大悦城控股集团股份有限公司第十届董事会公告
证券代码：000031 证券简称：大悦城 公告编号：2023-016
大悦城控股集团股份有限公司
2022 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展 规划，
投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
全体董事均出席了审议本次年报的董事会会议。
信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
公司经董事会审议通过的利润分配预案为：不进行现金分红、不送红股，也不进行资本公积金
转增股本。
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 大悦城 股票代码 000031
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 宋冰心 杨杰
（1）北京市朝阳区朝阳门南大街 8 号中粮福临门大厦 13 层
办公地址
（2）深圳市宝安区留仙一路 8 号中粮创芯研发中心 A1 栋 27 楼
传真 86-010-85017888；86-755-23999288
电话 86-755-23999009
电子信箱 000031@cofco.com
2、报告期主要业务或产品简介
公司为中粮集团唯一的地产业务平台，从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及
管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司旗下拥有在香港联合 交易
所上市的大悦城地产有限公司（股票代码：00207.HK），其开发、管理、经营的以大悦城为 品牌 的城
市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。
公司定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、
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长江中游等五大城市群及周边辐射区域，聚焦辽中南、山东半岛、海西、关中等城市群核心重点城 市。
在住宅地产领域，公司聚焦新生代居住需求，进行新一轮产品升级，将祥云、锦云等云系 产品迭
代升级为悦系产品，洞见新生代的审美、喜好、态度，同频居住理想，发布“美好由你，共 悦未 来”
生活主张，实现与新生代共建、共创、共悦。未来公司将聚焦面向高端改善的壹号系和面向首置 及首
改的悦系，满足客户多层次的购房需求，并不断打造明星产品，提升品牌影响力。
在商业地产领域，公司以大悦城和大悦汇为标准产品线，立体化布局，通过不断创新线下 场景体
验和大数据系统，实现精细化运营，成为引领城市居民消费和生活方式升级的明星力量。大悦城以 18-
35 岁城市新生代及青年客群为核心，以城市客群的潮流、娱乐、社交生活需求为经营导向，以“年 轻、
时尚、潮流、品位”为品牌内涵，提供时尚感、引领性的服务体验，倡导潮流文化，构建极具潮 流影
响力的辐射全域的城市商业地标，致力影响、启发消费者生活方式，推动商业革新与城市发 展；大悦
汇以城市主城区或城市副中心的城市新中产及家庭客群为核心，以区域客群的高频美好生活需求 为经
营导向，以“休憩、社交、生活、品位”为品牌内涵，提供生活化、情感性的服务体验，倡导生 活文
化，构建更加丰富、多元、包容的生活方式，致力城市区域价值提升，引领区域生活品质升级。
在产业地产和写字楼领域，公司依托强大的资源优势和卓越的运营能力，取得了稳健发展 。写字
楼业务始于上世纪 90 年代，经过多年深耕，业务分布在香港及北京、深圳等一线和核心二线城 市。
产业园业务立足大健康、新能源、信息科技三大优势产业领域，打造集聚全球创新资源的产业服 务平
台，充分发挥资源的协同整合能力，提升产业链水平，助力产业链布局、转型、升级，目前业务 分布
于北京、深圳等核心城市。未来，公司将通过轻资产管理输出、中资产运营等合作模式，不断做 大管
理规模，树立管理输出的行业标杆。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
单位：元
本年末比上年末增
2022 年末 2021 年末 2020 年末
减
总资产 214,432,267,769.07 212,727,104,515.44 0.80% 199,871,387,964.97
归属于上市公司股
15,402,385,024.43 18,838,312,762.83 -18.24% 18,351,072,907.55
东的净资产
2022 年 2021 年 本年比上年增减 2020 年
营业收入 39,578,691,796.06 42,614,497,358.92 -7.12% 38,445,284,255.56
归属于上市公司股
-2,882,769,952.94 107,510,183.02 -2,781.39% -386,833,565.96
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -2,954,679,667.86 41,172,691.93 -7,276.31% -501,185,321.39
损益的净利润
经营活动产生的现
2,710,451,072.07 -8,464,132,339.15 132.02% 9,814,109,859.72
金流量净额
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基本每股收益（元/
-0.67 0.03 -2,333.33% -0.09
股）
稀释每股收益（元/
-0.67 0.03 -2,333.33% -0.09
股）
加权平均净资产收
-16.84% 0.58% -17.42% -2.06%
益率
（2）分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 8,181,059,587.02 6,820,242,771.53 9,856,676,289.10 14,720,713,148.41
归属于上市公司股
-100,869,965.78 186,783,854.99 4,735,539.31 -2,973,419,381.46
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -121,332,427.30 172,408,182.96 -8,747,793.56 -2,997,007,629.96
损益的净利润
经营活动产生的现
-336,311,162.02 -23,901,334.30 2,943,971,734.14 126,691,834.25
金流量净额
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年 度报告 报 告期末
报告期末 披 露日前 表 决权恢 年度报告披露日前一
普通股股 115,927 一 个月末 116,541 复 的优先 0 个月末表决权恢复的 0
东总数 普 通股股 股 股东总 优先股股东总数
东总数 数
前 10 名股东持股情况
质押、标记或冻结情
持有有限售条 况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
件的股份数量
股份状态 数量
明毅有限公司 境外法人 49.28% 2,112,138,742 - - -
中粮集团有限公司 国有法人 20.00% 857,354,140 - - -
太平人寿保险有限
公司－传统－普通 基金、理财
6.61% 283,417,532 283,417,532 - -
保 险 产 品 -022L- 产品等
CT001 深
中央汇金资产管理
国有法人 1.5% 64,479,900 - -
有限责任公司
香港中央结算有限
境外法人 0.71% 30,641,875 - - -
公司
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徐开东 境内自然人 0.37% 15,834,240 - - -
高有金 境内自然人 0.29% 12,510,100 - - -
张忱业 境内自然人 0.28% 12,198,537 - - -
中国农业银行股份
有限公司－富国中
基金、理财
证 500 指数增强型 0.26% 11,193,700 - - -
产品等
证 券 投 资 基金
（LOF）
中国农业银行股份
有 限 公 司 － 中证 基金、理财
0.26% 11,144,592 - - -
500 交易型开放式 产品等
指数证券投资基金
前十名股东中，明毅有限公司是中粮集团有限公司的全资子公司，两者存在关联关
上述股东关联关系或
系，属于中国证监会相关法律法规规定的一致行动人；其他股东未知是否存在其他关
一致行动的说明
联关系，也未知是否属于中国证监会相关法律法规规定的一致行动人。
公 司 股 东 张 忱 业通过 招商 证券 股份 有限公 司客 户信 用交易 担保 证券账户持有
12,198,537 股，普通账户持有 0 股，实际合计持有 12,198,537 股；股东徐开东通过国
参与融资融券业务股 金证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户 2,984,140 股，普通账户持有
东情况说明（如有） 12,850,100 股，实际合计持有 15,834,240 股；股东高有金通过招商证券股份有限公司
客户信用交易担保证券账户持有 12,510,100 股，普通账户持有 0 股，实际合计持有
12,510,100 股。
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
公司报告期无优先股股东持股情况。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
国务院国有资产监督管理委员会
100%
中粮集团有限公司
100%
中粮集团（香港）
有限公司
100%
明毅有限公司
49.28% 20.00%
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5、在年度报告批准报出日存续的债券情况
（1）债券基本信息
债券余额
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率
（万元）
中粮置业投资有限公司
2019 年 01 月 2025 年 01 月
2019 年公开发行公司债 19 中粮 01 155123 16,895 3.94%
09 日 09 日
券(第一期)(品种一)
中粮置业投资有限公司
2019 年 01 月 2026 年 01 月
2019 年公开发行公司债 19 中粮 02 155124 70,000 4.10%
09 日 09 日
券(第一期)(品种二)
中粮置业投资有限公司
2020 年面向合格投资者 2020 年 03 月 2023 年 03 月
20 中粮 01 149072 90,000 3.14%
公开发行公司债券(第一 27 日 27 日
期)(品种一)
中粮置业投资有限公司
2020 年面向合格投资者 2020 年 03 月 2025 年 03 月
20 中粮 02 149073 60,000 3.60%
公开发行公司债券(第一 27 日 27 日
期)(品种二)
大悦城控股集团股份有
限公司 2020 年面向专业 2020 年 08 月 2025 年 08 月
20 大悦 01 149189 200,000 3.78%
投资者公开发行公司债 04 日 04 日
券(第一期)(品种一)
中粮置业投资有限公司
2022 年面向专业投资者 2022 年 01 月 2027 年 01 月
22 中粮 01 149782 100,000 3.08%
公开发行公司债券(第一 19 日 19 日
期)(品种一)
中粮置业投资有限公司
2022 年面向专业投资者 2022 年 01 月 2029 年 01 月
22 中粮 02 149783 50,000 3.49%
公开发行公司债券(第一 19 日 19 日
期)(品种二)
大悦城控股集团股份有
限公司 2022 年面向专业 2022 年 10 月 2027 年 10 月
22 大悦 01 148102 150,000 3.13%
投资者公开发行公司债 26 日 27 日
券(第一期)(品种一)
大悦城控股集团股份有
限公司 2022 年面向专业 2022 年 12 月 2027 年 12 月
22 大悦 02 148141 150,000 4.27%
投资者公开发行公司债 16 日 19 日
券(第二期)(品种一)
大悦城控股集团股份有
限公司 2023 年面向专业 2023 年 01 月 2028 年 01 月
23 大悦 01 148174 200,000 3.97%
投资者公开发行公司债 18 日 19 日
券(第一期)(品种一)
报告期内公司债券的付息兑付情况 报告期内上述公司债券均根据约定按时、足额支付利息。
（2）债券最新跟踪评级及评级变化情况
报告期内信用评级结果未调整，主体信用及债券信用评级均为 AAA。
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（3）截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2022 年 2021 年 本年比上年增减
资产负债率 77.85% 75.51% 2.34%
扣除非经常性损益后净利润 -240,274.27 61,062.65 -493.49%
EBITDA 全部债务比 2.26% 4.06% -1.80%
利息保障倍数 0.56 1.35 -58.52%
三、重要事项
2022 年，面对日益复杂严峻的外部环境，公司迎难而上、稳中有进，持续深化组织变革，优化激
励约束机制，为稳健可持续发展打下了坚实的基础。公司专业能力不断提升，运营效率持续 进步 ，前
期开发效率已达到标杆水平。投资进一步聚焦，销售排名逆势提升，商业实现轻重并举。
公司 2022 年年度报告全文第六节“重要事项”，详细描述了报告期内发生的重要事项。
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大悦城控股集团股份有限公司第十届董事会公告
（本页无正文，大悦城控股集团股份有限公司 2022 年报摘要签字盖章页）
法定代表人签名：曹荣根
大悦城控股集团股份有限公司
二〇二三年四月二十四日
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