深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2014 年半年度报告
2014 年 08 月
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次半年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
王道海 董事 因公出差 姚日波
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司董事长姚日波、财务总监尹善峰及财务部总经理黄薇声明：保证本半
年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承
诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ...........................................................................................................................................................2
第二节 公司简介 ...................................................................................................................................................................................4
第三节 会计数据和财务指标摘要 .......................................................................................................................................................5
第四节 董事会报告 ...............................................................................................................................................................................7
第五节 重要事项 .................................................................................................................................................................................16
第六节 股份变动及股东情况 .............................................................................................................................................................24
第七节 优先股相关情况 .....................................................................................................................................................................27
第八节 董事、监事、高级管理人员情况..........................................................................................................................................28
第九节 财务报告 .................................................................................................................................................................................29
第十节 备查文件目录 .......................................................................................................................................................................148
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 中洲控股 股票代码 000042
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司
公司的法定代表人 姚日波
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 尹善峰 陈颖
联系地址 深圳市福田区百花五路长源楼 7 楼 深圳市福田区百花五路长源楼 7 楼
电话 0755-8839 3698 0755-8839 3605
传真 0755-8839 3600 0755-8839 3600
电子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2013 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2013 年年报。
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2013 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 1,345,303,979.50 589,910,118.26 128.05%
归属于上市公司股东的净利润（元） 281,040,551.29 209,879,660.91 33.91%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
272,581,866.60 91,076,719.95 199.29%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 73,437,892.12 172,834,177.57 -57.51%
基本每股收益（元/股） 0.5868 0.4382 33.91%
稀释每股收益（元/股） 0.5868 0.4382 33.91%
加权平均净资产收益率 8.89% 7.31% 增加 1.58 个百分点
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 12,947,132,548.63 7,998,173,391.93 61.88%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,275,089,102.92 3,065,887,463.63 6.82%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 10,936.12
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计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
9,222.36
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 575,447.21
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
10,023,000.00
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 634,576.25
减：所得税影响额 2,794,497.25
合计 8,458,684.69 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
1、公司经营情况分析
报告期内，公司实现营业收入13.45亿元，同比增长128.05%；利润总额3.83亿元，同比增长35.89%，
净利润2.81亿元，同比增长33.91%；经营活动产生的现金流量净额0.73亿元，同比降低57.51%。报告期营
业收入增长幅度较大，是由于房地产项目结算收入同比增长171.93%；净利润同比增长33.91%，是由于报
告期内房地产项目实现收入贡献利润同比增长所致。
报告期内，公司房地产项目销售面积7.28万平方米，销售额11.56亿元，同比分别下降37.99%和6.40%，
分别完成年度计划的25.89%和24.85%。其中成都“半岛城邦”项目销售额5.58亿元，完成年度计划的
102.66%；上海“珑湾”项目销售额1.44亿元，完成年度计划的21.23%；深圳“SCC中洲控股金融中心”项
目销售额3.03亿元，完成年度计划的19.07%。本期因上海“珑湾”项目二期、深圳“SCC中洲控股金融中
心”项目推盘时间在2季度，以及成都“中洲中央城邦”项目将在下半年推出，年度销售计划的完成欠佳。
2、新项目获取情况
(1)2014年5月10日，公司与深圳市中洲房地产有限公司、惠州中洲投资有限公司分别签署了《股权转
让协议》，以对价115,140.43万元收购了惠州中洲置业有限公司、惠州市康威投资发展有限公司、以及惠
州市昊恒房地产开发有限公司全部股权。通过本次收购，公司获取了惠州金山湖片区4宗宗地的土地使用
权及在建开发产品，包括：
①康威投资拥有的JSH-A02-08号地，宗地编号为00901108882号，面积为52,298平方米，计容积率建
筑规划总面积为130,750.00平方米，建筑容积率不高于2.5，宗地位于惠州市金山湖，土地用途为住宿餐
饮用地（五星级酒店），出让年期为40年。
②昊恒地产拥有的惠州市金山湖的3宗住宅及商业用地的土地使用权及附着的在建开发产品，该3宗地
占地总面积为337,824.30平方米，计容积率建筑规划总面积为765,590.00平方米。分别为：惠州市金山湖
JSH-A03-04号的88,121平方米商业及住宅用地，目前该地块在建开发产品为湾上花园项目；惠州市金山湖
JSH-A03-05-01号的122,032平方米商业及住宅用地，以及惠州市金山湖JSH-A03-05-02号的133,673平方米
商业及住宅用地土地，目前上述地块在建开发产品为央筑花园项目。
（2）2014年6月5日，公司全资子公司上海深长城地产有限公司通过竞拍方式，以人民币76,200万元
获取上海浦东新区新场镇01单元C-02、C-03宗地块的国有建设用地使用权。该地块宗地位于上海浦东新区
新场镇,占地面积45,070.70平方米，土地用途为普通商品房、商业用地；土地使用权出让年限为商业40年，
住宅70年；建筑容积率：C-02地块1.8，C-03地块2.0；计容积率建筑面积88,828.50平方米（其中保障性
住宅建筑面积占该宗地住宅总建筑面积的5%以上，即3,850.62平方米以上，需按规定移交给住房保障机
构），总地价人民币76,200万元，折合楼面地价8,578.33元/平方米。
3、公司面临的主要风险及应对措施
2014年上半年，房地产行业整体增速下降，新开面积、销售面积、土地成交面积等指标出现负增长。
从环比来看，增速加速下滑，跌幅逐月扩大，各城市公司所在地商品房销售金额、面积同比下降。针对市
场情况，下半年公司在生产经营方面主要做好以下工作：
（1）对房地产开发采取“保量为主，局部地区可考虑以价换量”的销售策略，“多方出击，积极参
与，低价拿地”的拿地策略。各项目开发进度要确保按计划执行，尤其是新项目要保证按期开工、按期完
成两点一线、按期达到预售条件。
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（2）对非房地产开发业务进行重组，重新部署资产管理板块，加强酒店资源整合、做好优质物业租
赁、提升物业管理服务水平。建立资产管理专业团队，通过有效资产管理实现公司持有型物业增量、增值。
（3）公司管理体系从层级管理向扁平化管理转变，从以行政管理为主向以市场拓展为主转变，从以
自身发展为主向与客户共同发展为导向转变。
（4）加强资金统一管理、加快资金回笼工作，为拓展新项目提供资金支持。
（5）严格管控工程质量，避免因工程质量影响交楼及资金回笼。
（6）解决好历史遗留问题。
二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
本期结算房地产收入增
营业收入 1,345,303,979.50 589,910,118.26 128.05%
加所致
本期结转房地产成本增
营业成本 649,309,548.87 267,971,933.96 142.31%
加所致
销售费用 33,283,533.33 32,142,531.24 3.55%
管理费用 58,332,281.81 52,704,359.49 10.68%
财务费用 40,124,777.75 31,697,368.32 26.59%
所得税费用 101,826,189.59 71,863,252.47 41.69% 本期利润总额增加所致
本期房地产开发投资和
经营活动产生的现金流
73,437,892.12 172,834,177.57 -57.51% 缴纳土地增值税增加所
量净额
致
投资活动产生的现金流
-581,414,640.66 211,576,759.04 -374.80% 本期收购公司股权所致
量净额
筹资活动产生的现金流
1,082,368,050.90 99,801,459.73 984.52% 本期新增借款所致
量净额
现金及现金等价物净增
574,440,895.90 484,115,979.51 18.66%
加额
上年同期处置深振业 A
投资收益 3,500,226.96 159,628,021.31 -97.81% 股票取得投资收益 1.57
亿元
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
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公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房产销售收入 1,211,447,346.19 585,389,984.56 51.68% 171.93% 206.17% -5.40%
租赁及服务收入 94,486,779.64 51,872,727.47 45.10% 6.58% 19.27% -5.84%
酒店餐饮收入 79,013,870.20 49,464,058.00 37.40% -8.22% -16.58% 6.27%
工程施工收入 5,755,548.96 4,819,983.02 16.26% -57.95% -64.98% 16.80%
小 计 1,390,703,544.99 691,546,753.05 50.27% 119.37% 124.71% -1.18%
减：内部抵销数 45,425,333.49 42,237,204.18
合 计 1,345,278,211.50 649,309,548.87 51.73% 128.06% 142.31% -2.84%
分产品
房产销售收入 1,211,447,346.19 585,389,984.56 51.68% 171.93% 206.17% -5.40%
租赁及服务收入 94,486,779.64 51,872,727.47 45.10% 6.58% 19.27% -5.84%
酒店餐饮收入 79,013,870.20 49,464,058.00 37.40% -8.22% -16.58% 6.27%
工程施工收入 5,755,548.96 4,819,983.02 16.26% -57.95% -64.98% 16.80%
小 计 1,390,703,544.99 691,546,753.05 50.27% 119.37% 124.71% -1.18%
减：内部抵销数 45,425,333.49 42,237,204.18
合 计 1,345,278,211.50 649,309,548.87 51.73% 128.06% 142.31% -2.84%
分地区
四川地区 1,000,253,808.84 460,190,676.11 53.99% 309.61% 424.16% -10.05%
上海地区 138,064,154.69 83,489,254.05 39.53% 21.79% 43.70% -9.22%
辽宁地区 33,896,583.00 17,909,990.57 47.16% -1.56% 4.13% -2.88%
广东地区 218,488,998.46 129,956,832.32 40.52% -9.70% -10.16% 0.31%
小 计 1,390,703,544.99 691,546,753.05 50.27% 119.37% 124.71% -1.18%
减：内部抵销数 45,425,333.49 42,237,204.18
合 计 1,345,278,211.50 649,309,548.87 51.73% 128.06% 142.31% -2.84%
四、核心竞争力分析
公司作为国内最早从事商品住宅开发建设的企业之一，经过三十年的稳健经营、锐意进取，已成长为
具备一定实力的综合性企业。目前公司资产优良，资债结构合理，抗风险能力强、发展空间较大。业务结
构方面，房地产开发主业发展突出，初步形成以深圳及周边、惠州、成都、上海、大连等城市为中心的区
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域开发经营格局。酒店、物业经营和物业管理对房地产开发主业形成良好的支撑。公司具备良好的公司治
理结构和内部控制运作体系，历年来不断完善公司治理结构、强化内部控制，形成了一整套科学规范运作
有序的管理机制。具备较高素质的管理团队和员工队伍，管理团队高效精干。经过多年来坚持不懈地深化
改革，企业建立了良好的经营机制，人才引进、培训、考核、激励、培训等人力资源管理体制逐步成熟。
报告期内，公司制定了新的战略规划，重新建立了组织管控体系，并引入了市场化薪酬机制，进一步
完成企业市场化的转变。通过股权收购方式增加土地储备，增强区域核心竞争力，以实现多盘联动的战略
布局。未来公司将进一步完善业务管控体系，强化战略拓展能力、项目管理能力、规划设计能力和资本运
作能力。战略拓展方面，做好中长期土地规划，确保“战略目标、土地规划、资金规划”三位一体，在战略
指导下有计划的主动拓展项目，实施多元化土地拓展途径；规划设计方面，适时着手推行产品标准化开发，
建立完整的产品标准化管理体系，全方位建立设计标准化管理体系。项目管理方面，进一步完善质量管理
体系、项目计划管理体系，提高项目资金管理能力和成本管理能力，完善项目管理体系；资本运作方面，
制定资本运作规划，多元化融资渠道，逐步形成较强的造血机制，支持公司快速扩张，形成“高周转、扩
规模”的发展模式。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
√ 适用 □ 不适用
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
1,151,777,837.25 0.00
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例
惠州中洲置业有限公司 实业投资 100.00%
惠州市康威投资发展有限公司 房地产开发 100.00%
惠州市昊恒房地产开发有限公司 房地产开发 100.00%
深圳市长城建设监理有限公司 房屋建筑工程监理 18.67%
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
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2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
3、募集资金使用情况
（1）募集资金总体使用情况
□ 适用 √ 不适用
（2）募集资金承诺项目情况
□ 适用 √ 不适用
（3）募集资金变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
4、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产品
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
成都深长
50,000,000. 3,092,439,3 1,394,854,9 1,000,253,8 371,317,6 274,226,576.
城地产有 子公司 房地产 房产销售
00 53.25 06.81 08.84 70.13 30
限公司
上海深长 子公司 房地产 房产销售 150,000,00 867,905,49 402,177,97 117,114,94 19,084,05 12,510,882.1
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城地产有 0.00 9.66 4.53 4.84 0.87 6
限公司
上海振川
20,000,000. 213,860,34 139,193,47 20,949,209. 9,932,050
物业有限 子公司 房地产 房产销售 7,642,376.43
00 3.26 7.06 85 .08
公司
大连深长
50,000,000. 280,501,93 93,272,880. 33,896,583. 5,385,339
城地产有 子公司 房地产 房产销售 5,299,729.92
00 4.70 99 00 .78
限公司
深圳市香
10,000,000. 3,472,390,6 506,328,58 -12,566,4
江置业有 子公司 房地产 房产销售 264,000.00 -9,510,886.17
00 61.70 4.75 93.53
限公司
深圳市长
200,000,00 866,325,65 213,379,59 35,911,365. 6,256,333
城地产有 子公司 房地产 房产销售 5,126,372.35
0.00 0.53 2.33 00 .58
限公司
深圳圣廷
75,000,000. 207,847,81 125,621,29 111,903,51 1,905,951
苑酒店有 子公司 酒店经营 酒店经营 1,573,637.36
00 1.94 1.35 5.62 .55
限公司
深圳市长
城投资控 10,000,000. 56,043,050. 44,050,702. 13,181,374. 9,561,491
子公司 物业租赁 物业租赁 7,084,183.81
股有限公 00 11 77 07 .94
司
注：深圳市长城投资控股有限公司系原“深圳市长城置业有限公司”。
5、非募集资金投资的重大项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
本报告期投入 截至报告期末累计
项目名称 计划投资总额 项目进度 形象进度 项目收益情况
金额 实际投入金额
本年结转收入
成都"半岛城邦"项目 84,099.62 万元，累
103,435.39 4,600.44 82,151.20 100.00% 已完工
三期 计结转收入
183,186.52 万元
成都中洲中央城邦 152,500.11 5,520.48 82,203.58 50.00% 主体施工阶段 尚未结算
本年结转收入 0 万
上海张江镇"长城中环
5,802.00 208.00 5,816.00 100.00% 已完工 元，累计结转收入 0
墅"项目二期
万元
上海南汇区惠南镇"中 主体结构工程已
68,264.96 12,859.81 32,399.81 69.57% 尚未结算
洲珑悦"项目住宅 封顶；
上海南汇区惠南镇"珑 45,219.32 185.53 5,558.53 0 前期准备阶段 尚未结算
12
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
湾"项目二期 SOHO 公
寓
上海南汇区惠南镇"珑
54,036.94 3.34 6,193.77 0 前期准备阶段 尚未结算
湾"项目二期商业
上海新场项目 139,949.00 15,240.00 15,240.00 未启动 尚未结算
本年结转收入 2,648
大连瓦房店"香樱谷"
21,417.24 258.00 18,494.96 100.00% 已完工 万元，累计结转收
项目（都市阳光四期）
入 31,144.81 万元
大连瓦房店"香悦山" 主体施工阶段，部
项目一期（都市阳光 31,145.20 1,406.00 11,151.08 53.85% 分主体结构已封 尚未结算
五期） 顶；
大连瓦房店"香悦山"
项目二期（都市阳光 6,269.08 0 270.51 0 前期准备阶段 尚未结算
五期）
惠州天御项目 240,610.00 17,355.00 49,448.00 0 前期准备阶段 尚未结算
主体施工阶段，部
惠州湾上花园 120,760.00 15,676.00 31,665.00 52.27% 分主体结构已封 尚未结算
顶；
主体施工阶段，部
分主体工程完工，
惠州央筑花园一期 150,084.00 17,144.00 107,497.00 80.00% 尚未结算
部分主体结构已
封顶；
惠州央筑花园二期 1,765.00 29,222.00 前期准备阶段 尚未结算
惠州康威地块 10,373.83 未启动
主体结构已封顶，
深圳 SCC 中洲控股金
298,896.18 47,812.68 210,907.00 92.50% 土建、幕墙工程已 尚未结算
融中心项目
到收尾工作阶段；
深圳黄金台项目 1,150.00 19,719.70 未启动 尚未结算
深圳笋岗物流项目 511,184.19 532.14 70,228.59 设计阶段 尚未结算
合计 1,949,573.61 141,716.42 788,540.56 -- --
六、对 2014 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
13
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
七、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
八、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
九、公司报告期利润分配实施情况
报告期内实施的利润分配方案特别是现金分红方案、资本公积金转增股本方案的执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
2013年度本公司权益分配方案及追加利润分配方案获2014年4月18日召开的公司2013年度股东大会及
2014年5月28日召开的公司2014年第三次临时股东大会审议通过，2014年6月12日本公司向全体股东派发股
利，每10股送10股派人民币3元（含税），按照已发行股份数239,463,040股计算，共计派发71,838,912.00
元现金股利。分红前本公司总股本为239,463,040股，分红后总股本增至478,926,080股。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是
是
否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透
是
明：
十、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十一、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
谈论的主要内容及提供的
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象
资料
国金证券、国泰君 公司的经营现状以及未来
2014 年 02 月 20 日 公司会议室 实地调研 机构
安 的发展方向
民生证券及个人投 公司项目进展情况和战略
2014 年 04 月 04 日 公司会议室 实地调研 其他
资者 发展
2014 年 04 月 24 日 公司会议室 实地调研 个人 个人投资者 投资者关注的问题
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
2014 年 05 月 23 日 公司会议室 实地调研 个人 个人投资者 投资者关注的问题
2014 年 06 月 06 日 公司会议室 电话沟通 个人 个人投资者 投资者关注的问题
民生证券、南方基 体制改变的影响，公司项
2014 年 06 月 18 日 公司会议室 实地调研 机构
金 目进展情况还有未来规划
公司项目进展情况和战略
2014 年 1-6 月 公司办公室 电话沟通 个人 个人投资者
发展
2014 年 1-6 月 公司办公室 书面问询 个人 个人投资者 投资者关注的问题
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第五节 重要事项
一、公司治理情况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》和中国证监会对加强公司治理专项活动的具体要求，
不断完善法人治理结构，规范运作，公司治理情况与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
报告期内，根据监管部门的要求，公司积极推进内幕交易防范宣传教育工作，督促股东进行内幕信息
知情人登记。落实公司内幕信息知情人报备制度，按月向深圳证监局报送关联方资金往来情况表。
报告期内，公司共召开4次股东大会、6次董事会和3次监事会会议，股东充分行使法定权利，董事和
监事勤勉诚信地履行职责，实现公司经营管理工作由经理层全面负责并得到董事会与监事的有效监督与制
约。
报告期内，公司严格按照法律和监管规定，共发布信息披露公告41项，真实、准确、完整、及时、公
平地完成了公司信息披露工作。
报告期内，公司按照法律法规规定的程序修订了公司《章程》，并变更了公司名称及证券简称。
报告期内，公司按照法律法规和公司《章程》规定的程序选举了一名职工监事、一名股东代表监事、
一名董事，并聘任了部分高级管理人员。
同时，公司加强投资者关系管理工作，建立投资者调研登记制度，加强与投资者的交流沟通，积极听
取中小股东的意见，严格按照监管部门的要求做好投资者调研登记备案工作，公平对待所有投资者。
报告期内，公司继续加强对董事、监事和高级管理人员的业务培训，先组织董事、监事、高级管理人
员学习落实监管机关关于规范治理、内幕交易等方面的法律法规，切实提高了董事、监事和高级管理人员
的责任意识和履职能力。
二、重大诉讼仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
1、合资合作开发“长城盛世家园”合同纠纷案
1997年，本公司与深圳市星河房地产开发有限公司（下称星河公司）、深圳市岗厦实业股份有限公司
（下称岗厦公司）签订了《合作开发“长城畔山花园”合同书》及补充协议，约定三方合作开发宗地号为
B306－18和B306－23两地块的建设项目。《合作开发合同书》及补充协议约定：岗厦公司负责提供本项目
开发用地，星河公司负责本项目地块的综合地价、三通一平及三通一平前的工作及费用；星河公司采取包
干的形式将本项目的前期费用包干给本公司，本公司负责本项目三通一平后的全部建设工作及资金。星河
公司、岗厦公司、本公司分别按9%、9%、82%的比例占有本项目的权益并承担相应比例风险。
2013年8月，深圳市福田区人民法院向本公司送达了（2013）深福法民三初字第1708号传票，岗厦公
司以本公司及星河公司未按上述合同全额支付项目收益款为由，要求法院判决： 判令本公司及星河公司
支付岗厦公司售房款56555343元；判令本公司及星河公司负担案件受理费。2013年11月14日，深圳市福田
区人民法院出具了（2013）深福法民三初字第1708号《民事判决书》，判决如下： 驳回原告岗厦实业的
诉讼请求。本案受理费324577元，由原告岗厦实业负担。本次判决结果对公司的利润未构成影响。
岗厦实业不服上述判决，提出上诉。其上诉请求为：1、撤销（2013）深福法民三初字第1708号《民
事判决书》，改判本公司及星河公司支付其售房款56055343元。 2、本公司及星河公司共同负担一、二审
案件受理费。
截至目前，该案二审已开庭审理，尚未判决。
16
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
三、媒体质疑情况
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无媒体普遍质疑事项。
四、资产交易事项
1、收购资产情况
√ 适用 □ 不适用
该资产为
与交易对
上市公司
交易对方 对公司经 对公司损 方的关联
被收购或 交易价格 进展情况 贡献的净 是否为关 披露日期
或最终控 营的影响 益的影响 关系（适用 披露索引
置入资产 （万元） （注 2） 利润占净 联交易 （注 5）
制方 （注 3） （注 4） 关联交易
利润总额
情形
的比率
惠州市康 增加土地 自购买日
2014 年 6
惠州中洲 威投资发 储备，保障 起至报告 实际控制
月 10 日完 2014 年 5
投资有限 展有限公 5,327.25 公司持续 期末净利 0.00% 是 人的其他 2014-32 号
成过户手 月 13 日
公司 司 100%股 和稳定的 润-344.60 附属企业
续
权 发展 元
深圳市中
增加土地 自购买日 控股股东
洲房地产 惠州中洲 2014 年 6
储备，保障 起至报告 和实际控
有限公司 置业有限 月 12 日完 2014 年 5
103,808.24 公司持续 期末净利 0.00% 是 制人的其 2014-32 号
和惠州中 公司 100% 成过户手 月 13 日
和稳定的 润 他附属企
洲投资有 股权 续
发展 -368.63 元 业
限公司
自购买日
惠州市昊 增加土地
2014 年 6 起至报告
惠州中洲 恒房地产 储备，保障 实际控制
月 12 日完 期末净利 2014 年 5
投资有限 开发有限 6,004.94 本司持续 -0.37% 是 人的其他 2014-32 号
成过户手 润 月 13 日
公司 公司 5%股 和稳定的 附属企业
续 -1,029,898
权 发展
.82 元
2、出售资产情况
√ 适用 □ 不适用
本期初 资产出 与交易
所涉及 所涉及
起至出 出售对 售为上 对方的
交易价 资产出 是否为 的资产 的债权
交易对 被出售 售日该 公司的 市公司 关联关 披露日 披露索
出售日 格（万 售定价 关联交 产权是 债务是
方 资产 资产为 影响 贡献的 系（适 期 引
元） 原则 易 否已全 否已全
上市公 （注 3） 净利润 用关联
部过户 部转移
司贡献 占净利 交易情
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
的净利 润总额 形）
润（万 的比例
元）
深圳市
深圳市 特皓(集
取得投
长信兴 团)股份
2014.1. 1,262.4 资收益
业投资 有限公 0 2.67% 否 是
27 2 1002.30
有限公 司
万元
司 4.30%
股份
3、企业合并情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生企业合并情况。
五、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产收购、出售发生的关联交易
√ 适用 □ 不适用
转让资
转让资 市场公
关联交 产的评 转让价 关联交 交易损
关联关 关联交 关联交 产的账 允价值 披露日 披露索
关联方 易定价 估价值 格（万 易结算 益（万
系 易类型 易内容 面价值 （万元） 期 引
原则 （万元） 元） 方式 元）
（万元） （如有）
（如有）
深圳市 以资产
中洲房 控股股 评估结
购买资 惠州中
地产有 东和实 果为主
产（房地 洲置业
限公司 际控制 要定价 110,909. 现金支 2014 年 5 2014-32
产项目 有限公 -4,385 103,808 0
和惠州 人的其 依据，经 95 付 月 13 日 号
公司股 司 100%
中洲投 他附属 交易各
权） 股权
资有限 企业 方协商
公司 确定
惠州中 实际控 购买资 惠州市 以资产
洲投资 制人的 产（房地 康威投 评估结 现金支 2014 年 5 2014-32
-1,760 5,667.94 5,327 0
有限公 其他附 产项目 资发展 果为主 付 月 13 日 号
司 属企业 公司股 有限公 要定价
18
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
权） 司 100% 依据，经
股权 交易各
方协商
确定
以资产
惠州市 评估结
购买资
惠州中 实际控 昊恒房 果为主
产（房地
洲投资 制人的 地产开 要定价 现金支 2014 年 5 2014-32
产项目 -636 6,413.27 6,005 0
有限公 其他附 发有限 依据，经 付 月 13 日 号
公司股
司 属企业 公司 5% 交易各
权）
股权 方协商
确定
转让价格与账面价值或评估价值差异 转让价格以资产评估价值为基础，予以 6%的风险折扣，并扣除自 2014 年 3 月 1 日
较大的原因（如有） 至成交日止的期间的损（益）金额。
对公司经营成果与财务状况的影响情
本公司本期末总资产和负债总额较年初大幅增加
况
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□ 是 √ 否
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司因收购项目公司而形成如下关联交易：
（1）惠州市昊恒房地产开发有限公司于2013年9月12日以央筑二期之惠州市金山湖（JSH-A03-05）的
宗地编号为0090110883的地块 [产权证号：惠府国用（2013）第13020900016号] 土地使用权作为抵押物，
为深圳中洲集团有限公司在中国银行广东省分行2.5亿元的借款向广东省融资再担保有限公司提供反担
保，抵押到期日为2015年9月18日。
（2）2013年7月8日，惠州市昊恒房地产开发有限公司、深圳中洲集团有限公司、深圳市中洲宝城置
业有限公司、黄光亮，为惠州中洲投资有限公司在广东粤财信托有限公司2亿元（实际贷款1亿元）的贷款
（期限为2013年7月8日至2015年7月7日）提供连带责任保证。
（3）2013年4月23日，本公司子公司惠州市昊恒房地产开发有限公司以央筑一期之惠州市金山湖
（JSH-A03-04）的宗地编号为0090110043的地块 [产权证号：惠府国用（2013）第13020900003号]土地使
用权以及惠州市金山湖（JSH-A03-05）的宗地编号为0090110884的地块[产权证号：惠府国用（2013）第
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
13020900015号]的第1-10、30、32、34-36栋在建工程、本公司之关联方惠州惠兴房地产有限公司以其位
于惠阳区淡水街道洋纳村地段（宗地号：惠阳国用（2010）第0100838号的土地使用权给予抵押担保、以
及由本公司之关联方深圳中洲集团有限公司提供信用担保，向中信银行股份有限公司惠州分行借款人民币
3.5亿，贷款期限2013年4月26日至2016年4月26日，按月付息，至2014年6月30日实际贷款额2.85亿元。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
2014-11 号 关于重大关联交易的提示性公告 2014 年 02 月 19 日 巨潮资讯网
2014-32 号 关于收购股权项目暨关联交易的公告 2014 年 05 月 12 日 巨潮资讯网
2014-34 号 关于关联交易的补充及进展公告 2014 年 05 月 20 日 巨潮资讯网
2014-41 号关联交易进展公告 2014 年 06 月 13 日 巨潮资讯网
六、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、担保情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
担保额度 实际发生日期
是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 （协议签署 实际担保金额 担保类型 担保期
完毕 联方担保
披露日期 日）
深圳中洲集团有限 2013 年 09 月 2013.9.18-20
25,000 25,000 抵押 否 是
公司 12 日 15.9.18
惠州中洲投资有限 2013 年 07 月 连带责任保 2013.7.8-201
20,000 10,000 否 是
公司 08 日 证 5.7.7
报告期内审批的对外担保额度 报告期内对外担保实际发生
0 0
合计（A1） 额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额 报告期末实际对外担保余额
45,000 35,000
度合计（A3） 合计（A4）
公司对子公司的担保情况
担保额度 实际发生日期
是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 （协议签署 实际担保金额 担保类型 担保期
完毕 联方担保
披露日期 日）
深圳圣廷苑酒店有 2010 年 07 月 连带责任保 2013.7.26-2
10,000 500 否 否
限公司 28 日 证 014.7.25
深圳圣廷苑酒店有 2010 年 07 月 连带责任保 2014.6.27-2
10,000 3,000 否 否
限公司 28 日 证 014.12.26
深圳市香江置业有 2014 年 05 月 连带责任保 2014.5.30-2
50,000 50,000 否 否
限公司 30 日 证 016.5.27
深圳市香江置业有 2014 年 03 月 连带责任保 2014.3.28-2
90,000 90,000 否 否
限公司 28 日 证 016.2.20
深圳市香江置业有 2014 年 04 月 连带责任保 2014.4.22-2
100,000 95,000 否 否
限公司 22 日 证 016.2.18
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保实际
240,000 243,000
度合计（B1） 发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际担保
250,000 238,500
保额度合计（B3） 余额合计（B4）
公司担保总额（即前两大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额合
240,000 243,000
（A1+B1） 计（A2+B2）
报告期末已审批的担保额度合 报告期末实际担保余额合计
295,000 273,500
计（A3+B3） （A4+B4）
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 83.51%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 35,000
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债 235,000
21
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
务担保金额（D）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（E） 109,746
上述三项担保金额合计（C+D+E） 273,500
采用复合方式担保的具体情况说明
2014年3月28日，本公司与华润深国投信托有限公司签署单一资金信托保证合同和单一资金信托股权
质押合同，为深圳市香江置业有限公司向华润深国投信托有限公司信托贷款人民币9亿元（贷款期限自2014
年3月31日至2016年2月20日止）提供连带责任担保，并以本公司持有的子公司深圳市香江置业有限公司
100%股权为其申请的信托贷款提供股权质押担保。
（1）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
3、其他重大合同
√ 适用 □ 不适用
2014 年 4 月 1 日，公司全资子公司深圳市香江置业有限公司与深圳市富龙恒泰投资管理有限公司就有
关公司 SCC 中洲控股金融中心 B 座商务公寓销售事宜签署了合作框架协议书。协议约定：
（1）富龙恒泰确保 SCC 项目 B 座销售商务公寓的房产在 2014 年 12 月 31 日前实现销售回款人民币
壹拾玖亿元。为此，富龙恒泰同意先向香江置业支付人民币肆亿元保证金。
（2）若在 2014 年 8 月 31 之前，香江置业未能实现 SCC 项目 B 座商务公寓房产预期销售回款人民币
伍亿元（不含肆亿元保证金），则富龙恒泰须在 2014 年 8 月 31 日前向香江置业指定账户补足至人民币伍
亿元。
（3）若在 2014 年 12 月 30 日之前，香江置业未能实现 SCC 项目 B 座商务公寓房产预期销售回款人
民币壹拾伍亿元（不含肆亿元保证金），则富龙恒泰须在 2014 年 12 月 31 日之前向香江置业指定账户补足
全部差额至人民币壹拾玖亿元。
（4）香江置业 SCC 项目 B 座商务公寓房产销售回款超过人民币壹拾伍亿元时，则超过部分可用于返
还富龙恒泰支付的保证金及补足的款项（或有），直至上述房产销售回款达到人民币壹拾玖亿元后，全额
返还富龙恒泰支付的保证金及补足的款项（或有）。
（5）若香江置业 SCC 项目 B 座销售商务公寓的房产销售总价超过人民币壹拾玖亿元，则超出部分的
价款在扣除香江置业上述全部房产需承担的所有税费后，全部由香江置业支付给富龙恒泰作为富龙恒泰的
收益。
2014 年 4 月 1 日，香江置业收到富龙恒泰的保证金 0.5 亿元。
2014 年 4 月 30 日，香江置业收到富龙恒泰的保证金 3.5 亿元。
2014 年 5 月 23 日，香江置业取得 B 座商务公寓预售许可证，6 月 6 日对外销售。截至 2014 年 6 月
30 日，累计销售额 3.03 亿元，销售回款 2.09 亿元。
4、其他重大交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大交易。
22
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
八、公司或持股 5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事项 收购报告书或权益变动报告书中所作承诺
承诺方 深圳中洲集团有限公司
（1）除现有业务外，中洲集团及其下属企业不再新增与本公司有同业竞争的业务；
（2）中洲集团及其下属企业从任何第三方获得的商业机会与本公司所从事的业务
有实质性竞争或可能有实质性竞争，则中洲集团及其下属企业将立即通知本公司，
承诺内容 并将该商业机会让与本公司；
（3）对于现有的与本公司存在同业竞争的业务，中洲集团及其下属企业将在法律
法规允许的范围内，5 年内提出同业竞争的解决方案，通过发行股份购买资产、
现金购买等法律法规允许的方式注入上市公司。
承诺时间 2013 年 11 月 07 日
承诺期限 5年
履行情况 上述承诺正在履行中
承诺是否及时履行 是
九、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□ 是 √ 否
十、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十一、违法违规退市风险揭示
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在违法违规退市风险。
十二、其他重大事项的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
一、有限售条件股份 67,712 0.03% 67,712 67,712 135,424 0.03%
境内自然人持股 67,712 0.03% 67,712 67,712 135,424 0.03%
239,395,3 239,395,3 239,395,3 478,790,6
二、无限售条件股份 99.97% 99.97%
28 28 28 56
239,395,3 239,395,3 239,395,3 478,790,6
1、人民币普通股 99.97% 99.97%
28 28 28 56
239,463,0 239,463,0 239,463,0 478,926,0
三、股份总数 100.00% 100.00%
40 40 40 80
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
因实施 2013 年利润分配方案，每 10 股送 10 股红股，公司总股本由 239,463,040 变为 478,926,080。
股份变动的批准情况
√ 适用 □ 不适用
2013 年度本公司权益分配方案获 2014 年 4 月 18 日召开的公司 2013 年度股东大会审议通过，2014 年 6 月 12 日本公司
向全体股东派发股利，每 10 股送 10 股派人民币 3 元（含税）。分红前本公司总股本为 239,463,040 股，分红后总股本增至
478,926,080 股。
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
√ 适用 □ 不适用
本公司于 2014 年 6 月 12 日实施 2013 年度权益分配方案，以公司现有总股本 239,463,040 股为基数，向全体股东每 10
股送红股 10 股，派 3.00 元人民币现金，分红前本公司总股本为 239,463,040 股，分红后总股本增至 478,926,080 股。股份变
动对基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响如下表：
单位：元
2014年度 2013年度
1-6月份 6月30日 1-6月份 6月30日 1-12月份 12月31日
股 本
每股收益 每股收益 每股收益
每股净资产 每股净资产 每股净资产
基本每股收益 稀释每股收益 基本每股收益 稀释每股收益 基本每股收益 稀释每股收益
变动前 239,463,040.00 1.1736 1.1736 13.6813 0.8765 0.8765 11.9515 1.6934 1.6934 12.8077
变动后 478,926,080.00 0.5868 0.5868 6.8406 0.4382 0.4382 5.9758 0.8467 0.8467 6.4038
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公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
√ 适用 □ 不适用
因实施2013年度利润分配，公司总股本由239,463,040变为478,926,080。
二、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末普通股股东总数 11,433
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有 质押或冻结情况
持有无限售
报告期末持 报告期内增减 限售条
股东名称 股东性质 持股比例 条件的股份
股数量 变动情况 件的股 股份状态 数量
数量
份数量
深圳市中洲房地
境内非国有法人 28.69% 137,381,852 69,164,449 137,381,852 质押 136,365,006
产有限公司
南昌联泰投资有
境内非国有法人 14.11% 67,591,744 33,795,872 67,591,744 质押 67,582,600
限公司
深圳市远致投资
国有法人 10.05% 48,137,884 24,068,942 48,137,884
有限公司
深圳市联泰房地
境内非国有法人 9.29% 44,507,558 22,253,779 44,507,558 质押 44,507,400
产开发有限公司
深圳市振业(集
团)股份有限公 境内非国有法人 7.05% 33,768,136 16,884,068 33,768,136
司
深圳市英华财富
管理投资有限公 境内非国有法人 3.57% 17,096,630 8,548,315 17,096,630 质押 17,096,586
司
付蕾 境内自然人 2.46% 11,779,996 5,889,998 11,779,996
强亚军 境内自然人 0.94% 4,514,804 2,138,691 4,514,804
俞海英 境内自然人 0.80% 3,829,000 1,914,500 3,829,000
王海 境内自然人 0.59% 2,804,452 1,579,917 2,804,452
截至报告期末，南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司为广东联泰集
上述股东关联关系或一致行动的 团有限公司的子公司；深圳市振业（集团）股份有限公司的第一大股东及深圳市远致投
说明 资有限公司的实际控制人同为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。其余流通股股
东，不知其是否存在关联关系。
前 10 名无限售条件股东持股情况
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股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
深圳市中洲房地产有限公司 137,381,852 人民币普通股 137,381,852
南昌联泰投资有限公司 67,591,744 人民币普通股 67,591,744
深圳市远致投资有限公司 48,137,884 人民币普通股 48,137,884
深圳市联泰房地产开发有限公司 44,507,558 人民币普通股 44,507,558
深圳市振业(集团)股份有限公司 33,768,136 人民币普通股 33,768,136
深圳市英华财富管理投资有限公司 17,096,630 人民币普通股 17,096,630
付蕾 11,779,996 人民币普通股 11,779,996
强亚军 4,514,804 人民币普通股 4,514,804
俞海英 3,829,000 人民币普通股 3,829,000
王海 2,804,452 人民币普通股 2,804,452
前 10 名无限售流通股股东之间，以 截至报告期末，南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司为广东联泰
及前 10 名无限售流通股股东和前 10 集团有限公司的子公司；深圳市振业（集团）股份有限公司的第一大股东及深圳市远
名股东之间关联关系或一致行动的 致投资有限公司的实际控制人同为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。其余流
说明 通股股东，不知其是否存在关联关系。
公司股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司股东在报告期内未进行约定购回交易。
三、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
四、公司股东及其一致行动人在报告期提出或实施股份增持计划的情况
√ 适用 □ 不适用
公司第一大股东深圳市中洲房地产有限公司在2013年11月7日出具的《详式权益变动报告书》中表述，在未来12个月内
将根据自身战略发展需要决定是否继续增持本公司股份。
在本报告期内，中洲地产所持本公司股份增加69,164,449股，其中因实施2013年度利润分配方案，送红股68,581,247股，
股东增持583,202股，占公司总股本的0.12%。
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第七节 优先股相关情况
一、报告期内优先股的发行与上市情况
□ 适用 √ 不适用
二、公司优先股股东数量及持股情况
□ 适用 √ 不适用
三、优先股回购或转换情况
1、优先股回购情况
□ 适用 √ 不适用
2、优先股转换情况
□ 适用 √ 不适用
四、优先股表决权的恢复、行使情况
□ 适用 √ 不适用
五、优先股所采取的会计政策及理由
□ 适用 √ 不适用
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第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
√ 适用 □ 不适用
期初被授 本期被授
本期增持 本期减持
期初持股 期末持股 予的限制 予的限制 期末被授予的限制性
姓名 职务 任职状态 股份数量 股份数量
数（股） 数（股） 性股票数 性股票数 股票数量（股）
（股） （股）
量（股） 量（股）
宋炳新 副总经理 现任 37,537 37,537 75,074
楼锡锋 监事 现任 52,745 52,745 105,490
合计 -- -- 90,282 90,282 180,564
备注:因实施 2013 年度利润分配方案，导致高级管理人员持股发生变化。
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
贾帅 董事 被选举 2014 年 04 月 18 日 股东大会选举
梁晓斌 监事 被选举 2014 年 03 月 25 日 职工代表大会选举
陆生全 监事 被选举 2014 年 04 月 18 日 股东大会选举
吴见斌 总经理 离任 2014 年 01 月 23 日 个人原因
刘继周 副总经理 聘任 2014 年 01 月 23 日 董事会聘任
尹善峰 副总经理 聘任 2014 年 01 月 23 日 董事会聘任
林长青 副总经理 聘任 2014 年 04 月 23 日 董事会聘任
刘天亮 副总经理 解聘 2014 年 01 月 23 日 无法到任履职，董事会解聘
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第九节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 1,949,758,603.54 1,375,317,707.64
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 9,929,926.72 8,614,856.81
预付款项 168,883,397.65 8,073,734.60
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利 23,563,881.97 16,102,779.40
其他应收款 49,167,332.35 93,490,689.61
买入返售金融资产
存货 9,672,455,519.69 5,530,855,846.40
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 170,147,316.90 22,417,145.17
流动资产合计 12,043,905,978.82 7,054,872,759.63
非流动资产：
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发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款 6,365,056.51 6,365,056.51
长期股权投资 69,917,220.30 86,128,795.91
投资性房地产 475,029,817.77 489,087,622.58
固定资产 83,771,717.72 85,297,495.53
在建工程 1,876,740.00 1,890,740.00
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 6,417,248.34 6,608,826.74
开发支出
商誉
长期待摊费用 33,328,336.74 3,961,022.97
递延所得税资产 226,520,432.43 263,961,072.06
其他非流动资产
非流动资产合计 903,226,569.81 943,300,632.30
资产总计 12,947,132,548.63 7,998,173,391.93
流动负债：
短期借款 35,000,000.00 5,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据 50,000,000.00
应付账款 830,382,375.25 504,877,705.10
预收款项 1,809,366,828.19 588,275,375.35
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 36,603,057.22 72,292,650.82
应交税费 769,582,227.27 366,441,078.95
应付利息 7,301,338.02 4,481,419.27
应付股利
其他应付款 2,226,466,799.76 1,035,391,778.81
应付分保账款
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保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 795,000,000.00 784,400,000.00
其他流动负债
流动负债合计 6,559,702,625.71 3,361,160,008.30
非流动负债：
长期借款 3,111,264,900.00 1,570,050,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 3,111,264,900.00 1,570,050,000.00
负债合计 9,670,967,525.71 4,931,210,008.30
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 478,926,080.00 239,463,040.00
资本公积 584,828,805.48 584,828,805.48
减：库存股
专项储备
盈余公积 424,088,484.61 424,088,484.61
一般风险准备
未分配利润 1,787,245,732.83 1,817,507,133.54
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 3,275,089,102.92 3,065,887,463.63
少数股东权益 1,075,920.00 1,075,920.00
所有者权益（或股东权益）合计 3,276,165,022.92 3,066,963,383.63
负债和所有者权益（或股东权益）总
12,947,132,548.63 7,998,173,391.93
计
董事长：姚日波 财务总监：尹善峰 财务部总经理：黄薇
2、母公司资产负债表
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司
单位：元
项目 期末余额 期初余额
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
流动资产：
货币资金 567,096,841.13 736,447,139.94
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 14,270,347.00 4,903,027.00
应收利息
应收股利 23,178,939.40 16,102,779.40
其他应收款 1,967,449,255.91 2,525,025,911.08
存货 62,446,934.58 70,158,401.25
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 2,634,442,318.02 3,352,637,258.67
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 2,918,040,233.59 1,582,786,505.49
投资性房地产 370,523,512.24 381,805,868.32
固定资产 14,725,321.25 14,701,569.60
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 6,246,158.29 6,529,157.10
开发支出
商誉
长期待摊费用 18,864,023.33 2,634,849.06
递延所得税资产 20,969,224.25 15,303,304.04
其他非流动资产
非流动资产合计 3,349,368,472.95 2,003,761,253.61
资产总计 5,983,810,790.97 5,356,398,512.28
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
32
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
应付账款 52,285,220.67 51,918,669.60
预收款项 1,574,420.00 5,559,366.00
应付职工薪酬 20,211,232.59 24,719,304.53
应交税费 12,554,272.26 10,173,933.38
应付利息 1,657,150.00 1,480,590.83
应付股利
其他应付款 2,929,952,510.29 2,131,511,034.60
一年内到期的非流动负债 226,000,000.00 524,400,000.00
其他流动负债
流动负债合计 3,244,234,805.81 2,749,762,898.94
非流动负债：
长期借款 880,000,000.00 651,600,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 880,000,000.00 651,600,000.00
负债合计 4,124,234,805.81 3,401,362,898.94
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 478,926,080.00 239,463,040.00
资本公积 629,636,691.58 629,636,691.58
减：库存股
专项储备
盈余公积 424,088,484.61 424,088,484.61
一般风险准备
未分配利润 326,924,728.97 661,847,397.15
外币报表折算差额
所有者权益（或股东权益）合计 1,859,575,985.16 1,955,035,613.34
负债和所有者权益（或股东权益）总
5,983,810,790.97 5,356,398,512.28
计
董事长：姚日波 财务总监：尹善峰 财务部总经理：黄薇
3、合并利润表
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司
单位：元
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
项目 本期金额 上期金额
一、营业总收入 1,345,303,979.50 589,910,118.26
其中：营业收入 1,345,303,979.50 589,910,118.26
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 966,592,200.31 468,459,769.23
其中：营业成本 649,309,548.87 267,971,933.96
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 186,697,344.82 83,985,302.79
销售费用 33,283,533.33 32,142,531.24
管理费用 58,332,281.81 52,704,359.49
财务费用 40,124,777.75 31,697,368.32
资产减值损失 -1,155,286.27 -41,726.57
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
3,500,226.96 159,628,021.31
填列）
其中：对联营企业和合营
-6,680,802.21 -6,587,555.85
企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 382,212,006.15 281,078,370.34
加：营业外收入 751,019.55 814,112.35
减：营业外支出 96,284.82 149,569.31
其中：非流动资产处置损
18,868.18 54,015.16
失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
382,866,740.88 281,742,913.38
列）
减：所得税费用 101,826,189.59 71,863,252.47
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 281,040,551.29 209,879,660.91
其中：被合并方在合并前实现的
34
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
净利润
归属于母公司所有者的净利润 281,040,551.29 209,879,660.91
少数股东损益
六、每股收益： -- --
（一）基本每股收益 0.5868 0.4382
（二）稀释每股收益 0.5868 0.4382
七、其他综合收益 -125,503,521.00
八、综合收益总额 281,040,551.29 84,376,139.91
归属于母公司所有者的综合收益
281,040,551.29 84,376,139.91
总额
归属于少数股东的综合收益总额
董事长：姚日波 财务总监：尹善峰 财务部总经理：黄薇
4、母公司利润表
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、营业收入 46,972,616.44 32,718,960.40
减：营业成本 19,050,471.43 12,110,628.84
营业税金及附加 6,217,612.09 5,385,694.33
销售费用 2,500.00
管理费用 26,282,674.55 16,558,800.78
财务费用 28,634,857.99 24,522,325.98
资产减值损失 -376,501.57 917,230.57
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
3,549,750.85 159,832,677.48
列）
其中：对联营企业和合营企
-6,473,249.15 -6,382,899.68
业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -29,286,747.20 133,054,457.38
加：营业外收入 110.81 51.00
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
-29,286,636.39 133,054,508.38
列）
减：所得税费用 -5,665,920.21 32,973,419.46
35
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -23,620,716.18 100,081,088.92
五、每股收益： -- --
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
六、其他综合收益 -125,503,521.00
七、综合收益总额 -23,620,716.18 -25,422,432.08
董事长：姚日波 财务总监：尹善峰 财务部总经理：黄薇
5、合并现金流量表
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,283,967,689.79 1,107,130,788.51
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 513,901,349.28 59,592,340.30
经营活动现金流入小计 1,797,869,039.07 1,166,723,128.81
购买商品、接受劳务支付的现金 1,076,522,699.48 645,810,039.60
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现 98,889,398.53 80,946,757.35
36
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
金
支付的各项税费 334,698,570.33 177,131,887.19
支付其他与经营活动有关的现金 214,320,478.61 90,000,267.10
经营活动现金流出小计 1,724,431,146.95 993,888,951.24
经营活动产生的现金流量净额 73,437,892.12 172,834,177.57
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 12,624,200.00 200,670,143.46
取得投资收益所收到的现金 16,702,340.80
处置固定资产、无形资产和其他
23,747.40 44,557.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 12,647,947.40 217,417,041.26
购建固定资产、无形资产和其他
16,579,813.77 5,840,282.22
长期资产支付的现金
投资支付的现金 373,500.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
577,109,274.29
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 594,062,588.06 5,840,282.22
投资活动产生的现金流量净额 -581,414,640.66 211,576,759.04
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资
收到的现金
取得借款收到的现金 2,441,814,900.00 436,450,000.00
发行债券收到的现金 180,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 2,441,814,900.00 616,450,000.00
偿还债务支付的现金 1,145,000,000.00 301,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
178,744,849.10 215,648,540.27
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 35,702,000.00
筹资活动现金流出小计 1,359,446,849.10 516,648,540.27
筹资活动产生的现金流量净额 1,082,368,050.90 99,801,459.73
37
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
四、汇率变动对现金及现金等价物的
49,593.54 -96,416.83
影响
五、现金及现金等价物净增加额 574,440,895.90 484,115,979.51
加：期初现金及现金等价物余额 1,375,317,707.64 1,022,097,574.13
六、期末现金及现金等价物余额 1,949,758,603.54 1,506,213,553.64
董事长：姚日波 财务总监：尹善峰 财务部总经理：黄薇
6、母公司现金流量表
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 37,789,015.20 28,896,215.62
收到的税费返还 0.00
收到其他与经营活动有关的现金 1,515,561,858.90 1,003,426,967.70
经营活动现金流入小计 1,553,350,874.10 1,032,323,183.32
购买商品、接受劳务支付的现金 331,886.93 12,492,144.45
支付给职工以及为职工支付的现
19,622,194.39 14,271,589.63
金
支付的各项税费 8,041,702.59 5,519,956.53
支付其他与经营活动有关的现金 710,950,469.78 647,367,461.70
经营活动现金流出小计 738,946,253.69 679,651,152.31
经营活动产生的现金流量净额 814,404,620.41 352,672,031.01
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 12,624,200.00 200,670,143.46
取得投资收益所收到的现金 16,480,076.80
处置固定资产、无形资产和其他
0.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
0.00
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 0.00
投资活动现金流入小计 12,624,200.00 217,150,220.26
购建固定资产、无形资产和其他
6,671,340.00 2,295,680.00
长期资产支付的现金
投资支付的现金 0.00
取得子公司及其他营业单位支付
790,505,196.68 0.00
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 0.00
38
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
投资活动现金流出小计 797,176,536.68 2,295,680.00
投资活动产生的现金流量净额 -784,552,336.68 214,854,540.26
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0.00
取得借款收到的现金 930,000,000.00 0.00
发行债券收到的现金 0.00
收到其他与筹资活动有关的现金 0.00
筹资活动现金流入小计 930,000,000.00
偿还债务支付的现金 1,000,000,000.00 206,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
108,971,673.13 175,394,150.70
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 20,250,000.00 0.00
筹资活动现金流出小计 1,129,221,673.13 381,394,150.70
筹资活动产生的现金流量净额 -199,221,673.13 -381,394,150.70
四、汇率变动对现金及现金等价物的
19,090.59 -35,918.03
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -169,350,298.81 186,096,502.54
加：期初现金及现金等价物余额 736,447,139.94 466,586,485.83
六、期末现金及现金等价物余额 567,096,841.13 652,682,988.37
董事长：姚日波 财务总监：尹善峰 财务部总经理：黄薇
7、合并所有者权益变动表
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司
本期金额
单位：元
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目 实收资 少数股东 所有者权
资本公 减：库存 专项储 盈余公 一般风 未分配
本（或 其他 权益 益合计
积 股 备 积 险准备 利润
股本）
239,463 584,828, 424,088 1,817,50 1,075,920 3,066,963,
一、上年年末余额
,040.00 805.48 ,484.61 7,133.54 .00 383.63
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
239,463 584,828, 424,088 1,817,50 1,075,920 3,066,963,
二、本年年初余额
,040.00 805.48 ,484.61 7,133.54 .00 383.63
三、本期增减变动金额（减少 239,463 -30,261, 209,201,63
39
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
以“－”号填列） ,040.00 400.71 9.29
281,040, 281,040,55
（一）净利润
551.29 1.29
（二）其他综合收益
281,040, 281,040,55
上述（一）和（二）小计
551.29 1.29
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益
的金额
3．其他
239,463 -311,30 -71,838,91
（四）利润分配
,040.00 1,952.00 2.00
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分 239,463 -311,30 -71,838,91
配 ,040.00 1,952.00 2.00
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
478,926 584,828, 424,088 1,787,24 1,075,920 3,276,165,
四、本期期末余额
,080.00 805.48 ,484.61 5,732.83 .00 022.92
上年金额
单位：元
上年金额
归属于母公司所有者权益
项目 实收资 少数股东 所有者权
资本公 减：库存 专项储 盈余公 一般风 未分配
本（或 其他 权益 益合计
积 股 备 积 险准备 利润
股本）
239,463 700,934, 424,088 1,536,52 1,075,920 2,902,087,
一、上年年末余额
,040.00 451.70 ,484.61 5,690.19 .00 586.50
40
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
加：同一控制下企业合并
产生的追溯调整
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
239,463 700,934, 424,088 1,536,52 1,075,920 2,902,087,
二、本年年初余额
,040.00 451.70 ,484.61 5,690.19 .00 586.50
三、本期增减变动金额（减少 -125,50 85,358,8 -40,144,64
以“－”号填列） 3,521.00 80.11 0.89
209,879, 209,879,66
（一）净利润
660.91 0.91
-125,50 -125,503,5
（二）其他综合收益
3,521.00 21.00
-125,50 209,879, 84,376,139
上述（一）和（二）小计
3,521.00 660.91 .91
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益
的金额
3．其他
-124,52 -124,520,7
（四）利润分配
0,780.80 80.80
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分 -124,52 -124,520,7
配 0,780.80 80.80
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
239,463 575,430, 424,088 1,621,88 1,075,920 2,861,942,
四、本期期末余额
,040.00 930.70 ,484.61 4,570.30 .00 945.61
41
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
董事长：姚日波 财务总监：尹善峰 财务部总经理：黄薇
8、母公司所有者权益变动表
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司
本期金额
单位：元
本期金额
项目 实收资本 一般风险 未分配利 所有者权
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
（或股本） 准备 润 益合计
239,463,04 629,636,69 424,088,48 661,847,39 1,955,035,
一、上年年末余额
0.00 1.58 4.61 7.15 613.34
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
239,463,04 629,636,69 424,088,48 661,847,39 1,955,035,
二、本年年初余额
0.00 1.58 4.61 7.15 613.34
三、本期增减变动金额（减少 239,463,04 -334,922,6 -95,459,62
以“－”号填列） 0.00 68.18 8.18
-23,620,71 -23,620,71
（一）净利润
6.18 6.18
（二）其他综合收益
-23,620,71 -23,620,71
上述（一）和（二）小计
6.18 6.18
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的
金额
3．其他
239,463,04 -311,301,9 -71,838,91
（四）利润分配
0.00 52.00 2.00
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
239,463,04 -311,301,9 -71,838,91
3．对所有者（或股东）的分配
0.00 52.00 2.00
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
42
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
478,926,08 629,636,69 424,088,48 326,924,72 1,859,575,
四、本期期末余额
0.00 1.58 4.61 8.97 985.16
上年金额
单位：元
上年金额
项目 实收资本 一般风险 未分配利 所有者权
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
（或股本） 准备 润 益合计
239,463,04 734,140,21 424,088,48 673,451,68 2,071,143,
一、上年年末余额
0.00 2.58 4.61 9.20 426.39
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
239,463,04 734,140,21 424,088,48 673,451,68 2,071,143,
二、本年年初余额
0.00 2.58 4.61 9.20 426.39
三、本期增减变动金额（减少以 -125,503,5 -24,439,69 -149,943,2
“－”号填列） 21.00 1.88 12.88
100,081,08 100,081,08
（一）净利润
8.92 8.92
-125,503,5 -125,503,5
（二）其他综合收益
21.00 21.00
-125,503,5 100,081,08 -25,422,43
上述（一）和（二）小计
21.00 8.92 2.08
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的
金额
3．其他
-124,520,7 -124,520,7
（四）利润分配
80.80 80.80
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
-124,520,7 -124,520,7
3．对所有者（或股东）的分配
80.80 80.80
4．其他
（五）所有者权益内部结转
43
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
239,463,04 608,636,69 424,088,48 649,011,99 1,921,200,
四、本期期末余额
0.00 1.58 4.61 7.32 213.51
董事长：姚日波 财务总监：尹善峰 财务部总经理：黄薇
44
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2014 年度中期财务报告附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
1、公司简介
公司的法定中文名称：深圳市中洲投资控股股份有限公司
公司的法定英文名称：
SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO., LTD
公司注册地址：深圳市福田区百花五路长源楼
公司办公地址：深圳市福田区百花五路长源楼
公司股票上市地：深圳证券交易所
公司股票简称和代码：中洲控股（000042）
注册资本：47,892.608 万元
法定代表人：姚日波
2、公司的行业性质、经营范围及主要产品或提供的劳务
本公司的行业性质：房地产业。
本公司的经营范围：房地产开发及商品房的销售、管理；承接建筑安装工程；自
有物业租赁。
本公司主要产品或提供的劳务：房地产开发和经营、物业租赁、酒店经营等。
3、公司历史沿革
本公司系经深圳市人民政府以深府函(1994)18 号文批准，由深圳市长城房地产发
展公司于 1994 年 9 月改组为深圳市长城地产股份有限公司（现名“深圳市中洲投资控
股股份有限公司”）。
企 业 法 人 营 业 执 照 注 册 号 为 440301103813177 号 ， 现 注 册 资 本 为 人 民 币
478,926,080.00 元，经营范围为房地产开发及商品房的销售、管理；承接建筑安装工
程；自有物业租赁。
1994 年，经深圳市证券管理办公室以深证办复（1994）128 号文批准，本公司发
行人民币普通股 56,300,000 股，每股面值为人民币 1.00 元，计人民币 56,300,000.00
元。其中：发起人深圳市建设（集团）公司（后更名为“深圳市建设投资控股公司”）以
存 量 净 资产折股 40,000,000 股，占股份总额的 71.05% ；向境内社会公众发行
13,000,000 股，占股份总额的 23.09%；向公司内部职工发行 3,300,000 股，占股份总
45
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
额的 5.86%。
1995 年 5 月 24 日，本公司经深圳市证券管理办公室以深证办复（1995）20 号文
批准，按每 10 股送 9 股的比例向股东派送红股计 50,670,000 股。至此，本公司总股
份为 106,970,000 股，总股本为人民币 106,970,000.00 元。1996 年 1 月 18 日，经深
圳市证券管理办公室深证办复（1996）1 号文批准，本公司发起人股东深圳市建设（集
团）公司将其持有本公司法人股部分红股 8,822,680 股转让给深圳市振业股份有限公
司，转让后深圳市建设（集团）公司和深圳市振业（集团）股份有限公司分别持有本
公司股权 62.8%和 8.25%。
1996 年 6 月 30 日，本公司经深圳市证券管理办公室深证办复(1996)34 号文批准，
按每 10 股送 3 股的比例向股东派送红股计 32,091,000 股。至此，本公司总股份为
139,061,000 股，总股本为人民币 139,061,000.00 元。
1997 年 2 月 13 日，本公司经中国证券监督管理委员会证监上字(1997)4 号文批准，
同 意 本 公 司 向 全 体 股 东 配 售 31,984,030 股 普 通 股 ， 其 中 向 发 起 人 股 股 东 配 售
20,086,019 股，向法人股股东配售 2,637,981 股，向社会公众股股东（含高级管理人
员）配售 9,260,030 股。至此，本公司总股份为 171,045,030 股，总股本为人民币
171,045,030.00 元。
1997 年 6 月 23 日，本公司经深圳市证券监督管理办公室深证办复(1997)61 号文
批准按每 10 股送 4 股红股的比例向股东派送红股计 68,418,010 股。至此，本公司总
股份为 239,463,040 股，总股本为人民币 239,463,040.00 元。
2014 年 6 月 12 日，本公司实施经 2014 年 4 月 18 日召开的 2013 年度股东大会
及 2014 年 5 月 28 日召开的 2014 年第三次临时股东大会审议通过的公司 2013 年年度
权益分派方案，以每 10 股送红股 10 股的比例向股东送红股计 239,463,040 股。至此，
本公司总股份为 478,926,080 股，总股本为 478,926,080.00 元。
1996 年 12 月 16 日，经深圳市国有资产管理办公室以深国资办(1996)150 号文批
准，本公司完成了对深圳市金众(集团)股份有限公司(现更名为“深圳市建工集团股份有
限公司”)和深圳市第四建筑工程公司(现更名为“深圳市越众(集团)股份有限公司”)的资
产重组和收购，并经深国资办(1997)197 号文批准成立长城地产企业集团，本公司更名
为深圳市长城地产(集团)股份有限公司，并于 1997 年 10 月 23 日经深圳市工商行政管
理局批准变更登记。
2004 年 4 月 30 日，本公司控股股东深圳市建设投资控股公司将其持有的本公司
67,049,651 股国有股（占本公司总股本 28%）分别转让给江西联泰实业有限公司
44,795,872 股国有股（占本公司总股本 18.71%）和深圳市联泰房地产开发有限公司
22,253,779 股国有股（占本公司总股本 9.29%）；2004 年 11 月 1 日，经国务院国有资
产监督管理委员会以国资产权（2004）991 号文批复同意本次转让并于 2004 年 12 月
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
15 日在中国证券登记结算有限公司深圳分公司办理完过户手续。
2004 年 10 月 13 日，根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会深国资委
（2004）223 号《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》，本公司控股股东深圳市
建设投资控股公司与深圳市投资管理公司、深圳市商贸控股公司重组合并为新成立的
深圳市投资控股有限公司。2004 年 10 月 26 日，深圳市人民政府国有资产监督管理委
员会以深国资委（2004）254 号《关于市创新投资集团有限公司等企业划归市国资委
直接监管的通知》决定，将原由深圳市建设投资控股公司持有的本公司国有股权划归
深圳市国资委持有，由深圳市国资委直接监管，履行出资人的职责。划转后，深圳市
人民政府国有资产监督管理委员会持有本公司 83,333,496 股国有股（占本公司总股本
34.80%）。2005 年 7 月 11 日，国务院国有资产监督管理委员会以国资产权（2005）
689 号《关于深圳市农产品股份有限公司等 18 家上市公司国有股划转的批复》同意深
圳市人民政府批准的本次国有股权划转方案。2005 年 10 月 11 日，中国证券监督管理
委员会以证监公司字（2005）102 号《关于同意深圳市人民政府国有资产监督管理委
员会公告<深圳市长城地产（集团）股份有限公司收购报告书>并豁免其要约收购义务
的批复》批准本次收购并豁免要约收购义务。2006 年 8 月 14 日，上述国有股划转手
续已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕。
2005 年 6 月 30 日，本公司出售了深圳市金众(集团)股份有限公司和深圳市越众(集
团)股份有限公司，成功完成主辅分离。2005 年 9 月 28 日，经深圳市工商行政管理局
批准，公司更名为深圳市长城投资控股股份有限公司。
2006 年 7 月 24 日，经本公司股权分置改革相关股东会议决议，表决通过了《深
圳市长城投资控股股份有限公司股权分置改革方案》，该改革方案要点为：（1）以方案
实施股权登记日（2006 年 7 月 13 日）的公司总股本为基础，由本公司非流通股股东
深圳市建设投资控股公司、深圳市振业（集团）股份有限公司向方案实施股权登记日
登记在册的全体流通股股东按比例支付其所持有的 14,960,573 股公司股份，使流通股
股东每 10 股获送 2.158 股股份；（2）由本公司非流通股股东江西联泰实业有限公司和
深圳市联泰房地产开发有限公司向方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东按
比例支付人民币 61,295,303 元现金,使流通股股东每 10 股获送人民币 8.841 元。综合
以上对价安排，以进入股改程序停牌前最后一个交易日（2006 年 6 月 16 日）的收盘
价人民币 10.50 元折算，流通股股东每 10 股相当于获送 3 股股份。自股权分置改革方
案实施后首个交易日（2006 年 9 月 1 日）起，本公司非流通股股东持有的非流通股份
即获得上市流通权。
2008 年 12 月 31 日，由于江西联泰进行公司分立，其持有本公司的股份已全部过
户到南昌联泰投资有限公司（以下简称“南昌联泰”）名下，江西联泰不再持有本公司股
份。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
2013 年 6 月 9 日，深圳市国资委与深圳市中洲房地产有限公司(以下简称“中洲地
产”)签署了《股份转让协议》，由中洲地产以人民币 28.80 元/股受让深圳市国资委持有
的本公司 47,293,950 股股份(占公司总股本的 19.75%)(以下简称“本次转让”)。本次转
让完成后，深圳市国资委持有公司 10.00%股份，不再是公司第一大股东；南昌联泰投
资有限公司及其一致行动人深圳市联泰房地产开发有限公司合计持有公司 28%股份，
为公司第一大股东。中洲地产此前持有本公司 4.04%股份，本次转让完成后中洲地产
持有本公司 23.79%股份，成为公司第二大股东。
2013 年 7 月 9 日，深圳市远致投资有限公司与深圳市国资委签订了《国有产权无
偿划转协议》，根据协议，深圳市国资委拟将其持有的 23,945,357 股本公司股份（占
本公司总股本的 10%）无偿划转至深圳市远致投资有限公司名下。
2013 年 8 月 16 日，深圳市国资委收到国务院国有资产监督管理委员会国资产权
〔2013〕780 号《关于深圳市长城投资控股股份有限公司股份转让及无偿划转有关问
题的批复》，同意深圳市国资委将所持有的 47,293,950 股本公司股份（占总股本的
19.75%）转让给中洲地产；同意深圳市国资委将所持有的 23,945,357 股本公司股份（占
总股本的 10%）无偿划转给深圳市远致投资有限公司。中洲地产及深圳市远致投资有
限公司于 2013 年 9 月 18 日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕股
份转让过户手续。本次股份过户完成后，深圳市国资委不再直接持有本公司股份，中
洲地产累计持有本公司股份 56,970,503 股，占公司总股本的 23.79%；深圳市远致投
资有限公司累计持有本公司股份 24,068,942 股，占公司总股本的 10.05%。
2013 年 10 月 28 日至 2013 年 11 月 5 日间，中洲地产通过深圳证券交易系统集
中竞价和大宗交易方式累计买入 11,212,000 股公司股份（占公司股份总额的 4.68%）。
截至 2013 年 12 月 31 日，中洲地产合计持有本公司股份 68,217,403 股，占公司股份
总额的 28.49%，为公司第一大股东。
2013 年 12 月 9 日，公司股东南昌联泰投资有限公司通过深圳证券交易所以大宗
交易的方式减持其所持有的 11,000,000 股本公司股份转让给三位自然人股东。本次减
持后南昌联泰投资有限公司与其一致行动人深圳市联泰房地产开发有限公司合计持有
本公司股份 56,049,651 股,占公司股本总额的 23.41%。
2014 年 3 月 4 日，公司股东大会通过公司名称变更为深圳市中洲投资控股股份有
限公司的股东会决议，并于 2014 年 3 月 7 日完成工商变更登记。
2014 年 6 月 30 日，公司股东深圳市中洲房地产有限公司持有本公司股份
137,381,852 股，占公司总股本 28.69%，在本报告期内，其所持本公司股份增加
69,164,449 股，其中因实施 2013 年度利润分配方案，送红股 68,581,247 股，股东增
持 583,202 股，占公司总股本的 0.12%。
（四） 主业变更情况
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
本公司本报告期内无主营变更情况。
（五） 财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日
本公司财务报告由本公司董事会 2014 年 8 月 25 日批准报出。
二、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础编制，根据实际发生的交易和事项，按照
财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38 项具体会计
准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下
合称“企业会计准则”）、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露
编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2010 年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金
融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2014
年 6 月 30 日的财务状况及 2014 年度 1-6 月份的经营成果和现金流量等有关信息。此
外，本公司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2010 年修订的《公
开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报告的一般规定》有关财务报表及
其附注的披露要求。
四、主要会计政策和会计估计
1、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告
期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内
子公司以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
3、企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事
项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂
时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参
与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指
合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资
本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制
下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权
的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得
对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的
控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业
合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当
期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益
性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计
入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要
调整或有对价的，相应调整合并商誉。通过多次交换交易分步实现的企业合并，在本
公司合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日
的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入购买日所属当期投资收
益，同时将与购买日之前持有的被购买方的股权相关的其他综合收益转为当期投资收
益，合并成本为购买日之前持有的被购买方的股权在购买日的公允价值与购买日增持
的被购买方股权在购买日的公允价值之和。
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计
量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，
确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首
先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计
量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份
额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确
认条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日
的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够
实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分
确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入
当期损益。
4、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司能够决定被投
资单位的财务和经营政策,并能据以从被投资单位的经营活动中获取利益的权力。合并
范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的企业或主体。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其
纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处
置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当
期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子
公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流
量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公
司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经
适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，
按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进
行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东
权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期
净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”
项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中
所享有的份额，冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股
权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股
权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的
净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益，在丧失控制权时一并转为当期投资收益。其后，对该部分剩余
股权按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金
融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、10“长期股权投资”或本
附注四、7“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置
对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。不属于一揽子交
易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司
的长期股权投资”（详见本附注四、10、（2）④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股
权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公
司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处
置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收
益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
5、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持
有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的
现金、价值变动风险很小的投资。
6、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银
行公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币
兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生
的汇兑差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇
兑差额按照借款费用资本化的原则处理；②用于境外经营净投资有效套期的套期工具
的汇兑差额（该差额计入其他综合收益，直至净投资被处置才被确认为当期损益）；以
及③可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额
计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账
本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期
汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动
（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益并计入资本公积。
（3）外币财务报表的折算方法
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货
币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，列入股东权益“外币报表折算差额”项目；处
置境外经营时，计入处置当期损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和
负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，
其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日
的即期汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；年末未分配利
润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益并在资产负债表
中股东权益项目下单独列示。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权
益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营
的比例转入处置当期损益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。
汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
7、金融工具
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿
的金额。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得
的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市
场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易
的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公
允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始
确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、
贷款和应收款项以及可供出售金融资产。初始确认金融资产，以公允价值计量。对于
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关的交易费用直接计入当期损
益，对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主
要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观
证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是，
被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场
中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具
结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不
同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或投资
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负
债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，
公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期
损益。
②持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到
期的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生
减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际
利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融
负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融
负债当前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上
预计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同
各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价
等。
③贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司
划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其
他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生
减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
④可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融
资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照其摊余成本法确定，即初始确认金额扣除
已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差
额进行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工
具投资的期末成本为其初始取得成本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认
为其他综合收益并计入资本公积，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入
投资收益。
（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负
债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，
计提减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融
资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值
测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包
括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失
的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
①持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，
减记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证
据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的
减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备
情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
②可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌
时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入资本公积的因公允价值下降形成的累计
损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回
本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与
确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资
的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损
益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益
工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合
55
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
同权利终止；②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放
弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使
企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移
而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损
益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确
认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与
应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前
述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需
确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有
权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控
制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
和其他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金融负债，
相关交易费用计入初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，
公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当
期损益。
②其他金融负债
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与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付
该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利
率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
③财务担保合同及贷款承诺
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合
同，或没有指定为以公允价值计量且其变动计入损益并将以低于市场利率贷款的贷款
承诺，以公允价值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第 13 号—或有事
项》确定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号—收入》的原则确定
的累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量。
（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部
分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融
负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负
债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（7）衍生工具及嵌入衍生工具
衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计
量。衍生工具的公允价值变动计入当期损益。
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产或金融负债，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在
紧密关系，且与嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入
衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后
续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独计量，则将混合工具整体指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
（8）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法
定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金
融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和
金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（9）权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。
权益工具，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加股东权益。
本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少股东权益。本公司
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不确认权益工具的公允价值变动额。
8、应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款等。
（1）坏账准备的确认标准
本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明
应收款项发生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反
合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）；③债务人很可能倒闭或进行其他财
务重组；④其他表明应收款项发生减值的客观依据。
（2）坏账准备的计提方法
①单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
本公司单项金额为人民币 100 万元以上的应收款项确认为单项金额重大的应收款
项。
本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金
融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已
确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行
减值测试。
②按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法
A．信用风险特征组合的确定依据
本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信
用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按
照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量
测算相关。
不同组合的确定依据：
项目 确定组合的依据
对经单独测试未减值的应收款项，采用账龄分析法，按应收款项的账龄和
账龄组合
规定的提取比例确认减值损失，计提坏账准备。
B．根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法
按组合方式实施减值测试时，坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似信用
风险特征（债务人根据合同条款偿还欠款的能力）按历史损失经验及目前经济状况与
预计应收款项组合中已经存在的损失评估确定。
不同组合计提坏账准备的计提方法：
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
项目 计提方法
账龄组合 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收计提比例（%）
1 年以内（含 1 年，下同） 1 1
1-2 年 10 10
2-3 年 30 30
3 年以上 50 50
③单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项金额不重大的应收款项是指期末余额在 100 万元以下，账龄在 1 年以上的应
收账款和其他应收款。
单项金额不重大但单项计提坏账准备的计提方法：资产负债表日，公司对单项金
额不重大但单项计提坏账准备的应收款项，根据其预计未来现金流量（不包括尚未发
生的未来信用损失）按原实际利率折现的现值低于其账面价值的差额，确认为减值损
失，计入当期损益。
（3）坏账准备的转回
如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事
项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值
不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
9、存货
（1）存货的分类
存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、
在建开发产品和拟开发土地。非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品等。
（2）存货取得和发出的计价方法
①已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以
出售为开发目的的物业；拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物
业的土地。拟开发土地在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发
时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发土地当中。
②房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的
借款费用，亦计入房地产开发产品成本；公共配套设施费按实际完工成本计入在建开
发产品，如果一个配套设施存在多个房地产项目受益，则根据其可销售面积按比例分
摊；质量保证金根据合同规定之金额计入完工开发产品成本，同时计入应付账款，待
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保证期满后实际支付。
③各类存货的购入与入库按实际成本计价；非开发产品的发出按加权平均法计价，
开发产品的发出按个别认定法计价。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
年末，存货按成本与可变现净值孰低法计价。
存货可变现净值的确定：产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品
存货，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现
净值；需要经过加工的材料存货，以所生产的产品的估计售价减去至完工时估计将要
发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。
存货跌价准备的计提方法：资产负债表日，按单个存货可变现净值低于账面价值
的差额计提存货跌价准备，计入当期损益。确定存货的可变现净值时，以资产负债表
日取得最可靠的证据估计的售价为基础并考虑持有存货的目的，资产负债表日至财务
报告批准报出日之间存货售价发生波动的，如有确凿证据表明其对资产负债表日存货
已经存在的情况提供了新的或进一步的证据，作为调整事项进行处理；否则，作为非
调整事项。
（4）存货的盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品于领用时按五五摊销法摊销。
10、长期股权投资
（1）投资成本的确定
对于企业合并形成的长期股权投资，如为同一控制下的企业合并取得的长期股权
投资，在合并日按照取得被合并方股东权益账面价值的份额作为初始投资成本。通过
非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，企业合并成本包括购买方付出的资产、
发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和；购买方为企业合并发生的审
计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期
损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，应当计入权
益性证券或债务性证券的初始确认金额。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成
本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公
司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交
易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确
定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位不具有共同控制或重大影响并且在活跃市场中没有报价、公允价值
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算；对被投资单位具有共同控制或重大
影响的长期股权投资，采用权益法核算；对被投资单位不具有控制、共同控制或重大
影响并且公允价值能够可靠计量的长期股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算。
此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，除取得投资时实际支付
的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按
照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，
同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，当期投资损益为应享有或应分担的被投资单位当年实现的净
损益的份额。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各
项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资
单位的净利润进行调整后确认。对于本公司与联营企业及合营之间发生的未实现内部
交易损益，按照持股比例计算属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。
但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号——
资产减值》等规定属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。对被投资单位的其他综
合收益，相应调整长期股权投资的账面价值确认为其他综合收益并计入资本公积。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实
质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单
位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，
恢复确认收益分享额。
对于本公司 2007 年 1 月 1 日首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合
营企业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直
线摊销的金额计入当期损益。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比
例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，
调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
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④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股
权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；
母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、4、
（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款
的差额，计入当期损益；采用权益法核算的长期股权投资，在处置时将原计入股东权
益的其他综合收益部分按相应的比例转入当期损益。对于剩余股权，按其账面价值确
认为长期股权投资或其他相关金融资产，并按前述长期股权投资或金融资产的会计政
策进行后续计量。涉及对剩余股权由成本法转为权益法核算的，按相关规定进行追溯
调整。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
控制是指有权决定一个企业的财务和经营政策，并能据以从该企业的经营活动中
获取利益。共同控制是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经
济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。重大影
响是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响
时，已考虑投资企业和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认
股权证等潜在表决权因素。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
本公司在每一个资产负债表日检查长期股权投资是否存在可能发生减值的迹象。
如果该资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。如果资产的可收回金额低于其账面
价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。
长期股权投资的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
11、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已
出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，
对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，
明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产
列报。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该
资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。
其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地
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使用权一致的政策进行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、17“非流动非金融
资产减值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按
转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益
时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入
扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
12、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。
（2）各类固定资产的折旧方法
固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。固定资产从达到
预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的
使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 15-30 5 3.2-6.3
房屋装修 3-6 0 16.7-33.3
机器设备 5-10 5 9.5-19
运输设备 5-10 5 9.5-31.67
电子设备 3-10 5 9.5-19
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状
态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、17“非流动非金融资产
减值”。
（4）融资租入固定资产的认定依据及计价方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权
最终可能转移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产
一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在
租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，
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在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
（5）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其
成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此
以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差
额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，
如发生改变则作为会计估计变更处理。
13、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达
到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定
可使用状态后结转为固定资产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、17“非流动非金融资
产减值”。
14、借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的
汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资
产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要
的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产
达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认
为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利
息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资
产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确
定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑
差额计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定
可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间
连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
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15、无形资产
（1）无形资产
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很
可能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目
的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的
土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的
房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，
全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的
减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的
无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变
更则作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行
复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其
使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）研究与开发支出
本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开
发阶段的支出计入当期损益：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在
市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能
力使用或出售该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
（3）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、17“非流动非金融资产
减值”。
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16、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的
各项费用。长期待摊费用在预计受益期间平均摊销，能确定受益期限的按不超过十年
的期限平均摊销。
17、非流动非金融资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性
房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公
司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，
进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，
无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备
并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格
确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；
不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价
值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到
可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用
过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后
的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产
的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组
是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预
期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商
誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减
值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或
资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项
资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
18、预计负债
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本
公司承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额
能够可靠地计量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，
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按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确
定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执
行合同变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将
合同预计损失超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。
（2）重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条
件的情况下，按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。对于出售部分业务的重
组义务，只有在本公司承诺出售部分业务（即签订了约束性出售协议时），才确认与重
组相关的义务。
19、股份支付
（1）股份支付的种类
股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具
为基础确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份
支付。
①以权益结算的股份支付
用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日
的公允价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可
行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计
算计入相关成本或费用/在授予后立即可行权时，在授予日计入相关成本或费用，相应
增加资本公积。
用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可
靠计量，按照其他方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能
可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公
允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加股东权益。
②以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的
负债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增
加负债；如须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每
个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价
值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，
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其变动计入当期损益。
（2）确认可行权权益工具最佳估计的依据
在等待期内的每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信
息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。
（3）实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，
按照权益工具公允价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是
指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允
价值总额或采用了其他不利于职工的方式，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视
同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作
为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公
积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作
为授予权益工具的取消处理。
20、收入
收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本
无关的经济利益的总流入。
公司按以下规定确认营业收入实现，并按已实现的收入计入当期损益。
（1）开发产品销售收入确认
销售合同已经签订，合同约定的完工开发产品移交条件已经达到，公司已将完工
开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，相关的收入已经收取或取得了收款
的凭据，该项销售的成本能可靠地计量时，确认为营业收入的实现。实务操作中，本
公司确定房地产销售收入的确认必须同时满足以下五项具体条件：
A、销售合同已经签订并合法生效；B、房地产项目已向当地政府建设主管部门取
得房地产建设工程项目竣工验收备案收文回执和/或住宅交付使用许可证等类似文件；
C、向业主发出入伙通知和/或公告后，已向该业主实际交付房产或合同约定的交房日
届满；D、根据合同约定公司已收讫房款，或首期款收讫的同时办好按揭手续；E、公
司根据实际情况已适当预计该房产项目总建造成本，同时基于项目竣工面积查丈报告
合理确定可销售面积。
（2）开发产品租赁收入确认
本公司采用直线法将收到的租金在租赁期内确认为收入；或有租金在其实际发生
时确认为收入。
（3）工程施工收入确认
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提供的劳务在同一年度开始并完成的，在完成劳务时确认营业收入的实现；如劳
务的开始和完成分属不同的会计年度，在劳务总收入和总成本能够可靠计量、与交易
相关的价款能够流入公司、劳务的完成程度能够可靠地确定时，按完工百分比法，确
认劳务收入的实现。
完工百分比以累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
如果提供劳务的结果不能可靠地估计，区别以下情况处理：合同成本能够收回的，
合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成本在其发生的当期确认为费
用；合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为费用，不确认收入。
如果合同预计总成本将超过合同预计总收入，将预计损失立即确认为当期费用。
（4）商品销售确认
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再对该商品实施继
续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的凭据，与销售该商品的
有关成本能可靠地计量，确认营业收入的实现。
（5）让渡资产使用权收入确认
让渡资产使用权在相关经济利益很可能流入企业且收入金额能够可靠计量时确认
收入。
让渡资产使用权收入金额的确定：
1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定；
2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
21、政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作
为所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名
义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配
计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确
认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费
用和损失的，直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账
面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
22、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）当期所得税
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资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税
法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据
的应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负
债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额
产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应
纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂
时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企
业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且
该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。
除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）
的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递
延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来
抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例
外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认
其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣
亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预
期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的
账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递
延所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的
账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进
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行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税
资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者
是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的
期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、
清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
23、租赁
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权
最终可能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
（1）本公司作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损
益。初始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（2）本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较
大的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同
的基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或
有租金于实际发生时计入当期损益。
（3）本公司作为承租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者
中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，
其差额作为未确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归
属于租赁项目的初始直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资
费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金
于实际发生时计入当期损益。
（4）本公司作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融
资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未
担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实
现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金
于实际发生时计入当期损益。
24、持有待售资产
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若本公司已就处置某项非流动资产作出决议，已经与受让方签订了不可撤销的转
让协议，且该项转让很可能在一年内完成，则该非流动资产作为持有待售非流动资产
核算，不计提折旧或进行摊销，按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低
计量。持有待售的非流动资产包括单项资产和处置组。如果处置组是一组资产组，并
且按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定将企业合并中取得的商誉分摊至
该资产组，或者该处置组是这种资产组中一项经营，则该处置组包括企业合并中的商
誉。
某项资产或处置组被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售的非流动资产的
确认条件，本公司停止将其划归为持有待售，并按照下列两项金额中较低者进行计量：
（1）该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划归为
持有待售的情况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；（2）决定不再出
售之日的可收回金额。
25、职工薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债。
本公司按规定参加由政府机构设立的职工社会保障体系，包括基本养老保险、医
疗保险、住房公积金及其他社会保障制度，相应的支出于发生时计入相关资产成本或
当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而
提出给予补偿的建议，如果本公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减
建议并即将实施，同时本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议的，确认
因解除与职工劳动关系给予补偿产生的预计负债，并计入当期损益。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供
服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预
计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
26、主要会计政策、会计估计的变更
（1）会计政策变更
本报告期内无会计政策变更。
（2）会计估计变更
本报告期内无会计估计变更。
27、前期会计差错更正
本报告期内无会计差错更正。
28、重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无
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法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是
基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判
断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负
债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或
负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的
变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来
期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领
域如下：
（1）租赁的归类
本公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和
融资租赁，在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险
和报酬实质上转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关
的全部风险和报酬，作出分析和判断。
（2）坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收账款减值是基
于评估应收账款的可收回性。鉴定应收账款减值要求管理层的判断和估计。实际的结
果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收账款的账面价值及应收账款坏账
准备的计提或转回。
（3）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现
净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存
货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持
有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的
结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的
计提或转回。
（4）非金融非流动资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减
值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值
迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账
面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额
和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
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公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可
观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经
营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会
采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价
和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产
组组合的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司
需要预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未
来现金流量的现值。
（5）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按
直线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧
和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更
新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行
调整。
（6）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税
务亏损确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税
利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（7）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不
确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项
的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所
得税和递延所得税产生影响。
（8）土地增值税
本公司根据国税发[2006]187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税
清算管理有关问题的通知》基于清算口径累计计提了土地增值税准备金，考虑到土地
增值税有可能受到各地税务局的影响，实际上的缴纳额可能高于或低于资产负债表日
估计的数额，估计额的任何增减变动都会影响以后年度的损益。
五、税项
主要税种及税率
税种 具体税率情况
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税种 具体税率情况
应税销售商品收入按17%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额
增值税
后的差额计缴增值税。
按开发产品销售收入、物业租赁收入、酒店餐饮收入、仓储租金收入和物业管理
营业税
收入5%计缴营业税；按工程施工收入3%计缴营业税。
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的7%计缴。
教育费附加 按实际缴纳的流转税的3%计缴。
地方教育费附加 按实际缴纳的流转税的2%计缴。
房产税 房产原值的70%余值的1.2%计缴。
企业所得税 按应纳税所得额的25%计缴。
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额30-60%计缴。
75
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
六、企业合并及合并财务报表
1、子公司情况
（1）通过设立或投资等方式取得的子公司
金额单位：人民币万元
实质上构成
业务 注册 经营 企业 组织机 年末实际 对子公司净
子公司全称 子公司类型 注册地 法人代表
性质 资本 范围 类型 构代码 出资额 投资的其他
项目余额
深圳市长城地产有限公司 全资子公司 广东深圳 房地产开发 20,000 房地产开发 有限责任公司 林长青 781386961 20,000 --
成都深长城地产有限公司 全资子公司 四川成都 房地产开发 5,000 房地产开发 有限责任公司 许斌 728061308 7,450 --
大连深长城地产有限公司 全资子公司 辽宁大连 房地产开发 5,000 房地产开发 有限责任公司 范爱民 760782893 5,000 --
大连长源房地产有限公司 全资子公司 辽宁大连 房地产开发 5,000 房地产开发 有限责任公司 范爱民 792034507 5,000 --
深圳市香江置业有限公司 全资子公司 广东深圳 房地产开发 1,000 房地产开发 有限责任公司 许斌 79045468X 54,900 --
东莞市莞深长城地产有限公司 全资子公司 广东东莞 房地产开发 5,000 房地产开发 有限责任公司 许斌 791161029 5,000 --
上海深长城地产有限公司 全资子公司 上海南汇 房地产开发 15,000 房地产开发 有限责任公司 杨保华 798984319 35,000 --
成都中洲锦江房地产有限公司 全资子公司 四川成都 房地产开发 2,000 房地产开发 有限责任公司 熊军 597286557 2,000 --
深圳市长盛实业发展有限公司 全资子公司 广东深圳 投资 1,200 投资 有限责任公司 尹善峰 192238629 1,200 --
深圳圣廷苑酒店有限公司 全资子公司 广东深圳 酒店经营 7,500 酒店经营 有限责任公司 宋炳新 618926606 7,500 --
深圳市圣廷苑酒店管理有限公司 全资子公司 广东深圳 酒店管理 100 酒店管理 有限责任公司 宋炳新 761995057 112 --
深圳市长城物流有限公司 全资子公司 广东深圳 出租、物流 15,000 出租、物流 有限责任公司 林长青 192195868 15,000 --
深圳市盈灿工程有限公司 全资子公司 广东深圳 工程施工 6,000 工程施工 有限责任公司 张宇 192193432 6,000 --
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
深圳市长城投资控股有限公司 全资子公司 广东深圳 物业租赁 1,000 物业租赁 有限责任公司 杨兴岭 279367028 1,000 --
成都长华置业有限公司 控股子公司 四川成都 房地产开发 1,000 房地产开发 有限责任公司 罗世钦 202388197 156 --
深圳市圣廷苑物业管理有限公司 全资子公司 广东深圳 物业管理 500 物业管理 有限责任公司 宋炳新 062718106 500 --
惠州市康威投资发展有限公司 全资子公司 广东惠州 房地产开发 1,000 房地产开发 有限责任公司 马一鸣 66984667-3 5,327.25
惠州中洲置业有限公司 全资子公司 广东惠州 实业投资 100 实业投资 有限责任公司 刘继周 67885309-0 103,808.24
惠州市昊恒房地产开发有限公司 全资子公司 广东惠州 房地产开发 10,200 房地产开发 有限责任公司 马一鸣 69970066-7 6,004.94
（续）
少数股东权益中用 从母公司股东权益冲减子公司少数股东
子公司全称 持股比例（%） 表决权比例（%） 是否合并报表 少数股东权益 于冲减少数股东损 分担的本年亏损超过少数股东在该子公
益的金额 司年初股东权益中所享有份额后的余额
深圳市长城地产有限公司 100 100 是 -- -- --
成都深长城地产有限公司 100 100 是 -- -- --
大连深长城地产有限公司 100 100 是 -- -- --
大连长源房地产有限公司 100 100 是 -- -- --
深圳市香江置业有限公司 100 100 是 -- -- --
东莞市莞深长城地产有限公司 100 100 是 -- -- --
上海深长城地产有限公司 100 100 是 -- -- --
成都中洲锦江房地产有限公司 100 100 是 -- -- --
深圳市长盛实业发展有限公司 100 100 是 -- -- --
77
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
深圳圣廷苑酒店有限公司 100 100 是 -- -- --
深圳市圣廷苑酒店管理有限公司 100 100 是 -- -- --
深圳市长城物流有限公司 100 100 是 -- -- --
深圳市盈灿工程有限公司 100 100 是 -- -- --
深圳市长城投资控股有限公司 100 100 是 -- -- --
成都长华置业有限公司 52 52 是 107.59 -- --
深圳市圣廷苑物业管理有限公司 100 100 是 -- -- --
惠州市康威投资发展有限公司 100 100 是
惠州中洲置业有限公司 100 100 是
惠州市昊恒房地产开发有限公司 100 100 是
（2）同一控制下企业合并取得的子公司
本公司无同一控制下企业合并取得的子公司。
（3）非同一控制下企业合并取得的子公司
金额单位：人民币万元
实质上构成
子公司 子公司 业务 注册 经营 企业 法人 组织机 年末实际 对子公司净投
注册地
全称 类型 性质 资本 范围 类型 代表 构代码 出资额 资的其他项目
余额
深圳市华电房地产有限公司 全资子公司 广东深圳 房地产开发 1,900 房地产开发 有限责任公司 林长青 192203397 5,036.98
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
上海振川物业有限公司 全资子公司 上海浦东 房地产开发 2,000 房地产开发 有限责任公司 杨保华 133564002 7,522
上海温馨港湾物业管理有限公司 全资子公司 上海浦东 物业管理 50 物业管理 有限责任公司 邓国华 742665618 50 --
惠州方联房地产有限公司 全资子公司 广东惠州 房地产开发 100 房地产开发 有限责任公司 刘继周 797766563 100 --
惠州大丰投资有限公司 全资子公司 广东惠州 房地产开发 100 房地产开发 有限责任公司 刘继周 797766555 100 --
（续）
从母公司股东权益冲减子公司少数股
少数股东权益中用于
持股比例 表决权比例 是否合并 少数股东 东分担的本年亏损超过少数股东在该
子公司全称 冲减少数股东损益的
（%） （%） 报表 权益 子公司年初股东权益中所享有份额后
金额
的余额
深圳市华电房地产有限公司 100 100 是 -- -- --
上海振川物业有限公司 100 100 是 -- -- --
上海温馨港湾物业管理有限公司 100 100 是 -- -- --
惠州方联房地产有限公司 100 100 是 -- -- --
惠州大丰投资有限公司 100 100 是 -- -- --
79
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
2、特殊目的主体或通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体
本公司无特殊目的主体或通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体。
3、合并范围发生变更的说明
2014 年 5 月 28 日，经本公司 2014 年第三次临时股东大会表决，通过了《关于收购股
权项目暨关联交易的预案》，即同意收购惠州中洲置业有限公司 100%股权、惠州市康威投资
发展有限公司 100%股权，以及惠州市昊恒房地产开发有限公司 5%股权。本次收购的三家项
目公司已经于 6 月 12 日完成了工商部门的股东变更登记手续。本次收购完成，本公司直接
和间接持有上述 3 家公司 100%的股权。本公司自 2014 年 6 月 12 日将其作为收购资产处理，
纳入报表合并范围。
4、报告期新纳入合并范围的主体和报告期不再纳入合并范围的主体
（1）本年新纳入合并范围的子公司
名 称 2014 年 6 月 30 日 自购买日至 2014 年 6 月 30 日
本年度收购资产新增之子公司 净资产 净利润
惠州市康威投资发展有限公司 -17,600,940.28 -344.60
惠州中洲置业有限公司 -43,852,795.68 -368.63
惠州市昊恒房地产开发有限公司 -7,388,942.24 -1,029,898.82
本公司收购上述公司的实质是购买其所拥有的拟开发土地及在建开发产品，作为收购资
产处理。
（2）本年不再纳入合并范围的主体
本年无不再纳入合并范围的公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制
权的经营实体
5、报告期发生的同一控制下企业合并
本公司本期无发生的同一控制下企业合并。
6、报告期发生的非同一控制下企业合并
本公司本期无发生的非同一控制下企业合并。
7、报告期出售丧失控制权的股权而减少的子公司
本公司本期无出售丧失控制权的股权而减少的子公司。
8、本年发生的反向购买
本公司本期未发生反向合并。
9、本年发生的吸收合并
本公司本期未发生吸收合并。
80
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
10、境外经营实体主要报表项目的折算汇率
本公司无境外经营实体。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
项目 人民币 人民币
外币金额 折算率 外币金额 折算率
金额 金额
库存现金： 1,213,920.79 681,090.32
-人民币 1,179,701.43 — — 622,735.86
-港币 35,954.06 0.7938 28,540.33 67,065.66 0.7862 52,727.02
-美元 923.00 6.1528 5,679.03 923.00 6.0969 5,627.44
银行存款： 1,710,122,431.85 1,351,508,335.50
-人民币 1,704,538,332.29 — — 1,346,560,630.96
-港币 5,583,823.39 0.7938 4,432,439.01 5,000,161.22 0.7862 3,931,126.76
-美元 187,176.66 6.1528 1,151,660.55 166,736.83 6.0969 1,016,577.78
其他货币资金： 238,422,250.90 23,128,281.82
-人民币 238,422,250.90 — — 23,128,281.82
合计 1,949,758,603.54 1,375,317,707.64
2、应收账款
（1）应收账款按种类列示
2014 年 6 月 30 日
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的应
-- -- -- --
收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
81
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
组合（按账龄） 10,364,038.14 94.15 434,111.42 4.19
组合小计 10,364,038.14 94.15 434,111.42 4.19
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备
644,248.91 5.85 644,248.91 100.00
的应收账款
合计 11,008,287.05 100.00 1,078,360.33 9.80
（续）
2013 年 12 月 31 日
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的应
-- -- -- --
收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
组合（按账龄） 9,050,347.20 93.35 435,490.39 4.81
组合小计 9,050,347.20 93.35 435,490.39 4.81
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备
644,248.91 6.65 644,248.91 100.00
的应收账款
合计 9,694,596.11 100.00 1,079,739.30 11.14
（2）应收账款按账龄列示
2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 9,474,698.38 86.07 8,117,326.64 83.73
1至2年 18,263.60 0.17 20,340.40 0.21
2至3年 490,000.00 4.45 520,285.00 5.37
3 年以上 1,025,325.07 9.31 1,036,644.07 10.69
合计 11,008,287.05 100.00 9,694,596.11 100.00
（3）坏账准备的计提情况
①按组合计提坏账准备的应收账款
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
82
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 9,474,698.38 91.42 94,746.98 8,117,326.64 89.69 81,173.27
1至2年 18,263.60 0.18 1,826.36 20,340.40 0.22 2,034.04
2至3年 490,000.00 4.73 147,000.00 520,285.00 5.75 156,085.50
3 年以上 381,076.16 3.67 190,538.08 392,395.16 4.34 196,197.58
合计 10,364,038.14 100.00 434,111.42 9,050,347.20 100.00 435,490.39
②单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
应收账款内容 账面余额 计提比例(%) 坏账准备 计提理由
自然人唐 xx（房款） 173,152.91 100.00 173,152.91 已起诉,无可执行财产
自然人黄 xx（房款） 73,096.00 100.00 73,096.00 已起诉,无可执行财产
自然人吴 xx、曾 xx（房款） 72,000.00 100.00 72,000.00 已起诉,无可执行财产
自然人张 xx（房款） 65,700.00 100.00 65,700.00 已起诉,无可执行财产
自然人刘 xx（房款） 57,360.00 100.00 57,360.00 已起诉,无可执行财产
自然人赵 xx（房款） 51,040.00 100.00 51,040.00 已起诉,无可执行财产
自然人王 xx、唐 xx（房款） 43,000.00 100.00 43,000.00 已起诉,无可执行财产
自然人刘 xx（房款） 35,521.00 100.00 35,521.00 已起诉,无可执行财产
瑞田公司 23,140.00 100.00 23,140.00 预计无法收回
自然人董 xx（房款） 18,239.00 100.00 18,239.00 已起诉,无可执行财产
自然人黎 xx、周 xx（房款) 12,000.00 100.00 12,000.00 已起诉,无可执行财产
代付股东方款项 12,000.00 100.00 12,000.00 股权已转让，预计无法收回
自然人李 xx、章 xx（房款) 8,000.00 100.00 8,000.00 预计无法收回
合计 644,248.91 644,248.91
本公司对于上述客户的应收账款，单项金额均未超过人民币 100 万元，但由于该等客户
应收款已挂账多年，该等客户应收款的风险较大，按 100％计提坏账准备。
（4）本年转回或收回情况 本
报告期无报告期前全额计提坏账准备，但在本期又全额收回或转回，或在本年转回比例较大
的应收账款。
（5）报告期实际核销的应收账款情况
本报告期无实际核销的应收账款。
83
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
（6）本报告期应收账款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位欠款
情况。
（7）应收账款金额前五名单位情况
占应收账款总额的比例
单位名称 与本公司关系 金额 年限
（%）
深圳市惠通商务有限公司 非关联方 3,193,465.29 1 年以内 29.01
钻石年代商务会所 非关联方 945,858.66 1 年以内 8.59
中国移动通信集团广东有限公司深圳
非关联方 520,967.00 1 年以内 4.73
分公司
深圳市新东方股权投资基金有限公司 非关联方 332,888.17 1 年以内 3.02
青海中金创业 非关联方 320,600.58 1 年以内 2.91
合计 5,313,779.70 48.26
（8）应收关联方账款情况
详见附注八、6 关联方应收应付款项。
（9）根据《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》终止确认的应收账款情况
本报告期无终止确认的应收账款。
（10）以应收账款为标的进行资产证券化的，继续涉入形成的资产、负债金额
本报告期无以应收账款为标的进行资产证券化的情况。
3、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 164,130,370.65 97.19 5,320,707.60 65.90
1至2年 2,000,000.00 1.18 -- --
2至3年 -- -- 2,000,000.00 24.77
3 年以上 2,753,027.00 1.63 753,027.00 9.33
合计 168,883,397.65 100.00 8,073,734.60 100.00
（2）预付款项金额的前五名单位情况
单位名称 与本公司关系 金额 预付时间 未结算原因
浦东新区财政局 非关联方 152,400,000.00 2014 年 浦东新场地块定金
84
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
深圳福田区住房和建设局 非关联方 5,499,320.00 2014 年 预付购房首期款
深圳市赛百诺生物医药投资有限公司 非关联方 2,000,000.00 2013 年 未到结转条件
深圳市地铁集团有限公司资源开发分公司 非关联方 2,000,000.00 2013 年 未到结算期
深圳市地铁三号线投资有限公司 非关联方 2,000,000.00 2011 年 未到结算期
合计 163,899,320.00
（3）报告期预付款项中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位款项。
4、应收股利
相关款项
2013 年 12 月 31 2014 年 6 月 30 未收回的原
项目 本年增加 本年减少 是否发生
日 日 因
减值
账龄一年以内的应收股利 9,102,779.40 7,461,102.57 16,563,881.97
其中：深圳市建工集团股份有
9,102,779.40 9,102,779.40 在收回中 否
限公司
长城物业集团股份有限公司 0 7,303,073.40 7,303,073.40 在收回中 否
深圳市长城建设监理有限公
0 158,029.17 158,029.17 在收回中 否
司
账龄一年以上的应收股利 7,000,000.00 7,000,000.00
其中：深圳市建工集团股份有
7,000,000.00 7,000,000.00 在收回中 否
限公司
合计 16,102,779.40 7,461,102.57 23,563,881.97
5、其他应收款
（1）其他应收款按种类列示
2014 年 6 月 30 日
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的其
27,589,863.08 29.83 27,589,863.08 100.00
他应收款
85
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
按组合计提坏账准备的其他应收款
组合（按账龄） 61,470,578.68 66.47 12,303,246.33 20.01
组合小计 61,470,578.68 66.47 12,303,246.33 20.01
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备
3,422,544.57 3.70 3,422,544.57 100.00
的其他应收款
合计 92,482,986.33 100.00 43,315,653.98 46.84
（续）
2013 年 12 月 31 日
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的其
27,589,863.08 20.15 27,589,863.08 100.00
他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
组合（按账龄） 105,896,119.97 77.35 12,405,430.36 11.71
组合小计 105,896,119.97 77.35 12,405,430.36 11.71
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备
3,422,544.57 2.50 3,422,544.57 100.00
的其他应收款
合计 136,908,527.62 100.00 43,417,838.01 31.71
（2）其他应收款按账龄列示
2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 23,639,739.63 25.56 74,855,273.16 54.68
1至2年 13,885,329.48 15.01 6,453,032.08 4.71
2至3年 6,472,194.01 7.00 6,410,391.33 4.68
3 年以上 48,485,723.21 52.43 49,189,831.05 35.93
合计 92,482,986.33 100.00 136,908,527.62 100.00
（3）坏账准备的计提情况
①单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款坏账准备计提情况
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
计提比
其他应收款内容 账面金额 坏账准备 理 由
例（%）
深圳市华电房地产有限公司原股东 8,564,193.68 8,564,193.68 100.00 股权已转让，预计无法收回
深圳新世纪酒店有限公司 6,280,000.00 6,280,000.00 100.00 合作终止，预计无法收回
深圳市建设集团投资公司 5,065,654.05 5,065,654.05 100.00 该公司已吊销，预计无法收回
深圳市翠宝大酒楼有限公司 4,722,969.55 4,722,969.55 100.00 该公司已吊销，预计无法收回
深圳市长城商场 1,957,045.80 1,957,045.80 100.00 该公司已吊销，预计无法收回
成都市高新区管委会 1,000,000.00 1,000,000.00 100.00 履约保证金已逾期，无法收回
合计 27,589,863.08 27,589,863.08 100.00
②按组合计提坏账准备的其他应收款
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 23,639,739.63 38.45 236,397.40 74,855,273.16 70.69 748,298.05
1至2年 13,885,329.48 22.59 1,388,532.95 6,453,032.08 6.09 645,303.21
2至3年 6,472,194.01 10.53 1,941,658.20 6,410,391.33 6.05 1,923,117.40
3 年以上 17,473,315.56 28.43 8,736,657.78 18,177,423.40 17.17 9,088,711.70
合计 61,470,578.68 100.00 12,303,246.33 105,896,119.97 100.00 12,405,430.36
③年末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 计提比例(%) 坏账准备 计提理由
深圳常发绣品实业有限公司 655,818.42 100.00 655,818.42 该公司已吊销，预计无法收回
广东国际经济技术合作公司 600,000.00 100.00 600,000.00 该款存在争议，预计无法收回
成都市瑞杰实业发展有限公司 600,000.00 100.00 600,000.00 该公司已吊销，预计无法收回
深圳市实验学校 550,000.00 100.00 550,000.00 挂账多年，预计无法收回
深圳市中洲投资控股股份有限公司工会委
400,000.00 100.00 400,000.00 挂账多年，预计无法收回
员会
邓明（房款） 253,614.18 100.00 253,614.18 本人已出国，无法联系
深圳市光胜发投资咨询有限公司 200,000.00 100.00 200,000.00 无还款打算，预计无法收回
攀路桥公司五洲花园项目部 50,000.00 100.00 50,000.00 挂账多年，预计无法收回
攀枝花路桥总公司城南副中心工程项目部 21,926.68 100.00 21,926.68 挂账多年，预计无法收回
87
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
其他应收款内容 账面余额 计提比例(%) 坏账准备 计提理由
收购华电前应收款 19,980.00 100.00 19,980.00 挂账多年，预计无法收回
成都攀钢建设投资有限公司 19,080.00 100.00 19,080.00 挂账多年，预计无法收回
瑞永昌公司 13,010.00 100.00 13,010.00 挂账多年，预计无法收回
广进商场 10,515.29 100.00 10,515.29 该公司已吊销，预计无法收回
唐晓毅 10,000.00 100.00 10,000.00 挂账多年，预计无法收回
职工宿舍租赁押金 18,600.00 100.00 18,600.00 被没收
合计 3,422,544.57 100.00 3,422,544.57
本公司对于上述客户的其他应收款，单项金额均未超过人民币 100 万元，但由于该等客
户应收款已挂账多年，本公司认为该等客户应收款的风险较大，按 100％计提坏账准备。
（4）本年转回或收回情况
本报告期无报告期前全额计提坏账准备，但在本期又全额收回或转回、或在本年转回比
例较大的其他应收款。
（5）报告期实际核销的大额其他应收款情况
本报告期无实际核销的其他应收款。
（6）本报告期其他应收款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位款项。
（7）其他应收款金额前五名单位情况
占其他应收款总额的
单位名称 与本公司关系 金额 年限
比例（%）
长城物业集团股份有限公司 联营 19,511,073.30 5 年以内 21.10
深圳华电公司原股东 非关联方 8,564,193.68 3 年以上 9.26
惠州市墙材革新与建筑节能办公室 非关联方 6,305,600.00 1 年以内 6.82
深圳新世纪酒店有限公司 非关联方 6,280,000.00 3 年以上 6.79
深圳市华明辉置业有限公司 非关联方 6,000,000.00 3 年以上 6.49
合计 46,660,866.98 50.46
（8）应收关联方账款情况
详见附注八、6 关联方应收应付款项。
（9）根据《企业会计准则第 23 号—金融资产转移》终止确认的其他应收款情况
本报告期无终止确认的其他应收款。
（10）以其他应收款为标的进行资产证券化的，继续涉入形成的资产、负债金额
本报告期无以其他应收款为标的进行资产证券化的情况。
6、存货
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（1）存货分类
2014 年 6 月 30 日
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
完工开发产品 842,157,241.54 842,157,241.54
在建开发产品 6,480,668,737.06 6,480,668,737.06
拟开发土地 2,329,260,982.44 2,329,260,982.44
商品、材料 20,368,558.65 20,368,558.65
合计 9,672,455,519.69 9,672,455,519.69
（续）
2013 年 12 月 31 日
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
完工开发产品 1,423,783,296.84 -- 1,423,783,296.84
在建开发产品 2,800,892,613.88 -- 2,800,892,613.88
拟开发土地 1,290,057,653.55 -- 1,290,057,653.55
商品、材料 16,122,282.13 -- 16,122,282.13
合计 5,530,855,846.40 5,530,855,846.40
（2）完工开发产品
项目 竣工时间 2013 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2014 年 6 月 30 日
天府长城 1 期南熙里 2006.12 6,720,539.21 6,720,539.21
天府长城 2 期嘉南地 2007.12 1,440,196.55 209,877.55 1,230,319.00
天府长城 3 期柏南郡 2008.12 7,639,833.05 1,281,060.16 6,358,772.89
天府长城 3 期图南多 2009.05 2,889,117.07 474,923.36 2,414,193.71
成都 E2 商业街二期 2013.1 130,085,742.93 130,085,742.93
天府半岛城邦 1 期 2010.12 46,555,419.49 8,791,314.70 37,764,104.79
天府半岛城邦 2 期 2011.12 91,477,601.96 40,444,058.64 51,033,543.32
天府半岛城邦 3 期 2013.1 500,618,951.00 402,360,417.32 98,258,533.68
都市阳光 2 期 2 阶段 2008.05 4,050,898.44 2,539,852.27 1,511,046.17
都市阳光 3 期 2010.03 10,119,751.25 71,315.90 10,048,435.35
89
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
项目 竣工时间 2013 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2014 年 6 月 30 日
都市阳光 4 期香樱谷 2012.04 61,279,146.98 15,173,456.24 46,105,690.74
大连海印长城 2009.12 39,264,163.86 39,264,163.86
东莞长城世家 1 期 2008.12 5,368,818.18 810,330.59 4,558,487.59
东莞长城世家 2 期 2011.07 83,705,474.52 17,173,790.51 66,531,684.01
上海珑湾 1 期 2012.08 249,334,422.18 77,581,584.45 171,752,837.73
上海长城中环墅 1 期 2009.06 52,487,231.92 7,294,563.94 45,192,667.98
上海长城中环墅 2 期 2012.03 67,021,215.26 67,021,215.26
长城本部里程家园 2011.08 59,869,640.71 7,419,509.67 52,450,131.04
其他零星楼盘 2011.08 3,855,132.28 3,855,132.28
合计 1,423,783,296.84 581,626,055.30 842,157,241.54
（3）在建开发产品
开工 预计竣工时 2013 年 12 月 31 其中：利息
项目 本期增加 本期减少 2014 年 6 月 30 日
时间 间 日 资本化金额
中洲控股金融中
2008.05 2014.11 1,630,945,029.31 478,120,836.20 65,940,234.82 2,109,065,865.51
心
成都中洲中央
2013.04 2015.09 766,831,049.35 55,204,773.39 2,994,378.69 822,035,822.74
城邦
大连香悦山一段 2013.05 2015.06 97,447,292.81 14,063,555.35 111,510,848.16
上海珑湾 2 期 2013.03 2015.02 305,669,242.41 129,479,358.66 1,019,606.95 435,148,601.07
央筑一期 2012.07 2014.12 2,092,913,994.55 957,125.00 2,092,913,994.55
湾上花园 2011.11 2015.06 909,877,315.03 909,877,315.03
2015.02 116,290.00
其他在建 116,290.00
合计
2,800,892,613.88 3,679,776,123.18 70,911,345.46 6,480,668,737.06
（4）拟开发土地
项目 使用权年限 2013 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2014 年 6 月 30 日
深圳龙华黄金台项目 1992.12-2062.12 215,533,414.90 11,500,000.00 227,033,414.90
大连都市阳光项目 2004.03-2074.03 2,850,407.86 2,850,407.86
惠州天御项目（大丰） 2007.09-2077.09 132,487,367.91 69,018,523.87 201,505,891.78
90
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
项目 使用权年限 2013 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2014 年 6 月 30 日
惠州天御项目（方联） 2007.09-2077.09 188,454,815.55 104,530,479.21 292,985,294.76
笋岗物流园项目 2010.12-2060.12 750,731,647.33 5,321,363.00 756,053,010.33
央筑二期 2011.12-2081.12 674,221,524.18 674,221,524.18
康威地块 2010.06-2050.06 174,611,438.63 174,611,438.63
合计 1,290,057,653.55 1,039,203,328.89 2,329,260,982.44
（5）本公司所有权受限制的存货详见附注七、17。
7、其他流动资产
项目 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
预交税费 170,147,316.90 22,417,145.17
合计 170,147,316.90 22,417,145.17
8、长期应收款
项目 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
应收利息 7,394,929.52 7,394,929.52
应收物业保修金 5,335,183.50 5,335,183.50
账面余额合计 12,730,113.02 12,730,113.02
减：坏账准备 6,365,056.51 6,365,056.51
合计 6,365,056.51 6,365,056.51
9、长期股权投资
（1）长期股权投资分类
项目 2013 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2014 年 6 月 30 日
对合营企业投资 -- -- -- --
对联营企业投资 38,837,838.24 13,983,875.61 24,853,962.63
其他股权投资 67,908,512.40 373,500.00 2,601,200.00 65,680,812.40
减：长期股权投资减值准备 20,617,554.73 20,617,554.73
合计 86,128,795.91 373,500.00 16,585,075.61 69,917,220.30
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（2）长期股权投资明细情况
核算
被投资单位 投资成本 2013 年 12 月 31 日 增减变动 2014 年 6 月 30 日
方法
长城物业集团股份有限公司 权益法 3,050,053.75 38,837,838.24 -13,983,875.61 24,853,962.63
深圳市特皓股份有限公司 成本法 2,601,200.00 2,601,200.00 -2,601,200.00 0.00
深圳市建工集团股份有限公司 成本法 43,486,830.05 43,486,830.05 -- 43,486,830.05
东方帆影（烟台）有限公司 成本法 4,800,000.00 4,800,000.00 -- 4,800,000.00
深圳市粤银投资有限公司 成本法 2,794,900.00 2,794,900.00 -- 2,794,900.00
深圳骏宝实业股份有限公司 成本法 4,129,645.00 4,129,645.00 -- 4,129,645.00
湖北宜昌花城水泥有限公司 成本法 4,680,000.00 2,092,834.85 -- 2,092,834.85
贵阳房地产公司 成本法 3,000,000.00 3,000,000.00 -- 3,000,000.00
深圳市青鸟建联科技工程有限
成本法 1,620,000.00 1,403,102.50 -- 1,403,102.50
公司
深圳市长城货运市场管理有限
成本法 40,000.00 40,000.00 -- 40,000.00
公司
深圳实验(盛世)幼儿园 成本法 3,000,000.00 3,000,000.00 -- 3,000,000.00
深圳市长城建设监理有限公司 成本法 933,500.00 560,000.00 373,500.00 933,500.00
合计 74,136,128.80 106,746,350.64 -16,211,575.61 90,534,775.03
（续）
在被投资单
在被投资单 在被投资单位 位持股比例
本年计提 本年现金红
被投资单位 位持股比例 享有表决权比 与表决权比 减值准备
减值准备 利
（%） 例（%） 例不一致的
说明
长城物业集团股份有限公司 22.21 22.21 -- -- -- 7,303,073.40
深圳市特皓股份有限公司 4.30 4.30 -- -- --
深圳市建工集团股份有限公司 15.00 15.00 -- -- --
东方帆影（烟台）有限公司 10.00 10.00 -- 4,800,000.00 -- --
深圳市粤银投资有限公司 20.51 20.51 -- 2,794,900.00 -- --
深圳骏宝实业股份有限公司 12.50 12.50 -- 4,129,645.00 -- --
92
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在被投资单
在被投资单 在被投资单位 位持股比例
本年计提 本年现金红
被投资单位 位持股比例 享有表决权比 与表决权比 减值准备
减值准备 利
（%） 例（%） 例不一致的
说明
湖北宜昌花城水泥有限公司 39.00 39.00 -- 2,092,834.85 -- --
贵阳房地产公司 合作 合作 -- 3,000,000.00 -- --
深圳市青鸟建联科技工程有限公
19.06 19.06 -- 800,174.88 -- --
司
深圳市长城货运市场管理有限公
8.00 8.00 -- --- -- --
司
深圳实验(盛世)幼儿园 90.00 90.00 -- 3,000,000.00 -- --
深圳市长城建设监理有限公司 18.67 18.67 -- -- -- 158,029.17
合计 20,617,554.73 7,461,102.57
（3）向投资企业转移资金的能力受到限制的有关情况
本公司向投资企业转移资金的能力没有受到限制。
（4）未确认的投资损失的详细情况
本公司无未确认的投资损失。
（5）对合营企业投资和联营企业投资
①合营企业情况
本公司无合营企业。
②联营企业情况
本企业持 本企业在被投
被投资单位名称 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 股比例 资单位表决权
（%） 比例（%）
长城物业集团股份 股份有限公
广东深圳 陈耀忠 物业管理 13,154.40 万元 22.21 22.21
有限公司 司
（续）
2014 年 2014 年 2014 年 2014 年 2014 年
被投资单位 关联 组织机构
6 月 30 日 6 月 30 日 6 月 30 日 1-6 月 1-6 月
名称 关系 代码
资产总额 负债总额 净资产总额 营业收入总额 净利润
93
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
2014 年 2014 年 2014 年 2014 年 2014 年
被投资单位 关联 组织机构
6 月 30 日 6 月 30 日 6 月 30 日 1-6 月 1-6 月
名称 关系 代码
资产总额 负债总额 净资产总额 营业收入总额 净利润
长城物业 集团股
918,055,903.72 823,028,136.75 111,775,562.82 645,614,689.36 -30,080,154.05 联营 192219786
份有限公司
（6）长期股权投资减值准备明细情况
项目 2013 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2014 年 6 月 30 日
其他长期股权投资
东方帆影（烟台）有限公司 4,800,000.00 -- --- 4,800,000.00
深圳市粤银投资有限公司 2,794,900.00 -- -- 2,794,900.00
深圳骏宝实业股份有限公司 4,129,645.00 -- -- 4,129,645.00
湖北宜昌花城水泥有限公司 2,092,834.85 -- -- 2,092,834.85
贵阳房地产公司 3,000,000.00 -- -- 3,000,000.00
深圳市青鸟建联科技工程有限公司 800,174.88 -- -- 800,174.88
深圳实验(盛世)幼儿园 3,000,000.00 -- -- 3,000,000.00
合计 20,617,554.73 -- -- 20,617,554.73
10、投资性房地产
（1）投资性房地产明细情况
项目 2013 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2014 年 6 月 30 日
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 489,087,622.58 14,057,804.81 475,029,817.77
减：投资性房地产减值准备
合计 489,087,622.58 0.00 14,057,804.81 475,029,817.77
（2）按成本计量的投资性房地产
项目 2013 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2014 年 6 月 30 日
一、原值合计 820,720,631.21 820,720,631.21
房屋、建筑物 820,720,631.21 820,720,631.21
二、累计折旧和摊销合计 331,633,008.63 14,057,804.81 345,690,813.44
房屋、建筑物 331,633,008.63 14,057,804.81 345,690,813.44
三、减值准备合计 --
94
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
项目 2013 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2014 年 6 月 30 日
房屋、建筑物 --
四、账面价值合计 489,087,622.58 -14,057,804.81 475,029,817.77
房屋、建筑物 489,087,622.58 -14,057,804.81 475,029,817.77
注：①本年折旧和摊销额 14,057,804.81 元。
②截止 2014 年 6 月 30 日，本公司投资性房地产项目中未发现有减值事项发生，故无需
计提相应的资产减值准备。
（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况
截至 2014 年 6 月 30 日，本公司账面价值 189,333,884.36 元的投资性房地产尚未办妥
产权证明。
（4）本公司所有权受限制的投资性房地产详见附注七、17。
11、固定资产
（1）固定资产情况
项目 2013 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2014 年 6 月 30 日
一、账面原值合计 511,848,810.16 9,659,532.42 1,610,416.48 519,897,926.10
其中：房屋及建筑物 47,003,983.27 47,003,983.27
机器设备 45,059,098.20 45,059,098.20
运输工具 34,000,769.72 6,602,285.00 1,103,862.00 39,499,192.72
电子及其他设备 63,859,212.35 2,373,310.90 450,554.48 65,781,968.77
固定资产装修 321,925,746.62 683,936.52 56,000.00 322,553,683.14
二、累计折旧 本年新增 本年计提
累计折旧合计 426,551,314.63 866,750.29 10,191,851.74 1,483,708.28 436,126,208.38
其中：房屋及建筑物 23,085,321.71 1,017,058.32 24,102,380.03
机器设备 42,690,050.74 499,952.65 43,190,003.39
运输工具 25,466,728.58 408,800.84 1,397,039.02 1,074,918.90 26,197,649.54
电子及其他设备 54,713,745.81 457,949.45 1,528,516.75 408,789.38 56,291,422.63
固定资产装修 280,595,467.79 5,749,285.00 286,344,752.79
三、账面净值合计 85,297,495.53 9,659,532.42 11,185,310.23 83,771,717.72
95
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
项目 2013 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2014 年 6 月 30 日
其中：房屋及建筑物 23,918,661.56 1,017,058.32 22,901,603.24
机器设备 2,369,047.46 499,952.65 1,869,094.81
运输工具 8,534,041.14 6,602,285.00 1,834,782.96 13,301,543.18
电子及其他设备 9,145,466.54 2,373,310.90 2,028,231.30 9,490,546.14
固定资产装修 41,330,278.83 683,936.52 5,805,285.00 36,208,930.35
四、减值准备合计 -- -- -- --
其中：房屋及建筑物 -- -- -- --
机器设备 -- -- -- --
运输工具 -- -- -- --
电子及其他设备 -- -- -- --
固定资产装修 -- -- -- --
五、账面价值合计 85,297,495.53 9,659,532.42 11,185,310.23 83,771,717.72
其中：房屋及建筑物 23,918,661.56 0.00 1,017,058.32 22,901,603.24
机器设备 2,369,047.46 0.00 499,952.65 1,869,094.81
运输工具 8,534,041.14 6,602,285.00 1,834,782.96 13,301,543.18
电子及其他设备 9,145,466.54 2,373,310.90 2,028,231.30 9,490,546.14
固定资产装修 41,330,278.83 683,936.52 5,805,285.00 36,208,930.35
注：本年折旧额为 10,191,851.74 元。
（2）所有权受到限制的固定资产情况
截止 2014 年 6 月 30 日，本公司无所有权受到限制的固定资产.。
（3）暂时闲置的固定资产
截止 2014 年 6 月 30 日，本公司无重大固定资产闲置的情况。
（4）未办妥产权证书的固定资产情况
截止 2014 年 6 月 30 日，本公司账面价值 15,467,866.39 元的固定资产尚未办妥产权证
明。
12、在建工程
（1）在建工程基本情况
96
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
千人宴会厅改造工程 800,000.00 800,000.00 800,000.00 -- 800,000.00
酒店 A 座 6-29 层给水管道
1,076,740.00 1,076,740.00 1,090,740.00 -- 1,090,740.00
改造工程
合计 1,876,740.00 1,876,740.00 1,890,740.00 -- 1,890,740.00
（2）重大在建工程项目变动情况
预算数（万 本年增 本年转入固定 其他减少
工程名称 2013 年 12 月 31 日 2014 年 6 月 30 日
元） 加数 资产数 数
千人宴会厅改造工程 2,335.67 800,000.00 -- 800,000.00
酒店 A 座 6-29 层给水管道
270.77 1,090,740.00 14,000.00 1,076,740.00
改造工程
合计 2,606.44 1,890,740.00 14,000.00 1,876,740.00
（续）
利息资本化 其中：本年利息资 本年利息资 工程投入占预算 工程
工程名称 资金来源
累计金额 本化金额 本化率（%） 的比例（%） 进度（%）
千人宴会厅改造工程 -- -- -- 3.43 -- 自有资金
酒店 A 座 6-29 层给水管道改
-- -- -- 39.77 95.00 自有资金
造工程
合计 -- -- --
（3）在建工程减值准备
截止 2014 年 6 月 30 日，本公司在建工程不存在减值迹象。
（4）重大在建工程的工程进度情况
项目 工程进度 备注
千人宴会厅改造工程 项目处于前期准备阶段
酒店 A 座 6-29 层给水管道改造工程 完工 95%
13、无形资产
（1）无形资产情况
项目 2013 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2014 年 6 月 30 日
97
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
项目 2013 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2014 年 6 月 30 日
一、账面原值合计 13,809,825.00 128,420.00 0.00 13,938,245.00
其中：土地使用权 6,997,400.00 6,997,400.00
计算机软件 6,812,425.00 128,420.00 6,940,845.00
二、累计摊销合计 7,200,998.26 319,998.40 7,520,996.66
其中：土地使用权 1,107,921.61 110,792.16 1,218,713.77
计算机软件 6,093,076.65 209,206.24 6,302,282.89
三、减值准备累计金额合计 -- -- -- --
其中：土地使用权 -- -- -- --
计算机软件 -- -- -- --
四、账面价值合计 6,608,826.74 -191,578.40 6,417,248.34
其中：土地使用权 5,889,478.39 -110,792.16 5,778,686.23
计算机软件 719,348.35 -80,786.24 638,562.11
注：本年摊销金额为 317,281.18 元。
（2）截止 2014 年 6 月 30 日，无因担保或其他原因造成所有权或使用权受到限制的无
形资产。
（3）截止 2014 年 6 月 30 日，本公司无使用寿命不确定的无形资产。
14、长期待摊费用
其他减少的
项目 2013 年 12 月 31 日 本年增加 本年摊销 其他减少 2014 年 6 月 30 日
原因
办公室装修 --
506,173.91 1,379,932.04 546,024.53 1,340,081.42
融资顾问费 --
3,454,849.06 35,702,000.00 7,168,593.74 31,988,255.32
合计 --
3,961,022.97 37,081,932.04 7,714,618.27 - 33,328,336.74
15、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
① 已确认的递延所得税资产
98
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
项目 可抵扣暂时性差 可抵扣暂时性差异及可
递延所得税资产 递延所得税资产
异及可抵扣亏损 抵扣亏损
减值准备 4,106,459.05 16,425,836.20 4,107,913.05 16,431,652.20
长期资产 24,019,258.85 96,077,035.40 24,572,270.27 98,289,081.08
可弥补亏损或费用 90,689,833.04 362,759,332.16 78,321,257.75 313,285,031.00
预计土地增值税 53,456,229.64 213,824,918.56 141,766,185.22 567,064,740.88
预收楼款 54,248,651.85 216,994,607.40 15,193,445.77 60,773,783.08
合计 226,520,432.43 906,081,729.72 263,961,072.06 1,055,844,288.24
（2）未确认递延所得税资产明细
项目 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
可抵扣暂时性差异 12,654,951.48 12,656,490.78
可抵扣亏损 20,939,130.49 10,249,522.18
合计 33,594,081.97 22,906,012.96
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 备注
2014 年 49,504.35 --
2015 年 745,668.98 744,703.76 --
2016 年 5,975,719.81 5,974,701.53 --
2017 年 1,269,300.38 1,268,459.92 --
2018 年 11,791,300.00 2,212,152.62 --
2019 年 1,157,141.32
合计 20,939,130.49 10,249,522.18
16、资产减值准备明细
本年减少
项目 2013 年 12 月 31 日 本年计提 2014 年 6 月 30 日
转回数 转销数
一、坏账准备 50,862,633.82 1,307,179.72 1,410,742.72 50,759,070.82
二、长期股权投资减值准备 20,617,554.73 20,617,554.73
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
本年减少
项目 2013 年 12 月 31 日 本年计提 2014 年 6 月 30 日
转回数 转销数
合计 71,480,188.55 1,307,179.72 1,410,742.72 0.00 71,376,625.55
17、所有权或使用权受限制的资产
项目 项目名称 2014 年 6 月 30 日
用于担保的资产小计： 3,792,075,679.48
拟开发土地 央筑二期*1 674,221,524.18
在建开发产品 央筑一期*2 116,135,466.16
在建开发产品 湾上花园*2 909,877,315.03
在建开发产品 成都中洲中央城邦*3 822,035,822.74
已完工开发产品 天府半岛城邦三期*4 98,258,533.68
在建工程 上海珑湾二期住宅项目*5 435,148,601.07
投资性房地产 长兴大厦*6 129,205,098.66
投资性房地产 长盛大厦*7 58,193,317.96
长期股权投资 香江公司股权*8 549,000,000.00
其他原因造成所有权或使用权受限制的资产小计： 227,033,414.90
拟开发土地 深圳龙华黄金台项目*9 227,033,414.90
合计
*1 本公司子公司惠州市昊恒房地产开发有限公司于 2013 年 9 月 12 日以该项目之惠州市
金山湖（JSH-A03-05）的宗地编号为 0090110883 的地块 [产权证号：惠府国用（2013）第
13020900016 号]土地使用权作为抵押物，为深圳中洲集团有限公司在中国银行广东省分行
2.5 亿元的借款向广东省融资再担保有限公司提供反担保，抵押到期日为 2015 年 9 月 18 日。
*2 本公司子公司惠州市昊恒房地产开发有限公司于 2013 年 4 月 23 日以该项目之惠州
市金山湖（JSH-A03-04）的宗地编号为 0090110043 的地块 [产权证号：惠府国用（2013）
第 13020900003 号]土地使用权以及惠州市金山湖（JSH-A03-05）的宗地编号为 0090110884
的地块[产权证号：惠府国用（2013）第 13020900015 号]的第 1-10、30、32、34-36 栋在建
工程作为抵押物，向中信银行惠州分行借款人民币 350,000,000.00 元。截止 2014 年 6 月 30
日，借款余额为人民币 285,000,000.00 元，借款抵押物为上述的土地使用权和在建工程的第
8、10、32、35 栋，借款到期日为 2016 年 4 月 26 日。
100
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
*3 本公司于 2013 年 6 月 24 日以该项目之成都市锦江区攀成钢片区、沙河以西、双桂路
以南 3 号地块[产权证号：成国用（2013）第 109 号]土地使用权作为抵押物，向中国农业银
行深圳国贸支行借款人民币 4 亿元。截止 2014 年 6 月 30 日实际借款人民币 103,450,000.00
元，借款到期日 2016 年 6 月 27 日。
*4 本公司于 2011 年 6 月 17 日以该项目之成都市高新区桂溪乡永安村半岛城邦 3
期用地[产权证号：成高国用(2005)第 4383 号]作为抵押物，向中国建设银行深圳市分行借
款人民币 130,000,000.00 元，由中国建设银行四川分行作为本次银团贷款协办行结算代理
行。借款到期日为 2014 年 7 月 20 日。截止 2014 年 6 月 30 日，借款余额为人民币
0.00 元。
本公司于 2012 年 8 月 16 日以该项目之成都市高新区桂溪乡永安村半岛城邦 3 期用地
[产权证号：成高国用(2005)第 4383 号]作为抵押物，向中国建设银行深圳分行借款人民币
270,000,000.00 元（实际借款人民币 270,000,000.00 元）。由中国建设银行四川分行作为
本次银团贷款协办行结算代理行，借款到期日为 2014 年 7 月 20 日。截止 2014 年 6 月 30
日借款余额 190,000,000.00 元，该借款已于 2014 年 7 月 7 日偿还完毕。
上述项目抵押解除手续正在办理中。
*5 本公司于 2014 年 1 月 21 日以该项目之上海市南汇区惠南镇 23 街坊 22/7 丘地块[产
权证号：沪房地南字 2008 第 007993 号]住宅项目对应占地面积的土地使用权以及住宅项目
在建工程作为抵押物，向中国农业银行股份有限公司上海南汇支行借款人民币
250,000,000.00 元。截止 2014 年 6 月 30 日借款余额 61,814,900.00 元，借款到期日 2017
年 2 月 23 日。
*6 本公司于 2014 年 1 月 20 日与中国农业银行国贸支行签订借款合同，将持有的宗地号
为 B215-0049 ， 宗 地 面 积 为 31,442.47 平 米 ， 建 筑 面 积 为 70,931.64 平 米 ， 原 值 为
262,192,525.92 元[房产证号：深房地字第 3000405398]的长兴大厦作为抵押物，向中国农业
银行国贸支行借款 960,000,000.00 元，分期还款，借款到期日为 2028 年 10 月 27 日。截止
2014 年 6 月 30 日，实际借款余额为 718,000,000.00 元。
*7 本公司于 2014 年 1 月 28 日与中国农业银行国贸支行签订借款合同，将持有的宗地号
为 B215-0049 ， 宗 地 面 积 为 31,442.47 平 米 ， 建 筑 面 积 为 37,009.68 平 米 ， 原 值 为
143,699,684.90 元[房产证号：深房地字第 3000427595]的长盛大厦作为抵押物，向中国农业
银行国贸支行借款 440,000,000.00 元，分期还款，借款到期日为 2028 年 11 月 28 日。截止
2014 年 6 月 30 日，实际借款余额为 198,000,000.00 元。
*8 本公司于 2014 年 3 月 28 日与华润深国投信托有限公司签署信托贷款协议，以本公司
持有的子公司深圳市香江置业有限公司 100%股权作为抵押物，向华润深国投信托有限公司
借款人民币 9 亿元。借款到期日为 2016 年 2 月 20 日，截止 2014 年 6 月 30 日借款余额为
人民币 900,000,000.00 元。
101
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
*9 本公司子公司深圳市华电房地产有限公司所拥有的位于深圳市宝安区龙华镇民治村的
黄金台山庄别墅用地（宗地号为 A806-0001）284,452.80 ㎡的土地使用权，因深圳市宝东地
产开发有限公司为海口创世纪旅业发展有限公司提供借款担保逾期未还，于 2001 年 12 月 30
日被广州市中级人民法院查封，至今尚未解封。深圳市华电房地产有限公司享有的黄金台山
庄别墅用地权益中有 65％的权益，因该公司被本公司收购前的历史遗留债务诉讼的原因被广
州铁路运输中级人民法院所查封，目前该遗留债务已解除，但解封手续尚未办妥。另外，因
政府规划调整，该地块于 2013 年 2 月 25 日被深圳市规划和国土资源委员会认定为闲置土地。
目前，政府实际占用项目用地 17.69 万平方米，政府将按照等价值原则进行收地补偿，相关
方案正在谈判中。
18、短期借款
（1）短期借款分类
项目 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
保证借款 35,000,000.00 5,000,000.00
合计 35,000,000.00 5,000,000.00
（2）本公司无已到期未偿还的短期借款。
19、应付票据
（1）应付票据分类
项目 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
银行承兑汇票 50,000,000.00
商业承兑汇票
合计 50,000,000.00
（2）银行承兑汇票明细情况
银行名称 金额 期限
招商银行惠州分行 30,000,000.00 2014 年 4 月 30 日至 2014 年 10 月 29 日
光大银行惠州分行 20,000,000.00 2014 年 6 月 19 日至 2014 年 12 月 19 日
20、应付账款
（1）应付账款明细情况
项目 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
102
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
应付账款 830,382,375.25 504,877,705.10
合计 830,382,375.25 504,877,705.10
（2）报告期应付账款中无应付持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位或关
联方的款项。
（3）应付关联方款项详见附注八、6。
21、预收款项
（1）预收款项明细情况
项目 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
1 年以内 1,430,837,312.89 505,145,159.47
1至2年 376,202,269.30 76,635,816.88
2至3年 2,297,246.00 6,365,497.00
3 年以上 30,000.00 128,902.00
合计 1,809,366,828.19 588,275,375.35
（2）报告期预收款项中无预收持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位或关
联方的款项情况
（3）账龄超过 1 年的大额预收款项主要为尚未结算的预收房款。
（4）本公司期末预收款项主要明细项目列示如下：
项目 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
成都天府长城售楼款 93,930,439.00 416,333,709.36
上海中环墅售楼款 8,250,475.30 10,154,787.30
东莞松山湖售楼款 27,236,087.00 23,207,188.00
大连都市阳光售楼款 4,962,231.00 14,334,584.00
上海珑湾项目 123,253,053.70 114,840,884.61
中洲控股金融中心 174,215,198.00
惠州央筑一期项目 1,372,453,173.00
合计 1,804,300,657.00 578,871,153.27
22、应付职工薪酬
103
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
项目 2013 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2014 年 6 月 30 日
一、工资、奖金、津贴和补贴 57,621,959.70 55,659,967.27 84,867,049.95 28,414,877.02
二、职工福利费 2,905,359.08 2,905,359.08 0.00
三、社会保险费 1,748,205.07 8,015,901.52 7,324,077.63 2,440,028.96
其中：1.医疗保险费 17,291.33 1,402,746.95 1,407,963.96 12,074.32
2.基本养老保险费 37,483.71 5,576,566.23 4,989,614.53 624,435.41
3.年金缴费 1,689,587.99 538,521.65 429,270.60 1,798,839.04
4.失业保险费 1,424.00 279,861.11 277,680.49 3,604.62
5.工伤保险 1,072.75 109,152.93 109,150.11 1,075.57
6.生育保险 1,345.29 101,152.65 102,497.94 0.00
7.其他保险 7,900.00 7,900.00 0.00
四、住房公积金 39,452.80 3,413,986.75 2,850,006.85 603,432.70
五、工会经费和职工教育经费 1,638,017.75 1,165,728.27 1,309,404.98 1,494,341.04
六、非货币性福利 839,220.32 839,220.32 0.00
七、辞退福利 11,245,015.50 928,934.11 8,523,572.11 3,650,377.50
合计 72,292,650.82 72,929,097.32 108,618,690.92 36,603,057.22
注：①应付职工薪酬中无属于拖欠性质的金额。
②应付职工薪酬预计 2014 年第 3 季度发放完毕。
23、应交税费
项目 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
增值税 79.41 10,843.76
营业税 6,034,267.21 3,561,864.86
企业所得税 298,880,019.22 345,271,612.64
个人所得税 6,226,992.19 3,739,013.84
城市维护建设税 441,845.01 246,452.55
房产税 5,823,252.05 5,601,773.05
土地增值税 445,029,989.51 2,045,587.30
印花税 399,954.72 525,245.81
104
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
项目 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
教育费附加 294,985.98 165,832.85
堤围防护费 100,133.91 143,552.43
价格调节基金 4,469,561.26 3,769,296.37
其他税费 1,881,146.80 1,360,003.49
合计 769,582,227.27 366,441,078.95
24、应付利息
项目 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
短期借款应付利息 --
长期借款应付利息 7,301,338.02 4,481,419.27
合计 7,301,338.02 4,481,419.27
25、其他应付款
（1）其他应付款明细情况
项目 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
土地增值税准备金 376,140,357.20 836,209,163.62
往来款 933,810,375.19
应付股权款 360,939,140.57
押金保证金等 555,576,926.80 199,182,615.19
合计 2,226,466,799.76 1,035,391,778.81
（2）本报告期末其他应付款中无应付持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单
位或关联方的款项。
（3）本报告期末其他应付款中应付关联方款项详见附注八、６。
（4）其他应付款期末余额人民币 2,226,466,799.76 元，其中：本公司根据国税发
[2006]187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
基于清算口径累计计提了土地增值税准备金计人民币 376,140,357.20 元（其中 2013 年：人
民币 836,209,163.62 元）。
（5）账龄超过一年的其他应付款主要为土地增值税清算准备金、押金等。
105
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
26、一年内到期的非流动负债
（1）一年内到期的长期负债明细情况
项目 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
1 年内到期的长期借款（附注七、27） 795,000,000.00 784,400,000.00
合计 795,000,000.00 784,400,000.00
（2）一年内到期的长期借款
①一年内到期的长期借款明细情况
项目 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
抵押借款 445,000,000.00 784,400,000.00
担保借款 350,000,000.00
合计 795,000,000.00 784,400,000.00
注：一年内到期的长期借款中无逾期借款。
②金额前五名的一年内到期的长期借款
2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
贷款单位 借款起始日 借款终止日 利率（%） 币种 外币金 外币
本币金额 本币金额
额 金额
建设银行深圳分行 2011.07.21 2016.02.17 6.25-7.38 人民币 -- 540,000,000.00 -- 596,000,000.00
中信银行惠州分行 2013.04.26 2016.04.26 6.50 人民币 -- 219,000,000.00 -- --
农业银行深圳国贸支
2014.01.28 2028.12.28 7.205 人民币 -- 36,000,000.00 -- 128,400,000.00
行
中国银行成都开发西
2013.01.09 2014.12.31 7.38 人民币 60,000,000.00
区支行
合计 795,000,000.00 784,400,000.00
③一年内到期的长期借款中无逾期借款。
27、长期借款
（1）长期借款分类
①长期借款的分类
项目 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
抵押借款 1,556,264,900.00 2,354,450,000.00
106
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
担保借款 1,450,000,000.00
质押及担保借款 900,000,000.00
减：一年内到期的长期借款（附注七、26） 795,000,000.00 784,400,000.00
合计 3,111,264,900.00 1,570,050,000.00
抵押借款的抵押资产类别以及金额,详见附注七、17。
② 长期借款明细情况
2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
借款 借款
贷款单位 利率（%） 币种 外币金 外币金
起始日 终止日 本币金额 本币金额
额 额
农业银行深圳国贸支 6.46%-
2013.06.28 2028.11.28 人民币 -- 983,450,000.00 735,050,000.00
行*1 7.205%
华润深国投信托有限
2014.03.31 2016.02.20 11.00% 人民币 -- 900,000,000.00 --
公司*2
建设银行深圳分行*3 2011.08.19 2016.02.18 7.38% 人民币 -- 600,000,000.00 800,000,000.00
西藏信托有限公司*4 2014.05.30 2016.05.27 11.00% 人民币 500,000,000.00 --
中信银行惠州分行*5 2013.04.26 2016.04.26 8.50% 人民币 66,000,000.00 --
农业银行上海南汇支
2014.02.24 2017.02.23 6.765% 人民币 61,814,900.00 --
行*6
中国银行成都开发西
2013.01.09 2015.06.30 7.380% 人民币 35,000,000.00
区支行
合计 -- 3,111,264,900.00 1,570,050,000.00
*1 本公司于 2014 年 1 月 28 日，向中国农业银行深圳国贸支行抵押贷款人民币 4.4 亿
元，贷款期限至 2028 年 11 月 28 日，贷款利率以人行公布的同期同档次基准利率基础上浮
10%，按月付息，第 1 季度不还款，后第 1-4 年每季度还本 200 万元，第 5-6 年每季度还本
500 万元，第 7-15 年每季度还本 1,000 万元，2028 年 11 月到期还清本金 2,800 万元，截至
2014 年 6 月 30 日实际贷款额 1.98 亿元；
本公司于 2014 年 1 月 20 日，向中国农业银行深圳国贸支行抵押贷款人民币 9.6 亿元，
贷款期限至 2028 年 10 月 27 日，贷款利率以人行公布的同期同档次基准利率基础上浮 10%，
按月付息，第 1 季度不还款，后第 1 年每季度还本 600 万元，第 2 年每季度还本 800 万元，
第 3-4 年每季度还本 1,000 万元，第 5-6 年每季度还本 1,300 万元，第 7-9 年每季度还本 1,500
万元，第 10-11 年每季度还本 2,000 万元，第 12-15 年每季度还本 2,500 万元，2028 年 10
月到期还清本金 3,000 万元，截至 2014 年 6 月 30 日实际贷款额 7.18 亿元；
本公司于 2013 年 6 月 24 日，向中国农业银行深圳国贸支行签订抵押贷款人民币 4 亿元，
贷款期限至 2016 年 6 月 27 日，贷款利率以人行公布的贷款利率上浮 5%，按月付息，截至
107
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
2014 年 06 月 30 日实际借款人民币 10,345 万元。
*2 本公司于 2014 年 3 月 31 日，向华润深国投信托有限公司质押担保信托贷款人民币 9
亿元，贷款期限至 2016 年 2 月 20 日，贷款利率为 11%，按季付息，用款 18 个月还本 3 亿
元，21 个月再还本 5 亿元，剩余贷款到期前归还。
*3 本公司于 2011 年 8 月 18 日，向中国建设银行深圳市分行贷款人民币 6 亿元，2013
年 1 月 10 日，本公司向中国建设银行深圳市分行贷款人民币 4 亿元，贷款期限至 2016 年 2
月 18 日，按月付息，2014 年每季度还本 5,000 万元，2015 年每季度还本 1 亿元，2016 年
到期还清本金 4 亿，截至 2014 年 06 月 30 日实际借款人民币 9.5 亿元。
*4 本公司于 2014 年 5 月 30 日，向西藏信托有限公司担保信托贷款人民币 5 亿元，贷
款期限至 2016 年 6 月 21 日，贷款利率 11%，按季付息，到期一次归还本金
*5 本公司于 2013 年 4 月 26 日，向中信银行惠州分行抵押贷款人民币 2.85 亿元，贷款
期限至 2016 年 4 月 26 日，贷款利率 8.5%，按月付息。
*6 本公司于 2014 年 1 月 21 日，向农业银行上海南汇支行抵押贷款人民币 2.5 亿元，
贷款期限至 2017 年 2 月 23 日，贷款利率以人行公布的贷款利率上浮 10%，按季付息，截至
2014 年 6 月 30 日贷款余额人民币 6,181.49 万元。
28、股本
2013 年 12 月 31 日 本年增减变动（+ -） 2014 年 6 月 30 日
公积
项目 比例 发行 其 比例
金额 送股 金转 小计 金额
（%） 新股 他 （%）
股
一、有限售条件股份
1.国家持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
2.国有法人持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
3.其他内资持股 67,712 0.03 -- 67,712 -- -- 67,712 135,424 0.03
其中：境内法人持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
境内自然人持股 67,712 0.03 67,712 67,712 135,424 0.03
4.外资持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
其中：境外法人持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
境外自然人持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
有限售条件股份合计 67,712 0.03 -- 67712 -- -- 67712 135,424 0.03
二、无限售条件股份 -- -- -- -- --
108
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
2013 年 12 月 31 日 本年增减变动（+ -） 2014 年 6 月 30 日
公积
项目 比例 发行 其 比例
金额 送股 金转 小计 金额
（%） 新股 他 （%）
股
1.人民币普通股 239,395,328 99.97 -- 239,395,328 -- 239,395,328 478,790,656 99.97
2.境内上市的外资股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
3.境外上市的外资股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
4.其他 -- -- -- -- -- -- -- -- --
无限售条件股份合计 239,395,328 99.97 -- 239,395,328 -- -- 239,395,328 478,790,656 99.97
三、股份总数 239,463,040 100 -- 239,463,040 -- -- 239,463,040 478,926,080 100
（1）南昌联泰投资有限公司和深圳市联泰房地产开发有限公司于 2014 年 1 月 17 日将
其各自所持有的本公司股份 19,391,300 股（因 2014 年 6 月 12 日实施 2013 年度权益分配方
案股份增至 38,782,600 股）和 22,253,700 股（因 2014 年 6 月 12 日实施 2013 年度权益分
配方案股份增至 44,507,400 股）质押给中国银行股份有限公司深圳南头支行，用于深圳鼎航
投资有限公司向中国银行股份有限公司深圳南头支行融资提供质押担保，质押到期日为至质
押人申请解除质押登记为止。上述股份质押已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
办理完质押登记手续。
（2）南昌联泰投资有限公司 2014 年 5 月 29 日将持有的本公司股份 14,400,000 股(因
2014 年 6 月 12 日实施 2013 年度权益分配方案股份增至 28,800,000 股）质押给中银国际证
券有限责任公司，用于进行股票质押式回购交易，该项交易初始交易日为 2014 年 5 月 29 日，
回购交易日为 2015 年 5 月 29 日。股份质押期限自 2014 年 5 月 29 日起至质押人办理解除
质押登记为止。上述股份质押已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完质押登
记手续。
（3）深圳市中洲房地产有限公司于 2013 年 1 月 30 日将持有的本公司股份 9,676,553
股（因 2014 年 6 月 12 日实施 2013 年度权益分配方案股份增至 19,353,106 股）质押给广东
华兴银行股份有限公司深圳分行，用于深圳市中洲宝城置业有限公司向该行融资提供质押担
保，质押到期日为至质押人申请解除质押登记为止。
（4）深圳市中洲房地产有限公司于 2013 年 10 月 29 将持有的本公司股份 34,722,300
股（因 2014 年 6 月 12 日实施 2013 年度权益分配方案股份增至 69,444,600 股）质押给中国
工商银行股份有限公司深圳华强支行用于向该行融资提供质押担保，质押到期日为至质押人
申请解除质押登记为止。
（5）深圳市中洲房地产有限公司于 2013 年 10 月 30 日将持有的本公司股份 12,571,650
109
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
股（因 2014 年 6 月 12 日实施 2013 年度权益分配方案股份增至 25,143,300 股）质押给西藏
山南硅谷天堂元昌创业投资合伙企业（有限合伙），用于向该企业融资提供质押担保，质押期
到期日为至质押人申请解除质押登记为止。
（6）深圳市中洲房地产有限公司于 2013 年 11 月 20 日将持有的本公司股份 11,212,000
股（因 2014 年 6 月 12 日实施 2013 年度权益分配方案股份增至 22,424,000 股）质押给西藏
山南硅谷天堂元昌创业投资合伙企业（有限合伙），用于向该企业融资提供质押担保，质押期
到期日为至质押人申请解除质押登记为止。上述股份质押已在中国证券登记结算有限责任公
司深圳分公司办理完质押登记手续。
29、资本公积
项目 2013 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2014 年 6 月 30 日
资本溢价 584,300,971.98 584,300,971.98
其中：资本溢价 563,300,971.98 563,300,971.98
其他资本公积 527,833.50 527,833.50
其中：可供出售金融资产公允价
-- --
值变动
合计 584,828,805.48 584,828,805.48
30、盈余公积
项目 2013 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2014 年 6 月 30 日
法定盈余公积 224,328,946.88 -- -- 224,328,946.88
任意盈余公积 199,759,537.73 -- -- 199,759,537.73
合计 424,088,484.61 -- -- 424,088,484.61
31、未分配利润
（1）未分配利润变动情况
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月 提取或分配比例
调整前上年未分配利润 1,817,507,133.54 1,536,525,690.19
年初未分配利润调整合计数（调增+，调减-）
调整后年初未分配利润 1,817,507,133.54 1,536,525,690.19
110
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
加：本年归属于母公司股东的净利润 281,040,551.29 209,879,660.91
盈余公积弥补亏损 --
其他转入 --
减：提取法定盈余公积 --
提取任意盈余公积 --
应付普通股股利 71,838,912.00 124,520,780.80
转作股本的普通股股利 --
239,463,040.00
年末未分配利润 1,787,245,732.83 1,621,884,570.30
（2）利润分配情况的说明
2013 年度中洲控股权益分配方案及追加利润分配方案获 2014 年 4 月 18 日召开的公司
2013 年度股东大会及 2014 年 5 月 28 日召开的公司 2014 年第三次临时股东大会审议通过，
2014 年 6 月 12 日向全体股东派发股利，每 10 股送 10 股派人民币 3 元（含税），按照已发
行股份数 239,463,040 股计算，共计 71,838,912.00 元现金股利。分红前本公司总股本为
239,463,040 股，分红后总股本增至 478,926,080 股。
32、营业收入、营业成本
（1）营业收入、营业成本
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
主营业务收入 1,345,278,211.50 589,866,854.54
其他业务收入 25,768.00 43,263.72
营业收入合计 1,345,303,979.50 589,910,118.26
主营业务成本 649,309,548.87 267,971,933.96
其他业务成本 -- --
营业成本合计 649,309,548.87 267,971,933.96
（2）主营业务（分行业）
2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售收入 1,211,447,346.19 585,389,984.56 445,505,585.52 191,200,044.67
租赁及服务收入 94,486,779.64 51,872,727.47 88,656,851.34 43,490,228.42
111
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
酒店餐饮收入 79,013,870.20 49,464,058.00 86,094,830.36 59,297,155.74
工程施工收入 5,755,548.96 4,819,983.02 13,687,606.07 13,762,236.08
小计 1,390,703,544.99 691,546,753.05 633,944,873.29 307,749,664.91
减：内部抵销数 45,425,333.49 42,237,204.18 44,078,018.75 39,777,730.95
合计 1,345,278,211.50 649,309,548.87 589,866,854.54 267,971,933.96
（3）主营业务（分地区）
2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
四川地区 1,000,253,808.84 460,190,676.11 244,195,410.72 87,796,483.93
上海地区 138,064,154.69 83,489,254.05 113,366,489.80 58,097,835.82
辽宁地区 33,896,583.00 17,909,990.57 34,432,980.00 17,200,350.13
广东地区 218,488,998.46 129,956,832.32 241,949,992.77 144,654,995.03
小计 1,390,703,544.99 691,546,753.05 633,944,873.29 307,749,664.91
减：内部抵销数 45,425,333.49 42,237,204.18 44,078,018.75 39,777,730.95
合计 1,345,278,211.50 649,309,548.87 589,866,854.54 267,971,933.96
（4）公司来自前五名客户的营业收入情况
客户名称 主营业务收入 占公司全部营业收入的比例(%)
周X 4,269,993.00 0.32
顾 XX 3,916,297.00 0.29
李 XX 3,849,050.00 0.29
北京慧行天下国际旅行社
0.28
有限公司 3,825,234.57
李X 3,824,329.00 0.28
合计 19,684,903.57 1.46
33、营业税金及附加
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
112
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
营业税 69,999,281.03 31,307,641.09
城市维护建设税 4,528,130.02 2,551,295.70
教育费附加 2,536,004.77 1,344,611.82
土地增值税 100,483,762.65 41,530,053.12
房产税、土地使用税 4,055,855.73 4,197,315.85
其他 5,094,310.62 3,054,385.21
合计 186,697,344.82 83,985,302.79
注：各项营业税金及附加的计缴标准详见附注五、税项。
34、销售费用
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
广告宣传推广费 20,695,643.24 14,238,492.20
销售佣金 3,922,256.67 10,997,487.68
职工薪酬 4,598,995.65 3,984,829.79
行政办公费 508,574.05 102,767.13
其他销售费用 3,558,063.72 2,818,954.44
合计 33,283,533.33 32,142,531.24
35、管理费用
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
职工薪酬 33,559,416.14 32,070,338.84
行政办公费 1,428,123.68 1,446,408.67
业务招待、企业文化费 3,824,304.89 4,882,568.76
折旧、摊销费 3,178,459.96 2,135,687.88
中介机构费用 5,519,740.00 2,018,013.00
物业租赁、管理费 2,053,643.22 1,387,747.03
会议费 318,471.00 298,484.44
财产保险、税费 781,785.20 958,216.64
113
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
其他管理费用 7,668,337.72 7,506,894.23
合计 58,332,281.81 52,704,359.49
36、财务费用
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
利息支出 119,507,568.84 89,926,694.35
减：利息收入 9,537,658.77 6,767,557.27
减：利息资本化金额 70,911,345.46 53,116,455.17
汇兑损益 -49,935.79 202,504.07
其他 1,116,148.93 1,452,182.34
合计 40,124,777.75 31,697,368.32
37、资产减值损失
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
坏账损失 -1,155,286.27 -41,726.57
存货跌价损失
合计 -1,155,286.27 -41,726.57
38、投资收益
（1）投资收益项目明细
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
成本法核算的长期股权投资收益 158,029.17 9,102,779.40
权益法核算的长期股权投资收益 -6,680,802.21 -6,587,555.85
处置长期股权投资取得的投资收益 10,023,000.00
处置可供出售金融资产等取得的投资收益 157,112,797.76
合计 3,500,226.96 159,628,021.31
（2）按成本法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
114
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
被投资单位名称 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
深圳市建工集团股份有限公司 9,102,779.40
深圳市长城建设监理有限公司 158,029.17
合计 158,029.17 9,102,779.40
（3）按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月 增减变动原因
长城物业集团股份有限公司 -6,680,802.21 -6,587,555.85 业绩下降
合计 -6,680,802.21 -6,587,555.85
（4）处置长期股权投资取得的投资收益
被投资单位名称 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
深圳市特皓(集团)股份有限公司 10,023,000.00
合计 10,023,000.00
（5）处置可供出售金融资产等取得的投资收益
被投资单位名称 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
深圳市振业(集团)股份有限公司 157,112,797.76
合计 157,112,797.76
39、营业外收入
计入当期非经常性
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
损益的金额
非流动资产处置利得合计 29,804.30 49,902.00 29,804.30
其中：固定资产处置利得 29,804.30 49,902.00 29,804.30
罚款及违约金收入 588,164.53 387,026.76 588,164.53
政府补助（详见下表：政府补助明细表） 9,222.36 7,456.45 9,222.36
其他 123,828.36 369,727.14 123,828.36
合计 751,019.55 814,112.35 751,019.55
其中，政府补助明细：
115
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月 说明
就业困难奖励社保补贴 4,055.52 1,666.69 深圳市福田区国库支付中心（园岭办）
残疾人就业补贴 5,166.84 5,789.76 深圳市福田区残疾人劳动就业服务所
合计 9,222.36 7,456.45
40、营业外支出
计入当期非经常性损益
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
的金额
非流动资产处置损失合计 18,868.18 54,015.16 18,868.18
其中：固定资产处置损失 18,593.68 54,015.16 18,593.68
罚没支出 6,878.95 1,243.77 6,878.95
捐赠支出 50,000.00 100,000.00 50,000.00
其它 20,537.69 -5,689.62 20,537.69
合计 96,284.82 149,569.31 96,284.82
41、所得税费用
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
按税法及相关规定计算的当期所得税 29,912,663.10 91,645,422.28
递延所得税调整 71,913,526.49 -19,782,169.81
合计 101,826,189.59 71,863,252.47
42、基本每股收益和稀释每股收益
基本每股收益按照归属于本公司普通股股东的当期净利润，除以发行在外普通股的加权
平均数计算。新发行普通股股数，根据发行合同的具体条款，从应收对价之日（一般为股票
发行日）起计算确定。
稀释每股收益的分子以归属于本公司普通股股东的当期净利润，调整下述因素后确定：
（1）当期已确认为费用的稀释性潜在普通股的利息；（2）稀释性潜在普通股转换时将产生的
收益或费用；以及（3）上述调整相关的所得税影响。
稀释每股收益的分母等于下列两项之和：（1）基本每股收益中母公司已发行普通股的加
权平均数；及（2）假定稀释性潜在普通股转换为普通股而增加的普通股的加权平均数。
116
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
在计算稀释性潜在普通股转换为已发行普通股而增加的普通股股数的加权平均数时，以
前期间发行的稀释性潜在普通股，假设在当年年初转换；当年发行的稀释性潜在普通股，假
设在发行日转换。
（1）各期基本每股收益和稀释每股收益金额列示
2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
报告期利润
基本每股收益 稀释每股收益 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的
0.5868 0.5868 0.4382 0.4382
净利润
扣除非经常性损益后归属
于公司普通股股东的净利 0.5692 0.5692 0.1902 0.1902
润
（2）每股收益和稀释每股收益的计算过程
报告期内，本公司不存在具有稀释性的潜在普通股，因此，稀释每股收益等于基本每股
收益。
①计算基本每股收益时，归属于普通股股东的当期净利润为：
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
归属于普通股股东的当期净利润 281,040,551.29 209,879,660.91
其中：归属于持续经营的净利润 281,040,551.29 209,879,660.91
归属于终止经营的净利润 -- --
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 272,581,866.60 91,076,719.95
其中：归属于持续经营的净利润 272,581,866.60 91,076,719.95
归属于终止经营的净利润 -- --
②计算基本每股收益时，分母为发行在外普通股加权平均数，计算过程如下：
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
年初发行在外的普通股股数 478,926,080 478,926,080
加：本年发行的普通股加权数 --
减：本年回购的普通股加权数 --
年末发行在外的普通股加权数 478,926,080 478,926,080
117
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
43、其他综合收益
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
①可供出售金融资产产生的利得（损失）金额 -13,633,640.32
减：可供出售金融资产产生的所得税影响 -3,408,410.08
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 115,278,290.76
小 计 -125,503,521.00
②按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额 --
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额产生的
--
所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 --
小 计 --
合计 -125,503,521.00
44、现金流量表项目注释
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项 目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
企业间往来 41,302,455.62 29,502,874.30
存款利息收入 9,537,658.77 6,770,335.30
罚款收入 236,206.15 387,026.76
押金和保证金 462,653,806.38 22,505,018.35
政府补助 9,222.36 7,456.45
其他营业外收入 162,000.00 419,629.14
合 计 513,901,349.28 59,592,340.30
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项 目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
企业间往来 112,766,080.08 21,145,680.16
费用性支出 101,188,315.82 68,270,907.16
罚没及违约金支出 6,268.17 1,243.77
118
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
项 目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
银行手续费支出 309,814.54 482,436.01
捐赠支出 50,000.00 100,000.00
合计 214,320,478.61 90,000,267.10
（3）收到其他与筹资活动有关的现金
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
银行借款保证金 180,000,000.00
合计 180,000,000.00
（4）支付其他与筹资活动有关的现金
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
融资顾问费 35,702,000.00
合计 35,702,000.00
45、现金流量表补充资料
（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
①将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 281,040,551.29 209,879,660.91
加：资产减值准备 -1,155,286.27 -41,726.57
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 10,067,026.92 11,041,932.60
投资性房地产折旧 14,057,804.81 15,277,695.08
无形资产摊销 317,281.18 287,390.44
长期待摊费用摊销 546,024.53 437,881.16
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－ ”号填
1,506.21 4,143.16
列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 274.50
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 0.00
财务费用（收益以“－”号填列） 45,872,627.39 36,337,374.53
119
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
投资损失（收益以“－”号填列） -3,500,226.96 -159,628,021.31
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 71,913,526.49 -19,782,172.81
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 0.00
存货的减少（增加以“－”号填列） -384,834,255.14 -360,617,428.03
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -69,577,672.12 -10,852,281.60
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 108,688,709.29 450,489,730.01
其他 0.00
经营活动产生的现金流量净额 73,437,892.12 172,834,177.57
②不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： 0.00
债务转为资本 0.00
一年内到期的可转换公司债券 0.00
融资租入固定资产 0.00
③现金及现金等价物净变动情况： 0.00
现金的年末余额 1,949,758,603.54 1,506,213,553.64
减：现金的年初余额 1,375,317,707.64 1,022,097,574.13
加：现金等价物的年末余额 0.00
减：现金等价物的年初余额 0.00
现金及现金等价物净增加额 574,440,895.90 484,115,979.51
（2）现金及现金等价物的构成
项目 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
①现金 1,949,758,603.54 1,375,317,707.64
其中：库存现金 1,213,920.79 681,090.32
可随时用于支付的银行存款 1,710,122,431.85 1,351,508,335.5
可随时用于支付的其他货币资金 238,422,250.90 23,128,281.82
②现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
③年末现金及现金等价物余额 1,949,758,603.54 1,375,317,707.64
120
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八、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
母公司名称 关联关系 企业类型 注册地 法人代表 业务性质
深圳市中洲房地产
本公司控股股东 有限责任公司 深圳 尹彦华 房地产开发
有限公司
（续）
母公司对本企业的持 母公司对本企业的表 本企业最终控 组织机构
母公司名称 注册资本
股比例（%） 决权比例（%） 制方 代码
深圳市中洲房地
人民币 2 亿元 28.69 28.69 黄光苗 279308415
产有限公司
2、本公司的子公司
详见附注六、1、子公司情况。
3、本公司的合营和联营企业情况
详见附注七、9、长期股权投资。
4、本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 与本公司关系 组织机构代码
长城物业集团股份有限公司 联营企业 192219786
惠州中洲投资有限公司 实际控制人的附属企业 792918652
深圳中洲集团有限公司 实际控制人的附属企业 731114001
惠州惠兴房地产有限公司 实际控制人的附属企业 698123431
5、关联方交易情况
（1）采购商品/接受劳务的关联交易
2014 年 1-6 月发生额 2013 年 1-6 月发生额
关联交易定
关联交易内 占同类交易
关联方 价原则及决 占同类交易金
容 金额 金额 金额的比例
策程序 额的比例（%）
（%）
121
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
长城物业集团股份有限 市场公允价
物业管理 849,330.13 0.93 1,346,071.12 4.41
公司 格
（2）关联租赁情况
本公司作为出租人
租赁资产 租赁 租赁 租赁收益确 年度确认的
出租方名称 承租方名称
种类 起始日 终止日 定依据 租赁收益
深圳市中洲投资控股股 长城物业集团股 市场公允价
停车场租金 2014.1.1 2014.12.31 1,960,000.00
份有限公司 份有限公司 格
深圳市中洲投资控股股 长城物业集团股 市场公允价
游泳池租金 2014.1.1 2014.12.31 86,000.00
份有限公司 份有限公司 格
（3）资金占用费
2014 年 1-6 月发生额 2013 年 1-6 月发生额
关联方 关联交易内容 占同类交易金额比 占同类交易金
金额 金额
例（%） 额比例（%）
长城物业集团股份有限
资金占用费 575,447.21 1.43 619,185.32 1.95
公司
（4）担保
①本公司子公司惠州市昊恒房地产开发有限公司于 2013 年 9 月 12 日以央筑二期之惠州
市金山湖（JSH-A03-05）的宗地编号为 0090110883 的地块 [产权证号：惠府国用（2013）
第 13020900016 号] 土地使用权作为抵押物，为深圳中洲集团有限公司在中国银行广东省分
行 2.5 亿元的借款向广东省融资再担保有限公司提供反担保，抵押到期日为 2015 年 9 月 18
日。
② 2013 年 7 月 8 日，本公司子公司惠州市昊恒房地产开发有限公司、深圳中洲集团有
限公司、深圳市中洲宝城置业有限公司、黄光亮，为惠州中洲投资有限公司在广东粤财信托
有限公司 2 亿元（实际贷款 1 亿元）的贷款（期限为 2013 年 7 月 8 日至 2015 年 7 月 7 日）
提供连带责任保证。
③2013 年 4 月 23 日，本公司子公司惠州市昊恒房地产开发有限公司以央筑一期之惠州
市金山湖（JSH-A03-04）的宗地编号为 0090110043 的地块 [产权证号：惠府国用（2013）
第 13020900003 号]土地使用权以及惠州市金山湖（JSH-A03-05）的宗地编号为 0090110884
的地块[产权证号：惠府国用（2013）第 13020900015 号]的第 1-10、30、32、34-36 栋在
建工程、本公司之关联方惠州惠兴房地产有限公司以其位于惠阳区淡水街道洋纳村地段（宗
122
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
地号：惠阳国用（2010）第 0100838 号的土地使用权给予抵押担保、以及由本公司之关联方
深圳中洲集团有限公司提供信用担保，向中信银行股份有限公司惠州分行借款人民币 3.5 亿，
贷款期限 2013 年 4 月 26 日至 2016 年 4 月 26 日，按月付息，至 2014 年 6 月 30 日实际贷
款额 2.85 亿元。
（5）关键管理人员报酬
年度报酬区间 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
总 额 6,194,560.68 3,990,465.00
其中：（各金额区间人数）
20 万元以上 10 8
15～20 万元 1 1
10～15 万元 3 3
10 万元以下 13 5
6、关联方应收应付款项
（1）关联方应收、预付款项
2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款：
长城物业集团股份有限公司
5,112.00 51.12 910.00 9.10
合计
5,112.00 51.12 910.00 9.10
其他应收款
长城物业集团股份有限公司
19,511,073.30 195,110.73 19,995,971.06 5,009,019.96
合计
19,511,073.30 195,110.73 19,995,971.06 5,009,019.96
长期应收款：
长城物业集团股份有限公司
7,394,929.52 3,697,464.76 7,394,929.52 3,697,464.76
合计
7,394,929.52 3,697,464.76 7,394,929.52 3,697,464.76
123
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
（2）关联方应付、预收款项
项目名称 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
应付账款：
长城物业集团股份有限公司 3,450,452.86 4,898,650.41
合计 3,450,452.86 4,898,650.41
其他应付款：
长城物业集团股份有限公司 2,406,475.36 4,326,748.81
惠州中洲投资有限公司 28,604,135.75
深圳中洲集团有限公司 931,806,575.28
深圳市中洲房地产有限公司 332,295,004.82
合计 1,295,112,191.21 4,326,748.81
九、分部报告（本公司将分部报告分为业务分部和地区分部）
（1）业务分部
2014 年度 1-6 月
项目 房地产业务 出租服务业务 酒店餐饮业务 施工业务 抵消 合计
一、营业收入 1,211,447,346.19 94,510,779.64 79,013,870.20 5,757,316.96 -45,425,333.49 1,345,303,979.50
其中：对外交易收入 1,211,447,346.19 54,983,918.11 78,870,947.20 1,768.00 0 1,345,303,979.50
分部间交易收入 39,526,861.53 142,923.00 5,755,548.96 -45,425,333.49 0.00
二、营业费用 910,774,500.53 53,032,437.36 71,281,605.25 5,986,555.67 -74,482,898.50 966,592,200.31
三、营业利润（亏损） 300,672,845.66 41,478,342.28 7,732,264.95 -229,238.71 29,057,565.01 378,711,779.19
四、资产总额 17,745,565,583.46 1,307,661,746.34 207,847,811.94 517,815,729.29 -6,831,758,322.40 12,947,132,548.63
五、负债总额 13,696,748,322.44 658,996,577.03 82,226,520.59 448,545,831.58 -5,215,549,725.93 9,670,967,525.71
2013 年度 1-6 月
项目 房地产业务 出租服务业务 酒店餐饮业务 施工业务 抵消 合计
一、营业收入 445,548,849.24 88,656,851.34 86,094,830.36 13,687,606.07 -44,078,018.75 589,910,118.26
其中：对外交易收入 445,548,849.24 58,264,670.66 86,094,830.36 1,768.00 589,910,118.26
124
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
项目 房地产业务 出租服务业务 酒店餐饮业务 施工业务 抵消 合计
分部间交易收入 30,392,180.68 13,685,838.07 -44,078,018.75 0.00
二、营业费用 372,244,950.08 44,696,464.96 77,806,470.49 14,656,127.73 -41,214,244.03 468,189,769.23
三、营业利润（亏损） 73,303,899.16 43,690,386.38 8,288,359.87 -968,521.66 -2,863,774.72 121,450,349.03
-
12,539,021,542.96 1,321,248,666.99 178,318,624.22 162,048,345.97 -6,145,148,531.17 8,055,488,648.97
四、资产总额
五、负债总额 9,126,118,905.71 573,552,182.06 60,760,936.49 101,794,709.41 -4,668,681,030.31 5,193,545,703.36
（2）地区分部
营业收入 资产总额
地区
2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月 2014 年 6 月 30 日 2013 年 6 月 30 日
四川地区 1,000,253,808.84 244,238,674.44 3,092,439,353.25 3,599,531,960.15
上海地区 138,064,154.69 113,366,489.80 1,081,765,842.92 1,038,083,144.57
广东地区 218,514,766.46 241,949,992.77 15,324,183,740.16 9,235,546,818.07
辽宁地区 33,896,583.00 34,432,980.00 280,501,934.70 327,475,257.43
抵消 -45,425,333.49 -44,078,018.75 -6,831,758,322.40 -6,145,148,531.17
合计 1,345,303,979.50 589,910,118.26 12,947,132,548.63 8,055,488,649.05
十、或有事项
1、本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止 2014
年 6 月 30 日尚未结清的担保金额计人民币 11.19 亿元。
2、截止 2014 年 6 月 30 日，本公司对下列子公司出具借款担保，明细列示如下：
担保 担保金额
被保证人 受益人 担保期限
类型 （万元）
深圳圣廷苑酒店有限公司 平安银行深圳市长城支行 借款担保 2013.7.26-2014.7.25
500.00
深圳圣廷苑酒店有限公司 平安银行深圳市长城支行 借款担保 2014.6.27-2014.12.26
3,000.00
深圳市香江置业有限公司 西藏信托有限公司 借款担保 2014.5.30-2016.5.27
50,000.00
深圳市香江置业有限公司 华润深国投信托有限公司 借款担保 2014.3.28-2016.2.20
90,000.00
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
深圳市香江置业有限公司 中国建设银行股份有限公司深圳市分行 借款担保 2014.4.22-2016.2.18
95,000.00
合计
238,500.00
3、截止 2014 年 6 月 30 日，本公司为关联方出具担保，详见附注八、5
4、合资合作开发“长城盛世家园”合同纠纷案
1997 年，本公司与深圳市星河房地产开发有限公司（下称星河公司）、深圳市岗厦实业
股份有限公司（下称岗厦公司）签订了《合作开发“长城畔山花园”合同书》及补充协议，
约定三方合作开发宗地号为 B306－18 和 B306－23 两地块的建设项目。《合作开发合同书》
及补充协议约定：岗厦公司负责提供本项目开发用地，星河公司负责本项目地块的综合地价、
三通一平及三通一平前的工作及费用；星河公司采取包干的形式将本项目的前期费用包干给
本公司，本公司负责本项目三通一平后的全部建设工作及资金。星河公司、岗厦公司、本公
司分别按 9%、9%、82%的比例占有本项目的权益并承担相应比例风险。
2013 年 8 月，深圳市福田区人民法院向本公司送达了（2013）深福法民三初字第 1708
号传票，岗厦公司以本公司及星河公司未按上述合同全额支付项目收益款为由，要求法院判
决：判令本公司及星河公司支付岗厦公司售房款 56,555,343.00 元；判令本公司及星河公司
负担案件受理费。2013 年 11 月 14 日，深圳市福田区人民法院出具了（2013）深福法民三
初字第 1708 号《民事判决书》，判决如下：驳回原告岗厦实业的诉讼请求。本案受理费
324,577.00 元，由原告岗厦实业负担。本次判决结果对公司的利润未构成影响。
岗厦实业不服上述判决，提出上诉。其上诉请求为：(1)、撤销（2013）深福法民三初字
第 1708 号《民事判决书》，改判本公司及星河公司支付其售房款 56,055,343.00 元。 (2)、
本公司及星河公司共同负担一、二审案件受理费。
截至目前，该案二审已开庭审理，尚未判决。
十一、承诺事项
本公司报告期内无需要披露的承诺事项。
十二、资产负债表日后事项
2014 年初，财政部分别以财会[2014]6 号、7 号、8 号、10 号、11 号、14 号、16 号发
布了《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》、《企业会计准则第 30 号——财务报表列报
（2014 年修订）》、《企业会计准则第 9 号——职工薪酬（2014 年修订）》、《企业会计准则第
126
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
33 号——合并财务报表（2014 年修订）》、《企业会计准则第 40 号——合营安排》、《企业会
计准则第 2 号——长期股权投资（2014 年修订）》及《企业会计准则第 41 号——在其他主体
中权益的披露》，要求自 2014 年 7 月 1 日起在所有执行企业会计准则的企业范围内施行，鼓
励在境外上市的企业提前执行。
本公司将自 2014 年 7 月 1 日起开始执行上述各项准则，并将依据上述各项准则的规定
对相关会计政策进行变更。以下为所涉及的会计政策变更的主要内容以及对本公司的财务状
况和经营成果的预计主要影响：
①《企业会计准则第 9 号——职工薪酬（2014 年修订）》完整地规范了离职后福利的会
计处理，将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划，是指向独
立的基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，
是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。企业应当在职工为其提供服务的会计期间，将
根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；对于设
定受益计划，企业应当采用预期累计福利单位法并依据适当的精算假设，计量设定受益计划
所产生的义务，并根据设定受益计划确定的公式将产生的福利义务归属于职工提供服务的期
间，并计入当期损益，重新计量设定收益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收
益。此外，该修订后准则还充实了关于短期薪酬会计处理规范，充实了关于辞退福利的会计
处理规定，并引入了其他长期职工福利，完整地规范职工薪酬的会计处理。该准则的采用预
计不会对本公司财务报表产生重大影响。
②《企业会计准则第 30 号——财务报表列报（2014 年修订）》进一步规范了财务报表的
列报，在持续经营评价、正常经营周期、充实附注披露内容等方面进行了修订完善，并将“费
用按照性质分类的利润表补充资料”作为强制性披露内容。该准则要求在利润表其他综合收
益部分的列报，应将其他综合收益项目划分为两类：（1）后续不会重分类至损益的项目；（2）
在满足特定条件的情况下，后续可能重分类至损益的项目。本公司将根据该项修订后的准则，
对财务报表列报进行变更。
③根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表（2014 年修订）》，合并财务报表的合
并范围应当以控制为基础予以确定。该准则建立了判断控制存在与否的单一模型，规定对被
投资方形成控制需要具备的三个要素为：（1）拥有对被投资方的权力；（2）通过参与被投资
方的相关活动而享有可变回报；（3）有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在此基
础上，该准则对控制权的判断给出了较原准则更多的指引。根据该准则的规定，本公司在确
定对被投资单位是否具有控制权时需运用重大判断。该准则的采用预计不会对本公司财务报
表产生重大影响。
④《企业会计准则第 40 号——合营安排》规范了对一项由两个或两个以上的参与方共同
控制的安排的认定、分类及核算。合营安排根据合营方在其中享有的权利和承担的义务，分
为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。该准则要求
合营方对合营企业的投资采用权益法核算，对共同经营则确认其资产（包括其对任何共同持
有资产应享有的份额）、其负债（包括其对任何共同产生负债应承担的份额）、其收入（包括
其对共同经营因出售产出所产生的收入应享有的份额）及其费用（包括其对共同经营发生的
费用应承担的份额）。该准则的采用预计不会对本公司财务报表产生重大影响。
⑤《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》规范了公允价值定义，明确了公允价值计
量的方法，根据公允价值计量所使用的输入值将公允价值计量划分为三个层次，并对公允价
值计量相关信息的披露作出了具体要求。但该准则并未改变其他会计准则对于哪些场合下应
运用公允价值计量的规定。采用该准则将导致本公司修订与公允价值计量相关的会计政策和
程序，并在财务报表中对公允价值信息进行更广泛的披露。除此以外，采用该准则预计不会
对本公司财务报表项目的确认和计量产生重大影响。
⑥《企业会计准则第 2 号——长期股权投资（2014 年修订）》的规范范围与原准则相比
有所缩减，仅规范对子公司、合营企业和联营企业的长期股权投资的确认和计量，投资方对
被投资单位不具有控制、共同控制和重大影响的长期股权投资将变为属于《企业会计准则第
22 号——金融工具确认和计量》的规范范围。此外还引入了其他一些重要变化，包括：强调
对于同一控制下企业合并形成的长期股权投资的会计核算所依据的“账面价值”是指“被合
并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额”；明确投资方对于被投资单
位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，应当调整长期股权投资
的账面价值并计入所有者权益；调整了核算方法转换时的衔接规定；新增了关于持有待售的
对合营、联营企业投资的处理；引入对通过下属投资主体所持有的合营、联营企业投资的公
允价值计量选择权等等。采用该准则将导致本公司原先在“长期股权投资”科目核算的对被
投资单位不具有控制、共同控制和重大影响的长期股权投资转作“可供出售金融资产”核算，
且可能由此导致本公司对该等投资的初始计量和后续计量金额的重新确定；对通过同一控制
下合并形成的部分长期股权投资的计量金额也将作出调整。同时追溯调整比较报表的前期比
较数据。
⑦《企业会计准则第 41 号——在其他主体中权益的披露》适用于企业在子公司、合营安
排、联营企业和未纳入合并财务报表范围的结构化主体中权益的披露。该准则要求披露对其
他主体实施控制、共同控制或重大影响的重大判断和假设，以及这些判断和假设变更的情况；
并针对在子公司中的权益、在合营安排或联营企业中的权益、在未纳入合并财务报表范围的
结构化主体中的权益，分别规定了详细的披露要求。根据该准则要求披露的信息将有助于财
务报表使用者评估本公司在其他主体中权益的性质和相关风险，以及该权益对本公司财务状
况、经营成果和现金流量的影响。该准则生效后，本公司比较财务报表中披露的该准则施行
日之前的信息将按照该准则的规定进行调整（有关未纳入合并财务报表范围的结构化主体的
披露要求除外）。针对该准则中新增的披露要求，本公司将尽快启动对所需信息的收集、整
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
理和分析工作，以确保在该准则生效后编制的财务报表中能够按照该准则的要求披露有关信
息。
十三、其他重要事项说明
1、非货币性资产交换
本公司报告期内无需要披露的非货币性资产交换。
2、债务重组
本公司报告期内无需要披露的债务重组事项。
3、以公允价值计量的资产和负债
本公司报告期末无需要披露的以公允价值计量的资产和负债。
4、2014 年 4 月 1 日，本公司全资子公司深圳市香江置业有限公司（以下简称“香江置业”）
与深圳市富龙恒泰投资管理有限公司（以下简称“富龙恒泰”），就有关香江置业 SCC 中洲控
股金融中心（以下简称“SCC 项目”）B 座商务公寓销售签订《合作框架协议书》。
协议约定，富龙恒泰确保 SCC 项目 B 座商务公寓在 2014 年 12 月 31 日前实现销售回款
人民币壹拾玖亿元。为此，富龙恒泰同意先向香江置业支付人民币肆亿元保证金。（1）在签订
协议当日富龙恒泰向香江置业支付首期保证金人民币伍仟万元；（2）在 2014 年 4 月 30 日之
前，富龙恒泰再向香江置业一次性支付保证金人民币叁亿伍仟万元。
同时，协议约定：若在 2014 年 8 月 31 之前，香江置业未能实现 SCC 项目 B 座商务公寓
房产预期销售回款人民币伍亿元（不含肆亿元保证金），则富龙恒泰须在 2014 年 8 月 31 日前
向香江置业补足至人民币伍亿元；
若在 2014 年 12 月 30 日之前，香江置业未能实现 SCC 项目 B 座商务公寓房产预期销售
回款人民币壹拾伍亿元（不含肆亿元保证金），则富龙恒泰须在 2014 年 12 月 31 日之前向香
江置业补足全部差额至人民币壹拾玖亿元；
香江置业 SCC 项目 B 座商务公寓房产销售回款超过人民币壹拾伍亿元时，则超过部分可
用于返还富龙恒泰支付的保证金及补足的款项（或有），直至上述房产销售回款达到人民币壹
拾玖亿元后，全额返还富龙恒泰支付的保证金及补足的款项（或有）；
若香江置业 SCC 项目 B 座商务公寓的房产销售总价超过人民币壹拾玖亿元，则超出部分
的价款在扣除香江置业上述全部房产需承担的所有税费后，全部由香江置业支付给富龙恒泰作
为富龙恒泰的收益。
2014 年 4 月 1 日，香江置业收到富龙恒泰的保证金 0.5 亿元。
129
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2014 年 4 月 30 日，香江置业收到富龙恒泰支付 3.5 亿元保证金的支票，保证金实际到账
时间 2014 年 5 月 4 日。
2014 年 5 月 23 日，香江置业取得 B 座商务公寓预售许可证，6 月 6 日对外销售。截至
2014 年 6 月 30 日，销售回款 2.09 亿元。
5、本公司于 2014 年 2 月 19 日与深圳市中洲房地产有限公司（以下简称“中洲地产”）、惠
州中洲投资有限公司（以下简称“惠州中洲投资”）就公司拟直接或间接收购惠州中洲置业有限
公司（以下简称“惠州中洲置业”）、惠州市康威投资发展有限公司（以下简称“康威投资”），以
及惠州市昊恒房地产开发有限公司（以下简称“昊恒地产”）全部股权事宜签署了股权收购《意
向书》。
收购目标公司基本情况：
（1）惠州中洲置业注册资本人民币 100 万元，中洲地产持有该公司 95%股权，惠州中
洲投资持有该公司 5%股权。该公司持有昊恒地产 95%股权。
（2）康威投资注册资本人民币 1,000 万元，惠州中洲投资持有该公司 100%股权。该公
司于 2010 年 11 月 25 日与惠州市国土资源局签订了编号为 441301-2010-000556 的《国有建
设用地使用权出让合同》，支付了全部出让价款和其他一切应付款项。取得了编号为惠府国用
（2011）第 13020900263 号的《国有土地使用权证》，取得了座落于金山湖（JSH-A02-08）
的宗地编号为 0090110882 的地块的国有建设用地的土地使用权及《建设用地规划许可证》（上
述地块的面积为 52,296.6 平方米）。
（3）昊恒地产注册资本人民币 10,200 万元，惠州中洲置业持有该公司 95%股权，惠州
中洲投资持有该公司 5%股权。该公司于 2012 年 12 月 17 日与惠州市国土资源局签订了编号
为 441301-2012-00042 的《国有建设用地使用权出让合同》，并支付了全部出让价款和其他一
切应付款项。取得了编号分别为惠府国用（2013）第 13020900016 号、惠府国用（2013）第
13020900015 号和惠府国用（2013）第 3020900003 号的《国有土地使用权证》。取得了座落
于金山湖（JSH-A03-05）的宗地编号分别为 0090110883 和 0090110884 的地块及座落于金
山湖（JSH-A03-04）的宗地编号为 0090110043 的地块的国有建设用地的土地使用权（上述
地块的总面积为 337824.3 平方米）。并取得了上述宗地的《建设用地规划许可证》、《建设工程
规划许可证》及《建设工程施工许可证》，正在根据政府部门的批准在该些地块上建设商品房。
其中金山湖（JSH-A03-05）地块已取得《商品房预售许可证》，正在进行该地块上的商品房的
预售。
2014 年 5 月 10 日，经本公司第七届董事会第八次会议决议通过《关于收购股权项目暨关
联交易的预案》，即同意收购惠州中洲置业 100%股权、康威投资 100%股权，以及昊恒地产 5%
股权。同日，本公司与中洲地产、惠州中洲投资分别签署了《股权转让协议》。
协议约定，本公司受让惠州中洲投资持有的康威投资 100%股权、惠州中洲置业 5%、昊恒
地 产 5% 股 权 以 及 中洲 地 产 持 有 的 惠 州 中洲 置 业 95% 股 权 ， 股权 受 让 总 价 款 为 人 民币
130
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
1,151,404,337.25 元，并于 2014 年 8 月 31 日前，本公司应促使被收购的三家项目公司偿还被
收购的三家项目公司针对深圳中洲集团有限公司（以下简称“中洲集团”）的全部负债，计人
民币 1,047,913,075.51 元。本协议经本公司股东大会表决通过后生效。本次股权转让价款主
要以上述地块评估结果为主要定价依据，经交易各方协商确定。
2014 年 5 月 28 日，经本公司 2014 年第三次临时股东大会表决，通过了《关于收购股权项
目暨关联交易的预案》。
本次收购的三家项目公司已经于 2014 年 6 月 12 日前完成了工商部门的股东变更登记手续。
截至 2014 年 6 月 30 日，本公司已偿还中洲集团的负债计人民币 115,966,357.06 元。
截至 2014 年 6 月 30 日，本公司已累计支付股权转让价款计人民币 790,505,196.68 元，
尚余股权转让款人民币 360,899,140.57 元未支付，其中 250,000,000.00 元在 2015 年 9 月 18
日或以前完成中洲集团偿还委托债权投资协议项下的一切应付款项以及金山湖 JSH-A03-05 地
块（宗地编号为 0090110883）的土地使用权的抵押登记注销手续完成之日后的 5 个工作日内支
付，其余股权转让款人民币 110,899,140.57 元应于 2015 年 1 月 10 日前全部支付。
6、2006 年 11 月 9 日，盈灿公司向长城物业提供借款 44,030,000.00 元用于其收购深圳
市龙岗区兴宝实业有限公司（以下简称“兴宝实业”）100%股权，借款利率按银行一年期贷款
利率计算，借款起始时间为 2006 年 11 月 13 日，借款到期时间按本公司在转让兴宝公司股
权或处置相关资产并收到股权转让款或相关资产处置款后 10 个工作日内，以实际收到的股权
转让款或相关资产处置的金额为限偿还借款本金。
2006 年 11 月 9 日，长城物业与兴宝实业 32 名自然人股东签署股权转让《协议书》，长
城物业以 4,403 万元收购经资产负债剥离后的兴宝实业 100％股权；剥离后的兴宝实业的资
产仅包括位于深圳市宝安区宝城 22 区建筑面积 2.82 万㎡的物业。本协议由中洲集团作为担
保方为长城物业本协议项下价款支付、涉税事项等提供担保。2006 年 11 月 13 日，长城物业
将上述股权转让款 4,403 万元支付到协议约定监管账户，工商变更登记手续已于 2006 年 12
月 8 日办理完成。
2007 年 4 月 30 日，兴宝实业与深圳市宝安外贸股份有限公司（以下简称“宝安外贸公
司”）、中洲集团签署《物业委托管理合同》，将上述物业委托给宝安外贸公司招租和管理，月
租金不低于 12 元/㎡，中洲集团对此予以保证，即保证兴宝实业每月收取租金不低于
338,400.00 元，如低于则由中洲集团补足，管理服务费按照当月实收租金的 70％计并由中洲
集团承担。委托期限为 2007.6.1-2012.5.31，其中首 2 个月免计租金和管理服务费，若中洲
集团就宝安外贸公司位于宝安区宝城 26 区物业与被拆迁人达成《拆迁补偿协议》时，本合同
即告终止。同日，兴宝实业与中洲集团签署补充协议，中洲集团若 2008 年 5 月 31 日前与被
拆迁人未达成前述《拆迁补偿协议》，则此后 1 年租金递增 10％，第二年至第四年每年递增
5％。
2008 年 5 月 28 日，中洲集团、长城物业和广东省宝安轻工业品进出口公司（现更名为
131
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
深圳市宝晟源商贸有限公司，以下统一简称“宝晟源公司”）签署《拆迁补偿协议》，原宝安外
贸公司名下的宝城 26 区 A009-0343 宗地上的工业房产（占地面积 7,048.50 ㎡，5 栋工业区
建筑面积 14,379.40 ㎡），经企业改制后上述工业房产已全部划归宝晟源公司所有；三方同意
对以上被拆迁房屋采取股权置换的方式补偿，即以中洲集团出资购买由长城物业持有的兴宝
实业 70％股权（也即上述工业房产 70％的产权份额）置换给宝晟源公司作为以上被拆迁房
屋的全部补偿；兴宝实业 70％股权作价 3,082.10 万元，由中洲集团代为支付给长城物业，
股权转让有关法律手续应在本协议生效之日起 7 个工作日内办理完毕；自本协议书签订之日
起，三方原达成的《物业委托管理合同》、中洲集团与宝晟源公司达成《物业委托管理合同》
约定的权利义务同时终止，原物业委托管理时的物业移交手续视同本协议项下的物业移交；
本协议自三方签名盖章并在宝晟源公司企业改制工作取得上级政府主管部门正式批准之日起
生效。
2008 年 5 月 28 日，长城物业和宝晟源公司同时签署《股权转让协议书》，长城物业将其
所持兴宝实业 70％的股权作价 3,082.10 万元转让给宝晟源公司，转让价款于本协议书生效
之日起 10 天内以银行转账方式一次性支付；本协议生效前兴宝实业的盈亏（含债权债务）由
长城物业享有和承担，本协议生效后兴宝实业的盈亏（含债权债务）由双方按照各自股权比
例享有和承担。本协议书经双方签字盖章并经深圳市公证处公证后生效。该协议签署后，长
城物业于 2009 年收到上述股权转让价款，惟未办理公证等相关法律手续。
2010 年 11 月 25 日，长城物业与深圳市瑞恒投资发展有限公司、深圳市中洲房地产有限
公司重新签署股权转让协议书和其他相关协议，长城物业以人民币 3,082.10 万元转让兴宝实
业 70%的股份给深圳市瑞恒投资发展有限公司；以人民币 1,320.90 万元转让兴宝实业 30%
的股份给深圳市中洲房地产有限公司。有关兴宝实业的权益和债权债务处理各方也已结算完
毕，本次股权转让的工商变更登记手续于 2010 年 12 月 15 日完成。至此，长城物业与兴宝
实业相关事宜已处理完毕，长城物业也已于 2009 年 9 月向盈灿公司偿还上述借款本金
44,030,000.00 元，惟利息 7,394,929.52 元尚未收到。
十四、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款按种类列示
2014 年 6 月 30 日
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的应
-- -- -- --
收账款
132
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
按组合计提坏账准备的应收账款
组合（按账龄） -- -- -- --
组合小计 -- -- -- --
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备
609,108.91 100.00 609,108.91 100.00
的应收账款
合计 609,108.91 100.00 609,108.91 100.00
（续）
2013 年 12 月 31 日
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的应
-- -- -- --
收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
组合（按账龄） -- -- -- --
组合小计 -- -- -- --
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备
609,108.91 100.00 609,108.91 100.00
的应收账款
合计 609,108.91 100.00 609,108.91 100.00
（2）应收账款按账龄列示
2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 -- -- -- --
1至2年 -- -- -- --
2至3年 -- -- -- --
3 年以上 609,108.91 100.00 609,108.91 100.00
合计 609,108.91 100.00 609,108.91 100.00
（3）坏账准备的计提情况
年末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
133
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
应收账款内容 账面余额 计提比例(%) 坏账准备 计提理由
自然人唐 xx 173,152.91 100.00 173,152.91 已起诉，无可执行财产
自然人黄 xx 73,096.00 100.00 73,096.00 已起诉，无可执行财产
自然人吴 xx、曾 xx 72,000.00 100.00 72,000.00 已起诉，无可执行财产
自然人张 xx 65,700.00 100.00 65,700.00 已起诉，无可执行财产
自然人刘 xx 57,360.00 100.00 57,360.00 已起诉，无可执行财产
自然人赵 xx 51,040.00 100.00 51,040.00 已起诉，无可执行财产
自然人王 xx、唐 xx 43,000.00 100.00 43,000.00 已起诉，无可执行财产
自然人刘 xx 35,521.00 100.00 35,521.00 已起诉，无可执行财产
自然人董 xx 18,239.00 100.00 18,239.00 已起诉，无可执行财产
自然人黎 xx、周 xx 12,000.00 100.00 12,000.00 已起诉，无可执行财产
自然人李 xx、章 xx（房款) 8,000.00 100.00 8,000.00 预计无法收回
合计 609,108.91 100.00 609,108.91
本公司对于上述客户的应收账款，单项金额均未超过人民币 100 万元，但由于应收该等
客户款项已挂账多年，本公司认为该等客户应收款的风险较大，按 100％计提坏账准备。
（4）本年转回或收回情况
本报告期无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提减值准备的比例较大，但在本年又
全额收回或转回，或在本年收回或转回比例较大的应收账款。
（5）报告期实际核销的大额应收账款情况
本报告期无核销的应收账款。
（6）本报告期应收账款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位情况
（7）应收账款金额前五名单位情况
占应收账款总额的比
单位名称 与本公司关系 金额 年限
例（%）
自然人唐 xx 非关联方 173,152.91 3 年以上 28.43
自然人黄 xx 非关联方 73,096.00 3 年以上 12.00
自然人吴 xx、曾 xx 非关联方 72,000.00 3 年以上 11.82
自然人张 xx 非关联方 65,700.00 3 年以上 10.79
自然人刘 xx 非关联方 57,360.00 3 年以上 9.42
134
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
合计 441,308.91 72.46
（8）本报告期无应收关联方账款情况
（9）根据《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》终止确认的应收账款情况
本报告期无终止确认的应收账款。
（10）以应收账款为标的进行资产证券化的，继续涉入形成的资产、负债金额
本报告期无以应收账款为标的进行资产证券化的情况。
2、其他应收款
（1）其他应收款按种类列示
2014 年 6 月 30 日
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的其
18,025,669.40 0.90 18,025,669.40 100.00
他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
组合（按账龄） 26,593,446.36 1.33 8,148,608.69 30.64
内部往来 1,949,004,418.24 97.64 -- --
组合小计 1,975,597,864.60 98.97 8,148,608.69 0.41
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备
2,469,947.89 0.13 2,469,947.89 100.00
的其他应收款
合计 1,996,093,481.89 100.00 28,644,225.98 1.44
（续）
2013 年 12 月 31 日
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的其
18,025,669.40 0.70 18,025,669.40 100.00
他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
组合（按账龄） 27,260,063.26 1.07 8,525,110.26 31.27
内部往来 2,506,290,958.08 98.13 -- --
135
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
2013 年 12 月 31 日
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
组合小计 2,533,551,021.34 99.20 8,525,110.26 0.34
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备
2,469,947.89 0.10 2,469,947.89 100.00
的其他应收款
合计 2,554,046,638.63 100.00 29,020,727.55 1.14
（2）其他应收款按账龄列示
2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 1,952,144,978.85 97.80 2,509,435,332.19 98.25
1至2年 6,097,642.48 0.31 6,093,630.12 0.24
2至3年 5,850,914.01 0.29 5,633,630.01 0.22
3 年以上 31,999,946.55 1.60 32,884,046.31 1.29
合计 1,996,093,481.89 100.00 2,554,046,638.63 100.00
（3）坏账准备的计提情况
①单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款坏账准备计提情况
计提比
其他应收款内容 账面金额 坏账准备 理由
例
深圳新世纪酒店有限公司 6,280,000.00 6,280,000.00 100.00 合作终止，预计无法收回
深圳市建设集团投资公司 5,065,654.05 5,065,654.05 100.00 该公司已吊销，预计无法收回
深圳市翠宝大酒楼有限公司 4,722,969.55 4,722,969.55 100.00 该公司已吊销，预计无法收回
深圳市长城商场 1,957,045.80 1,957,045.80 100.00 该公司已吊销，预计无法收回
合计 18,025,669.40 18,025,669.40 100.00
②按组合计提坏账准备的其他应收款
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
账龄
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
136
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 3,140,560.61 11.81 31,405.61 3,144,374.11 11.53 31,443.74
1至2年 6,097,642.48 22.93 609,764.25 6,093,630.12 22.35 609,363.01
2至3年 5,850,914.01 22.00 1,755,274.20 5,633,630.01 20.67 1,690,089.00
3 年以上 11,504,329.26 43.26 5,752,164.63 12,388,429.02 45.45 6,194,214.51
合计 26,593,446.36 100.00 8,148,608.69 27,260,063.26 100.00 8,525,110.26
③年末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
计提比
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提理由
例(%)
深圳常发绣品实业有限公司 655,818.42 100.00 655,818.42 该公司已吊销，预计无法收回
广东国际经济技术合作公司 600,000.00 100.00 600,000.00 该公司已吊销，预计无法收回
深圳市实验学校 550,000.00 100.00 550,000.00 挂账多年，预计无法收回
深圳市中洲投资控股股份有限公司工会
400,000.00 100.00 400,000.00 挂账多年，预计无法收回
委员会
邓明房款 253,614.18 100.00 253,614.18 本人已出国，无法联系
广进商场 10,515.29 100.00 10,515.29 该公司已吊销，预计无法收回
合计 2,469,947.89 100.00 2,469,947.89
本公司对于上述客户的其他应收款，单项金额均未超过人民币 100 万元，但由于应收该
等客户款项挂账太长，本公司认为该等客户应收款的风险较大，按 100％计提坏账准备。
（4）本年转回或收回情况
本报告期无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提减值准备的比例较大，但在本年又
全额收回或转回，或在本年收回或转回比例较大的其他应收款。
（5）报告期实际核销的大额其他应收款情况
本报告期无核销的其他应收款。
（6）本报告期其他应收款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位款项。
（7）其他应收款金额前五名单位情况
占其他应收款总额的
单位名称 与本公司关系 金额 年限
比例（%）
深圳市长城物流有限公司 子公司 579,533,801.67 4 年以内 29.03
137
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
惠州方联房地产有限公司 子公司 350,612,825.43 3 年以内 17.56
惠州大丰投资有限公司 子公司 233,034,149.30 3 年以内 11.67
上海深长城地产有限公司 子公司 192,845,141.62 1 年以内 9.66
成都深长城地产有限公司 子公司 190,000,000.00 4 年以内 9.52
合计 1,546,025,918.02 77.45
（8）应收关联方账款情况
单位名称 与本公司关系 金额 占其他应收款总额比例
深圳市长城物流有限公司 子公司 （%）
579,533,801.67 29.03
惠州方联房地产有限公司 子公司
350,612,825.43 17.56
惠州大丰投资有限公司 子公司
233,034,149.30 11.67
上海深长城地产有限公司 子公司
192,845,141.62 9.66
成都深长城地产有限公司 子公司
190,000,000.00 9.52
成都中洲锦江房地产有限公司 子公司
84,200,000.00 4.22
大连深长城地产有限公司 子公司
83,930,935.67 4.20
惠州市昊恒房地产开发有限公司 子公司
66,000,000.00 3.31
惠州市康威投资发展有限公司 子公司
60,542,774.01 3.03
惠州中洲置业有限公司 子公司
55,423,583.05 2.78
深圳市华电房地产有限公司 子公司
30,187,325.10 1.51
长城物业集团股份有限公司 联营
19,035,781.23 0.95
大连长源房地产有限公司 子公司
15,891,757.14 0.80
深圳市长城地产有限公司 子公司 3,024,070.21 0.15
深圳市长城投资控股有限公司 子公司 2,455,104.94 0.12
深圳市圣廷苑酒店管理有限公司 子公司 1,322,950.10 0.07
合计 1,968,040,199.47 98.59
（9）根据《企业会计准则第 23 号—金融资产转移》终止确认的其他应收款情况
本报告期无终止确认的其他应收款。
（10）以其他应收款为标的进行资产证券化的，继续涉入形成的资产、负债金额
本报告期无以其他应收款为标的进行资产证券化的情况。
3、长期股权投资
（1）长期股权投资分类
项目 2013 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2014 年 6 月 30 日
138
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
对子公司投资 1,497,458,778.58 1,351,404,337.25 -- 2,848,863,115.83
对合营企业投资 -- -- -- --
对联营企业投资 38,688,769.24 13,549,409.15 25,139,360.09
其他股权投资 67,308,512.40 -- 2,601,200.00 64,707,312.40
减：长期股权投资减值准备 20,669,554.73 -- -- 20,669,554.73
合计 1,582,786,505.49 1,351,404,337.25 16,150,609.15 2,918,040,233.59
（2）长期股权投资明细情况
被投资单位 核算方法 投资成本 2013 年 12 月 31 日 增减变动 2014 年 6 月 30 日
深圳市长城物流有限公司 成本法 233,040,846.80 233,040,846.80 -- 233,040,846.80
深圳市长盛实业发展有限公司 成本法 11,400,000.00 11,400,000.00 -- 11,400,000.00
深圳市盈灿工程有限公司 成本法 57,000,000.00 57,000,000.00 -- 57,000,000.00
深圳市长城投资控股有限公司 成本法 9,500,000.00 9,500,000.00 -- 9,500,000.00
深圳圣廷苑酒店有限公司 成本法 71,250,000.00 71,250,000.00 -- 71,250,000.00
深圳市华电房地产有限公司 成本法 50,369,806.50 50,369,806.50 -- 50,369,806.50
成都深长城地产有限公司 成本法 42,500,000.00 42,500,000.00 -- 42,500,000.00
成都长华置业有限公司 成本法 1,560,000.00 1,560,000.00 -- 1,560,000.00
深圳市圣廷苑酒店管理有限公司 成本法 1,120,000.00 1,120,000.00 -- 1,120,000.00
大连深长城地产有限公司 成本法 47,500,000.00 47,500,000.00 -- 47,500,000.00
上海振川物业有限公司 成本法 75,218,125.28 75,218,125.28 -- 75,218,125.28
深圳市长城地产有限公司 成本法 198,000,000.00 198,000,000.00 -- 198,000,000.00
深圳市香江置业有限公司 成本法 549,000,000.00 549,000,000.00 -- 549,000,000.00
上海深长城地产有限公司 成本法 350,000,000.00 150,000,000.00 200,000,000.00 350,000,000.00
深圳市特皓股份有限公司 成本法 2,601,200.00 2,601,200.00 -2,601,200.00 0.00
深圳市建工（集团）股份有限公司 成本法 43,486,830.05 43,486,830.05 -- 43,486,830.05
东方帆影（烟台）有限公司 成本法 4,800,000.00 4,800,000.00 -- 4,800,000.00
深圳市粤银实业有限公司 成本法 2,794,900.00 2,794,900.00 -- 2,794,900.00
深圳市骏宝实业股份有限公司 成本法 4,129,645.00 4,129,645.00 -- 4,129,645.00
湖北宜昌花城水泥有限公司 成本法 4,680,000.00 2,092,834.85 -- 2,092,834.85
139
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
被投资单位 核算方法 投资成本 2013 年 12 月 31 日 增减变动 2014 年 6 月 30 日
贵阳房地产公司 成本法 3,000,000.00 3,000,000.00 -- 3,000,000.00
深圳市青鸟建联科技工程有限公司 成本法 1,620,000.00 1,403,102.50 -- 1,403,102.50
深圳市福田区实验盛世幼儿园 成本法 3,000,000.00 3,000,000.00 -- 3,000,000.00
长城物业集团股份有限公司 权益法 3,050,053.75 38,688,769.24 -13,549,409.15 25,139,360.09
惠州中洲置业有限公司 成本法 1,038,082,392.60 -- 1,038,082,392.60 1,038,082,392.60
惠州市康威投资发展有限公司 成本法 53,272,548.47 -- 53,272,548.47 53,272,548.47
惠州市昊恒房地产开发有限公司 成本法 60,049,396.18 -- 60,049,396.18 60,049,396.18
合计 2,922,025,744.63 1,603,456,060.22 1,335,253,728.10 2,938,709,788.32
（续）
在被投资
在被投
在被投 单位持股
资单位 本年计
资单位 比例与表
被投资单位 享有表 减值准备 提减值 本年现金红利
持股比 决权比例
决权比 准备
例（%） 不一致的
例（%）
说明
深圳市长城物流有限公司 99 99 -- -- -- --
深圳市长盛实业发展有限公司 95 95 -- -- -- --
深圳市盈灿工程有限公司 95 95 -- -- -- --
深圳市长城投资控股有限公司 95 95 -- -- -- --
深圳圣廷苑酒店有限公司 95 95 -- -- -- --
深圳市华电房地产有限公司 48 48 -- -- -- --
成都深长城地产有限公司 85 85 -- -- -- --
成都长华置业有限公司 52 52 -- 52,000.00 -- --
深圳市圣廷苑酒店管理有限公司 100 100 -- -- -- --
大连深长城地产有限公司 95 95 -- -- -- --
上海振川物业有限公司 90 90 -- -- -- --
深圳市长城地产有限公司 99 99 -- -- -- --
深圳市香江置业有限公司 100 100 -- -- -- --
上海深长城地产有限公司 100 100 -- -- -- --
140
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
深圳市特皓股份有限公司 4.30 4.30 -- -- -- --
深圳市建工（集团）股份有限公司 15 15 -- -- -- --
东方帆影（烟台）有限公司 10 10 -- 4,800,000.00 -- --
深圳市粤银实业有限公司 10 10 -- 2,794,900.00 -- --
深圳市骏宝实业股份有限公司 12.50 12.50 -- 4,129,645.00 -- --
湖北宜昌花城水泥有限公司 39 39 -- 2,092,834.85 -- --
贵阳房地产公司 合作 合作 -- 3,000,000.00 -- --
深圳市青鸟建联科技工程有限公司 19.06 19.06 -- 800,174.88 -- --
深圳市福田区实验盛世幼儿园 90 90 -- 3,000,000.00 -- --
长城物业集团股份有限公司 21.52 21.52 -- -- -- 7,076,160.00
惠州中洲置业有限公司 100 100 -- - -- --
惠州市康威投资发展有限公司 100 100 -- - -- --
惠州市昊恒房地产开发有限公司 5 5 -- - -- --
合计 20,669,554.73 7,076,160.00
（3）向投资企业转移资金的能力受到限制的有关情况
本公司向投资企业转移资金的能力没有受到限制。
（4）未确认的投资损失的详细情况
本公司无未确认的投资损失。
（5）长期股权投资减值准备明细情况
项目 2013 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2014 年 6 月 30 日
其他长期股权投资
成都长华置业有限公司 52,000.00 -- -- 52,000.00
东方帆影（烟台）有限公司 4,800,000.00 -- -- 4,800,000.00
深圳市粤银实业有限公司 2,794,900.00 -- -- 2,794,900.00
深圳市骏宝实业股份有限公司 4,129,645.00 -- -- 4,129,645.00
湖北宜昌花城水泥有限公司 2,092,834.85 -- -- 2,092,834.85
贵阳房地产公司 3,000,000.00 -- -- 3,000,000.00
深圳市青鸟建联科技工程有限公司 800,174.88 -- -- 800,174.88
141
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
深圳市福田区实验盛世幼儿园 3,000,000.00 -- -- 3,000,000.00
合计 20,669,554.73 -- -- 20,669,554.73
4、营业收入、营业成本
（1）营业收入、营业成本
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
主营业务收入 46,972,616.44 32,718,960.40
其他业务收入 -- --
营业收入合计 46,972,616.44 32,718,960.40
主营业务成本 19,050,471.43 12,110,628.84
其他业务成本 -- --
营业成本合计 19,050,471.43 12,110,628.84
（2）主营业务（分行业）
2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产业务收入 46,972,616.44 19,050,471.43 32,718,960.40 12,110,628.84
合计 46,972,616.44 19,050,471.43 32,718,960.40 12,110,628.84
（3）公司前五名客户的营业收入情况
期间 前五名客户营业收入合计 占同期营业收入的比例（%）
2014 年 1-6 月 41,686,184.44 88.75
2013 年 1-6 月 32,718,960.40 100.00
5、投资收益
（1）投资收益项目明细
被投资单位名称 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
成本法核算的长期股权投资收益 9,102,779.40
权益法核算的长期股权投资收益 -6,473,249.15 -6,382,899.68
处置可供出售金融资产取得的投资收益 157,112,797.76
142
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
被投资单位名称 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
处置其他长期股权投资取得的投资收益 10,023,000.00
合计 3,549,750.85 159,832,677.48
（2）按成本法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
深圳市建工集团股份有限公司 9,102,779.40
合计 9,102,779.40
（3）按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月 增减变动原因
长城物业集团股份有限公司 -6,473,249.15 -6,382,899.68 业绩下降
合计 -6,473,249.15 -6,382,899.68
（4）处置可供出售金融资产取得的投资收益
被投资单位名称 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月 增减变动原因
深圳市振业(集团)股份有限公司 -- 157,112,797.76
合计 -- 157,112,797.76
（5）处置其他长期股权投资取得的投资收益
被投资单位名称 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月 增减变动原因
深圳市特皓(集团)股份有限公司 10,023,000.00 --
合计 10,023,000.00 --
（6）报告期本公司无汇回有重大限制的投资收益
6、现金流量表补充资料
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
（1）将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -23,620,716.18 100,081,088.92
加：资产减值准备 -376,501.57 917,230.57
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 979,088.35 924,233.37
投资性房地产折旧 11,282,356.08 11,282,356.08
143
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
无形资产摊销 282,998.81 205,883.32
长期待摊费用摊销 8,756.67 --
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－ ”号
-- --
填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） -- --
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -- --
财务费用（收益以“－”号填列） 33,793,175.41 27,904,324.60
投资损失（收益以“－”号填列） -3,549,750.85 -159,832,677.48
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -5,665,920.21 11,042,404.17
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -- --
存货的减少（增加以“－”号填列） 7,834,767.74 -10,612,240.52
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 548,209,335.17 -499,371,856.43
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 245,227,030.99 870,131,284.41
其他 -- --
经营活动产生的现金流量净额 814,404,620.41 352,672,031.01
（2）不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 -- --
一年内到期的可转换公司债券 -- --
融资租入固定资产 -- --
（3）现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 567,096,841.13 652,682,988.37
减：现金的年初余额 736,447,139.94 466,586,485.83
加：现金等价物的年末余额 -- --
减：现金等价物的年初余额 -- --
现金及现金等价物净增加额 -169,350,298.81 186,096,502.54
十五、补充资料
144
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
1、非经常性损益明细表
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
非流动性资产处置损益 10,936.12 -4,113.16
越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免 -- --
计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规
9,222.36 7,456.45
定，按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 575,447.21 627,715.27
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投
-- --
资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 -- --
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 -- --
债务重组损益 -- --
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 --
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 -- --
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益 -- --
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 --
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交
易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金 10,023,000.00 157,112,797.76
融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益 -- --
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 -- --
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的
-- --
影响
受托经营取得的托管费收入 -- --
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 634,576.25 661,199.75
其他符合非经常性损益定义的损益项目
小计 11,253,181.94 158,405,056.07
所得税影响额 -2,794,497.25 -39,602,115.11
145
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
少数股东权益影响额（税后）
合计 8,458,684.69 118,802,940.96
2、净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益（元/股）
报告期利润
收益率 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 8.89% 0.5868 0.5868
扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润 8.62% 0.5692 0.5692
3、本公司合并财务报表主要项目的异常情况及原因的说明
*资产负债表项目：
（1）货币资金 2014 年 6 月 30 日年末数 1,949,758,603.54 元，比年初数增加 41.77%，
主要原因是：本期新增借款及收取保证金所致。
（2）预付账款 2014 年 6 月 30 日年末数 168,883,397.65 元，比年初数增加 1991.76%，
主要原因是：本期支付浦东新场地块定金所致。
（3）其他应收款 2014 年 6 月 30 日年末数 49,167,332.35 元，比年初数减少 47.41%，
主要原因是：本期收到退回项目竞拍保证金所致。
（4）存货 2014 年 6 月 30 日年末数 9,672,455,519.69 元，比年初数增加 74.88%，主
要原因是：本期收购惠州三家公司股权增加存货所致。
（5）其他流动资产 2014 年 6 月 30 日年末数 170,147,316.90 元，比年初数增加 659.01%，
主要原因是：本期新增惠州市昊恒房地产开发有限公司预缴税费增加所致。
（6）长期待摊费用 2014 年 6 月 30 日年末数 33,328,336.74 元，比年初数增加 741.41%，
主要原因是：本期支付银行融资顾问费用所致。
（7）短期借款 2014 年 6 月 30 日年末数 35,000,000.00 元，比年初数增加 600%，主要
原因是：本年新增短期借款所致。
（8）应付账款 2014 年 6 月 30 日年末数 830,382,375.25 元，比年初数增加 64.47%，
主要原因是：本期收购惠州三家公司股权所致。
（9）预收账款 2014 年 6 月 30 日年末数 1,809,366,828.19 元，比年初数增加 207.57%，
主要原因是：本期收购惠州三家公司股权所致。
（10）应付职工薪酬 2014 年 6 月 30 日年末数 36,603,057.22 元，比年初数减少 49.37%，
146
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
主要原因是：本期支付薪酬所致。
（11）应交税费 2014 年 6 月 30 日年末数 769,582,227.27 元，比年初数增加 110.02%，
主要原因是：本期房地产项目土地增值税清算，将拨备转至应交税费尚未缴纳所致。
（12）其他应付款 2014 年 6 月 30 日年末数 2,226,466,799.76 元，比年初数增加 115.04%，
主要原因是：本期增加收购惠州三家公司应付未付的股权款以及欠付深圳中洲集团有限公司
往来款所致。
(13)长期借款 2014 年 6 月 30 日年末数 3,111,264,900.00 元，比年初数增加 98.16%，
主要原因是：本期新增信托贷款所致。
(14)股本 2014 年 6 月 30 日年末数 478,926,080.00 元，比年初数增加 100%，主要原因
是：本期实施 2013 年度权益分配方案，向全体股东每 10 股送 10 股派人民币 3 元（含税），
公司股本由年初 239,463,040.00 元增至 478,926,080.00 元。
*利润表项目：
（1）营业收入 2014 年度 1-6 月发生数为 1,345,303,795.50 元，比上年同期数增加
128.05%，主要原因是：本期结算房地产收入增加所致。
（2）营业成本 2014 年度 1-6 月发生数为 966,592,200.31 元，比上年同期数增加
142.31%，主要原因是：本期结转房地产成本增加所致。
（3）营业税金及附加 2014 年度 1-6 月发生数为 186,697,344.82 元，比上年同期数增
加 122.3%，主要原因是：本期结算房地产收入增加相应税金随之增加所致。
（4）投资收益 2014 年度 1-6 月发生数 3,500,226.96 元，比上年同期数减少 97.81%，
主要原因是：上年同期出售可供出售金融资产--深振业 A 股票取得投资收益 1.57 亿元所致。
（5）所得税费用 2014 年度 1-6 月发生数 101,826,189.59 元，比上年同期数增加 41.69%，
主要原因是：本期利润总额增加所致。
147
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第十节 备查文件目录
1．载有公司董事长签名并加盖公章的半年度报告。
2．载有公司董事长、总经理、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的财务报告和会计报表。
3．报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。
深圳市中洲投资控股股份有限公司
董事长：姚日波
2014 年 8 月 25 日
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