深圳市长城地产股份有限公司1994年年度报告(摘要)
重要提示
本公司董事会愿就本报告所载资料的真实性、准确性和完整性负共同及个别责任,并确信未遗漏任何重大事项,致使本报告内容有误导成分,本报告内容由本公司董事会负责解释。
一、近三年财务指标
指标名称 1994年度指标值 比上年增加% 1993年度 1992年度
1.营业收入(万元) 35451.3 13.55 31221.4 29045.1
2.利润总额(万元) 14316.5 2.20 14008.5 11751.5
3.税后利润(万元) 9789.9 1.84 9612.9 6846.6
4.资产总额(万元) 84024.8 45.37 57801.7 37088.5
5.股东权益(万元) 43352.7 160.00 16673.6 12764.2
6.每股净资产(元) 7.70 -- -- --
7.每股收益加权平均(元) 2.34 -- -- --
全面摊薄(元) 1.74 -- -- --
8.每股红利(元) 1.078 -- -- --
9.股东收益比率(%) 51.60 78.86 28.85 34.42%
10.净资产收益率(%) 32.62 -50.05 65.31 89.20%
二、年度分配情况
1995年4月13日,本公司第一届董事会召开了第四次会议,通过了1994年度分配方案。根据1994年的经营业绩和1995年的发展规划,本公司建议堤取1994年度税后利润的28%作为公积金,提取10%作为公益金,其余的6069.7万元作为分红基金。拟每10股送红股9股,并派发现金1.78元。以上决议尚须经股东大会表决通过,并报经有关主管部门批准。
三、业务回顾
(一)公司经营情况回顾
1994年,国家继续加强宏观经济调控,整顿金融秩序,压缩基建投资规模,控制房地产贷款。在这一年里,虽然面临严峻的银根紧缩形势和房地产市道低迷、竞争激烈的局面,但本公司抓住机遇,大胆改革,刻苦经营,强化管理,经过经营班子和全体员工的共同努力,使企业的资产运作规模得到较快发展,大幅度超额完成全年溢利预测,取得了好的经营业绩。
1.大幅度超额完成全年利润计划
本公司1994年实现税前利润14316.5万元,税后利润9789.9万元,完成全年溢利预测的126.35%,税后利润超额完成2025.9万元,比1993年增长了1.84%。
2.抓住机遇全面完成股份制改组和股票上市工作
在1994年6、7月份,适逢中国股市极度低迷之际,本公司经过艰难的募股工作,成功地完成了股份制改组,并及时完成了“长城”股票的上市工作。股份制改组的成功为公司募集股金17,604万元,缓解了公司资金困难,为公司大幅度超额完成全年溢利预测起了决定性的作用。
3.房地产业在低谷中取得好的经营业绩
1994年,公司采取灵活多样的经营策略,使作为公司龙头产业的房地产业得到良好发展,各项工程进展顺利,房产销售在大势不景气的情况下取得较好成绩。全年公司完成房地产投资35330万元,比上年增长了78.95%,施工面积达447,280平方米,是本公司历年来工程开发量最大的一年,竣工面积达81,455平方米。共投资项目15个,其中已竣工项目3个,在建项目10个,新建项目2个。
由于开发资金有保证,甲乙双方配合默契,施工单位日夜奋战,工程质量不断提高,施工进度不断加快,全面突破了年初计划。年内已通过验收的有长乐花园B座和C座、笋岗仓库区辅助楼,已具备验收条件的有长盛大厦和白沙岭西二幼儿园。已按计划完成封顶的有长乐花园A座、长安花园A、a、C三座、长兴大厦和荔湖花苑。此外,还进行了白沙岭10#、11#V型楼基础开挖工作。特别是长乐花园B、C座的开发,工程提前三个月竣工并交付使用,确保了本公司当年经济效益的圆满实现。
由于本公司开发房产地理位置优越、配套设施完善、销售价格合理,经营方式灵活因而每次推出的房产,认购都比较踊跃。1994年公司推出的房产共完成销售38272平方米,销售率达90%左右,房产销售收入达26141.4万元
4.物业经营得到长足的发展
1994年年底,本公司已拥有仓库、厂房等自有物业近8万平方米,物业经营实现利润1028万元,比1993年增长了15倍。公司全资下属企业“长城储运公司”所经营的笋岗仓库区在仓储业普遍不景气的情况下,仍保持良好的发展势头,货源充足,库存饱满,超额完成了全年的利润指标。
由于国家宏观经济调控,本公司及时调整经营策略,对长盛大厦和长兴大厦两个项目的建筑标准、总体功能及经营等进行了调整。长盛大厦因为调整功能及其它原因推迟了营业时间,但功能的调整提高了长盛大厦的经营档次,将使该大厦发挥更好的经济效益,为公司长期稳定的利润来源打下了坚实的基础。长兴大厦全面提高了装修标准,也调整优化了大厦的总体功能,现正进行装修和掐租工作,该项工作进展顺利。
5.股权投资在调整中得以稳定发展
1994年,本公司共完成胺权投资1688万元。本公司以经济效益为出发点,果断地对各投资企业进行调整,先后对规模较小的全资下属语音电子厂实行了产权转让,对合作经营到期无发展前途的深圳溪发钢铁有限公司进行了清盘,对技术落后、设备陈旧的控股企业深圳常发绣品实业有限公司的设备进行了转让,对缺乏市场的凯旋化工公司实行了紧缩生产。同时,本公司对投资项目进行了全面清理,确定了重点投资区域和重点投资企业。经过调整,优化了投资结构,及时控制了资金的不合理流向,使股权投资得到健康的、稳定的发展。
(二)对完成溢利预测的情况说明
1994年,本公司溢利预测的税后利润为7748.14万元,实际实现税后利润9789.9万元,完成溢利预测的126.35%。主要原因如下:
1.因股份制改组工作的要求,本公司于1993年6月进行了1994年的溢利预测,并将依此预测编制的招股说明书报送深圳市主管机关审核后对社会披露。当时正值国家开始实行宏观紧缩、加强经济调控、压缩基建投资规模、控制房地产贷款政策出台之时,公司在充分考虑各种不利因素的条件下编制了1994年的溢利预测。
2.本公司经过10余年的发展,积累了较为丰富的房地产开发经验,树立了较好的社会公众形象。在1994年,本公司充分拓展各方面融资渠道,协调好施工单位的关系,通过种种经营努力,有效地克服了资金紧张带来的重重困难。尤其是本公司招股的成功,大大缓解了资金紧张的局面。
3.本公司董事会和经营班子一贯采取稳健的经营作风,对溢利预测非常稳重,以确保对股东的许诺和对社会公众的负责。
(三)前次募集股金的运用情况
本公司1994年发行股票共募集股金17,604万元,扣除发行费用后得到资金16,667万元,在1894年已全部使用。资金使用情况如下:
项目名称 投资性质 投入股金 资金使用说明
长乐花园 全资 5000 建筑成本
长兴大厦 全资 7500 建筑成本
长盛大厦 全资 500 配套工程
长安花园 全资 3000 建筑成本
荔湖花苑 合资 667 建筑成本
四、股本及前十名大股东持股情况
(一)股本结构
截止1994年12月31日,本公司总股份5630万股,每股面值为人民币1元。其中:
1.尚未流通股份
国有股(由深圳市建设集团公司持有) 4000万股 占71.05%
内部职工股 330万股 占5.86%
2.可流通股份
境内社会公众股 1300万股 占23.09%
说明:本公司股票于1994年9月21日在深圳证券交易所挂牌上市,流通股数为境内社会公众股1300万股。在本公司创立为股份上市公司前,本公司注册资金为人民币3451万元。1995年4月10日,本公司内部职工股经批准上市流通。
(二)前十名大股东持股情况
截止1994年12月31日,本公司前十名大股东持股情况如下:
股东名称 持有股数(单位:股) 占总股数的比例
深圳市建设集团公司 40,000,000 71.05%
深圳特区证券发展部 2,770,000 4.92%
太原兆和投资有限公司 1,802,600 3.20%
南昌市交银机电物资供应社 1,690,500 3.00%
深圳市建设集团投资公司 1,366,000 2.43%
深圳市机电设备安装公司 413,900 0.74%
李栋君 349,800 0.62%
深圳市国际信托投资公司 255,200 0.45%
王永玉 198,800 0.35%
海口市泰华旅业股份有限公司 189,100 0.34%
五、董事、监事及高级管理人员持股情况
本公司董事、监事及高级管理人员持股情况如同本公司上市公告书之所述,在本年度内无任何变化。
六、重要事项
1.1994年4月13日,经深圳市人民政府深府函(1994)18号文批复,同意本公司由原“深圳市长城房地产发展公司”改组为“深圳市长城地产股份有限公司”,并向社会公开发行股票。
2.1994年5月19日,经深圳市证券管理办公室深证办复【1994】128号文批复,同意公司向境内社会公众公开发行A股1300万股,向公司职工发行内部职工股330万股。本公司于1994年5月26日开始招股,1994年6月26日招股结束。后经证券主管机关安排,本公司于1994年7月11日至7月20日进行了补缴款。
3.1994年9月3日,本公司召开了创立暨第一届股东大会,选举产生了第一届董事会和监事会,董事会选举卓崇勋先生为本公司董事长,聘任郭宪民先生为本公司总经理。
4.1994年9月16日,经深圳工商行政管理局审核变更,变更后本公司的注册资本为5630万元,法定代表人为现董事长卓崇勋先生。
5、1994年9月21日,本公司A股在深圳证券交易所挂牌上市,股票简称“深长城A”,股票编码为“0042”。
6.1994年1月31日,本公司与深圳亲世纪实业有限公司签订了长盛大厦的承包经营合同,该合同规定利润交纳期从1994年9月1日起。由于前文所述之原因,合同履约期推后。
7、1994年4月,本公司将全资非法人企业语音电子玫转让给与东莞市旗峰钟表三。
8、1994年11月25日,本公司将控股企业深圳常发绣品实业有限公司停业清盘。
9.1994年9月,本公司对合作经营到期的、拥有50%股份的深圳溪发钢铁有限公司进行了肖盘,不再延续合作。
10.1994年12月,接深圳市证券管理办公室通知,取消本公司原定2000万股B股的发行规模。
11.本报告期内,本公司我重大诉讼、仲裁事项。
七、子公司与关联企业介绍
企业名称 所地在 本公司权益比例 主要业务范围
深圳市长城商场 深圳 100% 各类商品
深圳市广进商场 深圳 100% 各类商品
深圳凯旋化工公司 深圳 34% 油漆涂料
深圳市振业股份有限公司 深圳 3.98% 房地产开发
深圳仓库铁路有限公司 深圳 6.3% 仓储.运输
深圳市长城工程公司 深圳 100% 建筑工程
深圳市长城储运公司 深圳 100% 仓储运输
翠宝餐厅 深圳 100% 饮食业
上海中大股份有限公司 上海 4% 房地产开发
长城房地产(北海)分公司 北海 100% 房地产开发
东方帆影(烟台)有限公司 烟台 10% 旅游开发
深圳市长城物业管理公司 深圳 100% 房产管理
湖北宜昌城昌房地产发展公司 宜昌 20.7% 房地产开发
深圳市长盛实业发展公司 深圳 100% 物业经营
深圳市旦银实业股份有限公司 深圳 10% 高科技等
深圳市长城设备材料公司 深圳 100% 建筑材料
深圳骏宝实业股份有限公司 深圳 12.5% 建材等
四川西南华神药业股份有限公司 成都 10% 中成药生产
湖北宜昌花城水泥厂 宜昌 39% 水泥生产
八、业务展望
1995年,本公司将继续遵循“以房地产业为龙头,物业经营和股权投资为两翼,技、工、贸全面发展“的经营方针,积极贯彻”立足深圳,面向全国,瞄准海外“的发展战略,深化改革强化管理,抓住机遇,促进发展,狠抓房产的招租和销售,推进工程开发和物业管理,优化投资的行业结构和区域结构,积极探索产权经营,寻求新的开发项目,建立新的财源支柱,逐步实现多元化经营的战略性转变,给全体股东以丰厚的投资回报。 工程建设和房产销售是本公司利润来源的主体,也是全年工作的重点。在工程建设方面,本公司已开发的长乐花园A座、长安花园A、B、C三座和荔湖花苑共五座高层商住楼以及长盛大厦和长兴大厦两座高层写字楼都将在年初或年中竣工交付使用,使1995年成为本公司历年来竣工面积最多的一年。在房产销售方面,要充分利用以上黄金区位房产的优势,采取灵活多样的销售策略,强化房产的促销工作,确保全年利润指标的超额完成。
自有物业开始在本公司经营业务中崛起。在1995年,随着长盛大厦和长兴大厦的竣工,本公司自有物业每年可为本公司带来稳定的巨额利润,将极大地增强本公司的抗风险能力。本公司将努力做好长盛大厦的合同履约工作和长兴大厦的招租工作,使物业经营成为本公司重要的财源支柱。
寻求新的房地产项目关系到本公司的长远发展。本公司要抓住机遇,审时度势,利用当前房地产低迷的有利时机,吸纳一部分前景看好的土地项目,增加本公司的土地储备,为本公司长期稳定的发展打下坚实的基础。
物业管理实际上是建筑产品的售后服务。本公司要在提高物业管理水平上狠下功夫,通过引进和借鉴国外及港式物业管理经验,加强本公司各开发区管理服务的硬件和软件建设,使其逐步成为全国一流的文明小区,为广大住户提供优秀的居住环境。
同时,本公司对股权投资将进行进一步的优化,努力加快已投入项目的产出。选择好的项目、有发展前景的项目进行重点控股投资或独资。在此基础上,集中力量扶持一批效益较好、规模较大的企业,为公司长远的发展提供强有力的保证。
九、其他事项
1.本公司基本资料
公司名称
中文:深圳市长城地产股份有限公司
英文:SHENZHEN CHANGCHENG ESTATF HOLDING C0.,LTD。
注册地址:深圳市百花村百花五路长源楼
电话:3354764
法定代表人:卓崇勋
股票上市交易所名称:深圳证券交易所。
股票简称:深长城A
股票证券代码:0042
会计师事务所:蛇口中华会计师事务所
法律顾问:深圳市金地律师事务所:黄雄坤 肖铁
公司资料查询方式:
时间:每周一下午2:00-4:00
地点:深圳市百花村百花五路长源楼三楼
股东事务代表:周道胜 陈忠辅
咨询联系电话:(0755)3222481
十、备查文件
1.本公司1994年年度报告(摘要)原本
2.蛇口中华会计师事务所对本公司1994年度的财务审计报告原本。
3.变更之后的本公司的营业执照原本。
借此机会,本公司董事会代表广大股东对关心和支持本公司的各界人士表示诚挚的谢忱,对辛勤工 作创造良好业绩的本公司全体员工表示衷心的慰问。
深圳市长城地产股份有限公司董事会
1995年4月20日
蛇中财审报字(1995)第114号
审计报告书
深圳市长城地产股份有限公司董事会暨股东:
我所接受委托,审计了后附的贵公司及附属公司和联营公司(以下统称“贵集团”)1994年12月31日的合并资产负债表与截至该日为止会计年度的合并利润及利润分配表和合并财务状况变动表。这些合并会计报表由贵集团管理当局负责,我们的责任是在审计 基础上对这些合并会计报表发现意见。
我们的审计系按照中华人民共和国有关查帐规则和公认的审计准则实施,包括对会计记录的抽查、通函询证、抽盘实物资产,以及在当时情况下我们认为必要的其他审计程序。
我所认为,上述已审的合并会计报表,在所有重要方面,公允地表达了贵公司及贵集团1994年12月31日的财务状况与截至该日为止会计年度的经营成果和财务状况的变动,符合中华人民共和国《企业会计准则》和《股份制试点企业会计制度》的有关规则。
蛇口中华会计师事务所
中国注册会计师 陈惠珠
中国注册会计师 乐之立
1995年3月10日
中国 深圳 蛇口
深圳市长城地产股份有限公司合并会计报表附注
附注1.公司设立说明
本公司原名“深圳市工程开发公司”,于1984年9月15日经深圳市人民政府以深府办复(1984)822号文批准成立,隶属于深圳市建设(集团)公司,为全民所有制一级城建综合开发企业。1990年4月20日经批准更名为“深圳市长城房地产发展公司”。
1994年4月13日,深圳市人民政府以深府函(1994)18号文批复,同意本公司改组为股份有限公司,同意本公司更名为“深圳市长城地产股份有限公司”,1994年5月19日深圳市证券管理办公室以深证办复(1994)128号文批复,同意本公司发行股票56,300,000股,均为普通股,每股面值人民币1元。
公司经营范围:房地产开发及商品房销售、管理,兼营建筑安装工程。企业法人营业执照注册号:19219076-8号。
附注2.全资附属公司及拥有50%以上股权的联营公司
全资附属公司:
公司名称 注册地 注册资金 主要业务 拥有权益
深圳市长城储运公司 深圳市 120万 仓储及库房租赁 100%
深圳市长城物业管理公司 深圳市 100万 房产管理、租赁、绿化园林服务 100%
探圳市长城工程公司 深圳市 185万 建筑铝材及其制品 100%
深圳市长城设备材料公司 深圳市 129万 建筑材料 100%
深圳市长城房地产发展有限公司 北海市 1,000万 经营房地产建筑材料及装饰材料 100%
北海分公司深圳市长盛实业发展公司 深圳市 1,000万 国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控)、房产租赁、物业管理 100%
深圳市长城商场 深圳市 165万 交电、日用百货 100%
深圳广进商场 深圳市 125万 交电、日用百货 100%
拥有50%以上股权的联营公司:
公司名称 注册地 注册资金 主要业务 拥有权益
深圳常发绣品实业有限公司 深圳市 185万 绣品及针棉织品 74.6%
本公司所属内部独立核算单位长城发廊、长城大厦粮油供应站均由个人承包经营,有关税项由承包者自行缴纳,该等单位数据未纳入本集团合并报表。
深圳常发绣品实业有限公司已停业清算,清算日为1994年12月31日,该公司会计报表未纳入本集团合并报表。
附注3.重要会计政策
(1)长期投资的核算
本公司对拥有20%以下股权的长期投资来用成本法核算,对拥有20%以上股权的长期投资采用权益法核算;对拥有50%以上股权的长期投资合并报表。
(2)合并会计报表
本公司合并会计报表除内部往来、资金的拨入与拨出、内部销售及收取费用相互抵销、少数股东权益予以扣除并专项列示外,相同项目的资产、负债、收入、成本和费用逐项合并。
(3)货币换算
以人民币为记帐本位币,对涉及外币的经济业务,以市场汇价为记帐汇率析算人民币入帐,决算日货币性项目中外币余额按年末市场汇价予以调整,记帐汇率与帐面汇率不同所发生的汇兑损益,业已计入当年度损益。
(4)存货
存货以实际成本计价,发出存货的实际成本采用加权平均法计算确定,惟商品楼宇的成本按分批实际法计算确定,低值易耗品在领用时,采用“五·五摊销法”摊销。
(5)固定资产及其折旧
固定资产以实际成本计价。固定资产折旧采用直线法平均计算,并按固定资产类别的原价、估计使用年限和估计残值(原价的10%*)确定其分类折旧率如下:
类别 估计使用年限 年折旧率
房屋建筑物 15-30年 3%一6%
机器设备 10年 9%
运输工具 5-10年 9%一18%
电子及其他设备 5年 18%
*残值率高于5%,待报主管财政机关备案。
(6)坏帐准备
按所有债权年未余额的2.2%计提坏帐准备。
(7)销售
销售收入是以商品、产品已经发出,劳务已经提供,货款已经收到或取得收取货款的权利为实现标志。对商品楼宇的销售,根据办妥楼宇竣工验收及将商品楼宇的结算单提交购货方时,才作为销售的实现。
(8)递延资产
递延资产系本公司所属企业发生的开办费、车辆租赁费、电话安装费、生产用临时设施费、仓库铁路专用线修建费等,分别从受益期开始分五至八年摊销。
(9)无形资产商誉
商誉系本公司溢价收购湖南省常德市绣品总厂拥有的深圳常发绣品实业有限公司50.8%股权而支付的超过其股权帐面值的款项,从1993年1月起分十年摊销。
(10)利润分配
本集团净利润分配方案尚待批准,故暂不作分配。
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