公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是子
公司收取股东或公司收取参股公司往来款的资金占用费，
对外委托贷款取得的损 对外委托贷款取得的损益是公司通过金融机构对外贷款取
益及子公司收取股东或 得的损益，公司以前年度认定这两项业务具有特殊性和偶
962,868,312.93
公司收取参股子公司往 发性，将其界定为非经常性损益项目，公司现在判断这两
来款资金占用费 项业务与公司正常生产经营业务直接相关，且在未来期间
持续发生，不再具有特殊性和偶发性的特点，本年不再界
定为非经常性损益项目。
2、净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益（元/股）
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 19.18 0.77 0.77
扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润 16.91 0.68 0.68
165