深圳市长城地产股份有限公司1996年年度报告摘要
一、公司简况
公司名称：深圳市长城地产股份有限公司
公司英文名称：SHENZHEN CHANGCHENG ESTATE HOLDING CO.,LTD.
公司注册地址：深圳市福田区百花村百花五路长源楼
公司电话号码：(0755)3354764
公司传真号码：(0755)3368759
邮政编码：518028
公司咨询服务机构：投资证券部
咨询电话：(0755)3222481
信息披露人员：董事会秘书陈忠辅先生
二、主要财务数据与财务指标
序号 指标项目 本年数 上年数 比上年增减(％)
1 主营业务收入（万元） 32,302 37,498 -13.86
2 净利润（万元） 14,496 13,266 9.27
3 总资产（万元） 104,178 98,026 6.28
4 股东权益（万元） 64,698 46,993 37.68
5 每股收益（万元） 1.04 1.24 -16.13
6 每股净资产（万元） 4.65 4.39 5.92
7 净资产收益率(％) 22.41 28.23 -20.62
8 股东权益比率(％) 62.10 47.94 29.54
三、公司业务回顾
1.一年来经营情况
1996年，本公司在公司董事会的正确领导下，依靠全体员工的共同努力，深化
改革、强化管理、健全制度，及时调整工作重点和经营策略，努力提高工作效率和
工作质量，增强了企业的竞争能力和发展能力，克服房地产市场低迷带来的重重困
难，创造了良好的经济效益。全年完成投资总额15,276万元，施工面积136,093 平
方米，竣工面积91,332平方米，全年营业收入32,302万元，实现利润16,668万元，
比上年增长6％。
①房地产业
全年共完成商品房投资9,746万元。施工面积为136,093平方米。主要建设项目
有百花村中西区10#、11#楼等，目前10#、11#大楼工程正在进行外墙装修，预计97
年底前竣工交付使用；主要竣工项目有长兴大厦、白沙岭肉菜市场等。在房产销方
面，公司针对深圳市商品房销售持续低迷的市场形势，果断推出商品房促销十项措
施，引入竞争机制，改善服务，提高效率，使公司全年的房产销售保持了良好的势
头，共销售商品房371套销售收入达到2.71亿元。在工程监理方面， 公司结合商品
房开发实际，狠抓工程监理水平，修订工程监理的各项规章制度，提高工程监理人
员的自身素质和工作责任心，工程质量得到有效保障，96年竣工的房产中，优良品
率达100％。
②物业经营与管理
本公司经过十多年的发展，自有物业已达到20多万平方米，经营好这些物业是
本公司今后稳步发展的保证。下属“长盛实业公司”经过艰苦的努力，狠抓合同的
完善和履约工作，促进了新世纪酒店的经营管理，确保了96年实现税后利润2, 812
万元。下属“长城储运公司”推行风险抵押承包，面对仓储业竞争十分激烈的现状，
在深圳市整个仓储业滑坡的情况下，克服困难，效益显著，完成利润额1,188万元。
1996年公司整体物业经营效益明显，税后利润达4,644万元，占公司利润的28 ％，
比1995年增长114％。在物业管理方面， 所属“长城物业管理公司”管辖的六个小
区全部通过市级达标考核验收，其中长乐花园通过了国家建设部优秀住宅评比验收，
创造了良好的社会效益。
③股权投资
本公司1996年共完成股权投资2,560万元，完成计划的177％。公司在紧缩不良
股权投资和加大对优良企业股权投资的同时，狠抓了投资项目的回报率。公司证券
投资经营有了一个良好的开端，并取得了可喜的成绩，为今后拓展证券业务积累了
丰富、宝贵的经验、培养了人才。
2.主要经营指标分析
1996年，本公司主营业务收入为32,302万元，比1995年减少13.86％； 净利润
为14,496万元，比1995年增长9.27％；每股收益为1.04元，比1995年减少16.13％；
净资产收益率为22.41％，比1995年减少20.62％；股东权益为64,698万无，比1995
年增长37.68％；股东权益比率为62.10％，比1995年增长29.54％。 主营业务收入
减少的原因是房地产市场低迷加之1996年公司没有新的商品房项目竣工，所销售的
房产主要是1995年年底竣工的荔湖花苑和长安花园A、B、C三座。 在主营业务收入
减少的情况下，净利润却比1995年有增长，主要原因是1996年公司的投资收益有较
大的增长所致。每股收益比1995年减少的原因是在净利润没有大的增长的情况下，
公司总股本通过送红却扩张了30％。净资产收益率减少、股东权益和股东权益比率
有大的增长，主要原因是1995年度利润分配方案中，在税后利润13,266万元中，提
取10％作公益金，提取25％作公积金，余下65％作分红基金，通过送红股使公司的
总股本数扩张了30％，使所有者权益有大的增加，导致净资产收益率减少和股东权
益有大的增长。
3.1997年发展展望
1997年，本公司将抓住“97香港回归”、党的十五大召开、国家宏观经济形势
进一步好转以及深圳市组建一批大型企业集团的有利时机，促进公司有更大的发展。
新的一年，公司工作的基本指导方针是：深化改革，强化管理，狠抓房产销售和物
业经营，提高工程监理和物业管理水平，扩大资产运作规模，完善经营结构，降低
经营成本，导求新经济增长点，同时抓好公司资产重组工作，逐步实现集团化、规
模化、集约化经营，使公司的发展上新台阶。
四、股本变化和股本结构情况
1.股本变化及股本结构情况
⑴股本结构情况
股本结构情况表（截止1996年12月31日）
数量单位：股 每股面值：1元
本次变动增减（+ , -）
期初数
送股 其他
一、尚未流通股份
1.发起法人持股 71,000,000 +20,153,196 -3,822,680
2.社会法人持股 5,000,000 +2,646,804 +3,822,680
尚未流通股份合计 76,000,000
二、已流通股份
1.社会公众公 30,970,000 +8,916,000
2.董事及高级管理人员持股
已流通股份合计 30,970,000
三、股份总数 106,970,000 +32,091,000 0
小计 期末数 占总股本(%)
一、尚未流通股份
1.发起法人持股 +16,330,516 87,330,516 62.80
2.社会法人持股 +6,469,484 11,469,484 8.25
尚未流通股份合计 98,800,000 71.05
二、已流通股份
1.社会公众公 +8916000 3988683 28.68
2.董事及高级管理人员持股 374163 0.27
已流通股份合计 40,261,000 28.95
三、股份总数 +32,091,000 139,061,000 100.00
⑵股本变动情况及原因
①董事及高级管理人员股份含董事、监事、董事会秘书等持股，在1995年末数
中合并于社会公众股中，故无1995年末数；而在1996年末数中，从社会公众股中分
离出来列为已流通股份。
②深圳市振业股份有限公司以协议的方式受让本公司起人股东深圳市建设投资
控股公司（原深圳市建设集团公司）持有的本公司发起人股部分红股8,822,680股。
股份转让分两次进行，首次5,000,000股转让于1995年12月份完成，余下3,822,680
股转让于1996年2月份完成。该股份转让事件已于1996年1月26日在《证券时报》上
公告。
③本公司1995年分红派息方案为每10股送3股红股，并派现金人民币5.06 元（
含税），该方案已于1996年7月实施，使本公司总股本数增加了3209.1万股。
⑶本公司前十名最大股东持股情况
序号 股 东 名 称 年末持股数 占总股本(％)
① 深圳市建设投资控股公司 87,330,516 62.80
② 深圳市振业股份有限公司 11,469,484 8.25
③ 国投北京 728,100 0.52
④ 贾洪明 690,820 0.50
⑤ 谢 军 687,180 0.49
⑥ 毛 玲 628,000 0.45
⑦ 建设投资 624,000 0.45
⑧ 张凤连 492,023 0.35
⑨ 孙 军 484,629 0.35
⑩ 尹志平 469,910 0.34
⑷股东数量
1996年12月31日，本公司股东总户数为18974户。其中，法人股东2户，社会公
众股东18,972户。
2.本公司董事、监事和高级管理人员持股情况
序号 姓名 职务 年初持股数（股） 年末持股数（股） 变动原因
1 张 宝 常务董事 19,000 24,700 分红派息
2 杜海成 董事 0 0
3 马兴文 执行董事总经理 10,000 13,000 分红派息
4 罗世钦 董事副总经理 26,050 33,865 分红派息
5 周道胜 董事副总经理 38,000 49,400 分红派息
6 黎家雄 董事副总经理 20,000 26,000 分红派息
7 张远惠 董事副总经理 0 0
8 杨兴岭 董事 19,000 24,700 分红派息
9 宋炳新 董事 18,390 23,907 分红派息
10 蒋洪库 董事 24,700 0 董事职务变动
11 张清泉 董事 0 0
12 张海跃 董事 0 0
13 余世楷 监事会主席 40,360 52,468 分红派息
14 楼锡锋 监事 19,380 25,194 分红派息
15 黄 伟 监事 5,000 6,500 分红派息
16 陈忠辅 董事会秘书 3,300 4,300 分红、自购
17 郭宪民 50,330 65,429 分红派息
五、重要事项
㈠报告期内的股东大会、董事会情况说明
1.1996年3月15日，本公司召开了第一届董事会第八次临时会议， 通过了变更
本公司部分董事的议案。
2.1996年5月18日，本公司在深圳市人大会堂召开了第三次股东大会， 出席本
次会议的股东共167人，代表股数78,986,877股，占本公司股份总数的73.84％，达
到公司章程规定的法定数额。会议审议并表决通过了 1995 年度董事会工作报告，
1995年度财务决算报告和1995年度监事会工作报告；形成了修改公司章程、变更部
分董事、1995年度利润和分红派息方案、聘请1996年度法律顾问和财务审计单位等
决议。
3.1996年11月22日，本公司召开了第一届董事会第十三次会议。会议审议通过
了关于公司1996年率配股的决议，会议审议通过了关于召开1996年度临时股东大会
的决议。
4.1996年12月20日，本公司召开了第一届董事会第十四次会议。会议决议对公
司资产进行重组，访决议将提交1997年度股东大会审议通过后实施；会议通过了董
事长职务变动和变动部分董事等有关事宜。
5.1996年12月23日，本公司本部召开了1996年临时股东大会，出席会议的股东
121名，代表股数99,925,100股，占公司总股本的71.9％， 达到本公司章程规定的
法定数额。会议审议并表决通过了第一届董事会第十三次会的全部决议，并且授权
董事会在适当时机实施配股。决定将公司1996年度配投所获约4 亿元的资金全部用
于公司重点项目──长城春风花园的开发和建设。
6.1996年度，本公司共召开了两次股东大会、七次董事会议，各次会议都由董
事长卓崇勋先生主持，会议的程序和议程符合法律规定。
㈡报告期内发生的配股、收购兼并、重大投资等事项的说明
1.1996年12月23日，在公司本部召开的1996年临时股东大会上通过了关于公司
1996年度配股的决议。该项决议已于1996年12月24日在《中国证券报》上公告。
2.1996年12月20日，在公司召开的第一届董事会第十四次会议上，通过了关于
对公司1996年度配股的决议，该项决议已于1996年12月21日在《中国证券报》上公
告。
3.1996年8月25日，本公司召开了第一届董事会第十二次会议， 会议充分讨论
了向西旧村“D”地块改造项目的可行性，同意投资开发此项目。1996年10月29日，
本公司与深圳市华明辉置业有限公司签订了正式协议，并经深圳市罗湖区人民政府
文件罗府复[1996]43号文批准，共同组成项目合作开发商，联合开发深圳市向西旧
村“D”地块改造项目，即长城春风花园项目。 项目资金来源将提交下次股东大会
讨论通过。
㈢公司法定代表、董事变动情况说明
1.1996年3月15日，本公司召开了第一届董事会第八次临时会议。 会议鉴于郭
宪民总经理的健康原因，无法主持公司工作，根据马兴文为公司副总经理，代理总
经理职务，主持公司全面的经营工作。董事会通过了蒋洪库因工作变动提出的辞去
本公司董事职务的请求。
2.在1996年5月18日召开的本公司第三次股东大会上， 同意蒋洪库因工作变动
辞去董事，并形成了增补马兴文、杜海成和张清泉为公司董事的决议。
3.在1996年12月20日召开的本公司第一届董事会第十四次会议上，董事会民意
卓崇勋困工作调动而辞去公司董事长及董事职务的请求；同意郭宪民国健康原因而
辞去公司董事及总经理职务的请求；决定增补蒋洪库、张海跃和张远惠为公司董事，
并提交1997年度股东大会审议通过；根据卓崇勋先生的提名，董事会同意聘请马兴
文任公司总经理；卓崇勋因工作调动而辞去公司董事第及董事职务后，由公司常务
董事张宝主持董事会工作。
㈣在本报告期内，公司的注册地址、会计师事务所、法律顾问均未发生过变动
㈤重大事件简介
1.1996年1月26日， 深圳建设投资股公司（原深圳集团公司）将所持有的本公
司法人股部分红股共计8,822,680股以协议的方式转让给深圳市振业股份有限公司。
至此，占本公司总股本71.05 ％的法人股股权变动为：深圳建设投资控股公司持有
法人股67,177,320股，占本公司总股本的62.80％， 深圳市振业股份有限公司持有
人股8,822.680股占本公司总股8.25％。
2.1996年10月29日，本公司与深圳市华明辉置业有限公司签订正式协议，联合
开发深圳市向西旧村“D”地块改造项目。该项目位于深圳市罗湖区春风路， 占地
面积10264.6平方米，地上总建筑面积104,700平方米，共建四栋高层楼宇。该项目
总投资约5亿元人民币，建设周期为3.5年，预计3年内可收回全部投资， 并可获得
得较好的投资回报。
3.本公司开发建设和管理的深圳市长乐花园被国家建设部评为1996年度全国优
秀住宅小区。
4.本公司被评为1995年度深圳市最大房地产企业第二名。
5.本公司被评为1995年度深圳证券交易所佳上市公司第三名。
㈥在本报告期内，公司无重大诉讼、仲裁事项。
六、子公司及关联企业
企业名称 注册资本 本公司拥有权益 主营业务
（万元） （％）
深圳市长城储运公司 120 100 仓储、库房租凭
深圳市长城物业管理公司 100 100 房产管理
深圳市长城工程公司 186 100 建筑铝材制品
深圳市长城设备材料公司 129 100 建筑材料
深圳市长盛实业发展公司 1,000 100 物业经营
深圳市长城工程评估服务有限公司 100 100 工程服务
深圳市翠宝大酒楼有限公司 500 100 饮食服务
成都长华置业有限责任公司 1,000 52 园艺、物业管理
深圳市长城商场 165 100 交电、日用百货
深圳市振业股份有限公司 13,561 3.98 房地产开发
深圳市特皓股份有限公司 5,612 4.17 工程建设
深圳市金众股份有限公司 5,063 2.45 工程建设
深圳市建设集团有限公司 10,000 6 资金运作
深圳仓库铁路有限公司 1,873 6.3 仓储运输
深圳市粤银实业股份有限公司 2,000 15 高科技、医药
深圳骏宝实业股份有限公司 3,000(HK) 12.5 建材、饮食等
上海中大股份有限公司 20,000 4 房地产开发
四川西南华神药业股份有限公司 5,000 25 中成药生产
湖北宜昌城昌房地产开发公司 1,798 20.7 房地产开发
湖北宜昌花城水泥有限公司 1,200 39 水泥生产
七、财务报告
㈠审议意见：公司财务报告经深圳蛇口中华会计师事所陈惠珠、乐之立两位注
册会计审计，并出具无保留意见的审计报告。
㈡财务报表：
资产负债表
利润及利润分配表
财务状况变动表
㈢财务报表附注：
附注1.公司设立说明
本公司是经深圳市人民政府以深府函(1994)18号文批准，在深圳市长城房地产
发展公司基础上改组设立的股份有限公司，企业法人营业执照注册号为19219076-9
号，经营范围：房地产开发及商品房销售、管理，兼营建筑安装工程。
附注2.编制合并会计报表的范围
①纳入本公司合并会计报表的子公司及联营公司为：
深圳市长城储运公司
深圳市长城物业管理公司
深圳市长城工程公司
深圳市长城设备材料公司
深圳市长城盛实业发展公司
②未纳入本公司全并会计报表的子公司及联营公司的原因列示如下：
A.深圳市长城房地产发展有限公司北海分公司已于1996年7月18 日决定撤销，
是次未入本公司合并会计报表。工决登记注销手续尚未办理。
B.深圳市长城工程评估服务公司，注册设立后尚未有经营业务发生，故未纳入
本公司合并会计并会计报表。
C.深圳市翠宝大酒楼有限公司于1996年11月20日正式成立，公司尚在筹建中，
故未纳入本公司合并会计报表。
D.深圳常发绣品实业有限公司于1996年12月31日已正式开始清算，故未纳入本
公司合并会计报表。工商登记注销手续尚未办理。
E.成都长华置业有限责任公司资本尚未投足，公司尚在筹建中，故未纳入本公
司合并会计报表。
F.深圳市长城商场、深圳市广进商场均由个人承包经营，有关税项由承包者自
行缴纳，本公司投入资金已撤回，故未纳入本公司合并会计报表。
附注3.主要会计政策
⑴会计制度：
本公司执行财务部《股份制试点企业会议制度》。
⑵会计期间：
本公司以公历1月1日起至12月31日止为会计年度。
⑶合并会计报表的编制方法：
合并会计报表除内部往来，实收资本与长期投资、内部销售收入及销售成本相
互抵消，固定资产、存货中由于内部交易所产生的未实现内部销售利润予以扣除，
其余项目均逐一合并。
⑷记帐原则和计价欺基础：
本公司以权责发生制为记帐原则，各项财产物资按取得的实际成本计价。
⑸外币折算方法：
本公司以人民币为记帐本位币，对发生的外币经济业务按固定汇率折合为人民
币入帐，期末对货币性项目中外币余额按期末市场汇价调整，由此产生的折算差额
计入“财务费用”项目。
⑹坏帐准备：
本公司按应收帐款（扣除应收关联公司款项）期末余额的2.2％提取。
⑺存货：
存货以实际成本计价，发出存货的实际成本采用加权平均法计算确定。唯商品
楼宇的成本按个别计定法计算确定，低值易耗品在领用时采用“五．五”摊销法摊
销。
⑻长期投资：
①长期债券投资
本公司债券投资以取得的实际成计价。
②股权投资和联营投资
本公司对股权投资和联营投资比例分别采用成本法（持下20％以下股权）和权
益法（持有20％以上股权）核算，并对拥有50％以上股权单位编制合并会计报表。
⑼固定资产及折旧
本公司固定资产按实际成本计价，固定资产折旧采用直线法平均计算，并按固
定资产的类别、原价、估计使用年限、预残值（原价的5％*）确定其年分类折旧率
如下：
类别 估计使用年限 年折旧率
房屋建筑物 15--30年 3.2％--6.3％
机器设备 10年 9.5％
运输工具 5--10年 9.5％--19％
电子及其他设备 5--10年 9.5％--19％
＊1995年残值率由10％变更为5％。
⑽递延资产
其他递延资产支出：系车辆租凭费、电话安装费、生产用临时设施费、仓库铁
路专线维费等，从受益期开始分五十年摊销。
⑾税项：
本公司缴纳的主要税种及税率列示如下：
税项 税率
企业所得税：
深圳地区各公司 15％
深圳市长城房地产发展有限公司北海分公司 33％
营业税（含城市维护建设税和教育附加）
商品房销售收入 5.20％
楼宇出租收入 5.20％
其他业务收入 5.20％
仓储租金收入 5.20％
建筑安装收入 3.12％
装卸搬运收入 3.12％
增值税：
商品售销收入 17％
土地增值税： 按规定缴纳*
*本公司销售的开发产品均系1994 年以前产项并进行开发的第一次销售的开发
产品，故根财政部、国家税务总局财法安(1995)7号文之规未作土地增税准备。
⑿土地增值费本年度未作计提。
⒀利润分配：
①本公司第三次股东大会通过的经深圳市证券管理办公室深证办复[1996]34号
文批准的利润分配方案如下：
比 例
法定公积金 10％
法定公益金 10％
任意公积金 15％
股 利 65％
100％
上述利润分配已纳入1995年度合并会计报表。
②本公司董事会向股东大会建议的1996年度税后利润分配如下：
比例 金额
法定公积金 10％ RMB 14,496,188.83
法定公益金 10％ 14,496,188.83
任意公积金 22％ 31,891,615.43
股 利 58％ RMB 144,320,593.09
*每10股派5股红股及现金人民币1元。
剩余股利润计641,295.25人民币元，留作下年度分配，除红股外，本公司已根
据上述建议的方案作预分配。
附注4.应收帐款
帐 龄 1996-12-31
1年以内 RMB 11,389,390.80
1-2年 3,421,321.41
2-3年 150,958.05
3年以上 151,137.21
RMB 15,112,807.47
说明：本帐户余额中无持有本公司5％以上股份的主要股东的应由帐款。
附注5.其他应收款
帐 龄 1996-12-31
1年以内 RMB 7,842,593.48
1-2年 9,496,714.61
2-3年 6,515,065.00
3年以上 6,466,033.08
RMB 30,320,406.17
说明：本帐户余额中无持有本公司5％以上股份的主要股东的应由帐款。
附注6.存货
1996-12-31 1995-12-31
A.已完工开发产品 RMB 111,537,596.87 RMB 211,732,529.76
B.未完工开发产品 407,738,319.47 311,013,6223.42
C.出租开发产品 190,927,813.02 186,552,770.21
D.库存商品 2,176,210.51 4,232,763.24
RMB 712,379,939.87 RMB 713,531,686.63
说明：已完工开发产品比1995年减少47.3％，主要原因是销售长安花园和荔湖
花苑部分商品房所致；未完工开发产品比1995年增加31.1％，主要原因是长泰花园
10#、11#楼向西村“D”地块旧村改造项目投资所致。
附注7.长期投资
㈠联营投资
占被投资公司
被投资公司名称 投资比例 投资金额 权益法调整后余额
长城地产（北海）分公司 100％ RMB10,000,000.00 RMB10,000,000.00
深圳常发绣品实业有限公司 74.6％ 1,380,000.00 1,380,000.00
贵阳合作建房项目 合作 3,000,000.00 3,000,000.00
深圳仓库铁路有限公司 6.3％ 617,000.00 617,000.00
东方帆影（烟台）有限公司 10％ 4,800,000.00 4,800,000.00
湖北宜昌城昌房地产有限公司 20.7％ 3,720,000.00 3,961,376.46
深圳市粤银实业股份有限公司 10％ 3,000,000.00 3,000,000.00
深圳骏宝实业股份有限公司 12.5％ 4,129,000.00 4,129,000.00
深圳宜昌花城水泥有限公司 39％ 4,680,000.00 3,776,893.15
深圳建设集团财务有限公司 6％ 6,000,000.00 6,000,000.00
成都长华置业有限公司 52％ 1,560,000.00 1,560,000.00
深圳新世纪酒店有限公司 合作 ---- ----
深圳翠宝大酒楼有限公司 100％ 5,000,000.00 5,000,000.00
深圳市长城工程评估服务有限公司 100％ 1,000,000.00 1,000,000.00
48,225,314.61
＊1994年3月29 日本公司全资附属公司深圳长盛实业发展公司以长盛大厦房产
使用权作为合作条件（房产未作价，合作期满后收回）与深圳新世纪实业有限公司
和（香港）立宏投资有限公司经营、并每年向深圳长盛实业发展公司支付税后利润
23,360,000.00元及设备更新改造资金计人民币2,640,000.00元（其中人民币1,320,
000.00元，返还其余合作两方），管理费计人民币1,800,000.00元。
本公司将长盛大厦视作经营房核算并将其成本按期进行分摊，尚未将产权转入
深圳长盛实业发展公司。
㈡股权投资
占被投资公司
被投资公司名称 股数 股权比例 投资金额
上海中大房地产实业股份有限公司 80,000.00 4％ RMB 8,000,000.00
深圳市振业股份有限公司 5,402,655.00 3.98％ 8,776,210.00
四川西南华神药业股份有限公司＊1 12,000,000.00 24％ 12,050,000.00
深圳市特皓股份有限公司＊2 2,340,000.00 4.17％ 2,601,200.00
深圳市金众股份有限公司 2,000,000.00 2.45％ 4,760,000.00
RMB36,187,410.00
*1四川西南华神药业股份有限公司1995年4月12 日“关于同意深圳市长城地产
股份有限公司追加股本700万元的决议”同意本公司对其投资比例增至24％， 投资
总额增至人民币1200万元，法律手续尚未办理，故未按权益法进行调整。
*2资金尚未投足，欠缴出资额计人民币2,500,000.00元。
㈢债券投资
债券种类 到期日 面值 年利率 投资金额
1990年国家重点企业债券 1995.12.15* RMB360,000.00 7.2％ RMB360,000.00
1990年国家重点企业债券 1994.10.31* 841,750.00 7.2％ 841,750.00
1990年国家重点企业债券 1995.8.9* 360,000.00 7.2％ 360,000.00
1991年国家重点企业债券 1996.1.7* 80,000.00 7.2％ 80,000.00
1991年国家重点企业债券 1996.3.2* 400,000.00 7.2％ 400,000.00
1988年国库券 10,000.00 --- 10,000.00
1989年特种国债券 1994.7.29* 30,000.00 15％ 30,000.00
1990年特种国债券 1995.11.28* 10,000.00 15％ 10,000.00
1995年保值国债券 1998.3.30 1,000,000.00 14％ 1,342,545.01
3,434,295.01
长期投资合计 RMB 87,847,019.72
*已到期，尚未况现。
附注8.固定资产及其累计折旧
1996-1-1 本年增加 本年减少 1996-12-31
固定资产原值 RMB35,869,335.61 1,024,739.00 1,913,481.00 34,980,593.61
累计折旧 9,063,015.79 2,195,601.54 998,891.75 10,259,725.58
固定资产净值 RMB 26,806,319.82 24,720,868.03
附注9.递延资产
项目 发生总额 以前年度摊销额 本年摊销额 摊余净额
其他递延支出 RMB4,555,166.49 581,813.09 924,345.47 3,049,007.93
附注10.其他长期应收款
年末的其他长期应收款为5,911,520.00元人民币。
附注11.短期借款
年末的短期借款为118,157,000.00元人民币，全部为担保银行贷款。
附注12.应付福利费
年末余额为1,526,056.15元人民币。
附注13.未交税金
1996-12-31
营业税金及附加 RMB 9,840,534.68
增值税 163,029.40
印花税 (80,752.47)
所得税 RMB 44,849,767.66
附注14.预提费用
1996-12-31
小区配套费 RMB 25,239,393.33
附注15.长期应付款
年末余额为20,013,340.75元人民币。
附注16.股本
见股本结构情况表。
附注17.资本公积
1996-12-31
法定资本化积金 RMB 87,641,533.92
股票发行溢价收入 159,740,000.00
减：发行费用 5,935,086.30
RMB 241,446,447.62
附注18.盈余公积
1996-12-31
年初余额 RMB 121,515,279.33
其中：公益金
年末余额
附注19.主营业务收入
1996年主营业务收入为323,021,671.46元人民币。
附注20.财务费用
1996 1995
利息净支出（收入） RMB 11,259,909.33 RMB 7,793,748.64
汇兑净损失（收益） RMB (87,136,66) 792,030.11
其他 166,926.48 150,556.29
RMB 11,339,699.15 RMB 8,736,335.04
附注21.其他业务利润
1996年的其他业务利润为420,855,53元人民币。
附注22.投资收益
1996 1995
非控股公司分来利润* RMB 33,767,524.14 RMB 911,900.15
权益法调整 (342,066.22) 1,075,867.46
债券投资收益 241,791.33 193,133,68
其他投资收益 12,033,307.49 --------
RMB 45,700,556.74 RMB 2,180,901.29
*包括深圳新世纪酒店有限公司分来合作利润计人民币28,123,326.00元。
附注25.以前年度损益调整
1996
补计以前年度商品房销售成本 RMB (1,902,503.37)
根据决算调整以前年度商品房销售成本 8,000,000.00
物业管理公司以前年度水电费差价净收益 2,818,835.45
其他 (819,582.04)
RMB 8,096,850.04
附注27.承诺事项
本公司为下列公司贷款提供担保：
被担保公司 担保事项 金额 期 限
深圳市建设集团公司 贷款 RMB 3,000,000.00 1995.10.31-1996.09.30
深圳市建设集团公司 贷款 RMB 10,000,000.00 1995.11.31-1996.08.30
深圳市建设集团公司 贷款 RMB100,000,000.00 1995.12.27-1996.11.27
深圳市建设集团公司 贷款 RMB 35,000,000.00 1996.06.10-1997.07.01
深圳市建设集团公司 贷款 RMB 15,000,000.00 1996.05.10-1997.04.09
深圳市建设集团公司 贷款 RMB 3,000,000.00 1996.04.22-1997.04.21
深圳市建设集团公司 贷款 RMB 10,000,000.00 1996.06.21-1996.12.20
深圳市建设集团公司 贷款 RMB 6,000,000.00 1996.09.04-1997.04.04
深圳市建设集团公司 贷款 RMB 40,000,000.00 1996.10.23-1997.09.23
深圳市建设集团公司 贷款 RMB 10,000,000.00 1996.09.27-1997.09.26
深圳市建设集团公司 贷款 HKD 10,000,000.00 1996.04.26-1997.04.26
山祥投资发展有限公司 贷款 RMB 1,500,000.00 1995.11.20-1996.11.19
深圳市振业股份有限公司 贷款 RMB 20,000,000.00 1995.08.03-1996.08.03
深圳好亦特贸易发展有限公司 贷款 RMB 3,000,000.00 1996.08.02-1997.05.02
附注28.重大事项
1.本公司根据1996年11月23日第一届董事会第十三次会议审议和1996年12月23
日临股东大会决定按1995年12月31日总股东按每10股配套售3股（即按1996年12 月
31日总股本为每10股售2.3股）的议案，配售价格为每股12.80元，募集资金将用于
重点项目投资。
2.本公司和深圳华明辉置业有限公司合作建设开发位于深圳市罗湖区春风路向
西村“D”地块项目截至1996年12月31日止，本公司已投入前期开发费计人民币29
,516,310.00元。
附注29.两年报表项目金额变动幅度30％以上的原因说明。
变动比率％
增加（减少） 说明
货币资金 143 售房收入增加
其他应收款 (51) 及时回笼占用资金
长期投资 37 新增对深圳翠宝大酒楼有限公司投资人民币
500万元
应付帐款 (51) 及时结算工程款，减少应付款
预收货款 (75) 现楼销售预收转营业收入
应付福利费 (81) 本期增加支出
未付股利 (84) 支付一九九五年度股利
其他未交未 (81) 其他应交款及时清缴
长期应付款 79 增加职工养老金及出租商品维修基金
股本 30 派送一九九五年度红股
盈余公积 50 一九九五年度利润分配增加公积金
财务费用 30 本年度使用贷款增加，利息支出增加
投资收益 1996 新增合作项目分来利润
以前年度损益调整 198 根据工程决算调增以前年度商品房销售利润
深圳市长城地产股份有限公司董事会
1997年4月29日
