深圳市长城地产股份有限公司1995年年度报告(摘要)
一、公司概况
1.公司名称:深圳长城地产股份有限公司
英文名称:SHENZHEN CHANGCHENG ESTA HOLDING CO.LTD
2.公司法定地址:深圳市福田区百花村百花五路长源楼
3.公司电话号码:0755-3354764
传真号码:0755-3368759 邮政编码:518028
4.公司法定代表人:董事长卓崇勋先生
5.公司咨询服务机构地址:深圳市福田区百花村百花五路长源楼
咨询电话:322481 信息披露人员:董事会秘书陈忠辅先生
二、主要财务数据与财务指标
指标项目 本年数 上年数 比上年增长(%)
主营业务收入(万元) 37498 65451 5.77
净利润(万元) 13266 9790 35.50
总资产(万元) 98026 84025 16.66
股东权益(万元) 46993 37283 26.04
每股收益(元) 1.24 1.74 -28.73
每股净资产(元) 4.39 6.62 -33.69
净资产收益率 28.23 26.26 7.50
股东权益比率 47.94 44.37 8.05
三、公司业务回顾与展望
1.一年来的经营情况
1995年,国家继续加强宏观经济调控,整顿金融秩序,压缩基建投资规模,控制房地产
贷款.在这一年里,本公司在董事会的领导下,充分发挥股份制企业运作的优势,克服
银根紧缩和房地产市场持续低迷,竞争日益激烈等困难,继续贯彻" 以房地产业为龙
头,物业经营和股权投资为两翼,技、工、贸全面发展"的经营方针,企业的各项业务
进展顺利,经营业绩在1994年的基础上再上一个新台阶.
(1)房地产业
1995年完成商品房投资近1.5亿元,圆满完成全年投资计划,在工程开发方面,主要建
设项目有12个,主要竣工工程有8个,建设规模达322,736平方米,累计有长乐花园A座
、长安花园A、B、C三座、荔湖花苑、长盛大厦、 长城幼儿园和笋岗库区供电工程
等如期竣工交付使用,竣工面积共186,750平方米,此外,长兴大厦正进行内外装修和
配套工程的收尾工作,百花村中西区10#、11#V型楼已完成主体工程的首层顶板, 白
沙岭肉菜市场已进入主体首层的施工.在房产销售方面,本公司以市场为导向, 充分
发挥本企业的信誉优势和开发房产的区域优势,采取灵活多样的促销策略,全年的房
产销售仍保持了较好的势头,共完成房产销售43,856平方米,销售额近3亿元,其中上
半年竣工的长乐花园A座销售率达90%以上, 下半年的竣工的长安花园和荔湖花苑销
售情况也较为良好.
(2)物业经营
1995年,本公司完成物业经营投资6800万元,物业经营实现利润1935万元.到1995 年
年底,本公司已建成仓库,厂房,写字楼和商匍等自有物业约14万平方米.公司全资下
属企业"长城储运公司",在连续1993,1994两年利润高速增长, 成功地实现了风险承
包的基础上,1995年面对货源严重不足,仓储竞争更加激烈, 客户竞相压价的严峻经
营局面,积极转换观念,四面出击找客户,优质服务留客户,仍作了库存充足, 货源饱
满,为公司创造了1260万元利润的好成绩,经营业绩再创辉煌, 成为深圳仓储业的佼
佼者,为公司物业经营走出了一条成功的路子.公司所属"长城物业管理公司"强化服
务意识,不断完善管理体系,不断提高本公司物业的售后管理水平.由本公司所属"长
盛实业公司"合作经营的深圳新世纪酒店已于1995年正式营业并开始收益.
(3)股权投资
1995年,本公司完成股权投资2544万元,超额完成全年的投资计划. 股权投资实现利
润833万元.公司根据国家目前的经济情况,积极调整投资方向,充分利用人才优势和
地缘优势,结合公司自身的发展情况,选择了一批有发展前途的企业参股和加大股权
投资比例.从已投资的特皓、金众、西南华神药业等项目来看,目前效益都不错.
2.主要经营指标分析
1995年,本公司的主营业务收入37498万元,比1994年增长5.77%, 其中房地产业收入
为32685万元,比1994年增长25.0%;服务收入4553万元,比1994年增长18.6%; 商业收
入261万元,比1994年减少95.2%,商业收入减少的主要原因是本公司下属设备材料公
司1995年贸易额大幅下降.利润总额为15755万元,比1994年增长10.04%,而净利润为
13266万元,比1994年增长35.50%, 主要原因是根据国家财政部和国家税务总局财法
字(1995)7号文之规定,1995年公司未作土地增值税纳税准备.
3.对前次募集资金的运用情况说明
本公司在报告期内没有募集资金.前次募集资金是在1994 年5 月发行股票募集资金
约1.7亿元,具体运用情况已在1994年年度报告运用中详细披露, 并已经本公司第二
次股东大会讨论通过.
4.1996年发展展望
1996年,公司须把握好深圳特区第二次创业、增创新优势的重要时机, 在增创自身
的新优势上做好文章.1996年公司工作指导思想是：以经济效益为中心,实现
两转变,即在经营方式上以房地产开发为主向物业经营主的经营型转变;在经济增
长方式上由粗放型方式向集约型方式转变.要深化企业改革,调整结构,强化管理
,达到“四个提高一个降低”,即提高自有物业的经营水平,提高房产销售率,提
高资金运行效率,提高工程质量,降低经营成本,使公司持续,快速,健康地发展
.在发展规划上要形成对公司长久的经营思路,要科学地构筑公司长久的发展框架.
四、股本变化和股本结构情况
(一)股本变化及股本结构情况
1.股本结构情况
股份类别 1995年末数(万元) 比例(%) 1994年末数(万股) 比例(%)
(1)尚未流通股份
发起法人持股 7100 66.37 4000 71.05
社会法人持股 500 4.67 0 0.00
内部职工股 0 0.00 330 5.86
(2)已流通股份
社会公众股 3097 28.95 1300 23.09
(3)股份合计 10697 100.00 5630 100.00
2.股本变动情况及原因
(1)本公司内部职工股经批准已于1995年4月10日上市流通.
(2)本公司1994年分红派息方案为每10股送9股红股派1.78元现金(含税), 该方案已
于1995年6月实施,使本公司总股本数增加了5067万股.
(3)1995年9月, 本公司发起人股东深圳市建设集团公司将所持的本公司法人股部分
红股500万股转让给深圳市振业股份有限公司,使本公司社会法人持股量为500万股
.
3.前十名最大股东持股情况
股东名称 年末持股数(股) 占总股本(%)
深圳市建设集团公司 71000000 66.37
深圳市振业股份有限公司 5000000 4.67
深圳市建设集团投资公司 1164000 1.09
深圳经济特区证券发展部 660001 0.62
贾洪明 602400 0.56
名宝公司 518980 0.49
郑渭强 339300 0.32
惠州大亚湾燃气实业有限公司 282530 0.26
蒋世勇 270300 0.25
唐光院 251000 0.23
4.股东数量
至本年度末,公司股东总户数6777户,其中,法人股东2户,社会公众股东6775户.
(二)公司董事,监事和高级管理人员持股情况
姓名 职务 年初持股数(股) 年末持股数(股) 变动情况(股)
卓崇勋 董事长 10000 19000 送红股
张 宝 常务董事 10000 19000 送红股
郭宪民 执行董事总经理 25700 50330 送红股,自购
马兴文 董事代总经理 - 10000 -
罗世钦 董事副总经理 10000 26050 送红股,自购
周道胜 董事副总经理 20000 38000 送红股,自购
黎家雄 董事副总经理 20000 20000 0
杨兴岭 董事 10000 19000 送红股
宋炳新 董事 18100 21390 送红股
余世楷 监事会主席 22400 40360 送红股
楼锡锋 监事 10200 19380 送红股
黄 伟 监事 5000 5000 0
陈忠辅 董事会秘书 3300 3300 0
重要备注:公司董事代总经理马兴文因为新增补董事,原持股未予公布, 经请示有关
证券主管机关,此次公布其公布日前的持股数.
五、重要事项
1.1995年4月10日,本公司内部职工股330万股经批准上市流通.
2.1995年5月13日,本公司在深圳市科技馆召开了第二届股东大会, 出席本次会议的
股东共有203人,代表持股数共计为46,892,100股,实到股数占总股数的83.29%,达到
公司章程规定的法定数额.本次会议由公司董事长卓崇勋先生主持.会议审议并表决
通过了1994年度董事会工作报告、1994年度监事会工作报告和1994年度财务决算报
告;形成了修改公司章程、1994年度利润分配和分红派息、聘请1995 年度财务审计
单位和法律顾问等决议.
3.1995年度,公司共召开了四次董事会会议,各次会议都由董事长卓崇勋先生主持,
会议的程序和议程符合法律规定.
4.1994年,公司实现净利润9789.9万元,每股盈利1.74元.利润分配方案为:税后利润
提取10%的法定公益金,28%的公积金.余下62%作为分红基金.每10股送红股9 股派1
.78元人民币的现金(含税).该方案已于1995年6月圆满实施.
5.本公司被分别评定为全国上市公司综合实力百强第11名和深圳市最大房地产企业
第6名.
6.1995年10月,深圳市资信评估公司评审本公司为*AAA*资信等级.
7.1996年3月15日,本公司召开了第一届董事会第八次临时会议. 会议鉴于郭宪民总
经理身患重病,需住宅治疗,无法主持公司工作, 会议根据马兴文的德才表现和工作
实绩,经董事长卓崇勋的提名,会议增补马兴文为公司董事, 同时聘任马兴文为公司
副总经理,代理总经理职务.主持公司全面的经营工作. 董事会通过了蒋洪库因工作
变动提出的辞去本公司董事职务的请求. 增补马兴文为公司董事和蒋洪库辞去董事
职务的工作提交下次股东大会通过.
8.1996年4月6日,本公司召开了第一届董事会第十次会议.会议通过了公司1995年度
利润分配方案,即税后利润提取10%的公益金,25%的公积金,余下的65%为分红基金,
董事会确定的分配预案为每10股送3股红股同时派5.06元人民币现金(含税).
9.本报告期内,公司无重大诉讼和仲裁事项.
马兴文简介:男,43岁,工程师,毕业于沈阳化工学院,有20 多年企业行政管理和经营
管理经验,曾在基建工程兵石化指挥部和802团作教员,技术员,1983年随基建工程兵
集体转业到深圳,曾在深圳市机电设备安装公司任工程师.自1984年本公司创立以来
,一直在本公司任职,分别担任过本公司部工程师,房管部部长,下属全资企业长城储
运公司经理.现任本公司董事代总经理、党委副书记
六、子公司及关联企业
企业名称 注册资金 本公司拥有 主营业务
(万元) 权益(%)
深圳市长城储运公司 120 100 仓储运输
深圳市长城设备材料公司 129 100 建筑材料
深圳市长城物业管理公司 100 100 房产管理
深圳市长盛实业发展公司 1000 100 物业经营
长城地产(北海)分公司 1000 100 房地产开发
深圳市振业股份有限公司 13561 3.98 房地产开发
深圳特皓股份有限公司 5612 4.17 工程建设
深圳金众股份有限公司 5063 2.45 工程建设
深圳市建设集团财务有限公司 10000 6.00 资金运作
深圳仓库铁路有限公司 1873 6.30 仓储运输
深圳粤银实业股份有限公司 2000 15.00 高科技,医药
深圳骏宝实业股份有限公司 3000(HK) 12.50 建材,饮食等
深圳市电显有限公司 412 26.50 电子产品
上海中大股份有限公司 20000 4.00 房地产开发
四川西南华神药股份有限公司 5000 24.00 中成药生产
湖北宜昌城昌房地产开发公司 1798 20.70 房地产开发
湖北宜昌花城水泥厂 1200 39.00 水泥生产
七、财务报告
1.审计意见:公司财务报告经蛇口中华会计师事务所许丽周、 陈惠珠两位注册会计
师审计,并出具无保留意见的审计报告.
2.财务报表(附后)
3.财务报表附注:
(一)公司采用的主要会计政策
(1)会计制度
本公司执行财政部《股份制试点企业会计制度》.
(2)会计期间
本公司以公历1月1日起至12月31日止为会计年度.
(3)合并会计报表的编制方法
合并会计报表除内部往来,实收资本与长期投资、 内部销售收入及销售成本相互抵
消,固定资产、存货中由于内部交易所产生的未实现内部销售利润予以扣除,其余项
目均逐一合并.
(4)记帐原则和计价基础.
本公司以权责发生制为记帐原则,各项财产物资按取得时的实际成本计价.
(5)外币折算方法
本公司以人民币为记帐本位币, 对发生的外币经济业务按固定汇率折合为人民币入
帐,其末对货币性项目中外币余客按期末市场汇价调整, 由此产生的折算差额计入"
财务费用"项目.
(6)坏帐准备
本公司按应收款项期末余额的2.2%提取.
(7)存货计价方法
存货以实际成本计价,发出存货的实际成本采用加权平均法计算确定.唯商品楼宇的
成本按个别认定法计算确定,低值易耗品在领用时采用"五.五"摊销法摊销.
(8)长期投资核算方法
A.债券投资
本公司的债券投资以取得的实际成本计价.
B.股权投资和联营投资
本公司对股权投资和联营投资按投资比例分别采用成本法(持有20%以下股权的) 和
权益法(持有230%以上股权的)核算.
(9)固定资产及其折旧
本公司固定资产按实际成本计价,固定资产折旧采用直线法平均计算,并按固定资产
的类别、原价、规定使用年限、预计残值(原价的5%*)确定其年分类折旧率如下:
类别 估计使用年限 年折旧率
房屋建筑物 15-30年 3.2%-6.3%
机器设备 10年 9.5%
运输工具 5-10年 9.5-19%
电子及其他设备 5-10年
*1995年残值率由10%变更为5%.
(10)递延资产
其他递延支出:是本公司及所属企业发生车辆租赁费、电话安装费、 生产用临时设
施费、仓库铁路专用线维修费等,分别从受益期开始分五年至十年摊销.
(11)税项
本公司交纳的主要税种及税率列示如下:
税项 税率
企业所得税:
深圳地区各公司 15%
深圳市长城房地产发展有限公司北海分公司 33%
营业税(含城市维护建设税):
商品房销售收入 5.05%
楼宇出租收入 5.05%
其他业务收入 5.05%
仓储租金收入 5.05%
建筑安装收入 3.03%
装御搬运收入 3.03%
*本公司全资附属企业深圳市长城物业管理公司的管理费收入、 治安费收入免缴营
业税.
商品内销收入 17%
土地增值税 按规定交纳*
*本公司1995年销售的开发产品均系1994年1月1 日以前立项并进行开发的第一次销
售的开发产品,根据财政部、国家税务总局财法字(1995)7号文之规定未作土地增值
税纳税准备.
(12)利润分配
本公司第二次股东大会通过的1994年度利润分配方案及本公司董事会建议的1995年
度利润分配方案如下:
比例
1994年 1995年
法定公积金 10% 10%
法定公益金 10% 10%
任意公积金 18% 15%
股利 62% 65%
合并会计报表附注:
附注4:应收帐款
帐龄 1995-12-31
1年以内 RMB19,752,507.67
1-2年 159,772.50
2-3年 172,386.33
3年以上 110,037.43
RMB20,194,703.93
附注5.其他应收款
帐龄 1995-12-31
1年以内 RMB56,299,236.92
1-2年 2,814,896.88
2-3年 7,913,089.17
3年以上 97,314.04
RMB67,124,537.01
附注17.资本公积 1995-12-31
法定资本公积金 RMB 87,641,533.92
股票发行溢价收入 159,740,000.00
减:发行费用 5,935,086.30
RMB241,446,447.62
附注18.盈余公积 1995-12-31
年初余额 RMB 75,083,377.59
加:1995年度利润分配提取 46,431,901.74
年末余额 RMB121,515,279.33
附注22.投资收益 1995 1994
非控股公司分来利润 RMB 911,900.15 RMB3,204,501.12
权益法调整 1,075,867.46 (491,324.09)
债券投资收益 193,133.68 --
RMB2,180,901.29 RMB2,713,177.03
附注27.承诺事项
本公司为下列公司贷款提供担保:
被担保公司 金额
原币 合人民币
深圳市建设(集团)公司 RMB223,500,000.00 RMB223,500,000.00
深圳市振兴股份有限公司 RMB 20,000,000.00 41,512,000.00
HKD 20,000,000.00
RMB265,012,000.00
附注28.期后事项
本公司与四川西南华神药业股份有限公司于1996年1月25 日在成都注册设立成都长
华置业有限责任公司,该公司注册资本人民币10,000, 000. 00, 本公司出资比例为
52%.
深圳市长城地产股份有限公司
董 事 会
1996年4月18日
