深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2016 年半年度报告
2016 年 08 月
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司董事长姚日波、财务总监尹善峰及财务部总经理黄薇声明：保证本半
年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
目录
2016 半年度报告 ................................................................................................................................. 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 7
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 9
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 23
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 40
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 44
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 44
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 45
第九节 财务报告 .............................................................................................................................. 46
第十节 备查文件目录 ...................................................................................................................... 48
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司
中洲置地 指 深圳市中洲置地有限公司
中洲集团 指 深圳中洲集团有限公司
远致公司 指 深圳市远致投资有限公司
前海阳诚 指 深圳市前海阳诚实业发展有限公司
深交所 指 深圳证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
元 指 除特别说明外，金额单位为人民币元
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 中洲控股 股票代码 000042
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司
公司的中文简称（如有） 中洲控股
公司的外文名称（如有） SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO., LTD
公司的法定代表人 姚日波
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 尹善峰 陈颖
深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金 深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金
联系地址
融中心 39 层 融中心 39 层
电话 0755-8839 3698 0755-8839 3605
传真 0755-8839 3600 0755-8839 3600
电子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2015 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2015 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2015 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
本报告期比上年同
上年同期
本报告期 期增减
调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 3,321,504,425.58 2,326,758,622.97 2,337,271,026.87 42.11%
归属于上市公司股东的净利润（元） 26,458,711.20 418,781,307.94 418,171,476.41 -93.67%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
37,608,214.80 424,606,004.59 424,606,004.59 -91.14%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -633,854,731.75 -501,880,636.06 -512,414,713.79 -23.70%
基本每股收益（元/股） 0.0403 0.8744 0.8731 -95.38%
稀释每股收益（元/股） 0.0403 0.8744 0.8731 -95.38%
加权平均净资产收益率 0.47% 12.02% 11.99% 下降 11.52 个百分点
本报告期末比上年
上年度末
本报告期末 度末增减
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 29,289,006,995.60 24,621,393,457.39 24,621,393,457.39 18.96%
归属于上市公司股东的净资产（元） 5,525,248,266.04 5,615,109,303.66 5,615,109,303.66 -1.60%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
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单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 3,606,545.18
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
6,295.26
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -18,419,179.25
减：所得税影响额 -3,639,207.71
少数股东权益影响额（税后） -17,627.50
合计 -11,149,503.60 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
报告期内，公司实现营业收入33.22亿元，同比增长42.11%；利润总额1.36亿元，同比下降76.61%；
归属于母公司所有者的净利润0.26亿元，同比下降93.67%；经营活动产生的现金流量净额-6.34亿元，同
比下降23.70%。本报告期内营业收入增加主要系本期结算房地产收入较上年同期增加；利润总额及归属于
母公司所有者的净利润下降主要原因一是本报告期结算房地产收入占比较高的上海君廷项目和成都中洲
中央城邦项目土地获取成本较高，与上年同期竣工结算的深圳中洲控股金融中心项目相比，毛利率有较大
幅度的下降；二是随着公司业务规模的扩张，本报告期期间费用同比有较大幅度增加。
报告期内，公司房地产项目销售面积43.95万平方米，销售额51.03亿元，同比分别增长149.86%和
184.13%，合同销售额完成年度计划目标的48.53%。主要在售项目包括：成都中洲锦城湖岸合同销售额12.45
亿元；惠州中洲中央公园合同销售额7.66亿元；惠州中洲天御合同销售额9.66亿元；上海中洲君廷合同销
售额6.82亿元；上海中洲里程合同销售额8.5亿元；其他项目销售额总计6.22亿元。
二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 3,321,504,425.58 2,337,271,026.87 42.11% 本期上海君廷、成都中洲中央城邦新
竣工项目结算收入增加所致
营业成本 2,490,131,095.54 1,125,200,413.13 121.31% 本期主要结算收入的房地产项目土
地获取成本较高所致
销售费用 84,246,009.57 57,001,413.15 47.80% 本期房地产销售规模较上年同期扩
大，导致营销费用同步增加
管理费用 113,926,639.19 70,899,241.73 60.69% 本期公司经营规模扩大导致管理费
用增加、以及实施股份激励股本溢价
分摊费用等薪酬支出增加
财务费用 138,301,582.47 94,153,828.09 46.89% 本期融资规模扩大，导致相应的利息
支出增加，而资本化的借款利息减少
所致
所得税费用 115,816,500.16 164,494,787.72 -29.59% 利润总额减少，导致所得税费用同步
下降
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经营活动产生的现金 -633,854,731.75 -512,414,713.79 -23.70% 本期支付的土地竞拍保证金增加所
流量净额 致
投资活动产生的现金 -51,346,117.13 -2,862,756.23 -1,693.59% 本期新增中洲万豪酒店装修工程支
流量净额 出等所致
筹资活动产生的现金 1,460,398,097.10 364,808,752.61 300.32% 本期负债融资增加所致
流量净额
现金及现金等价物净 780,137,514.57 -150,449,305.07 618.54% 本期负债融资增加所致
增加额
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司继续坚持“高周转、扩规模、严管控、增效益”发展战略，年初部署的主要重点工
作进展如下：
1、深耕核心区域，增加项目储备。2016年1月，公司全资子公司祥铭投资有限公司收购时骏有限公
司，获取香港铜锣湾大坑道项目，为公司在香港地区取得了第二个项目储备，实现香港地区双盘联动。2016
年6月，公司通过招拍挂方式以40167.4万元总价获取成都市成华区建材路5号宗地地块，该地块位于成都
火车东客站板块，占地面积1.51万平方米，容积率3.8，计容建面5.74万平方米，区域成熟、交通方便、
周边配套完备，为公司布局成都地区再添筹码。
2、提升营销实力，再创销售佳绩。公司及时把握政策方向和市场走势，加快房地产项目的开发和推
售速度，采用创新的推广方式和渠道合作模式，上半年销售进度超过了半年计划目标。其中，成都锦城湖
岸、惠州天御等项目新开盘及加推均受到市场抢购，成为当地热销楼盘。
3、完善管控体系，提升项目开发效率。公司优化了城市公司的架构，建立项目总经理负责制，以项
目开发为中心，成立装饰园林部，强调项目开发中的专业化、精细化水平。通过计划盘点及预警，延伸对
项目管控的深度。对专业模块的制度流程进行了梳理，提升了业务条线间的协同效应。
4、报告期内，经公司董事会、股东大会审议并调整，公司拟向包括前海阳诚在内的不超过10名特定
对象非公开发行A股股票，募集资金不超过35.11亿元，目前该项目正在中国证监会审核过程中。
5、报告期内，公司2016年拟于境内公开发行面值总额不超过人民币9亿元的公司债券，公开发行公
司债券项目已经公司董事会、股东大会审议通过并上报深圳证券交易所审核。
6、报告期内，公司《2016年员工持股计划（草案）》及相关议案已经董事会、股东大会审议通过，
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并委托鹏华资产管理（深圳）有限公司设立 “鹏华资产中洲控股员工持股资产管理计划”进行管理，目
前公司员工持股计划已完成股票购买，进入锁定期。
7、2016年5月，为加强投资者保护宣传，根据深圳证监局的相关要求，公司开展了关于做好投资者
保护“蓝天行动”的专项工作，在公司治理、信息披露和投资者关系维护方面均有针对性的行动。
2016年下半年，公司将以“管理手段再完善，运营效率再提升，项目开发再提速”为指导思想落实
各项重点工作，具体如下：
1、营销方面，加大项目推广力度，继续拓展营销渠道和创新营销模式。通过超额销售奖励办法，激
励城市公司超额完成销售指标，实现快速去化存货。
2、运营管理方面，实施流程审批时限管理，提高流程运转效率；优化项目开发路径，使招采、设计、
成本、报建、工程等重点业务条线协同运作；控制好项目里程碑节点，实时跟踪、定期汇报，将项目开发
再提速。
3、工程管理方面，根据施工建造标准，严格落实工程质量实测实量制度，以工程巡检结果考核为导
向，做好项目交付前风险排查和模拟验收工作，杜绝工程质量问题造成的交付及资金回笼风险，提高客户
满意度和品牌影响力。
4、土地拓展方面，继续深耕珠三角、长三角、中西部三大核心区域的战略布局，加大项目拓展力度，
拓宽项目获取渠道，实行现有区域延伸及潜力城市拓展并举的策略，增加优质土地资源储备。
5、资本市场融资方面，按计划推进非公开发行A股股票项目和2016年公司债项目的进展，待中国证
监会审核通过后，顺利完成相关证券的发行、上市等工作。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产收入 3,169,334,154.36 2,305,009,819.14 27.27% 39.49% 118.13% -26.22%
酒店餐饮收入 122,939,331.68 157,059,229.16 -27.75% 70.29% 165.75% -45.89%
物业服务收入 92,681,487.43 54,218,924.40 41.50% 100.32% 1.27% 57.21%
工程施工收入 3,549,688.74 2,264,974.01 36.19% -21.12% -46.36% 30.02%
内部抵消 -67,000,236.63 -28,421,851.17 57.58% 16.02% -41.26% 41.37%
合计 3,321,504,425.58 2,490,131,095.54 25.03% 42.11% 121.31% -26.83%
分产品
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房地产收入 3,169,334,154.36 2,305,009,819.14 27.27% 39.49% 118.13% -26.22%
酒店餐饮收入 122,939,331.68 157,059,229.16 -27.75% 70.29% 165.75% -45.89%
物业服务收入 92,681,487.43 54,218,924.40 41.50% 100.32% 1.27% 57.21%
工程施工收入 3,549,688.74 2,264,974.01 36.19% -21.12% -46.36% 30.02%
内部抵消 -67,000,236.63 -28,421,851.17 57.58% 16.02% -41.26% 41.37%
合计 3,321,504,425.58 2,490,131,095.54 25.03% 42.11% 121.31% -26.83%
分地区
四川地区 1,115,634,668.86 960,713,458.08 13.89% 1,385.02% 4,628.13% -59.07%
上海地区 1,667,905,964.80 1,137,347,827.62 31.81% 1,864.96% 2,498.46% -16.62%
广东地区 558,174,975.45 381,745,162.36 31.61% -74.91% -65.34% -18.87%
辽宁地区 46,789,053.10 38,746,498.65 17.19% 350.06% 387.94% -6.43%
内部抵消 -67,000,236.63 -28,421,851.17 57.58% 16.02% -41.26% 41.37%
合计 3,321,504,425.58 2,490,131,095.54 25.03% 42.11% 121.31% -26.83%
四、核心竞争力分析
公司始创于1984年，历经 30多年的不懈努力，逐渐发展壮大，已形成了自身的经营发展优势。
公司制定了战略发展规划，完善了组织管控体系、职位体系、薪酬体系和房地产业务流程体系和业
务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运
作能力，形成“高周转、扩规模、严管控、增效益”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩
大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
战略拓展方面，主动拓展项目，多元化获取土地资源。
规划设计方面，推行产品标准化开发，建立产品标准化、设计标准化管理体系。
运营管理方面，构建项目计划运营体系，明确标准项目的开发路径和开发节点，加快项目关键事项
的决策效率。
营销策划方面，针对不同项目制定相应的销售策略，扎实做好项目定位和开盘定价等工作，以实现
销售业绩增长。
成本招采方面，采取成本精细化管理，强化工程采购管理，建立健全招标采购的各项管理制度，加
快招采工作进展以配合项目工程进度。
资本运作方面，制定资本运作规划，通过多元化融资渠道，逐步形成较强的造血机制，支持公司快
速扩张。
人才储备方面，公司关键岗位采用与市场接轨、有竞争力的薪酬标准，吸引更多优秀人才加盟，制
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定保障员工快速成长的人才培养规划，多通道晋升机制给予人才更多发展机会和空间。
品牌管理方面，加强品牌意识，启动公司品牌构建工作，完成了VI的延展设计，提炼了“筑有道、
智无界”的公司品牌口号及释义，进一步强化了品牌意识。
企业文化方面，提出了“开放、进取、担当、高效”的企业文化核心价值观，通过各项企业文化活
动，提升了员工的凝聚力和执行力，促进了员工对公司的认同感和归宿感。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
√ 适用 □ 不适用
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
1,380,803,476.55 734,325,750.00 88.04%
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例
成都中洲投资有限公司 房地产开发 100.00%
青岛市旺洲置业有限公司 房地产开发 100.00%
青岛市联顺地产有限公司 房地产开发 100.00%
时骏有限公司（Century Shiner Limited） 房地产投资 100.00%
深圳市前海中保产业投资基金管理有限
受托管理股权投资基金 30.00%
公司
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（4）持有其他上市公司股权情况的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有其他上市公司股权。
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2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
3、募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
（1）募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
募集资金总额 128,700.00
已累计投入募集资金总额 128,595.98
募集资金总体使用情况说明
2015 年公司债募集资金净额 128,700.00 万元，上年已用于偿还银行借款和补充流动资金 128,595.98 万元，尚余 104.02 万
元尚未使用，报告期末存在监管账户。
（2）募集资金承诺项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
是否已变 截至期末 项目达到 项目可行
募集资金 调整后投 截至期末 本报告期
承诺投资项目和超募 更项目 本报告期 投资进度 预定可使 是否达到 性是否发
承诺投资 资总额 累计投入 实现的效
资金投向 (含部分 投入金额 (3)＝ 用状态日 预计效益 生重大变
总额 (1) 金额(2) 益
变更) (2)/(1) 期 化
承诺投资项目
2015 年
偿还贷款 否 20,000 20,000 20,000 100.00% 0是 否
10 月 19
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日
2015 年
108,595.9
补充营运资金 否 108,700 108,700 0 99.90% 10 月 27 0是 否
8
日
128,595.9
承诺投资项目小计 -- 128,700 128,700 -- -- -- --
8
超募资金投向
不适用
128,595.9
合计 -- 128,700 128,700 0 -- -- 0 -- --
8
未达到计划进度或预
计收益的情况和原因 不适用
（分具体项目）
项目可行性发生重大
不适用
变化的情况说明
超募资金的金额、用 不适用
途及使用进展情况
不适用
募集资金投资项目实
施地点变更情况
不适用
募集资金投资项目实
施方式调整情况
募集资金投资项目先 不适用
期投入及置换情况
用闲置募集资金暂时 不适用
补充流动资金情况
项目实施出现募集资 不适用
金结余的金额及原因
尚未使用的募集资金
尚未使用的募集资金余额 104.02 万元存在监管账户
用途及去向
募集资金使用及披露
中存在的问题或其他 不适用
情况
（3）募集资金变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
（4）募集资金项目情况
募集资金项目概述 披露日期 披露索引
董事会关于募集资金年度存放与实际使
2016 年 03 月 29 日 2016-35 号
用情况的专项报告
4、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产品
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
成都中洲
房地产开 房地产开 200,000,00 1,502,939,0 191,496,54 264,070.9
投资有限 子公司 330,088.64
发 发 0.00 38.04 6.06 1
公司
四川中洲
三岔湖投 房地产开 房地产开 100,000,00 95,895,220. 79,055,934. -768,876.
子公司 673,342.30
资有限公 发 发 0.00 71 83 94
司
四川中洲
房地产开 房地产开 100,000,00 506,952,16 52,695,733. -6,825,37
文旅投资 子公司 -5,096,606.10
发 发 0.00 7.82 29 4.66
有限公司
成都文旅
熊猫小镇 房地产开 房地产开 100,000,00 1,959,984,4 -200,416,59 -20,405,0 -15,335,348.6
子公司
投资有限 发 发 0.00 84.63 3.07 62.75 2
公司
成都中洲
锦江房地 房地产开 房地产开 20,000,000. 912,912,34 447,780,93 1,069,078,1 50,843,74 38,276,027.1
子公司
产有限公 发 发 00 7.84 2.03 68.80 7.25 5
司
成都深长
房地产开 房地产开 50,000,000. 3,605,838,4 1,115,434,3 38,312,971. 26,037,22 18,971,991.9
城地产有 子公司
发 发 00 17.75 76.30 85 8.05 9
限公司
成都市银
河湾房地 房地产开 房地产开 300,000,00 2,849,714,1 73,218,470. -19,963,4 -28,410,452.2
子公司
产开发有 发 发 0.00 70.97 98 91.64 8
限公司?
大连深长 子公司 房地产开 房地产开 50,000,000. 229,544,83 58,550,656. 35,190,663. 2,790,474 1,451,922.61
16
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
城地产有 发 发 00 5.67 31 10 .21
限公司
大连长源
房地产开 房地产开 50,000,000. 58,830,645. 49,059,648. 11,598,390. 4,299,626
房地产有 子公司 3,001,822.00
发 发 00 69 76 00 .05
限公司
上海深长
房地产开 房地产开 150,000,00 2,930,934,4 732,279,60 416,332,42 116,133,9 86,792,925.0
城地产有 子公司
发 发 0.00 76.00 6.15 7.99 22.89 3
限公司
上海洲立
房地产开 房地产开 5,100,000.0 149,419,47 4,008,040.8 -1,455,94
房地产有 子公司 -1,091,959.17
发 发 0 0.83 3 5.56
限公司
深圳市中
房地产开 房地产开 200,000,00 310,513,46 210,201,34 -58,471.7
洲地产有 子公司 -58,471.72
发 发 0.00 2.41 2.11 2
限公司
东莞市莞
深长城地 房地产开 房地产开 50,000,000. 311,862,10 69,587,727. 2,691,681.7 1,092,398
子公司 730,578.49
产有限公 发 发 00 0.69 01 4 .63
司
惠州方联
房地产开 房地产开 1,000,000.0 1,312,611,7 -97,660,234 -8,186,07
房地产有 子公司 -6,440,330.75
发 发 0 73.37 .33 6.35
限公司
惠州大丰
房地产开 房地产开 1,000,000.0 1,109,738,6 -55,284,973 -1,765,93
投资有限 子公司 -1,326,103.38
发 发 0 89.94 .47 2.22
公司
深圳市长
房地产开 房地产开 150,000,00 2,156,840,2 125,339,01 -4,622,44 -19,220,435.1
城物流有 子公司
发 发 0.00 87.66 8.44 7.51 1
限公司
深圳市盈
60,000,000. 1,074,343,4 66,156,383. 3,549,688.7 311,746.5
灿工程有 子公司 工程施工 工程施工 207,741.56
00 83.59 44 4 0
限公司
深圳市圣
廷苑物业 5,000,000.0 22,355,805. 8,507,266.3 27,186,653. 4,891,252
子公司 物业租赁 物业租赁 3,619,053.02
管理有限 0 07 3 88 .82
公司
深圳市圣
廷苑酒店 10,000,000. 10,778,804. 10,603,018. -125,820.
子公司 酒店管理 酒店管理 746,534.67 -125,820.20
管理有限 00 50 81 20
公司
惠州市昊
房地产开 房地产开 102,000,00 2,837,156,3 273,747,56 182,648,76 15,797,60 10,333,742.9
恒房地产 子公司
发 发 0.00 85.79 3.85 3.86 8.29 3
开发有限
17
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
公司
惠州中洲
1,000,000.0 67,151,927. -44,047,940 -251,911.
置业有限 子公司 投资 投资 52,818.44 -188,933.42
0 93 .62 23
公司
深圳市香
房地产开 房地产开 10,000,000. 3,220,945,6 961,019,56 138,485,07 -12,421,0
江置业有 子公司 -8,619,401.03
发 发 00 21.56 5.80 0.23 78.55
限公司
深圳市中
洲物业管 3,110,000.0 33,314,433. 8,049,127.0 38,704,388. 4,852,496
子公司 物业租赁 物业租赁 3,599,847.00
理有限公 0 06 1 40 .62
司
上海振川
房地产开 房地产开 20,000,000. 95,601,905. 75,744,591. -389,626.
物业有限 子公司 4,682,759.41
发 发 00 62 70 80
公司
深圳市华
房地产开 房地产开 19,000,000. 260,867,31 -75,647,640 -8,684,88
电房地产 子公司 -6,538,661.90
发 发 00 7.83 .72 2.53
有限公司
惠州市康
威投资发 房地产开 房地产开 10,000,000. 104,389,97 -37,724,642 -5,428,33
子公司 -5,428,338.24
展有限公 发 发 00 3.49 .72 8.24
司
上海盛博
房地产开 房地产开 房地产开 41,020,400. 3,859,231,4 132,230,51 1,250,682,3 327,534,9 235,884,492.
子公司
发有限公 发 发 00 14.25 4.76 96.87 84.37 32
司
青岛市旺
房地产开 房地产开 10,000,000. 325,809,76 -31,196.7
洲置业有 子公司 -261,283.57 -31,196.74
发 发 00 3.57 4
限公司
青岛市联
房地产开 房地产开 10,000,000. 411,295,90 2,320,910.4 -6,014,69
顺地产有 子公司 -6,206,252.66
发 发 00 2.84 1 4.96
限公司
青岛市中
房地产开 房地产开 10,000,000. 9,999,111.6 9,999,111.6
洲地产有 子公司 -888.40 -888.40
发 发 00 0 0
限公司
深圳中洲
圣廷苑酒 75,000,000. 220,767,50 162,094,88 89,048,203. 2,776,916
子公司 酒店经营 酒店经营 2,731,772.95
店有限公 00 2.80 6.56 93 .05
司
深圳市中
100,000,00 195,309,00 74,421,462. 13,538,71 13,538,713.5
洲资本有 子公司 投资 投资
0.00 6.38 12 3.59 9
限公司
18
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
深圳市长
城投资控 50,000,000. 64,692,997. 32,312,823. 10,838,225. 5,981,444
子公司 物业租赁 物业租赁 4,482,054.12
股有限公 00 85 34 62 .42
司
中洲投资
HKD10000. 2,429,214,3 33,220,152. -385,783.
控股(香港) 子公司 投资 投资 -385,783.65
00 64.34 65 65
有限公司
中洲控股
HKD10000. 12,178,770. -10,568,334 -10,323,0 -10,323,055.9
管理有限 子公司 投资 投资
00 63 .90 55.98 8
公司
Ever
781,112,78 -15,169.0
Reality 子公司 投资 投资 USD1.00 -42,116.85 -15,169.00
4.15 0
Limited
中洲(火炭) 房地产投 房地产投 1,573,309,8 -16,901,898
子公司 HKD1.00 -292.55 -244.28
有限公司 资 资 61.71 .83
祥铭有限 USD50000. 139,741,70 -279,483.
子公司 投资 投资 -279,483.40 -279,483.40
公司 00 0.00 40
时骏有限 房地产投 房地产投 868,086,85
子公司 HKD1.00 -1,877.75 0.00 0.00
公司 资 资 0.35
5、非募集资金投资的重大项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
项目名称 计划投资总额 本报告期投 截至报告期末累计实 项目进度 项目收益情况
入金额 际投入金额
成都中洲中央城邦 133,349 4,873 124,815 项目已竣工 本报告期结转收入
106,908 万元，累计结
转 106,908 万元，
成都中洲锦城湖岸 467,064 9,346 133,828 项目在建在售中 尚未结转
成都中洲中央公园 426,133 28,757 142,150 项目在建在售中 尚未结转
上海中洲珑湾/珑悦 220,130 9,422 153,345 项目在建中 本报告期结转收入
41,633 万元，累计结转
172,936 万元
上海中洲里程 133,224 10,878 119,851 项目在建在售中 尚未结转
上海中洲君廷 464,318 43,576 426,008 项目在建在售中 本报告期结转收入
125,068 万元，累计结
转 158,009 万元
深圳笋岗物流项目 539,937 16,253 116,938 项目在建中 尚未结转
19
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
惠州中洲中央公园 452,485 16,959 271,747 项目在建在售中 本报告期结转收入
央筑 8,953 万元，累计结转
182,269 万元
惠州中洲中央公园 143,546 7,372 132,092 项目在建在售中 本报告期结转收入
湾上 9,312 万元，累计结转
30,351 万元
惠州中洲天御花园 287,667 21,924 109,504 项目在建在售中 尚未结转
大连中洲香悦山 28,722 1,571 26,635 项目已竣工 本报告期结转收入
3,283 万元，累计结转
33,072 万元
合计 3,296,575 170,931 1,756,913 -- --
六、对 2016 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
√ 适用 □ 不适用
业绩预告情况：同向大幅下降
业绩预告填写数据类型：区间数
年初至下一报告期期末 上年同期 增减变动
累计净利润的预计数（万元） 0 - 207,296,481.13 414,592,962.26 下降 50.00% - 100.00%
基本每股收益（元/股） 0 - 0.4328 0.8657 下降 50.00% - 100.00%
业绩预告的说明 公司预计 2016 年 1-9 月归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比，下降 50%-100%，
主要原因是本期竣工结算收入的成都中洲中央城邦项目和上海君廷，土地获取成本相对
较高，与上年同期竣工结算的深圳中洲控股金融中心项目相比，毛利率有较大幅度的下
降，导致公司报告期内业绩大幅下降。
七、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
八、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
九、公司报告期利润分配实施情况
报告期内实施的利润分配方案特别是现金分红方案、资本公积金转增股本方案的执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
公司2015年度权益分配方案获2016年4月28日召开的公司2015年度股东大会审议通过，自分配方案披
露至实施期间，因公司原股权激励对象1人离职，公司回购注销其已获授但尚未解锁的限制性股票238,500
20
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
股，公司股本总额发生变化。经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司审核确认，上述限制性股票回
购注销事宜已于2016年5月27日办理完成。本次回购注销完成后，公司股份总数为664,831,139股。
根据公司2015年度利润分配方案，若分红派息方案实施时公司总股本发生变化，将按照分配总额不变
的原则对分配比例进行调整。公司股本总额发生变化后，按照分配总额现金133,013,927.80元（含税）不
变，以变化后的总股本664,831,139股为基数，分配比例调整为每10股派发现金红利2.000717元（含税）。
2016年6月20日公司向全体股东派发股利，以公司现有总股本664,831,139股为基数，向全体股东每10
股派2.000717元人民币现金（含税），共计派发133,013,927.80元现金股利。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是
是
否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透
是
明：
十、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十一、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待对 谈论的主要内容
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象
象类型 及提供的资料
2016 年 01 月 13 日 公司会议室 实地调研 机构 招商证券、摩根士丹利华鑫 投资者调研记录
表 20160113
2016 年 01 月 27 日 公司会议室 实地调研 机构 光大证券、太平养老保险、东 投资者调研记录
方金融控股（香港）、华润元 表 20160127
大基金、嘉实基金、上投摩根、
兴证资产管理、东方证券资产
管理有限公司、深圳天风天成
资产管理有限公司
2016 年 02 月 25 日 公司会议室 实地调研 机构 兴业证券、嘉实基金 投资者调研记录
21
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
表 20160225
2016 年 03 月 30 日 公司会议室 实地调研 机构 海通证券、中投证券、东兴证 投资者调研记录
券、上投摩根、平安证券、泰 表 20160330
康资管
2016 年 06 月 08 日 公司会议室 实地调研 机构 中金公司、易方达基金、华夏 投资者调研记录
基金 表 20160608
2016 年 1-6 月 公司会议室 电话沟通 个人 个人投资者 投资者关注的问
题
2016 年 1-6 月 深交所互动易 书面问询 个人 个人投资者 投资者关注的问
平台 题
22
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
第五节 重要事项
一、公司治理情况
公司一直严格按照法律法规和规范性文件的要求完善公司法人治理结构，提高公司规范化运作水平。
公司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
报告期内，公司共召开4次股东大会、7次董事会和4次监事会会议，股东充分行使法定权利，董事和
监事勤勉诚信地履行职责，实现公司经营管理工作由经理层全面负责并得到董事会与监事的有效监督与制
约。
报告期内，公司严格按照法律和监管规定，共发布信息披露公告74项，真实、准确、完整、及时、公
平地完成了公司信息披露工作。
二、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
其他诉讼事项
□ 适用 √ 不适用
三、媒体质疑情况
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无媒体普遍质疑事项。
四、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
五、资产交易事项
1、收购资产情况
√ 适用 □ 不适用
该资产为 与交易对
交易对方 被收购或 交易价格 进展情况 对公司经 对公司损 是否为关 披露日期
上市公司 方的关联 披露索引
或最终控 置入资产 （万元） （注 2） 营的影响 益的影响 联交易 （注 5）
贡献的净 关系（适用
23
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
制方 （注 3） （注 4） 利润占净 关联交易
利润总额 情形）
的比率
自购买日
青岛市联 工商变更 增加土地
起至报告
青岛市源 顺地产有 事项于 储备，保障 实际控制
期末净利 2016 年 12 2015-131
洲投资有 限公司 36,371.16 2016 年 1 公司持续 -23.46% 是 人的附属
润 月 09 日 号
限公司 100%股权 月 13 日完 和稳定的 企业
-620,6252.
及债权 成 发展
66 元
自购买日
青岛市旺 工商变更 增加土地
起至报告
青岛市源 洲置业有 事项于 储备，保障 实际控制
期末净利 2015 年 12 2015-131
洲投资有 限公司 32,368.15 2016 年 1 公司持续 -0.12% 是 人的附属
润 月 09 日 号
限公司 100%股权 月 4 日完 和稳定的 企业
-31,196.74
及债权 成 发展
元
股权过户 增加土地
时骏有限 自购买日
手续已于 储备，保障
公司 100% 起至报告 2016 年 01
郭庆威 13,974.17 2016 年 1 公司持续 0.00% 否 2016-3 号
股权及债 期末净利 月 21 日
月 26 日完 和稳定的
权 润0元
成 发展
深圳中洲 自购买日
成都中洲 工商变更 增加土地
集团有限 起至报告
投资有限 事项已于 储备，保障 实际控制
公司和深 期末净利 2015 年 12 2015-130
公司 100% 89,659.70 2016 年 1 公司持续 -50.25% 是 人的附属
圳市中洲 润 月 09 日 号
股权及债 月 5 日完 和稳定的 企业
置地有限 -13,294,38
权 成 发展
公司 4.33 元
2、出售资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售资产。
3、企业合并情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生企业合并情况。
六、公司股权激励的实施情况及其影响
√ 适用 □ 不适用
2015年公司实施了第一期股权激励计划，向包括公司董事长姚日波先生在内的53名激励对象授予限制
性股票930.89万股，锁定期为12个月，授予价格为10.56元/股，授予日为2015年9月7日。截至目前，公司
24
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
第一期股权激励计划向激励对象授予的限制性股票仍处于锁定期，有关本次股权激励计划相关公告详见巨
潮资讯网。
七、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产收购、出售发生的关联交易
√ 适用 □ 不适用
转让资
转让资 市场公
关联交 产的评 转让价 关联交 交易损
关联关 关联交 关联交 产的账 允价值 披露日 披露
关联方 易定价 估价值 格（万 易结算 益（万
系 易类型 易内容 面价值 （万元） 期 索引
原则 （万元） 元） 方式 元）
（万元） （如有）
（如有）
青岛市
以资产
联顺地
青岛市 实际控 审计、评
产有限 2015 年
源洲投 制人的 资产收 估结果 -8,000.1 -8,000.2 36,371.1 现金支 2015-1
公司 0 12 月 09
资有限 附属企 购 为主要 7 5 6付 31 号
100%股 日
公司 业 定价依
权及债
据
权
青岛市
以资产
旺洲置
青岛市 实际控 审计、评
业有限 2015 年
源洲投 制人的 资产收 估结果 -6,230.1 -6,230.1 32,368.1 现金支 2015-1
公司 0 12 月 09
资有限 附属企 购 为主要 8 8 5付 31 号
100%股 日
公司 业 定价依
权及债
据
权
深圳中
洲集团 成都中 以资产
有限公 实际控 洲投资 审计、评
2015 年
司和深 制人的 资产收 有限公 估结果 19,118.7 10,436.1 现金支 2015-1
89,659.7 0 12 月 09
圳市中 附属企 购 司 100% 为主要 5 7 付 30 号
日
洲置地 业 股权及 定价依
有限公 债权 据
司
转让价格与账面价值或评估价值差异 1、根据股权转让协议，股权出让方青岛市源洲投资有限公司将其享有的对青岛市联
较大的原因（如有） 顺地产有限公司截止 2015 年 11 月 30 日债权人民币 44,371.41 万元中的 8,000.25 万
25
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
元作为对青岛市联顺地产有限公司的股权投资，剩余 36,371.16 万元为我司的债权对
价；公司以对价人民币 1 元收购青岛市联顺地产有限公司的 100%股权。
2、根据股权转让协议，股权出让方青岛市源洲投资有限公司将其享有的青岛市旺洲
置业有限公司截止 2015 年 11 月 30 日债权人民币 38,598.33 万元中的 6,230.18 万元
作为对青岛市旺洲置业有限公司的股权投资，剩余 32,368.15 万元为我司的债权对
价；公司以对价人民币 1 元收购青岛市旺洲置业有限公司的 100%股权。
3、根据股权转让协议，我司以对价人民币 8,348.80 万元收购中洲集团所持有成都中
洲投资有限公司 80%的股权，以对价人民币 2,087.2 万元收购中洲置地所持有成都中
洲投资有限公司 20%的股权；以对价人民币 79,223.70 万元向中洲集团购买其持有成
都中洲投资有限公司的债权。
对公司经营成果与财务状况的影响情 报告期末我司资产及负债规模较年初有所增加；由于房地产建设周期的特性,本次资
况 产收购对我司经营成果的影响存在不确定性。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□ 是 √ 否
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
5、其他关联交易
√ 适用 □ 不适用
（1）关联担保情况
本公司及子公司作为被担保方
单位：元
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经
履行完毕
深圳中洲集团有限公司 460,000,000.00 2014.09.29 2019.09.28 否
深圳中洲集团有限公司 280,000,000.00 2015.08.12 2018.08.11 否
深圳中洲集团有限公司 186,000,000.00 2013.05.15 2018.06.20 否
深圳市中洲置地有限公司
成都聚洲投资发展有限公司
深圳中洲集团有限公司 30,000,000.00 2015.08.25 2016.08.25 否
深圳中洲集团有限公司 50,000,000.00 2014.10.31 2017.10.30 否
（2）关键管理人员报酬
单位：万元
项目 2016年1-6月发生额 2015年1-6月发生额
26
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
关键管理人员报酬 2,528.40 1,461.61
其中：股份支付 794.59 -
八、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
九、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、担保情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度
实际发生日期 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际担保金额 担保类型 担保期
（协议签署日） 完毕 联方担保
披露日期
青岛少海水利开 2015 年 12 2015 年 11 月 26
注 注 抵押 注 否 否
发有限公司 月 10 日 日
报告期内审批的对外担保额度 报告期内对外担保实际发生
0 0
合计（A1） 额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额 报告期末实际对外担保余额
注 注
度合计（A3） 合计（A4）
27
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
公司与子公司之间担保情况
担保额度
实际发生日期（协 实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 担保类型 担保期
议签署日） 额 完毕 联方担保
披露日期
2014.11.27 至
成都深长城地产 2014 年 11 连带责任保
123,828.4 2014 年 11 月 27 日 49,128.4 款项支付完 否 否
有限公司 月 08 日 证;抵押
毕后两年
惠州市昊恒房地 2015 年 01 连带责任保 2015.2.13-20
60,000 2015 年 02 月 13 日 10,171 否 否
产开发有限公司 月 16 日 证 18.2.4
深圳市长城物流 2015 年 01 连带责任保 2015.2.16-20
130,000 2015 年 02 月 16 日 130,000 否 否
有限公司 月 16 日 证 20.2.15
成都市银河湾房
2015 年 01 连带责任保 2015.7.31-20
地产开发有限公 100,000 2015 年 07 月 31 日 100,000 否 否
月 28 日 证 18.7.30
司
上海深长城地产 2015 年 03 连带责任保 2015.4.17-20
36,000 2015 年 04 月 17 日 17,665.64 否 否
有限公司 月 21 日 证 18.4.15
深圳市香江置业 2015 年 10 连带责任保 2016.1.11-20
100,000 2016 年 01 月 11 日 99,000 否 否
有限公司 月 30 日 证 21.1.10
深圳市香江置业 2015 年 10 连带责任保 2016.3.25-20
52,000 2016 年 03 月 25 日 46,600 否 否
有限公司 月 30 日 证 24.3.25
中洲投资控股（香 2015 年 11 连带责任保 2015.11.26-2
114,450 2015 年 11 月 26 日 27,349.44 否 否
港）有限公司 月 21 日 证 016.8.26
成都市银河湾房
2015 年 11 连带责任保 2016.2.6-202
地产开发有限公 160,000 2016 年 02 月 06 日 30,000 否 否
月 21 日 证 0.2.5
司
中洲投资控股（香 2016 年 01 连带责任保 2016.1.26-20
45,000 2016 年 01 月 26 日 42,733.5 否 否
港）有限公 月 21 日 证 17.1.26
成都文旅熊猫小 2016 年 02 连带责任保 2016.5.17-20
60,000 2016 年 05 月 17 日 60,000 否 否
镇投资有限公司 月 26 日 证 19.5.16
成都市银河湾房
2016 年 03 连带责任保 2016.4.20-20
地产开发有限公 40,000 2016 年 04 月 20 日 40,000 否 否
月 29 日 证 19.4.19
司
惠州方联房地产 2016 年 06 连带责任保 2016.4.29-20
75,000 2016 年 04 月 29 日 22,560 否 否
有限公司 月 21 日 证 19.3.31
惠州市昊恒房地 2016 年 06 连带责任保 2016.5.13-20
45,000 2016 年 05 月 13 日 6,600 否 否
产开发有限公司 月 21 日 证 19.4.15
中洲投资控股（香 2016 年 06 连带责任保 2016.6.29-20
40,000 2016 年 06 月 29 日 32,391.99 否 否
港）有限公 月 21 日 证 17.6.29
报告期内审批对子公司担保额 2,362,147.46 报告期内对子公司担保实 381,285.49
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
度合计（B1） 际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际担
2,926,425.86 714,199.97
保额度合计（B3） 保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度
实际发生日期 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际担保金额 担保类型 担保期
（协议签署日） 完毕 联方担保
披露日期
中洲（火炭）有限 2016 年 01 2016 年 03 月 21 连带责任保 2016.3.21-20
75,210.96 69,151.26 否 否
公司 月 21 日 日 证 17.9.20
四川中洲文旅投 2013 年 05 月 28 连带责任保 2013.5.28-20
36,500 18,600 否 否
资有限公司 日 证 18.6.20
四川中洲文旅投 2015 年 08 月 25 连带责任保 2015.8.25-20
3,000 3,000 否 否
资有限公司 日 证 16.8.25
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保实际
75,210.96 69,151.26
度合计（C1） 发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际担保
114,710.96 90,751.26
保额度合计（C3） 余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额合
2,437,358.42 450,436.75
（A1+B1+C1） 计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合 报告期末实际担保余额合计
3,041,136.82 804,951.23
计（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 145.69%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债
755,822.83
务担保金额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 524,096.23
上述三项担保金额合计（D+E+F） 1,279,919.07
注：2015 年 11 月 27 日，本公司之子公司青岛市旺洲置业有限公司（2016 年 1 月 4 日，本公司完成
收购该公司股权工商变更登记手续，将其纳入并表范围）以其持有的“青房地权市字第 201126016 号”和
“青房地权市字第 201126133 号”土地使用权（账面价值合计 325,741,825.59 元）为抵押物、本公司关联
方青岛市凯洲置业有限公司以其持有的“青房地权市字第 201512095 号”和“青房地权市字第 201513573
号”土地使用权为抵押物、青岛少海水利开发有限公司以其应收账款作为质押以及青岛少海投资发展有限
公司作为保证，为青岛少海水利开发有限公司在中国农业发展银行胶州市支行 150,000.00 万元的借款提供
担保，抵押到期日 2030 年 11 月 26 日。截至 2016 年 6 月 30 日，该公司借款余额 110,000.00 万元。
作为本公司法律上收购青岛市旺洲置业有限公司股权对价和债权对价的分阶段支付的条件之一，股权
出让方青岛市源洲投资有限公司在股权成交之日起 1 年内解除青岛市旺洲置业有限公司土地使用权的抵押，
本公司方有义务支付债权对价。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
（1）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
3、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
4、其他重大交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大交易。
十、公司或持股 5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
未完成履行
是否超期
承诺事项 承诺开始 承诺结束 履约情 的具体原因
承诺主体名称 承诺内容 未履行承
类别 日期 日期 况说明 及下一步计
诺
划
1、本人承诺不无偿或以不公平条件向
其他单位或者个人输送利益，也不采
用其他方式损害公司利益；
2、本人承诺对职务消费行为进行约
束；
3、本人承诺不动用公司资产从事与履
行职责无关的投资、消费活动；
曹叠云;贾帅;李东 4、本人承诺由董事会或薪酬委员会制
明;申成文;宋炳新; 定的薪酬制度与公司填补回报措施的
谭华森;王道海;吴 执行情况相挂钩；
其他承 2016-02- 9999-12- 正在履
天洲;许斌;姚日波; 5、如公司未来实施股权激励方案，本 否 不适用
诺 26 31 行中
尹善峰;张立民;张 人承诺股权激励方案的行权条件与公
跃千;刘继周;林长 司填补回报措施的执行情况相挂钩。
青 本承诺函出具日后，如中国证券监督
管理委员会、深圳证券交易所等证券
监管机构就填补回报措施及其承诺作
出另行规定或提出其他要求的，本人
承诺届时将按照最新规定出具补充承
诺。
作为填补回报措施相关责任主体之
一，本人若违反上述承诺或拒不履行
30
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
上述承诺，本人同意按照中国证监会
和深圳证券交易所等证券监管机构按
照其发布的有关规定、规则，对本人
作出相关处罚或采取相关管理措施。
其 他 承 深 圳 市 中 洲 置 地 不越权干预公司经营管理活动，不侵 2016-02- 9999-12- 正在履
否 不适用
诺 有限公司;黄光苗 占公司利益. 26 31 行中
一、在符合中国证监会和深圳证券交
易所的规定的前提下，自 2015 年 7 月
9 日起，在 5 个交易日内，通过深圳证
券交易所证券交易系统允许的方式增
股份增 2015-07 2016-01 已履行
申成文 持贵公司股份，累计增持数量不低于 1 否 不适用
持承诺 -09 -09 完毕
万股。
二、在增持期间及在增持完成后六个
月内不转让本人所持有的贵公司股
份。
南昌联泰投资有
股 份 增 限公司;深圳市联 在增持期间及增持完成后六个月内不 2015-07 2016-02 已履行
否 不适用
持承诺 泰 房 地 产 开 发 有 转让所持有的本公司股份。 -09 -04 完毕
限公司
一、本人未来将以中洲控股（含其合
并范围内的子公司，下同）作为本人
从事房地产开发、销售业务的唯一平
台，本人控制的其他企业（指本人直
接或间接控制的、除中洲控股合并范
围内的企业以外的企业，下同）将主
要从事产业园区建设和企业孵化、基
础设施投资、股权投资等其他业务；
二、本人及本人控制的其他企业未来
关于同
不会通过独资、控股或合营等任何方
业竞争、
式，新增与中洲控股构成实质性同业
关联交
竞争的业务或项目，包括但不限于房 2015-06 9999-12 正在履
易、资金 黄光苗 否 不适用
地产开发与销售、物业租赁业务等； -05 -31 行中
占用方
三、对于目前存在的有一定竞争关系
面的承
的业务或项目，本人及本人控制的其
诺
他企业将采取如下措施：
1、房地产开发与销售业务：在 2015
年年内将熊猫小镇项目转让予中洲控
股；自 2015 年 1 月 31 日起 3 年内，
逐步开展将本人及本人控制的其他企
业当前持有的尚未开发的土地使用权
转让予中洲控股或无关联第三方的工
作。在中洲控股和无关联第三方都有
意向受让该等土地使用权时，中洲控
31
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
股享有优先受让权。若未能成功转让
予中洲控股或无关联第三方，则本人
及本人控制的其他企业将委托中洲控
股开发与经营该等土地。
2、租赁业务：未来如果因中洲控股业
务发展原因，导致本人持有中洲新天
地商场、中洲中央公园三期商场部分、
青岛少海日韩风情商业街与中洲控股
构成实质性同业竞争，则本人将向中
洲控股或无关联第三方转让上述资
产；在中洲控股和无关联第三方都有
意向受让上述资产时，中洲控股享有
优先受让权。
四、本人控制的企业中有部分企业未
实际开展房地产开发与销售、物业租
赁、酒店餐饮和工程施工业务，但其
经营范围中包含上述业务，本人作为
该等企业的控股股东或实际控制人，
将自 2015 年 1 月 31 日起 3 年内采取
变更经营范围、出售股权、注销等方
式逐步处置该等企业。
五、如果本人及本人控制的其他企业
从任何第三方获得的商业机会与中洲
控股所从事的业务有实质性竞争或可
能有实质性竞争，则本人及本人控制
的其他企业将立即通知中洲控股，并
将该商业机会让与中洲控股。
六、若出现因本人及本人控制的其他
企业违反上述承诺事项而导致中洲控
股的合法权益受到损害之情形，本人
承诺赔偿中洲控股所受到的损失。
七、上述承诺事项自本承诺函签署之
日起生效，至本人不再是中洲控股实
际控制人时终止。
在本次发行完毕后，其认购的标的股
限 售 股深圳市中洲置地 2015-12 2018-12 正常履
份从上市之日起三十六个月内不得转 否 不适用
份承诺 有限公司 -28 -28 行中
让。
关于同 一、本公司作为受黄光苗先生控制的
业竞争、 企业，将严格遵守黄光苗先生于 2015
关 联 交 深 圳 市 中 洲 置 地 年 6 月 5 日向中洲控股作出的《关于 2015-06 9999-12 正常履
否 不适用
易、资金 有限公司 避免同业竞争的承诺函》。 -05 -31 行中
占用方 二、若出现因本公司及本公司控制的
面的承 其他企业违反上述承诺事项而导致中
32
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
诺 洲控股的合法权益受到损害之情形，
本公司承诺赔偿中洲控股所受到的损
失。
三、上述承诺事项自本承诺函签署之
日起生效，至本公司不再受黄光苗先
生控制时终止。
（1）除现有业务外，中洲集团及其下
属企业不再新增与本公司有同业竞争
的业务；（2）中洲集团及其下属企业
从任何第三方获得的商业机会与本公
关于同
司所从事的业务有实质性竞争或可能
业竞争、
有实质性竞争，则中洲集团及其下属
关联交
深 圳 中 洲 集 团 有 企业将立即通知本公司，并将该商业 2013-11 2018-11 正在履
易、资金 否 不适用
限公司 机会让与本公司； -07 -07 行中
占用方
（3）对于现有的与本公司存在同业竞
面的承
争的业务，中洲集团及其下属企业将
诺
在法律法规允许的范围内，5 年内提出
同业竞争的解决方案，通过发行股份
购买资产、现金购买等法律法规允许
的方式注入上市公司。
（1）自交割日起三年内不将其持有的
本公司股份进行转让，亦即中洲地产
不得转让其持有的本公司的一切股
份，不但包括中洲地产依据本次股份
转让协议所受让的股份，亦包括在本
其 他 承深圳市中洲置地 2013-06- 2016-06- 已履行
次股份转让前其已经持有的本公司股 否 不适用
诺 有限公司 09 09 完毕
份。
（2）自交割日起三年内不以任何形式
提出变更本公司主营业务的议案。
（3）自交割日起不提出改变本公司注
册地的议案。
十一、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□ 是 √ 否
公司半年度报告未经审计。
十二、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
十三、违法违规退市风险揭示
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在违法违规退市风险。
十四、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
1、2016年非公开发行A股股票
报告期内，经公司董事会、股东大会审议，公司拟向包括前海阳诚在内的不超过10名特定对象非公
开发行A股股票，募集资金55亿元，用于项目建设和偿还金融机构借款。2016年非公开发行A股股票项目已
顺利上报中国证监会并获得受理，收到证监会的反馈意见并在规定时间内予以回复。2016年8月，经公司
第七届董事会第三十七次会议审议通过，将本次非公开发行方案进行调整，将募集资金额度调整为不超过
35.11亿元，全部用于推进项目建设。公司已将调整后的方案重新报送中国证监会，该项目正在中国证监
会审核过程中。具体内容详见公司于2016年2月27日、2016 年3月30日、2016 年4月28日、2016 年6月8日、
2016 年7月7日、2016 年8月2日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》以及巨潮资讯网发布
的2016年非公开发行A股股票相关公告。
2、2016年面向合格投资者公开发行公司债
报告期内，公司2016年拟于境内公开发行面值总额不超过人民币9亿元的公司债券，公开发行公司债
券项目已经公司董事会、股东大会审议通过。公司发行公司债券的申报材料已于2016年8月12日上报深圳
证券交易所审核。具体内容详见公司于2016年6月23日、2016 年7月8日在《中国证券报》、《证券时报》、
《上海证券报》以及巨潮资讯网发布的2016年面向合格投资者公开发行公司债相关公告。
3、2016年员工持股计划
报告期内，经公司董事会、股东大会审议，公司拟实施2016年员工持股计划。该计划参与对象为公司
员工，总人数不超过170人，发行份额7,500万份，每份份额1元，计划筹集资金总额上限7500万元。委托
鹏华资产管理（深圳）有限公司设立份额3亿份，每份份额1元的资产管理计划进行管理，通过二级市场购
买并持有本公司股票。该持股计划锁定期为12个月，存续期24个月。截至2016年7月13日，该计划累计买
入公司股票18,306,493股，成交金额为288,354,970.79元，成交均价15.75元/股，占总股本2.75%。至此
该计划已完成股票购买，购买的股票将自2016年7月13日起锁定12个月。具体内容详见公司 2016年4月16
日、2016年4月29日、2016年6月1日、2016年6月29日、2016年7月14日于《中国证券报》、《证券时报》、
《上海证券报》以及巨潮资讯网上刊登的相关公告及进展情况公告。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
十五、公司债相关情况
1、公司债券基本信息
债券余额（万
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式
元）
深圳市中洲投
资控股股份有
限公司 2015 年 2015 年 09 月 2018 年 09 月
15 中洲债 112281 130,000 6.30% 现金
面向合格投资 21 日 21 日
者公开发行公
司债券
公司债券上市或转让的交易
深圳证券交易所
场所
投资者适当性安排 无
报告期内公司债券的付息兑
未到付息日
付情况
2、债券受托管理人和资信评级机构信息
债券受托管理人：
北京市朝阳区
中信证券股份 聂磊、杨芳、
名称 办公地址 亮马桥路 48 号 联系人 联系人电话 010-60838888
有限公司 朱鸽
中信证券大厦
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构：
北京市西城区德胜门外大街 83 号德胜国际中
名称 东方金诚国际信用评估有限公司 办公地址
心 B 座 7 层 100088
3、公司债券募集资金使用情况
本次债券募集资金扣除发行费用后，拟将 2.00 亿元用于偿还金融机构贷款，剩余
部分用于补充流动资金。经公司第七届董事会第二十五次审议，公司设立 2015 年
公司债券募集资金使用情况及履行的程
公司债专项存储账户并就募集资金的监管与保荐机构中信证券股份有限公司、存
序
放募集资金的商业银行平安银行深圳长城支行签订募集资金专户存储三方监管协
议。本次发行公司债募集资金的存储及使用程序均按照三方监管协议执行。
年末余额（万元） 104.02
募集资金专项账户运作情况 正常
募集资金使用是否与募集说明书承诺的
是
用途、使用计划及其他约定一致
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
4、公司债券信息评级情况
经东方金诚国际信用评估有限公司综合评定，本公司的主体信用等级为AA，本次债券的信用等级为
AA。报告期内，根据东方金城国际信用评估有限公司跟踪评级报告，维持本公司的主体信用等级为AA，
维持本次债券的信用等级为AA。
5、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
（1）增信机制
本次债券无担保。
（2）偿债计划
本次债券的起息日为2015年 9月21 日，债券利息将于起息日之后在存续期内每年支付一次，2015 年
至 2018年间每年的 9月20 日为本次债券上一计息年度的付息日（遇法定节假日或休息日顺延，下同）。
本次债券到期日为2018 年9 月 21日，到期支付本金及最后一期利息。
（3）偿债保障措施
为了充分、有效的维护债券持有人的利益，本公司为本次债券的按时、足额偿付制定了一系列工作计
划，包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制定并严格执行资金管理计划、做好组织协调、充分发挥
债券受托管理人的作用和严格履行信息披露义务等，形成一套确保债券安全付息、兑付的保障措施。
①制定《债券持有人会议规则》
本公司和债券受托管理人已按照《公司债券发行与交易管理办法》、《深圳证券交易所公司债券上市
规则（2015年修订）》及《公司债券受托管理人执业行为准则》的要求制定了本次债券的《债券持有人会
议规则》，约定债券持有人通过债券持有人会议行使权利的范围，债券持有人会议的召集、通知、决策机
制和其他重要事项，为保障本次债券的本息及时足额偿付做出了合理的制度安排。
②设立专门的偿付工作小组
本公司将在每年的财务预算中落实安排本次债券本息的兑付资金，保证本息的如期偿付，保证债券持
有人的利益。在利息和到期本金偿付日之前的十五个工作日内，公司将组成偿付工作小组，负责利息和本
金的偿付及与之相关的工作。
③制定并严格执行资金管理计划
本次债券发行后，公司将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管理、流动性管理、募集资金
使用管理、资金管理等，并将根据债券本息未来到期应付情况制定年度、月度资金运用计划，保证资金按
计划调度，及时、足额地准备偿债资金用于每年的利息支付以及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利
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益。
④充分发挥债券受托管理人的作用
本次债券引入了债券受托管理人制度，由债券受托管理人代表债券持有人对公司的相关情况进行监督，
并在债券本息无法按时偿付时，代表债券持有人，采取一切必要及可行的措施，保护债券持有人的正当利
益。
本公司将严格按照债券受托管理协议的约定，配合债券受托管理人履行职责，定期向债券受托管理人
报送公司履行承诺的情况，并在公司可能出现债券违约时及时通知债券受托管理人，便于债券受托管理人
及时依据债券受托管理协议采取必要的措施。
有关债券受托管理人的权利和义务，详见本募集说明书第十节“债券受托管理人”。
⑤严格履行信息披露义务
本公司将遵循真实、准确、完整的信息披露原则，使公司偿债能力、募集资金使用等情况受到债券持
有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风险。
本公司将按《债券受托管理协议》及中国证监会、交易所的有关规定进行重大事项信息披露，至少包
括但不限于以下内容：发行人经营方针、经营范围或生产经营外部条件等发生重大变化；发行人债券信用
评级发生变化；发行人主要资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押、出售、转让、报废等；发行人发
生未能清偿到期债务的违约情况或者延迟支付本息的；发行人当年累计新增借款或者对外提供担保超过上
年末净资产的百分之二十；发行人放弃债权或财产，超过上年末净资产的百分之十；发行人发生超过上年
末净资产百分之十的重大损失；发行人作出减资、合并、分立、分拆、解散及申请破产或其他涉及发行人
主体变更的决定；发行人涉及重大诉讼、仲裁事项或者受到重大行政处罚；保证人、担保物或者其他偿债
保障措施发生重大变化；发行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件；发行人涉嫌犯罪被
司法机关立案调查，发行人董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施；发行人拟变更
募集说明书的约定；发行人不能按期支付本息；发行人管理层不能正常履行职责，导致发行人债务清偿能
力面临严重不确定性，需要依法采取行动的；发行人提出债务重组方案的；本次债券可能被暂停或者终止
提供交易或转让服务的；发行人涉及需要说明的市场传闻；发生其他对债券持有人权益有重大影响的事项；
发生其他对投资者作出投资决策有重大影响的事项。
⑥发行人董事会承诺
根据公司2015年5月27日召开的第七届董事会第十九次会议以及2015年6月12日召开的2015年第三次
临时股东大会审议通过的《关于公开发行公司债券的议案》以及作出的相关承诺，在出现预计不能按期偿
付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时，至少采取如下措施：
（a）不向股东分配利润；
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（b）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
（c）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
（d）主要责任人不得调离。
⑦专项偿债账户
本公司于平安银行深圳长城支行设立了本次债券专项偿债账户，偿债资金将主要来源于公司日常经营
所产生的现金流。本公司将在每年的财务预算中安排本次债券本息支付的资金，承诺在本次债券存续期内
每年付息日或兑付日前三个工作日将当年度应支付的利息或本金和利息归集至专项偿债账户，保证本期的
按时足额支付。本公司承诺在本次债券存续期内每年付息日或兑付日前三个工作日将专项偿债账户的资金
到位情况书面通知本次债券的受托管理人；若专项偿债账户的资金未能按时到位，本公司将按《债券受托
管理协议》及中国证监会的有关规定进行重大事项信息披露。
6、报告期内债券持有人会议的召开情况
报告期内未召开债券持有人会议。
7、报告期内债券受托管理人履行职责的情况
报告期内债券受托管理人按约定履行职责。
8、截至报告期末和上年末（或报告期和上年相同期间）公司的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 178.54% 171.98% 6.56%
资产负债率 81.14% 77.19% 3.95%
速动比率 43.87% 34.24% 9.63%
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
EBITDA 利息保障倍数 1.0731 2.2483 -52.27%
贷款偿还率 2677.91% 482.78% 2195.13%
利息偿付率 100.00% 100.00%
上述会计数据和财务指标同比变动超过 30%的主要原因
√ 适用 □ 不适用
（1）EBITDA 利息保障倍数同比下降 52.27%的主要原因是本报告期我司实现利润同比大幅下降所致；
（2）贷款偿还率同比增加2195.13的主要原因是本报告期我司按项目销售进度提前安排还款所致。
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9、截至报告期末的资产权利受限情况
公司受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至报告期末，公司所有权受限制的资产账面价值合
计为176.16亿元，其中存货为133.03亿元、投资性房地产和固定资产15.69亿元、长期股权投资18.99亿元、
货币资金8.45亿元。
10、公司逾期未偿还债项
□ 适用 √ 不适用
公司不存在逾期未偿还债项。
11、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
无
12、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况
报告期内，本公司共取得银行授信总额1,075,205万元，当年新增银行贷款363,244万元，当年归还贷
款267,791万元，其中10,000万元为按时偿还，其余为提前偿还。未发生贷款展期及减免情况。
13、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
期末尚未使用的募集资金余额104.02万元存在监管账户。
14、报告期内发生的重大事项
无
15、公司债券是否存在保证人
□ 是 √ 否
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第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
一、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
转股
一、有限售条件股份 186,286,856 28.01% -302,680 -302,680 185,984,176 27.97%
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 186,286,856 26.59% -302,680 -302,680 185,984,176 27.97%
其中：境内法人持股 176,834,659 26.59% 176,834,659 26.59%
境内自然人持股 9,452,197 1.42% -302,680 -302,680 9,149,517 1.37%
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件股份 478,782,783 71.99% 64,180 64,180 478,846,963 72.03%
1、人民币普通股 478,782,783 71.99% 64,180 64,180 478,846,963 72.03%
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 665,069,639 100.00% -238,500 -238,500 664,831,139 100.00%
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
因公司原股权激励对象1人离职，公司回购注销其已获授但尚未解锁的限制性股票238,500股，本次回
购注销完成后，公司股份总数由665,069,639股变更为664,831,139股。
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
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公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
二、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表决权恢复的优先股
报告期末普通股股东总数 20,818
股东总数（如有）（参见注 8）
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
报告期末持 持有有限售 持有无限售 质押或冻结情况
持股比 报告期内增
股东名称 股东性质 有的普通股 条件的普通 条件的普通
例 减变动情况 股份状态 数量
数量 股数量 股数量
深圳市中洲置地有限公 境内非国
47.37% 314,917,359 176,834,659 138,082,700 质押 314,917,359
司 有法人
境内非国
南昌联泰投资有限公司 8.30% 55,188,952 55,188,952 质押 23,000,000
有法人
深圳市远致投资有限公
国有法人 7.24% 48,137,884 48,137,884
司
鹏华资产－广发银行－
鹏华资产中洲控股员工 其他 2.21% 14,715,153 14,715,153 14,715,153
持股资产管理计划
深圳市联泰房地产开发 境内非国
1.62% 10,743,792 10,743,792
有限公司 有法人
天治基金－平安银行－
天治凌云 7 号特定多客 其他 1.54% 10,218,549 9,149,60 10,218,549
户资产管理计划
中铁宝盈资产－浦发银
行－中铁宝盈－宝鑫 77
其他 1.14% 7,558,872 7,558,872 7,558,872
号特定客户资产管理计
划
鹏华资产－浦发银行－
鹏华资产金润 25 号资产 其他 0.80% 5,345,815 5,345,815 5,345,815
管理计划
深圳市前海君至投资有 境内非国
0.69% 4,600,000 4,600,000 4,600,000
限公司 有法人
华润深国投信托有限公
司－优瑞 1 期集合资金 其他 0.64% 4,238,908 4,238,908 4,238,908
信托计划
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上述股东关联关系或一致行动的说 截至报告期末，南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司为广东联泰
明 集团有限公司的子公司。其余流通股股东，不知其是否存在关联关系。
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
报告期末持有无限售条件普通股股份数 股份种类
股东名称
量 股份种类 数量
深圳市中洲置地有限公司 138,082,700 人民币普通股 138,082,700
南昌联泰投资有限公司 55,188,952 人民币普通股 55,188,952
深圳市远致投资有限公司 48,137,884 人民币普通股 48,137,884
鹏华资产－广发银行－鹏华资产中洲控股员
14,715,153 人民币普通股 14,715,153
工持股资产管理计划
深圳市联泰房地产开发有限公司 10,743,792 人民币普通股 10,743,792
天治基金－平安银行－天治凌云 7 号特定多
10,218,549 人民币普通股 10,218,549
客户资产管理计划
中铁宝盈资产－浦发银行－中铁宝盈－宝鑫
7,558,872 人民币普通股 7,558,872
77 号特定客户资产管理计划
鹏华资产－浦发银行－鹏华资产金润 25 号资
5,345,815 人民币普通股 5,345,815
产管理计划
深圳市前海君至投资有限公司 4,600,000 人民币普通股 4,600,000
华润深国投信托有限公司－优瑞 1 期集合资
4,238,908 人民币普通股 4,238,908
金信托计划
前 10 名无限售条件普通股股东之间，以及前 截至报告期末，南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司为
10 名无限售条件普通股股东和前 10 名普通股 广东联泰集团有限公司的子公司。其余流通股股东，不知其是否存在关联关
股东之间关联关系或一致行动的说明 系。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
三、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
四、公司股东及其一致行动人在报告期提出或实施股份增持计划的情况
√ 适用 □ 不适用
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
报告期内，公司拟向包括前海阳诚在内的不超过十家特定对象非公开发行不超过379,048,931股股票
（含本数），本次非公开发行的发行价格不低于14.51元/股，募集资金总额不超过550,000万元（以下简
称“本次发行”）。其中前海阳诚为公司实际控制人控制的其他企业，为公司控股股东的一致行动人，其
承诺认购比例不低于实际发行股份总数的15%。本次非公开发行A股股票方案分别已于2016年2月26日、2016
年3月29日经公司第七届董事会第三十一次会议、公司2016年第二次临时股东大会审议通过。
公司于2016年6月20日实施2015年度利润分配，经除息调整后，公司本次非公开发行A股股票的发行价
格不低于14.31元/股，发行数量不超过384,346,610股，前海阳诚承诺认购的最低比例不变。
根据公司2016年第二次临时股东大会通过的《关于提请股东大会授权董事会全权办理本次非公开发行A股
股票的相关事宜的议案》的授权，经公司第七届董事会第三十七次会议审议通过的《关于调整公司非公开
发行A股股票方案的议案》，公司对本次非公开发行A股股票方案中的发行数量、募集资金总额及用途等进
行调整，调整后的发行数量为不超过245,352,900股（含本数），若公司股票在定价基准日至发行日期间
如有派息、送股、资本公积金转增股本等除权除息事项，发行数量将根据除权、除息后的发行价格作相应
调整。最终发行数量由公司股东大会授权董事会与保荐机构（主承销商）协商确定。发行数量调整后，前
海阳诚承诺认购的最低比例不变。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2015 年年报。
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见 2015 年年报。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
第九节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
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合并资产负债表
2016 年 6 月 30 日
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
项 目 注释六 期末数 期初数
流动资产：
货币资金 1 3,886,239,668.39 3,224,431,797.63
以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 2 92,998,913.27 81,290,044.60
预付款项 3 51,297,857.07 317,565,289.65
应收利息
应收股利 4 13,000,000.00 16,102,779.40
其他应收款 5 837,931,836.17 69,292,866.53
存货 6 18,709,620,516.15 16,351,468,413.45
划分为持有待售的资产 3,891,516.56
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 7 1,214,016,211.02 352,166,614.90
流动资产合计 24,805,105,002.07 20,416,209,322.72
非流动资产：
可供出售金融资产 8 126,266,463.67 126,266,463.67
持有至到期投资
长期应收款 9 6,365,056.51 6,365,056.51
长期股权投资 10 116,520,867.29 102,511,755.18
投资性房地产 11 1,874,263,433.44 1,884,710,307.34
固定资产 12 1,455,075,411.14 1,457,834,962.17
在建工程 13 98,017,925.50 68,653,468.40
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 14 7,456,899.55 8,064,987.62
开发支出
商誉
长期待摊费用 15 94,764,196.64 78,004,350.49
递延所得税资产 16 705,171,739.79 472,772,783.29
其他非流动资产
非流动资产合计 4,483,901,993.53 4,205,184,134.67
资产总计 29,289,006,995.60 24,621,393,457.39
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
法定代表人： 财务总监： 会计机构负责人：
合并资产负债表（续）
2016 年 6 月 30 日
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
负债和所有者权益 注释六 期末数 期初数
流动负债：
短期借款 17 1,054,785,300.00 1,187,313,600.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 18 2,347,278,035.57 2,625,630,775.73
预收款项 19 7,590,989,391.21 5,944,461,811.73
应付职工薪酬 20 31,625,461.82 81,903,230.51
应交税费 21 182,432,500.50 449,396,885.24
应付利息 22 76,019,924.60 50,173,401.35
应付股利
其他应付款 23 2,146,420,319.12 1,444,338,585.07
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 24 464,000,000.00 88,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 13,893,550,932.82 11,871,218,289.63
非流动负债：
长期借款 25 8,499,503,305.50 5,835,907,361.52
应付债券 26 1,289,531,834.15 1,287,378,392.75
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益 27 1,180,000.00 1,180,000.00
递延所得税负债 11,888,175.75 9,524,189.83
其他非流动负债 28 68,026,400.00
非流动负债合计 9,870,129,715.40 7,133,989,944.10
负债合计 23,763,680,648.22 19,005,208,233.73
股东权益：
股本 29 664,831,139.00 665,069,639.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 30 2,495,167,691.26 2,481,105,467.82
减：库存股 31 95,783,424.00 98,301,984.00
其他综合收益 32 1,166,729.43 814,833.89
48
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
专项储备
盈余公积 33 496,029,285.32 496,029,285.32
一般风险准备
未分配利润 34 1,963,836,845.03 2,070,392,061.63
归属于母公司股东权益合计 5,525,248,266.04 5,615,109,303.66
少数股东权益 78,081.34 1,075,920.00
股东权益合计 5,525,326,347.38 5,616,185,223.66
负债和股东权益总计 29,289,006,995.60 24,621,393,457.39
法定代表人： 财务总监： 会计机构负责人：
合并利润表
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
项 目 注释六 2016 年 1-6 月 2015 年 1-6 月
一、营业总收入 35 3,321,504,425.58 2,337,271,026.87
其中：营业收入 35 3,321,504,425.58 2,337,271,026.87
二、营业总成本 3,181,351,021.97 1,755,072,603.61
其中：营业成本 35 2,490,131,095.54 1,125,200,413.13
营业税金及附加 36 347,656,615.41 408,506,152.11
销售费用 37 84,246,009.57 57,001,413.15
管理费用 38 113,926,639.19 70,899,241.73
财务费用 39 138,301,582.47 94,153,828.09
资产减值损失 40 7,089,079.79 -688,444.60
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 41 11,009,112.11 7,453,158.62
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 10,794,007.11 5,453,158.62
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 151,162,515.72 589,651,581.88
加：营业外收入 42 8,896,447.42 2,206,273.10
其中：非流动资产处置利得 3,394,163.40 4,167.50
减：营业外支出 43 23,917,891.23 9,777,507.41
其中：非流动资产处置损失 2,723.22 73,761.46
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 136,141,071.91 582,080,347.57
减：所得税费用 44 115,816,500.16 164,494,787.72
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 20,324,571.75 417,585,559.85
其中：被合并方在合并前实现的净利润 -609,831.53
归属于母公司股东的净利润 26,458,711.20 418,171,476.41
少数股东损益 -6,134,139.45 -585,916.56
六、其他综合收益的税后净额 45 351,895.54
归属母公司股东的其他综合收益的税后净额 351,895.54
(一)以后不能重分类进损益的其他综合收益
1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其
他综合收益中享有的份额
49
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
(二)以后将重分类进损益的其他综合收益 351,895.54
1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的
其他综合收益中享有的份额
2、可供出售金融资产公允价值变动损益
3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损
益
4、现金流量套期损益的有效部分
5、外币财务报表折算差额 351,895.54
6、其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 20,676,467.29 417,585,559.85
归属于母公司股东的综合收益总额 26,810,606.74 418,171,476.41
归属于少数股东的综合收益总额 -6,134,139.45 -585,916.56
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.0403 0.8731
（二）稀释每股收益 0.0403 0.8731
法定代表人： 财务总监： 会计机构负责人：
合并现金流量表
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
项 目 注释六 2016 年 1-6 月 2015 年 1-6 月
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,848,033,706.63 1,729,394,542.53
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 46 63,280,284.09 77,715,831.38
经营活动现金流入小计 4,911,313,990.72 1,807,110,373.91
购买商品、接受劳务支付的现金 3,263,047,746.55 1,438,396,206.62
支付给职工以及为职工支付的现金 184,243,630.89 128,130,117.20
支付的各项税费 1,130,522,021.16 535,906,682.41
支付其他与经营活动有关的现金 46 967,355,323.87 217,092,081.47
经营活动现金流出小计 5,545,168,722.47 2,319,525,087.70
经营活动产生的现金流量净额 -633,854,731.75 -512,414,713.79
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 8,000,000.00
取得投资收益收到的现金 3,102,779.40 7,302,960.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 4,803,358.00 45,100.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 47
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 7,906,137.40 15,348,060.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 56,252,254.53 18,210,816.23
投资支付的现金 3,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 47
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 59,252,254.53 18,210,816.23
50
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
投资活动产生的现金流量净额 -51,346,117.13 -2,862,756.23
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 5,145,563,665.91 2,347,575,300.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 46 708,083,011.94
筹资活动现金流入小计 5,853,646,677.85 2,347,575,300.00
偿还债务支付的现金 3,265,626,022.00 1,551,623,350.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 523,480,342.57 382,277,369.85
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 46 604,142,216.18 48,865,827.54
筹资活动现金流出小计 4,393,248,580.75 1,982,766,547.39
筹资活动产生的现金流量净额 1,460,398,097.10 364,808,752.61
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 4,940,266.35 19,412.34
五、现金及现金等价物净增加额 780,137,514.57 -150,449,305.07
加：期初现金及现金等价物余额 47 2,261,431,797.63 1,142,028,840.27
六、期末现金及现金等价物余额 47 3,041,569,312.20 991,579,535.20
法定代表人： 财务总监： 会计机构负责人：
51
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
合并股东权益变动表
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位：人民币元
2016 年 1-6 月
归属于母公司股东的股东权益
项 目 其他权益工具 一般 少数股东权
其他综合 专项 其 股东权益合计
股本 优 永续 其 资本公积 减：库存股 盈余公积 风险 未分配利润 益
收益 储备 他
先股 债 他 准备
一、上年年末余额 665,069,639.00 2,481,105,467.82 98,301,984.00 814,833.89 496,029,285.32 2,070,392,061.63 1,075,920.00 5,616,185,223.66
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 665,069,639.00 2,481,105,467.82 98,301,984.00 814,833.89 496,029,285.32 2,070,392,061.63 1,075,920.00 5,616,185,223.66
三、本期增减变动金额（减少以
-238,500.00 14,062,223.44 -2,518,560.00 351,895.54 -106,555,216.60 -997,838.66 -90,858,876.28
“－”号填列）
（一）综合收益总额 351,895.54 26,458,711.20 -6,134,139.45 20,676,467.29
（二）股东投入和减少资本 -238,500.00 14,062,223.44 -2,518,560.00 5,136,300.79 21,478,584.23
1、股东投入的普通股 -238,500.00 -2,280,060.00 -2,518,560.00
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额 16,332,571.50 16,332,571.50
4、其他 9,711.94 5,136,300.79 5146,012.73
（三）利润分配 -133,013,927.80 -133,013,927.80
1、提取盈余公积
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -133,013,927.80 -133,013,927.80
4、其他
（四）股东权益内部结转
52
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 664,831,139.00 2,495,167,691.26 95,783,424.00 1,166,729.43 496,029,285.32 1,963,836,845.03 78,081.34 5,525,326,347.38
法定代表人： 财务总监： 会计机构负责人：
合并股东权益变动表（续）
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位：人民币元
2015 年 1-6 月
归属于母公司股东的股东权益
其他权益工具
项 目 其他 少数股东
专项 一般风 其 股东权益合计
股本 优 永续 资本公积 减：库存股 综合 盈余公积 未分配利润 权益
其 储备 险准备 他
先股 债 收益
他
一、上年年末余额 478,926,080.00 587,349,556.31 424,620,678.83 1,812,462,288.96 4,565,509.42 3,307,924,113.52
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 478,926,080.00 587,349,556.31 424,620,678.83 1,812,462,288.96 4,565,509.42 3,307,924,113.52
三、本期增减变动金额（减少以
346,332,564.41 -585,916.56 345,746,647.85
“－”号填列）
（一）综合收益总额 418,171,476.41 -585,916.56 417,585,559.85
53
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
（二）股东投入和减少资本
1、股东投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他
（三）利润分配 -71,838,912.00 -71,838,912.00
1、提取盈余公积
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -71,838,912.00 -71,838,912.00
4、其他
（四）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本（或股本）
2、盈余公积转增资本（或股本）
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 478,926,080.00 587,349,556.31 424,620,678.83 2,158,794,853.37 3,979,592.86 3,653,670,761.37
法定代表人： 财务总监： 会计机构负责人：
54
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
母公司资产负债表
2016 年 6 月 30 日
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
项 目 注释十五 期末数 期初数
流动资产：
货币资金 1,296,619,186.51 1,496,554,388.36
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 1 3,766,908.08 1,425,073.28
预付款项 19,330,211.00 16,488,256.12
应收利息
应收股利 13,000,000.00 16,102,779.40
其他应收款 2 5,607,200,479.92 5,220,747,914.58
存货 19,465,988.82 19,579,015.57
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 6,959,382,774.33 6,770,897,427.31
非流动资产：
可供出售金融资产 125,292,963.67 125,292,963.67
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 3 3,888,185,393.28 3,864,746,933.64
投资性房地产 347,653,841.34 359,839,246.26
固定资产 6,790,188.42 6,348,086.47
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 3,485,537.57 1,115,164.84
开发支出
商誉
长期待摊费用 73,418,717.43 73,326,005.39
递延所得税资产 70,482,990.51 50,806,504.72
其他非流动资产
非流动资产合计 4,515,309,632.22 4,481,474,904.99
资产总计 11,474,692,406.55 11,252,372,332.30
法定代表人： 财务总监： 会计机构负责人：
55
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
母公司资产负债表（续）
2016 年 6 月 30 日
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
负债和所有者权益 注释十五 期末数 期初数
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 49,567,962.93 53,278,928.90
预收款项 481,772.68 578,530.50
应付职工薪酬 6,190,202.70 36,106,165.87
应交税费 8,590,173.71 11,907,816.36
应付利息 67,966,256.06 26,501,852.20
应付股利
其他应付款 3,638,719,840.36 3,231,945,798.10
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 116,000,000.00 88,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 3,887,516,208.44 3,448,319,091.93
非流动负债：
长期借款 1,930,000,000.00 2,002,000,000.00
应付债券 1,289,531,834.15 1,287,378,392.75
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 3,219,531,834.15 3,289,378,392.75
负债合计 7,107,048,042.59 6,737,697,484.68
股东权益：
股本 664,831,139.00 665,069,639.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,539,766,391.20 2,525,704,167.76
减：库存股 95,783,424.00 98,301,984.00
56
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
其他综合收益
专项储备
盈余公积 496,029,285.32 496,029,285.32
一般风险准备
未分配利润 762,800,972.44 926,173,739.54
股东权益合计 4,367,644,363.96 4,514,674,847.62
负债和股东权益总计 11,474,692,406.55 11,252,372,332.30
法定代表人： 财务总监： 会计机构负责人：
母公司利润表
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
项目 注释十五 2016 年 1-6 月 2015 年 1-6 月
一、营业收入 4 73,357,614.09 52,980,627.62
减：营业成本 4 12,185,404.92 16,513,995.57
营业税金及附加 6,475,153.60 6,574,830.06
销售费用 7,095,717.34
管理费用 64,270,512.50 30,908,292.43
财务费用 62,295,244.78 23,326,484.48
资产减值损失 -30,313.68 433,131.17
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列） 5 28,855,536.63 5,283,744.87
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -1,661,542.36 5,283,744.87
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -50,078,568.74 -19,492,361.22
加：营业外收入 45,070.24 12,008.36
其中：非流动资产处置利得 4,000.00
减：营业外支出 1,826.59 2,577.74
其中：非流动资产处置损失 2,577.74
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -50,035,325.09 -19,482,930.60
减：所得税费用 -19,676,485.79 -6,170,109.77
四、净利润（净亏损以"－"号填列） -30,358,839.30 -13,312,820.83
五、其他综合收益的税后净额
(一)以后不能重分类进损益的其他综合收益
1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其
他综合收益中享有的份额
(二)以后将重分类进损益的其他综合收益
1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的
其他综合收益中享有的份额
2、可供出售金融资产公允价值变动损益
57
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损
益
4、现金流量套期损益的有效部分
5、外币财务报表折算差额
6、其他
六、综合收益总额 -30,358,839.30 -13,312,820.83
法定代表人： 财务总监： 会计机构负责人：
母公司现金流量表
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位:人民币元
项 目 注释十五 2016 年 1-6 月 2015 年 1-6 月
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 68,841,099.04 48,647,545.32
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 5,493,002,756.24 2,039,803,173.85
经营活动现金流入小计 5,561,843,855.28 2,088,450,719.17
购买商品、接受劳务支付的现金 432,281.61 717,608.24
支付给职工以及为职工支付的现金 57,822,392.26 38,585,901.37
支付的各项税费 10,042,519.64 7,999,854.36
支付其他与经营活动有关的现金 5,413,230,323.64 1,417,296,177.10
经营活动现金流出小计 5,481,527,517.15 1,464,599,541.07
经营活动产生的现金流量净额 80,316,338.13 623,851,178.10
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 3,102,779.40 7,076,160.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 4,000.00
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 3,102,779.40 7,080,160.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 1,475,455.90 3,563,356.00
投资支付的现金 3,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 19,000,002.00 520,899,140.57
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 23,475,457.90 524,462,496.57
投资活动产生的现金流量净额 -20,372,678.50 -517,382,336.57
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
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发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 708,083,011.94
筹资活动现金流入小计 708,083,011.94
偿还债务支付的现金 44,000,000.00 40,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 201,518,081.16 159,055,391.36
支付其他与筹资活动有关的现金 604,142,216.19 26,204,000.00
筹资活动现金流出小计 849,660,297.35 225,259,391.36
筹资活动产生的现金流量净额 -141,577,285.41 -225,259,391.36
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 28,067.74 6,562.24
五、现金及现金等价物净增加额 -81,605,558.04 -118,783,987.59
加：期初现金及现金等价物余额 533,554,388.36 170,820,183.43
六、期末现金及现金等价物余额 451,948,830.32 52,036,195.84
法定代表人： 财务总监： 会计机构负责人：
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母公司股东权益变动表
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位：人民币元
2016 年 1-6 月
归属于母公司股东的股东权益
其他权益工具 专 一
项 目 少数股东
优 永 其他综 项 般风 股东权益合计
股本 其 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 其他 权益
先 续 合收益 储 险准
他
股 债 备 备
一、上年年末余额 665,069,639.00 2,525,704,167.76 98,301,984.00 496,029,285.32 926,173,739.54 4,514,674,847.62
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 665,069,639.00 2,525,704,167.76 98,301,94.00 496,029 285.32 926,173,739.54 4,514,674,847.62
三、本期增减变动金额（减少以
-238,500.00 14,062,223.44 -2,518,560.00 -163,372,767.10 -147,030,483.66
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -30,358,839.30 -30,358,839.30
（二）股东投入和减少资本 -238,500.00 14,062,223.4 -2,518,560.00 16,342,283.44
1、股东投入的普通股 -238,500.00 -2,280,060.00 -2,518,560.00
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额 16,332,571.50 16,332,571.50
4、其他 9,711.94 9,711.94
（三）利润分配 -133,013,927.0 -133,013,927 80
1、提取盈余公积
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -133,013,927.80 -133,013,927.80
4、其他
（四）股东权益内部结转
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
1、资本公积转增资本(或股本)
2、盈余公积转增资本(或股本)
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 664,831,139.00 2,539,766,391.20 95,783,424.00 496,029,285.32 762,800,972.44 4,367,644,363.96
法定代表人： 财务总监： 会计机构负责人：
母公司股东权益变动表（续）
编制单位：深圳市中洲投资控股股份有限公司 金额单位：人民币元
2015 年 1-6 月
归属于母公司股东的股东权益
项 目 其他权益工具 减： 其他 少数股东
专项储 一般风 其 股东权益合计
股本 优先 永续 其 资本公积 库存 综合 盈余公积 未分配利润 权益
备 险准备 他
股 债 他 股 收益
一、上年年末余额 478,926,080.00 629,696,071.72 424,620,678.83 355,335,193.16 1,888,578,023.71
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 478,926,080.00 629,696,071.72 424,620,678.83 355,335,193.16 1,888,578,023.71
三、本期增减变动金额（减少以
-85,151,732.83 -85,151,732.83
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -13,312,820.83 -13,312,820.83
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
（二）股东投入和减少资本
1、股东投入的普通股
2、其他权益工具持有者投入资本
3、股份支付计入股东权益的金额
4、其他
（三）利润分配 -71,838,912.00 -71,838,912.00
1、提取盈余公积
2、提取一般风险准备
3、对股东的分配 -71,838,912.00 -71,838,912.00
4、其他
（四）股东权益内部结转
1、资本公积转增资本(或股本)
2、盈余公积转增资本(或股本)
3、盈余公积弥补亏损
4、其他
（五）专项储备
1、本期提取
2、本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 478,926,080.00 629,696,071.72 424,620,678.83 270,183,460.33 1,803,426,290.88
法定代表人： 财务总监： 会计机构负责人：
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2016 年半年度报财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
1、 公司简介
公司的法定中文名称：深圳市中洲投资控股股份有限公司
公司的法定英文名称：SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO., LTD
公司注册地址：深圳市福田区百花五路长源楼
公司办公地址：深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金融中心 A 座 39 层
公司股票上市地：深圳证券交易所
公司股票简称和代码：中洲控股（000042）
注册资本：66483.1139 万元
法定代表人：姚日波
2、 公司的行业性质、经营范围及主要产品或提供的劳务
本公司的行业性质：房地产业。
本公司的经营范围：房地产开发及商品房的销售、管理；承接建筑安装工程；自有物业租赁。
本公司主要产品或提供的劳务：房地产开发和经营、物业租赁、酒店经营、物业服务、建筑
施工等。
3、 公司历史沿革
本公司系经深圳市人民政府以深府函(1994)18 号文批准，由深圳市长城房地产发展公司于
1994 年 9 月改组为深圳市长城地产股份有限公司（现名“深圳市中洲投资控股股份有限公司”）。
企业法人营业执照注册号为 440301103813177 号，现注册资本为人民币 664,831,139.00 元，
经营范围为房地产开发及商品房的销售、管理；承接建筑安装工程；自有物业租赁。
1994 年，经深圳市证券管理办公室以深证办复（1994）128 号文批准，本公司发行人民币普
通股 56,300,000 股，每股面值为人民币 1.00 元，计人民币 56,300,000.00 元。其中：发起人深圳
市建设（集团）公司（后更名为“深圳市建设投资控股公司”）以存量净资产折股 40,000,000 股，
占股份总额的 71.05%；向境内社会公众发行 13,000,000 股，占股份总额的 23.09%；向公司内部
职工发行 3,300,000 股，占股份总额的 5.86%。
1995 年 5 月 24 日，本公司经深圳市证券管理办公室以深证办复（1995）20 号文批准，按每
10 股送 9 股的比例向股东派送红股计 50,670,000 股。至此，本公司总股份为 106,970,000 股，
总股本为人民币 106,970,000.00 元。1996 年 1 月 18 日，经深圳市证券管理办公室深证办复（1996）
1 号文批准，本公司发起人股东深圳市建设（集团）公司将其持有本公司法人股部分红股 8,822,680
股转让给深圳市振业股份有限公司，转让后深圳市建设（集团）公司和深圳市振业（集团）股份
63
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
有限公司分别持有本公司股权 62.8%和 8.25%。
1996 年 6 月 30 日，本公司经深圳市证券管理办公室深证办复(1996)34 号文批准，按每 10
股送 3 股的比例向股东派送红股计 32,091,000 股。至此，本公司总股份为 139,061,000 股，总股
本为人民币 139,061,000.00 元。
1997 年 2 月 13 日，本公司经中国证券监督管理委员会证监上字(1997)4 号文批准，同意本公
司向全体股东配售 31,984,030 股普通股，其中向发起人股股东配售 20,086,019 股，向法人股股
东配售 2,637,981 股，向社会公众股股东（含高级管理人员）配售 9,260,030 股。至此，本公司
总股份为 171,045,030 股，总股本为人民币 171,045,030.00 元。
1997 年 6 月 23 日，本公司经深圳市证券监督管理办公室深证办复(1997)61 号文批准按每 10
股送 4 股红股的比例向股东派送红股计 68,418,010 股。至此，本公司总股份为 239,463,040 股，
总股本为人民币 239,463,040.00 元。
1996 年 12 月 16 日，经深圳市国有资产管理办公室以深国资办(1996)150 号文批准，本公司
完成了对深圳市金众(集团)股份有限公司(现更名为“深圳市建工集团股份有限公司”)和深圳市第四
建筑工程公司(现更名为“深圳市越众(集团)股份有限公司”)的资产重组和收购，并经深国资办
(1997)197 号文批准成立长城地产企业集团，本公司更名为深圳市长城地产(集团)股份有限公司，
并于 1997 年 10 月 23 日经深圳市工商行政管理局批准变更登记。
2004 年 4 月 30 日，本公司控股股东深圳市建设投资控股公司将其持有的本公司 67,049,651
股国有股（占本公司总股本 28%）分别转让给江西联泰实业有限公司 44,795,872 股国有股（占本
公司总股本 18.71%）和深圳市联泰房地产开发有限公司 22,253,779 股国有股（占本公司总股本
9.29%）；2004 年 11 月 1 日，经国务院国有资产监督管理委员会以国资产权（2004）991 号文批
复同意本次转让并于 2004 年 12 月 15 日在中国证券登记结算有限公司深圳分公司办理完过户手
续。
2004 年 10 月 13 日，根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会深国资委（2004）223
号《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》，本公司控股股东深圳市建设投资控股公司与深圳
市投资管理公司、深圳市商贸控股公司重组合并为新成立的深圳市投资控股有限公司。2004 年 10
月 26 日，深圳市人民政府国有资产监督管理委员会以深国资委（2004）254 号《关于市创新投资
集团有限公司等企业划归市国资委直接监管的通知》决定，将原由深圳市建设投资控股公司持有
的本公司国有股权划归深圳市国资委持有，由深圳市国资委直接监管，履行出资人的职责。划转
后，深圳市人民政府国有资产监督管理委员会持有本公司 83,333,496 股国有股（占本公司总股本
34.80%）。2005 年 7 月 11 日，国务院国有资产监督管理委员会以国资产权（2005）689 号《关
于深圳市农产品股份有限公司等 18 家上市公司国有股划转的批复》同意深圳市人民政府批准的本
次国有股权划转方案。2005 年 10 月 11 日，中国证券监督管理委员会以证监公司字（2005）102
号《关于同意深圳市人民政府国有资产监督管理委员会公告<深圳市长城地产（集团）股份有限公
司收购报告书>并豁免其要约收购义务的批复》批准本次收购并豁免要约收购义务。2006 年 8 月
14 日，上述国有股划转手续已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
2005 年 6 月 30 日，本公司出售了深圳市金众(集团)股份有限公司和深圳市越众(集团)股份有
限公司，成功完成主辅分离。2005 年 9 月 28 日，经深圳市工商行政管理局批准，公司更名为深
圳市长城投资控股股份有限公司。
2006 年 7 月 24 日，经本公司股权分置改革相关股东会议决议，表决通过了《深圳市长城投
资控股股份有限公司股权分置改革方案》，该改革方案要点为：（1）以方案实施股权登记日（2006
年 7 月 13 日）的公司总股本为基础，由本公司非流通股股东深圳市建设投资控股公司、深圳市振
业（集团）股份有限公司向方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东按比例支付其所持有
的 14,960,573 股公司股份，使流通股股东每 10 股获送 2.158 股股份；（2）由本公司非流通股股
东江西联泰实业有限公司和深圳市联泰房地产开发有限公司向方案实施股权登记日登记在册的全
体流通股股东按比例支付人民币 61,295,303 元现金,使流通股股东每 10 股获送人民币 8.841 元。
综合以上对价安排，以进入股改程序停牌前最后一个交易日（2006 年 6 月 16 日）的收盘价人民
币 10.50 元折算，流通股股东每 10 股相当于获送 3 股股份。自股权分置改革方案实施后首个交易
日（2006 年 9 月 1 日）起，本公司非流通股股东持有的非流通股份即获得上市流通权。
2008 年 12 月 31 日，由于江西联泰进行公司分立，其持有本公司的股份已全部过户到南昌联
泰投资有限公司（以下简称“南昌联泰”）名下，江西联泰不再持有本公司股份。
2013 年 6 月 9 日，深圳市国资委与深圳市中洲房地产有限公司(2015 年 7 月 16 日更名为深
圳市中洲置地有限公司，以下简称“中洲房地产”或“中洲置地”)签署了《股份转让协议》，由中洲房
地产以人民币 28.80 元/股受让深圳市国资委持有的本公司 47,293,950 股股份(占公司总股本的
19.75%)(以下简称“本次转让”)。本次转让完成后，深圳市国资委持有公司 10.00%股份，不再是公
司第一大股东；南昌联泰投资有限公司及其一致行动人深圳市联泰房地产开发有限公司合计持有
公司 28%股份，为公司第一大股东。中洲房地产此前持有本公司 4.04%股份，本次转让完成后中
洲房地产持有本公司 23.79%股份，成为公司第二大股东。
2013 年 7 月 9 日，深圳市远致投资有限公司与深圳市国资委签订了《国有产权无偿划转协议》，
根据协议，深圳市国资委拟将其持有的 23,945,357 股本公司股份（占本公司总股本的 10%）无偿
划转至深圳市远致投资有限公司名下。
2013 年 8 月 16 日，深圳市国资委收到国务院国有资产监督管理委员会国资产权〔2013〕780
号《关于深圳市长城投资控股股份有限公司股份转让及无偿划转有关问题的批复》，同意深圳市国
资委将所持有的 47,293,950 股本公司股份（占总股本的 19.75%）转让给中洲房地产；同意深圳
市国资委将所持有的 23,945,357 股本公司股份（占总股本的 10%）无偿划转给深圳市远致投资有
限公司。中洲房地产及深圳市远致投资有限公司于 2013 年 9 月 18 日在中国证券登记结算有限责
任公司深圳分公司办理完毕股份转让过户手续。本次股份过户完成后，深圳市国资委不再直接持
有本公司股份，中洲房地产累计持有本公司股份 56,970,503 股，占公司总股本的 23.79%；深圳
市远致投资有限公司累计持有本公司股份 24,068,942 股，占公司总股本的 10.05%。
2013 年 10 月 28 日至 2013 年 11 月 5 日间，中洲房地产通过深圳证券交易系统集中竞价和
大宗交易方式累计买入 11,212,000 股公司股份（占公司股份总额的 4.68%）。截至 2013 年 12 月
65
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
31 日，中洲房地产合计持有本公司股份 68,217,403 股，占公司股份总额的 28.49%，为公司第一
大股东。
2013 年 12 月 9 日，公司股东南昌联泰投资有限公司过深圳证券交易所以大宗交易的方式减
持其所持有的 11,000,000 股本公司股份转让给三位自然人股东。本次减持后南昌联泰投资有限公
司与其一致行动人深圳市联泰房地产开发有限公司合计持有本公司股份 56,049,651 股,占公司股
本总额的 23.41%。
2014 年 3 月 4 日，公司股东大会通过公司名称变更为深圳市中洲投资控股股份有限公司的股
东会决议，并于 2014 年 3 月 7 日完成工商变更登记。
2014 年 6 月 12 日，本公司实施经 2014 年 4 月 18 日召开的 2013 年度股东大会及 2014 年 5
月 28 日召开的 2014 年第三次临时股东大会审议通过的公司 2013 年年度权益分派方案，以每 10
股送红股 10 股的比例向股东送红股计 239,463,040 股。至此，本公司总股份为 478,926,080 股，
总股本为 478,926,080.00 元。
2015 年 9 月 7 日，本公司向姚日波等 11 名公司董事、高级管理人员和 42 名核心技术（业务）
人员等激励对象授予限制性股票 9,308,900 股，授予价格为 10.56 元/股。本次限制性股票授予前
本公司总股本为 478,926,080 股，本次限制性股票授予后股本增至 488,234,980 股，经瑞华会计
师事务所（特殊普通合伙）以瑞华验字【2015】48330007 号验资报告验证，并于 2015 年 12 月
15 日完成工商变更登记。
2015 年 11 月 3 日，中国证监会以证监许可[2015]2482 号《关于核准深圳市中洲投资控股股
份有限公司非公开发行股票的批复》核准公司非公开发行不超过 176,834,660 股新股。本次非公
开发行的发行对象为本公司控股股东中洲置地，认购本次发行的全部 176,834,659 股股票。本次
非公开发行前本公司总股本为 488,234,980 股，本次非公开发行后股本增至 665,069,639 股，已
经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）以瑞华验字【2015】48330013 号验资报告验证，并于 2016
年 3 月 29 日完成工商变更登记。
2016 年 3 月 25 日公司董事会审议通过回购注销已离职股权激励对象已获授但尚未解锁的限
制性股票共计 238,500 股的董事会决议。本次回购注销前本公司总股本为 665,069,639 股，本次
回购注销完成后减至 664,831,139 股，已经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）以瑞华验字【2016】
48400007 号验资报告验证，并于 2016 年 6 月 16 日完成工商变更登记。
截止 2016 年 6 月 30 日，本公司控股股东中洲置地持有本公司股份 314,917,359 股，占公司
总股本 47. 37%。
4、本公司本年度合并范围情况
本公司 2016 年度 1-6 月纳入合并范围的子公司共 40 户，详见本附注八“在其他主体中的权益”。
本公司本年度合并范围比上年度增加 10 户，详见本附注七“合并范围的变更”。
5、财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
本财务报表业经本公司董事会于 2016 年 8 月 26 日决议批准报出。
二、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企
业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、于 2006 年 2 月 15
日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相
关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披
露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2014 年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。本财务报表均以历史
成本为计量基础。持有待售的非流动资产，按公允价值减去预计费用后的金额，以及符合持有待
售条件时的原账面价值，取两者孰低计价。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值
准备。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2016 年 6 月
30 日的财务状况及 2016 年度 1-6 月的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司的财务报
表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开发行证券的公司信息披露编
报规则第 15 号－财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
四、重要会计政策和会计估计
本公司及各子公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，确定具体会计政
策和会计估计。关于管理层所作出的重大会计判断和估计的说明，请参阅附注四、31“重大会计判
断和估计”。
1、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公
司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。
本公司的子公司深圳圣廷苑酒店有限公司、深圳市香江置业有限公司中洲万豪酒店分公司、
深圳市圣廷苑酒店管理有限公司、深圳市圣廷苑物业管理有限公司、深圳市中洲物业管理有限公
司、深圳市长城投资控股有限公司、深圳市中洲资本有限公司（2016 年 2 月 24 日由深圳市长盛
实业发展有限公司更名而来）主要从事酒店经营管理、物业租赁管理、投资实业等业务, 以 12 个
月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。本公司及其他子公司主要从事
房地产开发或建筑施工行业，正常营业周期超过一年，以营业周期作为资产和负债的流动性划分
标准。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
3、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人
民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定港币为其
记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。构成企
业合并至少满足：一是取得对另一个或多个企业（或业务）的控制权；二是所合并的企业必须构
成业务。如果购买方取得了对另一个或多个企业的控制权，而被购买方并不构成业务，则该交易
不形成企业合并。
购买方取得了不形成业务的一组资产或净资产时，将购买成本按购买日所取得各项可辩认资
产、负债的相对公允价值基础进行分配。当一组资产或净资产中存在占据绝对比重的具有不可替
代性的特定可辨认资产且被购买方的未来现金流量也高度依赖于该特定可辨认资产时，将购买成
本扣除其他可辨认资产的公允价值后的剩余金额，全部计入该项特定的可辨认资产。
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为
同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一
方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权
的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面
价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；资
本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合
并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与
合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付
出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律
服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行
的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及
的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况
的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合
并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买
日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以
及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价
值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未
予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，
预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税
资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企
业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释
第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》第五十一条
关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5（2）），判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。
属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注四、13“长期股权投资”进行会计处理；不
属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成
本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，
在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基
础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产
导致的变动中的相应份额以外，其余转入当期投资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价
值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方
的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净
负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
5、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，
通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金
额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重
新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；
从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流
量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债
表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当
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地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制
下企业合并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现
金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司
的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子
公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数
股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东
权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的
亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其
在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去
按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧
失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与
被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量
设定受益计划净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩
余股权按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确
认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、13“长期股权投资”或本附注四、9“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股
权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条
款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进
行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达
成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看
是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易
视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、13、
（2）④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的
原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各
项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次
处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合
收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
6、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中
享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本公司享有该
安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享
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有权利的合营安排。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、13（2）②“权益法核算的长期股
权投资”中所述的会计政策处理。
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本
公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产
生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本公司单独所发生的费用，
以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经
营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同
经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产
减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本
公司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。
7、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短
（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很
小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银行公布的当
日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑
换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，
除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本
化的原则处理；②用于境外经营净投资有效套期的套期工具的汇兑差额（该差额计入其他综合收
益，直至净投资被处置才被确认为当期损益）；以及③可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外
的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，
因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益；处置境外经营时，转入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额
计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记
账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损
益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，
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因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，
计入处置当期损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，
采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时
的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。期初未分配利
润为上一年折算后的期末未分配利润；期末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折
算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为
其他综合收益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境
外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动
对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
期初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外
经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有
者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权
时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。
在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，
按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
9、金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和金融负债在
初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，
相关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确
认金额。
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一
项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价
值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，
且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估
值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使
用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确认时划分
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项以及可
供出售金融资产。
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①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主要是为了
近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明本公司近
期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍
生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的
权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的相关利得
或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，
对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价
并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变
动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
②持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生
金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销
时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际利率计算其
摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债在预期存续期间或
适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预计未来现
金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同各方之间支付或收取的、
属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。
③贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司划分为贷款
和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销
时产生的利得或损失，计入当期损益。
④可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照其摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已偿还的本
金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计
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摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工具投资的期末成本为其初始取得成
本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值损
失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认为其他综合收益，在
该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可
靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，
按照成本进行后续计量。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入投资收益。
（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负债表日对其
他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，单独
进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生
减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融
资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征
的金融资产组合中进行减值测试。
①持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金额确
认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值
已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，金融资产转回
减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
②可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌时，表明该
可供出售权益工具投资发生减值。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失予
以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、
当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失
后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资的减值损失转回确认为
其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并
须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；③该金融资
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产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃
了对该金融资产控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融
资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对
价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止
确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分
的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融
资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，
不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则
继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融
负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值的
变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
②其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具
结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行
后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
③财务担保合同及贷款承诺
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指
定为以公允价值计量且其变动计入损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，以公允价值进行初
始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第 13 号—或有事项》确定的金额和初始确认金额扣除
按照《企业会计准则第 14 号—收入》的原则确定的累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续计
量。
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（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。本公司
（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与
现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非
现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（7）衍生工具及嵌入衍生工具
衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。除指定
为套期工具且套期高度有效的衍生工具，其公允价值变动形成的利得或损失将根据套期关系的性
质按照套期会计的要求确定计入损益的期间外，其余衍生工具的公允价值变动计入当期损益。
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产或金融负债，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系，且与嵌入衍
生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作为
单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独计
量，则将混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
（8）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同
时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相
互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，
不予相互抵销。
（9）权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行
（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司不确认权益工具的公允价
值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少股东权益。本公司不确认权益
工具的公允价值变动额。
10、应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款等。
（1）坏账准备的确认标准
本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明应收款项发
生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反合同条款（如偿付利息
或本金发生违约或逾期等）；③债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；④其他表明应收款项发生
减值的客观依据。
（2）坏账准备的计提方法
①单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
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本公司单项金额为人民币 100 万元以上的应收款项确认为单项金额重大的应收款项。
本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金融资产，包
括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减值损失的应收款
项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。
②按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法
A．信用风险特征组合的确定依据
本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信用风险特征
的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款
偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量测算相关。
不同组合的确定依据：
项目 确定组合的依据
对经单独测试未减值的应收款项，采用账龄分析法，按应收款项
账龄组合
的账龄和规定的提取比例确认减值损失，计提坏账准备。
B．根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法
按组合方式实施减值测试时，坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似信用风险特征（债
务人根据合同条款偿还欠款的能力）按历史损失经验及目前经济状况与预计应收款项组合中已经
存在的损失评估确定。
不同组合计提坏账准备的计提方法：
项目 计提方法
对经单独测试未减值的应收款项，采用账龄分析法，按应收款项
账龄组合
的账龄和规定的提取比例确认减值损失，计提坏账准备。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收计提比例（%）
1 年以内（含 1 年，下同） 1 1
1-2 年 10 10
2-3 年 30 30
3 年以上 50 50
③单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项金额不重大的应收款项是指期末余额在 100 万元以下，账龄在 1 年以上的应收账款和其
他应收款。
单项金额不重大但单项计提坏账准备的计提方法：资产负债表日，公司对单项金额不重大但
单项计提坏账准备的应收款项，根据其预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）按
原实际利率折现的现值低于其账面价值的差额，确认为减值损失，计入当期损益。
（3）坏账准备的转回
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如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原
确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值
准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
11、存货
（1）存货的分类
存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发
产品和拟开发土地。非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品等。
（2）存货取得和发出的计价方法
①已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售或出租
为开发目的的物业；拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。拟开
发土地在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发时，将分期开发用地部分转
入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发土地当中。
②房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借款费用，
亦计入房地产开发产品成本；公共配套设施费按实际完工成本计入在建开发产品，如果一个配套
设施存在多个房地产项目受益，则根据其可销售面积按比例分摊；质量保证金根据合同规定之金
额计入完工开发产品成本，同时计入应付账款，待保证期满后实际支付。
③各类存货的购入与入库按实际成本计价；原材料、库存商品的发出按加权平均法计价，低
值易耗品的领用采用五五摊销法计价，开发产品的发出按个别认定法计价。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
期末，存货按成本与可变现净值孰低法计价。
存货可变现净值的确定：产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，以该
存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的
材料存货，以所生产的产品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相
关税费后的金额，确定其可变现净值。
存货跌价准备的计提方法：资产负债表日，按单个存货可变现净值低于账面价值的差额计提
存货跌价准备，计入当期损益。确定存货的可变现净值时，以资产负债表日取得最可靠的证据估
计的售价为基础并考虑持有存货的目的，资产负债表日至财务报告批准报出日之间存货售价发生
波动的，如有确凿证据表明其对资产负债表日存货已经存在的情况提供了新的或进一步的证据，
作为调整事项进行处理；否则，作为非调整事项。
（4）存货的盘存制度为永续盘存制。
12、划分为持有待售资产
若某项非流动资产在其当前状况下仅根据出售此类资产的惯常条款即可立即出售，本公司已
就处置该项非流动资产作出决议，已经与受让方签订了不可撤销的转让协议，且该项转让将在一
年内完成，则该非流动资产作为持有待售非流动资产核算，自划分为持有待售之日起不计提折旧
或进行摊销，按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低计量。持有待售的非流动资产
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包括单项资产和处置组。如果处置组是一个《企业会计准则第 8 号——资产减值》所定义的资产
组，并且按照该准则的规定将企业合并中取得的商誉分摊至该资产组，或者该处置组是资产组中
的一项经营，则该处置组包括企业合并中所形成的商誉。
被划分为持有待售的单项非流动资产和处置组中的资产，在资产负债表的流动资产部分单独
列报；被划分为持有待售的处置组中的与转让资产相关的负债，在资产负债表的流动负债部分单
独列报。
某项资产或处置组被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售的非流动资产的确认条件，
本公司停止将其划归为持有待售，并按照下列两项金额中较低者进行计量：（1）该资产或处置组
被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划归为持有待售的情况下原应确认的折
旧、摊销或减值进行调整后的金额；（2）决定不再出售之日的可收回金额。
13、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期
股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为可供出
售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其会计政策详见附注四、
9“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须
经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经
营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益在最终控
制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投
资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；
资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并
方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，
按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差
额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被
合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一
揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在
合并日按照应享有被合并方股东权益/在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股
权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上
合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，
调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其
他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投
资的初始投资成本，合并成本包括包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证
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券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并
的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制
权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新
增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益
法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公
允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理
费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股
权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的
公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面
价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税
金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同
控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》
确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益
法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资
的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润
外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分
派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除
净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并
计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认
资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策
及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行
调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易，
投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分
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予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于
所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投
资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的
初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企
业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。
本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》
的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对
被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的
义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润
的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于本公司 2007 年 1 月 1 日首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合营企业的长
期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直线摊销的金额计入当期
损益。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享
有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公
积不足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处
置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子
公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5、（2）“合并财务报表编制的方
法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计
入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计
入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动
而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资
单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用
与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采
用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有
者权益变动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后
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的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股
权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制
或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日
的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因
采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控
制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而
确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧
失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合
收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处
理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股
权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值
之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权
益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除
净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用
权益法时全部转入当期投资收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子
交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控
制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其
他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
14、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地
使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备
经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且
持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的
经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生
时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致
的政策进行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账
面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无
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形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资
产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，以转换前的
账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，以转换日的公
允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确
认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关
税费后计入当期损益。
15、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量
时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固
定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 15-30 5 3.2-6.3
房屋装修 3-6 0 16.7-33.3
机器设备 5-10 5 9.5-19
运输设备 5-10 5 9.5-19
电子设备 3-10 5 9.5-31.67
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本公司
目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
（4）融资租入固定资产的认定依据及计价方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转
移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资
产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在租赁资产使用寿命内计提折旧，无
法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的
期间内计提折旧。
（5）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠
地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，
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在发生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改
变则作为会计估计变更处理。
16、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使
用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固
定资产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
17、借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费
用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始
资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资
本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进
行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部
分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般
借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当
期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可
销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过 3
个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
18、无形资产
（1）无形资产
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本
公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入
当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权
支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有
关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
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使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累
计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为
会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表
明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的
无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）研究与开发支出
本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支
出计入当期损益：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形
资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出
售该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
（3）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
19、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
20、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对
子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断
是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命
不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值
测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值
损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产
活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可
获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税
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费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按
照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行
折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可
收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生
现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合
并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组
或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账
面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
21、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工福利。其
中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤
保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供
服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中
非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括设定提存计划及设定受益计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保
险、失业保险以及年金等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。本公司聘
请独立精算师根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和
财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的归属期间。于资产负
债表日，本公司将设定受益计划所产生的义务按现值列示，并将当期服务成本计入当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补
偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本
公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，
并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期
职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正
常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计
入当期损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计
处理，除此之外按照设定收益计划进行会计处理。
22、预计负债
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本公司承担的
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现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行
相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到
时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同变成
亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失超过合同
标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。
（2）重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件的情况下，
按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。对于出售部分业务的重组义务，只有在本公司承
诺出售部分业务（即签订了约束性出售协议时），才确认与重组相关的义务。
23、股份支付
（1）股份支付的会计处理方法
股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定
的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
①以权益结算的股份支付
用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值
计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权或解锁的情况下，
在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用/在授
予后立即可行权时，在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
本公司以限制性股票进行股份支付的，职工出资认购股票，股票在达到解锁条件并解锁前不
得上市流通或转让；如果最终股权激励计划规定的解锁条件未能达到，则公司按照事先约定的价
格回购股票。本公司取得职工认购限制性股票支付的款项时，按照取得的认股款确认股本和资本
公积（股本溢价），同时就回购义务全额确认一项负债并确认库存股。
在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权或解锁职工人数变动等后续信
息做出最佳估计，修正预计可行权或解锁的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或
费用，并相应调整资本公积。
用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量，按
照其他方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具
的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，
相应增加股东权益。
②以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允
价值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；如须完成等待
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期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况
的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，
相应增加负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计
入当期损益。
（2）修改、终止股份支付计划的相关会计处理
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工
具公允价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具
在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工
的方式，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或
全部已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权
处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够
选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。
（3）涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理
涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易，结算企业与接受服务企业中其一在
本公司内，另一在本公司外的，在本公司合并财务报表中按照以下规定进行会计处理：
①结算企业以其本身权益工具结算的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；除
此之外，作为现金结算的股份支付处理。
结算企业是接受服务企业的投资者的，按照授予日权益工具的公允价值或应承担负债的公允
价值确认为对接受服务企业的长期股权投资，同时确认资本公积（其他资本公积）或负债。
②接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的，将该股份支付交易
作为权益结算的股份支付处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企业职工的并非其本身权益
工具的，将该股份支付交易作为现金结算的股份支付处理。
本公司内各企业之间发生的股份支付交易，接受服务企业和结算企业不是同一企业的，在接
受服务企业和结算企业各自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和计量，比照上述原则处
理。
24、优先股、永续债等其他金融工具
（1）永续债和优先股等的区分
本公司发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：
①该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换
金融资产或金融负债的合同义务；
②如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，则
不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，则本公司只能通过以
固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。
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除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本公司发行的其他金融工具应归类为金融
负债。
本公司发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项负债，按实
际收到的金额扣除负债成分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工具”。发行复合金融工具发生
的交易费用，在负债成分和权益成分之间按照各自占总发行价款的比例进行分摊。
（2）永续债和优先股等的会计处理方法
归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、利得或损失，
以及赎回或再融资产生的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用（参见本附注四、17“借款
费用”）以外，均计入当期损益。
归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，
本公司作为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本公司对权益工具持有方的分配作
为利润分配处理。
本公司不确认权益工具的公允价值变动。
25、收入
收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的
经济利益的总流入。
公司按以下规定确认营业收入实现，并按已实现的收入计入当期损益。
（1）开发产品销售收入确认
销售合同已经签订，合同约定的完工开发产品移交条件已经达到，公司已将完工开发产品所
有权上的主要风险和报酬转移给买方，相关的收入已经收取或取得了收款的凭据，该项销售的成
本能可靠地计量时，确认为营业收入的实现。实务操作中，本公司确定房地产销售收入的确认必
须同时满足以下五项具体条件：
A、销售合同已经签订并合法生效；B、房地产项目已向当地政府建设主管部门取得房地产建
设工程项目竣工验收备案收文回执和/或住宅交付使用许可证等类似文件；C、向业主发出入伙通
知和/或公告后，已向该业主实际交付房产或合同约定的交房日届满；D、根据合同约定公司已收
讫房款，或首期款收讫的同时办好按揭手续；E、公司根据实际情况已适当预计该房产项目总建造
成本，同时基于项目竣工面积查丈报告合理确定可销售面积。
（2）开发产品租赁收入确认
本公司采用直线法将收到的租金在租赁期内确认为收入；或有租金在其实际发生时确认为收
入。
（3）工程施工收入确认
提供的劳务在同一年度开始并完成的，在完成劳务时确认营业收入的实现；如劳务的开始和
完成分属不同的会计年度，在劳务总收入和总成本能够可靠计量、与交易相关的价款能够流入公
司、劳务的完成程度能够可靠地确定时，按完工百分比法，确认劳务收入的实现。
完工百分比以累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
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如果提供劳务的结果不能可靠地估计，区别以下情况处理：合同成本能够收回的，合同收入
根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成本在其发生的当期确认为费用；合同成本不可能
收回的，在发生时立即确认为费用，不确认收入。
如果合同预计总成本将超过合同预计总收入，将预计损失立即确认为当期费用。
（4）商品销售确认
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再对该商品实施继续管理权和
实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的凭据，与销售该商品的有关成本能可靠地计量，
确认营业收入的实现。
（5）让渡资产使用权收入确认
让渡资产使用权在相关经济利益很可能流入企业且收入金额能够可靠计量时确认收入。
让渡资产使用权收入金额的确定：
1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定；
2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
26、政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为所有者投
入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。本公司将所取得的用
于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补助；其余政府补助界定
为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与
收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：（1）政府文件明确了补助所针对的特定项目的，
根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对
该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对用途仅作一般
性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照
公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，
直接计入当期损益。
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿
证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计
量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：（1）应收补助款的金额已经过有权政府
部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理测算，且预计其金
额不存在重大不确定性；（2）所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的
规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何
符合规定条件的企业均可申请），而不是专门针对特定企业制定的；（3）相关的补助款批文中已明
确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其可在规
定期限内收到；（4）根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件（如有）。
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与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配计入当期损
益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确认为递延收益，并在确
认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费用和损失的，直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超
出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
27、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算
的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据
有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按
照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采
用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额
（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有
关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，
如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，
也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产
生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产
生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未
来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予
确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异
的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款
抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关
资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的
应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获
得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计
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入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期
所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公
司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延
所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相
关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净
额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所
得税负债以抵销后的净额列报。
28、租赁
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转
移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
（1）本公司作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始直
接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（2）本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始直
接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损
益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（3）本公司作为承租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作
为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资
费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的初始直接费用也计
入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长
期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于实际发生
时计入当期损益。
（4）本公司作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的
入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值
之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额分别长期债权
和一年内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于实际发生
时计入当期损益。
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29、其他重要的会计政策和会计估计
（1）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或划归为持有待售的、在经营和编制财
务报表时能够单独区分的组成部分：①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；
②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；③该组成
部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
终止经营的会计处理方法参见本附注四、12“划分为持有待售资产”相关描述。
（2）回购股份
股份回购中支付的对价和交易费用减少股东权益，回购、转让或注销本公司股份时，不确认
利得或损失。
转让库存股，按实际收到的金额与库存股账面金额的差额，计入资本公积，资本公积不足冲
减的，冲减盈余公积和未分配利润。注销库存股，按股票面值和注销股数减少股本，按注销库存
股的账面余额与面值的差额，冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。
（3）资产证券化
本公司将部分资产（“信托财产”）证券化，将资产信托给特定目的实体，由该实体向投资者发
行优先级资产支持证券，本公司持有次级资产支持证券，次级资产支持证券在优先级资产支持证
券本息偿付完毕前不得转让。本公司作为资产服务商，提供资产维护和日常管理、年度资产处置
计划制定、制定和实施资产处置方案、签署相关资产处置协议和定期编制资产服务报告等服务；
同时本公司作为流动性支持机构，在优先级资产支持证券的本金未能得到足额偿付时提供流动性
支持，以补足利息或本金的差额。信托财产在支付信托税负和相关费用之后，优先用于偿付优先
级资产支持证券的本息，全部本息偿付之后剩余的信托财产作为次级资产支持证券的收益，归本
公司所有。本公司实际上保留了信托财产几乎所有的风险和报酬，故未对信托财产终止确认；同
时，本公司对特定目的实体具有实际控制权，已经将其纳入合并财务报表范围。
在运用证券化金融资产的会计政策时，本公司已考虑转移至其他实体的资产的风险和报酬转
移程度，以及本公司对该实体行使控制权的程度：
- 当本公司已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司予以终止确认该金融资
产；
- 当本公司保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司继续确认该金融资产；
- 如本公司并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本公司考虑对该金融资
产是否存在控制。如果本公司并未保留控制权，本公司终止确认该金融资产，并把在转移中产生
或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本公司保留控制权，则根据对金融资产的继续涉
入程度确认金融资产。
30、重要会计政策、会计估计的变更
（1）会计政策变更
本报告期内无会计政策变更。
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（2）会计估计变更
本报告期内无会计估计变更。
31、重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量
的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去
的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、
资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的
实际结果可能与本公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面
金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响
变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变
更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
（1）坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收账款减值是基于评估应收
账款的可收回性。鉴定应收账款减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将
在估计被改变的期间影响应收账款的账面价值及应收账款坏账准备的计提或转回。
（2）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧
和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现
净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事
项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间
影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
（3）金融工具公允价值
对不存在活跃交易市场的金融工具，本公司通过各种估值方法确定其公允价值。这些估值方
法包括贴现现金流模型分析等。估值时本公司需对未来现金流量、信用风险、市场波动率和相关
性等方面进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性，其变化会对金融工具的
公允价值产生影响。
（4）可供出售金融资产减值
本公司确定可供出售金融资产是否减值在很大程度上依赖于管理层的判断和假设，以确定是
否需要在利润表中确认其减值损失。在进行判断和作出假设的过程中，本公司需评估该项投资的
公允价值低于成本的程度和持续期间，以及被投资对象的财务状况和短期业务展望，包括行业状
况、技术变革、信用评级、违约率和对手方的风险。
（5）非金融非流动资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。
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对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测
试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来
现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市
场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及
计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相
关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未
来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司需要预计未来资产组或
者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
（6）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提
折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用
寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生
重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（7）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认
递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，
结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（8）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部
分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初
估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
（9）预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延迟交货违
约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行该等现时义务很可
能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履行相关现时义务所需支出的最佳估
计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判断。在进行判断过
程中本公司需评估该等或有事项相关的风险、不确定性及货币时间价值等因素。
其中，本公司会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预计负债。预
计负债时已考虑本公司近期的维修经验数据，但近期的维修经验可能无法反映将来的维修情况。
这项准备的任何增加或减少，均可能影响未来年度的损益。
（10）土地增值税
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
本公司根据国税发[2006]187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有
关问题的通知》基于清算口径累计计提了土地增值税准备金，考虑到土地增值税有可能受到各地
税务局的影响，实际上的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额，估计额的任何增减变
动都会影响以后年度的损益。
（11））限制性股票等待期内发放现金股利
对授予限制性股票激励对象因获授但尚未解锁的可撤销的现金股利，本公司需合理估计未来
解锁条件的满足情况，该估计与进行股份支付会计处理时在等待期内每个资产负债表日对可行权
权益工具数量进行的估计应当保持一致。对于预计未来可解锁限制性股票持有者，公司应分配给
限制性股票持有者的现金股利作为利润分配并同时冲减库存股；对于预计未来不可解锁限制性股
票持有者，公司应分配给限制性股票持有者的现金股利冲减相关的负债。后续信息表明不可解锁
限制性股票的数量与以前估计不同的，作为会计估计变更处理，直到解锁日预计不可解锁限制性
股票的数量与实际未解锁限制性股票的数量一致。
五、税项
主要税种及税率
税种 具体税率情况
建筑、不动产租赁服务、销售不动产增值税率11%；酒店餐饮、物业管
理等生活服务增值税率6%；有形动产租赁服务、商品销售增值税率17%，
按照销售额和增值税税率计算销项税额，并扣除当期允许抵扣的进项税
增值税* 额后的差额计缴增值税。
房地产老项目、建筑工程老项目选择简易计税方法的，销售不动产按销
售额和5%的增值税率计缴；建筑施工服务按销售额和3%的增值税率计
缴。
按开发产品销售收入、物业租赁收入、酒店餐饮收入、仓储租金收入和
营业税*
物业管理收入5%计缴营业税；按工程施工收入3%计缴营业税。
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的1%~7%计缴。
教育费附加 按实际缴纳的流转税的3%计缴。
地方教育费附加 按实际缴纳的流转税的2%计缴。
企业所得税 按应纳税所得额的25%计缴。
房产税 房产原值的70%余值的1.2%计缴。
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额30-60%计缴。
*根据财政部、国家税务总局财税【2016】36 号文《财政部国家税务总局关于全面推开营业
税改征增值税试点的通知》的规定，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增
值税试点，建筑业、房地产行业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由
缴纳营业税改为缴纳增值税。
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存在不同企业所得税税率的纳税主体
纳税主体名称 所得税税率
中洲投资控股（香港）有限公司 16.5%
中洲控股管理有限公司 16.5%
EVER REALITY LIMITED 16.5%
中洲（火炭）有限公司 16.5%
祥 铭 投 资 有 限公 司 （ Wealth Famous Investment
16.5%
Limited）
时骏有限公司（Century Shiner Limited） 16.5%
六、合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，期初指 2016 年 1 月 1 日，期
末指 2016 年 6 月 30 日。
1、货币资金
项目 期末余额 期初余额
库存现金 1,500,113.90 1,530,417.34
银行存款 3,024,507,700.93 2,249,346,823.72
其他货币资金 860,231,853.56 973,554,556.57
合计 3,886,239,668.39 3,224,431,797.63
其中：存放在境外的款项总额 278,209,330.70 37,724,978.95
注：其他货币资金主要系信用证保证金存款，金额为人民币 844,670,356.19 元，该保证金不
作为现金及现金等价物。
2、应收账款
（1）应收账款分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提
- - - - -
坏账准备的应收款项
按信用风险特征组合计提
94,215,879.53 99.32 1,216,966.26 1.29 92,998,913.27
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计
644,248.91 0.68 644,248.91 100.00 -
提坏账准备的应收款项
合计 94,860,128.44 100.00 1,861,215.17 1.96 92,998,913.27
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
（续）
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏
- - - - -
账准备的应收款项
按信用风险特征组合计提坏
82,459,437.42 99.22 1,169,392.82 1.42 81,290,044.60
账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提
644,248.91 0.78 644,248.91 100.00 -
坏账准备的应收款项
合计 83,103,686.33 100.00 1,813,641.73 2.18 81,290,044.60
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 91,777,552.86 917,775.53 1.00
1至2年 2,299,931.51 229,993.15 10.00
3 年以上 138,395.16 69,197.58 50.00
合计 94,215,879.53 1,216,966.26 1.29
（2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本 公 司 本 年 计 提 应 收 账 款 坏 账 准 备 109,616.39 元 ； 本 年 收 回 或 转 回 坏 账 准 备 金 额
62,042.95 元。
（3）本年实际核销的应收账款情况
本公司本年无核销应收账款的情况。
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为 27,601,928.22 元，占应收
账款年末余额合计数的比例为 29.10%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额为 276,019.28 元。
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
本公司报告期无因金融资产转移而终止确认的应收账款的情况。
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
本公司报告期无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额的情况。
3、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
1 年以内 17,681,552.05 34.47 284,939,861.99 89.73
1至2年 28,472,928.02 55.51 27,722,400.66 8.73
2至3年 240,350.00 0.47 2,150,000.00 0.68
3 年以上 4,903,027.00 9.56 2,753,027.00 0.86
合计 51,297,857.07 100.00 317,565,289.65 100.00
注：账龄超过 1 年且金额重要的预付款项 33,616,305.02 元，主要包括:（1）公司根据合同预
付广东滨都律师事务所办理“黄金台山庄”合同纠纷抗诉和再审事宜的前期办案费 2,200 万元；2）
预付深圳市福田区住房和建设局购买企业人才住房款 7,324,598 元；（3）预付圣廷苑酒店地下商
业空间连接的相关规划、工程费 487 万元。由于至今尚未到双方结算期，作为预付款项列报。
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
本公司按预付对象归集的期末余额前五名预付账款汇总金额为 41,560,629.28 元，占预付
账款期末余额合计数的比例为 81.02%。
4、应收股利
（1）应收股利情况
被投资单位 期末余额 期初余额
深圳市建工集团股份有限公司 13,000,000.00 16,102,779.40
合计 13,000,000.00 16,102,779.40
（2）重要的账龄超过 1 年的应收股利
项目（或被投资单位） 期末余额 账龄 未收回原因 是否发生减值及其判断依据
深圳市建工集团股份有限公司 13,000,000.00 2 至 3 年 收回中 否
合计 13,000,000.00
5、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准
27,589,863.08 3.01 27,589,863.08 100.00 -
备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准
885,218,576.08 96.61 47,286,739.91 5.34 837,931,836.17
备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏账
3,473,369.57 0.38 3,473,369.57 100.00 -
准备的其他应收款
合计 916,281,808.73 100.00 78,349,972.56 8.55 837,931,836.17
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
（续）
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准
27,589,863.08 25.05 27,589,863.08 100.00 -
备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准
79,123,129.61 71.84 9,830,263.08 12.42 69,292,866.53
备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏账
3,422,544.57 3.11 3,422,544.57 100.00 -
准备的其他应收款
合计 110,135,537.26 100.00 40,842,670.73 37.08 69,292,866.53
① 期末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
期末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
该公司已吊销，预计无法收
深圳市长城商场 1,957,045.80 1,957,045.80 100.00
回
该公司已吊销，预计无法收
深圳市翠宝大酒楼有限公司 4,722,969.55 4,722,969.55 100.00
回
该公司已吊销，预计无法收
深圳市建设集团投资公司 5,065,654.05 5,065,654.05 100.00
回
深圳新世纪酒店有限公司 6,280,000.00 6,280,000.00 100.00 合作终止，预计无法收回
履约保证金已逾期，无法收
成都市高新区管委会 1,000,000.00 1,000,000.00 100.00
回
深圳市华电房地产有限公司原股东 8,564,193.68 8,564,193.68 100.00 股权已转让，预计无法收回
合计 27,589,863.08 27,589,863.08 — —
②组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 783,628,859.21 7,836,288.59 1.00
1至2年 24,414,565.58 2,441,456.56 10.00
2至3年 7,821,694.20 2,327,273.23 30.00
3 年以上 69,353,457.09 34,681,721.53 50.00
合计 885,218,576.08 47,286,739.91 5.34
（2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年计提坏账准备金额 10,671,617.46 元；本年收回或转回坏账准备金额 81,247.02 元。
其中：本年坏账准备转回或收回金额重要的其他应收款：
单位名称 转回或收回金额 收回方式
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以应付工程款抵应收垫付工地
汕头市潮阳第一建安总公司 808,863.31
电费
汕头市达濠建筑总公司 以应付工程款抵应收垫付工地
327,761.72
电费
合计 1,136,625.03
（3）本年实际核销的其他应收款情况
本公司本年度无其他应收款核销的情况
（4）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 126,821,982.21 59,343,731.93
押金保证金 785,299,380.05 49,714,494.20
备用金 4,160,446.47 1,077,311.13
合计 916,281,808.73 110,135,537.26
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款期末余 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
额合计数的比例（%） 期末余额
土地竞拍保
上海市规划和国土资源管理局 562,570,000.00 1 年以内 61.40% 5,625,700.00
证金
土地竞拍保
成都市公共资源交易服务中心 150,000,000.00 1 年以内 16.37% 1,500,000.00
证金
三岔湖仁寿景区管委会 往来款 17,244,963.12 3 年以上 1.88% 7,606,859.81
应收押金、
四川三岔湖建设开发有限公司 16,000,000.00 3 年以上 1.75% 8,000,000.00
保证金
长城物业集团股份有限公司 往来款 10,075,420.11 1-2 年 1.10% 714,164.31
合计 — 755,890,383.23 — 82.50% 23,446,724.12
6、存货
（1）存货分类
期末余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
完工开发产品 2,107,518,020.83 2,406,009.54 2,105,112,011.29
在建开发产品 9,868,283,045.18 - 9,868,283,045.18
拟开发土地 6,711,368,484.89 - 6,711,368,484.89
商品、材料、低值易耗品 24,856,974.79 - 24,856,974.79
合计 18,712,026,525.69 2,406,009.54 18,709,620,516.15
（续）
项目 期初余额
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
账面余额 跌价准备 账面价值
完工开发产品 2,659,909,066.86 5,954,873.63 2,653,954,193.23
在建开发产品 9,564,947,201.55 - 9,564,947,201.55
拟开发土地 4,101,751,404.30 - 4,101,751,404.30
商品、材料、低值易耗品 30,815,614.37 - 30,815,614.37
合计 16,357,423,287.08 5,954,873.63 16,351,468,413.45
（2）存货跌价准备
本年增加金额 本年减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
完工开发产品 5,954,873.63 - - 3,548,864.09 - 2,406,009.54
合计 5,954,873.63 - - 3,548,864.09 - 2,406,009.54
（3）存货跌价准备计提依据及本年转回或转销原因
计提存货跌价准备 本年转回存货跌价准备 本年转销存货跌价准备的原
项目
的具体依据 的原因 因
完工开发产品 可变现净值低于账面价值 本期销售结算收入相应转销
（4）完工开发产品
项目 竣工时间 期初数 本期增加 本期减少 期末数
天府长城 123 期住宅 2009 年 5 月 1,756,979.43 - 690,484.54 1,066,494.89
天府长城南熙里 1 期 2006 年 12 月 6,937,990.82 - 6,937,990.82 -
天府长城南熙里 2 期 2013 年 10 月 88,222,056.13 - 13,285,391.76 74,936,664.37
成都半岛城邦 1 期 2010 年 12 月 27,246,203.26 - 2,610,143.09 24,636,060.17
成都半岛城邦 2 期 2011 年 12 月 32,786,351.19 - 5,858,796.06 26,927,555.13
成都半岛城邦 3 期 2013 年 10 月 30,044,061.53 - 990,320.02 29,053,741.51
成都中洲中央城邦 2015 年 12 月 - 1,331,630,700.18 946,342,102.05 385,288,598.13
大连都市阳光 123 期 2010 年 3 月 9,741,107.90 - 5,776,704.15 3,964,403.75
大连香樱谷 2012 年 4 月 5,757,327.70 - - 5,757,327.70
大连香悦山 1 期 2015 年 11 月 86,830,365.90 - 26,919,195.98 59,911,169.92
大连海印长城 2009 年 12 月 31,344,818.74 - 5,901,009.72 25,443,809.02
上海珑湾 1 期 2012 年 8 月 113,395,982.99 - - 113,395,982.99
上海珑湾 2 期住宅 2015 年 12 月 370,528,455.81 - 237,557,641.50 132,970,814.31
上海君廷 1 阶段 2015 年 12 月 1,125,507,594.98 - 898,960,193.13 226,547,401.85
惠州央筑花园 1 期 2014 年 12 月 652,368,336.97 - 84,562,046.62 567,806,290.35
惠州湾上花园 1 阶段 2015 年 12 月 51,452,863.27 - - 51,452,863.27
惠州湾上花园 2 阶段 2016 年 6 月 - 437,752,066.82 85,381,793.59 352,370,273.23
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项目 竣工时间 期初数 本期增加 本期减少 期末数
东莞长城世家 1 期 2008 年 12 月 945,385.62 - - 945,385.62
东莞长城世家 2 期 2011 年 7 月 8,174,804.75 - - 8,174,804.75
深圳里程家园 2011 年 8 月 14,225,003.43 - - 14,225,003.43
其他零星楼盘 2,643,376.44 - - 2,643,376.44
合计 2,659,909,066.86 1,769,382,767.00 2,321,773,813.03 2,107,518,020.83
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（5）在建开发产品
其中：利息
项目 开工时间 预计竣工时间 期初数 本期增加 资本化率（%） 本期减少 期末数
资本化金额
湾上花园 2011.11 2016.03 1,164,144,686.11 100,410,329.47 3,419,433.68 6.65 437,752,066.82 826,802,948.76
惠州央筑花园 2 期 D 区 2015.06 2017.09 129,938,051.00 93,409,306.18 619,096.99 6.08 - 223,347,357.18
惠州天御花园 C 区 1 2015.06 2017.04 269,347,750.79 125,775,948.34 5,383,121.76 6.08 - 395,123,699.13
惠州天御花园 C 区 2 2016.01 2017.12 - 173,007,860.67 1,862,731.58 6.08 - 173,007,860.67
惠州天御花园 B 区 2014.05 2016.04 506,435,984.25 46,608,396.54 11,168,844.77 6.03 - 553,044,380.79
上海中洲里程 2014.1 2016.04 1,268,666,730.85 60,080,620.54 12,065,533.87 8.00 - 1,328,747,351.39
珑湾二期 soho 办公 2013.12 2016.06 250,738,086.38 26,096,898.82 - - - 276,834,985.20
青岛中洲半岛城邦南区一期 2016.03 2018.01 - 186,986,127.15 - - - 186,986,127.15
深圳笋岗物流园项目 2014.11 2018.12 1,070,350,709.39 189,219,493.99 68,022,500.00 10.35 - 1,259,570,203.38
成都中洲锦城湖岸 2015.09 2018.3 769,060,810.88 265,741,458.72 47,950,138.66 8.30 - 1,034,802,269.60
成都中洲中央公园 D 地块 2016.5 2018.3 - 224,674,915.94 4,899,730.69 12.50 - 224,674,915.94
成都中洲中央公园 F 地块 2016.1 2017.6 - 562,085,501.66 12,258,010.98 12.50 - 562,085,501.66
成都中洲中央城邦 2013.04 2015.09 1,313,008,947.56 - - - 1,313,008,947.56 -
上海君廷 2012.07 2015.12 2,823,255,444.34 - - - - 2,823,255,444.34
合计 9,564,947,201.55 2,054,096,858.01 167,649,142.98 - 1,750,761,014.38 9,868,283,045.18
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（6）拟开发土地
项目 使用权年限 期初数 本期增加 本期减少 期末数
惠州大丰天御项目 2007.09-2077.09 91,682,701.90 718,842.04 - 92,401,543.94
惠州大丰商服项目 2015.11-2055.11 19,500,000.00 692,506.08 - 20,192,506.08
惠州方联天御项目 2007.09-2077.09 185,384,411.20 2,134,435.52 90,254,296.65 97,264,550.07
惠州央筑花园 2 期 2011.12-2081.12 547,394,258.15 - - 547,394,258.15
惠州康威项目 2010.06-2050.06 175,209,552.93 - - 175,209,552.93
深圳龙华黄金台项目 1995.10-2045.10 245,342,977.38 11,171,421.24 - 256,514,398.62
香港沙田项目 1997-2046 1,171,708,011.15 40,941,439.65 - 1,212,649,450.80
香港大坑道项目 1997-2046 - 737,824,736.53 - 737,824,736.53
青岛中洲*半岛城邦（北区）2011.02-2081.02 - 325,741,825.59 - 325,741,825.59
青岛中洲*半岛城邦南区二
2011.02-2081.02 - 132,855,642.32 - 132,855,642.32
期
青岛中洲*半岛城邦南区三
2011.02-2081.02 - 87,767,915.57 - 87,767,915.57
期
大连香悦山 2 期 2004.03-2074.03 3,890,387.03 - - 3,890,387.03
成都中洲锦城湖岸 2011.03-2081.03 1,597,064,811.15 7,815,911.26 - 1,604,880,722.41
三岔湖项目 2013.1-2084.3 - 399,283,709.90 - 399,283,709.90
成都中洲中央公园项目 2013.9-2085.4 - 1,177,467,574.60 224,674,915.94 952,792,658.66
上海珑湾 2 期商业 2007.12-2077.12 64,574,293.41 130,332.88 - 64,704,626.29
合计 4,101,751,404.30 2,924,546,293.18 314,929,212.59 6,711,368,484.89
7、其他流动资产
项目 期末余额 期初余额
预交税费 619,702,039.04 341,119,054.60
新都区大熊猫生态园四期及附
197,078,871.00 -
属配套开发项目土地整理
仁寿三岔湖公益配套设施 220,354,377.59 -
中洲文旅公司待获取土地成本 167,875,784.50 -
其他流动资产 9,005,138.89 11,047,560.30
合计 1,214,016,211.02 352,166,614.90
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8、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权
146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67 146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67
益工具
其中：按成
146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67 146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67
本计量的
合计 146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67 146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67
106
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（2）期末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额 减值准备 在被投资
本期现
被投资单位 本期 本期 本期 单位持股
期初余额 本期减少 期末余额 期初余额 期末余额 金红利
增加 增加 减少 比例（%）
深圳市建工（集团）股份有限公司 124,690,036.05 - - 124,690,036.05 - - - - 19.90 -
东方帆影（烟台）有限公司 4,800,000.00 - - 4,800,000.00 4,800,000.00 - - 4,800,000.00 10.00 -
深圳市粤银投资有限公司 2,794,900.00 - - 2,794,900.00 2,794,900.00 - - 2,794,900.00 20.51 -
深圳骏宝实业股份有限公司 4,129,645.00 - - 4,129,645.00 4,129,645.00 - - 4,129,645.00 12.50 -
湖北宜昌花城水泥有限公司 2,092,834.85 - - 2,092,834.85 2,092,834.85 - - 2,092,834.85 39.00 -
贵阳房地产公司 3,000,000.00 - - 3,000,000.00 3,000,000.00 - - 3,000,000.00 合作 -
深圳市青鸟建联科技工程有限公司 1,403,102.50 - - 1,403,102.50 800,174.88 - - 800,174.88 19.06 -
深圳市长城货运市场管理有限公司 40,000.00 - - 40,000.00 - - - - 8.00 -
深圳实验(盛世)幼儿园 3,000,000.00 - - 3,000,000.00 3,000,000.00 - - 3,000,000.00 90.00 -
深圳市长城建设监理有限公司 933,500.00 - - 933,500.00 - - - - 18.67 -
合计 146,884,018.40 - - 146,884,018.40 20,617,554.73 - - 20,617,554.73 — -
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（3）本年可供出售金融资产减值的变动情况
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 合计
期初已计提减值余额 20,617,554.73 20,617,554.73
本期计提 - -
其中：从其他综合收益转入 - -
本期减少 - -
其中：期后公允价值回升转回 - -
期末已计提减值余额 20,617,554.73 20,617,554.73
9、长期应收款
（1）长期应收款情况
期末余额 期初余额 折现率
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 区间
应收利息 7,394,929.52 3,697,464.76 3,697,464.76 7,394,929.52 3,697,464.76 3,697,464.76
应收物业保修金 5,335,183.50 2,667,591.75 2,667,591.75 5,335,183.50 2,667,591.75 2,667,591.75
合计 12,730,113.02 6,365,056.51 6,365,056.51 12,730,113.02 6,365,056.51 6,365,056.51
（2）因金融资产转移而终止确认的长期应收款
本公司报告期无因金融资产转移而终止确认的长期应收款。
（3）转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
本公司报告期无转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额。
10、长期股权投资
本期增减变动
被投资单位 期初余额 权益法下确认 其他综合 其他权
增加投资 减少投资
的投资损益 收益调整 益变动
一、合营企业
二、联营企业
长城物业集团股份有
45,667,341.34 32,426,600.00 - 12,503,373.69 - -
限公司
深圳市嘉业投资控股
24,632,918.84 - - -1,539,385.39 - -
有限公司
深圳一应社区商务集
32,211,495.00 - 32,211,495.00 - - -
团有限公司
深圳市前海中保产业
投资基金管理有限公 3,000,000.00 - -169,981.19 - -
司
108
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本期增减变动
被投资单位 期初余额 权益法下确认 其他综合 其他权
增加投资 减少投资
的投资损益 收益调整 益变动
小计 102,511,755.18 35,426,600.00 32,211,495.00 10,794,007.11 - -
合计 102,511,755.18 35,426,600.00 32,211,495.00 10,794,007.11 - -
（续）
本期增减变动
减值准备
被投资单位 宣告发放现金股 期末余额
计提减值准备 其他 期末余额
利或利润
一、合营企业
二、联营企业
长城物业集团股份有限公司 - - - 90,597,315.03 -
深圳市嘉业投资控股有限公司 - - - 23,093,533.45 -
深圳一应社区商务集团有限公司 - - - - -
深圳市前海中保产业投资基金管 - -
- - 2,830,018.81
理有限公司
小计 - - - 116,520,867.29 -
合计 - - - 116,520,867.29 -
注：经本公司之联营公司长城物业集团股份有限公司（简称“长城物业”）股东会决定：该公司向
深圳一应社区商务集团有限公司（简称“一应社商”）全体股东定向发行股份，取得对一应社商 100.00%
的股权。本公司以持有一应社商 22.21%股权作价认购长城物业新增股份，以上认购完成后本公司对长
城物业股权比例不变，一应社商成为长城物业全资子公司，本次事项已于 2016 年 2 月 15 日完成工商
变更登记。
11、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1、期初余额 2,231,522,389.27 - - 2,231,522,389.27
2、本年增加金额 23,868,927.64 - - 23,868,927.64
（1）存货转入 23,868,927.64 - - 23,868,927.64
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项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
3、本年减少金额 - - - -
（1）处置 - - - -
（2）转出至固定资产 - - - -
4、期末余额 2,255,391,316.91 - - 2,255,391,316.91
二、累计折旧和累计摊销
1、期初余额 346,812,081.93 - - 346,812,081.93
2、本年增加金额 34,315,801.54 - - 34,315,801.54
（1）计提或摊销 34,315,801.54 - - 34,315,801.54
（2）固定资产转入 - - - -
3、本年减少金额 - - - -
（1）处置 - - - -
（2）转至固定资产 - - - -
4、期末余额 381,127,883.47 381,127,883.47
三、减值准备
1、期初余额 - - - -
2、本年增加金额 - - - -
3、本年减少金额 - - - -
4、期末余额 - - - -
四、账面价值 - - - -
1、期末账面价值 1,874,263,433.44 - - 1,874,263,433.44
2、期初账面价值 1,884,710,307.34 - - 1,884,710,307.34
（2）未办妥产权证书的投资性房地产金额及原因
截至 2016 年 6 月 30 日，本公司账面价值 442,794,303.07 元的投资性房地产由于规划验收等原
因尚未办妥产权证明。
12、固定资产
（1）固定资产情况
房屋及 电子及 固定资产
项目 机器设备 运输设备 合计
建筑物 其他设备 装修
一、账面原值
1、期初余额 1,255,570,858.46 45,722,458.54 39,432,499.33 123,060,073.36 529,700,587.01 1,993,486,476.70
2、本年增加金额 14,649,255.33 24,784,397.40 7,900,773.67 20,715,343.44 161,644.28 68,211,414.12
（1）购置 - 24,741,937.40 3,145,650.09 18,722,244.54 - 46,609,832.03
110
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房屋及 电子及 固定资产
项目 机器设备 运输设备 合计
建筑物 其他设备 装修
（2）在建工程转入 - - - - 161,644.28 161,644.28
（2）收购资产增加 14,649,255.33 42,460.00 4,755,123.58 1,993,098.90 - 21,439,937.81
3、本年减少金额 - - 1,608,402.60 4,092,572.69 11,040,510.02 16,741,485.31
（1）处置或报废 - - 1,608,402.60 4,092,572.69 11,040,510.02 16,741,485.31
4、期末余额 1,270,220,113.79 70,506,855.94 45,724,870.40 139,682,844.11 518,821,721.27 2,044,956,405.51
二、累计折旧
1、期初余额 107,337,004.23 43,548,715.17 25,277,646.92 58,708,379.16 300,779,769.05 535,651,514.53
2、本年增加金额 22,587,975.07 141,168.54 6,121,852.92 13,640,303.75 23,441,934.75 65,933,235.03
（1）计提 20,210,522.83 135,118.02 1,761,095.81 12,300,660.20 23,441,934.75 57,849,331.61
（2）收购资产增加 2,377,452.24 6,050.52 4,360,757.11 1,339,643.55 - 8,083,903.42
3、本年减少金额 11,126,794.46 - 480,958.40 96,002.33 - 11,703,755.19
（1）处置或报废 11,126,794.46 - 480,958.40 96,002.33 - 11,703,755.19
4、期末余额 118,798,184.84 43,689,883.71 30,918,541.44 72,252,680.58 324,221,703.80 589,880,994.37
三、减值准备
1、期初余额 - - - - - -
2、本年增加金额 - - - - - -
3、本年减少金额 - - - - - -
4、期末余额 - - - - - -
四、账面价值 - - - - - -
1、期末账面价值 1,151,421,928.95 26,816,972.23 14,806,328.96 67,430,163.53 194,600,017.47 1,455,075,411.14
2、期初账面价值 1,148,233,854.23 2,173,743.37 14,154,852.41 64,351,694.20 228,920,817.96 1,457,834,962.17
（2）暂时闲置的固定资产情况
截止 2016 年 6 月 30 日，本公司无重大固定资产闲置的情况。
（3）未办妥产权证书的固定资产情况
截止 2016 年 6 月 30 日，本公司不存在未办妥产权证明的固定资产。
13、在建工程
（1）在建工程情况
期末余额 期初余额
项目 减值准 减值准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
备 备
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期末余额 期初余额
项目 减值准 减值准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
备 备
中洲控股中心 AC 座
74,150,000.00 - 74,150,000.00 68,000,000.00 - 68,000,000.00
装修工程
圣廷苑酒店星级复
267,925.50 - 267,925.50 - - -
评装修工程
SCC 中洲万豪酒店
23,600,000.00 - 23,600,000.00 - - -
装修
租入办公室装修 - - - 653,468.40 - 653,468.40
合计 98,017,925.50 - 98,017,925.50 68,653,468.40 - 68,653,468.40
（2）重要在建工程项目本年变动情况
预算数 本年增加 本年转入固定 本年其他减
项目名称 期初余额 期末余额
（万元） 金额 资产金额 少金额
中洲控股中心 AC 座装修
22,000.00 68,000,000.00 6,150,000.00 - - 74,150,000.00
工程
圣廷苑酒店星级复评装
356.00 - 267,925.50 - - 267,925.50
修工程
SCC 中洲万豪酒店装修 6,700.00 - 23,600,000.00 - - 23,600,000.00
圣廷苑酒店装饰改造工
18.00 - 161,644.28 161,644.28 - -
程
租入办公室装修 100.00 653,468.40 - - 653,468.40 -
合计 22,120.00 68,653,468.40 30,179,569.78 161,644.28 653,468.40 98,017,925.50
（续）
工程累计投入占 工程 利息资本化 其中：本年利 本年利息资
工程名称 资金来源
预算比例（%） 进度 累计金额 息资本化金额 本化率（%）
中洲控股中心 AC 座
34.00 34.00 - - - 自有资金
装修工程
圣廷苑酒店星级复
7.53 7.53 - - - 自有资金
评装修工程
SCC 中洲万豪酒店
35.22 35.22 - - - 自有资金
装修
圣廷苑酒店装饰改
100.00 100.00 - - - 自有资金
造工程
租入办公室装修 100.00 100.00 - - - 自有资金
合计
注：本公司本年在建工程转入长期待摊费用 653,468.40 元。
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14、无形资产
（1）无形资产情况
项目 土地使用权 计算机软件 合计
一、账面原值
1、期初余额 6,997,400.00 15,259,489.48 22,256,889.48
2、本年增加金额 - 2,903,200.00 2,903,200.00
（1）购置 - 2,879,500.00 2,879,500.00
（2）收购资产增加 - 23,700.00 23,700.00
3、本年减少金额 - 2,490,496.19 2,490,496.19
4、期末余额 6,997,400.00 15,672,193.29 22,669,593.29
二、累计摊销
1、期初余额 1,551,090.25 7,194,501.86 8,745,592.11
2、本年增加金额 - 1,199,972.39 1,199,972.39
（1）计提 - 1,176,272.39 1,176,272.39
（2）收购资产增加 - 23,700.00 23,700.00
3、本年减少金额 - 179,180.51 179,180.51
4、期末余额 1,551,090.25 8,215,293.74 9,766,383.99
三、减值准备
1、期初余额 5,446,309.75 5,446,309.75
2、本年增加金额 - - -
（1）计提 - - -
3、本年减少金额 - - -
4、期末余额 5,446,309.75 - 5,446,309.75
四、账面价值
1、期末账面价值 - 7,456,899.55 7,456,899.55
2、期初账面价值 - 8,064,987.62 8,064,987.62
注：本年摊销金额为 1,176,272.39 元。
（2）截止 2016 年 6 月 30 日，本公司无因担保或其他原因造成所有权或使用权受到限制的无形
资产。
（3）截止 2016 年 6 月 30 日，本公司无使用寿命不确定的无形资产。
15、长期待摊费用
项目 期初余额 本年增加金额 本年摊销金额 其他减少金额 期末数
办公室装修 21,717,761.53 11,450,986.37 6,009,588.38 - 27,159,159.52
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项目 期初余额 本年增加金额 本年摊销金额 其他减少金额 期末数
融资顾问费 55,897,700.00 19,802,097.22 8,366,982.42 - 67,332,814.80
律师顾问费 388,888.96 - 116,666.64 - 272,222.32
合计 78,004,350.49 31,253,083.59 14,493,237.44 - 94,764,196.64
16、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产明细
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性 可抵扣暂时性
递延所得税资产 递延所得税资产
差异 差异
减值准备 54,089,326.68 13,522,331.67 38,559,170.34 9,630,575.36
长期资产 91,169,855.00 22,792,463.75 93,915,850.20 23,478,962.55
可弥补亏损或费用 838,097,225.36 209,524,306.34 814,464,813.08 202,183,996.66
预计土地增值税 616,518,193.44 154,129,548.36 432,752,960.28 108,188,240.07
预收楼款 1,220,812,358.68 305,203,089.67 517,164,034.60 129,291,008.65
合计 2,820,686,959.16 705,171,739.79 1,896,856,828.50 472,772,783.29
（2）未经抵销的递延所得税负债明细
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
免租期租金 47,552,702.99 11,888,175.75 38,096,759.32 9,524,189.83
合计 47,552,702.99 11,888,175.75 38,096,759.32 9,524,189.83
（3）未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 43,541,447.64 10,444,437.46
可抵扣亏损 41,109,398.32 15,352,683.64
合计 84,650,845.96 25,797,121.10
（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末余额 期初余额 备注
2016 年 - 610,974.20
2017 年 3,111,533.79 665,345.78
2018 年 12,742,105.36 10,209,131.63
2019 年 4,308,980.08 1,085,057.06
2020 年 17,232,507.58 2,782,174.97
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年份 期末余额 期初余额 备注
2021 年 3,714,271.51 -
合计 41,109,398.32 15,352,683.64
17、短期借款
（1）短期借款分类
项目 期末余额 期初余额
保证借款 1,024,785,300.00 1,137,313,600.00
保证并抵押借款 30,000,000.00 50,000,000.00
合计 1,054,785,300.00 1,187,313,600.00
（2）本公司无逾期未偿还的短期借款。
18、应付账款
（1）应付账款列示
项目 期末余额 期初余额
应付账款 2,347,278,035.57 2,625,630,775.73
其中：账龄在 1 年以上的账款 553,653,113.97 239,522,394.02
合计 2,347,278,035.57 2,625,630,775.73
账龄超过 1 年的应付账款，主要是应付工程承包商待结算的工程款项。
（2）报告期应付账款中无应付持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位或关联方的款
项。
（3）应付关联方款项详见附注十、6。
19、预收款项
（1）预收款项列示
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 6,722,562,656.45 5,519,865,299.04
1至2年 760,594,358.56 321,521,391.32
2至3年 107,560,918.20 101,690,666.10
3 年以上 271,458.00 1,384,455.27
合计 7,590,989,391.21 5,944,461,811.73
（2）报告期预收款项中无预收持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位或关联方的款
项情况。
（3）账龄超过 1 年的大额预收款项
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项目 期末余额 未偿还或结转的原因
惠州天御花园 B 区 464,694,496.00 项目未竣工，尚未结算
湾上花园 231,553,775.00 项目未竣工，尚未结算
央筑一期 167,029,087.00 项目已竣工，但未达到视同入伙条件，尚未确认收入
合计 863,277,358.00
（4）本公司期末预收房款主要明细项目列示如下：
预计或已竣工时 预售比例
项目 期末数 期初数
间
上海君廷 2,841,213,434.34 3,053,248,905.16 2015 年 12 月 72.06%
上海中洲里程 1,062,199,380.00 372,687,682.00 2016 年 6 月 83.34%
惠州湾上花园 830,698,393.00 609,536,289.00 2016 年 3 月 66.20%
成都银河湾锦城湖岸 714,047,119.00 - 2017 年 10 月 40.92%
惠州天御花园 C 区 1 624,906,443.00 - 2017 年 9 月 79.86%
惠州天御花园 B 区 573,005,265.00 426,046,320.00 2016 年 8 月 84.94%
惠州央筑花园 2 期 D 区 286,686,663.00 - 2017 年 11 月 21.60%
成都中洲中央公园 F 地块 221,137,783.00 - 2016 年 12 月 26.28%
惠州央筑花园 1 期 219,050,512.00 231,218,313.00 2015 年 6 月 83.80%
上海珑湾 2 期住宅 126,470,684.87 302,175,280.92 2015 年 12 月 100.00%
珑湾二期 soho 办公 29,080,765.00 - 2016 年 6 月 6.36%
成都中央城邦 18,307,362.00 879,493,042.00 2016 年 2 月 76.61%
大连香悦山 1 期 5,614,218.00 8,673,453.00 2015 年 11 月 70.71%
合计 7,552,418,022.21 5,883,079,285.08
20、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
项目 期初余额 本年增加 本年减少 期末余额
一、短期薪酬 76,063,674.82 148,816,740.35 197,103,221.24 27,777,193.93
二、离职后福利-设定提存计划 249,606.75 10,468,517.05 10,530,033.41 188,090.39
三、辞退福利 5,589,948.94 184,817.00 2,114,588.44 3,660,177.50
四、一年内到期的其他福利 - - - -
合计 81,903,230.51 159,470,074.40 209,747,843.09 31,625,461.82
（2）短期薪酬列示
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项目 期初余额 本年增加 本年减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 73,369,477.87 108,500,322.59 156,519,912.30 25,349,888.16
2、职工福利费 - 11,908,721.64 11,908,721.64 -
3、社会保险费 8,222.27 3,855,910.85 3,782,773.71 81,359.41
其中：医疗保险费 8,157.00 3,440,388.38 3,397,398.70 51,146.68
工伤保险费 18.65 106,132.50 96,327.74 9,823.41
生育保险费 46.62 273,597.65 272,374.46 1,269.81
其他 - 35,792.32 16,672.81 19,119.51
4、住房公积金 53,774.00 6,283,596.21 6,265,011.21 72,359.00
5、工会经费和职工教育经费 2,082,908.01 1,935,617.56 2,006,359.00 2,012,166.57
6、短期带薪缺勤 549,292.67 - 287,871.88 261,420.79
7、短期利润分享计划 - - - -
8、以权益结算的股份支付 - 16,332,571.50 16,332,571.50 -
合计 76,063,674.82 148,816,740.35 197,103,221.24 27,777,193.93
注：以权益结算的股份支付详见附注十、股份支付
（3）设定提存计划列示
项目 期初余额 本年增加 本年减少 期末余额
1、基本养老保险 187,905.22 10,099,820.67 10,167,978.43 119,747.46
2、失业保险费 36.54 308,070.22 301,428.82 6,677.94
3、企业年金缴费 61,664.99 60,626.16 60,626.16 61,664.99
合计 249,606.75 10,468,517.05 10,530,033.41 188,090.39
21、应交税费
项目 期末余额 期初余额
营业税 2,022,730.50 13,909,498.38
土地增值税 8,570,784.61 179,091,554.00
企业所得税 121,635,436.40 228,683,260.27
个人所得税 2,692,034.59 2,601,969.18
城市维护建设税 1,195,961.02 971,132.65
房产税 5,856,813.71 6,012,907.27
印花税 753,453.29 3,236,052.93
教育费附加 627,376.77 663,910.90
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项目 期末余额 期初余额
价格调节基金 4,888,571.48 5,297,973.13
增值税 14,357,786.20 -19,304.72
土地使用税 10,826,805.29 1,122,023.47
其他税费 9,004,746.64 7,825,907.78
合计 182,432,500.50 449,396,885.24
22、应付利息
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 12,502,112.10 14,729,845.79
公司债利息 63,472,500.00 22,522,500.00
短期借款利息 45,312.50 12,921,055.56
合计 76,019,924.60 50,173,401.35
23、其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
项目 期末余额 期初余额
应付股权购买款 491,284,000.00 491,284,000.00
应付债权购买款 323,681,545.62 -
土地增值税准备金 738,648,624.10 648,126,091.50
待执行股权转让款 156,000,000.00 -
限制性股票回购义务 95,783,424.00 98,301,984.00
押金保证金等 341,022,725.40 206,626,509.57
合计 2,146,420,319.12 1,444,338,585.07
注：本期其他应付款增加主要是新增应付收购青岛市旺洲置业有限公司债权购买款
323,681,545.62 元，以及应付成都文化旅游发展集团有限公司待执行股权转让款 156,000,000.00 元。
（2）本报告期末其他应付款中应付持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位或关联方
款项详见附注十、６。
（3）本报告期末其他应付款中应付关联方款项详见附注十、６。
（4）账龄超过一年的其他应付款主要为应付股权购买款、土地增值税清算准备金、押金等。
24、一年内到期的非流动负债
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款（附注六、25） 464,000,000.00 88,000,000.00
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合计 464,000,000.00 88,000,000.00
25、长期借款
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 300,000,000.00 2,087,250,952.00
担保借款 400,000,000.00 726,656,409.52
抵押、担保并质押借款 2,151,536,895.98 1,726,000,000.00
抵押、担保借款 5,767,966,409.52 -
质押并担保借款 280,000,000.00 1,384,000,000.00
信用借款 64,000,000.00 -
减：一年内到期的长期借款（附注六、24） 464,000,000.00 88,000,000.00
合计 8,499,503,305.50 5,835,907,361.52
抵押借款的抵押资产类别以及金额，详见附注六、48。
26、应付债券
（1）应付债券
项目 期末余额 期初余额
公司债券 1,289,531,834.15 1,287,378,392.75
合计 1,289,531,834.15 1,287,378,392.75
（2）应付债券的增减变动
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额
15 中洲债 1,300,000,000.00 2015-9-21 三年 1,300,000,000.00 1,287,378,392.75
小计 1,300,000,000.00 1,300,000,000.00 1,287,378,392.75
减：一年内到期部分年
- -
末余额（附注六、24）
合计 1,300,000,000.00 1,287,378,392.75
（续）
债券名称 本年发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本年偿还 期末余额
15 中洲债 - 40,950,000.00 2,153,441.40 - 1,289,531,834.15
小计 - 40,950,000.00 2,153,441.40 1,289,531,834.15
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债券名称 本年发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本年偿还 期末余额
-
减：一年内到期部分年
- - - - -
末余额（附注六、27）
合计 - 40,950,000.00 2,153,441.40 - 1,289,531,834.15
27、递延收益
项目 期初余额 本年增加 本年减少 期末余额 形成原因
政府补助 1,180,000.00 - - 1,180,000.00 尚未使用
合计 1,180,000.00 - - 1,180,000.00 —
28、其他非流动负债
项目 期初余额 本年增加 本年减少 期末余额
三岔湖仁寿景区管委会代垫国有土地出让金 - 68,026,400.00 - 68,026,400.00
合计 - 68,026,400.00 - 68,026,400.00
29、股本
期初数 本年增减变动（+ -） 期末数
项目 比例 发行 送 公积金 比例
金额 其他 小计 金额
（%） 新股 股 转股 （%）
一、有限售条件股份
1.国家持股 - - - - - - - - -
2.国有法人持股 - - - - - - - -
186,286,856
3.其他内资持股 28.01 - - - -302,680 -302,680 185,984,176 27.97
其中：境内法人持股 176,834,659 26.59 - - - - 176,834,659 26.59
境内自然人持股 9,452,197 1.42 - - - -302,680 -302,680 9,149,517 1.38
4.外资持股 - - - - - - - - -
其中：境外法人持股 - - - - - - - - -
境外自然人持股 - - - - - - - - -
186,286,856
有限售条件股份合计 28.01 - - - -302,680 -302,680 185,984,176 27.97
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期初数 本年增减变动（+ -） 期末数
项目 比例 发行 送 公积金 比例
金额 其他 小计 金额
（%） 新股 股 转股 （%）
二、无限售条件股份
1.人民币普通股 478,782,783 71.99 - - - 64,180 64,180 478,846,963 72.03
2.境内上市的外资股 - - - - - - - - -
3.境外上市的外资股 - - - - - - - - -
4.其他 - - - - - - - - -
无限售条件股份合计 478,782,783 71.99 - - - 64,180.00 64,180.00 478,846,963 72.03
三、股份总数 665,069,639 100.00 - - - -238,500 -238,500 664,831,139 100.00
（1）2016 年 3 月 25 日公司董事会审议通过回购注销已离职股权激励对象已获授但尚未解锁的限
制性股票共计 238,500 股的董事会决议，本次回购注销前本公司总股本为 665,069,639 股，本次回购
注销完成后减至 664,831,139 股，已经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）以瑞华验字【2016】48400007
号验资报告验证，并于 2016 年 6 月 16 日完成工商变更登记。
（2）根据《公司法》、《证券法》及有关规定，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司对本公
司高层人员截至 2015 年 12 月 31 日所持本公司本年度可转让股份法定额度进行解锁，股份为 64,180
股。
（3）股权质押情况：
①南昌联泰投资有限公司
南昌联泰投资有限公司于 2015 年 7 月 27 日将持有的本公司股份 20,000,000 股股权质押，用于
南昌联泰与中银资产管理有限公司“股权收益权转让及回购”交易的担保。质押期限自 2015 年 7 月 27
日至向中国证券登记结算有限责任公司办理解除质押登记为止，质押期间该股份予以冻结。
由于质押股份市值减少，南昌联泰于 2015 年 9 月 9 日将持有的 3,000,000 股本公司流通股股份
质押给中银资产管理有限公司，用于股票收益权转让及回购交易补充质押，质押期限自 2015 年 9 月 9
日至向中国证券登记结算有限责任公司办理解除质押登记为止，质押期间该股份予以冻结。
本次股权质押后，南昌联泰累计质押所持本公司股份为 23,000,000 股，占其所持本公司股份的
41.68%，占公司股本总额的 3.46%。
②中洲置地
中洲置地于 2013 年 10 月 29 日将持有的本公司股份 34,722,300 股（因 2014 年 6 月 12 日实施
2013 年度权益分配方案股份增至 69,444,600 股）质押给中国工商银行股份有限公司深圳华强支行用
于向该行融资提供质押担保，质押到期日为至质押人申请解除质押登记为止。
中洲置地于 2016 年 1 月 7 日将持有的本公司股份 176,834,659 股通过深圳证券交易所与平安证
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
券有限责任公司进行了股票质押式回购交易手续，初始交易日为 2016 年 1 月 7 日，购回交易日为 2019
年 1 月 6 日，股份质押期限自 2016 年 1 月 7 日至向平安证券有限责任公司办理回购手续为止，质押
期间该股份予以冻结不能转让。
中洲置地于 2016 年 5 月 19 日将持有的本公司股份 19,353,106 股质押给广东华兴银行股份有限
公司深圳分行，用于深圳市中洲宝城置业有限公司向该行融资提供质押担保，质押到期日为至质押人
申请解除质押登记为止。
中洲置地于 2016 年 6 月 7 日将持有的本公司股份 49,284,994 股质押给广东华兴银行股份有限公
司深圳分行用于中洲置地向该行融资提供质押担保，质押到期日为至质押人申请解除质押登记为止。
本次质押回购交易后，中洲置地累计质押本公司股份为 314,917,359 股，占其所持本公司股份的
100%，占本公司股本总额的 47.37%。
30、资本公积
项目 期初余额 本年增加 本年减少 期末余额
资本溢价 2,470,146,236.13 9,711.94 2,280,060.00 2,467,875,888.07
其他资本公积 10,959,231.69 16,332,571.50 - 27,291,803.19
合计 2,481,105,467.82 16,342,283.44 2,280,060.00 2,495,167,691.26
本期资本溢价变动包括：（1）回购注销已离职股权激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票减少
资本溢价 2,280,060.00 元；（2）通过中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司出售零碎股，增加资
本溢价 9,711.94 元。
本期其他资本公积增加，是本公司授予员工限制性股票，以权益结算的股份支付计入资本公积
16,332,571.50 元。详见附注十、股份支付。
31、库存股
项目 期初余额 本年增加 本年减少 期末余额
授予限制性股票 98,301,984.00 - 2,518,560.00 95,783,424.00
合计 98,301,984.00 - 2,518,560.00 95,783,424.00
本公司本期回购注销已离职股权激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票，致库存股减少。
32、其他综合收益
项目 期初 本年发生金额 期末
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余额 减：前期 税后 余额
本年 计入其他 归属
减：所得 税后归属
所得税前 综合收益 于少
税费用 于母公司
发生额 当期转入 数股
损益 东
外币财务报表折
814,833.89 351,895.54 - - 351,895.54 - 1,166,729.43
算差额
其他综合收益合
814,833.89 351,895.54 - - 351,895.54 - 1,166,729.43
计
33、盈余公积
项目 期初余额 本年增加 本年减少 期末余额
法定盈余公积 296,269,747.59 - - 296,269,747.59
任意盈余公积 199,759,537.73 - - 199,759,537.73
合计 496,029,285.32 - - 496,029,285.32
34、未分配利润
项目 2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
调整前上期末未分配利润 2,070,392,061.63 1,812,462,288.96
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） - -
调整后期初未分配利润 2,070,392,061.63 1,812,462,288.96
加：本年归属于母公司股东的净利润 26,458,711.20 418,171,476.41
减：提取法定盈余公积 - -
提取任意盈余公积 - -
提取一般风险准备 - -
应付普通股股利 133,013,927.80 71,838,912.00
转作股本的普通股股利 - -
期末未分配利润 1,963,836,845.03 2,158,794,853.37
35、营业收入和营业成本
（1）营业收入、营业成本
2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,321,375,289.48 2,490,127,774.09 2,337,215,291.87 1,125,200,413.13
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2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
项目
收入 成本 收入 成本
其他业务 129,136.10 3,321.45 55,735.00 -
合计 3,321,504,425.58 2,490,131,095.54 2,337,271,026.87 1,125,200,413.13
（2）主营业务（分行业）
2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 3,169,334,154.36 2,305,009,819.14 2,272,010,809.66 1,056,731,400.54
酒店餐饮 122,939,331.68 157,059,229.16 72,193,039.44 59,099,378.83
物业服务 92,599,262.79 54,215,602.95 46,266,846.98 53,537,330.94
工程施工 3,502,777.28 2,264,974.01 4,492,249.00 4,222,174.26
内部抵消 -67,000,236.63 -28,421,851.17 -57,747,653.21 -48,389,871.44
合计 3,321,375,289.48 2,490,127,774.09 2,337,215,291.87 1,125,200,413.13
（3）前五名客户的营业收入情况
期间 前五名客户营业收入合计 占同期营业收入的比例（%）
2016 年 1-6 月 73,069,016.00 2.20
2015 年 1-6 月 1,222,090,920.00 52.29
36、营业税金及附加
项目 2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
营业税 158,542,984.37 119,622,029.10
土地增值税 161,400,421.32 268,537,605.86
城市维护建设税 10,671,011.25 8,121,278.31
教育费附加 7,394,279.62 5,902,457.09
房产税、土地使用税 5,270,096.36 4,907,596.73
其他税费 4,377,822.49 1,415,185.02
合计 347,656,615.41 408,506,152.11
注：各项营业税金及附加的计缴标准详见附注五、税项。
37、销售费用
项目 2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
广告宣传推广费 39,328,643.08 27,037,620.82
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项目 2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
销售佣金 19,442,495.82 14,463,525.71
职工薪酬 7,274,093.23 4,720,786.64
行政办公费 6,024,454.91 2,638,058.82
折旧摊销 287,555.77 495,546.76
营销装饰费 7,506,206.50 4,669,100.08
其他销售费用 4,382,560.26 2,976,774.32
合计 84,246,009.57 57,001,413.15
38、管理费用
项目 2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
职工薪酬 74,521,679.25 41,043,703.79
行政办公费 9,172,847.24 5,045,054.30
业务招待、企业文化费 4,536,449.47 3,381,246.77
折旧、摊销费 10,518,402.80 6,234,654.61
中介机构费用 5,364,026.26 7,369,508.64
物业租赁、管理费 5,941,950.95 2,336,499.60
会议费 506,551.57 398,291.15
财产保险、税费 580,250.04 1,766,592.36
其他管理费用 2,784,481.61 3,323,690.51
合计 113,926,639.19 70,899,241.73
39、财务费用
项目 2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
利息支出 356,425,780.52 319,138,931.54
减：利息收入 14,149,273.22 5,650,907.26
减：利息资本化金额 209,537,461.81 220,586,084.71
汇兑损益 -8,783,825.59 33,721.93
其他 14,346,362.57 1,218,166.59
合计 138,301,582.47 94,153,828.09
40、资产减值损失
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项目 2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
坏账损失 10,637,943.88 -688,444.60
存货跌价损失 -3,548,864.09
合计 7,089,079.79 -688,444.60
41、投资收益
项目 2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
权益法核算的长期股权投资收益 10,794,007.11 5,453,158.62
处置可供出售金融资产取得的投资收益 - 2,000,000.00
处置长期股权投资取得的投资收益 215,105.00
合计 11,009,112.11 7,453,158.62
42、营业外收入
2016 年 1-6 月 2015 年 1-6 月
项目 计入当期非经常性损益的金额
发生额 发生额
非流动资产处置利得合计 3,394,163.40 4,167.50 3,394,163.40
其中：固定资产处置利得 3,394,163.40 4,167.50 3,394,163.40
罚款及违约金收入 5,456,109.70 2,133,295.79 5,456,109.70
政府补助（详见下表：政府补助明细表） 6,295.26 55,554.80 6,295.26
其他 39,879.06 13,255.01 39,879.06
合计 8,896,447.42 2,206,273.10 8,896,447.42
注：本公司子公司大连深长城地产有限公司处置办公使用的设备综合楼，产生固定资产处置利得。
其中，计入当期损益的政府补助：
2016 年 1-6 月发生 2015 年 1-6 月发生
补助项目 与资产相关/与收益相关
额 额
残疾人就业补贴 6,295.26 5,554.80 与收益相关
产业发展专项基金 - 50,000.00 与收益相关
合计 6,295.26 55,554.80
43、营业外支出
2016 年 1-6 月发生 2015 年 1-6 月发
项目 计入当期非经常性损益的金额
额 生额
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2016 年 1-6 月发生 2015 年 1-6 月发
项目 计入当期非经常性损益的金额
额 生额
非流动资产处置损失合计 2,723.22 73,761.46 2,723.22
其中：固定资产处置损失 2,723.22 73,761.46 2,723.22
罚没支出及违约金 21,756,612.66 9,452,045.34 21,756,612.66
捐赠支出 2,100,000.00 120,000.00 2,100,000.00
其它 58,555.35 131,700.61 58,555.35
合计 23,917,891.23 9,777,507.41 23,917,891.23
44、所得税费用
（1）所得税费用表
项目 2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
当期所得税费用 307,572,297.03 199,077,722.63
递延所得税费用 -191,755,796.87 -34,582,934.91
合计 115,816,500.16 164,494,787.72
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项目 2016 年 1-6 月发生额
利润总额 136,141,071.91
按法定/适用税率计算的所得税费用 34,035,267.98
子公司适用不同税率的影响 1,402,612.17
调整以前期间所得税的影响 18,073,893.31
非应税收入的影响 -2,752,278.03
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 77,223.35
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 6,930,446.11
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异/可抵扣亏损的影响* 58,049,335.27
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化 -
所得税费用 115,816,500.16
*本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异/可抵扣亏损的影响为 58,049,335.27 元，主要系本公司对收购股
权形式获取房地产项目单一资产不构成业务与企业合并，在合并报表层面也不初始确认递延所得税资产或负债的影响；
当房地产项目结算营业收入时，对于按购买日单一资产公允价值持续核算的营业成本也不考虑递延所得税资产或负债的
影响。其中本期影响金额 54,331,181.25 元（上年同期影响金额为 7,263,852.46 元）。
45、其他综合收益
详见附注六、32。
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46、现金流量表项目
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项目 2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
押金保证金等企业间往来 49,099,741.08 69,153,011.82
存款利息收入 14,102,429.03 5,875,129.70
罚款及违约金收入 50,575.36 2,631,843.22
其他营业外收入 27,538.62 55,554.80
政府补助 - 291.84
合计 63,280,284.09 77,715,831.38
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项目 2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
企业间往来 764,902,078.22 102,005,993.50
费用性支出 193,873,342.57 104,362,357.02
罚没及违约金支出 5,220,616.13 10,366,564.34
银行手续费支出 1,259,286.95 237,166.61
捐赠支出 2,100,000.00 120,000.00
合计 967,355,323.87 217,092,081.47
（3）收到其他与筹资活动有关的现金
项目 2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
信用证保证金 708,073,300.00 -
零碎股出售净所得 9,711.94 -
合计 708,083,011.94 -
（4）支付其他与筹资活动有关的现金
项目 2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
融资顾问费 10,000,000.00 48,865,827.54
信用证保证金 589,743,656.18 -
非公开发行股份费用等 4,398,560.00 -
合计 604,142,216.18 48,865,827.54
47、现金流量表补充资料
128
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
（1）现金流量表补充资料
补充资料 2016 年 1-6 月发生 2015 年 1-6 月发生
额 额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 20,324,571.75 417,585,559.85
加：资产减值准备 7,089,079.79 -688,444.60
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 57,849,331.61 11,202,596.39
投资性房地产折旧 34,315,801.54 24,888,825.68
无形资产摊销 1,176,272.39 311,896.39
长期待摊费用摊销 6,126,255.02 487,448.06
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
-3,348,249.15 64,230.22
以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 783.41 2,577.74
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） - -
财务费用（收益以“－”号填列） 138,313,852.91 136,176,446.42
投资损失（收益以“－”号填列） -11,009,112.11 -7,453,158.62
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -187,356,252.01 -34,582,071.43
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 2,363,985.92 -
存货的减少（增加以“－”号填列） -1,168,878,379.72 -3,638,108,554.85
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -963,771,047.77 158,821,646.66
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 1,432,948,374.67 2,418,876,288.30
其他 - -
经营活动产生的现金流量净额 -633,854,731.75 -512,414,713.79
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 3,041,569,312.20 991,579,535.20
减：现金的期初余额 2,261,431,797.63 1,142,028,840.27
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
129
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
补充资料 2016 年 1-6 月发生 2015 年 1-6 月发生
额 额
现金及现金等价物净增加额 780,137,514.57 -150,449,305.07
（2）本期支付的取得子公司的现金净额
本公司本期无因企业合并取得子公司的情况。
（3）本期收到的处置子公司的现金净额
本公司本期无处置子公司的情况。
（4）现金及现金等价物的构成
项目 期末余额 期初余额
一、现金 3,041,569,312.20 2,261,431,797.63
其中：库存现金 1,500,113.90 1,530,417.34
可随时用于支付的银行存款 3,024,507,700.93 2,249,346,823.72
可随时用于支付的其他货币资金 15,561,497.37 10,554,556.57
可用于支付的存放中央银行款项 - -
存放同业款项 - -
拆放同业款项 - -
二、现金等价物 - -
三、期末现金及现金等价物余额 3,041,569,312.20 2,261,431,797.63
48、所有权或使用权受限制的资产
项目 期末账面价值 用途
存货* 13,302,759,855.09 抵押借款
投资性房地产 433,202,226.24 抵押借款
固定资产 1,136,098,135.34 抵押借款
长期股权投资 1,899,119,576.08 抵押借款
其他货币资金 844,670,356.19 信用证保证金
合计 17,615,850,148.94
*公司受限制的存货合计为 13,302,759,855.09 元，其中 2015 年 11 月 27 日本公司之子公司青岛市旺洲置业有限公
130
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
司以其持有的“青房地权市字第 201126016 号”和“青房地权市字第 201126133 号”土地使用权（账面价值合计
325,741,825.59 元）为抵押物、本公司关联方青岛市凯洲置业有限公司以其持有的“青房地权市字第 201512095 号”
和“青房地权市字第 201513573 号”土地使用权为抵押物、青岛少海水利开发有限公司以其应收账款作为质押以及青
岛少海投资发展有限公司作为保证，为青岛少海水利开发有限公司在中国农业发展银行胶州市支行 150,000.00 万元的
借款提供担保，抵押到期日 2030 年 11 月 26 日。截至 2016 年 6 月 30 日，该公司借款余额 110,000.00 万元。
作为本公司法律上收购青岛市旺洲置业有限公司股权对价和债权对价的分阶段支付的条件之一，股权出让方青岛市
源洲投资有限公司在股权成交之日起 1 年内解除上述的抵押，本公司方有义务支付债权对价。
49、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
2016 年 6 月 30 日外 2016 年 6 月 30 日折算
项目 折算汇率
币余额 人民币余额
货币资金
美元 123,137.78 6.6312 816,551.25
港币 330,132,040.16 0.8547 282,163,854.72
应收账款
美元 70,156.75 6.6312 465,223.44
预付账款
港币 139,015.00 0.8547 118,816.12
其他应收款
港币 2,264,755.51 0.8547 1,935,686.53
短期借款
港币 1,199,000,000.00 0.8547 1,024,785,300.00
其他应付款
港币 56,751.00 0.8547 48,505.08
（2）境外经营实体说明
本公司之子公司中洲投资控股（香港）有限公司、中洲控股管理有限公司、祥铭有限公司、Ever
Reality Ltd、中洲（火炭）有限公司和时骏有限公司经营地位于中国香港，记账本位币为港币。
七、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
本公司报告期无发生的非同一控制下企业合并。
131
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
2、同一控制下企业合并
本公司报告期无发生的同一控制下企业合并。
3、反向购买
本公司报告期无反向购买的情况。
4、其他原因的合并范围变动
主体 合并范围变动原因
成都中洲投资有限公司 因收购资产而增加的合并主体
四川中洲三岔湖投资有限公司 因收购资产而增加的合并主体
四川中洲文旅投资有限公司 因收购资产而增加的合并主体
成都文旅熊猫小镇投资有限公司 因收购资产而增加的合并主体
青岛市旺洲置业有限公司 因收购资产而增加的合并主体
青岛市联顺地产有限公司 因收购资产而增加的合并主体
时骏有限公司（Century Shiner Limited） 因收购资产而增加的合并主体
祥铭投资有限公司（Wealth Famous Investment Limited） 新设
青岛市中洲地产有限公司 新设
上海洲立房地产有限公司 新设
八、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例（%） 取得
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 方式
深圳市中洲地产有限公司* 广东深圳 广东深圳 房地产开发 100.00 - 设立
深圳市香江置业有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 100.00 - 设立
深圳市华电房地产有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 48.00 52.00 购买
深圳市长城物流有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 99.00 1.00 设立
东莞市莞深长城地产有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 - 100.00 设立
中洲投资控股（香港）有限公司 中国香港 中国香港 股权投资 100.00 - 设立
中洲控股管理有限公司 中国香港 中国香港 投资管理 - 100.00 设立
132
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
持股比例（%） 取得
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 方式
EVER REALITY LIMITED 中国香港 BVI 投资 - 100.00 购买
中洲（火炭）有限公司 中国香港 中国香港 投资 - 100.00 购买
祥 铭 投 资有 限 公司 （Wealth Famous
中国香港 中国香港 房地产投资 - 100.00 设立
Investment Limited）
时骏有限公司（Century Shiner Limited） 中国香港 中国香港 房地产投资 - 100.00 购买
惠州中洲置业有限公司 广东惠州 广东惠州 实业投资 100.00 - 购买
惠州市昊恒房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 5.00 95.00 购买
惠州方联房地产有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 购买
惠州大丰投资有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 购买
惠州市康威投资发展有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 100.00 - 购买
成都深长城地产有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 85.00 15.00 设立
成都中洲锦江房地产有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立
成都市银河湾房地产开发有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 购买
房地产开
成都中洲投资有限公司 四川成都 四川成都 - 100.00 购买
发、经营
房地产开
四川中洲三岔湖投资有限公司 四川简阳 四川简阳 - 100.00 购买
发、经营
房地产开
四川中洲文旅投资有限公司**** 四川仁寿 四川仁寿 - 94.00 购买
发、经营
房地产开
成都文旅熊猫小镇投资有限公司 四川成都 四川成都 - 60.00 购买
发、经营
成都长华置业有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 52.00 - 设立
大连深长城地产有限公司 辽宁大连 辽宁大连 房地产开发 95.00 5.00 设立
大连长源房地产有限公司 辽宁大连 辽宁大连 房地产开发 - 100.00 设立
上海深长城地产有限公司 上海南汇 上海南汇 房地产开发 100.00 - 设立
上海振川物业有限公司 上海浦东 上海浦东 房地产开发 90.00 10.00 购买
上海盛博房地产开发有限公司 上海徐汇 上海徐汇 房地产开发 100.00 - 购买
上海洲立房地产有限公司 上海浦东 上海浦东 房地产开发 - 100.00 设立
青岛市旺洲置业有限公司 青岛胶州 青岛胶州 房地产开发 100.00 - 购买
青岛市联顺地产有限公司 青岛胶州 青岛胶州 房地产开发 100.00 - 购买
青岛市中洲地产有限公司 青岛胶州 青岛胶州 房地产开发 100.00 - 设立
深圳中洲圣廷苑酒店有限公司** 广东深圳 广东深圳 酒店经营 95.00 5.00 设立
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
持股比例（%） 取得
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 方式
深圳市圣廷苑酒店管理有限公司 广东深圳 广东深圳 酒店管理 100.00 - 设立
深圳市圣廷苑物业管理有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 - 100.00 设立
深圳市中洲物业管理有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 100.00 - 购买
深圳市长城投资控股有限公司 广东深圳 广东深圳 物业租赁 100.00 - 设立
深圳市中洲资本有限公司*** 广东深圳 广东深圳 投资 100.00 - 设立
深圳市盈灿工程有限公司 广东深圳 广东深圳 工程施工 95.00 5.00 设立
*深圳市中洲地产有限公司原名深圳市长城地产有限公司，于 2016 年 2 月 4 日在工商行政管理部门办理了更名手
续。
**深圳中洲圣廷苑酒店有限公司原名深圳圣廷苑酒店有限公司，于 2016 年 5 月 9 日在工商行政管理部门办理了更
名手续。
***深圳市中洲资本有限公司原名深圳市长盛实业发展有限公司，于 2016 年 2 月 15 日在工商行政管理部门办理了
更名手续。
****本公司子公司成都中洲投资有限公司（以下简称“成都中洲投资”）持有四川中洲文旅投资有限公司（以下简
称“中洲文旅公司”）94%的股权，于 2016 年 1 月 1 日按 100%的股权比例将其纳入合并范围。
根据成都中洲投资与成都文化旅游发展集团有限责任公司（以下简称“文旅集团”）于 2010 年 12 月 8 日签订的
《三岔湖仁寿景区现代旅游产业项目投资合作协议》（以下简称“合作协议”）及其补充协议，成都中洲投资应于 2016
年 12 月 31 日前以合计不低于 2.60 亿元的价款分步购买文旅集团持有的中洲文旅公司的 10%股权。
中洲文旅公司于 2010 年 12 月 30 日经四川省眉山市仁寿县工商行政管理局核准登记成立，注册资本为人民币 1 亿
元，由成都中洲投资与文旅集团分别持有中洲文旅公司的 90%与 10%股权。截至 2016 年 6 月 30 日，公司已购买中洲
文旅公司 4%的股权。
根据上述合作协议，文旅集团不承担该等交易的剩余风险，本公司对设立中洲文旅公司以及获取土地使用权已按照
一揽子交易原则处理，相应地成都中洲投资按照 100%的股权比例合并中洲文旅公司的财务报表，未执行的股权收购义
务作为负债处理。
134
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
（2）重要的非全资子公司
子公司名称 少数股东持股比例 本期归属于少数股东的损益 本期向少数股东宣告分派的股利 期末少数股东权益余额
成都文旅熊猫小镇投资有限公司 40% -6,134,139.45 - -997,838.66
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
2016 年 6 月 30 日
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
成都文旅熊猫小镇投资有限公司 1,923,330,647.08 36,653,837.55 1,959,984,484.63 1,496,401,077.70 664,000,000.00 2,160,401,077.70
2016 年 1-6 月
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
成都文旅熊猫小镇投资有限公司 - -15,335,348.62 -15,335,348.62 -242,365,516.16
135
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
（4）使用集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
本公司无使用集团资产和清偿集团债务受到重大限制的情况。
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
本公司无在子公司所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易的情况
3、在合营企业或联营企业中的权益
持股比例（%）对合营企业或联
主要经营
联营企业名称 注册地 业务性质 营企业投资的会
地 直接 间接
计处理方法
长城物业集团股份有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 - 22.21 权益法
深圳市嘉业投资控股有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 21.52 0.69 权益法
深圳市前海中保产业投资基金管 管理股权投
广东深圳 广东深圳 30.00 - 权益法
理有限公司 资基金
（2）重要联营企业的主要财务信息
长城物业集团股份有限公司 长城物业集团股份有限公司
项目
期末数/本期发生额 期初数/上年同期发生额
流动资产 989,627,017.20 981,258,732.99
非流动资产 35,668,715.25 222,632,056.47
资产合计 1,420,227,306.97 1,203,890,789.47
流动负债 1,003,692,319.53 993,925,750.35
非流动负债 4,015,782.92 -
负债合计 1,007,708,102.45 993,925,750.35
少数股东权益 4,560,576.60 4,302,555.66
归属于母公司股东权益 407,958,627.92 205,662,483.46
按持股比例计算的净资产份额 90,597,315.03 45,667,341.34
调整事项 - -
—商誉 - -
—内部交易未实现利润 - -
—其他 - -
对联营企业权益投资的账面价值 90,597,315.03 45,667,341.34
存在公开报价的联营企业权益投资的
- -
公允价值
营业收入 864,331,283.33 785,179,629.49
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
长城物业集团股份有限公司 长城物业集团股份有限公司
项目
期末数/本期发生额 期初数/上年同期发生额
净利润 56,296,144.46 28,489,447.04
终止经营的净利润 - -
其他综合收益 - -
综合收益总额 56,296,144.46 28,489,447.04
本年度收到的来自联营企业的股利 - 7,302,960.00
（3）重要合营企业的主要财务信息
本公司报告期无合营企业。
4、重要的共同经营
本公司报告期无共同经营的情况。
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
本公司报告期内无未纳入合并财务报表范围的情况。
九、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括股权投资、借款、应收账款、应付账款、公司债券等，各项金融
工具的详细情况说明见本附注六相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些
风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上
述风险控制在限定的范围之内。
本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生
的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变
化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进
行的。
（一）风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩
的负面影响降低到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，
本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和
进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
1、市场风险
（1）外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本公司承受外汇风险主要与港币有关，除本公司的
几个下属子公司以港币进行采购和销售外，本公司的其他主要业务活动以人民币计价结算。于 2016
137
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
年 6 月 30 日，除附注六、49 所述资产或负债为外币余额外，本公司的资产及负债均为人民币余
额。该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对本公司的经营业绩产生影响。
本公司密切关注汇率变动对本公司外汇风险的影响。本公司目前并未采取任何措施规避外汇
风险。
外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。在上述假
设的基础上，在其他变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和股东权益的税前
影响如下：
2016 年 6 月 30 日 2016 年 1 月 1 日
项目 汇率变动 对利润的影 对股东权益 对利润的 对股东权益
响 的影响 影响 的影响
流动资产-美元 对人民币升值 1% 12,817.75 12,817.75 11,080.77 11,080.77
流动资产-美元 对人民币贬值 1% -12,817.75 -12,817.75 -11,080.77 -11,080.77
流动资产-港币 对人民币升值 1% 2,842,183.57 2,842,183.57 439,925.10 439,925.10
流动资产-港币 对人民币贬值 1% -2,842,183.57 -2,842,183.57 -439,925.10 -439,925.10
流动负债-港币 对人民币升值 1% -10,248,338.05 -10,248,338.05 -9,508,258.45 -9,508,258.45
流动负债-港币 对人民币贬值 1% 10,248,338.05 10,248,338.05 9,508,258.45 9,508,258.45
（2）利率风险－现金流量变动风险
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。于 2016
年 6 月 30 日，本公司的浮动利率借款合同金额合计为 621,812.82 万元，固定利率借款合同额合
计为 380,016.04 万元
（3）其他价格风险
本公司以市场价格销售房地产商品，因此受到此等价格波动的影响。
2、信用风险
2016 年 6 月 30 日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未
能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失，主要包括：合并资产负债表中已确认的金融资产
的账面金额。
为降低信用风险，本公司有专门人员负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程
序以确保采取必要的措施回收过期债权。应收账款方面，由于本公司通常在转移房屋产权时已从
购买人处取得全部款项，因此信用风险较小；此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应
收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公
司所承担的信用风险已经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
3、流动风险
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足
138
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本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并
确保遵守借款协议。本公司就管理流动性风险建立了内部控制程序和应急方案。
本公司将银行借款作为主要资金来源之一。2016 年 6 月 30 日，本公司尚未使用的银行借款额
度为人民币 758,974 万元(2015 年 12 月 31 日: 人民币 311,686 万元)。
（二）金融资产转移
本公司不存在 2016 年 6 月 30 日未终止确认的已转移金融资产，以及对已转移金融资产的继
续涉入。
（三）金融资产与金融负债的抵销
本公司不存在 2016 年 6 月 30 日可执行的总互抵协议或类似协议下的已确认金融工具，以及
符合相关抵销条件的已确认金融工具。
十、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
母公司对本 母公司对本公
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 公司的持股 司的表决权比
比例（%） 例（%）
深圳市中洲置地有限公司 深圳 房地产开发 人民币 2 亿元 47.37 47.37
注：本公司的最终控制方是黄光苗先生。
2、本公司的子公司情况
详见附注八、1、在子公司中的权益。
3、本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营和联营企业详见附注八、3、在合营安排或联营企业中的权益。
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
长城物业集团股份有限公司 联营企业
深圳中洲集团有限公司 实际控制人的附属企业
深圳市中洲商业管理有限公司 实际控制人的附属企业
深圳市宝晟源商贸有限公司 实际控制人的附属企业
深圳市中洲宝城置业有限公司 实际控制人的附属企业
深圳市中添威商贸有限公司 实际控制人的附属企业
深圳市讯美科技有限公司 实际控制人的附属企业
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其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳市金力投资管理咨询有限公司 实际控制人的附属企业
深圳市中洲科技有限公司 实际控制人的附属企业
成都聚洲投资发展有限公司 实际控制人的附属企业
青岛市源洲投资有限公司 实际控制人的附属企业
深圳市前海阳诚实业发展有限公司 实际控制人的附属企业
5、关联方交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
①采购商品/接受劳务情况
关联方 关联交易内容 2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
长城物业集团股份有限公司 物业管理 594,795.70 739,887.41
②出售商品/提供劳务情况
关联方 关联交易内容 2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
深圳市宝晟源商贸有限公司 管理酬金、管理费 1,068,623.04 505,651.13
深圳市中添威商贸有限公司 管理费、管理酬金 213,121.40 112,383.37
深圳市金力投资管理咨询有限公司 管理费、管理酬金 66,370.48 3,600.00
管理酬金、管理费
深圳市中洲商业管理有限公司 271,784.23 167,933.30
收入
深圳市中洲宝城置业有限公司 管理费收入 4,027,109.66 237,412.40
深圳市讯美科技有限公司 管理费收入 2,908,465.47 502,035.63
（2）关联租赁情况
本公司作为出租人
2016 年 1-6 月确认的 2015 年 1-6 月确认的
承租方名称 租赁资产种类
租赁收入 租赁收入
长城物业集团股份有限公司 办公楼租金 262,857.14
长城物业集团股份有限公司 停车场及游泳池租金 2,690,476.19 2,312,000.00
长城物业集团股份有限公司 长青楼、荔湖等租金 465,146.00 600,522.00
（3）关联担保情况
本公司及子公司作为被担保方
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
深圳中洲集团有限公司 460,000,000.00 2014.09.29 2019.09.28 否
深圳中洲集团有限公司 280,000,000.00 2015.08.12 2018.08.11 否
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
深圳中洲集团有限公司
深圳市中洲置地有限公司 186,000,000.00 2013.05.15 2018.06.20 否
成都聚洲投资发展有限公司
深圳中洲集团有限公司 30,000,000.00 2015.08.25 2016.08.25 否
深圳中洲集团有限公司 50,000,000.00 2014.10.31 2017.10.30 否
（4）关联方资产收购
①、本公司全资子公司成都深长城地产有限公司（以下简称“成都公司”）与深圳中洲集团有限公司
（以下简称“中洲集团”）、深圳市中洲置地有限公司（以下简称“中洲置地”）签署《股权转让协议》，
收购中洲集团和中洲置地持有的成都中洲投资有限公司（以下简称“成都中洲投资”）的 100%股权。
成都公司与中洲集团、中洲置地签署《股权转让协议》，以对价人民币 83,488,000 元收购中洲集
团所持有成都中洲投资 80%股权，以对价人民币 20,872,000 元收购中洲置地所持有成都中洲投资
20%股权，以对价人民币 792,237,004.48 元向中洲集团购买其对成都中洲投资的债权。本次股权
收购业经本公司于 2015 年 12 月 8 日召开的第七届董事会第二十九次会议以及于 2015 年 12 月
24 日召开的 2015 年第六次临时股东大会审议通过。
2016 年 1 月 5 日，本次收购股权完成工商变更登记手续；截止 2016 年 6 月 30 日，本次股
权和债权收购款 896,597,004.48 元已全部支付完毕。
②、本公司与青岛市源洲投资有限公司（以下简称“源洲投资”）签署两份《股权转让协议》，
分别收购源洲投资持有的青岛市旺洲置业有限公司（以下简称“旺洲置业”）及青岛市联顺地产有限
公司（以下简称“联顺地产”）的 100%股权，以对价人民币 1 元收购源洲投资持有旺洲置业 100%
股权，以对价人民币 323,681,545.62 元购买源洲投资对旺洲置业的债权；以对价人民币 1 元收购
卖方持有联顺地产 100%股权，以对价人民币 363,711,648.71 元购买源洲投资对联顺地产的债权。
本次股权收购业经本公司于 2015 年 12 月 8 日召开的第七届董事会第二十九次会议以及于 2015
年 12 月 24 日召开的 2015 年第六次临时股东大会审议通过。
2016 年 1 月 4 日，本次收购旺洲置业股权完成工商变更登记手续；2016 年 1 月 13 日，本次
收购联顺地产股权完成工商变更登记手续；2016 年 1 月 19 日，本公司支付旺洲置业和联顺地产
股权收购款 2.00 元；2016 年 1 月 30 日，本公司支付联顺地产债权收购款 363,711,648.71 元；
截止 2016 年 6 月 30 日，旺洲置业债权收购款 323,681,545.62 元尚未支付。
（5）关键管理人员报酬
项目 2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
关键管理人员报酬 2,528.40 1,461.61
其中：股份支付 794.59 -
股份支付详见附注十一。
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（6）非公开发行股票
2016 年 2 月 26 日，本公司第七届董事会第三十一次会议审议通过《关于公司符合向特定对
象非公开发行 A 股股票条件的议案》，本公司拟向包括深圳市前海阳诚实业发展有限公司（以下简
称“前海阳诚”）在内的不超过 10 名特定对象非公开发行 A 股股票（以下简称“本次非公开发行”、“本
次发行”），因前海阳诚为公司实际控制人黄光苗先生控制的企业，本次非公开发行涉及关联交易。
本次发行的股票数量不超过 379,048,931 股（含本数），其中，前海阳诚认购比例不低于本次非公
开发行实际发行股份总数的 15%（含本数）。
本次发行的发行价格不低于定价基准日（公司第七届董事会第三十一次会议决议公告日）前
20 个交易日公司股票交易均价的 90%，即人民币 14.51 元/股。具体发行价格由股东大会授权董
事会在取得中国证监会等证券监管部门关于本次非公开发行核准批文后，由董事会和保荐机构（主
承销商）按照相关法律法规的规定和监管部门的要求，根据发行对象申购报价情况，按照价格优
先原则以竞价方式确定。
2016 年 3 月 29 日，本公司 2016 年度第二次临时股东大会审议通过上述议案，并于 2016 年
4 月 27 日获得中国证监会受理，尚需证监会核准后方可实施。
2016 年 8 月 1 日，本公司第七届董事会第三十七次会议审议通过《关于调整公司非公开发行
A 股股票方案的议案》。调整后本次非公开发行的股票数量不超过 245,352,900 股（含本数），募
集资金总额不超过 351,100 万元（含本数），其中前海阳诚认购比例不低于实际发行股份总数 15%。
上述调整方案尚需中国证监会核准后方可实施。
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
期末余额 期初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款：
长城物业集团股份有限公司 2,943,160.02 29,432.00 6,460.00 64.60
深圳市金力投资管理咨询有限公司 41,486.47 414.86 2,400.00 24.00
深圳市中洲商业管理有限公司 121,326.68 1,213.27 172,994.25 1,729.94
深圳市宝晟源商贸有限公司 495,972.27 4,959.72 934,482.75 9,344.83
深圳市中添威商贸有限公司 68,493.46 684.93 420,695.00 4,206.95
深圳市中洲宝城置业有限公司 4,789,561.41 47,895.61 3,353,472.43 33,534.72
深圳市讯美科技有限公司 2,968,480.87 29,684.81 1,275,120.90 12,751.21
成都文旅熊猫小镇投资有限公司 - - 2,457,820.42 24,578.20
合计 11,428,481.18 114,285.20 8,623,445.75 86,234.45
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期末余额 期初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款：
长城物业集团股份有限公司 10,075,420.11 714,164.31 10,075,420.11 506,016.86
深圳市宝晟源商贸有限公司 6,007.37 60.07 49,156.27 491.56
深圳市金力投资管理咨询有限公司 998.00 9.98 2,498.00 24.98
深圳市中添威商贸有限公司 4,146.04 41.46 8,686.69 86.87
深圳市中洲宝城置业有限公司 662,795.13 6,627.95 474,839.34 4,748.39
深圳市中洲商业管理有限公司 228.73 2.29 1,502.93 15.03
成都中洲投资有限公司 - - 13,962.24 139.62
成都文旅熊猫小镇投资有限公司 - - 28,360.80 283.61
合计 10,749,595.38 720,906.06 10,654,426.38 511,806.92
长期应收款：
长城物业集团股份有限公司 7,394,929.52 3,697,464.76 7,394,929.52 3,697,464.76
合计 7,394,929.52 3,697,464.76 7,394,929.52 3,697,464.76
预付账款
深圳中洲集团有限公司 - - 268,979,101.34 -
合计 - - 268,979,101.34 -
（2）应付项目
项目名称 期末余额 期初余额
应付账款：
长城物业集团股份有限公司 31,680.00 12,000.00
合计 31,680.00 12,000.00
其他应付款：
长城物业集团股份有限公司 114,798.05 37,851.95
深圳市讯美科技有限公司 770,000.00 838,249.28
深圳市宝晟源商贸有限公司 130,000.00 130,000.00
深圳市中添威商贸有限公司 26,000.00 26,000.00
深圳市金力投资管理咨询有限公司 20,000.00 20,000.00
深圳市中洲商业管理有限公司 45,000.00 45,000.00
深圳市中洲宝城置业有限公司 2,277,403.00 1,046,488.84
深圳市中洲科技有限公司 - 5,487.95
青岛市源洲投资有限公司 323,681,545.62 -
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项目名称 期末余额 期初余额
深圳中洲集团有限公司 16,515.64 -
合计 327,081,262.31 2,149,078.02
十一、股份支付
1、股份支付总体情况
项目 相关内容
公司本年授予的各项权益工具总额 -
公司本年行权的各项权益工具总额 -
公司本年失效的各项权益工具总额 -
公司期末发行在外的股份期权行权价格的范围和合同剩余期限 -
限制性股票授予价格为 10.56 元/
公司期末其他权益工具行权价格的范围和合同剩余期限
股，合同剩余锁定期限 2 个月。
2015 年 7 月 31 日，公司第七届董事会第二十一次会议审议通过了《深圳市中洲投资控股股
份有限公司第一期股权激励计划（草案）》，该激励计划及相关议案已经公司 2015 年 9 月 1 日召开
的公司 2015 年第四次临时股东大会决议通过。经公司 2015 年 9 月 7 日第七届董事会第二十四次
会议决议审议通过，公司第一期股权激励计划激励对象人数由 55 人调整为 53 人（其中包括姚日
波等 11 名董事及高级管理人员），授予的限制性股票数量从 9,578,500 股调整为 9,308,900 股（其
中包括姚日波等 11 名董事及高级管理人员 4,451,500 股）；本激励计划下限制性股票来源为公司
向激励对象定向发行公司人民币普通股股票。授予日为 2015 年 9 月 7 日。限制性股票的授予价格
为 10.56 元/股，该价格为本激励计划草案公告日前 20 个交易日公司股票均价 21.11 元的 50%。
本激励计划有效期为两年，自授予限制性股票的授予日起计算。自授予日起 12 个月，为限制
性股票锁定期。锁定期内，激励对象依本激励计划获授的限制性股票将被锁定，不得转让。本激
励计划激励对象的限制性股票在锁定期满后一次性解锁。自授予日起满 12 个月后的首个交易日起
至授予日起 24 个月内的最后一个交易日止，满足本激励计划解锁条件的，激励对象可以申请股票
解除锁定并上市流通。未按期申请解锁的部分不再解锁并由公司回购注销；若解锁期内未达到解
锁条件，则限制性股票不得解锁并由公司回购注销。激励对象因获授的且尚未解锁的限制性股票
而取得的现金股利由公司代管，作为应付股利在解锁时向激励对象支付，若该部分限制性股票未
能解锁，公司在按照本计划的规定回购该部分限制性股票时应扣除代管的该部分现金股利。
2、以权益结算的股份支付情况
项目 相关内容
限制性股票公允价值选择授予日公允价值与授
授予日权益工具公允价值的确定方法
予价格之间的差额。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
在等待期内的每个资产负债表日，根据最新可取
得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳
可行权权益工具数量的确定依据 估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行
权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可
行权工具的数量保持一致。
本年估计与上年估计有重大差异的原因 无
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 26,763,969.69
本年以权益结算的股份支付确认的费用总额 16,332,571.50
其中：董事及高级管理人员的费用金额 7,945,927.50
3、股份支付的修改、终止情况
本公司报告期内无股份支付的修改、终止情况。
十二、承诺及或有事项
1、或有事项
（1）本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止 2016 年
6 月 30 日尚未结清的担保金额计人民币 334,779.57 万元。
（2）截止 2016 年 6 月 30 日，本公司及附属子公司为下列公司提供担保，明细如下：
担保 担保余额
被保证人 受益人 担保期限
类型 （万元）
万载县银河湾贸易有限公司 股权收购款 2014.11.27 至款项支付
成都深长城地产有限公司 49,128.40 完毕后两年
（股权转让价款） 担保
成都市银河湾房地产开发有限公司 华夏银行深圳华强北支行 借款担保 40,000.00 2016.4.20~2019.4.19
成都市银河湾房地产开发有限公司 平安银行成都分行 借款担保 30,000.00 2016.2.6~2020.2.5
成都市银河湾房地产开发有限公司 平安银行（江苏银行委贷） 借款担保 100,000.00 2015.7.31~2018.7.30
达州市商业银行股份有限公
成都文旅熊猫小镇投资有限公司 借款担保 60,000.00 2016.5.17~2019.5.16
司
惠州方联房地产有限公司 民生银行深圳分行 借款担保 22,560.00 2016.4.29~2019.3.31
惠州市昊恒房地产开发有限公司 民生银行深圳分行 借款担保 6,600.00 2016.5.13~2019.4.15
惠州市昊恒房地产开发有限公司 民生银行深圳分行 借款担保 10,171.00 2015.2.13~2018.2.4
平安银行上海自贸试验区分
上海深长城地产有限公司 借款担保 17,665.64 2015.4.17~2018.4.15
行
深圳市香江置业有限公司 交通银行深南中支行 借款担保 46,600.00 2016.3.25~2024.3.25
深圳市香江置业有限公司 工商银行罗湖支行 借款担保 99,000.00 2016.1.11~2021.1.10
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担保 担保余额
被保证人 受益人 担保期限
类型 （万元）
建设银行深圳分行（渤海信
深圳市长城物流有限公司 借款担保 130,000.00 2015.2.16~2020.2.15
托）
中洲（火炭）有限公司 恒生银行、东亚银行 借款担保 69,151.26 2016.3.21~2017.9.20
保证金质押
中洲投资控股（香港）有限公司 招商银行 32,391.99 2016.6.29~2017.6.29
反担保
保证金质押
中洲投资控股（香港）有限公司 澳门国际银行 27,349.44 2015.11.26~2016.8.26
反担保
保证金质押
中洲投资控股（香港）有限公司 永隆银行 42,733.50 2016.1.26~2017.1.26
反担保
四川中洲文旅投资有限公司 交通银行成都高新区支行 借款担保 18,600.00 2013.5.28~2018.6.20
四川中洲文旅投资有限公司 上海银行成都分行 借款担保 3,000.00 2015.8.25~2016.8.25
合计 804,951.23
十三、资产负债表日后事项
本公司报告期内无资产负债表日后事项。
十四、其他重要事项
1、前期差错更正
本公司报告期内无前期差错更正的情况。
2、债务重组
本公司报告期内无债务重组的情况。
3、资产置换
本公司报告期内无非货币性资产交换等资产置换的情况。
4、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为 4 个经营
分部，本公司的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。在经
营分部的基础上本公司确定了 4 个报告分部，分别为房地产业、物业服务业、酒店餐饮业和施工
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业。这些报告分部是以行业为基础确定的。本公司各个报告分部提供的主要产品及劳务分别为房
地产开发、销售和租赁，物业管理服务，酒店餐饮服务和建筑施工。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与
编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。财务报表按照本附注四、25 所述的会计政策按权责
发生制确认收入；分部报告信息仅包括各分部的营业收入及营业成本，未包括营业税金及附加、
营业费用及其他费用及支出的分摊。
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（2）报告分部的财务信息
2016 年 1-6 月
项目 房地产 物业服务 酒店餐饮 建筑施工 分部间抵销 合计
营业收入 3,169,334,154.36 92,681,487.43 122,939,331.68 3,549,688.74 -67,000,236.63 3,321,504,425.58
其中：对外收入 3,130,705,299.04 76,346,663.22 114,452,463.32 - - 3,321,504,425.58
对内收入 38,628,855.32 16,334,824.21 8,486,868.36 3,549,688.74 -67,000,236.63 -
营业成本 2,305,009,819.14 54,218,924.40 157,059,229.16 2,264,974.01 -28,421,851.17 2,490,131,095.54
利润总额 174,879,638.22 9,639,176.72 -13,257,037.54 311,532.18 -35,432,237.67 136,141,071.91
净利润 60,733,879.69 7,093,079.82 -13,554,022.71 207,741.56 -34,156,106.61 20,324,571.75
资产总额 41,188,606,351.03 61,449,042.63 277,836,841.48 1,074,343,483.59 -13,313,228,723.13 29,289,006,995.60
负债总额 33,385,255,873.04 39,289,630.48 160,112,422.70 1,008,187,100.15 -10,829,164,378.15 23,763,680,648.22
2015 年 1-6 月
项目 房地产 物业服务 酒店餐饮 建筑施工 分部间抵销 合计
营业收入 2,272,058,809.66 46,266,846.98 72,193,039.44 4,499,984.00 -57,747,653.21 2,337,271,026.87
其中：对外收入 2,231,079,066.60 34,131,956.43 72,060,003.84 - - 2,337,271,026.87
对内收入 40,979,743.06 12,134,890.55 133,035.60 4,499,984.00 -57,747,653.21 -
营业成本 1,056,731,400.54 53,537,330.94 59,099,378.83 4,222,174.26 -48,389,871.44 1,125,200,413.13
利润总额 573,019,838.46 3,998,148.93 9,295,238.24 -110,852.68 -4,122,025.38 582,080,347.57
净利润 419,619,587.44 2,439,601.01 6,971,372.83 -117,746.30 -11,327,255.13 417,585,559.85
资产总额 30,400,841,132.18 43,275,037.10 288,264,744.64 503,177,793.45 -10,690,141,248.78 20,545,417,458.59
负债总额 25,063,133,485.51 23,760,560.10 148,007,652.31 433,004,659.22 -8,772,120,928.69 16,895,785,428.45
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5、其他对投资者决策有影响的重要事项
2016 年 4 月 15 日本公司第七届董事会第三十四次会议、2016 年 4 月 28 日本公司 2015 年度股东大
会，审议通过了《关于<深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年员工持股计划（草案）>及其摘要的议
案》及相关议案，同意公司实施 2016 年员工持股计划。
该计划参与对象为公司员工，总人数不超过 170 人，发行份额 7,500 万份，每份份额 1 元，计划筹集
资金总额上限 7500 万元。委托鹏华资产管理（深圳）有限公司设立份额 3 亿份，每份份额 1 元的资产管
理计划进行管理，通过二级市场购买并持有本公司股票。该计划按 1:1 比例设立优先级和次级份额，次级
份额按 1:1 比例设立次级 a 份额和次级 b 份额，公司股东中洲置地认购次级 b 份额，并对优先级持有人提
供担保。该持股计划锁定期为 12 个月，存续期 24 个月。
截至 2016 年 7 月 13 日，该计划累计买入公司股票 18,306,493 股，成交金额为 288,354,970.79 元，
成交均价 15.75 元/股，占总股本 2.75%。至此该计划已完成股票购买，购买的股票将自 2016 年 7 月 13
日起锁定 12 个月。
十五、公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项 3,804,957.66 86.20 38,049.58 1.00 3,766,908.08
单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项 609,108.91 13.80 609,108.91 100.00 -
合计 4,414,066.57 100.00 647,158.49 14.66 3,766,908.08
（续）
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项 - - - - -
按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项 1,439,467.96 70.27 14,394.68 1.00 1,425,073.28
单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款
609,108.91 29.73 609,108.91 100.00 -
项
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期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
合计 2,048,576.87 100.00 623,503.59 30.44 1,425,073.28
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 3,804,957.66 38,049.58 1.00
1至2年 - - -
3 年以上 - - -
合计 3,804,957.66 38,049.58 1.00
（2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年计提坏账准备金额 38,049.58 元，收回或转回的坏账准备金额 14,394.68 元。
（3）本年实际核销的应收账款情况
本公司本年无核销应收账款的情况。
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
本公司本年按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额 3,325,848.91 元，占应收账款期末
余额合计数的比例 75.35%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额 348,324.91 元。
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
本公司本年无因金融金融资产转移而终止确认应收账款的情况。
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
本公司本年无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债的情况。
2、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准
18,025,669.40 0.32 18,025,669.40 100.00 -
备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准
17,540,388.55 0.31 3,981,449.16 22.70 13,558,939.39
备的其他应收款
内部往来 5,593,641,540.53 99.32 - - 5,593,641,540.53
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单项金额不重大但单独计提坏账
2,469,947.89 0.04 2,469,947.89 100.00 -
准备的其他应收款
合计 5,631,677,546.37 100.00 24,477,066.45 0.43 5,607,200,479.92
（续）
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准
18,025,669.40 0.34 18,025,669.40 100.00 -
备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准
17,581,246.62 0.34 4,035,417.74 22.95 13,545,828.88
备的其他应收款
内部往来 5,207,202,085.70 99.27 - - 5,207,202,085.70
单项金额不重大但单独计提坏账
2,469,947.89 0.05 2,469,947.89 100.00 -
准备的其他应收款
合计 5,245,278,949.61 100.00 24,531,035.03 0.47 5,220,747,914.58
①期末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
期末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
深圳新世纪酒店有限公司 6,280,000.00 6,280,000.00 100 合作终止，预计无法收回
深圳市建设集团投资公司 5,065,654.05 5,065,654.05 100 该公司已吊销，预计无法收回
深圳市翠宝大酒楼有限公司 4,722,969.55 4,722,969.55 100 该公司已吊销，预计无法收回
深圳市长城商场 1,957,045.80 1,957,045.80 100 该公司已吊销，预计无法收回
合计 18,025,669.40 18,025,669.40 — —
②组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例(%)
1 年以内 4,195,594.80 41,955.95 1.00
1至2年 6,832,259.16 683,225.92 10.00
2至3年 - - -
3 年以上 6,512,534.59 3,256,267.29 50.00
合计 17,540,388.55 3,981,449.16 22.70
（2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年计提坏账准备金额 213,079.83 元，收回或转回的坏账准备金额 267,048.41 元。
（3）本年实际核销的其他应收款情况
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本公司本年无核销的其他应收款。
（4）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 5,631,661,546.37 5,245,262,949.61
押金、保证金等 16,000.00 16,000.00
合计 5,631,677,546.37 5,245,278,949.61
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款期末余额 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额
合计数的比例（%） 期末余额
成都深长城地产有限公司 往来款 1,477,197,345.53 26.23 -
惠州市昊恒房地产开发有限公司 往来款 673,047,014.02 11.95 -
中洲投资控股（香港）有限公司 往来款 521,367,000.00 9.26 -
上海深长城地产有限公司 往来款 498,555,297.98 8.85 -
青岛市联顺地产有限公司 往来款 398,763,497.64 7.08 -
合计 3,568,930,155.17 63.37 -
（6）涉及政府补助的应收款项
本公司本期末无涉及政府补助的应收款项。
（7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款
本公司报告期内无因金融资产转移而终止确认其他应收款的情况。
（8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
本公司报告期内无转移其他应收款且继续涉入形成资产、负债的情况。
3、长期股权投资
（1）长期股权投资分类
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司
3,862,323,031.94 52,000.00 3,862,271,031.94 3,794,648,673.46 52,000.00 3,794,596,673.46
投资
对联营企
25,914,361.34 - 25,914,361.34 70,150,260.18 - 70,150,260.18
业投资
合计 3,888,237,393.28 52,000.00 3,888,185,393.28 3,864,798,933.64 52,000.00 3,864,746,933.64
（2）对子公司投资
本年 本年计提 减值准备
被投资单位 期初余额 本年增加 期末余额
减少 减值准备 期末余额
惠洲中洲置业有限公司 1,038,082,181.11 - - 1,038,082,181.11 - -
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本年 本年计提 减值准备
被投资单位 期初余额 本年增加 期末余额
减少 减值准备 期末余额
上海盛博房地产开发有限公司 735,414,475.00 - - 735,414,475.00 - -
深圳市香江置业有限公司 549,000,000.00 - - 549,000,000.00 - -
上海深长城地产有限公司 510,000,000.00 - - 510,000,000.00 - -
深圳市长城物流有限公司 233,040,846.80 - - 233,040,846.80 - -
深圳市长城地产有限公司 198,000,000.00 2,000,000.00 - 200,000,000.00 - -
上海振川物业有限公司 75,218,125.28 - - 75,218,125.28 - -
深圳圣廷苑酒店有限公司 71,250,000.00 - - 71,250,000.00 - -
惠州市昊恒房地产开发有限公司 60,049,607.67 - - 60,049,607.67 - -
深圳市长盛实业发展有限公司 11,400,000.00 46,174,356.48 57,574,356.48 - -
深圳市盈灿工程有限公司 57,000,000.00 - - 57,000,000.00 - -
惠州市康威投资发展有限公司 53,272,548.47 - - 53,272,548.47 - -
深圳市华电房地产有限公司 50,369,806.50 - - 50,369,806.50 - -
大连深长城地产有限公司 47,500,000.00 - - 47,500,000.00 - -
成都深长城地产有限公司 42,500,000.00 - - 42,500,000.00 - -
中洲投资控股（香港）有限公司 40,959,847.67 - - 40,959,847.67 - -
深圳市圣廷苑酒店管理有限公司 10,120,000.00 - - 10,120,000.00 - -
青岛市中洲地产有限公司 - 10,000,000.00 - 10,000,000.00 - -
深圳市长城投资控股有限公司 9,500,000.00 500,000.00 - 10,000,000.00 - -
青岛市联顺地产有限公司 - 9,000,001.00 - 9,000,001.00 - -
深圳市中洲物业管理有限公司 411,234.96 -- - 411,234.96 - -
成都长华置业有限公司 1,560,000.00 -- - 1,560,000.00 - 52,000.00
青岛市旺洲置业有限公司 - 1.00 - 1.00 - -
合计 3,794,648,673.46 67,674,358.48 - 3,862,323,031.94 - 52,000.00
（3）对联营、合营企业投资
本年增减变动
被投资单位 期初余额 权益法下确认 其他综合 其他权
增加投资 减少投资
的投资损益 收益调整 益变动
一、合营企业
二、联营企业
长城物业集团股份有限公司 45,573,737.30 - 45,573,737.30 - - -
深圳市前海中保产业投资基金
- 3,000,000.00 - -169,981.19 - -
管理有限公司
深圳市嘉业投资控股有限公司 24,576,522.88 - - -1,492,180.35 - -
小计 70,150,260.18 - - -1,662,161.54 - -
合计 70,150,260.18 - - -1,662,161.54 - -
（续）
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本年增减变动 减值准备
被投资单位 期末余额
宣告发放现金股利或利润 计提减值准备 其他 期末余额
一、合营企业
二、联营企业
长城物业集团股份有限公司 - - - - -
深圳市前海中保产业投资基
- - - 2,830,018.81 -
金管理有限公司
深圳市嘉业投资控股有限公
- - - 23,084,342.53 -
司
小计 - - - 25,914,361.34 -
合计 - - - 25,914,361.34 -
4、营业收入、营业成本
2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 73,357,614.09 12,185,404.92 52,980,627.62 16,513,995.57
其他业务 - - - -
合计 73,357,614.09 12,185,404.92 52,980,627.62 16,513,995.57
5、投资收益
项目 2016 年 1-6 月发生额 2015 年 1-6 月发生额
成本法核算的长期股权投资收益 30,517,078.99 -
权益法核算的长期股权投资收益 -1,661,542.36 5,283,744.87
处置可供出售金融资产取得的投资收益 - -
合计 28,855,536.63 5,283,744.87
六、补充资料
1、本年非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益 3,606,545.18
越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免 -
计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规定， 6,295.26
按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资
-
单位可辨认净资产公允价值产生的收益
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项目 金额 说明
非货币性资产交换损益 -
委托他人投资或管理资产的损益 -
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 -
债务重组损益 -
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 -
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易
性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负 -
债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 -
对外委托贷款取得的损益 -
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 -
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影
-
响
受托经营取得的托管费收入 -
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -18,419,179.25
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -
小计 -14,806,338.81
所得税影响额 3,639,207.71
少数股东权益影响额（税后） 17,627.50
合计 -11,149,503.60
注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入,"-"表示损失或支出。
本公司对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非
经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定执行。
2、净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 0.47 0.0403 0.0403
扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润 0.67 0.0574 0.0574
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3、本公司合并财务报表主要项目的异常情况及原因说明
（1）资产负债表项目
①报告期末预付款项 5,129.79 万元，比年初数减少 83.85%，主要原因是：本期完成成都中洲投资有
限公司的股权收购，将预付的股权及债权收购款结转至存货所致。
②报告期末其他应收款 83,793.18 万元，比年初数增加 1109.26%，主要原因是：本期新增支付竞拍
土地履约金所致。
③报告期末其他流动资产 121,401.62 万元，比年初数增加 244.73%，主要原因是：本期预交税费增
加、以及新增四川三岔湖公益配套设施和土地整理款等。
④报告期末在建工程 9,801.79 万元，比年初数增加 42.77%，主要原因是：本期新增中洲万豪酒店装
修工程支出等。
⑤报告期末递延所得税资产 70,517.17 万元，比年初数增加 49.16%，主要原因是：本期预收账款增
加所致。
⑥报告期末应付职工薪酬 3,162.55 万元，比年初数减少 61.39%，主要原因是：本期支付上年度绩效
薪酬所致。
⑦报告期末应交税费 18,243.25 万元，比年初数减少 59.41%，主要原因是：本期缴纳土地增值税和
企业所得税所致。
⑧报告期末应付利息 7,601.99 万元，比年初数增加 51.51%，主要原因是：本期计提公司债利息增加
所致。
⑨报告期末其他应付款 214,642.03 万元，比年初数增加 48.61%，主要原因是：本期新增应付债权收
购款和应付待执行股权转让款所致。
⑩报告期末长期借款 849,950.33 万元，比年初数增加 45.64%，主要原因是：本期公司融资规模扩大
所致。
（2）利润表项目
①报告期营业收入 332,150.44 万元，比上年同期数增加 42.11%，主要原因是：本期上海君廷、成都
中洲中央城邦新竣工项目，结算收入增加所致。
②报告期营业成本 249,013.11 万元，比上年同期数增加 121.31%，主要原因是：本期主要结算收入
的房地产项目土地获取成本较高，毛利率较低所致。
③报告期销售费用 8,424.60 万元，比上年同期数增加 47.80%，主要原因是：本期房地产销售规模较
上年同期扩大，导致营销费用同步增加。
④报告期管理费用 11,392.66 万元，比上年同期数增加 60.69%，主要原因是：本期公司经营规模扩
大导致管理费用增加、以及实施股份激励股本溢价分摊费用等薪酬支出增加。
⑤报告期财务费用 13,830.16 万元，比上年同期数增加 46.89%，主要原因是：与上年同期相比，本
期融资规模扩大，导致相应的利息支出增加，而资本化的借款利息减少所致。
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⑥报告期资产减值损失 708.91 万元，比上年同期增加 1,129.72%，主要原因是：本期新增支付竞拍
土地保证金导致计提的坏账准备增加。
⑦报告期投资收益 1,100.91 万元，比上年同期增加 47.71%，主要原因是：本期按权益法核算的联营
企业净利润较去年同期增加，投资收益随之增加。
⑧报告期营业外收入 889.64 万元，比上年同期增加 303.23%，主要原因是：本期收取 SCC 项目租赁
合同违约金以及处置固定资产所得增加所致。
⑨报告期营业外支出 2,391.79 万元，比上年同期增加 144.62%，主要原因是：本期支付笋岗物流项
目逾期竣工违约金 2,074.91 万元所致。
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第十节 备查文件目录
1．载有公司董事长签名并加盖公章的半年度报告。
2．载有公司董事长、总经理、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的财务报告和会计报表。
3．报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。
深圳市中洲投资控股股份有限公司
董事长：姚日波
2016 年 8 月 30 日
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