大 悦 城 控 股 集团 股 份 有限 公 司
2 022 年 度
财务报告
索引 页码
公司财务报告
— 合并资产负债表 1-2
— 合并利润表 3
— 合并现金流量表 4
— 合并股东权益变动表 5-6
— 母公司资产负债表 7-8
— 母公司利润表 9
— 母公司现金流量表 10
— 母公司股东权益变动表 11-12
— 财务报表附注 13-141
审计报告
XYZH/2023BJAA14B0084
大悦城控股集团股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了大悦城控股集团股份有限公司（以下简称大悦城控股）财务报表，包
括 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2022 年度的合并及母公司利润表、
合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允
反映了大悦城控股 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2022 年度的合并
及母公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会
计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国
注册会计师职业道德守则，我们独立于大悦城控股并履行了职业道德方面的其他责
任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本年财务报表审计最为重要的事项。
这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事
项单独发表意见。
1、房地产开发项目的收入确认
关键审计事项 审计中的应对
请参阅财务报表附注“四、重要会计政 针对房地产开发项目的收入确认，我们实施
策及会计估计”注释 31 所述的会计政策及 的主要审计程序包括：
“六、合并财务报表主要项目注释”注释 1、评价与房地产销售收入确认相关的关键内
42。 部控制的设计和运行有效性；
大悦城控股的主营业务为房地产项目开 2、检查大悦城控股的房产标准买卖合同条
发，房地产项目销售同时满足下列条件时， 款，以评价大悦城控股有关房地产开发项目
公司确认相关收入：在房产完工并验收合 的收入确认政策是否符合相关会计准则的要
格，签订了销售合同，达到销售合同约定的 求；
交付条件，取得了买方按销售合同约定交付 3、针对大悦城控股本年确认的房产销售收
房产的付款证明，在客户取得相关商品或服 入，选取样本，检查买卖合同及可以证明房
务控制权时点，确认销售收入的实现。 产已达到交付条件的支持性文件，以评价相
由于公司的房地产销售收入对大悦城控 关房产销售收入是否已按照公司的收入确认
股财务报表的重要性（2022 年度房地产销售 政策确认；
收入为人民币 3,350,190.20 万元，占本年全 4、在资产负债表日前后确认房产销售收入的
部营业收入 84.65%），因此，我们将大悦城 项目，选取样本，检查可以证明房产已达到
控股房地产开发项目的收入确认识别为关键 交付条件的相关支持性文件，以评价相关房
审计事项。 产销售收入是否已在恰当的期间确认。
2．存货可变现净值的评估
关键审计事项 审计中的应对
请参阅财务报表附注“四、重要会计政 针对存货可变现净值的评估，我们实施的主
策及会计估计”注释 11 所述的会计政策及 要审计程序包括：
“六、合并财务报表主要项目注释”注释 1、评价与存货可变现净值估计相关的关键
7。 内部控制的设计和运行有效性；
2022 年 12 月 31 日，大悦城控股存货账 2、复核管理层的存货可变现净值估计，并
面价值为人民币 9,570,489.93 万元，占大悦 将管理层采用的关键估计，包括预计销售价
城控股总资产比例 44.63%。大悦城控股存货 格、平均销售价格等，与公司的销售计划、
按照成本与可变现净值孰低计量。 实际成交数据、市场可获取数据进行比较，
管理层确定资产负债表日每个存货项目 同时结合项目所在城市房地产调控政策，对
的可变现净值。在确定存货可变现净值过程 在售项目的实际销售情况进行分析；
中，管理层需要估算每个存货项目的预期未 3、复核管理层存货可变现净值相关的计算
来销售价格、估计开发成本达到完工状态时 过程和会计处理，关注计算结果是否存在重
预计发生的建造成本、预计相关费用及税金 大差异；
等，该过程涉及管理层运用重大判断和会计 4、对存货项目进行实地观察，结合项目的
估计。 实际建设情况，了解存货项目的开发进度、
鉴于存货在大悦城控股资产中的重要 最新预测的项目总成本是否出现重大变化。
性，我们将存货可变现净值的评估识别为关
键审计事项。
四、 其他信息
大悦城控股管理层对其他信息负责。其他信息包括大悦城控股 2022 年年度报告中涵
盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形
式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他
信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重
大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事
实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
大悦城控股管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则的规定编制财务报
表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由
于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估大悦城控股的持续经营能力，披露与持续经营
相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算大悦城控股、终止
运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督大悦城控股的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理
保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照
审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，
如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决
策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同
时，我们也执行以下工作：
（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实 施审计
程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基 础。由于舞
弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由 于舞弊
导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审 计证据，
就可能导致对大悦城控股持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在 重 大不 确定
性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计 报告中
提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无 保留意
见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能 导致大
悦城控股不能持续经营。
（5） 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反 映相关
交易和事项。
（6） 就大悦城控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审 计证据 ，以
对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承 担全部
责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括
沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通
可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适
用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本年财务报表审计最为重要，因
而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这
些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超
过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师： 张昆
（项目合伙人）
中国注册会计师： 常景波
中国 北京 二○二三年四月二十四日
合并资产负债表
2022 年 12 月 31 日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 六、1 36,529,773,122.03 24,886,154,805.65
交易性金融资产 六、2 6,880,000.00
衍生金融资产 六、3 157,122,957.35 230,388.81
应收票据
应收账款 六、4 317,415,951.51 301,477,162.68
应收款项融资
预付款项 六、5 362,816,407.59 457,073,310.58
其他应收款 六、6 19,674,144,056.75 24,309,981,251.40
其中：应收利息 六、6 0.00 1,030,752.32
应收股利
存货 六、7 95,704,899,320.93 102,003,378,014.94
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 六、8 4,961,303,047.71 5,597,231,158.72
流动资产合计 157,707,474,863.87 157,562,406,092.78
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 六、9 14,043,807,905.45 14,039,323,069.55
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 六、10 139,937,644.01 91,437,644.01
投资性房地产 六、11 33,813,334,338.53 31,910,144,184.70
固定资产 六、12 3,519,790,590.91 3,714,818,528.82
在建工程 六、13 248,317.55 9,715,320.13
生物性资产 六、14
使用权资产 六、15 455,585,558.25 561,628,985.11
无形资产 六、16 1,652,377,395.73 1,722,801,362.21
开发支出
商誉 六、17 305,214,299.04 305,214,299.04
长期待摊费用 六、18 115,096,171.96 101,554,576.28
递延所得税资产 六、19 1,599,214,230.37 1,830,249,852.74
其他非流动资产 六、20 1,080,186,453.40 877,810,600.07
非流动资产合计 56,724,792,905.20 55,164,698,422.66
资产总计 214,432,267,769.07 212,727,104,515.44
法定代表人：曹荣根 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
1
合并资产负债表 (续)
2022 年 12 月 31 日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款 六、21 3,811,431,234.10 3,450,428,892.17
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 六、22 15,690,176,476.33 14,721,505,677.72
预收款项 六、23 377,179,015.88 327,215,693.27
合同负债 六、24 30,453,691,082.94 36,936,257,478.00
应付职工薪酬 六、25 517,438,685.38 502,117,492.87
应交税费 六、26 3,975,040,978.88 6,628,018,110.83
其他应付款 六、27 33,949,011,797.08 23,451,785,241.70
其中：应付利息 六、27 316,938,544.66 285,224,685.79
应付股利 六、27 231,467,389.16 411,076,495.50
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 六、28 12,113,992,891.66 13,947,010,914.86
其他流动负债 六、29 2,729,783,967.28 3,338,196,738.31
流动负债合计 103,617,746,129.53 103,302,536,239.73
非流动负债：
长期借款 六、30 47,421,248,720.69 42,978,793,910.34
应付债券 六、31 11,469,132,376.87 7,877,145,929.86
租赁负债 六、32 396,738,010.61 525,963,847.17
长期应付款 六、33 1,747,800,000.00 3,673,360,000.00
预计负债 六、34 42,210,827.59 45,071,359.53
递延收益 六、35 1,139,298,468.01 1,165,326,004.64
递延所得税负债 六、19 704,258,591.01 628,777,204.54
其他非流动负债 六、36 389,516,815.59 438,952,189.75
非流动负债合计 63,310,203,810.37 57,333,390,445.83
负 债 合 计 166,927,949,939.90 160,635,926,685.56
股东权益：
股本 六、37 4,286,313,339.00 4,286,313,339.00
其他权益工具
资本公积 六、38 8,639,669,848.69 8,729,265,988.84
减：库存股
其他综合收益 六、39 -393,749,626.18 69,812,019.13
专项储备
盈余公积 六、40 1,268,598,927.09 1,267,666,786.18
未分配利润 六、41 1,601,552,535.83 4,485,254,629.68
归属于母公司股东权益合计 15,402,385,024.43 18,838,312,762.83
少数股东权益 32,101,932,804.74 33,252,865,067.05
股东权益合计 47,504,317,829.17 52,091,177,829.88
负债和股东权益总计 214,432,267,769.07 212,727,104,515.44
法定代表人：曹荣根 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
2
合并利润表
2022 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 39,578,691,796.06 42,614,497,358.92
其中:营业收入 六、42 39,578,691,796.06 42,614,497,358.92
二、营业总成本 36,490,622,434.93 36,943,816,368.47
其中：营业成本 六、42 30,056,510,654.02 30,922,578,556.45
税金及附加 六、43 1,480,682,818.57 1,618,390,569.33
销售费用 六、44 1,554,515,960.42 1,420,916,167.24
管理费用 六、45 1,529,121,161.64 1,581,003,236.38
研发费用 六、46 14,557,585.57 14,542,972.36
财务费用 六、47 1,855,234,254.71 1,386,384,866.71
其中：利息费用 六、47 2,622,721,751.68 2,175,676,771.91
利息收入 六、47 814,255,522.14 777,965,784.76
加：其他收益 六、48 68,788,022.56 37,931,975.06
投资收益（损失以“－”号填列） 六、49 -2,155,860,282.42 -1,435,392,678.27
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 六、49 -2,168,514,282.16 -918,083,919.89
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 六、50 -9,628,119.23 -18,199,596.75
信用减值损失（损失以“-”号填列） 六、51 -39,971,776.92 493,554,083.22
资产减值损失（损失以“-”号填列） 六、52 -1,531,808,965.96 -1,979,819,899.89
资产处置收益（损失以“-”号填列） 六、53 1,316,432.37 90,760,595.63
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -579,095,328.47 2,859,515,469.45
加：营业外收入 六、54 211,262,385.71 114,723,207.75
减：营业外支出 六、55 63,629,612.64 53,557,103.97
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -431,462,555.40 2,920,681,573.23
减：所得税费用 六、56 1,791,182,880.24 2,153,257,523.32
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -2,222,645,435.64 767,424,049.91
（一）按经营持续性分类 -2,222,645,435.64 767,424,049.91
1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） -2,222,645,435.64 767,424,049.91
2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类 -2,222,645,435.64 767,424,049.91
1.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以
-2,882,769,952.94 107,510,183.02
“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 660,124,517.30 659,913,866.89
六、其他综合收益的税后净额 -657,834,540.57 338,251,103.54
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -463,561,645.31 205,964,680.29
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 六、39 -463,561,645.31 205,964,680.29
1.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效 六、39 178,105,337.74 87,614,882.89
部分）
2.外币财务报表折算差额 六、39 -641,666,983.05 118,349,797.40
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -194,272,895.26 132,286,423.25
七、综合收益总额 -2,880,479,976.21 1,105,675,153.45
归属于母公司股东的综合收益总额 -3,346,331,598.25 313,474,863.31
归属于少数股东的综合收益总额 465,851,622.04 792,200,290.14
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） 十八、2 -0.67 0.03
（二）稀释每股收益（元/股） 十八、2 -0.67 0.03
法定代表人：曹荣根 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
3
合并现金流量表
2022 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 33,757,629,394.10 40,009,523,198.25
收到的税费返还 675,868,751.90 429,316,562.72
收到其他与经营活动有关的现金 六、58 13,303,041,832.60 73,900,266,270.51
经营活动现金流入小计 47,736,539,978.60 114,339,106,031.48
购买商品、接受劳务支付的现金 23,847,607,757.26 42,323,522,434.27
支付给职工以及为职工支付的现金 2,046,047,044.41 2,078,843,149.36
支付的各项税费 7,070,017,423.22 6,268,876,748.12
支付其他与经营活动有关的现金 六、58 12,062,416,681.64 72,131,996,038.88
经营活动现金流出小计 45,026,088,906.53 122,803,238,370.63
经营活动产生的现金流量净额 2,710,451,072.07 -8,464,132,339.15
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 15,156,732.53 230,569,692.37
取得投资收益收到的现金 604,284,451.68 273,545,934.32
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 651,017.59 332,317,249.50
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 5,942,406.27
收到其他与投资活动有关的现金 六、58 3,592,860,232.85 3,491,686,873.09
投资活动现金流入小计 4,218,894,840.92 4,328,119,749.28
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 1,571,074,103.77 2,885,096,204.45
投资支付的现金 1,165,735,106.47 2,084,780,206.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 六、58 1,742,858,271.13 4,854,049,794.07
投资活动现金流出小计 4,479,667,481.37 9,823,926,204.52
投资活动产生的现金流量净额 -260,772,640.45 -5,495,806,455.24
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 2,557,957,400.00 5,130,136,078.43
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 1,057,957,400.00 5,130,136,078.43
取得借款所收到的现金 28,133,463,429.92 29,295,758,406.20
收到其他与筹资活动有关的现金 六、58 16,787,701,164.19 12,608,472,156.55
筹资活动现金流入小计 47,479,121,994.11 47,034,366,641.18
偿还债务所支付的现金 24,833,871,526.73 30,503,779,684.07
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 4,123,256,397.94 4,594,986,405.40
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 278,877,090.96 620,213,266.08
支付其他与筹资活动有关的现金 六、58 9,383,077,528.25 4,673,083,552.38
筹资活动现金流出小计 38,340,205,452.92 39,771,849,641.85
筹资活动产生的现金流量净额 9,138,916,541.19 7,262,516,999.33
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 83,556,080.77 3,369,784.80
五、现金及现金等价物净增加额 11,672,151,053.58 -6,694,052,010.26
加：期初现金及现金等价物余额 24,640,839,263.19 31,334,891,273.45
六、年末现金及现金等价物余额 六、58 36,312,990,316.77 24,640,839,263.19
法定代表人：曹荣根 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
4
合并股东权益变动表
2022 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
2022 年度
归属于母公司股东权益
项 目 其他权益工具 股东
减：库 专项 其 少数股东权益
股本 其 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计 权益合计
优先股 永续债 存股 储备 他
他
一、上年年末余额 4,286,313,339.00 8,729,265,988.84 69,812,019.13 1,267,666,786.18 4,485,254,629.68 18,838,312,762.83 33,252,865,067.05 52,091,177,829.88
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 4,286,313,339.00 8,729,265,988.84 69,812,019.13 1,267,666,786.18 4,485,254,629.68 18,838,312,762.83 33,252,865,067.05 52,091,177,829.88
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填
-89,596,140.15 -463,561,645.31 932,140.91 -2,883,702,093.85 -3,435,927,738.40 -1,150,932,262.31 -4,586,860,000.71
列）
（一）综合收益总额 -463,561,645.31 -2,882,769,952.94 -3,346,331,598.25 465,851,622.04 -2,880,479,976.21
（二）股东投入和减少资本 -89,596,140.15 -89,596,140.15 -1,226,456,793.39 -1,316,052,933.54
1.股东投入的普通股 1,067,507,745.00 1,067,507,745.00
2.其他权益工具持有者投入资本 -1,146,400,000.00 -1,146,400,000.00
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他 -89,596,140.15 -89,596,140.15 -1,147,564,538.39 -1,237,160,678.54
（三）利润分配 932,140.91 -932,140.91 -390,327,090.96 -390,327,090.96
1.提取盈余公积 932,140.91 -932,140.91
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配 -390,327,090.96 -390,327,090.96
4.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
（五）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他
四、本年年末余额 4,286,313,339.00 8,639,669,848.69 -393,749,626.18 1,268,598,927.09 1,601,552,535.83 15,402,385,024.43 32,101,932,804.74 47,504,317,829.17
法定代表人：曹荣根 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
5
合并股东权益变动表（续）
2022 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
2021 年度
归属于母公司股东权益
项 目 股东
其他权益工具 减：库 专项 其 少数股东权益
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计 权益合计
优先股 永续债 其他 存股 储备 他
一、上年年末余额 4,286,313,339.00 8,555,500,996.87 -136,152,661.16 1,262,367,943.26 4,383,043,289.58 18,351,072,907.55 27,295,192,260.28 45,646,265,167.83
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 4,286,313,339.00 8,555,500,996.87 -136,152,661.16 1,262,367,943.26 4,383,043,289.58 18,351,072,907.55 27,295,192,260.28 45,646,265,167.83
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填
173,764,991.97 205,964,680.29 5,298,842.92 102,211,340.10 487,239,855.28 5,957,672,806.77 6,444,912,662.05
列）
（一）综合收益总额 205,964,680.29 107,510,183.02 313,474,863.31 792,200,290.14 1,105,675,153.45
（二）股东投入和减少资本 173,764,991.97 173,764,991.97 6,592,997,386.80 6,766,762,378.77
1.股东投入的普通股 173,764,991.97 173,764,991.97 5,464,797,386.80 5,638,562,378.77
2.其他权益工具持有者投入资本 1,128,200,000.00 1,128,200,000.00
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他
（三）利润分配 5,298,842.92 -5,298,842.92 -1,427,524,870.17 -1,427,524,870.17
1.提取盈余公积 5,298,842.92 -5,298,842.92
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配 -1,092,523,893.20 -1,092,523,893.20
4.其他 -335,000,976.97 -335,000,976.97
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
（五）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他
四、本年年末余额 4,286,313,339.00 8,729,265,988.84 69,812,019.13 1,267,666,786.18 4,485,254,629.68 18,838,312,762.83 33,252,865,067.05 52,091,177,829.88
法定代表人：曹荣根 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
6
母公司资产负债表
2022 年 12 月 31 日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 11,219,821,770.05 4,692,854,679.11
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十六、1 6,347,171.19 785,346.45
应收款项融资
预付款项 2,851,330.20 1,271,401.36
其他应收款 十六、2 47,942,971,849.41 43,574,918,494.66
其中：应收利息
应收股利 十六、2.1 1,080,000,000.00 200,000,000.00
存货 1,070,114,175.51 621,910.90
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 72,137,115.20 72,834,013.38
流动资产合计 60,314,243,411.56 48,343,285,845.86
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十六、3 17,680,425,916.10 17,679,465,873.53
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 874,665,134.77 1,019,665,134.77
投资性房地产 731,820,076.15 726,648,189.67
固定资产 250,322,525.06 256,455,529.29
在建工程
使用权资产 27,190,388.93 45,708,272.38
无形资产 4,559,433.45 5,823,201.41
商誉
长期待摊费用 265,808.40 59,688.67
递延所得税资产 273,972,314.72 286,490,105.56
其他非流动资产 1,194,593.82 1,194,593.82
非流动资产合计 19,844,416,191.40 20,021,510,589.10
资 产 总 计 80,158,659,602.96 68,364,796,434.96
法定代表人：曹荣根 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
7
母公司资产负债表 (续)
2022 年 12 月 31 日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款 41,881,524.92 4,407,385.62
预收款项 1,219,660.76 60,109.33
合同负债 1,503,524.76 1,503,524.76
应付职工薪酬 35,560,328.52 19,940,559.88
应交税费 1,262,297.87 1,913,321.38
其他应付款 38,594,058,538.87 33,268,749,344.62
其中：应付利息 127,096,833.86 170,050,553.61
应付股利 1,547,569.47 1,547,569.47
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 4,647,410,604.82 1,073,299,946.87
其他流动负债 75,176.24 75,176.24
流动负债合计 43,322,971,656.76 34,369,949,368.70
非流动负债：
长期借款 9,025,099,227.95 7,025,000,000.00
应付债券 8,506,553,183.65 5,512,905,169.89
租赁负债 562,709.80 24,683,091.35
长期应付款 2,071,945,866.63
预计负债
递延收益 1,124,105,420.34 1,190,362,041.72
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 18,656,320,541.74 15,824,896,169.59
负 债 合 计 61,979,292,198.50 50,194,845,538.29
股东权益:
股本 4,286,313,339.00 4,286,313,339.00
其他权益工具
资本公积 7,911,453,687.03 7,911,358,588.27
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 882,236,822.84 881,304,681.93
未分配利润 5,099,363,555.59 5,090,974,287.47
股东权益合计 18,179,367,404.46 18,169,950,896.67
负债和股东权益总计 80,158,659,602.96 68,364,796,434.96
法定代表人：曹荣根 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
8
母公司利润表
2022 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 十六、4 198,430,371.96 205,829,762.66
减：营业成本 十六、4 81,519,038.70 80,593,002.99
税金及附加 14,183,361.55 16,715,014.22
销售费用 1,449,712.82 829,121.83
管理费用 188,057,491.59 175,384,733.53
研发费用 14,557,585.57 13,775,008.13
财务费用 1,015,078,557.06 586,035,330.20
其中：利息费用 1,848,415,781.76 1,223,265,845.75
利息收入 741,195,983.89 671,372,783.91
加：其他收益 156,943.47 634,262.49
投资收益（损失以“－”号填列） 十六、5 1,081,739,834.48 517,418,673.72
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 7,789,956.92 -9,764,244.02
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 1,176,600.00
信用减值损失（损失以“-”号填列） 27,226,612.31 10,513,124.84
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） 170,416,640.94
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -7,291,985.07 32,656,853.75
加：营业外收入 33,123,831.74 34,328,345.59
减：营业外支出 3,990,353.30 4,575,659.26
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 21,841,493.37 62,409,540.08
减：所得税费用 12,520,084.34 9,421,110.91
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 9,321,409.03 52,988,429.17
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 9,321,409.03 52,988,429.17
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
六、综合收益总额 9,321,409.03 52,988,429.17
法定代表人：曹荣根 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
9
母公司现金流量表
2022 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 165,874,353.60 172,920,227.35
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 37,223,868,464.15 92,478,381,021.64
经营活动现金流入小计 37,389,742,817.75 92,651,301,248.99
购买商品、接受劳务支付的现金 1,058,300,748.22 34,869,884.68
支付给职工以及为职工支付的现金 75,114,628.25 106,240,860.65
支付的各项税费 21,895,524.84 75,025,756.95
支付其他与经营活动有关的现金 39,320,449,593.23 87,548,642,110.87
经营活动现金流出小计 40,475,760,494.54 87,764,778,613.15
经营活动产生的现金流量净额 -3,086,017,676.79 4,886,522,635.84
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 200,642,607.01 1,196,007,100.82
取得投资收益收到的现金 454,119,110.47 436,294,379.87
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 207,608.00 181,061,325.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 5,072,575,227.81 11,422,025,056.57
投资活动现金流入小计 5,727,544,553.29 13,235,387,862.26
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 30,505,947.43 63,012,985.92
投资支付的现金 55,000,000.00 1,154,553,400.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 6,147,278,939.29 23,460,046,116.26
投资活动现金流出小计 6,232,784,886.72 24,677,612,502.18
投资活动产生的现金流量净额 -505,240,333.43 -11,442,224,639.92
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 8,924,099,227.95 9,236,480,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 11,237,202,442.16 7,746,199,000.00
筹资活动现金流入小计 20,161,301,670.11 16,982,679,000.00
偿还债务支付的现金 2,513,905,334.03 7,295,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,131,701,943.79 727,327,508.86
支付其他与筹资活动有关的现金 6,479,383,381.21 3,198,024,888.57
筹资活动现金流出小计 10,124,990,659.03 11,220,852,397.43
筹资活动产生的现金流量净额 10,036,311,011.08 5,761,826,602.57
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 11,637.96 -16,475.60
五、现金及现金等价物净增加额 6,445,064,638.82 -793,891,877.11
加：期初现金及现金等价物余额 4,692,854,679.11 5,486,746,556.22
六、年末现金及现金等价物余额 11,137,919,317.93 4,692,854,679.11
法定代表人：曹荣根 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
10
母公司股东权益变动表
2022 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
2022 年度
项 目 其他权益工具 减：库
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 股东权益合计
优先股 永续债 其他 存股
一、上年年末余额 4,286,313,339.00 7,911,358,588.27 881,304,681.93 5,090,974,287.47 18,169,950,896.67
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 4,286,313,339.00 7,911,358,588.27 881,304,681.93 5,090,974,287.47 18,169,950,896.67
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 95,098.76 932,140.91 8,389,268.12 9,416,507.79
（一）综合收益总额 9,321,409.03 9,321,409.03
（二）股东投入和减少资本 95,098.76 95,098.76
1.股东投入的普通股
2.其他权益工具持有者投入资本
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他 95,098.76 95,098.76
（三）利润分配 932,140.91 -932,140.91
1.提取盈余公积 932,140.91 -932,140.91
2.对股东的分配
3.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
（五）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他
四、本年年末余额 4,286,313,339.00 7,911,453,687.03 882,236,822.84 5,099,363,555.59 18,179,367,404.46
法定代表人：曹荣根 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
11
母公司股东权益变动表（续）
2022 年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司 单位：人民币元
2021 年度
项 目 其他权益工具 减：库
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 股东权益合计
优先股 永续债 其他 存股
一、上年年末余额 4,286,313,339.00 7,638,405,188.27 876,005,839.01 5,043,284,701.22 17,844,009,067.50
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 4,286,313,339.00 7,638,405,188.27 876,005,839.01 5,043,284,701.22 17,844,009,067.50
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 272,953,400.00 5,298,842.92 47,689,586.25 325,941,829.17
（一）综合收益总额 52,988,429.17 52,988,429.17
（二）股东投入和减少资本 272,953,400.00 272,953,400.00
1.股东投入的普通股 272,953,400.00 272,953,400.00
2.其他权益工具持有者投入资本
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他
（三）利润分配 5,298,842.92 -5,298,842.92
1.提取盈余公积 5,298,842.92 -5,298,842.92
2.对股东的分配
3.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
（五）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他
四、本年年末余额 4,286,313,339.00 7,911,358,588.27 881,304,681.93 5,090,974,287.47 18,169,950,896.67
法定代表人：曹荣根 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
一 、 公 司 的 基 本 情况
1.历史沿革
大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团 ”）
系经原中共宝安县委以宝组（1982）007 号文批准，于 1983 年 2 月 24 日正式成 立的县 属
地方国营企业，原名为“宝安县城建设公司”。1993 年 2 月，经深圳市宝安区人 民政府 以
深宝府[1993]15 号文批准，更名为“深圳市宝安区城建发展总公司”。1993 年 7 月 10 日，
经深圳市人民政府办公厅以深府办复[1993]761 号文批准，改组为募集设立的股 份有限 公
司，更名为“深圳宝恒（集团）股份有限公司”，向社会公开发行境内上市内资股（A 股 ）
股票并上市交易，并于 1993 年 10 月 8 日领取深企法字 04498 号（注册号 19224718-9 ）
企业法人营业执照。
1993 年 10 月，根据深圳市证券管理办公室深证办复[1993]116 号文及深圳证券 交易
所深证市字[1993]第 39 号文批准，本公司采用募集设立方式向境内社会公众公 开发行 内
资股（A 股）股票 50,000,000 股，发行后公司股份总额达到 200,000,000 股，并于 199 3
年 10 月 8 日起在深圳证券交易所挂牌交易。
1996 年 12 月 18 日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市 宝恒（集
团）股份有限公司”。
2004 年 12 月 31 日，深圳市宝安区投资管理公司（以下简称宝投公司）与中国 粮油
食品（集团）有限公司（后更名为中粮集团有限公司，以下简称中粮集团）签订《股权 转
让协议书》，经国务院国有资产监督管理委员会于 2005 年 5 月 29 日以国资产权[2005]53 6
号批复，宝投公司将其所持有的本公司 278,062,500 股国家股转让予中粮集团。 转让后 ，
中粮集团持有本公司 278,062,500 股国家股，占总股本的 59.63%，成为本公司 第一大 股
东。
2006 年 4 月 13 日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“中粮地产（集 团）
股份有限公司”。
2018 年 12 月 25 日，本公司收到证监会核发的《关于核准中粮地产（集团）股份 有限
公司向 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行股份购买资产并募集配套资金 的批复 》
（证监许可[2018]2154 号），证监会核准本公司向 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）
发行 2,112,138,742 股股份购买资产并非公开发行募集配套资金不超过 2,425,781,40 0
元。
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2019 年 1 月，本公司向明毅有限公司购买的标的资产大悦城地产有限公司（以 下简
称大悦城地产）9,133,667,644 股普通股股份已登记至公司名下，标的资产已完 成过户 。
本公司向明毅有限公司购买资产发行 2,112,138,742 股已于 2019 年 2 月 26 日 在深圳 证
券交易所上市。本次股份发行后本公司总股本增至 3,925,870,338 股。
2019 年 3 月 1 日，本公司召开第九届董事会第三十一次会议，2019 年 3 月 18 日召开
2019 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于变更公司名称及证券简称的议案》，本 公
司名称原为：中粮地产（集团）股份有限公司；现变更为：大悦城控股集团股份有 限公司 ；
本公司证券简称原为：中粮地产，现变更为：大悦城。本公司证券代码保持不 变 ，仍 为
“000031”。2019 年 3 月 20 日，本公司完成了相关工商变更登记手续，取得了 深圳市 市
场监督管理局换发的《营业执照》，本公司已由“中粮地产（集团）股份有限公 司”正 式
更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。
2019 年 12 月 ， 本 公 司 采 用 非 公 开 方 式 募 集 配 套 资 金 ， 发 行 人 民 币 普 通 股
360,443,001.00 股 ， 发 行 价 格 为 人 民 币 6.73 元 / 股 。 募 集 资 金 总 额 人 民 币
2,425,781,396.73 元。
本公司母公司为 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司），控股股东是中粮集团 。截
至 2022 年 12 月 31 日，中粮集团直接持有本公司 20.00%股权，通过明毅有限公 司间接 持
有 49.28%股权，合计持有本公司 69.28%股权。
本公司法定代表人：曹荣根；企业统一社会信用代码：914403001922471899 ；注 册地
址：深圳市宝安区新安街道 3 区龙井二路 3 号中粮地产集团中心第 1 层 101 室。
2.所处行业
本集团所属行业为房地产业。
3.经营范围
本公司经批准的经营范围为房地产开发经营；国内商业、物资供销业（不含 专营 、专
卖、专控商品）；建筑技术咨询，进出口按“深贸管审证字第 294 号审证字第 294 号审 定
证书”办。住房租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经 营活动 ）
4.主要产品和服务
本公司及子公司主要产品和服务为住宅、商业物业、工业物业、酒店经营。
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
二 、 合 并 财 务 报 表范 围
本集团本期纳入合并范围的子公司共 291 户，其中，子公司 288 户，结构化主体 3 户。
本期因处置减少子公司 1 户，因其他原因合并范围变动详见本附注“七、合并范围 的变化 ”
及本附注“八、其他主体中的权益”相关内容。
三 、 财 务 报 表 的 编制 基 础
1. 编制基础
本集团财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁 布的
《企业会计准则》及相关规定，并基于本附注“四、重要会计政策及会计估计”所述会 计
政策和会计估计编制。
2. 持续经营
本集团至本报告年末起至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力 的重
大事项。
四 、 重 要 会 计 政 策及 会 计 估计
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及 本集
团的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本集团的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
3. 营业周期
本集团所属从事房地产产品开发与销售业务之下属子公司正常营业周期通常 超 过一
年，本集团以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
4. 记账本位币
人民币为本集团境内公司经营所处的主要经济环境中的货币，本集团境内公司以 人民
币为记账本位币。本集团之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币 确定为 其
记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被 合并
方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合 并对价 账
面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购 日以
公允价值计量。合并成本为本集团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的 现金或 非
现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及在企业合并 中发生 的
各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一 单项交 易
的成本之和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额 的差额 ，
确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的 ，首先 对
合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对价的非 现金资 产
或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中 取得的 被
购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。
6. 合并财务报表的编制方法
本集团将所有控制的子公司及结构化主体纳入合并财务报表范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照
本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以 抵销。
子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综 合收益 总
额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损 益、归
属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初 纳入
合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整 ，视同 合
并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制 合并
报表时，视同在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较 报表时 ，
以不早于本集团和被合并方同处于最终控制方的控制之下的时点为限，将被合并 方的有 关
资产、负债并入本集团合并财务报表的比较报表中，并将合并而增加的净资产在 比较报 表
中调整所有者权益项下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计 算，本 集
团在达到合并之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与本集团和被合并方 处于同 一
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他净资产变 动，
应分别冲减比较报表期间的期初留存收益和当期损益。
对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制 权之
日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资 产、负 债
及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编 制合
并报表时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允 价值进 行
重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；与其相关的购买日 之前持 有
的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收 益和利 润
分配外的其他所有者权益变动，在购买日所属当期转为投资损益，由于被投资方 重新计 量
设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务 报表
中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续 计算的 净
资产份额之间的差额，调整资本溢价或股本溢价，资本公积不足冲减的，调整留 存收益 。
本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财 务报
表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股 权取得 的
对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买 日或合 并
日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲 减
商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投 资损益 。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对 子公
司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为 一项处 置
子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置 价款与 处
置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综 合收益 ，
在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的投资损益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。对于共同经营项目,本集团作 为共 同经
营中的合营方确认单独持有的资产和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和 承担的 负
债，根据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营发生购买、销售不 构
成业务的资产交易的，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方 的部分 。
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
8. 现金及现金等价物
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表 之现
金等价物指持有期限短（一般为从购买日起三个月内到期）不超过 3 个月、流动性 强、易
于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币财务报表折算
（1）外币交易
本集团外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。于资产 负债
表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折 算差额 除
了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额 按 资本 化
的原则处理外，直接计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者 权益
类项目除“未分配利润”外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入 与费用 项
目，采用当期加权平均汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综 合收益 项
目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的 影响额 ，
在现金流量表中单独列示。
10. 金融资产和金融负债
本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产
1）金融资产分类、确认依据和计量方法
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流特征，将金融资产 分类
为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金 融资产 、
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产 ：① 管理该
金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特
定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类 金融
资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；以摊余成本进行 后续
计量。不属于任何套期关系的一部分的该类金融资产，按照实际利率法摊销、减 值、汇兑
损益以及终止确认时产生的利得或损失，计入当期损益。本集团分类为该类的金融资 产具
体包括：应收账款、应收票据、其他应收款。
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
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本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入 其 他综
合收益的金融资产：①管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标 又以出 售
该金融资产为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量 ，仅为 对
本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产按照公允价值进行初始计 量，
相关交易费用计入初始确认金额。不属于任何套期关系的一部分的该类金融资产 所产生 的
所有利得或损失，除信用减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的该 金融资 产
利息之外，所产生的其他利得或损失，均计入其他综合收益；金融资产终止确认时 ，之 前
计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益 。本集 团
分类为该类的金融资产具体包括：其他债权投资、应收款项融资。
本集团按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际 利率
计算确定，但下列情况除外：①对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，自初始 确
认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入 。②对 于
购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，在后续 期
间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。
本集团将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综 合 收益
的金融资产。该指定一经作出，不得撤销。本集团指定的以公允价值计量且其变 动计入 其
他综合收益的非交易性权益工具投资，按照公允价值进行初始计量，相关交易费 用计入 初
始确认金额；除了获得股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益外，其他相 关
的利得和损失（包括汇兑损益）均计入其他综合收益，且后续不得转入当期损益 。当其 终
止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计 入留存 收
益。
除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动 计 入其
他综合收益的金融资产之外的金融资产，本集团将其分类为以公允价值计量且其 变动计 入
当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用 直接计 入
当期损益。此类金融资产的利得或损失，计入当期损益。本集团分类为该类的金 融资产 具
体包括：交易性金融资产。
本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资 产分
类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
2）金融资产转移的确认依据和计量方法
本集团将满足下列条件之一的金融资产予以终止确认：①收取该金融资产现金流 量的
合同权利终止；②金融资产发生转移，本集团转移了金融资产所有权上几乎所有 风险和 报
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
酬；③金融资产发生转移，本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎 所有风 险
和报酬，且未保留对该金融资产控制的。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面 价值，
与因转移而收到的对价及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对 应 终止 确
认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：集团管理该金融资产的 业务模 式
是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的 现金流 ，
仅为对本金金额为基础的利息的支付）之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在 终止
确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转 移而收 到
的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额 中 对应 终
止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：集团管理该金融资 产的业 务
模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产 生的现 金
流，仅为对本金金额为基础的利息的支付）之和，与分摊的前述金融资产整体账 面价值 的
差额计入当期损益。
（2）金融负债
1）金融负债分类、确认依据和计量方法
除下列各项外，本集团将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，采用实际 利率
法，按照摊余成本进行后续计量：
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（含属于金融负债的衍生 工具 ），
包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损 益 的金 融
负债，此类金融负债按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损 失以及 与
该金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
②不符合终止确认条件的金融资产转移或继续涉入被转移金融资产所形成的 金 融负
债。此类金融负债，本集团按照金融资产转移相关准则规定进行计量。
③不属于以上①或②情形的财务担保合同，以及不属于以上①情形的以低于市场 利率
贷款的贷款承诺。本集团作为此类金融负债的发行方的，在初始确认后按照依据 金融工 具
减值相关准则规定确定的损失准备金额以及初始确认金额扣除依据收入准则相 关 规定 所
确定的累计摊销后的余额孰高进行计量。
本集团将在非同一控制下的企业合并中作为购买方确认的或有对价形成金融负债 的，
按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
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2）金融负债终止确认条件
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解 除的
部分。本集团与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债 ，且新 金
融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同 时确认 新
金融负债。本集团对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终 止确认 现
存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终止确 认
部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
（3）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
本集团以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，不存在主要市场 的，
以最有利市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，并且采用当时适用并 且有足 够
可利用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使用的输入值分为三个 层次，即
第一层次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报 价；第 二
层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层 次
输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
（4）金融资产和金融负债的抵销
本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满 足下
列条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：（1）本集团具有抵销已确 认金 额
的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；（2）本集团计划以净额结算，或 同时 变
现该金融资产和清偿该金融负债。
（5）金融负债与权益工具的区分及相关处理方法
本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：1）如果本集团不能无条件 地避 免以
交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定 义。有 些
金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有 可能通 过
其他条款和条件间接地形成合同义务。2）如果一项金融工具须用或可用本集团自 身权 益
工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或 其他金 融
资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中 的剩余 权
益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权 益工具 。
在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金 融工具 ，
其中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘 以 其结 算
时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完全或部分地基 于除本 集
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团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融 工具的 价
格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。
本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员 和金
融工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而 承担了 交
付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的义 务，则 该
工具应当分类为金融负债。
金融工具或其组成部分属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损 失，
以及赎回或再融资产生的利得或损失等，本集团计入当期损益。
金融工具或其组成部分属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销 时，
本集团作为权益的变动处理，不确认权益工具的公允价值变动。
（6）金融资产减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的债务工具投资、其他流动资产和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失
准备。
本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的
信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之
间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融资产的预期信用损失分别进
行计量。金融资产自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未
来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融资产自初始确认后信用风险已显著增加
但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该资产整个存续期的预期信用损失
计量损失准备；金融资产自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按
照该资产整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融资产，本集团假设其信用风险自初始
确认后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融资产，按照其未扣
除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融资产，按照
其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期
的预期信用损失计量损失准备。
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本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：与对方存在争议或
涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收
款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为
不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。
确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合依据
组合 1 应收银行承兑汇票。
组合 2 应收账款及其他应收款--应收中粮集团有限公司及其控制的企业的应收项。
组合 3 应收账款及其他应收款--应收政府有关机构款项、保证金、押金、定金等。
组合 4 其他应收款--应收合营企业、联营企业及其他关联方款项。
组合 5 应收账款及其他应收款-除上述组合之外的应收款项。
对于划分为组合的应收票据，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
未来经济状况的预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计
算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失
率，计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。（7）金融资产转移
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该
金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资
产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下
列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负
债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融
资产，并相应确认有关负债。
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通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和
财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收
到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
11. 存货
（1）存货的分类
存货按成本进行初始计量。存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发
产品包括开发产品、出租开发产品、开发成本。非房地产开发产品为库存商品及其他。
（2）存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价。开发产品的成本包括土地成本、施工成本和其他成
本。符合资本化条件的借款费用，亦计入开发成本。待项目完工并验收合格后按实际成
本自开发成本转入开发产品。发出开发产品的成本按个别计价法计算确定。出租开发产
品按实际成本入账，按本集团同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。出租开发产
品出售时，按相关开发产品摊余价值结转相应营业成本。
非房地产开发产品成本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发
生的其他支出。发出库存商品的成本按加权平均法计算确定；非房地产开发产品在取得
时按实际成本入账。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值，是指在公司的日常经营活动中，存货的估计售价减去估计至完工时将
要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，
以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，按成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提
取存货跌价准备。存货跌价准备通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁
多、单价较低的存货，可以按照存货类别计提存货跌价准备。与在同一地区生产和销售
的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存
货，合并计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可
变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额
计入当期损益。
（4）存货的盘存制度为永续盘存制。
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（5）低值易耗品和包装物于领用时按一次摊销法进行摊销。
12. 合同资产
（1）合同资产的确认方法及标准
合同资产，是指本集团已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于
时间流逝之外的其他因素。如本集团向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中
一项商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，本集团将该收款
权利作为合同资产。
（2）合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
合同资产的预期信用损失的确定方法，参照上述 10.（6）金融资产减值相关内容描
述。
13. 合同成本
（1）与合同成本有关的资产金额的确定方法
本集团与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。
合同履约成本，即本集团为履行合同发生的成本，不属于其他企业会计准则规范范
围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：该成本与一份当前或预
期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由
客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了本集团未来用于履行
履约义务的资源；该成本预期能够收回。
合同取得成本，即本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取
得成本确认为一项资产；该资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。增量
成本，是指本集团不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本集团为取得合同
发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的
差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。
（2）与合同成本有关的资产的摊销
本集团与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊
销，计入当期损益。
（3）与合同成本有关的资产的减值
本集团在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计
准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于本集团因
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转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计将要发生
的成本这两项差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原
已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计
提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
14. 长期股权投资
本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投
资。
控制是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，
并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额。
重大影响是指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能
够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所享有的控制，并且该安排的相关活动必须
经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
对被投资单位形成控制的，为本集团的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的
长期股权投资，在合并日按照取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值
的份额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账面价值为负数
的，长期股权投资成本按零确定。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属于一
揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览
交易的，在合并日，根据合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账
面价值的份额作为长期股权投资的的初始投资成本。初始投资成本与达到合并前的长期
股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整
资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成
本。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属于
一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一
览交易的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核
算的初始投资成本。购买日之前持有的股权采用权益法核算的，原权益法核算的相关其
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他综合收益暂不做调整，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债
相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权在可供出售金融资产中采用公允价值
核算的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在合并日转入当期投资损益。
除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按
照实际支付的购买价款作为投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发
行权益性证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或
协议约定的价值作为投资成本；公司如有以债务重组、非货币性资产交换等方式取得的
长期股权投资，应根据相关企业会计准则的规定并结合公司的实际情况披露确定投资成
本的方法。
本集团对子公司投资采用成本法核算，对合营企业及联营企业投资采用权益法核
算。
后续计量采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时，按照追加投资支付的成
本额公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣
告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投资，随着被他投资单位所有者权益的变动相
应调整增加或减少长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份
额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会
计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比
例计算归属于投资企业的部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用
权益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入
所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期投资损
益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后
的剩余股权适用《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量（财会[2017]7 号）》
核算的，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计
入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法
核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础处理并按比例结转，因被
投资方除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动而确认的所有者
权益，应当在终止采用权益法核算时全部转入当期投资收益。
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因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被
投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置
对价的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；
处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，适用《企业会计
准则第 22 号——金融工具确认和计量（财会[2017]7 号）》进行会计处理，处置股权账
面价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价
值间的差额计入当期投资损益。
本集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项
交易分别进行会计处理。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧
失控制权的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置价款与所处置
的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权
时再一并转入丧失控制权的当期损益。
15. 投资性房地产
本集团投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使 用权
以及已出租的建筑物。本集团在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计 量，
对投资性房地产按照本集团固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。
16. 固定资产
本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营 管理
而持有的，使用年限超过一年的有形资产。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予 以确
认。本集团固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、酒店业家具、房 屋装修 、
办公设备及其他等。
除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定 资
产计提折旧。计提折旧时采用平均年限法。本集团固定资产的分类折旧年限、预 计净残 值
率、折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20－50 0－10 1.8—5
机器设备 10-15 5 6.3—9.5
运输工具 5-10 5 9.5—19
酒店业家具 5 5 19
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类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋装修 5-10 0 10-20
办公设备及其他 5-10 5 9.5—19
本集团于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进 行复核 。
17. 在建工程
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等 ，按
估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对 固定资 产
原值差异进行调整。
18. 借款费用
发生的可直接归属于需要经过 1 年以上的购建或者生产活动才能达到预定 可使 用或
者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经 发生、借
款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活 动已经 开
始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售 状态时 ，
停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在 购建或 者
生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本 化，直 至
资产的购建或生产活动重新开始。
专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利 息收
入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资 产支出 超
过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金 额。
资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
19. 生物资产
本集团生物资产包括种植苗木。
生产性生物资产采用成本模式计量。
本集团生产性生物资产采用直线方法计提折旧。
20. 使用权资产
使用权资产，是指本集团作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
（1）初始计量
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在租赁期开始日，本集团按照成本对使用权资产进行初始计量。该成本包括下列四 项：
1）租赁负债的初始计量金额；2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存 在租赁 激
励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3）发生的初始直接费用，即为达成租赁 所发 生
的增量成本；4）为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢 复至 租
赁条款约定状态预计将发生的成本，属于为生产存货而发生的除外。
（2）后续计量
在租赁期开始日后，本集团采用成本模式对使用权资产进行后续计量，即以成本 减累
计折旧及累计减值损失计量使用权资产。
本集团按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面 价值。
（3）使用权资产的折旧。
自租赁期开始日起，本集团对使用权资产计提折旧。使用权资产通常自租赁期开 始的
当月计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或 者当期 损
益。
本集团在确定使用权资产的折旧方法时，根据与使用权资产有关的经济利益的预 期消
耗方式做出决定，以直线法对使用权资产计提折旧。
本集团在确定使用权资产的折旧年限时，遵循以下原则：能够合理确定租赁期届 满时
取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租 赁期届 满
时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期 间内计 提
折旧。
如果使用权资产发生减值，本集团按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价 值，
进行后续折旧。
21. 无形资产
本集团无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等，按 取得
时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支 出作为 实
际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同 或
协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本；对非同一控制下合并中取得 被购买 方
拥有的但在其财务报表中未确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时 ，按公 允
价值确认为无形资产。
土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；无形资产按预计使用年限 、合
同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额 按其受 益
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对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命 及摊销 方
法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
22. 长期资产减值
本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产 、固
定资产、在建工程、采用成本模式计量的生产性生物资产、油气资产、使用权资产、使 用
寿命有限的无形资产、经营租赁资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，本集 团进行 减
值测试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末 均进行 减
值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备 并计
入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未 来现金 流
量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定 ；不存 在
销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在 销售协 议
和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费 用包括 与
资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发 生的直 接
费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时 所产生 的
预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减 值准备 按
单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以 该资产 所
属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资 产组合 。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预 期从
企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商 誉的资 产
组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损 失金额 先
抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组 合中除 商
誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上述
资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
23. 长期待摊费用
本集团的长期待摊费用包括固定资产改良支出和其他费用。该等费用在受益 期内平均
摊销，如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目 的摊余 价
值全部转入当期损益。长期待摊费用为已经支出但摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的 各
项费用。
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24. 合同负债
合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本集 团在向客
户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或公司已经取得了无条件收取合同对价权利 的，
在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合 同负债 。
25. 职工薪酬
本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期福利。
短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生 育保
险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等，在职工 提
供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当 期损益 或
相关资产成本。
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，按照公司承担的风险 和义
务，分类为设定提存计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工 在会计 期
间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期 损益或 相
关资产成本。
辞退福利是由于本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的 ，和
本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产 生的职 工
薪酬负债，并计入当期损益，其中对超过一年予以支付补偿款，按照其他长期职 工薪酬 处
理。
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计 划进
行会计处理。
26. 租赁负债
（1）初始计量
本集团按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。
1）租赁付款额
租赁付款额，是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关 的款
项，包括：①固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相 关金额 ；
②取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款额在初始计量时根据租赁期开始日 的指数 或
比率确定；③本集团合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；④ 租赁期 反
映出本集团将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；⑤根 据本集 团
提供的担保余值预计应支付的款项。
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2）折现率
在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，该利率是指 使出
租人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出 租 人的 初
始直接费用之和的利率。本集团因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率 作为折 现
率。
（2）后续计量
在租赁期开始日后，本集团按以下原则对租赁负债进行后续计量：1）确认 租赁 负债
的利息时，增加租赁负债的账面金额；2）支付租赁付款额时，减少租赁负债的账 面金额 ；
3）因重估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新计量租赁负债的账 面价值 。
按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期 损益，
但应当资本化的除外。周期性利率是指本集团对租赁负债进行初始计量时所采用的折现 率，
或者因租赁付款额发生变动或因租赁变更而需按照修订后的折现率对租赁负债 进 行重 新
计量时，本集团所采用的修订后的折现率。
（3）重新计量
在租赁期开始日后，发生下列情形时，本集团按照变动后租赁付款额和修订后的 折现
率计算的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资 产的账 面
价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。
1）实质固定付款额发生变动；
2）担保余值预计的应付金额发生变动；
3）用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动；
4）购买选择权的评估结果发生变化；
5）续租选择权或终止租赁选择权的评估结果或实际行使情况发生变化。
27. 预计负债
当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项 相关
的业务同时符合以下条件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现 时义务 ；
该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。
28. 股份支付
用以换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日 的公
允价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可 行权的 情
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况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计 入相关 成
本或费用，相应增加资本公积。
以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的 负债
的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日以承担负债的公允价值计入相 关成本 或
费用，相应增加负债；如需完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行 权，在 等
待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本集团承担 负债的 公
允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应调整负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量 ，其
变动计入当期损益。
本集团在等待期内取消所授予权益工具的（因未满足可行权条件而被取消的除外 ），
作为加速行权处理，即视同剩余等待期内的股权支付计划已经全部满足可行权条 件，在 取
消所授予权益工具的当期确认剩余等待期内的所有费用。
29. 优先股、永续债等其他金融工具
归类为债务工具的优先股、永续债，按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初 始计
量，并采用实际利率法按摊余成本进行后续计量，其利息支出或股利分配按照借 款费用 进
行处理，其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益。
归类为权益工具的优先股、永续债，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所 有者
权益，其利息支出或股利分配按照利润分配进行处理，回购或注销作为权益变动处理。
30. 套期会计
为规避某些风险，本集团把某些金融工具作为套期工具进行套期。满足规定条件 的套
期，本集团采用套期会计方法进行处理。本集团的套期包括公允价值套期和现金流 量套期 。
对确定承诺的外汇风险进行的套期，本集团作为现金流量套期处理。
本集团在套期开始时，正式指定套期工具与被套期项目，并准备关于套期关系和 本集
团从事套期的风险管理策略和风险管理目标的书面文件。此外，在套期开始及之 后，本 集
团会持续地对套期有效性进行评估。
（1）公允价值套期
被指定为公允价值套期且符合条件的套期工具，其产生的利得或损失计入当期损 益。
如果套期工具是对选择以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性 权 益工 具
投资（或其组成部分）进行套期的，套期工具产生的利得和损失计入其他综合收益 。被 套
期项目因被套期风险敞口形成的利得或损失计入当期损益，同时调整被套期项目 的账面 价
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值。如果被套期项目是以公允价值计量的，则被套期项目因被套期风险形成的利得 或损失 ，
无需调整被套期项目的账面价值，相关利得和损失计入当期损益或者其他综合收益。
当本集团撤销对套期关系的指定、套期工具已到期或被出售、合同终止或已行使 、或
不再符合运用套期会计的条件时，终止运用套期会计。
（2）现金流量套期
被指定为现金流量套期且符合条件的套期工具，其产生的利得或损失中属于套期 有效
的部分作为现金流量套期储备，计入其他综合收益，无效套期部分计入当期损益。
如果预期交易使本集团随后确认一项非金融资产或非金融负债，或者非金融资产 或非
金融负债的预期交易形成一项适用于公允价值套期会计的确定承诺时，本集团将 原在其 他
综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入该资产或负债的初始确认金 额。除 此
之外的现金流量套期，本集团在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将 原在其 他
综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入当期损益。
如果预期原计入其他综合收益的净损失全部或部分在未来会计期间不能弥补的，则将
不能弥补的部分转出，计入当期损益。
当本集团对现金流量套期终止运用套期会计时，已计入其他综合收益的累计现金 流量
套期储备，在未来现金流量预期仍会发生时予以保留，在未来现金流量预期不再 发生时 ，
从其他综合收益中转出，计入当期损益。
31. 收入确认原则和计量方法
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认
收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务 所承
诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照 分摊至 各
单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包 括代第
三方收取的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确 认收入 极
可能不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交 易价格 。
合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即 以现金 支
付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内 采用实 际
利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价 款间隔 不
超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
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满足下列条件之一时，本集团属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在 某一
时点履行履约义务：
（1）客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；
（2）客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；
（3）本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个 合同 期间
内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入 。履
约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经 发生的 成
本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点 确认
收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
（1）本集团就该商品或服务享有现时收款权利；
（2）本集团已将该商品的法定所有权转移给客户；
（3）本集团已将该商品的实物转移给客户；
（4）本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
（5）客户已接受该商品或服务等。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流 逝之
外的其他因素)作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参 见附 注
四、12）。本集团拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利 作为应 收
款项列示。本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合 同负债 列
示。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合 同负债 不
予抵销。
与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（1）房地产销售
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义 务条
件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售 在房产 完
工并验收合格，签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买方按 销售合 同
约定交付房产的付款证明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入 的实现 。
（2）物业出租
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在租赁期内各个期间，本集团采用直线法或者其他系统合理的方法将经营租赁的 租赁
收款额确认为租金收入。
（3）物业管理及酒店运营
本集团在提供物业代理及管理、酒店经营及管理服务提供相关服务时确认收入。
32. 政府补助
本集团的政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。其中，与资
产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政 府补助 ；
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政 府文件 中
未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归 类为与 收
益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准 拨付
的补助，或对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计 能够收 到
财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价 值计量 ，
公允价值不能可靠取得的，按照名义金额(1 元）计量。
与资产相关的政府补助,确认为递延收益，确认为递延收益的与资产相关的政府补 助，
在相关资产使用寿命内按照平均分配方法分期计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相 关递
延收益余额转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递 延收
益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益。与日常活动相关的政府 补助，按
照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常活动无关的政府补 助，计 入
营业外收支。
本集团取得政策性优惠贷款贴息的，区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政 将贴
息资金直接拨付给本集团两种情况，分别按照以下原则进行会计处理：
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本 集团 提供
贷款的，本集团以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该 政策性 优
惠利率计算相关借款费用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本集团，本集团将对应的贴息冲减相关借款费用。
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本集团已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分情况按照以下规定进 行会
计处理：
1）初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值。
2）存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。
3）属于其他情况的，直接计入当期损益。
33. 递延所得税资产和递延所得税负债
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账 面 价值
的差额(暂时性差异）计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所 得额 的
可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差 异，不 确
认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵 扣亏损 ）
的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认 相应的 递
延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得 税负债 ，
按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来 应纳
税所得额为限，确认递延所得税资产。
34. 租赁
（1）租赁的识别
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同 。在
合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在 一定期 间
内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含 租赁。为
确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本集团评估合同 中的客 户
是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有 权在该 使
用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，本集团将合同予以分拆，并分别各项单独租赁 进行
会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团将租赁和非租赁部分分 拆后进 行
会计处理。
（2）本集团作为承租人
1）租赁初始计量
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在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。使用权资产和租赁 负债
的确认和计量见“20.使用权资产”以及“26.租赁负债”。本集团作为承租人对 租赁确 认
使用权资产和租赁负债。
2）租赁变更
租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括 增加
或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更 生效日 ，
是指双方就租赁变更达成一致的日期。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进 行会
计处理：A、该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围 或延 长
了租赁期限；B、增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的单独价格 按该 合
同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团按照 租赁
准则有关规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用 修订后 的
折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租 赁付款 额
的现值时，本集团采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余 租赁期 间
的租赁内含利率的，本集团采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为折现 率。就 上
述租赁负债调整的影响，本集团区分以下情形进行会计处理：A、租赁变更导致租 赁范 围
缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或 完全终 止
租赁的相关利得或损失计入当期损益。B、其他租赁变更导致租赁负债重新计量的 ，承 租
人相应调整使用权资产的账面价值。
3）短期租赁和低价值资产租赁
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的 低价
值资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债。本集团将短期租赁和低 价值资 产
租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入 相关资 产
成本或当期损益。
（3）本集团作为出租人
在评估的该合同为租赁或包含租赁的基础上，本集团作为出租人，在租赁开始日 ，将
租赁分为融资租赁和经营租赁。
如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租 人将
该项租赁分类为融资租赁，除融资租赁以外的其他租赁分类为经营租赁。
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一项租赁存在下列一种或多种情形的，本集团通常将其分类为融资租赁：①在租 赁期
届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立 的
购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，因而在租赁开始 日就可 以
合理确定承租人将行使该选择权；③资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁 资产使 用
寿命的大部分（不低于租赁资产使用寿命的 75%）；④在租赁开始日，租赁收款 额的现 值
几乎相当于租赁资产的公允价值（不低于租赁资产公允价值的 90%。）；⑤租赁 资产性 质
特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
一项租赁存在下列一项或多项迹象的，本集团也可能将其分类为融资租赁：①若 承租
人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担；②资产余值的公允价 值波动 所
产生的利得或损失归属于承租人；③承租人有能力以远低于市场水平的租金继续 租赁至 下
一期间。
1）融资租赁会计处理
①初始计量
在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资 产。
本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款 的入账 价
值。
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁 内 含利
率折现的现值之和。租赁收款额，是指出租人因让渡在租赁期内使用租赁资产的 权利而 应
向承租人收取的款项，包括：A、承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额； 存在 租
赁激励的，扣除租赁激励相关金额；B、取决于指数或比率的可变租赁付款额，该 款项 在
初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；C、购买选择权的行权价格，前 提是 合
理确定承租人将行使该选择权；D、承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前 提是 租
赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；E、由承租人、与承租人有关的一方以 及有 经
济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供的担保余值。
②后续计量
本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。该周期 性利
率，是指确定租赁投资净额采用内含折现率（转租情况下，若转租的租赁内含利 率无法 确
定，采用原租赁的折现率（根据与转租有关的初始直接费用进行调整）），或者 融资租 赁
的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日生效，该租赁 会
被分类为融资租赁条件时按相关规定确定的修订后的折现率。
③租赁变更的会计处理
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融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该变更作为一项单独租赁进 行会
计处理：A、该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；B 、增加 的
对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
如果融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁 开始
日生效，该租赁会被分类为经营租赁条件的，本集团自租赁变更生效日开始将其 作为一 项
新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账 面价值 。
2）经营租赁的会计处理
①租金的处理
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法或者其他系统合理的方法将经营租赁的 租赁
收款额确认为租金收入。
②提供的激励措施
提供免租期的，本集团将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进 行分
配，免租期内应当确认租金收入。本集团承担了承租人某些费用的，将该费用自 租金收 入
总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
③初始直接费用
本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本 ，在
租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。
④折旧
对于经营租赁资产中的固定资产，本集团采用类似资产的折旧政策计提折旧；对 于其
他经营租赁资产，采用系统合理的方法进行摊销。
⑤可变租赁付款额
本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额,在实 际发 生时
计入当期损益。
⑥经营租赁的变更
经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会 计处
理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
3）租金减让会计处理
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
根据财会[2020]10 号、财会[2021]9 号、财会[2022]13 号，本集团的全部租赁合 同，
只要符合财会（2020）10 号文件适用范围和条件的（即减让后的租赁对价较减让 前减少 或
基本不变；综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化），其租 金
减免、延期支付等租金减让采用如下简化方法处理：
本集团作为承租人：
继续按照与减让前一致的折现率计算租赁负债的利息费用并计入当期损益，继续 按照
与减让前一致的方法对使用权资产进行计提折旧等后续计量。本集团将减免的租 金作为 可
变租赁付款额，在达成减让协议等解除原租金支付义务时，按减让前折现率折现 金额冲 减
相关资产成本或费用，同时相应调整租赁负债；延期支付租金的，在实际支付时 冲减前 期
确认的租赁负债。对于采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁，本集团继续 按照与 减
让前一致的方法将原合同租金计入相关资产成本或费用，将减免的租金作为可变 租赁付 款
额，在减免期间冲减相关资产成本或费用；延期支付租金的，在原支付期间将应 支付的 租
金确认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项。
本集团作为出租人：
①如果租赁为经营租赁，本集团继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认 为租
赁收入。将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减租赁收入；延期收取 租金的 ，
在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款 项。
②如果租赁为融资租赁，本集团继续按照与减让前一致的折现率计算利息并确认 为租
赁收入。本集团将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等放弃原租 金收取 权
利时，按减让前折现率折现金额冲减原确认的租赁收入，不足冲减的部分计入投 资收益 ，
同时相应调整应收融资租赁款；延期收取租金的，在实际收到时冲减前期确认的 应收融 资
租赁款。
35. 持有待售
（1）本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：1）根 据类
似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；2）出售极 可能 发
生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年 内完成 。
有关规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本集团 将
非流动资产或处置组首次划分为持有待售类别前，按照相关会计准则规定计量非 流动资 产
或处置组中各项资产和负债的账面价值。初始计量或在资产负债表日重新计量持 有待售 的
非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将 账面价 值
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当 期损益 ，
同时计提持有待售资产减值准备。
（2）本集团专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计 出售 将在
一年内完成”的规定条件，且短期（通常为 3 个月）内很可能满足持有待售类别 的其他 划
分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。在初始计量时，比较假定其不划 分为持 有
待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低 计量。除
企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减 去出售 费
用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。
（3）本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无 论出 售后
本集团是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件 时，
在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务 报表中 将
子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
（4）后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的 净额 增加
的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值 损失金 额
内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不 得转回 。
（5）对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商 誉的 账面
价值，再根据各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以 前减
记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用相关计量规定的非流动 资产确 认
的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非 流
动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外，各项
非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
（6）持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销， 持有 待售
的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
（7）持有待售的非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件 ，而 不再
继续划分为持有待售类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下 两者孰 低
计量：1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情 况下 本
应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；2）可收回金额。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（8）终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损 失计 入当
期损益。
36. 质量保证金
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“其他应付款”，待保
证期过后根据实际情况和合同约定支付。
37. 维修基金
本集团之物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他应付 款-
物业专项维修基金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施 的维修 、
更新。
38. 重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
1）企业会计准则解释 15 号
2021 年 12 月 31 日，财政部发布了《企业会计准则解释第 15 号》（财会〔202 1〕35
号，以下简称“解释 15 号”），解释 15 号“关于企业将固定资产达到预定可使 用状态 前
或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理”和“关于亏损合同的 判断”内
容自 2022 年 1 月 1 日起施行。
该项会计政策变更对本集团财务报表无重大影响。
2）企业会计准则解释 16 号
2022 年 11 月 30 日，财政部发布了《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔202 2〕31
号，以下简称“解释 16 号”），解释 16 号三项内容的会计处理中：“关于单项 交易产 生
的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”，本公司本年 度已按 要
求执行相关会计处理；“关于发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得 税影响 的
会计处理”及“关于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付 的会计 处
理”内容自公布之日起施行。
该项会计政策变更对本集团财务报表无重大影响。
（2）重要会计估计变更
本集团本年未发生需要披露的重大会计估计变更事项。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
五、 税项
1. 主要税种及税率
税种 具体税率情况
应税收入按3%、5%、6%、9%、13%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵
扣的进项税额后的差额计缴增值税。
本集团发生增值税应收收入：房地产销售（除简易征收方式外）、部分租
赁收入（2016年4月30前取得）、建筑、装修、喷涂收入，原适用税率10%。
根据《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2019]39
号）规定，自2019年4月1日起，适用税率由10%调整为9%。具体情况如下：
①商品房销售收入：2016年4月30日前开工的项目，适用简易征收方式，税
增值税
率5%；2016年4月30日后开工的项目，以扣减土地价款后的收入为计税额，
适用一般征收方式，税率9%；
②建筑、装修、喷涂收入适用税率9%；
③租赁收入适用税率：小微企业，税率3%；2016年4月30日前取得的不动产，
税率5%；其他租赁，税率9%；
④酒店经营使用税率6%；
⑤物业管理收入以及利息收入适用税率6%。
城市维护建设税 按增值税额的1%、5%及7%计缴。
教育费附加 按增值税额的3%计缴。
地方教育费附加 按增值税额的2%计缴。
本集团依据注册地不同按不同的税率计缴企业所得税，其中：
注册地在中国大陆的公司按应纳税所得额的25%计缴企业所得税；
注册地在香港的公司按16.5%缴纳利得税；
注册地在英属维尔京群岛、百慕达群岛、萨摩亚的公司，无须缴纳任何所
得税。
企业所得税
除符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免税外，中国
境内居民企业向未在中国境内设立机构、场所的非居民企业分配股息、红
利等权益性投资收益，应在作出利润分配决定的日期代扣代缴企业所得税。
如实际支付时间先于利润分配决定日期的，应在实际支付时代扣代缴企业
所得税。
从价计征的按照房产原值的70%为纳税基准，年税率为1.2%；从租计征的（即
房产税
房产出租的），以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
税种 具体税率情况
土地增值税 按实际增值额和规定税率缴纳土地增值税。
采用定额税率，每个幅度税额的差距规定为20倍，每平方米年税额如下：
大城市50万人口以上，每平方米1.5元至30元；中等城市人口20-50万，每
平方米1.2元至24元；小城市人口20万以下，每平方米0.9元至18元；县城、
土地使用税 建制镇、工矿区每平方米0.6元至12元。
经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的土地使用税适用税
额标准可以在税法规定的最低税额的30%以内适当降低；经济发达地区的适
用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。
个人所得税 员工的个人所得税由本公司及子公司代扣代缴。
2. 税收优惠
根据深圳市地方税务局宝安征收管理分局的批复，本公司及深圳地区的下属子公 司的
新建房产自竣工当月起三年内免交房产税。
依据财政部、税务总局公告 2022 年第 14 号文件，本集团符合条件的小微企业，可以
自 2022 年 4 月纳税申报期起向主管税务机关申请退还增量留抵税额。本集团符 合条件 的
微型企业，可以自 2022 年 4 月纳税申报期起向主管税务机关申请一次性退还存 量留抵 税
额；符合条件的小型企业，可以自 2022 年 5 月纳税申报期起向主管税务机关申 请一次 性
退还存量留抵税额。
根据国家发改委、财政部、交通运输部等十四部门发布《关于促进服务业领域困 难行
业恢复发展的若干政策》，对减免租金的房屋业主，2022 年缴纳房产税、城镇土 地使用 税
确有困难的，鼓励各地可根据条例授权和地方实际给予减免。本公司及本集团符 合条件 的
子公司根据各地条例授权和地方享受相应减免政策。
依据财政部、税务总局公告 2022 年第 13 号文件，本集团符合小微企业条件的子 公司
享受企业所得税优惠政策，即“自 2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对小 型微利 企
业年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 25%计入应纳税 所得额 ，
按 20%的税率缴纳企业所得税。
财政部、税务总局公告 2019 年第 87 号《关于明确生活性服务业增值税加计抵减 政策
的公告》，明确 2019 年 10 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，允许生活性服务业纳 税人按 照
当期可抵扣进项税额加计 15%，抵减应纳税额。本集团下属从事生活性服务业子 公司享 受
企业所得税优惠政策。财政部、税务总局公告 2022 年第 11 号文件，明确将生产 、生活 性
服务业增值税加计抵减政策，执行期限延长至 2022 年 12 月 31 日。
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
财政部、国家税务总局发布《关于海南自由贸易港企业所得税优惠政策的通知 》，从
2020 年 1 月 1 日起至 2024 年 12 月 31 日，对注册在海南自由贸易港并实质性运 营的鼓 励
类产业企业，减按 15%的税率征收企业所得税。本集团下属子公司中粮酒店（三亚）有 限
公司享受企业所得税优惠政策。
六 、 合 并 财 务 报 表主 要 项 目注 释
下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指 2022 年 1 月 1 日，“年
末”系指 2022 年 12 月 31 日，“本年”系指 2022 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，“上年”系
指 2021 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，货币单位除特别注明外，均以人民币元列示。
1. 货币资金
项目 年末余额 年初余额
库存现金 356,100.39 564,288.87
银行存款 36,522,938,159.31 24,878,440,714.75
其他货币资金 6,478,862.33 7,149,802.03
合计 36,529,773,122.03 24,886,154,805.65
其中：存放在境外的款项总额 1,416,915,374.46 1,363,460,115.12
注：其他货币资金年末余额为 6,478,862.33 元，主要为支付宝、微信和 po s 机 的在
途资金。所有权或使用权受限的货币资金详见附注六、59.所有权或使用权受到限 制的 资
产。
2. 交易性金融资产
项目 年末余额 年初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 0.00 6,880,000.00
3. 衍生金融资产
项目 年末余额 年初余额
远期合约（DF） 157,122,957.35 230,388.81
4. 应收账款
（1）应收账款按坏账计提方法分类列示
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
按单项计提坏账准备 66,453,888.74 15.38 59,508,680.61 89.55 6,945,208.13
按组合计提坏账准备 365,596,168.06 84.62 55,125,424.68 15.08 310,470,743.38
合计 432,050,056.80 100.00 114,634,105.29 —— 317,415,951.51
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
按单项计提坏账准备 18,429,708.91 4.76 18,429,708.91 100.00 0.00
按组合计提坏账准备 368,679,665.95 95.24 67,202,503.27 18.23 301,477,162.68
合计 387,109,374.86 100.00 85,632,212.18 —— 301,477,162.68
1） 按组合计提应收账款坏账准备
年末余额
类别
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 365,596,168.06 55,125,424.68 15.08
（2）应收账款按账龄列示
账龄 年末余额
3 个月以内（含 3 个月） 177,682,828.78
3 个月以上—1 年（含 1 年） 123,781,978.70
1 年以上—2 年（含 2 年） 62,401,973.49
2 年以上—3 年（含 3 年） 38,778,543.21
3 年以上 29,404,732.62
小计 432,050,056.80
减：坏账准备 114,634,105.29
合计 317,415,951.51
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（3）本年应收账款坏账准备情况
本年变动金额
类别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
应收账款坏账准备 85,632,212.18 72,616,825.13 26,844,605.14 16,770,326.88 0.00 114,634,105.29
本年无重要的坏账准备收回或转回金额。
（4）本年实际核销的应收账款
项目 核销金额
实际核销的应收账款 16,770,326.88
（5）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
占应收账
款年末余 坏账准备年
单位名称 年末余额 账龄
额合计数 末余额
的比例(%)
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业（有限合伙） 41,257,178.19 3 年以内 9.55 41,257,178.19
中粮我买网投资有限公司 25,429,448.80 3 年以内 5.89 6,259,895.91
天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司 9,021,946.89 3 个月以内 2.09 0.00
北京恒合悦兴置业有限公司 8,662,051.31 2 年以内 2.00 6,737.61
北京橙天嘉禾祥云影城管理有限公司 8,353,586.32 1-2 年 1.93 2,106,259.54
合计 92,724,211.51 —— 21.46 49,630,071.25
5. 预付款项
（1） 预付款项账龄
年末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 285,766,109.22 78.76 373,393,366.72 81.69
1－2 年 54,029,388.12 14.89 58,081,624.52 12.71
2－3 年 14,479,260.30 3.99 19,634,645.32 4.30
3 年以上 8,541,649.95 2.36 5,963,674.02 1.30
合计 362,816,407.59 100.00 457,073,310.58 100.00
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（2） 按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况
占预付款项年
单位名称 年末余额 账龄 末余额合计数
的比例(%)
西安市长安区韦曲街道办事处 95,863,143.49 1 年以内 26.42
济南热力集团有限公司 14,275,269.24 2 年以内 3.93
济南鲁源电气集团有限公司 10,000,000.00 1 年以内 2.76
济南水务集团有限公司 6,488,114.31 2 年以内 1.79
天津市津安热电有限公司 5,884,974.60 1 年以内 1.62
合计 132,511,501.64 —— 36.52
6. 其他应收款
项目 年末余额 年初余额
应收利息 0.00 1,030,752.32
应收股利 0.00 0.00
其他应收款 19,674,144,056.75 24,308,950,499.08
合计 19,674,144,056.75 24,309,981,251.40
6.1 应收利息
项目 年末余额 年初余额
定期存款 0.00 60,287.63
委托贷款 0.00 970,464.69
合计 0.00 1,030,752.32
6.2 其他应收款
（1）其他应收款按款项性质分类
款项性质 年末余额 年初余额
保证金及押金 1,208,784,889.46 1,400,308,229.39
往来款 18,251,632,622.61 22,785,344,124.11
其他 452,790,934.77 369,561,241.58
小计 19,913,208,446.84 24,555,213,595.08
减：坏账准备 239,064,390.09 246,263,096.00
合计 19,674,144,056.75 24,308,950,499.08
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注：其他主要包括代垫款项、水电费、服务费、保洁费、维修费、装修补贴款、保险
费等。
（2）其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期
未来 12 个月 整个存续期预期
坏账准备 预期信用损 合计
预期信用损 信用损失(未发
失(已发生信
失 生信用减值)
用减值)
2022 年 1 月 1 日余额 143,377,537.84 101,357,693.68 1,527,864.48 246,263,096.00
2022 年 1 月 1 日其他应
0.00 0.00 0.00 0.00
收款账面余额在本年
--转入第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转入第三阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第一阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
本年计提 4,826,715.20 46,769,743.88 11,231.21 51,607,690.29
本年转回 36,031,992.90 21,376,140.46 0.00 57,408,133.36
本年转销 0.00 0.00 0.00 0.00
本年核销 0.00 1,379,167.15 19,095.69 1,398,262.84
其他变动 0.00 0.00 0.00 0.00
2022 年 12 月 31 日余额 112,172,260.14 125,372,129.95 1,520,000.00 239,064,390.09
（3）其他应收款按账龄列示
账龄 年末余额
3 个月以内（含 3 个月） 3,658,748,612.19
3 个月以上—1 年（含 1 年） 1,213,879,394.15
1 年以上—2 年（含 2 年） 5,812,516,733.22
2 年以上—3 年（含 3 年） 2,492,403,986.41
3 年以上 6,735,659,720.87
小计 19,913,208,446.84
减：坏账准备 239,064,390.09
合计 19,674,144,056.75
51
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（4）其他应收款坏账准备情况
本年变动金额
类别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
其他应收款
246,263,096.00 51,607,690.29 57,408,133.36 1,398,262.84 0.00 239,064,390.09
坏账准备
（5）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 年末余额合计
年末余额
数的比例（%）
昆明螺蛳湾国悦置地有限公司 往来款 3,333,152,763.02 5 年以内 16.74 0.00
深圳中益长昌投资有限公司 往来款 2,103,825,509.55 4 年以内 10.56 21,038,255.10
上海前滩国际商务区投资（集
往来款 995,000,000.00 3-4 年 5.00 0.00
团）有限公司
重庆葆悦房地产开发有限公司 往来款 949,515,983.38 2 年以内 4.77 5,252.30
深圳汇金壹号投资合伙企业(有限
往来款 817,399,999.99 4 年以内 4.10 8,174,000.00
合伙)
合计 —— 8,198,894,255.94 —— 41.17 29,217,507.40
7. 存货
（1） 存货分类
年末余额
项目 其中：借款费用
账面余额 存货跌价准备 账面价值
资本化金额
开发产品 15,851,294,266.25 870,093,917.04 1,780,059,313.70 14,071,234,952.55
开发成本 82,520,318,814.08 3,159,107,987.15 1,497,818,898.09 81,022,499,915.99
出租开发产品 887,852,704.56 72,079,516.31 292,321,231.44 595,531,473.12
其他存货 15,785,437.39 0.00 152,458.12 15,632,979.27
合计 99,275,251,222.28 4,101,281,420.50 3,570,351,901.35 95,704,899,320.93
（续）
年初余额
项目 其中：借款费用
账面余额 存货跌价准备 账面价值
资本化金额
开发产品 20,202,603,049.45 1,962,860,644.99 1,855,776,329.98 18,346,826,719.47
开发成本 83,347,303,163.10 2,738,036,340.11 1,218,517,043.51 82,128,786,119.59
52
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年初余额
项目 其中：借款费用
账面余额 存货跌价准备 账面价值
资本化金额
出租开发产品 1,512,141,788.32 120,444,433.32 0.00 1,512,141,788.32
其他存货 15,775,845.68 0.00 152,458.12 15,623,387.56
合计 105,077,823,846.55 4,821,341,418.42 3,074,445,831.61 102,003,378,014.94
本集团本报告期借款利息费用的资本化率为 5.01%（2021 年 5.24%）。
（2） 开发产品明细
最近一期
项目名称 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
竣工时间
深圳中粮凤凰里 2016 年 11 月 621,910.90 0.00 0.00 621,910.90
沈阳中粮隆玺 2019 年 8 月 12,245,632.67 1,795,493.80 9,296,765.23 4,744,361.24
天津中粮大道 2018 年 9 月 6,109,433.64 257,724.28 6,367,157.92 0.00
天津中北祥云 2021 年 5 月 254,548,667.49 -3,256,165.55 211,474,609.05 39,817,892.89
天津锦云悦府 2022 年 9 月 0.00 479,190,597.34 424,133,134.80 55,057,462.54
北京祥云国际 2015 年 9 月 70,231,012.00 0.00 8,558.49 70,222,453.51
中粮祥云壹品 2017 年 9 月 21,589,651.45 0.00 0.00 21,589,651.45
北京中粮瑞府 2019 年 11 月 83,065,637.87 20,912,307.48 103,977,945.35 0.00
北京京西祥云 2019 年 10 月 1,472,098,022.66 -10,324,822.32 297,367,768.06 1,164,405,432.28
张家口祥云国际 2022 年 12 月 0.00 949,566,386.65 705,156,901.67 244,409,484.98
成都香榭丽都 2012 年 9 月 4,045,709.78 0.00 0.00 4,045,709.78
成都祥云 2015 年 4 月 17,124,027.42 0.00 0.00 17,124,027.42
成都锦云 2015 年 12 月 164,666,576.34 0.00 5,452,521.83 159,214,054.51
成都珑悦锦云 2021 年 8 月 47,464,919.12 5,377,772.12 4,872,066.05 47,970,625.19
成都香颂丽都 2015 年 6 月 65,027,096.66 6,422,275.37 19,150,665.87 52,298,706.16
成都鸿云 2016 年 12 月 32,464,834.21 12,554,176.83 16,902,265.32 28,116,745.72
成都祥云里 2019 年 11 月 38,370,567.16 513,498.92 5,374,359.76 33,509,706.32
眉山天府智慧城 2022 年 1 月 8,877,860.31 913,002,140.71 850,791,009.47 71,088,991.55
成都天府宸悦 2020 年 1 月 20,028,580.88 25,989.62 10,316,994.10 9,737,576.40
重庆祥云赋 2022 年 10 月 0.00 977,035,925.20 905,032,511.19 72,003,414.01
重庆浣溪锦云 2021 年 7 月 182,488,132.50 0.00 166,658,775.64 15,829,356.86
成都武侯瑞府 2021 年 9 月 372,939,471.18 0.00 242,754,256.78 130,185,214.40
重庆鸿云 2018 年 11 月 539,772.30 9,952,387.12 7,554,698.96 2,937,460.46
重庆天悦壹号 2022 年 5 月 2,731,680.74 1,054,911,536.21 930,976,753.20 126,666,463.75
成都御岭湾 2015 年 12 月 40,775,647.49 0.00 0.00 40,775,647.49
长沙中粮鸿云 2021 年 10 月 61,897,117.42 11,159,628.96 11,293,209.90 61,763,536.48
株洲锦云 2021 年 10 月 722,617,312.73 53,719.74 76,995,164.71 645,675,867.76
南京彩云居 2012 年 11 月 267,010.53 0.00 7,663.46 259,347.07
南京祥云 2021 年 12 月 814,494,621.07 26,213,785.40 241,426,150.19 599,282,256.28
53
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
最近一期
项目名称 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
竣工时间
南京央誉 2021 年 9 月 270,088,674.14 0.00 109,643,149.26 160,445,524.88
南京鸿云 2018 年 3 月 215,363,950.72 -5,509,198.50 117,086,831.49 92,767,920.73
南京珑悦 2021 年 6 月 364,217,819.75 -869.56 337,437,474.80 26,779,475.39
南京三金祥云 2021 年 11 月 359,183,480.67 18,006,922.37 314,173,251.90 63,017,151.14
杭州梦栖祥云 2020 年 8 月 124,557,489.67 2,248,850.71 38,308,556.92 88,497,783.46
中粮朗云 2016 年 11 月 22,988,634.98 0.00 0.00 22,988,634.98
嘉兴秀湖祥云 2020 年 12 月 10,538,717.76 0.00 10,538,717.76 0.00
嘉兴江南国际城 2020 年 12 月 37,229,776.21 -64,949,278.21 -63,233,842.44 35,514,340.44
上海南桥锦云 2020 年 7 月 4,834,711.66 36,651,619.46 38,277,992.97 3,208,338.15
上海翡翠别墅 2011 年 11 月 55,642,443.02 0.00 0.00 55,642,443.02
深圳祥云国际 2018 年 12 月 353,929,146.46 -1,522,386.59 87,972,261.86 264,434,498.01
深圳一品澜山 2013 年 11 月 30,404,106.09 0.00 11,222,770.30 19,181,335.79
深圳天悦壹号 2018 年 12 月 26,764,011.94 208.08 4,539,658.37 22,224,561.65
深圳云景国际 2019 年 7 月 1,489,731,994.82 -52,711,550.38 315,981,542.91 1,121,038,901.53
69 区创芯研发中心 2018 年 12 月 104,947,329.73 -38,579,377.77 64,920,112.84 1,447,839.12
厦门鹭湾祥云 2021 年 12 月 2,308,214,259.32 -7,290,999.40 1,836,967,830.75 463,955,429.17
江门新悦锦云 2022 年 12 月 0.00 1,981,937,755.25 611,233,932.01 1,370,703,823.24
惠州珑悦锦云 2022 年 12 月 0.00 1,313,029,203.88 635,349,738.11 677,679,465.77
深圳宝安 25 区 2021 年 6 月 1,039,484,676.07 1,363,521.58 934,599,727.63 106,248,470.02
苏州中粮祥云 2019 年 9 月 18,916,386.01 7,973,886.88 26,890,272.89 0.00
太仓湖畔祥云 2020 年 9 月 635,148,506.65 4,149,374.26 463,880,386.85 175,417,494.06
武汉祥云地铁小镇 2022 年 9 月 0.00 704,735,336.38 512,936,649.31 191,798,687.07
沈阳花熙祥云 2020 年 2 月 74,302,092.30 5,074,354.01 35,866,042.67 43,510,403.64
沈阳锦云天城 2022 年 10 月 217,735,826.35 1,413,328,480.01 1,387,201,080.89 243,863,225.47
哈尔滨锦云世家 2022 年 9 月 0.00 1,224,105,208.87 549,078,068.93 675,027,139.94
沈阳隆悦祥云 2022 年 9 月 0.00 1,501,055,721.91 1,208,197,394.71 292,858,327.20
沈阳堂悦 2022 年 7 月 135,643,932.84 424,021,074.76 490,374,365.31 69,290,642.29
西安悦尚锦云 2021 年 9 月 195,446,378.89 915,628.97 26,103,277.96 170,258,729.90
西安中粮奥体壹号-文汇 2022 年 12 月 0.00 758,934,662.77 42,080,367.31 716,854,295.46
海南红塘悦海 2018 年 9 月 19,974,790.98 0.00 0.00 19,974,790.98
三亚大悦中心 2022 年 3 月 0.00 1,384,731,224.57 1,206,716,080.72 178,015,143.85
济南中粮祥云 2022 年 9 月 0.00 1,295,898,688.31 1,203,827,131.09 92,071,557.22
苏州大悦春风里 2021 年 10 月 657,436,972.25 44,461,699.10 196,756,670.27 505,142,001.08
成都大悦城公寓写字楼 2015 年 12 月 109,217,290.37 29,190,930.12 27,545,250.86 110,862,969.63
沈阳大悦城 E 魔方 2022 年 10 月 0.00 93,925,323.91 29,033,850.01 64,891,473.90
上海静安大悦城天悦壹
2017 年 7 月 16,479,118.03 0.00 57,903.27 16,421,214.76
号商铺、车位
上海静安大悦城二期北
2021 年 12 月 5,051,623,591.24 6,453,531.10 5,058,077,122.34 0.00
写字楼公寓
上海静安大悦城大悦中
2022 年 12 月 0.00 1,055,149,989.10 1,055,149,989.10 0.00
心商业街
54
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
最近一期
项目名称 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
竣工时间
上海静安大悦城车库/
车位地下车库/车位毛坯 2022 年 8 月 0.00 188,927,377.89 0.00 188,927,377.89
自持
杭州大悦城—公寓/商铺
2022 年 6 月 793,222,999.15 312,936,242.79 64,695,510.79 1,041,463,731.15
/写字楼
上海前滩海景壹号 2019 年 12 月 18,167,420.33 466,036.08 7,449,126.16 11,184,330.25
青岛金沙中粮祥云 2020 年 12 月 26,020,063.45 -2,465,805.64 9,689,749.81 13,864,508.00
青岛 JOYPARK 2022 年 7 月 473,362,513.74 710,342,898.40 54,546,701.82 1,129,158,710.32
重庆大悦城 2022 年 7 月 31,953,252.61 1,330,006,197.89 894,821,556.03 467,137,894.47
青岛即墨创智锦云 2022 年 3 月 98,752,330.39 486,416,988.66 192,390,170.90 392,779,148.15
成都天府大悦城 2022 年 4 月 293,747,454.34 881,031,550.13 865,635,711.99 309,143,292.48
武汉光谷大悦城 2022 年 1 月 0.00 3,254,589,332.75 2,838,341,449.55 416,247,883.20
合计 —— 20,202,603,049.45 24,754,394,712.78 29,105,703,495.98 15,851,294,266.25
（3） 开发成本明细
预计（或实际） 预计总投资额
项目名称 开工时间 年末余额 年初余额
竣工时间 （万元）
深圳凤凰里二期 暂未确定 暂未确定 108,300.26 899,075,623.67 2,862,503.51
沈阳中粮隆玺 2014 年 3 月 2025 年 10 月 877,470.00 465,065,114.91 460,973,947.37
天津中粮大道 2021 年 2 月 暂未确定 1,630,367.92 1,051,240,856.64 1,051,446,080.92
天津锦云悦府 2020 年 9 月 2022 年 9 月 56,356.00 0.00 409,823,003.47
张家口祥云国际 2020 年 9 月 2024 年 8 月 373,824.56 1,725,294,322.80 2,113,094,360.38
眉山天府智慧城 2019 年 12 月 2023 年 7 月 152,613.00 1,943,722,188.88 2,354,434,364.49
成都溪府鸿云 2020 年 10 月 2024 年 5 月 144,638.54 704,798,262.93 606,184,664.93
成都湖光锦云 2021 年 11 月 2023 年 11 月 138,040.00 859,217,894.04 810,457,552.86
昆明鸿云 2021 年 12 月 2024 年 11 月 136,635.00 848,189,948.00 687,384,245.64
重庆祥云赋 2019 年 12 月 2023 年 12 月 158,329.30 478,413,380.36 1,238,640,617.58
重庆浣溪锦云 2019 年 8 月 2023 年 6 月 104,552.59 247,818,028.70 161,281,210.81
成都武侯瑞府 2018 年 6 月 2023 年 3 月 409,213.09 2,094,281,469.23 1,928,222,982.78
重庆天悦壹号 2020 年 7 月 2024 年 8 月 409,213.09 2,515,165,178.32 3,219,994,553.99
重庆中央公园瑞府 2021 年 11 月 2023 年 5 月 146,800.00 1,178,997,835.80 1,004,236,220.41
成都御岭湾 2007 年 1 月 暂未确定 252,352.00 194,729,399.01 194,578,455.62
长沙观澜祥云 2021 年 10 月 2023 年 10 月 264,109.05 958,873,417.24 755,633,946.16
南京三金祥云 2018 年 1 月 2022 年 3 月 126,200.00 0.00 18,008,199.78
55
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
预计（或实际） 预计总投资额
项目名称 开工时间 年末余额 年初余额
竣工时间 （万元）
南京颐和南园 2006 年 11 月 2023 年 12 月 170,449.76 76,591,280.97 21,710,785.57
义乌桂语兰庭 2021 年 10 月 2024 年 6 月 630,000.00 5,003,680,891.52 4,686,500,218.36
台州黄岩瑞府 2020 年 2 月 2023 年 9 月 630,652.00 5,360,848,025.77 4,610,342,270.53
深圳福田大悦中心 2020 年 3 月 2023 年 12 月 408,994.00 1,860,875,780.46 1,307,582,406.17
惠州珑悦锦云 2019 年 12 月 2022 年 12 月 148,036.86 0.00 994,321,025.54
江门新悦锦云 2020 年 3 月 2022 年 12 月 228,000.00 0.00 1,775,077,004.97
深圳祥云国际 2021 年 7 月 2025 年 4 月 317,603.90 1,105,842,343.98 1,072,758,894.78
深圳宝安 25 区 2016 年 10 月 2024 年 5 月 1,653,997.54 6,530,290,777.73 3,636,952,428.05
苏州悦揽天地 2021 年 3 月 2023 年 12 月 132,144.00 1,131,561,378.50 970,742,683.93
常州春秋祥云 2021 年 10 月 2024 年 7 月 180,000.00 1,286,609,967.86 1,051,928,915.06
武汉锦云航天府 2019 年 12 月 2023 年 2 月 143,331.05 793,330,246.65 650,768,489.41
武汉祥云地铁小镇 2019 年 12 月 2023 年 4 月 477,428.00 1,755,238,982.92 1,790,858,073.47
武汉航天悦府 2020 年 4 月 2023 年 10 月 200,233.24 684,845,748.33 655,430,826.20
太原巩家堡 暂未确定 暂未确定 835,900.00 0.00 553,325.49
西安天悦 2022 年 1 月 2025 年 9 月 583,100.00 2,606,511,291.37 2,325,025,796.54
沈阳花熙祥云 2018 年 8 月 2023 年 5 月 134,035.00 22,415,949.29 21,958,951.76
沈阳锦云天城 2018 年 10 月 2022 年 10 月 290,468.00 0.00 1,149,738,657.18
哈尔滨锦云世家 2020 年 4 月 2022 年 9 月 142,642.65 0.00 909,543,418.30
沈阳隆悦祥云 2020 年 3 月 2023 年 3 月 268,242.88 754,770,189.68 1,858,355,734.67
沈阳京西祥云 2021 年 3 月 2023 年 5 月 216,005.00 1,403,659,228.57 1,202,658,718.31
沈阳堂悦 2018 年 6 月 2022 年 7 月 171,077.00 0.00 257,077,572.28
西安中粮奥体壹号-文盛 2021 年 10 月 2026 年 1 月 173,516.00 836,055,026.58 693,642,656.31
西安中粮奥体壹号-文汇 2020 年 10 月 2024 年 1 月 209,982.00 637,901,120.56 1,005,622,632.76
西安中粮奥体壹号-文兴 2022 年 6 月 2023 年 8 月 238,129.00 928,639,152.99 770,455,910.51
三亚大悦中心一期 2019 年 12 月 2022 年 3 月 168,200.00 0.00 1,204,957,168.97
三亚大悦中心 2020 年 9 月 2024 年 5 月 610,600.00 2,207,702,671.46 1,954,009,929.06
济南中粮祥云 2020 年 3 月 2024 年 9 月 653,102.00 3,077,953,812.32 3,811,989,729.59
南昌大悦城 2021 年 5 月 2023 年 11 月 214,661.00 2,348,044,858.55 1,908,589,825.96
成都酒城南北地块 2018 年 7 月 2023 年 12 月 565,900.32 1,312,139,539.21 1,207,215,929.88
沈阳大悦城 E 魔方 2019 年 10 月 2022 年 10 月 23,839.00 0.00 60,690,520.36
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
预计（或实际） 预计总投资额
项目名称 开工时间 年末余额 年初余额
竣工时间 （万元）
上海静安大悦城二期北写
2017 年 11 月 2022 年 12 月 682,255.00 0.00 1,238,445,082.38
字楼公寓/商业街
杭州大悦城—地下商业街 2016 年 7 月 2022 年 9 月 28,000.00 0.00 203,658,400.36
青岛 JOYPARK 2018 年 6 月 2022 年 6 月 197,500.00 0.00 642,069,408.61
重庆大悦城 2018 年 9 月 2023 年 4 月 565,900.32 568,474,034.63 1,639,939,478.83
青岛即墨创智锦云 2018 年 12 月 2022 年 3 月 131,875.00 0.00 425,535,352.28
厦门云玺壹号 2021 年 2 月 2023 年 3 月 731,900.00 4,575,742,829.49 4,273,472,584.01
成都天府大悦城 2019 年 11 月 2023 年 10 月 461,333.30 409,348,126.81 1,091,784,103.91
西安悦著央璟 2019 年 9 月 2027 年 5 月 2,058,000.00 5,213,331,089.21 3,310,252,666.74
武汉光谷大悦城 2019 年 4 月 2023 年 4 月 51,006.93 385,362,508.29 3,052,128,737.37
南京天悦锦麟 2021 年 10 月 2025 年 7 月 1,246,002.00 6,512,146,131.37 6,014,024,973.61
成都祥云樾府 2022 年 1 月 2023 年 12 月 149,214.99 1,230,220,560.78 871,674,964.33
重庆天玺壹号 134 亩 2022 年 9 月 2024 年 12 月 230,000.00 1,284,670,902.57 0.00
南京天悦风华 2022 年 5 月 2024 年 12 月 210,653.67 1,582,102,517.38 0.00
杭州悦著云轩 2022 年 7 月 2025 年 6 月 200,773.00 1,733,497,650.13 0.00
苏州大悦狮山壹号 2022 年 5 月 2024 年 10 月 152,434.82 1,135,031,277.62 0.00
合计 —— —— —— 82,520,318,814.08 83,347,303,163.10
（4） 出租开发产品明细
项目名称 最近一期竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
沈阳中粮隆玺 2017 年 1 月 261,595,130.97 0.00 71,394,665.05 190,200,465.92
成都锦云 2015 年 12 月 497,952,965.03 0.00 5,709,355.65 492,243,609.38
成都鸿云 2016 年 12 月 111,710,759.00 0.00 83,693,932.83 28,016,826.17
长沙中粮鸿云 2015 年 7 月 10,333,319.78 0.00 285,655.56 10,047,664.22
深圳云景国际 2019 年 7 月 200,312,041.45 17,161,777.36 50,129,679.94 167,344,138.87
69 区创芯研发中心 2018 年 12 月 430,237,572.09 38,547,240.92 468,784,813.01 0.00
合计 —— 1,512,141,788.32 55,709,018.28 679,998,102.04 887,852,704.56
57
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（5） 存货跌价减值准备
本年增加 本年减少
项目 年初余额 年末余额
计提 其他 转回或转销 其他转出
天津中粮大道 747,568,256.12 0.00 0.00 0.00 0.00 747,568,256.12
天津中北祥云 65,869,494.01 0.00 0.00 49,610,850.45 0.00 16,258,643.56
天津锦云悦府 11,783,003.47 4,156,046.66 0.00 765,980.00 0.00 15,173,070.13
北京京西祥云 463,374,309.56 0.00 0.00 19,240,464.67 0.00 444,133,844.89
张家口中粮祥云 0.00 149,121,603.03 0.00 0.00 0.00 149,121,603.03
成都锦云 0.00 292,321,231.44 0.00 0.00 0.00 292,321,231.44
成都珑悦锦云 400,015.08 0.00 0.00 0.00 0.00 400,015.08
成都香颂丽都 1,787,704.46 0.00 0.00 0.00 0.00 1,787,704.46
成都武侯瑞府 0.00 135,624,495.18 0.00 0.00 0.00 135,624,495.18
株洲锦云 25,898,117.05 4,965,517.06 0.00 1,648,386.68 0.00 29,215,247.43
南京祥云 7,808,728.92 56,970,160.24 0.00 4,904,752.72 0.00 59,874,136.44
南京央誉 10,522,451.38 81,782,177.14 0.00 3,084,332.24 0.00 89,220,296.28
南京鸿云 80,131,846.37 0.00 0.00 74,923,973.49 0.00 5,207,872.88
南京三金祥云 73,645,809.33 0.00 0.00 63,997,463.34 0.00 9,648,345.99
杭州梦栖祥云 541,500.84 0.00 0.00 541,500.84 0.00 0.00
江门新悦锦云 396,280,450.79 70,908,782.62 0.00 102,081,670.39 0.00 365,107,563.02
厦门鹭湾祥云 833,434,259.32 0.00 0.00 654,871,765.07 0.00 178,562,494.25
深圳祥云国际 0.00 31,244,953.88 0.00 0.00 0.00 31,244,953.88
太仓湖畔祥云 55,145,181.70 5,242,384.31 0.00 17,350,912.62 0.00 43,036,653.39
武汉祥云地铁小镇 0.00 204,946,591.82 0.00 0.00 0.00 204,946,591.82
武汉航天悦府 0.00 34,212,925.62 0.00 0.00 0.00 34,212,925.62
西安天悦 0.00 92,989,784.81 0.00 0.00 0.00 92,989,784.81
沈阳京西祥云 0.00 71,629,289.61 0.00 0.00 0.00 71,629,289.61
西安悦尚锦云 11,730,537.61 0.00 0.00 1,552,751.97 0.00 10,177,785.64
成都大悦城公寓写字楼 21,728,325.53 0.00 0.00 0.00 0.00 21,728,325.53
青岛 JOYPARK 0.00 122,424,648.92 0.00 0.00 0.00 122,424,648.92
重庆大悦城 62,885,333.13 1,335,940.53 0.00 14,855,078.25 0.00 49,366,195.41
青岛即墨创智锦云 203,758,048.82 70,239,305.73 0.00 21,865,890.46 0.00 252,131,464.09
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本年增加 本年减少
项目 年初余额 年末余额
计提 其他 转回或转销 其他转出
武汉光谷大悦城 0.00 97,086,004.33 0.00 0.00 0.00 97,086,004.33
其他存货 152,458.12 0.00 0.00 0.00 0.00 152,458.12
合计 3,074,445,831.61 1,527,201,842.93 0.00 1,031,295,773.19 0.00 3,570,351,901.35
注：其他存货为日常周转材料、办公用品等低值易耗品。
（6） 存货跌价准备计提依据及本年转回或转销原因
计提存货跌价准备的具 本年转回存货跌价准备 本年转销存货跌价准备的
项目
体依据 的原因 原因
天津中北祥云 —— —— 销售转出
天津锦云悦府 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
北京京西祥云 —— —— 销售转出
张家口祥云国际 可变现净值低于存货成本 —— ——
成都锦云 可变现净值低于存货成本 —— ——
成都武侯瑞府 可变现净值低于存货成本 —— ——
株洲锦云 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
南京祥云 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
南京央誉 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
南京鸿云 —— —— 销售转出
南京三金祥云 —— —— 销售转出
杭州梦栖祥云 —— —— 销售转出
江门新悦锦云 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
厦门鹭湾祥云 —— —— 销售转出
深圳祥云国际 可变现净值低于存货成本 —— ——
太仓湖畔祥云 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
武汉祥云地铁小镇 可变现净值低于存货成本 —— ——
武汉航天悦府 可变现净值低于存货成本 —— ——
西安天悦 可变现净值低于存货成本 —— ——
沈阳京西祥云 可变现净值低于存货成本 —— ——
西安悦尚锦云 —— —— 销售转出
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
计提存货跌价准备的具 本年转回存货跌价准备 本年转销存货跌价准备的
项目
体依据 的原因 原因
青岛 JOYPARK 可变现净值低于存货成本 —— ——
重庆大悦城 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
青岛即墨创智锦云 可变现净值低于存货成本 —— 销售转出
武汉光谷大悦城 可变现净值低于存货成本 —— ——
（7） 年末存货所有权或使用权受限情况详见附注六、59。
8. 其他流动资产
项目 年末余额 年初余额
预缴税费 4,625,296,573.02 5,170,694,576.63
合同取得成本 334,136,140.32 421,886,005.40
其他 1,870,334.37 4,650,576.69
合计 4,961,303,047.71 5,597,231,158.72
9. 长期股权投资
本年增减变动
被投资单位 年初余额 权益法下确认 其他综合 其他权
追加投资 减少投资
的投资损益 收益调整 益变动
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限公司 87,415,072.17 0.00 0.00 -14,935.36 0.00 0.00
北京中粮万科置业有限公司 162,432,117.75 0.00 0.00 -464,674.61 0.00 0.00
北京鹏悦置业有限公司 0.00 0.00 0.00 -109,711,694.11 0.00 0.00
天津鑫驰房地产信息咨询有限公司 346,068,228.06 0.00 0.00 12,502,091.33 0.00 0.00
北京悦恒置业有限公司 248,472,947.06 0.00 0.00 22,905,464.80 0.00 0.00
北京恒合悦兴置业有限公司 91,985,922.21 0.00 0.00 -1,280,016,346.84 0.00 0.00
固安裕坤房地产开发有限公司 399,685,552.84 0.00 0.00 -2,861,716.81 0.00 0.00
纳什悦创（北京）科技有限公司 178,200.75 0.00 500,000.00 -18,956.60 0.00 0.00
四川商投蜀锦房地产有限责任公司 0.00 73,152,086.60 0.00 -55,318.56 0.00 0.00
重庆悦凯房地产开发有限公司 66,659,932.64 0.00 0.00 -5,353,696.42 0.00 0.00
重庆葆悦房地产开发有限公司 357,726,325.60 0.00 0.00 -770,601.53 0.00 0.00
成都德康宏明工程项目管理有限公司 0.00 0.00 0.00 -1,501,286.23 0.00 0.00
成都天府新区广都轨道城市发展有限公司 1,324,945,288.99 0.00 0.00 -8,239,002.46 0.00 0.00
60
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本年增减变动
被投资单位 年初余额 权益法下确认 其他综合 其他权
追加投资 减少投资
的投资损益 收益调整 益变动
绍兴元昊置业有限公司 449,911,260.74 0.00 0.00 -9,845,183.69 0.00 0.00
杭州滨轼企业管理有限公司 87,769,108.41 0.00 0.00 64,149,854.48 0.00 0.00
上海置悦实业有限公司 0.00 0.00 0.00 -1,848,105.03 0.00 0.00
佛山市新纪元置业有限公司 0.00 0.00 0.00 -88,016,279.18 0.00 0.00
佛山市淦盈置业有限公司 177,821,321.61 0.00 0.00 -25,643,579.63 0.00 0.00
深圳中益长昌投资有限公司 0.00 0.00 0.00 -169,808,733.13 0.00 0.00
广州安合房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 -5,838,702.76 0.00 0.00
武汉裕滕房地产开发有限公司 214,949,257.88 0.00 0.00 -1,060,439.40 0.00 0.00
武汉裕顺房地产开发有限公司 116,984,867.98 0.00 0.00 39,761,042.07 0.00 0.00
嘉兴卓达房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 80,759,769.22 0.00 0.00
嘉兴市秀悦置业有限公司 0.00 24,402,000.00 0.00 -14,918,502.50 0.00 0.00
武汉地悦小镇房地产开发有限公司 250,429,552.54 0.00 0.00 -107,754,516.33 0.00 0.00
Qinghairuiou L.P. 576,287,014.71 0.00 0.00 -476,287,014.71 0.00 0.00
中悦高和（天津）股权投资基金管理有限公司 4,440,921.11 0.00 0.00 -4,440,921.11 0.00 0.00
北京百旺丰弘企业管理有限公司 0.00 0.00 0.00 371,886.81 0.00 0.00
Garbo Commercial Property Fund L.P. 749,662,030.09 25,600,000.00 0.00 -64,871,710.36 0.00 0.00
常州京瑞房地产开发有限公司 480,443,215.99 0.00 0.00 137,570,039.00 0.00 0.00
COLOUR BRIDGE HOLDINGS 4,665,754,777.67 0.00 0.00 178,853,043.01 0.00 0.00
中粮高和（天津）并购私募基金投资中心 17,046,622.67 0.00 0.00 -17,046,622.67 0.00 0.00
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业 131,661,141.68 0.00 0.00 -131,661,141.68 0.00 0.00
中悦嘉宝（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙） 1,589,481.92 0.00 0.00 -19.08 0.00 0.00
绍兴臻悦房地产开发有限公司 179,856,344.58 0.00 0.00 99,185,064.21 0.00 0.00
小计 11,190,176,507.65 123,154,086.60 500,000.00 -1,891,991,445.86 0.00 0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公司 107,637,021.92 0.00 0.00 18,037,778.00 0.00 0.00
宁波甬耀企业管理咨询有限公司 101,816,065.18 0.00 0.00 -395,084.49 0.00 0.00
天津润粮置业有限公司 433,703,007.43 0.00 0.00 18,570,708.99 0.00 0.00
北京正德丰泽房地产开发有限公司 65,554,362.67 0.00 0.00 -58,488,189.47 0.00 0.00
北京辉广企业管理有限公司 106,928,046.47 0.00 0.00 -95,783,779.99 0.00 0.00
北京辉拓置业有限公司 0.00 0.00 0.00 3,943,183.29 0.00 0.00
北京正德瑞祥房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 -30,551,263.06 0.00 0.00
北京南悦房地产开发有限公司 249,669,572.05 0.00 0.00 -8,353,345.73 0.00 0.00
北京远创中辉房地产开发有限公司 8,150,857.16 0.00 0.00 4,298,962.19 0.00 0.00
成都沅锦悦蓉置业有限公司 0.00 0.00 0.00 5,308,302.32 0.00 0.00
南京雍祥房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 -3,892,174.08 0.00 0.00
南京粮荣信房地产开发有限公司 202,828,439.65 0.00 29,600,000.00 20,778,973.36 0.00 0.00
南京联锦悦房地产开发有限公司 110,851,862.50 0.00 0.00 -1,080,761.07 0.00 0.00
上海众承房地产开发有限公司 161,116,555.72 0.00 0.00 32,435,590.64 0.00 0.00
61
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本年增减变动
被投资单位 年初余额 权益法下确认 其他综合 其他权
追加投资 减少投资
的投资损益 收益调整 益变动
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 -49,384,043.36 0.00 0.00
苏州金悦璨房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 -28,830,905.69 0.00 0.00
苏州安茂置业有限公司 1,224,958,297.66 0.00 0.00 -86,604,381.05 0.00 0.00
苏州市高新区和坤房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 8,017,279.80 0.00 0.00
沈阳和慧房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 -17,125,314.70 0.00 0.00
苏州吴江锐泽置业有限公司 26,076,809.32 0.00 0.00 -7,714,950.29 0.00 0.00
江门侨新置业有限公司 0.00 0.00 0.00 -60,839,845.00 0.00 0.00
北京新润致远房地产开发有限公司 0.00 420,000,000.00 0.00 -9,344,103.06 0.00 0.00
海南国际旅游岛会展股份有限公司 1,749,173.02 0.00 0.00 -748,640.17 0.00 0.00
昆明螺蛳湾国悦置地有限公司 0.00 0.00 0.00 -21,824,962.00 0.00 0.00
FANCY MERIT LTD 48,106,491.15 0.00 0.00 -22,595,652.33 0.00 0.00
北京悦云智慧科技有限公司 0.00 340,000.00 0.00 -340,000.00 0.00 0.00
北京恒良悦通房地产开发有限公司 0.00 563,500,000.00 0.00 -9,032,220.91 0.00 0.00
小计 2,849,146,561.90 983,840,000.00 29,600,000.00 -401,538,837.86 0.00 0.00
合计 14,039,323,069.55 1,106,994,086.60 30,100,000. 00 -2,293,530,283.72 0.00 0.00
（续）
本年增减变动
减值准备
被投资单位 宣告发放现金股 计提减值 年末余额
其他 年末余额
利或利润 准备
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限公司 0.00 0.00 0.00 87,400,136.81 0.00
北京中粮万科置业有限公司 0.00 0.00 0.00 161,967,443.14 0.00
北京鹏悦置业有限公司 0.00 0.00 109,711,694.11 0.00 0.00
天津鑫驰房地产信息咨询有限公司 0.00 0.00 0.00 358,570,319.39 0.00
北京悦恒置业有限公司 0.00 0.00 0.00 271,378,411.86 0.00
北京恒合悦兴置业有限公司 0.00 0.00 1,188,030,424.63 0.00 0.00
固安裕坤房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 396,823,836.03 0.00
纳什悦创（北京）科技有限公司 0.00 0.00 340,755.85 0.00 0.00
四川商投蜀锦房地产有限责任公司 0.00 0.00 0.00 73,096,768.04 0.00
重庆悦凯房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 61,306,236.22 0.00
重庆葆悦房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 356,955,724.07 0.00
成都德康宏明工程项目管理有限公司 0.00 0.00 1,501,286.23 0.00 0.00
成都天府新区广都轨道城市发展有限公司 0.00 0.00 0.00 1,316,706,286.53 0.00
绍兴元昊置业有限公司 0.00 0.00 -20,679,555.55 419,386,521.50 0.00
杭州滨轼企业管理有限公司 0.00 0.00 6,628,669.69 158,547,632.58 0.00
上海置悦实业有限公司 0.00 0.00 1,848,105.03 0.00 0.00
佛山市新纪元置业有限公司 0.00 0.00 88,016,279.18 0.00 0.00
佛山市淦盈置业有限公司 0.00 0.00 0.00 152,177,741.98 0.00
62
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本年增减变动
减值准备
被投资单位 宣告发放现金股 计提减值 年末余额
其他 年末余额
利或利润 准备
深圳中益长昌投资有限公司 0.00 0.00 169,808,733.13 0.00 0.00
广州安合房地产开发有限公司 0.00 0.00 5,838,702.76 0.00 0.00
武汉裕滕房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 213,888,818.48 0.00
武汉裕顺房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 156,745,910.05 0.00
嘉兴卓达房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 80,759,769.22 0.00
嘉兴市秀悦置业有限公司 0.00 0.00 -9,483,497.50 0.00 0.00
武汉地悦小镇房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 142,675,036.21 0.00
Qinghairuiou L.P. 0.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00
中悦高和（天津）股权投资基金管理有限公司 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
北京百旺丰弘企业管理有限公司 0.00 0.00 0.00 371,886.81 0.00
Garbo Commercial Property Fund L.P. 0.00 0.00 0.00 710,390,319.73 0.00
常州京瑞房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 618,013,254.99 0.00
COLOUR BRIDGE HOLDINGS 0.00 0.00 0.00 4,844,607,820.68 0.00
中粮高和（天津）并购私募基金投资中心 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
中悦嘉宝（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙） 0.00 0.00 0.00 1,589,462.84 0.00
绍兴臻悦房地产开发有限公司 164,462,801.83 0.00 0.00 114,578,606.96 0.00
小计 164,462,801.83 0.00 1,541,561,597.56 10,797,937,944.12 0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公司 20,929,908.02 0.00 0.00 104,744,891.90 0.00
宁波甬耀企业管理咨询有限公司 0.00 0.00 0.00 101,420,980.69 0.00
天津润粮置业有限公司 0.00 0.00 0.00 452,273,716.42 0.00
北京正德丰泽房地产开发有限公司 0.00 0.00 -233,927.23 6,832,245.97 0.00
北京辉广企业管理有限公司 0.00 0.00 0.00 11,144,266.48 0.00
北京辉拓置业有限公司 0.00 0.00 -3,943,183.29 0.00 0.00
北京正德瑞祥房地产开发有限公司 0.00 0.00 30,551,263.06 0.00 0.00
北京南悦房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 241,316,226.32 0.00
北京远创中辉房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 12,449,819.35 0.00
成都沅锦悦蓉置业有限公司 0.00 0.00 -5,308,302.32 0.00 0.00
南京雍祥房地产开发有限公司 0.00 0.00 3,892,174.08 0.00 0.00
南京粮荣信房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 194,007,413.01 0.00
南京联锦悦房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 109,771,101.43 0.00
上海众承房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 193,552,146.36 0.00
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司 0.00 0.00 49,384,043.36 0.00 0.00
苏州金悦璨房地产开发有限公司 0.00 0.00 28,830,905.69 0.00 0.00
苏州安茂置业有限公司 19,600,000.00 0.00 0.00 1,118,753,916.61 0.00
苏州市高新区和坤房地产开发有限公司 0.00 0.00 -8,017,279.80 0.00 0.00
沈阳和慧房地产开发有限公司 0.00 0.00 17,125,314.70 0.00 0.00
苏州吴江锐泽置业有限公司 0.00 0.00 0.00 18,361,859.03 0.00
江门侨新置业有限公司 0.00 0.00 60,839,845.00 0.00 0.00
63
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本年增减变动
减值准备
被投资单位 宣告发放现金股 计提减值 年末余额
其他 年末余额
利或利润 准备
北京新润致远房地产开发有限公司 0.00 0.00 -310,393,669.94 100,262,227.00 0.00
海南国际旅游岛会展股份有限公司 0.00 0.00 0.00 1,000,532.85 0.00
昆明螺蛳湾国悦置地有限公司 0.00 0.00 21,824,962.00 0.00 0.00
FANCY MERIT LTD 0.00 0.00 0.00 25,510,838.82 0.00
北京悦云智慧科技有限公司 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
北京恒良悦通房地产开发有限公司 0.00 0.00 0.00 554,467,779.09 0.00
小计 40,529,908.02 0.00 -115,447,854.69 3,245,869,961.33 0.00
合计 204,992,709.85 0.00 1,426,113,742.87 14,043,807,905.45 0.00
10. 其他非流动金融资产
项目 年末余额 年初余额
债务工具投资 103,700,000.00 55,200,000.00
权益工具投资 36,237,644.01 36,237,644.01
合计 139,937,644.01 91,437,644.01
11. 投资性房地产
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.年初余额 31,343,481,828.57 6,243,750,433.21 3,314,677,270.65 40,901,909,532.43
2.本年增加金额 3,817,996,849.34 188,540,764.65 2,121,926,761.28 6,128,464,375.27
（1）外购 338,627,104.75 0.00 2,119,225,670.85 2,457,852,775.60
（2）存货\固定资产\无
432,915,174.78 0.00 0.00 432,915,174.78
形资产\在建工程转入
（3）其他增加 3,046,454,569.81 188,540,764.65 2,701,090.43 3,237,696,424.89
3.本年减少金额 154,973,794.34 46,994,259.51 2,939,735,552.74 3,141,703,606.59
（1）处置或报废 44,431,942.48 0.00 0.00 44,431,942.48
（2）其他减少 110,541,851.86 46,994,259.51 2,939,735,552.74 3,097,271,664.11
4.年末余额 35,006,504,883.57 6,385,296,938.35 2,496,868,479.19 43,888,670,301.11
二、累计折旧和累计摊销
1.年初余额 7,566,794,410.95 1,342,942,390.83 0.00 8,909,736,801.78
2.本年增加金额 984,996,504.41 149,555,061.55 0.00 1,134,551,565.96
（1）计提或摊销 960,479,814.36 149,555,061.55 0.00 1,110,034,875.91
64
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
（2）其他 24,516,690.05 0.00 0.00 24,516,690.05
3.本年减少金额 55,588,074.14 0.00 0.00 55,588,074.14
（1）处置 12,298,106.88 0.00 0.00 12,298,106.88
（2）其他减少 43,289,967.26 0.00 0.00 43,289,967.26
4.年末余额 8,496,202,841.22 1,492,497,452.38 0.00 9,988,700,293.60
三、减值准备
1.年初余额 82,028,545.95 0.00 0.00 82,028,545.95
2.本年增加金额 4,607,123.03 0.00 0.00 4,607,123.03
（1）计提 4,607,123.03 0.00 0.00 4,607,123.03
（2）其他增加 0.00 0.00 0.00 0.00
3.本年减少金额
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）其他减少 0.00 0.00 0.00 0.00
4.年末余额 86,635,668.98 0.00 0.00 86,635,668.98
四、账面价值
1.年末账面价值 26,423,666,373.37 4,892,799,485.97 2,496,868,479.19 33,813,334,338.53
2.年初账面价值 23,694,658,871.67 4,900,808,042.38 3,314,677,270.65 31,910,144,184.70
注：本公司下属子公司大悦城地产为香港上市公司，股份代码 00207.HK，其在香 港公
开披露的财务数据采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。截至 2022 年 12 月
31 日，其投资性房地产公允价值为 6,315,584.60 万元。本公司编制合并报表时 按照公 司
会计政策对大悦城地产的投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
（2） 未办妥产权证书的投资性房地产
项目 账面价值(万元) 未办妥产权证书原因
房屋建筑物 747,447.36 办理过程中
截至 2022 年 12 月 31 日，投资性房地产未办产权原值为 811,941.43 万元，净值
747,447.36 万元。
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
12. 固定资产
项目 年末账面价值 年初账面价值
固定资产 3,519,758,775.95 3,714,675,575.18
固定资产清理 31,814.96 142,953.64
合计 3,519,790,590.91 3,714,818,528.82
12.1 固定资产
（1） 固定资产情况
房屋及 酒店业家 办公设备
项目 机器设备 运输工具 房屋装修 合计
建筑物 具 及其他
一、账面原值
1.年初余额 4,890,871,573.15 639,203,258.66 109,172,186.24 48,823,348.10 190,580,241.88 659,237,033.78 6,537,887,641.81
2.本年增加金额 13,666,246.87 13,371,804.10 127,364.57 696,951.28 74,757.28 21,791,693.91 49,728,818.01
（1）购置 13,652,797.62 9,739,255.51 127,364.57 679,970.15 74,757.28 19,761,928.55 44,036,073.68
（2）存货\在建工程\投
0.00 885,663.87 0.00 16,981.13 0.00 188,914.30 1,091,559.30
资性房地产转入
（3）其他增加 13,449.25 2,746,884.72 0.00 0.00 0.00 1,840,851.06 4,601,185.03
3.本年减少金额 32,950,609.39 17,904,626.16 1,189,602.00 967,590.07 5,618,021.24 12,225,884.51 70,856,333.37
（1）处置或报废 10,218,655.75 17,904,626.16 1,189,602.00 391,429.22 5,617,983.67 12,225,884.51 47,548,181.31
（2）其他减少 22,731,953.64 0.00 0.00 576,160.85 37.57 0.00 23,308,152.06
4.年末余额 4,871,587,210.63 634,670,436.60 108,109,948.81 48,552,709.31 185,036,977.92 668,802,843.18 6,516,760,126.45
二、累计折旧
1.年初余额 1,360,239,110.51 467,438,255.68 85,670,533.75 38,376,992.42 180,756,980.50 457,991,597.28 2,590,473,470.14
2.本年增加金额 145,423,591.47 30,054,880.44 6,692,456.69 4,169,687.55 1,943,739.99 33,909,946.15 222,194,302.29
（1）计提 145,423,591.47 27,525,602.56 6,692,456.69 4,169,687.55 1,943,739.99 32,089,608.26 217,844,686.52
（2）其他增加 0.00 2,529,277.88 0.00 0.00 0.00 1,820,337.89 4,349,615.77
3.本年减少金额 5,192,994.60 17,743,339.63 1,176,223.05 241,381.34 5,337,084.29 11,414,409.98 41,105,432.89
（1）处置或报废 2,919,070.22 17,743,339.63 1,176,223.05 241,381.34 5,337,084.29 11,414,409.98 38,831,508.51
（2）转入投资性房地产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（3）其他减少 2,273,924.38 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,273,924.38
4.年末余额 1,500,469,707.38 479,749,796.49 91,186,767.39 42,305,298.63 177,363,636.20 480,487,133.45 2,771,562,339.54
三、减值准备
1.年初余额 205,521,113.76 22,252,654.70 0.00 0.00 0.00 4,964,828.03 232,738,596.49
2.本年增加金额 0.00 0.00 1,532.00 0.00 0.00 0.00 1,532.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）企业合并增加 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（3）其他增加 0.00 0.00 1,532.00 0.00 0.00 0.00 1,532.00
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
房屋及 酒店业家 办公设备
项目 机器设备 运输工具 房屋装修 合计
建筑物 具 及其他
3.本年减少金额 7,299,585.53 1,532.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7,301,117.53
（1）处置或报废 7,299,585.53 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7,299,585.53
（2）转入投资性房地产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（3）其他减少 0.00 1,532.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,532.00
4.年末余额 198,221,528.23 22,251,122.70 1,532.00 0.00 0.00 4,964,828.03 225,439,010.96
四、账面价值
1.年末账面价值 3,172,895,975.02 132,669,517.41 16,921,649.42 6,247,410.68 7,673,341.72 183,350,881.70 3,519,758,775.95
2.年初账面价值 3,325,111,348.88 149,512,348.28 23,501,652.49 10,446,355.68 9,823,261.38 196,280,608.47 3,714,675,575.18
（2） 未办妥产权证书的固定资产
项目 账面价值(万元) 未办妥产权证书原因
房屋建筑物 19,897.56 办理过程中
截至 2022 年 12 月 31 日，固定资产中房屋建筑物未办理产权证明的原值为 34,922 .45
万元，净值 19,897.56 万元，产权证明尚在办理中。
12.2 固定资产清理
项目 年末余额 年初余额
机器设备 3,332.70 2,100.00
运输工具 0.00 3,600.00
办公设备及其他 28,482.26 137,253.64
合计 31,814.96 142,953.64
13. 在建工程
项目 年末余额 年初余额
在建工程 248,317.55 9,715,320.13
合计 248,317.55 9,715,320.13
（1） 在建工程情况
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
亚龙湾电梯供应及安装工程 248,317.55 0.00 248,317.55 9,715,320.13 0.00 9,715,320.13
合计 248,317.55 0.00 248,317.55 9,715,320.13 0.00 9,715,320.13
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
14. 生产性生物资产
项目 种植业
一、账面原值
1.年初余额 6,100,969.77
2.年末余额 6,100,969.77
二、累计折旧
1.年初余额 875,561.35
2.年末余额 875,561.35
三、减值准备
1.年初余额 5,225,408.42
2.年末余额 5,225,408.42
四、账面价值
1.年末账面价值 0.00
2.年初账面价值 0.00
15. 使用权资产
项目 房屋建筑物 运输工具 合计
一、账面原值
1.年初余额 780,921,860.35 9,471,702.22 790,393,562.57
2.本年增加金额 34,804,282.21 0.00 34,804,282.21
（1）购置 34,569,340.92 0.00 34,569,340.92
（2）重估调整 234,941.29 0.00 234,941.29
3.本年减少金额 3,828,800.86 0.00 3,828,800.86
（1）租赁合同提前终止 3,828,800.86 0.00 3,828,800.86
4.年末余额 811,897,341.70 9,471,702.22 821,369,043.92
二、累计折旧
1.年初余额 204,607,025.78 4,663,399.67 209,270,425.45
2.本年增加金额 137,083,453.72 1,954,731.74 139,038,185.46
（1）计提 137,083,453.72 1,954,731.74 139,038,185.46
3.本年减少金额 2,019,277.25 0.00 2,019,277.25
（1）处置 2,019,277.25 0.00 2,019,277.25
4.年末余额 339,671,202.25 6,618,131.41 346,289,333.66
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 房屋建筑物 运输工具 合计
三、减值准备
1.年初余额 19,494,152.01 0.00 19,494,152.01
2.本年增加金额 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00
3.本年减少金额 0.00 0.00 0.00
4.年末余额 19,494,152.01 0.00 19,494,152.01
四、账面价值
1.年末账面价值 452,731,987.44 2,853,570.81 455,585,558.25
2.年初账面价值 556,820,682.56 4,808,302.55 561,628,985.11
16. 无形资产
（1） 无形资产情况
项目 土地使用权 管理软件 其他 合计
一、账面原值
1.年初余额 2,006,574,220.65 166,751,476.44 100,645,137.30 2,273,970,834.39
2.本年增加金额 0.00 8,679,813.39 10,310,284.36 18,990,097.75
（1）购置 0.00 8,298,646.80 10,310,284.36 18,608,931.16
（2）其他增加 0.00 381,166.59 0.00 381,166.59
3.本年减少金额 12,569,406.95 867,111.94 14,793.87 13,451,312.76
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）其他减少 12,569,406.95 867,111.94 14,793.87 13,451,312.76
4.年末余额 1,994,004,813.70 174,564,177.89 110,940,627.79 2,279,509,619.38
二、累计摊销
1.年初余额 396,327,818.83 128,840,555.20 12,025,388.40 537,193,762.43
2.本年增加金额 59,675,562.68 14,596,353.90 4,136,625.64 78,408,542.22
（1）计提 59,675,562.68 14,311,324.58 4,136,625.64 78,123,512.90
（2）其他增加 0.00 285,029.32 0.00 285,029.32
3.本年减少金额 1,431,788.86 1,014,001.89 0.00 2,445,790.75
（1）处置 0.00 158,037.74 0.00 158,037.74
（2）其他减少 1,431,788.86 855,964.15 0.00 2,287,753.01
4.年末余额 454,571,592.65 142,422,907.21 16,162,014.04 613,156,513.90
三、减值准备
69
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 土地使用权 管理软件 其他 合计
1.年初余额 13,227,379.18 748,330.57 0.00 13,975,709.75
2.本年增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）其他增加 0.00 0.00 0.00 0.00
3.本年减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）转入投资性房地产 0.00 0.00 0.00 0.00
（3）其他减少 0.00 0.00 0.00 0.00
4.年末余额 13,227,379.18 748,330.57 0.00 13,975,709.75
四、账面价值
1.年末账面价值 1,526,205,841.87 31,392,940.11 94,778,613.75 1,652,377,395.73
2.年初账面价值 1,597,019,022.64 37,162,590.67 88,619,748.90 1,722,801,362.21
（2） 未办妥产权证书的无形资产
项目 账面价值(万元) 未办妥产权证书原因
污水处理项目 1,386.91 办理过程中
17. 商誉
（1） 商誉原值
本年增加 本年减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 企业合并 年末余额
处置
形成的
长沙观音谷房地产开发有限公司 832,726.01 0.00 0.00 832,726.01
深圳市锦峰城房地产开发有限公司 75,644,600.00 0.00 0.00 75,644,600.00
成都天泉置业有限责任公司 57,780,348.81 0.00 0.00 57,780,348.81
上海加来房地产开发有限公司 13,914,186.80 0.00 0.00 13,914,186.80
上海悦耀置业发展有限公司 68,745,554.54 0.00 0.00 68,745,554.54
物业投资 184,297,000.00 0.00 0.00 184,297,000.00
合计 401,214,416.16 0.00 0.00 401,214,416.16
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 商誉减值准备
本年增加 本年减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 年末余额
计提 处置
成都天泉置业有限责任公司 13,340,375.78 0.00 0.00 13,340,375.78
上海加来房地产开发有限公司 13,914,186.80 0.00 0.00 13,914,186.80
上海悦耀置业发展有限公司 68,745,554.54 0.00 0.00 68,745,554.54
合计 96,000,117.12 0.00 0.00 96,000,117.12
（3） 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
本集团本年对商誉未来可收回金额进行了测试，在对包含商誉的相关资产组或者 资产
组组合进行减值测试时，对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可 收
回金额，并与相关账面价值相比较，确认是否发生减值损失。再对包含商誉的资 产组或 者
资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包 括所分 摊
的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收 回金额 低
于其账面价值的，应当确认商誉的减值损失。
商誉的可收回金额按照相关资产组的预计未来现金流量的现值确定，管理层根据 最近
期的财务预算假设编制相关资产组未来对应年份（“预测期”）的现金流量预测，计算 可
收回金额所用的折现率根据不同资产组分别设定。预计未来现金流量的主要假设包括：
1）房地产业务收入预测按管理层预计的各年销售收入确定，其预测期时间按照项目
未来可销售年限确定；
2）租赁业务收入和成本预测系按照管理层的经营计划确定的各期租金收入和成本确
定，其他费用预测以公司历史成本数据及历史经验为基础合理推算确定；租赁业务预测
期时间按照租金可流入年限确定；
3）根据反映相关资产组特定风险的税前利率确定折现率。
18. 长期待摊费用
项目 年初余额 本年增加 本年摊销 本年其他减少 年末余额
固定资产改良支出 78,794,281.57 17,523,751.26 19,491,837.47 0.00 76,826,195.36
其他 22,760,294.71 30,642,914.57 12,338,495.91 2,794,736.77 38,269,976.60
合计 101,554,576.28 48,166,665.83 31,830,333.38 2,794,736.77 115,096,171.96
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19. 递延所得税资产和递延所得税负债
（1） 未经抵销的递延所得税资产
年末余额 年初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
资产减值准备 275,360,891.30 68,840,222.90 417,053,829.84 104,261,207.58
计提未缴纳的土地增值税 2,401,877,079.32 600,469,269.83 4,394,346,423.30 1,098,586,605.83
超过税前扣除限额的未支付工程款 127,745,316.96 31,936,329.24 66,390,289.94 16,597,572.49
可抵扣亏损 3,239,436,427.76 809,859,106.94 1,915,076,482.77 478,769,120.71
内部交易未实现利润 132,830,535.32 33,207,633.83 277,995,431.69 69,498,857.92
其他 222,040,340.76 55,510,085.19 250,412,854.34 62,603,213.60
合计 6,399,290,591.42 1,599,822,647.93 7,321,275,311.88 1,830,316,578.13
（2） 未经抵销的递延所得税负债
年末余额 年初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
股息税 4,590,590,508.70 459,059,050.87 3,923,655,826.20 392,365,582.62
评估增值 604,844,213.48 151,211,053.37 648,129,236.56 162,032,309.14
资本化利息 164,232,061.32 41,058,015.33 190,489,565.48 47,622,391.37
其他 241,444,716.35 53,538,888.98 131,277,958.29 26,823,646.80
合计 5,601,111,499.85 704,867,008.55 4,893,552,586.53 628,843,929.93
（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
递延所得税资产和 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和 抵销后递延所得税资产
项目
负债年末互抵金额 产或负债年末余额 负债年初互抵金额 或负债年初余额
递延所得税资产 608,417.54 1,599,214,230.37 66,725.39 1,830,249,852.74
递延所得税负债 608,417.54 704,258,591.01 66,725.39 628,777,204.54
（4） 未确认递延所得税资产明细
项目 年末余额 年初余额
资产减值准备 3,994,234,047.13 3,337,524,314.18
计提未缴纳的土地增值税 182,501,443.46 526,677,894.12
可抵扣亏损 7,164,825,523.10 5,391,889,670.06
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 年末余额 年初余额
其他 69,976,931.82 519,148.47
合计 11,411,537,945.51 9,256,611,026.83
（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 年末余额 年初余额 备注
2022 年 0.00 580,855,736.95 ——
2023 年 661,869,978.25 689,143,701.00 ——
2024 年 484,750,015.58 489,203,092.53 ——
2025 年 1,108,446,710.54 2,004,369,666.63 ——
2026 年 1,607,100,609.17 1,545,587,907.40 ——
2027 年 3,212,569,683.32 0.00 ——
无限期 90,088,526.24 82,729,565.55 ——
合计 7,164,825,523.10 5,391,889,670.06 ——
20. 其他非流动资产
项目 年末余额 年初余额
股东借款 409,518,480.00 374,891,160.00
长期应收款 427,621,304.55 501,724,846.25
利率互换合约（IRS） 241,852,075.03 0.00
其他 1,194,593.82 1,194,593.82
合计 1,080,186,453.40 877,810,600.07
21. 短期借款
（1） 短期借款分类
借款类别 年末余额 年初余额
信用借款 1,722,050,372.35 2,615,211,925.98
保证借款 2,089,380,861.75 835,216,966.19
合计 3,811,431,234.10 3,450,428,892.17
（2） 本集团本报告期不存在已逾期未偿还的短期借款。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
22. 应付账款
（1） 应付账款列示
项目 年末余额 年初余额
地价 855,520,838.92 2,815,964,442.15
工程款 13,805,889,947.67 10,632,489,773.00
销售佣金、广告费等 253,367,753.07 352,023,708.42
服务费 355,086,741.16 466,858,693.13
其他 420,311,195.51 454,169,061.02
合计 15,690,176,476.33 14,721,505,677.72
注：其他主要包括设计费、咨询费、勘察设计检测费、推广费、设备款等。
（2） 账龄超过 1 年的重要应付账款
未偿还或结转的
单位名称 年末余额
原因
中建三局集团有限公司 263,409,600.39 尚未结算
中国建筑第二工程局有限公司 261,245,348.96 尚未结算
中建一局集团建设发展有限公司 237,680,847.22 尚未结算
中国建筑一局(集团)有限公司 212,091,060.29 尚未结算
中国建筑第五工程局有限公司 175,778,723.61 尚未结算
江苏省华建建设股份有限公司 140,175,417.37 尚未结算
中国建筑第四工程局有限公司 135,548,789.06 尚未结算
上海市闸北区旧区改造动拆迁总指挥北站街道分指挥部 121,619,052.43 尚未结算
合计 1,547,548,839.33 ——
23. 预收款项
项目 年末余额 年初余额
预收租赁费 377,179,015.88 327,215,693.27
合计 377,179,015.88 327,215,693.27
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
24. 合同负债
（1） 合同负债列示
项目 年末余额 年初余额
预收售房款 30,264,623,761.62 36,740,762,735.59
预收物业服务费 121,128,387.90 128,102,478.99
预收酒店房费 28,026,324.94 43,920,629.00
其他 39,912,608.48 23,471,634.42
合计 30,453,691,082.94 36,936,257,478.00
（2） 合同负债的账面价值在本年发生的重大变动情况
项目名称 变动金额 变动原因
三亚大悦中心一期 -1,759,231,782.55 项目完工交付
厦门云玺壹号 1,477,523,730.34 本年预售
沈阳锦云天城 -1,380,524,026.88 项目完工交付
杭州悦著云轩 1,194,005,588.07 本年预售
深圳宝安 25 区 -1,161,791,698.24 项目完工交付
眉山天府智慧城 -1,174,917,086.11 项目完工交付
武汉光谷大悦城 -4,017,440,784.87 项目完工交付
南昌大悦城 1,264,196,130.23 本年预售
南京天悦锦麟 2,402,752,940.49 本年预售
（3） 主要项目年末售房款
项目 年末余额 年初余额
眉山天府智慧城 271,603,946.12 1,446,521,032.23
重庆天悦壹号 1,337,918,516.69 1,814,788,607.02
台州黄岩瑞府 5,853,936,394.79 4,875,018,126.44
深圳宝安 25 区 211,874,468.62 1,373,666,166.86
苏州悦揽天地 1,030,551,203.10 501,362,134.83
沈阳锦云天城 112,224,257.08 1,492,748,283.96
沈阳隆悦祥云 881,809,054.49 1,843,720,927.05
西安中粮奥体壹号-文盛 1,400,048,819.15 488,478,076.19
西安中粮奥体壹号-文汇 1,429,446,553.32 1,316,146,473.47
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 年末余额 年初余额
三亚大悦中心一期 35,695,156.88 1,794,926,939.43
济南中粮祥云 1,569,366,543.22 1,569,366,543.22
南昌大悦城 2,273,647,636.98 1,009,451,506.75
厦门云玺壹号 2,334,927,214.18 857,403,483.84
武汉光谷大悦城 259,686,263.80 3,629,468,981.66
南京大悦城 2,800,246,588.38 397,493,647.89
杭州悦著云轩 1,194,005,588.07 0.00
合计 22,996,988,204.87 24,410,560,930.84
25. 应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬分类
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
短期薪酬 481,944,330.95 1,853,546,448.87 1,833,059,543.57 502,431,236.25
离职后福利-设定提存计划 18,518,645.17 212,096,622.07 216,926,596.43 13,688,670.81
辞退福利 1,654,516.75 25,398,796.62 25,734,535.05 1,318,778.32
一年内到期的其他福利 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 502,117,492.87 2,091,041,867.56 2,075,720,675.05 517,438,685.38
（2） 短期薪酬
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 396,194,097.41 1,480,475,399.98 1,459,938,381.62 416,731,115.77
2、职工福利费 0.00 79,237,498.78 79,237,498.78 0.00
3、社会保险费 5,285,092.02 102,325,360.90 101,602,829.48 6,007,623.44
其中：医疗保险费 5,051,429.30 96,011,328.12 95,404,978.22 5,657,779.20
工伤保险费 116,218.05 3,429,721.30 3,364,651.66 181,287.69
生育保险费 110,755.59 2,057,017.71 2,010,239.75 157,533.55
其他 6,689.08 827,293.77 822,959.85 11,023.00
4、住房公积金 2,706,521.03 131,313,667.72 131,276,992.98 2,743,195.77
5、工会经费和职工教育经费 77,758,620.49 30,374,339.87 31,183,659.09 76,949,301.27
6、短期带薪缺勤 0.00 0.00 0.00 0.00
7、商业保险 0.00 20,659,972.83 20,659,972.83 0.00
8、非货币性福利 0.00 8,085,697.32 8,085,697.32 0.00
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
9、其他短期薪酬 0.00 1,074,511.47 1,074,511.47 0.00
合计 481,944,330.95 1,853,546,448.87 1,833,059,543.57 502,431,236.25
（3） 设定提存计划
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
基本养老保险 6,153,461.93 174,769,658.82 172,052,102.05 8,871,018.70
失业保险费 260,388.96 5,107,660.29 5,067,849.40 300,199.85
企业年金 12,104,794.28 32,219,302.96 39,806,644.98 4,517,452.26
合计 18,518,645.17 212,096,622.07 216,926,596.43 13,688,670.81
26. 应交税费
项目 年末余额 年初余额
增值税 299,817,205.95 515,504,777.97
企业所得税 751,586,270.95 868,984,352.78
个人所得税 16,914,088.24 32,467,108.44
城市维护建设税 49,359,163.39 42,435,555.01
教育费附加 21,203,047.46 18,543,166.94
地方教育费附加 16,874,365.91 13,545,185.44
土地增值税 2,613,496,790.18 4,917,685,586.48
印花税 6,720,289.37 5,810,954.80
房产税 42,638,626.49 59,318,938.44
土地使用税 7,598,990.11 7,456,857.78
其他 148,832,140.83 146,265,626.75
合计 3,975,040,978.88 6,628,018,110.83
27. 其他应付款
项目 年末余额 年初余额
应付利息 316,938,544.66 285,224,685.79
应付股利 231,467,389.16 411,076,495.50
其他应付款 33,400,605,863.26 22,755,484,060.41
合计 33,949,011,797.08 23,451,785,241.70
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
27.1 应付利息
项目 年末余额 年初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 87,156,287.14 67,757,064.91
企业债券利息 193,607,279.77 196,286,343.09
短期借款应付利息 7,424,453.20 2,700,580.75
一年内到期的长期借款利息 28,750,524.55 18,480,697.04
合计 316,938,544.66 285,224,685.79
27.2 应付股利
项目 年末余额 年初余额
本公司及下属子公司未付股利 231,467,389.16 411,076,495.50
27.3 其他应付款
（1） 其他应付款按款项性质分类
款项性质 年末余额 年初余额
保证金及押金 2,211,803,299.30 2,092,658,529.41
代收代付款 450,124,199.62 1,108,750,914.27
往来款 28,666,530,726.29 18,859,092,218.25
诚意金 1,407,244,403.31 389,627,170.02
股权收购款 179,461,258.05 6,589,999.00
其他 485,441,976.69 298,765,229.46
合计 33,400,605,863.26 22,755,484,060.41
注：其他应付款-其他主要包括应付代垫款项、代扣税金、水电费、维修费 、管 理费
等。
（2） 账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位名称 年末余额 未偿还或结转的原因
杭州复禹置业有限公司 1,473,911,000.00 尚未结算
苏州安茂置业有限公司 987,045,181.27 尚未结算
深圳华侨城房地产有限公司 476,771,119.80 尚未结算
厦门安居控股集团有限公司 474,089,492.57 尚未结算
厦门轨道建设发展集团有限公司 473,943,596.90 尚未结算
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
单位名称 年末余额 未偿还或结转的原因
合计 3,885,760,390.54 ——
28. 一年内到期的非流动负债
（1） 类别
项目 年末余额 年初余额
一年内到期的长期借款（附注六、30） 10,611,354,214.02 12,307,800,643.15
一年内到期的应付债券（附注六、31） 899,665,714.27 1,491,050,000.00
一年内到期的租赁负债（附注六、32） 140,318,297.40 109,440,485.53
一年内到期的长期应付款（附注六、33） 462,654,665.97 19,440,000.00
一年内到期的其他非流动负债（附注六、36） 0.00 19,279,786.18
合计 12,113,992,891.66 13,947,010,914.86
（2） 一年内到期的长期借款
项目 年末余额 年初余额
质押借款 0.00 2,575,908,553.85
抵押借款 3,085,256,081.99 1,525,607,538.39
保证借款 2,202,098,132.03 7,081,264,550.91
信用借款 5,324,000,000.00 1,125,020,000.00
合计 10,611,354,214.02 12,307,800,643.15
29. 其他流动负债
项目 年末余额 年初余额
待转销项税额 2,729,783,967.28 3,258,130,615.59
套期工具-现金流量套期 0.00 80,066,122.72
合计 2,729,783,967.28 3,338,196,738.31
30. 长期借款
（1） 长期借款分类
借款类别 年末余额 年初余额
质押借款 2,800,798,495.88 2,575,908,553.85
抵押借款 11,745,881,787.03 13,325,153,873.56
保证借款 23,157,310,076.11 24,531,432,912.07
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
借款类别 年末余额 年初余额
信用借款 20,328,612,575.69 14,854,099,214.01
减：一年内到期的长期借款（附注六、28） 10,611,354,214.02 12,307,800,643.15
合计 47,421,248,720.69 42,978,793,910.34
注：年末长期借款的利率区间为：3.20%-6.36%。
（2） 金额前五名的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 利率 币种 年末数 年初数
星展银行有限公司 2022-12-8 2025-12-8 Sofr+1.45% 美元 2,800,798,495.75 0.00
中国银行(香港）有限公司 2019-11-8 2024-10-24 Libor+1.45% 美元 2,766,744,649.03 2,528,384,366.23
平安不动产有限公司 2020-12-23 2028-12-22 5.20% 人民币 1,700,000,000.00 1,700,000,000.00
渤海国际信托股份有限公司 2022-3-9 2025-3-9 5.60% 人民币 2,600,000,000.00 0.00
中国银行(香港）有限公司 2022-10-24 2027-10-17 Sofr+CAS+1.45% 美元 1,729,215,405.64 0.00
合计 —— —— —— —— 11,596,758,550.42 4,228,384,366.23
31. 应付债券
（1） 应付债券分类
项目 年末余额 年初余额
19 中粮 01 168,950,000.03 1,659,952,394.44
19 中粮 02 698,857,425.24 698,298,713.88
20 中粮 01 899,665,714.27 898,926,068.17
20 中粮 02 598,674,169.55 598,113,583.48
20 大悦 01 1,997,025,140.75 1,995,830,659.23
21 大悦城 MTN001 1,499,419,408.72 1,498,862,300.00
21 大悦城 MTN002 1,199,426,273.40 1,198,982,300.00
21 大悦城 MTN003 819,531,111.52 819,229,910.66
22 中粮 01 998,038,755.02 0.00
22 中粮 02 498,058,843.38 0.00
22 大悦 01 1,495,651,249.26 0.00
22 大悦 02 1,495,500,000.00 0.00
减：一年内到期公司债券（附注六、28） 899,665,714.27 1,491,050,000.00
合计 11,469,132,376.87 7,877,145,929.86
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（2）应付债券的增减变动
债券名称 面值 发行日期 债券期限 利率 发行金额 年初余额
19 中粮 01 1,660,000,000.00 2019-1-9 6年 3.94% 1,660,000,000.00 1,659,952,394.44
19 中粮 02 700,000,000.00 2019-1-9 7年 4.10% 700,000,000.00 698,298,713.88
20 中粮 01 900,000,000.00 2020-3-27 3年 3.14% 900,000,000.00 898,926,068.17
20 中粮 02 600,000,000.00 2020-3-27 5年 3.60% 600,000,000.00 598,113,583.48
20 大悦 01 2,000,000,000.00 2020-8-4 5年 3.78% 2,000,000,000.00 1,995,830,659.23
21 大悦城 MTN001 1,500,000,000.00 2021-4-8 3年 3.73% 1,500,000,000.00 1,498,862,300.00
21 大悦城 MTN002 1,200,000,000.00 2021-7-5 3年 3.50% 1,200,000,000.00 1,198,982,300.00
21 大悦城 MTN003 820,000,000.00 2021-10-27 3年 3.44% 820,000,000.00 819,229,910.66
22 中粮 01 1,000,000,000.00 2022-1-19 3+2 年 3.08% 1,000,000,000.00 0.00
22 中粮 02 500,000,000.00 2022-1-19 5+2 年 3.49% 500,000,000.00 0.00
22 大悦 01 1,500,000,000.00 2022-11-2 5年 3.13% 1,500,000,000.00 0.00
22 大悦 02 1,500,000,000.00 2022-12-16 5年 4.27% 1,500,000,000.00 0.00
小计 13,880,000,000.00 —— —— —— 13,880,000,000.00 9,368,195,929.86
减：一年内到期部分年末余额 —— —— —— —— —— 1,491,050,000.00
合计 13,880,000,000.00 —— —— —— 13,880,000,000.00 7,877,145,929.86
（续）
债券名称 本年发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本年偿还 年末余额
19 中粮 01 0.00 6,721,415.91 47,605.59 1,491,050,000.00 168,950,000.03
19 中粮 02 0.00 28,832,549.16 558,711.36 0.00 698,857,425.24
20 中粮 01 0.00 28,325,111.03 739,646.10 0.00 899,665,714.27
20 中粮 02 0.00 21,600,000.00 560,586.07 0.00 598,674,169.55
20 大悦 01 0.00 75,600,000.00 1,194,481.52 0.00 1,997,025,140.75
21 大悦城 MTN001 0.00 55,950,000.00 557,108.72 0.00 1,499,419,408.72
21 大悦城 MTN002 0.00 42,000,000.00 443,973.40 0.00 1,199,426,273.40
21 大悦城 MTN003 0.00 28,208,000.00 301,200.86 0.00 819,531,111.52
22 中粮 01 1,000,000,000.00 29,281,095.89 -1,961,244.98 0.00 998,038,755.02
22 中粮 02 500,000,000.00 16,589,452.05 -1,941,156.62 0.00 498,058,843.38
22 大悦 01 1,500,000,000.00 11,737,500.00 -4,348,750.74 0.00 1,495,651,249.26
22 大悦 02 1,500,000,000.00 0.00 -4,500,000.00 0.00 1,495,500,000.00
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
债券名称 本年发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本年偿还 年末余额
小计 4,500,000,000.00 344,845,124.04 -8,347,838.72 1,491,050,000.00 12,368,798,091.14
减：一年内到期部分年
—— —— —— —— 899,665,714.27
末余额
合计 4,500,000,000.00 344,845,124.04 -8,347,838.72 1,491,050,000.00 11,469,132,376.87
32. 租赁负债
项目 年末余额 年初余额
租赁付款额 537,056,308.01 635,404,332.70
减：一年内到期租赁负债（附注六、28） 140,318,297.40 109,440,485.53
合计 396,738,010.61 525,963,847.17
33. 长期应付款
项目 年末余额 年初余额
长期应付款 1,747,800,000.00 3,673,360,000.00
（1） 长期应付款按款项性质分类
项目 年末余额 年初余额
工银瑞投-大悦城控股购房尾款资产支持专项计划 437,094,665.97 1,900,000,000.00
中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划 1,773,360,000.00 1,792,800,000.00
减：一年内到期的长期应付款（附注：六、28） 462,654,665.97 19,440,000.00
合计 1,747,800,000.00 3,673,360,000.00
34. 预计负债
项目 年末余额 年初余额 形成原因
未决诉讼 25,047,014.47 27,879,774.87 ——
产品质量保证 956,736.20 0.00 ——
会员积分（注 1） 16,207,076.92 17,191,584.66 ——
合计 42,210,827.59 45,071,359.53 ——
注 1：本公司下属子公司因实施大悦城会员积分计划，承担了一项对会员的现时 付款
义务，依据《企业会计准则第 13 号—或有事项》等相关规定、积分计划承诺对 年末积 分
余额的公允价值进行了估计，并确认销售费用和预计负债。
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35. 递延收益
（1）递延收益分类
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 形成原因
政府补助 15,172,047.54 9,532,715.57 1,678,951.54 23,025,811.57 ——
递延租金收入 1,148,652,317.98 47,251.86 33,849,863.96 1,114,849,705.88 ——
大悦城配套设施费用返还 1,501,639.12 0.00 78,688.56 1,422,950.56 ——
合计 1,165,326,004.64 9,579,967.43 35,607,504.06 1,139,298,468.01 ——
（2） 政府补助项目
本年计入营 本年冲 与资产
本年计入
年初 本年新增补 业外 减成本 其他 年末 相关/
政府补助项目 其他收益
余额 助金额 收入 费用金 变动 余额 与收益
金额
金额 额 相关
土地变性补偿金 与资产
7,299,181.14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7,299,181.14
及契税 相关
新媒体孵化中心 与资产
5,750,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,750,000.00
项目专项拨款 相关
宝安区科技创新
与收益
载体认定补贴项 1,886,866.40 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,886,866.40
相关
目
眉山经济贸易局
2022 年第一批 与收益
0.00 3,740,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3,740,000.00
省级工业发展专 相关
项资金
住房租赁市场中
与收益
央财政专项资金 0.00 5,692,715.57 1,470,618.21 0.00 0.00 0.00 4,222,097.36
相关
补贴
与收益
其他 236,000.00 100,000.00 0.00 208,333.33 0.00 0.00 127,666.67
相关
合计 15,172,047.54 9,532,715.57 1,470,618.21 208,333.33 0.00 0.00 23,025,811.57 ——
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36. 其他非流动负债
项目 年末余额 年初余额
套期工具-现金流量套期 0.00 78,343,279.57
少数股东退出选择权（注 1） 389,516,815.59 379,888,696.36
减：一年内到期的其他非流动负债（附注六、28） 0.00 19,279,786.18
合计 389,516,815.59 438,952,189.75
注 1：主要为按照公允价值持续计量的少数股东退出选择权余额。
37. 股本
本年变动增减
项目 年初余额 公积金转 年末余额
发行新股 送股 其他 小计
股
股份总额 4,286,313,339.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4,286,313,339.00
38. 资本公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
股本溢价 8,727,225,954.60 33,904,422.45 123,500,562.60 8,637,629,814.45
其他资本公积 2,040,034.24 0.00 0.00 2,040,034.24
合计 8,729,265,988.84 33,904,422.45 123,500,562.60 8,639,669,848.69
39. 其他综合收益
本年发生额
年初 减：前期计入其 减：所 年末
项目 本年所得税前发 税后归属于 税后归属于
余额 他综合收益当期 得税费 余额
生额 母公司 少数股东
转入损益 用
将重分类进损益的
69,812,019.13 -657,834,540.57 0.00 0.00 -463,561,645.31 -194,272,895.26 -393,749,626.18
其他综合收益
其中：现金流量套
-75,708,241.36 308,415,267.31 0.00 0.00 178,105,337.74 130,309,929.57 102,397,096.38
期储备
外币财务报
145,520,260.49 -966,249,807.88 0.00 0.00 -641,666,983.05 -324,582,824.83 -496,146,722.56
表折算差额
其他综合收益合计 69,812,019.13 -657,834,540.57 0.00 0.00 -463,561,645.31 -194,272,895.26 -393,749,626.18
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40. 盈余公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 1,267,666,786.18 932,140.91 0.00 1,268,598,927.09
注：根据《公司法》、公司章程的规定，本公司按净利润的 10%提取法定盈余公
积。法定盈余公积累计额达到本公司注册资本 50%以上的，不再提取。
41. 未分配利润
项目 本年 上年
上年年末余额 4,485,254,629.68 4,383,043,289.58
本年年初余额 4,485,254,629.68 4,383,043,289.58
加：本年归属于母公司所有者的净利润 -2,882,769,952.94 107,510,183.02
减：提取法定盈余公积 932,140.91 5,298,842.92
本年年末余额 1,601,552,535.83 4,485,254,629.68
42. 营业收入、营业成本
（1）营业收入和营业成本情况
本年发生额 上年发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 39,497,354,530.62 30,004,222,400.53 42,517,730,920.51 30,877,057,383.53
其他业务 81,337,265.44 52,288,253.49 96,766,438.41 45,521,172.92
合计 39,578,691,796.06 30,056,510,654.02 42,614,497,358.92 30,922,578,556.45
（ 2） 主 营 业 务 （ 分 行 业）
本年发生数 上年发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
其中：商品房销售及一级土地开发 33,501,901,973.84 26,666,422,343.48 35,629,848,463.16 27,776,287,055.49
投资物业及相关服务 4,337,223,570.76 2,040,662,231.89 5,047,992,725.33 1,814,728,700.03
酒店经营 553,699,043.82 475,020,844.16 766,392,437.14 516,518,540.55
管理输出 226,934,230.05 30,315,092.54 301,253,800.51 33,828,347.41
物业及其他 877,595,712.15 791,801,888.46 772,243,494.37 735,694,740.05
合计 39,497,354,530.62 30,004,222,400.53 42,517,730,920.51 30,877,057,383.53
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（3）与履约义务相关的信息
就与客户订立的房地产销售合同而言，根据销售合同条款、各地的法律及监管要 求，
本集团在将相关房地产转交给客户之前并无可执行的收款权利。因此，房地产销 售的收 入
在房产完工并验收合格，签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得 了买方 按
销售合同约定交付房产的的付款证明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销 售
收入的实现。
本集团在客户签署销售合同时向其收取合同价值的 20%到 100%作为预付房款。
当本集团将商品的控制权转移给客户的时间与客户实际付款的时间不一致时，如 果各
方以在合同中明确（或者以隐含的方式）约定的付款时间为客户或本集团就转让 商品的 交
易提供了重大融资利益，则合同中即包含了重大融资成分。合同中存在重大融资 成分的 ，
本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时以现金支付的应付金额确定交易 价格。该
交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法核算。
（4）与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息
于 2022 年 12 月 31 日，本集团分摊至尚未履行（或部分未履行）履约义务的交 易价
格预计为人民币 378.79 亿元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件 的销售 合
同交易价格。本集团预计在未来 1~3 年内，在房产完工并验收合格，达到销售 合同约 定
的交付条件，以及在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
（5）前五名项目的主营业务收入情况
项目 本年发生额
上海静安大悦城 6,230,026,112.67
武汉光谷祥云 4,120,502,908.17
三亚大悦中心 2,194,068,565.99
沈阳锦云天城 1,653,864,817.45
深圳 25 区城市更新项目 1,527,940,696.92
合计 15,726,403,101.20
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（6）营业收入扣除情况表
单位：人民币万元
具体扣 具体扣
项目名称 本年度 上年度
除情况 除情况
营业收入金额 3,957,869.18 4,261,449.74
营业收入扣除项目合计金额 8,133.73 9,676.64
营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重 0.21% 0.23%
一、与主营业务无关的业务收入
1.正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、
管理费、 管理费、
无形资产、包装物，销售材料，用材料进行非货币性
能源费以 能源费以
资产交换，经营受托管理业务等实现的收入，以及虽 8,133.73 9,676.64
及场地租 及场地租
计入主营业务收入，但属于上市公司正常经营之外的
金等收入 金等收入
收入。
2.不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息收
入；本会计年度以及上一会计年度新增的类金融业务
所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷款、融资
租赁、典当等业务形成的收入，为销售主营产品而开
展的融资租赁业务除外。
3.本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产生
的收入。
4.与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生
的收入。
5.同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收
入。
6.未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的收
入。
与主营业务无关的业务收入小计 8,133.73 9,676.64
二、不具备商业实质的收入
1.未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布或
金额的交易或事项产生的收入。
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具体扣 具体扣
项目名称 本年度 上年度
除情况 除情况
2.不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交易
的方式实现的虚假收入，利用互联网技术手段或其他
方法构造交易产生的虚假收入等。
3.交易价格显失公允的业务产生的收入。
4.本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得的
企业合并的子公司或业务产生的收入。
5.审计意见中非标准审计意见涉及的收入。
6.其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收入。
不具备商业实质的收入小计
三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入
营业收入扣除后金额 3,949,735.45 —— 4,251,773.10 ——
43. 税金及附加
项目 本年发生额 上年发生额
营业税 1,757,590.01 -6,755,067.85
城市维护建设税 99,708,313.89 108,786,765.39
教育费附加 44,337,651.79 49,217,417.24
地方教育费附加 29,588,283.76 32,825,171.66
土地增值税 774,125,754.03 832,675,425.90
房产税 461,610,719.73 506,582,273.38
土地使用税 30,571,773.21 42,435,409.74
车船使用税 535,467.86 333,927.61
印花税 31,464,828.44 42,982,363.53
其他 6,982,435.85 9,306,882.73
合计 1,480,682,818.57 1,618,390,569.33
44. 销售费用
项目 本年发生额 上年发生额
销售现场费 80,780,433.61 82,485,063.90
广告宣传费 275,696,603.69 336,841,980.22
销售代理费 723,432,550.37 561,137,049.82
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项目 本年发生额 上年发生额
物业服务费 16,671,228.93 18,199,655.19
职工薪酬 302,101,302.82 264,802,077.42
其他 155,833,841.00 157,450,340.69
合计 1,554,515,960.42 1,420,916,167.24
45. 管理费用
项目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 1,025,364,198.15 1,037,368,197.37
行政办公费 206,571,510.55 277,869,485.63
折旧、摊销 105,014,065.14 108,137,014.68
中介咨询费 152,127,430.91 108,543,384.24
其他 40,043,956.89 49,085,154.46
合计 1,529,121,161.64 1,581,003,236.38
46. 研发费用
项目 本年发生额 上年发生额
研究开发费 14,557,585.57 14,542,972.36
47. 财务费用
项目 本年发生额 上年发生额
利息费用 2,622,721,751.68 2,175,676,771.91
减：利息收入 814,255,522.14 777,965,784.76
加：汇兑损失 -18,022,515.28 -76,319,252.56
手续费及其他 64,790,540.45 64,993,132.12
合计 1,855,234,254.71 1,386,384,866.71
48. 其他收益
产生其他收益的来源 本年发生额 上年发生额
个税手续费返还 1,865,033.15 4,053,214.71
稳岗补贴 1,937,863.18 1,481,453.24
增值税即征即退 282,787.45 100,011.98
增值税加计抵减 9,898,558.90 10,782,460.46
政府奖励金 29,267,842.44 5,243,982.71
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产生其他收益的来源 本年发生额 上年发生额
其他 25,535,937.44 16,270,851.96
合计 68,788,022.56 37,931,975.06
49. 投资收益
项目 本年发生额 上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -2,168,514,282.16 -918,083,919.89
处置长期股权投资产生的投资收益 10,313,980.39 0.00
交易性金融资产在持有期间的投资收益 309,600.00 1,012,901.32
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 413,019.35 219,431.26
取得控制权时，股权按公允价值重新计量产生的利得 0.00 -518,541,090.96
处置其他非流动金融资产取得的投资收益 1,617,400.00 0.00
合计 -2,155,860,282.42 -1,435,392,678.27
50. 公允价值变动收益
项目 本年发生额 上年发生额
少数股东退出选择权 -9,628,119.23 -18,199,596.75
合计 -9,628,119.23 -18,199,596.75
51. 信用减值损失
项目 本年发生额 上年发生额
应收账款坏账损失 -45,772,219.99 -15,770,122.38
其他应收款坏账损失 5,800,443.07 509,324,205.60
合计 -39,971,776.92 493,554,083.22
52. 资产减值损失
项目 本年发生额 上年发生额
存货跌价损失 -1,527,201,842.93 -1,903,901,004.10
投资性房地产减值损失 -4,607,123.03 0.00
固定资产减值损失 0.00 -62,691,516.61
无形资产减值损失 0.00 -13,227,379.18
合计 -1,531,808,965.96 -1,979,819,899.89
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53. 资产处置收益
计入本年非经常性
项目 本年发生额 上年发生额
损益的金额
固定资产处置收益 -333,567.63 86,691,089.68 -333,567.63
无形资产处置收益 0.00 2,969,175.00 0.00
其他资产处置收益 1,650,000.00 1,100,330.95 1,650,000.00
合计 1,316,432.37 90,760,595.63 1,316,432.37
54. 营业外收入
（1） 营业外收入明细
计入本年非经常性损益
项目 本年发生额 上年发生额
的金额
非流动资产毁损
128,221.48 34,940.09 128,221.48
报废利得
政府补助 1,403,167.23 6,388,762.19 1,403,167.23
违约金 127,522,857.93 28,026,195.35 127,522,857.93
其他 82,208,139.07 80,273,310.12 82,208,139.07
合计 211,262,385.71 114,723,207.75 211,262,385.71
注：其他项主要包含清理无需支付的应付款项、赔偿金等。
（2） 政府补助明细
项目 本年发生额 上年发生额 与资产/收益相关
奖励资金 601,000.00 3,404,133.96 与收益相关
企业专项发展基金 0.00 749,000.00 与收益相关
资金补助与补贴 542,004.40 2,070,826.22 与收益相关
其他 260,162.83 164,802.01 与收益相关
合计 1,403,167.23 6,388,762.19 ——
55. 营业外支出
计入本年非经常性损
项目 本年发生额 上年发生额
益的金额
非流动资产毁损报废损失 3,761,688.88 4,148,160.03 3,761,688.88
对外捐赠 21,090,435.55 16,158,930.47 21,090,435.55
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计入本年非经常性损
项目 本年发生额 上年发生额
益的金额
赔款及违约金 26,782,305.04 15,110,006.62 26,782,305.04
其他 11,995,183.17 18,140,006.85 11,995,183.17
合计 63,629,612.64 53,557,103.97 63,629,612.64
56. 所得税费用
（1） 所得税费用
项目 本年发生额 上年发生额
当年所得税费用 1,485,765,400.39 1,628,501,524.26
递延所得税费用 305,417,479.85 524,755,999.06
合计 1,791,182,880.24 2,153,257,523.32
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本年发生额
利润总额 -431,462,555.40
按法定/适用税率计算的所得税费用 -107,865,638.85
子公司适用不同税率的影响 -13,308,767.08
调整以前期间所得税的影响 44,428,756.99
非应税收入的影响 -103,884,342.16
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 997,923,545.20
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -39,237,659.17
年度内未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
919,133,468.55
亏损的影响
所得税减免优惠的影响 0.00
其他 93,993,516.76
所得税费用 1,791,182,880.24
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57. 其他综合收益
详见本附注“六、39.其他综合收益”相关内容。
58. 现金流量表项目
（1） 收到/支付的其他与经营/投资/筹资活动有关的现金
1） 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
代收款项 3,939,376,891.40 4,100,344,723.85
收到退回的拍地保证金 4,037,659,000.00 61,292,255,500.00
除拍地保证金外的其他保证金及押金 1,530,955,129.62 3,049,482,140.22
收到的联营、合营公司款项 365,369,727.18 681,011,718.01
收到的集团外部单位往来款及其他 3,429,681,084.40 4,777,172,188.43
合计 13,303,041,832.60 73,900,266,270.51
2） 支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
代付款项 3,770,000,009.48 4,684,336,201.38
支付的拍地保证金 4,015,370,000.00 61,296,770,400.00
除拍地保证金外的其他保证金及押金 434,400,473.93 2,068,155,782.63
支付的与经营活动有关的费用支出 2,040,135,991.59 2,208,464,501.65
支付的联营、合营公司款项 334,151,747.41 961,882,910.62
支付的集团外部单位往来款及其他 1,468,358,459.23 912,386,242.60
合计 12,062,416,681.64 72,131,996,038.88
3） 收到的其他与投资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
关联方资金借款 3,592,860,232.85 3,369,347,236.21
收购子公司支付现金净流入 0.00 122,339,636.88
合计 3,592,860,232.85 3,491,686,873.09
4） 支付的其他与投资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
向关联方提供借款 1,659,466,072.86 4,820,168,044.04
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项目 本年发生额 上年发生额
其他 83,392,198.27 33,881,750.03
合计 1,742,858,271.13 4,854,049,794.07
5） 收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
关联方借款 16,787,701,164.19 12,608,472,156.55
6） 支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
筹资手续费 41,450,055.41 51,645,409.78
关联方资金拆借 5,770,893,728.23 2,969,317,216.58
新租赁准则支付的租金 152,525,321.43 116,933,047.85
偿还永续债本金 2,515,000,000.00 270,400,000.00
收购少数股东股权 903,208,423.18 848,555,327.97
股权收购跨期支付的现金对价 0.00 416,232,550.20
合计 9,383,077,528.25 4,673,083,552.38
（2） 合并现金流量表补充资料
项目 本年发生额 上年发生额
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -2,222,645,435.64 767,424,049.91
加：资产减值准备 1,531,808,965.96 1,979,819,899.89
信用资产减值损失 39,971,776.92 -493,554,083.22
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 1,178,324,500.88 1,064,743,054.74
使用权资产折旧 139,038,185.46 128,451,260.41
无形资产摊销 227,678,574.45 212,084,334.80
长期待摊费用摊销 31,830,333.38 27,833,445.89
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
-1,316,432.37 -90,760,595.63
以“-”填列）
固定资产报废损失（收益以“-”填列） 3,633,467.40 4,113,219.94
公允价值变动损益（收益以“-”填列） 9,628,119.23 18,199,596.75
财务费用（收益以“-”填列） 2,024,730,240.32 1,754,416,748.17
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项目 本年发生额 上年发生额
投资损失（收益以“-”填列） 2,155,860,282.42 1,435,392,678.27
递延所得税资产的减少（增加以“-”填列） 230,493,930.20 553,650,814.36
递延所得税负债的增加（减少以“-”填列） 74,923,549.65 -28,894,815.30
存货的减少（增加以“-”填列） 7,035,268,200.13 -15,044,179,928.42
经营性应收项目的减少（增加以“-”填列） 801,883,898.97 -293,226,803.05
经营性应付项目的增加（减少以“-”填列） -10,550,661,085.29 -459,645,216.66
其他 0.00 0.00
经营活动产生的现金流量净额 2,710,451,072.07 -8,464,132,339.15
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 0.00 0.00
一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00
融资租入固定资产 0.00 0.00
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 36,312,990,316.77 24,640,839,263.19
减：现金的年初余额 24,640,839,263.19 31,334,891,273.45
加：现金等价物的年末余额 0.00 0.00
减：现金等价物的年初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 11,672,151,053.58 -6,694,052,010.26
（3） 本年支付的取得子公司的现金净额
项目 本期
一、本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 0.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 0.00
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 0.00
取得子公司支付的现金净额 0.00
二、本期处置子公司于本期收到的现金及现金等价物 7,523,300.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 1,580,893.73
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金及现金等价物 0.00
处置子公司收到的现金净额 5,942,406.27
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（4） 现金和现金等价物
项目 年末余额 年初余额
现金 36,312,990,316.77 24,640,839,263.19
其中：库存现金 356,100.39 564,288.87
可随时用于支付的银行存款 36,306,155,354.05 24,637,225,033.15
可随时用于支付的其他货币资金 6,478,862.33 3,049,941.17
可用于支付的存放中央银行款项 0.00 0.00
存放同业款项 0.00 0.00
拆放同业款项 0.00 0.00
现金等价物 0.00 0.00
其中：三个月内到期的债券投资 0.00 0.00
年末现金和现金等价物余额 36,312,990,316.77 24,640,839,263.19
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金
8,203,873,942.01 6,169,862,729.35
等价物
59. 所有权或使用权受到限制的资产
项目 年末账面价值 受限原因
货币资金 216,782,805.26 主要是法院冻结资金及履约保证金
应收账款 24,890,318.20 借款质押
存货 29,028,487,644.92 借款抵押
投资性房地产 15,759,714,547.62 借款抵押
固定资产 2,397,125,585.93 借款抵押
无形资产 1,380,114,706.11 借款抵押
合计 48,807,115,608.04 ——
60. 外币货币性项目
（1） 外币货币性项目
项目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
货币资金
其中：美元 85,203,408.02 6.9646 593,407,655.47
港币 230,900,680.47 0.89327 206,256,650.84
其他应收款
其中：美元 34,863.16 6.9646 242,807.96
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项目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
港币 4,758,908,181.69 0.89327 4,250,989,911.46
人民币 52,049,468.96 1.00 52,049,468.96
其他非流动资产
其中：美元 58,800,000.00 6.9646 409,518,480.00
短期借款
其中：美元 360,000,000.00 6.9646 2,507,256,000.00
港币 1,460,000,000.00 0.89327 1,304,174,200.00
应付利息
其中：美元 1,912,576.70 6.9646 13,320,331.68
港币 19,802,077.06 0.89327 17,688,601.38
应付股利
其中：港币 19,018,906.11 0.89327 16,989,018.26
其他应付款
其中：美元 9,276,632.86 6.9646 64,608,037.22
港币 468,674,205.15 0.89327 418,652,607.23
人民币 849,449,447.64 1.00 849,449,447.64
长期借款
其中：美元 1,478,409,744.27 6.9646 10,296,532,504.94
港币 2,457,000,000.00 0.89327 2,194,764,390.00
应收利息
其中：美元 3,410,816.49 6.9646 23,754,972.53
（2） 境外经营实体
本集团无重要境外经营实体。
61. 政府补助
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
与收益相关 57,024,430.51 其他收益 57,024,430.51
与收益相关 1,403,167.23 营业外收入 1,403,167.23
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62. 套期
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：
截至本报告年末，本集团持有的衍生金融资产主要为以公允价值计量的远期合约（DF）
和利率互换合约（IRS）。
本集团对年末未平仓金额 82,000 万美元的借款签署了相应的远期合约（DF ）。未到
期的远期合约（DF）年末余额为资产的,本年将其列报为衍生金融资产；详见六、 3.衍 生
金融资产。
本集团对 61,780 万美元借款签署了相对应的利率互换合约（IRS）,未到期的利 率互
换合约（IRS）年末余额为资产，本年将其列报为其他非流动资产，详见附注六、20 .其
他非流动资产。
本集团将符合套期会计要求的远期合约（DF）和利率互换合约（IRS）的公允价 值变
动已确认为其他综合收益，并将在其相关合约到期或对冲的外币借款偿还时转入当期损 益。
七、 合并范围的变化
1. 非同一控制下企业合并
本集团本年未发生非同一控制下企业合并。
2. 同一控制下企业合并
本集团本年未发生同一控制下企业合并。
3. 处置子公司
（1）单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
处 置 价 款 与 处 置 投资
丧 失 控 制权
股 权 处置 股 权 处置 丧 失 控制 对 应 的 合 并 报 表 层面
子公司名称 股权处置价款 时 点 的 确定
比例（% ） 方式 权的时点 享 有 该 子 公 司 净 资产
依据
份额的差额
三亚悦 晟 教 学 服 控制权发生
7,568,400.00 100 协议转让 2022-6-30 10,313,886.23
务有限公司（注 1 ） 变更
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（续）
按照公允价 丧失控制权之
丧 失控制 丧失控制权 丧失控制 与 原 子 公司股权
值重新计量 日剩余股权公
权 之日剩 之日剩余股 权之日剩 投 资 相 关的其他
子公司名称 剩余股权产 允价值的确定
余 股权的 权的账面价 余股权的 综 合 收 益转入投
生的利得或 方法及主要假
比例（%） 值 公允价值 资损益的金额
损失 设
三亚悦晟 教 学 服 务
— — — — 资产基础法 —
有限公司（注 1）
注 1：三亚悦晟教学服务有限公司（以下简称“悦晟教学“）为本集团控股子公 司三
亚亚龙湾开发股份有限公司（以下简称“亚龙湾开发”）之子公司，持股比例 100% 。亚 龙
湾开发与独立第三方签订产权交易合同，向独立第三方转让其持有的悦晟教学 100 %股权 ，
截至 2022 年 6 月 30 日上述交易完成交割，亚龙湾开发不再持有悦晟教学股权，悦晟教 学
不再纳入亚龙湾开发合并报表范围。
4. 其他原因的合并范围变动
（1）本期新增公司
公司名称 新纳入合并范围的原因 持股比例（%）
大悦城商业管理（厦门）有限公司 新设 100.00
重庆悦昇房地产开发有限公司 新设 51.00
南京京悦房地产开发有限公司 新设 60.00
杭州疆悦置业有限公司 新设 51.00
永悦房地产开发（苏州）有限公司 新设 60.00
大悦城产业管理（天津）有限公司 新设 100.00
大悦城悦生活科技（天津）有限公司 新设 100.00
（2）本期减少公司
公司名称 不纳入合并范围的原因 持股比例（%）
COFCO (BVI) No. 17 Limited 注销 100.00
COFCO (BVI) NO. 94 Limited 注销 100.00
GLORIA PLAZA HOTEL (SUZHOU) LIMITED 注销 100.00
HOPE BV NO.1 LIMITED 注销 100.00
杭州腾悦置业有限公司 注销 100.00
大悦城控股集团（山东）有限公司 注销 100.00
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
公司名称 不纳入合并范围的原因 持股比例（%）
广州市鹏悦置地有限公司 注销 100.00
嘉兴兴悦商务咨询有限公司 注销 100.00
天津悦盛企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 注销 50.00
成都鼎隽房地产开发有限公司 注销 51.00
柏星有限公司 注销 100.00
Gloria Plaza Hotel (Nanchang) Limited 注销 100.00
八、 其他主体中的权益
1. 在子公司中的权益
（1） 企业集团的构成
2. 序 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
号 直接 间接
1 中粮地产集团深圳工人服务有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 90.09 9.91 设立
2 中粮地产集团深圳大洋服务有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 90.00 10.00 设立
3 中粮地产集团深圳工业发展有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 80.00 20.00 设立
4 深圳市宝安三联有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 77.54 0.00 设立
5 深圳市宝安福安实业有限公司 深圳 深圳 工业地产租赁 56.52 0.00 设立
6 华高置业有限公司 香港 香港 商业贸易及投资 100.00 0.00 设立
7 大悦城控股集团物业服务有限公司 深圳 深圳 物业管理 100.00 0.00 设立
8 深圳中粮地产物业服务有限公司 深圳 深圳 物业管理 100.00 0.00 设立
9 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 深圳 深圳 房地产开发 100.00 0.00 设立
10 中粮地产发展（深圳）有限公司 深圳 深圳 房地产开发 100.00 0.00 设立
11 长沙中粮地产投资有限公司 长沙 长沙 房地产开发 100.00 0.00 设立
12 大悦城控股集团（成都）有限公司 成都 成都 房地产开发 100.00 0.00 设立
13 成都天泉置业有限责任公司 成都 成都 房地产开发 100.00 0.00 同一控制下企业合并
14 大悦城控股集团南京有限公司 南京 南京 房地产开发 100.00 0.00 设立
15 苏源集团江苏房地产开发有限公司 南京 南京 房地产开发 90.00 0.00 同一控制下企业合并
16 杭州易筑房地产开发有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 0.00 设立
17 大悦城控股集团（浙江）有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 0.00 设立
18 中粮地产（上海）有限公司 上海 上海 房地产开发 100.00 0.00 设立
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2. 序 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
号 直接 间接
19 上海加来房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发 51.00 0.00 同一控制下企业合并
20 中粮地产（北京）有限公司 北京 北京 房地产开发 100.00 0.00 设立
21 天津粮滨投资有限公司 天津 天津 房地产开发 90.00 0.00 设立
22 中耀房地产开发（沈阳）有限公司 沈阳 沈阳 房地产开发 65.00 0.00 设立
23 大悦城控股集团苏南有限公司 苏州 苏州 房地产开发 100.00 0.00 设立
24 中粮地产（天津）有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 0.00 设立
25 中粮房地产开发（杭州）有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 0.00 设立
26 烟台中粮博瑞房地产开发有限公司 烟台 烟台 房地产开发 100.00 0.00 同一控制下企业合并
27 中粮天悦地产（苏州）有限公司 苏州 苏州 房地产开发 100.00 0.00 设立
28 太仓悦祥房地产开发有限公司 太仓 太仓 房地产开发 100.00 0.00 设立
29 中粮地产（武汉）有限公司 武汉 武汉 房地产开发 100.00 0.00 设立
30 大悦城控股集团东北有限公司 沈阳 沈阳 房地产开发 100.00 0.00 设立
31 沈阳和悦投资有限公司 沈阳 沈阳 房地产开发 51.00 0.00 设立
32 大悦城控股集团西北有限公司 西安 西安 房地产开发 100.00 0.00 设立
33 西安悦鼎房地产开发有限公司 西安 西安 房地产开发 100.00 0.00 设立
34 大悦城地产有限公司 香港 百慕达 商业开发、管理 59.59 0.00 同一控制下企业合并
35 中粮地产（深圳）实业有限公司 深圳 深圳 房地产开发 0.00 100.00 设立
36 深圳市锦峰城房地产开发有限公司 深圳 深圳 房地产开发 0.00 51.00 非同一控制下企业合并
37 深圳市创芯置业有限公司 深圳 深圳 房地产开发 0.00 100.00 设立
38 深圳市创智产业运营管理有限公司 深圳 深圳 商务服务业 100.00 0.00 设立
39 长沙观音谷房地产开发有限公司 长沙 长沙 房地产开发 0.00 98.00 非同一控制下企业合并
40 成都悦城实业有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
41 成都中粮锦悦置业有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
42 成都硕泰丽都地产开发有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 61.45 非同一控制下企业合并
43 成都和鑫悦企业管理有限公司 成都 成都 房屋租赁 0.00 100.00 设立
44 成都鸿悦置业有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 51.00 设立
45 成都怡悦置业有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
46 上海悦鹏置业发展有限公司 上海 上海 房地产开发 0.00 100.00 设立
47 中粮鸿云置业南京有限公司 南京 南京 房地产开发 0.00 100.00 设立
48 中粮祥云置业南京有限公司 南京 南京 房地产开发 0.00 100.00 设立
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2. 序 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
号 直接 间接
49 北京正德兴合房地产开发有限公司 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
50 中粮地产投资（北京）有限公司 北京 北京 房地产开发 0.00 51.00 设立
51 跃胜有限公司 香港 香港 对外投资 0.00 100.00 设立
52 Prized Developments Limited 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 商业贸易和投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
53 巧克力产品（中国）有限公司 香港 香港 对外投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
54 COFCO （bvi） NO.102 Limited 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 对外投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
55 中粮金帝食品（深圳）有限公司 深圳 深圳 生产制造 0.00 100.00 同一控制下企业合并
56 北京鹏源置业有限公司 天津 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
57 上海世良房地产咨询有限公司 上海 上海 房地产开发 0.00 100.00 设立
58 重庆华悦锦合实业有限公司 重庆 重庆 物业管理 0.00 100.00 设立
受托资产管理、
59 深圳前海汇金添安资本管理有限公司 深圳 深圳 0.00 51.00 设立
投资管理
60 中粮（深圳）智汇置业有限公司 深圳 深圳 房地产开发 0.00 100.00 设立
61 北京燕都水郡房地产开发有限公司 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
62 南京三金祥云置业有限公司 南京 南京 房地产开发 0.00 50.00 设立
63 成都中金澍茂置业有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
64 成都蜀鑫悦企业管理有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 设立
65 嘉兴嘉云房地产开发有限公司 浙江 浙江 房地产开发 0.00 100.00 设立
66 沈阳和嘉投资有限公司 沈阳 沈阳 房地产开发 0.00 100.00 设立
67 天津市北源置业有限公司 天津 天津 房地产开发 0.00 100.00 设立
68 天津鹏源置业有限公司 天津 天津 房地产开发 0.00 100.00 设立
69 昆明府悦房地产开发有限公司 昆明 昆明 房地产开发 0.00 100.00 设立
70 杭州浩悦实业有限公司 杭州 杭州 商务服务业 0.00 100.00 设立
71 成都鹏鼎置业有限责任公司 成都 成都 房地产业 0.00 100.00 非同一控制企业合并
72 杭州旭悦置业有限公司 杭州 杭州 房地产业 0.00 50.00 设立
73 南京卓泓晟房地产开发有限公司（注 1） 南京 南京 房地产业 0.00 33.50 设立
74 北京燕都水韵房地产开发有限公司 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
75 北京燕都乐郡房地产开发有限公司 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00 设立
76 沈阳和坤房地产开发有限公司 沈阳 沈阳 房地产开发 0.00 100.00 设立
77 嘉兴京开房地产开发有限公司 嘉兴 嘉兴 房地产开发 0.00 51.00 非同一控制企业合并
78 南京嘉阳房地产开发有限公司（注 2） 南京 南京 房地产开发 0.00 40.00 非同一控制企业合并
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2. 序 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
号 直接 间接
79 株洲金城日月湖置业有限公司 长沙 长沙 房地产开发 0.00 100.00 非同一控制企业合并
80 中粮地产（厦门）有限公司 厦门 厦门 房地产开发 0.00 100.00 设立
81 智恒有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
82 亨达发展有限公司 香港 西萨摩亚 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
83 新峰集团有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
84 迅行投资有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
85 业隆有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
86 鹏利国际（行政）有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
87 思创工程顾问有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
88 中粮酒店控股有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
89 鹏利国际（地产代理）有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
90 Elab,Corp. 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
91 雄域集团有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
92 HOPE BV NO.2 LIMITED 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
93 HOPE HK NO.6LIMITED 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
94 溢嘉有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
95 Kersen Properties Limited 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
96 熙安有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 51.00 同一控制下企业合并
97 立运有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 51.00 同一控制下企业合并
98 倍隆有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
99 盛莱有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
100 商晖有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
101 大悦城秘书有限公司（香港） 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
102 大悦城商业管理有限公司（香港） 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
103 兆康有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
104 胜基有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
105 锦星有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 51.00 同一控制下企业合并
106 恒瑞有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
107 First Affluent Ltd 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
108 洲立有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
103
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2. 序 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
号 直接 间接
109 亮永有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
110 同业有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
111 超茂有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
112 尚胜有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
113 耀山有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
114 Hengyue Limited 英国 开曼 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
115 宏益有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
116 兴涛有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
117 其康有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
118 达誉有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
119 实添有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
120 亚龙湾开发股份（香港）有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
121 上海鹏利置业发展有限公司 上海 上海 物业投资及开发 0.00 100.00 同一控制下企业合并
122 海岭投资有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
123 崇威国际有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
124 万锦香港有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
125 中粮酒店投资（三亚）有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
126 利港企业有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
127 Bapton Company Limited 香港 香港 物业投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
128 永信海外有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
129 LEAD STRENGTH LIMITED 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
130 ENLIGHTEN FAME LIMITED 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
131 HOPE HK NO.1 LIMITED 香港 香港 物业投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
132 GOLDEN PROMINENT LIMITED 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
133 凯莱物业管理有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
Top Glory Properties Management (HK)
134 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
Limited
135 沈阳大悦城发展有限公司 沈阳 沈阳 物业投资及开发 0.00 100.00 同一控制下企业合并
136 鹏源发展（北京）有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
137 佑城有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
138 同展有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2. 序 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
号 直接 间接
139 百驰有限公司 香港 香港 投资 0.00 55.00 同一控制下企业合并
140 悦诚（香港）有限公司 香港 香港 投资 0.00 51.96 同一控制下企业合并
141 双达有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
142 晟业有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
143 大悦城商业管理（香港）有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
144 Brighten Sky Limited 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
145 亨晟有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
146 创滔有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
147 领徽有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
148 HengxinFundL.P. 英国 开曼 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
149 耀动有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
150 悦合有限公司 香港 香港 投资 0.00 51.00 同一控制下企业合并
151 斯威有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
152 卓孚有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
153 三亚亚龙湾开发股份有限公司 三亚 三亚 物业开发 0.00 56.96 同一控制下企业合并
154 卓远地产（成都）有限公司 成都 成都 物业投资及开发 0.00 100.00 同一控制下企业合并
155 中粮酒店（三亚）有限公司 三亚 三亚 持有及经营酒店 0.00 100.00 同一控制下企业合并
156 中粮鹏利（成都）实业发展有限公司 成都 成都 物业开发 0.00 100.00 同一控制下企业合并
157 四川凯莱物业管理有限公司 成都 成都 物业管理 0.00 94.00 同一控制下企业合并
158 沈阳大悦城商业管理有限公司 沈阳 沈阳 物业管理 0.00 100.00 同一控制下企业合并
159 中粮置业投资有限公司 北京 北京 投资控股 0.00 100.00 同一控制下企业合并
160 浙江和润天成置业有限公司 杭州 杭州 物业投资及开发 0.00 100.00 同一控制下企业合并
161 华铿有限公司 香港 香港 投资 0.00 51.00 同一控制下企业合并
162 上海悦耀置业发展有限公司 上海 上海 物业开发 0.00 50.00 非同一控制下企业合并
163 大悦城商业管理（北京）有限公司 北京 北京 管理咨询 0.00 100.00 同一控制下企业合并
164 北京享晟置业有限公司 北京 北京 房地产开发 0.00 100.00 同一控制下企业合并
165 三亚虹霞开发建设有限公司 三亚 三亚 物业开发 0.00 80.00 同一控制下企业合并
166 三亚亚龙湾热带海岸公园管理有限公司 三亚 三亚 提供旅游服务 0.00 100.00 同一控制下企业合并
167 三亚悦晟开发建设有限公司 三亚 三亚 物业开发 0.00 100.00 同一控制下企业合并
168 三亚亚龙湾龙溪游艇会有限公司 三亚 三亚 游艇赛事组织 0.00 100.00 同一控制下企业合并
105
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2. 序 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
号 直接 间接
169 三亚亚龙湾悦城酒店管理有限公司 三亚 三亚 酒店管理及经营 0.00 100.00 同一控制下企业合并
170 成都中粮悦街企业管理有限公司 成都 成都 商业地产管理 0.00 100.00 同一控制下企业合并
171 成都鹏悦企业管理咨询有限公司 成都 成都 企业管理 0.00 100.00 同一控制下企业合并
172 北京中粮广场发展有限公司 北京 北京 物业投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
173 西单大悦城有限公司 北京 北京 物业投资及开发 0.00 100.00 同一控制下企业合并
174 北京弘泰基业商业管理有限公司（注 3） 北京 北京 物业投资及开发 0.00 90.00 同一控制下企业合并
175 大悦城（天津）有限公司 天津 天津 物业投资及开发 0.00 100.00 同一控制下企业合并
176 大悦城（上海）有限责任公司 上海 上海 物业管理 0.00 100.00 同一控制下企业合并
177 上海新兰房地产开发有限公司 上海 上海 物业投资及开发 0.00 100.00 同一控制下企业合并
178 烟台大悦城有限公司 烟台 烟台 物业投资及开发 0.00 100.00 同一控制下企业合并
179 四川中国酒城股份有限公司 成都 成都 物业开发 0.00 69.65 同一控制下企业合并
180 北京昆庭资产管理有限公司 北京 北京 物业投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
181 亨湛有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
182 利沾有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
183 青岛大悦城房地产开发有限公司 青岛 青岛 物业投资及开发 0.00 100.00 同一控制下企业合并
184 重庆泽悦实业有限公司 重庆 重庆 物业投资及开发 0.00 100.00 同一控制下企业合并
185 臻悦（天津）股权投资基金管理公司 天津 天津 投资管理及咨询 0.00 100.00 同一控制下企业合并
186 杭州悦动商业管理有限公司 杭州 杭州 商业品牌管理 0.00 100.00 同一控制下企业合并
187 青岛智悦置地有限公司 青岛 青岛 房地产开发 0.00 100.00 同一控制下企业合并
188 西安悦茗房地产开发有限公司 西安市 西安市 房地产开发 0.00 100.00 同一控制下企业合并
189 Joy Valley Ltd 香港 香港 投资 0.00 51.00 同一控制下企业合并
190 武汉大悦城房地产开发有限公司 武汉 武汉 房地产开发 0.00 100.00 同一控制下企业合并
191 晓盛有限公司 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 85.17 同一控制下企业合并
192 沈阳和韬房地产开发有限公司 沈阳 沈阳 房地产开发 0.00 100.00 同一控制下企业合并
193 大悦城商业管理（天津）有限公司 天津 天津 商业品牌管理 0.00 100.00 同一控制下企业合并
194 河南新发展大悦实业有限公司 郑州 郑州 房地产开发 0.00 60.00 设立
195 重庆金悦汇房地产开发有限责任公司 重庆 重庆 房地产开发 0.00 50.00 设立
196 台湾饭店有限公司 北京 北京 酒店管理及经营 0.00 100.00 非同一控制下企业合并
197 COFCO(BVI)NO.97Limited 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 非同一控制下企业合并
198 Rosy Commerce Limited 香港 香港 投资 0.00 100.00 非同一控制下企业合并
106
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2. 序 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
号 直接 间接
199 北京稻香四季房地产开发有限公司 北京 北京 房地产开发 0.00 99.82 非同一控制下企业合并
200 重庆灏悦企业管理有限责任公司 重庆 重庆 房地产开发 0.00 50.50 设立
201 重庆悦启企业管理有限责任公司 重庆 重庆 房地产开发 0.00 100.00 设立
202 重庆悦致渝房地产开发有限公司 重庆 重庆 房地产开发 0.00 100.00 设立
203 天津鹏程置业有限公司 天津 天津 房地产开发 0.00 100.00 设立
204 成都中粮美悦置业有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 65.00 设立
205 眉山加悦置业有限公司 仁寿县 仁寿县 房地产开发 0.00 56.00 设立
206 台州海悦置业有限公司 台州 台州 房地产开发 0.00 100.00 设立
207 惠州市悦鹏房地产有限公司 惠州 惠州 房地产开发 0.00 100.00 设立
208 江门鹏悦置业有限公司 江门 江门 房地产开发 0.00 50.00 设立
209 苏州工业园区悦金房地产有限公司 苏州 苏州 房地产开发 0.00 100.00 非同一控制下企业合并
210 武汉裕中丰房地产开发有限公司 武汉 武汉 房地产开发 0.00 50.00 设立
211 哈尔滨悦麟房地产开发有限公司 哈尔滨 哈尔滨 房地产开发 0.00 100.00 设立
212 沈阳和广房地产开发有限公司 沈阳 沈阳 房地产开发 0.00 70.00 设立
213 大悦城（三亚）投资有限公司 三亚 三亚 商业综合管理 0.00 100.00 设立
214 济南大悦城产业发展有限公司 济南 济南 房地产开发 0.00 60.00 设立
215 沈阳和安商业管理有限公司 沈阳 沈阳 商业综合管理 0.00 100.00 设立
216 三亚悦港企业管理有限公司 三亚 三亚 企业管理咨询 0.00 100.00 设立
217 陕西鼎安置业有限公司 西安 西安 房地产开发 0.00 51.00 非同一控制下企业合并
218 成都天府辰悦置业有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 同一控制下企业合并
219 四川鑫旅望房地产开发有限责任公司 成都 成都 房地产开发 0.00 60.00 设立
220 武汉地悦房地产开发有限公司 武汉 武汉 房地产开发 0.00 51.00 设立
221 三亚嘉悦开发建设有限公司 三亚 三亚 房地产开发 0.00 100.00 设立
222 天津乐和企业管理有限公司 天津 天津 商务服务业 0.00 70.00 设立
223 成都兴洲数字电视传播有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 100.00 非同一控制下企业合并
224 中粮（北京）农业生态谷发展有限公司 北京 北京 产业地产 0.00 100.00 同一控制下企业合并
225 成都花悦府房地产开发有限公司 蒲江 成都蒲江 房地产开发 0.00 60.00 设立
226 重庆悦璟企业管理有限公司 重庆 重庆两江新区 企业管理咨询 0.00 70.00 设立
227 重庆鹏域房地产开发有限公司 重庆 重庆江北 房地产开发 0.00 95.00 非同一控制下企业合并
228 天津悦沈企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
107
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2. 序 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
号 直接 间接
229 天津悦苏企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
230 天津悦深企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
231 天津悦蓉企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
232 天津悦上企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
233 天津悦都企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
234 西安国际陆港文盛置业有限公司 西安 西安 房地产建设开发 70.00 0.00 非同一控制下企业合并
235 西安国际陆港文汇置业有限公司 西安 西安 房地产建设开发 70.00 0.00 非同一控制下企业合并
236 西安国际陆港文兴置业有限公司 西安 西安 房地产建设开发 70.00 0.00 非同一控制下企业合并
237 天津悦汉企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
238 天津悦宁企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
239 天津悦杭企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
240 天津悦西企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
241 张家口悦乾房地产开发有限公司 张家口 张家口 房地产开发 0.00 65.00 设立
商业综合体管理
242 南京悦航运营管理有限公司 南京 南京 0.00 100.00 设立
服务
243 天津悦成企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
244 天津悦海企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
245 三亚悦成企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 三亚 三亚 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
246 天津悦晨企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
247 天津悦江企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
248 天津悦楚企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
249 天津悦青企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 天津 天津 企业管理咨询 0.00 50.00 设立
250 沈阳市和诚房地产开发有限公司 沈阳 沈阳 房地产开发 0.00 60.00 设立
251 成都悦舟企业管理有限公司 成都 成都 企业管理 0.00 100.00 设立
252 杭州良悦置业有限公司 杭州 杭州 房地产开发 0.00 100.00 非同一控制下企业合并
253 苏州市相之悦房地产开发有限公司 苏州 苏州 房地产开发 0.00 50.10 非同一控制下企业合并
254 成都悦亿置业有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 98.00 设立
255 苏州市天隆房地产开发有限公司 苏州 苏州 房地产开发 0.00 70.00 设立
商业综合体管理
256 厦门市悦集商业管理有限公司 厦门 厦门 0.00 51.00 设立
服务
商业综合体管理
257 大悦城控股集团（海南）有限公司 三亚 三亚 100.00 0.00 设立
服务
258 南昌嘉悦房地产开发有限公司 南昌 南昌 房地产开发 0.00 100.00 设立
108
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2. 序 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
号 直接 间接
259 成都保泽达锦房地产开发有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 50.00 非同一控制下企业合并
260 佛山市鹏悦置业有限公司 佛山 佛山 房地产开发 0.00 100.00 非同一控制下企业合并
261 厦门市悦鹏置业有限公司 厦门 厦门 房地产开发 0.00 100.00 非同一控制下企业合并
262 嘉兴秀禾房地产开发有限公司 嘉兴 嘉兴 房地产开发 0.00 100.00 设立
263 重庆悦鼎房地产开发有限公司 重庆 重庆 房地产开发 0.00 100.00 设立
264 武汉裕灿房地产开发有限公司 武汉 武汉 房地产开发 0.00 50.00 非同一控制下企业合并
265 南京悦锦成房地产实业有限公司 南京 南京 房地产开发 0.00 50.00 设立
266 南昌合悦企业管理有限公司 南昌 南昌 房地产开发 0.00 100.00 设立
267 义乌印悦置业有限公司 义乌 义乌 房地产开发 0.00 100.00 设立
工银瑞投-大悦城控股购房尾款资产支持专项计
268 —— —— —— —— —— 设立
划（注 4）
269 成都悦东置地有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 51.00 设立
270 昆明鸿悦房地产开发有限公司 昆明 昆明 房地产开发 0.00 100.00 设立
271 长沙市望城区新悦之城置业有限公司 长沙 长沙 房地产开发 0.00 60.00 非同一控制下企业合并
272 海成香港有限公司 香港 香港 投资 0.00 100.00 设立
273 Huitaiyueheng Limited 北京 北京 企业管理咨询 0.00 100.00 设立
274 大悦城（太原）房地产开发有限公司 太原 太原 房地产开发 0.00 100.00 设立
275 大悦城控股集团（厦门）物业管理有限公司 厦门 厦门 物业管理 0.00 100.00 设立
276 西安朝悦房地产开发有限公司 西安 西安 房地产开发 0.00 100.00 设立
277 南昌悦佰企业管理有限公司 南昌 南昌 房地产开发 0.00 51.00 设立
278 常州悦府房地产开发有限公司 常州 常州 房地产开发 0.00 51.00 设立
279 杭州玺悦置业有限公司 杭州 杭州 房地产开发 0.00 51.00 设立
280 常州和诚房地产有限公司 常州 常州 房地产开发 0.00 100.00 设立
281 北京智悦慧谷农业科技发展有限公司 北京 北京 技术服务 0.00 100.00 设立
282 中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划（注 5） —— —— —— —— —— 设立
283 光信光华沈阳大悦城财产权信托（注 6） —— —— —— —— —— 设立
284 成都樾林置业有限公司 成都 成都 房地产开发 0.00 51.00 设立
285 大悦城商业管理（厦门）有限公司 厦门 厦门 商务服务业 0.00 100.00 设立
286 重庆悦昇房地产开发有限公司 重庆 重庆 房地产开发 0.00 51.00 设立
287 南京京悦房地产开发有限公司 南京 南京 房地产开发 0.00 60.00 设立
288 杭州疆悦置业有限公司 杭州 杭州 房地产开发 0.00 51.00 设立
109
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2. 序 持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
号 直接 间接
289 永悦房地产开发（苏州）有限公司 苏州 苏州 商务服务业 0.00 60.00 设立
290 大悦城产业管理（天津）有限公司 天津 天津 商务服务业 100.00 0.00 设立
科技推广和应用
291 大悦城悦生活科技（天津）有限公司 天津 天津 0.00 100.00 设立
服务业
注 1：南京卓泓晟房地产开发有限公司股东分别为大悦城控股集团南京有限 公司 、深
圳市锦年基础工程有限公司、南京正麟置业发展有限公司，出资比例分别为 33.5%、33.5 %
和 33%。鉴于深圳市锦年基础工程有限公司向大悦城控股集团南京有限公司出具 一致行 动
承诺书，本集团将其纳入合并范围。
注 2：南京嘉阳房地产开发有限公司股东分别为大悦城控股集团南京有限公 司、厦门
益悦置业有限公司、南京翔州房地产开发有限公司，出资比例分别为 40%、40%和 20 %。鉴
于南京翔州房地产开发有限公司向大悦城控股集团南京有限公司出具一致行动承 诺书，本
集团将其纳入合并范围。
注 3：北京弘泰基业房地产有限公司于本期更名为北京弘泰基业商业管理有限公 司。
注 4：工银瑞投-大悦城控股购房尾款资产支持专项计划，于 2021 年 1 月 29 日 正式
成立。其中，优先级资产支持证券发行规模 19.00 亿元，次级资产支持证券发行规模 1.0 0
亿元，公司购买全部次级资产， 2023 年 1 月 29 日到期。
鉴于公司系上述资产支持计划的唯一次级持有人，承担了全部剩余风险并享有全 部剩
余收益，且对无法收回购房尾款承担置换和赎回责任，故公司对上述资产支持计 划具有 实
质控制权，将其纳入合并财务报表范围。
注 5：中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划，于 2021 年 7 月 13 日正式成立 。其
中，优先级资产支持证券发行规模 18.00 亿元，次级资产支持证券发行规模 0.0 1 亿元 ，
本公司下属子公司购买全部次级资产，预计 2036 年 7 月 14 日到期。
按照专项计划条款规定，本公司对专项计划账户内可供分配的资金金额未达到当 期必
备金额的差额部分承担补足支付义务。本公司及下属子公司承担了全部剩余风险 并享有 全
部剩余收益，本集团对上述资产支持计划具有实质控制权，将其纳入合并财务报 表范围 。
注 6：光信光华沈阳大悦城财产权信托为本集团由于开展资产证券化业务由 第三
方信托公司设立的特定目的信托，鉴于本集团拥有对财产权信托的权力，通过参 与财产 权
信托的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报 金额，本
集团具有对财产权信托的控制权，将其纳入合并财务报表范围。
110
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 重要的非全资子公司
少数股东 本年归属于少 本年向少数股东 年末少数股东权益
子公司名称
持股比例 数股东的损益 宣告分派的股利 余额
Joy Valley Ltd 49.00% 316,516,129.11 0.00 983,652,894.94
沈阳和广房地产开发有限公司 30.00% 56,347,689.22 0.00 194,255,245.36
（2） 重要的非全资子（孙）公司的主要财务信息
年末余额
子（孙）公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
Joy Valley Ltd 2,331,088,692.53 1,521,373,455.82 3,852,462,148.35 1,790,697,487.27 54,309,773.44 1,845,007,260.71
沈阳和广房地产开
1,954,904,164.77 6,249,794.66 1,961,153,959.43 1,313,624,475.01 11,999.88 1,313,636,474.89
发有限公司
合计 4,285,992,857.30 1,527,623,250.48 5,813,616,107.78 3,104,321,962.28 54,321,773.32 3,158,643,735.60
（续）
年初余额
子（孙）公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
Joy Valley Ltd 5,176,522,864.32 842,123,322.00 6,018,646,186.32 4,657,142,582.58 0.00 4,657,142,582.58
沈阳和广房地产开
3,102,605,107.71 13,716,531.37 3,116,321,639.08 2,205,547,020.90 451,082,764.37 2,656,629,785.27
发有限公司
合计 8,279,127,972.03 855,839,853.37 9,134,967,825.40 6,862,689,603.48 451,082,764.37 7,313,772,367.85
（续）
本年发生额 上年发生额
子公司名称 经营活动现金流
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额
量
Joy Valley Ltd 4,121,820,429.35 645,951,283.90 645,951,283.90 79,809,392.69 3,607,237.42 -30,876,967.07 -30,876,967.07 878,373,827.57
沈阳和广房地产开发
1,490,301,070.54 187,825,630.73 187,825,630.73 221,357,239.70 0.00 -17,837,149.22 -17,837,149.22 609,255,959.42
有限公司
合计 5,612,121,499.89 833,776,914.63 833,776,914.63 301,166,632.39 3,607,237.42 -48,714,116.29 -48,714,116.29 1,487,629,786.99
2. 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的情况
（1） 在子公司所有者权益份额发生变化的情况
序号 交易类型 公司名称 时间 交易比例 年末持股比例
1 购买少数股权 晓盛有限公司 2022 年 4 月 1.99% 85.17%
2 购买少数股权 中粮地产（深圳）实业有限公司 2022 年 5 月 49.00% 100.00%
3 购买少数股权 成都鹏鼎置业有限责任公司 2022 年 8 月 50.00% 100.00%
111
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
序号 交易类型 公司名称 时间 交易比例 年末持股比例
4 购买少数股权 成都中金澍茂置业有限公司 2022 年 12 月 49.00% 100.00%
5 购买少数股权 哈尔滨悦麟房地产开发有限公司 2022 年 12 月 49.00% 100.00%
（2） 在子公司所有者权益份额发生变化对权益的影响
晓盛有限 中粮地产（深圳） 成都中金澍茂 成都鹏鼎置业 哈尔滨悦麟房地
项目
公司 实业有限公司 置业有限公司 有限责任公司 产开发有限公司
现金 0.00 799,610,000.00 135,169,587.00 59,499,195.23 81,800,900.00
非现金资产的公允价值 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
购买成本/处置对价合计 0.00 799,610,000.00 135,169,587.00 59,499,195.23 81,800,900.00
减：按取得/处置的股权
比例计算的子公司净资 -9,569,235.15 820,626,482.00 130,028,663.70 44,491,454.12 94,540,060.21
产份额
差额 9,569,235.15 -21,016,482.00 5,140,923.30 15,007,741.11 -12,739,160.21
其中：调整资本公积 -9,569,235.15 21,016,482.00 -5,140,923.30 -15,007,741.11 12,739,160.21
调整盈余公积 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
调整未分配利润 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3. 在合营企业或联营企业中的权益
（1） 重要的合营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质 （%） 营企业投资的会
直接 间接 计处理方法
Colour Bridge Holding Ltd. 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 投资 0.00 50.00 按权益法核算
绍兴臻悦房地产开发有限公司 绍兴市 绍兴市 房地产开发 0.00 25.90 按权益法核算
（2） 重要的合营企业的主要财务信息
Colour Bridge Holding Ltd
项目
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
流动资产： 16,386,136,298.92 20,223,293,334.25
其中：现金和现金等价物 4,460,326,382.99 8,963,515,113.60
非流动资产 198,618,806.21 189,653,966.47
资产合计 16,584,755,105.13 20,412,947,300.72
流动负债 6,654,469,767.98 10,986,140,879.60
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
Colour Bridge Holding Ltd
项目
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
非流动负债 142,888,376.54 731,315.27
负债合计 6,797,358,144.52 10,986,872,194.87
少数股东权益 98,181,319.25 94,565,550.51
归属于母公司股东权益 9,689,215,641.36 9,331,509,555.34
按持股比例计算的净资产份额 4,844,607,820.68 4,665,754,777.67
调整事项 0.00 0.00
--商誉 0.00 0.00
--内部交易未实现利润 0.00 0.00
--其他 0.00 0.00
对合营企业权益投资的账面价值 4,844,607,820.68 4,665,754,777.67
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值 0.00 0.00
营业收入 451,887,322.08 3,731,865,331.85
财务费用 -75,544,638.74 -93,152,743.15
所得税费用 -23,438,913.81 318,536,366.64
净利润 361,321,854.76 128,578,560.86
终止经营的净利润 0.00 0.00
其他综合收益 0.00 0.00
综合收益总额 361,321,854.76 128,578,560.86
本年收到的来自合营企业的股利 0.00 0.00
（续）
绍兴臻悦房地产开发有限公司
项目
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
流动资产： 685,882,769.85 3,150,981,433.13
其中：现金和现金等价物 453,964,454.97 735,980,012.04
非流动资产 1,479,477.07 2,491,144.03
资产合计 687,362,246.92 3,153,472,577.16
流动负债 244,540,478.04 2,443,481,064.32
非流动负债 0.00 0.00
负债合计 244,540,478.04 2,443,481,064.32
少数股东权益 0.00 0.00
归属于母公司股东权益 442,821,768.88 709,991,512.84
按持股比例计算的净资产份额 114,690,838.14 183,887,801.83
调整事项 0.00 0.00
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
绍兴臻悦房地产开发有限公司
项目
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
--商誉 0.00 0.00
--内部交易未实现利润 0.00 0.00
--其他 0.00 0.00
对合营企业权益投资的账面价值 114,578,606.96 179,856,344.58
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值 0.00 0.00
营业收入 1,942,576,739.53 1,828,945,176.48
财务费用 -6,188,570.57 -3,929,467.29
所得税费用 122,669,048.89 105,494,423.02
净利润 367,821,768.88 313,000,399.45
终止经营的净利润 0.00 0.00
其他综合收益 0.00 0.00
综合收益总额 367,821,768.88 313,000,399.45
本年收到的来自合营企业的股利 164,462,801.83 0.00
（3） 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
项目 年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
合营企业：
投资账面价值合计 5,838,751,516.48 6,344,565,385.40
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -2,101,007,855.68 -851,610,685.16
--其他综合收益 0.00 0.00
--综合收益总额 -2,101,007,855.68 -851,610,685.16
联营企业：
投资账面价值合计 3,245,869,961.33 1,804,044,608.82
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -369,384,273.14 -292,859,245.91
--其他综合收益 0.00 0.00
--综合收益总额 -369,384,273.14 -292,859,245.91
（4） 合营企业或联营企业向公司转移资金能力存在的重大限制
合营企业或联营企业向本集团转移资金能力不存在重大限制。
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（5） 合营企业或联营企业发生的超额亏损
本年未确认的损失
累积未确认的 本年末累积未确
合营企业或联营企业名称 （或本年分享的净利
以前年度损失 认的损失
润）
苏州市高新区和坤房地产开发有限公司 0.00 10,965,188.73 10,965,188.73
北京星华智本投资有限公司 2,790,722.08 33,075,839.33 35,866,561.41
中粮高和（天津）并购私募基金投资中心 0.00 25,544,018.16 25,544,018.16
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业
0.00 85,997,445.73 85,997,445.73
(有限合伙）
（6） 与合营企业投资相关的未确认承诺
本集团将按合作协议按房地产开发进度向合营企业提供运营资金。
（7） 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
本集团本年与合营企业或联营企业无投资相关的或有负债。
九 、 与 金 融 工 具 相关 风 险
本集团的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项、交易性金融资产、交易 性金
融负债等，各项金融工具的详细情况说明见本附注六。与这些金融工具有关的风 险，以 及
本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风 险敞口 进
行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1. 各类风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集 团经
营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基 于该风 险
管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适 当
的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控 制在限 定
的范围之内。
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权 益可
能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关 性对某 一
风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变 量的变 化
是在独立的情况下进行的。
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 市场风险
1）汇率风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团的汇率风险主要来自于本集团持 有的
不以其记账本位币计价的外币资产和负债。本集团承受外汇风险主要与美元和港 币计价 的
借款有关。除本集团设立在香港特别行政区和境外的子公司使用港币和美元结算 外，本 集
团的其他主要业务活动以人民币计价结算。于2022年12月31日，本集团的主要外 币资产 负
债项目外汇风险敞口如下：该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对本 集团的 经
营业绩产生影响。
项目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
货币资金
其中：美元 85,203,408.02 6.9646 593,407,655.47
港币 270,418,305.76 0.89327 241,556,559.98
应收利息
其中：美元 3,410,816.49 6.9646 23,754,972.53
其他应收款
其中：美元 34,863.16 6.9646 242,807.96
港币 5,469,364,690.36 0.89327 4,885,619,396.96
人民币 52,049,468.96 1.00 52,049,468.96
其他非流动资产
其中：美元 58,800,000.00 6.9646 409,518,480.00
短期借款
其中：美元 360,000,000.00 6.9646 2,507,256,000.00
港币 1,460,000,000.00 0.89327 1,304,174,200.00
应付利息
其中：美元 1,912,576.70 6.9646 13,320,331.68
港币 19,802,077.06 0.89327 17,688,601.38
应付股利
其中：港币 19,018,906.11 0.89327 16,989,018.26
其他应付款
其中：美元 9,276,632.86 6.9646 64,608,037.22
港币 5,939,656,554.52 0.89327 5,305,717,010.46
人民币 849,449,447.64 1.00 849,449,447.64
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
长期借款
其中：美元 1,478,409,744.27 6.9646 10,296,532,504.94
港币 2,457,000,000.00 0.89327 2,194,764,390.00
2）外汇风险敏感性分析
外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。
在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当 期损
益和权益的税后影响如下：
20 22 年度 2021 年度
项目 汇率变动
对净利润的影响 对股东权益的影响 对净利润的影响 对股东权益的影响
对人民币升值 5% -28,284,593.77 -257,851,019.47 -245,315,674.26 -350,557,970.50
美元
对人民币贬值 5% 28,284,593.77 257,851,019.47 245,315,674.26 350,557,970.50
对人民币升值 5% -18,992,820.88 -190,401,898.63 -149,628,681.01 -149,628,681.01
港币
对人民币贬值 5% 18,992,820.88 190,401,898.63 149,628,681.01 149,628,681.01
3）利率风险
本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款（ 详见
本附注六、21、28、30）有关。本集团的政策是保持这些借款的浮动利率。
本集团的利率风险产生于银行借款带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临 现金
流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根 据当时 的
市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2022年12月31日，本集 团的带 息
债 务 主 要 为 人 民 币 、 美 元 和 港 币 计 价 的 浮 动 利 率 借 款 合 同 ， 金 额 合 计 为 人 民币
4,185,350.41万元，及人民币计价的固定利率合同，金额为人民币1,999,053.01万元。
4）利率风险敏感性分析
利率风险敏感性分析基于下述假设：
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或 费用；
以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其它金融 资 产和
负债的公允价值变化。
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当 期损
益和权益的税后影响如下：
20 22 年度 2021 年度
项目 利率变动
对净利润的影响 对股东权益的影响 对净利润的影响 对股东权益的影响
基准利率 增加 0.5% -189,004,085.24 -189,004,085.24 -126,729,797.40 -126,729,797.40
基准利率 减少 0.5% 189,004,085.24 189,004,085.24 126,729,797.40 126,729,797.40
5）价格风险
截至2022年12月31日，本集团以公允价值计量的金融资产可能会受到价格波动的 影响。
（2） 信用风险
截至2022年12月31日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于 合同
另一方未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担 保，具 体
包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工 具而
言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着 未来公 允
价值的变化而改变。
（3） 流动风险
管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监 控，
以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款 的使用 情
况进行监控并确保遵守借款协议。
本集团将银行借款作为主要资金来源。截至2022年12月31日，本集团尚未使用的 银行
借款额度为人民币1,266.30亿元。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
十 、 公 允 价 值 的 披露
1. 年末以公允价值计量的资产和负债的金额和公允价值计量层次
年末公允价值
项目 第一层次公 第二层次公允 第三层次公允
合计
允价值计量 价值计量 价值计量
一、持续的公允价值计量 — — — —
（一）交易性金融资产
（二）衍生金融资产
以公允价值计量且其变动计入当
0.00 157,122,957.35 0.00 157,122,957.35
期损益的金融资产
（1）现金流量套期工具 0.00 157,122,957.35 0.00 157,122,957.35
（三）其他非流动金融资产
以公允价值计量且其变动计入当
0.00 0.00 139,937,644.01 139,937,644.01
期损益的金融资产
（1）债务工具投资 0.00 0.00 103,700,000.00 103,700,000.00
（2）权益工具投资 0.00 0.00 36,237,644.01 36,237,644.01
（四）其他非流动资产
（1）现金流量套期工具 0.00 241,852,075.03 0.00 241,852,075.03
持续以公允价值计量的资产总额 0.00 398,975,032.38 139,937,644.01 538,912,676.39
（四）其他流动负债
（五）其他非流动负债
（1）少数股东退出选择权 0.00 389,516,815.59 0.00 389,516,815.59
持续以公允价值计量的负债总额 0.00 389,516,815.59 0.00 389,516,815.59
2. 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性
及定量信息
衍生金融资产、其他非流动资产为本集团与金融机构签订的远期合约（DF）和利率
互换合约（IRS），本集团使用金融机构提供的报价作为估值依据。
3. 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性
及定量信息
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
持续第三层次公允价值计量的其他非流动金融资产-权益工具投资主要为本集团持有
的未上市股权投资。本集团采用估值技术进行了公允价值计量，主要采用了上市公司比
较法的估值技术，参考类似证券的股票价格并考虑流动性折扣。
持续第三层次公允价值计量的其他非流动金融资产-债务工具投资主要为本集团缴纳
的信托业保障金。本集团主要采用现金流量折现模型估算其公允价值。
持续第三层次公允价值计量的其他非流动负债主要为本集团确认的少数股东退出选
择权。本集团主要采用现金流量折现模型估算其公允价值。
十一、 关 联 方 及 关 联交 易
（一）关联方关系
1. 控股股东及最终控制方
对本公司 对本公司
注册资本
控股股东及最终控制方名称 注册地 业务性质 的持股比 的表决权
（万元）
例(%) 比例(%)
粮油食品加
中粮集团有限公司 北京 1,191,992.90 69.28 69.28
工及贸易
注：本公司母公司为明毅有限公司，控股股东是中粮集团，截至2022年12月3 1日 ，中
粮集团直接持有本公司20.00%股权，通过明毅有限公司间接持有49.28%股权，合 计持有 本
公司69.28%股权。本集团的最终控制方是国务院国有资产监督管理委员会。
2. 子公司
子公司情况详见本附注“八、1.（1）企业集团的构成”相关内容。
3. 合营企业及联营企业
本集团合营、联营企业详见本附注“六、9.长期股权投资”相关内容。
4. 其他关联方
其他关联方主要是与本集团有合作关系、根据实质重于形式的原则认定的法人或 其他
组织。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（二）关联交易
1. 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
（1） 采购商品/接受劳务
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 采购商品、接受劳务等 45,159,363.41 37,741,769.47
合营公司、联营公司 接受劳务等 6,114,100.12 1,138,498.97
子公司少数股东 接受劳务等 8,229,568.14 4,088,050.34
其他关联方 接受劳务等 11,903,749.54 0.00
（2） 销售商品/提供劳务
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 提供劳务、物业管理等 36,149,537.70 68,999,627.54
合营公司、联营公司 提供劳务、物业管理等 175,622,209.49 146,944,252.32
子公司少数股东 提供劳务等 18,859,312.03 18,748,523.65
（3） 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
1）受托管理/承包情况
受托 受托 托管收益 本年确认的
关联方 托管资产类型
起始日 终止日 定价依据 托管收益
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 经营管理 2022.7.1 — 双方约定 943,396.24
2. 关联租赁情况
（1） 出租情况
租赁资产 本年确认的 上年确认的
关联方
种类 租赁收益 租赁收益
中粮集团及其子公司、合营
写字楼、场地、公寓及宿舍、广告位、商铺等 138,421,401.99 140,861,368.95
公司、联营公司
合营公司、联营公司 写字楼、广告位、商铺等 847,636.24 2,449,359.28
（2） 承租情况
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
简化处理的短期租赁和低价
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款
租赁资产 值资产租赁的租金费用（如
关联方 额（如适用）
种类 适用）
本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额
中粮集团及其子公司、合营公
司、联营公司 办公楼、车位等 0.00 0.00 0.00 0.00
（续）
支付的租金 承担的租赁负债利息支出 增加的使用权资产
关联方
本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额
中粮集团及其子
公司、合营公司、 38,571,903.99 24,908,544.00 11,940,529.11 12,746,768.88 6,467,884.89 168,389,663.04
联营公司
3. 关联担保情况
担保金额 担保是否已经履行完
担保方名称 被担保方名称
（万元） 毕
本集团 子公司 4,263,132.28 否
本集团 合营公司、联营公司 713,100.00 否
本集团 子公司 1,817,786.00 是
本集团 合营公司、联营公司 194,302.00 是
4. 关联方资金拆借
拆出方 拆入方 拆借金额（万元）
合营公司、联营公司 本集团 950,611.22
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 本集团 997,584.86
子公司少数股东 本集团 582,141.32
其他关联方 本集团 675,958.34
本集团 合营公司、联营公司 1,779,492.81
本集团 子公司少数股东 408,384.20
本集团 其他关联方 645.95
注：本年公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息支出合计金额 709,340,467 .00
元；本年公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息收入合计金额 634,835,664.51 元。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
5. 关键管理人员薪酬
单位：万元
项目名称 本年发生额 上年发生额
薪酬 1,670.83 2,533.77
6. 其他关联交易
银行存款 利息收入
企业名称
年末余额 年初余额 本年金额 上年金额
中粮集团及其子公司、
6,000,000,000.00 4,348,110,425.71 31,929,998.64 39,028,199.12
合营公司、联营公司
（三）关联方往来余额
1. 应收项目
年末余额 年初余额
关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款:
合营公司、联营公司 62,412,440.77 43,275,869.60 52,146,646.39 46,146.21
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公 司 32,186,979.51 8,311,689.56 23,039,839.01 0.00
其他应收款:
合营公司、联营公司 13,617,921,933.62 89,929,126.18 17,180,200,295.31 121,808,042.22
子公司少数股东 4,324,950,212.17 21,890,875.23 5,353,307,674.63 21,348,150.38
其他关联方 24,686,805.56 215,129.65 22,449,929.12 224,499.31
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公 司 2,854,413.59 137,129.06 1,435,589.78 0.00
预付款项:
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公 司 1,340,540.22 0.00 861,226.00 0.00
合营公司、联营公司 0.00 0.00 29,716.92 0.00
其他非流动资产:
合营公司、联营公司 409,518,480.00 0.00 374,891,160.00 0.00
2. 应付项目
关联方 年末余额 年初余额
应付账款：
其他关联方 225,316,763.17 27,475,524.14
子公司少数股东 231,711,256.81 240,118,531.34
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
关联方 年末余额 年初余额
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 4,349,609.56 50,017,437.91
其他应付款：
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 12,597,887,802.39 5,752,089,454.26
合营公司、联营公司 9,448,193,036.18 5,633,377,163.99
子公司少数股东 3,990,627,783.10 6,341,952,633.97
其他关联方 1,675,162,678.95 900,366,894.75
预收账款：
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 2,035,018.10 2,924,773.76
合营公司、联营公司 0.00 4,271,982.91
长期借款：
其他关联方 5,209,999,999.98 4,118,272,967.97
子公司少数股东 2,700,000,000.00 2,350,000,000.00
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 1,832,500,000.00 1,525,558,351.28
短期借款：
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 0.00 700,000,000.00
应付利息：
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 1,276,209.68 1,836,109.86
其他关联方 0.00 3,291,500.00
一年内到期的非流动负债：
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司 10,000,000.00 103,020,000.00
其他关联方 0.00 1,192,253,940.46
（四）关联方承诺
1.2005 年 12 月本公司控股股东中粮集团于本公司股权分置改革过程中作出 承诺：本
次股权分置改革完成后，中粮集团将以深宝恒（本公司前身）作为整合及发展中 粮集团 房
地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使深宝恒成为具有 品牌优 势
的房地产开发商。同时，中粮集团将推动深宝恒尽快建立并完善包括股权激励计 划在内 的
管理团队激励约束机制。
承诺履行情况：
（1）自 2007 年起，本公司通过配股募集资金和自有资金先后收购了控股股东旗 下符
合注入上市公司条件的住宅项目，包括：天泉置业有限公司 51％的股权、厦门鹏 源房地 产
开发有限公司 100%的股权、天泉置业有限公司 49％股权、上海加来房地产开发 有限公 司
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
51%的股权、苏源集团江苏房地产开发有限公司 90%的股权、北京中粮万科假日风 景房地 产
开发有限公司全资子公司北京中粮万科房地产开发有限公司 50%的股权。
2018 年，本公司进行重大资产重组，以发行股份购买资产的方式购买中粮集团控 股子
公司明毅有限公司持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份（占大悦城地 产已发 行
普通股股份总数的 64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数约
59.59%）。本次重大资产重组完成后，公司已成为中粮集团旗下融合住宅地产与 商业地 产
一体化的全业态房地产专业化旗舰平台。
控股股东中粮集团注入优质资产并将本集团作为整合及发展中粮集团房地产 业 务专
业平台的承诺已经履行。
（2）2007 年 12 月 20 日，本公司第五届董事会第三十三次会议审议通过《中粮 地产
（集团）股份有限公司首期股票期权激励计划（草案）》并公告。由于经营环境 、有关 政
策及资本市场等诸多方面均已发生重大变化，若继续执行上述股权激励方案将难 以真正 起
到应有的激励效果,因此 2009 年 3 月 4 日本公司第六届董事会第九次会议同意 终止上 述
股权激励计划以及相关考核办法。
控股股东中粮集团始终履行其承诺。未来本集团将根据法律法规及国资委相关监 管要
求，结合公司的发展状况及市场条件，适时推出符合公司发展战略且能达到激励 效果的 股
权激励新方案，从而维护股东和上市公司的长远利益。
2.本公司控股股东中粮集团有限公司于 2007 年 3 月本公司再融资时所作承诺。
（1）中粮集团地产业务发展战略
中粮集团将以本集团作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，在战略规 划上，
中粮集团目前拟将本集团作为中粮集团住宅地产业务发展的平台，并采取有效措 施避免 同
业竞争。
（2）对集团住宅地产业务发展的承诺
1）在本集团开展住宅地产开发业务的城市中，中粮集团不再从事新的住宅地产业 务。
2）在本集团进行住宅地产开发的城市中，若本集团因资金实力不足等原因 不足 以获
得新的住宅地产项目，而中粮集团可能利用自身优势获得该等项目时，则在获取 该等项 目
后，将在同等商业条件下将其优先转让给本集团或采取合作方式由本集团为主开 发；若 本
集团不受让该等项目，中粮集团将在该等项目进入实质销售阶段之前整体转让给 其他非 关
联的第三方，而不就该项目进行销售。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
3）若本集团拟在其现有进行住宅地产开发的城市之外的城市，进行住宅地 产开 发业
务，而中粮集团已在该等城市中开展住宅地产开发业务时，则中粮集团同意停止 在该等 城
市中住宅地产开发业务的经营，并同意本集团对正在经营的住宅地产项目在同等 商业条 件
下享有优先收购权或采取合作方式由本集团为主开发。
（3）其他避免同业竞争承诺
除住宅地产业务外，中粮集团不存在从事与本集团主营业务相同或相近业务的情 况，
在该等业务为本集团主营业务期间，中粮集团将不会直接从事与其构成实质性竞争的业 务。
承诺履行情况：承诺正常履行。
控股股东中粮集团把本集团作为集团住宅地产业务发展的平台，将符合条件的住 宅项
目注入本集团，将不适宜注入上市公司且在建在售尚未清算的房地产项目经营权 委托给 本
集团管理，同时采取有效措施避免同业竞争。
3.2018 年 12 月重大资产重组本公司控股股东中粮集团有限公司及其控股子公司 明毅
有限公司和中粮集团（香港）有限公司所做承诺。
（1）控股股东中粮集团有限公司关于本次重大资产重组承诺内容包括：同 业竞 争、
关联交易、资金占用方面的承诺、股份限售承诺、上市公司经营管理活动不越权 干预的 承
诺、有关填补回报措施的承诺、尚未取得房屋产权证和土地使用权证等不合规事 项引致 任
何争议或者损失的承诺、列入核查范围的房地产开发项目开发过程中存在土地闲置 、炒地 、
捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的承诺等；
（2）明毅有限公司关于本次重大资产重组承诺内容包括：同业竞争、关联 交易 、资
金占用方面的承诺、股份限售承诺、作为大悦城地产股东的主体资格及所持股权 权属的 承
诺、列入核查范围的房地产开发项目开发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售 、哄抬 房
价等违法违规行为的承诺、业绩承诺及补偿安排、减值补偿承诺等；
（3）中粮集团（香港）有限公司关于本次重大资产重组承诺内容为股份限售 承诺 。
以上承诺的具体内容详见公司 2019 年 2 月 22 日“关于发行股份购买资产 并募集 配
套资金暨关联交易相关方承诺事项的公告”（公告编号：2019-010）。
4.2013 年 11 月 29 日，本集团最终控制方中粮集团与侨福建设企业机构（已于 2 014
年 12 月 9 日更名为大悦城地产有限公司）签订《非竞争协议》，协议主要内容为：
（1）非竞争协议。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
中粮集团代表集团本身以及除中粮地产（现更名大悦城控股）之外的子公司承诺 ，在
不竞争承诺期间，中粮集团在中国大陆以及香港不会通过直接经营或者间接控股 等方式 直
接或间接地经营、投资、参与任何与限制性业务相关的业务活动。限制性业务包 括：1 ）
发展、经营、销售、租赁、或管理任何完全用于商业用途的房地产项目，例如写 字楼、零
售业、购物大厦、宾馆、度假村及酒店式公寓等；2）发展、经营、销售、租赁或 管理综 合
用途的复杂房地产项目。
（2）非竞争协议中的优先拒绝权。
在非竞争期间，大悦城地产有优先拒绝权，即优先选择商机的权利。在 2013 年 并购
完成时中粮地产（现更名大悦城控股）将继续适用优先拒绝条款，对中粮集团的 约束继 续
生效。
十二、 或有事项
1.未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
2022 年 7 月 7 日，本公司及全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 （以
下简称“深圳公司”）及深圳市锦峰城房地产开发有限公司（以下简称“项目公司 ”）收
到广东省深圳市中级人民法院出具的应诉通知书 [(2022)粤 03 民初 2810 号]等相关法律
文件，深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“汇金壹号”）因股 权退出 定
价纠纷起诉深圳公司、项目公司及本公司。原告汇金壹号诉请三位被告配合退出项 目公司 ，
并支付包括股权回购 款、 资金 占 用费 和利 息损 失 、保 函开 具费 、 律 师 费 合 计
2,137,099,793.11 元，并承担全部诉讼费用。本案已于 2022 年 10 月 13 日开庭，截至 本
报告公告日，尚未审理完毕。
为维护公司权利，保护公司正当权益不受损害，项目公司已经对汇金壹号提起诉 讼，
诉请汇金壹号返还其向项目公司调用的资金 8 亿元及相关利息。案件已在广东省 深圳市 中
级人民法院开庭审理，并于 2023 年 1 月 17 日出具民事判决书，根据判决书汇金 壹号应 向
项目公司偿还 8 亿元借款本金及相关利息。针对该判决书，汇金壹号已向广东省 高级人 民
法院提出上诉，截至本报告公告日，案件已向广东省高级人民法院移交。
本案是项目公司股东之间虽经协商但就股权退出价格无法达成一致而产生的纠纷 。汇
金壹号诉请的股权退出款项，仅为其单方主张，且受房地产行业波动与深圳城市 更新改 造
复杂性等客观因素影响，其主张的股权价值与项目客观情况存在较大差异。上述 诉讼事 项
尚未一审判决，对本公司日常生产经营、偿债能力无重大不利影响。
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除上述涉诉事项外，截至 2022 年 12 月 31 日，本集团内个别子公司是某些法律 诉讼
中的被告，或是在日常业务中出现的其他诉讼中的原告。尽管现时无法确定这些或 有事项 、
法律诉讼或其他诉讼的结果，管理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财 务状况 或
经营业绩构成重大的负面影响。
2.为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
截至 2022 年 12 月 31 日，本集团为其他单位提供的债务担保情况详见附注十一 、 二）、
3 关联担保情况。
3.其他或有负债及其财务影响
（1）本集团按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，担保类 型为 阶段
性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证 》办 出
及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止，截至 2022 年 12 月 31 日，尚未结 清的担 保
金额为人民币 1,030,241.31 万元，由于截止目前承购人未发生违约，本集团认 为与提 供
该等担保相关的风险较小。
（2）本公司下属子公司北京弘泰基业房地产有限公司、沈阳大悦城发展有 限公 司等
存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设 的情形 ，
可能面临被罚款或者拆除的风险。基于该事项发生的原因和现实情况，本公司管 理层认 为
该房产被拆除的风险较小。同时，本公司最终控股方中粮集团已做出承诺，将就 上述不 合
规事项而遭受或产生的所有罚金、亏损及开支提供补偿。
十三、 承诺事项
1. 资本承诺
单位：万元
项目 年末余额 年初余额
已签约但尚未于财务报表中确认的
—建安工程合同 1,145,247.14 1,103,571.33
—对外投资合同 2,410.00 179,685.36
合计 1,147,657.14 1,283,256.69
2. 与合营企业投资相关的未确认承诺
参见“附注八、3（7）”部分。
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3. 其他承诺事项
本集团本年无其他重大承诺事项。
十四、 资产负债表日后事项
1. 利润分配情况
本公司 2023 年 4 月 24 日召开第十届董事会第三十四次会议审议 2022 年度利润 分配
预案，鉴于公司 2022 年度实现的可分配利润为负值，同时 2023 年存在影响利润 分配的 重
大投资计划或重大现金支出需求，未达到《公司章程》规定的现金分红条件，结 合公司 正
常运营的资金需求，综合考虑公司长远发展和短期经营发展实际，为提高公司财 务的稳 健
性，保障公司未来发展的现金需要，更好地维护全体股东的长远利益，公司 202 2 年度 拟
不进行利润分配和资本公积转增股本。上述分配方案待股东大会决议。
2. 销售退回
本集团资产负债表日后未发生重要的销售退回事项。
3. 其他重要的资产负债表日后非调整事项
除存在上述资产负债表日后事项披露事项外，本集团无其他重大资产负债表日后 事项。
十五、 其他重要事项
1. 前期差错更正和影响
本集团本年无前期差错更正。
2. 债务重组
本集团本年无债务重组。
3. 资产置换
本集团本年无资产置换。
4. 年金计划
本集团企业年金主要为补充养老保险，每年采取一次性缴费方式，其中企业按员 工个
人上一年的全年收入的 8%缴纳，个人以该职工上年度工资总额为基数，比例不低 于企 业
为该职工缴费的四分之一，不超过国家规定的上限缴纳。本集团本年年金计划无重 大变化 。
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5. 终止经营
本集团本年不存在终止经营的企业。
6. 分部信息
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分 为投
资物业及相关服务、商品房销售及一级土地开发、酒店经营、物业及其他共四个经 营分部 ，
本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。
为了评价各个分部的业绩及向其配置资源，管理层会定期审阅归属于各分部资产 、收
入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下：
分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以及能 够以
合理的基础分配给该分部的资产，不包括递延所得税资产及其他未分配的总部资产。
分部负债，是指分部经营活动形成的可归属于该分部的负债，包括归属于各分部 的应
付款项、预收款项和银行借款等，不包括递延所得税负债。
分部经营成果是指各个分部产生的收入（包括对外交易收入及分部间的交易收入 ），
扣除各个分部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销及减值损失、直接归 属
于某一分部的银行存款及银行借款所产生的利息净支出后的净额。分部之间收入 的转移 定
价按照与其他对外交易相似的条款计算。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些 计量
基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
（2） 本年度报告分部的财务信息
2022年度分部财务信息：
项目 商品房销售及一级土地开发 投资物业及相关服务 酒店经营 物业及其他
分部收入 33,557,141,234.01 4,378,566,199.86 554,001,091.00 1,476,200,184.76
其中：
外部销售收入 33,501,901,973.84 4,338,061,207.95 553,699,043.82 1,185,029,570.45
分部间销售收入 55,239,260.17 40,504,991.91 302,047.18 291,170,614.31
分部费用 32,137,980,515.66 4,009,661,033.31 654,794,906.30 1,224,047,196.28
分部利润[注 1] 1,419,160,718.35 368,905,166.55 -100,793,815.30 252,152,988.48
分部资产 249,525,345,315.99 49,289,683,091.84 4,152,483,326.86 14,268,393,138.03
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2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 商品房销售及一级土地开发 投资物业及相关服务 酒店经营 物业及其他
分部负债 200,347,760,200.92 27,460,577,869.06 2,978,560,410.61 10,166,433,288.63
2022年度分部财务信息（续）：
项目 未分配项目 合计数 抵消数 合并数
分部收入 0.00 39,965,908,709.63 -387,216,913.57 39,578,691,796.06
其中：
外部销售收入 0.00 39,578,691,796.06 0.00 39,578,691,796.06
分部间销售收入 0.00 387,216,913.57 -387,216,913.57 0.00
分部费用 700,874,161.51 38,727,357,813.06 -664,954,635.25 38,062,403,177.81
分部利润[注 1] -700,874,161.51 1,238,550,896.57 277,737,721.68 1,516,288,618.25
分部资产 152,569,408,746.61 469,805,313,619.33 -255,373,045,850.26 214,432,267,769.07
分部负债 82,577,215,287.60 323,530,547,056.82 -156,602,597,116.92 166,927,949,939.90
2021年度分部财务信息：
项目 商品房销售及一级土地开发 投资物业及相关服务 酒店经营 物业及其他
分部收入 35,634,969,994.97 5,104,836,097.48 766,403,757.80 1,529,274,222.87
其中：
外部销售收入 35,629,848,463.16 5,047,992,725.33 766,392,437.14 1,170,263,733.29
分部间销售收入 5,121,531.81 56,843,372.15 11,320.66 359,010,489.58
分部费用 34,759,687,556.66 3,765,313,418.22 768,416,442.91 1,144,263,729.85
分部利润[注 1] 875,282,438.31 1,339,522,679.26 -2,012,685.11 385,010,493.02
分部资产 247,574,204,489.96 54,573,242,202.24 5,081,564,303.38 5,551,201,713.89
分部负债 191,509,762,963.82 32,039,424,625.89 3,565,831,468.86 4,928,059,537.11
2021年度分部财务信息（续）：
项目 未分配项目 合计数 抵消数 合并数
分部收入 0.00 43,035,484,073.12 -420,986,714.20 42,614,497,358.92
其中：
外部销售收入 0.00 42,614,497,358.92 0.00 42,614,497,358.92
分部间销售收入 0.00 420,986,714.20 -420,986,714.20 0.00
分部费用 102,809,265.72 40,540,490,413.36 -2,110,408,228.22 38,430,082,185.14
分部利润[注 1] -102,809,265.72 2,494,993,659.76 1,689,421,514.02 4,184,415,173.78
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 未分配项目 合计数 抵消数 合并数
分部资产 143,455,619,883.09 456,235,832,592.56 -243,508,728,077.12 212,727,104,515.44
分部负债 71,376,596,429.94 303,419,675,025.62 -142,783,748,340.06 160,635,926,685.56
注1：分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下：
项目 2022 年度 2021 年度
分部利润 1,516,288,618.25 4,184,415,173.78
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） -9,628,119.23 -18,199,596.75
投资收益 -2,155,860,282.42 -1,435,392,678.27
资产处置收益 1,316,432.37 90,760,595.63
其他收益 68,788,022.56 37,931,975.06
营业利润 -579,095,328.47 2,859,515,469.45
7. 租金减让简化处理的影响
本集团对于全部符合（财会[2020]10 号、财会[2021]9 号、财会[2022]13 号）适用范围和条件
的租赁合同，采用简化处理方法（详见附注四、34“租赁”）。采用上述简化处理方法导致本集团
2022 年租赁收入减少 102,477.99 万元、“归属于母公司股东的净利润”减少 38,221.66 万元。
8. 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
本集团本年不存在其他对投资者决策有影响的重要事项。
十六、 母 公 司 财 务 报表 主 要 项目 注 释
1. 应收账款
（1） 应收账款按坏账计提方法分类列示
年末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按单项计提坏账准备 307,661.99 4.62 307,661.99 100.00 0.00
按组合计提坏账准备 6,347,171.19 95.38 0.00 0.00 6,347,171.19
合计 6,654,833.18 100.00 307,661.99 100.00 6,347,171.19
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（续）
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按单项计提坏账准备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
按组合计提坏账准备 865,947.57 100.00 80,601.12 9.31 785,346.45
合计 865,947.57 100.00 80,601.12 9.31 785,346.45
1） 按组合计提应收账款坏账准备
年末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 6,347,171.19 0.00 0.00
（2） 应收账款按账龄列示
账龄 年末余额
3 个月以内（含 3 个月） 6,386,162.79
3 个月以上—1 年（含 1 年） 0.00
1 年以上—2 年（含 2 年） 0.00
2 年以上—3 年（含 3 年） 268,670.39
3 年以上 0.00
小计 6,654,833.18
减：坏账准备 307,661.99
合计 6,347,171.19
（3） 本年应收账款坏账准备情况
本年变动金额
类别 年初余额 收回或 转销或 年末余额
计提 其他变动
转回 核销
应收账款坏账准备 80,601.12 307,661.99 80,601.12 0.00 0.00 307,661.99
（4） 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
占应收账款年末余 坏账准备
单位名称 年末余额 账龄
额合计数的比例(%) 年末余额
深圳市罗湖人才安居有限公司 2,681,557.82 三个月以内 40.29 0.00
133
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
占应收账款年末余 坏账准备
单位名称 年末余额 账龄
额合计数的比例(%) 年末余额
深圳市宝安人才安居有限公司 2,165,284.04 三个月以内 32.54 0.00
深圳市新东升物业管理有限公司 416,561.94 三个月以内 6.26 0.00
深圳市宝安区住房保障事务中心 354,113.56 三个月以内 5.32 0.00
深圳市歌扬文化传播有限公司 234,680.40 三个月以内 3.53 0.00
合计 5,852,197.76 —— 87.94 0.00
2. 其他应收款
项目 年末余额 年初余额
应收利息 0.00 0.00
应收股利 1,080,000,000.00 200,000,000.00
其他应收款 46,862,971,849.41 43,374,918,494.66
合计 47,942,971,849.41 43,574,918,494.66
2.1 应收股利
项目 年末余额 年初余额
子公司股利 1,080,000,000.00 200,000,000.00
合计 1,080,000,000.00 200,000,000.00
2.2 其他应收款
（1） 其他应收款按款项性质分类
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
保证金及押金 467,242.24 139,432.20
往来款 46,909,125,788.48 43,448,920,873.26
其他 72,631.31 5,675.00
小计 46,909,665,662.03 43,449,065,980.46
减：坏账准备 46,693,812.62 74,147,485.80
合计 46,862,971,849.41 43,374,918,494.66
134
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预
整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月预 期信用损失 合计
信用损失(已发
期信用损失 (未发生信用
生信用减值)
减值)
2022 年 1 月 1 日余额 74,058,948.80 88,537.00 0.00 74,147,485.80
2022 年 1 月 1 日其他应
—— —— —— ——
收款账面余额在本年
--转入第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转入第三阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第一阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
本年计提 0.00 29,081.56 0.00 29,081.56
本年转回 27,482,754.74 0.00 0.00 27,482,754.74
本年转销 0.00 0.00 0.00 0.00
本年核销 0.00 0.00 0.00 0.00
其他变动 0.00 0.00 0.00 0.00
2022 年 12 月 31 日余额 46,576,194.06 117,618.56 0.00 46,693,812.62
（3） 其他应收款按账龄列示
账龄 年末余额
3 个月以内（含 3 个月） 954,301,534.73
3 个月以上—1 年（含 1 年） 7,793,658,995.57
1 年以上—2 年（含 2 年） 22,362,028,175.87
2 年-3 年 4,401,230,845.27
3 年以上 11,398,446,110.59
小计 46,909,665,662.03
减：坏账准备 46,693,812.62
合计 46,862,971,849.41
135
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（4） 其他应收款坏账准备情况
本年变动金额
类别 年初余额 转销或 其他 年末余额
计提 收回或转回
核销 变动
其他应收款坏账准备 74,147,485.80 29,081.56 27,482,754.74 0.00 0.00 46,693,812.62
（5） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收
款项性 款年末余额 坏账准备
单位名称 年末余额 账龄
质 合计数的比 年末余额
例（%）
中粮地产(北京)有限公司 关联往来 5,252,388,125.00 3 年以内 11.21 0.00
中粮地产集团深圳房地产开发
关联往来 4,484,099,227.95 2 年以内 9.57 0.00
有限公司
大悦城控股集团（浙江）有限
关联往来 2,973,669,400.00 2 年以内 6.35 0.00
公司
大悦城控股集团（成都）有限
关联往来 2,384,037,788.93 4 年以内 5.09 0.00
公司
成都天泉置业有限责任公司 关联往来 1,894,633,805.39 4 年以内 4.04 0.00
合计 —— 16,988,828,347.27 —— 36.26 0.00
3. 长期股权投资
（1） 长期股权投资分类
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 17,389,405,050.86 4,900,000.00 17,384,505,050.86 17,386,680,007.20 4,900,000.00 17,381,780,007.20
对联营、合营企业投资 295,920,865.24 0.00 295,920,865.24 297,685,866.33 0.00 297,685,866.33
合计 17,685,325,916.10 4,900,000.00 17,680,425,916.10 17,684,365,873.53 4,900,000.00 17,679,465,873.53
（2） 对子公司投资
本年计
减值准备
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 提减值
年末余额
准备
大悦城控股集团西北有限公司 37,000,000.00 0.00 0.00 37,000,000.00 0.00 0.00
上海加来房地产开发有限公司 182,655,758.07 0.00 0.00 182,655,758.07 0.00 0.00
天津粮滨投资有限公司 45,900,000.00 0.00 0.00 45,900,000.00 0.00 0.00
Joy City Property Ltd 7,706,542,375.85 0.00 0.00 7,706,542,375.85 0.00 0.00
沈阳和悦投资有限公司 163,200,000.00 0.00 0.00 163,200,000.00 0.00 0.00
136
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本年计
减值准备
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 提减值
年末余额
准备
大悦城控股集团东北有限公司 100,000,000.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00 0.00
华高置业有限公司 10,000.00 0.00 0.00 10,000.00 0.00 0.00
大悦城控股集团物业服务有限公司 5,110,857.43 0.00 0.00 5,110,857.43 0.00 0.00
中粮地产集团深圳工人服务有限公司 1,000,000.00 0.00 0.00 1,000,000.00 0.00 0.00
中粮地产集团深圳大洋服务有限公司 900,000.00 0.00 0.00 900,000.00 0.00 900,000.00
中粮地产集团深圳房地产开发有限公
845,000,001.00 0.00 0.00 845,000,001.00 0.00 0.00
司
中粮地产（武汉）有限公司 10,000,000.00 0.00 0.00 10,000,000.00 0.00 0.00
中粮地产集团深圳工业发展有限公司 4,000,000.00 0.00 0.00 4,000,000.00 0.00 4,000,000.00
太仓悦祥房地产开发有限公司 300,000,000.00 0.00 0.00 300,000,000.00 0.00 0.00
中粮天悦地产（苏州）有限公司 151,000,000.00 0.00 0.00 151,000,000.00 0.00 0.00
中粮地产（天津）有限公司 68,000,000.00 0.00 0.00 68,000,000.00 0.00 0.00
烟台中粮博瑞房地产开发有限公司 335,345,937.02 0.00 0.00 335,345,937.02 0.00 0.00
中粮房地产开发（杭州）有限公司 100,000,000.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00 0.00
杭州易筑房地产开发有限公司 400,000,000.00 0.00 0.00 400,000,000.00 0.00 0.00
苏源集团江苏房地产开发有限公司 496,842,132.05 0.00 0.00 496,842,132.05 0.00 0.00
中粮地产发展（深圳）有限公司 30,000,000.00 0.00 0.00 30,000,000.00 0.00 0.00
大悦城控股集团苏南有限公司 731,500,000.00 0.00 0.00 731,500,000.00 0.00 0.00
深圳市宝安三联有限公司 85,331,422.17 0.00 0.00 85,331,422.17 0.00 0.00
嘉兴兴悦商务咨询有限公司 500,000.00 0.00 500,000.00 0.00 0.00 0.00
大悦城控股集团（山东）有限公司 100,000.00 0.00 100,000.00 0.00 0.00 0.00
大悦城控股集团（成都）有限公司 235,000,000.00 0.00 0.00 235,000,000.00 0.00 0.00
深圳中粮地产物业服务有限公司 3,000,000.00 0.00 0.00 3,000,000.00 0.00 0.00
中粮地产（上海）有限公司 400,000,000.00 0.00 0.00 400,000,000.00 0.00 0.00
大悦城控股集团（海南）有限公司 100,000.00 0.00 0.00 100,000.00 0.00 0.00
大悦城控股集团南京有限公司 100,000,000.00 0.00 0.00 100,000,000.00 0.00 0.00
成都天泉置业有限责任公司 418,771,335.00 0.00 0.00 418,771,335.00 0.00 0.00
西安国际陆港文汇置业有限公司 396,921,300.00 0.00 0.00 396,921,300.00 0.00 0.00
大悦城控股集团（浙江）有限公司 600,000,000.00 0.00 0.00 600,000,000.00 0.00 0.00
西安悦鼎房地产开发有限公司 472,953,400.00 0.00 0.00 472,953,400.00 0.00 0.00
137
大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本年计
减值准备
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 提减值
年末余额
准备
西安国际陆港文盛置业有限公司 390,072,700.00 0.00 0.00 390,072,700.00 0.00 0.00
西安国际陆港文兴置业有限公司 447,719,800.00 0.00 0.00 447,719,800.00 0.00 0.00
中粮地产（北京）有限公司 50,000,000.00 0.00 0.00 50,000,000.00 0.00 0.00
长沙中粮地产投资有限公司 35,568,983.90 0.00 0.00 35,568,983.90 0.00 0.00
中耀房地产开发（沈阳）有限公司 2,030,388,806.34 0.00 0.00 2,030,388,806.34 0.00 0.00
深圳市宝安福安实业有限公司 6,245,198.37 0.00 0.00 6,245,198.37 0.00 0.00
深圳市创智产业运营管理有限公司 0.00 3,325,043.66 0.00 3,325,043.66 0.00 0.00
合计 17,386,680,007.20 3,325,043.66 600,000.00 17,389,405,050.86 0.00 4,900,000.00
（3） 对联营、合营企业投资
本年增减变动
被投资单位 年初余额 权益法下确认 其他综合收 其他权益变
追加投资 减少投资
的投资损益 益调整 动
一、合营企业
北京中粮万科置业有限公司 162,432,117.75 0.00 0.00 -464,674.61 0.00 0.00
广州市鹏万房地产有限公司 87,415,072.17 0.00 0.00 -14,935.36 0.00 0.00
小计 249,847,189.92 0.00 0.00 -479,609.97 0.00 0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公司 47,838,676.41 0.00 0.00 8,269,566.89 0.00 0.00
小计 47,838,676.41 0.00 0.00 8,269,566.89 0.00 0.00
合计 297,685,866.33 0.00 0.00 7,789,956.92 0.00 0.00
（续）
本年增减变动
被投资单位 宣告发放现金 年末余额 减值准备年末余额
计提减值准备 其他
股利或利润
一、合营企业
北京中粮万科置业有限公司 0.00 0.00 0.00 161,967,443.14 0.00
广州市鹏万房地产有限公司 0.00 0.00 0.00 87,400,136.81 0.00
小计 0.00 0.00 0.00 249,367,579.95 0.00
二、联营企业
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本年增减变动
被投资单位 宣告发放现金 年末余额 减值准备年末余额
计提减值准备 其他
股利或利润
深圳宝兴电线电缆制造有限公司 9,554,958.01 0.00 0.00 46,553,285.29 0.00
小计 9,554,958.01 0.00 0.00 46,553,285.29 0.00
合计 9,554,958.01 0.00 0.00 295,920,865.24 0.00
4. 营业收入、营业成本
（1） 营业收入和营业成本情况
本年发生额 上年发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 197,486,975.72 81,519,038.70 203,470,800.03 80,593,002.99
其他业务 943,396.24 0.00 2,358,962.63 0.00
合计 198,430,371.96 81,519,038.70 205,829,762.66 80,593,002.99
（2） 主营业务（分行业）
本年发生额 上年发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务
其中：商品房销售及一级土地开发 0.00 0.00 4,202,461.90 640,974.64
投资物业及相关服务 191,035,222.21 81,519,038.70 195,600,264.47 79,952,028.35
物业及其他管理 6,451,753.51 0.00 3,668,073.66 0.00
合计 197,486,975.72 81,519,038.70 203,470,800.03 80,593,002.99
5. 投资收益
项目 本年发生额 上年发生额
成本法核算的长期股权投资收益 1,072,273,973.42 526,917,133.60
权益法核算的长期股权投资收益 7,789,956.92 -9,764,244.02
处置长期股权投资产生的投资收益 42,607.01 41,200.82
交易性金融资产在持有期间的投资收益 0.00 72,916.66
处置交易性金融资产取得的投资收益 0.00 0.00
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 1,633,297.13 151,666.66
合计 1,081,739,834.48 517,418,673.72
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
十七、 财务报告批准
本财务报告于 2023 年 4 月 24 日由本公司董事会批准报出。
十八、 财 务 报 表 补 充资 料
1. 本年非经常性损益明细表
（1）按照中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1
号——非经常性损益》（证监会公告[2008]43 号）的规定，本集团 2022 年 1-12 月非经
常性损益如下：
项目 本年金额 说明
非流动资产处置损益 7,996,945.36 ——
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
58,144,810.29 ——
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金 -8,010,719.23 ——
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 ——
受托经营取得的托管费收入 943,396.24 ——
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 161,626,665.29 ——
小计 220,701,097.95 ——
减：所得税影响额 40,603,826.26 ——
少数股东权益影响额（税后） 108,187,556.77 ——
合计 71,909,714.92 ——
本集团将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号—非经常性损益》中列
举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目、金额和原因如下：
项目 涉及金额 原因
公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是子公司
对外委托贷款取得的损 收取股东或公司收取参股公司往来款的资金占用费，对外委托
益及子公司收取股东或 贷款取得的损益是公司通过金融机构对外贷款取得的损益，公
542,091,984.85
公司收取参股子公司往 司判断这两项业务与公司正常生产经营业务直接相关，且在未
来款资金占用费 来期间持续发生，不再具有特殊性和偶发性的特点，不再界定
为非经常性损益项目。
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大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2. 净资产收益率及每股收益
按照中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号 ——
净资产收益率和每股收益的计算及披露（2010 年修订）》的规定，本集团 2022 年度加 权
平均净资产收益率、基本每股收益和稀释每股收益如下：
每股收益（元/股）
加权平均
报告期利润 基本每股收 稀释每股收
净资产收益率（%）
益 益
归属于母公司股东的净利润 -16.84 -0.67 -0.67
扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利
-17.26 -0.69 -0.69
润
大悦城控股集团股份有限公司
二○二三年四月二十四日
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