深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2015 年半年度报告
2015 年 08 月
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司董事长姚日波、财务总监尹善峰及财务管理中心总经理黄薇声明：保
证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
目录
2015 半年度报告 ................................................................................................................................. 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 7
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 9
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 21
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 29
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 32
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 32
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 33
第九节 财务报告 .............................................................................................................................. 34
第十节 备查文件目录 .................................................................................................................... 150
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司
深圳市中洲房地产有限公司(现名称已变更为“深圳市中洲置地有限
中洲地产 指
公司”)
中洲集团 指 深圳中洲集团有限公司
远致公司 指 深圳市远致投资有限公司
惠州中洲投资 指 惠州中洲投资有限公司
惠州中洲置业 指 惠州中洲置业有限公司
康威投资 指 惠州市康威投资发展有限公司
昊恒地产 指 惠州市昊恒房地产有限公司
成都银河湾 指 成都市银河湾房地产开发有限公司
香江置业 指 深圳市香江置业有限公司
盛博公司 指 上海盛博房地产开发有限公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 中洲控股 股票代码 000042
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司
公司的法定代表人 姚日波
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 尹善峰 陈颖
深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金 深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金
联系地址
融中心 39 楼 融中心 39 楼
电话 0755-8839 3698 0755-8839 3605
传真 0755-8839 3600 0755-8839 3600
电子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
√ 适用 □ 不适用
公司注册地址 深圳市福田区百花五路长源楼
公司注册地址的邮政编码 518054
公司办公地址 深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金融中心 39 楼
公司办公地址的邮政编码 518054
公司网址 http://www.zztzkg.com
公司电子信箱 dongshihui@zztzkg.com
临时公告披露的指定网站查询日期（如有）
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2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
√ 适用 □ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
临时公告披露的指定网站查询日期（如有）
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
√适用□不适用
2015 年 6 月 12 日，经公司 2015 年第三次临时股东大会审议通过，公司注册地址变更为“深圳市南山区海德一道 88 号中洲
控股金融中心 39 楼”，目前营业执照变更尚未办理完毕。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 2,326,758,622.97 1,345,303,979.50 72.95%
归属于上市公司股东的净利润（元） 418,781,307.94 281,040,551.29 49.01%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
424,606,004.59 272,581,866.60 55.77%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -501,880,636.06 -503,671,382.17 0.36%
基本每股收益（元/股） 0.8744 0.5868 49.01%
稀释每股收益（元/股） 0.8744 0.5868 49.01%
加权平均净资产收益率 12.02% 8.89% 增加 3.13 个百分点
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 20,528,344,838.09 16,196,337,801.76 26.75%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,646,668,978.39 3,299,726,582.45 10.51%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
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非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -69,593.96
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
55,554.80
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -7,557,797.49
减：所得税影响额 -1,747,140.00
合计 -5,824,696.65 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
1、公司经营情况分析
报告期内，公司实现营业收入23.27亿元，同比增长72.95%；利润总额5.83亿元，同比增长52.29%，
净利润4.19亿元，同比增长49.01%；经营活动产生的现金流量净额-5.02亿元，同比增长0.36%。报告期营
业收入和净利润增长幅度较大，主要是由于房地产项目结算收入同比增长78.92%所致。
报告期内，公司房地产项目销售面积17.59万平方米，销售额17.96亿元，同比分别增长241.62%和
155.36%，分别完成年度计划的40.56%和36.80%。主要项目包括成都“中洲.中央城邦”项目销售额5.06亿
元，完成年度计划的56.8%；上海“珑悦”项目销售额3.48亿元，完成年度计划的56.24%；上海“中洲里
程”项目销售额0.86亿元，完成年度计划的9.85%；惠州“湾上花园”项目销售额3.21亿元，完成年度计
划的53.58%；惠州“央筑一期”项目销售额1.52亿元，完成年度计划的45.13%；惠州“天御B”项目销售
额2.1亿元，完成年度计划的71.50%。其他项目销售额总计1.73亿元。
上述数据未包括盛博公司，2015年5月公司收购上海盛博房地产开发有限公司，该公司开发的君廷项
目在本报告期内销售面积2.3万平方米，销售额15.55亿元。
2、新项目获取情况
经公司第七届董事会第十八次会议审议通过，2015年5月18日，公司与广东君鑫集团有限公司和深圳
市道信投资有限公司分别签署《股权转让协议》，收购其所持有的上海盛博房地产开发有限公司49%股权
和 51%股权。
盛博公司的主要资产为位于上海市徐汇区龙华街道 161 街坊 2/1 丘地块的“君廷名邸”房地产开
发项目。该项目占地面积3.38万平米，计容积率建筑面积8.48万平米，总建筑面积11.34万平米，由六栋
高层住宅及两栋多层商业配套用房组成，其中住宅面积为82,984.01平方米。该项目于 2012 年 7 月开始
施工建设，已于2014年4月开始预售。
3、融资工作进展情况
（1）中期票据
经2015年1月15日召开的公司第七届董事会第十四次会议审议通过，公司拟发行不超过人民币12亿元
的中期票据，该事项已经公司2015年第一次临时股东大会审议通过。目前公司已取得了《深圳市中洲投资
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控股股份有限公司2015年第一期中期票据信用评级报告》；正式成为中国银行间市场交易商协会单位会员；
并与建设银行签订了《银行间债券市场非金融企业债务融资工具承销协议》；现正就交易商协会对《深圳
市中洲投资控股股份有限公司2015年度第一期中期票据募集说明书》的审查意见进行反馈。
（2）非公开发行A股股票
经2014年11月10日召开的公司第七届董事会第十三次会议审议通过，公司拟向控股股东、实际控制人
中洲地产非公开发行174,520,070股A股普通股，募集资金人民币20亿元。公司非公开发行A股股票相关议
案已经公司2015年第一次临时股东大会审议通过，于2015年3月上报证监会并取得《行政许可申请受理通
知书》。2015年5月，2014年度利润分配方案实施完成后，公司本次非公开发行 A 股股票的发行价格由11.46
元/股调整为11.31元/股，发行股票数量由174,520,070股调整为176,834,660股。2015年5月20日，公司收
到中国证监会《行政许可项目审查反馈意见通知书》，2015年6月17日，公司将证监会反馈意见回复及其
他相关文件予以公告，将反馈意见上报中国证监会。目前公司非公开发行A股股票事宜正在中国证监会审
核过程中。
（3）公司债
经2015年5月27日召开的公司第七届董事会第十九次会议审议通过，公司拟于境内公开发行面值总额
不超过人民币13亿元的公司债券，该事项已经公司2015年第三次临时股东大会审议通过。目前，公司债申
报材料已获深圳证券交易所预审同意，并由深圳证券交易所正式向中国证监会提交了发行申请，中国证监
会已受理。
二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
本期中洲控股金融中心
营业收入 2,326,758,622.97 1,345,303,979.50 72.95%
项目竣工结算收入
本期房地产结算收入增
营业成本 1,114,204,336.70 649,309,548.87 71.60%
加成本同步增加
本期房地产销售规模较
销售费用 57,606,383.97 33,283,533.33 73.08% 上年同期扩大，导致营
销费用同步增加。
管理费用 68,522,289.20 58,332,281.81 17.47%
因收购项目公司股权向
财务费用 94,127,534.39 40,124,777.75 134.59%
金融机构融资本金增加
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导致利息支出增加，同
时中洲控股金融中心项
目竣工，本期未资本化
利息支出同比增加。
本期房地产结算收入增
加，利润总额增加，导
所得税费用 164,301,970.87 101,826,189.59 61.36%
致所得税费用同步增
加。
经营活动产生的现金流
-501,880,636.06 -503,671,382.17 0.36%
量净额
本期中洲控股金融中心
投资活动产生的现金流
-10,802,705.23 -4,305,366.37 -150.91% 办公室装修工程支出增
量净额
加。
筹资活动产生的现金流 本期偿还银行借款本息
364,808,752.61 1,082,368,050.90 -66.30%
量净额 较去年同期增加。
现金及现金等价物净增
-147,855,176.34 574,440,895.90 -125.74%
加额
本期支付中洲控股金融
营业外支出 9,777,038.11 96,284.82 10,054.29% 中心项目土地合同违约
金 900 万元。
本期按权益法核算的联
营企业净利润较去年同
投资收益 5,453,158.62 3,500,226.96 55.79%
期大幅提高，投资收益
随之增加。
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司按照“高周转、扩规模”的发展战略，强化项目开发销售，提高内部管理水平，主要
重点工作进展如下：
（1）预算管理和成本费用控制
报告期内，公司加强预算管理，严控成本费用，每周进行销售及回款周报分析，每月进行预算目标月
度完成情况分析，针对固定费用、标准化费用等进行专项分析，每月召开月度运营分析会，针对各公司、
各项目的预算完成情况进行通报和反馈，并及时对发生偏差的指标提出应对措施。
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（2）流程优化
报告期内，公司改变分级管理、层层审批的管控模式，公司的管理活动以项目为中心来展开，总部各
部室、各城市公司围绕项目关键节点指标，通过专业协同，将项目开发全过程串联起来。公司对城市公司
的架构进行了优化调整，对总部及城市公司责权边界重新进行了厘定，对相关专业模块的制度流程进行了
调整，并提出加强总部平台建设，深化设计管理及成本采招管理工作等重要举措。
同时，为使业务流程更好地结合 OA 信息化办公平台，公司对审批事项和流转节点进行了梳理，对流
程进行精简，对审批路径相同的流程进行合并，共完成了 14 个模块、83 条主流程、159 条分支流程的上
线固化工作，帮助提高公司内部审批流转效率。
（3）工程管理
报告期内，公司聘请第三方专业顾问公司组织开展了工程巡检工作。工程巡检内容包括实测实量、质
量风险评估、安全生产风险评估等内容。第三方机构评估显示，公司各在建项目工程质量总体处于受控状
态，但公司整体工程管理水平与行业标杆企业相比仍然存在提升空间。
公司面临的主要风险及应对措施
2015 年下半年，公司将围绕项目运作、以更高效率去迎接市场的挑战，不断提升公司运营管理水平，
强化房地产项目开发专业性，推动公司各项工作的顺利开展。
2015 年下半年公司重点工作如下：
（1）营销方面，加大续销阶段项目的推广力度，拓展营销渠道，创新营销模式。对于下半年开售的
项目，做好前期准备工作，研究金融产品等营销创新手段，提前锁定客户；对于存量物业，灵活控制价格，
提升性价比，尽快去化；对于商业等销售难点，积极考虑以租代售或转化经营模式，盘活资产。
（2）进度计划方面，为保证各项目的开发进度，继续优化公司制度流程的设计，完善 OA 系统、明源
ERP 系统信息化办公建设，提高组织效率；继续加强对年内集中交付项目计划节点的管控力度，加强考核、
实时跟踪、定期汇报，确保年度开发目标的完成。
（3）工程管理方面，严格管控工程质量，继续实施第三方质量评估、交叉互检、实测实量等工作，
加大项目交付前风险排查和模拟验收工作，提升客户质量满意度，杜绝因工程质量问题影响交楼及资金回
笼。
（4）土地拓展方面，深度贯彻公司“区域专注、城市深耕、多盘联动”的战略意图，竞争性拿地和
非竞争性拿地并举。
（5）非房地产开发业务方面，积极引进商管专业人才，本着精简高效的原则，初步搭建完成商管公
司组织架构和薪酬体系；通过总结以往物业租赁过程中的经验教训，持续梳理写字楼、社区物业客户的有
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效物业租赁；通过建立未来大的客户平台，提升服务品质，优化租户结构，使物业运营实现优质资产的保
值增值。
（6）资本市场融资方面，积极推进中期票据的发行工作，争取年内取得实质性进展；公司债项目待
证监会审核通过后立即申请上市发行；继续跟踪非公开发行 A 股股票项目的进展情况，跟进后续工作，待
中国证监会审核通过后申请发行上市。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产业务 2,167,498,560.74 1,029,475,003.18 52.50% 78.92% 76.87% 0.55%
租赁及服务业务 87,144,323.39 39,818,109.80 54.31% 37.49% 113.93% -16.33%
酒店餐饮业务 72,060,003.84 44,911,223.72 37.68% 2.28% -7.56% 6.64%
合计 2,326,702,887.97 1,114,204,336.70 52.11% 72.95% 71.60% 0.38%
分产品
房地产业务 2,167,498,560.74 1,029,475,003.18 52.50% 78.92% 76.87% 0.55%
租赁及服务业务 87,144,323.39 39,818,109.80 54.31% 37.49% 113.93% -16.33%
酒店餐饮业务 72,060,003.84 44,911,223.72 37.68% 2.28% -7.56% 6.64%
合计 2,326,702,887.97 1,114,204,336.70 52.11% 72.95% 71.60% 0.38%
分地区
广东地区 2,156,298,546.32 1,040,977,219.47 51.72% 1,145.96% 1,206.52% -2.24%
四川地区 75,125,804.18 21,516,227.65 71.36% -92.49% -95.32% 17.37%
上海地区 84,882,462.14 43,770,027.07 48.43% -38.52% -52.18% 14.73%
辽宁地区 10,396,075.33 7,940,862.51 23.62% -69.33% -55.66% -23.55%
合计 2,326,702,887.97 1,114,204,336.70 52.11% 72.95% 71.60% 0.38%
四、核心竞争力分析
公司制定了战略发展规划，完善了组织管控体系、职位体系、薪酬体系和房地产业务流
程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、
成本管控能力和资本运作能力，形成“高周转、扩规模、严管控、增效益”的发展模式，为
公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
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五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
√ 适用 □ 不适用
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
734,325,750.00 1,151,777,837.25 -36.24%
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例
上海盛博房地产开发有限公司 房地产开发 100.00%
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（4）持有其他上市公司股权情况的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有其他上市公司股权。
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
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（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
3、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
4、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产品
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
深圳市长
房地产开 房地产开 200,000,00 162,812,70 159,338,96 -300,826.
城地产有 子公司 -296,658.92
发 发 0.00 2.96 7.47 42
限公司
成都深长
房地产开 房地产开 50,000,000. 3,851,879,1 1,523,190,8 75,125,804. 23,064,76 15,721,164.8
城地产有 子公司
发 发 00 08.89 37.76 18 5.60 8
限公司
大连深长
房地产开 房地产开 50,000,000. 449,568,16 83,206,192. 5,572,425.3 -2,789,06
城地产有 子公司 -2,088,654.78
发 发 00 1.55 16 3 0.50
限公司
大连长源
房地产开 房地产开 50,000,000. 66,494,835. 48,508,492. 4,823,650.0
房地产有 子公司 73,306.24 -35,031.46
发 发 00 11 58 0
限公司
深圳市香
房地产开 房地产开 10,000,000. 3,131,508,5 942,291,76 1,904,695,6 631,237,6 458,646,378.
江置业有 子公司
发 发 00 06.12 6.41 07.87 01.71 38
限公司
东莞市莞
深长城地 房地产开 房地产开 50,000,000. 314,046,34 211,480,48 5,117,243.0 1,517,685
子公司 1,119,534.42
产有限公 发 发 00 7.60 9.45 0 .65
司
上海深长
房地产开 房地产开 150,000,00 2,156,067,6 542,803,95 -21,347,3 -18,941,927.1
城地产有 子公司 869,769.74
发 发 0.00 12.60 2.87 01.62 8
限公司
成都中洲 房地产开 房地产开 20,000,000. 1,706,338,5 416,311,22 -11,021,8
子公司 -8,169,329.27
锦江地产 发 发 00 82.49 9.58 05.97
15
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
有限公司
深圳市长
盛实业发 12,000,000. 54,389,878. 37,752,391.
子公司 投资 投资 -9,935.24 -9,935.24
展有限公 00 82 95
司
深圳圣廷
75,000,000. 288,264,74 140,257,09 119,242,25 9,029,229
苑酒店有 子公司 酒店经营 酒店经营 6,971,372.83
00 4.64 2.33 3.69 .46
限公司
深圳市圣
廷苑酒店 10,000,000. 13,600,747. 13,484,949. 1,791,878.5 -535,456.
子公司 酒店管理 酒店管理 -535,456.26
管理有限 00 42 84 0 26
公司
深圳市长
150,000,00 3,519,433,0 156,568,77 -3,686,91
城物流有 子公司 出租、物流 出租、物流 -3,375,275.42
0.00 57.87 8.73 8.81
限公司
深圳市盈
60,000,000. 503,177,79 70,173,134. 4,499,984.0 -110,852.
灿工程有 子公司 工程施工 工程施工 -117,746.30
00 3.45 23 0 68
限公司
深圳市长
城投资控 10,000,000. 65,441,065. 56,330,069. 10,186,268. 7,279,027
子公司 物业租赁 物业租赁 5,399,792.87
股有限公 00 41 55 67 .14
司
成都长华
房地产开 房地产开 10,000,000. 2,241,500.0 2,241,500.0
置业有限 子公司
发 发 00 0 0
公司
深圳市华
房地产开 房地产开 19,000,000. 221,216,94 -61,571,099 -174,120.
电房地产 子公司 -178,520.29
发 发 00 4.52 .25 63
有限公司
上海振川
房地产开 房地产开 20,000,000. 306,487,57 212,758,19 84,000,236. 25,744,11 15,329,724.7
物业有限 子公司
发 发 00 0.27 0.62 00 6.48 5
公司
上海温馨
港湾物业 -1,257,105.
子公司 物业管理 物业管理 500,000.00 27,924.95 12,456.40 13,600.33 13,600.33
管理有限 90
公司
惠州方联
房地产开 房地产开 1,000,000.0 418,502,24 -82,234,253 -6,502,01
房地产有 子公司 -4,894,903.70
发 发 0 7.18 .93 1.33
限公司
惠州大丰 房地产开 房地产开 1,000,000.0 538,401,85 -50,073,446 -3,075,49
子公司 -2,421,567.94
投资有限 发 发 0 8.23 .82 6.58
16
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
公司
深圳市圣
廷苑物业 5,000,000.0 16,949,894. 8,490,620.2 18,928,731. 5,532,406
子公司 物业管理 物业管理 4,170,805.36
管理有限 0 02 5 57 .43
公司
惠州市康
威投资发 房地产开 房地产开 10,000,000. 103,793,56 -23,745,857 -2,228,13
子公司 -2,228,136.15
展有限公 发 发 00 6.19 .85 6.15
司
惠州中洲
1,000,000.0 66,975,257. -43,856,396
置业有限 子公司 实业投资 实业投资 -2,543.73 -2,543.73
0 20 .41
公司
惠州市昊
恒房地产 房地产开 房地产开 102,000,00 3,023,211,0 133,944,42 92,973,779. 14,778,72 17,956,803.3
子公司
开发有限 发 发 0.00 79.23 1.98 00 3.28 3
公司
成都市银
河湾房地 房地产开 房地产开 300,000,00 1,133,666,2 107,326,54 -30,894,7 -23,171,033.5
子公司
产开发有 发 发 0.00 32.17 1.76 11.43 7
限公司
上海盛博
房地产开 房地产开 房地产开 41,020,400. 3,113,418,4 -103,939,72 -1,713,81
子公司 -1,291,909.53
发有限公 发 发 00 14.42 0.78 6.77
司
5、非募集资金投资的重大项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
本报告期投入 截至报告期末累
项目名称 计划投资总额 项目进度 项目收益情况
金额 计实际投入金额
本期结转收入 1741.17 万元，
成都"半岛城邦"项 已竣工入伙，目前处于尾
103,435.39 1,185.85 84,543.85 累计结转收入 195,616.87 万
目三期 盘销售阶段。
元
B 栋已销售完毕，A 栋用
深圳 SCC 中洲控股 本期结转收入 190,000 万元，
343,711.00 7,515.24 275,215.24 于酒店经营、自用及写字
金融中心项目 累计结转收入 190,000 万元
楼出租。
本期结转收入 9,297.38 万
惠州央筑花园一期 已竣工入伙，目前处于销
282,707.00 20,461.79 260,794.79 元，累计结转收入 94,322.59
项目 售阶段。
万元
成都中洲中央城邦 138,781.00 10,308.00 105,612.00 施工及销售阶段 尚未结算
17
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
项目
大连香悦山项目 29,080.00 2,392.04 19,232.04 施工及销售阶段 尚未结算
上海中洲珑悦项目 68,364.00 14,634.45 54,150.45 施工及销售阶段 尚未结算
上海珑玺台（SOHO
40,495.00 3,510.62 12,489.62 施工阶段 尚未结算
公寓）
上海中洲里程项目 135,347.00 13,097.73 92,879.67 施工及销售阶段 尚未结算
惠州天御花园 1 期
62,724.00 6,338.63 26,836.63 施工及销售阶段 尚未结算
（B 地块）
惠州天御花园 2 期
66,775.00 1,444.56 13,055.87 施工阶段 尚未结算
（C1 地块）
惠州湾上花园项目 175,961.00 20,264.87 119,178.87 施工及销售阶段 尚未结算
上海君廷项目 436,757.00 61,523.89 291,808.65 施工及销售阶段 尚未结算
深圳笋岗物流项目 662,827.00 145,751.36 224,104.36 施工阶段 尚未结算
上海"珑湾"二期商
48,426.00 0.00 6,365.90 规划设计阶段 尚未结算
业
惠州天御花园 A 地 规划设计阶段
0.00 0.00 7,669.81 尚未结算
块
惠州天御花园 109,486.00 2,495.07 22,298.62 尚未结算
规划设计阶段
C2、C3 地块
成都银河湾项目 0.00 58,406.91 118,293.91 规划设计阶段 尚未结算
惠州央筑花园二 0.00 3,671.08 56,591.08 尚未结算
规划设计阶段
期项目
合计 2,704,876.39 373,002.09 1,791,121.36 -- --
六、对 2015 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
七、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
八、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
九、公司报告期利润分配实施情况
报告期内实施的利润分配方案特别是现金分红方案、资本公积金转增股本方案的执行或调整情况
18
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
√ 适用 □ 不适用
公司2014年度权益分配方案获2015年4月10日召开的公司2014年度股东大会审议通过，2015年5月21日
公司向全体股东派发股利，以公司现有总股本478,926,080股为基数，向全体股东每10股派1.50元人民币现
金（含税），共计派发71,838,912.00元现金股利。分红前后本公司总股本不变。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是
是
否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透
是
明：
十、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十一、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
谈论的主要内容及提供的
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象
资料
平安证券、诺安基
2015 年 01 月 14 日 公司会议室 实地调研 机构
金
中银国际证券、招
2015 年 01 月 22 日 公司会议室 实地调研 机构 商基金、创金合信
基金、清水源投资
2015 年 01 月 29 日 公司会议室 实地调研 机构 安信证券
2015 年 02 月 13 日 公司会议室 实地调研 机构 兴业证券 公司的经营情况、项目进
展情况及未来发展战略等
工银瑞信基金、兴
2015 年 03 月 23 日 公司会议室 实地调研 机构 业全球基金、富国
基金、广发基金等
兴业证券、华夏基
2015 年 03 月 26 日 公司会议室 实地调研 机构 金、宝盈基金、建
信基金、大成基金
2015 年 04 月 03 日 公司会议室 实地调研 机构 申万宏源、平安证
19
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
券、拾年投资、宏
利资产管理、悟空
投资等
中银国际、工银瑞
2015 年 04 月 15 日 公司会议室 实地调研 机构
信
2015 年 05 月 07 日 公司会议室 实地调研 机构 国信证券
2015 年 1-6 月 深交所互动易平台 书面问询 个人 个人投资者
投资者关注的问题
2015 年 1-6 月 公司办公室 电话沟通 个人 个人投资者
20
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
第五节 重要事项
一、公司治理情况
公司一直严格按照法律法规和规范性文件的要求完善公司法人治理结构，提高公司规范化运作水平。
公司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
报告期内，公司共召开4次股东大会、6次董事会和2次监事会会议，股东充分行使法定权利，董事和
监事勤勉诚信地履行职责，实现公司经营管理工作由经理层全面负责并得到董事会与监事的有效监督与制
约。
报告期内，公司严格按照法律和监管规定，共发布信息披露公告64项，真实、准确、完整、及时、公
平地完成了公司信息披露工作。
二、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
诉讼(仲裁)基本情 涉案金额（万 是否形成预计 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审理 诉讼(仲裁)判决
披露日期 披露索引
况 元） 负债 进展 结果及影响 执行情况
合资合作开发“长
2014 年 01 月 2014-5 号公
城盛世家园”合同 5,655.53 否 尚未判决 尚未判决 尚未判决
22 日 告
纠纷案
其他诉讼事项
□ 适用 √ 不适用
三、媒体质疑情况
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无媒体普遍质疑事项。
四、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
21
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
五、资产交易事项
1、收购资产情况
√ 适用 □ 不适用
该资产为上
交易对方 对公司经营 对公司损益 市公司贡献
被收购或置 交易价格 进展情况 是否为关联 披露日期
或最终控 的影响（注 的影响（注 的净利润占 披露索引
入资产 （万元） （注 2） 交易 （注 5）
制方 3） 4） 净利润总额
的比率
现金 71,750
万元以及位
于上海市宛
平南路
广东君鑫
1188 弄
集团有限 上海盛博房 股权过户手 增加土地储 自购买日起
1-13 号，
公司、深圳 地产开发有 续已于 备，保障公 至报告期末 2015 年 5 月
1198 号的 -0.31% 否 2015-45 号
市道信投 限公司 2015 年 5 月 司持续和稳 净利润 19 日
中信君廷名
资有限公 100%股权 25 日完成 定的发展。 -1,291,909.53
邸3幢8号
司
楼 1901 室
（建筑面积
197.95 平方
米）的房产
2、出售资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售资产。
3、企业合并情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生企业合并情况。
六、公司股权激励的实施情况及其影响
√ 适用 □ 不适用
2015年7月29日，公司召开第七届董事会第二十一次会议，审议通过了关于公司第一期股权激励计划
的相关议案，公司拟向包括董事长姚日波先生在内的55名董事、高管及核心技术（业务）人员授予限制性
股票。本计划授予的限制性股票总数为不超过9,578,500股（最终以实际认购数量为准），占本计划公告
日公司股本总额478,926,080股的2.00%，授予价格为10.56元/股。
22
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
该计划尚需经公司股东大会审议通过后方可实施。公司《第一期股权激励计划（草案）》具体内容详
见公司2015-78号公告。
七、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□ 是 √ 否
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
5、其他关联交易
√ 适用 □ 不适用
①本公司子公司作为担保方
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
深圳中洲集团有限公司 250,000,000.00 2013.09.18 2015.09.18 否
②本公司及本公司子公司作为被担保方
担保方 担保余额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
深圳中洲集团有限公司 520,000,000.00 2014.08.28 2019.09.28 否
八、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
23
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
九、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、担保情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度
实际发生日期 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际担保金额 担保类型 担保期
（协议签署日） 完毕 联方担保
披露日期
深圳中洲集团有 2014 年 5 2013 年 09 月 18 2013-9-18 至
25,000 25,000 抵押 否 是
限公司 月 13 日 日 2015-9-18
报告期内审批的对外担保额度 报告期内对外担保实际发生
0 0
合计（A1） 额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额 报告期末实际对外担保余额
25,000 25,000
度合计（A3） 合计（A4）
公司与子公司之间担保情况
担保额度
实际发生日期 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际担保金额 担保类型 担保期
（协议签署日） 完毕 联方担保
披露日期
深圳市香江置业 2014 年 4 2014 年 05 月 23 连带责任保 2014.05.30-2
50,000 50,000 否 否
有限公司 月 19 日 日 证 016.05.29
深圳市香江置业 2014 年 3 2014 年 04 月 22 连带责任保 2014.04.22-2
100,000 60,000 否 否
有限公司 月 24 日 日 证 016.02.18
24
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
上海深长城地产 2014 年 9 2014 年 11 月 06 连带责任保 2014.11.26-2
48,000 48,000 否 否
有限公司 月 25 日 日 证 016.11.25
成都市银河湾房
2014 年 11 2014 年 11 月 27 连带责任保 2014.11.27-2
地产开发有限公 80,000 20,340 否 否
月8日 日 证 015.9.28
司
2014.11.27 至
成都深长城地产 2014 年 11 2014 年 11 月 27 连带责任保
123,828 114,468.4 款项支付完 否 否
有限公司 月8日 日 证
毕后两年
成都中洲锦江房 2015 年 1 2015 年 02 月 17 连带责任保 2015.2.17-20
50,000 45,243 否 否
地产有限公司 月 16 日 日 证 18.2.14
惠州市昊恒房地 2015 年 1 2015 年 02 月 13 连带责任保 2015.2.13-20
60,000 30,171 否 否
产开发有限公司 月 16 日 日 证 18.2.4
深圳市长城物流 2015 年 1 2015 年 02 月 16 连带责任保 2015.2.16-20
130,000 130,000 否 否
有限公司 月 16 日 日 证 20.2.15
深圳圣廷苑酒店 2015 年 3 2015 年 04 月 29 连带责任保 2015.4.29-20
10,000 10,000 否 否
有限公司 月 21 日 日 证 16.6.16
上海深长城地产 2015 年 3 2015 年 04 月 17 连带责任保 2015.4.17-20
36,000 15,515 否 否
有限公司 月 21 日 日 证 18.3.15
上海盛博房地产 2015 年 5 2015 年 01 月 05 连带责任保 2015.1.5-201
40,000 40,000 否 否
开发有限公司 月 19 日 日 证 8.1.5
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保实际
326,000 270,929
度合计（B1） 发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际担保
727,828 563,737.40
保额度合计（B3） 余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度
实际发生日期 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际担保金额 担保类型 担保期
（协议签署日） 完毕 联方担保
披露日期
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额合
326,000 270,929
（A1+B1+C1） 计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合 报告期末实际担保余额合计
752,828 588,737.40
计（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 161.45%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（D） 25,000
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债
329,269
务担保金额（E）
25
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 406,403.95
上述三项担保金额合计（D+E+F） 588,737.40
采用复合方式担保的具体情况说明
（1）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
3、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
4、其他重大交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大交易。
十、公司或持股 5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事项 承诺主 承诺开 承诺结 履约情
类别 体名称 承诺内容 始日期 束日期 况说明
一、本人未来将以中洲控股（含其合并范围内的子公司，
下同）作为本人从事房地产开发、销售业务的唯一平台，
本人控制的其他企业（指本人直接或间接控制的、除中
洲控股合并范围内的企业以外的企业，下同）将主要从
事产业园区建设和企业孵化、基础设施投资、股权投资
等其他业务；
二、本人及本人控制的其他企业未来不会通过独资、控
关于同业
股或合营等任何方式，新增与中洲控股构成实质性同业
竞争、关
竞争的业务或项目，包括但不限于房地产开发与销售、
联交易、
黄光苗 物业租赁业务等；
资金占用
三、对于目前存在的有一定竞争关系的业务或项目，本
方面的承
人及本人控制的其他企业将采取如下措施：
诺
1、房地产开发与销售业务：在 2015 年年内将熊猫小
镇项目转让予中洲控股；自 2015 年 1 月 31 日起 3 年
内，逐步开展将本人及本人控制的其他企业当前持有的
尚未开发的土地使用权转让予中洲控股或无关联第三
方的工作。在中洲控股和无关联第三方都有意向受让该
等土地使用权时，中洲控股享有优先受让权。若未能成 2015-06 9999-12 正在履
功转让予中洲控股或无关联第三方，则本人及本人控制 -05 -31 行中
26
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
的其他企业将委托中洲控股开发与经营该等土地。
2、租赁业务：未来如果因中洲控股业务发展原因，导
致本人持有中洲新天地商场、中洲中央公园三期商场部
分、青岛少海日韩风情商业街与中洲控股构成实质性同
业竞争，则本人将向中洲控股或无关联第三方转让上述
资产；在中洲控股和无关联第三方都有意向受让上述资
产时，中洲控股享有优先受让权。
四、本人控制的企业中有部分企业未实际开展房地产开
发与销售、物业租赁、酒店餐饮和工程施工业务，但其
经营范围中包含上述业务，本人作为该等企业的控股股
东或实际控制人，将自 2015 年 1 月 31 日起 3 年内采
取变更经营范围、出售股权、注销等方式逐步处置该等
企业。
五、如果本人及本人控制的其他企业从任何第三方获得
的商业机会与中洲控股所从事的业务有实质性竞争或
可能有实质性竞争，则本人及本人控制的其他企业将立
即通知中洲控股，并将该商业机会让与中洲控股。
六、若出现因本人及本人控制的其他企业违反上述承诺
事项而导致中洲控股的合法权益受到损害之情形，本人
承诺赔偿中洲控股所受到的损失。
七、上述承诺事项自本承诺函签署之日起生效，至本人
不再是中洲控股实际控制人时终止。
一、本公司作为受黄光苗先生控制的企业，将严格遵守
关于同业 黄光苗先生于 2015 年 6 月 5 日向中洲控股作出的《关
竞争、关 深圳市 于避免同业竞争的承诺函》。
联交易、 中洲房 二、若出现因本公司及本公司控制的其他企业违反上述
资金占用 地产有 承诺事项而导致中洲控股的合法权益受到损害之情形，
方面的承 限公司 本公司承诺赔偿中洲控股所受到的损失。
诺 三、上述承诺事项自本承诺函签署之日起生效，至本公 2015-06 9999-12 正常履
司不再受黄光苗先生控制时终止。 -05 -31 行中
（1）除现有业务外，中洲集团及其下属企业不再新增
与本公司有同业竞争的业务；（2）中洲集团及其下属
关于同业 企业从任何第三方获得的商业机会与本公司所从事的
竞争、关 深圳中 业务有实质性竞争或可能有实质性竞争，则中洲集团及
联交易、 洲集团 其下属企业将立即通知本公司，并将该商业机会让与本
资金占用 有限公 公司；
方面的承 司 （3）对于现有的与本公司存在同业竞争的业务，中洲
诺 集团及其下属企业将在法律法规允许的范围内，5 年内 上述承
提出同业竞争的解决方案，通过发行股份购买资产、现 2013-11 2018-11 诺正在
金购买等法律法规允许的方式注入上市公司。 -07 -07 履行中
深圳市 （1）自交割日起三年内不将其持有的本公司股份进行
中洲房 转让，亦即中洲地产不得转让其持有的本公司的一切股 上述承
其他承诺
地产有 份，不但包括中洲地产依据本次股份转让协议所受让的 2013-06 2016-06 诺正在
限公司 股份，亦包括在本次股份转让前其已经持有的本公司股 -09 -09 履行中。
27
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
份。
（2）自交割日起三年内不以任何形式提出变更本公司
主营业务的议案。
（3）自交割日起不提出改变本公司注册地的议案。
十一、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□ 是 √ 否
公司半年度报告未经审计。
十二、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、违法违规退市风险揭示
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在违法违规退市风险。
十四、其他重大事项的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
28
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量 比例 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例
一、有限售条件股份 135,424 0.03% -2 -2 135,422 0.03%
3、其他内资持股 135,424 0.03% -2 -2 135,422 0.03%
境内自然人持股 135,424 0.03% -2 -2 135,422 0.03%
二、无限售条件股份 478,790,656 99.97% 2 2 478,790,658 99.97%
1、人民币普通股 478,790,656 99.97% 2 2 478,790,658 99.97%
三、股份总数 478,926,080 100.00% 478,926,080 100.00%
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
二、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表决权恢复的优先股
报告期末普通股股东总数 27,173 0
股东总数（如有）（参见注 8）
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
报告期末持 持有有限售 持有无限售 质押或冻结情况
报告期内增
股东名称 股东性质 持股比例 有的普通股 条件的普通 条件的普通
减变动情况 股份状态 数量
数量 股数量 股数量
深圳市中洲房地产有 境内非国有 28.83% 138,082,700 138,082,700 质押 138,082,700
29
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
限公司 法人
南昌联泰投资有限公 境内非国有
10.51% 50,338,552 -17,253,192 50,338,552 质押 30,000,000
司 法人
深圳市远致投资有限
国有法人 10.05% 48,137,884 48,137,884
公司
中国对外经济贸易信
托有限公司－外贸信
托锐进 31 期清水源 其他 1.98% 9,505,779 9,505,779 9,505,779
证券投资集合资金信
托计划
平安信托有限责任公
司－平安财富对冲
其他 1.72% 8,238,623 8,238,623 8,238,623
精英之清水源集合资
金信托计划
李瑞鹏 境内自然人 0.86% 4,100,000 4,100,000 4,100,000
兴业银行股份有限公
司－工银瑞信金融地
其他 0.84% 4,017,232 701833 4,017,232
产行业股票型证券投
资基金
赵淑勋 境内自然人 0.84% 4,000,000 4,000,000 4,000,000
姜学舟 境内自然人 0.66% 3,180,000 3,180,000 3,180,000
张元举 境内自然人 0.62% 2,976,800 2,976,800 2,976,800
上述股东关联关系或一致行动的
无
说明
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
报告期末持有无限售条件普通股 股份种类
股东名称
股份数量 股份种类 数量
深圳市中洲房地产有限公司 138,082,700 人民币普通股 138,082,700
南昌联泰投资有限公司 67,591,744 人民币普通股 67,591,744
深圳市远致投资有限公司 48,137,884 人民币普通股 48,137,884
中国对外经济贸易信托有限公司－外贸信托锐
44,507,558 人民币普通股 44,507,558
进 31 期清水源证券投资集合资金信托计划
平安信托有限责任公司－平安财富对冲精英之
10,046,000 人民币普通股 10,046,000
清水源集合资金信托计划
李瑞鹏 9,289,800 人民币普通股 9,289,800
兴业银行股份有限公司－工银瑞信金融地产行
6,390,630 人民币普通股 6,390,630
业股票型证券投资基金
赵淑勋 4,999,901 人民币普通股 4,999,901
30
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
姜学舟 3,315,399 人民币普通股 3,315,399
张元举 2,999,961 人民币普通股 2,999,961
前 10 名无限售条件普通股股东之间，以及前 10
名无限售条件普通股股东和前 10 名普通股股东 无
之间关联关系或一致行动的说明
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
三、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
四、公司股东及其一致行动人在报告期提出或实施股份增持计划的情况
□ 适用 √ 不适用
在公司所知的范围内，没有公司股东及其一致行动人在报告期提出或实施股份增持计划。
31
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
32
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2014 年年报。
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见 2014 年年报。
33
34
第九节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
34
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
合并资产负债表
2015 年 6 月 30 日
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
资产 附注六 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1 988,755,876.98 1,136,611,053.32
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 2 11,880,282.91 11,220,300.97
预付款项 3 43,725,316.35 117,193,133.23
应收利息 4 257,782.61
应收股利 5 16,102,779.40 16,102,779.40
其他应收款 6 203,489,099.03 37,185,994.47
存货 7 14,954,575,725.42 13,485,209,135.78
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 8 357,271,837.61 294,642,183.21
流动资产合计 16,575,800,917.70 15,098,422,362.99
非流动资产：
可供出售金融资产 9 126,266,463.67 126,266,463.67
持有至到期投资
长期应收款 10 6,365,056.51 6,365,056.51
长期股权投资 11 38,920,990.46 40,770,791.84
投资性房地产 12 2,011,780,280.55 478,338,667.24
固定资产 13 179,298,350.73 81,788,224.58
在建工程 14 1,116,879,969.92 9,528,913.60
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 15 6,165,355.84 6,234,052.25
开发支出
商誉
长期待摊费用 16 68,246,949.81 35,260,593.39
递延所得税资产 17 398,620,502.90 313,362,675.69
其他非流动资产
非流动资产合计 3,952,543,920.39 1,097,915,438.77
资产总计 20,528,344,838.09 16,196,337,801.76
法定代表人： 姚日波 主管会计工作负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
35
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
合并资产负债表（续）
2015 年 6 月 30 日
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
负债和所有者权益 附注六 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款 19 130,000,000.00 30,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债
衍生金融负债
应付票据 20 20,000,000.00
应付账款 21 2,054,032,348.10 1,400,470,142.32
预收款项 22 4,077,964,567.06 3,531,520,581.43
应付职工薪酬 23 21,777,711.82 71,464,014.61
应交税费 24 613,233,547.31 699,574,770.43
应付利息 25 15,035,285.20 15,658,681.49
应付股利
其他应付款 26 2,673,314,530.21 2,107,557,109.03
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 27 1,184,000,000.00 1,068,100,000.00
其他流动负债
流动负债合计 10,769,357,989.70 8,944,345,299.31
非流动负债：
长期借款 28 6,110,061,950.00 3,950,010,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益 29 1,180,000.00 1,180,000.00
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 6,111,241,950.00 3,951,190,000.00
负债合计 16,880,599,939.70 12,895,535,299.31
所有者权益（或股东权益）
实收资本（或股本） 30 478,926,080.00 478,926,080.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 31 584,888,185.62 584,888,185.62
减：库存股
其他综合收益
专项储备
36
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
盈余公积 32 424,620,678.83 424,620,678.83
一般风险准备
未分配利润 33 2,158,234,033.94 1,811,291,638.00
归属于母公司所有者权益合计 3,646,668,978.39 3,299,726,582.45
少数股东权益 1,075,920.00 1,075,920.00
所有者权益（或股东权益）合计 3,647,744,898.39 3,300,802,502.45
负债和所有者权益（或股东权益）总计 20,528,344,838.09 16,196,337,801.76
法定代表人： 姚日波 主管会计工作负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
合并利润表
2015 年度 1-6 月
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
附注
项目 2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
六
一、营业总收入 34 2,326,758,622.97 1,345,303,979.50
其中：营业收入 34 2,326,758,622.97 1,345,303,979.50
二、营业总成本 1,741,556,666.13 966,592,200.31
其中：营业成本 34 1,114,204,336.70 649,309,548.87
营业税金及附加 35 407,788,020.38 186,697,344.82
销售费用 36 57,606,383.97 33,283,533.33
管理费用 37 68,522,289.20 58,332,281.81
财务费用 38 94,127,534.39 40,124,777.75
资产减值损失 39 -691,898.51 -1,155,286.27
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 40 5,453,158.62 3,500,226.96
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 5,453,158.62 -6,680,802.21
三、营业利润（损失以“－”号填列） 590,655,115.46 382,212,006.15
加：营业外收入 41 2,205,201.46 751,019.55
其中：非流动资产处置利得 4,167.50 29,804.00
减：营业外支出 42 9,777,038.11 96,284.82
其中：非流动资产处置损失 73,761.46 18,868.18
四、利润总额（损失以“－”号填列） 583,083,278.81 382,866,740.88
减：所得税费用 43 164,301,970.87 101,826,189.59
五、净利润（损失以“－”号填列） 418,781,307.94 281,040,551.29
归属于母公司股东的净利润 418,781,307.94 281,040,551.29
少数股东损益
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司股东的其他综合收益的税后净额
(一)以后不能重分类进损益的其他综合收益
1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收
益中享有的份额
(二)以后将重分类进损益的其他综合收益
1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合
收益中享有的份额
2、可供出售金融资产公允价值变动损益
3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4、现金流量套期损益的有效部分
5、外币财务报表折算差额
6、其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 418,781,307.94 281,040,551.29
归属于母公司股东的综合收益总额 418,781,307.94 281,040,551.29
归属于少数股东的综合收益总额
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
八、每股收益
（一）基本每股收益 0.8744 0.5868
（二）稀释每股收益 0.8744 0.5868
法定代表人： 姚日波 主管会计工作负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
合并现金流量表
2015 年度 1-6 月
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
附注
项目 2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
六
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 1,717,306,857.86 1,283,967,689.79
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金 44 71,696,952.66 513,901,349.28
经营活动现金流入小计 1,789,003,810.52 1,797,869,039.07
购买商品、接受劳务支付的现金 1,431,884,816.82 1,653,631,973.77
支付给职工以及为职工支付的现金 119,030,072.92 98,889,398.53
支付的各项税费 533,869,922.13 334,698,570.33
支付的其他与经营活动有关的现金 44 206,099,634.71 214,320,478.61
经营活动现金流出小计 2,290,884,446.58 2,301,540,421.24
经营活动产生的现金流量净额 -501,880,636.06 -503,671,382.17
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 12,624,200.00
取得投资收益收到的现金 7,302,960.00
处置固定资产.无形资产和其他长期资产收回的现金
45,100.00 23,747.40
净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 7,348,060.00 12,647,947.40
购建固定资产,无形资产和其他长期资产支付的现金 18,150,765.23 16,579,813.77
投资支付的现金 373,500.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 18,150,765.23 16,953,313.77
投资活动产生的现金流量净额 -10,802,705.23 -4,305,366.37
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,347,575,300.00 2,441,814,900.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 2,347,575,300.00 2,441,814,900.00
偿还债务支付的现金 1,551,623,350.00 1,145,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 382,277,369.85 178,744,849.10
支付的其他与筹资活动有关的现金 44 48,865,827.54 35,702,000.00
筹资活动现金流出小计 1,982,766,547.39 1,359,446,849.10
筹资活动产生的现金流量净额 364,808,752.61 1,082,368,050.90
四、汇率变动对现金的影响额 19,412.34 49,593.54
五、现金及现金等价物净增加额 -147,855,176.34 574,440,895.90
加：期初现金及现金等价物余额 1,136,611,053.32 1,375,317,707.64
六、期末现金及现金等价物余额 988,755,876.98 1,949,758,603.54
法定代表人： 姚日波 主管会计工作负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
40
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
合并股东权益变动表
2015 年度 1-6 月
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位：人民币元
2015 年 1-6 月
归属于母公司股东的股东权益
其他权益工具 其
项 目 减： 一般 少数股
他综 专项 股东权益合计
股本 其 资本公积 库存 盈余公积 风险准 未分配利润 其他 东权益
优先股 永续债 合收 储备
他 股 备
益
一、上年年末余额 478,926,080.00 584,888,185.62 424,620,678.83 1,811,291,638.00 1,075,920.00 3,300,802,502.45
加：会计政策变更 0.00 0.00
前期差错更正 0.00
同一控制下企业合并 0.00
其他 0.00
二、本年年初余额 478,926,080.00 0.00 0.00 0.00 584,888,185.62 0.00 0.00 0.00 424,620,678.83 0.00 1,811,291,638.00 0.00 1,075,920.00 3,300,802,502.45
三、本期增减变动金额（减少以
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 346,942,395.94 0.00 0.00 346,942,395.94
“－”号填列）
（一）综合收益总额 0.00 418,781,307.94 0.00 418,781,307.94
（二）股东投入和减少资本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1、股东投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他
（三）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -71,838,912.00 0.00 0.00 -71,838,912.00
1、提取盈余公积 0.00
2、提取一般风险准备 0.00
3、对股东的分配 -71,838,912.00 -71,838,912.00
4、其他 0.00
41
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
（四）股东权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1、资本公积转增资本（或股本） 0.00
2、盈余公积转增资本（或股本） 0.00
3、盈余公积弥补亏损 0.00
4、其他 0.00
（五）专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1、本期提取 0.00
2、本期使用 0.00
（六）其他 0.00
四、本期期末余额 478,926,080.00 0.00 0.00 0.00 584,888,185.62 0.00 0.00 0.00 424,620,678.83 0.00 2,158,234,033.94 0.00 1,075,920.00 3,647,744,898.39
法定代表人： 姚日波 主管会计工作负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
42
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
合并股东权益变动表（续）
2015 年度 1-6 月
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位：人民币元
2014 年 1-6 月
归属于母公司股东的股东权益
项 目 其他权益工具 减： 其他 专 一般 少数股 股东权益合
股本 其 资本公积 库存 综合收 项储 盈余公积 风险准 未分配利润 其他 东权益 计
优先股 永续债
他 股 益 备 备
一、上年年末余额 239,463,040.00 584,828,805.48 424,088,484.61 1,817,507,133.54 1,075,920.00 3,066,963,383.63
加：会计政策变更 0.00 0.00
前期差错更正 0.00
同一控制下企业合并 0.00
其他 0.00
二、本年年初余额 239,463,040.00 0.00 0.00 0.00 584,828,805.48 0.00 0.00 0.00 424,088,484.61 0.00 1,817,507,133.54 0.00 1,075,920.00 3,066,963,383.63
三、本期增减变动金额（减少以
239,463,040.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -30,261,400.71 0.00 0.00 209,201,639.29
“－”号填列）
（一）综合收益总额 0.00 281,040,551.29 0.00 281,040,551.29
（二）股东投入和减少资本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1、股东投入的普通股 0.00
2、其他权益工具持有者投入资本 0.00
3、股份支付计入股东权益的金额 0.00
4、其他 0.00
（三）利润分配 239,463,040.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -311,301,952.00 0.00 0.00 -71,838,912.00
1、提取盈余公积 0.00
2、提取一般风险准备 0.00
3、对股东的分配 239,463,040.00 -311,301,952.00 -71,838,912.00
4、其他 0.00
（四）股东权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
43
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
1、资本公积转增资本（或股本） 0.00
2、盈余公积转增资本（或股本） 0.00
3、盈余公积弥补亏损 0.00
4、其他 0.00
（五）专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1、本期提取 0.00
2、本期使用 0.00
（六）其他 0.00
四、本期期末余额 478,926,080.00 0.00 0.00 0.00 584,828,805.48 0.00 0.00 0.00 424,088,484.61 0.00 1,787,245,732.83 0.00 1,075,920.00 3,276,165,022.92
法定代表人： 姚日波 主管会计工作负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
44
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
母公司资产负债表
2015 年 6 月 30 日
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
资产 附注十三 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 52,036,195.84 170,820,183.43
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 1
预付款项 14,529,893.00 12,280,297.00
应收利息
应收股利 16,102,779.40 16,102,779.40
其他应收款 2 3,582,871,614.09 3,305,083,504.07
存货 23,563,307.81 28,312,029.61
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产 0 0
其他流动资产 41,466.05
流动资产合计 3,689,103,790.14 3,532,640,259.56
非流动资产：
可供出售金融资产 125,292,963.67 125,292,963.67
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 3 3,790,965,242.54 2,898,431,907.67
投资性房地产 372,024,651.18 373,566,250.88
固定资产 5,581,069.19 14,041,113.23
在建工程 6,482,703.60
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 5,971,838.27 5,980,562.77
开发支出
商誉
长期待摊费用 83,926,922.23 20,916,700.00
递延所得税资产 22,579,890.83 16,409,781.06
其他非流动资产
非流动资产合计 4,406,342,577.91 3,461,121,982.88
资产总计 8,095,446,368.05 6,993,762,242.44
法定代表人： 姚日波 主管会计工作负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
45
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
母公司资产负债表（续）
2015 年 6 月 30 日
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
负债和所有者权益 附注十三 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款 30,000,000.00 30,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 57,603,581.82 47,579,049.87
预收款项 1,858,787.00
应付职工薪酬 5,917,483.93 28,405,384.71
应交税费 15,702,584.62 9,640,006.75
应付利息 3,562,602.79 4,233,822.78
应付股利
其他应付款 4,329,233,824.01 3,093,467,167.62
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 84,000,000.00 80,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 4,526,020,077.17 3,295,184,218.73
非流动负债：
长期借款 1,766,000,000.00 1,810,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,766,000,000.00 1,810,000,000.00
负债合计 6,292,020,077.17 5,105,184,218.73
所有者权益（或股东权益）
实收资本（或股本） 478,926,080.00 478,926,080.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 629,696,071.72 629,696,071.72
减：库存股
46
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
其他综合收益
专项储备
盈余公积 424,620,678.83 424,620,678.83
一般风险准备
未分配利润 270,183,460.33 355,335,193.16
归属于母公司所有者权益合计 1,803,426,290.88 1,888,578,023.71
少数股东权益
所有者权益（或股东权益）合计 1,803,426,290.88 1,888,578,023.71
负债和所有者权益（或股东权益）总计 8,095,446,368.05 6,993,762,242.44
法定代表人： 姚日波 主管会计工作负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
47
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
母公司利润表
2015 年度 1-6 月
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
附注十
项目 2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
三
一、营业总收入 4 52,980,627.62 46,972,616.44
其中：营业收入 52,980,627.62 46,972,616.44
二、营业总成本 4 77,756,733.71 79,809,114.49
其中：营业成本 16,513,995.57 19,050,471.43
营业税金及附加 6,574,830.06 6,217,612.09
销售费用
管理费用 30,908,292.43 26,282,674.55
财务费用 23,326,484.48 28,634,857.99
资产减值损失 433,131.17 -376,501.57
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 5 5,283,744.87 3,549,750.85
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 5,283,744.87 -6,473,249.15
三、营业利润（损失以“－”号填列） -19,492,361.22 -29,286,747.20
加：营业外收入 12,008.36 110.81
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 2,577.74
其中：非流动资产处置损失 2,577.74
四、利润总额（损失以“－”号填列） -19,482,930.60 -29,286,636.39
减：所得税费用 -6,170,109.77 -5,665,920.21
五、净利润（损失以“－”号填列） -13,312,820.83 -23,620,716.18
归属于母公司股东的净利润 -13,312,820.83 -23,620,716.18
少数股东损益
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司股东的其他综合收益的税后净额
(一)以后不能重分类进损益的其他综合收益
1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合
收益中享有的份额
(二)以后将重分类进损益的其他综合收益
1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综
合收益中享有的份额
2、可供出售金融资产公允价值变动损益
3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4、现金流量套期损益的有效部分
5、外币财务报表折算差额
6、其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 -13,312,820.83 -23,620,716.18
归属于母公司股东的综合收益总额 -13,312,820.83 -23,620,716.18
归属于少数股东的综合收益总额
48
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
八、每股收益
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
法定代表人： 姚日波 主管会计工作负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
母公司现金流量表
2015 年度 1-6 月
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
项目 2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 48,647,545.32 37,789,015.20
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金 2,154,293,473.85 1,515,561,858.90
经营活动现金流入小计 2,202,941,019.17 1,553,350,874.10
购买商品、接受劳务支付的现金 717,608.24 331,886.93
支付给职工以及为职工支付的现金 38,585,901.37 19,622,194.39
支付的各项税费 7,999,854.36 8,041,702.59
支付的其他与经营活动有关的现金 1,531,786,477.10 710,950,469.78
经营活动现金流出小计 1,579,089,841.07 738,946,253.69
经营活动产生的现金流量净额 623,851,178.10 814,404,620.41
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 12,624,200.00
取得投资收益收到的现金 7,076,160.00
处置固定资产.无形资产和其他长期资产收回的现金净额 4,000.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 7,080,160.00 12,624,200.00
购建固定资产,无形资产和其他长期资产支付的现金 3,563,356.00 6,671,340.00
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 520,899,140.57 790,505,196.68
支付的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 524,462,496.57 797,176,536.68
投资活动产生的现金流量净额 -517,382,336.57 -784,552,336.68
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 930,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 930,000,000.00
偿还债务支付的现金 40,000,000.00 1,000,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 159,055,391.36 108,971,673.13
支付的其他与筹资活动有关的现金 26,204,000.00 20,250,000.00
筹资活动现金流出小计 225,259,391.36 1,129,221,673.13
筹资活动产生的现金流量净额 -225,259,391.36 -199,221,673.13
四、汇率变动对现金的影响额 6,562.24 19,090.59
五、现金及现金等价物净增加额 -118,783,987.59 -169,350,298.81
加：期初现金及现金等价物余额 170,820,183.43 736,447,139.94
六、期末现金及现金等价物余额 52,036,195.84 567,096,841.13
法定代表人： 姚日波 主管会计工作负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
50
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
母公司股东权益变动表
2015 年度 1-6 月
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位：人民币元
2015 年 1-6 月
归属于母公司股东的股东权益
项 目 其他权益工具 其他 专 少数股
减：库 一般风 股东权益合计
股本 优先 永续 其 资本公积 综合收 项储 盈余公积 未分配利润 其他 东权益
存股 险准备
股 债 他 益 备
一、上年年末余额 478,926,080.00 0.00 629,696,071.72 424,620,678.83 355,335,193.16 0.00 1,888,578,023.71
加：会计政策变更 0.00
前期差错更正 0.00
同一控制下企业合并 0.00
其他 0.00
二、本年年初余额 478,926,080.00 0.00 0.00 0.00 629,696,071.72 0.00 0.00 0.00 424,620,678.83 0.00 355,335,193.16 0.00 0.00 1,888,578,023.71
三、本期增减变动金额（减少以“－”
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -85,151,732.83 0.00 0.00 -85,151,732.83
号填列）
（一）综合收益总额 0.00 -13,312,820.83 0.00 -13,312,820.83
（二）股东投入和减少资本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1、股东投入的普通股 0.00
2、其他权益工具持有者投入资本 0.00
3、股份支付计入股东权益的金额 0.00
4、其他 0.00
（三）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -71,838,912.00 0.00 0.00 -71,838,912.00
1、提取盈余公积 0.00
2、提取一般风险准备 0.00
3、对股东的分配 -71,838,912.00 -71,838,912.00
4、其他 0.00
（四）股东权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
1、资本公积转增资本(或股本) 0.00
2、盈余公积转增资本(或股本) 0.00
3、盈余公积弥补亏损 0.00
4、其他 0.00
（五）专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1、本期提取 0.00
2、本期使用 0.00
（六）其他 0.00
四、本期期末余额 478,926,080.00 0.00 0.00 0.00 629,696,071.72 0.00 0.00 0.00 424,620,678.83 0.00 270,183,460.33 0.00 0.00 1,803,426,290.88
法定代表人： 姚日波 主管会计工作负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
母公司股东权益变动表（续）
2015 年度 1-6 月
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位：人民币元
2014 年 1-6 月
归属于母公司股东的股东权益
项 目 其他权益工具 少数股东
减：库 其他综 专项 一般风险 股东权益合计
股本 优先 永 其 资本公积 盈余公积 未分配利润 其他 权益
存股 合收益 储备 准备
股 续债 他
一、上年年末余额 239,463,040.00 629,636,691.58 424,088,484.61 661,847,397.15 1,955,035,613.34
加：会计政策变更 0.00
前期差错更正 0.00
同一控制下企业合并 0.00
其他 0.00
二、本年年初余额 239,463,040.00 0.00 0.00 0.00 629,636,691.58 0.00 0.00 0.00 424,088,484.61 0.00 661,847,397.15 0.00 0.00 1,955,035,613.34
三、本期增减变动金额（减少
239,463,040.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -334,922,668.18 0.00 0.00 -95,459,628.18
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -23,620,716.18 -23,620,716.18
（二）股东投入和减少资本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1、股东投入的普通股 0.00
2、其他权益工具持有者投入资
0.00
本
3、股份支付计入股东权益的金
0.00
额
4、其他 0.00
（三）利润分配 239,463,040.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -311,301,952.00 0.00 0.00 -71,838,912.00
1、提取盈余公积 0.00
2、提取一般风险准备 0.00
3、对股东的分配 239,463,040.00 -311,301,952.00 -71,838,912.00
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
4、其他 0.00
（四）股东权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1、资本公积转增资本（或股本） 0.00
2、盈余公积转增资本（或股本） 0.00
3、盈余公积弥补亏损 0.00
4、其他 0.00
（五）专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1、本期提取 0.00
2、本期使用 0.00
（六）其他 0.00
四、本期期末余额 478,926,080.00 0.00 0.00 0.00 629,636,691.58 0.00 0.00 0.00 424,088,484.61 0.00 326,924,728.97 0.00 0.00 1,859,575,985.16
法定代表人： 姚日波 主管会计工作负责人：尹善峰 会计机构负责人：黄薇
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2015 年度 1-6 月财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
1、公司简介
公司的法定中文名称：深圳市中洲投资控股股份有限公司
公司的法定英文名称：
SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO., LTD
公司注册地址：深圳市福田区百花五路长源楼
公司办公地址：深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金融中心 39 层
公司股票上市地：深圳证券交易所
公司股票简称和代码：中洲控股（000042）
注册资本：47,892.608 万元
法定代表人：姚日波
2、公司的行业性质、经营范围及主要产品或提供的劳务
本公司的行业性质：房地产业。
本公司的经营范围：房地产开发及商品房的销售、管理；承接建筑安装工程；自
有物业租赁。
本公司主要产品或提供的劳务：房地产开发和经营、物业租赁、酒店经营等。
3、公司历史沿革
本公司系经深圳市人民政府以深府函(1994)18 号文批准，由深圳市长城房地产发
展公司于 1994 年 9 月改组为深圳市长城地产股份有限公司（现名“深圳市中洲投资控
股股份有限公司”）。
企 业 法 人 营 业 执 照 注 册 号 为 440301103813177 号 ， 现 注 册 资 本 为 人 民 币
478,926,080.00 元，经营范围为房地产开发及商品房的销售、管理；承接建筑安装工
程；自有物业租赁。
1994 年，经深圳市证券管理办公室以深证办复（1994）128 号文批准，本公司发
行人民币普通股 56,300,000 股，每股面值为人民币 1.00 元，计人民币 56,300,000.00
元。其中：发起人深圳市建设（集团）公司（后更名为“深圳市建设投资控股公司”）以
存 量 净 资产折股 40,000,000 股，占股份总额的 71.05% ；向境内社会公众发行
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
13,000,000 股，占股份总额的 23.09%；向公司内部职工发行 3,300,000 股，占股份总
额的 5.86%。
1995 年 5 月 24 日，本公司经深圳市证券管理办公室以深证办复（1995）20 号文
批准，按每 10 股送 9 股的比例向股东派送红股计 50,670,000 股。至此，本公司总股
份为 106,970,000 股，总股本为人民币 106,970,000.00 元。1996 年 1 月 18 日，经深
圳市证券管理办公室深证办复（1996）1 号文批准，本公司发起人股东深圳市建设（集
团）公司将其持有本公司法人股部分红股 8,822,680 股转让给深圳市振业股份有限公司，
转让后深圳市建设（集团）公司和深圳市振业（集团）股份有限公司分别持有本公司
股权 62.8%和 8.25%。
1996 年 6 月 30 日，本公司经深圳市证券管理办公室深证办复(1996)34 号文批准，
按每 10 股送 3 股的比例向股东派送红股计 32,091,000 股。至此，本公司总股份为
139,061,000 股，总股本为人民币 139,061,000.00 元。
1997 年 2 月 13 日，本公司经中国证券监督管理委员会证监上字(1997)4 号文批准，
同 意 本 公 司 向 全 体 股 东 配 售 31,984,030 股 普 通 股 ， 其 中 向 发 起 人 股 股 东 配 售
20,086,019 股，向法人股股东配售 2,637,981 股，向社会公众股股东（含高级管理人
员）配售 9,260,030 股。至此，本公司总股份为 171,045,030 股，总股本为人民币
171,045,030.00 元。
1997 年 6 月 23 日，本公司经深圳市证券监督管理办公室深证办复(1997)61 号文
批准按每 10 股送 4 股红股的比例向股东派送红股计 68,418,010 股。至此，本公司总
股份为 239,463,040 股，总股本为人民币 239,463,040.00 元。
1996 年 12 月 16 日，经深圳市国有资产管理办公室以深国资办(1996)150 号文批
准，本公司完成了对深圳市金众(集团)股份有限公司(现更名为“深圳市建工集团股份有
限公司”)和深圳市第四建筑工程公司(现更名为“深圳市越众(集团)股份有限公司”)的资
产重组和收购，并经深国资办(1997)197 号文批准成立长城地产企业集团，本公司更名
为深圳市长城地产(集团)股份有限公司，并于 1997 年 10 月 23 日经深圳市工商行政管
理局批准变更登记。
2004 年 4 月 30 日，本公司控股股东深圳市建设投资控股公司将其持有的本公司
67,049,651 股国有股（占本公司总股本 28%）分别转让给江西联泰实业有限公司
44,795,872 股国有股（占本公司总股本 18.71%）和深圳市联泰房地产开发有限公司
22,253,779 股国有股（占本公司总股本 9.29%）；2004 年 11 月 1 日，经国务院国有资
产监督管理委员会以国资产权（2004）991 号文批复同意本次转让并于 2004 年 12 月
15 日在中国证券登记结算有限公司深圳分公司办理完过户手续。
2004 年 10 月 13 日，根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会深国资委（2004）
223 号《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》，本公司控股股东深圳市建设投资
56
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
控股公司与深圳市投资管理公司、深圳市商贸控股公司重组合并为新成立的深圳市投
资控股有限公司。2004 年 10 月 26 日，深圳市人民政府国有资产监督管理委员会以深
国资委（2004）254 号《关于市创新投资集团有限公司等企业划归市国资委直接监管
的通知》决定，将原由深圳市建设投资控股公司持有的本公司国有股权划归深圳市国
资委持有，由深圳市国资委直接监管，履行出资人的职责。划转后，深圳市人民政府
国有资产监督管理委员会持有本公司 83,333,496 股国有股（占本公司总股本 34.80%）。
2005 年 7 月 11 日，国务院国有资产监督管理委员会以国资产权（2005）689 号《关
于深圳市农产品股份有限公司等 18 家上市公司国有股划转的批复》同意深圳市人民政
府批准的本次国有股权划转方案。2005 年 10 月 11 日，中国证券监督管理委员会以证
监公司字（2005）102 号《关于同意深圳市人民政府国有资产监督管理委员会公告<深
圳市长城地产（集团）股份有限公司收购报告书>并豁免其要约收购义务的批复》批准
本次收购并豁免要约收购义务。2006 年 8 月 14 日，上述国有股划转手续已在中国证
券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕。
2005 年 6 月 30 日，本公司出售了深圳市金众(集团)股份有限公司和深圳市越众(集
团)股份有限公司，成功完成主辅分离。2005 年 9 月 28 日，经深圳市工商行政管理局
批准，公司更名为深圳市长城投资控股股份有限公司。
2006 年 7 月 24 日，经本公司股权分置改革相关股东会议决议，表决通过了《深
圳市长城投资控股股份有限公司股权分置改革方案》，该改革方案要点为：（1）以方案
实施股权登记日（2006 年 7 月 13 日）的公司总股本为基础，由本公司非流通股股东
深圳市建设投资控股公司、深圳市振业（集团）股份有限公司向方案实施股权登记日
登记在册的全体流通股股东按比例支付其所持有的 14,960,573 股公司股份，使流通股
股东每 10 股获送 2.158 股股份；（2）由本公司非流通股股东江西联泰实业有限公司和
深圳市联泰房地产开发有限公司向方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东按
比例支付人民币 61,295,303 元现金,使流通股股东每 10 股获送人民币 8.841 元。综合
以上对价安排，以进入股改程序停牌前最后一个交易日（2006 年 6 月 16 日）的收盘
价人民币 10.50 元折算，流通股股东每 10 股相当于获送 3 股股份。自股权分置改革方
案实施后首个交易日（2006 年 9 月 1 日）起，本公司非流通股股东持有的非流通股份
即获得上市流通权。
2008 年 12 月 31 日，由于江西联泰进行公司分立，其持有本公司的股份已全部过
户到南昌联泰投资有限公司（以下简称“南昌联泰”）名下，江西联泰不再持有本公司股
份。
2013 年 6 月 9 日，深圳市国资委与深圳市中洲房地产有限公司(以下简称“中洲地
产”)签署了《股份转让协议》，由中洲地产以人民币 28.80 元/股受让深圳市国资委持有
的本公司 47,293,950 股股份(占公司总股本的 19.75%)(以下简称“本次转让”)。本次转
57
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
让完成后，深圳市国资委持有公司 10.00%股份，不再是公司第一大股东；南昌联泰投
资有限公司及其一致行动人深圳市联泰房地产开发有限公司合计持有公司 28%股份，
为公司第一大股东。中洲地产此前持有本公司 4.04%股份，本次转让完成后中洲地产
持有本公司 23.79%股份，成为公司第二大股东。
2013 年 7 月 9 日，深圳市远致投资有限公司与深圳市国资委签订了《国有产权无
偿划转协议》，根据协议，深圳市国资委拟将其持有的 23,945,357 股本公司股份（占
本公司总股本的 10%）无偿划转至深圳市远致投资有限公司名下。
2013 年 8 月 16 日，深圳市国资委收到国务院国有资产监督管理委员会国资产权
〔2013〕780 号《关于深圳市长城投资控股股份有限公司股份转让及无偿划转有关问
题的批复》，同意深圳市国资委将所持有的 47,293,950 股本公司股份（占总股本的
19.75%）转让给中洲地产；同意深圳市国资委将所持有的 23,945,357 股本公司股份（占
总股本的 10%）无偿划转给深圳市远致投资有限公司。中洲地产及深圳市远致投资有
限公司于 2013 年 9 月 18 日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕股
份转让过户手续。本次股份过户完成后，深圳市国资委不再直接持有本公司股份，中
洲地产累计持有本公司股份 56,970,503 股，占公司总股本的 23.79%；深圳市远致投
资有限公司累计持有本公司股份 24,068,942 股，占公司总股本的 10.05%。
2013 年 10 月 28 日至 2013 年 11 月 5 日间，中洲地产通过深圳证券交易系统集
中竞价和大宗交易方式累计买入 11,212,000 股公司股份（占公司股份总额的 4.68%）。
截至 2013 年 12 月 31 日，中洲地产合计持有本公司股份 68,217,403 股，占公司股份
总额的 28.49%，为公司第一大股东。
2013 年 12 月 9 日，公司股东南昌联泰投资有限公司过深圳证券交易所以大宗交
易的方式减持其所持有的 11,000,000 股本公司股份转让给三位自然人股东。本次减持
后南昌联泰投资有限公司与其一致行动人深圳市联泰房地产开发有限公司合计持有本
公司股份 56,049,651 股,占公司股本总额的 23.41%。
2014 年 3 月 4 日，公司股东大会通过公司名称变更为深圳市中洲投资控股股份有
限公司的股东会决议，并于 2014 年 3 月 7 日完成工商变更登记。
2014 年 6 月 12 日，本公司实施经 2014 年 4 月 18 日召开的 2013 年度股东大会
及 2014 年 5 月 28 日召开的 2014 年第三次临时股东大会审议通过的公司 2013 年年度
权益分派方案，以每 10 股送红股 10 股的比例向股东送红股计 239,463,040 股。至此，
本公司总股份为 478,926,080 股，总股本为 478,926,080.00 元。
2015 年 6 月 30 日，本公司第一大股东中洲地产持有本公司股份 138,082,700 股，
占公司总股本 28.83%。
2015 年 7 月 22 日，本公司控股股东名称由“深圳市中洲房地产有限公司”变更
为“深圳市中洲置地有限公司”。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
4、本公司本年度合并范围情况
本公司 2015 年度 1-6 月纳入合并范围的子公司共 26 户，详见本附注八“在其他主
体中的权益”。
5、财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日
本财务报表业经本公司董事会于 2015 年 8 月 27 日决议批准报出。
二、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政
部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修
订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应
用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证
券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一
般规定》（2014 年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。本财务报
表均以历史成本为计量基础。持有待售的非流动资产，按公允价值减去预计费用后的
金额，以及符合持有待售条件时的原账面价值，取两者孰低计价。资产如果发生减值，
则按照相关规定计提相应的减值准备。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2015
年 6 月 30 日的财务状况及 2015 年度 1-6 月的经营成果和现金流量等有关信息。此外，
本公司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开
发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报告的一般规定》有关财务报表及其
附注的披露要求。
四、重要会计政策和会计估计
本公司及各子公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，确定
具体会计政策和会计估计。关于管理层所作出的重大会计判断和估计的说明，请参阅
附注四、30“重大会计判断和估计”。
1、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告
期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
2、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期
间。
本公司的子公深圳圣廷苑酒店有限公司、深圳市圣廷苑酒店管理有限公司、上海
温馨港湾物业管理有限公司、深圳市长城投资控股有限公司、深圳市长盛实业发展有
限公司主要从事酒店经营管理、物业租赁管理等业务, 以 12 个月作为一个营业周期，
并以其作为资产和负债的流动性划分标准。本公司及其他子公司主要从事房地产开发
或建筑施工行业，正常营业周期超过一年，以营业周期作为资产和负债的流动性划分
标准。
3、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内
子公司以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事
项。构成企业合并至少满足：一是取得对另一个或多个企业（或业务）的控制权；二
是所合并的企业必须构成业务。如果购买方取得了对另一个或多个企业的控制权，而
被购买方并不构成业务，则该交易不形成企业合并。
购买方取得了不形成业务的一组资产或净资产时，将购买成本按购买日所取得各
项可辩认资产、负债的相对公允价值基础进行分配。当一组资产或净资产中存在占据
绝对比重的具有不可替代性的特定可辨认资产且被购买方的未来现金流量也高度依赖
于该特定可辨认资产时，将购买成本扣除其他可辨认资产的公允价值后的剩余金额，
全部计入该项特定的可辨认资产。
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂
时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参
与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指
合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的
净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资
本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
60
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制
下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权
的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得
对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的
控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业
合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当
期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益
性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计
入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要
调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨
认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可
辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有
负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的
被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确
认条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日
的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够
实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分
确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入
当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会
计准则解释第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并
财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5（2）），判断该
多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本
附注四、13“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表
和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日
新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股
权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买
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方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在
被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余
转入当期投资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买
日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采
用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益
法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额
以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
5、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资
方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资
方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公
司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公
司将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳
入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置
日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期
处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公
司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量
表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司
及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适
当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，
按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进
行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东
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权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期
净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”
项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中
所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股
权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股
权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的
净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资
产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企
业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和
计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、13“长期股权投资”或本附注四、9“金
融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置
对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应
将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此
影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的
发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交
易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不
丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、13、（2）④）
和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的
原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交
易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在
丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，
在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的
损益。
6、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在
合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经
营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，
是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
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本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、13（2）②“权益法核
算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，
以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共
同经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或
者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产
生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8
号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资
产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司
按承担的份额确认该损失。
7、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持
有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的
现金、价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银
行公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币
兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生
的汇兑差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇
兑差额按照借款费用资本化的原则处理；②用于境外经营净投资有效套期的套期工具
的汇兑差额（该差额计入其他综合收益，直至净投资被处置才被确认为当期损益）；以
及③可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额
计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货
币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益；处置境外经营时，转
入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账
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本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期
汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动
（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货
币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收
益；处置境外经营时，计入处置当期损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和
负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，
其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日
的即期汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；年末未分配利
润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益
类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营
并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币
报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。
汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧
失了对境外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相
关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外
经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权
益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境
外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
9、金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金融资产和
金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到
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或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场
中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业
协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价
格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包
括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相
同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始
确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、
贷款和应收款项以及可供出售金融资产。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主
要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观
证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是，
被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场
中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具
结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不
同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或投资
策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负
债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，
公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期
损益。
②持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到
期的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生
减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际
利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融
负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融
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负债当前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上
预计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同
各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价
等。
③贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司
划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其
他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生
减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
④可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融
资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照其摊余成本法确定，即初始确认金额扣除
已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差
额进行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工
具投资的期末成本为其初始取得成本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，
除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认
为其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃市场
中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须
通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本进行后续计量。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入
投资收益。
（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负
债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，
计提减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融
资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值
测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包
括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失
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的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
①持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，
减记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证
据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的
减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备
情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
②可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌
时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的
累计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已
收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与
确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资
的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损
益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益
工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合
同权利终止；②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放
弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使
企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移
而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确
认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与
应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前
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述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需
确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有
权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控
制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
和其他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金融负债，
相关交易费用计入初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，
公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当
期损益。
②其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付
该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利
率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
③财务担保合同及贷款承诺
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，
或没有指定为以公允价值计量且其变动计入损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，
以公允价值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第 13 号—或有事项》确
定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号—收入》的原则确定的累计
摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量。
（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部
分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融
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负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负
债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（7）衍生工具及嵌入衍生工具
衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计
量。除指定为套期工具且套期高度有效的衍生工具，其公允价值变动形成的利得或损
失将根据套期关系的性质按照套期会计的要求确定计入损益的期间外，其余衍生工具
的公允价值变动计入当期损益。
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产或金融负债，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在
紧密关系，且与嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入
衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后
续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独计量，则将混合工具整体指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
（8）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法
定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金
融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和
金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（9）权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。
本公司发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司不
确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少股东权益。本公司
不确认权益工具的公允价值变动额。
10、应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款等。
（1）坏账准备的确认标准
本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明
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应收款项发生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反
合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）；③债务人很可能倒闭或进行其他财
务重组；④其他表明应收款项发生减值的客观依据。
（2）坏账准备的计提方法
①单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
本公司单项金额为人民币 100 万元以上的应收款项确认为单项金额重大的应收款
项。
本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金
融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已
确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行
减值测试。
②按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法
A．信用风险特征组合的确定依据
本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信
用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按
照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量
测算相关。
不同组合的确定依据：
项目 确定组合的依据
对经单独测试未减值的应收款项，采用账龄分析法，按应收款项的账
账龄组合
龄和规定的提取比例确认减值损失，计提坏账准备。
B．根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法
按组合方式实施减值测试时，坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似信用
风险特征（债务人根据合同条款偿还欠款的能力）按历史损失经验及目前经济状况与
预计应收款项组合中已经存在的损失评估确定。
不同组合计提坏账准备的计提方法：
项目 计提方法
对经单独测试未减值的应收款项，采用账龄分析法，按应收款项
账龄组合
的账龄和规定的提取比例确认减值损失，计提坏账准备。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收计提比例（%）
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1 年以内（含 1 年，下同） 1 1
1-2 年 10 10
2-3 年 30 30
3 年以上 50 50
③单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项金额不重大的应收款项是指期末余额在 100 万元以下，账龄在 1 年以上的应
收账款和其他应收款。
单项金额不重大但单项计提坏账准备的计提方法：资产负债表日，公司对单项金
额不重大但单项计提坏账准备的应收款项，根据其预计未来现金流量（不包括尚未发
生的未来信用损失）按原实际利率折现的现值低于其账面价值的差额，确认为减值损
失，计入当期损益。
（3）坏账准备的转回
如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事
项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值
不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
11、存货
（1）存货的分类
存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、
在建开发产品和拟开发土地。非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品等。
（2）存货取得和发出的计价方法
①已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以
出售为开发目的的物业；拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物
业的土地。拟开发土地在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发
时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发土地当中。
②房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的
借款费用，亦计入房地产开发产品成本；公共配套设施费按实际完工成本计入在建开
发产品，如果一个配套设施存在多个房地产项目受益，则根据其可销售面积按比例分
摊；质量保证金根据合同规定之金额计入完工开发产品成本，同时计入应付账款，待
保证期满后实际支付。
③各类存货的购入与入库按实际成本计价；非开发产品的发出按加权平均法计价，
开发产品的发出按个别认定法计价。
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（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
期末，存货按成本与可变现净值孰低法计价。
存货可变现净值的确定：产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品
存货，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现
净值；需要经过加工的材料存货，以所生产的产品的估计售价减去至完工时估计将要
发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。
存货跌价准备的计提方法：资产负债表日，按单个存货可变现净值低于账面价值
的差额计提存货跌价准备，计入当期损益。确定存货的可变现净值时，以资产负债表
日取得最可靠的证据估计的售价为基础并考虑持有存货的目的，资产负债表日至财务
报告批准报出日之间存货售价发生波动的，如有确凿证据表明其对资产负债表日存货
已经存在的情况提供了新的或进一步的证据，作为调整事项进行处理；否则，作为非
调整事项。
（4）存货的盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品于领用时按五五摊销法摊销。
12、划分为持有待售资产
若某项非流动资产在其当前状况下仅根据出售此类资产的惯常条款即可立即出售，
本公司已就处置该项非流动资产作出决议，已经与受让方签订了不可撤销的转让协议，
且该项转让将在一年内完成，则该非流动资产作为持有待售非流动资产核算，自划分
为持有待售之日起不计提折旧或进行摊销，按照账面价值与公允价值减去处置费用后
的净额孰低计量。持有待售的非流动资产包括单项资产和处置组。如果处置组是一个
《企业会计准则第 8 号——资产减值》所定义的资产组，并且按照该准则的规定将企
业合并中取得的商誉分摊至该资产组，或者该处置组是资产组中的一项经营，则该处
置组包括企业合并中所形成的商誉。
被划分为持有待售的单项非流动资产和处置组中的资产，在资产负债表的流动资
产部分单独列报；被划分为持有待售的处置组中的与转让资产相关的负债，在资产负
债表的流动负债部分单独列报。
某项资产或处置组被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售的非流动资产的
确认条件，本公司停止将其划归为持有待售，并按照下列两项金额中较低者进行计量：
（1）该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划归为
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持有待售的情况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；（2）决定不再出
售之日的可收回金额。
13、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大
影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期
股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产核算，其会计政策详见附注四、9“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相
关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对
被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起
共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权
益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。
长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价
值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性
证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中
的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为
股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；
资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的
股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于
“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽
子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益/在最终控制方合并财务报表中的账
面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到
合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之
和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的
股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行
会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为
长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括包括购买方付出的资产、发生或承担的
负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，
最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一
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揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交
易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成
本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其
他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价值
与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其
他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成
本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公
司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交
易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确
定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对
于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期
股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有
股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，
采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的
长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长
期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发
放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或
利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，
同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合
收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；
按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投
资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益
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的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单
位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，
对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本
公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，
并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的
交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归
属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生
的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企
业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权
的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与
投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的
资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自
联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》
的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实
质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单
位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，
恢复确认收益分享额。
对于本公司 2007 年 1 月 1 日首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合
营企业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直
线摊销的金额计入当期损益。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比
例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，
调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股
权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；
母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5、
（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款
的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处
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置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置
相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利
润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取
得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认
的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处
理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表
时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益
法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股
权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则
的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入
当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具
确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认
的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变
动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法
核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工
具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置
后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日
的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确
认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外
的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资
收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易
属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进
行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资
账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制
权的当期损益。
14、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已
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出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，
对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，
明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产
列报。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该
资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。
其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地
使用权一致的政策进行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按
转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固
定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，
将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量
的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值
模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益
时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入
扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
15、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且
其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影
响进行初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折
旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 15-30 5 3.2-6.3
房屋装修 3-6 0 16.7-33.3
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机器设备 5-10 5 9.5-19
运输设备 5-10 5 9.5-31.67
电子设备 3-10 5 9.5-19
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状
态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
（4）融资租入固定资产的认定依据及计价方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权
最终可能转移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产
一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在
租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，
在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
（5）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其
成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此
以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认
该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税
费后的差额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，
如发生改变则作为会计估计变更处理。
16、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达
到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定
可使用状态后结转为固定资产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
17、借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的
汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资
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产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要
的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产
达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认
为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利
息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资
产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确
定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑
差额计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定
可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间
连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
18、无形资产
（1）无形资产
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很
可能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目
的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的
土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的
房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，
全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的
减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的
无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更
则作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复
核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使
用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）研究与开发支出
本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
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开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开
发阶段的支出计入当期损益：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在
市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能
力使用或出售该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
（3）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
19、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的
各项费用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
20、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性
房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公
司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，
进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，
无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备
并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格
确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；
不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价
值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到
可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用
过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后
的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产
的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组
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是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预
期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商
誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减
值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或
资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项
资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
21、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职
工福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保
险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公
司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计
入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括设定提存计划及设定受益计划。其中设定提存计划主要包括
基本养老保险、失业保险以及年金等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本
或当期损益。本公司聘请独立精算师根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致
的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的
义务，并确定相关义务的归属期间。于资产负债表日，本公司将设定受益计划所产生
的义务按现值列示，并将当期服务成本计入当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而
提出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提
供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，
确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期
结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供
服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预
计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计
划进行会计处理，除此之外按照设定收益计划进行会计处理。
22、预计负债
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本
公司承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额
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能够可靠地计量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，
按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确
定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执
行合同变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将
合同预计损失超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。
（2）重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条
件的情况下，按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。对于出售部分业务的重
组义务，只有在本公司承诺出售部分业务（即签订了约束性出售协议时），才确认与重
组相关的义务。
23、股份支付
（1）股份支付的会计处理方法
股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具
为基础确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份
支付。
①以权益结算的股份支付
用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日
的公允价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可
行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计
算计入相关成本或费用/在授予后立即可行权时，在授予日计入相关成本或费用，相应
增加资本公积。
在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后
续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相
关成本或费用，并相应调整资本公积。
用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可
靠计量，按照其他方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能
可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公
允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加股东权益。
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②以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的
负债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增
加负债；如须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每
个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价
值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，
其变动计入当期损益。
（2）修改、终止股份支付计划的相关会计处理
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，
按照权益工具公允价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是
指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允
价值总额或采用了其他不利于职工的方式，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视
同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作
为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公
积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作
为授予权益工具的取消处理。
（3）涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理
涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易，结算企业与接受服务企
业中其一在本公司内，另一在本公司外的，在本公司合并财务报表中按照以下规定进
行会计处理：
①结算企业以其本身权益工具结算的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支
付处理；除此之外，作为现金结算的股份支付处理。
结算企业是接受服务企业的投资者的，按照授予日权益工具的公允价值或应承担
负债的公允价值确认为对接受服务企业的长期股权投资，同时确认资本公积（其他资
本公积）或负债。
②接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的，将该股
份支付交易作为权益结算的股份支付处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企业
职工的并非其本身权益工具的，将该股份支付交易作为现金结算的股份支付处理。
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本公司内各企业之间发生的股份支付交易，接受服务企业和结算企业不是同一企
业的，在接受服务企业和结算企业各自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和
计量，比照上述原则处理。
24、优先股、永续债等其他金融工具
（1）永续债和优先股等的区分
本公司发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：
①该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与
其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；
②如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍
生工具，则不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，
则本公司只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结
算该金融工具。
除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本公司发行的其他金融工具应
归类为金融负债。
本公司发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项
负债，按实际收到的金额扣除负债成分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工具”。
发行复合金融工具发生的交易费用，在负债成分和权益成分之间按照各自占总发行价
款的比例进行分摊。
（2）永续债和优先股等的会计处理方法
归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、利
得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用（参
见本附注四、17“借款费用”）以外，均计入当期损益。
归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、出售
或注销时，本公司作为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本公司对权
益工具持有方的分配作为利润分配处理。
本公司不确认权益工具的公允价值变动。
25、收入
收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入
资本无关的经济利益的总流入。
公司按以下规定确认营业收入实现，并按已实现的收入计入当期损益。
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（1）开发产品销售收入确认
销售合同已经签订，合同约定的完工开发产品移交条件已经达到，公司已将完工
开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，相关的收入已经收取或取得了收款
的凭据，该项销售的成本能可靠地计量时，确认为营业收入的实现。实务操作中，本
公司确定房地产销售收入的确认必须同时满足以下五项具体条件：
A、销售合同已经签订并合法生效；B、房地产项目已向当地政府建设主管部门取
得房地产建设工程项目竣工验收备案收文回执和/或住宅交付使用许可证等类似文件；
C、向业主发出入伙通知和/或公告后，已向该业主实际交付房产或合同约定的交房日
届满；D、根据合同约定公司已收讫房款，或首期款收讫的同时办好按揭手续；E、公
司根据实际情况已适当预计该房产项目总建造成本，同时基于项目竣工面积查丈报告
合理确定可销售面积。
（2）开发产品租赁收入确认
本公司采用直线法将收到的租金在租赁期内确认为收入；或有租金在其实际发生
时确认为收入。
（3）工程施工收入确认
提供的劳务在同一年度开始并完成的，在完成劳务时确认营业收入的实现；如劳
务的开始和完成分属不同的会计年度，在劳务总收入和总成本能够可靠计量、与交易
相关的价款能够流入公司、劳务的完成程度能够可靠地确定时，按完工百分比法，确
认劳务收入的实现。
完工百分比以累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
如果提供劳务的结果不能可靠地估计，区别以下情况处理：合同成本能够收回的，
合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成本在其发生的当期确认为费
用；合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为费用，不确认收入。
如果合同预计总成本将超过合同预计总收入，将预计损失立即确认为当期费用。
（4）商品销售确认
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再对该商品实施继
续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的凭据，与销售该商品的
有关成本能可靠地计量，确认营业收入的实现。
（5）让渡资产使用权收入确认
让渡资产使用权在相关经济利益很可能流入企业且收入金额能够可靠计量时确认
收入。
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让渡资产使用权收入金额的确定：
1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定；
2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
26、政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作
为所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关
的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补
助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府
补助：（1）政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形
成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每
个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，
没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名
义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于
期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资
金，按照应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：（1）
应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管
理办法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；（2）所依据的
是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶
持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的
企业均可申请），而不是专门针对特定企业制定的；（3）相关的补助款批文中已明确承
诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其
可在规定期限内收到；（4）根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关
条件（如有）。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配
计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确
认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费
用和损失的，直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账
面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
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27、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税
法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据
的应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负
债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额
产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应
纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂
时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企
业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且
该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。
除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）
的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递
延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来
抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例
外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认
其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣
亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预
期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的
账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递
延所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的
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账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进
行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税
资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者
是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的
期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、
清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
28、租赁
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权
最终可能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
（1）本公司作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损
益。初始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（2）本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较
大的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同
的基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或
有租金于实际发生时计入当期损益。
（3）本公司作为承租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者
中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，
其差额作为未确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归
属于租赁项目的初始直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资
费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金
于实际发生时计入当期损益。
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（4）本公司作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融
资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未
担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实
现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金
于实际发生时计入当期损益。
29、其他重要的会计政策和会计估计
（1）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或划归为持有待售的、在经
营和编制财务报表时能够单独区分的组成部分：①该组成部分代表一项独立的主要业
务或一个主要经营地区；②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地
区进行处置计划的一部分；③该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
终止经营的会计处理方法参见本附注四、12“划分为持有待售资产”相关描述。
（2）回购股份
股份回购中支付的对价和交易费用减少股东权益，回购、转让或注销本公司股份
时，不确认利得或损失。
转让库存股，按实际收到的金额与库存股账面金额的差额，计入资本公积，资本
公积不足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。注销库存股，按股票面值和注销股数
减少股本，按注销库存股的账面余额与面值的差额，冲减资本公积，资本公积不足冲
减的，冲减盈余公积和未分配利润。
（3）资产证券化
本公司将部分资产（“信托财产”）证券化，将资产信托给特定目的实体，由该实体
向投资者发行优先级资产支持证券，本公司持有次级资产支持证券，次级资产支持证
券在优先级资产支持证券本息偿付完毕前不得转让。本公司作为资产服务商，提供资
产维护和日常管理、年度资产处置计划制定、制定和实施资产处置方案、签署相关资
产处置协议和定期编制资产服务报告等服务；同时本公司作为流动性支持机构，在优
先级资产支持证券的本金未能得到足额偿付时提供流动性支持，以补足利息或本金的
差额。信托财产在支付信托税负和相关费用之后，优先用于偿付优先级资产支持证券
的本息，全部本息偿付之后剩余的信托财产作为次级资产支持证券的收益，归本公司
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所有。本公司实际上保留了信托财产几乎所有的风险和报酬，故未对信托财产终止确
认；同时，本公司对特定目的实体具有实际控制权，已经将其纳入合并财务报表范围。
在运用证券化金融资产的会计政策时，本公司已考虑转移至其他实体的资产的风
险和报酬转移程度，以及本公司对该实体行使控制权的程度：
- 当本公司已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司予以终止确
认该金融资产；
- 当本公司保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司继续确认该金
融资产；
- 如本公司并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本公司考虑
对该金融资产是否存在控制。如果本公司并未保留控制权，本公司终止确认该金融资
产，并把在转移中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本公司保留控
制权，则根据对金融资产的继续涉入程度确认金融资产。
30、重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无
法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是
基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判
断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负
债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的
估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的
变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来
期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领
域如下：
（1）坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收账款减值是基
于评估应收账款的可收回性。鉴定应收账款减值要求管理层的判断和估计。实际的结
果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收账款的账面价值及应收账款坏账
准备的计提或转回。
（2）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现
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净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存
货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持
有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的
结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的
计提或转回。
（3）金融工具公允价值
对不存在活跃交易市场的金融工具，本公司通过各种估值方法确定其公允价值。
这些估值方法包括贴现现金流模型分析等。估值时本公司需对未来现金流量、信用风
险、市场波动率和相关性等方面进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有
不确定性，其变化会对金融工具的公允价值产生影响。
（4）可供出售金融资产减值
本公司确定可供出售金融资产是否减值在很大程度上依赖于管理层的判断和假设，
以确定是否需要在利润表中确认其减值损失。在进行判断和作出假设的过程中，本公
司需评估该项投资的公允价值低于成本的程度和持续期间，以及被投资对象的财务状
况和短期业务展望，包括行业状况、技术变革、信用评级、违约率和对手方的风险。
（5）非金融非流动资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减
值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值
迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账
面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额
和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可
观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经
营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会
采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价
和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产
组组合的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司
需要预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
来现金流量的现值。
（6）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按
直线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧
和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更
新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行
调整。
（7）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税
务亏损确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税
利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（8）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不
确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项
的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所
得税和递延所得税产生影响。
（9）预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、
延迟交货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且
履行该等现时义务很可能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履
行相关现时义务所需支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很
大程度上依赖于管理层的判断。在进行判断过程中本公司需评估该等或有事项相关的
风险、不确定性及货币时间价值等因素。
其中，本公司会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预
计负债。预计负债时已考虑本公司近期的维修经验数据，但近期的维修经验可能无法
反映将来的维修情况。这项准备的任何增加或减少，均可能影响未来年度的损益。
（10）土地增值税
本公司根据国税发[2006]187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税
清算管理有关问题的通知》基于清算口径累计计提了土地增值税准备金，考虑到土地
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
增值税有可能受到各地税务局的影响，实际上的缴纳额可能高于或低于资产负债表日
估计的数额，估计额的任何增减变动都会影响以后年度的损益。
五、税项
主要税种及税率
税种 具体税率情况
应税销售商品收入按17%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的
增值税
进项税额后的差额计缴增值税。
按开发产品销售收入、物业租赁收入、酒店餐饮收入、仓储租金收入
营业税
和物业管理收入5%计缴营业税；按工程施工收入3%计缴营业税。
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的1%~7%计缴。
教育费附加 按实际缴纳的流转税的3%计缴。
地方教育费附加 按实际缴纳的流转税的2%计缴。
企业所得税 按应纳税所得额的25%计缴。
房产税 房产原值的70%余值的1.2%计缴。
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额30-60%计缴。
六、合并财务报表项目注释
1、货币资金
项目 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
库存现金 678,600.69 935,926.58
银行存款 969,776,984.44 1,097,389,557.17
其他货币资金 18,300,291.85 38,285,569.57
合计 988,755,876.98 1,136,611,053.32
2、应收账款
（1）应收账款分类披露
2015 年 6 月 30 日余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
-- -- -- -- --
准备的应收款项
按信用风险特征组合计提坏账 12,216,143.93 94.99 335,861.02 2.75 11,880,282.91
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
2015 年 6 月 30 日余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏
644,248.91 5.01 644,248.91 100.00 --
账准备的应收款项
合计 12,860,392.84 100.00 980,109.93 7.62 11,880,282.91
（续）
2014 年 12 月 31 日余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
-- -- -- -- --
准备的应收款项
按信用风险特征组合计提坏账
11,587,388.13 94.73 367,087.16 3.17 11,220,300.97
准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏
644,248.91 5.27 644,248.91 100.00 --
账准备的应收款项
合计 12,231,637.04 100.00 1,011,336.07 8.27 11,220,300.97
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
2015 年 6 月 30 日余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 11,780,022.34 117,800.22 1.00
1至2年 0 -- --
2至3年 0 -- --
3 年以上 436,121.59 218,060.80 50.00
合计 12,216,143.93 335,861.02 2.75
（2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本公司本年计提坏账准备金额 56,990.53 元；收回应收账款而转回坏账准备
88,216.67 元。
其中：本年坏账准备转回或收回金额重要的应收账款：
单位名称 转回或收回金额 收回方式
深圳市慧通商务有限公司 3,745,197.48 现金收回
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
杨 xx 860,000.00 现金收回
合计 4,605,197.48
（3）本年实际核销的应收账款情况
本公司本年无核销应收账款的情况。
（4）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为 5,334,765.41
元，占应收账款年末余额合计数的比例为 41.48%，相应计提的坏账准备年末余额汇
总金额为 53,347.65 元。
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
本公司报告期无因金融资产转移而终止确认的应收账款的情况。
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
本公司报告期无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额的情况。
3、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 31,322,969.35 71.64 112,290,106.23 95.82
1至2年 7,649,320.00 17.49 2,150,000.00 1.83
2至3年 2,000,000.00 4.57 -- --
3 年以上 2,753,027.00 6.30 2,753,027.00 2.35
合计 43,725,316.35 100.00 117,193,133.23 100.00
注：账龄超过 1 年且金额重要的预付款项 12,402,347.00 元，至今尚未到结算期，作为预付款项列报。
（2）按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况
本公司按预付对象归集的年末余额前五名预付账款汇总金额为 36,835,931.44 元，
占预付账款年末余额合计数的比例为 84.25%。
4、应收利息
项目 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
项目 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
保证金存款利息 -- 257,782.61
合计 -- 257,782.61
5、应收股利
（1）应收股利情况
被投资单位 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
深圳市建工集团股份有限公司 16,102,779.40 16,102,779.40
合计 16,102,779.40 16,102,779.40
（2）重要的账龄超过 1 年的应收股利
2015 年 6 月 30
被投资单位 账龄 未收回原因 是否发生减值及其判断依据
日余额
深圳市建工集团股份有限公司 16,102,779.40 2 至 3 年 收回中 否
合计 16,102,779.40
6、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
2015 年 6 月 30 日余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
27,589,863.08 11.27 27,589,863.08 100.00 --
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
213,744,704.67 87.33 10,255,605.64 4.80 203,489,099.03
准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏
3,422,544.57 1.40 3,422,544.57 100.00 --
账准备的其他应收款
合计 244,757,112.32 100.00 41,268,013.29 16.86 203,489,099.03
（续）
2014 年 12 月 31 日余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
2014 年 12 月 31 日余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
27,589,863.08 35.79 27,589,863.08 100.00 --
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
46,070,903.64 59.77 8,884,909.17 19.29 37,185,994.47
准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏
3,422,544.57 4.44 3,422,544.57 100.00 --
账准备的其他应收款
合计 77,083,311.29 100.00 39,897,316.82 51.76 37,185,994.47
○2015 年 6 月 30 日单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
2015 年 6 月 30 日余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
深圳市华电房地产有限公司
8,564,193.68 8,564,193.68 100.00 股权已转让，预计无法收回
原股东
深圳新世纪酒店有限公司 6,280,000.00 6,280,000.00 100.00 合作终止，预计无法收回
深圳市建设集团投资公司 5,065,654.05 5,065,654.05 100.00 该公司已吊销，预计无法收回
深圳市翠宝大酒楼有限公司 4,722,969.55 4,722,969.55 100.00 该公司已吊销，预计无法收回
深圳市长城商场 1,957,045.80 1,957,045.80 100.00 该公司已吊销，预计无法收回
成都市高新区管委会 1,000,000.00 1,000,000.00 100.00 履约保证金已逾期，无法收回
合计 27,589,863.08 27,589,863.08 100.00 —
②组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
2015 年 6 月 30 日余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 184,688,323.21 1,846,883.23 1.00
1至2年 14,141,755.56 1,414,175.56 10.00
2至3年 2,313,830.50 694,149.15 30.00
3 年以上 12,600,795.40 6,300,397.70 50.00
合计 213,744,704.67 10,255,605.64 4.80
（2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
本 年 计 提 坏 账 准 备 金 额 1,041,027.08 元 ； 本 年 收 回 或 转 回 坏 账 准 备 金 额
1,701,699.45 元。
其中：本年坏账准备转回或收回金额重要的
其他应收款：
单位名称 转回或收回金额 收回方式
惠州市墙材革新与建筑节能办公室 4,172,180.00 现金收回
合计 4,172,180.00
（3）本年实际核销的其他应收款情况
本公司本年度无其他应收款核销的情况
（4）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 2015 年 6 月 30 日账面余额 2014 年 12 月 31 日账面余额
往来款 183,504,377.00 32,953,904.52
押金保证金等 59,184,350.55 43,420,223.48
备用金 2,068,384.77 709,183.29
合计 244,757,112.32 77,083,311.29
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
坏账准备
2015 年 6 月 2015 年 6 月 30
单位名称 款项性质 账龄 2015 年 6 月
30 日余额 日余额合计数
30 日余额
的比例（%）
广东君鑫集团有限公司 往来款 116,030,023.49 一年以内 47.41 1,160,300.23
深圳市道信投资有限公司 往来款 38,342,281.97 一年以内 15.67 383,422.82
深圳市华电房地产有限公司原股东 代还款项 8,564,193.68 三年以上 3.50 8,564,193.68
深圳新世纪酒店有限公司 往来款 6,280,000.00 三年以上 2.57 6,280,000.00
深圳市华明辉置业有限公司 往来款 6,000,000.00 三年以上 2.45 6,000,000.00
合计 — 175,216,499.14 — 71.59 22,387,916.73
（6）涉及政府补助的其他应收款
本公司本年无涉及政府补助的其他应收款。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
（7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款
本公司本年度无因金融资产转移而终止确认其他应收款的情况。
（8）转移其他应收款且继续涉入形成资产、负债金额
本公司本年度无转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的情况。
7、存货
（1）存货分类
2015 年 6 月 30 日余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
完工开发产品 1,828,315,218.94 -- 1,828,315,218.94
在建开发产品 9,494,106,246.24 -- 9,494,106,246.24
拟开发土地 3,620,633,039.48 -- 3,620,633,039.48
商品、材料 11,521,220.76 -- 11,521,220.76
合计 14,954,575,725.42 -- 14,954,575,725.42
（续）
2014 年 12 月 31 日余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
完工开发产品 620,369,580.85 -- 620,369,580.85
在建开发产品 9,101,422,739.91 -- 9,101,422,739.91
拟开发土地 3,751,328,488.52 -- 3,751,328,488.52
商品、材料 12,088,326.50 -- 12,088,326.50
合计 13,485,209,135.78 -- 13,485,209,135.78
（2）完工开发产品
竣工时间 2014 年 12 月 31 2015 年 6 月 30 日
项目 本期增加 本期减少
日余额 余额
天府长城 1 期南熙里 2006.12 6,937,990.82 6,937,990.82
天府长城 2 期嘉南地 2007.12 1,020,441.45 894,514.91 125,926.54
天府长城 3 期柏南郡 2008.12 3,931,676.13 1,901,330.58 2,030,345.55
天府长城 3 期图南多 2009.05 1,583,077.83 316,615.57 1,266,462.26
天府长城商业街 2 期 2013.1 109,591,289.95 3,537,127.24 106,054,162.71
成都半岛城邦 1 期 2010.12 30,690,335.99 2,524,265.32 28,166,070.67
100
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
竣工时间 2014 年 12 月 31 2015 年 6 月 30 日
项目 本期增加 本期减少
日余额 余额
成都半岛城邦 2 期 2011.12 40,562,334.73 4,303,532.08 36,258,802.65
成都半岛城邦 3 期 2013.1 42,542,773.83 6,893,806.94 35,648,966.89
大连都市阳光 3 期 2010.03 10,048,435.35 355,321.72 9,693,113.63
大连都市阳光 4 期 2012.04 11,908,387.99 3,569,988.80 8,338,399.19
大连海印长城 2009.12 36,666,435.56 3,492,467.6 33,173,967.96
东莞长城世家 1 期 2008.12 2,430,991.67 1,012,913.21 1,418,078.46
东莞长城世家 2 期 2011.07 13,146,835.52 1,152,501.92 11,994,333.60
上海珑湾 1 期 2012.08 115,672,375.70 758,313.73 114,914,061.97
上海中环墅 2009.06 49,641,688.49 43,011,713.34 6,629,975.15
深圳里程家园 2011.08 25,407,286.17 4,765,776.60 20,641,509.57
惠州央筑花园 1 期 A 区 2014.12 114,926,145.86 42,174,332.05 72,751,813.81
惠州央筑花园 1 期 B 1,373,738,59
2015.06 44,889,468.97 1,328,849,127.61
区、C 区、E 区 6.58
3,434,696,32
中洲控股金融中心 2015.02 3,434,696,323.14 0.00
3.14
其他零星楼盘 3,661,077.81 0.00 238,967.91 3,422,109.90
4,808,434,91
合计 620,369,580.85 3,600,489,281.63 1,828,315,218.94
9.72
101
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
（3）在建开发产品
开工时 2014 年 12 月 31 2015 年 6 月 30 日
项目 预计竣工时间 本期增加 其中：利息资本化金额 本期减少
间 余额 余额
中洲控股金融中心 2008.05 2015.02 2,811,424,335.79 623,271,987.35 35,141,902.24 3,434,696,323.14 0.00
成都中央城邦 2013.04 2015.09 1,069,210,218.55 138,649,706.60 12,058,455.67 0.00 1,207,859,925.15
大连香悦山一段 2013.05 2015.08 199,485,273.32 54,991,296.29 0.00 0.00 254,476,569.61
上海珑湾 2 期住宅 2012.12 2015.06 485,588,753.85 136,408,342.26 4,735,238.61 0.00 621,997,096.11
上海珑湾 2 期 Soho 2013.12 2015.11 173,310,986.32 9,930,879.08 0.00 0.00 183,241,865.40
惠州天御花园 1 期 2014.05 2016.04 234,256,079.56 85,779,436.23 15,638,440.31 0.00 320,035,515.79
惠州天御花园 C1 项目 2015.06 2017.05 0.00 204,183,492.55 4,324,000.99 204,183,492.55
深圳笋岗物流园 2014.11 2018.12 847,562,585.15 187,548,843.05 73,466,497.65 0.00 1,035,111,428.20
惠州央筑花园 1 期 2012.08 2015.06 1,373,738,596.58 0.00 0.00 1,373,738,596.58 0.00
惠州湾上花园 2011.11 2016.03 1,093,875,776.50 108,549,989.30 10,821,872.11 0.00 1,202,425,765.80
上海中洲里程 2014.10 2016.04 812,970,134.29 156,744,380.66 30,213,942.67 0.00 969,714,514.95
上海君廷项目 2012.07 2015.12 0.00 3,495,060,072.68 34,185,734.46 0.00 3,495,060,072.68
合计 9,101,422,739.91 5,201,118,426.05 220,586,084.71 4,808,434,919.72 9,494,106,246.24
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（4）拟开发土地
2014 年 12 月 31 日余
项目 使用权年限 本期增加 本期减少 2015 年 6 月 30 日余额
额
深圳龙华黄金台项目 1995.10-2045.10 227,033,414.90 1,350,000.00 0.00 228,383,414.90
大连都市阳光项目 2004.03-2074.03 3,877,842.36 0.00 0.00 3,877,842.36
惠州大丰天御项目 2007.09-2077.09 90,957,424.81 0.00 0.00 90,957,424.81
惠州方联天御项目 2007.09-2077.09 183,883,525.72 335,079.50 0.00 184,218,605.22
惠州天御花园 C1 项目 2007.09-2077.09 138,564,913.34 31,624,882.94 170,189,796.28 0.00
上海珑湾 2 期商业 2007.12-2077.12 63,658,999.12 0.00 0.00 63,658,999.12
惠州央筑花园 2 期 2011.12-2081.12 663,550,655.08 768,776.09 0.00 664,319,431.17
惠州康威项目 2010.06-2050.06 174,660,438.63 0.00 0.00 174,660,438.63
成都银河湾项目 2011.03-2081.03 2,205,141,274.56 5,415,608.71 0.00 2,210,556,883.27
合计 3,751,328,488.52 39,494,347.24 170,189,796.28 3,620,633,039.48
103
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（5）本公司所有权受限制的存货详见附注七、46。
8、其他流动资产
项目 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
预交税费 357,271,837.61 294,642,183.21
合计 357,271,837.61 294,642,183.22
9、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益
146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67 146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67
工具
其中：按成本
146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67 146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67
计量的
合计 146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67 146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67
104
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（2）2015 年 6 月 30 日按成本计量的可供出售金融资产
账面余额 减值准备 在被投
资单位 本年现金
被投资单位 2014 年 12 月 31 本年增 本年减 2015 年 6 月 30 2014 年 12 月 31 本年 本年 2015 年 6 月
持股比 红利
日 加 少 日 日 增加 减少 30 日
例（%）
深圳市建工（集团）股份有限
124,690,036.05 124,690,036.05 -- -- -- -- 19.90 --
公司
东方帆影（烟台）有限公司 4,800,000.00 4,800,000.00 4,800,000.00 -- -- 4,800,000.00 10.00 --
深圳市粤银投资有限公司 2,794,900.00 2,794,900.00 2,794,900.00 -- -- 2,794,900.00 20.51 --
深圳骏宝实业股份有限公司 4,129,645.00 4,129,645.00 4,129,645.00 -- -- 4,129,645.00 12.50 --
湖北宜昌花城水泥有限公司 2,092,834.85 2,092,834.85 2,092,834.85 -- -- 2,092,834.85 39.00 --
贵阳房地产公司 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00 -- -- 3,000,000.00 合作 --
深圳市青鸟建联科技工程有限
1,403,102.50 1,403,102.50 800,174.88 -- -- 800,174.88 19.06 --
公司
深圳市长城货运市场管理有限
40,000.00 40,000.00 --- -- -- --- 8.00 --
公司
深圳实验(盛世)幼儿园 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00 -- -- 3,000,000.00 90.00 --
深圳市长城建设监理有限公司 933,500.00 933,500.00 -- -- -- -- 18.67 --
合计 146,884,018.40 146,884,018.40 20,617,554.73 -- -- 20,617,554.73 — --
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（3）本年可供出售金融资产减值的变动情况
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 合计
年初已计提减值余额 20,617,554.73 20,617,554.73
本年计提 -- --
其中：从其他综合收益转入 -- --
本年减少 -- --
其中：期后公允价值回升转回 -- --
年末已计提减值余额 20,617,554.73 20,617,554.73
10、长期应收款
（1）长期应收款情况
2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额 折现率
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 区间
应收利息 7,394,929.52 3,697,464.76 3,697,464.76 7,394,929.52 3,697,464.76 3,697,464.76 --
应收物业保修金 5,335,183.50 2,667,591.75 2,667,591.75 5,335,183.50 2,667,591.75 2,667,591.75 --
合计 12,730,113.02 6,365,056.51 6,365,056.51 12,730,113.02 6,365,056.51 6,365,056.51 --
（2）因金融资产转移而终止确认的长期应收款
本公司报告期无因金融资产转移而终止确认的长期应收款。
（3）转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
本公司报告期无转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额。
11、长期股权投资
本年增减变动 减值准备
2014 年 12 月 2015 年 6 月 30 2015 年 6
被投资单位 权益法下确认 宣告发放现金
31 日余额 日余额 月 30 日余
的投资损益 股利或利润
额
一、合营企业 -- -- -- --
二、联营企业
长城物业集团股份有限公司 40,770,791.84 5,453,158.62 7,302,960.00 38,920,990.46 --
小计 40,770,791.84 5,453,158.62 7,302,960.00 38,920,990.46 --
合计 40,770,791.84 5,453,158.62 7,302,960.00 38,920,990.46 --
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12、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1、2014 年 12 月 31 日余额 837,975,895.43 837,975,895.43
2、本年增加金额 1,578,236,242.98 1,578,236,242.98
其中：存货＼固定资产转入 1,578,236,242.98 1,578,236,242.98
3、本年减少金额 0.00 0.00
4、2015 年 6 月 30 日余额 2,416,212,138.41 2,416,212,138.41
二、累计折旧和累计摊销 0.00
1、2014 年 12 月 31 日余额 359,637,228.19 359,637,228.19
2、本年增加金额 44,794,629.67 44,794,629.67
其中：计提或摊销 24,888,825.68 24,888,825.68
3、本年减少金额 0.00 0.00
4、2015 年 6 月 30 日余额 404,431,857.86 404,431,857.86
三、减值准备 0.00
1、2014 年 12 月 31 日余额 0.00
2、本年增加金额 0.00
3、本年减少金额 0.00
4、2015 年 6 月 30 日余额 0.00 0.00
四、账面价值 0.00
1、2015 年 6 月 30 日账面价值 2,011,780,280.55 2,011,780,280.55
2、2014 年 12 月 31 日账面价值 478,338,667.24 478,338,667.24
注：①本年折旧和摊销额 24,888,825.68 元。
②截止 2015 年 6 月 30 日，本公司投资性房地产项目中未发现有减值事项发生，故无需计提相应的资
产减值准备。
（2）未办妥产权证书的投资性房地产金额及原因
截至 2015 年 6 月 30 日，本公司账面价值 1,896,129,477.87 元的投资性房地产由
于规划验收等原因尚未办妥产权证明。
（3）本公司所有权受限制的投资性房地产详见附注七、46。
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13、固定资产
（1）固定资产情况
房屋及 电子及其他 固定资产
项目 机器设备 运输设备 合计
建筑物 设备 装修
一、账面原值
1、2014 年 12 月 31 日余额 47,251,577.87 44,934,918.20 39,632,990.89 67,509,977.05 324,208,916.26 523,538,380.27
2、本年增加金额 76,118,423.25 0.00 1,898,623.87 5,123,328.50 36,854,525.70 119,994,901.32
（1）购置 1,381,002.00 1,381,002.00
（2）在建工程\存货转入 76,118,423.25 1,969,073.00 36,854,525.70 114,942,021.95
（3）企业合并增加 1,898,623.87 1,773,253.50 3,671,877.37
3、本年减少金额 28,923,359.88 0.00 988,000.00 1,012,535.43 2,220,761.00 33,144,656.31
（1）处置或报废 988,000.00 1,012,535.43 2,220,761.00 4,221,296.43
4、2015 年 6 月 30 日余额 94,446,641.24 44,934,918.20 40,543,614.76 71,620,770.12 358,842,680.96 610,388,625.28
二、累计折旧
1、2014 年 12 月 31 日余额 25,054,328.82 43,456,123.20 25,371,059.95 56,612,194.49 291,256,449.23 441,750,155.69
2、本年增加金额 770,193.73 224,077.80 3,110,358.42 3,080,502.31 6,146,240.90 13,331,373.16
（1）计提 770,193.73 224,077.80 2,117,458.76 1,835,489.45 6,146,240.90 11,093,460.64
（2）企业合并增加 992,899.66 1,245,012.86 2,237,912.52
3、本年减少金额 19,905,803.99 910,450.20 954,239.11 2,220,761.00 23,991,254.30
（1）处置或报废 910,450.20 954,239.11 2,220,761.00 4,085,450.31
4、2015 年 6 月 30 日余额 5,918,718.56 43,680,201.00 27,570,968.17 58,738,457.69 295,181,929.13 431,090,274.55
三、减值准备
1、2014 年 12 月 31 日余额 -- -- -- -- -- --
2、本年增加金额 -- -- -- -- -- --
3、本年减少金额 -- -- -- -- -- --
4、2015 年 6 月 30 日余额 -- -- -- -- -- --
四、账面价值
1、2015 年 6 月 30 日账面
88,527,922.68 1,254,717.20 12,972,646.59 12,882,312.43 63,660,751.83 179,298,350.73
价值
2、2014 年 12 月 31 日账面
22,197,249.05 1,478,795.00 14,261,930.94 10,897,782.56 32,952,467.03 81,788,224.58
价值
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注：本年折旧额为 11,093,460.64 元。本年由在建工程转入固定资产原值为
38,823,598.70 元。
（2）所有权受到限制的固定资产情况
截止 2015 年 6 月 30 日，本公司无所有权受到限制的固定资产.。
（3）暂时闲置的固定资产
截止 2015 年 6 月 30 日，本公司无重大固定资产闲置的情况。
（4）未办妥产权证书的固定资产情况
截止 2015 年 6 月 30 日，本公司账面价值 80,096,224.25 元的固定资产尚未办妥
产权证明。
14、在建工程
（1）在建工程情况
2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
千人宴会厅改造工程 800,000.00 800,000.00 800,000.00 -- 800,000.00
酒店 A 座 6-29 层给水管道改
1,929,210.00 1,929,210.00 1,929,210.00 -- 1,929,210.00
造工程
中洲控股金融中心办公室装
0.00 0.00 6,482,703.60 6,482,703.60
修
中洲万豪酒店装修 1,114,104,329.92 1,114,104,329.92 0.00 0.00
酒店主楼东区楼梯改造工程 0.00 0.00 140,000.00 140,000.00
酒店主楼东区原欢唱一佰入
46,430.00 46,430.00 0.00 -- 0.00
口大厅改造工程
酒店世纪楼换热器更换工程 0.00 0.00 177,000.00 -- 177,000.00
合计 1,116,879,969.92 . 1,116,879,969.92 9,528,913.60 -- 9,528,913.60
（2）重要在建工程项目本年变动情况
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2014 年 12 本年其
预算数 本年增加 本年转入固 2015 年 6 月 30
项目名称 月 31 日余 他减少
（万元） 金额 定资产金额 日余额
额 金额
千人宴会厅改造工程 2,335.67 800,000.00 800,000.00
酒店 A 座 6-29 层给水管道改造
270.77 1,929,210.00 1,929,210.00
工程
中洲控股金融中心办公室装修 2,661.38 6,482,703.60 22,188,139.11 28,670,842.71 0.00
中洲万豪酒店装修 119,419 1,114,104,329.92 1,114,104,329.92
中洲控股金融中心 A 座 6 层装
763 7,628,986.57 7,628,986.57 0.00
修工程
酒店主楼东区楼梯改造工程 20.73 140,000.00 178,214.93 318,214.93 0.00
酒店主楼东区原欢唱一佰入口
11.2 46,430.00 46,430.00
大厅改造工程
酒店世纪楼 24 楼热交换站给水
27.6 276,000.00 276,000.00 0.00
管改造工程
酒店世纪楼换热器更换工程 29.5 177,000.00 118,000.00 295,000.00 0.00
酒店主楼 23-29 层改造装修工
163.46 1,634,554.49 1,634,554.49 0.00
程
合计 9,528,913.60 1,146,174,655.02 38,823,598.70 0 1,116,879,969.92
（续）
工程累计 本年利
工程 利息资 其中：本
投入占预 息资本
工程名称 进（%） 本化累 年利息资 资金来源
算比例 化率
度 计金额 本化金额
（%） （%）
A. 千人宴会厅改造工程 B. -- C. -- D. -- E. -- F. -- G. 自有资金
酒店 A 座 6-29 层给水管道改造工程 71.25 71.25 -- -- -- 自有资金
中洲控股金融中心办公室装修 101.91 100.00 自有资金
中洲万豪酒店装修 93.29 93.29 自有资金
中洲控股金融中心 A 座 6 层装修工程 100.00 100.00 自有资金
酒店主楼东区楼梯改造工程 100.00 100.00 自有资金
酒店主楼东区原欢唱一佰入口大厅改 -- -- --
95.00 95.00 自有资金
造工程
110
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工程累计 本年利
工程 利息资 其中：本
投入占预 息资本
工程名称 进（%） 本化累 年利息资 资金来源
算比例 化率
度 计金额 本化金额
（%） （%）
酒店世纪楼 24 楼热交换站给水管改造 -- -- --
100.00 100.00 自有资金
工程
酒店世纪楼换热器更换工程 100.00 100.00 -- -- -- 自有资金
酒店主楼 23-29 层改造装修工程 100.00 100.00 自有资金
合计 -- --
（3）本年计提在建工程减值准备情况
截止 2015 年 6 月 30 日，本公司在建工程不存在减值迹象。
15、无形资产
（1）无形资产情况
项目 土地使用权 计算机软件 合计
一、账面原值
1、2014 年 12 月 31 日余额 6,997,400.00 7,093,771.00 14,091,171.00
2、本年增加金额 242,100.00 242,100.00
（1）购置 242,100.00 242,100.00
（2）企业合并增加 0
3、本年减少金额 0
4、2015 年 6 月 30 日余额 6,997,400.00 7,335,871.00 14,333,271.00
二、累计摊销
1、2014 年 12 月 31 日余额 1,329,505.93 6,527,612.82 7,857,118.75
2、本年增加金额 110,792.16 200,004.25 310,796.41
（1）计提 110,792.16 200,004.25 310,796.41
（2）企业合并增加 0
3、本年减少金额 0
4、2015 年 6 月 30 日余额 1,440,298.09 6,727,617.07 8,167,915.16
三、减值准备
1、2014 年 12 月 31 日余额 -- -- --
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项目 土地使用权 计算机软件 合计
2、本年增加金额 -- -- --
3、本年减少金额 -- -- --
4、2015 年 6 月 30 日余额 -- -- --
四、账面价值
1、2015 年 6 月 30 日账面价值 5,557,101.91 608,253.93 6,165,355.84
2、2014 年 12 月 31 日账面价值 5,667,894.07 566,158.18 6,234,052.25
注：本年摊销金额为 310,796.41 元。
（2）截止 2015 年 6 月 30 日，本公司无因担保或其他原因造成所有权或使用权受
到限制的无形资产。
（3）截止 2015 年 6 月 30 日，本公司无使用寿命不确定的无形资产。
16、长期待摊费用
2014 年 12 月 2015 年 6 月 30
项目 本年增加金额 本年摊销金额 其他减少金额
31 日余额 日数
房屋装修 939,556.13 79,577.23 341,082.14 678,051.22
融资顾问费 33,698,815.02 47,010,000.00 13,645,472.03 67,063,342.99
律师顾问费 622,222.24 116,666.64 505,555.60
合计 35,260,593.39 47,089,577.23 14,103,220.81 0 68,246,949.81
17、递延所得税资产
（1）递延所得税资产明细
2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
减值准备 14,162,154.52 3,540,538.63 12,840,672.16 3,210,168.04
长期资产 89,507,640.56 22,376,910.14 103,800,744.72 25,950,186.18
可弥补亏损或费用 688,552,052.80 172,138,013.20 463,601,897.44 115,900,474.36
预计土地增值税 466,055,943.84 116,513,985.96 295,303,291.08 73,825,822.77
预收楼款 336,204,219.88 84,051,054.97 377,904,097.36 94,476,024.34
合计 1,594,482,011.60 398,620,502.90 1,253,450,702.76 313,362,675.69
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（2）未确认递延所得税资产明细
项目 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
可抵扣暂时性差异 9,070,394.17 13,592,273.03
可抵扣亏损 22,133,298.58 21,923,840.89
合计 31,203,692.75 35,516,113.92
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
2014 年 12 月 31 日
年份 2015 年 6 月 30 日余额 备注
余额
2015 年 -- 706,647.87
2016 年 5,839,298.78 5,839,298.78
2017 年 701,609.96 701,609.96
2018 年 11,678,287.67 11,678,287.67
2019 年 2,997,996.61 2,997,996.61
2020 年 916,105.56 --
合计 22,133,298.58 21,923,840.89
18、资产减值准备明细
2014 年 12 月 本年减少 2015 年 6 月 30
项目 合并增加 本年计提
31 日数 转回数 转销数 日数
一、坏账准备 47,273,709.40 2,031,368.84 1,098,017.61 1,789,916.12 48,613,179.73
二、可供出售金融资产减值准
20,617,554.73 20,617,554.73
备
合计 67,891,264.13 2,031,368.84 1,098,017.61 1,789,916.12 0.00 69,230,734.46
19、短期借款
（1）短期借款分类
项目 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
保证借款 80,000,000.00 30,000,000.00
抵押、担保借款 50,000,000.00
合计 130,000,000.00 30,000,000.00
（2）本公司无逾期未偿还的短期借款。
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20、应付票据
种类 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
商业承兑汇票 -- --
银行承兑汇票 -- 20,000,000.00
合计 -- 20,000,000.00
21、应付账款
（1）应付账款列示
项目 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
应付账款 2,054,032,348.10 1,400,470,142.32
合计 2,054,032,348.10 1,400,470,142.32
（2）报告期应付账款中无应付持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位
或关联方的款项。
（3）应付关联方款项详见附注九、6。
22、预收款项
（1）预收款项列示
项目 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
1 年以内 2,696,391,356.86 3,427,436,577.87
1至2年 1,377,241,167.00 101,970,745.29
2至3年 4,302,043.20 2,065,221.27
3 年以上 30,000.00 48,037.00
合计 4,077,964,567.06 3,531,520,581.43
（2）报告期预收款项中无预收持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位
或关联方的款项情况
（3）账龄超过 1 年的大额预收款项主要为尚未结算的预收房款。
（4）本公司期末预收款项明细项目列示如下：
预计竣工时 预售比例
项目 2015 年 6 月 30 日数 2014 年 12 月 31 日数
间
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预计竣工时 预售比例
项目 2015 年 6 月 30 日数 2014 年 12 月 31 日数
间
中洲控股金融中心 1,900,000,000.00 2015 年 2 月 100%
惠州央筑 1 期 930,596,008.00 836,703,551.00 2015 年 6 月 73%
湾上花园 442,115,967.00 108,772,508.00 2016 年 6 月 17%
成都中央城邦 508,266,341.00 172,458,528.00 2015 年 9 月 25%
上海珑湾项目 515,497,167.00 262,516,437.00 2015 年 11 月 43%
大连都市阳光、海印长城 210,265,933.00 162,362,623.00 2015 年 6 月 36%
惠州天御项目 1 期 108,310,769.00 2016 年 4 月 7%
上海中洲里程项目 30,780,796.00 2016 年 4 月 5%
上海中信君廷名邸项目 1,258,236,858.00 2015 年 12 月 37%
成都天府长城、半岛城邦 51,738,577.89 47,629,782.00 2013 年 10 月 现楼
上海中环墅 14,599,803.20 35,599,683.20 2012 年 3 月 现楼
东莞长城世家 1,907,086.00 1,287,086.00 2011 年 7 月 现楼
深圳长城里程家园 1,858,787.00 2011 年 8 月 现楼
其他预收 5,649,260.97 2,331,596.23
合计 4,077,964,567.06 3,531,520,581.43
23、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
项目 2014 年 12 月 31 日余额 本年增加 本年减少 2015 年 6 月 30 日余额
一、短期薪酬 67,637,172.12 81,568,789.00 131,688,672.03 17,517,289.09
二、离职后福利-设定提存
166,664.99 6,815,602.01 6,382,021.77 600,245.23
计划
三、辞退福利 3,660,177.50 690,490.41 690,490.41 3,660,177.50
四、一年内到期的其他福
0.00
利
合计 71,464,014.61 89,074,881.42 138,761,184.21 21,777,711.82
（2）短期薪酬列示
项目 2014 年 12 月 31 日余额 本年增加 本年减少 2015 年 6 月 30 日余额
1、工资、奖金、津贴和补 65,268,357.59 67,415,795.80 117,815,939.33 14,868,214.06
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项目 2014 年 12 月 31 日余额 本年增加 本年减少 2015 年 6 月 30 日余额
贴
2、职工福利费 5,645,691.89 5,645,691.89 0.00
3、社会保险费 2,632,235.28 2,632,059.65 175.63
其中：医疗保险费 2,148,497.88 2,148,322.25 175.63
工伤保险费 164,847.46 164,847.46 0.00
生育保险费 293,680.63 293,680.63 0.00
其他 25,209.31 25,209.31 0.00
4、住房公积金 95,393.00 4,020,235.34 3,880,477.04 235,151.30
5、工会经费和职工教育经
1,985,549.65 1,642,346.81 1,563,841.57 2,064,054.89
费
6、短期带薪缺勤 287,871.88 212,483.88 150,662.55 349,693.21
7、短期利润分享计划 0
合计 67,637,172.12 81,568,789.00 131,688,672.03 17,517,289.09
（3）设定提存计划列示
项目 2014 年 12 月 31 日余额 本年增加 本年减少 2015 年 6 月 30 日余额
1、基本养老保险 105,000.00 6,380,645.56 5,947,026.32 538,619.24
2、失业保险费 347,192.65 344,423.65 2,769.00
3、企业年金缴费 61,664.99 87,763.80 90,571.80 58,856.99
合计 166,664.99 6,815,602.01 6,382,021.77 600,245.23
24、应交税费
项目 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
营业税 10,710,889.95 20,693,314.29
土地增值税 326,269,507.44 394,192,353.45
企业所得税 242,872,302.21 266,803,375.34
个人所得税 11,181,033.93 2,317,196.25
城市维护建设税 584,693.08 685,276.65
房产税 5,297,321.65 5,608,359.22
印花税 555,628.36 2,078,311.38
教育费附加 549,738.06 1,032,015.40
堤围防护费 150,917.72 242,681.39
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项目 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
价格调节基金 4,960,024.38 4,671,571.74
增值税 -1,959.01 -1,865.20
契税 7,954,251.82
其他税费 2,149,197.72 1,252,180.52
合计 613,233,547.31 699,574,770.43
25、应付利息
项目 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
短期借款应付利息 62,500.00 37,500.00
长期借款应付利息 14,972,785.20 15,621,181.49
合计 15,035,285.20 15,658,681.49
26、其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
项目 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
应付股权购买款 1,719,009,750.00 1,599,223,140.57
土地增值税准备金 593,665,405.09 391,083,916.45
押金保证金等 360,639,375.12 117,250,052.01
合计 2,673,314,530.21 2,107,557,109.03
（2）本报告期末其他应付款中应付持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东
单位或关联方款项详见附注九、６。
（3）本报告期末其他应付款中应付关联方款项详见附注九、６。
（4）账龄超过一年的其他应付款主要为土地增值税清算准备金、押金保证金等。
27、一年内到期的非流动负债
项目 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
1 年内到期的长期借款 1,184,000,000.00 1,068,100,000.00
合计 1,184,000,000.00 1,068,100,000.00
28、长期借款
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项目 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
抵押借款 2,604,776,650.00 2,123,610,000.00
担保借款 2,800,000,000.00 1,474,500,000.00
抵押、担保借款 1,389,285,300.00
抵押、担保并质押借款 500,000,000.00 520,000,000.00
质押并担保借款 900,000,000.00
减：一年内到期的长期借款（附注七、27） 1,184,000,000.00 1,068,100,000.00
合计 6,110,061,950.00 3,950,010,000.00
抵押借款的抵押资产类别以及金额,详见附注七、46。
29、递延收益
2014 年 12 月 31 2015 年 6 月 30
项目 本年增加 本年减少 形成原因
日余额 日余额
政府补助 1,180,000.00 -- -- 1,180,000.00 尚未使用
合计 1,180,000.00 -- -- 1,180,000.00
30、股本
2014 年 12 月 31 日数 本年增减变动（+ -） 2015 年 6 月 30 日数
发
项目 比例 行 公积金 比例
金额 送股 其他 小计 金额
（%） 新 转股 （%）
股
一、有限售条件股份
1.国家持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
2.国有法人持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
3.其他内资持股 135,424 0.03 -- -- -- -2 -2 135,422 0.03
其中：境内法人持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
境内自然人持股 135,424 0.03 -2 -2 135,422 0.03
4.外资持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
其中：境外法人持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
境外自然人持股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
有限售条件股份合计 135,424 0.03 -- -- -- -2 -2 135,422 0.03
二、无限售条件股份 -- -- -- -- --
118
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
2014 年 12 月 31 日数 本年增减变动（+ -） 2015 年 6 月 30 日数
发
项目 比例 行 公积金 比例
金额 送股 其他 小计 金额
（%） 新 转股 （%）
股
478,790,656 478,790,658
1.人民币普通股 99.97 -- -- -- 2 2 99.97
2.境内上市的外资股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
3.境外上市的外资股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
4.其他 -- -- -- -- -- -- -- -- --
478,790,656 478,790,658
无限售条件股份合计 99.97 -- -- -- 2 2 99.97
478,926,080 478,926,080
三、股份总数 100.00 -- -- -- -- -- 100.00
（1）深圳市中洲房地产有限公司于 2013 年 10 月 29 日将持有的本公司股份
34,722,300 股（因 2014 年 6 月 12 日实施 2013 年度权益分配方案股份增至 69,444,600
股）质押给中国工商银行股份有限公司深圳华强支行用于向该行融资提供质押担保，
质押到期日为至质押人申请解除质押登记为止。
（2）深圳市中洲房地产有限公司于 2014 年 7 月 15 日将持有的本公司股份
19,353,106 股质押给广东华兴银行股份有限公司深圳分行，用于深圳市中洲宝城置业
有限公司向该行融资提供质押担保，质押到期日为至质押人申请解除质押登记为止。
（3）深圳市中洲房地产有限公司于 2014 年 11 月 25 日将持有的本公司股份
49,284,994 股质押给广东华兴银行股份有限公司深圳分行用于深圳市中洲集团有限公
司向该行融资提供质押担保，质押到期日为至质押人申请解除质押登记为止。
（4）南昌联泰投资有限公司 2015 年 4 月 1 日将持有的本公司股份 30,000,000
股质押给海通证券股份有限公司，用于质押回购，质押到期日为至质押人申请解除质
押登记为止。
31、资本公积
项目 2014 年 12 月 31 日余额 本年增加 本年减少 2015 年 6 月 30 日余额
资本溢价 584,360,352.12 -- -- 584,360,352.12
119
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其他资本公积 527,833.50 -- -- 527,833.50
合计 584,888,185.62 -- -- 584,888,185.62
32、盈余公积
项目 2014 年 12 月 31 日余额 本年增加 本年减少 2015 年 6 月 30 日余额
法定盈余公积 224,861,141.10 -- -- 224,861,141.10
任意盈余公积 199,759,537.73 -- -- 199,759,537.73
合计 424,620,678.83 -- -- 424,620,678.83
33、未分配利润
项目 2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
调整前上年末未分配利润 1,811,291,638.00 1,817,507,133.54
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-） -- --
调整后年初未分配利润 1,811,291,638.00 1,817,507,133.54
加：本年归属于母公司股东的净利润 418,781,307.94 281,040,551.29
减：提取法定盈余公积 -- --
提取任意盈余公积 -- --
提取一般风险准备 -- --
应付普通股股利 71,838,912.00 71,838,912.00
转作股本的普通股股利 -- 239,463,040.00
年末未分配利润 2,158,234,033.94 1,787,245,732.83
根据 2015 年 4 月 10 日召开的公司 2014 年度股东大会决议，2015 年 5 月 21 日
公司向全体股东派发股利，以公司现有总股本 478,926,080 股为基数，向全体股本每
10 股派 1.50 元人民币现金（含税），共计派发 71,838,912.00 元现金股利。分红前后
本公司总股本不变。
34、营业收入和营业成本
（1）营业收入、营业成本
2015 年 1-6 月发生额 2014 年 1-6 月发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,326,702,887.97 1,114,204,336.70 1,345,278,211.50 649,309,548.87
其他业务 55,735.00 0.00 25,768.00 0.00
合计 2,326,758,622.97 1,114,204,336.70 1,345,303,979.50 649,309,548.87
120
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（2）主营业务（分行业）
2015 年 1-6 月发生额 2014 年 1-6 月发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售收入 2,167,498,560.74 1,029,475,003.18 1,211,447,346.19 582,041,008.33
租赁及服务收入 87,144,323.39 39,818,109.80 63,380,550.10 18,612,265.78
酒店餐饮收入 72,060,003.84 44,911,223.72 70,450,315.21 48,584,440.89
工程施工收入 0.00 0.00 0.00 71,833.87
合计 2,326,702,887.97 1,114,204,336.70 1,345,278,211.50 649,309,548.87
（3）主营业务（分地区）
2015 年 1-6 月发生额 2014 年 1-6 月发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
广东地区 2,156,298,546.32 1,040,977,219.47 173,063,664.97 79,675,800.01
四川地区 75,125,804.18 21,516,227.65 1,000,253,808.84 460,190,676.11
上海地区 84,882,462.14 43,770,027.07 138,064,154.69 91,533,082.18
辽宁地区 10,396,075.33 7,940,862.51 33,896,583.00 17,909,990.57
合计 2,326,702,887.97 1,114,204,336.70 1,345,278,211.50 649,309,548.87
（4）前五名客户的营业收入情况
期间 前五名客户营业收入合计 占同期营业收入的比例（%）
2015 年 1-6 月 1,222,090,920.00 52.52
2014 年 1-6 月 19,684,903.57 1.46
35、营业税金及附加
项目 2015 年 1-6 月发生额 2014 年 1-6 月发生额
营业税 118,982,628.89 69,999,281.03
土地增值税 268,537,605.86 100,483,762.65
城市维护建设税 8,074,174.02 4,528,130.02
教育费附加 5,870,829.86 2,536,004.77
房产税、土地使用税 4,907,596.73 4,055,855.73
其他税费 1,415,185.02 5,094,310.62
121
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项目 2015 年 1-6 月发生额 2014 年 1-6 月发生额
合计 407,788,020.38 186,697,344.82
注：各项营业税金及附加的计缴标准详见附注五、税项。
36、销售费用
项目 2015 年 1-6 月发生额 2014 年 1-6 月发生额
广告宣传推广费 27,037,620.82 16,994,666.57
销售佣金 14,463,525.71 3,922,256.67
职工薪酬 4,720,786.64 4,598,995.65
行政办公费 2,638,058.82 2,249,714.81
营销装饰费 4,669,100.08 3,700,976.67
折旧摊销 495,546.76 389,110.55
其他销售费用 3,581,745.14 1,427,812.41
合计 57,606,383.97 33,283,533.33
37、管理费用
项目 2015 年 1-6 月发生额 2014 年 1-6 月发生额
职工薪酬 39,655,494.21 33,559,416.14
行政办公费 4,780,509.85 5,315,194.91
业务招待、企业文化费 3,256,334.97 3,824,304.89
折旧、摊销费 6,193,490.73 3,178,459.96
中介机构费用 7,318,508.64 5,519,740.00
物业租赁、管理费 2,336,499.60 2,053,643.22
会议费 398,291.15 318,471.00
财产保险、税费 1,766,592.36 781,785.20
其他管理费用 2,816,567.69 3,781,266.49
合计 68,522,289.20 58,332,281.81
38、财务费用
项目 2015 年 1-6 月发生额 2014 年 1-6 月发生额
利息支出 319,138,931.54 119,507,568.84
122
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项目 2015 年 1-6 月发生额 2014 年 1-6 月发生额
减：利息收入 5,641,871.62 9,537,658.77
减：利息资本化金额 220,586,084.71 70,911,345.46
汇兑损益 -1,607.41 -49,935.79
其他 1,218,166.59 1,116,148.93
合计 94,127,534.39 40,124,777.75
39、资产减值损失
项目 2015 年 1-6 月发生额 2014 年 1-6 月发生额
坏账损失 -691,898.51 -1,155,286.27
合计 -691,898.51 -1,155,286.27
40、投资收益
项目 2015 年 1-6 月发生额 2014 年 1-6 月发生额
权益法核算的长期股权投资收益 5,453,158.62 -6,680,802.21
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 158,029.17
处置可供出售金融资产取得的投资收益 10,023,000.00
合计 5,453,158.62 3,500,226.96
41、营业外收入
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6
项目 计入当期非经常性损益的金额
发生额 月发生额
非流动资产处置利得合计 4,167.50 29,804.30 4,167.50
其中：固定资产处置利得 4,167.50 29,804.30 4,167.50
罚款及违约金收入 2,133,095.79 704,044.38 2,133,095.79
政府补助（详见下表：政府补助明细表） 55,554.80 9,222.36 55,554.80
其他 12,383.37 7,948.51 12,383.37
合计 2,205,201.46 751,019.55 2,205,201.46
其中，计入当期损益的政府补助：
123
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2015 年 1-6 月 2014 年 1-6
补助项目 与资产相关/与收益相关
发生额 月发生额
产业发展专项资金 50,000.00 与收益相关
就业困难奖励社保补贴 4,055.52 与收益相关
残疾人就业补贴 5,554.80 5,166.84 与收益相关
合计 55,554.80 9,222.36
42、营业外支出
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6
项目 计入当期非经常性损益的金额
发生额 月发生额
非流动资产处置损失合计 73,761.46 18,868.18 73,761.46
其中：固定资产处置损失 73,761.46 18,593.68 73,761.46
罚款及违约金支出 9,451,576.04 6,878.95 9,451,576.04
捐赠支出 120,000.00 50,000.00 120,000.00
诉讼损失 0.00
其它 131,700.61 20,537.69 131,700.61
合计 9,777,038.11 96,284.82 9,777,038.11
43、所得税费用
（1）所得税费用表
项目 2015 年 1-6 月发生额 2014 年 1-6 月发生额
当期所得税费用 198,884,042.30 29,912,663.10
递延所得税费用 -34,582,071.43 71,913,526.49
合计 164,301,970.87 101,826,189.59
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项目 2015 年 1-6 月发生额
利润总额 583,083,278.81
按法定/适用税率计算的所得税费用 145,770,819.70
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 14,445,186.23
非应税收入的影响 -1,320,936.22
124
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项目 2015 年 1-6 月发生额
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 678,471.63
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -8,579,714.43
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 13,308,143.96
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化
所得税费用 164,301,970.87
44、现金流量表项目
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项目 2015 年 1-6 月发生额 2014 年 1-6 月发生额
企业间往来 63,134,133.10 503,956,262.00
存款利息收入 5,875,129.70 9,537,658.77
罚款及违约金收入 2,631,843.22 236,206.15
其他营业外收入 55,554.80 162,000.00
政府补助 291.84 9,222.36
合计 71,696,952.66 513,901,349.28
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项目 2015 年 1-6 月发生额 2014 年 1-6 月发生额
企业间往来 102,005,993.50 112,766,080.08
费用性支出 93,369,910.26 101,188,315.82
罚没及违约金支出 10,366,564.34 6,268.17
银行手续费支出 237,166.61 309,814.54
捐赠支出 120,000.00 50,000.00
合计 206,099,634.71 214,320,478.61
（3）支付其他与筹资活动有关的现金
2014 年 1-6 月发生
项目 2015 年 1-6 月发生额
额
融资顾问费 48,865,827.54 35,702,000.00
合计 48,865,827.54 35,702,000.00
45、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
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补充资料 2015 年 1-6 月发生 2014 年 1-6 月发生
额 额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 418,781,307.94 281,040,551.29
加：资产减值准备 -691,898.51 -1,155,286.27
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 11,093,460.64 10,067,026.92
投资性房地产折旧 24,888,825.68 14,057,804.81
无形资产摊销 310,796.41 317,281.18
长期待摊费用摊销 457,748.78 546,024.53
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
64,230.22 1,506.21
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 2,577.74 274.50
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 136,176,446.42 45,872,627.39
投资损失（收益以“－”号填列） -5,453,158.62 -3,500,226.96
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -34,582,071.43 71,913,526.49
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 0.00
存货的减少（增加以“－”号填列） -3,638,122,162.91 -961,943,529.43
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 166,303,104.56 -69,577,672.12
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 2,418,890,157.02 108,688,709.29
其他
经营活动产生的现金流量净额 -501,880,636.06 -503,671,382.17
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 --
一年内到期的可转换公司债券 --
融资租入固定资产 --
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 988,755,876.98 1,949,758,603.54
减：现金的期初余额 1,136,611,053.32 1,375,317,707.64
加：现金等价物的期末余额 0.00 --
减：现金等价物的期初余额 0.00 --
现金及现金等价物净增加额 -147,855,176.34 574,440,895.90
（2）本年支付的取得子公司的现金净额
本公司本年无因企业合并取得子公司的情况。
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（3）本期收到的处置子公司的现金净额
本公司本年无处置子公司的情况。
（4）现金及现金等价物的构成
2015 年 6 月 30 2014 年 12 月 31
项目
日余额 日余额
一、现金 988,755,876.98 1,136,611,053.32
其中：库存现金 678,600.69 935,926.58
可随时用于支付的银行存款 969,776,984.44 1,097,389,557.17
可随时用于支付的其他货币资金 18,300,291.85 38,285,569.57
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、现金及现金等价物余额 988,755,876.98 1,136,611,053.32
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物 -- --
46、所有权或使用权受限制的资产
2015 年 6 月 30 日账面
项目 项目名称
价值
存货—拟开发土地 惠州央筑二期*1 664,319,431.17
存货—拟开发土地 惠州康威地块*2 174,660,438.63
存货—拟开发土地 成都银河湾项目*3 2,210,556,883.27
存货—拟开发土地 黄金台项目*4 228,383,414.90
存货—在建开发产品 上海中洲里程项目*5 969,714,514.95
存货—在建开发产品 上海珑湾二期项目*6 621,997,096.11
存货—在建开发产品 成都中央城邦*7 1,207,859,925.15
存货—在建开发产品 惠州湾上花园*8 1,202,425,765.80
存货—在建开发产品 上海君廷项目*9 3,495,060,072.68
存货—在建开发产品 上海珑湾 2 期 Soho*10 183,241,865.40
投资性房地产 东莞长城世家一期商铺*11 20,104,967.63
投资性房地产 长兴大厦*12 120,895,007.22
投资性房地产 长盛大厦*13 53,642,827.96
长期股权投资 惠洲中洲置业有限公司 100%股权*2 1,038,082,392.60
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2015 年 6 月 30 日账面
项目 项目名称
价值
长期股权投资 惠州市昊恒房地产开发有限公司 100%股权*2 125,622,708.48
长期股权投资 成都市银河湾房地产开发有限公司 100%股权*3 1,260,284,000.00
合计 13,576,851,311.95
*1 本公司子公司惠州市昊恒房地产开发有限公司于 2013 年 9 月 12 日以该项目之惠州市金山湖（JSH-A03-05）
的宗地编号为 0090110883 的地块 [产权证号：惠府国用（2013）第 13020900016 号]土地使用权作为抵押物，为
深圳中洲集团有限公司在中国银行广东省分行 2.5 亿元的借款向广东省融资再担保有限公司提供反担保，抵押到期
日为 2015 年 9 月 18 日。
*2 本公司于 2014 年 8 月 28 日与中国工商银行股份有限公司深圳罗湖支行签署并购借款合同，以本公司持有
的惠州中洲置业有限公司 100%股权质押、本公司持有的惠州昊恒房地产开发有限公司 100%股权质押、本公司 100%
控股子公司州市康威投资发展有限公司名下位于惠州市金山湖（JSH-A02-08）的宗地编号为 0090110882 的地块 [产
权证号：惠府国用（2011）第 3020900263 号]土地使用权作为抵押物，向中国工商银行深圳罗湖支行申请借款人
民币 520,000,000.00 元。截止 2015 年 6 月 30 日借款余额为人民币 500,000,000.00 元，借款到期日为 2019 年 9
月 28 日。
*3 本公司子公司成都市银河湾房地产开发有限公司于 2013 年 3 月 27 日以该项目之成都市高新区大源新世纪
西路北侧，站华路西侧地块[土地证号：成高国用（2013）第 5823 号]土地使用权作为抵押物、本公司子公司成都
深长城地产有限公司于 2014 年 11 月 27 日将其持有的成都市银河湾房地产开发有限公司 100%股权作为质押物，
向四川信托有限公司申请信托借款人民币 503,000,000.00 元，该借款已于 2015 年 6 月 8 日偿还完毕。上述土地使
用权抵押已于 2015 年 7 月 27 日解除，股权质押已于 2015 年 7 月 28 日解除。
*4 本公司子公司深圳市华电房地产有限公司所拥有的位于深圳市宝安区龙华镇民治村的黄金台山庄别墅用地
（宗地号为 A806-0001）284,452.80 ㎡的土地使用权。该地块已纳入深圳市 2014 年度土地整备计划，市规划国土
委龙华管理局已拟定了《华电地块 A806-0001 宗地土地整备实施方案》并经市政府有关会议审议并原则通过，但尚
未取得市政府用地批复。该实施方案主要内容为，按等价值原则，在该地块用地范围内及周边调整留用项目用地，
剩余用地由政府收回。公司将配合市规划国土委龙华管理局按有关规定推进收地补偿及后续工作。
*5 本公司于 2014 年 11 月 6 日与国元证券有限公司、包商银行股份有限公司深圳分行签订委托贷款借款合同，
国元证券有限公司委托包商银行股份有限公司深圳分行向本公司子公司上海深长城地产有限公司借款人民币 4.8 亿
元用于上海浦东新区新场镇 C-02、C-03 地块（宗地号：新场镇 23 街坊 31/5 丘、新场镇 23 街坊 31/4 丘）项目的
开发建设，并以该地块作为抵押物。截止 2015 年 6 月 30 日借款余额人民币 480,000,000.00 元，借款到期日 2016
年 11 月 25 日。
本公司子公司上海深长城地产有限公司于 2015 年 3 月 16 日以该项目之上海浦东新区新场镇 C-02、C-03 地块
[产权证号：沪房地浦字（2014）第 221978 号、沪房地浦字（2014）第 221979 号]项目对应占地面积的土地使用
权剩余价值以及项目在建工程作为抵押物，向平安银行股份有限公司上海自贸实验区分行借款人民币
360,000,000.00 元，截止 2015 年 6 月 30 日借款余额 155,145,300.00 元，借款到期日 2018 年 3 月 15 日。
128
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
*6 本公司子公司上海深长城地产有限公司于 2014 年 1 月 21 日以该项目之上海市南汇区惠南镇 23 街坊 22/7
丘地块[产权证号：沪房地南字 2008 第 007993 号]住宅项目对应占地面积的土地使用权以及住宅项目在建工程作为
抵押物，向中国农业银行股份有限公司上海南汇支行借款人民币 250,000,000.00 元。截止 2015 年 6 月 30 日借款
余额 74,776,650.00 元，借款到期日 2017 年 2 月 23 日。
*7 本公司子公司成都中洲锦江房地产有限公司于 2015 年 2 月 9 日以该项目之成都市锦江区攀成钢片区、沙
河以西，双桂路以南 3 号地块[产权证号：成国用（2014）第 327 号]住宅项目的在建工程作为抵押物，向平安银行
股份有限公司成都分行申请借款人民币 500,000,000.00 元。截止 2015 年 6 月 30 日借款余额为人民币
452,430,000.00 元，借款到期日为 2018 年 2 月 14 日。
*8 本公司子公司惠州市昊恒房地产开发有限公司于 2015 年 1 月 12 日以该项目之惠州市三环南路 28 号地块[产
权证号：惠府国用（2013）第 13020900003 号]湾上花园住宅项目第 2、5、9-43 号楼在建工程作为抵押物，向中
国民生银行股份有限公司深圳分行申请借款人民币 600,000,000.00 元。截止 2015 年 6 月 30 日，借款余额为人民
币 301,710,000.00 元，借款到期日为 2018 年 2 月 4 日。
*9 本公司子公司上海盛博房地产开发有限公司于 2014 年 2 月 12 日以该项目之上海市徐汇区龙华街道 161 街
坊 2/1 丘[产权证号：沪房地徐字(2009) 第 013499 号]项目对应占地面积的土地使用权以及项目在建工程作为抵押
物，向中国农业银行股份有限公司上海虹口支行借款人民币 1,200,000,000.00 元。截止 2015 年 6 月 30 日借款余
额 1,180,000,000.00 元，借款到期日 2017 年 2 月 11 日。
*10 本公司子公司上海深长城地产有限公司于 2015 年 2 月 17 日以上海市浦东新区惠南镇 23 街坊 22/5 丘地块
[产权证号：沪房地南字 2008 第 007994 号]项目对应占地面积的土地使用权以及项目在建工程作为抵押物，向中国
农业银行股份有限公司上海南汇支行借款人民币 200,000,000.00 元。截止 2015 年 6 月 30 日借款余额 0 元，该笔
借款尚未发放。
*11 本公司子公司深圳圣廷苑酒店有限公司于 2015 年 6 月 16 日与平安银行股份有限公司深圳分行签订借款合
同，将位于东莞市松山湖科技产业园区沁园路 7 号，宗地号为东府国用（2007）第特 378 号的长城世家 36 幢商铺
101[房产证号：粤房地权证莞字第 1700729705 号]等 19 套房产作为抵押物，向平安银行股份有限公司深圳分行借
款 50,000,000.00 元，借款到期日为 2016 年 6 月 16 日。截止 2015 年 6 月 30 日借款余额为人民币 50,000,000.00
元。
*12 本公司于 2014 年 1 月 20 日与中国农业银行国贸支行签订借款合同，将持有的宗地号为 B215-0049，宗
地面积为 31,442.47 平米，建筑面积为 70,931.64 平米，原值为 262,192,525.92 元[房产证号：深房地字第
3000405398]的长兴大厦作为抵押物，向中国农业银行国贸支行借款 960,000,000.00 元，分期还款，借款到期日为
2028 年 10 月 27 日。截止 2015 年 6 月 30 日，实际借款余额为 920,000,000.00 元。
*13 本公司于 2014 年 1 月 28 日与中国农业银行国贸支行签订借款合同，将持有的宗地号为 B215-0049，宗
地面积为 31,442.47 平米，建筑面积为 37,009.68 平米，原值为 143,699,684.90 元[房产证号：深房地字第
3000427595]的长盛大厦作为抵押物，向中国农业银行国贸支行借款 440,000,000.00 元，分期还款，借款到期日为
2028 年 11 月 28 日。截止 2015 年 6 月 30 日，实际借款余额为 430,000,000.00 元。
129
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
47、外币货币性项目
2015 年 6 月 30 日外币 2015 年 6 月 30 日折算人
项目 折算汇率
余额 民币余额
货币资金 4,754,520.09
其中：美元 177,803.36 6.119 1,087,018.62
港元 4,650,648.57 0.78891 3,667,501.47
七、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
本公司报告期无非同一控制下企业合并。
2、同一控制下企业合并
本公司报告期无同一控制下企业合并。
3、反向购买
本公司报告期无反向购买的情况。
4、处置子公司
本公司报告期无处置子公司的情况。
5、因收购资产而增加的合并主体
本公司为取得上海盛博房地产开发有限公司（以下简称“上海盛博”）所拥有的坐
落于上海徐汇区龙华街道 161 街坊 2/1 丘地块、占地面积 33,824.1 平方米的国有建设
用地土地使用权，本公司 2015 年 5 月 15 日分别与深圳市道信投资有限公司、广东君
鑫集团有限公司签订《股权转让协议》，本公司实际以对价人民币 384,310,000 元以及
位于上海市宛平南路 1188 弄 1-13 号，1198 号的中信君廷名邸 3 幢 8 号楼 1901 室（建
筑面积为 197.95 平方米）的房产、333,190,000 元收购上海盛博 51%、49%的股权，
股权过户手续已于 2015 年 5 月 25 日完成。
八、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例（%） 取得
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 方式
130
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
持股比例（%） 取得
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 方式
深圳市长城地产有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 99.00 1.00 设立
成都深长城地产有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 85.00 15.00 设立
大连深长城地产有限公司 辽宁大连 辽宁大连 房地产开发 95.00 5.00 设立
大连长源房地产有限公司 辽宁大连 辽宁大连 房地产开发 -- 100.00 设立
深圳市香江置业有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 100.00 -- 设立
东莞市莞深长城地产有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 -- 100.00 设立
上海深长城地产有限公司 上海南汇 上海南汇 房地产开发 100.00 -- 设立
成都中洲锦江房地产有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 -- 100.00 设立
深圳市长盛实业发展有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 95.00 5.00 设立
深圳圣廷苑酒店有限公司 广东深圳 广东深圳 酒店经营 95.00 5.00 设立
深圳市圣廷苑酒店管理有限公司 广东深圳 广东深圳 酒店管理 100.00 -- 设立
深圳市长城物流有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 99.00 1.00 设立
深圳市盈灿工程有限公司 广东深圳 广东深圳 工程施工 95.00 5.00 设立
深圳市长城投资控股有限公司 广东深圳 广东深圳 物业租赁 95.00 5.00 设立
成都长华置业有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 52.00 -- 设立
深圳市圣廷苑物业管理有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 -- 100.00 设立
惠州市康威投资发展有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 100.00 -- 购买
惠州中洲置业有限公司 广东惠州 广东惠州 实业投资 100.00 -- 购买
惠州市昊恒房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 5.00 95.00 购买
成都市银河湾房地产开发有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 -- 100.00 购买
深圳市华电房地产有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 48.00 52.00 购买
上海振川物业有限公司 上海浦东 上海浦东 房地产开发 90.00 10.00 购买
上海温馨港湾物业管理有限公司 上海浦东 上海浦东 物业管理 -- 100.00 购买
惠州方联房地产有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 -- 100.00 购买
惠州大丰投资有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 -- 100.00 购买
上海盛博房地产开发有限公司 上海浦西 上海浦西 房地产开发 100.00 购买
（2）重要的非全资子公司
本公司无重要的非全资子公司。
（3）使用集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
131
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
本公司子公司无使用集团资产和清偿集团债务受到重大限制的情况。
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
本公司无在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司交易的情况。
3、在合营企业或联营企业中的权益
（1）重要的联营企业
持股比例（%） 对合营企业或联
联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
直接 间接
计处理方法
长城物业集团股份有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 21.52 0.69 权益法
（2）重要联营企业的主要财务信息
长城物业集团股份有限公司
项目 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额/2014
/2015 年 1-6 月发生额 年 1-6 月发生额
流动资产 1,060,285,676.59 760,457,810.23
非流动资产 291,941,670.29 366,498,097.92
资产合计 1,352,227,346.88 1,126,955,908.15
流动负债 1,109,415,773.98 877,286,049.07
非流动负债 97,738,952.54 107,416,962.01
负债合计 1,207,154,726.52 984,703,011.08
少数股东权益 -30,189,278.13 -41,342,283.60
归属于母公司股东权益 175,261,898.49 183,595,180.67
按持股比例计算的净资产份额 38,920,990.46 40,770,791.84
调整事项 -- --
—商誉 -- --
—内部交易未实现利润 -- --
—其他 -- --
132
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
长城物业集团股份有限公司
项目 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额/2014
/2015 年 1-6 月发生额 年 1-6 月发生额
对联营企业权益投资的账面价值 38,920,990.46 40,770,791.84
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值 -- --
营业收入 785,179,629.49 645,614,689.36
净利润 28,489,447.04 -30,080,154.05
终止经营的净利润 -- --
其他综合收益 -- --
综合收益总额 28,489,447.04 -30,080,154.05
本年度收到的来自联营企业的股利 7,302,960.00 7,302,960.00
（3）重要合营企业的主要财务信息
本公司报告期无合营企业。
4、重要的共同经营
本公司报告期无共同经营的情况。
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
本公司报告期内无未纳入合并财务报表范围的情况。
九、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
母公司对本 母公司对本公
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 公司的持股 司的表决权比
比例（%） 例（%）
深圳市中洲置地有限公司 深圳 房地产开发 人民币 2 亿元 28.83 28.83
注：本公司的实际控制人是黄光苗。
2、本公司的子公司情况
133
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
详见附注八、1、在子公司中的权益。
3、本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营和联营企业详见附注八、3 在合营安排或联营企业中的权益。
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
长城物业集团股份有限公司 联营企业
深圳中洲集团有限公司 实际控制人的附属企业
惠州中洲投资有限公司 实际控制人的附属企业
深圳市中洲物业管理有限公司 实际控制人的附属企业
惠州惠兴房地产有限公司 实际控制人的附属企业
5、关联方交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况
关联方 关联交易内容 2015 年 1-6 月发生额 2014 年 1-6 月发生额
长城物业集团股份有限公司 物业管理 739,887.41 849,330.13
深圳市中洲物业管理有限公司 物业管理 2,025,221.02
（2）关联租赁情况
本公司作为出租人
2015 年 1-6 月确认的 2014 年 1-6 月确认的
承租方名称 租赁资产种类
租赁收入 租赁收入
长城物业集团股份有限公司 长青楼、荔湖等租金 600,522.00 525,012.00
长城物业集团股份有限公司 停车场及游泳池租金 2,312,000.00 2,046,000.00
（3）关联担保情况
①本公司子公司作为担保方
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
深圳中洲集团有限公司 250,000,000.00 2013.09.18 2015.09.18 否
2013 年 9 月，深圳中洲集团有限公司与中国银行股份有限公司广东省分行签署《委
托债权投资协议》，合同约定：中国银行股份有限公司广东省分行向深圳中洲集团有限
134
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
公司进行债权投资，投资金额为人民币 25000 万元，投资期限至 2013 年 9 月 18 日至
2015 年 9 月 18 日止，广东省融资再担保有限公司为深圳中洲集团有限公司履行上述
委托债权投资协议约定的还本付息义务提供连带责任保证担保。惠州市昊恒房地产开
发有限公司作为甲方，与广东省融资再担保有限公司签署《抵押合同》以本公司惠州
市金山湖（JSH-A03-05）的土地使用权自愿为深圳中洲集团有限公司提供抵押反担保。
作为本公司法律上收购惠州中洲置业有限公司股权对价的分阶段支付的条件之一，
深圳中洲集团有限公司在按期或提前偿还该委托债权投资协议项下的一切应付款项并
完成金山湖 JSH-A03-05 地块的土地使用权抵押登记的注销手续的前提下，本公司才有
义务支付股权对价中的 2.50 亿元部分。
②本公司及本公司子公司作为被担保方
担保方 担保余额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
深圳中洲集团有限公司 520,000,000.00 2014.08.28 2019.09.28 否
本公司于 2014 年 8 月 28 日与中国工商银行股份有限公司深圳罗湖支行签署并购
借款合同，本公司以有关股权质押、土地使用权抵押向中国工商银行深圳罗湖支行申
请借款人民币 5.2 亿元，借款到期日为 2019 年 9 月 28 日。同日，深圳中洲集团有限
公司与中国工商银行股份有限公司深圳罗湖支行签署《最高额保证合同》，深圳中洲集
团有限公司自愿为本公司的上述借款提供信用担保。截至 2015 年 6 月 30 日，该借款
余额为人民币 500,000,000.00 元。
（4）资金占用费
关联方 关联交易内容 2015 年 1-6 月发生额 2014 年 1-6 月发生额
长城物业集团股份有限公司 资金占用费 575,447.21
（5）关键管理人员报酬
项目 2015 年 1-6 月发生额(万元) 2014 年 1-6 月发生额(万元)
关键管理人员报酬 1,461.61 619.46
（6）非公开发行股票
本公司于 2014 年 11 月公布了《2014 年度非公开发行 A 股股票预案》，并于 2014
年 11 月 10 日与控股股东中洲房地产签订《非公开发行 A 股股票之股份认购协议》，协
议约定中洲房地产以定价基准日前 20 个交易日公司股票交易均价的 90%即每股 11.46
元认购本公司非公开发行境内上市人民币普通股（A 股）174,520,070 股股票，定价基
准日为 2014 年 11 月 11 日，若本公司股票在定价基准日至发行日期间发生派息、送股、
135
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
资本公积转增资本等除权、除息事项，本次非公开发行的发行价格将相应调整。
该预案已经 2015 年 2 月 2 日本公司 2015 年第一次临时股东大会议决议通过，并
已获中国证监会受理，尚需证监会审核后方可实施。
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款：
长城物业集团股份有限公司 6,200.00 62.00 3,205.00 32.05
深圳中洲集团有限公司 368.00 3.68
合计 6,568.00 65.68 3,205.00 32.05
其他应收款：
深圳市中洲物业管理有限公司 180,000.00 1,800.00
长城物业集团股份有限公司 7,036,892.96 585,044.50 4,725,540.96 92,701.58
合计 7,216,892.96 586,844.50 4,725,540.96 92,701.58
长期应收款：
长城物业集团股份有限公司 7,394,929.52 3,697,464.76 7,394,929.52 3,697,464.76
合计 7,394,929.52 3,697,464.76 7,394,929.52 3,697,464.76
（2）应付项目
项目名称 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
应付账款：
长城物业集团股份有限公司 866,725.90 244,593.99
深圳市中洲物业管理有限公司 493,400.00 2,601,883.90
合计 1,360,125.90 2,846,477.89
其他应付款：
长城物业集团股份有限公司 750,245.20 562,482.65
深圳中洲集团有限公司 40,000.00 40,000.00
深圳市中洲房地产有限公司 100,000,000.00 332,294,803.90
惠州中洲投资有限公司 0.00 28,604,336.67
深圳市中洲物业管理有限公司 62,400.00
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
项目名称 2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
合计 100,852,645.20 361,501,623.22
十、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
报告期内本公司不存在重要承诺事项。
2、或有事项
（1）本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截
止 2015 年 6 月 30 日尚未结清的担保金额计人民币 27.69 亿元。
（2）截止 2015 年 6 月 30 日，本公司及附属子公司为下列公司提供担保，明细如
下：
担保 担保余额
被保证人 受益人 担保期限
类型 （万元）
深圳市香江置业有限公司 西藏信托 借款担保 50,000.00 2014.05.30-2016.05.29
深圳市香江置业有限公司 建行深圳分行 借款担保 60,000.00 2014.04.22-2016.02.18
平安银行（包商委托贷
上海深长城地产有限公司 借款担保 48,000.00 2014.11.26-2016.11.25
款）
成都市银河湾房地产开发
四川信托 借款担保 20,340.00 2014.11.27-2015.9.28
有限公司
万载县银河湾贸易有
股权收购 2014.11.27 至款项支付
成都深长城地产有限公司 限公司（股权转让价 114,468.40
款担保 完毕后两年
款）
成都中洲锦江房地产有限
平安银行成都分行 借款担保 45,243.00 2015.2.17-2018.2.14
公司
惠州市昊恒房地产开发有
民生银行深圳分行 借款担保 30,171.00 2015.2.13-2018.2.4
限公司
建设银行深圳分行（渤
深圳市长城物流有限公司 借款担保 130,000.00 2015.2.16-2020.2.15
海信托）
平安银行（流动资金贷
深圳圣廷苑酒店有限公司 借款担保 10,000.00 2015.4.29-2016.6.16
款）
平安银行上海自贸试
上海深长城地产有限公司 借款担保 15,515.00 2015.4.17-2018.3.15
验区分行
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
担保 担保余额
被保证人 受益人 担保期限
类型 （万元）
上海盛博房地产开发有限
广州农村商业银行 借款担保 40,000.00 2015.1.5-2018.1.5
公司
广东省融资再担保有限公
深圳中洲集团有限公司 反担保 25,000.00 2013.09.18-2015.09.18
司
合计 588,737.40
（3）其他或有负债及其财务影响
1997 年，本公司与深圳市星河房地产开发有限公司（下称星河公司）、深圳市岗厦
实业股份有限公司（下称岗厦公司）签订了《合作开发“长城畔山花园”合同书》及补充
协议，约定三方合作开发宗地号为 B306－18 和 B306－23 两地块的建设项目。《合作
开发合同书》及补充协议约定：岗厦公司负责提供本项目开发用地，星河公司负责本
项目地块的综合地价、三通一平及三通一平前的工作及费用；星河公司采取包干的形
式将本项目的前期费用包干给本公司，本公司负责本项目三通一平后的全部建设工作
及资金。星河公司、岗厦公司、本公司分别按 9%、9%、82%的比例占有本项目的权
益并承担相应比例风险。
2013 年 8 月，深圳市福田区人民法院向本公司送达了（2013）深福法民三初字第
1708 号传票，岗厦公司以本公司及星河公司未按上述合同全额支付项目收益款为由，
要求法院判决：判令本公司及星河公司支付岗厦公司售房款 56,555,343.00 元；判令本
公司及星河公司负担案件受理费。2013 年 11 月 14 日，深圳市福田区人民法院出具了
（2013）深福法民三初字第 1708 号《民事判决书》，判决如下：驳回原告岗厦实业的
诉讼请求。本案受理费 324,577.00 元，由原告岗厦实业负担。本次判决结果对公司的
利润未构成影响。
岗厦实业不服上述判决，提出上诉。其上诉请求为：(1)、撤销（2013）深福法民
三初字第 1708 号《民事判决书》，改判本公司及星河公司支付其售房款 56,055,343.00
元。 (2)、本公司及星河公司共同负担一、二审案件受理费。
截至目前，该案二审已开庭审理，尚未判决。
十一、资产负债表日后事项
1、收购深圳市中洲物业管理有限公司股权的事项
2015 年 7 月 6 日，本公司第七届董事会第二十次会议审议通过《关于收购深圳市
中洲物业管理有限公司 100%股权的议案》。本公司与本公司实际控制人附属企业中洲
集团及深圳市振洲实业有限公司（以下简称“振洲实业”）于 2015 年 7 月 6 日签署了
138
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
《股权转让合同》，本公司以总价人民币 360 万元分别向中洲集团及振洲实业收购其分
别持有的深圳市中洲物业管理有限公司 51%和 49%股权。该等股权过户手续已于 2015
年 8 月 6 日完成。
2、股权激励事项
2015 年 7 月 29 日，本公司第七届董事会第二十一次会议审议通过《关于深圳市
中洲投资控股股份有限公司第一期股权激励计划的议案》。本公司采用限制性股票激励
计划，其股票来源为本公司向激励对象定向发行新股，授予的限制性股票总数为不超
过 9,578,500 股（最终以实际认购数量为准），占公司股本总额 478,926,080 股的 2.00%，
激励对象为本公司董事、高级管理人员、核心技术（业务）人员，授予价格为 10.56
元/股，有效期为自授予之日起两年。该股权激励计划议案尚须本公司股东大会审议通
过后方可实施。
十二、其他重要事项
1、前期差错更正
本公司报告期内无前期差错更正的情况。
2、债务重组
本公司报告期内无债务重组的情况。
3、资产置换
本公司报告期内无非货币性资产交换等资产置换的情况。
139
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
4、分部信息
报告分部
2015 年度 1-6 月
项目 房地产业务 出租服务业务 酒店餐饮业务 施工业务 抵消 合计
一、营业收入 2,167,498,560.74 136,636,866.39 72,193,039.44 4,492,249.00 -54,062,092.60 2,326,758,622.97
其中：对外交易收入 2,167,498,560.74 87,200,058.39 72,060,003.84 0.00 2,326,758,622.97
分部间交易收入 0.00 49,436,808.00 133,035.60 4,492,249.00 -54,062,092.60 0.00
二、营业费用 1,553,924,368.21 132,072,459.71 81,952,433.33 4,610,836.68 -31,003,431.80 1,741,556,666.13
三、营业利润（亏损） 613,574,192.53 4,564,406.68 -9,759,393.89 -118,587.68 -23,058,660.80 585,201,956.84
四、资产总额 28,269,881,682.56 2,157,161,866.22 288,264,744.64 503,177,793.45 -10,690,141,248.78 20,528,344,838.09
五、负债总额 25,037,385,002.78 34,323,554.08 148,007,652.31 433,004,659.22 -8,772,120,928.69 16,880,599,939.70
2014 年度 1-6 月
项目 房地产业务 出租服务业务 酒店餐饮业务 施工业务 抵消 合计
一、营业收入 1,211,447,346.19 94,510,779.64 79,013,870.20 5,757,316.96 -45,425,333.49 1,345,303,979.50
其中：对外交易收入 1,211,447,346.19 54,983,918.11 78,870,947.20 1,768.00 0 1,345,303,979.50
分部间交易收入 39,526,861.53 142,923.00 5,755,548.96 -45,425,333.49 0.00
二、营业费用 910,774,500.53 53,032,437.36 71,281,605.25 5,986,555.67 -74,482,898.50 966,592,200.31
三、营业利润（亏损） 300,672,845.66 41,478,342.28 7,732,264.95 -229,238.71 29,057,565.01 378,711,779.19
四、资产总额 17,745,565,583.46 1,307,661,746.34 207,847,811.94 517,815,729.29 -6,831,758,322.40 12,947,132,548.63
五、负债总额 13,696,748,322.44 658,996,577.03 82,226,520.59 448,545,831.58 -5,215,549,725.93 9,670,967,525.71
140
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
5、其他对投资者决策有影响的重要事项
本公司无需要披露其他的对投资者决策有影响的重要事项。
十三、公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
2015 年 6 月 30 日余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准
-- -- -- -- --
备的应收款项
按信用风险特征组合计提坏账准
-- -- -- -- --
备的应收款项
单项金额不重大但单独计提坏账
609,108.91 100.00 609,108.91 100.00 --
准备的应收款项
合计 609,108.91 100.00 609,108.91 100.00 --
（续）
2014 年 12 月 31 日余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准
-- -- -- -- --
备的应收款项
按信用风险特征组合计提坏账准
-- -- -- -- --
备的应收款项
单项金额不重大但单独计提坏账
609,108.91 100.00 609,108.91 100.00 --
准备的应收款项
合计 609,108.91 100.00 609,108.91 100.00 --
（2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本公司本年未计提坏账准备；本年无收回或转回坏账准备的情况。
（3）本年实际核销的应收账款情况
本公司本年无核销应收账款的情况。
141
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额 441,308.91 元，占应
收 账 款 年 末 余 额 合 计 数 的 比 例 72.46% ， 相 应 计 提 的 坏 账 准 备 年 末 余 额 汇 总 金 额
441,308.91 元。
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
本公司本年无因金融资产转移而终止确认应收账款的情况。
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
本公司本年无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债的情况。
2、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
2015 年 6 月 30 日余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提
18,025,669.40 0.50 18,025,669.40 100.00 --
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
14,090,606.15 0.39 4,005,172.42 28.42 10,085,433.73
坏账准备的其他应收款
内部往来 3,572,786,180.36 99.04 -- -- 3,572,786,180.36
单项金额不重大但单独计
2,469,947.89 0.07 2,469,947.89 100.00 --
提坏账准备的其他应收款
合计 3,607,372,403.80 100.00 24,500,789.71 0.68 3,582,871,614.09
（续）
2014 年 12 月 31 日余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
18,025,669.40 0.54 18,025,669.40 100.00 --
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
11,576,959.21 0.35 3,572,041.25 30.85 8,004,917.96
准备的其他应收款
内部往来 3,297,078,586.11 99.04 -- -- 3,297,078,586.11
142
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
2014 年 12 月 31 日余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额不重大但单独计提坏
2,469,947.89 0.07 2,469,947.89 100.00 --
账准备的其他应收款
合计 3,329,151,162.61 100.00 24,067,658.54 0.72 3,305,083,504.07
①年末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
2015 年 6 月 30 日余额
其他应收款（按单位） 计提比例
其他应收款 坏账准备 计提理由
（%）
深圳新世纪酒店有限公司 6,280,000.00 6,280,000.00 100.00 合作终止，预计无法收回
深圳市建设集团投资公司 5,065,654.05 5,065,654.05 100.00 该公司已吊销，预计无法收回
深圳市翠宝大酒楼有限公司 4,722,969.55 4,722,969.55 100.00 该公司已吊销，预计无法收回
深圳市长城商场 1,957,045.80 1,957,045.80 100.00 该公司已吊销，预计无法收回
合计 18,025,669.40 18,025,669.40 — —
②组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
2015 年 6 月 30 日余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 2,503,716.01 25,037.16 1.00
1至2年 4,533,274.53 453,327.45 10.00
2至3年
3 年以上 7,053,615.61 3,526,807.81 50.00
合计 14,090,606.15 4,005,172.42 28.42
（2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年计提坏账准备金额 433,136.17 元；本年收回或转回坏账准备金额 5.00 元。
其中：本年坏账准备转回或收回的其他应收款
143
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
单位名称 转回或收回金额 收回方式
香港奇业发展有限公司 500.00 现金收回
合计 500.00
（3）本年实际核销的其他应收款情况
本公司本年无核销的其他应收款。
（4）其他应收款按款项性质分类情况
2014 年 12 月 31 日账
款项性质 2015 年 6 月 30 日账面余额
面余额
往来款 3,607,356,403.80 3,329,135,162.61
押金保证金等 16,000.00 16,000.00
合计 3,607,372,403.80 3,329,151,162.61
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款期末余 坏账准备
款项 2015 年 6 月 30 日 额合计数的比例（%）2015 年 6
单位名称 账龄
性质 余额 月 30 日余
额
惠州市昊恒房地产开发有限
往来款 794,010,050.82 1 年以内 22.01 --
公司
深圳市长城物流有限公司 往来款 756,819,922.60 5 年以内 20.98 --
惠州方联房地产有限公司 往来款 446,616,632.72 4 年以内 12.38 --
惠州大丰投资有限公司 往来款 382,931,417.29 4 年以内 10.62 --
深圳市华电房地产有限公司 往来款 278,749,198.11 7 年以内 7.73 --
合计 — 2,659,127,221.54 — 73.71 --
（6）涉及政府补助的应收款项
本公司本年末无涉及政府补助的应收款项。
（7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款
144
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
本公司报告期内无因金融资产转移而终止确认其他应收款的情况。
（8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
本公司报告期内无转移其他应收款且继续涉入形成资产、负债的情况。
3、长期股权投资
（1）长期股权投资分类
2015 年 6 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
项目 减值准 减值准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
备 备
3,752,188,865. 52,000.0 3,752,136,865. 2,857,863,115. 2,857,811,115.
对子公司投资 52,000.00
83 0 83 83 83
对联营、合营企业投
38,828,376.71 -- 38,828,376.71 40,620,791.84 -- 40,620,791.84
资
3,791,017,242. 52,000.0 3,790,965,242. 2,898,483,907. 2,898,431,907.
合计 52,000.00
54 0 54 67 67
（2）对子公司投资
减值准备 2015
2014 年 12 月 2015 年 6 月 30 本年计提
被投资单位 本年增加 本年减少 年 6 月 30 日余
31 日余额 日余额 减值准备
额
深圳市长城物流有 -- -- -- --
限公司 233,040,846.80 233,040,846.80
深圳市长盛实业发 -- -- -- --
展有限公司 11,400,000.00 11,400,000.00
深圳市盈灿工程有 -- -- -- --
限公司 57,000,000.00 57,000,000.00
深圳市长城投资控 -- -- -- --
股有限公司 9,500,000.00 9,500,000.00
深圳圣廷苑酒店有
71,250,000.00 -- -- 71,250,000.00 -- --
限公司
深圳市华电房地产
50,369,806.50 -- -- 50,369,806.50 -- --
有限公司
145
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
减值准备 2015
2014 年 12 月 2015 年 6 月 30 本年计提
被投资单位 本年增加 本年减少 年 6 月 30 日余
31 日余额 日余额 减值准备
额
成都深长城地产有
42,500,000.00 -- -- 42,500,000.00 -- --
限公司
成都长华置业有限
1,560,000.00 -- -- 1,560,000.00 -- 52,000.00
公司
深圳市圣廷苑酒店 10,120,000.00 10,120,000.00
-- -- -- --
管理有限公司
大连深长城地产有
47,500,000.00 -- -- 47,500,000.00 -- --
限公司
上海振川物业有限
75,218,125.28 -- -- 75,218,125.28 -- --
公司
深圳市长城地产有
198,000,000.00 -- -- 198,000,000.00 -- --
限公司
深圳市香江置业有
549,000,000.00 -- -- 549,000,000.00 -- --
限公司
上海深长城地产有 160,000,00
350,000,000.00 -- 510,000,000.00 -- --
限公司 0.00
惠洲中洲置业有限 1,038,082,181.
-- -- 1,038,082,181.11 -- --
公司 11
惠州市康威投资发 53,272,548.47 53,272,548.47
-- -- -- --
展有限公司
惠州市昊恒房地产
60,049,607.67 -- -- 60,049,607.67 -- --
开发有限公司
734,325,75
上海盛博房地产开 -- 734,325,750.00
发有限公司 0.00
2,857,863,115. 894,325,75
-- 3,752,188,865.83 -- 52,000.00
合计 83 0.00
（3）对联营、合营企业投资
被投资单位 2014 年 12 月 31 本年增减变动
146
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
日余额 追加 减少投 权益法下确认的 其他综合 其他权
投资 资 投资损益 收益调整 益变动
一、合营企业 -- -- -- -- -- --
二、联营企业
长城物业集团股份有限公司 40,620,791.84 -- -- 5,283,744.87 -- --
小计 40,620,791.84 -- -- 5,283,744.87 -- --
合计 40,620,791.84 -- -- 5,283,744.87 -- --
（续）
本年增减变动 减值准备
2015 年 6 月 30 日 2015 年 6
被投资单位 宣告发放现金股 计提减值准
其他 余额 月 30 日余
利或利润 备
额
一、合营企业 -- -- -- -- --
小计
二、联营企业
长城物业集团股份有限公司 7,076,160.00 -- -- 38,828,376.71 --
小计 7,076,160.00 -- -- 38,828,376.71 --
合计 7,076,160.00 -- -- 38,828,376.71 --
4、营业收入、营业成本
2015 年 1-6 月发生额 2014 年 1-6 月发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 52,980,627.62 16,513,995.57 46,972,616.44 19,050,471.43
其他业务 -- -- -- --
合计 52,980,627.62 16,513,995.57 46,972,616.44 19,050,471.43
5、投资收益
项目 2015 年 1-6 月发生额 2014 年 1-6 月发生额
权益法核算的长期股权投资收益 5,283,744.87 -6,473,249.15
处置可供出售金融资产取得的投资收益 10,023,000.00
合计 5,283,744.87 3,549,750.85
十四、补充资料
147
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
1、本年非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益 -69,593.96
越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免 --
计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规定，
55,554.80
按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资
--
单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 --
委托他人投资或管理资产的损益 --
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 --
债务重组损益 --
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 --
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 --
同一控制下企业合并产生的子公司 2014 年 12 月 31 日至合并日的当期净损益 --
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 --
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易
性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负 --
债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 --
对外委托贷款取得的损益 --
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 --
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影
--
响
受托经营取得的托管费收入 --
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -7,557,797.49
其他符合非经常性损益定义的损益项目 --
小计 -7,571,836.65
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
项目 金额 说明
所得税影响额 -1,747,140.00
少数股东权益影响额（税后）
合计 -5,824,696.65
注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入,"-"表示损失或支出。
本公司对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1
号——非经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定执行。
2、净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 12.02 0.8744 0.8744
扣除非经常损益后归属于普通股股东的
净利润 12.18 0.8866 0.8866
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第十节 备查文件目录
1．载有公司董事长签名并加盖公章的半年度报告。
2．载有公司董事长、总经理、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的财务报告和会计报表。
3．报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。
深圳市中洲投资控股股份有限公司
董事长：姚日波
2015 年 8 月 27 日
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